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Manual de Inspeco e Manuteno da Edificao

Isabel Mota Medeiros Neto Cordeiro

Dissertao para obteno do Grau de Mestre em

Engenharia Civil

Jri

Presidente: Doutor Jorge Manuel Calio Lopes de Brito


Orientador: Doutor Fernando Antnio Baptista Branco
Vogal: Doutora Ins dos Santos Flores Barbosa Colen

Outubro 2011

Manual de Inspeco e Manuteno da Edificao

RESUMO

Pretende-se nesta dissertao desenvolver um Manual de Inspeco e Manuteno


da Edificao (MIME), previsto no futuro Regulamento Geral de Edificaes (RGE), no
sentido de contribuir para o melhoramento da programao e execuo de actividades
de manuteno.
Este manual servir de base e de roteiro s inspeces peridicas, executveis por
condminos, recomendadas pelo referido regulamento, que constituindo uma
ferramenta simples, ilustrativa e de fcil utilizao, atravs do seguimento das etapas
nele previstas, conduzir ao diagnstico geral e manuteno dos edifcios de
habitao.
Neste trabalho so listadas em fichas de registo as anomalias susceptveis de ocorrer
em edifcios correntes (com excluso das anomalias de carcter estrutural), e capazes
de serem detectadas por qualquer pessoa, bem como as recomendaes de actuao
face aos problemas registados, de forma a contribuir para a conservao da
construo.

Palavras-Chave: inspeco peridica, anomalias, edifcios, manuteno.

Buildings Inspection and Maintenance Manual

ABSTRACT
The objective of this thesis is the development of a Manual for Buildings Inspection
and Maintenance (BIMM) to be a part of the General Buildings Regulation and
contribute for a better programming and execution of building maintenance activities.
This manual will support and guide periodic inspections, to be performed by tenants,
recommended by the aforementioned regulation, which, consisting of a simple,
illustrative and easy to use tool, by following the steps it contains, will lead to the
general diagnosis and maintenance of residential buildings.
This work lists in registration sheets the anomalies likely to occur in current buildings
(excluding the structural anomalies), and capable of being detected by any person, as
well as the recommendations of action in the face of the existing problems, so as to
contribute to the conservation of construction.

Key words: periodic inspection, anomalies, buildings, maintenance

ii

AGRADECIMENTOS

Pretendo manifestar os meus profundos agradecimentos a todas as pessoas e


entidades que me apoiaram na realizao do presente trabalho.
Ao Professor Fernando Branco, meu orientador cientfico, pela sugesto do tema,
disponibilidade, apoio, esclarecimentos, conselhos e ensinamentos prestados ao longo
da elaborao da dissertao.
Arquitecta Susana Fernandes, da empresa Oz, pela disponibilidade e colaborao
na transmisso de informao, relevante para o desenvolvimento deste trabalho.
empresa ISQ, pelo fornecimento de informao, relativa ao tema do presente
trabalho.
Ao Sr. Lus Lopes, da empresa Loja do Condomnio, pela oportunidade de fotografar
anomalias, em edifcios por esta empresa administrados.
empresa H24 condomnios, pela participao no caso de estudo, realizado no
mbito deste trabalho.
FUNDEC, Fundao para a Formao Contnua em Engenharia Civil (IST), na
pessoa da Professora Ins Flores Colen, pela oportunidade de participao na aco
de formao sobre Planos de Inspeco e Manuteno de Edifcios.
Professora e amiga Clara Galvo, pela disponibilidade e apoio na reviso da
dissertao.
s minhas amigas e amigos, pelo incentivo e compreenso da minha ausncia em
momentos de convvio.
Ao meu irmo e ao meu tio Carlos, bem como minha restante famlia.
Ao Joo, pela sua enorme pacincia, incentivo, apoio e colaborao.
Finalmente, minha Me e aos meus avs, a quem dedico esta dissertao, um
enorme obrigada.

iii

iv

NDICE DO TEXTO
Pg.
Captulo 1 - Introduo ................................................................................................. 1
1.1 - Consideraes iniciais ....................................................................................................... 3
1.2 Justificao e objectivos da dissertao........................................................................... 4
1.3 Metodologia de investigao ........................................................................................... 5
1.4 Organizao da dissertao ............................................................................................. 5
Captulo 2 Inspeco e Manuteno .......................................................................... 7
2.1 Introduo ........................................................................................................................ 9
2.2 Organizao da inspeco e manuteno peridica ........................................................ 9
2.3 Concluses ..................................................................................................................... 12
Captulo 3 Diagnstico do Edifcio com base no MIME ............................................ 13
3.1-Introduo ........................................................................................................................ 15
3.2-Cobertura .......................................................................................................................... 15
3.2.1-Consideraes gerais ................................................................................................. 15
3.2.2 - Cobertura em terrao .............................................................................................. 16
3.2.2.1-Anomalias provveis ............................................................................................... 17
3.2.3- Coberturas inclinadas................................................................................................ 22
3.2.3.1 Anomalias provveis ............................................................................................... 23
3.2.4- Modo de actuao .................................................................................................... 29
3.3 Paredes exteriores ......................................................................................................... 29
3.3.1- Consideraes gerais................................................................................................. 29
3.3.2 Anomalias provveis................................................................................................ 30
3.3.3 Modo de actuao ................................................................................................... 37
3.4- Vos exteriores ................................................................................................................ 38
3.4.1 Consideraes gerais ............................................................................................... 38
3.4.2 Anomalias provveis................................................................................................ 38
3.4.3 Modo de actuao ................................................................................................... 41
3.5 reas interiores comuns ................................................................................................ 42
3.5.1 Consideraes gerais ............................................................................................... 42
3.5.2 Anomalias provveis................................................................................................ 42
3.5.3 Modo de Actuao .................................................................................................. 44
3.6 Sumrio .......................................................................................................................... 44
Captulo 4 Organizao do MIME ............................................................................ 45
v

4.1 Consideraes gerais...................................................................................................... 47


4.2 - Estrutura do MIME.......................................................................................................... 47
4.2.1 Procedimentos Gerais ............................................................................................. 47
4.2.2 Kit de apoio.............................................................................................................. 48
4.2.3 Procedimentos de inspeco .................................................................................. 48
4.2.4 Procedimentos de manuteno .............................................................................. 49
4.2.5 Medidas ps-inspeco ........................................................................................... 50
4.3 Caso de estudo ............................................................................................................... 50
4.4 Consideraes finais ....................................................................................................... 51
Captulo 5 - Concluses.............................................................................................. 53
5.1 Consideraes finais ....................................................................................................... 55
5.2 Concluses gerais ........................................................................................................... 55
5.3 Perspectivas de desenvolvimento.................................................................................. 56
Bibliografia .................................................................................................................. 59
Anexos
Anexo I Manual de inspeco e manuteno da edificao
Anexo II Casos de estudo

vi

NDICE DE FIGURAS
Pg.
Fig. 2. 1 Metodologias de inspeco.................................................................................. 11
Fig. 3. 1 Manchas de humidade no tecto do ltimo piso [23] ......................................... 16
Fig. 3. 2 Presena de objectos na caleira ......................................................................... 17
Fig. 3. 3 Vegetao parasitria ........................................................................................... 17
Fig. 3. 4 Acumulao de musgos ....................................................................................... 18
Fig. 3. 5 Acumulao de gua ............................................................................................ 18
Fig. 3. 6 Acumulao de lixo ao nvel da caleira .............................................................. 18
Fig. 3. 7 Perfurao do revestimento impermeabilizante [25] ........................................ 19
Fig. 3. 8 Arrancamento do revestimento impermeabilizante [25] .................................. 19
Fig. 3. 9 Empolamento do revestimento impermeabilizante [23]................................... 20
Fig. 3. 10 Descolamento do revestimento impermeabilizante [23]................................ 20
Fig. 3. 11 Fissurao do revestimento cermico [23] ...................................................... 21
Fig. 3. 12 Descolamento do remate ................................................................................... 21
Fig. 3. 13 Corroso de elemento fixo na platibanda de cobertura ................................ 22
Fig. 3. 14 Esquema de cobertura inclinada [19] ............................................................... 23
Fig. 3. 15 Vegetao parasitria na cobertura [7] ............................................................ 23
Fig. 3. 16 Musgos em telhas cermicas [23] .................................................................... 24
Fig. 3. 17 Inclinao excessiva da cobertura [23] ............................................................ 24
Fig. 3. 18 Concavidade na superfcie da cobertura [7] ................................................... 25
Fig. 3. 19 Fissuras em telhas cermicas [7] ..................................................................... 25
Fig. 3. 20 Levantamento de telhas [23] ............................................................................. 26
Fig. 3. 21 Encaixe insuficiente de telhas [7]...................................................................... 26
Fig. 3. 22 Excesso de argamassa ao nvel do rinco [19] .............................................. 27
Fig. 3. 23 Deficiente sistema de ventilao da cobertura [7] ......................................... 27
Fig. 3. 24 Insuficiente altura de remate [19]...................................................................... 28
Fig. 3. 25 Deficiente remate em lar [3] ............................................................................ 28
Fig. 3. 26 Vegetao na superfcie da parede.................................................................. 30
Fig. 3. 27 Colonizao biolgica junto ao piso trreo...................................................... 31
Fig. 3. 28 Descolorao da pintura .................................................................................... 32
Fig. 3. 29 Manchas de escorrimentos ................................................................................ 32
Fig. 3. 30 Graffitis em parede .............................................................................................. 32
Fig. 3. 31 Criptoflorescncias em parede [23] .................................................................. 33
Fig. 3. 32 Empolamento do revestimento em pintura ...................................................... 34
Fig. 3. 33 Destacamento do revestimento em pintura..................................................... 34
Fig. 3. 34 Descamao do vidrado do azulejo ................................................................. 35
Fig. 3. 35 Fissurao na junta de dilatao ...................................................................... 35
Fig. 3. 36 Corroso de elemento fixo na parede .............................................................. 36
Fig. 3. 37 Armadura exposta e corroda ............................................................................ 36
Fig. 3. 38 Tubo de queda solto ........................................................................................... 37
Fig. 3. 39 Colonizao biolgica em peitoril ..................................................................... 38
Fig. 3. 40 Eflorescncias e destacamento do revestimento em laje de varanda ........ 39
Fig. 3. 41 Fissura junto ao vo da janela .......................................................................... 39
vii

Pg.
Fig. 3. 42 Inexistncia de pingadeira ................................................................................. 39
Fig. 3. 43 Insuficiente inclinao da laje de varanda ....................................................... 40
Fig. 3. 44 Deteriorao da massa de vidros ..................................................................... 40
Fig. 3. 45 Apodrecimento da caixilharia de madeira ....................................................... 41
Fig. 3. 46 Manchas de humidade em parede de caixa de escadas .............................. 42
Fig. 3. 47 Eflorescncias em parede interior .................................................................... 43
Fig. 3. 48 Empolamento e destacamento do revestimento de parede de caixa de
escadas ...................................................................................................................................... 43

viii

ix

Captulo 1

Captulo 1 - Introduo

Introduo

Captulo 1

1 Introduo
1.1 - Consideraes iniciais
Os edifcios iniciam o seu processo de degradao a partir do momento em que so
construdos e iniciam a sua fase de explorao, simultaneamente a necessidade de
manuteno tambm se inicia. A falta de interveno, no sentido de correco das
anomalias, tem como consequncia o seu agravamento. Deste modo, necessrio
promover a Preveno, atravs de metodologias de inspeces peridicas. Este
conceito de acompanhamento de uma edificao j se encontra previsto no futuro
Regulamento Geral de Edificaes no artigo 119, ponto 2 Durante a vida til de
uma edificao devem realizar-se actividades de inspeco, manuteno e reparao,
nomeadamente em relao aos diversos componentes da edificao que tenham
durabilidade inferior vida til.
A conservao de uma construo depende do desempenho de cada um dos seus
elementos, pelo que a tarefa de inspeco deve debruar-se sobre todas as partes de
um edifcio. Assim, a inspeco peridica deve ter por objectivo a recolha de
informao relativa ao estado de degradao do edifcio, atravs da realizao de um
check-up, de forma a impedir a evoluo das anomalias detectadas, pela adopo de
medidas de actuao adequadas a cada anomalia [22].
Nos dias de hoje, o conceito de inspeco encontra-se disseminado no meio tcnico
nacional, em resultado de seminrios, formaes, publicaes e consta como
disciplina, em cursos da rea de construo civil. No entanto, h necessidade desta
noo ser estendida a pessoal no tcnico, nomeadamente a moradores, condminos
e proprietrios. o que prev o futuro Regulamento Geral de Edificaes atravs dos
artigos que de seguida se transcrevem:
- artigo 120, ponto 5 No mbito do projecto de execuo das novas edificaes
ou do projecto de intervenes do nvel IV1 deve ser elaborado um Manual de
Inspeco e Manuteno da Edificao, doravamente tambm designado por
MIME, que defina as actividades a desenvolver em inspeces correntes e
especiais, a respectiva periodicidade, os eventuais trabalhos de manuteno que
lhe estejam associados, e ainda que sugira eventuais peritagens tcnicas e
trabalhos de reparao, suscitados por anomalias que venham a ser detectadas.

