PRINCPIOS DA BOA-F OBJETIVA E FUNO

SOCIAL DO CONTRATO DIANTE DO

CONTRATO DE COMPRA E VENDA
PRINCIPLES OF GOOD FAITH AND OBJECTIVE
FUNCTION OF SOCIAL CONTRACT BEFORE
THE CONTRACT OF PURCHASE AND SALE

Daniela Ferrarini Guarize

Bacharela em Direito pela Pontifcia Universidade Catlica de So Paulo.
Servidora Pblica Federal. Ps-graduada em Direito Civil e Processual Civil
pela UCDB/CPC Marcato (lato sensu).

Heitor Romero Marques

Doutor, professor, especialista, mestre em Educao. Orientador do
Trabalho de Concluso do Curso de ps-graduo lato sensu da UCDB/
Marcato.

Maucir Pauletti
Professor, especialista, mestre em Direito das Obrigaes e Direitos Reais e Advogado. Orientador do Trabalho de Concluso do Curso de ps-graduao lato sensu da UCDB/Marcato.

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RESUMO
O presente trabalho tem por objetivo analisar o contedo dos princpios da
boa-f objetiva e funo social do contrato, levando-se em conta o contrato de
compra e venda. Observa-se que esses dois princpios que, antes do Cdigo
Civil de 2002 decorriam apenas da jurisprudncia, foram agora inseridos na Lei
n. 10.406/2002, o que evidencia o novo contexto social dos brasileiros. Pretende-se, tambm, no presente estudo, comentar como estes dois princpios so
aplicados por nossos Tribunais e entendidos pela doutrina. Ainda, nota-se que o
princpio do pacta sunt servanda acabou sendo relativizado pela aplicao dos
princpios da boa-f objetiva e da funo social do contrato.

PALAVRAS-CHAVE:
Boa-f. Funo social. Compra e venda. Jurisprudncia.

ABSTRACT
This study aims to analyze the content of the principles of good faith and
objective social function of contract, taking into account the purchase and
sale. It is observed that these two principles, before the Civil Code of 2002
stemmed solely from case law, have now been inserted into Law 10.406/02,
which highlights the new social context of the Brazilians. The aim is also in the
present study, comment on how these two principles are applied by our courts
and are understood by the doctrine. Still, it is noted that the principle of pacta
sunt servanda ended up being relativized by the principles of good faith and
objective of the social contract.

KEYWORDS
Good faith. Social function. Purchase and sale. Jurisprudence.

SUMRIO
Introduo. 1. Princpio da boa-f. 2. Princpio da funo social. 3. Anlise de
jurisprudncia luz dos princpios da boa-f objetiva e a funo social do contrato, sob a perspectiva do contrato de compra e venda. Consideraes finais.
Referncias.

INTRODUO
O objetivo do presente trabalho a anlise do contedo dos princpios da
funo social do contrato e da boa-f objetiva, luz do contrato de compra e venda.
Inicialmente, mister o estudo isolado de cada um desses princpios e o
exame detalhado de seus desdobramentos, uma vez que so princpios introduzidos
na lei, com a elaborao do Cdigo Civil de 2002, sob a nova perspectiva constitucional que a Constituio Federal de 1988 trouxe, inovando os valores jurdicos at
ento reinantes, embora j constassem do sistema civil.

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Aborda-se o princpio da boa-f, em seus aspectos objetivo e subjetivo, bem

como as funes exercidas, no ordenamento, pela boa-f objetiva. Ainda analisa-se
o princpio da funo social do contrato, seu contedo interpretativo e suas irradiaes intrnsecas e extrnsecas. Observa-se que ambos os princpios acabam por
mitigar o princpio do pacta sunt servanda, significando que os pactos devem ser
respeitados conforme foram firmados e escritos.
Aps, faz-se um estudo da jurisprudncia, primordialmente, do Superior Tribunal de Justia, focado no contrato de compra e venda, a fim de se vislumbrar
como a aplicao dos princpios da boa-f objetiva e da funo social do contrato
diante de casos concretos.

