APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE

PRIN ACTIUNEA POSESORIE

. 1. Consideraii preliminarii
Mijloacele de aprare a dreptului de proprietate au fost grupate n
dou categorii: mijloace indirecte sau nespecifice precum aciunile n
justiie ntemeiate pe drepturile de crean (aciunile n executarea
contractelor, n rspundere contractual, n restituirea plii nedatorate
etc.) i mijloace directe sau specifice care sunt aa-numitele aciuni reale.
Aceste mijloace directe sunt aciunile petitorii i aciunile posesorii.
Aciunile petitorii sunt acele aciuni prin care reclamantul cere
instanei de judecat s statueze c el este titularul dreptului de proprietate
sau al altui drept real cu privire la un anumit bun. Sunt aciuni petitorii:
aciunea n revendicare, aciunea n grniuire, aciunea negatorie,
aciunea confesorie i aciunea n prestaie tabular.
. 2. Aciunea n grniuire, aciunea negatorie, aciunea
confesorie
Aciunea n grniuire este aciunea prin care titularul ei solicit
instanei de judecat s stabileasc prin semne exterioare linia
despritoare ntre cele dou fonduri vecine. Ea poate fi exercitat de ctre
proprietar, uzufructuar i chiar de ctre posesor, nu ns i de ctre
detentorii precari.
Aciunea negatorie este aciunea prin care reclamantul titular al
dreptului de proprietate contest (neag) prtului c ar avea un drept de
uzufruct, un drept de superficie, un drept de uz, un drept de abitaie sau un
drept de servitute asupra unui bun proprietatea sa i, n consecin, s
nceteze exercitarea sa nelegitim
Aciunea confesorie este aciunea prin care reclamantul cere instanei
s stabileasc c el este titularul unui drept de uzufruct, al unui drept de
superficie, al unui drept de uz sau abitaie ori al unui drept de servitute cu
privire la un bun i s-l oblige pe prt (proprietar sau alt persoan) s-i
permit exercitarea netulburat.
. 3. Aciunea n revendicare
1. Noiune, definire. - Aciunea n revendicare este acea aciune real
prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului su, cere instanei de
judecat s i se recunoasc dreptul de proprietate asupra bunului i
restituirea acestuia de la posesorul neproprietar.

2. Caracterele aciunii n revendicare:- este o aciune real ;- ea este

o aciune petitorie; - aciunea n revendicare este, n principiu,
imprescriptibil sub aspect extinctiv.
. 4. Revendicarea bunurilor imobile
Ea pune n discuie dou probleme: proba dreptului de proprietate i
caracterul imprescriptibil al aciunii n revendicare.
1) Prima problem: proba dreptului de proprietate (probatio
diabolica) incumb reclamantului care pretinde c este proprietarul
imobilului.
Pentru atenuarea dificultilor referitoare la proba dreptului de
proprietate doctrinarii jurisprudena au cristalizat cteva reguli care se
nvrt n jurul noiunilor de titlu i de posesie i impun o comparaie a
acestora i anume : titlu contra titlu, titlu contra posesie i posesie contra
posesie.
2. A doua problem: aciunea n revendicare este, n principiu,
imprescriptibil. Acest principiu decurge din caracterul perpetuu al
dreptului de proprietate care nu se stinge prin neuz indiferent de timpul
ct titularul su nu l-a exercitat.
3. Efectele aciunii n revendicare. - Atunci cnd aciunea n
revendicare este admis instana prin hotrre judectoreasc va
recunoate reclamantului dreptul de proprietate i pe cale de consecin va
dispune obligarea prtului la restituirea bunului (cu toate accesoriile lui)
reclamantului sau, dup caz, l va obliga pe prt de a se abine a mai
aduce atingere exerciiului dreptului de proprietate.
Dac restituirea n natur nu mai este posibil (fie c bunul a pierit,
fie c a fost dobndit de un ter, fie expropriat), atunci prtul este obligat
s-i plteasc reclamantului un echivalent bnesc.
Dac bunul revendicat a produs fructe regimul lor va fi n funcie de
buna sau reaua credin a posesorului. Att posesorul de bun credin ct
i cel de rea credin au dreptul de a cere reclamantului-proprietar
restituirea cheltuielilor necesare i a celor utile pe care le-au fcut cu
privire la bunul respectiv.
Cheltuielile necesare sunt acelea fcute pentru conservarea bunului;
trebuie ca fr ele conservarea bunului s nu fi fost cu putin.
Cheltuielile utile sunt acelea care dei nu erau necesare au avut ca
efect sporul de valoare sau creterea gradului de utilitate a bunului.
Cheltuielile voluptorii (de plcere sau de nfrumuseare) sunt acelea
pe care posesorul le-a fcut pentru plcerea sa personal; ele nu se

