GUA DE COMUNIDADES

1. COMUNIDAD DE VECINOS
La Comunidad de Propietarios est formada por el conjunto de los
Propietarios de las viviendas, locales y cualquier otra unidad de
ocupacin independiente que componen una finca.
1.1.

Los rganos de gobierno de las comunidades de propietarios

Art13 Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Los rganos de gobierno de

la comunidad son:
a) La Junta de propietarios.
b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
c) El Secretario.
d) El Administrador.
No obstante, en los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta
de propietarios, podrn establecerse otros rganos de gobierno de la
comunidad.
1.2.

La Junta de Propietarios

El Presidente de la Comunidad de Propietarios

El Presidente es el representante legal de la comunidad, en juicio y

fuera de l, en todos los asuntos que la afecten y, adems, ejercer
las funciones del Secretario de la comunidad y del Administrador
salvo que los estatutos, o por acuerdo de la Junta de propietarios, se
dispongan la provisin de dichos cargos separadamente de la
presidencia.
El Presidente ser nombrado, entre los propietarios, mediante
eleccin o mediante turno rotatorio o sorteo. Art 13.2 LPH La
condicin de propietario es imperativa para poder ser Presidente. S
podra ser nombrado Presidente cualquiera de los cnyuges si la
vivienda les pertenece como bien ganancial.
El nombramiento ser obligatorio, si bien el propietario designado
podr solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso
al cargo, invocando las razones que le asistan para ello: la de falta de
formacin o la falta de aptitud fsica, bien por edad, bien por

enfermedad. El nombrado Presidente permanecer en el cargo hasta

que, mediante resolucin firme, se designe un sustituto que
desempear el cargo con carcter provisional en tanto no se
proceda a un nuevo nombramiento por la Junta que se convocar
dentro del plazo fijado en la resolucin judicial.
La duracin del cargo de Presidente de la comunidad es de un ao, si
bien, el Presidente no perder sus competencias si se retrasase la
convocatoria de la Junta para la eleccin del nuevo. El Presidente
podr ser removido de su cargo antes de la terminacin de su
mandato

mediante

acuerdo

adoptado

en

Junta

extraordinaria

convocada al efecto con las mismas mayoras que las exigidas para
su nombramiento.

Los Vicepresidentes de la Comunidad de Propietarios

Art 13.4 LPH La existencia de Vicepresidentes es facultativa, de

manera que solo los habr si as se recoge en los estatutos de la
comunidad o bien as lo decide la Junta de propietarios.
La existencia de Vicepresidentes es recomendable en situaciones de
conflicto entre la comunidad y el Presidente as como tambin en
comunidades de gran tamao donde los Vicepresidentes pueden
realizar funciones de colaboracin con el Presidente de la comunidad
para la gestin de distintas reas.
Corresponde al Vicepresidente sustituir al Presidente en los casos de
ausencia, vacante o imposibilidad de ste, as como asistirlo en el
ejercicio de sus funciones en los trminos que establezca la Junta de
propietarios.
El nombramiento de Vicepresidentes corresponde a la Junta de
propietarios. Art 13.4 LPH, el nombramiento se realizar mediante el
mismo procedimiento que el establecido para la designacin del
Presidente. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo
contrario, el nombramiento de Vicepresidente se har por el plazo de
un ao.

El Vicepresidente podr ser removido de su cargo antes de la

terminacin de su mandato mediante acuerdo adoptado en Junta
extraordinaria convocada al efecto con las mismas mayoras que las
exigidas para su nombramiento.

Secretario y Administrador de la Comunidad de Propietarios

Las funciones del Secretario de la comunidad y del Administrador

sern ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los
estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario,
dispongan la provisin de dichos cargos separadamente de la
presidencia.

Los cargos de Secretario y Administrador podrn acumularse

en una misma persona o bien nombrarse
independientemente.

El cargo de Administrador podr ser ejercido por cualquier

propietario. Tambin podr recaer en corporaciones y otras personas
jurdicas en los trminos establecidos en el ordenamiento jurdico.
Las funciones del Secretario se encuentran repartidas en distintos
artculos. As encontramos las siguientes funciones:
1- Art. 7.2 LPH Certificar el acuerdo de la Junta de Propietarios que
autoriza el ejercicio de la accin de cesacin prevista y que debe de
acompaarse con la demanda.
2- Art. 21 LPH Certificar el acuerdo adoptado por la Junta de
Propietarios aprobando la liquidacin de la deuda con la Comunidad
con el visto bueno del Presidente, as como la notificacin del referido
acuerdo al propietario moroso, como presupuestos de admisibilidad
del proceso monitorio.
3- Art. 9.1 LPH Certificar el estado de deudas de una vivienda o local
con el visto bueno del Presidente cuando se va a enajenar con el fin de
que el adquiriente tenga una informacin completa.

4- Art. 9.1 h) LPH Recibir por parte del propietario del piso o local la
comunicacin del domicilio a efectos de citaciones y notificaciones.
5- Art. 9.1 i) LPH Recibir por parte del propietario del piso o local la
comunicacin sobre el cambio de la titularidad del piso o local.
6- Art. 9.1 h) LPH Practicar las citaciones y notificaciones a los
propietarios conforme al procedimiento establecido.
7- Art. 19 LPH Redaccin de las actas de las Juntas de Propietarios que
debern ser cerradas con su firma y la del Presidente y proceder a la
subsanacin de sus defectos y errores.
8- Art. 17 LPH Recibir el comunicado del voto discrepante de los
propietarios ausentes de la Junta en los casos.
9- Art. 19.4 LPH Custodiar los Libros de Actas de la Junta de
Propietarios y conservar en el plazo de cinco aos las convocatorias,
comunicaciones, apoderamientos y dems documentos relevantes de
las reuniones.
Administrador de fincas

Cuando una comunidad de propietarios contrata los servicios de un

administrador de fincas colegiado, salvo que caso extrao se pacte lo
contrario, ser este el que realiza las funciones del secretario.
El Administrador de Fincas es un profesional con la formacin
adecuada para el desempeo de sus funciones, estando en posesin
de determinados ttulos universitarios superiores (licenciados en
derecho, econmicas...), o habiendo aprobado el plan de estudios de
la Escuela Oficial de Administradores de Fincas, autorizado por el
Ministerio de Fomento.
El ejercicio profesional comprende todas las funciones conducentes al
gobierno y conservacin de los bienes encomendados, la obtencin
del rendimiento adecuado y al asesoramiento de las cuestiones
relativas a los bienes inmuebles.
En la gestin de comunidades de propietarios, le corresponden las
obligaciones fijadas en el art. 20 de la LPH (velar por el buen rgimen
de la casa, sus instalaciones y servicios; preparar el plan de gastos e

ingresos; atender a la conservacin y entretenimiento de la casa;

ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los
pagos y realizar los cobros; actuar, en su caso, como Secretario de la
Junta, custodiando la documentacin; y todas las dems atribuciones
que le confiera la Junta) pero, al margen de las mismas, debe
asesorar a la comunidad, controlar los proveedores, dar cuenta de
siniestros a las compaas de seguros; ocuparse de las relaciones
laborales con los empleados de la finca, aplicando las normas de
convenio

las

modalidades

contractuales

ms

favorables,

practicando las liquidaciones de la Seguridad Social y las que

fiscalmente procedan; llevar una adecuada contabilidad; advertir
sobre la morosidad; y una funcin, quiz de las ms importantes, que
es el mantenimiento de la convivencia entre los componentes de la
comunidad.
Cuando acta como Secretario de la Comunidad, que es casi en todos
los casos, de acuerdo con el con Presidente debe convocar la Junta,
asistir a la reunin, que normalmente dirige, redactar el acta y
practicar las notificaciones que procedan.
En el asesoramiento global a la comunidad, debe cumplimentar todas
las obligaciones que incumben al inmueble, as como informar y
cuando proceda tramitar la solicitud de ayudas o subvenciones a las
que pueda tener derecho el edificio en los casos de rehabilitacin o de
obras de reparacin protegidas.
Tiene concertado un seguro de responsabilidad civil en la que pudiera
haber incurrido por omisin o negligencia en su actuacin profesional
y, en algunos Colegios, otro seguro de caucin para responder de su
gestin econmica. Al margen de estas garantas, los Colegios ejercen
su actividad disciplinaria cuando la actuacin de sus profesionales se
aparta de las normas profesionales o deontolgicas.
Nombramiento y remocin de los rganos de gobierno de la comunidad

Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el

nombramiento de los rganos de gobierno se har por el plazo de un

ao. Los designados podrn ser removidos de su cargo antes de la

expiracin del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios,
convocada en sesin extraordinaria.
Gestin contable de la Comunidad de vecinos
Vivir en una comunidad de vecinos requiere el cumplimiento de una serie de
normas y conductas que aseguren una buena convivencia y el bienestar de
cada uno de los miembros que forman parte de ella. Pero este no es el nico
aspecto que se debe poner en comn, ya que la gestin de las cuentas en
una comunidad de propietarios es una tarea ineludible que debe llevarse a
cabo con precisin.
-

En las comunidades de propietarios, todos los residentes deben estar

informados de las cuentas comunes. Por ello, la celebracin de las
juntas de propietarios servirn para aprobar las cuentas de cada ao,
hacer un balance de gastos e ingresos y tomar las decisiones

pertinentes sobre movimientos o acciones futuras.

Normalmente, el presidente o del administrador de fincas es el
encargado de llevar las cuentas y velar por el buen funcionamiento
de la actividad econmica en la comunidad. A pesar de estar en
disposicin del capital de la comunidad, el responsable de la
contabilidad no puede hacer uso del mismo sin la autorizacin del
resto de propietarios, quienes debern tomar una determinacin

conjunta previamente.
El control de ingresos y gastos de la Comunidad de Propietarios se
registra en el Libro de Cuentas donde hay que llevar las
anotaciones de los ingresos recibidos, cuotas de Propietarios,
derramas, fondo de reserva e ingresos de otras actuaciones si los
hubiere (alquileres de locales, viviendas, cubierta, vallas publicitarias,
etc.) y los gastos ocasionados, sueldo de empleados, Administrador,
limpieza, etc.

En la Junta General Ordinaria que se celebra

anualmente, hay que informar a los Propietarios sobre las cuentas del
ao anterior y la previsin que se calcula para el ao en curso. Esta
documentacin, que debe figurar en poder de los Propietarios ocho
das antes de la reunin, se somete a los presentes para su
-

aprobacin.
Una vez finalizado el ejercicio anual, las cuentas de la comunidad
deben ser aprobadas en una junta vecinal. En este momento se
presentarn detalles sobre todos los gastos e ingresos, las deudas en

caso de que existan y, tambin, deber efectuarse una revisin de las

cuotas de cada uno de los propietarios e informar de la previsin para
-

el ao siguiente.
Estar al frente de la contabilidad de una comunidad de
propietarios puede resultar una tarea bastante compleja y, en
muchas

ocasiones,

es

conveniente

contar

con

asesoramiento

profesional para una mejor gestin y evitar conflictos, al mismo

tiempo. Ahora, gracias a los gestores online de contabilidad, existe la
posibilidad de hacer una gestin contable de manera sencilla, gil y
sin necesidad de disponer de ningn tipo de conocimiento en la
materia.
Juntas de propietarios ordinarias y extraordinarias

Los tipos de Juntas que pueden darse en una comunidad de

propietarios vienen determinados en el art. 16 LPH.
A) Juntas Ordinarias

Aquellas que han de realizarse, al menos, una vez al ao para aprobar

los presupuestos y las cuentas de la comunidad de propietarios.
La Ley no prev ninguna sancin para el caso en el que el Presidente
incumpla el mandato de convocar Junta anualmente, pero cualquier
propietario puede requerir que lo haga y, en caso de negarse, exigir
las responsabilidades del mismo en el caso de que se hubieran
producido perjuicios para la comunidad.
B) Juntas Extraordinarias

Son las celebradas en las dems ocasiones que el Presidente lo

considere conveniente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios o
un nmero de ellos que represente, al menos, el 25% de las cuotas de
participacin.
No estn sujetas a ninguna periodicidad, si bien, la LPH establece su
obligatoriedad en algunos casos como la remocin de los cargos de
Presidente, Vicepresidente, Secretario y Administrador antes de que
finalice su mandato (art. 13.7 LPH) o para autorizar al Presidente para
entablar accin de cesacin contra el propietario que lleva a cabo
en su piso o local, actividades prohibidas en los estatutos, daosas
para la finca etc. (art. 7.2 LPH).

