MATERI KULIAH MANAJEMEN BIAYA PROYEK

FS ESTIMATE

YUSUF LATIEF

PROGRAM PASCASARJANA

2013

LANDASAN PEMIKIRAN UNTUK

MELIHAT KELAYAKAN FINANSIAL

A. VARIABLES-VARIABLES

YANG

BERPENGARUH

KEPADA

KELAYAKAN FINANSIAL (COST BENEFIT ANALYSIS).

1. BIAYA INVESTASI ATAS GAGASAN/PERANCANGAN PROYEK YANG
AKAN DIDIRIKAN, SECARA MENYELURUH.
2. SUMBER UANG DAN SYARAT-SYARAT KEUANGAN YANG AKAN
DIGUNAKAN, TERMASUK DIDALAMNYA :
a. KONDISI SUKU BUNGA ATAS NILAI INVESTASI.
b. SYARAT PAY BACK PERIODE.
c. KONDISI MATA UANG DAN KONDISI KENAIKAN KURS MATA
UANG TIAP TAHUN.
d. PENGARUH INFLASI TERHADAP BIAYA INVESTASI.
e. PAJAK-PAJAK INVESTASI.
3. KONDISI

PENJUALAN

DIHASILKAN

OLEH

DARI
PROYEK

PRODUKSI
YANG

ATAU

JASA

YANG

DIPENGARUHI

OLEH

KESEIMBANGAN PENAWARAN DAN PERMINTAAN (SUPPLY AND

DEMAND) DALAM PASAR BEBAS.
4. KONDISI

PEMBIAYAAN

DARI

OPERASIONALISASI

DARI

JENIS

PRODUKSI/JASA DALAM WUJUD EXPENSES YANG DICAPAI MELALUI

OPERASI MANAJEMEN.
5. PERHITUNGAN DEPRESIASI DAN AMORTISASI YANG DITERAPKAN
PADA RANCANGAN FINANSIAL PROYEK.

B. PERTIMBANGAN ATAS PELUANG INVESTASI DALAM KONDISI

PASAR BEBAS.
1. ADA

PENINGKATAN

KEBUTUHAN

ATAS

BARANG

TERTENTU,

SEDANGKAN PENAWARAN SANGAT TERBATAS, DENGAN DEMIKIAN

KOMPETISI

TIDAK

BEGITU

TAJAM

DAN

HARGA

CUKUP

MENGUNTUNGKAN.
2.

ADANYA PENEMUAN SUATU PRODUK BARU YANG DIBUTUHKAN

MASYARAKAT DAN KEBUTUHAN TERSEBUT BERSIFAT PROSPEKTUS
KE MASA DEPAN.

3. ADANYA PENEMUAN SECARA TEKNOLOGIS YANG DAPAT MEMBUAT

EFISIENSI PRODUK ATAS JENIS BARANG TERTENTU ATAU ATAS
JENIS PELAYANAN TERTENTU.
DENGAN DEMIKIAN PERMINTAAN AKAN MENINGKAT KARENA EFEK
TURUNNYA HARGA.
4. ADANYA SUATU KONDISI DIMANA VALUE ADDED (NILAI TAMBAH)
ATAS BARANG ATAU SUATU JASA MENINGKAT SEHINGGA BERSIFAT
KOMPETITIF DALAM PRODUK.
5. ADANYA PELUANG YANG MEMUNGKINKAN MEKANISME USAHA
BERSIFAT MONOPOLISTIK ATAU OLIGOPOLISTIK.
6. UNTUK ORIENTASI EKSPORT, DIPEROLEH PELUANG KOMPETISI
INTERNASIONAL YANG MENGUNTUNGKAN, BAIK KARENA UPAH
PEKERJA, BAHAN MENTAH YANG RELATIF MURAH, MAUPUN
KARENA PENEMUAN TEKNOLOGI YANG MENOPANG (KUALITAS DAN
HARGA).

MEKANISME DALAM PUBLIC INVESTMENT

1. INVESTASI

DI

DALAM

KERANGKA

MEMENUHI

TINGKAT

KESEJAHTERAAN/PEMERATAAN PELAYANAN.
2. INVESTASI DI DALAM KERANGKA PUBLIC GOODS YANG TIDAK
MENGHASILKAN BENEFIT LANGSUNG NAMUN DIPERLUKAN SUATU
UKURAN-UKURAN SOCIAL BENEFIT, CONTOH :
a. BILA

DIBANGUN

TAMAN,

APA

MANFAAT

SOSIAL

YANG

DIPEROLEH.
b. BILA

DIBANGUN

JALAN/DRAINASI/IRIGASI,

APA

MANFAAT

EKONOMI MAKRO YANG DAPAT DIPEROLEH.

c. BILA

DIBANGUN

SEKOLAH/RUMAH

SAKIT,

APA

MANFAAT/BENEFIT YANG DIPEROLEH MASYARAKAT.

3. DIPERLUKAN UKURAN-UKURAN COST BENEFIT UNTUK INVESTASIINVESTASI SARANA PUBLIK :
a. DENGAN DIBANGUN JALAN, BERAPA KEUNTUNGAN EKONOMI
REGIONAL YANG DIPEROLEH.
b. DENGAN

DIBANGUN

SUATU

SALURAN

IRIGASI,

BERAPA

KENAIKAN PRODUKSI PADI YANG DAPAT DITINGKATKAN.

c. DENGAN DIBANGUN SUATU SALURAN DRAINASI YANG BAIK,
BERAPA

LINGKUNGAN

TERGENANG BANJIR.

PEMUKIMAN

KOTA

YANG

TIDAK

MEKANISME KERJA DALAM MENJAMIN

TERLAKSANANYA PEMBANGUNAN PROYEK
PUBLIK BERDASARKAN KRITERIA BANK DUNIA

1. SETIAP PEMBANGUNAN PROYEK PUBLIK MEMERLUKAN ANALISA

TEKNIS/TEKNOLOGI DAN SECARA KONSTRUKTIF DINYATAKAN
BAIK.
2. SETIAP PEMBANGUNAN MEMERLUKAN PENANGANAN MANAJEMEN
DAN ADMINISTRASI, YANG MERUPAKAN KUNCI KEBERHASILAN
PROYEK.
3. ORGANISASI

PROYEK

YANG

MENGGAMBARKAN

HUBUNGAN

ANTARA PIHAK PEMBERI TUGAS, PIHAK KONSULTAN, PIHAK

KONTRAKTOR, PIHAK PENGAWAS PROYEK.
4. ASPEK KOMERSIAL, USAHA PEMASARAN PRODUKSI ATAU JASA
YANG DIHASILKAN OLEH SUATU PROYEK; UPAYA MENEMBUS
PASAR.
5. ASPEK FINANSIAL, REVENUE EARNINGS

(KEUNTUNGAN YANG

DIPEROLEH) SUATU GAMBARAN KEMAMPUAN PROYEK UNTUK

MENGEMBALIKAN PINJAMAN.
6. ASPEK

EKONOMI

PEMBANGUNAN

YANG

PROYEK

MEMBAHAS

KETERKAITAN

DAN

DAMPAKNYA

SOSIAL,

SUMBER

PADA

ANTARA
EKONOMI

MAKRO.
7. ASPEK

KEUNTUNGAN

KEUNTUNGAN NON EKONOMI LAINNYA.

