Principios Registrales

Derecho y Cambio Social
PRINCIPIOS REGISTRALES
Fernando Jess Torres Manrique
(*)
SUMARIO: I.
PRINCIPIOS
REGISTRALES.- 1.Generalidades.- 2. Principios
Registrales
consagrados
en
la
Legislacin
Peruana.- II.
PRINCIPIO
DE
LEGALIDAD.- 1. Comentarios.- 2. Ejecutorias
Registrales.- 3. Antecedentes.- III. PRINCIPIO DE
ROGACIN.- 1. Comentarios.- 2. Excepciones.- 3.E
jecutorias
registrales.- 4. Antecedentes.- IV.
PRINCIPIO
DE
ESPECIALIDAD.1. Comentarios.- 2.Ejecutorias
Registrales.- 3. Antecedentes.- V. PRINCIPIO DE
TITULACIN
AUTNTICA.- 1.Comentarios.- 2. Ejecutorias
registrales.- 3.Antecedentes.- VI. PRINCIPIO
DE
PUBLICIDAD.1.Comentarios.- 2. Publicidad
Formal.- 3. Publicidad
Material.- 4. Ejecutorias
Registrales.- 5. Antecedentes.-VII. PRINCIPIO DE
LEGITIMACIN.- 1.Comentarios.- 2. Error Material
y
Error
de
Concepto.- 3.Ejecutorias
Registrales.- 4. Antecedentes.- VIII. PRINCIPIO DE
F
PBLICA
REGISTRAL.1.Comentarios.- 2. Tercero Registral.- 3. Ejecutorias
Registrales.- 4. Antecedentes.- IX. PRINCIPIO DE
TRACTO SUCESIVO.- 1. Comentarios.- 2. Tracto
abreviado.- 3. Excepciones.- 4. Interrupcin
del
Tracto.-5. Ejecutorias
Registrales.- 6. Antecedentes.- X.PRINCIPIO
DE
PRIORIDAD.- 1. Comentarios.- 2.Prioridad Directa
y
Prioridad
Indirecta.- XI.
PRINCIPIO
DE
PRIORIDAD
EXCLUYENTE.- 1. Comentarios.- 2.Ejecutorias
Registrales.- 3. Antecedentes.- XII. PRINCIPIO DE
PRIORIDAD
PREFERENTE.- 1.Comentarios.- 2. Posposicin del
rango.- 3. Permuta del Rango.- 4. Reserva del
Rango.- 5. Sistema de Rango Fijo y Sistema de
Rango
Mvil.- 5.1. Sistema
de
Rango
Fijo.5.2. Sistema de Rango Mvil.- 6. Ejecutorias
Registrales.-7. Antecedentes.- XIII.
PRINCIPIOS
REGISTRALES
EN
EL
REGISTRO
DE
SOCIEDADES.- 1.Generalidades.- 2. Principio de
Especialidad.- 3.Principio
de
Fe
Publica
Registral.- 4. Principio
de
Tracto
Sucesivo.- 4.1. Excepciones.- XIV. PRINCIPIOS
REGISTRALES
NO
REGULADOS
EXPRESAMENTE.-1. Principio
del
Folio
Real.- 2. Principio de Causalidad.-3. Principio de
Consentimiento
Formal.- 4. Principio
de
Inatacabilidad.- 5. Principio
de
Buena
Fe.- 6. Principio
de
Seguridad
Jurdica.- XV.
CLASIFICACIN
DE
LOS
PRINCIPIOS
REGISTRALES.1. Generalidades.- 2.Principios
Registrales que se tienen en cuenta para el acceso
al
registro.- 2.1. Ejecutorias
Registrales.- 3.Principios Registrales relacionados
con la forma de la registracin.- 3.1. Ejecutorias
Registrales.- 4. Principios Registrales relacionados
con los efectos de la registracin.- 4.1. Ejecutorias

Registrales.- XVI. PRESUNCIONES CONTENIDAS
EN LOS PRINCIPIOS REGISTRALES.- 1. Clases de
Presunciones.- 2. Presunciones
del
Hombre.- 3.Presunciones
Legales.- 3.1. Presunciones
Relativas.- 3.2.Presunciones
Absolutas.- 4. Principios Registrales que contienen
Presunciones.- 4.1. Principio
de
Publicidad.4.2. Principio de Legitimacin.- 4.3. Principio de Fe
Pblica Registral.- 4.4. Principio de Rogacin.-
I. PRINCIPIOS REGISTRALES
1. GENERALIDADES
Los Principios Jurdicos son primeros fundamentos y pueden ser de
dos clases: Principios Generales del Derecho, que son aplicables a
todo el derecho y Principios Generales Especficos, que son
aplicables a alguna rama del derecho, y stos ltimos se clasifican
en Principios del Derecho Administrativo, Principios del Derecho
Procesal Civil y Principios del Derecho Registral, entre otros. A los
Principios del Derecho Registral tambin se les conoce con el
nombre de Principios Registrales y no son los mismos Principios que
se consagran en otras ramas del derecho.
Los Principios Registrales son los que determinan o caracterizan el
sistema registral de cada Estado. Es decir, los mismos Principios
Registrales no son consagrados en todos los Estados. En cada
Estado se consagran distintos principios registrales y de acuerdo a
stos el sistema registral de cada Estado adopta determinados

caracteres, y brinda determinadas soluciones a los problemas que
se presentan y que no se encuentren regulados en el derecho
positivo registral de cada Estado, es decir, son de mucha
importancia en la integracin del derecho cuando se presentan
lagunas del derecho. Los Principios Registrales no estn
consagrados exactamente de la misma manera en todos los
Estados, ni tampoco en todos los Estados tienen el mismo nombre
los Principios Registrales.
Por ejemplo en algunos Estados el Principio Registral de Fe Pblica
Registral para poder operar necesita del ttulo oneroso, mientras
que en otros Estados no. En cuanto al nombre por ejemplo: al
Principio Registral de Tracto Sucesivo en Brasil se le conoce con el
nombre de Principio Registral de Continuidad. En el Derecho
Registral Inmobiliario o Derecho Hipotecario se denomina a los
Principios Registrales como Principios Hipotecarios.
Los Principios Registrales son de mucha trascendencia en los
sistemas registrales, ya que brindan seguridad jurdica, es decir, se
puede conocer la solucin antes que el problema se presente o
antes que el supuesto se plantee. Los Principios Registrales son
Principios Generales Especficos del Derecho Registral, por ello a los
Principios Registrales se les puede denominar Principios Generales
del Derecho Registral. En la Exposicin de Motivos del abrogado
Reglamento General de los Registros Pblicos se precisa que los
Principios Registrales son Principios Fundamentales del Derecho
Registral.
A travs del estudio de los Principios Registrales puede conocerse
las caractersticas de los Sistemas Registrales, es decir, en todos los
Sistemas Registrales se consagran Principios Registrales, no los

mismos, pero segn los Principios Registrales que se consagren y
como se los establezca en el derecho positivo, cada Sistema
Registral adopta determinados caracteres.
Los Principios Registrales informan el derecho positivo registral de
cada Estado, orientando la aprobacin de nuevas normas y
Reglamentos Registrales y sirviendo de orientacin para una
adecuada interpretacin de las normas registrales, aplicando los
mtodos generales de interpretacin y de los mtodos especficos
de interpretacin del derecho. Es decir, los Principios Registrales
cumplen funciones trascendentales en el derecho positivo registral
de cada Estado, as como en la aplicacin de las normas registrales.
Los Principios Registrales sirven de base al derecho positivo
registral de cada Estado son de mucha utilidad en la calificacin
registral, y para determinar los efectos de esta ltima, en los
procesos de reproduccin y reconstruccin de partidas registrales y
ttulos archivados y en el procedimiento de Duplicidades de
Partidas.
En la Declaracin de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el
Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se
declara: Los principios del Derecho Registral son las orientaciones
fundamentales que informan esta disciplina y dan la pauta en la
solucin de los problemas jurdicos planteados en el derecho
positivo.
Para Roca Sastre los Principios Registrales son el resultado
conseguido mediante la sintetizacin tcnica de parte del
ordenamiento jurdico sobre la materia manifestada en una serie de
criterios fundamentales, orientaciones escenciales o lineas
directrices del Sistema Registral.

Los Principios Registrales forman parte del Derecho Registral
Material.
2. PRINCIPIOS REGISTRALES CONSAGRADOS EN LA
LEGISLACION PERUANA
Los principios registrales consagrados expresamente en nuestro
ordenamiento jurdico son los que a continuacin se enumeran:
1) Principio de Legalidad.
2) Principio de Rogacin.
3) Principio de Especialidad.
4) Principio de Titulacin Autntica.
5) Principio de Publicidad.
6) Principio de Legitimacin.
7) Principio de Fe Pblica Registral.
8) Principio de Tracto Sucesivo.
9) Principio de Prioridad Excluyente.
10) Principio de Prioridad Preferente.
Estos principios se encuentran consagrados en el Ttulo Preliminar
del Reglamento General de los Registros Pblicos y en el Ttulo I del
Libro IX del Cdigo Civil (a excepcin del Principio de Especialidad),
adems se consagran principios registrales en el Ttulo Preliminar
del Reglamento del Registro de Sociedades, aprobado por
Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos

N 200-2001-SUNARP/SN, publicado en el Diario Oficial El Peruano
el 27 de julio del 2001, a los que haremos referencia mas adelante.
En los Reglamentos Registrales especiales y otras normas tambin
se consagran principios registrales.
Si se compara que principios registrales estn consagrados en el
Cdigo Civil y en las otras normas citadas, se determina que en el
Libro IX del Cdigo Civil no se encuentra consagrado el Principio de
Especialidad.
II. PRINCIPIO DE LEGALIDAD
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de Legalidad se encuentra consagrado en el
primer prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil Peruano de 1984,
el cual establece: Los Registradores califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad
de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos,
de sus antecedentes y de los asientos de los registros pblicos.
Tambin se encuentra consagrado en el artculo V del Ttulo
Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos de la
siguiente manera:Los Registradores califican la legalidad del ttulo
en cuya virtud se solicita la inscripcin. La calificacin comprende
la verificacin del cumplimiento de las formalidades propias del
Ttulo y la capacidad de los otorgantes, as como la validez del acto
que, contenido en aquel, constituye la causa directa e inmediata de
la inscripcin. La calificacin comprende tambin, la verificacin de
los obstculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la
condicin de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base

del ttulo presentado, de la partida o partidas vinculadas
directamente a aqul y, complementariamente, de los
antecedentes que obran en el Registro.
Por el Principio Registral de Legalidad el Registrador efecta un

examen previo de legalidad a los Ttulos en sentido formal y
sustancial (es decir, califica el acto y el documento), adems
comprende la revisin minuciosa de si el acto es inscribible, los
obstculos, la partida o partidas registrales con las cuales se
vincula o vinculan el acto que se solicita inscribir y de los
antecedentes que obran en el Registro, conforme se precisa en las
normas indicadas.
No se inscriben los ttulos de manera automtica, es decir el
procedimiento registral no es un procedimiento administrativo de
aprobacin automtica, los cuales se encuentran regulados en el
artculo 31 de la Ley del Procedimiento Administrativo General, Ley
27444. En el numeral 34.1.4 de dicha Ley se establece que los
procedimientos de inscripcin registral son procedimientos
administrativos de evaluacin previa con silencio negativo. Cuando
los Registradores formulan observacin, tacha o liquidacin, es
posible interponer el recurso de apelacin correspondiente dentro
del plazo de vigencia del asiento de presentacin (conforme al
artculo 144 del Reglamento General de los Registros Pblicos),
para que el Tribunal Registral se pronuncie en segunda y ltima
instancia registral, conforme al artculo 3 del Reglamento General
de los Registros Pblicos y artculo 5 de la Ley 26366, y contra lo
resuelto por el Tribunal Registral slo se podr interponer demanda
contencioso administrativa ante el Poder Judicial, la cual se

encuentra regulada en la Ley que regula el Proceso Contencioso
Administrativo (Ley 27584 publicada en el Diario Oficial El Peruano
el 07 de diciembre del 2001). Conforme a la Resolucin N 293-97ORLC/TR resuelto el recurso de apelacin no procede la
interposicin de recurso administrativo alguno ni declaratoria de
nulidad de la Resolucin del Tribunal Registral por parte de este
mismo rgano (Jurisprudencia Registral. Volumen V. Pag. 50).
Al momento de calificar un ttulo, lo primero que debe verificarse es
si el acto o derecho es inscribible o no es inscribible. Si el acto o
derecho no es inscribible corresponde formular tacha sustantiva al
ttulo presentado, conforme al artculo 42 del Reglamento General
de los Registros Pblicos.
Es distinta la calificacin registral de acuerdo a los principios
registrales de legitimacin, f pblica registral y si el sistema es
causal o abstracto. Es decir la calificacin registral no es igual en
todos los Sistemas Registrales, ni tiene los mismo alcances, por
ejemplo en los Sistemas Registrales con fe pblica y Legitimacin la
calificacin registral es efectuada con mayor detalle y cuidado.
Cuando el sistema es abstracto como en el caso de Alemania,
donde rige el Cdigo Civil Alemn de 1900 (BGB), no se califica
como en Per, sino que la transferencia se inscribe sin importar la
causa de la atribucin ya que para la inscripcin las dos personas
van al registro para que se inscriba la traslacin de dominio, o por
apoderado, lo que no ocurre en el caso peruano.
Conforme al artculo 37 del Reglamento General de los Registros
Pblicos las tachas sustantivas, observaciones y liquidaciones a los
ttulos se formularn dentro de los siete primeros das tiles

siguientes al da de su presentacin, pudiendo prorrogarse este
plazo a pedido del Registrador, cuando el Registrador no pudiera
cumplir con su calificacin en dicho plazo. La prrroga de la
vigencia del asiento de presentacin es por los das que excedan el
citado plazo.
En la Exposicin de Motivos del abrogado Reglamento General de
los Registros Pblicos de 1968 se estableci que la inscripcin no
constituye la acogida ciega y mecnica de un ttulo; por el
contrario, es el resultado de la apreciacin que hagan los
funcionarios del Registro de la licitud del acto o contrato que se
pretenda inscribir y de la compatibilidad de los mismos con los
asientos preexistentes.
En las normas citadas no se hace referencia al Derecho Supletorio
aplicable al momento de la calificacin registral de los ttulos.
declara: La proteccin registral se concede a los ttulos previa
calificacin de su legalidad por el Registrador, quien ejercita una
funcin inexorable.
2. EJECUTORIAS REGISTRALES
I.
Resolucin N 126-95-ORLC/TR. Lo prescrito por el segundo

prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil, no enerva la plena
vigencia de los dems principios registrales recogidos en el
citado cuerpo legal, tal como el principio de tracto sucesivo
(Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 22).
II.
Resolucin N 309-96-ORLC/TR. Por el Principio de Legalidad

o Calificacin, los Registradores examinan los documentos
presentados en el Registro y los antecedentes que constan en
ste, no estando en aptitud de calificar en base al
conocimiento personal que tenga de la situacin y que le
haya venido por va diferente a los documentos presentados o
del propio Registro (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag.
23).
III.
Resolucin N 349-96-ORLC/TR. En mrito al Principio de

Legalidad contemplado en el artculo 2011 del Cdigo Civil, el
Registrador no est en aptitud de calificar un ttulo en base al
conocimiento personal que tenga de situaciones que le hayan
venido por via diferente a los documentos presentados o del
propio Registro, ya que ello implicara invadir campos
reservados a la decisin de Tribunales a los cuales se accede
a instancia de parte (Jurisprudencia Registral. Volumen III.
Pag. 42).
IV.
Resolucin N 055-97-ORLC/TR. No procede la calificacin

