Maestra en Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario

Universidad Notarial Argentina.

Derecho Registral I Parte general

Principio Registral de Rogacin1

Por Nicols Franois Andreoli

Observacin: El contenido y redaccin del presente trabajo quedan bajo exclusiva

responsabilidad del autor. Universidad Notarial Argentina
SUMARIO: I. Enunciaciones Tericas. Excepciones. II. Elementos que integran la
rogacin. III. Manifestacin de la voluntad rogatoria. IV. Legitimacin para
realizar la rogacin. Jurisprudencia. V. Modificaciones al Rgimen Registral.
Legislacin. Anlisis crtico del artculo 81 de la ley 24.441 VI. Desistimiento.
Concepto. Momento en que opera el desistimiento. Especies de desistimiento.
Consideraciones especiales del desistimiento ante: el negocio causal; la calificacin
registral y el asentimiento conyugal.

I. Enunciaciones Tericas
Existen numerosas definiciones doctrinarias respecto al principio de rogacin, dentro de
las cuales podemos destacar las siguientes:
es aquel principio que se utiliza para aludir a la directiva segn la cual el Registro,
como regla, no procede de oficio, sino en virtud de un impulso que le viene del
exterior 2
significa que la actividad del registrador no puede ser espontnea, sino impulsada. De
tal manera el registrador no puede acomodar sus asientos a la realidad jurdica
extrarregistral por el solo hecho de haberse enterado de modo oficioso de que la
situacin registral debe variar. Tampoco puede el registro expedir certificaciones o
informes que no le sean requeridos 3
este principio se materializa con la presentacin del documento y la rogatoria
correspondiente, que insta la actividad registral 4
1
2

Tambin se lo conoce como Principio de Instancia o Principio Dispositivo.

LPEZ DE ZAVALA, Fernando J., "Curso Introductorio al Derecho Registral. Editorial Vctor P. De
Zavalia, p. 403, Cap. IV.
3
GARCIA CONI, Ral R. Y FRONTINI ngel A., Derecho Registral Aplicado. Ediciones Depalma,
Buenos Aires, p. 149, Cap. X.
4
MAZZEI, Juana B., Principios Registrales Tracto Sucesivo Abreviado. Editorial Jurdica Nova Tesis,
p. 44, Cap. II

en virtud del principio de rogacin los asientos del registro se practican a solicitud de
parte interesada. La actuacin del registrador es rogada, pues aunque tenga
conocimiento de que en la realidad jurdica se ha producido un acto registrable, no
podr actuar de oficio 5
el registro no acta de oficio, sino rigurosamente impulsado a instancia de parte
legitimada al efecto, por ello la enunciacin del principio de rogacin, o principio
dispositivo, o principio de instancia 6
De la compulsa de las diferentes definiciones doctrinarias surge un primer distingo que
se fundamenta en la finalidad del requerimiento de aquellos sujetos/usurarios que
acuden a la reparticin registral, los que se pueden clasificar en dos grandes grupos:
1) Aquellos que persigan el conocimiento o averiguacin de las constancias obrantes en
el registro, es decir en cuanto pretenden el acceso a la publicidad que brinda el registro.
2) Los que pretendan alterar o modificar en algn sentido la materia o contenido que es
objeto de esa publicidad. En este caso estamos frente a la actividad que posibilita la
permanente actualizacin y adecuacin de la realidad registral como reflejo de la
realidad extrarregistral.
De la reseada clasificacin surgen dos posturas doctrinarias claramente diferenciadas,
la que contempla que si bien en los dos casos se encuentra un genrico "requerimiento o
pretensin del servicio que brinda el registro", slo en el segundo grupo de
sujetos/usuarios se encontrara el objeto propio de la rogacin como principio registral.
Por lo tanto, para esta postura el requerimiento del usuario implicar rogacin slo
cuando pretenda la incorporacin, modificacin o extincin de una determinada
constancia jurdico-registral. 7
Por su parte, la otra postura doctrinaria entiende que cuando hablamos de rogacin, la
voluntad que nos interesa es aquella que pretende modificar la realidad registral y
aquella que procura tambin conocerla. 8
5

PREZ LASALA, Jos L. Derecho Inmobiliario Registral. Editorial Desalma Buenos Aires, p. 136,
Cap. VIII.

ABELLA, Adriana N. Derecho Inmobiliario Registral Editorial P. De Zavalia, p. 38, Cap.

