INSTITUTO TECNOLGICO DELACONSTRUCCIN,A.C.

DELEGACIN JALISCO
"MAESTRA ENVALUACIN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL"

"ANLISIS DEL COSTO PARAMETRIC O Y CALCULO DEL

FACTOR DE HOMOLOGACIN POR SUPERFICIE DE
CONSTRUCCIN PARA INMUEBLES DE USO
HABITACIONAL
UNIFAMILIAR"

TESIS
QUEPARA OBTENER ELTTULO DE
"MAESTRO ENVALUACIN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL"
PRESENTA
HONORATO MARTN VILLA ZAMORA
ASESOR
JOS BERNARDO VARGAS NEGRETE
EstudiosconreconocimientodevalidezoficialporlaSecretaradeEducacinPblica,conforme
alacuerdoRVOESEPN.2003368defecha17dediciembrede2003

Guadalajara,Jalisco

Junio de 2006

A la memoria demi padre:

Honorato F.Villa Schmill
A mi madre,
Mara Teresa Zamora de Villa
A mi esposa,
Celina Diaz de Villa

Honorato Martin Villa Zamora

ResumendelaInvestigacin(ABSTRACT)
La valuacin de bienes inmuebles es una profesin muy dinmica, las
condiciones del mercado estn constantemente cambiando, y los participantes del
mercado peridicamente deben reevaluar sus expectativas. La teora y la prctica
de la valuacin continan en evolucin en respuesta a las cambiantes
preocupaciones y comportamientos de los participantes.
Como toda la tecnologa, aquella disponible para los valuadores, se expande
todos los das. En una economa tan dinmica como la que se vive hoy en da, es
esencial para los valuadores mantenerse atentos a los nuevos conceptos e
incorporarlos a su trabajo. Con el objeto de poder determinar el valor de un bien, se
han desarrollado muy diversas metodologas, dependiendo del bien de que se trate.
El enfoque comparativo de mercado es el proceso en que el valor de mercado
es estimado a travs de un anlisis del mercado de propiedades similares y
comparando estas propiedades con el sujeto que se estudia. Utilizando tcnicas
comparativas se pueden hacer estimados de rentas de mercado, costo,
depreciacin, as como otros parmetros. Comnmente estos parmetros deben
analizarse en el Enfoque Comparativo de Mercado para determinar los ajustes que
se harn al precio de venta de las propiedades comparables. A estos ajustes se les
conoce como factores de homologacin.
Las tcnicas, los modelos o metodologas ayudan a la gente a tomar
decisiones de manera ms eficiente. La motivacin de la presente tesis es
desarrollar una metodologa para la aplicacin del factor de homologacin por
superficie de construccin para inmuebles de uso de vivienda unifamiliar, que
llevar a los Peritos Valuadores a resolver este problema y entonces puedan llegar a
conclusiones ms confiables y consistentes, que ayudarn a las personas que
requieran est informacin a tomar mejores decisiones.
Se pretende estudiar el comportamiento del Costo o Valor de Reposicin
Nuevo para inmuebles con uso de vivienda unifamiliar, y cmo vara en funcin de
la superficie de construccin de cada modelo estudiado. Se puede observar que al
incrementarse la superficie de construccin del prototipo, el presupuesto del costo
total se incrementa tambin. Sin embargo el costo por metro cuadrado de
construccin va disminuyendo. Lo que nos muestra que el ndice de costo por m2
cuadrado de construccin es muy sensible a los cambios en la superficie de
construccin de los edificios y debe entonces utilizarse con mucho cuidado.
La propuesta del presente estudio es aplicar un factor modificador del costo
por la superficie de construccin del edificio, dentro del anlisis comparativo de
mercado que se lleva a cabo en un estudio de valuacin.

ndice
1CAPITUL0 PRIMERO ANTECEDENTES
1.1
Introduccin
1.2
Problemtica
2CAPITULO SEGUNDO MARCO TERICO
2.1
Losbienes inmuebles y su avalo
2.1.1
El concepto de la tierra
2.1.2
Avalo
2.1.3
Propsito y objeto deun avalo
2.2
Valor
2.2.1
Diferencias entreprecio, costo y valor
2.2.2
Distintos tipos deValores
2.2.3
Factores de valor
2.2.4
La historia de lateora del valor
2.3
Los cimientos del avalo
2.3.1
El principio de anticipacin
2.3.2
El principio de cambio
2.3.3
Oferta y demanda
2.3.4
Competencia
2.3.5
Principio de substitucin
2.3.6
Costo de oportunidad
2.3.7
Principio de Equilibrio
2.3.8
Principio de Contribucin
2.3.9
Productividad excedente
2.3.10 Principio de Conformidad
2.3.11 Factores externos
2.3.12 Fuerzas que influyen en los valores de los inmuebles
2.3.13 Mayor y mejor uso
2.4
El proceso de valuacin
2.4.1
Definicin del problema del avalo
2.4.2
Anlisis preliminar, seleccin y recopilacin de datos
2.4.3
Anlisis sobre el mayor y mejor uso del terreno
2.4.4
Estimacin del valor del terreno
2.4.5
Aplicacin de los tres enfoques devaluacin
2.4.6
Reconciliacin final de los indicadores devalor
2.4.7
Informe sobre el valor definido
2.5
El enfoque decostos (Valor fsico o valor dereposicin)
2.5.1
Relacin con los principios de valuacin
2.5.2
Aplicacin y limitaciones
2.5.3
Procedimiento
2.6
El enfoque de comparacin de ventas
2.6.1
Relacin con losprincipios del avalo
2.6.2
Aplicabilidad y limitaciones
2.6.3
Procedimiento
2.6.4
Tipos de ajustes
2.7
Estimados de costos deconstruccin
2.7.1
Estimacin de los costos dereproduccin y Reposicin
2.7.2
Mtodos de estimacin de costos de construccin
2.7.3
Mtodos de Ensambles
2.8
Regresin
3CAPITULO TERCERO ESTUDIO TCNICO

3.1

Anlisis de costo de prototipos de vivienda

11
11
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78

79

3.1.1 Prototipo de vivienda categora popular "POP"

3.1.2 Prototipo de vivienda categora econmica "ECO"
3.1.3 Prototipo de vivienda categora comn "COM"
3.1.4 Prototipo de vivienda categora media "MED"
3.1.5 Prototipo de vivienda categora semi lujo "SEL"
3.1.6 Prototipo de vivienda de lujo "LIO"
3.1.7 Prototipo de vivienda categora plus "PLUS"
3.1.8 Prototipo de vivienda categora Premium "PRE"
3.1.9 Resumen de los resultados
3.2
Repercusin de terreno
3.2.1 Prototipo de vivienda categora popular "POP"
3.2.2 Prototipo de vivienda categora econmica "ECO"
3.2.3 Prototipo de vivienda categora comn "COM"
3.2.4 Prototipo de vivienda categora media "MED"
3.2.5 Prototipo de vivienda categora semi lujo "SEL"
3.2.6 Prototipo de vivienda categora lujo "LUJ"
3.2.7 Prototipo de vivienda categora plus "PLUS"
3.2.8 Prototipo de vivienda categora Premium "PRE"
4CAPITULOCUARTOANLISISDERESULTADOS
4.1
Ecuacionesdelvalordereposicin
4.1.1 Prototipo de vivienda categora econmica "ECO" (42 - 75)
4.1.2 Prototipo de vivienda categora comn "COM" (75 - 165)
4.1.3 Prototipo de vivienda categora media "MED" (202 - 259)
4.1.4 Prototipo de vivienda categora semi lujo "SEL" (284-419)
4.1.5 Prototipo de vivienda categora lujo "LUJ" (419-625)
4.1.6 Prototipo de vivienda categora plus "PLUS" (625-863)
4.1.7 Prototipo de vivienda categora Premium "PRE" (880-976)
4.2
Resultados factores de homologacin por superficie de construccin
4.2.1 Prototipo de vivienda categora econmica "ECO" (42 - 75)
4.2.2 Prototipo de vivienda categora comn "COM" (84-150)
4.2.3 Prototipo de vivienda categora media "MED" (202 - 259)
4.2.4 Prototipo de vivienda categora semi lujo "SEL" (284-419)
4.2.5 Prototipo de vivienda categora lujo "LUJ" (419-625)
4.2.6 Prototipo de vivienda categora plus "PLUS" (625-863)
4.2.7 Prototipo de vivienda categora Premium "PRE" (880-976)
CONCLUSIONES GENERALES
GLOSARIO DETRMINOS
ANEXOS
BIBLIOGRAFA

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160

INTRODUCCIN
La valuacin de bienes inmuebles es una profesin muy dinmica, las
condiciones del mercado estn constantemente cambiando, y los participantes del
mercado peridicamente deben reevaluar sus expectativas. La teora y la prctica
de la valuacin continan en evolucin en respuesta a las cambiantes
preocupaciones y comportamientos de los participantes. Las condiciones de trabajo
para los valuadores han cambiado recientemente por el impacto de nuevas
legislaciones y regulaciones, a travs del surgimiento de la Sociedad Hipotecaria
Federal, S.N.C., que ha emitido reglas de carcter general para la elaboracin de
los avalos de inmuebles para crdito garantizado a la vivienda.
Como toda la tecnologa, aquella disponible para los valuadores, se expande
todos los das. En una economa tan dinmica como la que se vive hoy en da, es
esencial para los valuadores mantenerse atentos a los nuevos conceptos e
incorporarlos a su trabajo. Esta situacin ha tenido un fuerte impulso en los ltimos
veinte aos en Mxico, y especialmente en los ltimos dos aos, a travs del
surgimiento de diferentes opciones para el estudio de la Valuacin, como Maestras,
Especialidades y Diplomados.
Con el objeto de poder determinar el valor de un bien, se han desarrollado
muy diversas metodologas, dependiendo del bien de que se trate. En el rea
inmobiliaria, se cuenta con metodologas, con las cuales se analiza un bien desde
distintos enfoques, a travs de los que podemos determinar parmetros con los se
pueda llegar a una conclusin de valor.
Dentro de estas metodologas o enfoques se encuentran el llamado Enfoque
Comparativo de Mercado y el Enfoque de Costos.
Cuando es aplicable, el enfoque de costos refleja el comportamiento del
mercado reconociendo que los participantes del mercado relacionan el valor con el
costo. Los compradores tienden a juzgar el valor de una propiedad considerando el
costo de construir un inmueble semejante con condiciones fsicas ptimas. Inclusive,
los compradores ajustan el precio que estn dispuestos a pagar por un inmueble
estimando los costos para llevar un inmueble existente a las condiciones fsicas y de
funcionalidad que desean.
Elenfoque comparativo de mercado es el proceso en que el valor de mercado
es estimado a travs de un anlisis del mercado de propiedades similares y
comparando estas propiedades con el sujeto que se estudia. Utilizando tcnicas
comparativas se pueden hacer estimados de rentas de mercado, costo,
depreciacin, as como otros parmetros. Comnmente estos parmetros deben
analizarse en el Enfoque Comparativo de Mercado para determinar los ajustes que
se harn al precio de venta de las propiedades comparables. A estos ajustes se les
conoce como factores de homologacin.

BIBLIOTECA
De acuerdo con las reglas emitidas por la Sociedad Hipotecaria Federal,
S.N.C.,1 los parmetros que se deben analizar en el Enfoque Comparativo de
Mercado son: ubicacin, zona, tipo de inmueble, superficie, edad, estado de
conservacin y coeficiente de utilizacin del suelo.
Podemos decir que en general no existe un procedimiento propuesto por
medio del cual se calculen los factores de homologacin, para los parmetros
mencionados anteriormente, para aplicarlos en el Enfoque Comparativo de Mercado,
excepto para el que se refiere al coeficiente de utilizacin del suelo, y entonces cada
valuador calcula estos coeficientes de acuerdo a su experiencia.
Las personas en toda sociedad deben tomar decisiones. La necesidad de la
valuacin inmobiliaria se encuentra motivada principalmente por el trabajo que
llevan a cabo los Peritos Valuadores al analizar, sintetizar y obtener conclusiones en
proyectos de cualquier envergadura. En otras palabras la valuacin inmobiliaria es
un punto medular en la toma de decisiones que tienen que ver con bienes races.
El "Avalo", entendido como el obtener una estimacin independiente y
profesional del valor comercial de una propiedad, es considerado un cimiento lgico
y en ocasiones indispensable en el proceso de toma de decisiones importantes
relacionadas con los bienes races.
Las tcnicas, los modelos o metodologas ayudan a la gente a tomar
decisiones de manera ms eficiente. La motivacin de la presente tesis es
desarrollar una metodologa para la aplicacin del factor de homologacin por
superficie de construccin para inmuebles de uso de vivienda unifamiliar, que
llevar a los Peritos Valuadores a resolver este problema y entonces puedan llegar a
conclusiones ms confiables y consistentes, que ayudarn a las personas que
requieran est informacin a tomar mejores decisiones.
Se pretende estudiar el comportamiento del Costo o Valor de Reposicin
Nuevo para inmuebles con uso de vivienda unifamiliar, y cmo vara en funcin de
la superficie de construccin de cada modelo estudiado. Se estudiaran diferentes
modelos: vivienda tipo econmica, tipo medio y tipo residencial.
De acuerdo con el Enfoque de Costos, se estudiara el comportamiento del
valor de los inmuebles, terreno y construccin, en funcin de la variacin de la
superficie de construccin.
De la informacin anterior se pretende desarrollar un algoritmo lgico que
produzca factores numricos a partir de un modelo binmico que se aplique entre
inmuebles comparables con distinta superficie de construccin. Esto quiere decir que
se considerar el efecto de la diferencia de las superficies del objeto de valuacin y
el objeto comparable, en el valor unitario de mercado y en el costo paramtrico de
reposicin.

Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C, Reglas de carcter general que establecen la metodologa para la
Valuacin. Diario Oficial, Lunes 27 de septiembre de 2004

10

1 CAPITULO PRIMERO ANTECEDENTES

1.1 Introduccin
En este primer capitulo se mostrar un panorama general de la problemtica
en la metodologa de valuacin para la aplicacin de los factores de homologacin.
La metodologa del avalo contina evolucionando y los profesionales que
aplican el enfoque de costos deben adaptarlo a las necesidades del problema del
avalo y a los convencionalismos prevalecientes en la prctica contempornea.
Cuando las caractersticas fsicas de propiedades comparables difieren
significativamente, los valores relativos de estas caractersticas en algunas
ocasiones pueden identificarse en forma ms precisa a travs del enfoque de costos
que mediante la comparacin de ventas. Puesto que el enfoque de costos se inicia
con el costo para construir una propiedad sustitua de ptima utilidad fsica y
funcional, ello puede ayudar al valuador a determinar los ajustes precisos que debe
realizar por las diferencias fsicas en las propiedades comparables en venta. Si, por
ejemplo, un valuador tiene que hacer un ajuste por elevadores inadecuados en una
propiedad comparable, el costo para remediar la deficiencia puede usarse como
base para este ajuste.
En general podemos decir que un procedimiento generalmente usado para
determinar la obsolescencia funcional de un edificio, se calcula a travs del costo de
remediar el motivo de la obsolescencia. Es en este sentido que el enfoque de costos
da al valuador, los datos necesarios tanto para estimar la depreciacin, como para
determinar los ajustes aplicables en el enfoque comparativo de mercado.
Siguiendo con esta lnea de pensamiento, al analizar el comportamiento del
enfoque de costos al ir cambiando progresivamente la superficie de construccin de
los edificios, podemos encontrar los ajustes aplicables por este motivo, el cambio en
la superficie de construccin, aplicables en el enfoque comparativo de mercado.
El enfoque de comparacin de ventas resulta aplicable a cualquier tipo de
bienes races si existen suficientes transacciones confiables recientes que sealen
patrones de valor o tendencias del mercado. Para tipos de inmuebles que se venden
y compran con regularidad, el enfoque de comparacin de ventas frecuentemente
aporta una indicacin aceptable del valor del mercado. Cuando se cuenta con
suficientes datos, este es el enfoque ms directo y sistemtico para estimar el valor.
Generalmente, el enfoque de comparacin de ventas tiene una aplicabilidad
muy amplia y puede resultar el ms convincente cuando se cuenta con suficientes
datos a la mano. Por lo regular, aporta la indicacin primaria del valor del mercado
en avalos de propiedades como casas, que generalmente no se adquieren por sus
caractersticas generadoras de ingresos. La mayora de casas unifamiliares son
sujetas a la comparacin de ventas directas porque muchas propiedades similares
se compran y venden en el mismo mercado, y muchos compradores potenciales
deciden no rentar o construir. Tpicamente, el enfoque de comparacin de ventas

11

tambin aporta la mejor indicacin de valor en pequeas propiedades comerciales e

industriales ocupadas por sus propietarios.
El enfoque de comparacin de ventas constituye una parte significativa y
esencial del proceso de valuacin, aun cuando su confiabilidad sea limitada. Aunque
las disimilitudes en los factores que afectan el valor de la propiedad no siempre
pueden identificarse y cuantificarse correctamente, el enfoque de comparacin de
ventas puede proporcionar una escala probable de valor, respaldando las
indicaciones de valor derivadas de alguno de los otros enfoques.
El precio de venta refleja muchos y diversos factores que afectan el valor de
la propiedad en mayor o menor grado. Se emplean tcnicas cualitativas y
cuantitativas para determinar el significado relativo de estos factores. Los
valuadores utilizan aplicaciones matemticas para obtener ajustes cuantitativos.
Cuando no existen suficientes datos para apoyar un ajuste cuantitativo, los
valuadores investigan las relaciones cuantitativas mediante una comparacin directa
de datos del mercado y un anlisis de sus tendencias.
Cada una de las diferencias importantes que existan entre las propiedades
comparables y la propiedad valuada, que pudiera afectar su valor, se considera un
elemento de comparacin. Para cada elemento que se considere relevante se calcula
un ajuste y los precios de las propiedades o precios unitarios de los factores
comparables se ajustan para reflejar el valor de estas diferencias. Los ajustes que
se hagan, reflejan el pensamiento y la opinin de un comprador tpico, antes de
presentar una oferta de compra o de realizar una transaccin.

1.2 Problemtica
Las unidades de comparacin se utilizan para facilitar la comparacin de la
propiedad valuada con inmuebles comparables. Al reducir los precios de venta a
valores unitarios por metro cuadrado de construccin, resulta que el parmetro es
muy sensible a las diferencias en el tamao de las construcciones, bsicamente
debido a las economas de escala. Adems dentro de la normatividad de la Sociedad
Hipotecaria Federal2, Sociedad Nacional de Crdito, en las reglas de carcter general
que establecen la metodologa para la valuacin de inmuebles objeto de crditos
garantizados a la vivienda, determina que uno de los factores comparables es la
superficie del inmueble.
De tal manera que resulta que es de suma importancia, dentro del enfoque
comparativo de mercado, considerar las diferencias en tamao de las construcciones
comparables con respecto del sujeto, y hacer los ajuste necesarios en el proceso de
comparacin, para que sean consideradas las economas de escala.
Dice Alejandro Crdenas3 que "existen pocos trabajos serios que orienten al
valuador a partir de criteriors objetivos y consistentessobre la forma de proceder en
Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., Reglas de carcter general que establecen la metodologa para la
Valuacin. Diario Oficial, Lunes 27 de septiembre de 2004, p l 0 7 .
Perito Valuador con ms de 30 aos de experiencia en el ramo.

12

una homologacin". 4 El Manual de procedimientos y Lineamientos Tcnicos de

Valuacin Inmobiliaria del Distrito Federal nos recomienda utilizar factores de
homologacin, pero no dice como hacerlo, ni con fundamento a que criterio. Lo
mismo sucede con las Reglas de carcter general relativas a la autorizacin como
perito valuador de inmuebles objeto de crditos garantizados a la vivienda de la
Sociedad Hipotecaria Federal. Actualmente no existe una metodologa propuesta
para poder llevar a cabo los ajustes correspondientes derivado de la diferencia en la
superficie de construccin entre un inmueble comparable y el sujeto que se estudia.
El propsito del presente trabajo es analizar el costo paramtrico de los
edificios destinados a la vivienda unifamiliar en rangos de superficie de construccin
que se establecern para las distintas calidades tpicas que podemos encontrar, es
decir, vivienda de tipo popular, vivienda de tipo econmica, vivienda tipo medio,
vivienda de tipo semilujo, vivienda de lujo, vivienda de tipo categora lujo, vivienda
de categora plus y vivienda de tipo premier. 5
Una vez calculados los presupuestos de estas viviendas, se analizar el
comportamiento del costo unitario por metro cuadrado de construccin, con el
propsito de evidenciar lo sensible que es este parmetro al cambio en la superficie
de construccin.
Posteriormente retomando los presupuestos de cada tipo de vivienda se
aadir a cada uno el valor correspondiente al terreno sobre el que pudiera
asentarse el edificio, tambin considerando un rango de valores, esto nos dar
como resultado lo que denominamos como Valor fsico y se estudiar su
comportamiento. De la informacin anterior se pretende desarrollar un algoritmo
lgico que produzca factores numricos que califique las diferencias entre inmuebles
comparables con distinta superficie de construccin.
Por ejemplo, el manual de costos de edificacin de BIMSA, analiza el
prototipo de vivienda unifamiliar categora comn "COM" para una superficie de
construccin de 100 m2. En el presente trabajo se analizar el costo de este
prototipo en.el rango de 75 m2 a 165 m2, en incrementos de 1 m2. Para este
prototipo se decidi que el lote de terreno adecuado para su anlisis es un lote de
120 m2, para este lote se supusieron valores de $1,000, $1,200, $1,400, $1,600 y
$1,800 por metro cuadrado. Posteriormente se aade la contribucin del terreno a
los costos estudiados del prototipo, y entonces obtenemos lo que denominamos
valor fsico del inmueble, y entonces analizamos como es el comportamiento de este
valor fsico por m2 de construccin del prototipo. Este mismo procedimiento se
realizar para los distintos prototipos que se analizarn.

Crdenas Castaeda, Alejandro. "Cmo elaborar avalos comerciales con mayor grado de confiabilidad".
Innovacin editorial Lagares de Mxico, S.A. de C.V. 2005. p l 4 .
5
Siguiendo la clasificacin del Manual de Costos de Edificacin de BIMSA, 2005

13

2 CAPITULO SEGUNDO MARCO TERICO

Un avalo ms all de ser un documento en el cual se estima un valor de
mercado de un inmueble, es un estudio de la propiedad que aporta informacin
crtica para los usuarios del mismo. Ms all de ser un documento en el cual se
estima un valor de mercado del inmueble, es un estudio de la propiedad que aporta
informacin crtica para los usuarios del mismo.
La riqueza de un avalo inmobiliario est dada por la veracidad de la
informacin que contiene. Para los usuarios del avalo (compradores, vendedores e
instituciones financieras pblicas y privadas) es necesario contar con buena
informacin sobre el inmueble objeto de la operacin.
Al analizar un avalo, se pueden encontrar elementos que permiten tomar
una mejor decisin al momento de comprar, vender o rentar un inmueble, ya que el
avalo permite conocer el bien a comerciar, su condicin fsica y su entorno
geogrfico y econmico. Los Peritos Valuadores conjuntan una serie de hechos,
estadsticas, y otra informacin acerca de propiedades especficas, analizan esta
informacin, y desarrollan opiniones de valor. Cada avalo representa un reto al
valuador para que ponga en prctica sus habilidades analticas, ejerza juicios
sustentados, y se comunique de manera efectiva con los usuarios del avalo.
El objetivo de este captulo es presentar la teora bsica de valuacin y de
ingeniera de costos. Se estudiar que son los bienes races y cuales son los factores
que afectan su valor. Se describir el proceso de valuacin y los ndices que se
analizan para llegar a la conclusin de valor de un inmueble.

2.1 Los bienes inmuebles y su avalo

Los bienes inmuebles son la tierra en si misma y todas aquellas mejoras
adheridas a ella de forma permanente. 6
Son bienes inmuebles por su naturaleza, aquellos que no pueden trasladarse
de un lugar a otro, ya por s mismos o por efecto de una fuerza exterior sin que se
alteren en su sustancia y en su forma.
Los bienes inmuebles son el suelo en su sentido fsico y todo lo que se
encuentre adherido a la misma, por ejemplo, las estructuras. Los bienes races son
inmviles y tangibles. La definicin legal de bienes races incluye la tierra y todas las
cosas que forman parte natural de la misma (v.g., las plantas y rboles, mientras
estuvieren unidas a la tierra), as como todo lo que est unido a un inmueble de
manera fija, de modo que no pueda ser separado sin deterioro de l o del objeto a
l adherido (v.g., edificios, mejoras al lugar, etc.). En general, todo lo que se ha
integrado en forma permanente a las construcciones (v.g. instalaciones hidrosanitarias y elctricas, etc.), as como todo lo incorporado durante la construccin

Ventlo, Williams L. Fundamentals of real estate appraisal. 8 thed. Dearborn. p20

14

(v.g. por ejemplo, gabinetes y elevadores), se considera como parte del bien
inmueble. 4
El ser humano es titular patrimonial en los aspectos econmico, moral y
social. El patrimonio econmico se forma por los derechos y obligaciones valorables
en dinero y que constituyen una universalidad. 7
La tarea que realiza un Perito Valuador es estudiar el valor tangible de los
bienes inmuebles y los derechos reales correspondientes 8 , reconociendo todas las
fuerzas que influyen, como son fuerzas legales, fuerzas sociales, fuerzas
econmicas y fuerzas geogrficas.

2.1.1 Elconcepto delatierra

La tierra constituye el cimiento de las actividades sociales y econmicas de
los pueblos y representa tanto una comodidad como una fuente de riqueza. Puesto
que la tierra es esencial para la vida y la sociedad, reviste importancia para muchas
disciplinas, incluyendo el derecho, la economa, la sociologa y la geografa. En la
economa, la tierra se considera como uno de los cuatro agentes de la produccin,
junto con la mano de obra, el capital y la gestin empresarial.
Una parcela de tierra es una porcin de la superficie del planeta en su estado
natural. Se dice que la tierra tiene valor, mientras que las mejoras contribuyen al
valor. La tierra es vista como la base en la que las mejoras se pueden construir. El
valor de la tierra puede cambiar como resultado de las condiciones externas y las
fuerzas del mercado.9
Los inmuebles urbanos son bienes cuyo valor comercial est sujeto a un
enorme dinamismo; un valor que est condicionado por gran diversidad de
factores. 10

2.1.1.1 Fuerzas legales

Los bienes inmuebles son una entidad con derechos inherentes que pueden
restringirse legalmente para bien de la sociedad.
La legislacin se enfoca en los derechos y las obligaciones asociadas con los
diversos intereses que se relacionan con los bienes inmuebles.
Los aspectos legales ms relevantes para los valuadores incluyen
restricciones sobre el uso del suelo y los derechos de servidumbre 11 .

Cdigo Civil del Estado de Jalisco 2004

El derecho real es el poder jurdico que tiene su titular sobre un bien
9
Appraising residencial properties 3rd ed Appraisal Institute 1999
Crdenas Castaeda, Alejandro Como elaborar avalos comerciales con mayor grado de contabilidad
Innovacin editorial Lagares de Mexico, S A de CV 2005 p55

15

Puesto que el avalo de bienes inmuebles requiere una valoracin de los

derechos inmobiliarios, los valuadores deben estar bien familiarizados con el
conjunto de leyes que los afectan.

2.1.1.2 Fuerzas econmicas

Los bienes inmuebles tambin constituyen una fuente de riqueza que, en
trminos econmicos, puede medirse en dinero o en valor de intercambio. El
concepto econmico de la tierra como fuente de riqueza y como objeto de valor es
central a la teora del avalo.
Una de las preocupaciones centrales de la economa ha sido siempre qu es
lo que determina el precio.12 Observando los fenmenos del intercambio se puede
ver que en el mercado cada cosa se cambia por una determinada cantidad de otra
cosa, o - en las condiciones del cambio desarrollado - se cambia por una
determinada cantidad de dinero. Las teoras econmicas y dentro de ellas la teora
del valor representan una parte importante de la filosofa en que se fundamenta la
valuacin.

2.1.1.3 Fuerzas sociales

El uso de la tierra tambin se ve afectado por tendencias en la economa, la
poblacin, la tecnologa y la cultura. La cantidad de tierra disponible es fija. Por lo
mismo, entre mayor sea la demanda de tierra, mayor ser la presin para que sta
sea utilizada ms intensamente. Frecuentemente surgen conflictos entre grupos que
sostienen puntos de vista antagnicos sobre el uso apropiado de la tierra. Quienes
consideran que la tierra es un recurso que debe ser compartido por todos, desean
preservar la belleza escnica de la tierra y sus importantes funciones ecolgicas.
Otros ven la tierra principalmente como un bien comercial. Consideran que los
intereses de la sociedad quedan mejor servidos mediante una tenencia privada y sin
restricciones. Puesto que la tierra no slo es un recurso sino tambin un artculo de
comercio, no existe una solucin claramente definida a este conflicto.
Los dos puntos de vista cuentan con fundamento legal. Como recurso, se
protege a la tierra para el bien de la sociedad. Como bien comercial, se reglamenta
su tenencia, uso y disposicin para impedir una violacin de los derechos
individuales.
Todas las leyes y funciones del gobierno tienen como fin servir al pblico. Por
lo mismo, en el inters pblico, la sociedad puede imponer restricciones sobre
construcciones, crear reglamentos municipales sobre zonificacin, planificacin
La servidumbre es un gravamen real impuesto sobre un inmueble para beneficio directo de una
persona determinada o, por consideracin a otro bien al cual se comunica as mayor utilidad, para el de
cualquiera que sea dueo de l. El beneficiado con una servidumbre debe ser siempre persona distinta
del dueo del bien sirviente.
Isaac Illich Rubin, Ensayo sobre la teora Marxista del Valor, Mxico, D.F. quinta edicin 1982, Siglo
XXI Editores, p. 9

16

urbanstica y nuevos fraccionamientos y establecer otras medidas para el control de

la tierra. Estos controles determinan qu puede urbanizarse y dnde puede llevarse
a cabo, as como qu tipo de actividades pueden permitirse despus de la
urbanizacin.
Por tal motivo, los valuadores deben estar familiarizados con los
ordenamientos y restricciones que rigen el uso de la tierra y comprender cmo tales
ordenamientos afectan una propiedad determinada.

2.1.1.4 Fuerzas geogrficas

El estudio de la tierra requiere consideracin de sus diversas caractersticas
fsicas y cmo estas caractersticas se combinan en un rea especfica. Cada parcela
de terreno es nica y su ubicacin es un atributo muy importante. La utilidad de la
tierra y la forma en que mejor puede disponerse de ella se ven afectadas
significativamente por sus caractersticas fsicas, ubicacin y otras consideraciones
afines.
La tierra puede aprovecharse para muchos fines, incluyendo la agricultura, el
comercio, la industria, la habitacin y la recreacin. El clima, la topografa y la
distribucin de los recursos naturales pueden influir en su aprovechamiento.
Para el valuador, las consideraciones de carcter geogrfico resultan
especialmente significativas. Es obvia la importancia de las caractersticas
geogrficas tales como la topografa, la composicin del suelo, el agua y la
vegetacin. Sin embargo, la distribucin de la poblacin, las instalaciones, los
servicios pblicos y el movimiento de bienes y personas son igualmente
importantes.

2.1.2 Avalo
De acuerdo con la definicin dada por la Uniform Standards of Professional
Appraisal Practice (USPAP) un avalo es una estimacin de valor.13
Valuar es el acto o proceso de estimar un valor.14
En las Reglas de carcter general relativas a la autorizacin como perito
valuador de inmuebles objeto de crdito garantizado a la vivienda, emitidas por la
Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crdito, Institucin de Banca de
Desarrollo, publicadas en el Diario Oficial de la Federacin el 30 de Junio del ao
2003, define el avalo como el dictamen que elaboren los peritos valuadores sobre
el valor de los inmuebles y que este certificado por la Unidad de Valuacin en cuyo
Padrn se encuentre inscrito el perito valuador correspondiente.

The Appraisal Foundation, Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, seccin

"Definiciones".2005
14
IDEM

17

Los valuadores estudian un problema de valuacin y en general emiten una

opinin o conclusin relacionada con el valor de determinado bien inmueble, el
valuador proporciona al cliente una estimacin del valor de una propiedad real que
refleje todos los factores pertinentes del mercado. Para llevar a cabo el avalo, el
valuador requiere hacer una investigacin de mercado; la recoleccin de datos
pertinentes; la aplicacin de las tcnicas analticas pertinentes, y la aplicacin de
conocimientos, experiencia y juicio profesional para obtener una solucin apropiada
a un problema de avalo. Las conclusiones se derivan de un anlisis apropiado de
los datos, realizado de acuerdo con las normas de prctica profesional. Esto es
aplicando los enfoques de valuacin denominados como enfoque directo o de costos,
enfoque de capitalizacin de rentas y enfoque comparativo de mercado.

2.1.3 Propsito y objeto de un avalo

El propsito de un avalo, es el fin para el cual se solicit el servicio de
avalo. Es decir, el uso que se le dar al reporte del avalo, entre otros:
Otorgamiento de crdito, reestructuracin de crdito, dacin en pago, o bien,
adjudicacin. Es la razn por la cual el usuario requiere conocer el valor de su
propiedad, y esta razn determina el enfoque que se le dar al avalo.
El enfoque u objeto del avalo es el tipo de valor que ser concluido. Este
tipo de valor deber estar en funcin de los bienes a valuar y de la especialidad
valuatoria.
Cuando un avalo requiere la estimacin de un valor, debe definirse desde
un principio el tipo de valor que se busca. El valor definido puede ser el valor de
mercado, el valor asegurable, el valor de una propiedad como negocio, el valor
gravable, el valor en uso, el valor de inversin, valor de liquidacin, valor de rescate
y valor de desecho, o cualquier otro tipo de valor.
Es el objetivo del avalo, lo que constituye la base de la valoracin final. Esta
base no puede adaptarse al uso que vaya a drsele al avalo. El valor del bien se
deber obtener con independencia del propsito para el cual se requiere el avalo. 15
La estructura de un avalo puede adaptarse al uso que vaya darse a la valoracin,
pero la valoracin en s, no se modifica.
Dado que la conclusin de valor que se determine en un avalo se usar para
una toma de decisiones por parte de los usuarios del mismo, al definir el problema
del avalo, el valuador debe tomar en cuenta las necesidades de los usuarios y
adems de congruente con las normas usuales de la prctica profesional.

Comisin Nacional Bancaria, Circular No. 1462, disposiciones de carcter general para la prestacin del
servicio de avalos, 14 de febrero de 2000.

18

2.2 Valor
2.2.1 Diferencias entre precio, costo y valor
Los valuadores distinguen de manera cuidadosa entre los trminos precio,
costo y valor. El termino precio generalmente se aplica a una venta o transaccin e
implica un intercambio; un precio es un hecho consumado. Una vez fijado, el precio
representa la cantidad que determinado comprador acepta pagar y que determinado
vendedor esta dispuesto a aceptar como pago, de acuerdo con las circunstancias de
la operacin.
Por lo regular, estas circunstancias reflejan las condiciones dentro de uno o
varios mercados. Un mercado es un conjunto de convenios que unen a compradores
y vendedores a travs del mecanismo del precio. Un mercado puede definirse en
trminos de geografa, de productos o caractersticas de productos, del nmero de
compradores y vendedores disponibles o de acuerdo con algn otro arreglo, segn
las circunstancias.
Un mercado de bienes races es la interaccin de individuos que intercambian
derechos sobre propiedad real por otros bienes, tales como dinero. Se definen
mercados especficos de bienes races con base en el tipo de propiedad, su
ubicacin, su potencial para la generacin de ingresos, caractersticas propias para
la inversin, caractersticas propias para el arrendamiento u otros atributos
reconocidos por quienes participan en el intercambio de propiedad real.
Los valuadores utilizan el trmino costo en relacin con la produccin, no con
el intercambio. El costo puede ser un hecho consumado o una estimacin
anticipada. Los costos pueden identificarse dentro de la fase que les corresponde en
el proyecto.

2.2.2 Distintos tipos de Valores

2.2.2.1 Valor,en Economa

La equivalencia de un bien o servicio en trminos de otros bienes y servicios.
El trmino suele reflejar la cuanta en dinero, o precio, que se pagar por el bien. El
valor de cualquier objeto en un mercado depende de su escasez y de su atractivo.
Cualquier artculo atractivo y escaso, como por ejemplo un diamante, tendr una
mayor tasa de intercambio, es decir, podr intercambiarse por un bien de igual o
mayor valor. El atractivo tambin depende de su utilidad potencial. Se suele
distinguir entre valor de mercado y valor justo o valor natural. El valor de mercado
refleja su poder adquisitivo en un mercado libre. El valor natural es el valor que
prevalecera si las fuerzas de un mercado competitivo operaran sin fricciones. El
valor de mercado tambin se denomina precio de intercambio del bien, siendo el
valor natural el precio justo.
En la teora del valor trabajo, en su visin ms simplista, el valor de un

19

 J B L J G

T E C A

producto viene dado por la cantidad de trabajo que se necesita para producirlo.
El trmino valor aadido se refiere al valor creado a lo largo del proceso de
fabricacin o produccin de un producto, descontando el coste de las materias
primas, el embalaje y la gestin. En todos los pases pertenecientes a la Unin
Europea se ha establecido un impuesto sobre el valor aadido. 16

2.2.2.2 Valor de Mercado

El valor puede tener muchos significados en los avalos de bienes inmuebles.
La definicin depende de su contexto y aplicacin. Comnmente, el valor en el
mercado, se percibe como la anticipacin de beneficios a obtener en el futuro,
puesto que el valor cambia a travs del tiempo, el avalo refleja el valor en un
momento dado. "Un edificio no posee ms sustancia que el flujo de ingresos que le
produce al propietario. Bajo este concepto, el valor de una propiedad es tan solo el
valor presente del flujo futuro de efectivo que genera" 17 . El valor, en un momento
determinado, representa el valor monetario de una propiedad, bienes o servicios
para compradores y vendedores.
El valor se define como el precio ms probable, en una fecha especfica, en
que deban venderse los derechos de una propiedad determinada, ya sea de
contado o en trminos equivalentes al contado o bajo otras condiciones
claramente definidas. Ello despus de que esta sea exhibida en un mercado
competitivo bajo todas las condiciones que impone una venta justa,
actuando ambos, el comprador y el vendedor con prudencia, de manera
informada, y velando cada uno por sus propios intereses, asumiendo que
ninguna de las partes se encuentra bajo presin. 18
La Sociedad Hipotecaria Federal define el Valor comparativo de mercado
como el valor estimado resultado del anlisis de inmuebles iguales o similares al
inmueble objeto del avalo, que hayan sido vendidos u ofertados en la etapa de
realizacin del avalo.

2.2.2.3 Valor de uso

En la prctica actual de bienes inmuebles se requiere frecuentemente, que
los valuadores recurran a otros tipos de valores adems del valor de mercado. Uno
de estos tipos es el valor de uso. Es un concepto basado en la productividad de un
bien econmico. El valor de uso es el valor que tiene una propiedad determinada
para un fin determinado. Al estimar el valor de uso, el valuador se enfoca en el
valor que los bienes inmuebles aportan a la empresa de la que forman parte, sin
tomar en cuenta su mayor o mejor uso o la cantidad la cantidad de dinero que
16

"Valor." Microsoft Encarta 2006 [DVD]. Microsoft Corporation, 2005.

Achour Dominique Dr., Inversin en Bienes Races, Mxico D.F., Segunda reimpresin, 1997, Editorial
Limusa, S.A. de C.V., p. 1
18
Appraisal Institute, El avalo de Bienes Races. 2002.

20

pudiera obtenerse de su venta.

2.2.2.4 Valor asegurable

El valor asegurable se basa en el costo de reposicin y/o de produccin de
bienes fsicos sujetos a prdida a consecuencia de materializacin de riesgos. El
valor asegurable es aquella porcin del valor de un bien o conjunto de bienes cuya
prdida se encuentre reconocida y protegida bajo una pliza de seguros.

2.2.2.5 Valor catastral

El valor catastral es el que se utiliza para el clculo del pago de impuestos.
La Ley de Catastro del Estado de Jalisco lo define como el valor que se determine
mediante procedimientos tcnicos, siendo en todo momento lo ms apegado al valor
real, de acuerdo con las Tablas de Valores aprobadas por el consejo tcnico
catastral. Las tablas de valores son el conjunto de elementos y valores unitarios
aprobados segn el procedimiento de esta Ley y contenidos en los planos de las
zonas respecto al valor del terreno, as como la relacin con las clasificaciones de
construccin y dems elementos que debern de tomarse en consideracin para la
valuacin de los predios.

2.2.3 Factores de valor

El valor es extrnseco al producto, bien o servicio al que se suscribe.
Tpicamente, son cuatro los factores econmicos interdependientes que crean valor:
utilidad, escasez, deseo y poder adquisitivo real. Los cuatro factores deben estar
presentes para que una propiedad tenga valor.

2.2.3.1 Utilidad
Utilidad es la habilidad de un producto de satisfacer una carencia, necesidad
o deseo humano. Todos los bienes inmuebles deben tener una utilidad para sus
usuarios o propietarios. Que tanto influye la utilidad de la propiedad sobre el valor,
depende de las caractersticas de la misma propiedad. Factores tales como tamao,
diseo, ubicacin y otros elementos que sean de utilidad, pueden ejercer una
influencia significativa sobre el valor de una propiedad. Una propiedad slo podr
alcanzar su valor ms alto si puede legalmente realizar su funcin ms til.
Reglamentaciones ambientales, de urbanizacin y otras limitaciones sobre los
derechos de tenencia podran mejorar o restar utilidad y, por ende, valor a una
propiedad.

