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NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

Sumrio
Prefcio
Introduo
1. Escopo
2. Referncias normativas
3. Definies
3.1 Edificao
3.2 Servio de manuteno
3.3 Sistema de manuteno
3.4 Previso oramentria
4. Requisitos para um sistema de gesto da manuteno
4.1 Organizao
4.2 Coleta de dados - Verificaes
4.3 Programa de manuteno
5. Requisitos para o planejamento anual das atividades
6. Requisitos para o processo de controle
6.1 Oramento e contratao dos servios de manuteno
6.2 Acompanhamento da execuo
7. Requisitos para a documentao
7.1 Generalidades
7.2 Registros
7.3 Fluxo da documentao
7.4 Arquivo
7.5 Indicadores gerenciais
8. Incumbncias ou encargos
Anexos
A Modelo para a elaborao do programa de manuteno preventiva (informativo)
B Lista dos registros (normativo)
C Modelos dos registros (informativo)
Prefcio

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Introduo

A manuteno de edificaes um tema cuja importncia, superando, gradualmente, a


cultura de se pensar o processo de construo limitado at o momento quando a edificao
entregue e entra em uso.
As edificaes so suporte fsico para a realizao direta ou indireta de todas as atividades
produtivas, e possuem portanto, um valor social fundamental.
Todavia, as edificaes apresentam uma caracterstica que as diferencia de outros
produtos: elas so construdas para atender seus usurios durante muitos anos, e ao longo
deste tempo de servio devem apresentar condies adequadas ao uso que se destinam,
resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades tcnicas iniciais.
invivel sob o ponto de vista econmico e inaceitvel sob o ponto de vista ambiental
considerar as edificaes como produtos descartveis, passveis da simples substituio por
novas construes quando os requisitos de desempenho atingem nveis inferiores queles
exigidos pelas normas ABNT NBR 15575 partes 1 a 6.
Isto exige que se tenha em conta a manuteno das edificaes, to logo colocadas em
uso.
A omisso em relao necessria ateno para a manuteno das edificaes pode ser
constatada nos freqentes casos de edificaes retiradas de servio muito antes de
cumprida a sua vida til projetada VUP, causando muitos transtornos aos seus usurios e
um sobre custo intensivo dos servios de recuperao ou construo de novas edificaes.
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Significando custo relevante na fase de uso da edificao, a manuteno no pode ser feita
de modo improvisado, espordico ou casual. Ela deve ser entendida como um servio
tcnico perfeitamente programvel e como um investimento na preservao do valor
patrimonial.
A elaborao e a implantao de programa de manuteno corretiva e preventiva nas
edificaes, alm de ser importante para a segurana e qualidade de vida dos usurios,
essencial para a manuteno dos nveis de desempenho ao longo da vida til.
Para atingir maior eficincia na administrao de uma edificao ou de um conjunto de
edificaes, necessria uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados
em um sistema de manuteno, segundo uma lgica de controle de qualidade e de custo e
1 Escopo

Esta Norma estabelece os requisitos para a gesto do sistema de manuteno de


edificaes.
A gesto do sistema de manuteno inclui meios para:
a) preservar as caractersticas originais da edificao;
b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradao dos seus sistemas,
elementos ou componentes; e
Edificaes existentes antes da vigncia dessa Norma devero adequar ou criar os seus
programas de manuteno atendendo a presente norma.
Os Anexos desta norma: A, B e C apresentam exemplos de modelo - no restritivos ou
exaustivos, a ser adaptada em funo das caractersticas especficas da edificao
2 Referncias normativas

Os documentos relacionados a seguir so indispensveis aplicao desta Norma.


Para as edies datadas aplicam-se somente as edies citadas. Para referncias no
datadas, aplicam-se as edies mais recentes do referido documento (incluindo emendas).
Rever no final dos trabalhos
ABNT NBR 14037 - Manual de operao, uso e manuteno das edificaes Contedo e
recomendaes para elaborao e apresentao.
ABNT NBR15575-1 Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 1:
Requisitos gerais
ABNT NBR15575-2 Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 2:
Requisitos para os sistemas estruturais
ABNT NBR15575-3 Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 3:
Requisitos para os sistemas de pisos internos
ABNT NBR15575-4 Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 4:
Sistemas de vedaes verticais externas e internas
ABNT NBR15575-5 Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 5:
Requisitos para sistemas de coberturas
ABNT NBR15575-6 Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 6:
Sistemas hidrossanitrios

3 Definies
Para os efeitos desta Norma aplicam-se as seguintes definies, e as constantes da ABNT
NBR 14037 e ABNT NBR 15575-1:
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Formatado: Cor da fonte: Vermelho,


Tachado

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3.1 Edificao
Produto constitudo pelo conjunto de sistemas, elementos ou componentes estabelecidos e
integrados em conformidade com os princpios e tcnicas da engenharia e da arquitetura
3.2 Gravidade
Indicador do grau de interrupo de no dispor do servio
3.3 Inspeo Predial de uso e manuteno vide NBR 15.575 parte 1
3.4 Previso oramentria
Documento elaborado da estimativa do custo para a realizao do programa dos servios de
manuteno.
3.5 Servio de manuteno
Interveno realizada sobre a edificao e seus sistemas, elementos ou componentes
constituintes.
3.6 Sistema de manuteno
Conjunto de procedimentos organizado para gerenciar os servios de manuteno
4 Requisitos para a manuteno
4.1 Organizao
4.1.1 A organizao da gesto do sistema de manuteno deve considerar levar em
considerao as caractersticas das edificaes, tais como:
a) tipologia das edificaes;
b) uso efetivo da edificao;
c) tamanho e complexidade da edificao;
d) localizao e implicaes do entorno da edificao

Formatado: Numerada + Nvel: 1 +


Estilo da numerao: a, b, c, +
Iniciar em: 1 + Alinhamento: Esquerda
+ Alinhado em: 0,63 cm + Recuar em:
1,27 cm