II.
7
As: ROCA SASTRE, Ramn M., "Derecho Hipotecario", t. II, p. 162 y siguientes, Ed. Bosch, 2 Ed.,
Barcelona, 1979; SANZ FERNNDEZ, ngel, "Instituciones de Derecho Hipotecario", t. II, p. 81,
Madrid, 1955, Inst. Editorial Reus; MOISSET DE ESPANES, Luis, "Publicidad registral", p. 77;
CORNEJO, Amrico A., "Derecho registral", p. 75, Ed. Astrea, ao 1994. DIEZ-PICASO, Luis,
"Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial", vol. III, p. 372, Ed. Civitas, Madrid, 1995.
8
LOPEZ DE ZAVALIA no distingue estos dos grupos y dentro del concepto de rogacin incluye tanto
los supuestos donde el usuario insta la modificacin de constancias registrales como tambin el
requerimiento de publicidad por informes y exhibicin directa (LPEZ DE ZAVALA, Fernando J.,
"Curso Introductorio al Derecho Registral ". Editorial Vctor P. De Zavalia, p. 405, Cap. IV.). Tampoco
GARCIA CONI y FRONTINI hacen la distincin aludiendo genricamente a la "actividad del
registrador" (GARCIA CONI, Ral R. Y FRONTINI ngel A., Derecho Registral Aplicado. Ediciones
Depalma, Buenos Aires, p. 149, Cap. X.

Excepciones
Usualmente se menciona que existe solamente una excepcin al principio de rogacin,
pero de acuerdo a los requisitos que determine la reglamentacin local el nmero de
excepciones podra extenderse a dos. Ellos son:
a) La caducidad: es la prdida de vigencia de un asiento registral por el transcurso del
tiempo. El registrador no realiza de oficio ninguna tarea sino que el slo paso del
tiempo produce la supresin de la virtualidad jurdica de ciertos asientos que tienen una
vigencia limitada en el tiempo por disposicin de la ley. 9
b) Los errores evidentes: apunta a aspectos materiales de los asientos, sea por errores
evidentes o a travs de la reconstruccin de folios. Cabe destacar que es discutible si se
trata de una excepcin pues la correccin o reconstruccin formulada por el funcionario
registral no modifica la "virtualidad jurdica de los asientos involucrados", sino que
rectifica su literalidad con vistas a la correcta publicidad, la que se vincula al deber de
exactitud, mantenimiento y custodia de la documentacin registral (artculo 39, ley
17.801 10) y no a una "mutacin jurdico-registral".
II. Elementos que integran la rogacin
Debemos analizar a la rogacin "en acto", es decir como concreto fenmeno registral,
derivado de su materializacin para poder vislumbrar los elementos que lo integran.
Desde esta ptica es necesario sealar las posibles divergencias terminolgicas creadas
alrededor de la rogacin, nos estamos refiriendo especficamente a los vocablos
"peticin" y "presentacin" que habitualmente son intercambiadas y puestas en
sinonimia con la rogacin. En el primer caso, diremos que la "presentacin" alude a la
propia existencia y presencia del documento en el registro, mientras que la peticin es
el elemento volitivo que integra la rogacin, es solicitar la registracin de un
documento, es la expresin de la voluntad tendiente a tal fin.
Hecha estas aclaraciones estamos en condiciones de decir que la rogacin como acto
se integra con dos elementos y ellos son: a) el documento y b) la voluntad de su
registracin. Por lo expuesto consideramos necesario distinguir dentro del acto rogatorio
el elemento material (existencia del documento con vocacin registral) y el elemento
volitivo (voluntariedad de su registracin).
III. Manifestacin de la voluntad rogatoria

Tal el caso de asientos de hipoteca (artculos. 3151 y 3197, Cdigo. Civil, y artculo 37 inciso "a", ley
17.801), medidas cautelares (artculo. 37 inciso "b", ley 17.801), inscripciones provisorias sean stas
motivadas en la observacin o an el rechazo del documento (artculo 9 "in fine", ley 17.801), y
anotaciones preventivas por expedicin de certificados (artculos 24, 25 y 17, ley 17.801).
10
Artculo 39: La guarda y conservacin de la documentacin registral estar a cargo de quien dirija el
registro, quien deber tomar todas las precauciones necesarias a fin de impedir el dolo o las falsedades
que pudieren cometerse en ella.

Por delegacin expresa de la ley 17.801 (artculos 6 y 7) los ordenamientos locales

reglamentan la peticin o solicitud de inscripcin. 11
Las formalidades que en cada supuesto presenta la solicitud o peticin de inscripcin
responden al esquema general que nos proporciona el Cdigo Civil respecto de la
manifestacin de voluntad en los hechos jurdicos voluntarios (artculo 897, Cdigo
Civil 12).
La voluntad necesita para ser conocida de un hecho exterior que la manifieste, y las
modalidades de esa manifestacin conforme las normas de los artculos 915 a 918 del
Cdigo de Vlez, presentadas en grado creciente de requisitos son: tcita, positiva no
formal y positiva formal.
La manifestacin tcita resulta de aquellos actos por los cuales se puede conocer
mediante inferencia, la existencia de la voluntad (artculo 918, Cdigo Civil 13). En toda
manifestacin tcita de voluntad hay una presuncin que se edifica con la interpretacin
de los hechos que la exteriorizan. En el instante en que tal voluntad fuera indubitada por
su claridad y certeza estaramos ante una manifestacin expresa de voluntad. Y as, la
manifestacin es positiva o expresa cuando existe una concreta y cierta declaracin de
voluntad mediante el uso del lenguaje (artculo 917, Cdigo Civil 14) y podr o no ser
formal segn requiera para su eficacia jurdica del acatamiento de ciertas solemnidades
(artculo 916, Cdigo Civil 15) como son la instrumentacin en documento privado o
pblico, presencia de testigos, etctera.
En ocasiones los documentos admiten para su inscripcin o anotacin la peticin
"tcita", que es aquella donde la voluntad se manifiesta a travs del acto de presentacin
del documento, en tanto ese solo hecho material de arrimar el documento al registrador
genera la suficiente certidumbre como para considerarlo indicativo de la voluntad
inscriptoria. Habr una manifestacin expresa no formal cuando se anuncie o se
relacione verbalmente el pedido de inscripcin, pero a los fines registrales -el Registro
opera con documentos- esta situacin no se diferencia de la manifestacin tcita, sin
otra consecuencia jurdica.
Para otros documentos, la gran mayora en la actualidad, se exige que la manifestacin
de voluntad de registracin sea documentada en forma diferenciada mediante los
formularios normatizados creados al efecto. Aqu el acto de la rogacin se fragmenta
11

