UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLTICAS

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO
MDULO I - DERECHO PROCESAL CIVIL

DOCENTE: WALDO ABRAHAM GONZALES APAZA

ALUMNO: JULIN PARIONA PARIONA

TRABAJO MONOGRFICO:
RETRACTO

HUANCAVELICA - 2015

PRESENTACIN

En el presente trabajo se analiza los aspectos ms saltantes del derecho de

retracto, institucin que se describe en el artculo 1592 de nuestro Cdigo
Civil, segn el cual el derecho de retracto es el que la ley otorga a
determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas
las estipulaciones del contrato de compraventa. Se analiza las diferentes
teoras que sobre la naturaleza jurdica, nomenclatura o carcter del derecho
de retracto ha elaborado la doctrina, incidiendo especialmente en los diversos
supuestos de aplicacin que prev nuestro Cdigo Civil para dicho derecho.

INTRODUCCIN
Se pretende desarrollar en el presente trabajo, algunos temas relacionados con
el proceso o derecho de retracto. Se procura tambin establecer los efectos de
este proceso los mismos que se relacionan con la sustitucin del retrayente en
lugar del comprador y la obligacin del titular del derecho de retracto a
reembolsar los diversos gastos efectuados por el comprador; entre ellos se
pueden mencionar el precio de la venta, impuestos, gastos notariales y en su
caso los intereses pactados; los mismos que sern establecidos en la
sentencia que declare fundada una pretensin de retracto. Asimismo se
analizara los requisitos que revisten a este proceso, por cuanto una de sus
caractersticas es su excepcionalidad, pues atenta contra la seguridad que
debe reinar en la contratacin, de la misma forma que se trata de causales
preestablecidas, las mismas que no pueden ser interpretados extensivamente,
es decir que gozan de este derecho solo algunas personas, las que son
establecidas taxativamente en la ley; son esas y no pueden ser otras ms.
Consecuentemente se analizar el aspecto procesal, es decir la forma que la
ley ha establecido para que el sujeto titular del derecho de retracto, acuda
al Estado u

rgano

Jurisdiccional,

solicite

el

reconocimiento

la tutela amparada por el derecho.

RETRACTO
ETIMOLOGICAMENTE:
"retracto" deriva de las voces latinas re, que significa repeticin o retorno y
tractus, esto es traccin o movimiento, y consiste en la facultad que la ley
otorga a determinadas personas para evitar la transferencia de un bien y
permitirle la subrogacin, bajo las mismas condiciones pactadas entre el
vendedor y el comprador. Deriva del termino latino RETRAERE que significa
"volver a traer" y otros afirman que viene de RETRACTUS que significa "res
volver a traes", traer otra vez, traer de nuevo.
CONCEPTO
El Retracto es una institucin limitativa del derecho de propiedad que por
concesin legal se establece para determinadas personas para subrogarse en
lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa,
en tal sentido el legislador la ha rodeado de garantas y limitaciones, que le
concede calidad de excepcin, lo que ha sido reconocido en la doctrina y en las
legislaciones.
ANTECEDENTES LEGISLATIVOS
Para tener una cabal concepcin de la institucin del retracto conviene conocer
sus antecedentes. Segn Gastan y Badenes, el retracto legal tiene un origen
muy antiguo, situndose concretamente en el Antiguo Testamento.
Sin embargo el retracto legal no fue conocido en el Derecho romano, debido a
que uno de sus principios cardinales entroncados a la concepcin absolutista
de la propiedad era precisamente el de la mxima libertad en la compraventa.
POSICIONES A FAVOR Y EN CONTRA DEL DERECHO DE RETRACTO.

Las razones de a favor y en contra de la regulacin del derecho de retracto en

el Cdigo Civil son resumidas por la doctora Elvira Martnez Coco de la
siguiente manera: Razones a favor:
1. Cumple una finalidad social.
2. La utilidad pblica lo sustenta.
3. Facilita la consolidacin de la propiedad.
4. El vendedor no sufre dao alguno porque el precio que l quera por el bien
lo recibe del comprador o del retrayente.
5. Se privilegia la justicia por sobre la seguridad jurdica.
Razones en contra:
1. Hace ms onerosa las transacciones cargando de costos al vendedor, al
comprador y a los terceros.
2. Se sacrifica la seguridad jurdica del trfico inmobiliario.
3. El precio por el que se vende un bien que puede ser retrado es siempre
menor que uno que no puede serio.
4. Impide el funcionamiento eficiente del sistema circulatorio de los bienes.
CARACTERSTICAS DEL RETRACTO.
El Cdigo Civil de 1984 ha definido el derecho de retracto en su artculo 1592.
De la definicin del Cdigo Civil pueden extraerse las caractersticas ms
importantes del derecho del retracto:
1. Su carcter legal: Se trata de una facultad que emana de la ley, por ello las
situaciones que originan el derecho a retraer y las personas que pueden
retraer estn taxativamente sealadas en ella. Son esas y no pueden ser
otras ms. Se trata de causales preestablecidas, que responden a su vez a
estmulos

