Facultad de Ingeniera Arquitectura y Urbanismo

Escuela de Ingeniera Econmica

Proyecto inmobiliario para el desarrollo integral de la construccin de una

edificacin multifamiliar Villas de Santa Victoria en la ciudad de Chiclayo

Curso
Formulacin y Evaluacin de Proyectos Privados
Ciclo
VIII
Alumno
Arias Cornejo, Blaykhe Rubn
Docente:
MSc. Ing. Jos Alberto Ramn Silva de las Casas

Pimentel, Julio del 2016

PROYECTO INMOBILIARIO PARA EL DESARROLLO INTEGRAL DE LA CONSTRUCCIN DE UNA EDIFICACION

MULTIFAMILIAR VILLAS DE SANTA VICTORIA EN LA CIUDAD DE CHICLAYO
1.
ESTUDIO ESTRATGICO
1.1.
ANLISIS DEL MACROENTORNO
En esta seccin se presentar un anlisis de los factores principales del macro entorno del sector construccin mediante la matriz.
La siguiente evaluacin incluir cinco factores: el demogrfico, econmico, sociocultural, tecnolgico y ambiental, y ofrecer una
breve descripcin de los componentes ms pertinentes al sector.
MATRIZ - ANLISIS DE OCURRENCIAS SECTOR CONSTRUCCIN 2012 2017
FACTOR

OCURRENCI
AS

ECONMICO

SOCIOCULTURAL

Evolucin del
PBI: Crecimiento
de 9.1% anual en
el periodo 20092011.

Comportamiento de
la sociedad actual:
Dinamismo
de
la
inversin
en
infraestructura pblica
y privada.

Variacin del
PBI: El PBI
ascendi
6.1% en los
dos primeros
trimestres del
2012.

Finalidad

de
la

inversin:
Construccin
de

Crecimiento
sector
construccin:
Crecimiento de
3.8% anual en
periodo
2010-2011.
Mayor
consumo
interno
de

viviendas,
edificaciones
residenciales,

y
otras

construcciones
ejecutadas.
Se destacan los
rubros comercial e
inmobiliario.

DEMOGRFICO
Evolucin
de
la
poblacin total del
Per: En la actualidad,
la poblacin total del
Per es
de
29461,933 habitantes.
Evolucin
de
la
poblacin total de
Lambayeque:
El departamento de
Lambayeque tiene una
poblacin de 1207,589
habitantes, el 4.5% del
Per.
Dficit habitacional:
El dficit habitacional
de
la
poblacin
asciende a 2 millones
de viviendas a nivel
nacional.
El
25%
del

TECNOLGICO

AMBIENTA
L

Tecnologa

Cuidado

de construccin:
Variada tecnologa de
construccin
para
edificios, viviendas
y
edificaciones
multifamiliares

del medio
ambiente:
Uso
de
energa
renovable en
construccin.
Proteccin

Ingreso

de
nueva
tecnologa:
Ingreso de tecnologa
extranjera al pas
mediante
concesiones
de
proveedores
nacionales.

de terrenos
ecolgicos.
Restauracin
de
reas
verdes en el
pas.
Papel
del estado:
Licitaciones

posicionado en Lima y
el resto en provincias.
Al ao se fabrican
50,000 viviendas y
existe una demanda
real de 1 milln 500 mil
viviendas.
Fuente:

Fuente: INEI

cumplir los estndares

de construccin.

Fuente: CAPECO
Fuente: INEI

BCR, CAPECO
Tabla: Anlisis de Ocurrencias del Sector Construccin 2012 2017
Fuente: Elaboracin Propia

El anlisis de ocurrencias expresas un crecimiento econmico del sector construccin del 20% anual en el 2012 contribuyendo en
mayor proporcin al PBI. Adems, seala un dficit habitacional a nivel nacional de 2 millones de viviendas, siendo el 25% de
demandantes pertenecientes a la capital, precisando que la mayora de demandantes insatisfechos son considerados en el nivel
socioeconmico B y C.
MATRIZ SEPTE - ANLISIS DE TENDENCIAS SECTOR CONSTRUCCIN 2012 2017
FACTOR

ECONMICO
Expectativa

TENDENCIA

de crecimiento:
Crecimiento total
del 7% en el 2012.
Proyeccin del
PBI a 9% en el
2017.
Proyeccin
del
sector
construccin:
Variacin positiva

SOCIOCULTURAL
Tendencia del sector
construccin:
Mayores
adquisiciones de
cemento,
aumentando
en
un
17.7% para el 2017.
Avance fsico en obras
en 10,0%.
Nivel

DEMOGRFICO
Expectativa
de
crecimiento
de poblacin
en el Per: Se
proyecta
un crecimiento
del 11% para el 2017.
Expectativa
de
crecimiento

TECNOLGICO
Tendencia
tecnologa

de

la

de construccin:
Potencial ingreso de
proveedores
extranjeros
de
tecnologa avanzada
al mercado.
Reduccin
de
procesos
de
elaboracin
de
materiales

AMBIENTA
L
Tendencia
de la
energa:
Utilizacin de
energa sola
en
construccin.
Planes
de energa
renovable

del 2012.
Se espera una
variacin total del
20% en el 2012.
Expectativa
de
composicin
del 10% del PBI
en el 2017.

sectores B y C que
son personas que en
la
actualidad
se
encuentran alquilando
una vivienda.

Expectativa
del
dficit habitacional:
Reduccin del 25% del
dficit
habitacional
para el 2017.
Fuente: INEI

materiales.
Aumento de tiempo de
avance
de
obras
pblicas y privadas.

Capital para
los sistemas
de
techos
verdes.

Fuente: CAPECO

Fuente: INEI

Fuente: BCR
Tabla: Anlisis de Tendencias del Sector Construccin 2012 2017
Fuente: Elaboracin Propia

El anlisis de tendencias estiman una composicin del 10% del PBI dentro de 5 aos, reduccin del 25% del dficit habitacional,
crecimiento demogrfico de la poblacin total del 11%, ingreso de tecnologa extranjera a travs de proveedores internacionales,
utilizacin de energa solar como energa renovable en construcciones de viviendas para el 2017.

1.2
CADENA DE VALOR DE SECTOR CONSTRUCCIN
Para el anlisis del micro-entorno, presentamos a continuacin el anlisis de la cadena de valor:
CADENA DE VALOR SECTOR CONTRUCCIN 2012-2017
INFRAESTRUCTURA:
Todas las empresas constructoras nacionales y extranjeras situadas a
nivel nacional cuentan con la infraestructura adecuada.
RECURSOS HUMANOS:
Suficiente planilla de personal de construccin y administrativo.
Dficit de personal calificado de construccin en planilla.
TECONOLOGA:
Tecnologa de construccin inmobiliaria.
Potencia ingreso de tecnologa extranjera al pas.
APROVISIONAMIENTO:
Cadena de proveedores definida para el aprovisionamiento de materiales de construccin.
Almacn de materiales de construccin en las empresas constructoras.
LOGSTICA
INTERNA
Control de
inventarios.
Materiales de
Construccin.
Maquinaria
especializada
Proveedores
locales y a nivel
Lima.

OPERACIONES
Descripcin del
tipo de
edificacin.
Definicin del
proceso de
construccin
mediante
diagramas de
flujo.

Contr
ol de la
eficiencia,
eficacia y
efectividad
de la
edificacin.
Control de la
calidad de la
edificacin.

LOGSTICA EXTERNA
Arrendamiento de
tecnologa de
construccin.
Transporte de
materiales de
construccin.
Proveedores
nacionales e
internacionales.

MARKETING Y
SERVICIO
VENTAS
POST-VENTA

Defini Contacto
cin de las
peridico con
edificaciones
el cliente.
en base a sus Supervisin
caracterstica
posterior de la
s.
edificacin.
Escala de precio
Garanta de
segn la oferta y
mantenimiento
demanda actual.
depende el
Plaza segn terreno
tipo de
inhabitado.
edificacin.
Promocin a travs
del contacto
empresarial.

Grfico: Cadena de Valor Sector Construccin 2012 2017

Fuente: Elaboracin Propia

1.3
ANLISIS DEL MICROENTORNO
Este estudio consiste en una apreciacin del micro entorno del sector de construccin,
usando como referencia el modelo del diamante de Porter (Cinco fuerzas competitivas de
Porter).

Imagen N01: Cinco fuerzas competitivas del sector construccin en Lambayeque

Fuente: Elaboracin propia

1.3.1

PODER DE NEGOCIACIN DE PROVEEDORES

En este punto nos ocuparemos de las caractersticas de los proveedores, as como del
poder de negociacin que ejercen frente a las constructoras. En la regin existe la
suficiente disponibilidad y variedad de precios, marcas, calidad y cantidad de materiales
para satisfacer a la demanda interna.
Para cumplir los estndares de una construccin y las expectativas de los clientes,
tenemos que abastecernos de buenos materiales. Para realizar la construccin del edificio
contaremos con el sustento de proveedores como cementos Pacasmayo que nos
proveer con una variedad de cementos: Cemento Antisalitre MS, Cemento Extraforte,
Cemento Tipo I, Cemento Tipo V, Cemento Extradurable, hormigones: hormign en masa,
hormign ciclpeo, hormign celular, hormign armado. Estos materiales nos ayudaran en
la construccin de las bases, cimientos, columnas y los soportes del edificio. Se utilizan
como medio de unin entre otros materiales, forman el mortero. La cual se requiere en
grandes cantidades, ya que por lo general los edificios requieren de muchos materiales
para buenos cimientos.
6

El poder de negociacin de los proveedores de estos insumos es muy considerable, pues

dada la variedad de precios, cantidad, calidad con los que cuenta es muy buena. Otro
proveedor significativo es SiderPeru, con varias cantidades de acero dentro de ellos
tenemos: Barras y alambrn, barras de alto carbono, estos materiales nos ayudaran con
el sostn del edificio. Tiene un alto poder de negociacin ya que es el mejor proveedor
que cuenta la regin con lo que respecta a aceros en el norte del Per.
Pavco provee una variedad de tuberas de buena calidad, as tenemos: tubera conduit y
tuberas conduflex con cable gua y tuberas conduflex sin cable gua. Estos materiales
nos ayudaran para el mejoramiento de flujo de agua, residuos, conexiones, por lo cual
esta empresa tiene un poder de negociacin considerable con los que respecta a calidad.
Forte, que nos proveer para aditivos para el concreto, para soluciones para el concreto
premezclado, prefabricados, mezclas secas para block, productos especiales como
concretos autocompactables, concretos sper fluidos, concretos de alta resistencia a
temprana edad, concreto celular, etc. Tenemos: frar (aditivo fluidizante reductor de agua y
retardante), forte-acel (aditivo acelerante para concreto).
Adems, existen numerosos proveedores de dichos insumos en la zona y difcilmente
podran establecer sus propias condiciones de precio y tamao de pedido. Otros
materiales utilizados son los materiales cermicos: ladrillos, tejas, azulejos, gres,
porcelana. Ptreos: Rocas compactas (mampuestos, sillares, adoquines, losas), rocas
disgregadas, fragmentos de piedra (arcillas). En este caso, los proveedores tambin
tienen un poder de negociacin limitado debido a que existen muchas empresas que
ofrecen dichos bienes y, adems, el proyecto estar realizando compras de gran tamao,
al por mayor, por lo que probablemente podra imponer sus condiciones (oferta y
demanda).
Implementaremos maquinaria para la construccin del edificio:

Las excavadoras y cargadoras: se emplean en la excavacin y los movimientos de

la tierra.

Los buldozers y motoniveladoras: se utilizan en la nivelacin de terrenos.

Los camiones y volquetes: transportan los materiales.

Las gras: elevan los materiales, su estructura bsica est formada por la torre, la
pluma y el contrapeso.

Las hormigoneras: preparacin de morteros y hormigones.

Producto de la investigacin realizada hemos determinado que los proveedores de la

regin si cuentan con poder de negociacin frente a las construccin; pues dada la
variedad de precios, cantidad, calidad y marcas de los materiales de construccin con los
que cuentan las distribuidoras de la regin si una de ellas quiere manejar los precios,

existen una pocas series de alternativas adicionales de donde se podr escoger la que
resulte ms econmica.

1.3.2

PODER DE NEGOCIACIN DE CLIENTES

El poder de negociacin del proyecto hacia los clientes es fuerte, ya que el crecimiento del
sector construccin est por encima del promedio de la economa nacional. El proyecto va
dirigido hacia las personas y/o familias considerados dentro del nivel socioeconmico B y
C en busca de seguridad, es por ello que el proyecto se va a encargar de satisfacer
aquellas expectativas de los clientes, por consecuencia va a tener un alto poder de
negociacin hacia los clientes para llegar a un acuerdo.
En este caso el enfoque del cliente est estrechamente relacionado con la bsqueda de
seguridad y confort, siendo probable la exigencia de calidad y valores agregados. No
obstante, si el enfoque del cliente est relacionado directamente con la comodidad,
seguridad, recreacin en el edificio, tendr dificultades en encontrar alternativas.
1.3.3

RIVALIDAD ENTRE COMPETIDORES ACTUALES

En el sector se pueden mencionar dos empresas constructoras representativas en la

ciudad de Chiclayo, estas son el Grupo Los Portales y ICM Construcciones que son una
competencia fuerte dentro del sector, sin embargo, estas empresas se dedican a la
construccin, reforma y reparacin de edificios y estructuras de ingeniera civil tales como:
viviendas, carreteras, etc. Sin embargo, estas empresas abarcan las actividades de
instalacin de plomera, calefaccin y aire acondicionado, antenas, sistemas de alarma y
otros relacionados con el acondicionamiento de edificios, la terminacin de edificios:
revestimiento de pisos y paredes, carpintera final, pintura y otros.
Estas empresas tambin se pueden especializar en colocacin de concreto, perforacin
de pozos, instalacin de andamios, encofrados, etc. En este grupo se encuentran las
actividades de elaboracin de proyectos completos de edificacin y obras de ingeniera
civil, proyectos de arquitectura y consultora sobre temas especiales; tambin se dedican
a la direccin y/o supervisin de obras de construccin.
Dicha situacin trae como consecuencia una competencia fuerte, nos vemos rezagados a
causa de esta situacin, afectando nuestra participacin en el sector, nuestra capacidad
financiera y nuestra capacidad de proyecto en marcha.
1.3.4

AMENAZA DE ENTRADA DE NUEVOS COMPETIDORES

Esta fuerza si es variable, puesto que la entrada de nuevos competidores es complicada.

Una empresa constructora significara una gran inversin, adems que tiene que contar
con excelentes profesionales expertos en el rubro constructor, los cual puede tomar un
tiempo para reclutar y seleccionar el personal.

Cabe precisar la existencia en el Per de grandes grupos inversores que se encuentran

posicionados en Lima y otras provincias. Dichos grupos podran ingresar al mercado local
en aos posteriores apuntando a diferentes nichos de mercado, sealamos COSAPI,
Grupo Graa & Montero, entre otros. Su experiencia podra generar un porcentaje
representativo de participacin en el mercado.
1.3.5

AMENAZA DE INGRESO DE PRODUCTOS SUSTITUTOS

Los servicios sustitutos es un factor que tiene un mayor impacto en el sector, entre los
sustitutos ms cercanos a los departamentos tenemos mini departamentos, viviendas de
alquiler y viviendas urbanas. Esta fuerza es considerada fuerte en el sentido porque existe
mayor facilidad de ser alcanzadas por aquellas personas que las requieran adems de
sus precios accesibles ante la demanda insatisfecha de departamentos.
1.4

ANLISIS DE MEGATENDENCIAS DEL SECTOR CONSTRUCCIN

1.4.1

UTILIZACIN DE LA ENERGA SOLAR

La utilizacin de la energa solar en la construccin seguir creciendo gracias a las normas

estatales que estimulan los planes de energa renovable para el ao 2020. Las alianzas de
financiamiento con terceros seguirn creciendo para proporcionar capital para los sistemas
de techos verdes de gran tamao en supermercados y en tiendas departamentales.

1.4.2

UTILIZACIN DE FONDOS DE PENSIN

Otra tendencia muy novedosa es el surgimiento de nuevas formas de financiar los

grandes proyectos de infraestructura mediante el uso del capital ahorrado en fondos de
pensiones y otras fuentes de capital que antes no se haban explorado.
1.4.3

EL ENVEJECIMIENTO DEMOGRFICO Y LA MIGRACIN INTERNACIONAL

La poblacin mundial crece y los pases desarrollados experimentan una menor natalidad;
situacin que acelerar las tendencias migratorias desde los pases pobres hacia los
pases ricos, en desmedro del capital humano de los primeros. Los pases desarrollados
pugnarn por atraer migrantes para rejuvenecer su fuerza laboral con jvenes
profesionales y tcnicos altamente calificados, lo que significar el agotamiento de las
restricciones para la inmigracin.
Esto beneficiara al sector construccin ya que al migrar dar pie a que ms
construcciones se edifiquen en las ciudades y haya un crecimiento mayor de este sector,
por la demanda que esto ocasionar.