Segn AHUMADA, Daniel, la ley de fondo slo exige la forma escrita (AHUMADA, Daniel, "El
fichn y el principio de rogacin", t. 34, p. D-99, Rev. Zeus, ao 1984).
12
Artculo 897. Los hechos humanos son voluntarios o involuntarios. Los hechos se juzgan voluntarios, si
son ejecutados con discernimiento, intencin y libertad.
13
Artculo 918: La expresin tcita de la voluntad resulta de aquellos actos, por los cuales se puede
conocer con certidumbre la existencia de la voluntad, en los casos en que no se exija una expresin
positiva, o cuando no haya una protesta o declaracin expresa contraria.
14
Artculo 917: La expresin positiva de la voluntad ser considerada como tal, cuando se manifieste
verbalmente, o por escrito, o por otros signos inequvocos con referencia a determinados objetos.
15
Artculo 916: Las declaraciones formales son aquellas cuya eficacia depende de la observancia de las
formalidades exclusivamente admitidas como expresin de la voluntad.

distinguindose claramente los dos elementos estructurales a los que venimos haciendo
referencia: el documento y la solicitud de registracin .
La necesidad de instrumentacin de la peticin hace resaltar el problema o requisito de
la legitimacin para formular la solicitud de inscripcin en tanto slo quien est
habilitado podr suscribir el formulario rogatorio correspondiente y estos asuntos
extienden -por su carcter manifiesto y ostensible- los mbitos de la calificacin que
realiza el registrador que se practicar no slo respecto del ttulo mismo, sino tambin
en relacin a dicha documentacin de peticin de registracin.
IV. Legitimacin para realizar la rogacin. Jurisprudencia
El artculo 6 de la ley registral seala que la situacin registral slo variar a peticin
de:
a) El autorizante del acto que se pretende inscribir o anotar o de su reemplazante legal.
b) Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Es decir, es facultad de los interesados realizar la peticin de registracin.
Consecuentemente, la peticin puede ser formulada por el autorizante del acto o por su
reemplazante legal. Puede igualmente, concretarla quien tenga inters legtimo en
asegurar el derecho que se ha de registrar, a saber: el propio titular o adquirente del
derecho (si el documento no fue oportunamente inscripto), o su representante legal; por
el acreedor-embargante, respecto del dominio de su deudor. En el caso de las hipotecas
(artculo 3140 del Cdigo Civil) 16, puede gestionar la inscripcin quien transmite el
derecho, quien lo adquiere, quien tenga representacin legitima de ellos, quien tenga
inters en asegurar el derecho hipotecario.
En cuanto a los terceros interesados (por ejemplo acreedores) la jurisprudencia ha
declarado que nunca pueden efectuar la rogacin directa al Registro, sino que debern
acreditar fehacientemente su inters legtimo por va judicial, y como esta posibilidad se
admite sin discusiones en la prctica, no existe problema. El poder rogatorio del tercero
interesado nunca es directo sino indirecto porque su inters jurdico debe previamente
acreditarse y la va idnea para lograr el reconocimiento de ese inters es la justicia. El
inters legtimo que exige la ley registral para rogar un cambio registral en el caso de un
tercero que se considera acreedor de su deudor, depender de la decisin de un juez que
deba valorar en la causa concreta, el inters para obrar y ad-causam que aqul invoca,
por lo que tal valoracin no puede exigirse al titular del Registro General de la
Propiedad.
En consonancia con lo manifestado encontramos un fallo de la Cmara Civil y
Comercial Sala 1 de Rosario de fecha 03/03/98 recada en autos Martinelli Eduardo s/
Recurso de recalificacin, el que resulta sumamente ilustrativo de la posicin en que se
encuentra el tercero interesado y su rogacin al Registro. A continuacin hemos
16

Artculo 3140 del Cdigo Civil. La toma de razn podr pedirse: 1 Por el que transmite el derecho; 2
Por el que lo adquiere; 3 Por el que tenga representacin legtima de cualquiera de ellos; 4 Por el que
tenga inters en asegurar el derecho hipotecario.

seleccionado los extractos ms sustanciosos del fallo de referencia.