Modelo

de

Convocatoria

de

Junta

General

Extraordinaria:

http://goo.gl/nGCpcz

Modelo de Acta de la Junta Ordinaria/Extraordinaria de Propietarios:

http://goo.gl/tgQ83Z

Convocatoria de la Junta de propietarios

Las normas que la LPH establece sobre la convocatoria de las Juntas

de Propietarios son imperativas, es decir, de necesario y obligado

cumplimiento, por lo que su no cumplimiento podra dar lugar, ante
una posible impugnacin de los acuerdos, a que el Juez declare nulos
los mismos.
A) Facultad para efectuar la convocatoria a Junta de Propietarios

Art. 16.1 LPH La Junta de propietarios se reunir, por lo menos, una

vez al ao para aprobar los presupuestos y cuentas y en las dems
ocasiones que lo considere conveniente el:
-

El Presidente.
La cuarta parte de los propietarios.
Un nmero de propietarios que representen, al menos, el 25%
de las cuotas de participacin.

B) Contenido de la convocatoria a Junta de Propietarios

La convocatoria deber contener el lugar, da y hora en que se

celebrar, los asuntos a tratar y la relacin de los propietarios
morosos:
1- Lugar, da y hora en que se celebrar en primera o, en su caso,
en segunda convocatoria. En la prctica, en la misma citacin se
realizan tanto la primera como la segunda convocatoria, dejndose
entre ambas el preceptivo margen mnimo de media hora que
establece el art. 16.2 LPH.
2- Los asuntos a tratar (orden del da). El Tribunal Supremo tiene
declarado que "no es admisible la adopcin de acuerdos que no estn
en el orden del da, ni tan siquiera bajo el epgrafe de ruegos y
preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los
propietarios".
3-

La

relacin

de

propietarios

morosos.

La

convocatoria

contendr una relacin de los propietarios que no estn al corriente

en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertir de la

privacin del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el

art. 15.2 LPH.
Cualquier propietario podr pedir que la Junta de propietarios estudie
y se pronuncie sobre cualquier tema de inters para la comunidad; a
tal efecto dirigir escrito, en el que especifique claramente los
asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluir en el
orden del da de la siguiente Junta que se celebre.

C) Realizacin de las citaciones a Junta de Propietarios

Art. 16.2 LPH Las citaciones a Junta se realizarn conforme al art. 9

LPH, en el domicilio en Espaa que a efectos de citaciones y
notificaciones el propietario haya comunicado al Secretario de la
Comunidad.
Si intentada una citacin o notificacin al propietario fuese imposible
practicarla en el lugar prevenido en el prrafo anterior, se entender
realizada mediante la colocacin de la comunicacin en el tabln de
anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado
al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que
se procede a esta forma de notificacin, firmada por quien ejerza las
funciones de Secretario de la comunidad, con el visto bueno del
Presidente de la comunidad. La notificacin practicada de esta forma
producir plenos efectos jurdicos en el plazo de tres das naturales.
La citacin para la Junta ordinaria anual se har con seis das de
antelacin, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que
pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
Libro del edificio

Art. 7 de la Ley de Ordenacin de la Edificacin (LOE) El Libro del

Edificio, que debe entregarse a los usuarios finales del edificio, es el
conjunto de documentos grficos y escritos que constituyen el archivo
y

registro

del

historial

incidencias

tcnicas,

jurdicas

administrativas del edificio y que permite poner a disposicin del

propietario del mismo o de la comunidad de propietarios, segn se
trate, los datos, informacin e instrucciones necesarias para:

La

utilizacin

adecuada

de

los

espacios,

elementos

constructivos e instalaciones.

Poder llevar a cabo el mantenimiento y conservacin.

Ejecutar las obras posteriores de reforma, reparacin o
rehabilitacin.

Acreditar el cumplimiento de las obligaciones de la

comunidad de propietarios.

Facilitar, en su caso, el esclarecimiento de responsabilidades

por daos materiales.

Poder contratar los servicios y suministros necesarios.

Ejercitar, en su caso, el resarcimiento de los daos
materiales causados por vicios y defectos de la construccin
que estn asegurados.

El Libro del Edificio estar formado por:

El proyecto: los documentos (memoria, planos, presupuesto,

pliegos de condiciones) mediante los que se definen y
determinan las exigencias tcnicas de las obras. Se incluirn las
modificaciones debidamente aprobadas.

El acta de recepcin de la obra: este documento estar

firmado por el promotor y el constructor. Incluir las garantas
que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus
responsabilidades.

La relacin de los agentes participantes: se identificarn los

agentes

que

hayan

intervenido

durante

el

proceso

de

edificacin.

Las instrucciones de uso y mantenimiento: Se documentarn

las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus
instalaciones, de acuerdo con la normativa que le sea de
aplicacin.

Es obligatorio incorporar al Libro del Edificio la documentacin que se

vaya generando durante el periodo de uso y conservacin del edificio.
A partir de la recepcin de la documentacin mencionada y de la

entrega al uso del edificio, el propietario de ste o la comunidad de

propietarios, segn se trate, estn obligados a:

Conservar la documentacin recibida del promotor y

transmitirla al comprador en caso de venta del edificio.

Tener a su cargo la documentacin del edificio (Libro del

Edificio) y a disposicin de las administraciones pblicas o
autoridades competentes.

Documentar a lo largo de la vida til del edificio todas las

intervenciones, ya sean de reparacin, reforma o rehabilitacin,
realizadas sobre el mismo.

Actas
A) Contenido y redaccin de las actas

El acta de cada reunin de la Junta de propietarios deber expresar:

a) La fecha y el lugar de celebracin.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la
hubiesen promovido.
c) Su carcter ordinario o extraordinario y la indicacin sobre su
celebracin en primera o segunda convocatoria.
d) Relacin de todos los asistentes y sus respectivos cargos, as como
de los propietarios representados, con indicacin, en todo caso, de
sus cuotas de participacin.
e) El orden del da de la reunin.
f) Los acuerdos adoptados, con indicacin de los nombres de los
propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos,
as como de las cuotas de participacin que representen.
El acta de la Junta reflejar los propietarios privados del derecho de
voto como consecuencia de que, en el momento de iniciarse la Junta,
no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas
vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente
las mismas o procedido a la consignacin judicial o notarial de la
suma adeudada.

B) Cierre de las actas y remisin a los propietarios

El acta deber cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario
al terminar la reunin o dentro de los diez das naturales siguientes.
Desde su cierre los acuerdos sern ejecutivos, salvo que la Ley
previere lo contrario. Art. 9 LPH El acta de las reuniones se remitir a
los propietarios.
C) Subsanacin de defectos de las actas

Sern subsanables los defectos o errores del acta siempre que la

misma exprese inequvocamente la fecha y lugar de celebracin, los
propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos
adoptados, con indicacin de los votos a favor y en contra, as como
las cuotas de participacin que respectivamente, supongan y se
encuentre

firmada

por

el

Presidente

el

Secretario.

Dicha

subsanacin deber efectuarse antes de la siguiente reunin de la

Junta de propietarios, que deber ratificar la subsanacin.
Acuerdos en comunidades de propietarios: unanimidad y mayoras ( Art. 17

LPH)
A) Acuerdos que requieren unanimidad

Los acuerdos no regulados expresamente en el art. 17 LPH que

impliquen la aprobacin o modificacin de las reglas contenidas en el
ttulo o en los estatutos de la comunidad, requerirn para su validez la

unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el

total de las cuotas de participacin.
B) Acuerdos por mayora especial o cualificada

Las mayoras cualificadas son las referidas al total de propietarios,

independientemente de que la Junta de propietarios se rena en
primera o segunda convocatoria.
a) Supresin de barreras arquitectnicas, incluida la instalacin de
ascensor
Sin perjuicio de lo establecido en el art. 10.1 b) LPH, la realizacin de
obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan
por finalidad la supresin de barreras arquitectnicas que dificulten el
acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el
establecimiento

de

los

servicios

de

ascensor,

incluso

cuando

impliquen la modificacin del ttulo constitutivo, o de los estatutos,

requerir el voto favorable de la mayora de los propietarios, que, a su

vez, representen la mayora de las cuotas de participacin.
Cuando se adopten vlidamente acuerdos para la realizacin de obras
de accesibilidad, la comunidad quedar obligada al pago de los
gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de
doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
b) Establecimiento o supresin de servicios comunes de inters
general
El

establecimiento

supresin

de

los

servicios

de

portera,

conserjera, vigilancia u otros servicios comunes de inters general,

supongan o no modificacin del ttulo constitutivo o de los estatutos,
requerirn el voto favorable de las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las
cuotas de participacin.
c) Arrendamiento de elementos comunes
El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un
uso especfico en el inmueble requerir igualmente el voto favorable
de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participacin.
d) Acceso a los servicios de telecomunicaciones y aprovechamiento
de energas renovables
La instalacin de las infraestructuras comunes para el acceso a los
servicios de telecomunicacin regulados en el RD 1/1998, de 27 de
febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el
acceso a los servicios de telecomunicacin, o la adaptacin de los
existentes, as como la instalacin de sistemas comunes o privativos,
de

aprovechamiento

de

energas

renovables,

bien

de

las

infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros

energticos colectivos, podr ser acordada, a peticin de cualquier
propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que
representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participacin.
La comunidad no podr repercutir el coste de la instalacin o
adaptacin de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su

conservacin y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios

que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del
acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los
servicios de telecomunicaciones o a los suministros energticos, y ello
requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones
realizadas en las preexistentes, podr autorizrseles siempre que
abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente
actualizado, aplicando el correspondiente inters legal.
e) Nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la
adecuada conservacin, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del
inmueble, segn su naturaleza y caractersticas.
Ningn propietario podr exigirlas cuando por el voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participacin, se
adopten vlidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas
instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada
conservacin, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble,
no exigibles y cuya cuota de instalacin exceda del importe de tres
mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no
resultar obligado, ni se modificar su cuota, incluso en el caso de
que no pueda privrsele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea
participar de las ventajas de la innovacin, habr de abonar su cuota
en

los

gastos

de

realizacin

mantenimiento,

debidamente

actualizados mediante la aplicacin del correspondiente inters legal.

