Cidade Redefinicao

Livro Maria Jos Calixto.
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O ESPAO URBANO EM REDEFINIO:

CORTES E RECORTES PARA A ANLISE
DOS ENTREMEIOS DA CIDADE
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MARIA JOS MARTINELLI SILVA CALIXTO

(ORGANIZADORA)
O ESPAO URBANO EM REDEFINIO:

CORTES E RECORTES PARA A ANLISE
DOS ENTREMEIOS DA CIDADE
Editora UFGD
DOURADOS-MS, 2008
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Direitos reservados
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SUMRIO
PREFCIO ...........................................................................................
11
Apresentao
Maria Jos Martinelli Silva Calixto .................................................... 17
Os desdobramentos socioespaciais do processo de expanso territorial
urbana
Maria Jos Martinelli Silva Calixto .................................................... 21
Os novos meandros da verticalizao e o processo de redefinio do
espao urbano
Fernando Catalano dos Santos ..................................................................... 45
Produo habitacional, incluso social e cidadania: uma anlise do
papel exercido pelo poder pblico local
Maria Ambili Alves de Castro ........................................................... 71
Entre o pblico e o privado: uma discusso sobre a apropriao
das caladas
Abadia Aparecida Gonalves de Moraes
Aparecido Srgio Bereta
Maria Jos Martinelli Silva Calixto .........................................
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Ocupao irregular: a outra faceta do processo de apropriao

do espao urbano
Giovanni Santos Marin Faria
121
Maria Jos Martinelli Silva Calixto ............................................
A ilegalidade na produo do espao urbano
Ataulfo Alves Stein Neto .......................................................................
147
Os vazios urbanos e o processo de redefinio socioespacial

Mrcia Aparecida de Brito ........................................................
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PREFCIO
Arlete Moyss Rodrigues1
Prefaciar um livro como este uma tarefa agradvel, porque permite
pensar a produo do espao por meio de uma abordagem que induz
compreender a complexidade da cidade e do urbano.
Os textos contm importantes contribuies para analisar a cidade,
o urbano, a importncia do espao e do lugar, o processo de urbanizao, a
forma e o contedo do urbano, a atuao dos diversos agentes da produo
do espao urbano, os movimentos populares, a apropriao dos espaos
pblicos e a ao do Estado. De forma mpar, mostram as sucessivas
redefinies do espao urbano em Dourados.
Este livro traz elementos fundamentais para compreender a
reproduo ampliada do capital no espao urbano. Aponta, com clareza,
os vnculos econmicos, polticos, sociais e espaciais da dinmica da
urbanizao. Descontri pensamento nico sobre a cidade, apontando
contradies e conflitos e auxiliando a construo de parmetros cientficos
para analisar a urbanizao.
H em todos os artigos coerente fundamentao terica, indispensvel
para entender as contradies inerentes ao processo de urbanizao
capitalista. As pesquisas apresentadas mostram que a cidade produzida
coletivamente, num processo social, mas que os benefcios so apropriados
privadamente.
A apropriao privada da produo coletiva provoca os problemas
urbanos, entre os quais, a falta de moradia adequada para os trabalhadores,
ausncia e/ou a precariedade de acesso aos espaos pblicos, a falta de
equipamentos e de meios de consumo coletivos. Descortina-se o aparente
paradoxo do desenvolvimento da cidade capitalista e do crescimento da
pobreza que assola a maioria dos moradores da cidade.
Caracterizar a urbanizao capitalista, como fazem os autores,
mostrar que a gnese do contedo do urbano a propriedade privada da
terra, que a apropriao da renda individual, mas a gerao de riqueza
coletiva. Demonstram, assim, a constante mutao das formas do urbano
relacionada apropriao da terra e da cidade.
1 Gegrafa. Profa. Livre Docente Unicamp.
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A terra urbana, fracionada, vendida em pedaos e pautada na

legislao do uso do solo denominada glebas, lotes, terrenos, imveis que
Saramago, de forma potica, enfatiza, apontando que a terra o elemento
fundante do processo de urbanizao: Como um ser vivo, as cidades
crescem custa do que as rodeia. O grande alimento das cidades a terra,
que, tomada no seu imediato sentido de superfcie limitada, ganha o nome
de terreno, no qual feita esta operao lingstica, passa a ser possvel
construir. E enquanto nos vamos ali comprar o jornal, o terreno desaparece,
e em seu lugar surge o imvel.2
A operao lingstica a que se refere Saramago visvel quando uma rea
rural transformada em urbana e tambm quando em reas urbanas se
realizam parcelamentos e loteamentos. A terra se transforma em glebas lotes,
terrenos, imveis, vendidas e compradas no mercado. Lotes, glebas, terrenos
podem, ou no, seguir o que define a legislao de uso do solo, porm, de
qualquer modo, como num passe de mgica, a terra rural se transforma em
urbana e a terra urbana em imveis.
O processo de urbanizao capitalista produz ao mesmo tempo

a riqueza e a pobreza, a cidade legal e a ilegal. Se os loteamentos,
parcelamentos, construes, ocupaes no obedecem aos requisitos
estabelecidos em leis so considerados irregulares. Se as normas de
propriedade no desobedecidas so tidas como ilegais.
Considera-se que h ilegalidade jurdica quando a apropriao, ocupao de
terra descumpre as leis que regem a propriedade da terra. Mas ilegalidade
no significa ilegitimidade. As ocupaes de terra para morar so legtimas
formas de sobrevivncia, mesmo que sem registro cartorial das terras
ocupadas. Como demonstrado no livro, o Estado atua tentando minimizar
a ilegalidade, construindo conjuntos habitacionais para os trabalhadores,
como ocorreu nas dcadas de 1960 a 1980 pelo Sistema Financeiro de
Habitao.
Com a aprovao da Lei 10257/01- Estatuto da Cidade, o Estado reconhece a
legitimidade das ocupaes de terra para morar e busca garantir a permanncia
das famlias nas reas ocupadas com a regularizao fundiria.
A irregularidade urbanstica diz respeito desobedincia s normas
de parcelamentos, loteamentos, dimenso dos lotes, reas livres, de
circulao e institucionais, nmero de pavimentos, entre outros parmetros
2 Vide: SARAMAGO, Jos. As terras. In: ______. A bagagem do viajante. So Paulo: Companhia
das Letras, 1996. p. 69.
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estabelecidos pela Lei 6766/79 e por legislaes municipais. Os loteamentos

que no seguem as normas so chamados de irregulares e/ou clandestinos,
dependendo de critrios locais, no entanto sempre remetendo ao no
cumprimento de legislao. Parte expressiva do parcelamento e da ocupao
do solo nas cidades brasileiras irregular. Os artigos deste livro mostram
aspectos da irregularidade em Dourados, fornecendo dados importantes
sobre ela e sobre a atuao do poder pblico em reas de favelas, tidas como
irregulares urbanstica e juridicamente.
A irregularidade, em especial de grandes empreendimentos, ocasiona
diferentes problemas para os municpios. Quando grandes empreendimentos
so implantados em descontinuidade com o tecido urbano, provocam a
necessidade de implantar infra-estrutura viria, equipamentos e meios
de consumo coletivo, o que implica em gastos pblicos para atender a
interesses privados. Ao mesmo tempo, criam-se vazios urbanos, acelera-se
o aumento de preos das reas localizadas entre o tecido urbano contnuo e
os empreendimentos. A desobedincia nos parmetros de largura e dimenso
de vias, de formas de escoamento de guas pluviais, de praas e reas verdes
traz problemas de ordens diversas, entre as dificuldades de circulao e
acessibilidade, enchentes e falta de espaos de lazer.
Contraditoriamente, considera-se que os grandes empreendimentos
promovem o desenvolvimento da cidade. Provocam, porm, aumento da
especulao imobiliria, em especial criando vazios urbanos. Quando se
analisa o intra-urbano, como fazem os autores deste livro, verifica-se que
o paradoxo entre desenvolvimento urbano e aumento da pobreza apenas
aparente. Constituem duas faces da mesma moeda.
Quando a irregularidade proveniente de grandes empreendimentos,

resolve-se rapidamente. Adotam-se anistias e/ou criam-se novas leis,
como se verifica com os debates sobre os loteamentos murados, que se
expandem rapidamente no sculo XX.
Os empreendimentos murados descumprem a legislao,
provocam a necessidade de ampliao de infra-estrutura, formam enclaves
entremeados por vazios urbanos, aceleram a especulao imobiliria,
alteram a dinmica de espaos pblicos, dificultam a mobilidade urbana.
Desfrutam do processo social da produo do urbano e colocam muros
para isolar-se dos demais citadinos. Em geral, no recolhem impostos
municipais, ampliando a carncia de recursos necessrios para suprir as
mazelas criadas no e pelo processo de urbanizao capitalista.
A irregularidade dos loteamentos murados est na eminncia de ser resolvida,
pela alterao da lei de parcelamento do sol (lei 6766/1979) como se verifica
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no Projeto de Lei 3057/2000, chamada Lei de Responsabilidade Territorial.

Para regularizar os loteamentos murados cria-se a figura dos condomnios
urbansticos. H variaes de propostas, porm a questo central regularizar
os loteamentos e/ou condomnios fechados. Quando a lei for aprovada, os
loteadores podero regularizar seus empreendimentos sem adequar-se
legislao que descumpriram. Sero anistiados pela alterao da Lei.
E, assim, numa operao lingstica, todos os loteamentos irregulares
murados passaro a ser condomnios urbansticos. Num passe de mgica o
irregular torna-se regular.
Cabe lembrar que a negatividade de irregularidades atribuda apenas aos
trabalhadores que ocupam um pedao de terra para morar. Felizmente a ao
de movimentos populares tenta reverter a criminalizao que lhes imposta.
A definio da funo social da cidade e da propriedade no Estatuto da
Cidade Lei 10.257/01 um demonstrativo de conquistas das lutas sociais
urbanas.
O Estatuto da Cidade permite o reconhecimento, para fins de regularizao
jurdica e fundiria, da posse individual e coletiva em terras pblicas e do
usucapio individual e coletivo em terras privadas. Mas, neste caso, no
h operao lingstica que os transforme em regular. O processo para a
regularizao fundiria, de reas ocupadas para moradia, longo e difcil,
dependendo de diferentes setores pblicos em vrias esferas da federao e
principalmente da atuao dos moradores.
Variaes da produo do urbano, no tempo e no espao, so analisadas

em vrios artigos do livro, mostrando os diversos tipos empreendimentos
e de edificaes adotadas pelo setor imobilirio. Nas dcadas de 60 a
80 do sculo XX, o surto imobilirio centrava-se nos edifcios verticais
localizados nas reas centrais, com a propaganda da segurana. Desde a
ltima dcada do sculo XX, a segurana passou ser vendida para quem
comprar unidades nos loteamentos murados em reas distantes do centro
urbanizado.
Apesar dos inmeros agentes que produzem e reproduzem o espao
urbano, a resoluo de problemas resultantes da urbanizao capitalista
atribuio do poder pblico que, em geral, adota medidas praticamente
incuas, considerando-se a voracidade da especulao imobiliria, calcada
no direito da propriedade privada da terra. Os problemas inerentes
urbanizao capitalista so, cada vez mais, agravados pela forma e contedo
da apropriao da renda da terra.
As reas urbanas vazias aumentam de preo mesmo sem trabalho
produtivo direto diretamente nelas. O preo resultado da produo social
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e varia de acordo com a localizao e a outros elementos da produo

coletiva. O aumento de preo, em geral, especulativo, aumenta a dificuldade
de acesso dos trabalhadores terra urbanizada.
Vazios urbanos demonstram que para os agentes imobilirios no
interessa a funo social da cidade, apenas a obteno de renda, de lucros
e de juros. Deixam evidente que o setor imobilirio promove o aumento
da desigualdade socioespacial, pois, contraditoriamente o seu sucesso, o
desenvolvimento urbano tem como contrapartida o aumento da pobreza e
a segregao espacial.
Entender a propriedade e a apropriao da terra e da cidade, como
fazem os autores deste livro, fundamental para se compreender a produo
do espao urbano. Eles explicitam as formas e os contedos da e na cidade,
permitindo, assim, compreender as formas de apropriao de renda, juros e
lucros.
Os textos que compem este livro apontam de forma clara a
propriedade da terra como elemento estruturador da cidade. Mostram,
assim, que a renda da terra, atributo ligado propriedade da terra, faz com
que a produo social da cidade seja apropriada privadamente.
A cidade, ao ser expandida para alm da rea j urbanizada, provoca
o chamado desenvolvimento urbano e contraditoriamente os problemas
desse desenvolvimento. Acentua-se a desigualdade socioespacial e a
segregao espacial urbana. Cria-se e recria-se um espao aparentemente
desarticulado, que tem como lgica aumentar a renda, os juros e os lucros,
pressuposto da acumulao ampliada do capital.
Os espaos pblicos, ruas, praas, reas verdes, avenidas, locais de
equipamentos coletivos so elementos constitutivos dos parcelamentos e dos
loteamentos urbanos. O espao pblico, no urbano, deriva da propriedade
privada da terra, que segue as leis e as normas de uso do solo. Esses
espaos tornados pblicos pelos loteamentos so pagos pelos compradores
de lotes, embutidos no preo do imvel. Os espaos de circulao, de reas
verdes, reas institucionais so entregues ao setor pblico com o objetivo
de cumprir a funo social para os quais foram criados.
So esses espaos que aps serem destinados ao pblico so
privatizados, tanto pelo comrcio como pelos loteamentos murados e outras
formas de apropriao, impedindo a circulao de pessoas. fundamental
que se compreenda a importncia do espao pblico, suas formas de
apropriao, como apontado neste livro, e que se analise o significado do
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espao pblico nas cidades contemporneas.

Ressalto que os textos deste livro apontam claramente as vrias formas
pelas quais o contedo do urbano se expressa em Dourados, mostrando
as transformaes ao longo do tempo e os diversos redirecionamentos na
cidade.
Analisam os elementos constitutivos do urbano e as caractersticas
da urbanizao, a propriedade e apropriao das terras, apropriao privada
da cidade, as formas de lotear e de construir, as normas e leis de uso do solo,
a irregularidade e a ilegalidade urbana, a falta de moradia adequada para os
trabalhadores, o uso do espao pblico, as caractersticas dos moradores de
favelas e o movimento da sociedade por meio dos movimentos populares
urbanos.
Mostram tambm as contradies e os conflitos da produo e do
consumo do espao urbano, a gnese dos problemas urbanos relacionada
com a propriedade privada da terra, a desigualdade socioespacial ocasionada
pela apropriao privada da produo social.
, portanto, leitura indispensvel para os estudiosos que querem
analisar com profundidade a produo e o consumo do espao urbano.
Os autores deste livro inovam nas suas anlises, permitindo
redescobrir a cidade e o urbano. Saramago, na crnica j citada, nos
mostra que as descobertas ainda so possveis: Hoje, as cidades crescem
to rapidamente que deixa para trs, sem remdio, as infncias ... uma
cidade inteira que se interpe spera e ameaadora ... Mas sina dos
homens, ao que parece, contrariar as foras dispersivas que eles prprios
pem em movimento ou dentro dela se insurgem... E ento descobre-se
que as terras esto no interior da cidade e que todas as descobertas e
invenes so outra vez possveis.3
Grifamos a ltima frase porque os estudos aqui apresentados
constituem uma importante contribuio para descobrir as terras no interior
da cidade de Dourados e apontar para novas invenes, a fim de analisar a
realidade urbana.
Vide: SARAMAGO, 1996, p. 70. Grifos nossos.
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APRESENTAO
Organizar um livro no tarefa simples, pois envolve um fazer coletivo,

sendo grande o desafio em assumir uma responsabilidade dessa natureza.
Por outro lado, tambm somos desafiados pelo compromisso e pela
possibilidade de resgate de estudos locais (ou do lugar como categoria de
anlise), que atualmente assumem importncia estratgica, possibilitando
novas formas de enfrentamento da realidade, alm de trazer reflexes
que extrapolam a tendncia de aprisionamento da pesquisa com nfase
exclusivista nas grandes cidades.
Vale lembrar que o processo de compreenso do mundo se d a partir
do lugar, pois a partir do lugar que nos inserimos no mundo. Assim, a
anlise local, o advento do lugar como pertencimento e o cotidiano como
condio de transformao da realidade constituem uma tendncia na
Geografia que deve ser explorada, uma vez que aponta para a possibilidade
concreta de reforo da cidadania.
Considerando essas determinantes, este livro resultado do esforo
em reunir pesquisas sobre a realidade de Dourados-MS na escala intraurbana. So trabalhos resultantes de Tese de Doutoramento, Dissertaes
de Mestrado, Monografias de Bacharelado e Pesquisa de Iniciao
Cientfica todas expondo os caminhos metodolgicos, a prtica da pesquisa
cientfica e a construo de propostas analticas desenvolvidas por docente,
por discentes e por graduados do Curso de Graduao em Geografia da
Universidade Federal da Grande Dourados UFGD, por ps-graduandos do
Programa de Ps-Graduao Mestrado em Geografia da Universidade
Federal Grande Dourados UFGD e por ps-graduados do Programa de
Ps-Graduao Mestrado em Geografia da Universidade Federal de
Mato Grosso do Sul UFMS.
A partir da pesquisa emprica, resgata-se a reflexo acerca de
conceitos e de metodologias trabalhadas nos estudos urbanos, ou seja,
apresentam-se discusses realizadas na pesquisa acadmica e que
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expem idias e suscitam debates sobre a temtica, por intermdio da

apresentao de questes, hipteses e categorias importantes para o pensar
e, conseqentemente, para o fazer geogrfico.
Grandes so os desafios colocados no que concerne leitura da
realidade. A possibilidade de sistematizao de pesquisas em torno da
temtica urbana representa, sem dvida, uma significativa contribuio.
Esta proposio nos fornece elementos para pensar e procurar avanar na
crtica da produo do espao urbano em Dourados e do papel dos agentes
envolvidos no processo, com destaque para aquele desempenhado pelo
poder pblico, numa temtica relevante para a Geografia, sobretudo para a
Geografia local, ainda carente de pesquisas sistematizadas.
Este livro, enquanto sistematizao dos trabalhos de pesquisa,
no tem a pretenso de esgotar a questo, intentando sim resgatar alguns
elementos que contribuam para a apreenso do processo de produo do
espao urbano, por intermdio da contribuio de alguns autores.
O livro est organizado em sete captulos:
O texto de Maria Jos Martinelli Silva Calixto estabelece uma
periodizao do processo de expanso territorial urbana de Dourados,
culminando com o reconhecimento de quatro etapas do processo de
verticalizao e ressaltando as transformaes socioespaciais como
determinantes no modo de vida urbano.
J Fernando Catalano dos Santos analisa os desdobramentos
recentes do processo de verticalizao em Dourados, tomando como
referncia a produo verticalizada de at quatro pavimentos e suas
decorrncias no processo de redefinio do espao urbano, via gerao de
novas prticas socioespaciais.
Por sua vez, Maria Ambili Alves de Castro, tendo como recorte
analtico a produo habitacional impetrada pelo poder pblico local,
expressa algumas facetas das mltiplas dimenses que envolvem as
prticas de interveno no espao, suas manifestaes sociais, polticas e
econmicas e suas interferncias nas formas de reproduo da vida e da
construo da cidadania.
Ao tomar como objeto de anlise a apropriao das caladas na rea
central de Dourados, Abadia Aparecida Gonalves de Moraes, Aparecido
Srgio Bereta e Maria Jos Martinelli Silva Calixto convidam-nos a
repensar o significado da relao pblico-privado, assim como das prticas
que culminam na negao do espao pblico, por intermdio de sua
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apropriao para uso exclusivo dos freqentadores dos restaurantes e das

lanchonetes. Assim, apontam questionamentos acerca das necessidades
individuais e coletivas que implicam na construo da prpria cidadania.
Tendo por pauta a realidade cotidiana vivenciada pelos que lutam
por um lugar na cidade, Giovanni Santos Marin Faria e Maria Jos
Martinelli Silva Calixto dialogam com os agentes envolvidos no processo
de produo de reas de ocupao irregular ou favelas, no intento de
entender os determinantes do surgimento dessas reas em Dourados.
Consideram a ocupao uma forma de assegurar o direito de uso do espao,
apontando para a necessidade de repensar a construo de uma lgica em
que a cidade no seja vista apenas como valor de troca.
Ataulfo Alves Stein Neto discute a ilegalidade na produo do
espao urbano, a partir do resgate do papel dos agentes sociais envolvidos
nesse processo, estabelecendo como recorte para anlise os loteamentos
localizados em reas consideradas nobres.
Por sua vez, Mrcia Aparecida de Brito levanta a problemtica
dos vazios urbanos enquanto determinantes no reforo da diferenciao
socioespacial no interior da cidade.
Tais estudos revelam as mltiplas relaes existentes entre os
diferentes espaos ou entremeios da cidade. A partir dessas reflexes
podemos apreender os movimentos e as formas que se sobrepem,
relacionam-se e articulam-se no processo de produo do espao
urbano de Dourados, engendrando maneiras de inteleco da magnitude
dessas relaes. Elas impem desafios que precisam ser (re)pensados e
enfrentados, haja vista que desencadeiam novos processos de diferenciao
socioespacial, estabelecendo um embate entre a cidade que se produz (que
nega e reproduz a ruptura com o seu conjunto) e a cidade que se deseja.
Torna-se premente lembrar aqui que a cidade, enquanto construo
coletiva, deve ser vista como local onde as possibilidades podem ser
gestadas e construdas. Assim, iniciativas que propiciem a descentralizao
do saber e do fazer acadmico, ou da produo do conhecimento, podem
apontar alternativas para enfrentar problemas e desafios.
Por outro lado, a proposta de divulgao desses trabalhos tambm se
encontra alicerada na possibilidade e na importncia em dar respostas a
demandas da sociedade, uma vez que um livro possibilita maior acesso s
reflexes realizadas no interior da academia. Isso refora o compromisso
com a prtica social e com o entendimento do processo de transformao
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socioespacial, pois a pesquisa propicia a produo do conhecimento,

espraiando-se na realidade.
Por ltimo, vale lembrar que o intercmbio de conhecimento, a
interlocuo terico-metodolgica, uma trajetria a ser perseguida por
intermdio do fazer coletivo, que, por sua vez, requer o apontamento ou o
descortinar de novas possibilidades analticas.
Dourados, Outubro de 2008.
Maria Jos Martinelli Silva Calixto
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OS DESDOBRAMENTOS SOCIOESPACIAIS DO
PROCESSO DE EXPANSO TERRITORIAL URBANA4

Universidade Federal da Grande Dourados UFGD
Membro do Grupo de Pesquisa Terrha
mjmartinelli@yahoo.com.br
INTRODUO
Vale ressaltar que no possvel discutir o processo de expanso
territorial urbana de Dourados-MS (ver Figura 01) sem nos reportarmos
ao processo histrico, sobretudo se considerarmos que as oportunidades de
realizao de negcios descortinadas nesse centro urbano em crescimento,
j na dcada de 1940, atraam a ateno de empreendedores do ramo
imobilirio, principalmente de Campo Grande-MS, que passaram a investir
na abertura de loteamentos urbanos na cidade.5
A dcada de 1940 foi marcada pelo lanamento dos primeiros
loteamentos urbanos em Dourados. Contudo, como conseqncia da
poltica de aforamento6 ainda adotada, esses loteamentos tiveram, na
ocasio, mercado local bastante restrito. Visando contornar esse obstculo,
foi adotada a estratgia de venda de lotes em outros mercados, sobretudo os
de Campo Grande e do interior paulista. Silva nos aponta que: ... a clientela
alvo desses corretores era sobretudo pequenos especuladores interessados
4 Este texto resulta da pesquisa realizada para a tese de doutoramento O papel exercido pelo poder
pblico local na (re)definio do processo de produo, apropriao e consumo do espao urbano em
Dourados-MS, defendida na UNESP Campus de Presidente Prudente, sob a orientao da Prof Dr
Maria Encarnao Beltro Sposito.
5 Silva (2000) destaca os empreendimentos realizados por Pedro A. Pacheco e Ansio de Barros
(empresrios de Campo Grande), pela CIBRASIL Colonizadora Imobiliria Brasil; pela Companhia
Imobiliria Mundial e IMOBRASIL, todas de Campo Grande, alm da SULMAT Sociedade
Colonizadora do Sul do Mato Grosso, de Andradina SP.
6 O Decreto 648, de 1914, do governo estadual, criou o Distrito de Paz de Dourados, subordinado
ao municpio de Ponta Por, o qual se tornou responsvel pela distribuio das terras do distrito por
intermdio da concesso ou do aforamento
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em realizar investimentos que oferecessem boas perspectivas de valorizao

para o seu capital. (2000, p.106)
Em face dessa nova realidade, ocorreu uma rpida elevao de

preos dos lotes, propiciando o surgimento de um novo agente no processo
de produo do espao urbano: o proprietrio absoluto de lotes urbanos,
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com autonomia de posse e domnio, uma vez que a propriedade uma

forma de apropriao reconhecida socialmente.7
A DINMICA DA PRODUO DE NOVOS LOTEAMENTOS
URBANOS
A dinmica de elevao do preo dos lotes, acabou por incentivar os
proprietrios de chcaras localizadas prximas cidade (adquiridas, em sua
maioria, por intermdio do aforamento) a se tornarem tambm loteadores.
Assim, a partir do incio dos anos 1950, os proprietrios de chcaras,
principalmente as localizadas prximo ao ncleo urbano, desmembraram
suas propriedades em lotes, inserindo-se no ramo da transao imobiliria.
A atuao desses agentes loteadores fez com que, na dcada de 1950,
ocorresse a implantao de 49 loteamentos aprovados pela Prefeitura
Municipal.
Os loteamentos implantados nessa dcada eram, em sua grande
maioria, realizados por engenheiros ou firmas de outras localidades,
principalmente Campo Grande, So Paulo e Cuiab. O depoimento de um
antigo funcionrio da Prefeitura Municipal fornece-nos uma idia desse
processo. Ao se referir aos engenheiros e s firmas vindas de fora, ele
destaca:
... eles vinham at aqui e pegavam o ttulo da propriedade da pessoa,
levavam, faziam o projeto, traziam aqui e aprovavam. Ento o proprietrio
de uma chcara ia fazer um loteamento, ia, entrava em contato com
um engenheiro ou uma firma de fora e essa firma ou engenheiro era quem
elaborava o projeto de loteamento.8
Por outro lado, o grande volume de lotes pertencentes a proprietrios

que no residiam em Dourados instigou a prtica da ocupao e o surgimento
de posseiros na cidade. Com relao a essa problemtica, Astrio Dauzacker,
ex-secretrio de assuntos fundirios da Prefeitura Municipal, se expressa:
7 Para Figueiredo, A apropriao uma categoria que recobre tanto os momentos da produo
quanto do consumo... ... A propriedade ser o reconhecimento social da apropriao de certos
bens (dentre os quais pode estar o espao) a sua legitimao... (apud CAMACHO, 1994, p.61-2)
8 Trecho da entrevista realizada por Mrio Cezar Tompes da Silva com Renato Salvatter em
23.01.1998.
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... o sujeito loteava, fazia o projeto, tudo certinho e daqui ele ia para fora,
a vendia esses loteamentos em outras cidades. Essa pessoa era proprietrio
e morava l, ento esses lotes comearam a ficar tudo aqui e o proprietrio
fora de Dourados. Chegou um ponto que Dourados comeou a aumentar
muita gente, a, passaram a invadir esses lotes, o dono sumido no estava
aqui. O proprietrio que comprou, nunca veio aqui, ento por isso que deu
problema de posse em Dourados. E o cara achava que comprava e estava
limpo, mas na verdade estava sendo invadido. 9
Na dcada de 1950, a prtica especulativa e os vazios urbanos dela

decorrentes geraram insatisfao na comunidade local, que comeou a
pressionar as autoridades para que fossem tomadas providncias, evitandose, ao menos temporariamente, a aprovao de novos loteamentos. A
primeira iniciativa do poder pblico municipal nesse sentido data de 1951,
com a criao da Comisso de Urbanizao de Dourados, que visava verificar
as plantas dos loteamentos e observar o cumprimento da continuidade do
arruamento. No entanto, essa Comisso era composta por pessoas leigas,
que no tinham critrios para analisar os projetos de loteamentos, pouco
influindo na promoo de melhorias. Isso sem considerar o fato de que,
muitas vezes, o critrio era poltico, privilegiando os aliados do prefeito, em
detrimento da adequao do projeto apresentado.
O depoimento, dentre outros, de Astrio Dauzacker refora
essa constatao. Ao discorrer acerca do papel da referida Comisso, o
entrevistado relata: ... eles dificultavam para inimigos polticos. O que
eles faziam? No abriam rua onde era o loteamento do inimigo do prefeito.
Em Dourados aconteceram muitos absurdos.10
Uma outra tentativa para buscar disciplinar o parcelamento do
solo urbano aconteceu atravs da lei n. 266 (aprovada pela Cmara dos
Vereadores), estabelecendo que seriam aprovados apenas os loteamentos
que seguissem as determinaes da Seo de Engenharia da Prefeitura
Municipal, ou seja, que tivessem demar cao de lotes, quarteires,
arruamento e memorial descritivo, aprovados por profissionais registrados
no CREA. O no-cumprimento dessas exigncias implicaria na cassao
dos registros de alvar. (SILVA, 2000).
9 Trecho da entrevista realizada por Mrio Cezar Tompes da Silva com Astrio Dauzacker em
06.02.1998.
10 Trecho da entrevista realizada por Mrio Cezar Tompes da Silva com Astrio Dauzacker em
06.02.1998.
24
14/11/2008 10:56:36
A aprovao da lei n. 476, de 26/05/1965, marcou uma outra iniciativa

do poder pblico local em busca do disciplinamento do uso do solo urbano,
estabelecendo os primeiros Cdigo de Postura e Cdigo de Obras do
municpio. No entanto, tais iniciativas no decorreram apenas de presses
realizadas em nvel local, sendo importante lembrar do que afirma Sposito:
... no nvel federal, cujas repercusses se fazem sentir muito rapidamente ao
nvel municipal, o golpe militar de 1964, que trouxe a reboque uma onda de
moralizao para ampliar a capacidade de arrecadao, via impostos, pelo
poder pblico, provocou a regularizao nos anos subsequentes, de loteamentos,
lotes e at de reas devolutas no interior do permetro urbano... (1990, p.85)
Apesar de o setor imobilirio j apresentar certa dinmica, at o

final dos anos 60, ainda se enfrentavam algumas limitaes decorrentes
da existncia de uma demanda diminuta por imveis, restringindose praticamente venda de terrenos no edificados. Vale ressaltar que,
sobretudo a partir da segunda metade do perodo referido, a economia
regional comeou a perder seu dinamismo, em razo do esgotamento do
movimento colonizador, o que se refletiu no espao urbano.
Quando comparado dcada anterior, na dcada de 1960 ocorreu
uma reduo de 69,4% no nmero de loteamentos lanados na cidade,
sendo implantados apenas quinze loteamentos, enquanto na dcada de 1950
foram implantados quarenta e nove.
Por outro lado, at meados da dcada de 1960, Dourados no contava
com pavimentao asfltica em nenhuma de suas vias, inclusive na via principal
a Avenida Marcelino Pires - e apenas em 1958,11 foi implantada a Companhia
Telefnica de Dourados S/A,12 inaugurando o servio telefnico local.
A energia eltrica (instalada no incio da dcada de 1940, com
a construo, na cidade, da Usina Termeltrica Filinto Mller), alm de
estar sujeita a freqentes panes,13 tinha seu fornecimento restrito a apenas
algumas horas dirias. At o final da dcada de 1960, a cidade tambm no
11 Tambm nesse ano instalou-se, na cidade, a primeira agncia bancria - Banco do Brasil.
12 Empresa privada beneficiria da concesso da Prefeitura Municipal. Em 1966, a TELEOESTE
(tambm empresa privada, com sede em Campo Grande) assumiu o servio de telefonia. Contudo,
em razo da precariedade do servio oferecido, no era possvel fazer ligaes interurbanas.
Posteriormente, em 1975, a TELEMAT Telecomunicaes do Mato Grosso - assumiu o sistema de
telefonia. Em 1978 foi implantado os servios telefnicos DDD e DDI.
13 Esse problema persistiu at o final da dcada de 1960, conforme pudemos acompanhar em
matrias divulgadas, na poca, pela imprensa escrita.
25
14/11/2008 10:56:36
contava com servio de saneamento ou fornecimento de gua tratada.14

A situao tornara-se mais complexa com a ampliao do contingente
populacional. Para se vislumbrar esse processo, de 1950 a 1960, ou seja,
num perodo de 10 anos, a populao urbana do municpio de Dourados
quase quadruplicou, passando de 4.730 habitantes, em 1950, para 16.468
em 1960.15 A Tabela 01 permite-nos acompanhar essa dinmica.
Tabela 01
Dourados (1940-2000)
Evoluo da populao do municpio
Ano
1940
1950
1960
1970
1980
1991
1996
2000
Populao
N. de
habitantes
1.821
4.730
16.468
31.599
84.849
122.856
139.695
149.679
Urbana
% sobre
o total
12,15
20,72
19,38
39,90
79,67
90,36
91,20
90,90
Populao
N. de
habitantes
13.164
18.104
68.483
47.587
21.644
13.128
13.496
14.995
Rural
% sobre
o total
87,85
79,28
80,62
60,61
20,33
9,64
8,80
9,10
Total
14.985
22.834
84.955
79.186
106.493
135.984
153.191
164,674
Fonte: FIBGE - Censo Demogrfico de Mato Grosso - 1940, 1950, 1960 e 1970
FIBGE - Censo Demogrfico de Mato Grosso do Sul -1980, 1991 e 1996
Org.: Maria Jos Martinelli Silva Calixto
A concentrao do crescimento populacional urbano tambm pode

ser dimensionada quando analisamos a evoluo da populao urbana de
Dourados com relao ao total do contingente urbano da microrregio.
A populao urbana do municpio que, em 1940, era de apenas 1.821,
representando 19,11% do total da microrregio, passou para 31.599 no
incio dos anos 1970, o que representava 63,54%.16 (Tabela 02)
14 A proviso de gua acontecia por meio da perfurao de poos particulares.

15 No decorrer dos anos 60, houve o desmembramento de alguns municpios de Dourados,
redundando na reduo da populao total de 84.955, no incio da dcada de 1960, para 79.186 no
incio da dcada de 1970.
16 Em 1980 esse percentual representava 69,62,0%, 80,17%, em 1991, 80,46%, em 1996, atingindo
90,90, em 2000.
26
14/11/2008 10:56:36
Tabela 02
Microrregio de Dourados (1940 1996)
Populao urbana dos municpios (%)
Ano / %
1940
%
1950
%
1960
%
1970
%
1980
%
1991
%
1996
%
Dourados
1.821
19,11
4.730
40,15
16.464
62,59
31.599
63,54
84.849
69,62
122.856
80,17
139.695
80,46
Outros municpios
9.531
80,89
11.780
59,85
26.303
37,41
49.729
36,46
121.874
30,38
153.251
19,83
173.599
19,54
Total
11.352
100
16.510
100
42.767
100
81.328
100
206.723
100
276.107
100
313.294
100
Fonte: Censo Demogrfico de Mato Grosso 1940,1950,1960 e 1970

Censo Demogrfico de Mato Grosso do Sul 1980, 1991 e 1996
Foi nesse contexto que Dourados comeou a assumir o papel de plo

regional do sul do estado de Mato Grosso, uma vez que o prprio crescimento
demogrfico impulsionou a criao de um mercado consumidor, viabilizando
a expanso da atividade comercial. A cidade passou a concentrar tambm
comerciantes e proprietrios de mquinas agrcolas que intermediavam a
produo dos lavoureiros da colnia.
A DCADA DE 1970 E O PROCESSO REDEFINIO DO

ESPAO URBANO
Foi a partir do incio dos anos 70, que esse quadro tornou-se mais
complexo, com a entrada no mercado imobilirio de um agente com grande
capacidade de interveno e investimento o Banco Nacional de Habitao
- BNH - ampliando repentinamente o ritmo e a capacidade de produo
habitacional na cidade.
Nesse mesmo perodo desencadeou-se na regio a expanso de um
27
14/11/2008 10:56:36
istema agrcola ligado aos interesses agroindustriais.17 A introduo da

lavoura tecnificada, redefiniu a insero da regio na diviso territorial
do trabalho,18 transformando-a em um espao especializado na produo
capitalista de carne bovina e gros, visando atender demanda do mercado
internacional, atraindo uma mo-de-obra mais qualificada, ligada ao
delineamento do que Santos (1997) denominou de meio tcnico-cientficoinformacional19 engenheiros agrnomos, topgrafos, veterinrios,
contadores, mdicos, professores universitrios, etc. - cujo destino passou a
ser a cidade de Dourados que, justamente nesse momento, vivia um grande
dinamismo, em razo das intervenes federais, sendo os financiamentos
habitacionais, as de maior impacto no perodo.
Essa realidade pode ser dimensionada quando consideramos o
nmero de unidades habitacionais financiadas pelo BNH, com relao ao
total de domiclios existentes no municpio no incio da dcada de 1970. As
unidades habitacionais dos programas implantados representaram 15,46%
do total de domiclios do municpio naquele momento.
Dessa forma, todo o dinamismo que se consubstanciou em face
dessas intervenes, especificamente no setor habitacional, contribuiu para
impulsionar o papel do setor imobilirio. A chegada de um novo agente o
BNH - implicou na produo de unidades residenciais (o que, at ento,
ocorria em pequena escala, pois dependia de investimentos particulares
ou da poupana pessoal). A produo em maior escala, impulsionou e
dinamizou as atividades do setor que se restringia a transaes baseadas
majoritariamente na compra e na venda de lotes no edificados.
As palavras de um dos pioneiros na administrao de imveis na
cidade corroboram essa constatao. Para ele, anteriormente ao surgimento
das unidades residenciais implantadas via BNH,
17 Na poro sul de Mato Grosso do Sul, a expanso desse sistema ... foi resultado da convergncia
simultnea de trs processos desencadeados a partir do final dos anos 60: o esgotamento da fronteira
agrcola no Rio Grande do Sul; a expanso vigorosa do mercado internacional da soja; e as polticas
do Estado Desenvolvimentista de incentivo a expanso da agricultura capitalizada para exportao,
com forte incidncia na regio em tela. (SILVA, 2000, p.116)
18 Santos (1997) destaca que quanto mais acentuada a diviso do trabalho, maiores as possibilidades
de instalao de sistemas hegemnicos, alargando a dimenso dos contextos.
19 Santos chama de meio-tcnico-cientfico-informacional ... o momento histrico no qual a
construo ou reconstruo do espao se dar com um crescente contedo de cincia , de tcnicas
e de informao. E continua: ... marcado pela presena da cincia e da tcnica nos processos
de remodelao do territrio essenciais produes hegemnicas, que necessitam desse novo meio
geogrfico para sua realizao. A informao, em todas as suas formas, o motor fundamental do
processo social e o territrio , tambm, equipado para facilitar a sua circulao (1993, p.35-6) O
meio-tcnico-cientfico-informacional, possibilita a constituio de um espao mais fludo, interferindo
no aprofundamento do processo de agroindustrializao, que se diversifica e verticaliza-se.
28
14/11/2008 10:56:36
... ningum mexia com aluguel ou venda de casa. Inclusive os primeiros

imveis que eu peguei para administrar eu ainda no tinha imobiliria. ...
Quando eu juntei uma meia dzia de imveis a que eu abri uma imobiliria.
Eu fui seguramente o primeiro a trabalhar com administrao de imveis,
ningum sabia disso aqui.20
Porm, a implantao dos conjuntos habitacionais, via BNH, interveio

nesse quadro, ou seja, a partir daquele momento tornaram-se significativas as
transaes comerciais (compra, venda, aluguel) envolvendo edificaes, pois
as unidades residenciais implantadas passaram a ser objeto de negociao.
A contradio apontada por Santos parece-nos bastante pertinente
para caracterizar o contexto:
... O estabelecimento de um mercado da habitao por atacado, a partir
da presena do Banco Nacional da Habitao e do sistema de crdito
correspondente, gera novas expectativas, infundadas para a maioria da
populao, mas atuantes no nvel geral. Como isso se d paralelamente
expanso das classes mdias urbanas e chegada de numerosos
pobres cidade, essa dupla presso contribui para exacerbar o processo
especulativo. A terra urbana, dividida em loteamentos ou no, aparece
como promessa de lucro no futuro, esperana justificada pela existncia de
demanda crescente. (1993, p.97. Grifo nosso)
A atuao do BNH via implantao de unidades residenciais,

impulsionou tambm a dinamizao de instituies envolvidas no ramo
da comercializao imobiliria, como: corretoras, empresas construtoras,
incorporadores, investidores, proprietrios fundirios (ou proprietrios de
grandes reas na cidade), dentre outras, caracterizando uma complexa rede
de relaes entre os diferentes agentes envolvidos no processo de produo,
apropriao e uso do espao urbano.
Para se ter uma idia desse processo, destacamos que, enquanto at o
final da dcada de 1960 havia apenas uma empresa, ligada ao setor, registrada
junto Junta Comercial do Estado do Mato Grosso do Sul JUCEMS, na
dcada de 1970, ocorreram doze registros. Por sua vez, somente na dcada
de 1980, foram registradas setenta novas empresas envolvidas com o ramo
imobilirio na cidade de Dourados, enquanto na dcada de 1990, foram
realizados oitenta e um novos registros.
20 Trecho da entrevista realizada por Mrio Cezar Tompes da Silva com Cludio Iguma (proprietrio
de imobiliria) em 20.08.1998.
29
14/11/2008 10:56:36
Vale ressaltar que o dinamismo do mercado imobilirio no est

ligado apenas sua expanso, mas tambm sua capacidade de organizao,
buscando assegurar seus interesses corporativos. Silva destaca que: (...) Em
1987, diversos agentes com presena expressiva no mercado imobilirio
da cidade reuniram-se e fundaram a Associao Douradense de Empresas
Imobilirias ADEI, que a partir de ento, passou a ser utilizada como um
importante instrumento de promoo dos interesses do setor. (2000, p.151)
Entre 1970 e 1980, ou seja, num perodo de apenas dez anos, conforme
pudemos observar na Tabela 01, a cidade de Dourados apresentou um
crescimento absoluto de 53.250 habitantes, enquanto o campo vivenciou,
no mesmo perodo, um decrscimo absoluto de 25.953 habitantes. Mesmo
considerando a possibilidade de todo esse contingente ter sido atrado para
a cidade de Dourados, ainda teramos um excedente absoluto de 27.307
habitantes (isso sem considerar o crescimento vegetativo), o que evidencia
que Dourados iniciou, no perodo em questo, um processo de recebimento
de um contingente populacional vindo de outras cidades do prprio estado
ou de outros estados do Pas.21
Para termos uma idia desse processo, segundo dados do IBGE,
entre 1970 e 1980, ou seja, num perodo de apenas 10 anos, houve um
crescimento superior a 1200% de pessoas com curso superior no municpio
de Dourados (passando de 119 para 1438).
Nesse contexto, houve uma acelerao da atividade loteadora.
Enquanto, at o final da dcada de 1960, foram lanados, na cidade, sessenta
e quatro loteamentos, na dcada de 1970, foram lanados quarenta e seis
loteamentos e, na dcada de 1980, quarenta e trs, perfazendo um total de
oitenta e nove novos loteamentos em duas dcadas, havendo um crescimento
superior a 130% com relao ao total de loteamentos existentes at ento.
Os loteamentos que surgiram, particularmente a partir da dcada de
1970, produziram/produzem um novo padro de ocupao, marcado por
um rompimento com as formas passadas no apenas de produo, mas
tambm de apropriao e uso do espao urbano, difundindo novas formas
de edificao e, conseqentemente, criando novos valores fundirios.
As novas localizaes produzidas (Vila Tonani, Portal de Dourados,
21 Enquanto o meio rural continuou decrescendo em termos populacionais no perodo seguinte (19801991), com um decrscimo de 8.516 habitantes, a populao urbana cresceu em 38.007 habitantes. No
perodo que se segue (1991-1996), observamos uma pequena tendncia modificao desse quadro:
enquanto a populao urbana cresceu em 16.839 habitantes, a populao rural, diferentemente dos
perodos anteriores, tambm apresentou um crescimento de 360 habitantes.
30
14/11/2008 10:56:36
Jardim Girassol, etc.) potencializaram novos usos socioespaciais, sob

a forma de apropriao privada dos investimentos pblicos, os quais
alteraram os padres anteriores de ocupao, revelando que o consumo do
espao na forma de apropriao privada do pblico realiza-se sob a forma
de apropriao diferenciada da rea enquanto localizao.
Nesse processo, os proprietrios de reas urbanas, sem dispor de
capital e sem investir, apropriam-se de parte da mais valia, garantida
pelo direito de propriedade. Mesmo sem realizar qualquer benfeitoria,
foi possvel aos proprietrios de reas localizadas na poro norte da
cidade ( o caso da Vila Tonani, Vila Progresso, Portal de Dourados,
Jardim Bar, entre outros), auferirem, alm da renda absoluta22, a renda
diferencial, advinda da localizao que se tornou privilegiada, da infraestrutura realizada e dos capitais investidos pelo poder pblico, fazendo,
num sentido mais amplo, com que os diferentes setores da cidade mais se
justaponham do que se articulem.
Como decorrncia da capacidade de comprar ou alugar, acentuaramse as dificuldades de acesso no interior da cidade, o que no apenas revela,
mas tambm denuncia a outra faceta do processo de uso das melhores
localizaes. Os loteamentos implantados na dcada de 1990 e aps o
ano 2000 em Dourados so indicadores dessa dinmica. Esse perodo foi
marcado pela proliferao de loteamentos perifricos e desprovidos de
infra-estrutura, equipamentos e servios urbanos, ocorrendo, o lanamento
de 42 loteamentos, na dcada de 1990 e de 18 loteamentos (a maioria
sitiocas ou stios de lazer23) aps o ano 2000, perfazendo um total de
60 novos loteamentos perifricos no interior da cidade.
O Quadro 01 nos permite acompanhar o nmero de loteamentos
lanados na cidade por dcada.
22 A categoria econmica renda da terra fundamental na anlise do processo de produo e
apropriao do espao urbano, interferindo no processo de reproduo territorial da cidade, que no
ocorre de forma homognea, contendo, portanto, a diferena. Ao considerar os trs tipos bsicos de
renda da terra definidos por Marx, Singer (1980) destaca que a renda do solo urbano no resultante
das benfeitorias ou edificaes nele realizadas, mas sim de sua localizao, o que explica o diferencial
de preos de imveis com as mesmas caractersticas. O lucro advindo da melhor localizao na cidade
constitui a renda diferencial. Contudo, pelo fato de ser propriedade privada, mesmo o terreno de pior
localizao possui um preo, devendo ser comprado ou alugado, constituindo-se, dessa forma, a renda
absoluta. J a existncia da renda de monoplio pressupe uma localizao em condies privilegiadas,
o que permite a auferio de preos acima do valor das demais mercadorias imobilirias. Como exemplo
podemos citar apartamentos de frente para o mar e lojas em shopping centers.
23 Sobre esta questo ver: STEIN NETO, Ataulfo. A. A ilegalidade na produo do espao
urbano. Aquidauana, 2005. Dissertao (Mestrado em Geografia)- UFMS/Campus de Aquidauana.
31
14/11/2008 10:56:36
Quadro 01
Dourados (2006)
Nmero de loteamentos implantados
(por dcada)
Perodo
At 1960
a
1970 a
1980 a
1990 a
1960
Nmero de loteamentos
49
15
1970
46
1980
43
1990
42
2000
Ps ano 2000
18
Fonte: Prefeitura Municipal de Dourados

As dificuldades de uso ou de acesso s melhores localizaes, num

sentido mais amplo, o contraditrio processo de diferenciao socioespacial,
pode ser dimensionado quando analisamos os dados apresentados na Tabela
03, os quais revelam que no incio do ano 2000, 82,55% da populao do
municpio de Dourados dispunha de renda mdia mensal de at 5 salrios
mnimos e destes, a expressiva maioria, ou 70,65%, dispunha de at 3
salrios. Se considerarmos apenas a parcela de renda inferior a 1 salrio
mnimo, temos um percentual de 27,36%, que atinge 57,70% quando
consideramos a faixa de rendimento de at 2 salrios mnimos.
Tabela 03
Dourados (2000)
Classe de rendimento mensal
(em salrios mnimos* - %)
Classe de Rendimento
at 01
1a 2
%
27,36
30,39
2a 3
12,90
5 a 10
10,80
3a 5
10 a 20
+de 20
11,90
3,97
2,68
* Salrio mnimo - R$ 151,00

Fonte: IBGE - Censo Demogrfico de Mato Grosso do Sul 2000
32
14/11/2008 10:56:36
Em contrapartida, apenas 3,97%, encontrava-se entre a parcela

que dispunha de renda superior a 10 salrios mnimos, sendo que destes,
somente 2,68% encontrava-se acima de 20 salrios mnimos.
Por outro lado, quando consideramos os dados do IBGE concernentes
a 1991, observamos que 4,60%, da populao do municpio de Dourados,
no dispunha de nenhum tipo de rendimento, o que corresponde a mais do
que o dobro dos 2,06%, que se encontravam acima de 20 salrios mnimos
em 1991.
A REDEFINIO SOCIOESPACIAL E O ACESSO AO ESPAO
URBANO
A partir da dcada de 1970, o processo de produo, apropriao e
uso do espao urbano assumiu um carter diferenciado, revelando o papel
da poro norte como rea da cidade mais sincrnica com a etapa da diviso
socioespacial do trabalho, imposta pela expanso de um sistema agrcola
ligado aos interesses agroindustriais e revelando, sobretudo, que apesar
de ser produto de determinaes gerais, o espao tambm se reproduz em
razo de determinaes histrico-polticas especficas, o que assegura sua
diferenciao. A conjugao de alguns fatores funciona como indicador
dessa nova dinmica que se estabeleceu:
- Incorporao de novos loteamentos malha urbana. Somente na dcada
de 1970, foram aprovados 46 (ou seja, 67,65% do total de loteamentos
existentes na poca) novos loteamentos urbanos, sendo a oferta maior que a
capacidade ou interesse de uso.
- Criao de uma nova potencialidade de uso e preo do solo, sobretudo na
rea norte da cidade. Para vislumbrar esse processo, basta lembrar que, com
exceo da poro sul da rea central (tomando como referncia a Avenida
Marcelino Pires e como limite sul, a Rua Cuiab), todos os loteamentos, com
preo mdio do m2 mais elevado, se localizavam na rea norte, inclusive
aqueles que apresentavam os preos mais elevados da cidade.
- Dinamizao e organizao corporativa de empresas do ramo imobilirio,
implicando no registro, junto JUCEMS, de setenta empresas na dcada de
1980, havendo um crescimento superior a 583% com relao ao nmero de
empresas existentes at o final da dcada de 1970.
- Aumento expressivo do volume de emprstimos junto ao governo federal,
como o caso do CURA, que imps cidade uma nova dinmica de interesses
e necessidades, a partir do redirecionamento das localizaes no seu interior.
-
Incio de uma poltica de pavimentao asfltica a partir de 1975,
33
14/11/2008 10:56:36
acentuando a lgica da valorizao24 espacial imobiliria e impondo a

acentuao das distncias socioespaciais.
- Regularizao da cobrana do Imposto Predial e Territorial Urbano
IPTU, via reforma tributria, implementada a partir de 1978.
A conjuno dessas dinmicas acentuou uma poltica de acesso

ao espao urbano segmentada socioespacialmente e, nesse processo, a
poro norte da cidade surgiu como opo de moradia para segmentos
socioprofissionais de nvel mdio e alto, formados por profissionais
liberais, professores universitrios, engenheiros agrnomos, proprietrios
rurais ou agropecuaristas, entre outros. Ocorreu ento uma redefinio das
necessidades, desejos, aspiraes, valores, influenciando na opo, por
determinada localizao, por parte daqueles que tinham e tm a possibilidade
de realizar escolhas.
Vale destacar que, nessa relao, um outro fator exerce papel
determinante: a correlao de foras estabelecida entre os diferentes
segmentos sociais, retratada no seu poder de presso/barganha junto ao
poder pblico, conferiu ao espao urbano caractersticas diferenciadas,
desencadeando uma dinmica duplamente determinada; as melhores
localizaes passam a ser disputadas por aqueles que podem pagar por
elas, trazendo como decorrncia o distanciamento dos que se encontram
margem dessa disputa, reforando o processo de diferenciao socioespacial
no interior da cidade.
A construo dos conjuntos habitacionais gerou fluxos para determinada
rea da cidade, potencializando novas prticas socioespaciais, otimizando
os preos das novas localizaes (que estavam entre os mais elevados da
cidade), estimulando os interesses fundirios e imobilirios no processo de
produo desse novo espao, redimensionando e redefinindo a relao centroperiferia, uma vez que, a cada interveno, a forma se (re)cria, redefinindo
a diferenciao. Cada nova localizao altera a reestruturao interna da
cidade, que se redesenha de forma contnua, sugerindo e impondo uma nova
lgica no processo de produo, apropriao e uso do espao urbano.
A (RE)CRIAO DE NOVAS FORMAS DE USO:
A PRODUO VERTICALIZADA
A dcada de 1970 marcou ainda o incio do processo de verticalizao
24 Expresso do aumento de preo da terra urbana e no necessariamente da incorporao de
trabalho humano.
34
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em Dourados, que pode ser definido em quatro etapas. As trs primeiras

etapas, foram marcadas pela atuao mais expressiva de trs empresas
incorporadoras.
Em sua primeira etapa, essa forma de manifestao da dinmica
imobiliria foi desencadeada por agentes externos cidade.25 Em 1976 ocorreu
o lanamento do primeiro edifcio comercial26 de escritrios - promovido
por agentes locais: o Empreendimento Imobilirio Rigotti Ltda., que assumiu
o papel de incorporador, e a PROJECON Projeto, Estrutura, Construes,
Indstria e Comrcio Ltda., que assumiu os encargos da construo.
Aps esses dois lanamentos, houve uma interrupo no processo,
em razo, sobretudo, de mudanas na legislao local. Em 1979, foi
aprovada a lei n. 104027 que, ao regulamentar o zoneamento do uso do solo
urbano e o sistema virio, conteve a tendncia verticalizao. De acordo
com essa lei, a autorizao para a construo de edifcios ficou restrita
zona central, zona de servios I e zona de mdia densidade I; alm disso
a altura mxima admitida era de at seis pavimentos.
Em decorrncia das restries impostas pela legislao, no perodo
de 1977 a 1984, no houve lanamento de edifcios na cidade. Contudo, a
partir de 1985, uma segunda etapa desse processo foi retomada, com
o lanamento do edifcio Dourados I pela incorporadora Katu Comrcio e
Incorporao de Imveis Ltda., de Presidente Prudente-SP. No ano de 1986,
a Katu lanou mais dois edifcios,28 passando a articular, juntamente com
as construtoras e as imobilirias locais, tentativas de mudanas na
legislao urbanstica com a justificativa de que a lei n. 1040, alm de ser
um entrave ao processo de crescimento, desenvolvimento, ou mesmo
ao progresso e modernizao da cidade, no contribua para a gerao
de novos postos de trabalho.
25 A construo do Edifcio Eldorado, em 1973, marcou o incio do processo de verticalizao na
cidade. Esse empreendimento pioneiro foi o resultado de investimentos de uma empresa de Campo
Grande a companhia Matogrossense de Habitao Ltda. Tratava-se de um edifcio residencial
com cinqenta e seis apartamentos distribudos em sete andares. (Silva, 2000 ,p.151). O edifcio
Eldorado apresentou inmeros problemas (falhas no projeto, problemas hidrulicos, eltricos e nos
elevadores, problemas de financiamento, etc.), at ser concludo (depois de oito anos) pela empresa
Residncia e Companhia de Crdito Imobilirio de So Paulo, aps ser arrematado em leilo.
26 Referimo-nos ao lanamento do edifcio Adelina Rigotti, com 11 andares e 54 apartamentos.
27 Essa lei resultou do trabalho da equipe do arquiteto e urbanista Jaime Lerner, ou seja, das
propostas do Plano de Complementao Urbana (1978).
28 A Katu lanou cinco edifcios na cidade, contudo, apenas o Dourado I foi concludo por ela.
Apesar de seus apartamentos j se encontrarem vendidos, a empresa deixou a cidade, no ano de 1988,
ocasio em que o trmino das obras iniciadas foi assumido pela BRASTEC Engenharia Construtora
Ltda de LondrinaPR.
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Dessa mobilizao resultou a elevao da altura mxima para doze

