APATERMEN

APARTEMEN DI INDONESIA
1. Latar Belakang
Seiring dengan perubahan zaman yang semakin maju, maka tingkat kehidupan manusiapun berubah seperti
kebutuhan akan tempat tinggal yang tadinya hanya sebagai tempat berlindung, kini kebutuhan akan tempat tinggal
tersebut dijadikan sebagai simbol status atau identitas diri.
Kebutuhan akan tempat tinggal semakin terasa, terutama sekali di kota-kota yang pesat perkembangannya, laju
pertumbuhan penduduknya tinggi, masyarakat yang heterogen, dan arus urbanisasi yang meningkat. Akibatnya,
keberadaan antara penduduk dan lahan menjadi tidak seimbang. Oleh karena itu, diperkenalkanlah sistem
perumahan yang disebut Apartemen .
Perumahan jenis apartemen adalah suatu perumahan yang dirancang dengan tingkat ke privacy-an yang tinggi
dan sangat memeprhatikan keamanan. Kebutuhan rumah ini sudah mendekati tingkat tertinggi yaitu rumah sebagai
tempat tinggal sekaligus sebagai simbol status atau identitas diri.
Apartemen merupakan suatu yang baru bagi masyarakat Indonesia, dimana kepemilikan dan penggunanaanya
lebih berorientasi pada kepentingan bersama tetapi para penghuninya memiliki latar belakang sosial budaya yang
berbeda.
Kecenderungan untuk tinggal dalam sebuah apartemen antara lain sebagai sarana hunian yang cukup
memadai, teritama karena kepraktisan seperti kedekatan dengan fasilitas pendukungnya. Kecenderungan lain yang
cukup menjadi pertimbangan untuk tinggal dalam apartemen diantaranya karena keperluan pekerjaan yang
merupakan golongan pemukim non permanen yang memerlukan waktu agak panjang.
2. Definisi Apartemen

Departemen Arsitektur ITB, Kamus Istilah Teknik Arsitektur hal 6

Unit-unit bangunan berada dalam suatu bangunan yang besar .
The Groiler International Dictionary, 1981 vol 1
Kata apartemen berasal dari bahasa itali yaitu appartemento dari appartare yang berarti
memisahkan/membagi (to separate dari a parte, a part).
Direktur PU dan Cipta Karya
Sekelompok unit tempat tinggal yang disusun secara vertikal yang sedemikian rupa, sehingga secara
keseluruhan merupakan satu blok utuh dan berdiri pada sebidang tanah .
Komar Andasasmita, Hukum Apartemen, Ikatan Notaris Indonesia, Komisariat Jawa Barat, 1983
Apartemen dalam bahasa Indonesia disebut appartement atau kadang-kadang disebut apartement, dalam
bahasa perancis disebut appartement yang berarti bagian dari tempat berdiam atau tempat tinggal/kamar, ruang,
atau bilik.
Webster, Third International Dictionary, 1981 hal 2
Apartemen adalah suatu bangunan yang terdiri atas unit-unit hunian yang terpisah-pisah yang biasanya
dilengkapi dengan fasilitas bersama.
Hornby A.S Oxford Advanced Earner, Dictonary of Current English, Oxford University press, 1987 hal 34
Apartemen adalah suatu kelompok ruang dalam bangunan yang dimiliki atau disewa secara periodik
dengan/tanpa furniture.

Arsitektur

APATERMEN

3. Jenis Apartemen
Berdasarkan pada bentuk fisik, bangunan apartemen dapat dibagi menjadi 7 golongan, meliputi :

a. Apartemen untuk para karyawan/kaum buruh
Direncanakan untuk para karyawan dari instansi swasta/para karyawan dari industri swasta, dengan standar
perencanaan yang ekonomis dan fasilitas serta privacy yang sangat minim.
b. Apartemen milik instansi perumahan
Dibangun untuk perumahan bagi karyawan pemerintah, dengan standar perencanaan tergantung pada
anggaran biaya yang tersedia dan jabatan karyawan tersebut dalam pemerintahan.
c. Apartemen untuk disewakan
Dengan tujuan selain mambantu pemerintah juga dengan tujuan komersial.
d. Apartemen untuk di jual
Apartemen jenis ini hampir sama dengan apartemen sewa, perbedaan hanya pada segi pemasarannya.