No podrn realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte
del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su
consentimiento expreso.
f) Punto de recarga de vehculos elctricos para uso privado
La instalacin de un punto de recarga de vehculos elctricos para uso
privado en el aparcamiento del edificio, siempre que ste se ubique
en una plaza individual de garaje, slo requerir la comunicacin
previa a la comunidad. El coste de dicha instalacin y el consumo de

electricidad correspondiente sern asumidos ntegramente por el o

los interesados directos en la misma.
C) Acuerdos por mayora ordinaria

Para la validez de los dems acuerdos bastar el voto de la mayora

del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayora de
las cuotas de participacin.
En segunda convocatoria sern vlidos los acuerdos adoptados por la
mayora de los asistentes, siempre que sta represente ms de la
mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayora no se pudiere lograr por los procedimientos
establecidos en los prrafos anteriores, el Juez resolver en equidad
lo que proceda dentro de veinte das, contados desde la peticin,
haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
D) Impugnacin de acuerdos de la Junta de propietarios (art. 18 LPH)

Acuerdos impugnables y legitimacin para impugnar

Los acuerdos de la Junta de propietarios sern impugnables en los
siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) o a
losestatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia
comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algn propietario que no
tenga obligacin jurdica de soportarlo o se hayan adoptado con
abuso de derecho.
Estarn legitimados para impugnar:

Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta

Los ausentes por cualquier causa

Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho

de voto

Requisitos para la impugnacin de acuerdos

El propietario deber estar al corriente en el pago de la totalidad de

las deudas vencidas con la comunidad.

Caducidad de la accin de impugnacin

La accin de impugnacin de acuerdos caducar a los tres meses de

adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate
de actos contrarios a la LPH o a los estatutos, en cuyo caso la accin
caducar al ao. Art 9 LPH Para los propietarios ausentes dicho plazo
se computar a partir de la comunicacin del acuerdo. El cmputo del
plazo debe hacerse de fecha a fecha sin descontarse, en su caso, el
mes de agosto.
-

Ejecutividad de los acuerdos impugnados

Los acuerdos impugnados seguirn siendo ejecutivos salvo que el

Juez disponga lo contrario a solicitud del demandante oda la
comunidad de propietarios.
Los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios que sean
contrarios a la LPH o a los estatutos de la comunidad de propietarios
no son nulos, sino anulables, debiendo ser impugnados en tiempo y
forma para privarlos de validez y eficacia.

Reclamacin de impago a morosos

Los pasos a seguir para reclamar dicho pago son:

-

Convocatoria de Junta General Extraordinaria. Se comunicar al

titular de la vivienda o local y al titular registral. Para acreditar
que los Propietarios morosos reciben la convocatoria, la
Comunidad ha de entregrsela a cambio de una copia firmada;
si ello no fuera posible, se enviar mediante burofax con acuse
de recibo y certificacin de texto, o mediante publicacin en el
tabln de anuncios de la propia Comunidad, si no se ha recibido

el acuse del burofax.

Celebracin de Junta Extraordinaria y Acta. Debe notificarse
a todos los Propietarios el Acta resultante de la Junta
Extraordinaria,

asegurndose

de

su

recepcin

por

los

Propietarios morosos con el mismo mtodo que el empleado

para la Convocatoria (copia firmada, burofax o publicacin en
tabln de anuncios).

Certificacin del Acuerdo de la Junta y liquidacin de

deuda por el Secretario de la Comunidad, con el visto bueno
del Presidente. El Secretario ha de redactar el Acuerdo que
contiene la liquidacin de la deuda, que debe ser firmado por el
Presidente.

Modelo de Certificacin del Acuerdo de Junta y liquidacin de

deuda por el Secretario de la Comunidad con el visto bueno del
Presidente: http://goo.gl/L5OXvp
-

Notificacin y requerimiento de pago al Propietario deudor,

mediante envo de burofax con certificado de texto y acuse de
recibo.

Modelo de Certificado de deuda y requerimiento de pago:

http://goo.gl/YBQfMp

Acciones Judiciales. La Comunidad puede contratar los

servicios de abogado y procurador, a los que entregar los
documentos anteriormente elaborados.

No obstante, si la Comunidad de Propietarios decide interponer

peticin inicial de procedimiento monitorio contra el Propietario
moroso ha de emplearse el siguiente modelo, ya que no es
necesaria la intervencin de abogado ni de procurador: Modelo de
peticin inicial de Juicio Monitorio para reclamacin a Propietario
moroso http://goo.gl/qximlz
Impuestos que afectan a la Comunidad de Propietarios
A) IVA (Impuesto sobre el Valor Aadido)

Abono de IVA: la Comunidad de Propietarios debe obtener un CIF para

poder administrar los gastos. As, ha de pagar el IVA en el caso del
recibo de luz, mantenimiento de ascensor, limpieza y contratacin de
servicios

profesionales

en

general:

administrador

ajeno

la

Comunidad de Propietarios, abogados, etc., oscilando, segn los

casos, entre el 10% y el 21%. Se paga con cada factura, por la
adquisicin de bienes o prestacin de servicios. En las facturas que se

emitan a la Comunidad de Propietarios ha de quedar perfectamente

reflejado el coste del servicio y su correspondiente IVA.
Cobro de IVA: por el contrario, la Comunidad genera IVA en el caso de
realizar alguna actividad atpica, como el alquiler de locales,
viviendas, cubierta, vallas publicitarias, etc. En este caso, la
Comunidad ha de realizar la declaracin trimestral del IVA (cuatro, por
tanto, al ao) e ingresarlo en Hacienda, y una declaracin anual,
resumen de las cuatro anteriores. Asimismo, la Comunidad de
Propietarios puede deducirse el IVA en su declaracin, siempre y
cuando tambin lo genere (siempre que el servicio que lo gener
tenga relacin con la actividad que realice la Comunidad de
Propietarios).
B) IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Es un tributo municipal que grava el valor de los bienes inmuebles.

Cada finca registral posee una referencia catastral, generando cada
una de ellas un recibo del IBI que ha de pagar su Propietario.
Normalmente, al realizar la divisin horizontal de un edificio quedan
perfectamente descritas cada una de las viviendas, plazas de garaje y
trasteros. Pero es posible encontrarse con otras posibilidades: fincas
registrales

formadas

por

vivienda

anejos,

fincas

registrales

constituidas slo por viviendas, o fincas registrales constituidas por

plazas de garaje o trasteros.
En casos excepcionales, puede ser que no exista divisin horizontal
en la zona de garajes o trasteros, por lo que nicamente existir una
finca registral en cada caso, cada una de las cuales generar una
nica referencia catastral y, por consiguiente, un nico recibo del IBI.
Este recibo ha de pagarlo la Comunidad de Propietarios, y repercutir
la cantidad correspondiente a cada Propietario.
C) Bonificacin del 50%

las VPO y aquellas que resulten equiparables a stas conforme a la

normativa de la respectiva Comunidad Autnoma tendrn derecho a
una bonificacin del 50% en la cuota ntegra del Impuesto, durante

los 3 perodos impositivos siguientes al del otorgamiento de la

calificacin definitiva.
Dicha bonificacin se conceder a peticin del interesado y surtir
efectos, en su caso, desde el perodo impositivo siguiente a aquel en
que se solicite. Transcurrido este plazo, la bonificacin para estas
viviendas es voluntaria para los ayuntamientos de hasta el 50% en la
cuota ntegra del impuesto. Ser la ordenanza fiscal la que determine
la duracin y la cuanta anual de esta bonificacin.
1.3.

Pasos para constituir una Comunidad de Propietarios

1. Celebracin de la primera Junta de Propietarios en la que

estarn presentes todos los propietarios de un edificio. En esta
primera Junta deber:
-

Constituirse la Comunidad de Propietarios

Realizarse el nombramiento de los cargos: se nombra al

Presidente de la Comunidad y los dems cargos de la Junta de

Gobierno de la Comunidad de Propietarios.
Ruegos y Preguntas

Adicionalmente, en esta primera Junta es conveniente:

-

Proceder a la autorizacin de firmas y la aprobacin de un

presupuesto inicial.
Aprobar la creacin de un fondo de reserva y la dotacin de su
importe, que no podr ser inferior al 5% del presupuesto
ordinario anual: en el momento de su constitucin el fondo
estar dotado con una cantidad no inferior al 2,5 % del
presupuesto ordinario de la comunidad. El resto de la dotacin

deber aportarse a lo largo del ejercicio.

Aprobar la apertura de una cuenta corriente donde se harn los

pagos e ingresos de la Junta de Propietarios.

Redactar el Acta de Constitucin, que incluir los primeros
acuerdos tomados en la Junta. Este Acta ser la primera de
todas las que van a constituir el denominado Libro de Actas,

que toda Comunidad de Propietarios ha de tener.

Aprobar la solicitud del Nmero de Identificacin Fiscal (N.I.F) y
legitimacin el Libro de Actas.

Aprobar indicaciones relacionadas con el personal laboral de la

Comunidad de Propietarios, en caso de que sea necesario.

2. Legalizacin del Libro de Actas:

Art. 19 LPH Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarn en
un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la
forma que reglamentariamente se disponga.
a) Los libros debern diligenciarse necesariamente antes de su
utilizacin.
No podr diligenciarse un nuevo libro mientras no se acredite la
ntegra utilizacin del anterior. En caso de prdida o extravo del libro
anterior, podr diligenciarse un nuevo libro siempre que el Presidente
o el Secretario de la comunidad afirmen, bajo su responsabilidad, en
acta notarial o ante el Registrador, que ha sido comunicada la
desaparicin o destruccin a los dueos que integran la comunidad o
que ha sido denunciada la substraccin.
b) Ser competente para la diligencia el Registrador de la
Propiedad en cuyo distrito radique el inmueble sujeto a la Ley
de Propiedad Horizontal.
Existen dos tipos de Libro de Actas, que se pueden adquirir en
cualquier papelera:
-

Libro clsico encuadernado.

Libro de actas compuesto por hojas de anillas para facilitar la
impresin.

Para que el libro de Actas tenga validez debe depositarse, totalmente

en blanco, en el Registro de la Propiedad donde se encuentra inscrita
la finca.
Ser el Presidente de la Comunidad o bien el Administrador, siempre
que haya sido autorizado por el Presidente, quien se encargue de
realizar el trmite para legalizar los Libros de Actas.
-

Se deber rellenar un impreso por parte del presidente de la

comunidad
El libro deber estar en blanco
El precio de la gestin estn sobre 16 euros

3. Obtencin del N.I.F: se obtiene en la Delegacin de Hacienda

correspondiente. Para ello, es necesario:
-

Cumplimentar el modelo 037 de la Agencia Tributaria, que debe

ir firmado por el Presidente de la Comunidad. Este modelo
puede

ser

adquirido

en

la

Delegacin

de

Hacienda

correspondiente a la Comunidad de Propietarios, o bien en la

sede central de Hacienda, sita en la calle Guzmn el Bueno, n
139, de Madrid.
Este impreso debe ir acompaado de la siguiente documentacin:
-

Copia del nombramiento del Presidente.

Fotocopia del DNI del Presidente de la Comunidad.
Escritura de Divisin Horizontal del inmueble.

1.4. Los derechos y obligaciones de los propietarios de la comunidad

Los Derechos de los propietarios en comunidades de propietarios

1.- Derecho de uso y disfrute: El propietario de un piso o local

tiene el derecho a utilizar este conforme a su destino y a aprovechar
los rendimientos que le produzca (por ejemplo por arrendamiento) as
como a servirse de los elementos comunes necesarios para el
adecuado uso y disfrute del piso o local.
2.- Derecho de enajenacin del piso o local: El propietario de un
piso o local puede enajenar el mismo mediante venta, donacin
pero no puede hacerlo con separacin de los elementos en
copropiedad.
3.- Derecho a exigir innovaciones necesarias: Los propietarios
pueden exigir y la comunidad tiene la obligacin de realizar dichas
mejoras cuando lo requiera la adecuada conservacin, habitabilidad,
seguridad y accesibilidad del inmueble, segn su naturaleza y
caractersticas.

4.- Derecho a ejercitar acciones judiciales: Cualquier propietario

puede ejercitar acciones judiciales dirigidas a la defensa de sus
derechos e intereses en relacin con la propiedad del piso o local, as
como ante aquellas situaciones que afecten al derecho de los
comuneros en general en casos de pasividad o inercia de la
comunidad de propietarios.
5.- Otros derechos: Cualquier propietario tiene derecho a pedir que
la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema
de inters para la comunidad, a asistir y participar en las Juntas de
Propietarios y el derecho al voto en las mismas. Estar privado de
este si tiene deudas vencidas con la comunidad, salvo que las hubiera
impugnado judicialmente o consignado notarial o judicialmente.