21

2.2.3.2 Escasez
Escasez se define como la relacin entre la oferta actual o anticipada de
determinado bien, en relacin con la demanda que exista para el mismo. En
trminos generales, si la demanda es constante, la escasez del bien lo hace ms
valioso.
Por ejemplo, la tierra todava es abundante. Sin embargo, tierra til y
deseable
relativamente escasa y, por lo mismo, tiene mayor valor. Ningn objeto, incluyendo
la propiedad real, puede tener valor a menos que la escasez se combine con la
utilidad.

es

2.2.3.3 Deseo
El deseo se define como la esperanza de un comprador, de que un bien
satisfaga sus necesidades (por ejemplo: albergue, vestido, alimentacin). Al igual
que con los factores utilidad y escasez, el deseo solo se materializa con poder
adquisitivo o poder de compra.

2.2.3.4 Poder real de compra

El poder real de compra es la habilidad de una persona o de un grupo para
participar en un mercado; es decir, poder adquirir bienes y servicios mediante el
pago de contado o su equivalente.

2.2.3.5 Oferta y demanda

La compleja interaccin de los cuatro factores que crean valor se refleja en el
principio econmico bsico de oferta y demanda. La utilidad de un bien, su escasez
o abundancia, la intensidad del deseo humano de adquirirla y el poder real para
comprarla afectan la oferta y demanda del bien en cualquier situacin.
En forma similar, la oferta de un bien se ve influenciada por su utilidad y
restringida por su escasez. La disponibilidad de un bien se ve afectada por cuan
deseable es. La tierra es un bien limitado y un terreno ubicado en un rea apropiada
para un fin especfico se vuelve ms escaso entre mayor sea la necesidad percibida.
Un poder de compra lento tiende a frenar el factor oferta. Si se ampla el poder
adquisitivo, se reduce la oferta de un bien relativamente fijo y esto, a su vez, induce
al mercado a incrementar la oferta.

22

2.2.4 Lahistoria delateora delvalor

El nacimiento de la economa como cuerpo terico de estudio, independiente
de la poltica y la filosofa, puede fecharse en el ao 1776, cuando Adam Smith
public su Investigacin sobre la naturaleza y causas de la riqueza de las naciones.
Por supuesto, la economa exista antes de que Smith escribiese su libro: los griegos
hicieron importantes aportaciones, al igual que los escolsticos de la edad media.
Desde el siglo XV hasta el siglo XVIII se escribieron numerosos ensayos que
desarrollaron los principios del nacionalismo econmico como la escuela de
pensamiento denominada mercantilismo; durante parte del siglo XVIII los fisicratas
franceses formularon un modelo econmico bastante refinado y terico; otros
pensadores del siglo XVIII podran competir con Smith por el ttulo de fundador de
la ciencia econmica. No obstante, Adam Smith fue el que escribi el tratado ms
completo sobre economa que dio lugar a lo que ms tarde se llam (a pesar de que
Smith era escocs) la Escuela de Economa Poltica Inglesa."

2.2.4.1 La obra de Adam Smith

La Riqueza de las naciones (nombre abreviado por el que es conocida esta
obra), como dice el mismo ttulo, es sobre todo un libro sobre el progreso
econmico y las polticas que pueden fomentar o frenar este desarrollo. Desde el
punto de vista pragmtico, es un alegato contra las polticas proteccionistas de los
mercantilistas, y una defensa del libre cambio. Al criticar las denominadas falsas
doctrinas de la economa poltica, Smith tuvo que analizar el funcionamiento del
sistema de libre empresa. En una economa de libre mercado con mercados
competitivos, cada individuo, de los muchos que participan en el mercado, tiene una
influencia nula sobre los precios; todos los individuos tienen que aceptar los precios
del mercado y slo podrn variar la cantidad intercambiada a esos precios; no
obstante, la fijacin de los precios se logra por la interaccin de todos los agentes
que operan en el mercado. La'mano invisible' del mercado, como le gustaba decir a
Smith, asegura que la sociedad saldr beneficiada a pesar de lo que quieran los
individuos; la mano invisible es capaz de transformar los vicios privados (como el
egosmo) en ventajas sociales (la maximizacin de la produccin). Pero esto slo se
verifica si los mercados competitivos disponen de un marco legal e institucional
adecuados, una condicin que Smith analiz en profundidad pero que las
generaciones siguientes olvidaron. En esta gran obra sobre la riqueza y pobreza de
las naciones, Smith expona una teora simple del valor (o de los precios), una
visin poco elaborada sobre la distribucin, una interpretacin an menos
desarrollada sobre el comercio internacional y una concepcin primitiva sobre el
dinero; pero, a pesar de todas las imperfecciones, su libro sirvi de base para toda
la economa clsica y neoclsica posterior. La influencia de la obra de Smith
radicaba, en gran parte, en las posibilidades de desarrollo de sus teoras. 20

19

"Historia de la economa." Microsoft Encarta 2006 [DVD]. Microsoft Corporation, 2005.

20

Historia de la economa." Microsoft Encarta 2006 [DVD]. Microsoft Corporation, 2005.

23

2.2.4.2 El sistema Ricardiano

Los Principios de Economa Poltica e Impuestos (1817) de David Ricardo
fueron, en cierto sentido, un comentario crtico a La Riqueza de las naciones; por
otro lado, ofrecieron una nueva perspectiva a la incipiente ciencia: la economa
poltica. Ricardo cre el concepto de modelo econmico, un instrumento analtico
que consiste en un entramado de ecuaciones que tenan en cuenta unas pocas
variables estratgicas y que permita, tras unas operaciones lgicas, obtener
conclusiones relevantes sobre el comportamiento de las variables econmicas. El
punto central del sistema ricardiano se encontraba en la creencia de que el
crecimiento econmico se frenara antes o despus, debido al creciente coste de
cultivar alimentos cuando la tierra disponible era limitada. Uno de los razonamientos
esenciales para llegar a esta conclusin era el principio malthusiano, enunciado en
el Ensayo sobre el principio de la poblacin (1798) de Thomas Robert Malthus,
segn el cual la poblacin tiende a crecer de forma constante hasta los lmites que
marca la oferta disponible de alimentos. A medida que va creciendo la mano de
obra, o fuerza laboral, slo se puede aumentar la produccin de alimentos, para
satisfacer a la creciente poblacin, extendiendo los cultivos hasta las tierras menos
frtiles o aplicando ms trabajo y capital a las tierras cultivadas, por lo que iran
incrementndose de forma paulatina las cosechas. Aunque los salarios disminuiran,
los beneficios no aumentaran de forma proporcional, porque los agricultores
pujaran entre ellos por cultivar las mejores tierras. Por lo tanto, los principales
beneficiados del progreso econmico seran los terratenientes.
Puesto que la raz del problema, segn Ricardo, radica en el rendimiento
decreciente de la tierra, la solucin sera importar el grano de otros pases.
Queriendo demostrar que Gran Bretaa se beneficiara si se especializara en
producir bienes manufacturados para exportarlos a otros pases e importar a cambio
alimentos, Ricardo desarroll su teora de la ventaja comparativa. Supona que el
trabajo y el capital pueden cambiar libremente de sector productivo, buscando la
mayor rentabilidad posible; sin embargo, el trabajo y el capital no tenan movilidad
entre pases. En este caso, como l demostr, existen beneficios econmicos si se
comercia entre pases, beneficios que estaran determinados por la comparacin de
lo que cuesta producir cada bien dentro de cada pas, y no por la comparacin de
los costes entre pases. Los pases podrn mejorar su situacin en los intercambios
si se especializan en la produccin de aquellos bienes que producen de forma ms
eficaz e importan los dems bienes: aunque Portugal, por ejemplo, sea capaz de
producir todos los bienes de manera ms efectiva que Inglaterra, le convendra
especializarse en la produccin de vino, ms rentable en trminos relativos, e
importar las manufacturas textiles de Inglaterra. La belleza del razonamiento de
Ricardo reside en que si todos los pases se aprovechan de la divisin internacional
del trabajo, la produccin mundial agregada ser muy superior a la que se obtendra
si los pases intentan autoabastecerse. La teora de Ricardo constituye la base del
librecambismo decimonnico.
La importancia del tratado de Ricardo fue constatada desde su publicacin:
durante el siguiente medio siglo el sistema ricardiano domin el pensamiento
econmico en Inglaterra. En 1848 la revisin de su pensamiento realizada por John
Stuart Mill en Principios de economa poltica (1845-1847) dio nuevo vigor a la
teora de Ricardo. Sin embargo, a partir de la dcada de 1870, los economistas

24

dejaron de analizar los problemas que preocupaban a Ricardo para estudiar los
relativos a la teora del valor, es decir, a estudiar por qu los bienes se intercambian
a un precio y no a otro distinto. 2 I

2.2.4.3 Marxismo
No se puede estudiar la historia econmica sin analizar el pensamiento del
ltimo economista de la escuela clsica, Karl Marx. El primer tomo de El Capital de
Marx se public en 1867; el segundo y tercer tomos se publicaron despus de su
muerte, en 1883 y 1894 respectivamente. Se puede considerar que Marx fue el
ltimo economista de la escuela clsica porque, en gran medida, su obra se basaba,
no en el mundo real, sino en las enseanzas de Smith y Ricardo, que haban
enunciado la teora del valor trabajo, que afirma que los productos se intercambian
en funcin de la cantidad de trabajo incorporado en su produccin. Marx analiz
todos los efectos que implicaba esta teora, a la que aadi su teora de la plusvala.
Cuando se afirma que un economista es marxista es porque considera que la
propiedad privada es desde el punto de vista social indeseable, y que no es justo
que existan personas que obtengan rentas por el mero hecho de ser propietarios. En
el siglo XIX muy pocos economistas aceptaban este postulado; por el contrario,
intentaban justificar en la sociedad la propiedad privada y la percepcin de rentas
por parte de los propietarios, con lo que el marxismo tuvo una escasa repercusin
sobre los economistas de la poca.
Adems, el sistema marxista conclua con tres afirmaciones: la tasa de
retorno (los beneficios) tendera a caer con el tiempo; la clase trabajadora sera
cada vez ms pobre y los ciclos econmicos cada vez ms duros. Las dos ltimas
afirmaciones seran la consecuencia de la primera. Los argumentos esgrimidos por
Marx para defender la teora de las tasas de retorno decrecientes no eran
convincentes, por lo que tampoco se sostenan las otras dos afirmaciones. Adems,
la economa marxista no tena respuestas para los problemas prcticos a los que se
enfrentaban a diario los economistas de cualquier sociedad. Este hecho es suficiente
para explicar por qu muy pocos economistas acadmicos se hicieron marxistas. Sin
embargo, los marxistas aseguran que los acadmicos siempre han sido los lacayos
de la clase capitalista. Tal vez esta afirmacin sea cierta, pero el hecho es que Marx
ejerci una escasa influencia sobre el pensamiento econmico a partir de 1870. 22

2.2.4.4 La Teora del valor trabajo

Principio que afirma que el valor de un bien o servicio depende de forma
directa de la cantidad de trabajo que lleva incorporado. Adam Smith pensaba que el
trabajo era la unidad de medida exacta para cuantificar el valor, pero no el factor
determinante de los precios. Durante los 25 aos posteriores al fallecimiento de
Smith, David Ricardo desarroll la teora del valor trabajo en sus Principios de
economa poltica y de la imposicin (1817) en la que afirmaba que todos los costos
"Historia de la economa." Microsoft Encarta 2006 [DVD]. Microsoft Corporation, 2005.
IDEM

25

de produccin son, de hecho, costos laborales que se pagan, bien de una forma
directa o bien acumulndolos al capital (por ejemplo, maquinaria adquirida gracias
al esfuerzo de los trabajadores). Por ello se defenda que los precios dependeran de
la cantidad de trabajo incorporado en los bienes o servicios. Sin embargo, el posible
fallo de la teora es que si dos bienes se producen utilizando la misma cantidad de
factor trabajo, pero uno de ellos utiliza ms factor capital, el productor del bien
intensivo en capital tendr que recoger el valor de este capital e incluirlo en el
precio si quiere obtener la misma tasa de beneficios o ganancias que la del
productor del bien intensivo en trabajo. No obstante, la teora del valor basada en el
trabajo se convirti en un principio fundamental en el pensamiento econmico de
Karl Marx, que supona que slo el factor trabajo poda crear valor. 23
Los Principios de Economa Poltica y Tributacin, principal obra escrita por el
economista britnico David Ricardo, publicada en 1817 bajo el ttulo Principles of
Political Economy and Taxation.
Pese a su estructuracin, ms prxima a la compilacin de trabajos o
ensayos que a la exposicin analtica de una doctrina general, en Principios est
recogido todo el original pensamiento econmico de su autor, especialmente en lo
referido a su teora del valor trabajo y de la distribucin de la renta y la riqueza.
Respecto a la primera (que posteriormente influira en Karl Marx), Ricardo concluy
que el concepto de valor est determinado por el trabajo, en tanto que
argumentaba que los salarios dependen del precio de los alimentos, stos de los
costes precisados para su produccin, los cuales, a su vez, dependen de la cantidad
de trabajo necesaria para la produccin de los alimentos. Por otra parte, la teora de
la renta expuesta por Ricardo en esta obra se fundamenta en el principio de la
productividad de la tierra, a la que otorgaba un papel prioritario en todo sistema
econmico. Afirmaba que la renta era la parte del producto de la tierra que cada
propietario obtiene por la cesin del suelo, elemento caracterizado por su
productividad. Como el precio de mercado de los productos viene determinado por
el de las unidades cuyos costes de produccin hayan sido mayores (los producidos
en terrenos menos frtiles), los propietarios de los suelos ms productivos vern
incrementados sus beneficios en una proporcin mayor que aqullos cuyas tierras,
debido al aumento demogrfico, tengan que ser explotadas pese a su inferior
rentabilidad. 24

2.3 Los cimientos del avalo

De acuerdo a lo anterior se infiere que la tenencia y adecuada administracin
de los bienes inmuebles tiende a incrementar el patrimonio de su propietario, por el
valor inherente a los mismos, es por este motivo que son el objeto de estudio de los
avalos.
Con el propsito de analizar los diversos factores que influyen en las
actitudes y creencias de las personas sobre el concepto "valor", deben tomarse en
"Teora del valor trabajo." Microsoft Encarta 2006 [DVD]. Microsoft Corporation, 2005.
"Principios de Economa Poltica y Tributacin." Microsoft Encarta 2006 [DVD]. Microsoft
Corporation, 2005.

26

consideracin los principios fundamentales de anticipacin y cambio.

2.3.1 El principio de anticipacin

El valor es creado mediante la anticipacin de los beneficios que se pueden
obtener en el futuro. En general se puede decir que en el mercado de bienes
inmuebles el valor actual de una propiedad est fundamentado en el valor presente
de los beneficios futuros que se espera obtener por la tenencia del bien inmueble.

2.3.2 El principio de cambio

El cambio se produce por el carcter dinmico de las fuerzas sociales,
econmicas, gubernamentales y ambientales que influyen en el valor de los bienes
inmuebles. Los cambios en estas fuerzas influyen en la oferta y demanda de los
bienes inmuebles y, por lo tanto, en los valores de inmuebles particulares.
El cambio se da por las modificaciones en las preferencias de los
consumidores, los bienes inmuebles no pueden adaptarse fcilmente a estas
modificaciones. El deterioro fsico, funcional y econmico que se observa en las
construcciones a travs del tiempo, se traduce en depreciacin, que se define como
prdida en el valor de una propiedad. La depreciacin puede verse como la
diferencia entre el costo para reproducir o reponer una propiedad y su valor actual.
Los principios que afectan el valor, como oferta y demanda, substitucin,
equilibrio y factores externos, que se fundan en principios econmicos generales,
pueden aplicarse en el avalo de determinada propiedad. Cuando estos principios se
encuentran en debida armona, sealan el mejor y mayor uso de la propiedad, lo
cual tiene un gran significado en el avalo de bienes inmuebles.

2.3.3 Oferta y demanda

En la teora econmica, el principio de oferta y demanda seala que el precio
de un articulo, bien o servicio vara directamente con la demanda e, inversamente
con la oferta. Por lo tanto, un incremento de la oferta o una disminucin en la
demanda de un artculo tienden a reducir el precio de equilibrio y viceversa. Es
posible que la relacin entre oferta y demanda no sea directamente proporcional,
pero la interaccin de estas fuerzas es fundamental a la teora econmica. La
interaccin entre vendedores y compradores, constituye un mercado.
Generalmente, los valores de las propiedades varan de acuerdo con los
cambios en la oferta y demanda. Si las propiedades para determinado uso se
vuelven ms abundantes de lo que eran anteriormente, en relacin con la demanda,
su valor de equilibrio declina. En contraste, si las propiedades se vuelven ms
escasas y la oferta disminuye en relacin con la demanda, se eleva el precio de
equilibrio de las propiedades. La oferta y demanda de bienes siempre tienden hacia
un equilibrio. En este punto terico (que prcticamente nunca ocurre), el valor,

27

precio y costo de mercado son guales.

En los bienes races, oferta se define como la cantidad de determinado tipo
de propiedad real que se encuentra disponible para su venta o arrendamiento a
diversos precios, en un mercado y perodo de tiempo determinados, asumiendo que
los costos de produccin se mantienen constantes.
Se conoce como elasticidad de la demanda al cambio en la demanda de
bienes races como respuesta a un cambio de precio, es el cambio proporcional del
consumo de un bien dividido por el cambio proporcional del precio del bien. 25 En
forma similar, el cambio en la oferta bienes races en respuesta a un cambio de
precio se conoce como elasticidad de la oferta.

2.3.4 Competencia
La competencia entre compradores o inquilinos representa los esfuerzos de
dos o ms compradores o inquilinos potenciales para realizar una compra o
concertar un contrato de arrendamiento. Entre vendedores o propietarios, la
competencia representa los esfuerzos de dos o ms vendedores o propietarios
potenciales para realizar una venta o concertar un contrato de arrendamiento. La
competencia es fundamental a la dinmica de la oferta y la demanda, en un sistema
econmico de libre mercado que busca los mximos rendimientos.
Los vendedores y compradores de bienes races actan dentro del marco de
un mercado competitivo. En esencia, cada propiedad compite con todas las otras
propiedades con el mismo uso en determinado segmento del mercado y
frecuentemente con propiedades de otros segmentos de mercado.

2.3.5 Principio de substitucin

El principio de substitucin establece que cuando existen varios productos,
bienes o servicios similares, es el de menor precio el que atrae la mayor demanda y
la ms amplia distribucin. Este principio da por hecho que el comportamiento del
mercado es racional y se comporta con prudencia. De acuerdo con el principio de
substitucin, un comprador no pagar ms por una propiedad que por otra
igualmente deseable.
Existe la tendencia de fijar el valor de una propiedad de acuerdo con el
precio de adquisicin de una propiedad substituta igualmente deseable. El principio
de substitucin reconoce que compradores y vendedores de bienes races tienen
opciones; es decir, que se encuentran disponibles otras propiedades para usos
similares. Puede considerarse la substitucin de una propiedad por otra en trminos
de su uso, diseo estructural o los ingresos que produce. El costo de adquisicin
puede ser el costo que representa comprar un terreno similar y construir un edificio
de utilidad equivalente. Esta es la base para el enfoque de costo en la valuacin. Por
otra parte, el costo de adquisicin podra ser el precio de una propiedad existente
Ferguson, C E . Gould,J.P.Teora Macroeconmica. Fondo de Cultura Econmica. 1978

28

de igual utilidad. Esta es la base para el enfoque de comparacin de ventas en

valuacin.
El principio de substitucin resulta igualmente aplicable a propiedades
adquiridas por su capacidad para generar ingresos, una propiedad substituto
igualmente deseable podra ser una que ofreciera una inversin alterna y que
redituara ganancias con un riesgo equivalente. Los lmites de los precios, rentas y
tasas de una propiedad tienden a ser fijados por los precios, rentas y tasas
prevalecientes en propiedades substituas igualmente deseables. El principio de
substitucin es fundamental en los tres enfoques tradicionales utilizados en la
valuacin inmobiliaria: comparacin de ventas, costo y capitalizacin de ingresos.
Aun cuando el principio de substitucin rige en la mayora de las situaciones,
en algunas ocasiones el mercado percibe las caractersticas de un producto como
singulares. La demanda que tales productos generen podra tener como resultado
un precio fuera de lo usual.

2.3.6 Costo de oportunidad

El costo de oportunidad es el que se deriva de la prdida de oportunidades
no seleccionadas u opciones pasadas por alto, negadas o perdidas. Al seleccionar
una inversin, un inversionista pasa por alto la oportunidad de invertir en otras
opciones a su disposicin. Un inversionista seleccionar la opcin que mejor
satisfaga sus metas de inversin. Algunos buscan la ms alta tasa de rendimiento
con el menor riesgo, mientras que otros buscan la certidumbre de un crecimiento a
largo plazo, aunque con un rendimiento fns conservador. Adems de la falta de
liquidez que el inversionista debe soportar durante el perodo de inversin, surge el
potencial costo de oportunidad, si inversiones alternas con niveles de riesgo
comparables logran un rendimiento superior a la inversin seleccionada.

2.3.7 Principio de Equilibrio

El principio de equilibrio sostiene que el valor de la propiedad real se crea y
mantiene cuando elementos contrastantes, opuestos o interactivos se encuentran
en un estado de equilibrio. Este principio rige en relaciones entre diversos
componentes de la propiedad, en la mayor parte de los bienes races, la
combinacin crtica consiste en la tierra y sus mejoras (construcciones). El equilibrio
econmico se logra cuando la combinacin de tierra y mejoras es ptima; es decir,
cuando no se logra ningn beneficio marginal o utilidad si se agrega otra unidad de
capital. La ley de rendimientos decrecientes sostiene que incrementos en los
agentes de produccin que se agreguen a un terreno producen mayor rendimiento
slo hasta cierto punto. Es en este punto, el llamado punto de rendimientos
decrecientes, que puede determinarse el valor mximo. Segn la ley de
rendimientos decrecientes, algn gasto adicional lograr producir un rendimiento
que justifique la inversin adicional. Al llegar a este punto, cualquier nuevo
incremento en los agentes de produccin har que la productividad se reduzca
proporcionalmente. Este principio tambin es conocido como el principio de
disminucin de productividad marginal o la ley de rendimientos decrecientes.

29

Por ejemplo, si se considera a un desarrollador que est tratando de

determinar cuntas recmaras incluir en una casa unifamiliar que est construyendo
para su venta en el mercado residencial. La tpica casa unifamiliar en este mercado
residencial tiene tres recmaras. Podra resultar antieconmico incluir una cuarta
recmara, si el costo de construirla excede el valor que agrega a la propiedad.
El principio de equilibrio tambin rige en la relacin que existe entre una
propiedad y su medio ambiente. Una mezcla adecuada de diversos tipos de usos del
suelo en un rea crea y sostiene valor. Una residencia localizada cerca de otras
residencias tendr mayor atractivo en el mercado que una ubicada junto a un
comercio.
El principio de equilibrio y los principios de contribucin, productividad
excedente y conformidad son interdependientes y son cruciales en un anlisis del
mayor y mejor uso de la propiedad y en la estimacin de su valor de mercado. Estos
conceptos forman los cimientos tericos para estimar todas las formas de
depreciacin en el enfoque de costos, para calcular los ajustes en la valuacin por
comparacin de ventas y para el clculo de las ganancias esperadas en la valuacin
por capitalizacin de ingresos.

2.3.8 Principio de Contribucin

El principio de contribucin seala que el valor de un componente
determinado se mide en trminos de su contribucin o aportacin al valor de toda la
propiedad. Tambin se define como la cantidad que, de no existir el componente, se
restara del valor de la propiedad. El costo del componente no necesariamente
equivale a su valor. Su aportacin al valor puede ser menor o mayor a su costo. Por
lo mismo, en algunos casos, es posible que no aumente el valor de mercado de una
propiedad an cuando los bienes races hayan sido objeto de alteracin,
modificacin o rehabilitacin.
La aportacin de mejoras existentes podra no encontrarse en equilibrio con
toda la propiedad. El grado de utilizacin de la propiedad podra ser inferior a lo
esperado, sobre todo en reas de rpida transicin. No obstante, se mantendr un
uso inferior al ptimo, denominado utilizacin temporal o en nterin, hasta que
resulte econmicamente factible para un urbanizador absorber los costos de
convertir la propiedad, ya sea demoliendo y reponiendo o rehabilitando las mejoras
existentes.

2.3.9 Productividad excedente

La productividad excedente es el rendimiento neto que queda de la tierra,
una vez pagados los otros agentes de produccin. Economistas clsicos
identificaban el excedente con la renta pagada por el alquiler de la tierra, que ellos
consideraban como valor de la tierra. Tradicionalmente, el principio de productividad
excedente ha dado base al concepto de rendimiento residual de la tierra y a las
tcnicas de evaluacin residual. Los principios de productividad excedente y

30

rendimiento residual son tiles al determinar el mayor y mejor uso de la tierra y

para analizar qu opcin, entre las alternativas existentes para el uso de la tierra,
redituar los mayores beneficios.

2.3.10

Principio de Conformidad

La conformidad apoya el concepto de que el valor de una propiedad real se

crea y se sostiene cuando sus caractersticas concuerdan con las demandas de su
mercado. Los estilos y usos de las propiedades en un rea determinada pueden
concordar por diversas razones, incluyendo presiones econmicas y las preferencias
compartidas de propietarios por ciertos tipos de estructuras, amenidades y
servicios. La imposicin y cumplimiento de la reglamentacin sobre planificacin
urbana y los planes de los gobiernos locales para reglamentar el uso de la tierra
tambin podran contribuir a la conformidad. Las normas de conformidad fijadas por
el mercado se encuentran sujetas a cambio. Los cdigos urbansticos, que tienden a
producir una conformidad en las caractersticas fundamentales de la propiedad,
tales como tamao, estilo y diseo, frecuentemente son difciles de cambiar y
pudieran acelerar la obsolescencia.

2.3.11

Factores externos

Este concepto se refiere al hecho que factores externos a una propiedad

pueden ejercer un efecto positivo o negativo sobre su valor. La infraestructura como
puentes y carreteras, servicios de polica y de bomberos y una diversidad de otros
servicios esenciales son factores externos positivos. Los factores externos negativos
surgen cuando, a consecuencia de las acciones de otros, se imponen molestias a los
propietarios. Por ejemplo, una empresa que viola reglamentos ambientales con la
descarga de materiales nocivos y logra evadir su responsabilidad, impone los costos
de limpieza en otras personas.
Los bienes races se ven afectados por factores externos quizs en un grado
mucho mayor que cualquier otro bien, servicio o producto. Siendo fsicamente
inmvil, la propiedad real se encuentra sujeta a muchos tipos de influencias
externas. Los valores de las propiedades se ven afectados por leyes locales, por la
poltica y administracin de gobiernos locales, por impuestos prediales, crecimiento
econmico y actitudes sociales. Los valuadores deben observar y analizar cmo
estas influencias externas afectan los bienes races objeto del avalo.

2.3.12

Fuerzas que influyen en los valores de los inmuebles

El valor de la propiedad real, refleja y se ve afectado por la interaccin de

cuatro fuerzas fundamentales que influyen en la actividad humana: tendencias
sociales, circunstancias econmicas, controles y reglamentos gubernamentales y
condiciones ambientales. La interaccin de estas fuerzas influye en el valor de los
bienes races en el mercado.

31

Para estimar un valor, el valuador investiga cmo ve el mercado una

determinada propiedad. El alcance de su investigacin no se limita a condiciones
estticas actuales. En lugar de ello, el valuador analiza las tendencias en las fuerzas
que influyen sobre el valor, a fin de determinar la direccin, velocidad, duracin,
fuerza y lmites de dichas tendencias.

2.3.12.1

Fuerzas sociales

Las fuerzas sociales que estudian los valuadores se relacionan principalmente

con las caractersticas de la poblacin. Puesto que la composicin demogrfica de la
poblacin revela la demanda potencial para bienes races, se requiere un anlisis e
interpretacin correcta de las tendencias demogrficas. Los valores de la propiedad
real no slo se ven afectados por cambios y caractersticas de la poblacin, sino
tambin por el espectro completo de actividad humana. La poblacin total, su
composicin por sexo y edad y la tasa de formacin y disolucin de hogares influyen
notablemente en los valores de propiedad real. Las fuerzas sociales tambin se
manifiestan en actitudes sobre la educacin, la ley y el orden y opciones sobre
estilos de vida.

2.3.12.2

Fuerzas econmicas

Igualmente, las fuerzas econmicas tambin son significativas en el valor de

la propiedad real. Los valuadores analizan la relacin fundamental entre la oferta y
la demanda actual y anticipada y la capacidad econmica de la poblacin para
satisfacer sus carencias y necesidades a travs de su poder adquisitivo. En el
anlisis de fuerzas econmicas, se consideran muchas caractersticas especficas del
mercado, tales como empleo, niveles de sueldos, expansin industrial, la base
econmica de la regin y de la comunidad, niveles de precios y el costo y
disponibilidad de crditos hipotecarios. Tambin se investiga la disponibilidad y
calidad de las propiedades vacantes o construidas, nuevos desarrollos urbanos en
construccin o en la etapa de planificacin, la tasa de ocupacin, los patrones de
alquiler y los precios de propiedades ya existentes as como los costos de
construccin. Podrn tomarse en cuenta otras tendencias econmicas al ir
enfocndose el anlisis del valuador en reas geogrficas sucesivamente ms
pequeas.

2.3.12.3

Fuerzas gubernamentales

Las actividades gubernamentales, polticas y legales a todos los niveles

pueden ejercer un gran impacto en los valores de la propiedad. El clima legal en
determinado momento o en determinado lugar puede sobreponerse a las fuerzas
naturales del mercado de oferta y demanda. Como se mencion con anterioridad, el
gobierno aporta muchos servicios necesarios que afectan los patrones sobre el uso
de la tierra. Es por tal motivo que los valuadores deben diligentemente identificar y
examinar cmo los siguientes factores podran influir sobre los valores de la
propiedad:

32

Servicios pblicos tales como de polica y bomberos, luz, gas y agua,

recoleccin de basura y redes de transporte.
Reglamentacin urbanstica y cdigos sobre construccin y salubridad,
sobre todo aquellos que obstaculicen o apoyen el uso de la tierra.
La poltica fiscal nacional, estatal y local.
Legislacin especial que influya sobre los valores generales de la
propiedad, por ejemplo, leyes sobre control de rentas, legislacin
sobre el medio ambiente que reglamente nuevas secciones
residenciales, as como el control de materiales peligrosos o txicos, y
legislacin afectando los tipos de prstamos, las condiciones de los
prstamos y el poder de inversin de instituciones dedicadas a
prstamos hipotecarios.

2.3.12.4

Fuerzas ambientales

Tanto las fuerzas ambientales naturales como las creadas por el hombre
influyen en los valores de una propiedad. Las fuerzas ambientales que podran,
analizarse para los fines de avalo de bienes races incluyen condiciones
climatolgicas, nevadas, precipitacin pluvial, temperatura y humedad; topografa y
tierra; contaminantes txicos; barreras naturales a un desarrollo futuro, tales como
ros, montaas, lagos y mares; sistemas primarios de transporte, incluyendo
sistemas federales y estatales de carreteras, ferrocarriles, aeropuertos y vas
fluviales navegables; as como el carcter que tenga y lo deseable que resulte el
rea inmediata a la propiedad. Todos estos factores son ambientales, aun cuando
los participantes en el mercado generalmente asocian el trmino con la
conservacin de recursos naturales (vida silvestre, tierras forestales, tierras
hmedas) y la reglamentacin sobre contaminacin provocada por el hombre.
Las fuerzas ambientales que afectan el valor de determinados bienes races
pueden comprenderse en cuanto a su relacin con la ubicacin de la propiedad. La
ubicacin toma en cuenta la relacin tiempo-distancia, o el enlace entre una
propiedad o vecindad y todos los posibles orgenes y destinos de residentes que
vienen o van a la propiedad o vecindario. La ubicacin reviste un carcter ambiental
y econmico. El tiempo y la distancia son medidas de acceso relativo, que pueden
considerarse en trminos de la llegada y salida del sitio, de las caractersticas de las
zonas que debe atravesar el trfico yendo y viniendo del sitio, y de los costos de
transporte para ir y venir.
Para analizar la influencia que la ubicacin puede tener sobre el valor, se
identifican los enlaces entre la propiedad y los puntos o lugares importantes fuera
de la propiedad, as como la distancia que los separa y tiempo requeridos para
cubrir estas distancias mediante los medios de transporte ms comnmente
utilizados. Segn el rea y tipo de propiedad, el valuador podr investigar el acceso
de la propiedad al transporte pblico, escuelas, tiendas, establecimientos de
servicio, parques, instalaciones recreativas y culturales, centros religiosos, fuentes
de trabajo, mercados de productos, proveedores de materiales para la produccin y
centros para el procesamiento de materias primas.

33

En el avalo de bienes races, es fundamental comprender la importancia de

todos los factores externos que pueden influir en el valor de la propiedad. Aunque
las cuatro fuerzas se tratan separadamente aqu, de hecho trabajan en conjunto
para afectar los valores de las propiedades. Estas fuerzas constituyen el fondo
contra el cual los valuadores ven cada propiedad.

2,3.13

Mayory mejor uso

Al identificar e interpretar las fuerzas locales y regionales del mercado que

afectan una propiedad determinada, el valuador puede determinar el mayor y mejor
uso de dicha propiedad. El mayor y mejor uso es fundamental en el avalo de
bienes races porque enfoca el anlisis del mercado sobre la propiedad y la
viabilidad de un posible aprovechamiento alterno. Esto permite al valuador
identificar el uso ptimo de la propiedad de acuerdo con las condiciones del mercado
en una fecha determinada.
El mayor y mejor uso refleja una suposicin bsica sobre el comportamiento
del mercado de bienes races, y es que el precio que un comprador pagar o que un
vendedor aceptar por una propiedad, se fundamenta en el empleo ms provechoso
del terreno o propiedad. De tal forma, las propiedades tienden a ser puestas al
servicio de su mayor y mejor uso. Sin embargo, el mayor y mejor uso de una
propiedad, no necesariamente concordar con el uso que se le est dando en ese
momento. Para determinar el mayor y mejor uso de una propiedad, se deben tomar
en cuenta cuidadosamente las condiciones prevalecientes en el mercado, las
tendencias que lo afecten, cambios potenciales y el uso actual de la propiedad.
El mayor y mejor uso puede definirse como: El uso razonable de un terreno
vacante o propiedad construida, que sea legal, fsicamente posible, que cuente con
un respaldo apropiado, que sea econmicamente viable y que produzca el mayor
valor.
Puesto que el uso de la tierra puede restringirse por la presencia de
construcciones, el mayor y mejor uso se determina en forma dual para un terreno:
considerndolo como si estuviera vacante y listo para utilizarse en la mejor forma
posible y tomando en cuenta las construcciones existentes.
La primera determinacin (el mejor aprovechamiento del terreno, como si
estuviera vacante), refleja el hecho de que el valor de la tierra se deriva de su
utilizacin potencial. La tierra tiene un valor limitado, a menos que exista un uso
actual o anticipado de la misma. Su valor depende del uso anticipado, de acuerdo
con el principio de productividad excedente. Entre todos los usos razonables y
alternativos, y considerando el terreno como si estuviera vacante el mayor y mejor
uso ser el que produzca el mayor valor actual para la tierra, una vez hechos los
pagos por mano de obra, capital y administracin. En otras palabras, el mejor
aprovechamiento del terreno, considerndolo como si estuviera vacante, es el que
logre el ms alto rendimiento, una vez compensados los otros tres agentes de la
produccin.
Para determinar el mayor y mejor uso del terreno, como si estuviera

34

vacante, el valuador debe suponer que no se han hecho construcciones en el

terreno. Hasta un sitio con un gran edificio puede convertirse en vacante al
demolerse el edificio. La pregunta a contestar es: Si el terreno estuviera vacante,
qu uso producira el mayor valor actual a la tierra?
La segunda determinacin (el mejor aprovechamiento de la propiedad tal
como est construida), se refiere a la utilizacin ptima de la propiedad tomando en
cuenta las estructuras existentes. Un anlisis del mayor y mejor uso de una
propiedad construida da a entender que la construccin existente debe renovarse o
retenerse mientras siga contribuyendo al valor de mercado de la propiedad, o hasta
que el rendimiento de una nueva construccin compense el costo de demoler el
edificio existente y de construir uno nuevo.

2.4 Elproceso de valuacin

El proceso de valuacin se inicia con la identificacin del problema de avalo
y termina cuando se llega a una conclusin de valor. Cada propiedad real es nica y
pueden estimarse diversos tipos de valor para la misma propiedad. El avalo ms
comn consiste en estimar el valor de mercado. El proceso de valuacin recorre
todos los pasos necesarios para solucionar este problema. El modelo tambin se
puede utilizar para estimar otro tipo de valores buscados. En los trabajos de
consultora frecuentemente se requieren estimaciones de valor que son producto de
una modificacin del modelo bsico.
El modelo consiste en una serie de pasos especficos. El nmero de pasos
que se sigan depende del tipo de avalo y de los datos disponibles. El modelo puede
utilizarse en cualquier avalo para llevar a cabo una investigacin de mercado y
anlisis de datos, para aplicar tcnicas valuacin y para integrar los resultados de
estas actividades en una estimacin de valor definido.
Una vez definido el problema de valuacin, se inicia con una investigacin de
las tendencias observadas en todos los niveles del mercado. Este anlisis ayuda al
valuador a comprender la interrelacin entre los principios, fuerzas y factores que
afectan el valor de los bienes races en el rea especfica. Tambin aporta datos
brutos de los que puede extraer informacin cuantitativa y otros indicios de
tendencias en el mercado. Esto incluye los cambios de porcentaje positivos o
negativos en los valores de propiedades a travs de los aos, los movimientos
demogrficos en un rea, el nmero de oportunidades de empleo disponibles y su
efecto en el poder adquisitivo de usuarios potenciales de propiedades. Estos datos
pueden analizarse y utilizarse para estimar un valor definido.
Tradicionalmente, las tcnicas de valuacin son los procedimientos
especficos, dentro de los tres enfoques que se aplican para derivar ndices del valor
de la propiedad real. Otros procedimientos, tales como el uso de estadsticas
deductivas y modelos econmicos, tambin contribuyen al avalo. Pueden utilizarse
uno o ms enfoques al valor, dependiendo de su aplicacin al tipo de avalo de que
se trate.
En trabajos encaminados a estimar el valor de mercado, la meta final del

35

proceso de valuacin consiste en una conclusin bien fundamentada que refleje

todos los factores que influyen en el valor de mercado de la propiedad valuada. Para
lograr esta meta, el valuador estudia la propiedad desde tres puntos distintos, que
corresponden a los tres enfoques tradicionales al valor:
1. El valor indicado por ventas recientes en el mercado de propiedades
comparables. Este es el enfoque comparativo de ventas.
2. El costo actual de reproducir o reponer las construcciones, menos la prdida
de valor por depreciacin, ms el valor del terreno. Este es el enfoque de
costo.
3. El valor del poder rentable de una propiedad, basado en la capitalizacin de
sus ingresos. Este es el enfoque de capitalizacin de ingresos.
Los tres enfoques estn interrelacionados; cada uno requiere obtener y
analizar datos sobre ventas, costos e ingresos que correspondan a la propiedad que
est siendo valuada.
De los enfoques aplicados, el valuador obtiene indicaciones separadas del
valor de la propiedad. Es posible que uno o ms de los enfoques no resulten
aplicables en un trabajo especfico o uno de ellos podra resultar menos confiable
debido al tipo de propiedad o los datos disponibles.
Para completar el proceso de valuacin, el valuador integra la informacin
obtenida de la investigacin del mercado, del anlisis de datos y de la aplicacin de
los diversos enfoques, hasta llegar a una conclusin sobre el valor. Esta conclusin
puede presentarse como la estimacin de valor basada en un solo factor o como el
mbito dentro del cual podra fijarse el valor. Una integracin efectiva de todos los
elementos en el proceso depende de la habilidad, experiencia y juicio del valuador.

2.4.1 Definicin del problema del avalo

El primer paso en el proceso de valuacin consiste en determinar claramente
el problema del avalo. Esto fija los lmites del avalo y elimina toda ambigedad
sobre la naturaleza del trabajo encomendado. La definicin del problema debe
incluir:

La identificacin de los bienes races

Elfin que se le dar al avalo
La definicin del valor
La fecha de la estimacin del valor
Una descripcin de la amplitud del avalo
Otras condiciones limitativas

2.4.1.1 Identificacin de losbienes races

Una propiedad se identifica primeramente por la calle en que se encuentra,
su ubicacin o cualquier otro dato descriptivo que facilite su localizacin, adems se
seala una descripcin legal completa, especificando la ubicacin exacta y linderos

36

de la propiedad.
Si la propiedad es identificada con una descripcin legal, la descripcin debe
ser precisa. La fuente ms idnea para la descripcin legal es la escritura o ttulo de
propiedad.

2.4.1.2 Elfinque seledar al avalo

El uso o funcin de un avalo se define como la manera en que un cliente
utilizar la informacin contenida en el informe del valuador. Puesto que un avalo
constituye la base para una decisin relacionada con una propiedad real, la
naturaleza de la decisin afecta el carcter del trabajo del valuador y el informe que
rinda. Podra requerirse una estimacin de valor para determinar:

El precio a que se debe comprar o vender

El importe de un prstamo
La base para tributacin
Los trminos de un arrendamiento
La base para una justa compensacin en procedimientos de expropiacin

Para evitar un esfuerzo intil, el valuador y el cliente deben llegar a un

entendimiento sobre el destino y propiedad del avalo y sus conclusiones.