1.4.4

CRECIMIENTO DE MEGA CIUDADES

El crecimiento de mega ciudades (con ms de diez millones de habitantes) se ha

acelerado especial en los pases en vas de desarrollo, como efecto de intensos procesos
de urbanizacin y migracin rural-urbana. Son consideradas motores de la economa
mundial por conectar de manera eficiente el flujo de productos, personas, culturas y
conocimientos.
Pero esta concentracin de la poblacin, sobre todo por la centralizacin espacial de las
inversiones, tiene inevitables consecuencias sociales, econmicas y culturales; en
particular, el incremento del crimen y la delincuencia, problemas mucho ms agudos en
los pases pobres.
En el periodo del Plan Bicentenario, Lima Metropolitana tender a convertirse en una
mega ciudad, lo que encarecer los costos de los servicios bsicos y se enfrentar a
mayores problemas sociales. Esperamos que se convierta en una mega ciudad
equilibrada en competitividad, medio ambiente y calidad de vida.
1.4.5

LAS TELECOMUNICACIONES Y LA MASIFICACIN DEL USO DE INTERNET

A lo largo de las ltimas dcadas, las telecomunicaciones en el mundo han evolucionado

favorablemente de manera notoria a travs de la creacin de nuevas tecnologas con la
finalidad de procesar, transmitir y difundir conocimiento.
De todos ellos, internet se ha convertido en la actualidad en uno de los medios ms
utilizados por los agentes econmicos por suponer una gran oportunidad de inversin, y
no solo aminorar costos econmicos y no econmicos, sino facilitar las comunicaciones
en tiempo real entre el sector pblico y el privado. Tambin representa un abanico de
opciones informativas que reduce la asimetra de la informacin en las transacciones
comerciales a nivel nacional e internacional entre las empresas y los usuarios.
1.4.6

EL CAMBIO CLIMTICO

Todos los pases van a sufrir los efectos del cambio climtico, pero los ms vulnerables
son los pases tropicales y sus poblaciones rurales. Se considera que este fenmeno
traer un cambio de paradigma y una reduccin drstica del consumo de combustibles
fsiles, hecho que afectar tanto la poltica como la economa mundiales. El Per se ver
afectado, en particular por la menor disponibilidad de agua en la costa.
Se estima que las alteraciones de los ecosistemas incidirn negativamente en las
condiciones de competitividad econmica de los pases, afectando severamente a la
poblacin asentada en las ciudades costeras.
1
0

Estudios recientes estiman una incidencia creciente de los efectos negativos del cambio
climtico en el producto bruto interno (PBI). De no adoptarse medidas contingentes, ello
podra llegar a significar hasta el 20% anual del mismo para el ao 2050, limitando
seriamente las metas de crecimiento sostenido del pas.
1.5
1.5.1

1.5.2

1.5.3

ANLISIS FODA SECTOR CONSTRUCCIN

FORTALEZAS
F1: Crecimiento del 18% del sector construccin, superando el promedio de la
economa nacional.
F2: Efecto multiplicador de la actividad constructora reflejado en la ocupacin del
6.3% del sector construccin en el producto bruto interno.
F3: Tasas de inters aun relativamente bajas para crditos hipotecarios y para
financiar proyectos de infraestructura.
F4: Apoyo del gobierno a travs de la promocin de programas habitacionales
(Techo Propio) e inversin en infraestructura.
F5: Situacin financiera buena o estable de la mayora de empresas constructoras.
F6: Diversificacin de proveedores de materiales de construccin, maquinaria e
insumos.
F7: Implementacin de tecnologas de informacin y comunicacin en la mayora
de empresas constructoras.
F8: Existencia de plan de saneamiento, poltica ambiental sectorial y visin
nacional integradora del sector vivienda.
OPORTUNIDADES
O1: Aprovechar la expectativa de inversin pblica que bordeara el 25% del PBI
en los prximos aos.
O2: Utilizar fondos de pensiones para financiar proyectos de inversin en
infraestructura.
O3: Licitacin de grandes terrenos propiedad del Estado permitir construccin de
viviendas multifamiliares
O4: Expectativa de crecimiento demogrfico del 11% en los prximos cinco aos,
agregado al crecimiento poblacional por la migracin.
O5: Atender el dficit habitacional de dos millones de viviendas, siendo el 25%
ubicado en Lima y el resto en provincias.
O6: Disminuir la demanda insatisfecha de viviendas de habitantes de nivel
socioeconmico B y C.
O7: Aprovechamiento de nueva tecnologa de construccin de edificaciones.
O8: Posibilidad de utilizar energa solar en la fabricacin de viviendas como
energa renovable generando techos verdes.
DEBILIDADES
D1: Demasiadas trabas burocrticas para habilitaciones urbanas y licencias de
construccin.
11

1.5.4

D2: Elevado nivel de informalidad, pues el 70% de las obras que se realizan en
Lima y el 90% a nivel nacional, carecen de licencia de construccin
(autoconstruccin).
D3: Fuerte competencia de la autoconstruccin en el segmento de viviendas
tradicionales.
D4: Escasez de personal tcnico calificado para la construccin de obras.
D5: Alto poder de decisin de demandantes de viviendas dirigidas al nivel
socioeconmico B y C.
D6: Intensa competencia entre empresas constructoras, afectando los mrgenes
de utilidad.
D7: Presencia de mafias al interior de sindicatos de trabajadores de construccin
civil.
D8: Falta de difusin sobre los diferentes programas en casi todos los
subsectores.
AMENAZAS
A1: Potencial ingreso de nuevas empresas constructoras extranjeras, en particular
vinculadas a inmobiliarias.
A2: Incremento en el precio de materiales de construccin (acero, ladrillo) ante
alza de las materias primas.
A3: Escasez y elevado costo de terrenos dificulta ejecucin de proyecto de
viviendas econmicas.
A4: Incremento en el precio de las maquinarias para construccin ante
encarecimiento de insumos.
A5: Tendencia ascendente en las tasas de inters de los crditos hipotecarios.
A6: Incidencia de los efectos negativos del cambio climtico en el producto bruto
interno.
A7: Aumento del nivel de competencia de las empresas constructoras.
A8: Potencial invasin de terrenos inhabitados por parte de terceros.

1.6
MATRIZ EVALUACIN FACTORES EXTERNOS (EFE)
A continuacin, se presenta la matriz de evaluacin de factores externos utilizada para dar
ponderacin a las oportunidades y amenazas ms importantes del sector construccin.
MATRIZ EFE Evaluacin de Factores Externos

Oportunidad
es
O1: Aprovechar la expectativa
de inversin
pblica que bordeara el 25% del PBI en los
prximos aos.
O2: Utilizar fondos de pensiones para financiar
proyectos de inversin en infraestructura.

Total
Pondera
do

Peso

Calificaci
n

0.06

0.
24

0.05

0.
15

O3: Licitacin de grandes terrenos propiedad del

Estado permitir construccin de viviendas
multifamiliares
O4: Expectativa de crecimiento demogrfico del
11% en los prximos cinco aos, agregado al
crecimiento poblacional por la migracin.
O5: Atender el dficit habitacional de dos
millones de viviendas, siendo el 25% ubicado en
Lima y el resto en provincias.
O6: Disminuir la demanda insatisfecha de
viviendas de habitantes de nivel socioeconmico
B y C.
O7: Aprovechamiento de nueva tecnologa de
construccin de edificaciones.
O8: Posibilidad de utilizar energa solar en la
fabricacin de viviendas como energa renovable
generando techos verdes.
Amenaz
A1: Potencial ingresoasde nuevas empresas
constructoras
extranjeras,
en
particular
vinculadas a inmobiliarias.
A2: Incremento en el precio de materiales de
construccin (acero, ladrillo) ante alza de las
materias primas.
A3: Escasez y elevado costo de terrenos dificulta
ejecucin de proyecto de viviendas econmicas.
A4: Incremento en el precio de las maquinarias
para construccin ante encarecimiento de
insumos.
A5: Tendencia ascendente en las tasas de inters
de los crditos hipotecarios.
A6: Incidencia de los efectos negativos del
cambio climtico en el producto bruto interno.
A7: Aumento del nivel de competencia de las
empresas constructoras.

0.
06

0.
18

0.
06

0.
24

0.
07

0.
28

0.
09

0.
36

0.
07

0.
21

0.
09

0.
27

0.
08

0.
08

0.
08

0.
16

0.
06

0.
12

0.
05

0.
05

0.
05

0.
1

0.
05
0.
04

0.
1
0.
08

A8: Potencial invasin de terrenos inhabitados

por parte de terceros.
TOTAL

0.
2
0.
04
08
1.
2.
00 Sector Construccin 70
Tabla: Matriz de Evaluacin de Factores Externos
Fuente: Elaboracin Propia

Los valores de las calificaciones son los siguientes:

1=
2=
3=
amena
amena
oportuni
za
za
dad

4 = oportunidad mayor

El total ponderado es de 2.70, es decir el sector construccin se encuentra en un contexto

favorable y es ubicado en una zona altamente competitiva.

1.7
MATRIZ EVALUACIN FACTORES INTERNOS (EFI)
A continuacin, se presenta la matriz de evaluacin de factores internos utilizada para dar
ponderacin a las fortalezas y debilidades ms importantes del sector construccin.
MATRIZ EFI Evaluacin de Factores Internos

Fortaleza
F1: Crecimiento del 18%s del sector
construccin, superando el promedio de la
economa
nacional.
F2:
Efecto
multiplicador de la
actividad
constructora reflejado en la ocupacin del 6.3%
del sector construccin en el producto bruto
interno.
F3: Tasas de inters aun relativamente bajas
para crditos hipotecarios y para financiar
proyectos de infraestructura.
F4: Apoyo del gobierno a travs de la promocin
de programas habitacionales (Techo Propio) e
inversin en infraestructura.
F5: Situacin financiera buena o estable de la
mayora de empresas constructoras.
F6: Diversificacin de proveedores de
materiales de construccin, maquinaria e
insumos.
F7: Implementacin de tecnologas de
informacin y comunicacin en la mayora de
empresas constructoras.
F8: Existencia de plan de saneamiento, poltica
ambiental sectorial y visin nacional integradora
del sector vivienda.
Debilidad
es
D1: Demasiadas trabas
burocrticas
para habilitaciones urbanas y licencias de
construccin.
D2:
Elevado nivel de informalidad, pues el 70%
de las obras que se realizan en Lima y el 90% a
nivel nacional, carecen de licencia de
construccin (autoconstruccin).
D3: Fuerte competencia de la autoconstruccin
en el segmento de viviendas tradicionales.
D4: Escasez de personal tcnico calificado para
la construccin de obras.
D5: Alto poder de decisin de demandantes de
viviendas dirigidas al nivel socioeconmico B y
C.
D6: Intensa competencia entre
empresas constructoras, afectando los
mrgenes de utilidad.

Total
Pondera
do

Pe
so

Calificaci
n

0.0
5

0.
20

0.0
5

0.
20

0.0
5

0.
15

0.0
7
0.0
6
0.0
6

0.
21
0.
24
0.
24

0.0
8

0.
32

0.0
5

0.
15

0.0
6

0.
12

0.0
8
0.0
8

0.
08
0.
08

0.0
5

0.
10

0.0
8

0.
16

0.0
8

0.
16

4
4

D7: Presencia de mafias al interior de sindicatos

de trabajadores de construccin civil.
Falta de difusin sobre los
diferentes programas en casi todos los
subsectores.
TOTAL

0.0

0.0
5
1.0

0.

D8:

0.
05
2.
0
56
Tabla: Matriz de Evaluacin de Factores Internos Sector Construccin
Fuente: Elaboracin Propia

Los valores de las calificaciones son los siguientes:

1 = debilidad
2 = debilidad
3 = fortaleza
mayor
menor
menor

4 = fortaleza
mayor

El total ponderado es de 2.56, es decir el sector construccin posee una posicin interna
fuerte y tiene una estrategia de competitividad interna por arriba de la media.
1.8

ESTRATEGIA GLOBAL

Es conveniente aplicar una estrategia de enfoque o alta segmentacin en un segmento

de la poblacin: los consumidores de vida progresista, poder adquisitivo moderado y
creciente en el corto plazo. Cabe mencionar que con esta estrategia se busca concentrar
los esfuerzos en producir o vender productos que satisfagan las necesidades o gustos de
un determinado grupo de consumidores.
El enfoque en determinado tipo de consumidor tendr diferentes factores. En primer lugar,
la ubicacin de la edificacin multifamiliar deber ser urbana y cntrica. Otro aspecto ser
la seguridad y confort de los departamentos. Adems, pretende resaltar la calidad de
vivienda con la familia y no solo la calidad de la infraestructura.

FORTALEZAS

1.9

ESTRATEGIAS COMPETITIVAS
MATRIZ FORD CRUZE
ESTRATEGIAS
OPORTUNID
AMENAZA
AD
ESTRATEGIA
ESTRATEGIA
FOdel aumento de la actividad
Impacto en el PBI del Per a travs
Financiamiento de proyectos FA
inmobiliario con un crdito
constructora de edificaciones multifamiliares.
hipotecario a tasa de inters fija.
Aprovechar el apoyo del gobierno para invertir en infraestructura
inmobiliaria mediante la licitacin de terrenos por parte del estado.

Negociacin con los proveedores los precios de los

materiales de construccin.

Disminucin de dficit habitacional en el pas a travs de la

construccin de edificaciones multifamiliares.
Financiar nuestro proyecto a un crdito hipotecario con baja tasa de
inters.
Orientar nuestro proyecto a satisfacer las necesidades de los
consumidores de estilo de vida progresista.
Implementar nueva tecnologa para disminuir los costos de
construccin inmobiliaria.

Implementacin de un sistema de costos de construccin

inmobiliaria.
Fijacin de una escala remunerativa fija a los trabajadores
de construccin cubriendo sus necesidades.
Oferta a los consumidores de estilo de vida progresista de
edificaciones de calidad con proteccin antissmica.
Programacin de calendario de obras de
construccin inmobiliaria previniendo
factores climticos.
Obtencin
de licencias de terrenos urbanos inhabitados para
la construccin de viviendas para consumidores de estilo de
vida progresista.
ESTRATEGIA
DO
Monitoreo de proyectos de construccin
de presupuesto

DEBILIDADES

Contribuir con el medio ambiente mediante la utilizacin de energa

solar como energa renovable para la construccin de techos verdes.
ESTRATEGIA
DO
Agilizar los trmites de licencias mediante
la implementacin de

sistemas de informacin.
moderado en bajos costos de construccin y maquinaria.
Formalizar la construccin aprovechando el crecimiento de la inversin
Edificacin de construcciones segn el poder adquisitivo de
pblica y privada.
los demandantes del estilo de vida progresista.
Capacitar al personal de construccin sobre la nueva tecnologa de
Equilibrio del nivel de competencia de la autoconstruccin y
construccin.
la construccin de viviendas.
Establecer una escala de precios de los departamentos segn el
Capacitacin de personal tcnico en construccin de obras.
consumidor de estilo de vida progresista.
Aprovechar la tecnologa de construccin para edificar mayor nmero
Atencin a un segmento del mercado dirigido a
de departamentos para los consumidores de estilo de vida
los consumidores de estilo de vida progresista.
progresista.
Enfoque
en el nivel de autoconstruccin actual en el pas.
Enfoque en los consumidores de estilo de vida progresista.
Tabla: Matriz FORD Cruza de Estrategias
Fuente: Elaboracin Propia

16

1.10 Misin
Nuestra misin es construir una edificacin multifamiliar compuesta por departamentos
dirigidas al segmento de consumidores de estilo de vida progresista, poder adquisitivo
moderado y creciente en el corto plazo; ofreciendo proteccin antissmica, ubicacin
urbana y servicio recreacional en el edificio.
1.11 Visin
Alcanzar reconocimiento por construccin segura y de calidad. Adems, contribuir con la
disminucin del dficit habitacional de la poblacin nacional, mediante la ocupacin de
departamentos.
1.12 Objetivos Estratgicos
1.12.1 Objetivos Estratgicos Generales y Especficos
OBJETIVOS ESTRATGICOS
GENERALES

OEG
1

OEG
2

Disminuir
la
demanda
insatisfecha
de
viviendas
mediante la construccin de una
edificacin multifamiliar dirigida
al NSE B y C de estilo de vida
proactivo.

Disminuir el dficit habitacional

de la poblacin.

OEG
3

OEG
4

Promover el desarrollo sostenido

de la construccin.

Prevenir y mitigar los impactos

ambientales negativos de las
actividades
del
subsector
inmobiliario.

