INCORPORAO IMOBILIRIA

Revista de Direito Imobilirio | vol. 4 | p. 9 | Jul / 1979

Doutrinas Essenciais de Direito Registral | vol. 4 | p. 243 | Dez / 2011 | DTR\1979\127

Caio Mrio da Silva Pereira

Professor Titular da Faculdade de Direito da Universidade de Minas Gerais
rea do Direito:
Civil; Imobilirio e Registral

Sumrio:
SUMRIO: Conceito - Caractersticas - Partes - Contedo - Sanes - Extino.

1. CONCEITO

A atividade empresarial conhecida como incorporao imobiliria uma inovao de

nosso Direito e de criao recente. A prtica vigente h pouco mais de 30 anos era a
construo de edifcio de apartamentos como iniciativa de um proprietrio dotado de
elevados recursos financeiros e o aluguel de suas unidades. A Lei 5.481, de 25.6.1928,
rompendo com a tradio romana de nosso Direito, que no admitia a diviso de
prdios por planos horizontais, autorizou a "alienao parcial dos edifcios de mais de
cinco andares". Deu o primeiro passo, vacilante ainda, na abertura da criao dos
edifcios coletivos, constitudos de unidades autnomas.

Foram o desenvolvimento da indstria da construo civil e a abertura de mercado

aquisio de apartamentos residenciais que geraram o negcio jurdico da
"incorporao imobiliria". Surgiu, como freqentemente acontece, mais como criao
emprica negocial do que como modalidade contratual. Para ser mais preciso, de
princpio no se cogitava da operao abstrata da "incorporao". Quem primeiro
apareceu foi o "incorporador", figura um tanto obscura, na linha mdia ou na
composio mista de corretor, de procurador, de comissrio, de vendedor. As primeiras
manifestaes judiciais reconhecendo a sua existncia ainda no esclareceram a sua
estrutura jurdica (cf. meu livro "Condomnio e Incorporaes", n. 120). Aos poucos os
1

tribunais se afeioaram a idia de que no complexo da construo de edifcios coletivos

havia uma entidade no definida no Direito Positivo, qual tornava-se necessrio
precisar os contornos para assinalar os seus deveres e as suas responsabilidades.

Da caracterizao subjetiva do incorporador foi que evolveu a projeo objetiva da

incorporao. Falou-se, ento, em incorporao, mencionou-se (, negcio jurdico de
incorporao, estabeleceu-se a existncia do contrato de incorporao. Tudo amorfo
ainda, porque se passava margem da elaborao legislativa.
Cuidando do assunto pela primeira vez em nosso Direito, desenvolvi o tema e procurei
dar caracterizao jurdica ao incorporador, como um empresrio, e incorporao,
como atividade da empresa, bem acolhida na concepo subjetivista do Direito
Comercial, que deixara de se definir em razo do "ato de comrcio", para situar seu
fulcro no conceito do direito de empresa (cf. minha monografia "Propriedade
Horizontal", n. 93).

A incorporao surgiu, ento, em nosso Direito, como contrato atpico. No Cdigo

Civil de 1916 (LGL\1916\1) no se pode encontrar o menor resqucio dele. E na
legislao posterior, pauprrima a este respeito, no apareceu por muito tempo, ainda.
Os empresrios da construo civil celebravam-no, porm, cogitando de arrolar todas as
mincias necessrias ao estabelecimento de direitos e deveres das partes contratantes,
como se d sempre com os contratos inominados ou atpicos, que Josserand qualifica
como "contratos sob medida", em contraposio aos nominados ou tpicos, que ele
classifica como j confeccionados (cf. Josserand, "Cours de Droit Civil Positif
Franais", vol. II, n. 19).

