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57 DIREITO CIDADE NA MUNDIALIZAO FINANCEIRA: TRANSFORMAES

RECENTES NA POLTICA HABITACIONAL E NO CIRCUITO IMOBILIRIO NO BRASIL


Mariana de Azevedo Barretto Fix
O aumento do crdito e da produo residencial a partir de meados dos anos 2000 gerou,
alm de efeitos quantitativos, transformaes qualitativas importantes na paisagem urbana
brasileira, que representam novos desafios para a luta pelo direito cidade e para o
pensamento crtico.
Mecanismos jurdicos, financeiros e urbansticos e novos produtos imobilirios, parcialmente
inspirados pelo mesmo modelo de mercantilizao da casa pela via financeira, em expanso
desde a dcada de 1980 em diversos pases, recaem sobre estruturas sociais e institucionais
muito diferentes, e padres de acumulao distintos, alimentando circuitos locais mais ou
menos articulados internacionalmente. Produzem, assim, consequncias diferentes em cada
pas e desdobramentos tambm diferenciados em cada regio ou cidade, exigindo estudos
empricos e novas interpretaes tericas.
Partimos da hiptese de que nos anos 1990, quando as polticas de estabilidade monetria,
abertura econmica, privatizaes e desregulamentao inseriam o Brasil na mundializao
financeira, o carter estreito, segmentado e estratificado do circuito imobilirio o mantinha
como rbita reservada das elites brasileiras e as transformaes restringiam-se a poucas
fronteiras de expanso. O imobilirio no acompanhava a internacionalizao de outros
setores e continuava comandado pelo capital nacional mercantil (Fix, 2012).
Na fase de expanso material do sistema capitalista no sculo XX, o fundo pblico, nos
pases desenvolvidos, constitua a principal fonte de financiamento da poltica habitacional.
Neste sentido, possvel afirmar que os padres de financiamento da poltica habitacional
traduzem o movimento de transformao dos padres de acumulao capitalista. O
oramento pblico e os fundos financeiros do Estado deixaram de ser responsveis pela
universalizao das polticas pblicas, limitando-se ao atendimento de demandas focalizadas
e ao fomento das economias de mercado. No Brasil, a crise de financiamento do Estado
serviu de pretexto para conter as aspiraes transformadoras embutidas na efetivao dos
direitos sociais, reduzindo o projeto nacional de desenvolvimento ao aperfeioamento das
instituies de mercado (Royer, 2010).
Os fluxos de investimentos dirigidos ao circuito imobilirio produziram transformaes na
estrutura de propriedade das empresas, com repercusses sobre a sua estratgia temporal e
territorial. As conexes entre o financeiro e o imobilirio interferem nas relaes entre a
escala local (estados e municpios), na qual costumava se movimentar o mercado imobilirio,
e internacional, na qual se movimentamos fluxos comerciais, produtivos e, sobretudo,
financeiros (Fix, 2012).
Nos anos 2000, no comeo da gesto Lula (2002-2010), a escala do problema e as lutas sociais
urbanas motivaram a criao de um ministrio especificamente voltado para as cidades. As
medidas adotadas ampliaram o mercado residencial, tradicionalmente restrito a menos de
30% da populao brasileira (Maricato, 2009), ampliando o acesso ao crdito. Em um perodo
de tempo curto, esse movimento de expanso encontrou barreiras. Nossa hiptese de que
essas barreiras so intrnsecas formao social brasileira e ao modo como o capital
imobilirio se reproduz no Brasil, em particular a disparidade de renda e a especulao
fundiria.
Os problemas foram acirrados pela crise financeira mundial em 2008, quando as empresas de
incorporao imobiliria lideraram a queda no mercado de aes. A crise financeira mundial
serviu de pretexto para o problema habitacional ser elevado a uma questo nacional, algo
indito desde a extino do BNH. Isso ocorreu, contudo, nos teremos propostos pelo setor