OBJETIVOS ESTRATGICOS
ESPECFICOS
Inversin
privada
en
construccin inmobiliaria.
Satisfacer las necesidades de
los consumidores de NSE B y C
de estilo de vida proactivo.
Competir
con
empresas
orientadas a dichos segmentos.
Edificar
con
proteccin
antissmica.
Fortalecer la gestin del territorio.
Promover la inversin
inmobiliaria en viviendas.
Desarrollar la valuacin de
bienes muebles e inmuebles.
Promover la inversin pblica y
privada.
Fomentar
el
desarrollo
tecnolgico,
difusin
y capacitacin.
Desarrollar la valuacin de
Cumplir con las clusulas de
proteccin del medio ambiente.
Utilizar energa solar
como
energa
renovable
en
la
construccin.

2.
ESTUDIO DE MERCADO
2.1
OBJETIVO ESTRATGICO DEL ESTUDIO DE MERCADO
Disminuir la demanda insatisfecha de viviendas mediante la construccin de una
edificacin multifamiliar dirigida a las personas urbanas de estilo de vida progresista en la
ciudad de Chiclayo.
2.2
DEFINICIN DEL MERCADO OBJETIVO
2.2.1 MERCADO POTENCIAL
A nivel nacional, en el rea urbana existen 1 milln 207 mil 610 habitantes con dficit
habitacional y en el rea rural 653 mil 82 habitacional, siendo 64,9% y 35,1%
respectivamente del dficit habitacional. En Lambayeque, el dficit habitacional asciende
a 52,842 habitantes en total.
2.2.2 MERCADO DISPONIBLE
A julio del 2016 se ha promovido la construccin y mejoramiento de cerca de 290 mil
viviendas (16% del dficit habitacional nacional). A partir de esto, el dficit habitacional
asciende actualmente a 1 milln 570 mil 692 viviendas a nivel nacional.
Segn Arellano el 21% de la poblacin nacional lleva un estilo de vida progresista, es
decir partiendo por estilos de vida en promedio el dficit habitacional de dicho estilo
asciende a 821, 471 viviendas. En Lambayeque, el 24% de la poblacin llevan un estilo
de vida progresista reducindose a 14,215 personas.
2.2.3 MERCADO EFECTIVO
A partir del mercado disponible, determinamos nuestro mercado efectivo que comprende
aquellas personas urbanas no ocupadas de estilo de vida progresista del departamento
de Lambayeque demandantes de una vivienda.
2.2.4 MERCADO OBJETIVO
Nuestro mercado objetivo abarcar el segmento especfico de personas urbanas de estilo
de vida progresista de 25 a 40 aos demandantes de una vivienda en la ciudad de
Chiclayo, a travs de la investigacin del comportamiento del consumidor, mercado
competidor, proveedor y de bienes sustitutos a indagar mediante una investigacin de
mercados.
2.3
INVESTIGACIN DE MERCADOS
La presente investigacin de mercados tiene la finalidad de identificar los
comportamientos y caractersticas del segmento al cual nos dirigimos, a la vez nos
permitir conocer el mercado competidor, proveedor y de bienes sustitutos.
2.3.1 PROBLEMA DE LA INVESTIGACIN DE MERCADOS
El problema del estudio radica en identificar Cules son los comportamientos y
caractersticas de las personas urbanas de estilo de vida progresista respecto a su
decisin de adquisicin de una vivienda en la ciudad de Chiclayo para determinar su estilo
18

de vida?, con la intencin de realizar un proyecto inmobiliario de construccin

multifamiliar.

19

2.3.2 OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIN DE MERCADOS

OBJETIVO GENERAL
El objetivo general de la investigacin es determinar los comportamientos y caractersticas
de las personas urbanas de estilo de vida progresista respecto a la decisin de
adquisicin de una vivienda en la ciudad de Chiclayo mediante una investigacin de
mercados.
OBJETIVOS ESPECFICOS

Identificar el perfil de comportamiento de las personas urbanas de estilo de vida

progresista respecto a la decisin de adquisicin de una vivienda en la ciudad de
Chiclayo.
Especificar las caractersticas y el diseo de la edificacin multifamiliar y sus
departamentos que desean las personas urbanas de estilo de vida progresista en
la ciudad de Chiclayo segn sus preferencias y determinando su estilo de vida.
Determinar el precio de los departamentos segn el nivel de ingresos y poder
adquisitivo de las personas urbanas de estilo de vida progresista respecto a la
decisin de adquisicin de una vivienda en la ciudad de Chiclayo.
Identificar la mejor plaza para la construccin de la edificacin multifamiliar segn
el sondeo y las preferencias de las personas urbanas de estilo de vida progresista
en la ciudad de Chiclayo.
Determinar el tipo de promocin y publicidad para los departamentos de la
edificacin multifamiliar segn el grado de influencia de esta en las personas
urbanas de estilo de vida progresista respecto a la adquisicin de vivienda en la
ciudad de Chiclayo.

2.3.3 METODOLOGA
La metodologa que se aplicar en el estudio de mercado ser Analtica/Descriptiva,
debido a que se utilizarn tcnicas de recopilacin de datos como la aplicacin de una
encuesta validada que permitir obtener, organizar, analizar y presentar informacin
relevante con la finalidad de elaborar conclusiones vlidas y tomar una decisin
2.3.4 MUESTREO
POBLACIN
La poblacin est conformada por las 14,215 personas urbanas (varones y mujeres) de
estilo de vida progresista de 25 a 40 aos demandantes de una vivienda en la ciudad de
Chiclayo.

MUESTRA
El presente estudio utilizar un muestreo estratificado. Las unidades de anlisis sern
constituidas por los demandantes de una vivienda en la ciudad de Chiclayo, y las
unidades elementales o informantes sern las personas urbanas de estilo de vida
progresista en varones y mujeres de 25 a 40 aos pertenecientes a la ciudad de Chiclayo.
CLCULO DEL TAMAO DE MUESTRA
El tamao de la muestra se calcula para estimar una proporcin de personas urbanas de
estilo de vida progresista mediante un muestreo estratificado, con un nivel de confianza
del 95% y con precisin de 0.05, en el que los estratos son los varones y mujeres
demandantes de una vivienda en la ciudad de Chiclayo. A travs de la
siguiente frmula estadstica:
h
h
h

2
n(
W
p q )
h2 h
h
V
W p q

N
Donde considerando una confianza de 0.95, el desvo normal Z de 1.96 y la precisin de
0.05, dar resultado una varianza de 0.00065. A partir de esto, calculamos una muestra
total de 291 personas urbanas no ocupadas de estilo de vida progresista. Por otro lado, la
asignacin del tamao de muestra para cada estrato se calcular con la siguiente frmula:

nh

p q

phqh

Aplicando dicha frmula se obtiene como resultado una asignacin de 174 varones
demandantes de vivienda y 117 mujeres demandantes de vivienda en la ciudad de
Chiclayo. Dichos datos presentados en el siguiente cuadro:
Cuadro Asignacin de la muestra por Gnero
POBLACI
N
Varones
Mujeres
TOTAL

ph

qn

0.
2
0.
3

0.
7
0.
5

8,5
29
5,6
86

0.6
0
0.4
0
1.0
0

0.260
0.175
0.435

0.068
0.031
0.098

Muestra
por
estrato
174
117
291

2
0

OPERACIONALIZACIN DE VARIABLES
Variable

Definici
n
Concept

Dimension
es

Perfil de
las
personas
urbanas
de estilo
de vida
progresist
a

Comportamien
to de las
personas
urbanas de
estilo de vida
progresista
respecto a la
adquisicin de
una vivienda
en la ciudad
de Chiclayo

Percepcion
es de las
personas
urbanas de
estilo de
vida
progresista
sobre la
adquisicin
de una
vivienda en
Chiclayo,
respecto al
diseo de la
vivienda,
ubicacin,
precio y
promocin.

Diseo de
los
departament
os

Definicin
Operativa

Escala

Rango de Edad

Ninguna

Grado de
Instruccin
Nivel de Ingreso

Nominal

Integrantes de
la familia
Tipo de
vivienda
actual
Caractersticas
del
departamento
Atributos deseados
del
departamento
Atributos
innovadores
Bienes y Servicios
de la vivienda
urbana
Servicios
esperados en
una vivienda
Ingreso promedio

Ordinal
Ordinal
Nominal
Nominal
Nominal
Nominal
Nominal

Nominal
Ordinal

Ninguna

Ubicacin de
los
departament
os

Aporte o cuota
de hospedaje
de
las
personas
Disposicin a
pagar por un
departamento
Ubicacin segn
zona
Tipo de zona
Consideraciones de
la Ubicacin

Nominal

Promocin de
la
edificacin

Influencia de
publicidad
presentada

Dicotmi
ca

Precio de
los
departament
os

Ordinal

Nominal
Nominal

21

multifamilia
r

Tipo de medio
de
comunicaci
Informacin de la
publicidad
presentada
Nivel de la
publicidad
presentada

Nominal
Nominal
Nominal

RESULTADOS DE LA ENCUESTA
CARACTERSTICAS DE LAS PERSONAS URBANAS
Las principales caractersticas de las personas urbanas de estilo de vida progresista de
gnero masculino son las siguientes:

Son el 43.5% de la poblacin de la ciudad de Chiclayo.

Ocupa zonas como Jos Leonardo Ortiz, Santa Victoria y La Victoria.

El 56% de varones poseen grado de instruccin superior.

La vivienda en la cual se hospedan est conformada en promedio por 5

habitantes.

El nivel de ingreso promedio anual de los varones se ubica entre S/7,000 y S/.15,
000.

El 62% vive actualmente en la modalidad de alquiler de vivienda.

Las principales caractersticas de las personas urbanas no ocupadas de estilo de vida

progresista de gnero femenino son las siguientes:

Son el 56.5% de la poblacin de la ciudad de Chiclayo.

Ocupa zonas como Santa Victoria y Jos Leonardo Ortiz.

El 47.5% de mujeres poseen grado de instruccin superior.

La vivienda en la cual se hospedan est conformada en promedio por 4 a 5

habitantes.

El nivel de ingreso promedio anual de las mujeres se ubica entre S/7,000 y S/.15,
000.

El 35% vive actualmente en la modalidad de alquiler de vivienda.

22

DISEO DE LOS DEPARTAMENTOS

Sobre el diseo de los departamentos se pudo recoger las siguientes percepciones de
ambos estratos de la muestra:

Los principales servicios que debe contar la vivienda deben ser luz, agua,
vigilancia, cable e internet.

Los bienes que debe poseer una vivienda deben ser televisor, cocina elctrica y
lavadora.

La principal atribucin de una vivienda debe ser la comodidad y seguridad.

Las personas urbanas esperan recreacin en la edificacin multifamiliar.

Sobre valores agregados los principales seran vivienda antissmica y ecolgica.

PRECIO DE LOS DEPARTAMENTOS

Acerca del precio de la vivienda, el 63% estara dispuesto a pagar por un departamento
entre S/.120, 000 y S/. 150,000. Adems, este desembolso sera mediante la suscripcin
a un prstamo hipotecario para el 50% de ambos estratos.
UBICACIN O PLAZA DE LOS DEPARTAMENTOS
Sobre la ubicacin de los departamentos, el 80% de las personas urbanas no ocupadas
de estilo de vida progresista decidieron optar por la zona urbana de la ciudad de Chiclayo,
y el 68% de ellas opto por Santa Victoria como lugar predilecto.
PROMOCIN DE LOS DEPARTAMENTOS
Respecto a la publicidad de los departamentos y viviendas en la ciudad de Chiclayo, se
determin una influencia del 70% en medios de comunicacin en general, siendo los
principales la televisin y el internet.

2.3.5 CONCLUSIONES DE LA INVESTIGACIN DE MERCADOS

MERCADO CONSUMIDOR

El mercado consumidor de nuestro proyecto considera al segmento de mercado de

personas urbanas no ocupadas (no poseedoras de viviendas) de ambos gneros de edad
24 a 40 aos demandantes de una vivienda en Chiclayo.
El consumidor de este segmento de mercado tiene un nivel de ingreso promedio anual
entre S/.7, 000 y S/.15, 000, siendo el 56% varones y el resto mujeres, viviendo en su
mayora alquilando vivienda. La vivienda debera contar con los principales servicios como
agua, luz y vigilancia, adems bienes como televisor, cocina y lavadora.
El rea de la ciudad donde ubicaran su vivienda sera el rea urbana y la zona predilecta
Santa Victoria. Acerca del precio estaran dispuestos a comprar departamentos
valorizados entre S/. 120,000 y S/.150, 000 mediante la suscripcin de un prstamo
hipotecario.

MERCADO COMPETIDOR

El mercado competidor identificado en nuestro proyecto apunta sus edificaciones

multifamiliares y departamentos a las personas urbanas de estilos proactivos de ambos
gneros demandantes de una vivienda en la ciudad de Chiclayo.
Los principales competidores identificados en la regin son el Grupo Los Portales y Grupo
ICM Construcciones, ambos constructores de amplios condminos y residenciales en la
ciudad dirigidos a familias urbanas. Dichas competidores cuenta con redes de
proveedores directas e indirectas siendo sus principales proveedores de la capital y
algunos del departamento, as tenemos a DINO, Cementos Pacasmayo, PAVCO, entre
otros.
La participacin dichas empresas en el sector inmobiliario asciende actualmente al 60%
del mercado local inmueble y ha generado una ocupacin efectiva del 75% de sus
departamentos. Adems, ha entablado contratos de preventa con clientes potenciales de
la regin.
Finalmente, el precio de los departamentos de estas inmobiliarias, est sujeto a un
contrato de crdito con una cuota fija inicial por el inmueble y la ocupacin inmediata de la
vivienda. Los lmites de la ocupacin sern nicamente por la cantidad de integrantes de
la familiar previniendo la comodidad y seguridad del consumidor.

MERCADO PROVEEDOR

Los principales proveedores para nuestra edificacin multifamiliar y acondicionamiento de

los departamentos en la ciudad de Chiclayo son Cementos Pacasmayo, Sider Per,
Pavco y Fortes encargados del abastecimiento de materiales de construccin

considerando variedad de cementos, aceros, tuberas, ladrillos que sern primordiales en

el proceso de construccin.

El proceso de suministro se realizar a travs de contratos de outsourcing y decisiones

operativas. Adems, se tiene en cuenta la rotacin de dicho suministro de inventarios
encontrndose alta rotacin, beneficiando al flujo, previniendo la falta de materiales de
construccin y realizndose un control y evaluacin de procesos desde el ingreso hasta la
salida.
Acerca del precio de materiales de construccin, maquinaria y otros gastos
administrativos sern sometidos a investigacin mediante el estudio
econmicofinanciero.

MERCADO DE BIENES SUSTITUTOS

El anlisis del mercado de bienes sustitos en la ciudad de Chiclayo se encuentra

centralizado en el alquiler de viviendas, mini-departamentos y la sesin de viviendas a
terceros.
As podemos decir que la disposicin a alquilar una vivienda vara segn el presupuesto y
cantidad de integrantes del hogar, acusando una negativa ventaja competitiva. En nuestra
ciudad, tampoco los mini-departamentos se encuentran teniendo una acogida muy
deseada lo que no hace muy interesante su ocupacin efectiva.
En conclusin, este mercado no muestra un gran dinamismo porque el estudio demuestra
que las personas cuentan con un mayor poder adquisitivo que hace ms factible poseer
una vivienda propia para alcanzar comodidad y seguridad.
2.3.6 ESTRATEGIAS DEL ESTUDIO DE MERCADO
La estrategia del estudio de mercado se dirige a la Diferenciacin del Producto, debido a
que nos encontramos en un mercado abastecido de competidores posicionados, nuestra
construccin ser dirigida y enfocada a un segmento de mercado como es el de personas
de estilo de vida progresista de la ciudad de Chiclayo.

3. ESTUDIO TCNICO
3.1 OBJETIVO ESTRATGICO DEL ESTUDIO TCNICO
Nuestro objetivo general del estudio tcnico se encuentra orientado a la construccin del
edificio multifamiliar dividido por departamentos. Por tanto, realizamos un estudio de
microlocalizacin y macrolocalizacin, fijando la capacidad y tamao del proyecto y
definiendo los elementos de produccin.
3.2 LOCALIZACIN DE LA EDIFICACIN MULTIFAMILIAR
3.2.1 MACRO-LOCALIZACIN DE LA EDIFICACIN MULTIFAMILIAR
Para determinar la mejor ubicacin del edificio multifamiliar se comenz a evaluar las
alternativas desde una perspectiva amplia. En primer lugar, se seleccion a Chiclayo
como la ciudad ms conveniente para construir la edificacin. Esta decisin se bas en
una serie de factores demogrficos, socioeconmicos y estratgicos.
En primer lugar, Chiclayo es la cuarta ciudad
ms poblada del Per alcanzando 583.819
habitantes (INEI, 2012), siendo 52,842 el dficit
habitacional. Adems, el 24% de habitantes de la
poblacin chiclayana lleva un estilo de vida
progresista. Asimismo, en Chiclayo existe una
mayor disponibilidad de mano de obra
especializada, la cual es crucial para la
construccin del condominio. Finalmente, esta
ubicacin permitira que el condominio se
encuentre en una zona urbana cerca al centro
econmico de Chiclayo, facilitando el acceso a
centros comerciales y sociales.
Posteriormente, se evalu la ubicacin fsica del
condominio, existiendo la dificultad de encontrar
terrenos inhabitados en zonas urbanizadas. En
dicha bsqueda optamos por elegir el distrito de
Chiclayo especficamente en Santa Victoria. En
dicha zona visitamos diferentes terrenos
inhabitados con la opcin de construccin
urbana, asimismo solicitamos informacin sobre
permisos y reglamentos urbanos.