Nvel IV quando a percentagem entre o custo de interveno e o custo de construo de um edifcio


novo de caractersticas idnticas, superior a 50%.

Introduo
- artigo 121, ponto 1 Durante a VUE2, o proprietrio ou seu representante deve
assegurar a realizao de inspeces peridicas correntes e especiais de acordo
com o MIME.
Desta forma espera-se que a implementao desta prtica contribua para reduzir
custos de conservao, reparao e para prolongar a vida dos edifcios.

1.2 Justificao e objectivos da dissertao


A escolha deste trabalho de investigao insere-se no mbito do Mestrado Integrado
em Engenharia Civil, na rea de Construo e justifica-se pela necessidade de
organizar um Manual de Inspeco e Manuteno da Edificao, que dever
acompanhar as habitaes ao longo da sua utilizao.
A presente dissertao tem como objectivo o desenvolvimento de um manual sinttico,
de apoio ao diagnstico de edifcios de habitao correntes em beto armado
(construo ps anos 50), no incluindo os edifcios de carcter histrico e anteriores
a este perodo, onde se pretende:

a) Que sejam cumpridos os prazos recomendados para a vistoria ao edifcio;


b) Que o responsvel pela inspeco (pessoa no especializada na rea) seja
capaz de identificar e registar as anomalias no estruturais presentes na data
da vistoria;
c) Que o responsvel pela inspeco execute as tarefas de manuteno previstas
e aplique as recomendaes caso a manuteno no esteja ao seu alcance;
d) Que os resultados das inspeces e a sntese dos trabalhos das intervenes
sejam mantidas em arquivo pelo responsvel ou pelo proprietrio, durante o
tempo correspondente vida til da edificao.

VUE (Vida til da edificao) perodo em que a estrutura no apresenta degradao dos materiais,
em resultado das condies, que conduzam reduo da segurana estrutural inicial, nomeadamente
nas seces crticas dos elementos estruturais principais.

Captulo 1

1.3 Metodologia de investigao


Para a presente dissertao comeou-se com a recolha de informao, sobretudo
nacional, relacionada com o tema, atravs de pesquisa bibliogrfica, que
posteriormente foi analisada, seleccionada e organizada, permitindo reunir o contedo
que se julga adequado para integrar no MIME.
Como complemento a esta pesquisa contactou-se empresas de inspeco e
reabilitao no nosso mercado, de forma a perceber qual o seu nvel de actuao,
quais as dificuldades que surgem, e que anomalias detectam com maior frequncia
em diagnsticos.
Depois de organizadas as fichas de inspeco, realizou-se um trabalho de campo, que
consistiu na inspeco a edifcios, em que a recolha de fotografias das anomalias
visualizadas permitiu ilustrar cada uma, servindo de exemplo para facilitar a
identificao das anomalias previstas.

1.4 Organizao da dissertao


A dissertao est organizada em 5 captulos. No presente captulo, fez-se a
introduo e definio de objectivos, e apresentou-se a metodologia de investigao.
O captulo 2 versa os temas da inspeco e manuteno respectivamente,
nomeadamente a peridica, referindo a sua importncia, mbito e modo de execuo,
periodicidade, entre outros aspectos.
O captulo 3 aborda as anomalias susceptveis de serem detectadas no diagnstico de
edifcios de habitao, e as medidas de manuteno associadas a cada uma.
O captulo 4 constitui o modelo do manual que esta dissertao pretende orientar,
sugerindo-se a estrutura que este deve apresentar, tendo em conta o tipo de
inspeco, que aqui se trata, e apresentando-se o caso de estudo.
O captulo 5 consiste nas concluses resultantes do desenvolvimento da dissertao,
onde so resumidas as caractersticas principais deste trabalho de investigao e
propostos domnios de actuao a desenvolver.

Introduo

Captulo 2

Captulo 2 Inspeco e Manuteno

Inspeco e Manuteno

Captulo 2

2 Inspeco e manuteno
2.1 Introduo
A inspeco pode ser definida como a tarefa de avaliao do estado da edificao e
das suas partes constituintes, permitindo constatar as deficincias aparentes, com o
objectivo de orientar as actividades de manuteno [16].
As inspeces tm por objectivo principal manter as condies de habitabilidade,
funcionalidade e segurana das construes durante a sua vida til [23]. Existem
vrios tipos de inspeco, em que se destacam as inspeces correntes, as
inspeces detalhadas e as inspeces de avaliao estrutural. E entre estes nveis, o
MIME rege-se pela inspeco mais simples, ou seja pela corrente.
Associado a esta inspeco, surge a manuteno peridica tratando os aspectos
identificados na fase anterior, definida como a combinao de todas as aces
tcnicas e administrativas de modo a que o edifcio e seus elementos desempenhem,
durante a vida til, as funes para os quais foram concebidos, de acordo com [ISO
15686-1]. Este conceito de manuteno permite adoptar aces de rotina e
preventivas durante a fase de explorao dos edifcios [8], minimizando a necessidade
de recorrer a outros tipos de manuteno, mais exaustiva e dispendiosa, pois de
acordo com [5], Numa manuteno programada, a previso de anomalias, quer pelo
planeamento de aces de preveno, quer pela deteco e controlo de fenmenos
patolgicos, revelou ser um meio eficaz para manter um edifcio dentro dos nveis de
qualidade estabelecidos.

2.2 Organizao da inspeco e manuteno peridica


A inspeco corrente, um dos mtodos mais utilizados no diagnstico de anomalias,
pelo facto de ser de realizao simples, de custos reduzidos e de no necessitar de
equipamento especial.
Este tipo de inspeco destina-se a ser realizada por pessoa no especializada na
rea, podendo caber a moradores, porteiros ou gestores de condomnios, e baseia-se
na observao visual, em meios de acesso simples e em equipamento de simples
utilizao, que no captulo 4 se listam.
O inspector deve adoptar um roteiro bsico, que consiste no seguimento de checklists de dados a serem observados, o que possibilita a racionalizao das actividades,

Inspeco e Manuteno
comportando duas atitudes: observar e registar. Deve assim ser estabelecida a
seguinte metodologia:
- inspeco de coberturas;
- inspeco de sistemas de drenagem de guas pluviais;
- inspeco de revestimentos de paredes exteriores;
- inspeco exterior de janelas, portas, portadas e estores;
- inspeco de reas comuns interiores;
- controlo de vistorias de equipamentos.
A inspeco deve ser planeada tendo em conta a previso das condies
meteorolgicas, de forma a auxiliarem a observao e identificao de anomalias, tal
previsto no futuro Regulamento Geral dos Edifcios atravs do artigo 121 As
inspeces peridicas correntes devem ser realizadas de 15 em 15 meses contadas a
partir da data da atribuio da licena e destinam-se a detectar anomalias que devem
ser registadas nas fichas de inspeco e a originar as aces indicadas no MIME, a
recomendao da periodicidade de 15 meses entre inspeces, deve-se ao facto de
assim ser possvel avaliar a influncia das vrias estaes do ano no funcionamento
geral da construo, de acordo com [23].
A manuteno constitui uma etapa da fase de explorao dos edifcios de grande
relevncia, que muitas vezes passa despercebida e s executada quando os
problemas se manifestam de forma evidente. Sendo assim, esta etapa deve traduzirse em operaes que minimizem a evoluo de sujidades e outras anomalias [6].
No MIME so contempladas duas categorias de actuao ao nvel da manuteno.
Uma diz respeito a tarefas de manuteno rotineira e simples, como sejam trabalhos
de limpeza, trabalhos de substituio local e fcil, e outra que reporta para a
solicitao de peritagens tcnicas executveis por um especialista na rea da
inspeco/engenharia. Estas solicitaes resultam do aparecimento de determinadas
anomalias que necessitam de uma avaliao tcnica de forma a concluir o modo de
actuao mais indicado. portanto um trabalho no exaustivo, sem ensaios e
reparaes complexas.
Tendo em vista a eficincia das operaes de inspeco e manuteno, necessrio
que o responsvel por estas tarefas rena um conjunto de acessrios bsicos (um kit

10

Captulo 2
de apoio) indispensveis para a realizao do diagnstico e manuteno do edifcio,
que sero descritos ao longo deste texto no captulo 4.2.2.
No esquema seguinte, apresenta-se a metodologia esperada para a realizao da
Inspeco prevista no MIME, e compara-se com as inspeces detalhadas e de
avaliao estrutural, com necessidade de outros meios que a peridica no carece.

Edifcios de
habitao

Inspeco peridica
(de 15 em 15 meses)

Inspeco detalhada/
Avaliao estrutural

Equipa

MIME

(Engenheiro)

Diagnstico
visual

Manuteno
peridica

Inspeco

Avaliao por
tcnico
qualificado

Diagnstico
visual

Ensaios

Manuteno

Manuteno simples

Reparao/Reforo

Conservao das
edificaes

Fig. 2. 1 Metodologias de inspeco

11

Inspeco e Manuteno

2.3 Concluses
A inspeco enquadrada no mbito do Manual de Inspeco e Manuteno da
Edificao, de certa forma a etapa que merece mais ateno, pois dela advm a lista
de problemas que afectam a construo, e que posteriormente necessitam de
interveno.
Uma construo um investimento importante, devendo ser conservado no tempo,
tanto quanto possvel, para tal necessita e merece cuidado. Este tipo de
acompanhamento peridico permite evitar estragos anormais e dispendiosos,
traduzindo-se em prolongamentos da vida til dos elementos e numa diminuio dos
custos que poderiam ser necessrios na reabilitao do edifcio, funcionando por isso,
tambm como um investimento [18].
Poder dizer-se que o estabelecimento deste manual est associado ao controlo do
estado de degradao dos edifcios de habitao, funcionando como uma primeira
fase de deteco de anomalias.

12

Captulo 3

Captulo 3 Diagnstico do Edifcio


com base no MIME

13

Diagnstico do edifcio com base no MIME

14

Captulo 3

3 Diagnstico do edifcio com base no MIME


3.1-Introduo
Tendo em conta os vrios tipos de elementos construtivos que possam ser
identificados aquando da actividade de inspeco a um edifcio, pretende-se neste
captulo listar as diversas anomalias possveis de serem detectadas, atravs de uma
sequncia, que resulta do incio do diagnstico pela cobertura, prosseguindo no
sentido descendente s restantes partes do edifcio.
Tal actividade no dever limitar-se envolvente exterior do edifcio, dever estender-se ao interior deste, sempre que possvel, nomeadamente a zonas comuns e ao
ltimo piso do prdio, pois muitas vezes no tecto e paredes do ltimo fogo, que
surgem os primeiros sinais de anomalias provenientes da cobertura. No faz parte dos
objectivos desta dissertao, a associao das causas s diversas anomalias que
sero referidas ao longo deste texto.
Sendo este um trabalho que incide no apoio inspeco peridica de um prdio de
habitao, decidiu-se organizar a vistoria por elementos, passando pela cobertura,
paredes exteriores, vos exteriores, reas comuns, equipamentos e instalaes.
Relativamente aos dois primeiros elementos, no s so contempladas anomalias das
suas superfcies, mas tambm anomalias relativas a elementos de sistema de
drenagem de guas pluviais.