a. Sistem Sewa (Rented-Project)
Sewa adalah setiap hak yang timbul dengan nama atau dalam bentuk apapun, bertujuan untuk memperoleh
hak mempergunakan suatu perumahan/tempat tinggal/bangunan dengan membayar harga sewa secara
periodik yang biasanya per bulan (Biro Statistik Tarif Rumah, Jakarta 1981)
Sistem sewa yang dikenal, meliputi :
- Sewa biasa
Penghuni membayar uang sewa kepada pemilik bangunan secara periodik
sesuai dengan perjanjian, tanpa terikat batas waktu.
- Sewa Beli
Uang sewa berfungsi sebagai angsuran pembelian, bila jumlah total angsuran
memenuhi harga yang ditetapkan, maka bangunan menjadi milik penghuni.
- Sewa Kontrak
Penghuni membayar uang sewa secara periodik sesuai dengan perjanjian,
apabila masa kontrak terakhir dapat diadakan perjanjian baru. Pada sistem
ini, umumnya maintenance menjadi tanggung jawab penghuni apartemen
tersebut.
b.

Sistem kooperatif (Cooperative)

Pada sistem ini penghuni menjadi anggota koperasi dan menempati apartemen tersebut. Pengadaan
apartemen jenis ini tidak bertujuan mencari keuntungan. Pada umumnya mempunyai fasilitas yang lebih
lengkap dari apartemen sistem sewa, seperti ruang-ruang pertemuan, club room, dsb.

c.

Condominium
Pada sistem ini, penghuni bangunan apartemen dimiliki secara bersama, setiap penghuni mempunyai surat
hipotik. Fasilitas umum yang ada dimiliki bersama.

( Paul, Samuel. apartemen Their design and development)

a.
Bertingkat Rendah (Low-Rise Apartement)
Tipe bangunan bertingkat dengan ketinggian sampai dengan 6 lantai, dapat dilengkapi dengan elevator.
b.
Bertingkat Sedang (medium-Rise Apartement)
Ketinggian bangunan antara 6-9 lantai
c.
Bertingkat Banyak (High-Rise Apartement)
Ketinggian bangunan dapat mencapai 40 lantai, sesuai dengan kebutuhan
d.
Maisonette
Ketinggian bangunan lebih rendah dari 4 lantai, umumnya 2 lantai
e.
Town House
Suatu bentuk perumahan yang berdiri diatas kapling sendiri. Berdampingan dengan unit-unit lain. Sejenis
pada kedua sisi samping (Joseph de Chiara, Time saver standard for residential development, hal 282)
Bentuk perumahan berderet yang ada prinsipnya sama dengan rumah gandeng (row house), hanya disini
dilengkapi dengan garasi atau dengan kata lain bentuk perumahan untuk dihuni satu keluarga, dimana unitunit bangunannya diatur berderet/bergandengan/berkelompok satu sama lain.

Arsitektur

APATERMEN

Town house merupakan perkembangan dari row house dengan penataan unit-unir yang lebih bervariasi serta
seringkali dilengkapi dengan garasi per unitnya. Town house merupakan istilah yang lebih populer dan sering
kali juga dipergunakan untuk menyebut bentuk row house
(Horn Beck, James, Apartement and Domitories)
a.
Walk Up Apartement
Pencapaian melalui sarana tangga, pada umumnya diperuntukkan bagi bangunan tidak lebih dari 4 lantai
b.
Elevated Apartement
Pencapaian vertikal menggunakan sarana elevator (lift), pada umumnya untuk bangunan dengan ketinggian
lebih dari 4 lantai

a.
Koridor satu sisi

b.
c.
d.
e.
f.

Single Loaded
Koridor dua sisi
Koridor Terpusat (Tower-Plan)
Five Wing Plan
Circular Plan (Tower Plan)
Terrace Plan

Double Loaded

Sistem ini dibagi menjadi 3 jenis :
a. Simpleks
Semua kebutuhan ruang untuk satu unit hunian keluarga yang meliputi ruang tamu, ruang tidur, ruang
makan, ruang keluarga, dapur, kamar mandi, dsb yang dilayani dalam satu lantai.
b. Dupleks
Kebutuhan ruang untuk satu unit hunian keluarga yang dilayani dalam dua lantai, umumnya ruang tidur,
ruang keluarga dilantai atas.
c. Tripleks
Kebutuhan ruang untuk satu unit hunian dilayani dalam tiga lantai, pada umumnya ruang service terletak
pada lantai terbawah.