2.4.1.3 Definicin delvalor

El fin que persigue el proceso de valuacin es el de estimar determinado
valor de una propiedad real. Por lo mismo, deben claramente identificarse el tipo de
valor que se busca y los intereses especficos del cliente. Corresponder al valuador
estimar el valor definido de la propiedad. Los tipos de avalos pueden ser por
ejemplo: valor de mercado, valor catastral y valor asegurable.
Cada avalo debe incluir una declaracin escrita del valor definido que va a
estimarse. Esta declaracin determina la pregunta precisa que debe ser contestada
para el cliente, para el valuador y para todas las personas que lean el informe.
Explica el por qu se seleccionaron determinados datos para anlisis, de tal forma
apoyando la lgica y validez de la estimacin de valor final.

2.4.1.4 Fecha deestimacin delvalor

Debe sealarse la fecha de la estimacin del valor, ya que las fuerzas que
influyen en los valores de propiedades cambian constantemente. Aun cuando las
condiciones observadas en el momento del avalo persistan por mucho tiempo
despus, una estimacin de valor se considera vlida nicamente para la fecha
exacta especificada. Generalmente, el valor de mercado se ve como un reflejo de
las percepciones que los participantes en el mercado tienen de condiciones
econmicas futuras, y estas percepciones se basan en los indicadores del mercado

37

en un momento dado. Las influencias del valor reflejan las condiciones econmicas
en determinado momento y cambios repentinos en los negocios y en los mercados
de bienes races pueden influir dramticamente sobre los valores. La fecha de
estimacin del valor no debe confundirse con la fecha en que el informe es
transmitido al cliente, que generalmente es distinta.
La mayora de los avalos requiere estimaciones del valor actual. Sin
embargo, en algunos casos se necesita la valuacin de una fecha anterior. Podrn
requerirse avalos retrospectivos por cuestiones de impuestos sucesorios, por
reclamaciones ante una aseguradora (fecha del siniestro), para el pago de
impuestos sobre la renta (fecha de adquisicin de la propiedad), demandas
judiciales (fecha de la prdida) y para otros fines.
Podran requerirse avalos para una fecha futura, o sea avalos
prospectivos, para estimar el valor de determinados aspectos de la propiedad en
urbanizaciones futuras.

2.4.1.5 Descripcin del alcancedel avalo

El alcance del avalo se refiere a cuan extenso pueda ser el proceso en que
se recolectan, confirman y dan a conocer los datos. Se describe la amplitud del
avalo para proteger a terceras partes, cuya confianza en dicho avalo pueda
depender de esa informacin. Un valuador determina lo extenso de su trabajo y de
su informe, de acuerdo con cuan significativo sea el problema del avalo y lo
acordado con el cliente. Frecuentemente resulta importante para el valuador indicar
qu no se hizo durante el avalo, as como lo que s se hizo. El valuador podra
querer sealar el tiempo invertido y el rea explorada para recopilar los datos,
sobre todo si slo haba poca informacin disponible. Es responsabilidad del
valuador describir la amplitud del avalo, pero esto puede realizarse en diversas
secciones del informe en lugar de en una seccin por separado. La descripcin de la
amplitud del avalo tambin debe sealar cualquier conjetura o condicin limitativa
especial que afecte el avalo.
Las Normas Uniformes en la Prctica de Avalas Profesionales (USPAP)
distinguen entre avalos completos y los limitados. Los avalos limitados son
estimaciones de valor realizadas bajo la disposicin denominada como Desviacin
de las Normas Uniformes. Tpicamente, en los avalos limitados la amplitud de los
datos recopiladas y confirmados es ms estrecha.

2.4.1.6 Otras condiciones limitativas

La identificacin de los bienes races y los derechos de propiedad, la fecha de
estimacin del valor, el empleo que va a darse al avalo y la definicin del valor son
calificadores del avalo. Tpicamente, tambin rigen ciertas condiciones limitativas.
Se incluyen declaraciones sobre estas condiciones en el informe como proteccin
para el valuador y para informar y proteger al cliente y a otros usuarios del informe.
Otras condiciones limitativas podran especificar que no se llev a cabo un

38

levantamiento topogrfico o que, salvo lo especificado a lo contrario, los datos sobre

la propiedad fueron recabados de fuentes consideradas fidedignas.

2.4.2 Anlisis preliminar, seleccin y recopilacin de datos

Una vez definido el problema, el valuador est listo para realizar un anlisis
preliminar para determinar el carcter y alcance del encargo y llevar a cabo el
trabajo necesario para recabar los datos necesarios. El anlisis preliminar y el plan
de trabajo dependen de la tarea asignada y del tipo de propiedad a estudiar. Por
ejemplo, se requerir mucha ms informacin en la valuacin de un gran edificio de
apartamentos que para la valuacin de una residencia unifamiliar.
Son tres los tipos de datos que se recaban para los avalos: datos generales,
datos especficos y datos sobre oferta y demanda competitiva. Los datos generales
consisten en informacin sobre tendencias en las fuerzas sociales, econmicas,
gubernamentales y ambientales que afecten el valor de la propiedad. Mediante un
anlisis de datos generales pueden identificarse tales' tendencias como cambios
demogrficos, descenso en las tasas de ocupacin de edificios de oficinas o un
incremento en la construccin de viviendas en un rea. Los datos generales pueden
ayudar significativamente al valuador a conocer mejor el mercado.
Datos especficos se relacionan con la propiedad objeto del avalo y con
propiedades comparables. Esto incluye tales datos como informacin legal, aspectos
fsicos, ubicacin, costos, gastos e ingresos de la propiedad y detalles sobre ventas
comparables. Datos sobre oferta y demanda competitiva se relacionan con la
posicin competitiva de la propiedad en un mercado futuro. Datos sobre oferta
incluyen inventarios de propiedades competitivas existentes. Datos relacionados con
demanda de bienes podran incluir la poblacin, ingresos, empleos y encuestas
sobre usuarios potenciales de la propiedad. Con estos datos podr estimarse la
demanda futura bajo el uso actual o posible de la propiedad.
La cantidad y tipo de datos recolectados para un avalo dependen de los
enfoques empleados para estimar el valor. Estos enfoques, a su vez, se relacionan
directamente con el problema del avalo. Generalmente, resulta apropiado y
necesario aplicar ms de un enfoque para obtener un indicio ms acertado del valor.
Segn el problema o problemas que vayan a afrontarse, podra darse mayor nfasis
a un enfoque para obtener la estimacin final del valor. Al llevar a cabo determinado
trabajo, el juicio y experiencia del valuador y la cantidad y calidad de datos
disponibles para su anlisis podran determinar qu enfoque o enfoques se empleen.
Los datos recolectados deben ser significativos y pertinentes. Los factores
que influyan en el valor, los datos pertinentes y las conclusiones relacionadas con
tendencias en el mercado deben sealarse claramente en el informe y relacionarse
especficamente con la propiedad sujeta al avalo. Puesto que los datos
seleccionados forman la base para los juicios del valuador, una clara explicacin de
los datos dados a conocer permitir al lector comprender bien estos juicios.

39

2.4.3 Anlisis sobre el mayor y mejor uso del terreno

Resulta esencial al proceso de valuacin un anlisis del mayor y mejor uso
del terreno en su estado vacante, as como de la propiedad despus de realizadas
las construcciones. A travs de un anlisis de la mejor utilizacin de la propiedad, el
valuador interpreta las fuerzas del mercado que influyen sobre los bienes valorados
e identifica el uso en que se basa la estimacin final del valor.
Un anlisis del mayor y mejor uso del terreno como si estuviera vacante
cumple con dos funciones. En primer lugar, permite al valuador identificar
propiedades comparables. Siempre que sea posible, la propiedad que est
evalundose debe compararse con propiedades similares vendidas recientemente en
el mercado. A fin de mantener una congruencia, debe considerarse el mayor y
mejor uso del terreno comparado como si estuviera vacante, en la misma forma que
se hace con la propiedad valuada. Generalmente, se eliminan del anlisis las
propiedades potencialmente comparables que no tengan los mismos usos.
La segunda funcin de tal anlisis se refiere a propiedades construidas que
generan ingresos. El anlisis del mayor y mejor uso de la propiedad como si
estuviera desocupada identifica el uso alterno que redituara los mximos ingresos
al terreno, una vez destinados dichos ingresos a construcciones. Se requiere de una
estimacin por separado del valor del terreno cuando se aplican el enfoque de
costos y algunas tcnicas de capitalizacin de ingresos. Determinar el mayor y
mejor uso del terreno como si estuviera vacante es necesario para obtener una
estimacin de su valor.
Existen dos razones para analizar el mayor y mejor uso de la propiedad una
vez realizadas construcciones. La primera permite identificar propiedades
comparables. Cada propiedad comparable construida, debe tener los mismos usos o
usos similares que la propiedad objeto.
La segunda razn para analizar el mejor uso de la propiedad una vez hechas
construcciones es para determinar si dichas construcciones se deben retener,
modificar (por ejemplo, renovar, modernizar, convertir) o demoler las
construcciones que requieran mantenimiento. Las construcciones deben retenerse
mientras el rendimiento de la propiedad construida supere el que se obtendra con
un uso nuevo, una vez restados los costos de demoler la construccin anterior y
construir una nueva. Para tomar una decisin al respecto, es de vital importancia
identificar el mayor y mejor uso actual de la propiedad.
La conclusin debe especificar el uso ms idneo y sealar cundo la
propiedad pueda alcanzar tal uso o lograr una ocupacin estabilizada.

2.4.4 Estimacin del valor del terreno

El valor del terreno se encuentra directamente relacionado con su mayor y
mejor uso. La relacin entre su mayor y mejor uso y el valor del terreno podra
indicar si su utilizacin actual es la ms idnea.

40

El valor del terreno puede constituir uno de los factores principales al

determinar el valor total de la propiedad. Aun cuando puede derivarse una
estimacin del valor total de una propiedad mediante el enfoque de comparacin de
ventas o de capitalizacin de ingresos, sin separar los valores del terreno y de las
construcciones, podra resultar necesario estimar el valor del terreno
separadamente. Esto con el fin de aislar el valor que el predio aporta al total de la
propiedad. En el enfoque de costos, el valor del terreno debe estimarse y sealarse
separadamente.
En el modelo de valuacin, la estimacin del valor del terreno constituye un
paso por separado. La forma ms confiable de estimar el valor del terreno es
mediante un estudio comparativo de ventas. Sin embargo, cuando ha habido pocas
ventas o cuando los indicadores de valor, producidos mediante la comparacin de
ventas, requieren apoyo adicional, podran aplicarse otros procedimientos. Los
procedimientos empleados para obtener indicadores del valor del terreno son:
comparacin de ventas, residual esttico, residual dinmico y capitalizacin de
rentas del terreno. Estas tcnicas se describen a continuacin.
1. Comparacin de ventas. Se analizan y comparan las ventas de terrenos
vacantes semejantes y se ajusta la informacin para proporcionar una
indicacin del terreno que est siendo valuado.
2. Residual Esttico. Se calcula el valor del terreno mediante el proceso de restar
el valor estimado de las construcciones depreciadas, del precio de venta
conocido de la propiedad. Este procedimiento es utilizado frecuentemente
cuando el valor de las construcciones es relativamente bajo o puede calcularse
fcilmente.
3. Residual dinmico. Se calcula el valor total del terreno no urbanizado como si
ya estuviera urbanizado y vendido. Se restan de las utilidades estimadas de la
venta, los costos de urbanizacin, los costos administrativos y los intereses
por venta a plazos. La proyeccin de ingresos netos se descuenta a travs del
periodo que se cree requerir el mercado para absorber los sitios urbanizados.
4. Capitalizacin de rentas del terreno. Este procedimiento se emplea cuando el
alquiler del terreno y las tasas de capitalizacin del terreno pueden obtenerse
fcilmente, por ejemplo, para avalos en reas bien urbanizadas. Se estima el
alquiler neto del terreno, o sea la cantidad neta pagada por el derecho de
utilizar y ocupar la tierra, y se divide por la tasa de capitalizacin del terreno.
Pueden capitalizarse rentas actuales o estimadas, empleando tasas que pueda
soportar el mercado.

2.4.5 Aplicacin delostres enfoques de valuacin

Se aplica el proceso de valuacin para establecer un clculo bien
fundamentado de un valor definido, basado en un anlisis de datos generales y
especficos pertinentes. Los valuadores estiman el valor de la propiedad de acuerdo
con procedimientos de valuacin especficos que reflejan tres mtodos distintos de
anlisis de datos: costo, comparacin de ventas y capitalizacin de ingresos. En
todas las estimaciones de valor se utilizan uno o ms de estos enfoques. Los
enfoques aplicados dependen del tipo de propiedad, el uso que vaya a darse al
avalo y la calidad y cantidad de datos disponibles para su anlisis.

41

Los tres enfoques pueden aplicarse a muchos problemas relacionados con

avalos. Sin embargo, uno o ms de estos enfoques podran tener un significado
mayor en determinados trabajos. Por ejemplo, el enfoque de costo podra resultar
inapropiado al valorar propiedades con construcciones antiguas que han sufrido una
depreciacin substancial difcil de estimar. El enfoque de comparacin de ventas no
puede aplicarse a propiedades muy especializadas, tales como plantas que manejan
desechos, ya que es posible que no existan datos comparativos. El enfoque de
capitalizacin de ingresos rara vez se usa para valorar propiedades ocupadas por su
dueo, aun cuando s podra aplicarse de acuerdo con el soporte del mercado. La
capitalizacin de ingresos, en particular, podra resultar poco confiable en el
mercado de propiedades comerciales o industriales cuando son los dueos los que
ocupan sus propias propiedades y ofrecen ms que los inversionistas. Siempre que
sea factible, los valuadores deben aplicar cuando menos dos enfoques. Los
indicadores del valor alterno pueden actuar como contrapeso entre s.

2.4.5.1 Enfoque decosto

El enfoque de costo se basa en la suposicin de que los participantes en el
mercado relacionan el valor con el costo. En el enfoque del costo, se deriva el valor
de una propiedad agregando el valor estimado del terreno al costo actual de
construir una reproduccin o reemplazo para las construcciones. Luego se resta el
importe de la depreciacin en las estructuras por cualquier causa (por ejemplo,
deterioro y obsolescencia). Podr incluirse la utilidad del inversionista en la
indicacin del valor. Este enfoque resulta especialmente til al valorar
construcciones nuevas o casi nuevas, as como propiedades que no se intercambian
con frecuencia en el mercado. Tambin puede emplearse el enfoque de costos para
obtener la informacin necesaria para la comparacin de ventas y la capitalizacin
de ingresos, en su relacin al valor. 26
Los costos actuales para realizar las construcciones pueden obtenerse de
presupuestos de costos, de manuales de costos, de constructores y de contratistas.
La depreciacin se determina a travs de investigacin del mercado y la aplicacin
de procedimientos especficos. En el enfoque de costos, el valor del terreno se
calcula por separado.

2.4.5.2 Enfoque decomparacin deventas

El enfoque de comparacin de ventas resulta especialmente til cuando
muchas propiedades similares han sido vendidas o se encuentran en venta en el
mercado donde se localiza la propiedad objeto.
Con este enfoque, el valuador obtiene una indicacin del valor de la
propiedad bajo estudio al compararla con propiedades similares. Esto se conoce
como ventas comparables. Los precios de venta de las propiedades ms
comparables tienden a reflejar el parmetro dentro del que se encuentra la
Appraisal Institute, El avalo de Bienes Races. 2002.

42

propiedad objeto.
El valuador calcula el grado de similitud o diferencia entre la propiedad que
est valorando y las ventas comparables, tomando en cuenta diversos elementos de
comparacin.

Condiciones de la venta
Condiciones del mercado
Ubicacin
Caractersticas fsicas
Caractersticas econmicas
Uso

Luego se hacen los ajustes en dinero o en porcentaje, al precio de venta de

cada propiedad comparable (suponiendo que rige el mismo uso de la propiedad
valuada). Se hacen ajustes a los precios de ventas de las propiedades comparables,
ya que sus precios son conocidos, mientras que se desconoce el valor de la
propiedad siendo valuada. Mediante este proceso comparativo, se estima el valor
del inmueble en determinada fecha, de acuerdo con el fin al que ser destinado.
Mediante un anlisis comparativo, tambin pueden extraerse factores tales
como multiplicadores de ingresos y tasas de capitalizacin. En el enfoque de ventas
comparativas, los valuadores toman en cuenta estos datos pero no los consideran
como elementos de comparacin. Estos factores generalmente se aplican en el
enfoque de capitalizacin de ingresos.

2.4.5.3 Enfoque decapitalizacin de ingresos

En el enfoque de capitalizacin de ingresos, se mide el valor actual de los
beneficios (flujos) futuros de la propiedad. Este enfoque requiere estimar los flujos
de caja regulares a lo largo de la vida til remanente del inmueble, teniendo en
cuenta los factores que puedan afectar su valor y adquisicin efectiva. Tambin se
necesitan calcular los egresos estimados para llevar a cabo un arrendamiento en
funcin del comportamiento general del mercado: Porcentaje de desocupacin
(vacos), impuesto predial, Gastos por conservacin y mantenimiento,
administracin, seguros, y todos los gastos que sean relevantes al caso.
Para estimar la tasa de capitalizacin aplicable podr considerarse como la
correspondiente a una inversin, la cual deber estar en funcin del riesgo de la
inversin y referida a las tasas de rendimiento que imperan en los mercados
nacionales, debiendo, en su caso, fundamentar la aplicacin de referencias
internacionales. El procedimiento para la obtencin de esta tasa deber ser
justificada en el propio avalo.
El valor de capitalizacin del inmueble, se calcular utilizando la siguiente
frmula: 27
z/

Reglas de carcter general que establecen la metodologa para la valuacin de inmuebles objeto de
crditos garantizados a la vivienda. Diario Oficial de la Federacin, Lunes 27 de Septiembre de 2004

43

VC = PMT [1 - ( l + i ) - n ] /
Donde:
VC Valor de capitalizacin.
PMT Pago total (ingresos menos egresos).
i Esla tasa de capitalizacin aplicable.
n Esel nmero de periodos.
Los pagos y la tasa de capitalizacin a utilizar, se expresarn en las unidades
de tiempo correspondientes a la duracin de cada uno de los periodos considerados.
Al igual que los enfoques de comparacin de ventas y de costos, el enfoque
de capitalizacin de ingresos requiere de una extensa investigacin del mercado. La
recoleccin de datos y el anlisis para este enfoque se llevan a cabo contra un fondo
de ofertas y demandas que proporcionan informacin sobre tendencias y
anticipacin del mercado.
Los datos especficos que investiga un valuador en el enfoque de
capitalizacin de ingresos podra incluir el ingreso bruto esperado sobre la
propiedad, la posible reduccin en ingresos brutos a consecuencia de desocupacin
y cuentas incobrables y los gastos anuales de operacin anticipados. Una vez
estimados los ingresos y gastos, se capitalizan las corrientes de ingresos aplicando
la tasa o factor apropiado, o convirtindolas a su valor actual mediante descuentos.
En el anlisis del flujo de efectivo descontado, se especifican y descuentan a su
valor vigente, a una tasa de rendimiento especificada. Las tasas empleadas para la
capitalizacin o descuento se derivan de las tasas de utilidad aceptables para
propiedades similares.

2.4.6 Reconciliacin final de los indicadores de valor

El ltimo paso analtico en el proceso de valuacin consiste en la
reconciliacin de los indicadores de valor, obtenidos en los diversos enfoques, en
una sola cifra en dinero o dentro del parmetro en que muy probablemente pueda
fijarse el valor. El tipo de reconciliacin depende del problema del avalo, los
enfoques aplicados y la confiabilidad los indicadores de valor obtenidos.
Cuando han sido aplicados los tres enfoques, el valuador examina los tres
indicadores separadamente. Al reconciliar los indicadores de valor en un solo valor
definido, se toman en cuenta la relativa confiabilidad y aplicacin de cada enfoque.
En la seccin de reconciliacin del informe, el valuador puede explicar las
variaciones de los indicadores como resultado de los diversos enfoques y de tal
forma justificar cualquier incongruencia que pudiera existir entre las conclusiones
del valor y los mtodos aplicados.

44

2.4.7 Informe sobre elvalor definido

En algunos casos, la ltima estimacin del valor definido, que es la meta del
proceso de valuacin, podra darse a conocer como un parmetro del valor. Sin
embargo, generalmente se presenta como una sola cifra. El trabajo no podr
considerarse como terminado hasta que se d a conocer la conclusin en un informe
y que ste sea presentado al usuario. Un informe completo consiste en todos los
datos tomados en cuenta y analizados, los mtodos utilizados y el razonamiento que
condujo a la estimacin final del valor. Un anlisis conciso de la valuacin permite al
lector comprender el problema y los datos presentados y, de tal forma, comprender
el razonamiento del valuador para llegar a una conclusin sobre el valor.
La estimacin de valor es la opinin del valuador y refleja la experiencia y
juicio que ha aplicado al anlisis de los datos reunidos. El informe del avalo
constituye la expresin tangible de la labor del valuador. Al preparar un informe, el
valuador debe poner especial cuidado a su redaccin y en la organizacin,
presentacin y apariencia general del informe. El informe del avalo es el ltimo
paso en el proceso de valuacin.

2.5 El enfoque de costos (Valor fsico o valor de reposicin)

Al igual que los enfoques de comparacin de ventas y de capitalizacin de
ingresos, el enfoque de valuacin a base de costos (valor fsico), est basado en la
comparacin. En el enfoque de costos, se estima el valor de la propiedad,
comparndola con el costo de producir una nueva propiedad o una propiedad
substituta, segn lo que el mercado sugiera sea la comparacin ms idnea. El
costo es comparado con el valor de la propiedad existente, haciendo los ajustes
necesarios por diferencias en antigedad, condicin y utilidad de la propiedad
valuada.
Cuando resulte aplicable, el enfoque de costos refleja el pensamiento del
mercado, ya que sus participantes relacionan el valor con el costo. Los compradores
tienden a juzgar el valor de una estructura existente no slo considerando los
precios y rentas de edificios similares, sino tambin comparando el costo de crear
un nuevo edificio en ptima condicin fsica y utilidad funcional. Ms an, los
compradores ajustan los precios que estn dispuestos a pagar, tomando en cuenta
el costo que representara adaptar la estructura existente a las condiciones fsicas y
a la utilidad funcional deseada.
Al aplicar el enfoque de costos, el valuador procura estimar, para un
comprador, la diferencia entre valor de la propiedad valuada y un edificio recin
construido con utilidad ptima. Se estima el costo de construir de nuevo, la
estructura existente incluyendo costos directos, costos indirectos y la ganancia
razonable. Al aplicar el enfoque de costos, se trata de identificar y cuantificar las
causas de depreciacin y relacionarlas con la propiedad valuada. La depreciacin
acumulada de la propiedad valuada se deduce del costo estimado de la nueva
estructura. Esto se hace a la fecha del avalo. Cuando se agrega el valor del terreno
a esta cantidad, el resultado constituye una indicacin del valor de la propiedad
obtenida mediante el enfoque de costos.

45

2.5.1 Relacincon los principios de valuacin

2.5.1.1 Principiode sustitucin

El principio de sustitucin es bsico en el enfoque de costos. Este principio
afirma que ningn comprador prudente pagara ms por una propiedad, que el costo
de adquirir, un terreno similar y realizar en el, construcciones de caractersticas y
utilidad equivalente. Propiedades ms antiguas tambin pueden sustituir a la
propiedad valuada, relacionando su valor con el de una propiedad nueva en ptimas
condiciones. En pocas palabras, los costos de reproduccin de una propiedad en la
fecha del avalo, ms el valor del terreno, aportan un parmetro para medir los
precios de propiedades similares.

2.5.1.2 Oferta y demanda

Cambios en la oferta y la demanda hacen que los precios aumenten o
disminuyan. Por lo tanto, con el tiempo, una propiedad podra tener diversos
valores. Si el costo no cambia en proporcin a los cambios de precio, la construccin
de edificios ser ms o menos rentable y el valor de los edificios existentes se
incrementar o decrecer proporcionalmente.

2.5.1.3 Punto de equilibrio

El principio del punto de equilibrio sostiene que los agentes de produccin y
los diversos componentes de la propiedad, deben mantenerse en su debida
proporcin si se desea lograr un valor ptimo. Un punto de equilibrio econmico
inadecuado, podra resultar en una discrepancia, por insuficiencia o exceso en la
proporcin entre construcciones y terreno. Una insuficiencia, es provocada por una
baja inversin en las construcciones, en proporcin al valor del terreno. Un exceso
es el resultado de demasiada inversin en construcciones, en un terreno que no lo
amerite.
Cualquier exceso o deficiencia en la proporcin de valor entre el terreno y las
construcciones, podra resultar en una prdida de valor en relacin al enfoque de
costo. Un desequilibrio entre los diversos componentes de las construcciones
tambin podra producir una prdida de valor. Al estimarse la depreciacin en el
enfoque de costos, se toma en cuenta el efecto que el exceso o deficiencia en las
construcciones ejercen sobre el valor.

46

2.5.1.4 Causas externas

Cuando la oferta y la demanda se encuentran en equilibrio y se dispone
crdito, el costo de nuevas construcciones, ms un margen de utilidad apropiado
para el desarrollador menos la depreciacin, ms el valor del terreno, equivalen al
valor de mercado. El costo de produccin y el valor de mercado pueden ser
afectados en forma distinta por causas externas. Una causa externa, tal como la
inflacin, a veces puede incrementar el costo de los materiales y la mano de obra,
sin afectar el valor de mercado. Los crecientes costos de construccin a menudo
influyen significativamente sobre el valor de mercado de nuevas propiedades y
stas, a su vez, sobre el valor de mercado de propiedades substituas ms viejas.
En el enfoque de costos, una prdida en el valor del edificio debido a factores
externos, se atribuye a la obsolescencia externa, esta, constituye uno de los tres
tipos principales de depreciacin. Por ejemplo, una recesin econmica podra crear
una sobreoferta de determinado tipo de propiedad, lo que hara que el valor de una
propiedad nueva fuera menor que su costo.

2.5.1.5 El mayor y mejor uso

El concepto del mayor y mejor uso, tiene una importancia fundamental al
determinar el valor real de una propiedad. En una aplicacin de este concepto, el
terreno es valuado como si estuviera vacante, y sujeto a ser desarrollado para su
mejor uso. En otra aplicacin del concepto, se considera el mayor y mejor uso de la
propiedad considerando sus construcciones. Por lo tanto, es posible que un terreno
llegue a tener un mejor uso como si estuviera vacante, mientras que la combinacin
del terreno y sus construcciones podran tener un mejor uso diferente al pretendido
cuando se construy. Las construcciones existentes tienen un valor igual al valor
que aportan al terreno, o bien podran castigar el valor por una cantidad igual al
costo de demolerlas y retirarlas.
Si las construcciones existentes no impulsan el sitio a su mayor y mejor uso,
las construcciones valen menos que su costo. Un nuevo edificio mal diseado vale
menos que su costo debido a la obsolescencia funcional en su diseo. Por lo tanto,
la construccin que constituye el mayor y mejor uso, es precisamente la que agrega
el mayor valor al terreno.

2.5.2 Aplicacin y limitaciones

Puesto que el costo y el valor del mercado se encuentran normalmente ms
estrechamente relacionados entre s cuando las propiedades son nuevas, el enfoque
de costos es importante al estimar el valor de mercado de una construccin nueva o
relativamente nueva. El enfoque resulta especialmente persuasivo cuando el valor
del terreno est bien fundamentado y las construcciones son nuevas o slo han
sufrido una mnima depreciacin acumulada y, por lo mismo, tienden a satisfacer el
mayor y mejor uso del terreno como si estuviera vacante. El enfoque de costos

47

tambin puede ser aplicado a propiedades viejas cuando se cuentan con datos
adecuados para medir la depreciacin.
El enfoque de costos es usado para estimar el valor del mercado de una
construccin propuesta, de una propiedad destinada a un fin especial y de otras
propiedades no frecuentemente intercambiadas en el mercado. Los compradores de
estas propiedades a menudo comparan el precio que pagaran por un edificio
existente con el costo de construir un nuevo edificio, menos su depreciacin.
Tambin comparan el costo de comprar una estructura existente y hacerle las
modificaciones necesarias. Si no se cuenta con informacin sobre ventas
comparables, no podrn analizarse para estimar el valor del mercado de tales
propiedades. Por lo tanto, los indicadores actuales del mercado sobre el costo
depreciado o de los costos para adquirir y remodelar un edificio existente reflejan
ms la forma de pensar del mercado y por ende, el valor de mercado.
Encualquier mercado, el valor de un edificio puede relacionarse con su costo.
El enfoque de costos es particularmente importante cuando una ausencia de
actividad en el mercado limita la utilidad del enfoque de comparacin de ventas y
cuando las propiedades que van a ser valuadas, por ejemplo residencias
unifamiliares, no estn sujetas a valuacin mediante el enfoque de capitalizacin de
ingresos. Para estimar el valor del mercado en estas situaciones, el valuador puede
calcular el costo del edificio y luego deducir el importe de la depreciacin presente
en las construcciones.
Puesto que el enfoque de costos requiere que el terreno y las construcciones
sean valuados por separado, esto tambin resulta muy til en avalos para seguros,
cuando efectos no asegurables (terreno) deben separarse de los asegurables
(construcciones). En avalos con fines contables, se aplica el enfoque de costos
para estimar la depreciacin para la declaracin del impuesto sobre la renta.
El enfoque de costos resulta especialmente til cuando se toman en cuenta
las adiciones o renovaciones de un edificio. El enfoque puede usarse para
determinar si el costo de una mejora a la propiedad, incluyendo la utilidad esperada
de esta, ser recuperado mediante un mayor flujo de ingresos o un precio de venta
anticipado. Su aplicacin puede prevenir la construccin innecesaria de mejoras o
adiciones.
Finalmente, una estimacin de los costos probables de construccin y
desarrollo, constituye un componente esencial en los estudios de factibilidad, que
ponen a prueba las suposiciones sobre las que se basan las inversiones sobre el uso
de la tierra. La factibilidad financiera queda de manifiesto cuando el valor de
mercado de una propiedad que tiene apoyo del mercado, excede los costos totales
de construccin y desarrollo y adems, redita una ganancia razonable.
Cuando las construcciones no son muy recientes o no representan el mayor y
mejor uso del terreno como si estuviera vacante, resulta difcil estimar el deterioro
fsico, la obsolescencia funcional y la obsolescencia externa de la estructura.
Adems, podra carecerse de datos comparables, o la informacin disponible podra
estar demasiado diversificada como para estimar la utilidad empresarial apropiada.
Al valuar propiedades de inversin, lo persuasivo del enfoque de costos se ve

48

seriamente disminuido por la premisa de que las construcciones deban realizarse sin
la menor demora. El desarrollo y construccin de propiedades de inversin puede
tomar algunos meses o aos y en los ojos de algunos inversionistas, esto constituye
una demora inaceptable.
Cuando la estimacin de valor derivada del enfoque de costos no se
encuentra apoyada por informacin del mercado, sta debe verse con cautela.
Puesto que resulta difcil estimar la depreciacin y los incentivos de inversin
(utilidades), el enfoque de costos puede tener una utilidad limitada al valorar
propiedades viejas.

2.5.3 Procedimiento
Despus de inspeccionar la vecindad o los alrededores, el terreno y las
construcciones as como de recopilar toda la informacin pertinente, el valuador
observa una serie de pasos para obtener una indicacin del valor mediante el
enfoque de costos.
1. Se estima el valor del terreno como si estuviera vacante y listo para
desarrollarse, a fin de lograr su mayor y mejor uso.
2. Se estiman los costos directos y los indirectos de las construcciones, a la fecha
efectiva del avalo.
3. Se estima el margen de utilidad del desarrollador, derivado de un anlisis del
mercado.
4. Se suman los costos directos e indirectos estimados y el margen de utilidad,
para determinar el costo total de las construcciones.
5. Se estima la depreciacin acumulada en la estructura y, de ser necesario, se
distingue entre las tres principales categoras: deterioro fsico, obsolescencia
funcional y obsolescencia externa.
6. Se deduce la depreciacin estimada del costo total de las construcciones, a fin
de obtener una estimacin de su costo depreciado.
7. Se estima la contribucin al valor de la propiedad, de cualquier elemento no
considerado o mejora al sitio que no haya sido tomada en cuenta. Las
mejoras, a menudo son valuadas de acuerdo a su valor contribuyente; es
decir, directamente sobre la base del costo depreciado.
8. Se agrega el valor estimado del terreno al costo depreciado total de todas las
construcciones, para llegar al ndice de valor de la propiedad.

2.5.3.1 Valor del terreno

En el enfoque de costos, el valor estimado del terreno se agrega al costo
depreciado de las construcciones. El valor del terreno depende de su mayor uso
potencial. Pueden utilizarse diversas tcnicas para estimar el valor del terreno.

49

r i i r
JBIBL10TECA
2.5.3.2 Costodereproduccin oreposicin delas construcciones
El costo de realizar una construccin en la fecha efectiva del avalo, puede
tratarse como el costo estimado de reproduccin o reposicin. La base terica para
el enfoque de costos es el costo de reproduccin. Sin embargo, es el costo de
reposicin el que se emplea comnmente, ya que es ms fcil de obtener. Debe
hacerse una distincin importante entre los dos trminos.
El costo de reproduccin frecuentemente resulta difcil de estimar porque las
construcciones se espera sean idnticas a las valuadas, y estas pueden incluir
materiales ya no disponibles en el mercado y las normas de construccin pueden
haber cambiado. No obstante, el costo de reproduccin generalmente aporta una
base para medir la depreciacin de todas las fuentes, cuando tal medida resulte
necesaria. Al estimar el costo de reproduccin, los valuadores deben asegurarse que
sus fuentes de informacin sean confiables. En algunas ocasiones, esta funcin
puede delegarse a un ingeniero o constructor.
El empleo del costo de reposicin (construccin equivalente, pero no
necesariamente idntica) en lugar del costo de reproduccin elimina la necesidad de
estimar algunas formas de obsolescencia funcional. Sin embargo, otras formas de
obsolescencia funcional, deterioro fsico y obsolescencia externa deben medirse. La
decisin de aplicar el costo de reposicin o el de reproduccin est a menudo
relacionada con el fin que persigue el avalo.

2.5.3.3 Estimacin decostos

Para preparar estimaciones completas del costo de construccin, los
valuadores deben considerar los costos directos y los indirectos. Ambos tipos de
costos son esenciales para una estimacin de costos confiable. Los costos de
construccin directos incluyen el costo de materiales y mano de obra, as como la
utilidad del contratista en la fecha efectiva del avalo. Los costos indirectos son
otros costos no incluidos en la construccin directa de las construcciones; por
ejemplo, honorarios profesionales, costos de financiamiento, impuestos durante la
construccin, y comisiones por ventas.
Tambin debe estimarse el margen de utilidad del desarrollador, de tal
manera que se considere suficientemente fuerte como para inducir a un empresario
a incurrir en el riesgo asociado con una obra de construccin. La diferencia entre el
costo total de la urbanizacin y comercializacin y el valor de mercado de una
propiedad despus de haber logrado una ocupacin, representa la utilidad (o
prdida) del empresario. Si el empresario en efecto logra una utilidad, depender de
qu tan bien haya analizado la demanda del mercado, seleccionado el terreno y
realizando las construcciones. En el caso de propiedades que generan ingresos, la
utilidad tambin depender de la habilidad del empresario de obtener la
combinacin apropiada de inquilinos y de negociar los contratos de arrendamiento.

50

2.5.3.4 Depreciacin
La depreciacin es la diferencia entre el costo de reproduccin o costo de
reposicin de las construcciones en la fecha efectiva del avalo y el valor de
mercado de las construcciones en la misma fecha. La depreciacin es provocada por
el deterioro u obsolescencia de la propiedad. El deterioro es el resultado del uso
normal de la estructura. La obsolescencia funcional es provocada por caractersticas
internas de la propiedad, tales como un proyecto o equipo mecnico inadecuado o
insuficiencia funcional debido a su tamao u otras caractersticas negativas. La
obsolescencia externa es creada por condiciones fuera de la propiedad, tales como
una falta de demanda, cambio en el uso de una propiedad en el rea, o debida a las
condiciones econmicas prevalecientes. Algunos tipos de depreciacin interactan
entre s y el anlisis de la depreciacin de todas las causas es acumulativo.

2.5.3.5 Indicador final del valor

El valuador debe asegurarse que el valor indicado por el enfoque de costos
se estime a la fecha efectiva del avalo y que sea congruente con los indicadores de
valor derivados de los otros enfoques de valuacin. La estimacin de costos
utilizados en el enfoque de costos debe reflejar el tiempo de construccin requerido
para completar las construcciones, as como todos los costos de comercializacin,
venta o arrendamiento en que se incurran.
Al reconciliar los indicadores de valor derivados de los diversos enfoques,
debe tenerse cuidado de asegurar una consistencia con la fecha efectiva del avalo
y con el motivo de dicho avalo.

2.6 El enfoque de comparacin de ventas

Elenfoque de comparacin de ventas es el procedimiento a travs del cual se
obtiene el valor estimado del mercado de la propiedad valuada, comparndola con
propiedades similares en el mercado. Las tcnicas del anlisis comparativo,
aplicadas en el enfoque de comparacin de ventas, son fundamentales en el proceso
del avalo. Estimaciones de las rentas en el mercado, costos, depreciacin, y dems
parmetros de valor podrn obtenerse a travs de los otros enfoques de valor,
utilizando tcnicas comparativas similares. Frecuentemente, estos elementos
tambin se analizan en el enfoque de comparacin de ventas para calcular los
ajustes que deban hacerse en los precios de ventas de las propiedades
comparables.
En el enfoque de comparacin de ventas, se estima el valor del mercado
comparando propiedades similares a la propiedad valuada, que han sido vendidas
recientemente, se encuentran en venta, o en trmite de venta. Una premisa
importante del enfoque de comparacin de ventas es que el valor del mercado de
una propiedad se encuentra directamente relacionado con los precios de
propiedades comparables competitivas.

51

El anlisis comparativo se enfoca en las similitudes y diferencias entre las

propiedades y en las transacciones que afecten el valor. Estas pueden incluir
diferencias en el tamao, la ubicacin, las caractersticas fsicas, y si generan
ingresos, caractersticas econmicas. Los elementos de comparacin se cotejan
contra las pruebas del mercado para estimar qu elementos son sensibles a cambios
y cmo afectan el valor.

2.6.1 Relacin con los principios del avalo

Los conceptos de anticipacin y cambio que sustentan los principios de oferta
y demanda, sustitucin, equilibrio y elementos externos, son fundamentales al
enfoque de comparacin de ventas. Guiado por estos principios, el valuador procura
tomar en cuenta todos los aspectos relacionados con el problema del avalo en
forma consistente y procurando que refleje las condiciones del mercado local.

2.6.1.1 Oferta ydemanda

Los precios de las propiedades son el resultado de negociaciones entre
compradores, vendedores y por los agentes del crdito. Los compradores
representan la demanda del mercado y las propiedades en venta forman la oferta.
Si la demanda por un tipo determinado de propiedad es grande, el precio tiende a
subir; si la demanda es poca, el precio tiende a bajar. Los cambios en la oferta de
bienes races frecuentemente son menores que los cambios en la demanda, ya que
la oferta es creada mediante la construccin, que consume tiempo y se reduce por
conversin a otros usos, mientras que la demanda que s puede satisfacerse puede
cambiar con rapidez. Cambios en cualquiera de estos factores podran provocar
variaciones en los precios de la propiedad valuada y las propiedades comparables.
Las ventas tambin se ven afectadas por agentes de crdito, cuyos trminos
podran hacer que el mercado se acelerara, desacelerara, detuviera, o cambiara de
rumbo.

2.6.1.2 Sustitucin
El principio de sustitucin sostiene que el valor de una propiedad tiende a ser
fijado por el mismo precio que se pagara por adquirir, dentro de un tiempo
razonable, una propiedad sustituta igualmente til y deseable. Este principio sugiere
que la confiabildad del enfoque de comparacin de ventas disminuye si no se
cuenta con propiedades sustituas en el mercado.

2.6.1.3 Equilibrio
Las fuerzas de oferta y demanda tienden a crear un equilibrio en el mercado.
Sin embargo, el equilibrio absoluto casi nunca se logra. El equilibrio entre la oferta y
la demanda cambia constantemente. La demanda varia considerablemente con el
tiempo, debido a cambios de poblacin, de capacidad adquisitiva, y de los gustos y

52

preferencias de los consumidores. La construccin de nuevos edificios, la conversin

a otros usos, y la demolicin de edificios viejos tambin pueden provocar
variaciones en la oferta.
Otro aspecto de este principio sostiene que la relacin entre el terreno y sus
mejoras y la relacin entre la propiedad y el medio ambiente, deben mantener un
equilibrio para que la propiedad refleje su valor ptimo en el mercado.

2.6.1.4 Elementos externos

Fuerzas positivas y negativas afectan a todo tipo de propiedad. Los periodos
de auge o depresin econmica afectan los valores de las propiedades. El valuador
analiza el vecindario de la propiedad valuada, para identificar todas las influencias
externas significativas. En buena medida, las fuerzas externas se reflejan en los
ajustes hechos por la ubicacin de la propiedad. Dos propiedades con caractersticas
fsicas idnticas pueden tener valores de mercado muy distintos si una de ellas se
encuentra dentro de un medio ambiente menos atractivo. La condicin y alumbrado
de las calles, la comodidad de servicios de transporte pblico, proteccin policaca
adecuada, el cumplimiento de reglamentos municipales, y la proximidad a mercados
y restaurantes varan con la localidad. Estos factores deben ser considerados por el
valuador para determinar si tienen un efecto positivo o negativo sobre el valor de la
propiedad valuada.