Las obligaciones de los propietarios en comunidades de propietarios

Obligaciones que establece el artculo 9.1 de la Ley de

Propiedad Horizontal (LPH)

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y dems

elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de
cualesquiera de los propietarios, estn o no incluidos en su piso o
local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo
momento que se causen daos o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservacin su propio piso o local e
instalaciones privativas, sin perjudicar a la comunidad o a los otros
propietarios, resarciendo los daos que ocasione por su descuido o el
de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el
servicio

del

inmueble

permitir

en

las

servidumbres

imprescindibles requeridas para la realizacin de obras, actuaciones o

la creacin de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas

conforme a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, teniendo
derecho a que la comunidad le resarza de los daos y perjuicios
ocasionados.
d) Contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento
del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean
susceptibles de individualizacin.
f) Contribuir a la dotacin del fondo de reserva que existir en la
comunidad de propietarios para atender las obras de conservacin y
reparacin de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitacin.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus
relaciones con los dems titulares y responder ante stos de las
infracciones cometidas y de los daos causados.
h) Comunicar al Secretario de la comunidad el domicilio en Espaa a
efectos de citaciones y notificaciones de toda ndole relacionadas con
la comunidad.
i) Comunicar al Secretario de la comunidad el cambio de titularidad
de la vivienda o local.
Otras obligaciones de los propietarios recogidas en la LPH
-

Dar cuenta previamente de las obras que va a realizar en su

piso o local a quien represente a la comunidad.

Comunicar al administrador la necesidad de las reparaciones

urgentes que observe en el inmueble fuera de su piso o local.

Aceptar el cargo de Presidente de la comunidad cuando sea
nombrado por la Junta de Propietarios.

Obligaciones que establece la Ley de Ordenacin de la Edificacin:

Artculo 16. Los propietarios y los usuarios.

1. Conservar en buen estado la edificacin mediante un adecuado uso
y mantenimiento, as como recibir, conservar y transmitir la
documentacin de la obra ejecutada y los seguros y garantas con
que sta cuente.
2. La utilizacin adecuada de los edificios o de parte de los mismos de
conformidad

con

las

instrucciones

de

uso

mantenimiento,

contenidas en la documentacin de la obra ejecutada.

2. CUOTAS
La cuota de participacin, que se atribuye a cada piso o local con
relacin al total del valor del inmueble y referida a centsimas del
mismo, es el mdulo que sirve para determinar la participacin en las
cargas y beneficios por razn de la comunidad. Las mejoras o
menoscabos producidos en cada piso o local no alteran la cuota de
participacin, que solo podr modificarse por acuerdo unnime de la
comunidad.
Es en el Ttulo Constitutivo donde se fija la cuota de participacin
que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario
nico del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos
los propietarios existentes, por laudo o resolucin judicial.
Para calcular la cuota de participacin se tomar como base la
superficie til de cada piso o local en relacin con el total del
inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situacin y el uso
que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o
elementos comunes.
2.1.

El reparto de gastos comunes en comunidades de propietarios

El reparto de los gastos comunes se realizar conforme a la cuota que

cada piso o local tiene asignada en el Ttulo Constitutivo de la
propiedad horizontal, pues es as como queda establecido en el art. 3
b) LPH al recoger que "dicha cuota servir de mdulo para determinar
la participacin en las cargas y beneficios por razn de la
comunidad".

Art. 9.1 e) LPH El propietario tiene la obligacin de contribuir a los

gastos generales "con arreglo a la cuota de participacin fijada en el
ttulo o a lo especialmente establecido", es posible establecer un
criterio de reparto distinto al de la cuota de participacin. As, la
expresin "lo especialmente establecido" permite que se determinen
otros sistemas distintos de contribucin a los gastos comunes,
siempre que se haya establecido en los estatutos o por acuerdo
unnime de la Junta de propietarios, como puede ser la dispensa de
determinados gastos o el establecimiento de un sistema de reparto
distinto para una determinada partida de gastos. No se puede excluir
a un propietario del pago del total de los gastos comunes.
El obligado al pago de los gastos comunes es el propietario, que ser
el que responda frente a la comunidad de propietarios aunque el piso
o local este alquilado e independientemente de que en el contrato de
arrendamiento se haya pactado que dichos gastos sean a cargo del
inquilino.
Sealar tambin que entre otras circunstancias:

La no utilizacin de un servicio no exime del pago del gasto

correspondiente.

Las deficiencias que pudieran darse en un servicio comunitario

no supone un fundamento vlido para dejar de pagar los gastos
asociados al mismo.

Ningn propietario puede pretender no contribuir al gasto

originado por un servicio comn argumentando que renuncia a
dicho servicio.

El hecho de que no se haya constituido formalmente la Junta de

Propietarios no exonera de la obligacin del pago de los gastos
comunes.

2.2.

El fondo de reserva

Art 9.1 f) LPH La constitucin de un fondo de reserva por parte de las

comunidades de propietarios es una obligacin. Dicho fondo
"existir en la comunidad de propietarios para atender las obras de

conservacin y reparacin de la finca y, en su caso, para las obras de

rehabilitacin".
Con cargo al fondo de reserva, que deber estar dotado con una
cantidad que en ningn caso podr ser inferior al 5% del ltimo
presupuesto ordinario de la comunidad, se podr suscribir un contrato
de seguro que cubra los daos causados en la finca o bien concluir un
contrato

de

mantenimiento

permanente

del

inmueble

sus

instalaciones generales.
La titularidad del fondo de reserva corresponde a todos los efectos a
la comunidad de propietarios.
Reglas de constitucin del fondo de reserva

Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias

adopten las Comunidades Autnomas, la constitucin del fondo de
reserva se ajustar a las siguientes reglas:
a) El fondo deber constituirse en el momento de aprobarse por la
Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirn el fondo de
reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitucin el fondo estar dotado con una
cantidad no inferior al 2,5% del presupuesto ordinario de la
comunidad. Los propietarios debern efectuar previamente las
aportaciones necesarias en funcin de su respectiva cuota de
participacin.
c) Art. 9 LPH Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al
ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya
el fondo de reserva, la dotacin del mismo deber alcanzar la cuanta
mnima (5% del presupuesto ordinario).
Dotacin y mantenimiento del fondo de reserva

La dotacin del fondo de reserva no podr ser inferior, en ningn

momento del ejercicio presupuestario, al mnimo legal establecido.
Las cantidades detradas del fondo durante el ejercicio presupuestario
para atender los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el art.
10 LPH se computarn como parte integrante del mismo a efectos del
clculo de su cuanta mnima.

Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarn las

aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detradas del
fondo de reserva conforme a lo sealado en el prrafo anterior.
Obligacin de contribuir de todos los propietarios

Todos los propietarios estn obligados a contribuir a la dotacin del

fondo de reserva que existir en la comunidad de propietarios para
atender las obras de conservacin y reparacin de la finca y, en su
caso, para las obras de rehabilitacin.
2.3.

Clculo de la cuota de comunidad

Las cuotas comunitarias de las Comunidades de Propietarios se

calculan en base a la cuota de participacin establecida en el Ttulo
Constitutivo de la propiedad horizontal del edificio, ya que es as
como lo establece el art. 3 b) LPH al recoger que "a cada piso o local
se atribuir una cuota de participacin con relacin al total del valor
del inmueble y referida a centsimas del mismo. Dicha cuota servir
de mdulo para determinar la participacin en las cargas y beneficios
por razn de la comunidad."
La frmula general para calcular la cuota de la comunidad es
multiplicar la cuota de participacin del piso/local del que se trate
(CP) por el importe del presupuesto anual (PA) y dividir por la suma de
las cuotas de participacin (SCP). Expresado mediante una formula
tendramos CPxPA/SCP. Esto nos dara el importe anual, de manera
que si la comunidad emite los recibos con periodicidad mensual,
habra que dividir por 12.
2.4.

Presupuestos

Sirven para reflejar los gastos previstos, tanto de carcter ordinario

como Extraordinario.
-

Gastos de carcter ordinario: Son los que se derivan del

mantenimiento, conservacin, y reparacin de elementos y
servicios

comunes

del

edificio.

Por

ejemplo:

personal

contratado, servicio de limpieza, mantenimiento de ascensor,

consumo de luz, pago al administrador de fincas Estos gastos
se suelen cubrir con la cuota mensual de los propietarios.

Gastos de carcter extraordinario: Son los motivados por

reparaciones,

desgaste

envejecimiento

de

un

servicio

comunitario, contratacin de nuevos servicios Por ejemplo:

arreglo de fachada, pintura de escaleras y portal Estos gastos
se suelen cubrir por medio de una derrama extraordinaria.
Tipos de Presupuestos

Presupuesto anual ordinario (gastos anuales). Se prepara el

presupuesto para el ejercicio siguiente teniendo en cuenta los
gastos comunes o de carcter ordinario de la comunidad,
basndose en los gastos del ejercicio actual. Del presupuesto se
obtendr la cuota o importe que debe abonar cada propietario
mensualmente,

dicha

cuota

deber

aparecer

en

el

presupuesto. Se puede establecer un fondo de reserva para

atender imprevistos (reparaciones, cubrir impagados), que
por Ley no puede ser inferior al 5% del ltimo presupuesto
-

ordinario.
Presupuestos Extraordinarios. Se utilizan para recoger los
gastos no reflejados en el presupuesto anual ordinario. Quin
prepara los Presupuestos? El Administrador o Presidente de la
Comunidad ser el que prepare los Presupuestos. Una vez
elaborado el Presupuesto deber presentarlo en la Junta de
Propietarios para su debate y aprobacin.

La

convocatoria

de

la

Junta

de

Propietarios

la

realizar

el

Administrador o Presidente y deber comunicarla a los Propietarios

con al menos das de antelacin. En la convocatoria se deber indicar
los asuntos a tratar en la Junta, el lugar, da y hora en que celebrar
en primera y segunda convocatoria. Es conveniente acompaar a la
convocatoria una copia del Presupuesto a tratar. Ser la Junta de
Propietarios la que debata, modifique y apruebe el Presupuesto.
2.5.

Cuenta bancaria para la comunidad de vecinos

Las comunidades de propietarios necesitan una cuenta corriente que

est a su nombre en la cual todos los vecinos realicen los ingresos y
de la cual se cobren los recibos que surjan por los gastos de la
comunidad de propietarios.

La cuenta debe ir a nombre de la propia comunidad de

propietarios, y no de ningn vecino ni del administrador.

Las cuentas para una comunidad de propietarios suelen tener
comisiones de mantenimiento, es necesario valorar no slo la

cuanta de las mismas, sino tambin la periodicidad del pago.

Es recomendable que la comunidad de propietarios tenga un
rgimen de disposicin mancomunado, es decir, que para poder
disponer del dinero se necesite a su vez la firma del presidente
y del secretario o que, en caso de tener administrador de fincas,
se necesiten las firmas del administrador y del presidente.
Puede resultar un tanto engorroso pero es un buen mtodo para

controlar quin dispone del dinero y cundo.

Debe haber algn otro encargado de realizar una revisin de la
cuenta de la comunidad de propietarios a fin de comprobar
cules son los movimientos de la misma.

La documentacin que suelen exigir las entidades financieras para la

apertura de una cuenta para una comunidad de propietarios es:
-

Escritura de constitucin de la comunidad.

