La Propiedad

La Propiedad se define como el derecho o facultad de poseer algo que es objeto dentro del
marco jurdico aplicable. Es el derecho real que implica el ejercicio de las facultades jurdicas ms
amplias que el ordenamiento jurdico concede sobre un bien.
En el mbito legal la propiedad es el poder directo que se ejerce sobre un bien. Este poder otorga a su
titular la capacidad de disponer libremente del objeto y sus frutos, teniendo como limitaciones aquellas
que imponga la misma ley.
El derecho de propiedad incluye todos aquellos bienes que son susceptibles de apropiacin y que
pueden ser tiles, limitados y aptos para la ocupacin.
La importancia de la propiedad radica en que es fundamental y necesaria para la
existencia armnica de la vida social, esta condicin sirve para que el hombre pueda sobrellevar su vida
y desarrollar aquellas acciones para alcanzar sus metas y modo de vida deseado.
2. ATRIBUTOS
El ius utendi o usus,: Facultad de servirse de los frutos de los que se desprenda la cosa segn su
destinacin natural, como por ejemplo el propietario de una casa, puede usarla.
El fruendi: es la facultad de gozar de los frutos de la cosa, como por ejemplo el propietario de una casa
puede percibir renta proviniendo de un arriendo.
El abutendi: poder de consumir o disponer de la cosa, la facultad de hacer lo que quiera de la cosa con
la limitante de no ir contra derecho ajeno no en contra de la ley, como por ejemplo, vivimos en un
condominio y ponemos msica a todo volumen, interrumpiendo la tranquilidad de los dems.
3. CARACTERSTICAS DEL DOMINIO
CARCTER ABSOLUTO
El dueo tiene poderes sobre la cosa dentro de los lmites impuestos por la ley y el derecho ajeno. El
uso est limitado por el inters de la comunidad.
Ejemplo: conforme el artculo 935 del C.C no se pueden tener balcones, ventanas o miradores que den
vista a las habitaciones, patios o corrales de un predio vecino.
CARCTER EXCLUSIVO
El propietario puede oponerse a la intromisin de un tercero en el ejercicio de sus derechos. Solo el est
facultado para usar, gozar y disponer de la cosa. Un propietario no tiene que soportar a nadie, sea
quien sea
Desde el derecho Romano, la exclusividad del dominio ha consistido en que sobre una misma cosa solo
puede existir un propietario.
A pesar de la exclusividad que se predica de la Propiedad, el mismo propietario, o la ley, crean en favor
de terceros la posibilidad de utilizar los atributos del derecho (El ius utendi, fruendi, abutendi).
CARCTER PERPETUO
Se divide en 2 sentidos:
La propiedad dura tanto cuanto dure la cosa.
Ejemplo: La Sucesin por causa de muerte, los bienes del causante se perpetan en sus herederos o
legatarios.
No se extingue por el no uso.
El no uso, es la decisin del legatario de no utilizar el bien siempre que de su no utilizacin un tercero
no saque provecho y pueda adquirirlo por prescripcin.
4. FACULTADES QUE OTORGA EL DOMINIO
FACULTADES MATERIALES:
Son las que se realizan mediante actos materiales que permiten a su titular el aprovechamiento de su
derecho como su uso, goce, o consumo fsico.
FACULTADES JURDICAS:
Son la que se realizan por actos jurdicos, como la facultad de gravar, limitar y disponer de la
cosa.
5. LIBERTAD DE ENAJENACION
Breve Nocin Histrica
Como norma general, los bienes existentes en el territorio nacional son enajenables por sus
propietarios. La no enajenacin es un principio de excepcin que en pocas pretritas existi un
fenmeno de inmovilidad de los bienes races denominado bienes de manos muertas que en trminos
simplistas creaba en sus propietarios un derecho de dominio a perpetuidad

Bienes Inenagenables
Artculo 63 de la C. N:
Los bienes de uso pblico, los parques naturales, las tierras comunales de grupos tnicos, las tierras
de resguardo, el patrimonio arqueolgico de la Nacin y los dems bienes que determine la ley, son
inalienables, imprescriptibles e inembargables.
Tambin la Constitucin crea como inalienables el patrimonio nacional de la nacin, esto es, aquellos
bienes que conforman la identidad nacional (artculo 72) y el espectro electromagntico (artculo 75).
Hay que resaltar, que la Constitucin Poltica de 1991, crea la Propiedad Indgena con un carcter
absolutamente inenagenable.