3.2-Cobertura
3.2.1-Consideraes gerais
As coberturas constituem necessariamente uma zona muito importante na origem de
anomalias, pois so estes elementos os mais susceptveis aco dos agentes
atmosfricos, grande causa do surgimento de problemas na construo.
A inspeco de coberturas depara-se com a dificuldade de deteco das zonas de
infiltraes, pois o local de origem no tem necessariamente correspondncia com o
local em que a infiltrao aparece na superfcie, dado que a gua pode ser
transportada a distncia considervel [25].
O diagnstico ao estado de conservao de uma cobertura ser distinto, consoante
esta seja do tipo inclinada ou em terrao, pois as suas constituies e os modos de
acesso no so semelhantes.

15

Diagnstico do edifcio com base no MIME

Aspectos como o aparecimento de manchas de humidade, destacamentos e


empolamentos, nos revestimentos dos tectos do ltimo piso do edifcio, relacionados
com a infiltrao de gua atravs da cobertura, so comuns aos dois tipos de
cobertura referidos.

3.2.2 - Cobertura em terrao


De acordo com Appleton [4], as coberturas em terrao pela sua geometria especfica
violam uma regra fundamental da construo, que recomenda que a gua seja
afastada o mais rapidamente possvel, tal facto torna as coberturas planas mais
susceptveis aos efeitos dos agentes atmosfricos, j que a sua incidncia feita de
forma mais directa e intensa que nos outros elementos da construo.
Por forma a apoiar uma inspeco geral, procurou-se cobrir todos os elementos que
possam fazer parte da constituio desse tipo de cobertura, como sejam: superfcie
corrente e elementos emergentes (paredes, platibandas, chamins, tubagens),
dispositivos de evacuao, guardas de platibandas e juntas de dilatao.
Geralmente, apenas se d conta da existncia de anomalias na cobertura em terrao
quando se verificam manifestaes de humidade no interior dos espaos subjacentes
(figura 3.1). Assim, julga-se conveniente iniciar a inspeco pela vistoria ao interior do
ltimo fogo, se possvel, caso no seja, aferir junto dos moradores se so visveis
manchas de humidade no tecto.

Fig. 3. 1 Manchas de humidade no tecto do ltimo piso [23]

Chegando cobertura, a avaliao do seu estado de conservao, dever passar por


assinalar as anomalias detectadas, que, de seguida se referem. Para que no surjam
dvidas no momento de anlise, cada anomalia mencionada na check-list
exemplificada atravs de uma fotografia.
16

Captulo 3

3.2.2.1-Anomalias provveis
Presena de vegetao parasitria, folhas ou outros objectos, bem como a
acumulao de musgos na superfcie da cobertura ou elementos emergentes (figuras
3.2, 3.3 e 3.4), so manifestaes que ocorrem com frequncia, e so resultado de
manuteno no peridica e agravadas quando a cobertura est sujeita a uma
exposio solar pouco favorvel.

Fig. 3. 2 Presena de objectos na caleira

Fig. 3. 3 Vegetao parasitria

17

Diagnstico do edifcio com base no MIME

Fig. 3. 4 Acumulao de musgos

tambm comum ocorrer zonas de acumulao de gua na superfcie da cobertura


(figura 3.5), consequncia de possveis falhas de desnveis na superfcie ou de
entupimentos de pingadeiras, ou das embocaduras dos tubos de queda, podendo
ainda ser resultado de uma deficiente dimenso dos dispositivos de entrada de guas
pluviais.

Fig. 3. 5 Acumulao de gua

Fig. 3. 6 Acumulao de lixo ao nvel da caleira

18

Captulo 3

As caleiras podem apresentar-se com troos soltos ou deformados, que devero ser
rectificados, ou podem tambm ser detectados entupimentos (figura 3.6) e problemas
na ligao das caleiras aos tubos de queda, havendo assim repasses de gua atravs
desta juno.
De

entre

todas

as

camadas,

assume

particular

destaque

revestimento

impermeabilizante, porque ele o garante principal da estanquidade da cobertura, que


constitui a exigncia funcional mais reclamada [20]. Neste nvel muito comum o
aparecimento de defeitos quer de concepo, de falta de manuteno ou de
inadequada utilizao [14].
Sendo o revestimento do tipo membrana impermeabilizante, anomalias como
perfuraes ou at mesmo arrancamento do revestimento, empolamentos ou
formao de pregas na superfcie, fissurao do revestimento, descolamentos nas
juntas de sobreposio do revestimento e material de proteco britado deslocado
(figuras 3.7 a 3.10), so facilmente identificadas neste tipo de inspeco [13], [21].

Fig. 3. 7 Perfurao do revestimento impermeabilizante [25]

Fig. 3. 8 Arrancamento do revestimento impermeabilizante [25]

19

Diagnstico do edifcio com base no MIME

Fig. 3. 9 Empolamento do revestimento impermeabilizante [23]

Fig. 3. 10 Descolamento do revestimento impermeabilizante [23]

Por outro lado, se a soluo para a constituio desta camada, for base de ladrilhos
cermicos, por vezes visvel nas suas superfcies, a acumulao de musgos ou
sujidade, fissuras no revestimento (figura 3.11) e at mesmo descolamento de
ladrilhos.
Ao nvel dos elementos emergentes, so nos remates que surgem os problemas mais
frequentes, como sejam a sua insuficiente altura, empolamentos e descolamentos dos
remates (figura 3.12).

20

Captulo 3

Fig. 3. 11 Fissurao do revestimento cermico [23]

Fig. 3. 12 Descolamento do remate

Caso a cobertura, possua meios de entrada de luz, como por exemplo uma clarabia,
no ser de dispensar a vistoria a este elemento, em que podero registar-se vidros
partidos, acumulao de sujidade nos vidros e deficincias na vedao dos vidros.
Julga-se tambm importante ter em ateno o estado de corroso, quer de caleiras,
caso estas sejam metlicas, quer de outros elementos metlicos que se encontrem ao
nvel da cobertura, como por exemplo os guarda-corpos (figura 3.13).

21

Diagnstico do edifcio com base no MIME

Fig. 3. 13 Corroso de elemento fixo na platibanda de cobertura

3.2.3- Coberturas inclinadas


Este tipo de coberturas faz parte da tradio portuguesa, em especial a que faz uso de
telhas cermicas, e tem como princpio drenar a gua pelo caminho mais rpido,
devido s suas pendentes [19].
Nesta dissertao, no se pretende tratar todos os revestimentos de coberturas
inclinadas que existem no mercado, mas apenas os que tm uma utilizao
significativa nos edifcios de habitao, como o caso das telhas cermicas.
Devido aos perigos inerentes, no recomendvel caminhar nas coberturas
inclinadas, sem que nestas existam caminhos de circulao, executados por meio de
telhas passadeira. Caso tal no esteja previsto, aconselha-se a comear a inspeco
da cobertura distanciando-se do edifcio para ser possvel avistar os pormenores da
cobertura atravs de uma caminhada volta do mesmo, sendo til neste caso a
utilizao de binculos e de escada, para uma melhor percepo das anomalias
visualizadas.
De modo a facilitar o preenchimento da ficha de inspeco relativo a este elemento,
apresenta-se, na figura 3.14, um esquema de uma cobertura inclinada tipo, com a
identificao dos vrios elementos que numa cobertura com esta tipologia possam
existir.

22

Captulo 3

Fig. 3. 14 Esquema de cobertura inclinada [19]

Tal como na inspeco a coberturas em terrao, recomenda-se neste tipo de


coberturas, como primeiro passo a vistoria ao ltimo piso do edifcio, de forma a aferir
acerca de manifestaes de humidade no tecto, que como j foi referido, uma
evidncia de anomalias ao nvel da cobertura.

3.2.3.1 Anomalias provveis


O aparecimento de plantas ou vegetao parasitria (figura 3.15), assim como a
acumulao de detritos ou objectos, dificulta o normal escoamento das guas pluviais,
propiciando condies favorveis acumulao de humidade, e consequentemente o
risco de infiltraes de gua na cobertura. Tais problemas podem ocorrer em qualquer
local da cobertura inclinada, quer seja na superfcie corrente, quer nos pontos
singulares da cobertura inclinada.

Fig. 3. 15 Vegetao parasitria na cobertura [7]

23

Diagnstico do edifcio com base no MIME

O aparecimento de musgos ou verdete tambm comum em revestimentos cermicos


de coberturas inclinadas (figura 3.16). Normalmente, tm maior incidncia quando a
exposio solar pouco favorvel, e na maior parte das vezes, esto presentes em
beirados, caleiras e embocaduras de tubos de queda.

Fig. 3. 16 Musgos em telhas cermicas [23]

Uma inclinao insuficiente prejudica o escoamento das guas pluviais, favorecendo o


desenvolvimento de outras anomalias, como a ocorrncia de infiltraes, a criao de
zonas hmidas, o aparecimento de vegetao parasitria e acumulao de detritos.
Por outro lado, o excesso da pendente da cobertura pode levar ao desprendimento de
telhas, assim como roturas ou desalinhamentos em elementos do sistema de
drenagem, devido elevada velocidade de escoamento das guas (figura 3.17).

Fig. 3. 17 Inclinao excessiva da cobertura [23]

24

Captulo 3

A presena ao nvel da superfcie da cobertura de zonas de concavidade ou


convexidade um problema (figura 3.18), dado que prejudica o correcto
funcionamento da cobertura, originando zonas de acumulao de gua.

Fig. 3. 18 Concavidade na superfcie da cobertura [7]

Um defeito muito comum, em coberturas inclinadas revestidas a telha cermica, a


fissurao de telhas (figura 3.19), e at mesmo a existncia de telhas partidas, por
diversas razes, resultando deste problema a infiltrao da gua das chuvas.

Fig. 3. 19 Fissuras em telhas cermicas [7]

Por outro lado, o desalinhamento das telhas uma anomalia que resulta na formao
de descontinuidades e juntas nos elementos de revestimento, pontos que so
favorveis penetrao de gua e humidade na cobertura.
tambm susceptvel, de numa inspeco a este nvel do edifcio, registar-se o
levantamento de telhas (figura 3.19), propiciando uma exposio directa da cobertura

25

Diagnstico do edifcio com base no MIME

aos agentes atmosfricos, aumentando as probabilidades de degradao dos


elementos subjacentes a esta.

Fig. 3. 20 Levantamento de telhas [23]

As juntas de sobreposio dos elementos de revestimento so pontos propcios


infiltrao da gua das chuvas, havendo portanto uma necessidade para a execuo
de sobreposies adequadas entre elementos, por forma a no comprometer a
estanquidade da cobertura.

Fig. 3. 21 Encaixe insuficiente de telhas [7]

O exagero de argamassa na cobertura prejudicial (figura 3.22), pois a argamassa


tem uma grande facilidade de absoro de gua e humidade, podendo propiciar
maiores condies de humidade para os elementos de revestimento, por exemplo na
fixao de cumeeiras e rinces muitas vezes utilizada argamassa em quantidades
excessivas.

26

Captulo 3

Fig. 3. 22 Excesso de argamassa ao nvel do rinco [19]

A ventilao um aspecto importante ao nvel das coberturas e deve ser tida em conta
na sua fase de execuo atravs da aplicao de telhas de ventilao, assim de
registar como anomalia o facto de no existir este tipo de acessrios ao nvel da
cobertura, dispostos de forma alternada na sua superfcie (figura 3.23).

Fig. 3. 23 Deficiente sistema de ventilao da cobertura [7]

semelhana do que foi referido no captulo das coberturas em terrao, de ter em


conta a possibilidade de haver troos de caleiras soltos ou deformados, bem como
problemas na ligao das caleiras aos tubos de queda.
Aspectos como a acumulao de detritos ou vegetao ao longo das caleiras,
entupimento das embocaduras dos tubos de queda, inexistncia de ralos de pinha nas
caleiras, entupimento das pingadeiras e dispositivos de entrada da gua de dimenses
reduzidas, so deficincias que podem ocorrer nos elementos do sistema de
drenagem de guas pluviais de uma cobertura inclinada.