2.6.2 Aplicabilidad y limitaciones

El enfoque de comparacin de ventas resulta aplicable a cualquier tipo de
bienes races si existen suficientes transacciones confiables recientes que sealen
patrones de valor o tendencias del mercado. Para tipos de inmuebles que se venden
y compran con regularidad, el enfoque de comparacin de ventas frecuentemente
aporta una indicacin aceptable del valor del mercado. Cuando se cuenta con
suficientes datos, este es el enfoque ms directo y sistemtico para estimar el valor.
Cuando el mercado es dbil y el nmero de transacciones es insuficiente,
podra verse restringida la aplicacin del enfoque de comparacin de ventas. Por
ejemplo, este enfoque rara vez se aplica a propiedades de uso especial porque son
pocas las propiedades similares de este tipo vendidas en el mercado, aun si se trata
de un mercado geogrficamente amplio. El enfoque de capitalizacin de ingresos
podra resultar igualmente inaplicable. Para valorar propiedades de uso especial, el
enfoque de costos podra resultar ms apropiado y confiable. No obstante, datos
sobre ventas y ofertas de propiedades similares podran establecer amplios lmites
para determinar el valor de la propiedad valuada. Esto podra apoyar las
conclusiones de los otros enfoques al valor aplicados.
Los compradores de inmuebles generadores de ingresos usualmente se
concentran en las caractersticas econmicas de la propiedad. Con mayor
frecuencia, se enfocan en la tasa de rendimiento de una inversin, anticipando los
flujos de efectivo futuros. Resulta difcil un anlisis minucioso de ventas
comparables de propiedades grandes y complejas, generadoras de ingresos porque

53

la informacin sobre los factores econmicos que influyeron en las decisiones de los
compradores no puede obtenerse fcilmente de archivos pblicos o mediante
entrevistas con compradores y vendedores.
Cambios rpidos en las condiciones econmicas y en la legislacin, tambin
restringen la confiabilidad del enfoque de comparacin de ventas. Quizs la principal
crtica en la comparacin de ventas es que el enfoque se rezaga del mercado, dando
como resultado avalos basados en informacin fuera de tiempo. La disponibilidad y
costo de financiamiento, modificaciones en la ley de impuestos sobre la renta y
reglamentacin urbanstica, o moratorias en la construccin y en el desarrollo de
infraestructuras pueden producir una escasez de ventas comparables recientes, que
reflejen el impacto de tales cambios a travs de determinado perodo. Le resultar
difcil al valuador encontrar datos confiables de mercado en qu basar sus ajustes
de los cambios. La inflacin o deflacin acelerada tambin puede poner en riesgo la
confiabilidad de los ajustes del valuador.
Con frecuencia se encuentran pocos datos comparables para estimar el valor
del primer inmueble renovado en un rea de edificios deteriorados o el valor del
nico inmueble de su tipo en un vecindario. El valuador podra tener que ampliar la
bsqueda de datos de ventas a otros vecindarios comparables.
Para garantizar la confiabilidad de las conclusiones de los avalos con el
enfoque de comparacin de ventas, el valuador debe verificar los datos del mercado
obtenidos y comprender perfectamente el pensamiento de compradores y
vendedores que han realizado operaciones en inmuebles. Debe procederse con
cautela cuando los datos de ventas sean suministrados por una tercera persona que
no forme parte de la transaccin. Podran surgir conclusiones incorrectas si el
valuador confa en tales datos sin tomar en cuenta la motivacin de las partes. De
igual manera, puede haber errores si no se consideran las caractersticas del banco
de datos, ingresos y gastos anticipados, o cambios potenciales.
Es imprescindible que el valuador identifique y analice la firmeza y debilidad
de los datos recopilados, as como el anlisis comparativo realizado bajo el enfoque
de comparacin de ventas. Toda la informacin y las opiniones pertinentes deben
darse a conocer en el informe del valuador. Declaraciones relacionadas con la
confiabilidad de los datos, los anlisis realizados, y las conclusiones del valor deben
presentarse tanto en la seccin de reconciliacin del enfoque de comparacin de
ventas como en la reconciliacin final del avalo.

2.6.3 Procedimiento
Para aplicar el enfoque de comparacin de ventas, el valuador observa un
procedimiento sistemtico. La siguiente es una gua general de este procedimiento.
1. Investigar el mercado para obtener informacin sobre ventas, listas de
propiedades en venta, y ofertas de compra o venta de propiedades similares a
la propiedad valuada. Deben considerarse tales caractersticas como tipo de
propiedad, fecha de venta, dimensiones, condicin fsica, ubicacin, y
reglamentacin urbanstica.

54

2. Verificar la informacin, confirmando que los datos obtenidos sean exactos, y

que las operaciones del mercado han sido de buena fe. La verificacin puede
revelar informacin adicional sobre el mercado.
3. Seleccionar unidades apropiadas de comparacin (por ejemplo, el precio por
hectrea, el precio por metro cuadrado, el precio por metro de frente) y crear
un anlisis comparativo para cada unidad.
4. Comparar, cada una de las propiedades comparables, con la propiedad
valuada, utilizando los elementos de comparacin encontrados y ajustando los
precios de cada factor comparable con los de la propiedad valuada, o bien, si
resulta necesitar muchos ajustes, eliminar alguna o algunas de las
propiedades comparables.
5. Reconciliar, en un solo indicador de valor o en una gama de valores, los
diversos indicadores derivados del anlisis de factores comparables. En un
mercado impreciso en que varan la ocupacin de inquilinos y las condiciones
econmicas, una gama de valores podra permitir llegar a una mejor
conclusin que la estimacin de un solo valor.

2.6.3.1 Unidades de comparacin

El anlisis sistemtico se inicia una vez reunidos y verificados los datos de las
ventas comparables. Ya que la comparacin debe realizarse entre unidades
similares, cada precio de venta debe sealarse en trminos de las unidades
apropiadas de comparacin. Qu unidades de comparacin se seleccionen,
depender del problema del avalo y del tipo de propiedad. Las unidades de
comparacin tpicas para residencias unifamiliares es el precio por metro cuadrado
del espacio total habitable.

2.6.3.2 Elementos de comparacin

Los elementos de comparacin son las caractersticas de las propiedades y
transacciones que provocan variaciones en los precios pagados por bienes races. El
valuador considera y compara todas las diferencias discernibles entre las
propiedades comparables y la propiedad valuada que pudieran afectar sus valores.
Se efectan ajustes a los precios de cada propiedad comparable para que
esta propiedad resulte igual a la valuada en la fecha efectiva del avalo. Los ajustes
por diferencias en los elementos de comparacin pueden aplicarse al precio total de
la propiedad, a un precio unitario comn, o a una combinacin de las dos cosas. Sin
embargo, los precios unitarios utilizados deben aplicarse en forma consistente a las
propiedades comparables. El grado de ajuste en cada uno de los elementos de
comparacin depende del grado en que difiere cada propiedad comparable de la
propiedad valuada. Los valuadores deben asegurarse de tomar en cuenta todos los
elementos de comparacin y evitar ajustar la misma diferencia ms de una vez.
Los ajustes a que se refiere el prrafo anterior se realizan a travs de lo que
se denomina factores de homologacin. El factor de homologacin es definido como
el nmero cercano a la unidad, til para medir de manera aproximada la diferencia

55

apreciada en el mercado, respecto de un atributo fsico, que existe entre un bien

que se pretende valuar y otro similar, con el que se compara, y a partir del cual se
pretende obtener el valor del primero en trminos de identidad. 28
De acuerdo con la normatividad de la Sociedad Hipotecaria Federal, en el
proceso de comparacin deben tomarse en cuenta como elementos de comparacin
su ubicacin, zona, tipo de inmueble, superficie, edad, estado de conservacin y
coeficiente de utilizacin del suelo.
Pero en ocasiones podran requerirse elementos adicionales. Otros posibles
elementos de comparacin incluyen restricciones del gobierno, tales como la
conservacin o preservacin de servidumbres de paso y derechos de agua y
ribereos, acceso a la propiedad, y mejoras fuera del sitio que sean requeridas para
el desarrollo de un terreno vacante.
Si la investigacin del valuador slo descubre unas cuantas propiedades
verdaderamente comparables, o ninguna, podrn incluirse propiedades con
caractersticas ms divergentes obtenidas entre las pruebas del mercado. Si es
correctamente analizado y ajustado, un amplio muestrario de propiedades ms
diversas puede ofrecer una buena perspectiva del valor de la propiedad. Un nmero
pequeo de ventas comparables frecuentemente resulta insuficiente para apoyar
ajustes de diferencias en varios elementos de comparacin. Indicaciones de valor
basadas en pequeas muestras de datos comparables podran distorsionar las
conclusiones del valuador y la estimacin final del valor. Entre mayor sea la base de
datos de la que puedan extraerse ajustes, ms confiable ser la conclusin.

2.6.3.3 Caractersticasfsicas
Si las caractersticas fsicas de una propiedad comparable y la propiedad
valuada difieren en muchas formas, cada una de esas desigualdades requiere
comparacin y ajuste. Las diferencias fsicas, incluyen diferencias en el tamao de
edificios, la calidad de la construccin, el estilo arquitectnico, los materiales
utilizados en la construccin, la edad, condicin, funcionalidad, dimensiones del
terreno, belleza y amenidades. Las condiciones del medio ambiente en el sitio
tambin podran tomarse en cuenta.
Posiblemente el valor agregado o perdido por la presencia o ausencia de
algn elemento en una propiedad comparable no iguale el costo de su instalacin o
remocin. Los compradores quizs no estaran dispuestos a pagar un precio mayor
para incluir el costo de agregar una amenidad. A la inversa, en algunas ocasiones
agregar una amenidad da a la propiedad un valor mayor al costo de su instalacin.

2.6.3.4 Caractersticas econmicas

Las caractersticas econmicas del inmueble incluyen todos los atributos que
*"*Crdenas Castaeda, Alejandro. Cmo elaborar avalos comerciales con mayor grado de confiabilidad.
Innovacin editorial Lagares de Mxico, S.A. de C.V. 2005. p 110.

56

afectan sus ingresos. Este elemento de comparacin generalmente se aplica a

propiedades comerciales. Las caractersticas que afectan los ingresos de una
propiedad incluyen gastos de operacin, calidad de administracin, mezcla de
inquilinos, concesiones de rentas, trminos de arrendamiento, fechas de
vencimiento de los contratos de arrendamiento, opciones de renovacin, y
disposiciones incluidas en los contratos, tales como clusulas sobre recuperacin de
gastos. La investigacin de estas caractersticas es crtica para el anlisis correcto
de las propiedades comparables y formulacin de un avalo final.
Los Valuadores deben tener sumo cuidado de no atribuir diferencias en los
derechos de propiedad transferidos o cambios en las condiciones del mercado a
caractersticas econmicas diferentes. Tambin debe ejercerse prudencia con
respecto a unidades de comparacin, tales como los ingresos netos de operacin
por unidad. Los NOI (Ingresos Netos de Operacin por sus siglas en ingls) por
unidad reflejan una mezcla de atributos econmicos interactivos, muchos de los
cuales slo deben analizarse bajo el enfoque de capitalizacin de ingresos. Los
anlisis de comparacin de ventas no deben presentarse simplemente como una
variacin del enfoque de capitalizacin de ingresos, aplicando las mismas tcnicas
para obtener una indicacin de valor idntica.

2.6.3.5 Usoyreglamentacin urbanstica

Debe investigarse cualquier diferencia entre el uso actual y el mayor y mejor
uso de una propiedad potencialmente comparable y la valuada. El valuador debe
reconocer la diferencia y determinar si la venta es apropiada para una comparacin
y, en caso afirmativo, decidir si se requiere algn ajuste. En la mayora de los casos,
el comprador o su agente deben confirmar el uso final para el que fue adquirido el
inmueble comparable.
Por ejemplo, un edificio de departamentos adquirido para convertirlo en
condominios podra reflejar un precio de venta por encima del nivel del mercado
para edificios de departamentos. Esta propiedad no sea un comparable apropiado
para un avalo, "en las condiciones en que se encuentra," de un edificio de
departamentos para el que no se contempla ningn cambio y cuyo mayor y mejor
uso sigue siendo los de departamentos.
En el avalo de terrenos vacantes, la reglamentacin urbanstica es uno de
los determinantes principales del mayor y mejor uso de la propiedad, ya que sirve
como prueba de autorizacin legal. De tal forma, la reglamentacin urbanstica o la
probabilidad de cambio de tal reglamentacin, tpicamente representa un criterio
primario en la seleccin de datos del mercado. Cuando no existen o escasean
propiedades comparables sujetas a la misma zonificacin urbanstica que la
propiedad valuada, podrn utilizarse propiedades comparables con reglamentacin
ligeramente distinta, pero de uso similar. Podra resultar necesario ajusfar estas
propiedades comparables por las diferencias de aprovechamiento, si el mercado
indica que esto es lo indicado.
Una diferencia en los usos permitidos bajo las dos clasificaciones de
zonificacin urbanstica, no necesariamente requiere un ajuste si los predios tienen

57

el mismo uso. Sin embargo, cuando se reducen los precios de venta a unidades
compatibles (por ejemplo, precio de terreno por metro cuadrado del rea permitida
para edificar), podran seguir existiendo disimilitudes atribuibles a los diversos
requerimientos de clasificacin de la zona. Por ejemplo, dados los diferentes
requisitos sobre estacionamientos o jardinera de ornato, podran ser distintos los
costos de desarrollo de dos sitios por motivo de clasificacin de zonificacin
urbanstica dismil, aun cuando las parcelas tuvieran el mismo mayor y mejor uso.
Estas diferencias deben tomarse en cuenta.

2.6.3.6 Identificacin ymedicin delos ajustes

Podrn utilizarse varias tcnicas analticas para identificar y medir los
ajustes. El anlisis comparativo toma en cuenta los factores cuantitativos y
cualitativos. Los ajustes cuantitativos se representan en dinero o cantidades
porcentuales. Factores que no puedan cuantificarse son tratados en anlisis
cualitativos. A continuacin se enumeran varias tcnicas utilizadas en anlisis
cuantitativos y cualitativos.
Cuantitativo

Anlisis por parejas de datos (ventas y reventas de la misma propiedad

o bienes similares)
Anlisis de datos por grupos
Anlisis estadsticos
Anlisis grficos
Anlisis de sensibilidad
Anlisis de tendencias
Anlisis de costos (costo para remediar, costo depreciado)
Anlisis de datos secundarios
Comparaciones directas
Capitalizacin de diferencias en rentas

Cualitativo

Anlisis de comparacin relativa

Anlisis de clasificacin
Entrevistas personales

El primer paso en cualquier anlisis comparativo consiste en identificar qu

elementos de comparacin afectan los valores de la propiedad en el mercado donde
se realiza el avalo. Cada uno de los elementos bsicos de comparacin debe
probarse con una o ms de las tcnicas sealadas arriba, para determinar si se
requiere de un ajuste. Por ejemplo, en el avalo de un lote vacante de 50
hectreas, el valuador podra encontrar datos de venta de propiedades comparables
cuyo tamao vara de 35 a 65 hectreas, pero que no exhiben diferencias
importantes en el precio por hectrea. El valuador no debe asumir que un elemento
de comparacin afecta al valor, a menos que as lo indiquen los datos del mercado.

58

2.6.3.7 Anlisis cuantitativo

Cuando se aplican tcnicas analticas cuantitativas, se utilizan procesos
matemticos para identificar qu elementos de comparacin requieren ajustes y
para medir el monto de estos ajustes. Cuando indicadores del mercado muestran
que uno o ms elementos afectan el valor, tales elementos podrn aislarse
mediante un anlisis de datos por parejas. Esta tcnica permite al valuador medir la
diferencia entre una propiedad comparable que no contiene el elemento que la
distingue y otra que s lo tiene. Si existe ms de un elemento de comparacin, se
estudian pares adicionales para aislar y extraer los elementos dismiles. El anlisis
de datos por parejas es un proceso de deduccin matemtica. Los valuadores deben
reconocer que este tipo de anlisis tiene una aplicacin limitada, ya que los datos
por pares idnticos son poco comunes y existe el riesgo de que se empleen
incorrectamente. Debe ejercerse suma cautela al analizar pares de valores
ajustados, ya que es posible que la diferencia medida, no represente la verdadera
diferencia atribuible a la caracterstica distinta. Deben analizarse primero los pares
perfectos; es decir, los que son idnticos salvo por el elemento que est
midindose. Por ejemplo, podrn compararse datos sobre la venta y reventa del
mismo inmueble para obtener un ajuste del factor tiempo. Datos por pares para las
ventas ajustadas slo deben utilizarse como herramienta analtica secundaria e
identificarse como tales.
El anlisis de datos por parejas, puede resultar una tcnica muy efectiva
cuando los indicadores del mercado claramente apoyan las disimilitudes entre las
ventas atribuibles a elementos especficos de comparacin. En teora, la venta
comparada es idntica o muy similar en todos sus aspectos, excepcin hecha del
elemento medido. Sin embargo, rara vez es este el caso. En ausencia de datos por
pares perfectos, la opinin del valuador se hace crtica. Ocasionalmente, el valuador
debe llevar a cabo una serie de anlisis (le datos por parejas para aislar el efecto de
una caracterstica individual. Un ejemplo detallado de anlisis por parejas se
presenta en el prximo captulo.
Aunque, tericamente, este anlisis es un mtodo acertado, en algunas
ocasiones resulta imprctico por slo contar con muy pocos ejemplos de
propiedades suficientemente similares, resultando difcil cuantificar los ajustes
atribuibles a todas las variantes presentes. En la misma forma que una venta
aislada no necesariamente refleja el valor del mercado, el ajuste obtenido de un
solo par de ventas no puede considerarse como un indicador del mercado. Sin
embargo, el valuador no debe descartar esta tcnica, aun cuando slo cuente con
datos limitados. Ms bien, debe estimar el ajuste que sealen los datos y utilizar
otros procedimientos analticos o juicios para comprobar la racionalidad del ajuste
obtenido. Es imperativo que el valuador haga uso de todas las herramientas
analticas aplicables al problema del avalo.
Una tcnica relacionada, el anlisis de datos por grupos, incluye el
agrupamiento ele datos independientes por variables, tales como fecha de la venta,
y el clculo de los valores tpicos equivalentes. Los grupos se estudian en pares para
identificar la variable dependiente (por ejemplo, el precio de la propiedad por
hectrea, la relacin de metros de frente por hectrea, o la calidad topogrfica). Los
anlisis de datos por pares y los de datos por grupos son variantes del anlisis de

59

sensibilidad.
El anlisis de sensibilidad es un mtodo utilizado para aislar el efecto de
variables individuales sobre el valor. Frecuentemente asociado con anlisis de
riesgo, los anlisis de sensibilidad investigan el impacto de distintas suposiciones en
las diversas formas de medir la rentabilidad.
Los anlisis estadsticos de los datos del mercado son cada vez ms comunes
en la literatura y en la prctica del avalo. Los mtodos estadsticos apropiados
incluyen inferencia estadstica y anlisis de regresin. Si se puede crear una base de
datos apropiada, la regresin lineal y mltiple pueden resultar herramientas
excelentes de anlisis en determinadas situaciones del mercado. La efectividad del
anlisis de regresin se ve limitada por el nmero de elementos o factores que
influyen en el precio de la venta. Entre ms factores refleje la venta, mayor debe
ser el banco de datos para identificar las interrelaciones. Las regresiones para
elementos especficos, sin embargo, podrn utilizarse conjuntamente con otras
tcnicas. Una discusin completa de los mtodos estadsticas aplicables al enfoque
de comparacin de ventas, est ms all del alcance de este trabajo.
El anlisis grfico es una variante de los anlisis estadsticas, en los que el
valuador llega a una conclusin interpretando visualmente una exposicin grfica de
datos y aplicando un anlisis de ajuste de curva. Una grfica sencilla de datos por
grupo podra ilustrar cmo reacciona el mercado a variaciones en los elementos de
comparacin. En el anlisis de ajuste de curva podrn utilizarse diferentes frmulas
para determinar la curva que mejor corresponde a los datos del mercado que estn
siendo analizadas. Puede trazarse la ecuacin ms confiable para el ajuste de curva
o identificarse la ms apropiada de las comnmente utilizadas para resolver un
ajuste.
El anlisis de tendencias resulta aplicable cuando se cuenta con una
abundancia de datos del mercado. Es particularmente til cuando existe un nmero
reducido de datos de ventas muy comparables, pero se convierte en un amplio
banco de datos de propiedades con caractersticas menos similares. Pueden
probarse los diversos elementos que influyen sobre un precio de venta para
determinar su sensibilidad del mercado. Una vez que el valuador ha determinado
qu elementos muestran sensibilidad del mercado, podrn analizarse los patrones
para su ajuste.
En los anlisis de costos se utilizan como base de ajustes tales indicadores
como el costo depreciado de edificios y el costo de remediacin. El valuador debe
asegurarse que los ajustes obtenidos sean razonables y que se aproximen a las
expectativas del mercado.
El anlisis de datos secundarios representa un mtodo para determinar los
ajustes que utilizan datos no directamente relacionados con la propiedad valuada o
la comparable. Estos datos secundarios describen el estado general del mercado de
bienes races y generalmente son recopilados por compaas investigadoras o
dependencias del gobierno.
Podrn hacerse comparaciones directas entre propiedades comparables que
sean similares en todas sus caractersticas menos en una; por ejemplo, un inmueble

60

residencial con una cochera que no est a la par con las normas del mercado, o bien
una propiedad industrial en un predio con exceso de terreno.
La capitalizacin de las diferencias en las rentas, puede utilizarse para
obtener un ajuste cuando la prdida de renta sufrida por una propiedad comparable,
refleja una deficiencia especifica; por ejemplo, la falta de un ascensor en un edificio
de oficinas de baja altura o un rea de estacionamiento inadecuada para una tienda
de ventas al menudeo.

2.6.3.8 Anlisis cualitativo

El anlisis de comparacin relativa es el estudio de la relacin indicada por
los datos del mercado, sin recurrir a cuantificacin. Muchos valuadores utilizan esta
tcnica porque refleja el carcter imperfecto de los mercados de bienes races. Para
aplicar esta tcnica, el valuador analiza ventas comparables para determinar si las
caractersticas de dichas ventas son inferiores, superiores, o iguales a las de la
propiedad valuada. A diferencia del anlisis cuantitativo, los ajustes tomados en la
comparacin relativa no se expresan en dinero en efectivo o porcentajes.
Clasificar el anlisis es una variante del anlisis de comparacin relativa. Al
clasificar el anlisis, las ventas comparables se catalogan en orden ascendente o
descendente. El valuador luego analiza cada una de las ventas para determinar la
posicin relativa de la propiedad valuada dentro del conjunto. La clasificacin del
anlisis tambin puede utilizarse para ordenar y catalogar los datos comparables de
acuerdo con las diferencias en los elementos especficos de comparacin; por
ejemplo, tamao, ubicacin (esquina o lote interior) y frente a la calle. De esta
manera, podrn establecerse las tendencias especficas del valor.
Entrevistas personales pueden revelar las opiniones de personas informadas
que participan en el mercado donde se localiza la propiedad valuada. Esta
informacin debe considerarse de carcter secundario y no utilizarse como el nico
criterio para calcular los ajustes o reconciliar la gama de valores.

2.6.3.9 Anlisis comparativo

Anlisis comparativo es el trmino general utilizado para identificar el
proceso mediante el cual se aplican las tcnicas cuantitativas y/o cualitativas para
extraer un indicador de valor bajo el enfoque de comparacin de ventas. Los dos
tipos de tcnicas pueden utilizarse por separado o en combinacin.
Los ajustes obtenidos en los anlisis comparativos aplicados a los precios de
las ventas comparables pueden expresarse en porcentajes, en dinero efectivo, o en
trminos descriptivos que claramente transmitan la magnitud de la diferencia del
elemento de comparacin entre la propiedad comparable y la valuada. Existen cinco
pasos en el proceso analtico.
1. Identificar los elementos de comparacin que afectan el valor de la propiedad
valuada.

61

2. Comparar los atributos de cada elemento comparable con los de la propiedad

valuada y luego medir la diferencia de cada elemento de comparacin entre la
propiedad comparable y la valuada. Cada ajuste cuantitativo debe explicarse
claramente para que una tercera persona pueda comprender el razonamiento
que produjo el ajuste.
3. Extraer un ajuste neto para cada elemento comparable y aplicarlo al precio
unitario o de venta de la propiedad comparable para as obtener una gama de
precios unitarios o de venta para la propiedad valuada. (Un ajuste neto se
calcula como la diferencia entre el total de los ajustes positivos y negativos.)
4. Comparar todos los ajustes y ordenarlos segn sean superiores, similares o
inferiores a la propiedad valuada. Este proceso dar por resultado un nivel de
valores que identifique los elementos comparables superiores e inferiores al
inmueble valorado.
5. Efectuar anlisis cualitativos para reconciliar la gama de valores de la
propiedad valuada.
Al aplicar ajustes cuantitativos, el valuador toma en cuenta la diversidad de
indicadores de valor obtenidos en el tercer paso, como indicadores del valor
probable de la propiedad. El valuador luego determina la posicin ms probable de
esta propiedad dentro de la gama de indicaciones y forma su conclusin del valor.
De esta manera, se atribuye mayor importancia a los factores comparables ms
parecidos a la propiedad valuada.
En la aplicacin de anlisis cualitativos, el valuador normalmente divide en
dos grupos los factores comparables ajustados: uno cualitativamente superior y otro
inferior a la propiedad valuada. Los precios ajustados de estos dos grupos
establecen el rango de valor de la propiedad sujeta al avalo, indicando una gama
probable de valores. Al tomar en cuenta los factores comparables ms similares a la
propiedad valuada, algunos ms altos y otros de menor valor, el valuador puede
obtener un indicador nico de valor para la propiedad. Si todos los factores
comparables resultan superiores o bien inferiores a la propiedad valuada, podra
resultar imposible establecer una gama confiable de valores y obtener un indicador
nico de valor a travs del anlisis cuantitativo.
En el proceso de anlisis comparativo, el valuador podr utilizar tanto los
anlisis cuantitativos como los cualitativos, pero no deber hacerlo en forma
simultnea. Generalmente, los ajustes cuantitativos se realizan antes de practicar el
anlisis cualitativo. Se debe tener cuidado para evitar que la valoracin cualitativa,
cause confusin al lector del avalo. Los avalos que incluyen anlisis cualitativos
frecuentemente requieren una explicacin ms extensa del razonamiento aplicado
por el valuador.

2.6.4 Tipos de ajustes

Los ajustes obtenidos por medio de tcnicas cuantitativas podrn aplicarse a
un inmueble comparable, ya sea como porcentajes o como dinero. La manera en
que se obtenga el ajuste del mercado determina la forma en que se expresa.
Normalmente, los porcentajes se convierten en dinero que se suma o resta del
precio del factor comparable en la matriz de ajuste de los datos del mercado.

62

Los ajustes pueden aplicarse de diversas maneras, dependiendo de la forma

en que el mercado exprese o perciba la relacin entre los bienes (es decir, la
propiedad valuada con la comparable, o comparable con comparable). Esta relacin
se expresa como una ecuacin, que se resuelve para determinar el ajuste necesario
para compensar las diferencias entre los inmuebles.
El valuador utiliza clculos lgicos para hacer los ajustes, pero las
operaciones matemticas no deben controlar su juicio. Con la tecnologa de
computadoras y sus programas de operacin, el valuador puede aplicar
efectivamente tcnicas que en un tiempo eran prohibitivas por el tiempo que
requeran. Estas tcnicas pueden utilizarse para reducir el campo de valores, pero la
estimacin de valor en el mercado no se determina por medio de clculos. El avalo
tiene un aspecto creativo en el sentido de que valuadores ejercen su buen juicio
para analizar e interpretar los datos cuantitativos. La cuantificacin ayuda al
valuador a analizar los indicadores del mercado e identificar cmo varios factores
afectan el valor de la propiedad. El anlisis cualitativo puede utilizarse para
identificar la clasificacin en la que debe recaer la estimacin del valor final y sopesa
el valor de los indicadores con base en el estado del mercado. La preparacin de
una tabla cuadricular que incluya tanto los elementos cuantitativos como los
cualitativos, puede asegurar que se tomen en cuenta todos los elementos de
comparacin. Si los datos del mercado no son concluyentes, la tabla cuadricular
debe indicarlo claramente.

2.6.4.1 Ajustes delos porcentajes

Frecuentemente se expresan en porcentajes los ajustes de las diferencias
entre el inmueble comparable y la propiedad valuada. Los ajustes de porcentajes
frecuentemente se utilizan para reflejar las diferencias en la ubicacin y en las
condiciones del mercado.
Por ejemplo, los datos podran indicar que las condiciones del mercado han
resultado en un aumento de 5% en los precios globales de propiedades durante el
ltimo ao o que los precios de una determinada categora de inmueble han
aumentado recientemente en un 0.5% mensual. De manera similar, el valuador
podra analizar los datos del mercado y llegar a la conclusin de que las propiedades
en determinado lugar se venden a un precio aproximadamente un 10% ms alto
que los de propiedades similares en otra ubicacin. Estos porcentajes podrn
convertirse en dinero, que luego se suma o resta del precio de la propiedad
comparable. Los porcentajes tambin pueden aplicarse directamente al precio de
venta o al precio unitario de la propiedad comparable. Desde luego, si la propiedad
comparable es similar a la valuada, no es necesario hacer ningn ajuste.
La relacin entre la propiedad valuada y la comparable debe sealarse de
manera que corresponda al modo en que sea percibida por los participantes en el
mercado.

63

2.6.4.2 Ajustes de dinero

Los ajustes tambin se pueden computar en dinero. Por ejemplo, un
valuador podra llegar a la conclusin de que las condiciones favorables de
financiamiento en la venta de la propiedad comparable dieron como resultado que el
comprador acabara pagando una prima de $100,000. Al analizar grandes
inversiones en propiedades, el valuador frecuentemente puede utilizar el mtodo de
descuento para lograr ajustes en efectivo para los trminos de financiamiento. Los
ajustes de muchas caractersticas fsicas tambin podrn calcularse en dinero que se
suma o resta del precio de venta de la propiedad comparable.

2.7 Estimados de costos de construccin

Para aplicar el enfoque de costos, un valuador debe preparar una estimacin
del valor fsico de las construcciones a la fecha efectiva del avalo. Tal estimacin
puede ser preparada por un valuador que entienda de planos, especificaciones,
materiales y tcnicas de construccin y tenga acceso a una diversidad de fuentes de
informacin o a programas de computacin disponibles para este fin.
Las construcciones existentes deben ser cuidadosamente inspeccionadas y
descritas por todas las personas delegadas para estimar costos. Las construcciones
propuestas (es decir en proyecto) pueden valuarse de acuerdo con los planos y
especificaciones, siempre y cuando el valuador aclare que las construcciones no
existen y que el avalo est condicionado a que stas se lleven a cabo segn lo
especificado.
Este captulo explica la distincin entre los costos estimados de reproduccin
y reposicin e identifica y trata sobre los componentes del costo: costos directos,
costos indirectos y margen de utilidad. Tambin describe brevemente las fuentes de
informacin de los costos y presenta los tres mtodos que el valuador utiliza para
calcularlos: el mtodo comparativo por unidad, el mtodo de unidad colocada y el
mtodo de estudio cuantitativo.

2.7.1 Estimacin de los costos dereproduccin y Reposicin

Desde un punto de vista terico, la estimacin del costo empleada en este
enfoque, es la de duplicar las construcciones en la fecha efectiva del avalo. Esto es
conocido como una estimacin del costo de reproduccin.
Sin embargo, una construccin existente podra incorporar materiales,
tcnicas de construccin o elementos de diseo actualmente fuera de uso y, por
ende, no factibles de reproducir. Tambin es posible que una estructura exhiba una
combinacin de caractersticas que difieran de las normas vigentes de construccin
o cuya estimacin de costos no pueda obtenerse fcilmente. En estos casos, la
prctica valuatoria usual, consiste en estimar el costo de crear construcciones que
proporcionen una utilidad comparable. Esto constituye una estimacin de los costos
de reposicin.

64

La estimacin de costos puede variar significativamente, dependiendo de si

se aplica el costo de reproduccin o el de reposicin. La tcnica de costeo
seleccionada en un avalo determinado, debe explicarse claramente en el informe
para evitar malas interpretaciones. El costo de reproduccin es el costo estimado
para construir, a los precios vigentes en la fecha del avalo, un duplicado exacto o
rplica de la construccin valuada, utilizando los mismos materiales, normas de
construccin, diseo, trazado y calidad en la ejecucin. Tambin deben incluirse
todas las deficiencias, superadecuaciones y obsolescencia de la construccin
valuada.El costo de reposicin es el costo estimado para construir, a los precios
vigentes en la fecha del avalo, un edificio con utilidad equivalente al valuado,
utilizando materiales modernos, especificaciones, diseo y trazado vigentes.
El Ing. Leopoldo Valera, en su libro "Costos por metro cuadrado de
construccin", 2004, define a la Ingeniera de Costos como el arte de aplicar
conocimientos cientficos y empricos para hacer las conjeturas ms realistas y
valorizar una construccin. En un sentido ms amplio consiste en valorizar cualquier
bien o servicio antes, durante o despus de su ejecucin. Los Estimados en el
mbito de la construccin son definidos bsicamente por su nivel de confiabilidad
prontitud de realizacin y disponibilidad de informacin base:

2.7.2 Mtodos de estimacin de costos de construccin

El Ing. Leopoldo Vrela considera que los especialistas en Ingeniera de
Costos llegan a desarrollar al menos 5 tipos de Estimados, dependiendo de los
requerimientos del cliente o su Jefe.
Los Estimados en el mbito de la construccin son definidos bsicamente por
su nivel de confianza, prontitud de realizacin y disposicin de la informacin base.
En la siguiente Tabla se presentan los 5 tipos de Estimados:
TIPO DE
ESTIMADO
A

Orden de
magnitud (o
Aproximados)
Parametritos (o
por
m2
Por componentes
(fases
constructivas
sistemas
completos)
Por ensamblajes
(elementos o
piezas
constructivas)

PRECISION

TIEMPO

INFORMACIN

+ / - 35%

l-60minutos

Muy poca

+/- 30%

l-4hrs.

Conceptual (area)

+ / - 25%

l-2dias

Conceptual (area)

+/- 20%

1-7 das

Conceptual/Anteproyecto

+/- 10%

3-4semanas

Proyecto "completo"

E
Precio unitario

Fuente. Valera, Leopoldo. Costos por m2 de construccin. 2004

65

Los 4 primeros Estimados se conocen con el nombre genrico de "Estimados

Conceptuales" en virtud de que se emplean usualmente en las etapas conceptuales
de un proyecto: concepcin, preinversin y anteproyecto.
Los Mtodos "C. Por Componentes" y "D. Por Ensambles" se denominan
"Estimados por Sistemas", debido a que el enfoque de sistemas en la prctica de
Ingeniera de Costos implica el agolpamiento de varias unidades, conceptos de
trabajo, piezas constructivas y fases completas de obra.
Los Estimados rpidos y de carcter preliminar, pueden provenir de
estadsticas, de modelos o de mezclas de ambos. En esta publicacin se emplearn
modelos de abstracciones de obras reales y otros 100% reales extrados incluso de
la contabilidad de alguna empresa a la que el Autor le practic una auditoria de
costos.
La calidad de un Estimado (precisin) es funcin de la propia calidad de
proyecto (nivel de detalle) y el tiempo que se destine a calcular el costo total.
Tampoco hay que soslayar el aspecto econmico en la realizacin de un Estimado:
el Especialista tratar de cobrar por tiempo consagrado, prestigio, complejidad y
experiencia y el Cliente por su parte tratar pagar de acuerdo a sus expectativas y
presupuesto.
Los Estimados a nivel conceptual o de anteproyecto, exigirn menos tiempo
de elaboracin pero ofrecen ms baja precisin o alta variabilidad (incertidumbre) y
por ende habr que asociarle porcentajes de contingencia mayores. Esto ltimo es
lo que se denominar en las partidas Condiciones Generales de los Presupuestos de
Construccin, como el rubro "imprecisin del modelo", aunado al de "conceptos y
volmenes de obra no previstos, cambios de proyecto y reclamaciones".
Puede notarse que este tem es de carcter subjetivo y el usuario no debe
tomado indiscriminadamente como receta, sino que habra que aumentar o
disminuir en funcin de la complejidad del proyecto, experiencia en tal tipo de obras
y calidad de informacin base.
Otro punto que conviene aclarar es el propsito del estimado:
a. Evaluaciones econmicas y financiera de un proyecto.
b. Avalos, para tener el valor de reposicin nuevo (VRN) de un inmueble.
c. Concurso de obra.
d. Control de costo en la ejecucin de un proyecto.
e. Aseguramiento
f. Solo tener una idea.

Estos objetivos, los enumeramos como ejemplo para que se considere la

importancia del trabajo de Ingeniera de Costos.

66

El propietario requerir progresivamente de mejores Estimados a medida que

"madura", se afina o detalla el proyecto, he aqu lo interesante de contar con una
base de datos y sistemas para realizar presupuestos con el mtodo de Ensambles; o
con el consultor apropiado que lo ofrezca.
En Mxico la generalidad de especialistas en Ingeniera de Costos manejan
casi exclusivamente el mtodo de conceptos/costos unitarios, mismos que no
permiten hacer Estimados Preliminares y son altamente inapropiados para ciertos
propsitos como el avalo.

2.7.2.1 Estimados deorden de magnitud

Estos Estimados se conocen con otras denominaciones:
Preliminares
Gruesos
Aproximados
"Sobre las rodillas"
"Sacados de la Manga"
Supuestos
Estos Estimados se requieren generalmente en plticas informales, como
"una idea", para iniciar los acercamientos con los financieros, ubicar a inversionistas
y para saber de qu rdenes de magnitud debe pensarse. No constituyen un
compromiso, ni algo formal, sino ms bien una referencia inicial y es importante
hacer del conocimiento del Cliente o Jefe, de "que se trata de un primer "tanteo":
con muy escasa base de informacin.
Un propsito de este Estimado es proveer informacin de arranque al Cliente
o propietario para que se tomen decisiones elementales y se prosiga o no con el
anteproyecto. Un Estimado de Orden de Magnitud se lleva en ocasiones solo
minutos para establecerse y por lo general no ms de un par de horas.
Su confiabilidad es relativamente baja, esperndose una variabilidad de + / 35%, aunque puede ser menor y de hasta +/-20% dependiendo fundamentalmente
de la experiencia del Estimador en el campo de que se trate. La informacin base de
las conjeturas para el
Estimado puede llegar a ser solo una "vistazo" a una obra parecida y la
referencia a una obra hecha en el pasado con caractersticas similares.

2.7.2.2 Estimados paramtricos

Parmetro es una constante que entra en una ecuacin para obtener un
resultado; para el caso de los costos de construccin puede expresarse de la
siguiente manera: 29
Costo (proyecto XX) = f (parmetro YY)
Vrela Alonso, Leopoldo. Ingeniera de costos. BIMSA CMDG, S.A. de C.V. 2000.

67

En la cual el costo del proyecto "XX" es Igual a una funcin del parmetro
"YY" de dicho proyecto. La variable ms comnmente empleada en este mtodo es
la de "metros cuadrados construidos" y por ende el parmetro es "costo por metro
cuadrado del proyecto "XX". Los costos por metro cuadrado son indicadores de gran
utilidad para planificadores, economistas, oficinas gubernamentales, inversionistas,
valuadores de bienes inmuebles, arquitectos e ingenieros de proyecto, contratistas,
promotores de vivienda e incluso por supuesto, el pblico en general, cuando stos
requieren de Estimados de costos de construccin para comprar o edificar su propia
casa.
Un Estimado Aproximado se obtiene sin poseer. Un proyecto detallado,
teniendo solo una idea de la cantidad de superficie por construir o bien "el nmero
de unidades utilizables como nmero de cuartos y categora de, un hotel. A estos
Estimados se les denomina "Paramtricos" y para el caso de Edificacin, se
expresan como costos por metro cuadrado y en ocasiones por metro cbico. Otras
variables usadas en este procedimiento son:

Metros cbicos de cortina o embalse: Presas de material graduado

Camas:
Hospitales
Local:
Mercados
Hectrea de riego:
Sistema riego
Kilmetro:
Carreteras
Canales
Pasajeros ao (PAX):
Aeropuertos

El nivel de precisin esperado de tales Presupuestos es de hasta + / - 4 0 %

para construccin pesada (por metro lineal de carretera, canal de p d riego) y en
edificacin puede arrojar variaciones de + / - 30%. Para Estimadores
experimentados en el campo de los proyectos que se pretende calcular el costo, la
precisin se puede mejorar hasta tener una variabilidad de + / - 15%.

2.7.2.3 Mtododeestimacin por componentes

Este procedimiento consiste en manejar fases constructivas completas:
Cimentacin
Estructura
Acabados Interiores
Instalacin Hidrosanitaria
Instalacin Elctrica
Como un lote o tanto integral, medido por metro cuadrado de desplante
(cimentacin), metro cuadrado construido (estructura), porcentaje global
(instalaciones Hidrosanitaria y Elctrica). Este procedimiento es poco usado de
manera global en la estimacin de costos, ya que es rgido en ciertos aspectos,
como en el caso de que el Estimador desee modificar acabados de piso en un
proyecto. La precisin del mtodo es intermedia entre el paramtrico y el de
ensambles, observndose una variabilidad de +/25%, la cual un especialista
experimentado podra bajar hasta un +/-15%.

