Notas sobre el justo ttulo

y la prescripcin adquisitiva decenal

por
Luis Moisset de Espans
(Rev. Notarial de Crdoba, 1977, N 34, p. 33; Semanario Jurdico
de Comercio y Justicia, N 27; y Zeus, T. 86, D-143)

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SUMARIO:
1.- Introduccin
2.- Justo ttulo. Concepto. Requisitos
a) Ttulo emanado de un no propietario
b) Ttulo emanado de un incapaz
3.- Causas que excluyen el justo ttulo
a) Necesidad de inscripcin
4.- Conclusiones
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I.- Introduccin
El plazo breve de prescripcin adquisitiva de inmuebles,
fijado por el legislador en 10 aos, tiende a proteger ciertas
situaciones en las cuales el poseedor tiene razones para considerarse verdadero propietario.
El artculo 3999 expresa:
"El que posee un inmueble con buena fe y justo ttulo
prescribe la propiedad por la posesin continua de diez

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aos".
Del mencionado texto podemos extraer los tres elementos que
deben reunirse para que funcione este plazo abreviado, a saber:
1) posesin durante diez aos; 2) justo ttulo, y 3) buena fe.
Acotemos tambin que la prescripcin decenal suele articularse ms como excepcin que como accin, pues el poseedor que
tiene ttulo y buena fe recin se entera de la existencia de
vicios o defectos cuando el verdadero propietario aparece reclamando la restitucin del inmueble, y en ese momento debe acudir
a la proteccin que le brinda el artculo 3999, siempre que su
posesin rena los requisitos exigidos en esa norma.
En cambio, si nadie reclama por la prdida del bien no es
factible imaginar que quien lo est poseyendo sobre la base de
un ttulo revestido de todas las solemnidades requeridas por la
ley, se presente ante la justicia afirmando que no es el propietario de ese bien, y que desea adquirirlo por prescripcin! Esa
actitud, incluso, le acarreara inconvenientes probatorios, pues
sera una demostracin de que "no est persuadido de la legitimidad de su posesin"; en consecuencia ya no podra gozar de la
presuncin de buena fe que consagra el artculo 4008, y tendra
que probar que ella existi en el momento de la adquisicin.

2) Justo ttulo. Concepto. Requisitos

La nocin de justo ttulo es una de las que ms trabajo da
a la doctrina. En primer lugar, recordemos que "ttulo" significa
"causa de adquisicin", por donde "justo ttulo" ser causa suficiente de adquisicin (art.2602), como ser una compraventa, una
donacin, una permuta, o cualquier otra que produzca tales efectos; en cambio no servirn de justo ttulo para la prescripcin
una locacin, un comodato, o un depsito, pues no tienen por fin
la adquisicin de un derecho real, sino de un derecho personal,
y slo confieren la tenencia de la cosa.

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Se entiende tambin que no es justo ttulo la sucesin hereditaria, ni la particin entre los herederos, pues no hay en
ellas una adquisicin propiamente dicha, sino que se contina la
posesin del causante, de manera que ser menester remontarse al
ttulo de adquisicin del difunto, para juzgar si l era o no
justo, y poder determinar -en consecuencia-, si el plazo para la
prescripcin era de 10 o de 20 aos. Tampoco sera justo ttulo
una transaccin, por la que dos personas delimitan sus derechos
litigiosos o dudosos, pues la transaccin tiene efectos declarativos, y no forma un ttulo propio, en el que se pueda fundar la
prescripcin (art. 836), sino que cada uno de los sujetos debe
estar al ttulo originario en que bas los derechos que fueron
objeto de transaccin.
Es conveniente recordar que el llamado "justo ttulo" es un
ttulo que est revestido de las solemnidades exigidas por la
ley, pero presenta algunos defectos o vicios, por lo que no debe
confundirse con el ttulo perfecto, ni con el ttulo putativo.
El "ttulo perfecto", -emanado del verdadero propietario,
y sin ningn defecto de forma, ni de fondo-, unido a la tradicin
de la cosa, transmite plenamente el derecho real, y por tanto
resulta innecesario recurrir a la prescripcin decenal para consolidar el derecho del adquirente.
El "titulo putativo", es algo que se considera ttulo, sin
serlo; en otras palabras, no es ttulo, o porque no es causa
suficiente de adquisicin, o porque no es aplicable al bien que
se posee, por lo que debemos concluir que en tales casos se carece de ttulo.
Insistimos en que el "justo ttulo", adems de ser causa
vlida para la adquisicin de un derecho real, tiene que estar
revestido de las solemnidades necesarias (art. 4010), es decir,
debe constar en escritura pblica (ver art. 1184 y nota al art.
4012). Cules son, entonces, los defectos que hacen que el justo
ttulo no sea perfecto? Pueden ser de dos tipos: a) El ttulo,
pese a ser causa de adquisicin, y estar revestido de las solemnidades correspondientes, emana de una persona que no es el pro-

