ANLISIS Y CRTICA

Corte Suprema despoja a los propietarios

por deudas de terceros afectando el derecho
humano a la vivienda adecuada
Gunther GONZALES BARRN*

En el artculo, el autor seala que debido al boom inmobiliario y a la inaccin del Estado
por elaborar medidas adecuadas de proteccin se est afectando el derecho humano a la
vivienda adecuada. Como ejemplo de ello, menciona que la Corte Suprema ha consagrado que las ejecuciones judiciales puedan realizarse sobre inmuebles cuyos propietarios no
han contrado una deuda, por tanto no son los obligados. Ello, precisa, se debe a que el
registro de inscripcin se encuentra desfasado, como consecuencia de la informalidad, en
tanto que la norma seala que la transferencia de los bienes inmuebles opera por la sola
obligacin de enajenar. Concluye que en el Per el derecho humano a la vivienda sufre
una grave e inminente amenaza.

I.

CONTEXTO ECONMICO

Nuestro pas se encuentra inmerso en un boom

inmobiliario que data desde hace ms de diez
aos, originado por el crecimiento econmico que empuja a la adquisicin de inmuebles
para vivienda con el fin de paliar el dficit habitacional; mientras los constructores, por tal
motivo, cuentan con el incentivo necesario
para mover la actividad, de suerte que muchas
veces el edificio se encuentra completamente
vendido cuando an se encuentra en proyecto.
Por esta razn, los precios de los inmuebles se

*
1

han triplicado en los ltimos ocho aos. As,

un informe elaborado por el Banco Central de Reserva del Per (BCR) revela que
en los ltimos aos el precio por metro cuadrado de las viviendas en las reas urbanas
de Lima se ha elevado alrededor de 300 %.
As, detalla que ha subido de US $. 521 el metro cuadrado, en el ao 2006, a US $ 1,828
durante este ao en promedio. Esto significa, agrega el ente emisor, un alza pronunciada anual1. Por tal motivo, la especulacin sobre el suelo ha crecido de modo vertiginoso,

Doctor en Derecho, Magster en Derecho Civil y Abogado de la Pontificia Universidad Catlica del Per. Mster en
Derecho Constitucional por la Universidad de Castilla La Mancha. Juez Superior Titular de la Corte de Justicia de
Lima.
DIARIO PER 21. Metro cuadrado en Lima ha subido 300 %, Lima, 27 de mayo de 2014 (pgina web), p. 10.