imobilirio por meio do programa Minha Casa Minha Vida, em 2009, inicialmente
desenhado para a construo de um milho de moradias (Arantes e Fix, 2009). O programa
contornou algumas das barreiras que limitavam o alargamento do circuito imobilirio e deu
suporta a continuao de sua expanso, tornando o processo de centralizao e concentrao
de capital mais agudo (Fix, 2011). Na falta de uma poltica fundiria, promoveu o aumento
da especulao imobiliria e expandiu o padro predatrio de expanso das cidades
brasileiras.
Na Regio Metropolitana de Belm (RMB), por exemplo, o PMCMV acentuou do carter
especulativo do mercado de terras e contribuiu para o aquecimento do setor da construo
civil regional. A articulao de empresas locais com outras, sobretudo atuantes no Sudeste
do pas, em diversas etapas do processo de produo da habitao (prospeco, projeto,
licenciamento, planejamento, incorporao, corretagem, venda), mostra que h possibilidade
de rendimentos de interesse ao setor, no plano nacional, dentro do contexto de valorizao
da terra e alto preo de imveis da RMB.
Por outro lado, a produo do PMCMV para as famlias de baixa renda na RMB e mesmo em
outros municpios do estado do Par, assim como em outras regies do pas, demonstra que
a deciso de erradicar o dficit a partir da produo privada de habitao no
operacionalizada facilmente, gerando problemas de fluxo de investimento que garanta o
subsdio aos mais pobres. Estudos sobre o tema sugerem, ainda, que os novos custos
(transporte, tarifas, impostos), e o desmantelamento de redes de solidariedade tendem a
acirrar os padres de segregao scio-espacial. As conseqncias urbansticas dessa
produo massiva de habitaes populares tendem a aprofundar a produo de estruturas
urbanas segregadas, dispersas e de difcil conexo com a rede de infraestrutura urbana e de
servios existentes, que induzem dinmicas de expanso urbana condicionadas estruturas
fundirias especulativas (Rodrigues et al, 2011; Rodrigues et al, s/d).
Em grande parte, isso se deve ao fato de que em Belm, aonde predomina um capital
imobilirio de fortes razes mercantis, os consensos legitimados pelos agentes da mquina
imobiliria (cf. Logan e Molotch, 1987) local asseguraram que a atuao desses grupos se
concentrasse em bairros especficos da rea central, beneficiados com infraestrutura e
intensificao do uso do solo a partir de coalizes em torno de interesses de agentes locais,
membros da classe poltica e do prprio Estado ao longo dos anos.
Contudo, apesar de dialogar com esses agentes para se apropriar de uma expertise local
quanto aos futuros eixos de valorizao imobiliria, a atuao das incorporadoras de capital
aberto, no caso de Belm, no segue o que fora legimitado pela maquina imobiliria local,
e se segmenta em duas frentes distintas. Em bairros da rea central estas empresas eliminam
barreiras que haviam sido formadas para o incorporador local em funo da sua limitada
escala de capital, ao mesmo tempo que, em reas de expanso urbana, sua atuao se
encarrega de consolidar frentes imobilirias em bairros que no interessavam aos agentes da
Mquina Imobiliria local, atuando como ativistas estruturais e legitimando novos consensos
frente populao como forma de influenciar na compra do imvel (Ventura Neto, 2012).
A mudana na organizao da configurao do capital no setor imobilirio, observada no
contexto nacional pela financeirizao das grandes empresas torna-se tambm evidente em
um contexto regional, como se procura examinar para o caso da Regio metropolitana de
Fortaleza.
Nesta metrpole, o deslocamento das incorporadoras nacionais mostrou-se como um fator
muito importante, principalmente na sofisticao de estratgias de produo e
comercializao, visando imposio de maiores ganhos produo imobiliria. Essa
expanso, entretanto, encontrou como entrave o carter patrimonialista dos grandes grupos
econmicos locais (Rufino, 2012).
A condio de privilgio assumida por esses agentes parece derivar da prpria formao
histrica da metrpole, onde diferentemente do restante da regio Nordeste, os empresrios

