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Centro Universitrio Newton Paiva

TECNOLGICO
Negcios Imobilirios

Modalidade a Distncia

Mdulo IV

Minas Gerais 2008

ESTRUTURA FORMAL DA INSTITUIO

REITORIA
NEWTON DE PAIVA FERREIRA FILHO
VICE-REITORIA
PAULO NEWTON DE PAIVA FERREIRA
PR-REITORIA ACADMICA
NGELA MARIA PRATA PACE SILVA DE ASSIS
COORDENAO TECNOLGICA NEWTON PAIVA VIRTUAL
PEDRO LUIZ PINTO DA CUNHA
COORDENAO PEDAGGICA NEWTON PAIVA VIRTUAL
MARTA CARLOS COSTA MALTA LEMOS
COORDENAO DE PRODUO NEWTON PAIVA VIRTUAL
CLUDIA SILVEIRA DA CUNHA RIBAS
EQUIPE PEDAGGICA
BRUNELLA CRISTINA LUCARELLI
KELLY CRISTINA SANTANA
VALDIVIA DE FRANA MARAL
EQUIPE DE PRODUO
ALEXANDRE FRANCISCO SILVEIRA DA SILVA
CRISTINA PAULAO PERRONE
GABRIELA SANTOS DA PENHA
GISELLE VANESSA BENZAQUEN DASSUMPO
JULIANA PEREIRA PAPA
KENIA DA SILVA CUNHA
LEONARDO CORRA DIAS
LUCIANA APARECIDA INCIO
MICHELLE RAMOS ALVES
SORAIA DE OLIVEIRA VIDAL
SECRETARIA
MARIA LUIZA AYRES
MONITORIA
PAULA SILVA PINTO
REVISO ORTOGRFICA
DANIELA THEODORO DE PAULA

Sumrio
Unidade 1: Tipos de Laudos / Finalidades

Unidade 2: Graus de Fundamentao dos Laudos NBR-14.653

22

Unidade 3: Laudos de Avaliao Mtodos Diretos

41

Unidade 4: Laudos de Avaliao Mtodos Indiretos

60

Unidade 5: Laudos de Avaliao Casos Especiais

76

Unidade 6: Tipos de Percias em Imveis

94

Unidade 7: Doutrina Jurdica Legislao Pertinente

109

cones

Comentrios

Reflexo

Dica

Lembrete

Curso Tecnolgico: Negcios Imobilirios


Disciplina: Avaliao de Imveis Laudos Periciais

Centro Universitrio Newton Paiva

AVALIAO DE IMVEIS LAUDOS


PERICIAIS Parte I
Modalidade a Distncia

Autores: Adriano Vittori e


Kleber Martins

Minas Gerais 2008

Curso Tecnolgico: Negcios Imobilirios


Disciplina: Avaliao de Imveis Laudos Periciais

Unidade 1: Tipos de Laudos / Finalidades


1. Nosso Tema

Nesta unidade, apresentaremos a voc os diversos tipos de laudos com suas aplicaes no mercado.
Vrios avaliadores, conceituados e habilitados para tal, adotam diferentes conceitos em seus
trabalhos, uma situao um pouco subjetiva, pois no existe uma determinao para quais e quantos
tipos de laudos devam existir. O principal aspecto de que o laudo deva conter as informaes
colhidas pelo avaliador com o maior critrio possvel e devem ser relatadas em seu trabalho tcnico.

A apresentao de um bom trabalho final requer detalhes minuciosos, o que o referencia


como um timo profissional.

Os laudos so as peas principais para ns avaliadores, onde relatamos o que foi observado,
concluindo e avaliando valores de coisas e direitos.

O avaliador dever redigir um laudo que facilite a interpretao exata pelo juiz. recomendado o uso
de recursos, tais como: fotos, certides de registro, guias de IPTU, e etc, visando reforar sua
argumentao e clareza, necessrios a se fazer justia quando da sentena final.

Descreveremos, nesta unidade, os diversos tipos de laudos, assim como suas finalidades no mercado
de avaliao de mveis.

Vamos em frente!!!

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2. Para Refletir

Antes de iniciar o estudo desta unidade, gostaramos que voc refletisse sobre:

Por que existem vrios tipos de nomenclaturas para laudos em nossos


trabalhos do dia-a-dia?

A funo de dar nome a cada laudo visa a atender a qual tipo de finalidade e objetivo para o qual ele
est sendo elaborado. So chamados os laudos de avaliao de bens, laudos de vistoria, laudos
periciais e outros que detalharemos frente.

Por exemplo, os laudos de avaliao de bens seriam uma anlise tcnica, realizada por ns,
avaliadores, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como
determinar indicadores de viabilidade de sua utilizao econmica, para uma determinada finalidade,
situao e data. (Norma de Avaliao de Bens, da Associao Brasileira de Normas Tcnicas - NBR
14 653- Parte 1:2001, Procedimentos gerais).

Agora, transcreveremos os tipos de laudos e suas finalidades presentes e pertinentes nossa


disciplina Avaliao de Imveis Laudos periciais.

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3. Contedo Didtico
3.1. Introduo
Voc sabia que, na verdade, no existe uma frmula nica para se elaborar um laudo tcnico?

Existem, no meio profissional, recomendaes as quais devemos observar. Uma delas baseada na
Engenharia Legal, termo muitas vezes desconhecido pelos estudantes da rea, segundo Fiker
(2005).

A Engenharia Legal a parte da Engenharia que auxilia o juiz na prova pericial e que tambm est
presente em vrios outros campos de atuao, tais como vistorias tcnicas, avaliaes de aluguis,
desapropriaes, aes reais imobilirias, etc.

Mas, afinal, conceitualmente, o que Engenharia Legal? A Norma de Avaliaes de Bens, da


Associao Brasileira de Normas Tcnicas- NBR 14 653- Parte 1:2001, Procedimentos gerais, define
que Engenharia Legal a parte da Engenharia que atua na interface tcnico-legal, envolvendo
avaliaes de toda espcie de percias relativas a procedimentos judiciais.

Ou seja, os procedimentos adotados para a elaborao de laudos tcnicos, em especial os laudos de


avaliao, seguem as premissas e orientaes presentes no contedo ministrado nas cadeiras de
Engenharia Legal, bem como nas normas tcnicas pertinentes.

Vale dizer tambm que a maioria dos avaliadores possui dificuldade em expressar seus conceitos
tcnicos em uma linguagem mais tcnica, quando da elaborao de laudos. Da, a necessidade de
uma explicao detalhada dos conceitos relativos nossa matria.

Em nosso curso, veremos que engenharia legal tambm um termo comumente utilizado pelos
profissionais da rea para denominar o ramo de trabalho em que estamos atuando.

Quando se domina bem os conceitos e as definies relativas engenharia


legal, fica mais fcil o entendimento e desenvolvimento dos trabalhos tcnicos
(Percias e Avaliaes).

No tpico seguinte, conheceremos mais detalhadamente os tipos de laudos existentes. Vamos l?

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3.2. Tipos de Laudos


Antes de comearmos, bom frisar!

Laudo de avaliao o resultado tcnico, subscrito por avaliadores


[peritos e/ou assistentes(s) tcnico(s)], que apresenta os elementos
esclarecedores e as concluses dos trabalhos de avaliao.

O laudo permite ao avaliador estabelecer o grau de detalhamento das atividades bsicas, o nvel de
preciso compatvel e as demais circunstncias que podem influir no valor do imvel.

Para a elaborao dos laudos de avaliao, devem ser observadas as seguintes normas, j
estudadas na unidade 03, da disciplina Avaliao de Imveis, do mdulo anterior:


NBR 14653-1 (Abr/2001) Avaliao de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais;

NBR 14653-2 (Jun/2004) Avaliao de Bens Parte 2: Imveis Urbanos;

NBR 14653-3 (Jun/2004) Avaliao de Bens Parte 3: Imveis Rurais;

NBR 14653-4 (Dez/2002) Avaliao de Bens Parte 4: Empreendimentos;

NBR 14653-5 (Jul/2006) Avaliao de mquinas, equipamentos, instalaes e


complexos industriais.

Abaixo, citamos a diferenciao que a norma faz no caso especfico de avaliaes:

A Norma de Avaliaes de Bens, da Associao Brasileira de Normas Tcnicas (NBR 14 653 - Parte
1:2001, Procedimentos gerais) estabelece que o laudo de avaliao pode ser apresentado nas
seguintes modalidades:

simplificado contm de forma resumida e

mais simples todas

as informaes

necessrias ao seu entendimento;

completo contm todas as informaes suficientes e necessrias para ser autoexplicvel.

Essas normas so imprescindveis no dia-a-dia dos avaliadores. Elas so


vendidas nas sedes da ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas),
em vrias capitais do Brasil. Para um primeiro contato com essas normas,
sugerimos-lhe o acesso ao site: www.abnt.org.br, onde tambm os
interessados podem adquiri-las atravs das vendas on-line.

importante, para o entendimento do trabalho, a correta denominao de um laudo, indicando a


finalidade para o qual se destina. Abaixo, citamos alguns tipos de laudos mais comuns em nosso
mercado.
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Laudo de Avaliao;

Quando desejamos determinar o valor justo de comercializao de um imvel.




Laudo de Arbitramento;

Quando desejamos arbitrar um valor justo remunerao de um determinado tipo de


imvel.


Laudo Pericial;

Quando desejamos conhecer as causas de um determinado fato ocorrido em um


imvel.


Laudo de Vistoria;

Quando desejamos apenas constatar um fato ocorrido em um imvel.




Parecer Tcnico;

Quando desejamos emitir apenas um relatrio sobre um determinado fato ocorrido


em um imvel.

Abaixo, como forma de enriquecer nossos conhecimentos sobre os tipos de laudos, citamos as
definies feitas por dois grandes autores.

Maia Neto (1998) define o seguinte:


LAUDO DE ARBITRAMENTO: Documento que resulta da avaliao ou estimao de bens,
feitas por rbitro ou perito nomeado pelo juiz. Atividade que envolve a tomada de deciso ou
posio entre alternativas tecnicamente controversas ou que decorrem de aspectos
subjetivos, sua finalidade a estimao do valor, em moeda, de coisa, direitos ou obrigaes.
(p. 28)
LAUDO PERCIAL: Documento que resulta de exame realizado por profissional de nvel
superior de um fato ou coisa, cujos elementos serviro de meio de prova e que o juiz precisa
conhecer para proferir sua deciso, caracterizada pelos exames, vistorias e avaliaes,
devendo ser feitas por pessoas fsicas nomeadas pelo juiz ou indicadas pelas partes
(assistentes tcnicos), de real gabarito profissional e com profundos conhecimentos da
matria a ser analisada, sujeitos s limitaes de habilitao legal, impedimento e sujeio.
(p.121)
LAUDO DE VISTORIA: Documento que resulta da constatao de um fato em imvel,
mediante circunstanciado e descrio minuciosa dos elementos
que o constituem,
objetivando sua avaliao ou parecer sobre o mesmo. (p. 160)
PARECER TCNICO: Opinio, conselho ou esclarecimento tcnico por um profissional
legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade. (p.119)

Fiker (2007, p.51-52) identifica diversos conceitos como espcies de laudos, listados abaixo:
LAUDO: Parecer tcnico escrito e fundamentado e emitido por um especialista indicado por
uma autoridade, relatando resultados de exames e vistorias, assim como eventuais
avaliaes com ele relacionadas;
PARECER TCNICO: Relatrio circunstanciado, ou esclarecimento tcnico emitido por um
profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade;
RELATRIO: Narrao ou descrio verbal ou escrita, ordenada e mais ou menos minuciosa,
daquilo que se viu, ouviu ou observou;
LAUDO DE VISTORIA: Documento que resulta da constatao de um fato em um imvel,
mediante exame circunstanciado e descrio minuciosa dos elementos que o constituem,
objetivando sua avaliao ou parecer sobre o mesmo;
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LAUDO DE INSPEO PREDIAL: Documento que resulta da vistoria da edificao para


determinar suas condies tcnicas, funcionais e de conservao, visando direcionar o plano
de manuteno;
LAUDO PERCIAL: Documento que resulta da atividade tcnica realizada por profissional com
qualificao especfica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem,
apurar as causas que motivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos e
direitos;
LAUDO DE AVALIAO: Documento que resulta da anlise tcnica, realizada por
avaliadores, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como
determinar indicadores de viabilidade de sua utilizao econmica, para uma determinada
finalidade, situao e data;
LAUDO JUDICIAL: Laudo emitido por um juiz;
LAUDO EXTRAJUDICIAL: Laudo emitido por especialista, que no na qualidade de perito
judicial;
LAUDO DE SIMPLES CONSTATAO: Laudo para averiguar e esclarecer fatos, verificar o
estado de um bem;
LAUDO CONCLUSIVO: Laudo que visa apurar as causas que motivaram determinado evento;
LAUDO COM PROFILAXIA: Laudo para averiguar e esclarecer o estado de um bem e
determinar as medidas a serem tomadas para sanear eventuais danos.

Fiker (2007, p.53) ainda classifica em dois tipos os laudos para avaliaes de bancos-instituies
financeiras:

1) Avaliaes para compra ou alienao patrimonial do banco, sendo um laudo


elaborado de maneira normal, definido como Laudo Extra Judicial;
2) Avaliaes para garantias, sendo elaborado um laudo sucinto, onde de grande
relevncia identificar o endereo do imvel.

No decorrer do curso, complementaremos os conceitos presentes nesta unidade, tais como: Graus de
Fundamentao e Preciso dos Laudos, bem como a aplicao prtica dos mtodos de avaliao
utilizados em imveis urbanos, rurais e os casos especiais. Nas unidades subseqentes,
procuraremos aplicar a tcnica correta (mtodos de avaliao), mostrando a maneira de se
apresentar esses trabalhos sob a forma de um laudo.

Vamos agora descobrir em quais situaes podemos aplicar os laudos?

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3.3. Finalidade dos laudos


A aplicao dos laudos de avaliao se d em geral nas seguintes situaes:

TRANSFERNCIA DE PROPRIEDADE

a) Auxiliar compradores em perspectiva a decidir um valor de oferta;

b) Auxiliar vendedores em perspectiva, em analogia, a definir valores de venda


aceitveis;

c) Estabelecer bases de permuta de propriedades;

d) Quando h fuses e incorporaes nas tomadas de decises.

FINANCIAMENTO E CRDITO

a) Garantia de emprstimos sob forma de hipoteca;

b) Dar bases slidas ao investidor para definio quanto compra de bens imveis
hipotecados, aes ou outro tipo de aplice;

c) Determinar parmetros para decidir sobre a emisso ou endosso de emprstimos


com base nas propriedades possudas, sem, entretanto hipotec-las.

JUSTA INDENIZAO NOS CASOS DE DESAPROPRIAO

a) Estimar o valor da propriedade no mercado, num todo, antes de ser realizada a


desapropriao;

b) Estimar o valor da propriedade, aps realizada a desapropriao.

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TOMADA DE DECISES SOBRE BENS IMVEIS

a) Realizar a identificao e quantificao dos mercados mais provveis, bem como


os prazos que lhes so pertinentes;

b) Determinar a oscilao de mercado em relao ao uso proposto de uma rea


(terreno);

c) Fazer a anlise e comparao das alternativas de investimento em bens imveis;

d) Viabilizar ou no o cumprimento das metas propostas para investimentos.

BASE PARA TAXAES DE IMPOSTOS

a) Realizar a distino de valores em bens depreciveis , tais como edifcios, e


tambm no-depreciveis;

b) Realizar os clculos dos ndices de desvalorizaes aplicveis;

c) Determinar impostos sobre heranas e doaes.

APLICAES SECURITRIAS

Estabelecer em interesse mtuo entre cliente e seguradora a definio real do prmio


correspondente.

JUSTO VALOR LOCACIONAL

a) Dar a possibilidade ao proprietrio-locador e ao locatrio o justo valor locacional


do imvel;

b) Fornecer ao Juzo subsdios para aplicao de sentena nas Aes Renovatrias


e Aes Revisionais.

Mas, afinal, o que quer dizer estes dois termos: Ao Renovatria e Ao Revisional? Na pgina
seguinte, voc encontrar a resposta.

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Ao Renovatria Quando um imvel locado tem seu contrato finalizado e seu


proprietrio deseja atualizar os valores recebveis, ento ele pode ingressar na
justia com uma ao com este ttulo.

Ao Revisional Quando o imvel locado est com seu valor defasado, o seu
proprietrio pode entrar na justia com uma ao pleiteando a atualizao dos
valores recebveis e a esse tipo de ao d-se o nome acima mencionado.

3.4. Modelo de laudo


Abaixo, sugerimos-lhe uma estrutura mnima de elaborao de laudos tcnicos, em especial os
laudos de avaliao de imveis urbanos e rurais.

Antes de tudo, citamos o nmero do laudo. Por exemplo: 001/2008

1. INTERESSADO:
O interessado na grande maioria das vezes o nosso contratante e devemos cit-lo.

2. PROPRIETRIO:
Devemos citar o nome do proprietrio mesmo que coincidente com o do interessado.

3. DESCRIO DO OBJETO:
Neste item, devemos descrever as caractersticas do imvel, procurando sempre ser o mais fiel
possvel s suas caractersticas, ressaltando todos os detalhes que sejam pertinentes ao nosso
trabalho tcnico.

Veja, abaixo, um breve exemplo de como pode ser redigida a descrio do objeto:

Trata-se de uma edificao comercial dotada de dois pavimentos e um subsolo com estrutura
de concreto armado e metlica, suas divises internas foram executadas em alvenaria de
tijolos e gesso, as lajes externas foram impermeabilizadas e nos pisos foram aplicados
materiais incombustveis tais como; granito, cermica, as esquadrias de vedao do edifcio
so de alumnio. No subsolo foi implantado um restaurante e uma cozinha industrial para
atender os usurios da instituio.

O subsolo j se encontra pronto e em uso e os demais pavimentos ainda continuam em obra,


com previso de trmino para Junho/2009.

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4. FINALIDADE E OBJETIVO DO LAUDO:
Neste item, devemos apresentar qual o nosso escopo de trabalho e o que se pretende durante a
realizao dos trabalhos.

Veja, abaixo, um exemplo de como pode ficar este item de seu laudo:
O presente trabalho tcnico tem como objetivo a conferncia e teste das instalaes de
combate a incndio e pnico visando garantir a segurana dos usurios, para a apurao
destes parmetros esto sendo consideradas as normas e legislaes pertinentes, em
especial a Lei estadual 14.130/01, o Decreto 43.805/04, a NBR9.077/93 e NBR-13.523/95.

5. METODOLOGIA APLICADA E GRAU DE FUNDAMENTAO / PRECISO DO


TRABALHO:
Neste item, apresentamos-lhe a justificativa tcnica para a escolha do mtodo a ser utilizado.
A metodologia aplicada quando da elaborao deste documento a conferncia das
instalaes de combate a incndio e pnico levando-se em conta o projeto destas instalaes
e procurando ento aferir a conformidade da execuo com o projeto aprovado pelo Corpo de
Bombeiros de Minas Gerais, bem como sero elaboradas algumas recomendaes de uso
para que no sejam alteradas as premissas de projeto.

6.

PESQUISA

DE

VALORES

TRATAMENTO

ESTATSTICO

(NO

CASO

DE

AVALIAO):

De acordo com a norma de avaliaes, devemos apresentar de forma clara as informaes bem
como a memria de clculo com os valores encontrados.
Homogeneizao da Amostra
Considerando os parmetros diferenciais dos imveis pesquisados em relao ao imvel avaliado,
sero considerados os seguintes fatores de homogeneizao:
Fator de Oferta (Fo)
Fator de Topografia (Fg)
Fator de Frente (Ff)
Fator de esquina (Fe)

Voc se lembra? Esses coeficientes foram citados na disciplina Avaliao de


Imveis, do mdulo anterior, quando estudamos Homogeneizao e
tratamento estatstico e tambm quando citada a estatstica descritiva.

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Quadro de Homogeneizao
Amostra
01
02
03
04
05
06

Valor/m
Pesquisado
3.200,00
3.500,00
3.300,00
3.500,00
3.350,00
3.400,00

Fo

Fg

Ff

Fe

1,00
1,00
1,00
0,90
1,00
0,95

1,05
1,00
1,10
1,00
1,00
1,00

1,00
1,00
0,90
1,00
1,00
1,00

1,00
0,90
0,90
1,00
1,00
1,00

Valor/m
Homogeneizado
3.360,00
3.150,00
3.267,00
3.150,00
3.350,00
3.230,00

Como chegar a esses valores? Os valores homogeneizados so o resultado


da multiplicao dos valores por metro quadrado com os fatores de
homogeneizao.

Mdia Aritmtica
Xa = 3.360,00+3.150,00+3.267,00+3.150,00+3.350,00+3.230,00 = 3.251,17
6
Saneamento Amostral / Testes do modelo
Desvio-padro desta amostragem = 199,90

Para n=6 temos tp = 1,73

Coeficiente de Variao = 199,9/3.251,17 = 0,06, ou seja, 6% (at 15% no h necessidade


de saneamento amostral).

Intervalo de Confiana
Limite Inferior: = 3.251,17 1,73 x 199,9/ 5

0,5

Limite Superior: = 3.251,17 + 1,73 x 199,9/ 5

= R$ 3.096,51/m
0,5

= R$ 3.405,83/m

O campo de arbtrio, onde o avaliador poder arbitrar o valor que julgar acertado para o imvel est
compreendido entre R$ 3.096,51/m e R$ 3.405,83/m. Multiplicando esses valores unitrios por
metro quadrado pela rea do imvel avaliado, tem-se, ento, o intervalo de valores para o imvel.

Portanto:

Limite Inferior = R$ 3.096,51 /m x 975,00 m = R$ 3.019.097,25


Limite superior = R$ 3.405,83 /m x 975,00 m = R$ 3.320.684,25

Dentro desse intervalo, podemos arbitrar qualquer valor, conforme determina a norma NBR 14.653
parte 2 Avaliao de imveis urbanos.

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Da, chegamos a R$ 3.200.000,00 (Trs milhes e duzentos mil reais).

Viu, aplicamos aqui o que aprendemos sobre seqncia das avaliaes no mdulo 03!

7. RESULTADOS FINAIS E CONCLUSO


Neste item, o valor final de uma avaliao simplesmente explicitado de forma sucinta. Em geral,
para os demais tipos de laudo, so apresentadas a sntese dos fatos e suas origens quando for o
caso de salient-las.
Concluso - Valor Venal do Imvel

Considerando-se as caractersticas fsicas e funcionais do imvel, arbitramos o valor de


R$12.000.000,00 (Doze milhes de reais), vlidos para a data citada neste trabalho.

8. ANEXOS E OBSERVAES:
Neste item, so apresentados todos os documentos pertinentes ao trabalho como: fotos, certides de
registro, guias de impostos, desenhos, plantas aerofotogramtricas, etc.

9. PROFISSIONAIS RESPONSVEIS:
Neste item, informamos o nome do profissional envolvido e seu nmero de registro profissional na
entidade de classe.

Na seqncia das unidades, estudaremos os mtodos de avaliao,


utilizando como base laudos hipotticos.

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4. Teoria na Prtica
Suponhamos que um Banco receba o pedido de um emprstimo e que como garantia a ele seja
oferecido um bem imvel.

Para que o banco possa decidir se vai ou no conceder o emprstimo e medir o risco do negcio,
contratou voc para que possa emitir um laudo tcnico de avaliao sobre o imvel em questo e, a
partir dessas informaes, o banco ter condies de decidir sobre a liberao ou no de recursos
para esse solicitante.

Se o imvel for um edifcio localizado no centro de Belo Horizonte, como proceder?

Nesse caso, voc ter facilidade de encontrar outras ofertas de imveis semelhantes ao avaliado,
assim, no poder contar com o mtodo comparativo de dados de mercado ou com a inferncia
estatstica para a elaborao de seu laudo de avaliao, uma vez que esses mtodos necessitam de
uma amostragem de imveis semelhantes.

Assim, voc dever lanar mo de uma nova metodologia de avaliao como: Custo de reproduo
para as benfeitorias ou o mtodo da renda, conforme visto na unidade 4 do mdulo III Mtodos de
Avaliao .