DAYA

MANUSIA,

KRITERIA KELAYAKAN INVESTASI NPV

1. KEUNTUNGAN BERSIH SUATU PERUSAHAAN ADALAH PENDAPATAN

KOTOR DIKURANGI BIAYA-BIAYA.
NPV ADALAH SELISIH ANTARA PRESENT VALUE ARUS BENEFIT DAN
PRESENT VALUE ARUS BIAYA; YANG DIPROYEKSIKAN DALAM
RENCANA.
2. RUMUS NPV :
B

(1 + i)0

(1+i)1

NPV =

Bi - Ci

t=0

( 1 + i) n

(1+i)n

(1 + i)0

(1 + i)1

(1 + i)n

NPV =

3. BILA PEROLEHAN NPV MELEBIHI DARIPADA BEBAN PEMBAYARAN

UNTUK POKOK PINJAMAN DAN BUNGA PINJAMAN YANG DIUKUR
SECARA BULANAN ATAU TAHUNAN MAKA PENGHASILAN PROYEK
TERSEBUT BERSIFAT OPTIMAL.
4. UNTUK MEMAHAMI PERHITUNGAN NPV PERLU DIPAHAMI DASARDASAR PERHITUNMGAN :
1. BEBAN INVESTASI
2. BEBAN PEMBAYARAN PINJAMAN
3. PENDAPATAN
4. PENGELUARAN
5. PAJAK-PAJAK
6. DISCOUNT FACTORS
7. COMPOUND FACTORS
8. ANNUITY
9. PRICING POLICY (REVENUE)
10. EXPENSES PRICING POLICY

KRITERIA INVESTASI IRR

1. IRR MERUPAKAN TINGKAT BUNGA YANG MENGGAMBARKAN

BAHWA

BENEFIT

(PENERIMAAN)

YANG

TELAH

DIPRESENT

VALUEKAN DAN COST (PENGELUARAN) YANG TELAH DIPRESENT

VALUEKAN BILA DIPERKURANGKAN BERNILAI NOL (0).
2. RUMUS MATEMATIS IRR :
NPV1
(i2 i1)

IRR = i1 +
NPV1 NPV2
3. CONTOH :

KITA MEMBUAT PERCOBAAN DENGAN ASUMSI SEBAGAI BERIKUT:

i1 = 15% dan i2 = 25% ,
NILAI NPV1, UNTUK i1 = 15% SEBESAR 28.
NILAI NPV2, UNTUK i2 = 25% SEBESAR -219 (SUDAH NEGATIF).
JIKA I 22% MERUPAKAN NILAI TERTINGGI DARI KESEIMBANGAN
REVENUE DAN EXPENSES ARTINYA JIKA BUNGA LEBIH DARI 22%
PENGEMBALIAN AKAN BERSIFAT TAK LAYAK.
4.

289
(0,22 0,25) = 0,2069

a. IRR = 0.15 +
289 (-219)
219

(0,22 0,25) = 0,1974

b. IRR = 0,25 +
219 (-94)

KLASIFIKASI PROYEK
DALAM KONTEK INVESTASI

INVESTASI YANG
DILAKSANAKAN
OLEH PIHAK
PEMERINTAH

INVESTASI
PROYEK FISIK

STABILISASI
PERTUMBUHAN
PEMERATAAN

INVESTASI YANG
DILAKUKAN OLEH
PIHAK SWASTA
PRIVATE
ENTERPRISE

INVESTASI
BARANG PUBLIK
MURNI

INVESTASI
BARANG PRIVATE

INVESTASI
BARANG SEMI
PUBLIK

PRICE MARKET
PRIVATE GOODS

MONOPOLISTIK
OLIGOPOLISTIK
PRIVATE GOODS

BARANG UNTUK
KEPENTINGAN
BERSAMA

INVESTASI YANG
DILAKUKAN OLEH
MASYARAKAT
LUAS

INDIVIDUAL
PROPERTY

COLLECTIVE
PROPERTY

KONSEP PROPERTI DALAM

ILMU EKONOMI / D. BROMLEY, 1993
1. PRIVATE PROPERTY / PEMILIKAN SWASTA.
2. STATE PROPERTY / PEMILIKAN PEMERINTAH.
3. COMMUNAL PROPERTY / PROPERTY MASYARAKAT.
KARAKTERISTIK STATE PROPERTY :
1. SETIAP

WARGA

KEBERADAAN

NEGARA
PROPERTI

BERHAK
TERSEBUT

TAHU

ATAS

KONDISI

DALAM

KERANGKA

BERDASARKA

PERATURAN

TRANSPARANSI DAN AKUNTABILITY.

2. DITETAPKAN

PENGGUNAANNYA

PEMERINTAH.
3. DIKELOLA BERDASARKAN KETENTUAN DAN PERATURAN YANG
TELAH DITETAPKAN.
PROPERTY

MENURUT

DANIEL

W.

BROMLEY

(1993)

KARAKTERISTIK SEBAGAI BERIKUT :

1. ASPEK LEGAL DARI PROPERTI.
2. PENGGUNAAN/PEMANFAATAN SECARA BENAR.
3. PENGELOLAAN MANAJEMEN PROPERTI SECARA BENAR.
4. MENGASILKAN PENDAPATAN SECARA MEMADAI.
5. MENEMPATKAN STATUS MODAL SECARA BENAR.
6. MENEMPATKA TREND EKONOMI SECARA BENAR.
7. PENGALIHAN HAK ATAS KEPEMILIKAN SECARA BENAR.
8. PENGUASAAN PENUH ATAS HAK, TIDAK BERSELISIH.
9. TIDAK MELANGGAR KETENTUAN PENGGUNAAN.
10. INVESTASI MEMENUHI KELAYAKAN EKONOMI.
11. UNDANG-UNDANG HARUS MAMPU MENGENDALIKAN.

MEMILIKI

BIAYA-BIAYA INVESTASI YANG DIKELUARKAN

BERDASARKAN TINJAUAN PENGALAMAN
MEMBANGUN

1. BIAYA
PERSIAPAN
PEMBANGUNAN.

UNTUK

MEMUTUSKAN

2. BIAYA
UNTUK
PENYELENGGARAAN
KELAYAKAN (JUSTIFIKASI EKONOMI).

GAGASAN

PEMBUATAN

STUDI

3. BIAYA UNTUK PEMBUATAN PERENCANAAN DAN PERANCANGAN

KEENJINIRINGAN DALAM PENDEKATAN YANG BERSIFAT MULTY
DICIPLINE.
4. BIAYA PEMBELIAN LAHAN, ASPEK LEGAL DARI LAHAN, PENETAPAN
STATUS HAK ATAS TANAH.
5. BIAYA BAGI PENGURUSAN PERIJINAN DAN PEMBAYARAN ANALISIS
DAMPAK LINGKUNGAN.
6. BIAYA UNTUK PERSIAPAN PINJAMAN DANA INVESTASI SAMPAI
PERSETUJUAN DANA INVESTASI.
7. BIAYA UNTUK PROSES PENGKONSTRUKSIAN BANGUNAN DAN
INTEGRASI PERLENGKAPAN SARANA.
8. PAJAK-PAJAK DARI SELURUH KEGIATAN INVESTASI.
9. BIAYA-BIAYA
PENGAWASAN
BERLANGSUNG DAN ASURANSI.

PADA

MASA

PEMBANGUNAN

10. BIAYA BUNGA PADA SAAT PENGKONSTRUKSIAN BERLANGSUNG.

11. BIAYA-BIAYA
PERSIAPAN
MENJELANG
BERLANGSUNG (SUMBER DAYA MANUSIA,
CORPORATE PLAN, DSB).

PENGOPERASIAN
MODAL LANCAR,

CONTOH PENDAPATAN DARI PENJUALAN

JASA PERHOTELAN UNTUK MEMPEROLEH
NET PRESENT VALUE

1. PENDAPATAN (HOTEL REVENUE) :

a. ROOM SALES (PENJUALAN TEMPAT TIDUR).
b. FOOD SALES (PENJUALAN MAKANAN).
c. BAVERAGE SALES (PENJUALAN MINUMAN BERALKOHOL).
d. PENDAPATAN DARI PRASARANA PENUNJANG (MINOR OPERATED
DEPARTEMENT).
e. PENDAPATAN DARI TELEKOMUNIKASI.
f. PENDAPATAN PARKIR.
g. PENDAPATAN-PENDAPATAN LAINNYA.

2. PENGELUARAN (EXPENSES) :
a. GAJI PEGAWAI.
b. BIAYA MAKAN.
c. BIAYA MINUMAN BERALKOHOL.
d. DEPARTEMEN EXPENSES TERMASUK PENGELUARANPENGELUARAN MINOR OPERATED DEPARTEMENT.
e. BIAYA ADMINISTRASI.
f. BIAYA PROMOSI DAN ADVERTENSI.
g. BIAYA PERBAIKAN, PEMELIHARAAN, ENERGI, DSB.
h. BIAYA-BIAYA SEWA ATAS PERLENGKAPAN.
i.

DEPRESIASI.

j.

BIAYA MODAL.

k. KEUNTUNGAN SEBELUM PAJAK.

l.

PAJAK.

3. REVENUE DAN EXPENSES MEMERLUKAN SKENARIO ATAS :

a. ANNUAL ROOMS OCCUPANCY MISALNYA : 75% / 71%.

b. HARGA TIAP-TIAP KAMAR :

SUITE ROOMS.

ECONOMIC ROOMS.

RUANG UNTUK SOPIR.

