Analiza pieei imobiliare pentru trimestrul I al anului 2016 pentru or.

Chiinu
Drept urmare a analizei preurilor de ofert pentru imobilele amplasate n or. Chiinu
poate fi constatat faptul, c o dinamic pronunat pe parcursul ultimilor trei trimestre nu exist.
Astfel, preurile de ofert variaz pe parcursul trimestrelor cu 1-5%, fapt ns care nu permite
identificarea unei dinamici concrete, deoarece reducerile oferite de vnztori pot semnificativ
ntrece respectiva sum. n acest context, se poate de concluzionat c drept urmare a lipsei
factorilor care ar exercita instantaneu influena asupra pieii imobiliare, preurile sunt stabile.
Piaa bunurilor imobile locative
Piaa bunurilor imobile locative este piaa n cadrul creia se realizeaz cele mai multe
tranzacii, obiectele acestora fiind apartamentele, odile n cmine, casele individuale de locuit.
Ca urmare a analizei a 1893 de anunuri, au fost stabilite preurile de ofert de pe piaa
secundar, care sunt prezentate n tabelul 1.
Tabelul 1.Preurile medii de ofert de pe piaa secundar a apartamentelor, euro/m.p.
Nr Denumirea sectorului Zona
Apartamente
.
(nr. de odi)
1
2
3
1. Centru
Centru
798
745
719
Telecentru
740
692
634
2. Rcani
Rcani
760
680
624
Rcanii de Jos
732
654
573
Pota Veche
708
648
562
3. Botanica
Botanica
723
663
608
Botanica de Jos
658
651
513
4. Buiucani
Buiucani
679
660
623
Sculeni
691
636
593
5. Ciocana
Ciocana Nou
706
690
593
Ciocana Veche
670
599
557
O categorie de apartamente care face parte din fondul locativ secundar este cea a
apartamentelor din blocurile noi cu reparaie modern, n stare foarte bun. Preurile de ofert
pentru aceste bunuri imobile n sec. Centru sunt de 1300-1360 euro/m.p.(18 oferte). Aceste oferte
nu au fost incluse n calculul valorilor medii prezentate n tabelul 1.
n cadrul analizei pieei secundare a locuinelor au fost examinate i odile n cmine.
Preul mediu pentru 1 m.p. pentru aceste depinde cel mai mult de suprafaa odii. Astfel,
prezena blocului sanitar personal ct i numrul odilor ce revine la o buctrie i bloc sanitar,
nu influeneaz semnificativ preul de ofert. Preurile medii de ofert sunt: n sec. Centru 721
euro/m.p.; n sec. Rcani 713 euro/m.p.; n sec. Botanica 715 euro/m.p.; n sec. Buiucani 703
euro/m.p.; n sec. Ciocana 692 euro/m.p..
Piaa primar a apartamentelor. Ofertele analizate pentru stabilirea preurilor medii au
constituit cele pentru apartamente n varianta alb, iar rezultatele obinute sunt prezentate n
tabelul 2.
Tabelul 2.Preurile medii de ofert a apartamentelor de pe piaa primar, euro/m.p.
Nr.
Denumirea sectorului Zona
Numrul de odi
1
2
3
1.
Centru
Centru
713
704
664
Telecentru
581
600
599
2.
Rcani
Rcani
594
600
596
Rcanii de Jos
585
573
540
Pota Veche
584
562
553
3.
Botanica
Botanica
612
624
622
1

Botanica de Jos
577
583
569
Buiucani
608
571
566
Ciocana Nou
575
56
557
Ciocana Veche
576
532
518
n calcul valorilor medii de ofert nu au fost incluse apartamentele clasa ,,de lux, care
sunt amplasate n zona central a oraului pe bd. tefan cel Mare i Sfnt i pe strzile:
Bernardazzi, A. Pukin, S. Lazo, i au un pre mediu de ofert de 1380 euro/m.p. n variant alb
(9 oferte).
Preurile de ofert pentru apartamentele de pe piaa primar sunt n mediu mai mici dect
cele de pe piaa secundar cu 12%.Cel mai mic pre pentru apartament n varianta alb dintre
cele analizate, este de 366 euro/m.p. pentru apartament amplasat n sec. Ciocana, str. Maria
Drgan.
Case de locuit. n baza analizei a 259 de anunuri au fost obinute datele cu privire la
preurile medii de ofert pentru casele de locuit (figura 1).
4.
5.

