Você está na página 1de 10

Tugas I Analisis Lokasi

dan Keruangan
Faktor Faktor dan Implikasi Teori dalam
Penentuan Lokasi Shopping Mall

Santika Purwitaningsih
3613100008
JURUSAN PERENCANAAN WILAYAJ DAN KOTA
FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
2015

Faktor-Faktor Penentu Pengambilan Keputusan Pemilihan Lokasi Mall dan Implikasi Teorinya

BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Modernisasi telah membawa perubahan terhadap kebiasaan kita dalam berbelanja
dari yang sebelumnya toko kecil menjadi shopping mall berskala regional. Di dalam
shopping mall, kita bisa menemukan berbagai macam produk di satu tempat lengkap
dengan hiburannya. Menurut kamus Webster, shopping mall disdeskripsikan sebagai
berikut; kumpulan dari toko retail yang independen, pelayanan, dan area parkir yang
dikonstruksi dan dipelihara oleh sebuah perusahaan manajemen sebagai satu unit.
Pada tahun belakangan ini, bisnis ritel telah dipengaruhi oleh perubahan-perubahan
yang serius. Meningkatnya kompetisi antara mall skala regional telah berpengaruh pada
desain dan penyewa shopping mall untuk menarik riteler dan konsumen (Burns &
Warren, 1995; Carlson, 1991).
Salah satu faktor penting dari shopping mall adalah lokasi, dan faktor ini mempunyai
peranan yang paling penting dalam menentukan kesuksesan dalam bisnis ini.
Keputusan kunci dari investasi proyek shopping mall adalah pemilihan lokasi yang tepat.
Untuk mendapatkan pendapatan yang menguntungkan atau tidak terkait dengan
pemilihan lokasi yang sesuai untuk lokasi perdagangan. Di samping itu, lokasi yang
dipilih secara tepat dapat membantu dalam manajemen strategi untuk mengembangkan
pasar dan meningkatkan permintaan. Lokasi yang tepat dapat menarik konsumen dalam
jumlah besar dan jumlah konsumen yang besar bisa meningkatkan profit. Selanjutnya,
lokasi yang tepat mempunyai prioritas tertinggi dalam pengambilan keputusan. Oleh
karena itu, lokasi yang tidak tepat mempunyai efek negatif yang sulit untuk
diseimbangkan (Craig, Ghosh, & Mclafferty 1984; Jain & Mahajan, 1979; Kuo, Chi, &
Kao 2002).
1.2 Tujuan
Adapun tujuan dari pembuatan makalah ini antara lain:
1. Mengetahui faktor faktor yang berpengaruh terhadap pengambilan keputusan
pemilihan lokasi shopping mall.
2. Mengetahui implikasi teori-teori lokasi terhadap fenomena lokasi dan keruangan
yang terbentuk dalam wilayah dan kota.

SANTIKA PURWITANINGSIH

Faktor-Faktor Penentu Pengambilan Keputusan Pemilihan Lokasi Mall dan Implikasi Teorinya

BAB II
PEMBAHASAN
2.1 Konsep Dasar Teori Lokasi

Teori Weber (1929)


Weber memiliki teori yang berkaitan dengan least cost location. Teori tersebut
menyebutkan

bahwa

lokasi

industri

sebaiknya

diletakkan

di

tempat

yang

menyebutkan bahwa lokasi industri sebaiknya diletakkan ditempat yang memiliki


biaya yang memiliki sewa lahan paling minimal. Tempat yang memiliki total biaya
transportasi dan tenaga kerja yang minimal dan cenderung identik dengan tingkat
keuntungan yang maksimal.
Asumsi yang dikemukakan Weber adalah sebagai berikut :

Wilayah yang seragam dalam hal topografi, iklim, dan penduduknya.

Tidak semua jenis sumber daya alam ada di setiap tempat.

Ada upah baku yang telah ditetapkan sehingga jumlahnya sama di setiap
tempat, tetapi ada pula upah yang merupakan hasil dari persaingan penduduk.