locais patrocinaram o processo de industrializao e assumiram posteriormente o controle


poltico do estado.
O empenho desse grupo na consolidao de uma poltica de desenvolvimento do turismo,
fortemente baseada em intervenes no espao, j havia sido determinante para um forte
imbricamento entre as atividades deste setor e o imobilirio. Associao que foi
determinante na atrao de capital estrangeiro para a produo imobiliria de Fortaleza, sem
uma necessria mediao do grande capital nacional.
O direcionamento de capital de grandes grupos econmicos locais para a produo do
espao foi reforada nos ltimos anos por meio de uma atuao mais direta, que se
consolidou a partir da constituio de novas incorporadoras. A maior capacidade de
investimento destes grupos econmicos locais derivou, em alguns casos, da mobilizao de
capital a partir da aquisio de suas indstrias e instituies financeiras por capitais
monopolistas. As relaes privilegiadas destes agentes com proprietrios de terras
associadas forte valorizao imobiliria reforam a instrumentalizao do espao na
reproduo de seus capitais.
Os conflitos intercapitalistas na reproduo do capital no espao foram, entretanto,
contornados, tanto pela ao do Estado, como pela prpria articulao de diferentes agentes,
baseada na existncia das condies privilegiadas de reproduo do capital a partir de sua
centralizao.
Em sntese, esta sesso examina o processo de financeirizao da poltica imobiliria no
Brasil e as transformaes recentes no circuito imobilirio. Discute as repercusses
diferenciadas dessas mudanas no territrio brasileiro a partir do exame de seus
desdobramentos em metrpoles situadas em trs regies brasileiras: Belm do Par (Norte),
Fortaleza (Nordeste) e So Paulo (Sudeste).Tem como objetivo, ao final, contribuir para a
formulao de hipteses sobre os novos desafios enfrentados pela luta pela luta do direto
cidade na mundializao financeira.

Palavras-chave: poltica habitacional, financeirizao, circuito imobilirio

DISPERSO URBANA E VALORIZAO FUNDIRIA NA CONTRAMO DO


ACESSO CIDADE: PRODUO HABITACIONAL ATRAVS DO PROGRAMA
MINHA CASA MINHA VIDA NA REGIO METROPOLITANA DE BELM (PA).
Roberta Menezes Rodriguez

Resumo
O Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), como projeto de desenvolvimento
econmico e de proviso habitacional no Brasil, j tem elementos de avaliao preliminar. A
implementao do programa atravs da produo massiva de moradia demonstra que a
deciso de erradicar o dficit habitacional a partir da produo privada de moradias no
operacionalizada facilmente, gerando problemas de fluxo de investimento que garanta o
subsdio aos mais pobres, que as solues do setor privado nem sempre so melhores do que
as do setor pblico, e que os novos custos (transporte, tarifas, impostos), e o
desmantelamento de redes de solidariedade tendem a acirrar os padres de segregao
scio-espacial.
A presente contribuio busca analisar a implementao do PMCMV na Regio
Metropolitana de Belm (RMB), estado do Par, que apresenta um passivo habitacional

histrico desde a implantao de grandes projetos federais no estado a partir da dcada de


1970, a partir de implicaes como a acentuao do carter especulativo do mercado de
terras na RMB, por exemplo, o que tem dificultado sobremaneira a produo de unidades
para as famlias de menor renda. As conseqncias urbansticas dessa produo tendem a
aprofundar a produo de estruturas urbanas segregadas, dispersas e de difcil e dispendiosa
conexo com a rede de infraestrutura urbana e de servios existentes, a induzir dinmicas de
expanso urbana condicionadas estruturas fundirias especulativas, e promover, e mesmo
incentivar, processos de alteraes do uso solo como forma de garantir a viabilizao dos
empreendimentos.

Palavras-chave: Programa Minha casa Minha Vida; Regio Metropolitana de Belm; acesso

cidade.