3.2.2 MICRO-LOCALIZACIN DE LA EDIFICACIN MULTIFAMILIAR

Determinamos la micro-localizacin del edificio a partir de la decisin de construir en el
distrito de Chiclayo, especficamente en la zona urbana de Santa Victoria. A continuacin,
presentamos 3 propuestas de terrenos inhabitados en dicha zona:
Alternativa 1
Santa Victoria
Cntrico

Ubicacin

Precio

$48/m

Extensin

30,000 m

Forma

Aceptable

Accesibilid
ad
Topografa

Alternativa 2

Alternativa 3

Santa Victoria
Este
2
$52/m

Santa Victoria
Oeste
2
$36/m

32,000 m

20,000 m

Aceptable

Av. Libertad y
Ovalo Santa
Victoria
Plano

Aceptable

Av. Chinchaisuyo
y Av.,
Libertad
Plano

Av. Libertad y
Ovalo Santa
Victoria
Desniveles
menores
Muy baja

Posibilidad
Muy baja
Media, Muy baja
de
Expansipara seleccionar la mejor alternativa fue realizada utilizando una matriz de
La evaluacin
ponderacin, en la cual se evala cada caracterstica en una escala del 1 al 5 con las
siguientes calificaciones:
Calificaci
Muyn
malo

Punta
je
1

Malo
2
Regular
3
Bueno
4
Muy
5
bueno
La matriz de ponderacin se puede
apreciar a continuacin:

Ubicacin

Pe
so
18

Alt.
1
4

Alt.
2
3

Alt.
3
3

Total
1
72

Total
2
54

Total
3
54

Precio

12

48

36

24

Extensin

20

60

80

40

Forma

10

30

30

30

Accesibilid
ad
Topografa

16

64

48

64

32

32

32

16

48

64

48

Posibilidad
de
Expansi

Las ponderaciones para las caractersticas definidas fueron seleccionadas segn las
sugerencias de funcionarios de alto nivel de inmobiliarias locales. Los valores totales se
pueden ver en la tabla a continuacin:
Terreno

Puntuacin
total
354

Alternativa
1
Alternativa
344
2
Alternativa
292
3
Finalmente, en el siguiente mapa se puede apreciar la ubicacin exacta del terreno, con
respecto a las avenidas cercanas, as como su forma general y extensin.

3.3 TAMAO DEL PROYECTO INMOBILIARIO

3.3.1 CAPACIDAD DEL PROYECTO
El proyecto cuenta con 11 pisos. En el primer piso se encuentran ubicados los
estacionamientos, el hall de ingreso, los depsitos y reas de mantenimiento. Del 2do al
9vo piso se encuentran 3 departamentos por piso y en el 10mo y 11vo dos departamentos
duplex.
El acceso peatonal se realizar por la Av. Chinchaysuyo, llegando a un hall de distribucin
que comunica a pasadizos de acceso a los estacionamientos, a los ascensores y a la
escalera.
El ingreso a los departamentos es a travs de dos ascensores directos a cada
departamento. Tambin cuenta con una escalera central usada como escape.
Los departamentos ubicados en los pisos cuentan con los siguientes ambientes: SalaComedor, balcn, bao completo, dormitorio principal con bao incluido, un estudio, dos
dormitorios, cocina y lavandera.
3
0

3.3.2 PRODUCTO

DISEO ARQUITECTNICO

Ofrecer un producto inmobiliario dirigido para la poblacin de estilo de vida progresista

que desea vivir en un ambiente relajado, que les brinde comodidad y confort superando
sus expectativas.
Con dicho producto se busca cumplir adecuadamente con las expectativas de calidad del
producto la cual se ver diferenciada del resto de productos de la zona gracias a sus
acabados, a una excelente distribucin, a la variedad en la unidad inmobiliaria, y parques
interiores.
La idea principal del proyecto es la ejecucin de una torre la cual contar con un jardn
interior que generar una agradable vista. En lo referido producto inmobiliario esta
edificacin multifamiliar tendr 2 tipos de productos diferenciados por precio y calidad.
El financiamiento del proyecto ser 30% de aporte propio que incluye el terreno y el resto
financiado.

PARMETROS URBANSTICOS

El proyecto contempla la adquisicin de un terreno para proceder con la construccin de

la edificacin multifamiliar.
Segn los parametro urbansticos y edificatorios, est permitido construir hasta un mximo
de 1.5 x(ancho de va + retiro) de altura. El proyecto contempla como altura mxima
28.00m. Contamos con 50% de rea libre (mayor al 40% exigido en los parmetros). Los
parmetros nos piden 1 estacionamiento cada 1.5 viviendas igual a 17 estacionamientos.
DESCRIPCIN DEL PROYECTO
El proyecto Edificio Multifamiliar estar compuesto por 11 pisos, los cuales albergan un
total de 26 departamentos distribuidos en 3 departamentos por piso de la siguiente
manera:

24 Departamentos de
2 Departamentos
Adems cuenta con
Dplex
100m2 120m2
(3
(2 Departamentos en los 2 ltimos pisos)
estacionamiento y jardn interior
Departamentos por piso)

31

VOLUMETRA DEL PROYECTO

La idea en todos los tipos de viviendas es la de poder convertir un ambiente de estar en

un tercer dormitorio si el cliente lo desea y sin costo adicional. Se busc tambin, que
todos los departamentos cuenten con una visual libre o con la mayor distancia posible sin
obstculos. Lograr tener departamentos con una excelente distribucin y privacidad de
visuales fue lo primordial a la hora de disear el producto inmobiliario y ms an porque
se busc aprovechar al mximo el rea construida.
3.3.3 ESPECIFICACIONES TCNICAS

SISTEMA CONTRUCTIVO

Se trata de un edificio de 11 pisos con un sistema estructural sismo resistente conformado

por muro de concreto armado en ambos sentidos. Sobre los muros y vigas se apoya una
losa aligera de 0.25 y 0.20 m, la cimentacin est conformada por cimientos corridos
armados y zapatas conectadas por vigas de cimentacin.

Adems de estos elementos el edificio cuenta con una cisterna, tanque elevado, caja de
ascensores y escalera de concreto armado. La tabiquera no estructural podr ser de
muros de ladrillo de arcilla y/o muros de ladrillo slico calcreo.

ESTRUCTURA DE LA EDIFICACIN

El edificio de departamentos es una estructura de concreto armado, con una configuracin

regular en planta y altura. El estructural planteado en la direccin es un sistema dual en el
que las fuerzas ssmicas y las de gravedad son tomadas por una combinacin de muros
estructurales de concreto armado (placas) y prticos de concreto armado.
La calidad del concreto armado se especifica en 210 Kg./cm2 para todos los elementos
estructurales (zapatas, vigas de cimentacin, muros, placas, columnas, losas y vigas)
excepto en los cimientos corridos de los muros donde se especifica 175 Kg/cm2 y en las
falsas zapatas 80 Kg/cm2.

SISTEMA ELCTRICO

Las instalaciones elctricas a las que se refiere este proyecto son las siguientes:
-

Suministro e instalacin del tablero para la distribucin elctrica.

Distribucin de circuitos para alumbrado y tomacorrientes.

Sistema para proteccin a tierra,

Suministro e instalacin de los artefactos de iluminacin previstos para los

servicios generales.

3.3.4 DISTRIBUCIN DEL PRODUCTO

Distribucin del piso tpico

Grfico: Distribucin del piso tpico

En el plano podemos apreciar claramente como se ha logrado en base a la arquitectura

plasmar la idea conceptual del proyecto a ofrecer manteniendo al 100% los lineamientos
bases del producto inmobiliario.
Descripcin de los departamentos
Distribucin Tpica de los Departamentos:

Sala + Terraza.

Comedor.

Comedor de distribucin del rea privada.

Dormitorio Principal + Terraza.

Walking closet.

SS.HH. dormitorio principal.

Dormitorio Secundario.

Cocina.

Patio Lavandera.

Planta de Distribucin Departamento 100m2

Grfico: Departamento 100m2

En esta planta ya se ha transformado el ambiente de estar en un 3er dormitorio cuyas

dimensiones son exactamente iguales a las del 2do dormitorio, logrando con ello poder
atraer a familias con un mayor nmero de miembros.

Planta de Distribucin Dplex 120m2

Grfico: Departamento Dplex 120m2

El dplex fue diseado pensando en una familia pequea que busque separar ambientes
privados de zonas comunes. Adems, genera otra dimensin espacial y crea otra
posibilidad de producto para la zona.
3.3.5 ACABADOS
Para el proyecto se ha considerado un listado de acabados de primera calidad en todos
los materiales a utilizar, tales como: pisos laminados, cermicos nacionales, griferas
nacionales, aparatos sanitarios de losa, vidrios crudos, tableros de granito en cocinas y
mrmol en baos, etc.
3.3.6 PROCESOS
El proyecto constar de dos procesos, el proceso en el que se construir el condominio, y
el proceso en el cul se brinda el servicio como inmobiliaria para que el cliente o
consumidor final llegue hasta stas.

Mapeo de Procesos de la Construccin de las Villas de Santa Victoria

Plan de Trabajo
En la programacin de la Obra se ha considerado comenzar la construccin del stano,
en el rea del terreno. A continuacin detallaremos la secuencia de trabajo para la
construccin del condominio.
Movimiento de tierras, excavacin masiva y excavacin localizada para cimientos
y cisterna.
Ejecucin de las calzaduras, esta actividad se ejecuta en forma paralela a la
excavacin.
Sub- estructura.
Arquitectura y acabados de stanos.
Estructuras de niveles superiores.
Movimiento de Tierras
Se considera un frente de trabajo: La excavacin y el Carguo de obra. El inicio de los
trabajos en esta Etapa se dar como levantamiento topogrfico inicial y la movilizacin de
los Equipos Pesados.
Desde el momento de la movilizacin de Equipos ya se estar aplicando las medidas de
seguridad e impartiendo las charlas preventivas a todo el personal de obra. Esta etapa
consiste en cortar, cargar y eliminar hasta llegar al nivel de fondo de losa del stano. El
material es cortado y cargado con Cargador Frontal y ser eliminado mediante volquetes
de 15.00 m3 de capacidad.
La carga a los volquetes se realiza de manera directa, para ello en el corte se va
formando una rampa de 5.50 m de ancho, 14% de pendiente como mximo y se va
perfilando un talud de 3V:1H de la misma; la rampa para poder desarrollar necesita como
mnimo una longitud de 25 m de longitud, con la cual podemos contar por las
caractersticas del terreno.
La pendiente de la rampa se inicia despus de los primeros 8.00 m a partir de limite del
terreno, ello permitir que los volquetes tengan acceso a la calle de salida de la obra de
manera horizontal.
El equipo a ser utilizado es el siguiente:
Equipo:
Cargador Frontal Volvo L120C 207 HP / 4.0 yd3

06 Volquetes de 15.00 m3 de capacidad

Rendimiento: 70 m3 / hora. (Mxima capacidad)

Luego de llegar al nivel de fondo de losa procederemos al corte carguo y eliminacin de

rampa y Patio de Maniobra, esta operacin consiste en cortar y eliminar la rampa que da
acceso desde el patio de maniobras. La carga de volquetes se realiza de manera directa,

la excavadora corta la rampa (brazo de la pluma 5.50m de la excavadora), la carga a lo

volquetes de 15.00 m3 de capacidad.
Equipo:

Excavadora sobre Orugas CAT 325

06 Volquetes de 15.00 m3 de capacidad
Rendimiento: 65 m3 / hora.

Estructura
Las calzaduras se ejecutarn en forma paralela a la excavacin, por seguridad es
necesario que la excavacin y el vaceado de cada calzadura se realizar el mismo da, la
secuencia ser en paos alternados dejando uno y por cada nivel. Cuando el vaceado de
las calzaduras se encuentre en el ltimo nivel, se comenzar con la excavacin y vaceado
de la cimentacin de la torre, desde este punto el tren de estructuras dar inicio.
Para el tren de estructuras se plantean una secuencia de 8 actividades, las cuales se van
a desarrollar en 5 das, estas son:
Primer da.
Acero de elementos verticales
Encofrado de elementos verticales.
Vaceado de elementos verticales.
Segundo da
Encofrado de fondos de vigas.
Tercer da
Encofrado de costados de vigas.
Cuarto da
Encofrado de fondo de losa.
Quinto da
Armado de losa (ladrillo, instalaciones sanitarias, elctricas y acero).

Vaceado de losa.

Para determinar el tamao de cada sector es necesario estimar la cantidad de m3

vaceados diarios por sector, En caso de los stanos se ha considerado dividir en 10
sectores de 185 m2 aproximadamente de rea cada uno, con lo que tendramos menos
de 20m3 de concreto en losas para vacear diariamente.

3.3.7 FLUJOGRAMA DEL PROCESO

El proceso de construccin de la edificacin multifamiliar se grfica en el siguiente
diagrama de flujo a exponer:

Imagen: Diagrama de Flujo de Construccin Edificacin Multifamiliar

Fuente: Elaboracin Propia

3.3.8 CALIDAD
La calidad de la construccin de la edificacin multifamiliar se orienta a cumplir con los
requerimientos de los departamentos, entendiendo como requerimiento a la relacin
cliente proveedor que se establece de comn acuerdo entre ellos respecto al
cumplimiento de las especificaciones de los bienes o servicios que estn previstos.
La integracin de la calidad total ser realizada por tres procesos que se relacionan entre
s: Planeamiento de calidad, control de calidad y mejora de calidad.

Planeamiento
de Calidad

Control de
Calidad

Mejora de
Calidad

A continuacin, definimos los procesos:

PLANEAMIENTO DE CALIDAD

El proceso comienza con la planificacin de la calidad de construccin. El objetivo de

planificar es suministrar a las fuerzas operativas los medios para obtener departamentos
que puedan satisfacer las necesidades de los clientes.
As, implementamos los siguientes elementos necesarios para el planeamiento
estratgico de calidad del proyecto:
-

Identificacin de los clientes: Clientes de estilo de vida progresista que no poseen

vivienda y residen en la ciudad de Chiclayo. De nivel socioeconmico B y poder
adquisitivo ascendente.

Determinacin de necesidades: Necesidad definida de vivienda en la ciudad de

Chiclayo para las personas urbanas de estilo de vida progresista.

Con respecto al producto tenemos estas variables que demuestran la calidad del
producto:

Seguridad

Habitabilidad

Durabilidad

Gestin tecnolgica

Innovacin industrializacin.

3.3.9 MANO DE OBRA

La mano de obra a utilizar en la construccin de la edificacin multifamiliar ser
especializada, tcnicamente en obras de construccin inmobiliaria. Dichos obreros
tendrn un sistema de remuneracin durante el proceso que dure la construccin del
inmueble.
Bonificaciones permanentes

4
0

Categor
a
Operari
o Ofici
al
Pe
n

Bonificacin
por movilidad
acumulada
7.2
7.2
7.2

Bonificacin
unificada de
construccin
13
.010
.8
9.
69

Remuneraci
n
40
.836
.1
32
.3

Se detalla el costo de la mano de obra por hora trabajada, adems de otros beneficios
dados.
COSTO MANO DE OBRA y JORNALES
Descripcin
Salario Bsico
Bonificacin
Unificada
Movilidad
Dominical
Liquidacin y
utilidades
Vacaciones
Gratificaciones
Das Feriados
Asignacin Escolar
Prestaciones de
Salud
Accidentes de
Trabajo
Overol
Costo Total

Operario
S/.
40.8
13.06
7.2
7.16
6.12
4.7
9.07
1.53
10.2
6.88
0.98
0.47
108.17

Oficial
S/.
36.1
10.83
7.2
6.34
5.42
4.16
8.02
1.35
9.03
6.01
0.87
0.47
95.79

Pen
S/.
32.3
9.69
7.2
5.67
4.85
3.72
7.18
1.21
8.08
5.37
0.78
0.47
86.52

13.52

11.97

10.81

Costo por Hora

Adems de la remuneracin se detallara los beneficios sociales que se otorgara a los

trabajadores.
Feriad
os
1 de Enero
Jueves y Viernes Santo
1 de Mayo
28 y 29 de Julio
30 de Agosto (Sbado)
8 de Octubre
25 de Octubre (Sbado)
1de Noviembre(sbado)

Salario
dominical
1
1
1
1
1
1
1
1

Das trabajados en
la semana
5
4
5
4
5.
31
5
5.
31
5.
31

Incidencia
%
20%
25%
20%
25%
18.83%
20%
19%
18.83%
4
0

8 de Diciembre
25 de Diciembre

1
5
1
5
SU BTOTAL
42 Semanas corrientes: 1/6x42~100

El ao tiene 52 semanas, luego la incidencia promedio es: 906.49/52=

3.3.10

20%
20%
206.49%
700%
906.49%
17.43
%

CADENA DE SUMINISTROS

Nuestra cadena de suministros estar conformada por proveedores locales y

nacionales que se encargarn de suministrarnos los materiales de construccin as
como estructuras pre-armadas para nuestro proceso de construccin del edificio.