1. PRINCPIO DA BOA-F
O princpio da boa-f objetiva, antes do Cdigo Civil de 2002, no era previsto em lei, mas os Tribunais reiteradamente o aplicavam, razo pela qual foi inserido na atual lei, tendo em vista este novo contexto social.
Disciplina o art. 422 do atual Cdigo Civil: Os contraentes so obrigados a
guardar, assim na concluso do contrato, como em sua execuo, os princpios de
probidade e boa-f.
O princpio da boa-f exige que as partes, em uma relao jurdica contratual, guardem entre si a lealdade e o respeito que se espera de um homem mdio1.
O princpio da boa-f se divide em boa-f subjetiva ou concepo psicolgica da boa-f e boa-f objetiva, tambm chamada de concepo tica da boa-f. A
boa-f subjetiva j era conhecida no Cdigo Civil de 1916, sendo a grande inovao
do Cdigo Civil de 2002, a introduo da boa-f objetiva.
Carlos Roberto Goncalves, citando Nelson Nery, explica que a boa-f subjetiva se baseia sempre numa crena ou ignorncia2. A pessoa cr que age de forma
correta. Esse estado psicolgico pode servir para a aquisio de direitos como a
posse, o usucapio, dentre vrios outros.
J a boa-f objetiva se caracteriza pela honestidade, retido, lealdade e pela
considerao para com os interesses da outra parte do contrato, devendo-se fornecer
todas as informaes importantes a respeito do contedo e objeto do negcio3.
A boa-f objetiva uma regra de comportamento tico-jurdica e incide nas
relaes contratuais. Ela tem, basicamente, trs funes: 1) funo integrativa do
negcio jurdico (art. 422 do CC); 2) funo de controle dos limites do exerccio do
direito (art. 187 do CC); e 3) funo interpretativa (art. 113 do CC).

1. GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: contra-

tos. 2.ed.rev.Atual .e reform. So Paulo: Saraiva, 2006 (v.IV), (tomo 1), p. 66.

2. GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 5.ed.rev. e

atual. So Paulo: Saraiva, 2008. (v. III). p.35.

3. Ibid, p.35.

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Na sua funo integrativa, tem-se que a boa-f deve ser observada na

concluso do contrato, na sua execuo e tambm na fase pr-contratual e ps-contratual.
A boa-f objetiva traz em si deveres como o da lealdade, confiana recproca, assistncia, informao, sigilo em todas as fases do contrato. Esses deveres so
to relevantes que h o Enunciado n. 24, das Jornadas de Direito Civil da Justia
Federal dizendo que, em funo da boa-f objetiva, a violao dos deveres anexos
causa de inadimplemento, independentemente de culpa.
Flvio Tartuce opina que, na funo integrativa da boa-f objetiva, ela tem
por finalidade suprir lacunas no contrato e trazer deveres implcitos s partes, isto ,
os deveres anexos, devendo-se utilizar, para tanto, os institutos supressio, surrectio,
tu quoque e venire sobre factum proprium non potest.
A supressio significa supresso, por renncia tcita de um direito pelo no
exerccio dele com o passar do tempo. Cita-se como exemplo deste instituto o art.
330 do Cdigo Civil.
Ao mesmo tempo da supressio, nasce a surrectio, isto , um direito a favor do
devedor, que decorre da efetividade social.
A expresso tu quoque significa que quem violou uma regra jurdica no
poder aproveitar-se desta situao, ou seja, no faa contra o outro o que no
faria contra si mesmo.
J a expresso venire contra actum proprium quer dizer que a pessoa no
pode agir de forma contrria a comportamento anterior seu, alegando se tratar de
um direito4.
Pela funo de controle dos limites do exerccio do direito, objetiva-se evitar
o exerccio abusivo dos direitos subjetivos. Nota-se nesse passo que, com a busca do
desenvolvimento socioeconmico que deve ser feita em harmonia com a dignidade
da pessoa humana, no h mais espao para a tirania dos direitos5.
Traduz-se na regra do art. 187 do Cdigo Civil: tambm comete ato ilcito o
titular de um direito que, ao exerc-lo, excede manifestamente os limites impostos
pelo seu fim econmico ou social, pela boa-f ou pelos bons costumes, em que se
expressa um efeito de conteno dos atos, devido boa-f objetiva.
H, ainda, a funo interpretativa que decorre da regra do art. 113 do Cdigo
Civil, que dispe que o negcio jurdico deve ser interpretado luz da boa-f e aos
usos do lugar da sua interpretao.
A boa-f vista como uma clusula geral dos negcios jurdicos e, assim,
traz deveres anexos para as partes, isto , os deveres de lealdade, probidade e informao ao outro contraente sobre o contedo do negcio.
4. T
 ARTUCE, Flvio. A funo social dos contratos: do Cdigo de Defesa do Consumidor ao

novo Cdigo Civil. So Paulo: Mtodo, 2005,passim.

5. GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: contra-

tos. 2. ed .rev.Atual.e reform. So Paulo: Saraiva, 2006. (v.IV), (tomo 1), p. 76.

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A ideia de lealdade expressa relaes transparentes e com a enunciao da

verdade6. J o dever de informao revela-se na obrigao de comunicar a outra
parte todas as caractersticas, circunstncias do negcio e o seu objeto7.
Flvio Tartuce8, em relao funo interpretativa da boa-f, faz o interessante comentrio, acerca da relativizao do princpio do pacta sunt servanda devido ao princpio da boa-f objetiva:
Voltando especificamente boa-f objetiva, pelos arts. 112 e 113 do novo
CC, percebe-se, mais uma vez, uma relativizao daquilo que as partes
fizeram constar no contrato. Eventualmente, interpretando-se os negcios
de acordo com a clusula geral da boa-f e buscando muitas vezes o que
as partes quiseram com o negcio e no necessariamente o que escreveram no instrumento obrigacional o pacta sunt servanda sucumbe, de
outra forma.

J Pablo Stolze Gagliano e Rodolgo Pamplona Filho entendem que, com base
na boa-f objetiva, o aplicador do direito deve extrair da norma o sentido moralmente mais apropriado e socialmente mais til. Compreendem, tambm, que este
princpio guarda relao com o art. 5 da Lei de Introduo s Normas do Direito
Brasileiro, pois o operador do direito deve aplicar a lei, segundo os fins sociais a que
ela se destina, bem como de acordo com o bem comum9.
Percebe-se, diante desta explanao, que a boa-f um princpio que tende
ser acolhido por todos, tendo em vista a repulso que se tem, intuitivamente, pela
m-f no proceder da vida civil; busca-se, com o princpio da boa-f, mais a inteno dos contraentes do que o que est escrito, tendo em vista a segurana jurdica
e a pacificao social.

2. PRINCPIO DA FUNO SOCIAL

Tal como o princpio da boa-f objetiva, o princpio da funo social do contrato tambm relativiza o princpio do pacta sunt servanda e a liberdade contratual.
Estabelece o art. 421 do Cdigo Civil que a liberdade de contratar ser exercida em razo e nos limites da funo social do contrato.
Nesse contexto, Gerson Luiz Carlos Branco explica que o contrato tem por
funo garantir o interesse social de assegurar a segurana jurdica dos negcios
jurdicos. Entretanto, se o contrato tiver funo distinta da previsibilidade, estabilidade das relaes, o ordenamento jurdico impede a produo de seus efeitos, pois

6.GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: contra-

tos. 2.ed.rev.Atual.e reform. So Paulo: Saraiva, 2006. (v.IV), (tomo 1), p.71.

7. Ibid.p. 73.
8. TARTUCE, Flvio. A funo social dos contratos: do Cdigo de Defesa do Consumidor ao

novo Cdigo Civil. So Paulo: Mtodo, 2005, p.422.

9. Ibid, p. 69.

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o contedo do contrato determinante para sua validade e eficcia. No vige mais