restituie dar posesorul este n drept s ridice acele lucruri fr ns a

deteriora bunul respectiv.
. 5. Revendicarea bunurilor mobile
1. Regula prevzut de art. 1909 C.civ. - Revendicarea bunurilor
mobile este esenial deosebit de revendicarea bunurilor imobile.
Revendicarea bunurilor mobile este diferit dup cum prtul este un
posesor de rea credin, un ho sau un gsitor sau, dimpotriv, un posesor
de bun credin. Art. 1909 C.civ. prevede c: "Lucrurile mictoare se
pescriu prin faptul posesiunii lor fr s fie trebuin de vreo scurgere de
timp". De fapt art. 1909 C.civ. formuleaz regula c n materia bunurilor
mobile posesia de bun credin valoreaz titlul de proprietate.
N.B. Dispoziiile art. 1909 C.civ. pot fi invocate numai de terul
dobnditor care cu bun credin a dobndit bunul de la un detentor precar
cruia adevratul proprietar i l-a ncredinat de bun voie.
2. Regula instituit de art. 1909 alin. 1 C.civ. este inaplicabil n
cazul bunurilor pierdute sau furate. - Potrivit art. 1909 alin. 2 C.civ. "cel
ce a pierdut sau cel cruia i s-a furat un lucru poate s-l revendice n curs
de 3 ani din ziua cnd l-a pierdut sau i s-a furat de la cel care l gsete
rmnnd acestuia recurs n contra celui de la care l are". Textul reprodus
are n vedere situaia n care bunul se afl n posesia unui ter dobnditor
de bun credin care a dobndit bunul de la ho sau gsitor.
3. Reguli derogatorii prevzute de art. 1910 C.civ. Regula nscris
n art. 1909 alin. 2 sufer o excepie nscris n art. 1910 C.civ. care
statueaz c: "Dac posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a
cumprat la blci sau la trg sau la o vindere public sau de la un negustor
care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate s ia lucrul
napoi dect ntorcnd posesorului preul ce l-a costat".

FORMELE SI CARACTERELE DREPTUL DE PROPRIETATE

. 1. Definiie
Definiia este dat n art. 480 C.civ. potrivit creia: "Proprietatea
este dreptul ce are cineva de a se bucura i de a dispune de un lucru n
mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege" . Ea nu este
lipsit de critici.
Definim dreptul de proprietate ca fiind acel drept real care confer
titularului su posesia, folosina i dispoziia asupra unui bun, exclusiv i
3

perpetuu, n putere proprie i n interes propriu, cu respectarea normelor

n vigoare .
. 2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
1. Dreptul de proprietate este un drept absolut - el confer titularului
totalitatea prerogativelor, adic posesia, folosina i dispoziia ;de alt
parte, el este absolut pentru c este opozabil erga omnes.
2. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv - El este exclusiv
pentru c puterile conferite de acest drept sunt independente de orice alte
puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv.
3. Dreptul de proprietate este un drept perpetuu. - Proprietatea este
perpetu n dou sensuri : sub aspect ereditar i sub aspectul
imprescriptibilitii.
. 3. Analiza atributelor dreptului de proprietate
1. Jus utendi Acest atribut const n prerogativa titularului
dreptului de proprietate de a se servi sau ntrebuina bunul.
2. Jus fruendi - Fructus este n primul rnd dreptul proprietarului de
a fructifica bunul su sau de a-l lsa neproductiv.
3. Jus abutendi - confer proprietarului dreptul de a dispune liber de
bunul su. Aceast liber dispoziie se dezvolt pe un plan material i pe
unul juridic.
. 4. Limitri ale dreptului de proprietate
1. Limitri care privesc exerciiul atributului de dispoziie juridic.
n aceast categorie o parte a doctrinei a inclus bunurile inalienabile
definitiv sau temporar, precum i cele alienabile condiionat, pe de o parte,
i bunurile aflate n circuitul civil n condiii restrictive, pe de alt parte.
Nerespectarea dispoziiilor legale privind inalienabilitatea total,
parial sau condiionat a bunurilor antreneaz nulitatea actului (de
regul, nulitatea absolut).
2. Limitri ale dreptului de proprietate izvorte din raporturile de
vecintate.
A. Raporturi de vecintate cu caracter de drepturi reale. Codul civil
reglementeaz aceste raporturi n materia servituilor, fiind vorba despre
servituile naturale (art. 578-585 C.civ.) i servituile legale (art. 586-619
C.civ.).
B. Raporturi de vecintate care constituie sarcini reale. Obligaiile
reale de a face sau obligaiile propter rem sunt situate la limita dintre
4