SEWA RUANG-RUANG PERTEMUAN.

c. LENGTH OF DAYS DARI RATA-RATA PENGUNJUNG.

d. PENETAPAN HARGA UNTUK REVENUE LAINNYA DAN EXPENSES.
e. PERENCANAAN PEMELIHARAAN DAN BIAYANYA.
f. PENDAPATAN-PENDAPATAN LAINNYA.

4. KEBIJAKSANAAN ATAS HARGA DIPERTIMBANGKAN ATAS :

a. TREND PREFERENSI KONSUMEN ATAS PRODUK LAYANAN YANG

KITA TAWARKAN.
b. STUDI BANDING DENGAN LAYANAN-LAYANAN SEJENIS DALAM
LINGKUP KOTA DIMANA HOTEL BARADA.
c. KEUNGGULAN-KEUNGGULAN

KOMPETITIF

YANG

DAPAT

DIHADIRKAN OLEH SARANA DIBANDING SARANA-SARANA YANG

TELAH ADA.
d. KONDISI PERTUMBUHAN PERMINTAAN KE DEPAN DAN KONDISI
PERSAINGAN SEMPURNA, TIDAK BERSIFAT MONOPOLISTIK DAN
OLIGOPOLISTIK.

MENGEFISIENSIKAN
BIAYA
CONTOH
PENDAPATAN
DARIINVESTASI
PENJUALAN
PERHOTELAN UNTUK MEMPEROLEH
NET PRESENT VALUE
1. MEMILIH LOKASI, MENETAPKAN PEMBELIAN LAHAN YANG TIDAK
BEGITU MAHAL, NAMUN TETAP MEMENUHI TUNTUTAN-TUNTUTAN
PEMBANGUNAN.
2. PENETAPAN RANCANGAN KEENJINIRINGAN DENGAN OPTIMASI
EFISIENSI, MELALUI PEMILIHAN TEKNOLOGI YANG TEPAT SESUAI
DENGAN TUNTUTAN KEBUTUHAN.
3. PENETAPAN SISTEM PENGELOLAAN KONSTRUKSI DI LAPANGAN,
DITERAPKANNYA

VALUE

ENGINEERING,

MENGHINDARKAN

TERJADINYA PERHITUNGAN KEUNTUNGAN GANDA ATAU PAJAK

BERGANDA.
4. MENCARI

SUMBER DANA YANG BERSIFAT

EFISIEN DENGAN

SYARAT-SYARAT YANG CUKUP FLEKSIBEL DAN TIDAK TERLALU

MENEKAN PROYEK.
5. MENEKAN CASH FLOW INVESTASI DENGAN MENDAYAGUNAKAN
DOWN PAYMENT DARI PARA KONTRAKTOR.
6. MENCARI

PELUANG-PELUANG

PEMBELIAN

EQUIPMENT

YANG

MEMBERIKAN TINGKAT KEMURAHAN HARGA DENGAN POTONGANPOTONGAN TERTENTU.

7. MERENCANAKAN
MENYUSUSN

NET

WORK

MANAJEMEN

PLANNING

KONSTRUKSI

SECARA
DENGAN

OPTIMAL,
ORIENTASI

EFISIENSI DAN PROFESIONALISME.

8. MENGETATKAN

PENGENDALIAN

PEMBANGUNAN

SEOPTIMAL

MUNGKIN SEHINGGA MAMPU MENEKAN TRANSACTION COST.

ASPEK-ASPEK PENTING YANG

DIPERHATIKAN DALAM KERANGKA
COST BENEFIT ANALYSIS

1. ASPEK YANG TERKAIT DENGAN PERHITUNGAN (ESTIMASI) BIAYA

INVESTASI YANG SECARA KOMPOSISI MENCAKUP :
a. BIAYA-BIAYA

PERENCANAAN,

PERANCANGAN,STUDI

KELAYAKAN PERIJINAN DAN PRE OPERATING COST YANG

LAINNYA TERMASUK PENYIAPAN SDM.
b. BIAYA PEMBELIAN LAHAN.
c. BIAYA PENGKONSTRUKSIAN.
d. BIAYA BAGI PERALATAN DAN PERLENGKAPAN.
e. BIAYA BUNGA PADA MASA PENGKONSTRUKSIAN.
f. PAJAK-PAJAK PEMBANGUNAN.
g. ASURANSI.
h. KEUNTUNGAN KONTRAKTOR, SUPPLIER, DSB.

2. ASPEK YANG TERKAIT DENGAN SUMBER-SUMBER PERMODALAN :

a. JUMLAH INVESTASI YANG DIBUTUHKAN.
b. PERBANDINGAN EQUITY TO DEBT.
c. MATA UANG YANG DIGUNAKAN DALAM INVESTASI.
d. TINGKAT BUNGA YANG DIGUNAKAN.

3. ASUMSI TERHADAP PENDAPATAN DARI USAHA.

4. ASUMSI TERHADAP PENGELUARAN-PENGELUARAN.

PARADIGMA DI DALAM KONSEP

COST BENEFIT ANALYSIS

1. DIPERLUKAN KETAJAMAN PARA PEMBUAT STUDI KELAYAKAN

DALAM MENETAPKAN PERAMALAN-PERAMALAN KE MASA DEPAN
(PERAMALAN PASAR).
PREDIKSI KE MASA DEPAN PERLU DI TOPANG OLEH DASAR-DASAR
ANALISA RASIONAL YANG DAPAT DIPERTANGGUNGJAWABKAN
RELIABILITAS DAN VALIDITASNYA (PENDEKATAN STATISTIKA).
2. DIPERLUKAN

SUATU

PERHITUNGAN

DENGAN

DASAR

OWNER

ESTIMATE YANG DAPAT DIPERTANGGUNGJAWABKAN (BIAYA PRE

OPERATING

COST,

BIAYA

PEMBELIAN

LAHAN,

BIAYA

PENGKONSTRUKSIAN).
3. DIPERLUKAN PERTIMBANGAN UNTUK MENETAPKAN

PRICING

POLICY YANG BERSIFAT OBYEKTIF, ATAS DASAR PENDEKATAN

STATISTIKA.
4. DIPERLUKAN PERTIMBANGAN UNTUK MENETAPKAN EXPENSES
SECARA OBYEKTIF (UPAH PEKERJA, BAHAN BAKU, PEMELIHARAAN,
OPERATING COST).
5. DITETAPKAN BEBAN PAJAK SESUAI DENGAN PERATURAN.
6. DIPERHITUNGKAN BEBAN BUNGA AWAL SESUAI DENGAN KONDISI
BUNGA DIPASARAN.

STUDI BANDING ASUMSI DALAM

KERANGKA INVESTASI

NO

ALOKASI BIAYA

SKENARIO ASUMSI
I
RP
50.000.000

SKENARIO ASUMSI
II
RP
40.000.000

PEMBUATAN FEASIBILITY STUDI

PERENCANAAN DAN PERANCANGAN

225.000.000

200.000.000

PENGAWASAN PEMBANGUNAN

150.000.000

175.000.000

PERIJINAN MEMBANGUN

500.000.000

625.000.000

PEMBEBASAN LAHAN

2.000.000.000

2.500.000.000

PEMATANGAN LAHAN

200.000.000

240.000.000

BIAYA KONSTRUKSI BANGUNAN

8.000.000.000

9.200.000.000

BIAYA MEKANIKAL BANGUNAN

2.000.000.000

2.200.000.000

BIAYA ELEKTRIKAL BANGUNAN

800.000.000

1.000.000.000

10

BIAYA MESIN DAN EQUIPMENT

12.000.000.000

12.000.000.000

11

BIAYA PERALATAN TRANSPORTASI

4.000.000.000

5.200.000.000

12

BIAYA FURNITURE DAN INTERIOR

1.200.000.000

1.500.000.000

31.125.000.000
6.225.000.000
3.579.375.000

34.880.000.000
6.976.000.000
4.011.200.000

40.929.375.000

45.867.200.000

SUB JUMLAH
BUNGA SELAMA MASA KONSTRUKSI 20%
PAJAK-PAJAK 11,5%
JUMLAH TOTAL

ASUMSI TIAP JUSTIFIKASI HARGA DI LATAR BELAKANGI OLEH KETAJAMAN

PIHAK KONSULTAN F.S. DALAM MERAMAL/MEMPREDIKSI KE DEPAN YANG
DILANDASI OLEH KEMAMPUANNYA MELIHAT FENOMENA SAAT INI DAN
FENOMENA KE DEPAN.

