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Usucapio e suas Modalidades

DBORA MARIA BARBOSA SARMENTO 1
CONCEITO
Conceitua-se usucapio como modo de aquisio da propriedade de
bens mveis ou imveis pelo exerccio da posse, nos prazos previamente
estabelecidos em lei.
Surgiu no Direito Romano com o objetivo de regularizar a situao daqueles que, por irregularidades no momento da aquisio de bens, desejavam
consolidar a nova situao patrimonial de acordo com as normas vigentes.
Tal instituto foi regulamentado pela primeira vez na Lei das XII Tbuas (445 a.C.), com prazo de 1 (um) ano para bens mveis e de 2 (dois)
anos para imveis.
A usucapio, que s passou a ser tratada no feminino pelo novo Cdigo Civil, no representa um ataque ao direito de propriedade, mas sim
uma homenagem posse, em detrimento daquele que, tendo o domnio,
abandona o imvel, deixando que outro o ocupe e lhe confira funo social
e econmica mais relevante.
A proteo jurdica da posse preexiste da propriedade. No Brasil, a primeira lei que disps sobre propriedade imobiliria foi a de n.
601, de 18 de setembro de 1850, popularmente conhecida como Lei de
Terras, aprovada durante o reinado de D. Pedro II, duas semanas depois
da Lei Eusbio de Queiroz, que abolia o trfico negreiro no Brasil.
A Lei n. 601/1850 tinha como objetivo organizar as doaes de
terras feitas desde o incio do processo de colonizao portuguesa, regularizar as reas ocupadas depois de 1822 e incentivar a vinda de imigrantes

1 Juza de Direito da 1 Vara Cvel Regional de Madureira.

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para o Brasil, ao mesmo tempo em que buscava dificultar o acesso terra

por parte desse novo contingente de trabalhadores.
Atravs da usucapio, preenchidas as condies de tempo, continuidade e incontestabilidade, o possuidor pode requerer ao juiz que declare,
por sentena, sua posse ad usucapionem, servindo o julgado como ttulo
para transcrio no registro de imveis.

REQUISITOS
A lei estabelece requisitos rgidos para que a pessoa possa adquirir a propriedade por usucapio, por se tratar de um modo originrio de
aquisio do domnio, em que no h transmisso da propriedade de um
anterior para um novo proprietrio.
Oportuno salientar, que na mesma medida em que h aquisio do
domnio em virtude da prescrio aquisitiva, h tambm, por parte daquele
que sofre a ao de usucapio, perda da propriedade, o que justifica a preocupao do legislador em criar requisitos rgidos para a aquisio por usucapio.
So requisitos para a aquisio de domnio atravs da usucapio:
1) Posse
Indispensvel para que se configure a usucapio que a posse seja
contnua, mansa e pacfica, com animus domini, isto , aquele que pretende adquirir o domnio precisa mostrar que possui a coisa como sua, sem
qualquer oposio.
2) Espao temporal
Outro requisito essencial para o reconhecimento do instituto o espao de tempo necessrio consolidao da prescrio aquisitiva. O tempo
varia de acordo com cada modalidade de usucapio.

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3) Coisa hbil
So passves de usucapio apenas as coisas que possam ser apropriadas, inseridas no comrcio. Assim, so insuscetveis de usucapio direitos
pessoais, bens gravados com clusula de inalienabilidade, bens indivisveis,
bens de incapazes e bens de uso comum e especial, dentre outros.