Besarnya biaya transportasi tergantung pada massa bahan baku serta jarak
dari asal bahan baku ke pabrik.

Terdapat kompetisi antar industri untuk memperoleh pasar dan keuntungan


yang lebih besar.

Manusia selalu berpikir secara rasional untuk pengembangan industri.

Dengan mengguanakan asumsi diatas maka biaya transportasi akan tergantung


pada bobot barang dan jarak pengangkutan.

Teori Central Place (Christaller, 1933)


Teori Central Place merupakan teori yang ditemukan oleh Christaller pada
pertengahan tahun 1933. Teori ini membuat model perilaku para pengusaha ritel
secara spasial. Christaller pertama kali mempublikasikan studinya yang berkaitan
dengan masalah penentuan jumlah, ukuran dan pola penyebaran kota-kota
berdasarkan asumsi yang ia buat. Adapun asumsi-asumsi yang dikemukakan antara
lain;
o

Suatu lokasi yang memiliki lokasi datar yang sama.

SANTIKA PURWITANINGSIH

Faktor-Faktor Penentu Pengambilan Keputusan Pemilihan Lokasi Mall dan Implikasi Teorinya

Lokasi memiliki jumlah penduduk yang merata.

Lokasi mempunyai kesempatan transpor dan komunikasi yang merata.

Jumlah penduduk yang ada membutuhkan barang dan jasa.

Bentuk jangkauan pelayanannya heksagonal sehingga model ini menggambarkan


lokasi optimal bagi gerai ritel karena mengkombinasikan antara jarak tempuh
konsumen dengan skala ekonomi optimal ritel.
2.2 Alasan Pemilihan Lokasi
Dalam menentukan lokasi shopping mall digunakan model hybrid MCDM. Metode
MCDM merupakan metode pengambilan keputusan dalam menemukan alternatif yang
paling sesuai (alternatif optimum) dengan kriteria yang beragam, dan biasanya saling
berlawanan. Lokasi shopping mall dapat dipertimbangkan dalam MCDM yang meliputi
faktor kualitatif dan kuantitatif. Kemudian dilakukanlah analisis menggunakan metode
SWARA dan WASPAS terhadap faktor faktor yang telah ditentukan dan alternatif
lokasi yang sebelumnya telah dipilih oleh para ahli dengan pertimbangan studi literatur.
Tabel 1 Alternatif yang Teridentifikasi dan Deskripsi Lokasi

Alternatives
A1: Lavasan
A2: Farahzad
A3: Imam Hossein Square
A4: ShahrakTakhti
A5: Chitgar Lake

Location
Southwest side of intersection of Imam
Khomeini boulevard and Saheli, Lavasan,
Near the gas station in Argahavan, Yadegar
Emam Highway
Hefdah Shahrivar Boulevard close to Imam
Hossein Square
East side of Shahrak Takhti, Azadegan Expy
Northeast side of Chitgar Lake

Sumber : Hasil Analisis, 2013

SWARA adalah teknik yang digunakan untuk mengevaluasi dan menghitung


pengaruh relatif dari setiap kriteria sedangkan WASPAS digunakan untuk menilai
alternatif alternatif yang telah diidentifikasi yang berhubungan dengan topik pemilihan
lokasi untuk mengembangkan sebuah shopping mall baru.
Berdasarkan hasil dari perhitungan penentuan bobot masing masing kriteria
dengan teknik analisis SWARA, maka hasilnya adalah sebagai berikut.

SANTIKA PURWITANINGSIH

Faktor-Faktor Penentu Pengambilan Keputusan Pemilihan Lokasi Mall dan Implikasi Teorinya

Tabel 2 Bobot Final dari Masing-Masing Kriteria

Sumber : Hasil Analisis, 2013

Kemudian, setelah hasil dari pembobotan kriteria keluar, maka akan dilakukan
analisa menggunakan teknik WASPAS, yang kemudian memperoleh hasil final sebagai
berikut.