27

Diagnstico do edifcio com base no MIME

Os remates com elementos emergentes (chamins, janelas, clarabias, platibandas)


nas coberturas so geralmente executados recorrendo a rufagem, e so pontos
sensveis penetrao de gua, devendo portanto a sua execuo ser correcta e
cuidada. Assim constata-se que muitas vezes tal no acontece, e aspectos como a
degradao

da

rufagem,

quer

por

descolamento,

empolamento,

fissurao,

insuficiente altura do remate, para esta recomendada uma altura de cerca de 10 a 15


cm (figura 3.24) ou at mesmo a ausncia de remate, so detectados em inspeces
realizadas a estes elementos.

Fig. 3. 24 Insuficiente altura de remate [19]

Os problemas de infiltrao surgem muitas vezes ao nvel das cumeeiras, rinces,


lars ou beirais, uma vez que estes so pontos singulares da cobertura, susceptveis
por isso de maiores infiltraes, caso no tenham sido efectuados os remates
adequados.

Fig. 3. 25 Deficiente remate em lar [3]

28

Captulo 3

evidente que a existncia de vidros de clarabias partidos uma anomalia. Pelo


contrrio, poder no ser to notrio que o apodrecimento ou corroso de caixilharias
de clarabias seja considerado um problema. Mas de facto , pois a sua degradao
implicar a formao juntas menos estanques, constituindo-se uma passagem a
infiltraes de gua.
Do mesmo modo que se referiu para as cobertura em terrao, necessrio averiguar
o estado de corroso de caleiras, e de outros elementos metlicos dispostos na
cobertura inclinada.

3.2.4- Modo de actuao


Para as tarefas de manuteno associadas ao tipo de inspeco, no que respeita s
coberturas, definiu-se trs tipos de medidas de interveno, consoante a anomalia
registada. A falta de manuteno e limpeza peridica da cobertura facilita a
acumulao de lixo, vegetao e outros resduos, assim optou-se por definir um tipo
de tarefa que resulta da aco conjunta da tarefa de inspeco e manuteno, que
estar a cargo do responsvel pela inspeco, e que consiste na remoo de resduos
das caleiras e embocaduras, desentupimento de tubos de queda, limpeza das
superfcies e remoo de vegetao existente.
A outra operao de manuteno que poder ser executada pelo mesmo indivduo,
em simultneo com a vistoria, passa por colocar telhas e vidros, em caso de quebra ou
levantamento. As restantes medidas de actuao, sero remetidas para um tcnico
especializado, por exemplo um tcnico de colocao de impermeabilizaes, dada a
gravidade ou especificidade da anomalia encontrada ou para um engenheiro tendo em
conta a dificuldade de avaliao.
No modelo de ficha de inspeco apresentado em anexo, descrita para cada
anomalia, a tarefa recomendada.

3.3 Paredes exteriores


3.3.1- Consideraes gerais
Terminada a vistoria cobertura, segue-se a inspeco s paredes exteriores do
edifcio. Nestas, ser de ter em ateno a observao no s da superfcie das
paredes, mas tambm dos elementos de drenagem que nelas estejam montados.
29

Diagnstico do edifcio com base no MIME

Aquando do preenchimento da ficha relativa s paredes exteriores, no esperado


que o responsvel classifique a constituio das paredes, mas o tipo de revestimento
das paredes dever ser assinalado em ficha. Assim, considerou-se como
revestimentos finais para estes elementos, o revestimento a pintura, revestimento em
azulejos ou outros ladrilhos cermicos, revestimentos em pedra e acabamento em
beto vista.
Os revestimentos, quer sejam cermicos, ptreos ou de pintura, so dos elementos
que mais influenciam a imagem do edifcio, e para alm disso tm uma aco muito
importante na proteco das camadas subjacentes.

3.3.2 Anomalias provveis


Nas fachadas menos expostas radiao solar, comum o aparecimento de manchas
originadas pelo desenvolvimento de microorganismos (figura 3.27) e acumulao de
sujidade. Tal como para o caso das coberturas, tambm possvel o aparecimento de
plantas ou vegetao parasitria na superfcie das paredes (figura 3.26), em especial
em zonas junto ao piso trreo e em aberturas existentes nas juntas de dilatao.

Fig. 3. 26 Vegetao na superfcie da parede

30

Captulo 3

Fig. 3. 27 Colonizao biolgica junto ao piso trreo

Devido incidndia de radiao uv, escorrncia de gua mais acentuada e ao


envelhecimento natural da tinta, muito comum o aparecimento de descoloraes na
pintura das paredes exteriores (figura 3.28).
Marcas de graffitis so frequentemente observadas em paredes deste tipo,
constituindo uma anomalia, pois denotam um mau aspecto ao edifcio (figura 3.30).
Sendo a maioria dos materiais, que constituem as paredes, porosos corrente a
acumulao de humidade, razo pela qual so facilmente detectadas manchas de
humidade, com maior incidncia em superfcies prximas da cota do terreno e mais
sombrias [2].
Em edifcios, com deficincias a nvel do sistema de drenagem, frequente a
visualizao de manchas de escorrncias no revestimento da superfcie exterior das
paredes (figura 3.29), que como se percebe so consequncia de uma constante
incidncia de gua em perodos de chuva e posteriores a esta.

31

Diagnstico do edifcio com base no MIME

Fig. 3. 28 Descolorao da pintura

Fig. 3. 29 Manchas de escorrimentos

Fig. 3. 30 Graffitis em parede

32

Captulo 3

Em geral a precipitao acompanhada por uma dada intensidade do vento, deixando


as paredes sujeitas a uma aco directa de molhagem, originando zonas de
humedecimento, que muitas vezes resultam na cristalizao de sais superfcie e
abaixo desta, correspondendo a eflorescncias e criptoflorescncias, respectivamente.
A presena de eflorescncias em paredes facilmente detectada atravs de um
depsito branco, em geral pulverulento. Quanto s criptoflorescncias (figura 3.31),
estas no so to visveis e requerem a observao cuidada, podendo associar-se a
esta anomalia o aparecimento de fissuras, destacamentos ou empolamentos.

Fig. 3. 31 Criptoflorescncias em parede [23]

O empolamento, o destacamento e a eroso ou desagregao do revestimento em


pintura, so problemas frequentemente detectados em paredes exteriores, e podem
originar infiltraes, degradao do reboco, ou at mesmo a formao de crateras,
tambm denominadas por alveolizao, pelo desgaste contnuo a que o reboco fica
sujeito, se no forem corrigidos atempadamente (figuras 3.32 e 3.33).

33

Diagnstico do edifcio com base no MIME

Fig. 3. 32 Empolamento do revestimento em pintura

Fig. 3. 33 Destacamento do revestimento em pintura

De acordo com [1], a principal anomalia encontrada nos elementos das paredes
exteriores a ocorrncia de fendilhao, associadas a diversas causas. Este tipo de
manifestao pode apresentar-se sob diversas formas, como sejam: em orientao
vertical, horizontal, mapeada, inclinada, e em vrios locais da parede. Por isso optou-se, na ficha de inspeco, distinguir trs tipos de manifestao para esta anomalia,
34

Captulo 3

sendo eles, fissurao com abertura inferior a 1mm, fissurao com abertura entre 1 a
3 mm e fissurao com abertura superior a 3mm.
Para o caso do revestimento das paredes ser em azulejos, conclui-se que os
problemas, que podem ser diagnosticados, passam pelo desprendimento de um ou
mais azulejos, abaulamento do revestimento, descamao do vidrado dos azulejos
(figura 3.34) e fissurao nas juntas entre azulejos, constituindo um problema no s
esttico, mas tambm de acelerao da degradao do azulejo.

Fig. 3. 34 Descamao do vidrado do azulejo

Por vezes, aquando de uma inspeco deste tipo, as anomalias ao nvel das juntas de
dilatao dos edifcios so esquecidas, possivelmente por se tratar de um elemento de
extremidade ou por falta de conhecimento do elemento por parte do inspector. Tais
anomalias podero ser a fissurao dos materiais de impermeabilizao das juntas
(figura 3.35) ou mesmo a degradao da junta, visvel atravs de aberturas e
desprendimento de material de enchimento.

Fig. 3. 35 Fissurao na junta de dilatao

35

Diagnstico do edifcio com base no MIME

No caso de existirem elementos metlicos fixos parede, como por exemplo,


estendais e escadas de acesso cobertura, estes poder-se-o apresentar oxidados,
sendo um aspecto negativo no s quanto esttica, mas tambm porque pode
originar a contaminao do reboco das paredes (figura 3.36). No to comum, mas
possvel, o caso da corroso de armaduras vista (figura 3.37), consequncia de um
evoludo estado de degradao da estrutura das paredes.

Fig. 3. 36 Corroso de elemento fixo na parede

Fig. 3. 37 Armadura exposta e corroda

36

Captulo 3

A ventilao da caixa-de-ar quando obstruda pois uma deficincia, e deve sempre


ser verificada, muitas vezes encontra-se obstruda por plantas, acumulao de detritos
ou at mesmo fechada propositadamente.
Relativamente aos tubos de queda que atravessam as paredes, estes podem ser alvo
de problemas, como a existncia de troos partidos ou fissurados (figura 3.38), troos
soltos ou desalinhados, entupimento ou corroso, caso se trate de tubos de queda
metlicos.

Fig. 3. 38 Tubo de queda solto

3.3.3 Modo de actuao


Tendo por base o conceito de manuteno que anteriormente foi referenciado,
recomenda-se em ficha, intervenes, que consistem em remover plantas, musgos,
manchas, eflorescncias; substituir ou recolocar azulejos; tratar corroso de elementos
metlicos; avaliar estado de pequenas fissuras (com auxlio de medidor de fissuras);
desobstruir caixas-de-ar; e ainda reparar troos de tubos de queda que se encontrem
partidos ou desalinhados. Para as anomalias que requerem uma avaliao por parte
de pessoa qualificada na rea da construo, a manuteno dever ficar ao cuidado
de um tcnico especializado.
Todas as medidas de manuteno susceptveis de serem efectuadas pelo inspector,
so descritas na ficha, para que no suscitem dvidas no modo como devero ser
efectuadas.

37

Diagnstico do edifcio com base no MIME

3.4- Vos exteriores


3.4.1 Consideraes gerais
Relativamente aos vos exteriores, caixilharia exterior, envidraados e estores,
apresenta-se um conjunto de anomalias que merecem ser conferidas em vistoria, pois
de acordo com [1], quando os caixilhos perdem a sua estanquidade so responsveis
pela infiltrao de gua para o interior, afectando outros elementos da construo,
como paredes e pavimentos interiores.
Entende-se como caixilharia exterior, a caixilharia referente a janelas, portas e
portadas de janelas e portas. Na ficha associada a este captulo da inspeco, dever
ser assinalado o tipo de material de cada elemento.
Em geral, a humidade de precipitao e o apodrecimento da madeira, assumem
especial relevncia nestes elementos da construo.

3.4.2 Anomalias provveis


Ao nvel dos elementos em beto ou pedra, como o caso dos peitoris das janelas,
soleiras de portas e de varandas, ombreiras, vergas e das lajes das varandas, so
frequentes o aparecimento de colonizao biolgica, eflorescncias ou at mesmo
criptoflorescncias, descasque ou empolamento do beto, e ainda a um nvel mais
avanado de degradao, a fissurao dos elementos [9], (figuras 3.39 a 3.41).

Fig. 3. 39 Colonizao biolgica em peitoril

38

Captulo 3

Fig. 3. 40 Eflorescncias e destacamento do revestimento em laje de varanda

Fig. 3. 41 Fissura junto ao vo da janela

Relativamente aos pormenores construtivos, surgem defeitos, como por exemplo, a


insuficincia de inclinao de peitoris, lajes de varandas e soleiras de portas (figura
3.43); a inexistncia de pingadeira e caleira nos peitoris e lajes de varandas (figura
3.42). Sinais de envelhecimento do material de vedao dos peitoris e soleiras, da
massa de vedao dos vidros (figura 3.44) e a deteriorao de fechos e dobradias
so provveis de ocorrerem ao longo da vida de um edifcio, sendo anomalias tambm
previstas em ficha de inspeco.