Sendo contrato atpico, tornava-se necessrio que as partes especificassem os

respectivos direitos e obrigaes, uma vez que no haveria o modelo legal a que se
reportassem. E, como era o incorporador que o elaborava, nele se arrogaria mais
direitos, ao mesmo passo em que maior soma de deveres era atribuda outra parte.
Nesse ambiente, de certo modo catico. e que me impressionava como profissional, foi
que me acudiu a idia de tipificar o negcio jurdico da incorporao. Incumbido de
elaborar reforma legislativa atinente ao "condomnio", aproveitei o ensejo e num s
projeto delineei o seu regime jurdico acoplado com o da incorporao.
2

Enviado o projeto ao Congresso em 1964, pelo Presidente Castello Branco, sendo

Ministro da Justia Mlton Campos, da surgiu a Lei 4.591, ele 16. 12.1964.
Foi esta lei que imprimiu incorporao o carter de contrato nominado ou contrato
tpico. Desceu mincia de uma definio, que no me parece adequada s leis, uma
vez que ao legislador compete emitir comandos que se dirigem vontade, ao invs de
conceitos destinados inteligncia, como se exprime Clvis Bevilqua. O legislador de
1964, entretanto, talvez impressionado com a falta de referncia a essa modalidade
contratual em nosso Direito Positivo julgou de bom alvitre defini-la. E o fez no art. 28,
e seu pargrafo nico, que convm ter presente: "As incorporaes imobilirias, em
todo o territrio nacional. reger-se-o pela presente lei... Para efeito desta lei, considerase incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a
construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes
compostas de unidades autnomas".

Esta a noo legal de incorporao. Com deficincias e imprecises, o legislador

definiu esse contrato, ensejando, portanto, ao doutrinador construir a um conceito.
Desprendendo-nos do concretismo predominante na disposio legal, que d realce
"atividade", e atendo-nos ao fenmeno jurdico precipuamente, podemos estabelecer
que a incorporao o contrato por via do qual uma pessoa fsica ou jurdica se obriga
a promover a construo de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de
unidades autnomas, para alienao total ou parcial.

2. CARACTERSTICAS

Assentado o conceito, sem a necessidade de se conter na rigidez de uma definio,

cumpre acentuar os seus caracteres jurdicos.

2.1.

Trata-se, e bom que se assinale desde logo, de um contrato nominado. Como

sabido, o Direito moderno difere do Romano, na qualificao dos contratos que se

dizem "nominados". Para o Direito Romano, somente se configuravam como contratos
aqueles que eram identificados por um "nome", aos quais se reconhecia a possibilidade
de serem acompanhados de "ao", por via da qual ao contratante era reconhecida a
tutela jurdica, ou seja, a faculdade de perseguir em juzo a coisa devida, com a
3

aplicao de sanes: "rem persequendi in iudicio". A princpio, nominados eram

apenas quatro contratos: venda, locao, mandato e sociedade. Mais tarde, outras
figuras lhes foram aditadas, sempre, porm, subordinada cada uma ao seu "nomen
iuris". assim que se conheciam a compra e venda ("emptio venditio"), a locao
("locatio conductio"), o mandato ("mandatum"), a sociedade ("societas"), o mtuo
("mutuum"), o comodato ("commodatum").

Para o Direito moderno, a acepo mudou. Uma vez que todo contrato dotado de
exigibilidade e a todo contrato corresponde a ao, a expresso "contrato nominado"
passou a ter significao diferente, tratados como tais todos os contratos reconhecidos e
disciplinados pelo legislador, em contraposio aos contratos inominados, que seriam
aqueles no regulados em lei e que, embora sem uma padronizao legislativa, nem por
isso so menos contratos ou menos dotados de obrigatoriedade. Entendendo os juristas
que no o nome o fator importante, mas o fato de sua tipificao legislativa, preferem
dizer, respectivamente, contratos "tpicos" e contratos "atpicos". A importncia
reconhecida a esta classificao no condiz com a fora obrigatria, mas com a
circunstncia de, sendo tpicos, as partes no necessitarem de descer s mincias de
seus direitos e obrigaes, bastando a referncia ao nome para atrair toda a sua estrutura
legal e, ao revs, sendo atpicos, mister que os interessados minudenciem em
clusulas e itens tudo aquilo a que os contraentes estaro obrigados.

2.2.