Registral de circunstancias ajenas a los Ttulos presentados y
a las partidas y antecedentes registrales (Jurisprudencia
Registral. Volumen IV. Pag. 207).
V.
Resolucin N 256-97-ORLC/TR. Los Registradores no se

encuentran obligados a calificar los ttulos en base a criterios
de calificacin, aplicados por el Registrador anterior, en tanto
no contravengan norma legal o derechos de las partes o
terceros (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 226).
3. ANTECEDENTES
El principio registral de Legalidad se encontraba consagrado en el
artculo IV del Ttulo Preliminar del abrogado Reglamento General

de los Registros Pblicos de 1968 de la siguiente
manera: Solamente se extender una inscripcin cuando, a juicio
y bajo responsabilidad del funcionario que la ordene, el ttulo
respectivo se adece a los precedentes que obran en el Registro y
a las normas jurdicas que rigen para el acto o contrato
respectivos.
Dicho Reglamento estableca en su artculo 150 lo siguiente: Toda
inscripcin se efectuar previa calificacin de su legalidad.
Tambin se encontraba consagrado en el artculo 1044 del
abrogado Cdigo Civil de 1936, en los siguientes trminos: El
registrador deber apreciar la legalidad del ttulo respecto de la
capacidad de las partes y su representacin, y lo concerniente al
contenido del acto, slo como aparece del contenido del
instrumento.
El Principio Registral de Legalidad no se encontraba consagrado en
el Ttulo I (titulado Disposiciones Generales) de la Seccin Quinta
(titulada De los Registros Pblicos) del Libro Cuarto (titulado De los
Derechos Reales) del Cdigo Civil de 1936, sino dentro de las
normas relativas al Registro de Propiedad Inmueble, que
conformaban el Ttulo II de la referida Seccin Quinta.
El Principio Registral de Legalidad se encontraba consagrado en el
artculo V del Ttulo Preliminar del Anteproyecto del Reglamento
General de las Inscripciones publicado el 4 de setiembre de 1994
en los siguientes trminos: La inscripcin se efectuar previa
calificacin de la legalidad de los ttulos sujetos a inscripcin. No
podr dejarse de calificar un ttulo por vaco o deficiencia de la ley.
En tal caso, deben aplicarse los principios generales del derecho y

el derecho constitucional.
III. PRINCIPIO DE ROGACIN
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de Rogacin se encuentra consagrado en el
primer prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil Peruano de 1984,
el cual establece: Los Registradores califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad
de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos,
de sus antecedentes y de los asientos de los registros pblicos.
Tambin lo consagra el artculo III del Ttulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros Pblicos.
Los asientos de registracin son redactados a pedido de parte
presentando el Ttulo por el Libro Diario, por tanto, no existe
presentacin de Ttulos de oficio, o como lo llaman algunos
tratadistas no existe inscripcin de oficio. En tal sentido el
Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001 regula la
presentacin de ttulos del artculo 12 al artculo 30.
Al Principio Registral de Rogacin tambin se le denomina Principio
de Instancia.
El Principio Registral de Rogacin no es igual que el petitorio del
derecho procesal civil, ya que ste debe ser expreso, por ejemplo si
se demanda la nulidad de un acto jurdico, se debe precisar con
claridad en el escrito que contiene la demanda que se est
demandando la nulidad de un acto jurdico, y tambin precisar que

acto jurdico se est demandando que se declare nulo. Mientras en
el derecho registral la rogatoria se contrae a los documentos
presentados que sern materia de calificacin registral, por tanto, si
se presenta un parte notarial al registro que contiene una compra
venta la rogatoria es el pedido de la inscripcin de sta, y no es
necesario indicar expresamente que se desea que se inscriba una
traslacin de dominio por compraventa.
2. EXCEPCIONES
Las excepciones al Principio Registral de Rogacin son la inscripcin
de la hipoteca legal y la inscripcin de la Prenda Legal.
Conforme al artculo 1119 del Cdigo Civil Peruano de 1984, las
hipotecas legales establecidas en el artculo 1118, se constituyen
de pleno derecho, y se inscriben de oficio bajo responsabilidad del
Registrador simultneamente con los contratos de los cuales
emanan. El artculo 1118 del Cdigo Civil establece que adems de
las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las
siguientes:
1) La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido
pagado totalmente o lo haya sido con el dinero de un
tercero.
2) La del inmueble para cuya fabricacin o reparacin se
haya proporcionado trabajo o materiales por el contratista
y por el monto que el comitente se haya obligado a
pagarle.
3) La de los inmuebles adquiridos en una particin con la
obligacin de hacer amortizaciones en dinero a otros de los

copropietarios.
Es decir, en estos tres supuestos aunque el presentante del ttulo
no lo solicite, el registrador debe inscribir la hipoteca legal.
La segunda excepcin al Principio Registral de Rogacin es la
inscripcin de la Prenda Legal, que conforme al artculo 1065 del
Cdigo Civil Civil Peruano de 1984, las prendas legales se rigen por
las disposiciones generales de la prenda contenidas en el Captulo
Primero del Ttulo Primero de la Seccin Cuarta del Libro V del
Cdigo Civil y por los artculos 1118 a 1120 y se establece que slo
proceden respecto de bienes muebles suceptibles de inscripcin
I.
Resolucin N 386-97-ORLC/TR. La rogatoria de inscripcin

implica a todos aquellos actos inscribibles contenidos en el
ttulo y no slo aqul o aquellos que estn consignados en el
formulario de solicitud de inscripcin (Jurisprudencia
Registral. Volumen V. Pag. 57).
II.
Resolucin N 483-97-ORLC/TR. La modificacin estatutaria

constituye un acto nico, que comprende todos los artculos
modificados en su conjunto, y no actos independientes entre
s, consecuentemente no puede solicitarse la inscripcin de
slo algunos de los artculos reformados, an cuando se
indique que la Junta General se pronunciar oportunamente
respecto de la ineficacia de los artculos que no se inscriban
(Jurisprudencia Registral. Volumen V. Pag. 250).
4. ANTECEDENTES
El Principio Registral de Rogacin se encontraba consagrado en el
artculo 131 del abrogado Reglamento General de los Registros
Pblicos de 1968, en los siguientes trminos: Toda inscripcin se
efectuar a instancia de quien adquiere el derecho, del que lo
transmite o de quien tenga inters en asegurarlo. Los notarios o
sus dependientes expresamente autorizados para ello, pueden ser
presentantes del ttulo; estn tambin facultados para hacer valer
los recursos que permiten los Reglamentos de los Registros.
El Principio Registral de Rogacin se encontraba consagrado en el
artculo IX del Ttulo Preliminar del Anteproyecto del Reglamento
en los siguientes trminos: Toda solicitud de inscripcin deber
presentarse a la Oficina del Diario, bajo sancin de nulidad.
IV. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
1. COMENTARIOS
En mrito al Principio Registral de Especialidad para cada inmueble
se debe aperturar solamente una partida registral, para cada
persona jurdica se debe aperturar una partida registral y para cada
Registro que integran el Registro de Personas Naturales se debe
aperturar una partida registral, y los asientos de registracin
relacionados a la misma deben ser redactados solamente en dicha
partida registral. Este Principio Registral es adoptado por los
Sistemas Registrales que adoptan el Sistema del Folio Real en los
Registros de bienes y el Sistema del Folio Personal para el Registro
de Personas.
El Principio Registral de Especialidad se encuentra consagrado en el
artculo IV del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los
Registros Pblicos del 2001 de la siguiente manera: Por cada bien
o persona jurdica se abrir una partida registral independiente, en
donde se extender la primera inscripcin de aquellas, as como los
actos o derechos relativos a cada uno. En el caso del Registro de
Personas Naturales, en cada registro que lo integra, se abrir una
sola partida por cada persona natural, en la cual se extendern los
diversos actos inscribibles. Excepcionalmente, podrn establecerse
otros elementos que determinen la apertura de una partida
registral.
En el artculo III del Ttulo Preliminar del Reglamento del Registro de
Sociedades del 2001 se consagra el Principio Registral de
Especialidad en los siguientes trminos: Por cada sociedad o
sucursal se abrir una partida registral en la que se extender su
primera inscripcin, que ser la del pacto social o la de establecer
una sucursal, respectivamente, as como los actos inscribibles
posteriores relativos a cada uno. Para la inscripcin del primer
poder otorgado por una sociedad constituida o sucursal establecida
en el extranjero se abrir una partida registral, en la que se
inscribirn todos los poderes y dems actos que los modifiquen o
extingan.
El Principio Registral de Especialidad o Determinacin se encuentra
ntimamente relacionado con el Sistema Registral del Folio Real y
con el Sistema del Folio Personal.
En el caso del Registro de bienes se aplica de la siguiente manera,
cuando en una partida registral un bien se inmatricula, en la misma

partida registral, se inscriben los actos posteriores sobre dicho
inmueble, pudiendo presentarse los siguientes actos: embargos,
demandas, compra ventas, donaciones, subdivisiones, sentencias,
entre otros, los cuales deben registrarse en la misma partida
registral.
En el caso del Registro de Personas Naturales se aplica de la
siguiente manera: si un poder otorgado por una persona natural se
inscribe en una partida, la sustitucin de dicho poder o su
revocacin se inscribe en la misma partida registral; otro supuesto
puede ser el caso del registro de testamentos cuando un
testamento se inscribe, su revocacin, o su apertura se inscribe en
la misma partida registral.
En el caso del Registro de Personas Jurdicas se aplica de la
siguiente manera: cuando una persona jurdica est inscrita en una
partida registral, la modificacin de estatuto, aumento de capital,
venta de participaciones, su disolucin y extincin se inscriben en
la misma partida registral.
Este principio registral se encuentra consagrado en el artculo 13
del Reglamento de las Inscripciones de 1936 de la siguiente
manera: En el libro denominado Registro de Propiedad se harn
los asientos de todos los ttulos relativos a las fincas situadas
dentro del respectivo Distrito; expresndose en el primer asiento la
historia de dominio o posesin, y en asientos por separado, unos a
continuacin de otros, se inscribirn las transferencias, hipotecas y
dems derechos inscribibles. El primer asiento debe ser la
inscripcin de dominio o de posesin del inmueble.
La primera parte del derogado artculo 129 del Reglamento de las

Inscripciones estableca que: En el Libro de Sociedades Civiles se
abrir una partida para cada Sociedad Civil cuya inscripcin se
solicite.
La primera parte del artculo 132 del Reglamento de las
Inscripciones establece que: En el libro de asociaciones se abrir
una partida para cada asociacin que se solicite inscribir.
Inscripciones establece que: En el libro de fundaciones se
inscribir bajo partida independiente, la fundacin presentada.
Inscripciones establece que: En el libro de mandatos se abrir una
partida para cada uno de los que confiera....
Inscripciones establece respecto del Registro Personal que: Se
abrir una partida para cada acto jurdico.
Dicho Reglamento establece en su artculo 198 lo siguiente: En el
libro denominado Registro de Buques se destinar una hoja a cada
buque que haya de inscribirse a cuyo frente figurar en guarismos
el nmero correspondiente por orden cronolgica de presentacin
de solicitudes o documentos, debiendo componerse cada hoja
componerse cada hoja del nmero de folios que el Registro
proceder en la forma prevista en la segunda parte del Artculo
158.
La
primera
parte
del
artculo
228
del
Reglamento
de
las
Inscripciones establece que: En el Libro denominado Registro de

Prenda Agrcola se destinar una hoja a cada contrato de
constitucin de prenda agrcola.
Tambin se encuentra consagrado en el artculo 1 de la Ampliacin
del Reglamento de las Inscripciones de 1970 en los siguientes
trminos: Las inscripciones en el Registro de Propiedad Inmueble
continuarn hacindose de acuerdo al Sistema del folio Real. Por
cada inmueble se abrir un folio, en el que se extender todas las
inscripciones que a l le corresponda. En caso de duplicidad de
Folios, se aplicacar el Artculo 171 del Reglamento General.
Por cada bien mueble o inmueble, la misma persona natural o
jurdica corresponde aperturar una partida registral, pero en caso
de detectarse la apertura de mas de una partida registral, estamos
ante un supuesto denominado Duplicidad de Partidas o Pluralidad
de Folios regulado del artculo 56 al 63 del Reglamento General de
los Registros Pblicos del 2001, que puede ser de tres clases:
Duplicidad de Partidas Idnticas, Duplicidad de Inscripciones
Compatibles y Duplicidad de Partidas con Inscripciones
Incompatibles. El procedimiento de Duplicidad de Partidas tiene por
objeto poner fin a la duplicidad de partidas.
El Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 consagra el
Principio Registral de Especialidad en los siguientes artculos:
1) Art. III del T.P. (Principio de Especialidad).
2) Art. 2 (Oficina Registral en la cual se apertura la partida
registral).
3) Art. 30 (Cambio de Domicilio).
4) Art. 32 (Partida Registral de Sociedad).

5) Art. 118 (Partida Unica en caso de transformacin).
6) Art. 120 (Partida nueva en caso de fusin).
7) Art. 121 (Cancelacin de Partidas de Sociedades extinguidas por
fusin).
8) Art. 126 (Inscripciones en la partida de la sociedad escindida
parcialmente).
9) Art. 127 (Inscripcin de cancelacin de las partidas de las
sociedades extinguidas).
10) Art. 132 (Apertura de partida registral por que reorganizacin
simple da lugar a constitucin de nueva sociedad).
11) Art. 136 (Apertura preventiva de partida registral).
12) Art. 137 (Extincin de la apertura preventiva de partida
registral).
13) Art. 147 (Inscripcin de Sucursal de Sociedad constituida en el
Per).
14) Art. 153 (Inscripcin de poderes en partidas de la sucursal).
15) Art. 154 (Poderes para otros fines).
16) Art. 161 (Extincin de la sociedad).
17) Art. 164 (Inscripcin de la disolucin, liquidacin y extincin de
la sociedad irregular no inscrita).
declara: Debe alertarse como base para la registracin la unidad
inmueble y su manifestacin formal, a travs del folio o ficha real,
para la aplicacin del principio de determinacin y la conveniente

vinculacin con el rgimen catastral.
I.
Resolucin N 436-96-ORLC/TR. Con arreglo al artculo 73 del

Reglamento de las Inscripciones, en concordancia con el
principio registral de folio real o especialidad consagrado en
los artculos 13 del Reglamento de las Inscripciones y 1 de la
Ampliacin del Reglamento del mismo, la inscripcin de la
venta de parte de un inmueble que permanece inscrito en la
partida matriz, sin trascender el resto del bien, debe
efectuarse en partida independiente (Jurisprudencia Registral.
Volumen III. Pag. 66).
II.
Resolucin N 454-96-ORLC/TR. De acuerdo al principio de

especialidad al inmatricular un inmueble se genera una
partida registral, con la inscripcin que sirve para
identificarlo, no pudiendo aperturarse mas de una partida
registral para cada inmueble (Jurisprudencia Registral.
Volumen III. Pag. 69).
3. ANTECEDENTES
El Principio de Especialidad tambin se encontraba consagrado en
el derogado artculo 2 del Reglamento del Registro Mercantil de
1969, en los siguientes trminos: Por cada comerciante o sociedad
se abrir una hoja especial, en la que se extender la primera
inscripcin de aqullos y, posteriormente, todos los actos y
contratos cuya inscripcin est permitida. Mientras no se extienda
dicha inscripcin, no podrn hacerse inscripciones secundarias.
El Principio Registral de Especialidad se encontraba consagrado en

el artculo II del Ttulo Preliminar del Anteproyecto del Reglamento
en los siguientes trminos: El procedimiento registral es de
carcter especial. La inscripcin no ser restringida o limitada por
disposiciones administrativas.
V. PRINCIPIO DE TITULACIN AUTNTICA
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de Titulacin Autntica se encuentra
consagrado en el artculo 2010 del Cdigo Civil de 1984, el cual
establece lo siguiente: La inscripcin se hace en virtud de ttulo
que conste en instrumento pblico, salvo disposicin contraria.
Tambin se encuentra consagrado en el primer prrafo del artculo
III del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros
Pblicos del 2001 en los siguientes trminos: Los asientos
registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o
derecho, o de tercero interesado, en virtud de ttulo que conste en
instrumento pblico, salvo disposicin en contrario... .
El artculo VI del Ttulo Preliminar del Reglamento del Registro de
Sociedades del 2001 consagra el Principio Registral de Titulacin
Autntica en los siguientes trminos: La inscripcin se efectuar
en mrito de documento pblico, de resolucin arbitral o de
documento privado en los casos expresamente previstos. Pueden
realizarse inscripciones en virtud de documentos otorgados en el
extranjero, siempre que contengan actos o derechos inscribibles
conforme a la ley peruana. Se presentarn en idioma espaol o
traducidos a ste y legalizados conforme a las normas sobre la

materia.
Es decir las inscripciones se extienden en mrito a Instrumentos
Pblicos, y slo por excepcin se pueden extender inscripciones en
mrito a Instrumentos privados, para lo cual es necesario norma
legal que lo autorice.
Los Instrumentos Pblicos son los siguientes: Judiciales, Notariales,
Administrativos y Consulares.
Conforme a las normas citadas es posible la registracin en base a
documento privado, siempre que lo precise la ley, es decir, es
posible la registracin en base a documento privado en el sistema
registral peruano. Entre los principales supuestos de inscripcin en
mrito a documentos privados, podemos sealar los siguientes:
1) Ley 27157. Ley de Regularizacin de Edificaciones,
autoriza el uso de los formularios registrales.
2) Ley 26702. Ley del Sistema Financiero y del Sistema de
Seguros Instituciones Financieras en cuyo segundo prrafo
del artculo 176 se establece que los contratos que
celebren las empresas del sistema financiero y de seguros
con sus clientes, podrn extenderse en documento privado
con firma legalizada notarialmente, los mismos que sern
inscritos sin necesidad de escritura pblica en el Registro
Pblico correspondiente, salvo los contratos cuyo valor
exceda de cuarenta (40) UITs, en cuyo caso si es necesaria
la escritura pblica.
3) En el caso de la constitucin del Comit, conforme al
segundo prrafo del artculo 111 del Cdigo Civil: El acto

constitutivo y el Estatuto del Comit pueden constar, para
su inscripcin en el Registro, en documento privado con
legalizacin notarial de las firmas de los fundadores.
Sobre la inscripcin en mrito a instrumentos pblicos el artculo 9
del Nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos establece
lo siguiente: Cuando las inscripciones se realicen en mrito a
instrumentos pblicos, slo podrn fundarse en traslados o copias
certificadas expedidas por el Notario o Funcionario autorizado de la
Institucin que conserve en su poder la matriz, salvo disposicin en
contrario.
Un supuesto de inscripcin en mrito a instrumentos pblicos, es el
caso de inscripcin en mrito a los traslados que los Notarios
otorgan de las escrituras pblicas, pudiendo presentar al Registro
partes notariales.
La Ley del Notariado, Decreto Ley 26002 publicada el 27 de
diciembre de 1992 establece en su artculo 85 que los partes
notariales contienen la transcripcin ntegra del instrumento
pblico notarial con la fe que da el notario de su identidad con la
matriz, la indicacin de su fecha y con la constancia de encontrarse
suscrito por los comparecientes y autorizado por l, rubricado en
cada una de sus fojas expedido con su sello y firma, con la mencin
de la fecha en que lo expide. No requiere ser expedido en
duplicado, bastando se agregue al parte una foja firmada por el
notario que contenga la mencin de la fecha del instrumento
pblico notarial, el nombre de los otorgantes y el acto o contrato
que contiene, para la devolucin por el Registro Pblico, con la
anotacin de la inscripcin o la denegatoria de la misma.