a ideia de que quem diz contratual, diz justo10.
Para Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho, a funo social do
contrato um princpio jurdico de contedo aberto, que deve ser compreendida na
medida em que se reconhece a ela o efeito de impor limites liberdade de contratar,
em prol do bem comum11.
O art. 421 do Cdigo Civil traz uma norma entendida como clusula geral,
isto , tem um contedo intencionalmente aberto em sua semntica, vago, e isso
possibilita ao juiz reordenar o contrato, de acordo com os seus fins sociais, em ltima anlise, de acordo com o princpio da dignidade da pessoa humana.
lvaro Villaa Azevedo salienta que este dispositivo alarga ainda mais a capacidade do juiz de proteger o mais fraco, no caso em que, por exemplo, ocorram
clusulas abusivas ou presso econmica por uma das partes12.
A funo social do contrato decorre da nova interpretao do sistema jurdico decorrente da Constituio Federal de 1988 que trouxe novos direitos assegurados, tais como a funo social da propriedade, direito do consumidor, proteo ao
meio ambiente, todos visando atingir o fim maior da Constituio que garantir a
todos a dignidade da pessoa humana.
Com a Constituio de 1988, traz-se o novo pensamento, inserido no Cdigo
Civil de 2002, de valorizao da pessoa humana, a fim de se assegurar ao sujeito o
mnimo para viver com dignidade e isso reflete em suas relaes contratuais, da o
motivo de se vislumbrar a funo social do contrato.
Paulo Nalin classifica a funo social do contrato em intrnseca e extrnseca.
A primeira manifesta-se como sendo o contrato uma relao jurdica entre as partes,
na qual se busca a equivalncia material entre elas, devendo-se, para tanto, respeitar
a lealdade negocial e a boa-f objetiva. J a segunda se refere ao contrato visto em
face das demais relaes sociais, isto , ao impacto que o contrato em questo causa
na coletividade13.
O art. 421 do Cdigo Civil traz um critrio limitativo da funo social do
contrato, isto , a liberdade de contratar encontra seu limite no interesse social e no
princpio da dignidade da pessoa humana14.

10. BRANCO, Gerson Luiz Carlos. Funo social dos contratos: interpretao luz do Cdigo

Civil. So Paulo: Saraiva, 2009, p. 203.

11. GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: contra-

tos. 2.ed.rev.atual e reform. So Paulo: Saraiva, 2006, (v.IV), (tomo 1), p.48

12. AZEVEDO, lvaro Villaa. O novo Cdigo Civil brasileiro: tramitao; funo social do con-

trato; boa-f objetiva; teoria da impreviso e, em especial, onerosidade execessiva (laesio

enormis). Revista LTR. So Paulo, a. 65, t.I, n.4, p. 393-402, abr. 2003, p. 395.
13. N
 ALIN, Paulo. Do contrato: conceito ps-moderno; em busca de sua formulao na perspectiva civil-constitucional. Curitiba: Juru, 2001, v. II, p. 226.
14. 
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil:
contratos.2.ed.rev.atual e reform. So Paulo: Saraiva, 2006, (v.IV),( tomo 1), p. 54.

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A funo social foi erigida condio de fundamento da liberdade de contratar, portanto, para se consagrar este princpio da funo social nas relaes jurdicas,
o contrato deve ser um contedo reconhecido como socialmente relevante e til15.
A funo social do contrato uma diretriz de interpretao dos contratos,
bem como assegura a segurana jurdica, uma vez que, por meio dela, tenta-se garantir o respeito do ordenamento jurdico.

3. ANLISE DE JURISPRUDNCIA LUZ DOS PRINCPIOS

DA BOA-F OBJETIVA E A FUNO SOCIAL DO CONTRATO,
SOB A PERSPECTIVA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
Os princpios da boa-f objetiva e da funo social do contrato orientam,
atualmente, a jurisprudncia brasileira. Diante do contrato de compra e venda
possvel vislumbrar a aplicao desses princpios no caso concreto, razo pela qual
cabe o estudo do seguinte caso julgado pelo STJ:
DIREITO CIVIL E AGRRIO. COMPRA E VENDA DE SAFRA FUTURA A
PREO CERTO. ALTERAO DO VALOR DO PRODUTO NO MERCADO.
CIRCUNSTNCIA PREVISVEL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. INEXISTNCIA.
VIOLAO AOS PRINCPIOS DA FUNO SOCIAL DO CONTRATO, BOA-F OBJETIVA E PROBIDADE. INEXISTNCIA. CLUSULAS ACESSRIAS
ABUSIVAS. IRRELEVNCIA.
- A compra e venda de safra futura, a preo certo, obriga as partes se o fato
que alterou o valor do produto agrcola no era imprevisvel.
- Na hiptese afigura-se impossvel admitir onerosidade excessiva, inclusive
porque chuvas e pragas motivos alegados pelo recorrido para sustentar a
ocorrncia de acontecimento extraordinrio so circunstncias previsveis
na agricultura, que o produtor deve levar em considerao quando contrata a
venda para entrega futura com preo certo.
- O fato do comprador obter maior margem de lucro na revenda, decorrente
da majorao do preo do produto no mercado aps a celebrao do negcio, no indica a existncia de m-f, improbidade ou tentativa de desvio da
funo social do contrato.
- A funo social infligida ao contrato no pode desconsiderar seu papel primrio e natural, que o econmico. Ao assegurar a venda de sua colheita
futura, de se esperar que o produtor inclua nos seus clculos todos os custos
em que poder incorrer, tanto os decorrentes dos prprios termos do contrato,
como aqueles derivados das condies da lavoura.
- A boa-f objetiva se apresenta como uma exigncia de lealdade, modelo
objetivo de conduta, arqutipo social pelo qual impe o poder-dever de que