O contrato de incorporao ganhou tipicidade na Lei 4.591/64. Ali se encontram

estatudos os direitos e os deveres dos contratantes nas suas linhas gerais. Basta, ento,
celebrar um contrato de incorporao para desde logo reportarem-se as partes s
disposies legais respectivas, sem a necessidade de uma invocao especfica. No
projeto de Cdigo de Obrigaes que elaborei foi mantida a incorporao como contrato
tpico (arts. 539 a 542), e no projeto de Cdigo Civil (LGL\2002\400) de 1975
conservou-se essa mesma tipicidade (arts. 763-766).

O contrato de incorporao bilateral. De acordo com a noo consagrada, diz-se

bilateral o contrato que gera obrigaes para um e outro contratante. Segundo a
doutrina vigente, a bilateralidade significa que os direitos as obrigaes dele oriundas
so correlatas e interligadas, estabelecendo-se uma correspectividade necessria. As
partes so respectivamente credora e devedora uma da outra, simultaneamente (cf.
4

Planiol, Ripert e Boulanger, "Trait lmentaire de Droit Civil", vol. II, n. 69; Mazeaud
e Mazeaud, "Leons de Droit Civil", vol., II, n. 96; De Page, "Trait lmentaire de
Droit Civil Belge", t. II, n. 450).

Pelo fato de a incorporao ser um contrato bilateral ou sinalagmtico, a ela se aplica

automaticamente a disposio legal criadora da exceo de contrato no cumprido
("exceptio non adimpleti contractus") e bem assim poder qualquer das partes invocar a
clusula resolutiva tcita, respectivamente contidas nos arts. 1.092 e 1.092, pargrafo
nico, do CC. Quer dizer: nenhum dos contratantes, antes de cumprir a sua obrigao,
pode exigir o implemento da do outro ("exceptio non adimpleti contractus" - art. 1.092
do CC). Por outro lado, a parte lesada pelo inadimplemento pode requerer a resoluo
do contrato com perdas e danos (clusula resolutiva tcita - art. 1.092, pargrafo nico,
do CC).

2.3.

O contrato de incorporao oneroso, no sentido de que implica a existncia de

vantagens e benefcios para ambas as partes contratantes. O incorporador tem direito ao

recebimento do preo contratado e aos co-contratantes assegurado o de ver promovida
a construo ajustada.

2.4.

Diz-se, ainda, que o contrato de incorporao um contrato consensual. Assim

sendo, considera-se formado "solo consensu", vale dizer, no est adstrito a nenhuma
solenidade ou requisito formal. Celebra-se por escrito, como meio tcnico de se fixarem
desde logo as obrigaes e direitos das partes. Mas no est subordinado a
formalidades, terminologia ou sacramentalidade.

Realizando o que os autores modernos chamam de "formalismo de publicidade", a Lei

4.591/64, no art. 32, 2., determina que os contratos de compra e venda, promessa de
venda ou promessa de cesso de unidades autnomas sero averbveis margem do
registro dos documentos imprescindveis incorporao. No se trata de classificar a
incorporao como contrato formal ou solene, porm de amparar os interessados com o
registro de documentos exigidos para a incorporao e averbao dos atos alienatrios a
que d origem. E, para fixar o momento inicial da obrigatoriedade para o incorporador,
o art. 33 impe o registro da incorporao estabelecendo o marco inicial do prazo de
180 dias, findo o qual, se ela ainda no se houver concretizado, o incorporador s
5

poder negociar unidades depois de atualizar a documentao exigida no art. 32,

revalidando o registro por igual prazo.

2.5.

um contrato de execuo sucessiva, porque, celebrado num dado momento, a

prestao do incorporador no se verifica num nico ato, porm mediante solues

peridicas e contnuas que somente terminam com a concluso da obra e entrega das
unidades aos adquirentes, e as destes igualmente se escalonam no tempo.

2.6.

Por no atentarem na sua natureza, muitos querem ver na incorporao um

contrato de adeso ou contrato por adeso. Para a tal chegarem, impressionam-se com o
fato de ter o incorporador j redigido e muitas vezes at impresso o instrumento
contratual, que os co-contratantes se limitam a assinar.

No , porm, a existncia de contrato-tipo que caracteriza o contrato por adeso.