pavimentos, por meio da lei n. 1.376, de 13 de junho de 1986. Depois de
conseguir a mudana na legislao, os agentes imobilirios passaram a
gestionar para a ampliao da rea permitida para a construo de edifcios,
o que resultou na lei n. 1.628, de 1990, atravs da qual a zona de servios
II passou a fazer parte da rea permitida para a construo de edifcios.
No ano de 1991, por intermdio da lei complementar de 8 de maio (que
disps sobre o zoneamento e o sistema virio do municpio), essa rea
novamente ampliada, abrangendo tambm a zona de mdia densidade II.
As mudanas decorrentes dessas articulaes resultaram no
lanamento de nove novos edifcios no perodo de 1986 a 1992. Alm das
mudanas na legislao, o lanamento do Plano Cruzado (em 01/03/1986)
foi o grande estimulador desse processo. Os ganhos possibilitados pela
correo monetria, envolvendo aplicaes financeiras em situao de
elevada inflao, caram por terra, fazendo com que os investidores
passassem a buscar outras formas de remunerao do seu capital e de
seus investimentos, destacando-se os investimentos no ramo imobilirio,
considerando a ausncia de correo monetria e taxas de juros controladas
(6% ao ano) impostas pelo Plano.
Como decorrncia dessa situao, dos nove edifcios lanados na
cidade de 1986 a 1992, 66,66% foram lanados em 1986, no auge do Plano
Cruzado.
Esses determinantes marcaram, a partir de 1986, a terceira etapa no
processo de verticalizao na cidade, etapa esta reforada com a chegada da
Encol S/A (Engenharia, Comrcio e Indstria)29 em 1992.
Respaldada pela condio de maior empresa do ramo da construo
civil do Pas, utilizando-se largamente de marketing e propaganda e de
vrias formas de comercializao de seus apartamentos (troca por gado,
soja, etc.), a Encol no encontrou dificuldades para entrar no mercado de
Dourados. Ao atuar como incorporadora, administradora e construtora,
procurava uma demanda menos atingida pelas repercusses do Plano Collor
II e mesmo do Plano Real.
Apesar de sua aparente solidez, a Encol finalizou apenas um dos sete
edifcios lanados o Maison DOr, em 1993 - lesando com a decretao
de sua notria concordata, cerca de 300 muturios na cidade. Decretada a
29 Inicialmente a atuao da empresa na cidade se deu por intermdio da Imobiliria Colmia
Imveis, representante autorizada na venda dos apartamentos da Encol.
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falncia, as obras dos edifcios inacabados foram assumidas por empresas

de capital local30 e mesmo pelos prprios condminos.
Conforme percebemos, o processo de verticalizao em Dourados tem
uma histria tortuosa, que culminou com a (des)atuao da Encol. Contudo,
apesar dos transtornos, no perodo de 1973 (quando foi lanado o primeiro
edifcio) a 2000, 23 edifcios com mais de quatro pavimentos (19 residenciais,
3 comerciais/de servios e 1 industrial) foram lanados na cidade.
Contudo, de forma contraditria, a verticalizao em Dourados, a
exemplo de outras cidades brasileiras, no vem ao encontro da satisfao
da necessidade de morar ou mesmo da necessidade de racionalizar o
espao urbano.
A contradio notada em uma de suas facetas quando tomamos como
referencial o padro socioeconmico dos moradores ou dos investidores em
apartamentos de edifcios com mais de quatro pavimentos em Dourados.31
Ao considerarmos os investidores, observamos o seguinte: 45% eram
agropecuaristas; 40% comerciantes e 15% dessa clientela era composta por
outros profissionais. Ao considerarmos os moradores em apartamentos, a
situao apresenta-se da seguinte forma: 45% da clientela era composta por
comerciantes, 30% agropecuaristas, 15% profissionais liberais e 10% por
funcionrios pblicos. Os dados denotam que tanto os investidores quanto
os moradores em apartamentos no pertenciam a categorias profissionais
que apresentavam dificuldades de arcar com os encargos de moradia.
Em contrapartida, outro aspecto da contradio pode ser apontado
quando consideramos que, de acordo com levantamento realizado pela
Prefeitura Municipal,32 em 1996 mais de 46% do total da rea loteada da
cidade encontrava-se vazia, ou seja, cerca de 24 mil lotes.
Dessa forma, o processo de produo verticalizada vem ao encontro
dos interesses ou necessidades de reproduo do capital, (re)direcionando o
processo de produo, apropriao e uso do espao urbano de acordo com
a lgica de produo socioespacial imobiliria.
Vale ressaltar que, sobretudo a partir de meados da dcada de 1990,
30 Referimo-nos a Contato Empreendimentos Imobilirios, Construtora Prolaje e Construtora
Riwal Ltda.
31 Essa anlise se baseia em levantamento de dados realizados por Cescon (2000) que, em seu
estudo, enfoca a questo da verticalizao em Dourados.
32 Esse levantamento aponta que ... o permetro urbano conta com 161 loteamentos cadastrados,
totalizando 52 mil imveis. Destes, 28 mil esto ocupados, perfazendo 53,84% do total loteado.
No entanto, 24 mil lotes ainda esto vazios, o que corresponde a 46, 16% do total. (Prefeitura
Municipal, 1996, p.7)
37
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percebe-se uma retomada na construo de edifcios residenciais com at

quatro pavimentos (inaugurando o que estamos chamando de uma quarta
etapa33 do processo), sobretudo na poro noroeste da cidade. Entre outros
fatores, esse tipo de produo verticalizada (com utilizao de capital local)
pode ser atribudo aos primeiros frutos do projeto da Cidade Universitria,34
que implicou na vinda de novos cursos superiores para a cidade, inclusive o
curso de Medicina, indicando tendencialmente o atendimento aos estudantes
universitrios vindos de outras cidades.
OS NOVOS SIGNIFICADOS DA LOCALIZAO
Ao analisar o funcionamento do mercado imobilirio na cidade do
Rio de Janeiro, Smolka, destaca seu papel de
... instrumento eficaz, atravs do qual as acessibilidades (definidas de
modo to geral quanto necessrio) so discricionariamente distribudas
conformando-se uma certa separao espacial (hierarquicamente
organizada ou no) no que diz respeito s comunidades ou vizinhanas com
significativo grau de homogeneidade interna.(1992, p.3)
Em Dourados, o setor imobilirio, devidamente respaldado

pelas aes do poder pblico,35 est estruturado de modo que influa no
processo de escolha de determinada localidade, interferindo na produo
das localizaes, produzindo assim o perto e o longe. Isso porque,
ainda que resultem (o perto e o longe) do processo de produo social,
alguns agentes possuem mecanismos mais eficazes para fazer valer seus
interesses, beneficiando-se das vantagens asseguradas pelas melhores
localizaes, assegurando a apropriao do pblico pelo privado e
33 Esta questo pode ser melhor verificada em Santos, Fernando Catalano (2006).
34
Trata-se de um projeto ousado, porm considerado por muitos, exequvel, envolvendo a
Universidade Federal de Mato Grosso do Sul UFMS/Campus de Dourados e a Universidade
Estadual de Mato Grosso do Sul - UEMS. Segundo Biasotto: O projeto, para ser realizado em dez
anos, com custo estimado em R$ 28.977.000,00 prev a construo de 62.996 metros quadrados que,
somados aos 17.723 existentes, totalizaro 80.719 metros quadrados. Espao suficiente para abrigar
trinta e cinco cursos, totalizando 6.750 alunos, cerca de 420 professores e oitocentos tcnicos
administrativos. E continua: ... alm do projeto arquitetnico e de zoneamento, foi apresentado
o resultado de uma pesquisa realizada na regio de Dourados, abrangendo 13 municpios e cujos
resultados devero nortear os dirigentes da UEMS e da UFMS para a abertura de novos cursos.
(1998, p. 148-9)
35 A prpria mudana na legislao urbanstica aponta nesse sentido.
38
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imprimindo nesse processo uma dupla determinao: para alguns ele

significa novas possibilidades de investimentos, apropriao ou uso, para
outros, o distanciamento socioespacial.
Assim, revela-se que o espao urbano comporta os mais diversos
contedos socioeconmicos e espaciais ou, num sentido mais amplo, que
as determinaes do todo ocorrem de forma diferente para cada lugar ou
indivduo, expressando as mltiplas contradies espaciais.
Nesse contexto, o poder pblico assumiu e assume papel de suma
importncia, na medida em que intermedia e intermediou o processo,
criando condies (concretas e simblicas) para a atuao da iniciativa
privada, redefinindo um novo modo de morar, reforando e reproduzindo
uma realidade imposta pelo funcionamento das dinmicas de reproduo
socioespacial imobiliria e desencadeando um processo de produo,
apropriao e uso do espao urbano marcado por uma realidade contraditria
entre o uso e a troca, entre o pblico e o privado. Para Gottdiener, ... as
atividades dos governos locais, inclusive projetos de planejamento e
regulao do cdigo de edificaes, se tornam todas altamente polticas
em favor dos interesses imobilirios. (1993, p.246)
O uso, a funo, os papis, enfim, a configurao assumida pela rea
so expresses concretas dos interesses especulativos que concorrem para
sua redefinio e, conseqente reestruturao.
Ainda para Gottdiener (1993), apenas quando entendemos o papel
do mercado imobilirio enquanto mediador do processo de acumulao do
capital, compreendemos a correlao entre o valor de uso da localizao
(enquanto produto social) e o preo pelo uso do espao (apropriado
particularmente).
Ao utilizar estratgias visando criar condies que influenciam no
interesse por determinada localizao, o setor imobilirio desempenha
importante papel no processo de expanso/reestruturao do espao urbano
em seu conjunto, interferindo e alterando o padro de uso do solo urbano
e possibilitando novas tendncias ou necessidades ocupacionais, muitas
vezes simblicas.
Heller (1978) destaca que, para Marx, a restrio ou reduo do
conceito de necessidade ao aspecto econmico expressa a alienao
capitalista das necessidades em uma sociedade na qual a produo no est
ligada satisfao de necessidades, mas valorizao do capital. Partindo
desse pressuposto, os desejos esto ligados intrinsecamente diviso do
39
Livro Maria Jos Calixto.indd S1:39
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trabalho. O aumento da riqueza material, ao mesmo tempo em que supre

determinadas necessidades cria/recria outras.
A implantao dos conjuntos habitacionais na poro norte da cidade
interferiu no processo de produo de novas necessidades e valores que,
por sua vez, passaram a interferir no processo de escolha de um local
para moradia, alterando os eixos de ocupao no interior da cidade e (re)
introduzindo a diferenciao no apenas espacial, mas sobretudo social.
Neste sentido, os agentes imobilirios criam o mercado de que necessitam
para se reproduzir, via inverso/criao/recriao de necessidades ou valores
na demanda. Contudo, contraditoriamente, a satisfao de determinadas
condies ocorre subordinada relao capital-trabalho.
No tocante referida relao, Carlos afirma:
Como a relao capital-trabalho uma relao de poder, j que o capital
representa o poder de governar o trabalho e seus produtos, o espao se
reproduzir em funo das necessidades ditadas pela sociedade de modo
geral, que, por sua vez, ser determinada pelo poder de barganha das
classes que a compem. E continua: O processo de reproduo espacial
envolve, nesse sentido, uma sociedade hierarquizada, dividida em classes,
produzindo de forma socializada para consumidores privados. A cidade
aparece como um produto apropriado diferencialmente por cada indivduo.
(1994, p.134.Grifo nosso)
Em sua lgica de funcionamento, o setor imobilirio contribui de

maneira efetiva para o acirramento dessa contradio, uma vez que assegura
as relaes necessrias para o processo de acumulao, cuja contrapartida
a acumulao da pobreza.
APONTAMENTOS FINAIS
Essa contradio se expressa nas diferenas entre o modo de morar,
de acesso infra-estrutura, aos equipamentos e aos servios, ao transporte,
ao lazer, deixando claro que o espao urbano marcado por uma ntima
relao entre preo da terra, renda da populao e padro de ocupao ou
da rea ocupada.
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Essa dinmica, comandada pela lgica de atuao dos agentes

imobilirios, marca a redefinio do uso do solo, transformando a
configurao da cidade e o dia-a-dia dos indivduos. Neste processo de
redefinio de uso do solo e conseqentemente do seu valor de troca, ocorre
um remanejamento/afastamento da populao que no pode arcar com os
novos preos estabelecidos ou que no pode pagar pela renda da terra.
Contudo, importante reforar que esse processo no resultante
apenas de um jogo dos agentes imobilirios, mas sobretudo dos fatores
polticos, em que o papel exercido pelo poder pblico decisivo.
Nessa dinmica, o morar, para muitos, apresenta-se como forma de
prestgio social, estando ligado a imagens, signos e representaes. Nesse
processo as aspiraes criam ou suscitam outras novas aspiraes, pois a
satisfao ocorre de maneira diferente, de acordo com a maior ou menor
insero socioespacial, assegurando, porm, a apropriao de um lucro
excedente por parte do setor imobilirio e do proprietrio de terras, sob a
forma de renda.
Os agentes imobilirios servem-se do espao como meio voltado
reproduo, mediante a imposio de comportamentos, de valores, de
incluso e de excluso, que, por sua vez, redirecionaram mecanismos de
apropriao e formas de ocupao.
Tais formas de interveno redefinem o papel do centro, da periferia e
da relao centro-periferia (determinada pelo processo de valorizao do
solo urbano), alterando a lgica das localizaes e produzindo novos fluxos
e centralidades no interior da cidade, em face das novas possibilidades
estabelecidas, marcando um processo de redefinio de usos, papis,
funes e contedos que se redefinem por mltiplas prticas, processos e
dinmicas.
Nesse contexto, acentuaram-se as formas de diferenciao
socioespacial, sobretudo se considerarmos que o monoplio da terra exclui
grande parcela desse processo, fazendo com que o acesso seja socialmente
diferenciado, no apenas com relao qualidade do imvel, mas tambm
e sobretudo, com relao localizao no interior da cidade.
41
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OS NOVOS MEANDROS DA VERTICALIZAO

E O PROCESSO DE REDEFINIO DO ESPAO
URBANO36
Fernando Catalano dos Santos

Bacharel e Licenciado em Geografia
Universidade Federal da Grande Dourados - UFGD
fernando.catalano@yahoo.com.br
INTRODUO
Para nos situarmos, com relao temtica que ser tratada neste
trabalho, partiremos de um questionamento acerca da conceituao adotada
por Mendes (1992), que define verticalizao urbana ou edificao vertical,
da seguinte forma: No contexto conceitual de verticalizao, est aquela
que se refere ao nmero de pavimentos que caracteriza um edifcio. (...)
um edifcio aquele que possui quatro ou mais pavimentos.... (MENDES,
1992, p.60. Grifo nosso).
Nesse sentido, o referido autor considera um edifcio apenas aquela
construo com quatro ou mais pavimentos. Se partirmos do pressuposto
de que a construo vertical consiste basicamente na produo desdobrada
de pavimentos num nico terreno, ento podemos considerar um edifcio
qualquer imvel que apresente esta natureza ou tipo de construo,
independente do nmero de pavimentos. Ou seja, no nosso entendimento o
que define a verticalizao no a quantidade de pavimentos, mas a natureza
da produo, em que se reproduz, desdobradamente, conforme o nmero de
pavimentos, uma parcela do solo urbano. Sendo assim, particularmente
a edificao vertical com at quatro pavimentos, ou os chamados miniprdios por alguns profissionais da rea de arquitetura, o objeto de estudo
do presente trabalho.
36
Estas reflexes resultam da pesquisa realizada para a Monografia de Bacharelado A
verticalizao em Dourados MS: uma anlise do processo de redefinio socioespacial na poro
noroeste da cidade defendida na UFGD, em 2006, sob a orientao da Prof Dr Maria Jos Martinelli
Silva Calixto.
45
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Na cidade de Dourados-MS, visvel o aumento da produo vertical

de at quatro pavimentos, a partir da segunda metade da dcada de 1990
e, sobretudo, a partir do ano 2000. Em linhas gerais esse processo ocorre,
porque as transformaes no espao urbano citadino so inevitveis e so
desencadeadas por dois elementos bsicos:
O primeiro a acessibilidade, que nada mais do que tornar acessvel
utilizao do espao por intermdio de vias de circulao e pelo sistema
de transporte local.
O segundo elemento est ligado a presena de infra-estrutura,
equipamentos e servios urbanos, pois pode proporcionar ao proprietrio
de determinado imvel, vantagens advindas da localizao, que, por sua
vez, torna uma rea mais valorizada frente a outras que no disponham
de tais benfeitorias.
Considerando essas determinantes, podemos classificar reas ou
zonas de maior interesse para a atuao do capital imobilirio, ou seja, reas
ou mesmo imveis vantajosos a investimentos e que podero assegurar ao
agente imobilirio a auferio de um dos trs tipos de renda da terra urbana37
(renda diferencial, renda absoluta ou renda de monoplio). Por outro lado,
define reas com pouco ou nenhum interesse especulativo, graas a difcil
acessibilidade e a infra-estrutura deficiente ou at mesmo inexistente.
Esses fatores de diferenciao podem regular os preos dos imveis,
de acordo com os atributos locacionais nele existentes, sendo que a renda
auferida pelo agente imobilirio j est embutida no valor final do imvel/
mercadoria.
Nesse processo de redefinio do socioespacial, recria-se na cidade
localidades de interesse aos investimentos imobilirios, ou seja, melhores
servidas por infra-estrutura, equipamentos e servios urbanos, em
contraposio s localidades desfavorveis a auferio da renda da terra.
Contudo, a moradia primordial na vida de todo ser humano, pois
como aponta Rodrigues:
Morar no fracionvel. No se pode morar um dia e no outro no morar.
Morar uma semana e na outra no morar. No limite da necessidade,
possvel malgrado as conseqncias funestas, almoar um dia e no outro
no, almoar e no jantar, pedir um prato de comida na porta da casa de
algum, uma roupa velha um pedao de po, ou seja, a fome incorporada
37
Essa questo ser discutida posteriormente.
46
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em algumas estratgias de sobrevivncia. No possvel pedir um pedao

de casa para morar, um banheiro para se tomar banho, um tanque para
lavar roupa, uma cama para dormir um pouco... (1998, p. 14)
Rodrigues ainda afirma que:
Para morar necessrio ter capacidade de pagar por essa mercadoria
no fracionvel, que compreende a terra e a edificao cujo preo depende
tambm da localizao em relao aos equipamentos coletiva e a infraestrutura existente nas proximidades da casa-terreno. (1998, p.14. Grifo
nosso).
Partindo dessa perspectiva, que analisaremos o processo de

redefinio socioespacial da poro noroeste38 da cidade de Dourados (ver
Figura 01), tomando como referencial de anlise a produo verticalizada
de at quatro pavimentos.
Vale lembrar que nesta poro da cidade que se concentram a
maior parte das instituies de ensino, inclusive de nvel superior, como
por exemplo, trs Universidades (UFGD, UNIDERP e UNIGRAN39), reas
de atividades culturais e de lazer, como o teatro Municipal e o Parque dos
Ips, juntamente com uma rede de pequenos comrcios e servios, alm de
uma agncia bancria do Banco do Brasil. Assim, revela-se que a poro
noroeste possui um dinamismo exclusivo no que se refere aos investimentos
do setor imobilirio, refletindo na valorizao dos terrenos/edificaes
que se encontram nesta rea considerada nobre da cidade. Nesse sentido,
a concentrao de edifcios nesta poro da cidade (ver Figura 02), refora
o fato de que a produo vertical no ocorre em qualquer rea, mas sim
onde possvel auferir a chamada renda de monoplio40.
O dinamismo dessa poro da cidade acaba por redirecionar a
produo de edifcios de at quatro pavimentos.
38 Determinamos como poro noroeste a rea delimitada pela Avenida Marcelino Pires ao sul e
pela Avenida Hayel Bom Faker ao leste.
39
Respectivamente Universidade Federal da Grande Dourados,
Universidade para o
desenvolvimento do Pantanal e Centro Universitrio da Grande Dourados.
40 Essa idia ser melhor desenvolvida no decorrer do trabalho.
47
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48
14/11/2008 10:56:37
49
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Embora de forma sucinta, vale ressaltar que o processo de

verticalizao em Dourados, foi marcado por vrios problemas41. Calixto
(2004), aponta que o marco inicial ou a primeira etapa deste processo,
se deu no perodo compreendido entre as dcadas de 1970 e 1980. Aps
esse perodo houve uma estagnao na produo vertical. Contudo, entre os
anos de 1981 e 1990, h uma retomada, caracterizando, a segunda etapa
do processo. Destacamos que este perodo foi marcado por mudanas
importantes na legislao urbana do municpio. J a terceira etapa (que se
inicia em 1991 e vai at o ano 2000), tem como marco a atuao da empresa
Encol/SA, que deixou um rastro de prejuzos aos muturios.
Aps a atuao da Encol, a produo verticalizada toma um novo
direcionamento, centrando-se na edificao de prdios com at quatro
pavimentos. Assim, inicia-se a quarta etapa do processo de verticalizao,
por intermdio de uma nova modalidade de construo. Para Calixto:
... atualmente, percebe-se uma retomada na construo de edifcios
residenciais com at quatro pavimentos, sobretudo na poro noroeste
da cidade. Entre outros fatores, este tipo de produo verticalizada pode
ser atribudo aos primeiros frutos do projeto da Cidade Universitria, que
implicou na vinda de novos cursos superiores para a cidade, inclusive o
curso de Medicina, indicando tendencialmente o atendimento aos estudantes
universitrios vindos de outras cidades. (2004, p.206).
Iniciada, sobretudo, a partir do ano 2000, o que podemos considerar a

quarta etapa da produo verticalizada em Dourados tem novos construtores/
investidores, novo padro de construo e novos moradores. Essa etapa do
processo destinada ao atendimento de uma clientela diferenciada da atendida
nas trs etapas anteriores. Ou seja, essa clientela composta, em sua maioria,
conforme informao dos construtores, por estudantes universitrios.
Em termos de localizao, esse tipo de construo, se concentra,
sobretudo, na poro noroeste da cidade implicando em um processo de
redefinio socioespacial e criando novas centralidades.
Vale destacar que esse tipo de construo marcado pela atuao de
incorporadoras, administradoras e construtoras locais, que se modernizaram,
41
Para aprofundamento dessa discusso ver Calixto (2000 e 2004).
50
14/11/2008 10:56:39
se adequaram e se especializaram na construo de edifcios com menor

nmero de pavimentos e de custo menor em relao aos construdos nas
trs etapas anteriores. Na produo desse tipo de edifcio, de at quatro
pavimentos, destacam-se a Empresa Solar Engenharia e Arquitetura e o
arquiteto Valdemir da Costa Jacomini.
A QUESTO DA LOCALIZAO E SEUS DESDOBRAMENTOS
O espao, portanto, tornou-se mercadoria universal por excelncia.
Como todas as fraes do territrio so marcadas, doravante, por uma
potencialidade cuja definio no se pode encontrar seno a posteriori,
o espao se converte numa gama de especulaes de ordem econmica,
ideolgica, poltica, isoladamente ou em conjunto. (SANTOS, 2004, p. 30)
Considerando que os empreendedores ou empresrios do ramo

imobilirio podem se apropriar de uma parcela da renda da terra urbana sob
a forma de super lucro 42, a localizao no espao urbano uma condio
fundamental nesse processo.
Calixto (2004), com base em Villaa (1998), aponta que:
A localizao, mais do que os objetos urbanos em si (as casas, as ruas, o
conjunto habitacional, etc.), um produto especfico, resultante do processo
de produo do espao interno das cidades e de sua relao com outros
espaos, pois a prpria produo desses objetos s pode ser entendida/
apreendida se considerarmos sua localizao, que mantm relao com
todos os demais pontos da cidade ou do espao urbano. Portanto, o
processo de produo no se restringe produo (com contedos e limites
definidos/precisos) de casas, indstrias ou estradas. Logo, a localizao
urbana um tipo especfico de localizao. (2004, p. 154)
A terra urbana vista como mercadoria, pode ter seu preo diferenciado
42 Sobre a questo do super lucro Chistian Topaloy (apud RIBEIRO, 1979), faz as seguintes
observaes: Super lucro de inovao: proveniente de transformaes aplicadas ao terreno, onde, por
exemplo, o isolamento de residenciais fechados ou a predominncia do verde fator de valorizao
para determinada classe. Super lucro de antecipao: acontece quando especuladores imobilirios
adquirem determinado imvel, ainda no valorizado, e que pela experincia de atuao no ramo, so
capazes de prever sua valorizao futura. Super lucro de propaganda: como o prprio nome diz,
este s possvel graas a forte presso da propaganda, conferindo ao empreendimento nvel de status
social e que, portanto, ser cobiado somente por aqueles que podem pagar.
51
14/11/2008 10:56:39
numa escala de menor ou maior quantidade de trabalho nela inserido, ou

seja, de benfeitorias como infra-estrutura, equipamentos e servios. A
pavimentao asfltica, por exemplo, proporciona melhor acessibilidade
ou proximidade com o centro comercial e financeiro.
Assim, imveis que agregam tais qualidades podem alcanar melhor
preo. Neste sentido, embora no se refira ao espao urbano, confirma-se
a anlise de Marx sobre a renda diferencial, onde nos terrenos de melhor
localizao que os capitalistas realizam super lucros.
O espao urbano e suas localizaes produzido e consumido por um mesmo
processo, ou seja, um processo que se consubstancia a partir de relaes
econmicas, sociais, polticas e ideolgicas estabelecidas entre os agentes
sociais presentes nesse espao, resultando numa apropriao diferenciada
das vantagens e dos recursos do espao e na produo de novas localizaes
que, por sua vez, redefinem o preo de todas as outras, redefinindo tambm a
diferenciao socioespacial e redesenhando a produo de novos espaos,
ou uma nova espacialidade, aqui entendida como expresso espacial das
relaes sociais. (CALIXTO, 2004, p. 154-5)
No que diz respeito ao papel da localizao, enquanto atributo

que proporciona maiores lucros, pertinente analisar este fator aplicado
realidade da cidade de Dourados. Quando consideramos a produo
vertical, percebemos claramente que se concentra espacialmente na poro
norte da cidade, tanto o edifcio acima de quatro pavimentos (que pela Lei
de Uso e Ocupao do Solo deve possuir elevador), quanto os edifcios com
menos de quatro pavimentos.
A produo verticalizada com at quatro pavimentos, expressiva
na poro noroeste da cidade, ou seja, o carro chefe dos projetos de
engenheiros civis e construtoras locais. Esse tipo de construo, alm de ser
muito procurada por estudantes, devido a proximidade com as universidades,
proporciona ao investidor maiores lucros, pois no h obrigatoriedade na
construo de elevadores, o que, conseqentemente, reduz o custo da obra.
Vale reforar que o investimento concentrado na poro noroeste,
aponta para as vantagens advindas da localizao, ou seja essa poro da
cidade considerada a melhor localizao para fins de investimento no setor
imobilirio, apresentando o preo mais elevado do m2, no interior da cidade.
No ramo da habitao, considera-se a terra ou terreno algo primordial,
isso acontece pela necessidade da construo habitacional ter de ser produzida
52
14/11/2008 10:56:39
sobre uma superfcie fsica e que assim determinada de imvel. Essa rea
fsica tem apenas funo de suporte da estrutura que ser produzida, mas para
os empreendedores de projetos existe a necessidade de auferir maior lucro
sobre um nico terreno, j que alm de empreendedores so primeiramente
investidores que, aplicam com o propsito de absorver a maior quantidade
possvel de capital proveniente do setor da produo privada.
Partindo do pressuposto de que para se discutir o processo de
produo de novas localizaes, fundamental que se considere a renda da
terra urbana, teceremos algumas consideraes a respeito dessa questo.
A renda diferencial urbana
De acordo com a anlise de cunho marxista, podemos dizer que a
renda diferencial tem origem na produo agrcola, onde a terra possui dois
fatores que determinam seu valor e conseqentemente sua renda.
O primeiro fator est ligado fertilidade da terra que proporciona assim,
maior rentabilidade ao produtor. J o segundo fator est ligado proximidade
entre o local de produo e o mercado consumidor, fazendo com que, no
escoamento do produto, seja reduzido o custo com o transporte. Assim, as
reas que agregam a vantagem da proximidade so mais valorizadas.
Neste caso, evidente que um produto tendo que ser transportado por longas
distncias at chegar ao mercado de consumo tenha o seu custo (que ser
maior) repassado ao consumidor, ou uma reduo no ganho do produtor.
Assim, da mesma forma que a produo capitalista de mercadorias
agrcolas aufere renda diferenciada aos produtores quanto localizao, o solo
urbano tambm aufere renda distinta ou diferencial, aos empreendedores
imobilirios, de acordo com a melhor ou pior localizao. Sobre esta questo
Ribeiro assegura que:
Isso significa que o proprietrio, quando vende a sua propriedade,
vende o direito de uso sobre um espao e um tiket de acesso de valores
de uso externos. O preo desse tiket ser tanto maior quanto maior for a
diferenciao quantitativa e qualitativa da distribuio no espao urbano
dos valores de uso externos ao imvel. No h, portanto, venda dos
equipamentos, edifcios, etc. E sim do acesso a essas utilidades necessrias
ao consumo habitacional. (1979, s.p.)
No que concerne ao aspecto da localizao, a renda diferencial

53
14/11/2008 10:56:39
tambm aplicada sob uma mesma zona ou bairro e no somente sobre reas
com distines econmicas, sociais e culturais dispersas no espao urbano
citadino. Ou seja, num mesmo bairro, por exemplo, pode ser auferida a
renda diferencial, pois uma rua A, que possu fluxo de veculos bem menor
do que na rua B, em funo desta segunda ser via de acesso rodovia, pode
ser mais procurada para moradia. Neste sentido, ser valorizado o fator
segurana e privacidade, de uma residncia localizada na rua A, pois agrega
uma condio que a rua B no disponibiliza.
A renda absoluta urbana
A respeito da lucratividade sobre terrenos, ou melhor, sobre a terra,
trataremos a questo da renda absoluta da terra como sendo a primitiva
entre os trs tipos de renda, ou seja, a renda primria auferida sobre todo
e qualquer terreno, independente da localizao. Nesse sentido, Ribeiro
(1979), mostra que, at o pior terreno, no que se refere localizao, infraestrutura e acessibilidade, capaz de auferir superlucros.
A condio de propriedade privada, que assegura a auferio da
renda e assim, cria uma barreira para a aplicao do capital de terceiros no
setor, monopolizando os investimentos na produo e reproduo do capital
imobilirio, principalmente por intermdio da construo vertical, que
significativamente encontra-se nas mos de construtoras e incorporadoras
privadas. Nesse sentido: A tendncia que o preo da habitao se eleve,
uma vez que o crescimento urbano gera um acmulo da procura de solo
para a produo de habitaes, elevando-se, conseqentemente, a renda
absoluta. (Ribeiro, 1979, s.p.)
Assim, a renda absoluta ocorre em toda e qualquer comercializao
realizada com imveis, pois mesmo o pior imvel, por ser propriedade
privada, possui um preo.
A renda de monoplio urbana
Para Singer a renda de monoplio decorrente:
... da existncia de localizaes que conferem aos que as ocupam o
monoplio do fornecimento de determinadas mercadorias. (...) Nestas
condies, os que dispem do monoplio, graas localizao, podem
cobrar preos mais elevados pelos produtos que vendem, o que d lugar a
uma renda de monoplio que , em geral apropriada no todo ou em parte
pelo proprietrio do imvel. (1980, p.81-2).
54
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Com a mercantilizao da terra e, conseqentemente, da estrutura

fsica sobre ela, seja nos moldes horizontal ou vertical, torna-se inacessvel
queles que no dispuserem das condies exigidas por seus negociadores.
Por ser uma localidade no acessvel a todos, de interesse dos que
podem pagar seu preo elevado, o prestgio social da vizinhana, que,
como denomina Singer, redefine socioespacialmente uma localidade.
Os moradores de uma rea considerada nobre, tambm expulsam as
pessoas de menor poder aquisitivo, deslocando-as para zonas perifricas.
Nestes termos, podemos considerar que:
O elemento prestgio tende a segregar os mais ricos da classe mdia,
que paga muitas vezes um preo extra pelo privilgio de morar em reas
residenciais que os verdadeiros ricos esto abandonando exatamente
devido penetrao dos arrivistas. Os promotores imobilirios, que
conhecem estes mecanismos, tiram o mximo proveito dele ao fazer
lanamentos em reas cada vez mais afastadas para os que podem pagar
pelo isolamento e ao mesmo tempo incorporar prdios de apartamentos em
zonas residenciais prestigiosas. (SINGER, 1980. p.82)
Nesse sentido, podemos afirmar que a produo vertical se localiza

em reas onde ser possvel extrair uma renda de monoplio, como o caso
da poro n oroeste de Dourados. Nessa poro da cidade possvel observar
a concentrao de edifcios com quatro pavimentos, sobretudo, a partir do
ano 2000. A localidade assegura a seus moradores uma boa vizinhana,
segurana e acessibilidade com relao s demais reas da cidade. Assim,
o apartamento disposto num edifcio de trs ou quatro pavimentos o alvo
da clientela composta por profissionais liberais e, sobretudo, estudantes,
dispostos a pagar pelas vantagens advindas dessa localizao.
Essa poro da cidade se redefine em funo da clientela e do
interesse do setor imobilirio na rea, apontando o investimento na certeza
de um retorno garantido. Assim, reproduz-se de forma desdobrada as
vantagens da localizao, de acordo com o nmero de pavimentos. Sposito
(apud CALIXTO, 2004, p. 234), aponta que esse processo no ocorre em
qualquer rea da cidade, mas sim em reas onde se torna possvel extrair a
renda de monoplio.
Indiscutivelmente, toda cidade passa ou passar ao longo de
sua histria por mudanas e transformaes socioespaciais. O prprio
crescimento populacional, acaba impulsionando a redefinio no uso dos
espaos e conseqentemente um reordenamento. Dessa forma, podemos
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14/11/2008 10:56:39
dizer que com o crescimento territorial urbano, uma rea residencial nobre,
localizada nas proximidades de um centro comercial, pode futuramente no
existir, pois as habitaes cedero o lugar de moradia para a fixao de
novas modalidades de ocupao, como agncias bancrias, empresas do
setor financeiro, escritrios imobilirios, instituies de ensino.
Ao analisar essa questo, Singer aponta que:
Na medida em que a cidade vai crescendo, centros secundrios de servios
vo surgindo em bairros, que formam novos focos de valorizao do espao
urbano. O crescimento urbano implica necessariamente uma reestruturao
do uso das reas j ocupadas. Assim, por exemplo, o centro principal tem que
se expandir, medida que aumenta a populao que ele serve. Esta expanso
esbarra nos bairros residenciais finos que o circundam, determinando o
deslocamento de seus habitantes para novas reas residenciais exclusivas,
providencialmente criadas pelos promotores imobilirios. (1980, p.84)
Ainda para Singer:

preciso lembrar que estes so processos que levam dcadas. O centro
antigo no morre logo, podendo coexistir e, em alguma medida, competir
com o centro novo durante muito tempo. As grandes inverses feitas em
construes igrejas, edifcios governamentais, prdios escolares e
hospitalares proporcionam ao centro antigo considervel resistncia.
(1980, p. 85)
Vale destacar que em pesquisa de campo, realizada na poro noroeste

da cidade de Dourados, com o intuito de mapear os edifcios com at quatro
pavimentos43 (ver Tabela 01 e encarte de Fotos 01, que apresenta os
43 As informaes que seguem foram expostas com o intuito de complementar e facilitar a nossa
abordagem sobre o mapeamento geral dos edifcios localizados na poro noroeste da cidade de
Dourados. O levantamento de campo se estendeu de maro a dezembro de 2005 e neste perodo
foram mapeados 45 edifcios verticais, valendo esclarecer algumas situaes: o edifcio n 6 (Edifcio
Milano), por exemplo, possui dois blocos de dezesseis apartamentos cada, o edifcio de n 24
(Residencial Guaicurus) tambm possui dois blocos de dezesseis apartamentos cada um. J o edifcio
de n 33 (residencial Solar) tambm conta com dois blocos, no entanto apresenta uma particularidade:
um bloco tem dezesseis apartamentos e o outro, apenas quatorze, isso porque o trreo destinado ao
estacionamento de veculos dos moradores. O edifcio de n 45 (em construo), tem 24 apartamentos
em cada um dos dois blocos. Dentre as edificaes de trs blocos, sobre o mesmo lote, esto o edifcio
de n 39 (Residencial Mannaim), com um total de quarenta e oito apartamentos, e o edifcio de n 42
(em construo) tambm com quarenta e oito apartamentos divididos em trs blocos. J na situao de
mais de quatro blocos sobre o mesmo lote, est o edifcio de n 43 (Condomnio Baro do Rio Branco)
que o mais antigo de todos os edifcios mapeados, possuindo sessenta e quatro apartamentos. Vale
destacar que se observa, tendencialmente, a extenso desse tipo de produo vertical por outras
56
14/11/2008 10:56:39
edifcios mapeados), pudemos perceber que entre os edifcios de n 16 e de

n 17 se localizava uma residncia. Observando essa situao, presumimos
uma possvel desvalorizao da referida residncia, em funo da mesma
estar cercada pelas altas paredes dos edifcios, dificultando assim na aerao
e na iluminao do ambiente. Por outro lado, em nossa avaliao preliminar,
criaria uma situao indesejada, pois o morador do ltimo andar, de qualquer
um dos edifcios que ladeiam a casa, mesmo sem inteno, ao abrir a janela
do seu apartamento, invadiria a privacidade dos moradores vizinhos.
Tabela 01
Dourados (2005)
Poro noroeste
Edifcios com at quatro pavimentos
Edifcio
Construtora
ED. 01
RES. SANTIAGO
Jacomini
ED. 02
EDIFCIO RIO
DE JANEIRO
ED. 03
RES. ROSLRO
PADOIN
Jacomini
Jacomini
ED. 04
G. Cavalcanti
ED. 05
RES. SHEKINAH
Solar Eng.e
Arquitetura
ED. 06
MILANO
Jacomini
N de
pavimentos e/ou
apartamentos
Uso/ Endereo
Situao
Residencial/ Rua
4 pavimentos
Joaquim Alves
Em construo
16 apartamentos Taveira, 2190, Vila
Tonani.
Residencial/ Rua
Pronto
3 pavimentos
Oliveira Marques
12 apartamentos
s/n, Jd. Tropical.
4 pavimentos
Residencial/ Rua
Pronto
2 blocos
Oliveira Marques,
28 apartamentos 2865, Jd. Tropical.
Residencial/ Rua
Cornlia C.de
3 pavimentos
Em construo
12 apartamentos Souza, 1265, Jd.
Tropical.
Residencial/ Rua
Pronto
4 pavimentos
General Osrio, s/n,
24 apartamentos
Vila Deufus.
4 pavimentos
Residencial/ Rua
Pronto
2 blocos
Benjamin C, 855,
32 apartamentos
Vila Deufus.
pores da cidade, demonstrando a dinmica de atuao dos agentes imobilirios que investem no
setor. Assim, na poro da cidade delimitada como objeto de estudo, a poro Noroeste, os edifcios
mapeados no perodo da pesquisa, somam oitocentos e cinqenta e trs apartamentos, que, em sua
grande maioria, so destinados a uma clientela composta por estudantes.
57
14/11/2008 10:56:39
Edifcio
Construtora
N de
pavimentos e/ou
apartamentos
ED. 07
Solar Eng.e
Arquitetura
4 pavimentos
16 apartamentos
ED. 08
NPOLI
Solar Eng.e
Arquitetura
3 pavimentos
12 apartamentos
ED. 09
RES. PORTO
SEGURO
Solar Eng.e
Arquitetura
3 pavimentos
12 apartamentos
ED. 10
RES. VENEZA
Jacomini
4 pavimentos
12 apartamentos
ED. 11
RES. PADOIN
Jacomini
4 pavimentos
8 apartamentos
ED. 12
RES. MONTE
CRISTO
Solar Eng.e
Arquitetura
4 pavimentos
16 apartamentos
ED. 13
GRAN VILLAGE
Solar Eng.e
Arquitetura
3 pavimentos
12 apartamentos
ED. 14
CALIFRNIA
Hebert Bettman
4 pavimentos
12 apartamentos
ED. 15
PORTO RICO
Jacomini
4 pavimentos
16 apartamentos
ED. 16
Jacomini
4 pavimentos
16 apartamentos
Jacomini
4 pavimentos
16 apartamentos
ED. 17
ED. 18
SOL E LUA
Hebert Bettman
4 pavimentos
12 apartamentos
ED. 19
RES. MARLIA
Jacomini
3 pavimentos
7 apartamentos
ED. 20
Jacomini
3 pavimentos
12 apartamentos
ED. 21
Jacomini
4 pavimentos
20 apartamentos
ED. 22
RES. MNACO
Solar Eng.e
Arquitetura
4 pavimentos
16 apartamentos
Uso/ Endereo
Situao
Residencial/ Rua
Pronto
Benjamin C, s/n,
Vila Deufus.
Residencial/ Rua
Pronto
Oliveira Marques,
1110, Vila Real.
Residencial/ Rua
Pronto
Quintino Bocaiva
, 817, Vila Real.
Residencial/ Rua
Pronto
Albino Torraca,
760, Vila Real.
Residencial/ Rua
Major Capil, 1439,
Pronto
Vila Real.
Residencial/ Rua
Oliveira Marques,
Pronto
1585, Vila Real.
Residencial/ Rua
Pronto
Ciro Melo, 1659,
Vila Real.
Residencial/ Rua
Pronto
Ciro Melo, 1393,
Vila Real.
Residencial/ Rua
Pronto
Melvin Jones, 1055,
Vila Real.
Residencial/ Rua
Ciro Melo, 1342, Em construo
Vila Real.
Residencial/ Rua
Albino Torraca, Em construo
920, Vila Real.
Residencial/ Rua
Pronto
Ciro Melo, 1135,
Jd. Amrica.
Residencial/ Rua
Quintino Bocaiva
Pronto
925, Jd. Amrica.
Residencial/ Rua
Ciro Melo, 405, Em construo
Vila Matos.
Residencial/ Rua
Melvin Jones, 1075, Em construo
Vila Real.
Residencial/ Rua
Pronto
Monte Alegre 1935,
Vila Real.
58
14/11/2008 10:56:39
Edifcio
ED. 23
RES. PORTO
SEGURO
ED. 24
RES.
GUAICURUS
ED. 25
DUKADRAN
RESIDENCE
ED. 26
ALPHA
RESIDENCE
ED. 27
CONDOMNIO
DOS IPS
ED. 28
TROPICAL
RESIDENCE
ED. 29
ANTRES
ED. 30
VIVENDAS DO
PARQUE
ED. 31
RES.
PRIMAVERA
ED. 32
RES.
CATALAA
Construtora
Uso/ Endereo
Residencial/ Rua
4 pavimentos
Monte Alegre 2060,
16 apartamentos
Vila Tonani.
Residencial/ Rua
Solar Eng.e
4 pavimentos
Joaquim A.Tav.
Arquitetura
16 apartamentos
1810, Vila Tonani.
Residencial/ Rua
4 pavimentos
Joaquim A.Tav.
Hebert Bettman
16 apartamentos
1965, Vila Tonani.
Residencial/ Rua
Solar Eng.e
3 pavimentos
Joaquim A.Tav.
Arquitetura
12 apartamentos 2050, Vila Tonani.
Solar Eng.e
Arquitetura
Jacomini
Jacomini
Jacomini
Jacomini
Solar Eng.e
Arquitetura
Jacomini
ED. 33
RES. SOLAR
Solar Eng.e
Arquitetura
ED. 34
RES. ACCIA
ED. 35
FAMBOYANT
ED. 36
N de
pavimentos e/ou
apartamentos
Residencial/
4 pavimentos
Av. Presidente
16 apartamentos Vargas, 1595, Vila
Progresso.
Residencial/
4 pavimentos
Av. Presidente
Progresso.
Residencial/
4 pavimentos
Av. Presidente
Progresso.
Residencial/ Rua
4 pavimentos
Izzat Bussuan,
16 apartamentos
1800, Vila
Progresso.
Residencial/ Rua
4 pavimentos
Ponta Por, 1818,
16 apartamentos
Vila Progresso.
Residencial/ Av.
4 pavimentos
Presidente Vargas,
16 apartamentos
s/n, Vila Tonani 2.
4 pavimentos
Residencial/ Av.
2 blocos
Presidente Vargas,
30 apartamentos s/n, Vila Tonani 2.
Residencial/ Rua
3 pavimentos
Mustaf Sater, 31,
12 apartamentos
Pq. Alvorada.
Residencial/ Rua
3 pavimentos
Mustaf Sater, 61,
12 apartamentos
Pq. Alvorada.
Residencial/ Rua
3 pavimentos
Amael P. Filho,
12 apartamentos
195, Pq. Alvorada.
Situao
Pronto
Pronto
Pronto
Pronto
Pronto
Pronto
Pronto
Pronto
Pronto
Pronto
Pronto
Pronto
Pronto
Pronto
59
14/11/2008 10:56:39
N de
pavimentos e/ou
apartamentos
Edifcio
Construtora
ED. 37
ATHENAS
Jacomini
3 pavimentos
12 apartamentos
Jacomini
4 pavimentos
16 apartamentos
ED. 38
ED. 39
RES. MANNAIM
Solar Eng.e
Arquitetura
4 pavimentos
3 blocos
48 apartamentos
ED. 40
Jacomini
3 pavimentos
12 apartamentos
ED. 41
Jacomini
4 pavimentos
16 apartamentos
ED. 42
G. Cavalcanti
ED. 43
BARO DO RIO
BRANCO
CEF
4 pavimentos
4 blocos
64 apartamentos
ED. 44
G. Cavalcanti
4 pavimentos
16 apartamentos
ED. 45
Jacomini
4 pavimentos
3 blocos
48 apartamentos
4 pavimentos
2 blocos
48 apartamentos
Uso/ Endereo
Residencial/ Rua
Olinda P. de A.
415, Jd. Valria.
Residencial/ Rua
Cornlia C. de
Souza, 2005, Vila
Aurora.
Residencial/ Rua
Ponta Por, 1875,
Vila Aurora.
Residencial/ Rua
Balbina de Matos
1557, Vila Aurora.
Residencial/ Rua
Joaquim A. Tav.
2190, Jd. taipu.
Residencial/ Rua
Rita C. de A. esq.
Com Elias Milan
Jd. Florida.
Residencial/ Rua
Baro do Rio
Branco, 395, Vila
Aurora.
Residencial/ Rua
Baro do Rio
Branco, 570, Vila
Aurora.
Residencial/ Rua
Floriano Peixoto,
820. Vila Delfus.
Situao
Pronto
Pronto
Pronto
Em construo
Em construo
Em construo
Pronto
Em construo
Em construo
* Sem informao
Fonte: Pesquisa de Campo.
Org. Fernando Catalano dos Santos
60
14/11/2008 10:56:39
Fotos 01
Dourados (2005)
Poro noroeste
Edifcios com at quatro pavimentos
EDIFCIO 01
EDIFCIO 02
EDIFCIO 03
EDIFCIO 04
EDIFCIO 05
EDIFCIO 06
EDIFCIO 07
EDIFCIO 08
EDIFCIO 09
EDIFCIO 10
EDIFCIO 11
EDIFCIO 12
EDIFCIO 13
EDIFCIO 14
EDIFCIO 15
EDIFCIO 16
EDIFCIO 17
EDIFCIO 18
EDIFCIO 19
EDIFCIO 20
EDIFCIO 21
EDIFCIO 22
EDIFCIO 23
EDIFCIO 24
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EDIFCIO 25
EDIFCIO 26
EDIFCIO 27
EDIFCIO 28
EDIFCIO 29
EDIFCIO 30
EDIFCIO 31
EDIFCIO 32
EDIFCIO 33
EDIFCIO 34
EDIFCIO 35
EDIFCIO 36
EDIFCIO 37
EDIFCIO 38
EDIFCIO 39
EDIFCIO 40
EDIFCIO 41
EDIFCIO 42
EDIFCIO 43
EDIFCIO 44
EDIFCIO 45
Fotos: Fernando Catalano dos Santos (2005)
62
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Contudo, passados alguns meses, mais precisamente na fase de

acabamento dos edifcios, a casa foi vendida e posteriormente demolida
(coincidentemente, pelos mesmos construtores dos edifcios que ladeiam
o terreno), deixando de ter a funo de habitao e assumindo um novo tipo
de uso, agora um escritrio.
Este apenas um exemplo de que o setor imobilirio direciona suas
prticas de reproduo do capital sob reas ou locais que possibilitem uma
maior lucratividade, isto , em locais atraentes para determinada clientela.
Essas so mudanas ocorridas no espao urbano e que apontam no sentido
de sua redefinio.
O PROCESSO DE REDEFINIO SOCIOESPACIAL
A cidade deve ser compreendida no apenas como localidade que
abriga a maior parte da populao (no caso do municpio de Dourados,
cerca de 90,89% de seus habitantes residem na rea urbana, enquanto que
os moradores da zona rural somam 9,11% da populao). A cidade deve ser
analisada como local onde se do as relaes e conflitos sociais, pois como
aponta Cavalcanti:
Atualmente a cidade o lcus privilegiado da vida social, medida que,
mais do que abrigar a maior parte da populao, ela produz um modo
de vida que se generaliza. (...) ela o objeto de preocupao de muitos
profissionais, estudiosos e pessoas interessadas em contribuir para uma
sociedade mais justa, mais solidria e respeitosa com o ambiente em que
vive. (2001, p.11).
Dentre os estudiosos, preocupados com as relaes que se do na

cidade, est o gegrafo, cabendo a ele o papel de analisar e apontar no
s os fatores como tambm os agentes produtores do espao urbano, pois
a cidade um espao, onde, no emaranhado de concreto armado, existem
pessoas que relacionam entre si, ou seja, a cidade tambm o local de
reproduo da vida.
Um elemento na anlise desse processo a moradia, at porque ,
... uma necessidade humana bsica e que, nas cidades, ganha contornos
muito complexos e orienta de forma destacada seu arranjo espacial. A
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produo do espao urbano para fins de habitao obedece lgica da

produo econmica e comandada por diferentes agentes, principalmente
o Estado e os agentes imobilirios. (CAVALCANTI, 2001, p.13. Grifo
nosso).
Dentre os agentes citados pela autora, em Dourados, podemos destacar,

no que diz respeito a produo verticalizada, a atuao de dois agentes: o
poder pblico e a iniciativa privada. Apesar de em alguns contextos, ser
difcil distinguir papis, em linhas gerais, esses agentes espacializam suas
aes e intervenes de forma distinta44, embora articulada. O poder pblico,
por exemplo, implanta programas de habitao para a parcela de menor
poder aquisitivo em locais perifricos e desprovidos de infra-estrutura,
equipamentos e servios urbanos, enquanto que os agentes imobilirios
privados agem, geralmente, em funo das necessidades de uma clientela
de poder aquisitivo mais elevado, que pode fazer opo por uma localizao
Nesse sentido, a poro noroeste da cidade de Dourados, congrega tais
caractersticas. uma localizao privilegiada, no s pela infra-estrutura
existente na rea, mas tambm pela proximidade com as instituies de
ensino superior, escolas de lnguas, academias de ginstica, etc. Assim,
a produo verticalizada se concentra nesta poro da cidade, pois pode
auferir lucros em funo das vantagens propiciadas pela localizao.
Segundo Villaa (1988), a localizao deve ser vista como valor de
uso da terra, que se traduz como preo. Para o autor, h dois produtos do
trabalho, o primeiro o dos produtos em si: casas, ruas, edifcios, praas...;
o segundo o valor dado em funo da aglomerao, ou seja, dado pela
localizao das casas, dos edifcios, ruas e praas. Nesse sentido, de acordo
com Villaa, a localizao, ... se apresenta como valor de uso da terra - dos
lotes, das ruas, das praas, das praias, valor que no mercado, se traduz
em preo da terra. Tal como qualquer valor, o da localizao dado pelo
tempo de trabalho socialmente necessrio para produzi-la. (1998, p. 72)
Ainda nas palavras de Villaa: O valor do espao (...) envolve o
valor da fora produtiva representada pela e oriunda da aglomerao.
Note-se, finalmente, que a produo de apartamentos, lotes ou escritrios
considerada produo; portanto, oferta de espao. (1998, p. 72)
44 Ressaltamos que estas formas de atuao no ocorrem sempre no sentido apontado, pois h
momentos em que se torna difcil distinguir os interesses do setor pblico e do setor privado, ou seja,
em suas prticas pode haver uma simbiose de interesses.
64
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Vale destacar a importncia assumida pela acessibilidade, que indicar

o trabalho social envolvido na produo. Nesse sentido, a acessibilidade:
o valor de uso mais importante para a terra urbana, embora toda e
qualquer terra o tenha, em maior ou menor grau. Os diferentes pontos do
espao urbanos tm diferentes acessibilidades a todo conjunto da cidade.
(VILLAA, 1998, p. 74)
Logo, a acessibilidade fundamental. Quando adquirimos um
imvel, estamos comprando juntamente o direito de uso sobre o espao
adquirido. Pois: O que vendido no so apenas quatro muros, mas
tambm um ticket de acesso para uso deste sistema de objetos...
(RIBEIRO, 1979, p.81)
Vale reforar que com as aes e investimentos dos agentes
imobilirios, ocorre a expulso indireta ou velada dos moradores de baixo
poder aquisitivo, que em funo das ofertas com valores acima de mdia de
mercado, optam, em grande parte das vezes, em se desfazer de seu terreno
privilegiado, para a aquisio de um outro na periferia, mantendo com
isso um capital de reserva aplicado em poupana, como segurana para um
possvel uso futuro.
Assim, ocorre o processo de redefinio socioespacial, expulsando
os vizinhos indesejveis e redesenhando a configurao urbana de modo
que indique o local que deve ser ocupado por cada segmento social. Para
Cavalcanti: A produo do espao urbano capitalista tem uma lgica na
necessidade de aglomerao que tem o capital, mas tambm na necessidade
de ocultar contradies sociais. Isso fez com que essa produo resultasse
em diferentes lugares, lugares de diferentes classes e diferentes grupos,
lugares contraditrios. (2001, p.16-17).
Villaa (1998) nos aponta oito processos de redefinio socioespacial
intra-urbanos mais significativos e importantes. Dentre estes, pelo menos
dois nos ajudam a compreender mais especificamente o processo de
redefinio socioespacial da poro noroeste da cidade de Dourados. O
primeiro est ligado ao processo de deslocamento espacial das classes
sociais, segregando assim os espaos e produzindo localidades para os
considerados ricos, com infra-estrutura, equipamentos e servios, alm de
acesso fcil e rpido. Assim, define-se o local de moradia e convvio dos
mais pobres, que em sua quase totalidade a periferia. Embora o estudo
de Villaa refira-se produo vertical de outro padro ou natureza, j que
sua anlise se desdobra sobre reas metropolitanas como So Paulo e Rio
de Janeiro, aponta ainda um segundo fator importante para a anlise de
65
14/11/2008 10:56:40
nosso objeto de estudo - a verticalizao, que at pela sua configurao

estrutural (uma casa sobre a outra), implica em concentrao demogrfica,
redefinindo socioespacialmente a localidade.
Vale pontuar uma situao observada no levantamento de campo: de
acordo com o sistema adotado pela Prefeitura Municipal de Dourados, para
a cobrana do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), a cidade divida
em seis setores45. O Setor 1 (ver Figura 03) corresponde praticamente ao
recorte territorial delimitado como objeto de anlise desta pesquisa (a poro
noroeste da cidade). Quando consideramos que o referido setor possui
36,6% dos seus 13.623 lotes sem edificao, ou 4.488 lotes no edificados,
considera-se que a produo verticalizada tambm foi uma das formas dos
proprietrios destes lotes vazios, se livrarem da potencial cobrana do
IPTU progressivo, assegurada pelo Plano Diretor do Municpio.
Vale citar o caso do denominado residencial Marlia. Em um primeiro
momento, acreditava-se que o edifcio estaria ladeado por dois grandes
terrenos vazios. No entanto, tratava-se de apenas um terreno, com rea
de 20x100, desdobrando de uma esquina outra.
De acordo com as informaes obtidas, nas entrevistas realizadas com
construtores, arquitetos e condminos46, podemos levantar alguns pontos
importantes para o entendimento do processo de construo, aquisio e
administrao dos apartamentos dos edifcios de at quatro pavimentos.
45 De acordo com o sistema de cobrana de IPTU, implantando pela Prefeitura Municipal de