Jurisprudencia: Modificacin de asientos registrales. Persona legitimada para
solicitarlo:
1- Tericamente el artculo 9 de la ley 6435 como su concordante artculo 6 de la
ley nacional 17.801, admiten la legitimacin para pretender modificacin registral,
entre otros, a quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar,
normativa que se repite en casi todos los ordenamientos registrales provinciales y
que reconoce como fuente el artculo 3140, en su inciso 4, del CC, sobre la
registracin del derecho real de hipoteca. Estamos concordes con el recurrente, y
por calificada doctrina autoral no hubo objecin tampoco en sede administrativa,
sobre el punto, en que dentro del articulado quedan comprendidos todos aqullos a
quienes les convenga el acrecentamiento de los derechos registrados en cabeza de
una determinada persona o institucin, entre los acreedores (del acreedor
hipotecario, del nudo propietario, etc.), fiadores, avalistas, interesados en la
consideracin de los elementos que pueden aumentar el patrimonio del deudor N
0898.
Cm. Civ. y Com. Sala 1 - Rosario 03/03/98 Martinelli Eduardo s/ Recurso de
recalificacin.
2- El tercero interesado que exhiba un inters legtimo concreto debe ser, entre
otros, el acreedor tenido por tal y no un mero pretensor acreedor o, como se
presenta el postulante en autos como tal, en lo prima facie. Ello lleva a explicitar
que el que invoca un inters legtimo en actuar para la obtencin de la modificacin
registral debe obtener reconocimiento en justicia pues all ser la sede natural de la
determinacin de su inters jurdico y ello se emparenta con la legitimacin para
obrar y ad-causam que el rogante debe acreditar precisamente en la causa
judicial N 0898.
Cm. Civ. y Com. Sala 1 - Rosario 03/03/98 Martinelli Eduardo s/ Recurso de
recalificacin
3- El inters legtimo para peticionar la modificacin registral es el inters para
obrar, y en la causa, como presupuesto del dictado de una sentencia favorable en
juicio que rogante pretende ser declarado acreedor. La demostracin y
reconocimiento judicial de ese elemento provocar la admisin simultanea del
inters legtimo para reclamar la modificacin registral no como poder rogatorio
directo (o propio) sino indirecto o impropio, en este caso por medio de la
intervencin del juez civil de la causa. N 0898.
Cm. Civ. y Com. Sala 1 - Rosario 03/03/98 Martinelli Eduardo s/ Recurso de
recalificacin
4- En la medida que, el rogante en el presente, accionante en el proceso que sigue
al deudor, pretenda una sentencia declarativa de condena favorable a su postura
(ser reconocido judicialmente acreedor de un pretenso deudor) debe
primordialmente acreditar la legitimacin procesal para obrar y especialmente la
ad-causam que persigue que el demandado en el juicio por cobro de pesos debe
ser la persona que conforme la ley corresponda contradecir la pretensin del

demandante o frente a la cual permite la ley que se declare la relacin jurdica

sustancial objeto de la demanda; y el demandante la persona que segn la ley
puede formular las pretensiones de la demandada. Tanto la legitimacin para
obrar, si es que tericamente cabe su distincin sutil, como la legitimacin en la
causa, son condiciones del xito de la pretensin que debe juzgarse en la sentencia
definitiva y no antes. N 0898.
Cm. Civ. y Com. Sala 1 - Rosario 03/03/98 Martinelli Eduardo s/ Recurso de
recalificacin
5- El inters jurdico (o legal) que invoca el reclamante para legitimarse como
rogante registral (artculo 9 inciso 2 ley 6435) depender precisamente del
juzgamiento de tal inters por el Juez ya que tal inters legal no es ms, ni menos,
que el inters para obrar y adems (ms all de su sinonimia o su diferenciacin,
que aqu no importa) que al mismo tiempo es presupuesto sustancia para el dictado
de una sentencia judicial favorable a sus intereses (la condicin de acreedor
reconocido judicialmente necesita como presupuesto la acreditacin de los
extremos legitimantes). N 0898.
Cm. Civ. y Com. Sala 1 - Rosario 03/03/98 Martinelli Eduardo s/ Recurso de
recalificacin
6- Si el rogante no es por ahora acreedor legitimado reconocido judicialmente por
el juez competente en el conflicto intersubjetivo de intereses que mantiene con el
demandado, obvio es que no es suficiente para presentarse como mero acreedor
prima facie, categora, de suyo, y a los fines, no suficiente para ser tenido como
acreedor titular de un inters legtimo y concreto. La calidad de pretenso acreedor
o autodenominado (unilateralmente) acreedor tampoco lo es ya que el inters
jurdico debe ser cierto no meramente potencial y la certeza de l depender del
juzgamiento que haga el juez de la causa en punto a su real existencia. N 0898.
Cm. Civ. y Com. Sala 1 - Rosario 03/03/98 Martinelli Eduardo s/ Recurso de
recalificacin
7- El inters legtimo que exige la ley registral para rogar un cambio registral en el
caso de un tercero, que se considera acreedor de su deudor, depender de la
decisin de un juez que deba valorar, en la causa concreta, el inters para obrar y
ad-causam que aqul invoca, por lo que tal valoracin no puede exigirse al
titular del Registro General de la Propiedad. N 0898.
Cm. Civ. y Com. Sala 1 - Rosario 03/03/98 Martinelli Eduardo s/ Recurso de
recalificacin
8- La mera posibilidad que el Registro se considere materialmente competente para
definir si el es titular de un inters legtimo o jurdico, simultneamente bajo debate
en sede judicial, implicara: a) la violacin de la regla de divisin de poderes como
sustento del rgimen republicano de gobierno y el consabido mantenimiento del
equilibrio de esos mismos poderes; b) la posible secuencia del pronunciamiento
antagnicos en sede administrativa y judicial; c) la afectacin de la nocin de
Estado de Derecho como smil de un sistema u orden jurdico coherente, justo y con
vigencia afectiva.- N 0898
Cm. Civ. y Com. Sala 1 - Rosario 03/03/98 Martinelli Eduardo s/ Recurso de