MODALIDADES
1) Usucapio extraordinria
At a edio do Cdigo Civil de 1916, no havia usucapio sem a
boa-f do possuidor, qualquer que fosse o tempo de sua posse.
O Cdigo de 1916 passou a permitir a aquisio do domnio pela
usucapio independentemente de ttulo e de boa-f, instituindo a denominada usucapio extraordinria, que a modalidade mais comum do
instituto.
Tal espcie de usucapio foi disciplinada pelo art. 550 do Cdigo
Civil de 1916 e tinha como pressupostos, inicialmente, a posse, por 30
anos, sem interrupo ou oposio, com nimo de dono.
A Lei n. 2.437, de 1955, reduziu tal lapso temporal para 20 anos,
mantendo os demais requisitos para aquisio do domnio.
O Cdigo de 2002 tratou do instituto em seu artigo 1.238, reduzindo para 15 anos o prazo necessrio para alcan-lo.
2) Usucapio extraordinria com prazo reduzido
Tal modalidade foi instituda pelo pargrafo nico do artigo 128 do
NCC, que reduziu o prazo exigido para a usucapio extraordinria para
10 anos se o possuidor houver estabelecido no imvel a sua moradia habitual,
ou nele realizado obras ou servios de carter produtivo.

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3) Usucapio ordinria

Os possuidores de boa-f, por sua vez, dotados de justo ttulo, sob

a gide do antigo Cdigo Civil, podiam usucapir imvel, no prazo de 10
anos entre os presentes e de 20 anos entre ausentes, desde que titulares de
posse contnua e incontestada, consoante os termos da norma estabelecida no art. 551 do referido Cdigo, esclarecendo o pargrafo nico desse
artigo que se consideram presentes os habitantes do mesmo municpio e
ausentes os que habitam municpios diversos.
Assim como ocorreu em relao usucapio extraordinria, o novo
Cdigo Civil, em seu art.1.242, reduziu o prazo de 10 anos para a usucapio ordinria.
4) Usucapio ordinria com prazo reduzido
O prazo da usucapio ordinria sofreu nova reduo no pargrafo
nico do art. 1.242 do novo Cdigo Civil para 5 anos, na hiptese de
o possuidor ter adquirido o imvel por justo ttulo, em carter oneroso e o
registro houver sido cancelado, desde que tenha estabelecido moradia no
imvel ou nele haja realizado investimentos de interesse social e econmico.
Assim, em tal modalidade de usucapio, os requisitos so a aquisio
a ttulo oneroso, com base no registro, posteriormente cancelado, somado
moradia ou investimentos de interesse social e econmico.
Tal norma destina-se proteo do adquirente de boa-f que, aps ver
registrado seu ttulo, tem este cancelado em virtude de falhas na escritura que
no possam lhe ser atribudas, verificadas aps a transferncia do domnio.
Ressalte-se que no se exige tempo de posse exclusiva do requerente
da usucapio, podendo este resultar da soma da posse atual com a de antecessores, fenmeno conhecido pelos romanos com accessio possessionis. o
que dispe a norma do artigo 552 do Cdigo Civil de 1916, reproduzida
no artigo 1.243 do novo Cdigo Civil.
Os Tribunais brasileiros entenderam, inicialmente, que, para efeito
de usucapio, a acessio possessionis reclamaria ato transmissivo devidamente

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formalizado, evoluindo, porm, para concluir que a transmisso poderia

ser demonstrada atravs da prova testemunhal (TJSP, Jurisp. Brasileira,
145/145; TJRS, RF 288/159, RJTJRS 119/357 e TA 658/175).
5) Usucapio especial urbana
O art. 183 da Constituio Federal, o art. 9 do Estatuto da Cidade
e o art. 1.240 do Cdigo Civil em vigor disciplinaram tal modalidade de
usucapio, estabelecendo este ltimo que:
Art. 1.240 - Aquele que possuir como sua rea urbana
at duzentos e cinqenta metros quadrados, por cinco
anos ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a
para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o
domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
Os requisitos para a usucapio especial urbana so, portanto, rea
urbana mxima de 250m, a utilizao como moradia, a posse tranquila e
sem oposio e no possuir o requerente outro imvel.
A rea a que se refere a norma abrange o terreno e eventual construo sobre ele erguida, ante o contedo do art. 9. do Estatuto da Cidade.
Quando a posse exercida sobre rea superior a 250 m2, no
possvel a aquisio da propriedade atravs da usucapio especial urbana,
ainda que o pedido restrinja a dimenso do que se quer usucapir.
6) Usucapio especial rural
O art. 191 da Constituio Federal dispe sobre a usucapio rural:
Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou
urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos,
sem oposio, rea de terra, em zona rural, no superior a