Dourados, o Setor 1 corresponde parte oeste da cidade, mais precisamente na poro noroeste, j
que os limites so: A Rua Hayel Bom Faker a leste e a Avenida Marcelino Pires ao sul. O Setor 2 se
localiza entre a Rua Hayel Bom Faker e a Rua Natal, ao norte, a partir da Avenida Marcelino Pires. O
Setor 3 situa-se a partir da Rua Natal, ao norte da Avenida Marcelino Pires, em direo ao leste, at o
fim do permetro urbano. O Setor 4 abrange a parte oeste da cidade at a Rua Hayel Bom Faker, ao sul
da Avenida Marcelino Pires. O Setor 5 localiza-se entre a ria Hayel Bom Faker e a Rua Natal, ao sul
da Avenida Marcelino Pires. Por fim temos o Setor 6 que se localiza a partir da Rua Natal, ao sul da
Avenida Marcelino Pires, em direo ao leste, at o fim da malha urbana do municpio de Dourados.
46
Esta denominao se d no apenas quando o morador de um apartamento passa a residir no
mesmo, mas tambm a partir do momento em que o administrador da construo fecha acordo com
todos os envolvidos na aquisio dos apartamentos, mesmo antes de iniciar as obras.
66
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Um dos pontos est ligado aquisio dos terrenos onde os edifcios

so construdos. A aquisio pode se dar de duas formas: 1) por intermdio da
participao do proprietrio do terreno na construo do edifcio. Nesse caso,
o pagamento ao proprietrio da rea feito com um ou dois apartamentos,
dependendo do valor de mercado do terreno. A ttulo de exemplo: um terreno
bem localizado, ou seja, em rea nobre, com boa acessibilidade, infraestrutura, equipamentos e servios urbanos, que tenha, seu preo estipulado
em torno de R$150.000.00 e os apartamentos a serem construdos no terreno
67
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tenham um preo estimado, em mdia, de R$ 80.000.00, o proprietrio do

terreno ficaria com dois apartamentos, perfazendo um lucro de R$160.000.00,
ou seja, dez mil a mais do que a avaliao de mercado definia. 2) esta forma de
aquisio de terreno, feita a partir da combinao, ou acordo, de preo, que,
uma vez acordado, o montante a ser pago, ratificado de forma igualitria
entre os interessados ou condminos. No entanto, vale lembrar que a primeira
forma de aquisio a mais comum, formando um grupo de interessados, ou
melhor, formando um condomnio.
APONTAMENTOS FINAIS
O processo de pesquisa nos permitiu fazer alguns apontamentos.
Primeiramente, observamos que as construes ou edificaes de at
quatro pavimentos se articulam como um redefinidor da poro noroeste da
cidade de Dourados, pois, alm de promover a diferenciao socioespacial,
definindo, como j foi dito anteriormente, os lugares dos pobres e os
lugares dos nobres, tambm refora esse processo por intermdio da
prtica de duas formas de transao imobiliria: a locao e a venda.
Tanto a locao, quanto a venda j tem seu pblico, ou melhor, sua
clientela definida. Nesse sentido, quando se realiza a venda de um imvel
dessa natureza, o comprador busca uma forma de investimento, no intuito
de aumentar sua renda, via aluguel, na expressiva maioria das vezes, para
estudantes.
Assim, os apartamentos47 destinados venda visam, profissionais liberais,
funcionrios pblicos, comerciantes e demais profissionais que apresentem
certa estabilidade financeira. Por sua vez, esses adquirentes (quando compram
para investir), acabam locando os apartamentos para estudantes.
Vale destacar que aproximadamente 62,5% dos estudantes
universitrios, entrevistados, so pessoas que vieram de outras localidades
e que esto dispostos a pagar pelo aluguel de um apartamento. Assim, dos
dezesseis moradores de apartamentos, de diferentes edifcios, entrevistados
durante a pesquisa, todos eram estudantes, sendo apenas um de ensino
mdio e os outros quinze, acadmicos das universidades da cidade.
Essa realidade refora que o pblico universitrio, principalmente os
estudantes vindos de outras localidades, tm interesse na moradia de padro
vertical com at quatro pavimentos.
47
Vale reforar que os 45 edifcios mapeados somam um total de 853 apartamentos.
68
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A produo vertical indiscutivelmente uma forma rentvel de se

auferir a renda da terra, at porque o terreno que abrigaria apenas uma
edificao ou imvel, com a construo vertical, se desdobra conforme o
nmero de pavimentos e/ou apartamentos.
Evidencia-se que o investimento na produo vertical certamente
lucrativo e, de certa forma, em Dourados, este tipo de construo
monopolizada por dois agentes produtores: a Solar Engenharia e Arquitetura
e o arquiteto Valdemir da Costa Jacomini (retomar Quadro 01). Apenas
para citar um exemplo, o referido arquiteto pretendia entregar, at o final de
2006, dezesseis novos edifcios de at quatro pavimentos ou mini-prdios
o que quer dizer duzentos e cinqenta e seis novos apartamentos disponveis
no mercado imobilirio, na poro noroeste da cidade.
Nesse sentido, a cada nova interveno, refora-se o processo de
redefinio socioespacial, no apenas da poro noroeste, mas da cidade
como um todo.
BELTRO SPOSITO, Maria Encarnao. A urbanizao no Brasil. So
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69
14/11/2008 10:56:42
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Global, 1986.
70
14/11/2008 10:56:42
PRODUO HABITACIONAL, INCLUSO

SOCIAL E CIDADANIA: UMA ANLISE DO PAPEL
EXERCIDO PELO PODER PBLICO LOCAL48
Maria Ambili Alves de Castro

Programa de Mestrado em Geografia
INTRODUO
O presente trabalho objetivou avaliar o papel que a atual administrao
municipal (governo que assumiu em 2001, e foi reeleito em 2004, com
discurso de preocupao com a questo da habitao popular) tem atribudo,
na prtica, problemtica habitacional em Dourados-MS.
As iniciativas municipais, na rea habitacional em Dourados,
intensificaram-se a partir do final da dcada de 1980 e incio da dcada de
1990, tendo como mola propulsora a presso popular. Nesse sentido, ocorreu
o lanamento de alguns programas de loteamentos sociais visando atender
a chamada populao carente: Vila Cachoeirinha - 1989; Vila So Braz 1990; sete fases do projeto Cana - iniciado em 1994 e Jardim Valderez de
Oliveira - 1999. No ano de 2001 ocorreu uma retomada dos investimentos
no setor habitacional, atravs da implementao de novos projetos. Foram
implantadas, at 2005, cerca de 1.484 unidades residenciais, distribudas
em 13 conjuntos habitacionais49.
O contato com o universo pesquisado acabou por instigar
48 Estas reflexes resultam da pesquisa realizada para a Monografia de Bacharelado Produo
habitacional em Dourados-MS: uma anlise dos projetos implantados pelo poder pblico local
defendida na UFGD, em 2006, sob a orientao da Prof Dr Maria Jos Martinelli Silva Calixto.
49 Inicialmente foi proposto, e divulgado pelo poder pblico municipal, a implantao de 17
conjuntos habitacionais, totalizando 2.295 unidades residenciais. No entanto, isso no ocorreu.
Conforme entrevista realizada no dia 28/04/2005, com o Superintendente de Habitao do Municpio,
Atafulto Alves Stein Neto, alguns conjuntos no foram construdos devido a no aprovao do
financiamento ou mesmo dificuldades na aquisio do terreno. Ataulfo deixou claro que o poder
pblico municipal pretende dar continuidade poltica habitacional no municpio com a implantao
de novos programas habitacionais.
71
14/11/2008 10:56:42
desdobramentos, despertando interesse em analisar os projetos especiais

vinculados aos programas habitacionais, o que apontou para a necessidade
de melhor dimensionar o tratamento dado questo da moradia, vista pela
perspectiva da incluso social. Para tal, tomamos como referencial de
anlise o Projeto Renascer, idealizado para atender 620 famlias residentes
numa rea alagadia (fundo de vale) s margens do crrego gua Boa.
A incluso na bibliografia pertinente apontou-nos situaes ligadas
ao fato de que o acesso a uma moradia est intermediado pela capacidade
de pagamento. A terra tornou-se um bem caro e, por ter o carter de
propriedade privada, a ela s tem acesso quem pode pagar.
O acesso a uma moradia privilgio de alguns, sendo que para a
maioria da populao esse acesso apresenta-se como um problema. A
moradia um bem imprescindvel, sendo que sem ela no possvel a
realizao de necessidades bsicas ou mesmo viver com dignidade. Morar
um direito de todos, porm, contraditoriamente, esse direito s se torna
possvel mediante pagamento.
A terra tem um preo e o monoplio do acesso, por sua vez,
vem agravar a problemtica da moradia. Assim, os problemas ligados
habitao no ocorrem pela falta de casas ou pela falta de espao
para construir, mas sim pelo fato de que a terra urbana tornou-se uma
mercadoria no acessvel a todos.
Assim, podemos dizer que quem consegue ter acesso terra quem
possui renda ou capital. sob essa perspectiva que deve ser discutida a
questo da habitao.
Nesse sentido, buscaremos analisar a forma de atuao do poder
pblico local com relao problemtica habitacional em Dourados. E,
convm destacar que essa discusso no pode ser feita sem considerarmos
o fato de que a soluo do problema de moradia no se restringe somente
proviso de unidades residenciais, pois necessrio que as condies
de implantao atendam as reais necessidades da populao desprovida de
recursos financeiros.
diante essa realidade que faremos uma reflexo sobre os programas
habitacionais implantados em Dourados, buscando levantar elementos para
a discusso acerca da lgica de produo e uso do espao urbano e seus
desdobramentos socioespaciais.
Deteremos primeiramente a uma breve incurso na histria de
Dourados, nos atentando ao momento em que novas formas de apropriao
72
14/11/2008 10:56:42
e uso do espao comearam a se fazer presente, via implantao de unidades

residenciais pelo poder pblico local. Por segundo faremos um enfoque
nos programas e projetos implantados, com destaque para a atuao da
atual administrao diante da problemtica habitacional e as repercusses
da poltica adotada, assim como, o tratamento dado questo da incluso
social, to fortemente defendida. Por terceiro, abordaremos o Projeto
Renascer e seus desdobramentos socioespaciais.
E, por ltimo, tomaremos como referencial para anlise o plano de
governo do ento candidato a prefeito municipal no ano de 2000, tentando
resgatar o que foi proposto, no que diz respeito questo habitacional, e o
que se efetivou na prtica.
DOURADOS NUM BREVE PANORAMA HISTRICO
O perodo que compreende as dcadas de 1970 e 1980 foi marcado
pela introduo de um sistema agrcola ligado aos interesses agro-exportador,
o que implicou na expropriao do homem do campo, como decorrncia
da mecanizao da agricultura. Com isso, a cidade de Dourados recebeu
um contingente expressivo de pessoas oriundas do campo, no entanto, os
programas habitacionais implantados pelo Sistema Financeiro da Habitao
- SFH, via Banco Nacional da Habitao - BNH, no conseguiram atender
s necessidades da demanda, reforando as contradies sociais no interior
da cidade.
Assim, quela parcela da populao que foi excluda dos programas
habitacionais financiados pelo SFH, restaram, em linhas gerais, duas opes:
resolver o seu problema de moradia por intermdio da insero no mercado
imobilirio convencional ou promover a ocupao de lotes urbanos vazios,
surgindo dessa forma, a favela ou mesmo a autoconstruo. A este assunto
Silva aborda:
Como resultado da excluso dessa populao dos canais regulares de
acesso moradia e da adoo por parte desses excludos de estratgias
e alternativas para a soluo de seu problema habitacional, no final da
dcada de 80 e incio dos anos 90, disseminaram-se com intensidade em
Dourados as favelas, sejam as situadas em lotes privados ocupados, sejam
as localizadas em terra pblicas (sobretudo as reas pblicas nas margens
de rodovias, fundo de vales e embaixo de linhas de transmisso de energia
de alta tenso). (2000, p.229)
73
14/11/2008 10:56:42
Verifica-se que, a partir do final da dcada de 1980 e incio da dcada

de 1990, o poder pblico local assumiu as iniciativas de interveno na
questo habitacional em Dourados. E, conforme j apontado, a primeira
medida adotada foi em 1989, com o lanamento do loteamento social Vila
Cachoeirinha onde foram distribudos 1.080 lotes, alm da implantao de
rede dgua e de energia eltrica. Os lotes foram distribudos gratuitamente
e as casas foram construdas pelos prprios moradores pelo sistema de
autoconstruo, assim como o custeio das obras.
O loteamento da Vila Cachoeirinha no foi suficiente para satisfazer
necessidade de moradia na cidade, o que fez com que o poder pblico
desse incio ao segundo loteamento social, a Vila So Braz. Localizada no
sudeste da cidade, a Vila So Braz foi um loteamento destinado a alojar
as famlias de sem-teto que ocupavam reas no Jardim Monte Lbano e
embaixo da rede de alta tenso no Parque das Naes II. Foram distribudos
282 lotes e as casas na Vila So Brs que foram construdas pelos prprios
beneficiados, sendo que a prefeitura no forneceu o material de construo
que foi custeado pelos contemplados com os lotes.
A partir de 1993, o poder pblico lanou o Projeto Cana, com o
objetivo de atender a populao de baixa renda do municpio, que a respeito
considera Silva:
O Projeto Cana resultou de uma promessa de campanha do candidato
oposicionista ao prefeito responsvel pela implantao dos loteamentos
sociais Vila Cachoeirinha e Vila So Braz, que, durante a campanha eleitoral
para prefeito de 1992, foram alvos de crticas muito acerbas em funo
de inmeras e graves mazelas presentes naqueles dois assentamentos. O
candidato de oposio, afinal eleito, havia assumido o compromisso de
assentar os sem-teto em loteamentos sociais situados, ao contrrio da Vila
cachoeirinha, em local alto e seco, alm de dotados de infra-estrutura
urbana necessria. (2000, p. 241)
O projeto Cana foi executado em sete fases, sendo que o stimo

conjunto foi construdo no distrito de Ithaum, com 27 unidades residenciais.
No total foram construdas, por intermdio do projeto, 1.933 unidades
residenciais pelo sistema de mutiro.
Em 1999, houve a implantao do loteamento social Jardim Valderez
de Oliveira, com 146 lotes distribudos para assentar a populao que vivia
numa rea de vrzea com presena de nascente, na Vila Mariana (poro
sudeste da cidade).
74
14/11/2008 10:56:42
E, a partir de 2001, conforme j apontado, houve uma retomada dos

investimentos no setor habitacional, totalizando, at 2005, 1.484 unidades
residenciais, distribudas em 13 conjuntos habitacionais.
A TERRA URBANA COMO MERCADORIA E SEUS
DESDOBRAMENTOS
A terra urbana tornou-se uma mercadoria de grande importncia para
o capitalismo, pois proporciona renda. Nesse sentido, a terra possibilita
acmulo de capital para quem a detm. Por propiciar renda, que a terra
urbana assemelha-se ao capital. Porque para extrair renda da terra no
necessrio apoderar-se dos meios de produo e do trabalho humano. Logo,
a terra tem seu valor ditado pelas regras do modo de produo capitalista.
Assim, a terra tem um valor assegurado pelo monoplio do acesso a um
bem imprescindvel para a realizao de qualquer atividade produtiva.
Em Dourados, o setor imobilirio apoderou-se do espao urbano,
monopolizando-o, e conseqentemente elevando o preo da mercadoria
terra, agravando ainda mais o problema da moradia para a populao
considerada carente. Calixto considera que:
necessrio compreender a dinmica do setor imobilirio como resultado
de uma relao bastante ntima entre este setor e a poltica pblica, uma
vez que a ao/atuao do setor imobilirio assegurada pela interveno
do poder pblico, assim como a poltica pblica no est descolada dos
meandros da lgica do mercado imobilirio. (2000, p 208)
Como j citado, somente uma parcela da populao consegue garantir

o acesso a terra, sendo esse o contexto que deve ser discutida a questo da
moradia. As reas bem servidas por infra-estrutura, reas de lazer ou mesmo
as reas prximas ao centro so alvo da procura por parte daqueles que tm
condies de fazer opo por uma localidade, permitindo aos proprietrios
se apropriarem de uma renda extra.
notrio que, o segmento social de maior poder aquisitivo consegue
no s a moradia, ma s tambm fazer a opo pelas melhores localizaes no
interior da cidade. Em contrapartida, a parcela da populao de menor poder
aquisitivo fica impossibilitada de ter acesso a determinadas localidades,
pois a localizao um fator que interfere no preo da habitao. Sobre
esta questo Ribeiro assegura que:
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... o proprietrio, quando vende a sua propriedade, vende o direito de uso

sobre um espao e um ticket de acesso a esses valores de uso externos.
O preo desse ticket ser tanto maior quanto maior for a diferenciao
quantitativa e qualitativa da distribuio no espao urbano dos valores
de uso externos ao imvel. No h, portanto, venda dos equipamentos,
edifcios, etc. E sim do acesso a essas utilidades necessrias ao consumo
habitacional. (1979, p. 19-20)
Ento, a constante elevao do preo da terra faz com que haja uma
diferenciao no acesso de acordo com as classes sociais. O segmento de
maior poder aquisitivo pode usufruir as melhores condies de moradia
dentro da cidade. H, portanto, uma diferenciao do espao urbano de uma
rea para outra. Com relao a esta questo, Singer aponta que:
O acesso a servios urbanos tende a privilegiar determinadas localizaes
em medida tanto maiores quanto mais escasso forem os servios em relao
a demanda. Em muitas cidades, a rpida expanso do nmero de habitantes
leva esta escassez a nvel crtico, o que exacerba a valorizao das poucas
reas bem servidas. O funcionamento do mercado imobilirio faz com que a
ocupao dessas reas seja privilgio das camadas de renda mais elevada
capazes de pagar um preo alto pelo direito de morar. (1980, p. 82)
Parte da populao de Dourados enfrenta problemas de moradia, o

que deixa claro que a satisfao da necessidade habitacional no se restringe
apenas proviso de unidades residenciais, e a ausncia de uma poltica
habitacional que contemple as verdadeiras necessidades da populao de
baixa renda no apenas eleva o preo do aluguel como tambm obriga essa
populao a procurar formas alternativas de morar.
A REALIDADE SOCIOESPACIAL DOS CONJUNTOS
HABITACIONAIS IMPLANTADOS
Objetivando analisar o papel que a atual administrao municipal
(um governo que assumiu em 2001, com um discurso de preocupao com
a questo da habitao popular) tem atribudo, de fato, problemtica
habitacional em Dourados, foi feito um levantamento dos programas
habitacionais implantados por essa administrao at 2005 - um total de
1.484 unidades residenciais, distribudas em 13 conjuntos habitacionais,
conforme podemos observar no Quadro 01.
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Quadro 01
Projetos e programas habitacionais

Moradias para famlias com renda de 0 a 02 salrios mnimos
Programa de Erradicao
de Favelas
Programa Cesta de
Material de Construo
Projetos
Unidades Residenciais
Estrela Povari
298
Estrela Hory
94
Estrela Ver
235
Valderez/Mariana
92
Brasil 500
56
Estrela Por I, II e III
286
Yvate
114
Jardim Porto Belo
132
Moradia para famlias com renda de 03 a 06 salrios mnimos

PAR Programa de
Arrendamento Residencial
Estrela Pyt
Programa Distritos Rurais
Estrela Morotti
28
Estrela Pyahu
18
131
Fonte: AgHab Agncia Habitacional Popular

Org: Maria Ambili Alves de Castro
Dentre os programas implantados, vale citar o Programa de Subsdio

Habitao (PSH50), que tem por objetivo viabilizar o acesso moradia
para os segmentos sociais com renda familiar de at dois salrios mnimos.
As unidades do PSH foram construdas em quatro loteamentos sociais,
conforme podemos observar no Quadro 02. Essas unidades habitacionais
foram destinadas parcela da populao que vive em condies consideradas
subnormais.
50 O PSH, criado atravs da Medida Provisria n 2.212, de 30 de agosto de 2001, foi regulamentado
pelo Decreto n4.156, de 11 de maro de 2002, e Portaria Conjunta n 9, de 30 de abril de 2002,
do Mistrio da Fazenda e da Secretaria Especial de Desenvolvimento Urbano da Presidncia da
Repblica. Visa o repasse de recursos para a construo de moradia para a populao considerada de
menor poder aquisitivo.
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Quadro 2
Programa de Subsdio Habitao (PSH)
Unidades habitacionais construdas
Projeto
Estrela Ver
Estrela Hory
Estrela Poravi, Fase I
Estrela Poravi, Fase II
Total
rea (m)
131.265.452
48.752
22.400
84.409
131.336.604
Unidades
Residenciais
235
58
22
241
556
Fonte: AgHab Agncia de Habitao de Dourados

Org.: Maria Ambili Alves de Castro
Integrado ao Programa de Subsdio Habitao, temos o Conjunto

Estrela Ver, construdo numa rea de 131.265.452 m2, prximo ao bairro
Jockey Club (poro sudoeste da cidade), contando com 235 unidades
residenciais destinadas parcela da populao de baixo poder aquisitivo.
O conjunto Estrela Ver foi implantado a uma distncia de
aproximadamente de 12 km do centro de Dourados, sendo considerado
um dos loteamentos mais distantes construdo pela atual administrao.
O referido conjunto localiza-se no limite do permetro urbano da cidade,
sendo possvel observar a cerca divisria a menos de 100 metros.
A populao que ali reside enfrenta dificuldades de vrias ordens,
inclusive para chegar ao local de trabalho. A prpria distncia, muitas vezes,
dificulta o acesso aos locais de oferta de emprego. As oportunidades no so
as mesmas, ou seja, o lugar interfere no valor do indivduo, interferindo no
prprio exerccio da cidadania, pois a possibilidade de ser mais ou menos
cidado ir depender do lugar que o indivduo ocupa. Ao analisar essa
questo, Santos afirma que: Nisso, o papel do lugar determinante. Ele no
apenas um quadro de vida, mas um espao vivido, isto , de experincia
sempre renovada, o que permite, ao mesmo tempo, a reavaliao das
heranas e a indagao sobre o presente e o futuro. (2002, p.114)
Essa populao, alm de no possuir condies de pagar por uma
moradia melhor localizada, tambm necessita da ajuda da comunidade ou
do prprio governo como, por exemplo, atravs do auxlio Bolsa Escola,
auxlio Cesta Bsica, etc.
No interior da cidade de Dourados, os terrenos melhores localizados
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em relao ao sistema de transporte urbano, prximo a reas centrais, so

mais valorizados e quanto mais nos distanciarmos do centro em direo
periferia, o preo dessa mercadoria ser menor. considerando essa
realidade que Campos Filho afirma que:
No quadro do capitalismo, a distribuio da populao e das atividades
econmicas no solo urbano segue a regra bsica pela qual quem pode mais,
em termos de poder aquisitivo, melhor se localiza na estrutura das cidades
em relao ao emprego, oferta de servios urbanos, ao comrcio e servios
em geral, especialmente os de cultura e lazer. (1999, p.46)
E, no conjunto Estrela Ver uma particularidade seria o fato de

que ele foi invadido antes das obras serem concludas. As pessoas que
foram contempladas com a casa alegaram no ter condies de aguardar o
trmino das obras e, assim, ocuparam as casas que ainda estavam em fase
de acabamento, sem vidros nas janelas, ou at mesmo sem portas.
Parcela significativa da populao que reside no conjunto Estrela
Ver, no possui renda comprovada. So pessoas oriundas de vrias partes
da cidade, e o principal motivo que as levou a residir no conjunto que
pagavam aluguel e, em grande parte das vezes, era impossvel arcar com
esse encargo, devido ao alto preo. Assim, a casa prpria torna-se um sonho.
Peluso discorre que:
A casa prpria para a populao de baixa renda, continuamente negada,
configurou-se, ento, num controvertido objeto poltico, sujeito a programas
pblicos dos mais variados tipos. Desde as vilas Operrias, passando
pelas Carteiras Prediais dos Institutos de Aposentadorias e Penses, pela
Fundao da Casa Popular at o extinto BNH, os resultados foram sempre
muito aqum das necessidades e expectativas. (1997, p.237)
diante dessa questo, que deve-se analisar o valor de uso do solo

urbano, que para Brito:
Para o morador, a casa possui um inestimvel valor de uso, isso porque
depende dela para se acomodar. Em contrapartida, para os especuladores
imobilirios, detentores de um grande nmero de propriedades, o valor se
expressa no valor de troca, uma vez que uma ou mais propriedades podem
ser trocadas por capital. (2004, p.49)
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Outro conjunto, que merece uma anlise particular o conjunto

Brasil 500 (integrado ao Programa de Erradicao de Favelas), localizado
prximo Vila Adelina (zona sul da cidade), nas mediaes do crrego
Rego Dgua. Esse conjunto foi construdo para abrigar 56 famlias, que
viviam em barracos s margens do referido crrego (no local, viviam 122
famlias divididas em trs reas favelizadas. Dezenove famlias foram
removidas para o conjunto Estrela Poravi e 47 famlias para o conjunto
Estrela Hory). E, ainda, parcela significativa das 56 famlias que residem no
conjunto Brasil 500 no possui nenhum tipo de renda comprovada, trabalha
fazendo bicos ou recebe ajuda do governo como, por exemplo, Programa
Bolsa Escola, Programa Cesta Bsica, etc.
Apesar do Conjunto Brasil 500 atender populao favelizada da
referida rea, no veio atender aos anseios ou necessidades da populao que
ali se encontrava, pois arcar com o pagamento mensal da moradia51 tornouse um problema para muitos. Nesse sentido, cabe um questionamento:
como uma populao desprovida de renda pode arcar com os encargos da
moradia, por menores que sejam os preos cobrados?
Por isso, algumas pessoas que receberam a casa no conjunto Brasil
500, ali no mais esto. Atravs de informaes recebidas dos moradores,
essas pessoas buscaram outras alternativas na tentativa de resolver o
problema da habitao/moradia. Em uma de nossas visitas a este conjunto,
foi possvel flagrar uma famlia descarregando a mudana; a senhora que
acabara de ocupar a casa relatou que o morador anterior era seu parente e
que no possua condies de continuar pagando pela casa, ento, para no
perder o direito, passou a casa para um de seus familiares.
Outro fato observado, foi o caso de um morador, o senhor Ernom, que
recebeu a casa, mas no a ocupa. Morava num barraco de alvenaria construdo
nos fundos. Em depoimento, o senhor Ernom relatou o seguinte:
Trabalho como catador de papelo, o que eu ganho mal d pra comer, estou
velho e no consigo arrumar outro trabalho. No tenho condies de pagar
as prestaes da casa, por isso, dei a casa pra duas sobrinhas minhas morar
l, e eu fico nos fundos, e elas pagam as prestaes da casa.
Dessa forma, podemos dizer que so vrias as formas e alternativas

51 So prestaes de R$ 27.00, a serem pagas num prazo de aproximadamente de 10 anos. Vale
destacar que assim como no conjunto Brasil 500, todos os demais conjuntos, ligados ao programa de
remoo de favelas, sero pagos pelos contemplados com as casas. Esse valor est sujeito a reajuste
inflacionrio.
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encontradas, na tentativa de buscar uma soluo para o problema da

moradia. Peluso, com base em Azevedo e Andrade (1982), Rodrigues
(1988) e Valladares (1979), assegura que:
... colocaram o morador pobre aspirante a uma habitao pelos rgos
governamentais, em contato com o clientelismo na distribuio de moradias,
em longas filas de espera, sujeito ao preenchimento de cadastros em que
desfilam seu baixo salrio, o nmero de dependentes, a falta de residncia
condigna, enfim, as condies que o encaixam como membro dessa vasta
categoria populao de baixa renda E continua Como opo fora da
mquina governamental, ocupam favelas e cortios, moradias precrias
das quais poderiam ser expulsos por polticas habitacionais tomadas sua
revelia... (1997, p. 237)
Vale tambm destacar a realidade dos conjuntos habitacionais Estrela

Poravi I e II (localizados aproximadamente 10 Km de distncia do centro,
na Rodovia MS 156 na poro sudeste da cidade), integrados ao Programa
de Erradicao de Favelas, com 298 unidades residenciais construdas
com recursos do PSH. Esses conjuntos encontram-se completamente
desintegrados da malha urbana contnua, sendo que foi necessria a
ampliao do permetro urbano para que deixassem de fazer parte da zona
rural. No entanto, a rea (anteriormente denominada sitioca) no perdeu a
caracterstica de rea rural. O conjunto encontra-se praticamente em meio a
uma plantao de milho, no contando com escola, posto de sade ou outro
tipo de infra-estrutura, equipamentos e servios urbanos.
Essa realidade traz transtornos para a populao residente no local,
pois o acesso a outras localidades no interior da cidade se tornou um
problema. Assim: O direito cidade que se refere s possibilidades de
apropriao dos espaos para a vida em todas as suas dimenses, esvaziase (CARLOS, 2001, p. 424).
A mesma autora, ao discutir as dimenses envolvidas na relao do
indivduo com o lugar, assegura que: (...) O viver em um lugar se revela
enquanto constituio de uma multiplicidade de relaes sociais como
prtica espacial que est na base do processo de constituio da identidade
com o lugar e com o outro... (CARLOS, 1999, p. 182)
A imposio desse espao desagrega as relaes sociais, trazendo
novos referenciais e novos comportamentos, em que a cidade enquanto
local de reproduo da vida est ausente. Dessa forma, contribui para que
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ocorra a perda dos referenciais dentro da cidade e, conseqentemente, para

que haja crise de valores ou de identidade com o lugar de moradia.
Em contrapartida, o poder pblico acaba sendo obrigado a levar infraestrutura e servios para essas reas, o que implica gastos que poderiam ser
evitados se esses conjuntos se localizassem em reas j servidas por tais
equipamentos.
Alm desses conjuntos destacamos tambm a construo do conjunto
Estrela Hory, com 94 unidades habitacionais e o Conjunto Valderez/
Mariana, com 92 unidades residenciais. Esses conjuntos foram construdos
com recursos do PSH, para famlia com renda de 0 a 02 salrios mnimos.
O conjunto Estrela Hory est atrelado a um projeto especial e, sendo
assim, 18 casas do conjunto foram construdas adaptadas aos portadores de
necessidades especiais.
O conjunto Porto Belo (com 132 unidades habitacionais, localizado
na regio noroeste da cidade), foi construdo atravs do Programa Cesta
Material de Construo, para famlias com renda de 02 a 04 salrios mnimos.
O poder pblico municipal adquiriu a rea destinada construo do
conjunto e financiou a compra do material de construo. Os contemplados
com a moradia ficaram responsveis pela construo de suas residncias,
com auxlio de um engenheiro civil.
Por sua vez, o conjunto Estrela Pyt (localizado na poro noroeste
da cidade), foi construdo atravs do PAR Programa de Arrendamento
Residencial, destinado populao com renda de 03 a 06 salrios mnimos.
As casas (131 unidades residenciais com 43,48 m) foram construdas
com material de construo de qualidade superior aos demais conjuntos
construdos pelo PSH, com acabamento completo: piso cermico, cobertura
em telha cermica, calamento de 0,60 cm ao redor, asfalto, etc. O poder
pblico entrou com a compra do terreno e as residncias foram financiadas
pelos contemplados junto a Caixa Econmica Federal - CEF, no sistema de
leasing, ou seja, se o contemplado atrasar trs prestaes do financiamento,
perde os direitos sobre a casa. Com aproximadamente 15 anos de pagamento,
o contemplado pode pedir a quitao da casa junto a CEF.
Alm do conjunto Estrela Pyt, foi construdo, pelo Programa de
Arrendamento Residencial, o Estrela Pyahu (no Distrito de Vila Vargas),
com 18 unidades residenciais e um conjunto no Distrito de Ithaum, com 28
unidades residenciais. As casas construdas so no mesmo padro das casas
construdas pelo PSH.
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O PODER PBLICO E A QUESTO DA INCLUSO SOCIAL:

UMA ANLISE DO PROJETO RENASCER
Consideraes a respeito da incluso social
Inicialmente, acreditamos ser necessrio destacar que, para discutir o
processo de incluso social, precisamos partir do entendimento da questo
da excluso social.
A pesquisa e a teoria em torno da pobreza e o processo de excluso
social tornou-se, segundo Martins (2004), modismo no mundo moderno e
globalizado. Nesse sentido, a excluso social est diretamente associada
aos pobres, ou aos chamados excludos do mercado de trabalho e no nos
damos conta de que a excluso social atinge a sociedade como um todo.
Martins, ao discutir a problemtica assegura:
A palavra excluso um desses neologismos enganadores, quando empregada
por no-especialistas e quando empregada para comover e convencer. Seus
usurios no especialistas j nem se do o trabalho de explicar que se trata de
excluso social, pois na pauta da converso cotidiana est subentendido que
s existe uma modalidade de excluso, absoluta e genrica. Com facilidade,
o rtulo equivocado se transforma em substantivo, o de excludos , como
se ns outros os supostamente no excludos, fssemos imune a fatores
de privao social que nos atingem a todos de vrios e diferentes modos.
Ningum est protegido contra a excluso social, nem mesmo quem faz o
discurso fcil que pretensamente a denuncia. (2004, p.3)
Para o autor, as polticas sociais em torno da pobreza se atm

somente questo da fome, como que se resolvendo o problema da fome
da populao pobre, acabaramos com a pobreza e tudo estaria resolvido.
Contudo, a questo no deve ser vista somente por esse vis, principalmente
nesse estgio do desenvolvimento capitalista, em que, cada vez mais, o
nmero de pobres vem aumentando, pois os excludos, j no so mais
funcionais ao sistema produtivo.
Segundo Demo (2002), Marx previu as transformaes que
iriam acontecer no sistema produtivo capitalista, por isso suas teorias ainda
so vlidas. Para o referido autor, ao tratar da passagem da mais-valia52
52 A mais-valia produzida pelo emprego da fora de trabalho. O capital compra a fora de trabalho
e paga, em troca, salrio. Trabalhando, o operrio produz um novo valor, que no lhe pertence, e sim
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absoluta53 para a relativa54, Marx explica que se inicia uma nova fase do
capitalismo com o objetivo de melhorar as condies de produtividade, via
insero de novas tecnologias que permitem produzir cada vez mais, com
menores custos, podendo, assim, baratear a produo. Esse processo se d
em conseqncia da desvalorizao do trabalho humano, que vem sendo
substitudo pelas mquinas modernas de alta tecnologia que desenvolvem o
trabalho em menor tempo. Assim, temos um exrcito de reserva crescente,
que tem como funo regular o valor do salrio mnimo, desvalorizando a
fora de trabalho. Na anlise de Marx:
Quanto maiores a riqueza social, o capital em funcionamento, abrangncia
e energia de seu crescimento, ademais tambm a magnitude absoluta do
proletariado e a fora de trabalho de seu trabalho, tanto maior o exrcito
industrial de reserva. A fora de trabalho disponvel ser desenvolvida
atravs das mesmas causas que a fora de expanso do capital. A magnitude
proporcional do exrcito industrial de reserva cresce, pois, com as potncias
da riqueza. (apud DEMO, 2002, p.61)
Nessa fase, a mais-valia relativa, redefine o papel do trabalhador

no sistema capitalista, onde sua fora de trabalho j no tem mais tanta
importncia para o capitalismo, sendo substituda por sua inteligncia, pois
conforme afirma Demo, a produo cresce sem que ocorra a insero das
pessoas no sistema produtivo, ou seja: A mais-valia relativa, vista como
expresso de uma revoluo total dos processos produtivos, no nvel tcnico
e das combinaes sociais, aponta para a explorao da inteligncia do
trabalhador, mais do que sua fora. (2002, p.60)
Martins ressalta que:
ao capitalista. preciso que ele trabalhe um certo tempo para restituir unicamente o valor do salrio.
Mas isso feito, ele no pra, mas trabalha ainda mais algumas horas por dia. O novo valor que ele
produz agora, e que passa ento ao montante do salrio, chama-se mais-valia. (Marx, apud DEMO,
2002, p. 60)
53 A Produo da mais-valia absoluta se realiza com o prolongamento da jornada de trabalho alm
do ponto em que o trabalhador produz apenas o equivalente ao valor de sua fora de trabalho e com
apropriao pelo capital desse trabalho excedente. (Marx, apud DEMO, 2002, p.59)
54 A produo da mais-valia relativa gira exclusivamente em torno da durao da jornada de
trabalho; a produo da mais-valia relativa revoluciona totalmente os processos tcnicos de trabalho e
as combinaes sociais. A produo da mais-valia relativa pressupe, portanto, um modo de produo
especificamente capitalista, que, com seus mtodos, meios e condies, surge e se desenvolve, de
incio, na base da subordinao formal do trabalho ao capital. No curso desse desenvolvimento, esta
subordinao formal substituda pela sujeio real do trabalho ao capital. (Marx, apud DEMO,
2002, p.59)
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No estranho, portanto, que esse ser humano, autor do trabalho vivo,

posto em competio desvantajosa com a tecnologia moderna, tenha que
medir o valor do que faz pela competncia produtiva da coisa morta que a
mquina. E tenha o valor de seu produto equiparado ao valor efetivamente
reduzido do produto da mquina. Um cenrio de transformaes do trabalho
humano em trabalho suprfluo. Conseqentemente, o prprio trabalhador
se torna suprfluo, vivendo do residual de um sistema econmico que em
boa parte se basta a si mesmo. Aos poucos, o ser humano que trabalha,
autor de trabalho produtivo, vai se tornando um arcasmo, uma aberrao
social, um ser descartvel. (2004, p.7)
Cresce cada vez mais o nmero de desempregados, mesmo aqueles que

estavam inseridos deparam-se com a situao de excluso do mercado de
trabalho, passando a viver da informalidade e vivendo a angstia existencial,
diante de um mercado de trabalho que exige cada vez mais a qualificao
do trabalhador. Os pobres passam a viver do assistencialismo, pois no tm
outros meios para sobreviver. Ainda para Martins: ... a pobreza e a fome so
apenas algumas das expresses dessa fome estrutural e destrutiva maior
que a fome da esperana, de certeza, de segurana (2004, p.7). Dessa
forma, mesmo aquele que se encontra inserido no mercado de trabalho, vive
a incerteza de pleno emprego que Martins denomina de incluso perversa,
pois o medo tomou conta de todos.
Dessa forma, para o autor, vivemos em uma sociedade de aparncias,
calcada na falsa idia de pertencimento ou de incluso.
0(...) A perversidade da incluso que hoje alcana um nmero enorme de
pessoas est justamente em afog-las em concepes fictcias de melhora
social, e pessoal e socialmente destrutivas, de insero social, como a
droga, a delinqncia, a violncia, a prostituio. Ou em meios precrios
de pertencimento e desfrute do que esta sociedade pode oferecer. Claro que
esses so os meios eficazes de reinsero dessas pessoas na teia de consumo
que assegura a reproduo do sistema econmico. E continua: A incluso
perversa se legitima na simulao do pertencimento, no teatro do fazer
parte, na aparncia de ter e ser, mesmo como forma de ocultao da misria
de um quarto de cortio ou de um barraco de quatro metros quadrados em
que se dorme, se cozinha, se faz as necessidades fisiolgicas, se cria os
filhos... (2004, p. 9-10. Grifo nosso).
Tenta-se ajustar o pobre ao sistema, o qual torna-se aspirante s

polticas assistencialistas. Nesse sentido, acredita-se que dando cestas
bsicas ou criando programas de auxlio como o programa bolsa escola,
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vale gs, bolsa famlia, etc, o pobre estaria de fato sendo includo. Essa situao
assistencialista coloca o pobre numa situao de f excessiva no Estado, como
se este fosse capaz de dar assistncia a todos os pobres excludos do mercado de
trabalho. Entendemos que imaginar que o Estado possa assistir a todos ou que
haja uma redistribuio de riqueza pelo sistema capitalista iluso.
A incluso passa pelo vis da cidadania. Para Demo, [...] assistncia
no estratgia de combate excluso e exige muito mais que assistncia,
sobretudo, insero laboral e supremacia da cidadania. (2002, p.12)
A prpria forma de incluso dos pobres atravs do assistencialismo no
deixa de ser uma forma de excluso, pois acaba reafirmando que se o pobre
no tem condies de se auto-sustentar, ele precisa ser mantido por quem
pode. Na anlise de Demo, essa santidade social ser sempre muito difcil
em qualquer sistema, em particular ao capitalismo, ainda que, sob o peso de
uma cidadania muito qualitativa, fosse possvel avanar at certo ponto, mas
no ao ponto de colocar a cidadania acima do mercado. (2002, p.8)
Nessa conjuntura, podemos observar que fica cada vez mais difcil
exercer a plena cidadania no sistema capitalista. Isso custaria os privilgios
de alguns, pois a maioria excluda da sociedade que sustenta esse
sistema. O prprio sistema capitalista no garante a justia social. Uma
parcela significativa est excluda de qualquer bem-estar, sem entender
porque isso ocorre. Nesse sentido, o exercer da cidadania passa pelo vis
do conhecimento, que permitiria aos pobres enxergar, por exemplo, que
a fome imposta. Nas palavras de Demo: [...] o maior problema das
populaes pobres no propriamente a fome, mas a falta de cidadania
que os impede de tornarem sujeitos de histria prpria, inclusive de ver que
a fome imposta (2002, p.5). Portando, no h nenhum interesse por parte
do sistema capitalista em modificar essa situao por intermdio da plena
cidadania, pois se isso acontecesse, de fato, o capitalismo no existiria.
Logo, por intermdio do discurso ideolgico e da elaborao de
leis, que se tenta escamotear a situao de desigualdade social, fazendo com
que tudo seja visto como sendo normal. Est previsto que todos tm direito
moradia, no entanto, na prtica, isso no ocorre, pois s tem esse direito
quem pode pagar, ou seja, morar no um direito, mas um privilgio dos
que podem pagar pela mercadoria casa, ficando grande parte da populao
excluda dessa condio considerada bsica para se ter uma vida digna.
A moradia imprescindvel para a vida de qualquer ser humano,
pois de alguma maneira ou em algum lugar todos ns precisamos morar ou
ocupar um espao. Nesse sentido, a moradia no um bem fracionvel.
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Conforme afirma Rodrigues:

No se pode morar um dia e no outro no morar. Morar uma semana e
na outra no morar. No limite da necessidade, possvel malgrado as
conseqncias funestas almoar num dia e no outro no, almoar e
no jantar, pedir um prato de comida na porta da casa de algum, uma
roupa velha, um pedao de po, ou seja, a fome incorporada a algumas
estratgias de sobrevivncia. No possvel pedir um pedao de casa para
morar, um banheiro para se tomar banho, um tanque para se lavar a roupa,
uma cama para dormir um pouco, exceto, claro, se se trata de relaes
pessoais (parentesco e amizade), de aluguel de quartos, de lavanderias, etc.
e claro pagando-se por este uso. (2001, p.14)
Diante das vrias formas ou facetas da excluso social, pontuaremos

a seguir, como foi trabalhada a questo da incluso social, tomando como
objeto de anlise o Projeto Renascer e tentando apontar suas contradies.
O PROJETO RENASCER E SEUS DESDOBRAMENTOS
O Projeto Renascer foi idealizado para atender 620 famlias
residentes numa rea alagadia (fundo de vale) s margens do crrego
gua Boa. O crrego gua Boa corta os bairros Jardim Olinda, Parque
do Lago I, Jardim Clmax, Nossa Senhora Aparecida, Cohab II, Mutiro
da Moradia e encontra-se com o Crrego Rego dgua nas proximidades
da Vila Cachoeirinha e BNH IV Plano. A partir desse ponto, cruza a BR
463, seguindo para o bairro Campo Dourado (seu ltimo endereo na zona
urbana) e logo aps atravessa a BR 163, chegando zona rural. Passando
por chcaras e fazendas, chega prximo ao Distrito Industrial de Dourados
e segue por outras fazendas e chcaras at desaguar no Rio Dourado.
O gua Boa o maior crrego do municpio de Dourados, tanto em
volume dgua como em extenso, e um dos seus problemas mais crticos o
despejo de esgoto domstico in natura (vindo das residncias prximas), o
despejo de lixo e a ocupao de suas margens pela populao que vivencia o
problema da moradia. Vale destacar que o trecho do referido crrego, que passa
no fundo dos bairros BNH 4 Plano e Vila Cachoeirinha, o que apresenta
maior densidade de ocupao populacional55. Silva nos aponta que:
55 Em alguns casos o cano que sai diretamente do banheiro das residncias prximas ao crrego,
despeja esgoto in natura diretamente no manancial hdrico.
87
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Como resultado da excluso dessa populao dos canais regulares de

acesso moradia e da adoo por parte desses excludos de estratgias
e alternativas para a soluo de seu problema habitacional, no final da
dcada de 80 e incio dos anos 90, disseminaram-se com intensidade em
Dourados as favelas, sejam as situadas em lotes privados ocupados, sejam
as localizadas em terra pblicas (sobretudo as reas pblicas nas margens
de rodovias, fundo de vales e embaixo de linhas de transmisso de energia
de alta tenso). (2000, p.229. Grifo nosso)
A implantao da Vila Cachoeirinha zona sul da cidade, em 1989

trouxe adversidades, sendo a maior delas a sua localizao inadequada. O
loteamento foi implantado em uma baixada comprimida pela confluncia
de dois cursos dgua (os crregos gua Boa e Rego Dgua), sendo
freqentemente inundvel por chuvas, trazendo transtornos para a populao
que sofre com as inundaes. Na maioria dos casos, a gua chega a atingir
as residncias.
Com o passar dos anos, a rea que margeia o crrego gua Boa comeou
a ser ocupada de forma irregular. Sem recursos financeiros, excludos dos
programas habitacionais e do mercado imobilirio e sem alternativa para
solucionar o problema de moradia, a populao, v-se obrigada a ocupar
essa rea, pois conforme Rodrigues: De alguma maneira preciso morar.
No campo, na pequena cidade, na metrpole, morar como vestir, alimentar,
uma das necessidades bsicas do indivduo. Historicamente mudaram as
caractersticas da habitao, no entanto sempre preciso morar, pois no
possvel viver sem ocupar um espao. (2001, p.11)
Esta rea da Vila Cachoeirinha considerada insalubre, imprpria
para morar, devido ao risco de contaminao por doenas, falta de
saneamento bsico, assim como, devido poluio do crrego pelo esgoto
e pela prpria quantidade de lixo domstico lanado pela populao das
adjacncias. Como no h sistema de encanamento para escoamento da
gua suja que sai das residncias, a populao criou o sistema de valetas
(para escoamento da gua), que passa por entre as residncias at chegar
ao crrego.
Deste modo, a populao que habita as margens do crrego gua Boa
vive em condies consideradas subnormais. As inundaes pela chuva,
a ausncia de perspectiva de superao dessa situao, o desemprego, o
subemprego e a criminalidade so problemas que atingem essa populao.
Na tentativa de luta pela sobrevivncia sonham com uma moradia digna ou
com casa prpria. Nas palavras de Peluso: Em sociedades mercantilizadas
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como a nossa, a casa uma mercadoria a ser apropriada e, para os pobres,

significa uma acumulao simblica, num mundo em que a acumulao
material interditada para a maioria da populao.(1997, p.236)
Em 1989, quando houve a distribuio dos lotes da Vila Cachoeirinha
pelo ex-prefeito Braz Mello (1989-1992), no existiu a preocupao de
garantir uma localidade adequada para essa populao. O ento prefeito,
ao tentar resolver o problema de moradia, acabou criando um transtorno
ainda maior, pois praticamente jogou aquela populao numa rea
imprpria para habitar, sem preocupao com as condies necessrias para
se ter uma vida saudvel, embora Dourados seja uma cidade com ampla
extenso territorial e com melhores localidades habitveis. Acabou, por
fim, deixando um problema para as futuras administraes. Como ento,
diante dessa situao, resolver o problema de moradia dessa populao que
vivia em condies subnormais?
Tornar a rea habitvel despenderia muitos recursos e, mesmo assim,
a rea continuaria a apresentar problemas, por ter sido, no passado, um lixo.
Diante dessa situao, a atual administrao avaliou que seria mais vivel
para o poder pblico a remoo de parte daquela populao, principalmente
a que se encontrava em situaes crticas.
Nesse sentido, em parceria com o Ministrio das Cidades e via
programa HBB56, o poder pblico municipal, implantou o Projeto Renascer,
visando atender a populao favelizada que vivia s margens do crrego
gua Boa. O projeto previu a remoo de 400 famlias mais atingidas, em
poca de chuvas, para uma rea nas proximidades do loteamento Parque do
Lago, zona oeste da cidade. Apesar da rea receptora no estar concluda,
a remoo das famlias iniciou-se em 18 de janeiro de 2005, sendo o prazo
estipulado para o trmino da remoo at maro de 2005. Entretanto, at
final daquele ano, as remoes ainda no haviam sido concludas.57
Em uma prxima etapa, o Projeto Renascer visa drenagem das
margens do crrego gua Boa, a pavimentao asfltica e a recuperao
56 Banco Interamericano de Desenvolvimento. O programa HBB-Dourados/MS financiado pelo
Ministrio das Cidades, com recursos do Oramento Geral da Unio (OGU) e do BID, e contrapartida
do Estado e do municpio, totalizando investimentos de aproximadamente R$ 9.724 milhes.
57 Em maio de 2007, ainda havia dois casos de remoo pendentes. Um trata-se de uma casa de padro
superior s demais e, cuja negociao com o proprietrio, se tornou difcil. Assim, foi construda para
este proprietrio, uma casa na rea remanescente da prpria Vila Cachoeirinha. A prefeitura construiu
uma casa no padro do programa, porm com ampliao, para compensar a avaliao superior que a casa
havia recebido. O outro caso se encontra em processo de negociao. Trata-se de uma chcara em que,
na troca, se ofereceu ao proprietrio, uma outra rea em uma sitioca legalizada. Neste caso, a prefeitura
est aguardando deciso do proprietrio para promover a remoo.
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ambiental, com objetivo de controlar as inundaes provocadas pela gua

da chuva proveniente dos locais mais altos. Por outro lado, o poder pblico
municipal objetivava desenvolver um trabalho de incluso social com a
populao que ali vive, ou seja, as outras 220 famlias que permanecero no
local recebero melhorias em suas moradias.
A poltica adotada pelo poder pblico para a remoo das famlias
deu-se por intermdio de um levantamento feito por uma equipe tcnica,
composta por profissionais, de diversas reas, como, arquitetos, gegrafos,
socilogos, assistent es sociais, etc, que trabalharam na elaborao do
projeto. Primeiramente foi realizada a delimitao da rea a ser atendida ao
longo do crrego gua Boa. Ficou estabelecido que o projeto atenderia a
populao mais atingida pelas inundaes, pois, em dias de chuva, a gua do
crrego transbordava, atingindo vrias moradias. A prefeitura fez o cadastro
de cada famlia a ser removida, chegando a um total de 400 famlias.
Quando os trabalhos iniciaram-se, muitas pessoas no acreditavam
que uma iniciativa de tal envergadura fosse realmente acontecer. Muitos,
inclusive, no deram importncia aos trabalhos realizados de incio.
Reunies e trabalhos de conscientizao foram feitos com a populao,
sobre a importncia da remoo para a melhora da qualidade de vida e
a importncia de cooperarem com os trabalhos realizados pelo poder
pblico.
No entanto, nem tudo foi to simples quanto se esperava. Houve muita
resistncia remoo por parte de algumas famlias, principalmente no que
diz respeito ao apego ao lugar e a casa. Por mais dificultoso que fosse viver
naquelas condies, para alguns, o lugar tinha um valor inestimvel, pois
foi conquistado com muito sacrifcio. Era ali, que, mesmo na precariedade,
todas as relaes se davam, relaes com a vizinhana, com a escola, com a
igreja, enfim, era naquele lugar onde as relaes cotidianas se concretizavam,
se manifestavam.
nesse contexto que, conforme j apontado, ocorre a perda dos
referenciais na cidade, contribuindo para a crise de valores sociais e dos
referenciais de vida. O lugar carregado de sentido e significado, onde as
pessoas se identificam com sua prpria existncia. Lemos afirma que:
No lugar habitam os homens todos juntos, vivendo, unindo-se emocionandose. No lugar se identificam os conflitos e as alianas que lhe do vitalidade,
onde os homens exercitam sua condio de cidados. O mundo se objetiviza,
os torna objeto; no lugar onde os homens se humanizam. Nos lugares, o
90
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espao e tempo constroem e reconstroem incessantemente a habitabilidade

dos seres humanos. (2001, p.435)
Nesse sentido, a remoo desestruturou as relaes sociais e a

apropriao do espao vivido, pois a identificao com o lugar superava as
dificuldades cotidianas, que para Carlos:
A vida, no plano do cotidiano do habitante, constitui-se no lugar produzido
para esta finalidade, e nesta direo, o lugar da vida constitui uma identidade
habitante-lugar. Assim o lugar se liga de modo inexorvel realizao da
vida enquanto condio e produto de relaes reais. Mas a produo da vida
e do lugar revela a necessidade de sua reproduo continuada. (2004, p.47)
Alm da relao de apego com o lugar, existiu tambm a resistncia

em se desfazer da casa. Algumas famlias possuam moradias relativamente
boas e amplas, moradias que levaram anos para serem concludas. O lugar
poderia apresentar problemas, mas a moradia oferecia conforto.
Constatou-se que houve muita indignao das famlias em relao s
casas oferecidas, pois agora estavam diante de uma situao de imposio por
parte do poder pblico. Teriam que aceitar uma moradia com caractersticas
diferentes das que ocupavam, uma moradia de 28 m2 e, em alguns casos, de
qualidade inferior quela que possuam. Ainda nas palavras de Carlos:
O processo de reproduo espacial se produz como condio, meio e
produto da reproduo do capital e do poder poltico que constrange e
coage, limitando usos. assim que a produo da cidade expulsa o corpo
( atravs do corpo que o indivduo se apropria dos espaos), empobrece a
vida definida em espaos fragmentados pelas estratgias de empreendedores
imobilirios. Pois a cidade se transforma em objeto de troca, homognea
pela ao do Estado. A funo econmica da cidade se impe sobre a
idia do habitar a cidade, de um direito cidade e, nesse sentido, a casa
desaparece diante do alojamento funcional. (2001, p.423)
Com referncia a isso, as entrevistas realizadas58, com moradores

removidos (quando questionados sobre sua opinio acerca da poltica de
remoo adotada pela prefeitura, ou seja, como avaliavam a atuao da
prefeitura), revelaram que para uma parcela da populao removida (29%),
58 Objetivando maior proximidade com nosso objeto de pesquisa/anlise, realizamos uma pesquisa
com 20% dos moradores removidos.
91
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a iniciativa de remoo causou problemas. Para mim no foi bom, pois onde
eu morava eu no tinha problema com enchentes. Eu morava num lugar bom
e alto, tinha uma casa boa. Agora tenho que morar nessa casa pequena onde
mal cabemos, no entendo por que fomos removidos. (DONA MARLENE)
Outro aspecto negativo, apontado pelas famlias est relacionado
com o pagamento da prestao da casa59, que, por menor que seja, muitas
famlias no possuem condies de arcar com esse encargo. A maioria da
populao (80%) havia comprado os direitos da casa anterior e no tinha
a preocupao com o pagamento de encargos mensais dessa natureza. A
respeito dessa questo, uma das entrevistadas, Dona Marilcia, afirma: Eu
no queria sair da minha casa no Cachoeirinha. Sou contra essa prestao,
no tenho condies de pagar.
Essa populao (agora residente nos novos conjuntos habitacionais
Estrela Por I, II e III e Estrela Yvate) vive a angstia de perder sua casa
pela falta de pagamento, pois alm dos gastos com alimentao, gua, luz,
etc, agora tambm tem encargos com a moradia. A contradio se revela em
mais uma de suas facetas, quando consideramos que 58% dos entrevistados
recebem algum tipo de auxlio do governo (bolsa escola, cesta bsica, bolsa
famlia, bolsa de segurana alimentar, etc). Neste sentido, se recebem
ajuda, porque mal conseguem sobreviver, qui arcar com a incumbncia
de pagamento da prestao da moradia.
Outro aspecto observado que a populao foi removida do local
em que morava sem que a rea receptora estivesse concluda, no que diz
respeito infra-estrutura, construo da escola, posto de sade e outros
equipamentos que constam no projeto. A rea receptora (loteamento Parque
do Lago) no conseguia atender s necessidades dessa populao. Muitas
crianas no conseguiram vagas nas escolas das proximidades, tendo que se
deslocar, todos os dias, para a escola da Vila Cachoeirinha, onde moravam
anteriormente. Segundo depoimentos, havia um nibus que levava as
crianas, porm, em dias chuvosos, o nibus no passava. Essa situao
gerava transtornos para as crianas que ficavam prejudicadas, pois perdiam
a seqncia das aulas.
No quesito sade, para esta rea, a ausncia de posto de sade
tambm trazia muitos transtornos para a populao removida. Em pesquisa
de campo nos deparamos com a situao angustiante de uma me, Dona
Slvia, que buscou atendimento mdico para sua filha doente, no posto de
59
So prestaes de R$ 27.00, a serem pagas num prazo de aproximadamente de 15 anos.
92
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sade do Jardim Flrida (bairro prximo). No posto recebeu a informao

de que sua filha no poderia ser atendida, pois morava em outro bairro e
que deveria buscar atendimento no bairro de origem. Assim, Dona Slvia
deslocou-se para o posto da Vila Cachoeirinha, onde tambm no conseguiu
atendimento, pois disseram que ela deveria buscar atendimento no local
onde residia atualmente.
Diante dessa situao, a me disse que no sabia o que fazer, que a
nica alternativa que lhe restava seria buscar atendimento no PAM (Pronto
Atendimento Mdico), localizado na Vila Industrial, do outro lado da cidade
(zona leste), ou seja, teria que percorrer uma longa distncia com sua filha
doente e ainda correr o risco de no ser atendida.
Contudo, apesar dos transtornos envolvidos no processo, para alguns
a iniciativa ou a poltica de remoo foi aprovava, principalmente no que diz
respeito qualidade da rea receptora no aspecto da higiene e saneamento.
Aqui bem melhor. Antes eu sofria de dores de cabea todos os dias por
causa do mau cheiro vindo do crrego. (DONA MARLCI)
Meu filho nunca mais ficou doente depois de mudamos para c. (DONA
JURACI)
Diante dessas contradies cabe um questionamento: o poder pblico

est realmente promovendo a incluso social dessa populao?
O PAPEL DO PODER PBLICO: ENTRE A REALIDADE
E O DISCURSO
Analisando a localizao dos conjuntos habitacionais implantados,
um aspecto nos chama a ateno: o plano de governo do ento candidato a
prefeito municipal60 no ano de 2000, previa a implantao de tais loteamentos
ou conjuntos habitacionais com um menor nmero de unidades residenciais
e mais integrados malha urbana, ou seja, melhor distribudos espacialmente
com relao rea j servida por infra-estrutura, equipamentos e servios
urbanos. O ento candidato apontava ser importante evitar a reproduo de
modelos de conjuntos com grande nmero de unidades residenciais, o que
dificultaria a integrao socioespacial.
60
Estamos nos referindo ao atual prefeito, Jos Laerte Ceclio Tetila, reeleito prefeito em 2004.
93
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Contudo, quando analisamos a planta da cidade (ver Figura 01),

onde consta localizao das reas destinadas para tais projetos ou reas
de interesse para habitao social, percebemos que as reas propostas
para tais fins so todas perifricas, distantes do centro e desprovidas de
infra-estrutura, equipamentos e servios urbanos, contrariando o que havia
sido proposto no plano de governo. O nmero de conjuntos habitacionais
construdos no pode ser desprezado - cerca de 1.484 unidades residenciais,
at 2005, distribudas em 13 conjuntos habitacionais, sendo expressivos
tambm os investimentos destinados para o setor habitacional, contudo,
parcela significativa da populao ainda enfrenta problemas de moradia.
Essa realidade se revela quando, segundo informaes fornecidas
pela Secretaria Municipal de Servios Urbanos, notamos o nmero de
reas de ocupao irregular existentes na cidade um total de 18 reas.
Podemos afirmar que se torna necessria uma poltica habitacional que
atenda as reais necessidades da populao de baixa renda ou mesmo que
no possui renda e que, em grande parte das vezes, excluda de projetos ou
programas habitacionais por no ter condies de apresentar comprovao
de rendimento, pois se encontra, por exemplo, margem do mercado de
trabalho. No entanto, o que se observa que velhas frmulas continuam
sendo utilizadas para se tentar resolver problemas que apresentam novos
contedos.
94
14/11/2008 10:56:44
Quanto ao pagamento das prestaes das casas do projeto Renascer,

o atual superintendente de habitao, Ataulfo Alves Stein Neto61, nos
informou o seguinte:
61
Entrevista realizada em 28/04/2005.
95
14/11/2008 10:56:44
ZEIS 03
Habitao Social
reas de Interesse para Habitao

Social
reas de Interesse para
Legenda:
FONTE: Dourados - Secretaria Municipal de Planejamento e Meio Ambiente.