FAKTOR-FAKTOR YANG
BERPENGARUH PADA
OWNER ESTIMATE KONSTRUKSI

1. ASUMSI TEKNOLOGI YANG DIGUNAKAN.

2. ASUMSI SPESIFIKASI TEKNIK KOMPONEN/EQUIPMENT.
3. ASUMSI DELIVERY DALAM PROSES PENGKONSTRUKSIAN.
4. ASUMSI SCHEDULLING PENGKONSTRUKSIAN YANG BERKAITAN
ERAT DENGAN TEKNOLOGI PELAKSANAAN PENGKONSTRUKSIAN
DITERAPKAN.
5. ASUMSI FAKTOR INFLASI SELAMA MASA PENGKONSTRUKSIAN
BERJALAN.
6. KESEMUANYA PERLU DITOPANG OLEH KEBERADAAN DOKUMENDOKUMEN PERENCANAAN DAN PERANCANGAN TEKNIK YANG
BERSIFAT LENGKAP DAN AKURAT.
7. UPDATING DATA HARGA PASAR DAN PERUBAHAN-PERUBAHAN
YANG TERJADI DI LINGKUNGAN PASAR KOMPONEN MAUPUN
EQUIPMENT.
8. KONDISI LAPANGAN DIMANA PROYEK AKAN DIBANGUN PERLU
DISTUDI SECARA SEKSAMA ATAS RISIKO-RISIKO YANG KADANGKADANG TIDAK TERPERHITUNGKAN (SOCIAL RISK, POLITICAL RISK,
CULTURAL RISK, DAN RISIKO LAINNYA) YANG BERDAMPAK PADA
BIAYA PEMBANGUNAN.

HIERARKI PENGAMBILAN KEPUTUSAN DI

DALAM KERANGKA PEMBANGUNAN DENGAN
PENDEKATAN COST BENEFIT ANALYSIS

KETETAPAN-KETETAPAN
DALAM STUDI KELAYAKAN

MANAJER PEMBANGUNAN
DAN PENGENDALIAN

PEMATANGAN LAHAN DAN

KONSTRUKSI TAPAK

PENGEMBANGAN
RANCANGAN FISIK

KONSTRUKSI
BANGUNAN

DUKUNGAN FINANSIAL

INSTALASI
MEKANIKAL

INSTALASI
ELEKTRIKAL

FURNITURE

TAMAN-TAMAN
DAN FURNISHING

SPESIFIKASI
TEKNIK

RENCANA ANGGARAN
BIAYA PEMBANGUNAN

EQUIPMENT

MANAJEMEN PENGELOLAAN
PENGKONSTRUKSIAN

TAMAN-TAMAN
DAN FURNISHING

TAMAN-TAMAN
DAN FURNISHING

TAMAN-TAMAN
DAN FURNISHING

TAMAN-TAMAN
DAN FURNISHING

BEBERAPA INDIKASI KEPUTUSAN PADA

TINGKAT KEBIJAKAN YANG SANGAT
BERDAMPAK LUAS SEKALI PADA
TINGKAT STRATEGI DAN IMPLEMENTASI

1. BAPAK DIREKTUR PERNAH MELIHAT BANGUNAN SERUPA YANG

MENARIK DI SYDNEY DAN MENGGUNAKAN ELEVATOR KAPSUL DI
LUAR YANG INDAH; BISA DISESUAIKAN TIDAK ?
2. SEBAIKNYA JANGAN MENGGUNAKAN KERAMIK SEBAGAI PELAPIS
DINDING, BELIAU MENYARANKAN MARMER TULUNG AGUNG
WARNA MARUN.
3. MENURUT PETUNJUK FENG-SUI, SEBAIKNYA ENTRANCE (PINTU
MASUK UTAMA) DIPINDAH KE ARAH TIMUR, SEHINGGA SECARA
FENG-SUI MENGUNTUNGKAN.
4. MENURUT SARAN BAPAK PIMPINAN, SEBAIKNYA LOKASI PROYEK
TERSEBUT DIPINDAH SAJA DARI TEMPAT A KE TEMPAY B.
5. TOLONG LIHAT BANGUNAN KANTOR DI JALAN NO 334 NEW YORK
DIMANA SAYA PERNAH SEMINAR.
6. BISA TIDAK KUBAH BANGUNAN TERSEBUT SEPERTI BENTUK
TEMPURUNG KELAPA YANG MELAMBANGKAN TUNAS KELAPA.
7. TOLONG PERHATIKAN PEMBANGUNAN

MASJID YANG

CUKUP

REPRESENTATIF DI LINGKUNGAN INDUSTRI YANG KITA BANGUN.

RENCANA INVESTASI HOTEL DAN REKREASI

HOTEL BINTANG 3

NO

I
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
2.0

LUAS M2

KETERANGAN

BUILDING CONSTRUCTION
BANGUNAN HOTEL & RESTAURANT
BANGUNAN R. PERTEMUAN BESAR & BILYAR
PUSAT JAJANAN SERBA ADA
TEMPAT TITIP BARANG/SEWA PELAMPUNG
KOLAM RENANG & TENIS
TAMAN/PENGHIJAUAN & ARENA BERMAIN
PAGAR & GERBANG MASUK
JALAN DAN PARKIR
POS JAGA/ LOKET KARCIS
FURNITURE DAN FURNISHING (ASUMSI)

2,094.50
704.50
243.00
18.00
1,249.39
680.00
252.60
2,528.00
10.25

1.009.945.900
383.529.038
57.531.833
13.408.339
275.000.000
66.200.000
11.656.681
59.944.189
4.100.000
10.000.000

1.009.945.900
383.529.038
57.531.833
13.408.339
275.000.000
66.200.000
11.656.681
59.944.189
4.100.000
10.000.000

7,780.24

1.891.315.980

1.891.315.980

KEUNTUNGAN KONTRAKTOR 10%

BIAYA PENGKONSTRUKSIAN
PRE OPERATING COST
PERENCANAAN DAN STUDI KELAYAKAN 5%
BIAYA PERIJINAN-PERIJINAN DIASUMSI
MANAJEMEN PROYEK DAN MARKETING 5%
BIAYA TAK TERDUGA 2,5 %
BIAYA PAJAK-PAJAK 11,5^ DARO KONSTRUKSI

189.131.598
2.080.447.578

189.131.598
2.080.447.578

94.565.799
150.000.000
94.565.799
47.282.900
239.251.471

94.565.799
150.000.000
94.565.799
47.282.900
239.251.471

BIAYA PRE OPERATION COST

JUMLAH BIAYA KONSTRUKSI & OPERATING
COST
MODAL SENDIRI DARI TOTAL INVESTASI
BUNGA EQUITY

625.665.969
2.706.113.547

625.665.969
2.706.113.547

811.834.064
129.893.450

1.353.056.773

PINJAMAN MODAL DARI BANK

BUNGA PINJAMAN SELAMA KONSTRUKSI 12 BL
JUMLAH INVESTASI PROYEK

1.894.279.483
378.855.897
3.214.862.894

3.193.213.985

2.403.028.829,72

1.840.157.212

SUB JUMLAH

II
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5

FAKTOR PERUBAH
EQUITY 30%
EQUITY
LOAN 70%
50%
LOAN 50%

JUMLAH PINJAMAN YANG HARUS DILUNASI

(LOAN)

CATATAN :
BUNGA UNTUK EQUITY DIASUMSIKAN
BUNGA UNTUK PINJAMAN DIASUMSIKAN

16%
20%
10%

RENCANA INVESTASI HOTEL DAN REKREASI

HOTEL BINTANG 3

NO
I
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
2.0

KETERANGAN

LUAS
M2

BUILDING CONSTRUCTIONS
BANGUNAN HOTEL & RESTAURANT
BANGUNAN R. PERTEMUAN BESAR &
BILYAR
PUSAT JAJANAN SERBA ADA
TEMPAT TITIP BARANG/SEWA PELAMPUNG
KOLAM RENANG & TENIS
TAMAN/PENGHIJAUAN & ARENA BERMAIN
PAGAR & GERBANG MASUK
JALAN DAN PARKIR
POS JAGA/ LOKET KARCIS
FURNITURE DAN FURNISHING (ASUMSI)

