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1 EXAMEN

DERECHOS REALES - SMAYEVSKY KOZAK


PREGUNTAS
1. Clasifique la posesin. LEGITIMA e ILEGITIMA
2. Defina al dominio. Cules son sus caracteres?
DOMINIO: es el derecho real de mayor contenido; en l la voluntad del titular es decisiva
respecto del destino de la cosa y, por lo tanto, mientras no se lo impida la ley o los derechos de
un tercero, puede exclusiva y perpetuamente usar, gozar y disponer de la cosa.
A positivo - aspecto facultades gozar y disponer
B negativo aspecto
CLASIFICACION DOMINIO
PERFECTO es por el , usar, gozar y diponer de la cosa
PERPETUO(no se extingue)
EXCLUSIVO (no mas de un titular)
EXCLUYENT
IMPERFECTO temporario tiene plazos.
REVOCABLE (destituir por dueo)
FIDUCIARIO
DESMEMBRADO (absoluto)
x la terminologa: propiedad y dominio
DOMINIO PERFECTO. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de
usar, gozar y disponer material y jurdicamente de una cosa, dentro de los lmites previstos
por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
3. Enumere los rganos del consorcio.
ARTCULO 2044.-. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales
constituye la persona jurdica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus
rganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. La
personalidad del consorcio se extingue por la desafectacin del inmueble del rgimen
de propiedad horizontal, sea por acuerdo unnime de los propietarios instrumentado
en escritura pblica o por resolucin judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
DELIBERATIVO asamblea de propietarios conformado por titulares del derecho real.
EJECUTIVO administrador representante legal del consorcio
DE CONTROL consejo de la propietarios contrala el administrador.
4. Describa las facultades que tiene el condominio sobre su parte indivisa y sobre la cosa en su
conjunto. Art 1922
ARTCULO 1992.- Deudas en beneficio de la comunidad. Si un condmino contrae deudas en
beneficio de la comunidad, es el nico obligado frente al tercero acreedor, pero tiene accin
contra los otros para el reembolso de lo pagado. Si todos se obligaron sin expresin de cuotas y
sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Quien ha pagado de ms
con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le
restituyan lo pagado en esa proporcin.
ASAMBLEA
Quien la convoca? Administrador, consejo y los mismos propietarios
Como se convoca? Se halla establecida en el reglamento de copropietarios
Que se debate? El orden del da.
QUORUM cantidad de personas preente para hacer artr 2059
ESTATUTARIA qurum todos/ mayora unanimidad.
REGLAMENTO el qurum es la 2/3 partes, maryoria es 2/3

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DERECHO PRIVADO
DCHOS. PERSONALES (autonoma de la voluntad - A y D (2 partes) + cosa

DERECHOS REALES (credos y regulados por Ley) = SUJETO + COSA


"DERECHO REAL es el que crea entre las personas y las cosas una relacin directa e
inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona, que
es el sujeto activo del derecho, y la cosa, que es el objeto."
DR ALLENDE el DERECHO REAL es un derecho absoluto de contenido patrimonial, cuyas normas
sustancialmente de orden pblico, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una
relacin inmediata que previa publicidad obligada a la sociedad (sujeto pasivo) a abstener de realizar
cualquier acto contrario al mismo (obligacin negativo) naciendo para el caso de violacin una accin real
y que otorga a sus titulares las ventaja inherentes al ius presequendi y al ius preferendi.

Art. 1882 - DEFINICION DEL DERECHO REAL


Concepto RELACION ENTRE LA COSA Y SU TITULAR. El derecho real es el poder jurdico, de
estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autnoma y que atribuye a su
titular las facultades de persecucin y preferencia, y las dems previstas en este Cdigo.

DCHO. REAL
a- PODER JURIDICO (del titular sobre la cosa)
b- DE ESTRUCTURA LEGAL (los dchos. reales son creados y regulados por Ley por eso
son n clausus)
c - SE EJERCE DIRECTAMENTE SOBRE SU OBJETO EN FORMA AUTONOMA
D - ATRIBUYE FACULTADES AL TITULAR - PERSECUCION (de la cosa) y
PREFERENCIA (sobre el usufructo de la cosa)
Art. 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que
constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto tambin puede consistir en un bien taxativamente sealado por la ley.

EL DCHO. REAL OBJETO SE EJERCE


a - SOBRE LA TOTALIDAD / 1 PARTE MATERIAL DE LA COSA
b- TODO / 1 PARTE INDIVISA
c - UN BIEN TAXATIVAMENTE SEALADO POR LEY

IMPROTANTE PARA EL EXAMEN


Art. 1884.- Estructura.
LOS DCHOS. REALES SON LOS TIPIFICADOS EN EL CODIGO C y C. CREADOS, REGULADOS,
MODIFICADOS, TRANSMITIDOS E EXTINGUIDOS POR LEY. POR ESO SON N CLAUSOS Y DE
ORDEN PUBLICO. PORQUE DE NO SER AS, ES NULO.PERO ADEMAS PUEDE LLEGAR A VALER
COMO DERECHO PESONAL, ES DECIR QUE OTORGA UN DERECHO PERSONAL AL DERECHO
REAL.

Art. 1885.- Convalidacin. Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo
adquiere posteriormente, la constitucin o transmisin queda convalidada.

EL TITULAR DE UN DERECHO REAL TIENE DOS FACULTADES

Art. 1886.- Persecucin y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de


perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro
derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.

PERSECUCION - IUS PERSECUENDI refiere la cosa en poder de quien se encuentra


PREFERENCIA IUS PERFERENDI - de hacer valer su preferencia con respecto a otro
derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente

DCHOS. PATRIMONIAL Tiene valor econmico, Derecho de uso


-2-

Ejemplo contrato de locacin.

Son susceptibles de apreciacin pecuniaria. Pertenecen a esta


categora los derechos reales, los crediticios, los de familias aplicadas y los intelectuales, pero stos
ltimos, slo en el aspecto que consiste en la facultad de explotar econmicamente la obra.

DERECHOS EXTRAPATRIMONIAL no tiene valor econmico


Ejemplo derecho a la vida, al honor, etc. No son susceptibles de apreciacin pecuniaria. EJ: los
derechos de la personalidad, los de familia puros y los intelectuales en cuanto al derecho moral de autor

PATRIMONIO "El patrimonio de una persona es la universalidad jurdica de sus derechos reales
y de sus derechos personales, bajo la relacin de un valor pecuniario, es decir, como bienes." El
patrimonio constituira una masa de derechos, recayeran stos directamente sobre cosas o no,
susceptibles de apreciacin pecuniaria, deducidas, naturalmente, las cargas que los gravan.

Por su objeto inmediato. Freitas clasifica todos los derechos civiles, sin distincin de que sean
patrimoniales o extramatrimoniales, en:
a. Derechos reales, cuyo objeto inmediato son las cosas.
b. Derechos personales, cuyo objeto inmediato son las personas.

LOS DERECHO REALES SON DERECHO PATRIMONINALES,


PORQUE TIENE VALOR ECONOMICO.
ARTCULO 1887.- Enumeracin. Son derechos reales en este Cdigo:

PROPIA;

(sobre la cosa total o parcial)


ESTOS SON LOS AGREGADOS AL CODIGO
a. el dominio;
b. el condominio;
c. la propiedad horizontal;
d. los conjuntos inmobiliarios
e. el tiempo compartido;
f. el cementerio privado;
g. la superficie;

AJENA (cosa ajena los dems)


h. el usufructo;
i. el uso;
j. la habitacin;

k. la servidumbre;
l. la hipoteca;

EXCEPCION - no se ejerce por la posesin


EXCEPCION - no se ejerce por la posesin

m. la anticresis;
n. la prenda.

DOMINIO - derecho real ms importante (DERECHO REAL POR ANTONOMACIA)

Derecho propiedad - TODO (es el sentido amplio) todo lo que tiene el hombre (ejemplo
marca, cuota alimentaria, patente)
Derechos Intelectuales (marcas, patentes) NO SON DERECHO REALES.

DERECHO REAL

crea una relacin jurdica directa e inmediata entre personas y una


cosa, relacin entre una persona con la sociedad, esa relacin entre persona y cosa debe ser
respetada por la sociedad.
Sujeto activo persona titular de la cosa
Sujeto pasivo universal - la sociedad.
-3-

ELEMENTOS caracterizan al Derecho Real


a - elemento interno - q es la relacin jurdica entre persona y cosa
b - elemento externo relacin entre la persona con la sociedad
1 Derecho Reales relacin directa entre personas y cosa
2 Derecho Reales - orden pblico conjunto de normas imperativas
(Las partes no la pueden modificar).
3 Derecho Reales numerus clausus (sistema de nmero cerrado) solo se crean los
derechos reales contemplados por la ley, previstas en ella.
4 Derecho Reales prescripcin adquisitiva no se pierde por el curso del tiempo no que se
ganan derechos reales, se pueden adquirir derechos.
5 Derecho Reales por el lugar donde esta ubicado la cosa, juez competente
6 Derecho Reales - absoluto oponibles frente a todos
Derechos Personales relativos oponibles nicamente entre las partes.

ACCION REAL

al titular cuando el derecho es violado y le otorga facultades de posesin y


preferencia, facultades de los derechos reales.

SUJETO DEREHO REAL puede ser cualquier persona (fsica, jurdica, nacional, extranjera)
EXCEPCIONES uso y habitacin titular persona humana
Derecho reales, sobre inmueble en zona de frontera o de seguridad solo
Nacionales los titulares,
Ley 26.737 ley de tierras titularidad de tierras reales. ESTA REFERIDA A LA PROPIEDAD DE
LA TIERRA EN ZONAS LIMITROFES.

CAUSA DE LOS DERECHO REALES


Como nace el DERECHO REAL
A originario apropiacin, uso propio, modo de adquisicin
B derivado por acto ENTRE VIVOS, O DE ULTIMA VOLUNTAD SIEMPRE QUE SE
RESPETE LA PORCION LEGITIMA

TTULO SUFICIENTE
REQUISITO DEL DERECHO REAL
1 - ACTO JURDICO FORMAL (establecidas por la ley)

IMPORTANTE

FINALIDAD transmitir / constituir el derecho real


Capacidad en el trasmitente y en el adquirente
REQUISITOS DADOS POR CONDICIONES DE FONDO
Titularidad del derecho que trasmite en el trasmitente
EJ. ART.1017.- ESCRITURA PBLICA. DEBEN SER OTORGADOS POR
ESCRITURA PBLICA.
A) LOS CONTRATOS QUE TIENEN POR OBJETO LA ADQUISICIN,
MODIFICACIN O EXTINCIN DE DERECHOS REALES SOBRE
INMUEBLES.

2 FORMA JUSTO TITULO

- FALLA EN EL REGISTRO DE FONDO

LEGITIMACION Y LA CAPACIDAD
LA TRADICIN POSESORIA (ENTREGA DE LA COSA) PARA TRANSMITIR O
CONSTITUIR DERECHOS REALES QUE SE EJERCEN POR LA POSESIN.

MODO SUFICIENTE
EXCEPCIONES - NO ES NECESARIA LA TRADICIN POSESORIA CON LA TRADITIO
-4-

BREVI MANU / CONSTITUTO POSESORIO


CONCEPTO

"TRADITIO BREVI MANU"


A- cuando quien tiene la tenencia de la cosa, por la realizacin de un acto jurdico se
transforma en poseedor.
Ej. Como si el locatario compra el local que alquila.
B - Cuando el que la posea a nombre del propietario, pasa a poseerla a nombre de otro.
Ej. Si el propietario de un inmueble alquilado lo vende a un tercero, el locatario que antes posea
a nombre del vendedor, pasa a poseer a nombre del comprador aunque siempre permanece
tenedor. En cuanto al momento en que se produce el cambio, pensamos que es el de la
notificacin al locatario, sin interesar para nada su consentimiento.

"CONSTITUTO POSESORIO" - Cuando el poseedor la transfiere a otro reservndose


la tenencia Pero por una razn cualquiera permanece ocupando el inmueble
EJ. Pablo, propietario de un inmueble en el que vive, lo vende a Juan.

ADQUISICION DE DERECHO REALES


Adquisicin, transmisin, extincin y oponibilidad
TRANSMISIN DE LOS DERECHOS
Art. 399.- Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o ms extenso que el
que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas. NEMO PLUS IURIS.

ESCRITURA PBLICA. ART 1017.- Deben ser otorgados por escritura pblica:
a. los contratos que tienen por objeto la adquisicin, modificacin o extincin de derechos reales sobre
inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de
ejecucin judicial o administrativa;
b. los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles;
c. todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura pblica;
d. los dems contratos que, por acuerdo de partes o disposicin de la ley, deben ser otorgados en
escritura pblica.

Ttulo y modos suficientes.


LA ADQUISICIN derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de ttulo y
modo suficientes. Se entiende por ttulo suficiente el acto jurdico revestido de las formas establecidas por
la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.

La TRADICIN POSESORIA es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se
ejercen por la posesin. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y ste por un
acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su nombre, o cuando el que la posea a nombre del
propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere
a otro reservndose la tenencia y constituyndose en poseedor a nombre del adquirente.

La inscripcin registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho
as lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisicin de la servidumbre positiva.
Para que el ttulo y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser
capaces y estar legitimados al efecto.

