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a las diferencias de precio de los terrenos> consecuencia de los siguientes tipos de rentas:
Renta de situacin, que aparece debido a las diferencias de gastos de transporte segn el emplazamiento del terreno y que, en
general, guarda alguna relacin con la distancia al centro.
Renta 1e zona o barrio, ligada a la segregacin social del espacio, lo que hace que determinadas personas estn dispuestas a
236
TAnLA 1
COSTO DE LA VIVIENDA
Alta calidad
Clase media
Clase inferior
Suelo urbanizado
40,0
25,0
20,0
Coste construccin
Beneficio constructor
25,8
3,3
34,8
4,5
Beneficio promotor
20,0
26,5
Gastos generales
10,9
9,2
36,0
4,6
30,7
8,7
100,0
100,0
100,0
pagar ms para vivir con los de su grupo social. En la mayora de las ocasiones> estas zonas poseen mejores caractersticas
Rentas derivadas de una monopolizacin de suelo (que aumenta los precios de la oferta) o bien de ausencia de ste, por no
haber sido preparado para construir, y que produce las mismas consecuencias.
Rentas de volumen, derivadas del mayor o menor ndice c1~
edificabilidad permitido legalmente en la construccin.
El inters de nuestro estudio se centra en obtener las rentas diferenciales del suelo> existentes en los municipios del A. M. M. en el ao
1978, intentando deducir cul de las causas antes expuestas pueden
explicarlas. Para conseguirlo, hemos utilizado el modelo matemtico
contenido en el anlisis de regresin mltiple, que pasamos brevemente a exponer.
1.
Este modelo de regresin mltiple supone la relacin directa lineal entre los valores adoptados por una variable dependiente (Y) y
los de un conjunto de variables independiente (X1, X,, ... 2(a), mediante una ecuacin del tipo
Y=a+bxX~+b2X2+
siendo a, b1 b2 . y b~ constantes> que representan el trmino independiente de la ecuacin y los pesos proporcionales atribuidos a cada una
- -
237
. . -
Variables
Y
XI
VI>
Y2
VN
Y=
EY
N
X~, 3C~
xn
XaN
Valor esperado
matemticamente
Y>
Y1, Y>2
Residual
YY>
Y1
Y1, Y2
Y,
YN
VN
238
E(YY~
N
E(Y>Y~
N
XtF
N
E (Y>
N
E(Y
E(YY~
E(YYY
_______
X(YYY
X 09 y
Y.X,X,
0,81
- -
239
u 1
1 (Y
Ya indicamos, previamente a la exposicin del modelo de regresin mltiple, que el costo de la vivienda puede ser explicado en gran
parte por medio de sus dos componentes principales; costo del suelo
y costo de la construccin. Nuestra hiptesis de trabajo consiste en suponer que el costo de la edificacin debe corresponderse con una serie de caractersticas y servicios (superficie, calefaccin, ajardinado,
garaje, juegos infantiles, piscina..., etc.), ms fcilmente medibles> estableciendo una relacin entre el resto del precio de la vivienda hasta
completar el total y las rentas residuales derivadas del suelo. Para
ello, pretendemos aplicar el modelo de regresin lineal mltiple, utilizando como variables independientes una serie de variables relacionadas con las caractersticas de la vivienda y como variable dependiente el precio de la misma. Los valores residuales que se obtengan
deben reflejar en gran parte el costo del suelo.
Hemos utilizado para el anlisis los datos obtenidos por O. A.
T. 1. N. 2 sobre promociones inmobiliarias en los municipios del rea
En el costo de la vivienda intervienen tambin los conceptos de beneficios
del constructor y promotor y los gastos generales. El valor residual integrara
tambin estos costos que no tenemos en cuenta. A pesar del error que cometemos, contina existiendo una relacin grande entre el valor residual y el
costo del suelo.
Informe sobre el mercado inmobiliario DAflN, COPLACO, Madrid, 1978.
240
jn de Ardoz, Alcal, Arganda ,Getafe, Pinto> Valdemoro, Para, Fuenlabrada> Legans, Alcorcn, Mstoles> Pozuelo, Majadahonda y Las Rozas. El nmero de promociones analizadas es proporciona] a] de vi-
Calefaccin.
2)
Juegos infantiles.
3) Ajardinamiento.
4)
Piscina.
5)
Aparcamiento.
6)
Superficie.
Caiefaccin.
Calefaccin elctrica: 1.
Calefaccin gas: 2.
Calefaccin central: 3.
No existencia: 1.
Existencia: 2.
Aparcamiento.
No existencia: 1.
Aparcamiento en el exterior: 2.
Aparcamiento en el edificio: 3.
Superficie.
241
Variables independientes:
1) Superficie
0,8820
2 = 0,7779
2) Calefaccin
3) Ajardinamiento
R
E
4) Juegos infantiles
5) Piscina
6) Aparcamiento
63,055
Porcentaje de varlanza
Ecuacin de regresin:
y
0,55 X, + 2,18 X~
Introduccin de variables:
.1?
1>
Superficie
2)
Calefaccin
3)
Resto
...
0,8688
...