Ocorre este ltimo quando se constitui pela adeso da vontade de um oblato
indeterminado proposta permanente de um policitante ostensivo. De adeso , p. ex.,
o contrato de transporte em veculo coletivo, que se forma no s fato de o passageiro
(qualquer passageiro) utilizar o veculo, estabelecendo-se neste ato material a
celebrao do contrato entre a empresa transportadora e o usurio transportado. No
contrato de incorporao, o instrumento da avena previamente impresso ou
policopiado por uma questo de comodidade ou de facilidade prtica, no querendo
dizer que o adquirente de unidade simplesmente adere ao contexto predeterminado. Se
normalmente a formao do contrato simplificada, isto no significa que as partes no
possam discutir as clusulas e adotar as que melhor condizem com seus respectivos
interesses.

3. PARTES

Ao examinar quais as partes que figuram no contrato de incorporao, recordo, apenas

a ttulo de estabelecer bases de raciocnio, que, como negcio jurdico bilateral, este como, alis, todo contrato - resulta de uma convergncia de vontades. o "bis in idem
placitum consensus". Duas vontades dirigidas a um mesmo fim encontram-se. No
importa a plural idade individual num ou noutro plo do contrato. O que tem relevncia
6

 a existncia das duas partes, tomadas como emissoras de vontade com sentido
direcional. Exemplificando: a compra e venda negcio jurdico bilateral, quer na
hiptese de um vendedor singular e um comprador singular, quer na de vrios
vendedores e um comprador singular e vice-versa, quer, ainda, na pluralidade de
vendedores e de compradores. O exemplo til, para afastar a existncia da pluralidade
de adquirentes de unidades, como fator relevante na classificao do fenmeno
contratual.

A incorporao, consideradas as partes naquele sentido direcional a que me referi,

sempre um negcio jurdico bilateral, independentemente de haver, em um dos
extremos, a pluralidade de adquirentes de unidades.

Posta assim a questo, j podemos, ento, identificar as partes contratantes. De um lado

os adquirentes de unidades no edifcio ou no conjunto de edificaes que se pretende
construir. Cada um deles, isoladamente, ou um conjunto deles, encarados como um
aglomerado de pessoas, "uma parte" no contrato. E assim se consideram no caso de
comparecerem todos numa s escritura como no de figurarem destacadamente em
diversos instrumentos. Eles so partes contratantes, independentemente da titulao
com que se designem, a saber: compradores, promitentes compradores, cessionrios ou
promitentes cessionrios.

De outro lado est o incorporador.

Toda incorporao tem incorporador. Necessariamente. Incorporador definido na Lei

4.591/64 com certa impreciso tcnica, da qual no sou responsvel como autor do
projeto, pois que resultou da tramitao dele no Congresso. Com efeito, a Lei 4.591
define o incorporador (art. 29) "a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que,
embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais
de terreno objetivando a vinculao de tais fraes ideais a unidades autnomas, em
edificaes a serem construdas ou em construo sob regime condominial, ou que
meramente aceite propostas para a efetivao de tais transaes, coordenando e levando
a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega a certo
prazo, preo e determinadas condies das obras construdas".
7

No prima pela boa tcnica jurdica este quilomtrico conceito. Deixando de lado,
entretanto, a crtica redacional, cumpre salientar, na filosofia da Lei 4.591/64, que
incorporador no , necessariamente, um profissional que age com habitualidade.
incorporador aquele que, num dado momento, promove uma incorporao. Fosse ele
incorporador profissional; exercesse antes uma profisso liberal ou exercesse funo
pblica; fosse uma pessoa fsica ou uma pessoa jurdica, a sua qualificao como
incorporador reside no fato de estar promovendo uma incorporao. Isto : desde que
uma pessoa, fsica ou jurdica, realiza um empreendimento que consiste em dispor de
um terreno dividido em fraes ideais alienando as unidades em fase de construo
vinculadas s fraes ideais, sob regime condominial, ela um incorporador. No o
fato de vender unidades autnomas que faz o incorporador. Mas a circunstncia de
promover a construo configurando as vinculaes. Assim, se um mdico, um
advogado, um juiz, proprietrio ou promitente comprador de um terreno, num dado
momento, realizar uma edificao alienando fraes ideais vinculadas a unidades
autnomas, incorporador, e, como tal, tem as responsabilidades de incorporador.

