UNIVERSIDAD DE SAN MARTN DE PORRES

Boletn
ITA EST

FACULTAD DE DERECHO

LA CADUCIDAD COMO CAUSAL DE EXTINCIN DE

LA HIPOTECA
Por: Cary Evelyn Rocca
Guzmn*

1. INTRODUCCIN
La hipoteca puede ser definida como un derecho real accesorio que grava los
bienes inmuebles, o ciertos bienes muebles (buque y aeronaves), para
garanta del cumplimiento de una obligacin, del pago de una
como un

derecho

real

responder una obligacin.

que

grava bienes

deuda ,

inmuebles, sujetndolos a

Como derecho real de garanta, la hipoteca se constituye a travs de su

inscripcin en el registro de propiedad inmueble como lo reconoce el numeral
3

3 del artculo 1099 del Cdigo Civil . En este sentido, el registro no solo es un
medio de publicidad de la hipoteca, es esencialmente el que determina su
nacimiento.
Y su extincin, tambin es determinada por
el registro?
De acuerdo al artculo 1122 las causales de extincin no se encuentran
relacionadas directamente al registro sino a otros factores como son: la
extincin de la obligacin que garantiza, la anulacin, rescisin o resolucin
de dicha obligacin, la renuncia escrita del acreedor, la destruccin total del
inmueble; y la consolidacin. Est dems precisar que estas causales han sido
establecidas taxativamente (nmerus clausus), sin posibilidad de insertar una
causal adicional, y menos an referida a la caducidad
de la hipoteca.

* Abogada. Ayudante de Ctedra del Curso Acto Jurdico. Alumna de la Maestra en Derecho Civil de la
Universidad de San
Martn de Porres.

UNIVERSIDAD DE SAN MARTN DE PORRES

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FACULTAD DE DERECHO
1

Cabanellas de Torres, Guillermo (2008) Diccionario Enciclopdico de Derecho Usual. Buenos Aires, 30 Ed.,
Editorial Heliasta
S.R.L., T. IV, p. 311.
2
Pals, Marisol (directora) (2001) Diccionario Jurdico Espasa. Madrid, Espasa Calpe S.A., p. 768.
3

Artculo 1099 del Cdigo Civil: Son requisitos para la validez de la hipoteca:
1.
Que afecte al bien el propietario o quien est autorizado para ese efecto conforme a ley.
2.
Que asegure el cumplimiento de una obligacin determinada o determinable.
3.
Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro de la
propiedad inmueble.

Esta imposibilidad fue reconocida en la Resolucin de fecha 13 de marzo de

1998, mediante la cual la Sala N 03 con intervencin de Garca Godos
Campos como vocal ponente- ha sealado en el Expediente 3818-97 lo
siguiente:
La hipoteca es un derecho real establecido en seguridad de un
crdito en dinero, sobre bienes inmuebles, quedando stos en
poder del deudor que an no ha cancelado la deuda.
Si los accionantes no han cumplido con honrar la deuda
contrada, no pueden excluirse del pago de la misma. Amparar
dicha pretensin. Importara admitir un abuso del derecho que la
ley recusa. No cabe la extincin de la hipoteca por
caducidad.
Sin

embargo,

Tribunal

mediante la

Resolucin

232-2003-SUNARP-TR-L, el

Registral reconoci que el artculo 3 de la Ley N 26639 ha

introducido una nueva causal de extincin de la hipoteca, adicional a las

sealadas en el citado artculo 1122 del Cdigo Civil. Esta resolucin
ser materia de comentario en el presente trabajo.
2. RESOLUCIN N 232-2003-SUNARP-TR-L
El criterio establecido en esta resolucin constituye el sexto precedente de
observancia obligatoria, aprobado en la sesin del Cuarto Pleno del Tribunal
Registral de acuerdo a la Resolucin N 014-2003-SUNARP-SA, publicada en el
Diario Ofcial El Peruano el 18 de julio del 2003.
En la resolucin materia de comentario, el Tribunal Registral se pronunci
sobre la denegatoria de inscripcin formulada por una registradora respecto a
la reinscripcin de una hipoteca, cuyo asiento de inscripcin haba sido
cancelado por caducidad.
Los acreedores hipotecarios (apelantes) argumentaron que s era posible la
reinscripcin debido a que la nica formalidad que exige nuestro Cdigo Civil
para la constitucin de la hipoteca es la escritura pblica, de acuerdo al
artculo 1098 del Cdigo Civil. Adems la inscripcin registral no determina la