4.1.2 A manuteno deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que:


a) Preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a
depreciao patrimonial.
b) Estabelea as informaes pertinentes e o fluxo da comunicao.
c) Estabelea as incumbncias e autonomia de deciso dos envolvidos
4.1.3 Recomenda-se que os indicadores de eficincia gesto do sistema de manuteno
sejam periodicamente avaliados e estabelecidos de forma a contemplar, os seguintes
parmetros a serem adaptados em funo da complexidade do empreendimento:
a) Atendimento ao desempenho mnimo das edificaes e seus sistemas
conforme descritos mencionado nas ABNT NBR15575-1 a ABNT NBR
15575-6.
b) Prazo acordado entre a observao da no-conformidade e a concluso de
servio de manuteno;
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c) Tempo mdio de resposta s solicitaes dos usurios e intervenes de


emergncia;
d) Periodicidade das inspees prediais de uso e manuteno estabelecidas no
manual de operao, uso e manuteno do mesmo
e) Registros das inspees, conforme item 7.2.
Dependendo do empreendimento outros parmetros podem ser utilizados.

4.1.4 Na organizao \da gesto do sistema de manuteno deve ser prevista, infraestrutura material, financeira e de recursos humanos, capaz de atender os diferentes tipos
de manuteno necessrios, a saber:
a) manuteno rotineira, caracterizada por um fluxo constante de servios simples,
padronizados e cclicos, citando-se por exemplo, limpeza geral e lavagem de reas
comuns;
b) manuteno corretiva, caracterizada por servios que demandam ao ou
interveno imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas,
elementos ou componentes das edificaes, ou evitar graves riscos ou prejuzos
pessoais e/ou patrimoniais aos seus usurios ou proprietrios; e
c) manuteno preventiva, caracterizada por servios cuja realizao programada
com antecedncia, priorizando as solicitaes dos usurios, estimativas da
durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificaes em
uso, gravidade e urgncia, e relatrios de verificaes peridicas sobre o seu estado
de degradao;
4.1.5 A gesto do sistema de manuteno deve promover a realizao coordenada dos
diferentes tipos de manuteno das edificaes.
4.1.6. O programa de manuteno deve especificar se os servios devem ser realizados por
empresas especializadas ou profissionais qualificados.
4.2 Contedo bsico do relatrio de inspeo
4.2.1 As inspees devem ser feitas atendendo os intervalos constantes da ABNT NBR
14037.
4.2.2 As inspees devem ser elaboradas e ordenadas por meio de modelos ver Anexo B
desta Norma - elaborados de forma a facilitar os registros e sua recuperao considerando:
Sugesto SECOVI em 14.07
a) um roteiro de inspees dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e
componentes da edificao;
b) as formas de manifestao esperadas da degradao natural dos sistemas,
subsistemas, elementos e equipamentos ou componentes da edificao associadas
sua vida til, conforme indicaes do manual e que resultem em risco sade e
segurana dos usurios;
c) as solicitaes e reclamaes dos usurios ou proprietrios.
Sugesto SECOVI em 14.07
4.2.3 Os relatrios das inspees devem:
a) descrever a degradao de cada sistema, subsistema, elemento ou componente e
equipamento da edificao;
b) apontar e estimar a perda do seu desempenho;
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Formatado: Fonte: Negrito

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c) ser preditivos
d) recomendar aes para minimizar os servios de manuteno corretiva e;
e) resultado esperado das recomendaes de aes
Sugesto SECOVI em 14.07
Anunciar com antecedncia o que vai ou pode acontecer: prognstico.

4.3 Programa de manuteno


4.3.1 O programa consiste na determinao das atividades essenciais de manuteno, sua
periodicidade, os responsveis pela execuo, os documentos de referncia e os recursos
necessrios, todos referidos individualmente aos sistemas, e quando aplicvel aos
elementos, componentes e equipamentos.
O programa de manuteno deve ser atualizado, periodicamente.
Sugesto SECOVI em 14.07
4.3.2 O programa de manuteno deve considerar:
Projetos, memoriais, orientao dos fornecedores e Manual de uso operao e manuteno
(quando houver), alm de caractersticas especficas, tais como:
a) tipologia, complexidade e regime de uso da edificao
b) sistemas, materiais e equipamentos
c) idade das edificaes
d) expectativa de durabilidade dos sistemas, e quando aplicvel aos elementos e
componentes, devendo atender ABNT NBR 15575-1;
e) relatrios das inspees, constando comparativos entre as metas previstas versus
metas efetivas tanto fsicas como financeiras;
f) relatrios das inspees constando as no-conformidades encontradas;
g) relatrios das inspees sobre as aes corretivas e preventivas;
h) solicitaes e reclamaes dos usurios ou proprietrios;
i) histrico das manutenes realizadas;
j) rastreabilidade dos servios;
k) condies climticas e ambientais;
l) escala de prioridades entre os diversos servios; e
m) previso financeira
4.3.3 O programa deve pelo menos conter uma sistematizao ou estrutura que contemple:
a) designao do sistema, e quando aplicvel aos elementos e componentes;
b) descrio da atividade;
c) periodicidade em funo de cada sistema, e quando aplicvel aos elementos e
componentes observadas as prescries do projeto ou as especificaes tcnicas;
d) identificao do responsvel;
e) documentao referencial e formas de comprovao; e
f) custo.
O Anexo A contm sugestes com modelo de indicaes de sistemas para a periodicidade a
ser ajustada em funo das indicaes dos projetos ou as especificaes tcnicas
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4.3.4 Esta Norma apresenta modelos de sistematizao das atividades de manuteno a