GACETA CONSTITUCIONAL Y PROCESAL CONSTITUCIONAL N 85

181

RESUMEN

Enero del 2015

A NLISIS CIVIL, COMERCIAL Y PROCESAL CIVIL

en la misma escala que el

enero de mil novecienaumento de su precio, oritos noventa y siete. Siginado por la necesidad de [L]a altsima rentabilidad in- guiendo las reglas interlas constructoras e inmo- mobiliaria es un incentivo pretativas expuestas en el
biliarias de adquirir terre- para lograr el despojo de te- considerando anterior, la
nos con el fin de iniciar
tercera no puede prosperrenos por distintos medios rar porque existe embarnuevos proyectos de edificacin. Por tanto, la al- incluyendo los embargos y go inscrito y no hay nada
tsima rentabilidad inmo- ejecuciones judiciales ileg- en las partidas registrales
biliaria es un incentivo timas.
que indique que el bien
para lograr el despojo de
se hubiera transferido
terrenos por distintos meanteriormente(undcimo
dios, como la falsificacin y el fraude, incluconsiderando); es decir, si bien el propietario
yendo los embargos y ejecuciones judiciales
de la vivienda demostr con documento de
ilegtimas.
fecha cierta que adquiri el derecho con anterioridad al embargo judicial, dictado en conII. CASACIN N 5135-2009-CALLAO,
tra de un tercero, y no contra l, no obstante,
MATERIA DEL PRESENTE COMENse orden continuar la ejecucin judicial conTARIO
tra el bien de una persona que no era el deuPrecisamente, en este contexto, la Cordor, y por el solo hecho que la apariencia del
te Suprema, mediante sentencia del 6 de
registro sealaba lo contrario.
marzo de 2014, en mrito de la Casacin
La legislacin peruana establece que la transN 5135-2009-Callao2, establece como peliferencia de propiedad de los bienes inmuebles
grosa doctrina que la vivienda de una persona
opera por la sola obligacin de enajenar, es
que cuenta con ttulo de propiedad indiscutidecir, con el solo contrato de transmisin, sin
do, de fecha cierta, con tenencia consolidada
necesidad del registro, conforme lo establepor muchos aos (uso, disfrute y posesin),
ce el artculo 949 del Cdigo Civil de 1984;
empero, puede ser afectado por un embargo
por su parte, el artculo 642 del Cdigo Projudicial derivado de la obligacin contrada
cesal Civil seala que el embargo es una afecpor tercera persona, y no por el propietario,
tacin jurdica que recae sobre los bienes del
bajo el argumento que dicho tercero se manobligado de la medida cautelar, por tanto,
tiene formalmente inscrito como titular en
en ninguna norma del sistema jurdico peruaun registro pblico, pese a que se encuentra
no se permite que las viviendas de los proprobado que ya careca de derecho sobre la
pietarios sirvan para garantizar embargos por
vivienda.
obligaciones extraas o de terceros. Es ms,
La decisin se sustenta en el siguiente funel criterio anterior de la Corte Suprema era
damento: el embargo fue inscrito con fecha
radicalmente contrario, pues se resuma en
veinte de octubre de mil novecientos novenque el embargo deba recaer sobre bienes
ta y ocho y que los terceristas (demandantes)
del deudor, y no de terceros; conforme se intienen un documento de transferencia de la
dic en un precedente aprobado por la senpropiedad de fecha cierta de veintinueve de
tencia del 15 de diciembre de 2009, signada

2 Suscrita por los magistrados Almenara Bryson, Tello Gilardi, Rodrguez Chvez, Cunya Celi y Caldern Puertas
(ponente).

182

ANLISIS Y CRTICA

con la Casacin N 2311-2009-Cono Norte3.

El cambio de doctrina jurisprudencial resulta llamativo y sorprendente, pues los magistrados ni siquiera se molestaron en explicar
las razones para una variacin tan radical de
criterio4.

Por lo tanto, cabe preguntarse si el despojo

de los propietarios de viviendas por embargos
judiciales que se originan en deudas de terceros, es compatible, o no, con el derecho humano a la vivienda adecuada, en la modalidad
de seguridad en la tenencia5.