Buiucani
Ciocana

Figura 1. Preurile medii de ofert pentru casele individuale de locuit, euro/m.p.

n rezultatul analizei poate fi constatat faptul c marea majoritate a caselor de locuit cu 23 nivele expuse pentru vnzare sunt n stare foarte bun i excelent.
O categorie aparte sunt casele de locuit n stare nesatisfctoare i casele vechi amplasate
n zonele prestigioase, care se vnd pentru a fi ulterior demolate. Preul de ofert al acestor case
este n esen preul terenului pe care ele sunt amplasate.
Piaa bunurilor imobile comerciale
Pentru a stabili preurile medii de ofert au fost analizate 313 de anunuri, iar rezultatele
analizei sunt reprezentate n forma grafic n figura 2.

Figura 2. Preurile medii de ofert pentru bunurile imobile comerciale, euro/m.p.

Cel mai mare pre de ofert identificat este pentru spaiu comercial amplasat pe bd. tefan
cel Mare 6 cu preul de ofert de 3566 euro/m.p. Iar cel mai mare pre de ofert pentru oficii a
fost identificat pentru oficii de pe str. Bulgar, acesta fiind de 2231 euro/m.p.
Preul mediu a spaiilor comerciale (fr a ine cont de amplasare n cldire) este de 1907
euro/m.p.
Cel mai mic pre pentru oficiu este de 283 euro/m.p. pe str. Lunca Bcului, iar cel mai mic
pre pentru spaiu comercial este de 289 euro/m.p. pe str. M. Sadoveanu, n subsolul unui bloc
locativ nou.
Preul mediu de ofert al spaiilor comerciale este cu 37% mai mare dect pentru oficii.
Preul mediu de ofert al spaiilor comerciale amplasate la parter este mai mare cu 2530% fa de cele din demisol.
Oferte pentru buticurile n centrele comerciale, au fost identificate doar n centrul
comercial Jambo n care preul mediu pentru 1 m.p. este de 872 euro (7 oferte) i centrul
comercial Atrium n care preul mediu pentru 1 m.p. este de 1433 euro (3 oferte).
Piaa terenurilor
n rezultatul examinrii a 524 de anunuri a fost efectuat analiza preurilor de ofert
pentru terenuri pentru construcie pe sectoare (tabelul 4).
Nr.

Sector

1.
2.
3.
4.
5.

Centru
Rcani
Botanica
Buiucani
Ciocana

Tabelul 4.Preurile medii de ofert pentru terenuri pentru construcii, euro/ar

Lot pentru construcii Lot pentru construcii
Loturi pentru
locative
comerciale
construcii industriale
28248
13261
16947
5466
11657
15853
5465
17603
22446
4707
7118
16710
5150

Similar cu anul trecut este situaia specific preurilor de ofert a terenurilor amplasate
n sec. Centru, nu a fost identificat diferena reieind din pre pentru loturile destinate
construciilor comerciale sau locative.
Preul minimal de ofert pentru terenurile destinate construciilor industriale este pe str.
Uzinelor de 2000 euro/ar i maximal de 10 998 euro/ar pe str. L. Rebreanu.
Piaa imobilului industrial
3

Analiza preurilor de ofert pentru imobilul industrial a fost realizat n baza a 84 de

anunuri, iar preurile medii de ofert sunt prezentate n figura 3.

Figura 3. Preurile medii de ofert pentru bunurile imobile industriale, euro/m.p.