serem realizadas, e que so normalmente citadas no Manual do Proprietrio e no Manual
das reas Comuns entregues ao proprietrio, atendendo ABNT NBR 14037.
4.3 5 O Anexo A desta Norma apresenta exemplos de modelos no restritivos para a
elaborao do programa de manuteno preventiva
5 Requisitos para o planejamento anual das atividades
5.1 Consideraes
O planejamento anual dos servios de manuteno deve ser estabelecido de forma a
considerar:
a) prescries e especificaes tcnicas para as edificaes;
b) disponibilidade de recursos humanos;
c) disponibilidade de recursos financeiros incluindo previso de contingncia;
d) seqncia racional e durao das atividades;
e) cronograma fsico x financeiro;
f) necessidades de haver desenhos, incluindo seus detalhes;
g) procedimentos de execuo, ou referencia s normas tcnicas;
h) especificaes detalhadas dos insumos e materiais;
i) manutenibilidade;
j) dispositivos de sinalizao e proteo dos usurios;
k) prever acessos seguros a todos os locais da edificao onde sejam realizadas
inspees e atividades de manuteno
l) minimizar a interferncia nas condies de uso normal da edificao durante a sua
execuo
5.2 Previso oramentria anual
O sistema de manuteno deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos
financeiros necessrios para a realizao dos servios de manuteno em perodo futuro
definido.
As previses oramentrias devem incluir uma reserva de recursos destinada realizao
de servios de manuteno corretiva.
As previses oramentrias devem ser flexveis, de modo a assimilar uma margem de erro
em estimativas fsicas, de custos .
As previses oramentrias devem expressar claramente a relao custo e benefcio dos
servios de manuteno, e constar em ata as deliberaes sobre a realizao ou no destas
intervenes.
6 Requisitos para o processo de controle
6.1 Oramento e contratao dos servios de manuteno
6.1.1 Os oramentos dos servios de manuteno devem conter:
a) dados do cliente;
b) escopo dos servios ou objeto;
c) descrio de cada atividade
d) especificaes tcnicas de execuo e de manuteno futura, desenhos, clculos ou
projetos, quando aplicvel;
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e) condies comerciais, valor e forma de pagamento, validade da proposta;


a. g cronograma fsico-financeiro ou prazos;
f) k) responsabilidades legais e obrigaes de cada parte includo o atendimento
legislao pertinente quanto segurana do trabalho;
g) indicao do responsvel tcnico pela atividade, quando aplicvel;
h) garantias e excluses.
i) previso de seguros, se aplicvel
6.1.2 Para a avaliao das propostas recomenda-se observar:
a) qualificao da empresa ou profissional em termos de capacidade tcnica, recursos
humanos e equipamentos necessrios ao desenvolvimento dos servios;
b) experincia da empresa ou profissional na rea, incluindo a meno de outros
servios em andamento ou j concludos, incluindo o eventual fornecimento de
acervo tcnico;
c) referencias de outros clientes;
d) proposta tcnica apresentada, incluindo atendimento s normas aplicveis;
e) habilitao jurdica, regularidade fiscal, idoneidade e capacidade financeira da
empresa ou profissional, avaliada em relao ao porte de servio contratado; e
f) preo, prazo para a execuo, preo, condies de pagamento, cronograma fsicofinanceiro com base no contrato; e
inverter o e pelo f e corrigir o que est proposto
Sugesto SECOVI em 14.07
6.2 Acompanhamento fsico-financeiro
6.2.1 Antes do incio dos servios o executante deve providenciar:
a) dispositivos especiais que assegurem condies necessrias realizao segura
dos servios de manuteno;
b) dispositivos que protejam os usurios das edificaes de eventuais danos ou
prejuzos decorrentes da execuo dos servios de manuteno;
c) delimitaes, informaes e sinalizao de advertncia aos usurios sobre eventuais
riscos.
6.2.2 Durante a realizao dos servios de manuteno todos os sistemas de segurana da
edificao devem permanecer em funcionamento, ou se for o caso, prever sistemas ou
alternativo.
Sugesto SECOVI em 14.07
6.2.3 No permitida a obstruo, mesmo que temporria ou parcial, das sadas de
emergncia. Caso necessrio imprescindvel criar rotas ou providencias compatveis que
devero ser implementadas, antes da obstruo.
6.2.4 A execuo deve seguir o cronograma fsico-financeiro.
6.2.5 Caso os servios resultem em mudana de caractersticas da edificao, tcnica e
legalmente permitidas, o memorial descritivo, as especificaes, os respectivos projetos e o
manual de operao, uso e manuteno da edificao devem ser adequados.

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6.2.6 Durante a realizao dos servios devem ser implementados controles a fim de
garantir o cumprimento dos requisitos de qualidade, custo e prazo, observadas as condies
contratuais.
7 Requisitos para a documentao
7.1 Generalidades
A estrutura de documentao e registro de informaes deve ser concebida para propiciar
evidncias da gesto do programa da manuteno, custo x benefcio na realizao dos
servios de manuteno, reduzir a incerteza no planejamento, projeto e execuo dos
servios de manuteno e auxiliar no programa e no planejamento de servios futuros,
A documentao do programa de manuteno deve incluir:
a) manual de operao, uso e manuteno das edificaes conforme ABNT NBR
14037;
b) manual dos fornecedores dos equipamentos e servios;
c) o programa da manuteno;
d) o planejamento da manuteno contendo o previsto e o efetivo, tanto do ponto de
vista cronolgico quanto financeiro
e) os contratos firmados;
f) catlogos, memoriais executivos, projetos, desenhos, procedimentos executivos dos
servios de manuteno e propostas tcnicas;
g) relatrio de inspeo
h) os documentos mencionados no Anexo A da ABNT NBR 14037, em que devem
constar a qualificao do responsvel e os comprovantes da renovao;
i) registros de servios de manuteno realizados requeridos por esta Norma conforme Anexo B.
j) ata das reunies de assuntos afetos manuteno constarem da ordem do dia ou da
agenda.
7.2 Registros
Devem ser mantidos legveis e disponveis para prover evidncias da efetiva implementao
do programa de manuteno, do planejamento, das inspees e da efetiva realizao das
manutenes.
Recomenda-se que cada registro contenha:
a) sua identificao;
b) as funes dos responsveis pela coleta dos dados que compe o registro;
c) estabelecimento da forma de arquivamento do registro;
d) estabelecimento do perodo de tempo pelo qual o registro deve ficar armazenado
assegurando sua integridade;
A organizao e coleta de dados deve ser registrada de forma a indicar os servios de
manuteno preventiva, corretiva, alteraes realizadas conforme Anexo C.
7.3 Fluxo da documentao
O condomnio deve dispor de um fluxo, escrito e aprovado, de documentao.
Esta norma recomenda que sejam seguidas as fases indicadas na Tabela 1.
As deliberaes referentes documentao mencionada na Tabela 1 deve constar em ata
do condomnio.