ARTCULO 1893.- INOPONIBILIDAD La adquisicin o transmisin de derechos reales


constituidos de conformidad a las disposiciones de este Cdigo no son oponibles a terceros
interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripcin registral o la posesin, segn el caso. Si el modo
consiste en una inscripcin constitutiva, la registracin es presupuesto necesario y suficiente para
la oponibilidad del derecho real.
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No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos


que conocan o deban conocer la existencia del ttulo del derecho real.
Para examen pregunta

TEMAS DE POSECION Y TENENCIA


ARTCULO 1912.- Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesin y de la tenencia es la
cosa determinada. Se ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de
la cosa.
cosa determinada
SUJETO PLURAL Se ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material
De la cosa.

Concurrencia ARTCULO 1913.-. No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de
poder de la misma especie que se excluyan entre s.

COMIENZO DE LA POSESIN. ARTCULO 1903.- Se presume, salvo prueba en


contrario, que la posesin se inicia en la fecha del justo ttulo, o de su registracin si sta
es constitutiva. La sentencia declarativa de prescripcin breve tiene efecto retroactivo al
tiempo en que comienza la posesin, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados
de buena fe.
ARTCULO 1905.- Sentencia de prescripcin adquisitiva. La sentencia que se dicta en los
juicios de prescripcin adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la
cual, cumplido el plazo de prescripcin, se produce la adquisicin del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripcin larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que
comienza la posesin.
La resolucin que confiere traslado de la demanda o de la excepcin de prescripcin adquisitiva
debe ordenar, de oficio, la anotacin de la litis con relacin al objeto, a fin de dar a conocer la
pretensin.

ARTCULO 1906.- Transmisibilidad. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto
disposicin legal en contrario.

ARTCULO 1907.- Extincin. Sin perjuicio de los medios de extincin de todos los derechos
patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, stos se extinguen, por la destruccin
total de la cosa si la ley no autoriza su reconstruccin, por su abandono y por la consolidacin en
los derechos reales sobre cosa ajena. Posesin y tenencia

POSESIN - Art. 1909.-. Cuando una persona, por s o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, comportndose como titular de un derecho real, lo sea o no.

POSESION LEGTIMA cuando se adquiere un derecho real, conforme a la ley es


el ejercicio de un derecho real constituido conforme a la ley; es el caso, por ejemplo, de la
posesin del dueo, del usufructuario, del acreedor prendario, etc.
POSESIN ILEGTIMA: ejercicio de un derecho real que no ha sido regularmente
constituido, como ocurre, por ejemplo, con la posesin del ladrn. Esta posesin puede
ser de buena fe o de mala fe, y esta ltima, de simple mala fe o de mala fe viciosa.
Una persona puede ser propietaria de derecho pero no de hecho. Ej. El que ocupa una casa es
poseedor de hecho y el dueo es poseedor de derecho.
Ej. A la lapicera con que escribo el trato como ma, la utilizo, la llevo de un lugar a otro, la entrego a otra
persona, etc.
Todo ello sin pedir autorizacin a nadie, sin reconocer sobre ella un dominio superior al mo. Soy, pues,
poseedora de esta lapicera.
Soy dueo de ella o es de otro?

-6-

Nada interesa para caracterizarme como poseedora tal circunstancia: lo soy porque me comporto como si
fuera duea, ejerzo el derecho de propiedad en relacin con ella. El determinar si tengo derecho en
realidad es cuestin que en trminos generales, no interesa en materia posesoria.

Dueo = derecho poseedor


Ocupa= hecho poseedor

ELEMENTOS DE LA POSESIN
a)

a) CORPUS y b) ANIMUS DOMINI

CORPUS posibilidad de disponer fsica / materialmente de la cosa sin la necesidad de mantener

un contacto permanente con ella.


Ej. Soy poseedora de la lapicera, estoy escribiendo con ella, de pronto, necesito ir a la casa de un amigo a
buscar un libro y dejo la lapicera sobre el escritorio.
Durante el tiempo que media entre mi salida y entrada he dejado de ser poseedora? No,
porque yo, si bien he dejado de estar en contacto fsico con la cosa, por mi propia voluntad, siempre he
conservado la posibilidad de actuar fsicamente sobre ella, en cualquier momento.
b)

ANIMUS DOMINI cuando el que tiene la cosa en su poder (corpus) no reconoce en otra

persona, un derecho superior sobre ella. Acta como nico titular de la cosa lo fuese o no.
EN LA TENENCIA FALTA EL ANIMUS DOMINI porque hay poder de hecho sobre una cosa (corpus), pero
existe el reconocimiento de un dominio superior en otra persona,
Ej. el locatario tiene la cosa bajo su poder, pero ese poder no es independiente, sino que en sus
relaciones con aqulla, est limitado por la voluntad del locador, en quien reconoce una derecho superior.

POSESIN = "CORPUS" + "ANIMUS DOMINI" / TENENCIA = "CORPUS"


SAVIGNY la POSESIN ES UN HECHO con consecuencias jurdicas.
que son las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir.
NATURALEZA JURDICA DE LA POSESIN EL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL ADHIERE A LA
POSTURA DE SAVIGNY
IHERING la POSESIN ES UN DERECHO porque define al derecho subjetivo como todo inters
jurdicamente protegido. El poseedor slo tiene derecho mientras posee, es decir, mientras dura su
relacin con la cosa. Dentro de los derechos, ubica a la posesin entre los reales, porque hay una relacin
directa e inmediata entre el poseedor y la cosa.

PRESUNCIN DE POSEEDOR O SERVIDOR DE LA POSESIN


ARTCULO 1911.-. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que es poseedor
quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa.

Servidor de la posesin Quien utiliza una cosa en virtud de una relacin de


dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Cdigo,.
a) VNCULO DE HOSPEDAJE relacin que existe entre el pasajero de un hotel y los muebles
y la habitacin que ocupa.

b) VNCULO DE HOSPITALIDAD relacin de un husped con el inmueble y los muebles y la


habitacin que ocupa.
Ej. el encargado de casa de renta respecto del departamento que se le entrega para vivienda, como
prestacin accesoria de su contrato de trabajo. No es sino una concesin accesoria del contrato principal.
Carecen de todo derecho personal sobre la cosa y, disuelta la relacin laboral, simultneamente concluye
la precaria ocupacin que durante su vigencia les fuera concedida. La relacin de un obrero con las
mquinas de la fbrica donde trabaja.

Relacin de poder del sujeto con una cosa


CLASIFICACION
TENENCIA
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YUSTAPOSICION

Posesin 1 ao dura, ejercer el derecho y la accin posesoria y los reales son


imprescriptibles.
a)

POSESION LEGITIMA Cuando el ejercicio de un derecho real es constituido conforme a la


Ley. NO ADMINITE SUBCLASIFICACIONES.
Ej. Dominio, condominio, usufructo, uso, habitacin, prenda y anticresis. servidumbre /
hipoteca
PRESUNCIN las relaciones de poder se presumen legtimas, a menos que exista
prueba en contrario.

b)

POSESION ILEGITIMA

cuando el ejercicio de un derecho real o personal no se constituye


constituido de conformidad con las previsiones de la ley. Los POSEEDORES ILEGTIMOS carecen de
T.S / M.S
b.1) BUENA FE si el sujeto de la relacin de poder, por un error de hecho esencial y
excusable cree de la legitimidad de su adquisicin.
PRESUNCIN la relacin de poder se presume de buena fe, a menos que exista
prueba en contrario
b.2 MALA FE CUANDO EL TTULO ES DE NULIDAD MANIFIESTA.

MALA FE SIMPLE - para la CATEDRA, no existe, pero un ejemplo es un


boleto de compraventa, posesin de inmueble.
PRESUNCION CUANDO SE ADQUIERE DE PERSONA QUE HABITUALMENTE
NO HACE TRADICIN DE ESA CLASE DE COSAS Y CARECE DE MEDIOS
PARA ADQUIRIRLAS. Ejemplo: CUANDO RECAE SOBRE GANADO MARCADO
O SEALADO, SI EL DISEO FUE REGISTRADO POR OTRA PERSONA.
MALA FE VICIOSA se divide en MUEBLE E INMUEBLE.

POSESIN VICIOSA. ARTCULO 1921.- La posesin de mala fe es viciosa cuando es


de cosas muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles,
adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de confianza. Los vicios de la posesin son
relativos respecto de aquel contra quien se ejercen. En todos los casos, sea por el mismo que
causa el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.

POSESINDE MALA FE ES VICIOSA - Art. 1921.A) COSAS MUEBLES, ADQUIRIDA POR : HURTO, ESTAFA y ABUSO DE CONFIANZA
B) COSA INMUEBLES, ADQUIRIDOS POR: VIOLENCIA, CLANDESTINIDAD (usurpacin)
, ABUSO DE CONFIANZA
VICIOS DE LA POSESIN SON RELATIVOS respecto de aquel contra quien se ejercen (SLO
LOS PUEDE ALEGAR EL QUE LOS SUFRI). En todos los casos, sea por el mismo que causa
el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.
-8-

Art. 1914.- PRESUNCIN DE FECHA Y EXTENSIN. Si medio ttulo se presume que la relacin
de poder comienza desde la fecha del ttulo y tiene la extensin que en l se indica.
Art. 1915.- INTERVERSIN. Nadie puede cambiar la especie de su relacin de poder, por su
mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesin cuando el que tiene la
cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intencin de privar al poseedor de
disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.

Art. 1917.-

INNECESARIDAD DE TTULO. El sujeto de la relacin de poder sobre una cosa no tiene


obligacin de producir su ttulo a la posesin o a la tenencia, excepcin que deba exhibirlo como
obligacin inherente a su relacin de poder.

TENENCIA. ARTCULO 1910.- interesada y desinteresada


Hay tenencia cuando una persona, por s o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre
una cosa, y se comporta como representante del poseedor.
EJ. Lapicera: A la lapicera con que escribo el trato como ma, la utilizo, la llevo de un lugar a otro, la
entrego a otra persona, etc.
Puedo disponer fsicamente de la lapicera en cualquier momento (corpus), y todo ello sin pedir
autorizacin a nadie, sin reconocer Sobre ella un dominio superior al mo. Me comporto como si fuera el
dueo de esta lapicera. (Animus dominio).
Soy poseedor, sin interesar si tengo efectivamente el derecho de dominio sobre la lapicera: aunque no lo
tenga, revisto igualmente tal calidad. Si lo tengo, naturalmente ser propietaria y poseedora, pero puedo
ser propietaria y no ser poseedora (as, cuando soy titular del derecho de propiedad, pero no puedo
ejercerlo porque me han robado la cosa) o ser poseedora sin ser propietaria (as, el Ladrn).

Derechos reales perpetuos o temporarios.


Los derechos reales perpetuos son los que en principio duran indefinidamente, y temporarios, los
que estn sujetos a extinguirse por la incidencia del tiempo.
Son derechos reales perpetuos: el dominio (salvo los casos en que el dominio es
imperfecto) el condominio (mientras no haya particin), la propiedad horizontal (en tanto no se
extinga el sistema), y las servidumbres activas reales siempre que no se pacte lo contrario y
subsista la utilidad que el fundo sirviente procura al dominante).
Son derechos reales temporarios: el dominio imperfecto por falta de perpetuidad, el
usufructo, el uso, la habitacin, las servidumbres activas reales (si as se lo pact) y las
servidumbres activas personales.
En cuanto a los derechos reales de garanta (hipoteca, prenda, anticresis y censos), su vida
est condicionada por la del derecho personal del que son accesorios, con la particularidad de
que los censos no pueden exceder los cinco aos

USUCAPION ADQUISION DEL DOMINIO O DE CUALQUIER DERECHO REAL,


QUE SE EJERZA Y MEDIO DE LA POSESION
Llamada tambien - prescripcin adquisitiva o positiva es un modo de adquirir la propiedad de una cosa.
La prescripcin adquisitiva compete a aquella persona que mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las
condiciones establecidas por la ley ha posedo un bien inmueble, se ejerce contra quien aparezca como
propietario de esos bienes en el Registro Pblico de la Propiedad, con el fin de que se declare que se ha
consumado y que ha adquirido por prescripcin la propiedad del inmueble reclamado.
El fundamento de la usucapin, desde el punto de vista del sujeto activo, responde a la necesidad de poner
fin a un estado de incertidumbre de derechos (los generados por la posesin apta para usucapir, y los de
propiedad que le asisten al titular del dominio), en tanto que centrada la atencin en el sujeto pasivo, la
prescripcin adquisitiva descansa en la inercia del autntico propietario del bien, quien lo abandon o dej
en manos de otro poseedor, inercia que da lugar a la usucapin, que constituir la sancin impuesta al
propietario negligente.
Es claro que el fundamento de la usucapin no operara, si en la prescripcin adquisitiva se demandara a
alguien que no fuera el verdadero propietario, porque el estado de incertidumbre aludido no cesara, al no
haber sido tomados en cuenta los derechos del autntico dominador de la cosa; adems, no tendra sentido
atribuir el abandono del bien inmueble a quien no es realmente su dominador, tampoco sera lgico
-9-

sancionar a quien no puede imputrsele la calidad de propietario negligente, porque slo su actitud de
abandono y negligencia podran constituir la causa para el acogimiento de la accin de prescripcin.
Tanto la doctrina clsica desde el derecho romano, como nuestra legislacin anterior y la vigente, reconocen
que slo la posesin originaria, es decir, la que se tiene en concepto de dueo, puede producir el efecto de
adquirir la propiedad mediante de la prescripcin. Por ello, la posesin en concepto de propietario, es la
primera condicin necesaria para prescribir.