3 Esta sentencia explica la posicin favorable al propietario de la siguiente forma: 3. Que, este Supremo Tribunal,
debe destacar como ya lo ha hecho en Casaciones anteriores, que el segundo prrafo del artculo 2022 del Cdigo
Civil, prescribe una excepcin al principio de prioridad previsto por el artculo 2016 del referido Cdigo, pues seala que al oponer derechos de diferente naturaleza se deben aplicar las disposiciones del Derecho comn. En este sentido ha de sealarse que la inscripcin de un derecho personal en los registros pblicos no convierte a este en real,
sino que conserva su carcter, de tal modo que ante la concurrencia de un derecho real (como es el de propiedad) con
otro de distinta naturaleza, prevalece el primero, ello por aplicacin del Derecho comn que por mandato del referido artculo se impone al derecho registral. Este criterio concuerda con la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil
que, sustentando el artculo 2022 del anotado Cuerpo normativo, seala: No hay duda que, si se enfrentan dos titulares de derechos reales, quien tendr preferencia en virtud del principio de prioridad ser aqul que inscribi primero; esto es conformado por la primera parte de este artculo. Pero si se trata de un enfrentamiento entre un derecho
personal y uno real, y a esto alude la segunda parte del citado artculo, tendr preferencia el titular del derecho real,
porque goza de oponibilidad erga omnes, que no tiene el derecho personal, y adems porque el derecho real goza
de lo que se llama energa persecutoria, de la que tambin carece el derecho personal (Bigio Chrem, Jack. Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. Lima, Cultural Cuzco Sociedad Annima, Editores, mil novecientos noventa y ocho, pgina doscientos veinticuatro). (). 6. Que, en autos se denuncia la inaplicacin de los artculos dos
mil diecisis, dos mil catorce y dos mil doce del Cdigo Civil. Respecto del primero de los artculos citados se debe
considerar que este regula el principio de Prioridad Registral, segn el cual los derechos que otorgan los Registros
Pblicos estn determinados por la fecha de su inscripcin. Debe entenderse, sin embargo, que dicha prioridad rige
solo cuando se trata de confrontar dos derechos con posibilidad de concurrencia registral, lo que ocurrira si nos encontramos ante derechos de igual naturaleza; as se establece en la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil cuando, refirindose al artculo dos mil diecisis citado, seala: Este artculo reconoce el principio de prioridad de rango, que es la que se produce respecto de derechos sucesivamente inscritos con posibilidad de concurrencia registral.
En este caso, los derechos inscritos no se excluyen pero s se jerarquizan en funcin de la antigedad de su inscripcin. () Esto se produce, por ejemplo, cuando un acreedor hipotecario, sin importar cuando se celebr el contrato
de hipoteca, logra su inscripcin con una fecha determinada, digamos del primero de diciembre de mil novecientos
ochenta y cuatro. Posteriormente el quince del mismo mes, un segundo acreedor hipotecario, tambin sin importar
la fecha del contrato de hipoteca lo inscribe. Es evidente que el primero tendr prioridad de rango sobre el segundo
(Bigio Chrem, Jack. Ob. cit. pgina doscientos once). () 10. Que, de conformidad con lo expresado en el anterior
considerando, y atendiendo a la necesidad de que la Corte Suprema de Justicia acte necesariamente como un rgano jurisdiccional que siente lneas jurisprudenciales, lo cual constituye su verdadero rol institucional, y en tanto no
se promueva un pleno casatorio, conforme al artculo 400 del Cdigo Procesal Civil, esta Sala Suprema resuelve establecer en concordancia con lo normado en el primer prrafo del artculo 22 del Texto nico Ordenado de la Ley
Orgnica del Poder Judicial, que los fundamentos tercero y sexto de la presente sentencia constituyen principios jurisprudenciales de obligatorio cumplimiento para las instancias judiciales de mrito, esto considerando las particularidades del presente caso, en el que el derecho real ha nacido con anterioridad a la inscripcin del derecho personal.
La decisin est suscrita por los jueces Almenara Bryson, Tvara Crdova, Palomino Garca, Castaeda Serrano y
lvarez Lpez
4 Los magistrados Almenara Bryson (su posicin anterior en: Casacin N 2311-2009-Lima Norte), Cunya Celi (su
posicin anterior en: Casacin N 3434-2012-Lima) y Tello Gilardi (su posicin anterior: resolucin de la Sala
Penal Especial, AV. 06-2001-3, de fecha 18/3/2013), opinaban anteriormente por la preferencia del propietario noinscrito, pero luego, sorpresivamente, ahora sostienen que la primaca la obtiene el acreedor embargante (Casacin
N 5135-2009-Callao).
5 Vale sealar que la citada decisin de la Sala Penal Especial en la que intervino la juez Tello Gilardi, resolvi favorablemente el pedido de desafectacin planteado por la cnyuge del deudor, en rgimen de separacin de patrimonios, que haba acreditado de modo fehaciente la propiedad, y los fundamentos, aunque breves, son contundentes:

GACETA CONSTITUCIONAL Y PROCESAL CONSTITUCIONAL N 85

183

A NLISIS CIVIL, COMERCIAL Y PROCESAL CIVIL

III. DERECHO HUMANO A LA VIVIENDA
ADECUADA, EN SU MODALIDAD DE
SEGURIDAD DE LA TENENCIA

Sobre el tema en cuestin, el artculo 11.1 del

Pacto Internacional de Derechos Econmicos, Sociales y Culturales (Pidesc), de 1966,
dice: Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un
nivel adecuado para s y su familia, incluso
alimentacin, vestido y vivienda adecuados,
y a una mejora continua de las condiciones de
existencia. Los Estados Partes tomarn medidas apropiadas para asegurar la efectividad
de este derecho, reconociendo a este efecto la
importancia esencial de la cooperacin internacional fundada en el libre consentimiento.
El derecho a la vivienda se define, segn los
informes de las Naciones Unidas, como: el
derecho de todo hombre, mujer, joven y nio
a tener un hogar y una comunidad seguros en
que puedan vivir en paz y dignidad6. El Relator Temtico de la ONU explica que se trata

de una definicin muy amplia, pues la vivienda tiene una importancia decisiva para los seres humanos, lo que es compatible con el carcter indivisible de los derechos humanos7.
Por su parte, el Comit de Derechos Humanos aprob la Observacin general N 4, en
diciembre de 1991, por la cual se aconseja a
los Estados Parte a no interpretar el derecho
a la vivienda adecuada en sentido restrictivo,
como el mero hecho de tener un tejado por
encima de la cabeza o () como una comodidad. Debe considerarse ms bien como el derecho a vivir en seguridad, paz y dignidad en
alguna parte (prrafo 7)8. Basndose en esa
interpretacin amplia, el Comit enuncia siete aspectos del derecho a la vivienda adecuada que determina su conformidad con el Pacto (prrafo 8)9:
i. la seguridad jurdica de la tenencia, con
inclusin de la proteccin legal contra el
desalojo forzado10.

3.11 Por ende, el cobro de la reparacin civil, al ser una consecuencia econmica de la comisin de un tipo penal,
no implica la generacin de un nuevo proceso de criminalizacin ni sometimiento a los familiares del sentenciado.
3.12 La afectacin de propiedad ajena constituye un exceso que el derecho no ampara. Esta resolucin genera dos
comentarios: el primero, resulta curioso que una Sala Penal, normalmente no especializada en tema del proceso
civil, tenga un criterio ms adecuado que las Salas Civiles de la Corte Suprema, cuyas lneas doctrinales tambalean
entre los extremos; el segundo, que la magistrado Tello suscribi la resolucin de la Sala Penal Especial, a favor del
propietario, pues lo contrario implica abuso del derecho, empero, pocos meses despus, firm la Casacin
N 5135-2009-Callao, por la cual el despojo del propietario ya no es abuso del derecho.

La palabra tenencia, en este acpite, se utiliza en el contexto de la terminologa de los organismos internacionales
de derechos humanos, cuyo equivalente sera posesin consolidada.
6 ONU, Comisin de Derechos Humanos. Informe del Relator Especial sobre la vivienda adecuada, como elemento
integrante del derecho a un nivel de vida adecuado, Sr. Miloon Kothari, 25 de enero de 2001, E/CN.4/2001/51, p. 5.
El propio Relator admite que la definicin se inspira en la Campaa Nacional India de promocin de los derechos en
materia de vivienda, la Coalicin Internacional Hbitat y el Comit de derechos econmicos, sociales y culturales.
7 Con anterioridad, la Asamblea General de las Naciones Unidas aprob mediante Resolucin N 43/181 de 1988, la
Estrategia Mundial de la Vivienda hasta el ao 2000, en la cual se afirma que: Una vivienda adecuada significa ()
disponer de un lugar donde poderse aislar si se desea, espacio adecuado, seguridad adecuada, iluminacin y ventilacin adecuadas, una infraestructura bsica adecuada y una situacin adecuada en relacin con el trabajo y los servicios bsicos. Todo ello a un costo razonable: Ibdem, p. 14.
8 Ibdem, p. 8.
9 Ibdem, p. 9.
10 Ntese la importancia que se otorga a la prohibicin de los desalojos forzosos, lo que motiv que el Comit de la
ONU aprobase mediante la Observacin general N 7, del ao 1997, la definicin de tal figura como: el hecho
de sacar a personas, familias y/o comunidades de los hogares y/o las tierras que ocupan, en forma permanente o
provisional, sin ofrecerles medios apropiados de proteccin legal o de otra ndole ni permitirles su acceso a ellos
(prr. 4): Ibdem, p. 9.