Nmero de Identificacin Fiscal (NIF).
DNIs de los que se quieran inscribir como autorizados en la

cuenta.
Acta de la comunidad de propietarios que acredite que se les da
autorizacin a los que se quieran poner en la cuenta como
autorizados.

Las cuentas para una comunidad de propietarios se han de consultar

personalmente en red de oficinas de los bancos, pues normalmente si
llamamos por telfono al Servicio de Atencin al Cliente no nos darn
informacin. Adems, muchos bancos ni siquiera admiten que
comunidades de propietarios abran cuentas corrientes, especialmente
cuando se trata de bancos online que quieren simplificar su operativa.
Por ejemplo, Evo banco u Openbank no abren cuentas para una
comunidad de propietarios. En cada caso, dependiendo de los gastos
que tengamos nos pueden hacer un estudio pormenorizado en el cual

cada banco nos dir las condiciones de la cuenta para nuestra

comunidad de propietarios en concreto.

3. ESTATUTOS
o

Complementan las disposiciones de la Ley.

Son de establecimiento voluntario.

Normalmente son establecidos por el propietario nico

(generalmente el promotor) pero una vez iniciada la venta la de
pisos o locales, han de serlo por todos los propietarios mediante
acuerdo unnime.

Obligan a todos los integrantes de la comunidad y, siempre

que hayan sido inscritos en el Registro de la Propiedad, tambin
a terceros ajenos a ella.

Se aprueban y modifican por unanimidad.

En cuanto al contenido de los estatutos, estos pueden establecer la

exencin del pago de ciertos gastos comunes a determinados
propietarios, atribuir el uso exclusivo de determinados elementos
comunes (patio, terrazas...) a un propietario, establecer las lneas
generales de la administracin del edificio, regular el seguro del
mismo etc. Igualmente, y por disposicin del artculo 7.2 de la Ley de
Propiedad

Horizontal

(LPH),

los

estatutos

pueden

establecer

actividades prohibidas para el propietario u ocupante del piso o local

tanto en este como en el resto del inmueble.
Por el contrario, no pueden contener clusulas que:
-

Limiten el derecho que cada propietario tiene a usar su piso o

local.
Prohban arrendar el piso o local. Regulen la divisin de un

elemento comn, puesto que lo prohbe la Ley.

Establezcan la irrevocabilidad de los cargos de Presidente,

Secretario o Administrador.
Regulen la celebracin de las Juntas de modo distinto al
establecido en la Ley.

3.1.

Las normas de rgimen interior en comunidades de propietarios

Todos los propietarios y vecinos de una Comunidad de Propietarios,

deben respetar las normas de convivencia y de esta forma
conseguiremos vivir en buena armona.
Art. 6 LPH Los propietarios podrn fijar normas de rgimen interior
destinadas a regular los detalles de la convivencia y la adecuada
utilizacin de los servicios y cosas comunes, normas que obligarn a
todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para
tomar acuerdos sobre la administracin. Podr contener disposiciones
relativas a la recogida de basuras, horario de apertura y cierre de
portal, encendido de calefaccin, uso de la piscina, tendido de ropa
etc.
Las normas de rgimen interior se aprueban y modifican, en primera
convocatoria, por mayora del total de propietarios que a su vez
representen la mayora de las cuotas de participacin o, en segunda
convocatoria, por mayora de asistentes que a su vez representen
ms de la mitad de dichas cuotas de participacin.
Si usted convive con otros vecinos, intente hacerlo en las mejores
condiciones posibles. Piense que en el edificio viven bebes, nios,
jvenes y otros no tan jvenes.
Lo que haga en su hogar puede afectar a los dems. Cada cosa en su
lugar y sin molestar.
Un problema muy comn en las Comunidades de Propietarios es
encontrarnos con un vecino ruidoso, bien porque le guste tocar el
piano a altas horas de la madrugada, tenga una vida social agitada, le
encante taladrar la casa, andar con zapatos de tacn
Qu podemos hacer?
Lo primero que debemos es asegurarnos de la procedencia del vecino
molesto:

Interna: Proviene de otro vecino

Externa: Edificios contiguos al inmueble (motores ascensor,

edificio colindante)

Si este problema proviene de un vecino, debemos solicitar de una

manera cordial y amistosa la cesacin del mismo, si no obtenemos
resultados debemos comunicarlo al Presidente de la Comunidad de
Propietarios para que intervenga en el asunto y en ltimo caso,
deber convocar una Junta Extraordinaria para tratar este tema.
Algunas conductas denunciables son:

No respetar los espacios comunes, romper mobiliario zonas

comunes, tirar desperdicios.

Agresin fsica o verbal incluido cualquier tipo de acoso.

Ruidos, es el ms comn en las Comunidades de Propietarios.

Los ruidos no podrn superar los 80 decibelios durante el da y
los 30 decibelios durante la noche, as lo dice la Ley. Tambin se
deben respetar los horarios de descanso.

La alteracin de los elementos comunes (fachadas interiores o

exteriores).

La utilizacin para otros fines que no sean los habituales de

trasteros y aparcamientos (por ejemplo, un taller), antes de
hacer esto debemos consultarlo con la Junta de Propietarios.

Se deber incluir en el orden del da las medidas a adoptar contra el

vecino que produce estas molestias. El acuerdo de la Junta de
Propietarios puede ser adoptado por la mayora simple de los
propietarios.
El vecino molesto puede impugnar el acuerdo de la Junta General
Extraordinaria por los siguientes motivos:

Cuando dicho acuerdo sea contrario a la Ley o a los Estatutos

de la Comunidad de Propietarios.

Si el acuerdo resulta gravemente lesivo para los intereses de la

comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

Si supone un grave perjuicio para algn propietario que no

tenga obligacin jurdica de soportarlo o se hayan adoptados
con abuso de derecho.

Para poder interponer la demanda, hay que acompaarla:

El

Acreditar que el infractor ha sido apercibido con anterioridad.

Acta de acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios.

Decreto

2414/1961,

de

30

de

noviembre,

reglamento

de

actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, recoge la

definicin de lo que debe entenderse por cada una de ellas.

Se consideran molestas las actividades que constituyan una

incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los

humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensin o sustancias.
-

Son insalubres las que den lugar a desprendimiento o evacuacin

de

productos

que

puedan

resultar

directa

indirectamente

perjudiciales para la salud humana.

-

Las nocivas puedan ocasionar daos a la riqueza agrcola, forestal,

pecuaria o pisccola.
-

Peligrosas son las que tienen por objeto fabricar, manipular,

expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos

graves por explosiones, combustiones, radiaciones u otras de anloga
importancia para las personas o los bienes.

4. ELEMENTOS COMUNES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Art. 396 del Cdigo Civil. Son elementos comunes todos aquellos
necesarios para el adecuado uso y disfrute de los diferentes pisos o
locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de
aprovechamiento independiente.
Estos elementos no son solo inmuebles (cimientos, forjados...) sino
que pueden ser cosas muebles (un elemento decorativo del zagun),
servicios (limpieza...) o derechos (alquiler de elementos comunes).
Cabe distinguir entre elementos comunes por naturaleza o esenciales
(cimentaciones, muros, escaleras...), imprescindibles para asegurar el
uso y disfrute de los diferentes pisos o locales, y elementos comunes
por destino o no esenciales, admitindose que estos ltimos, entre los
que se encuentran las terrazas, garajes o trasteros, pueden ser, por
esta razn, "desafectados" de su destino comn y dedicados a un uso

privado o exclusivo, en favor de uno o varios de los propietarios de

pisos o locales, excluyendo en ese uso al resto.
Todos los elementos comunes pertenecen a todos los propietarios en
su conjunto, es decir, a la comunidad de propietarios.
4.1.

Elementos comunes de uso privativo o exclusivo

Son aquellos elementos comunes que al serlo por "destino" (terrazas,

patios interiores...), su uso puede atribuirse de forma exclusiva al
propietario de un piso o local, siendo necesario que este uso est
previsto en el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal o haya sido
autorizado por acuerdo unnime de la comunidad de propietarios. El
propietario que disfruta del derecho de uso exclusivo del elemento
comn tiene la obligacin de utilizarlo segn el destino del mismo y
de forma que no perjudique a la comunidad, debiendo permitir su
utilizacin a otros propietarios cuando as proceda.

5. Ruidos y vibraciones
La Polica Municipal podr denunciar los focos de ruido cuando no
dispongan

del

instrumental

de

medida

necesario,

aunque

posteriormente debern realizar las correspondientes mediciones

acsticas con la instrumentacin adecuada.
Podrn acceder a cualquier lugar o instalacin previa identificacin y
sin necesidad de previo aviso. En el supuesto de entrada en
domicilios particulares se requerir previo consentimiento del titular o
resolucin judicial.
El da se divide en dos perodos:
-

Diurno: 16 horas continas de duracin y comienzo a las 07:00

Nocturno: constituido por las restantes 8 horas.

Uno y otro delimitarn los niveles sonoros de da y noche. En das

festivos, el perodo diurno se reduce a 15 horas continuas de duracin
y comienzo a las 08:00.
Niveles sonoros mximos en viviendas: 35 de da y 30 de noche.
Todo vehculo de traccin mecnica deber tener en buenas
condiciones de funcionamiento el motor, la transmisin, carrocera y

dems elementos del mismo capaces de producir ruidos y vibraciones

y, especialmente, el dispositivo silenciador de los gases de escape,
con el fin de que el nivel sonoro emitido por el vehculo no exceda de
los lmites que establece la presente ordenanza.
23.2. Se prohbe la circulacin de vehculos a motor o ciclomotores sin
elementos silenciadores o con los mismos ineficaces, inadecuados o
equipados con tubos resonadores.
Art. 13 Los sistemas de reproduccin de sonido de los vehculos no
podrn transmitir al ambiente exterior niveles sonoros superiores a
los mximos autorizados.
41.5. Se prohben las obras en el interior de las viviendas y locales
desde las 21:00 hasta las 08:00 horas en das laborables y desde las
21:00 hasta las 09:30 horas los sbados, domingos y festivos.
Art. 44. 44.1. Los receptores de radio, televisin, electrodomsticos
(todas las fuentes sonoras de carcter domstico) se regularn e
instalarn de manera que su funcionamiento cumpla con las
limitaciones establecidas en los art. 9, 11 y 15 de la presente
ordenanza.
44.2. Sern los propietarios de animales domsticos los responsables
de los incumplimientos y podrn ser sancionados conforme a lo
dispuesto en esta norma.
44.3. Se considera como transgresin de esta ordenanza todo
comportamiento que suponga una perturbacin de la convivencia que
afecte de manera inmediata a la tranquilidad o a los derechos de
otras personas y que suponga incumplimiento de la presente
ordenanza.

6. SUMINISTROS Y SERVICIOS BSICOS Y/O OBLIGATORIOS

Las comunidades de propietarios titulares de las instalaciones tienen
la obligacin de mantenerlas en buen estado y pasar las inspecciones
y revisiones establecidas por la Administracin. En primer lugar, el
cumplimiento de esta normativa de seguridad evitar cuantiosas
multas, y en segundo lugar, sin ser menos importante, aportar
tranquilidad a los comuneros, porque unas instalaciones con todas las
inspecciones reglamentarias en vigor, son unas instalaciones seguras.
Estas

inspecciones

peridicas

reglamentarias

slo

pueden

ser

realizadas por personal tcnico cualificado por su formacin y

experiencia, perteneciente a cualquiera de los Organismos de Control
Autorizados (OCA).
La normativa de seguridad industrial vigente establece que se deben
realizar inspecciones obligatorias en las comunidades de propietarios,
peridicamente, tanto en Ascensores como en Instalaciones de baja
tensin y Depsitos de gasleo.
Las inspecciones peridicas de ascensores estn reguladas en el
Reglamento de aparatos de elevacin y manutencin, publicado en el
Real Decreto 2291/1985, de 8 de noviembre, y por la Instruccin
Tcnica complementaria AEM 1 Ascensores, publicada en el RD
88/2013 de 8 de Febrero, deben realizarse:
Cada 2 aos:
-

Ascensores instalados en edificios industriales o locales de

pblica concurrencia.