Independente da metodologia aplicada, este trabalho dever possuir uma seqncia mnima que
demonstre, de forma clara, ao contratante as concluses encontradas ao final dele.

Para conhecer mais profundamente o mtodo de renda e suas aplicaes,


leia o artigo Uso do mtodo de renda para avaliao de imveis, disponvel
em:
http://www.iepg.unifei.edu.br/edson/download/Artavalimo.pdf

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5. Recapitulando

Agora, vamos rever os principais conceitos apresentados nesta unidade. Estes termos tcnicos esto
presentes no cotidiano dos profissionais avaliadores:

Trabalho tcnico escrito e fundamentado, emitido por um especialista


Laudo

indicado por autoridade, relatando resultado de exames e vistorias, assim


como eventuais avaliaes com ele relacionados.

Envolve a determinao tcnica do valor quantitativo, qualitativo ou monetrio


Laudo de
avaliao

de um bem, ou de seus rendimentos, gravames, frutos, direitos, seguros ou


de um empreendimento, para uma data e um lugar determinado.

Exame realizado por profissional especialista legalmente habilitado, destinado


Laudo pericial

a verificar ou esclarecer determinado fato, apurar as causas motivadoras do


mesmo, ou o estado, alegao de direitos ou a estimao da coisa que
objeto de litgio ou processo.

Parecer
Tcnico

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Opinio, conselho ou esclarecimento tcnico emitido por um profissional


legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade;

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6. Amplie seus Conhecimentos

FIKER,Jos. Manual de Avaliaes e Percias em Imveis Urbanos. 1 ed. So Paulo : Pini, 2005.

MENDONA, Marcelo Correa et al. Fundamentos de avaliaes patrimoniais e percias de


engenharia. So Paulo: Pini, 1998.

Nessas referncias, voc poder aprofundar seus conhecimentos sobre os tipos de laudos em suas
diversas modalidades e aplicaes.

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7. Referncias

ABUNAHMAN, Srgio Antnio. Curso Bsico de Engenharia Legal e de Avaliaes. 2 ed. So


Paulo: Pini, 2000.
FIKER, Jos. Linguagem do Laudo Pericial - Tcnicas de Comunicao e Persuaso. So Paulo;
Leud, 2005.
FIKER, Jos. Percias e Avaliaes de Engenharia Fundamentos Prticos. So Paulo; Leud,
2007.
MAIA NETO, Francisco. Introduo Engenharia de Avaliaes e Percias Judiciais. Belo
Horizonte: Del Rey, 1992.
MAIA NETO, Francisco. Roteiro Prtico de Avaliaes e Percias Judiciais. Belo Horizonte; Del
Rey, 1997.
MAIA NETO, Francisco. Dicionrio do Mercado Imobilirio.Belo Horizonte; Del Rey, 1998.

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Disciplina: Avaliao de Imveis Laudos Periciais

Unidade 2: Graus de Fundamentao dos Laudos NBR-14.653


1. Nosso Tema

Nesta unidade, abordaremos a evoluo dos processos de avaliaes, especialmente os de imveis


urbanos, que visam aprimorar a exatido nos clculos realizados e na elaborao dos laudos
tcnicos.

A necessidade da criao de novos mtodos e procedimentos tcnicos, motivada pelas diversas


situaes que apareceram no mercado, levou-se ao aprimoramento desta norma, na tentativa de
melhorar o rigor e a preciso dos imveis a serem avaliados.

Atualmente, j pela NBR 14653, Avaliao de Bens, avaliar consiste em uma anlise tcnica,
realizada por um profissional avaliador habilitado, visando identificar o valor de um bem, seus custos,
frutos e direitos e/ou determinar indicadores da viabilidade de sua situao econmica, a fim de
determinar sua finalidade, situao e data.

Esta Norma est dividida em partes conforme listadas abaixo:




NBR 14653-1 (Abr/2001) Avaliao de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais

NBR 14653-2 (Jun/2004) Avaliao de Bens Parte 2: Imveis Urbanos

NBR 14653-3 (Jun/2004) Avaliao de Bens Parte 3: Imveis Rurais

NBR 14653-4 (Dez/2002) Avaliao de Bens Parte 4: Empreendimentos

NBR 14653-5 (Jul/2006) Avaliao de mquinas, equipamentos, instalaes e


complexos industriais, e suas atualizaes.

O nvel de rigor do trabalho elaborado ser medido agora pelo Grau de Fundamentao que, dentre
outras coisas, veremos nesta unidade e ao longo desta disciplina.

Vamos em frente!!!

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2. Para Refletir

Por que existiram e continuam existindo nveis de rigor, preciso e


fundamentao nos vrios tipos de laudos elaborados por ns,
avaliadores?

A necessidade de se conseguir um valor aceitvel, mais exato, de um bem avaliado faz com que o
avaliador utilize os mais diversos tipos de mtodos e ferramentas para alcanar seu objetivo.

Desde a NBR-5676 com o emprego dos nveis de rigor (expedito, normal, rigoroso e rigoroso
especial) e atualmente com a NBR 14.653, a busca por um melhor trabalho determina a metodologia
a ser utilizada, visando atender o objetivo da avaliao e, tambm, sua especificao, determinada
por Graus de Fundamentao e/ou de Preciso.

Um laudo bem detalhado, elaborado de forma clara, objetiva e minuciosa,


favorece a viso do contratante ao ler o trabalho final.

E voc? Possui conhecimentos sobre a NBR 14.653, a fim de produzir um laudo tcnico
de avaliao de um imvel que atenda s exigncias dessa norma? No se preocupe, isso que
voc vai descobrir ao estudar esta unidade.

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3. Contedo Didtico
3.1. Introduo
Conforme vimos na unidade anterior, as avaliaes de imveis so trabalhos
tcnicos, denominados laudos, elaborados por profissionais habilitados para
tal.

Em 1977, surgiu a primeira Norma Brasileira para Avaliaes de Imveis Urbanos, a NB-502/77, mais
tarde registrada no INMETRO como NBR-5676, trazendo importantes conceitos, terminologias e
notaes que passaram a fazer parte dos laudos elaborados por avaliadores. Foram fixados nveis de
preciso e condies a serem observados, levando em considerao quantidade, confiabilidade e
tratamento dos elementos pesquisados, traando uma diretriz a ser seguida na elaborao dos
laudos.

Esta norma NBR- 5676 (ABNT, 2004) considerava que o valor do bem
avaliado aquele fornecido para um determinado momento, no sendo
importante qual a finalidade da avaliao.

Esse valor correspondia ao preo que se definiria para um citado imvel em um mercado de
concorrncia, sujeito s seguintes premissas:
a) Homogeneidade dos bens levados a mercado;
b) Nmero grande de compradores e vendedores;
c) Inexistncia de influncia externa;
d) Conhecimento total sobre o mercado, sobre os bens e as tendncias de avaliao por
parte dos compradores e vendedores;
e) Vendedores e compradores oferecendo liquidez com liberdade plena de entrada e sada
do mercado.

Dessa forma, permitia uma avaliao econmico-financeira de imveis, mas no apresentava maiores
detalhes sobre sua abordagem.

O conceito de valor, considerado de difcil definio e sujeito suscetvel mudana, deveria ser
adotado com critrios que o credenciasse como justo na determinao do valor do bem. Para uma
correta avaliao dos imveis, dentre outros fatores, era preciso levar em conta que o valor de um
bem estava diretamente ligado sua rentabilidade, sua provvel utilizao e sua raridade.

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Na NBR-5676, eram utilizados os mtodos diretos: Mtodo comparativo de dados de mercado,
este mais priorizado por no os considerar os demais mtodos no rigorosos e Mtodo comparativo
de custo de reproduo. Dos mtodos indiretos, os mais utilizados eram: Mtodo de renda,
Mtodo involutivo e Mtodo residual.

E para a definio de uma gleba urbanizvel, a NBR-5676 considerava como


sendo uma grande rea de terreno passvel de receber obras com completa
infra-estrutura, devido a vrios fatores abaixo listados:
 localizao;
 aspectos fsicos;
 destinao legal;
 existncia de um mercado comprador.

O que ocorria que, em grande parte dos mercados imobilirios, a avaliao dos imveis urbanos era
realizada com subjetividade, baseada na experincia ou na esperteza dos vendedores (o imvel
vendido por um preo superior ao preo real) ou, ainda, com base nas necessidades financeiras da
empresa imobiliria ou do proprietrio.

Assim, a NBR 5676 estabelecia trs nveis de rigor para os laudos de avaliao, buscando medir a
preciso do trabalho elaborado.

Esse rigor dependia da abrangncia da pesquisa, da confiabilidade e adequao dos dados


coletados, da qualidade do tratamento dado a esses dados e do grau de subjetividade constante no
trabalho.

Eram os seguintes nveis:

prevalecia a subjetividade do avaliador, no utilizando de instrumentos


Expedido

matemticos quaisquer para auxili-lo. Era usado em situaes simples, de


maneira sucinta, onde o bem era avaliado num pequeno espao de tempo;

Normal

a avaliao era realizada se aplicando os fatores de homogeneizao, que


seriam coeficientes subjetivos e empricos, interpretados pelo avaliador.

Rigoroso e
rigoroso
especial

era exigido o tratamento estatstico atravs do uso do processo de inferncia


estatstica.

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Contudo, novos procedimentos normativos eram imprescindveis para tornar a avaliao mais
criteriosa. Assim, surgiu a NBR14.653, que conheceremos a seguir.

3.2. NBR 14.653


Em 2004, surgiu a NBR 14.653, vigente no tempo atual, substituindo a antiga NBR 5676, aps vrios
meses de discusses, reunies, grupos de estudo, etc., trazendo novos preceitos normativos no que
se refere avaliao de bens.

Sob o ttulo geral de Avaliao de bens, agregando diversas normas anteriores, que tratavam de
temas independentes e que agora esto reunidos em sete partes que a compem (algumas ainda em
fase de desenvolvimento e discusso).

As partes integrantes da nova norma NBR-14653 so as seguintes:




Parte 1: Procedimentos gerais: que desempenha a figura de guia, determinando os


procedimentos gerais para as outras partes, somente sendo utilizada em conjunto com
cada uma delas;

Parte 2: Imveis urbanos;

Parte 3: Imveis rurais;

Parte 4: Empreendimentos;

Parte 5: Mquinas, equipamentos, instalaes e bens industriais em geral;

Parte 6: Recursos naturais e ambientais;

Parte 7: Patrimnios histricos, ainda em fase de discusso.

Foram contemplados tambm outros assuntos como meio ambiente e patrimnio histrico, at ento
desconsiderados na norma anterior.

A diviso dessa norma em partes fixa as diretrizes gerais para a avaliao de bens, visando:

a) classificar sua natureza;


b) instituir terminologia, definies, smbolos e abreviaturas;
c) descrever atividades bsicas;
d) definir a metodologia bsica;
e) especificar as avaliaes;

A partir do surgimento da NBR 14.653, a especificao de uma avaliao passou a ser determinada
por graus de fundamentao e/ou preciso, tendo como opes graus I, II e III, este ltimo mais
rigoroso e detentor do menor grau de subjetividade.
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Para atender o grau I, o laudo dever apresentar as informaes relativas s caractersticas dos
dados de mercado, correspondendo aos fatores ou s variveis utilizados.

No caso do uso de fatores de homogeneizao, utilizar pelo menos 3 dados


de mercado. J se utilizada a regresso linear, a quantidade mnima de
dados de mercados efetivamente utilizados deve ser maior que 3(k+1) e as
extrapolaes no podem ultrapassar 100% do valor na fronteira amostral,
desde que o valor estimado seja menor que 10% do valor calculado para
essa mesma fronteira.

Para alcanar o Grau III de Fundamentao, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade


completa, sendo auto-explicvel, no podendo ser simplificado.

O alcance do Grau II representaria uma situao intermediria entre as anteriormente descritas para
os Graus I e III acima, valendo ressaltar que o enquadramento final de um laudo o resultado da
aplicao de uma tabela de pontos, com condies mnimas atendidas em cada caso.

Existem regras gerais para o enquadramento dos laudos de avaliao.


Cada exigncia atendida ter um valor:
grau I 1 ponto;
grau II 2 pontos;
grau III 3 pontos.

A especificao est relacionada tanto com o empenho do profissional avaliador, como com o
mercado e as informaes dele extradas e dever sempre procurar sempre atingir o maior grau de
fundamentao e preciso possveis.

A fundamentao ser baseada em funo do aprofundamento do trabalho elaborado, envolvendo


a metodologia aplicada em razo da confiabilidade, quantidade e qualidade das amostras disponveis.
Ser tanto maior quanto menor for a subjetividade presente na avaliao. Eles podem ser definidos a
priori, mas no existe a certeza de alcanar os nveis mais elevados.

J o nvel de preciso de uma avaliao est condicionado aderncia do modelo, abrangncia


da pesquisa, aos dados coletados, e qualidade do tratamento aplicado no processo avaliatrio.
Ser determinado quando for possvel calcular o grau de certeza e o nvel de erro tolervel numa
avaliao. No podem ser fixados a priori.

O enquadramento global do laudo dever considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de
itens.
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Nessa Norma, com a insero dos Graus de Fundamentao e Preciso,
foram eliminados os nveis de rigor presentes na Norma-5676 (expedito,
normal, rigoroso ou rigoroso especial).

No possuindo as informaes para a utilizao dos mtodos previstos na norma de


avaliao de bens, o trabalho no ser classificado quanto Fundamentao e Preciso e, no se
enquadrando em nenhum dos graus, ser considerado um PARECER TCNICO.

A apresentao de um laudo restrito fica sujeito a acordo entre as partes, sendo dispensado de
qualquer especificao.

3.3. Tabelas de enquadramento dos laudos


Neste tpico, estudaremos as tabelas de enquadramento, segundo o texto da norma NBR 14.653
Avaliao de Bens - Parte 2: Imveis Urbanos, item 9: Especificao das avaliaes.

As tabelas a serem utilizadas para atendimento aos quesitos e valorao deles so diferentes para
cada mtodo avaliatrio. Ento, na seqncia, apresentaremos a voc as tabelas constantes da
norma NBR-14653 para cada tipo de metodologia aplicada.

Vamos l?

3.3.1. Mtodos Diretos

Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear.

Conforme a tabela 1.
Tabela 1 Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear
Item

Descrio

Caracterizao do imvel
avaliando

Coleta de dados de
mercado

Quantidade mnima de
dados de mercado
efetivamente utilizados

Identificao dos dados


de mercado

Extrapolao

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Grau
I
Completa quanto
a todas as variveis
analisadas
Caractersticas conferidas
pelo autor do laudo
6 (k+1), onde k o nmero
de variveis independentes
Apresentao de
informaes relativas a
todos os dados e variveis
analisados na modelagem,
com foto
No admitida

II

III

Completa quanto s variveis


utilizadas no modelo

Adoo de Situao paradigma

Caractersticas conferidas por


profissional credenciado pelo
autor do laudo
4 (k+1), onde k o nmero de
variveis independentes

Podem ser utilizadas


caractersticas fornecidas por
terceiros
3 (k+1), onde k o nmero de
variveis independentes

Apresentao de informaes
relativas aos dados e variveis
efetivamente utilizados no modelo

Apresentao de informaes
relativas aos dados e variveis
efetivamente utilizados no modelo

Admitida para apenas uma


varivel, desde que:
a) as medidas das caractersticas

Admitida, desde que:


a) as medidas das caractersticas
do imvel valiando no sejam

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Nvel de significncia alfa


(somatrio do valor das
duas caudas) mximo
para a rejeio da
hiptese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
Nvel de significncia
mximo admitido nos
demais testes estatsticos
realizados

do imvel avaliando no sejam


superiores a 100% do limite
amostral superior, nem inferiores
metade do limite amostral
inferior
b) o valor estimado no ultrapasse
10% do valor calculado no limite
da fronteira amostral, para a
referida varivel

superiores a 100% do limite


amostral superior, nem inferiores
metade do limite amostral
inferior
b) o valor estimado no ultrapasse
10% do valor calculado no limite
da fronteira amostral, para as
referidas variveis,
simultaneamente

10%

20%

30%

1%

5%

10%

Para atingir o grau III, so obrigatrias:

a) A apresentao do laudo na modalidade completa;


b) A discusso do modelo, verificadas a coerncia da variao das variveis em relao ao
mercado, bem como sua elasticidade no ponto de estimao.

A utilizao de cdigos alocados no modelo de regresso implica a obteno,


no mximo, de grau II de fundamentao.

A utilizao de tratamento prvio, por fatores de homogeneizao, para a transformao de variveis


em modelos de regresso, implica a obteno, no mximo, de grau II de fundamentao.
Tabela 2 enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de
regresso linear
Graus

III

Pontos Mnimos
Itens obrigatrios no grau
correspondente

II

18

11

3, 5,6 e 7, com os demais no


mnimo no grau II

3,5,6 e 7 no mnimo no grau


II

I
7
Todos, no mnimo, no grau I

Graus de preciso no caso de utilizao de modelos de regresso linear.

Conforme a tabela 3, abaixo:


Tabela 3 - Grau de preciso da estimativa do valor no caso de utilizao de modelos de regresso linear
Descrio
Amplitude do intervalo de
confiana de 80% em torno
do valor central da estimativa

III

Grau
II

30%

30%-50%

>50%

A utilizao de cdigos alocados no modelo de regresso linear implica a obteno, no mximo, de


grau II de preciso.

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Graus de fundamentao com o uso do tratamento de fatores

Conforme a tabela 4.
Tabela 4 Graus de fundamentao no caso de utilizao do tratamento por fatores

Item
1
2

Descrio

III

Caracterizao do
imvel avaliando
Coleta de dados de
mercado
Quantidade mnima de
dados de mercado,
efetivamente utilizados
Identificao dos
dados de mercado

Extrapolao
conforme B.5.2 do
Anexo B

Grau
II

Completa quanto a todas as


variveis analisadas
Caractersticas conferidas
pelo autor do laudo

Completa quanto aos fatores


utilizados no tratamento
Caractersticas conferidas
por profissional credenciado
pelo autor do laudo

12

Apresentao de
informaes relativas a
todas as caractersticas dos
dados analisadas, com foto

Apresentao de
informaes relativas a
todas as caractersticas dos
dados analisadas

No admitida

Admitida para apenas uma


varivel

Apresentao de
informaes relativas a
todas as caractersticas dos
dados correspondentes aos
fatores utilizados
Admitida

Intervalo admissvel de
ajuste para cada fator
e para o conjunto de
fatores

0,90 a 1,10

0,80 a 1,20

Adoo de situao
paradigma
Podem ser utilizadas
caractersticas fornecidas
por terceiros

0,50 a 1,50

Para atingir o grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade


completa.

Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados
os seguintes critrios:

a) na tabela 5, identificam-se trs campos(graus III, II e I) e seis itens;


b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto, do grau II, dois pontos; e do grau III,
trs pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto
de itens, atendendo tabela 5.
Tabela 5 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de tratamento por
fatores
Graus
Pontos Mnimos
Itens obrigatrios no
grau correspondente

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III
15
Itens 3, 5 e 6, com os demais
no mnimo no grau II

II
9
Item 3, 5 e 6 no mnimo no
grau II

I
6
todos, no mnimo, no grau I

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Grau de preciso para o tratamento por fatores

Conforme a tabela 6, abaixo:


Tabela 6 - Graus de preciso da estimativa de valor no caso de utilizao de tratamento por fatores
Descrio
Amplitude do intervalo de
confiana de 80% em torno
do valor central da estimativa

III

Grau
II

30%

30%-50%

>50%

Mtodo da quantificao de custo

Conforme a tabela 7, abaixo:


Tabela 7 Graus de fundamentao no caso da utilizao do mtodo da quantificao de custo de benfeitorias
Item

Descrio

Estimativa do custo
direto

BDI

Depreciao fsica

III
Pela elaborao de
oramento, no mnimo
sinttico
Calculado
Calculada por levantamento
do custo de recuperao do
bem, para deix-lo no
estado de novo

Graus
II
Pela utilizao de custo
unitrio bsico para projeto
semelhante ao projeto
padro
Justificado
Calculada por mtodos
tcnicos consagrados,
considerando-se idade, vida
til e estado de conservao

I
Pela utilizao de custo
unitrio bsico para projeto
diferente do projeto padro,
com os devidos ajustes
Arbitrado
Arbitrada

Para atingir o grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade


completa.

Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados
os seguintes critrios:

a) na tabela 7, identificam-se trs campos(graus III, II e I) e trs itens;


b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto, do grau II, dois pontos; e do grau III,
trs pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto
de itens, atendendo tabela 8.
Tabela 8 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no
caso da utilizao do mtodo da quantificao do custo de benfeitorias
Graus
Pontos Mnimos
Itens obrigatrios no grau
correspondente

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III
7
1, com os demais no mnimo
no grau II

II
5
1 e 2, no mnimo no grau II

I
3
Todos, no mnimo, no grau I

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3.3.2. Mtodos Indiretos

Mtodo Involutivo

Conforme a tabela 9, abaixo:


Tabela 9 Graus de fundamentao no caso da utilizao do mtodo involutivo
Item
1
2

3
4
5
6
7
8
9

Descrio
Nvel de detalhamento
do projeto
Preo de venda das
unidades do projeto
hipottico
Estimativa dos custos
de produo
Prazos
Taxas
Modelo
Anlise setorial e
diagnstico de
mercado
Cenrios
Anlises de
sensibilidade do
modelo

III
Anteprojeto ou projeto
bsico
No mnimo grau II de
fundamentao no mtodo
comparativo
Grau III de fundamentao
no mtodo da quantificao
do custo
Fundamentados com dados
obtidos no mercado
Fundamentadas com dados
obtidos no mercado
Dinmico com fluxo de caixa
De estrutura, conjuntura,
tendncias e conduta
Mnimo de 3
Simulaes com discusso
do comportamento do
modelo

Grau
II
Estudo preliminar
Grau I de fundamentao no
mtodo comparativo

I
Aproveitamento, ocupao e
usos presumidos
Estimativa

Grau II de fundamentao
no mtodo da quantificao
do custo
Justificados

Grau I de fundamentao no
mtodo da quantificao do
custo
Arbitrados

Justificadas

Arbitradas

Dinmico com equaes


predefinidas
Da conjuntura

Esttico

2
Simulaes com
identificao das variveis
mais significativas

Sintticos da conjuntura

1
Sem simulao

Para atingir o grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade


completa.

Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados
os seguintes critrios:

a) na tabela 9, identificam-se trs campos(graus III, II e I) e nove itens;


b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto, do grau II, dois pontos; e do grau III,
trs pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto
de itens, atendendo tabela 10.

Tabela 10 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo
involutivo
Graus
Pontos Mnimos
Itens obrigatrios no grau
correspondente

III
22
2, 6,7 e 8, com os demais no
mnimo no grau II

II
13
2, 6, 7 e 8, no mnio no grau
II

I
9
Todos, no mnimo, no grau I

No exemplo a seguir, voc pode observar a aplicao do enquadramento do mtodo involutivo:

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Disciplina: Avaliao de Imveis Laudos Periciais

LAUDO DE AVALIAO

I - Interessado/Proprietrio
Sr. Cicrano de Tal
II - Objetivo
O presente trabalho tcnico tem como objetivo a apurao do valor de avaliao da gleba urbanizada.
III - Descrio do Imvel
O imvel em anlise constitudo por uma gleba urbanizavel que ser subdividida em 8 (oito) lotes projetados e
respeitados os parmetros da legislao com relao a reas que devem ser preservadas.
A Gleba apresenta solo seco, topografia plana e est situado em regio privilegiada prxima a Bo Horize.
A regio circunvizinha apresenta ocupao tipicamente residencial, sendo servida por infra estrutura urbana
disponvel na cidade, tais como, redes de energia eltrica, telefone, gua e esgoto, transporte coletivo, entrega postal,
escolas e etc.
IV - Metodologia Avaliatria e Grau de Fundamentao
Ser adotado o mtodo Involutivo e seu grau de fundamentao II.