DOMINIO

DOMINIO: es el derecho real de mayor contenido; en l la voluntad del titular es decisiva


respecto del destino de la cosa y, por lo tanto, mientras no se lo impida la ley o los derechos
de un tercero, puede exclusiva y perpetuamente usar, gozar y disponer de la cosa.
A positivo - aspecto facultades gozar y disponer
B negativo aspecto

CLASIFICACION DOMINIO
PERFECTO
PERPETUO EXCLUSIVO
IMPERFECTO

REVOCABLE

FIDUCIARIO

EXCLUYENTE
DESMEMBRADO

DOMINIO x la terminologa: propiedad y dominio


Clasificacin DOMINIO PERFECTO E IMPERFECTO
DOMINIO PERFECTO. ARTCULO 1941El dominio perfecto es el derecho real que otorga
todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurdicamente de una cosa, dentro
de los lmites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo
contrario.

DCHO. REAL
PODER JURIDICO (del titular sobre la cosa)
DE ESTRUCTURA LEGAL (los dchos. reales son creados y regulados por Ley por
eso son n clausus)
SE EJERCE DIRECTAMENTE SOBRE SU OBJETO EN FORMA AUTONOMA
PERSECUCION (de la cosa)
ATRIBUYE FACULTADES AL TITULAR
PREFERENCIA (sobre el usufructo de la cosa)
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OTORGA FACULTAD
c)
d)
e)

IMPORTANTE

USAR (IUS UTENDI) FACULTAD MATERIAL (EJ. AGRANDAR UNA


CASA)
GOZAR (IUS FRUENDI) FACULTAD MATERIAL
DISPONER (IUS ABUTENDI)

FACULTAD JURIDICA (EJ. VENDER O DONAR LA CASA. CONSTITUIR TODO TIPO DE


DCHOS REALES Y PERSONALES SOBRE LA COSA)

LIMITACIONES POR LEY


ART. 14 CN. OTORGA A TODOS LOS HABITANTES, DE ACUERDO A LAS LEYES QUE
REGLAMENTAN SU EJERCICIO, LA FACULTAD DE USAR Y
DISPONER DE SU PROPIEDAD)
ART. 17 CN. CONSAGRA EL DERECHO DE LA INVIOLABILIDAD DE LA PROPIEDAD

Clasificacin de DOMINIO PERFECTO:

Perpetuo, exclusivo y excluyente.


A - PERPETUIDAD. El dominio es perpetuo. No tiene lmite en el tiempo y subsiste con
independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueo no ejerza sus facultades, o las
ejerza otro, excepto que ste adquiera el dominio por prescripcin adquisitiva.
NO ES NECESARIO EL EJERCICIO DEL DERECHO DE DOMINIO PARA CONSERVARLO (NO
SE EXTINGUE POR EL NO USO)
EXCEPTO QUE STE ADQUIERA EL DOMINIO POR PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
(CUANDO EL POSEEDOR DE UNA COSA ADQUIERE UN DERECHO REAL SOBRE
ELLA, MEDIANTE LA POSESIN DURANTE EL TIEMPO FIJADO POR LA LEY)
EJ. SI OTRO COMIENZA A POSEER LA COSA QUE EL PROPIETARIO NO USA, Y LO
HACE DURANTE EL TRMINO REQUERIDO PARA LA USUCAPIN
B-

EXCLUSIVIDAD. ARTCULO 1943

El dominio es exclusivo y no puede tener ms


de un titular. Quien adquiere la cosa por un ttulo, no puede en adelante adquirirla por otro,
si no es por lo que falta al ttulo. NO PUEDE TENER MS DE UN TITULAR. QUIEN
ADQUIERE LA COSA POR UN TTULO, NO PUEDE EN ADELANTE ADQUIRIRLA POR
OTRO, SI NO ES POR LO QUE FALTA AL TTULO

C - FACULTAD DE EXCLUSIN. ARTCULO 1944.- (excluyente antes) El dominio es


excluyente. El dueo puede excluir a extraos del uso, goce o disposicin de la cosa, remover
por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o
fosos, sujetndose a las normas locales.
EL DUEO PUEDE EXCLUIR A EXTRAOS DEL USO, GOCE O DISPOSICIN DE LA COSA,
REMOVER POR PROPIA AUTORIDAD LOS OBJETOS PUESTOS EN ELLA, Y ENCERRAR
SUS INMUEBLES CON MUROS, CERCOS O FOSOS, SUJETNDOSE A LAS NORMAS
LOCALES.
RELACION C/ ART. 14 Y 17.CN

EXTENSIN. Art. 1945.- El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo
con ella o son sus accesorios.
EXTENCION DE DOMINIO DE UNA COSA INMUEBLE SIEMPRE QUE SEA POSIBLE SU
EXPLOTACION - ESPACIO AREO SUBSUELO
EXCEPTO LO DISPUESTO POR NORMAS ESPECIALES
- 11 -

TODAS LAS CONSTRUCCIONES, SIEMBRAS O PLANTACIONES EXISTENTES EN UN


INMUEBLE PERTENECEN A SU DUEO
EXCEPTO LO DISPUESTO RESPECTO DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD
HORIZONTAL Y SUPERFICIE
PRESUME que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueo del
inmueble, si no se prueba lo contrario.

LA ADQUISICIN DE DOMINIO SE REALIZA EN FORMA INDEPENDIENTE DE UN


TITULAR ANTERIOR. EL DOMINIO SE ADQUIERE SIN LIMITACIONES, SALVO LAS QUE
SURJAN DE LA PROPIA LEY. EJ. APROPIACIN, ESPECIFICACIN, ACCESIN,
PERCEPCIN DE FRUTOS
EL DERECHO DE DOMINIO PROVIENE DE UN ANTECESOR QUE LO TRASMITE,
SE ADQUIERE CON LAS LIMITACIONES QUE EL DE AQUL TENA EJ. TRADICIN,
SUCESIN

MODOS DE ADQUISICIN DEL DOMINIOSON LOS HECHOS O ACTOS DE LOS QUE


PUEDE RESULTAR LA ADQUISICIN DE ESTE DERECHO REAL
A) APROPIACION - ART 1947
B) TESORO
C) ESPECIFICACION
D) ACCECION MUEBLE
INMUEBLE ALUVION, AVULCION, EDIFICIO, SIEMBRA
E) PERSECION DE FRUTO
F) TRADICICON
G) SUCESIN
H) USUCAPION

A - ADQUISICIN POR APROPIACIN Art. 1947.DOMINIO DE LAS COSAS MUEBLES NO REGISTRABLES SIN DUEO
SON PROPIO DE APROPIACIN
i. las cosas abandonadas;
ii. los animales que son el objeto de la caza y de la pesca
iii. el agua pluvial que caiga en lugares pblicos o corra por ellos

ojo NO SON PROPIO DE APROPIACIN las cosas perdidas (QUIEN LA


ENCUENTRA TIENE LA OBLIGACION DE ENTREGARLA AL DUEO Y SI NO LO
INDIVIDUALIZA A LA POLICIA QUIEN DA LA INTERVENCION AL JUEZ)
Si la cosa es de algn valor, presume que es perdida, excepto prueba en contrario;
ii. los animales domsticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
iii. los animales domesticados, mientras el dueo no desista de perseguirlos. Si emigran y
se habitan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueo de ste, si no emple artificios
para atraerlos;

B - los tesoros (Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueo conocido, oculta
en otra cosa mueble o inmueble. El hallazgo debe ser casual. Si el tesoro es
descubierto en una cosa propia, el tesoro pertenece al dueo en su totalidad. Si es
parcialmente propia,
e corresponde la mitad como descubridor y, sobre la otra mitad, la proporcin que
tiene en la titularidad sobre la cosa. Si el tesoro es descubierto casualmente en una
cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al dueo de la cosa donde se
hall)

C ESPECIFICACION hoy es transformacin Art 1957 Transformacin. Hay adquisicin del dominio por transformacin si alguien de buena fe con una
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cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporacin de otra cosa, hace una nueva con
intencin de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, slo debe el
valor de la primera.
Si la transformacin se hace de mala fe, el dueo de la materia tiene derecho a ser indemnizado
de todo dao, si no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al
transformador su trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su eleccin.
Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el
dueo de la materia es dueo de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su
trabajo; pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversin.
Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el
dueo de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o
abdicarla con indemnizacin del valor de la materia y del dao.

D - ACCESIN DE COSAS -

INMUEBLES

ALUVIN - 1961
CAUCE DEL RO
AVULSIN
CONSTRUCCIN EDIFICIO 1962
SIEMBRA Y PLANTACIN - 1963

ALUVIN SE PRODUCE POR EL AUMENTO PROGRESIVO E INSENSIBLE DEL


INMUEBLE LIMTROFE CON AGUAS DURMIENTES (LAGOS, LAGUNAS, ETC.) O
CORRIENTES QUE SE PRODUCE POR SEDIMENTACIN, PERTENECE AL DUEO DEL
INMUEBLE. FORMA DE ACRECENTAMIENTO DE LOS INMUEBLES POR LA ACCIN DEL
AGUA DE LAS LAGUNAS, LAGOS, ARROYOS O ROS.
CONDICIONES REQUERIDAS PARA SU EXISTENCIA NO AUMENTA EL DOMINIO DE LOS
PARTICULARES POR ALUVIN SI SE PROVOCA POR OBRA DEL HOMBRE, A MENOS QUE
TENGA FINES MERAMENTE DEFENSIVOS.
DEBE TRATARSE DE TERRENOS QUE LIMITEN CON ROS O ARROYOS.
NO JUEGA ESTE INSTITUTO CUANDO EL RO HA SIDO CANALIZADO Y SUS MRGENES
ESTN FORMADAS POR DIQUES ARTIFICIALES, CASO EN EL CUAL, EL
ACRECENTAMIENTO APROVECHARA AL ESTADO

NO EXISTE ALUVIN SI NO HAY ADHERENCIA DE LA SEDIMENTACIN AL INMUEBLE.


NO OBSTA A LA ADHERENCIA EL CURSO DE AGUA INTERMITENTE.
AUMENTO DEL ALUVIN A LO LARGO DE VARIOS INMUEBLES SE DIVIDE ENTRE LOS
DUEOS, EN PROPORCIN AL FRENTE DE CADA UNO DE ELLOS SOBRE LA ANTIGUA
RIBERA.
Se aplican las normas sobre aluvin tanto a los AUMENTOS PRODUCIDOS POR EL RETIRO
NATURAL DE LAS AGUAS (EL RIO SE RECUESTA SOBRE LA ORILLA OPUESTA DEJANDO
PARTE DEL CAUCE SECO Y YA NO FORMAR PARTE DEL RO, como por el ABANDONO DE
SU CAUCE (EL RO NO CORRE MS POR UN DETERMINADO CAUCE, DEJNDOLO
TOTALMENTE ABANDONADO, YA SEA PORQUE COMENZ A CORRER POR OTRO CAUCE
O POR HABERSE SECADO)
ARTCULO 1948.- Caza. El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural,
pertenece al cazador cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de
perseguir al animal que hiri tiene derecho a la presa, aunque otro la tome o caiga en su trampa.
Pertenece al dueo del inmueble el animal cazado en l sin su autorizacin expresa o tcita.
ARTCULO 1949.- Pesca. Quien pesca en aguas de uso pblico, o est autorizado para pescar
en otras aguas, adquiere el dominio de la especie acutica que captura o extrae de su medio
natural.
ARTCULO 1950.- ENJAMBRES. El dueo de un enjambre puede seguirlo a travs de
inmuebles ajenos, pero debe indemnizar el dao que cause. Si no lo persigue o cesa en su
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intento, el enjambre pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es del
dueo de ste.

CAUCE DEL RO NO CONSTITUYE ALUVIN LO DEPOSITADO POR LAS AGUAS


QUE SE ENCUENTRAN COMPRENDIDAS EN LOS LMITES DEL CAUCE DEL RO
DETERMINADO POR LA LNEA DE RIBERA QUE FIJA EL PROMEDIO DE LAS MXIMAS
CRECIDAS ORDINARIAS.
AVULSIN - FUERZA SUVITA -

AUMENTO DEL INMUEBLE POR LA


FUERZA SBITA DE LAS AGUAS QUE PRODUCE UNA ADHERENCIA NATURAL (TIERRA,
ARENA O PLANTAS Y LAS UNE (POR ADJUNCIN O SUPERPOSICIN) A UN CAMPO
INFERIOR O A UN FUNDO SITUADO EN LA RIBERA OPUESTA) O SE ORIGINA EN OTRA
FUERZA NATURAL PERTENECE AL DUEO DEL INMUEBLE.
SI SE DESPLAZA PARTE DE UN INMUEBLE HACIA OTRO, SU DUEO PUEDE
RECLAMARLO MIENTRAS NO SE ADHIERA NATURALMENTE.
EL DUEO DEL OTRO INMUEBLE NO TIENE DERECHO PARA EXIGIR SU REMOCIN, MAS
PASADO EL TRMINO DE SEIS MESES, LAS ADQUIERE POR PRESCRIPCIN.
CUANDO LA AVULSIN ES DE COSA NO PROPIA DE LA ADHERENCIA NATURAL (EJ.: UN
ARADO, MADERAS, ETC.), SE APLICA LO DISPUESTO SOBRE LAS COSAS PERDIDAS.