Preul maximal de ofert pentru imobile industriale este de 400 euro/m.p. pe str. Uzinelor,
iar cel minimal este de 138 euro/m.p. pe str. L. Rebreanu.
Factorii de influen asupra valorii bunurilor imobile
Valoarea bunurilor imobile este influenat de factorii interni specifici bunului i externi
care dirijeaz cererea i oferta. Principalii factori externi sunt n direct legtur cu situaia
politic, economic, climatul investiional din regiune.
Factorii economici:
Rata inflaiei-reprezint un important indicator economic, ce reflect dezechilibrul
generat de scderea puterii de cumprare a monedei naionale i simultan creterea generalizat a
preurilor. Respectivul indicator are un caracter general, i se reflect asupra ntregii economii
naionale. Dinamic crescnd a valorilor inflaiei specific anului 2015, n 2016 s-a modificat.
Astfel, n primul trimestru al anului 2016 poate fi observat o micorare a valorilor inflaiei
comparativ cu sfritul anului 2015. Conform datelor oficiale ale Bncii Naionale a Moldovei
inflaia n ianuarie 2016 a constituit 13,4%, n februarie 10,3%, iar n martie 9,4% [1].
Rata de baz (rata aplicat la principalele operaiuni de politic monetar pe termen
scurt) are o pondere semnificativ n calculul ratei de actualizare prin metoda adiionrii i ratei
de capitalizare prin metoda cumulativ. Astfel, valoarea acesteia aplicat n calculul valorii
bunului imobil prin metoda veniturilor va fi invers proporional cu valoarea bunului. Micorarea
acesteia prognozeaz mbuntiri n sectorul bancar i respectiv majorarea valorii bunurilor
imobile. Comparativ cu anul 2015, rata de baz a ncetinit ritmul de cretere, i n 2016 a sczut
de la 19,5% (rata de baz a avut valoarea de 19,5% n perioada 02.09.2015-28.01.2016) la
nceputul trimestrului I, pn la 17% la finele acestuia[1].
Veniturile populaiei reprezint unul dintre cei mai relevani factori economici care
influeneaz semnificativ situaia de pe piaa imobiliar. Criza specific economiei naionale nu
ofer posibilitatea cercetrii influenei variaiei veniturilor populaiei asupra preurilor pentru
imobile. Chiar i n cazul majorrilor salariilor acestea rmn a fi semnificativ mai mici dect
preurile de ofert pentru imobile. Dinamica veniturilor nu relev dinamica preurilor pentru
bunurile imobile, dar poate s explice de ce procurarea unui imobil este inaccesibil pentru
majoritatea cetenilor. Astfel, cum poate fi observat din figura 4 diferena dintre veniturile
disponibile ale populaiei i minimul de existen nu este att de mare.
4

2500
2000
1500

Lei

1000

venituri disponibile, medii lunare pe o persoan

minimul de existen

500
0
2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Figura 4. Minimul de existen i veniturile disponibile lunare pe o persoan, n lei

Sursa: [3, 7]
Veniturile mici, asociate cu preurile crescnde pentru bunuri i servicii i indicatorii
foarte mari ai inflaiei, nu modific deja de o perioad mare de timp structura surselor de
finanare n cazul procurrii unui imobil. O parte impuntoare n structura acestor surse, mai ales
a bunurilor imobile locative, o constituie remitenele. Iar reducerea volumului remitenelor n
2015 reprezint, alturi de criza economic i politic, un factor ce a influenat asupra reducerii
volumului cererii pe piaa imobiliar.
Astfel, n 2015 volumul total al transferurilor bancare de mijloace bneti din strintate
n favoarea persoanelor fizice din Republica Moldova a constituit 1,129.36 milioane dolari SUA.
Aceast sum este n descretere comparativ cu anul 2014 cu aproximativ 30% (figura 5).

Figura 5.Transferurile de mijloace bneti din strintate efectuate n favoarea persoanelor

fizice, n dinamic lunar, 2013 - 2015 (mil. USD)
Sursa:[6]
Conform datelor Bncii Naionale a Moldovei 97,7% din transferuri constituie
remitenele cetenilor care lucreaz peste hotare. Aceasta permite concluzionarea faptului c
reducerea volumului remitenelor reduce veniturile disponibile ale cetenilor, respectiv i
potenialele investiii.
Disponibilitatea creditelor
Lipsa majorrilor semnificative ale salariilor, reducerea remitenelor n favoarea
persoanelor fizice, micoreaz accesibilitatea i funcionalitatea instrumentelor de finanare a
imobilului.
5