recalificacin
9- El postulante, no tiene poder rogatorio directo si su conditio-juris es materia
juzgable por el juez de otra causa (artculo 9 inciso 2 ley 6.435: artculo ltima
parte ley 17.801) y la modificacin registral podr hacerse, en su caso, a pedido del
interesado ante el Magistrado y ste oficiar al Registro de Propiedad si estima
satisfecha tal condicin jurdica invocada por el actor en el juicio. Se ha dicho que
la ltima parte del artculo 6 alude a la llamada defensa de la jurisdiccin que
abarca no slo a que la peticin de la rogacin la deben hacer los profesionales
matriculados en la jurisdiccin, sino a aquellos casos en que la rogacin se asigne
a determinados funcionarios como sucede con los cdigos procesales. N 0989
Cm. Civ. y Com. Sala 1 - Rosario 03/03/98 Martinelli Eduardo s/ Recurso de
recalificacin
V. Modificaciones al Rgimen Registral. Legislacin. Anlisis crtico del artculo 81
de la ley 24.441 17
La letra del artculo 81 de la ley 24.441 18, ubicado en el Ttulo X bajo el acpite de
"Modificaciones al rgimen registral", con una redaccin similar al artculo 6 de la ley
17.801 19 (los prrafos que contiene ese artculo lo reproducen de manera casi textual)
suprime el segundo prrafo de esta norma segn la cual las reglamentaciones locales
pueden disponer la intervencin necesaria de un funcionario o profesional en la peticin
de registracin de cualquier documento.
Debemos sealar que la nueva norma ha recibido grandes crticas desde los diferentes
sectores doctrinarios. En primer lugar, hay que mencionar que la referida ley ha sido
tildada de imprecisa y portadora de una mala tcnica legislativa ya que no indica a qu
rgimen registral se refiere, ni se ha especificado qu norma se deroga o sustituye. En
segundo lugar, es considerada conceptualmente vaca debido a que no aporta nuevos
elementos normativos, sus dos dispositivos, incisos "a" y "b", ya estn consagrados en
la legislacin con lo cual aparecen totalmente superfluos. Tercero, no se encuentra
justificativo alguno de la supresin a la referencia anotaciones y solo se habla de
inscribir, pues si se pretende registrar un instrumento cuyo efecto no es nada ms que
el correspondiente a las llamadas anotaciones, es lgico que la peticin deber
formularse por las mismas personas. Sumado a ello tampoco es complementaria por
cuanto no hay especificaciones de ningn tipo que se sumen al dispositivo originario.
Asimismo, la omisin de determinar expresamente la derogacin del segundo prrafo
del artculo 6 de la ley registral 17.801 hace que ni siquiera pueda aplicarse el principio
de la ley posterior derogatoria de la anterior en tanto este principio opera, a ms de otros
17

Ley 24.441. Regulacin de los contratos de Fideicomiso, Leasing, Letra Hipotecarias. Buenos Aires, 22
de Diciembre de 1994. Boletn Oficial, 16 de Enero de 1995.
18
Artculo 81. La situacin registral slo variar a peticin de: a) El autorizante del documento que se
pretende inscribir, o su reemplazante legal; b) Quien tuviere inters para asegurar el derecho que se ha de
registrar.
19
Artculo 6. La situacin registral slo variar a peticin de: a) El autorizante del documento que se
pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal; b) Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se
ha de registrar. Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones
exclusivas, la peticin deber ser formulada con su intervencin.

