REVISO DA NORMA

ABNT NBR 14.653-1

Eng. Srgio Anto Paiva

Principais alteraes em discusso

1. Princpios gerais da avaliao de bens
2. Novos conceitos

3. Abordagens de valor
4. Mercado

5. Formas verbais
6. Avaliao e avaliador

7. Pressupostos, ressalvas e condies limitantes

8. Apresentao do laudo
9. Desapropriaes

Princpios gerais da avaliao de bens

Valor

O valor de um bem decorre de sua utilidade

para satisfazer necessidades e interesses
humanos e sofre influncias por suas

caractersticas singulares e condies de oferta

e procura.
Trata-se de um conceito econmico abstrato e no
de um fato.

Princpios gerais da avaliao de bens

Preo
O preo uma expresso monetria que define
uma transao ou uma perspectiva de
comercializao de um bem, um fruto ou um
direito.
O preo um fato concreto, relacionado s
capacidades financeiras, s motivaes ou aos
interesses especiais do comprador ou do vendedor,
razo pela qual pode ser igual, superior ou
inferior ao valor.

Princpios gerais da avaliao de bens

Custo

O custo tem relao com o total dos gastos

diretos e indiretos necessrios produo ou

aquisio de um bem, fruto ou direito.

Princpios gerais da avaliao de bens

Entre os princpios geralmente considerados e
aceitos na avaliao de bens, citam-se os
seguintes:
a) lei da oferta e da procura: observados
isoladamente estes dois aspectos, o preo de um
bem diminui com o aumento da sua oferta e
cresce com o aumento da sua procura;
b) princpio da semelhana: numa mesma data,
dois bens semelhantes, em mercados semelhantes,
tm valores semelhantes;

Princpios gerais da avaliao de bens

c) princpio da proporcionalidade: as diferenas

de valor so proporcionais* s diferenas das
caractersticas relevantes dos bens;
*As propores no so necessariamente lineares.

d) princpio da substituio: um bem pode

substituir outro considerando-se aspectos tais
como: utilidade, funcionalidade, durabilidade,
caractersticas tecnolgicas, desempenho tcnico e
econmico;

Princpios gerais da avaliao de bens

e) princpio da rentabilidade: o valor de um bem,
passvel de explorao econmica, funo da renda
que previsivelmente proporcionar;
f) princpio do maior e melhor uso: o valor de um
bem que comporta diferentes usos e aproveitamentos,
ser o que resulte economicamente mais eficiente,
consideradas as suas possibilidades legais, fsicas e
mercadolgicas;
g) princpio da exequibilidade: quando existirem
vrios cenrios ou possibilidades, devem ser adotados
os mais viveis.

Novos conceitos
comprador especial: Adquirente que possui
vantagens ou interesses especficos em relao a
um bem ou direito, no relevantes para outros
participantes do mercado

premissa especial: Premissa que considera a

existncia de condies diferentes das usuais no
mercado, na data da avaliao
valor especial: Valor que considera atributos
particulares de um bem ou direito, que teriam valor
somente para um comprador especial ou sob as
condies de uma premissa especial.

Novos conceitos
valor econmico: Valor presente da renda lquida
aufervel pelo empreendimento, durante sua vida
econmica, a uma taxa de desconto correspondente ao
custo de oportunidade, considerados cenrios
previsveis sob condies de risco
valor patrimonial: Valor de um bem, partes de um bem
ou conjunto de bens de pessoa fsica ou jurdica,
determinado conforme o objetivo, a finalidade e a
abrangncia da avaliao
valor sinrgico: Valor adicional resultante da interao
de dois ou mais bens ou direitos, quando o valor global
for maior do que a soma dos valores individuais

Abordagens de valor

A abordagem de valor de uma avaliao depende

do objetivo e da finalidade do laudo. As

principais abordagens de valor dizem respeito
identificao do valor de mercado e
identificao de valores com caractersticas
especficas.