184

ANLISIS Y CRTICA

ii. la disponibilidad de
servicios, materiales,
facilidades e infraestructura,

en el Derecho Codificado
o Consuetudinario, o me[E]l derecho humano a la vi- diante acuerdos no oficiavienda sufre amenaza ge- les o hbridos, que permineral desde que [se] ha esta- te vivir en el propio hogar
iii. los gastos soportables,
blecido que son vlidos los en condiciones de seguriiv. la habitabilidad,
dad, paz y dignidad. La seembargos contra los pro- guridad de la tenencia es
v. la asequibilidad para
pietarios que no son los parte integrante del derelos grupos en situacin
deudores del proceso eje- cho a una vivienda adecuade desventaja,
da y un componente nececutivo.
vi. el lugar,
sario para el ejercicio de
muchos otros derechos civii. la adecuacin cultural.
viles, culturales, econmicos, polticos y soLa idea subyacente es que el hombre necesiciales12, cuyo fundamento se encuentra en
ta como elemento vital la vivienda y la tierra
que los ocupantes de la tierra cuentan con depara solventar sus necesidades ms elemenrechos legtimos que deberan ser garantizatales de descanso, intimidad y hasta felicidad
dos y protegidos por el Estado13.
como individuo con mundo interno, inseparaPor su parte, entre los principios que rigen la
ble a l, y tambin dentro de un contexto soseguridad de la tenencia, se encuentran14:
cial pues sirve de albergue a la familia. La tierra es, muchas veces, la adquisicin de toda
i. Fortalecimiento de las diversas formas
una vida de trabajo y esfuerzo, que otorga
de tenencia, especialmente el respeto a la
paz, tranquilidad y permite que se cumplan
plena propiedad, que merece el siguiente
en la prctica, otros derechos humanos que le
comentario por la Relatora: La seguricorresponden a la persona y su dignidad indad de la tenencia se ve amenazada cuantrnseca; por lo que necesita una especial prodo los propietarios que ocupan su propia
teccin bajo el concepto de seguridad de la
vivienda no pueden reembolsar los prestenencia.
tamos o incurren en mora en el pago de
sus hipotecas. Las ejecuciones hipotecaEn consecuencia, el derecho a una vivienrias solicitadas por los bancos y otras insda adecuada incluye, entre otros elementos,
tituciones de crdito representan una grala seguridad de la tenencia11, lo que se defive amenaza para el ejercicio del derecho a
ne como: un conjunto de relaciones con resuna vivienda adecuada y afectan de forma
pecto de la vivienda y a la tierra, establecido

11 ONU, Consejo de Derechos Humanos. Informe del Relator Especial sobre una vivienda adecuada como parte del
derecho a un nivel de vida adecuado, Sr. MiloonKothari, aplicacin de la Resolucin 60/251 de la Asamblea General de 15 de marzo de 2006, Anexo I: Principios bsicos y directrices sobre los desalojos y el desplazamiento generados por el desarrollo, A/HRC/4/18, 05 de febrero de 2007, p. 18.
12 ONU, Consejo de Derechos Humanos. Informe de la Relatora Especial sobre una vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel adecuado y sobre el derecho de no discriminacin a este respecto, Raquel Rolnik, A/HRC/25/54, 30 de diciembre de 2013, p. 4.
13 dem.
14 Ibdem, pp. 4-5.