drepturile reale i drepturile de crean. Ele pot rezulta din lege sau din
voina prilor i se transmit o dat cu transmiterea bunului respectiv. n
unele cazuri executarea acestor obligaii presupune luarea n considerare a
raporturilor de vecintate.
C. Raporturi de vecintate rezultate din contractele ncheiate ntre
proprietarii vecini. Proprietarii fondurilor nvecinate pot ncheia diferite
convenii prin care s-i asume unele obligaii reciproce dar nu cu titlu de
servitui, ci cu titlu de drepturi de crean. De pild, un proprietar se
oblig fa de vecinul su s-i permit s ia ap din fntna aflat pe
fondul su;
D. Raporturi faptice de vecintate. n unele cazuri ntre proprietarii
fondurilor nvecinate se pot nate simple raporturi de fapt (deci fr un
coninut juridic). De exemplu, tolerarea vecinului de a lua ap din fntna
situat pe fondul altui proprietar sau acceptarea tacit de a trece pe fondul
vecin etc. Beneficiarul lor nu le poate redobndi prin justiie i nici nu
poate invoca uzucapiunea.
De alt parte sunt actele de pur facultate, de pild, proprietarul care
beneficiaz de o anumit perspectiv deoarece pe terenul vecinului nu s-a
construit nimic.
E. Abuzul de drept n raporturile de vecintate.
Buna vecintate presupune cel puin dou ndatoriri: prima, vecinul
s nu-l prejudicieze pe vecin i a doua, vecinul nu trebuie s-l incomodeze
ntr-un mod intolerabil pe vecin. Aceste dou situaii corespund pe plan
doctrinar i jurisprudenial la dou teorii: abuzul de drept i
inconvenientele anormale de vecintate. Aceast distincie este important
deoarece i rspunderea este diferit.
Abuzul de drept condiiile responsabilitii: prejudiciul, intenia de
a prejudicia, lipsa unui interes serios i legitim.
Inconvenientele anormale de vecintate - condiiile
responsabilitii
Prejudiciul (dauna); existena unei vinovii (neglijen, impruden)
chiar dac ea nu apare ntotdeauna cu claritate.
Sanciunea inconvenientelor de vecintate const n primul rnd ntro reparaie n natur pentru c ea se apropie cel mai mult de principiul
reparrii integrale. Complementar exist acordarea de daune-interese.
n concluzie nu exist un criteriu precis care s permit determinarea
limitei care nu trebuie depit de proprietar; aprecierea responsabilitii
fiind o chestiune de fapt se va face de instana de judecat de la caz la caz.