CONSTRUCCIN, SIEMBRA Y PLANTACIN


SI EL DUEO DE UN INMUEBLE CONSTRUYE, SIEMBRA O PLANTA CON
MATERIALES AJENOS, los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe tambin debe
los daos.
ES REALIZADA POR UN 3 los materiales pertenecen al dueo del inmueble, quien debe
indemnizar el mayor valor adquirido.
3 ES DE MALA FE, el dueo del inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado
anterior a su costa, a menos que la diferencia de valor sea importante, en cuyo caso debe
el valor de los materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con indemnizacin
del valor del inmueble y del dao.
ES REALIZADA POR UN 3 CON TRABAJO O MATERIALES AJENOS EN INMUEBLE
AJENO, quien efecta el trabajo o quien provee los materiales no tiene accin directa
contra el dueo del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero.

INVASIN DE INMUEBLE COLINDANTE Quien construye en su inmueble, pero de


buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueo a respetar lo construido, si ste
no se opuso inmediatamente de conocida la invasin.
El dueo del inmueble colindante puede exigir la indemnizacin del valor de la parte invadida del
inmueble. Puede reclamar su adquisicin total si se menoscaba significativamente el
aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la disminucin del valor de la parte no
invadida. Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el dueo del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la
invasin, ste puede pedir la demolicin de lo construido. Sin embargo, si resulta
manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la peticin y ordenar la indemnizacin.

ACCESIN DE COSAS MUEBLES


ACCESIN DE COSAS MUEBLES SI COSAS MUEBLES DE DISTINTOS DUEOS
ACCEDEN ENTRE S SIN QUE MEDIE HECHO DEL HOMBRE Y NO ES POSIBLE
SEPARARLAS SIN DETERIORARLAS O SIN GASTOS EXCESIVOS, LA COSA NUEVA
PERTENECE AL DUEO DE LA QUE TENA MAYOR VALOR ECONMICO AL TIEMPO
DE LA ACCESIN. SI ES IMPOSIBLE DETERMINAR QU COSA TENA MAYOR VALOR,
LOS PROPIETARIOS ADQUIEREN LA NUEVA POR PARTES IGUALES.

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Dominio imperfecto. ARTCULO 1946.- El dominio es imperfecto si est sometido a


condicin o plazo resolutorios, o si la cosa est gravada con
cargas reales. Modos especiales de adquisicin del dominio

DOMINIO IMPERFECTO
A - DOMINIO DESMEMBRADO 2 derechos dominio, sobre ese inmueble cosa ajena
B - DOMINIO REVOCABLE
c - DOMINIO FIDUCIARIO contrato fideicomiso, fiduciante, beneficiario, fideicomisario

Clasificacin de DOMINIO IMPERFECTO:


Dominio revocable, fiduciario y desmembrado
Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y el
desmembrado. el desmembrado queda sujeto al rgimen de la respectiva carga real que lo
grava.

A - DESMEMBRADO: cuando est gravado con un derecho real, estamos frente al dominio
desmembrado. Este tipo de dominio aminora el carcter absoluto del dominio. EJ: en un
usufructo, usufructuario tiene el ius utendi y fruendi, es decir, el uso y goce de la cosa; y otro
sujeto tiene el derecho de disponer de la cosa (ius abutendi); es decir, el llamado NUDO
PROPIETARIO tiene el dominio desmembrado.

DOMINIO DESMEMBRADO SE DA CUANDO SU TITULAR HA CONSTITUIDO UN


DERECHO REAL, DE DISFRUTE O DE GARANTA, A FAVOR DE OTRO SOBRE SU PROPIA
COSA.
EL DOMINIO FIDUCIARIO Y EL REVOCABLE MINORAN EL CARCTER PERPETUO DEL
DOMINIO, MIENTRAS QUE EN EL DESMEMBRADO SE ENCUENTRA AFECTADO EL
CARCTER ABSOLUTO.

B - DOMINIO REVOCABLE ARTCULO 1965.-. (Facultades no retroactivo carcter


perpetuidad) Dominio revocable es el sometido a condicin o plazo resolutorio a cuyo
cumplimiento el dueo debe restituir la cosa a quien se la transmiti.
La condicin o el plazo deben ser impuestos por disposicin voluntaria expresa o por la ley. Las
condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al trmino de diez
aos, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o ste sea mayor o
incierto. Si los diez aos transcurren sin haberse producido la resolucin, el dominio debe quedar
definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del ttulo constitutivo del dominio
imperfecto.

El titular del dominio revocable Facultades. tiene las mismas facultades que el
dueo perfecto, pero los actos jurdicos que realiza estn sujetos a las consecuencias de la
extincin de su derecho.
Efecto de la revocacin ARTCULO 1967.-. La revocacin del dominio de cosa
registrable tiene efecto retroactivo, excepto que lo contrario surja del ttulo de adquisicin o de la
ley. Cuando se trata de cosas no registrables, la revocacin no tiene efecto respecto de terceros
sino en cuanto ellos, por razn de su mala fe, tengan una obligacin personal de restituir la cosa.

Readquisicin del dominio perfecto ARTCULO 1968.-. Al cumplirse el plazo o


condicin, el dueo revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a
nombre del dueo perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la
inscripcin constitutiva, se requiere inscribir la readquisicin; si la inscripcin no es constitutiva, se
requiere a efecto de su oponibilidad.
- 15 -

Efectos de la retroactividad. ARTCULO 1969.- Si la revocacin es retroactiva el


dueo perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurdicos realizados por el titular del
dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al dueo.
C - FIDUCIARIO O REVOCABLE: ART. 1701.- tienen aminorado el carcter perpetuo,
porque estn dependiendo, se van a resolver, al cumplimiento de una condicin o vencimiento de
un plazo. ES EL QUE SE ADQUIERE CON RAZN DE UN FIDEICOMISO CONSTITUIDO POR
CONTRATO O POR TESTAMENTO, Y EST SOMETIDO A DURAR SOLAMENTE HASTA LA
EXTINCIN DEL FIDEICOMISO, PARA EL EFECTO DE ENTREGAR LA COSA A QUIEN
CORRESPONDA SEGN EL CONTRATO, EL TESTAMENTO O LA LEY.
Patrimonio permanente administracin de bienes y ser producir o lo que determine el contrato.
Fideicomisario se queda despus con el bien.
NORMAS APLICABLES. ART. 1702.- Son aplicables al dominio fiduciario las normas que
rigen los derechos reales en general y, en particular, el dominio, previstas en los Ttulos I y III del
Libro Cuarto de este Cdigo.
EXCEPCIONES A LA NORMATIVA GENERAL ART. 1703.-. El dominio fiduciario hace
excepcin a la normativa general del dominio y, en particular, del dominio imperfecto en cuanto es
posible incluir en el contrato de fideicomiso las limitaciones a las facultades del propietario
contenidas en las disposiciones del Captulo 30 y del presente Captulo.
ART. 1704.- FACULTADES. El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueo
perfecto, en tanto los actos jurdicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las
disposiciones contractuales pactadas.
ART. 1705.- IRRETROACTIVIDAD. La extincin del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo
respecto de los actos realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del
fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer adquirente carezca de
buena fe y ttulo oneroso.
ART. 1706.- READQUISICIN DEL DOMINIO PERFECTO. Producida la extincin del
fideicomiso, el fiduciario de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre
del dueo perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripcin
constitutiva, se requiere inscribir la readquisicin; si la inscripcin no es constitutiva, se requiere a
efecto de su oponibilidad.
ART. 1707.- EFECTOS. Cuando la extincin no es retroactiva son oponibles al dueo perfecto
todos los actos realizados por el titular del dominio fiduciario. Si la extincin es retroactiva el
dueo perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurdicos realizados.

LIMITES AL DOMINIO IMPUESTA POR INTERES PBLICO


A - NORMAS ADMINISTRATIVAS - 1972
B DISPONIBILIDAD MATERIAL 1973, 1974, 1975
RELACIONES DE VECINDAD
Normas administrativas - ARTCULO 1970.-. Las limitaciones impuestas al dominio privado en
el inters pblico estn regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del
dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas
aplicables en cada jurisdiccin.
Dao no indemnizable. ARTCULO 1971.- Los deberes impuestos por los lmites al dominio no
generan indemnizacin de daos, a menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio.

Clusulas de inenajenabilidad - ARTCULO 1972.-. En los actos a ttulo


oneroso es nula la clusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa
determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas clusulas son vlidas si se
refieren a persona o personas determinadas. En los actos a ttulo gratuito todas las clusulas
- 16 -

sealadas en el primer prrafo son vlidas si su plazo no excede de diez aos. Si la convencin
no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez aos, se considera celebrada por ese
tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez aos contados
desde que se estableci.
En los actos por causa de muerte son nulas las clusulas que afectan las porciones legtimas, o
implican una sustitucin fideicomisaria.

Inmisiones ARTCULO 1973.-. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores,
luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en
inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del
lugar y aunque medie autorizacin administrativa para aqullas. Segn las circunstancias del
caso, los jueces pueden disponer la remocin de la causa de la molestia o su cesacin y la
indemnizacin de los daos. Para disponer el cese de la inmisin, el juez debe ponderar
especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el inters
general y las exigencias de la produccin.

Camino de sirga. ARTCULO 1974.- El dueo de un inmueble colindante con cualquiera de


las orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una
franja de terreno de quince metros de ancho en toda la extensin del curso, en la que no puede
hacer ningn acto que menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este
artculo.
ARTCULO 1975.- Obstculo al curso de las aguas. Los dueos de inmuebles linderos a
un cauce no pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique
su direccin o velocidad, a menos que sea meramente defensiva.
Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereo o de un tercero, puede remover el
obstculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas
a su estado anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y la indemnizacin de
los dems daos.
Si el obstculo se origina en un caso fortuito, el Estado slo debe restablecer las aguas a su
estado anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.

15 METROS
RIO

15 METROS

ARTCULO 1976.- Recepcin de agua, arena y piedras. Debe recibirse el agua, la arena o las
piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del
hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua extrada artificialmente, la
arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles
que las reciben.
ARTCULO 1977.- Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra.
Si es indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o
dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueo del inmueble no puede impedirlo,
pero quien construye la obra debe reparar los daos causados.
ARTCULO 1978.- Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros
linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visin frontal a menor distancia que la de 3
metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de 60 centmetros, medida
- 17 -

perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el lmite exterior de la zona de


visin ms cercana al inmueble colindante.
ARTCULO 1979.- Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro
lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de 1metro 80 centmetros, medida
desde la superficie ms elevada del suelo frente a la abertura.
ARTCULO 1980.- Excepcin a distancias mnimas. Las distancias mnimas indicadas en los
artculos 1978 y 1979 no se aplican si la visin est impedida por elementos fijos de material no
transparente.
ARTCULO 1981.- Privacin de luces o vistas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un
muro privativo no puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro
muro, aunque lo prive de la luz o de la vista.
ARTCULO 1982.- rboles, arbustos u otras plantas. El dueo de un inmueble no puede tener
rboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En
tal caso, el dueo afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea
suficiente para evitar las molestias. Si las races penetran en su inmueble, el propietario puede
cortarlas por s mismo.

Importante
Art 2238 -

Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan. Las acciones posesorias
segn haya turbacin o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre
el que se tiene una relacin de poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente
produccin, ejecutados con intencin de tomar la posesin, contra la voluntad del poseedor o tenedor.
Hay turbacin cuando de los actos no resulta una exclusin absoluta del poseedor o del tenedor. Hay
desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor.
La accin es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbacin de la
posesin, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesin del actor.
Los actos ejecutados sin intencin de hacerse poseedor no deben ser juzgados como accin posesoria sino
como accin de daos.
Art 2239 - Accin para adquirir la posesin o la tenencia. Un ttulo vlido no da la posesin o
tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un
derecho a la posesin o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vas legales.
Art 2240 - Defensa extrajudicial. Nadie puede mantener o recuperar la posesin o la tenencia de
propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una agresin con el empleo de una fuerza
suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegaran demasiado tarde. El
afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los lmites de la propia defensa. Esta
proteccin contra toda violencia puede tambin ser ejercida por los servidores de la posesin.
Art 2245 - Conversin. Si durante el curso del proceso se produce una lesin mayor que la que
determina la promocin de la accin, el afectado puede solicitar su conversin en la que corresponde a la
lesin mayor, sin que se retrotraiga el procedimiento, excepto violacin del derecho de defensa en juicio.

INFORME DE DOMINIO ACREDITA LA TITULARIDAD.

Acto Posesorios Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepcin
de frutos, amojonamiento o impresin de signos materiales, mejora, exclusin de terceros y, en general, su
apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.

PROCESAL CIVIL
DERECHO A LA POSECION cuando tengo el ttulo y no el modo
INTERDICTOS
CLASES
Art. 606. - Los interdictos slo podrn intentarse:
- 18 -

examen

1) Para adquirir la posesin o la tenencia.