Gestin de Proveedores

Nuestra construccin inmobiliaria mantiene negociaciones con proveedores locales y

nacionales para abastecernos de los materiales de construccin y el arrendamiento de
maquinaria pesada.
Tenemos 10 proveedores definidos para la construccin de la edificacin multifamiliar,
siendo el Grupo Odebrecht, es el principal representante brasileo en Per, y
focalizado en construccin de infraestructuras y Andrade y Gutirrez reconocida como
un referente brasileo en el mercado de la construccin peruano nuestros
proveedores principales a nivel internacional.

Gestin de Inventarios

Se mantendrn en inventarios estructuras pre-armadas para la construccin de la

edificacin multifamiliar. Asimismo, el personal de construccin recibir los materiales
de construccin en un almacn de materiales pesados.
Estos materiales sern supervisados por los obreros para el momento indicado de
utilizacin en el proceso de produccin.

Tecnologa

Respecto a la tecnologa de construccin a utilizarse en la construccin del edificio

multifamiliar se considerar el ingreso de nueva tecnologa extranjera a nuestro pas
mediante concesiones de proveedores nacionales.
4
0

Acerca de los materiales construccin y maquinaria pesada, estos debern cumplir los
estndares de calidad de la construccin inmobiliaria.

4
0

Debido a su variedad geogrfica y a las restricciones que se impone, Per ha mantenido

una importante tradicin de ingeniera y construccin. El exceso de oferta que caracterizo
al sector en la segunda mitad de la dcada pasada y en los primeros aos de esta dcada
afecto a la solidez financiera de un nmero de firmas establecidas. Sin embargo, en aos
recientes el sector est siendo impulsado por el desempeo favorable de los programas
habitacionales.
Las empresas estn respondiendo con la renovacin de equipamiento y aparatos
elctricos para generar mayor eficiencia en la produccin y poder satisfacer la creciente
demanda.
3.3.11

ESTRATEGIA DE OPERACIONES

La estrategia de operaciones estar dirigida al Enfoque del Proceso de la construccin del

edificio multifamiliar. Considerando las siguientes precisiones:

Mejoramiento del proceso: A travs de la reduccin de tiempos esperados

aumentando la eficiencia del proceso, adems la mayor utilizacin de los
materiales de construccin logrando la eficacia de insumos.

Mano de obra calificada: Mediante la contratacin de obreros especializados en

construccin de edificios multifamiliar, dejando de lado la autoconstruccin que
prima en la ciudad de Chiclayo.

Dicha estrategia nos permitir aumentar la calidad de los departamentos de la edificacin

multifamiliar y cumplir tcnicamente las especificaciones de la construccin.
3.3.12

ESTUDIO AMBIENTAL

El sector de la construccin debe tener en cuenta que:

Necesitamos ms de 2 toneladas de materias primas por cada m2 de vivienda que

construimos.

La cantidad de energa asociada a la fabricacin de los materiales que componen

una vivienda puede ascender, aproximadamente, a un tercio del consumo
energtico de una familia durante un periodo de 50 aos.

La produccin de residuos de construccin y demolicin supera la tonelada anual

por habitante.

El anlisis del ciclo de vida de un edificio permite intuir con mayor facilidad las
consecuencias ambientales que se derivan del impacto de la construccin, que, a grandes
rasgos, pueden reducirse a lo siguiente:

Los edificios resultantes del proceso constructivo, as como las infraestructuras

necesarias para favorecer la accesibilidad, ocupan y transforman el medio en el
que se disponen.

La fabricacin de materiales de construccin comporta el agotamiento de recursos

no renovables a causa de la extraccin ilimitada de materias primas y del consumo
de recursos fsiles.

Nuestro entorno natural se ve afectado por la emisin de contaminantes, as como

por la deposicin de residuos de todo tipo.

La reduccin del impacto ambiental de este sector se centra en tres aspectos:

El control del consumo de recursos.

La reduccin de las emisiones contaminantes.

La minimizacin y la correcta gestin de los residuos que se generan a lo largo del

proceso constructivo.

Sin embargo, para poder conseguir nuestro objetivo y contribuir al progreso sin daar el
planeta, ser imprescindible:

Contar con la colaboracin del conjunto de agentes que intervienen en las

diferentes etapas del ciclo de vida de una obra de construccin (desde

la

extraccin de las materias primas, hasta la demolicin de un edificio etc.). Si cada uno de
ellos asume la responsabilidad que le corresponde, ser posible aplicar estrategias para
la prevencin y la minimizacin del impacto ambiental.

Considerar los residuos como un bien, es decir, aprovecharlos como materia

prima mediante reciclaje o reutilizacin, e incorporarlos de nuevo en el proceso
productivo, imitando en cierto modo a los ciclos naturales.

4. ESTUDIO ADMINISTRATIVO ORGANIZACIONAL

4.1

ASPECTO LEGAL

4.1.1 TIPO DE SOCIEDAD

La clase de sociedad ms adecuada para encargarse de la construccin de la edificacin
multifamiliar es una Sociedad Annima Cerrada, una de las alternativas expuestas en la
Ley N26887: Ley General de Sociedades. Segn dicha ley, la empresa no puede tener
acciones inscritas en el Registro Pblico del Mercado de Valores y, en caso uno de los
accionistas decida transferir sus acciones, los otros accionistas tendrn preferencia para
la adquisicin de estas.

De esta manera, los accionistas iniciales tendrn un mayor control sobre la empresa,
puesto que podran evitar que pase a manos de desconocidos. Adicionalmente, los
accionistas poseen responsabilidad limitada hasta el monto de su aporte, sea este en
dinero o en especie. Finalmente, se establece como restriccin un mximo de veinte
accionistas.

Otra caracterstica interesante de la Sociedad Annima Cerrada, de acuerdo a la ley

mencionada, es que existe la alternativa de delegar todas las potestades de la empresa al
Gerente General, lo cual permite un mayor grado de flexibilidad y rapidez en el manejo de
la empresa.

Dicha estructura significara un menor grado de control; sin embargo, se podran evitar
complicaciones colocando a una persona de confianza en la Gerencia General. Por ltimo
en un caso extremo, la Junta General de Accionistas tiene el poder de remover al Gerente
General de su cargo.

4.1.2

AFECTACIN TRIBUTARIA

En esta seccin se presentarn los impuestos a los que est afecto esta empresa tales
como, el impuesto a la Renta, el Impuesto General a las Ventas, el Impuesto de
Promocin Municipal y otros tributos municipales y contribuciones; asimismo, se detalle la
manera como son calculados y las tasas correspondientes.

a) IMPUESTO A LA RENTA
Los servicios prestados por esta empresa generan ingresos provenientes de actividades
empresariales por lo que califican como renta de tercera categora, conforme al artculo 28
del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta. Por la magnitud del negocio, no es sujeto del
Rgimen Especial de este impuesto, por tanto, se acoger al Rgimen General.

Segn el artculo 55 de la misma ley, los perceptores de renta de tercera categora,

domiciliados en el pas y sujetos del Rgimen General, determinarn este tributo
aplicando una tasa del 30% sobre su renta neta, la que se determina deduciendo de la
renta bruta, confirmada principalmente por los ingresos generados por ventas, los gastos
vinculados a la generacin de la renta de tercera categora, conforme a lo indicado en el
artculo 37 de dicha ley. En caso la empresa genere prdidas en un ejercicio, puede
compensarlas restndola de la renta neta en los siguiente cuatro ejercicios, segn el
artculo 50 del mismo TUO.

b) IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS

Los departamentos brindados por esta empresa estn sujetos al IGV, as como sus
adquisiciones. La empresa debe pagar este impuesto por todas las ventas de bienes y
servicios que realice, as como las importaciones. El impuesto general a las ventas solo
grava el valor aadido de cada etapa de la produccin y distribucin de bienes y servicios;
por tanto, se deducir del IGV bruto de las ventas, el importe del IGV de las adquisiciones
denominados crdito fiscal. El saldo calculado es el importe por pagar al Estado.

La tasa de este impuesto es 18% del monto del bien y se debe liquidar mensualmente, sin
embargo, a esta tasa usualmente se le suma el Impuesto de Promocin Municipal que
tiene las caractersticas que el IGV y una tasa de 2%, resultando en una tasa total de
20%.

c) TRIBUTACIN MUNICIPAL
La empresa tambin est sujeta a otros tributos que debe pagar al Gobierno Local. Uno
de estos es el Impuesto Predial, el cual grava el valor del terreno y las instalaciones de los
departamentos. Dado que el valor del predio es mayor a 60 UIT se aplicar la tasa de 1%.
Otro tributo que la empresa debe pagar es el Impuesto de Alcabala el cual grava la

transferencia de bienes inmuebles. En este caso, la tasa es 3% sobre el valor del terreno
con una deduccin de 10 UIT, y debe ser pagada por el comprador del inmueble.

d) APORTES A LA SEGURIDAD SOCIAL

La empresa debe cumplir con los aportes al seguro social de salud (EsSalud), el cual
cubre a los empleados as como sus derechohabientes. La tasa a pagar corresponde a
9% de la remuneracin de los empleados. Por ltimo, conforme a ley, los aportes a la
Oficina de Normalizacin Provisional son descontados por la empresa a los empleados
segn una tasa de 13% sobre la remuneracin.

4.1.3

NORMAS GENERALES

Existen diversas leyes con respecto a la construccin de las instalaciones y los

requerimientos de seguridad. Antes de comenzar a construir la infraestructura principal,
de acuerdo a la Ley 27157, se necesita adquirir una Licencia de Edificacin Modalidad
C y D con evaluacin previa por la Comisin Tcnica, tambin denominada Licencia de
obra nueva. Para conseguir dicha licencia se debe presentar lo siguiente: planos de
localizacin, arquitectura, excavaciones e instalaciones sanitarias y elctricas, un seguro
que cubra daos personales o materiales a terceros, un estudio de impacto ambiental, un
pago de 1.1% del valor de la obra y varios documentos adicionales.

4.2

ESTRUCTURA ORGNICA

La estructura de la organizacin ha sido diseada tomando en consideracin los

componentes ms convenientes de los organigramas. sta se muestra a continuacin.
Directorio
Gerencia General
Asesora Legal

Gerente de finanzas

Gerente de administracin

Jefe de logstica
Jefe de contabilidad

Gerente de marketing

Jefe de publicidad

Jefe de RRHH
Jefe de tesorera
Jefe de mantenimiento

4.2.1 FUNCIONES DEL PERSONAL

La autoridad principal en la inmobiliaria es el Gerente General, quien est encargado de
planificar, coordinar, dirigir y controlar el desarrollo de las actividades en la construccin
segn las decisiones del Directorio. Asimismo, debe ejercer la responsabilidad legal de la
organizacin y asegurarse que se cumpla con las polticas, objetivos, tcticas, metas y
normas de sta. Por ltimo, debe coordinar directamente con los cuatro gerentes

delegar ciertas funciones en ellos segn considere necesario.

El Jefe de la Oficina Legal debe asesorar al Directorio y los gerentes de la empresa sobre
los temas de carcter jurdico relacionados con la edificacin. Asimismo, debe cumplir
otras funciones como: revisar los documentos con contenido legal que sean recibidos o
emitidos por la organizacin, defender legalmente a la inmobiliaria ante cualquier

demanda penal, civil, administrativa o tributaria y ofrecer su opinin acerca de los asuntos
legales relacionados con la firma de contratos o convenios.

El Gerente de Finanzas debe administrar las actividades financieras de la inmobiliaria,

incluyendo el manejo de riesgos financieros, la creacin y seguimiento de presupuestos y
estados financieros. Adems, debe coordinar las tareas de esta rea con el Jefe de
Contabilidad y el Jefe de Tesorera. El primero de stos, debe programar, ejecutar y
controlar el sistema contable, verificando las operaciones financieras con las reas
involucradas y elaborar y analizar los estados financieros. Por otro lado, el Jefe de
Tesorera est encargado de supervisar el manejo los recursos econmicos y financieros
de la construccin, controlar el pago de remuneraciones y realizar las programaciones de
caja.
El Gerente de Administracin est encargado de planificar, dirigir y controlar las
actividades de las reas de apoyo de la organizacin, como logstica, recursos humanos y
mantenimiento, realizando las coordinaciones necesarias con las reas respectivas. El
Jefe de Logstica debe programar, coordinar y supervisar la adquisicin de insumos y la
contratacin de servicios para la construccin, elaborar el Plan Anual de Adquisiciones y
Contrataciones, definir las normas y procedimientos para el abastecimiento y controlar el
pago de los servicios bsicos. Por su parte, el Jefe de Recursos Humanos tiene como
tarea la programacin, organizacin y ejecucin del sistema de personal, as como la
elaboracin de la normativa correspondiente. Finalmente, el Jefe de Mantenimiento debe
planificar y dirigir los procesos de mantenimiento preventivo y correctivo a las
instalaciones, adems de supervisar la limpieza general de la inmobiliaria.
El Gerente de Marketing debe dirigir todas las actividades con respecto a la publicidad,
promociones, merchandising y relaciones pblicas. Asimismo, deber crear y mantener
una buena imagen institucional, realizar estudios de mercado y encuestas para determinar
nuevas necesidades de los clientes y proponer alianzas estratgicas. Adems, el Jefe de
Publicidad estar centrado en definir las alternativas de publicidad y coordinar con las
empresas proveedoras de estos servicios. Por ltimo, la planificacin y supervisin de los
eventos
Por ltimo, se contar con diversos analistas y especialistas en las distintas reas
administrativas de la organizacin como contabilidad, tesorera, logstica, recursos
humanos y marketing. stos estarn encargados de realizar numerosas tareas de
carcter administrativo y desarrollaran sus trabajos en las oficinas.

5
0

4.2.2 PERSONAL OPERATIVO

El personal son empleados vitales para la inmobiliaria. stos deben cumplir ciertas
funciones como: realizar las actividades de limpieza dentro del domicilio, distribuir los
materiales a los dems trabajadores y asistir a las reuniones cuando sea necesario.
Adicionalmente, el Profesional Manejo tiene encargado determinar las combinaciones de
los materiales, aplicar las tcnicas de enriquecimiento material, tomar las medidas para
reducir los costos, tiempo y fatiga. Asimismo, el Profesional debe formular y evaluar,
coordinar los pedidos de los trabajadores, supervisar la preparacin de la mezcla y
controlar las cantidades de suministros que recibe cada piso.
Los trabajadores en reas verdes tambin son empleados muy importantes. stos deben
ejecutar las actividades de jardinera, realizar trabajos de control fitosanitario, realizar
mantenimiento a los cercos vivos y apoyar con la habilitacin, expansin y decoracin de
reas verdes. Adems, el Especialista en Flora est encargado de elaborar el plan de
control fitosanitario, coordinar el inventariado de las especies de flora, llevar a cabo el
monitoreo fenolgico de la flora y realizar investigaciones de inters institucional.
Para proporcionar un buen cuidado de la salud de los ocupantes es necesario contar con
dos mdicos externos: uno especializado en hospital, el otro es el paramdico. En caso
de un caso inesperado estaremos preparados para cualquier emergencia, descuido del
personal o algo imprevisto, tambin en caso de alergia por el ambiente y/o materiales.
4.2.3 REQUERIMIENTOS DE PERSONAL
4.2.3.1 PERSONAL ADMINISTRATIVO
El Gerente General necesariamente debe contar con un ttulo profesional en
administracin, economa o ingeniera industrial, adems de una maestra en
Administracin de Negocios. Asimismo, ser un requisito que cuente con amplia
experiencia en puestos similares por al menos diez aos y tenga una edad mnima de 35
aos.
El Jefe de la Oficina Legal debe contar con un ttulo profesional en derecho, as como una
especializacin en gestin pblica o una carrera similar. Adems, es necesario que se
encuentre colegiado y cuente con un mnimo de cinco aos de experiencia en cargos de
responsabilidad similar.
51

El Gerente de Finanzas debe tener un ttulo profesional en economa o contabilidad y

preferiblemente debe contar con un MBA. Adicionalmente, deber tener experiencia en
cargos similares por cinco aos y ser mayor a 30 aos. Por otro lado, los jefes de
Contabilidad y Tesorera deben ser graduados de una carrera de contabilidad, tener una
experiencia mnima de tres aos y contar con caractersticas personales como
confiabilidad y minuciosidad.
El Gerente de Administracin debe tener un ttulo en administracin, economa o
ingeniera industrial, contar con al menos cinco aos de experiencia en puestos de
responsabilidad similar y ser mayor a 30 aos. Asimismo, los jefes de Logstica y
Recursos Humanos pueden tener tanto un ttulo en una carrera de administracin como
en ingeniera industrial o psicologa, respectivamente; sin embargo, debe tener al menos
tres aos de experiencia en puestos similares. Por ltimo, el Jefe de Mantenimiento debe
ser graduado de una carrera de ingeniera mecnica o civil y tener por lo menos tres aos
de experiencia.
Se tiene como requisito, tanto para el Gerente de Marketing como para el Jefe de
Publicidad y el Jefe de Espectculos, un ttulo o especializacin en marketing o
publicidad. Adems, es necesario que el gerente cuente con una experiencia mnima de
cinco aos en cargos con un nivel de responsabilidad similar y que sea mayor a 30 aos.
En el caso de los jefes, slo se requiere que tenga por lo menos tres aos de experiencia.
Finalmente, los requisitos de formacin acadmica para los analistas y especialistas de
las reas administrativas varan de acuerdo al rea a la que pertenecen; no obstante, se
puede precisar que deben tener ttulos similares a los que tienen los gerentes o jefes de
sus departamentos pero sin necesidad de amplia experiencia.
Por ltimo, se puede resaltar que sera conveniente que sean profesionales jvenes y
dinmicos de manera que puedan contribuir a introducir las ltimas novedades y mejoras
dentro de las diversas reas.
4.3

MOTIVACIN DEL PERSONAL

Los motivos del personal de la constructora estn orientados a la

pirmide

necesidades de Maslow, enfocndonos a las necesidades de seguridad y proteccin:

de

Necesidades de seguridad y proteccin

Surgen cuando las necesidades fisiolgicas estn satisfechas. Se refieren a sentirse
seguro y protegido:

Seguridad fsica (un refugio que nos proteja del clima) y de salud (asegurar la
alimentacin futura).