ORG.: Mrcia Brito
ESCALA: 1/50.500
DISTRITO INDUSTRIAL
(5 KM DO ENTRONCAMENTO DA BR 163 COM A MS 156)
REAS DE INTERESSE PARA HABITAO SOCIAL
FIGURA 01
DOURADOS/MS (2005)
(...) Nenhum desses projetos, PSH62, HBB63, o beneficirio paga a casa, o que
ele paga uma tarifa de R$ 27,00 hoje, que vai para um fundo municipal que
ns (prefeitura) temos. para continuar comprando rea, em investimento
para a populao, isso no d o juro do juro do dinheiro. Ento na verdade
no paga. Isso foi uma deciso poltica da prefeitura. Na realidade no h o
pagamento. Muitos no esto pagando e no esto sendo prejudicados. H
um bom senso por parte do poder pblico. Ningum est pagando a casa,
pois se estivesse pagando a casa o valor seria outro.
Portanto para o superintendente, o fundo formado a partir das

prestaes pagas pela populao. Esse fundo arrecadava em torno de R$
8.000,00 (oito mil reais) mensais, havendo meses em que nem isso se
arrecadava. Houve ms em que a arrecadao foi de R$ 2.000,00 (dois
mil reais), ou seja, as pessoas no estavam pagando as mensalidades das
casas. A populao desconhece a informao, de que no se paga a casa,
repassada pelo superintendente de habitao, muito menos sabe da existncia
do fundo, ao contrrio, essa populao vive a ameaa e a insegurana de
perder a casa, mediante o no pagamento das prestaes.
Considerando que o recurso destinado construo das casas do
Projeto Renascer a fundo perdido, ou seja, a prefeitura no precisa pagar
o recurso repassado, cabe um questionamento: por qu a populao tem que
pagar? A imposio das casas pelo poder pblico desencadeia uma outra
problemtica: a casa padronizada, como se todos tivessem as mesmas
necessidades. Encontramos residncias com uma pessoa morando e outras
com at dez pessoas. Como ajustar dez pessoas numa rea de 28 m2?
As famlias trabalham, agora, na ampliao de suas casas. A mo-deobra vem da cooperao entre vizinhos, no sistema de mutiro, dos prprios
familiares e amigos. Os finais de semana, os feriados, os momentos de
descanso aps o trabalho, so destinados ampliao da casa. o que
Rodrigues chama de sobre-trabalho. Em suas palavras:
... a autoconstruo um processo de trabalho extremamente penoso, com
elevados custos individuais que recaem sobre os setores mais pauperizados.
H um alongamento da jornada de trabalho, que repercute na acumulao
de capital, j que permite pagar salrios mais baixos e ao mesmo tempo
desgasta rapidamente a capacidade produtiva de fora de trabalho, sem o
mnimo de descanso necessrio. (2001, p.32)
62
63
PSH Programa de Subsdio Habitao.

HBB Habitar Brasil Bid.
96
14/11/2008 10:56:46
Diante de tantas contradies, a cidade esvazia-se em seu sentido,

esvazia-se enquanto possibilidades para vida em sua reproduo social,
ficando seu sentido restrito s condies de reproduo do capital.
Nega-se a cidade como lugar das possibilidades de reproduo da
vida humana, dos valores sociais e de referenciais da vida. (CARLOS,
2004) Assim vista, no mbito do planejamento, na sua funcionalidade,
no se levando em conta o indivduo como agente produtor de histria,
como agente produtor da cidade.
APONTAMENTOS FINAIS
Diante do exposto, revela-se que o discurso do poder pbico no est
em consonncia com a verdadeira incluso social, pois muitos referenciais
e valores foram perdidos, por exemplo, com o processo de remoo.
O processo de pesquisa nos permitiu observar que o elemento que
sustentava o discurso do poder pblico, em relao ao processo de incluso
social da populao atendida pelo Projeto Renascer, que na rea foi
implantado um centro de gerao de emprego e renda. O centro de gerao
de emprego e renda, logo aps a remoo das famlias, j se encontrava
em funcionamento, oferecendo cursos para a populao como: manicure,
padeiro, confeiteiro, etc, com o objetivo de dar um ofcio a quem no tinha.
Contudo, em funo do horrio de trabalho, poucos tm disponibilidade de
tempo para realizar os cursos oferecidos. Por outro lado, o fato de fazer o
curso oferecido, no garante o emprego, nem o poder pblico se compromete
ou tem condies de se comprometer em empregar essas pessoas.
A iniciativa da remoo, com a preocupao de auferir qualidade de
vida em relao ao aspecto de higiene, salutar, porm a populao no
participou do processo e no foi consultada a respeito do que seria melhor
para os que vivenciariam essa realidade diretamente.
Oferecer cursos de capacitao no garante a justia, os direitos
humanos, sade, emprego. No garante o exercer da cidadania, no apaga o
medo, a insegurana e dependncia dos rgos governamentais.
A remoo fica reduzida interveno do poder pblico como agente
possuidor da tcnica e planejamento, legitimando sua ao/interveno no
modo de planejar a cidade.
Faz-se necessrio repensar uma poltica que considere que a
97
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satisfao da necessidade habitacional no somente proviso de unidades

residenciais, pois, conforme j apontado, torna-se necessrio que as
condies de implantao atenda a realidade da populao desprovida de
recursos financeiros, sendo premente que se considere, inclusive, novos
mecanismos de incluso social para que parcela significativa da populao
possa inserir-se nesse processo.
Assim, cabe agora, a cada famlia, o desafio de reconstruir seu novo
espao, com seus anseios e valores, adaptando suas necessidades ao novo
lugar, que nunca ser como o lugar anterior. Tudo mudou, tudo se reconstri
gradativamente, dia aps dia, na luta pela sobrevivncia e pelo direito
cidade.
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redefinio socioespacial em Dourados MS. Dourados, 2004.
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100
14/11/2008 10:56:46
ENTRE O PBLICO E O PRIVADO: UMA DISCUSSO

SOBRE A APROPRIAO DAS CALADAS64
Abadia Aparecida Gonalves de Moraes

Bacharel e Licenciada em Geografia
abadiamoraes@yahoo.com.br
Aparecido Srgio Bereta
INTRODUO
Inicialmente convm ressaltar que este trabalho no tem a pretenso
de discutir a concepo de espao pblico e privado, mas objetiva analisar a
forma de apropriao65 do meio de circulao dos pedestres as caladas, na
rea central de Dourados-MS. Assim, visa discutir os motivos que levam
ocupao inadequada, uma vez que h leis no municpio (como o Cdigo de
Obras, o Cdigo de Posturas e a prpria Lei de Uso do Solo), que orientam
para seu uso como local de circulao de pedestre.
Dourados, como cidade universitria e voltada para o agronegcio,
recebe contingente significativo de estudantes universitrios e pessoas que
continuamente utilizam a rea central para realizao de seus negcios e
outras atividades. No perodo noturno, essas reas de circulao diurna se
64 Esta reflexo resulta da pesquisa realizada para a monografia de bacharelado Entre o pblico
e o privado: uma anlise da apropriao das caladas na rea central de Dourados-MS, defendida na
UFGD, em 2006, sob a orientao da Prof Dr Maria Jos Martinelli Silva Calixto.
quanto do consumo... [...] A propriedade ser o reconhecimento social da apropriao de certos
bens (dentre os quais pode estar o espao) a sua legitimao... (apud CALIXTO, 2004, p.192-3)
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tornam local de lazer das pessoas que buscam nos bares, restaurantes e
lanchonetes momentos de relaxamento e descontrao.
Dessa forma, a rea central torna-se um local disputado por vrios
tipos de usos do solo (inclusive uma rea disputada por automveis e
pessoas) e nessa rea que ocorre a maior concentrao de lanchonetes e
restaurantes da cidade.66 As caladas desses estabelecimentos so tomadas
por mesas e cadeiras, impedindo a circulao de pedestres.
De acordo com Carlos (1992, p.45): O uso do solo est ligado a
movimentos particulares do processo de produo das relaes capitalistas,
que o modo de ocupao de determinado lugar da cidade.
Assim, o solo urbano disputado por vrios tipos de usos e por vrios
segmentos da sociedade, de forma diferenciada, o que gera conflitos. Nesse
processo, a apropriao do espao urbano propicia o acmulo de capital.
Para Carlos,
]...] a contradio entre o processo de produo social do espao e sua
apropriao privada marca e delimita a vida cotidiana, isto porque
numa sociedade fundada sobre a troca, a apropriao do espao, ele
prprio produzido, enquanto mercadoria, liga-se, cada vez mais forma
mercadoria. Nesta condio serve s necessidades da acumulao atravs
das mudanas/readaptaes de usos e funes dos lugares que tambm se
reproduzem sob a lei do reprodutvel... (2004, p. 26)
A autora ainda aponta que: [...] O espao, produzido enquanto

mercadoria, entra no circuito da troca... (2004, p. 27)
As necessidades sociais tm uma dinmica complexa e nesse
processo, uma minoria tem o privilgio de consumo dos melhores produtos,
das melhores localizaes urbanas, etc, enquanto para expressiva parcela
da populao, no resta outra opo a no ser ocupar reas perifricas e
desprovidas de infra-estrutura, equipamentos e servios urbanos bsicos,
embora todos tenham os mesmos direitos em relao locomoo,
comunicao, s trocas...
Gottdiener, com base em Lefebvre, aponta que o sistema atual divide
as pessoas entre [...] aqueles que tiram proveito das relaes de propriedade
existentes, sejam elas mediadas por meios pblicos ou privados, e aqueles
66
Vale destacar que o uso de caladas por estabelecimentos comerciais, em Dourados, no se
restringe rea central, sendo comum esse tipo de prtica tambm nos bairros da cidade.
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que so vtimas dessas relaes.(1993, p. 152)

s necessidades socialmente criadas, acrescenta-se uma necessidade
especfica: o consumo de produtos e de bens no materiais. Dentre essas
podemos considerar o desejo de lazer, que no cotidiano urbano tem local
e hora para se realizar. Poucos tm o direito de satisfazer essa necessidade
ou desejo, uma vez que sua satisfao mediada pelo dinheiro, sendo
submetida ao processo de compra e venda. Nesse sentido, a apropriao
dos espaos da cidade ocorre como se os mesmos fossem objetos.
Santos (1987) afirma que o espao na totalidade, e a cidade,
particularmente, unem e separam os homens. Pode-se dizer que a cidade
une os homens medida que os aproxima fisicamente e os separa porque
agua o distanciamento socioespacial, provocado pelas desigualdades
inerentes ao modo de produo capitalista.
No cenrio urbano as ruas e avenidas viram objeto de apropriao
de classes sociais distintas, cerceando o direito de ir e vir e intervindo
no pleno exerccio da cidadania, que passa a ser violada e provoca o
desencadeamento de problemas de vrias ordens.
Para Andrade, [...] Acostumados a ser meros consumidores aceitamos
que os espao pblicos, tpicos da vida urbana, se tornem impunemente
privatizados (1996, p. 143). nessa perspectiva que Carlos nos aponta
que: [...] Numa sociedade de consumo a condio de cidadania s pode
se realizar, tendo como contedo a realizao do indivduo enquanto
consumidor. (2004, p. 146)
Dessa forma, a rua e a calada, enquanto locais pblicos de acesso
mltiplo, so apropriadas privativamente, o que influencia nas formas de
uso. Assim, a reflexo se v obrigada a redefinir as suas bases tericas, para
tentar discutir a dinmica de produo/apropriao da cidade.
Nesse sentido, a presente pesquisa objetivou contribuir para
levantar elementos para se (re)pensar as formas de apropriao do espao
pblico, mais particularmente das caladas, na rea central de Dourados,
estabelecendo como recorte territorial o quadriltero que compreende as
ruas Major Capil e Joaquim Teixeira Alves; Presidente Vargas e Hayel
Bom Facker (ver Figura 01).
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O DIREITO DE IR E VIR E O EMBATE PBLICO/PRIVADO

Antes de levarmos a discusso a um plano mais particular, julgamos
importante desenvolver algumas consideraes acerca de aspectos gerais
do espao pblico, visando resgatar elementos que contribuam para a
discusso de nosso objeto de anlise.
O processo de pensar e conseqentemente de intervir na cidade
deve considerar a complexidade da realidade local, com suas mltiplas
determinaes. Deve-se partir do levantamento e da descrio dos elementos,
observados na prtica da vida urbana, sem desconsiderar as contradies, que
se apresentam no espao, em suas manifestaes concretas e simblicas.
O conjunto dessas manifestaes dinmico (o que significa dizer
que a situao no se apresentar sempre na forma como hoje se apresenta)
e fundamental na anlise da realidade urbana, sobretudo quando se
pretende promover melhorias necessrias ou desejadas. Portanto, qualquer
interveno ter que considerar as tendncias que tais manifestaes
apresentam em seu movimento e a partir de sua situao real.
A rea urbana de Dourados apresenta setores e eixos virios
problemticos para o trnsito de veculos e pedestres. O quadriltero que
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compreende a rua Presidente Vargas rua Hayel Bom Faker e da rua

Major Capil rua Joaquim Teixeira Alves, por exemplo, corresponde,
muitas vezes, a reas congestionadas por atividades
de comrcio e por
estacionamentos irregulares, apresentando pontos de conflito.
Vale destacar que desde os gregos, o espao pblico era o lugar da
liberdade e do exerccio de participao dos cidados. Era o espao aberto,
contrapondo-se fortaleza da Idade Mdia, cuja configurao arquitetnica
tinha a funo de proteo do meio externo.
A produo e, conseqentemente, a configurao espacial um
reflexo da forma de organizao da sociedade. Atualmente, as construes
simbolizam poder, expressando identidade especfica. Por outro lado, o
privado se apropriou do espao pblico e transformou-o. Nesse cenrio,
as pessoas so vistas como consumidoras de informao, comunicao e
entretenimento e no como cidads.
Os outdoors, anncios e logomarcas invadiram as ruas, tornando
privada a paisagem pblica. Placas de patrocnio atropelam e induzem
as pessoas; a propaganda invade as sesses de cinema e a televiso, que
depende do patrocnio, e torna-se cada vez menos comprometida com um
trabalho srio e autnomo.
Os veculos de transporte transformaram-se em outdoors ambulantes,
a poluir visualmente o espao. Os cidados que pagam seu transporte tambm
se transformam em suportes ambulantes de anncios de produtos e servios.
Trata-se, efetivamente, do abandono, pela sociedade contempornea,
de valores essenciais que distinguiam e asseguravam o espao pblico.
Estamos vivenciando um momento no qual se faz presente o reducionismo
do espao pblico.
Para confrontar essa lgica, preciso externar o conflito, as tenses
crescentes entre excludos e includos, os determinantes que hierarquizam,
dividem, discriminam e privam.
O pressuposto essencial para a prtica da cidadania a existncia
e a explicitao dos conflitos. A luta pela cidadania um embate por
significados, pelos direitos, por desejos, por aspiraes. Contudo, a ideologia
dominante tenta camuflar e negar a existncia do conflito ou dos interesses
contraditrios, o que acaba por reforar a prtica dos agentes privados.
Nos projetos de interveno na cidade, torna-se fundamental
considerar essa contradio. Contudo, os conflitos no so claramente
explicitados. Como exemplo, podemos citar as chamadas revitalizaes
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dos centros histricos, considerados degradados, cujas intervenes se do

reforadas por um discurso que tenta se firmar em nome do coletivo.
Para Oliveira (1999), o nome revitalizao j trai seu significado,
pois quer dizer que, antes, ali no havia vida. Trata-se, no fundo, apenas
do deslocamento do conflito, no de sua resoluo. Trocam-se os pobres,
os mendigos, as prostitutas, os botecos sujos e as penses baratas por
maquiagens que tentam resgatar os velhos e considerados, por muitos, bons
tempos. Nas palavras de Arantes, [...] os conflitos so escamoteados por
uma espcie de estetizao do heterogneo, recoberto pela transformao
da superfcie. (1998, p.134)
Segundo Cavalcanti: A produo do espao urbano capitalista tem
uma lgica na necessidade de aglomerao que tem o capital, mas tambm
na necessidade de ocultar contradies sociais. Isso fez com que essa
produo resultasse em diferentes lugares, lugares de diferentes classes e
diferentes grupos, lugares contraditrios. (2001, p.16-17).
Na tentativa de estetizao do heterogneo, ou de ocultao das
contradies, os excludos continuaro excludos em outras partes da cidade,
provavelmente em lugares mais distantes e menos visveis. O resultado final
a valorizao da terra urbana, por intermdio do impacto esttico. Com a
justificativa de novos empregos, aumento da renda e melhor convvio urbano,
se privatiza o pblico, mas no se torna pblico o privado e no se melhora a
condio dos considerados excludos, pois apenas se tenta afastar o conflito.
Nos projetos de ordenamento territorial, por exemplo, torna-se
fundamental considerar as condies adequadas de circulao. por
intermdio das vias de circulao que ocorre o deslocamento no interior da
cidade. As vias atendem necessidade pblica de circular, necessidade
de ir e vir, ou mesmo de permanecer e devem atender ao coletivo. E, nesse
sentido, a utilizao inadequada de vias pblicas e caladas pode ser revista
e revogada quando necessrio.
Feitas tais ponderaes, de carter mais geral, trataremos da questo
do uso do espao pblico, mais particularmente das caladas, na rea central
de Dourados.
A APROPRIAO DO ESPAO PBLICO NA REA CENTRAL
DE DOURADOS: CONSIDERAES SOBRE O CENTRO URBANO
Partindo do pressuposto que nosso objeto de anlise a discusso da
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apropriao das caladas na rea central de Dourados, julgamos conveniente

tecer breves consideraes sobre o papel do centro urbano. Para melhor
caracteriz-lo, tomaremos a concepo de Castells (apud Calixto, 2004, p.
177-8) que, a partir da considerao de que o centro resulta da expresso
espacial da diviso social do trabalho, aponta:
... medida que h distintas atividades e distintos nveis sociais ligados a
estas atividades, esta diviso se espacializa e, ao espacializar-se, tem, a um
s tempo, elementos de diferenciao, tanto a nvel social quanto espacial.
E continua.Os centros urbanos so a expresso desta coordenao
necessria das atividades e categorias sociais em sua dimenso espacial.
Isto , os centros urbanos so a organizao espacial de configurao, do
intercmbio e da coordenao, na sua relao com o processo de diviso
social do trabalho.
Assim, por congregar a funo de concentrao, o centro urbano o

local mais procurado para servios, compras, trabalho, consumo de produtos
alimentcios e at mesmo para o lazer e bem estar.
Segundo Calixto (2004), a partir da segunda metade da dcada 1970,
o centro de Dourados comeou a se definir, mais claramente, como rea de
concentrao de comrcio e servios, sobretudo a Avenida Marcelino Pires.
Cabe lembrar que o centro no necessariamente um ponto de
convergncia geograficamente central, e nem o ponto histrico onde iniciou
a cidade, mas um vnculo de circulao de bens e servios, caracterizando
a necessidade de integrar e dispersar ao mesmo tempo.
Calixto assegura que o centro [...] no homogneo, porm nico
em determinados aspectos, pois est intrinsecamente ligado possibilidade
de acesso pleno cidade ou de acessibilidade como um todo, at por
congregar a concentrao de mltiplos papis e funes. (2004, p.179)
Ao expressar a concentrao de papis e funes diferenciadas,
numa concentrao hierarquizada, o centro comumente a rea, no interior
da cidade, de melhor acessibilidade, viabiliza, de forma mais rpida, a
circulao e as trocas monetrias, estimulando o prprio consumo de
servios e bens.
Para Singer: Sendo a cidade uma imensa concentrao de gente
exercendo as mais diferentes atividades, lgico que o solo urbano seja
disputado por inmeros usos. (1980, p. 77)
O centro de Dourados concentra lojas, restaurantes, lanchonetes,
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agncias bancrias, assim como o local de trabalho, principalmente da

parcela da populao que exerce atividades ligadas ao setor tercirio.
Nesse sentido, disputado por vrios tipos de uso, gerando conflitos e
contradies de vrias ordens.
A APROPRIAO DAS CALADAS E A LEGISLAO
Visando dimensionar as determinantes que envolvem o uso/
apropriao das caladas na rea central de Dourados, iniciaremos
considerando aspectos levantados em entrevista com o chefe da fiscalizao
de posturas da Prefeitura Municipal de Dourados, senhor Jferson Romo
Rodrigues Senci. O entrevistado nos assegurou que o procedimento do
Departamento de Fiscalizao cumpre a Lei n 1067, art 126 do Cdigo de
Postura de Dourados, que determina a proibio da ocupao das caladas
antes das 18 horas. Ou seja, no decorrer do dia, as caladas devem ficar
livres para a circulao de pedestres e somente aps o fechamento das
lojas que se permite aos bares, lanchonetes e restaurantes ocup-las para
colocao de mesas e cadeiras, desde que se reserve um espao de 2 metros
para a circulao.
A possvel transgresso do estabelecimento comercial (bares,
lanchonetes e restaurantes), em relao ao uso indevido das caladas, pode
implicar em notificao do comerciante por descumprimento da Lei.
Quando o comerciante recebe a notificao, tem 8 (oito) dias para
tomar as providncias necessrias ou apresentar defesa e, caso continue a
infligir o determinado, ser multado. A alegao geralmente transfere a
responsabilidade do descumprimento do determinado para os prprios
clientes, que, na alegao dos comerciantes, colocam as cadeiras na calada.
Segundo o chefe de fiscalizao do municpio, os nicos comerciantes
que estavam sendo multados por descumprirem a Lei eram os proprietrios
do O Caneco e do Caf Expresso. Os demais esto cumprindo
rigorosamente o Cdigo de Postura do Municpio.
Contudo, em levantamento de campo, observamos o descumprimento
do que estabelece o Cdigo de Posturas, pois no apenas os estabelecimentos
citados, como tambm a lanchonete e restaurante Kiko e a pizzaria La
Magiori, ocupam rea de circulao de pedestres, impossibilitando o
deslocamento. Pela calada do restaurante e lanchonete Kiko, para citar
apenas um exemplo, torna-se impossvel circular no perodo noturno.
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Essa situao ainda mais grave no horrio de trmino das aulas da

Escola Estadual Presidente Getlio Vargas, pois h um fluxo expressivo de
alunos que, por no poder utilizar a calada, utiliza a rua para se deslocar.
Com a finalidade de avaliar a opinio dos pedestres sobre a forma
de ocupao das caladas na rea central, realizamos uma enquete.67
Quando questionados se concordavam com a forma de uso ou ocupao
das caladas, 100% dos pedestres entrevistados responderam no estar de
acordo, apontando a necessidade de se assegurar uma rea para a circulao
dos pedestres, sendo que 96,2% apontam que tal forma de ocupao das
caladas afeta o trnsito.
Assim, o uso indevido do meio de circulao do pedestre, a calada,
expressa, em uma de suas facetas, a dinmica da apropriao privada68 do
espao pblico. Para Carlos, os diversos usos do espao urbano,
... entram em conflito, na medida em que so contraditrios os interesses
do capital e da sociedade... E continua: [...] So os diversos modos de
apropriao do espao que vo pressupor as diferenciaes de uso do solo
e a competio que ser criada pelos usos, e no interior do mesmo uso.
Como os interesses e as necessidades dos indivduos so contraditrios, a
ocupao do espao no se far sem lutas. (2004, p. 127)
O Cdigo de Posturas do Municpio de Dourados, amparado por Lei

Municipal n 1067, no que diz respeito ocupao do passeio pblico, no
Artigo 123, define o seguinte:
A utilidade e o trnsito das vias e logradouros pblicos so livres, competindo
fiscalizao da Prefeitura preservar a ordem, a segurana e o bem estar
dos transeuntes e da populao em geral e o patrimnio pblico, sendo
proibido a particulares:
I- invadir ou usurpar via ou logradouro pblico, cursos de gua, lagoas ou
vales, por meio de obra ou de carter provisrio; (Grifo nosso)
J a Seo II, Artigo 124, quando trata do trnsito pblico, aponta:

67 Essa enquete foi realizada no centro da cidade, no ms de novembro de 2005, com 26 pessoas
abordadas aleatoriamente.
68 Embora a Constituio Federal, no Cap. 1 Dos direitos e deveres individuais e coletivos,
assegure que: Todos so iguais perante a lei, sem distino de qualquer natureza, garantindo-se aos
brasileiros e aos estrangeiros residentes no Pas, a inviolabilidade a vida, a liberdade, a igualdade,
a segurana e a propriedade.
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proibido embaraar ou impedir, por qualquer meio, o livre trnsito

de pedestres e veculos nas ruas praas, passeios, estradas e demais vias
e logradouros pblicos, exceto para efeito de obras pblicas, quando
exigncias policiais o determinarem, ou em caso de comprovada necessidade,
a juzo da Prefeitura. (Grifo nosso)
1- As interrupes necessrias do trnsito tero sinalizao claramente
visvel de dia e luminosa noite.
No que diz respeito ocupao de vias e logradouros pblicos, o

Artigo 126 da Seo III, assegura:
A ocupao de passeios com mesas e cadeiras por parte de
estabelecimentos comerciais s ser permitida, quando forem satisfeitas as
seguintes condies:
I- ocuparem apenas, a parte do passeio correspondente testada do
estabelecimento interessado;
II- deixarem livre, para o trnsito pblico, uma faixa de passeio no
inferior a dois metros;
III- distarem, as mesmas, entre si, no mnimo, um metro e meio;
IV- preservar ou resguardar acesso bastante s economias contguas ao
estabelecimento ocupante do passeio. (Grifo nosso)
Assim, observa-se, pela disposio do contedo da Lei, a necessidade

de se assegurar o livre acesso e a circulao dos pedestres. Contudo, a
mesma Lei permite que seja feita a ocupao, para colocao de mesas e
cadeiras, em frente a bares, lanchonetes e restaurantes.
Embora a Lei pretenda resgatar a rea de circulao das caladas,
permitindo a acessibilidade de todos os usurios, de modo que os
deslocamentos possam se dar com segurana e com o mnimo risco de
acidentes, no isso que se observa e se vivencia na prtica. A rea da calada
que deveria ser usada, com prioridade, pelo pedestre, ocupada por uma
diversidade de usos. Cadeiras e mesas dos bares, lanchonetes e restaurantes
disputam essa rea com pedestres, ferindo o princpio da utilizao pblica,
pois so privativamente apropriados medida que nesses locais circulam
apenas os clientes ou fregueses desses estabelecimentos.
A esse respeito, convm mencionar o que afirma Sposito:
O pblico, compreendido como o que pode ser de todos, muitas vezes
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visto como o que pode ser privatizado, porque est liberto da condio de
ser propriedade de algum. Ou seja, submetida lgica da propriedade, a
sociedade v o pblico no como o que passvel de apropriao por todos,
mas como aquilo que pode ser privatizado para alguns. (1999, p. 25)
Devido permissividade, os freqentadores desses locais arrastam

uma mesa aqui, uma cadeira l e assim a rea de circulao invadida,
ou seja, no h local para transitar, principalmente com uma cadeira de
rodas. Quantas vezes no fomos obrigados a andar na rua em decorrncia
da apropriao abusiva das caladas?
Liberar o seu uso aps s 18 horas tambm uma forma de limitar o
trnsito de pedestres nas caladas, pois temos o direito de andar livremente
a qualquer horrio.
Observa-se ainda que, no quadriltero estabelecido como objeto de
anlise, lanchonetes, bares e restaurantes no respeitam a medida, de dois
metros, estabelecida pelo Cdigo de Postura, e ocupam toda a rea das
caladas pblicas.
A APROPRIAO DAS CALADAS E A CIDADANIA:
CONSIDERAES
A extenso no espao da cidade do valor de
troca delimita as possibilidades do uso pblico,
restringindo-os a pobreza dos espaos semipblicos... (CARLOS, 2004, p. 141)
As formas de ocupao e apropriao do espao expressam claramente

que o direito de ir e vir nos logradouros pblicos no est sendo respeitado
pelos comerciantes (donos de bares, lanchonetes e restaurantes), que esto
utilizando as reas pblicas de circulao dos pedestres para colocao de
mesas e cadeiras. Isso contraria o Cdigo de Postura Municipal, aumenta
os riscos de acidentes e dificulta a acessibilidade, sobretudo de portadores
de deficincia fsica, idosos, gestantes e crianas.
Tornar o espao acessvel, eliminar obstculos fsicos, naturais ou
de comunicao nas cidades, nos equipamentos e mobilirios urbanos, nos
edifcios, nas vrias modalidades de transporte que impeam ou dificultem
a livre circulao das pessoas.
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A luta pela acessibilidade resgata a importncia de assegur-la como

direito para todos, implicando, num sentido mais amplo, na questo da
cidadania. Assim, o direito de ir e vir seria garantido, com a eliminao
dos obstculos fsicos ou das barreiras de circulao. Contudo, observa-se
que essa integrao est longe de ser realidade para a maioria dos cidados,
sobretudo para os portadores de deficincia.
As Leis so importantes, mas significam apenas o primeiro passo.
Estudos revelam que os pases, onde a questo da acessibilidade est mais
avanada no so aqueles com leis e normas rgidas ou detalhadas, so
aqueles onde existe mais conscincia social e melhores recursos tcnicos.
A falta de vontade poltica um dos principais obstculos para
garantir a acessibilidade, e a descontinuidade das polticas pblicas
acontece tambm devido falta de envolvimento da sociedade. Nas gestes
mais participativas, a presso da populao dificulta a reverso ou o no
cumprimento de direitos/benefcios j conquistados.
Santos, ao apontar que a cidadania no pode ser ameaada por um
cotidiano implacvel, afirma que, [...] no basta a cidadania ser um estado
de esprito ou uma declarao de intenes. Ela tem o seu corpo e seus
limites como uma situao social, jurdica e poltica. (1987, p. 07)
As Constituies Estadual e Federal, abordam a questo, assim como
o municpio, na sua Lei Orgnica, contudo, apenas constar o dispositivo
nos trs nveis no assegura o direito, pois, em muitos casos, no h sequer
regulamentao que possa especificar o significado da Lei, estabelecer
prazos e punir pelo no cumprimento.
Para Santos:
A luta pela cidadania no se esgota na confeco de uma lei ou na
Constituio porque a lei apenas uma concreo, um movimento finito de
um debate filosfico sempre inacabado. Assim como o indivduo deve estar
sempre vigiando a si mesmo para no se enredar pela alienao circundante,
assim o cidado, a partir de conquistas obtidas, tem de permanecer alerta
para garantir e ampliar sua cidadania (1987, p. 80)
Nesse sentido, consideramos oportuno destacar a opinio do

urbanista Ruben Otero, que, em entrevista concedida ao Jornal eletrnico
Dirio do Comrcio, considera a apropriao privada do espao pblico,
um problema poltico. Segundo o urbanista: [...] preciso discutir o direito
dos cidados de ocuparem a cidade. A ocupao de espaos pblicos
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indevida e desrespeita esse direito. Mas o poder pblico tambm peca, por
exemplo, ao cercar praas que deveriam servir a todos. (www.dcomercio.
com.br/especiais/camara/3005_02.htm).
A flexibilidade diante da aplicao da Lei d ao comerciante a
percepo do direito de ocupar as caladas da forma que considera
correto, restringindo o acesso ao espao pblico e interferindo no exerccio
da cidadania.
O PAPEL DO PODER PBLICO: ENTRE A PRTICA E A
LEGISLAO
Conforme j apontado, embora o Cdigo de Postura do municpio
determine que as caladas das vias pblicas, destinadas circulao de
pedestres, estejam livres para tal fim, isso no respeitado na rea de estudo,
pois, os proprietrios dos estabelecimentos utilizam inapropriadamente
as caladas, ou seja, ocupam a rea das caladas com cadeiras e mesas,
obrigando os pedestres a dividir ou a disputar a rua com os carros, o
que leva ao risco de atropelamento. Dessa forma, no se respeita o Cdigo
de Postura do Municpio e conseqentemente o direito do pedestre. Assim,
as caladas, que so pblicas, so privativamente apropriadas, a medida em
que so usadas como extenso do estabelecimento comercial.
A prefeitura tem o encargo de fiscalizar e punir os proprietrios destes
estabelecimentos, porm, em reportagem do Jornal Dirio MS, do dia 01 de
setembro de 2005, o secretrio de servios urbanos, Jorge Hamilton Torraca
declarou que: A prefeitura est fazendo a sua parte, autuando proprietrios
nos casos de reclamaes de moradores. Ou seja, a atuao do poder
pblico est condicionada reclamao dos que se sentem incomodados.
Diante dessa realidade, cabe o seguinte questionamento: para que serve o
Cdigo de Posturas do municpio?
A via pblica est sendo usada ao bel prazer dos proprietrios de
lanchonetes e dos seus clientes, ou dos freqentadores desses locais. Assim,
os proprietrios passam a culpar os consumidores que freqentam seus
estabelecimentos comerciais de estarem arrastando as mesas e cadeiras
para a rea destinada ao trnsito de pedestres (que segundo o Cdigo de
Posturas do municpio no pode ser inferior a dois metros). Contudo, se
observou, em pesquisa de campo, que so os prprios estabelecimentos
comerciais que dispem as mesas e cadeiras na rea destinada aos pedestres,
113
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no justificando a alegao de que so os consumidores que fazem uso

inadequado da rea pblica.
Embora haja leis que podem ser aplicadas, coibindo a infrao,
so diversos os obstculos encontrados pelos pedestres, que para se
locomoverem, por exemplo, na rea em frente s lanchonetes Caneco e
Kiko, necessitam desviar para a rua.
Embora fora da rea definida como objeto de anlise, merece destaque
o caso do Boliche Procpius (retomar Figura 01). Em frente a esse
estabelecimento, torna-se impossvel a circulao pela calada ou mesmo
pela rua uma vez que a circulao de veculos pelo local tambm intensa.
Os estabelecimentos comerciais esto infligindo o Art. 126 do
Cdigo de Postura do Municpio, Lei 1.067/79, que postula sobre o uso
da via pblica e delimita a rea de circulao do pedestre e de uso dos
estabelecimentos comerciais.
Um episdio merece ser destacado: recentemente constatou-se
a aplicao do Cdigo de Posturas do municpio, em relao ao uso da
rea destinada aos pedestres, na Rua Joaquim Teixeira Alves, que era
ocupada por barracas de lanche. Depois de muita polmica, o Art. 19 da Lei
Municipal n. 1.067, de 28 de dezembro de 1979 do Cdigo de Posturas,
foi, por fim, cumprido. No dia 31 de maro de 2005, os lancheiros (como
so popularmente chamados) tiveram que desocupar a rea pblica, por
estarem infringindo o Cdigo de Postura do municpio. Para estes o poder
pblico foi implacvel, determinando que fossem despejados judicialmente
(Jornal O Progresso, 1 de abril de 2005).
Em argumento apresentado pelo Ministrio Pblico para que a
prefeitura cumpra as determinaes da Lei, observa-se o alegado por
Hely Lopes Meirelles, que destaca a seguinte posio sobre a funo da
administrao pblica:
Na administrao pblica no h liberdade nem vontade pessoal. Enquanto
na administrao particular licito fazer tudo que a Lei no probe, na
Administrao Pblica s permitido fazer o que a lei autoriza. A lei, para
o particular, significa que pode fazer assim, para o administrador pblico
significa deve fazer assim. (Citado na AO CIVIL PBLICA, outubro de
2003, p. 2).
importante constatar que a lei fielmente aplicada para alguns,

enquanto para outros h flexibilidade em sua aplicao. Se a prefeitura, por
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intermdio do Ministrio Pblico, obrigou os lancheiros a desocuparem a

rea, por que a Lei no aplicada aos proprietrios dos estabelecimentos
que fazem uso indiscriminado da calada?
Sobre o assunto, citamos as palavras de Sposito:
Numa sociedade de classes, em que o campo valorativo que orienta as prticas
sociais e conduz as aes cotidianas est altamente pautado pelo interesses
e possibilidades inscritos no contexto do consumo dirigido, as distines
e relaes entre o individual e o coletivo esto altamente permeadas pelo
poder diferenciado de compra no interior dessa sociedade. (1999, p. 21)
Cabe ainda um questionamento: a lei deve ser aplicada de maneira

diferenciada de acordo com os segmentos da sociedade? Nesse caso
acreditamos ser necessrio considerar que a rea estudada freqentada por
pessoas de classe social mais elevada, por polticos, pessoas pblicas e de
destaque social, que, da forma como a questo vem sendo tratada, pressupese possurem mais direitos em relao s pessoas que freqentavam as
barracas de lanche da Rua Joaquim Teixeira Alves. Essas so contradies
que os representantes do poder pblico no discutem.
Para Villaa, o poder pblico atua sobre o uso do solo urbano, dentre
outros: Utilizando-se de seu poder de polcia, e, neste sentido, regulando
as manifestaes da atividade privada que se concretizam sob a forma de
uso do solo. (1978, p.31)
A maioria dos pedestres entrevistados por intermdio da enquete
(57,7%), aponta o poder pblico como responsvel pela forma de ocupao
das caladas, enquanto 42,3% apontam que a responsabilidade dos
prprios comerciantes.
Cabe ao poder pblico a tomada de medidas punitivas, cobrando o
cumprimento das normas legais e de uso comum populao.
OS PORTADORES DE DEFICINCIAS E O PROBLEMA DA
LOCOMOO
Se circular pela calada difcil para as pessoas que no apresentam
dificuldades de locomoo, calcula-se o agravamento da situao para os
portadores de algum tipo de deficincia, principalmente para deficientes
fsicos e deficientes visuais.
115
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A situao torna-se mais complicada no apenas pelo fato das caladas

serem irregulares, mas sobretudo pelo fato de as pessoas entenderem que
estas podem ser apropriadas de acordo com seus interesses particulares.
Assim, comum se erguerem muretas divisrias entre o limite de uma
propriedade e outra. No caso dos estabelecimentos comerciais, tambm
recorrente a utilizao da rea da calada para exposio de mercadorias ou
mesmo para colocao de mesas e cadeiras.
Apesar dessa prtica ser comum, observa-se que a Lei n. 10.098, de
23 de maro de 1994, dispe sobre o acesso rea pblica para as pessoas
com algum tipo de deficincia ou com mobilidade reduzida:
Art. 1. Esta lei estabelece normas gerais e critrios bsicos para a
promoo da acessibilidade das pessoas portadoras de deficincia ou com
mobilidade reduzida, mediante a supresso de barreiras e de obstculos nas
vias e espaos pblicos, no mobilirio urbano, na construo e reforma de
edifcios e nos meios de transporte e de comunicao.
Art. 2. Para fins desta Lei, so estabelecidas as seguintes definies:
1 Acessibilidade: possibilidade e condio de alcance para utilizao, com
segurana e autonomia, dos espaos, mobilirios, e equipamentos urbanos,
das edificaes, dos transportes e dos sistemas e meios de comunicao, por
pessoa portadora de deficincia ou com mobilidade reduzida;
2 Barreiras: qualquer entrave ou obstculo que limite ou impea o acesso,
a liberdade de movimento e a circulao com segurana das pessoas,
classificadas em
a) barreira arquitetnica urbanstica, as existentes nas vias pblicas e nos
espaos de uso pblico;
b) barreira arquitetnica na edificao: as existentes no interior dos
edifcios pblicos de uso pblico (BRASIL, 1994).
A mesma Lei assegura ainda:

Art. 3 O planejamento e a urbanizao das vias pblicas, dos parques e
dos demais espaos de uso publico devero ser concebidos e executados de
forma a torn-los acessvel para as pessoas portadoras de deficincia ou
com mobilidade reduzida.
Art. 4 As vias pblicas, os parques e os demais espaos de uso pblico
existentes, assim como as respectivas instalaes de servios e mobilirios
urbanos devero ser adaptados, obedecendo-se ordem de prioridade que
vise a maior eficincia das modificaes, no sentido de promover mais ampla
acessibilidade as pessoas portadoras de deficincia ou com mobilidade
reduzida. (BRASIL, 1994)
116
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Apesar de a Lei estabelecer a garantia de deslocamento da pessoa

com alguma dificuldade de locomoo69, observa-se que o descaso no se
restringe aos proprietrios de estabelecimentos comerciais. O prprio poder
pblico no faz adequaes de sarjetas, de nivelamento das caladas, de
sinalizao destas reas, indicando uma despreocupao com a questo.
APONTAMENTOS FINAIS
O processo de pesquisa nos permitiu constatar que os estabelecimentos
comerciais localizados no quadriltero estudado, quando pressionados,
mudam, mesmo que temporariamente, a postura em relao ao uso das
caladas. O restaurante e lanchonete Kiko, por exemplo, passou, por
alguns dias, a distribuir as suas mesas e cadeiras de forma a no impedir a
passagem dos pedestres pela calada.
Por intermdio desta pesquisa, foi possvel verificar tambm que
se estabelece um jogo de empurra-empurra entre o poder pblico e os
comerciantes, com relao s responsabilidades envolvidas na forma
de apropriao das caladas. Assim, estabelece-se uma relao ora de
comunho ora de conflito de interesses. Nesse sentido, a forma de ocupao
69 Na cidade de Maring, por exemplo (conforme veiculado pela imprensa), a Lei continua
polarizando discusses. Aps a aprovao do uso de 25% do passeio pblico, por parte dos
comerciantes para exposio de mercadorias e colocao de mesas e cadeiras, a polmica agora
gira em torno do projeto complementar que libera a utilizao da calada, por bares, restaurantes e
similares, aps as 18 horas. A nova proposta, inserida na pauta de votao, em regime de urgncia,
foi a protagonista da sesso e levou representantes de associaes de bairro, entidades organizadas e
comerciantes ao plenrio da Cmara. Aps longo debate, o projeto foi aprovado por 12 votos a 6. O
item passar por segunda votao. Os vereadores Walter Guerlles e Edith Dias, que apresentaram o
projeto complementar, justificam que a reduo da rea para os clientes tambm anuncia diminuio
do quadro de funcionrios do estabelecimento, como vem atentando alguns comerciantes. A matria
est sendo defendida como meio termo. De dia, das 8 s 18 horas (durante a semana), ocupao de
at 25% do passeio pblico e aps este horrio, haveria permisso de uso maior, desde que observado
a rea livre de 1,20 metro. Aos sbados, a liberao ocorreria a partir das 12 horas e aos domingos e
feriados, em perodo integral. A atual proposta tambm prev que os donos de bares e restaurantes
podero estender a utilizao da calada, mediante autorizao de proprietrios dos imveis vizinhos.
O vereador Walter Guerlles continua argumentando que o projeto original no foi criado com o intuito
de prejudicar o comerciante.
117
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das caladas, marca uma relao diferenciada com relao ao uso do espao
pblico, mediada pela capacidade de pagamento, ou seja, o espao pblico
privativamente apropriado.
Nesta perspectiva, o privado se firma em detrimento do pblico, e o
poder pblico no tem oferecido obstculo ao acirramento dessa contradio,
seja por intermdio de uma legislao permissiva ou da ausncia de
fiscalizao de sua obedincia, reproduzindo os interesses particulares e
reforando uma forma de apropriao ou privatizao perversa, pois , at
certo ponto, legitimada pela prpria socieda
ANDRADE, Jlia. O espao sem cidado e um cidado sem espao. In:
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119
14/11/2008 10:56:48
120
14/11/2008 10:56:48
OCUPAO IRREGULAR: A OUTRA FACETA DO

PROCESSO DE APROPRIAO DO ESPAO URBANO70
Giovanni Santos Marin Faria

giovannimkt@hotmail.com

INTRODUO
Este trabalho objetivou contribuir para o entendimento do processo
de apropriao71 do espao na cidade de Dourados-MS, por intermdio do
resgate do processo de formao das reas denominadas Chcara 13472
(rea de ocupao irregular 73 ou favela do Jardim Guaruj, situada no
prolongamento da Avenida Weimar Gonalves Torres, na poro leste de
Dourados) e Vila Anete, situada na rea institucional do Jardim Cana I,
extremo nordeste da cidade (ver Figura 01).
70 Este texto resulta da pesquisa de Iniciao Cientfica O processo de produo do espao urbano
em Dourados: anlise das reas de ocupao irregular, financiada pelo CNPq, sob a orientao
da Prof Dr Maria Jos Martinelli Silva Calixto. Ressaltamos que parte dessa reflexo, sobretudo
relacionada ao aspecto mais geral da discusso, foi anteriormente apresentada em: CRESPE, Gustavo
C., CALIXTO, Maria Jos Martinelli S. O processo de produo do espao urbano em Dourados-MS:
uma leitura das reas de ocupao irregular. Revista de Geografia, Campo Grande, AGB, n. 20,
p.19-27, 2004.
quanto do consumo... ... A propriedade ser o reconhecimento social da apropriao de certos
bens (dentre os quais pode estar o espao) a sua legitimao... (apud CALIXTO, 2004, p.192-3).
J Damiani (1999) v na apropriao a mediao entre as formas de compreenso do espao social e
geomtrico.
72 Conforme pde ser esclarecido, no decorrer do processo de pesquisa, a rea denominada, pelo
setor de cadastro da prefeitura municipal, Chcara 134, trata-se de uma sobra do loteamento Jardim
Guaruj. Nesse sentido, julgamos mais adequado, chamar, neste trabalho, de ocupao ou favela do
Jardim Guaruj.
73 Neste texto, o termo irregular ser apresentado entre aspas, uma vez que a chamada irregularidade
est ligada ao aspecto jurdico, ou seja, a ocupao considerada irregular ou favela, se refere ocupao
de determinada rea sem ttulo de propriedade, caracterizando uma posse ilegal do ponto de vista
jurdico. Contudo, se partirmos do pressuposto de que uma maneira de assegurar a possibilidade de
uso do espao urbano ou de garantir o direito cidade, a questo no pode ser reduzida ao seu carter
jurdico e, sendo assim, o termo precisa ser repensado.
121
14/11/2008 10:56:48
O contato com o objeto de pesquisa, assim como a incurso na

bibliografia pertinente temtica, acabou por revelar uma variedade de
situaes e facetas decorrentes do fato de que o acesso moradia est
subordinado capacidade de pagamento. Alguns podem faz-lo, contudo,
para a maioria, esse acesso apresenta-se como problema.
Embora, segundo dados fornecidos pela Secretaria Municipal de
Habitao e Servios Urbanos, a cidade de Dourados conte com 18 reas de
ocupao irregular ou de favelas (conforme podemos observar no Quadro
01), a problemtica da ocupao no se agrava pela falta de moradias ou
de espao para construir e sim porque a terra urbana constitui-se numa
mercadoria no acessvel a todos. Nesse sentido, e como decorrncia dessa
realidade, surgem as reas de ocupao irregular (do ponto de vista da
122
14/11/2008 10:56:48
legitimidade da propriedade), ou as favelas no interior da cidade.

Quadro 01
Dourados 2006
reas de ocupao irregular
rea
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Ocupao
Irregular
Jardim Clmax - Fundo de
Vale - nascente do crrego
gua Boa
Jd. Murakami - Rua
Ivinhema
Jd. do Bosque - Fundo
Cana IV
Bom Jesus - Avenida
Guaicurus
Chcara 134 Jardim
Guaruj
Jardim Joo Paulo II
Jardim Ipiranga - rea
institucional
Jardim Clmax - Rua
Cornlia de Souza
Jardim Clmax - R. Olavo
Bilac/R. Eullia Pires
13
14
15
16
Jardim Monte Lbano

Loteamento Social Porto
Belo
Vila So Brs - Fundos
Jardim Caimam - rea
institucional
Vila Bela
Chcara Califrnia
Chcara 118
17
18
Jardim Cana VI
Vila Mariana
11
12
Regio
Urbana*
N de Extenso
lotes (em m)
Grande Itlia
S/I
S/I
S/I
S/I
S/I
Pq. das Naes II
S/I
S/I
Jd. Flrida
S/I
15.682
Jd. Ouro Verde

Vila Industrial
S/I
S/I
S/I
S/I
Jd. Santa Brgida
S/I
S/I
Grande Itlia
S/I
S/I
Grande Itlia
Jd. Santa Brgida
S/I
240
S/I
159.425
Jd. Santa Brgida

Pq. das Naes II
S/I
S/I
62.001,70
S/I
Jd. Santa Maria

Grande Itlia
Pq. das Naes I
Jd. Santa Brgida
S/I
63
S/I
S/I
S/I
66.236
S/I
S/I
S/I
53
S/I
20.702,40
Complexo do
Cachoeirinha
Pq. das Naes II
* Denominao adotada pela SEMHSUR

