A eficácia do contrato de compra e venda: apontamentos de Direito Comparado 1

Hidemberg Alves da Frota

A Eficácia do Contrato de Compra e Venda:

Apontamentos de Direito Comparado1

Hidemberg Alves da Frota2

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O contrato de compra e venda no Direito Civil Comparado pode ter eficácia real ou
obrigacional.

Para o sistema de eficácia real, de raiz francesa, basta a celebração do contrato de

compra e venda para o comprador se tornar proprietário. Já para o sistema de eficácia
obrigacional, de origem romano-alemã, ―o contrato de compra e venda por si só não transfere
a propriedade‖3: apenas obriga o comprador a transferi-la e o vendedor, após pagar o preço, a
recebê-la.

O contrato de compra e venda de eficácia real surge no Código Civil francês de 1804,
o qual radica no consentimento o instante em que o credor se converte em proprietário da
coisa (art. 1.1384)5. ―De acordo com o art. 1.5826 do Código Napoleão,‖7 — explica Carlos
Roberto Gonçalves — ―o contrato cria o vínculo obrigacional e, simultaneamente, transfere o

1
Fontes bibliográficas da versão original do artigo: Doutrina, Rio de Janeiro, n. 16, p. 300-301, 2ª quinz. ago.
2005; Gazeta Juris: doutrina, Rio de Janeiro, v. 1, n. 4, p. 60-61, 2ª quinz. ago. 2005; Revista Nacional de
Direito e Jurisprudência, Ribeirão Preto, v. 6, n. 74, p. 39-41, fev. 2006; Gazeta Juris, Rio de Janeiro, n. 5, mai.-
jun. 2006. CD-ROM. Artigo jurídico incluído no Juris Síntese IOB n. 55 (CD-ROM). Revisado em 8 de junho de
2010.
2
Correio eletrônico: hidemberg_frota@yahoo.com.br.
3
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contratos em espécie. 2. ed. São Paulo: Atlas, 2002, v. 3, p. 26.
4
―Article 1138 Créé par Loi 1804-02-07 promulguée le 17 février 1804 L'obligation de livrer la chose est
parfaite par le seul consentement des parties contractantes. Elle rend le créancier propriétaire et met la chose à
ses risques dès l'instant où elle a dû être livrée, encore que la tradition n'en ait point été faite, à moins que le
débiteur ne soit en demeure de la livrer ; auquel cas la chose reste aux risques de ce dernier.‖ Cf. FRANÇA.
Code civil. Disponível em: <http://codes-et-lois.fr/code-civil/texte-integral>. Acesso em: 8 jun. 2010.
5
RODRIGUES, Silvio. Direito civil: dos contratos e das declarações unilaterais de vontade. 28. ed. São Paulo:
Saraiva, 2002, v. 3, p. 139.
6
―Titre VI : De la vente Chapitre Ier : De la nature et de la forme de la vente Article 1582 Créé par Loi 1804-
03-06 promulguée le 16 mars 1804 La vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et
l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.‖ Cf. FRANÇA. Code civil.
Disponível em: <http://codes-et-lois.fr/code-civil/texte-integral>. Acesso em: 8 jun. 2010.
7
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. São Paulo: Saraiva, 2004,
v. 3, p. 191.
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domínio da coisa vendida (nudus consensus parit priprietatem)‖8, isto é, a transferência

ocorre ―por virtude do próprio contrato‖9.

Ao contrário do contrato de compra e venda de eficácia obrigacional (a prever a

obrigação de transferência de uma coisa ou outro direito por meio do pagamento do
respectivo preço, sem realizar, por si só, tal transferência), o de eficácia real não estipula o
dever jurídico das partes concretizarem, no futuro, a compra e venda, porque esta já se
materializa, neste caso, por intermédio da celebração da avença.

Acolhido pelo art. 1.267, caput, do Código Civil brasileiro de 2002, o contrato de
compra e venda de eficácia obrigacional não transfere a propriedade, já que se limita a
prescrever a obrigação de que seja ela transferida10, ao passo que o contrato de compra e
venda de eficácia real per se (a própria avença) efetua a transferência da coisa.