Abordagem pelo valor de mercado

Identifica a quantia mais provvel pela qual um bem seria
transacionado no mercado.
Exemplos de casos especiais:

Valor econmico (com condies e taxas de desconto mdias

praticadas no mercado)
Valor patrimonial (quando a soma dos valores dos bens do
patrimnio corresponda ao valor de mercado)
Valor sinrgico (quando as partes em sinergia estejam no
mercado)
Valor em risco (quando o bem segurado pelo valor de
mercado)

Abordagem por valores especficos

Identifica valores distintos do valor de mercado, dentre eles:
Valor especial (quando reflete caractersticas ou premissas
relevantes apenas para um comprador especial, como o valor
econmico, em certos casos)
Valor patrimonial (quando a soma dos valores dos bens
componentes do patrimnio no representa o seu valor de
mercado)
Valor de liquidao forada
Valor em risco (quando o montante para fins de cobertura
securitria do bem so diferentes do valor de mercado)
Valor sinrgico (quando as sinergias estiverem disponveis
apenas a um comprador determinado)

Valor justo

Nas prticas contbeis usualmente empregado o

conceito de valor justo, que diz respeito ao preo
de um bem, quando este atende aos interesses
recprocos de partes conhecedoras do mercado,
independentes entre si, dispostas, mas no
compelidas a negociar. Em geral, o valor justo
estimado com a utilizao da abordagem do valor de
mercado.

Mercado

Mercado o ambiente no qual bens, frutos e direitos

so ofertados e transacionados entre compradores
e vendedores, mediante um mecanismo de preos.
O mercado se caracteriza por sua estrutura,

conjuntura, conduta e desempenho.

Estrutura do mercado

A estrutura do mercado para um determinado tipo de

bem, fruto e direito, normalmente relacionada aos
ciclos econmicos de longo prazo, diz respeito ao
grau de concentrao de compradores e
vendedores.
Ex.: concorrncia perfeita, monoplio, oligoplio, etc.

Conjuntura de mercado

A conjuntura de mercado diz respeito normalmente a

variaes de curto prazo na oferta e demanda e

suas consequncias sobre os preos, em funo de
circunstncias econmicas, sociais e ambientais.

Conduta do mercado

A conduta do mercado corresponde ao padro de

comportamento que os agentes adotam para se

ajustar conjuntura do mercado, por meio de
aes como: poltica de preos, formas de
pagamento, estratgias de venda, oferta de
novos produtos, entre outras.

Desempenho do mercado

O desempenho do mercado refere-se aos resultados

finais atingidos e aferido por meio da anlise do
seu comportamento em determinado perodo de
tempo.

Formas verbais

Nesta Norma, so utilizadas as formas verbais em

conformidade com as Diretivas ABNT, Parte 2. A forma
verbal deve utilizada para indicar os requisitos a
serem seguidos rigorosamente.

As formas verbais convm que, recomendvel,

recomendado e recomenda-se so utilizadas
para indicar que, entre vrias possibilidades, uma
mais apropriada, sem com isso excluir outras, ou que
um certo modo de proceder prefervel, mas no
necessariamente exigvel.

Avaliao
3.5 avaliao de bens, de seus frutos e direitos:
anlise tcnica para identificar valores, custos ou
indicadores de viabilidade econmica, para um
determinado objetivo, finalidade e data, consideradas
determinadas premissas, ressalvas e condies
limitantes.
3.15 engenharia de avaliaes: Conjunto de
conhecimentos tcnico-cientficos especializados
aplicados avaliao de bens por Arquitetos de
Avaliaes ou Engenheiros de Avaliaes

Avaliador

3.19 engenheiro de avaliaes: Profissional de nvel

superior, com habilitao legal e capacitao tcnicocientfica para realizar avaliaes, devidamente
registrado no Conselho Regional de Engenharia e
Agronomia CREA
3.x arquiteto de avaliaes: Profissional de nvel
superior, com habilitao legal e capacitao tcnicocientfica para realizar avaliaes, devidamente
registrado no Conselho de Arquitetura e Urbanismo
CAU