A fim de coibir abusos e de evitar os aventureiros, a Lei 4.591 exige, para a promoo
de uma incorporao, o preenchimento de uma pr-qualificao para realizar
empreendimento desta ordem. A iniciativa e a responsabilidade das incorporaes
imobilirias cabero ao incorporador, que, nos termos do art. 31, somente poder ser:

a) o proprietrio do terreno, o promitente comprador deste ou o cessionrio com ttulo

registrado que lhe assegure a irretratabilidade, a imisso na posse e a liberdade para
demolir benfeitoria existente e construir edifcio;
b) o construtor licenciado nos termos da legislao especfica (Decs. 23.569, de
11.12.33, e 3.995, de... 31.12.41, e Dec.-lei 8.620, de 10.1.46);
c) o corretor de imveis, regularizado nos termos da Lei 4.116, de... 27.8.62.

Partes, ento, no contrato de incorporao, apresentam-se: de um lado, cada adquirente

ou os adquirentes de unidades autnomas vinculadas a fraes ideais de terreno; de
outro lado, o incorporador, com a qualificao obediente aos requisitos especificados.
O que se deve salientar, por constituir exigncia legal no negcio jurdico da
incorporao, a existncia ostensiva do incorporador, tal como estatui o art. 31, 2.,
da Lei 4.591: "Nenhuma incorporao poder ser proposta venda sem a indicao
8

expressa do incorporador, devendo tambm seu nome permanecer indicado

ostensivamente no local da construo".

Assim dizendo, a lei impede o anonimato no negcio jurdico da incorporao. H

imperfeio tcnica, ao referir-se o legislador a que "nenhuma incorporao pode ser
proposta venda". Pois no a "incorporao" que exposta venda. venda
oferecem-se unidades, em fase de incorporao. Posta parte a impropriedade tcnica,
resulta uma obrigatoriedade: a presena do incorporador, indispensvel, e a
permanncia de seu nome em toda a existncia do perodo, de maneira ostensiva, no
local da construo.

Em suma: no h incorporao sem incorporador conhecido e identificado. E, para

efetivao da exigncia, a lei define como contraveno penal negociar o incorporado r
fraes ideais do terreno, sem previamente satisfazer as exigncias que institui ( Lei
4.591, art. 66, I). Desde que uma pessoa promova a incorporao, , necessariamente,
incorporador, seja um profissional do ofcio, seja um comerciante, seja um no
comerciante.

4. CONTEDO

Em doutrina, como na legislao especial, o objeto do contrato de incorporao

promover a alienao de fraes ideais de terreno, vinculadas s unidades autnomas,
promovendo e realizando a construo de edificaes ou conjunto de edificaes a
serem construdas ou em construo sob regime condominial ( Lei 4.591, de 16.12.64,
arts. 28-29).

No importa que o incorporador seja o construtor do edifcio, ou o no seja. A prpria

lei o diz, ao qualificar o incorporador como tal, embora no efetue a construo. E a
prtica dos negcios, na rota da doutrina e da lei, ora conjuga as duas qualidades,
apresentando o construtor como incorporador, ora as destaca, constituindo-se
incorporado r no construtor.

Tambm de se acentuar que a venda de unidades, por si s, no faz o incorporador. O

contrato de incorporao, assim, caracteriza-se quando se d a alienao de unidades
em fase de construo. Portanto, se uma pessoa, fsica ou jurdica, constri para si
mesma um edifcio de apartamentos, no incorporadora e no h falar em contrato de
incorporao. Da mesma forma, se uma pessoa, fsica ou jurdica, proprietria de um
edifcio de apartamentos, j concludo, e resolve vender algumas ou todas as unidades
que o compem, no se torna, por isso, incorporador, nem ocorre, em tal espcie, um
contrato de incorporao. Os contratos que forem celebrados sero de compra e venda
ou promessa de compra e venda, sem constiturem a figura da incorporao, muito
embora, em decorrncia das alienaes que se realizam, fique institudo um condomnio
regido pela Lei 4.591, de 16.12.64. O regime desta lei no abrange apenas o
condomnio oriundo da incorporao. Ele se estende a todo condomnio composto de
unidades autnomas inseparveis de fraes ideais de terreno e coisas comuns,
qualquer que seja o ttulo jurdico de sua constituio.

