XVI COBREAP - CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE

AVALIAES E PERCIAS - IBAPE/AM 2011

TRABALHO DE PERCIA

O presente trabalho vem, por meio de apresentao de estudo de caso, salientar a

relevncia dos aspectos ambientais em percias tcnicas. Com o aumento do nmero de leis
e normas sobre o tema, extremamente importante uma anlise prvia do meio ambiente
envolvido para evitar omisses e erros nos processos avaliatrios.

Palavras-chave: Avaliao
Aspectos ambientais

Autores:

de

imveis,

Percias

tcnicas

ambientais,

Adriano de Figueiredo Macorin

Flavio Fernando de Figueiredo

1. Introduo
A percepo da relevncia dos aspectos ambientais nas percias tcnicas
tem aumentado, porm ainda no atingiu um patamar satisfatrio. Por exemplo,
em muitos casos de avaliaes de imveis, os aspectos ambientais so colocados
como marginais e no so contabilizados no valor final do imvel, provocando
assim uma disparidade com a realidade. Por exemplo, em casos de restries
ambientais, se esta no for considerada, haver uma falsa estimativa do preo do
imvel.
O presente trabalho tem por finalidade apresentar um caso judicial na qual
apenas a terceira percia judicial, realizada em diligncia em 2 instncia, levantou
os aspectos ambientais. Estes foram fundamentais para trazer elementos
relevantes para a resoluo do entrave judicial, que envolvia uma empresa
proprietria de uma gleba, que alegava prejuzo decorrente da passagem, pela
concessionria de servios de gua e esgoto, de tubulao de abastecimento de
gua em seus terrenos.

2. Caracterizao do caso
O proprietrio de gleba que foi loteada reclamou de empresa
concessionria de servios pblicos de gua e esgotos indenizao por prejuzos
que teria sofrido em seu loteamento com a passagem de tubulao de
abastecimento de gua.
Em razo das intervenes da concessionria, o proprietrio da gleba
afirma que sofreu graves prejuzos, inviabilizando o projeto em rea que, no seu
entendimento, a de maior destaque no loteamento.
Durante o processo foram realizadas duas percias, a segunda em razo
das grandes diferenas entre os valores apurados pelo Perito Judicial e pelos
Assistentes Tcnicos.
Em ambas era unnime que os lotes por onde passou a tubulao (ver
Figura 1) ainda no tinham sido implantados e a discusso de valores ficou focada
entre considerar que o prejuzo seria apurado em relao aos lotes ou em relao
gleba bruta. Ainda em relao aos lotes havia divergncias quanto a percentuais
prejudicados em cada um.

Figura 1: Mapa do loteamento destaque para a regio da tubulao

Sempre se partira da premissa que o loteamento era aprovado e que a

implantao dos lotes era possvel.
Aps julgamento em 1 instncia, quando a concessionria foi condenada a
pagamento de indenizao, ambas as parte recorreram e foi designada pelo
Tribunal uma terceira percia, tendo em vista a grande variao entre os valores
apurados pelos Peritos e pelos Assistentes Tcnicos.
3. Desenvolvimento do trabalho 3 Percia
3.1. Incio dos trabalhos
Em tese, embora no explicitado no voto do Relator, o trabalho da Percia
deveria ser centrado em trs pontos:

A rea ainda era bruta, ou seja, poderia ser considerada loteada?

Se loteada, quais lotes foram totalmente prejudicados e quais foram

parcialmente prejudicados?

Ao atravessar vias, quais ficaram prejudicados sem permitir acesso a

lotes?

Ao se iniciar o planejamento da 3 Percia Judicial, em especial da vistoria,

buscou-se a localizao do imvel em ferramenta bsica: Google Maps . Essa
primeira imagem j mostrou que, salvo engano, a regio em estudo
corresponderia a mata densa, em sop de montanha, em regio de Mata Atlntica
(ver Figura 2 abaixo).
Figura 2: Regio do loteamento

Regio de interesse

Fonte: Google Maps

Grande surpresa, pois tal questo ambiental, extremamente relevante, no

havia sido abordada em nenhum dos seis Laudos anteriores que se encontravam
nos autos, dois de Peritos Judiciais e quatro de Assistentes Tcnicos. Todos os
trabalhos tratavam exclusivamente de avaliao e critrios avaliatrios.
Com essa constatao, o trabalho tomou um novo rumo. Ao invs de se
passar para as usuais pesquisas de mercado, partiu-se para uma investigao de
situao do empreendimento, em especial no que diz respeito aos aspectos
ambientais e legais de sua implantao.
3.2. Vistoria
Em vistoria ao local foram observadas, confirmando as informaes obtidas
por pesquisas de imagens, que o local onde era prevista em projeto a abertura das
vias coberto por mata (Figuras 3, 4 e 5). Alm disso, possua topografia bastante
ngreme (inclinaes de at 40% - segundo apurado em planta apresentada pelo

proprietrio do imvel) e contava com pedras de grande porte e ser atravessado

por crrego com pequena cascata.
Figura 3: Vistas da regio em estudo a partir do limite da poro onde esto abertas e
transitveis vias pblicas

Figura 4: Vistas da regio em estudo a partir do limite da poro onde esto abertas e
transitveis vias pblicas

Figura 5: Visita do local em estudo

Na regio, foi visualizada no interior da mata, a adutora de ao (Figura 6),

sobre o solo, distanciando-se em alguns trechos do terreno, onde h depresses.
Figura 6: Vista do local em estudo, com indicao da adutora