2) Para retener la posesin o la tenencia.
3) Para recobrar la posesin o la tenencia.
4) Para impedir una obra nueva.
INTERDICTO DE ADQUIRIR
PROCEDENCIA
Art. 607. - Para que proceda el interdicto de adquirir se requerir:
1) Que quien lo intente presente ttulo suficiente para adquirir la posesin o la tenencia con
arreglo a derecho.
2) Que nadie tenga ttulo de dueo o usufructuario de la cosa que constituye el objeto del
interdicto.
3) Que nadie sea poseedor o tenedor de la misma cosa.
PROCEDIMIENTO
Art. 608. - Promovido el interdicto, el juez examinar el ttulo y requerir informe sobre las
condiciones de dominio. Si lo hallare suficiente, otorgar la posesin o la tenencia, sin perjuicio
de mejor derecho, y dispondr la inscripcin del ttulo, si correspondiere.
Si otra persona tambin tuviere ttulo o poseyere el bien, la cuestin deber sustanciarse en juicio
ordinario o sumario, segn lo determine el juez atendiendo a la naturaleza y complejidad del
asunto.
Cuando alguien ejerciera la tenencia de la cosa, la demanda contra l se sustanciar por el
trmite del juicio sumarsimo.
Si el ttulo que presenta el actor para adquirir la posesin o la tenencia deriva del que invoca el
oponente para resistirla, el juez dispondr que la controversia tramite por juicio sumario o
sumarsimo, atendiendo a las circunstancias del caso.
ANOTACION DE LITIS
Art. 609. - Presentada la demanda, podr decretarse la anotacin de litis en el registro de la
propiedad, si los ttulos acompaados y los antecedentes aportados justificaren esa medida
precautoria.
INTERDICTO DE RETENER
PROCEDENCIA
Art. 610. - Para que proceda el interdicto de retener se requerir:
1) Que quien lo intentare se encuentre en la actual posesin tenencia de una cosa, mueble o
inmueble.
2) Que alguien amenazare perturbarle o lo perturbase en ellas mediante actos materiales.
PROCEDIMIENTO
Art. 611. - La demanda se dirigir contra quien el actor denunciare que lo perturba en la posesin
o tenencia, sus sucesores o copartcipes, y tramitar por las reglas del proceso sumarsimo.
OBJETO DE LA PRUEBA
Art. 612. - La prueba slo podr versar sobre el hecho de la posesin o tenencia invocada por el
actor, la verdad o falsedad de los actos de perturbacin atribudos al demandado, y la fecha en
que stos se produjeron.
MEDIDAS PRECAUTORIAS
Art. 613. - Si la perturbacin fuere inminente, el juez podr disponer la medida de no innovar, bajo
apercibimiento de aplicar las sanciones a que se refiere el artculo 37.
INTERDICTO DE RECOBRAR
PROCEDENCIA
Art. 614. Para que proceda el interdicto de recobrar se requerir:
1) Que quien lo intente, o su causante, hubiere tenido la posesin actual o la tenencia de una
cosa mueble o inmueble.
2) Que hubiere sido despojado total o parcialmente de la cosa, con violencia o clandestinidad.
PROCEDIMIENTO
Art. 615. - La demanda se dirigir contra el autor denunciado, sus sucesores, copartcipes o
beneficiarios del despojo y la tramitar por juicio sumarsimo.
- 19 -

Slo se admitirn pruebas que tuvieren por objeto demostrar el hecho de la posesin o tenencia
invocadas, as como el despojo y la fecha en que ste se produjo.
RESTITUCION DEL BIEN
Art. 616. - Cuando el derecho invocado fuere verosmil y pudieren derivar perjuicios si no se
decretare la restitucin del bien, el juez podr ordenarla previa fianza que prestar el reclamante
para responder por los daos que pudiere irrogar la medida.
MODIFICACION Y AMPLIACION DE LA DEMANDA
Art. 617. - Si durante el curso del interdicto de retener se produjere el despojo del demandante, la
accin proseguir como interdicto de recobrar, sin retrotraer el procedimiento, en cuanto fuese
posible.
Cuando llegare a conocimiento del demandante la existencia de otros sucesores, copartcipes o
beneficiarios, podr ampliar la accin contra ellos en cualquier estado del juicio.
SENTENCIA
Art. 618. - El juez dictar sentencia, desestimando el interdicto o mandando restituir la posesin o
la tenencia del bien al despojado.
INTERDICTO DE OBRA NUEVA
PROCEDENCIA
Art. 619. - Cuando se hubiere comenzado una obra que afectare a un inmueble, su poseedor o
tenedor podr promover el interdicto de obra nueva. Ser inadmisible si aqulla estuviere
concluida o prxima a su terminacin. La accin se dirigir contra el dueo de la obra y, si fuere
desconocido, contra el director o encargado de ella. Tramitar por el juicio sumarsimo. El juez
podr ordenar preventivamente la suspensin de la obra.
SENTENCIA
Art. 620. - La sentencia que admitiere la demanda dispondr la suspensin definitiva de la obra o,
en su caso, su destruccin y la restitucin de las cosas al estado anterior, a costa del vencido.
DISPOSICIONES COMUNES A LOS INTERDICTOS
CADUCIDAD
Art. 621. - Los interdictos de retener, de recobrar y de obra nueva no podrn promoverse despus
de transcurrido UN (1) ao de producidos los hechos en que se fundaren.
JUICIO POSTERIOR
Art. 622. - Las sentencias que se dictaren en los interdictos de adquirir, retener y recobrar no
impedirn el ejercicio de las acciones reales que pudieren corresponder a las partes.
ACCIONES POSESORIAS
TRAMITE Art. 623. - Las acciones posesorias del ttulo III, libro III, del Cdigo Civil tramitarn por
juicio sumario. Deducida la accin posesoria o el interdicto, posteriormente slo podr
promoverse accin real.
Ejemplos
1 El husped de un hotel y la cama donde duerme - servidor de la posicin con Vnculo
de hospedaje art 1911
2 la persona menor de ocho aos y su bicicleta - Yuxtaposicin
3 el locatario y el inmueble donde alquila tenencia interesada
4 el depositario judicial de un inmueble a punto de subastarse - tenencia desinteresada
5 persona demente y la lapicera con la que dibuja - Yuxtaposicin
6 ladrn y bicicleta hurtada - posesin ilegitima de mala fe, viciosa, por cosa mueble, por
hurto.
7 persona mayor de edad y una computadora alquilada - tenencia interesada
8 obrero y herramienta propiedad del empleador en lugar de trabajo tenencia interesada
o (vinculo dependencia)
9 persona compradora de un inmueble mediante boleto de compraventa y entrega de
posesin. Posesin tiene que cumplirse la tradicin, ttulo y registro.
10 invitado a una cena y los cubiertos que utiliza para comer. Servidor de la posesin
Vnculo de hospitalidad
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11 prisionero y esposas colocadas en sus manos - Yuxtaposicin


12 el cazador y el animal salvaje que cazo. Posesin ilegitima
13 un estudiante universitario y la lapicera que encontr sobre el pupitre. Posesin
14 el propietario de un inmueble y el tesoro enterrado en su jardn. Posicin legitima,
propio no hay divisin.
15 una persona de 38 aos y una fotocopiadora que le fuera dada en leasing para usar en
su oficina. Tenencia interesada
16 el mecnico y sus herramientas que compro a pagar en cuotas, habiendo abonado solo
la primera de ellas. Posesin legitima
17 el juez y las sumas depositadas a su orden en una cuenta bancaria en un expediente
en trmite antes su juzgado. Tenencia interesada
18 el escribano y el protocolo por el labrado. Poder imperio relacin por escribano
funcionario pblico.
19 el empleado de una estacin de servicio y los expendedores de combustible.

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CONDOMINO
Titularidad plural, en comunidad o ms sujetos
Dos o ms dueos sobre una cosa y comparten propiedad.
1) CONDOMINIO DERECHO REAL (art.1882) DE PROPIEDAD SOBRE UNA COSA QUE
PERTENECE EN COMN A VARIAS PERSONAS Y QUE CORRESPONDE A CADA UNA POR
UNA PARTE INDIVISA.
PRESUNCION Las partes de los condminos se presumen iguales,
EXCEPTO que la ley o el ttulo dispongan otra proporcin.

Condominio ARTCULO 1983. Condominio es el derecho real de propiedad sobre


una cosa que pertenece en comn a varias personas y que corresponde a cada una por una
parte indivisa. Las partes de los condminos se presumen iguales, excepto que la ley o el ttulo
dispongan otra proporcin.
Aplicaciones subsidiarias - ARTCULO 1984.-. Las normas de ste Ttulo se aplican, en
subsidio de disposicin legal o convencional, a todo supuesto de comunin de derechos reales o
de otros bienes. Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Ttulo.
Destino de la cosa ARTCULO 1985.-. El destino de la cosa comn se determina por la
convencin, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.

2) CLASES DE CONDOMINOS
CONVENIO DE SUSPENSIN DE LA PARTICIN

A - SIN INDIVISION FORZOSA tambin llamado condominios


normal o ordinario. CUALQUIERA DE LOS CONDMINOS, EN CUALQUIER
MOMENTO Y SIN DEPENDER DE LA CONFORMIDAD DE LOS DEMS
CONDMINOS, PUEDE PONER FIN A LA COPROPIEDAD SOLICITANDO LA
PARTICIN DE LA COSA COMN, sea puede pedir la divisin y terminar/
extinguir en cualquier momento el bien comn.
EXCEPTO QUE SE HAYA CONVENIDO LA INDIVISIN

B - CON INDIVISION es un condo minio que no se puede dividir la


cosa comn, y no se puede extinguir, es de interpretacin taxativamente por la
ley.

Hay que tener en cuenta que no hay cuota material en CONDOMINIO, y no esta
materialmente de la cosa la cuota ideal, sea que la cuota es por divisin %
porcentaje.
Hay 2

formas para que los sujetos compartan una unidad de objeto.


A - TEMPORARIA - PARTICIN NOCIVA y PARTICION ANTICIPADA
B - PERDURABLE

A - CON INDIVISIN FORZOSA TEMPORARIA


RENUNCIA A LA ACCIN DE PARTICIN. EL CONDMINO NO PUEDE RENUNCIAR A
EJERCER LA ACCIN DE PARTICIN POR TIEMPO INDETERMINADO.
B - CONVENIO DE SUSPENSIN DE LA PARTICIN. LOS CONDMINOS PUEDEN
CONVENIR SUSPENDER LA PARTICIN POR UN PLAZO QUE NO EXCEDA DE 10 (DIEZ)
AOS.
SI LA CONVENCIN NO FIJA PLAZO, O TIENE UN PLAZO INCIERTO O SUPERIOR A DIEZ
AOS, SE CONSIDERA CELEBRADA POR ESE TIEMPO. EL PLAZO QUE SEA INFERIOR A
DIEZ AOS PUEDE SER AMPLIADO HASTA COMPLETAR ESE LMITE MXIMO.
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La divisin particin: es acuerdo extrajudicial o por la justicia (decisin del juez)

a) DINERO vendemos y dividimos por porcentaje


b) ESPECIE tenemos divisin de las partes
c) PARTICION MIXTA divisin de terreno parte en especies y lo que falta en
dinero y para que pase eso debe ser desde la justicia, porque es una
diferencia entre partes.
DIVISION de condominio: ACCION JUDICIAL ORDINARIA, (y para la ctedra no es accin
real).

Debe haber asamblea entre condominios y ver el valor de cada condmino y el de


mayor valor tiene la autorizacin y si hay empate se debe hacer por sorteo.
LOS CONDOMINOS tienen diferencia jurdica (facultad) y materiales.
En el espacio comn tienen unanimidad de los otros condminos.
MACULTADES MATERIALES RESTRICTIVA la porcin en divisa no existe,
sino sobre un espacio comn, uso y goce se requiere de todos los condminos.
Tiene que contribuir los impuestos, tasas en proporcin entre todos.

CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA PERDURABLE


1 hay un pacto de inhibicin puede hace pero no ilimitado, por menos de 100 ao.
Es solo en Vlez que por 5 aos y deba retomarlo en otra acta nuevamente.
Y en el nuevo cdigo es por 10 aos no hay prorroga sin haber asamblea.
El condominio no se perpeta por vida, ahora es por cada 10 aos.
2 los casos que establece la ley, ejemplo muros, cercos, pozos, (uso comn)
ejemplo medianera.
3 la establece el juez. La inhibicin es jurisdiccin, la divisin nociva o perjudicial
para los condominio.
INDIVISIN FORZOSA SOBRE ACCESORIOS INDISPENSABLES. EXISTE INDIVISIN
FORZOSA CUANDO EL CONDOMINIO RECAE SOBRE COSAS AFECTADAS COMO
ACCESORIOS INDISPENSABLES AL USO COMN DE DOS O MS HEREDADES QUE
PERTENECEN A DIVERSOS PROPIETARIOS. MIENTRAS SUBSISTE LA AFECTACIN,
NINGUNO DE LOS CONDMINOS PUEDE PEDIR LA DIVISIN.