5. SANES

A Lei 4.591/64 veio trazer disciplina e ordem atividade da incorporao. E,

estabelecendo obrigaes e direitos, para as partes contratantes - incorporador e
adquirentes - instituiu um sistema de sanes com que torna efetivos os respectivos
deveres.

Para o exame das sanes, cumpre destacar as duas partes contratantes.

5.1. Adquirentes - Os adquirentes de unidades em uma edificao ou conjunto de

edificaes em regime de incorporao tm os deveres que a lei e o contrato lhes
impem. Tm de cumprir as clusulas contratuais, sob as cominaes legais.
A sua obrigao precpua pagar as prestaes do preo, na forma e nos prazos
estipulados. No o fazendo, incidem nos juros moratrios e na correo monetria, tais
como avenados.
A sano mais grave que os ameaa , entretanto, a resoluo do contrato.
Reconhecendo que, pela sistemtica processual vigente, a resoluo judicial muito
morosa e no satisfaz as exigncias do fluxo de caixa, que no pode ser interrompido
10

ou defasado do ritmo da construo, a Lei 4.591, art. 63, autorizou a Comisso de

Representantes a intimar o adquirente remisso a liquidar o seu dbito no prazo de 10
dias, e, em o no fazendo, promover em pblico leilo a alienao extrajudicial da cota
de terreno e correspondente parte construda, ficando o arrematante sub-rogado nos
direitos do contratante inadimplente. De tal forma se acham vinculadas a frao ideal
de terreno e a construo da unidade que sero leiloadas em conjunto, ainda que a
frao ideal do terreno j esteja totalmente paga. Vale dizer, a lei considera rescindido o
contrato na sua integridade, respondendo pelo dbito os direitos frao ideal de
terreno e os direitos parte construda (art. 63).

5.2. Incorporador - As maiores responsabilidades so, obviamente, do incorporador, e,

em conseqncia, as mais graves sanes lhe so impostas.
Em primeiro lugar, a lei coloca a cominao civil da destituio (art. 43, VI). Se o
incorporador, sem justa causa, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes
excessivamente o andamento, poder ser notificado para que, no prazo mnimo de 30
dias, as reinicie, ou torne a dar-lhes o andamento normal.

A gravidade da pena requer a apurao dos requisitos:

a) paralisao ou retardamento das obras, verificados e comprovados de maneira
inequvoca, no bastando a simples acusao ou mera suspeita; sem a paralisao
pelo prazo estabelecido, ou a diminuio excessiva no ritmo das obras, uma e outra
devidamente comprovadas, no se autoriza a destituio;
b) notificao ao incorporador para que, no prazo de 30 dias, reinicie as obras ou lhes
d andamento normal. Esta notificao h de ser judicial. Qualquer outra
modalidade ineficaz, ainda que comprovado o recebimento pelo incorporador;
c) falta de atendimento do incorporador notificao recebida, isto , no reiniciadas
as obras ou no restabelecido o seu ritmo normal, no prazo de 30 dias da
notificao;
d) deliberao dos condminos, reunidos em assemblia geral, pelo voto da maioria
absoluta dos adquirentes. A lei no se satisfaz com a maioria computada sobre os
que comparecerem assemblia. Exige um quorum votante que represente metade
mais um da totalidade dos condminos.

11

Deliberada, destarte, a destituio, cabe aos condminos o direito de prosseguir na

obra, seja contratando construtor, seja pelo sistema de administrao.

Esta sano impe-se sem prejuzo da responsabilidade civil ou criminal do

incorporador.