GACETA CONSTITUCIONAL Y PROCESAL CONSTITUCIONAL N 85

185

A NLISIS CIVIL, COMERCIAL Y PROCESAL CIVIL

desproporcionada a los ms pobres. Los

Estados deberan adoptar todas las medidas necesarias para proteger la seguridad de la tenencia de los propietarios que
ocupan su propia vivienda y evitar la prdida de los hogares y la falta de vivienda como consecuencia de las ejecuciones
hipotecarias15.
ii. Promocin de la funcin social de la propiedad, que merece el siguiente comentario por la Relatora: La incapacidad de
los pobres para acceder a una vivienda urbana bien ubicada y segura es, a menudo,
consecuencia directa de las polticas que
promueven la mercantilizacin de la tierra
y la vivienda en detrimento de su funcin
social16.
IV. EL DESPOJO DE LOS PROPIETARIOS LEGTIMOS POR EFECTO DE
DEUDAS AJENAS VULNERA EL DERECHO HUMANO A LA VIVIENDA

Ntese que la seguridad de la tenencia exige que los Estados establezcan mecanismos
eficaces para que los propietarios no sufran
la prdida de sus hogares mediante ejecuciones judiciales abusivas que se derivan de sus
propias deudas hipotecarias; empero, la Corte Suprema Peruana ha ido mucho ms all,
pues acaba de consagrar que las ejecuciones
judiciales pueden realizarse sobre viviendas
cuyos propietarios no son los obligados, por
lo que se trata de deudas ajenas. Es evidente que si lo primero (ejecuciones abusivas por
deudas propias) es ilegtimo, segn lo declara expresamente la Relatora en el informe
de diciembre de 2013, entonces con mayor

razn, lo segundo (ejecuciones por deudas

ajenas) es absolutamente inaceptable.
Por otro lado, la Relatora ha criticado reiteradamente la mercantilizacin de la tierra, en
desmedro de su funcin social, especialmente en pocas de boom inmobiliario, lo que finalmente afecta la seguridad de la tenencia.
En efecto, el derecho a la vivienda se basa en
la tenencia efectiva de la unidad inmobiliaria
que sirve de mbito material para la vida del
hombre, como sustento de paz y tranquilidad
individual y familiar. Por el contrario, la falta de vivienda adecuada no solo atenta contra la dignidad del hombre, sino que impide a
los perjudicados el goce de muchos de otros
derechos humanos, tanto civiles como polticos, o los econmicos y sociales17. Por tanto,
si la Corte Suprema permite el embargo, y la
ejecucin de viviendas cuyos propietarios no
son los deudores, entonces se perjudica notoriamente el derecho de ocupacin largamente consolidado de sus titulares, dndose preferencia a un mero formalismo o apariencia,
como la inscripcin desfasada y desactualizada en un registro, que se encuentra en clara contradiccin con un ttulo de propiedad
fehaciente y estable por la tenencia.
Es ms, la seguridad de la tenencia exige que
el propietario ocupante de la vivienda cuente
con mecanismos procesales y eficaces en defensa de su derecho, lo que en este momento no existe, pues la sentencia cuestionada ha
establecido que el propietario de la vivienda
no puede oponer su derecho frente al embargo judicial originado por deuda ajena, pese a
que dicho propietario no es el obligado. Por

15 Ibdem, p. 10.
16 Ibdem, p. 16.
17 La Relatora advierte que la inobservancia del derecho a la vivienda se debe, entre otras muchas causas, a la
especulacin con la vivienda, las mega-compras con fines de inversin y rpido retorno, los proyectos de desarrollo
de infraestructura a gran escala: ONU, Consejo de Derechos Humanos. Informe de la Relatora Especial sobre una
vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado, Sra. Raquel Rolnik, y sobre
el derecho de no discriminacin, A/63/275, 13 de agosto de 2008, p. 6.