Tomemos avaliar uma gleba urbana com as seguintes caractersticas e fatores influenciantes:

rea: 17.673,00 m2
rea lotevel: 11.487,45 m2
infra-estrutura vizinha: completa
topografia: planta horizontal
acesso: avenida
restries: nenhuma
frente: 128,80m

Anteprojeto de implantao
(8 lotes de 16,10 x 89,20m)
Dados da equao
X Incgnita
- Inclui os juros do capital imobilizado
- Definio dos prazos de projeto, implantao e venda.
Dt Despesas totais de implantao
- Escritura, ITBI, registro (inclui juros)
- Valores de implantao fsica urbanizao, arruamento, melhoramentos comuns:
projetos
Levantamento topogrfico
movimento de terra
locao dos lotes
gua
esgotos
galerias pluviais
Rede eltica/iluminao
meios-fios/sarjetas
pavimentao

R$38.500,00
R$6.000,00
R$28.500,00
R$18.500,00
R$8.000,00
R$15.500,00
R$161.900,00
R$116.700,00
R$50.900,00
R$220.200,00

Total

R$754.200,00
Despesas de venda
- comisses/corretagem
- taxa de administrao (obra)

IPTU
- hiptese de reduo
- proporcional ao valor da gleba

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Disciplina: Avaliao de Imveis Laudos Periciais

L Lucro do empreendedor
- proporcional ao realizado com a venda dos lotes
- taxa escolhida a partir de empreendimentos do gnero/
remunerao normal em construo civil
VL Valor de venda dos lotes
Valor apurado com a venda dos lotes
- suposta distribuda uniformemente
- valorizao dos lotes linear, no meio do perodo
- obtido por comparao o outro mtodo, com base no anteprojeto
No caso em questo:
VL= R$10.840.000,00
Avaliao da terra nua
rea bruta
reas reservadas
rea lotevel
despesas de compra
juros sobre o capital investido
despesas de urbanizao
despesas de venda
prazo estimado para a venda dos lotes
imposto territorial da gleba
imposto territorial dos lotes
valorizao mdia dos lotes
prazo do investimento
lucro
valor da venda dos lotes
juros sobre o capital realizado

17673,04m2
6.185,57m2
11.487,48m2
2%
1%
R$754.200,00
5%
9 meses
3%
2%
1%
15 meses
30%
R$1.840.000,00
1%

Feitos os clculos:
- valor total da gleba nua:
R$604.340,00
- valor unitrio da gleba nua: R$34,20/m2

Nvel de detalhamento do projeto: Sim, foi feito projetos preliminares, Grau 3 ento somam-se 3 pontos
Preo de venda das unidades do projeto hipottico: Sim obtido atravs de pesquisa de mercado com mtodo
comparativo, Grau 3 somam se 3 pontos
Estimativa dos custos de produo: Sim, foi feito oramento bsico, Grau 3 somam-se 3 pontos
Prazos: Sim, prazos arbitrados com base na experincia do incorporador, Grau 1, ento soma-se 1 ponto
Taxas: Sim, tambm com base na experincia do incorporador, Grau 1, ento soma-se 1 ponto
Modelo: No, esttico, foi feito apenas levantamento de custos, Grau 1, ento, soma-se 1 ponto
Anlise setorial e diagnstico de mercado: No, no foi feita a anlise setorial, Grau 1, ento soma-se 1 ponto
Cenrios: No, no foi simulado nenhum tipo de cenrio, Grau 1, ento soma-se 1 ponto
Anlises de sensibilidade do modelo: No, no foi feita anlise, Grau 1, ento soma-se 1 ponto

Como a soma dos pontos resultou em 15, atravs da tabela 10, temos que este laudo est enquadrado no Grau II de
fundamentao.
Quando o terreno ou as benfeitorias isoladamente menos de 15% do valor total do imvel, poder ser adotado para este
item, independente do grau atingido em sua avaliao, dois pontos.

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Mtodo evolutivo

Para atingir o grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa. Conforme a
tabela 11
Tabela 11 Graus de fundamentao no caso da utilizao do mtodo evolutivo
Item

Descrio

Estimativa do valor
do terreno

Estimativa dos
custos de reedio

Fator de
comercializao

III
Grau III de
fundametnao no
mtodo comparativo
ou no involutivo
Grau III de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do
custo
Inferido em mercado
semelhante

Grau
II
Grau II de
fundametnao no
mtodo comparativo
ou no involutivo
Grau II de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do
custo

I
Grau I de
fundametnao no
mtodo comparativo
ou no involutivo
Grau I de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do
custo

Justificado

Arbitrado

Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados
os seguintes critrios:

a) na tabela 11, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e trs itens;


b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto, do grau II, dois pontos; e do grau III,
trs pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto
de itens, atendendo tabela 12

Tabela 12 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo
evolutivo
Graus
Pontos Mnimos
Itens obrigatrios no grau
correspondente

III
8
1 e 2, com o 3 no mnimo
no grau II

II
5
1 e 2, no mnimo no grau
II

I
3
Todos, no mnimo no grau
I

Em Teoria na Prtica, voc ver outro exemplo de laudo, seguindo os enquadramentos aprendidos
nesta unidade. Nas unidades 03 e 04, voc conhecer outros modelos.

Bons estudos e at l!

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4. Teoria na Prtica
Vamos tentar visualizar aqui no papel, hipoteticamente, nosso estudo na determinao dos graus de
fundamentao e preciso.

A seguir, apresentaremos a voc um exemplo de laudo de avaliao feito pelo tratamento de fatores.
Em seguida, voc ver como chegamos ao seu grau de fundamentao.
Obs.: Os dados a seguir so verdadeiros da poca e regio, porm, por questes de
tica, no divulgaremos os verdadeiros nomes e dados que de alguma forma possam
indicar os envolvidos.
Para ajudar no entendimento dos contedos, apresentaremos a voc um laudo de avaliao feito pelo
mtodo involutivo que iremos classific-lo quanto aos graus de fundamentao:

Avaliar a gleba de 40.000,00 M, situada na Estrada do Cu, San Antonio - RJ. Sabendo-se que a
exigncia legal para a implantao de loteamento no municpio de Laguna de lotes mnimos de
300,00 M; com testada mnima de 12,00 metros; uma reserva de 40% para arruamento, rea verde e
rea para a implantao rgos pblicos. A infraestrutura necessria : gua, energia, guias,
ensaibramento das ruas e drenagem pluvial.

Feito o anteprojeto, constatamos a possibilidade da implantao de 80 lotes.

Na pesquisa com os lotes atualmente oferecidos, encontramos o valor de R$30,00.

Para o clculo, usaremos a seguinte frmula:

Vg = R D L , onde:
Vg = Valor da Gleba

R = Renda estimada

D = Despesas de implantao e L = Lucro

A renda ser: R = 80 x 300 x 30,00 = R$720.000,00


Clculo das despesas:
Despesas diretas:
Projetos
Topografia
Terraplanagem
Drenagem
Arruamento
Rede de gua
Rede de energia eltrica
Totalizao
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1% da renda
370,00/ha x 40 ha
960,00/ha x 40 ha
1.400,00/ha x 40 ha
2.000,00/ha x 40 ha
1.400,00/ha x 40 ha
1.300,00/ha x 40 ha

7.200,00
14.800,00
38.400,00
56.000,00
80.000,00
56.000,00
52.000,00
304.400,00
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Despesas indiretas:
Custos financeiros
Despesas de venda
Publicidade
Despesas de administrao
Impostos
Totalizao
Total geral das despesas

20% da despesa direta


10% da renda
3% da renda
7% da renda
1% da renda

Determinao do lucro:
20% da renda = 20% x 720.000,00

60.880,00
72.000,00
21.600,00
50.400,00
7.200,00
212.080,00
516.480,00

144.000,00

Determinando o valor da gleba pela formula:

Vg = R D L , assim,
Vg = 720.000,00 516.400,00 144.000,00, ou:
Vg = 59.600,00

Nvel de detalhamento do projeto: Sim, foram feitos projetos preliminares, Grau 3, ento,
somam-se 3 pontos;
Preo de venda das unidades do projeto hipottico: Sim, obtido apenas com estimativa de
mercado. Grau 1, somam-se 1 ponto;
Estimativa dos custos de produo: Sim, foi feito oramento bsico, Grau 3, somam-se 3
pontos;
Prazos: Sim, prazos arbitrados com base na experincia do incorporador, Grau 1, ento,
soma-se 1 ponto;
Taxas: Sim, tambm com base na experincia do incorporador, Grau 1, ento, soma-se 1
ponto;
Modelo: No, esttico, foi feito apenas levantamento de custos, Grau 1, ento, soma-se 1
ponto;
Anlise setorial e diagnstico de mercado: No, no foi feita a anlise setorial, Grau 1, ento,
soma-se 1 ponto;
Cenrios: No, no foi simulado nenhum tipo de cenrio, Grau 1, ento, soma-se 1 ponto;
Anlises de sensibilidade do modelo: No, no foi feita anlise, Grau 1, ento, soma-se 1
ponto.

Como a soma dos pontos foi 15 e analisando a tabela 10, conclumos que esse laudo pode ser
enquadrado no grau II de fundamentao.

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5. Recapitulando

Na antiga norma NB-5676, existiam trs tipos de nveis de rigor, visando elaborao de um laudo
mais bem detalhado:

1) Expedito: mais simples, sucinto, subjetivo;


2) Normal: Aplicao de fatores de homogeneizao, com a interpretao pelo avaliador;
3) Rigoroso / Rigoroso especial; elaborado por tratamento estatstico, com o uso do processo
inferencial.

Atualmente, a nova norma 14.653, intitulada Avaliao de bens, agrega os diversos conceitos
presentes nas normas anteriores e est dividida em sete partes. Para nosso curso, interessa-nos as
partes 1 a 4 principalmente, entretanto, a ttulo de curiosidade, algumas das partes da norma ainda
esto em fase de desenvolvimento e discusso, a saber:

Parte 1: Procedimentos gerais;


Parte 2: Imveis urbanos;
Parte 3: Imveis rurais;
Parte 4: Empreendimentos;
Parte 5: Mquinas, equipamentos, instalaes e bens industriais em geral;
Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
Parte 7: Patrimnios histricos

A especificao da avaliao dada pelo grau de fundamentao e pelo nvel de preciso


encontrados mediante estudo dos dados coletados.

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6. Amplie seus Conhecimentos


Para aprender mais sobre a NBR 14.653, leia a introduo da monografia A Vistoria do Imvel em
Face da Nova Norma Para Avaliao de Bens, NBR 14 653, que pode ser encontrada em
http://www.ibape.org.br/downloads/XIII-cobreap/01a.pdf.
ALMEIDA, Carlos Augusto de; SOARES, Carlos Alberto Pereira . Monografia A Vistoria do Imvel em
Face da Nova Norma Para Avaliao de Bens, NBR 14 653. Abril,2006.
Resumo: O presente artigo tem como tema central a vistoria de imveis residenciais urbanos
e a sua importncia em face da nova NBR 14653-Norma para avaliao de bens, Parte 2Imveis urbanos. O trabalho apresenta a vistoria como componente primordial do processo
avaliatrio, destacando a valorizao dada pelo texto normativo ao planejamento da inspeo
e ao rigor na verificao dos aspectos fsicos.
Outra dica interessante o livro Engenharia de Avaliaes: uma Introduo Metodologia
Cientfica, de Rubens Dantas.

Um livro que desmembra desde conceitos gerais, passando por mtodos


disponveis, at aprofundamento em metodologia cientfica - tcnicas de
coleta de dados, modelagem por regresso linear e muito mais.

Edidora Pini
Ano: 2005
Pg.: 262

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7. Referncias
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14.653: Avaliao de Bens - Parte1:
Procedimentos Gerais e Parte 2: Imveis Urbanos, 2004.
MAIA NETO, Francisco. Introduo Engenharia de Avaliaes e Percias Judiciais. Belo
Horizonte: Del Rey, 1992.
MAIA NETO, Francisco. Roteiro Prtico de Avaliaes e Percias Judiciais. Belo Horizonte; Del
Rey, 1997.
MAIA NETO, Francisco. Dicionrio do Mercado Imobilirio.Belo Horizonte; Del Rey, 1998.
MENDONA, Marcelo Correa et al. Fundamentos de avaliaes patrimoniais e percias de
engenharia. So Paulo: Pini, 1998.

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Unidade 3: Laudos de Avaliao Mtodos Diretos


1. Nosso Tema

Nesta unidade, apresentaremos a voc os laudos de avaliao feitos atravs dos mtodos diretos
existentes para aplicaes.

Esses mtodos diretos podem ser usados tanto para avaliao de imveis
urbanos, como para imveis rurais.

Podemos definir como mtodo direto aquele que, aps sua aplicao, obtemos o resultado da
avaliao, sem depender de nenhum outro mtodo.

Os nicos mtodos diretos existentes e constantes na norma de Avaliao de Bens 14. 653 da ABNT
(Associao Brasileira de Normas Tcnicas) so:

O comparativo de dados de mercado;

O comparativo de custo de reedio de benfeitorias;

Os laudos feitos atravs da inferncia estatstica.

O mtodo comparativo de dados de mercado avalia o bem atravs de dados estatsticos, oriundos
do mercado imobilirio.

J o mtodo comparativo do custo de reedio de benfeitorias faz uma apropriao do valor da


benfeitoria, baseando-se nos custos de seus componentes, atravs de um oramento detalhado ou
sumrio.

A inferncia estatstica se baseia nos dados coletados em campo e, atravs deles, elaborado um
modelo explicativo da composio de valores.

Descreveremos, agora, com mais detalhes, esses mtodos diretos de avaliao de imveis.

Vamos em frente!!!

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2. Para Refletir
Antes de iniciar o estudo desta unidade, gostaramos que voc refletisse sobre:

Por que existem mtodos diretos e indiretos para se avaliar um bem?

Segundo a NBR 14653- Avaliao de bens - Parte 1: Procedimentos gerais, a funo de dar nome a
cada mtodo , basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliao e da
disponibilidade, qualidade e quantidade de informaes colhidas no mercado . A escolha dever ser
justificada e ater-se ao estabelecido na Norma supracitada, visando retratar comportamento do
mercado, atravs de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor.

Os procedimentos mais usados para avaliar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, e seu custo,
bem como aqueles para determinar indicadores de viabilidade esto descritos na Norma 14 653.

So eles:

Mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos;

Mtodos para identificar o custo de um bem;

Mtodos para identificar indicadores de viabilidade da utilizao econmica de um


empreendimento.

Mas, nada impede o profissional avaliador, envolvido em situaes atpicas, de empregar outro
procedimento avaliatrio, desde que devidamente justificado e fundamentado.

Os mtodos constantes da Norma NBR 14 653 esto divididos em mtodos diretos e mtodos
indiretos.

Nesta unidade, veremos os mtodos diretos.

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3. Contedo Didtico

Os mtodos diretos se caracterizam pela existncia de uma pesquisa de mercado, qual ser
comparado o imvel avaliando.

Pela Norma NBR 14653, Parte 1, os mtodos diretos utilizados so:

Mtodo comparativo de dados de mercado

Imvel 01

Imvel 02

Imvel Avaliando

Imvel 03

Imvel 04

O mtodo comparativo de dados de mercado se baseia na comparao entre as amostras, ou seja,


o mercado com o imvel avaliando, levando-se em conta que algumas, ou a totalidade dessas
amostras, devero apresentar uma ou mais diferenas em algum parmetro considerado como, por
exemplo:

Tamanho da frente;

Topografia;

Dentre outros.

Essas diferenas so eqalizadas no quadro de homogeneizao, atravs dos fatores de


homogeneizao preconizados pela norma NBR-14.653.

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Mtodo do custo de reedio de benfeitorias

PRDIO

EDIFCIO

VALOR?


Imvel Avaliado

Imvel Hipottico

Quando se aplica o mtodo do custo de reproduo ou reedio de benfeitorias, o que se pretende


fazer um levantamento de custos como se fssemos construir um imvel idntico ao avaliado. Dessa
forma, pode-se criar um juzo de valor sobre a avaliao do imvel em questo.

A seguir, apresentaremos a voc algumas dicas, ou mais tecnicamente dizendo, condies


iniciais para uma boa elaborao de um laudo de avaliao:

Caracterizar o objetivo da avaliao, permitindo ao avaliador determinar o grau de


detalhamento das atividades bsicas;

Definir as providncias necessrias para alcanar o nvel de especificao pretendido e


identificar as circunstncias que podem influir no valor do imvel;

Individualizar o objeto da avaliao, obtida a partir de plantas, memoriais descritivos e


documentos, em grau de detalhes correspondente ao nvel de rigor pretendido, englobando a
totalidade do imvel;

Complementar as informaes, caso necessrio ao longo do desenvolvimento do trabalho


avaliatrio.

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Disciplina: Avaliao de Imveis Laudos Periciais
Podemos dividir as atividades bsicas para uma avaliao nestas etapas:

1) Vistoria
2) Diagnstico de Mercado
3) Pesquisa ou levantamento ou coleta de dados de mercado
4) Justificativa do mtodo utilizado e critrios de avaliao
5) Tratamento dos elementos que compem a amostra
6) Clculo do valor do imvel
7) Consideraes finais e concluso

3.1. Mtodo Comparativo de Dados de Mercado e Inferncia estatstica


Tanto o Mtodo Comparativo de dados de mercado como a inferncia estatstica so mtodos que
definem o valor do bem avaliando, comparando dados de mercado semelhantes quanto s
caractersticas intrnsecas e extrnsecas, a fim de identificar o valor de mercado do bem atravs de
um tratamento tcnico dos componentes da amostra. Esses dados de mercado serviro de orientao
s concluses relativas ao valor do bem avaliando.

Esses mtodos, quando bem empregados, conduzem a resultados extremamente confiveis, que so
diretamente proporcionais ao grau de semelhana dos imveis escolhidos como amostras.

Os dados pesquisados devem ser ponderados por homogeneizao ou por inferncia estatstica,
respeitando-se a especificao da Norma.

fundamental a existncia de um Mercado de Amostras que possa fornecer dados para aplicao
desse mtodo comparativo de dados.

Normalmente, o avaliador sempre d preferncia ao Mtodo comparativo de dados de mercado, que


poder ser fundamentalmente realizado por homogeneizao ou pelo Mtodo da inferncia
estatstica.

Ele aplicvel nas avaliaes de terrenos, salas, edificaes, glebas e apartamentos e tambm em
locaes de imveis residenciais e comerciais.

Homogeneizao: tratamento dos preos observados, aps a aplicao de transformaes


matemticas que expressem, de maneira relativa, as diferenas de caractersticas entre os bens
pesquisados e o avaliando.

Os fatores de homogeneizao so coeficientes empricos, resultado de observaes de profissionais


experientes, em sua maioria, que corrigem as caractersticas das amostras pesquisadas.
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Exemplificando, existem vrios fatores de homogeneizao. Podem ser:

Fator de oferta (Fo): utilizado para imveis em oferta, correspondendo a uma deflao de
0,90 a 1,00;

Fator de aproveitamento ou zoneamento (Fz): corrige as diferenas relativas ao potencial


construtivo dos imveis;

Fator de localizao (Fl): corrige as diferenas relativas posio do imvel no contexto


urbano;

Fator de topografia (Ft): transforma dificuldades e facilidades da amostra pesquisada para o


imvel padro.(0,70 a 1,30).

No mdulo III, voc conheceu vrios fatores de homogeneizao. Para


relembrar, reveja a unidade 05 da disciplina Avaliao de Imveis (Estatstica
Aplicada s Avaliaes).

A seguir, veremos um quadro de Tratamento Por Fatores

QUADRO DE TRATAMENTO POR FATORES

V pesq
(R$/m2)
33,89 x

Fo

Ft

V hom
(R$/m2)

Fz

45,00 x

46,88 x

33,33 x

24,44 x

25,00 x

25,00 x

35,00 x

25,00 x

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onde:
Os valores destes coeficientes esto
N = amostra coletada

na norma ou nas bibliografias

V pesq = valor em reais no mercado

recomendadas.

Fo = fator de oferta (0,90 a 1,00)


Ft= fator de localizao: Este fator de homogeneizao depende da situao fsica do imvel, ou seja,
do avaliado e da amostra, se de esquina ou no. Em geral se calcula esse fator dividindo-se o fator
do avaliando pelo fator da amostra.
Fz= fator de zoneamento: Esse fator de homogeneizao depende do coeficiente de zoneamento do
avaliando e da amostra, ou seja, o quanto se pode aproveitar em terrenos em termos de construo.
Em geral se calcula tambm se dividindo o valor do coeficiente do avaliado pelo coeficiente da
amostra.
V hom = valor em reais homogeneizado
Avaliaes de terrenos, glebas, prdios e apartamentos tambm podem ser
realizadas pelo Mtodo comparativo, igualmente de locaes residenciais e
comerciais.

A seguir, para exemplificarmos o exposto, apresentaremos a voc um laudo de avaliao feito pelo
mtodo comparativo de dados de mercado.
LAUDO DE AVALIAO
I - Interessado/Proprietrio

Sr. Fulano de Tal


II - Objetivo

O presente trabalho tcnico tem como objetivo a apurao do valor venal de mercado do imvel em questo.
III - Descrio do Imvel

O imvel em anlise constitudo por um lote de terreno situado na rua das Perdizes, n 156, Bairro: Jandaia, na
cidade de Citinpolis/MG, possuindo 12,00 metros de frente e 30,00 metros de profundidade, o que totaliza uma rea de
360,00 m, situado no quarteiro definido pela rua das Perdizes,e rua das Paineiras, rua das Rosas.

O terreno apresenta solo seco, topografia plana e est situado no meio da quadra.

A regio circunvizinha apresenta ocupao tipicamente residencial, sendo servida por infra-estrutura urbana
disponvel na cidade, tais como redes de energia eltrica, telefone, gua e esgoto, transporte coletivo, entrega postal,
escolas e etc.
O imvel est devidamente registrado no cartrio de registro de imveis da cidade de Cititpolis/MG, sob o n 200-XYZ,
Livro WT-T.

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IV - Metodologia Avaliatria e Grau de Fundamentao

Ser adotado o mtodo comparativo de dados de mercado e grau de fundamentao III.


V - Pesquisa de Mercado

Foram realizadas pesquisas no mercado imobilirio local, sendo consultadas empresa imobilirias e corretores
autnomos, atravs de anncios publicados em jornais de circulao na cidade.
Das pesquisas levadas a efeito, foram levantados os seguintes dados amostrais, situados no mesmo bairro onde est
localizado o lote avaliando:

1) Localizao: Rua das Amendoeiras n 34


rea: 360,00 m
Testada: 12,00 metros
Topografia: declive acentuado - maior que 10%
Situao: meio da quadra
Valor de venda: R$ 30.000,00 - R$ 83,33/m
Informante: Sr. Jos - fone: 4444-4444
2) Localizao: Rua das Sementes n 308
rea: 400,00 m
Testada: 10,00 metros
Topografia: Plana
Situao: meio da quadra
Valor de venda: R$ 40.000,00 - R$ 100,00/m
Informante: Imobiliria Peixe Dourado - fone: 2222-2222
3) Localizao: Rua das Hortalias n 3
rea: 450,00 m
Testada: 15,00 metros
Topografia: aclive suave
Situao: esquina
Valor de venda: R$ 45.000,00 - R$ 100,00/m
Informante: Sr. Mrio - fone: 1111-1111
4) Localizao: Rua das Oliveiras n 453
rea: 360,00 m
Testada: 12,00 metros
Topografia: Plana
Situao: meio da quadra
Valor de venda: R$ 18.000,00 - R$ 50,00/m
Informante: Imobiliria Super Manso - fone: 0000-00000
5) Localizao: Rua das Cantareiras n 209
rea: 360,00 m
Testada: 12,00 metros
Topografia: Plana
Situao: meio da quadra
Valor de venda: R$ 37.000,00 - R$ 102,78/m
Informante: Sr. Joo - fone: 9999-9999

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6) Localizao: Rua das Palmeiras n 334
rea: 360,00 m
Testada: 12,00 metros
Topografia: Aclive acentuado
Situao: meio da quadra
Valor de venda: R$ 38.000,00 - R$ 105,56/m
Informante: Imobiliria Parintins - fone: 3232-3232

VI - Homogeneizao da Amostra

Considerando os parmetros diferenciais dos imveis pesquisados em relao ao imvel avaliando, sero
considerados os seguintes fatores de homogeneizao:

Fator de Oferta (Fo)


Fator de Topografia (Fg)
Fator de Frente (Ff)
Fator de esquina (Fe)
Quadro de Homogeneizao

Amostra

Valor/m

Fo

Fg

Ff

Fe

Pesquisado

Valor/m
Homogeneizado

01

83,33

1,00

1,20

1,00

1,00

100,00

02

100,00

1,00

1,00

1,05

0,90

94,50

03

100,00

1,00

1,10

0,95

0,90

95,05

04

50,00

0,90

1,00

1,00

1,00

45,00

05

102,78

1,00

1,00

1,00

1,00

102,78

06

105,56

1,00

1,20

1,00

1,00

126,67

VII - Mdia Aritmtica

Xa = 100,00 + 94,50 + 94,05 + 45,00 + 102,78 + 26,67 = 93,83


6
VIII - Saneamento Amostral

Valor mnimo = 0,70 Xa = 070X93,83 - 65,68


Valor mximo = 1,30 Xa = 1,30 x 93,83 = 121,98

Nota-se que os valores dos elementos amostrais 04 e 06 esto fora deste intervalo determinado. Portanto, sero
eliminados, repetindo -se todas as operaes com elementos amostrais restantes.