SANTIKA PURWITANINGSIH

Faktor-Faktor Penentu Pengambilan Keputusan Pemilihan Lokasi Mall dan Implikasi Teorinya

Tabel 3 Hasil dari Analisis WASPAS

Sumber : Hasil Analisis, 2013

2.3 Faktor-Faktor Lokasi


Berikut ini adalah faktor faktor yang digunakan dalam menentukan lokasi shopping mall.

Biaya Total
Sesuai dengan teori Weber. Biaya total dalam pemilihan lokasi di sini menggunakan
asumsi biaya terkecil. Termasuk di dalamnya harga lahan dan bangunan, modal
konstruksi, serta biaya persiapan lokasi. Karena pengembangan shopping mall
berorientasi pada profit, maka biaya yang dikeluarkan juga harus seminimal mungkin
untuk meminimalisir pengorbanan.

Karakteristik Populasi dan Ekonomi


Beberapa sub kriteria yang dipertimbangkan antara lain ciri ciri konsumsi, tingkat
pendapatan, rasio perumbuhan populasi, kepadatan populasi, pengembalian
investasi, yang semuanya diasumsikan dalam keadaan maksimum. Tidak hanya
tampilan bagus dan punya aksesibilitas tinggi, demografi dan permintaan pasar juga
dibutuhkan dalam mempertimbangkan lokasi mall.

Lingkungan
Pertimbangan terkait lingkungan dilakukan dengan melihat kriteria antara lain polusi
udara dan polusi udara yang seminimal mungkin, polusi ini meliputi polusi yang
sudah ada di tempat itu sebelum dibangun shopping mall, karena kadar polusi juga
akan berpengaruh terhadap jumlah pembeli yang ada, serta kemampuan lingkungan
dalam mendukung pelayanan yang diberikan harus maksimum.

Potensi Pembangunan Berkelanjutan dan Fleksibilitas


Potensi pembangunan yang berkelanjutan dan fleksibilitas diperlukan dalam
penentuan lokasi yang berorientasi ke masa yang akan datang. Subkriteria yang
menjadi bahan pertimbangan dalam memilih lokasi antara lain ada atau tidaknya
gangguan dari resinden lokal, kemampuan untuk memperluas dan memodifikasi

SANTIKA PURWITANINGSIH

Faktor-Faktor Penentu Pengambilan Keputusan Pemilihan Lokasi Mall dan Implikasi Teorinya

fasilitas yang tinggi, adanya pesaing terdekat dari rantai shopping mall serta
mempertimbangkan adanya potensi pesaing di masa yang akan datang.

Aksesibilitas dan Transpotrasi


Aksesibilitas adalah kunci kesuksesan dari sebuah mall, disamping mall harus
memasukkan pelayanan dan kenyamanan bagi para pembeli (nt et al. 2010). Yang
menjadi pertimbangan dalam menentukan lokasi mall antara lain jarak minimum,
pemenuhan permintaan yang maksimal, akses terhadap transportasi publik yang
mudah, dekat dengan jalur kereta api, dekat dengan jalan utama, kemudahan parkir,
dan mutu lalu lintas.

Kompetensi Investor
Kompetensi investor dijadikan pertimbangan untuk menghadapi operasional dari
shopping mall yang dibangun di waktu yang akan datang. Subkriteria yang
dipertimbangkan antara lain pengalaman di bisnis yang serupa, sumber keuangan,
kompetensi manajerial, aktivitas promosi dan kebijakan perdagangan, faktor faktor
penyegar (dapat berupa inovasi yang diberikan).

Daya Tarik
Para konsumen tidak selalu memilih mall yang paling dekat dengan penginapan
mereka, tapi elemen elemen yang penting menurut sudut pandang mereka adalah
daya tarik dan kemampuan dalam mendukung kebutuhan mereka. Landsekap
shopping mall, kedekatannya dengan aktivitas komersial serta dengan sumber
hiburan dan rekreasi, ukuran dari shopping center atau kawasan bisnis, dan
karakteristik toko itu sendiri dapat dijadikan pertimbangan dalam penentuan lokasi
mall.