validez de la hipoteca. Entonces, al existir una escritura pblica del 01 de

octubre de 1990, s era posible la inscripcin.
Cabe sealar que dicha escritura pblica era la misma que se present como
ttulo de inscripcin ante Registros Pblicos el 30 de noviembre de 1990 y
que origin la inscripcin de la hipoteca en el asiento 4-d) de la Ficha N
56997 y fue cancelada.

El Tribunal Registral despus de ratificar que se trata de la misma escritura

pblica que dio mrito a la extensin del asiento de hipoteca 4-d)- seal que
la cancelacin de dicha hipoteca se realiz en mrito del artculo 3 de la Ley
N 26639 que seala lo siguiente:
Las inscripciones de las hipotecas, de los gravmenes y de
las restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito
y las demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio
del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen
a los 10 aos de las fechas de las inscripciones, si no fueran
renovadas.
La norma contenida en el prrafo anterior se aplica, cuando se
trata de gravmenes que garantizan crditos, a los 10 aos de
la fecha de vencimiento del plazo del crdito garantizado.
En este caso, el Tribunal Registral aplic el segundo prrafo, puesto que la
escritura pblica estableca

que

la

ltima

cuota

vencer

el

15

de

diciembre de 1990. Es decir, caduc la inscripcin de la hipoteca por haber

transcurrido ms de 10 aos desde la fecha de vencimiento del crdito
garantizado; y la no contener la escritura pblica un nuevo plazo para el
cumplimento de la obligacin, no puede ser reinscrita. En consecuencia, al no
encontrarse inscrita la hipoteca, por haber caducado la inscripcin de la
hipoteca, esta garanta se habra extinguido.
Por este motivo -seala el Tribunal Registral- es que el artculo 3 de la Ley N
26639 ha introducido una nueva causal de extincin de la hipoteca, adicional
a las establecidas en el artculo 1122 del Cdigo Civil y ha establecido este
criterio como precedente de observancia obligatoria.
3. PLAZOS DE CADUCIDAD DE LA HIPOTECA
A travs de la Ley N 26639, se precisa la aplicacin del plazo de caducidad
previsto en el artculo 625 del Cdigo Procesal Civil. Y, en los antecedentes
de la Ley N 26639 (sealados en el considerando quinto de la Resolucin N

232-2003-SUNARP-TR-L), se estableci cul es la motivacin para aprobar la

misma:
De la lectura de los antecedentes de la Ley N 26639, se
aprecia del dictamen de la
Comisin de Justicia, en su sesin del 25 de mayo de 1996,
referente a los Proyectos de

Ley N 931 y 1050-CR, sobre caducidad de las medidas

cautelares y extincin de las inscripciones de gravmenes, que
la

propuesta contenida

en

el

segundo

de

los

proyectos

mencionados se fundamenta en la omisin en el Cdigo Civil

vigente de una norma que determine la extincin de las referidas
inscripciones, como s lo haca el artculo 1049 del Cdigo Civil de
1936, que sealaba que las inscripciones de las hipotecas y
gravmenes se extinguan a los 30 aos de las fechas de sus
respectivas inscripciones, pero cambiando el antiguo plazo de
30 aos por el de 10 aos, por cuanto ste es el nuevo trmino
de la prescripcin extintiva de la accin real.
En este sentido, la Ley N 26639 buscaba suplir esta omisin advertida en el
Cdigo Civil vigente sobre la base del artculo 1049 del Cdigo Civil de 1936
que contaba el plazo para la extincin de la inscripcin de los gravmenes
desde la fecha de las inscripciones. No obstante, el artculo 3 de la Ley N
26639, reconoce 2 momentos distintos para empezar a contar plazo de
caducidad de las inscripciones de hipotecas:
a) En el primer prrafo: 10 aos contados a partir de la fecha de
inscripcin de la hipoteca si esta no fuera renovada.
b) En el segundo prrafo: 10 aos contados a partir de la fecha de
vencimiento del plazo del crdito garantizado.
Esta distincin de plazos resulta evidentemente contradictoria, puesto que,
reconocera la posibilidad de constituir la hipoteca sin que exista un crdito al
4