Cada 4 aos:
-

Ascensores que sirven a ms de 4 plantas o ms de 20

viviendas.

Cada 6 aos:
-

Ascensores

instalados

apartados anteriores.

en

edificios

que

no

cumplan

los

La inspeccin de las instalaciones elctricas de baja tensin se regula

por el Reglamento Electrotcnico para Baja Tensin (REBT) y sus
Instrucciones Tcnicas Complementarias (ITC), publicados en el RD
842/2002 de 2 de agosto. Establece las siguientes obligaciones que
afectan a las comunidades de propietarios:
Cada 5 aos:
-

Garajes con ms de 25 vehculos.

Piscinas con potencia instalada superior a 10 KW.
Alumbrados exteriores con potencia instalada superior a 5 KW.

Cada 10 aos:
-

Zonas comunes del edificio a partir de 100 KW de potencia total

instalada.

En cuanto a los depsitos de gasleo de las comunidades de

propietarios, se rigen por el Reglamento de Instalaciones Petrolferas,
modificado por el RD 1523/1999 de 1 de octubre, y sus Instrucciones
Tcnicas Complementarias MI-IP.03, publicadas en el RD 1427/1997
de 15 de septiembre, que se refieren a las instalaciones petrolferas
de uso propio, y estn obligados a las siguientes inspecciones.
Cada 10 aos:
-

Depsitos interiores de capacidad superior a 3.000 l.

Depsitos exteriores de capacidad superior a 5.000 l.

Cada 5 aos debern efectuar una revisin peridica que puede ser
llevada a cabo por un instalador autorizado, o por el mantenedor. Los
depsitos de menor capacidad, cada 10 aos debern efectuar una
revisin peridica por instalador o mantenedor autorizado.
Las instalaciones enterradas estn obligadas a realizar pruebas de
estanqueidad con esta periodicidad:
Cada 5 aos:
-

Tuberas enterradas.
Tanques de almacenamiento que no sean de doble pared con
deteccin automtica de fugas ni estn enterrados en cubeto
estanco con tubo buzo, debern realizar la prueba tanto en

depsito como en tuberas, pudindose llevar a cabo con

producto en el tanque y la instalacin en funcionamiento.
Cada 10 aos:
-

Los tanques de almacenamiento del grupo anterior debern

hacer una prueba de estanqueidad, en tanque vaco, limpio y
desgasificado, tras examen visual de la superficie interior y
medicin de espesores.

7. SEGUROS
En la Comunidad Autnoma de Madrid, la Ley 2/1999, de 17 de
marzo, de Medidas para la Calidad de la Edificacin establece en su
art. 24 que "Todo edificio deber estar asegurado por los riesgos de
incendios y daos a terceros".
La Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal indica que,
con cargo al fondo de reserva, la comunidad podr suscribir un
contrato de seguro que cubra los daos causados en la finca o bien
concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y
sus instalaciones generales.
Es conveniente que la Comunidad de Propietarios contrate alguno de
los siguientes seguros:
-

Seguro multi riesgo de comunidades.

Seguro de daos sobre elementos comunitarios.
Seguro de incendios.
Seguro de robo.
Seguro de responsabilidad civil.
Seguro de defensa jurdica.
Seguro de riesgos extraordinarios.
El libro del edificio
Los estatutos y normas de rgimen interno

7.1.

El contrato de seguro: definicin, condiciones, duracin y

obligaciones

El contrato de seguro est regulado por la Ley 50/1980, de 8 de

octubre, de Contrato de Seguro (LCS).
El contrato de seguro es aqul por el que el asegurador se obliga,
mediante el cobro de una prima y para el caso de que se produzca el

evento cuyo riesgo es objeto de cobertura, a indemnizar, dentro de

los lmites pactados, el dao producido al asegurado o a satisfacer un
capital, una renta u otras prestaciones convenidas (artculo 1 LCS).
Art. 5 LCS. El contrato de seguro y sus modificaciones o adiciones
debern ser formalizados por escrito. El asegurador est obligado a
entregar al tomador del seguro la pliza o, al menos, el documento de
cobertura provisional. En las modalidades de seguro en que por
disposiciones especiales no se exija la emisin de la pliza el
asegurador estar obligado a entregar el documento que en ellas se
establezca.
Art. 6 LCS. La solicitud de seguro no vincular al solicitante. La
proposicin de seguro por el asegurador vincular al proponente
durante un plazo de quince das.
Por acuerdo de las partes, los efectos del seguro podrn retrotraerse
al momento en que se present la solicitud o se formul la
proposicin.
Obligaciones y deberes de las partes del contrato de seguro
Art. 14 LCS. El tomador del seguro est obligado al pago de la prima
en las condiciones estipuladas en la pliza. Si se han pactado primas
peridicas, la primera de ellas ser exigible una vez firmado el
contrato. Si en la pliza no se determina ningn lugar para el pago de
la prima, se entender que ste ha de hacerse en el domicilio del
tomador del seguro.
Art. 15 LCS. Si por culpa del tomador la primera prima no ha sido
pagada, o la prima nica no lo ha sido a su vencimiento, el
asegurador tiene derecho a resolver el contrato o a exigir el pago de
la prima debida en va ejecutiva con base en la pliza. Salvo pacto en
contrario, si la prima no ha sido pagada antes de que se produzca el
siniestro, el asegurador quedar liberado de su obligacin.

En caso de falta de pago de unas de las primas siguientes, la

cobertura del asegurador queda suspendida un mes despus del da
de su vencimiento. Si el asegurador no reclama el pago dentro de los
seis meses siguientes al vencimiento de la prima se entender que el
contrato queda extinguido. En cualquier caso, el asegurador, cuando
el contrato este suspenso, slo podr exigir el pago de la prima del
perodo en curso.
Si el contrato no hubiere sido resuelto o extinguido conforme a los
prrafos anteriores, la cobertura vuelve a tener efecto a las
veinticuatro horas del da en que el tomador pag su prima.
Art. 16 LCS.El tomador del seguro o el asegurado o el beneficiario
debern comunicar al asegurador el acaecimiento del siniestro dentro
del plazo mximo de siete das de haberlo conocido, salvo que se
haya fijado en la pliza un plazo ms amplio. En caso de
incumplimiento, el asegurador podr reclamar los daos y perjuicios
causados por la falta de declaracin.
Este efecto no se producir si se prueba que el asegurador ha tenido
conocimiento del siniestro por otro medio.
El tomador del seguro o el asegurado deber, adems, dar al
asegurador toda clase de informaciones sobre las circunstancias y
consecuencias del siniestro. En caso de violacin de este deber, la
prdida del derecho a la indemnizacin slo se producir en el
supuesto de que hubiese concurrido dolor o culpa grave.
Art. 17 LCS. El asegurado o el tomador del seguro debern emplear
los medios a su alcance para aminorar las consecuencias del
siniestro. El incumplimiento de este deber dar derecho al asegurador
a reducir su prestacin en la proporcin oportuna, teniendo en cuenta
la importancia de los daos derivados del mismo y el grado de culpa
del asegurado.

Si este incumplimiento se produjera con la manifiesta intencin de

perjudicar o engaar al asegurador, ste quedar liberado de toda
prestacin derivada del siniestro.
Los gastos que se originen por el cumplimiento de la citada
obligacin, siempre que no sean inoportunos o desproporcionados a
los bienes salvados sern de cuenta del asegurador hasta el lmite
fijado en el contrato, incluso si tales gastos no han tenido resultados
efectivos o positivos. En defecto de pacto se indemnizarn los gastos
efectivamente originados. Tal indemnizacin no podr exceder de la
suma asegurada.
El asegurador que en virtud del contrato slo deba indemnizar una
parte del dao causado por el siniestro deber reembolsar la parte
proporcional de los gastos de salvamento, a menos que el asegurado
o el tomador del seguro hayan actuado siguiendo las instrucciones del
asegurador.
Art. 18 LCS. El asegurador est obligado a satisfacer la indemnizacin
al trmino de las investigaciones y peritaciones necesarias para
establecer la existencia del siniestro y, en su caso, el importe de los
daos que resulten del mismo. En cualquier supuesto, el asegurador
deber efectuar, dentro de los cuarenta das a partir de la recepcin
de la declaracin del siniestro, el pago del importe mnimo de lo que
el asegurador pueda deber, segn las circunstancias por el conocidas.
Cuando la naturaleza del seguro lo permita y el asegurado lo
consienta, el asegurador podr sustituir el pago de la indemnizacin
por la reparacin o la reposicin del objeto siniestrado.
Art. 22 LCS La duracin del contrato ser determinada en la pliza,
la cual no podr fijar un plazo superior a diez aos. Sin embargo,
podr establecer que se prorrogue una o ms veces por un perodo no
superior a un ao cada vez.

Las partes pueden oponerse a la prrroga del contrato mediante una

notificacin escrita a la otra parte, efectuada con un plazo de dos
meses de anticipacin a la conclusin del perodo del seguro en curso.
Lo dispuesto en los prrafos precedentes no ser de aplicacin en
cuanto sea incompatible con la regulacin del seguro sobre la vida.
Art. 23 LCS. Las acciones que se deriven del contrato de seguro
prescribirn en el trmino de dos aos, si se trata de seguro de daos
y de cinco, si el seguro es de personas.
7.2.

Seguro contra daos: concepto y regulacin

El seguro contra daos, que cubre el riesgo de los daos que sufra el
edificio o sus elementos comunes (con la consiguiente disminucin
patrimonial), es uno de los seguros que habitualmente contratan las
comunidades de propietarios y est regulado en los art. 25 y
siguientes de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro
(LCS).
A continuacin se reproducen los artculos ms significativos de la
LCS relativos al seguro contra daos:
Art. 25 LCS. Sin perjuicio de lo establecido en el artculo 4, el contrato
de seguro contra daos es nulo si en el momento de su conclusin no
existe un inters del asegurado a la indemnizacin del dao.
Art. 26 LCS. El seguro no puede ser objeto de enriquecimiento injusto
para el asegurado. Para la determinacin del dao se atender al
valor del inters asegurado en el momento inmediatamente anterior a
la realizacin del siniestro.
Art. 27 LCS. La suma asegurada representa el lmite mximo de la
indemnizacin a pagar por el asegurador en cada siniestro.
Art. 28 LCS. No obstante lo dispuesto en el artculo 26, las partes, de
comn acuerdo, podrn fijar en la pliza o con posterioridad a la

celebracin del contrato el valor del inters asegurado que habr de

tenerse en cuenta para el clculo de la indemnizacin.
Se entender que la pliza es estimada cuando el asegurador y el
asegurado hayan aceptado expresamente en ella el valor asignado al
inters asegurado.
El asegurador nicamente podr impugnar el valor estimado cuando
su aceptacin haya sido prestada por violencia, intimidacin o dolo, o
cuando por error la estimacin sea notablemente superior al valor
real, correspondiente al momento del acaecimiento del siniestro,
fijado pericialmente.
Art. 29 LCS. Si por pacto expreso las partes convienen que la suma
asegurada cubra plenamente el valor del inters durante la vigencia
del contrato, la pliza deber contener necesariamente los criterios y
el procedimiento para adecuar la suma asegurada y las primas a las
oscilaciones del valor de inters.
Art. 30 LCS. Si en el momento de la produccin del siniestro la suma
asegurada es inferior al valor del inters, el asegurador indemnizar
el dao causado en la misma proporcin en la que aqulla cubre el
inters asegurado.
Las partes, de comn acuerdo, podrn excluir en la pliza, o con
posterioridad a la celebracin del contrato, la aplicacin de la regla
proporcional prevista en el prrafo anterior.
Art. 31 LCS. Si la suma asegurada supera notablemente el valor del
inters asegurado, cualquiera de las partes del contrato podr exigir
la reduccin de la suma y de la prima, debiendo restituir el
asegurador el exceso de las primas percibidas.
Si se produjere el siniestro, el asegurador indemnizar el dao
efectivamente causado.
Cuando el sobreseguro previsto en el prrafo anterior se debiera a
mala fe del asegurado, el contrato ser ineficaz. El asegurador de

buena fe podr, no obstante, retener las primas vencidas y las del

perodo en curso.
7.3.