Ipoteca n calitatea sa de credit a crui gaj este reprezentat de un bun imobil, este oferit
de bncile comerciale n Republica Moldova. n practica internaional diferite tipuri ale sale,
oferite de diferite instituii de stat sau private, soluioneaz cu succes problemele locative ale
populaiei. n ara noast atractivitatea ipotecii este mic, faptul avnd mai multe motive. n
primul rnd costurile acestui credit nu sunt comparabile cu veniturile populaiei, instabilitatea
economic relativ mare nu permite majorarea perioadei de rambursare, ceea ce determin
creterea sumelor ce trebuie s fie achitate lunar. n acest context, scade numrul de contracte de
ipotec nregistrate. Astfel, conform datelor oferite de .S.,,Cadastru numrul contractelor de
ipotec nregistrate n anul 2015 este n descretere fa de 2014 cu 9,3%, constituind 25 189.
Variaia lunar a numrului de contracte de ipotec nregistrate este prezentat n figura 6.

Figura 6. Numrul contractelor de ipotec nregistrate n anul 2014-2015

Sursa: [4]
Confirmarea faptul apelrii tot mai rare la mijloacele bneti obinute prin intermediul
unui credit se confirm i prin micorarea sumelor ce sunt acordate de bncile comerciale.
Dinamica volumelor creditelor noi acordate este prezentat n figura 7.
35000

31341

30000
25000

Suma, mil. lei (volum) a creditelor oferite n 21301

moned naional 21103

20000
15779
15000
10000

16541

15191

11940
7828
6418

10234

10153
9204
Suma, mil. lei (volum) a creditelor oferite n valut strin

5000
0
2009

11490
2010

13829
2011

2012

2013

2014

2015

Figura 7. Suma creditelor acordate de ctre bncile comerciale

Sursa:[5]
Reducerea volumului mijloacelor bneti mprumutate de la bncile comerciale poate fi
explicat prin faptul instabilitii economice care direct se reflect asupra cursului valutar i a
veniturilor disponibile. Reticena bncilor de asemenea trebuie evideniat, cerinele necesare
6

pentru obinerea unui credit devin tot mai stricte. Astfel, potenialul debitor trebuie nu numai s
fie foarte convingtor n decizia sa de a apela la un credit dar i s i asume toate riscurile legate
de condiiile rambursrii creditului, posibilitatea modificrii considerabile a ratei dobnzii (care
de obicei este flotant), durata perioadei de graie.
n acest context, poate fi menionat experiena anterioar de creditare a bncilor.
Numrul bunurilor gajate a cror proprietari nu i-au onorat obligaiunile este n cretere. Astfel,
oferta care semnificativ ntrece cererea este suplimentar majorat prin intermediul ofertelor
bncilor care doresc s-i execute drepturile de ipotec. Dar, n condiiile crizei economice
actuale atractivitatea majoritii obiectelor gajate este mic.
Ratele dobnzilor
Ratele dobnzilor reprezint un indicator reprezentativ din aspectul accesibilitii
populaiei la sursele creditare pentru procurarea imobilului. Variaia ratelor medii ponderate ale
dobnzilor la creditele noi acordate este prezentat n figura 8.

Figura 8. Variaia ratelor medii ponderate ale dobnzilor la creditele noi acordate
Sursa: [5]
Din figura 8 poate fi observat variaia ratelor pe parcursul anului, fapt care denot c
dependena ratei creditului de cursul valutar este foarte mare. Astfel, se sporesc semnificativ
riscurile, investitorii nu pot s planifice temeinic cheltuielile pentru achitarea creditului, ceea ce
scade atractivitatea investiional, care n general este una mic.
Problema de baz a atractivitii att de sczute a creditelor rezult din veniturile foarte
mici ale populaiei. Rolul statului n acest caz este unul semnificativ, suportul financiar i
oferirea unor garanii suplimentare ar trebui s sporeasc ncrederea populaiei privind
posibilitatea atragerii resurselor financiare prin intermediul creditelor.
Factorul politic
Factorul politic a fost un factor de influen major n anul trecut. n primul trimestru al
anului 2016 acesta nu s-a demonstrat a fi, ns unul att de hotrtor. Unele mbuntiri i o
relativ stabilitate n plan politic anun schimbri pozitive pentru economia naional, respectiv
i pentru toate sectoarele acesteia. Micorarea ratei de baz, ratei inflaiei ar determina crearea
potenialelor condiii de mbuntire a climatului investiional.
Preurile pentru bunuri imobile pe parcursul trimestrului nu s-au modificat semnificativ, fapt
ce poate fi echivalent cu lipsa influenei majore a factorilor, inclusiv i a celor politici. Lipsa
unor modificri semnificative poate fi explicat din mai multe aspecte. n primul rnd amploarea
modificrilor trebuie s fie corespunztoare pentru a genera schimbarea preurilor pe piaa
imobiliar, i n al doilea rnd perioada de timp necesar pentru c s apar reacia de rspuns a
pieii imobiliare nu poate fi mai mic de jumtate de an.
7