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cinqenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua famlia, tendo nela moradia, adquirir-lhe-
a propriedade.
O referido dispositivo legal foi reproduzido no art. 1.239 do novo
Cdigo Civil, e prestigia o possuidor que h mais de cinco anos lavra a terra e nela mora com a famlia, dando inequvoca finalidade social a terra.
7) Usucapio coletiva
H um stimo tipo de usucapio, regulado pelo art. 10 do Estatuto
da Cidade, o coletivo de reas urbanas com mais de duzentos e cinqenta
metros quadrados, ocupadas por populao de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, onde no for possvel identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, desde que estes
no sejam proprietrios de outro imvel rural ou urbano.
O instituto tem como objetivo legitimar as ocupaes com nimo
definitivo por comunidades de reas situadas na zona urbana, com centenas de famlias.
admissvel a soma do tempo de posses, consoante o pargrafo nico da norma fixada no art. 10 do Estatuto da Cidade, devendo o Juzo no
processo de usucapio atribuir igual frao ideal do terreno a cada possuidor, independentemente da dimenso da rea que cada um ocupe, salvo
a hiptese de acordo escrito entre os condminos, estabelecendo fraes
ideais diferenciadas.
O condomnio especial constitudo indivisvel, no sendo passvel
de extino, salvo deliberao por dois teros dos condminos, no caso de
execuo de urbanizao posterior constituio do condomnio. As deliberaes relativas administrao do condomnio especial sero tomadas
por maioria de votos, obrigando os demais, discordantes ou ausentes.

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8) Usucapio em defesa na ao reivindicatria

A usucapio tambm pode ser reconhecida quando alegada em defesa na ao reivindicatria, consoante a regra do 4 do art. 1.228 do
novo Cdigo Civil:
4 O proprietrio tambm pode ser privado da coisa se
o imvel reivindicado consistir em extensa rea, na posse
ininterrupta e de boa-f, por mais de cinco anos, de considervel nmero de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e servios considerados pelo juiz de interesse social e econmico relevante.
Tal regra define verdadeira modalidade de usucapio, devendo a
alegao ser deduzida em ao reivindicatria, sendo necessria, porm, a
posse para fins de moradia, embora no se questione a renda dos ocupantes, como ocorre na norma fixada no art. 10 do Estatuto da Cidade.
Ao contrrio da modalidade prevista no Estatuto da Cidade, estabelece-se uma indenizao ao proprietrio despojado do imvel, nos termos
do pargrafo 5., do art. 1.228 do Cdigo Civil, a ser paga pelos prprios
usucapientes.
Com a entrada em vigor do novo Cdigo Civil, a exemplo de como
ocorre com a usucapio coletiva do Estatuto da Cidade, a sentena a que
se refere o 4 do art. 1.228 agora suscetvel de transcrio aps o pagamento do preo.
9) Usucapio indgena
Tal modalidade especial de usucapio acha-se regida pela Lei n.
6.001/73 que, em seu artigo 33, estabelece: O ndio, integrado ou no,
que ocupe como prprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a
cinqenta hectares, adquirir-lhe- a propriedade plena.