SI Sem Informao
Fonte: SEMHSUR Secretaria Municipal de Habitao e Servios Urbanos
123
14/11/2008 10:56:48
A terra considerada mercadoria, impede o acesso dos que no podem

pagar por ela, tornando-se determinante no processo de ocupao/invaso
de reas urbanas. A anlise de nosso objeto de pesquisa se deu considerando
essa premissa.
Para entender o surgimento das favelas devemos nos reportar a
alguns fatores que consubstanciam essa realidade. Sabemos que o espao
ganha na sua forma os traos de seu contedo, portanto apresenta-se como
resultado de um processo histrico, em que o uso atribui uma funo e uma
configurao.
visvel a diferenciao socioespacial presente na cidade. No caso
das favelas ou das ocupaes irregulares, notamos facilmente o aspecto
degradado. Assim, os smbolos que determinada rea adquire, advm do
processo de produo social e a natureza da ocupao, pode simbolizar ou no
status. reas nobres, por exemplo, so resultantes de uma forma de produo
e de uso que atrai pessoas de poder aquisitivo elevado, ao contrrio das
reas de favela, cujo processo de ocupao se d por pessoas de baixo ou
nenhum poder aquisitivo, o que resulta na sua aparncia degradada.
Neste sentido, a questo que nos instiga, diz respeito a como e por
que ocorreu/ocorre a formao das reas de favela, especialmente em
Dourados. Embora alguns fatores sejam de natureza genrica ou mesmo
semelhantes realidade de outras cidades brasileiras, apontaremos algumas
particularidades do municpio.
Primeiramente faremos uma breve incurso na histria de Dourados,
mais especificamente a partir de 1970, momento em que as transformaes
scio-econmicos-espaciais acentuaram-se. Assim, foi a partir desse
perodo, que se iniciou o processo de ocupao de reas urbanas.
A apropriao diferenciada do espao est ligada capacidade de
pagamento e, dentro desta lgica, consideramos a ocupao como uma
forma de assegurar a possibilidade de uso do espao urbano e, num sentido
mais amplo, de garantir o direito cidade.
Nessa perspectiva, desenvolvemos as reflexes que seguem.
O PROCESSO DE PRODUO DO ESPAO URBANO E A
CONSTITUIO DAS REAS DE OCUPAO IRREGULAR:
UM BREVE OLHAR NA HISTRIA
Os primeiros registros de ocupao de reas urbanas em Dourados,
datam dos anos 70, momento em que a cidade passou a vivenciar um
124
14/11/2008 10:56:49
expressivo crescimento populacional. Em apenas uma dcada, conforme

aponta os dados do IBGE, houve um crescimento populacional superior a
100%, ou seja, a populao urbana do municpio, em 1970, era de 31.599 e,
em 1980, atingiu o total de 84.849 habitantes.
No perodo considerado, ocorreram mudanas significativas nas
relaes de trabalho e produo no campo, em decorrncia da mecanizao
e tecnificao agrcola. Essas transformaes recaem, sobretudo, sobre o
pequeno proprietrio e o trabalhador rural,
... resultando na superexplorao da fora de trabalho e na expropriao
de trabalhadores e de pequenos proprietrios rurais que, expropriados das
condies de realizao de suas atividades, passaram a vislumbrar a cidade
como alternativa de sobrevivncia. (CALIXTO, 2000, p.74)
Assim, as transformaes ocorridas nas relaes de trabalho e de

produo no campo, acabaram acarretando o que Santos (1993) chama de
fator de expulso sobre aqueles pequenos proprietrios e trabalhadores
rurais que no tinham mais condies de reproduzirem-se no campo, devido
s novas relaes que comearam a se estabelecer. Por conseguinte, a cidade
passou a exercer fator de atrao, por apresentar-se como alternativa de
sobrevivncia.
De acordo com Calixto (2000), nesse contexto, o espao urbano de
Dourados passou a ser apropriado de forma diferenciada, fazendo com que
a populao de menor poder aquisitivo passasse a ocupar reas perifricas
no interior da cidade, intensificando conflitos e contradies sociais. Assim,
a problemtica da moradia comeou a se fazer presente, sobretudo, para
aqueles que no apresentavam condies financeiras de comprar ou alugar
uma casa.
Por outro lado, a populao de origem rural, ao deparar-se com uma
realidade diferenciada daquela at ento vivida, passa por uma sensao de
estranhamento, haja vista que as prticas cotidianas so diferentes e seus
costumes no so considerados adequados realidade da sociedade urbana.
Ou seja, h, por exemplo, dificuldades de insero no mercado de trabalho
formal urbano, levando a submisso a subempregos e, conseqentemente, a
condies de moradia precria.
Vale destacar ainda, que, no contexto, Dourados comeou a receber
tambm profissionais com mo-de-obra qualificada/especializada de outras
regies do Pas e, ao contrrio dos trabalhadores ou pequenos proprietrios
125
14/11/2008 10:56:49
expropriados do campo, no encontraram muitas dificuldades para se

estabelecer, passando a fazer uso das localidades consideradas privilegiadas
Pautando-se na questo da terra como mercadoria, que impede o
acesso daqueles que no podem pagar por ela, consideramos que a favela
ou ocupao irregular uma forma de garantir o acesso cidade e, ocorre,
em grande parte das vezes, em locais menos valorizados do ponto de
vista imobilirio, ou seja, comumente ocorre na periferia74 pobre, em reas
usualmente consideradas inadequadas para outros agentes envolvidos na
produo do espao. Esses lugares so vistos, por muitos, como alternativa
para suprir a necessidade de morar.
Assim, a partir da dcada de 1970, as formas de apropriao e uso do
espao urbano, vieram reforar o processo de diferenciao socioespacial
em Dourados.
Alm de ter um valor de uso, a terra adquire valor de troca, assumindo
um preo. Mesmo que no seja objeto direto de benfeitorias ela recebe
atributos pela produo social que h no seu entorno.
A terra , tambm, uma espcie de capital, que est sempre valorizando.
, na verdade, um falso capital, porque um valor que se valoriza, mas a
origem de sua valorizao no a atividade produtiva, inverte-se capitaldinheiro em terra e espera-se a valorizao. E continua: um valor que se
valoriza pela monopolizao do acesso. (RODRIGUES, 1988, p. 17)
Somente os que podem pagar por essa mercadoria tm acesso a uma

moradia legtima do ponto de vista da propriedade ou mesmo perante a
lei e, sobretudo, podem optar por uma localidade considerada privilegiada
no interior da cidade. Em contrapartida, aqueles que no podem pagar por
uma localidade privilegiada, se instalam na periferia pobre e, queles que
no podem pagar mesmo que para morar na periferia pobre, no resta outra
alternativa a no ser a ocupao. Essa lgica mercadolgica que inclui a terra,
impede o acesso ou determina o acesso diferenciado socioespacialmente
Nesse sentido, os pobres, em geral, habitam reas mais distantes do
centro, com preo mais acessvel, porm, existe uma parcela da populao
74
Para Rodrigues o termo periferia freqentemente utilizado ... para os setores mais
precariamente atendidos por servios pblicos e no, necessariamente, pela distncia em relao
ao centro da cidade. No se considera periferia os loteamentos de alto padro, bem dotados de
servios pblicos, mesmo os localizados em reas distantes do centro. (1988, p.31)
126
14/11/2008 10:56:49
que no tem nenhuma condio de acesso a um terreno/moradia, pois no

tem como pagar para tal, o que leva ocupao de reas em que no
proprietrio legtimo. A natureza dessa forma de ocupao que origina a
favela. Ou seja, a favela uma ocupao irregular perante a lei, porm, vale
destacar que, h outras formas de defini-la.
O IBGE, por exemplo, considera como rea de favela a que apresenta
um nmero superior a 50 barracos. Por outro lado, e de uma forma geral, a
idia de favela est ligada simplesmente ao seu aspecto degradado. Contudo,
entendemos que a discusso no pode se restringir a tais determinantes, ou
seja, deve-se considerar a favela como resultado da apropriao diferenciada
do espao, pois uma parcela da populao no possui condies de insero
no mundo da mercadoria. Para esta parcela, no resta outra alternativa a no
ser a ocupao, pois no tem como adquirir um lugar para morar, seja por
intermdio da compra ou do aluguel.
Assim, a cidade, como resultado do processo de produo social, se
coloca como algo exterior sociedade, pois invadida pela necessidade
de acumulao, restringindo as condies de uso, que, por sua vez, esto
subordinadas s formas diferenciadas de apropriao. (CARLOS, 2004)
A LGICA MERCADOLGICA E A NECESSIDADE DE MORAR
Conforme j apontado, dentre os pressupostos que adotamos para
entender a problemtica da formao da favela, o mais significativo o carter
que a terra adquire na economia capitalista, ou seja, a terra uma mercadoria.
Sendo assim, morar passa a ser um privilgio daqueles que podem pagar.
Isso porque a necessidade de reproduo das relaes de produo ou a
necessidade de acumulao apropria-se e tenta se sobrepor necessidade de
reproduo da vida, tentando normatiz-la de acordo com sua lgica. Para
Carlos: Esse movimento nos revela que a reproduo se realiza superando a
esfera especfica da produo de mercadorias (estrito senso) para englobar
todos os momentos e lugares da vida, redefinindo-os. (2004, p. 139)
Tanto no perodo em que ocorreram as primeiras ocupaes de
reas urbanas em Dourados, como no presente, a causa determinante na
formao da favela foi/ a impossibilidade de pagar por uma localidade no
interior da cidade, o que deixa parcela significativa da populao a merc
das ocupaes para solucionar a falta de moradia. Assim, a necessidade
de uso, passa a ser mediada pelas condies de apropriao, ditadas pela
propriedade privada da terra.
127
14/11/2008 10:56:49
Ao discutir o papel da propriedade privada, Carlos (2004, p.141)

afirma-nos que:
... a existncia da propriedade privada do solo urbano vai revelando uma
funo econmica como realizao continuada do valor; uma funo
jurdica que a realiza enquanto direito garantido pela constituio federal
que torna inquestionvel sua existncia e uma funo social: neste nvel a
existncia da propriedade privada da terra realiza a desigualdade que est
na base do desenvolvimento da sociedade capitalista.
E continua:
A extenso da propriedade privada do solo urbano tornando todo o espao
intercambivel (o espao da cidade constantemente partido, fragmentado
e suas parcelas vendidas no mercado), produz a equalizao do desigual
e deste modo realizao do ato de morar e da realizao da vida fica
submetida realizao da propriedade privada, enquanto direito.
Nesse sentido, para muitos, a ocupao de reas pblicas, ou mesmo

particulares, coloca-se como a nica alternativa de habitao, pois:
De alguma maneira preciso morar. No campo, na pequena cidade, na
metrpole, morar como vestir, alimentar, uma das necessidades bsica
dos indivduos. Historicamente mudam as caractersticas da habitao,
no entanto sempre preciso morar, pois no possvel viver sem ocupar
espao.(RODRIGUES, 1988, p.11)
Por sua vez, Lefebvre aponta: No nvel ecolgico, o habitar torna-se

essencial. A cidade envolve o habitar, ela forma, envelope de vida privada
(1991, p.61).
Ao observarmos a trajetria dos moradores/ocupantes de reas
irregulares, seja os de origem rural ou mesmo os originrios de outras
reas urbanas, o que h de comum entre estes a necessidade de habitar
um lugar, o que, nesse caso, se faz com muita dificuldade e em condies
extremamente precrias. Desse modo, a soluo encontrada a ocupao,
pois, em algum lugar preciso morar. Diante dos mecanismos que regem
as relaes capitalistas, aqueles que no possuem capacidade para pagar,
procuram formas alternativas de acesso moradia.
Considerando esta determinante, a temtica da ocupao irregular
deve ser discutida tomando como ponto de partida a lgica mercantilista na
qual a terra envolvida e que acaba por mediar o prprio sentido da vida,
128
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a medida em que determina a privao do acesso para aqueles que no

podem pagar por ela, definindo a acessibilidade ou no dos indivduos e,
conseqentemente, as formas de diferenciao socioespacial.
[...] o acesso ao espao na cidade est preso e submetido ao mercado
onde a propriedade privada do solo urbano aparece como condio do
desenvolvimento do capitalismo. A existncia da propriedade privada
significa a diviso e a parcelarizao da cidade, bem como a profunda
desigualdade do processo de produo do espao urbano que se percebe
de forma clara e inequvoca no plano da vida cotidiana inicialmente
revelada no ato de morar, que coloca o habitante diante da existncia real
da propriedade privada do solo urbano (CARLOS, 2004, p. 27).
diante da existncia da propriedade privada do solo urbano que

surgem movimentos de resistncia a essa lgica imposta. As ocupaes
de reas urbanas se colocam como uma estratgia de sobrevivncia e uma
forma de garantir um local para moradia ou o direito cidade.
Com o intento de investigar os fatores que originaram a ocupao,
considerada irregular do ponto de vista jurdico, ou favela do Jardim Guaruj
e da Vila Anete, tentamos pontuar a relao existente entre ambas.
Essa relao pode ser considerada a partir da lgica que impulsiona o
processo de formao de praticamente todas as reas de favela nas cidades
brasileiras: as formas diferenciadas de apropriao do espao, em que a
propriedade privada acaba por mediar as relaes socioespaciais. Assim,
tanto na ocupao do Jardim Guaruj quanto na Vila Anete podemos
considerar, em sentido lato, que a causa preponderante para a constituio
de tais reas o preo embutido na terra, o que faz com que a capacidade
de pagamento se sobreponha a um direito bsico e imprescindvel do
indivduo: morar. A ocupao de reas irregulares do ponto de vista
jurdico acaba sendo uma estratgia nica para garantir a realizao do
direito e da necessidade de morar.
O PROCESSO OCUPAO DO JARDIM GUARUJ E SUA
CONFIGURAO SOCIOESPACIAL
O estreitamento do contato75 com a realidade da r ea de ocupao
75 Ressaltamos que visando uma maior proximidade com o nosso objeto de estudo, realizamos
aplicao de questionrios com 20% dos moradores da Vila Anete e com os ocupantes do Jardim
Guaruj, alm de visitas, registro fotogrfico, conversas informais e entrevistas com alguns
moradores.
129
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irregular localizada no loteamento denominado Jardim Guaruj (situado

na poro leste de Dourados) nos permitiu verificar singularidades no
seu processo de formao. Segundo depoimentos de antigos moradores/
ocupantes do local (assim como de antigos moradores dos bairros prximos),
a ocupao da rea teve incio por volta de 1983, quando surgiram os
primeiros barracos. Naquele contexto, o local era considerado perifrico,
ou distante da rea central, e desprovido de infra-estrutura, equipamentos
e servios urbanos bsicos.
Embora a primeira modalidade de ocupao que se tem registro
seja a presena dos barracos, a rea foi se constituindo por um conjunto de
situaes ou de focos de ocupao, o que aponta para a sua caracterstica
singular e multifacetada. Dentre os fatores que contriburam para a
constituio da rea, podemos destacar pelo menos quatro momentos ou
aspectos revelados
1 - A ento existncia de uma madeireira, chamada Continental, nas
proximidades da rea, tornando prtica dos seus funcionrios procurarem
um local para moradia no entorno. Ou seja, pelo fato da madeireira
localizar-se, naquele contexto, distante da cidade, alguns funcionrios
viram na ocupao da rea a possibilidade de morar mais prximo do local
de trabalho. Assim, notamos que houve uma relao entre a proximidade da
madeireira Continental e o surgimento da chamada favelinha do Jardim
Guaruj, embora outros fatores tambm tenham influenciado no processo
de formao da rea.
2 O problema de sobreposio de um loteamento (Jardim Leste,
lanado nas proximidades da rea), com o Jardim Maracan (j escriturado),
estimulando a ocupao da poro sobreposta76. Segundo Astrio Dauzacker,
ex-secretrio de assuntos fundirios, da prefeitura municipal:
Antigamente a Av. Marcelino Pires passava, onde hoje o prolongamento
da Weimar Torres; quando o loteamento do Jardim Leste foi implantado,
contatou-se a sobreposio da rea deste sobre uma rea j escriturada,
pertencente ao Jardim Maracan, deixando assim, uma porcentagem da
rea desse bairro ociosa, o que estimulou a ocupao77.
3 - Por outro lado, o prprio poder pblico teve participao no

processo de formao da rea, pois reassentou, no local, famlias que
76 Este fato refora que, conforme j apontado neste trabalho, a rea ocupada se trata de uma poro
do Jardim Guaruj e no da Chcara 134, conforme denominado pelo setor de cadastro da prefeitura
municipal.
77 Entrevis ta realizada em maio de 2005.
130
14/11/2008 10:56:49
ocupavam uma rea no loteamento Parque das Naes (localizado na

poro sudeste da cidade). Segundo depoimentos dos primeiros ocupantes,
que ainda se encontravam no local no momento da pesquisa de campo, a
remoo, dos invasores do Parque das Naes, para o Jardim Guaruj, foi
intermediada pela prefeitura.
4 - Vale registrar que no Jardim Guaruj, tambm se iniciou, na
dcada de 1980, a implantao, pela Secretaria de Habitao e Ao
Social Comunitria da prefeitura municipal, do chamado projeto SeHac.
Segundo Jorge Dauzacker78, ex-presidente da Associao de Moradores do
loteamento Parque das Naes II,79 o referido projeto resultou de:
[..] um convnio com o governo federal para viabilizar a construo de casas
populares para pessoas carentes de moradia, e que ocupavam reas ociosas
em diversos pontos da cidade. Para administrar a construo dessas casas,
foi criada a Secretaria de Habitao e Ao Social. O projeto SeHAC, era o
equivalente ao que temos hoje como Vila dos Ofcios, s que com um valor
menor de investimentos. Em Dourados, vrios prottipos, de duas peas e
um banheiro, foram construdos, nos diversos locais escolhidos pelo projeto
SeHAC. reas consideradas como sobra de loteamentos, geralmente eram
as escolhidas. Grande parte das casas, do projeto SeHAC, foram adquiridas
atravs de sistemas de mutiro (autoconstruo), sendo parte do material
de construo, subsidiado pelo governo municipal.
O fato apontado pelo depoente, foi confirmado por ocupantes antigos,

que alegaram que, na dcada de 1980, tiveram conhecimento de um projeto
que regularizaria o terreno e forneceria material para construo das casas.
Embora essa notcia tambm tenha estimulado algumas famlias, que no
tinham onde morar, ocuparem a rea, a fim de exercer presso, somente sete
casas foram feitas com os recursos do projeto SeHac e a regularizao foi
realizada em apenas quatro terrenos.
Por parte do poder pblico, houve tentativas de erradicao dos
focos de ocupao do Jardim Guaruj, contudo no foi integralmente
consumada, pois h resqucios que se mantm na localidade, ou seja, alguns
moradores resistiram em desocupar a rea e ali permaneceram.
O contato com os moradores/ocupantes da rea revela um longo
processo de luta pela moradia, comeando pela prtica da autoconstruo.
Quando consideramos a ocupao de outras reas no interior da cidade,
78
79
Entrevista realizada em maio de 2005.

Atual funcionrio da Secretaria de Infra-estrutura da prefeitura municipal de Dourados.
131
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pudemos perceber que 20%, dos ocupantes do Jardim Guaruj, j haviam

ocupado, anteriormente, outras reas urbanas, antes de ali se estabelecerem.
Contudo, os ocupantes entrevistados no vivenciaram a realidade da
ocupao organizada ou coletiva, haja vista que compraram os direitos de
terceiros ou estavam em terrenos cedidos, reforando a anlise de Santos:
Os movimentos de massa nem sempre resultam de discursos claros e bem
articulados, nem sempre se do por meio de organizao conseqente e
estruturados. (1988, p. 133)
Embora no haja expressividade na articulao/organizao poltica
na luta coletiva pela moradia, o trabalho de pesquisa revelou trs moradores/
ocupantes que esto acerca de vinte anos na localidade e, em outros termos,
invadiram a rea. Dentre os trs ocupantes, dois vieram da zona rural,
sendo um da Bahia e outro do prprio estado de Mato Grosso do Sul. O
terceiro morador/ocupante, embora seja de origem rural, veio, naquele
momento, de outro bairro da cidade.
Os trs moradores/ocupantes, aos quais nos referimos, no foram
alfabetizados, no possuem registro em carteira profissional e vivem de
trabalhos informais ou do chamado bico. Uma das casas desses moradores/
ocupantes mantm caractersticas de extrema precariedade, sendo que os
alimentos so preparados em fogo a lenha. Visitar essa casa proporcionounos uma incurso pelo tempo. O morador relata que quando chegou no
local, havia somente mato80 e que ele foi o primeiro a ocupar a rea.
Pudemos verificar, por intermdio da pesquisa de campo, que os
moradores/ocupantes, que exercem atividade remunerada, esto ligados ao
trabalho informal, sendo que apenas 35% possuem registro em carteira. O
restante trabalha sem registro, exercendo, o popularmente conhecido, bico.
Feitas tais consideraes sobre o processo de formao da rea de
ocupao irregular ou favela do jardim Guaruj, encaminharemos nossas
reflexes para a realidade da Vila Anete.
O PROCESSO DE CONSTITUIO DA VILA ANETE E SUA
CONFIGURAO SOCIOESPACIAL
O loteamento social denominado Vila Anete se originou em meados
de 1994, ano em que foi implantado, na poro nordeste da cidade, um
conjunto habitacional destinado populao de baixo poder aquisitivo: o
80 Atualmente os terrenos adjacentes j esto ocupados com construo e o asfalto j passa em
frente a referida casa.
132
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Jardim Cana I. Na rea institucional do referido conjunto, iniciou-se um

processo de ocupao por parte de famlias que no tinham onde morar.
Embora a ocupao estivesse ocorrendo em rea institucional, ou na rea
que deveria ser destinada implantao de infra-estrutura e equipamentos de
uso coletivo do Jardim Cana I, o prprio poder pblico acabou por legitimar
a irregularidade, pois, removeu para o local, ocupantes de outras reas da
cidade, formando, assim, a Vila Anete. Com relao a essa problemtica o
ex-secretrio de assuntos fundirios, Astrio Dauzacker se expressa:
[...] dentro do Cana I existia uma rea pblica, dentro do que pblico
sobrou uma reserva, ento, a Vila Anete posterior ao Cana I. Naquela
rea que ficou destinada a reserva do Cana I, vem o prefeito da poca,
o Sr. Braz Melo, e refaz um loteamento na rea institucional. Resultado:
hoje o Cana I no tem rea de lazer, o que era pr ficar destinado para
uma rea de lazer e rea verde, se transformou em habitao, levaram
o povo pr l, que criou mais um problema pra o futuro.Se voc pegar o
mapa atual do Cana I, o original, voc vai achar os 10% destinados
rea institucional, que o nmero correto este, t l; s que depois eles
relotearam a rea institucional. S quem pode relotear a rea institucional
o prprio poder pblico, e ainda, tem que lotear com a autorizao da
cmara dos vereadores, com certeza eles lotearam, o que no poderia. Hoje
se precisar fazer uma creche no Cana I, a prefeitura vai ter que mendigar
ou comprar um pedao de terra, porque ela no tem.
Nesse sentido, o poder pblico acabou por normatizar a ilegalidade. Ou

seja, o prprio poder pblico legitimou a ocupao de uma rea institucional,
pois, quando realizou a remoo de ocupantes de outras reas da cidade
para o local, forneceu material para que as casas fossem construdas pelo
processo de autoconstruo. Em situaes especiais, como no caso do chefe
da famlia ser a mulher, a prefeitura forneceu tambm a mo-de-obra.
Rodrigues (1988) relata que a autoconstruo envolve um processo
longo e penoso, baseado na relao de cooperao entre vizinhos e amigos
ou apenas de membros da famlia, sendo realizada nos momentos que
deveriam ser destinados ao descanso do trabalhador. Na autoconstruo,
recai sobre as costas do trabalhador um sobre-trabalho. (...) Assim, como
o salrio no permite prover a moradia, utiliza-se um grande nmero de
horas de trabalho extra para se conseguir morar. (1988, p.31)
Em virtude do material de construo ter sido fornecido pela
administrao municipal, as residncias da Vila Anete, em sua grande
maioria (94,7%), foram construdas em alvenaria. Contudo, importante
133
14/11/2008 10:56:49
salientar que essas casas so muito simples, construdas em condies

precrias, com parcos equipamentos de higiene, servindo somente como
abrigo para as famlias (geralmente carentes). As casas no apresentam
acabamento e a rea no servida de infra-estrutura, equipamentos e
servios urbanos bsicos.
Assim, as condies de moradia revelam ... a extrema desigualdade
bem como a fragmentao dos lugares submetidos apropriao privada.
Neste plano tambm se revelam os atos que produzem a cidade dentro dos
estritos limites da produo econmica, enquanto condio da produo/
reproduo do capital...(CARLOS, 2004, p. 140).
Dentre os entrevistados, houve quem relatou que a condio em
que foram deixados no local foi de completo abandono. Deixaram a gente
aqui no tempo, os barracos quem fez foi a gente, depois a prefeitura deu
o material.81
Com relao ao tempo de residncia no local, notamos que 33,30%
dos moradores, residem h menos de um ano no local e 23,8% residem de
um a trs anos. J os moradores com tempo de moradia estimado entre trs
e cinco anos, somam 14,20%. Assim, quando consideramos os moradores
que esto no local h menos de trs anos, percebemos o significativo
percentual de 57,1%, o que demonstra o processo de substituio da
populao que ocupou a rea inicialmente, uma vez que a Vila Anete tem
cerca de dez anos.
Pelo fato de muitos moradores do local no estarem ali desde o
inicio, apenas alguns souberam dizer como era a rea naquele momento.
Assim, cerca de 42,85% no souberam responder como era o local no
momento da ocupao; 19,0% disseram que j havia muitas casas; 14,28%
disseram que a rea era alagadia; outros 4,76%, relataram que no local
havia algumas casas; 9,5% disseram que a rea era tomada por vegetao e
9,5% confirmaram a existncia de alguns barracos.
Segundo depoimento de uma moradora, residente no local desde a
sua formao: A prefeitura entregou uma declarao aos moradores do
terreno e do material de construo. Limparam o terreno e fizeram um
sorteio, eu peguei o lote 01 da Quadra C. Se eu tivesse pegado l no fundo
(do loteamento) eu j tinha mudado daqui faz tempo.82
O processo de pesquisa nos permitiu perceber que a implantao do
81
82
Trecho do depoimento de Zilda Benitez, moradora da Vila Anete desde sua formao.
Trecho do depoimento de Ivonete, moradora da Vila Anete.
134
14/11/2008 10:56:49
loteamento social denominado Vila Anete, na rea institucional do conjunto

habitacional jardim Cana I, tinha tambm por propsito a retirada de
famlias que ocupavam outra rea institucional nas proximidades do bairro
Campo Dourado, zona sul da cidade. Quando consideramos o local de
residncia anterior dos moradores entrevistados percebemos que 90,5% j
residiam em outros locais na cidade de Dourados, sendo que destes, 19,04%
vieram da rea de ocupao do bairro Campo Dourado.
Dos moradores entrevistados, que responderam que j possuram
residncia prpria anteriormente, 40% venderam estes imveis em virtude
de problemas de ordem familiar; outros 40% venderam para comprar outro
imvel e os 20% restantes venderam por motivo de dvida.
Em meio a tantos problemas financeiros, emergem as crises familiares,
principalmente as separaes conjugais. Na Vila Anete, foram encontradas
muitas mulheres que passaram por esse processo e, por esse motivo, tiveram
que vender seus imveis e comear novamente. Nestes (re)comeos,
muitos tm como nica opo favela ou a ocupao de reas urbanas. Foi
comum encontrarmos na Vila Anete residncias de propriedade de mulheres
(mes solteiras ou separadas do marido). Geralmente essas casas possuam
acabamento precrio ou mesmo nenhum acabamento. Encontramos um
jovem morador do local que, h alguns meses, estava tomando conta de uma
casa, pertencente a uma me solteira de dois filhos e empregada domstica,
porque a proprietria no tinha condies financeiras de concluir a obra da
casa e temia que o terreno fosse invadido por outra pessoa.
Muitos dos primeiros moradores j venderam o direito de uso das
casas (cujo terreno e material para construo, foram doados pela Prefeitura
Municipal de Dourados). Os dados indicaram que apenas 28,7% dos
moradores entrevistados, esto na Vila Anete desde a formao do bairro;
71,3% foram morar no local posteriormente.
Por outro lado, 57,1% dos atuais moradores da Vila Anete j
praticaram anteriormente ocupaes em reas particulares ou pblicas,
revelando que a necessidade de ocupar um espao, ou a necessidade de
morar, transcende as normas legais e jurdicas. Os moradores entrevistados
que nunca ocuparam reas urbanas anteriormente, revelaram que se
sacrificavam sobremaneira para arcar com o encargo do aluguel. Vale
destacar que dentre os entrevistados que chegaram a ocupar outras reas no
interior da cidade, 41,6% vieram da chamada favela do Campo Dourado, e
58,4% vieram de outras reas.
135
14/11/2008 10:56:49
Com relao atividade exercida, 80,95% dos moradores da Vila Anete,

exerciam atividade remunerada; 14,28% eram aposentados e pensionistas e
4,77% no exerciam nenhuma atividade. Dentre os que exerciam atividade
remunerada, 33,33% trabalhavam com carteira assinada e 66,67% atuavam
na informalidade, nas mais variadas ocupaes geralmente braais, como:
carroceiro, catador de papel, empregada domstica, pedreiro, servente de
pedreiro, etc.
Com relao escolaridade dos moradores da Vila Anete, observouse (ver Tabela 01), que 42,85% no completaram a primeira fase do ensino
fundamental; 14,28% completaram a primeira fase do ensino fundamental.
Cerca de 33,33% dos entrevistados no completaram a segunda fase do
ensino fundamental e nenhum destes chegou a concluir a segunda fase do
ensino fundamental. Alm disso, 9,52% nunca freqentaram escola.
Tabela 01
Dourados (2005)
Vila Anete
Escolaridade dos moradores (%)
ESCOLARIDADE
Nunca freqentaram escola
Primeira fase do ensino fundamental incompleto
Primeira fase do ensino fundamental completo
Segunda fase do ensino fundamental incompleto
Segunda fase do ensino fundamental completo
%
9,52
42,85
14,28
33,33
-
Fonte: Pesquisa de Campo
Org.: Giovanni Santos Marin Faria
Dessa forma, o contato com os moradores da Vila Anete revela uma

das facetas da dura realidade dos que moram em reas distantes e desprovidas
de infra-estrutura, equipamentos e servios urbanos bsicos, revelando ainda
uma tentativa de luta pela sobrevivncia e pelo direito cidade.
Vale destacar que essa forma de garantir o direito cidade, no apenas
revela como tambm denuncia as contradies sociais e acaba contestando,
de alguma forma, tais contradies.
Embora as ocupaes nem sempre estejam articuladas coletivamente,
ou como grupo que protesta, conseguem exercer presses polticas pela
136
14/11/2008 10:56:49
simples existncia em suas precrias condies, ou seja, a sua presena

denuncia as contradies existentes, revelando ... de modo significativo
o empobrecimento da vida na cidade e neste processo o reconhecimento,
pela luta, das necessidades de mudana do espao produzido enquanto
segregao como conseqncia e produto da produo capitalista na
cidade. (CARLOS, 2004, p. 139)
Em cada histria individual ou coletiva, em cada famlia que busca
uma moradia encontrado o testemunho da luta pela vida que (re)comea,
muitas vezes, na conquista por um lugar na cidade.
AS PRTICAS SOCIOESPACIAIS DO PODER PBLICO
O poder pblico83, por intermdio de suas aes e medidas, acaba
redefinindo o espao urbano, assumindo portanto, papel fundamental nesse
processo. Podemos observar mais diretamente as intervenes, decorrentes
da ao do poder pblico, no remanejamento ou remoo de reas de
favelas, ou mesmo, na construo de conjuntos habitacionais.
No que se refere habitao, h tempos que os conjuntos habitacionais
so implantados e carregam consigo o discurso da soluo para falta de
moradia. No entanto, quando consideramos a parcela da populao que no
possui recurso financeiro (ou que no pode auferir renda pelo emprego ou
trabalho), a possibilidade de habitar uma casa em um conjunto habitacional
remota, pois a grande maioria desses projetos est condicionada a
financiamentos, que exigem a comprovao de renda. Essa condio,
impede o acesso daquela que, a princpio, seria a parcela da populao mais
necessitada de ser atendida por projetos habitacionais.
Calixto (2000) refora a questo, levantando a clientela que ocupou,
por exemplo, os conjuntos habitacionais financiados pelo Banco Nacional
da Habitao - BNH em Dourados, ou seja, com exceo do BNH 4 Plano,
todos os outros conjuntos (BNHs 1, 2 e 3 Planos) foram ocupados pela
classe mdia, que teria condies de adquirir um outro tipo de moradia e,
no entanto, foi beneficiada com esses projetos.
83 Villaa (1978) nos aponta que o poder pblico atua sobre o uso do solo urbano de quatro
maneiras: 1. utilizando-se de seu poder de polcia, podendo regular as aes da iniciativa privada;
2. utilizando-se de seu poder de domnio, podendo desapropriar bens e imveis de interesse social;
3. como empreendedor, quando, por intermdio de sua prpria atuao, utiliza os terrenos urbanos;
4. utilizando-se dos efeitos indiretos (instrumentos fiscais, administrativos ou financeiros) sobre o
uso do solo, podendo estimular ou no a ao da iniciativa privada. O autor ressalta que, com certa
freqncia, uma nica ao do poder pblico, envolve mais de um dos mecanismos apontados.
137
14/11/2008 10:56:49
No caso das reas consideradas de habitao subnormais, o poder

pblico pressionado (tanto pela sociedade em geral, que as considera
como algo que macula o lado esttico da cidade, como pelos que vivenciam
essa realidade), a tomar algumas medidas que venham solucionar o
problema. Em alguns casos, essas medidas so concretizadas e, em outros,
as caractersticas se cristalizam e caem no esquecimento.
O processo de remoo, geralmente levado adiante pelo poder
pblico, permeado por interesses de vrias ordens. Embora a iniciativa
ganhe uma roupagem de comprometimento com os problemas sociais, nem
sempre h preocupao com as condies dos removidos.
Tais aes do poder pblico, passam no apenas pela questo das
melhorias habitacionais, mas pautada, sobretudo, por determinantes de
outra natureza. No caso de remoo de uma rea de propriedade privada,
o processo se d em funo dos interesses do proprietrio de reintegrar
a posse da rea, no se considerando a necessidade de melhoria de vida
daqueles que viviam/vivem no local. Nota-se que a ao pblica se pauta
pela preocupao com o problema do proprietrio de terra e no com o
daqueles que ocupam a rea, os quais se tornam objetos no processo de
reproduo espacial. Nesse sentido, a necessidade de morar fica submetida
propriedade privada, enquanto direito garantido constitucionalmente.
H tambm casos em que a ao do poder pblico procura solucionar
o problema dos que vivem em condies consideradas subnormais, como
o caso, em Dourados, do projeto de reurbanizao da Vila Cachoeirinha
(zona sudoeste da cidade). O local (uma das reas mais baixas da cidade
- fundo de vale), sofria com problema de inundao pois, sua condio
topogrfica faz com que receba grande parte do escoamento pluvial. Assim,
a conjuno dos fatores fsicos e condies sociais, fazia daquela localidade
uma das mais degradadas e insalubres da cidade.
A atual administrao84 implantou na rea, um programa de remoo
e reurbanizao, denominado Projeto Renascer85. O projeto objetivou
remover os moradores/ocupantes da rea para um conjunto habitacional (com
unidades habitacionais de 28 m2 de construo) em rea prxima, retirando-os
da situao de risco. Apesar disso, segundo um ex-diretor86 da ento Agncia
84 Estamos nos referindo a administrao de Jos Laerte C. Tetila, iniciada em 2001 e, reeleito em
2004.
85 Para um maior aprofundamento da discusso acerca do projeto Renascer ver Maria Ambili A.
de Castro (2006).
86 Dairo Clio Peralta.
138
14/11/2008 10:56:49
de Habitao Municipal, alguns moradores resistiram em deixar o local

alegando que a rea oferecida era muito menor do que a rea que ocupavam.
Para muitas dessas famlias, no lugar era possvel cultivar hortalias ou criar
pequenos animais, que garantiam, muitas vezes, sua sobrevivncia.
Essa resistncia, aponta para o fato de que o ato de habitar no se
reduz ao ato de ocupar um lugar. Para Carlos (2004, p. 140):
O habitar implica, portanto, num conjunto de aes que articula
planos e escalas espaciais (...) que envolve a vida que se realiza pela
mediao do outro, imerso numa teia de relaes que constri uma histria
particular, enquanto histria coletiva. nessa histria coletiva que se
insere e ganha significado a histria particular de cada um.
O indivduo cria vnculos com o local de sua moradia e, muitas vezes,
tais formas de interveno ou projetos no consideram o ponto de vista do
habitante, para quem, ainda segundo Carlos (1999, p. 182):
... o espao se reproduz enquanto lugar onde se desenrola a vida em todas
as suas dimenses o habitar e tudo o que ele implica ou revela. O viver em
um lugar se revela enquanto constituio de uma multiplicidade de relaes
sociais como prtica espacial que est na base do processo de constituio
da identidade com o lugar e com o outro e que foge a racionalidade
homogeneizante e hegemnica (imposta pela sociedade de consumo), que
define um tempo e um modo de uso. E continua: Esse comportamento que foge
ao programado se liga a idia do espao apropriado para a realizao dos
desejos, isto , lugares reapropriados para outro uso sem a intermediao
da propriedade privada ou das normas impostas pelo poder poltico...
Na Vila Anete, tambm foram encontrados exemplos de famlias que

vivenciaram o processo de remoo. Assim, 19,04% das famlias, eram
originrias da chamada favela do Campo Dourado, ento localizada na zona
sul da cidade. Vale destacar que, apesar de no encontrarmos, na Vila Anete,
nenhum morador, dentre os que entrevistamos, proveniente da favela do
Jardim Guaruj, soubemos, por intermdio de antigos moradores dos bairros
prximos a este, que a parte mais degradada da ocupao do Jardim Guaruj,
conhecida como favelinha, foi removida para a Vila Anete.
Segundo depoimentos, a presena da favelinha do Jardim Guaruj
era indesejada pelos moradores do entorno, pois a rea passava a vivenciar
um processo de valorizao imobiliria com a implantao do Jardim
Maracan, um conjunto habitacional destinado classe mdia, localizado
nas proximidades e implantado no final da dcada de 1980.
139
14/11/2008 10:56:49
Acreditamos que esse tenha sido um dos fatores que levou o poder
pblico a tomar providncias para tentar remover a rea denominada
favelinha, que apresentava caractersticas de degradao visual da
paisagem, implicando na desvalorizao do entorno, ferindo os interesses
imobilirios e dos moradores ou proprietrios de reas prximas.
Assim, constituiu-se um problema que deveria ser urgentemente
resolvido e, nesse complexo jogo de interesses, de necessidades, de desejos
e de aspiraes conflitantes, coube ao poder pblico fazer esse papel. Em
suas aes, tenta esconder uma realidade cada vez mais gritante e que
acaba por denunciar e desafiar o descaso com relao questo.
Em linhas gerais, a remoo busca a erradicao de uma paisagem
indesejada no ponto de vista mercadolgico, empurrando-a para longe dos
olhos de potenciais compradores. Nas palavras de Arantes: ... os conflitos
so escamoteados por uma espcie de estetizao do heterogneo, recoberto
pela transformao da superfcie. (1998, p.134).
Para Lefebvre: A cidade depende tambm e no menos essencialmente
das relaes de imediatice. Das relaes diretas entre as pessoas e grupos
que compem a sociedade... (1991, p.46)
O poder pblico assume papel fundamental no processo de redefinio
do espao urbano, interferindo na sua configurao socioespacial. A
racionalidade, presente nas formas de interveno do poder pblico, refora
a imposio de um espao inspito vida. As intervenes desagregam as
relaes sociais tradicionais e redefinem os lugares no interior da cidade de
acordo com uma lgica mercadolgica. Isso faz, muitas vezes, com que a
vida v perdendo sua riqueza de relaes, mexendo, assim, com o sentido
de pertencimento, uma vez que as pessoas estabelecem vnculos com o
lugar em que desenvolvem as relaes cotidianas.
A remoo destri referenciais, gerando mudanas na vida cotidiana ou
nas prticas socioespaciais. Assim, desagrega a identidade entre o indivduo
e o lugar ou, num sentido mais amplo, entre o indivduo e a cidade.
A LGICA DA REPRODUO DO ESPAO URBANO
Conforme j pontuado, o processo de ocupao, que originou a chamada
favela do Jardim Guaruj, e a formao da Vila Anete tm em comum a lgica
que determina a periferia pobre como destino dos que no tm possibilidade
de adquirir, por intermdio da compra ou aluguel, um lugar para morar. Para
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Lefebvre: O direito cidade no pode ser concebido como um simples direito

de visita ou de retorno s cidades (...) S pode ser formulado como direito
vida urbana, transformada, renovada. (1991, p.116)
A afirmativa de Lefebvre torna-se pertinente para a reflexo acerca
do processo de produo/apropriao do espao urbano e os anseios, as
necessidades, os desejos, as aspiraes que engendram essa construo.
Embora a cidade seja resultado de um processo de produo coletiva, a
apropriao de seus espaos se d privativamente, em detrimento das
necessidades sociais. No caso da moradia, recai sobre o indivduo uma luta
pela procura de soluo para suprir a necessidade de morar, revelando, num
sentido mais amplo, a luta pelo direito cidade.
Carlos refora essa discusso quando aponta que: [...] a luta pela
moradia no a luta por um teto mais servios, mas a luta pela vida
contra as formas de apropriao privada (2004, p. 147).
Quando consideramos a renda familiar, constatamos que 47,6% dos
moradores da Vila Anete, possuam renda familiar mensal inferior a um
salrio mnimo, enquanto 52,38% possua renda mensal inferior a dois
salrios mnimos. Ou seja, nenhum morador entrevistado apresentava renda
familiar mensal superior a dois salrios mnimos.
J o Jardim Guaruj, apresentava o seguinte quadro: 15%, dos
moradores/ocupantes, possuam renda mensal inferior a um salrio mnimo;
45%, possua renda mensal de um a dois salrios mnimos e 40% auferia renda
familiar mensal entre dois e trs salrios mnimos. Ou seja, nenhum morador
entrevistado possua renda familiar superior a trs salrios mnimos.
Vale destacar que, dentre os que auferiam renda familiar mensal
inferior a 1 salrio mnimo, 55,5% recebiam algum tipo de auxlio do
governo (bolsa escola, bolsa famlia, etc).
Para Carlos:
O modo pelo qual o indivduo ter acesso terra na cidade enquanto
condio de moradia, vai depender do modo pelo qual a sociedade estiver
hierarquizada em classes sociais e do conflito entre parcelas da populao.
Assim, o tipo, o local, tamanho e forma de moradia vo depender e expressar
o modo como cada indivduo se insere dentro do processo de produo
material geral da sociedade. (2001, p. 54)
Em decorrncia da baixa renda salarial dessas famlias, as reas

em que residem esto localizadas em locais distantes e desprovidos de
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infra-estrutura, equipamentos e servios urbanos, colocando-se como um

agravante das precrias condies de vida dos moradores e dificultandolhes o direito cidade em sua forma plena. Conforme nos aponta Santos
(1987), a condio de ser mais ou menos cidado, depende, tambm, da
localidade que o indivduo ocupa.
Embora a renda familiar mensal, da populao da Vila Anete e do
Jardim Guaruj, seja considerada baixa, a pobreza no se reflete somente
pela renda, mas, sobretudo, pela configurao do prprio espao vivido,
que lana os moradores da rea em uma dramtica adversidade. Assim, a
vida se reproduz, reproduzindo a diferena e o distanciamento.
APONTAMENTOS FINAIS
A problemtica da favela permeada por mltiplos determinantes.
No intento de entender o surgimento dessas reas em Dourados, procuramos
nos pautar em reflexes trazidas por estudiosos da temtica e, sobretudo, na
realidade cotidiana vivenciada pelos que lutam por um lugar na cidade.
Nessa perspectiva, no podemos desconsiderar o fato de que a terra,
no sistema capitalista, tornou-se uma mercadoria acessvel apenas aos que
podem pagar por ela. Essa realidade faz com que o processo assuma diferentes
desdobramentos, uma vez que a necessidade de uso passa a ser submetida s
condies de apropriao, ditada pela lgica da propriedade privada.
Apesar do processo de formao das reas pesquisadas, ter ocorrido,
concomitantemente, a partir de determinantes de ordem geral e especfica, o
que h de comum entre os moradores/ocupantes dessas reas a necessidade
de habitar um lugar. Seus depoimentos reforam que a lgica que imprime a
diferenciao socioespacial pauta-se nas formas diferenciadas de apropriao
do espao, o que acaba por mediar e, sobretudo, negar o direito de uso.
Se considerarmos a ocupao uma forma de garantir o direito de uso,
veremos que resultado do processo cotidiano de luta pelo espao urbano,
representando uma forma de resistncia lgica que tenta reduzir o direito
e a necessidade de morar imposio e garantia da propriedade privada.
Essa realidade aponta para a necessidade de repensar a construo
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de uma outra lgica, em que a cidade no seja vista apenas como algo
intercambivel ou como valor de troca, mas como local das possibilidades
de reproduo da vida.
As polticas pblicas que tentam atuar no problema da moradia,
no atendem populao desprovida de recursos financeiros, pois, em
geral, os conjuntos habitacionais considerados populares, alm de serem
implantados em reas distantes, obedecem ao sistema de prestaes,
vinculado renda do indivduo, fazendo com que muitos no possam arcar
com esses encargos, tendo que buscar outras alternativas para satisfazer a
necessidade de morar. Ou seja, a questo habitacional pensada apenas
pelo vis da faixa de renda, ignorando a contradio sob as quais se fundam
as relaes entre os indivduos.
Uma outra faceta dessa contradio, tambm pode ser dimensionada
quando consideramos que, embora a atual administrao tenha construdo,
at 2005, cerca de 1.484 unidades residenciais, distribudas em 13 conjuntos
habitacionais populares87, houve um aumento do nmero de reas de ocupao
irregular ou favelizadas em Dourados, revelando que parcela significativa
da populao ainda enfrenta problemas, e luta pelo acesso moradia. Essa
realidade se expressa quando comparamos os dados apontados por pesquisa
realizada88 em 2004, com os dados fornecidos recentemente pela Secretaria
de Municipal Habitao e Servios Urbanos (retomar Quadro 01). Os dados
da pesquisa revelaram que em 2004, havia 14 reas de favela ou ocupao
irregular na cidade. Por sua vez, os dados fornecidos pela Secretaria,
demonstram que, em maio de 2007, havia um total de 18 reas. Portanto,
apesar da iniciativa de implantao de conjuntos habitacionais, h uma
parcela da populao que continua margem destes programas.
Essa realidade revela a premncia de se repensar uma poltica de
acesso ou direito cidade, para a parcela da populao que no pode
auferir renda pelo emprego ou trabalho, mas que tambm tem necessidades,
desejos, aspiraes, ou seja, tambm possui o mesmo direito cidade,
independente de sua condio de classe. Contudo, a possibilidade de uso
est condicionada s diferentes formas de apropriao.
Cada nova rea ocupada, expressa uma concretude de situaes e uma
configurao urbana marcada pela diferena, pois as formas alternativas
87 Ver Castro, Maria Ambili Alves de (2006).
88 Estamos nos referindo pesquisa de Iniciao Cientfica intitulada O processo de produo do
espao urbano em Dourados: levantamento das reas de ocupao irregular, realizada por Gustavo
Castilho Crespe (2004).
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encontradas para garantir o acesso moradia, refletem-se no arranjo

socioespacial da cidade.
Tendo em vista que comum que os locais mais distantes do
centro urbano sejam desvalorizados enquanto mercadoria no mercado
imobilirio, torna-se comum a ocupao desses locais. Assim, de forma
geral, esse tipo de ocupao encontra-se na periferia pobre e, essa realidade,
aponta para uma particularidade comum entre as reas pesquisadas. Ou
seja, ambas encontram-se na periferia pobre, degrada e precria do ponto
de vista do aspecto da higiene e saneamento bsico, sobretudo a Vila Anete,
que devido distncia, os moradores tm dificuldade de deslocamento at
mesmo para trabalhar.
A realidade vivenciada pelos ocupantes de reas urbanas, revela o
modo de reproduo da vida e a multiplicidade de relaes presentes no
cotidiano daqueles que parecem no ter direito cidade e que incomodam
com sua presena, revelando, sobretudo, o empobrecimento da vida na
cidade. Esse universo no apenas expressa mas tambm desafia e denuncia
a ausncia de uma poltica urbana que considere a realidade de vida dos
considerados excludos socioespacialmente.
O contato com a realidade pesquisada (tanto na Vila Anete, quanto na
ocupao do Jardim Guaruj) desvela um universo rico em meio pobreza
expressa (marcada pela baixa escolaridade, pelo cansao do dia-a-dia, pelo
distanciamento socioespacial, pelas relaes estabelecidas com o lugar),
revelando, apesar do descaso e do preconceito vivenciado, uma tentativa ou
estratgia de luta pela sobrevivncia e pelo direito cidade.
ARANTES, Otlia. Urbanismo em fim de linha. Urbanismo em fim de
linha. So Paulo: EDUSP, 1998, p. 129-142.
CALIXTO, Maria Jos Martinelli S. O papel exercido pelo poder pblico
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(Doutorado em Geografia)-FCT/UNESP.
144
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2004.
________. Morfologia e temporalidade urbanas o tempo efmero e o
espao amnsico. In: VASCONCELOS, Pedro de A. SILVA, Sylvio B. de
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FARIA, Giovanni Santos Marin. O processo de produo do espao
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145
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SPOSITO, Eliseu. S. A vida nas cidades. So Paulo: Contexto, 1994.
VILLAA Flvio. A interveno pblica sob o uso do solo urbano. Uso do
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146
14/11/2008 10:56:50
A ILEGALIDADE NA PRODUO DO ESPAO

URBANO89
Ataulfo Alves Stein Neto

Faculdade de Ponta Por - FAP
Superintendente de Habitao de Dourados
Mestre em Geografia pela Universidade
Federal de Mato Grosso do Sul - UFMS
a.stein@terra.com.br
INTRODUO
Compreender o processo de produo do espao urbano importante
no somente para a Geografia enquanto cincia, mas, tambm, para todos
aqueles que planejam e que habitam a cidade, na medida em que se colocam
para a discusso as relaes sociais que produzem esse espao.
A forma como ocorre o processo de produo, uso e apropriao do
espao; por qu; por quem; para qu e para quem, so questes que vm
tona quando pensamos a cidade.
Para Lefebvre (apud GOTTDIENER, 1993), o espao urbano no pode
ser concebido apenas como local de produo e consumo, mas como uma
fora de produo. A importncia do espao seria tamanha que o capitalismo
teria sobrevivido como modo de produo exatamente pelo uso do espao
como reforador das relaes sociais necessrias sua sobrevivncia.
Ainda segundo Lefebvre, o espao no seria apenas parte das foras
e meios de produo, mas, tambm, produto dessas relaes:
Essa propriedade torna o design espacial diferente de qualquer outro
fator social ou mercadoria, um conceito ignorado pela economia poltica.
Lefebvre observa que, alm de haver um espao de consumo ou, quanto a
isso, um espao como rea de impacto para o consumo coletivo, h tambm
89 Estas reflexes resultam da pesquisa realizada para a dissertao de mestrado A ilegalidade na
produo do espao urbano em Dourados defendida na UFMS, em 2005, sob a orientao da Prof
Dr Maria Jos Martinelli Silva Calixto.
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o consumo de espao, ou o prprio espao como objeto de consumo.

(GOTTDIENER, 1993, p. 129)
Da mesma forma, para Calixto (2000, p. 41):

A apropriao e o consumo do espao urbano colocam-se como dinmicas
do mesmo processo de produo, pois a produo (no sentido amplo) abarca
no apenas o momento da produo no seu sentido restrito, mas tambm a
apropriao e o consumo.
Devemos considerar ainda, que o processo de produo, apropriao

e consumo do espao urbano ocorre, no nvel socioespacial, de forma
desigual, sendo resultado, na sua essncia, do acesso diferenciado dos
diferentes segmentos sociais propriedade privada, ao uso da terra, bem
como s diferentes formas ou mecanismos de ocupao desse espao.
Os diversos agentes envolvidos no processo de produo, apropriao
e consumo do espao urbano, tm seu produto espao produzido marcado
por articulaes, convergncias e contradies em uma dinamicidade que
lhe prpria.
Para analisarmos o processo de produo do espao urbano em
Dourados, no podemos prescindir da anlise do papel dos agentes que
interferiram/interferem no processo, como o poder pblico, os loteadores e
os agentes imobilirios.
Assim, o objetivo desta pesquisa foi compreender a realidade urbana
de Dourados-MS, tomando como referencial de anlise, especificamente,
as irregularidades presentes nos loteamentos urbanos.
O PROCESSO DE PRODUO, APROPRIAO E CONSUMO
DO ESPAO URBANO EM DOURADOS
A ao dos agentes envolvidos no processo de produo do espao
urbano, pode ser verificada desde o incio da emancipao polticoadministrativa de Dourados, em 1935. Naquele perodo, era possvel se
requerer quadras inteiras, ou parte de quadras, da cidade.
Com as mudanas pelas quais passava o recm criado municpio
(impulsionado pelo processo de implantao da Colnia Agrcola Nacional
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de Dourados - CAND90), rapidamente sua fama se espalhou, atraindo no

apenas colonos, mas compradores, vidos pelas terras ainda baratas e com
solos de boa qualidade. Tal processo acabou por majorar o preo da terra,
em curto perodo de tempo. Sobre essa questo, em importante estudo,
Silva91 constata que,
O novo contexto tecido pela especulao imobiliria foi muito bem ilustrado
pela imprensa local. Em 1952, sob o sugestivo ttulo L vem comprador de
terras! artigo de O Progresso92 descreve o novo cenrio local: Dourados
est presenciando ultimamente cenas inditas, com a chegada, todos os
dias, de gente de S. Paulo, Paran, Minas e outros Estados que aqui vm,
ansiosa, adquirir as belas e magnficas matas, apropriadas para caf, que
abundam em nosso municpio, especialmente a conhecida massape-roxa.
(...) Um velho pioneiro desta regio tem um mtodo para avaliar sua
pequena gleba de matas. Cada avio que vejo chegar, diz ele, aumento o
preo de cinco cruzeiros por alqueire. (2000, p. 103)
Devido ao processo de ocupao acelerada que a implantao da

CAND propiciava ao municpio, a especulao imobiliria no ficou restrita
ao campo. Ainda na dcada de 1940, ocorreram os primeiros lanamentos
imobilirios urbanos por iniciativa, principalmente, de empresas de Campo
Grande. Como, nessa poca o acesso a lotes urbanos se dava por aforamento93,
a um custo muito baixo, o mercado local tornava-se reduzido. Segundo Silva
(2000, p. 106), (...) para contornar essa restrio, os loteadores pioneiros
adotaram a estratgia de vender seus lotes em outros mercados, sobretudo
no interior paulista, alm de Campo Grande e Corumb.
Fruto dessa prtica, houve rpida subida nos preos dos lotes urbanos,
haja vista que alguns compravam apenas para especular e nunca efetivaram
a posse.
Ainda segundo Silva, a ao dos especuladores acabou desencadeando
trs importantes conseqncias na produo do espao urbano local: 1) a
mudana na forma de acesso terra urbana, passando do aforamento, puro
e simples, para a mercantilizao; 2) com o advento do proprietrio urbano,
90 Experincia de reforma agrria realizada no governo de Getlio Vargas.
91 Ver: SILVA, Mrio Cezar. T. Os novos rumos da poltica habitacional e o processo de
urbanizao de Dourados-MS. So Paulo, 2000. Tese (Doutorado em Geografia)- FFLCH/USP.
92 L vem comprador de terras!. O Progresso, Dourados, 06-05-1951.
93 Segundo Silva (2000, p. 107), o aforamento representava o controle apenas parcial do lote por parte
do beneficirio, podendo inclusive o controle retornar ao Estado. A introduo da propriedade privada
atravs dos loteamentos urbanos significou o controle integral do lote por parte do adquirente.
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o poder pblico local deixa de ser o nico fornecedor de lotes urbanos; 3)

mudana na modalidade de expanso urbana, passando do arruamento, para
o sistema de malha urbana (conjunto articulado de ruas).
A dcada de 1950 foi um perodo marcado pelo lanamento de
significativo nmero de loteamentos, pois os proprietrios de chcaras
sentiram-se estimulados a fazer o parcelamento de suas reas, devido
elevao de preos dos lotes e a facilidade em se implantar um loteamento.
Segundo Calixto (2000), durante a referida dcada, foram implantados, 49
loteamentos.
De acordo com a autora, a forma de ocupao do espao urbano
acabou por propiciar o aparecimento de posseiros, juntamente com a
formao de vazios urbanos, produto do ambiente de laissez-fair que se
instalou.
Seguindo essa lgica de produo Dourados chegou aos dias atuais
com cerca de 40% da rea loteada, sem edificao ou vazia,94 repercutindo
na vida cotidiana dos moradores da cidade. Segundo Sposito (1994, p. 44):
Os interesses por valorizar os terrenos urbanos ou as glebas de terra que
esto no seu entorno fazem com que as cidades se estendam mais do que,
em tese, precisariam.
Em 1951, a prefeitura chegou a criar a Comisso de Urbanizao
de Dourados. No entanto, o fato de ser composta por pessoas leigas no
assunto, e os critrios invariavelmente serem polticos, no permitiram que
a comisso obtivesse xito.
Vale registrar que, em Dourados, a maioria dos loteamentos com
irregularidades foram lanados na dcada de 1950, perodo marcado por
uma presena incipiente do poder pblico local. A respeito dessa questo.
Silva nos lembra que,
Na verdade, a administrao pblica local no estava preparada
institucionalmente para acompanhar e controlar as decorrncias da rpida
disseminao desses loteamentos na cidade A estrutura da administrao
municipal restringia-se ao prefeito, a um secretrio geral e a alguns poucos
funcionrios de apoio. Escasseavam recursos humanos especializados,
94 De acordo com Ebner, os vazios urbanos so reas que, embora no possuam ocupao,
constituem-se em resultado da produo da cidade, fruto do mesmo processo das construes urbanas,
portanto, ...pode-se considerar vazios urbanos toda rea parcelada ou no, localizada em meio
malha urbana, que no possui nenhum tipo de ocupao ou se encontra subutilizada. (Ebner apud
Brito, 2004, p. 26).
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da mesma forma que no havia suficientes instrumentos legais que

disciplinassem a acelerada expanso dos empreendimentos impulsionados
pelo movimento especulador. (2000, p. 108)
E ainda,
Um antigo agrimensor da cidade, ao comentar esses problemas, recorda
naquela poca se fazia planta (de loteamento) at em cima de cap de
carro, era muito fcil, ia se vendendo lotes pela planta, at o cartrio da
poca aceitava. A o cara que comprou vinha no cartrio e declarava que
era proprietrio de um lote tal e fazia a escritura. S depois que locava
os lotes do terreno (...). Aqui (Dourados) tem loteamentos remontados, aqui
tem escritura de lote que no existe, voc no acha, o caso de loteamentos
feitos s no papel, vendiam com base no papel, faziam escritura e tudo, mas
o lote no existe (2000, p. 109)
O jornal O Progresso, em edio especial sobre o aniversrio da

cidade de Dourados, em 1995, publicou artigo do arquiteto e pioneiro
Manoel Frost Capil, em que o mesmo descreve a forma como eram criados
os loteamentos, confirmando o apontado acima.
A partir dos anos 50, com o adensamento demogrfico e conseqente
valorizao das reas centrais, verificou-se uma proliferao de loteamentos,
a maioria dos quais executados desordenadamente, sem qualquer critrio
tcnico. (JORNAL O PROGRESSO, 19/20-12-1995)
Como conseqncia do fracasso da referida Comisso e numa

tentativa de superar os desmandos, a Cmara de Vereadores aprovou,
em 28-12-1960, a Lei n 266. Segundo Silva, tal instrumento jurdico
estabelecia que: fossem demarcados os lotes e quarteires dos loteamentos,
segundo determinao da Seo de Engenharia da Prefeitura; houvesse a
implantao do completo arruamento, planta e memorial descritivo assinado
por profissional habilitado pelo CREA; a prefeitura ficava autorizada
a cassar os registros de alvar, para venda de lotes, dos proprietrios de
loteamento que deixassem de cumprir as normas acima descritas.
Em 1965, ocorreu nova iniciativa, no sentido do disciplinamento,
com a aprovao da Lei n 476, de 26-05-1965 (primeiro Cdigo de Posturas
e Cdigo de Obras do Municpio), revogando a legislao anterior. Silva
(2000) classifica tais iniciativas de tmidas e ineficientes, na medida em que
151
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os loteamentos continuaram sua expanso desordenada at o final dos anos

60, produzindo um crescimento territorial urbano descontrolado.
Na dcada de 1960, houve a implantao de apenas 15 loteamentos,
nmero reduzido se comparado com o total de lanamento da dcada anterior
(1950), quando foram implantados 49 loteamentos, e mesmo com a dcada
seguinte (1970) quando foram implantados 43 loteamentos. Entendemos
que os motivos para tal retrao so complexos, porm, podemos avaliar
que alguns fatores tenham motivado o processo, tais como: a acomodao
necessria aps um perodo de intensos lanamentos imobilirios; o fato de
que, na dcada de 1960, no houve nenhuma grande interveno do Estado,
diferentemente do perodo anterior, com a implantao da CAND.
Durante as dcadas de 1950 e 1960, apesar das transformaes no
espao urbano, a cidade no foi dotada de infra-estrutura, equipamentos e
servios. No caso da energia eltrica, por exemplo, apesar de seu advento
remontar ao incio dos anos 40, no havia um fornecimento regular. A
telefonia, implantada em 1958, tinha reduzida abrangncia e qualidade.
Outros servios, como, saneamento, calamento, asfaltamento, eram
inexistentes.
O quadro somente comeou a mudar na dcada de 1970, quando,
no apenas Dourados, mas todo o Cone Sul do estado passou a ser uma
rea prioritria para investimentos estatais e, conseqentemente, de capital
privado, passando a constituir o que Silva (2000) define como no mais
o espao do trabalho (CAND, camponeses, pioneiros, etc), mas como o
espao do capital.
Para entendermos tal momento, torna-se necessrio reportarmos ao
golpe de 1964 - entendido como uma articulao do capital em constituir
um ambiente melhor para se reproduzir. Sobre as relaes desse contexto
com o urbano, Calixto avalia:
O processo de redefinio poltica que decorreu do Golpe Militar,
perpetrado em 1964, ocasionou uma srie de medidas que visavam assegurar
e dar sustentao s necessidades de desenvolvimento do capitalismo na sua
etapa monopolista, via novas formas de (re)produo da cidade. (....) Esse
direcionamento acabou por impor cidade uma dinmica de interesses e
necessidades, visando responder s exigncias do modelo socioeconmico
adotado, sendo no apenas seu suporte e reflexo, mas sobretudo suporte e
reflexo de determinado tipo de Estado. (2000, p.73)
Como produto e produtor desse momento, tivemos tambm a chegada
dos granjeiros do sul e a introduo do binmio trigo/soja. Para se ter uma
152
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idia das mudanas no perfil do municpio, no Censo Demogrfico de 1980

