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19/08/2016

Reavaliaodacasa:NovaregrasdoIMI

Novas regras do IMI. Saiba se deve pedir a


reavaliao da sua casa
O Imposto Municipal sobre Imveis (IMI) voltou a ser alvo de mexidas. Desta vez, a alterao incide
sobre o coeciente de qualidade e conforto dos prdios urbanos destinados habitao, que entra
para a frmula de clculo do valor das casas para efeitos de IMI. Saiba se vai ser beneciado ou
penalizado com a mudana.
04 de agosto de 2016
Publicado em IMPOSTOS

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Desde 2007, caractersticas como a orientao da construo, a qualidade ambiental e o piso podem
aumentar ou diminuir o IMI a pagar,consoante melhorem ou piorem a funcionalidade e comodidade
de utilizao da casa, respetivamente, mas daqui para a frente tero um peso reforado no apuramento
do imposto.
Recentemente, entrou em vigor uma alterao ao Cdigo do IMI, que incide sobre o coeciente de
qualidade e conforto, um dos fatores de clculo do chamado valor patrimonial tributrio (VPT), que
pretende ser uma aproximao ao valor de mercado do imvel e sobre o qual aplicada a taxa de IMI,
obtendo-se, assim, o montante de imposto a pagar.
O coeciente de qualidade e conforto composto por 13 elementos majorativos e 11 minorativos. Os
primeiros agravam este fator e os segundos atenuam-no, contribuindo, assim, para uma conta de IMI
mais pesada ou mais leve, respectivamente.
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Ora, em causa esto, precisamente, mudanas em dois desses elementos (um majorativo e outro
minorativo), designados de localizao e operacionalidade relativas (tm o mesmo nome). Com as
novas regras, o elemento majorativo localizao e operacionalidade relativas passou a ter uma
ponderao de at 0,20. Do mesmo modo, foi conferido mais peso ao elemento minorativo
localizao e operacionalidade relativas, passando para at 0,10, de acordo com o Decreto-Lei
41/2016. At aqui, estes dois elementos do coeciente de qualidade e conforto tinham ambos uma
ponderao de 0,05.
O Ei explica-lhe como que estas alteraes podem inuenciar o IMI a pagar. Antes demais, importa
compreender como que so calculados o VPT, o IMI e o "coeciente de qualidade e conforto".

Como determinado o VPT?


O VPT determinado atravs da frmula matemtica Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv, que assenta em
seis critrios, designadamente, valor base dos prdios edicados (Vc), rea bruta de construo mais a
rea excedente rea de implantao (A), coeciente de afetao (Ca), coeciente de localizao (Cl),
coeciente de qualidade e conforto (Cq) e coeciente de vetustez (Cv).

Saiba como efetuada a avaliao da sua casa


Qual a frmula de clculo do IMI?
Para se apurar o IMI, multiplica-se o valor patrimonial tributrio pela taxa de imposto. Cabe a cada
municpio xar, anualmente, a taxa de IMI a cobrar no ano seguinte. No caso dos prdios urbanos
(casas para habitao e terrenos para construo), a taxa varia entre 0,3% e 0,5%. No prximo ano a
taxa mxima vai descer para 0,45.

Como se calcula o coeciente de qualidade e conforto?


Este coeciente obtm-se somando unidade (1) os pesos (coecientes) dos elementos majorativos e
subtraindo os dos elementos minorativos. Da lista dos elementos majorativos constam: a localizao e
operacionalidade relativas; o facto de tratar-se de moradias unifamiliares; a localizao em condomnio
fechado; a existncia de garagem individual ou coletiva; de piscina individual ou coletiva; de campos de
tnis ou outros equipamentos de lazer; a qualidade construtiva; a localizao excecional; a existncia
de um sistema central de climatizao; e a presena de elevadores em edifcios com menos de quatro
pisos.
Os elementos minorativos incluem: a localizao e operacionalidade relativas; a inexistncia de
cozinha, de instalaes sanitrias, de rede pblica ou privada de gua, de eletricidade, de gs, de
esgotos, de ruas pavimentadas e de elevador em edifcios com mais de trs pisos; a existncia de reas
inferiores s regulamentares; e o estado deciente de conservao.

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O que diz a lei sobre a "localizao e operacionalidade relativas"?