Seguridad de recursos (disponer de la educacin, transporte y sanidad necesarios

para sobrevivir con dignidad).

Necesidad de proteger tus bienes y tus activos (casa, dinero, auto, etc.)

En esta necesidad de
Maslow, orientada al sector
construccin, las personas
necesitan estar protegidas
para desarrollar mejor su
trabajo. Y nosotros la
enfocaremos para as tener
mejor motivados a nuestros
trabajadores.

Parmetros de seguridad del gobierno.

La AMOF PNP cuenta con un sistema de seguridad integral. Entre los cuales comprende
ante cualquier accidente imprevisto, contar con estos materiales:
Botiquines, Tpicos de Primeros Auxilios,
Camillas, Ambulancias, Equipos de Extincin de Fuegos,
Trapos absorbentes para derrame de qumicos.

Se ha elaborado y actualizado el plan de seguridad por INDECI. Cuenta con un plan para
prever accidentes en el trabajo:
Seguridad perimetral (cercos, perimetrales).
Seguridad en la distribucin de reas para servicios de la obra.

 reas para las casetas de control

 reas para el servicio de bienestar del personal y servicios.

Seguridad en el manejo de materiales incluyendo el almacenaje.
Seguridad en los trabajos de excavacin y cimentacin de la obra.
Parmetros de seguridad establecidos de la empresa.
Capacitacin permanente del personal administrativo en temas de defensa civil (medidas
de seguridad, evacuacin en casos de sismos naturales e incendios)
Capacitacin en medidas de seguridad de instalaciones, prevencin de accidentes
durante el desarrollo de eventos, identificacin de riesgos, entre otros.
Mantenimiento de equipos de vigilancia, censores, otros.
Capacitacin en el manejo de la maquinaria de la empresa para su mejor desempeo.
Detallamiento general de seguridad
Operador de maquinaria (general).
El trabajador dedicado a esta actividad debe disponer de la formacin e informacin
necesarias para el manejo, utilizacin y mantenimiento de dichas mquinas a travs del
Manual de Instrucciones, as como del Certificado de Profesionalidad de la ocupacin de
Maquinista y carn de operador de gra. Debe disponer de la informacin especfica de
los riesgos derivados del trabajo y del entorno, facilitada sta por el empresario, as como
del adiestramiento y de la autorizacin, antes del comienzo de la actividad, para la
utilizacin de determinadas mquinas y equipos y del Etiquetado y Ficha de Datos de
Seguridad en la utilizacin de productos nocivos para la salud.
Albail (general).
El trabajador dedicado a esta actividad debe disponer de la formacin especfica
necesaria para la realizacin de estos trabajos y de la informacin de los riesgos
derivados del trabajo y del entorno, as como del Certificado de Profesionalidad de la
ocupacin y del adiestramiento y la autorizacin para la utilizacin de determinadas
mquinas y equipos, antes del comienzo de la actividad.

 Pavimentador
El trabajador dedicado a esta actividad debe disponer de la informacin necesaria a
travs del Etiquetado del Producto y Ficha de Datos de Seguridad, del Certificado de
Profesionalidad de la ocupacin e informacin especfica de los riesgos derivados del
trabajo y del entorno, as como del adiestramiento y la autorizacin para la utilizacin de
determinadas mquinas y equipos, antes del comienzo de la actividad.
Colocador de prefabricados.
El trabajador dedicado a esta actividad debe disponer del Certificado de Profesionalidad
de la ocupacin e informacin especfica de los riesgos derivados del trabajo y

del

entorno, as como del adiestramiento y la autorizacin para la utilizacin de determinadas

mquinas y equipos, antes del comienzo de la actividad.

Especficamente tratamos de cumplir todas las especificaciones dadas por el

gobierno y adems las dictadas por nosotros porque queremos que nuestra gente
se siente tranquila al desempear su trabajo; y as su motivacin sea ms alta por
desempear sus labores aparte de los incentivos dados.

4.4

RECURSOS HUMANOS:

4.4.1 PROPSITO DEL MODELO ORGANIZACIONAL FUNCIONAL (MOF)

En este Manual se ha tomado en cuenta la estructura orgnica y funciones generales
establecidas en el Reglamento de Organizacin y Funciones, as como los requerimientos
de los cargos considerados en el Cuadro Analtico de Personal.
En el Manual de Organizacin y Funciones, que es un instrumento normativo de la gestin
administrativa, se precisan en total concordancia con la estructura orgnica y funciones, la
descripcin de los cargos que la integran, las lneas de autoridad, responsabilidad y
coordinacin.
Mediante este Manual de Organizacin y Funciones cada funcionario y trabajador de la
Inmobiliaria, deber conocer sus funciones y su ubicacin dentro de la estructura general
de la organizacin, con el fin de participar, de manera integral, en el logro de los
principales objetivos de la Empresa.

4.4.2 FUNCIONES DE LA POLTICA ORGNICA

4.4.2.1 ALTA DIRECCIN
a. Objetivo
La Gerencia General es la unidad orgnica dependiente del Directorio, responsable de
la administracin y gestin de la Empresa, de desarrollar las actividades que logren de
manera eficiente, los objetivos y metas Institucionales. Para el desarrollo de sus
actividades cuenta con el asesoramiento legal externo correspondiente.
b. ESTRUCTURA ORGNICA DE CARGOS
Para el desarrollo de sus actividades, la Gerencia General requiere:
Gerente General
Secretaria

GERENTE GENERAL
1.1 OBJETIVO
El Gerente General tiene responsabilidad directa en la direccin, coordinacin, control
y evaluacin del funcionamiento y actividades de la Empresa, en concordancia con
las polticas, planes y estrategias aprobadas; garantiza que los procedimientos y
polticas se lleven a cabo dentro del marco de la ley, y que se obtengan los objetivos
propuestos, sobre la base de una organizacin y administracin eficientes; y asesora
al Directorio en la buena marcha de la Empresa.
Asimismo, ejerce la representacin legal de la Empresa. Desarrolla las siguientes
funciones:
1.2 FUNCIONES GENERALES
a) Formular y presentar al Directorio para su aprobacin el plan anual de la Empresa
que incluye las estrategias de planeamiento, objetivos, polticas, metas,
programas y presupuestos referidos a las actividades institucionales.
b) Asesorar al Directorio en cuestiones tcnicas proporcionndole la informacin
necesaria.

c) Dirigir las medidas correctivas que fueran necesarias para el logro de los
objetivos, planes, programas, metas y presupuestos establecidos.
d)Asegurar que el desarrollo de programas y planes que dirijan las actividades y el
uso de los recursos, se lleven a cabo conforme la estrategia, polticas,
procedimientos y normas establecidas.
e)Hacer cumplir de manera eficiente los acuerdos y resoluciones que adopte la
Junta General de Accionistas y el Directorio.
f) Dirigir las actividades que permitan adoptar nuevos enfoques para INMISA.
g)Evaluar los criterios y procedimientos de selectividad en la calidad de clientes, a
fin de garantizar una mejor rentabilidad lucrativa dentro de los planes diseados.
h)Plantear al Directorio el nombramiento, promocin y traslado de los funcionarios,
as como sus remuneraciones.
i) Ejercer como secretario de las Juntas Generales de Accionistas y del Directorio.
j) Llevar a la aprobacin del Directorio asuntos que conlleven salir de los lmites de
su autoridad, de acuerdo con lo dispuesto en los Estatutos.
k) Inspeccionar directamente o por medio de los funcionarios responsables el
sistema de contabilidad adecuado y el buen desarrollo financiero de conformidad
con el presupuesto anual de la Empresa, informando mensualmente al
Directorio.
l) Aprobar los Estados Financieros, Estados de Resultados e informacin
complementaria, con la percepcin respecto de los objetivos de la Empresa,
antes que sean sometidos a consideracin del Directorio.
m) Disponer la colocacin de los excedentes financieros, as como la realizacin de
las inversiones de conformidad con los acuerdos tomados por el Comit de
Inversiones de la Empresa y en concordancia con el Decreto Supremo No.0402001-EF y la Resolucin Ministerial No.087-2001-EF-10.
n)Plantear al Directorio propuestas de cambio en cuanto a la Estructura Orgnica
determinada en el ROF y en el MOF de la Empresa.
o)Proponer al Directorio planteamientos necesarios para que se cumplan los
objetivos esperados y proyectados en el plan anual de la Empresa, enmarcados
de conformidad con las normas establecidas.
p)Planificar, supervisar el desarrollo de proyectos estratgicos modernos que
faciliten la mejora de la Empresa.

q)Revisar y evaluar peridicamente las operaciones que se llevan a cabo en la

Empresa.

r) Representar a la Empresa ante toda clase de autoridades, entidades y personas,

con las facultades generales del mandato y especiales de los artculos noveno y
dcimo del cdigo de procedimientos civiles.
s) Transigir las cuestiones litigiosas hasta por el monto autorizado, dando cuenta al
Directorio.
t) Orientar las acciones que permitan atender las recomendaciones de auditora
interna y externa.
u) Supervisar la poltica laboral y las normas generales para su correcta aplicacin.

1.3 FUNCIONES ESPECFICAS

a) Establecer con los Funcionarios bajo su responsabilidad las actividades que
aseguren una tarea ordenada y de coordinacin constante.
b) Ejercer atribuciones, cuando lo estime conveniente, que le corresponden
especficamente a otros funcionarios bajo su responsabilidad, en forma particular
o simultneamente con ellos.
c) Supervisar y evaluar peridicamente al personal directamente a su cargo.
d) Disponer proyectos de capacitacin para el personal, orientados a su desarrollo
tcnico.
e) Firmar la correspondencia de acuerdo con la magnitud del tema y la jerarqua de
su cargo.
f) Firmar cheques en forma mancomunada con los funcionarios autorizados.
g) Autorizar el pago de horas extras y/o trabajos extraordinarios.
h) Aprobar el rol de vacaciones anuales del personal a su cargo y las modificaciones
necesarias.
i) Aprobar la contratacin de servicios de terceros, cuando sea necesario, para la
ejecucin de las actividades y operaciones de INMISA.
j) Informar permanentemente al Directorio de las actividades que por su ndole o
importancia requieren de su conocimiento.
k) Sugerir y admitir la compra de activos fijos para la Gerencia General.
l) Representar a la Empresa ante toda clase de autoridades, entidades y personas,
dentro de las facultades conferidas por sta.
m) Comunicar a la CONASEV y cuando corresponda a la Bolsa de Valores de Lima,
los hechos de importancia, as como la informacin calificada de reservada y otras
comunicaciones.

n) Cumplir las dems funciones administrativas que le asigne el Directorio.

1.4 RELACIONES DE RESPONSABILIDAD Y DE AUTORIDAD

Es directamente responsable ante el Directorio.

Para el cumplimiento de sus responsabilidades, el Gerente General es apoyado por
los rganos de Apoyo y Funcional de INMISA, as como asesores legales externos.
1.5 RELACIN DE COORDINACIN FUNCIONAL

Dentro de las relaciones de coordinacin internas y sin perjuicio de la directa

dependencia, determinada en la estructura orgnica, mantiene contina
concordancia y respuesta de funcin con los diferentes rganos de la
Empresa.

Respecto a coordinacin con el exterior, mantiene relacin con los diferentes

rganos como: FONAFE, Ministerio de Economa y Finanzas, Contralora General de
la Repblica, Contadura Pblica de la Nacin, Comisin Nacional Supervisora de
Empresas y Valores, Bolsa de Valores de Lima; y otros Organismos pblicos y
privados.
SECRETARIA:
2.1 OBJETIVO

Realiza labores especficas de apoyo al Directorio y a la Gerencia General, y en

general a todas las Subgerencias de la Empresa; as como, otras tareas asignadas
por la Gerencia General.
2.2 FUNCIONES GENERALES

a) Apoyar en las labores de su cargo a la Alta Direccin de la Empresa.

b) Atender a los miembros del Directorio en el transcurso de sus sesiones.

c) Archivar, registrar y controlar las Actas del Directorio, y otros documentos

importantes.

d) Recepcionar, registrar y distribuir toda la documentacin que ingresa a la

Empresa (Cartas, Informes, Facturas, Recibos, etc.).
e) Tramitar y procesar los expedientes que fluyen de la Gerencia General; controlar
y distribuir el despacho de la correspondencia a travs del Servicio Local.
f) Atender la central telefnica, efectuar y atender las comunicaciones e informar a
nivel interno y al pblico sobre las gestiones que se vienen realizando en el rea
de su competencia.
g) Centralizar los requerimientos de suministros diversos: tiles de oficina, aseo y
limpieza y suministros para equipos de oficina y velar por mantener un stock
adecuado. Gestiona la compra, control y distribucin de los mismos.
h) Controlar y supervisar los servicios de limpieza en la sede de la Empresa.
i) Controlar el Registro de Asistencia.
j) Controlar y archivar las Normas Legales.
k) Tramitar las publicaciones de los avisos en los Diarios.
l) Archivar, controlar y registrar las plizas de seguros por los bienes de la Empresa.
m) Tramitar el pago de las facturas y recibos por honorarios.
n) Registrar y controlar el Fondo de Caja Chica de conformidad con las normas y
procedimientos establecidos.
o) Apoyar en las labores de su cargo a todas las Subgerencias de la Empresa.
p) Y cualquier otra labor que le asigne o encomiende la Gerencia General.

2.3 RELACIONES DE RESPONSABILIDAD Y COORDINACIN FUNCIONAL

Depende y reporta directamente al Presidente del Directorio y al Gerente General.

Coordina con los otros rganos lo relacionado a sus funciones y labor de apoyo.
4.4.4.2 RGANO DE APOYO
SUBGERENCIA DE ADMINISTRACIN FINANCIERA
a) OBJETIVO
Es el rgano encargado de administrar los recursos administrativos y financieros de
la Empresa; est a cargo de la Subgerencia de Administrativa y Financiera, la cual
ejerce direccin funcional sobre la aplicacin de los procesos conexos a

los
6
0

sistemas administrativos financieros en todas las Subgerencias de la Empresa.

Coordina actividades con el FONAFE.
b) ESTRUCTURA ORGNICA DE CARGOS
Para el desarrollo de sus actividades, la Subgerencia de Administracin y Finanzas
requiere:
Subgerente de Administracin y Finanzas
Asistente de Administracin y Finanzas
Asistente Tcnico
SUBGERENCIA DE ADMINISTRACIN FINANCIERA
1.1 OBJETIVO
El Subgerente de Administracin y Finanzas es el encargado de planificar, establecer,
normar, conducir, coordinar, supervisar, controlar y evaluar la aplicacin de los
procesos tcnicos de los sistemas administrativos financieros de la Empresa; as
como, del personal, contabilidad y tesorera. De igual forma es la encargada de la
correcta ejecucin y registro de las operaciones tcnicas, administrativas, contables,
econmicas y financieras. Asimismo, es la encargada de preparar informacin
econmica financiera requerida por instituciones como: FONAFE, CONASEV, BVL,
CAVALI ICLV, Contadura Pblica de la Nacin y otros organismos reguladores.
1.2 FUNCIONES GENERALES
a) Proponer las estrategias, planes y metas relacionados con los recursos humanos
y financieros, presentndolos ante la Gerencia General.
b) Elaborar el presupuesto anual a ser presentado por la Gerencia General al
Directorio, disponer las acciones y planeamientos necesarios para su correcta
ejecucin; deber establecer los mecanismos de control y evaluacin del mismo.
c) Supervisar la emisin de los Estados Financieros mensuales los mismos que
deben contener informacin, confiable, veraz y oportuna; en concordancia con las
Normas Tributarias y Contables vigentes; presentarlos a la Alta Direccin para su
aprobacin y velar por que se remitan a los organismos que los requieren
oportunamente.