requisitos, frente a textos contradictorios y el texto del artculo 81 de la nueva ley no es

contradictorio con el del artculo 6 de la ley registral nacional.
Es claro que la reserva que formula la ley 17.801 en el ltimo prrafo de su artculo 6,
es una previsin atinada y correcta porque se refiere a facultades que las provincias no
han delegado en el Congreso de la Nacin. Por ello, es difcil sostener que el nuevo
artculo 81, de la ley 24.441 significa una derogacin tcita del ltimo prrafo del
artculo 6 de la ley 17.801 y si ello fuere sostenido no se entiende que alcance podra
tener esa derogacin si se trata de atribuciones que constitucionalmente son de
competencia de las provincias y que por eso son reguladas por las leyes locales.
Recordemos que una ley nacional no puede amputar las facultades que
constitucionalmente corresponden a las provincias (en el caso el ejercicio de las
facultades de polica que regulan el ejercicio profesional).
Podra quizs sostenerse y desde una visin de poltica legislativa que el espritu de la
ley es suprimir el encarecimiento de los trmites inscriptorios en razn de que para
hacer valer lo que notarialmente se suele llamar defensa de la jurisdiccinse incluye,
sobre todo en las leyes impositivas o en las de honorarios, un recargo en los aranceles
cuando los instrumentos han sido extendidos en otras circunscripciones. Pero tambin
no es menos cierto que la supresin de estas barreras va a redundar en beneficio de
quienes se encuentran en el centro econmico, desde donde se maneja todo el pas y
poner en prctica el famoso refrn que reza ...de que Dios esta en todas partes ... pero
atiende en Buenos Aires...
Consideramos entonces en que a pesar del tenor literal de la leyenda que nomina el
Ttulo X de la ley 24.441, segn el cual se prevn supuestas "modificaciones al rgimen
registral", no se ha producido modificacin alguna al sistema vigente sobre las pautas de
la ley 17.801. Si se insistiera en una eventual derogacin tcita a pesar de no ser
contradictorios los textos del artculo 6 (ley 17.801) con el artculo 81 (ley 24.441) por
el solo hecho de tener el segundo una redaccin que no incluye un prrafo del primero,
deberamos colegir con el mismo criterio de supresin que si son "modificaciones al
rgimen registral" como reza el Ttulo X, luego, queda tambin derogada la "totalidad"
de la ley 17.801, lo que pone de resalto la falencia tal razonamiento.
VI. Desistimiento.
Para adentrarnos al concepto del desistimiento es necesario previamente realizar un
anlisis del proceso inscriptorio como conjunto, para ello diremos que la puesta en acto
de la rogacin inicia el proceso inscriptorio, cuya la finalidad consiste en la definitiva
registracin del documento que lo motiva. Ello requiere por parte del interesado el
primer impulso que le da nacimiento (presentacin del ttulo y formulacin de la
peticin de inscripcin), para luego continuar su curso de oficio. Ahora bien, debe
aclararse en este punto que si el documento egresa por observacin, su reingreso
posterior importa la reactualizacin de esa voluntad rogatoria, de manera que la
prosecucin de oficio del trmite inscriptivo se limita al itinerario interno del
documento (dentro del registro) y no frente a sus egresos.
Una vez iniciado, el procedimiento de inscripcin tiene dos posibles resultados
conclusivos: a) La registracin definitiva, o b) La no registracin del documento.

La inscripcin provisional, sea por observacin o rechazo del instrumento, mantiene

vigente la continuacin del proceso y dura hasta tanto se inscriba definitivamente el
documento o se produzca la caducidad del plazo de vigencia. Y la conclusin del
proceso inscriptorio en la no registracin puede responder a tanto a 1) la caducidad, en
la cual no interviene la voluntad del rogante y opera por el solo vencimiento del plazo
de la inscripcin provisional 20 o por el 2) desistimiento propiamente dicho, en la cual la
voluntad del rogante interviene. Es claro que en ambos casos el documento pierde
estado registral y con ello tambin cesan los efectos propios de la registracin del
documento.
Concepto.
Una vez ubicado al desistimiento dentro del proceso inscriptorio como conjunto
estamos en condiciones de conceptualizarlo, partiendo de la base que al definir el
desistimiento los autores aluden en general a una "declaracin de voluntad recepticia" y
con ello no dan un concepto unvoco de desistimiento pues entendemos que ese
concepto slo define el fenmeno por una de sus especies, esta es el desistimiento
expreso 21. Consideramos que tambin existe desistimiento cuando por una
manifestacin, tanto expresa o tcita 22, de voluntad se renuncia a la registracin de un
documento que goza de inscripcin provisoria. Por ello se puede definir al desistimiento
con el permiso que tiene el rogante de desistir de su pretensin registral, mediante un
acto en cuya virtud manifiesta si intencin de no proseguir el trmite de inscripcin,
dejndolo en un estado trunco y, por consiguiente, reduciendo lo actuado por el rgano
registral. 23
Momento en que opera el desistimiento.
En lo ateniente al momento en que opera el desistimiento, la oportunidad vlida para
20