No se aplicar, todavia, a pena de destituio se, no prazo assinado, o incorporador

demonstrar que a paralisao, ou o retardamento, se deve a uma causa justa. A Lei
4.591 no define o que seja a justa causa, deixando-a aplicao do Direito comum,
tais como sejam os motivos de fora maior (CC, art. 1.058) ou o descumprimento das
obrigaes por parte dos adquirentes (CC, art. 1.092), ensejando a invocao da
"exceptio non adimpleti contractus". Igualmente se no impe a destituio se o
incorporador, no prazo que lhe assinado, impulsiona de novo a obra.

A Lei 4.591 pune o incorporador, o corretor e o construtor, mediante a definio de

crimes ou de contravenes especficos, com instituio de penas para uns e outras. Os
crimes so definidos no art. 65 e as contravenes no art. 66, a uns e outras fazendo-se,
aqui, mera referncia.

So crimes punidos com a pena de recluso de 1 a 4 anos e multa de 5 a 50 vezes o

maior salrio mnimo vigente no Pas:
a) a afirmao falsa sobre a constituio do condomnio, alienao de fraes ideais do
terreno ou sobre a construo das edificaes;
b) o uso, ainda que a ttulo de emprstimo, em proveito prprio ou de terceiro, de bens
ou haveres destinados incorporao contratada por administrao, sem prvia
autorizao dos interessados.

Admitindo que se trate de pessoa jurdica, e no de pessoa fsica, a lei penaliza os

diretores ou gerentes da empresa incorporadora, corretora ou construtora. E assim
procede para evitar que a alegao de que o ato delituoso tenha sido praticado pela
pessoa jurdica importe em excluso de criminalidade.
So contravenes, punidas com multa de 5 a 50 vezes o maior salrio mnimo vigente
no Pas:
12

a) negociar o incorporador fraes ideais do terreno sem previamente satisfazer as

exigncias da Lei 4.591/64;
b) omitir, em qualquer documento de ajuste, as indicaes da existncia de nus real
ou fiscal gravando o terreno, ou a existncia de ao judicial que possa
compromet-lo; ou o fato de encontrar-se o imvel ocupado, omitindo a
especificao da natureza da ocupao e as condies da desocupao;
c) deixar o incorporador, sem justa causa, de promover, no prazo de 45 dias, a
celebrao do contrato relativo frao ideal do terreno ou o contrato de
construo, ou a conveno de condomnio;
d) omitir o incorporador, no contrato, o montante do oramento atualizado da obra;
e) paralisar o incorporador a obra por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente
o andamento, sem justa causa.

No caso de contratos relativos a incorporaes, de que no participe o incorporador,

respondero solidariamente pelas faltas capituladas no art. 66 o construtor, o corretor e
o proprietrio ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no
contrato, com direito regressivo contra o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem
imputveis.

6. EXTINO

O contrato de incorporao busca uma finalidade ltima, que proporcionar aos

adquirentes as respectivas unidades autnomas concludas e aptas sua utilizao, seja
esta residencial, profissional ou comercial.

6.1. Partindo desta noo, que , ao mesmo passo, de ordem jurdica e de ordem prtica,
deve-se considerar em vigor o contrato de incorporao at o momento em que se
atinge este resultado econmico ou teleolgico. Assim sendo, de se assentar que o
termo natural do contrato de incorporao coincide com a consecuo deste objetivo.
Da dizer que o contrato de incorporao extingue-se com a concluso da edificao ou
do conjunto de edificaes e sua entrega aos adquirentes em condies de
habitabilidade, considerada esta expresso no sentido de sua utilizao.
13

A Lei 4.591/64 prev este termo final do contrato, determinando, uma vez concedido o
"habite-se" pela autoridade administrativa, que o incorporador requeira a averbao da
construo das edificaes, para efeito de individualizao e discriminao das
unidades. Esta obrigao do incorporador (art. 44) sancionada com a
responsabilidade, perante os adquirentes, pelas perdas e danos que resultem de sua
mora.

Caso o incorporador descumpra este dever, caber ao construtor requerer a averbao,

sob pena de ficar solidariamente responsvel com o incorporador, perante os
adquirentes (art. 44, 1.).