2,094.50
704.50
243.00
18.00
1,249.39
680.00
252.60
2,528.00
10.25

7,780.24
SUB JUMLAH
KEUNTUNGAN PEMBORONG
TURN KEY PROJECT 20%
BIAYA PENGKONSTRUKSIAN
PRE OPERATING COST
PERENCANAAN DAN STUDI KELAYAKAN 5%
BIAYA PERIJINAN-PERIJINAN DIASUMSI
MANAJEMEN PROYEK DAN MARKETING
%%
BIAYA TAK TERDUGA 2,5%
BIAYA PAJAK-PAJAK 11,5% DARI
KONSTRUKSI
SUB JUMLAH
JUMLAH INVESTASI DARI PROYEK

CATATAN :
BILA PROYEK DILAKUKAN DENGAN CARA TURN KEY
MAKA BUNGA YANG HARUS DIKEMBALIKAN ADALAH

FAKTOR PERUBAH
DIKERJAKANSECARA
TANPA
TURNKEY PROJECT
TURNKEY
1,009,945,900
383,529,038
57,531,833
13,408,339
275,000,000
66,200,000
11,656,681
59,944,189
4,100,000
10,000,000

1,009,945,900
383,529,038
57,531,833
13,408,339
275,000,000
66,200,000
11,656,681
59,944,189
4,100,000
10,000,000

1,891,315,980
189,131,598
0

1,891,315,980.01
189,131,598.00
378,263,196.00

2,080,447,578

2,458,710,774.02

94,565,799
150,000,000
94,565,799
47,282,900
239,251,471

94,565,799.00
150,000,000.00
94,565,799.00
47,282,899.50
282,751,739.01

6255,665,969
2,706,113,547

669,166,236.51
3,127,877,010.53

16%
20%

RENCANA INVESTASI HOTEL DAN REKREASI

HOTEL BINTANG 3
N
O
I
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
20

II
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5

KETERANGAN

LUAS
M2

JUMLAH
BIAYA

BUILDING CONSTRUCTION
BANGUNAN HOTEL & RESTAURANT
BANGUNAN R. PERTEMUANBESAR DAN BILYAR
PUSAT JAJANAN SERBA ADA
TEMPAT TITIP BARANG/SEWA PELAMPUNG
KOLAM RENANG DAN TENNIS
TAMAN/PENGHIJAUAN & ARENA BERMAIN
PAGAR DAN GERBANG MASUK
JALAN DAN PARKIR
POS JAGA/LOKET KARCIS
FURNITURE DAN FURNISHING (ASUMSI)

2,094,50
7,04,50
243,00
18,00
1,249,39
680,00
252,60
2,528,00
10,25

1,009,945,900
383,529,038
57,531,833
13,408,339
275,000,000
66,200,000
11,656,681
59,944,189
4,100,000
10,000,000

1,110,940,490
421,881,942
63,285,016
14,749,173
302,600,000
72,820,000
12,822,349
65,938,608
4,510,000
10,000,000

SUB JUMLAH

7,780,24

1,891,315,980
189,131,598

2,079,447,578
207,944,758

BIAYA PENGKONSTRUKSIAN

2,080,447,578

2,287,392,336

PRE OPERATING COST

PERENCANAAN DAN STUDI KELAYAKAN 5 %
BIAYA PERIJINAN-PERIJINAN DIASUMSI
MANAJEMEN PROYEK DAN MARKETING 5 %
BIAYA TAK TERDUGA 2,5 %
BIAYA PAJAK-PAJAK 11,5 % DARI KONSTRUKSI

94,565,799
150,000,000
94,565,799
47,282,900
239,251,471

103,972,379
150,000,000
103,972,379
51,986,189
263,050,119

BIAYA PRE OPERATION COST

625,665,969

672,981,066

JUMLAH BIAYA KONSTRUKSI & OPERATING

COST

2,706,113,547

2,960,373,402

811,834,064
129,893,450

888,112,021
142,097,923

1,894,279,483
378,855,897

2,072,261,381
414,452,276

3,214,862,894

3,516,923,601

2,403,028,830

2,628,811,681

MODAL SENDIRI DARI TOTAL INVESTASI

BUNGA EQUITY
PINJAMAN MODAL DARI BANK
BUNGA PINJAMAN SELAMA KONSTRUKSI 12 BL

INFLASI 10 %

JUMLAH INVETASI PROYEK

JUMLAH PINJAMAN YANG HARUS DILUNASI

(LOAN)

CATATAN :
BUNGA UNTUK EQUITY DIASUMSIKAN
BUNGA UNTUK PINJAMAN DIASUMSIKAN
INFLASI SELAMA KONSTRUKSI

16 %
20 %
10 %

ASUMSI PENDAPATAN HOTEL DAN REKREASI BINTANG 3

NO

PENDAPATAN DARI

BANYAKNYA

Kamar tidur hotel :

A. Suite room
B. Standar room
C. Economic room

4 bh
10 bh
20 bh

TARIF SEWA
HARI/RP

TARIF SEWA
BULAN/RP

TARIF SEWA
TAHUN/RP

125,000
75,000
50,000

15,000
22,500
30,000
Sub Jumlah

180,000,000
270,000,000
360,000,000
810,000,000

34 orang
92 orang
56 orang
24 orang

10,000
10,000
10,000
10,000

34 orang
92 orang
56 orang
60 orang

15,000
15,000
15,000
15,000

10,200
27,600
16,800
7,200
Sub Jumlah
15,300
41,400
25200
27,000
Sub Jumlah

122,400,000
331,200,000
201,600,000
86,400,000
741,600,000
183,600,000
496,800,000
302,400,000
324,000,000
680,400,000

Kolam renang dan pujasera

o Karcis masuk kolam renang
o Makanan dan minuman
o Sewa ban
o Titip barang
Ruang billiard
o Pembelian koin bermain
o Makanan/Minuman ringan

60 orang
60 orang
60 orang
60 orang

3,000
5,000
1,000
300

280 koin
56 orang

750
5,000

5,400,000
9,000,000
1,800,000
540,000
Sub Jumlah
6,300,000
8,400,000
Sub Jumlah

64,200,000
108,000,000
21,600,000
6,480,000
200,880,000
75,600,000
100,800,000
176,400,000

Tenis in door
o Iuran anggota members
o Makanan/Minuman ringan

6 group
60 orang

350,000
5,000

2,100,000
300,000
Sub Jumlah

25,200,000
3,600,000
28,800,000

Gedung pertemuan besar

a. Sewa gedung untuk hajatan
b. Sewa gedung untuk seminar,
lokakarya, iskusi panel, dsb.
c. Sewa gedung unruk pameran
kesenian

4 kali
4 kali

500,000
500,000

2,000,000
4,000,000

24,000,000
48,000,000

4 kali

500,000

4,000,000
Sub Jumlah

48,000,000
120,000,000

4 kali
4 kali

250,000
250,000

2,000,000
2,000,000
Sub Jumlah

24,000,000
24,000,000
48,000,000

500
500
500
500
500

510,000
420,000
105,000
450,000
180,000
Sub Jumlah

6,120,000
5,040,000
1,260,000
5,400,000
2,160,000
19,980,000

Restoran :
a. Makan siang
o Tamu yang menginap di hotel
o Tamu khusus restoran
o Tamu R. billiard
o Tamu yang bermain tennis
b. Makan malam
o Tamu yang menginap di hotel
o Tamu khusus restoran
o Tamu R. billiard
o Tamu tennis indoor

7
Gedung pertemuan kecil
a. Sewa untuk diskusi kecil
b. Sewa untuk rap[at-rapat
8
Parkir Kendaraan
a. Tamu yang menginap di
hotel
b. Tamu restaurant
c. Tamu R. bilyar
d. Tamu Kolam Renang
e. Tamu tenis