En el artculo 86 de la Ley del Notariado se precisa que el parte
notarial puede expedirse, a eleccin del notario, a manuscrito,
mecanografiado, en copia fotosttica y por cualquier medio idneo
de reproduccin.
Otro supuesto de inscripcin en mrito a instrumentos pblicos es
el caso de inscripcin en mrito a copias certificadas por
Especialista Judicial, remitidas por el Juzgado acompaadas a un
Oficio cursado por el Juez.
Sobre la inscripcin en mrito a instrumentos privados el artculo 10
del Nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos establece
lo siguiente: Cuando por disposicin expresa se permita que la
inscripcin se efecte en mrito a documentos privados, deber
presentarse el documento original con firmas legalizadas
notarialmente, salvo disposicin en contrario que establezca
formalidad distinta. Los documentos complementarios a que se
contrae el artculo 7 podrn ser presentados en copias legalizadas
notarialmente.
Las copias legalizadas notarialmente a que se refiere el artculo en
mencin son legalizaciones de reproduccin. En el artculo 110 de
la Ley del Notariado se precisa sobre las legalizaciones de
reproduccin que el Notario certificar
reproducciones de
documentos obtenidos por cualquier medio idneo, autorizando con
su firma que la copia que se le presenta guarda absoluta
conformidad con el original.
El artculo Primero de la R.N 041-2002-SUNARP/SN publicada el 08
de febrero del 2002 establece: Precsase que la formalidad a que

hace referencia el Artculo 1 del Decreto Supremo N 036-2001JUS de fecha 25 de octubre del 2001, con respecto a la utilizacin
del acta notarial para las transferencias de vehculos automotores,
se refiere a que, en su calidad de instrumento pblico, es ttulo
suficiente para su inscripcin en el Registro de Propiedad Vehicular.
Consecuentemente, los actos jurdicos intervivos de transferencia
de propiedad vehicular, que se realicen mediante documento
privado con firmas legalizadas que se realicen con fecha posterior a
la vigencia del Decreto Supremo aludido, sin perjuicio de sus
efectos legales, carecen de mrito para su inscripcin registral.
El artculo 235 del Cdigo Procesal Civil de 1993 establece que es
documento pblico: 1) El otorgado por Funcionario Pblico en
ejercicio de sus atribuciones; 2) La escritura pblica y dems
documentos otorgados ante o por notario pblico segn la ley de la
materia. Adems establece que la copia del documento pblico
tiene el mismo valor que el original, si est certificada por auxiliar
jurisdiccional respectivo, notario pblico o fedatario, segn
corresponda. El artculo 236 del mismo Cdigo establece que el
documento privado es el que no tiene las caractersticas del
documento pblico. La legalizacin o certificacin de un documento
privado no lo convierte en pblico.
El artculo 400 del abrogado Cdigo de Procedimientos Civiles de
1912, estableca que eran instrumentos pblicos los siguientes: 1)
Las escrituras pblicas y dems documentos extendidos por
notarios conforme a las leyes; 2) Los extendidos o autorizados por
los funcionarios y empleados pblicos en ejercicio de sus
atribuciones; 3) Las partidas de nacimiento, matrimonio y defuncin
extendidas en los registros del estado civil o en los libros
parroquiales; 4) Las escrituras extendidas ante el juez de paz por

falta de notario, desde que se protocolicen. El artculo 402 del
mismo Cdigo estableca que merecen fe las copias de
instrumentos pblicos autorizados por el notario o funcionario
pblico en uso de sus atribuciones. Este mismo Cdigo estableca
en su artculo 410 que los instrumentos privados pueden otorgarse
en cualquier forma e idioma, salvo disposicin contraria de la ley.
El principio de titulacin autntica se encuentra consagrado en el
artculo 4 del Reglamento de las Inscripciones de 1936, de la
siguiente manera:Las inscripciones se extendern por el mrito de
ttulos que consten en instrumentos pblicos.
El artculo 5 del Reglamento de las Inscripciones establece: Se
entiende por ttulo para los efectos de la inscripcin el instrumento
o instrumentos pblicos en que funde su derecho la persona a cuyo
favor haya de practicarse, y que hagan f por s solos o con otros
complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se
acredite.
El derogado artculo 131 del Reglamento de las Inscripciones
estableca:La inscripcin de las sociedades civiles se efectuar por
el mrito de los partes o testimonios de la escritura pblica de
constitucin social. Por el mrito de instrumentos de la misma
naturaleza se inscribirn sus modificaciones o extincin.
El artculo 135 del Reglamento de las Inscripciones establece
que: Para proceder a efectuar la inscripcin de las personas
jurdicas se deber constatar que est constituidas de conformidad
con las disposiciones pertinentes del Cdigo Civil. Para ello se
tendr en cuenta lo que aparece del instrumento pblico
presentado.
El Reglamento de las Inscripciones establece en el artculo 144 la
inscripcin en mrito a instrumento pblico en el Registro de
Mandatos y en el artculo 152 del mismo Reglamento Registral la
inscripcin en mrito a resoluciones judiciales consentidas en el
Registro Personal.
Principio Registral de Titulacin Autntica en los siguientes
artculos:
1) Art. VI del T.P. (Principio de Titulacin Autntica).
2) Art. 6 (Copias certificadas de actas).
3) Art. 30 (Escritura de cambio de domicilio).
4) Art. 31 (Nombramiento y poderes).
5) Art. 61 (Modificacin de estatuto).
6) Art. 77 (Inscripcin de acuerdos adoptados en junta general no
presencial).
7) Art. 88 (Transferencia de Participaciones).
8) Art. 89 (Aumento o reduccin de capital).
9) Art. 90 (Separacin de socio).
10) Art. 91 (Exclusin de socio).
11) Art. 95 (Sucesin
participaciones).
de
participaciones
12) Art. 97 (Transferencia de Participaciones).
particin
de
13) Art. 98 (Adquisin de participaciones por la sociedad).

14) Art. 101 (Separacin y exclusin de socio).
15) Art. 105 (Transferencia de participaciones).
16) Art. 107 (Sucesin
participaciones).
de
participaciones
particin
de
17) Art. 108 (Sustitucin de socio).

18) Art. 109 (Modificacin de pacto social).
19) Art. 110 (Exclusin de socio).
20) Art. 114 (Emisin no colocada total o parcialmente).
21) Art. 115 (Reembolso de obligaciones).
22) Art. 116 (Inscripcin de representante y apoderados especiales
de obligacionistas).
23) Art. 117 (Escritura de transformacin).
24) Art. 119 (Escritura de fusin).
25) Art. 124 (Escritura de escisin).
26) Art. 130 (Escritura de reorganizacin simple).
27) Art. 134 (Inscripcin de transferencia de bienes y derechos que
integran el bloque patrimonial aportado).
28) Art. 135 (Escritura de reorganizacin de sociedades constituidas
en el extranjero).
29) Art. 142 (Escritura de transformacin).
30) Art. 144 (Escritura de reorganizacin simple).
31) Art. 145 (Escritura de fusin).
32) Art. 146 (Escrutura de escisin).

33) Art. 150 (Escritura Pblica de sucursal en el Per de sociedad
constituida en el extranjero).
34) Art. 157 (Resolucin de Corte Suprema).
35) Art. 159 (Revocacin de acuerdo de disolucin).
36) Art. 163 (Resolucin que ordena la inscripcin de sociedad
irregular no inscrita).
37) Art. 165 (Inscripcin en mrito a Certificado de vigencia de
sociedad).
38) Art. 166 (Requisitos adicionales al art. 165).
El Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 admite la
inscripcin en mrito a documento privado en los siguientes
artculos:
1) Art. 20 (Solicitud de reserva).
2) Art. 149 (Inscripcin de cancelacin de sucursal).
3) Art. 155 (Inscripcin de cancelacin de sucursal).
4) Art. 160 (Solicitud de extincin).
5) Art. 166 (Requisitos adicionales al art. 165).
declara: que todo acto o negocio inscribible es necesario que se
formalice en documento autntico, garantizndose de esta manera
la legitimidad, legalidad y certeza del derecho.
I.
Resolucin N 023-96-ORLC/TR. Conforme lo dispone el

artculo 2010 del Cdigo Civil, la inscripcin se efecta en
virtud de ttulo que conste en instrumento pblico salvo
disposicin contraria de la ley (Jurisprudencia Registral. Tomo
II. Pag. 50).
III.
Resolucin N 025-96-ORLC/TR. La inscripcin se efecta en

virtud de ttulo que conste en instrumento pblico y
solamente en los casos en que la ley expresamente lo
autorice, pueden extenderse inscripciones en virtud de
documentos privados, acorde a lo prescrito en el artculo
2010 del Cdigo Civil y lo dispuesto en los artculos 122 y 124
del Reglamento General de los Registros Pblicos
(Jurisprudencia Registral. Tomo II. Pag. 52).
IV.
Resolucin N 005-94/JUS-JVR. Tal como lo prescribe el art.

183 de la Ley General de Instituciones Bancarias, Financieras
y de Seguros, se permite que los contratos que celebren las
Empresas bancarias y financieras se extiendan en documento
privado con firmas legalizadas notarialmente (Jurisprudencia
Registral. Tomo I. Pag. 29).
3. ANTECEDENTES
El Principio Registral de Titulacin Autntica se encontraba
consagrado en el artculo 1041 del abrogado Cdigo Civil de 1936,
en los siguientes trminos: Las inscripciones se harn en virtud de
ttulos que consten en instrumento pblico, salvo disposicin
contraria de la ley.
El artculo 123 del abrogado Reglamento General de los Registros

Pblicos de 1968 estableca lo siguiente: Las inscripciones se
efectan en virtud de testimonios o copias certificadas expedidas
por el mismo funcionario o institucin que conserve en su poder la
matriz correspondiente. Los notarios, al respecto, observarn las
disposiciones de la Ley de 4 de Octubre y de su Reglamento, as
como las normas complementarias que tengan a bien dictar la
Junta de Vigilancia.
Dicho Reglamento estableca en su artculo 124 sobre la inscripcin
en mrito a instrumentos privados lo siguiente: Solamente en los
casos en que la ley expresamente lo autorice, pueden extenderse
inscripciones en virtud de documentos privados.
El principio registral de titulacin autntica se encontraba
establecido en el artculo 3 del Anteproyecto del Reglamento
en los siguientes trminos: Constituye ttulo para efecto de las
inscripciones, el instrumento pblico que contenga hechos o actos
jurdicos inscribibles otorgado conforme lo determina la ley y haga
fe por s solo o con otros complementarios. Dicho Anteproyecto
estableca sobre la inscripcin en mrito a instrumentos privados en
su artculo 4 lo siguiente: Slo en los casos en que los dispositivos
legales expresamente lo autorice, pueden extenderse inscripciones
en virtud de documentos privados.
VI. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de Publicidad est consagrado en nuestro
ordenamiento jurdico en el artculo 2012 del Cdigo Civil Peruano

de 1984, el cual establece: Se presume, sin admitirse prueba en
contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de
las inscripciones.
Tambin se encuentra consagrado en el artculo I del Ttulo
Preliminar del Nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos,
en cuyo segundo prrafo establece: El contenido de las partidas
registrales afecta a los terceros an cuando stos no hubieran
tenido conocimiento efectivo del mismo.
El contenido del artculo 2012 del Cdigo Civil es aplicable tanto
para las inscripciones como las anotaciones preventivas.
El artculo I del Ttulo Preliminar del Nuevo Reglamento General de
los Registros Pblicos tiene un contenido mas preciso que el artculo
2012 del Cdigo Civil ya que se refiere al contenido de las partidas
registrales, es decir, a los asientos de inscripcin, cuyo contenido se
establece que afecta a los terceros.
La publicidad no se extiende a los ttulos archivados, salvo que
existan circunstancias que determinen lo contrario en un caso
concreto.
Para algunos tratadistas existe discusin si la publicidad que otorga
el Registro se extiende o no a los ttulos archivados. Pero en todo
caso esta problemtica slo puede ocurrir en los Sistemas
Registrales con Archivo de Ttulos registrados.
El principio registral de publicidad se encuentra consagrado en el
artculo I del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los
Registros Pblicos que se refiere a la publicidad material, por el cual

se presume que todos tienen conocimiento del contenido de los
asientos de inscripcin.
Lo que interesa es que haya tenido posibilidad de conocer, y no que
haya conocido, es decir, es irrelevante si haya conocido o no.
Es distinta la notificacin judicial por que sta tiene como objeto
poner conocimiento de los interesados el contenido de las
resoluciones judiciales (Cdigo Procesal Civil artculo 155); mientras
que la registracin basta que se haya podido conocer para que le
sea oponible y le afecte.
declara: Los asistentes de los Registros y su publicidad formal
deben estar bajo la salvaguarda de los Tribunales de Justicia.
Cuando nos referimos a Publicidad, podemos referirnos a Publicidad
Formal y Publicidad Material.
2. PUBLICIDAD FORMAL
A la publicidad formal tambin se le denomina como publicidad
procesal y se refiere a la forma como se accede a la informacin
que brinda el registro, es decir se refiere a los certificados y a las
manifestaciones, a su vez puede ser directa e indirecta. La
publicidad directa se refiere a las manifestaciones y la publicidad
indirecta a los certificados pueden ser compendiosos o literales. El
abrogado Reglamento General de los Registros Pblicos de 1968
regulaba la Publicidad Formal del art. 184 al art. 201. El Nuevo
Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001 regula la

publicidad formal del artculo 127 al 141. En Per la Publicidad
Registral que brinda el Registro es completa, salvo el caso de los
Testamentos, conforme al artculo II del Ttulo Preliminar y artculo
127 del Nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos y
artculo 15 del Reglamento del Registro de Testamentos de 1970.
3. PUBLICIDAD MATERIAL
A la publicidad material tambin se le denomina publicidad
sustantiva y se refiere al efecto que produce la registracin, que es
una caracterstica principal del los Sistemas Registrales. Es decir, se
refiere al hecho que la registracin surte efecto o perjudica a
terceros.
I.
Resolucin N 071-97-ORLC/TR. El contenido de los asientos

de inscripcin es oponible al adquirente al margen de
cualquier declaracin del transferente (Jurisprudencia
Registral. Volumen IV. Pag. 108).
5. ANTECEDENTES
El principio registral de publicidad se encontraba consagrado en el
artculo V del abrogado Reglamento General de los Registros
Pblicos de 1968, en los siguientes trminos: Se presume, sin
admitirse prueba en contrario, que toda persona est enterada del
contenido de las inscripciones.
El Principio Registral de Publicidad se encontraba establecido en el
artculo VIII del Ttulo Preliminar del Anteproyecto del Reglamento

en los siguientes trminos: Se presume, sin admitirse prueba en
contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de
las inscripciones
VII. PRINCIPIO DE LEGITIMACIN
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de Legitimacin se encuentra consagrado en el
artculo 2013 del Cdigo Civil de 1984, que establece: El contenido
de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.
Tambin se encuentra consagrado en el artculo VII del Ttulo

Preliminar del Nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos
del 2001, en los siguientes trminos: Los asientos registrales se
presumen exactos y vlidos. Producen todos sus efectos y
legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras
no se rectifiquen en los trminos establecidos en este Reglamento
o se declare judicialmente su invalidez.
El inciso b del artculo 3 de la Ley 26366 publicada el 16 de octubre
de 1994, establece como una de las garantas del Sistema Nacional
de los Registros Pblicos: La intangibilidad del contenido de los
asientos registrales, salvo ttulo modificatorio posterior o sentencia
judicial firme.
El contenido de los asientos de inscripcin o anotacin, se
presumen ciertos y producen sus efectos mientras no se declaren

nulos o sean cancelados, o se rectifiquen posteriormente.
Es necesario tener en cuenta la importancia de los efectos de este
principio, en casos extremos, supongamos que el ttulo que origina
la inscripcin de una traslacin de dominio es falsificado e incluso el
autor de tal delito ha sido condenado y dicha sentencia recada en
un proceso penal ha quedado firme, incluso en tal caso la
inscripcin originada con dicho documento, contina produciendo
efectos legales.
Incluso en el caso que en el registro se tenga conocimiento de tal
hecho y la persona que se favoreci con la traslacin de dominio
puede venderlo y luego en mrito a dicha compra-venta inscribirse
otra traslacin de dominio.
La consagracin del principio registral de Legitimacin exige que
los Registradores efecten la calificacin registral con mayor
cuidado y con mayor amplitud, es decir, exige una calificacin
registral fuerte, por que los efectos de la registracin son mayores
en los Sistemas Registrales que consagran el Principio Registral de
Legitimacin como el caso del Sistema Registral Peruano. Es decir,
este Principio Registral no se encuentra consagrado en todos los
Sistemas Registrales.
Este principio registral es de gran importancia en los procesos
judiciales, por que si se demanda la prescripcin adquisitiva de un
inmueble inscrito debe demandarse necesariamente al titular
registral, es decir, en dicho supuesto debe demandarse
necesariamente al que en el Registro aparece como propietario. Lo
mismo sucede en el supuesto que se demande la nulidad del acto
inscrito, o la rescisin o la resolucin o la ineficacia por fraude de

acreedores, en estos supuestos se debe demandar al titular
registral, por ser sta una consecuencia procesal del Principio
Registral de Legitimacin.
Es decir, el Principio Registral de Legitimacin tiene por objeto
otorgar fuerza legitimatoria a la adquisicin que aparece inscrita a
favor del titular registral, del acreedor hipotecario, entre otros. En
los Sistemas Registrales que consagran este Principio Registral
como el Sistema Registral Peruano, la registracin surte mayores
efectos que en los Sistemas Registrales que no consagran este
Princpio Registral.
El Principio Registral de Legitimacin protege la adquisicin de
quien adquiere la calidad de Titular Registral y tambin protege a
quien contrata en mrito de lo que aparece en los asientos de
registracin. En tal sentido la primera parte del artculo 539 del
Cdigo Procesal Civil de 1993 establece que el perjudicado por una
medida cautelar dictada en proceso en que no es parte puede pedir
su suspensin sin interponer tercera, anexando ttulo de propiedad
registrado. Es decir, en este supuesto no es necesario iniciar un
proceso judicial por que la inscripcin legitima al titular registral.
declara: El registro se presume exacto e ntegro. En la misma
declaracin se declara: Se presume que el derecho inscrito existe
y corresponde a su titular, quien se halla exonerado de la carga de
la prueba.
2. ERROR MATERIAL Y ERROR DE CONCEPTO