E, como do interesse destes a individuao e discriminao das unidades, poder

qualquer dos adquirentes requer-la, na omisso do incorporador e do construtor.
Realizada a construo, discriminadas e individualizadas as unidades autnomas,
entregues estas e quitados o incorporador e o construtor, extingue-se o contrato de
incorporao. a sua extino natural. Contrato bilateral que , e de execuo
sucessiva, termina pelo cumprimento ou execuo voluntria das obrigaes recprocas
dos contratantes.

Alm de sua extino normal, coincidente com a execuo voluntria ou espontnea,

podem-se prever, com amparo na Lei Especial do Condomnio e Incorporaes,
algumas hipteses de extino anmala, ou de cessao anormal. Anmala ou anormal
porque, amparadas, embora, na lei e previstas nesta, efetuam-se sem que se obtenha o
resultado final ou a consecuo do objetivo contratual precpuo.

6.2. A incorporao pode morrer no nasce douro, na forma prevista no art. 33 da Lei
4.591, que confere ao registro o prazo de validade de 180 dias. Findo este, se ela ainda
no se houver concretizado, o incorporador somente poder negociar unidades depois
de atualizar a documentao exigida (art. 32). E bvio que, em o no fazendo, a
incorporao perece, ficando, portanto, o incorporador impedido de nela prosseguir.

6.3. A Lei 4.591/64 faculta ao incorporador fixar prazo de carncia para efetivao da
incorporao. Dentro nesse prazo, que improrrogvel e no pode ultrapassar o termo
final de validade do registro (180 dias), o incorporador tem a faculdade de desistir da
14

incorporao, denunciando-a por escrito ao Registro de Imveis e comunicando-a,

tambm, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos aquisio, sob pena de
responsabilidade civil e criminal (art. 34, e seus ).

uma hiptese de cessao nsita no prprio contrato, que, desta sorte, j contm em
seu bojo o germe de sua extino.

Cumpre, entretanto, esclarecer que nem opera automaticamente, nem vigora sem
estipulao expressa.

Com efeito. Para que tenha lugar a desistncia da incorporao, sem a cominao de
sanes ao incorporador, necessrio que, entre os documentos arquivados no Registro
de Imveis, esteja a declarao expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carncia
(art. 32, "n"). Na falta de ressalva neste sentido, a desistncia da incorporao constitui
inadimplemento contratual, punvel.

E, para que caiba a efetivao da desistncia, mesmo como faculdade explcita, mister
que o incorporador a comunique por escrito aos adquirentes e ao registro imobilirio. O
documento ser arquivado em cartrio e averbado no registro da incorporao.
Uma vez denunciada a incorporao, o incorporador tem o prazo de 30 dias para
restituir aos adquirentes as importncias pagas, com seus valores corrigidos a contar das
datas dos recebimentos (art. 36).

6.4. Extingue-se o contrato de incorporao com a falncia do incorporador. Neste

caso, abre-se aos adquirentes uma alternativa:
a) prosseguir na construo; ou
b) no sendo isto possvel maioria dos adquirentes, eles sero credores privilegiados
pelas quantias pagas ao incorporador, respondendo subsidiariamente os bens pessoais
deste pela restituio.

6.5. Do mesmo modo que a Lei 4.591/64 confere ao incorporador a faculdade de

desistir da incorporao no prazo de carncia, concede, igualmente, aos adquirentes o
poder de destituio do incorporador, com a observncia dos requisitos e das
formalidades j examinadas. A destituio, posto seja uma penalidade ao incorporador
15

relapso, que sem justa causa paralisa as obras, ou lhes retarda excessivamente o
andamento, , tambm, uma causa extintiva do contrato de incorporao. Extino
punitiva, sujeitando o incorporador responsabilidade civil e criminal, libera os
adquirentes, que podero prosseguir na obra, ou tomar as medidas que melhor
consultem aos seus interesses.

6.6. Alm desses casos de extino do contrato de incorporao, que diramos

especiais, porque fundados na Lei 4.591/64, no se consideram afastadas a resilio
bilateral resultante de acordo, nem a resoluo judicial, com fulcro no Direito comum,
mediante ao de iniciativa do incorporador ou de adquirente.

16