34 kendaraan
28 kendaraan
7 kendaraan
30 kendaraan
12 kendaraan

LINGKUP PEMIKIRAN COST BENEFIT ANALYSIS

BERKAITAN DENGAN AKURASI ASUMSI

PERTANYAAN-PERTANYAAN AWAL :
1. APAKAH RAMALAN INVESTASI BERKAITAN DENGAN KONDISI
PASAR TELAH MEMADAI ?
a. GAMBARAN PERTUMBUHAN EKONOMI.
b. KAITAN PERTUMBUHAN EKONOMI TERHADAP INVESTASI.
c. ANALISA SEGMEN PASAR.
d. ANALISA KOMPETISI USAHA SEJENIS.
e. PERBANDINGAN HARGA JUAL/PENDAPATAN.
f. KONDISI SIKLUS USAHA SAAT INI DAN 10 TAHUN KE DEPAN,
UTAMANYA SELAMA PAY BACK PERIODE BERLANGSUNG.
2. APAKAH SI PEMBUAT STUDI KELAYAKAN MENERAPKAN ANALISA
S.W.O.T.
(STRENGTH,
WEAKNESS,
OPPORTUNITY
AND
THREAT/TREND) ?
BAGAIMANA GAMBARAN OBJECTIVES (TUJUAN) ; KENDALAKENDALA (CONSTRAINTS) DAN PENDEKATAN YANG DILAKUKAN.
3. APAKAH SI PEMBUAT STUDI KELAYAKAN TELAH MENGHITUNG
OWNER ESTIMATE SECARA OBYEKTIF ? SEBERAPA JAUH
KEMUNGKINAN UNDER ESTIMATE DAN SEBERAPA JAUH OVER
ESTIMATE ?
4. BAGAIMANA SI PEMBUAT STUDI KELAYAKAN MENETAPKAN
SYARAT-SYARAT KEUANGAN UNTUK KEPENTINGAN INVESTASI ? :
a. JUMLAH INVESTASI SECARA KESELURUHAN DAN STANDAR
MATA UANG.
b. KONDISI DEBT TO EQUITY.
c. KONDISI TINGKAT SUKU BUNGA DAN KEBERLAKUANNYA.
d. KONDISI PAY BACK PERIODE.
5. BAGAIMANA ANALISIS PENGELOLAAN BISNISDIRENCANAKAN
SECARA OPTIMAL SEHINGGA MEMENUHI KELAYAKAN ?
a. SISTEM PENGELOLAAN YANG DITERAPKAN.

b. PROYEKSI PENGELOLAAN KEPADA PENDAPATAN.

c. ANALISIS PRICING POLICY/PENETAPAN HARGA.
d. ANALISIS BENTUK PENGELUARAN LAINNYA SEPERTI : PAJAKPAJAK, ASURANSI.
6. BAGAIMANA

PIHAK

INVESTOR

MENGENDALIKAN

PEMBANGUNAN/PENGKONSTRUKSIAN :
a. SEBERAPA JAUH KELENGKAPAN DOKUMEN KONSTRUKSI ?
b. SEBERAPA JAUH AVAILABLE DARI TIME SCHEDULE ? ATAU NET
WORK PLANNING ?
c. SEBERAPA

JAUH

KEANDALAN

DARI

CARA

PELAKSANAAN

PEKERJAAN ?
-

ORGANISASI PROYEK.

CARA PELELANGAN/PENDISTRIBUSIAN KERJA.

KONTRAKTOR YANG DILIBATKAN.

SUPPLIER YANG DILIBATKAN.

INSTITUSI PENGAWAS BANGUNAN.

d. BAGAIMANA SECARA PRINSIPIL QUALITY CONTROL DITERAPKAN,

COST CONTROL DAN TIME CONTROL ?
e. BAGAIMANA CASH FLOW PINJAMAN DITETAPKAN ?
f. BERAPA BEBAN BUNGA SELAMA MASA PENGKONSTRUKSIAN
BERLANGSUNG ?
g. BAGAIMANA PENETAPAN GRACE PERIODE ?
7.

BAGAIMANA ANALISIS PENGELOLAAN BISNIS DIRENCANAKAN

SECARA OPTIMAL SEHINGGA MEMENUHI KELAYAKAN ?
a. SISTEM PENGELOLAAN YANG DITERAPKAN.
b. PROYEKSI PENGELOLAAN KEPADA PENDAPATAN.
c. PROYEKSI PENGELOLAAN KEPADA PENDAPATAN.
d. ANALISIS PRICING POLICY/PENETAPAN HARGA.
e. ANALISIS BENTUK PENGELUARAN LAINNYA SEPERTI : PAJAKPAJAK, ASURANSI.

8. BAGAIMANA

PIHAK

INVESTOR

MENGENDALIKAN

PEMBANGUNAN/PENGKONSTRUKSIAN :
a. SEBERAPA JAUH KELENGKAPAN DOKUMEN KONSTRUKSI ?
b. SEBERAPA JAUH AVAILABLE DARI TIME SCHEDULE ? ATAU
NET WORK PLANNING ?
c. SEBERAPA JAUH KEANDALAN DARI CARA PELAKSANAAN
PEKERJAAN ?
- ORGANISASI PROYEK.
- CARA PELELANGAN/PENDISTRIBUSIAN KERJA.
- KONTRAKTOR YANG DILIBATKAN.
- SUPPLIER YANG DILIBATKAN.
- INSTITUSI PENGAWAS BANGUNAN.
d. BAGAIMANA

SECARA

PRINSIPIL

QUALITY

CONTROL

DITERAPKAN, COST CONTROL DAN TIME CONTROL ?

e. BAGAIMANA CASH FLOW PINJAMAN DITETAPKAN ?
f. BERAPA BEBAN BUNGA SELAMA MASA PENGKONSTRUKSIAN
BERLANGSUNG ?
g. BAGAIMANA PENETAPAN GRACE PERIODE ?

DISTORSI BIAYA INVESTASI

1. DISTORSI BIAYA INVESTASI DAPAT DITEMPUH MELALUI PROSES

YANG SENGAJA; DALAM ISTILAH YANG UMUM DISEBUT DENGAN
MARK UP DAN DISELIPKAN DALAM BIAYA FISIK INVESTASI
ATAUPUN DALAM BIAYA-BIAYA NON FISIK.
2. DISTORSI BIAYA INVESTASI TERJADI KARENA ANALISA BIAYA
TIDAK DITOPANG OLEH SISTEM ANALISIS YANG BENAR DAN TIDAK
DITOPANG OLEH DATA YANG BERSIFAT AKURAT ( DATA TIDAK
AVAILABLE ), KARENA SULIT MEMPEROLEH ATAU SEBAB-SEBAB
LAIN.
3. BAGIAN-BAGIAN BIAYA INVESTASI TIDAK LENGKAP SEHINGGA
BERDAMPAK PADA UNDER ESTIMATE.
4. SEMAKIN

KOMPLEK

SEMAKIN

TEKNOLOGI

MEMERLUKAN

YANG

TINGKAT

DIGUNAKAN

KETELITIAN

MAKA
DALAM

MELAKUKAN ESTIMASI.
5. KETELITIAN

ITU

DIPEROLEH

DARI

LANDASAN-LANDASAN

PERHITUNGAN YANG BERSIFAT METODOLOGIS.

6. BANYAK PULA YANG MENJELASKAN BAHWA PERHITUNGAN OWNER
ESTIMATE DISIMPLIFIKASIKAN SEDEMIKIAN RUPA DAN DENGAN
SENDIRINYA BERAKIBAT PADA KELEMAHAN-KELEMAHAN JUMLAH
DALAM OWNER ESTIMATE.

DAFTAR RISIKO YANG DIPUKUL

PIHAK INVESTOR

1. RISIKO MENGHADAPI PREFERENSI PASAR YANG SERING BERUBAHUBAH (KONDISI PSIKOLOGI KONSUMEN).
2. RISIKO MENGHADAPI KOMPETISI DENGAN USAHA SEJENIS.
3. RISIKO KESALAHAN MEMILIH TEKNOLOGI ATAU RISIKO ADANYA
KEUNGGULAN TEKNOLOGI BARU DALAM KOMPETISI.
4. RISIKO PEMBIAYAAN (EQUITY).
5. RISIKO SEMASA PROSES PEMBANGUNAN BERLANGSUNG :
-

KESALAHAN OWNER ESTIMATE.

KENAIKAN HARGA AKIBAT INFLASI.

KESULITAN TEKNIS/TEKNOLOGIS.

PENYIMPANGAN KUALITAS.

PENYIMPANGAN WAKTU.

ADANYA REGULASI YANG MERUGIKAN KONSTRUKSI.

6. RISIKO UNTUK MEMPEROLEH PERIJINAN SECARA MENYELURUH

(IJIN PRINSIP, IJIN TATA-KOTA, IJIN MEMBANGUN, DSB).
7. RISIKO SEMASA PENGELOLAAN ;
- RISIKO MANAJEMEN.
- RISIKO PROFESIONALISME SUMBER DAYA MANUSIA.
- RISIKO KOMPETISI YANG TAJAM.
- RISIKO KERUGIAN KARENA HARGA MEROSOT.
- RISIKO KARENA REGULASI YANG MEMOJOKKAN.
- RISIKO KARENA PERUBAHAN PREFERENSI KONSUMEN.
- MASALAH YANG TERKAIT DENGAN ASPEK TEKNIS.
- MASALAH YANG TERKAIT DENGAN ASPEK NON TEKNIS (MASALAH
ORGANISATORIS, KONFLIK-KONFLIK TERTENTU).