Artculo 9 "in fine", ley 17.801: Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente
manera: a) Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere
subsanable, devolver el documento al solicitante dentro de los treinta das de presentado, para que lo
rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de ciento ochenta
das, contado desde la fecha de presentacin del documento, prorrogable por perodos determinados, a
peticin fundada del requirente. Si ste no estuviere de acuerdo con la observacin formulada, deber
solicitar al Registro que rectifique la decisin. Esta solicitud implica la prrroga del plazo de la
inscripcin o anotacin provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisin no fuese
rectificada podr promoverse el recurso o impugnacin que correspondiere segn la ley local, durante
cuya sustanciacin se mantendr vigente la inscripcin o anotacin provisional. La reglamentacin local
fijar los plazos mximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y
anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el
plazo de su vigencia.
21
As GARCIA CONI, Ral R. Y FRONTINI ngel A., Derecho Registral Aplicado. Ediciones
Depalma, Buenos Aires, p. 152, Cap. X.; SCOTTI, Edgardo O., "Derecho Registral inmobiliario", p. 107,
Ed. Universidad, Buenos Aires, 1980; AHUMADA, Daniel E., "Notas sobre desistimiento del proceso
inscriptorio", Rev. Notarial (Crdoba), N 59, p. 19, ao 1990-1.
22
As ABELLA, Adriana N. Derecho Inmobiliario Registral Editorial P. De Zavalia, p. 39, Cap. II.
SING, Jos Vctor, El principio de legalidad, Revista del Notariado N 742. Cuando refieren a la
interrupcin del procedimiento de inscripcin por mandato judicial cuando la orden emanada del tribunal
es a pesar de, o sin consideracin al parecer del interesado, o en ausencia de expresin alguna de la
voluntad de este ltimo.
23
ABELLA, Adriana N. Derecho Inmobiliario Registral Editorial P. De Zavalia, p. 38 y 39, Cap. II

producir el desistimiento ha sido tambin discutida entre los autores y por ello merecen
analizarse tres momentos sucesivos en la registracin de un documento:
1. Antes de la presentacin. Este perodo transcurre desde la celebracin del acto hasta
el instante previo a la presentacin del documento. An no hay proceso que pueda
desistirse y tampoco sera viable un pacto de no inscribir anticipado a la presentacin
del ttulo en el Registro. En nuestro derecho sera invlida la renuncia anticipada o el
pacto de no inscribir atento el orden pblico que informa la regulacin de los derechos
reales de los cuales el mecanismo de publicidad es caracterstica esencial.
2. Desde la presentacin. Este perodo transcurre desde la presentacin con fines de
registracin hasta el instante anterior a la registracin definitiva.
Este es el momento propio del desistimiento de la inscripcin por cuanto existe el
presupuesto bsico: "un proceso inscriptorio inconcluso" al cual renunciar. As lo ha
entendido la mayora de la doctrina 24, y as lo consagra las reglamentaciones registrales
locales.
3. Desde la registracin definitiva. El ltimo perodo corre desde la efectuacin del
asiento de registracin definitiva en adelante. Al realizarse el asiento definitivo que
refleja el documento y el acto jurdico all volcado se produce una verdadera preclusin
que hace no disponible el acto administrativo mismo de la registracin que importa ese
asiento. La consolidacin del estado registral del documento se independiza del
interesado para integrarse al orden pblico registral.
Habiendo concluido el proceso y estando registrado el documento slo perder sus
efectos por cancelacin o por caducidad luego del trmino de ley (artculo 36, ley
17.801 y artculo 37, ley 17.801respectivamente) 25.
Especies del desistimiento.
24

As ABELLA, Adriana N. Derecho Inmobiliario Registral Editorial P. De Zavalia, p. 39, Cap. II y

SCOTTI, Edgardo O., "Derecho Registral inmobiliario", Ed. Universidad, Buenos Aires, 1980, p. 109,
quienes citan en apoyo la VII Reunin Nacional de Directores de Registros de la Propiedad, San Luis
1971; AHUMADA, Daniel, "Notas sobre desistimiento del proceso inscriptorio", p. 23, cita asimismo en
conformidad a VILLARO, Felipe P, "Elementos de Derecho Registral inmobiliario", p. 56, Fundacin
Editora Notarial, La Plata, 1980; y a COGHLAN, Antonio R., "Teora General de Derecho Registral", p.
113, Ed. Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1984; CORNEJO, Amrico A., "Derecho registral", p. 82, Ed.
Astrea, ao 1994. Tambin para la doctrina espaola, y con similares argumentos, es admisible el
desistimiento en esta etapa. As: ROCA SASTRE ("Derecho Hipotecario", p. 176 y siguientes), quien
hace un repaso de las opiniones doctrinarias y concluye en sentido favorable al desistimiento.
25
Artculo 36. Las inscripciones y anotaciones se cancelarn con la presentacin de solicitud,
acompaada del documento en que conste la extincin del derecho registrado; o por la inscripcin de la
transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona; o por confusin; o por sentencia
judicial o por disposicin de la ley. Cuando resulten de escritura pblica, sta deber contener el
consentimiento del titular del derecho inscrito, sus sucesores o representantes legtimos. Tratndose de
usufructo vitalicio ser instrumento suficiente el certificado de defuncin del usufructuario. La
cancelacin podr ser total o parcial segn resulte de los respectivos documentos y se practicar en la
forma determinada por la reglamentacin local.
Artculo 37. Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo
que expresa este artculo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales: a) La inscripcin de la
hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare; b) Las anotaciones a que se refiere el
inciso b) del artculo 2, a los cinco aos, salvo disposicin en contrario de las leyes. Los plazos se cuentan
a partir de la toma de razn.