4. Limitri ale folosinei unor bunuri n situaii speciale. Rechiziia

unor bunuri. Sunt situaii excepionale cnd organele autoritii publice
sunt abilitate prin lege pentru a obliga agenii economici, instituiile
publice precum i alte persoane juridice sau fizice s cedeze temporar
unele bunuri mobile sau imobile forelor destinate aprrii naionale sau
autoritilor publice; aceste situaii speciale sunt: declararea mobilizrii
generale sau pariale ori a strii de rzboi, instituirea strii de urgen sau
de asediu, concentrri, exerciii i antrenamente de mobilizare, prevenirea,
localizarea, nlturarea urmrilor unor dezastre, ct i pe timpul acestor
situaii (Legea nr. 132/ 1997 privind rechiziiile de bunuri i prestrile de
servicii n interes public).
Ea prezint urmtoarele caractere juridice: a) privete, n principiu,
bunuri neconsumptibile; b) este, n principiu, o msur temporar care va
nceta o dat cu ncetarea situaiei excepionale i cnd bunurile
rechiziionate vor trebui restituite; c) este o msur obligatorie; d)
rechiziia se face cu acordarea de despgubiri att n cazul rechiziiei
temporare (pentru degradarea sau devalorizarea bunului) ct i n cazul
rechiziiei definitive (pentru valoarea bunurilor consumptibile sau
perisabile).
5. Limitri ale dreptului de proprietate privind folosina subsolului.
Aceast limitare este prevzut n Constituie n art. 41 alin. 1 care
statueaz: Pentru lucrri de interes general, autoritatea public poate
folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi
proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor,
precum i pentru alte daune imputabile autoritii.
6. Exproprierea pentru cauz de utilitate public
Noiune i reglementare. Cedarea forat aplicat imobilelor mbrac
forma exproprierii pentru cauz de utilitate public. Ea este cuprins n
art. 481 C.civ. care stabilete c: Nimeni nu poate fi silit a ceda
proprietatea sa, afar numai pentru cauz de utilitate public i primind o
dreapt i prealabil despgubire, ea i gsete actualmente
reglementarea complet n art. 41 din Constituie i n Legea nr. 33/1994
privind exproprierea pentru cauz de utilitate public.
Bunurile supuse exproprierii. - Sunt expropriabile numai bunurile
imobile proprietate privat. Utilitatea public se declar pentru lucrri de
interes naional sau pentru lucrri de interes local (art. 5). Legea nr.
33/1994 enumer principalele categorii de lucrri de utilitate public ntro list nelimitativ (art. 6).
Exproprierea propriu-zis i stabilirea despgubirilor. Acestea
sunt reglementate n Capitolul IV al Legii nr. 33/1994. Soluionarea
6

cererilor de expropriere este de competena tribunalului n raza cruia este

situat imobilul. Instana va verifica dac sunt ntrunite condiiile cerute
pentru expropriere, fr a putea repune n discuie, n principiu,
problemele de fond privitoare la expropriere (de exemplu, necesitatea
acesteia, ntinderea, faptul c nu a fost contestat hotrrea comisiei etc.).
Tot tribunalul va hotr i asupra despgubirilor cuvenite fiecreia dintre
persoanele interesate .
Efectele exproprierii. Exproprierea produce urmtoarele efecte :
- imobilul expropriat trece n proprietatea public liber de orice
sarcini ;
- se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de
proprietate - uzul, uzufructul, abitaie, superficie precum i orice alte
drepturi reale. De asemenea se sting drepturile de concesiune i dreptul de
folosin. Titularii acestor drepturi au drept la despgubiri.
- n ce privete dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar special care
greveaz bunul expropriat, acestea se strmut de drept asupra
despgubirii stabilite de instan ; prin aceast dispoziie legea
reglementeaz un nou caz de subrogaie cu titlu particular (art. 28 alin.
2) ;
- se sting orice drepturi personale dobndite de alte persoane asupra
imobilului expropriat (de exemplu, cele nscute din contractul de
locaiune, de comodat).
Retrocedarea i dreptul de preemiune la
cumprarea imobilului. - Legea nr. 33/1994 reglementeaz dou drepturi
n favoarea proprietarului imobilului expropriat (art. 35-37) i anume:
dreptul de a cere i de a obine retrocedarea imobilului expropriat i
dreptul de preemiune la cumprarea imobilului n ipoteza n care
expropriatorul s-ar hotr s-l nstrineze.
. 5. Formele dreptului de proprietate
n prezent distingem:
1 - dup subiectele dreptului de proprietate: a) dreptul de proprietate
al persoanelor fizice i b) dreptul de proprietate al persoanelor juridice;
2 - dup modul de dobndire: a) dreptul de proprietate dobndit prin
acte juridice i dreptul de proprietate dobndit prin fapte juridice; b)
dreptul de proprietate dobndit prin acte ntre vii i dreptul de proprietate
dobndit prin acte pentru cauz de moarte; c) dreptul de proprietate
originar i dreptul de proprietate derivat.
3 - dup cum dreptul de proprietate este afectat sau nu de modaliti
deosebim: a) drept de proprietate pur i simplu i b) drept de proprietate
afectat de modaliti.
7