Ainda em vigor, o Código Civil francês de 1804 hoje tem em sua companhia, dentre
outros11, os Códigos Civis português de 1966 (art. 874)12, macaense13 de 1999 (art. 865)14 e
art. 1.470 do Código italiano de 1942 (art. 1.470)15, que enxergam na compra e venda o
contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito (de cunho
patrimonial, complementa o Código paraguaio de 1985, art. 73716), mediante um preço. A

8
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. São Paulo: Saraiva, 2004,
v. 3, p. 191.
9
Ibid., loc. cit.
10
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: contratos: contratos
em espécie. São Paulo: Saraiva, v. 4, t. 2, p. 4.
11
Como adeptos do sistema francês, Carlos Roberto Gonçalves menciona, também, Bélgica, Polônia, Bulgária,
Bolívia e Venezuela. Cf. GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais.
São Paulo: Saraiva, 2004, v. 3, p. 191.
12
―ARTIGO 874º (Noção) Compra e venda é o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou
outro direito, mediante um preço.‖ Cf. PORTUGAL. Código Civil Português. Disponível em:
<http://www.rathenau.com/ccivil.htm>. Acesso em: 7 jun. 2010.
13
Região Especial Administrativa de Macau (REAM), território da República Popular da China em que
remanesce uma legislação codificada de matriz portuguesa.
14
―TÍTULO II Dos contratos em especial CAPÍTULO I Compra e venda SECÇÃO I Disposições gerais Artigo
865.º (Noção) Compra e venda é o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito,
mediante um preço.‖ Cf. MACAU. Código Civil. Disponível em: <http://www.imprensa.macau.gov.mo>.
Acesso em: 7 jun. 2010.
15
―Art. 1470 Nozione La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il
trasferimento di un altro diritto (1376 e seguenti, 1476) verso il corrispettivo di un prezzo (1448, 1473 e
seguente, 1498).‖ Cf. ITÁLIA. Il Codice Civile Italiano. Disponível em:
<http://www.jus.unitn.it/cardozo/Obiter_Dictum/codciv/Codciv.htm>. Acesso em: 7 jun. 2010.
16
―LIBRO TERCERO DE LOS CONTRATOS Y DE OTRAS FUENTES DE OBLIGACIONES TITULO II
DE LOS CONTRATOS EN PARTICULAR CAPITULO I DE LA COMPRAVENTA SECCION I DE LOS
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indicada diretiva adota o Código Civil boliviano de 1976, a esclarecer que o preço é em
dinheiro (art. 584)17.

Mais exigente que o contrato de compra e venda de extração francesa, o contrato de

compra e venda de eficácia obrigacional se norteia pelo brocardo romano ―traditionibus non
nudis pactis dominia rerum transferuntur‖18. Significa dizer: ―Na tradição, a entrega da coisa
transfere o domínio e não o simples pacto‖19, ou seja, na eficácia obrigacional (matriz
romano-alemã20), não é o contrato que transfere a propriedade, mas a tradição, mediante a
entrega do bem.

No Direito Romano, o contrato se limitava a comprometer o vendedor a praticar a

subsequente transferência de propriedade ao adquirente, operada via um destes três modos:

(1) Mancipatio. Pesava-se ―numa balança (libra) com peso de bronze (aes) a quantia a
ser paga, perante testemunhas‖21.

(2) Cessio in iure. Diante do magistrado, o proprietário abandonava o objeto em

benefício do comprador.

(3) Traditio manus. Consubstanciava a ―entrega da coisa pelas mãos do vendedor às

mãos do comprador‖22.