de

orden

publico

sin

que

pueda

ser

interpretado

extensivamente, en la medida de que constituye un recorte a los principios

generales de la autonoma de la voluntad y de la estabilidad contractual.
2. Su naturaleza subrogatoria: Nuestro ordenamiento jurdico se ha
pronunciado con claridad respecto de la discusin en torno de la naturaleza
jurdica, entendiendo que el retrayente "subroga'" al vendedor, ocupa su
lugar sin necesidad de que se celebre un nuevo contrato para asumir las
obligaciones y los derechos del vendedor en el contrato de compraventa
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Como puede apreciarse, surge a favor del sealado por la ley un derecho
de sustitucin por lo que, en verdad, esta debiera ser la denominacin
adecuada para la figura y no la de retracto que, en puridad, significa "volver
a traer" y no se trata de "volver a traer" nada, sino, de traerlo a si por vez
primera.
3. Vigencia de la relacin jurdica creada por la compraventa: Esta es una
consecuencia lgica del derecho de sustitucin que se ejercita sobre la
compraventa que se ha celebrado, producindose solamente una
modificacin subjetiva.
4.

Su carcter excepcional: Como el retracto atenta contra la seguridad que

debe reinar en la contratacin, el legislador restringe su utilizacin
solamente para algunos casos que socialmente merezcan proteccin.

NATURALEZA JURDICA DEL RETRACTO.

El Cdigo Civil peruano de 1984 ha optado claramente por la tesis de la
subrogacin, pues en su artculo 1592 establece, que el derecho de retracto
es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar
del comprador.
SUJETOS TITULARES DEL DERECHO DE RETRACTO.
En todo proceso de retracto intervienen tres personas: el vendedor, el
comprador y el retrayente que se interpone entre las dos primeras para
subrogarse en el lugar del comprador y eliminarle de su relacin jurdica con la
cosa vendida. El artculo 1599 del Cdigo Civil, establece quienes tienen
derecho de retracto.
REQUISITOS PARA EL EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO
La doctrina ha establecido desde diferentes puntos de vista los requisitos para
el ejercicio del derecho de retracto, entre ellos podemos mencionar a Prez
Fernndez quin afirma que para ejercitar el derecho de retracto es preciso que
la transmisin se haya consumado.
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PLAZO EN QUE DEBE DE EJERCITARSE.

El derecho de retracto debe de ejercitarse en el plazo de treinta das, contados
a partir de la comunicacin de fecha cierta a la persona que goza de este
derecho o del aviso incierto en el diario encargado de la publicacin de los
avisos judiciales, en el lugar de la situacin de los bienes, salvo disposicin
distinta de las leyes especiales
REEMBOLSO O CONSIGNACIN DEL PRECIO DEL BIEN MATERIA DEL
RETRACTO.
Se justifica este presupuesto por la necesidad de evitar demandas temerarias
obligando al retrayente a que efectu el pago previamente, demostrando as
que desea y puede ejercitar la accin de retracto. La consignacin debe
realizarse por tanto dentro del plazo sealado para el ejercicio de la accin de
retracto y debe ajustarse al precio real por el que se realizo la enajenacin.
TITULO EN QUE SE FUNDA EL RETRACTO.
El sujeto titular del derecho de retracto debe contar con el ttulo
correspondiente para ejercer el retracto y acreditarlo en juicio, es decir tiene
que ser una de las personas sealadas en el artculo 1599 del Cdigo Civil y
debe demostrar dicha calidad.
CASOS DE IMPROCEDENCIA DE LA DEMANDA DE RETRACTO.
La demanda ser declarada improcedente en los siguientes casos:
1. Cuando se interpone dentro de vencidos los treinta das naturales contados
a partir del conocimiento de la transferencia.
2. En los casos de improcedencia establecidos para todo proceso.
3. Si el demandante no adjunta el certificado de depsito, cuando conoce la
contraprestacin u ofrece pagar o prestar la garanta suficiente dentro del
segundo da de tener conocimiento de la contraprestacin.
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TIPOS DE CONTRATOS EN QUE PROCEDE EL DERECHO DE RETRACTO.