4 - dup regimul su juridic dreptul de proprietate se prezint sub

dou forme: a) drept de proprietate public i b) drept de proprietate
privat. Aceast clasificare este cea mai important.
. 6. Dreptul de proprietate public
1. Definiie. Reglementare - Dreptul de proprietate public este acel
drept de proprietate n care atributele acestuia se exercit de ctre stat i
unitile administrativ-teritoriale i care poart asupra bunurilor din
domeniul public el fiind inalienabil, imprescriptibil i insesizabil.
2. Subiecii (titularii) dreptului de proprietate public. Potrivit
dispoziiilor legale n vigoare titularii dreptului de proprietate public
sunt :
- statul cu privire la bunurile din domeniul public de interes
naional ;
- unitile administrativ-teritoriale (comuna, oraul, municipiul i
judeul) asupra bunurilor din domeniul public de interes local.
3. Obiectul dreptului de proprietate public. - Legea nr. 213/1998
privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, n art. 3 dispune
c: domeniul public este alctuit din bunurile prevzute de art. 135 alin. 4
din Constituie, din cele stabilite prin anexa care face parte integrant din
prezenta lege i din orice bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor sunt
de uz sau de interes public i sunt dobndite de stat sau de unitile
administrativ-teritoriale prin modurile prevzute de lege.
4. Caracterele dreptului de proprietate public sunt n numr de trei:
el este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil.
5. Modalitile de exercitare a dreptului de proprietate public sunt
de competena organelor centrale ale puterii executive pentru bunurile din
domeniul public de interes naional i autoritile publice locale pentru
bunurile din domeniul public de interes local. n concret aceste modaliti
sunt dreptul de administrare, concesionarea, nchirierea i dreptul de
folosin asupra unor bunuri imobile.
6. Dobndirea i ncetarea dreptului de proprietate public. n
conformitate cu art. 7 din Legea nr. 213/1998, dreptul de proprietate
public se dobndete prin urmtoarele moduri:
- pe cale natural ; - prin achiziii publice efectuate n condiiile
legii;- prin exproprierea pentru cauz de utilitate public;- prin acte de
donaie sau legate acceptate, n condiiile legii, de organele competente
atunci cnd bunul intr n domeniul public;- prin trecerea unor bunuri din
domeniul privat al statului sau unitilor administrativ-teritoriale n
domeniul public, pentru cauz de utilitate public; - alte moduri prevzute
8

de lege (de exemplu, accesiunea, confiscarea, comoara, vnzarea sau

schimbul pentru cauz de utilitate public etc.).
n ce privete modurile de ncetare a dreptului de proprietate public,
acestea sunt:
- pieirea bunului pe cale natural sau prin intervenia omului;trecerea bunului n domeniul privat. - trecerea unor bunuri din domeniul
public n domeniul privat pentru reconstituirea dreptului de proprietate
particular, pentru retrocedarea lor fotilor proprietari sau pentru a fi
vndute.
. 7. Domeniul public i domeniul privat
1. Domeniul public - este acel domeniu din care fac parte numai
bunurile care alctuiesc obiectul dreptului de proprietate public a statului
i a unitilor administrativ-teritoriale.
Reglementrile Legii nr. 213/1998 circumscriu cu mult exactitate
sfera bunurilor proprietate public statund n art. 3 alin. 1 c domeniul
public este compus din urmtoarele bunuri:
- bunurile enumerate n art. 135 alin. 4 din Constituie;
- bunurile enumerate n anexa acestei legi;
- orice alte bunuri care potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau
de interes public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativteritoriale prin modurile prevzute de lege.
2. Domeniul privat - este definit de obicei prin antitez spunndu-se
c el este acel domeniu din care fac parte bunurile statului care nu aparin
domeniului public. Altfel spus, domeniul privat cuprinde bunurile (mobile
sau imobile) pe care statul sau unitile administrativ-teritoriale le au ca
orice persoan fizic sau juridic. Din domeniul privat fac parte bunurile
care au ncetat de a mai aparine domeniului public, bunurile fr stpn,
cldirile, alte imobile i mobilierul lor, dac nu sunt destinate pentru uz
sau interes public; apoi, bunurile pe care statul sau unitile administrativteritoriale le dobndesc ca orice particular prin donaie, testamente sau
alte acte juridice.
Domeniul privat este supus dispoziiilor de drept comun dac prin
lege nu se prevede altfel.
. 8. Dreptul de proprietate privat (proprietatea privat)
1. Definiie. Reglementare Dreptul de proprietate privat, n
opoziie cu dreptul de proprietate public, poate fi definit ca fiind acel
drept de proprietate n care prerogativele sale se exercit de ctre
persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat, de stat sau unitile
9