68

La mejor manera de aplicar este mtodo es combinado con el de Ensambles

de Costo y as facilitar su flexibilidad para permitir al usuario hacer modificaciones,
reemplazos y reducciones.
El concepto de "Ensamble" y de "Componente" se entiende como un mtodo
sistmico que consiste en agrupar los tems de obra "Unitarios" para formar una
pieza o elemento constructivo. Los Ensambles son agrupamientos de tems
"unitarios" y los "Componentes" son agrupamientos de ensambles: para el caso de
la "Componente Cimentacin superficial", los ensambles por agrupar son:
Zapatas
Contratrabes
Dados
Para elaborar "componentes de cimentacin" es necesario considerar como
variables explicativas del costo a:
Tipo de cimentacin: Zapatas aisladas
Tamao de Cruja - claros entre columnas
Nmero de pisos
Capacidad de carga del suelo
y calcular sus costos unitarios para la superficie tipo de 1215 m2 de cimentacin;
consistente de una planta de 27 x 45m, en la cual es posible manejar crujas de 9x9
m y de 5-4 x 5.63m, a efecto de determinar cantidades de "elementos" (zapatas)
comparables ms fcilmente.
En los datos que se muestran a continuacin, se tienen los clculos y
resultados para las 12 combinaciones diferentes que dan los parmetros empleados
para las 3 variables:
Crujas
Nmero de pisos

Capacidad de suelo

5.50m
9.00m
2
6
9
30 ton/m2
15 ton/m2

Con estos mismos es posible hacer un comparativo con los que se manejan
en Estados Unidos de Amrica, con la dea solo de ofrecer un panorama de cmo se
modifica el costo al mover sus variables explicativas.
Resulta interesante analizar los resultados, en donde puede verse que el
costo por metro cuadrado de planta de cimentacin (CMCPC), se incrementa
alrededor de 4 0 % por piso adicional (en forma no lineal).

69

2.7.2.4 Mtododeensamblesdecosto
El Mtodo de Ensambles de Costo consiste en el manejo de "piezas"
constructivas completas. Un ejemplo tpico lo constituye el "ensamble puerta de
apartamento", en la que se tendran ensamblados los siguientes tems:

Trazo y niveles
Marco
Preparacin, colocacin de marco y pijas
Pintura en marco
Puerta
Barniz en puerta
Bisagras
Chapa
Mirilla
Nmero

En el cual puede observarse que intervienen especialidades pertenecientes a

partidas muy diversas como: albailera, carpinteros, pintura y barniz y cerrajeras
herrajes. Una de las grandes virtudes del Mtodo, es la reduccin considerable del
nmero de tems que contiene un Estimado por el Mtodo de Precios Unitarios;
digamos de 1500 conceptos de trabajo unitarios se reduce a 50 o 60 conceptos
ensamblados.
Otro atractivo del mtodo es su facilidad de cubicacin; pinsese en el caso
del ensamble puertas: en vez d cubicar centmetros lineales de pintura en marcos,
centmetros cuadrados de barniz, piezas, tornillos, taquetes, etctera, solamente se
cubicarn piezas integrales.
El balance esfuerzo requerido contra precisin es relativamente bueno en
este procedimiento. La variabilidad tpica est en + / - 20%. Especialistas
experimentados en el tipo de construccin que se trate y con buena informacin y
tiempo disponibles, pueden llegar a ofrecer hasta un + / - 10%.

2.7.2.5 Mtododeprecios unitarios

Es el procedimiento ms conocido y su aplicacin est ms bien orientada a
la estimacin de costos de construccin para efecto de concursar, contratar, pago
de Estimaciones de Obra y reclamaciones de conceptos extraordinarios, no
recuperables (suspensiones temporales) y ajuste. Para poder aplicar esta
metodologa es menester contar con el proyecto ejecutivo completo (o casi
completo), planos de detalle, especificaciones y una cuantificacin exhaustiva y
confiable.
Al irse teniendo un grado (porcentaje) de avance mayor en la definicin y
detalle del proyecto especfico, se podr afinar el catlogo de conceptos y sus
cantidades de obra correspondientes y con ello derivar a la elaboracin de un
"Estimado por Precio Unitario", el cual ya debe ofrecer un nivel de precisin de + / -

70

10%.Proyectos sencillos, repetitivos y en los que el especialista tenga mucha

experiencia (vivienda), la variabilidad puede ser reducida hasta cerca de +/-4%.

2.7.2.6 Tiemposdelosestimados
Un proyecto tiene una vida que se origina desde que se concibe, cuando en
el proceso de planificacin un inversionista y una necesidad latente o potencial
determinan llevar a cabo estudios de pre-inversin y en su caso anteproyectos y
proyecto ejecutivo. Ms adelante se llevara la licitacin o seleccin de contratista
para proceder a realizar la obra. En adelante continua la vida de servicio
propiamente dicha y se requieren trabajos de mantenimiento para contrarrestar el
deterioro. Durante todas las fases de la vida de un proyecto, se exigen Estimados y
en cada una, sus caractersticas y tipo habrn de ser acordes con el tiempo:
FASE
Pre-inversin

Anteproyecto
Proyectos
Licitacin
Construccin

ESTIMADO
conceptual

Precio unitario

TIPO
Orden de magnitud,
Parmetros o
ensambles
Sistemas, ensambles
Ensambles, PU
PU
PU

Fuente. Vrela, Leopoldo. Costos por m2 de construccin. 2004

En el proceso de clculo de los modelos aqu presentados, se mantiene el
criterio de razonabilidad de costos, aplicando investigaciones de costos de mercado
de mano de obra, materiales y equipo representativos y promedio, a sabiendas que
fluctuaciones bruscas y descuentos convencionales hacen variar los resultados, pero
por lo general en medida. Reducida. Queda en manos del usuario el que juzgue la
cuanta de holgura conveniente o necesaria para su caso especfico.
Si se trata de hacer un Estimado para efectos de pre-inversin, ms vale
tomar un porcentaje positivo de confiabilidad a manera de "colchn", que prevea
tanto cambios de proyecto, conceptos de obra no previstos o de escasa relevancia e
imprecisin del modelo.

2.7.2.7 La precisin delosestimados

Como ya se ha mencionado, la precisin de los Estimados est en funcin de:

Experiencia general
Experiencia en proyectos similares
Estadstica disponible
Informacin del proyecto- caractersticas
Complejidad del mismo
Tiempo consagrado
Herramientas (programas y bases de datos)

71

2.7.3 Mtodos de Ensambles

La metodologa que se conoce como Ensambles de Costo consiste en
manejar piezas constructivas completas, como sera por ejemplo, el caso de un
lavabo, en el que se incluye el mueble, la plomera, mezcladora, el espejo, los
accesorios y colocaciones.
En una zapata de cimentacin, el ensamblaje contendra:

limpia y desyerbe de terreno,

desmonte si es el caso
despalme,
trazo y niveles,
excavacin,
bombeo de achique si es el caso,
consolidacin del fondo de cepa,
plantilla,
cimbra,
acero (en varios calibres),
concreto,
relleno,
acarreos ler.Km. de material sobrante y
acarreo en kilmetros subsecuentes.

Este procedimiento es el idneo para hacer estimados rpidos, aproximados

y confiables, no tan gruesos como los paramtricos ni tan detallados como los de
costos unitarios. 30 Una de sus ventajas es la de la facilidad de cubicacin y la
reduccin del nmero de conceptos que deben cubicarse.
En el fondo los costos por ensambles contienen el detalle y caractersticas de
una matriz de costo unitario, pero su manejo es ms prctico porque se aplica por
piezas constructivas completas como el caso de las losas-trabes, en donde se
conjuntan cimbra, refuerzo y concreto y se cuantifican por metro cuadrado cubierto,
a diferencia del procedimiento de costo unitario en donde se maneja cimbra en losas
y cimbra en trabes, el acero en sus diferentes dimetros para losa y trabes por
separado y el concreto de igual manera. Un concepto ensamblado contiene de 3
hasta 20 conceptos unitarios de trabajo.
Esta metodologa permite hacer modificaciones "en bloque" de elementos
completos tales como tipo de cimentacin, material de muros, acabados, sistema de
losa e instalaciones. La facilidad de manejo del costo por unidad de ensamble
aunado a la extraordinaria facilidad de cuantificacin, hacen de este procedimiento
la herramienta ms poderosa, rpida, verosmil, eficaz, confiable y pragmtica, para
quien requiere hacer estimados aproximados.

Vrela Alonso, Leopoldo. Costos por metro cuadarado de construccin. Intercost, S.A. de C.V. 2004.

72

2.7.3.1 Estructura delos estimados por ensambles

Los ante presupuestos, estimados o valorizaciones de reposicin de las
construcciones que se hacen por el Mtodo de Ensambles son estructurables y se
organizan de acuerdo al sistema de partidas constructivas que se conoce con el
nombre de Uniformato (Uniformat) que establece el Instituto de Especificaciones de
la Construccin (CSI: siglas en ingls). La clasificacin, estructura y desglose de
partidas se hace por sistemas constructivos en 12 divisiones, debindose notar que
difiere de las estructuras de partidas que se acostumbran en un presupuesto de
Contratista por el Mtodo de precios unitarios.
UNIFORMATO DESISTEMAS CONSTRUCTIVOS
1. Cimentacin
2. Subestructura (firme y muros de contencin)
3. Superestructura (columnas, losas-trabe y escaleras)
4. Cubierta exterior (vertical: fachadas y muros de colindancia)
5. Techos (impermeabilizacin y tragaluces)
6. Construccin interior (muros, acabados, divisorios)
7. Transportacin (elevadores)
8. Mecnicos (hidrosanitario, aire acondicionado, gas, incendio)
9. Elctrico (iluminacin, comunicaciones, sonido, video)
10. Condiciones Generales (proyecto, licencias, no-previstos e imprecisin de
modelos)
11. Especialidades
12. Obras Exteriores
Las partidas Cubierta Exterior y Construccin Interior, permiten hacer
modificaciones de acabados y de densidad y conformacin de muros divisorios,
haciendo tan flexibles los modelos que incluso puede con facilidad cambiarse de una
edificacin de oficinas a una de apartamentos u hotel.

2.7.3.2 Cuantificacin en el mtodo de ensambles

El proceso de cuantificacin de unidades de construccin en el mtodo de
Ensambles es sorprendentemente sencillo; se procede de una manera similar al que
se aplica en el mtodo de conceptos por precios unitarios, marcando los planos o
croquis con diferentes colores, pero con la diferencia que un trabajo de
cuantificacin por ensambles puede ser hasta 100 veces ms rpido.
Como se mencion anteriormente debido a la simplificacin en la cubicacin,
por ejemplo en el caso del ensamble de puertas: en ves de cubicar metros lineales
de pintura en marcos, metros cuadrados de barniz, tornillos, taquetes, etctera,
solo se cubicarn piezas integrales.

73

2.8 Regresin
En diversas ocasiones, al correlacionar datos entre s o al realizar anlisis de
regresin de los mismos, se observa que stos siguen una tendencia que podra
modelarse mediante la expresin de un polinomio entero de grado " n "del tipo:

P(x) = a 0 + aix + a 2 x 2 + a 3 x 3 + . . . + anxD,

donde:
P(x):
a:
x:
n:

Variable dependiente o valor del polinomio.

Coeficientes de la variable independiente.
Variable independiente.
Grado del polinomio al que se desean ajustar pares de datos.

Un polinomio es una expresin matemtica que en la mayor parte de las

ocasiones logra correlacionar las variables involucradas en "pares ordenados" que
representan la correspondiente correlacin entre variables y, una manera que
permite determinar el grado adecuado del polinomio y los coeficientes de la variable
independiente incluida en el mismo, es la aplicacin del mtodo de los "Mnimos
Cuadrados".
El mtodo de los "Mnimos Cuadrados" es empleado cuando se desea ajustar
una curva a un conjunto de datos obtenidos mediante la aplicacin de un proceso
experimental o de medicin "in situ", tales como los que se obtienen en estudios
estadsticos por ejemplo.
Uno de los requisitos para ajustar una curva a los datos es que el proceso no
sea ambiguo, es decir, que si los datos ajustados por una persona son distintos a
los que obtiene otra, el mtodo resulta ineficaz, imprctico e inconsistente.
Tambin es conveniente, en algn sentido, minimizar la desviacin de los
datos respecto de los puntos de la curva ajustada o "lugar geomtrico", entendiendo
por "lugar geomtrico" la sucesin de puntos que obedecen a una condicin definida
en trminos algebraicos. Estas desviaciones sern medidas por las distancias
existentes entre los datos experimentales y los puntos de la lnea de ajuste en
sentido vertical, es decir, medidas en sentido paralelo al eje de las "ordenadas".
En trminos matemticos, se establecer la magnitud y el signo de una
desviacin como la diferencia del punto de la curva o polinomio de ajuste al dato
experimental, esto es:

ei= Y,-y,
donde:
e:
Desviacin o diferencia entre el polinomio de ajuste y el dato experimental.
Y:
Valor del polinomio de ajuste, es decir, P(x).
y:
Dato experimental.

74

Las desviaciones pueden minimarse estableciendo una condicin que

anlogamente minimice su suma, o dicho en otros trminos, minimando la suma de
las magnitudes de los errores.
El mtodo acepta el criterio de hacer a la magnitud del error mximo en
mnimo, o sea, minimizar el mximo error, lo cual es conocido como el criterio de
"MinMax".
Sin embargo, tal como puede apreciarse, el signo algebraico de unos errores
tendr signo positivo y el de otros negativo, por lo que es recomendable minimar
entonces la suma de los cuadrados de los errores. De este proceder toma el mtodo
su nombre.
Con base en lo anterior y considerando que los datos integran un conjunto de
pares ordenados definidos como " ( x y,)", el mtodo establece la siguiente ecuacin
matricial:
N
S(x.)
2

2(x,)

I(x, 2 )

Six,3)

I(x, )
3

(x, )
4

00

S(x, )

Z(x, )

2(x, )

2(x, )

2( Xl 3 )

S(x,4)

E(x,5)

E(x,6)

S(x,y,)

+2

2(x,2y,)

S(x," )

S(x, )

(y.)
+1

E(x," )

2(x,2y,)
S(x,"+3)

(x,ny,)

Six) I(x,"+1) S(x,n+2) Z(x,"+3)

2(x,2")
La varianza de los datos experimentales respecto de la curva de ajuste se
determinar mediante la siguiente equivalencia:
N

a 2 = -^
x

N-n-1

donde:
ax:
Desviacin estndar de los valores de "x".
e,:
Diferencia entre el polinomio de ajuste y el dato experimental.
n:
Grado del polinomio al que se desean ajustar pares de datos.
N:
Nmero de pares de datos experimentales que se estn ajustando.
Para decidir cul es el polinomio de grado " n " que mejor modele el
comportamiento del conjunto de datos experimentales en estudio, primeramente
habr que generar varios polinomios, cada uno de ellos de diferente grado; aquel
que presente la menor varianza ser el ms adecuado.
Otra manera de decidir al respecto ser definiendo el coeficiente de
correlacin, el cual se define de la siguiente manera:

75

Cov(x,Y)
P=
donde:
p:
x:
Y:
Cov(x,Y):
CTX:
aY:

Coeficiente de correlacin.
Variable aleatoria independiente.
Variable dependiente valuada mediante la aplicacin de P(x).
Covarianza de los valores de las variables " x " y "Y".
Desviacin estndar de los valores de V .
Desviacin estndar de los valores de "Y".

La covarianza de " x " y "Y" se determinar aplicando la siguiente expresin:

COV(X,Y)= ( X I - J I I S ) ( Y I - I )
N =i

donde:
x,:
Cada uno de los valores experimentales de la variable aleatoria
independiente.
Y,:
Cada uno de los valores de la variable dependiente valuados mediante la
aplicacin de P(x).
N:
Nmero de pares de datos experimentales que se estn ajustando.
ns:
Media de los valores experimentales de la variable aleatoria independiente.
HY:
Media de los valores valuados con la aplicacin de P(x).
El coeficiente de correlacin es un indicador que establece, en trminos
porcentuales, la calidad del ajuste entre los datos obtenidos experimentalmente y el
modelo polinmico entero de grado " n " que pretende emplearse para tal propsito.
En otras palabras, es una medida de la relacin que existe entre dos variables
aleatorias, ya que si el valor de este coeficiente fuera igual a cero, indicar que las
variables aleatorias " x " y " y " son estocstica o estadsticamente independientes y,
por lo tanto, la relacin polinmica entera que las intenta correlacionar es
completamente inconveniente; si por el contrario, el valor absoluto de ste fuera
equivalente a la unidad, indicar que el modelo polinmico representa
perfectamente la relacin de ambas variables, por lo que si es el caso, se adoptar
aquel polinomio cuyo valor absoluto de coeficiente de variacin se encuentre ms
cercano a la unidad para modelar matemticamente el comportamiento que stas
guardan.
La existencia de un signo negativo en el valor del coeficiente de correlacin
establece que las variables aleatorias " x " y " y " mantienen una correlacin inversa,
es decir, cuando una crece la otra disminuye y viceversa. Si en contrapunto, el
signo que se presentara fuera positivo, indica que la correlacin es de tipo directo,
es decir, ambas crecen simultneamente y viceversa.
De lo anteriormente expresado se entender que:

-1< p< 1

76

Al cuadrado del coeficiente de correlacin (p2) se le conocer con el nombre

de coeficiente de determinacin, el cual mide en qu porcentaje el comportamiento
de una de las variables explica el comportamiento de la otra; por ejemplo, si el
coeficiente de correlacin de dos variables fuera de 0.96, consecuentemente el
coeficiente de determinacin sera equivalente a 0.9216, lo cual significara que el
valor de la primera variable explica en un 92.16% el valor de la segunda variable.

77

3 CAPITULO TERCERO ESTUDIO TCNICO

El objetivo de este captulo es presentar los resultados obtenidos del anlisis
de los distintos modelos de categoras de edificacin de vivienda unifamiliar y como
variaron en funcin de la superficie de construccin.
Se analizaron 8 prototipos de viviendas que cubren toda la gama de
calidades que podemos encontrar, de acuerdo a la clasificacin que tiene el manual
de costos de BIMSA.
Estos prototipos se denominan segn su calidad de manera ascendente
como: popular, econmica, comn, media, semi lujo, lujo, plus y Premium.
Se delimitaron los rangos de superficie de construccin para los cuales se
analizara cada prototipo. Se inici con el presupuesto del prototipo ms pequeo de
categora popular de 36 metros cuadrados hasta la de categora Premium, cuyo
presupuesto se analiz hasta los 976 metros cuadrados de construccin.
Esto quiere decir que se llevaron a cabo presupuestos de construccin de
viviendas unifamiliares en incrementos de 1 metro cuadrado a la vez desde los 36
metros cuadrados hasta 976 metros cuadrados, esto es un total de 940
presupuestos distribuidos en las distintas calidades que se mencionaron.
Posteriormente a cada prototipo analizado se le aadi el valor de un lote
tipo que fuera de acuerdo a las caractersticas del prototipo de vivienda, adems se
ensay con distintos valores por metro cuadrado para el lote tipo, con el propsito
de analizar el comportamiento del valor fsico (valor de terreno ms el valor de las
construcciones y elementos accesorios) de todos los prototipos.
As por ejemplo para el prototipo de vivienda de tipo comn "COM", se
analizaron presupuestos en el rango de 75 a 165 metros cuadrados. Por las
caractersticas de este prototipo de vivienda se decidi que el lote tpico para
asentar el edificio sera un lote de 120 metros cuadrados, y esta superficie se
mantuvo constante. Pero se estudi el comportamiento del valor fsico con distintos
valores por metro cuadrado del terreno, por ejemplo para este caso se analiz con
valores de $1,000, $1,200, $1,400, $1,600 y $1,800 pesos por metro cuadrado.
De los valores as obtenidos se construyeron tablas con los factores de
homologacin correspondientes debidos a los cambios en la superficie de
construccin del edificio.
Posteriormente con esta informacin se trat de encontrar una ecuacin que
explicara el comportamiento de los prototipos con el propsito de que sea utilizada
en el proceso de homologacin por superficie de construccin para edificios de
vivienda de tipo unifamiliar dentro de un estudio de valuacin.

78

3.1 Anlisis de costo de prototipos de vivienda

A continuacin de presentan las tablas de costos de los distintos prototipo de
vivienda unifamiliar analizados.
Como punto de partida se tomaron como base los costos paramtricos
publicados por BIMSA.
Tabla 3.1 Costos por m 2 de construccin por prototipo
CASA CATEGORA POPULAR "POP" 36M2 SIN ACABADOS 2 RECAMARAS
1 BAO COCINA

CASA CATEGORA ECONMICA "ECO" 49M2 2

RECAMARAS+1BAO+COCINA

3,510.68

4,336.10

CASA CATEGORA COMN "COM" COMN 100M2

5,204.04
CASA CATEGORA MEDIA "MED" 230 M2, 3 REC2.5 BAOS COCINA
INTEGRAL
CASA CATEGORA SEMI LUJO "SEL" 338 M24 RECAMARAS 5.5BAOS
SEMILUJO ESTACIONAMIENTO 3 AUTOS
CASA CATEGORA LUJO "LUJ" 500 M24 RECAM 1 BAO
C/HIDROMASAJE 4 C/TINA 1/2 BAO+SERVICIO ESTACIONAMIENTO 4
AUTOS
CASA CATEGORA "PLUS" 750 M2 INCLUYE ESTACIONAMIENTO 4
AUTOS

CASA CATEGORA PREMIUM "PRE" 976 M2 5 RECAMARAS S/ALBERCA

SAUNA ESTACIONAMIENTO 5 AUTOS

6,487.58

7,979.63

10,062.33

12,323.40

15,959.91

Fuente. BIMSA.2005
A partir de estos modelos, se analizaron los presupuestos de cada prototipo
en incrementos de 1 m 2 , dando en total 940 presupuestos analizados, en los rangos
que se muestran en la siguiente tabla, a travs de un software para el clculo de
presupuestos.

79

Tabla 3.2 Rangos de superficie de construccin por prototipo analizado

PROTOTIPO
CASA CATEGORA POPULAR "POP" 36M2 SIN ACABADOS 2
RECAMARAS 1 BAO COCINA

Rangos (m2)
36

41

42

75

75

165

CASA CATEGORA MEDIA "MED" 3 REC2.5 BAOS COCINA

INTEGRAL

165

284

CASA CATEGORA SEMI LUJO "SEL" 338 M2 4 RECAMARAS

5.5BAOS SEMILUJO ESTACIONAMIENTO 3 AUTOS

284

419

419

625

625

863

863

976

CASA CATEGORA ECONMICA "ECO" 49M2 2

RECAMARAS+1BAO+COCINA
CASA CATEGORA COMN "COM" COMN 100M2

CASA CATEGORA LUJO "LUJ" 500 M2 4 RECAM 1 BAO

C/HIDROMASAJE 4 C/TINA 1/2 BAO+SERVICIO
ESTACIONAMIENTO 4 AUTOS
CASA CATEGORA "PLUS" 750 M2 INCLUYE ESTACIONAMIENTO 4
AUTOS
CASA CATEGORA PREMIUM "PRE" 976M2 5 RECAMARAS
S/ALBERCA SAUNA ESTACIONAMIENTO 5 AUTOS
Fuente. Investigacin propia 2005.
3 . 1 . 1 Prototipo de v i v i e n d a c a t e g o r a popular " P O P "

El primer prototipo analizado es la vivienda unifamiliar denominada como

categora popular "POP".
Este prototipo consta de dos recmaras, un bao completo y un rea de usos
mltiples.
El prototipo se analiz desde los 36 m2 de superficie de construccin hasta
41 m2, en incrementos de 1 m2, los resultados se muestran en la tabla 3.2.
Como se puede observar al incrementarse la superficie de construccin del
prototipo, el presupuesto del costo total se incrementa tambin. Para un cambio de
13.8% en la superficie de construccin, el presupuesto de costo total de la
construccin cambi en un 11.0%, sin embargo el costo por metro cuadrado de
construccin va disminuyendo.
Este comportamiento sucede debido a que con el incremento de la superficie
de construccin, aumentan conceptos del presupuesto como muros, losas,
aplanados y pintura.

80

Pero hay otros conceptos que se mantienen constantes, como el nmero de

baos, el nmero de salidas elctricas, etc. Y es por este motivo que la relacin de
costo por metro cuadrado de construccin disminuye.
Es importante observar que la diferencia en el costo por metro cuadrado de
construccin entre el prototipo de 36 m2 con respecto del de 41 m2 es sustancial,
en este caso la diferencia es casi de $100 pesos por metro cuadrado, lo que nos da
una idea de lo sensible que es el ndice de costo por m2 cuadrado de construccin.
En la siguiente tabla se muestran los resultados que se obtuvieron de los
presupuestos que se analizaron.
Tabla 3.2 Casa categora popular presupuesto
y costo por m2 de construccin
CASA CATEGORA POPULAR "POP" 36M2
SINACABADOS 2 RECAMARAS 1BAO
COCINA
SUPERFICIE DE
CONSTRUCCIN COSTOPORM2

36
37
38
39
40
41

PRESUPUESTO
TOTAL

3,510.68
3,502.44
3,467.22
3,464.41
3,447,49
3,422.70

126,384.31
129,590.36
131,754.21
135,112.08
137,899.51
140,330.87

Fuente. Investigacin propia. 2005.

Grfica 3.1
Casa categora popular "POP" presupuesto de construccin

36

37

38

39

40

41

Superficie deconstruccin

Fuente. Investigacin propia. 2005.

81

Grfica 3.2
Casa categora popular "POP"costo por m2 de construccin

11

41

Fuente. Investigacin propia. 2005.

Como se muestra en la tabla, la diferencia entre el presupuesto total de la

casa de 36 m2 y la casa de 41 m2, es de $13,946.56 en total. La diferencia en
costo por m2 de superficie de construccin es de $ 87.97 lo que representa un 2 6%
de variacin.

82

3 . 1 . 2 Prototipo de v i v i e n d a c a t e g o r a econmica " E C O "

El siguiente prototipo analizado es la vivienda unifamiliar denominada como
categora econmica "ECO", consta de dos recmaras, un bao completo y un rea
de usos mltiples, este prototipo se analiz desde los 42 m2 de superficie de
construccin hasta 75 m2, tambin en incrementos de 1 m2, los resultados se
muestran en las tablas de los anexos. El comportamiento de este prototipo se
muestra en las siguientes grficas.
Grfica 3.3
Casa categora econmica "ECO" presupuesto de construccin

Fuente. Investigacin propia. 2005.

Grfica 3.4
Casa categora econmica "ECO"costo por m2 de construccin

Fuente. Investigacin propia. 2005.

Para el caso del prototipo econmico, la diferencia entre el presupuesto total
de la casa de 42 m2 y la casa de 75 m2, es de $127,646 en total. La diferencia en
costo por m2 de superficie de construccin es de $ 243.77 lo que representa un
5.83% de variacin.

83

3.1.3 Prototipo de vivienda categora comn "COM

El prototipo de categora comn "COM", se analiz desde los 75 m2 de
construccin hasta los 165 m2, este es un prototipo de dos niveles, que consta de
estancia, comedor, cocina integral, 2 recmaras y dos baos. El comportamiento del
prototipo es el siguiente:
Grfica 3.5
Casa categora comn "COM" presupuesto de construccin

75 78 81 84 87 90 93 96 99102105108111114117120123126129132135138141144147150153156159162165

Fuente. Investigacin propia. 2005.

Grfica 3.6
Casa categora comn "COM"costo por m2 de construccin

75 81 87 93 99 105 111 117 123 129 135 141 147 153 159 165
Fuente. Investigacin propia. 2005.
En este grfico se aprecia un comportamiento ms o menos uniforme y
decreciente en el costo por m2 de construccin de los 84 m2 a los 116 rm2, en ese
punto hay un salto en el grfico y para los 117 m2 se incrementa el costo, de este
punto hasta los 124 m2 vuelve a tener un comportamiento descendiente. El salto
ms fuerte sucede de los 149 a los 150 m2 de construccin. En estos puntos en
donde se rompe la tendencia decreciente del costo por m2 de construccin, lo que
sucede es que se pierde la economa de escala, esto se debe a que dentro del
algoritmo para calcular los presupuestos en estos puntos se aaden amenidades o
accesorios a la vivienda, esto quiere decir que el modelo aade por ejemplo un
guardarropas adicional o un bao extra.

84

3.1.4 Prototipo de vivienda categora media "MED"

El prototipo de categora media "MED" es de tres recmaras dos baos y
medio, estancia, comedor, cocina, estudio, estar familiar y cuarto de servicio con
bao, el prototipo bsico del cual se parte tiene 230 m2 de construccin con un
costo por m2 de construccin de $ 6,385.85, el prototipo se analizo en un rango que
va de los 165 m2 a los 284 m2 de construccin, a continuacin se muestra su
comportamiento:
Grfica 3.7
Casa categora media "MED" presupuesto de construccin

165 173 181 189 197 205 213 221 229 237 245 253 261 269 277
Fuente. Investigacin propia. 2005.
Grfica 3.8
Casa categora media "MED" costo por m2 de construccin

165 173 181 189 197 205 213 221 229 237 245 253 261 269 277
Fuente. Investigacin propia. 2005.
En esta grfica como en la del prototipo de tipo comn, tambin se aprecian
saltos en el comportamiento por m2 de construccin, la explicacin para este
comportamiento es la misma, una perdida en la economa de escala por adicin de
accesorios o amenidades al prototipo. Se aprecia un comportamiento mas uniforme
en el rango que va de los 171 m2 a los 284 m2, y dentro de este rango los costos
por nr>2 de construccin varan desde $ 6,352.67 a $ 6,660.73 lo que significa una
variacin de 4.85%.

85

3.1.5 Prototipo de vivienda categora semi lujo "SEL"

El prototipo semi lujo "SEL" bsico es de 338 m2 con un costo por m2 de
construccin de $ 7,985.43, el prototipo tiene 4 recmaras y acabados de tipo semi
lujo. Este prototipo se analiz en el rango de 284 m2 a 419 m2, con los siguientes
resultados.
Grfica 3.9
Casa categora semi lujo "SEL" presupuesto de construccin
3,500,000
3,000,000
2,500,000
2,000,000
1,500,000
1,000,000
500,000
0
284293 302311320329338347356365374383392401410419
Fuente. Investigacin propia. 2005.
Grfica 3.10
Casa categora semi lujo "SEL"costo por m2 de construccin
8,400

284 293 302 311 320 329 338 347 356 365 374 383 392 401 410 419
Fuente. Investigacin propia. 2005.
El costo por m2 de construccin para este prototipo muestra un
comportamiento mas uniforme, en donde se refleja claramente el efecto de la
economa de escala por la diferencia en la superficie de construccin. El rango de los
valores obtenidos va de $7,686.76 a $8,243.79 lo que representa una diferencia de
7.2%.

86

3 . 1 . 6 Prototipo de v i v i e n d a de lujo "LUJ

El prototipo de lujo "LUJ" bsico es de 500 m2 con un costo por m2 de
construccin de $8,474.43, el prototipo tiene 4 recmaras con bao cada una y
cuarto de servicio con bao. Este prototipo se analiz en el rango de 419 m2 a 625
m2, el comportamiento se presenta en las siguientes grficas.
Grfica 3.11
Casa categora lujo "LUJ"presupuesto de construccin
< 6,000,000 -i

^ s ^ - _ - ^ ^ ^ r ^ ^

419 433447 461 475489 503 517 531 545 559 573 587601 615
Fuente. Investigacin propia. 2005.
Grfica 3.10
Casa categora lujo "LUJ" costo por m2 de construccin

419432 445458471 484497 510 523 536549562 575588601 614

Fuente. Investigacin propia. 2005.
En este prototipo el rango de los valores obtenidos tiene una variacin de
1 1 % entre el valor mas alto de $8,935.10 que corresponde al presupuesto para 419
m2 y el valor mas bajo de $8,051.89 para 625 m2.

87

3.1.7 Prototipo de vivienda categora plus "PLUS

El siguiente prototipo analizado corresponde a la categora plus "PLUS", este
prototipo se analiz desde los 625 m2 hasta los 863 m2, el modelo bsico del cual
se parte tiene 750 m2. El rango de valores por m2 de construccin encontrado va
de los $11,872.49 a los $12,927.45, lo que representa una variacin de 8.9%,
segn se muestra en las siguientes grficas.
Grfica 3.13
Casa categora plus "PLUS" presupuesto de construccin

625637 649661 673685 697709 721 733 745757769781 793805 817 829 841 853
Fuente. Investigacin propia. 2005.
Grfica 3.14
Casa categora plus "PLUS"costo por m2 de construccin
13,200
13,000

11,200
625638 651664 677690 703 716 729 742755 768781 794807 820833846859
Fuente. Investigacin propia. 2005.

3 . 1 . 8 Prototipo de v i v i e n d a c a t e g o r a P r e m i u m " P R E '

El prototipo de categora Premium "PRE" se analiz de 863 m2 a 976 m2 de
construccin.
Grfica 3.15
Casa categora premium "PRE" presupuesto de construccin
16,000,000
15,500,000
15,000,000
14,500,000
14,000,000
13,500,000
13,000,000
863869 875 881 887 893899 905 911 917 923 929 935941 947 953 959 965971
Fuente. Investigacin propia. 2005.
Grfica 3.16
Casa categora premium "PRE"costo por m2 de construccin
16,500.00
16,400.00
16,300.00
16,200.00
16,100.00
16,000.00
15,900.00
15,800.00
15,700.00
863 869 875 881 887 893 899 905 911 917 923 929 935 941 947 953959 965 971
Fuente. Investigacin propia. 2005.
En el comportamiento de este prototipo hay una variacin de un 2.97% entre
el valor mas alto y el valor mas bajo por m2 de construccin.

89

3.1.9

Resumen de los resultados

En la siguiente tabla se muestra un resumen de los diferentes prototipos

analizados y las variaciones encontradas entre los valores mas bajo y ms alto para
cada uno.
Tabla 3.3 Resumen de valores por m2 encontrados por prototipo y su variacin
PROTOTIPO

CASA CATEGORA POPULAR

"POP" 36M2 SIN ACABADOS 2
RECAMARAS 1 BAO COCINA
CASA CATEGORA ECONMICA
"ECO"49M2 2
RECAMARAS+1BAO+COCINA
CASA CATEGORA COMN
"COM"COMN 100M2
CASA CATEGORA MEDIA
"MED" 3 REC2.5 BAOS
COCINA INTEGRAL
CASA CATEGORA SEMI LUJO
"SEL" 338 M2 4 RECAMARAS
5.5BAOS SEMILUJO
ESTACIONAMIENTO 3 AUTOS
CASA CATEGORA LUJO"LUJ"
500 M2 4 RECAM 1 BAO
C/HIDROMASAJE 4 C/TINA 1/2
BAO+SERVICIO
ESTACIONAMIENTO 4 AUTOS
CASA CATEGORA "PLUS" 750
M2INCLUYE
ESTACIONAMIENTO 4 AUTOS
CASA CATEGORA PREMIUM
"PRE" 976M2 5 RECAMARAS
S/ALBERCA SAUNA
ESTACIONAMIENTO 5 AUTOS

Rangos ( m 2 )

VALOR
MAS
ALTO

VALOR
MAS
BAJO

VARIACIN

36

41

3,510.68

3,422.70

2.57%

42

75

4,422.08

4,178.31

5.83%

75

165

5,549.17

4,884.74

13.60%

165

284

6,660.73

6,352.67

4.85%

284

419

7,686.76

8,243.79

7.25%

419

625

8,015.79

8,935.10

11.47%

625

863

11,872.49

12,927.45

8.89%

863

976

15,940.75

16,414.20

2.97%

Fuente. Investigacin propia. 2005.

3.2 Repercusin de terreno

El siguiente anlisis realizado fue investigar el comportamiento del valor
fsico para los distintos prototipos, esto se hizo a travs de aadir el valor de un
terreno supuesto para cada prototipo. Se seleccion un lote tipo que fuera acorde a
cada categora de vivienda analizada, se seleccion tambin un rango de valor por
m2 para este terreno, y se aadi la contribucin de estos valores obtenidos al valor
fsico de las construcciones que ya se haban estudiado, dndonos como resultado lo
que denominamos como valor fsico. Las grficas de estos resultados de valor fsico
por m2 nos muestran el comportamiento del valor fsico debido a los cambios en la
superficie de construccin de los prototipos.

90

3.2.1

Prototipo de vivienda categora popular "POP"

Empezando con el prototipo de categora popular "POP", siendo que este

prototipo se analiz para un rango de 36 m2 a 41 m2, se seleccion un lote tipo de
4x15 m, y este se prob con valores de $500, $700, $900, $1,100 y $1,300 por m2
respectivamente. Se aadi el valor del terreno al valor de las construcciones,
manteniendo constante la superficie de terreno, variando el valor por m2 de terreno
y variando el tamao de la construccin, se calcularon los valores fsicos por m2 de
construccin del prototipo analizado y se graficaron los resultados encontrados.
Tabla 3.4
Casa categora popular "POP"Valor fsico por m2 de construccin
CASA CATEGORA POPULAR "POP"36M2
SINACABADOS2RECAMARAS 1BAO
COCINA

M2

60

LOTETIPO

SUPERFICIEDE
CONSTRUCCIN

500

700

900

1,100

1,300

36
37
38
39
40
41

4,344.01
4,313.25
4,256.69
4,23364
4,197.49
4,154.41

4,677.34
4,637.58
4,57248
4,541.34
4,497.49
4,447.09

5,010.68
4,961.90
4,888.27
4,849.03
4,797.49
4,739.78

5,344.01
5,286.23
5,204.06
5,15672
5,097.49
5,032.46

5,677.34
5,610.55
5,519.85
5,464.41
5,397.49
5,325.14

Fuente. Investigacin propia. 2005.

Grfica 3.17
Casa categora popular "POP"Valor fsico por m2 de construccin
S 7 0 0 OO |

j.

4 1 0 O OO - P ^ ^

36

37

38

39

40

Fuente. Investigacin propia. 2005.

El comportamiento que encontramos, es lineal y directamente proporcional a
la superficie de construccin del edificio. Al cambiar el valor del terreno lo que
encontramos es que la pendiente de la curva se mantiene una tendencia positiva y
se mueve verticalmente en la grfica, de tal manera que para los distintos valores
de terreno lo que tenemos son curvas paralelas en la grfica.

91

3.2.2 Prototipo de vivienda categora econmica "ECO"

El mismo procedimiento anterior se repiti para todos los prototipos. El
siguiente prototipo analizado eslacategora econmica "ECO", este edificio se prob
para el rango de42 m2a 75 m2,para este edificio seseleccion un lote tipo de
6x15 m,y se prob para valores porm2de terreno de $1,000, $1,200, $1,400,
$1,600 y $1,800. Losresultados obtenidos semuestran enlagrfica siguiente.
Grfica3.18
Casa categora econmica "ECO"Valor fsico porm2de construccin

8,500.00

8,000.00

7,500.00

7,000.00

6,500.00

6,000.00

5,500.00

5,000.00
&\>&$<$>^^<><><$&<^<&<$^^\^
Fuente. Investigacin propia. 2005.
En este caso elcomportamiento esinversamente proporcional ala superficie
de construccin deledificio, tambin seaprecia quela tendencia esmaso menos
lineal yquelascurvas sonparalelas entre s,manteniendo lamisma pendiente.

92

3.2.3

Prototipo de vivienda categora comn "COM"

El siguiente prototipo es el correspondiente a la vivienda de categora comn

"COM", en el rango de 75 m2 a 165 m2. Este prototipo se prob considerando un
lote de terreno de 6x20 m, y se hizo con valores por m2 de $1,000, $1,200, $1,400,
$1,600 y $1,800. Los resultados obtenidos se muestran en la grfica siguiente.
Grfica 3.19
Casa categora comn "COM"Valor fsico por m2 de construccin
9,00000

8,50000

8,00000

750000

7,00000

6,50000

6,00000

5,50000

5,00000
i D C T J c o r ^ T i n a n N r- 10 CJJ o h- -< m o> o r^ * m o> ro
r r ~ - o o o o o > o > a > C D C 3 ' < r i c M c v i c o c o c o - ^ - ^ j - i o i o i n c o

Fuente. Investigacin propia. 2005.

El comportamiento es consistente, es decir, inversamente proporcional a la
superficie de construccin, el comportamiento de la curva es aproximadamente
lineal, la pendiente entre las curvas se mantiene constante y las curvas son
paralelas, en este caso son ms notorios los puntos en donde se interrumpe el
efecto de la economa de escala.

93

3.2.4

Prototipo de vivienda categora media "MED"

Para el caso de la vivienda de categora media "MED", esta se prob para el

rango de 165 m2 a 284 m2, en un lote tipo de 225 m2 para valores por m2 de
terreno de $2,000, $2,300, $2,600, $2,900 y $3,200, con los siguientes resultados.
Grfica 3.20
Casa categora media "MED"Valor fsico por m2 de construccin

11,000.00

Fuente. Investigacin propia. 2005.

Se observa que las curvas son semejantes a las anteriores.