PERAN PEMBANGUNAN DALAM MENEMPATKAN DIRI

SEBAGAI AGEN PEMBANGUNAN PALING DEPAN

1. DALAM

MENGEVALUASI

SEYOGIANNYA

SUATU

MENEMPATKAN

PROSES
DIRI

INVESTASI

DALAM

BANK

FILOSOFI

DEVELOPER BANK YANG MAMPU MEMOTIVISIR PARA INVESTOR

SEJAK AWAL SAMPAI MASA COST RECOVERY.

FEASIBILITY
STUDY

PERENCANAAN
RANCANGAN

IMPLEMENTASI
KONSTRUKSI

PROSES
PENGELOLAAN
AWAL

PROSES
COST
RECOVERY

2. PERLU DIKETAHUI BAHWA BIDANG-BIDANG INVESTASI SATU SAMA

LAIN SANGAT BERLAINAN SEKALI SIFAT DAN CORAKNYA :
a. INVESTASI BIDANG INDUSTRI MANUFAKTUR.
b. INVESTASI BIDANG INDUSTRI PARIWISATA.
c. INVESTASI BIDANG PERTANIAN/PRODUKSI.
d. INVESTASI BIDANG AGRO INDUSTRI.
e. INVESTASI BIDANG TRANSPORTASI DARAT.
f. INVESTASI BIDANG PROPERTI/REAL ESTATE.
g. INVESTASI BIDANG-BIDANG LAINNYA LAGI.

PADA

TIAP

JENIS

INDUSTRI

INI

MEMILIKI

SUATU

KARAKTER

DUKUNGAN TEKNOLOGI, TINGKAT RISIKO, KINERJA PENGELOLA

YANG SATU SAMA LAIN SANGAT BERBEDA TINGKAT RENTABILITAS
DAN SOLVABILITASNYA.

GAMBARAN LINGKUP INVESTASI

UDANG WINDU

ASPEK-ASPEK YANG DIPERHATIKAN (RISK FACTORS) :

1. PASAR UDANG

: - PASAR EKSPOR
- PASAR DOMESTIK.
- MEKANISME PASAR.
- FLUKTUASI HARGA PASAR UDANG.
- HAMBATAN-HAMBATAN PEMASARAN.
- ASPEK KOMPETISI.

2. LOKASI DIMANA UDANG DIKEMBANGKAN :

-DARI HITCHERY MANA UDANG DIPEROLEH DAN KELANCARAN
HITCHERY.
- KONDISI TATA AIR TAMBAK UDANG (HIDROLOGI).
- KONDISI STRUKTUR AIR DAN KEASAMANNYA.
- KONDISI POLUSI YANG DAPAT MENGGANGGU.
- KONDISI STRUKTUR TANAH.

3. FAKTOR-FAKTOR HAMBATAN MEMBESARKAN UDANG :

- PENYAKIT-PENYAKIT UDANG (MISALNYA : VIRUS).
- PAKAN BAGI UDANG DAN HARGA PAKAN.
- PACKING TECHNOLOGY DAN PENDINGIN.
- KELANCARAN DISTRIBUSI.
- LAMA PEMELIHARAAN.

4. ASPEK FINANSIAL :
- BIAYA PEMELIHARAAN DAN BIAYA LAIN.
- SIKLUS PENDAPATAN PASCA PANENAN.

5. GAMBARAN PENGALAMAN KURANG BAIK DARI PENGELOLAAN

UDANG :
a. PENGALAMAN DENGAN MASALAH TATA AIR YANG TERPOLUSI
LIMBAH

PABRIK/

DATANG

BERTAHAP

ATAU

LIMBAH

PEMUKIMAN.
b. PENGALAMAN TERKENA PENYAKIT (MISALNYA :VIRUS).
c. PENGALAMAN

KRIMINALITAS

YANG

TUMBUH

DAN

BERKEMBNAG SEPUTAR TAMBAK UDANG (BANYAK PENCURIAN

YANG TERORGANISIR).
d. PENGALAMAN PAHIT COMPLAIN DARI PASAR KARENA TIDAK
MEMENUHI STANDAR.
e. PENGALAMAN HAMBATAN PELET (PAKAN) YANG BERSIFAT
OPTIMAL, NAMUN HARGANYA TERUS MENINGKAT.

6. KESIMPULAN :
a. BAHWASANYA LANDASAN INVESTASI UNTUK TAMBAK UDANG
SANGAT

BERGANTUNG

PADA

FAKTOR-FAKTOR

SEBAGAI

BERIKUT :
-

FAKTOR

LINGKUNGAN/HABITAT

DIMANA

UDANG

DIBESARKAN.
-

BIBIT UDANG DAN PEMELIHARAANNYA.

PAKAN DAN FLUKTUASI HARGA.

SUMBER DAYA MANUSIA YANG MEMELIHARA.

b. KARAKTERISTIK TEKNOLOGINYA (BIO TECHNOLOGY) TIDAK

SESEDERHANA YANG BIASA DIPERKIRAKAN DI DALAM SUATU
PERKIRAAN TANPA PERTIMBANGAN PENDEKATAN SCIENCE
DAN PRODUK PENELITIAN.

OBSESI DALAM MERAUP

KEUNTUNGAN OLEH PARA ESTATER

1. KEBIASAAN PARA PENGUSAHA UNTUK MENGSIMPLIFIKASIKAN

LOGIKA
DAN
DASAR-DASAR
PEMIKIRAN
DI
DALAM
MEMPERTIMBANGKAN COST BENEFIT ANALISIS.
DAN REALITAS INI ( UPAYA-UPAYA SIMPLIFIKASI) SERING
BERBUNTUT/BERDAMPAK NEGATIF PADA SAAT MEKANISME. COST
RECOVERY.
2. CONTOH SUATU LOGIKA SEDERHANA DALAM PENGEMBANGAN
LAHAN SEDERHANA DALAM PENGEMBANGAN LAHAN SEDERHANA :
A. ASUMSI LUAS LAHAN YANG DIKEMBANGKAN 50 HA ATAU
SETARA DENGAN 500.000 M2.
B. LAHAN DIBELI DENGAN RATA-RATA Rp. 20.000,-/ M2 DI PINGGIRAN
KOTA.
BIAYA PEMBELIAN LAHAN : 500.000 M2 x Rp. 20.000,-/ M2 =
Rp. 10.000.000.000.- (SEPULUH MILYAR
RUPIAH).
C. 25 % DARI LAHAN DIPERUNTUKAN BAGI PRASARANA DALAM
PROPORSI ALOKASI LAHAN SEBAGAI BERIKUT :
b. LAHAN YANG AKAN DIJADIKAN PRASARANA LINGKUNGAN
(JALAN, DRAINASI DAN JALUR HIJAU, SITE ELEMEN) SELUAS
125.000 M2.
c. LAHAN

YANG

AKAN

DIJADIKAN

KAVELING-KAVELING

PERUMAHAN 375.000 M2.

