Fiducia mercantil

La fiducia mercantil es un negocio jurdico en virtud del cual una persona llamada
fiduciante o fideicomitente trasnfiere uno o ms bienes especificados a otra
llamado fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos, para cumplir una
finalidad determinada por el constituyente, en provecho de ste o un tercero
llamado beneficiario o fideicomisario El vocablo fiducia significa fe, confianza.
La fiducia es un mecanismo esencialmente elstico, flexible, pues permite realizar
todas las finalidades lcitas que las necesidades o la imaginacin de los clientes
determinen.
La fiducia tambin se define como un gran recipiente al cual los clientes le ponen
un contenido. Este contenido, en la mayora de los casos, es definido por los
mismos clientes. Otras veces es sugerido por la fiduciaria.
Mediante la fiducia, una persona natural o jurdica, llamada fideicomitente o
constituyente, entrega a una sociedad fiduciaria uno o ms bienes concretos,
despojndose o no de la propiedad de los mismos, con objeto de que dicha
fiduciaria acte en provecho del mismo fideicomitente o de quien ste determine,
este ltimo se llama beneficiario.
Clases de fiducia segn la legislacin mercantil:
Fiducia de inversin: La caracterstica que distingue a los negocios o productos
fiduciarios que se agrupan dentro del llamado fideicomiso de inversin, es que el
bien entregado a la fiduciaria es una suma de dinero, por lo general con el fin
principal de que la fiduciaria la invierta rentablemente en ttulo u otros activos.
Fiducia inmobiliaria: La caracterstica comn a todos los negocios o productos
fiduciarios que caben dentro del llamado fideicomiso inmobiliario es la de que a la
sociedad fiduciaria le es entregado un bien inmueble con el fin principal de
desarrollar un proyecto de construccin inmobiliaria. Adicionalmente bajo el
nombre de fideicomiso o fiducia inmobiliaria se agrupa una serie de servicios
prestados por las fiduciarias del sector inmobiliario.
Fiducia de administracin: se clasifican dentro del llamado fideicomiso de
administracin, todos aquellos negocios o productos fiduciarios en los cuales el
fideicomitente entrega a la fiduciaria un bien diferente de dinero, con el fin de que
sta lo administre en la forma prevista en el contrato.
Requisitos:

Declaracin pagada del Impuesto Predial del ao en curso o paz y salvo de

valorizacin o tesorera de la ciudad o municipio de ubicacin del inmueble.

Paz y salvo de valorizacin o tesorera de la ciudad o municipio de

ubicacin del inmueble.

Paz y Salvo expedido por la Administracin del Edificio o Conjunto

Residencial, si est sometido a propiedad horizontal.

Cdulas de Ciudadana de todos los comparecientes y documento donde

conste la representacin legal.

Leasing Inmobiliario Habitacional

Conocido actualmente en nuestro pas como Leasing Habitacional, en el que el
bien objeto de arrendamiento es de naturaleza inmueble, y que fuere recibido en
Colombia como una nueva alternativa de financiacin y de readquisicin de bienes
inmuebles que por el sistema UPAC y UVR, se vieron obligados a ser entregados
por muchos usuarios en dacin en pago.
Por consiguiente la entidad bancaria previo a ordenar la venta del inmueble si el
usuario se lo solicitar, estar en la obligacin de entregrselo bajo est
modalidad de financiacin, prevaleciendo su solicitud, sobre la de cualquier otra
persona que tambin estuviere en disposicin de adquirir el mencionado inmueble.
Dentro de las caractersticas especiales de la mencionada figura, estn la de
otorgarse a largo plazo (hasta por 15 aos), pudiendo, si se tiene la disposicin
econmica prepagarlo o reducir el trmino inicialmente pactado, siendo la opcin
de compra al final y sin tener la obligacin de cancelar ninguna suma de dinero al
inicio de la contratacin, como en la practica se observa de otras modalidades.
El Leasing
Este particular instrumento ha sido utilizado en otras latitudes como impulsor de
operaciones, importantes segmentos de inmuebles industriales, comerciales y
porque no residenciales que en las horas actuales carecen de demanda podran
atraer a usuarios y desarrolladores de la mano de su implementacin.
El leasing es un contrato ideado con el fin de facilitar la adquisicin de bienes de
larga duracin y alto precio. Su origen se remonta a los Estados Unidos al
comienzo de la dcada del 50 convirtindose en una herramienta impulsora para
la comercializacin de este tipo de bienes. Este instrumento, conocido como
location financement en Blgica y como credit-bail en Francia paises en los que
tuvo amplia difusin a mediados de los aos 60.
Concretamente el leasing inmobiliario es un contrato por el cual el dador (digamos
dueo) conviene en transferir al tomador (digamos inquilino) la tenencia de un
inmueble para su uso y goce, contra el pago de un canon (digamos alquiler?) y le
confiere una opcin de compra por un precio (digamos precio residual) que se
pacta en el contrato.En otras palabras un alquiler con opcin a compra. El monto
y la periodicidad de cada canon se determina , tambin, convencionalmente.
El tomador puede usar y gozar del bien objeto del leasing conforme a su destino,
pero no puede venderlo, gravarlo ni disponer de l. El tomador puede arrendar el
bien objeto del leasing, salvo pacto en contrario. En ningn caso el locatario o