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Tabela 1 Fluxo da documentao

7.4 Arquivo
Toda a documentao dos servios de manuteno executados deve ser arquivada como
parte integrante do manual de operao, uso e manuteno da edificao, ficando sob a
guarda do responsvel legal: proprietrio ou sndico.
Toda esta documentao, quando solicitada, deve estar disponvel e prontamente
recupervel, aos proprietrios, condminos, construtor/incorporador e contratado , quando
pertinente.
Quando houver troca do responsvel legal: proprietrio ou sndico, toda a documentao
deve ser entregue formalmente, ao sucessor.
7.5 Indicadores gerenciais
recomendvel que o sistema de gesto da manuteno disponha de indicadores de
eficincia com a finalidade de avaliar:
a) a relao entre custo e tempo estimados e efetivamente realizados;
b) a taxa de sucesso das intervenes, medida pela incidncia de retrabalho
necessrio;
c) a relao ao longo do tempo do custo-benefcio geradas pelas manutenes
d) a preservao do valor patrimonial da edificao ao longo de sua vida til.

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8 Incumbncias ou encargos
8.1 O proprietrio de uma edificao, sndico ou empresa terceirizada responsvel pela
gesto da manuteno, devem atender a esta Norma, s normas tcnicas aplicveis e ao
manual de operao, uso e manuteno da edificao.
8.2 O proprietrio de uma edificao ou o condomnio, deve fazer cumprir e prover os
recursos para o Programa de manuteno preventiva das reas comuns.
8.3 O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietrio do imvel o manual de
operao, uso e manuteno da edificao que atende ABNT NBR 14 037.
8.4 No caso de propriedade condominial, os condminos, respondem pela manuteno das
partes autnomas individualizadas e, solidariamente, pelo conjunto da edificao, de forma
a atender ao manual de operao, uso e manuteno de sua edificao.
8.5 O proprietrio ou o sndico pode delegar a gesto da manuteno da edificao
empresa ou profissional contratado.
8.6 A empresa ou profissional deve responder pela gesto do sistema de manuteno da
edificao ficando sob sua incumbncia:
a) Assessorar o proprietrio ou sndico nas decises que envolvam a manuteno da
edificao, inclusive sugerir a adaptao do sistema da manuteno e planejamento
anual das atividades, conforme indicado nos itens 4 e 5 desta norma;
b) Providenciar e manter atualizados os documentos e registros da edificao, fornecer
documentos que comprovem a realizao dos servios de manuteno, tais como
contratos, notas fiscais, garantias, certificados, etc.
c) Implementar e realizar as verificaes ou inspees previstas no programa de
manuteno preventiva
d) Elaborar as previses oramentrias;
e) Supervisionar a realizao dos servios de acordo com as normas tcnicas
brasileiras, projetos e orientaes do manual de operao, uso e manuteno da
edificao que atendae ABNT NBR 14 037.
Sugesto SECOVI em 14.07
f) Orar os servios de manuteno;
g) Assessorar o proprietrio ou sndico na contratao de servios de terceiros para a
Realizao da manuteno da edificao
h) Estabelecer e implementar uma gesto do sistema dos servios de manuteno,
conforme esta Norma;
i) Orientar os usurios sobre o uso adequado da edificao em conformidade com o
estabelecido no manual de operao, uso e manuteno da edificao;
j) Orientar os usurios para situaes emergenciais, em conformidade com o manual
de operao, uso e manuteno da edificao;

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Anexo A
(informativo)
Modelo para a elaborao do programa de manuteno preventiva
A.1 Sugesto das inspees ou verificaes para um edifcio hipottico
Este Anexo apresenta exemplos de modelo - no restritivos para a elaborao do
programa de manuteno preventiva de uma edificao hipottica
Periodicidade

Elemento/
Componente

Sistema

A cada 15 dias

A cada semana

Sauna mida
Equipamentos
industrializados

Grupo Gerador

Sistemas Hidro
Sanitrios

Reservatrios de
gua potvel
Sistema de
Irrigao

Sistemas Hidro
Sanitrios

Bombas de gua
potvel, gua
servida e piscinas
Iluminao de
emergncia

Equipamentos
industrializados

Grupo Gerador

A cada ms

Jardim

Equipamentos
industrializados

Pressurizao de
escada

Banheira de
Hidromassagem /
Spa

Atividade

Responsvel

Fazer a drenagem de gua no


equipamento
Verificar aps o uso do
equipamento o nvel de leo
combustvel e se h obstruo nas
entradas e sadas de ventilao
Verificar nvel dos reservatrios e
funcionamento das bias
Verificar funcionamento dos
dispositivos

Equipe de
Manuteno Local

Verificar funcionamento e alternar


a chave no painel eltrico para
utiliz-las em sistema rodzio,
quando aplicvel
Efetuar teste de funcionamento
dos sistemas conforme instrues
do fornecedor
Efetuar teste de funcionamento do
sistema de ventila conforme
instrues do fornecedor

Equipe de
Manuteno Local
Equipe de
Manuteno Local
Equipe de
Manuteno Local
Equipe de
Manuteno Local
Equipe de
Manuteno Local
Equipe de
Manuteno Local

Manuteno geral

Empresa
Especializada/Equipe
Manuteno local

Fazer teste de funcionamento do


sistema de ventilao conforme
instrues do fornecedor e projeto

Equipe de
Manuteno Local

Manuteno Geral dos sistemas,


conforme instrues do
fornecedor.