a.
Apartemen Efisiensi (tipe studio)
b.
Apartement 1 ruang tidur
c.
Apartement 2 ruang tidur
d.
Apartement 3 ruang tidur
e.
Apartement 4 ruang tidur
f.
Apartement 5 ruang tidur
Bentuk hunian apartemen sewa sebagai salah satu jenis apartemen yang muncul saat ini, merupakan ide baik untuk
dilaksanakan mengingat kebutuhan hunian untuk golongan ekonomi ini semakin meningkat dengan alasan :
Mereka tinggal dalam jangka waktu tertentu sesuai dengan masa kerjanya dan tinggal di apartemen relatif lebih
ekonomis dibandingkan dengan rumah kontrakan atau hotel
Fasillitas tersedia sehingga kebutuhan penghuni dapat terpenuhi secara praktis dan cepat
4. Karakteristik Ruang
Karakteristik ruang yang sederhana dan praktis, yaitu :
Ruang Duduk, Ruang Keluarga
Fungsi
: Ruang ini merupakan pusat dari seluruh kegiatan kelurga, misalnya duduk-duduk, berkumpul
bersama-sama keluarga, menerima tamu, dll.
Isi ruang
: Sofa, lemari, TV

Arsitektur

APATERMEN

Zoning

: semi private

Ruang Tidur
Fungsi
: Ruang ini merupakan tempat untuk beristirahat, melakukan kegiatan-kegiatan yang bersifat privat
misalnya ganti baju, dandan, dll.
Isi ruang
: Tempat tidur, lemari, meja (meja rias dan belajar)
Zoning
: Privat
Ruang ini dapat dialihfungsikan sebagai ruang kerja.
Ruang Makan
Fungsi
: Untuk menyantap makanan
Isi ruang
: Meja makan
Zoning
: Semi privat
Ruang makan sering dihubungkan langsung dengan ruang keluarga untuk menciptakan yang lebih luas (kadangkadang dapat digunakan pembatas ruang seperti partisi, dsb)
Ruang Service
Fungsi
: Menunjang kegiatan sehari-hari
Zoning
: Servis
Ruang yang termasuk : Dapur, km/wc, gudang, area pembantu, area service memiliki pencapaian sendiri yang
terpisah-pisah dengan pencapaian unit utama dan berada pada satu area untuk memudahkan dalam
maintenance bangunan.
5. Kriteria Umum Bangunan Apartemen
1. Segi Fungsional
Bangunan yang direncanakan harus mampu menciptakan suasana hunian dengan memperhatikan
keamanan dan privacy baik dalam skala tapak maupun skala bangunan serta kemudahan lainnya yang
tidak dapat dijumpai pada rumah tinggal biasa.
Bangunan yang direncanakan harus berupa wadah yang dapat menampung tuntutan kualitas dan
kuantitas ruang serta kebutuhan penghuni apartemen.
Bangunan yang direncanakan harus dapat memenuhi kebutuhan yang spesifik bagi penghuni, sebab
penghuni yang dituju adalah merupakan pelaku bisnis yang kebanyakan bukan berasal dari Indonesia,
maka fleksibilitas harus diterapkan pada setiap unit hunian.
2. Segi Rekayasa
Bangunan yang direncanakan harus mampu memecahkan sistem struktur dan utilitas yang optimal, baik dari
segi bentuk, biaya, pelaksana maupun pemeliharaannya.
3. Segi Ekonomi
Segi ekonomi ini menyangkut dua hal, yaitu profitabilitas (dilihat dari manfaat dan keuntungan yang diperoleh
terhadap biaya yang dikeluarkan berikut umur ekonomis bangunan) dan pendanaan (penyediaan dana yang
dapat menjamin kelancaran aliran uang selama proyek berlangsung)
Bangunan yang direncanakan harus sesuai dengan struktur organisasi apartemen yang meliputi aktivitas,
fungsi, hubungan dan keterkaitannya, sehingga desain yang terbetuk dapat optimal, efektif dan efisien.
Bangunan yang direncanakan harus mengenali kondisi tapak dan lingkungannya dari segi fisik maupun
sosial budaya, sehingga dapat memanfaatkan tapak seoptimal mungkin tanpa merusak lingkungan
sekitarnya.
4. Segi Budaya dan Estetika
Bangunan yang direncanakan harus dapat mencerminkan sifat hunian apartemen serta menjamin
keamanan, kenyamanan dan privacy yang tinggi.
Bangunan yang direncanakan harus mampu menampilkan seluruh tuntutan yang bersifat fisiologis dan
sosio budaya ke dalam suatu benuk tatanan masa dan ruang yang representatif dan tanggap terhadap
lingkungan sekitarnya.

Arsitektur

APATERMEN

6. Apartement di Indonesia

Arsitektur

APATERMEN

Arsitektur