15. AZEVEDO, lvaro Villaa. O novo Cdigo Civil brasileiro: tramitao; funo social do

contrato; boa-f objetiva; teoria da impreviso e, em especial, onerosidade execessiva (laesio

enormis). Revista LTR. So Paulo, a. 65, t.I, n.4, p. 393-402, abr. 2003, p. 200.

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cada pessoa ajuste a prpria conduta a esse modelo, agindo como agiria uma
pessoa honesta, escorreita e leal. No tendo o comprador agido de forma contrria a tais princpios, no h como inquinar seu comportamento de violador
da boa-f objetiva.
- Nos termos do Art. 184, segunda parte, do CC/02, a invalidade da obrigao
principal implica a das obrigaes acessrias, mas a destas no induz a da
obrigao principal. Portanto, eventual abusividade de determinadas clusulas acessrias do contrato no tem relevncia para o deslinde desta ao.
Ainda que, em tese, transgridam os princpios da boa-f objetiva, da probidade e da funo social do contrato ou imponham nus excessivo ao recorrido,
tais abusos no teriam o condo de contaminar de maneira irremedivel o
contrato, de sorte a resolv-lo.
Recurso especial conhecido e provido16.

O caso decorre do contrato de compra e venda de sacas de soja; quando

da elaborao do contrato, o preo unitrio era de R$33,38 e, na data acordada
para entrega da mercadoria, o preo era de R$50,00, razo pela qual o produtor
(vendedor) resolveu se socorrer do Poder Judicirio a fim de pleitear a resoluo
do contrato.
Em seu voto, a Ministra Nancy Andrighi, primeiramente, afastou o argumento
da onerosidade excessiva, explicando que este tipo de contrato feito pelas partes
que, por um lado, o produtor visa a uma lucratividade mnima da sua produo,
embora corra o risco de receber menos por ela no caso de aumento de preo; e, por
outro, o adquirente sujeita-se a pagar um valor mais alto pela safra, mas fica assegurado que poder contar com aquela produo.
Passada esta questo, analisa a funo social do contrato, a probidade e a boa-f.
Esclarece que a funo social deste contrato econmica e no de assistncia social. A funo social no o objetivo do contrato e sim limite de liberdade das
partes em estabelecer a circulao de riquezas.
Slvio de Salvo Venosa salienta que o valor nfimo ou fictcio ou sua inexistncia pode simular ou demonstrar a realizao de negcio jurdico que no seja
a compra e venda, como a doao; o contrrio tambm verdadeiro, isto , um
contrato com valor desproporcional em relao ao valor de mercado pode, de fato,
mascarar outro negcio17. Todavia, no o que ocorre no presente caso, uma vez
que a definio do preo decorre do risco do contrato.
No contrato de compra e venda de safra futura a preo certo, o produtor
(vendedor) deve calcular as despesas que ter, bem como os riscos normais de sua
atividade, como as chuvas, pragas etc.
16. STJ. REsp 783404/GO. Recurso Especial: 2005/0158134-4. Relatora: Ministra Nancy An-

drighi. rgo julgador: T3 Terceira Turma. Data do julgamento: 28/06/2007. Data da

publicao/Fonte: DJ 13/08/2007, p.364.
17. VENOSA, Slvio de Salvo. Direito civil: contratos em espcie.v.3. 3.ed. So Paulo: Atlas,
2003.p. 35.