94

3.2.5

Prototipo de vivienda categora semi lujo "SEL

El prototipo semi lujo "SEL" se analiz para el rango de 284 m a 419 m2 en

un lote con una superficie de 350 m2, y en este caso se prob para valores de
terreno de $3,200, $3,500, $3,800, $4,100 y $4,400 por m2, y los resultados son
semejantes a los prototipos anteriores, como se muestra en la grfica siguiente
Grfica 3.20
Casa categora semi lujo "SEL"Valor fsico por m2 de construccin
14,00000

10,00000 ' - - ^ ^ - T - ^ , ,,,,

,,,,,,,,,.

i ,,,.,..

i -n

Fuente. Investigacin propia. 2005.

95

3.2.6

Prototipo de vivienda categora lujo"LUJ"

El prototipo lujo "LUJ" se analiz para el rango de 419 m2 a 625 m2 en un

lote con una superficie de 500 m2, y en este caso se prob para valores de terreno
de $4,800, $5,100, $5,400, $5,700 y $6,000 por m2, y los resultados son
semejantes a los prototipos anteriores, como se muestra en la grfica siguiente.
Grfica 3.21
Casa categora lujo "LUJ"Valor fsico por m2 de construccin

17,000.00

16,000.00

15,000.00

14,000.00

13,000.00

12,000.00

11,000.00
o> oo i co L O -^- co cvi o
- Cvl C O ">*- L O C O I

O O CT> O

CT> oo i

co L O -* co cvi o oa oo r

CZ5 t O J C O -^1" L O C O I O O CT> Q"> o

"H- -^--j--^r-^r-<a- -^a- -a- ->* L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O C O

CO

Fuente. Investigacin propia. 2005.

96

3.2.7

Prototipo de vivienda categora plus "PLUS"

Ei prototipo de categora plus "PLUS" se analiz para el rango de 625 m2 a

863 m2 en un lote con una superficie de 750 m2, y en este caso se prob para
valores de terreno de $4,800, $5,100, $5,400, $5,700 y $6,000 por m2, y los
resultados son semejantes a los prototipos anteriores, como se muestra en la
grfica siguiente.
Grfica 3.21
Casa categora plus "PLUS"Valor fsico por m2 de construccin
21,00000

20,00000

19,00000

18,00000

17,00000

16,00000

15,00000
L O C D I C O O J O f IM (O * m ( D I
O O O l O i - M d ^ i n i D
( M ( O M - u ) ( D c o o ) O T - M n * i n ( D S O ) O - c M n , i n
c o c o c o c o < o c o c o i ^ i ^ r ^ r ~ - r r^-r
i^-r~-cocooooocooo

Fuente. Investigacin propia. 2005.

97

3.2.8

Prototipo de vivienda categora Premium "PRE"

El prototipo de categora premium "PRE"se analiz para el rango de 863 m2

a 976 m2 en un lote con una superficie de 900 m2, y en este caso se prob para
valores de terreno de $4,800, $5,100, $5,400, $5,700 y $6,000 por m2, y los
resultados son semejantes a los prototipos anteriores, como se muestra en la
grfica siguiente.
Grfica 3.22
Casa categora premium "PRE"Valor fsico por m2 de construccin

^^m

1 7 1318 25 31 37 43 49 55 61 6? 73 79 85 SI 97
Fuente. Investigacin propia. 2005.

98

4 CAPITULO CUARTOANLISIS DE RESULTADOS

4.1 Ecuaciones del valor de reposicin

Para cada prototipo de vivienda analizado se calcularon ecuaciones de
regresin, para calcular el valor de reposicin nuevo de acuerdo a la superficie de
construccin del edificio, con el propsito de validar los resultados.

4.1.1 Prototipo de vivienda categora econmica "ECO" ( 4 2 - 7 5 )

Tabla 4.1
Estadsticas dela regresin
Coeficiente de correlacin mltiple
Coeficiente de determinacin RA2
RA2 ajustado
Error tpico
Observaciones

0.959942271
0.921489163
0.916423948
19.41881514
34

ANLISIS DE VARIANZA
Grados de libertad
Regresin
Residuos
Total

Intercepcin
Variable X1
Variable X2

2
31
33
Coefc/enfes
5026.696736
-19.50692181
0.112023187

Fuente. Investigacin propia. 2006.

Para este caso, la ecuacin encontrada para calcular el valor de reposicin
nuevo, tiene un coeficiente de determinacin de 0.9599, y tiene la forma

VRN "eco" = 5,026.69 - 19.51 Se + 0.1120 Se2

En donde:
VRN "eco" = Valor de reposicin nuevo para el prototipo de vivienda
econmica "eco"
Se = Superficie de construccin
Esta ecuacin se aplica para superficies de construccin dentro del rango de
42 a 75 metros cuadrados.

99

<n i i c

& I t L 10 T E C A
4.1.2 Prototipo de vivienda categora comn "COM" ( 7 5 - 165)
Tabla 4.2
Estadsticas dela regresin
Coeficiente de correlacin mltiple
Coeficiente dedeterminacin RA2
RA2 ajustado
Error tpico
Observaciones

0.823316891
0.677850704
0.670529129
107.7874734
91

ANLISIS DE VARINZA
Gradosde libertad
Regresin
Residuos
Total

Intercepcin
Variable X1
Variable X2

2
88
90
Coeficientes
8605.678015
-57.13693402
0.228297231

Fuente. Investigacin propia. 2006.

En el caso de la vivienda de tipo comn "COM", primero se calcul una
ecuacin de regresin utilizando todos los datos de la muestra en el rango de 75 a
165 metros cuadrados de construccin, obteniendo un coeficiente de correlacin de
0.82, los que nos indica que hay mucha dispersin en los datos de la muestra.
La dispersin mencionada anteriormente se puede apreciar en la grfica 3.6,
en donde se ven los saltos en el costo por metro cuadrado de construccin. Estos
saltos se deben principalmente a perdidas de la economa de escala. Es decir debido
a los cambios en la superficie de construccin, el cambio es tan grande que
involucra tener una habitacin adicional, o posiblemente un bao adicional, y esto
en realidad significa que el prototipo ya no es el mismo, debido a los cambios
involucrados.
Por este motivo se decidi calcular la ecuacin para un rango distinto, es
decir para un rango comprendido de 84 a 149 metros cuadrados, que es en el rango
en donde la grfica tiene un comportamiento ms uniforme, dando los siguientes
resultados:

100

Tabla 4.3
Resumen
Estadsticas de la regresin
Coeficientedecorrelacinmltiple
0.946641004
Coeficientededeterminacin RA2
0.896129191
RA2 ajustado
0.892831705
Errortpico
53.164536
Observaciones
66
ANLISIS DE VARIANZA
Grados de libertad
Regresin
Residuos
Total

Intercepcin
Variable X 1
Variable X2

2
63
65
Coeficientes
7857.443142
-40.23904863
0.139884676

Fuente. Investigacin propia. 2006.

Se puede observar que para este nuevo rango el coeficiente de

determinacin mejoro sustancialmente, teniendo un resultado de 0.896, de tal
manera que la ecuacin para este prototipo queda
VRN "com" = 7,857.44 - 40.239 Se + 0.1399 Se2
En donde:
VRN "com" = Valor de reposicin nuevo para el prototipo de vivienda comn "COM"
Se = Superficie de construccin
Esta ecuacin se aplica para superficies de construccin dentro del rango de
84 a 149 metros cuadrados, los datos fuera de esta rango tendran que calcularse
con otra ecuacin.

101

4.1.3 Prototipo devivienda categora media "MED" (202 - 259)

Tabla 4.4
Estadsticas dela regresin
Coeficiente de correlacin mltiple
Coeficiente de determinacin RA2
RA2 ajustado
Error tpico
Observaciones

0.989293665
0.978701955
0.977927481
12.93250379
58

ANLISIS DE VARIANZA
Grados de libertad
Regresin
Residuos
Total

Intercepcin
Variable X 1
Variable X2

2
55
57
Coeficientes
8633.929636
-13.52363818
0.018289441

Fuente. Investigacin propia. 2006.

Para este caso se decidi reducir el rango de datos de 202 a 259 metros
cuadrados de construccin, la ecuacin encontrada para calcular el valor de
reposicin nuevo, tiene un coeficiente de determinacin de 0.978, y tiene la forma
VRN "med" = 8,633.93 - 13.5236 Se + 0.0183 Se2
En donde:
VRN "med" = Valor de reposicin nuevo para el prototipo de vivienda media
"MED"
Se = Superficie de construccin
Esta ecuacin se aplica para superficies de construccin dentro del rango de
202 a 259 metros cuadrados. El rango de anlisis de este prototipo se tuvo que
reducir dados los saltos que se observaban en la grfica de los costos del prototipo,
estos saltos debidos a la perdida de economas de escala.

102

4.1.4 Prototipo de vivienda categora semi lujo "SEL" (284419)

Tabla 4.5
Estadsticas dela regresin
Coeficiente de correlacin mltiple
Coeficiente de determinacin RA2
RA2 ajustado
Errortpico
Observaciones

0.988943479
0.978009204
0.977845094
23.65363067
136

ANLISIS DE VARIANZA
Grados de libertad
Regresin
Residuos
Total

Intercepcin
Variable X 1

1
134
1351
Coeficientes
9341.851323
-3.988367866

Fuente. Investigacin propia. 2006.

En este caso podemos observar que el comportamiento es casi lineal, de tal
forma que la ecuacin que se obtuvo tiene la forma:
VRN "med" = 9,341.85 - 3.988 Se
En donde:
VRN "SEL" = Valor de reposicin nuevo para el prototipo de vivienda media
"SEL"
Se = Superficie de construccin
Esta ecuacin se aplica para superficies de construccin dentro del rango de
284 a 419 metros cuadrados.

103

4.1.5 Prototipo devivienda categora lujo "LUJ" (419-625)

Tabla 4.6
Estadsticas de la regresin
Coeficientedecorrelacinmltiple
0.997151632
Coeficientededeterminacin RA2
0.994311377
RA2 ajustado
0.994255607
Errortpico
20.48523965
Observaciones
207
ANLISIS DE VARIANZA
Grados de libertad
Regresin
Residuos
Total

Intercepcin
Variable X 1
Variable X2

2
204
206
Coeficientes
13920.05955
-16.8115521
0.011836061

Fuente. Investigacin propia. 2006.

Para este caso, la ecuacin encontrada para calcular el valor de reposicin
nuevo, tiene un coeficiente de determinacin de 0.994, y tiene la forma
VRN"LUJ" = 13,920.06 - 16.81 Se + 0.0118 Se2
En donde:
VRN "LUJ" = Valor de reposicin nuevo para el prototipo de vivienda
econmica "LUJ"
Se = Superficie de construccin
Esta ecuacin se aplica para superficies de construccin dentro del rango de
419 a 625 metros cuadrados.

104

4.1.6 Prototipo de vivienda categora plus"PLUS" (625-863)

Tabla 4.7
Estadsticas dela regresin
Coeficiente de correlacin mltiple
Coeficiente de determinacin RA2
RA2 ajustado
Errortpico
Observaciones

0.98673579
0.973647519
0.973424193
53.24474347
239

ANLISIS DE VARIANZA
Grados de libertad
Regresin
Residuos
Total

Intercepcin
Variable X 1
Variable X2

2
236
238
Coeficientes
16915.05711
-7.61484336
0.001985894

Fuente. Investigacin propia. 2006.

Para este prototipo, la ecuacin encontrada para calcular el valor de
reposicin nuevo, tiene un coeficiente de determinacin de 0.974, y tiene la forma
VRN "PLUS" = 16,915.06 - 7.615 Se + 0.0019 Se2
En donde:
VRN "PLUS" = Valor de reposicin nuevo para el prototipo de vivienda plus
"PLUS"
Se = Superficie de construccin
Esta ecuacin se aplica para superficies de construccin dentro del rango de
625 a 863 metros cuadrados.

105

4.1.7 Prototipo de vivienda categora Premium "PRE" ( 8 8 0 976)

Tabla 4.8
Estadsticas dela regresin
Coeficientedecorrelacinmltiple
0.993773834
Coeficientededeterminacin RA2
0.987586433
RA2 ajustado
0.987322314
Errortpico
14.10048182
Observaciones
97

ANLISIS DE VARIANZA
Grados de libertad
Regresin
Residuos
Total

Intercepcin
Variable X 1
Variable X2

2
94
96
Coeficientes
29614.76073
-24.6016522
0.010877321

Fuente. Investigacin propia. 2006.

En este caso tambin fue necesario reducir el rango de datos originalmente
analizado, el rango para el cual se calcul la ecuacin de regresin fue de 880 a 976
m2. Para este prototipo, la ecuacin encontrada para calcular el valor de reposicin
nuevo, tiene un coeficiente de determinacin de 0.987, y tiene la forma
VRN"PRE" = 29,614.76 - 24.60 Se + 0.01088 Se2
En donde:
VRN "PRE" = Valor de reposicin nuevo para el prototipo de vivienda
premium "PRE"
Se = Superficie de construccin
Esta ecuacin se aplica para superficies de construccin dentro del rango de
880 a 976 metros cuadrados.

106

4.2 Resultados factores de homologacin por

superficie de construccin
Para cada prototipo de vivienda analizado ya se seal que se aadi un lote
tipo de terreno, para este lote tipo se supusieron diversas valores, para calcular el
valor fsico total, y as poder estudiar el comportamiento de los prototipos en
conjunto con el terreno. Despus se calcularon factores de homologacin entre los
valores fsicos obtenidos para cada prototipo y para cada valor de terreno supuesto,
y estos son los resultados que se obtuvieron.

4.2.1 Prototipo de vivienda categora econmica "ECO" ( 4 2 - 7 5 )

Grfico 3.23
Factores de homologacin vivienda "ECO"
Base 42 m2

Fuente. Investigacin propia. 2005.

Como se puede observar en la grfica, el factor de homologacin por
superficie de construccin, inicia con valores muy semejantes para todos lo valores
de terreno supuestos, pero las diferencias se van incrementando conforme se va
incrementando la diferencia entre las superficies de construccin analizadas.
En la grfica 3.23 se utiliz el inmueble de 42 m2 como el sujeto y los dems
como comparables, esto quiere decir que para ese prototipo el factor de
homologacin es igual a la unidad.
Si cambiamos el punto de comparacin, es decir tomamos otra superficie
como punto focal, por ejemplo a la mitad de la tabla de las superficies de
construccin para este prototipo analizado, los resultados se muestran en la grfica
siguiente.

107

Grfico 3.23
Factores de homologacin vivienda "ECO"
Base 59 m2

^ ^ > #

&

S> & #

<bv # <& ^

<*- ^

Fuente. Investigacin propia. 2005.

Como se puede observar en la grfica los factores de homologacin tiene
valores muy parecidos para todos los valores de terreno estudiados cuando la
diferencia entre la superficie de construccin del sujeto y del comparable no es muy
grande. La diferencia se va ampliando cuando la diferencia en la superficie de
construccin se amplia tambin.
Esto nos sugiere que para poder llevar a cabo un proceso de homologacin,
la diferencia en superficies de construccin entre sujeto y comparable no debe de
ser muy grande, esto es para que puedan ser comparables.
Tomando como punto focal la superficie de 52 m2, las diferentes superficies
de construccin analizadas se encontraban dentro de un rango de + / - 30%, lo que
produjo diferencias entre los factores de homologacin en los extremos en un
mximo de 4.16%. As mismo el rango de los factores de homologacin fluctu de
0.85 a 1.11

108

4.2.2 Prototipo de vivienda categora comn "COM" ( 8 4 - 1 5 0 )

Grfico 3.24
Factores de homologacin vivienda "COM"
Base 120 m2

-^-r C3 cocoo CM m oo ^j- i o coco enevitoco *-^-i

0 0 0 0 0 ) 0 ) 0 ) 0 ) O O O ' - i - i - M ( N M C M n ( 0 ( 0 ' > i r ' * ' < f

Fuente. Investigacin propia. 2005.

Para el anlisis del factor de homologacin, este prototipo se estudio para el
rango de 84 a 150 metros cuadrados de construccin, se tom como punto focal la
superficie de 120 m2, lo cual sita las superficies analizadas dentro de un rango de
+ / - 30% de diferencia, en este caso la diferencia entre los factores de homologacin
debidos a la contribucin del terreno tuvo un mximo 2.92%, y el rango de factores
de homologacin oscilo de 0.85 a 1.09.

109

4.2.3Prototipo de vivienda categora media "MED" (202 - 259)

Grfico 3.25
Factores de homologacin vivienda "MED"
Base 230m2

1.06

1.04

.02

^^

1.00

0.98

0.96

0.94

0.92

1I I I I I I I I ' i

1 1111 ' 1 1' 1 1 I I

i i r

'

1 1 11

1 Ti

^^v^^^^^^^^
Fuente. Investigacin propia. 2005.
Para elanlisis del factor de homologacin, este prototipo seestudio parael
rango de 202 a259 metros cuadrados de construccin, se tom como punto focalla
superficie de230 m2, locual sita las superficies analizadas dentro de unrangode
+ / - 12% de diferencia, en este caso ladiferencia entre los factores de homologacin
debidos alacontribucin del terreno tuvo un mximo 1.02%, yelrango de factores
de homologacin oscilo de 0.94 a 1.05.

110

4.2.4 Prototipo de vivienda categora semi lujo "SEL" ( 2 8 4 - 4 1 9 )

Grfico 3.26
Factores de homologacin vivienda "SEL"
Base 351 m2

109

104

099

094

089

TTTT
- ^ r C 3 c o c v j o o -sa- e s c o c v i o o
o o c r > cy> c r > o
c v j c v i c o c o
C M CVJ c v l C O C O C O C O y~> c o c o

sj- c r > c o o s i o o -**- ^ - u o u-> c o c o r

co co co co co co

C3> c o CVJ o o

o o o o CJ> CT>
co co co co

Fuente. Investigacin propia. 2005.

Para el anlisis del factor de homologacin, este prototipo se estudio para el
rango de 284 a 419 metros cuadrados de construccin, se tom como punto focal la
superficie de 351 m2, lo cual sita las superficies analizadas dentro de un rango de
+ / - 20% de diferencia, en este caso la diferencia entre los factores de homologacin
debidos a la contribucin del terreno tuvo un mximo 1.24%, y el rango de factores
de homologacin oscilo de 0.90 a 1.08.

ill

4.2.5 Prototipo de vivienda categora lujo "LUJ" ( 4 1 9 - 6 2 5 )

Grfico 3.27
Factores de homologacin vivienda "LUJ"
Base 522 m2

1.09

1.04

0.99

0.94

0.89

ni

11

-^T O (> C N OO -**- CT> CO CN1 o o -*- C=> C D C-NI O O -**- CZ> CO CNJ OO
o o cx> <3> o cr> * c - j c - j o o c o -=r "> I T C O C O r o o o o o > cr>
Osl C N CNJ n CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO

-a- o

<o

Fuente. Investigacin propia. 2005.

Para el anlisis del factor de homologacin, este prototipo se estudio para el
rango de 419 a 625 metros cuadrados de construccin, se tom como punto focal la
superficie de 522 m2, lo cual sita las superficies analizadas dentro de un rango de
+/- 20% de diferencia, en este caso la diferencia entre los factores de homologacin
debidos a la contribucin del terreno tuvo un mximo 0.82%, y el rango de factores
de homologacin oscilo de 0.88 a 1.10.

112

4.2.6Prototipo devivienda categora plus"PLUS" (625-863)

Grfico 3.28
Factores de homologacin vivienda "PLUS"

1.08
1.06
1.04
1.02
1.00
0.98
0.96
0.94
0.92
0.90

"i r v

l'' l l i n " T " ,| T i ''i"

Tr

T "l'|l|l

wfinnr

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Tmriiiiin

TTrnr

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niii'iiiir

L O L O L O m m o L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O
c-sico-si-L Ocoroo<3>o -C MC O-^S-L OC Or ooo>o -C Mco"* LT>
cocococo cocococor t-r~-rri rr rr oooocooooo oo

Base 744 m2
Fuente. Investigacin propia. 2005.
Para el anlisis del factor de homologacin, este prototipo se estudio para el
rango de 625 a 863 metros cuadrados de construccin, se tom como punto focal la
superficie de 744 m2, lo cual sita las superficies analizadas dentro de un rango de
+ / - 16% de diferencia, en este caso la diferencia entre los factores de homologacin
debidos a la contribucin del terreno tuvo un mximo 0.63%, y el rango de factores
de homologacin oscilo de 0.91 a 1.08.

113

4.2.7 Prototipo de vivienda categora Premium "PRE" (880976)

Grfico 3.29
Factores de homologacin vivienda "PRE"
Base 928 m2

<&- <& ^- <& <>'^ ^ ^ ^- ^ ^ ^ ^"^ ^ ^ <&'^ ^ <

A ^ G > c> r ^

r5> c0&. rv5> A

K ^ c0> o.^ rv\> r ^

v\> v ^ <\> <5> A

r^

A^

Fuente. Investigacin propia. 2005.

Para el anlisis del factor de homologacin, este prototipo se estudio para el
rango de 879 a 976 metros cuadrados de construccin, se tom como punto focal la
superficie de 928 m2, lo cual sita las superficies analizadas dentro de un rango de
+ / - 5% de diferencia, en este caso la diferencia entre los factores de homologacin
debidos a la contribucin del terreno tuvo un mximo 0.16%, y el rango de factores
de homologacin oscilo de 0.97 a 1.02.

114

CONCLUSIONES GENERALES
De acuerdo a los resultados que se obtuvieron se puede observar que, en los
prototipos analizados de vivienda unifamiliar, el costo promedio por m2 de
construccin vara al cambiar la superficie de construccin del prototipo.
El caso ideal, para determinar el valor de reposicin nuevo de las
construcciones, sera realizar un presupuesto detallado por el mtodo de precios
unitarios, de cada edificio que se analice. Dado que por limitantes de tiempo y
costo, esto no es posible, se recomienda utilizar la alternativa de calcular el valor de
reposicin nuevo por el mtodo de ensambles, este es el procedimiento ideal para
hacer estimados rpidos, aproximados y confiables. Esta debera de ser la norma
para el clculo del valor de reposicin nuevo en el proceso de valuacin. Sin
embargo se utiliza poco, incluso hay valuadores que no estn familiarizados con
esta metodologa.
Para determinar el valor de reposicin nuevo de las construcciones, la mayor
parte de los valuadores utilizan los manuales de costos, que publican los resultados
de los presupuestos que calculan para diversos tipos de edificaciones. Algunas de
estas publicaciones slo ofrecen parmetros de costos y no explican lo que contiene
o no cada tipo de obra. Esta informacin se debe utilizar solamente como un dato
de referencia, como complemento a la experiencia del valuador. Lo que no se debe
hacer, es utilizar esa informacin indiscriminadamente, es necesario cuando menos,
aplicar los factores modificadores de costo, que algunas publicaciones proponen:
por calidad de construccin, por nmero de pisos, por altura de pisos, por la
relacin permetro a superficie, por zona ssmica y factor inter - ciudad. Y otra
consideracin aparte sera le del factor de costos indirectos involucrado.
La propuesta del presente estudio es aplicar un factor modificador del costo
por la superficie de construccin del edificio, dentro del anlisis comparativo de
mercado que se lleva a cabo en un estudio de valuacin. La primera recomendacin
que se puede hacer es la de seleccionar adecuadamente los inmuebles con los
cuales se va a hacer la comparacin, es decir que realmente sean comparables y
tengan caractersticas semejantes en cuanto a superficie de terreno y construccin,
en concreto es recomendable que la diferencia entre la superficie de construccin
del sujeto y del comparable no sea mayor a un 20%.
Del anlisis efectuado, se observa que las ecuaciones, coeficientes y factores
encontrados que podran utilizarse en un proceso de homologacin son plenamente
diversos, por lo que no sera posible generalizarlos.
Se observ que el valor fsico, aunque no siempre es el requerido en una
valoracin, es fundamental para relacionarlo con el valor comercial, o bien, con
otros parmetros de validacin del dictamen de valor.
En la mayora de los casos la repercusin de terreno sigue una tendencia que
no se cumpli en el caso de la vivienda popular.

115

Lo que si es posible generalizar es que al menos, los mtodos existentes de

homologacin no pueden sustituir el proceso de presupuestacin como base del
valor fsico.
Dado que no conviene generalizar es importante que el valuador se preocupe
y haga destacar la importancia de realizar un presupuesto que se anexe al informe
de valuacin que emita.
Se requiere que los valuadores y controladores estn capacitados en las
distintas tcnicas de elaboracin de presupuestos, particularmente en la del
ensamble, que es la que se utiliza como base para la articulacin de los costos
paramtricos.

116

GLOSARIO DE T R M I N O S
Ajuste: Incremento o decremento en el precio de venta de una propiedad
comparable debido a alguna caracterstica que la propiedad tiene o no tiene en
comparacin con el sujeto que se analiza.
Avalo: El proceso de formular una opinin del valor
Bienes inmuebles: son la tierra en si misma y todas aquellas mejoras adheridas a
ella de forma permanente
Costo: La cantidad pagada por un bien o servicio.
Precio: Cantidad de dinero solicitada, ofrecida o pagada por una propiedad.
Valor de mercado: El precio ms probable que una propiedad pueda lograr en un
mercado competitivo bajo todas las condiciones de una venta justa, en la que el
vendedor y el comprador actan con prudencia y acopio de informacin, dando por
hecho que el precio no se ha visto afectado por un estmulo inapropiado.

117

ANEXOS

118

CASACATEGORA POPULAR "POP"36M2SIN

ACABADOS 2RECAMARAS 1BAOCOCINA

LOTETIPO

SUPERFICIE
DE
CONSTRUCCl
ON

500

700

900

1,100

1,300

36
37
38
39
40
41

4,344.01
4,313.25
4,256.69
4,233.64
4,197.49
4,154.41

4,677.34
4,637.58
4,572.48
4,541.34
4,497.49
4,447.09

5,010.68
4,961.90
4,888.27
4,849.03
4,797.49
4,739.78

5,344.01
5,286.23
5,204.06
5,156.72
5,097.49
5,032.46

5,677.34
5,610.55
5,519.85
5,464.41
5,397.49
5,325.14

60

COSTO POR
M2

3,510.68
3,502.44
3,467.22
3,464.41
3,447.49
3,422.70

M2

PRESUPUES
TOTOTAL

126,384.31
129,590.36
131,754.21
135,112.08
137,899.51
140,330.87

CASA CATEGORA ECONMICA "ECO"49M2 2

RECAMARAS+1BAO+COCINA

LOTE TIPO

90

M2

SUPERFICIE
DE
CONSTRUCCI
ON

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

$/m2

TOTAL

42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75

6,564.94
6,478.47
6,400.37
6,367.97
6,377.23
6,306.98
6,229.83
6,172.84
6,120.16
6,057.26
6,012.00
5,980.71
5,971.16
5,928.15
5,878.87
5,846.60
5,833.00
5,790.92
5,774.26
5,723.41
5,732.52
5,685.63
5,658.36
5,618.11
5,582.27
5,571.49
5,544.49
5,508.23
5,511.08
5,470.13
5,443.29
5,422.61
5,425.98
5,378.31

6,993.51
6,897.07
6,809.46
6,767.97
6,768.54
6,689.96
6,604.83
6,540.18
6,480.16
6,410.20
6,358.16
6,320.33
6,304.49
6,255.42
6,200.30
6,162.39
6,143.34
6,096.00
6,074.26
6,018.49
6,022.85
5,971.34
5,939.61
5,895.03
5,855.00
5,840.15
5,809.20
5,769.10
5,768.22
5,723.65
5,693.29
5,669.18
5,669.23
5,618.31

7,422.08
7,315.68
7,218.55
7,167.97
7,159.84
7,072.94
6,979.83
6,907.53
6,840.16
6,763.14
6,704.31
6,659.95
6,637.83
6,582.70
6,521.73
6,478.18
6,453.69
6,401.09
6,374.26
6,313.57
6,313.17
6,257.06
6,220.86
6,171.96
6,127.73
6,108.81
6,073.91
6,029.96
6,025.37
5,977.18
5,943.29
5,915.76
5,912.47
5,858.31

7,850.65
7,734.28
7,627.64
7,567.97
7,551.15
7,455.92
7,354.83
7,274.88
7,200.16
7,116.08
7,050.46
6,999.57
6,971.16
6,909.97
6,843.16
6,793.97
6,764.03
6,706.17
6,674.26
6,608.66
6,603.49
6,542.77
6,502.11
6,448.88
6,400.46
6,377.46
6,338.61
6,290.83
6,282.51
6,230.70
6,193.29
6,162.33
6,155.71
6,098.31

8,279.23
8,152.89
8,036.73
7,967.97
7,942.45
7,838.90
7,729.83
7,642.23
7,560.16
7,469.02
7,396.62
7,339.20
7,304.49
7,237.24
7,164.59
7,109.76
7,074.38
7,011.26
6,974.26
6,903.74
6,893.82
6,828.49
6,783.36
6,725.80
6,673.18
6,646.12
6,603.32
6,551.70
6,539.65
6,484.22
6,443.29
6,408.91
6,398.96
6,338.31

4,422.08
4,385.44
4,354.91
4,367.97
4,420.71
4,392.09
4,354.83
4,336.10
4,320.16
4,292.55
4,281.23
4,282.59
4,304.49
4,291.79
4,271.73
4,267.66
4,281.27
4,265.50
4,274.26
4,248.00
4,280.91
4,257.06
4,252.11
4,233.50
4,218.64
4,228.21
4,220.97
4,203.88
4,225.37
4,202.53
4,193.29
4,189.73
4,209.77
4,178.31

185,727.48
188,574.12
191,616.06
196,558.69
203,352.71
206,428.27
209,032.00
212,469.04
216,007.89
218,920.10
222,624.14
226,977.46
232,442.70
236,048.35
239,216.77
243,256.43
248,313.81
251,664.23
256,455.76
259,127.99
265,416.54
268,194.68
272,135.31
275,177.25
278,430.09
283,290.11
287,025.63
290,067.57
295,775.72
298,379.45
301,916.61
305,850.35
311,522.67
313,373.48

CASACAT."COM" COMN100M2
SUPERFICIE DE
CONSTRUCCIN
<M2)

75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
116
117
118
119
120
121
122
123
124
125

LOTETIPO

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

7,149.17
7,078.93
7,045.16
6,979.31
6,944.97
6,886.26
6,844.85
6,798.09
6,783.62
6,940.90
6,899.54
6,848.55
6,815.24
6,795.37
6,812.55
6,720.93
6,684.50
6,659.42
6,627.17
6,582.54
6,566.86
6,517.49
6,509.86
6,474.61
6,451.93
6,413.24
6,375.09
6,354.57
6,322.30
6,285.27
6,266.08
6,238.03
6,216.36
6,176.29
6,173.40
6,146.44
6,118.83
6,091.36
6,087.37
6,067.77
6,048.05
6,016.76
6,153.42
6,127.81
6,106.06
6,080.07
6,056.58
6,033.57
6,011.14
5,984.13
6,053.63

7,469.17
7,394.72
7,356.85
7,287.00
7,248.77
7,186.26
7,141.14
7,090.77
7,072.78
7,226.62
7,181.89
7,127.62
7,091.10
7,068.10
7,082.21
6,987.59
6,948.23
6,920.29
6,885.24
6,837.86
6,819.49
6,767.49
6,757.28
6,719.50
6,694.35
6,653.24
6,612.72
6,589.87
6,555.31
6,516.03
6,494.65
6,464.44
6,440.66
6,398.51
6,393.58
6,364.63
6,335.05
6,305.64
6,299.76
6,278.30
6,256.74
6,223.65
6,358.55
6,331.20
6,307.74
6,280.07
6,254.93
6,230.30
6,206.26
6,177.68
6,245.63

7,789.17
7,710.51
7,668.54
7,594.69
7,552.57
7,486.26
7,437.44
7,383.45
7,361.94
7,512.33
7,464.24
7,406.69
7,366.96
7,340.82
7,351.88
7,254.26
7,211.97
7,181.16
7,143.30
7,093.18
7,072.12
7,017.49
7,004.71
6,964.40
6,936.77
6,893.24
6,850.34
6,825.16
6,788.32
6,746.80
6,723.23
6,690.86
6,664.96
6,620.73
6,613.77
6,582.81
6,551.26
6,519.93
6,512.15
6,488.82
6,465.44
6,430.55
6,563.68
6,534.59
6,509.42
6,480.07
6,453.28
6,427.02
6,401.38
6,371.23
6,437.63

8,109.17
8,026.30
7,980.23
7,902.38
7,856.37
7,786.26
7,733.74
7,676.14
7,651.09
7,798.05
7,746.60
7,685.76
7,642.83
7,613.55
7,621.54
7,520.93
7,475.70
7,442.03
7,401.37
7,348.50
7,324.76
7,267.49
7,252.13
7,209.30
7,179.20
7,133.24
7,087.97
7,060.45
7,021.33
6,977.57
6,951.80
6,917.27
6,889.26
6,842.95
6,833.95
6,800.99
6,767.48
6,734.21
6,724.54
6,699.35
6,674.13
6,637.45
6,768.80
6,737.97
6,711.10
6,680.07
6,651.63
6,623.74
6,596.51
6,564.78
6,629.63

8,429.17
8,342.09
8,291.92
8,210.08
8,160.16
8,086.26
8,030.03
7,968.82
7,940.25
8,083.76
8,028.95
7,964.83
7,918.69
7,886.28
7,891.20
7,787.59
7,739.44
7,702.90
7,659.43
7,603.81
7,577.39
7,517.49
7,499.55
7,454.20
7,421.62
7,373.24
7,325.59
7,295.75
7,254.34
7,208.34
7,180.37
7,143.69
7,113.56
7,065.18
7,054.13
7,019.17
6,983.69
6,948.50
6,936.93
6,909.87
6,882.83
6,844.34
6,973.93
6,941.36
6,912.78
6,880.07
6,849.97
6,820.46
6,791.63
6,758.33
6,821.63

120
COSTOPOR
M2

5,549.17
5,499.98
5,486.72
5,440.85
5,425.99
5,386.26
5,363.37
5,334.67
5,337.84
5,512.33
5,487.77
5,453.20
5,435.93
5,431.73
5,464.24
5,387.59
5,365.81
5,355.07
5,336.85
5,305.94
5,303.70
5,267.49
5,272.75
5,250.12
5,239.80
5,213.24
5,186.98
5,178.10
5,157.25
5,131.42
5,123.23
5,105.95
5,094.86
5,065.18
5,072.48
5,055.53
5,037.75
5,019.93
5,025.42
5,015.14
5,004.57
4,982.27
5,127.78
5,110.86
5,097.66
5,080.07
5,064.85
5,049.97
5,035.53
5,016.39
5,093.63

M2

TOTAL

416,188.02
417,998.83
422,477.65
424,385.97
428,652.97
430,900.61
434,432.66
437,443.27
443,040.87
463,035.97
466,460.62
468,975.16
472,925.85
477,992.48
486,316.95
484,883.26
488,289.10
492,666.68
496,327.18
498,758.59
503,851.87
505,679.07
511,456.44
514,511.31
518,740.68
521,324.48
523,884.54
528,166.31
531,197.08
533,667.62
537,938.66
541,230.66
545,150.44
547,038.95
552,900.51
556,108.77
559,190.07
562,231.78
567,872.80
571,725.68
575,525.42
577,943.72
599,950.06
603,081.04
606,621.02
609,607.93
612,846.78
616,096.13
619,370.34
622,032.53
636,703.14

CASACAT."COM"COMN100M2
SUPERFICIE DE
CONSTRUCCIN
(M2>

126
127
128
129
130
131
132
133
134
135
136
137
138
139
140
141
142
143
144
145
146
147
148
149
150
151
152
153
154
155
156
157
158
159
160
161
162
163
164
165

LOTETIPO

120
COSTOPOR
M2

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

6,055.70
6,055.63
6,029.33
6,013.93
5,988.77
5,964.87
5,941.43
5,926.27
5,904.24
5,906.00
5,876.04
5,868.86
5,866.50
5,849.13
5,826.83
5,809.66
5,793.32
5,788.67
5,764.53
5,759.05
5,732.43
5,717.19
5,702.03
5,690.11
6,235.25
6,211.41
6,235.76
6,228.11
6,195.64
6,181.68
6,164.83
6,145.30
6,120.41
6,103.40
6,095.76
6,084.28
6,062.31
6,063.23
6,044.38
6,033.11

6,246.18
6,244.60
6,216.83
6,199.97
6,173.38
6,148.08
6,123.25
6,106.72
6,083.34
6,083.78
6,052.51
6,044.04
6,040.41
6,021.79
5,998.25
5,979.87
5,962.33
5,956.51
5,931.19
5,924.56
5,896.81
5,880.45
5,864.20
5,851.18
6,395.25
6,370.35
6,393.66
6,384.97
6,351.49
6,336.52
6,318.68
6,298.17
6,272.31
6,254.34
6,245.76
6,233.35
6,210.45
6,210.47
6,190.72
6,178.56

6,436.65
6,433.58
6,404.33
6,386.02
6,358.00
6,331.28
6,305.06
6,287.17
6,262.45
6,261.56
6,228.98
6,219.23
6,214.33
6,194.45
6,169.68
6,150.08
6,131.35
6,124.34
6,097.86
6,090.08
6,061.19
6,043.72
6,026.36
6,012.26
6,555.25
6,529.29
6,551.55
6,541.83
6,507.33
6,491.36
6,472.52
6,451.04
6,424.21
6,405.29
6,395.76
6,382.42
6,358.60
6,357.71
6,337.06
6,324.02

6,627.13
6,622.56
6,591.83
6,572.07
6,542.61
6,514.49
6,486.88
6,467.62
6,441.55
6,439.34
6,405.45
6,394.41
6,388.24
6,367.11
6,341.11
6,320.29
6,300.36
6,292.17
6,264.53
6,255.60
6,225.58
6,206.99
6,188.52
6,173.33
6,715.25
6,688.23
6,709.45
6,698.69
6,663.17
6,646.20
6,626.37
6,603.90
6,576.11
6,556.23
6,545.76
6,531.49
6,506.75
6,504.95
6,483.40
6,469.47

6,817.60
6,811.53
6,779.33
6,758.11
6,727.23
6,697.70
6,668.70
6,648.07
6,620.65
6,617.12
6,581.92
6,569.59
6,562.15
6,539.77
6,512.54
6,490.51
6,469.38
6,460.00
6,431.19
6,421.11
6,389.96
6,370.25
6,350.68
6,334.40
6,875.25
6,847.17
6,867.34
6,855.56
6,819.02
6,801.04
6,780.22
6,756.77
6,728.01
6,707.17
6,695.76
6,680.55
6,654.90
6,652.19
6,629.75
6,614.93

5,103.32
5,110.75
5,091.83
5,083.69
5,065.69
5,048.84
5,032.34
5,024.01
5,008.71
5,017.12
4,993.69
4,992.95
4,996.94
4,985.82
4,969.68
4,958.59
4,948.25
4,949.51
4,931.19
4,931.46
4,910.51
4,900.86
4,891.22
4,884.74
5,435.25
5,416.71
5,446.29
5,443.79
5,416.42
5,407.49
5,395.60
5,380.97
5,360.92
5,348.68
5,345.76
5,338.94
5,321.56
5,327.04
5,312.67
5,305.83

M2

TOTAL

643,018.22
649,064.64
651,754.82
655,796.46
658,539.83
661,398.22
664,268.48
668,193.56
671,167.74
677,310.64
679,141.69
684,033.85
689,577.16
693,028.44
695,755.68
699,161.53
702,651.43
707,780.30
710,091.97
715,061.64
716,934.08
720,426.88
723,901.02
727,826.10
815,286.76
817,923.02
827,835.91
832,900.16
834,128.74
838,160.56
841,713.79
844,812.70
847,025.29
850,440.53
855,321.31
859,569.17
862,093.47
868,307.16
871,278.32
875,462.68

CASACATEGORAMEDIA"MED"3REC2.5BAOS
COCINAINTEGRAL

LOTETIPO

SUPERFICIE
DE
CONSTRUCCI
ON (M2)

2,000

2,300

2,600

2,900

3,200

165
166
167
168
169
170
171
172
173
174
175
176
177
178
179
180
181
182
183
184
185
186
187
188
189
190
191
192
193
194
195
196
197
198
199
200
201
202
203
204
205
206
207
208
209
210
211
212
213

8,391 05
8,37449
8,34399
8,315 02
8,28675
8,28875
9,194 77
9,171 71
9,13324
9,115 04
9,10777
9,08337
9,05308
9,03062
9,010 90
8,981 21
8,96083
8,93906
8,95466
8,951 78
8,89212
8,86082
8,851 68
8,86260
8,83982
8,816 22
8,791 40
8,92578
8,90033
8,87763
8,86644
8,87450
8,83822
8,81395
8,79960
8,77376
8,75573
8,87780
8,85554
8,86661
8,818 67
8,80836
8,78592
8,76625
8,75309
8,73892
8,71930
8,70233
8,68451

8,80014
8,781 12
8,74818
8,716 80
8,68616
8,68581
9,58950
9,56415
9,52341
9,502 98
9,49348
9,46689
9,43443
9,40983
9,38799
9,35621
9,33376
9,30994
9,32352
9,318 63
9,25699
9,22372
9,212 64
9,221 64
9,196 96
9,171 49
9,14481
9,27734
9,25008
9,22557
9,21260
9,21889
9,180 86
9,15486
9,138 80
9,11126
9,091 56
9,211 96
9,188 05
9,19749
9,14794
9,136 03
9,112 00
9,09076
9,07605
9,06035
9,03921
9,02073
9,001 41