Da, temos, ento:


Para 04 elementos amostrais:

X = 100,00 + 94,50 + 94,05 + 102,78 = 97,83


4

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Disciplina: Avaliao de Imveis Laudos Periciais
Saneamento Amostral

Valor mnimo = 070Xa = 070 x 97,83 = 68,48


Valor mximo = 1,30 Xa = 1,30 x 97,83 = 127,18

Pelo fato de os valores dos dados amostrais restantes estarem inseridos no intervalo calculado, a amostra restante
de 04 elementos ser considerada em sua totalidade, passando para a fase seguinte do processo avaliatrio.

IX - Intervalo de Confiana

Os limites do intervalo sero calculados em + ou - 10% da mdia aritmtica.


Sendo, ento:
Limite Inferior: = 0,90 x 97,83 = R$ 88,05/m

Limite Superior: = 1,10 x 97,83 = R$ 107,61/m

O campo de arbtrio, onde o avaliador poder arbitrar o valor que julgar acertado para o imvel, est compreendido
entre R$ 88,05/m e R$ 107,61/m. Multiplicando esses valores unitrios por metro quadrado pela rea do imvel avaliando,
tem-se, ento, o intervalo de valores para o imvel.

Portanto:
Limite Inferior = R$ 88,05/ m x 360,00 m = R$ 31.698,00

Limite superior = R$ 107,61/ m x 360,00 m = R$ 38.739,60


X - Valor Venal do Imvel

Considerando-se as caractersticas fsicas e funcionais do imvel, arbitramos o valor de R$ 35.000,00 (Trinta e cinco
mil reais), vlidos para a data citada neste trabalho.
XI - Encerramento

Este trabalho consta de 05 (cinco) laudas impressas e rubricadas, sendo a ltima datada e assinada.

Belo Horizonte MG, 23 de fevereiro de 2008.

De acordo com as informaes colhidas no laudo, teremos:

Caracterizao do Imvel : Sim, completa, Grau 3, somam-se 3 pontos;

Coleta de dados de mercado : Sim, fornecidas por pessoas consultadas, Grau 2, somam-se 2 pontos;

Nmero de amostras : 6, at 6 so considerados de Grau 2, somam-se 2 pontos;

Identificao dos dados: Sim, completas as informaes, Grau 3, somam-se 3 pontos;

Extrapolao de variveis: No foi feita. Grau 3, somam-se 3 pontos;

Intervalo de confiana adotado : de 0,90 a 1,10, Grau 3, somam-se 3 pontos.

O somatrio final de pontos foi de 16; portanto, este laudo pode ser considerado com Grau de fundamentao 3. (Para o Grau
de Fundamentao 3, o mnimo de 15 pontos acumulados). Ver tabela 5 e 6 da norma.

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3.2. Inferncia estatstica


Quando utilizamos a Inferncia estatstica, no teremos a utilizao desses fatores de
homogeneizao. Atravs das amostras coletadas em nossa pesquisa e fazendo uso da Regresso
Mltipla de fatores, cria-se um modelo explicativo da formao de valores do imvel avaliando. O
pressuposto terico que se consegue tirar concluses de uma populao a partir de amostra.

As avaliaes realizadas pela inferncia estatstica consistem numa gama de procedimentos de


identificao, coleta, seleo, processamento e anlise de imveis semelhantes ao imvel avaliando,
de onde se retira uma relao de valores e caractersticas que acabam por serem utilizados em um
software especfico de estatstica inferencial.

Podemos citar no mercado esses softwares:

IINFER- www.ariainformatica.com.br
SISREN- www.pellisistemas.com.br

3.3. Mtodo do Custo de Reproduo de Benfeitorias


J o Mtodo Comparativo de reedio de benfeitorias definido como aquele que realiza a
apropriao do valor de benfeitorias, atravs da reproduo dos custos de seus componentes.

A composio dos custos realizada, baseando-se em oramento detalhado, incluindo todas as


etapas da construo da edificao ou oramento sumrio, dependendo do nvel de rigor do trabalho
avaliatrio.

Segundo Fiker (1992), benfeitoria pode ser definida como qualquer melhoria realizada e incorporada
permanentemente ao solo pelo homem, que no poder ser retirada, sem causar destruio, dano ou
fratura. Por exemplo: obras de infra-estrutura, edificaes em geral.

A depreciao (efeitos do desgaste fsico com o tempo e/ou do obsoletismo funcional das
benfeitorias) devem ser justificadas e quantificadas.

A NB 14653-1 define como custos relevantes os seguintes:

1) custo de reedio o custo de reproduo, descontada a depreciao, tendo em vista o


estado em que se encontra o bem;
2) custo de reproduo so as despesas necessrias para reproduzir um bem, desconsiderando
a depreciao;
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3) custo de substituio o custo de reedio de um bem que exera a mesma funo do
avaliando.

Para DANTAS (1998), o custo da reedio da benfeitoria ser o resultado da subtrao entre o custo
de sua reproduo e a parcela relativa depreciao.

As estimativas dos custos de reproduo da benfeitoria podem ser realizadas a partir do Custo
Unitrio Bsico, examinando-se as tabelas fornecidas pelo SINDUSCON - Sindicato da Indstria da
Construo Civil - ou pelo SINAPI - Sistema Nacional De Pesquisa de Custos e ndices da
Construo Civil - e tambm por um oramento detalhado, conforme citado acima.

Ainda segundo Dantas (1998), a avaliao a partir do Custo Unitrio Bsico segue os seguintes
passos:
1) Vistoria da benfeitoria avalianda;
2) Estimao do Padro Construtivo;
3) Relacionamento das benfeitorias com os projetos-padro, constantes na NBR 12 721/92;
4) Estimativa do Custo Unitrio Bsico;
5) Clculo da rea Construda, dada pela frmula S = Ap + Aq.P ,onde:

S- rea equivalente da construo;

Ap- rea construda padro;

Aq- rea construda de padro diferente;

P Percentual que corresponde ao quociente entre o custo estimado da rea de


padro

diferente e o custo estimado para a rea-padro, no podendo ser inferior a

0,50 nas reas cobertas e 0,25 nas reas descobertas, sem devida justificativa
tcnica.

Para um melhor entendimento, considera-se rea equivalente de construo


uma rea estimada, fictcia, que, ao custo unitrio bsico adotado, possua o
mesmo custo, que o custo efetivamente estimado para a rea real
correspondente, de padro diferente, coberta ou descoberta.

6) Estimativa do Custo Unitrio Final.

J a avaliao do custo pelo oramento detalhado, segundo Dantas (1998), consiste num
preenchimento de uma planilha de custos com valores apropriados e passa pelas seguintes etapas:

a) Vistoria da benfeitoria avalianda;


b) Levantamento dos quantitativos de materiais e servios aplicados na obra;
c) Pesquisa de custos em fontes de consulta. Por exemplo: Revista Construo, ndices do
SINDUSCON;
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d) Preenchimento da planilha final de oramento, sugerida na NBR 12.721/92.

O que acontece com certa freqncia avaliarmos um bem imvel em parte por Mtodo comparativo
de dados de mercado e outra parte por custo de reproduo como, por exemplo, um stio afastado de
Belo Horizonte, onde h uma grande oferta de terrenos mas no de terrenos com benfeitorias. Ento,
o que se faz avaliar o terreno pelo mtodo comparativo de dados de mercado e a benfeitoria (casa)
avaliada pelo mtodo do custo de reproduo conforme determina a norma NBR 14.653.
A seguir, apresentaremos a voc um trecho de laudo de avaliao de uma edificao feita pelo
mtodo do custo de reedio ou reproduo de benfeitorias para ilustrar o exposto anteriormente:

Clculo das reas equivalentes de construo:

Deve-se observar a NBR 12.721 para o clculo dessas reas


equivalentes.

Lojas (1, 2, 3, 4)
rea equivalente = (444,10 + 310,41 + 111,61 + 117,42) x 0,90 = 885,19 m

Coeficiente da norma
12.721 para clculo de
reas equivalentes no
caso de lojas.

Pavimentos (1o ao 9o)


rea equivalente = (1.863,66 + 1.642,50 + 578,16 + 267,18) x 1,00 = 4.351,50m2

Garagem (subsolo)
rea equivalente = 931,83 x 0,75 = 698,87 m2

Coeficiente da norma
12.721 para reas
cobertas de
edificaes.

Coeficiente da Norma 12.721


para garagens.

Esses coeficientes so para ponderar o custo de reproduo dessas reas, ou seja, para construir garagens, no
temos o mesmo custo que para reproduzir reas nobres cobertas.
Somatrio das reas equivalentes = 5.935,56 m2

Valor do custo de reproduo dessas reas utilizando o CUB (custo unitrio bsico da construo) para projetos comerciais de
alto padro com no mximo 16 andares.
CUB (CSL16 - Janeiro 2008) = R$ 1.047,78/m2

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Da, teremos: 5.935,56 m2 x R$ 1.047,78 /m2 = R$ 6.219.161,05 (seis Milhes duzentos e dezenove mil, cento e sessenta e um
reais e cinco centavos).

A norma NBR- 12.721/2005 estabelece que esses valores de CUB no incluem fundaes, projetos especiais tipo arcondicionado, esquadrias de alumnio, subestao de energia. Ento, temos de corrigir esse valor, que historicamente
conhecido entre 40 a 50% a mais do CUB inicial; portanto, teremos:

R$ 6.219.161,05 x 1,40 = R$ 8.706,825,47. A esse valor agora devemos aplicar a depreciao adequada por no se tratar de
imvel novo.

Aplicando a tabela de Ross-Heidecke, teremos:

Imvel com idade aparente de 20 anos, ou seja, aproximadamente 30% de sua vida til e considerando ainda o estado de
conservao como novo:

O coeficiente de depreciao ser: 0,79

Da, teremos: R$ 8.706.825,47 x 0,79 = R$ 6.878.392,12

Clculo do terceiro componente (Vantagem da coisa feita):

Considerando um prazo mdio de 18 meses para a construo de um edifcio similar ao avaliando, e uma taxa de renda
correspondente ao aluguel deste imvel de 0,5% a.m e ainda uma remunerao financeira em torno de 1% a.m , teremos o
terceiro componente em 16% de acrscimo no valor total do imvel.

A esse valor deveremos aplicar o terceiro componente (16% de acrscimo):


R$ 7.978.934,86 (Sete milhes, novecentos e setenta e oito mil novecentos e trinta e quatro reais e oitenta e seis centavos)

XI - Valor Venal do Imvel

Considerando-se as caractersticas fsicas e funcionais do imvel, arbitramos o valor de R$ 7.978.934,86 (Sete


milhes, novecentos e setenta e oito mil novecentos e trinta e quatro reais e oitenta e seis centavos) vlidos para a data citada
neste trabalho.

A ttulo de informao adicional, abaixo, citamos os coeficientes preconizados pela norma NBR12721, para clculo de reas equivalentes:

garagem (subsolo): 0,50 a 0,75;

rea privativa (unidade autnoma padro): 1,00;

rea privativa salas com acabamento: 1,00;

rea privativa salas sem acabamento: 0,75 a 0,90;

rea de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60;

varandas: 0,75 a 1,00;

terraos ou reas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60;

estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10;

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rea de projeo do terreno sem benfeitoria: 0,00;

rea de servio residncia unifamiliar padro baixo (aberta): 0,50;

barrilete: 0,50 a 0,75;

caixa dgua: 0,50 a 0,75;

casa de mquinas: 0,50 a 0,75; e

piscinas, quintais, etc.: 0,50 a 0,75.

Bem, nesta unidade, aprendemos mais um mtodo de avaliao de imveis, ou seja, mais uma opo
na hora de fazer a melhor avaliao para seus clientes.

Na prxima unidade, aprenderemos os mtodos indiretos. Bons estudos e at l!

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4. Teoria na Prtica
Imaginemos a seguinte situao hipottica de mercado: Um avaliador foi contratado para avaliar um
2

apartamento de quatro quartos de altssimo luxo com aproximadamente 250,00 m de rea construda
no Bairro Belvedere, regio nobre de Belo Horizonte-MG. Nessa regio, existem diversas ofertas de
imveis semelhantes ao avaliando.

Esse avaliador trabalha em um escritrio bem montado em Belo Horizonte com acesso a
computadores e softwares de avaliao, porm no conhece bem a metodologia inferencial e no
domina bem o software de avaliao especfico da rea.

A primeira indagao que surge para esse profissional, considerando as condies de mercado acima
expostas, : qual deve ser o mtodo mais adequado a se utilizar para realizar a avaliao do imvel
em questo?

Nesse caso, teramos duas opes, a saber:

- Mtodo Comparativo de Dados de Mercado (Tratamento por Fatores);


- Inferncia Estatstica.

A fartura de ofertas semelhantes ao avaliando na regio nos leva a utilizar um mtodo direto. O uso
de computadores e softwares um facilitador para utilizarmos a inferncia estatstica, porm o
desconhecimento da metodologia inferencial e dos softwares de avaliao nos leva a optar pelo
Mtodo comparativo de dados de mercado que, certamente, tambm nos levar a chegar a uma
concluso acertada.

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5. Recapitulando
Agora, vamos rever os tipos de mtodos diretos presentes no cotidiano do profissional avaliador.

Mtodo comparativo de dados de mercado aquele que identifica o valor de mercado do bem
avaliando, baseado em amostras semelhantes de imveis presentes no mercado imobilirio.
Utilizando tratamento estatstico, ele dever entender, interpretar e homogeneizar as caractersticas
dessas amostras, quando comparados com as caractersticas do imvel, objeto da identificao de
valor.

Inferncia estatstica o mtodo em que se formula um modelo matemtico que explica a formao
de valores dos imveis em uma determinada poca e regio.

Mtodo comparativo do custo de reedio de benfeitorias aquele que faz a apropriao do valor da
benfeitoria atravs da reproduo dos custos de seus componentes. Os custos so levantados
atravs de um oramento detalhado ou sumrio, levando em conta o rigor do trabalho avaliatrio.

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6. Amplie seus Conhecimentos

Leia Roteiro Prtico de Avaliaes e Percias, de Maia Neto. L, voc ir


encontrar exemplos de laudos de avaliao nas diversas modalidades.

A obra traz um prtico roteiro para as avaliaes e percias judiciais,


abordando desde conceitos como campo de atuao, preos e valores at
o desenvolvimento de um laudo de avaliao. Trata tambm de matemtica
financeira, estatstica e inferencial, avaliao de imveis, tpicos de
percias judiciais, dentre outros anexos de grande utilidade para os
Edidora Del Rey
Ano: 2000
Pg.: 324

profissionais. O livro vem acompanhado de disquete de demonstrao do


programa Infer, verso 2, para avaliao.

NETO Francisco Maia, Roteiro Prtico de Avaliaes e Percias Judiciais: Del Rey, 1998. (Fonte:
http://www.planetanews.com)

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7. Referncias

ABUNAHMAN, Srgio Antnio. Curso Bsico de Engenharia Legal e de Avaliaes. 2 ed. So


Paulo: Pini, 2000.
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14.653: Avaliao de Bens - Parte1:
Procedimentos Gerais, 2004.
DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliaes. Uma Introduo Metodolgia Cientfica. 2 ed.
So Paulo: Pini, 2005.
SILVA, A.P. Apostilas do Curso de Especializao em Construo Civil da EEUFMG, Belo Horizonte,
2006

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Unidade 4: Laudos de Avaliao Mtodos Indiretos


1. Nosso Tema

Depois de estudarmos os mtodos diretos de avaliaes na unidade anterior, apresentaremos a voc


os mtodos indiretos existentes para aplicaes tanto para avaliao de imveis urbanos, como para
imveis rurais.

Ao contrrio dos mtodos de comparao de dados de mercado e o de custo de reedio de


benfeitorias, a avaliao pelos mtodos indiretos exige, de alguma forma, resultados provenientes
desses mtodos diretos citados na unidade anterior.

Os mtodos indiretos existentes e constantes na norma de Avaliao de Bens 14 653 da ABNT


(Associao Brasileira de Normas Tcnicas) so os mtodos:

da capitalizao de renda;

o mtodo involutivo;

o mtodo residual;

o mtodo evolutivo.

O mtodo da capitalizao da renda identifica o valor do bem, baseando-se na capitalizao


presente da sua renda lquida prevista e considerando situaes viveis.

O mtodo involutivo faz a identificao do valor de mercado do bem, apoiado no seu eficiente
aproveitamento e baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnico-econmica, atravs de
empreendimento hipottico compatvel com as caractersticas do bem e com as condies do
mercado no qual est inserido, considerando-se situaes viveis para execuo e comercializao
do produto.

O mtodo residual consiste em apurar o valor de uma parte do bem avaliando, do qual se conhece o
valor global, tirando-se dele, sucessivamente, o valor de todos os outros componentes, assim como
de seus respectivos encargos, gastos, lucros e outros itens ou despesas pertinentes.

O mtodo evolutivo identifica o valor do bem pela soma dos valores de seus componentes. O fator
de comercializao deve ser considerado, caso a finalidade seja a identificao do valor de mercado.

Agora, veremos com maiores detalhes esses mtodos indiretos de avaliao de mveis.

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2. Para Refletir
Antes de iniciar o estudo desta unidade sobre mtodos indiretos para avaliaes de imveis,
gostaramos que voc refletisse sobre:

Como escolher a metodologia mais adequada para se avaliar um


imvel?

Existem vrias situaes com as quais o profissional avaliador se depara no seu dia-a-dia de trabalho
e tambm vrias maneiras de se obter o valor de um imvel.

E a, como escolher o melhor mtodo para ser avaliar um bem, aplicando a metodologia
mais adequada, a fim de elaborar seu trabalho tcnico devidamente justificado e
fundamentado?

de suma importncia conhecer as metodologias normalizadas e que atendam s necessidades do


mercado imobilirio tradicional.

Essa escolha do mtodo a ser aplicado depende das informaes que o profissional avaliador dispe
naquele momento e tambm do nvel de rigor desejado, segundo preconiza a NBR 14653.

Valendo-se tambm de sua experincia, o profissional avaliador escolher o


mtodo mais adequado a ser utilizado.

Conforme detalhamos na unidade anterior, existem os mtodos diretos, teoricamente mais usados,
valendo-se pelo fato de terem mais informaes da situao existente, que devero ser tratadas
inferencial ou estatisticamente, gerando fatores aplicveis nesses mtodos.

Na unidade a seguir, veremos os mtodos indiretos, utilizados quando no conseguimos encaixar


nosso bem avaliando nos mtodos diretos, relembrando: o comparativo de dados do mercado ou do
custo de reedio de benfeitorias.

Portanto, a escolha de metodologia aplicvel cai, alm do que dita a Norma 14 653, no experimento
do profissional avaliador em seus trabalhos tcnicos j elaborados.

Agora, comearemos nosso estudo!!

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3. Contedo Didtico
Os mtodos indiretos se caracterizam pela dependncia que tm com os resultados obtidos pelos
mtodos diretos.

Pela Norma NBR 14653, Parte 1 da Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), os mtodos
indiretos utilizados so os seguintes:

3.1. Mtodo da capitalizao da renda


Segundo Juliano (2004), este mtodo realiza uma estimativa do valor de um bem e suas partes
constituintes, baseando-se na capitalizao presente de sua renda lquida, real ou prevista.
Caracteriza-se por aspectos fundamentais, que so a determinao do tempo de capitalizao e a
taxa de desconto a ser usada, que deve ser expressamente justificada pelo profissional avaliador.
Tem-se a o valor de venda do imvel atravs da capitalizao da renda.

Taxa de desconto a taxa adotada para o clculo do valor presente de uma


despesa ou receita futura, segundo definio da NBR 14.653-1.

Segundo Juliano (2004), este mtodo o mais aconselhvel de ser usado quando o Mtodo
Comparativo de Mercado no for adequado ou quando o objetivo da percia exigir.

Para Gonzlez (1998-2000), este mtodo da renda baseado na hiptese de quanto o imvel
valorizado pela renda.

Um imvel que possua maior valor no mercado dever, portanto, oferecer


maiores valores de aluguel.

Assim, o montante de renda gerado por um imvel durante sua vida til significa uma evidncia de
seu Valor.

Ainda segundo Gonzlez (1998-2000), natural o proprietrio do imvel aceitar uma taxa de
desconto razovel, a fim de receber antecipadamente essa renda, ou seja, uma relao entre uma
receita fracionada ao longo de um tempo maior (por exempo, um aluguel lquido a ser recebido por
toda a vida til) e uma receita atual (valor de venda no mercado).

Para o autor, em tese, fcil essa situao, mas, na prtica, torna-se mais difcil a aplicao desse
mtodo da renda, devido taxa de juros a ser aplicada para a antecipao de receitas. Havendo uma

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pequena diminuio nominal, ele implicar grandes variaes no resultado, devido quantidade de
parcelas.

VI = VA x N x FD
Onde:
VI - valor do Imvel avaliando
VA valor do aluguel do imvel
N Tempo de vida til do imvel (720 meses ou 60 anos)
FD Fator de desconto estamos recebendo todo o valor do imvel vista

Obs: Se usarmos o valor do aluguel por ms, a vida til do imvel tambm
dever ser considerada em meses.

Este mtodo no reconhecido pela norma NBR-14.653 e deve ser usado com cautela, pois carrega
em seus conceitos um grau de subjetividade muito grande.

3.2. Mtodo Involutivo


Consiste em um mtodo muito usado para avaliao de glebas. baseado em um estudo da
viabilidade tcnico-econmica para a apropriao do valor do terreno, apoiado em seu
aproveitamento eficiente, mediante um empreendimento imobilirio hipottico e compatvel com as
caractersticas do imvel avaliando e tambm com as condies de mercado, segundo Juliano
(2004).

Gleba

Parcelamento da Gleba em Lotes

Fonte: http://www.construmed.com.br/projetos.htm

Para aprimorarmos mais nossos conhecimentos, destacamos trs conceitos de Maia Neto (1997),
interessantes de saber:
Glebas: grandes extenses de terrenos que so passveis de receber obras de infraestrutura urbana, visando a um eficiente aproveitamento, atravs de loteamento,
desmembramento ou implantao de empreendimento.
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Loteamento: subdiviso de gleba em lotes destinados a edificaes, com abertura de novas


vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das
vias existentes.
Desmembramento: subdiviso de um terreno em lotes destinados edificao,
aproveitando-se do sistema virio existente, desde que no implique a abertura de novos
logradouros e vias pblicas, nem o prolongamento, modificao ou ampliao dos j
existentes.

Segundo Juliano (2004, p. 354), so necessrias certas exigncias para a aplicao deste mtodo. A
saber:

1) que o terreno avaliando esteja localizado em uma zona de tendncia de mercado


com empreendimentos semelhantes ao concebido, alm de legalmente permitidos
seu uso e ocupao;

2) que as unidades admitidas no modelo adotado possuam caractersticas e


quantidades absorvveis pelo mercado, num prazo determinado antecipadamente e
compatvel com a realidade;

3) que as formulaes matemtico-financeiras sejam constantes do laudo de


avaliao.

Segundo Dantas (2005), o mtodo involutivo um caso particular do Mtodo da Renda, j que a
incgnita fluxo de caixa representa a despesa correspondente ao valor do terreno na constituio do
custo do empreendimento.