administrativ-teritoriale i care poart asupa bunurilor mobile i imobile,

fiind alienabil, sesizabil i prescriptibil, n condiiile legii.
2. Subiectele dreptului de proprietate privat - Titulari ai acestui
drept pot fi: persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat, statul i
unitile administrativ-teritoriale; acestea din urm avnd, aadar, calitatea
de persoane juridice civile.
3. Caracterele dreptului de proprietate privat - Acestea sunt
urmtoarele:
- dreptul de proprietate privat este alienabil; - dreptul de
proprietate privat este prescriptibil; - dreptul de proprietate privat este
sesizabil;
4. Obiectul dreptului de proprietate privat - Persoanele fizice pot
dispune liber de dreptul lor de proprietate, inclusiv prin crearea unor
dezmembrminte. Cldirile pot fi nchiriate iar terenurile arendate.
n ce privete dreptul de proprietate privat al persoanelor juridice
cum ar fi societile comerciale, regimul lor este reglementat de Legea nr.
31/1990 privind societile comerciale; acestea sunt proprietare asupra
patrimoniului lor etc.
5. Statul i unitile administrativ-teritoriale (Domeniul privat).
Aa cum am artat, statul i unitile administrative-teritoriale pot avea
calitatea de titulari ai dreptului de proprietate privat. Bunurile care
formeaz proprietatea privat a statului i a unitilor administrativeteritoriale constituie domeniul privat. Aceast noiune, dei nu o gsim n
Constituie, a primit o consacrare legal n legi organice precum Legea nr.
18/1991, Legea nr. 213/1998, Legea nr. 215/2001.
Obiectul domeniului privat potrivit art. 4 din Legea nr. 213/1998
este alctuit din bunurile aflate n proprietatea statului i a entitilor sale
teritoriale i care nu fac parte din domeniul public.
Constituirea domeniului privat Domeniul privat se constituie
prin mijloace de drept civil (vnzare-cumprare, donaie,
schimb, legat, uzucapiune, accesiune etc.) sau prin modaliti
specifice pe care particularii nu le au (dobndirea bunurilor
fr stpn sau abandonate, a motenirilor vacante,
dezafectarea unor bunuri proprietate public, exercitarea
dreptului de preemiune recunoscut statului n anumite
condiii
Regimul juridic al domeniului privat De regul regimul juridic al
bunurilor din domeniul privat este aa cum am mai artat cel de drept
comun.
10

. 9. Regimul juridic al terenurilor

1. Circulaia terenurilor potrivit Legii nr. 54/1998. Din cuprinsul
Legii nr. 54/1998 (dar i din ansamblul legislaiei n materie: Legea nr.
18/1991, Codul civil, Legea nr. 16/1994 a arendei etc., se pot desprinde
cel puin trei principii majore:
- principiul liberei circulaii juridice a terenurilor;
- principiul potrivit cruia nscrisul autentic este o condiie de
validitate a nstrinrii terenurilor;
- principiul potrivit cruia nstrinarea terenurilor prin vnzare se va
face cu respectarea dreptului de preemiune. n acest sens Legea nr.
54/1958 stabilete: nstrinarea, prin vnzare, a terenurilor agricole
situate n extravilan se face cu respectarea dreptului de preemiune al
coproprietarilor, al vecinilor ori al arendailor (art. 5).
. 10. Modalitile dreptului de proprietate
1. Preliminarii - Dreptul de proprietate poate fi pur i simplu sau
afectat de modaliti. n doctrina noastr sunt cunoscute urmtoarele
modaliti ale dreptului de proprietate : proprietatea rezolubil,
proprietatea anulabil i proprietatea comun. n ce ne privete
considerm c modalitile dreptului de proprietate sunt :
- proprietatea rezolubil sau condiional ;
- proprietatea anulabil (care n sens larg este o proprietatea
condiional) ;
- proprietatea inalienabil ;
- proprietatea afectat unui scop (proprietatea afectaiune)
- proprietatea comun cu variantele ei : coproprietate obinuit sau
temporar, coproprietate forat i perpetu, proprietate comun n
devlmie i proprietate periodic.
2. Proprietatea rezolubil (sau condiional) Un exemplu va fi
edificator: o persoan doneaz averea sa altuia cu condiia c efectele
donaiei vor nceta dac cel ce a primit gratificarea (donatarul) va nceta
din via naintea donatorului. Deci soarta donaiei va atrna de mplinirea
unei condiii rezolutorii (art. 1019 C.civ.). Prin ncheierea actului de
donaie are loc de ndat transferul dreptului de proprietate de la donator
la donatar. Dar existena dreptului de proprietate dobndit de cel gratificat
este nesigur atta vreme ct condiia se mai poate realiza. Aceasta
deoarece nu se tie nc dac donatarul va supravieui donatorului pentru
ca astfel el s rmn definitiv proprietar al averii primite sau va deceda