D. BIAYA UNTUK PEMATANGAN TANAH MENYELURUH DENGAN
KONDISI TOPOGRAFI RELATIF LANDAI TANPA PENGURUGAN,
RATA-RATA Rp. 5000,-/ M2.
BIAYA PEMATANGAN LAHAN : 500.000 M2 x Rp. 5.000,-/ M2 =
KESELURUHAN MENCAKUP

Rp. 2.500.000.000.-

E. BIAYA
JALAN,

PEMBANGUNAN
PAVING

PRASARANA

AREA,

BERM

LINGKUNGAN

JALAN,

TAMAN,

(JALANSALURAN

DRAINASI, TREATMENT PLANT, SARANA PERSAMPAHAN, SITE

ELEMENT/ GERBANG, SITE FURNITURE, DSB); DITAKSIR JATUH
RATA-RATA PER M2 Rp. 50.000,MAKA ESTIMASI BIAYA PRASARANA AKAN MELIPUTI :
125.000 M2 x Rp. = Rp. 6.250.000.000,F. PROYEKSI

ALOKASI

PERUMAHAN

MACAM

DENGAN

PERTIMBANGAN TANAHNYA CUKUP MAHAL; IALAH RUMAH

MENENGAH

DAN

RUMAH

MEWAH

DILENGKAPI

DENGAN

FASILITAS PERDAGANGAN BERUPA RUKO DAN MASJID TEMPAT

IBADAH.
1. TYPE T-45 M2/TANAH 100 M2 SEBANYAK 400 UNIT RUMAH,
MENCAPAI 50.000 M2 TANAH DENGAN LUAS TAMBAHAN.
2. TYPE T-54 M2/ TANAH 100 M2 SEBANYAK 400 UNIT RUMAH,
MENCAPAI 50.000 M2 DENGAN LUAS TAMBAHAN.
3. TYPE T-72 M2/ TANAH 150 M2 SEBANYAK 300 UNIT RUMAH,
MENCAPAI 45.000 M2.
4. TYPE RUMAH MEWAH I LUAS TANAH 400 M2, LUAS RUMAH 180
M2 SEBANYAK 200 UNIT RUMAH, MENGHABISKAN TANAH
100.000 M2 DENGAN TANAH LEBIH.
5. TYPE RUMAH MEWAH II LUAS TANAG 500 M2, LUAS RUMAH
200 M2 SEBANYAK 200 UNIT RUMAH, MENGHABISKAN TANAH
100.000 M2 DENGAN TANAH LEBIH.
6. PEMBUATAN RUKO TYPE 150 M2/2 LANTAI, TANAH 150 M2/
UNIT SEBANYAK 20 BUAH RUKO MENGHABISKAN TANAH
35.000 M2.
7. SARANA IBADAT TANAH 5.000 M2 DENGAN LUAS MASJID
SEKITAR 500 M2.
DEMIKIAN

GAMBARAN

ALOKASI

PENGGUNAAN

DIJELASKAN PADA PROYEKSI PERUNTUNGAN DIATAS.

TANAH

G. ASUMSI BIAYA KONSTRUKSI RUMAH DAN FASILITAS VIBADAT

TERMASUK RUKO :
1. STANDAR HARGA RUMAH T-45 DAN T-54 Rp. 400.000,-/M2
KONSTRUKSI PEKARANGAN Rp. 20.000,-/ M2.
2. STANDAR

HARGA

RUMAH

MEWAH

Rp.

700.000,-/

M2

KONSTRUKSI PEKARANGAN Rp. 10.000.000 DAN Rp. 12.000.000,3. STANDAR HARGA KONSTRUKSI RUKO Rp. 600.000,-/ M2 DAN
UNTUK PEMBERESAN SITE Rp. 6.000.000/ UNIT RUKO.
4. STANDAR HARGA KONSTRUKSI MESJID Rp. 500.000,-/ M2 TIDAK
BERTINGKAT, UNTUK KONSTRUKSI TAPAK DIALOKASIKAN
DANA Rp. 20.000.000,- UNTUK TAMAN DAN PAVING.

H. BIAYA PENGKONSTRUKSIAN BANGUNAN DI LUAR PRASARANA:

1. BIAYA RUMAH T-45 :
400 UNIT

( 45 M2 x Rp. 400.000,-) + Rp. 2000.000

= Rp.

8.000.000.000,2. BIAYA RUMAH T-54 :

400 UNIT

( 54 M2 x Rp. 400.000,-) + Rp. 2.000.000

= Rp.

9.440.000.000,3. BIAYA RUMAH t-72 :

300 UNIT

(72 M2 x Rp. 400.000,-) + Rp. 2.400.000

9.060.000.000,4. BIAYA RUMAH MEWAH I T -180/400 M2 :

200 UNIT ( 180 M2 x Rp. 700.000,-) + rp. 10.000.000 =
Rp. 27.200.000.000,5. BIAYA RUMAH MEWAH II T-200/500 M2 :
200 UNIT (200 M2 x Rp. 700.000,-) + Rp. 12.000.000 =
Rp. 30.400.000.000,-

= Rp.

6. RUKO :
20 UNIT (150 M2 x Rp. 600.000,-) + Rp. 6.000.000 = Rp. 1.920.000.000,7. MASJID :
1 UNIT ( 500 M2 x Rp. 500.000,-) + Rp. 20.000.000

= Rp. 270.000.000,-

8. BIAYA TOTAL PENGKONSTRUKSIAN BANGUNAN :

T-45

Rp. 8.000.000.000,-

T-54

Rp. 9.440.000.000,-

T-72

Rp. 9.060.000.000,-

RUMAH MEWAH I

Rp. 27.200.000.000,-

RUMAH MEWAH II

Rp. 30.400.000.000,-

RUKO

Rp. 1.920.000.000,-

MESJID

RP.

TOTAL

RP. 86.290.000.000,-

270.000.000,-

I. BIAYA PERENCANAAN, PERANCANGAN, PENGUKURAN, STUDI

KELAYAKAN Rp. 2.500.000.000,J. BIAYA PERIJINAN, ALIH SERTIFIKASI Rp. 10.000.000,K. BIAYA TAK TERDUGA Rp. 5000.000.000,L. BUNGA

SELAMA

DUKUNGAN

MASA

PENGKONSTRUKSIAN

MUKA

DAN

UANG

EQUITY

DENGAN

DITAKSIR

20.000.000.000,M. REKAPITULASI INVESTASI:

a. PEMBELIAN TANAH

Rp. 10.000.000.000,-

b. PEMATANGAN TANAH

Rp. 2.500.000.000,-

c. PRASARANA PENUNJANG

Rp. 6.250.000.000,-

d. KONSTRUKSI BANGUNAN

Rp. 86.290.000.000,-

e. PERENCANAAN, F.S., PERANCANGAN,

PENGUKURAN, PENGAWASAN

RP. 2.500.000.000,-

f. PERIJINAN DAN SERTIFIKAT

Rp. 10.000.000.000,-

g. BIAYA TAK TERDUGA

RP. 5.000.000.000,-

Rp.

h. BUNGA SELAMA MASA KONSTRUKSI

TOTAL BIAYA INVESTASI

RP. 20.000.000.000,Rp142.540.000.000,-

N. ASUMSI HARGA JUAL:

a. T-45/100 M2 DIJUAL

Rp. 35.000.000,-/ UNIT KONTAN

b. T-54/100 M2 DIJUAL

Rp. 48.000.000,-/ UNIT KONTAN

c. T-72/150 M2 DIJUAL

Rp. 50.000.000,-/ UNIT KONTAN

d. T-180/400 M2 DIJUAL

Rp.250.000.000,-/ UNIT KONTAN

e. T-200/500 M2 DIJUAL

Rp.300.000.000,-/ UNIT KONTAN

f. RUKO T-150/150 M2 DIJUAL Rp.200.000.000,- UNIT KONTAN

O. TOTAL HARGA JUAL:

a. T-45 : 400 UNIT x RP. 35.000.000,-

= Rp. 14.000.000.000

b. T-54 : 400 UNIT x Rp. 48.000.000,-

= Rp. 19.200.000.000

c. T-72 : 400 UNIT x Rp. 50.000.000,-

= Rp. 18.000.000.000

d. RUMAH MEWAH I : 200 UNIT x Rp. 250. 000.000 = Rp. 50.000.000.000

e. RUMAH MEWAH II: 20 UNIT x Rp. 300.000.000 = Rp. 60.000.000.000
f. RUKO :

20 UNIT x Rp. 200.000.000 = Rp. 4.000.000.000

TOTAL PENDAPATAN MENCAPAI :

=Rp 165.200.000.000

P. PERBANDINGAN KEUNTUNGAN BERSIH:

NILAI KEUNTUNGAN

x 100 % =

EQUITY INVESTASI

Rp. 22.660.000.000
Rp. 50.000.000.000

x 100 % = 45 %

DALAM KURUN WAKTU 3 TAHUN.

KEUNTUNGAN PER-TAHUN PASCA PEMBAYARAN DENGAN
TINGKAT BUNGA 15 %.
DARI GAMBARAN DIATAS TERNYATA MAYORITAS DARI PARA
DEVELOPER TELAH MENGALAMI MASALAH HUTANG KARENA
KEMACETAN KREDIT.
PERTANYAANNYA,

MESKIPUN PROYEKSI KEUNTUNGAN ITU

SANGAT OPTIMIS KECIL; NAMUN RISIKO INVESTASI SANGAT

BESAR