No caso de glebas urbanizveis, o mtodo involutivo pode ser expresso matematicamente pela
seguinte frmula:

X + D + L = VL

X= VL D L

Onde:
X = valor da gleba bruta
D = despesas de urbanizao e comercializao
L = lucro do empreendedor, geralmente em torno de 20%
VL = valor de venda dos lotes

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Segundo o professor Gonzlez (1998/2000), a avaliao de uma gleba ou de um terreno poder ser
realizada em funo do seu aproveitamento potencial e eficiente. Essa metodologia busca identificar
as melhores utilizaes quanto qualidade e quantidade. Devem ser investigados todos os
possveis usos.

realizado um anteprojeto do loteamento ou da construo, tomando por base os planos diretores e


os usos tradicionais, como tambm a demanda recente na regio.
1

Para Gonzlez (1998/2000) , aps a definio da utilizao, so realizadas as etapas subseqentes:

elaborao de oramento, mais ou menos detalhado, dependendo da situao;

pesquisa de amostras de mercado para os bens que devem ser produzidos (lotes ou
unidades construdas;

verificao da viabilidade e dos frutos e despesas a serem colhidos (lucros de venda,


aluguis,custos de publicidade e corretagem, taxas, etc.

O professor ainda destaca que o mtodo involutivo usado nas situaes onde no existam dados
de transaes de imveis semelhantes.

Tomamos, por exemplo, a avaliao de um terreno. Faz-se um estudo hipottico para a construo
de uma benfeitoria no local, considerando as despesas necessrias para se realizar o melhor
empreendimento, incluindo custos e despesas do empreendedor. O valor do bem avaliando, no caso
o terreno, ser a diferena entre o preo de mercado das unidades construdas (avaliadas pela
comparao com imveis semelhantes) e a totalidade de despesas.

Para uma gleba urbana, segundo Gonzlez (1998/2000), verifica-se geralmente a possibilidade de
um loteamento.

Os preos dos terrenos na regio sero calculados por comparao com dados de mercado. Dever
ser elaborado um projeto de loteamento, obtendo-se um determinado nmero de lotes, no tamanho
padro adotado da regio, com a verificao das despesas realizadas. O valor da gleba ser
determinado pela diferena entre o montante das vendas desses lotes e o custo para a sua obteno.

Na antiga NBR 8951/85, j citada em unidade anterior, existia a seguinte definio para mtodo
involutivo:

http://www.exatec.unisinos.br/~gonzalez/valor/valor.html

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Disciplina: Avaliao de Imveis Laudos Periciais
Seria um mtodo indireto em que o valor de uma gleba definido a partir da considerao de que o
melhor aproveitamento da gleba avalianda seria obtido com o seu parcelamento em lotes.
O conceito principal era o de que se reproduzida na gleba avalianda a situao observada em
assentamento urbano prximo, a mdia determinada pelos valores dos lotes que ela comporta
deveria ser equivalente ao valor mdio dos lotes existentes e obtidos em pesquisa.

Devido grande extenso do mtodo involutivo, costuma-se usar mtodos mais simplificados. Os
principais so:

a- Critrio de OLAVE (Uruguai)

X= { [ S ( 1 K ) X q ] / ( 1 + L ) } D

b- Critrio de Caires (Brasil)

X= S ( 1 K ) X [ ( q / 1,15 ) ( 1,3 X p ) ]
Onde, nas duas equaes:

X- valor da gleba bruta


S- rea total da gleba
K - percentual da gleba a ser destinado a reas, instituies, verdes e circulao, segundo
legislao
q - valor mdio unitrio dos lotes entorno
L lucro do empreendedor (para os mtodos simplificados, o valor de L dever entrar na
equao pelo decimal correspondente ao percentual do lucro sobre o valor da venda dos
lotes)
D despesas de urbanizao e comercializao
P custo unitrio mdio das obras de urbanizao

Abaixo, transcreveremos um trecho de um laudo de avaliao, utilizando o Mtodo Involutivo.

Avaliar a gleba de 40.000,00 M, situada na Estrada Real do Jo, Belo Vale - MG. Sabendo-se que a
exigncia legal para a implantao de loteamento no municpio de Belo Vale de lotes mnimos de
360,00 M; com testada mnima de 12,00 metros; uma reserva de 40% para arruamento, rea verde e
rea para a implantao rgos pblicos. A infra-estrutura necessria : gua, energia, guias,
ensaibramento das ruas e drenagem pluvial.
Feito o projeto detalhado do empreendimento, constatamos a possibilidade da implantao de 100
lotes.

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Disciplina: Avaliao de Imveis Laudos Periciais
2

Na pesquisa com os lotes atualmente oferecidos, encontramos o valor de R$30,00/ m .

Para o calculo, usaremos a seguinte frmula: Vg = R D L, onde:


Vg = Valor da Gleba
R = Renda estimada
D = Despesas de implantao
L = Lucro

A renda ser: R = 100 x 360 x 30,00 = R$1.080.000,00

Clculo das despesas:


Despesas diretas:
Projetos

1% da renda

10.800,00

Topografia

370,00/ha x 40 ha

14.800,00

Terraplanagem

960,00/ha x 40 ha

38.400,00

Drenagem

1.400,00/ha x 40 ha

56.000,00

Arruamento

2.000,00/ha x 40 ha

80.000,00

Rede de gua

1.400,00/ha x 40 ha

56.000,00

Rede de energia eltrica

1.300,00/ha x 40 ha

52.000,00

Totalizao

308.000,00

Despesas indiretas:
Custos financeiros

20% da despesa direta

61.600,00

10% da renda

108.000,00

Publicidade

3% da renda

32.400,00

Despesas de administrao

7% da renda

75.600,00

Impostos

1% da renda

10.800,00

Despesas de venda

Totalizao

308.000,00

Total geral das despesas

288.400,00

Determinao do lucro:
20% da renda = 20% x 1.080.000,00

216.000,00

Determinando o valor da gleba pela formula: Vg = R D L, assim,


Vg = 1.080.000,00 596.400,00 216.000,00, ou podemos estender nosso raciocnio
para:
Vg = 267.600,00, divide-se por 100 lotes e por 360m2 por lote, da teremos R$ 7,43/
m2, ou seja, vivel o empreendimento.

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3.3. Mtodo Residual


o mtodo que define o valor do terreno pela diferena do valor total do imvel e o das benfeitorias
existentes, que podem ter seus valores determinados pela aplicao de outros mtodos, como, por
exemplo, o custo de reproduo. Deve ser levado em conta tambm quando for o caso de
determinao do fator de comercializao ou vantagem da coisa feita.

Segundo Gonzlez (1998-2000), este mtodo muito utilizado quando no existam dados para
transaes de imveis. Ele de grande utilidade para aplicao, havendo a necessidade de se
avaliar um terreno localizado em uma rea com infra-estrutura completa, urbanizada e que no
existam informaes suficientes de vendas de terrenos vagos, mas sim informaes de terrenos com
benfeitorias construdas.

3.4. Mtodo Evolutivo


A composio total do bem avaliando pode ser conseguida atravs da conjugao de mtodos, a
partir do valor do terreno, considerando-se o custo de reedio das benfeitorias devidamente
depreciado e o fator de comercializao.

Surge a possibilidade de avaliao do bem pelo Mtodo Evolutivo, que consiste na seguinte frmula:

VI = (VT + VB) x FC
Onde:
VI valor do imvel
VT valor do terreno
VB valor da benfeitoria
FC fator de comercializao

Este mtodo evolutivo aplicado desde que:

a) o valor do terreno seja determinado mtodo comparativo de dados de mercado(mtodo


direto) ou, na impossibilidade deste, pelo mtodo involutivo(mtodo indireto);
b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo Mtodo Comparativo Direto de Custo ou pelo Mtodo
de Quantificao de Custo;
c) o fator de comercializao seja levado em conta, admitindo-se que ele possa ser maior ou
menor do que a unidade, em funo da conjuntura do mercado, quando da avaliao.

Como diz Juliano (2004), fator de comercializao a razo entre o valor de mercado de um bem e o
seu custo de reedio.

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Para o professor Fiker (2005), depreciao a perda sofrida por um bem, quer de ordem fsica, quer
de funcionabilidade.

A questo de ordem fsica diz respeito ao desgaste nas partes constitutivas deste bem. J a
depreciao de ordem funcional pode ser causada no caso de bem imveis por uma inadequao por
falhas no projeto ou na execuo. A superao conseqncia do aparecimento e desenvolvimento
de novas tcnicas; j a anulao o resultado da inadaptabilidade para outros fins.

Medidas de proteo, conservao ou adaptao podem retardar ou diminuir os efeitos da


depreciao, porm, nunca elimin-los.

A depreciao o fator importante na avaliao de um imvel, pois, na classificao do padro


construtivo, leva-se em conta a poca em que foi construdo.

Existem vrios mtodos para o clculo da depreciao de um bem, sendo o principal deles o de
Ross-Heidecke, mais utilizado na rea de valiaes.

Este mtodo de Ross-Heidecke um misto, que combina o estado de conservao do imvel com a
idade em percentual da sua vida til provvel.

Enfim, o fator depreciao calculado por:

{ 100 [ k X ( 1 r ) ] } / 100
Onde:

k obtido na tabela de Ross Heidecke (disponvel a seguir).


r valor residual

Esta tabela se usa para calcular o quanto devemos depreciar um imvel que
no novo, em funo de seu estado de conservao e anos de construo.
usado tanto no mtodo evolutivo quanto no custo de reproduo de
benfeitorias (direto).

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Fonte: http://www.ibapepb.org.br/includes/tab_ross.pdf

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Vamos a um exemplo:

Uma benfeitoria nova, calculada pelo custo de reedio, tem o valor de R$ 100 000,00. Calcular seu
valor aps depreciao, pelo mtodo Ross-Heidecke, considerando:

Idade aparente 20 anos


Vida til estimada 40 anos
Estado de conservao - Reparo simples
Valor residual: 205 do valor novo

Usando a frmula de Ross Heidecke:

D = { 100 [ k X ( 1 r ) } } / 100
D= 100 [ 48,8 X ( 1 0,2 ) ) ] } / 100
D = 0, 6096
 o valor aps a depreciao ser de:
V d = D X Vn = 0,6096 X R$ 100.000,00
Vd = R $ 60 960,00

Assim, fechamos aqui nossos estudos sobre os mtodos indiretos. Na seo Amplie seus
Conhecimentos, voc encontrar boas dicas de livros para aprofundar seus conhecimentos
aprendidos nesta unidade.

Bons estudos e at a prxima!

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4. Teoria na Prtica

Imaginemos a seguinte situao hipottica: Um profissional de avaliaes foi contratado para


colaborar com empreendedores na regio de Nova Lima Minas Gerais. Foi exposto a esse
profissional que algumas pessoas desejavam empreender nesta regio, aproveitando a tendncia de
mercado atual dos condomnios fechados. Uma vez estabelecidas as premissas iniciais para a
realizao do empreendimento, surgiu a dvida ao avaliador:

Qual deve ser a metodologia mais adequada e quais passos seguir para realizar um bom
trabalho?

Na seqncia dessa reflexo surgiram as primeiras idias:

- O Mtodo de avaliao mais adequado a ser seguido ser o Mtodo Involutivo, pois teremos de
verificar junto ao mercado da regio preos de venda de terrenos em condomnios similares em sua
estrutura. Para checarmos a renda provvel de nosso empreendimento, deverei contratar os anteprojetos de infra-estrutura, levando-se em conta as exigncias dos rgos governamentais no que diz
respeito a arruamentos, reas de permeabilidade dos solos, ao meio ambiente e etc. Feito isso,
deverei orar as despesas que teremos de legalizao, comercializao e as despesas efetivas das
obras para, assim, subtra-las do valor provvel de renda auferida. Chega-se ao valor final dos lotes
e, a partir da, verifica-se se ele vivel ou no, exatamente conforme preconiza essa metodologia.

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5. Recapitulando

Agora, vamos relembrar os tipos de mtodos indiretos presentes no dia-a-dia do profissional


avaliador:

Mtodo da Capitalizao da Renda:


Mtodo em que o valor do imvel, ou de suas partes constituintes, obtido com base na sua
renda lquida ou prevista.

Este mtodo apresenta uma dificuldade a ser considerada, no que se refere fixao das
taxas utilizadas. Uma pequena variao dessas taxas leva a uma grande diferena no valor
final procurado. Inclusive, a norma NBR- 14.653 no prev essa metodologia, porm, para
uma estimativa inicial sem muito rigor, esse mtodo pode ser usado.

Mtodo Residual:
Mtodo calculado a partir do valor total do imvel, em que, para se achar o valor final do
terreno, diminui-se desse valor total o valor da benfeitoria, ou vice-versa.
Pode haver a necessidade tambm de se diminuir uma parte correspondente ao lucro e s
taxas administrativas e financeiras que aumentam o valor final do imvel.

Mtodo Involutivo:
Mtodo que se baseia no estudo de um empreendimento hipottico, baseando-se na
viabilidade tcnico-econmica mais eficiente para a apropriao do terreno.
Muito utilizado para glebas.

Mtodo Evolutivo:
Mtodo que identifica o valor do bem pelo somatrio das parcelas componentes dele. Caso a
finalidade seja a identificao do valor de mercado, deve ser considerado o Fator de
Comercializao, preferencialmente medido por comparao no mercado.

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6. Amplie seus Conhecimentos


Autores Diversos. Engenharia de Avaliaes. So Paulo: Pini, 2007.

Chamado de livro azul, essa publicao contm mais de 1000 pginas sobre o assunto de
autores renomados e teve o apoio do IBAPE de So Paulo. Recomendamo-lo apenas para
aqueles alunos que queiram se aprofundar no assunto, pois se trata de um livro caro.

LIMA MarceloRossi de Camargo. Avaliaao de Propriedades Rurais: Leud, 2005.

Este livro ideal para os profissionais avaliadores que militam prximos a reas rurais e
necesitam desse conhecimento. O autor engenheiro agrimensor especializado em
avaliaes rurais, excelente publicao.

NETO Francisco Maia, Roteiro Prtico de Avaliaes e Percias Judiciais: Del Rey, 1998.

Este livro um clssico indispensvel para qualquer avaliador, livro de fcil entendimento e
que contm alguns exemplos interessantes com preo bem acessvel.

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7. Referncias
ABUNAHMAN, Srgio Antnio. Curso Bsico de Engenharia Legal e de Avaliaes. 2 ed. So
Paulo: Pini, 2000.
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14.653: Avaliao de Bens- Parte1:
Procedimentos Gerais, 2004.
DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliaes. Uma Introduo Metodolgia Cientfica. 2 ed.
So Paulo: Pini, 2005.
JULIANO, Rui. Manual dePercias.Rio Grande. Rio Grande do Sul, 2004.
SILVA, A.P. Apostilas do Curso de Especializao em Construo
Horizonte, 2006.

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Civil da EEUFMG, Belo

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Unidade 5: Laudos de Avaliao Casos Especiais


1. Nosso Tema
Aps estudarmos nas unidades anteriores, 3 e 4, os diversos mtodos de avaliao, diretos e
indiretos, para imveis urbanos e rurais, que so vistos com maior freqncia no nosso mercado,
vamos ver agora alguns tipos de avaliaes para imveis especiais.

Existem profissionais no meio das avaliaes que propuseram e realizaram vrios trabalhos tcnicos
em situaes especiais. So casos de avaliaes de empreendimentos, tais como cinemas, teatros,
postos de gasolina, estacionamentos, hotis, estes considerados bens tangveis, e tambm marcas e
patentes, consideradas bens intangveis. H ainda os bens mveis e imveis de valor histrico, cuja
parte 7, constante da Norma 14.653 da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, continua em fase
de discusso.
Os hotis so avaliados a partir do conjunto da construo, levando-se em conta sua rentabilidade em um perodo
determinado de tempo.
Os cinemas e teatros so imveis cuja finalidade especfica atividade-fim, onde quem os ocupa para
desenvolver tal atividade se dispe a pagar um aluguel proporcional receita que ir conseguir.

Maia Neto (1998) destaca trabalhos elaborados por Pelegrino e Abunahman como precursores na elaborao da
frmula para a avaliao de postos de gasolina, baseando-se em contratos firmados entre empresas distribuidoras,
que so donas dos postos revendedores e os inquilinos, denominados usurios.
Para estacionamentos, adotado o mesmo procedimento usado para cinemas e teatros, podendo ser adotado
tambm para avaliao de terrenos em reas centrais, cuja atividade seria a de utilizar o espao como
estacionamento.

Fiker (2005) v e projeta um crescente aumento na avaliao econmica desses empreendimentos,


como tambm de empresas, shopping centers e outros estabelecimentos afins.

Nesta unidade, veremos alguns desses casos especiais e, quando nos deparamos com essas
situaes, como devemos direcionar nossos esforos para realizar uma avaliao correta de imveis
baseados nas tcnicas j experimentadas pelo mercado. Veremos a maneira de avali-los,
procedimento no presente nas normas da ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas).

Vamos l!

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2. Para Refletir
Como j aprendemos, existem mtodos diretos (comparativo de dados de mercado e custo de
reedio de benfeitorias) e indiretos (capitalizao da renda, involutivo, evolutivo e residual) para se
avaliar imveis urbanos e rurais.

Tais mtodos no se aplicam aos imveis chamados especiais, considerados empreendimentos, caso
de teatros, cinemas, hotis, estacionamentos, etc, onde usamos de outros meios para se chegar ao
valor do bem.

A norma de Avaliaes de Bens preconiza a metodologia para avaliaes de


imveis rurais, urbanos, mquinas, equipamentos, no havendo regras para
avaliar tais imveis especiais.

Aqui, nesses casos, existe maior interesse na avaliao econmica do bem, do que propriamente no
seu valor patrimonial. Esse o critrio experimentado pelo mercado e baseado no interesse das
pessoas na rentabilidade futura do imvel, sendo o principal aspecto de base do trabalho avaliatrio.
Porm, bom salientar que alguns autores usam o mtodo comparativo de dados do mercado
imobilirio, com a seleo de elementos semelhantes ao bem avaliando para realizar o laudo
avaliatrio, no perdendo de vista a metodologia baseada na renda que o imvel pode auferir ao
proprietrio.

Para os imveis especiais, a avaliao de um empreendimento est diretamente associada


avaliao de uma empresa, sendo baseada nas diversas operaes ocorridas dentro dele, no que
se refere s receitas e despesas. No caso de um comprador, os fatores existentes so analisados e
utilizados para medir o desempenho desse empreendimento e so fundamentais para a escolha de
se investir ou no nele.

Deve-se dar prioridade a alguns fatores mais relevantes que influenciam no sistema do
empreendimento, mas pode-se ressaltar que alguns fatores presentes nas avaliaes de imveis
residenciais/comerciais tambm influenciam, mesmo que indiretamente, nas avaliaes dos
empreendimentos citados.

Sempre buscamos um balanceamento entre os fatores tradicionais existentes, a fim de se conseguir


uma avaliao com maior coerncia e confiabilidade.

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3. Contedo Didtico
3.1. Introduo
Nas avaliaes econmicas, h um maior interesse no faturamento dos empreendimentos envolvidos
do que no seu patrimnio imobilirio.

As variveis que levam para o valor econmico do empreendimento esto geralmente concentrados
no fluxo de caixa descontado, em que feita uma anlise do futuro desse empreendimento para um
perodo mnimo de cinco anos, realizando uma projeo compatvel com sua atividade.

Segundo Fiker (2005, p. 79), o fluxo de caixa realizado atravs de uma anlise prospectiva desse
empreendimento, tratado como empresa, tomando-se por base uma anlise retrospectiva,
analisando-se seus mercados, componentes de custos, suas receitas e dedues sobre as mesmas.

Ainda segundo Fiker (2005), como esses lucros esto em perodos futuros, devem ser trazidos a valor
presente, atravs de uma taxa de desconto que remunere o custo de oportunidade do mercado
financeiro e lhe propicie uma compensao pelo risco do setor e da empresa.

Deve haver a escolha de uma taxa de desconto, j que esto sendo


calculados valores atuais de lucros futuros.

Essa taxa dever ser igual maior das taxas do mercado financeiro, sem
risco, para valer a pena deixar a inrcia das aplicaes financeiras e partir
para o risco de um empreendimento.

A NBR 14 653-1 Parte 1. 2001 define taxa de desconto como a taxa adotada para o clculo do
valor presente de uma despesa ou receita futura.

A determinao do valor econmico de um empreendimento, especialmente no caso de cinemas e


teatros, tem influncia direta dos fatores considerados e utilizados. Escolher o critrio a ser utilizado
uma tarefa muito importante, a fim de se obter o melhor resultado.

A rentabilidade de tal empreendimento em determinado perodo de tempo um passo inicial para a


avaliao do empreendimento, seguida da realizao de uma analise com critrios de cada fator
individualmente, a fim de se conseguir uma avaliao mais coerente.

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Segundo a NBR 14 653- Parte 1, p.3, a avaliao de bens a anlise tcnica para identificar o valor
de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores de viabilidade de
sua utilizao econmica para uma determinada finalidade, situao e data.

Vamos destacar aqui alguns empreendimentos e procedimentos usados na sua avaliao.

3.2. Hotis
Na classificao dos bens, segundo a NBR
14653-1, o hotel um bem intangvel. So
considerados
empreendimento

imveis
de

base

especiais
imobiliria,

um
cuja

avaliao feita pelo valor da construo


agregado com o que tal empreendimento poder
trazer de rentvel para seu(s) proprietrio(s) em
determinado perodo de tempo.
Fonte: http://www.gettyimages.com/Search/Search.aspx?
contractUrl=1&language=enUS&family=creative&lic=rf&p=hotel&src=standard#

Sua avaliao feita comparando-o a uma

empresa.

O Mtodo da Renda identificaria o valor do bem, baseando-se na


capitalizao existente de sua renda lquida prevista, considerando-se
situaes diversas.

O processo de avaliao envolve diversas decises subjetivas. A percepo dos profissionais


avaliadores muda perante um empreendimento. O valor dele depender dos benefcios lquidos que
sero retirados dele no presente e no futuro.

A grande variedade de servios oferecidos dificulta a sua avaliao. Para os hotis, so muitos os
fatores a serem analisados e dependem de hotel para hotel, podendo ser classificados em vrios
tipos, dependendo da finalidade a que ele se submete. Vejamos:

Residncia;

Negcios;

Banhos;

Conferncias;

Frias;

Seminrios;

Esportes;

Resorts.

Os hotis tambm podem ser diferenciados devido sua localizao, por exemplo, como hotel de
cidade/centro, de montanhas, de praias.

O objetivo para se alcanar um melhor resultado na

avaliao o de apresentar fatores que influenciam diretamente no valor do fluxo de caixa


operacional do empreendimento, tentando demonstrar as dificuldades encontradas na aquisio de
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fatores qualificados e confiveis, mas que variam de acordo com cada tipo de hotel, podendo ter
fatores mais relevantes ou no.

Maia Neto (1998) sugere que a avaliao locatcia de hotis seja realizada, usando-se a frmula a
seguir:

VL= p X n X 30 X k X i
Onde:

VL = valor locativo mensal


p = preo lquido da diria, considerando-se a mdia ponderada entre a ocupao de
solteiros e casais.
n = nmero de apartamentos existentes no hotel
30 = para efeito de clculo, usa-se o nmero de dias no ms
k = ocupao mdia mensal
i = taxa de remunerao, cujo valor situa-se entre 0,20 e 0,30

Esses so valores mdios de rentabilidade e so regidos pelo mercado,


variam conforme a situao vivenciada no momento, mas sempre dentro
desse

intervalo.

Esses

valores

da

taxa

de

remunerao

variam

freqentemente e so adotadas aps uma pesquisa de mercado.

Abunahman (2000) relata que Guimares, apoiado na frmula para cinema e teatros do arquiteto
Gomes Jnior, e na renda efetiva, criou seu modelo para avaliao de hotis, introduzindo mais dois
fatores especficos pertinentes, referentes rotatividade e rea de ocupao efetiva utilizada pelo
hspede em relao rea equivalente de construo do hotel, conforme a NB 140 , que sempre
inferior a 01.