11

naintea acestuia, caz n care bunurile se vor ntoarce n patrimoniul

donatorului.
3. Proprietatea anulabil. Proprietatea anulabil reprezint acea
modalitate juridic a dreptului de proprietate care apare n situaia n care
transferul proprietii se face n temeiul unui act lovit de nulitate relativ
(anulabil).. Dac aciunea este admis dreptul de proprietate al
dobnditorului va fi desfiinat retroactiv. n cazul n care actul translativ
anulabil a fost confirmat, dreptul de proprietate al dobnditorului va fi
consolidat.
4. Proprietatea inalienabil. Dei, n principiu, inalienabilitatea
unui bun nu poate fi declarat prin voina omului, considerm c sunt
situaii cnd o asemenea clauz de inalienabilitate trebuie acceptat n
actele translative de proprietate. Aceasta sub dubla condiie ca
inalienabilitatea s fie stabilit temporar i inalienabilitatea s fie
justificat de un interes serios i legitim.
n concluzie, proprietatea inalienabil este o proprietate care se
reduce la dreptul de a poseda i a folosi, lipsindu-i temporar dreptul de
dispoziie; astfel ea se apropie de uzufruct.
5. Proprietatea afectat unui scop este acea proprietate care este
afectat fie exclusiv, fie de preferin unui scop care a fost determinat de
proprietarul anterior; proprietarul actual suport restriciile n dreptul su
iar la nevoie el va fi obligat s cedeze proprietatea altei persoane.
Instituia tip n care proprietatea afectat unui scop i are locul cel
mai potrivit este fundaia. Dar mai pot fi ntlnite i alte cazuri; de pild, o
liberalitate cu sarcin.
6. Proprietatea comun. - Proprietatea comun este acea proprietate
care se caracterizeaz prin aceea c prerogativele dreptului de proprietate
aparin mpreun i concomitent mai multor persoane. Ea poate fi: pe
cote-pri, n devlmie i periodic.
A. Proprietatea comun pe cote-pri este acea modalitate a
dreptului de proprietate care se caracterizeaz prin aceea c un bun
aparine concomitent mai multor titulari, fiecare dintre acetia avnd o
cot-parte ideal din dreptul de proprietate. Aadar, din aceast definiie
rezult dou reguli i anume: a) nici unul dintre coproprietari nu este
titularul exclusiv al unei fraciuni materiale din bunul respectiv ; ei nu au
dect un drept nedeterminat din bunurile aflate n coproprietate i b) c
fiecare dintre coproprietari este titularul exclusiv numai pentru o cot
ideal, abstract din dreptul de proprietate, exprimat printr-un procent;
fracie ordinar sau fracie zecimal

12

Proprietatea comun pe cote-pri este de dou feluri dac avem n

vedere durata coproprietii:
- proprietatea comun pe cote-pri (coproprietatea) obinuit sau
temporar;
- proprietatea comun pe cote pri (coproprietatea) forat i
perpetu.
a) Proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar.
Ceea ce caracterizeaz aceast modalitate este faptul c ea nu se menine
dect prin voina tuturor coproprietarilor. Oricare dintre ei are libertatea
de a-i pune capt oricnd cernd partajul (art. 728 C.civ.). De aceea
coproprietatea obinuit se mai numete voluntar sau temporar, spre
deosebire de coproprietatea forat i perpetu. Dac bunul aflat n
coproprietate (indiviziune) nu poate fi partajat n natur, el va fi partajat n
valoare. Obligaiile coproprietarilor. - n calitatea lor de coproprietari
acetia au i unele obligaii. Astfel, ei sunt obligai - n raport cu cota lor
parte - la plata cheltuielilor i datoriilor ocazionate de ntreinerea,
conservarea i administrarea bunului comun. n mod obinuit sistarea
coproprietii are loc prin partaj.
b) Coproprietatea forat i perpetu. Noiune, definiie. Este o
coproprietate forat deoarece exist i se menine indiferent de voina
coproprietarilor i este perpetu deoarece scopul bunurilor care i
alctuiesc obiectul este permanent.
Cazurile de coproprietate forat. - Doctrina a reinut urmtoarele
cazuri de coproprietate forat:
- coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea
a dou imobile vecine;
- coproprietatea despriturilor dintre dou imobile (zidul, anul i
gardul);
- coproprietatea asupra prilor comune din cldirile cu dou sau mai
multe apartamente avnd proprietari diferii;
- coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie (hrtii de
familie, tablouri de familie, cavouri i alte lucrri funerare).
B. Proprietatea comun n devlmie. - Dreptul de proprietate n
devlmie reprezint acea proprietate comun potrivit creia titularii si
nu au determinat o cot-parte ideal (matematic) din dreptul lor de
proprietate.
Proprietatea devlma a soilor. - Proprietatea devlma a soilor
are ca obiect numai acele bunuri care au fost dobndite de ei sau de
oricare dintre ei n timpul cstoriei.