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Caso o indgena esteja reintegrado comunho nacional ou tenha

xito em sua solicitao da liberao da tutela, poder diretamente propor a
ao de usucapio, ou, ento, dever faz-lo com a assistncia da FUNAI.
Deve o ndio possuir a rea rural, inferior a 50 hectares, como sua,
por um perodo de 10 anos consecutivos.
10) Usucapio especial urbana por abandono de lar
A recente Lei n. 12.424, de 16 de junho de 2011, em seu artigo 9,
disciplinou nova espcie de usucapio, denominada usucapio especial urbana por abandono de lar, acrescentando o artigo 1.240-A ao Cdigo Civil:
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos, ininterruptamente e sem oposio, posse direta, com exclusividade, sobre imvel urbano de at 250m (duzentos e
cinqenta metros quadrados) cuja propriedade divida
com ex-cnjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar,
utilizando-o para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio integral, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
1 O direito previsto no caput no ser reconhecido ao
mesmo possuidor mais de uma vez.
A nova categoria pretende solucionar as situaes em que um dos
cnjuges ou companheiros abandona o lar conjugal, sem renunciar ou
partilhar o bem comum.
A hiptese prevista na lei envolve a separao de fato de um casal
e o abandono do lar por um dos membros desse casal, sem fazer a regular
partilha do bem, quando o caso. Se o ex-cnjuge ou ex-companheiro permanecer no imvel de at 250 m durante dois anos, sem oposio daquele
que abandonou o lar e, ainda, no seja proprietrio de outro imvel urbano
ou rural, adquire a propriedade do bem. Deve-se observar que, considerando o regime de comunho de bens (seja parcial ou universal), a aquisio

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da meao do cnjuge que abandonou o lar, embora seja possvel se falar

em aquisio do todo, nos casos em que h o regime de separao.
Havendo disputa, judicial ou extrajudicial, relativa ao imvel, no
ficar caracterizada a posse ad usucapionem, afastando-se a possibilidade de
se invocar tal modalidade de usucapio.
Em um primeiro momento aps a edio da norma, surgiu a
discusso sobre culpa na separao do casal. Porm, para que um dos excnjuges venha a perder a propriedade para o outro, necessrio se faz que
aquele que fica na posse a exera sem oposio, portanto, a questo de
natureza meramente possessria. Ou seja, no basta que o ex-cnjuge ou
ex-companheiro abandone o lar, sendo necessrio que a posse exercida pelo
ex-cnjuge ou ex-companheiro que fica no imvel seja mansa, pacfica e
sem oposio, no importando se houve culpa ou no na dissoluo do
casamento ou da unio estvel.
Assim, mesmo aquele que abandona o lar pode reivindicar a propriedade da sua cota parte no imvel, de acordo com o regime de bens
adotado, seja relativo ao casamento, seja unio estvel, judicial ou extrajudicialmente, atravs de mera notificao. Nesse caso, a oposio do
cnjuge ou companheiro que abandona o lar em face daquele que fica
no imvel ser suficiente para que no se estabeleam todos os requisitos
exigidos pela lei.

CASO CONCRETO
Em virtude da diminuio do prazo das diversas modalidades de
usucapio pelo novo Cdigo Civil, tormentosa questo passou a ser objeto
de anlise pelos Tribunais, no que toca ao prazo aplicvel para aquelas situaes em que a posse foi exercida durante a vigncia dos dois Cdigos.
Dispe o artigo 2.028 do NCC que, se j houver decorrido mais
da metade do tempo exigido pelo Cdigo anterior, o prazo de prescrio
regula-se pelo antigo Cdigo Civil. Do contrrio, isto , no tendo decor-

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rido mais da metade do prazo, este, para efeito de prescrio, o do