Laudo de avaliao

3.29 laudo de avaliao: Relatrio com

fundamentao tcnica e cientfica, elaborado por
arquiteto de avaliaes ou engenheiro de
avaliaes em conformidade com esta norma, para
avaliar o bem
Fim do parecer tcnico

Pressupostos, ressalvas e
condies limitantes
7.1 Requisio da documentao

Cabe ao avaliador solicitar ao contratante ou

interessado o fornecimento da documentao relativa
ao bem, para a realizao do trabalho. No de
responsabilidade do avaliador analisar a
legitimidade da documentao jurdica do bem nem
a realizao de estudos, auditorias, exames e
inspees prvias para o desenvolvimento da

avaliao.

Pressupostos, ressalvas e
condies limitantes

Sempre que o avaliador presumir e assumir situaes

ou fatos que possam afetar a escolha da abordagem ou
o resultado do trabalho, deve deixar claramente
expressos no laudo de avaliao os pressupostos
considerados, bem como as ressalvas e condies

limitantes.

Pressupostos, ressalvas e
condies limitantes

Os pressupostos, ressalvas e condies limitantes esto,

muitas vezes, ligados a restries e limitaes do
avaliador em desenvolver investigaes mais
profundas ou em obter os esclarecimentos necessrios.
Desse modo, convm que tais limitaes sejam

informadas ao contratante.

Pressupostos, ressalvas e
condies limitantes
Exemplos:

idoneidade das fontes de informaes

reas divergentes

condies dominiais
passivos ambientais sobre imveis
vcios ocultos
medidas
impossibilidade de vistoria

Apresentao do laudo de avaliao

10.1 Requisitos mnimos

O laudo de avaliao dever conter, no mnimo, as
informaes abaixo relacionadas:
a) identificao da pessoa fsica ou jurdica e/ou seu
representante legal que tenha solicitado o trabalho;
b) objetivo da avaliao;
c) identificao e caracterizao do bem avaliando;
d) documentao utilizada para a avaliao;

Apresentao do laudo de avaliao

e) pressupostos e condies limitantes da
avaliao;
f) dados e informaes utilizados;
g) memria de clculo;
h) indicao do(s) mtodo(s) utilizado(s), com
justificativa da escolha;
i) especificao da avaliao;
j) resultado da avaliao e sua data de referncia;
k) qualificao legal completa e assinatura do(s)
responsvel(is) tcnicos pela avaliao;
l) local e data do laudo;
m)outras exigncias previstas nas demais partes
desta Norma.

Apresentao do laudo de avaliao

A apresentao do laudo de avaliao pode ser

resumida, de acordo com o estabelecido entre as
partes contratantes, desde que atendidas as
alneas anteriores.
11 Laudo de avaliao de uso restrito

O laudo de avaliao de uso restrito obedece a

condies especficas pr-combinadas entre as
partes contratantes, no que tange a sua
confidencialidade, finalidade ou utilizao.

Desapropriaes
12.2 Critrios
12.2.1 Nas desapropriaes convm que as
avaliaes apresentem como resultados os valores
que possam ser adotados para a justa e prvia
indenizao, tais como o valor de mercado, o
valor econmico, o custo de reedio, o custo
de reproduo entre outros.
12.2.2 Devem ser apreciadas circunstncias
especiais, quando cabveis, tais como alteraes
de vocao, forma, uso, acessibilidade,
ocupao e aproveitamento.

Desapropriaes
12.2.3 Nas desapropriaes parciais podem ser
utilizados dois critrios bsicos:
a) Estimar a diferena entre os valores do bem
na sua condio original e na condio
resultante do ato expropriatrio, considerada
a mesma data de referncia;
b) Estimar o valor da parte do bem atingida pela
desapropriao e eventuais reflexos na parte
remanescente.

Prxima reunio

28 de novembro (quinta-feira)
10 horas
IBAPE-SP

Rua Maria Paula, 122, cjt. 106

So Paulo SP

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