O Cdigo do IMI explica que considera-se haver localizao e operacionalidade relativas quando o
prdio ou parte do prdio se situa em local que inuencia positiva ou negativamente o respetivo valor
de mercado ou quando o mesmo beneciado ou prejudicado por caractersticas de proximidade,
envolvncia e funcionalidade, considerando-se para esse efeito, designadamente, a existncia de
telheiros, terraos e a orientao da construo.
Desta forma, a partir de agora, uma casa que seja num andar elevado, tenha uma vista privilegiada,
esteja virada a sul (boa exposio solar), se situe numa zona com pouca poluio atmosfrica ou
sonora ou tenha terrao, pode ver o coeciente de qualidade e conforto majorado at 20%. J se um
imvel se localizar num piso mais baixo (rs-do-cho ou cave), estiver virado a norte (sem luz solar
todo o dia) ou encontrar-se sujeito a poluio atmosfrica ou sonora (prximo de uma fbrica ou auto-

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estrada, por exemplo), este coeciente pode ser minorado at 10%. At entrada em vigor da nova lei,
estas caractersticas s podiam aumentar ou diminuir o coeciente de qualidade e conforto at 5%.

Quem vai ser afetado com a mudana?


A nova legislao tem aplicao imediata desde o dia 2 de agosto, contudo, nem todos os
proprietrios vo sentir os seus efeitos. As novas regras apenas operam imediatamente para as
avaliaes de imveis novos ou reavaliaes de imveis j inscritos na matriz. Recorde-se que, por
norma, a Autoridade Tributria e Aduaneira (AT) no atualiza automaticamente os parmetros que
entram para o clculo do valor patrimonial tributrio. Cabe ao proprietrio solicitar a reavaliao do
VPT, desde que tenham decorrido trs anos a contar da ltima avaliao, se considerar que o valor se
encontra desajustado da realidade, por via de alteraes nos seus elementos, e que essa situao o est
a prejudicar.
A partir deste ano, tambm os municpios, como benecirios da receita de IMI, passam a poder pedir a
reavaliao dos imveis. Esta outra novidade agora introduzida pelo referido decreto-lei.

Como saber se vale a pena pedir a reavaliao do VPT?


Antes do pedido de reavaliao do VPT, o proprietrio deve certicar-se se, efetivamente, este resultar,
ou no, numa poupana de IMI. Para esse efeito, essencial vericar, um a um (e no seu conjunto),
todos os elementos de clculo do VPT, dando especial ateno queles que, genericamente, mais
mudam com o passar do tempo, como sejam: o coeciente de vetustez (diminui com a antiguidade do
imvel), o coeciente de localizao (a ltima atualizao ocorreu em 2015), o valor base dos prdios
edicados ( xado anualmente por portaria) e o coeciente de qualidade e conforto. necessrio ter
presente que o efeito de um fator pode anular ou mais do que compensar o efeito de outro.

Simular antes de avanar


No Portal das Finanas, existe um simulador que permite apurar o VPT atualizado, tendo em conta as
alteraes nos fatores que servem de base para a sua avaliao (ainda no assume a mudana no
coeciente de qualidade e conforto). O pedido de reavaliao s vantajoso se o VPT da simulao for
mais baixo do que o que consta na caderneta predial, devendo ser efetuado at 31 de dezembro, para
se reetir j no IMI de 2016, a pagar no prximo ano.

Saiba se compensa pedir a reavaliao da sua casa


As justicaes
No decreto-lei publicado em Dirio da Repblica, no dia 1 de agosto, o Ministrio das Finanas comea
por lembrar que o Oramento do Estado para 2016 j previa a possibilidade de se proceder a
alteraes ao Cdigo do IMI, por via de decreto-lei, devido necessidade de ultrapassar diculdades
interpretativas que surgiram com redaes anteriores deste cdigo.
Assim, continua a tutela, revelou-se necessrio, designadamente, equiparar os coecientes de
qualidade e conforto relativos localizao e operacionalidades relativas dos prdios destinados
habitao aos utilizados nos prdios de comrcio, indstria e servios.
A este propsito, o secretrio de Estado dos Assuntos Fiscais, Fernando Rocha Andrade, explica que o
que se pretende que a taxa de imposto incida sobre um valor patrimonial tributrio que seja prximo
do valor de mercado, ou seja, que as casas mais caras paguem mais imposto do que as mais baratas.
O governante frisa, ainda, que esta alterao tanto permite baixar como subir o valor patrimonial
tributrio sobre o qual incide o IMI.

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