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pietario del inmueble (art. 4010, in fine); o b) el ttulo ha
sido otorgado por una persona incapaz; en este caso posee las
formas debidas, pero hay vicios de fondo, lo que no es obstculo
para la buena fe del poseedor (arg. nota art. 4007).
a) Ttulo emanado de un no propietario.
Los vicios del justo ttulo, como hemos visto, se vinculan
con la persona de quien emana. En tal sentido dispone el artculo
4010:
"El justo ttulo para la prescripcin, es todo ttulo
que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad,
estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideracin a la condicin de la persona de
quien emana".

El ltimo prrafo tiene capital importancia para determinar

los defectos o vicios que pueden afectar al "justo ttulo". Para
ilustrar el problema es conveniente releer los conceptos que
vierte VLEZ en la nota al 4010; seala all que:
"Por justo ttulo se entiende exclusivamente la reunin de las condiciones que prescribe el artculo. Cuando
se exige un justo ttulo no es un acto que emane del verdadero propietario, puesto que es contra l que la

ley auto-

riza la prescripcin.
Precisamente el vicio resultante de la falta de todo
derecho de propiedad en el autor de la transmisin, es lo
que la prescripcin tiene por objeto cubrir".
Se coloca aqu el codificador en la hiptesis de una enajenacin a "non domino". Enrique es el verdadero propietario de un
bien, y Domingo se apodera de la posesin, y aparentado ser el
dueo, lo enajena; Domingo es persona capaz, y otorga la escritura pblica, con todas las solemnidades requeridas, y sin que

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presente vicios de forma. Adems hace tradicin del inmueble. El
adquirente de buena fe, Pedro, a los 10 aos de posesin pblica
y pacfica consolidar su derecho y podr oponer a Enrique la
prescripcin abreviada, basndose precisamente en su justo ttulo
y buena fe.
El defecto que presentaba ese ttulo es que quien lo otorg
no era el propietario.
Casos como ste se tornan hoy cada vez ms raros, merced a
los avances de la publicidad registral; para que se labre la
escritura pblica es necesario solicitar al Registro de la Propiedad un certificado, que acredite la situacin jurdica del
inmueble y all aparecer la mencin de que el propietario del
bien es Enrique y no Domingo, salvo que exista una doble matriculacin del inmueble, que provoque un error de informacin registral.
En cambio si Domingo falsifica su documentacin de identidad
y se presenta al escribano como si fuese Enrique -el hecho ha
sucedido en varias oportunidades-, suscribiendo la escritura
pblica, el ttulo padecer un defecto de forma, ya que faltar
la firma del enajenante (Enrique), ya que la que coloc Domingo
es una falsificacin. En tal caso el vicio no slo invalida el
ttulo, sino que -al tratarse de un defecto de forma (art. 973)hace que no pueda ser esgrimido como "justo ttulo".
b) Titulo emanado de un incapaz.
El codificador ha entendido tambin que podra existir "justo ttulo" cuando lo hubiese otorgado un propietario que al momento de realizar el acto era incapaz. En tal sentido manifiesta
en la nota al artculo 4007:
"Yo compro una heredad de Francisco que se dice mayor,
cuando en verdad es menor. El acto sera nulo si yo hubiese
conocido su incapacidad; pero la edad de un individuo es
materia de hecho y los hombres ms prudentes pueden ser