que garantice. Ello, pese a que la hipoteca -como reconoce la doctrina - tiene
carcter accesorio, por haberse constituido para garantizar el cumplimiento
de una obligacin, y no puede constituirse de forma autnoma.
Ello tambin se advierte de la defnicin de la hipoteca establecida en el
primer prrafo del artculo 1097 del Cdigo Civil: Por hipoteca se afecta un
inmueble en garanta del cumplimiento de cualquier obligacin, propia o de
un

tercero. Aunque, en el Per hay una tendencia hacia la hipoteca

autnoma, como lo afirma el doctor Jorge Avendao5 sealando que el artculo

1104 autoriza que la hipoteca garantice obligaciones futuras o eventuales,

cuya existencia es incierta y pueden llegar a no existir. En este caso, la

hipoteca ya constituida queda sin efecto. Y, debido
a que la hipoteca ha existido al haberse inscrito- se advierte que ste
sera un supuesto de

4
5

Vsquez Ros, Alberto (2003) Derechos Reales de Garanta. Lima, 3 Ed., Editorial San Marcos, T. III, p. 40.
Avendao Valdez, Jorge (2003) Cdigo Civil Comentado. Lima, 1 Ed., Gaceta Jurdica. T. V.

extincin o acabamiento del gravamen por ausencia de obligacin, a pesar

que el artculo 1122
no
lo
previsto.

haya

La hipoteca autnoma no parece ser la motivacin del plazo establecido en

el primer prrafo del artculo 3 de la Ley N 26639, al no estar referida de
manera exclusiva a la hipoteca, sino tambin a gravmenes, restricciones de
facultades del titular del derecho inscrito, demandas y sentencias. Por ello,
resulta poco comprensible la aplicacin del plazo contado a partir de la fecha
de inscripcin en el caso de la hipoteca.
A travs del artculo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, aprobado mediante la Resolucin de la Superintendente Nacional de
los Registros Pblicos N 248-2009- SUNARP-SN, se ha interpretado el artculo
3 de la Ley N 26639.
Acerca del primer prrafo del artculo 3 se establece que ste se refiere a la
inscripcin de gravmenes que garantizan obligaciones que no tienen plazo de
vencimiento, en las que deber entenderse que la obligacin es exigible
inmediatamente despus de contrada, en aplicacin del artculo 1240 del
6

Cdigo Civil , salvo que el plazo se haya hecho constar en el Registro.

En este sentido, se confirma que el primer prrafo de artculo 3 no estaba
referido a la hipoteca autnoma, sino a las hipotecas que garantizan
obligaciones en las que ante la falta de acuerdo entre las parte sobre el
plazo de vencimiento del crdito- la ley suple esta deficiencia estableciendo la
exigibilidad inmediata del pago, despus de haberse contrado la obligacin.
Si consta el plazo, se aplica el segundo prrafo del artculo 3, es decir, la
inscripcin caduca a los 10 aos contados a partir del vencimiento del
crdito siempre

que

este

plazo pueda determinarse del contenido del

asiento o del ttulo.

Ahora bien, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios seala que
este plazo tambin es aplicable:

 A
se

aquellos gravmenes

que

garantizan obligaciones cuyo plazo

encuentra establecido en un documento que no consta en el

Registro. En este caso, se debe acreditar fehacientemente el cmputo

del plazo para la caducidad de la inscripcin de
la hipoteca.

Si no hubiese plazo designado, el acreedor puede exigir el pago inmediatamente despus de contrada la
obligacin.