USO DE LA COSA COMN. CADA CONDMINO SLO PUEDE USAR LA COSA COMN
PARA LA NECESIDAD DE LOS INMUEBLES A LOS QUE EST AFECTADA Y SIN
PERJUDICAR EL DERECHO IGUAL DE LOS RESTANTES CONDMINOS.
3) USO Y GOCE DE LA COSA ARTCULO 1986 - CADA CONDMINO, CONJUNTA O
INDIVIDUALMENTE,
PUEDE USAR Y GOZAR DE LA COSA COMN SIN ALTERAR SU DESTINO.
NO PUEDE DETERIORARLA EN SU PROPIO INTERS U OBSTACULIZAR EL
EJERCICIO DE IGUALES FACULTADES POR LOS RESTANTES CONDMINOS.
ARTCULO 1987.- Convenio de uso y goce. Los condminos pueden convenir el uso y goce
alternado de la cosa comn o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre
determinadas partes materiales.
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USO Y GOCE EXCLUYENTE Art. 1988 - SOBRE TODA LA COSA, EN MEDIDA MAYOR O
CALIDAD DISTINTA A LA CONVENIDA, NO DA DERECHO A INDEMNIZACIN A LOS
RESTANTES CONDMINOS, SINO A PARTIR DE LA OPOSICIN FEHACIENTE Y SLO EN
BENEFICIO DEL OPONENTE.
LOS ACREEDORES PUEDEN EMBARGAR Y EJECUTAR LA COSA SIN ESPERAR EL
RESULTADO DE LA PARTICIN, QUE LES ES INOPONIBLE. LA RENUNCIA DEL
CONDMINO A SU PARTE ACRECE A LOS OTROS CONDMINOS.
PARTICIN NOCIVA. CUANDO LA PARTICIN ES NOCIVA PARA CUALQUIERA DE LOS
CONDMINOS, POR CIRCUNSTANCIAS GRAVES, O PERJUDICIAL A LOS INTERESES DE
TODOS O AL APROVECHAMIENTO DE LA COSA, SEGN SU NATURALEZA Y DESTINO
ECONMICO, EL JUEZ PUEDE POSTERGARLO POR UN TRMINO ADECUADO A LAS
CIRCUNSTANCIAS Y QUE NO EXCEDA DE 5 (CINCO) AOS. TRMINO RENOVABLE POR
UNA VEZ.
PARTICIN ANTICIPADA. A PETICIN DE PARTE, SIEMPRE QUE CONCURRAN
CIRCUNSTANCIAS GRAVES, EL JUEZ PUEDE AUTORIZAR LA PARTICIN ANTES DEL
TIEMPO PREVISTO, HAYA SIDO LA INDIVISIN CONVENIDA U ORDENADA
JUDICIALMENTE.
PUBLICIDAD DE LA INDIVISIN O SU CESE. LAS CLUSULAS DE INDIVISIN O EL CESE
ANTICIPADO DE LA INDIVISIN SLO PRODUCEN EFECTO RESPECTO DE TERCEROS
CUANDO SE INSCRIBAN EN EL RESPECTIVO REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
ARTCULO 1989.- FACULTADES CON RELACIN A LA PARTE INDIVISA. Cada condmino
puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los
restantes condminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado
de la particin, que les es inoponible. La renuncia del condmino a su parte acrece a los otros
condminos.
ARTCULO 1990.- Disposicin y mejoras con relacin a la cosa. La disposicin jurdica
o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, slo puede hacerse con la
conformidad de todos los condminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias.
Dentro de los lmites de uso y goce de la cosa comn, cada condmino puede tambin, a su
costa, hacer en la cosa mejoras tiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.
ARTCULO 1991.- Gastos. Cada condmino debe pagar los gastos de conservacin y
reparacin de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en
exceso con relacin a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la
renuncia a su derecho. El condmino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la
fecha del pago.
ARTCULO 1992.- Deudas en beneficio de la comunidad. Si un condmino contrae deudas en
beneficio de la comunidad, es el nico obligado frente al tercero acreedor, pero tiene accin
contra los otros para el reembolso de lo pagado. Si todos se obligaron sin expresin de cuotas y
sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Quien ha pagado de ms
con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le
restituyan lo pagado en esa proporcin.
ARTCULO 1993.- Imposibilidad de uso y goce en comn . Si no es posible el uso y
goce en comn por razones atinentes a la propia cosa o por la oposicin de alguno de los
condminos, stos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administracin.
- 24 -

ARTCULO 1994.- Asamblea. Todos los condminos deben ser informados de la finalidad de la
convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipacin razonable.
La resolucin de la mayora absoluta de los condminos computada segn el valor de las partes
indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la
suerte.
ARTCULO 1995.- Frutos. No habiendo estipulacin en contrario, los frutos de la cosa comn se
deben dividir proporcionalmente al inters de los condminos.

PARTICIN
ARTCULO 1996.- Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la divisin de la
herencia, en tanto sean compatibles.
ARTCULO 1997.- Derecho a pedir la particin. Excepto que se haya convenido la indivisin,
todo condmino puede, en cualquier tiempo, pedir la particin de la cosa.
La accin es imprescriptible.
ARTCULO 1998.- Adquisicin por un condmino. Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas
para la divisin de la herencia, tambin se considera particin el supuesto en que uno de los
condminos deviene propietario de toda la cosa.

CONDOMINIO SOBRE ACCESORIOS INDISPENSABLES


ARTCULO 2004.- Indivisin forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisin
forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al
uso comn de dos o ms heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la
afectacin, ninguno de los condminos puede pedirla divisin.
ARTCULO 2005.- Uso de la cosa comn. Cada condmino slo puede usar la cosa comn
para la necesidad de los inmuebles a los que est afectada y sin perjudicar el derecho igual de
los restantes condminos.

-------------------------------------------------------------------------------------CONDOMINIO SOBRE MUROS, CERCOS Y FOSOS


ARTCULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:
a. lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble
colindante;
b. encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles
colindantes;
c. contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo
que el filo coincide con el lmite separativo;
d. medianero: al lindero que es comn y pertenece en condominio a ambos colindantes;
e. privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
f. de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
g. de elevacin: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h. enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construccin
en la superficie.
Adquisicin de la medianera ARTCULO 2009.-. El muro construido conforme a lo dispuesto
en el artculo 2008 es medianero hasta la altura de tres metros. Tambin es medianero el muro de
elevacin, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia,
adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por prescripcin adquisitiva.
Presunciones. ARTCULO 2010.- A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos
edificios de una altura mayor a los tres metros, se presume medianero desde esa altura hasta la
lnea comn de elevacin. A partir de esa altura se presume privativo del dueo del edificio ms
alto.
ARTCULO 2013.- Prueba. La prueba del carcter medianero o privativo de un muro o la que
desvirta las presunciones legales al respecto, debe provenir de instrumento pblico o privado
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que contenga actos comunes a los dos titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de
signos materiales inequvocos. La prueba resultante de los ttulos prevalece sobre la de los
signos.

Legado de un bien en condominio. ARTCULO 2508.- El legado de un bien cuya


propiedad es comn a varias personas transmite los derechos que corresponden al testador al
tiempo de su muerte. El legado de un bien comprendido en una masa patrimonial comn a varias
personas es vlido si el bien resulta adjudicado al testador antes de su muerte; en caso
contrario, vale como legado de cantidad por el valor que tena el bien al momento de la muerte
del testador.
COBRO DE LA MEDIANERA. ARTCULO 2014.- El que construye el muro de cerramiento
contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de
sus cimientos. Si lo construye encaballado, slo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus
cimientos.
MAYOR VALOR POR CARACTERSTICAS EDILICIAS ARTCULO 2015.-. No puede reclamar el
mayor valor originado por las caractersticas edilicias del muro y de sus cimientos, con relacin a
la estabilidad y aislacin de agentes exteriores, que exceden los estndares del lugar.
ADQUISICIN Y COBRO DE LOS MUROS DE ELEVACIN Y ENTERRADO. ARTCULO 2016.El titular colindante de un muro de elevacin o enterrado, slo tiene derecho a adquirir la
medianera como est construido, aunque exceda los estndares del lugar.
DERECHO DEL QUE CONSTRUYE EL MURO ARTCULO 2017.-. El que construye el muro de
elevacin slo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del muro, desde
que ste lo utilice efectivamente para sus fines especficos.
El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro
preexistente en profundidad mayor que la requerida para su cimentacin.
RECONSTRUCCIN ARTCULO 2024.-. El condmino puede demoler el muro lindero cuando
necesite hacerlo ms firme, pero debe reconstruirlo con altura y estabilidad no menores que las
del demolido. Si en la reconstruccin se prolonga el muro en altura o profundidad, se aplica lo
dispuesto en el artculo 2022.
MEJORAS EN LA MEDIANERA URBANA ARTCULO 2027.-. Los condminos estn obligados,
en la proporcin de sus derechos, a pagar los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la
pared como mejoras necesarias, pero no estn obligados si se trata de gastos de mejoras tiles o
suntuarias que no son beneficiosas para el titular colindante.
Contenido positivo La extensin del contenido del DOMINIO se da a travs de las
facultades que lo tipifican y de su extensin material. En cuanto a las facultades, stas son
siempre positivas (implican un hacer), pero se reconoce la posibilidad de excluir a todos los
dems del ejercicio de esas facultades. La doctrina divide a las facultades en materiales y
jurdicas.
Las FACULTADES MATERIALES son:

- Derecho de poseer: el dominio es un derecho real que se ejerce y por lo tanto, el


poseedor legtimo tiene derecho de ejercer la posesin.
- Derecho de usar: puede servirse de la cosa como los juzgue ms adecuado
- Derecho de gozar: puede percibir los frutos de la cosa
- Derecho de disponer materialmente de la cosa: puede alterar su materialidad,
incluso destruirlo, siempre y cuando no cause un dao.
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Las facultades jurdicas son:


- Derecho de enajenar: por acto entre vivos o de ltima voluntad, a ttulo oneroso o gratuito.
- Derecho de gravar
- Derecho de constituir derechos personales
- Derecho de abandonar

PARTICIN DEL CONDOMINIO como modo de arribar al derecho de PH.


No hay ningn obstculo para que los condminos de un edificio resuelvan de comn acuerdo
dividirlo en especie, incorporndolo al rgimen de PH.
Para ello ser necesario que la particin sea fsicamente posible, ya que cada una de las
unidades que deben resultar de ella tendrn que tener independencia funcional y salida a la va
pblica directamente o por pasaje comn.
Adems, puede ocurrir que lo que se adjudique a cada condmino no equivalga exactamente a la
particin que le corresponda en el condominio. Esta circunstancia, por s sola, no constituye un
obstculo para arribar a la PH pues, mediando acuerdo entre todos, puede hacerse una particin
mixta.
La jurisprudencia ha admitido en algunos casos esta forma de particin, pero la ha condicionado
al estricto cumplimiento de los siguientes requisitos:
1) el inmueble debe ser susceptible de dividirse en forma tal que las partes resultantes de esa
divisin cumplan con las exigencias del art. 1 ley 13.512.
2) la particin debe ser cmoda y de fcil realizacin.
3) la particin debe respetar el principio de igualdad; debe mediar equivalencia entre las
partes ideales en el condominio y las partes materiales que surjan luego de la divisin.

Propiedad horizontal
MODOS DE ADQUISICIN del derecho de PH.
Como se trata de un derecho real que se ejerce por la posesin, 3 modos de adquisicin del
dominio son aplicables a la propiedad horizontal:
a) la TRADICIN
b) la SUCESIN
c) la PRESCRIPCIN

TRADICIN: rige la teora del ttulo y el modo. En consecuencia, para la


adquisicin derivada por actos entre vivos del derecho real de PH son necesarios el
TTULO SUFICIENTE, hecho por ESCRITURA PBLICA, y el MODO
SUFICIENTE, o sea, la tradicin. Para la oponibilidad a terceros interesados debe
agregarse el requisito de la INSCRIPCIN DEL TTULO EN EL REGISTRO
INMOBILIARIO.
SUCESIN: como estamos en presencia de un derecho real sobre cosa propia transmisible no
slo por actos entre vivos sino tambin mortis causa, se lo puede adquirir por sucesin ab
intestato o testamentaria, y en esta ltima, a ttulo de heredero o por medio de un simple
legado.
PRESCRIPCIN: la PH es un derecho real usucapible, tanto por la usucapin larga como por
la breve. se le aplican las reglas de la usucapin. No obstante ello, consideramos que para
usucapir este derecho real no basta la posesin continuada a lo largo de los plazos legales y
con los requisitos pertinentes. Debe existir, el llamado estado de propiedad horizontal (dicho
estado nace cuando es redactado por escritura pblica al reglamento de copropiedad y
administracin y, adems, es inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble).

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Concepto. ARTCULO 2037.- LA PROPIEDAD HORIZONTAL es el derecho


real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular
facultades de uso, goce y disposicin material y jurdica que se ejercen
sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de
conformidad con lo que establece este Ttulo y el respectivo reglamento de
propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble as como las
facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un
todo no escindible.