arrendatario puede pretender derechos sobre el bien que impidan o limiten en

modo alguno los derechos del dador.
La opcin de compra puede ejercerse por el tomador una vez que haya pagado
tres cuartas (3/4) partes del canon total estipulado, o antes si as lo convinieran las
partes.
El contrato debe ser confeccionado por Escritura Pblica e inscripto en los
Registros de la Propiedad Inmueble que corresponda segn su situacin.
Esta modalidad presenta aristas que son interesantes para el anlisis y su puesta
en prctica en la situacin actual del mercado.
Por ejemplo, en el mbito residencial, resulta de inters para quien alquila, ya que
el monto que se abona funciona como un pago de parte de un precio total para el
acceso a la vivienda propia. Su instrumentacin en emprendimientos destinados a
segmentos de ingresos medio y medios bajos, generara demanda hacia el
producto que as lo ofreciera en detrimento a la opcin de alquiler normal,
permitiendo la obtencin de la renta y colocacin del producto como contrapartida
para el dueo o desarrollador.
Por otra parte, para una gran cantidad de inmuebles industriales en los que
abunda la oferta y faltan interesados, la instrumentacin de contratos de leasing
inmobiliarios, permitira potenciar la cantidad de tomadores interesados hacia
aquellos inmuebles que ofrezcan esta herramienta contractual, permitiendo
entrelazar los intereses hoy alejados entre las pretensiones de valor de los
propietarios y los precios que la demanda est dispuesta a convalidar.
Adems de estas circunstancias, existen otros aspectos destacables del leasing
que son importantes para tener en cuenta, sobre todo en estos momentos de
reacomodamiento de la actividad econmica posteriores a la devaluacin. Vale
destacar, por ejemplo, que para comenzar con el uso y goce del bien inmueble no
hace falta disponer de grandes sumas de dinero en concepto de adelantos. Asi
mismo no engrosan el pasivo de la empresa (a diferencia de un crdito
hipotecario), por lo cual se cuenta con mayores recursos para recurrir a
financiacin con fines productivos.
El anlisis e instrumentacin de este tipo de recursos desde el mbito privado
aparece como viable para posibilitar y apuntalar el crecimiento del mercado
inmobiliario y la construccin, no obstante, conspira contra su fluida
implementacin la percepcin de inestabilidad de la seguridad jurdica y de
confiabilidad a largo plazo que son responsabilidad del Estado afianzar.

El UPAC
UPAC son las iniciales de unidad de poder adquisitivo constante. Este sistema
tuvo sus orgenes en Brasil, y fue implantado en Colombia en el ao 1972 durante