MUDANAS E PERMANNCIAS NOS PADRES DE FINANCIAMENTO DA


POLTICA HABITACIONAL NO BRASIL
Luciana de Oliveira Royer

Resumo
Inicialmente compreendida como uma poltica de bem estar, a proviso habitacional migrou
do discurso universalista dos direitos fundamentais para a lgica seletiva dos mercados,
articulando-se de maneira inovadora com a arquitetura financeira dos novos padres de
acumulao do capital, tanto nos pases desenvolvidos como na periferia do sistema
mundial. Neste sentido, possvel afirmar que os padres de financiamento da poltica
habitacional traduzem o movimento de transformao dos padres de acumulao
capitalista.
Na periferia do sistema mundial, observadas as peculiaridades do capitalismo tardio e as
dificuldades de formatao de um Estado de Bem-Estar auto-suficiente fora do centro do
sistema, tal inflexo fez-se sentir de maneira bastante profunda. No Brasil, onde as
instituies que moldam a poltica habitacional refletem com muita consistncia o padro de
modernizao conservadora trilhado pelo pas desde 1964, a crise de financiamento do
Estado serviu de pretexto para conter as aspiraes transformadoras embutidas na efetivao
dos direitos sociais, especialmente no mbito da Assemblia Nacional Constituinte,
reduzindo o projeto nacional de desenvolvimento ao aperfeioamento das instituies de
mercado.
Neste sentido, a contribuio para a Sesso Livre buscar mostrar como a evoluo dos
modelos de financiamento da poltica habitacional no pode ser compreendida sem levar em
conta os processos histricos de redefinio dos fluxos de riqueza na economia mundial, e
suas relaes com a estrutura poltica, social e institucional do Brasil. Da mesma forma,
procurar apontar as recentes tendncias de mudana nos fundings que vem dando
sustentao execuo de uma poltica habitacional desde final dos anos 60.

Palavras-chave: Poltica Habitacional, Financiamento Habitacional

AS TRANSFORMAES RECENTES NO CIRCUITO IMOBILIRIO EM BELM E


SUA DIMENSO ESPACIAL
Raul da Silva Ventura Neto

Resumo
As transformaes recentes no circuito imobilirio nacional tm a expanso territorial de
incorporadoras nacionais de capital aberto em direo a cidades da periferia nacional,
incorporando uma parcela daquele mercado ao seu circuito de valorizao, como uma de
suas faces mais visveis. Em cidades como Belm, em que predomina um capital imobilirio
de fortes razes mercantis cujos principais agentes esto presentes desde os anos 80, nota-se
que os consensos legitimados pela mquina imobiliria local assegurava uma atuao
concentrada em bairros especficos da rea central, beneficiados com infraestrutura e
intensificao do uso do solo a partir de coalizes com o Estado ao longo dos anos.
Contudo, mesmo dialogando com agentes locais, em que pese, a quase sempre presente
parceria entre ambos para se apropriar de uma expertise local quanto aos futuros eixos de
valorizao imobiliria, a atuao das incorporadoras nacionais de capital aberto na cidade
tem se segmentado de modo distinto das legitimadas at ento. Em bairros da rea central
estas empresas eliminam barreiras que haviam sido formadas para o incorporador local em
funo da sua limitada escala de capital, ao mesmo tempo que, em reas de expanso
urbana, sua atuao se encarrega de consolidar frentes imobilirias em bairros que no
interessavam aos agentes da Mquina Imobiliria local, atuando como ativistas estruturais e
legitimando novos consensos frente populao como forma de influenciar na compra do
imvel. Ambos podendo ser entendidos como reflexos de uma lgica na qual o produto
imobilirio atende prioritariamente necessidade de valorizao do capital financeiro.