El proceso de retracto procede en los contratos de compraventa y dacin de
pago, sin embargo las ventas que se hagan en remate pblicos no son
susceptibles para ejercitar dicho derecho, aunque el interesado tenga derecho
amparado por la ley. Asimismo es necesario advertir que el derecho de retracto
opera incluso en los contratos de compraventa celebrados en documento
privado, debiendo desterrarse la idea de que solamente se acciona en los
contratos de compraventa o dacin en pagos celebrados por escritura publica.
El retracto en algunos casos tambin procede en la permuta, a tenor de lo
dispuesto en el artculo 1603 del Cdigo Civil.
ENAJENACIN RESPECTO A LA CUAL PROCEDE ELRETRACTO.
Cuando antes del plazo para que expire el derecho de retracto, se hayan
producido dos o mas enajenaciones, este derecho se ejercita respecto a la
primera enajenacin, es decir por el precio, tributos, gastos e intereses de
dicha enajenacin quedando sin efecto las dems enajenaciones.
Adems se debe de sealar que el derecho de retracto no puede ser objeto de
cesin de venta, donacin, permuta, arrendamiento ni de ninguna otra
estipulacin contractual porque es un derecho eminentemente personal,
tampoco puede ser objeto de renuncia anticipada del mencionado derecho.
ASPECTOS PROCESALES
COMPETENCIA.
Es competente el juez del domicilio del demandado o el lugar donde se
encuentra el bien o bienes a eleccin de demandante. Si la demanda versa
sobre varios inmuebles situados en diversos lugares ser competente el juez
de cualquiera de ellos, con lo que se establece la competencia facultativa.
Asimismo a tenor de lo dispuesto en el artculo 488 del Cdigo Procesal Civil,
son competentes para conocer los procesos abreviados los jueces civiles y los
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de paz; salvo en aquellos casos en que la ley atribuye su conocimiento a otros

rganos jurisdiccionales (que no es el caso del retracto). Los juzgados de paz
son competentes cuando la cuanta de la pretensin es mayor de veinte y hasta
cincuenta unidades de referencia procesal.
VIA PROCEDMENTAL
Conforme lo dispone el Cdigo Procesal Civil este proceso se tramita en la va
del proceso abreviado,
REQUISITOS ESPECIALES DE LA DEMANDA DEL PROCESO DE
RETRACTO
El articulo 495 del Cdigo Procesal Civil establece que la demanda debe
adems de cumplir con los requisitos de los artculos 424 y 425, en estar
anexada el certificado de depsito en dinero del equivalente de la prestacin
recibida por el enajenante, los tributos y los gastos pagados por el adquiriente y
en su caso los intereses debidos por ste y que se hubieran devengado. Si en
la transferencia se pacto plazo para el pago del saldo, el retrayente otorgara
garanta suficiente a criterio del juez dentro del segundo da.
CONCLUSIN DEL PROCESO DE RETRACTO
En cualquier estado del proceso, el juez puede declarar la conclusin del
mismo; si habiendo indicado el retrayente que desconoce la prestacin pagada
o debida, se acredita que la conoca o que estaba en razonable aptitud de
conocerla. En la misma resolucin le impondr al demandante una multa no
menor de veinte ni mayor de cuarenta unidades de referencia procesal, sin
perjuicio de las costas y costos del proceso, esta resolucin es apelable con
efecto suspensivo.
TRMITE DEL PROCESO DE RETRACTO:
La demanda se presenta por escrito de acuerdo a lo dispuesto por los artculos
424 y 425.
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DESARROLLO DE LA AUDIENCIA DE SANEAMIENTO Y CONCILIACIN