347,80
6,33
No significativas
4
0,8763
0,7548
0,7679
Total
porcentaje
Varianza
75,48
76,79
77.79
242
Para obviar esta dificultad hemos credo conveniente utilizar como variable dependiente el precio de la vivienda por unidad de superficie> realizando de nuevo el anlisis, con los resultados de la tabla
nmero 3. El porcentaje de varianza explicada es ahora inferior, 41,93
por 100, y el valor del test F igual a 12,995, es suficientemente significativo. El porcentaje, que puede parecer reducido> no lo es tanto, si
pensamos que el resto de la varianza no explicada se debe a los valores diferenciales del suelo, que pueden presentar variaciones muy
fuertes segn la localizacin de las promociones. La participacin de
las variables independientes es ms equilibrada, existiendo tres variables significativas (aparcamiento> superficie y calefaccin).
TABLA 3
ANALISIS DE REGRESION MULTIPLE NUM. 2
Variable dependiente:
Variables independientes:
Precio vivienda/m
1) Superficie
0,6475
2) Calefaccin
R2
0,4193
12,995
3) Ajardinamiento
4) Juegos infantiles
Porcentaje de varianza
5) Piscina
explicado 41,93 %
6) Aparcamiento
Ecuacin de regresin:
Y
1,76 X, + 2,87 X
6
Introduccin de variables:
Total
porcentaje
Varianza
1) Aparcamiento
0,5558
0,3089
50,51
30,89
2)
Superficie
0,6108
0,3730
11,44
3730
3)
Calefaccin
0,6427
0,4130
4)
Resto
0,6475
0,4193
7,56
4
41,30
4193
...
(Sttiico
243
244
TABLA 4
Colmenar Viejo
2. Alcobendas
2,1737
4,1431
0,6089
1.
La Moraleja
5. Coslada
6. San Femando de Henares
4.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
Torrejn de Ardoz
Alcal de Henares
Arganda
Getafe
Pinto
Valdemoro
Para
...
Fuenlabrada
15. Legans
14.
8,5521
1,6317
- . -
....
...
3,8960
2,0673
2,0929
2,7237
8,0418
5,0965
52294
1>8226
1>2113
1,9504
16. Alcorcn
1,3719
Mstoles
Pozuelo de Alarcn
19. Majadabonda
20. Las Rozas
3,2946
17.
18.
. . -
5,9100
3,8500
12,7196
245
40
30
25
o
-5
-3
.4
-2
3
4
CORO. 876
X=0. 4981 S-T--14. 426
Y~ t539A-X+ 29.140
GRFIco
2) Municipios situados en la corona de proximidad de Madrid, como Alcorcn, Getafe> San Fernando de Henares> Alcobendas y San
Sebastin de los Reyes> cuyos valores del suelo se deben al aumentoi
de precio debido a la proximidad a la capital.
3)
mo Mstoles, Fuenlabrada, Para, Pinto, Valdemoro, Arganda, Torrejn de Ardoz y Alcal de Henares, donde las disponibilidades del suelo
246
>
7000
VIV.
lOOO~-2O00viv
LIII
<
1000 v~v.
vivienda en
nidos en el anlisis de regresin mltiple efectuado. Los valores se reflejan en la tabla nm. 5 y los grficos nms. 3 y 4. En el grfico nmero 3 puede observarse que la oferta de viviendas se ha desplazado
247
~dOoo
e
Coto
a
-
-s
-a
-<
-a
-,
2
.~
cz=i-zz-ir
a
1. Colmenar Viejo
2-3. Alcobendas - 5. Sebastin de los R.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
La Moraleja
Coslada
4
San Fernando de Henares
Torrejn de Ardoz
Alcal
.
Arganda
10. Getafe
11.
12.
13.
14.
- - -
Pinto
Valdemoro -.
Para
Fuenlabrada
15. Legans
16. Alcorcn
17. Mstoles
18. Pozuelo
19-20. Majadahonda
No existen datos.
- . -
...
Las Rozas
- -.
647
1.604
226
4.814
2.001
5.487
686
761
152
745
2.375
9.610
1.382
588
8.824
354
1.322
,~
248
hacia los municipios del exterior> donde los costos del suelo son inferiores.
En el grfico nm. 4 pueden apreciarse la formacin de cuatro grupos de municipios de caractersticas similares. Los grupos A y B, con
residuales positivos y una reducida oferta de viviendas, presentan una
cierta correlacin negativa entre estas dos variables. El grupo A (de
mayores rentas diferenciales de suelo) coincide en general con los
municipios de mayor nivel de renta (a excepcin de Getafe). El grupo C, de mayor oferta de viviendas, est compuesto por los municipos del Sur y del Este, correspondientes en gran parte a la segunda
corona del rea metropolitana> hacia donde se ha desplazado el crecimiento metropolitano. Existe una correlacin positiva entre las mayores ofertas de viviendas y las rentas diferenciales de suelo ms
reducidas. Al final, el grupo D est integrado por cuatro municipios
(Arganda, Colmenar Viejo, Pinto y Valdemoro), en donde los residuales
son negativos y la oferta de viviendas es reducida, que corresponde a
los municipios ms alejados y de menor desarrollo.
Diciembre, 1982
BIBLIOGRAFA
Santillana del Barrio, Antonio (1972): Anlisis econmico del problema de la vivienda. Ed. Ariel, Barcelona.
249
RESUMEN
El crecimiento de la ciudad metropolitana produce una diferenciacin de
los precios de la vivienda en los municipios de la periferia. Esta variacin est
determinada por la suma de sus tres componentes bsicos: el precio del suelo,
el coste de la construccin y gestin y el beneficio del promotor. El empleo
del modelo de regresin lineal mltiple a un conjunto de variables, relacionadas con la calidad de la vivienda, sirve para deducir de su costo los valores
correspondientes a las rentas diferenciales del suelo.
ABSTRACT