Empresa
especializada

Fazer teste de funcionamento


conforme instrues do fornecedor

Equipe de
Manuteno Local

/ continua

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continuao
Periodicidade

Sistema

Elemento/
Componente

Atividade

Responsvel

Ar Condicionado

Manuteno recomendada pelo


fabricante e atendimento
legislao vigente

Empresa
Especializada

Iluminao de
emergncia

. Efetuar teste de funcionamento


de todo o sistema conforme
instrues do fornecedor

Equipe de
Manuteno Local

Automao de
portes

Manuteno Geral dos sistemas,


conforme instrues do
fornecedor.

Empresa
Especializada

Verificao do Funcionamento,
conforme instrues do fornecedor

Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada

A cada ms

Equipamentos
industrializados

Sistema de
automao

Revestimentos
de parede/ piso
e teto

A cada 2 meses

Sistemas
Hidrossanitrios

Dados-informticavoz-telefonia-vdeoTV CFTV
segurana
perimetral
Pedras naturais
(mrmore, granito e
outros)

Limpeza do sistema das guas


pluviais; e ajuste, em funo da
sazonalidade, especialmente em
poca de chuvas intensas

Equipe de
Manuteno Local

Bombas de
Incndio

Testar seu funcionamento,


observadas a legislao vigente

Equipe de
Manuteno Local

Gerador de gua
quente

Limpeza, regulagem dos sistemas


de queimadores e filtros de gua
segundo instrues dos
fabricantes

Empresa
Especializada

Iluminao de
emergncia

Porta corta fogo


A cada 3 meses

Equipe de
Manuteno Local

Ralos, Grelhas,
Calhas e Canaletas

Equipamentos
industrializados

Equipamentos
industrializados
Banheira de
Hidromassagem /
SPA
Esquadrias de Alumnio

Sistemas
Hidrossanitrios

Verificao e se necessrio,
encerar as peas polidas

Caixas de esgoto,
de gordura e de
guas servidas

Para Unidades Centrais, verificar


fusveis, led de carga da bateria
selada, nvel de eletrlito da
bateria comum segundo instrues
dos fabricantes
Aplicar leo lubrificante nas
dobradias e maanetas
Verificar abertura e fechamento a
45 graus, se necessria
regulagem chamar empresa
especializada
Limpeza da Tubulao
Limpeza geral das esquadrias e
seus componentes

Efetuar limpeza geral

Equipe de
Manuteno Local

Equipe de
Manuteno Local

Equipe de
Manuteno Local
Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada
Equipe de
Manuteno Local

/ continua

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Periodicidade

Sistema

Elemento/
Componente

A cada 3
meses

continuao

Sistemas
Hidrossanitrios

Pressurizadores
de gua

Equipamentos
industrializados

Gerador de gua
quente

Verificao do funcionamento
conforme instrues do fornecedor

Responsvel
Empresa
especializada

Drenar o depsito de gua quente;

Equipe de
Manuteno Local

Aplicao de produtos qumicos

Empresa
Especializada

Descargas

Verificar regulagem do mecanismo


de descarga

Equipe de
Manuteno Local

Vlvulas de
escoamento e
Sifes

Limpar vlvulas e sifes dos


tanques e pias.

Equipe de
Manuteno Local

Aeradores e
chuveiros

Limpar os aeradores(bicos
removveis), crivo do chuveiro

Equipe de
Manuteno Local

Bombas

Manuteno de Bombas de gua


potvel, piscinas, incndio, esgoto
e guas servidas

Empresa
Especializada

Piscina

Manuteno do filtro e tanque de


areia

Empresa
Especializada

Sistemas de combate a incndio


chuveiros automticos
(sprinklers), etc e seus componentes
industrializados (vlvulas de fluxo,
detectores de fumaa

Manuteno a fim de assegurar a


operacionalidade do sistema e
componentes

Empresa
Especializada

Desratizao e Desinsetizao
(comercial e industrial)

Sistemas
Hidrossanitrios

A cada 6 meses

Atividade

Instalaes
Eltricas

Quadro de
Distribuio de
Circuitos

Testar disjuntores, contatos e


esquema anexado, se necessrio
efetuar reparos

Quadra esportiva

Verificar integridade dos


equipamentos, encaixes e apertos
dos parafusos

Play Ground

Verificar integridade dos


brinquedos, encaixes e apertos
dos parafusos

Deck de madeira

Verificar os elementos de fixao

Equipe de
Manuteno
Local(habilitada)
/
Empresa
Especializada
Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada
Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada
Equipe de
Manuteno Local

Registros

Testar abertura e fechamento dos


registros dos sub solos e cobertura
(barrilete)

Equipe de
Manuteno Local

Reservatrios

Limpeza dos reservatrios (inferior


e superior), ou caixas dgua

Empresa
Especializada

Vlvula redutora de
presso

Limpeza do sistema (efetuar


rodzio das alas)

Empresa
Especializada

Sistemas
Hidrossanitrios

13
Verso 30/06/11 Reviso ps reunio

NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

Periodicidade

Sistema
Estrutural

Elemento/
Componente

Atividade

Responsvel

Lajes, vigas e
pilares

Verificao da integridade
estrutural conforme ABNT NBR
15575

Empresa
especializada

Sistema de
segurana,

Manuteno recomendada pelo


fornecedor

Empresa
Especializada

Verificao completa do
funcionamento do sistema,
lavagem interna dos depsitos
de gua quente e limpeza das
chamins conforme instruo do
fabricante