186

ANLISIS Y CRTICA

lo tanto, la labor del juez ya no consiste en

la tutela de los derechos humanos mediante
la valoracin de pruebas para llegar a la verdad, sino en la comprobacin formalista de
los datos emanados de un registro pblico,
en gran medida, desactualizado y desfasado,
por efecto del fenmeno de la informalidad.
Segn las cifras de un conocido economista peruano, el 70 % de las construcciones en
nuestro pas se encuentran fuera de la legalidad18, por tanto, los propietarios estn en
riesgo de sufrir embargos por deudas del antiguo titular.
El debido proceso de los ocupantes es otras
de las manifestaciones del derecho a la vivienda, que tambin se ha infringido en este
caso19.
Por tanto, en el Per, hoy, el derecho humano a la vivienda sufre una grave e inminente
amenaza general desde que la Corte Suprema ha establecido, mediante la indicada sentencia, que son vlidos los embargos dictados
contra los propietarios de viviendas, urbanas

o rurales, pese a que no son los deudores del

proceso ejecutivo, por lo que se encuentran
en riesgo de sufrir un expolio ilegtimo20.
V. RESPONSABILIDAD DEL ESTADO
PERUANO EN LA DIFICULTAD DE
FORMALIZAR A LOS PROPIETARIOS

Debe considerarse, tambin, que el embargo

y la ejecucin ilegtima contra los propietarios de viviendas, se originan muchas veces
por las obligaciones comerciales o fiscales
contradas por los mismos constructores de
los inmuebles, quienes abandonan el edificio
una vez que recibieron el dinero de los compradores, pero conservando el registro formal
de los inmuebles, lo que normalmente se debe
a cuestiones burocrticas, imputables a la
regulacin. Por lo tanto, se produce el paradjico caso que los compradores, desamparados por el Estado pues, no se les facilita su
acceso a la formalidad, terminan despojados
de sus viviendas por no acogerse a la legalidad que se les neg, como si ello fuese su
responsabilidad21.

18 Asentamientos y negocios extralegales han adquirido, desarrollado y construido vecindarios enteros en los mrgenes de, o en oposicin directa a las normas estatales. Por cada 100 viviendas construidas en el Per, solo unas 30 tienen ttulo legal; 70 han sido construidas extra-legalmente. Por toda Amrica Latina encontramos que por lo menos 6
de cada 8 edificaciones estn en el sector sub-capitalizado y 80 % de toda la propiedad inmobiliaria es poseda fuera de la ley. Segn la mayora de los estimados, en el mundo en vas de desarrollo, el sector extra-legal aloja de 50
a 75 % de los trabajadores y representa entre un quinto y ms de dos tercios de la produccin total del Tercer Mundo: DE SOTO, Hernando. El misterio del capital, Grupo Editorial Norma, Lima 2009, p. 90.
19 ONU, Comisin de Derechos Humanos. Informe del Relator Especial sobre una vivienda adecuada, como parte del
derecho a un nivel de vida adecuado, Sr. MiloonKothari, E/CN.4/2002/59, 1 de marzo de 2002, p. 13.
20 Por lo dems, la gravedad del problema se acenta cuando existen noticias respecto de que la Corte Suprema estara evaluando convocar a un Pleno de magistrados supremos con el fin que el criterio de la sentencia de fecha 06 de
marzo de 2014 se convierta en precedente vinculante para todos los jueces del Per, de conformidad con la previsin
del artculo 400 del Cdigo Procesal Civil, con lo cual un gran nmero de propietarios de viviendas podran perder
sus hogares para honrar deudas ajenas, y en los que seran grandes beneficiados los grandes acreedores, que seguramente ya se estn frotando las manos con esta desacertada tendencia.
21 La razn de este fracaso ahora se ve muy clara: en el Per (y en muchos otros pases del Tercer Mundo) la mayor
parte de los procedimientos legales para crear propiedad formal no contienen los mecanismos necesarios para identificar y formalizar las pruebas extralegales de las que los pobres podran valerse para convalidar su propiedad. Estas pruebas extralegales son, por supuesto, el nico tipo de elemento probatorio con que siempre han contado los
pobres. Adems, debido a que las transferencias extralegales de dominio no se documentan ni se registran en un sistema estndar, no es posible establecer con facilidad las cadenas de ttulo con que en Occidente se determinan rigurosamente y a escala nacional los derechos de propiedad: DE SOTO. El misterio del capital. Ob. cit., p. 149.