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engaados por las apariencias...".
Estos primeros prrafos de la nota se refieren a la excusabilidad del error en que incurri el adquirente, y tiende a justificar su buena fe. Ms adelante completa su pensamiento expresando:
"...Si se ha ignorado la incapacidad, o ms bien, si
se ha probado que no le era conocida al adquirente, el ttulo que se ha obtenido de un incapaz es tan justo ttulo
como el obtenido de un precario poseedor de la cosa".
Finalmente se apoya en un texto del Digesto para afirmar que
cuando se compra a un demente, a quien se crea sano, "la adquisicin, aunque nula, es til para la prescripcin".
Todas estas disquisiciones del codificador son muy interesantes, desde el punto de vista puramente terico, pero en la
prctica es muy poco probable que se recurra a la prescripcin
adquisitiva de 10 aos cuando el ttulo es nulo por incapacidad
del propietario enajenante. En efecto, ese ttulo es un acto
jurdico, y el plazo de prescripcin para pedir la nulidad de
actos jurdicos por falta de capacidad del otorgante es de dos
aos (art. 4031), transcurrido el cual el acto queda firme, y el
ttulo dejara de estar viciado, para convertirse en un ttulo
perfecto que hace innecesaria la adquisicin por prescripcin.
3) Causas que excluyen el justo ttulo
En concordancia con lo dispuesto en el artculo 4010, que
exige al justo ttulo el cumplimiento de las solemnidades necesarias, el artculo 4012 establece de manera terminante que "el
ttulo nulo por defecto de forma no puede servir de base para la
prescripcin".
En la nota a ese artculo VLEZ explica de forma clara y
convincente las razones que dan fundamento a la norma; en primer

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lugar seala que la existencia de ttulo es condicin substancial
de la prescripcin abreviada, agregando que el ttulo al que le
faltan las formas esenciales "no es ttulo". Conviene recordar,
sobre todo, el ltimo prrafo de esa nota:
"...la nulidad del acto por la forma es un obstculo
invencible para que sea un justo ttulo; tal sera la

ven-

ta de un inmueble por un documento privado".

Algn autor1, con posterioridad a la ley 17.711, ha sostenido que el llamado "boleto privado" otorgara justo ttulo para
la prescripcin abreviada de 10 aos, basndose en el prrafo
agregado al artculo 2355, que dice:
"...Se considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compra
venta".
No nos detendremos aqu en las imprecisiones de lenguaje de
este agregado, que han provocado arduas discusiones, en especial
sobre si esa posesin "es legtima", o sis slo se considera
legtima, como as tambin si lo legtimo sera la posesin, o
slo la adquisicin. Nada de esto tiene relevancia con relacin
al tema que analizamos.
El hecho de que se considere legtima" a la posesin de
buena fe basada en un documento privado, no confiere a ese instrumento la categora de ttulo perfecto para el dominio, ni
tampoco de "justo ttulo" para la prescripcin! Los efectos de
esa norma se reducen al trato que debe concedrsele a ese poseedor, cuya buena fe le servir para adquirir los frutos de la cosa
que posee: pero en ninguna manera justifican que se afirme que
est provisto de "justo ttulo", pues el artculo 4010 no ha sido
modificado, y el mencionado instrumento privado carece de las
1

. ver BORDA, "Reales", T. I, N 373, p. 317.

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"solemnidades exigidas".
Se lesionaran gravemente la seguridad y el orden jurdico
si en estos casos se admitiese la prescripcin breve de 10 aos;
cualquier sujeto audaz, aprovechando la ausencia del propietario,
podra usurpar un inmueble, y de inmediato "enajenarlo" por boleto privado. Creara esto "justo ttulo" respecto al adquirente?
No; admitir lo contrario sera brindar un expediente muy sencillo
a los usurpadores para reducir a la mitad el plazo de prescripcin adquisitiva, burlando las previsiones del legislador.
Cuando el ttulo se otorga por escritura pblica, en cambio,
deben cumplirse recaudos que aseguran, en cierta forma, que el
enajenante est legitimado para hacerlo, ya que debe entregarle
al escribano los ttulos de su propiedad; esos ttulos deben
estar inscriptos en el Registro; el Registro debe certificar que
la titularidad subsiste, que no hay gravmenes, inhibiciones, ni
embargos, etc., aspectos que no se suelen tomar en cuenta para
nada al suscribir los "boletos de compraventa", que no otorgan
ninguna certeza respecto a los presuntos derechos del que all
aparece como enajenante. En tales condiciones, es posible imaginar que el "boleto" otorgado por un usurpador, sea "justo ttulo,
en contra del verdadero propietario? Por eso creemos que las
palabras de VLEZ conservan plena validez:
"Un ttulo destituido de las formas esenciales no es
ttulo, y nada puede probar" (nota al art. 4012).
De all que, refirindose siempre a las nulidades por defectos de forma, nuestro Cdigo insista en el artculo 4013:
"Aunque la nulidad del ttulo sea meramente relativa
al que adquiere la cosa, no puede prescribir contra terceros ni contra aquellos mismos de quienes emana el ttulo".
Aqu la palabra "relativa" es sinnimo de "vinculada", es
decir nulidad que se vincula o relaciona con la persona del ad-