Empresa
Especializada

Sistema
aquecimento
individual

Verificao do funcionamento,
limpeza e regulagem, conforme
legislao vigente

Empresa
Especializada

Banheira de
Hidromassagem /
SPA

Limpeza e manuteno do
sistema, conforme instrues do
fornecedor

Empresa
Especializada

Sistemas de
proteo contra
descargas
atmosfricas

Efetuar inspeo visual,


integridade do sistema medio
de resistncia conforme
legislao vigente

Empresa
Especializada

Aplicao de produtos qumicos

Empresa
Especializada

Verificar a integridade da
proteo mecnica, sinais de
infiltrao ou falhas da
impermeabilizao exposta

Equipe de
Manuteno Local

Verificar e refazer onde


necessrio os rejuntamentos
internos e externos dos pisos,
paredes, peitoris, soleiras, ralos,
peas sanitrias, bordas de
banheiras, chamins, grelhas de
ventilao, e outros elementos

Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada

Gerador de gua
quente

Equipamentos
industrializados

Desratizao e Desinsetizao
(Residencial)
reas molhadas
internas e
externas, piscinas,
reservatrios,
coberturas,
jardins, espelhos
dgua

A cada ano

Impermeabilizao

Rejuntamentos e Vedaes

Revestimentos
de parede/ piso e
teto

Paredes externas/
fachadas e muros

Verificar e refazer onde


necessrio a calafetao de
calhas e rufos, fixao de para
raios, antenas e elementos
decorativos

Piso Cimentado, Piso


Acabado em
Concreto, Contra
piso e Revestimento
de paredes

Verificar e refazer onde


necessrio a calafetao
Verificar e se necessrio refazer
envernizamento (remover o
verniz existente, lixar e
envernizar novamente)

Deck de madeira

Instalaes
Eltricas

Quadro de
Distribuio de
Circuitos

Sugesto SECOVI em
14.07

Reapertar todas as conexes

Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada
Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada

Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada

Equipe de
Manuteno Local
habilitada
/
Empresa
especializada

/continua
14
Verso 30/06/11 Reviso ps reunio

NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

continuao
Periodicidade

Sistema

Elemento/
Componente

Esquadrias de Alumnio, ferro ou PVC

Atividade

Responsvel

Verificar falhas de vedao,


fixao das esquadrias, guarda
corpos e reconstituir sua
integridade, onde necessrio

Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada

Limpeza geral das esquadrias


incluindo os drenos, reapertar
parafusos aparentes, regular
freio e lubrificao
Observar a tipologia e a
complexidade das esquadrias,
os projetos e instrues dos
fornecedores
Verificar a presena de fissuras,
falhas na vedao e fixao nos
caixilhos e reconstituir sua
integridade, onde necessrio

Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada

Tubulaes

Verificar as tubulaes de gua


potvel e servidas, para detectar
obstrues, falhas ou
entupimentos, fixao e
reconstituir a sua integridade
onde necessrio.

Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada

Metais, Acessrios e
Registros

Verificar elementos de vedao


dos metais, acessrios e
registros

Equipe de
Manuteno Local

Recarga de Extintores

Empresa
Especializada

Vidros e seus sistemas de fixao

Sistemas Hidro
Sanitrios

A cada ano

Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada

Equipamentos de Incndio

Equipamentos
industrializados

Sistemas de
proteo contra
descargas
atmosfricas

Inspeo peridica de acordo


com a legislao vigente
Em locais expostos corroso
severa, os intervalos entre
verificaes devem ser
reduzidos.
Verificar fixao das telhas e
integridade da estrutura

Empresa
Especializada

Verificar a presena de falhas na


vedao e fixao dos
componentes e reconstituir sua
integridade, onde necessrio

Sistema de cobertura
Cobertura em Telhado

PAROU POR
AQUI AS 12:05
NO DIA 30 DE
JUNHO

Equipe de
Manuteno Local
/
Empresa
Especializada

Formatado: Centralizado

PROXIMA REUNIO DIA 14.07


AS 8:30 NO SINDUSCON

/continua

15
Verso 30/06/11 Reviso ps reunio

NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

continuao
Periodicidade

Sistema

Elemento/
Componente

Atividade

Responsvel

Inspecionar e se necessrio
pintar, encerar, envernizar ou
tratamento recomendado pelo
fornecedor

Empresa
especializada/ Equipe
de manuteno local.

Inspecionar e se necessrio
pintar ou tratamento especfico
recomenadado pelo fornecedor

Empresa
especializada

Revestimentos
de parede/ piso e
teto

Paredes e Tetos
Internos revestidos
de Argamassa/
Gesso liso/ ou
executado com
componentes de
Gesso Acartonado
(Dry-Wall)

Inspecionar e se necessrio
pRepintar nas reas midas

Empresa
especializada

Instalaes
Eltricas

Tomadas,
Interruptores e
Pontos de Luz

Reapertar conexes e verificar


estado dos contatos eltricos
substituindo as peas que
apresentem desgaste

Equipe de
Manuteno Local

Paredes externas/
fachada

Inspecionar e se necessrio
efetuar lavagem da fachada e
muros Repintar as reas
externas e as fachadas da
edificao (unidades privativas e
reas comuns),

Empresa
Especializada

Paredes e Tetos
Internos

Inspecionar e se necessrio
repintar as reas internas
(unidades privativas e reas
comuns)

Empresa
Especializada

Pisos de Madeira
Tacos e Assoalhos

Inspecionar e se necessrio
raspar, calafetar e aplicar
acabamento
.

