La mediacin hipotecaria puede crear valor frente a la ejecucin hipotecaria instada por el banco

debido al impago generado en las familias como consecuencia de la falta de empleo y por
situaciones de insolvencia sobrevenida. As mismo, puede ser una alternativa a la dacin en pago
universal.
La ejecucin Hipotecaria viene regulada en el Libro III, Titulo IV, Captulo V, de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, artculos 681 a 698. Es un procedimiento especial y absolutamente reglado. Si
usted sufre un procedimiento de ejecucin hipotecaria, se enfrentar a esta situacin:
El banco presentar la demanda ejecutiva junto a los documentos que seala el art. 685 de la
LEC.
Le harn la notificacin de la demanda al deudor y el requerimiento de pago al mismo tiempo.
Tendr la posibilidad de oponerse. Slo caben dos motivos: la extincin de la garanta o de la
obligacin garantizada o el error en la determinacin de la cantidad exigible.
Se solicitar la Certificacin del Registro de la Propiedad respecto de la situacin actual del
inmueble gravado con la hipoteca.
Se realizar la subasta del bien hipotecado.
El fruto de la subasta servir para pagar al acreedor, se efectuar el cambio de titularidad del
inmueble ejecutado en el Registro de la Propiedad, y posteriormente se producir el desalojo de
manera voluntario o forzoso para que la Entidad acreedora tome posesin del inmueble.
Aunque apegado a la ley vigente, el proceso de ejecucin hipotecaria, ha producido un gran
desequilibrio entre los deudores hipotecarios y sus acreedores, en el momento en el que la actual
crisis econmica perdura con el paso del tiempo. Estos desequilibrios han tratado de mitigarse con
medidas legislativas tendentes a equilibrar las consecuencias negativas de un proceso de ejecucin
hipotecaria.
El Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios,
public dos medidas favorables a los deudores hipotecarios:
a) Subir la Inembargabilidad de ingresos mnimos familiares: slo aplica en casos en que haya
habido una subasta de la vivienda habitual en un procedimiento de ejecucin hipotecaria directa o
extrajudicial cuyo remate no hubiese sido suficiente para saldar la deuda.
b) En cuanto al acto de las Subastas de bienes inmuebles: con la reforma de los artculos 669, 670
y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Su objetivo, garantizar que en caso de producirse una ejecucin hipotecaria por impago, los
deudores recibirn una contraprestacin adecuada por el inmueble, que les permita anular o
reducir al mximo la deuda por la cantidad no cobrada con la subasta. Se elev el importe de
adjudicacin al acreedor en subasta de un inmueble hipotecado como consecuencia de una

ejecucin, por un precio nunca inferior al 60% del valor de tasacin. Por otra parte, para favorecer
la participacin de terceros en la subasta judicial, se reduce hasta el 20% el depsito exigido a los
postores para participar en una subasta.
De la misma forma, con el Real Decreto-ley 6/2012, de medidas urgentes de proteccin de
deudores hipotecarios sin recursos, que supone un esfuerzo del legislador por alcanzar el
apropiado equilibrio entre los intereses de quienes no pueden atender a sus obligaciones
hipotecarias y las entidades financieras que han confiado en la seguridad jurdica de nuestro
sistema hipotecario. El objetivo es frenar los embargos de familias que estn en una situacin
econmica extrema y aportar contenido concreto a la hipottica negociacin de una Entidad
Financiera y el deudor hipotecario.
Entre los pactos negociables se encuentra un a) acuerdo de refinanciacin en base a: 1) aplicar un
perodo de carencia de hasta 4 aos en el pago de la hipoteca. 2) El prstamo hipotecario se podr
ampliar a 40 aos para reducir las cuotas mensuales. 3) liquidar la deuda con la dacin en pago,
cuando no hay otra posibilidad de refinanciacin. El mayor reproche que se puede hacer a esta
medida legislativa es que solo es obligatoria su prctica para casos muy restringidos de la
poblacin, dejando al buen criterio de las Entidades Financieras acreedoras, la aplicacin de estas
medidas al resto de deudores hipotecarios.
Qu puede aportar la mediacin hipotecaria aplicada a la ejecucin hipotecaria? El Real Decreto
ley 5/2012 de Mediacin en asuntos civiles y mercantiles, permite aplicar la mediacin como
mtodo alternativo para conciliar los intereses de deudores hipotecarios y Entidades Financieras.
Esta labor puede centrarse en los casos en los que no es obligatorio la aplicacin del cdigo de
Buenas prcticas por parte de las Entidades Financieras a deudores hipotecarios.
Primero, el deudor debe suministrar informacin sobre su situacin patrimonial y de solvencia,
documentacin que acredite su estado, para elaborar un plan de refinanciacin viable y factible de
acuerdo con su situacin. Puede incluso tomarse en cuenta en la negociacin, la posible
participacin de terceros garantes, fiadores, que permitan responder de un plan viable, en los
casos de que el deudor carezca de solvencia por s mismo. Este paso previo, puede servirle al
deudor para hacer un autoexamen, ser consciente de su situacin le permitir conocer a qu
puede optar en una negociacin.
La entidad bancaria, por su parte, debera ser flexible y tener la voluntad (cdigo de buenas
prcticas) de buscar alternativas consensuadas a la ejecucin hipotecaria, que ayuden al pago
natural del crdito hipotecario, (acuerdo de refinanciacin) con garantas renovadas, una quita de
la deuda o bien a una realizacin justa del bien hipotecado. Dichas medidas, aunque suponen un
sacrificio para las Entidades financieras, supone un beneficio futuro dado que si el prstamo se
vuelve a pagar, vuelve a generar intereses hasta su satisfaccin. El mayor inters debe ser evitar el
proceso judicial de ejecucin hipotecaria, mucho ms costoso y desigual en el momento actual.
Finalmente, las partes pueden homologar el acuerdo en sede judicial o por el juez o elevado a
escritura pblica ante Notario.

No olvidemos que, mientras que las Entidades Financieras para cumplir con sus obligaciones de
pago estn siendo recapitalizadas, refinanciadas por el estado, es decir, por todos los
contribuyentes, con el objetivo de sanear sus cuentas, a su vez, estas oprimen a los deudores
hipotecarios por va de la ejecucin directa sobre sus bienes hipotecados y ejecutando la deuda
restante y no cubierta por la adjudicacin del bien en subasta, las Entidades Financieras,
aumentan el beneficio por su actividad ordinaria, lo que les permite premiar a sus directivos y
ejecutivos con pagos extraordinarios, llamados tambin Bonus.
Los acuerdos que se estn alcanzando en aplicacin de la mediacin hipotecaria, van en la lnea de
la reunificacin de crditos, la reduccin de las cuotas de la hipoteca, la quita de un porcentaje del
prstamo, las carencias (aplazar el pago de la hipoteca durante unos meses y abonar solo los
intereses), la venta de la vivienda o, como ltimo recurso, la dacin en pago, es decir, entregar la
vivienda al banco para saldar la deuda.