Fig. 3. 42 Inexistncia de pingadeira

39

Diagnstico do edifcio com base no MIME

Fig. 3. 43 Insuficiente inclinao da laje de varanda

Fig. 3. 44 Deteriorao da massa de vidros

A degradao de estores, por falha ou desalinhamento de rguas, e a fissurao ou


fractura de vidros, sero facilmente detectveis no decorrer do diagnstico ao prdio.
A ausncia de manuteno peridica dos elementos de madeira, provoca a exposio
contnua da madeira aco da humidade e dos agentes atmosfricos [1], originando
deficincias de funcionamento em janelas, portadas e portas como sejam o
inchamento ou empenamento das mesmas; bem como o apodrecimento de
caixilharias de madeira (figura 3.45).

40

Captulo 3

Fig. 3. 45 Apodrecimento da caixilharia de madeira

Terminada a vida til da tinta, no que toca pintura de janelas, portadas,


gradeamentos ou portas, de esperar que a tinta se apresente descascada.
Consequentemente, a falta de repintura propcia a degradao e corroso das
caixilharias e gradeamentos, sendo neste caso uma anomalia mais difcil de reparar.

3.4.3 Modo de actuao


Nesta etapa, so poucas as medidas de manuteno que podem ser tomadas pelo
indivduo encarregue da vistoria, pois muitas das anomalias susceptveis de serem
identificadas, requerem interveno de pessoal especializado em reas especficas,
como carpinteiros, tcnicos de estores e caixilharias ou eventualmente um serralheiro.
Ou seja, no caso de deteriorao de estores, da degradao da massa dos vidros, do
apodrecimento e de deficincias de funcionamento de caixilharias, por exemplo,
necessrio que as tarefas de reparao de cada anomalia atrs mencionada, sejam
executadas pelos tcnicos atrs mencionados.
No entanto, tal como para outras partes do edifcio, existem problemas que devem ser
avaliados por um perito na rea da construo, estando mencionados na coluna das
recomendaes da check-list como Comunicar ao tcnico especializado.

41

Diagnstico do edifcio com base no MIME

Assim, ao nvel dos vos exteriores prev-se como trabalhos executveis pelo
inspector, a remoo de colonizao biolgica, a limpeza de eflorescncias, a
substituio de vidros e vedantes de caixilharias, a reparao de fechos e dobradias,
a repintura e tratamento da corroso de caixilharias.

3.5 reas interiores comuns


3.5.1 Consideraes gerais
As partes comuns de um edifcio apresentam, na maior parte dos casos, grande
percentagem de rea degradada, dada a sua elevada frequncia de utilizao por se
tratarem de pontos de passagem, sendo a maior parte dos problemas detectados
nestas reas uma consequncia do desgaste dos seus elementos e mau uso [17].
Para estes locais prev-se como elementos inspeccionveis: paredes, pavimentos e
tectos do hall do prdio, da caixa de escadas e dos corredores, e iluminao.
Considerou-se tambm importante a elaborao de uma ficha de controlo de vistorias
a equipamentos, como sejam os elevadores, rede de gs, bombas elevatrias e
sistema de deteco e combate a incndios, em que no se pretende uma inspeco
destes equipamentos pelo responsvel, mas sim que este averige se as entidades
responsveis tm cumprido as vistorias regulamentadas.

3.5.2 Anomalias provveis


Aspectos como manchas de sujidade, manchas de humidade, eflorescncias ou
criptoflorescncias tm probabilidades de afectar vrios elementos destas reas
comuns (figuras 3.46 e 3.47). A verificao de vestgios de manchas nos pavimentos,
que possam indiciar entrada de gua, deve tambm ser tida em ateno.

Fig. 3. 46 Manchas de humidade em parede de caixa de escadas

42

Captulo 3

Fig. 3. 47 Eflorescncias em parede interior

No que toca aos revestimentos das anomalias com maior incidncia, quer nas
paredes, tectos, pavimentos ou caixas de escadas, sublinham-se o empolamento e
destacamento da tinta (figura 3.48); o abaulamento, descolagem e desgaste de
azulejos ou mosaicos; a fissurao das juntas de azulejos ou mosaicos.

Fig. 3. 48 Empolamento e destacamento do revestimento de parede de caixa de escadas

Tal como no exterior a presena de fissuras quase inevitvel, podendo ser visveis
em paredes, caixas de escadas, pavimentos ou tectos.
Nas portas interiores e nos corrimes das escadas, podem ser visveis problemas,
como corroso ou apodrecimento, fissura de vidros, defeitos em fechos e dobradias,
entre outros. As caixas de correio e de contadores so por vezes, tambm alvo de
anomalias, podendo apresentar-se deterioradas, com a presena de vidros partidos,
deficincias nos fechos e dobradias, corroso ou apodrecimento da sua caixilharia.

43

Diagnstico do edifcio com base no MIME

3.5.3 Modo de Actuao


As tarefas de manuteno, previstas de serem efectuadas pelo responsvel da
inspeco, o tal morador ou gestor de condomnio, so simples, como no poderia
deixar de ser, e passam por limpar manchas de sujidade e humidade, remover
eflorescncias, colocar azulejos ou mosaicos, avaliar evoluo de fissuras, tratar
oxidaes e colocar proteces em soleiras, encontrando-se o seu procedimento
descrito em ficha.
semelhana dos vos exteriores, alguns dos problemas que possam surgir
necessitam de interveno por parte de pessoas especializadas, em determinadas
reas, sendo exemplo disso a activao de sinalizao de emergncia, reparao de
portas, caixilharias, fechos e dobradias.
De acordo com o previsto na legislao, as vistorias ao sistema de deteco e
combate a incndios so da competncia da Proteco Civil, e as inspeces rede
de gs, a elevadores e a bombas elevatrias, de empresas certificadas para o efeito.
Assim espera-se que na respectiva ficha de registo seja anotado a conformidade das
vistorias.
As restantes anomalias, que aqui no foram mencionadas devem ser comunicadas ao
tcnico especializado, de modo a serem avaliadas as formas de actuao mais
indicadas.

3.6 Sumrio
Neste captulo, apresentou-se o conjunto de anomalias, agrupadas por elementos do
edifcio passveis de serem identificadas em inspeco visual, bem como as medidas a
tomar para atenuar ou prevenir o aparecimento de anomalias.
No captulo seguinte, organiza-se a informao aqui apresentada, em modelo de
check-list, julgando-se ser a forma mais directa e simplificada de executar o
diagnstico.

44

Captulo 4

Captulo 4 Organizao do MIME

45

Organizao do MIME

46

Captulo 4

4 Organizao do MIME
4.1 Consideraes gerais
Neste captulo aborda-se o formato de apresentao do Manual de Inspeco e
Manuteno de Edifcios.
Qualquer que seja a tipologia da habitao, importante que esta seja dividida em
elementos, para uma melhor organizao do trabalho de inspeco, da que o manual
se apresenta constitudo por seis fichas de diagnstico, respectivas cobertura em
terrao, cobertura inclinada, s paredes exteriores, aos vos exteriores, s reas
comuns interiores e aos equipamentos.
A apresentao da informao a ser diagnosticada em check-lists tem a vantagem
de recolher os resultados das inspeces de forma sistematizada, ordenada e
inequvoca, obedecendo a uma metodologia independente da pessoa responsvel
[11]. A linguagem utilizada no manual simples e directa, e so utilizados recursos
visuais adequados melhor comunicao dos seus contedos, como as fotografias e
os quadros sntese.

4.2 - Estrutura do MIME


4.2.1 Procedimentos Gerais
No manual referenciado o kit de apoio que o inspector dever reunir antes de iniciar
o check-up ao edifcio, assim como as instrues de preenchimento das fichas de
inspeco, devendo estas informaes ser consultadas a montante da inspeco
propriamente dita. So ainda mencionadas as medidas que devem ser tomadas aps
o diagnstico.
O ndice est estruturado do seguinte modo:
- Instrues de actuao
- Equipamento de apoio
- Fichas de diagnstico
- Anexos

Na introduo pretende-se orientar os leitores para a forma de obteno de


informao, sendo sugeridas algumas medidas:
47

Organizao do MIME
- abordar os moradores acerca do estado de manuteno do edifcio e anotar as
suas reclamaes, tendo em ateno os elementos referidos, no decorrer da
inspeco;
- iniciar a inspeco seguindo as fichas;
- visitar o interior do ltimo piso caso seja possvel;
- efectuar o diagnstico comeando pela cobertura;
- tirar fotografias das anomalias e anexar;
- escolher dia favorvel inspeco em termos de condies meteorolgicas;

O anexo composto por um medidor de fissuras, e por um catlogo fotogrfico, com


alguns exemplos de anomalias citadas nas fichas de registo, que podero no ser
muito evidentes para o utilizador do MIME, complementando desta forma as
ilustraes apresentadas na ficha.

4.2.2 Kit de apoio


O equipamento a levar para o local suposto ser leve e simples, assim como material
de suporte inspeco e manuteno peridica. Recomenda-se: fichas de
diagnstico, lpis ou caneta, medidor de fissuras, mquina fotogrfica, escadote,
binculos como auxiliar visual para coberturas inclinadas no acessveis, vassoura,
raspadeira, escova de ao, jacto de gua, lixvia, gua, e, entre outros que sejam
mencionados nas recomendaes da check-list.

4.2.3 Procedimentos de inspeco

As seis fichas de inspeco so compostas por:


- cabealho com informaes acerca da data de inspeco, do nome do
responsvel, de caractersticas relativas ao elemento em anlise e de condies
meteorolgicas;

48

Captulo 4
- listas de verificao para as diversas partes do edifcio, considerando todos os
pontos e aspectos que interessa verificar;
- nveis de urgncia de actuao de cada anomalia;
- recomendaes de actuao relativas a cada anomalia;
- ilustraes exemplares das anomalias, caso haja dvida da deteco de
problemas;
- e um espao reservado a observaes que o responsvel julgue conveniente
deixar registado.
Relativamente aos prazos de actuao, distinguem-se trs nveis, estes foram
atribudos tendo em considerao a gravidade da anomalia, ou seja na influncia que
esta poder ter no funcionamento adequado do edifcio. de salientar que estes
nveis servem apenas como uma referncia para o inspector.
Deste modo, para o primeiro nvel, a interveno dever ocorrer no prazo mximo de 1
ms; para o segundo nvel, durante os prximos 6 meses; e para o terceiro nvel no
perodo de 1 ano.
As fotografias tiradas s anomalias detectadas devem ser anexadas s respectivas
fichas preenchidas.

4.2.4 Procedimentos de manuteno


De modo a actuar sobre as anomalias, as tarefas de manuteno devem ser
executadas no final de cada etapa, ou seja, no fim da verificao da lista de
anomalias. As da cobertura em terrao, por exemplo, devem ser cumpridas as
medidas de actuao previstas na ficha, antes de prosseguir com a vistoria do
elemento seguinte. por isso importante a recolha prvia do equipamento de apoio
inspeco e manuteno.
Assim, no decorrer da manuteno peridica, devem ser executadas tarefas como:
- limpeza simples ou limpeza mecnica com recurso a escova ou jacto de gua;

49

Organizao do MIME
- desentupimento de embocaduras de tubos de queda e substituio de troos de
caleira/tubos de queda partidos ou desalinhados;
- substituio ou recolocao de telhas, vidros e azulejos;
- tratamento de oxidaes;
- solicitao de avaliao da anomalia a pessoa qualificada.

4.2.5 Medidas ps-inspeco


Finalizada a vistoria, devem ser cumpridas algumas medidas que se relacionam
essencialmente com a conservao da informao recolhida, tendo em conta o
previsto no RGE no artigo 121, ponto 7 - Os resultados das inspeces e a sntese
dos trabalhos das intervenes devem ser mantidas em arquivo pelo proprietrio das
edificaes ou pelo seu representante, durante o tempo correspondente VUE da
edificao em vigor.
Assim sugere-se que as fotografias tiradas no decorrer da inspeco sejam anexas s
fichas preenchidas, devendo este conjunto ser arquivado no final do manual. Esta
recomendao justifica-se pela importncia do estudo de evoluo de uma anomalia,
que pode em inspeces posteriores necessitar de ser avaliada por perito.
Para o caso de na inspeco terem sido solicitadas intervenes de tcnicos
especializados, estes devero entregar um parecer tcnico, na situao de deteco
de anomalia grave.