A frmula de clculo seria:


VL= N X P X F X d X r X T X Rp
Onde:
VL = valor locativo mensal
N= nmero de apartamentos existentes no hotel
P = valor mdio das dirias da avaliao no dia ou do ms de referncia
F = frao da rea rentvel, representada pelo quociente entre a rea efetivamente
utilizada pelo hspede e a rea total construda (rea que gera renda)
d = 30, para efeito de clculo usa-se o nmero de dias do ms
r = rotatividade mdia de cada apartamento (no caso de hotis = 1)
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T = taxa de ocupao mdia no perodo de 12 meses anterior avaliao
Rp = remunerao do investidor (entre 35% e 55%)

A diferena que nessa outra metodologia so levados em conta outros parmetros tipo
remunerao do investidor. J na frmula do Prof. Francisco Maia Neto, isso no levado em conta.

Mas, podemos na seqncia inserir o mesmo exemplo, utilizando a frmula do prof. Francisco.

Hipoteticamente, vamos calcular aqui o valor de aluguel do Hotel BOA VIDA, localizado prximo
praia dos Mares, na cidade de Fortaleza, no Cear, considerando a frmula supracitada.

O hotel tem 500 apartamentos.


O valor mdio das dirias cobradas, referentes ao ms de julho de 2002, colocado julho como ms de
referncia, foi de R$ 250,00. No clculo da frao da rea geradora de renda, achamos:

F = 22 600,00 / 35.240 00 = 0,641


O valor de 22.600,00 corresponde soma das reas de efetiva utilizao dos
hspedes para produo de renda do hotel.
O denominador de 35.240,00 corresponde rea equivalente da construo.

Foram considerados os corredores, elevadores, escada, administrao, casas de mquinas, sistemas


de refrigerao caixas dgua e dependncias de uso exclusivo do funcionamento interno do
estabelecimento.

rea equivalente de construo aquela que se baseia no custo unitrio aplicvel ao


empreeendimento, com o mesmo valor monetrio que o efetivamente calculado para rea real
correspondente.

A rotatividade de cada quarto ficou em 1,00 (no caso de hotel).

A taxa de ocupao mensal no perodo, variando de 40% a 80%, foi de 60%.

A remunerao do investidor, com variao entre 35% a 55%, foi de 52%.

Usando a frmula para o clculo do aluguel, teremos

VL= N X P X F X d X r X T X Rp
VL = 500 X R$ 250,00 X 0,641 X 30 X 1,00 X 0,60 X 0,52
VL = R$ 749. 970,00 ou arredondando,
VL= R$ 750. 000,00

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Por ser um clculo mais simples, aconselhamos o uso da frmula do
Professor Maia Neto (1998).

Teremos, ento, considerando o mesmo exemplo acima, agora utilizando a metodologia indicada por
Maia Neto:

VL= p X n X 30 X k X i

VL = valor locativo mensal


p = preo lquido da diria, considerando-se a mdia ponderada entre a ocupao de
solteiros e casais
n = nmero de apartamentos existentes no hotel
30 = para efeito de clculo, usa-se o nmero de dias no ms
k = ocupao mdia mensal
i = taxa de remunerao, cujo valor situa-se entre 0,20 e 0,30

Da, teremos:
VL = 250,00 x 500 x 30 x 0,60 x 0,20 = R$ 450.000,00
Dada essa diferena, temos de ter muita cautela ao usar esses mtodos.

3.3. Cinemas e Teatros


Segundo Gomes Jnior (1984), cinemas e teatros so imveis de destinao especfica, portanto
tambm a avaliao de seu aluguel no pode ser obtida pelo Critrio de Rentabilidade baseado no
valor binomial terreno + benfeitorias.

Fonte: http://www.artcoustic.com/Latest%20News/Goethe%20cinema%20front.jpg

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Assim, Maia Neto (1997), baseado no trabalho elaborado por Gomes Jnior, sugere a seguinte
frmula para o clculo do aluguel mensal, a partir do nmero de poltronas e do valor lquido do
ingresso:

VL= p X n X s X k X i
Onde:

VL = aluguel mensal
p = preo lquido do ingresso, desconsiderando os impostos
n = nmero de poltronas disponveis
s = nmero mensal de sesses ou espetculos
k = ocupao mdia mensal
i = taxa de remunerao , com valor sugerido no intervalo de 0,20 a 0,30.

O avaliador ter sua disposio o border de ingressos dos 12 meses que


antecedem o ms da avaliao, compensando-se os meses de janeiro e
fevereiro, considerados atpicos, alm de uma observao aleatria, mas
detalhada, a ser realizada em sesses em dias concorridos (sextas-feiras e
sbados noite) e sesses diurnas durante a semana.

Abunahman (2000) tambm concorda com Gomes Jnior (1984) de que o aluguel desses imveis
especiais de destinao especfica, como cinemas e teatros, no pode ser determinado pelo Critrio
da Rentabilidade, baseado no valor binomial terreno mais benfeitorias. Ele tambm se apia no
trabalho de Gomes Jr (1984), mas de uma maneira mais simplificada, no clculo de aluguis desses
dois empreendimentos.

Ele sugere que o aluguel mensal desses imveis seja calculado pela frmula:

AL = N X P X n X 0,05
Onde:

AL = aluguel mensal
N = nmero de poltronas para o pblico
P = preo lquido do ingresso, sem impostos
N = nmero mensal de sesses ou espetculos

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O fator 0,05 representa o produto do percentual de 25%, que corresponde
remunerao do locador e/ou empresrio pelo percentual costumeiro de
lotao mdia de 20% da sala aproximadamente:

(0,05= 0,25 X 0,20)

Podemos exemplificar
Vamos sugerir aqui o clculo de um valor locativo justo, poca de maro de 2005, do Cinema
Celestial, localizado na Rua das Paineiras, n 120, Centro do Municpio de Belo Horizonte.

Temos como dados para clculo desse valor:

Preo do Ingresso: R$ 4,20 (lquido)

Nmero de poltronas: 500

Nmero de sesses por dia: 4

Aps um exame no border, verificou-se uma freqncia mdia superior aos 20% preconizados na
frmula do arquiteto Jnior. Precisamente, 27%.

Usando a frmula, encontraremos o valor locativo referente a maro de 2005:

AL = N X P X n X 0,05
AL = 500 X 4,20 X 4 X 30 X 0,25 X 0,27
AL = R$ 17. 010,00 (Dezessete mil e dez reais)

Tambm para a avaliao de aluguis

de cinema,

DAmato (2007) estabelece poder usar os

mtodos comparativo direto de dados de mercado e o de remunerao do capital. Nesse caso, a


autora distingue as salas de cinema em trs tipos:

A. cinemas localizados em ruas, instalados em prdios isolados ou em prdios de condomnio;


B. cinemas localizados em galerias;
C. cinemas localizados em shopping centers.

Aqui, alm dois mtodos, Damato (2007) destaca o emprego do Mtodo da Participao, que se
refere obteno das rendas lquidas mensais do Cinema. So elaborados quadros-resumos das
rendas.
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Esse Mtodo da Participao tambm pode ser usado como elemento comparativo para com outros
cinemas, desde que devidamente ponderadas as localizaes, capacidade das salas e tambm
exibies de mesmos filmes em idnticos perodos, se possvel.

3.4. Estacionamentos e Postos de Gasolina


Para o clculo do valor locativo mensal para estacionamentos, segue-se a mesma lgica adotada
para o item anterior de cinemas, podendo ser tambm adotado para reas centrais extensas, cuja
destinao seria para estacionamento.

A frmula seria:

VL= n X d X p X k X i
Onde:

VL= valor locativo mensal


n= nmero de vagas disponveis (podendo ser
Fonte: http://www.sparkparking.com/

adotada uma vaga para cada 15,00 metros

quadrados)
d = nmero mensal de dias em que exista uso comercial
p = diria lquida cobrada ou obtida por soma de horrios
k = ocupao mdia diria
i = taxa de remunerao, usualmente no intervalo de 0,20 e 0,30.

Segundo Maia (1997), a frmula de clculo do aluguel mensal de postos de gasolina baseia-se em
alguns contratos de locao firmados entre empresas distribuidoras, proprietrias dos postos
revendedores e os inquilinos, denominados usurios, usando- se as taxas com certa cautela.

A frmula sugerida :

VL=i( vgX pg X lg + va X pa X la + vd X pd X ld)

Onde:

VL = valor locativo mensal


Fonte: http://natchez-trace.thefuntimesguide.com
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vg = volume mdio mensal de gasolina vendido nos


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12 meses anteriores avaliao (em litros)
pg = preo do litro de gasolina na data da avaliao
lg = margem unitria obtida sobre a venda da gasolina
va = volume mdio mensal do lcool vendido nos 12 meses anteriores
avaliao(em litros)
pa = preo do litro de lcool na data da avaliao
la = margem unitria obtida sobre a venda do lcool
vd = volume mdio mensal do diesel

vendido nos 12 meses anteriores

avaliao(em litros)
pd = preo do litro de diesel na data da avaliao
ld = margem unitria obtida sobre a venda do diesel
i = taxa de remunerao, cujo valor pode variar entre 0,10 e 0,20 para o terreno nu e
entre 0,20 e 0,30,quando existem benfeitorias no terreno, ressalvando-se que tais
taxas flutuam com grande freqncia, sugerindo-se uma pesquisa mercadolgica
para sua adoo.

Podemos frisar que DAmato (2007) j estabelece uma metodologia aplicvel


na avaliao de aluguis de postos de gasolina, com a utilizao de mtodos
previstos em normas tcnicas:

1) o mtodo comparativo direto de dados de mercado, visto na undidade


3;
2) o mtodo de remunerao do capital.

No mtodo comparativo, o aluguel de postos de gasolina pode ser


determinado, baseando-se na coleta de amostras semelhantes encontradas
no mercado

imobilirio (ofertas e contratos de locao), devendo ser

devidamente tratadas, ou por fatores ou por modelos de regresso linear.

Pelo mtodo de remunerao do capital, o valor do aluguel obtido avaliando-se primeiro o posto de
gasolina e aplicando-se depois sobre esse valor de mercado uma taxa de rendimento compatvel.

O valor de mercado do posto de gasolina poder ser determinado pelo mtodo comparativo de dados
de mercado ou pelo mtodo evolutivos, que j aprendemos nas unidades 3 e 4.

No mtodo evolutivo, obtm-se o valor do bem a partir da conjugao de mtodos, a partir do valor do
terreno e considerado o custo de reproduo

das benfeitorias depreciado mais o fator de

comercializao.

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Relembrando: Vimvel = (Vterreno + Vbenfeitoria) X Fator de comercializao

3.5. Patrimnio Histrico


A parte 7 da norma NBR 14653 (2001) est em fase de discusso e traar os procedimentos para
avaliao de imveis histricos, raros em todo o Pas.

Grupos, pessoas da rea e ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas) tentam, na elaborao
desta parte 7 da norma NBR 14653, atender de forma coerente, precisa e completa o estudo da arte.
A princpio, devero ser contemplados os seguintes itens:

1- Bens de valor histrico (mveis e imveis);


2- Bens de valor artstico, includo entre eles jias, pedras preciosas e quadros de arte;
3- Bens de valor cultural (materiais e imateriais);
4- Bens de valor paisagstico (naturais e os alterados);
5- Bens de valor arqueolgico (sambaquis, pinturas rupestres, etc);
6- Patrimnio imaterial (baseados na tradio de cultura do povo).

Vale salientar que o texto dessa norma est sendo discutido e poder sofrer
alteraes, com adio e/ou retirada de sugestes propostas. Esses itens no
so definitivos.

3.6. Marcas e patentes


Vale frisar que a NBR 14 653-1. 2001, em suas pginas 5 e 6, faz a distino dos bens abrangidos na
Norma em bens tangveis e intangveis:

Entre os bens tangveis, quando podem ser tocados, destacam-se:

Imveis em geral

Infra-estruturas

Mquinas

Instalaes

Equipamentos

Recursos naturais

Veculos

Recursos ambientais

Mobilirio e utenslios

Culturas agrcolas

Acessrios

Semoventes

Matrias-primas e outras mercadorias.

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J entre os bens intangveis, quando no podem ser tocados, destacam-se:

Os empreendimentos de base imobiliria, industrial ou rural

Fundos de Comrcio

Marcas

Patentes

Entres estes bens intangveis, vamos falar das marcas.

Marcas se constituem em sinal distintivo, perceptvel visualmente, capaz de identificar e distinguir


produtos e servios e tambm certificar a conformidade deles com determinadas normas e
especificaes tcnicas, distinguindo-os de outros produtos e servios de origem diversa.

Para obteno do registro de uma marca, necessrio apresentar o pedido ao INPI (Instituto
Nacional de Propriedade Industrial), que o examinar baseado nas normas legais estabelecidas pela
Lei da Propriedade Industrial e nas resolues administrativas.
Todos os dias, ficamos sabendo de casos de compra e venda de empresas.
Porm, na verdade, a maioria das operaes tem interesse maior pelas
marcas. A marca, apesar de ser considerada como intangvel, representa um
capital essencial.
Avaliar e definir o valor das marcas, por diversas vezes, confundida com definir o valor das
empresas, o que no o correto.
A quase totalidade das empresas sempre acreditou que os seus valores reais seriam definidos
apenas pelos nmeros contabilizados em registro, os quais, tambm, poderiam servir como base para
a definio de metas estratgicas mais seguras e acertadas.
A avaliao de marcas, com relativa percepo, realizada apenas quando
uma operao de venda corporativa apresenta-se na vida das empresas.
O desenvolvimento de avaliao monetria de uma marca pode comear pelo seu lanamento
contbil, marcas e patentes, nos balanos realizados pelas empresas.
A ausncia de um esforo conjunto (contbil e globalizado) das medidas administrativas tradicionais
dificulta encontrar a melhor metodologia para encontrar o valor monetrio das marcas.

A citao desses casos especiais e o conhecimentos das tcnicas corretas de avaliao dos tipos
de imveis nos conduzem a uma outra forma de encarar as avaliaes de imveis, ou seja, a

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avaliao de imveis levando-se em conta no mais aspectos intrnsicos e extrnsicos e sim a renda
que ele pode nos proporcionar. A esses casos, denominamos casos especiais.

Os casos especiais so de suma importncia, j que atualmente crescente o nmero das


avaliaes econmicas, dos empreendimentos e estabelecimentos em que os mtodos tradicionais
de avaliaes conhecidos e estudados nas unidades anteriores no so suficientes e capazes para
avaliar tal bem.

Vamos agora ver na prtica um pouco da teoria que aprendemos aqui. Bons estudos e at a prxima
unidade!

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4. Teoria na Prtica
Imaginemos a seguinte situao hipottica:

Foi ofertado para uma pessoa o arrendamento de um posto de gasolina. Para saber se estava ou no
fazendo um bom negcio, ele consultou um avaliador, indagando como ele poderia saber se o
aluguel que ele deveria pagar ao proprietrio do posto era justo ou no.

O avaliador, ento, procedeu da seguinte forma:

- Avaliou o posto de gasolina atravs da metodologia apresentada nesta unidade, e, na seqncia,


comparou com o valor do arrendamento mensal. Se esse valor for maior que o valor de avaliao,
ele no estaria fazendo um bom negcio.

Nesses casos especiais, sempre devemos ter em mente o que aquele imvel pode render. Assim,
devemos avali-lo com cautela..

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5. Recapitulando

Vimos, nesta unidade, que os imveis tratados como especiais, cinemas, teatros, hotis,
estacionamentos, postos de gasolina, etc. seguem critrios diferentes no que tange ao conhecimento
sobre seu valor patrimonial.

A metodologia presente na NBR 14.653, Norma de Avaliao de Bens, da ABNT (Associao


Brasileira de Normas Tcnicas), geralmente, no usada para avaliar tais empreendimentos.

Em alguns casos, segundo alguns escritores, o Mtodo comparativo de dados do mercado pode ser
utilizado para essa avaliao.

Para o clculo desse valor, quer para venda, quer para locao, procura-se usar frmulas e critrios
baseados em vrios fatores que influenciam no funcionamento desses empreendimentos.

H um interesse maior no faturamento futuro desse empreendimento do que no seu patrimnio


imobilirio.

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6. Amplie seus Conhecimentos

Para aumentarmos o entendimento deste contedo, recomendamos-lhe o estudo mais aprofundado


dos conceitos da matemtica financeira, atravs das bibliografias abaixo relacionadas.
DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de avaliaes: uma introduo metodologia cientfica. So
Paulo: Pini, 1998.

Dantas, um nome exponencial do assunto de avaliaes de imveis, expe neste livro os


mtodos disponveis para se avaliar um bem, objetivando aos profissionais da rea melhoria
constante na elaborao de seus trabalhos tcnicos.
FIKER, Jos. Manual de Avaliaes e Percias em Imveis Urbanos. So Paulo : Pini, 2001.

Livro que tem por objetivo ensinar de maneira simples e prtica os mtodos de avaliaes
de imveis . Usa um captulo para falar de avaliaes econmicas, citando exatamente o
exposto nesta unidade: de que o interesse, nesses casos,

o faturamento do

empreendimento.
ABUNAHMAN, Srgio Antnio. Curso Bsico de Engenharia Legal e de Avaliaes. 2 ed. So
Paulo: Pini, 2000.

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7. Referncias
ABUNAHMAN, Srgio Antnio. Curso Bsico de Engenharia Legal e de Avaliaes. 2 ed. So
Paulo: Pini, 2000.
ANDREAS, Dittmar Weise. Artigo Fatores que influenciam Avaliao de Hotis - VI Seminrio
Internacional da LARES: 2006.
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14.653: Avaliao de Bens - Parte1:
Procedimentos Gerais 2001.
DAMATO, Monica. ALONSO, Nelson Roberto Pereira. Imveis urbanos/Avaliao de aluguis Aspectos prticos e jurdicos. So Paulo: Leud, 2007.
FIKER, Jos Jnior Joaquim da Rocha Medeiros. A Percia Judicial- Como redigir laudos
argumentar dialeticamente. So Paulo: Pini, 2006.

MAIA NETO, Francisco. Roteiro Prtico de Avaliaes e Percias Judiciais Belo Horizonte: Del
Rey, 1998.
MENDONA, Marcelo Correa et al. Fundamentos de avaliaes patrimoniais e percias de
engenharia. So Paulo: Pini, 1998.

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Unidade 6: Tipos de Percias em Imveis


1. Nosso Tema
Aps aprendermos como se fazer uma avaliao de imveis, urbanos e rurais, usando os mtodos
diretos e indiretos, constantes da Norma 14 653, Avaliao de Bens, da ABNT (Associao Brasileira
de Normas Tcnicas), partiremos agora para o estudo das percias realizadas em imveis, quer elas
sejam judiciais, determinadas por aes na Justia, ou extrajudiciais, atravs de clientes particulares.

Percia, segundo a parte 1 - Procedimentos gerais da norma 14.653 da ABNT- Associao Brasileira
de Normas Tcnicas (Bblia ou livrinho de bolso de todo profissional avaliador) tem por definio a
seguinte frase em sua pgina 5:

Atividade tcnica realizada por profissional com qualificao especfica, para averiguar e
esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que motivaram
determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos.

O avaliador habilitado se ver, por vrias vezes, de frente com situaes em que dever usar seus
conhecimentos, dependendo de sua formao ou dever contratar um outro profissional para realizar
uma percia em um imvel para esclarecimento de determinado fato, a fim de finalizar seu laudo
avaliatrio da melhor maneira possvel.

Trata-se de um trabalho investigatrio, que culminar em um laudo pericial, minucioso de detalhes e


conciso, visando esclarecer o que foi proposto no pedido por uma PERCIA. Como exemplos de
percias, temos:


Ordinrias;

Possessrias;

Revisionrias

Reivindicatrias;

aluguel;

Usucapies;

Desapropriaes;

Divisionrias;

Medidas cautelares ;

Demarcatrias, etc

Nunciaes de obras novas;

renovatrias

de

Todas elas veremos com maiores detalhes nesta unidade.

Vamos em frente!!!

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2. Para Refletir
Antes de iniciar o estudo desta unidade sobre tipos de percias em imveis, voc poderia refletir sobre
a pergunta a seguir:

Por que existe a necessidade da realizao de uma prova pericial em um


determinado momento para determinada situao??

Existem vrias situaes com que depara o profissional avaliador no seu dia-a-dia de trabalho e
tambm existem vrias maneiras de se obter o valor de um imvel.

A metodologia para a avaliao de imveis j foi vista aqui nas unidades 3, 4 e 5.

J a soluo de determinado problema em um imvel, em que se requerem conhecimentos tcnicos


apurados, como, por exemplo, apurar a causa da existncia de uma trinca em diagonal na parede de
um quarto de uma CASA X, no bairro VERDE, Municpio de BETIM, v-se a necessidade da
contratao de um profissional conhecedor e estudioso desta matria sobre TRINCAS.

Teremos um laudo pericial, elaborado por profissional habilitado, identificando detalhes, causas,
solues, determinando um contexto bem minucioso do problema em questo.

Podemos afirmar que, sempre que houver a necessidade de se verificarem fatos atravs de
conhecimentos tcnicos, h a realizao da Percia por profissionais habilitados e entendidos na
matria.

Esses profissiionais responsveis pelo trabalho de elaboarao do laudo


pericial so chamados de PERITOS. Na esfera da Justia, tratando-se de
uma ao processual, este PERITO passa a se chamar PERITO JUDICIAL.

O tema prova importante para os profissionais de percia tcnica porque os laudos elaborados so
requeridos pela justia com o objetivo de solucionar os vcios, ou seja, anomalias que afetam o
desempenho de produtos ou servios, ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam,
trazendo transtornos ou prejuzos materiais ao consumidor.

Podem decorrer de falha de projeto ou de execuo, ou ainda da informao defeituosa sobre sua
utilizao ou manuteno.

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3. Contedo Didtico

3.1. A Percia como meio de prova


So vrios os conceitos ou definies sobre o significado de uma prova pericial.Um deles define
2

percia como sendo a prova ou o meio realizado, objetivando mostrar a verdade de um fato .

No caso de um processo judicial, quando a verdade apurada postulada por uma das partes
envoltas, com afirmativas e alegaes divergentes, pode o Juiz, julgando necessrio, nomear um
profissional especialista, que produzir a prova que elucidar o problema em questo.

Esse profissional chamado de perito judicial e ser o responsvel pela


elaborao do laudo pericial.
Assim, percia uma espcie de prova admitida, judicialmente ou no, que tem a finalidade de
esclarecer questes tcnicas consideradas relevantes no tratamento de determinada situao.

Sempre que houver a necessidade de se verificarem fatos, atravs de conhecimentos tcnicos, h a


realizao da Percia por profissionais habilitados e entendidos na matria.

As percias podem ocorrer no mbito judicial, quando h a nomeao de um perito por um juiz de
determinada Vara Judicial ou contratadas por terceiros.

Elas podem ser:

Simples

Simples: aquela elaborada por um ou mais profissionais de uma mesma rea do


conhecimento cientfico.

Ex: gleba urbana, onde haver uma equipe de profissionais conhecedores da


rea de construo civil.

Complexas

Complexas: aquela realizada por dois ou mais profissionais de duas ou mais reas
do conhecimento cientfico.

Ex: galpo industrial, onde haver a necessidade de um profissional


conhecedor da rea de construo civil e outro da rea de maquinrio
industrial.
2

Disponvel em: http://www.geocities.com/ceapengenharia/pericjud.htm. Acesso em 22/04/2008.


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Vamos focar a percia na esfera judicial, como exemplo do determinante para uma Percia.

O Perito, encarregado de elaborar o laudo pericial, todo profissional com formao cientfica com
capacidade de prestar esclarecimentos tcnicos em juzo.

Esse Perito dever ser imparcial, no tendo interesse na causa.

Em um litgio judicial, as partes podero requerer a produo da prova pericial, que ser determinada
atravs de autorizao do juiz, que far a nomeao do perito para esclarecer o caso, elaborando o
laudo pericial, que ser anexado ao processo.

Considerada o corao do processo, a prova tem sentido multvoco sendo o meio lcito para
demonstrar a verdade ou no do fato, com o escopo de convencer o rgo julgador acerca de sua
existncia ou inexistncia, segundo os procedimentos previstos em lei. (DANTAS, 2007, p. 1).