Constitucin. ARTCULO 2038.- A los fines de la divisin jurdica del edificio, el


titular de dominio o los condminos deben redactar, por escritura pblica, el
reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro
inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al ttulo
suficiente sobre la unidad funcional.
UNIDAD FUNCIONAL. ARTCULO 2039.- El derecho de propiedad horizontal se
determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos,
locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza
o destino, que tengan independencia funcional, y comunicacin con la va
pblica, directamente o por un pasaje comn. La propiedad de la unidad
funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de
uso comn del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y
puede abarcar una o ms unidades complementarias destinadas a servirla.
COSAS Y PARTES COMUNES. ARTCULO 2040.- Son comunes a todas o a algunas
de las unidades funcionales las cosas y partes de uso comn de ellas o indispensables
para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad
horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no est determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningn propietario puede alegar derecho exclusivo, sin
perjuicio de su afectacin exclusiva a una o varias unidades funcionales. Cada
propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.
Cosas y partes necesariamente comunes. ARTCULO 2041.
Son cosas y partes necesariamente comunes:
a. el terreno;
b. los pasillos, vas o elementos que comunican unidades entre s y a stas con el exterior;
c. los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d. los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y dems estructuras, incluso las de
balcones, indispensables para mantener la seguridad; e. los locales e instalaciones de los
servicios centrales;
f. las caeras que conducen fluidos o energa en toda su extensin, y los cableados, hasta su
ingreso en la unidad funcional;
g. la vivienda para alojamiento del encargado;
h. los ascensores, montacargas y escaleras mecnicas;
i. los muros exteriores y los divisorios de unidades entre s y con cosas y partes comunes;
j. las instalaciones necesarias para el acceso y circulacin de personas con discapacidad, fijas o
mviles, externas a la unidad funcional, y las vas de evacuacin alternativas para casos de
siniestros;
k. todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn;
l. los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeracin tiene carcter enunciativo.
Son cosas y partes comunes no indispensables:
a. la piscina; b. el solrium;
c. el gimnasio;
d. el lavadero;
e. el saln de usos mltiples.
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CONSORCIO ARTCULO 2044.-. El conjunto de los propietarios de las unidades


funcionales constituye la persona jurdica consorcio. Tiene su domicilio en el
inmueble. Sus rganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectacin del inmueble del
rgimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unnime de los propietarios
instrumentado en escritura pblica o por resolucin judicial, inscripta en el registro
inmobiliario.

LOS PROPIETARIOS
FACULTADESARTCULO 2045.-. Cada propietario puede, sin necesidad de
consentimiento
de los dems, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir
derechos reales o personales. La constitucin, transmisin o extincin de un derecho
real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes
comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de
stas.
OBLIGACIONES ARTCULO 2046.-. El propietario est obligado a:
a. cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno,
si lo hay;
b. conservar en buen estado su unidad funcional;
c. pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporcin de su parte indivisa;
d. contribuir a la integracin del fondo de reserva, si lo hay;
e. permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes
y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones,
estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalacin;
f. notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno
diferente del de la unidad funcional.
ARTCULO 2047.- Prohibiciones. Est prohibido a los propietarios y ocupantes:
a. destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos
en el reglamento de propiedad horizontal;
b. perturbar la tranquilidad de los dems de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c. ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d. depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Gastos y contribuciones ARTCULO 2048.-. Cada propietario debe atender
los gastos de conservacin y reparacin de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administracin y
reparacin o sustitucin de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio,
necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y
decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador
por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones
necesarias
para el acceso o circulacin de personas con discapacidad, fijas o mviles, y para las
vas de evacuacin alternativas para casos de siniestros.
Debe tambin pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolucin
de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de
propietarios, si ste existe, es ttulo ejecutivo para el cobro a los propietarios de las
expensas y dems contribuciones.
Defensas ARTCULO 2049.-. Los propietarios no pueden liberarse del pago de
ninguna expensa o contribucin a su cargo aun con respecto a las devengadas antes
de su adquisicin, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por
enajenacin voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
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Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas


por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio,
excepto compensacin, sin perjuicio de su articulacin por la va correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las
contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a
determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.
Obligados al pago de expensas. ARTCULO 2050.- Adems del propietario,
y sin implicar liberacin de ste, estn obligados al pago de los gastos y
contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier
ttulo.

Modificaciones en cosas y partes comunes


MEJORA U OBRA NUEVA QUE REQUIERE MAYORA ARTCULO 2051.-. Para
realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el
consorcio requieren consentimiento de la mayora de los propietarios,
previo informe tcnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorizacin si le es denegada, o la minora afectada en su inters
particular que se opone a la autorizacin si se concede, tienen accin para que el
juez deje sin efecto la decisin de la asamblea. El juez debe evaluar si la
mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley,
y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto
arquitectnico exterior o interior del inmueble. La resolucin de la mayora
no se suspende sin una orden judicial expresa.
Mejora u obra nueva que requiere unanimidad ARTCULO 2052.-. Si la mejora
u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes
comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o
modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con
el acuerdo unnime de los propietarios.
Tambin requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes
comunes en inters particular que slo beneficia a un propietario.
Mejora u obra nueva en inters particular. ARTCULO 2053.- Si la mejora u obra
nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en inters particular, el
beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificacin
del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripcin, si hubiera lugar
a ellos.
Reparaciones urgentes. ARTCULO 2054.- Cualquier propietario, en ausencia del
administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar
reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carcter de gestor de
negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o
parcial y exigir, si corresponde, la restitucin de los bienes a su estado anterior, a
costa del propietario.
Grave deterioro o destruccin del edificio ARTCULO 2055. En caso de grave
deterioro o destruccin del edificio, la asamblea por mayora que represente
ms de la mitad del valor, puede resolver su demolicin y la venta del
terreno y de los materiales, la reparacin o la reconstruccin. Si resuelve la
reconstruccin, la minora no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse
por transmisin de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la
ausencia de interesados, la mayora puede adquirir la parte de losdisconformes,
segn valuacin judicial.

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN.


Constituye un verdadero estatuto regulador de todos los derechos y obligaciones de los
titulares de los derechos reales de PH, cuyos respectivos ttulos de propiedad integra.
- 30 -

Naturaleza jurdica del reglamento: acto fundacional en la PH; constituye el estatuto por el cual
se han de reglar los derechos de los copropietarios. La mayora de la doctrina sostiene que
la naturaleza jurdica del reglamento es la de un contrato, pues representa un acuerdo de
voluntades destinado a reglar los derechos de las partes.
Formalidades constitutivas: la ley 13512 establece que al constituirse el consorcio de
propietarios, deber acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administracin por
acto de escritura pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad. La
existencia del reglamento es siempre obligatoria, y est establecida en nuestro sistema
como requisito previo para el reconocimiento del estado de propiedad horizontal.
Modificaciones al reglamento: as como el reglamento debe ser redactado por escritura pblica,
toda modificacin a l introducida debe instrumentarse con las misma formalidades e
inscribirse en el Registro de Propiedad.
Inscripcin: para la inscripcin del reglamento, debe presentarse conjuntamente un formulario y
un plano del edificio extendido por profesional con ttulo habilitante. En ese plano las
unidades se designaran con numeracin corrida y comenzando desde la primera planta, y
se consignarn las dimensiones y la descripcin detallada de cada unidad y de las partes
comunes del edificio. Con la inscripcin del reglamento nace el derecho real de PH.
CLUSULAS OBLIGATORIAS Y CLUSULAS FACULTATIVAS.
Clusulas obligatorias:
1. especificacin de las partes del edificio de propiedad exclusiva.
2. determinacin de la proporcin que corresponde a cada piso o depto. con relacin al valor del
conjunto.
3. enumeracin de las cosas comunes.
4. uso de las cosas y servicios comunes.
5. destino de las diferentes partes del inmuebles.
6. cargas comunes y contribucin a las mismas.
7. designacin de representante o administrador; retribucin y forma de remocin; facultades y
obligaciones.
8. formas y tiempo de convocacin a las reuniones ordinarias y extraordinarias de los
propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; qurum; mayoras necesarias para
modificar el reglamento y para adoptar otras resoluciones; cmputo de los votos; representacin.
9. persona que ha de certificar los testimonios a que se refieren los arts. 5 y 6.
10. constitucin de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble.
11. autorizacin que prescribe el art. 27.
Clusulas facultativas: adems de las clusulas obligatorias dadas por la reglamentacin, es
comn que los reglamentos contengan otras, tales como las que disponen:
1.
la creacin de un consejo de administracin.
2.
la enunciacin de los requisitos que debe reunir el ttulo ejecutivo para cobrar judicialmente
las expensas comunes.
3.
el establecimiento de un fondo de reserva para hacer frente a gastos extraordinarios.
4.
la enumeracin de los libros que debe llevar el administrador.
5.
el reconocimiento de la facultad de la asamblea para redactar un reglamento interno del
edifcio, etc.

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL


ARTCULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a. determinacin del terreno;
b. determinacin de las unidades funcionales y complementarias;
c. enumeracin de los bienes propios;
d. enumeracin de las cosas y partes comunes;
e. composicin del patrimonio del consorcio;
f. determinacin de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g. determinacin de la proporcin en el pago de las expensas comunes;
- 31 -

h. uso y goce de las cosas y partes comunes;


i. uso y goce de los bienes del consorcio;
j. destino de las unidades funcionales;
k. destino de las partes comunes;
l. facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m. determinacin de la forma de convocar la reunin de propietarios, su periodicidad
y su forma de notificacin;
n. especificacin de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar
cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
n. determinacin de las mayoras necesarias para las distintas decisiones;
o. determinacin de las mayoras necesarias para modificar el reglamento de propiedad
horizontal;
p. forma de computar las mayoras;
q. determinacin de eventuales prohibiciones para la disposicin o locacin de unidades
complementarias hacia terceros no propietarios;
r. designacin, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s. plazo de ejercicio de la funcin de administrador;
t. fijacin del ejercicio financiero del consorcio;
u. facultades especiales del consejo de propietarios.
MODIFICACIN DEL REGLAMENTO ARTCULO 2057.-. El reglamento slo
puede modificarse por resolucin de los propietarios, mediante una mayora
de 2/3 de la totalidad de los propietarios.

Asambleas
FACULTADES DE LA ASAMBLEA. ARTCULO 2058.- La asamblea es la reunin de propietarios
facultada para resolver:
a. las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento
de propiedad horizontal;
b. las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas
por cualquiera de stos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales
indivisas con relacin al conjunto;
c. las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d. las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de
propietarios, si lo hubiere.
Convocatoria y qurum. ARTCULO 2059.- Los propietarios deben ser convocados
a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con
transcripcin del orden del da, el que debe redactarse en forma precisa y completa;
es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si estn presentes todos los
propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.

La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que


se adopten son vlidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se
aprueban por una mayora de 2/3 de la totalidad de los propietarios.
Son igualmente vlidas las decisiones tomadas por voluntad unnime del total de los
propietarios aunque no lo hagan en asamblea.
Mayora absoluta. ARTCULO 2060.- Las decisiones de la asamblea se adoptan
por mayora absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de
las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del nmero de
unidades y de las partes proporcionales indivisas de stas con relacin al
conjunto.
La mayora de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse
por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los
quince das de notificados, excepto que stos se opongan antes por igual medio, con
mayora suficiente.
El derecho a promover accin judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta
das contados desde la fecha de la asamblea.
- 32 -

Conformidad expresa del titular ARTCULO 2061.-. Para la supresin o limitacin


de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de
funcionamiento cotidiano, la mayora debe integrarse con la conformidad expresa de
sus titulares.
Actas. ARTCULO 2062.- Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la
administracin del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de
Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios. Debe labrarse
acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como
constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas
por el administrador con las firmas originales registradas. Las actas deben confeccionarse
por un secretario de actas elegido por los propietarios; stas deben contener el resumen
de lo deliberado y la transcripcin de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas
por la mayora de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos
propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las
comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales
conformidades expresas.
Asamblea judicial ARTCULO 2063. Si el administrador o el consejo de propietarios, en
subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento
del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar
una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La
asamblea judicial puede resolver con mayora simple de presentes. Si no llega a una
decisin, decide el juez en forma sumarsima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer
medidas cautelares para regularizar la situacin del consorcio.

CONSEJO DE PROPIETARIOS ARTCULO 2064.- Atribuciones. La asamblea puede


designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:
a. convocar a la asamblea y redactar el orden del da si por cualquier causa el administrador
Omite hacerlo;
b. controlar los aspectos econmicos y financieros del consorcio;
c. autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y
mayores que los ordinarios;
d. ejercer la administracin del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y
convocar a la asamblea si el cargo est vacante dentro de los treinta das de producida la
vacancia. Excepto los casos indicados en este artculo, el consejo de propietarios no sustituye al
administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.

ADMINISTRADOR
Representacin legal. ARTCULO 2065.- El administrador es representante legal del consorcio
con el carcter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o
jurdica.
Designacin y remocin ARTCULO 2066.-. El administrador designado en el reglamento de
propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La
primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa das de cumplidos los dos aos del
otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por
ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello
importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresin
de causa.
Derechos y obligaciones. ARTCULO 2067.- El administrador tiene los derechos y obligaciones
impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a. convocar a la asamblea y redactar el orden del da;
b. ejecutar las decisiones de la asamblea;
c. atender a la conservacin de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del
edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las
reglamentaciones locales;
- 33 -

d. practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas.


Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que
los ordinarios, el administrador debe requerir la autorizacin previa del consejo de propietarios;
e. rendir cuenta documentada dentro de los sesenta das de la fecha de cierre del ejercicio
financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
f. nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
g. cumplir con las obligaciones derivadas de la legislacin laboral, previsional y tributaria;
h. mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio,
responsabilidad civil y dems riesgos de prctica, aparte de asegurar otros riesgos que la
asamblea resuelva cubrir;
i. llevar en legal forma los libros de actas, de administracin, de registro de propietarios, de
registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentacin local. Tambin debe archivar
cronolgicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes
documentales de la constitucin del consorcio y de las sucesivas administraciones;
j. en caso de renuncia o remocin, dentro de los quince das hbiles debe entregar al consejo de
propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas
documentadas;
k. notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningn caso despus de las cuarenta y
ocho horas hbiles de recibir la comunicacin respectiva, la existencia de reclamos
administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
l. a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres das hbiles el certificado de
deudas y de crditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de
reclamos administrativos o judiciales e informacin sobre los seguros vigentes;
m. representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario
exclusivo con todas las facultades propias de su carcter de representante legal.