61

d)Dirigir, coordinar y controlar las transacciones administrativas y financieras de la

Empresa, velando por la correcta aplicacin de los gastos e inversiones de
conformidad con el presupuesto.
e)Controlar continuamente el manejo de las Cuentas Bancarias de la Empresa con
las entidades del Sistema Financiero Nacional, proponiendo a la Gerencia
General los cambios necesarios que contribuyan al logro de los objetivos
establecidos en el presupuesto anual.
f) Formular y proponer a la Gerencia General los lineamientos de poltica para el
adecuado funcionamiento de los Sistemas Administrativo y Contable.
g)Evaluar peridicamente que las actividades relacionadas con la Administracin de
los recursos humanos y financieros de la Empresa, se efecten de acuerdo con
los objetivos, planes, estrategias y presupuestos establecidos aprobados por la
Alta Direccin, informando sobre su cumplimiento a la Gerencia General.
h)Preparacin oportuna de cuadros e informes sobre gestin administrativa,
econmica y financiera para el Directorio y a los organismos reguladores
competentes: CONASEV, FONAFE, Bolsa de Valores, Contadura y MEF.
i) Supervisar la emisin de los registros oficiales y principales de la Empresa, as
como los registros auxiliares de los que se valga la organizacin para exponer su
situacin econmica financiera y los medios de control de los mismos.
j) Cautelar el patrimonio de la Empresa, disponiendo y supervisando peridicamente
la ejecucin de los inventarios fsicos.
k) Dirigir las acciones necesarias para controlar las actividades de seguridad del
personal, equipos e instalaciones de la Empresa.
l) Adquirir y contratar, en las mejores condiciones para la Empresa, los bienes y
servicios que sean necesarios para la buena marcha de INMISA. Formular y
proponer el Plan Anual de Adquisiciones y Contrataciones de la Empresa, sobre
la base de los requerimientos de la Gerencia General, Subgerencia de
Administracin y Finanzas y Subgerencia de Operaciones; as como otorgar la
conformidad a los bienes y/o servicios requeridos por su Subgerencia. Asimismo,
deber definir conjuntamente con el rea usuaria las caractersticas tcnicas de
los bienes y/o servicios a adquirir o contratar respectivamente as

como

determinar el valor referencial de los procesos de seleccin establecidos en el

Plan Anual de Adquisiciones y Contrataciones de la Empresa teniendo en cuenta
la disponibilidad presupuestal a fin de remitir el expediente de contratacin de
los

procesos de seleccin conteniendo las caractersticas tcnicas, valor referencial y

disponibilidad presupuestal para evaluacin y aprobacin de la Gerencia General.
m) Velar porque los bienes y servicios que requieren la Gerencia General y
Subgerencias de la Empresa, sean utilizados de manera ptima y racional,
buscando el mejor desarrollo de sus funciones.
n)Establecer y conducir el programa de comunicacin interna y apoyar las acciones
tendientes a conservar y/o proyectar la imagen de la Empresa ante la opinin
pblica cuando sea necesario.
o)Establecer las medidas correctivas e impartir las instrucciones para su aplicacin,
cuando se observen desviaciones y/o incumplimiento en lo planificado.
p)Formular, emitir o modificar, normas y procedimientos, de conformidad con las
normas de control vigentes, de modo que se logre una eficiente y eficaz
administracin de los recursos y patrimonio de la Empresa.
q) Administrar las plizas de seguro contratadas por la Empresa.
r) Coordinar actividades con el FONAFE, la Contadura Pblica de la Nacin y otros
Organismos reguladores de la Empresa.
s) Supervisar y dirigir la administracin del archivo central de la Empresa.
t) Supervisar la vigencia de las Cartas Fianza y Plizas de Seguros reportadas por
la Subgerencia de Operaciones.
u)Supervisar la implantacin de los sistemas de informtica y comunicacin, de tal
manera que satisfaga las necesidades institucionales en forma integral, teniendo
como base la eficiencia y productividad operativa.
v) Supervisar la elaboracin del Plan Informtico Institucional de desarrollo de los
sistemas de informacin.
w) Supervisar que el Asesor de Informtica establezca procedimientos para dotar de
seguridad y proteccin a la informacin institucional, velando por su integridad y
el mantenimiento permanente de la reserva de la informacin, sin perjuicio de su
utilizacin integrada y compartida entre las Subgerencias, segn sus
necesidades.
x) Cautelar y verificar el uso adecuado de los equipos en las distintas Subgerencias
de la Empresa; e informar a la Gerencia General, de cualquier eventualidad
producida.
y) Supervisar la implantacin de niveles de seguridad y acceso a Internet.

z) Establecer la aplicacin de normas y procedimientos de entrega, cambio,

devolucin, reposicin, verificacin y responsabilidad por los equipos de cmputo
asignados a los distintos usuarios de la Empresa
aa)Evaluar y comunicar de los equipos en desuso, obsoletos y/o siniestrados para su
baja.
bb)Las dems funciones que le sean asignadas por la Alta Direccin.
1.3 FUNCIONES ESPECFICAS:
a) Establecer canales de apoyo y comunicacin con funcionarios de otras
Subgerencias de la Empresa, y personal a su cargo, con el fin de ejecutar
acciones que incrementen la eficiencia y el rendimiento en el desarrollo de sus
actividades.
b) Supervisar que el personal a su cargo cumpla con las polticas y normas
establecidas.
c) Ordenar la emisin de rdenes de compra y de servicio as como la preparacin
de contratos solicitando previamente al proveedor la documentacin requerida
para la firma del contrato a fin de remitirlo para aprobacin y firma de la Gerencia
General, para la adquisicin de bienes y contratacin de servicios necesarios para
la Empresa.
d) Firmar la correspondencia cuyo contenido est de acuerdo con la importancia del
asunto y la jerarqua de su cargo.
e) Suscribir en forma conjunta con otros funcionarios autorizados, documentos que
tengan que ver directamente con la actividad funcional que desarrolla de acuerdo
a las directivas emanadas de la Gerencia General, en concordancia con los
poderes y facultades que le otorga la Empresa.
f) Suscribir documentos que no sean de su competencia, por razones de causa
mayor, informar a la Gerencia General para su conocimiento.
g) Efectuar las dems funciones administrativas que le asigne la Alta Direccin.

1.4 RELACIONES DE RESPONSABILIDAD Y DE COORDINACIN FUNCIONAL

Es directamente responsable ante la Gerencia General.

Coordina internamente con la Alta Direccin y otros rganos de la Empresa, para
tratar y resolver asuntos propios de su funcin. Asimismo, coordina con

el Contador

que presta servicios de asesoramiento contable y tributario con la Empresa, as como

el asesor de Informtica.
Externamente coordina con los organismos rectores administrativos como: FONAFE,
Ministerio de Economa y Finanzas, Contralora General de la Repblica, Contadura
Pblica de la Nacin, CONASEV y la Bolsa de Valores de Lima; con el fin de
proporcionar la informacin necesaria. Asimismo coordina con ESSALUD, AFP's,
SUNAT, en lo concerniente a pago de aportes, tributos y otros. Tambin debe
coordinar con Compaas de Seguros, en la gestin de las plizas que fueran
necesarias para la Empresa. Otras coordinaciones las realiza con Proveedores y
Clientes de la Empresa, en temas contractuales.
ASISTENTE DE ADMINISTRACIN Y FINANZAS
1.1 OBJETIVO

Su principal objetivo es la previsin, gestin, control y evaluacin del flujo de entrada

y salida de fondos. Adicionalmente a sus labores de Tesorera, tambin tiene a su
cargo funciones administrativas. Elabora el proyecto del Presupuesto de INMISA en
coordinacin y bajo la supervisin de la Subgerencia de Administracin y Finanzas.
1.2 FUNCIONES GENERALES Y ESPECFICAS
a) Elaborar el proyecto del presupuesto anual de la Empresa para aprobacin de la
Alta Direccin, presentacin a organismos reguladores
b) Informar a la Subgerencia sobre control de ejecucin presupuestal mensual:
anlisis desviaciones, ajustes.
c) Elaborar el Flujo de Caja mensual y lo presenta para aprobacin a la Subgerencia.
d) Controlar y reportar la ejecucin del Flujo de Caja, al Subgerente.
e) Emitir y reportar a la Subgerencia y a los organismos competentes la posicin de
saldos bancarios en forma adecuada y oportuna.
f)

Coordinar actividades a ejecutar o plasmar a travs de informes con organismos

pblicos

g) Apoyar a la Subgerencia de Administracin y Finanzas respecto al clculo de

impuestos en coordinacin con el Contador de la Empresa.

h) Controlar y coordinar la emisin del reporte de ingresos originado en la

Subgerencia de Operaciones.
i)

Coordinar con la Subgerencia de Operaciones y reportar a la Subgerencia de

Administracin y Finanzas, respecto a cobranzas morosas.

j)

Elaborar y registrar en el sistema contable la planilla de sueldos de INMISA y la

somete a la aprobacin de la Subgerencia de Administracin y Finanzas,
efectuando los pagos respectivos al personal.

k) Coordinar con las entidades financieras todo lo relacionado con el movimiento de

su Subgerencia.
l)

Verificar saldos de Caja-bancos, Clientes, etc. Cruza informacin y registro con

entidades financieras.

m) Controlar las entregas a rendir cuenta, reportando la situacin de las mismas a la

Subgerencia de Administracin y Finanzas.
n) Preparar los Informes a Contadura Pblica de la Nacin, FONAFE, MEF y para
otros Organismos reguladores, respecto a resultados de su Subgerencia,
previamente supervisados por la Subgerencia de Administracin y Finanzas.
o) Coordinar con la Empresa que brinda servicios de mantenimiento de los equipos
de cmputo.
p) Comunicar al Subgerente la situacin del Sistema Informtico de la Empresa.
q) Efectuar las dems tareas que le asigne la Subgerencia de Administracin y
Finanzas.

1.3 RELACIN DE RESPONSABILIDAD Y COORDINACIN FUNCIONAL

Depende de la Subgerencia de Administracin y Finanzas.

Coordina con los otros rganos de la Empresa, para el mejor cumplimiento de sus
funciones. Asimismo, coordina con el Contador que presta sus servicios de
asesoramiento contable y tributario a la Empresa, as como con el Asesor de
Informtica.

ASISTENTE TCNICO
1.1 OBJETIVO
Su principal objetivo es la el control de la salida de fondos. Adicionalmente debe
apoyar al Contador en las labores de cierre contable. Debe llevar el control de las
anotaciones en cuenta de los accionistas y el pago de sus dividendos.
1.2 FUNCIONES GENERALES Y ESPECFICAS
a) Emitir cheques, solicitar aprobacin y firmas para la entrega de cheques a
terceros. Controlar y anular los cheques vencidos en cartera.
b) Recepcionar

recaudaciones,

disponer

los

depsitos

los

documentos

sustentatorios, ingresndolos al Sistema Contable computarizado para la emisin

del Registro de Ventas, reportndolos a Contabilidad.
c) Efectuar anlisis de las cuentas que se requieran para informar al Directorio e
instituciones pblicas y privadas.
d) Apoyar en la preparacin de informacin econmica financiera a la CONASEV,
BVL y CAVALI.
e) Apoyar al Contador en las actividades de cierre de los Estados Financieros de
periodicidad mensual y anual.
f) Determinar la depreciacin de los activos fijos de la Empresa.
g) Mantener actualizada la impresin de los libros de contabilidad.
h) Llevar el control del pago de dividendos a los accionistas minoritarios y al
FONAFE.
i) Llevar el control de las acciones emitidas en anotaciones en cuenta con CAVALI.
j) Otras que designe la Subgerencia de Administracin y Finanzas.
1.3 RELACIN DE RESPONSABILIDAD Y COORDINACIN FUNCIONAL
Depende de la Subgerencia de Administracin y Finanzas.

Coordina con los otros rganos de la Empresa, para el mejor cumplimiento de sus
funciones. Asimismo, coordina con el Contador que presta sus servicios de
asesoramiento contable y tributario a la Empresa.
4.4.4.3 ORGANO FUNCIONAL

SUBGERENCIA DE OPERACIONES
a)

OBJETIVO

Es el rgano encargado de planificar, programar y ejecutar las estrategias

necesarias para el logro de los objetivos propios del giro de INMISA y propuestos
por la Alta Direccin. Est a cargo del Subgerente de Operaciones, el cual vela por
el mantenimiento y seguridad de los Inmuebles pertenecientes a los Activos
Inmobiliarios de la Empresa, con el fin de generar mayor rentabilidad; ejecutando
inversiones y contrataciones, de as requerirlo, para el logro de sus metas.
b)

ESTRUCTURA ORGNICA DE CARGOS

Para el desarrollo de sus actividades, el rgano de Operaciones requiere:
Subgerente de Operaciones.
Asistente de Operaciones
Asistente Tcnico.

SUBGERENTE DE OPERACIONES
1.1 OBJETIVO
Desarrollar conceptos, ideas, dirigir y controlar el rol de actividades vinculadas con la
administracin, rentabilidad, perfeccionamiento, arrendamiento, mantenimiento y
seguridad de las propiedades Inmobiliarias de la Empresa.
1.2 FUNCIONES GENERALES
a) Plantear al Gerente y dirigir las polticas, planes y metas en relacin a la
administracin, arrendamiento, mantenimiento y seguridad de los bienes
inmuebles de la Empresa.

b)Dirigir y controlar la implementacin de las polticas, planes, metas y presupuestos

establecidos para el rea, as como la aplicacin de las directivas formuladas por
la Alta Direccin.
c) Aplicar medidas correctivas sobre desviaciones de los planes, logro de metas y
cumplimiento de polticas, establecidas por la Gerencia General.
d)Administrar la cartera de clientes, disponiendo y controlando la facturacin y la
situacin de cobranza, reportando a la Subgerencia de Administracin y
Finanzas.
e)Elaborar estudios relacionados con la rentabilidad de los bienes inmuebles de la
Empresa. recomendando, si fuera el caso, el cambio de uso o la venta de alguno
de ellos.
f) Proponer reglamentos, contratos y normas para la adecuada administracin de las
propiedades inmobiliarias.
g)Elaborar y mantener actualizadas las polticas para la suscripcin, rescisin o
modificacin de los contratos de arrendamiento.
h)Coordinar y efectuar el seguimiento con el asesor legal externo sobre la ejecucin
de la cobranza de inquilinos morosos.
i) Verificar y controlar la oportuna renovacin de los contratos.
j) Custodiar las Cartas Fianza, controlar e informar el vencimiento, as como
controlar e informar sobre la vigencia de los seguros, que garantizan los
contratos de arrendamiento suscritos con los clientes. El informe se efectuar va
reporte mensual a la Gerencia General.
k) Formular conjuntamente con su personal de apoyo el presupuesto anual de
adquisicin de materiales y servicios de terceros para el mantenimiento de los
bienes inmuebles.
l) Promover el arrendamiento de locales desocupados a travs de diversos medios.
m) Hacer seguimiento de la evolucin de los precios de alquiler de inmuebles o
locales similares a los de la Empresa, crear un banco de datos.
n)Velar por la conservacin de los bienes inmuebles de la Empresa proponiendo
programas de mantenimiento.
o)Aprobar los requerimientos de mantenimiento, servicio de terceros y compras para
las propiedades inmobiliarias de la Empresa, en concordancia con los
dispositivos legales vigentes, normas y procedimientos establecidos.

p) Supervisar la ejecucin del presupuesto de mantenimiento de los bienes

inmuebles.
q) Proponer al Gerente General con la debida sustentacin la anulacin de los
recibos incobrables.
r) Disponer la elaboracin de informes y/o cuadros estadsticos en relacin a la
administracin, arrendamiento, mantenimiento y seguridad de los bienes
inmuebles.
s) Informar permanentemente al Gerente General sobre los aspectos tcnicos y
administrativos de la Subgerencia a su cargo.
t) Evaluar peridicamente la recuperacin de los gastos de mantenimiento mediante
los inquilinos.
u) Informar mensualmente a la Subgerencia de Administracin y Finanzas sobre los
arriendos atrasados con antigedad de ms de tres meses para que se dispongan
las provisiones que establecen las normas.
v) Efectuar las dems funciones tcnicas que asigne el Gerente General y coordinar
con l, los asuntos que sobrepasen el lmite de su autoridad.