9,20924
9,187 75
9,152 37
9,11859
9,08557
9,08287
9,98424
9,95659
9,913 58
9,89091
9,87920
9,85041
9,815 79
9,78904
9,76509
9,731 21
9,70669
9,68082
9,69237
9,68548
9,621 85
9,58662
9,57360
9,58068
9,55411
9,52675
9,49821
9,62891
9,59982
9,57350
9,55875
9,56327
9,52350
9,49577
9,47799
9,44876
9,42738
9,54612
9,52056
9,52837
9,47721
9,46370
9,43809
9,41528
9,39902
9,381 78
9,35911
9,33912
9,318 31

9,61833
9,59437
9,55656
9,52037
9,48498
9,47993
10,37898
10,34903
10,30376
10,27884
10,26491
10,23394
10,19714
10,16826
10,14218
10,10621
10,07962
10,05169
10,06122
10,05232
9,98672
9,94953
9,93457
9,93972
9,911 25
9,88201
9,851 61
9,98047
9,94956
9,921 44
9,90491
9,90766
9,86614
9,83667
9,81719
9,78626
9,76320
9,88028
9,85307
9,85926
9,80648
9,791 37
9,76418
9,73980
9,721 99
9,70321
9,67902
9,65752
9,63521

10,02742
10,001 00
9,96075
9,92216
9,88438
9,87699
10,77372
10,741 48
10,69393
10,66677
10,65063
10,61746
10,57850
10,54747
10,51928
10,48121
10,45254
10,42257
10,43007
10,41917
10,35158
10,31243
10,29553
10,29877
10,26839
10,23728
10,20502
10,33203
10,29930
10,26938
10,251 06
10,25205
10,20878
10,17758
10,15639
10,12376
10,09902
10,21444
10,18559
10,19014
10,13574
10,11904
10,09026
10,06432
10,04495
10,02464
9,99892
9,97591
9,95211

225

M2

COSTOPOR
M2

TOTAL

5,66378
5,66365
5,64937
5,63644
5,62403
5,641 69
6,56319
6,55543
6,53208
6,52884
6,53634
6,52655
6,510 70
6,50253
6,49693
6,481 21
6,47464
6,46653
6,49565
6,50613
6,45969
6,441 46
6,44526
6,46898
6,45887
6,44780
6,43538
6,58203
6,56873
6,55804
6,55875
6,57858
6,55396
6,541 22
6,53830
6,52376
6,51693
6,65008
6,63879
6,66073
6,62355
6,62390
6,61200
6,60278
6,59998
6,59607
6,58660
6,57969
6,571 83

934,524
940,166
943,446
946,923
950,461
959,088
1,122,305
1,127,534
1,130,050
1,136,018
1,143,859
1,148,673
1,152,395
1,157,450
1,162,951
1,166,618
1,171,911
1,176,908
1,188,703
1,197,128
1,195,043
1,198,112
1,205,264
1,216,168
1,220,726
1,225,083
1,229,158
1,263,750
1,267,764
1,272,260
1,278,957
1,289,402
1,291,130
1,295,162
1,301,121
1,304,752
1,309,903
1,343,316
1,347,674
1,358,788
1,357,827
1,364,522
1,368,684
1,373,379
1,379,395
1,385,174
1,389,772
1,394,894
1,399,800

CASACATEGORAMEDIA"MED"3REC2.5BAOS
COCINAINTEGRAL

LOTETIPO

SUPERFICIE
DE
CONSTRUCCI
ON (M2)

2,000

2,300

2,600

2,900

3,200

214
215
216
217
218
219
220
221
222
223
224
225
226
227
228
229
230
231
232
233
234
235
236
237
238
239
240
241
242
243
244
245
246
247
248
249
250
251
252
253
254
255
256
257
258
259
260
261
262

8,665.01
8,643.74
8,702.28
8,636.63
8,620.99
8,607.20
8,594.08
8,574.32
8,558.04
8,577.10
8,539.14
8,526.69
8,511.34
8,506.55
8,481.51
8,463.35
8,446.20
8,432.29
8,410.21
8,395.17
8,363.72
8,375.09
8,355.23
8,348.92
8,334.52
8,321.33
8,302.95
8,289.25
8,311.76
8,268.01
8,270.43
8,269.27
8,255.20
8,234.88
8,224.98
8,208.66
8,199.96
8,192.29
8,171.52
8,162.84
8,149.12
8,142.07
8,130.28
8,117.53
8,103.64
8,090.12
8,182.79
8,173.50
8,165.94

8,980.43
8,957.69
9,014.78
8,947.69
8,930.62
8,915.42
8,900.90
8,879.74
8,862.10
8,879.79
8,840.48
8,826.69
8,810.02
8,803.91
8,777.56
8,758.11
8,739.68
8,724.50
8,701.15
8,684.87
8,652.18
8,662.33
8,641.24
8,633.73
8,618.14
8,603.76
8,584.20
8,569.33
8,590.68
8,545.79
8,547.07
8,544.78
8,529.59
8,508.16
8,497.16
8,479.74
8,469.96
8,461.21
8,439.38
8,429.63
8,414.87
8,406.77
8,393.95
8,380.18
8,365.26
8,350.74
8,442.41
8,432.12
8,423.57

9,295.85
9,271.65
9,327.28
9,258.75
9,240.25
9,223.64
9,207.72
9,185.17
9,166.15
9,182.48
9,141.82
9,126.69
9,108.69
9,101.26
9,073.62
9,052.87
9,033.16
9,016.71
8,992.10
8,974.57
8,940.64
8,949.56
8,927.26
8,918.54
8,901.75
8,886.19
8,865.45
8,849.42
8,869.61
8,823.57
8,823.71
8,820.29
8,803.98
8,781.44
8,769.33
8,750.83
8,739.96
8,730.13
8,707.24
8,696.43
8,680.62
8,671.48
8,657.62
8,642.83
8,626.89
8,611.36
8,702.02
8,690.74
8,681.20

9,611.27
9,585.60
9,639.78
9,569.81
9,549.88
9,531.86
9,514.54
9,490.60
9,470.20
9,485.17
9,443.16
9,426.69
9,407.36
9,398.62
9,369.67
9,347.63
9,326.64
9,308.92
9,283.05
9,264.27
9,229.11
9,236.80
9,213.28
9,203.35
9,185.36
9,168.61
9,146.70
9,129.50
9,148.53
9,101.35
9,100.35
9,095.80
9,078.37
9,054.72
9,041.51
9,021.91
9,009.96
8,999.06
8,975.09
8,963.23
8,946.37
8,936.18
8,921.29
8,905.47
8,888.52
8,871.97
8,961.64
8,949.36
8,938.84

9,926.70
9,899.55
9,952.28
9,880.87
9,859.52
9,840.08
9,821.36
9,796.03
9,774.26
9,787.86
9,744.50
9,726.69
9,706.03
9,695.98
9,665.72
9,642.39
9,620.12
9,601.12
9,574.00
9,553.97
9,517.57
9,524.03
9,499.29
9,488.16
9,468.98
9,451.04
9,427.95
9,409.58
9,427.46
9,379.12
9,376.99
9,371.31
9,352.76
9,328.00
9,313.69
9,293.00
9,279.96
9,267.98
9,242.95
9,230.03
9,212.11
9,200.89
9,184.96
9,168.12
9,150.15
9,132.59
9,221.25
9,207.98
9,196.47

225

COSTOPOR
M2

6,562.21
6,550.72
6,618.94
6,562.90
6,556.77
6,552.41
6,548.63
6,538.12
6,531.02
6,559.16
6,530.22
6,526.69
6,520.19
6,524.17
6,507.83
6,498.29
6,489.68
6,484.24
6,470.55
6,463.84
6,440.64
6,460.20
6,448.45
6,450.19
6,443.77
6,438.49
6,427.95
6,422.03
6,452.25
6,416.16
6,426.17
6,432.54
6,425.93
6,413.02
6,410.46
6,401.43
6,399.96
6,399.46
6,385.81
6,384.18
6,377.47
6,377.36
6,372.46
6,366.56
6,359.45
6,352.67
6,452.02
6,449.36
6,448.38

M2

TOTAL

1,404,313
1,408,404
1,429,692
1,424,149
1,429,375
1,434,977
1,440,698
1,444,924
1,449,885
1,462,693
1,462,768
1,468,505
1,473,563
1,480,987
1,483,785
1,488,107
1,492,627
1,497,860
1,501,168
1,506,074
1,507,111
1,518,147
1,521,833
1,528,695
1,533,616
1,538,798
1,542,708
1,547,709
1,561,445
1,559,127
1,567,986
1,575,972
1,580,779
1,584,016
1,589,794
1,593,956
1,599,990
1,606,264
1,609,223
1,615,197
1,619,877
1,626,227
1,631,351
1,636,206
1,640,738
1,645,341
1,677,526
1,683,284
1,689,476

CASACATEGORAMEDIA"MED"3REC2.5BAOS
COCINAINTEGRAL

LOTETIPO

SUPERFICIE
DE
CONSTRUCCI
ON (M2)

2,000

2,300

2,600

2,900

3,200

263
264
265
266
267
268
269
270
271
272
273
274
275
276
277
278
279
280
281
282
283
284

8,148.90
8,142.36
8,143.16
8,129.23
8,112.06
8,097.44
8,194.68
8,185.77
8,168.14
8,155.11
8,145.43
8,149.12
8,140.42
8,131.51
8,125.20
8,122.57
8,111.15
8,099.07
8,084.66
8,072.77
8,062.35
8,051.98

8,405.56
8,398.04
8,397.88
8,382.99
8,364.87
8,349.30
8,445.61
8,435.77
8,417.22
8,403.28
8,392.68
8,395.47
8,385.87
8,376.08
8,368.88
8,365.38
8,353.09
8,340.14
8,324.88
8,312.13
8,300.86
8,289.65

8,662.21
8,653.72
8,652.59
8,636.75
8,617.68
8,601.17
8,696.54
8,685.77
8,666.29
8,651.44
8,639.93
8,641.82
8,631.33
8,620.64
8,612.57
8,608.18
8,595.02
8,581.21
8,565.09
8,551.49
8,539.38
8,527.33

8,918.87
8,909.41
8,907.31
8,890.51
8,870.48
8,853.04
8,947.47
8,935.77
8,915.37
8,899.60
8,887.18
8,888.17
8,876.78
8,865.21
8,856.25
8,850.99
8,836.96
8,822.28
8,805.30
8,790.86
8,777.90
8,765.01

9,175.52
9,165.09
9,162.03
9,144.26
9,123.29
9,104.90
9,198.40
9,185.77
9,164.45
9,147.76
9,134.44
9,134.52
9,122.24
9,109.77
9,099.93
9,093.80
9,078.89
9,063.36
9,045.52
9,030.22
9,016.41
9,002.68

225

COSTOPOR
M2

6,437.88
6,437.81
6,445.05
6,437.50
6,426.66
6,418.33
6,521.82
6,519.10
6,507.62
6,500.70
6,497.07
6,506.78
6,504.06
6,501.08
6,500.65
6,503.87
6,498.25
6,491.93
6,483.24
6,477.03
6,472.24
6,467.47

M2

TOTAL

1,693,162
1,699,583
1,707,937
1,712,374
1,715,919
1,720,114
1,754,370
1,760,158
1,763,565
1,768,191
1,773,701
1,782,859
1,788,615
1,794,298
1,800,681
1,808,075
1,813,011
1,817,739
1,821,791
1,826,521
1,831,644
1,836,762

CASA338M2CAT"SEL"4RECAMARAS5.5BAOS
SEMILUJOC/3CAJONES ESTACIONAMIENTO

LOTETIPO

SUPERFICIE
DE
CONSTRUCCI
ON (M2)

3,200

3,500

3,800

4,100

4,400

284
285
286
287
288
289
290
291
292
293
294
295
296
297
298
299
300
301
302
303
304
305
306
307
308
309
310
311
312
313
314
315
316
317
318
319
320
321
322
323
324
325
326
327
328
329
330
331
332

12,187.45
12,164.01
12,145.93
12,118.98
12,082.15
12,082.74
12,064.90
12,037.84
12,012.20
11,988.04
11,961.39
11,944.01
11,930.65
11,916.51
11,899.85
11,892.47
11,878.93
11,862.06
11,832.47
11,806.32
11,788.55
11,775.74
11,831.16
11,816.76
11,793.07
11,772.90
11,753.25
11,736.29
11,710.68
11,701.94
11,678.51
11,674.19
11,652.55
11,645.29
11,621.92
11,595.53
11,576.03
11,558.24
11,548.61
11,518.80
11,507.24
11,508.26
11,490.10
11,468.20
11,452.10
11,436.12
11,405.31
11,399.94
11,373.67

12,557.17
12,532.43
12,513.06
12,484.83
12,446.73
12,446.06
12,426.97
12,398.66
12,371.79
12,346.40
12,318.53
12,299.94
12,285.38
12,270.05
12,252.20
12,243.64
12,228.93
12,210.90
12,180.16
12,152.85
12,133.95
12,120.00
12,174.30
12,158.78
12,133.97
12,112.70
12,091.96
12,073.91
12,047.22
12,037.40
12,012.91
12,007.53
11,984.83
11,976.52
11,952.11
11,924.69
11,904.15
11,885.35
11,874.70
11,843.88
11,831.31
11,831.34
11,812.19
11,789.30
11,772.22
11,755.27
11,723.50
11,717.16
11,689.93

12,926.89
12,900.85
12,880.19
12,850.69
12,811.31
12,809.38
12,789.04
12,759.49
12,731.38
12,704.76
12,675.67
12,655.88
12,640.11
12,623.58
12,604.54
12,594.81
12,578.93
12,559.74
12,527.84
12,499.39
12,479.34
12,464.27
12,517.44
12,500.80
12,474.88
12,452.51
12,430.66
12,411.53
12,383.76
12,372.87
12,347.30
12,340.86
12,317.10
12,307.75
12,282.30
12,253.84
12,232.28
12,212.45
12,200.78
12,168.96
12,155.39
12,154.42
12,134.27
12,110.40
12,092.34
12,074.42
12,041.68
12,034.38
12,006.20

13,296.61
13,269.27
13,247.32
13,216.54
13,175.90
13,172.70
13,151.11
13,120.31
13,090.97
13,063.12
13,032.81
13,011.81
12,994.84
12,977.12
12,956.89
12,945.98
12,928.93
12,908.57
12,875.52
12,845.92
12,824.74
12,808.53
12,860.57
12,842.82
12,815.79
12,792.31
12,769.37
12,749.15
12,720.29
12,708.33
12,681.70
12,674.19
12,649.38
12,638.98
12,612.48
12,582.99
12,560.40
12,539.55
12,526.87
12,494.03
12,479.46
12,477.50
12,456.36
12,431.50
12,412.46
12,393.57
12,359.86
12,351.60
12,322.46

13,666.33
13,637.69
13,614.46
13,582.39
13,540.48
13,536.03
13,513.18
13,481.14
13,450.56
13,421.48
13,389.96
13,367.74
13,349.57
13,330.65
13,309.24
13,297.15
13,278.93
13,257.41
13,223.20
13,192.46
13,170.13
13,152.79
13,203.71
13,184.84
13,156.70
13,132.12
13,108.08
13,086.77
13,056.83
13,043.79
13,016.09
13,007.53
12,981.66
12,970.21
12,942.67
12,912.15
12,888.53
12,866.65
12,852.96
12,819.11
12,803.53
12,800.57
12,778.44
12,752.60
12,732.58
12,712.72
12,678.04
12,668.82
12,638.73

350

COSTOPOR
M2

8,243.79
8,234.19
8,229.84
8,216.54
8,193.26
8,207.31
8,202.83
8,189.04
8,176.59
8,165.51
8,151.86
8,147.40
8,146.86
8,145.47
8,141.46
8,146.65
8,145.60
8,141.13
8,123.86
8,109.95
8,104.34
8,103.61
8,171.03
8,168.55
8,156.70
8,148.30
8,140.34
8,135.00
8,120.93
8,123.66
8,111.63
8,118.64
8,108.24
8,112.16
8,099.91
8,084.56
8,076.03
8,069.15
8,070.35
8,051.31
8,050.45
8,062.11
8,054.52
8,043.12
8,037.46
8,031.86
8,011.37
8,016.25
8,000.18

M2

TOTAL

2,341,237
2,346,743
2,353,735
2,358,147
2,359,658
2,371,911
2,378,821
2,383,011
2,387,563
2,392,494
2,396,648
2,403,483
2,411,472
2,419,203
2,426,154
2,435,848
2,443,679
2,450,481
2,453,407
2,457,315
2,463,721
2,471,601
2,500,336
2,507,746
2,512,264
2,517,825
2,523,506
2,529,985
2,533,732
2,542,707
2,547,053
2,557,371
2,562,205
2,571,556
2,575,770
2,578,975
2,584,329
2,590,196
2,598,652
2,600,573
2,608,345
2,620,186
2,625,773
2,630,101
2,636,288
2,642,484
2,643,753
2,653,379
2,656,058

CASA338M2CAT"SEL"4 RECAMARAS5.5BANOS
SEMILUJOC/3CAJONES ESTACIONAMIENTO

LOTETIPO

SUPERFICIE
DE
CONSTRUCCI
ON (M2)

3,200

3,500

3,800

4,100

4,400

333
334
335
336
337
338
339
340
341
342
343
344
345
346
347
348
349
350
351
352
353
354
355
356
357
358
359
360
361
362
363
364
365
366
367
368
369
370
371
372
373
374
375
376
377
378
379
380
381

11,383.38
11,355.46
11,350.52
11,322.30
11,310.26
11,299.04
11,282.13
11,261.86
11,244.38
11,230.99
11,211.90
11,202.53
11,181.26
11,170.31
11,151.18
11,134.35
11,129.73
11,105.50
11,118.67
11,100.51
11,087.37
11,067.01
11,055.45
11,038.62
11,028.86
11,004.68
10,987.86
10,982.49
10,973.19
10,951.45
10,934.30
10,919.78
10,904.66
10,904.52
10,880.35
10,864.72
10,867.95
10,853.68
10,838.84
10,889.02
10,878.45
10,859.81
10,840.12
10,825.53
10,828.37
10,823.55
10,808.52
10,786.36
10,779.47

11,698.70
11,669.83
11,663.96
11,634.80
11,621.83
11,609.69
11,591.86
11,570.68
11,552.30
11,538.01
11,518.02
11,507.76
11,485.61
11,473.78
11,453.77
11,436.08
11,430.59
11,405.50
11,417.81
11,398.80
11,384.82
11,363.62
11,351.23
11,333.56
11,322.98
11,297.97
11,280.34
11,274.15
11,264.05
11,241.50
11,223.56
11,208.24
11,192.33
11,191.40
11,166.45
11,150.04
11,152.51
11,137.46
11,121.86
11,171.27
11,159.95
11,140.56
11,120.12
11,104.78
11,106.88
11,101.33
11,085.57
11,062.68
11,055.06

12,014.01
11,984.20
11,977.39
11,947.30
11,933.40
11,920.34
11,901.59
11,879.50
11,860.22
11,845.03
11,824.14
11,812.99
11,789.96
11,777.25
11,756.37
11,737.80
11,731.45
11,705.50
11,716.96
11,697.10
11,682.27
11,660.23
11,647.00
11,628.50
11,617.09
11,591.27
11,572.81
11,565.82
11,554.91
11,531.56
11,512.81
11,496.70
11,480.00
11,478.29
11,452.56
11,435.37
11,437.06
11,421.25
11,404.87
11,453.53
11,441.45
11,421.31
11,400.12
11,384.04
11,385.40
11,379.11
11,362.61
11,339.00
11,330.65

12,329.33
12,298.58
12,290.82
12,259.80
12,244.97
12,230.99
12,211.33
12,188.33
12,168.14
12,152.04
12,130.27
12,118.22
12,094.30
12,080.71
12,058.96
12,039.53
12,032.31
12,005.50
12,016.10
11,995.39
11,979.72
11,956.84
11,942.78
11,923.45
11,911.21
11,884.56
11,865.29
11,857.49
11,845.76
11,821.61
11,802.07
11,785.16
11,767.67
11,765.17
11,738.66
11,720.69
11,721.61
11,705.03
11,687.89
11,735.79
11,722.96
11,702.06
11,680.12
11,663.29
11,663.91
11,656.89
11,639.66
11,615.31
11,606.24

12,644.64
12,612.95
12,604.25
12,572.30
12,556.55
12,541.64
12,521.06
12,497.15
12,476.05
12,459.06
12,436.39
12,423.46
12,398.65
12,384.18
12,361.56
12,341.25
12,333.17
12,305.50
12,315.25
12,293.69
12,277.17
12,253.45
12,238.55
12,218.39
12,205.33
12,177.86
12,157.77
12,149.15
12,136.62
12,111.67
12,091.32
12,073.63
12,055.34
12,052.06
12,024.76
12,006.02
12,006.16
11,988.81
11,970.91
12,018.05
12,004.46
11,982.81
11,960.12
11,942.55
11,942.43
11,934.66
11,916.70
11,891.63
11,881.83

350

M2

COSTOPOR
M2

TOTAL

8,020.02 2,670,666
8,002.17 2,672,724
8,007.24 2,682,425
7,988.97 2,684,293
7,986.81 2,691,556
7,985.43 2,699,076
7,978.29 2,704,641
7,967.74 2,709,031
7,959.92 2,714,334
7,956.14 2,720,999
7,946.59 2,725,681
7,946.71 2,733,669
7,934.88 2,737,535
7,933.31 2,744,927
7,923.52 2,749,460
7,915.96 2,754,755
7,920.56 2,764,275
7,905.50 2,766,923
7,927.78 2,782,651
7,918.69 2,787,378
7,914.56 2,793,841
7,903.17 2,797,721
7,900.52 2,804,685
7,892.55 2,809,748
7,891.60 2,817,302
7,876.18 2,819,674
7,868.08 2,824,640
7,871.38 2,833,695
7,870.70 2,841,321
7,857.52 2,844,424
7,848.90 2,849,151
7,842.86 2,854,800
7,836.16 2,860,200
7,844.41 2,871,053
7,828.58 2,873,088
7,821.24 2,878,216
7,832.72 2,890,274
7,826.65 2,895,861
7,819.97 2,901,209
7,878.26 2,930,714
7,875.77 2,937,662
7,865.16 2,941,570
7,853.45 2,945,044
7,846.80 2,950,398
7,857.55 2,962,295
7,860.59 2,971,303
7,853.38 2,976,431
7,839.00 2,978,818
7,839.84 2,986,979

CASA338M2CAT"SEL"4 RECAMARAS5.5BAOS
SEMILUJOC/3CAJONES ESTACIONAMIENTO

LOTETIPO

SUPERFICIE
DE
CONSTRUCCI
ON (M2)

3,200

3,500

3,800

4,100

4,400

382
383
384
385
386
387
388
389
390
391
392
393
394
395
396
397
398
399
400
401
402
403
404
405
406
407
408
409
410
411
412
413
414
415
416
417
418
419

10,770.94
10,755.74
10,738.63
10,723.29
10,719.14
10,710.80
10,697.07
10,686.54
10,673.19
10,659.58
10,644.27
10,638.99
10,622.68
10,595.52
10,600.55
10,589.13
10,571.48
10,566.31
10,551.44
10,536.18
10,522.43
10,510.09
10,507.91
10,517.73
10,503.82
10,487.22
10,476.79
10,462.51
10,446.15
10,443.08
10,427.22
10,422.68
10,405.01
10,399.81
10,387.68
10,381.27
10,366.18
10,375.04

11,045.81
11,029.89
11,012.07
10,996.01
10,991.17
10,982.12
10,967.68
10,956.46
10,942.42
10,928.12
10,912.13
10,906.17
10,889.18
10,861.34
10,865.70
10,853.61
10,835.30
10,829.47
10,813.94
10,798.02
10,783.63
10,770.64
10,767.81
10,776.99
10,762.44
10,745.20
10,734.14
10,719.23
10,702.24
10,698.56
10,682.07
10,676.92
10,658.64
10,652.82
10,640.08
10,633.07
10,617.38
10,625.64

11,320.68
11,304.04
11,285.50
11,268.74
11,263.19
11,253.44
11,238.30
11,226.38
11,211.65
11,196.67
11,179.98
11,173.34
11,155.68
11,127.16
11,130.85
11,118.10
11,099.11
11,092.62
11,076.44
11,059.87
11,044.82
11,031.18
11,027.71
11,036.25
11,021.06
11,003.19
10,991.49
10,975.95
10,958.34
10,954.03
10,936.93
10,931.15
10,912.26
10,905.83
10,892.49
10,884.87
10,868.58
10,876.23

11,595.55
11,578.20
11,558.94
11,541.47
11,535.21
11,524.75
11,508.92
11,496.31
11,480.88
11,465.21
11,447.84
11,440.52
11,422.17
11,392.98
11,396.00
11,382.58
11,362.93
11,355.78
11,338.94
11,321.71
11,306.02
11,291.73
11,287.61
11,295.51
11,279.68
11,261.18
11,248.84
11,232.68
11,214.44
11,209.51
11,191.78
11,185.39
11,165.88
11,158.85
11,144.89
11,136.66
11,119.77
11,126.83

11,870.42
11,852.35
11,832.38
11,814.20
11,807.23
11,796.07
11,779.54
11,766.23
11,750.11
11,733.75
11,715.70
11,707.69
11,688.67
11,658.81
11,661.15
11,647.06
11,626.75
11,618.94
11,601.44
11,583.56
11,567.21
11,552.27
11,547.52
11,554.77
11,538.30
11,519.16
11,506.20
11,489.40
11,470.54
11,464.98
11,446.64
11,439.63
11,419.51
11,411.86
11,397.29
11,388.46
11,370.97
11,377.43

350

COSTOPOR
M2

7,839.01
7,831.46
7,821.96
7,814.20
7,817.59
7,816.74
7,810.47
7,807.36
7,801.39
7,795.13
7,787.13
7,789.12
7,780.04
7,760.07
7,772.26
7,767.97
7,757.41
7,759.29
7,751.44
7,743.16
7,736.36
7,730.93
7,735.63
7,752.30
7,745.20
7,735.38
7,731.69j
7,724.12
7,714.44
7,718.02
7,708.77
7,710.82
7,699.70
7,701.01
7,695.37
7,695.42
7,686.76
7,702.01

M2

TOTAL

2,994,500
2,999,449
3,003,633
3,008,465
3,017,590
3,025,079
3,030,461
3,037,063
3,042,543
3,047,897
3,052,554
3,061,123
3,065,337
3,065,229
3,077,817
3,083,884
3,087,448
3,095,957
3,100,577
3,105,007
3,110,018
3,115,566
3,125,196
3,139,682
3,144,551
3,148,298
3,154,529
3,159,165
3,162,920
3,172,107
3,176,015
3,184,567
3,187,676
3,195,921
3,201,275
3,208,989
3,213,065
3,227,142

CASA500M2CATEGORA LUJO LUJ 4RECAM1BAO

C/HIDROMASAJE4C/TINA 1/2 BAO+SERVICIO4
CAJNESAOUTASC/LOSATECHO

LOTETIPO

DE

4,800

5,100

5,400

5,700

6,000

419
420
421
422
423
424
425
426
427
428
429
430
431
432
433
434
435
436
437
438
439
440
441
442
443
444
445
446
447
448
449
450
451
452
453
454
455
456
457
458
459
460
461
462
463
464
465
466
467
468

14,663.03
14,645.93
14,633.34
14,607.56
14,585.45
14,567.51
14,547.21
14,521.59
14,496.32
14,475.06
14,446.08
14,426.02
14,417.49
14,392.90
14,370.58
14,354.37
14,330.92
14,309.18
14,297.11
14,306.45
14,305.55
14,274.74
14,261.24
14,252.18
14,231.79
14,210.44
14,186.16
14,165.77
14,146.71
14,126.20
14,084.16
14,088.02
14,068.65
14,040.79
14,044.60
14,028.30
13,982.46
13,983.90
13,997.91
13,945.83
13,946.74
13,948.54
13,925.87
13,906.61
13,896.77
13,878.20
13,860.57
13,837.26
13,819.57
13,803.47

15,021.02
15,003.08
14,989.63
14,963.01
14,940.06
14,921.29
14,900.15
14,873.70
14,847.61
14,825.53
14,795.73
14,774.86
14,765.52
14,740.12
14,717.00
14,700.00
14,675.75
14,653.22
14,640.36
14,648.91
14,647.23
14,615.65
14,601.38
14,591.55
14,570.39
14,548.27
14,523.24
14,502.09
14,482.28
14,461.02
14,418.24
14,421.35
14,401.25
14,372.65
14,375.73
14,358.69
14,312.13
14,312.85
14,326.13
14,273.35
14,273.54
14,274.63
14,251.25
14,231.29
14,220.74
14,201.47
14,183.15
14,159.15
14,140.77
14,123.98

15,379.02
15,360.22
15,345.93
15,318.46
15,294.67
15,275.06
15,253.09
15,225.82
15,198.89
15,175.99
15,145.38
15,123.70
15,113.55
15,087.34
15,063.42
15,045.62
15,020.58
14,997.25
14,983.61
14,991.38
14,988.92
14,956.56
14,941.51
14,930.91
14,908.99
14,886.11
14,860.31
14,838.41
14,817.85
14,795.84
14,752.31
14,754.68
14,733.84
14,704.51
14,706.85
14,689.09
14,641.81
14,641.79
14,654.36
14,600.86
14,600.34
14,600.71
14,576.63
14,555.96
14,544.71
14,524.75
14,505.73
14,481.04
14,461.97
14,444.49

15,737.01
15,717.36
15,702.22
15,673.91
15,649.28
15,628.83
15,606.03
15,577.93
15,550.18
15,526.46
15,495.03
15,472.53
15,461.58
15,434.56
15,409.84
15,391.24
15,365.41
15,341.29
15,326.86
15,333.84
15,330.60
15,297.47
15,281.65
15,270.28
15,247.59
15,223.95
15,197.39
15,174.74
15,153.42
15,130.66
15,086.39
15,088.02
15,066.44
15,036.36
15,037.98
15,019.48
14,971.48
14,970.74
14,982.59
14,928.37
14,927.14
14,926.80
14,902.01
14,880.64
14,868.69
14,848.02
14,828.32
14,802.92
14,783.17
14,765.00

16,095.01
16,074.50
16,058.51
16,029.36
16,003.89
15,982.61
15,958.97
15,930.04
15,901.47
15,876.93
15,844.68
15,821.37
15,809.60
15,781.79
15,756.26
15,736.86
15,710.23
15,685.33
15,670.11
15,676.31
15,672.29
15,638.38
15,621.78
15,609.65
15,586.19
15,561.79
15,534.47
15,511.06
15,488.99
15,465.48
15,420.47
15,421.35
15,399.03
15,368.22
15,369.10
15,349.88
15,301.15
15,299.69
15,310.82
15,255.88
15,253.93
15,252.89
15,227.39
15,205.31
15,192.66
15,171.30
15,150.90
15,124.81
15,104.37
15,085.52

500

M2

COSTOPOR
M2

TOTAL

8,935.10 3,743,809
8,931.65 3,751,292
8,932.62 3,760,635
8,920.35 3,764,389
8,911.69 3,769,644
8,907.14 3,776,625
8,900.15 3,782,564
8,887.79 3,786,198
8,875.71 3,789,928
8,867.58 3,795,325
8,851.67 3,797,367
8,844.63 3,803,190
8,849.05 3,813,939
8,837.34 3,817,731
8,827.86 3,822,463
8,824.42 3,829,798
8,813.68 3,833,952
8,804.59 3,838,803
8,805.12 3,847,837
8,826.99 3,866,224
8,838.58 3,880,135
8,820.20 3,880,888
8,819.06 3,889,207
8,822.32 3,899,464
8,814.18 3,904,681
8,805.03 3,909,434
8,792.90 3,912,840
8,784.60 3,917,933
8,777.58 3,923,580
8,769.06 3,928,537
8,738.95 3,923,789
8,754.68 3,939,608
8,747.15 3,944,963
8,731.05 3,946,437
8,746.59 3,962,204
8,741.95 3,968,846
8,707.74 3,962,021
8,720.74 3,976,658
8,746.27 3,997,044
8,705.66 3,987,192
8,717.99 4,001,555
8,731.15 4,016,328
8,719.80 4,019,827
8,711.80 4,024,854
8,713.18 4,034,202
8,705.78 4,039,483
8,699.28 4,045,167
8,687.04 4,048,163
8,680.38 4,053,739
8,675.26 4,060,022

CASA500M2CATEGORA LUJO LUJ 4RECAM1BAO

C/HIDROMASAJE4C/TINA 1/2 BAO+SERVICIO4
CAJNESAOUTASC/LOSATECHO
DE

4,800

469
470
471
472
473
474
475
476
477
478
479
480
481
482
483
484
485
486
487
488
489
490
491
492
493
494
495
496
497
498
499
500
501
502
503
504
505
506
507
508
509
510
511
512
513
514
515
516
517
518

13,779.81
13,764.84
13,744.70
13,729.49
13,707.51
13,697.78
13,683.65
13,662.29
13,644.28
13,628.82
13,610.77
13,596.18
13,580.18
13,565.11
13,544.81
13,526.36
13,521.86
13,504.33
13,488.70
13,458.57
13,449.61
13,435.64
13,420.11
13,409.71
13,389.95
13,369.73
13,361.76
13,343.64
13,325.84
13,308.50
13,294.07
13,274.43
13,257.08
13,242.65
13,226.66
13,212.37
13,189.14
13,184.39
13,163.45
13,144.75
13,134.95
13,118.85
13,106.57
13,091.84
13,093.58
13,058.38
13,044.83
13,039.12
13,026.84
13,006.89

5,100

5,400

14,099.64 14,419.47
14,083.99 14,403.14
14,063.17 14,381.64
14,047.29 14,365.09
14,024.64 14,341.76
14,014.24 14,330.70
13,999.43 14,315.22
13,977.42 14,292.55
13,958.74 14,273.21
13,942.63 14,256.43
13,923.92 14,237.07
13,908.68 14,221.18
13,892.03 14,203.88
13,876.31 14,187.52
13,855.37 14,165.93
13,836.28 14,146.20
13,831.14 14,140.42
13,812.97 14,121.61
13,796.71 14,104.72
13,765.95 14,073.33
13,756.36 14,063.11
13,741.76 14,047.89
13,725.61 14,031.11
13,714.59 14,019.47
13,694.21 13,998.47
13,673.38 13,977.02
13,664.79 13,967.82
13,646.06 13,948.48
13,627.65 13,929.46
13,609.70 13,910.91
13,594.68 13,895.28
13,574.43 13,874.43
13,556.48 13,855.88
13,541.45 13,840.26
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5,700

LOTETIPO
6,000

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500
COSTOPOR
M2

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M2

TOTAL

4,062,730
4,069,474
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4,080,321
4,083,654
4,092,750
4,099,731
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4,132,068
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4,142,145
4,146,760
4,158,103
4,163,103
4,168,999
4,167,783
4,176,860
4,183,464
4,189,276
4,197,579
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4,204,649
4,214,071
4,218,446
4,222,942
4,227,633
4,233,743
4,237,213
4,241,798
4,247,810
4,253,010
4,259,034
4,260,514
4,271,303
4,273,870
4,277,534
4,285,692
4,290,612
4,297,458
4,303,022
4,317,009
4,312,010
4,318,087
4,328,188
4,334,876
4,337,569

CASA500M2CATEGORA LUJO LUJ 4RECAM1BAO

C/HIDROMASAJE4C/TINA1/2 BAO+SERVICIO4
CAJNESAOUTASC/LOSATECHO
DE

4,800

5,100

5,400

519
520
521
522
523
524
525
526
527
528
529
530
531
532
533
534
535
536
537
538
539
540
541
542
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545
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547
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550
551
552
553
554
555
556
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559
560
561
562
563
564
565
566
567
568

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12,979.38
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12,668.10
12,650.38
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12,559.60
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12,537.95
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12,500.01
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12,483.68
12,477.90
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12,449.03
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12,424.04

13,279.40
13,267.84
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13,226.83
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13,171.43
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13,556.30
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12,952.21

5,700

LOTETIPO
6,000

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500
COSTOPOR
M2

8,366.10
8,363.99
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8,313.15
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8,296.83
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M2

TOTAL

4,342,008
4,349,275
4,355,533
4,360,867
4,367,632
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4,494,194
4,497,928
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4,637,534
4,640,334
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4,651,941
4,656,855

CASA500M2CATEGORA LUJO LUJ 4RECAM1BAO

C/HIDROMASAJE4C/TINA1/2 BAO+SERVICIO4
CAJNESAOUTASC/LOSATECHO

LOTETIPO

DE

4,800

5,100

5,400

5,700

6,000

569
570
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572
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591
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601
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614
615
616
617
618

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12,404.78
12,395.93
12,406.15
12,360.59
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12,265.41
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12,232.41
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12,119.36
12,108.01
12,090.97
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12,063.26
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12,013.42
12,001.01
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11,990.65
11,975.43
11,966.82
11,954.07
11,941.31
11,930.17
11,914.29

12,658.32
12,667.94
12,658.63
12,668.38
12,622.37
12,612.81
12,601.21
12,584.14
12,572.10
12,563.26
12,548.04
12,541.64
12,532.93
12,516.70
12,498.58
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12,538.07
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12,458.11
12,445.98
12,429.80
12,416.74
12,403.57
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12,386.38
12,369.78
12,358.01
12,340.55
12,335.12
12,326.25
12,311.60
12,314.34
12,296.64
12,284.61
12,265.61
12,259.73
12,246.92
12,243.59
12,235.75
12,220.13
12,211.12
12,197.98
12,184.81
12,173.28
12,157.01

12,921.94
12,931.10
12,921.32
12,930.62
12,884.15
12,874.14
12,862.08
12,844.55
12,832.07
12,822.77
12,807.11
12,800.26
12,791.11
12,774.43
12,755.86
12,804.87
12,794.48
12,777.36
12,767.12
12,750.72
12,741.74
12,725.85
12,723.03
12,711.49
12,698.93
12,682.33
12,668.85
12,655.24
12,637.74
12,637.21
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12,608.01
12,590.14
12,584.29
12,575.00
12,559.95
12,562.28
12,544.17
12,531.73
12,512.32
12,506.03
12,492.82
12,489.09
12,480.85
12,464.83
12,455.42
12,441.88
12,428.32
12,416.39
12,399.73

13,185.56
13,194.25
13,184.02
13,192.86
13,145.93
13,135.46
13,122.95
13,104.97
13,092.03
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13,005.82
12,996.41
12,980.09
12,976.83
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12,951.88
12,934.85
12,920.95
12,906.92
12,889.00
12,888.05
12,870.61
12,858.01
12,839.72
12,833.46
12,823.76
12,808.29
12,810.21
12,791.69
12,778.84
12,759.03
12,752.34
12,738.72
12,734.59
12,725.94
12,709.52
12,699.72
12,685.78
12,671.82
12,659.50
12,642.44

13,449.18
13,457.41
13,446.72
13,455.10
13,407.71
13,396.78
13,383.82
13,365.39
13,352.00
13,341.80
13,325.25
13,317.50
13,307.46
13,289.89
13,270.44
13,318.57
13,307.30
13,289.30
13,278.20
13,260.92
13,251.08
13,234.32
13,230.64
13,218.25
13,204.83
13,187.38
13,173.05
13,158.60
13,140.25
13,138.88
13,121.03
13,108.01
13,089.30
13,082.63
13,072.52
13,056.63
13,058.15
13,039.21
13,025.96
13,005.74
12,998.64
12,984.62
12,980.09
12,971.04
12,954.22
12,944.02
12,929.68
12,915.33
12,902.61
12,885.16

500
COSTOPOR
M2

8,176.77
8,194.25
8,192.78
8,210.34
8,172.11
8,170.30
8,166.43
8,157.05
8,152.69
8,151.49
8,143.90
8,145.09
8,143.95
8,135.25
8,124.65
8,181.58
8,179.09
8,169.85
8,167.46
8,158.88
8,157.70
8,149.58
8,154.50
8,150.68
8,145.81
8,136.87
8,131.03
8,125.04
8,115.13
8,122.16
8,112.68
8,108.01
8,097.62
8,099.24
8,097.39
8,089.75
8,099.47
8,088.72
8,083.62
8,071.53
8,072.53
8,066.59
8,070.11
8,069.08
8,060.26
8,058.02
8,051.63
8,045.20
8,040.38
8,030.79

M2

TOTAL

4,652,583
4,670,725
4,678,076
4,696,315
4,682,620
4,689,754
4,695,697
4,698,463
4,704,103
4,711,563
4,715,317
4,724,151
4,731,634
4,734,718
4,736,669
4,778,046
4,784,769
4,787,532
4,794,302
4,797,421
4,804,888
4,808,251
4,819,308
4,825,202
4,830,464
4,833,303
4,837,963
4,842,525
4,844,732
4,857,052
4,859,496
4,864,805
4,866,672
4,875,742
4,882,728
4,886,207
4,900,179
4,901,764
4,906,757
4,907,490
4,916,173
4,920,619
4,930,835
4,938,277
4,940,938
4,947,625
4,951,755
4,955,844
4,960,913
4,963,031