Dourados figurou, pela primeira vez, com uma populao urbana maior que
a rural. Dado que evidencia o processo de crescimento populacional urbano
do municpio.
Diante de tais mudanas, o padro de ocupao urbana tambm foi se
alterando, fruto da estratgia capitalista implementada no contexto do iderio
desenvolvimentista, dos governos militares, de criar polticas que viriam a
beneficiar cidades de porte mdio. Desta forma, Dourados foi palco, nos
anos 70 e parte dos anos 80, de interveno federal, que se materializou em
obras de infra-estrutura, via programas como o Comunidade Urbana para
Recuperao Acelerada (CURA), o Programa Especial da Regio da Grande
Dourados (PRODEGRAN), e na construo de conjuntos residenciais
como os implantados pelo Banco Nacional de Habitao (BNH).
O BNH financiou uma srie de conjuntos residenciais na cidade95.
Alguns, com o tempo, acabaram por constituir-se em reas consideradas
nobres. Sobre a importncia do BNH na produo do espao urbano em
Dourados, Calixto, faz a seguinte observao,
A chegada de um novo agente o BNH implicou na produo de unidades
residenciais (o que, at ento, ocorria em pequena escala, pois dependia
de investimentos particulares ou da poupana pessoal). A produo em
maior escala, impulsionou e dinamizou as atividades do setor que se
restringia a transaes baseadas majoritariamente na compra e na venda
de lotes no edificados. (2000, p.220)
Nesse contexto, o poder pblico local96, acompanhando o iderio

modernizante vigente, deslocou de Curitiba a equipe do urbanista Jaime
Lerner para realizar os estudos de complementao urbana e definir um
projeto urbanstico para Dourados97.
Houve, tambm, avanos do ponto de vista da legislao, com a
edio da Lei Federal de n 6.766/79, que disciplinou o parcelamento de
95 A chamada Vila Popular foi pioneira e na seqncia foram implantados os chamados BNHs 1, 2
e 3 Planos, que tiveram melhor padro de construo e foram adquiridos por pessoas, em sua maioria,
de classe mdia. Atualmente se encontram em reas consideradas nobres no interior da cidade. O
BNH 4 Plano (Conjunto Residencial Mrio Andreaza) teve um padro de construo inferior aos
primeiros, foi ocupado por pessoas de baixa renda e considerado perifrico. Localizado na poro
Sul da cidade (rea considerada menos valorizada), ainda hoje, conserva traos originais.
96 O ento prefeito, Engenheiro Jos Elias Moreira, era do partido que governava o Pas durante a
ditadura militar, a ARENA Aliana Renovadora Nacional.
97 O projeto foi implantado parcialmente.
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lotes urbanos e, inclusive, previa pena de priso aos no cumpridores. O

municpio tambm elaborou a Lei municipal n 1041, de 1979, que regulava
os loteamentos urbanos.
Conforme j pontuado, a dcada de 1970 foi marcada por expressivo
incremento populacional, com forte migrao, tanto de municpios do
prprio estado de Mato Grosso do Sul, como de outros estados.
A respeito desse processo, Calixto (2002, p. 21) destaca:
A dcada de 1970 marcou o delineamento da passagem de uma cidade
em que praticamente todos os habitantes se conheciam, compartilhavam
momentos e ocasies comuns, seja colocando as cadeiras nas caladas
para bater papo, seja participando de atividades comemorativas ou festas
tradicionais (festa da padroeira, festa junina), para uma cidade marcada
pela diferenciao socioespacial, pelo distanciamento e pelas relaes
indiretas, uma vez que as novas formas de apropriao e consumo do espao
urbano (re)definem conceitos, valores, modos de vida, trazendo reflexos no
apenas no modo de morar, mas tambm de agir, pensar, reivindicar, enfim,
no modo de pensar o espao.
A cidade se estende horinzontalmente, com um permetro urbano

bastante elstico. Conseqentemente verifica-se uma baixa densidade
demogrfica, provocada inequivocamente pela atuao articulada entre o
capital imobilirio especulativo e o poder pblico local. A questo da baixa
densidade demogrfica reforada na afirmao de Lacerda (2002, p. 111),
quando assevera que: Com uma densidade mdia bruta de 120 hab/ha.,
Dourados hoje comportaria aproximadamente 550.000 habitantes. Em
Calixto (2000, p. 232), constatamos que tal problema percebido j h
algum tempo (...) em 1996 mais de 46% do total da rea loteada da cidade
encontrava-se vazia, ou seja, cerca de 24 mil lotes.
No perodo que vai de 1976 a 1982, o ento prefeito municipal
Jos Elias Moreira e, sobre a baixa densidade demogrfica verificada em
Dourados, nos relatou:
(..) a cidade muito vazia, espalhada e o esgoto ele precisa estar
constantemente dois teros cheio se no ele entope, no tinha habitante
suficiente para colocar o esgoto, tinha essa quadra cheia, a outra no tinha
ningum, a outra tinha bastante, a outra no tinha, ento o que eu fiz. Fiz
uma lei de solo, botei uma alquota progressiva violenta, ou o cara construa
ou vendia, isso foi em 1978 ou 1979... (Entrevista realizada em 29-08-2004)
154
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Sem dvida, o significativo nmero de conjuntos residenciais

financiados e loteamentos sociais implantados um fator que d uma
caracterstica especfica a Dourados. Alm dos j citados BNHs, temos
outras iniciativas, inclusive, na forma de condomnios com financiamento
pelo Sistema Financeiro da Habitao (SFH), na esfera federal, conjuntos
residenciais de iniciativa da esfera estadual e, mais recentemente,
principalmente a partir de 1989, a presena do poder pblico local na
construo de moradias e no incentivo autoconstruo, como paliativo
em relao soluo do propalado dficit habitacional.
A PROBLEMTICA DOS LOTEAMENTOS IRREGULARES
Para compreender a problemtica urbana temos que considerar o
carter contraditrio do modo capitalista de produo e, neste sentido, a
cidade configura-se como a materializao das relaes socioeconmicas.
como parte desse processo que devem ser entendidos os loteamentos
irregulares/clandestinos.
Consideramos como ponto de partida, o que Carlos (1994), chama
de espao construdo, ou seja, a materializao das diferenas sociais
no urbano, frente ao conflito entre os interesses de reproduo do capital
e os da sociedade como um todo, que anseia por condies melhores de
reproduo da vida em sua dimenso plena.
Faz-se pertinente a discusso sobre a cidade capitalista. Ainda segundo
Carlos (2001), a cidade o trabalho materializado, aparente. Nas palavras
de Corra (1993), o espao urbano apresenta-se fragmentado, articulado e
condicionante social, reflexo no apenas do presente, mas, principalmente,
da histria muito particular de cada lugar.
O espao urbano o reflexo das diferenas socioeconmicas
presentes em na sociedade, estratificada em classes sociais e mediada pela
lgica da acumulao capitalista. Ou seja, o urbano constitui-se no espao
privilegiado, onde as diversas classes sociais vivem e se reproduzem em
uma relao conflituosa. Tais conflitos, nem sempre visveis ao observador
desatento, so caractersticos do modo de produo capitalista, fazendo
parte de seu carter contraditrio.
Apesar dos interesses capitalistas dominantes serem determinantes
no processo de produo do espao urbano, no so os nicos interesses
presentes. Nas palavras de Carlos (2001, p. 84) (...) o espao no apenas
155
14/11/2008 10:56:50
produzido em funo das condies de reproduo do capital, mas tambm

em funo das condies de reproduo da vida urbana. Portanto, a cidade
constitui-se em um espao de luta e entendemos como impossvel pensar a
cidade, sem considerar a influncia dos movimentos populares, organizados
ou no, na produo constante de seu espao.
No modo de produo capitalista, o solo urbano deve ser entendido
como uma mercadoria e, como tal, obedece a leis de mercado. Esse processo
caracteriza-se, tambm, pela especulao. Segundo Calixto (2000, p. 36), o
espao urbano, enquanto mercadoria possui especificidade prpria:
uma mercadoria produzida de forma sui generis, representando ao mesmo
tempo, como outras mercadorias, um objeto material e um processo que
envolve relaes sociais. Contudo, diferentemente de outras mercadorias,
ele recria relaes sociais ou assegura sua reproduo, podendo ser as
mesmas relaes que o produziram inicialmente.
Enquanto mercadoria, o espao urbano produzido por intermdio

de uma dinmica contraditria que explicita os conflitos de classes
existentes nas relaes sociais de produo. Assim, do ponto de vista do
morador, a cidade constitui-se como locus da habitao e, do ponto de
vista do produtor de mercadorias, o locus da produo (Carlos, 2001).
Tal constatao significa que as localizaes neste espao, fragmentado
e articulado, se daro, enquanto locus da produo, segundo as leis de
mercado, que envolvem a busca pela reduo de custos por intermdio da
localizao em vias mais rpidas e a otimizao dos lucros por intermdio
da oferta aos consumidores potenciais. No caso da habitao, depender do
papel que cada indivduo ocupar no processo de produo na sociedade e,
conseqentemente, a sua fatia na riqueza gerada.
Assim, a localizao de determinada rea fundamental na definio
de seu preo. Segundo Villaa (1998), a localizao no exatamente
produto do capital, apesar deste se esforar para reproduzi-la: O impulso
que leva produo de shoppings centers, hipermercado e cidades novas
a tentativa do capital de produzir e transformar as localizaes em
mercadorias (1998, p. 72). Porm, isso no significa que obra da natureza;
muito ao contrrio, produto e resultado do trabalho social. Tal como
qualquer valor, o da localizao tambm dado pelo tempo de trabalho
socialmente necessrio para produzi-la, ou seja, para produzir a cidade
inteira da qual a localizao parte. (VILLAA, 1998, p. 72)
156
14/11/2008 10:56:50
O preo de um terreno urbano pode ainda ser alterado ao menor

sinal de implantao de infra-estrutura, o que normalmente estimula a
especulao. Sobre esse assunto, Calixto (2000, p 76) assevera que,
Nesse processo o poder pblico assume papel de suma importncia, visto
que atravs da implementao desigual de melhorias urbanas, estimula ou
permite a presena de prticas especulativas, contribuindo para o aumento do
preo da terra (o que, por sua vez, no definido pelo processo de produo,
embora esse processo seja a sua base, mas pela capacidade de pagamento
de seus compradores) e promovendo, sobretudo, uma renegociao no valor
de troca dessa mercadoria, na medida em que a cada interveno os preos
de todas as parcelas de terra da cidade so reavaliados ou redefinidos.
Ao buscarmos compreender a existncia de loteamentos irregulares

em Dourados, verificamos que o fato de determinado imvel estar
localizado em um loteamento que no possui o registro em cartrio, diante
da impossibilidade de regularizao a curto ou mdio prazo, faz com que
o mesmo seja preterido nas transaes imobilirias. Nesse caso, segundo
Singer (1980), o proprietrio fica impossibilitado de auferir renda de sua
parcela do solo urbano.
O poder pblico tem papel fundamental nesse processo, pois
responsvel pela implantao de infra-estrutura e tambm pelo zoneamento
e planejamento do espao.
No caso de Dourados, contraditoriamente, a irregularidade presente
em determinada rea, no tem sido, historicamente, motivo para a no
implementao de infra-estrutura por parte do poder pblico. Ao contrrio,
justamente nessas reas que se concentra a infra-estrutura, os equipamentos
e os servios urbanos, por tratar-se de loteamentos antigos98 e que se
constituiu como rea nobre.
Essa realidade evidencia que no processo de produo do espao
urbano, o poder pblico tem respaldado as aes do setor imobilirio, que
promove a distribuio desigual dos servios urbanos e fora a maior
oferta desses servios nos locais ocupados pela parcela da populao que
possui condies de arcar com os custos de tais investimentos.
No momento de implantao da infra-estrutura urbana, o poder
98 Cerca de 66% dos loteamentos irregulares foram implantados antes de 1979, ano que entra em
vigor a Lei Federal N 6766, que disciplinou, ao menos minimamente, o parcelamento urbano, o que
no significou o fim das irregularidades, mas apenas a diminuio de sua incidncia.
157
14/11/2008 10:56:50
pblico poderia exigir a regulamentao do loteamento com irregularidade,

como precondio para a implantao dos servios pblicos. Contudo, este
procedimento nem sempre adotado, ou seja, a irregularidade persiste e
legitimada pelo poder pblico.
Vejamos inicialmente o que diz a Lei Federal n 6.766/79 (Lei do
Parcelamento do Solo para fins urbanos) no seu artigo 2: O parcelamento
do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento,
observadas as disposies desta Lei e das legislaes estaduais e municipais
pertinentes. Em seu artigo 12: O projeto de loteamento e desmembramento
dever ser aprovado pela Prefeitura Municipal... No artigo 18 da mesma
lei: Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador
dever submet-lo a registro imobilirio dentro de 180 (cento e oitenta
dias), sob pena de caducidade da aprovao... E o artigo 37 da referida
Lei assevera: vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento
ou desmembramento no registrado. Prev ainda o artigo 50: Constitui
crime contra a Administrao Pblica: I - dar incio, de qualquer modo,
ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos,
sem autorizao do rgo pblico competente, ou em desacordo com
as disposies desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal,
Estados e Municpios. O artigo 52 da Lei reza: Registrar loteamento ou
desmembramento no aprovado pelos rgos competentes, registrar
o compromisso de compra e venda, a cesso ou promessa de cesso de
direitos, ou efetuar registro de contrato de compra e venda de loteamento
ou desmembramento no registrado.
A pena prevista para as infraes acima de: deteno, de 1 (um) a
2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqenta) vezes o maior salrio
mnimo vigente no Pas, sem prejuzo das sanes administrativas cabveis.
Por intermdio do fragmento da Lei Federal n 6.766, citado acima, e a
forma rgida como a mesma se apresenta, constata-se que a ilegalidade ocorre
margem ou complacncia das autoridades e no pela ausncia da lei.
Neste momento, vale estabelecer uma caracterizao e diferenciao
dos loteamentos irregular e clandestino (embora este ltimo no se constitua
em objeto desta anlise).
No loteamento irregular, o proprietrio apresenta o projeto de
loteamento segundo especificaes tcnicas, assinadas pelo interessado
e mantm-se na expectativa de aprovao. Ocorre que, no processo, no
respeita prazos, bem como no cumpre exigncias da prpria legislao.
158
14/11/2008 10:56:50
Em alguns casos, os problemas esto ligados a esfera federal, como o caso

do no recolhimento da Previdncia.
J no caso dos loteamentos clandestinos, o loteador no informa a
prefeitura sobre sua existncia. Em alguns casos, no se comprova nem
mesmo a inteno do proprietrio em realiz-lo. Sobre essa questo,
Manente (2001, p. 7) avalia:
A distino entre irregular e clandestino encontrada na literatura jurdica
de ordem conceitual. O termo clandestino sugere questionamentos nas
ocasies em que esses espaos so conhecidos do poder pblico e algumas
vezes dispem de servios regulados pelo Estado (o que os faria perder sua
efetiva clandestinidade).
E ainda:
A expresso ilegal aparece como sntese dessas duas modalidades de
utilizao do solo urbano que no seguiram o modelo proposto pela
legislao, tanto no mbito fsico como fundirio. A implantao fsica
de um loteamento, que engloba a adequao do terreno ao uso urbano,
utiliza o investimento de capital e regulado pela legislao urbanstica
municipal. O espao no reconhecido como legal por parte da Prefeitura
gera impossibilidade de legalizao fundiria. Assim a diviso de uma
propriedade maior em vrios lotes menores, s possvel para os que se
sujeitam ao percurso da lei. O caminho da legalidade de um lote conduz
sua propriedade privada e segurana da lei. (MANENTE, 2001, p. 8)
Nas palavras de Silva, os loteamentos clandestinos:

(...) so aqueles que no foram aprovados pela prefeitura municipal (...)
o loteamento clandestino constitui, ainda, uma das pragas mais daninhas
do urbanismo brasileiro. Loteadores parcelam terrenos de que, no raro,
no tm ttulo de domnio, por isso no conseguem a aprovao de plano,
quando se dignam apresent-lo prefeitura, pois, o comum que sequer se
preocupem com essa providncia, que onerosa, inclusive porque demanda
a transferncia de reas de logradouros pblicos e outras ao domnio
pblico. Feito o loteamento, nessas condies, pem-se os lotes venda,
geralmente para pessoas de rendas modestas, que, de uma hora para outra,
perdem seu terreno e a casa que nele ergueram, tambm clandestinamente,
porque no tinham documentos que lhes permitissem obter a competente
licena para edificar no lote. (apud Carvalho, 2004)
159
14/11/2008 10:56:51
Pesquisando em setores da Prefeitura Municipal de Dourados,

verificamos que, atualmente, o caminho a ser percorrido para a aprovao
de um loteamento no , necessariamente, longo. criterioso, envolvendo
no apenas questes fundirias, mas sociais e ambientais, amparado em uma
legislao municipal que, por sua vez, ampara-se em legislaes estaduais
e federais.
Em Dourados, alm da problemtica envolvendo os loteamentos e
a soluo de tantos outros problemas urbanos ainda se faz necessria
a utilizao de mecanismos previstos no Estatuto da cidade e no Plano
Diretor99.
Para entendermos a produo de loteamentos irregulares, no
podemos deixar de considerar o setor imobilirio, como importante
agente, pois h uma relao de imbricao entre o setor imobilirio e o
setor pblico. Assim, o poder pblico que deveria regular a ao do setor
imobilirio, acaba invertendo tal lgica dentro do carter dinmico e, por
que no dizer, promscuo, que caracteriza nossa sociedade, onde o pblico e
o privado se misturam. Nas palavras de Calixto: necessrio compreender
a dinmica do setor imobilirio como resultado de uma relao bastante
ntima entre este setor e a poltica pblica, uma vez que a ao/atuao do
setor imobilirio assegurada pela interveno do poder pblico, assim
como a poltica pblica no est descolada dos meandros da lgica do
mercado imobilirio. (2000, p. 208)
O setor imobilirio tem uma participao destacada no processo
de produo do espao urbano em Dourados, inclusive na produo da
ilegalidade urbana, o que se revela na configurao da cidade. O stio
urbano de Dourados recortado por reas vazias e com o permetro urbano
elstico, o que revela o interesse imobilirio, atrelado aos interesses do
proprietrio fundirio e mediado pelo poder pblico local, sobrepondo-se
aos interesses coletivos.
Como mais um dos elementos e fruto desse mesmo processo, a
abertura de loteamentos sem a observncia da legislao vigente e o incio
da comercializao, sem a devida aprovao, configuram cerca de 50% da
99 O Plano Diretor de Dourados foi aprovado em 2004, em funo da aprovao, em nvel federal,
do Estatuto das Cidades que, entre outras providncias, exige que as cidades que possuam populao
acima de vinte mil habitantes tenham seu Plano Diretor (instrumento que deve disciplinar, dar as
diretrizes, no processo de produo do espao urbano). Vale destacar que a sua regulamentao, como
instrumento jurdico, estava prevista para 2005. Contudo, at maio de 2007, o Plano ainda no havia
sido regulamentado na ntegra.
160
14/11/2008 10:56:51
rea urbana loteada composta por loteamentos que contm algum tipo de
irregularidade.
Loteamentos relativamente distantes da malha urbana contnua foram
sendo criados segundo interesses especulativos, em muitos casos, com
flagrante desrespeito legislao vigente. Por outro lado, o poder pblico,
que deveria ser o agente disciplinador de tal processo agiu, na maioria das
vezes, legitimando tais prticas especulativas, ora sendo complacente na
aplicao da legislao, ora expandindo o permetro urbano para abarcar
tais loteamentos. Para agravar a situao, muitas vezes, o poder pblico
foi o prprio indutor de irregularidades, ao criar loteamentos sociais
sem o devido respeito legislao, em reas distantes e/ou imprprias
implantao de moradias.
Em Dourados 30% dos loteamentos so irregulares, ou seja, a cidade
possui, atualmente, 213 loteamentos100 e destes, 64 apresentam algum tipo
de irregularidade. Conforme planta fornecida pelo IPLAM101, o percentual
de loteamentos irregulares ultrapassa 50% da rea total da cidade. (ver
Figura 01)
100 Com exceo da rea original, denominada, genericamente, como centro e que, segundo a
prpria municipalidade,configura como uma rea irregular.
101 Instituto de Planejamento, atual SEPLAN Secretaria de Planejamento e Meio Ambiente.
161
14/11/2008 10:56:51
Figura 01
Embora a aprovao do Plano Diretor de Dourados tenha ocorrido em

2004 e a sua implementao somente se efetive a partir da regulamentao,
existe uma srie de outros instrumentos, inclusive jurdicos, que poderiam,
162
14/11/2008 10:56:51
dentre outras atribuies, vistoriar, disciplinar e deliberar a aprovao de

loteamentos. Podemos destacar: a Lei municipal de Uso e Ocupao do solo
urbano; o Cdigo de Posturas do municpio ou mesmo o Conselho Municipal
de Desenvolvimento Urbano e o Conselho Municipal de Meio Ambiente.
Embora a existncia de alguns dos instrumentos acima citados, bem
como o rgo oficial encarregado de operacionaliz-los, no caso, o IPLAM,
conforme j colocado, seja algo relativamente recente, posterior maioria
das irregularidades existentes, temos registros de normas municipais
que remontam dcada de 1950, como, por exemplo, a Comisso de
Urbanismo.
Mesmo nas ltimas duas dcadas, com a existncia de uma legislao
federal mais rgida (e podemos dizer, at mesmo municipal), encontramos
diversos casos de irregularidades nos loteamentos em Dourados. Cerca de
34%, do total dos loteamentos irregulares, so posteriores ao advento de
legislao sobre o tema, tanto Federal (Lei n 6.667), como municipal (Lei
n 1041), ambas de 1979.
Apenas para ilustrar a existncia de legislao sobre o tema e
demonstrar que ela existe j h tempo, citamos a seguir o trecho da Lei que
regula os loteamentos e os lotes urbanos em Dourados:
De acordo com as diretrizes determinadas pela Prefeitura Municipal,
o proprietrio ou loteador dever apresentar o projeto de loteamento
em quatro vias (hoje, em 7 vias), assinadas por profissional habilitado e
memorial descritivo com as seguintes indicaes:
a) vias de comunicao e praas, bem como reas de recreao;
b) diviso de quadras e lotes;
c) dimenses lineares, bem como perfis do loteamento;
d) indicao precisa de marcos de alinhamentos;
e) projeto de distribuio de gua, com a indicao do volume e da fonte
abastecedora, aprovado previamente pela respectiva concessionria desse
servio pblico;
f) projeto de distribuio de energia eltrica e de iluminao pblica, com
indicao da capacidade e da fonte abastecedora, aprovado previamente
pela respectiva concessionria desse servio pblico. (ART. 6 DA LEI
MUNICIPAL N 1041, 11-07-1979)
Diante desse quadro de ilegalidade que perpassa a mediao e

legitimao da propriedade privada, um questionamento se faz necessrio:
163
14/11/2008 10:56:52
se numa sociedade capitalista, em que a propriedade privada ocupa posio

central nas relaes econmicas e sociais e, ainda, apresenta-se como
forma do proprietrio de lotes urbanos estar protegido em seu direito de
propriedade (desde que esteja em conformidade com a legislao), por que
temos tantos loteamentos irregulares em Dourados?
O questionamento permanece sem uma resposta consistente, porm,
entendemos que para se pensar a questo, devemos considerar como mais
uma contradio, entre tantas, do modo capitalista de produo.
Em nossa pesquisa, no Setor de Cadastro da Prefeitura, identificamos
loteamentos irregulares at o ano de 2000; nos anos subseqentes no
encontramos esse tipo de situao. Contudo, tivemos a informaes da
existncia de loteamentos clandestinos que surgiram recentemente na
periferia da cidade, incorrendo em uma prtica ainda mais lesiva sociedade.
Tivemos acesso aos dados relativos ao loteamento clandestino, denominado
Chcara Cidelis, sendo que, aps denncia, o Ministrio Pblico instaurou
procedimento e citou a prefeitura por intermdio do diretor-presidente do
ento IPLAM Mrio Cezar Tompes da Silva.
O referido diretor respondeu, em ofcio ao Promotor de Justia, Dr.
Marcos Fernandes Sisti, nos seguintes termos:
A chcara Cidlis foi um loteamento implantado irregularmente no final
dos anos 90 e que foi protocolada sua regularizao no incio de 2002.
Nesta ocasio foi verificado que a implantao do loteamento estava em
desconformidade com as normas legais de loteamentos vigentes. Aps
vrias vistorias e tentativas de adaptao do loteamento s condies legais,
ficou definido o novo traado das ruas e a doao das reas institucionais
Prefeitura Municipal de Dourados, de outra rea de 20.344,00 metros
quadrados e do fundo de vale existente. No entanto, o proprietrio fez
as modificaes necessrias, mas vendeu a gleba de 20.344,00 metros
quadrados e do fundo de vale a outro proprietrio, desmembrando-a do lote
original. (Ofcio n 298/03/FIPLAN/PMD de 04-11-2003)
O loteamento Chcara Cidlis foi implantado clandestinamente na

dcada de 1990, e seu proprietrio somente procurou o poder pblico, para
os procedimentos de regularizao, aps a ao do Ministrio Pblico.
Acreditamos ser este um caso emblemtico da irregularidade presente na
cidade. A atuao do Ministrio Pblico nos faz refletir sobre seu importante
papel de pautar o executivo municipal na soluo dos problemas que se
apresentam.
164
14/11/2008 10:56:52
Por outro lado, preocupa-nos o fato de que, mesmo diante da atuao

do executivo municipal e do Ministrio Pblico, foi possvel ao proprietrio
descumprir um acordo e vender uma gleba que, por direito, j pertencia
municipalidade. Tentamos entender tal questo e verificamos que
apesar da legislao, o rito jurdico e a prxis social dominante permitem
subterfgios que permitem casos como este. Porm, o tratamento adequado,
gil e, sobretudo, coordenado, entre as instituies envolvidas, poderia
desencadear outro desfecho.
Questionamos, ainda, se no seria mais conveniente a busca de
solues para os problemas referentes s irregularidades existentes e uma
fiscalizao eficiente para coibir novos abusos. No entanto, a sociedade
e o poder pblico, que representante dessa sociedade, se movem por
contradies e o poder pblico local age ao ser pressionado ou convocado
a agir por outra instncia de poder.
De acordo com pesquisa de campo, em setores da prefeitura e com
proprietrios que enfrentam ou enfrentaram essa problemtica, verificamos
que a legalizao, embora necessria, extremamente trabalhosa e nem
sempre possvel, pois nem todos os loteadores ainda esto vivos. Nesse
caso, dentre outros procedimentos morosos e dispendiosos, necessrio
procurar pelos herdeiros, o que faz com que a busca pela regularizao,
leve, em muitos casos, desistncia dos interessados e conseqente
manuteno das irregularidades.
Em pesquisa realizada no Cartrio de Registro de Imveis da Comarca
de Dourados, sobre o nmero de loteamentos irregulares e o transtorno
que esta realidade tem trazido comunidade local, a responsvel102 pelo
setor de matrculas mencionou que, diante das irregularidades existentes,
o Dr. Ademar Pereira de Lima, juiz que dirigia o Frum local, proibiu a
abertura de matrcula de lotes cujos loteamentos eram irregulares. Porm,
posteriormente, atravs de outro magistrado, Dr. Paulo Alfeu Puccineli, e
mediante solicitao, via Oficio n 716-98, enviado pelo Oficial de Cartrio,
questionando sobre a abertura de matrcula de lotes que se encontram
irregulares, houve o deferimento, por intermdio do Oficio de n 589/98-DF,
permitindo, doravante, a abertura de matrcula sub-jdice de lotes, mesmo
havendo irregularidades no loteamento. Segue trechos do mencionado
Ofcio emitido pelo juiz Puccinelli em 1998:
102
Entrevista realizada com Nilza de Matos em 19-09-2003.
165
14/11/2008 10:56:52
(...) considerando que os ditos loteamentos so anteriores Lei dos Registros

Pblicos atual e portanto, inaplicvel espcie; (..) objetivando, j que
na verdade os antigos responsveis pela regularizao destes loteamentos
no apresentam nenhum interesse, inclusive alguns falecidos e o Poder
Pblico permanece inerte na apurao das responsabilidades, repete-se,
objetivando, principalmente, a regularizao dos assentos imobilirios
na comarca e tornar efetivo o direito de propriedade destes proprietrios,
na sua maioria pessoas simples e humildes, defiro o pedido formulado
pelo Sr. Oficial dos Registros Imobilirios da Comarca, para que fique
autorizado proceder averbaes necessrias (..) com dados fornecidos
pela Municipalidade, visando posterior abertura de matricula regular, nos
limites do ofcio mencionado, fica revogada qualquer determinao em
contrrio, mesmo verbal. (Entrevista realizada em 09-09-2003)
Iniciativas como a acima apontada evidenciam que, o que o poder

pblico no resolve, no caso as irregularidades em loteamentos urbanos,
a prxis social supera. Contraditoriamente a informao prestada pelo
Cartrio, segundo fontes da Secretaria Municipal de Infra-estrutura
(SeInfra), os lotes que no obtiveram a matrcula em cartrio em um tempo
pretrito somente poderiam faze-lo mediante a regularizao do loteamento
como um todo, ignorando, assim, aquilo que o judicirio j ampara, mesmo
que precariamente, diante da inrcia do poder pblico.
No tocante s irregularidades presentes nos bairros centrais,
normalmente anteriores legislao mais rgida (que comeou a vigorar
a partir de 1979), preciso salientar que, em alguns loteamentos, ao longo
dos anos, os proprietrios dos lotes conseguiram o registro em cartrio,
de forma que, na prtica, isso significa uma forma de regularizao103 do
loteamento como um todo.
No entanto, na maioria dos loteamentos irregulares, no foi possvel a
matrcula no Cartrio de Registro de Imveis de todos os lotes. Atualmente,
a legislao no permite a expedio de matrcula e as transaes
imobilirias esto se dando, com base no despacho do diretor do Frum104,
com matrcula precria, que aguarda a regularizao do loteamento para ser
efetivada. O problema torna-se maior pois o diretor do Frum, Dr. Eduardo
Machado, nos afirmou (em entrevista realizada em 30-06-2004), que no
compactua com tal estado de ilegalidade e que, inclusive, est prevista a
presena da corregedoria de justia no cartrio. Desta forma, novamente os
103
104
Apesar da municipalidade no reconhecer esta forma e relacion-los como irregulares.

J devidamente citado neste trabalho.
166
14/11/2008 10:56:52
proprietrios estariam impedidos de transacionar seus imveis.

Acreditamos que a busca de soluo, com relao s irregularidades
em loteamentos em Dourados, assim como as demais mediaes em
que estejam colocadas as relaes de poder em nossa sociedade, devem
ser realizadas pelo poder pblico (nesse caso, pelo poder pblico local).
Consideramos importante a iniciativa da administrao municipal em criar
um rgo de planejamento (IPLAM105) para pensar a cidade.
Em entrevista com o diretor-presidente do ento IPLAM, Mrio Cezar
Tompes da Silva106, fomos informados de que existe um levantamento dos
loteamentos irregulares, motivado, inclusive, pelo processo de elaborao do
Plano Diretor. Tompes ressaltou ser necessrio algo mais sistematizado para
que o poder pblico pudesse dar uma soluo ao problema, principalmente,
a fim de evitar a continuidade da ocorrncia de irregularidades. Todavia, o
prprio secretrio reconhece os limites do poder pblico no sentido de agir
com eficcia, pois este esbarra na falta de estrutura, como, por exemplo, no
nmero insuficiente de fiscais. Em Dourados, so em nmero de doze, e
apenas oito esto efetivamente no trabalho de fiscalizao.
Mrio Cezar Tompes menciona, ainda, como barreira para o avano
na conduo de um novo tratamento da problemtica, a questo cultural,
pois algo complexo a mudana de um ambiente de laissez faire para a
observncia de um Plano Diretor. Assim, existe resistncia em reconhecer
e observar as mudanas, inclusive no interior das prprias secretarias que
compem a estrutura da prefeitura.
Em todas as entrevistas realizadas, com os diversos agentes
envolvidos no processo de produo do espao urbano (seja representante
do poder pblico local, do capital imobilirio ou loteador), a existncia/
manuteno das irregularidades presentes em Dourados por vrias dcadas,
praticamente, convergiram para o ponto de que no h uma causa nica.
Para compreendermos esse processo, necessitamos retroceder na histria,
no contexto em que ocorreram.
No caso do poder pblico, historicamente, sempre houve uma estrutura
extremamente precria, o que comeou a mudar a partir da administrao de
Jos Elias Moreira (1977/1982). Sobre o governo de Jos Elias Moreira,
105 A partir de janeiro de 2005, o IPLAM foi transformado em Secretaria de Planejamento e Meio
Ambiente.
106 tambm professor da Universidade Federal da Grande Dourados - UFGD, cuja tese de
doutorado aborda o processo de urbanizao verificado em Dourados. Entrevista realizada em 0708-2004.
167
14/11/2008 10:56:52
Calixto aponta que:

Por estar comprometido com a manuteno da consonncia com o iderio
poltico nacional, o governo Jos Elias Moreira caracterizou-se por ser
tocador de obras, alm de desburocratizar e agilizar a mquina pblica,
sendo marcado por estreitas relaes polticas com o poder central,
constituindo uma unicidade poltico-administrativa nas relaes que
asseguraram e deram sustentao s diversas polticas pblicas. Em outras
palavras, estabeleceu-se uma consonncia com as determinaes impostas
pela conjuntura histrico-poltica, expressando a pluralidade de valores
gestados em determinada concepo de Estado. (2000, p. 136-137)
At ento, as intervenes urbanas eram caracterizadas por uma

espcie de vale tudo. O prprio Cartrio de Registro de Imveis
aceitava sem grandes questionamentos o que lhe fosse apresentado e a
legislao fundiria, bastante flexvel, tambm contribua. Por sua vez, o
setor imobilirio e os loteadores aproveitaram-se largamente da situao,
promovendo loteamentos sem os critrios necessrios e deixando a soluo
dos problemas para o futuro. Nas palavras de Mario Cezar Tompes da Silva,
(...) apontar um culpado nesta histria seria injusto porque na verdade ns
temos aqui vrios rus, no d para dizer que h um culpado, so vrios
culpados... (Entrevista realizada em 07-08-2004).
O atual prefeito municipal, Jos Laerte Ceclio Tetila107, sobre essa
questo, assevera que,
(...) estou em Dourados faz 34 para 35 anos, e a gente vem acompanhando
vrias administraes e claro que naquela poca no havia tanto rigor, no
sentido de estar estabelecendo de maneira rgida a legalidade plena nesses
loteamentos, at porque muita coisa era negociada, havia muito compadrio
entre os prefeitos e os loteadores, esses loteadores a maior parte deles eram
pessoas influentes do ponto de vista poltico, ento muita coisa era relevada,
muita coisa era negociada, muita coisa era negociada luz da poltica e
no da legalidade, e muita coisa foi sendo protelada, ficando para traz
e a conseqncia, ela vem se refletindo nos dias de hoje. reas bastante
valorizadas, reas nobres muito prximas do centro da cidade e reas
praticamente centrais hoje em dia com esse problema de irregularidade.
(Entrevista realizada em 08-07-2004)
107
Eleito em 2000 e reeleito em 2004.
168
14/11/2008 10:56:52
Ainda segundo Mrio Cezar Tompes:

(...) uma verdadeira baguna, que acontecia aqui em termos do solo urbano
e que agora, o poder pblico, melhor estruturado, comea a ter condies
de fazer este enfrentamento, embora o poder pblico sozinho tambm no
vai dar conta do recado. Paralelamente ao poder pblico a gente percebe
tambm que existe um agente novo hoje que est cumprindo um papel
tambm determinante, fazendo um papel assim de relevo, que o Ministrio
Pblico. O Ministrio Pblico tem inclusive funcionado como um fator de
presso sobre o prprio poder pblico municipal...
Ao investigarmos os transtornos, individuais ou coletivos, que a

existncia da ilegalidade poderia causar cidade, constatamos, no primeiro
caso, o exemplo de um cidado que adquiriu o imvel irregular, sem o
registro em cartrio e, portanto, detm uma propriedade comprometida,
o que, por si s, j lhe impe uma srie de restries com relao a esse
bem, dificultando-lhe o transacionamento imobilirio ou o possvel
financiamento para construo. No caso de transtornos coletivos, h os
tributos e obrigaes que o loteador ou incorporador deixou de realizar,
lesando os cofres pblicos e, portanto, toda a sociedade.
Constatamos, ainda, uma outra modalidade de problema causado
sociedade, pois o contribuinte, apesar de possuir um imvel em um
loteamento irregular, tem o IPTU lanado. Por conseguinte, em no
realizando o recolhimento do mesmo, a prefeitura, ao acion-lo, no pode
proceder execuo judicial, pois o imvel no possui matrcula em cartrio,
inviabilizando o procedimento. Ou seja, ironicamente, uma omisso do
poder pblico causa prejuzo aos cofres pblicos e, conseqentemente, a
seus muncipes.
Sobre o caminho a ser seguido em busca de uma soluo que
equacione o problema, o prefeito municipal, Jos Laerte C. Tetila pondera
que:
(...) seria conveniente que se fizesse esforo neste sentido, que partisse dos
vrios rgo envolvidos, o judicirio, o setor cartoral, a advocacia geral
do municpio o instituto de planejamento, enfim criasse uma espcie de
mutiro, e se desenvolvesse um esforo concentrado, no sentido de se estar
buscando uma soluo negocivel, uma soluo que partisse do conjunto
desses interessados. (Entrevista realizada em 07-08-2004)
169
14/11/2008 10:56:52
Como j tpico de novos governos, o alarde em relao a aes

que resultem em solues para problemas existentes, a atual administrao
no fugiu regra e, no primeiro ano de seu mandato (gesto 2001/2004),
o Jornal O Progresso estampava a manchete: Loteamentos irregulares
geram riscos. Na matria, o Coordenador de Urbanismo da Secretaria de
Infra-estrutura, Osvaldo Kaneshiro, alertava para o caso dos loteamentos
irregulares e os riscos que representa aos adquirintes, inclusive listando os
loteamentos com problemas. Vejamos alguns trechos da referida matria:
....esto com seus processos pendentes na prefeitura os loteamentos Parque
dos Bem-te-vis, Jardim Sabi, Parque do Lago II, Jardim Yoshikawa, Jardim
Flamboyan, Jardim Santa Felicidade, Jardim Caim, Jardim das Oliveiras
II, Parque das Primaveras, Jardim Paraty, Jardim Shekin, Residencial
Palmeiras, Jardim Lindalva, Residencial Joo-de-barro, Pousada dos
Pssaros e Jardim Mirassol.
(...) Conforme Kaneshiro, sem a documentao, o loteador fica proibido
de vender lotes, pois corre o risco de ser embargado. (..) A prefeitura
est fazendo um alerta aos consumidores para que no comprem terrenos
em loteamentos novos sem antes observar sua legalidade nos rgos
competentes (..) O principal risco para quem compra a possibilidade
de ficar no prejuzo, caso o local no seja liberado para comercializao.
(JORNAL O PROGRESSO, 09-09-2001)
Ao compararmos os loteamentos citados e os amparados pelo ofcio

do Diretor do Frum, constatamos que no so os mesmos. A prpria
meno a loteamentos novos deixa claro que no havia preocupao com os
antigos loteamentos, que tambm permanecem irregulares, o que nos leva
a crer que, naquele momento, o poder pblico estava acomodado diante da
soluo jurdica precria existente108.
Alguns fatos reforam a reflexo acima: o IPLAM, que seria
por excelncia o rgo de planejamento da prefeitura, no possui um
departamento encarregado de avaliar ou mesmo solucionar as irregularidades
urbanas. Na Secretaria de Infra-estrutura - SeInfra (citada na matria), no
tivemos informao de que exista algum departamento voltado para pensar
o problema. A Agncia de Habitao - AGHAB possua uma coordenadoria
de regularizao fundiria que atuava apenas nas reas envolvidas com
os loteamentos sociais implantados. Portanto, podemos afirmar que a
108 Estamos nos referindo ao Ofcio n 598/1998 do Diretor do Frum (anteriormente analisado),
que emite o registro precrio de imveis de loteamentos irregulares.
170
14/11/2008 10:56:52
preocupao inicial com a irregularidade urbana relaciona-se apenas aos

chamados loteamentos novos e que o problema especfico de Dourados,
com reas consideradas nobres em situao irregular, continua sem o
empenho do poder pblico local para a soluo.
Embora cada municpio tenha suas especificidades ou suas
caractersticas, particulares, a irregularidade, nas suas vrias modalidade de
ocorrncia, est presente em grande parte dos municpios brasileiros.
Sobre os motivos relativos existncia e manuteno dos loteamentos
ilegais concordamos com Manete (2001, p. 133)
Genericamente, a questo circula por trs momentos: pela margem de
lucro que o loteador impe terra urbanizada; pela demora do Estado nos
processos de aprovao de loteamentos e pela complexidade da legislao;
pela baixa remunerao a que a populao est sujeita, fazendo inexistir a
capacidade de aquisio da mercadoria legalidade urbana.
Por tratar de realidade distinta o trabalho de Manete sobre a

ilegalidade urbana presente na cidade de So Paulo o apontado pelo autor
no seja exatamente adequado para a realidade de Dourados. Mas, com
certeza, o trecho a seguir pode nos dizer algo sobre a questo: A lgica do
capital passa pela legalidade da propriedade e torna-se incompatvel com
a lgica da vida, porque as pessoas tm um tempo de nascer, viver e morrer
que pode estar em descompasso com o tempo da lei e de poder comprar os
benefcios dessa lei. (MANETE , 2001, p. 133)
Desta forma, a regularizao fundiria urbana no trata apenas de
legitimar a propriedade privada, mas de propiciar o direito cidade quele
que apenas deseja uma pequena frao do espao urbano necessria
reproduo da prpria vida.
A irregularidade, constitui-se em algo visvel e que no se restringe ao
legal ou jurdico, propriamente dito, nem tampouco ao tcnico, mas tambm
ao urbanstico. Sem infra-estrutura, equipamentos e servios, surgem,
diuturnamente, nas cidades, loteamentos verdadeiramente clandestinos.
Em Dourados, verificamos a presena das modalidades de ilegalidade
(irregular e clandestino) e acreditamos que, atualmente, a irregularidade
mais visvel e de soluo mais complexa sejam as chamadas sitiocas ou
condomnio rural109. A forma escolhida para implantar as sitiocas (ou stios
109
Modalidade de parcelamento em que determinada rea subdividida e comercializada e os
171
14/11/2008 10:56:52
de lazer), no de toda desconhecida, porm, na prtica, representou uma

maneira de burlar a legislao vigente e diminuir custos, na expectativa de
aumentar os lucros. As sitiocas localizam-se, em reas com potencial de
expanso urbana, porm fora do permetro urbano.
Por intermdio de intensa propaganda, os lotes so comercializados
sem cumprir nenhuma legislao pertinente e, portanto, sem expectativa de
regularizao. O nico documento oficial, sobre a problemtica das sitiocas,
que tivemos acesso foi uma declarao, datada de 10 de dezembro de 1996,
assinada por trs servidores da Prefeitura Municipal de Dourados, a saber:
Ana Luiza de vila Lacerda (Planejamento Urbano e Rural), Csar Andrade
M. de Azevedo (Secretrio Municipal de Planejamento) e o prprio prefeito
da poca, Humberto Teixeira. No referido documento, de teor aparentemente
inofensivo, o poder pblico local diz no se opor implantao das sitiocas
e se isenta de investir em infra-estrutura naquelas reas do municpio pelos
prximos cinco anos, jogando o problema para um futuro que, atualmente,
j se tornou presente. Veja abaixo trecho da declarao:
(...) a prefeitura de Dourados declara, para fins de recadastramento junto
ao INCRA, que nada tem a se opor quanto ao desmembramento destes
loteamentos rurais acima citados (..) A prefeitura se isenta de dar qualquer
prioridade ao fornecimento de infra-estrutura, inclusive asfalto e galeria de
guas pluviais, para o local nos prximos 5 (cinco) anos. (PREFEITURA
MUNICIPAL DE DOURADOS, 1996)
Essa situao revela e expressa a simbiose existente entre o pblico

e o privado, no trato do interesse que deveria ser coletivo.
Segundo Luiz Fernandes Bogaz110 (referindo-se ao caso dos
loteamentos denominados, sitiocas - Campina Verde; Campo Belo I, II e
III; Ouro Fino e Campo Limpo -, implantadas pelo loteador Elias Miranda),
no foi cumprida nenhuma legislao no processo de implantao. Pelo fato
de no fazer parte do permetro urbano, no poderia ser enquadrado como
parcelamento urbano. Por outro lado, foi alegada, pelo Instituto Nacional
de Colonizao e Reforma Agrria (INCRA), a descaracterizao enquanto
rural e, desta forma, os referidos loteamentos deveriam ter sido aprovados
pela municipalidade.
Diante de tal situao, o incorporador, que havia constitudo uma
condminos tambm dividem as responsabilidades proporcionalmente.
110 Representante do setor imobilirio e funcionrio da Imobiliria Continental.
172
14/11/2008 10:56:53
parceria com o proprietrio fundirio, optou pela ilegalidade pura e simples.

As ruas foram traadas com uma medida inferior ao mnimo permitido pela
Lei de Uso do Solo e no foram reservadas as reas institucionais. Segundo
o Sr. Cludio Iguma111, o incorporador aproveitou-se de uma suposta relao
com o prefeito da poca, o Senhor Humberto Teixeira, para levar adiante a
irregularidade.
Esses loteamentos foram rapidamente ocupados, basicamente, por
trabalhadores que necessitam dos servios pblicos diariamente e no os
tm. Assim, a situao se transformou em problema social.
As pessoas que acreditaram no empreendimento foram lesadas
ao adquirir uma rea irregular e com possibilidade muito remota de
regularizao. Assim, so impedidas de recolher tributos, ou seja, no podem
recolher o Imposto Territorial Rural (ITR), por no serem enquadrados na
rea rural e nem o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), por no
estarem dentro do permetro urbano.
De acordo com os autos do Inqurito Civil n 003/98, a que tivemos
acesso no Frum de Dourados, O Ministrio Pblico Estadual tenta
solucionar o problema dos loteamentos irregulares desde 1998. Sobre a
modalidade de loteamento sitioca, o Ministrio Pblico assevera que: ...
sob a roupagem de Sitio de Lazer, direitos e aes ou fraes ideais de
glebas de terras, situadas em zona rural do Municpio de Dourados, com a
conivncia deste, constituindo, com isso, loteamentos clandestinos, j com
a finalidade do parcelamento era urbano (Inqurito Civil n 003/98, f. 4).
A Promotora de Justia que lavra o Inqurito Civil n 003/98, Dr
Cristiane Amaral Cavalcanti, classifica os loteamentos denominados
sitiocas como dissimulao urbanstica, com ... vistas obteno
de alta e rpida lucratividade imobiliria, porm com previsveis custos
sociais futuros. (Inqurito Civil n 003/98, f.8)
Representantes e ex-representantes do poder pblico local, do
setor imobilirio e demais entrevistados, so unnimes em afirmar que o
problema constitui-se em uma aberrao urbana, cujas conseqncias so
as mais diversas: de ordem urbanstica, econmica e social.
Contudo, o maior problema com relao s sitiocas refere-se ao
fato de que sua localizao, ao Sul da cidade, serve de barreira expanso
urbana, o que, por si s, j se constitui em um limitador, pois Dourados
111 O Sr. Cludio Iguma, proprietrio da Imobiliria Continental, concedeu-nos entrevista em
junho de 2004.
173
14/11/2008 10:56:53
j possui problemas para expanso no sentido Norte, devido reserva

indgena, no sentido Leste por ser uma rea comercial/industrial, de forma
que sobra apenas o sentido Oeste, que tambm conta com dois condomnios
rurais semelhantes s sitiocas.
Atualmente a administrao municipal trabalha no sentido de
regularizao das sitiocas existentes. A primeira sitioca a ser regularizada
a sitioca Campina Verde e o mecanismo adotado foi de rea de expanso
urbana.
Historicamente, a clientela das vrias modalidades de loteamentos ilegais
tem sido a populao de baixa renda. Mesmo os loteamentos que atualmente
esto localizados em reas da cidade consideradas nobres, no momento de sua
criao no se constituam dessa forma, e o custo de um terreno era acessvel.
Portanto, atraa no apenas o investidor/especulador, normalmente de outras
cidades, mas tambm aqueles que necessitavam apenas de uma parcela do
solo urbano para satisfazer sua necessidade de moradia.
A populao de menor poder aquisitivo, na maioria das vezes, no
se preocupa com a questo da legalidade, j que o processo de legalizao,
em se tratando de loteamentos, pressupe recurso financeiro, o que acaba
por encarecer o produto - lote urbano. Sobre essa questo Carlos (2001, p.
54) destaca que,
O modo pelo qual o indivduo ter acesso terra na cidade enquanto
condio de moradia, vai depender do modo pelo qual a sociedade estiver
hierarquizada em classes sociais e do conflito entre parcelas da populao.
Assim, o tipo, o local, tamanho e forma de moradia vo depender e expressar
o modo como cada indivduo se insere dentro do processo de produo
material geral da sociedade.
Como essa populao tem dificuldade em pagar o preo de lotes

regularizados, acaba sendo alvo de empresrios inescrupulosos que vendem
os lotes irregulares, jogando o problema para o futuro, ou seja, para
futuros compradores que, um dia, tero que pagar pela regularizao e, em
alguns casos, podero perder seus lotes.
Reforamos que em Dourados, h uma peculiaridade quanto
presena da irregularidade na produo do espao urbano. Consiste,
conforme j afirmamos, na existncia e manuteno de reas de ocupao
relativamente antigas (Figura 02)- grande parte em locais da cidade
atualmente considerados nobres. Neste sentido, h uma irregularidade
174
14/11/2008 10:56:53
especfica, algo verdadeiramente sui generis: so os loteamentos j

consolidados e, em sua maioria, implantados na dcada de 1950, localizados,
principalmente, em reas da cidade que atualmente so consideradas
nobres, inclusive prximas ao centro.
Figura 02
Nmero de loteamentos com
irregularidades
(por dcada)
60
40
20
0
42
1950
8
1960
15
1970
5
1980
30
1990
Fonte: SeInfra/Iplan, Prefeitura Municipal de Dourados.