El contenido de los asientos registrales surten efectos an en el
caso que contengan error de concepto o error material, y en caso
de ser rectificados, tal rectificacin surtir efectos desde que se
solicita la rectificacin y en los casos de rectificacin de oficio,
surtir efecto desde la fecha en que se realice, conforme al artculo
86 del Reglamento General de los Registros Pblicos. Las
inexactitudes registrales (error material y error de concepto) y su
rectificacin se encuentran reguladas del artculo 75 al artculo 90
del Reglamento General de los Registros Pblicos.
El artculo 183 del abrogado Reglamento General de los Registros
Pblicos de 1968 estableca que la rectificacin no produce efectos
sino desde el momento en que se extienda el correspondiente
asiento.
I.
Resolucin N 037-96-ORLC/TR. El contenido de las

inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos
mientras no se declare judicialmente su invalidez, a tenor de
lo prescrito por el artculo 2013 del Cdigo Civil y el numeral
VII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los
Registros Pblicos (Jurisprudencia Registral. Tomo II. Pag. 60).
II.
Resolucin N 121-96-ORLC/TR. No procede rectificar la

partida de un inmueble, an cuando se haya acreditado la
calidad de bien propio, a favor de uno de los cnyuges,
cuando de la partida registral se desprende que el bien se
encuentra registrado a favor de los herederos del cnyuge a
quien legalmente no le corresponda dicha titularidad, ya que

el contenido de los asientos registrales se presume cierto y
produce todos sus efectos mientras no se rectifique o declare
judicialmente su invalidez (Jurisprudencia Registral. Volumen
II. Pag. 79).
III.
Resolucin N 291-96-ORLC/TR. No puede considerarse

tercero registral al titular del dominio de un bien, si al
momento de la inscripcin de la transferencia a su favor, se
encontraba vigente una anotacin que publicitaba un litigio,
una situacin jurdica no consolidada respecto de dicho bien.
El contenido de las inscripciones se presume cierto y produce
todos sus efectos, mientras no se rectifique o declare
judicialmente su invalidez en aplicacin del artculo 2013 del
Cdigo Civil (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 63).
IV.
Resolucin N 251-96-ORLC/TR. No es procedente la

inscripcin de transferencia de un inmueble por sucesin
intestada, cuando la partida en que se sustenta la calidad de
heredero del solicitante ha sido cerrada por ser la menos
antigua, ello atendiendo a la duplicidad de partidas
existentes, ya que de acuerdo al principio registral de
prioridad, el Registro ampara y prefiere a quien inscribi
primero, aplicndose por tanto el beneficio de legitimacin
contemplado en el artculo 2013 del Cdigo Civil sin perjuicio
de que en la realidad extra registral el mejor derecho
corresponda a los titulares de la partida menos antigua,
hecho que debe ser determinado en la va judicial
(Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 209).
V.
Resolucin N 193-97-ORLC/TR. No procede rectificar un

asiento cuando ello conlleva la modificacin tcita de otro
asiento que, pese a contener un error de concepto, se

encuentra legitimado registralmente por virtud del artculo
2013 del Cdigo Civil (Jurisprudencia Registral. Volumen IV.
Pag. 229).
VI.
Resolucin N 247-97-ORLC/TR. No procede la rectificacin

de un asiento registral respecto a la calidad de bien social de
un inmueble, mientras no se presenten documentos
probatorios que desvirten la presuncin juris tantum del
artculo 185 del Cdigo Civil de 1936, surtiendo el asiento
registral, plenos efectos (Jurisprudencia Registral. Volumen IV.
Pag. 91).
VII.
Resolucin N 276-97-ORLC/TR. El Inmueble objeto de venta

e inscrito como bien propio, se presume cierto y mantiene tal
calidad mientras no se contradiga judicialmente, siendo
improcedente la inscripcin de sucesin testamentaria de
quien no tiene dominio inscrito (Jurisprudencia Registral.
Volumen IV. Pag. 235).
VIII.
Resolucin N 376-97-ORLC/TR. No procede atender la

solicitud de rectificacin de un asiento por supuesto Error
Material a mrito de ttulo archivado, cuando de la
verificacin de ambos se advierte plena concordancia
(Jurisprudencia Registral. Volumen V. Pag.61).
IX.
Resolucin N F082-97-ORLC/TR. El Registro Fiscal de Ventas

a Plazos no debe inhibirse del conocimiento y prosecucin del
procedimiento iniciado al amparo de la inscripcin del
contrato de compra venta, por cuando el hacerlo supondra
desconocer las garantas y efectos sustantivos que el Sistema
Nacional de los Registros Pblicos reconoce y otorga a la
inscripcin; y por lo mismo, no se est frente a un caso que
encuadre dentro del supuesto del artculo 13 de la Ley

Orgnica del Poder Judicial, mxime si no se conoce el
contenido y los alcances del proceso judicial alegado. En ese
sentido, los efectos de la inscripcin puede ser enervada,
pero de acuerdo a las formalidades establecidas en la Ley,
sea mediante su modificacin con intervencin de las partes
o sentencia firme, o a travs de medidas cautelares, ya que la
facultad discrecional del Juez se halla ampliamente
reconocidas en nuestra legislacin (Jurisprudencia Registral.
Volumen V. Pag. 444).
X.
Resolucin N F83-97-ORLC/TR. El Registro Fiscal de Ventas a

Plazos no debe inhibirse del conocimiento y prosecusin del
proceso iniciado al amparo de la inscripcin del Contrato de
Compra Venta a Plazos, por cuanto el hacerlo supondra
desconocer las garantas y efectos sustantivos que el Sistema
Nacional de los Registros Pblicos reconoce y otorga a la
inscripcin; y por lo mismo no se est frente a un caso que
encuadre dentro del supuesto del artculo 13 de la Ley
Orgnica del Poder Judicial, mxime si lo demandado
judicialmente, la Resolucin del Contrato de Compra Venta a
Plazos inscrito en el Registro Fiscal, es de fecha posterior a la
del asiento de inscripcin, la demanda de pago de cuotas su
ampliacin y las cuotas reclamadas. En ese sentido los
efectos de la inscripcin puede ser enervada pero de acuerdo
a las formalidades establecidas por Ley, sea mediante su
modificacin con intervencin de las partes, sentencia firme o
a travs de medidas cautelares, ya que la facultad
discrecional del Juez para dictarlas se halla ampliamente
reconocida en nuestra legislacin (Jurisprudencia Registral.
Volumen V. Pag. 448).
XI.
Resolucin N 085-97-ORLC/TR. La Resolucin Judicial emitida

en el proceso civil sobre ineficacia de inscripcin en el
Registro Fiscal de Ventas a Plazos que indica que la
comunicacin remitida es para poner en conocimiento del
Registro del inicio del proceso y para que el Registrador
proceda conforme a sus atribuciones, corrobora el criterio del
Tribunal, emitido en reiterada jurisprudencia, de no
suspenderse el procedimiento de pago de cuotas seguido
ante este Registro cuando la cuestin litigiosa incide en el
contenido del asiento de inscripcin, el mismo que se
presume cierto y produce todos sus efectos legales oponibles
frente a terceros, permanentemente y sin alteracin, en tanto
no haya ttulo modificatorio posterior o sentencia judicial
firme; en virtud de la garanta del Sistema Nacional de los
Registros Pblicos, referida a la intangibilidad del contenido
de los asientos registrales (Jurisprudencia Registral. Volumen
V. Pag. 452).
4. ANTECEDENTES
El principio registral de legitimacin se encontraba consagrado en
el artculo VII del Ttulo Preliminar del abrogado Reglamento
General de los Registros Pblicos de 1968, en los siguientes
trminos: El contenido de las inscripciones se presume cierto y
produce todos sus efectos, mientras no se rectifique en la forma
que establecen las leyes y reglamentos o no se declare
judicialmente su invalidez.
El Principio Registral de Legitimacin se encontraba establecido en
el artculo VI del Ttulo Preliminar del Anteproyecto del Reglamento
en los siguientes trminos: El contenido de la inscripcin se

presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se
modifique o se declare judicialmente su invalidez. Ninguna
inscripcin podr ser rectificada o invalidada por resolucin
administrativa.
Conforme a la Exposicin de Motivos del Libro de Registros Pblicos
publicada el 19 de julio de 1987, el artculo 2014 del Cdigo Civil
Peruano de 1984 tuvo como fuente de inspiracin la Ley
Hipotecaria Espaola de 1946.
VIII. PRINCIPIO DE F PBLICA REGISTRAL
1. COMENTARIOS
El principio registral de fe pblica registral se encuentra consagrado
en el art. 2014 del cdigo civil peruano de 1984, que establece lo
siguiente: el tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso
algn derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo , mantiene su adquisicin una vez inscrito
su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de las causas que no consten en los registros
pblicos. la buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe
que conoca la inexactitud del registro.
Tambin se encuentra establecido en el artculo VIII del Ttulo
Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos del
2001, en los siguientes trminos: La inexactitud de los asientos
registrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto
que los origina, no perjudicar al tercero registral que a ttulo
oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de
aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten

en los asientos registrales.
Es decir, la proteccin que se otorga al tercero registral comprende
an en el supuesto que se declare la invalidez, rescisin o
resolucin del ttulo de quien adquiri su derecho, en tal sentido, la
proteccin que se otorga al tercero registral comprende los
supuestos de ineficacia estructural (nulidad y anulabilidad) y los
supuestos de ineficacia funcional (rescisin y resolucin).
El artculo IV del Ttulo Preliminar del Reglamento del Registro de
Sociedades consagra el Principio Registral de Fe Pblica Registral en
los siguientes trminos: La inexactitud o invalidez de los asientos
de inscripcin del Registro no perjudicar al tercero que de buena
fe hubiere celebrado actos jurdicos sobre la base de los mismos,
siempre que las causas de dicha inexactitud e invalidez no consten
en los asientos registrales.
El inciso c del artculo 3 de la Ley 26366 establece como una de las
garantas del Sistema Nacional de los Registros Pblicos: La
seguridad jurdica de los derechos de quienes se amparan en la fe
del Registro.
El Principio Registral de Fe Pblica Registral tiene por objeto
proteger la adquisicin del tercero registral y puede ser suficiente
que la adquisicin sea a ttulo gratuito, o requerir que la misma sea
a ttulo oneroso como en el caso del Sistema Registral Peruano.
El Sistema Registral Austriaco consagra este principio registral sin
el requisito del ttulo oneroso, es decir, en dicho Sistema Registral
para los efectos de la aplicacin del Principio Registral de Fe Pblica
Registral no existe distincin entre los beneficios que se concede al

adquiriente a ttulo gratuito y los beneficios que se concede al
adquiriente a ttulo oneroso.
El requisito de buena fe exige que no se haya tenido conocimiento
de la realidad extrarregistral, por ejemplo si existe un proceso
judicial de nulidad de compra venta inscrita y se acredita que el
adquiriente conoca de la existencia de dicho proceso judicial, no
puede ser considerado tercero registral, es decir, en este supuesto
este adquiriente no es protegido por el Principio Registral de Fe
Pblica Registral en el Sistema Registral Peruano y lo mismo sucede
en todos los otros Sistemas Registrales en los cuales tambin se
consagre el Principio de Fe Pblica Registral a ttulo oneroso.
El principio registral de fe publica registral tiene por finalidad
proteger al tercero registral siempre y cuando cumpla con los
requisitos exigidos, los cuales se detallan mas adelante.
La inscripcin del derecho de quien adquiere la calidad de tercero
registral, tiene doble efecto, por que dicha inscripcin surte efecto
frente a los adquirientes que no inscriben (a los cuales excluye con
la inscripcin, conforme al Principio de Prioridad Excluyente) y
frente a todas las dems personas.
El Principio Registral de Legitimacin no se encuentra consagrado
en todos los Sistemas Registrales, es decir, una de las
caractersticas del Sistema Registral Peruano es estar consagrado
en el mismo el Principio Registral de Fe Pblica Registral, lo que
hace necesario que la calificacin registral se realice con mayor
cuidado.
El principio de F Pblica Registral tambin se encuentra

consagrado en el artculo 97 del Reglamento General de los
Registros Pblicos en los siguientes trminos: La cancelacin de
las inscripciones y anotaciones preventivas no perjudica al tercero
amparado en lo establecido por el artculo 2014 del Cdigo Civil.
Tampoco perjudicar la inscripcin de los ttulos pendientes cuya
prioridad registral sea anterior al asiento cancelatorio.
Este artculo protege al tercero registral en las cancelaciones y en
los ttulos pendientes.
declara: La presuncin legitimadora del Registro para que
adquiera de buena f a ttulo oneroso con apoyo en el mismo es
incontrovertible. La de asegurarse la debida reparacin del inters
legtimo perjudicado. En la misma Declaracin se declara: La
buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe
que conoci o debi conocer la inexactitud del Registro.
2. TERCERO REGISTRAL
En el Derecho Registral Inmobiliario o Derecho Hipotecario al
tercero registral se le denomina Tercero Hipotecario. Es necesario
tener presente que el Principio Registral de Fe Pblica Registral slo
beneficia o protege la adquisicin del tercero registral y no la
adquisicin del tercero civil, por tanto, es necesario sealar las
caractersticas del tercero registral, que se encuentran establecidas
en el artculo 2014 del Cdigo Civil y que son las siguientes:
1)
Que adquiera el derecho a ttulo oneroso.
2)
3)
4)
Que la persona que le transfiere aparezca en el Registro

como propietario.
Que inscriba su derecho el adquiriente.
Que el tercero obre de buena fe, y la buena f del tercero
se presume mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud del registro.
Es decir, al adquiriente que cumple estos cuatro requisitos se le

denomina Tercero Registral que no es el mismo que el Tercero Civil.
Es necesario precisar que el tercero registral no requiere de los
mismos requisitos en todos los Sistemas Registrales, es decir, las
caractersticas del Tercero Registral no son las mismas en todos los
Sistemas Registrales.
I.
Resolucin N 040/92-ONARP-JV. El tercero que de buena fe

adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el
Registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisin, una vez inscrito su derecho, aunque despus se
anule, rescinda o resuelva el del otorgante en virtud de
causas que no consten en los Registros Pblicos,
presumindose la buena fe del tercero mientras no se pruebe
que conoca la inexactitud del Registro (Jurisprudencia
Registral. Volumen I. Pag. 19).
II.
Resolucin N 097-96-ORLC/TR. La anotacin preventiva

enerva la eficacia de la f pblica registral de los titulares de
situaciones jurdicas inscritas con posterioridad, publicitando
la existencia de situaciones an no consolidadas, reservando
durante su vigencia la prioridad del ttulo (Jurisprudencia

Registral. Volumen II. Pag. 39).
4. ANTECEDENTES
El Principio Registral de F Pblica Registral se encontraba
consagrado en el artculo 1052 del abrogado Cdigo Civil de 1936,
en los siguientes trminos: Los actos que se ejecuten o los
contratos que se otorguen por persona que en el Registro aparezca
con derecho para ello, una vez inscritos; no se invalidarn en
cuanto a los que con ella hubiesen contratado por ttulo oneroso
aunque se anule el derecho del otorgante en virtud del ttulo
anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del
mismo registro.
No se encontraba consagrado en el Ttulo I (titulado Disposiciones
Generales) de la Seccin Quinta (titulada De los Registros Pblicos)
del Libro Cuarto (titulado De los Derechos Reales) del Cdigo Civil
de 1936, sino dentro de las normas relativas al Registro de
Propiedad Inmueble, que conformaban el Ttulo II de la referida
Seccin Quinta.
El Principio Registral de Fe Pblica Registral se encontraba
consagrado en el artculo III del Ttulo Preliminar del Anteproyecto
del Reglamento General de las Inscripciones publicado el 4 de
setiembre de 1994 en los siguientes trminos: El tercero que de
buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que
en el Registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule,
rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no
consten en los Registros Pblicos.