Palavras-chave: Financeirizao, Mquina do Crescimento, Belm

FINANCEIRIZAO DA CASA E DA CIDADE: BRASIL E ESTADOS UNIDOS


Mariana de Azevedo Barretto Fix

Resumo
Milhes de famlias foram despejadas desde o incio da crise financeira mundial, que deixou
bairros inteiros devastados nas cidades norte-americanas. A crise evidenciou a extenso dos
vnculos entre o imobilirio e o financeiro, aprofundados nos anos 1980. O crescimento dos
emprstimos de tipo subprime (de segunda linha) fez parte do salto ocorrido na massa de
capital fictcio nesse perodo, o que, combinado a formas antigas de espoliao, caracteriza a
globalizao.
Nos anos 1980, o Brasil passa por mudanas importantes em sua insero no movimento
mundial de acumulao capitalista, e participa como personagem da crise da dvida dos
pases da Amrica Latina, na financeirizaao que comea a se constituir nos pases centrais.
Nos anos 1990, o Brasil ingressa na financeirizao por meio dos dogmas neoliberais. Sobre a
herana da nossa desigualdade, o Brasil insere-se na globalizao de modo subordinado.
A mundializao financeira incide, aqui, sobre um circuito imobilirio que se configurou de
modo muito diferenciado em relao ao norte-americano. Alm disso, o circuito imobilirio
no segue necessariamente o movimento geral das transformaes econmicas e sociais e,

assim como outros setores, exige um esforo de compreenso especfico. A retrospectiva de


diversos arranjos que o circuito imobilirio assumiu no Brasil ao longo do tempo, desde a
constituio do mercado de terras at o programa habitacional Minha Casa Minha Vida,
passando pelo BNH, contribuiu para identificar como a financeirizao atinge essa trajetria.
As transformaes identificadas colocam novos problemas para o pensamento crtico sobre o
urbano e para os estudos sobre financeirizao.

Palavras-chave: Financeirizao, poltica habitacional, circuito imobilirio, Brasil, Estados

Unidos

A PRODUO IMOBILIRIA FINANCEIRIZADA EM FORTALEZA: ALIANAS E


CONFLITOS EM UMA NOVA LGICA DE PRODUO DO ESPAO
Maria Beatriz Cruz Rufino

Resumo
A metrpole de Fortaleza apresentou na segunda metade da primeira dcada de 2000 um
forte incremento na produo imobiliria, correspondente a substanciais transformaes nas
relaes de produo do setor.
Entre os novos agentes que passaram a atuar no setor imobilirio de Fortaleza, ganharam
destaque as grandes empresas de incorporao nacionais. Articulado a esse movimento,
verificamos o surgimento de novas incorporadoras locais, constitudas a partir da articulao
de capitais provenientes de outros setores, e o fortalecimento da atividade da incorporao
dentro das grandes construtoras que tradicionalmente atuaram no mercado imobilirio de
Fortaleza.
A repercusso dessas mudanas nas relaes de produo manifesta-se em dinmicas
contraditrias. Por um lado, sero evidenciados conflitos entres grupos locais, muitas vezes
associados a interesses patrimonialistas, e grupos nacionais, diretamente articulados ao
capital financeiro. O protagonismo dos grupos locais, historicamente envolvidos na
produo do espao, d relevo formao da metrpole como aspecto essencial na
compreenso das transformaes recentes. Ao mesmo tempo, o deslocamento de
importantes grupos de incorporao nacionais reflete transformaes estruturais nas
condies de reproduo do capital no setor, relacionadas ao atual regime de acumulao
caracterizado pela presena dominante do capital financeiro.
Por outro lado, as alianas, principalmente manifestadas no desenvolvimento de parcerias na
construo de grandes empreendimentos imobilirios, tendem a reforar a centralizao do
capital no setor, favorecer a concentrao de investimentos em grandes empreendimentos e
expandir a produo imobiliria para diferentes faixas de renda e reas da metrpole.
So esse conjunto de dinmicas e seus desdobramentos que procuramos explorar no
desenvolvimento de nossa contribuio.

Palavras-chave: Fortaleza, incorporadora, poltica habitacional, dinmica imobiliria