Clusulas de no enajenacin.
Por el principio de la autonoma de la voluntad las partes pueden incorporar al acto o negocio jurdico,
todo aquello que no contravenga el orden pblico, la moral, el ordenamiento jurdico y las buenas
costumbres.
De lo anterior podemos concluir que los particulares solo pueden realizar estos pactos siempre que la
ley se los permita o no se los prohba expresamente, se realicen con temporalidad y con un fin racional
y justo.
Ejemplo: El donante de un bien raz lo dona a un prodigo, es natural que tema su despilfarro por el
beneficiario. Ante este temor justificado, el donante puede poner una clausula que le impida la
enajenacin al donatario por un periodo determinado (tres aos, por ejemplo).
Con lo anterior se atiende a la temporalidad requerida por la CSJ, sentencia de diciembre 15 de 1936
cuyo magistrado ponente fue el Dr. Eduardo Zuleta ngel.
Normas que prohben las clusulas de no enajenacin
Articulo 828 C. C. prohbe construir dos o ms usufructos sucesivos o alternativos.
Articulo 1184 C. C. no permite que un legado se adjudique con la carga de no enajenacin para el
legatario.
Articulo 2440 C. C. El dueo de los bienes gravados con hipoteca podr siempre enajenarlos o
hipotecarlos, no obstante cualquiera estipulacin en contrario.

Articulo 2022 C. C. El pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga la clusula de nulidad
de la enajenacin, no dar derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo hasta su
terminacin natural.
funcin social de la Propiedad.
Por lo general cuando se habla de la funcin social de la propiedad se refiere a que los derechos de
propiedad deben estar limitados y regulados por la ley, con la intencin de que los dueos tengan,
adems de derechos, responsabilidades con la sociedad.
Len Duguit expuso que era necesario establecer lmites al ejercicio absoluto del derecho de propiedad
por parte de su titular, y que dicho lmite habra de establecerlo el bienestar colectivo. Se trataba que
slo fuera posible ejercitar el derecho concedido por la ley hasta el umbral en que ste no resultara
nocivo o perjudicial a los intereses del grupo o la sociedad misma.
La funcin social de la propiedad radica en que los bienes sean productivos tanto para su dueo como a
la comunidad es decir que satisfaga las necesidades del titular y tambin del resto de la sociedad.
Teniendo en cuenta esta funcin social se puede decir que la propiedad tiene un lmite cuando entra en
conflicto con el inters pblico .Tal conflicto debe cederse a favor del inters de la colectividad.
Se cumple con la funcin social de la propiedad cuando a esta ultima se le da una utilidad que beneficia
a toda la sociedad en general.
Partiendo de que la propiedad es una institucin jurdica, su regulacin se contiene en normas
derivadas de leyes de aplicacin general. En Mxico se ubica dentro de las llamadas garantas sociales,
y slo por extensin de su comprensin ha sido posible incidir desde el punto de vista legal en el
ordenamiento de las ciudades.
Modos de Adquirir la Propiedad.
Aquellos hechos o negocios jurdicos que le otorgan a un sujeto, los derechos inherentes a la propiedad
en un patrimonio determinado se les considera modos de adquirir la propiedad.

Los modos de adquirir la propiedad pueden clasificarse en originarios o derivativos, singulares o

universales, onerosos o gratuitos, entre vivos o por causa de muerte.

La tradicin. Es un modo bilateral de adquirir la propiedad y consiste en la entrega

material y voluntaria de la cosa a otra persona que la recibe del mismo modo. Se opera
entre dos sujetos, uno llamado tradente y el otro adquirente.
La ocupacin. La ocupacin es, en el derecho civil, un modo de adquirir la propiedad de
las cosas que carecen de dueo, y consiste en su aprehensin material unida al nimo
de adquirir el dominio.
La accesin. Es un derecho, que tiene atribuido el propietario del suelo, y que le permite
hacer suyo todo aquello que quede unido a dicho suelo, ya sea en forma natural o
artificial.
La usucapin o prescripcin adquisitiva. La usucapin es un modo de adquirir la
propiedad o cualquier otro derecho real, mediante el ejercicio de la posesin durante el
tiempo y con los requisitos exigidos en la ley.
La sucesin por causa de muerte. La sucesin por causa de muerte, es un modo de
adquirir derechos y obligaciones de una persona difunta o de una parte de ellos.
La ley. La ley seaa otras formas para adquirir la propiedad como es el caso de los
contratos