Seguro de incendios: definicin y regulacin

El seguro de incendios, modalidad del seguro contra daos, est

regulado en los artculos 45 a 49 de la Ley 50/1980 de Contrato de
Seguro (LCS) y es de habitual suscripcin por comunidades de
propietarios y obligatorio en algunas Comunidades Autnomas, entre
ellas Madrid.
Por el seguro contra incendios el asegurador se obliga dentro de los
lmites establecidos en la Ley y en el contrato a indemnizar los daos
producidos por incendio en el objeto asegurado.
Se considera incendio la combustin y el abrasamiento con llama,
capaz de propagarse, de un objeto u objetos que no estaban
destinados a ser quemados en el lugar y momento en que se produce
(artculo 45 LCS).
Art. 48 LCS. El asegurador estar obligado a indemnizar los daos
producidos por el incendio cuando ste se origine por caso fortuito,
por malquerencia de extraos, por negligencia propia o de las
personas de quienes se responda civilmente.
El asegurador no estar obligado a indemnizar los daos provocados
por el incendio cuando ste se origine por dolo o culpa grave del
asegurado.
Art. 49 LCS. El asegurador indemnizar todos los daos y prdidas
materiales causados por la accin directa del fuego, as como los
producidos por las consecuencias inevitables del incendio y en
particular:
1. Los daos que ocasionen las medidas necesarias adoptadas por la
autoridad o el asegurado para impedir, cortar o extinguir el incendio,
con exclusin de los gastos que ocasione la aplicacin de tales
medidas, salvo pacto en contrario.

2. Los gastos que ocasione al asegurado el transporte de los efectos

asegurados o cualesquiera otras medidas adoptadas con el fin de
salvarlos del incendio.
3. Los menoscabos que sufran los objetos salvados por las
circunstancias descritas en los dos nmeros anteriores.
4. El valor de los objetos desaparecidos, siempre que el asegurado
acredite su preexistencia y salvo que el asegurador pruebe que
fueron robados o hurtados.
5. Cualesquiera otros que se consignen en la pliza.
Seguro de responsabilidad civil: concepto y regulacin
El seguro de responsabilidad civil est regulado en los artculos 73 a
76 de la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro (LCS) siendo de habitual
suscripcin por comunidades de propietarios y obligatorio en algunas
Comunidades Autnomas, entre ellas Madrid.
Por el seguro de responsabilidad civil el asegurador se obliga, dentro
de los lmites establecidos en la Ley y en el contrato, a cubrir el riesgo
del nacimiento a cargo del asegurado de la obligacin de indemnizar
a un tercero los daos y perjuicios causados por un hecho previsto en
el contrato de cuyas consecuencias sea civilmente responsable el
asegurado, conforme a derecho (artculo 73 LCS).
Art. 74 LCS. Salvo pacto en contrario, el asegurador asumir la
direccin jurdica frente a la reclamacin del perjudicado, y sern de
su cuenta los gastos de defensa que se ocasionen. El asegurado
deber prestar la colaboracin necesaria en orden a la direccin
jurdica asumida por el asegurador.
No obstante lo dispuesto en el prrafo anterior, cuando quien reclame
est tambin asegurado con el mismo asegurador o exista algn otro
posible conflicto de intereses, ste comunicar inmediatamente al
asegurado la existencia de esas circunstancias, sin perjuicio de
realizar aquellas diligencias que por su carcter urgente sean
necesarias para la defensa. El asegurado podr optar entre el
mantenimiento de la direccin jurdica por el asegurador o confiar su

propia defensa a otra persona. En este ltimo caso, el asegurador

quedar obligado a abonar los gastos de tal direccin jurdica hasta el
lmite pactado en la pliza.
Art. 76 LCS. El perjudicado o sus herederos tendrn accin directa
contra el asegurador para exigirle el cumplimiento de la obligacin de
indemnizar, sin perjuicio del derecho del asegurador a repetir contra
el asegurado, en el caso de que sea debido a conducta dolosa de
ste, el dao o perjuicio causado a tercero. La accin directa es
inmune a las excepciones que puedan corresponder al asegurador
contra el asegurado. El asegurador puede, no obstante, oponer la
culpa exclusiva del perjudicado y las excepciones personales que
tenga contra ste. A los efectos del ejercicio de la accin directa, el
asegurado estar obligado a manifestar al tercero perjudicado o a sus
herederos la existencia del contrato de seguro y su contenido.

8. EXTINTORES
La instalacin de extintores es obligatoria en aquellos edificios
inaugurados a partir de 1996(construidos o rehabilitados).
La NBE-CPI 96, es la Norma Bsica de Edificacin, donde viene
recogido todo el reglamento relacionado con las condiciones de
proteccin contra incendios en los edificios y fue aprobada por Real
Decreto 2177 de 4 en Octubre de 1996.
Los

extintores

tienen

que

estar

correctamente

revisados

mantenidos, a travs de un contrato de mantenimiento con una

empresa acreditada. Las revisiones se hacen para comprobar el
estado de las botellas, su peso y aspecto externo, as como la
manguera, boquilla, etc. Adems, cada 5 aos la empresa debe
realizar un retimbrado o prueba hidrulica.
La normativa que enmarca el mantenimiento de los equipos contra
incendios es la llamada UNE 23120 Revisin de la norma UNE:
Mantenimiento de Extintores de Incendios de 2009. No obstante,
todo tipo de normativa reguladora, como bien sabemos, suelen ser

largas y pesadas de leer, con lo cual, pretendemos realizar un breve

resumen sobre todo lo que hay que tener en cuenta para que ninguna
inspeccin ni ningn incendio nos cojan desprevenidos.
Un extintor tiene una vida til de 20 aos, pasado este tiempo, se
debern de substituir todos ellos por unos que cumplan la normativa
que les empara junto a la certificacin a manos de una empresa que a
su vez tambin cumpla todos los requisitos normativos vigentes,
como por ejemplo previfoc.com.
Los

extintores

deben

de

seguir

una

serie

de

revisiones

mantenimiento marcado por la normativa actual vigente, que constan

de un servicio de mantenimiento anual y un retimbrado o prueba de
presin cada cinco aos, siempre claro, a manos de una empresa que
a su vez posee todos los registros industriales que la acrediten como
empresa autorizada tambin por la normativa vigente.
En el servicio de mantenimiento anteriormente mencionado se deben
de tener en cuenta 10 elementos:
1. Localizacin, adecuacin y visibilidad: Asegurar que los extintores
estn colocados en su lugar correspondiente, se puede llegar a ellos
con facilidad, esta adecuadamente sealizado y con visibilidad, posee
las instrucciones de su funcionamiento visibles y es el modelo
adecuado al posible riesgo a proteger. Esto es obligatorio en
extintores de presin permanente* y de dixido de carbono.
2. Seguridad: verificar que el extintor no ha sido utilizado a travs de
su precinto. Obligatorio en extintores de presin permanente y de
dixido de carbono.
3. Control y verificacin de la presin y su indicador: Comprobar el
indicador de presin, si no funciona correctamente o no indica los
barmetros correctos, consultar el punto
8. Obligatorio en extintores de presin permanente.
4. Exterior del extintor: Verificar el estado del extintor y su vlvula
para posibles corrosiones o abolladuras y grietas o incluso daos que

pudieran poner en riesgo la seguridad en el momento de su uso.

Obligatorio en extintores de presin permanente y de dixido de
carbono.
5. Peso del extintor: El Extintor deber de ser pesado y su peso
deber de ser el indicado por el fabricante. Obligatorio para extintores
de dixido de carbono.
6. Manguera y boquilla: habr que verificar que la manguera y la
boquilla de descarga estn en buen estado: no estn obstruidas,
desgastadas o agrietadas. En el caso de que su estado no fuera
ptimo, se debera de remplazar por unas de nuevas. Obligatorio en
extintores de presin permanente y de dixido de carbono.
7. Instrucciones de uso: verificar que se identifiquen y lean con
claridad

las

instrucciones

de

funcionamiento.

Obligatorio

en

extintores de presin permanente y de dixido de carbono.

8.

Apertura:

Si

se

producen

una

dos

de

las

incidencias

anteriormente descritas, se debe proceder a la apertura del extintor,

con sus consecuentes operaciones que deber de consultar a una
empresa certificada. Obligatorio en extintores de presin permanente
y de dixido de carbono.
9. Etiqueta del Mantenimiento: para demostrar la revisin de los
aparatos, deber cumplimentar la etiqueta de mantenimiento de
manera especfica. Obligatorio en extintores de presin permanente y
de dixido de carbono.
10. Certificado y Registro: Igual que en el paso anterior, para
garantizar su revisin, se deber de expedir un certificado y registrar
su revisin en el sitio correspondiente. Obligatorio en extintores de
presin permanente y de dixido de carbono.
El mantenimiento de los extintores es un elemento fundamental en el
control de riesgos laborables y por lo tanto conocer cul es su
normativa a aplicar, es fundamental para garantizar la seguridad de
la empresa ante cualquier adversidad, as como a posibles auditorias.
8.1.

Proteccin contra incendios

El fin de una instalacin de suministro de agua es aportar y distribuir

el agua a los puntos de consumo dentro de los edificios. Es una red
que funciona a presin, que puede venir dada directamente por la red
urbana o, cuando es insuficiente, mediante un grupo de presin (o
grupo sobreelevador) situado en el propio edificio.
8.2. Presiones de funcionamiento
Se estima que la presin mnima necesaria en el punto ms
desfavorable (ms alto y alejado) de la instalacin, ha de ser de unos
50 kPa, presin llamada residual.
Tambin, en la mayora de los casos, para el buen funcionamiento de
los aparatos, debe de haber una presin mxima limitada, por encima
de la cual habr problemas de funcionamiento (goteo de grifos,
cisternas de inodoro que no cierran...), que se estima en unos 500
kPa.
Un grupo de presin o grupo sobreelevador, es un dispositivo que
sirve para dar presin a los fluidos y, ms frecuentemente al agua de
las instalaciones de agua en edificios
Bsicamente consiste en un depsito cerrado (que antiguamente se
conoca como autoclave) dividido en dos partes por una membrana o
globo lleno de aire u otro gas inerte. En el depsito se introduce agua
a presin comprimiendo el aire. Para introducir el agua se emplean
bombas (suele haber dos, pero tambin ms, dependiendo del caudal
instantneo demandado por la instalacin), las cuales toman el agua
de la red o, mejor, de un depsito auxiliar, depsito partidor, que
evita que las bombas tomen al agua de la red, lo que puede producir
un desabastecimiento en las casas vecinas si el caudal de la red no es
adecuado.
Las bombas arrancan cuando la presin dentro del depsito es la
mnima necesaria para alimentar el punto ms desfavorable de la red,
y paran cuando la presin llega a 2 o 3 bar (200 o 300 kPa) por
encima de la anterior. El depsito a presin alimenta la red de
distribucin de agua y, una vez est a la presin mxima, con las

bombas paradas, cuando se abre un punto de consumo (grifo o

vlvula) la presin del depsito es suficiente para alimentarlo, hasta
que la presin desciende hasta la mnima, momento en que las
bombas arrancan de nuevo. Con ello se evita que las bombas
arranquen y paren con frecuencia, lo que causara un envejecimiento
prematuro.