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Logo, tendo calculado mal na efetivao do contrato, a parte no pode depois se arrepender e, escondendo-se atravs da funo social do contrato, pedir a
resoluo do negcio.
Em relao boa-f, a Ministra afirma que a boa-f se traduz no agir escorreito, leal da parte.
A julgadora afirma que o produtor, no momento da concluso do negcio,
no alegou que o preo no cobriria seus custos, nem que o ajustou por estar coagido ou pressionado. Logo, no h m-f na conduta do comprador em obter vantagem indevida.
O fato de o comprador acabar por ter maior lucro na revenda tambm no
caracteriza m-f, no viola a probidade, nem h desvio da funo social do contrato, pois o contrrio tambm poderia ocorrer.
Deste modo, a Ministra entende que, quando da concluso do contrato, as
partes assumiram o risco da variao do preo da mercadoria, no havendo injustia
em no se resolver o contrato, motivo pelo qual ela o manteve.
Ademais, salienta que as clusulas acessrias do contrato, ainda que firam a
boa-f objetiva e a funo social do contrato, no so causa de resoluo do contrato e apenas de reviso das respectivas clusulas, pois o objeto principal do contrato
se mostra lcito.
Em relao funo social do contrato e boa-f objetiva, tambm interessante analisar o seguinte julgado:
RECURSO ESPECIAL. AO DE PRESTAO DE CONTAS. CONTRATO DE
COMPRA E FINANCIAMENTO DE AES DA COPESUL. PROGRAMA DE
PRIVATIZAO. DEVER DE PRESTAR. FUNO SOCIAL DO CONTRATO.
1. O simples descontentamento da parte com o julgado no tem o condo de
tornar cabveis os embargos declaratrios, recurso de rgidos contornos processuais que serve ao aprimoramento da deciso, mas no sua modificao,
que s muito excepcionalmente admitida.
2. Prestar contas significa demonstrar e comprovar todos os componentes de
dbito e de crdito vinculados relao jurdica estabelecida entre as partes.
Tratando-se de contrato de compra e venda de aes colocadas no mercado
em razo de programa de desestatizao, cabe ao ente financeiro responsvel
pela operao prestar contas sobre a transao efetuada, informando a quantidade de moeda utilizada na aquisio, datas, preos, a efetiva entrega para a
Cmara de liquidao e custdia; re-venda das aes e a que preos; quais os
dividendos recebidos; o saldo do emprstimo por ocasio de sua liquidao,
sem prejuzo de outras informaes que advieram do ajuste firmado.
3. A funo social do contrato veta seja o interesse pblico ferido pelo particular.
4. Recurso especial no conhecido18.

18. STJ. Processo: REsp 1062589 / RS. Recurso Especial: 2008/0114777-9. Relator: Ministro Joo

Otvio de Noronha. rgo julgador: T4-Quarta Turma. Data do julgamento: 24/03/2009.

Data da publicao/Fonte: DJe 06/04/2009, RSTJ, vol.215, p.547.

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Em seu voto, o Ministro Joo Otvio de Noronha explica que a funo social
do contrato e a boa-f objetiva, embora tenham sido inseridas no Cdigo Civil de
2002, em normas, desde h muito se encontram implcitas no sistema.
O acrdo recorrido versava que dever da instituio financeira prestar
contas da operao negocial entretidas com a parte, tendo em vista a aplicao do
princpio da boa-f e do dever anexo de informao. Logo, para chegar a esta concluso, de acordo com o Ministro, utilizaram-se dos princpios da funo social do
contrato e da boa-f objetiva no manejo da funo interpretativa desses princpios,
a fim de alcanar o significado das clusulas contratuais.
Desse modo, nota-se a importncia desses princpios e, por serem assim considerados, observa-se que podem ser utilizados em relaes contratuais estabelecidas
antes da entrada em vigor do Cdigo Civil de 2002, sem se violar o princpio da irretroatividade das leis e do ato jurdico perfeito, por sempre se encontrarem no sistema civil.
Os princpios da boa-f objetiva e funo social do contrato so to relevantes para a formao da jurisprudncia que h sobre o tema, em relao compra
e venda, a Smula 308 do STJ, que diz que a hipoteca firmada entre construtora
e o agente financeiro, anterior ou posterior celebrao da promessa de compra e
venda, no tem eficcia perante os adquirentes do imvel.
Percebe-se que esta smula tem ntido carter sociolgico, pois quebra o principal efeito da hipoteca que o direito de sequela, isto , o poder que tem o credor
hipotecrio pleitear a coisa de quem quer que a mantenha consigo. Salienta-se que esse
direito de sequela se torna sem efeito, mesmo que a garantia hipotecria tenha ocorrido
antes da celebrao do compromisso de compra e venda, conforme j se decidiu:
CIVIL E CONSUMIDOR. IMVEL. INCORPORAO. FINANCIAMENTO.
SFH. HIPOTECA. TERCEIRO ADQUIRENTE. BOA-F. NO PREVALNCIA
DO GRAVAME.
1 - O entendimento pacificado no mbito da Segunda Seo deste STJ no
sentido de que, em contratos de financiamento para construo de imveis pelo
SFH, a hipoteca concedida pela incorporadora em favor do Banco credor, ainda
que anterior, no prevalece sobre a boa-f do terceiro que adquire, em momento posterior, a unidade imobiliria. Smula 308 do Superior Tribunal de Justia.
2 - Agravo regimental no provido19.