IX. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de Tracto Sucesivo se encuentra consagrado
en el artculo 2015 del Cdigo Civil de 1984 el cual
establece: Ninguna inscripcin, salvo la primera, se hace sin que
est inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.
Tambin se encuentra consagrado en el artculo VI del Ttulo
en los siguientes trminos: Ninguna inscripcin, salvo la primera,
se extiende sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde
emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensin,
salvo disposicin en contrario.
El artculo V del Ttulo Preliminar del Reglamento del Registro de
Sociedades del 2001 consagra el Principio Registral de Tracto
Sucesivo en los siguientes trminos: Salvo las excepciones
previstas en las leyes o en este Reglamento, para extender una
inscripcin se requiere que est inscrito o se inscriba el acto previo
necesario o adecuado para su extensin.
El Reglamento de las Inscripciones de 1936 establece en el artculo
13 que:En el libro denominado Registro de Propiedad se harn los
asientos de todos los ttulos relativos a las fincas situadas dentro
del respectivo Distrito; expresndose en el primer asiento la
historia de dominio o posesin, y en asientos por separado, unos a
continuacin de otros, se inscribirn las transferencias, hipotecas y
dems derechos inscribibles. El primer asiento debe ser la

inscripcin de dominio o de posesin del inmueble.
El Reglamento de las Inscripciones de 1936 establece en su artculo
18 que:Todas las inscripciones, anotaciones preventivas y
extinciones posteriores, se extendern a continuacin del primer
asiento por orden sucesivo sin dejar claros entre uno y otro
asiento.
El derogado artculo 130 del Reglamento de las Inscripciones
estableca que: En asientos sucesivos se inscribirn las
modificaciones de las sociedades civiles que varen las
cicunstancias y los trminos del primer asiento o asientos
precedentes; su disolucin y su terminacin por vencimiento del
plazo, cuando as se solicite.
El artculo 134 del Reglamento de las Inscripciones establece
que: En asientos sucesivos se inscribirn las cancelaciones o
disoluciones de las asociaciones o fundaciones, en los casos
previstos en la escritura de su constitucin o sealados en el
Cdigo Civil, o en el que hubieran realizado su objeto.
La parte final del artculo 144 del Reglamento de las Inscripciones
establece que: ...debiendo extenderse, en asientos sucesivos, sus
sustituciones, sus modificaciones, sus revocatorias, etc, respecto a
la inscripcin de mandatos.
La parte final del artculo 152 del Reglamento de las Inscripciones
establece respecto a la inscripciones en el Registro Personal
que: En el primer asiento de ella se insertar la resolucin
consentida del Juez que ordena la inscripcin, y en asientos
sucesivos las resoluciones que modifiquen o revoquen la primera, y

las cancelaciones que ordene el juez o que resulten de los
documentos, segn los casos.
El primer prrafo del artculo 202 del Reglamento de las
Inscripciones establece que: La primera inscripcin de cada buque
ser la de propiedad del mismo. La falta de dicha inscripcin ser
motivo suficiente para denegar cualquier otra mientras se subsana
la falta de instancia de quien tenga inters legtimo. El artculo
208 del mismo Reglamento establece que: Se inscribirn en
asientos
sucesivos,
y
previa
la
presentacin
de
los
correspondientes documentos, los cambios en la propiedad de los
buques, en su denominacin, o en cualquiera de las dems
condiciones enumeradas en el artculo anterior; as como la
imposicin, modificacin y cancelacin de los gravmenes de
cualquier gnero que pesen sobre ellos. El artculo 209 establece
que: Para que pueda inscribirse o anotarse, en su caso, la
transferencia, gravamen o restriccin que afecte al dominio de un
buque, ser preciso que la persona que lo transfiera o grave, o
contra el cual se establezca en aquel contrato alguna restriccin
legal, tenga previamente inscrito su derecho, aquel contrato alguna
restriccin legal, tenga previamente inscrito su derecho;
suspendindose o denegndose la inscripcin o anotacin, segn
los casos, si no se hallare inscrito, o lo estuviese a favor de otra
persona.
El Principio de Tracto Sucesivo consiste en la concatenacin
sucesiva de actos registrados relacionados con un mismo bien o
persona natural o persona jurdica.
"Las inscripciones se sucedan debidamente engarzadas, de tal
modo que el adquiriente, sucesor o causahabiente en uno de dichos

asientos sea, precisamente el transferente, causante o autor en su
inmediato anterior", conforme lo precisa Roca Sastre[1].
No es requisito imprescindible para la disposicin de un bien o
derecho la previa inscripcin del bien a nombre del transferente,
puede disponerse vlidamente sin que sea necesaria dicha
inscripcin.
Al Principio Registral de Tracto Sucesivo se le conoce tambin con el
nombre de Principio de Continuidad y tambin con el nombre de
Tracto Continuo.
Este principio registral implica el encadenamiento sucesivo de las
inscripciones, por ejemplo la segunda transferencia no puede
inscribirse sin que est inscrita la primera transferencia en el
Registro, salvo que se inscriba aplicando el tracto abreviado.
Otro ejemplo de aplicacin de este principio es cuando queremos
inscribir el nombramiento de un Gerente si previamente es
necesario inscribir la venta de participaciones, o el nombramiento
del nuevo directorio.
Otro supuesto sera el caso de la transferencia de participaciones
que para inscribirla debe estar inscrita la constitucin de la
sociedad.
Otro supuesto es el caso del aumento de capital por nuevos aportes
o por la capitalizacin de crditos contra la sociedad, para
inscribirlo es necesario que se inscriba la cancelacin del precio de
las acciones, conforme al artculo 204 de la Ley General de
Sociedades, Ley 26887 publicada el 9 de diciembre de 1997, que

establece: Para el aumento de capital por nuevos aportes o por la
capitalizacin de crditos contra la sociedad es requisito previo que
la totalidad de las acciones suscritas, cualquiera sea la clase a la
que pertenezcan, estn totalmente pagadas. No ser exigible este
requisito cuando existan dividendos pasivos a cargo de accionistas
morosos contra quienes est en proceso la sociedad y en los otros
casos que prevee esta ley.
Otro supuesto es el caso de la subdivisin de inmuebles que para
su inscripcin es necesario que el inmueble se encuentre
inmatriculado.
Otro supuesto es el caso de la cancelacin de hipoteca que para su
inscripcin es necesario que la hipoteca se encuentre registrada.
Conforme al artculo 66 del Nuevo Reglamento General de los
Registros Pblicos no procede la extensin de anotaciones
preventivas que se originen en la existencia de defectos u
obstculos subsanables ni en la falta de inscripcin del derecho de
donde emanan.
Es decir, si no aparece inscrito el derecho de donde emana no es
posible inscribir ningn ttulo conforme al artculo VI del Ttulo
Preliminar y ni tampoco anotarlo conforme al artculo 66 del
Reglamento General de los Registros Pblicos.
El artculo 12 del Reglamento del Registro de Testamentos
establece: Las inscripciones de los Testamentos, ampliaciones o
modificaciones de los mismos o revocatorias, as como la anotacin
preventiva de demandas, las sentencias sobre justificacin de la
desheredacin y las revocatorias de la desheredacin, no requieren

ninguna inscripcin previa. Las sentencias sobre nulidad o
caducidad de los testamentos, requieren la previa inscripcin de los
mismos .
Es decir, conforme a esta norma es necesario tener en cuenta el
Principio de Tracto Sucesivo cuando se solicita la inscripcin de
sentencias que declaran la nulidad o caducidad de los testamentos
otorgados por sus causantes.
El tracto sucesivo puede entenderse como encadenamiento de
transmisiones que es el aspecto material o sustantivo, es decir,
primero se inmatricula el inmueble, luego se inscribe la primera
transferencia, luego la segunda transferencia y as sucesivamente
se continan extendiendo las transferencias respecto del mismo
inmueble en una partida registral. El tracto sucesivo en su aspecto
material o sustantivo se encuentra consagrado en el artculo VI del
Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos
del 2001, artculo 2015 del Cdigo Civil de 1984 y en los artculos
13, 130, 134, 144 y 152 del Reglamento de las Inscripciones de
1936. El tracto sucesivo entendido como encadenamiento de
asientos es el aspecto formal o adjetivo, por el cual los asientos se
extienden a continuacin del primer asiento por orden sucesivo y
sin dejar claros entre uno y otro asiento. El tracto sucesivo en su
aspecto formal o adjetivo se encuentra consagrado en el artculo
18 del Reglamento de las Inscripciones de 1936.
declara:Los derechos inscribibles se derivarn del titular inscrito,
de modo tal que el Registro contendr el historial completo de los
bienes. El tracto sucesivo puede ser abreviado o comprimido.

2. TRACTO ABREVIADO
El Tracto Sucesivo presenta una variante a la cual se denomina
Tracto Abreviado, Tracto Comprimido o Tracto Breve, el cual
consiste que en un solo asiento se extienden varias inscripciones. El
Tracto Abreviado consiste en extender en un solo asiento varias
inscripciones. Jernimo Gonzales, afirma que el Tracto Sucesivo
cumplen los siguientes fines: simplifica los asientos que no
interesan a tercero, evita gastos intiles y facilita la tarea de los
Registradores.
Cuando se aplica el Tracto Abreviado la calificacin registral es la

misma, por tanto, las tasas registrales son las mismas que hubieran
correspondido de no haberse utilizado el Tracto Abreviado.
Por ejemplo si un bien est inmatriculado y se presentan para la
inscripcin dos partes notariales de compra-venta respecto del
mismo bien, es decir, A aparece en el Registro como propietario, y
en el primer parte notarial aparece que lo vende a B, y en el
segundo parte notarial aparece que B vende el mismo bien a C, en
este caso si aplicamos el tracto abreviado en un solo asiento de
inscripcin se registran las dos compraventas, apareciendo como
propietario directamente C, en el mismo supuesto planteado, si no
aplicamos el tracto abreviado, deberamos redactar dos asientos de
inscripcin, correspondiendo un asiento de inscripcin para cada
compra-venta, es decir, en el primer asiento de inscripcin se
inscribiraa la compra venta de A a favor de B y en el segundo
asiento de inscripcin se inscribira la venta de B a favor de C. En

este caso los derechos registrales cancelados corresponden a dos
compra ventas. Es decir, cuando se aplica el Tracto Abreviado el
monto de los derechos registrales a pagar es el mismo que si no se
hubiese aplicado el Tracto Abreviado.
3. EXCEPCIONES
Existen inscripciones que se encuentran exceptuadas del principio
de tracto sucesivo que son las siguientes:
1) La inmatriculacin, ya que el artculo 2015 del Cdigo Civil
Peruano de 1984 establece que ninguna inscripcin salvo la
primera se hace sin que est inscrito o se inscriba el derecho de
donde emane.
2) Las inscripciones a que se hace referencia en el artculo 5 del
Reglamento del Registro de Sociedades. Es decir, no requieren la
previa inscripcin: a) las resoluciones judiciales o arbitrales
sobre la validez del pacto social inscrito; asmismo, las que se
refieran a sus modificaciones o a los acuerdos o decisiones
societarias inscribibles, y b) las resoluciones judiciales o
arbitrales que afecten las participaciones sociales.
3) La inscripcin de disolucin, liquidacin y extincin de la
sociedad irregular no inscrita conforme al artculo 164 del
Reglamento del Registro de Sociedades del 2001.
4) Las inscripciones de los testamentos, ampliaciones o
modificaciones de los mismos o revocatorias as como la
anotacin preventiva de demandas, las sentencias sobre
justificacin de la desheredacin y las revocatorias de la
desheredacin en el Registro de Testamentos no requieren

ninguna inscripcin previa, conforme al artculo 12 del
Reglamento del Registro de Testamentos de 1970.
4. INTERRUPCION DEL TRACTO
Cuando los ttulos que se presentan al Registro contienen
deficiencias no pueden inscribirse. En tal sentido es posible que
respecto de un inmueble inmatriculado existan varias traslaciones
de dominio que contengan deficiencias que no pueden ser materia
de aclaracin por no estar presentes los otorgantes. Es decir,
traslaciones no inscritas efectuadas una a continuacin de otra pero
que todas o slo algunas contengan deficiencias se denomina como
interrupcin del tracto sucesivo.
En la Exposicin de Motivos del Libro IX del Cdigo Civil de 1984
titulado Registros Pblicos publicada el 19 de julio de 1987 se
precisa que: En tal circunstancia, el tracto es posible reanudarlo
con el cumplimiento previo del procedimiento para obtener ttulos
supletorios, o con el procedimiento judicial necesario que ordene
que inscriba el derecho de alguien que evidentemente no proviene
de quien lo tena inscrito. Esto es pues una excepcin del principio
de tracto sucesivo, pero a la vez es una forma de remediarlo.
El abrogado Cdigo de Procedimientos Civiles de 1912 en su
artculo 1305 estableca que: Quienes adquieren inmuebles en
virtud de lo establecido en el artculo 872 del Cdigo Civil, o
quienes fuesen propietarios de inmuebles inscritos en el Registro de
la Propiedad Inmueble con deficiencia en la continuidad de las
transmisiones de dominio, pueden solicitar ante el juez del lugar
donde ubican, que se les declare propietarios. La solicitud...([2]).

I.
Resolucin N 126-95-ORLC/TR. Lo prescrito por el segundo

prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil, no enerva la plena
citado cuerpo legal, tal como el principio de tracto sucesivo
II.
Resolucin N 069/92-ONARP-JV. No procede la inscripcin de

compra venta cuando el inmueble se encuentra registrado a
favor de terceras personas (Jurisprudencia Registral. Volumen
I. Pag. 21).
III.

inscripcin de ampliacin de embargo cuando la medida
cautelar que pretende ser ampliada no ha sido registrada
previamente (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 69).
IV.
Resolucin N 133-96-ORLC/TR. No procede la inscripcin de

compra venta cuando el vendedor ya no cuenta con dominio
inscrito (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 82).
V.
Resolucin N 069-97-ORLC/TR. De conformidad con lo

dispuesto en la Ley 26306 y su Reglamento, los Municipios
ribereos debern inscribir la primera de dominio a su favor
en forma previa a la inscripcin de un acto o contrato
posterior (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 132).
VI.
Resolucin N 082-97-ORLC/TR. No procede la rectificacin

de los asientos de dominio si ello transgrede el tracto
sucesivo de la misma (Jurisprudencia Registral. Volumen IV.
Pag. 209).
VII.
Resolucin N 189-97-ORLC/TR. Habiendo sido inscrita la

sentencia que declara la nulidad del asiento que contena el
ltimo aumento de capital, recobra vigencia el asiento
referido al capital inmediatamente anterior, por lo que todo
acuerdo deber adoptarse tomando en cuenta tal
circunstancia (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 381).
6. ANTECEDENTES
El principio registral de tracto sucesivo se encontraba consagrado
en el artculo 1045 del abrogado Cdigo Civil de 1936, en los
siguientes trminos: Ninguna inscripcin, salvo la primera de
dominio, se har sin que est inscrito o se inscriba el derecho de
donde emane la transmisin o gravamen
Este Principio Registral no se encontraba consagrado en el Ttulo I
(titulado Disposiciones Generales) de la Seccin Quinta (titulada De
los Registros Pblicos) del Libro Cuarto (titulado De los Derechos
Reales) del Cdigo Civil de 1936, sino dentro de las normas
relativas al Registro de Propiedad Inmueble, que conformaban el
Ttulo II de la referida Seccin Quinta.
El Principio Registral de Tracto Sucesivo se encontraba consagrado
en el artculo X del Ttulo Preliminar del Anteproyecto del
Reglamento General de las Inscripciones publicado el 4 de
setiembre de 1994 en los siguientes trminos: Ninguna
inscripcin, salvo la primera, se hace sin que est inscrito o se
inscriba el derecho de donde emane.
El derogado artculo 2 del Reglamento del Registro de Sociedades

de 1969 establece que Por cada comerciante o sociedad se abrir
una hoja especial, en la que se extender la inscripcin primera de
aqullos y, posteriormente, todos los actos y contratos cuya
inscripcin est permitida. Mientras no se extienda dicha
inscripcin primera, no podrn hacerse inscripciones secundarias.
X. PRINCIPIO DE PRIORIDAD
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de Prioridad es de vital importancia en el
Sistema Registral Peruano, por que todas las garantas que otorga
el mismo estn sujetas al tiempo en que se presenta el ttulo
solicitando su registracin. Por este motivo se encuentra
establecido en el derecho positivo peruano el Bloqueo (Decreto Ley
18278 y Ley 26481) y la Reserva de denominacin o razn social
(Reglamento del Registro de Sociedades, artculo 18). Tambin son
de vital importancia en la aplicacin de este principio registral las
medidas cautelares (Cdigo Procesal Civil, artculo 608 y siguientes)
y la prrroga de la vigencia del asiento de presentacin
(Reglamento General de los Registros Pblicos, artculo 37).
El Principio de Prioridad se encuentra consagrado en el aforismo
latino prior in tempore, potior in jure (primero en el tiempo mejor
en el derecho). Este aforismo es un Principio General del Derecho,
es decir, es un aforismo latino aplicable a todo el derecho.
En las Reglas de Bonifacio III, Libro Sexto de las Decretales
encontramos como antecedentes del Principio Registral de Prioridad
que Qui prior est tempore, potior est jure, es decir, quien es primero
en el tiempo, es mejor en derecho.

El Principio Registral de Prioridad opera de dos maneras: para
excluir derechos y para determinar el rango entre ellos (preferencia
entre varios derechos inscritos: embargos, hipotecas, etc). Cuando
opera en la primera forma se le denomina Principio de Prioridad
Excluente y cuando opera en la segunda forma se le denomina
Principio de Prioridad Preferente. Lo cual se desarrolla en los
siguientes ttulos de manera separada. En mrito a la fecha del
ingreso al Registro se determina el rango hipotecario de las
hipotecas (Principio de Prioridad Preferente) y se excluyen unas a
otras las dobles ventas realizadas respecto del mismo bien
inscribible (Principio de Prioridad Excluyente).
Cuando existe incompatibilidad absoluta, sustancial o excluyente,
eficacia excluyente o preferencia excluyente se denomina Prioridad
Excluyente provocando el cierre registral en una determinada
partida registral (o en varias partidas registrales), por ejemplo en el
caso de la doble compra venta, ya que inscrita una compra venta
no es posible inscribir otra del mismo bien efectuada por el mismo
propietario.
Cuando existe incompatibilidad relativa o eficacia preferente de la
prioridad se denomina prioridad preferente y es necesario tener en
cuenta el rango registral existente entre los derechos registrados y
la superioridad de rango existente entre el primer ttulo inscrito y
los posteriormente inscritos (por ejemplo la superioridad de rango
existente entre la primera hipoteca inscrita respecto de las
hipotecas inscritas con posterioridad), ya que en este supuesto no
se provoca el cierre registral, por que inscrito el primer ttulo en la
partida registral pueden inscribirse otros ttulos que pueden ser
otras hipotecas o embargos principalmente.