GACETA CONSTITUCIONAL Y PROCESAL CONSTITUCIONAL N 85

187

A NLISIS CIVIL, COMERCIAL Y PROCESAL CIVIL

Sin dudas, y sin perjuicio del tema estricto de vulneracin de los derechos humanos, una solucin de este tipo es claramente aberrante, pues beneficia a los acreedores
profesionales y especializados, casi siempre bancos, financieras y la administracin
tributaria; pero desprotege a los propietarios informales de vivienda, casi siempre
pobres.
VI. REMEDIOS ANTE LA AFECTACIN
DEL DERECHO HUMANO

La vulneracin del derecho humano autoriza

a que la Relatora Especial de la ONU pueda emitir una recomendacin o un informe dirigido al Estado peruano, en la cual se establezcan conclusiones en torno a la sentencia
de la Corte Suprema, de fecha 6 de marzo de
201422, en el sentido que sus criterios jurdicos no son compatibles con el derecho humano a la vivienda adecuada. No obstante, como
el rgano infractor es un tribunal de justicia,
y con el fin de respetar la independencia judicial, se propone como medida de reparacin,
la sola recomendacin para que el tribunal
modifique su doctrina; o, en todo caso, que el
Estado proceda a la derogacin o modificacin de una ley23, o a su precisin, con el fin
de establecer en forma clara que el embargo

y ejecucin judicial recae en bienes del deudor, y no en viviendas de personas ajenas a la

obligacin.
Es cierto que estos informes no tienen la coercin de un tribunal de derechos humanos, empero, s gozan de enorme prestigio, y evidentemente influyen en la interpretacin de la
normativa interna.
CONCLUSIONES

En conclusin, la sentencia de la Corte Suprema del Per, de fecha 6 de marzo de 2014,

viola el derecho humano a la vivienda adecuada, en su modalidad de seguridad de la tenencia, pues tal decisin autoriza al despojo
de los propietarios de viviendas, por medio
de embargos ilegtimos, en cuanto se afectan
bienes que no pertenecen al deudor; asimismo, se impide el ejercicio del derecho de defensa, pues el propietario no puede paralizar
la ejecucin mediante la oportuna prueba de
su derecho, pues el juez se deja guiar por la
mera apariencia formal de un registro estatal.
En todo caso, ser interesante conocer la respuesta del Poder Judicial. Solo esperamos
que no se propugne que el Per se retire de
las Naciones Unidas para lograr la tutela del
crdito.

22 En tal sentido, debe acotarse que el Instituto Peruano de Derecho Agrario y de la Alimentacin, con fecha 4 de diciembre de 2014, ha presentado una denuncia ante la Dra. Leilani Farha, relatora de las Naciones Unidas para el derecho humano a la vivienda adecuada, en relacin con esta desacertada sentencia de la Corte Suprema.
23 Mecanismos de reparacin admitidos en: ONU, Consejo de Derechos Humanos. Informe de la Relatora Especial,
Ob. cit., 30 de diciembre de 2013, p. 27.

188