Ressalta-se que a hipoteca um direito real de garantia sobre coisa alheia

e recai, geralmente, sobre bens imveis, disciplinada nos arts. 1.473 a 1.505 do
Cdigo Civil e uma de suas caractersticas que um bem garante a dvida, mas no
ocorre a transmisso da posse para o credor hipotecrio.
O art. 1.475 do Cdigo Civil estabelece que, apesar da clusula hipotecria,
o bem pode ser alienado.
19. STJ. AgRg no Ag 664695/RJ. Agravo Regimental no Agravo de Instrumento: 2005/0038993-5. Relator:
Ministro Fernando Gonalves. rgo julgador: T4- Quarta Turma. Data do julgamento: 02/08/2005.
Data da Publicao/Fonte:DJ 22/08/2005, p.296.

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A Smula 308, do STJ, todavia, retira o direito de sequela do credor hipotecrio, agente financeiro, quando h compromisso de compra e venda firmado entre
terceiro adquirente e a construtora.
Isso em benefcio decorrente do princpio da boa-f objetiva e da funo
social do contrato, conforme se explanar a seguir.
Flvio Tartuce explica que comum nos contratos de construo e incorporao imobiliria a constituio de hipoteca, visando formao de um condomnio
edilcio, pois, muitas vezes, a construtora no tem condies financeiras para prosseguir em sua obra e, desse modo, celebra um contrato de emprstimo de dinheiro
com, normalmente, um agente financeiro ou agente financiador e oferece como
garantia o prprio imvel, o que inclui as futuras unidades do condomnio20.
Diante da boa-f objetiva e da fora obrigatria dos contratos, espera-se que
o incorporador pague o dinheiro emprestado pelo agente financiador, extinguindo
o contrato. Algumas vezes, todavia, isso no ocorre e, se no fosse a Smula 308, o
terceiro adquirente de boa-f perderia seu imvel para o agente financeiro.
Nota-se que, quem comprou o imvel, agiu de boa-f e pagou ou paga suas
parcelas regularmente, logo, seria injusto que, por ser desconhecedor do mercado de
incorporao imobiliria e a construtora no ter repassado esse dinheiro para o agente
financiador, perdesse seu imvel. Ademais, esse terceiro de boa-f, na relao exposta, considerado consumidor que presumidamente a parte mais fraca da relao.
Assim, com esta Smula 308, do STJ, pretende-se homenagear a funo social do contrato, pois ela visa preservar os efeitos do contrato de compra e venda de
imveis de condomnios edilcios, privilegiando a boa-f do adquirente, sua condio mais frgil no negcio jurdico e o direito moradia, em observncia da preservao da dignidade da pessoa humana.
Anula, ainda, a eficcia, perante terceiros, da garantia hipotecria a fim de
se evitar o malefcio que ela, se mantida, causaria na sociedade, pois privilegiaria as
grandes sociedades, em detrimento de muitas pessoas fsicas.
Os princpios da boa-f objetiva e funo social do contrato so to relevantes para o sistema que, conforme visto nos casos citados, fazem com que a interpretao do negcio seja realizada de tal forma que acaba por modificar o sentido
inicial que teriam as normas, em benefcio da honestidade, lealdade negocial, utilidade e relevncia social do contrato.

CONSIDERAES FINAIS
A boa-f um princpio que revela que as partes devem atuar no negcio
jurdico com lealdade, probidade. Ela se divide em boa-f subjetiva e objetiva. A
20. TARTUCE, Flvio. A funo social dos contratos, a boa-f objetiva e as recentes Smulas do

Supremo Tribunal de Justia. Repertrio de Jurisprudncia IOB. So Paulo, v.3, n.13, p.405410, 1.quinz.jul.2006, p. 409.