novo Cdigo Civil.
Por sua vez, o art. 2.029 fixa regras de transio para a contagem dos
prazos reduzidos, tanto na usucapio extraordinria como na ordinria, em
face do estabelecimento de moradia e obras de carter social e econmico,
bem como para a hiptese do 4, do art. 1.228 do novo Cdigo Civil,
relacionada com a alegao de usucapio em defesa na reivindicatria ou
na usucapio coletiva do Estatuto da Cidade.
Aps intenso debate sobre qual a norma aplicvel s hipteses que se
consolidaram na vigncia dos dois Cdigos, decidiu o STJ que a regra no
a insculpida no artigo 2.028 (regra geral), mas sim a do artigo 2.029, que
prev forma especfica de transio dos prazos da usucapio extraordinria.
Segundo acrdo do Ministro Luiz Felipe Salomo, em sede de Recurso Especial de sua relatoria, a aplicao imediata do novo prazo para a
usucapio extraordinria s posses ad usucapiones j iniciadas quando da
vigncia do Novo Cdigo Civil, deve respeitar a seguinte regra: se, em
11.01.2003: a) a posse for igual ou superior a 9 (nove) anos, e no ultrapassar 18 (dezoito) anos, ao tempo j implementado se soma 2 (dois) anos; b)
se a posse for igual ou superior a 18 (dezoito) anos, aplica-se o prazo da lei
anterior, em respeito ao prprio escopo da lei nova; c) se a posse for inferior
a 9 (nove) anos, aplica-se de imediato o novo prazo, que somente se aperfeioar aps 11.01.2005, fora, portanto, do lapso temporal de transio.
Confira-se o teor da ementa do REsp 1088082 / RJ. RESP
2008/0197154-5. Relator(a) Ministro LUIS FELIPE SALOMO (1140).
rgo Julgador: QUARTA TURMA. Data do Julgamento: 02/03/2010:
DIREITOS REAIS. USUCAPIO EXTRAORDINRIO. POSSE PARCIALMENTE EXERCIDA NA VIGNCIA DO CDIGO CIVIL DE 1916. APLICAO
IMEDIATA DO ART. 1.238, NICO, DO CDIGO
CIVIL DE 2002. INTELIGNCIA DA REGRA DE

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TRANSIO ESPECFICA CONFERIDA PELO ART.

2.029. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NA EXTENSO, PROVIDO.
1. Ao usucapio extraordinrio qualificado pela possetrabalho, previsto no art. 1.238, nico, do Cdigo
Civil de 2002, a regra de transio aplicvel no a insculpida no art. 2.028 (regra geral), mas sim a do art.
2.029, que prev forma especfica de transio dos prazos do usucapio dessa natureza.
2. O art. 1.238, nico, do CC/02, tem aplicao imediata s posses ad usucapionem j iniciadas, qualquer
que seja o tempo transcorrido na vigncia do Cdigo
anterior, devendo apenas ser respeitada a frmula de
transio, segundo a qual sero acrescidos dois anos ao
novo prazo, nos dois anos aps a entrada em vigor do
Cdigo de 2002.
3. A citao realizada em ao possessria, extinta sem
resoluo de mrito, no tem o condo de interromper
o prazo da prescrio aquisitiva. Precedentes.
4. plenamente possvel o reconhecimento da usucapio quando o prazo exigido por lei se exauriu no curso
do processo, por fora do art. 462 do CPC, que privilegia o estado atual em que se encontram as coisas, evitando-se provimento judicial de procedncia quando j
pereceu o direito do autor ou de improcedncia quando
o direito pleiteado na inicial, delineado pela causa petendi narrada, reforado por fatos supervenientes.
5. Recurso especial parcialmente conhecido e, na extenso, provido.

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CONCLUSO
A reduo dos prazos e, portanto, da rigidez dos requisitos de todas
as modalidades de usucapio encontra-se em harmonia com o princpio
constitucional da funo social da propriedade, beneficiando aquele que
nela instala sua moradia ou implanta obras ou servios.
Na verdade, a prpria natureza do instituto tem finalidade social,
destinando-se a legitimar o patrimnio dos economicamente excludos e,
assim, estabelecer um equilbrio coletivo.
Saliente-se, no entanto, que o processo de usucapio ainda
excessivamente moroso e no reflete os efetivos anseios da sociedade e
do legislador, cabendo ao Poder Judicirio e ao Ministrio Pblico a
implementao da eficcia de tais normas, a fim de que efetivamente
garantam a paz social.