Actualmente, gradul de influen a factorului politic nu poate fi cu certitudine stabilit. Dei,

exist o anumit claritate, viitoarele evenimente planificate pe arena politic naional o pot
foarte rapid schimba.
Concluzii i prognoze
Situaia specific pieii imobiliare n primul trimestru al anului 2016 nu a suferit
semnificative schimbri comparativ cu ultimul trimestru al anului precedent. Principalii factori
economice care au exercitat influen asupra preurilor de ofert nu s-au modificat considerabil.
Dar amploarea i gradul de influen poate permite formularea unor prognoze. n anul 2015,
conform datelor oficiale datoria de stat a crescut esenial, gradul de dependen a economiei
naionale de exterior rmne a fi nalt, exporturile i importurile s-au micorat esenial, volumul
produciei agricole a sczut, investiiile s-au diminuat [2]. Respectivele date nu servesc prilej
pentru prevederea unor mbuntiri care ar interveni brusc. De altfel, pentru ameliorarea
situaiei, ca indicatorii enumerai s obin valori pozitive este nevoie de numeroase eforturi din
partea statului i considerabil voin politic.
n situaia actual imobilelor le este specific un grad de lichiditate tot mai redus. Multe
categorii de bunuri imobiliare nu mai reprezint obiecte foarte rentabile din punct de vedere
investiional. Cel mai des vnztorii de pe piaa de astzi sunt constrni de diferite motive de a
vinde bunurile sale, fapt ce i explic reducerile semnificative oferite. Cel mai probabil piaa n
continuare va rmne n criz.

Surse:
1. Banca Naional a Moldovei
http://www.bnm.org/ accesat la 26.04.2016;
2. Evoluia social-economic a Republicii Moldova n anul 2015
http://www.mec.gov.md/sites/default/files/document/attachments/expres_2015-complet.doc
accesat la 15.04.2016.
3. Minimum de existen
http://statbank.statistica.md/pxweb/database/RO/04%20NIV/NIV05/NIV05.asp
accesat
la
11.04.2016;
4. Rapoarte statistice. Informaia privind nregistrarea bunurilor imobile
http://cadastru.md/informaii-publice/rapoarte-statistice accesat la 11.04.2016;
5. Ratele medii ponderate ale dobnzilor la creditele noi acordate i ale depozitelor noi atrase i
volumele aferente inclusive
http://www.bnm.org/bdi/pages/reports/dpmc/DPMC4.xhtml;jsessionid=745b9c8853ae404215a1e
9455ad9 accesat la 26.04.2016;
6. Transferurile de mijloace bneti din strintate efectuate n favoarea persoanelor fizice, n
dinamic lunar, 2013 - 2015 (mil. USD)
http://www.bnm.org/ro/content/analiza-grafica-transferurilor-de-mijloace-banesti-efectuatefavoarea-persoanelor-fizice-27 accesat la 11.04.2016;
7. Veniturile disponibile medii lunare pe o persoana by Ani, Surse de venit, Unitatea de masura
and Trimestre
http://statbank.statistica.md/pxweb/Dialog/varval.asp?
ma=NIV0101&ti=Veniturile+disponibile+medii+lunare+pe+o+persoana+by+Ani
%2C+Surse+de+venit
%2C+Unitatea+de+masura+and+Trimestre&path=../Database/RO/04%20NIV/NIV01/&lang=1
accesat la 11.04.2016.
8