CASA500M2CATEGORA LUJO LUJ"4RECAM1BAO

C/HIDROMASAJE4C/TINA1/2 BAO+SERVICIO4
CAJNESAOUTASC/LOSATECHO

LOTETIPO

DE

4,800

5,100

5,400

5,700

6,000

619
620
621
622
623
624
625

11,907.45
11,899.88
11,888.54
11,877.86
11,872.13
11,861.75
11,891.89

12,149.77
12,141.82
12,130.09
12,119.02
12,112.90
12,102.13
12,131.89

12,392.10
12,383.75
12,371.63
12,360.17
12,353.67
12,342.52
12,371.89

12,634.42
12,625.69
12,613.18
12,601.33
12,594.44
12,582.90
12,611.89

12,876.75
12,867.62
12,854.73
12,842.49
12,835.21
12,823.29
12,851.89

500
COSTOPOR
M2

8,030.22
8,028.91
8,023.81
8,019.34
8,019.80
8,015.59
8,051.89

M2

TOTAL

4,970,709
4,977,925
4,982,785
4,988,028
4,996,335
5,001,731
5,032,431

CASA750CAT.PLUS"PLU"INC.4CAJONES
ESTACIONAN! CUBIERTOY20M2TRAGALUZ

LOTETIPO

DE

4,800

5,100

5,400

5,700

6,000

625
626
627
628
629
630
631
632
633
634
635
636
637
638
639
640
641
642
643
644
645
646
647
648
649
650
651
652
653
654
655
656
657
658
659
660
661
662
663
664
665
666
667
668
669
670
671
672
673
674

18,674.90
18,652.12
18,632.87
18,612.98
18,599.18
18,579.60
18,558.34
18,540.67
18,526.00
18,508.07
18,489.91
18,473.88
18,455.55
18,440.40
18,420.55
18,457.65
18,451.69
18,372.02
18,354.49
18,334.27
18,321.47
18,298.69
18,275.42
18,270.03
18,247.99
18,215.67
18,248.05
18,208.00
18,196.19
18,180.93
18,170.93
18,147.76
18,358.33
18,398.58
18,316.09
18,303.96
18,291.61
18,275.74
18,255.76
18,249.19
18,235.27
18,212.48
18,195.20
18,181.74
18,171.42
18,150.22
18,132.05
18,112.18
18,103.11
18,089.73

19,034.90
19,011.55
18,991.72
18,971.26
18,956.89
18,936.74
18,914.92
18,896.68
18,881.45
18,862.96
18,844.24
18,827.66
18,808.77
18,793.07
18,772.66
18,809.21
18,802.70
18,722.48
18,704.41
18,683.65
18,670.31
18,646.99
18,623.18
18,617.25
18,594.68
18,561.82
18,593.67
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18,514.45
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19,394.90
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19,672.31
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19,091.21

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20,030.02
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19,516.71
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19,473.33
19,451.46
19,440.40
19,425.04

750
COSTOPOR
M2

12,914.90
12,901.32
12,891.24
12,880.49
12,875.81
12,865.32
12,853.11
12,844.46
12,838.80
12,829.84
12,820.62
12,813.51
12,804.06
12,797.77
12,786.75
12,832.65
12,835.46
12,764.54
12,755.73
12,744.21
12,740.08
12,725.94
12,711.27
12,714.47
12,701.00
12,677.21
12,718.09
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12,674.75
12,659.95
12,878.88
12,927.45
12,853.27
12,849.42
12,845.32
12,837.67
12,825.90
12,827.50
12,821.73
12,807.07
12,797.90
12,792.52
12,790.26
12,777.08
12,766.92
12,755.03
12,753.93
12,748.48

M2

TOTAL

8,071,812
8,076,229
8,082,810
8,088,949
8,098,883
8,105,149
8,110,313
8,117,701
8,126,957
8,134,118
8,141,091
8,149,390
8,156,187
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8,201,935
8,207,270
8,217,349
8,220,956
8,224,195
8,238,977
8,242,948
8,240,186
8,279,478
8,271,614
8,282,115
8,290,326
8,301,962
8,304,929
8,461,426
8,506,263
8,470,304
8,480,614
8,490,757
8,498,537
8,503,569
8,517,461
8,526,452
8,529,508
8,536,198
8,545,402
8,556,682
8,560,647
8,566,604
8,571,382
8,583,392
8,592,476

CASA750CAT.PLUS"PLU"INC.4CAJONES
ESTACIONAN!CUBIERTOY20M2TRAGALUZ

LOTETIPO

DE

4,800

5,100

5,400

5,700

6,000

675
676
677
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19,370.96
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19,029.93
19,009.99
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18,928.85
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18,781.18
18,762.14
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18,715.67
18,706.79
18,689.82
18,682.00
18,659.86

750
COSTOPOR
M2

12,742.94
12,734.12
12,749.93
12,733.79
12,722.74
12,714.27
12,717.20
12,703.56
12,694.00
12,685.98
12,685.82
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12,667.06
12,661.16
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12,465.67
12,465.46
12,457.13
12,457.93
12,444.39

M2

TOTAL

8,601,487
8,608,265
8,631,700
8,633,511
8,638,738
8,645,704
8,660,411
8,663,829
8,670,001
8,677,208
8,689,785
8,696,725
8,702,272
8,710,879
8,714,771
8,711,165
8,727,797
8,745,174
8,754,243
8,764,474
8,773,884
8,802,024
8,809,420
8,814,327
8,822,088
8,826,976
8,839,979
8,845,011
8,849,925
8,856,498
8,866,037
8,874,541
8,882,699
8,890,374
8,897,844
8,903,471
8,911,302
8,917,800
8,923,916
8,933,117
8,936,423
8,947,326
8,952,456
8,959,027
8,967,973
8,975,285
8,987,593
8,994,049
9,007,087
9,009,736

CASA 750 CAT. PLUS"PLU" INC.4 CAJONES

ESTACIONAN!CUBIERTOY 20 M2 TRAGALUZ

LOTE TIPO

DE

4,800

5,100

5,400

5,700

6,000

725
726
727
728
729
730
731
732
733
734
735
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739
740
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742
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745
746
747
748
749
750
751
752
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763
764
765
766
767
768
769
770
771
772
773
774

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17,410.01
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16,875.55
16,863.87
16,852.62
16,837.84
16,829.54

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823
824

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17,265.10
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17,269.77
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750
COSTOPOR
M2

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11,966.89
11,975.53
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11,889.00
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11,975.39
11,970.82
11,965.37
11,962.82
11,969.42
11,959.39
11,955.63
11,944.91
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11,939.42
11,930.50
11,925.90
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11,909.43
11,909.34
11,898.54
11,892.34
11,890.00

M2

TOTAL

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9,884,649
9,903,760
9,878,686
9,901,933
9,907,188
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9,932,339
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9,950,374
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10,162,036
10,165,477
10,174,243
10,177,059
10,194,816
10,196,269
10,200,578
10,208,573
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10,230,198
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10,244,647
10,251,196
10,261,073

CASA976M2CAT.PRE5RECAMARASS/ALBERCA
SAUNAGARAGE5AUTOS
SUPERFICIE

863
864
865
866
867
868
869
870
871
872
873
874
875
876
877
878
879
880
881
882
883
884
885
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887
888
889
890
891
892
893
894
895
896
897
898
899
900
901
902
903
904
905
906
907
908
909
910
911
912

LOTETIPO

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5,100

5,400

5,700

6,000

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22,308.65
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22,199.02
22,181.86
22,168.37
22,148.52
22,139.22
22,123.23

900
COSTOPOR
M2

16,214.83
16,210.54
16,201.57
16,187.86
16,183.47
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16,142.50
16,143.14
16,136.71
16,140.18
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16,211.67
16,202.18

M2
TOTAL

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14,014,358
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14,076,206
14,069,696
14,100,529
14,108,545
14,125,251
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14,160,199
14,406,870
14,444,494
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14,458,573
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14,500,453
14,506,085
14,515,700
14,521,090
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14,549,220
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14,702,550
14,711,071
14,734,513
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14,768,830
14,776,384

CASA976M2CAT.PRE5RECAMARASS/ALBERCA
SAUNAGARAGE5AUTOS
SUPERFICIE

913
914
915
916
917
918
919
920
921
922
923
924
925
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927
928
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930
931
932
933
934
935
936
937
938
939
940
941
942
943
944
945
946
947
948
949
950
951
952
953
954
955
956
957
958
959
960
961
962

LOTETIPO

4,800

5,100

5,400

5,700

6,000

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21,287.38
21,271.94
21,253.62
21,254.93
21,244.92
21,229.21
21,270.69
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21,230.77
21,224.60
21,212.40
21,200.20
21,185.23
21,184.63
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21,068.67

21 823.51
21 814.35
21 826.23
21 816.37
21 801.21
21 793.60
21 780.92
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21 440.02
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21 359.00
21 349.33

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22,109.75
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22,111.13
22,095.65
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21,905.77
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21,829.80
21,814.05
21,801.00
21,794.22
21,781.42
21,768.63
21,753.05
21,751.86
21,738.36
21,723.04
21,714.11
21,698.28
21,680.86
21,672.45
21,655.88
21,644.78
21,639.95
21,630.00

900
COSTOPOR
M2

16,204.67
16,201.66
16,219.67
16,215.94
16,206.88
16,205.36
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16,187.11
16,182.72
16,182.15
16,168.55
16,165.35
16,159.33
16,147.90
16,155.56
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16,141.20
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16,136.21
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16,112.69
16,104.15
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16,090.21
16,085.69
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16,105.81
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16,074.82
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16,035.71
16,025.01
16,019.78
16,020.81
16,016.69

M2
TOTAL

14,794,867
14,808,314
14,840,997
14,853,798
14,861,712
14,876,521
14,886,667
14,892,145
14,904,282
14,919,943
14,923,574
14,936,782
14,947,383
14,952,957
14,976,204
14,979,519
14,995,174
15,006,832
15,022,252
15,038,950
15,053,486
15,059,985
15,068,214
15,081,474
15,089,589
15,107,564
15,114,347
15,118,401
15,140,887
15,152,716
15,159,141
15,219,532
15,229,164
15,236,095
15,245,543
15,260,922
15,270,569
15,280,195
15,287,152
15,307,768
15,316,658
15,323,782
15,336,976
15,343,552
15,348,585
15,362,211
15,367,985
15,378,992
15,395,997
15,408,060

CASA976M2CAT.PRE5RECAMARASS/ALBERCA
SAUNAGARAGE5AUTOS
SUPERFICIE

963
964
965
966
967
968
969
970
971
972
973
974
975
976

LOTETIPO

4,800

5,100

5,400

5,700

6,000

20,500.29
20,487.32
20,474.89
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20,451.96
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20,400.64
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20,378.54
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20,767.41
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20,738.14
20,731.18
20,716.17
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20,643.62

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20,920.26

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21,327.57
21,314.26
21,297.14
21,289.61
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21,209.30
21,196.90

21,621.79
21,607.66
21,594.06
21,576.64
21,568.82
21,552.94
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21,545.39
21,536.50
21,529.63
21,510.61
21,502.19
21,486.23
21,473.54

900
COSTOPOR
M2

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16,006.00
15,998.20
15,986.58
15,984.54
15,974.43
15,982.62
15,978.38
15,975.23
15,974.07
15,960.77
15,958.04
15,947.77
15,940.75

M2
TOTAL

15,421,782
15,429,779
15,438,265
15,443,039
15,457,048
15,463,249
15,487,161
15,499,028
15,511,945
15,526,797
15,529,827
15,543,132
15,549,072
15,558,175

CASA CATEGORAECONMICA"ECO"49M2
2RECAMARAS+1BAO+COCINA
VALOR FSICO
IE DE

42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75

1000
6,565
6,478
6,400
6,368
6,377
6,307
6,230
6,173
6,120
6,057
6,012
5,981
5,971
5,928
5,879
5,847
5,833
5,791
5,774
5,723
5,733
5,686
5,658
5,618
5,582
5,571
5,544
5,508
5,511
5,470
5,443
5,423
5,426
5,378

1200
6,994
6,897
6,809
6,768
6,769
6,690
6,605
6,540
6,480
6,410
6,358
6,320
6,304
6,255
6,200
6,162
6,143
6,096
6,074
6,018
6,023
5,971
5,940
5,895
5,855
5,840
5,809
5,769
5,768
5,724
5,693
5,669
5,669
5,618

1400
7,422
7,316
7,219
7,168
7,160
7,073
6,980
6,908
6,840
6,763
6,704
6,660
6,638
6,583
6,522
6,478
6,454
6,401
6,374
6,314
6,313
6,257
6,221
6,172
6,128
6,109
6,074
6,030
6,025
5,977
5,943
5,916
5,912
5,858

1600
7,851
7,734
7,628
7,568
7,551
7,456
7,355
7,275
7,200
7,116
7,050
7,000
6,971
6,910
6,843
6,794
6,764
6,706
6,674
6,609
6,603
6,543
6,502
6,449
6,400
6,377
6,339
6,291
6,283
6,231
6,193
6,162
6,156
6,098

OTE TIP(

90

M2
FACTORES

1800
8,279
8,153
8,037
7,968
7,942
7,839
7,730
7,642
7,560
7,469
7,397
7,339
7,304
7,237
7,165
7,110
7,074
7,011
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6,603
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6,399
6,338

1000
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100
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103
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107
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108
109

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1 00
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1 04
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1 08
108
109

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100
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108
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1800
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109
1 09
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1 11

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2 87%
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2 48%
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-27 12%
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-1 69%
0 00%
1 69%
3 39%
5 08%
6 78%
8 47%
10 17%
11 86%
13 56%
15 25%
16 95%
18 64%
20 34%
22 03%
23 73%
25 42%
27 12%

CASA CAT."COM"COMN100M2

OTETIP(

120

IE DE
CONSTRU

75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
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119
120
121
122
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125
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127
128
129
130
131
132
133
134
135
136

1,000
7,149
7,079
7,045
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6,355
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102
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103
103
104
104
104

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0 00%
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CASA CAT."COM"COMN100M2

OTE TIP(

120

IE DE
CONSTRU

137
138
139
140
141
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147
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6,210
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M2
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104
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104
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102
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105
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106
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107
107
108
108
108
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1 00
100
100
101
101
101
1 02
102
102
102
103
103
103
1 03

1800 FACTOR
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RANGO
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15 00%
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34 17%
35 00%
35 83%
36 67%
37 50%

CASA CATEGORAMEDIA"MED"3 REC 2.5

BAOS COCINAINTEGRAL
VALORES
IE DE
CONSTRU

165
166
167
168
169
170
171
172
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OTETIP<

225

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IE DE
CONSTRU

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OTE TIP(

225

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8,947
8,936
8,915
8,900
8887
8,888
8,877
8 865
8,856
8,851
8,837
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8,805
8,791
8,778
8,765

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099
0 99
099
0 99
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099
099
0 99
099
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0 99
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1 00
1 00
100
100
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1 00
100
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1 00
100
0 00%
0 00%
1 00
100
1 00
100
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100
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100
1 00
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100
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1 00
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100
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102
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1 02
102
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102
102
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1 02
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1 02
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103
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103
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1 04
104
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104
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105
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1 05
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1 04
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104
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105
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105
105
1 05
104
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1 04
104
104
103
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1 04
104
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105
1 04
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1 05
1 04
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1 04
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1 05
1 04
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1 04
104
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1 05
105
104
104
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105
1 05
105
104
104
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105
105
105
104
9,105
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103
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1 05
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104
9,164
103
1 05
104
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104
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105
105
1 04
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104
105
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104
104
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105
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1 05
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1 06
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106
1 05
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1 06
106
105
9,003
1 05

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55BAOSSEMILUJOC/3CAJONES
LOTE TIPC
SUPERFICI
EDE
CONSTRU
CCION
<M2)

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3,500

3,800

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300
301
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346

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M2

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099
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099
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0 99

FACTOR RANGO
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105
105
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106
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106
106
106
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107
1 07
107
107
107
107

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OTE TIPC
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SUPERFICI
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10,375

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11,210
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11,465
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11,420
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11,388
11,371
11,377

350

M2

3,200

3,500

106
106
107
107
107
107
1 07
1 07
107
107

107
107
1 07
1 07
107
107
107
1 07
108
107

3,800

107
107
1 07
107
1 07
107
108
108
108
108

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107
107
1 07
107
108
108
1 08
1 08
108
108

4,400

107
107
108
108
108
1 08
1 08
108
108
108

FACTOR RANGO
-086% 16 81%
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-0 97% 19 09%
-0 99% 19 37%

jo I B L

CASA500M2CATEGORA LUJO LUJ 4

RECAM1BAOC/HIDROMASAJE4C/TINA
1/2 BAO+SERVICIO4CAJNESAOUTAS
500
LOTE TIPC

OTE TIPC

' Q T E C A
500

M2

4,800

5,100

M2

SUPERFICI
EDE
CONSTRU
CCION
(M2)

4,800

5,100

5,400

5,700

6,000

419
420
421
422
423
424
425
426
427
428
429
430
431
432
433
434
435
436
437
438
439
440
441
442
443
444
445
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447
448
449
450
451
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453
454
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456
457
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462
463
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467
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471
472
473
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475
476
477
478
479
480

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14,646
14,633
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14,585
14,568
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14,496
14,475
14,446
14,426
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14,371
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14,306
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13,861
13,837
13,820
13,803
13,780
13,765
13,745
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13,611
13,596

15,021
15,003
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14,900
14,874
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14,775
14,766
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14,601
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0 88
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089
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0 95
0 95
0 95

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0 88
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088
088
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0 93
093
0 93
0 93
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0 94
0 94
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0 95
095
0 95

FACTOR
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0 81%
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0 79%
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0 76%
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074%
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0 40%
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0 32%
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RANGO
-19 73%
-19 54%
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-17 05%
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-9 77%
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-920%
-9 00%
-8 81%
-8 62%
-8 43%
-8 24%
-8 05%

CASA 500M2 CATEGORA LUJO LUJ 4

RECAM 1 BAO C/HIDROMASAJE 4 C/TINA
1/2 BAO+SERVICIO 4 CAJNES AOUTAS
500

M2

5,400

5,700

6,000

14,204
14,188
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13,977
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13 724
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14,354
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(M2)

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-0 15%

CASA 500M2CATEGORA LUJO LUJ 4

RECAM1BAOC/HIDROMASAJE4C/TINA
1/2 BAO+SERVICIO4CAJNESAOUTAS
500
LOTE TIPC

OTE TIPC

500

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M2

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EDE
CONSTRU
CCION
(M2)

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5,100

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13,092
13,082
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13,059
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13,006
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12,980
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102
102
102
1 02
102
1 03
103
103
103
103
103
1 03
104
103
103
104
1 04
104
1 04
104
104
104
1 04
1 04
104
104
104
104
104
1 04
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105
105
105
1 05
105
105
105
106
1 06
106
105
105
106
106
1 06
106
106
106
1 06
106
106
106
107
1 07
107
107
107
107
107
107
107

1 02
102
102
102
103
103
1 03
1 03
103
103
103
103
1 04
1 03
104
104
104
104
104
1 04
1 04
104
104
104
1 04
1 04
105
105
105
105
1 05
1 05
105
105
105
105
1 06
106
106
106
1 06
1 06
106
106
106
106
1 06
1 06
106
106
106
1 07
107
107
107
107
107
1 07
1 07
107
107
1 08

5,400

102
102
1 02
1 02
1 03
1 03
103
103
103
103
1 03
1 03
104
103
1 04
104
104
104
1 04
104
104
104
104
1 04
104
104
105
105
1 05
1 05
105
105
105
105
105,
1 05
106
106
106
106
106
106
106
106
106
1 06
1 06
106
106
106
1 07
107
107
1 07
107
1 07
1 07
107
107
107
1 08
1 08

5,700

1 02
102
102
103
103
103
103
1 03
103
103
103
103
1 04
1 03
104
104
104
104
1 04
1 04
1 04
104
104
104
1 04
1 05
105
105
105
105
1 05
1 05
105
105
106
106
1 06
106
106
106
106
1 06
106
106
106
106
106
1 06
106
107
107
107
107
107
107
107
1 07
107
108
108
108
1 08

6,000

102
102
1 02
1 03
1 03
103
103
103
103
1 03
1 03
103
104
104
104
1 04
104
104
104
104
1 04
1 04
1 04
1 04
104
105
105
105
105
105
105
105
105
106
106
106
106
106
1 06
1 06
106
106
106
106
1 06
106
106
107
107
107
107
107
107
107
1 07
107
107
108
1 08
108
108
108

FACTOR RANGO
4 02%
-0 16%
4 21%
-0 16%
4 41%
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4 60%
-0 17%
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-0 18%
4 98%
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5 56%
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5 75%
-0 22%
5 94%
-0 22%
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-0 23%
632%
-0 20%
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670%
-0 25%
6 90%
-0 25%
709%
-026%
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-0 27%
7 47%
-0 27%
7 66%
-0 28%
7 85%
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8 05%
-0 32%
8 24%
-0 32%
8 43%
-0 33%
862%
-0 34%
8 81%
-0 34%
9 00%
-0 34%
9 20%
-0 36%
939%
-0 37%
9 58%
-0 39%
977%
-0 37%
9 96%
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-0 42% 11 30%
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-0 53% 13 79%
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-0 54% 14 37%
-0 56% 14 56%
-0 56% 14 75%
-0 57% 14 94%
-0 57% 15 13%
-0 58% 15 33%
-0 58% 15 52%
-0 59% 15 71%

CASA 500M2CATEGORA LUJO LUJ 4

RECAM1BAOC/HIDROMASAJE4C/TINA
1/2 BAO+SERVICIO4CAJNESAOUTAS
LOTE TIPC
500

OTE TIPC

500

M2

4,800

5,100

M2

SUPERFICI
EDE
CONSTRU
CCION
(M2)

4,800

5,100

5,400

5,700

6,000

605
606
607
608
609
610
611
612
613
614
615
616
617
618
619
620
621
622
623
624
625

12,066
12,049
12,037
12,019
12,013
12,001
11,998
11 991
11,975
11,967
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11,941
11,930
11,914
11,907
11,900
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11,878
11,872
11,862
11,892

12,314
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12,132

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12,512
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12,481
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12,455
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12,428
12,416
12,400
12,392
12,384
12,372
12,360
12,354
12,343
12,372

12,810
12,792
12,779
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12,735
12,726
12,710
12,700
12,686
12,672
12,660
12,642
12,634
12,626
12,613
12,601
12,594
12,583
12,612

13,058
13,039
13,026
13,006
12,999
12,985
12,980
12,971
12,954
12,944
12,930
12,915
12,903
12,885
12,877
12,868
12,855
12,842
12,835
12,823
12,852

107
107
108
1 08
108
1 08
1 08
108
108
108
108
108
1 09
109
109
109
1 09
109
1 09
109
109

108
1 08
108
108
108
108
108
108
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108
109
109
109
109
109
109
109
109
109
109
1 09

5,400

108
108
108
1 08
1 08
1 08
108
108
109
109
109
1 09
1 09
109
109
109
109
1 09
109
1 10
109

5,700

1 08
108
108
108
108
108
1 08
1 09
109
109
109
109
1 09
109
1 09
109
110
110
110
110
110

6,000

108
108
1 08
1 08
108
109
109
109
109
109
109
109
109
109
110
110
1 10
1 10
1 10
110
110

FACTOR RANGO
-0 60% 15 90%
-060% 1609%
-0 61% 16 28%
-0 61% 1648%
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-0 62% 16 86%
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-0 64% 17 43%
-0 65% 17 62%
-0 66% 17 82%
-0 66% 18 01%
-0 66% 18 20%
-0 67% 18 39%
-0 67% 18 58%,
-0 68% 18 77%
-0 69% 1897%
-0 69% 19 16%
-0 70% 1935%
-0 71% 1954%
-0 74% 19 73%

CASA 750 CAT. P L U S T L U " INC 4 CAJONES

ESTACIONAR/I CUBIERTO Y 20 M2 TRAGALUZ

OTE TIPC

750

M2

4,800

5,100

SUPERFICI
EDE
CONSTRU
CCION
<M2>

4,800

5,100

5,400

5,700

6,000

625
626
627
628
629
630
631
632
633
634
635
636
637
638
639
640
641
642
643
644
645
646
647
648
649
650
651
652
653
654
655
656
657
658
659
660
661
662
663
664
665
666
667
668
669
670
671
672
673
674
675
676
677
678
679
680
681
682
683
684
685
686
687

18,675
18,652
18,633
18,613
18,599
18,580
18,558
18,541
18,526
18,508
18,490
18,474
18,456
18,440
18,421
18,458
18,452
18,372
18,354
18,334
18,321
18,299
18,275
18,270
18,248
18,216
18,248
18 208
18,196
18,181
18 171
18,148
18,358
18,399
18,316
18,304
18,292
18,276
18,256
18,249
18,235
18,212
18,195
18,182
18,171
18,150
18,132
18,112
18,103
18,090
18,076
18,060
18,068
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18,025
18,008
18,004
17,982
17,965
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17,941
17,925
17,907

19,035
19,012
18,992
18,971
18,957
18,937
18,915
18,897
18,881
18,863
18,844
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18,793
18,773
18,809
18,803
18,722
18,704
18,684
18,670
18,647
18,623
18,617
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18,491
18,701
18,741
18,658
18,645
18,632
18,616
18,595
18,588
18,574
18,550
18,533
18,519
18,508
18,486
18,467
18,447
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18,392
18,400
18,375
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18,294
18,278
18,270
18,253
18,235

19,395
19,371
19,351
19,330
19,315
19,294
19,271
19,253
19,237
19,218
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19,181
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19,125
19,161
19,154
19,073
19,054
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19,019
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18,971
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18,986
18,972
18,955
18,934
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18,912
18,888
18,870
18,855
18,844
18,822
18,803
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18,607
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CASA 750 CAT PLUS"PLU" INC.4 CAJONES

ESTACIONAN! CUBIERTO Y 20 M2 TRAGALUZ

OTE TIPC

750

M2

4,800

5,100

SUPERFICI
EDE
CONSTRU
CCION
(M2)

4,800

5,100

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CASA 750 CAT. P L U S " P L U " INC.4 CAJONES

ESTACIONAN! CUBIERTO Y 20 M2 TRAGALUZ
SUPERFICI
EDE
CONSTRU
CCION
(M2)

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16,501
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105
105
1 05

FACTOR RANGO
0 94%
-0 03%
1 08%
-0 03%
1 21%
-0 03%
1 34%
-0 04%
1 48%
-0 03%
1 61%
-0 04%
1 75%
-0 05%
1 88%
-0 05%
2 02%
-0 06%
2 15%
-0 06%
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-0 06%
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-0 08%
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-0 09%
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-0 09%
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-0 1 1 %
3 76%
-0 1 1 %
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-0 18%
6 18%
-0 18%
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-0 20%
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-0 2 1 %
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-0 22%
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-0 23%
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-0 26%
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-0 27%
8 87%
-0 27%
-0 28%
9 01%
9 14%
-0 28%
9 27%
-0 28%

CASA 750 CAT P L U S " P L U " INC.4 CAJONES

ESTACIONAN! CUBIERTO Y 20 M2 TRAGALUZ
SUPERFICI
EDE
CONSTRU
CCION
<M2)

814
815
816
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833
834
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838
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840
841
842
843
844
845
846
847
848
849
850
851
852
853
854
855
856
857
858
859
860
861
862
863

4,800

16,424
16,413
16,402
16,395
16,384
16,373
16,318
16,356
16,341
16,331
16,310
16,328
16,325
16,329
16,279
16,287
16,274
16,252
16,253
16,245
16,227
16,216
16,209
16,205
16,191
16,184
16,176
16,170
16,158
16,143
16,243
16,236
16,226
16,216
16,208
16,210
16,195
16,186
16,170
16,172
16,155
16,141
16,132
16,120
16,109
16,100
16,095
16,080
16,069j
16,061

5,100

16,700
16,689
16,677
16,670
16,659
16,648
16,592
16,630
16,615
16,604
16,583
16,601
16,598
16,601
16,550
16,558
16,545
16,523
16,523
16,515
16,497
16,486
16,478
16,474
16,460
16,452
16,444
16,437
16,425
16,410
16,509
16,502
16,492
16,481
16,473
16,475
16,459
16,450
16,434
16,436
16,418 J
16,404
16,394
16,382
16,371
16,362
16,357
16,341
16,330
16,322

OTE TIPC

750

M2

4,800

5,100

5,400

5,700

6,000

16,977
16,965
16,953
16,946
16,934
16,923
16,866
16,904
16,888
16,878
16,856
16,874
16,870
16,873
16,822
16,830
16,816
16,794
16,794
16,786
16,767
16,755
16,747
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16,705
16,692
16,677
16,776
16,768
16,758
16,747
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16,700
16,682
16,667
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16,633
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16,602
16,591
16,583

17,253
17,241
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17,221
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17,178
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17 064
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16,988
16,979
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16 959
16,944
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17,035
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17,005
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16,979
16,963
16,963
16,945
16,931
16,920
16,907
16,895
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16,880
16,864
16,852
16,844

17,529
17,517
17,504
17,496
17,484
17,472
17,415
17,452
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17,424
17,402
17,419
17,415
17,417
17,366
17,373
17,358
17,335
17,334
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17,226
17,211
17,309
17,301
17,290
17,278
17,269
17,270
17,254
17,244
17,227
17,227
17,209
17,194
17,183
17,170
17,158
17,148
17,142
17,125
17,113
17,104

1 05
105
105
105
105
1 05
105
1 05
105
105
105
105
1 05
105
106
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1 06
106
106
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1 06
1 06
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1 06
1 06
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1 06
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107
107
1 07
107
107
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1 07

1 05
105
105
105
1 05
1 05
105
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105
1 06
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106
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1 06
106
106
106
1 06
106
106
106
106
107
1 06
1 06
106
106
1 06
106
106
106
106
1 06
1 07
107
107
1 07
107
107
107
107
107
1 07

5,400

105
105
1 05
1 05
105
105
105
1 05
105
1 05
106
105
105
105
1 06
106
106
106
1 06
1 06
106
106
106
106
1 06
106
106
107
1 07
1 07
106
106
106
1 06
1 06
106
106
1 06
1 07
1 07
1 07
107
1 07
1 07
107
107
1 07
1 07
107
107

5,700

1 05
1 05
1 05
1 05
105
105
106
1 05
1 05
106
106
106
106
1 06
1 06
106
106
106
1 06
106
106
106
106
1 06
1 06
1 07
107
107
1 07
107
106
106
106
1 06
1 06
106
107
107
107
1 07
107
1 07
1 07
1 07
107
1 07
107
1 07
107
107

6,000

105
1 05
1 05
105
105
1 05
1 06
1 05
1 06
106
106
106
106
106
106
106
106
1 06
106
106
106
106
106
1 06
1 07
107
1 07
1 07
107
1 07
106
106
106
1 06
1 07
107
107
107
107
107
107
107
1 07
1 07
107
107
107
1 07
108
108

FACTOR RANGO
9 41%
-0 29%
9 54%
-0 29%
9 68%
-0 29%
9 81%
-0 30%
9 95%
-0 30%
10 08%
-0 30%
10 22%
-0 29%
10 35%
-0 3 1 %
10 48%
-0 32%
10 62%
-0 3 2 %
10 75%
-0 32%
10 8 9 %
-0 33%
11 02%
-0 34%
11 16%
-0 35%
11 29%
-0 34%
11 4 2 %
-0 35%
11 56%
-0 35%
1169%,
-0 35%
11 83%
-0 36%
11 96%
-0 36%
12 10%
-0 36%
12 23%
-0 37%
12 37%
-0 37%
12 50%
-0 38%
12 63%
-0 38%
12 77%
-0 38%
12 90%
-0 39%
13 04%
-0 39%
13 17%
-0 39%
13 3 1 %
-0 40%
13 44%
-0 44%
13 58%
-0 45%
13 7 1 %
-0 45%
13 84%
-0 45%
13 98%
-0 46%
14 1 1 %
-0 4 7 %
14 25%
-0 47%
14 38%
-0 47%
14 52%
-0 4 7 %
14 65%
-0 48%
14 78%
-0 48%
14 92%
-0 48%
15 05%
-0 49%
-0 49%
15 19%
15 32%
-0 49%
15 46%
-0 50%
15 59%.
-0 50%
15 73%
-0 50%
15 86%
-0 50%
15 99%
-0 5 1 %

CASA 976M2 CAT. PRE 5 RECAMARAS

S/ALBERCA SAUNA GARAGE 5 AUTOS
SUPERFICI
E

879
880
881
882
883
884
885
886
887
888
889
890
891
892
893
894
895
896
897
898
899
900
901
902
903
904
905
906
907
908
909
910
911
912
913
914
915
916
917
918
919
920
921
922
923
924
925
926
927
928
929
930
931
932
933
934
935
936
937
938
939
940
941
942
943
944

OTE TIPC

900

M2

4,800

5,100

4,800

5,100

5,400

5,700

6,000

21,305
21,323
21,304
21,291
21,284
21,270
21,260
21,242
21,224
21,211
21,194
21,196
21,178
21,163
21,150
21,138
21,128
21,116
21,101
21,106
21,091
21,070
21,070
21,054
21,048
21,031
21,019
21,006
21,008
20,992
20,980
20,962
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20,939
20,936
20,928
20,941
20,932
20,918
20,911
20,900
20,883
20,873
20,868
20,849
20,841
20,830
20,813
20,816
20,797
20,791
20,782
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20,736
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20,715
20,712
20,697
20,679
20,681
20,672
20,657
20,699

21,612
21,630
21,610
21,597
21,590
21,575
21,565
21,547
21,529
21,515
21,497
21,499
21,481
21,466
21,452
21,440
21,430
21,418
21,402
21,407
21,391
21,370
21,370
21,353
21,347
21330
21,318
21,304
21,306
21,290
21277
21,258
21,250
21,235
21,232
21,224
21,236
21,227
21,212
21,205
21,193
21,176
21,166
21,160
21,141
21,133
21,121
21,105
21,107
21,088
21,082
21,072
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21,061
21,054
21,039
21,025
21,017
21,003
21,000
20,984
20,966
20,968
20,958
20,943
20,985

21,919
21,937
21,917
21,903
21,896
21,881
21,870
21,852
21,833
21,819
21,801
21,803
21,784
21,769
21,755
21,742
21,732
21,719
21,703
21,707
21,691
21,670
21,670
21,653
21,646
21,629
21,616
21,602
21,604
21,587
21,574
21,555
21,546
21,531
21,528
21,519
21,531
21,522
21,507
21,499
21,487
21,470
21,460
21,453
21,434
21,425
21,413
21,396
21,398
21,379
21,373
21,362
21,356
21,351
21,344
21,328
21,314
21,305
21,291
21,287
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21,254
21,255
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21,229
21,271

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22,244
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22,209
22,202
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22,156
22,138
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22,106
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21,970
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21,900
21,901
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21,871
21,852
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21,827
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21,816
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21,781
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21,753
21,746
21,727
21,717
21,705
21,688
21,690
21,670
21,663
21,653
21,646
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21,633
21,617
21,602
21,593
21,579
21,575
21,559
21,541
21,542
21,532
21,516
21,557

22,533
22,551
22,530
22,515
22,507
22,492
22,480
22,461
22,442
22,428
22,408
22,409
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22,244
22,226
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22,199
22,182
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22,123
22,119
22,110
22,121
22,111
22,096
22,088
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22,046
22,039
22,019
22,010
21,997
21,979
21,981
21,961
21,954
21,943
21,936
21,930
21,922
21,906
21,891
21,882
21,867
21,863
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21,829
21,818
21,802
21,843

0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
099
0 99
0 99
0 99
099
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
100
100
100
100
100
1 00
1 00
100
100
100
100
100
100
1 00
1 00
100
100
100
1 00
100
100
1 01
1 01
101
101
100

0 98
0 97
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
100
1 00
100
100
100
100
1 00
100
100
1 00
1 00
100
100
100
100
100
100
100
1 00
100
100
101
1 01
101
101
100

5,400

0 98
0 97
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 99
0 98
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
100
100
100
100
1 00
100
100
100
1 00
100
100
100
100
100
100
100
1 00
100
100
101
101
101
101
101
101

5,700

0 97
0 97
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
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0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
100
1 00
100
100
100
100
100
100
100
100
100
1 00
100
100
1 00
1 00
100
100
100
101
101
101
1 01
101
101

6,000

0 97
0 97
0 97
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 98
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
0 99
100
100
1 00
100
1 00
100
100
100
1 00
100
100
1 00
1 00
100
100
100
100
100
100
101
1 01
101
101
101
1 01

FACTOR RANGO
0 16%
-5 28%
-5 17%
0 15%
-5 06%
0 15%
-4 96%
0 15%
-4 85%
0 14%
-4 74%
0 14%
0 14%
-4 63%
-4 53%
0 13%
-4 42%
0 13%
-4 3 1 %
0 13%
-4 20%
0 13%
-4 09%
0 12%
-3 99%
0 12%
-3 8 8 %
0 12%
-3 77%
0 12%
-3 66%
0 11%
-3 56%
0 11%
-3 45%
0 11%
-3 34%
0 10%
-3 23%
0 10%
-3 13%
0 09%
-3 02%
0 09%
-2 9 1 %
0 09%
-2 80%
0 09%
-2 69%
0 08%
-2 59%
0 08%
-2 48%
0 08%
-2 37%
0 07%
-2 26%
0 07%
-2 16%
0 07%
-2 05%
0 06%
-1 94%
0 06%
-1 83%
0 06%
-1 72%
0 06%
-1 62%
0 05%
-1 5 1 %
0 05%
-1 40%
0 04%
-1 29%
0 03%
-1 19%
0 03%
-1 08%
0 03%
-0 97%
0 03%
-0 86%
0 02%
-0 75%
0 02%
-0 65%
0 02%
-0 54%
0 02%
-0 43%
0 01%
-0 32%
0 01%
-0 22%
0 01%
-0 1 1 %
0 00%
0 00%
0 00%
0 11%
0 00%
0 22%
-0 0 1 %
0 32%
-0 0 1 %
0 43%
-0 0 2 %
0 54%
-0 02%
0 65%
-0 02%
0 75%
-0 02%
0 86%
-0 03%
0 97%
-0 03%
1 08%
-0 03%
1 19%
-0 04%
1 29%
-0 04%
1 40%
-0 04%
1 51%
-0 05%
1 62%
-0 05%
1 72%
-0 07%

CASA 976M2 CAT. PRE 5 RECAMARAS

S/ALBERCA SAUNA GARAGE 5 AUTOS
SUPERFICI
E

945
946
947
948
949
950
951
952
953
954
955
956
957
958
959
960
961
962
963
964
965
966
967
968
969
970
971
972
973
974
975
976

OTE TIP(

900

M2

4,800

5,100

4,800

5,100

5,400

5,700

6,000

20,687
20,672
20,661
20,655
20,643
20,632
20,617
20,617
20,605
20,591
20,583
20,569
20,552
20,545
20,530
20,520
20,516
20,507
20,500
20,487
20,475
20,459
20,452
20,437
20,441
20,432
20,424
20,419
20,401
20,393
20,379
20,367

20,973
20,958
20,946
20,940
20,928
20 916
20,901
20,901
20 888
20,874
20,866
20,851
20,834
20,827
20,811
20,801
20,797
20,788
20,781
20,767
20,755
20,738
20,731
20,716
20,719
20,710
20,702
20,696
20,678
20,671
20,655
20,644

21,258
21,243
21,231
21,225
21,212
21,200
21,185
21,185
21,172
21,157
21,149
21,133
21,117
21,109
21,093
21,082
21,078
21,069
21,061
21,047
21,034
21,018
21,010
20,995
20,998
20,989
20,980
20,974
20,956
20,948
20,932
20,920

21,544
21,529
21,516
21,509
21,497
21,484
21,469
21,468
21,455
21,440
21,431
21,416
21,399
21,391
21,374
21,364
21,359
21,349
21,341
21,328
21,314
21,297
21,290
21,274
21,277
21,267
21,258
21,252
21,233
21,225
21,209
21,197

21,830
21,814
21,801
21,794
21,781
21,769
21,753
21,752
21,738
21,723
21,714
21,698
21,681
21,672
21,656
21,645
21,640
21,630
21,622
21,608
21,594
21,577
21,569
21,553
21,555
21,545
21,537
21,530
21,511
21,502
21,486
21,474

1 01
1 01
1 01
101
101
101
101
1 01
101
1 01
101
101
101
101
1 01
1 01
101
101
101
102
1 02
1 02
1 02
102
102
102
102
1 02
102
102
102
102

101
101
1 01
1 01
101
101
101
101
1 01
1 01
1 01
1 01
101
101
101
1 01
1 01
1 01
1 01
102
102
1 02
102
1 02
1 02
102
102
102
1 02
1 02
102
102

5,400

1 01
101
1 01
101
1 01
101
101
101
1 01
1 01
101
1 01
101
101
1 01
101
101
1 01
102
102
102
102
1 02
1 02
1 02
1 02
102
102
1 02
1 02
1 02
1 02

5,700

101
101
1 01
1 01
1 01
1 01
101
101
1 01
1 01
1 01
1 01
101
1 01
1 01
1 01
101
1 02
102
102
102
102
102
102
1 02
102
102
102
102
102
1 02
102

6,000

101
101
1 01
101
1 01
101
1 01
1 01
101
101
1 01
1 01
1 01
1 01
101
101
101
102
1 02
1 02
1 02
102
102
102
1 02
1 02
1 02
1 02
102
102
1 02
1 02

FACTOR RANGO
1 83%
-0 07%
1 94%
-0 07%
2 05%
-0 07%
-0 08%
2 16%
2 26%
-0 08%
2 37%
-0 08%
2 48%
-0 08%
2 59%
-0 09%
-0 09%
2 69%
2 80%
-0 09%
2 91%
-0 10%
3 02%
-0 10%
3 13%
-0 10%
3 23%
-0 10%
3 34%
-0 10%
3 45%
-0 1 1 %
3 56%
-0 1 1 %
3 66%
-0 12%
3 77%
-0 12%
3 88%
-0 12%
3 99%
-0 12%
-0 12%
4 09%
4 20%
-0 13%
4 31%
-0 13%
4 42%
-0 14%
4 53%
-0 14%
4 63%
-0 14%
4 74%
-0 15%
4 85%
-0 15%
4 96%
-0 15%
5 06%
-0 15%
5 17%
-0 15%

159

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