9. EL CUARTO RITI
Es bsicamente el cuarto de contadores y telecomunicaciones de una
comunidad de vecinos donde se encuentran ubicadas las conexiones
de los operadores de Cable, ADSL o incluso como en este caso de
fibra ptica.
Los cajetines permiten conexiones de fibra para hasta 64 clientes, con
un alcance en cobertura de hasta 20 kilmetros.
9.1.

Instalacin de Telefona

La instalacin de telefona dispone de un registro principal con

regletas situado en el Recinto de Instalaciones de Telecomunicaciones
Inferior (RITI). Este registro principal debe disponer de espacio para
que los operadores de la compaa telefnica monten sus regletas de
entrada a las que conectarn la red de alimentacin y desde las
cuales saldrn las lneas a los abonados. Una red de cable discurre
por todo el edificio hasta el punto de acceso al usuario situado a la
entrada de la vivienda.
9.2.

Telecomunicaciones por cable

Habr un espacio especialmente sealizado en la RITI para que cada

operador de cable pueda montar sus registros principales desde los
cuales se monta la red de distribucin del edificio, en forma de
estrella hacia los abonados.
9.3.

Antenas

Instalacin de Televisin y Radiodifusin El sistema de captacin

consta de las siguientes partes: - Antenas colectivas para recepcin

de seales de radio y TV terrenales - Previsin de espacio para las

antenas de TV digital por satlite - Equipamiento de cabecera que
consta de: Amplificadores, Mezcladores de seal terrenal y de satlite
La red de distribucin de la seal est formada por: cable coaxial,
derivadores y distribuidores de planta. En la red de distribucin
tenemos el punto de acceso del usuario y la red interna del edificio
hasta las bases de toma (como mnimo dos). La red de distribucin
permite la transmisin de la seal en un ancho de banda para
frecuencias comprendidas entre 47 y 2.150MHz.
9.4.

Acometida

A partir del contador instalado por la Compaa el tramo hasta la

vivienda es tan particular y privativo como los circuitos interiores de
la vivienda. Si se quiere mejorar ser a cargo de cada propietario, sin
daar los elementos comunes de obligado recorrido.

10.

SALUBRIDAD EN LA COMUNIDAD

10.1. Salubridad

Se tienen que mantener las instalaciones en buen estado de

conservacin y salubridad. La comunidad de propietarios est
obligada

realizar

las

obras

necesarias

para

el

adecuado

sostenimiento y conservacin del inmueble y de sus servicios.

La Ordenanza de Proteccin de la Salubridad Pblica en la CAM (28 de
mayo de 2014) incorpora tambin una regulacin referida a las
condiciones de salubridad de bienes inmuebles y entorno urbano,
estableciendo lo siguiente:
-

Los inmuebles habitados contarn con un sistema eficaz de

eliminacin de residuos orgnicos y dispondrn de agua
corriente

en

cantidad

suficiente

para

un

correcto

funcionamiento de los sanitarios.

No se podrn acumular objetos y residuos en parcelas, solares o
en el interior de edificios, de manera que por su naturaleza o
volumen constituyan un riesgo para la salud y seguridad de los
propios

habitantes,

viandantes.

de

las

fincas

colindantes

de

los

Los propietarios adoptarn las medidas oportunas respecto a

los

sistemas

de

saneamiento,

evacuacin

de

basuras,

instalaciones de aguas superficiales, etc., con el fin de evitar

riesgos de entrada, atraccin y/o proliferacin de plagas.
10.2. Plagas

Si no se realiza el control de plagas en las comunidades de

propietarios, para detectar rpido y controlar las posibles plagas, se
reproduce e invade tu vivienda. No tenemos que olvidar que cada
especie de plaga que entra dentro del patio, garaje, jardn, zonas de
descanso comunes pueden introducirse en tu casa.
A la hora de la infestacin de una comunidad es muy importante la
zona donde se encuentra. Una zona inadecuada y sucia aumenta la
posibilidad de infestacin. Las medidas higinico-sanitarias de la
zona, gestin correcta de la basura, eliminacin del contenido de los
contenedores a tiempo, todas estas medidas ayudan a mantener la
zona y las comunidades libres de las plagas urbanas. Tampoco
tenemos que olvidarnos de los jardines, piscinas, parques infantiles
dentro de la comunidad
A veces el organismo nocivo de una sola vivienda penetra en otras
viviendas de la misma comunidad utilizando las vas entre paredes,
agujeros o fisuras. Por ejemplo, las chinches de la cama o las
cucarachas infestan as comunidades enteras.
La calidad de vida de cada persona depende de muchos factores y
uno de estos factores es la ausencia de las plagas. Es mucho ms
agradable

entrar

en

una

comunidad

luminosa

que

llena

de

cucarachas o excrementos de roedores.

10.3. Alcantarillado

Segn la LPH es un deber de la comunidad de vecinos sostener y

conservar las instalaciones y los elementos comunes del inmueble. Se
deben realizar limpiezas peridicas, retiradas de residuos, inspeccin

de canalizaciones, sustitucin de redes, colocacin de tapas de

arqueta...

11.

OTROS ORGANISMOS DE INTERS

11.1. FRAVM

Detrs de las siglas de la Federacin Regional de Asociaciones de

Vecinos de Madrid (FRAVM) se esconden ms de treinta aos de
historia. http://www.aavvmadrid.org/
Trabajan contra la privatizacin de los servicios pblicos y la falta de
inversiones

en

los

mismos,

la

contaminacin

atmosfrica

electromagntica, la violencia de gnero, la depredacin de las

actuales polticas urbansticas y de infraestructuras, la exclusin de la
ciudadana de la gestin de los asuntos pblicos...
11.2. Consumo Rivas

Oficina de Informacin Al Consumidor Rivas Vacamadrid.

Direccin: Plaza de la Constitucin,1 - 2 Planta

Horario: de lunes a viernes de 9.00 a 19.00 horas y sbados de

9 a 13 horas. (consulte el horario previsto para el mes de
Agosto).

Telfono: 91.660.27.17

Fax: 91.322.23.37

Email: consumo@rivasciudad.es

http://www.rivasciudad.es/portal/contenedor_ficha_consumo.jsp
?
seccion=s_fdes_d4_v3.jsp&codbusqueda=124&language=es&c
odResi=1&codAdirecto=309&codMenuPN=37&codMenu=65&la
yout=contenedor_ficha_consumo.jsp&area=20

11.3. Servicios de mediacin vecinal en Rivas

Casa de Asociaciones, despacho 0 los lunes y mircoles de 17 a 19
horas, (previa peticin de cita), por telfono en el nmero gratuito
900

844

555

por

correo

electrnico

mediacionvecinal@rivasciudad.es .
11.4. Oficina de atencin inquilinos de IVIMA

la

direccin

El Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima) prximamente pondr en

funcionamiento una serie de Oficinas de Atencin al Inquilino, para
mejorar la gestin de cobros.
Uno de sus principales objetivos ser continuar mejorando en la
gestin de los cobros combatiendo la morosidad. Otra de las
funciones ms importantes que llevar a cabo la adjudicataria del
contrato ser la atencin especializada a las familias con dificultades
en el pago de las rentas. As, un equipo de trabajadores sociales
realizar un seguimiento individualizado y de apoyo a las familias,
comprobando

sus

dificultades

econmicas

sociales

posibilitndoles tanto una reduccin de la renta mensual como

asesoramiento para un posible aplazamiento del pago de la deuda
acumulada.
Adems, se ha de garantizar que las viviendas del Ivima sean
utilizadas para los fines sociales para los que fueron construidas, que
se ocupen por sus titulares, que se mantengan correctamente y que
se eviten situaciones de ocupacin ilegal, abuso o fraude.
Calle Baslica, n 23, Madrid (Tetun). 91 580 91 00 Horario de
atencin al pblico: Lunes a Viernes de 9 a 14 horas.

12.

MODELOS

12.1.1. DOCUMENTOS USADOS EN LAS JUNTAS DE LA COMUNIDAD DE

PROPIETARIOS

Documentos que se usarn para la celebracin de una Junta de

Propietarios o que estn relacionados con los acuerdos que se toman
en una Junta. Todos los documentos que se presentan a continuacin
carecen de carcter oficial o institucional. Se han realizado para servir
de referencia a las Comunidades de Propietarios. Por tanto, cada
Comunidad acordar el contenido de estos documentos, siempre y
cuando

no

sea

contrario

la

Ley

de

Propiedad

http://goo.gl/nsQUAZ

1. Acta de Constitucin de la Comunidad de Propietarios

Horizontal.

2. Acta de la Junta de Propietarios

3. Convocatoria de Junta General Ordinaria
4. Convocatoria de Junta General Extraordinaria
5. Convocatoria a junta a instancia de vecinos promotores cuando el
presidente se niega a convocar
6. Escrito para manifestar la discrepancia
7. Solicitud de celebracin de Junta de Propietarios al Sr. Presidente, a
instancia de los propietarios
8. Publicacin en el tabln de anuncios de la convocatoria de Junta
9. Publicacin en el tabln de anuncios del Acta de Junta
10. Certificacin del acuerdo en Junta por el secretario de la
Comunidad con el visto bueno del Presidente
12.1.2. Reclamaciones y requerimientos
Es

comn

que

en una

Comunidad

se

produzcan actividades

prohibidas o molestas y corresponde al Presidente, a iniciativa propia

o de cualquiera de los Propietarios, pedir el cese de dichas
actividades. Con estos modelos se presentan ejemplos que muestran
cmo se puede solucionar un problema surgido en una Comunidad.
Todos los documentos que se presentan a continuacin carecen de
carcter oficial o institucional. Se han realizado para servir de
referencia a las Comunidades de Propietarios. Por tanto, cada
Comunidad acordar el contenido de estos documentos, siempre y
cuando no sea contrario a la Ley de Propiedad Horizontal.
En esta categora se pueden descargar aquellos documentos que son
usados para interponer una queja: http://goo.gl/AUmD8p
1. Juicio de equidad para solicitar del juzgado aprobacin de acuerdos
2. Reclamacin a propietario moroso
3. Reclamacin del Libro del Edificio

4. Requerimiento de cesacin de actividades molestas

5. Requerimiento del Presidente al vecino molesto
6. Solicitud judicial para relevo de Presidente
12.1.3. Certificados
Son aquellos documentos que informan de la situacin de pago que
tiene un propietario respecto a la Comunidad. Adems se pueden usar
para reclamar el pago de cuotas o recibos.
Todos los documentos que se presentan a continuacin carecen de
carcter oficial o institucional. Se han realizado para servir de
referencia a las Comunidades de Propietarios. Por tanto, cada
Comunidad acordar el contenido de estos documentos, siempre y
cuando no sea contrario a la Ley de Propiedad Horizontal.
Los documentos que se pueden descargar en esta categora son los
siguientes: http://goo.gl/sFFnfQ
1. Certificacin de deuda negativa
2. Certificacin de deuda positiva
3. Certificacin de deuda y requerimiento de pago
12.1.4. Otros
Cada Comunidad Autnoma regula su propia normativa en materia de
Comunidad de Propietarios y son ellas las que determinan las normas
que debern estar incluidas en los Estatutos. En esta categora se
pueden descargar ejemplos de un modelo de Estatutos o un modelo
de

prestacin

de

servicios

la

Comunidad:

Ver ms en www.madrid.org http://goo.gl/7iH1Kq

http://goo.gl/CwGcX6