Roca Sastre precisa que el principio de prioridad es el principio
hipotecario en virtud del cual el acto registrable que primeramente
ingrese en el Registro de la propiedad se antepone con preferencia
exluyente o superioridad de rango, a cualquier otro acto registrable
que, sindole incompatible o perjudicial, no hubiere sido presentado
al Registro o lo hubiere sido con posterioridad aunque dicho acto
fuese de fecha anterior.
2. PRIORIDAD DIRECTA Y PRIORIDAD INDIRECTA
La prioridad reviste dos formas: Prioridad Directa y Prioridad
Indirecta. La Prioridad Directa es por la cual la registracin produce
efecto desde la fecha y hora del asiento de presentacin, conforme
al artculo IX del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los
Registros Pblicos del 2001 que establece que los efectos de los
asientos registrales se retrotraen a la fecha y hora del respectivo
asiento de presentacin. La Prioridad Indirecta consiste en que los
efectos de los asientos registrales, se retrotraen al inicio de los
derechos reales.
XI. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de Prioridad Excluyente se encuentra
consagrado en el artculo 2017 del Cdigo Civil Peruano de 1984, el
cual establece: No puede inscribirse un ttulo incompatible con
otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.
Tambin se encuentra establecido en el artculo X del Ttulo

en los siguientes trminos: No puede inscribirse un ttulo
incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripcin,
aunque sea de igual o anterior fecha
Para garantizar la aplicacin de este principio es importante tener
en cuenta la prrroga regulada en el Reglamento General de los
Registros Pblicos, el bloqueo registral y la reserva de nombre,
denominacin o razn social.
El principio registral de Prioridad Excluyente tiene como finalidad
establecer reglas en caso de derechos reales inscritos y no inscritos
y slo puede ser acogido por los sistemas registrales no
constitutivos, por que cuando el sistema registral es constitutivo, no
se puede presentar este problema, ya que los derechos reales
nacen slo con la inscripcin, y antes de efectuada sta el derecho
real no existe, es decir, en los sistemas registrales constitutivos no
existen derechos reales fuera del registro ni an entre las partes.
Este principio registral est consagrado para el supuesto de dos
derechos reales en conflicto un derecho real inscrito y otro derecho
real no inscrito. Este problema no puede presentarse en los
Sistemas Registrales Constitutivos, por que en dichos Sistemas
Registrales los derechos reales nacen con la inscripcin en el
Registro, es decir, este problema no puede presentarse en los
Sistemas Registrales Constitutivos por que en los mismos slo
existen derechos reales inscritos.
En los Sistemas Registrales constitutivos no existe el problema de
realidad registral versus realidad extraregistral, tampoco existe el
problema entre derechos reales inscritos versus derechos reales no

inscritos, por que en dichos sistemas registrales no existe el
derecho real antes de la inscripcin y recin nacen los derechos
reales con la inscripcin. Como la hipoteca en el Per, si no est
inscrita la hipoteca no existe como derecho real.
Este principio registral trae como consecuencia el cierre del registro
para cualquier otro ttulo incompatible. Se aplica cuando ya existe
un ttulo inscrito y se presenta otro relacionado al mismo inmueble
(a la misma partida registral, pero totalmente incompatible con el
otro ttulo, digamos la doble venta). Es decir, se aplica de un ttulo
inscrito respecto a otro ttulo no inscrito que es incompatible.
Al Principio Registral de Prioridad Excluyente tambin se le
denomina Principio Registral de Impenetrabilidad.
1.1. Ejemplo:
Un terreno est inmatriculado a nombre de A, luego A vende el
terreno a B y despus lo vende a C. Es decir, vende a dos personas
la totalidad del terreno (doble venta). Ninguna de las dos compra
ventas se inscribe.
C habra sido el ltimo comprador y extraregistralmente A no pudo
haberle transferido el terreno en mencin por que ya no es
propietario (ya que le vendi el terreno a B), pero registralmente A
sigue siendo propietario, por que ninguna de las dos compra ventas
se han inscrito.
En estas circunstancias C logra que se inscriba en Registros
Pblicos la segunda compra venta y por tanto, l queda como
titular registral.
Luego B solicita la inscripcin de la primera compra venta, pero
esta ya no puede ser inscrita an cuando es de fecha anterior.
Este supuesto no puede solucinarse registralmente, por tanto, es
necesario que en sede judicial interponga la demanda
correspondiente quien se considere afectado.
En este supuesto la primera inscripcin ocasiona el cierre de la
partida registral para el segundo ttulo, es decir, que no pueda
extenderse la segunda inscripcin, por tanto, si A vende el mismo
inmueble a B y a C, si C logra inscribir su adquisicin, B ya no podr
inscribir su adquisicin. Si uno inscribe el otro ya no puede inscribir,
es decir, slo uno de ellos puede lograr la inscripcin.
El Principio Registral de Prioridad Excluyente se aplica cuando
existen dos derechos cuya existencia simultnea en el Registro no
puede ocurrir, o mas exactamente no debe ocurrir. Cuando son dos
derechos incompatibles entre si, registralmente no pueden
coexistir, es decir, dos derechos incompatibles no pueden estar
registrados, sino slo uno de ellos y la registracin de uno de ellos
tiene como efecto el cierre del Registro para el otro u otros
derechos.
El artculo 66 del Reglamento de las Inscripciones de 1936
establece lo siguiente: Inscrito un ttulo traslativo de dominio de
un inmueble, no puede inscribirse ningn otro de fecha anterior,
por el cual se haya trasmitido la propiedad del mismo inmueble. Si
solo se ha extendido asiento de presentacin de un ttulo traslativo
de dominio no puede inscribirse ningn otro ttulo anterior de la
misma naturaleza durante el trmino que est vigente dicho

asiento conforme a este Reglamento.
El Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 contiene
normas sobre el Principio Registral de prioridad excluyente en los
artculos 15, 18, 21, 22, 23 y 164.
declara:La prioridad de los derechos se determina por su ingreso
en el Registro.
I.
Resolucin N 011-94-ORLC/TR. De conformidad con el

artculo 2017 del Cdigo Civil no puede inscribirse un ttulo
que sea incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de
fecha anterior (Jurisprudencia Registral. Volumen I. Pag. 15).
II.
Resolucin N 106-95-ORLC/TR. Con arreglo al artculo 2017

del Cdigo Civil y numeral IV del Ttulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros Pblicos , slo se
extender una inscripcin cuando el ttulo se adece a los
precedentes registrales, no siendo factible la inscripcin de
un ttulo incompatible con otro ya registrado, aunque sea de
fecha anterior (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 24).
III.

artculo 2017 del Cdigo Civil no procede la inscripcin de un
ttulo incompatible con otro ya registrado (Jurisprudencia
IV.
Resolucin N 170-97-ORLC/TR. No procede inscribir un ttulo

presentado con posterioridad a otro incompatible con otro ya
inscrito y presentado con anterioridad, an cuando aquel sea
de fecha anterior (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag.
198).
V.
Resolucin N 023-96-ORLC/TR. De conformidad con el art.

2017 del Cdigo Civil no puede inscribirse un ttulo que sea
incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha
anterior (Jurisprudencia Registral. Tomo II. Pag. 50).
VI.
Resolucin N 067-96-ORLC/TR. El principio de prioridad

excluyente slo resulta de aplicacin en la medida que, el
ttulo presentado con anterioridad determine un cierre de
partida definitivo respecto al presentado con posterioridad
VII.
Resolucin N 097-96-ORLC/TR. La anotacin preventiva

enerva la eficacia de la f pblica registral de los titulares de
situaciones jurdicas inscritas con posterioridad, publicitando
la existencia de situaciones an no consolidadas, reservando
durante su vigencia la prioridad del ttulo (Jurisprudencia
VIII.

artculo 87 del Reglamento de las Inscripciones cuando la
anotacin preventiva de un derecho se convierte en
inscripcin del mismo, ste surte sus efectos desde la fecha
de la anotacin, enervando los efectos de las inscripciones
efectuadas con posterioridad (Jurisprudencia Registral.
Volumen II. Pag. 42).
IX.
Resolucin N 064-96-ORLC/TR. Resulta improcedente la
inscripcin de revocatoria de donacin cuando el bien materia

de anotacin ya no se encuentra bajo dominio de la
donataria, de conformidad con el artculo 2017 del Cdigo
Civil (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 77).
X.

inscripcin de transferencia de un inmueble por sucesin
intestada, cuando la partida en que se sustenta la calidad de
heredero del solicitante ha sido cerrada por ser la menos
antigua, ello atendiendo a la duplicidad de partidas
existentes, ya que de acuerdo al principio registral de
prioridad, el Registro ampara y prefiere a quien inscribi
primero, aplicndose por tanto el beneficio de legitimacin
contemplado en el artculo 2013 del Cdigo Civil sin perjuicio
de que en la realidad extra registral el mejor derecho
corresponda a los titulares de la partida menos antigua,
hecho que debe ser determinado en la va judicial
XI.
Resolucin N 110-97-ORLC/TR. Para efectos de adquirir el

dominio adquirido por sucesin en el Registro de Propiedad
Inmueble en los casos de existir duplicidad de inscripciones
respecto del mismo causante siendo la inscripcin mas
antigua la del Registro de Testamentos y la menos antigua la
del Registro de Sucesin Intestada, se preferir al que
inscribi
primero
en
el
Registro
de
Testamentos
(Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 239).
3. ANTECEDENTES
El Principio Registral de Prioridad Excluyente se encontraba
consagrado en el artculo 148 del abrogado Reglamento General de
los
Registros
Pblicos
de
1968,
en
los
siguientes
trminos: Encontrndose vigente el asiento de presentacin, no
podr inscribirse ningn ttulo referente a la misma partida o
asunto.
abrogado Cdigo Civil de 1936, en los siguientes trminos: No
podr inscribirse un ttulo traslativo de dominio incompatible con
otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.
El Principio Registral de Prioridad Excluyente se encontraba
consagrado en el artculo IV del Ttulo Preliminar del Anteproyecto
setiembre de 1994 en los siguientes trminos: No puede
inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito, aunque sea
de igual o anterior fecha. La misma regla ser de aplicacin
durante la vigencia del asiento de presentacin de un ttulo.
XII. PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de Prioridad Excluyente se encuentra
consagrado en el artculo 2016 del Cdigo Civil de 1984 que
establece: La prioridad en el tiempo de la inscripcin determina la

preferencia de los derechos que otorga el registro.
Tambin se encuentra consagrado en el artculo IX del Ttulo
en los siguientes trminos: Los efectos de los asientos registrales,
as como la preferencia de los derechos que de stos emanan, se
retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentacin,
salvo disposicin en contrario.
Al Principio Registral de Prioridad Preferente tambin se le
denomina Principio Registral de Prioridad de Rango, Prioridad
Compatible o Prioridad por Rangos.
Para garantizar la aplicacin de este principio es importante tener
en cuenta la prrroga regulada en el primer prrafo del artculo 37
del Reglamento General de los Registros Pblicos.
Este principio registral se aplica generalmente en el caso de
gravmenes y medidas cautelares, por ejemplo cuando existen dos
hipotecas, tiene prioridad la hipoteca que se inscribi primero
frente a la hipoteca que se inscribi despus, sin importar las
fechas de las escrituras pblicas ni tampoco de las minutas. En tal
supuesto se encuentra en ventaja el acreedor hipotecario que logr
inscribir primero su ttulo.
Otro supuesto sera el caso de un embargo y una hipoteca, en tal
supuesto los dos ttulos estn vlidamente inscritos, sin embargo
tiene preferencia el que se inscribi primero (dejando constancia
que los efectos de la registracin se retrotraen al momento de la
presentacin del ttulo al Registro), sin importar la fecha de la
escritura pblica, la fecha de la minuta, ni tampoco la fecha de la

resolucin que ordena trabar embargo, ni tampoco la fecha del acta
de embargo. Sin perjuicio que en el asiento de inscripcin se
cumpla con lo establecido en los artculos. 50 al 53 del Reglamento
General de los Registros Pblicos.
En la aplicacin del Principio de Prioridad Preferente es necesario
tener presente que ambos Ttulos se inscriben, es decir, si se trata
de dos hipotecas, las dos se inscriben, o si se trata de tres
embargos y cuatro hipotecas, los siete actos inscribibles se
registran y la prioridad la determina la fecha y hora del ingreso al
Registro, siempre y cuando tenga acogida registral.
El rango de las hipotecas se encuentra regulado del artculo 1112 al
artculo 1114 del Cdigo Civil:
Artculo 1112.- Las hipotecas tendrn preferencia por razn
de su antigedad conforme a la fecha del registro, salvo
cuando se ceda su rango.
Artculo 1113.- No se puede renunciar a la facultad de gravar
un bien con segunda y ulteriores hipotecas.
Artculo 1114.- El acreedor preferente puede ceder su rango a
otro acreedor hipotecario. Para que la cesin produzca efecto
contra el deudor se requiere que ste la acepte o que le sea
comunicada fehacientemente.
El artculo 67 del Reglamento de las Inscripciones de 1936
establece lo siguiente: Se considera como fecha de una inscripcin
para todos los efectos que sta debe producir, la del asiento de
presentacin que deber constar en la inscripcin misma. Para
determinar la preferencia entre dos o ms inscripciones de una

misma fecha, relativas a un mismo inmueble, se atender a la hora
del asiento de presentacin en el Registro respectivo de los ttulos
respectivos.
El Principio Registral de Prioridad Preferente se aplica cuando dos
derechos corren registrados al mismo tiempo. Es claro que cada
uno de ellos ingres al Registro en una hora y/o da distinto, pero lo
que caracteriza la aplicacin del Principio Registral en mencin es
que registralmente varios derechos (generalmente hipotecas y
embargos) pueden coexistir.
Por el Principio Registral de Prioridad Preferente se origina una
posicin de desigualdad ya que no se satisface por cuotas a los
acreedores sino que existe una posicin de primaca de rango de
quien o quienes fueron beneficiados con la primera inscripcin
respecto de los que fueron beneficiados con las siguientes
inscripciones. Por ejemplo cuando existen varias hipotecas inscritas
se encuentra privilegiado el acreedor hipotecario que obtuvo la
inscripcin de hipoteca en primer rango, luego el acreedor
hipotecario que obtuvo la inscripcin de hipoteca en segundo rango
y asi sucesivamente. En el caso de existir varios embargos
anotados se encuentra privilegiado quien obtuvo la anotacin de
embargo en primer orden, luego quien obtuvo la anotacin de
embargo en segundo orden y as sucesivamente. Es posible que en
una misma partida registral coexistan hipotecas inscritas y
embargos anotados, en cuyo supuesto se encuentra privilegiado
quien obtuvo la inscripcin de hipoteca o anotacin de embargo en
primer orden, luego quien obtuvo la inscripcin de hipoteca o
anotacin de embargo en segundo orden y as sucesivamente
conforme al Principio Registral de Prioridad Preferente consagrado
en el artculo IX del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los

Registros Pblicos, que establece que los efectos de los asientos
registrales, as como la preferencia de los derechos que de stos
emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de
presentacin y el artculo 2016 del Cdigo Civil Peruano de 1984
que establece que la prioridad en el tiempo de la inscripcin
determina la preferencia de los derechos que otorga el registro([3]).
En caso de no aplicar el Principio de Prioridad Preferente se
originara una posicin de igualdad entre los acreedores
hipotecarios de distintos rdenes, es decir, se establecera la
satisfaccin por cuotas a todos los acreedores hipotecarios por lo
cual si el monto resultante de la realizacin del bien fuera
insuficiente para pagar a todos los acreedores hipotecarios, se
cumplira con pagar parcialmente a todos los acreedores
hipotecarios, con lo cual no estamos de acuerdo ya que no se
beneficiaria al que obtuvo la inscripcin de hipoteca en primer
rango o la anotacin de embargo en primer rango.
declara:El rango de los derechos compatibles en tanto no afecte el
orden pblico, puede ser objeto de negocio jurdico como la
reserva, permuta o posposicin.
En la aplicacin del Principio Registral de Prioridad Preferente es
necesario tener en cuenta la Posposicin del Rango, la Permuta del
Rango, la Reserva de Rango y el Sistema de Rango Fijo y el Sistema
de Rango Movil.
2. POSPOSICION DEL RANGO

La posposicin de rango es el acuerdo por el cual una hipoteca se
traslada a un rango posterior. Por Ejemplo cuando se acuerda que la
primera hipoteca pase a ser segunda hipoteca. En este supuesto el
derecho que ocupar el lugar dejado libre no existe todava. Otro
ejemplo es cuando existiendo diez hipotecas inscritas la quinta
hipoteca pasa a ser la ltima hipoteca. Es decir, por la posposicin
del Rango se pospone el rango hipotecario de una hipoteca ya
inscrita.
3. PERMUTA DEL RANGO
La permuta del rango es el acuerdo por el cual se intercambia el
orden que aparece en el Registro. Es decir, que si existen tres
hipotecas el acreedor hipotecario de la primera hipoteca,
intercambia o cambia o permuta el rango hipotecario con el
acreedor hipotecario de la tercera hipoteca o con el acreedor
hipotecario de la segunda hipoteca. En este supuesto las dos
hipotecas ya se deben encontrar inscritas. Es decir, por la permuta
de rango hipotecario dos acreedores hipotecarios permutan el
rango hipotecario de dos hipotecas que ya corren inscritas. Para ser
factible la permuta es necesario que existan por lo menos dos
hipotecas ya registradas
La primera parte del artculo 1114 del Cdigo Civil Peruano de 1984
establece que el acreedor preferente puede ceder su rango a otro
acreedor hipotecario y que para que la cesin produzca efecto
contra el deudor se requiere que ste la acepte o que le sea
comunicada fehacientemente. El artculo 1120 del mismo Cdigo
establece que el rango de las hipotecas legales puede cederse
respecto a otras hipotecas legales y convencionales.