Com essas caractersticas, agregadas ao fato do local estar situado em

sop de montanha, chegou-se a concluso que, do ponto de vista fsico, seria
invivel a implantao dos lotes. Alm das intervenes poderem desestabilizar o
macio de solo, proporcionando eroses e escorregamentos de portes
imprevisveis, gerariam agresses no permitidas natureza, como a remoo da
mata e interferncias em curso d gua.
3.3. Diligncias adicionais
Aps a vistoria, foram empreendidas diligncias Prefeitura e ao Cartrio
de Registro de Imveis da cidade.
Apresentam-se a seguir informaes de interesse apuradas nessas
diligncias:
3.3.1. Condies para implantao das vias na regio em estudo
a) Em nenhum local a implantao do loteamento foi concluda pela Autora,
o que havia ensejado a abertura de Inqurito Civil.
O Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta, lavrado, consignou
que:

Fracassaram tentativas de negociao com o proprietrio visando

ajustamento de conduta referente implementao das obras de
infra-estrutura do loteamento; a empresa atravessava dificuldades
que a impediriam de cumprir seu dever na regularizao do
parcelamento do solo.

O Municpio obrigouse a regularizar a situao do empreendimento.

A execuo das obras no poderia contemplar a realizao de

quaisquer obras ou qualquer outra forma de interveno humana na
rea abrangida por diversos lotes, dentre os quais, queles situados
na regio em exame.

b) Em algumas certides de matrculas de lotes est apontado que o rgo

ambiental informou que o loteamento encontrava-se com sua licena de instalao
de loteamento suspensa por aquele rgo.
3.3.2. Titularidade
a) O loteamento foi aprovado e registrado perante o Cartrio de Registro de
Imveis competente. Assim, embora sua implantao no tenha sido concluda, as
vias pblicas tornaramse bens de uso comum da populao, passando os lotes
projetados a ter seus registros individualizados atravs das correspondentes
matriculas.

b) Embora no tenha sido possvel naquelas diligncias obter as matrculas

de todos os lotes, na amostra examinada foi possvel constatar que pelo menos
parte dos lotes no mais pertenciam autora, pois haviam sido arrematados em
Ao de Execuo.
c) De acordo com informao Tcnica do Departamento de Obras e
Servios Municipais da Prefeitura local, a totalidade dos lotes de uma das quadras
em exame, dentre outros, foi tomada como garantia pela execuo das obras de
implantao do loteamento. De acordo com informao verbal obtida, tal garantia
no dever ser liberada, pelo fato de no ter sido concluda a implantao do
loteamento.
3.3.3. Valor
Foi empreendida ampla pesquisa para apurao do valor dos imveis em
estudo.
Todos os agentes consultados informaram que no havia notcia de
transao de lote nas condies em que se encontram os projetados para a regio
em que est localizada a adutora da r.
Informaram que de amplo conhecimento no mercado local que no havia
condies tcnicas e legais para implantao de lotes naquela regio, pelos
motivos j elencados.
Nessas condies, no havendo qualquer aproveitamento econmico
possvel para aqueles lotes, presente ou futuro, no havia mercado para os
mesmos.
3.4. Concluso da Percia
Em razo de todo o exposto, concluiu-se que no procederam as
afirmaes do proprietrio de que a implantao da adutora teria inviabilizado
parcialmente seu projeto e que tal interveno teria ocorrido na rea de maior
destaque no loteamento.
Na realidade, por tudo o que foi apurado, concluiu-se que a implantao da
adutora no imps qualquer perda ao proprietrio, pois atravessou local sem valor
comercial e no interferiu ou impossibilitou o uso de pores que possuem valor
no loteamento.
Neste panorama apresentado, no era possvel qualquer aproveitamento
econmico dos lotes, no havendo mercado para os mesmos, o que foi
confirmado pelos agentes que ali atuavam.

4. Anlise do caso
A avaliao inicial feita aos moldes tradicionais, nas duas primeiras percias
judiciais, foi direcionada para uma discusso tcnica, envolvendo as questes da

quantificao do impacto financeiro ao empreendimento gerado pela implantao

da tubulao de abastecimento de gua.
Todas as anlises levaram em conta tcnicas avaliatrias e as divergncias
ali se centravam.
A viso sob a tica ambiental, de extrema relevncia para a concluso do
caso, acabou sendo somente abordada na terceira percia judicial. O ocorrido no
pode ser considerado uma exceo regra. A analise ambiental, apesar de
fundamental em muitas ocasies, esquecida ou no considerada com a devida
importncia em muitas outras avaliaes. Verifica-se que, cada vez mais, so
elaboradas normas e leis com o objetivo de preservar o meio ambiente e que, se
estas no forem levadas em considerao, com certeza aparecero outras
concluses equivocadas assim como no caso ora relatado.

5. Concluso
A avaliao de determinados imveis sem considerar a legislao e os
aspectos ambientais pode levar a resultados totalmente dissociados da realidade.
A simples anlise de documentos, se no acompanhada de uma investigao,
mesmo que ditada pelo bom senso (como no presente caso), pode no ser
suficiente para suporte a trabalhos avaliatrios.
O mesmo conceito se aplica a reas que podem estar degradadas,
contaminadas, perto de regies tombadas ou protegidas ambientalmente.

6. Bibliografia
IBAPE/SP Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So
Paulo Engenharia de Avaliaes. IBAPE/SP, 2007.
IBAPE/SP Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So
Paulo Norma de Inspeo Ambiental Imobiliria. IBAPE/SP, 2003.
IBAPE/SP Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So
Paulo Percias de Engenharia. IBAPE/SP, 2008.