O direito prova uma garantia que confere a todos os litigantes por assegurar o contraditrio e a
ampla defesa argumentada no art. 5, LV, CF/88, quer por garantir a observncia do devido processo
legal.

Os meios de prova so considerados instrumentos atravs dos quais se viabiliza ou no a verdade


das alegaes sobre uma lide. Se consideradas como provas legais nas percias, o juiz obrigado a
aceit-las, cabendo, to somente, deferi-las ou no.

A fotografia, por exemplo, considerada como meio de prova tpica, documental, de acordo com o
Cdigo Civil Brasileiro.

Ela consiste em um instrumento de um grande poder de convencimento por ter a capacidade de


capturar imagens e registrar impresses sensveis retiradas de fatos ou coisas, sendo muito utilizada
em percias tcnicas.

atravs da fotografia que o juiz conhece o fato sem qualquer interferncia valorativa, pois a
interferncia humana no fato, diante da prova documental, restringe-se formao de um documento
e reconstruo do fato no futuro (por exemplo, pelo juiz ou pelas partes envolvidas,) (MARINONI
apud DANTAS, 2007, p. 1)

Segundo Maia Neto (1998), quando se inicia uma ao judicial, as partes envolvidas na lide o fazem
com a convico da razo, consistindo o processo judicial instaurado em um instrumento que tem por
finalidade dar razo a quem a tem.

Disponvel em: http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=9642. Acesso em: 22/04/2008.


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Para que essa expectativa seja realizada, a produo de provas o caminho mais correto para uma
verificao.

O Cdigo de Processo Civil disciplina as provas usuais admitidas em Juzo ao longo dos arts. 342 a
443, no restringindo, porm, qualquer outro meio legal necessrio finalidade probatria, conforme
se v no art. 332. Todos os meios legais, bem como os moralmente legtimos, ainda que no
especificados neste Cdigo, so hbeis para provar a verdade dos fatos em que se funda a ao ou a
defesa."

Solicitar a produo de uma prova significa a busca no s da convico da existncia de um fato,


mas tambm da sua inexistncia. Assim, o Cdigo de Processo Civil enumera as seguintes provas
usuais:

depoimento pessoal;

confisso;

depoimento das partes

presunes e indcios

exibio de documento ou coisa;

prova documental;

prova testemunhal;

prova pericial;

inspeo judicial.

Diante da necessidade de se esclarecer uma situao atravs de uma prova pericial, determina-se
que seja realizado um trabalho legal e fundamentado, denominado Laudo, que veremos a seguir.

3.2. Laudo
Maia Neto (1998) sugere um roteiro para a elaborao deste laudo, que deve conter as observaes
pertinentes, a fim de que se possa provar a verdade pelo perito.

Primeiro, alm do ttulo de laudo (avaliao, vistoria, arbitramento, parecer tcnico ou laudo pericial),
o relatrio dever conter a indicao do interessado e do proprietrio com dados da pessoa fsica
ou jurdica, o objetivo do trabalho, e a descrio do objeto.

Na apresentao dos relatrios e dos procedimentos adotados, Maia Neto (1998) sugere que o
entendimento dos fatos fique claramente redigido numa seqncia lgica.

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Na resposta aos quesitos levantados pela ao judicial (perguntas apresentadas pelos advogados
das partes), torna-se necessrio que nesta parte sejam transcritas todas as perguntas referentes s
dvidas relativas ao fato existente.

A concluso final uma sntese do trabalho elaborado e fundamentado, podendo ser acrescida de
fotografias,

croquis,

plantas,

mapas,

levantamento

topogrfico

(planimtrico;

altimtrico,

planialtimtrico ou aerofotos).

Planilhas oramentrias, ensaios e testes feitos em laboratrio, a


atuao de outro profissional especializado no caso especfico que est
sendo analisado, tabelas e grficos, as memrias de clculo, uma
pesquisa de valores, clculos estatsticos ou clculo de benfeitorias
tambm so instrumentos que do suporte s provas.

Outros documentos que por ventura sejam citados na percia, desde que
tenham uma proposta esclarecedora para a lide, devero ser anexados ao
relatrio final.

Maia Neto (1998) diz que a prova pericial precisa ter o conhecimento tcnico, que o Juiz no possui, e
a linguagem jurdica, na maioria das vezes, a fim de ter a condio de definir o que est certo ou
errado.

O conceito de meio de prova requer conhecimentos tcnicos ou cientficos, adquiridos quando da


formao acadmica e profissional, que fazem com que as questes sejam amplamente justificadas e
fundamentadas. As justificativas tcnicas que levaro concluso de um processo instaurado.

nele que o perito d a sua contribuio profissional, como um juiz especializado, sobre as questes
em discusso, ou apurao do valor das coisas, direitos e obrigaes, pois, num processo,
fundamental a anlise profunda dos fatos, no pairando quaisquer dvidas sobre as concluses
obtidas.

Voc sabia?
Para que acontea o trabalho do perito, o Cdigo de Processo Civil determina inicialmente, atravs dos
arts. 420 a 430, a diviso de uma percia em:

Exame: inspeo judicial realizada pelo perito sobre pessoas, animais, coisas mveis, livros,
papeis, a fim de verificar algum fato ou qualquer circunstncia relativa ao mesmo

Vistoria: inspeo judicial realizada por perito sobre o imvel, a fim de verificar fatos ou
circunstncias relativas ao mesmo.

Avaliao: exame pericial com a finalidade de verificar o valor em dinheiro de alguma coisa ou
obrigao.

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3.3. Tipos de aes em provas periciais

Existem vrios tipos de aes, que decorrem de litgio judicial e que necessitam da realizao de uma
prova pericial, ou seja, de uma percia, a fim de esclarecer o fato.

As principais percias nos diversos tipos de aes so:

1) Ordinrias, em que, em geral, so aes que envolvem discusso de valores, podendo


haver pedido de indenizao. Elas ocorrem por vrias vezes em situaes em que no
h a possibilidade de ajuizamento de aes do tipo OBRIGAR A FAZER (SILVA e
PARISI, 2007).

Segundo Maia Neto (1997), so aes consideradas como de grande complexidade e abrangncia,
que considera como exemplos de aes ordirias:


as indenizaes por vcios de construo;

por danos causados a terceiros;

as que envolvem partipaes pecunirias por ocorrncia decorrentes de um parecer


tcnico de Engenharia.

2) Medidas cautelares so aes que consistem em procedimentos judiciais para prevenir


direitos. (SILVA e PARISI, 2007).

O Perito apresenta seu laudo, constatando fatos, arbitrando danos possveis ou fundamentando
causas de um determinado acontecimento, num exame preliminar em imveis vizinhos, anteriormente
ao incio da obra programada a ser erguida em um certo terreno.

Vamos citar, como exemplo, o propritrio de uma casa vizinha a uma obra de um prdio a ser
erguido nas circunvizinhanas. Temendo danos futuros a seu imvel, devido realizao desta obra,
esse proprietrio requer uma vistoria judicial, a fim de atestar as reais condies estruturais e de
conservao de sua casa neste determinado momento.

Trata-se de uma prova produzida no meio judicial para a qual no h julgamento especfico. Existe
uma homologao a fim de criar efeitos jurdicos futuros.

Segundo Maia Neto (1997) , essa vistoria cautelar, muito conhecida como vistoria ad perpetuam
re-memoriam, pode ser usada em casos para apuraes de infiltraes em apartamentos, danos
causados em um imvel desocupado recentemente por um inquilino ou em situaes semelhantes.

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Para Juliano (2004),

nenhuma das partes envolvidas

numa ao de vistoria cautelar acaba

prejudicada. O que se faz apenas constatar o estado em que se encontra a construo vizinha .

3) Aes Renovatrias e Aces Revisionais em que ocorrem avaliaes para se


determinar o verdadeiro e justo valor de locao de determinado imvel. (SILVA e
PARISI, 2007).

A ao renovatria cabe quando, em um contrato de locao, o inquilino busca sua renovao


atravs de uma avaliao judicial com o justo valor locativo para a poca do incio do novo contrato.
Referem-se a imveis comerciais.

A ao revisionria acontece quando uma das partes envoltas em um contrato de locao requer a
reviso atravs de uma avaliao judicial do valor de locao do imvel. Referem-se a imveis
comerciais e tambm a imveis residenciais.

4) Aes de Demarcao ou Reivindicatrias so aquelas que aparecem quando


acontecem divergncias nos limites fsicos que constituem as divisas do imvel.
(SILVA e PARISI, 2007).

Essa uma ao que se inicia com a execuo de um levantamento altimtrico da rea para, em
seguida, determinar-se a linha demarcanda.

Para Maia Neto (1997), essa ao, que possui um rito prprio contido nos
arts. 946 a 981 do Cdigo de Processo Civil, exige a presena de um perito
agrimensor e dois peritos arbitradores. O primeiro faz o traado, a marcao
da linha demercada ou a diviso de quinhes, determinada pelos outros dois
peritos, depois de estudos e levantos realizados no local desejado.

5) Aes de Diviso surgem quando a propriedade comum necesssita ser extinta,


passando cada condmino a ter seu quinho. (SILVA e PARISI, 2007).

Tambm se inicia com a realizao de um levantamento planialtimtrico da rea e, em seguida, fazse a partilha para os respectivos lanamentos dos quinhes devidos.

Para Maia Neto (1997), h a necessidade de trs peritos (um agrimensor e


dois avaliadores), realizando os mesmos procedimentos que acontecem na
ao de diviso, descritos acima.

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6) Aes Possessrias so aes para manuteno de posse de determinado imvel,
tambm reintegrao de posse e o interdito probitrio. (SILVA e PARISI, 2007).

Segundo o Cdigo Civil, o possuidor tem direito de ser mantido na posse em caso de turbao e
restitudo no de esbulho.

Essas aes possessrias so sumrias se forem impetradas no ano da turbao ou esbulho,


passando a aes ordinrias aps esse tempo determinado.

7) Aes de Usucapio em que o ocupante do imvel solicita a aquisio da propriedade


pela sua posse contnua, mansa e pacfica, no tendo oposio judicial. (SILVA e
PARISI, 2007).

O tempo de posse varia dependendo da situao (10, 15 ou 20 anos).

A Constituio Federal de 1988 criou usucapies especiais, urbanos e rurais, cujo prazo de posse
diminui para 5 anos.

Essas percias em que envolvem aes de usucapio referem-se determinao do prazo de


ocupao, aos limites exatos da rea usucapianda ou a informar ainda se o imvel pertence ao Poder
Pblico.

Yee Che(2006) afirma que a ao de usucapio aplica-se a terras particulares , atravs da qual o
Autor ou Requerente declara, nos termos da lei, o domnio do imvel ou a servido predial. Quando
se trata de imveis, pode ser tanto da rea urbana como da rural.

Todas as aes que envolvem questes de terra: demarcao ou reivindicatria, diviso, possessria
e de usucapio consistem num trabalho de anlise dos ttulos dominais, das sucesses possessrias
e obteno de informaes durante a vistoria inicial, bem como a elaborao de plantas e confrontlas com as plantas disponveis, conforme o caso em questo, uma tarefa realizada pelo profissional
Perito habilitado para tal.

8) Aes de Nunciao de Obra Nova so aes que tem por objetivo o embargo de
determinada obra. (SILVA e PARISI, 2007).

Devido ao seu carter emergencial, normalmente h uma grande urgncia na elaborao do laudo
pericial, que deve conter respostas enfticas, no deixando dvidas sobre a concluso apurada.

feita um anlise do risco existente, suas consequncias, assim como a origem do problema.

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Para fins judiciais, o juiz pode conceder o embargo em carter liminar,
paralisando a obra.

9) Aes de Desapropriao so aquelas aes promovidas pelo Poder Pblico, de forma


direta ou atravs de concessionrias de seus servios. (SILVA e PARISI, 2007).

O perito nomeado determina o justo valor do imvel, elaborando um laudo avaliatrio de acordo com
as normas da ABNT.

Algumas vezes, costuma ocorrer uma avaliao prvia, objetivando a imisso de posse do imvel.

Para Maia Neto (1997), essa ao promove, de maneira compulsria, a transferncia de um imvel
pertencente a um particular para o Patrimnio Pblico, consistindo na apurao do justo e legal do
valor da indenizao a ser paga.

Zung (2006, p. 91) destaca que a aco de desapropriao pode ser amparada por dispositivos legais
relativos espcie, tais como:


Decreto lei 3.365 ,de 21/06/1941, que dispe sobre desapropriao por utilidade pblica;

Lei 4.132, de 10/09/1962, que define os casos de desapropriao por interesse social e
dispes sobre sua aplicao;

Decreto lei 512 ,de 21/03/1969, que regula a Poltica Nacional de Viao Rodoviria, fixando
diretrizes para a reorganizao do Departamento Nacional de estradas de Rodagem e d
outras providncias;

Decreto lei 1.075, de 22/01/1970, que regula a imisso de posse ininio litis, em imveis
residenciais urbanos;

Lei Complementar 76, de 06/07/1993, que dispe sobre o procedimento contraditrio


especial, de rito sumrio, para o processo de desapropriao de imvel rural, por interesse
social, para fins de reforma agrria.

10) Aes de servido consistem em aes tambm promovidas pelo Poder Pblico ou por
suas concessionrias. (SILVA e PARISI, 2007).

Trata-se de uma ao com limitao da posse, sem transferncia do domnio. O Perito avalia o imvel
e, em seguida, calcula o percentual relativo aos prejuzos decorrentes da servido.

As percias nas aes demarcatrias, possessrias, de usucapio e servido seguem procedimento


ordinrio, ou seja, o juiz nomeia o perito e as partes indicam assistentes tcnicos.

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Assistente tcnico o profissional legalmente habilitado, contratado pela pelas partes em um
processo judicial, a fim de assistir os trabalhos periciais em todas as fases da percia e, quando for
necessrio, emitir seu parecer tcnico.

Fiker e Jnior (2006. p.21) faz referncia a quatro tipos de aes que envolvem trabalhos periciais.

So elas:

Percias em desapropriaes;
Percias em casos que tratam de avaliao de aluguis em aes renovatrias, revisionais ou
outras similares;
Percias em medidas cautelares (vistorias) e nunciaes de obra nova;
Percias em aes reais imobilirias (possessrias, reivindicatrias, usucapies, divisrias e
demarcatrias).

Concluso

Assim, vimos os principais tipos de aes em que cabe a presena de uma percia.

A prova pericial um instrumento de tamanha importncia existente hoje no meio judicial e tambm
fora dele. Ela serve para esclarecer fatos acontecidos, em que existe a divergncia entre as partes
envolvidas.

Na esfera judicial, o Perito Oficial, profissional habilitado, assume a palavra do Juiz que o nomeou,
ajudando-o, atravs de seu laudo, a concluir tecnicamente a pendncia de um determinado fato numa
situao atpica.

No caso de situaes extrajudiciais, esse mesmo laudo tcnico, elaborado por um Perito, tambm
auxiliar na soluo de problemas de particulares, como, por exemplo: divergncia de vizinhos,
existncia de problemas em estruturas, ocorrncia de danos construtivos, etc.

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4. Teoria na Prtica
Vamos imaginar um caso de avaliao de um imvel localizado no municpio de Belo Horizonte, na
Rua X, n 999999, com a finalidade de venda.

Um avaliador contratado para avaliar tal imvel. Ao chegar ao local, realizando a vistoria inicial, o
profissional avaliador vai checando toda a rea do apartamento e, indo ao banho social, se depara
com uma infiltrao na parede do banheiro em seu canto direito. Seu trabalho de elaborao do laudo
avaliatrio ser prejudicado se ele no informar essa patologia (termo usado pelos profissionais
peritos), no corpo do laudo, pois o preo de venda ser influenciado por essa infiltrao.

Mas, o profissional avaliador enxerga outra providncia mais certa e eficaz, o que, com certeza,
valorizar o preo de venda. Contratar um perito, conhecedor desse assunto tcnico, que dever
elaborar um laudo pericial sobre o problema encontrado.

Sua funo ser o de informar as causas dessa infiltrao e, acertado antecipadamente, tomar as
providncias cabveis para elimin-la.

Feito isso, com uma nova pintura e com o problema sanado, o profissional avaliador termina seu
laudo de avaliao.

Certamente, com a questo resolvida, o imvel calculado em seu valor justo e legal.

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5. Recapitulando

Vimos nesta unidade a importncia da PERCIA como meio de prova em processos judiciais e extra
Judiciais e tambm os tipos de aes que envolvem as provas periciais.

As percias podem ser simples, quando se tem a presena de um ou dois profissionais de uma rea
especfica e podem ser complexas, com a presena de profissionais de reas correlatas com o
objetivo da percia.

Em um processo judicial, um profissional habilitado, nomeado pelo Juiz de uma Vara como Perito
Oficial, ser o responsvel pela elaborao do laudo pericial.

Em situao extra judicial, um mesmo profissional, com habilitao legal, ser o Perito responsvel
pela execuo do laudo pericial.

Vimos vrios tipos de aes:

Ordinrias: discusso de valores;

Vistoria cautelar: exame preliminar de uma edificao;

Renovatrias e Revisionrias: renovaes e revises de aluguis de imveis;

Demarcaes ou Reivindicatrias: divergncias nas limites fsicos na divisa do


imvel;

Diviso: necessidade da diviso da propriedade em quinhes;

Possessrias: manuteno de posse de determinado imvel;

Usucapio: aquisio da propriedade pela sua posse contnua;

Nunciao de Obra Nova: objetiva o embargo de determinada obra;

Desapropriao: promovida pelo Poder Pblico, de forma direta ou atravs de suas


concessionrias;

Servido: tambm promovida pelo Poder Pblico ou por suas concessionrias.

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6. Amplie seus conhecimentos


Chegou a hora de voc ampliar os seus conheimentos. Consulte as indicaes abaixo e boa leitura!

NETO, Francisco Maia.Introduo engenharia de avaliaes e percias judiciais. Belo Horizonte.


Del Rey, 1992.
Em tpicos do livro, Maia fala sobre percias judiciais, destacando os principais tipos de
aes e tambm releva a figura do perito no seu auxlio Justia.
YEE Zung Che. Percias de Engenharia- Anlise e Crtica. Curitiba: Juru Editora, 5 ed., 2006.
Yee destaca as questes envoltas na nomeao dos Peritos e tambm faz uma anlise e
crtica em alguns das percias de Engenharia. Apresenta um captulo com laudos periciais
comentados sobre as diversas aes aqui expostas.

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7. Referncias
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 13 752: Percias de Engenharia na
Construo Civil. Rio de janeiro, 1996.
FIKER, Jos; MEDIEROS JNIOR, J. R. A Percia Judicial - Como redigir laudos e argumentar
dialeticamente, 2 ed. So Paulo: Leud, 2006.
FIKER, Jos. Manual de Avaliaes e Percias em Imveis Urbanos. 2 ed. So Paulo: Pini, 2005.
JULIANO, Rui. Manual de Percias. Rio Grande do Sul: Rio Grande, 2004.
MAIA NETO, Francisco. Da Prova Pericial. Belo Horizonte: Del Rey, 1998.
MAIA NETO, Francisco. Percias Judiciais de Engenharia - Doutrina-Prtica-Jurisprudncia. Belo
Horizonte: Del Rey, 1993.
MAIA NETO, Francisco. Roteiro Prtico de Avaliaes e Percias Judiciais. Belo Horizonte: Del
Rey, 1997.
SILVA, A. P.; PARISI, C.M. Apostilas do Curso de Especializao em Construo Civil da EEUFMG,
Belo Horizonte, 2006/2007.
YEE, Zung Che. Percias de Engenharia- Anlise e Crtica, Curitiba: Juru Editora, 5 ed., 2006.

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Unidade 7: Doutrina Jurdica Legislao Pertinente


1. Nosso Tema
Nesta unidade, encerrando nossos estudos sobre Laudos Periciais, vamos falar da legislao
pertinente ao processo de realizaes de percias, considerada muito importante para esclarecer as
dvidas que surgem nos trabalhos de elaborao dos laudos periciais.

A Jurisprudncia existente ajuda o perito a retirar fundamentos para a realizao de seu trabalho,
quando se julgar necessrio. Ela servir ainda para orient-lo em matrias extra-laudos, como, por
exemplo, no pedido de adiantamento dos honorrios, tarefa a ser realizada pelos rgos da fazenda,
municipal, estadual e federal, como tambm dos Ministrios Pblicos.

O Cdigo de Processo Civil determina, em alguns de seus artigos, os


procedimentos a serem seguidos durante a realizao de uma percia.

Os Peritos nomeados pelo Juiz em um processo judicial ou trabalhando numa percia particular
devero cumprir os preceitos da tica, assim como tambm os assistentes tcnicos.

Os trabalhos realizados por esses peritos so remunerados com honorrios estipulados por eles
mesmos. Em processos judiciais, em alguns casos, pode haver adiantamento de parte desses
valores, a pedido do prprio Perito e autorizado pelo Juiz, preso a questes de despesas
preliminares.

Em alguns casos tambm, podemos frisar que nem sempre o Perito recebe o
valor pedido por seu trabalho, numa deciso tomada pelo Juiz, baseado no
trabalho realizado.

Veremos ainda o que o Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica PTAM, conforme determina
a Resoluo 957/2006, que consiste num documento elaborado por um profissional habilitado,
avaliando um bem, atravs de critrios tcnicos e de uma anlise de mercado.

Vamos em frente!

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2. Para Refletir

Vamos parar um pouquinho e imaginar a possibilidade de no existir uma legislao pertinente


realizao da percia como meio de provar alguma pendncia judicial ou extrajudicial.

Felizmente, o Cdigo de Processo Civil, em alguns de seus artigos, dita procedimentos para a
execuo das percias judiciais.

Nesses artigos, podemos ver desde a nomeao do PERITO Quando a prova de fato depender de
conhecimento tcnico ou cientfico, o juiz ser assistido por perito, segundo o disposto no artigo 421,
at a elaborao do trabalho final, que consiste em um laudo que auxiliar o juiz na soluo de uma
pendncia objeto da percia.

Este Perito nomeado dever ter um conhecimento especfico e atualizado da matria objeto da
percia e tambm possuir conhecimentos de direito, pois ser no seu laudo elaborado que o juiz
tomar uma deciso mais prxima de esclarecimento do fato em questo.

A no existncia de uma legislao que sirva de prova em uma situao acontecida acarretaria, com
certeza, srios conflitos entre as partes envolvidas e, tambm, a quase totalidade dessas situaes
no teriam uma soluo final dentro da lei.

Esses artigos que prevem a percia como meio de prova, presentes no Cdigo Processual Civil,
servem de amparo e, conseqente soluo, de casos e situaes atpicas. atravs da realizao de
uma diligncia pericial, com a conseqente elaborao de um laudo final pelo Perito, que o
Meritssimo Juiz capaz e, na maioria das vezes, tem condies de dar sua sentena em um
processo judicial.

Da, a importncia da legislao que coloca a percia como meio de prova, tornando singular a figura
do Perito no seu objetivo auxiliar Justia.

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3. Contedo Didtico

3.1. Parecer de Avaliao


O Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica PTAM, conforme determina a Resoluo 957/2006,
consiste em um documento elaborado por um profissional habilitado, em que so apresentados os
critrios tcnicos e a anlise de mercado, para determinao tcnica do valor de um bem.
No mercado imobilirio, a avaliao de imveis o servio mais solicitado, visando assegurar
negcios justos, imparciais e transparentes entre os contratantes.
Essa avaliao mercadolgica consiste em um parecer de valor do mercado, realizado por meio de
uma avaliao no local, visando oferta de venda e/ou locao.
Na maioria das vezes, ela realizada pelo mtodo comparativo de dados de mercado onde so
coletadas amostras recentes de imveis iguais ou semelhantes, somados a algumas variveis de
caracterizao e diferenciao de cada imvel, como, por exemplo, a sua localizao, idade da
construo, estado de conservao etc, tudo isso aliado experincia do profissional avaliador.
Pode-se usar o Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica PTAM em avaliaes periciais
judiciais em aes reais imobilirias, tais como:


aes de desapropriaes;

demarcatrias;

divisrias;

renovatria de locao;

usucapio;

vistorias.