Diremos que segn el distinto modo de manifestacin de la voluntad de renunciar al

trmite de registracin, las dos especies del desistimiento son:
1. El desistimiento tcito: ocurre cuando voluntariamente se deja vencer el trmino de
vigencia de la inscripcin provisoria, es decir, opera por caducidad de la inscripcin
provisoria.
2. El desistimiento expreso: es aquel donde la voluntad de renunciar a la registracin del
ttulo le es manifestada expresamente al registrador por parte del rogante, mediante las
formalidades que marca la ley. A diferencia del desistimiento tcito que opera por
caducidad, el desistimiento expreso opera por cancelacin de la inscripcin provisoria.
Consideraciones especiales del desistimiento ante: el negocio causal; la calificacin
registral y el asentimiento conyugal.
En trminos del negocio causal la idea de desistimiento del trmite de registracin
involucra necesariamente la distincin entre el acto o hecho jurdico de trascendencia
jurdico-real y el asiento registral que lo publicita. En ningn caso el desistimiento del
trmite inscriptorio implica por s mismo la renuncia o abdicacin del derecho cuya
causa contiene el instrumento. La renuncia del derecho debe formalizarse, en su caso,
por la va correspondiente. Teniendo en cuenta que en materia inmobiliaria donde la
registracin tiene efecto declarativo, pensamos que el desistimiento no tiene incidencia
en la existencia misma del derecho sino sobre su oponibilidad, es decir, la declinacin
de la registracin acta sobre la faz ofensiva del derecho en cuestin, restndole
oponibilidad.
El desistimiento, sea tcito o expreso, responder a distintos motivos que en algn caso,
debe admitirse, pueden ser lcitos o ilcitos. 26 Si el desistimiento es tcito, el registrador
ni siquiera toma conocimiento del desistimiento pues opera sin ms por caducidad y
sta puede responder a distintos motivos y no nicamente al desistimiento. El problema
surge con el desistimiento expreso frente a la calificacin no ya del ttulo que origin la
registracin provisoria que se pretende dejar sin efecto, sino respecto del acto mismo del
desistimiento. Es por ello que tomamos partida al decir que los fines lcitos o ilcitos del
desistimiento no son materia de calificacin por parte del registrador,
fundamentndonos en la presuncin de legalidad de los actos, derivado lgico del
principio constitucional de reserva consagrado en el artculo 19 de la Constitucin
Nacional 27. A pesar de las serias sospechas que puede generar el desistimiento de la
registracin de un acto jurdico que no obstante subsiste para las partes, consideramos
que no es facultad del registrador calificar los motivos o fines que llevan a tal decisin
del rogante.
A manera de conclusin, parece necesario determinar si el desistimiento requiere o no
26

Verbigracia: para ocultar la adquisicin a los acreedores, etc.

Artculo 19: Las acciones privadas de los hombres que de ningn modo ofendan al orden y a la moral
pblica, ni perjudiquen a un tercero, estn slo reservadas a Dios, y exentas de la autoridad de los
magistrados. Ningn habitante de la Nacin ser obligado a hacer lo que no manda la ley, ni privado de lo
que ella no prohbe.
27

del asentimiento conyugal que prev el artculo 1277 del Cdigo Civil 28 segn el cual el
cnyuge del titular debe expresar su conformidad en los actos de disposicin de bienes
o derechos registrables. Pensamos que an cuando el desistimiento no importe una
disposicin en el sentido de "enajenacin" del derecho, importa no obstante un acto de
fundamental trascendencia en relacin a la plenitud del derecho real por cuanto le resta
oponibilidad y con ello la caracterstica distintiva de su naturaleza jurdica. Este efecto
de debilitamiento compromete de tal manera la titularidad del bien que justifica su
tratamiento como acto de disposicin 29, y en consecuencia somos de la opinin que el
registrador debe exigir el asentimiento conyugal para este tipo de acto.

28

Artculo 1277: Es necesario el consentimiento de ambos cnyuges para disponer o gravar los bienes
gananciales cuando se trate de inmuebles, derechos o bienes muebles cuyo registro han impuesto las leyes
en forma obligatoria, aportes de dominio o uso de dichos bienes a sociedades, y tratndose de sociedades
de personas, la transformacin y fusin de stas. Si alguno de los cnyuges negare sin justa causa su
consentimiento para otorgar el acto, el juez podr autorizarlo previa audiencia de las partes.
29
Este concepto dinmico de los actos de disposicin es aceptado pacficamente por la generalidad de la
doctrina que no slo incluye aquellos actos que implican una enajenacin del derecho sobre el bien sino
tambin aquellos que cambian el destino o comprometen su futuro. As: BUTELER CACERES, Jos A.,
"Manual de Derecho Civil", p. 238, Ed. Jano, Crdoba, ao 1987; ORGAZ, Alfredo, "Hechos y actos o
negocios jurdicos", p. 80, Ed. Vctor P de Zavala, Buenos Aires, 1963, quien afirma que "Salvo en
pocos casos la naturaleza de un acto o negocio concreto depende menos de reglas tericas que de las
circunstancias de hecho" (p. 82).