4.3 Caso de estudo


O contedo do manual foi testado, atravs da solicitao a um gestor de condomnio
para a inspeco de dois edifcios de habitao do tipo a que se destina este manual,
um com cobertura em terrao e outro com cobertura inclinada, por forma a cobrir todas
as fichas elaboradas, seguindo o roteiro apresentado no MIME.
A realizao da inspeco ficou a cargo de uma funcionria da empresa, sem
formao na rea de inspeco, e decorreu sem grandes dificuldades, excepto no
caso do edifcio com cobertura inclinada, em que o acesso a esta no foi possvel,
pela inexistncia de meios de acesso seguros.
Os resultados dos referidos casos de estudo, encontram-se no anexo II.
50

Captulo 4

4.4 Consideraes finais


O modo de apresentao da inspeco e manuteno peridica, apresentado neste
trabalho, tem a vantagem de ser um mtodo expedito e de permitir visualizar todas as
aces a serem executadas. A estrutura completa do Manual de Inspeco e
Manuteno da Edificao apresentada no anexo I.
Para que se torne vlida esta metodologia aqui apresentada necessrio que todas
as check-lists sejam verificadas no perodo recomendado e as medidas de actuao
previstas tomadas.

51

Organizao do MIME

52

Captulo 5

Captulo 5 - Concluses

53

Concluses

54

Captulo 5

5 Concluses
5.1 Consideraes finais
A elaborao deste trabalho teve como objectivo principal disponibilizar um documento
de apoio ao levantamento das anomalias susceptveis de serem identificadas num
edifcio corrente, ao nvel dos seus elementos exteriores e das reas interiores
comuns, de modo a que um indivduo no especialista na rea, com o auxlio deste
documento, possa proceder inspeco de um edifcio de habitao.
Para tal efeito, foi elaborada uma colectnea de anomalias, organizadas em fichas de
inspeco, segundo o critrio de elementos de um edifcio, contendo ilustraes de
exemplos de cada uma das anomalias referidas. Inserida esta dissertao tambm na
fase de manuteno bsica, foram associadas a cada anomalia, as tarefas de
interveno recomendadas.
Por fim, de modo a testar o contedo deste manual solicitou-se a gestores de
condomnios de alguns edifcios que efectuassem a inspeco munindo-se das fichas
que integram o MIME.

5.2 Concluses gerais


A inspeco de edifcios a nica forma de prolongar a sua vida til, de assegurar a
manuteno e a garantia das construes, e tambm de reduzir custos de reparao
ou reabilitao que seriam desnecessrios, caso os problemas fossem detectados
numa fase inicial, pois na maioria dos casos as operaes de manuteno so
simples. Torna-se por isso fundamental preservar as construes, o que possvel
atravs da adopo de adequadas aces de inspeco e manuteno.
So muito frequentes as situaes em que as anomalias nos elementos construtivos
resultam ou so agravadas pela falta de operaes de manuteno. Assim, quando as
anomalias so detectadas j em fase avanada, o custo das simples tarefas de
manuteno pode passar a ser o de uma operao mais onerosa.
Com esta dissertao, criou-se um conjunto de fichas de apoio necessrias
implementao do Manual de Inspeco e Manuteno da Edificao. No entanto,
para que tal seja exequvel, conclui-se que os meios de acesso s diferentes partes da
habitao devem ser de acesso seguro e fcil, para no colocar em causa a execuo
55

Concluses
da inspeco e das medidas de interveno. Existe portanto uma necessidade das
acessibilidades serem estudadas em fase de projecto. Para tal, devero ser previstas
aces de sensibilizao.
Relativamente s anomalias, dever ser tida especial ateno no acto de inspeco,
s coberturas, pois para alm de serem susceptveis ao desenvolvimento de
problemas, dada a sua exposio e constituio, e muitas vezes extenso destes
para o interior da habitao, este elemento certamente o menos visualizado nos dias
correntes pelos moradores.
Para que o sucesso desta nova metodologia e a conservao das edificaes seja
possvel, fundamental que o responsvel pelo diagnstico cumpra as etapas, bem
como as recomendaes de actuao que se explicitam no MIME, e que seja capaz
de no tomar uma deciso de intervir caso em ficha se remeta a interveno de um
tcnico especializado, ou sempre que este considere no ser capaz de executar com
sucesso as medidas recomendadas, de forma a no colocar em causa a correcta
manuteno ou reparao do edifcio.
O estudo de caso, permitiu tirar concluses satisfatrias relativamente ao modelo
escolhido, considerando-o fcil e rpido de utilizar. No entanto, as dificuldades
sentidas relacionaram-se com a vistoria cobertura inclinada, pelo acesso e pela falta
de meios de circulao nesta. Este tipo de problema constitui, portanto, uma limitao
ao uso do MIME.
Como concluso final, julga-se que este Manual favorecer o trabalho de
levantamento das anomalias com utilidade na definio de prioridades de interveno.

5.3 Perspectivas de desenvolvimento


Numa anlise geral, considera-se o contedo do MIME apresentado nesta dissertao,
um acessrio indispensvel na realizao de inspeces a edifcios de habitao, de
nvel visual. No entanto, poder ser melhorado e alargado, como acontece na maior
parte dos trabalhos de investigao.
Assim, os trabalhos futuros que se prevm neste mbito, podero passar:
- pela extenso da inspeco ao interior dos fogos de habitao, necessitando para
tal da elaborao das respectivas check-lists;

56

Captulo 5
- pela afectao a outros tipo de edifcios como sejam os edifcios anteriores aos de
beto armado;
- por um trabalho de campo mais exaustivo, de forma a aferir quais as
necessidades de melhoramento do contedo das fichas.

Todos os aspectos aqui tratados e os que demais se sugerem necessitam porm da


aprovao e iniciao da implementao do Regulamento Geral das Edificaes, no
qual se encontra integrado o MIME.
Considera-se portanto que esta dissertao de mestrado um contributo
manuteno e preservao das construes, e ao desenvolvimento de trabalhos
futuros, como os acima mencionados.

57

Concluses

58

Bibliografia

Bibliografia

59

60

Bibliografia

Bibliografia
[1] Alegre, M. Alexandra. N. (1999), Estudo de diagnstico de consulta e apoio
reabilitao de casas de rendas econmicas das clulas I e II do bairro de Alvalade.
Tese de Mestrado em Engenharia Civil, IST, Lisboa
[2] Andrade, Jorge. F. (1994), Diagnstico e tratamento de humidades em edifcios
atravs de um sistema pericial. Tese de Mestrado em Engenharia Civil, IST, Lisboa
[3] APICC. (1998), Manual de aplicao de telhas cermicas. Centro Tecnolgico da
Cermica e do Vidro, Coimbra
[4] Appleton, J. (1994), Patologia Precoce dos Edifcios. LNEC, Lisboa
[5] Flores, Ins. (2002), Estratgias de manuteno: Elementos da envolvente de
edifcios correntes. Tese de Mestrado em Engenharia Civil, IST, Lisboa
[6] Flores, Ins; Brito, Jorge de. (2001), Manuteno em edifcios correntes. Estado
actual do conhecimento. In Congresso Nacional da Construo. Vol.2, p. 737-744.
IST, Lisboa
[7] Garcez, Nuno. F. da Silva. (2009), Sistema de inspeco e diagnstico de
revestimentos exteriores de coberturas inclinadas. Tese de Mestrado em Engenharia
Civil, IST, Lisboa
[8] Gomes, Joo. C. (1992), Metodologia para a manuteno e explorao de
edifcios: Aplicao a um caso concreto. Tese de Mestrado em Engenharia Civil, IST,
Lisboa
[9] Gonalves, Carlos. M. F. (2004), Anomalias no estruturais em edifcios correntes
Desenvolvimento de um sistema de apoio inspeco, registo e classificao. Tese
de Mestrado em Engenharia Civil, FCTUC, Coimbra
[10] Lanzinha, Joo. C. G.(2006), Reabilitao de edifcios Metodologia de
diagnstico e interveno. Tese de Doutoramento em Engenharia Civil, UBI, Covilh
[11] Leito, Dinis. (2003), Soluo e trabalhos de reabilitao Metodologia para a
implementao de checklists.Tese de Mestrado em Engenharia Civil, Universidade do
Minho, Braga
[12] LNEC. (2000), Coberturas de Edifcios. LNEC, Lisboa
[13] Lopes, Jorge. Grando. (1998), Anomalias em impermeabilizao de coberturas
em terrao. Informao Tcnica Edifcios ITE 33. LNEC, Lisboa

61

[14] Lopes, Jorge. Grando. (1998), Revestimentos de impermeabilizao de


coberturas em terrao. Informao Tcnica Edifcios ITE 34. LNEC, Lisboa
[15] Moniteur. (1985), Guide Veritas du btiment resolution ds problemes courants
de construction. Vol.2: Rhabilitation maintenance. Paris
[16] NBR 14037. (1998), Manual de operao, uso e manuteno das edificaes
contedo e recomendao para a elaborao e apresentao. Brasil
[17] Portas, Nuno. (1969), Funes e exigncias de reas de habitao. Informao
Tcnica Edifcios 4. LNEC, Lisboa
[18] Ribeiro, Tiago; Silva, Vtor. Cias. (2001), Anomalias em edifcios Casos de
estudo do ConstruDoctor. In 2 Simpsio Internacional sobre Anomalia, Durabilidade
e Reabilitao de Edifcios, p. 221-230. LNEC, Lisboa
[19] Rocha, Pedro.T. (2008), Anomalias em coberturas de terrao e inclinadas. Tese
de Mestrado em Engenharia Civil, IST, Lisboa
[20] Silva, J. Mendes da; Gonalves, Pedro.A. (2001), Anomalias correntes em
coberturas planas em Portugal. In Congresso Nacional da Construo. Vol.2, p. 657664 IST, Lisboa
[21] Silva, Joaquim. A.G da. (s.d.), Anomalia dos sistemas de impermeabilizao de
coberturas em terrao. Centro de Formao Profissional da Indstria da Construo
Civil e Obras Pblicas do Sul
[22] Sousa, Marlia; Freitas, Vasco. P. (2003), Anomalia da construo Um
catlogo. In 2 Simpsio Internacional sobre Anomalia, Durabilidade e Reabilitao de
Edifcios, p.401-408. LNEC, Lisboa
[23] Vrios. (2009), Apontamentos da cadeira de Patologia e Reabilitao da
Construo. IST, Lisboa
[24] Vrios. (2011), Planos de Inspeco e Manuteno de Edifcios. FUNDEC,
Lisboa
[25] Walter, Ana. (2002), Sistema de classificao para inspeco de
impermeabilizao de coberturas em terrao. Tese de Mestrado em Engenharia Civil,
IST, Lisboa

62

Bibliografia

Legislao
Decreto-Lei n. 220/2008 Segurana contra incndios em edifcios
Decreto-Lei n. 521/99 Instalaes de gs
ISO 15686 -1 Service life planning: Buildings and constructed assets
Projecto de Decreto-Lei, Portaria n 62/2003, Regulamento Geral de Edificaes.
CSOPT Subcomisso para a reviso do RGEU

63

Anexos

Anexo I

Manual de Inspeco e Manuteno


da Edificao

Introduo
- Este manual constitui um guia realizao de Inspeco e Manuteno Peridica.
- Destina-se a ser utilizado por moradores, porteiros ou gestores de condomnios.
- A vistorias devem ser realizadas de 15 em 15 meses.
- A escolha do dia da inspeco deve ter em conta no s as condies metereolgicas da data da inspeco, mas tambm do
dia anterior a esta. No deve ser prevista chuva nem ventos fortes.
- Recomenda-se que o responsvel pela vistoria, sempre que possvel, recolha informao junto dos moradores, de forma a
aferir acerca de problemas detectados por estes ao longo dos 15 meses.
- Prev-se que parte das tarefas de manuteno/correco sejam realizadas pelos destinatrios do manual, e as restantes por
tcnicos especializados.
- Sempre que o inspector considere que no seja capaz de realizar as tarefas recomendadas, dever solicitar ajuda a um
tcnico qualificado.