El abrogado Cdigo Civil Peruano de 1936 estableca en su artculo
1015 que las hipotecas tendrn preferencia por razn de su
antigedad conforme a la fecha del registro, salvo cuando se
cediese su rango. Y en la parte final del artculo 1027 del mismo
Cdigo se establece que las hipotecas legales son renunciables y
tambin puede cederse su rango respecto a otras hipotecas legales
y convencionales.
4. RESERVA DE RANGO
La reserva de rango es el acuerdo por el cual se reserva un puesto
en el Registro, es decir, se aplica por ejemplo en el caso de la
hipoteca y se encuentra previsto en el Artculo 3135 del Cdigo Civil
Argentino en los siguientes trminos: Al constituir la hipoteca, el
propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el
derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente,
expresando el monto a que sta podr alcanzar. Por ejemplo,
cuando se inscribe una hipoteca pero reservando o separando un
rango hipotecario, es decir, si existen dos hipotecas se constituye
la tercera hipoteca no como tercera hipoteca sino como cuarta
hipoteca.
5. SISTEMA DE RANGO FIJO Y SISTEMA DE RANGO MOVIL
Los Sistemas respecto al Rango de las Hipotecas son los siguientes:
Sistema de Rango Fijo y Sistema de Rango Mvil.
5.1. SISTEMA DE RANGO FIJO
El Sistema de Rango Fijo es el Sistema en el cual no se puede variar

el rango, es decir, en estos Sistemas no se encuentra consagrada la
posposicin del rango ni tampoco la permuta del rango.
5.2. SISTEMA DE RANGO MOVIL
El Sistema de Rango Movil es el Sistema en el cual se puede variar
el rango de los derechos compatibles inscritos, es decir, en estos
Sistemas si se encuentra consagrada la posposicin del rango y la
permuta del rango. En el Estado Peruano se encuentra consagrado
el Sistema de rango mvil pero slo se encuentra permitida la
cesin del rango hipotecario.
6. ANTECEDENTES
El principio registral de Prioridad Preferente se encontraba
consagrado en el artculo VI del abrogado Reglamento General de
los Registros Pblicos de 1968 en los siguientes trminos: La
prioridad en el tiempo de las inscripciones, determina la
preferencia de los derechos que otorgan los registros.
abrogado Cdigo Civil de 1936 en los siguientes trminos: Para
oponer los derechos sobre inmuebles a quienes tambin tienen
derechos sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone
est inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone.

El Principio Registral de Prioridad Preferente se encontraba
consagrado en el artculo VII del Ttulo Preliminar del Anteproyecto
setiembre de 1994 en los siguientes trminos: La prioridad en el
tiempo de la inscripcin, determina la preferencia ecluyente o de
rango de los derechos inscritos o anotados preventivamente. Los
efectos de la inscripcin se retrotraen a la fecha y hora del asiento
de presentacin. En este Anteproyecto se denomina a este
Principio Registral con el nombre de Principio Registral de Prioridad
Registral.
XIII. PRINCIPIOS
SOCIEDADES
REGISTRALES
EN
EL
REGISTRO
DE
1. GENERALIDADES
Los principios registrales aplicables al Registro de Sociedades son
los que se encuentran regulados en el Reglamento del Registro de
Sociedades y dems regulados en el Reglamento General de los
Registros Pblicos y en el Cdigo Civil, conforme al artculo II del
Ttulo Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades.
Los principios registrales([4]) regulados expresamente en el Ttulo
Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades son los
siguientes:
1) Principio de Especialidad.
2) Principio de Fe Pblica Registral.

3) Principio de Tracto Sucesivo.
2. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
El Principio Registral de Especialidad se encuentra consagrado en el
artculo III del Ttulo Preliminar del Reglamento del Registro de
Sociedades en los siguientes trminos: Por cada sociedad o
sucursal se abrir una partida registral en la que se extender su
primera inscripcin, que ser la del pacto social o la de establecer
una sucursal, respectivamente, as como los actos inscribibles
posteriores relativos a cada uno. Para la inscripcin del primer
poder otorgado por una sociedad constituida o sucursal establecida
en el extranjero se abrir una partida registral, en la que se
inscribirn todos los poderes y dems actos que los modifiquen o
extingan.
En el Registro de Sociedades se aplica el Sistema del folio personal,
es decir, por cada Sociedad se apertura una partida registral.
Por ejemplo cuando una sociedad se inscribe en una partida
registral, en la misma partida registral se inscribe el aumento de
capital, la disolucin, la extincin y cualquier otro acto inscribible
relacionado a la sociedad.
Otro supuesto es el caso de la inscripcin de una sucursal en una
partida registral, en dicho supuesto cualquier nombramiento de un
acto concerniente a dicha sucursal debe inscribirse en la misma
partida registral, por ejemplo el nombramiento de un nuevo
administrador.
Una misma Sociedad puede tener varias partidas registrales cuando

dicha Sociedad tiene Sucursales inscritas conforme al artculo 147
del Reglamento del Registro de Sociedades que establece: El
acuerdo de establecer una sucursal por una sociedad constituida en
el Per, se inscribir en la partida de la sociedad y en el Registro
de del lugar de su funcionamiento. Para la inscripcin de la
sucursal en el Registro del lugar de su funcionamiento, adems de
los documentos exigidos por el artculo. 398 de la Ley, deber
presentarse copia literal del asiento de inscripcin del acuerdo en
la partida de la sociedad.
Principio Registral de Especialidad en los siguientes artculos:
18) Art. III del T.P. (Principio de Especialidad).
19) Art. 2 (Oficina Registral en la cual se apertura la partida
registral).
20) Art. 30 (Cambio de Domicilio).
21) Art. 32 (Partida Registral de Sociedad).
22) Art. 118 (Partida Unica en caso de transformacin).
23) Art. 120 (Partida nueva en caso de fusin).
24) Art. 121 (Cancelacin de Partidas de Sociedades extinguidas
por fusin).
25) Art. 126 (Inscripciones en la partida de la sociedad escindida
parcialmente).
26) Art. 127 (Inscripcin de cancelacin de las partidas de las
sociedades extinguidas).
27) Art. 132 (Apertura de partida registral por que reorganizacin

simple da lugar a constitucin de nueva sociedad).
28) Art. 136 (Apertura preventiva de partida registral).
29) Art. 137 (Extincin de la apertura preventiva de partida
registral).
30) Art. 147 (Inscripcin de Sucursal de Sociedad constituida en el
Per).
31) Art. 153 (Inscripcin de poderes en partidas de la sucursal).
32) Art. 154 (Poderes para otros fines).
33) Art. 161 (Extincin de la sociedad).
34) Art. 164 (Inscripcin de la disolucin, liquidacin y extincin de
la sociedad irregular no inscrita).
La primera parte del derogado artculo 2 del Reglamento del
Registro Mercantil de 1969 estableca que por cada comerciante o
sociedad se abrir una hoja especial.
3. PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL
El Principio Registral de F Pblica se encuentra consagrado en el
artculo IV del Ttulo Preliminar del Nuevo Reglamento del Registro
de Sociedades en los siguientes trminos: La inexactitud o
invalidez de los asientos de inscripcin del Registro no perjudicar
al tercero que de buena fe hubiere celebrado actos jurdicos sobre
la base de los mismos, siempre que las causas de dicha inexactitud
e invalidez no consten en los asientos registrales.
Se aplica cuando una persona contrata con una sociedad sobre la
base de un acuerdo de Junta de socios, pero dicho acuerdo ha sido

impugnado judicialmente y la sentencia ha declarado fundada la
demanda, pero sta sentencia no ha sido inscrita, por tanto, dicha
sentencia no le afecta al tercero siempre que acte de buena fe y
haya contratado sobre la base de dicho acuerdo inscrito.
Otro supuesto sera el caso de un nombramiento de un Gerente
pero que en realidad es Director, es decir por error aparece en el
asiento registral como si fuese Gerente y sobre dicha base un
tercero contrata con la sociedad, en tal supuesto el tercero que
contrato con la sociedad no se perjudica.
4. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
El Principio Registral de Tracto Sucesivo se encuentra consagrado
en el art.culo V del Ttulo Preliminar del Nuevo Reglamento del
registro de Sociedades, en los siguientes trminos: Salvo las
excepciones previstas en las leyes o en este Reglamento, para
extender una inscripcin se requiere que est inscrito o se inscriba
el acto previo necesario o adecuado para su extensin.
Se aplica en los casos de aumento de capital, ya que para inscribir
el aumento de capital, es requisito que el saldo del precio de las
participaciones se encuentre pagado en su totalidad.
Otro supuesto sera el caso del nombramiento del Gerente,
previamente se requiere que se encuentre inscrito el nombramiento
del Directorio.
Otro supuesto sera el supuesto de la inscripcin de la extincin de
la sociedad, ya que para inscribir la misma es necesario que se
inscriba previamente la disolucin de la sociedad.

Para inscribir una fusin es necesario que se inscriban previamente
los pactos sociales de las sociedades fusionadas.
Para inscribir la escisin de una sociedad previamente debe estar
inscrito el pacto social de la sociedad escindida.
El artculo comentado tiene como antecedente el artculo 2 del
Reglamento del Registro Mercantil de 1969 en el cual se precisa
que: Por cada comerciante o sociedad se abrir una hoja especial,
en la que se extender la inscripcin primera de aqullos y,
posteriormente, todos los actos y contratos cuya inscripcin est
permitida. Mientras no se extienda dicha inscripcin primera, no
podrn hacerse inscripciones secundarias.
4.1. EXCEPCIONES
En el Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 existen las
siguientes excepciones al principio de tracto sucesivo:
1) El artculo 5 establece que la inscripcin de las
resoluciones judiciales o arbitrales a que se refieren los
incisos b (Las resoluciones judiciales o arbitrales sobre la
validez del pacto social inscrito; asmismo, las que se
refieran a sus modificaciones o a los acuerdos o decisiones
societarias inscribibles) y f (Las resoluciones judiciales o
arbitrales que afecten las participaciones sociales) del art.
3 del mismo Reglamento no requiere la previa inscripcin
de tales acuerdos o decisiones.
2) El artculo 164 establece la inscripcin de la disolucin,

liquidacin y extincin de la sociedad irregular no inscrita.
XIV. PRINCIPIOS REGISTRALES NO REGULADOS
EXPRESAMENTE
1. INTRODUCCION
Entre los principales principios registrales no consagrados
expresamente en el derecho registral peruano podemos citar los
siguientes:
2. PRINCIPIO DEL FOLIO REAL
No es un principio registral, sino un sistema registral que se
denomina: sistema de folio real, conforme se detallar al desarrollar
los sistemas registrales.
En la Exposicin de Motivos de la Ampliacin del Reglamento de las
Inscripciones se hace referencia a principio de folio real, pero este
no es un principio registral sino un sistema de inscripcin.
3. PRINCIPIO DE CAUSALIDAD
Cuando nos referimos a causa podemos referirnos a causa del
negocio, causa de la obligacin, y causa de la atribucin, a las
cuales nos referiremos brevemente.
La cuasa del negocio es la causa o motivo por el cual se contrat,
es decir la causa determinante para que se haya celebrado el
contrato. La causa de la obligacin es el motivo por el cual est
obligado, por ejemplo se est obligado por que se ha celebrado un

contrato vlida y eficazmente un contrato. La causa de la atribucin
es la situacin jurdica que autoriza el desplazamiento patrimonial o
traslacin de dominio. Es el negocio jurdico vlidamente celebrado.
Las inscripciones se extienden en mrito a una causa, ejemplo: en
la inscripcin de una traslacin de dominio la causa puede ser una
compra-venta, donacin, permuta, adjudicacin, remate, etc.
De estas tres clases de causa, a la que nos referimos es a la causa
de la atribucin.
Si el negocio jurdico es declarado nulo la atribucin no tendr
causa, en tal supuesto, se cancela la .inscripcin o la anotacin,
conforme al artculo 99 del Reglamento General de los Registros
Pblicos, que establece lo siguiente: la nulidad del ttulo supone la
nulidad de la inscripcin o anotacin preventiva extendidas en su
mrito, siendo la resolucin judicial que declare dicha nulidad, ttulo
suficiente para la cancelacin del asiento respectivo.
Es decir, si una compra venta inscrita se declara nula, con dicha
sentencia puede cancelarse la inscripcin de la traslacin de
dominio originada por la compra venta, por que en el Estado
Peruano se encuentra consagrado el Sistema de traslacin de
dominio causal.
La atribucin es abstracta cuando queda desligada del negocio
jurdico
El primer prrafo del artculo 46 del Reglamento General de los
Registros Pblicos, establece: El asiento registral expresar
necesariamente el acto jurdico de donde emana directa o
inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que deber constar

en el correspondiente ttulo.
4. PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO FORMAL
Principio del Derecho Registral que consiste en una necesaria
autorizacin para que en el Registro se practique determinado
asiento, es decir, para extender una determinada inscripcin o
anotacin.
5. PRINCIPIO DE INATACABILIDAD
Es un principio registral consagrado en otros Sistemas Registrales,
por el cual una vez inscrita la adquisicin no puede cuestionarse la
misma judicialmente, mantenindose la inscripcin firme.
6. PRINCIPIO DE BUENA FE
Por el cual las inscripciones solamente amparan la buena fe. Se
encontraba consagrado en el artculo IX del Ttulo Preliminar del
abrogado Reglamento General de los Registros Pblicos en el cual
se estableca que:las normas sobre los Registros no amparan la
mala fe.
En el artculo XI del Ttulo Preliminar del Anteproyecto del
Reglamento General de las Inscripciones publicado en el Diario
Oficial El Peruano el 05 de setiembre de 1994 se hace referencia
que el Registro ampara la buena fe.
7. PRINCIPIO DE SEGURIDAD JURIDICA
No es un Principio Registral sino un Principio General del Derecho,

consagrado en el inciso c del artculo 3 de la Ley 26366. La
Seguridad Jurdica es un Principio General del Derecho por el cual
se puede preveer el futuro, es decir, se puede conocer las
soluciones antes que los problemas se presenten. Por el principio de
seguridad jurdica es necesario que las normas jurdicas consten en
el derecho positivo. Conforme al Principio de Seguridad Jurdica se
puede predecir los resultados de los problemas que se presentan.
XV. CLASIFICACIN DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
1. GENERALIDADES
Para un mejor entendimiento de la aplicacin de los Principios
Registrales, podemos agrupar los mismos en tres grupos conforme
se detalla a continuacin:
1) Principios Registrales que se tienen en cuenta para el
acceso al Registro.- Los principios registrales que se tienen
en cuenta para el acceso al registro son los siguientes:
Principio de Legalidad, Principio de Rogacin, Principio de
Titulacin Autntica, Principio de Prioridad Excluyente y
Principio de Tracto Sucesivo.
2) Principio Registral relacionado con la forma de
registracin.- El principio registral relacionado con la forma
de la registracin es el siguiente: Principio de Especialidad.
3) Principios Registrales relacionados con los efectos de la
registracin.- Los principios registrales relacionados con los
efectos de la registracin son los siguientes: Principio de
Publicidad, Principio de Legitimacin, Principio de Fe
Pblica Registral y Prioridad de Prioridad Preferente.
2. PRINCIPIOS REGISTRALES QUE SE TIENEN EN CUENTA

PARA EL ACCESO AL REGISTRO
Para extender las inscripciones en los registros a cargo de la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicas, tiene que
efectuarse la calificacin registral, que comprende los aspectos
indicados en los arts. 32 y 33 del Reglamento General de los
Registros Pblicos.
Cuando recae una calificacin registral negativa se formula
observacin o tacha sustantiva, las que deben ser fundamentadas
jurdicamente, conforme al art. 39 del Reglamento General de los
Registros Pblicos, en las que casi siempre se cita los principios
registrales en los que se sustenta la observacin.
Los principios registrales en los que pueden sustentarse las
observaciones o tachas sustantivas son los siguientes: Principio de
Legalidad, Principio de Rogacin, Principio de Titulacin Autntica,
Principio de Prioridad Excluyente y Tracto Sucesivo.
Es decir, estos Principios Registrales se tienen en cuenta al
momento de la calificacin registral.
Conforme al Principio de legalidad, el Registrador efecta un
examen de legalidad al ttulo presentado, por ejemplo no se
registra el ttulo cuando contiene un acto no registrable.
El Principio de Rogacin consiste en que las inscripciones no se
extienden de oficio sino a pedido de parte salvo el caso de la
hipoteca legal.
Conforme al Principio Registral de Titulacin Autntica
inscripciones se extienden en mrito a Instrumento Pblico.
las
Conforme al Principio Registral de Tracto Sucesivo las inscripciones

se extienden concatenadas unas a continuacin de otras, es decir,
ninguna inscripcin, salvo la primera, se hace sin que est inscrito
el derecho de donde emane.
Cuando se califican los ttulos presentados al Registro para su
registracin no tomamos en cuenta el Principio Registral
relacionado con la forma de la registracin por que dicho principio
registral slo se aplica cuando el ttulo se va a registrar, es decir,
cuando se califican los ttulos presentados al Registro para su
registracin no se tiene en cuenta el Principio de Especialidad.
2.1. EJECUTORIAS REGISTRALES
I.
Resolucin N 309-96-ORLC/TR. PRINCIPIO DE

LEGALIDAD. Por el Principio de Legalidad o Calificacin, los
Registradores examinan los documentos presentados en el
Registro y los antecedentes que constan en ste, no estando
en aptitud de calificar en base al conocimiento personal que
tenga de la situacin y que le haya venido por va diferente a
los documentos presentados o del propio Registro
II.