Prdida De La Propiedad
Hay situaciones en la que la ley de la propiedad, dispone que las pertenencias personales pueden dejar
de ser posesin de sus dueos legales ya sea que estas entren en posesin de otra persona o no, la
expresin modos de perder la propiedad o dominio se usa para referirse a aquellos hechos o actos
jurdicos que producen el efecto contrario a los modos de adquirir la propiedad, esto es, la desaparicin
del vinculo jurdico que une al patrimonio a una persona.
Los modos de perder la propiedad pueden clasificarse en voluntarios e involuntarios.
Modos voluntarios de perder el dominio
Los ms importantes seran los siguientes:

Abandono. La nocin de abandono se refiere al acto de dejar de lado o descuidar

cualquier objeto o derecho que se considere propiedad de un individuo.
Enajenacin. Enajenar es la trasmisin de una cosa o de un derecho hacia a otra
persona. El principio que domina la enajenacin, es el de que nadie puede transmitir ms
bienes o derechos de los que legtimamente le pertenecen. La enajenacin puede ser
voluntaria o forzosa.
Modos involuntarios de perder el dominio
Entre ellos, cabe destacar los siguientes:

Prdida, Existe una prdida fsica (destruccin) y prdida jurdica (que tiene lugar cuando
la cosa queda fuera del comercio de los hombres por disposicin de la ley)
Expropiacin. Consiste en la transferencia coactiva de la propiedad privada desde su
titular al Estado, mediante indemnizacin, concretamente, a un ente de la Administracin
Pblica dotado de patrimonio propio.
Revocacin. Tiene lugar cuando el anterior propietario declara su voluntad de dejar sin
efecto el acto en virtud del cual trasmiti el dominio al actual titular.
Adquisicin a non domino. cuando sta es admitida por la ley. La adquisicin a non
domino tiene lugar cuando se adquiere la propiedad de una cosa de quien no es
propietario y dicha adquisicin es protegida por el derecho, de modo que el propietario
despojado no puede reivindicar la cosa

Propiedad Horizontal
La Propiedad Horizontal es un derecho real inmobiliario que define al conjunto de normas que rigenn
la divisin y organizacin de los inmuebles, como resultado de la separacin o segregacin de un

edificio o de un terreno comn.

La propiedad horizontal no es considerada un bien inmueble sino un rgimen que regula la forma en
que se divide un bien inmueble, los derechos y obligaciones entre los propietarios de los bienes
segregados. La nocin de propiedad horizontal permite la organizacin de los copropietarios y el
mantenimiento de los bienes comunes.

Es un derecho real autnomo, por lo que tiene una normativa especfica, para resolver todos los
problemas que pueden nacer de la propiedad horizontal y que son ajenos a los otros dos derechos
reales sobre cosa propia

Derechos de los propietarios en la propiedad horizontal

El uso y disfrute de las propiedad dividida, las cuales sern compartidas con el resto de
los copropietarios.
Ejercer los cargos de representacin de la Comunidad, en base al sistema que haya
quedado establecido.
Participar en las Juntas de Comunidad de Propietarios en persona o mediante un
representante y votar, si fuere necesario por alguna decisin tomada por los propietarios
Ser informado con respecto al desarrollo de la Junta y acuerdos adoptados.
Solicitar la inclusin de puntos en el orden del da sobre cualquier tema que sea de
inters para la comunidad e, incluso, impugnar los acuerdos que sean contrarios a la Ley
o a los Estatutos de la comunidad.
Ser compensado por los daos o perjuicios que le haya podido ocasionar una obra
comunitaria.
Llevar acabo las obras que considere conveniente dentro de la propiedad, siempre y
cuando no produzca alteraciones en la estructura del objeto dividido, ni perjudique al
resto de los copropietarios.
Obligaciones de los propietarios en la propiedad horizontal

Respetar las instalaciones y elementos comunes o que afecten directa o indirectamente a

otros propietarios, evitando causar daos o desperfectos.
Ver por la conservacin de la propiedad, con la finalidad de no perjudicar a
los dems propietarios, reparando los daos que se ocasionen por su culpa o por
descuido de las personas que sean de su responsabilidad.
Utilizar correctamente la propiedad dividida y responder por las irresponsabilidades
cometidas por l mismo o por quien est ocupando su piso o local.
En caso de venta, debe comunicar a los demas propietarios, pues de no hacerlo, seguir
respondiendo ante los dems propietarios en caso de deudas futuras.
Designar un domicilio para recibir las notificaciones de todo tipo relacionadas con la
Comunidad y notificar de los posibles cambios posteriores en el mismo.
Aceptar y respetar los acuerdos vlidamente adoptados por los dems propietarios,
incluido el asumir durante el plazo convenido los posibles cargos de representacin que
le correspondan