Na elaborao do Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica PTAM, so considerados requisitos


mnimos e informaes necessrias para a sua elaborao as seguintes tarefas:
1. Identificar o solicitante do Parecer.
2. Informar a finalidade do Parecer.
3. Identificar e caracterizar o imvel avaliando.
4. Informar a situao e localizao deste imvel avaliando.
5. Informar reas e dimenses do imvel avaliando.
6. Caracterizar e infra-estrutura da regio onde se localiza o imvel avaliando.
7. Descrever detalhadamente o imvel, informando as construes, benfeitorias,
instalaes, etc.
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8. Realizar um registro fotogrfico da vistoria realizada no imvel.
9. Realizar uma pesquisa de imveis iguais ou similares ao avaliando presentes na
regio, para aplicao destas amostras no Mtodo Comparativo de Dados de
Mercado identificando a fonte pesquisada.
10. Homogeneizar os itens da amostra.
11. Avaliar e determinar o do Valor de Mercado do imvel avaliando.
12. Realizar a concluso do Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica.
13. Identificar e conter a assinatura do corretor de imveis responsvel pela avaliao.
14. Podem ser includos como anexos ao PTAM: registro fotogrfico (quando no
includo no corpo do Parecer); planta de situao e localizao, croquis, mapas, etc.,
IPTU do imvel, certido atualizada da matrcula no Cartrio de Registro de Imveis,
outros documentos afins, etc.

A elaborao de Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica permitida a todo Corretor de Imveis,


pessoa fsica, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imveis de sua regio.

A pessoa jurdica regularmente inscrita em Conselho Regional de Corretores de Imveis pode


tambm realizar a elaborao de Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica, chancelado por
corretor de imveis.

3.2. Cdigo de Processo Civil


No Cdigo de Processo Civil, os artigos que tratam de percias esto estabelecidos do art. 420 ao art.
439 e tratam dos principais conceitos e procedimentos relativos ao nosso assunto de percias e
avaliaes. Podemos destacar os principais itens:

Atividades do Perito, que consiste na realizao de exame, vistoria ou avaliao (art.420)

Relembrando:

Exame: prova pericial advinda de investigao, anlise e inspeo de objetos, como


documentos, livros contbeis (neste caso, para a percia contbil)

Vistoria: prova pericial que trata da inspeo de coisas e locais afins de solucionar o
problema em questo;

Avaliao: prova pericial a fim de identificar o valor de um bem.

A percia poder ser indeferida quando:



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a prova de fato no depender de conhecimento tcnico;


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no for necessria em razo de outras provas produzidas;

a verificao for impraticvel.

Nomeao do Perito, quesitos das partes envolvidas e fixao do prazo de entrega do


trabalho elaborado-laudo (art.421 CPC)

devido s partes, aps o despacho de nomeao do perito, indicar o assistente


tcnico e apresentar os quesitos, num prazo de cinco dias.

O perito cumprir cuidadosamente o encargo que lhe foi cometido. Os assistentes tcnicos
so de total confiana das partes, no sujeitos a sujeies ou impedimentos (art. 422 CPC).

Recusa da nomeao por parte do perito ou ser recusado por suspeio (art. 423 CPC).

Substituio do perito no caso de carecer de conhecimento tcnico ou cientfico ou deixar de


cumprir o encargo que lhe foi dado, como citado no artigo 422, sem motivo legtimo (art. 424
CPC).

Quesitos suplementares (perguntas realizadas pelas partes aps serem feitos os quesitos
iniciais) e devero ser apresentados antes da apresentao do laudo (art.425 CPC).

Indeferimento de quesitos no pertinentes ao fato (art. 426 CPC).

O juiz poder dispensar a prova pericial, caso haja a apresentao, pelas partes envolvidas,
de documentos ou pareceres tcnicos esclarecedores (art. 427 CPC).

Poder de pesquisa do perito (art. 429 CPC).

Conhecimento do dia, hora e local do incio da percia (art.431-A CPC).

Nomeao de mais de um perito pelo juiz e mais de um assistente tcnico pelas partes, caso
tratar-se de percia complexa (art. 431-B).

Prorrogao de prazo para entrega do laudo, caso haja necessidade (art. 432 CPC).

Apresentao do laudo pelo perito em pelo menos 20 dias antes da audincia de instruo e
julgamento (art. 433 CPC).

Esclarecimento de laudo em audincia (art.435 CPC).

15) O juiz no est limitado ao laudo pericial, podendo formar a sua prpria opinio baseado
em outros elementos ou fatos provados nos autos (art.436 CPC).

16) O juiz poder determinar nova percia, caso a matria ainda no lhe parecer
suficientemente esclarecida (art. 437 CPC).

17) A segunda percia ser regida pelas mesmas disposies impostas primeira (art. 439
CPC).

Dos artigos 440 ao 443, o Cdigo de Processo Civil trata da inspeo judicial que acontece quando o
juiz v a necessidade de inspecionar pessoas ou coisas em determinado local,

para buscar

esclarecimentos sobre o que est sendo discutido (por exemplo: processos de interdio de
pessoas).
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3.3. tica
Iniciando nosso entendimento sobre a tica da profisso de perito judicial, vamos apresentar os
conceitos de tica e profisso, a fim de termos uma melhor formao de nossas idias:

tica a cincia do comportamento moral dos homens em sociedade (VASQUEZ, 1995, p.12 apud
NALINI,1997).

Profisso consiste na atividade pessoal, desenvolvida de maneira estvel e honrada, a servio dos
outros e a benefcio prprio, seguindo sua prpria vocao e em ateno a dignidade da pessoa
humana

(NALINI, 2001)

Todas as profisses existentes exigem um procedimento de tica, mas, no exerccio da profisso de


perito judicial, ela se torna extremamente importante, devido ao fato de estar ligado ao campo de
direito, em que as normas e os deveres morais so mais distintos, em conseqncia da ntima ligao
entre o Moral e o Jurdico.

Voc sabe o que o Moral?


a parte da filosofia que se dedica a estudar os costumes, na procura da distino do que
honesto e virtuoso, segundo os ditames da conscincia e os princpios da humanidade.

Moral - um sistema de normas, princpios e valores, segundo o qual so regulamentadas as


relaes mtuas entre os indivduos ou entre estes e a comunidade, de tal maneira que essas
normas, dotadas de um carter histrico e social, sejam acatadas, livre e conscientemente, por uma
convico ntima e no de uma maneira mecnica, externa ou impessoal (VSQUEZ, 1998).

Por outro lado, pela relao tambm estreita entre a tica e o direito, no campo
jurdico que as normas das obrigaes morais predominam, originando um cdigo
de regras ou de deveres convencionalmente denominado Deontologia Forense4.

Cabe ao perito judicial, face ao que foi dito como regra, aplicar a referida deontologia, cujo princpio
fundamental agir pela cincia e conscincia.

Mas, afinal, o que so Cincia e Conscincia?

A deontologia Forense Deontologia a teoria dos deveres. Deontologia Forense designa o conjunto das normas ticas e
comportamentais a serem seguidas pelo profissional jurdico. Elas no se confundem com regras de educao, costume e
respeito, pois enquanto estas so de cumprimento espontneo no constituindo seu desatendimento infrao tica, aquelas
so de contedo preceptivo e constitui infrao tica sua inobservncia. Disponvel em:
http://www.usinadaspalavras.com/ler.php?txt_id=12145. Acesso em: 29/04/2008
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Segundo o professor Rocha (1998), Cincia um conhecimento tcnico adequado do profissional,
cujo primeiro dever tico dominar as regras para desempenhar com eficincia sua atividade,
estando obrigado, para isso, alm de possuir a formao bsica dada por sua graduao, procurar
desenvolver um processo contnuo de educao, para se colocar a par dos avanos e das novas
descobertas. Se no estiver atualizado, nem intelectualmente ativo, representar um retrocesso que o
distanciar de seu campo de atuao.

Tambm para o professor Rocha (1998), Conscincia consiste em ter em mente que,
inarredavelmente, exerce uma funo social, da qual no pode se julgar desvinculado. A conscincia
precisa ser tambm objeto de contnuo aprimoramento, com exerccio constante e tambm
aperfeioamento progressivo naquilo que o mais importante de todo o processo educativo.

O perito judicial, alm de ter sempre que agir com cincia e conscincia, deve adotar o princpio da
conduta ilibada, com um comportamento sem desonra tal como o Juiz em virtude de atuar por ele
como verdadeiro Juiz de fato.

A conduta do perito judicial deve se caracterizar pela incorruptibilidade. Ele dever ser merecedor de
confiana e honrar a funo que lhe foi dada.

O perito judicial deve tambm adotar os princpios da dignidade e o do decoro profissional, que deve
ter um comportamento digno e com decoro.

Fere a dignidade profissional e o decoro caso:





Atue de maneira maliciosa e no sincera.


Aceite a nomeao do cargo mesmo no estando especificamente habilitado.
Pleiteie uma remunerao excessiva, que no esteja de acordo com os regulamentos das
entidades da classe.

A nomeao do perito pessoal e intransfervel, sendo totalmente antitico


ser nomeado e transferir o trabalho para terceiros, constituindo a indstria de
laudos.

Outro princpio a ser adotado pelo perito judicial o da correo profissional, que consiste em
atuar com transparncia no relacionamento com todos os participantes da lide, agindo somente no
interesse exclusivo do trabalho, no se descuidando do interesse da funo e nem se beneficiando
dela.

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O perito deve agir com seriedade, discrio sem adotar o anonimato, ser reservado sem ser
inacessvel, pautando-se por uma orientao moral acima de qualquer suspeita.

O princpio do coleguismo consiste em um sentimento derivado da


conscincia de pertencer ao mesmo grupo, sob a viso deontolgica,
inspirando a homogeneidade de comportamento, e devendo ser encarado
com um dever.

Entre eles esto:


a) Promover e aceitar a assessoria dos assistentes tcnicos, colocando-os a par de suas
atividades e estudos, no omitindo qualquer informao;

b) Fornecer em tempo hbil cpia prvia ou definitiva do laudo, no causando transtornos em


relao aos tempos previstos judicialmente;

c) Disponibilizar tempo e boa vontade para trocas de idias a fim de solucionar problemas
atpicos de carter tcnico;

d) Respeitar o direito autoral, citando obrigatoriamente a fonte de consulta, quando da


elaborao de trabalhos e teses;

e) Dar ateno a todos profissionais, novos e experientes, de maneira respeitosa e ser


atencioso quando for indagado.

Os peritos judiciais, tal como os juizes que os nomeiam, devem ser considerados como pessoas de
confiana e merecedoras de respeito e crdito. So esperados deles a observncia rgida e firme aos
preceitos da tica.

Outros princpios ticos a serem seguidos pelos peritos judiciais so os seguintes:

O da lealdade e da verdade, sendo totalmente imparciais. Devero ser


Lealdade e
Verdade

solcitos com o juiz e seus colegas, principalmente os assistentes tcnicos,


inclusive tambm o de ser humilde quando forem detectados erros ou
impropriedades em seu laudo elaborado;

O da independncia e discricionariedade, pela no existncia de quaisquer


Independncia e
Discricionariedade

vnculos interferentes na sua ao profissional, capaz de condicionar sua


atuao contrariando a tcnica, porm no fugindo tica;

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Reserva

O da reserva, guardando para si informaes sigilosas sobre trabalhos


realizados;

O da seriedade, no se deixando levar por raciocnios preconcebidos e


Seriedade

Efetividade e
Continuidade

enganosos;

O da efetividade e continuidade da profisso, a fim de propiciar a estabilidade


e a obrigatoriedade da educao continuada;

E tambm o princpio da clareza, pureza e persuaso na linguagem do


Clareza, Pureza e
Persuaso

trabalho elaborado, a fim de que no se deixem dvidas, interpretaes


dbias, que possam originar polmicas.

Vamos citar aqui alguns questionamentos freqentes tica da profisso de perito judicial e suas
respectivas respostas:

Constitui falta de tica ser perito quando j atuou como assistente tcnico?
Resposta: No. Desde que no seja percia de mesmo objeto.

No caso contrrio, lcito aceitar ser assistente tcnico de uma das partes em que foi perito

oficial?
Resposta: No. Desde que no seja percia de mesmo objeto.

Qual o procedimento a ser adotado com relao presena de pessoa leiga na percia?
Resposta: No abrir espao para opinio.

O perito obrigado a aceitar trabalhos sem remunerao?

Resposta: Deve estipular um valor de ajuda de custo. No bom negar a nomeao, uma
vez que o Juiz seu cliente.

O perito substituto pode apresentar honorrios inferiores quele s apresentadas pelo substitudo?
Resposta: Pode. Sendo o impasse pelos honorrios, ele pode dar descontos ou parcel-los.

Pode ser feita a citao de trabalho elaborado por outro profissional?


Resposta: Pode, desde que seja citado e autorizado o respectivo autor.

O assistente tcnico pode criticar o trabalho do perito sem o seu consentimento?

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Resposta: Nem com consentimento deve haver crticas.

O assistente tcnico pode ser denunciado pela parte contrria por seus atos na percia?
Resposta: No, apenas se transgredir a tica profissional.

O perito pode delegar a terceiros etapas de seu trabalho (vistoria, pesquisa, levantamentos,

ensaios, etc.)?
Resposta: A vistoria no pode ser delegada a outrem; os demais servios sim.

O profissional pode fazer publicidade de sua atividade como perito ou assistente?


Resposta: No.

3.4. Honorrios
Os honorrios consistem em interesses entre contratante e contratado, entre Juzes e Perito, dando
garantia ao profissional avaliador a receber uma remunerao condigna e compatvel com o trabalho
por ele elaborado.

Os principais trabalhos realizados por esses profissionais so os seguintes:

Avaliaes de imveis, de indstrias, de glebas, de imveis rurais, de mquinas e


instalaes,

o
o

Reavaliaes para atender Lei das Sociedade Annimas, trabalhos percias em aes de
Desapropriaes, revisionais e renovatrias de aluguel, vistorias, inventrios, partilhas e
outras pendncias.

Devem se levar em conta para a fixao dos honorrios a serem pagos a esses profissionais os
seguintes elementos entre outros:

o
o
o
o
o

A relevncia, a dificuldade , a complexidade e o vulto do servio a ser executado;


A responsabilidade relativa ao desempenho da funo;
O tempo que ser gasto na realizao do trabalho;
A possibilidade de impedimento de realizar outros trabalhos;
O lugar em que ser prestado o servio, se na prpria cidade de seu domiclio ou dela
distante;

Despesas provenientes para a manuteno de um escritrio;

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o
o
o
o

Valor do bem periciado ou da avaliao;


A experincia e a qualificao do profissional ou empresa;
Anlise do trabalho a ser desenvolvido;
A peculiaridade de tratar-se de Perito Oficial ou Assistente-Tcnico (em alguns casos
atpicos)

Os trabalhos realizados para a elaborao do laudo (leitura do processo, estudo dos quesitos,
coleta de dados no local da percia, pesquisas complementares, reunies com os assistentestcnicos,etc);

o
o

Ir ao Frum para apanhar e devolver o processo;


Possibilidade de ser chamado para prestar esclarecimentos por escrito e/ou audincia.

Nas Percias Judiciais, recomendado que o profissional apresente um oramento prvio e justificado
de seus honorrios, requerendo, desde logo, o arbitramento e depsito prvio desses valores, aps
serem ouvidas as partes envolvidas na lide.

Em casos complexos, em que no seja possvel realizar uma estimativa preliminar de seus
honorrios, devido extenso dos trabalhos, o profissional dever apresentar uma estimativa
provisria, a ser complementada quando do fim dos servios.

Os profissionais devem ser ressarcidos de todas as despesas tais como transporte, viagens, estadias,
cpias de documentos, autenticaes, levantamentos topogrficos, pareceres, etc

Mas, de uma maneira geral, esses profissionais peritos podero ter seus honorrios fixados em
funo do tempo gasto para pesquisa, execuo e apresentao de seu laudo final.

Essa remunerao ter como base de clculo um custo estipulado previamente por hora trabalhada,
compreendendo todo o tempo efetivamente gasto para a realizao de vistorias, pesquisas, estudos,
clculos e outras atividades tcnicas necessrias ao desempenho de suas atividades, juntando-se
ainda o tempo gasto em viagens e deslocamentos, desde a sada do domiclio ou do escritrio deste
profissional at o seu retorno, excludos os intervalos para as refeies e repouso, no incluindo
despesas eventuais.

Vale lembrar que os Honorrios Periciais sero pagos por quem requereu a
percia e que tal pagamento dever ter uma definio entre as partes e o
Perito.

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Visualizaremos agora uma planilha modelo para fixao de honorrios periciais:

Fonte: Aspejudi. Disponvel em: http://www.aspejudi.com.br/planilha_honorarios.htm. Acesso em: 30/04/2008.

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4. Teoria na Prtica
Vamos apresentar um caso hipottico de avaliao,

Raimundo.

constante como uma das atividades devidas ao

pesquisando amostras similares ao imvel a ser

Perito no artigo 420 do Cdigo de Processo Civil.

avaliado, coletando dados de campo, fazendo um

O Sr. Raimundo era dono de uma fazenda no


municpio de Pinhal, cidade de Ibiruu, no Cear.

Permaneceu

por

trs

dias,

registro fotogrfico do local, tendo ento que ficar


hospedado em um hotel da cidade. Aqui j se v
que houve gastos com transporte, hospedagem,

A Unio, atravs de seu departamento de


engenharia responsvel, realizou um longo estudo
visando melhoria da circulao viria na regio e
decidiu pela construo de uma estrada que
chegasse diretamente cidade de Fortaleza, no
mesmo Estado.
Esta estrada, em certo trecho, passaria no interior da
fazenda do Sr. Raimundo e o Poder Pblico, por
necessidade, teve que desapropriar tal propriedade.

alimentao e horas trabalhadas.


Alm desse trabalho de campo, foram computadas
para levantamento deste valor de R$ 10.000,00(dez
mil reais), os trabalhos realizados no escritrio do
avaliador,

quando

da

digitao,

cpias,

uso

elaborao
de

do

programa

laudo:
para

homogeneizao das amostras colhidas, etc.


Feitas as devidas comparaes entre as duas
avaliaes realizadas, notando-se grande diferena

Foi feita uma avaliao da fazenda e o preo a ser

nos valores encontrados. A avaliao realizada pelo

pago ao Sr. Raimundo no foi de seu agrado. Ele

profissional

achou que sua propriedade, com milhares de

apresentou um maior valor do bem avaliando.

hectares, valia muito mais do que iriam pag-lo e


resolveu contratar um profissional avaliador, que
faria uma nova avaliao do bem.

tica do profissional avaliador, como integridade,


dignidade e honestidade e usando de seus
conhecimentos tcnicos especficos e atualizados,
realizou um trabalho com seriedade e clareza,
corretamente

dentro

pelo

Sr.

Raimundo

Aconselhado por seu advogado, o Sr. Raimundo


entrou judicialmente com um processo contra a
Unio, pleiteando o valor encontrado na sua

Este avaliador contratado, seguindo preceitos da

agindo

contratado

das

normas

de

avaliao de bens.

avaliao.
Decorrido um prazo e a necessidade da urgncia
construo da nova estrada, o processo findou-se
com o Sr. Raimundo entrando em acordo com o
Poder Pblico e recebendo um valor justo e
equivalente ao valor pago pela desapropriao de
sua propriedade.

Ao terminar seus trabalhos, ele recebeu seus


honorrios periciais, estipulados antecipadamente
em R$ 10 000.00 (dez mil reais), que foram pagos
aps a entrega do laudo avaliatrio final. Esse valor
de honorrios baseou-se em despesas diversas.
Morando em Fortaleza, o avaliador teve que se
deslocar cidade onde ficava a fazendo do Sr.
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5. Recapitulando
Vimos, nesta unidade, que o Cdigo de Processo Civil Brasileiro prev em seus artigos a realizao
da Prova Pericial, que consiste em uma atividade tcnica realizada por um profissional com
qualificao especfica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as
causas que motivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos, segundo a
NBR- 14 653-1.

A nomeao de um Perito numa ao judicial ou extra-judicial recai em uma pessoa que deva se
comportar de maneira ntegra e honesta quanto tica do profissional perito avaliador. Dever ainda
ser zeloso, digno e imparcial com relao aos fatos analisados.

Entre outros deveres, dever guardar sigilo profissional, ser competente na elaborao de seu
trabalho, inteirar-se de todos os fatos relativos percia, recusar a indicao quando no se achar
capacitado para tal, no manifestar sua opinio pessoal sobre os direitos das partes envolvidas na
lide, etc.

A tica do profissional perito avaliador enumera as condutas necessrias boa e honesta prtica de
seu trabalho de elaborao de laudos para a Justia e tambm para particulares.

Vimos tambm a importncia da estipulao dos honorrios periciais, remunerao paga aos Peritos,
depois de terminarem e entregarem seus trabalhos.

A tarefa desses profissionais, ao realizarem um trabalho, que servir para auxiliar a Justia, consiste
na elaborao de um documento muito importante para o Juiz que o nomeou. Conseqentemente,
esse trabalho final dever ter uma remunerao digna.

Vimos que o Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica se assemelha a uma Avaliao realizada
por um Engenheiro Perito Avaliador, em que se avalia um bem imvel pelo Mtodo de Dados
Comparativos de Mercado. So colhidas amostras iguais ou semelhantes e realizado o tratamento
por homogeneizao de fatores.

Nesse Parecer devem constar todas as informaes relativas a interessado, objetivo, caractersticas
do imvel avaliando, pesquisas realizadas, tratamento de homogeneizao realizado, valor do imvel
avaliando, etc.

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6. Amplie seus Conhecimentos


Bem, estamos chegando ao fim de nossos estudos sobre Laudos Periciais, mas o aprendizado no
para por aqui. Abaixo, listo algumas dicas sobre os temas estudados nesta unidade. No deixe de
conferi-las! Bons estudos e at a prxima!

ASPEJUDI Minas Gerais (Associao dos Peritos Judiciais, rbitros, Conciliadores Mediadores de
Minas Gerais)

Guia de Peritos 2006 2007.

Neste guia, so citados vrios assuntos constantes desta unidade, entre eles o Cdigo de
tica do Perito Judicial.

Este guia tambm pode ser consultado na Internet no site

www.aspejudi.com.br

FIKER Jos. Linguagem do Laudo Pericial- Tcnicas de Comunicao e Persuaso. Leud:So Paulo,
2005.

Neste livro, o professor Ficker traz informaes e questes importantes sobre o que no se
aprende no trabalho de elaborao do laudo pericial, dentro de uma linguagem clara e
concisa.

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7. Referncias
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14.653: Avaliao de Bens- Parte1:
Procedimentos Gerais. 2004.
COITINHO, L. E.; HEINEN, M.I.; ROMAN, M. H. M.; MAURER, R. Da Prova Pericial. Disponvel em:
http://www.tex.pro.br/wwwroot/00/00c0420a0439.php. Acesso em 09/05/2008.
EDITORA SARAIVA. Vade Mecum Saraiva. 4 ed. So Paulo, 2007.
FIKER, Jos; MEDEIROS JNIOR, J. R. A Percia Judicial - Como redigir laudos e argumentar
dialeticamente. So Paulo: Pini, 2006.
HORCAIO, Ivan. Dicionrio Jurdico Fundamentado. 1 ed. So Paulo: Primeira Impresso, 2006.
IBAPE _MG. Manual de Engenharia de Avaliaes e Percias - Guia dos Peritos Judiciais de
Engenharia. 2008.
MACHADO, A. C. C. Cdigo de Processo Civil Interpretado. 5 ed. Baurueri: Editora Manole, 2006.
MAIA NETO, Francisco. Percias Judiciais de Engenharia- Doutrina, Prtica, Jurisprudncia.Belo
Horizonte: Del Rey, 1993.
MEDEIROS JUNIOR, J. R., excerto de exposio no painel A tica do Engenheiro Nas Percias e
Avaliaes, promovido pela Diviso de Avaliaes e Percias do Instituto de Engenharia de So
Paulo e pelo Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia IBAPE/SP, em 25/05/1998,
in Revista Engenharia n. 530/1998.
MENDONA, Marcelo Correa et al. Fundamentos de avaliaes patrimoniais e percias de
engenharia. So Paulo: Pini, 1998.

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