Subconsorcios
Sectores con independencia. ARTCULO 2068.- En edificios cuya estructura o
naturaleza
lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la
existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello
que no gravita sobre el edificio en general. Cada sector puede tener una
subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y
puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los
diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva. Frente a terceros responde todo
el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.

PREHORIZONTALIDAD Y PROPIEDAD HORIZONTAL.


LA PREHORIZONTALIDAD (ley 19.724).
El estado de prehorizontalidad nace a partir de la inscripcin, en el Registro de la propiedad
inmueble, de la escritura pblica en la que el titular de dominio manifiesta su voluntad de afectarlo
a la construccin de un edificio que se someter a subdivisin y enajenacin de las unidades por
el rgimen de propiedad horizontal. Concluye una vez inscripto el reglamento de copropiedad y
administracin, cuando las unidades pueden escriturarse e inscribirse con plena vigencia del
rgimen de propiedad horizontal.
La ley 13512 regul la propiedad horizontal, contemplndola en su aspecto esttico, dando
por sentada la existencia del edificio. Las normas que se refieren a los pasos previos al
sometimiento al rgimen no se ocupan tampoco de la posibilidad de constituirlo antes de que el
edificio est terminado, en proyecto o en construccin, ni prevn la posibilidad de que las
unidades se libren al comercio inmobiliario antes de ser habilitadas.
A tales efectos se dicta la ley 19.724, que en su art. 1 establece: Todo propietario de edificio
construido o en construccin o de terreno destinado a construir en l un edificio, que se
proponga adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal,
- 34 -

debe hacer constar, en escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble


a la subdivisin y transferencia del dominio de unidades por tal rgimen.
OBJETO. PH
La PH es un derecho real inmobiliario que, adems, debe recaer sobre un inmueble edificado,
ms concretamente, sobre un sector del mismo.
El inmueble en su totalidad constituye el objeto de la suma de todos los derechos reales que
concurren sobre el mismo.

PARTES PRIVATIVAS. Art. 1 ley 13.512: los distintos pisos de un edificio o distintos
departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta,
que sean independientes y que tengan salida a la va pblica directamente o por un
pasaje comn podrn pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las
disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a
ms de una persona.
Pisos de un edificio.
Los departamentos de un mismo piso.
Los departamentos de un edificio de una sola planta.
Respecto de esta cuestin, lo fundamental es que, ya se trate de los casos previstos por el art. 1
de la ley o de otros distintos, siempre el objeto privativo debe reunir 2 requisitos esenciales:
1)

la independencia. El concepto de independencia debe entenderse en el sentido de que el


piso, el departamento, el local, etc., tengan autonoma funcional, o sea, que se basten a s
mismos segn su destino. Por tal motivo, el criterio de determinacin de la independencia
variar segn los casos.
2) y la salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn.En cuanto a la salida a
la va pblica, no parece ser en realidad un requisito autnomo, pues precisamente hace a
la independencia de una unidad el poder acceder a la calle sin tener que atravesar otros
sectores de propiedad exclusiva. La comunicacin con la va pblica puede ser directa
o por un pasaje comn.

PARTES COMUNES.
El art. 2 de la ley 13.512: cada propietario es dueo exclusivo de su piso o departamento,
y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso comn del edificio, o
indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razn:
1) los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, prticos, galeras y
vestbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;
2) los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua caliente o
fra, refrigeracin, etc.;
3) los locales para alojamiento del portero y portera;
4) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
5) los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los
artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn.
Esta enumeracin no tiene carcter taxativo. Los stanos y azoteas revestirn el carcter
de comunes, salvo convencin en contrario.
El TERRENO: se trata de una cosa necesariamente comn, pues si perteneciera a uno de los
titulares de la PH, o a algunos de ellos pero no a todos, o a un tercero, quedara configurado un
derecho de superficie prohibido en nuestra legislacin.
El terreno es el suelo sobre el que se asienta el edificio, si bien su superficie puede ser
mayor.
Las DEMS COSAS Y PARTES COMUNES: si bien puede concebirse un edificio cuya nica
parte comn sea el terreno, lo normal es que haya muchas otras.
- 35 -

La enumeracin contenida en el art. 2 de la ley (13.512) es meramente ejemplificativa, aunque


con buen criterio se fijan las 2 pautas que servirn para determinar qu partes o cosas deben
ser comunes:
COSAS DE USO COMN. Se trata de las cosas afectadas al uso de todos los propietarios,
aunque en la prctica algunos de ellos no las utilicen. Se trata, por lo general, de cosas sin
las cuales no podra existir la PH, como por ejemplo: la puerta de entrada, los pasillos, etc. Sin
embargo, se podra decir que entre las cosas de uso comn estn aquellas que necesariamente
deben existir y aquellas que pueden o no existir (como los sillones en el hall de entrada, las
lmparas, etc.).

ONDOMINIO Y PROPIEDAD HORIZONTAL DIFERENCIAS


La propiedad se puede ver como una fusin entre dominio y condominio o fines
acadmicos pero a los fines prcticos. Es mucho ms porque da nacimiento a una
PERSONA JURIDICA, el CONSORCIO DE LA PORPIETARIOS, cuyo patrimonio son las
EXPENSAS. La capacidad del consorcio es limitada por su funcin social.
Adems es necesario que exista un REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL es un
CONTRATO, se firma es una ley para las partes integra la propiedad tiene clausulas.
CLAUSULAS ESTATUTARIA (para modificar debe haber UNANIMIDAD) incide en el
derecho de propiedad de los copropietarios y el REGLAMENTARIA (para modificarla debe
haber minimo 2/3 de los propietarios) no incide en el derecho de la propiedad.
OBLIGATORIA debe estar en el reglamento por disposicin legal
FACULTATIVAS pueden o no estar en el reglamento.

PUBLICIDAD REGISTRAL DE INMOBILIARIO


Se encuentra en la ley 17801 y en el cdigo 1892 La INSCRIPCIN CONSTITUYENTE la registracin, es del propietario
Registro de la propiedad inmueble - la ley 17801- Art.2: De acuerdo con lo
dispuesto por los artculos 2.505, 3 135 y concordantes del Cdigo Civil, para su publicidad,
oponibilidad a terceros y dems previsiones de esta ley, en los mencionados registros se
inscribirn o anotarn segn corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. Referencias Normativas: Cdigo
Civil Art.2505, Cdigo Civil Art.3135

PUBLICIDAD SUFICIENTE

es la inscripcin registral o la posesin, segn el caso.


Si el modo consiste en una inscripcin constitutiva, la registracin es presupuesto necesaria y
suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que
conocan o deban conocer la existencia del ttulo del derecho real.

LEY 1781 REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

A fin de poder oponer


(producir efectos) los derechos reales a terceros:
Art. 2) Exige la inscripcin en los Registros de la Propiedad como medio de publicidad, pero sin
eliminar el carcter constitutivo de la tradicin en el mbito de los derechos reales, donde
conserva toda su fuerza.

LA ADQUISICION LEGAL
LARGA se requiere posesin y el plazo determinado por la ley. 20 AOS (VEINTEAAL) en
materia de inmueble. (art 1899)
- 36 -

BREVE - IGUAL PERO MAS JUSTO TITULO Y BUENA FE. 10 AOS (1898)
La posicin de ser
Pblica lo contrario es clandestina
Pacifica lo contrario es violenta. Los vicios si existieran se purgan en 1 ao de su comisin.
Continua: ininterrumpida

ADQUISICIN LEGAL

ARTCULO 1894.- Se adquieren por mero efecto de la ley, los


condominios con indivisin forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso comn de
varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina
en la accesin de cosas muebles inseparables; la habitacin del cnyuge y del conviviente
suprstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.
Adquisicin legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente ARTCULO 1895.-.
La posesin de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean
hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el
verdadero propietario pruebe que la adquisicin fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripcin a favor de quien la
invoca. Tampoco existe buena fe aunque haya inscripcin a favor de quien la invoca, si el
respectivo rgimen especial prev la existencia de elementos identificatorios de la cosa
registrable y stos no son coincidentes.
Prohibicin de constitucin judicial. ARTCULO 1896.- El juez no puede constituir un derecho
real o imponer su constitucin, excepto disposicin legal en contrario.
Prescripcin adquisitiva. Art. 1897.- La prescripcin para adquirir es el modo por el cual el
poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesin durante el
tiempo fijado por la ley.
Prescripcin adquisitiva breve. Art. 1898.- La prescripcin adquisitiva de derechos
reales con justo ttulo y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesin durante 10 aos.
Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de 2 aos.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesin til se computa a partir de la registracin del
justo ttulo.

Prescripcin adquisitiva larga. Art. 1899.- Si no existe justo ttulo o buena fe,
el plazo es de 20aos.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del ttulo o de su inscripcin, ni la mala
fe de su posesin.
Tambin adquiere el derecho real el que posee durante 10 aos una cosa mueble
registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral
o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevn en el
respectivo rgimen especial sean coincidentes.
Posesin exigible. Art. 1900.- La posesin para prescribir debe ser ostensible y continua.
Unin de posesiones Art. 1901.-. El heredero contina la posesin de su causante.
El sucesor particular puede unir su posesin a la de sus antecesores, siempre que derive
inmediatamente de las otras. En la prescripcin breve las posesiones unidas deben ser de buena
fe y estar ligadas por un vnculo jurdico.
Justo ttulo y buena fe. Art. 1902.- El justo ttulo para la prescripcin adquisitiva es el
que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesin, revestido
de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no est legitimado al
efecto. La buena fe requerida en la relacin posesoria consiste en no haber conocido ni podido
conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el
examen previo de la documentacin y constancias registrales, as como el cumplimiento de los
actos de verificacin pertinente establecidos en el respectivo rgimen especial.
PRINCIPIO DE ROGACION registro de partes
PRINCIPCIO DE INSCRIPCION lo ms importante e escribe
PUBLICIDAD FORMAL obtiene a tales de un informe o certificado
- 37 -

ESPECIALIDAD con inmueble folio real como DNI, hay electrnico o numrico con nmero y
barra
En el documento tenemos
A tracto sucesivo solo registra lo que se pide, ejemplo titulares de dominio, debe haber un
encadenamiento.
B tracto abreviado se inscribe en nombre de los compradores si es un a accin que se
vende desde los herederos se pone un solo asiento. Pero tiene prioridad la cronologa
PLENARIO FEIMAN
Y el se toma que el REGISTRO es el principio de registral, te toma como exactitud lo que se dice
en este documento
TITULO PUTATIVO - El ttulo putativo equivale a un ttulo realmente existente, cuando el poseedor tiene
razones suficientes para creer en la existencia de un ttulo a su favor, o para extender su ttulo a la cosa
poseda.

- 38 -

Concepto de cada derecho real; modalidades e instituciones afines.


I. Derechos reales permitidos.
DOMINIO: es el derecho real de mayor contenido; en l la voluntad del titular es decisiva
respecto del destino de la cosa y, por lo tanto, mientras no se lo impida la ley o los derechos de
un tercero, puede exclusiva y perpetuamente usar, gozar y disponer de la cosa.
USUFRUCTO: el usufructuario puede usar y gozar, pero no disponer de la cosa; inclusive, su uso
y goce es menos amplio que el del dueo, ya que debe sujetarse al destino determinado por este
ltimo. Es esencialmente temporario e intrasmisible.
USO: al igual que en el usufructo, el usuario puede usar y gozar de la cosa, pero el contenido es
menor pues no puede hacerlo en su totalidad, sino slo en cuanto le sea preciso para satisfacer
sus necesidades personales y las de su familia.
HABITACIN: no es ms que el derecho de uso cuando recae sobre una casa, dando la utilidad
de morar en ella.
SERVIDUMBRE: nicamente da derecho a una determinada, concreta o especfica utilidad sobre
un inmueble ajeno.
HIPOTECA: se constituye, en garanta de un crdito, sobre un inmueble que queda en poder del
constituyente y que es gravado en una suma de dinero.
PRENDA: tambin nace en garanta de un crdito, pero recae sobre una cosa mueble que es
entregada al acreedor y que queda gravada en una suma de dinero.
ANTICRESIS: es el derecho real en virtud del cual, en garanta y pago de un crdito determinado
en dinero, un inmueble es entregado al acreedor para que perciba sus frutos y los impute a dicho
pago.
CONDOMINIO: es el derecho real de copropiedad de dos o ms personas sobre una cosa propia,
por una parte indivisa.
PROPIEDAD HORIZONTAL: es el derecho real de uso, goce y disposicin jurdica sobre una
cosa propia, consistente en una unidad funcional de un inmueble edificado, que est integrada
por una parte privativa, que es una fraccin del edificio, y por una cuota parte indivisa sobre todas
las partes o cosas comunes del edificio.
SUPERFICIE FORESTAL: es el derecho real sobre cosa propia de uso, goce y disposicin
jurdica de la superficie de un inmueble ajeno, con la facultad de realizar forestacin o silvicultura,
haciendo propio lo plantado o adquiriendo la propiedad de las plantaciones ya existentes. Es
temporario, se ejerce por la posesin y puede extinguirse por el no uso.

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