La audiencia de saneamiento procesal y la conciliacin ser realizaran en una
sola audiencia, la misma que tendr lugar dentro de los quince das de vencido
el plazo para contestar la demanda o reconvenir.
DESARROLLO DE LA AUDIENCIA DE PRUEBAS
Se llevara a cabo dentro de los veinte das siguientes a la realizacin de la
audiencia de saneamiento y conciliacin. Si hubiera la necesidad de la
realizacin de una audiencia especial y complementaria, si fuera el caso se
realizaran dentro de los cinco das de efectuada la audiencia de pruebas. Antes
de dar por concluido la audiencia, el juez comunicar a las partes que el
proceso esta expedito para ser sentenciado, precisando el plazo en que lo
har.
EXPEDICIN DE SENTENCIA
Se expedir sentencia dentro de los veinticinco das de culminada la audiencia
de pruebas o las audiencias especial y complementaria, si stas se hubieran
realizado. Los litigantes tendrn un plazo mximo de cinco das para apelar la
sentencia, apelacin que tendr efecto suspensivo.
Ejecutoriada la sentencia que declara el retracto y admitida la garanta a que
hubiera lugar, debe otorgarse la escritura pblica de traslacin de dominio,
debiendo entregarse la suma consignada al comprador. Sin embargo si no lo
hiciera el comprador la escritura la otorga el juez.

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CONCLUSIONES
El derecho de retracto, es el derecho o facultad que la ley concede a
determinadas personas para subrogarse en lugar del comprador, en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa, es decir la persona que se
encuentra en una determinada situacin jurdica tendr derecho de preferencia
en la adquisicin frente a cualquier otro comprador en los casos en que no le
hubiesen otorgado la oportunidad de ejercitar su derecho o se lo hubiesen dado
pero de una forma incorrecta. En consecuencia es la facultad concedida por la
ley a determinadas personas para sustituirse o subrogarse al comprador en
todas las estipulaciones de un contrato de compraventa y dacin en pago, por
lo que mejor debera llamrsele derecho de subrogacin o derecho de
sustitucin o derecho de adquirir por sustitucin o tambin derecho de
adquisicin preferente o derecho de preferencia en la adquisicin.
Se puede establecer que el proceso de retracto se sustenta para su ejercicio en
el inters social o la utilidad pblica, as mismo se seala que uno de sus fines
es que facilita la consolidacin de la propiedad.
Es considerado que el contrato de compraventa en el que el retrayente
pretende subrogarse, esta revestida del consentimiento, el objeto material del
contrato, la forma, existe tambin la causa objetiva propia de los contratos
bilaterales onerosos.
Asimismo es necesario advertir que el derecho de retracto opera incluso en los
contratos de compraventa celebrados en documento privado, debiendo
desterrarse la idea de que solamente se acciona en los contratos de
compraventa o dacin en pago celebrados por escritura pblica.
El retracto en algunos casos tambin procede en la permuta, a tenor de lo
dispuesto en el artculo 1603 del Cdigo Civil, que establece que la permuta
se rige por las reglas de la compraventa que le sean aplicables.

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RECOMENDACIONES Y SUGERENCIAS.
A los fines del ejercicio del derecho de retracto, se podra presentar como
sugerencia que los propietarios debern notificar al copropietario, al litigante y
los dems sujetos que tuvieran el derecho de subrogacin; mediante
documento autentico, su manifestacin de voluntad de vender o transferir su
propiedad, consideramos que en dicha notificacin se debe de incluir los
siguientes elementos: en primer lugar la decisin de vender el bien mueble
inscribible o bien inmueble, en segundo lugar precisar el precio pactado por las
partes y finalmente las condiciones de la transmisin. Esta comunicacin se
debe de hacer de forma fehaciente, es decir que se pueda probar que ha
existido este documento y su contenido, por lo que podra realizarse de varias
maneras, entre ellas podemos mencionar: carta firmando copia para el
interesado, va notarial o mediante un acto de conciliacin. Consecuentemente
los sujetos con derechos de subrogacin debern notificar al propietario en
forma indubitable, su aceptacin o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el
plazo establecido por la ley, transcurrido este plazo, sin que el subrogante
hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedar en libertad de dar en
venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del
ofrecimiento de la venta, con lo que se lograra en alguna medida otorgar u
ofrecer la proteccin a los terceros que adquieren los bienes muebles
inscribibles o bienes inmuebles.