la presidencia de Misael Pastrana Borrero. La UPAC tena como principales

objetivos los de mantener el poder adquisitivo de la moneda y ofrecer una solucin
a los colombianos que necesitaran tomar un crdito hipotecario de largo plazo
para comprar vivienda.
Los crditos a largo plazo, especialmente en economas con valores de inflacin
anual altos, se ven afectados por la perdida de valor del dinero a travs del tiempo
(para una mayor explicacin de este proceso se sugiere leer el documento
sobre Correccin monetaria ). Para dar una solucin a sto, se decidi que los
crditos hipotecarios para compra de vivienda y las cuentas de ahorro en UPAC
ajustaran su valor de acuerdo con el ndice de inflacin; es decir, se reconocera o
se cobrara un inters por lo menos igual a la inflacin. De esta forma se
garantizara que el dinero, tanto el que se utiliz para dar un crdito como el que
se encuentra en una cuenta de ahorros, mantuviera su capacidad de compra (se
podra comprar lo mismo independientemente del aumento de precios en la
economa porque el dinero aumentara de manera proporcional).
La UPAC incentiv el ahorro en el pas (las personas deseaban ahorrar porque
vean que su dinero, en lugar de perder poder de compra, lo ganaba o, al menos,
no lo perda con el tiempo). Como consecuencia, las corporaciones tuvieron
recursos para prestar en gran cantidad a los constructores y se logro masificar la
construccin de vivienda, Por otro lado, el sistema UPAC permiti ofrecer crditos
adecuados a las necesidades de las personas, con cuotas iniciales bajas que se
incrementaban con el tiempo pero que correspondan, a lo largo de la vida del
crdito, a un porcentaje constante del ingreso familiar porque este ltimo tambin
se ajustaba con la inflacin. Lo anterior permiti que muchos colombianos
pudieran acceder a crditos para comprar vivienda, el sector de la construccin se
desarrollara y se generara un gran nmero de empleos, especialmente para mano
de obra no calificada, lo cual benefici, en general, a la economa nacional.
Sin embargo, el diseo original de la UPAC cambi. Inicialmente, la UPAC creca
con el ndice de precios al consumidor (IPC), de la misma forma en que lo hacan
los crditos hipotecarios. Sin embargo, tras una reforma, la UPAC comenz a
cambiar con la tasa DTF | [1] , la cual cambiaba segn el comportamiento del
sistema financiero. A mediados de la dcada de los noventa, la DTF alcanz
valores histricamente altos que sobrepasaban ampliamente el ndice de precios
al consumidor (IPC). Lo anterior gener un crecimiento importante de la UPAC y
de los crditos atados a sta, pero no de los ingresos de los colombianos (los
cuales crecan de acuerdo con el IPC). Como consecuencia del aumento del costo
de los crditos, aumentaron las cuotas mensuales que se deban pagar por ellos.
Aquellas personas que haban tomado crditos resultaron pagando cuotas muy
altas que, en muchos casos, excedan su capacidad de pago (en algunos casos se
deba pagar ms de lo que se ganaba). Por lo tanto, los sueos de miles de
personas de tener una vivienda propia se esfumaron debido a los altos costos que
tenan los crditos. De otra parte, muchas personas decidieron devolver la
vivienda que estaban pagando porque no podan cumplir con las cuotas de su
deuda hipotecaria. Lo anterior cre un clima de incertidumbre que llev a pique el

sistema de crditos de vivienda y al sector de la construccin. Este ltimo,

afectado tambin por una economa desacelerada o de poco o nulo crecimiento,
se hundi en su ms profunda crisis.
Ante la grave situacin, algunas instituciones estatales como la Corte
Constitucional tomaron las riendas del asunto. Como resultado, se cre una nueva
unidad con la cual se calcularan y ajustaran los crditos. Esta unidad es la UVR.
La UVR
La UVR (unidad de valor real constante) fue creada por el Congreso de la
Republica mediante la Ley 546 de 1999[2], y comenz a funcionar el primero de
enero del ao 2000.
Al igual que la UPAC, la UVR se utiliza para la actualizacin de los crditos de
largo plazo. Esta unidad permite ajustar el valor de los crditos en el tiempo de
acuerdo con el costo de vida del pas (ndice de precios al consumidor [IPC]).
Estos ajustes estn ms de acuerdo con el aumento de la capacidad de pago de
los colombianos (aumento de sus ingresos) porque dicha capacidad aumenta
tambin con el IPC.
La Ley facult al Consejo de Poltica Econmica y Social (Conpes) para establecer
la metodologa de clculo del valor de la UVR. El valor de la UVR es calculado,
actualmente, por el Banco de la Repblica para cada uno de los das del ao.
Finalmente, mediante un ejemplo, veamos cmo es el proceso de actualizacin de
los crditos: Supongamos que el da de hoy la UVR se encuentra en 100 pesos
(su valor se puede consultar en la seccin de economa de los peridicos o en los
noticieros de televisin), y que hoy recib un crdito hipotecario por 1000.0000
para comprar vivienda. Si el crdito se encuentra bajo el sistema UVR, quiere
decir entonces que recib 10.000 UVR (1000.000 de pesos a 100 pesos cada
UVR). Al final del primer mes, la variacin del IPC (inflacin del mes) fue del 1%,
por lo tanto, la UVR vale ahora 100 * 1.01 = 101 pesos, y mi crdito, que sigue
siendo de 10.00 UVR, vale 10.000 * 101 = 1010.000 pesos. Es importante anotar
que los bancos, adems de actualizar el valor del crdito por medio de la UVR,
cobran una tasa de inters (conocida como tasa de inters real). Si no cobraran
esta tasa, los bancos no estaran ganando nada por el prstamo, sino tan slo
manteniendo el poder de compra del dinero a travs del tiempo. Segn esto,
supongamos que la tasa de inters del banco es del 2% anual. Por lo tanto, al final
del primer mes, teniendo en cuenta la actualizacin del crdito y la tasa de inters,
el valor de mi crdito es: 1000.000 * 1.01 * 1.02 = 1030.200 pesos.
Las estadsticas sobre la UPAC desde 1972 hasta 1999, y de la UVR desde su
implantacin,
se
pueden
consultar
en
las
pginas Estadsticas
UPAC y Estadsticas UVR del Banco de la Repblica.