Org.: Ataulfo Alves Stein Neto.
Os loteamentos antigos no possuem irregularidade urbanstica e

esto perfeitamente integrados malha urbana, assim como bem servidos
por infra-estrutura, equipamentos e servios. O que os torna irregulares
o fato de que o loteador, em dado momento, deixou de cumprir alguma
exigncia legal e prosseguiu comercializando os lotes. O poder pblico no
fiscalizou adequadamente e os compradores, ao no buscarem solues,
tambm contriburam para que a situao de ilegalidade permanecesse.
Para Lefebvre, a atividade de membros ou setores da sociedade
poderia ser um ato de resistncia:
Precisamos extinguir o sistema de relaes de propriedade e formas
institucionais de regular o espao que produz a dominao dele tanto
poltica quanto economicamente e precisamos substituir tais relaes por
relaes libertrias que favoream a capacidade de apropriar o espao
para usos sociais liberatrios. (apud GOTTDIENER, 1993, p. 132)
175
14/11/2008 10:56:53
Em um universo de 35 loteamentos irregulares antigos, que esto

amparados pelo Ofcio n 589 de 1998, do diretor do Frum de Dourados,
selecionamos 05 loteamentos como objeto de anlise. Esses loteamentos
so: Vila Real (dcada de 1950, sendo a data exata de implantao
desconhecida); Jardim Central (26-11-1951); Vila Matos (17-03-1952);
Vila Lili (11-06-1953) e Vila Rui Barbosa (05-03-1954).
Esses loteamentos foram escolhidos por se localizarem na rea
central da cidade, sendo consideradas reas mais valorizadas em
termos imobilirios, o que imprime uma especificidade prpria. Todos
esses loteamentos localizam-se na poro Norte da cidade e constituem
loteamentos antigos, pois remontam dcada de 1950.
O questionrio foi aplicado em 20% dos moradores e/ou proprietrios
de cada loteamento, num total de 150 questionrios aplicados, e visava,
basicamente, obter informaes sobre o morador e/ou o proprietrio desses
imveis, sua origem (rural ou urbana), seu grau de instruo, sua renda, a
forma de aquisio do imvel, etc.
Apesar da implantao desses loteamentos remontar aos anos 50,
como j mencionado, os proprietrios dos lotes, ainda hoje, so obrigados
a registrar seus imveis precariamente em cartrio. Contudo, mesmo no
sendo regularizados e as transaes imobilirias se realizarem atravs de
registro precrio, esses imveis no so preteridos no mercado; muito ao
contrrio, as informaes do Cartrio de Registro de Imveis de Dourados
do conta de que as transaes imobilirias nesses loteamentos tm sido
intensas, os imveis so muito procurados e os preos praticados so
elevados.
A maioria absoluta dos moradores desses loteamentos composta
de proprietrios - cerca de 60%, sendo 40% locatrios. Cerca de 74%
dos entrevistados adquiriram o imvel com recursos prprios e 17% o
receberam por herana; 6% por intermdio de financiamento e apenas 3%
por doao.
Um aspecto merece ser ressaltado: expressiva maioria dos moradores
ou proprietrios entrevistados desconhecia as irregularidades presentes nos
bairros pesquisados, pois apenas 1% declarou conhecer o problema.
Essa informao nos levou a pensar sobre as afirmaes de Lefebvre
(apud GOTTDIENER, 1993), de que a irregularidade constitui uma forma de
resistncia ao capital. No caso pesquisado, os nicos agentes que realmente
conhecem a existncia da ilegalidade so o capital imobilirio e o poder
176
14/11/2008 10:56:53
pblico, agentes de controle e regulao do espao. Aqueles que poderiam

representar a fonte de resistncia (apontada por Lefebvre) os moradores/
proprietrios desconhecem a existncia do problema.
Dentre os entrevistados, a maioria declarou ser de origem urbana
(55%), mas o percentual que se declarou de origem rural (mdia 31%, com
destaque para a Vila Lili com 44%) tambm significativo.
Os loteamentos pesquisados so compostos, em sua maioria, por
residncias, sendo que o padro predominante das moradias de mdio
a alto, at devido sua localizao centralizada. Porm, uma parcela
significativa dos imveis est ocupada por pequenos comrcios, tais como:
bares, clnicas, mercadinhos, panificadoras etc. Neste quesito, o destaque
fica para o Jardim Central, que possui mais de 50% dos imveis ocupados
por alguma atividade ligada ao setor de servio.
O critrio de localizao adotado para definio dos loteamentos
pesquisados na poro Norte da cidade e ao longo da Avenida Marcelino
Pires (principal avenida da cidade) propiciou a distribuio geogrfica do
objeto de pesquisa no sentido Leste/Oeste, de forma que nos dois loteamentos
das extremidades, Vila Matos (Oeste) e Vila Lili (Leste), verificamos os
maiores percentuais de famlias de menor renda (um a trs salrios mnimos:
Vila Matos, 35%, e Vila Lili, 48%), permitindo-nos constatar que a renda
diminui no sentido centro/periferia, o que vem demonstrar ou evidenciar a
diferenciao socioespacial estabelecida no interior da cidade.
O Jardim Central, como o prprio nome sugere, um loteamento
centralizado, cujo metro quadrado apresentava o preo mais elevado
da cidade112. A maioria dos lotes destinada ao comrcio, e a renda dos
moradores e/ou proprietrios a mais alta entre os loteamentos pesquisados.
Assim, 33% declararam possuir renda de 10 a 20 salrios mnimos. Com
relao ao grau de instruo, temos a presena de um percentual significativo
de entrevistados com nvel superior, com destaque para o Jardim Central,
com 48%. O nico loteamento em que verificamos a presena de pessoas
que nunca freqentaram a escola a Vila Lili.
A Foto 01 proporciona-nos uma vista parcial do Jardim Central. Esse
loteamento revela a contradio da existncia de um bairro central, antigo
(dcada de 1950), totalmente ocupado, em uma das reas mais valorizadas
da cidade, e a permanncia das irregularidades.
112
Essa informao pode ser verificada em Calixto (2000) e Brito (2005).
177
14/11/2008 10:56:53
Foto 01
Dourados
Vista parcial do Jardim Central e adjacncias
Foto: IPLAM (2003)
Os moradores, em sua maioria, esto satisfeitos com a rea em que

moram, e apontam a facilidade de acesso aos servios (49%) como a maior
vantagem do bairro, seguido da segurana - 46%. Os dados demonstraram
que so reas com forte presena do poder pblico local que, apesar das
irregularidades presentes, no deixou de realizar os investimentos em
infra-estrutura, pelo contrrio, os loteamentos pesquisados esto entre os
melhores servidos de infra-estrutura, equipamentos e servios no interior
da cidade.
Outra preocupao que tivemos foi com relao presena do
poder pblico local nos loteamentos pesquisados e o nvel de satisfao
dos entrevistados. Dentre os entrevistados, 62% classificam como boa a
atuao do poder pblico no local, 20% como regular e 13% classificam
como pssima.
178
14/11/2008 10:56:53
Com relao busca por solues para a ilegalidade presente, a

opinio da maioria dos moradores no diferente da maioria dos demais
entrevistados, ou seja, 62% dos moradores atribuem a responsabilidade ao
poder pblico (e 20% aos proprietrios). Mesmo os representantes do poder
pblico, entendem que a busca por solues deve ser do prprio poder
pblico em conjunto com os demais interessados (loteadores, incorporadores
e moradores/proprietrios).
A IRREGULARIDADE PRESENTE EM LOTEAMENTOS SOCIAIS
EM DOURADOS: UMA AO DO PODER PBLICO LOCAL
No contexto da ditadura e de um iderio nacionalista e,
conseqentemente, da presena de um Estado centralizador dos recursos,
o municpio de Dourados foi eleito como plo regional; como tal, assumiu
condio prioritria para investimentos federais. Tais investimentos
materializaram-se na forma de programas, como o CURA (infra-estrutura);
PRODEGRAN (desenvolvimento regional) e na construo de unidades
habitacionais (BNH).
Vale lembrar que o incio da dcada de 1970, foi marcado pela
realizao da primeira Conferncia Mundial sobre Meio Ambiente em
Estocolmo, na Sucia, em 1972, quando o mundo comeou a tomar
conscincia dos limites da natureza, como recurso. Na seqncia, tem
incio a primeira grande crise do petrleo, provocada pelo advento da
Organizao dos Pases Exportadores de Petrleo (OPEP), que, via controle
da produo, forou a subida do preo do barril da mais importante fonte
energtica daquele momento histrico.
O choque dos preos elevados do petrleo nos pases centrais e,
principalmente, os avanos tecnolgicos, traz como conseqncia, a
reestruturao produtiva e a mudana de um modelo de acumulao rgido,
fordista113, para um modelo de acumulao flexvel. Os padres de produo
industrial comearam a mudar de maneira no homognea e desigual,
porm, atingindo, todos os pases com sua onda globalizante e submetendo
todos nova ordem.
113 O modelo de acumulao fordista ou fordismo, consistiu na adoo, primeiramente, por Henry
Ford, dos princpios tcnicos preconizados por Taylor, que mudaram a organizao do cho de
fbrica possibilitando o surgimento da linha de montagem e, a mudana na forma de relacionamento
capitalXtrabalho defendida por Ford. Tal modelo foi implantado na indstria automobilstica, porm
se transformou no modelo de acumulao dominante no sculo XX.
179
14/11/2008 10:56:54
Os pases com economias dependentes, como o Brasil, importadores

de petrleo, com dependncia tecnolgica e, altamente endividados, foram
os que mais sentiram as mudanas. Os pases centrais, como forma de
proteger suas economias, cortaram as linhas de financiamento dos referidos
pases e passaram a cobrar os crditos, sendo necessria uma reestruturao
das dvidas dos pases perifricos, os crditos sendo repassados dos pases
credores para grandes bancos e fundos internacionais como o Fundo
Monetrio Internacional (FMI). Com as mudanas apontadas, a dcada de
1980, considerada por muitos estudiosos como a dcada perdida, trouxe
importantes mudanas, para pases como o Brasil, na forma de interveno
do Estado.
Com os recursos estatais cada vez mais canalizados para o pagamento
dos juros e servios da dvida externa, o financiamento da construo de
moradias, por exemplo, sofreu conseqncias. Com a extino do BNH, o
Estado passou a financiar, via Caixa Econmica Federal (CEF), diretamente
s construtoras e at ao consumidor, que ficaria incumbido de construir as
residncias.
Porm, concomitantemente, as cidades brasileiras, sobretudo as
mdias, experimentavam, nas dcadas de 1970, 1980 e 1990, um crescimento
populacional, que aumentava a demanda por moradias, principalmente,
moradias populares.
A moradia uma necessidade elementar do cidado, de acordo com
Rodrigues (apud SPOSITO, 1994, p. 42): Morar no fracionvel. No se
pode no morar. [...] No possvel pedir um pedao de casa para morar,
um banheiro para se tomar banho, um tanque para lavar roupa, uma cama
para dormir um pouco... Portanto, morar um valor de uso que o capital
transforma em valor de troca ou em mercadoria. A terra uma mercadoria
de preo alto, se comparada com as demais que compem as necessidades
das famlias e, principalmente, se comparada com a renda mdia das famlias
da classe trabalhadora.
Desse modo, ao Estado, como mediador nesta sociedade excludente,
cabe o papel de financiar moradias s parcelas mais carentes da populao,
para que seja possvel a estas a realizao da necessidade fundamental de
morar.
Diante da crescente incapacidade da unio em continuar assumindo
o nus da maioria dos servios e obras pblicas (dentre as quais a moradia
popular), e dentro do contexto poltico de redemocratizao, que apontava
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o caminho da descentralizao, foi previsto, na Constituio de 1988, o

processo de municipalizao. Assim, os municpios comearam a assumir
encargos sem necessariamente a contrapartida dos recursos.
Faz-se necessrio o registro de que, diante da omisso do poder
pblico, em todas as suas esferas, a populao de baixa renda tem ocupado
reas de preservao ambiental, inclusive de fundo de vale. Setores do
capital imobilirio especulativo, aproveitando-se da fragilidade de parcela
da populao, promoviam lanamentos imobilirios em reas cada vez mais
distantes dos servios pblicos urbanos. Diante desse quadro, houve presso
popular que obrigou o poder pblico local a buscar solues, mesmo que
paliativas, para o problema.
nesse contexto que o municpio de Dourados, a partir de 1989,
inicia a implementao de programas denominados de loteamentos sociais,
cuja implantao nem sempre seguiu a legislao existente ou mesmo
normas tcnicas e urbansticas, colocando o agente pblico municipal, no
mais apenas como conivente na implantao de loteamentos irregulares,
mas, tambm, como um produtor de loteamento urbano irregular.
A primeira experincia desse perodo, foi a implantao do
loteamento social Vila Cachoeirinha, na primeira administrao de Braz
Melo (1989/1992), que distribuiu lotes para a autoconstruo em uma rea
alagadia, sem rede de esgoto e sob a qual existia uma camada de basalto
que impedia a construo de fossa sumidouro. Essa realidade, obrigou, por
muito tempo, os moradores depositarem seus dejetos a cu aberto. Na poca,
o jornal O Progresso estampou a manchete: Cachoeirinha pede o fim do
esgoto a cu aberto (Jornal O Progresso, 23-08-1993), onde denunciava
que as crianas brincavam e pescavam nas valetas que captavam o esgoto
das casas, expostas a vrias doenas.
Posteriormente, o poder pblico buscou uma soluo que se mostrou
parcial. Via financiamento junto ao Banco Mundial, foi instalada a rede de
esgoto a um custo elevado, pois, devido camada de basalto existente, foi
necessrio o uso de dinamite para perfurar o solo.
Recentemente, o chamado Complexo Cachoeirinha114 foi objeto
de interveno urbana, envolvendo uma parceria entre os trs nveis de
governo e ainda a participao de capital externo atravs do BID (Banco
114 Denominao da rea de fundo de vale, compreendida, alm do bairro Cachoeirinha, pelas
Vilas: Mirela, Aparecida I e II, Unio Douradense, e ainda os fundos dos residenciais Eullia Pires
(Cohab II) e Mrio Andreaza (BNH 4 Plano).
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Interamericano de Desenvolvimento), no Projeto Renascer HBB Habitar

Brasil BID objetivando resolver os problemas de infra-estrutura e moradia,
inclusive removendo famlias que habitavam rea inundvel.
Em 1990, foi criado o loteamento social Vila So Braz que,
impulsionado pela presso de sem-tetos que no foram contemplados no
loteamento anterior (a Vila Cachoeirinha). Diante dos acontecimentos, o
poder pblico viu-se obrigado a encampar o projeto. Doou o terreno e os
moradores tiveram que arcar com os custos do material de construo e
com a mo-de-obra, pelo sistema de autoconstruo.
Em 1991, foi aprovada a Lei Municipal n 1.741, que criava o
Programa de Loteamentos Sociais e, em 1993, a Lei Municipal 1.871, que
previa o fornecimento gratuito de materiais de construo.
Na seqncia, tivemos uma srie de loteamentos sociais, na maioria
dos casos com recursos prprios da prefeitura, mas tambm em parcerias
com o governo estadual e mesmo com recursos da esfera federal, no caso
dos financiamentos junto Caixa Econmica Federal.
Do perodo que vai de 1989 at 1999, destaca-se o programa de
loteamento social que ficou conhecido como Projeto Cana115. Iniciou-se
com o Cana I, que foi realizado com recursos municipais, e acabou se
transformando, com o aporte de recursos estaduais116, numa seqncia de
seis loteamentos.
No centro da discusso sobre a necessidade ou no da interveno
do Estado na produo de moradias est o propalado dficit habitacional.
Vale ressaltar que a utilizao do termo se d com vis ideolgico dentro
da dinmica da sociedade capitalista, pois, invariavelmente, o dficit
de moradias no existe de fato. O que existe a incapacidade de parcela
significativa da populao em arcar com os custos que so atribudos
moradia, seja na forma de aquisio da mercadoria imvel, seja apenas do
seu aluguel.
Podemos citar, como exemplo, a edio especial do Jornal O
Progresso, de 20-12-1996, que traz a seguinte manchete: Dficit habitacional
em Dourados chega a 4%. A reportagem fazia apologia ao programa
habitacional da prefeitura, parceria com a Caixa Econmica Federal e
a dezesseis novos loteamentos particulares, que reduziram o dficit em
115 O programa Cana foi implantado na administrao de Humberto Teixeira (1993-1996).
116 Foi um programa de desfavelamento implantado pelo governo do Estado com recursos oriundos,
principalmente, das indenizaes realizadas pela Companhia Energtica de So Paulo (CESP) devido
s inundaes provocadas pela construo da barragem de Porto Primavera (Usina Sergio Motta).
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40%. Quantificava, naquele contexto, em 5 mil moradias a quantidade

necessria para zerar o dficit. No discutia, porm, quantos imveis
estavam ociosos naquele momento espera de um locatrio em condies
de arcar com a compra ou o aluguel.
J durante o segundo mandato do prefeito Braz Melo (1997-2000),
foram lanados os loteamentos Vila Valderez de Oliveira, Vila Mariana e
Vila Anete117. Foram alvo de muitas crticas, relativas forma de ocupao
e localizao. As Vilas Mariana, e Anete, por exemplo, localizavam-se
respectivamente em rea de preservao ambiental e rea institucional.
Em reportagem sobre o assunto, o Jornal O Progresso afirmava
que a ONG Salvar, por intermdio de seu representante, o arquiteto Luis
Carlos Ribeiro, denunciava que o loteamento social Vila Mariana estava
localizado em rea de vrzea e elogiava a atitude do promotor de justia
Dr. Marcos Sottoriva, que ordenava que as famlias fossem removidas do
local, estipulando multa de R$ 10.000,00 por dia para a prefeitura, caso no
obedecesse determinao. Vejamos trecho da declarao de Luis Carlos
Ribeiro: (..) a Vila Mariana resulta de uma ocupao, est em situao
pior que a Vila Cachoeirinha, que ser um eterno problema, e a cada dia a
situao ser pior, isso em funo de ser uma rea alagadia. (JORNAL O
PROGRESSO, 24-03-1999, p. 3)
Como j mencionado anteriormente, tais iniciativas constituem-se
em paliativos num quadro de concentrao de renda, aviltamento salarial e
especulao imobiliria crescente. A dificuldade para o trabalhador adquirir
a mercadoria casa tem se tornado cada vez maior.
O resultado mais palpvel da atuao do poder pblico local, como
agente produtor do espao urbano, via loteamentos sociais, foi o flagrante
desrespeito legislao por parte do prprio poder pblico local, o que
revela mais uma contradio. Alm da implantao de loteamentos em reas
de risco, como a Vila Cachoeirinha e a Vila Mariana, por exemplo, existem
alguns loteamentos, ligados ao projeto Cana, que esto na lista da prpria
prefeitura como loteamento irregular, ou seja, ainda persistem pendncias
legais sobre o loteamento que o impede de ser registrado em cartrio.
No perodo de 2001 a 2004, temos a primeira administrao de
um partido considerado de esquerda - o Partido dos Trabalhadores. No
117 Sobre o processo de formao da Vila Anete ver: FARIA, Giovanni Santos Marin. O processo
de produo do espao urbano em Dourados-MS: anlise das reas de ocupao irregular.
Dourados, 2005. Relatrio de Pesquisa (Iniciao Cientfica) UFMS Cmpus de Dourados.
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mandato de Jos Laerte Ceclio Tetila, foram criados alguns instrumentos

que podem ser usados na implementao de uma poltica urbana, tais
como: o Instituo de Planejamento e Meio Ambiente (IPLAM); a Agncia
de Habitao Popular (AGHAB); o Plano Diretor, aprovado em 2004,
com a utilizao da maioria de seus mecanismos previstos para serem
regulamentados a partir de 2005118.
A Superintendncia de Habitao Popular, criada em 1996, deu lugar
AGHAB (criada em 2002), que fez um diagnstico sobre a situao de
pessoas que ocupavam rea de risco denominadas subnormais. De posse
desses dados, e em parceria com o governo federal, com o BID (Banco
Interamericano de Desenvolvimento) e, tambm com a participao do
governo estadual, disponibilizou recursos do Programa Habitar Brasil BID e
promoveu uma interveno urbana no Complexo Cachoeirinha que resultou,
dentre as demais aes, na construo de 409 unidades habitacionais para
remoo das famlias que se encontravam na referida rea.
A conjugao de esforos entre unio e executivo estadual, resultou
na construo de aproximadamente duas mil unidades residenciais, em
Dourados, inclusive, na reserva indgena existente no municpio.
Apesar dos nmeros significativos, alguns fatos a considerar
ofuscaram o brilho do aparente sucesso da poltica habitacional municipal:
o nomeado para conduzir a poltica de habitao popular foi o engenheiro
civil Jos Roberto Corts Buzzio, oriundo do setor imobilirio119, o que, por
si s, j caracteriza uma contradio.
Por conseguinte, os critrios para a distribuio das moradias foram
alvo de muitas crticas e questionamentos, principalmente por parte da
oposio, denncias que suscitaram, inclusive, pedidos de Comisso
Parlamentar de Inqurito (CPI) na Cmara Municipal. Os loteamentos
foram implantados, em sua maioria, em reas distantes, no necessariamente
integradas malha urbana, o que, em uma cidade que tem mais de 30%, de
sua rea loteada, no ocupada, constitui-se em uma irracionalidade.
Os loteamentos sociais criados na atual administrao120 trazem
uma marca com forte matiz ideolgico. Todos seguem denominaes
118
Ressaltamos que o Plano Diretor, at maio de 2007, ainda no havia sido totalmente
regulamentado.
119
O referido engenheiro filho de famlia com tradicional atuao no setor imobilirio
(Imobiliria Contato), tendo sido ele prprio, durante alguns anos, o responsvel na empresa pelo
setor de construo de moradias para atender ao mercado.
120 Estamos nos referindo a administrao do prefeito Jos Laerte C. Tetila, iniciada em 2001.
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indgenas e um deles foi batizado de Estrela Hory, ou seja, em Guarani,

Estrela Vermelha, o smbolo do partido que governa a cidade, o Partido dos
Trabalhadores (PT).
O relatrio produzido para o Programa Habitar Brasil BID, faz
referncias morosidade e burocracia para se registrar um loteamento e
afirma que, para a implantao de loteamentos sociais, o trmite o mesmo.
De acordo com o referido relatrio:
Para a aprovao de loteamentos por parte da Prefeitura Municipal
necessrio o envolvimento de cinco rgos pblicos municipais...
Com relao ao tempo necessrio para a aprovao de um loteamento
este de 360 dias, em razo da morosidade por parte dos proprietrios em
obter todos os documentos exigidos pela Prefeitura Municipal, em face das
legislaes vigentes. (...)
Com relao aos loteamentos sociais estes possuem o mesmo trmite
administrativo para sua aprovao, tornando-se assim como os demais
processos de loteamento, extremamente demorados, razo pela qual
busca-se novos critrios para o trmite no processo administrativo destes
loteamentos.
Porm, no h inteno de flexibilizao da lei de loteamento social existente
(...). Pois a dimenso mnima dos lotes em Dourados j diferenciada para
os lotes sociais. Enquanto a dimenso destes de 220 m, os outros lotes
residenciais so de 360 m. (PROGRAMA HABITAR BRASIL BID, 2001,
p. 41-42)
Vale destacar que existem contradies no referido relatrio. Em

relao legislao, por exemplo, ela serve para o loteador comum, mas,
no serve para o poder pblico local. Inclusive, a morosidade em relao
aos loteamentos particulares se d por culpa do proprietrio/incorporador,
quando este providencia os documentos, enquanto que, para o pblico, se
faz necessrio novo critrio.
Por ltimo, vale destacar as dimenses dos terrenos, que caracterizam
uma diferenciao. Poderamos acrescentar as dimenses das ruas que,
invariavelmente, so mais estreitas que o padro normal da cidade, e o
padro homogneo das moradias, que impe uma padronizao e faz com
que, os moradores iniciem, to logo possam, mudanas na fachada, para dar
certa identidade sua casa.
Alm das consideraes j explicitadas, entendemos como grave, a
manuteno das irregularidades presentes em loteamentos sociais, ou seja,
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realizadas pelo prprio poder pblico local, sejam elas de ordem urbanstica,
sejam elas irregularidades do ponto de vista jurdico. Se a omisso em
permitir a ocorrncia e a manuteno da ilegalidade j se constitui em algo
grave, o ato de ser o poder pblico o agente produtor da ilegalidade , no
mnimo, uma grande contradio. Nas palavras de Manente: (...) Muitas
vezes o Estado que regula a irregularidade, acaba por (re)produzi-la
atravs de seus conjuntos habitacionais no aprovados por ele mesmo, por
no cumprir o conjunto de normas por ele estabelecidas. (2002, p. 3).
Por outro lado, vale registrar que o Instituto de Planejamento e
Meio Ambiente (IPLAM) e a Agncia de Habitao Popular (AGHAB),
que mencionamos anteriormente como avanos na gesto municipal
(2001/2004), foram extintos no incio do segundo mandato do prefeito Jos
Laerte Tetila (2005/2008), resultando em lamentvel retrocesso. O primeiro
foi transformado em Secretaria e abarcou outras funes, o que, a nosso
ver, pode inviabilizar o planejamento urbano. No segundo caso, a Agncia
foi fundida ao setor de servios urbanos e criada a SEMHSUR Secretaria
Municipal de Habitao e Servios Urbanos, constituindo-se, dentro
da nova estrutura, em mera Superintendncia de Gesto de Programas
Habitacionais, perdendo, no apenas o status de secretaria, mas sobretudo,
poder decisrio e a possibilidade de vir a possuir autonomia administrativa
e financeira, algo que poderia significar em maior eficincia e agilidade na
soluo dos problemas habitacionais do municpio.
O projeto habitacional para Dourados tem continuidade com algumas
especificidades, prprias da condio a que foi relegado o setor habitacional
na atual estrutura da administrao municipal, a saber:
Foi dado continuidade ao Projeto Renascer HBB interveno
urbana no chamado Complexo Cachoeirinha e rea receptora (loteamento
sociais Estrela Por I, II e III e Estrela Yvat) e deve estar totalmente
concludo em 2007;
O PAR Programa de Arrendamento Residencial parceria
governo federal (Ministrio das Cidades e CEF), governo do estado e
prefeitura municipal, que j havia implantado um conjunto habitacional no
primeiro mandato do prefeito Jos Laerte Tetila, agora torna-se prioritrio e
visa implantar cerca de sete conjuntos habitacionais at 2007. Contudo, este
programa direcionado a setores da classe mdia baixa, pessoas que pagam
aluguel, esto inseridas no mercado de trabalho e possuem renda suficiente
para pagar as prestaes.
186
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A construo de moradias na reserva indgena continua, chegando

a 600 unidades contratadas;
H ainda novos projetos de construo de unidades habitacionais
para famlias de baixa renda, que ainda no foram implantados.
Assim, de forma regular ou no, o espao urbano vai sendo produzido
e, conseqentemente, redefinido a cada interveno.
APONTAMENTOS FINAIS
A cidade de Dourados, acumula uma histria de crescimento
econmico nem sempre acompanhado do devido cuidado no processo de
produo do espao urbano. A cidade foi objeto de planejamento realizado
pela equipe do urbanista Jaime Lerner, na dcada de 1970, o que lhe valeu o
ttulo de cidade modelo amplamente difundido, sobretudo nas dcadas de
1970 e 1980. Contudo, apesar dos pressupostos urbanos previstos no referido
plano, o processo de periferizao, j em curso na poca, aprofundou-se,
sem a devida precauo por parte do poder pblico local.
Aliada ao crescimento econmico, houve tambm a migrao campo/
cidade, bem como a atrao de populao de outros municpios e de outros
estados da federao121. Dessa forma, a rea urbana foi sendo ocupada,
muitas vezes, de maneira clandestina/irregular, principalmente na periferia,
ocupada por populao de baixa renda. Na velocidade em que ocorreu,
esse processo foi provocando a ampliao do permetro urbano, com forte
atuao do capital especulativo, produzindo uma cidade permeada por
vazios122.
Observamos, no decorrer da pesquisa, que o processo de reproduo
do espao urbano em Dourados, em especial a questo da ilegalidade presente
121 Alm de diversas referncias a este fato na produo cientfica local, tambm nos baseamos
nos levantamentos censitrios do IBGE (1960 a 2000), onde verificamos a mudana na composio
demogrfica, de um percentual absoluto de populao rural para o inverso no decorrer de pouco mais
de trs dcadas.
122 Sobre a questo dos vazios urbanos ver: BRITO, Mrcia Aparecida de. Os vazios urbanos e o
processo de redefinio socioespacial em Dourados-MS. Aquidauna, 2005. Dissertao (Mestrado
em Geografia) UFMS.
187
14/11/2008 10:56:54
nos loteamentos, tem apresentado especificidades, decorrentes de uma

estreita relao entre o poder pblico e o setor privado. A ao/interveno
do poder pblico criou as condies para a atuao dos empreendedores
privados, propiciando a apropriao privada do resultado da produo social
do espao. Por sua vez, o setor privado realiza suas prticas, respaldado
pelo poder pblico. Essa relao caracteriza ora uma simbiose, ora um
conflito de interesses, produzindo a diferenciao socioespacial.
Uma das conseqncias desse processo se expressa na materializao
dos loteamentos irregulares, muitos deles, antigos e em reas nobres da
cidade. Podemos citar como exemplo, a rea central, valorizada pelo
mercado imobilirio, integrada/regularizada urbanisticamente e irregular
diante da legislao que regulamenta a criao/implantao de loteamentos.
As irregularidades presentes em loteamentos antigos (alguns da
dcada de 1950) ocorreram, principalmente, devido incipiente atuao do
poder pblico local. Destacamos, nesse aspecto, as limitaes da legislao
municipal, a incapacidade/complacncia do poder pblico em fazer cumprir
as normas existentes e, tambm, a atuao do capital imobilirio.
O papel do poder pblico local na produo e manuteno de
ilegalidades pode ser verificado no somente na omisso em sua esfera
de fiscalizao, mas, sobretudo, como produtor da prpria irregularidade,
como no caso dos loteamentos sociais.
Atravs da aplicao dos questionrios, constatamos que o proprietrio
ou morador, como agente que poderia pressionar o loteador, ou o poder
pblico a proceder a regularizao das reas, no se encontra mobilizado
para tal e, inclusive, em sua maioria desconhece a irregularidade.
Por intermdio deste trabalho esperamos ter apontado alguns
elementos para se discutir a ilegalidade que permeia a produo do espao
urbano em Dourados. Temos claro que a temtica no se esgota na pesquisa,
pois a ilegalidade, enquanto materializao das relaes sociais dinmica,
todavia, este estudo poder contribuir no sentido de se pensar um uso do
espao mais justo e menos excludente.
188
14/11/2008 10:56:54
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192
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OS VAZIOS URBANOS E O PROCESSO DE

REDEFINIO SOCIOESPACIAL123
Mrcia Aparecida de Brito

Mestre em Geografia pela
Universidade Federal de Mato Grosso do Sul - UFMS
marciabritogeo@hotmail.com
INTRODUO
Vrios estudos tm sido realizados acerca da problemtica urbana,
e inmeras so as especificidades que se enfocam nesses estudos. No caso
deste trabalho, discutiremos a questo dos vazios urbanos, ou das reas no
edificadas existentes na cidade de Dourados-MS, e o papel desses vazios na
redefinio do espao urbano.
Sabemos que a cidade um produto social, resultado da relao entre
o homem e o meio em que vive. medida que o homem produz o espao
ao longo do tempo, produz tambm a prpria sociedade.
Isso significa que as relaes sociais se do na forma de relaes
espaciais. Assim, o processo de produo do espao indissocivel do
processo de reproduo da sociedade. medida que a sociedade se constitui,
vo surgindo necessidades e conseqentemente meios de satisfao dessas
necessidades. A construo da sociedade se d de forma dinmica, e esse
processo leva concentrao de pessoas, que claramente uma caracterstica
da cidade. Essa concentrao resultado do processo de produo social.
Cabe um questionamento: em meio concentrao existente, no
seria contraditria a existncia de inmeras reas vazias na cidade?
Vivemos em uma sociedade cuja caracterstica principal a diviso
123 Estas reflexes resultam da pesquisa realizada para a dissertao de mestrado Os vazios
urbanos e o processo de redefinio socioespacial em Dourados-MS defendida na UFMS, em 2005,
sob a orientao da Prof Dr Maria Jos Martinelli Silva Calixto.
193
14/11/2008 10:56:55
em classes, na qual os meios de produo so propriedade privada. Sendo

assim, lgico pensar que, a terra, sendo propriedade privada e tambm
meio de produo, para utiliz-la preciso pagar por ela, o que aponta
para uma contradio entre processo de produo social do espao e sua
apropriao privada.
Expressa-se aqui a apropriao da terra que, tornando-se ento
propriedade privada se torna a chave para o entendimento da existncia
de terrenos sem edificao em meio ao adensamento da malha urbana. H
reas vazias de grande dimenso, enquanto inmeras pessoas se abrigam
em residncias precrias, ou mesmo no tm onde morar.
O solo urbano cada vez mais disputado por vrios tipos de uso e um
nmero expressivo de pessoas so submetidas a residir em reas onde seu
poder aquisitivo lhe permite pagar. Os lotes bem localizados e at quadras
inteiras, esto ao alcance de uma pequena parcela da populao que pode
arcar com o alto custo dessa mercadoria.
Dessa forma, a existncia de lotes no edificados no interior da
malha urbana, nega a funo social da cidade. Faz-se necessrio, ento,
uma anlise do papel da localizao e uma discusso a respeito de como
foram produzidos esses vazios urbanos, haja vista que esta se faz necessria
para a compreenso da apropriao do espao.124
O PAPEL EXERCIDO PELA LOCALIZAO NO PROCESSO DE
REDEFINIO SOCIESPACIAL
At 1821, a terra no era vista como mercadoria, afinal, ningum
podia vend-la ou compr-la125. O cenrio mudou a partir de 1850, quando a
terra passou a ser encarada como mercadoria. Com a Lei de 1 de setembro
do mesmo ano, conhecida como Lei das Terras, foi decretado no seu artigo
1: Ficam proibidas as aquisies de terras devolutas por outro ttulo que
no seja o de compra (Lei das terras, 1850). Desde ento, a terra tem se
tornado capital que sempre se valoriza.
124 O espao urbano, segundo Corra, [...] constitui-se, em um primeiro momento de sua apreenso,
no conjunto de diferentes usos da terra justapostos entre si. Tais usos definem reas, como o centro
da cidade, local de concentrao das atividades comerciais, de servios e de gesto, reas industriais,
reas residenciais distintas em termos de forma e contedo social, de lazer e, entre outras, aquelas de
reserva para futura expanso (1993, p. 7).
125 At 1821, a distribuio de terras no Brasil era feita pelo regime de Sesmarias. As terras eram
cedidas pelo monarca, que detinha o direito sobre elas. Faziam-se concesses e doaes de terras para
aqueles que tinham o interesse em utiliz-la. A partir do ano de 1822, essas concesses, por parte do
rei, foram suspensas e as terras passaram a pertencer a quem pagasse por ela.
194
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Rodrigues (1989), fazendo um resgate histrico do processo, mostra

que o estabelecimento de um preo foi uma forma de impedir que o
trabalhador, que no tivesse recursos financeiros, tivesse acesso a terra. Isso
foi explicitado na declarao do Conselho de Estado de 1942, conforme
aponta a referida autora:
Como a profuso de datas de terras tem, mais que outras causas,
contribudo para a dificuldade que hoje se sente de obter trabalhadores
livres, seu parecer de ora em diante sejam as terras vendidas sem exceo
alguma (Citado por RODRIGUES, 1988, p.18).
Os trabalhadores livres no dispunham de meios para a compra de
terra, tendo que se sujeitar a trabalhar em terras pertencentes a outros.
Portanto, vlido afirmar que a terra, quando passou a ser um produto
rentvel, de restrito acesso, tornou-se um investimento. Esse processo
refora a problemtica dos vazios urbanos.
Conforme afirmado anteriormente, para compreendermos os
processos que se encerram no espao urbano, no se pode desconsiderar
as relaes sociais. Sabemos que a terra no pode ser reproduzida, afinal,
no resultado do trabalho. Se algum trabalha a terra, no com o fim
de produzir terra. Assim, parecem-nos esclarecedora as consideraes de
Rodrigues:
A terra um bem natural, no pode ser reproduzida, no pode ser criada
pelo trabalho, quando algum trabalha a terra, no para produzir a terra,
mais sim o fruto da terra, ou ento as edificaes sobre ela. O fruto da terra,
as edificaes sobre a terra so produtos do trabalho, mas a prpria terra
no . (1988, p. 16)
Compreendemos que a terra um bem permanente pois, no se

desgasta, e as edificaes e as benfeitorias oportunizam o acmulo de
riquezas. Assim, a terra tem sido historicamente um dos meios mais comuns
de acmulo de riqueza. Isso pode ser constatado com base na observao
de Rodrigues:
No se paga por um pedao de terra? No se paga mais caro ainda por um
lote que servido por rede de gua do que por outro que no o ? No se
paga mais caro ainda por um lote de terreno situado em rea sem poluio?
Basta observar-se os anncios de vendas de terras/casas para constatar que
estes bens da natureza, de uma forma ou de outra, entram no mundo colorido
195
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das mercadorias e justificam preos diferentes, dependendo da quantidade

e qualidade destes bens da natureza e uma acumulao maior ou menor
de riqueza por parte daqueles que tm tais bens para serem colocados no
mercado. (1988, p.16)
Quando pagamos por um lote servido de infra-estrutura, equipamentos

e servios, estamos pagando um preo mais elevado do que por um que no
possui tais atributos, ou seja, se o preo deste depende da infra-estrutura
que agrega, ento a sua localizao126 o que se leva em conta na hora da
compra/venda.
Para Villaa (1988), a localizao aparece como valor de uso, que
se traduz como preo da terra. Esse valor tambm dado pelo tempo de
trabalho que foi necessrio para ser produzida.
Segundo o referido autor, h dois produtos desse trabalho, o primeiro
o dos produtos em si: edifcios, ruas, praas, infra-estrutura; o segundo
o valor produzido pela aglomerao. O valor do segundo dado pela
localizao dos edifcios, ruas e praas, pois essa localizao que os insere
na aglomerao. Assim, a localizao: ... se apresenta como valor de uso da
terra - dos lotes, das ruas, das praas, das praias, valor que no mercado,
se traduz em preo da terra. Tal como qualquer valor, o da localizao
dado pelo tempo de trabalho socialmente necessrio para produzi-la.
(1998, p. 72)
Essa aglomerao possvel somente na cidade, onde os servios
necessrios e indispensveis populao se concentram. Isso pode ser visto
claramente nos prdios de escritrios ou residenciais, onde, a partir de dois
ou trs lotes, podem se reproduzir vrias residncias/comrcios, etc. O fato
pode ser constatado nas palavras de Villaa: O valor do espao (...) envolve
o valor da fora produtiva representada pela e oriunda da aglomerao.
Note-se, finalmente, que a produo de apartamentos, lotes ou escritrios
considerada produo; portanto, oferta de espao. (1998, p. 72)
Quando se fala em produo social do espao, entendemos que o
espao algo construdo e, a partir do momento que construdo, deixa de
ser dom gratuito da natureza, ou seja, o espao fruto do trabalho social.
Para explicar essa questo, Villaa cita Lojkine, quando afirma que:
126 Para efetuarmos uma reflexo a respeito da localizao, tomamos como referncia os estudos
de Villaa (1988).
196
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Lojkine (1981, p.163) chega prximo essncia da questo quando afirma:

Marx reduz, em O Capital, o valor de uso do solo a duas funes: a de
instrumento de produo (minas, quedas dgua, terreno agrcola) e de
simples suporte passivo de meios de produo (usina), de circulao
(armazns, bancos) ou de consumo (moradias, etc). Prossegue Lojkine um
terceiro valor de uso do solo assume a nosso ver, crescente importncia
com a socializao das condies gerais de produo: o que chamamos de
capacidade de aglomerar, logo de combinar socialmente meios de produo
e meios de reproduo de uma formao social. (1998, p. 73)
Segundo Villaa (1998), as duas funes do valor de uso a terra

como suporte passivo e como instrumento de produo, citado por Marx
- no seriam suficientes para a compreenso do espao social construdo,
isso devido ao fato de a terra urbana no ser usada apenas como meio de
produo. Para Villaa, Marx se refere a um valor fundamental que
...o valor de uso reside na propriedade que tem o prprio espao urbano de
fazer com que se relacionem entre si os diferentes elementos da cidade. o
que ns chamamos de localizao ou ponto (...). A capacidade de aglomerar
no um dom da natureza, no uma propriedade; um valor de uso
produzido. (1998, 74)
Continuando a reflexo, Villaa (1998) afirma que, para Ribeiro

(s.d, 40), o preo da terra determinado pela demanda, reconhecendo a a
importncia que tem a acessibilidade. Esse um valor a ser considerado,
pois a acessibilidade no s para o capital (empresas, indstrias), mas
tambm para a fora de trabalho, pois h que se levar em conta o acesso
escola, residncia, ao lazer, etc. Eis porque se afirma que a acessibilidade:
o valor de uso mais importante para a terra urbana, embora toda e
qualquer terra o tenha, em maior ou menor grau. Os diferentes pontos do
espao urbano tm diferentes acessibilidades a todo conjunto da cidade.
(VILLAA, 1998, p. 74).
Essa acessibilidade indicar o trabalho social despendido na sua
produo. Podemos dizer que os terrenos mais distantes tm menos trabalho
social incorporado em sua produo, pois no possuem infra-estrutura
asfalto, energia eltrica, rede de esgoto, enquanto que os da rea central
contam com infra-estrutura, equipamentos e servios.
Esse processo decorrente do fato de que:
197
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...a terra urbana somente adquire um preo porque o seu uso permite aos
agentes econmicos obterem ganhos extraordinrios nos investimentos
que realizam na cidade. O preo da terra somente um reflexo da disputa
entre os diversos capitalistas pelo controle das condies que permitem o
surgimento dos superlucros de localizao. (RIBEIRO, 1997, p. 40)
Ribeiro (1979) concorda com Lojkine quando diz que o solo

condio fundamental para que o espao seja produzido/consumido, sendo
suporte fsico para produo e condio de reproduo para o consumo
habitacional, comercial, etc.
As condies de acesso ao local onde ser construdo a habitao
ou comrcio, so fundamentais, tendo em vista que quando compramos
um imvel, estamos comprando tambm o direito de uso sobre o espao
adquirido.
Segundo Ribeiro: Seu valor de uso tambm denominado pela
articulao com o sistema espacial de objetos imobilirios que compem o
valor de uso complexo representado pelo espao urbano (1979, p.81)
Isso significa dizer que: O que vendido no so apenas quatro
muros, mas tambm um ticket de acesso para uso deste sistema de
objetos...(RIBEIRO, 1979, p.81)
Na cidade, um imvel bem localizado, e que possua, em seu entorno
equipamentos e servios disponveis, ter o seu preo diferenciado, pois no
preo do imvel tambm estar inserido o acesso a estes atributos.
Ribeiro (1979), fazendo algumas reflexes acerca da renda gerada
pela propriedade privada do solo, destaca o papel da Renda Absoluta,
da Renda de Monoplio e da Renda Diferencial Urbana, que se fazem
essenciais para compreenso da questo.
Para o autor, a Renda Absoluta provm da propriedade privada,
independente de sua localizao. Mesmo a pior localizao ter seu preo127.
Ribeiro (1997, p. 63) cita algumas caractersticas da renda absoluta: resulta
da propriedade privada da terra; desapareceria se o solo fosse nacionalizado;
determina o preo de produo, ou seja, o preo pelo qual so vendidas as
127
Ribeiro usa o exemplo da agricultura para explicar essa questo mais claramente. Na
agricultura, o que permite o surgimento desse tipo de renda o fato de que nesse ramo, os capitais
funcionam como uma composio orgnica relao entre capital constante e capital varivel inferior
composio mdia, o que significa que, para uma mesma quantidade de capital investido, processo
de produo na agricultura extrai proporcionalmente maior quantidade de mais valia que nos outros
setores (RIBEIRO, 1979, p. 100).
198
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mercadorias. Vemos que para que exista renda absoluta, h a necessidade

de a terra ser uma propriedade privada, tanto que se o solo no tivesse
proprietrios, a renda absoluta no existiria.
Por sua vez a Renda de Monoplio128 a transferncia de uma frao
de mais valia criada em outros ramos de produo.
interessante notar a colocao de Ribeiro (1979) quando afirma
que o preo de monoplio da terra que gera renda e que esta tem como
limite o desejo e a capacidade de pagamento de seus compradores. A
renda de monoplio no dada pelo preo da produo ou mesmo pelo
valor da mercadoria, mas sim pela capacidade de pagar dos compradores,
caracterizando-se pela ausncia de concorrncia.
Ribeiro (1997) cita Marx ao mencionar como exemplo de renda de
monoplio uma vinha da qual se obtm um vinho de qualidade inigualvel,
e a produo ser limitada. Sendo assim, o produtor vender a sua
mercadoria a preo de monoplio, e isso permitir que o proprietrio da
terra, proprietrio tambm da produo, se aproprie do superlucro advindo
da produo. No caso de um imvel, a localizao resultar em superlucro,
uma vez que esta nica.
J a renda diferencial129 urbana , a nosso ver, a mais expressiva para
a questo em anlise. Os proprietrios dos imveis que esto melhores
localizados na cidade, se apropriam do lucro adicional gerado em razo de
sua localizao.
Trazendo essa questo para a realidade de Dourados, se compararmos
o anncio130 de venda de dois terrenos, poderemos constatar o que foi
apontado acima:
Anncio I: Terreno - Parque do Lago II, prximo ao asfalto, vendo
urgente.
Anncio II: Terreno Centro -19 X 50. Rua Pedro Celestino valor;
R$ 100.000,00.
128 Segundo Ribeiro (1979), a fonte da Renda de Monoplio a diferena entre o preo de produo
e o valor das mercadorias. Ele aponta como exemplo obras de arte, onde o preo no regulado pelo
valor, mas sim pela necessidade e capacidade de pagamento de seus compradores.
129
Apenas para exemplificar, no caso da agricultura, esta... nasce da diferena obtida por
um capital entre seu preo de produo e o seu preo geral, este estabelecido a partir dos preos
individuais de produo nas terras mais mal localizadas, gerando um lucro adicional em relao ao
lucro mdio, apropriado pelo proprietrio fundirio em razo do seu monoplio sobre o uso da terra
agrcola (RIBEIRO, 1979).
130 Anncios retirados do Jornal O Progresso de 05 de julho de 2004.
199
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O primeiro terreno citado, localizado num loteamento perifrico

da cidade e desprovido de infra-estrutura, equipamentos e servios
urbanos, possui a metragem de 397 m2 e o preo ofertado para venda
era de R$ 4.000,00 (quatro mil reais). Para o segundo, de acordo com
informaes do corretor, o preo pedido era R$ 100.000,00.131 Est
localizado, na rua Pedro Celestino, entre a Rua Weimar Gonalves
Torres e Avenida Marcelino Pires.
Percebemos que a diferena de preo, conforme citado anteriormente,
indica que est embutido no preo do terreno o trabalho social despendido
na produo do seu entorno, o que no se pode dizer de um terreno que no
se encontra nas mesmas condies, j que possui menos trabalho social
incorporado em sua produo.
Fica evidente, assim, que a renda diferencial provm de um imvel
e estabelecida atravs de outros imveis que esto pior localizados, o
que gera um diferencial em seu preo. Essas consideraes nos remetem a
uma questo que esclarece bem a respeito do fator localizao - a questo
do ponto, que Villaa (1998) avalia como muito pertinente, pois, quando
se ofertam pontos de lojas, restaurantes, etc, significa que o que ser pago
no ser apenas um aluguel, mas na realidade se paga a localizao que est
sendo adquirida. Com relao a importncia da expresso ponto, Villaa,
aponta que:
... realmente espantoso como um conceito to popular, to importante na
nossa vida diria no tenha chamado mais a ateno dos estudiosos do espao
urbano...Passar o ponto,significa pagar por algo, no pelo terreno, no pela
edificao, no pelas suas instalaes. No tambm um aluguel. Paga-se o
qu? Paga-se a localizao sem adquiri-la porm. uma espcie de adicional
de localizao par quem no vai comprar o terreno. (1998, p. 74-5)
Na cidade existe a possibilidade de aglomerao social, ou seja,

pessoas de diferentes segmentos sociais e conseqentemente de diferente
poder aquisitivo disputando determinadas localizaes. Assim,
percebemos a importncia desta reflexo acerca do fator localizao, uma
vez que exerce papel essencial na compreenso o processo de produo e
apropriao do espao urbano.
131 As informaes foram adquiridas diretamente com quem estava negociando os imveis, no
caso do primeiro anncio, a Imobiliria Delta. J as informaes do segundo anncio so do Jornal
Progresso do dia 25/07/05.
200
14/11/2008 10:56:55
Os proprietrios dos meios de produo (agentes fundirios) e

o prprio poder pblico so os principais responsveis pela maioria dos
conflitos que ocorrem no espao urbano, j que tambm so agentes
produtores do espao.
No caso do poder pblico, este geralmente, escolhe, para seus
investimentos em equipamentos e em servios coletivos, exatamente os
lugares da cidade ocupados pelo segmento social de maior poder aquisitivo,
ou que podero ser ocupados por este segmento. Enquanto isso, os lugares
da pobreza, os mais distantes, aqueles que, na maioria das vezes, so os
mais densamente ocupados, ficam em situao de abandono.
Chegamos, ento, a um ponto importante da discusso. A terra possui
um preo que independe de sua produo, porque ela no gera valor, ou
seja, a terra se torna um equivalente de capital na medida em que pode
alcanar um preo sem ser utilizada.
Ribeiro aponta o mercado de terras como o ...principal mecanismo
gerador de problemas urbanos: disperso, hiperconcentrao, dficit
habitacional, crescimento perifrico, alto custo dos equipamentos urbanos,
etc. (1997, p. 37)
Da a importncia do estudo das reas no edificadas no interior da
cidade. necessrio relembrar aqui, o que de certa forma j foi afirmado, o
autor citado afirma que o debate acerca da estruturao do espao urbano e
mercado de terras, dever partir da constatao de que:...a terra um bem
no produzido, que, portanto no tm valor, mas que adquire um preo. Um
bem no produzido no pode ter seu preo regulado pela lei de oferta, pois
no h lei regulando sua oferta. (1997, p. 39)
Isso ocorre porque se passa a obter ganhos extras com a especulao.
A disputa para obter o controle de reas melhor localizadas faz com que se
obtenha sobre-lucros advindos da localizao.
O prprio preo da terra que possui uma localizao privilegiada
um reflexo dessa dinmica. No caso da cidade de Dourados, h diferenas
significativas entre o preo do m2 em reas que j contam com infraestrutura, equipamentos e servios e reas que no os possuem, ou ainda
as que possuem infra-estrutura, mas que no so consideradas bem
localizadas no interior da cidade. Conforme j comentado, estas reas
so/esto vazias, apesar de em seu entorno haver um trabalho social
despendido.
O fato acima pode ser corroborado pelo seguinte exemplo: um lote
201
14/11/2008 10:56:55
com infra-estrutura (rede de energia, rede de gua, murado), prximo a um

grande empreendimento, ter seu preo mais elevado do que um lote que
se encontra em meio a outros igualmente sem edificao, mas sem infraestrutura. Isso porque os lotes prximos a grandes empreendimentos, j
se encontram murados, com infra-estrutura como, gua, energia, esgoto,
asfalto. Seu preo final ser acrescido das condies externas.
Em Dourados, podemos perceber que inmeras reas no interior do
permetro urbano esto sem edificao, algumas no esto sequer loteadas.
No se trata apenas de lotes no edificados, mas reas no parceladas
as chamadas popularmente de partes de chcara132, que se encontram em
meio malha urbana e que acabam por ocasionar conseqncias ligadas
circulao no interior da cidade.
A prpria expanso da malha urbana pode ser obstada em razo
das reas no loteadas e sem edificao que impedem a continuidade do
traado do arruamento. Vale lembrar ainda que muitas dessas reas so as
chamadas Zonas Especiais de Interesse Ambiental - ZEIAs133.
Os empreendedores imobilirios realizam, segundo Rodrigues (1988),
o loteamento de gleba, que consiste em no fazer um loteamento vizinho
ao j existente, mas deixar uma rea vazia entre os dois; apropriando-se
das vantagens advindas da implantao de infra-estrutura, equipamentos
e servios. Dessa forma, ter assegurado o lucro pela venda do lote e uma
renda diferencial dada pela infra-estrutura existente.
Pudemos observar essa situao considerando a Planta Genrica de
Valores134, que apresenta o preo do m2 de cada lote existente no permetro
urbano. Percebemos, por exemplo, que um lote na Avenida Marcelino Pires,
zona 01, apresentava preo do m de R$ 733,15, enquanto que, um outro
lote, na mesma zona 01, tinha o preo de R$ 586,52 m2, uma variao de
aproximadamente 25% dentro de uma mesma zona (estes lotes se encontram
entre a Avenida Presidente Vargas e a Rua Joo Cndido Cmara). Em uma
quadra do Setor 04, zona 01, quadra 01, o m2 era de R$ 879, 78. vlido
notar que em outros locais da cidade, como, por exemplo, no setor 05, o
preo do m era de R$ 2,35 (dois reais e trinta e cinco centavos).
132 Popularmente consideram-se Partes de Chcara, reas no loteadas no interior da cidade,

constituindo-se verdadeiras chcaras.
133
reas demarcadas no Plano Diretor do municpio com Zonas Especiais de Interesse
Ambiental.
134 Planta genrica de valores - apresenta o preo do m dos lotes para cobrana de IPTU Imposto
Predial e Territorial Urbano.
202
14/11/2008 10:56:55
Dessa forma, coloca-se em questionamento a funo social apontada

pelo Estatuto da Cidade135, uma vez que os exemplos acima mostram
claramente que a terra se valoriza cada vez mais, ou seja, o seu valor de
troca se acentua dependendo da infra-estrutura, equipamentos e servios que
apresenta, revelando a contradio entre a produo social e apropriao
privada.
Nessa perspectiva, a cidade como produo social parece exterior
sociedade a medida em que invadida pela necessidade de acumulao,
restringindo as condies de uso. (CARLOS, 2004)
Outro ponto a ser levantado que quem necessita adquirir um terreno,
mesmo na periferia, que custava entre de R$ 4.00,00 a R$ 6.000,00, no
pode faz-lo, pois, conforme nos aponta os dados do IBGE (2000), parcela
expressiva da populao do municpio de Dourados (70,65%) ganhava at
trs salrios mnimos. Assim, mesmo os que tm possibilidade de adquirir
o fazem por meio de pagamento em longas prestaes mensais.
Para reforar a problemtica decorrente da reteno de lotes vazios,
vejamos alguns lotes na poro central da cidade. A rea central da cidade
de Dourados (assim denominada pela Lei de Uso e Ocupao do Solo - Lei
Complementar n. 008 de 05 de novembro de 1991, que dispe sobre o
zoneamento de uso do solo e sistema virio do municpio de Dourados),
est delimitada da seguinte maneira: ao Norte, a Rua Oliveira Marques; ao
Sul, a Avenida Joaquim Teixeira Alves; ao leste, a Rua Ediberto Celestino
de Oliveira e a Oeste, a Rua Floriano Peixoto. A rea soma um total de
aproximadamente 60 quadras, sendo que a Rua Oliveira Marques e Avenida
Joaquim Teixeira Alves no fazem parte desse total, pois apenas um lado da
quadra pertence rea delimitada.
Quando nos referimos rea central, importante ressaltar que
estamos considerando o centro propriamente dito. Nessa rea se encontra a
maioria das agncias bancrias como: Ita, Bradesco, Sicredi, Real, Caixa
Econmica, Banco do Brasil, Losango, Unibanco, etc., lojas que trabalham
com a venda de eletrodomsticos, vesturio, mveis, etc.
Villaa explica que: O centro surge ento a partir da necessidade
de afastamentos necessrios, mas obrigatrios. Ele, como todas as outras
localizaes da aglomerao, surge em funo de uma disputa: a disputa
pelo controle (no necessariamente minimizao) do tempo e energia
gastos nos deslocamentos humanos. (1998, p.239)
135 Lei Federal n. 10.257, de 10 de Julho de 2001, regulamenta os artigos. 182 e 183 da Constituio
Federal.
203
14/11/2008 10:56:55
Percebemos, na discusso de Villaa, que o centro o resultado de

um processo contraditrio que nasce da necessidade de aglomerar e ao
mesmo tempo de se afastar de um ponto no qual todos gostariam de estar.
Segundo o referido autor, no incio do processo da formao do
centro, pode surgir um pequeno povoado, mas com o passar do tempo,
com o aumento da aglomerao, iro surgindo atividades que exigiro
deslocamentos para um nico local, como por exemplo, rgos pblicos,
igrejas, comrcio, etc. Essas atividades ento devem se localizar num ponto
que ir diminuir a distncia percorrida.
Vilaa afirma que o centro surgir... medida que se desenvolver a
comunidade organizada e, com isso, um ponto do territrio que minimizar
o somatrio dos deslocamentos do conjunto dos membros da aglomerao.
Tal ponto seria aquele no qual toda a comunidade se reuniria no menor
tempo possvel. (1998, p. 239)
Sendo assim, a rea central que o ponto comum na busca de servios
necessrios, acaba sendo tambm a que apresenta preo mais elevado, ou
seja, essa concentrao ter o seu custo. Pontos, ou terrenos que estiverem
nessa rea tero agregados a determinante localizao.
Essa realidade acentua a valorizao de lotes no edificados na
malha urbana, e os problemas decorrentes desse processo. Os lotes no
edificados podem ter seu preo elevado, uma vez que, so oferecidos, no
centro, em nmero reduzido e a procura por este significativa, o que
resulta em disputa.
OS VAZIOS URBANOS: UMA BREVE DISCUSSO
A denominao vazio urbano muito utilizada no meio
acadmico, por profissionais que trabalham na investigao e anlise do
espao intra-urbano. Assim, desenvolveremos, ainda que de forma sucinta,
uma discusso acerca desse conceito, tendo em vista que, na maioria das
pesquisas efetuadas, no realizada uma conceituao e uma delimitao
pertinentes ao tema.
Analisar a problemtica dos vazios urbanos exige um aporte terico,
especialmente se partirmos do pressuposto de que a terra no est totalmente
vazia. H inmeras relaes que se do a partir de um determinado espao
considerado vazio, havendo, assim, uma ambigidade na denominao
vazio urbano.
204
14/11/2008 10:56:55
H vrias pesquisas realizadas a respeito dos vazios urbanos, as

quais vm mostrando quantitativamente essa realidade e os problemas
advindos desse processo. Contudo, na maioria das vezes, no so definidos
os parmetros para a efetivao desses estudos. No caso especfico deste
trabalho, consideraremos vazios os lotes sem construes (sem edificaes),
os considerados terrenos baldios no interior da cidade.
Alvarez (1994), analisando o papel desempenhado pelas reas vazias
ou no edificadas na produo do espao urbano, afirma que no se pode
falar que a cidade possui uma rea construda e outra no construda, tendo
em vista que fazem parte de um mesmo processo, pois, como aponta, [...]
um terreno s se explica e justifica pelas circunstncias em que se insere, ou
seja, num quadro urbano caracterizado pela concentrao. (1994, p. 2)
Por sua vez, Ebner (1999), efetuando um estudo a respeito dos
vazios urbanos na cidade de Campo Grande-MS, afirma que o importante
esclarecer o que j consenso entre vrios autores, no que se refere
questo dos vazios urbanos:
[...] houve um trabalho social em seu entorno, para que pudessem
caracterizar-se como vazios. Eles so, portanto, resultados da produo
da cidade, embora na sua aparncia imediata, possam parecer produtos
da natureza. Portanto, no espao urbano, o construdo e o no construdo
fazem parte de um mesmo processo e desse modo pode-se concluir que o
vazio gerado como so criadas as construes urbanas. (1999, p.68)
A mesma autora observa que ... pode-se considerar vazios urbanos

toda rea parcelada ou no, localizada em meio malha urbana, que
no possui nenhum tipo de ocupao ou que se encontra subutilizada.
(1999, p.68)
J Braga, assegura:
...a conceituao principal de espao vazio hoje ser terra e urbano. Assim,
sua tipologia tradicional se reduz nos vazios gleba e lote. quela espera
de parcelamento, e estes (lotes) espera de edificao: ambos significando
um quinho de terra nua, com a prevalncia de valor de troca, a ser ocupado
com o uso do solo urbano. (2000 p. 18)
Dessa forma, os chamados vazios urbanos devem ser entendidos como

sendo uma das facetas do processo de apropriao do espao urbano.
205
14/11/2008 10:56:55
O PROCESSO DE EXPANSO TERRITORIAL

Neste momento, tentaremos pontuar o processo de apropriao
da mercadoria terra, que, conseqentemente, leva produo dos vazios
urbanos em Dourados, partindo da reflexo de Calixto:
...a compreenso do processo de produo, apropriao e consumo do
espao urbano passa necessariamente pela compreenso das relaes
sociais que engendram essa dinmica; a anlise no pode estar
desvinculada das relaes travadas em determinado contexto histrico e
geogrfico. (2000, p. 33)
Assim, vemos que numa sociedade dividida em classes, o espao

tambm ser produzido e apropriado diferenciadamente. Conforme aponta
Harvey, a compreenso do singular:...tem que necessariamente passar pela
universidade das relaes sociais com suas determinaes e condicionantes.
E por sua vez a trama das relaes sociais adquire consistncia em
singularidades...(1980, p. 260)
Para a apreenso do processo de produo e de apropriao do espao
urbano, necessrio considerar as relaes sociais, uma vez que no espao
que essas relaes ganham concretude.
Tomando como base Gottdiener (1993), Calixto afirma:
...o espao, portanto, produto e produtor da relao entre os objetos
materiais e as relaes sociais, caracterizando uma relao dialtica.
uma mercadoria sui generis, representando ao mesmo tempo, como outras
mercadorias, um objeto material e um processo eu envolve relaes sociais.
(2000, p. 36)
Para tentar explicar essa realidade, utilizaremos alguns pressupostos

da teoria do espao de Lefebvre136, que afirma que o aspecto mais importante
da anlise do espao a sua natureza multifacetada. O autor afirma que
este no deve ser reduzido localizao ou mera fora de produo,
considerando que por meio do e no espao que a sociedade se reproduz.
Segundo Gottdiener, o espao
136 Teoria analisada por Mark Gottdiener em A produo social do espao urbano (cf. 1993,
p.115).
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... representa uma multiplicidade de preocupaes sociomateriais. O espao

uma localizao fsica, uma pea de bem imvel, ao mesmo tempo uma
liberdade existencial e uma expresso mental. O espao ao mesmo tempo
o local geogrfico da ao e a possibilidade de engajar-se na ao. (1993,
p. 127)
Gottdiener (1993) considera que, para Lefebvre, o espao no apenas

o local de produo, consumo e troca, mas tambm alia a estes um quarto
domnio de relaes sociais: o da produo de riqueza ou da mais valia, ou
seja, o espao um elemento das foras produtivas da sociedade. Gottdiener
continua: [...] o espao no apenas parte das foras de produo, constitui
tambm um produto dessas mesmas relaes. (1993, p.129)
Percebemos, portanto, que as relaes sociais que se do no espao
urbano so contraditrias, conseqentemente, o estudo a respeito dos
vazios urbanos se dar atrelado questo da produo social, uma vez que a
maioria dos problemas sociais existentes produto da forma de apropriao
do espao.
Ainda a respeito do espao,Gottdiener, acrescenta:
ao mesmo tempo um meio de produo como terra e parte das foras
sociais de produo como espao. Como propriedade, as relaes sociais
podem ser consideradas parte das relaes sociais de produo, isto , a
base econmica. (...) o espao objeto de consumo, um instrumento poltico,
um elemento na luta de classes. (1993, p. 127)
Assim, pertinente o seguinte questionamento: qual o papel dos

lotes no edificados ou vazios no processo de produo/apropriao do
espao urbano?
Sabemos que as cidades so caracterizadas pela expanso horizontal,
estendendo cada vez mais o permetro urbano137 (por meio da construo de
indstrias, conjuntos habitacionais, novos loteamentos, etc). Contudo, em
seu interior, ainda podemos encontrar inmeras reas que permanecem sem
construes, ou vazias, muitas vezes, ocorrendo valorizao em face
de sua localizao.
Portanto, no podemos discutir a problemtica dos vazios urbanos
sem tocar na questo da apropriao do espao urbano, que se d sob
137 O permetro urbano de Dourados se modificou por intermdio das seguintes leis: Lei n. 2.232
de 06 de janeiro de 1999, Lei n. 2.480 de 04 de maro de 2002, Lei n. 2.486 de 18 de abril de 2002,
Lei n. 2.556 de 07 de abril de 2003, Lei n. 2.714 de 26 de novembro de 2004.
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diversas maneiras e condies e com os mais variados fins, tais como:

habitao, comrcio indstria, etc.
comum que na cidade, onde h a aglomerao de muitas pessoas
exercendo as mais variadas funes, exista uma disputa do solo por
inmeros agentes. Essa disputa se pauta pelas regras do jogo capitalista
e fundamenta-se na propriedade privada do solo, que, segundo Singer,
(...) por si s e s por isso proporciona renda e, em conseqncia
assemelhada ao capital. (1982, p.32)
Faz-se necessrio, relembrarmos a importncia do papel
desempenhado pela localizao no interior das cidades. Nessa discusso,
pertinente destacar Calixto quando afirma:
A tratar do processo de produo, apropriao e consumo de determinado
espao preciso entender o papel desempenhado pela localizao e sua
representao, uma vez que esta apresenta um papel fundamental no
processo de consumo de determinado espao, podendo otimiz-lo ou no.
(2000, p. 157)
Ainda a respeito da localizao, Villaa ressalta:

H consenso que o espao urbano produzido todo espao social o
[...] produzido pelo trabalho social despendido na produo de algo
socialmente til. Logo esse trabalho produz um valor. [...] Esse valor dado
pela localizao dos edifcios, ruas e praas, pois essa localizao que os
insere na aglomerao. (1998, p. 72)
A localizao exerce um importante papel no processo de uso e

apropriao do espao. Calixto (2000) faz uma anlise com base em Villaa
(1998), mostrando que a localizao pode ser entendida como a situao ou
condio na diviso socioeconmica e socioespacial da cidade, cujo acesso
pode ser vendido ou negociado, por intermdio de um imvel.
Para explicar essa questo, a autora faz um resgate do processo de
expanso territorial urbana de Dourados, a partir dos anos 40. Entre 1940 e
1950, foram lanados poucos loteamentos na cidade, isso devido poltica
de aforamento138 ou concesso, ainda adotada, como conseqncia, nesse
perodo os loteamentos lanados tiveram mercado restrito.
Na dcada de 1950, surgiram cerca de 49 loteamentos. Nesse
contexto, foi usada a estratgia de venda de lotes em outros mercados,
138 Segundo Calixto (2004), o Decreto 648, de 1914, do Governo Estadual, criou o Distrito de Paz
de Dourados, subordinado ao municpio de Ponta Por, o qual se tornou responsvel pela distribuio
das terras do distrito por intermdio da concesso ou aforamento.
208
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principalmente em Campo Grande e no interior paulista. Assim, vrios

proprietrios efetuaram o desmembramento de suas chcaras (que haviam
sido adquiridas por intermdio de aforamento ou concesso). Vale destacar
que os loteamentos eram realizados por firmas e engenheiros de outras
localidades (Campo Grande, So Paulo e Cuiab), que pegavam o ttulo de
propriedade da pessoa, faziam o projeto e aprovavam junto prefeitura.
Essa prtica trouxe problemas, pois parte dos adquirentes no eram
de Dourados e os seus lotes ficavam abandonados sujeitos a ocupaes
e a posseiros. Os vazios urbanos, decorrentes de tais prticas, causaram
insatisfao da populao que pressionou o poder pblico para que no
aprovasse novos loteamentos. Ao se referir a esse contexto, Calixto
aponta que ...a prtica especulativa e os vazios urbanos dela decorrentes
geraram insatisfao na comunidade local, que comeou a pressionar as
autoridades para que fossem tomadas providncias, evitando-se ao menos
temporariamente a aprovao de novos loteamentos. (2004,194)
Assim, na dcada de 1960, houve a implantao de 15 loteamentos,
havendo reduo com relao ao nmero de loteamentos implantados na
dcada anterior.
Principalmente a partir da dcada de 1970, surgem em Dourados,
dois tipos de produo de moradias, as padro mais elevado, contando com
infra-estrutura, equipamentos e servios urbanos e outro em loteamentos
perifricos, desprovidos de tais benfeitorias. Vemos presente a diferenciao
socioespacial, reforando o papel do poder pblico como garantidor das
condies diferenciadas. Essa atuao trouxe inmeras conseqncias,
conforme nos mostra Calixto: ...o poder pblico assume papel de suma
importncia, visto que atravs da implementao desigual de melhorias
urbanas, estimula ou permite a presena de prticas especulativas,
contribuindo para o aumento do preo da terra. (2004, p. 78)
A conseqncia mais clara a necessidade de dispor de uma
determinada quantia em dinheiro, para se tornar proprietrio ou alugar um
bem imvel, que, dependendo do local onde est inserido, ser maior ou
menor. Dessa forma, reiteramos aqui a questo da localizao.
Na dcada de 1970, foram implantados 46 novos loteamentos.
Vale destacar que nesse perodo, surgiu, no mercado imobilirio, o Banco
Nacional da Habitao - BNH, que provocou inmeras mudanas, tanto
na oferta de residncias, quanto no processo de compra e venda, pois as
unidades habitacionais implantadas passaram a ser objeto de negociao.
At o final da dcada de 1970, o centro era composto de residncias;
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o comrcio e servios eram incipientes. A partir da dcada de 1970, com a

implantao do BNH 1 Plano, inicialmente, e, posteriormente, os outros
conjuntos habitacionais (BNH 2 e 3 Planos), tiveram incio mudanas
expressivas na configurao da cidade.
Na dcada de 1970, iniciou-se ainda, na regio de Dourados, a
expanso de um sistema agrcola ligado aos interesses agroindustriais.
Segundo Calixto:
A introduo da lavoura tecnificada...(re)definiu a insero da regio na
diviso territorial do trabalho, transformando-a em um espao especializado
na produo capitalista de carne bovina e gros, visando atender a demanda
do mercado internacional, atraindo uma mo-de-obra mais qualificada...
(2004, p.198)
A partir desse momento, passa-se a exigir profissional de mo-de-obra

qualificada para atuar na agricultura como tcnicos agrcolas, agrnomos,
etc, cujo destino passa a ser a cidade de Dourados. Dessa forma, o espao
tambm precisa se adequar s necessidades desses profissionais que para c
se dirigiam.
O BNH 1 Plano foi um marco no processo de extratificao social
em Dourados, pois a partir da implantao desse conjunto habitacional,
desencadeia os primeiros sinais de diferenciao socioespacial no interior da
cidade. A ocupao desses conjuntos se deu de forma efetiva principalmente
pelo segmento social de maior poder aquisitivo, atrados para a cidade
de Dourados, pela necessidade de profissionais com perfil definido pelos
interesses da agroindstria. (CALIXTO, 2000)
importante ressaltar tambm que o poder pblico assumiu importante
papel no processo de produo e apropriao do espao, pois possibilitou que a
partir desse perodo, que o processo de expanso territorial assumisse um carter
diferente das dcadas anteriores, conforme vemos nas palavras de Calixto:
Tornou-se expressiva a oferta de terrenos na cidade, sendo muito superior
capacidade ou interesse/necessidade real de utilizao. Foram lanados
no mercado loteamentos com baixo ndice de ocupao efetiva, loteamentos
desprovidos de infra-estrutura, equipamentos e servios urbanos bsicos
(como foi o caso do Parque das Naes I e II, Jardim Flrida I e II dentre
outros), o que propiciou o processo de valorizao de reas melhores
equipadas e reforou o processo de afastamento socioespacial daquela
parcela da populao que no tinha condies de pagar por uma localizao
adequada. (2004, p. 170)
210
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Nesse perodo, tambm surgiram loteamentos nobres como o Jardim

Girassol, o Jardim Europa, Vila Tonani, etc.
Vale destacar que, a poro norte da cidade, alm da presena dos
conjuntos habitacionais, uma rea mais elevada. A poro sul, por sua
vez, no perodo de chuvas, era mais atingida e isso fazia com que a clientela
de maior poder aquisitivo buscasse a poro norte da cidade, denotando a
opo por essa localizao.
Assim, a poro norte da cidade passou a ser ocupada por uma
parcela da populao de maior poder aquisitivo, e esse processo se reforou
na dcada de 1980. Nesse perodo, foram lanados 47 novos loteamentos.
J na dcada de 1990, ocorreu a implantao de 59 loteamentos e aps o
ano de 2000, foram lanados 18 novos loteamentos.
Vemos a atuao do poder pblico, no caso particular da implantao
dos conjuntos habitacionais - BNH 1, 2, e 3 Planos, na poro Norte da
cidade, que acabou por propiciar uma apropriao diferenciada do espao,
determinante no processo de diferenciao socioespacial.
Podemos citar tambm a presena dos agentes do setor imobilirio, que
adotam estratgias e acabam tendo participao marcante na configurao
da cidade. Lanam, por exemplo, loteamentos direcionados para a camada
de menor poder aquisitivo, parcelados em diversas vezes, e por outro lado
lanam loteamentos que so visivelmente direcionados quela parcela da
populao que detm maior poder aquisitivo para adquiri-los. Apenas para
exemplificar: a Imobiliria Contato em Dourados, vendia lotes, localizados
no Jardim Guaicurus (com 12 x 30 metros, fora do asfalto, parcelados em
at 60 vezes), por R$ 6.000,00 vista, ou com entrada de R$ 720,00, e
prestaes fixas de R$ 88,00. J a Imobiliria Ajurycaba vendia lotes na
mesma dimenso (12 x 30), por R$ 28.800, 00 vista ou com entrada de
10% do valor total e o restante em 30 vezes de R$ 1.163,00. Obviamente
esse ltimo se destinava ao segmento social de maior poder aquisitivo, haja
vista que o preo da mensalidade j impossibilita o acesso significativa
parcela da populao de Dourados.
A presena do setor imobilirio marcante, pois a partir de sua
atuao que surge a diferenciao socioespacial no interior da cidade. Desde
a dcada de 1950, embora de forma incipiente, j se mostrou presente na
produo da cidade, pois nesse contexto foram lanados 49 loteamentos.
Ainda mais marcante para impulsionar a atuao do setor imobilirio
foi o surgimento dos conjuntos habitacionais do BNH, que dinamizou as
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atividades do setor, que outrora vendia somente terrenos no edificados, e

a partir desse momento, conta tambm com a comercializao de unidades
habitacionais.
A reflexo de Calixto ajuda a reforar essa anlise:
Ao utilizar estratgias visando criar condies que influenciam no interesse
por determinada localizao, o setor imobilirio desempenha importante
papel no processo de expanso (re)estruturao do espao urbano em
seu conjunto, interferindo e alterando o padro de uso do solo urbano e
possibilitando novas tendncias ou necessidades ocupacionais, muitas
vezes simblicas. (2004, p. 208)
Esse processo denota o papel dos agentes imobilirios na produo

do espao urbano, marcando as formas de uso do solo e redefinindo a
diferenciao socioespacial no interior da cidade.
OS VAZIOS URBANOS E O PROCESSO DE REDEFINIO
SOCIOESPACIAL
Levantar as informaes sobre a localizao e a quantificao das
reas no edificadas no interior da cidade no tarefa fcil. Em Dourados,
o nico levantamento existente para a quantificao de imveis no
edificados feito pelo Cadastro Imobilirio da Secretaria Municipal de
Finanas, porm esse processo encontra-se incompleto, porque nos dados
no constam informaes sobre as ocupaes e as construes que no esto
regularizadas. De qualquer forma, mesmo levando em conta as deficincias
do sistema, o nmero de terrenos sem edificao expressivo, at para o
observador menos atento.
Para anlise, tomaremos por base o sistema que a Prefeitura Municipal
de Dourados desenvolveu para a cobrana do Imposto Predial Territorial
rbano (IPTU). A Secretaria Municipal de Fazenda dividiu a cidade em 6
(seis) setores.139 (ver Figura 01)
139 O Setor 1 compreende a rea que abrange a parte oeste da cidade (dentro de permetro urbano)
at a Rua Hayel Bom Faker, na poro norte, acima da Avenida Marcelino Pires. Quanto o Setor 2, se
localiza entre a Rua Hayel Bom Faker e a Rua Natal, ao norte, a partir da Marcelino Pires. O Setor 3
situa-se a partir da rua Natal, ao norte da Avenida Marcelino Pires, em direo ao leste, at o fim do
permetro urbano. O Setor 4 abrange a parte oeste da cidade (dentro de permetro urbano) at a Rua
Hayel Bom Faker, ao sul da Avenida Marcelino Pires. J o Setor 5 situa-se entre a Rua Hayel Bom Faker
e a Rua Natal, ao sul da Avenida Marcelino Pires. Por sua vez, o Setor 6 localiza-se a partir da Rua Natal,
na regio ao sul da Avenida Marcelino Pires, em direo ao leste, at o final do permetro urbano.
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Vale destacar um fato que nos chamou ateno no Setor 2 (que

compreende a rea norte, acima da Avenida Marcelino Pires, entre a Rua
Hayel Bom Faker e a Rua Natal): este setor apresenta, segundo dados da
Secretaria Municipal de Fazenda, aproximadamente 28% de terrenos no
edificados.
213
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O referido setor compreende rea bem localizada ou privilegiada

da cidade, pois se encontra na poro norte, rea onde se concentram
loteamentos considerados de alto padro (como o Jardim Girassol, o Portal
de Dourados, o Jardim Europa, o Jardim Mnaco, a Vila Tonani, etc). Nesse
mesmo setor, ainda se concentram diversas clnicas, consultrios mdicos e
odontolgicos, alm de residncias disponveis para locao.
Por sua vez, no Setor 3, encontramos aproximadamente 30% dos
terrenos no edificados. Alguns utilizados pelos moradores prximos como
depsitos de lixo e de entulhos. Quando colocados venda, so ofertados
por preos variados, conforme sua maior ou menor proximidade com o
centro da cidade.
A presena de reas vazias mais expressiva nos Setores 1, 5 e 6,
cujo percentual de 36,6%, 38,31% e 35,14%, respectivamente. Esses
setores tambm contam com loteamentos recentes e destinados quela
clientela que s poder adquirir o seu terreno pagando prestaes por um
longo perodo.
No permetro urbano de Dourados, cerca de 31% da rea loteada,
encontra-se no edificada, o que denota que a problemtica merece ateno.
A ttulo de exemplo, apresentamos uma comparao do preo de um terreno
no centro da cidade e outro na periferia .
Vejamos: trs terrenos (localizados no Jardim Pilau, na Rua Ivinhema,
esquina com a rua Quintino Bocaiva, medindo em mdia 16 X 35 cada rea total de 1.680 metros), estavam sendo ofertados por R$ 200.000,00 (o
preo do m2 era, portanto, de R$119, 04). Por outro lado, lotes, no Jardim
Colibri,140 por exemplo (medindo 12 m x 32,5 m, ou rea de 390 metros),
estavam sendo vendidos vista por R$ 3.500,00, em mdia (o preo do m2
era de R$ 8,97).
Percebemos que o lote com preo mais elevado se localiza na poro
norte da cidade. O mesmo ocorre com outros terrenos, considerados bem
localizados, que no esto venda, mas que permanecem desocupados.
H tambm aquelas reas desocupadas que pertencem ao poder pblico.
No podemos deixar de consider-las, haja vista que causam os mesmos
problemas dos lotes privados.
Campos Filho (1992), comentando a respeito das reas vazias nas
cidades, afirma que a quantidade delas significativa e enumera pelo menos
140
Dado retirado do Jornal O progresso.
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dois problemas advindos da reteno de lotes vazios: a distncia que o

morador impelido a enfrentar e os recursos gastos pelo poder pblico para
custear infra-estrutura que abranja todo o permetro urbano.
[...] a reteno de terrenos nas zonas urbanas das cidades brasileiras atinge
um valor que dificilmente se pode acreditar, a no ser que se sobrevoem
essas cidades ou se examinem estatsticas cadastrais municipais. Como
aproximadamente a metade ou mais do espao urbano brasileiro, nas
mdias e grandes cidades, est vazio, o cidado anda em mdia o dobro
das distncias que deveria andar, caso tais vazios no existissem. Assim
tambm o poder pblico obrigado pelo menos dobrar o seu investimento
e o custeio das redes de servios pblicos, que dependem das extenses das
cidades. (1992 p. 54-55)
A mesma problemtica reforada por Beltro Sposito:

Diariamente, a populao das cidades dispe de um tempo considervel
para se deslocar de um ponto a outro, e o faz tambm no como opo,
mas porque preciso ir de casa para o trabalho, do trabalho s compras,
da escola para casa ou desta a creche para deixar o filho antes de ir para o
trabalho... (1993, p.73)
Podemos afirmar que um dos problemas que mais atinge o segmento

social de menor poder aquisitivo a questo dos meios de locomoo ou o
transporte coletivo.
Esse um fato a ser considerado, pois, segundo Ebner:
O prejuzo social da disperso da cidade recai principalmente sobre as
camadas economicamente desprivilegiadas da sociedade urbana que tm
de se sujeitar a meios de locomoo precrios, que consomem uma parcela
significativa de seus ganhos. (1999, p.21)
Faamos um clculo aproximado de quanto uma pessoa que necessita

de transporte coletivo em Dourados gasta diariamente. Se fizesse uso do
transporte coletivo, que, em agosto de 2005, custava R$ 1,60, duas vezes por
dia, ou seja, de manh e tarde, 26 dias por ms, ao final de cada ms, teria
gasto a quantia de R$ 83,20. Vale considerar que se essa pessoa recebesse
um salrio mnimo mensal (equivalente a R$ 300,00), descontando o que
foi gasto com transporte, restaria de seu salrio o equivalente a R$ 216,80.
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Se o trabalhador fizesse uso do transporte coletivo 04 vezes por dia, ao final

do ms gastaria R$ 166,40 de sua renda mensal de R$ 300,00.
H tambm uma grande parcela da populao (talvez por falta
de alternativas) que opta por outros meios de locomoo, como: vans,
bicicletas.
Some-se ao problema de transporte urbano os gastos que o poder
pblico tem para levar infra-estrutura aos loteamentos perifricos, sendo
obrigado a despender gastos desnecessrios, visto que em alguns locais a
infra-estrutura j existe, mas os lotes no so acessveis a todos.
Vale lembrar tambm que os especuladores imobilirios lanam
loteamentos distantes, para que possam ser adquiridos pelo segmento
social de menor poder aquisitivo. Essa , na maioria dos casos, a nica
possibilidade de adquirir um imvel. Uma reflexo relevante acerca da
questo a de Rodrigues:
Morar no fracionvel. No se pode morar um dia e o outro no morar.
Morar uma semana e na outra no morar. No limite da necessidade,
possvel malgrado as conseqncias funestas almoar num dia e no
outro no, almoar e no jantar, pedir um prato de comida na porta de
algum, uma roupa velha, um pedao de po, ou seja, a fome incorporada
a algumas estratgias de sobrevivncia... No possvel pedir um pedao
de casa para morar, um banheiro para se tomar banho, um tanque para se
lavar roupa, uma cama para se dormir um pouco ... (1988, p.33)
evidente que morar necessidade inerente ao ser humano, e possuir

uma moradia uma questo de cidadania.
Conforme anlise de Campos Filho, o que ocorre que:
A massa trabalhadora urbana, vai no entanto, se assentando principalmente
nas periferias das cidades, que onde sua baixa capacidade aquisitiva lhe
permite pagar o aluguel ou comprar o seu terreno. Os lotes so oferecidos
atravs de um processo de loteamento que vai se implantando de modo a
ter mnimo custo para permitir um preo baixo de venda ao alcance muito
baixo da maior parte da populao urbana, que cresce de modo rpido,
vegetativamente e por migrao (1992, p. 35)
Observamos, portanto, que os vazios urbanos so responsveis por

inmeras contradies, os quais, em especial no contexto pelo qual passa a
cidade de Dourados, de regulamentao de um Plano Diretor e de discusses
216
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afins, devem ser avaliados. Com relao questo da localizao, Campos

Filho, assevera que:
No quadro do capitalismo, a distribuio da populao e das atividades
econmicas no solo urbano segue a regra bsica pela qual quem pode mais,
em termos de poder aquisitivo, melhor se localiza na estrutura das cidades
em relao ao emprego, oferta de servios urbanos, ao comrcio e servios
em geral, especialmente os de cultura e lazer. (1992, p. 46)
A conseqncia que os lotes melhores localizados, em relao ao

sistema de transporte ou vias de comunicao, tm maior preo, enquanto
que medida que se distanciam do centro, tem um menor preo. Essa
realidade deixa claro que a apropriao do solo urbano ocorre por quem
tem possibilidade de pagar por ele.
Quanto melhor servida de servios, equipamentos e de infra-estrutura
determinada localidade for, maior ser o seu preo. Segundo Harvey (1985),
a questo do uso do solo urbano deve ser debatida a partir da relao entre o
valor de uso e o valor de troca.
Assim, para o morador, a casa possui um inestimvel valor de uso,
isso porque depende dela para se reproduzir enquanto ser humano. Em
contrapartida, para os agentes imobilirios ou para os detentores de um
grande nmero de propriedades, o valor se expressa no valor de troca, uma
vez que uma ou mais propriedades podem ser trocadas por capital.
Um fato a ser lembrado que o poder pblico, em suas aes/
intervenes, faz com que essa situao se agrave. Isso pode ser comprovado
pelos conjuntos habitacionais que so construdos. Na atual gesto
municipal (iniciada em 2001), por exemplo, foram construdas mais de mil
casas populares, conforme dados fornecidos pela Agncia de Habitao
do Municpio. Esses conjuntos esto localizados em reas perifricas e
desprovidos de infra-estrutura, equipamentos e servios como asfalto,
energia eltrica, esgoto, etc. Em contrapartida, o loteamento denominado
Residencial Mnaco, j possua essa infra-estrutura antes que qualquer
construo fosse realizada.
Assim, vale questionar a ao do poder pblico enquanto principal
responsvel em cumprir e fazer cumprir os direitos do cidado. O Estatuto
da Cidade, ao considerar os direitos sociais, no artigo 6 assegura: So
direitos sociais a educao, a sade, o trabalho, a moradia ...
217
14/11/2008 10:56:56
necessrio destacar que algumas das reas vazias existentes na

cidade de Dourados sero destinadas construo de residncias, pontos
comerciais e, sendo assim, no esto reservadas para fins especulativos.
Contudo, no devemos nos esquecer dos agentes imobilirios, que estocam
reas dentro da cidade como um meio de auferir renda e, na maioria das
vezes, se trata de terrenos bem localizados onde o preo elevado, em
face da infra-estrutura existente.
Conforme j apontado, para o segmento social de menor poder
aquisitivo, o terreno adquirido com s eus parcos recursos tem um valor
de uso; em contrapartida, para os agentes imobilirios, os terrenos bem
localizados tm valor de troca, ou seja, geram capital.
O Plano Diretor de Dourados discrimina reas consideradas de
interesse para habitao social, que podero ser utilizadas para a construo
de habitaes destinadas populao de menor poder aquisitivo. No
entanto, fazendo uma pesquisa, observa-se que essas reas esto localizadas
abaixo ou na poro sul, da Avenida Marcelino Pires. Conforme j
referido, na poro sul da Avenida Marcelino Pires a poro da cidade
menos valorizada em termos imobilirios. Assim, das dez reas definidas
para fins de implantao de habitao social, apenas duas se localizam na
poro norte da cidade, o restante se encontra na poro sul, ou seja,
populao de menor renda esto destinadas quelas reas de menor preo.
Isso nos reporta as palavras de Singer:
O acesso a servios urbanos tende a privilegiar determinadas localizaes
em medida tanto maior quanto escassos forem os servios em relao
demanda. Em muitas cidades, a rpida expanso do nmero de seus
habitantes, leva esta escassez a nvel crtico, o que exacerba a valorizao
das poucas reas bem servidas. O funcionamento do mercado imobilirio
faz com que a ocupao destas reas seja privilgio das camadas renda mais
elevada, capaz de pagar um preo alto pelo direito de morar. A populao
mais pobre fica relegada a zonas pior servidas e que, por isso, so mais
baratas. (1982, p. 27)
Vale ressaltar o papel do poder pblico nesse sentido, uma vez

que colabora para que ocorra a valorizao do solo. O investimento
pblico realizado em reas bem localizadas faz com que essas reas sejam
inacessveis para pessoas de menor poder aquisitivo.
Sabemos que o espao urbano constitudo por diferentes usos que
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so realizados por diferentes agentes sociais. Em suas aes/intervenes

ocorre um processo de redefinio constante na cidade, como por exemplo,
incorporao de novas reas ao permetro urbano, por intermdio de sua
expanso.
Segundo Corra (1989), os principais agentes produtores do espao
urbano so os proprietrios dos meios de produo, os proprietrios
fundirios, os promotores imobilirios e o poder pblico.
Os proprietrios, na maioria das vezes so os prprios especuladores,
que retm grandes reas. Isso funciona como uma garantia, ou seja, as reas
so colocadas venda posteriormente, para auferir renda.
O poder pblico tem atuao marcante na produo do espao
urbano, pois dispe de inmeros instrumentos para regulamentao do
uso do solo141, mas os usos destes instrumentos no esto pautados pela
neutralidade, pois na maioria das vezes tende a privilegiar o segmento de
classe que est no poder. Corra afirma: A atuao do Estado se faz (...)
visando criar novas condies de realizao e reproduo da sociedade
capitalista, isto , condies que viabilizem o processo de acumulao e a
reproduo das classes sociais e suas fraes. (1989, p. 26)
O poder pblico atua como administrador da cidade como, por
exemplo, atravs da Lei do Uso do Solo, etc. Mas ao invs de agir buscando
garantir os direitos da populao em geral, torna-se garantidor dos direitos
de pequena parcela.
Uma vez que o poder pblico tem o papel de gestor da cidade,
faremos a seguir algumas consideraes a respeito de um instrumento
por ele utilizado para gerir a cidade o Plano Diretor, e posteriormente
analisaremos alguns mecanismos do Plano Diretor da cidade de Dourados,
que podem ser usados para impedir a expanso dos vazios urbanos e coibir
a especulao imobiliria.
Conforme percebemos, os vazios urbanos so reas desocupadas,
mas que em seu entorno houve trabalho para que estes se configurassem
141 Dentre esses instrumentos, destaca-se: Direito de desapropriao e precedncia na compra
de terras; controle e limitao dos preos das terras; limitao da superfcie da terra que cada um
pode se apropriar; impostos fundirios e imobilirios que variam segundo a dimenso do imvel,
uso da terra e localizao; taxao de terrenos livres, levando a uma utilizao mais completa do
espao urbano; mobilizao de reservas fundirias pblicas, afetando o preo da terra e orientando
espacialmente a ocupao do espao; investimento pblico na produo do espao, atravs de obras
de drenagem, desmontes, aterros e implantao da infra-estrutura; organizao de mecanismos de
crdito habitao e pesquisas, teste sobre materiais e procedimentos de construo, bem como o
controle de produo e do mercado deste material. (CORRA, 1992, p. 25)
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como tal. Esses vazios trazem inmeras conseqncias, principalmente,

para a parcela da populao de menor poder aquisitivo.
Os lotes no edificados existentes na malha urbana provocam
inmeros problemas, dentre eles podemos citar: o encarecimento de infraestrutura, equipamentos e servios urbanos.
Outro problema que esses vazios aumentam as distncias a serem
percorridas no dia-a-dia e ainda encarece o transporte individual e coletivo
(afetando principalmente a parcela da populao de menor poder aquisitivo,
aumenta os preos de terrenos de algumas reas, devido ao nmero limitado
de lotes a venda, expulsando parcela da populao para locais mais
distantes).
Isso ocorre porque os lotes existentes onde h infra-estrutura, como
asfalto, energia eltrica, saneamento bsico e outros servios essenciais
no esto disponveis a todos, haja vista que estes locais so vendidos, no
apenas pela sua dimenso ou valor, mas sim, negociado em virtude de sua
localizao, que estar influenciando tambm em seu preo final. Devido ao
fator localizao, percebemos que existem lotes, da mesma dimenso, com
infra-estrutura ou no, mas com preos diferentes.
A existncia de reas vazias, em meio ao adensamento urbano, nos
remete uma questo importante, a questo da apropriao da mercadoria
terra, ou seja, os proprietrios desses lotes auferem renda diferencial, haja
vista estarem localizados em lugar melhor em relao a outros que esto
pior localizados.
Esses vazios, que somam cerca de 31% da rea loteada do permetro
urbano do municpio de Dourados, so significativos, pois muitos so
resultado da especulao de agentes do setor imobilirio, que aguardam o
momento certo para coloc-los venda.
O Plano Diretor, em fase de regulamentao, poder se tornar um
instrumento para coibir a especulao, haja vista que nele esto relacionadas
reas para parcelamento, utilizao e edificao compulsria. Isso impedir
que as reas dentro da malha urbana fiquem inutilizadas ou aguardando
valorizao.
Nesse sentido, importante relembrar o papel do poder pblico, que
no cumprimento do que est explicitado no Plano Diretor, poder fazer
com que a cidade cumpra a sua funo social e como conseqncia, estar
assegurando que o direito do cidado seja respeitado.
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PLANO DIRETOR: ALGUMAS CONSIDERAES

A Constituio Federal de 1988, no pargrafo 182 declara:
Art. 182. A poltica de desenvolvimento urbano, executada pelo poder
pblico municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por
objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e
garantir o bem-estar de seus habitantes.
1. O Plano Diretor, aprovado pela cmara municipal, obrigatrio para
cidades com acima de 20.000 habitantes, o instrumento bsico de poltica
de desenvolvimento e de expanso urbana.
O Estatuto da Cidade, Lei n. 10.257, de 10 de julho de 2001,

regulamenta a poltica urbana nacional, referida na Constituio Federal de
1988 e estabelece diretrizes gerais da poltica urbana. Entre essas diretrizes
est o Plano Diretor, cabendo ao municpio a tarefa de definir o cumprimento
da funo social da propriedade e da prpria cidade.
O captulo II do Estatuto da Cidade, ao tratar dos instrumentos
da poltica urbana, identifica o Plano Diretor como um dos principais
instrumentos, mostrando que este, juntamente com uma lei especfica
municipal, determinar como se dar o parcelamento, a edificao ou
a utilizao compulsrios do solo urbano subutilizado, devendo fixar as
condies e os prazos para a implementao da obrigao referida. A nosso
ver, estes so os instrumentos mais importantes, pois esto diretamente
ligados questo da apropriao de reas vazias na cidade, que no
cumprem sua funo social. Apesar da importncia do Plano Diretor,
pois aponta instrumentos necessrios para que a cidade cumpra sua funo
social, existem alguns pontos que ainda precisam ser resolvidos.
De qualquer forma, em linhas gerais, o Plano Diretor, pode ser
considerado como uma Lei Municipal, um instrumento bsico da poltica de
desenvolvimento e expanso urbana, aprovada pela cmara de vereadores,
cujo objetivo ordenar o crescimento territorial e a funcionalidade da
cidade.
A particularidade do Plano Diretor como Lei que nele esto definidos
os objetivos especficos do municpio (deter a expanso urbana excessiva,
o adensamento excessivo, a falta de moradias, etc.). Seu papel orientar a
atividade de administrao. um instrumento para concretizar o princpio
da funo social da propriedade urbana, haja vista que a propriedade
privada um dos maiores agravantes dos chamados problemas urbanos.
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Segundo Cardoso:
Compete ao plano diretor fixar as condies para o desenvolvimento
fsico, econmico e social da rea urbana. De suas normas devem defluir
a ordenao da cidade, a delimitao, o destino do solo urbano e a sua
utilizao econmica, para assim minimizar as flagrantes desigualdades
econmicas e sociais existentes no espao urbano. A funo do plano diretor
planejar, visando transformar a cidade de acordo com a demanda definida
pela sua realidade local e pela manifestao da populao, para isso,
levando em conta, tambm, como suporte para o desenvolvimento dos seus
propsitos o plano plurianual, as diretrizes oramentrias e o oramento
anual. (2003, p. 03)
O Plano Diretor define as reas de interesse ambiental e histrica,

delimita as reas e os critrios utilizados para que as atividades instaladas
na cidade sejam apropriadas e indica o local adequado para determinada
atividade, enfim, aponta os limites e direciona a expanso territorial da
cidade.
Sua funo delimitar e especificar os espaos que sero planejados.
o Plano Diretor do municpio que vai determinar o contedo do direito
de propriedade urbana informado pelo princpio da funo social, ou seja,
entre seus principais objetivos podemos destacar que o Plano Diretor dever
conter, no mnimo:
- Delimitao das reas urbanas onde poder ser aplicado o parcelamento,
edificao ou utilizao compulsrios, considerando a existncia de infraestrutura e de demanda para a utilizao de um sistema de acompanhamento
e controle. Sendo assim, necessariamente, devero estar contidos no Plano
Diretor e por ele especificados:
- o parcelamento, a edificao e a utilizao compulsria do solo urbano;
o direito de preemp20 ou direito de preferncia do municpio para a
aquisio de imvel urbano;
- a outorga onerosa21 do direito de construir e alterao do uso;
- alterao de uso do solo mediante contrapartida a ser prestada pelo
beneficirio;
- as operaes urbanas consorciadas;
- a transferncia do direito de construir.
Como podemos perceber, medida que o Plano Diretor define,

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qualifica e ordena as propriedades urbanas, ele determina se esto ou no

atendendo a funo social da cidade.
O PLANO DIRETOR DE DOURADOS
Dourados, a exemplo de outros municpios brasileiros, tambm
elaborou o Plano Diretor, com o intuito de ordenar sua expanso
territorial.
O Plano Diretor de Dourados foi formulado com a participao
da sociedade organizada, atravs de audincias pblicas, realizadas no
perodo de maio a novembro de 2003. Nesse perodo, foram realizadas
22 audincias com diversos segmentos da sociedade, contudo, o processo
de deu de forma a no possibilitar um debate aprofundado a respeito do
que est explicitado no Plano. De qualquer maneira, O Plano Diretor se
tornou Lei em 30/12/03 (Lei Complementar n 72) e prev instrumentos de
induo ao desenvolvimento urbano, como o parcelamento, a edificao ou
utilizao compulsrias, dentre outros. Seu objetivo principal se tornar um
instrumento de poltica urbana que venha no s para ordenar o territrio,
mas para que a cidade venha cumprir sua funo social.
O Plano Diretor foi entregue ao prefeito municipal de Dourados no
ms de dezembro de 2003, necessitando ser regulamentado, trabalho que
ficou a cargo da Secretaria Municipal de Planejamento e Meio Ambiente
SEPLAN. No entanto, decorrido quase 4 anos, este trabalho ainda no
apresentou resultados sociedade.
O Plano Diretor de Dourados, no Captulo I, artigo 28, mostra que a
propriedade privada s estar cumprindo sua funo social quando atender
o que est expresso no Plano (Art. 27), ou seja, quando no se encontrar
subutilizada ou utilizada de maneira especulativa e irracional. Entre essas
propriedades esto elencadas aquelas que contenham cinco das seguintes
condies: pavimentao asfltica, rede de gua tratada, rede de esgoto,
energia eltrica, iluminao pblica, escola a menos de 500 metros, postos de
sade ou outro servio de sade pblica ou privada a menos de 500 metros.
Quanto ao uso do solo na rea urbana, este ser regulado por lei
especfica que atenda os princpios de densidade populacional adequadas
infra-estrutura instalada (Lei de Uso do Solo), principalmente quanto ao
abastecimento de gua tratada e captao de esgoto sanitrio.
O artigo 55 trata da questo da densidade populacional. Para efeito de
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adensamento populacional, o zoneamento a ser estabelecido, na Lei de Uso

e Ocupao do Solo Urbano, obedecer aos seguintes ndices de densidade
lquida142 mxima por zona do cadastro imobilirio.
I - Zonas de Baixa Densidade I - 70 habitantes/hectare;
II - Zonas de Baixa Densidade II -100 habitantes/hectare;
II - Zonas de Baixa Densidade III 230 habitantes/hectare;
III - Zonas de Mdia Densidade 300 habitantes/hectare;
IV - Zonas de Alta Densidade 500 habitantes/hectare.
Com respeito ao parcelamento do solo, os empreendedores
imobilirios devero atender ao disposto nas legislaes pblicas federais
e demais legislaes especficas. Devero ainda, viabilizar a infra-estrutura
bsica, conforme segue descrito no Plano Diretor: rede de gua tratada;
rede de energia eltrica; iluminao pblica; pavimentao; guia e sarjeta;
rede de captao de gua pluvial; arborizao; soluo adequada para a
captao e disposio final de esgotamento sanitrio, observando-se,
prioritariamente, a interligao com as redes preexistentes. Este um
instrumento para impedir que loteamentos sejam implantados sem infraestrutura mnima.
No Captulo 6, enumeram-se os instrumentos de induo ao
desenvolvimento urbano, parcelamento, edificao ou utilizao
compulsrio:
Art. 59 - O parcelamento, a edificao ou a utilizao compulsrios so
instrumentos urbansticos aplicados pelo Poder Pblico Municipal, atravs
de lei especfica, para as reas urbanas no edificadas, subtilizadas ou no
utilizadas, previstas no anexo XVI desta lei, com a finalidade de promover
um adequado aproveitamento da propriedade e induzir a ocupao e o
desenvolvimento das funes sociais da cidade.
1 Parcelamento Compulsrio a diviso obrigatria de reas ociosas
do solo urbano, em unidades juridicamente independentes, na forma de
loteamentos, desmembramentos e fracionamentos;
2 Edificao Compulsria a edificao obrigatria em reas urbanas
ociosas j parceladas;
3 Utilizao Compulsria a utilizao obrigatria de reas urbanas
ociosas j parceladas e edificadas.
142
A densidade lquida a mdia dos moradores das zonas.
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Podemos perceber que os proprietrios de reas que estiverem

destinadas ao parcelamento, edificao e utilizao compulsrios, tm um
prazo para tomarem as devidas providncias e quando essas exigncias
no forem atendidas, a penalidade ser a cobrana de IPTU progressivo no
tempo, podendo at mesmo ocorrer a desapropriao do imvel.
Assim, as reas no edificadas ou subutilizadas que estejam em
locais dotados de infra-estrutura tero de se sujeitar ao IPTU progressivo
no tempo, a edificao e parcelamento compulsrios e estarem de acordo
com as diretrizes de uso e ocupao do solo. Esse seria um meio de coibir a
excessiva horizontalizao das cidades. Com respeito ao IPTU progressivo
no tempo, o Plano Diretor, na Subseo I registra:
Art 60 - Em caso de descumprimento das condies e dos prazos previstos
em lei especfica para o parcelamento, edificao e utilizao compulsrios,
ou no sendo cumpridas as etapas de concluso, o Municpio proceder
aplicao do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana
(IPTU) progressivo no tempo, mediante majorao da alquota pelo prazo
de cinco anos consecutivos.
1o O valor da alquota a ser aplicado a cada ano ser fixado na lei
especfica a que se refere o 7 do art. 59 desta Lei e no exceder a duas
vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada a alquota mxima de
quinze por cento.
2o Caso a obrigao de parcelar, edificar ou utilizar no esteja atendida
em cinco anos, o Municpio manter a cobrana pela alquota mxima,
at que se cumpra a referida obrigao, garantida a prerrogativa de
desapropriao prevista no art. 59 desta lei.
3o vedada a concesso de isenes ou de anistia relativas tributao
progressiva de que trata este artigo.
Nesse sentido, haver uma notificao ao proprietrio para que

apresente, no prazo de um ano, um projeto do empreendimento, e, decorrido
esse prazo, ter dois anos para que o projeto seja executado. Se os prazos
no forem respeitados, o proprietrio ter de pagar o IPTU progressivo no
tempo e poder ocorrer a desapropriao segundo o que consta no Plano
Diretor, Subseo I:
2 Caso a obrigao de parcelar, edificar ou utilizar no esteja atendida
em cinco anos, o Municpio manter a cobrana pela alquota mxima,
at que se cumpra a referida obrigao, garantida a prerrogativa de
desapropriao prevista no art. 59 desta lei.
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Sendo assim, ser invivel para o proprietrio a manuteno de lotes

no edificados por muito tempo.
Quanto questo da desapropriao, bastante debatida principalmente
devido aos problemas que isso pode acarretar, a Subseo II registra:
Art 61 - Decorridos cinco anos de cobrana do IPTU progressivo sem que
o proprietrio tenha cumprido a obrigao de parcelamento, edificao ou
utilizao, o Municpio poder proceder desapropriao do imvel, com
pagamento em ttulos da dvida pblica.
1o Os ttulos da dvida pblica tero prvia aprovao pelo Senado
Federal e sero resgatados no prazo de at dez anos, em prestaes anuais,
iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenizao e os juros
legais de (12%) doze por cento ao ano.
2o O valor real da indenizao:
I - refletir o valor real de mercado, estabelecido por meio da Planta
Genrica de Valores, descontado o montante incorporado em funo de
obras realizadas pelo Poder Pblico na rea onde o mesmo se localiza aps
a notificao de que trata o art. 59, 7o, I desta Lei;
II - no computar expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros
compensatrios.
3o Os ttulos de que trata este artigo no tero poder liberatrio para
pagamento de tributos.
4o O Municpio proceder ao adequado aproveitamento do imvel no
prazo mximo de cinco anos, contado a partir da sua incorporao ao
patrimnio pblico.
5o O aproveitamento do imvel poder ser efetivado diretamente
pelo Poder Pblico ou por meio de alienao ou concesso a terceiros,
observando-se, nesses casos, o devido procedimento licitatrio.
6o Ficam mantidas para o adquirente de imvel nos termos do 5o as
mesmas obrigaes de parcelamento, edificao ou utilizao previstas
nesta Lei.
A importncia desse item da Lei que a propriedade, mesmo sendo

privada, est condicionada ao fato de estar cumprindo sua funo social.
Ribeiro, tecendo comentrios acerca do Plano Diretor do Rio de Janeiro,
afirma:
... so firmados princpios atravs dos quais se estipula que a propriedade
urbana cumpra a sua funo social quando o direito dos proprietrios se
submete aos interesses coletivos. E para que tal princpio seja posto em
226
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prtica, o Poder Pblico deve intervir para recuperar a valorizao

acrescentada pelos investimentos pblicos propriedade particular;
promover o adequado aproveitamento dos vazios urbanos, penalizando a
sua reteno especulativa; e condicionar a utilizao do solo proteo do
meio ambiente e do patrimnio cultural. (1992, p. 377)
Outro ponto relevante que o Plano Diretor traz a Outorga Onerosa,

o Direito de Preempo, o Impacto de Vizinhana e concesso para
Moradia.
O artigo 66 aponta:
A outorga onerosa do direito de construir a autorizao emitida pelo
Poder Pblico Municipal para o exerccio do direito de construir acima
dos ndices urbansticos estabelecidos na Lei de Uso e Ocupao do Solo
Urbano, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficirio, com a
finalidade de equilibrar a ocupao do solo urbano existente.
O Artigo 72 nos explica como funciona a Outorga Onerosa, no caso

de alterao do uso do solo:
A outorga onerosa de alterao de uso do solo a autorizao legal emitida
pelo Poder Pblico Municipal para o exerccio do direito de usar e utilizar
o imvel em desconformidade com o estabelecido em lei especfica para
o local, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficirio com
a finalidade de otimizar a dinmica da produo do espao urbano sem
desequilibrar a estruturao do uso e ocupao do solo urbano existente.
Segundo estes artigos, o Plano Diretor estabelece que, em determinadas

reas - fixadas pela por Lei Municipal, poder haver permisso para
construo acima do coeficiente de aproveitamento, ou ento alterao do
tipo de uso do solo, mediante o pagamento de contrapartida do requerente.
O Direito de Preempo, conforme explicitado no artigo 63, seo
II: (...) confere ao Poder Pblico municipal preferncia para aquisio de
imvel urbano objeto de alienao onerosa entre particulares.
Esse artigo confere ao poder pblico, preferncia na compra de
imveis que estejam venda, em reas e prazos predeterminados por Lei.
Com respeito ao Impacto de Vizinhana (EIV), a seo VIII, artigo
82 declara:
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Lei municipal especfica definir os empreendimentos e atividades privados

ou pblicos em rea urbana que dependero de elaborao de Estudo Prvio
de Impacto de Vizinhana (EIV) para obter as licenas ou autorizaes
de construo, ampliao ou funcionamento a cargo do Poder Pblico
Municipal.
Os Estudos de Impacto de Vizinhana tem por finalidade identificar

elementos que possam causar problemas, tanto no territrio urbano quanto
no rural e, conseqentemente apontar propostas de solues urbansticas.
A Lei exige o EIV, para que possa determinar os impactos que
venham causar na qualidade de vida da populao em conseqncia de
determinados empreendimentos.
Conforme dito anteriormente, vale ressaltar que uma das preocupaes
de urbanistas e estudiosos da rea quanto aplicao correta da lei, pois
possvel notar que no se trata simplesmente de cumprir a lei, como se
estivssemos criando uma cidade inexistente, h que se adequar a cidade
j existente dentro das linhas traadas pelo Plano Diretor, considerando as
particularidade do espao j produzido. Isso nos remete questo do papel
do poder pblico, enquanto rgo gestor da poltica urbana.
comum, em todos os mbitos da administrao pblica, a
morosidade da estrutura administrativa, que acaba sendo um entrave
para o seu funcionamento. Esse fato, na maioria das vezes, traz srias
conseqncias, como por exemplo, reivindicaes da populao, que clama
por solues que no so apresentadas.
Isso se d, dentre outras razes, devido fragmentao existente
na esfera administrativa pblica, composta por uma gama de setores, que
ao invs de agilizar as tramitaes necessrias, burocratiza. Essa uma
conseqncia lgica da diviso de funes: perde-se a viso do conjunto
pois cada um dos setores existentes, na tentativa de otimizar os seus
servios, cria entraves a agilizao de outros servios. Segundo Maricato,
isso ocorre porque:
...as administraes municipais so ineficazes devido fragmentao das
competncias. Uma instncia elabora leis relativas ao uso e ocupao do
solo, outra instncia (ou outras instncias) implementa a legislao ou plano.
O poder de polcia sobre o uso e a emisso de alvars e correspondente
fiscalizao, raramente so competncias dos que pensam a poltica
urbana. (1994, p.318)
228
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Uma das principais conseqncias dessa diviso de competncias

para a autora seria ...a excessiva fragmentao de atribuies e a perversa
diviso de competncias entre quem pensa e quem implementa e controla o
uso e a ocupao do solo, legislao urbana, freqentemente detalhista e
burocrtica, ignora a cidade real...(1994, p. 318)
O fato do poder pblico ser ineficaz na maioria de suas aes ocorre
porque, em diversos municpios brasileiros, as prefeituras municipais so
divididas em secretarias, que possuem tarefas e competncias diferentes.
Assim, refora-se a preocupao com respeito aplicao das leis expressas
no Plano Diretor, haja vista que o municpio de Dourados tambm enfrenta
esses problemas.
No caso de Dourados, h 11 rgos com status de secretaria e
mais 08 rgos afins, nos quais percebemos a excessiva fragmentao de
competncias. Muitos desses rgos no funcionam eficazmente at por
falta de tcnicos qualificados. Isso ocorre porque, por questes polticas,
muitas vezes, so contratados funcionrios despreparados tecnicamente
para a funo.
Com relao ao Estatuto da Cidade, apesar de ser um avano,
necessrio ainda fazer uma discusso a respeito de seu verdadeiro papel,
pois para entender a cidade, conforme j afirmamos, necessrio considerar
as contradies que nela existem.
Um fato a ser lembrado que foi criado no mbito Federal, o
Ministrio da Cidade que instituiu a Conferncia das Cidades. Vemos,
assim, que a preocupao com a cidade generalizada, ou seja, virou
modismo. Segundo Carlos ...constatamos que ao ser identificada a idia de
qualidade de vida, o direito esvaziado e o debate assume a constatao
das situaes que surgem das novas condies de raridade com as quais
nos deparamos: a gua, o ar e o espao. (2004, p. 137)
A referida autora, efetuando uma reflexo sobre o papel da Conferncia
das Cidades, diz que os documentos que orientam os debates da conferncia
tem sentido ...reduzido e simplificado do direito cidade, identificado como
direito moradia, mais servios que dizem respeito ao mundo do habitat.
(2004, p. 128)
O cerne da discusso se perde quando nos deparamos com a sada
apontada como soluo: o desenvolvimento sustentvel. Podemos afirmar
isso porque sabemos que os problemas existentes no urbano so resultados de
um processo histrico. Nesse sentido, convm retomar a anlise de Carlos:
229
14/11/2008 10:56:57
A superao desta situao exige a transformao radical da sociedade

na medida em que se trata da negao daquilo que est no fundamento do
processo de constituio das relaes sociais atual: a propriedade privada
como elemento central da produo do espao alienado, que produz a
cidade como exterioridade. (2004, p. 138)
As palavras de Carlos (2004), novamente remetem ao fato de que a

ideologia da propriedade privada faz com que percebamos a cidade como
exterioridade, o que quer dizer que todos encaram com normalidade
existir proprietrios de grandes reas, enquanto parcela significativa da
populao no possui moradia.
A autora aponta que a expanso da cidade provoca o estranhamento,
haja vista, que, como conseqncia desse processo, ocorre a perda da
identidade da prpria cidade, pois o indivduo no se identifica com
a paisagem, visto que esta se modifica constantemente causando...
estranhamento provocado pelas mudanas do uso do espao, imposta pelas
novas funes que os lugares vo assumindo (...) colocando o indivduo
diante de situaes mutantes impeditivas de uso-momento em que a cidade
se reproduz com exterioridade em relao ao sujeito. (2001, p. 328)
Na cidade, no apenas as reas vazias, mas todas as reas, como o
nosso bairro, a nossa rua, os espaos do habitar, espaos da vivncia, espaos
de lazer, etc, ou, a cidade como produo social, parece ser exterior
sociedade. Essa forma de apropriao, impede seu uso ou o delimita.
Sendo assim, segundo Carlos, o que ocorre que a cidade ...se
reproduz destinando-se com normas de uso que segrega, exclui, expulsa.
(2001, p. 330)
Isso se d porque o espao adquire uma condio de mercadoria, e,
sendo assim, poucos tm acesso, pois o espao tem preo e o seu uso se
submete ao valor de troca.
Nos reportamos novamente s consideraes de Carlos, quando
aponta que :
...a generalizao do processo de mercantilizao do espao produz na
morfologia dotada de poder, pela fragmentao e pela impregnao de
normatizao que reduz o seu significado pelo pensamento operacional
que ordena e dirige a gesto do espao. Na base a propriedade privada
do solo urbano rompe a relao sujeito produto por meio da generalizao
do espao mercadoria (produzindo sua fragmentao) e da dominao do
espao pelo poder poltico. (2001, p. 331)
230
14/11/2008 10:56:57
Percebemos que, no processo de apropriao dos espaos da cidade,

h a prevalncia do valor de troca sobre o valor de uso, ou seja, o espao
enquanto mercadoria permite o acesso, contudo esse acesso est mediado
pelo pagamento.
Ainda com relao ao Plano Diretor de Dourados, reforamos uma
questo primordial: a do questionamento dos instrumentos que este aponta
para resolver o problema dos vazios urbanos. Visto que existem lotes/
terrenos sem edificao, apesar de estarem dotados de toda infra-estrutura
necessria, acabam sendo seletivos, pois s podem ser utilizados por aqueles
que podem pagar por eles.
APONTAMENTOS FINAIS
Neste trabalho tentamos mostrar como os vazios urbanos ou lotes
no edificados influenciam no processo de diferenciao socioespacial no
interior da cidade. Em Dourados, cerca de 31% dos lotes se encontram
desocupados, isto quer dizer que dos 63.330 lotes existentes, 16.723
esto sem edificao.
Podemos notar que na poro sul da cidade, abaixo da Avenida
Marcelino Pires, nas zonas 05 e 06, 38,31% e 35,14% dos lotes no
tm edificao. Nessa poro da cidade, concentram-se os loteamentos
destinados ao segmento social de menor poder aquisitivo, que s pode
adquirir um lote, pagando em inmeras prestaes. Por conseguinte, por
se tratar de lotes com preos mais acessveis, so desprovidos de infraestrutura, equipamentos e servios.
J nos setores 02 e 03 o nmero de lotes sem edificao tambm
expressivo, contudo, como se encontram na zona norte, so mais caros,
ou seja, tornam-se seletivos, pois esto disponveis a apenas uma pequena
parcela da populao. Podemos constatar essa realidade a partir da Planta
de Valores, que nos mostra que a poro norte, o m2 dos lotes tm preo
mais elevado.
Devemos considerar que Dourados, principalmente a partir da
dcada de 1970, vivenciou um expressivo processo de expanso territorial,
tornando-se mais concreto o processo de diferenciao socioespacial no
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interior da cidade. Nesse perodo, e nas dcadas seguintes, foram lanados

loteamentos, em nmero maior que a capacidade real de uso.
J a partir desse momento, podemos perceber que a possibilidade
de opo por uma localizao no ocorre para todos, fator que nos ajuda
a entender o processo de preos diferenciados de lotes com a mesma
dimenso. Seu preo final ser acrescido de um adicional referente infraestrutura, equipamentos e servios que houver em seu entorno.
Por esses lotes serem dotados de infra-estrutura, equipamentos e
servios, ocasiona o aumento do preo e, posteriormente, pode levar
especulao por parte do proprietrio e dos agentes imobilirios.
Para entender este processo, tomamos a Planta Genrica de Valores
(onde consta a mdia de preo do m por bairro), que nos mostrou o preo
do m do solo. Nela, percebemos que a variao do preo do m era
significativa, variando de R$ 2,35 a R$ 879,78, o m. No Jardim Central, a
mdia do preo do m era de aproximadamente de R$ 200,00 e no Centro o
preo chegava a R$ 839,38 m.
Essa dinmica se d porque a localizao de determinados lotes
acaba sendo privilegiada devido aos servios que se fazem presentes. Essa
diferena se agrava ainda mais quando o lote no se encontra edificado,
pois ao passo que ocorre a expanso da cidade, este fica melhor localizado
em relao a outros.
Vimos que esse processo se d porque o solo urbano no apenas
suporte das atividades produtivas e da vida, ele se apresenta tambm como
meio de acesso a inmeros servios necessrios.
Desta forma, notamos que a propriedade privada do solo, no caso, a
apropriao privada de um lote no edificado causa inmeros problemas,
pois no preo estar inserido um valor referente a sua localizao.
Um outro fator decorrente da reteno de lotes no edificados que
os loteamentos novos, de iniciativa pblica ou privada, vo estendendo o
permetro urbano cada vez mais. Na maioria das vezes, estes loteamentos,
so destinados ao segmento social de menor poder aquisitivo, uma vez que
somente estes locais esto acessveis ao seu poder de compra.
O Plano Diretor, que est sendo regulamentado um instrumento
que pode coibir a permanncia de lotes no edificados em reas servidas
por infra-estrutura e assim coibir a excessiva expanso do permetro
urbano, pois conforme apontado, traz explcito que o IPTU progressivo, se
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posto em prtica, ir possibilitar que a cidade cumpra a sua funo social.

Os instrumentos citados no decorrer do texto do Plano Diretor, como o
parcelamento, edificao e utilizao compulsrios, tornar invivel a
manuteno de lotes sem edificao.
Desta forma, percebemos que o segmento social de menor poder
aquisitivo, no tem acesso a todas as possibilidades colocadas pela cidade.
Vive na cidade mas no vivencia tudo o que ela oferece. Na maioria das
vezes, obrigado a deslocar grandes distncias para ir escola, ao trabalho,
etc. Assim, para significativa parcela da populao a cidade vista como
algo exterior.
Os direitos assegurados na Constituio no saem do papel e a
populao de menor poder aquisitivo, a mais afetada pelos problemas
decorrentes da existncia de lotes sem edificao em meio malha urbana,
obrigada a se sujeitar a viver em locais onde seu poder aquisitivo lhes
permite. Assim, a cidade no cumpre a sua funo social.
Nesse sentido, os vazios urbanos se apresentam como um problema
que precisa ser repensado, haja vista que acentuam a diferenciao
socioespacial no interior da cidade.
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Livro Maria Jos Calixto.

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O ESPAO URBANO EM REDEFINIO:

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MARIA JOS MARTINELLI SILVA CALIXTO

O ESPAO URBANO EM REDEFINIO:

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Ocupao irregular: a outra faceta do processo de apropriao

Os vazios urbanos e o processo de redefinio socioespacial

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A terra urbana, fracionada, vendida em pedaos e pautada na

O processo de urbanizao capitalista produz ao mesmo tempo

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estabelecidos pela Lei 6766/79 e por legislaes municipais. Os loteamentos

Quando a irregularidade proveniente de grandes empreendimentos,

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no Projeto de Lei 3057/2000, chamada Lei de Responsabilidade Territorial.

Variaes da produo do urbano, no tempo e no espao, so analisadas

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e varia de acordo com a localizao e a outros elementos da produo

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espao pblico nas cidades contemporneas.

Vide: SARAMAGO, 1996, p. 70. Grifos nossos.

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Organizar um livro no tarefa simples, pois envolve um fazer coletivo,

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expem idias e suscitam debates sobre a temtica, por intermdio da

Livro Maria Jos Calixto.indd 18

apropriao para uso exclusivo dos freqentadores dos restaurantes e das

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socioespacial, pois a pesquisa propicia a produo do conhecimento,

Dourados, Outubro de 2008.

Maria Jos Martinelli Silva Calixto

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Maria Jos Martinelli Silva Calixto

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em realizar investimentos que oferecessem boas perspectivas de valorizao

Em face dessa nova realidade, ocorreu uma rpida elevao de

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com autonomia de posse e domnio, uma vez que a propriedade uma

Por outro lado, o grande volume de lotes pertencentes a proprietrios

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Na dcada de 1950, a prtica especulativa e os vazios urbanos dela

Livro Maria Jos Calixto.indd 24

A aprovao da lei n. 476, de 26/05/1965, marcou uma outra iniciativa

Apesar de o setor imobilirio j apresentar certa dinmica, at o

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contava com servio de saneamento ou fornecimento de gua tratada.14

A concentrao do crescimento populacional urbano tambm pode

14 A proviso de gua acontecia por meio da perfurao de poos particulares.

Livro Maria Jos Calixto.indd 26

Fonte: Censo Demogrfico de Mato Grosso 1940,1950,1960 e 1970

Foi nesse contexto que Dourados comeou a assumir o papel de plo

A DCADA DE 1970 E O PROCESSO REDEFINIO DO

Livro Maria Jos Calixto.indd 27

istema agrcola ligado aos interesses agroindustriais.17 A introduo da

Livro Maria Jos Calixto.indd 28

... ningum mexia com aluguel ou venda de casa. Inclusive os primeiros

Porm, a implantao dos conjuntos habitacionais, via BNH, interveio