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ANEXOS
Modelo de Demanda Civil para el inicio de un proceso civil.
SECRETARIO
:
NRO. EXPEDIENTE:
CUADERNO
: Principal
NRO. ESCRITO
: 01-2015
SUMILLA
: Demanda Civil de Retracto.
SEOR JUEZ DEL PRIMER JUZGADO ESPECIALIZADO EN LO CIVIL DE LA
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE HUANCAVELICA.
I.- JUAN LOAYZA GARCA, identificado con DNI. N 19604050, con domicilio real en
el Jr. Arica N 480, cercado de Huancavelica, domicilio procesal, Av. Arequipa N 150,
cercado, Huancavelica, domicilio electrnico 4491; a Ud. Atentamente digo:
II.- DATOS DEL DEMANDADO.
La demanda se dirigir contra el enajenante y el adquirente del bien que se intenta
retraer. (Art. 496 del CPC)
1.- En su calidad de enajenante se demanda al Sr. () a quien se le deber de
notificar en ( se aconseja obtener el dato en la RENIEC)
2.- En su calidad de adquirente del bien se demanda al Sr. () a quien se le deber de
notificar en ( se aconseja obtener el dato en la RENIEC)
III.- PETITORIO.
Interpongo demanda de retracto, solicitando a su Despacho, en acumulacin objetiva
originaria: Como PRETENSIN PRINCIPAL, en mi calidad de copropietario
retrayente, solicito se disponga mi subrogacin en el lugar del comprador Sr. () y en
todas las estipulaciones del contrato de compraventa de fecha (), celebrado
respecto de la porcin indivisa consistente en 200m2 del bien inmueble casa inscrito
en la Partida Registral (). Como PRETENSIN ACCESORIA, solicito el pago de
costas y costos del proceso.
IV.- HECHOS.
1.- El demandante es copropietario con el Sr. () del bien inmueble ubicado en () e
inscrito en la Partida Registral () de 400m2.
2.- Es del caso, que el copropietario Sr. () ha procedido a enajenar en compraventa
la porcin indivisa que le corresponde ascendente a 200m2, sin manifestarme su
deseo de enajenar la parte del bien que ostentamos en copropiedad.
3.- La referida enajenacin se ha realizado por contrato de compraventa de fecha ()
a favor del comprador adquirente Sr. () quien habra pagado la suma de S/. 40
000.00 (Cuarenta Mil Nuevos Soles.
4.- Habiendo tomado conocimiento de esta compraventa el pasado 20 de octubre de
los corrientes me encuentro dentro del plazo para pedir el retracto.
5.- Asimismo, adjunto certificado de depsito por la suma de S/. 50 000.00 (Cincuenta
Mil Nuevos Soles), a fin de garantizar el reembolso al adquirente del precio, los
tributos, gastos e intereses pactados.
V.- FUNDAMENTACIN JURDICA.

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1.- El Artculo 1592 del Cdigo Civil fundamenta mi demanda al indicar que El
derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse
en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa.
El retrayente debe reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados
por ste y, en su caso, los intereses pactados. Es improcedente el retracto en las
ventas hechas por remate pblico. Y el Artculo 1599 del Cdigo Civil indica: Tienen
derecho de retracto: ()
2.- El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas. Conforme a estas
normas, en mi calidad de copropietario el Cdigo Civil me otorga el derecho de
subrogarme en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de
compraventa.
VI.- MONTO DEL PETITORIO.
No es cuantificable en dinero.
VII.- OFRECIMIENTO DE MEDIOS PROBATORIOS.
1.- La Partida Registral Nro. () correspondiente al Bien Inmueble cuyos 200m2 se
han enajenado con el objeto de acreditar que el enajenante y mi persona ramos
copropietarios del bien.
2.- El Contrato de Compraventa con el objeto de acreditar que los demandados
(enajenante y adquirente) celebraron una compraventa respecto de 200m2 del bien
inmueble sujeto a copropiedad.
3.- Certificado de depsito en dinero de S/. 50 000.00 equivalente a la prestacin
recibida por el enajenante, los tributos y los gastos pagados por el adquirente y, en su
caso, los intereses debidos. ()
VIII.- ANEXOS.
1-A Copia legible del Documento de Identidad del Demandante.
1-B Certificado de Depsito en Dinero de S/ 50 000.00.
1-C Copia Certificada de Contrato de Compraventa.
1-D Partida Registral Nro. ()
POR LO TANTO:
A Ud. pido admitir a trmite la presente demanda.
PRIMER OTROSI: Si bien ya no constituye un requisito de la demanda, se propone
como VA PROCEDIMENTAL: ABREVIADO conforme al art. 486, inciso 1 del Cdigo
Procesal Civil.
Huancavelica, 28 de octubre de 2015.
FIRMA DEL DEMANDANTE
FIRMA DEL ABOGADO. Conforme al Art. 424, inciso 10 del CPC

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