SANTIKA PURWITANINGSIH

Faktor-Faktor Penentu Pengambilan Keputusan Pemilihan Lokasi Mall dan Implikasi Teorinya

Tabel 4 Faktor-Faktor yang Diambil Berdasarkan Literatur yang Berhubungan dengan Pemilihan dan Evaluasi
Lokasi Shopping Mall

Sumber : Hasil Analisis, 2013

2.4 Implikasi Teori Terhadap Lokasi yang Dipilih


Lokasi yang dipilih berdasarkan analisis yang dilakukan adalah Farahzad. Farahzad
merupakan sebuah lingkungan yang berada di Tehran bagian barat, yang merupakan
lingkungan tertua di Tehran. Lokasi yang dipilih berada di dekat pom bensin di
Argahavan di jalan utama Yadegar Emam. Karena dekat dengan jalan utama, maka
aksesibilitasnya tinggi, serta tidak dibutuhkan biaya transportasi yang tinggi.
Shopping mall merupakan pusat perbelanjaan yang menjual beraneka ragam
kebutuhan barang dan jasa yang penggunaanya langsung atau tidak langsung (langsung
di sini maksudnya adalah ketika ada, kemudian langsung digunakan), nah untuk kasus
barang yang harus langsung digunakan ataupun jasa, maka berdasarkan teori lokasi
industri yang dikemukakan Weber lokasi industri (dalam hal ini shopping mall) harus
mendekati pasar.
SANTIKA PURWITANINGSIH

Faktor-Faktor Penentu Pengambilan Keputusan Pemilihan Lokasi Mall dan Implikasi Teorinya

Farahzad meupakan sebuah kota kecil yang belum terlalu padat sehingga harga
lahan dan bangunan juga tidak terlalu melambung tinggi jika dibandingkan dengan pusat
kota Tehran. Akan tetapi fasilitas yang ada di Farahzad juga sudah mencukupi untuk
dibangun sebuah pusat perbelanjaan. Selain itu, kepadatan yang relatif rendah
memberikan potensi dalam pengembangan fasilitas ke depannya. Dengan title Farahzad
sebagai kota tertua di Tehran, maka akan menjadi sebuah daya tarik terhadap kota
tersebut.

Gambar 1 Farahzad

Sumber : Google Earth, 2013

2.5 Lesson Learned


Adapun pelajaran yang bisa dipetik antara lain:
o

Faktor faktor atau kriteria yang mempengaruhi penetapan lokasi shopping mall baru
di Tehran, Iran antara lain total biaya yang dikeluarkan, karakteristik populasi dan
ekonomi, pertimbangan akan lingkungan, potensi pembangunan yang berkelanjutan
dan fleksibilitas, aksesibilitas dan transportasi, kompetensi investor, serta daya tarik
dengan mempertimbangkan teori Weber dan teori Central Place.

Faktor yang menjadi kunci dalam pengambilan keputusan pemilihan lokasi shopping
mall adalah aksesibilitas.

Dalam menentukan shopping mall yang berskala regional cenderung memilih lokasi
yang dekat dengan jalan utama, serta dekat dengan fasilitas-fasilitas pendukungnya,
sehingga kemudahan aksesibilitas akan tercapai.

Referensi
SANTIKA PURWITANINGSIH

Faktor-Faktor Penentu Pengambilan Keputusan Pemilihan Lokasi Mall dan Implikasi Teorinya

Santoso, Eko Budi, dkk. 2012. Diktat Analisis Lokasi dan Keruangan. Jurusan
Perencanaan Wilayah dan Kota ITS.
TEORI LOKASI INDUSTRI ( TEORI WEBER DAN LOSCH ).
https://www.academia.edu/4668789/TEORI_LOKASI_INDUSTRI (diakses pada tanggal 18
Maret 2015).
Zolfani, S.H, dkk. 2013. Decision Making on Bussiness Issues with Foresight
Perspective; an Application of New Hybrid MCDM Model in Shopping Mall Locating. Jurnal
Expert System with Application vol 40 (2013) 7111-7121.

SANTIKA PURWITANINGSIH

Você também pode gostar