1.3 FUNCIONES ESPECFICAS

a) Suscribir toda la documentacin en lo concerniente a la seguridad y
mantenimiento de los inmuebles de propiedad de INMISA.
b) Solicitar los servicios de terceros, contemplados en el presupuesto, para servicios
de mantenimiento, seguros, y otros que sean necesarios para los Inmuebles de la
Empresa, supervisando su correcto cumplimiento a fin de otorgar la conformidad a
los bienes y/o servicios requeridos por su Subgerencia.
c) Elaborar y proponer directivas o normas legales relacionadas con actos de
disposicin, adquisicin y recuperacin de los inmuebles propiedad de INMISA.
d) Informar al Gerente General sobre el cumplimiento, y sus probables desviaciones,
de las acciones programadas.
e) Todas las otras funciones que designe la Alta Direccin y que sean de su
competencia.

1.4 RELACIONES DE RESPONSABILIDAD Y COORDINACIN FUNCIONAL

7
0

Depende jerrquicamente y es responsable ante la Gerencia General.

7
0

Coordina internamente con la Gerencia General y las dems Subgerencias de la

Empresa, en lo concerniente a la disposicin, adquisicin, seguridad y mantenimiento
de los inmuebles propiedad de INMISA.
Coordina externamente con los proveedores, usuarios y potenciales clientes de los
inmuebles de INMISA, en lo relacionado al buen uso y mantenimiento de los mismos.
ASISTENTE DE OPERACIONES
1.1 OBJETIVO
Desarrollar labores relacionadas con la cartera de clientes, tales como generacin de
estadsticas sobre ingresos, egresos y rendimientos de cada inmueble. Desarrollar
otras tareas diversas en apoyo del funcionario responsable de la Subgerencia, que
incluyen labores administrativas de recepcin, ingreso y seguimiento de documentos
ingresados a la Subgerencia de Operaciones.
1.2 FUNCIONES GENERALES Y ESPECFICAS
a) Recepcionar,

ordenar

controlar

diariamente

el

ingreso

salida

de

correspondencia y trmites de gestin de la Subgerencia de Operaciones.

b) Elaborar informes o reportes estadsticos mensuales sobre el resultado de las
actividades desarrolladas en la Subgerencia de Operaciones.
c) Llevar el orden correlativo de los contratos de alquiler de los inmuebles de la
Empresa.
d) Controlar la situacin del cliente respecto al cumplimiento de sus contratos: pago
de alquileres, mantenimiento u otros conceptos.
e) Efectuar el clculo del prorrateo de los gastos de mantenimiento para la cobranza
respectiva a los inquilinos de los inmuebles, presentndolo a la Subgerencia de
Operaciones para su aprobacin.
f) Llevar el control de la cuenta corriente de cada inquilino, informando en el caso de
producirse morosidad.
g) Elaborar mensualmente cuadro de ingresos de los inmuebles arrendados y cuadro
de gastos detallados por cada inmueble
h) Emisin y anulacin de los siguientes documentos: avisos de cobranza, facturas,
notas de crdito, notas de dbito, entre otras, por arrendamiento de los inmuebles
de INMISA.
71

i) Entrega informacin para el presupuesto anual, respecto a las proyecciones por

servicios de terceros para el mantenimiento de los inmuebles.
j) Verificar y revisar el clculo de los reportes de ventas que remiten los principales
inquilinos para su facturacin respectiva
k) Emitir el reporte de cobranzas para su correspondiente registro en la Subgerencia
de Administracin y Finanzas.
l) Actualizar la base de datos en el sistema de INMISA
m) Participar en la formulacin de objetivos, polticas, planes, metas y presupuestos
relacionados con la administracin, evaluacin y control de las propiedades
inmobiliarias de la Empresa.
n) Ingresar diariamente gastos en el Mdulo del Registro de Compras (facturas,
boletas, recibos por servicios, entre otros).
o) Efectuar las dems tareas que le asigne la Subgerencia de Operaciones.

1.3 RELACIN DE RESPONSABILIDAD Y COORDINACIN FUNCIONAL

Es responsable ante la Subgerencia de Operaciones.
ASISTENTE TCNICO
1.1 OBJETIVO
Realizar gestiones administrativas ante entidades pblicas y privadas. Inspeccionar
los inmuebles de propiedad de la Empresa para observar e informar sobre su estado,
requerimientos de mantenimiento y problemas en general que afecten a los mismos;
as como, verificar los servicios bsicos. Realizar las gestiones necesarias ante las
empresas

contratantes,

tambin

efectuar

labores

diversas

referidas

la

administracin de las propiedades inmuebles.

1.2 FUNCIONES GENERALES Y ESPECFICAS
a) Realizar

trmites ante distintos organismos pblicos y privados como:

municipalidades, ministerios, SUNAT, Registros Pblicos, notaras, entre otros;

en tareas relacionadas a la administracin de los inmuebles.
b) Redactar y preparar toda la documentacin pertinente, relacionada a los trmites
administrativos.

c) Realizar funciones de procuradura, sobre los expedientes en trmite ante

entidades pblicas y privadas, en representacin de INMISA, a fin de

recepcionar, tramitar documentacin, revisar actuados, efectuar seguimientos, y

cualquier otra gestin concerniente a la salvaguarda de los intereses de INMISA.
d) Realizar la inspeccin directa de los inmuebles en forma peridica utilizando los
adecuados canales de comunicacin e informando a la Subgerencia de
Operaciones.
e) Supervisar el cumplimiento de las labores de las empresas de seguridad y
vigilancia privada, guardianes y empresa de limpieza, contratados para los
distintos inmuebles, recepcionando las ocurrencias derivadas de sus funciones.
f) Atender los requerimientos de mantenimiento y/o problemas en general que
afecten a los inmuebles, coordinando previamente con el Subgerente de
Operaciones, atendiendo la prioridad requerida, y disponiendo de inmediato las
acciones correctivas en casos de emergencia.
g) Inspeccionar los trabajos de mantenimiento contratados, dar la conformidad de
obra, y tramitar las facturas de los proveedores.
h) Control y seguimiento de los servicios bsicos de los inmuebles: energa
elctrica, agua potable, telfono, bomba de agua, ascensores, limpieza,
seguridad, entre otros.
i) Mostrar los diversos inmuebles desocupados a los interesados en su alquiler,
proporcionndoles la informacin de los requisitos para su arrendamiento.
j) Absolver y/o canalizar las consultas y/o reclamos de los inquilinos en las visitas
de inspeccin a los inmuebles.
k) Coordinar la entrega y/o recepcin mediante levantamiento de actas de los
inmuebles arrendados, adjuntando el inventario detallado del estado del predio.
l) Administrar el archivo de las declaraciones juradas de autoevalo de los
inmuebles de la Empresa.
m) Elaborar y actualizar las declaraciones juradas de autoevalo de los inmuebles
en general, control y revisin de las categoras de edificacin, clculo del
impuesto al valor del Patrimonio Predial y el pago de los mismos.
n) Gestionar ante las entidades pblicas correspondientes la inscripcin y/o el
descargo de los inmuebles por transferencia de dominio: compra venta, entre
otros.
o) Interponer denuncia policial sobre mudanza clandestina de los inquilinos con
juicio, por robo de bienes de la Empresa, etc.
p) Apoyar en los lanzamientos judiciales de los inquilinos morosos.

q) Representar a INMISA en calidad de depositario judicial de bienes embargados a

los inquilinos por deudas de arrendamiento.
r) Informar en forma permanente al Subgerente de Operaciones de las ocurrencias
de los inmuebles propiedad de INMISA.
s) Las otras funciones que le asigne la Subgerencia de Operaciones, de acuerdo a
las necesidades de la Empresa.
1.3 RELACIN DE RESPONSABILIDAD Y COORDINACIN FUNCIONAL
Es responsable ante la Subgerencia de Operaciones.

5.

ESTUDIO ECONMICO FINANCIERO

5.1 PROGRAMA DE VENTAS Y FINANCIAMIENTO
Nuestra edificacin multifamiliar cuenta con la totalidad de 26 departamentos
diferenciados en dos tipos: Normales (24 departamentos) y Dplex (2 departamentos).
Dichos departamentos presentan una demanda variable en el mercado.

Por tanto, para el programa de ventas presentamos un escenario normal, el cual consiste
en la venta del 30% de los departamentos en planos y el 70% despus de finalizada la
construccin. Estos ltimos se venderan segn la estacionalidad por trimestres
aproximadamente entre 4 a 5 departamentos.

El proyecto se desarrollar en 24 meses desde el inicio de la construccin hasta la

culminacin de las ventas. Con una inversin propia de S/. 901,500 y un monto a financiar
de S/. 280,000.00 con una T.E.A. (Tasa Efectiva Anual) del 25%. A continuacin,
presentamos la simulacin del prstamo y el calendario de pagos:

FINANCIAMENTO BANCARIO
SCOTIABANK
(PRSTAMO)
Monto
TEA
TEM (Mensual)
N
n de
capitalizaciones
al
Cuota
PERIO
DO
0
1
2
3
4
TOTA
L

SALDO
0
280000
S/.233,08
6.96
S/.173,29
9.60
S/.97,104
.84
S/.0.00

S/.
280,000.0
25%
0.02083
1 Ao
4
S/.123,753.2
AMORTIZ
ACION
0
S/.46,913.0
4
S/.59,787.3
6
S/.76,194.7
6
S/.97,104.8
4
S/.280,000.
00

INTERE
S
0
76840.
21
63965.
8954
47558.
4915
26648.
4148

CUOTA
S/.0.00
S/.123,75
3.25
S/.123,75
3.25
S/.123,75
3.25
S/.123,75
3.25

Imagen: Simulacin Prstamo Scotiabank

5.2 FLUJO DE CAJA

Para la elaboracin del flujo de caja se tuvieron en cuenta los ingresos por ventas de la totalidad de los departamentos, adems los
egresos tomados del presupuesto de construccin y los costos divididos en fijos y variables, y el prstamo bancario as como su
pago prorrateado.
FLUJO DE CAJA FINANCIERO
EDIFICIO
INGRESOS
Ventas
Departamentos
Normales
Ventas
Departamentos
Dplex
TOTAL DE

INI

A
IIO

III TRIM

IV TRIM

S/. 0.00

S/. 945,000.00

S/. 810,000.00

S/. 810,000.00

S/. 675,000.00

S/. 0.00

S/. 160,000.00

S/. 0.00

S/. 0.00

S/. 160,000.00

S/. 0.00

S/. 1,105,000.00

S/. 810,000.00

S/. 810,000.00

S/. 835,000.00

S/. 0.00
S/. 0.00
S/. 1,500.00

S/. 22,300.00
S/. 7,400.00
S/. 1,500.00

S/. 22,300.00
S/. 7,400.00
S/. 1,500.00

S/. 22,300.00
S/. 7,400.00
S/. 1,500.00

S/. 22,300.00
S/. 7,400.00
S/. 1,500.00

INGRESOS
EGRESOS
COSTOS FIJOS
Mano de Obra
(Operarios)
Gastos Operativos
Alquiler Oficinas
Materiales y Equipo
(Arquitectura)
Terreno
TOTAL COSTOS
COSTOS
Estructura
Mecanismos
Sistemas Electricos
TOTAL COSTOS
TOTAL DE
EGRESOS
PRSTAMO
Pago de prstamos
Variacin de caja
CAJA INICIAL
CAJA FINAL

S/. 0.00
S/. 900,000.00
S/. 901,500.00

S/. 75,281.51

S/. 37,640.76

S/. 37,640.76

S/. 37,640.76

S/. 0.00
S/. 106,481.51

S/. 0.00
S/. 68,840.76

S/. 0.00
S/. 68,840.76

S/. 0.00
S/. 68,840.76

S/. 0.00
S/. 0.00
S/. 0.00
S/. 0.00
S/. 901,500.00

S/. 92,139.13
S/. 9,189.11
S/. 14,207.62
S/. 115,535.86
S/. 222,017.37

S/. 46,069.56
S/. 4,594.56
S/. 7,103.81
S/. 57,767.93
S/. 126,608.68

S/. 46,069.56
S/. 4,594.56
S/. 7,103.81
S/. 57,767.93
S/. 126,608.68

S/. 46,069.56
S/. 4,594.56
S/. 7,103.81
S/. 57,767.93
S/. 126,608.68

S/. 0.00
S/. 0.00
-S/. 901,500.00
S/. 0.00
-S/. 901,500.00

S/. 280,000.00
-S/. 123,753.25
S/. 1,039,229.38
-S/. 901,500.00
S/. 137,729.38

S/. 0.00
123,753.25
559,638.06
137,729.38
697,367.44

S/. 0.00
-S/. 123,753.25
S/. 559,638.06
S/. 697,367.44
S/. 1,257,005.51

S/. 0.00
-S/. 123,753.25
S/. 584,638.06
S/. 1,257,005.51
S/. 1,841,643.57

-S/.
S/.
S/.
S/.

5.3 ANLISIS DE RIESGO

A partir del Flujo de Caja presentado se realiza el anlisis de riesgo definiendo supuestos
y pronsticos de los ingresos de venta de los departamentos en los cuatro trimestres.
5.3.1 COSTO DE CAPITAL PROMEDIO PONDERADO GLOBAL
Hallamos el costo de capital promedio ponderado global a partir de la estructura de
financiamiento de nuestra inversin, la cual se encuentra compuesta por 76% aporte
propio y 24% un prstamo bancario.

FUEN
TES
APORTE PROPIO
PRESTAMO BANCARIO
TOTA
L

INVER
SION
900,000
280,000
1,180,00
0

%
INVERS
ION
76%
24%
100%

5.3.2 ANLISIS EN FUNCIN DE LOS INGRESOS DE VENTA

La edificacin multifamiliar ha estimado los siguientes ingresos de venta trimestrales a
partir de la estacionalidad del mercado inmobiliario y la demanda de departamentos en la
ciudad de Chiclayo.
EDIFICIO
MULTIFAMILIAR
INGRESOS

INI
CIA
S/. 0.00

Ventas
Departamentos
Dplex
Ventas
Departamentos
Normales

S/. 0.00

I TRIM
S/.
945,000.
S/.
160,000.

A
II
TR
S/. 810,000.00

III TRIM

IV TRIM

S/. 810,000.00

S/.
675,000.

S/. 0.00

S/. 0.00

S/.
160,000.

Imagen: Ingresos de Venta por Trimestres

Clculo del VAN

En primer lugar, extraemos los flujos finales del flujo de caja.

EDIFICIO
MULTIFAMILIAR
CAJA
INICIAL
CAJA FINAL

S/. 0.00
-S/. 901,500.00

-S/.
901,500.00
S/. 137,729.38

S/. 137,729.38
S/. 697,367.44

S/. 697,367.44
S/. 1,257,005.51

S/.
1,257,005.51
S/.
1,841,643.57

78

Luego aplicamos la frmula:

Obteniendo como resultado:

VAN

S/. 2,002,319.43

Clculo de la Tasa Interna de Retorno (TIR)

La tasa interna de retorno calcula a partir de los flujos finales del flujo de caja mediante la
frmula financiera asciende a 62.78%.

5.4 ANLISIS DE SENSIBILIDAD

Hallamos el punto de equilibrio a travs de la determinacin de los ingresos de ventas
totales, costo variable y fijo total. Operativamente calculamos el margen de contribucin y
su porcentaje, el cual nos permite establecer el punto de equilibrio en soles que debe
tener la inmobiliaria en la edificacin multifamiliar.

COSTOS FIJOS
TOTALES
S/. 1,214,503.78

COSTOS
VARIABL
ES
S/.
288,839.64

Clculo Margen de Contribucin

MARGEN
CONTRIBUC
ION
S/.3,271,16
Punto de Equilibrio en0.36
S/.

UTILIDAD
S/.2,056,6
56.58

INGRESO
S
TOTALE
S/.
3,560,000.0

%
MARGEN
CONTRIBU
92
%

PUNTO
DE
EQUILIBRI
S/.1,503,34
3.43
79

La inmobiliaria deber obtener ingresos equivalentes a S/. 1, 503,343.43 en la ventas de

sus departamentos para estar en equilibrio.

80

6.

CONCLUSIONES

Se comprob la rentabilidad del proyecto mediante el anlisis de la metodologa

presentada anteriormente, un estudio detallado de mercado, tanto de la oferta y la
demanda as como el anlisis econmico y financiero.

Se ha desarrollado el anlisis econmico y financiero donde el VAN arroja valores

bastante aceptables mientras que el TIR cumple con la rentabilidad adecuada.

El estudio del comportamiento del mercado as como el desarrollo de un perfil de

las personas urbanas de estilo de vida progresista objetivo contribuyo con la
elaboracin de los parmetros adecuados del proyecto disminuyendo de esta
manera el nivel de incertidumbre del mismo.