A aquellos que

garantizan obligaciones futuras, eventuales o

indeterminadas, siempre que se acredite el nacimiento de la obligacin

y el transcurso de los 10 aos contados a partir del vencimiento de la
obligacin garantizada.
De lo expuesto, es posible resumir la aplicacin de los plazos de
caducidad en el cuadro siguiente:

PLAZOS DE CADUCIDAD DE LA HIPOTECA

10 AOS CONTADOS A PARTIR DE LA

10 AOS CONTADOS A PARTIR DE LA

FECHA DE INSCRIPCIN

FECHA DE VENCIMIENTO DEL CRDITO

Cuando pueda determinarse el

plazo

de vencimiento del crdito.

Cuando garantizan obligaciones que no

tienen

plazo

de

vencimiento.

Se

entiende que la obligacin es exigible

inmediatamente despus de contrada.

Cuando garantizan obligaciones cuyo

plazo de vencimiento se encuentra en
documento que no obra en Registros.

Cuando

garantizan

obligaciones

futuras, eventuales o indeterminadas.

No

deja de

hipoteca

ser

discutible si

la

caducidad de

la

inscripcin

de

la

constituye un verdadero beneficio para el deudor incumplido en

desmedro del acreedor garantizado, ya que, el deudor estara facultado para

pedir la caducidad de la inscripcin de la hipoteca y, por tanto, extinguir la
hipoteca con el simple cmputo del tiempo, sin que se acredite el
cumplimiento de la deuda garantizada.
Sin embargo, la orientacin de la caducidad busca eliminar la inscripcin de
garantas que obviamente no podrn ser ejecutadas, debido al transcurso del
tiempo y que adems, afectan el sistema registral al publicitar hipotecas
aparentemente

vigentes

pero

sin

sustento

en

la

realidad.

Asimismo,

constituye una sancin para el acreedor negligente por su falta de diligencia

para ejecutar la garanta constituida a su favor, o para renegociar la deuda,
estableciendo nuevos plazos que permitan mantener la vigencia de la
inscripcin de la garanta.

Respecto a esta controversia, la Resolucin materia de comentario ha

sealado lo siguiente:

La finalidad de la Ley N 26639 con respecto a la extincin

de la inscripcin de hipotecas consiste en eliminar de las
partidas registrales aquellas garantas reales que no puedan ser
ejecutadas sancionando a la vez, la inaccin del acreedor
hipotecario, quien tiene expedita la va, dentro del plazo de 10
aos otorgado por la ley, para renegociar el crdito otorgado, con
lo que se dara origen a una renovacin de la hipoteca con el
establecimiento de un nuevo plazo para el cumplimiento de la
obligacin, o iniciar accin en va judicial con el objeto de hacer
efectivo

el

pago

de

la

deuda,

situaciones

ambas

que

demostraran la diligencia del acreedor, enervando la presuncin

de que transcurrido el plazo sealado en la ley, la hipoteca se
habra extinguido como consecuencia del transcurso del trmino
prescriptorio para iniciar el cobro de la obligacin garantizada.
En consecuencia, ms que beneficiar al deudor se busca sancionar al
acreedor garantizado por su descuido al no exigir el cumplimiento de la
obligacin ya sea concertando un nuevo plazo para hacer efectivo el
cumplimiento, o ejecutando la garanta constituida a su favor.
4. CONCLUSIN
Si bien la Ley N 26639 regula el plazo de caducidad de las inscripciones de
los gravmenes y ha permitido el cierre de las partidas registrales de
gravmenes que no pueden ser ejecutados, su aplicacin tiene una
connotacin mayor en el caso de la hipoteca. Ello se debe a que el cierre de
una partida registral que contena una hipoteca determina no slo la extincin
de la inscripcin, sino tambin la extincin de la hipoteca como garanta real.
Ms an si consideramos que la hipoteca ha nacido como garanta real a travs
de su inscripcin en Registros Pblicos. Por esa razn considero acertado el
criterio establecido en el Precedente Registral comentado, que adems
permite acortar la brecha entre una situacin publicitada y aquella que ocurre
en la realidad.