I- Instrues
1) Abordar os moradores.
2) Reunir o material e equipamento recomendado, consultar ponto II.
3) Consultar legendas das fichas de diagnstico, no ponto III.
4) Iniciar a vistoria, seguindo a ordem das fichas.
5) Tirar fotografias de anomalias que lhe suscitem dvida, ou que considere mais graves.
6) Solicitar as intervenes necessrias.
7) Anexar s fichas preenchidas fotografias tiradas, avisos tcnicos e relatrios de interveno, caso sejam disponibilizados pelo tcnico.

II- Kit de apoio


1) Lpis ou caneta
2) Mquina fotogrfica
3) Binculos (para o caso da cobertura no ser acessvel, estes serviro
como auxiliar visual)
4) Escada
5) Medidor de fissuras (mede a abertura de fissuras em mm)
6) Vassoura e p do lixo
7) Raspadeira
8) Saco para recolha de lixo, vegetao, etc..
9) Verga para desentupir embocaduras e pingadeira
10) Escova de ao
11) Jacto de gua
12) gua
13) Lixvia
14) Massa de enchimento de fissuras
15) Testemunho de gesso
16) Massa de vedao de vidros
17) Silicones vedantes
18) Tintas
19) Diluente
20) Produto fungicida
21) Produto hidrfugo
22) Lubrificante para fechaduras e dobradias
23) Produtos de tratamento de oxidao
24) Produtos de assentamento de azulejos

III- Legenda das Fichas


A - anomalia
R - tarefa de manuteno recomendada.
Urgncia - identifica o nvel de urgncia de actuao para cada
anomalia.
Nvel de urgncia 1 - actuar at um ms.
Nvel de urgncia 2 - actuar durante o prazo de seis meses.
Nvel de urgncia 3 - actuar durante o prazo de um ano.
(1) Rufagem - cobrimento com chapas metlicas ou
membranas de elementos emergentes.
(2) Eflorescncias - depsito cristalino de sais solveis em gua,
sobre a superfcie de alvenaria, que se manifestam atravs de
manchas de cor branca.
(2) Criptoflorescncias- depsito cristalino de sais solveis em
gua, abaixo da superfcie de alvenaria.
(3) Testemunho de gesso - a sua colocao permite detectar
eventuais acrscimos da abertura ou deslizamento da fissura
(ver anexo).
(4) Junta de dilatao - uma separao fsica entre duas
partes de uma estrutura.

Exemplo de um medidor de fissuras

1- Cobertura em Terrao
1.1- Data da inspeco: _________/ __________/ _____________

1.2- Nome do Responsvel: _________________________


1.4- Condies Metereolgicas:
Sim

1.3- A cobertura de acesso fcil e seguro?


No
1.5- Se respondeu Sim no ponto 1.3), assinale as anomalias que detectou ao aceder cobertura e siga as recomendaes de actuao:
Anomalias e Recomendaes de actuao

Urgncia

A1)Manchas dispersas de humidade no tecto do ltimo piso


2
R1) Limpar com lixvia e gua
A2) Manchas concentradas de humidade no tecto do ltimo piso (foto [23])
1
R2) Comunicar ao tcnico especializado
A3) Presena de plantas, vegetao parasitria, folhas ou outros objectos
2
R3) Limpar e remover

A4) Acumulao de musgos


2
R4) Raspar e limpar

A5) Acumulao frequente de gua ou manchas que o indiciem


2
R5)Comunicar ao tcnico especializado

A6)Troos de caleira soltos ou deformados


2
R6)Substituir os troos afectados
A7) Problemas da ligao das caleiras aos tubos de queda
2
R7)Comunicar ao tcnico especializado
A8)Entupimento dos ralos das embocaduras dos tubos de queda
1
R8)Desentupir
A9)Entupimento das pingadeiras/ caleiras
1
R9)Desentupir
A10)Inexistncia de ralos de pinha nas caleiras
1
R10)Colocar
A11)Dispositivos de entrada de guas pluviais de dimenso insuficiente
1
R11)Comunicar ao tcnico especializado

Exemplos

Anomalias e Recomendaes de actuao

Urgncia

A12)Descolamentos nos remates de platibandas, chamins ou outros elementos emergentes


(foto [19])
2
R12)Comunicar ao tcnico especializado
A13)Empolamentos nos remates de platibandas, chamins ou outros elementos emergentes
3
R13)Comunicar ao tcnico especializado
A14)Insuficiente altura dos remates de platibandas, chamins ou outros elementos
emergentes (foto [23])
3
R14)Comunicar ao tcnico especializado
A15) Perfuraes no revestimento de impermeabilizao (foto [23])
2
R15)Comunicar ao tcnico especializado
A16)Arrancamento do revestimento de impermeabilizao (foto [19])
2
R16)Comunicar ao tcnico especializado
A17)Fissurao do revestimento de impermeabilizao
2
R17)Comunicar ao tcnico especializado
A18)Formao de pregas no revestimento de impermeabilizao (foto [23])
3
R18)Comunicar ao tcnico especializado
A19)Empolamentos no revestimento de impermeabilizao (foto [23])
3
R19)Comunicar ao tcnico especializado
A20)Descolamento das juntas de sobreposio do revestimento de impermeabilizao (foto
[23])
2
R20)Comunicar ao tcnico especializado
A21)Material de proteco britado deslocado
2
R21)Colocar material idntico
A22)Autoproteco da menbrana em folha de alumnio rasgada (foto [19])
2
R22)Comunicar ao tcnico especializado
A23)Descolamentos de ladrilhos cermicos
2
R23)Comunicar ao tcnico especializado
A24)Fissurao de ladrilhos cermicos (foto [23])
2
R24)Comunicar ao tcnico especializado

Exemplos

Anomalias e Recomendaes de actuao

Urgncia

Exemplos

A25)Corroso de guarda-corpos ou outros elementos metlicos


2
R25)Efectuar ou solicitar a remoo de ferrugem e tinta velha com escova de arame,
desengordurar com diluente toda a superfcie do elemento metlico, aplicar duas demos de
primrio de Zarco diludo e por fim aplicar esmalte como acabamento final
A26)Corroso de caleiras metlicas
2
R26)Comunicar ao tcnico especializado
A27)Corroso/apodrecimento de caixilharias de clarabias
2
R27)Comunicar ao tcnico especializado
A28)Vidros de clarabias partidos (foto [19])
1
R28)Efectuar ou solicitar substituio dos vidros
A29) Sujidade ou acumulao de detritos nos vidros das clarabias
2
R29)Limpar e remover
1.6 Se respondeu No no ponto 1.3), assinale as anomalias detectadas para esse caso e siga as recomendaes de actuao:
Anomalias e Recomendaes de actuao

Urgncia

A1)Manchas dispersas de humidade no tecto do ltimo piso


2
R1) Limpar com lixvia e gua
A2) Manchas concentradas de humidade no tecto do ltimo piso
1
R2) Comunicar ao tcnico especializado
Observaes:

Exemplos

2- Cobertura Inclinada
2.1- Data da inspeco: _________/ __________/ _____________

2.2- Nome do Responsvel: _________________________


2.4- Condies Metereolgicas:
Sim

2.3- A cobertura de acesso fcil e seguro?


No

- Cobertura de uma gua

- Cobertura de duas guas

- Cobertura de trs guas

- Cobertura de quatro guas

2.5- Forma da cobertura

2.6- Em caso de dvida na identificao de elementos da cobertura, consulte o esquema apresentado no final da ficha.
2.7- Se respondeu Sim no ponto 2.3), assinale as anomalias que detectou ao aceder cobertura e siga as recomendaes de actuao:
Anomalias e Recomendaes de actuao

Urgncia

A1)Manchas dispersas de humidade no tecto do ltimo piso


2
R1) Limpar com lixvia e gua
A2) Manchas concentradas de humidade no tecto do ltimo piso
1
R2) Comunicar ao tcnico especializado
A3) Presena de plantas, vegetao parasitria, folhas ou outros objectos (foto [7])
2
R3) Limpar e remover
A4) Acumulao de musgos (foto [23])
2
R4) Raspar e limpar
A5) Inclinao insuficiente da cobertura (foto [7])
2
R5)Comunicar ao tcnico especializado
A6)Inclinao excessiva da cobertura (foto [23])
2
R6)Comunicar ao tcnico especializado
A7) Zonas de concavidade ou convexidade
1
R7)Comuncar ao tcnico especializado
A8)Telhas partidas (foto [7])
1
R8) Substituir telhas
A9)Fissurao ou degradao de telhas (foto [19])
1
R9) Substituir telhas

Exemplos

Anomalias e Recomendaes de actuao

Urgncia

A10)Telhas desalinhadas ou mal colocadas (foto [19])


3
R10) Efectuar ou solicitar a recolocao de telhas
A11) Levantamento ou ausncia de telhas (foto [23])
1
R11) Colocar telhas
A12)Sobreposio ou encaixe insuficiente das telhas (foto [7])
2
R12)Comunicar ao tcnico especializado
A13) Excesso de argamassa ( cumeeira/rinces) (foto [19])
3
R13)Comunicar ao tcnico especializado
A14) Ventilao da cobertura insuficiente
3
R14)Comunicar ao tcnico especializado
A15) Troos de caleira soltos ou deformados
2
R15) Substituir troos soltos ou deformados
A16) Problemas da ligao das caleiras aos tubos de queda
2
R16)Comunicar ao tcnico especializado
A17) Acumulao de detritos e vegetao nas caleiras/beirados
1
R17) Limpar e remover
A18) Entupimento dos ralos das embocaduras dos tubos de queda
1
R18) Desentupir
A19) Entupimento das pingadeiras
1
R19) Desentupir
A20) Inexistncia de ralos de pinha nas caleiras
1
R20) Colocar
A21) Dispositivos de entrada de guas pluviais de dimenso insuficiente
3
R21) Comunicar ao tcnico especializado

Exemplos

Anomalias e Recomendaes de actuao


A22) Ausncia/degradao de rufagem
emergentes

(1)

Urgncia

na ligao da cobertura com elementos


2

R22)Comunicar ao tcnico especializado


A23) Descolamentos nos remates de platibandas, chamins ou outros elementos
emergentes
2
R23)Comunicar ao tcnico especializado
A24) Empolamentos nos remates de platibandas, chamins ou outros elementos
emergentes
3
R24)Comunicar ao tcnico especializado
A25) Insuficiente altura dos remates de platibandas, chamins ou outros
elementos emergentes (inferior a 15 cm)
2
R25)Comunicar ao tcnico especializado
A26) Deficincias no remate de lars (foto [3])
3
R26) Comunicar ao tcnico especializado
A27)Deficincias no remate em beirais/beirados
3
R27)Comunicar ao tcnico especializado
A28) Deficincias no remate de cumeeiras/rinces
3
R28) Comunicar ao tcnico especializado
A29) Corroso/apodrecimento de caixilharias de janelas ou clarabias
2
R29) Comunicar ao tcnico especializado
A30) Vidros de janelas ou clarabias partidos
1
R30) Efectuar ou solicitar substituio dos vidros
A31) Sujidade ou acumulao de detritos nos vidros das clarabias
2
R31) Limpar e remover
A32) Corroso de guarda-corpos ou outros elementos metlicos
2
R32)Efectuar ou solicitar a remoo de ferrugem e tinta velha com escova de arame,
desengordurar com diluente toda a superfcie do elemento metlico, aplicar duas demos
de primrio de Zarco diludo e por fim aplicar esmalte como acabamento final
A33)Corroso de caleiras metlicas (foto [19])
2
R33) Comunicar ao tcnico especializado

Exemplos

2.8- Se respondeu No no ponto 2.3), assinale as anomalias detectadas para esse caso e siga as recomendaes de actuao:
Anomalias e Recomendaes de actuao

Urgncia

A1)Manchas dispersas de humidade no tecto do ltimo piso


2
R1) Limpar com lixvia e gua
A2) Manchas concentradas de humidade no tecto do ltimo piso
1
R2) Comunicar ao tcnico especializado
Observaes:

Esquema de cobertura inclinada


[19]:

Exemplos

3 - Paredes Exteriores
3.1- Data da inspeco: _________/ __________/ _____________

3.2- Nome do Responsvel: _________________________


3.4- Condies Metereolgicas:

3.3- Acabamento das paredes

- Pintura

- Azulejos

- Pedra

- Beto vista

- Outro

____________________________________

3.5- Assinale as anomalias que detecta e siga as recomendaes de actuao:


Anomalias e Recomendaes de actuao

Urgncia

A1) Presena de plantas e/ou vegetao parasitria


2
R1)Remover

A2)Acumulao de musgos ou fungos


2
R2)Raspar, limpar com gua e lixvia e escova de ao, deixar secar e aplicar produto
fungicida, seguido de pintura, caso a anomalia seja localizada. Caso seja de extenso
considervel limpar com jacto de gua,deixar secar, aplicar fungicida e pintar.
A3)Alterao de cor/ descolorao
2
R3)Limpar com jacto de gua, deixar secar e pintar

A4)Manchas de sujidade
2
R4)Limpar com gua e escova de ao, deixar secar e pintar. Se a anomalia se estender de
forma considervel, limpar com jacto de gua, deixar secar e pintar
A5)Manchas de humidade
1
R5)Limpar com jacto de gua ,deixar secar, aplicar produto hidrfugo e pintar.
A6) Manchas de humidade junto ao terreno
1
R6)Limpar com jacto de gua, deixar secar, aplicar produto hidrfugo e pintar, caso se trate
de anomalia localizada. Se as manchas de humidade surgirem de forma generalizada nos
paramentos junto cota de terreno comunicar ao tcnico especializado
A7)Manchas de escorrimentos
2
R7)Limpar com lixvia e gua se for de extenso reduzida. Caso contrrio limpar com jacto
de gua, deixar secar e pintar
A8) Eflorescncias/ Criptoflorescncias

(2)

(foto [23])
1

R8)Em caso de eflorescncias escovar os sais, limpar com gua, deixar secar e pintar. No
caso de criptoflorescncias, comunicar ao tcnico especializado
A9)Graffitis
2
R9)Limpar com jacto de gua, deixar secar e pintar
A10)Empolamento do revestimento em pintura
2
R10)Comunicar ao tcnico especializado

Exemplos

Anomalias e Recomendaes de actuao

Urgncia

A11)Descasque/eroso/ destacamento do revestimento em pintura


1
R11)Comunicar ao tcnico especializado
A12)Alveolizao ou crateras
1
R12)Comunicar ao tcnico especializado
A13.1)Fissura com abertura at a 1mm
A13.2)Fissura com abertura entre 1 a 3mm
A13.3)Fissura com abertura superior a 3mm
R13.1)Colocar massa de enchimento e pintar

2
(3)

R13.2)Efectuar ou solicitar colocao de testemunho de gesso e averiguar se a fissura se


encontra estagnada, se sim colocar massa e pintar. Se continuar a abrir comunicar ao
tcnico especializado.

R13.3)Comunicar ao tcnico especializado

A14)Deficincias de planeza/ abaulamento do revestimento em azulejos


2
R14)Comunicar ao tcnico especializado
A15)Descolagem de azulejos
2
R15)Efectuar ou solicitar recolocao de azulejos com produto de assentamento prprio
para colagem de revestimentos cermicos. Se forem aproveitados os que l existiam limpar
a superfcie dos azulejos, antes de aplicar produto de assentamento.
A16) Descamao/ desgaste/ riscagem do vidrado dos azulejos
3
R16)Efectuar ou solicitar substituio de azulejos
A17) Fissurao das juntas de azulejos
2
R17)Comunicar ao tcnico especializado
A18)Degradao/ fissurao na junta de dilatao

(4)

1
R18)Comunicar ao tcnico especializado
A19)Corroso de armaduras da estrutura
1
R19)Comunicar ao tcnico especializado
A20)Corroso de elementos metlicos incorporados/ fixos no revestimento
2
R20)Efectuar ou solicitar a remoo de ferrugem e tinta velha com escova de arame,
desengordurar com diluente toda a superfcie do elemento metlico, aplicar duas demos
de primrio de Zarco diludo e por fim aplicar esmalte como acabamento final

Exemplos

Anomalias e Recomendaes de actuao

Urgncia

A21)Obstruo da ventilao da caixa-de-ar


1
R21)Desobstruir se possvel
A22)Troos de tubos de queda soltos ou desalinhados
1
R22)Substituir troos afectados
Observaes:

Exemplos

4- Vos Exteriores
4.1- Data da inspeco: _________/ __________/ _____________

- madeira

- madeira
4.3- Portas

- alumnio

4.4- Janelas

- madeira

- simples
- duplos

- alumnio

4.6- Portadas

- alumnio

- PVC
4.9- Assinale as anomalias que detecta e siga as recomendaes de actuao:
Anomalias e Recomendaes de actuao

4.7-Estores

- madeira

- madeira
4.8-Guarda-corpos/
Grades de janelas - alumnio
- vidro
Urgncia

A1) Colonizao biolgica em peitoris, soleiras, ombreiras, vergas ou lajes de varandas


3
R1)Raspar e limpar com gua, lixvia e escova de ao e pintar se for necessrio
A2)Eflorescncias/Criptoflorescncias em peitoris, soleiras, ombreiras, vergas ou lajes de
varandas
2
R2)Escovar os sais e limpar com gua, se for o caso de eflorescncias. Na situao de
criptoflorescncias, comunicar ao tcnico especializado

A3) Insuficincia de inclinao de peitoris, soleiras ou lajes de varandas


2
R3)Comunicar ao tcnico especializado

A4) Inexistncia de pingadeira em peitoris ou lajes de varandas


1
R4)Comunicar ao tcnico especializado
A5) Inexistncia de caleiras em peitoris ou lajes de varandas
1
R5)Comunicar ao tcnico especializado
A6)Fissurao em peitoris, soleiras, ombreiras,vergas ou lajes de varandas
2
R6)Comunicar ao tcnico especializado

A7)Descasque ou empolamento do beto dos peitoris, soleiras, ombreiras, vergas ou da laje


das varandas
2
R7)Comunicar ao tcnico especializado
A8)Fissurao/ Fractura de Vidros
1
R8)Efectuar ou solicitar a substituio dos vidros
A9)Deteriorao de vedantes dos vidros (massa)
2
R9)Efectuar ou solicitar reparao

4.9-Condies
metereologicas

- PVC

- PVC

- PVC

4.5-Vidros

4.2- Nome do Responsvel: _________________________

Exemplos

Anomalias e Recomendaes de actuao

Urgncia

A10)Deteriorao de vedantes do peitoril ou da soleira


2
R10)Efectuar ou solicitar substituio de vedantes
A11)Empenos/ Inchamentos e deficincias de funcionamento de janelas, portadas ou portas
2
R11)Solicitar reparao a tcnico especializado
A12)Deteriorao de fechos e dobradias
3
R12)Aplicar lubrificante ou substituir caso necessrio
A13)Deteriorao de pinturas em janelas, portadas, gradeamentos ou portas
3
R13) Efectuar ou solicitar remoo de tinta antiga lixando, desengordurar com diluente toda a
superfcie e aplicar esmalte de acabamento final
A14)Corroso de caixilharias de janelas, portadas, portas e gradeamentos
3
R14)Efectuar ou solicitar remoo de ferrugem e tinta velha com escova de arame,
desengordurar com diluente toda a superfcie do elemento metlico, aplicar duas demos de
primrio de Zarco diludo e por fim aplicar esmalte como acabamento final
A15)Apodrecimento de caixilharias de janelas, portadas ou portas
2
R15)Solicitar substituio a tcnico especializado
A16) Deteriorao de estores
2
R16)Solicitar reparao a tcnico especializado
Observaes:

Exemplos

5 - reas Comuns
5.1- Data da inspeco: _________/ __________/ _____________

5.3- Ano de Construo

5.5- Acabamento do Pavimento

____________

5.2- Nome do Responsvel: _________________________


N Pisos

________

N Caves

________

5.4- Tipologia do edifcio

Madeira
Outro

Mosaicos

Pedra

Mrmores

Beto vista

5.7- Corrimes
das escadas

PVC

____________________
Observaes

5.6- Acabamento das paredes

- Pintura

- Azulejos

- Pedra

- Beto vista

- Outro

____________________________________

5.7- Assinale as anomalias que detecta e siga as recomendaes de actuao:


Anomalias e Recomendaes de actuao

Urgncia

A1)Manchas de sujidade nas paredes, caixas de escadas, pavimentos ou tectos


3
R1)Limpar com lixvia e gua, e repintar se necessrio

A2)Manchas de humidade nas paredes, caixas de escadas ou tectos


2
R2)Limpar com gua, deixar secar, aplicar produto hidrfugo e pintar.

A3)Manchas no pavimento que indiciem a entrada de gua


1
R3)Efectuar ou solicitar colocao de calha de proteco na soleira da porta, caso no
exista
A4)Empolamento do revestimento em pintura
2
R4)Comunicar ao tcnico especializado
A5) Descasque/eroso/ destacamento do revestimento em pintura
2
R5)Comunicar ao tcnico especializado
A6)Eflorescncias/ Criptoflorescncias
2
R6)Em caso de eflorescncias escovar os sais, limpar com gua, deixar secar e pintar. No
caso de criptoflorescncias, comunicar ao tcnico especializado

A7)Deficincias de planeza/ abaulamento do revestimento em azulejos ou mosaicos


3
R7)Comunicar ao tcnico especializado
A8)Descolagem de azulejos ou mosaicos
3
R8)Efectuar ou solicitar recolocao de azulejos com produto de assentamento prprio
para colagem de revestimentos cermicos. Se forem aproveitados os que l existiam limpar
a superfcie dos azulejos, antes de aplicar produto de assentamento
A9)Descamao/ desgaste/ riscagem do vidrado dos azulejos, mosaicos ou mrmore
3
R9)Efectuar ou solicitar substituio de azulejos

Alumnio

Exemplos

Anomalias e Recomendaes de actuao

Urgncia

A10)Fissurao das juntas de azulejos ou mosaicos


3
R10)Comunicar ao tcnico especializado
A11)Corroso ou apodrecimento do corrimo das escadas

R11)Para corrimes metlicos efectuar ou solicitar a remoo de ferrugem e tinta velha


com escova de arame, desengordurar com diluente toda a superfcie do elemento metlico,
aplicar duas demos de primrio de Zarco diludo e por fim aplicar esmalte como
acabamento final. No caso de corrimes de madeira solicitar substituio da madeira
apodrecida a tcnico especializado.

A12)Degradao de portas interiores ou de envidraados (vidros partidos,


apodrecimento/corroso de caixilharia, problemas em fechos ou dobradias, entre outros)
1
R12)Efectuar ou solicitar reparaes a tcnico especializado
A13.1) Fissura com abertura inferior a 1mm
A13.2)Fissura com abertura superior a 1mm
A13.3)Fissura com abertura superior a 3mm
R13.1)Colocar massa e pintar
R13.2)Efectuar ou solicitar colocao de testemunho de gesso (3) e averiguar se a fissura se
encontra estagnada, se sim colocar massa e pintar. Se continuar a abrir comunicar ao
tcnico especializado.
R13.3)Comunicar ao tcnico especializado
Observaes:

Exemplos

6- Controlo de Manuteno de Equipamentos


6.1- Data da inspeco: _________/ __________/ _____________

6.2- Nome do Responsvel: _________________________


6.3- Assinale as anomalias que detecta e siga as recomendaes de actuao:
Anomalias e Recomendaes de actuao
A1) Avaria de elevadores ou falta de manuteno (obrigatria a cada ms)

R1) Alertar empresa responsvel

A2) Sinalizao de sadas de emergncia desactivada

R2) Solicitar activao a tcnico especializado


A3) Falta de vistoria ao sistema de deteco e combate a incndios (obrigatria a cada 3
anos)

R3) Solicitar aos Bombeiros/ Proteco Civil inspeco ao sistema

A4) Falta de vistoria rede de gs (obrigatria a cada 5 anos)

R4) Solicitar vistoria a empresa qualificada


A5) Falta de manuteno de bombas elevatrias

R5) Alertar empresa responsvel


Observaes:

Anexo

Kit de apoio Medidor de fissuras

Exemplos complementares

Deficiente remate do lar

Concavidade na cobertura [7]

Deficiente disposio de telhas de ventilao [6]

Eflorescncias

Degradao da junta de dilatao

Colocao de testemunho de gesso [23]

Anexo II

Casos de estudo

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