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PRINCPIOS DA BOA-F OBJETIVA E FUNO SOCIAL DO CONTRATO DIANTE DO...

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boa-f objetiva, em sua funo integrativa, deve suprir lacunas do contrato e criar
deveres anexos. Na sua funo de limitao do exerccio dos direitos, expressa
que ningum pode se valer de seus direitos subjetivos de modo abusivo. J na sua
funo interpretativa, objetiva buscar o que as partes quiseram com o negcio e
no se prender literalidade do contrato, o que relativiza o princpio do pacta
sunt servanda.
A boa-f objetiva um princpio que privilegia a segurana jurdica das relaes e traz a pacificao social, pois faz com que a probidade, lealdade e retido
sejam aplicadas nas relaes contratuais, em detrimento da m-f.
A funo social do contrato um princpio de contedo indeterminado que
deve ser compreendido medida que se faz a sua aplicao em prol do bem comum, impondo-se limites a liberdade de contratar.
A funo social um princpio que est coadunado com a Constituio Federal de 1988, pois, em ltima anlise, visa preservao da dignidade da pessoa
humana. A funo social do contrato, no seu aspecto intrnseco, relaciona-se com a
lealdade das partes no contrato e, em seu aspecto extrnseco, com o impacto social
que o contrato ter na coletividade. Desse modo, o contrato deve ser socialmente
relevante e til, sob pena de se violar a sua funo social.
Na anlise da jurisprudncia, foi analisado o REsp 78 3404/GO, de relatoria
da Ministra Nancy Andrighi, em que se notou que no se pode se socorrer da funo
social do contrato para invalidar contratos por arrependimento e, no caso de compra e
venda de safra futura a preo certo, ambas as partes agiram com boa-f, pois as partes,
ao efetivarem o contrato estavam cientes do risco da variao do preo da mercadoria.
O REsp 1062589/RS, de relatoria do Ministro Joo Otvio de Noronha, evidenciou que os princpios da boa-f objetiva e da funo social do contrato sempre
estiveram presentes no sistema civil, embora somente inseridos como normas no
Cdigo Civil de 2002 e, deste modo, podem ser aplicados em contratos concludos
antes da vigncia deste diploma legal.
No estudo da Smula 308 do STJ observou-se que ela homenageia a boa-f
objetiva do terceiro adquirente do imvel hipotecado por incorporadora a agente
financiador e, tambm, a funo social do contrato, pois ao retirar a eficcia da
hipoteca, preserva os efeitos do contrato de compra e venda da incorporadora com
consumidor, tendo em vista sua relevncia social e, em ltima anlise, assegura a
dignidade da pessoa humana.

REFERNCIAS
AZEVEDO, lvaro Villaa. O novo Cdigo Civil brasileiro: tramitao; funo socialdo
contrato; boa-f objetiva; teoria da impreviso e, em especial, onerosidade excessiva (laesio enormis). Revista LTr. So Paulo, a. 65, t.I, n.4, p. 393-402. abr. 2003.
BRANCO, Gerson Luiz Carlos. Funo social dos contratos: interpretao luz do Cdigo Civil. So Paulo: Saraiva, 2009.

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Daniela Ferrarini Guarize, Heitor Romero Marques e Maucir Pauletti

GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 5.ed.
rev. e atual. So Paulo: Saraiva, 2008 (v. III).
NALIN, Paulo. Do contrato: conceito ps-moderno; em busca de sua formulao na perspectiva civil-constitucional. Curitiba: Juru, 2001 (v. II).
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: contratos. 2.ed.rev.Atual. e reform. So Paulo: Saraiva, 2006 (v.IV, tomo 1).
TARTUCE, Flvio. A funo social dos contratos, a boa-f objetiva e as recentes Smulas
do Supremo Tribunal. Repertrio de Jurisprudncia IOB. So Paulo, v.3, n.13, p.
405-410, 1.quinz.jul.2006.
_______________. A funo social dos contratos: do Cdigo de Defesa do Consumidor ao
novo Cdigo Civil. So Paulo: Mtodo, 2005.
VENOSA, Slvio de Salvo. Direito civil: contratos em espcie. 3.ed. So Paulo: Atlas, 2003
(v.3).

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