Responsabilidades e aes necessrias do

setor da construo no contexto atual para

promover a conservao das edificaes

Marcos Velletri
Diretor de Insumos e Tecnologia da Vice-Presidncia de Tecnologia e
Qualidade do Secovi-SP;

Alexandre Lus de Oliveira

Coordenador da Comisso de Trabalho Ps-Obra do Comit de Tecnologia e
Qualidade do SindusCon-SP

RSO

Introduo

Nos ltimos anos, com a introduo dos conceitos de

desempenho dos sistemas e sua definio clara dos prazos de
garantia e vida til, se faz necessrio uma alterao do modelo
mental da importncia de promover as manutenes para que
se possa garantir o desempenho e a vida til projetada a um
edifcio, sistema ou subsistema

RSO

Manuteno - ABNT NBR 5674

Desde 25/08/2012 est valida a nova ABNT NBR 5674, a qual
estabelece os requisitos para a gesto do sistema de manuteno
de edificaes e seus requisitos que incluem meios para:
a) preservar as caractersticas originais da edificao;
b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradao dos seus sistemas, elementos ou componentes.

H diferena da verso de 1999, que tinha o objetivo de fixar os

procedimentos de orientao para organizao de um sistema de
manuteno de edificaes

As Edificaes existentes antes da vigncia da Norma

devem se adequar, criando programas de manuteno
atendendo ao apresentado no contedo da mesma.

Manuteno - ABNT NBR 5674

Conforme definio da norma

Manuteno o conjunto de atividades que devem ser realizadas

ao longo da vida total da edificao para conservar ou recuperar a
sua capacidade funcional e de seus sistemas constituintes para
atender s necessidades e segurana dos seus usurios.

Manuteno - ABNT NBR 5674

A Norma descreve de forma objetiva a obrigatoriedade de

haver planejamento anual das atividades de manuteno das
edificaes e seus sistemas, processos e controle de
documentao, indispensveis para evidenciar a realizao
das aes, tanto pela equipe de manuteno local, quanto por
empresa capacitada ou empresa especializada.

A Norma no define um percentual do valor

arrecadado a ser destinado exclusivamente para
manuteno, mas consideramos saudvel que, do
valor arrecadado, seja destinado percentual
compatvel com as caractersticas da edificao.

Manuteno - ABNT NBR 5674

A Norma estruturada em captulos, sendo seus principais:
Capitulo 3 - Termos e definies
Capitulo 4 - Requisitos para a manuteno
Capitulo 5 - Requisitos para o planejamento anual das atividades
Capitulo 6 - Requisitos para controle do processo de manuteno
Capitulo 7 - Requisitos para a documentao
Capitulo 8 - Incumbncias ou encargos
Anexos informativos:
Anexo A - Modelo para a elaborao do programa de manuteno
preventiva (a norma traz um modelo, que dever ser adequado a cada
edificao por profissional legalmente habilitado, CONFEA/CREA)
Anexo B - Modelos de verificaes e seus registros

Manuteno - ABNT NBR 5674

A vida til de uma edificao nasce no projeto e se consolida na
execuo, mas as premissas de projetos devem chegar at o
cliente final
Seguindo as seguintes diretrizes:
1- Projetar de forma eficaz, com o conhecimento da boa tcnica;
2- Conhecer e usar bem os (novos) materiais;
3- Executar adequadamente;
4- Monitorar e intervir quando necessrio para assegurar a vida
til (conservar).
Prof. Luiz Carlos Pinto da Silva Filho 14 Seminrio de Tecnologia de Estruturas CTQ SindusCon-SP

Inspees prediais
Apesar da resoluo do CONFEA a respeito das
atribuies de engenheiros, recomendamos que
subsistemas mais complexos devam ser inspecionados
por profissionais com especializaes ou tempo de
formao adequados responsabilidade das aes que
impactam em seus pareceres.

Legislao sobre inspeo

O assunto pauta em todas as esferas legislativas e possui
um enorme desencontro de metodologias e parmetros
tcnicos quanto ao modo de realizao :

Fonte: NEL Secovi-SP julho/2012

Legislao sobre inspeo

A prefeitura de Porto Alegre, por exemplo, publicou o
DECRETO N 17.720 de 2/4/2012, que regulamenta o art.
10 da Lei Complementar n 284, de 27/10/1992, que dispe
sobre as regras gerais e especficas a serem obedecidas
na manuteno e conservao das edificaes.