Causas de extincin del rgimen de condominio

El condominio se extingue en forma absoluta cuando la cosa comn se destruye o es consumida; si
por alguna razn legal queda fuera del comercio; o si recayendo el condominio sobre animales
domesticados, recuperan su antigua libertad.
Se extingue en forma relativa cuando una persona adquiere una cosa que perteneca a varias; cuando
todos los propietarios la enajenan; o cuando ella se pierde por transmisin judicial, ejecucin de
sentencia o expropiacin.
En el condominio normal, cada condmino puede poner fin en cualquier momento, pidiendo la divisin

de la cosa comn, es decir la particin. Es el acto por el cual la parte abstracta que cada uno tena se
convierte en una parte material, equivalente a su inters en la cosa

La Copropiedad
Existe la copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen a dos o ms personas. Los
copropietarios no tienen dominio sobre las partes determinadas de la cosa, sino un derecho de
propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporcin.

Son aquellos inmuebles o edificios construidos en un mismo terreno de dominio comn y las casas
construidas en sitios de dominio de cada propietario, pero que cuentan con espacios comunes

Naturaleza jurdica de la copropiedad

Teora de la interinidad: Mientras permanece indivisa la cosa comn, est condicionado
por la concurrencia de los dems cotitulares.
Teora de la unificacin del derecho de propiedad: Comunidad de bienes donde existe un
nico derecho de propiedad.
Teora de la divisin: Se divide la cosa objeto del derecho tenido en comn, de manera
que cada comunero sera dueo individualmente de su participacin sobre la cosa.
Teora de la propiedad plrima total: Tienen derecho de propiedad pleno, pero limitada
por la existencia de iguales derechos de los dems.
Son los derechos de propiedad, cualitativamente iguales y cuantitativamente limitados,
que se atribuyen a cada copropietario
Clases de Copropiedad
Copropiedades forzosas. Son aquellas en que, por la naturaleza de las cosas, existe una
imposibilidad para llegar a la divisin o a la venta de manera que la ley se ve obligada a
reconocer este estado que impone la propia naturaleza.
Copropiedades temporales y permanentes. Toda copropiedad ordinariamente es
temporal, como consecuencia de que es voluntaria. Especialmente puede ser
permanente cuando sea forzosa.
Copropiedades reglamentadas. Son aquellas formas especiales que han merecido una
organizacin del legislador, tomando en cuenta ciertas caractersticas y conflictos que
pueden presentarse, dada su naturaleza.
Copropiedades sobre bienes determinados o sobre un patrimonio o
universalidad. Generalmente la copropiedad recae sobre un bien o bienes determinados;
pero existe un caso de copropiedad sobre un patrimonio integrado con su activo y pasivo;
es el caso de la copropiedad hereditaria.
Copropiedad sobre un bien o bienes determinados. Recae sobre un derecho o una cosa,
la parte alcuota se refiere siempre a un valor positivo y estimable en dinero en el activo
del copropietario
Extincin de la Copropiedad
Los derechos de copropiedad se extinguen de modo absoluto cuando estos ya no tienen la titularidad
de nadie, o de un modo relativo cuando deja de pertenecer a su titular y lo adquiere otro, producindose
en este caso una transmisin, ms que una extincin.
Son nulos los pactos en los que se prohbe que los copropietarios puedan extinguir la propiedad.
Adems de los modos comunes que producen la extincin de la propiedad, la coopropiedad se extingue
por falta de pluralidad de sujetos; lo que es llamado consolidacin, y por cesar la indivisin material de
la cosa es decir la divisin. La consolidacin tiene lugar por la reunin de una sola persona de las
cuotas de todos los propietarios mientras que la divisin de la cosa comn es en realidad ms que una

extincin del condominio, una transformacin del derecho de propiedad por cuotas sobre una cosa, en
un derecho de propiedad exclusiva sobre una porcin material de la misma.

Si no hay acuerdo entonces las copropietarios tienen la actio commundi dividundo (accin de divisin
de la cosa comn), mediante cual los copropietarios acuden al juez para que el juez divida la cosa y
adjudique a cada propietario su parte.
Si la cosa no es divisible, el juez puede otorgar la cosa a uno de ellos, y que este indemnice a los otros
en proporcin a su cuota.