13

Potrivit art. 35 din Codul familiei administrarea, folosina i

dispoziia asupra bunurilor comune se realizeaz de comun acord de ctre
ambii soi. Legea instituie o prezumie de mandat tacit reciproc ntre soi.
Proprietatea comun devlma a soilor nceteaz prin desfacerea
sau ncetarea cstoriei, moment n care aceasta se transform n
proprietate comun pe cote-pri. Dar excepional, pentru motive
temeinice (art. 36 alin. 2 C.fam.), ea poate nceta i n timpul cstoriei.
C. Proprietatea periodic (partajabil n timp). ntr-o form
arhaic aceast proprietate a fost cunoscut de mult vreme. Este cazul n
care defunctul prin testamentul su desemneaz pe cei doi nepoi ai si s
fie proprietarii unui teren agricol, fiecare din ei pe cte un an (arat,
semnat, recoltat). De fapt, dac coproprietatea urban s-a dezvoltat mult
n zilele noastre, exist aceast tendin i n privina reedinelor de
vacan.
Societile de turism din alte ri au preluat aceste formule pentru a
asigura mai multor turiti aceeai locuin n staiuni celebre (pe perioade
ealonate de timp i cu drepturi exclusive) numindu-i proprietari; este aa
numita proprietate temporar.
Ea a fost definit ca o modalitate a dreptului de proprietate n cadrul
creia fiecare titular exercit n nume propriu i n interes propriu
prerogativele dreptului su de proprietate pe perioade determinate, care se
repet succesiv i perpetuu, la intervale regulate, presupunnd cel puin
doi titulari care pot fi persoane fizice sau juridice, inclusiv statul, ntre
care nu exist nici un raport juridic.
. 11. Proprietatea aparent
Exist o strns legtur ntre aparen i adagiul latin error
communis facit jus; eroarea comun i invincibil este creatoare de drept.
Aadar, o aparen cu adevrat serioas poate valida actele ndeplinite fr
drept .
Condiii n care opereaz proprietatea aparent sunt urmtoarele: a)
buna credin a dobnditorului; b) o eroare comun; c) o eroare
invincibil .
Efectele proprietii aparente. Avnd n vedere c teoria aparenei
protejeaz numai terii - nseamn c ea nu are nici un efect n raportul
proprietar adevrat - proprietar aparent. Proprietarul aparent este obligat
s restituie adevratului proprietar bunul (n natur) dac l mai deine.
Dac l-a nstrinat el trebuie s restituie acestuia fie preul pe care l-a
ncasat (dac este de bun credin), fie valoarea actual a bunului cu
daune interese (dac este de rea credin). n raporturile dintre adevratul
14

proprietar i teri aparena este creatoare de drept. Astfel, dei terul

dobnditor primete bunul de la o persoan care nu are nici un drept
asupra lui, devine totui proprietar sau titular al unui drept real: uzufruct,
servitute etc.
BIBLIOGRAFIE
1. Mariana Rudreanu Drept civil. Drepturile reale.,
Editura Fundaiei Romnia de
Mine, Bucureti, 2005
Facultativ
2. Corneliu Brsan Drept civil. Drepturi reale principale,
Editura All Beck, Bucureti
2001
3.Gheorghe Beleiu Drept civil romn. Introducere n
dreptul civil ,Subiectele dreptului
civil, Edit. Universul Juridic, Bucureti 2005
4. Cristiana Turianu Curs de drept civil. Partea general,
Bucureti, 2002 Editura
Fundaia Romnia de Mine
5. Dnu Cornoiu Drept civil. Partea general, Edit.
Fundaiei Romnia de Mine,
Bucureti 2006
6. Dnu Cornoiu Drept civil. Persoanele, Edit. Fundaiei
Romnia de Mine,
Bucureti 2005

15