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quirente; destacamos el punto porque en general la doctrina nacional se ha confundido, creyendo que se trataba de una "nulidad
relativa", por contraposicin a las "nulidades absolutas"2. Entendemos que concordado el artculo 4013 con el artculo 4012,
debe referirse forzosamente a nulidades por "defectos de forma",
y tales nulidades son siempre absolutas, cualquiera sea la parte
que las haya provocado.
Y si el artculo 4012 fuese interpretado en funcin de algunas referencias a las llamadas "formas intrnsecas", que efecta
Vlez en la nota a esa norma, y de all se pretendiese extraer
la conclusin de que los vicios que afectan el contenido del acto
tambin puede privar al ttulo de su carcter de "justo"3, sera
forzoso llegar a la conclusin de que nunca se puede prescribir
cuando la nulidad es "manifiesta", pero no tanto por que no haya
justo ttulo, cuanto porque faltara la buena fe; y en tal caso
el artculo 4013 encontrara tambin su justificativo en la inexistencia de buena fe, pues la persona que provoca los defectos
del ttulo (sea que afecten a las formas, o al contenido del
acto), no goza de la buena fe requerida para prescribir en el
plazo breve de 10 aos.
La existencia de una condicin no excluye al "justo ttulo",
pero si ella es suspensiva el ttulo slo ser eficaz a partir
del momento en que la condicin se cumpla (art. 4014).
a) Necesidad de inscripcin.
Finalmente deseamos sealar que la prescripcin decenal
consolida la adquisicin que el poseedor ha efectuado a un "no
propietario"; frente a ese acto de transmisin el verdadero propietario, que reivindica el inmueble, es un tercero, y para que
el acto le sea oponible ser menester que se hayan cumplido los

. (ver PEA GUZMN, "Derechos Reales", T. II, p. 246, y los autores

citados en las notas 128, 129 y 130 de esa obra.
3

. ver Horacio VALDEZ, "Lecciones...", p. 304.

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requisitos del artculo 2505, es decir que el ttulo del prescribiente se haya inscripto en el Registro.
Advirtase que en nuestro sistema de inscripcin declarativa
la registracin es una formalidad que se agrega al "ttulo", a
diferencia de la inscripcin constitutiva, donde la registracin
reemplaza al "modo".
En consecuencia, los ttulos no inscriptos no podrn recibir
el trato de "justo ttulo", ni sern oponibles al reivindicante,
para fundar la pretensin de una prescripcin abreviada de 10
aos.

4) CONCLUSIONES
a) El justo ttulo debe ser una causa suficiente para la
adquisicin de derechos reales.
b) Debe estar revestido de las solemnidades exigidas por la
ley; los defectos de forma excluyen el justo ttulo.
c) El justo ttulo por lo general emana de un "no propietario", pero el cumplimiento de las solemnidades legales da fundamento al adquirente para la prescripcin breve.
d) El "boleto de compraventa" emanado de un "no propietario"
no ofrece ninguna seriedad, ni certeza con relacin a los derechos que se pretenden transmitir.
e) El instrumento privado, o "boleto de compraventa", no es
justo ttulo, ni sirve de base para la prescripcin de 10 aos.
f) Los ttulos no inscriptos son inoponibles al reivindicante.