Legislao sobre inspeo

De forma contributiva e visando a melhor maneira de evitar
desencontro de legislaes, o Secovi-SP forneceu
subsdios para a Cmara dos Deputados Federal visando
entre outras coisas parametrizar:
Metodologia para gesto da manuteno baseada em
normas ABNT, em especial a NBR 5674 ;
Elencar os sistemas que necessitam de Laudos, o modo
que os mesmos devem ser realizados e por quem de
direito;
Periodicidade de inspees, relacionadas a idade dos
edifcios;
Regras para realizao de reformas

Reformas em Edificaes

Em 8/8/2012 a ABNT instalou a CE-02:124.17 Comisso de estudo

de Reformas em edificaes

de extrema importncia a conscientizao de proprietrios e

sndicos quanto s responsabilidades sobre obras nos
condomnios, onde nos regulamentos internos providncias
importantes devem ser consideradas, tais como:

1- Todas as reformas e construes realizadas por moradores

que afetem a estrutura, vedaes ou quaisquer instalaes,
devem ser comprovadamente documentadas e comunicadas ao
sndico do condomnio antes de seu incio, contendo a descrio
dos servios a serem executados.

Reforma de Edificaes
2- Dever ser contratado, por conta e risco do proprietrio, um
profissional responsvel, devidamente habilitado, e que ateste a
responsabilidade quando da realizao de reformas e
construes nas unidades.

Toda e qualquer alterao do projeto original dever ter a

cincia dos projetistas originais do empreendimento.

Reforma de Edificaes
3- Como responsvel legal do condomnio, o sndico, ao detectar
qualquer reforma, deve atuar para que no haja risco
segurana do patrimnio, dos usurios e do meio ambiente,
como por exemplo:

execuo de reformas e construes sem documentao e

aprovaes prvias;
execuo
de reformas fora do escopo previamente
documentado ou realizada e forma inadequada.

Reforma de Edificaes
4- Alm das reformas, o uso inadequado de reas e sistemas da
edificao pelos usurios podem gerar problemas de segurana
para o empreendimento (no curto e longo prazo) e tambm
devem ser monitorados pelo sndico, por exemplo:

Colocao de produtos decorativos ou equipamentos com

cargas ou pesos acima do previsto em projetos especficos;

Alteraes das cargas mximas dos subsistemas do edifcio,

mesmo em reas privativas;

Alteraes das instalaes.

Reforma de Edificaes

Uso de equipamentos com consumos superiores aos

especificados em projeto, por exemplo, aquecedores fora de
normalizao, ar condicionado em locais sem devida previso,
equipamentos eltricos de consumo elevado, etc.

Recomenda-se que as reformas e construes j concludas,

mas que possam implicar em riscos segurana do condomnio
e seus usurios, sejam inspecionadas pelo condomnio para
garantir a tranquilidade de todos os usurios. Em razo do
princpio de inviolabilidade, o ideal que este trabalho seja feito
de maneira consensual com o condmino.

Manuais Secovi/Sinduscon-SP
O Secovi-SP e SindusCon-SP esto revisando o MANUAL DAS
REAS COMUNS e MANUAL DO PROPRIETRIO, o qual ao
termino da construo, podero ser entregue ao responsvel
legal
juntamente com o Manual de Uso Operao e
Manuteno.
O documento elaborado em atendimento as atualizaes da
normalizao, engloba o novo modelo mental necessrio,
descrevendo as responsabilidades e aes necessrias para
promover a conservao e manuteno das edificaes.
Previso de publicao, primeiro semestre de 2013

Manuais Secovi/Sinduscon-SP

Obrigado
Marcos Velletri
Diretor de Insumos e Tecnologia da Vice-Presidncia de Tecnologia e
Qualidade do Secovi-SP
marcosvelletri@grupovelletri.com.br

Alexandre Lus de Oliveira

Coordenador da Comisso de Trabalho Ps-Obra do Comit de Tecnologia e
Qualidade do SindusCon-SP
alexandre@india.com.vc