Empresa
especializada

Inspecionar e se necessrio
Repintar a superfcie quando
necessrio em funo do uso

Empresa
especializada

Esquadrias e elementos de madeira

A cada 3 anos

A cada 2 anos

Esquadrias e elementos de ferro

Revestimentos
de parede/ piso e
teto

A cada 5 anos

Quadras esportivas

Teste Hidrosttico dos extintores


Equipamentos de Incndio

Empresa
Especializada

Troca de mangueira

Em funo da tipologia da edificao, das condies de uso, da complexidade dos sistemas


e equipamentos empregados e das caractersticas dos materiais de revestimento, o
programa de manuteno deve ser elaborado considerando a orientao dos fornecedores,
de profissionais e empresas especializadas. Como exemplo, citamos, entre outros:
- elevadores, escadas e esteiras rolantes, plataformas de transporte de pessoas e cargas
- piscina, quadras poliesportivas, play ground, mveis e elementos decorativos
- Revestimentos especiais (frmica, pisos elevados, materiais compostos de alumnio)
- esquadrias especiais
- sistemas especiais eltricos, eletrnicos e automatizados
- sistemas de impermeabilizao

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Verso 30/06/11 Reviso ps reunio

NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

Anexo B
(normativo)
Lista dos registros
B.1 Objeto
Este Anexo apresenta uma lista dos registros que devem estar disponveis no condomnio
constituindo evidncias de que as atividades de manuteno foram levadas a efeito.
A elaborao de planilhas (Check-List) de verificaes deve seguir modelo feito
especialmente para cada edificao, com suas caractersticas e grau de complexidade,
sugerimos a seguir modelos no restritivos a fim de auxiliar o Sndico a realizar
periodicamente as verificaes, ver tambm Anexo C.
B.2 Classificao dos registros
Os registros devem ser classificados pela natureza ou dos sistemas, ou dos subsistemas, ou
dos elementos ou dos componente da edificao, utilizando-se, por exemplo, a subdiviso
constante do Anexo A.
B.3 Tabela dos principais registros
A Tabela B.1 indica uma lista possvel, a qual pode variar de edifcio para edifcio.
Os vrios tipos de registros indicados constituem as evidncias de que o condomnio
efetuou as manutenes previstas.
Tabela B.1 - Lista dos registros
Gerais
Programa de Preveno de Riscos Ambientais (PPRA)
Programa de Manuteno Preventiva
Planilha ou Lista de verificaes da execuo do Programa de Manuteno Preventiva
Relatrio de verificaes das manutenes corretivas executadas
Atas de Assemblias com aprovao do programa de Manuteno
Sistemas eletromecnicos
Relatrio de verificaes Anual dos Elevadores (RIA)
Atestado do Star-up do Gerador
Relatrio de verificaes da Manuteno de Elevadores
Verificaes e Relatrio das Instalaes Eltricas
Verificaes e Relatrio de Medio hmica (com terrmetro calibrado e aferido INMETRO)
Verificaes e Relatrio de Manuteno de Bombas
Atestado SPDA
Proteo contra descargas atmosfricas
Automao Dados - informtica - Voz - Telefonia Vdeo - Televiso
Verificaes com registros no Livro de
Gerador de gua quente
Manuteno ou em formulrios especficos ou
Ar Condicionado
dependendo do caso Relatrio da Empresa
Aquecedor Coletivo
Especializada
Circuito Fechado de TV
Antena Coletiva
Grupo Gerador
Quadro de Distribuio de Circuitos
Verificaes com registros no Livro de
Manuteno
Tomadas, Interruptores e Pontos de Luz
Elevadores
Verificaes com registros no Livro de
Manuteno ou em formulrios especficos ou
Exausto mecnica
dependendo do caso em Relatrio da Empresa
Especializada

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Verso 30/06/11 Reviso ps reunio

NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno


Equipamentos em geral
Livro de registro das atividades da manuteno
Certificado de Garantia dos Equipamentos Instalados
Manuais Tcnicos de Uso, Operao e Manuteno dos Equipamentos Instalados
Relao de equipamentos

Automao de portes
Instalaes de interfone
Sistema de segurana especficos

Sistemas de segurana
Verificaes com registros no Livro de Manuteno
ou em formulrios especficos ou dependendo do
caso em Relatrios de empresa especializada
Certificado da Empresa Especializada

Instalaes Hidrulico-Prediais e gs

Instalaes Hidrulicas/ Esgotos / guas


pluviais / Louas / Metais / Bombas

Verificaes com registros no Livro de Manuteno


ou em formulrios especficos ou dependendo do
caso em Relatrios bem como Certificado da
Empresa Especializada/ Certificado e Atestado de
Potabilidade da gua

Atestado de Instalao de Gs
Verificaes de Limpeza dos Reservatrios com registro no Livro de Manuteno
Verificaes da Limpeza do Poo de Esgoto, Poo de gua Servida, Caixas de Drenagem e
Esgoto com registro no Livro de manuteno
Banheira de Hidromassagem

Sistemas combate a incndios


Auto de Verificao de Corpo de Bombeiros (AVCB) (quando obrigatrio)
Certificado de Recarga de Extintores
Atestado de Brigada de Incndio
FICAM -Ficha de inscrio do Cadastro de Manuteno do Sistema de Segurana contra incndio
das edificaes
Aplice de Seguro de Incndio ou outro Sinistro que Cause Destruio (obrigatrio ) e outros
opcionais
Certificado de Teste Hidrosttico de Extintores
Livro de Ocorrncias da Central de Alarmes
Certificado de Desratizao e Desinsetizao
Sprinklers e seus componentes
industrializados (Bombas, vlvulas de fluxo, Verificaes com registros no Livro de Manuteno
detectores de fumaa, etc.)
ou em formulrios especficos ou dependendo do
Pressurizao de escada
caso em relatrios, como Certificado da Empresa
Especializada
Equipamentos de Incndio
Iluminao de emergncia

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Verso 30/06/11 Reviso ps reunio

NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

Revestimentos de paredes / pisos e tetos


Pedras naturais (mrmore, granito
e outros)
Deck de madeira
Azulejo/ Cermica/ Pastilha
Paredes e Tetos Internos
revestidos de Argamassa/ Gesso
liso/ ou executado com
componentes de Gesso
Acartonado (Dry-Wall)
Paredes externas/ fachada
Piso Cimentado, Piso Acabado em
Concreto, Contrapiso
Rejuntamento e Tratamento de
Juntas
Paredes externas/ fachada

Verificaes com registros no Livro de Manuteno ou em


formulrios especficos

Forros de gesso
Pisos de Madeira Tacos e
Assoalhos
Revestimentos especiais (frmica,
pisos elevados, materiais
compostos de alummio)
Forros Madeira

Esquadrias
Alumnio
Ferro
Madeira

Verificaes com registros no Livro de Manuteno ou em


formulrios especficos

Vidros

Lazer
Jardim
Play ground
Quadra Poliesportiva
Piscina
Sauna Seca
Sauna mida

Verificaes com registros


no Livro de Manuteno ou em formulrios especficos, devendo
incluir referncias s condies de higiene

SPA
Desratizao e
desinsetizao

Pintura e impermeabilizao
Pintura / verniz
(internamente e/ou
externamente)
Impermeabilizao

Verificaes com
registro no Livro de Manuteno ou em formulrios especficos

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Verso 30/06/11 Reviso ps reunio

NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

Anexo C
(informativo)
Modelos de verificaes e seus registros
C.1 Introduo
Este Anexo apresenta exemplos de modelo - no restritivos para as verificaes e seus
registros
C.2 Modelo de livro de registro de manuteno
Sistema
Subsistema

Atividade

Data da
realizao

Responsvel
pela
atividade

Prazo

Custos

C.3 Modelos de lista de verificaes para um subsistema


C.3.1 Manuteno Preventiva da Central de Interfone
Segue um modelo possvel
Condomnio
Endereo
Equipamento
Caractersticas do
equipamento

Tipo XYZ

Central de interfones NN aptos.

Servios a serem realizados incluir periodicidade


Verificao das protees (fusveis / disjuntores)
Verificao do sistema de alimentao
Verificao das conexes eltricas
Verificao das placas de comando
Verificao do circuito eletrnico
Verificao das sinalizaes de operao
Verificao da limpeza geral
Verificao da re-aperto das conexes
Realizao de testes de funcionamento
Verificao da ausncia de interferncias no sistema

Status

Manutenes corretivas a serem realizados em funo do status :


Hora incio
Hora trmino
Data
Data prxima verificao

Responsvel pelo servio :


Responsvel do condomnio

Empresa responsvel :

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Verso 30/06/11 Reviso ps reunio

NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

C.3.2 Manuteno Preventiva da Central de Alarme


Segue um modelo possvel
Condomnio
Endereo
Equipamento
Caractersticas do
equipamento

Tipo XYZ

Central de alarme do sistema de combate a


incndio.

Servios a serem realizados incluir periodicidade


Verificao dos fusveis
Verificao do sistema de alimentao C.A.
Verificao do sistema de alimentao C.C.
Verificao e teste do sistema automtico
Verificao e teste dos sensores de fumaa
Verificao dos motores e ventiladores do sistema de pressurizao
Verificao e testes dos interruptores de acionamento manual
Verificao e testes dos pressostatos hidrulicos
Verificao dos chicotes de comando
Teste de lmpadas de comandos sinticos
Verificao e testes da interface c/ sistema de pressurizao de escadas
Verificao da conformidade com a ABNT NBR 9077
Verificao da conformidade com a IT-CB13/01
Verificao e testes dos comandos eltricos
Verificao das protees (fusveis / disjuntores)
Verificao e testes dos dispositivos visuais
Verificao dos circuitos hidrulicos de combate a incndio
Verificao dos chuveiros automticos
Verificao da integridade e existncia de avisos pertinentes
Verificao das sinalizaes de operao
Verificao das sadas e rotas de fuga de emergncia
Re-aperto das conexes eltricas
Limpeza e proteo das placas de comando eletrnico
Testes gerais de comando e funcionamento do sistema

Status

Manutenes corretivas a serem realizados em funo do status :


Hora incio
Hora trmino
Data
Data prxima verificao

Responsvel pelo servio :


Responsvel do condomnio

Empresa responsvel :

21
Verso 30/06/11 Reviso ps reunio

NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

C.4 Modelos de lista de verificaes para um equipamento


C.4.1 Manuteno Preventiva das Bombas
Segue um modelo possvel
Condomnio
Endereo
Equipamento
Motor
Bomba
Quadro comando

Bombas 01 a 04
Modelo
Modelo
Modelo

no. srie
potncia
no. srie

Servios a serem realizados incluir periodicidade

Status

Eltrica
Rec
01

Rec
02

Press
01

Press
02

01

02

03

04

Verificao dos fusveis


Verificao dos contactores de comando
Verificao do rel trmico
Verificao e teste dos sinalizadores do quadro
Verificao do sistema de alimentao de C.A,
Verificao e re-aperto dos bornes e cabos
Verificao da temperatura de trabalho do motor
Corrente eltrica de partida
Corrente eltrica de trabalho.
Testes de funcionamento manual
Testes de funcionamento automtico
Testes de alarmes
Mecnica / Hidrulica
Verificao dos mancais
Lubrificao dos mancais
Limpeza geral do equipamento
Verificao da tubulao (vazamento+oxidalo+conservao)
Verificao das vlvulas hidrulicas
Verificao da bia de nvel
Verificao do nvel de rudo (dB A)

Manutenes corretivas a serem realizados em funo do status :


Hora incio
Hora trmino
Data
Data prxima verificao

Responsvel pelo servio :


Responsvel do condomnio

Empresa responsvel :

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