ROGACION. La rogatoria de inscripcin implica a todos
aquellos actos inscribibles contenidos en el ttulo y no slo
aqul o aquellos que estn consignados en el formulario de

solicitud de inscripcin (Jurisprudencia Registral. Volumen V.
Pag. 57).
III.

TITULACION AUTENTICA. Conforme lo dispone el artculo
2010 del Cdigo Civil, la inscripcin se efecta en virtud de
ttulo que conste en instrumento pblico salvo disposicin
contraria de la ley (Jurisprudencia Registral. Tomo II. Pag. 50).
IV.

TITULACION AUTENTICA. La inscripcin se efecta en virtud
de ttulo que conste en instrumento pblico y solamente en
los casos en que la ley expresamente lo autorice, pueden
extenderse inscripciones en virtud de documentos privados,
acorde a lo prescrito en el artculo 2010 del Cdigo Civil y lo
dispuesto en los artculos 122 y 124 del Reglamento General
de los Registros Pblicos (Jurisprudencia Registral. Tomo II.
Pag. 52).
V.

PRIORIDAD EXCLUYENTE. No procede inscribir un ttulo
presentado con posterioridad a otro incompatible con otro ya
inscrito y presentado con anterioridad, an cuando aquel sea
de fecha anterior (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag.
198).
VI.

PRIORIDAD EXCLUYENTE. De conformidad con el art. 2017
del Cdigo Civil no puede inscribirse un ttulo que sea
incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha
anterior (Jurisprudencia Registral. Tomo II. Pag. 50).
VII.

PRIORIDAD EXCLUYENTE. El principio de prioridad
excluyente slo resulta de aplicacin en la medida que, el
ttulo presentado con anterioridad determine un cierre de
partida definitivo respecto al presentado con posterioridad
VIII.
Resolucin N 401-96-ORLC/TR. PRINCIPIOS DE

PRIORIDAD EXCLUYENTE Y TRACTO SUCESIVO. La
presentacin de parte que contiene una resolucin judicial
que ordena su inscripcin conforme al artculo 2011 del
Cdigo Civil, modificado por el D.Leg. 768, no enerva la plena
Cdigo Civil como el de prioridad excluyente y Tracto Sucesivo
teniendo en cuenta adems que ninguna inscripcin puede
causar perjuicios ajenos a una relacin jurdica (Jurisprudencia
Registral. Volumen III. Pag. 255).
IX.
Resolucin N 069/92-ONARP-JV. PRINCIPIO DE TRACTO

SUCESIVO. No procede la inscripcin de compra venta
cuando el inmueble se encuentra registrado a favor de
terceras personas (Jurisprudencia Registral. Volumen I. Pag.
21).
X.
Resolucin N 133-96-ORLC/TR. PRINCIPIO DE TRACTO

SUCESIVO. No procede la inscripcin de compra venta
cuando el vendedor ya no cuenta con dominio inscrito
3. PRINCIPIOS REGISTRALES RELACIONADOS CON LA FORMA

DE LA REGISTRACION
Cuando un Registrador ya decidi incribir un ttulo por haber
recado una calificacin registral positiva recin aplica el Principio

de Especialidad, que en el caso de los Registros de Bienes consiste
en aplicar el Sistema del Folio Real, y en el caso de los Registros de
Personas consiste en aplicar el Sistema del Folio Personal.
Por tanto, si una sociedad ya corre inscrita, cualquiera de los actos
inscribibles siguientes deben inscribirse en la misma partida
registral el aumento de capital, o la reduccin de capital entre otros
actos inscribibles, igual ocurre en el caso de los bienes
inmatriculados, cuando corre inmatriculado un bien cualquier
transferencia corresponde inscribirla en la misma partida registral.
Es decir cuando se extienden las inscripciones y/o anotaciones
preventivas es necesario tener en cuenta dicho Principio Registral.
3.1. EJECUTORIAS REGISTRALES
Resolucin
N
454-96-ORLC/TR. PRINCIPIO
DE
ESPECIALIDAD. De acuerdo al principio de especialidad al
inmatricular un inmueble se genera una partida registral, con
la inscripcin que sirve para identificarlo, no pudiendo
aperturarse mas de una partida registral para cada inmueble
4. PRINCIPIOS REGISTRALES
EFECTOS DE LA REGISTRACION
RELACIONADOS
CON
LOS
Cuando ya se han extendido las inscripciones y/o anotaciones

preventivas es necesario tener en cuenta los siguientes Principios
Registrales: Principio de Publicidad, Principio de Legitimacin,
Principio de Fe Pblica Registral y Principio de Prioridad de Rango.
El Principio Registral de Publicidad consiste en que se presume que

todos tienen conocimiento del contenido de las inscripciones y la
Publicidad puede ser Material y Formal.
Por el Principio Registral de Legitimacin el contenido de las
inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos
mientras no se declare judicialmente su invalidez.
El Principio Registral de F Pblica Registral protege al titular
registral.
El Principio Registral de Prioridad de Rango determina la preferencia
de los derechos y garantas que otorga el Registro.
4.1.
EJECUTORIAS REGISTRALES
I.
Resolucin
N
DE
PUBLICIDAD. El contenido de los asientos de inscripcin es
oponible al adquirente al margen de cualquier declaracin del
transferente (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 108).
II.
Resolucin
N
DE
LEGITIMACION. El contenido de las inscripciones se presume
cierto y produce todos sus efectos mientras no se declare
judicialmente su invalidez, a tenor de lo prescrito por el
artculo 2013 del Cdigo Civil y el numeral VII del Ttulo
Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos
(Jurisprudencia Registral. Tomo II. Pag. 60).
III.
Resolucin
N
DE
LEGITIMACION. No procede rectificar la partida de un
inmueble, an cuando se haya acreditado la calidad de bien
propio, a favor de uno de los cnyuges, cuando de la partida

registral se desprende que el bien se encuentra registrado a
favor de los herederos del cnyuge a quien legalmente no le
corresponda dicha titularidad, ya que el contenido de los
asientos registrales se presume cierto y produce todos sus
efectos mientras no se rectifique o declare judicialmente su
invalidez (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 79).
IV.
Resolucin N 040/92-ONARP-JV. PRINCIPIO DE FE

PUBLICA REGISTRAL. El tercero que de buena fe adquiere a
ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro
aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisicin, una vez inscrito su derecho, aunque despus se
anule, rescinda o resuelva el del otorgante en virtud de
causas que no consten en los Registros Pblicos,
presumindose la buena fe del tercero mientras no se pruebe
que conoca la inexactitud del Registro (Jurisprudencia
Registral. Volumen I. Pag. 19).
Al desarrollar los Principios Registrales se ha desarrollado con

mayor detalle cada uno de los Principios Registrales.
XVI. PRESUNCIONES CONTENIDAS EN LOS PRINCIPIOS
REGISTRALES
1. CLASES DE PRESUNCIONES
Las presunciones son de dos clases Presunciones del Hombre y
Presunciones Legales.
2. PRESUNCIONES DEL HOMBRE
Las presunciones del hombre son las presunciones que forma el

Juez por las circunstancias y antecedentes del hecho examinado y
que pueden ser presuncin probable, presuncin mediana y
presuncin leve. A Las presunciones del hombre tambin se les
denomina presunciones de hecho o presunciones judiciales.
3. PRESUNCIONES LEGALES
Las presunciones legales son presunciones determinadas por la ley,
es decir, son establecidas por el Derecho Positivo Registral de cada
Estado y pueden ser presunciones relativas y presunciones
absolutas.
3.1. PRESUNCIONES RELATIVAS
Las presunciones relativas son presunciones juris tantum que si
admiten prueba en contrario. Son presunciones que si pueden ser
contradichas y pueden ser desvirtuadas con prueba en contrario
que acredite la falsedad o inexactitud de dichas presunciones, es
decir estas presunciones si admiten prueba en contrario. Las
presunciones relativas si pueden ser desvirtuadas con prueba
contrario que acredite la falsedad o inexactitud de dichas
presunciones.
3.2. PRESUNCIONES ABSOLUTAS
Las presunciones absolutas son presunciones juris et de jure que no
admiten prueba en contrario. Son presunciones que no pueden ser
contradichas y no pueden ser desvirtuadas, es decir, no admiten
prueba en contrario. Las presunciones absolutas no pueden ser
desvirtuadas. A las presunciones absolutas algunos tratadistas les
niegan su existencia y no les denominan presunciones sino que les

denominan ficciones.
4.
PRINCIPIOS
PRESUNCIONES
REGISTRALES
QUE
CONTIENEN
Los principios registrales que contienen presunciones son los

principios de Publicidad, Legitimacin, Fe Pblica Registral, y
Rogacin.
4.1. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
El Principio Registral de Publicidad se encuentra consagrado en el
art. 2012 del Cdigo Civil de 1984 de la siguiente manera: Se
presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones. Este artculo
contiene una presuncin absoluta, pero para algunos tratadistas no
se tratara de una presuncin sino de una ficcin. El artculo 2012
del Cdigo Civil tiene como antecedente el art. V del Ttulo
Preliminar del abrogado Reglamento General de los Registros
Pblicos de 1967. Conforme a la Exposicin de Motivos de este
abrogado Reglamento Registral el referido art. V contiene una
presuncin juris et de jure.
4.2. PRINCIPIO DE LEGITIMACION
El Principio Registral de Legitimacin se encuentra consagrado en el
art. 2013 del Cdigo Civil de 1984 en el cual se establece que: El
contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus
efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su
invalidez. Este artculo establece una presuncin relativa, ya que
admite la posibilidad de rectificacin y de declaracin judicial de

invalidez. El art. 2013 del Cdigo Civil tiene como antecedente el
art. VII del abrogado Reglamento General de los Registros Pblicos
de 1967. La Exposicin de Motivos de este abrogado Reglamento
Registral estableca que la inscripcin establece una presuncin
sujeta a probanza en contrario de exactitud de la misma precisando
que las inscripciones prima facie deben considerarse ciertas salvo
prueba en contrario.
4.3. PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL
El Principio Registral de Fe Pblica Registral se encuentra
consagrado en el art. 2014 del Cdigo Civil de 1984 en cuyo
segundo prrafo establece que: la buena fe del tercero se
presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del
Registro. Este artculo establece una presuncin relativa, ya que
en el articulado se establece que se admite prueba en contrario.
4.4. PRINCIPIO DE ROGACION
El Principio Registral de Rogacin se encuentra consagrado en el
art. III del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros
Pblicos.
NOTA:
[1]
ROCA SASTRE, Ramn M, Derecho Hipotecario. Tomo I, pags. 720-721.
[2]
El Cdigo Civil Peruano de 1936 estableca que quien adquiere un inmueble por prescripcin
puede entablar juicio para que se le declare dueo y que la sentencia que acceda a la peticin es ttulo
para la inscripcin de la propiedad en el registro y para cancelar el asiento a favor del antiguo dueo.
[3]
El Cdigo Civil Peruano de 1984 establece en el artculo 1112 que las hipotecas tendrn
preferencia por razn de su antigedad conforme a la fecha de registro, salvo cuando se ceda su rango.
[4]
Cada uno de los Principios Registrales han sido desarrollados con mayor detalle en los Captulos
VIII al XVIII.
(*) Juez Mixto Titular de Moyabamba. Ex Registrador Pblico Titular de la Oficina Registral Regional
Los Libertadores Wari, en las Sedes Registrales de Ica, Pisco, Huanta, Huancavelica y Nasca. Ex
Jefe Titular de la Oficina Registral de Huancavelica, Ex Presidente de la Comisin de Transferencia
del Registro de Propiedad Vehicular de la Sub Direccin Regional de Transportes Comunicaciones
Vivienda y Construccin al Sistema Nacional de los Registros Pblicos. Ex Miembro de la
Comisin Especial de Transferencia del Registro de Vehculos Menores de la Direccin Regional de
Transportes Comunicaciones Vivienda y Construccin a la Oficina Registral Regional Los
Libertadores Wari. Ex Representante del Procurador Pblico a cargo de los asuntos judiciales del
Ministerio de Justicia en los procesos en los que era parte la Oficina Registral Regional Los
Libertadores Wari en el distrito judicial de Huancavelica. Ex Apoderado de la Oficina Registral
Regional Los Libertadores Wari. Estudios de Post grado en Derecho Administrativo, Laboral,
Contratos Modernos, Despacho Judicial, Derecho Procesal Civil, Diplomado en Funcin
Jurisdiccional, Negociacin, Arbitraje, Pedagoga Universitaria, Conciliacin. Estudios de
especializacin en el Per y en el extranjero. Expositor en importantes eventos acadmicos en el
Per y en el extranjero. Autor de abundantes artculos jurdicos publicados en el Per y en el
extranjero y de los siguientes libros: Derecho Empresarial, Garantas, Derecho Comparado y
Sistemas Jurdicos, La Enseanza del Derecho, Introduccin al Derecho y Latn Jurdico, Manual
del Abogado Corporativo, Tratado de Derecho Registral, Personas Jurdicas y Calificacin Registral
de Documentos Judiciales. Segundo Puesto como expositor en el Taller de Investigacin Jurdica
organizado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos en la categora maestristas. Un
semestre en la Maestra en Derecho Empresarial en la Universidad Catlica Santa Mara de
Arequipa. Maestra en Derecho Civil y Comercial en la Universidad Nacional Mayor de San
Marcos. Ha estudiado en la Escuela Nacional de Control de la Contralora General de la Repblica.

Estudios de contabilidad, administracin, economa, marketing y reingeniera.

Principios Registrales

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Derecho y Cambio Social

con los efectos de la registracin.- 4.1. Ejecutorias

stos el sistema registral de cada Estado adopta determinados

Sistemas Registrales se consagran Principios Registrales, no los

directrices del Sistema Registral.

Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos

condicin de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base

Por el Principio Registral de Legalidad el Registrador efecta un

contencioso administrativa ante el Poder Judicial, la cual se

ttulos se formularn dentro de los siete primeros das tiles

Resolucin N 126-95-ORLC/TR. Lo prescrito por el segundo

Resolucin N 309-96-ORLC/TR. Por el Principio de Legalidad

Resolucin N 349-96-ORLC/TR. En mrito al Principio de

Resolucin N 055-97-ORLC/TR. No procede la calificacin

Resolucin N 256-97-ORLC/TR. Los Registradores no se

artculo IV del Ttulo Preliminar del abrogado Reglamento General

En tal caso, deben aplicarse los principios generales del derecho y

demandando la nulidad de un acto jurdico, y tambin precisar que

obligacin de hacer amortizaciones en dinero a otros de los

Resolucin N 386-97-ORLC/TR. La rogatoria de inscripcin

Resolucin N 483-97-ORLC/TR. La modificacin estatutaria

cuando en una partida registral un bien se inmatricula, en la misma

La primera parte del derogado artculo 129 del Reglamento de las

Inscripciones establece que: En el Libro denominado Registro de

4) Art. 32 (Partida Registral de Sociedad).

para la aplicacin del principio de determinacin y la conveniente

Resolucin N 436-96-ORLC/TR. Con arreglo al artculo 73 del

Resolucin N 454-96-ORLC/TR. De acuerdo al principio de

El Principio Registral de Especialidad se encontraba consagrado en

traducidos a ste y legalizados conforme a las normas sobre la

segundo prrafo del artculo 111 del Cdigo Civil: El acto

anotacin de la inscripcin o la denegatoria de la misma.

de febrero del 2002 establece: Precsase que la formalidad a que

parroquiales; 4) Las escrituras extendidas ante el juez de paz por

12) Art. 97 (Transferencia de Participaciones).

13) Art. 98 (Adquisin de participaciones por la sociedad).

17) Art. 108 (Sustitucin de socio).

32) Art. 146 (Escrutura de escisin).

Resolucin N 023-96-ORLC/TR. Conforme lo dispone el

Resolucin N 025-96-ORLC/TR. La inscripcin se efecta en

Resolucin N 005-94/JUS-JVR. Tal como lo prescribe el art.

El artculo 123 del abrogado Reglamento General de los Registros

ordenamiento jurdico en el artculo 2012 del Cdigo Civil Peruano

Registros Pblicos que se refiere a la publicidad material, por el cual

Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001 regula la

Resolucin N 071-97-ORLC/TR. El contenido de los asientos

General de las Inscripciones publicado el 4 de setiembre de 1994

Tambin se encuentra consagrado en el artculo VII del Ttulo

presumen ciertos y producen sus efectos mientras no se declaren

inscrito, o la rescisin o la resolucin o la ineficacia por fraude de

2. ERROR MATERIAL Y ERROR DE CONCEPTO

Resolucin N 037-96-ORLC/TR. El contenido de las

Resolucin N 121-96-ORLC/TR. No procede rectificar la

quien legalmente no le corresponda dicha titularidad, ya que

Resolucin N 291-96-ORLC/TR. No puede considerarse

Resolucin N 251-96-ORLC/TR. No es procedente la

Resolucin N 193-97-ORLC/TR. No procede rectificar un

asiento que, pese a contener un error de concepto, se

Resolucin N 247-97-ORLC/TR. No procede la rectificacin

Resolucin N 276-97-ORLC/TR. El Inmueble objeto de venta

Resolucin N 376-97-ORLC/TR. No procede atender la

Resolucin N F082-97-ORLC/TR. El Registro Fiscal de Ventas

encuadre dentro del supuesto del artculo 13 de la Ley