QUE PUEDEN COMPRAR Y VENDER Art. 737.- La compraventa tiene por objeto la transferencia de la
propiedad de una cosa, u otro derecho patrimonial, por un precio en dinero que debe pagar el comprador.‖ Cf.
PARAGUAI. Código Civil. Disponível em: <http://aai.com.py/legis/cc/cc_libro3.html>. Aceso em: 7 jun. 2010.
17
―TITULO II DE LOS CONTRATOS EN PARTICULAR CAPITULO I De la venta SECCION I
Disposiciones generales Art. 584. - (NOCION). La venta es un contrato por el cual el vendedor transfiere la
propiedad de una cosa o transfiere otro derecho al comprador por un precio en dinero.‖ Cf. BOLÍVIA. Código
Civil. Disponível em: <http://190.41.250.173/rij/>. Acesso em: 7 jun. 2010.
18
RODRIGUES, Silvio. Direito civil: dos contratos e das declarações unilaterais de vontade. 28. ed. São Paulo:
Saraiva, 2002, v. 3, p. 138.
19
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contratos em espécie. 2. ed. São Paulo: Atlas, 2002, v. 3, p. 27.
20
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. São Paulo: Saraiva, 2004,
v. 3, p. 191.
21
FIUZA, Cesar. Direito civil: curso completo. 3. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2000, p. 263.
22
Ibid., loc. cit.
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Enquanto a mancipatio e a cessio in iure se referiam à ―transferência da propriedade

dos bens imóveis, dos escravos e dos animais de tração e carga‖23, a traditio manus aludia às
―outras classes de bens‖24.

No Direito Civil Comparado atual, o sistema da eficácia obrigacional (raiz romano-

alemã) continua em voga. Ecoa no Código Civil brasileiro de 2002, segundo o qual o contrato
de compra e venda obriga ―um dos contratantes a transferir o domínio de certa coisa, e o
outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro‖ (art. 481). Tal enunciado se encontra insculpido
nos Códigos Civis argentino de 1869 (art. 1.323)25, equatoriano de 1970 (art. 1.759)26 e
alemão27 de 1900 (reformado em 2002)28. (Os Códigos Civis espanhol de 1889 (art. 1.445)29 e
filipino de 1949 (art. 1.458)30, permitem que o preço corresponda não apenas a dinheiro como
também a equivalente.)

23
Ibid., loc. cit.
24
Ibid., loc. cit.
25
―TITULO III Del contrato de compra y venta Art. 1.323. Habrá compra y venta cuando una de las partes se
obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio
cierto en dinero.‖ Cf. ARGENTINA. Código Civil de la Nación. Disponível em:
<http://www.infoleg.gov.ar/infolegInternet/anexos/105000-109999/109481/texact.htm>. Acesso em: 7 jun. 2010.
26
―TITULO XXII DE LA COMPRAVENTA Art. 1759.- Compraventa es un contrato en que una de las partes
se obliga a dar una cosa, y la otra a pagarla en dinero. El que contrae la obligación de dar la cosa se llama
vendedor, y el que contrae la de pagar el dinero, comprador. El dinero que el comprador se obliga a dar por la
cosa vendida se llama precio.‖ Cf. EQUADOR. Código Civil. Disponível em: <http://190.41.250.173/rij/>.
Acesso em: 7 jun. 2010.
27
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. São Paulo: Saraiva, 2004,
v. 3, p. 191.
28
Tradução não oficial em inglês: ―Section 8: Particular kinds of obligations Title 1: Sale, exchange Sub-title 1:
General provisions § 433 Standard obligations in contracts of sale (1) By a contract of sale the seller of a thing is
bound to hand over the thing to the buyer and to transfer to him ownership of the thing. The seller must procure
the thing for the buyer in a state that is free from defects as to quality and defects of title. (2) The buyer is bound
to pay to the seller the agreed price and to take delivery of the thing purchased.‖ Original em alemão: ―Abschnitt
8: Einzelne Schuldverhältnisse Titel 1: Kauf, Tausch Untertitel 1: Allgemeine Vorschriften § 433
Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag (1) Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache
verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer
hat dem Käufer die Sache frei von Sach und Rechtsmängeln zu verschaffen. (2) Der Käufer ist verpflichtet, dem
Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen.‖ Cf. ALEMANHA.
German Civil Code — Bürgerliches Gesetzbuch. Disponível em: <http://www.iuscomp.org/gla/index.html>.
Acesso em: 7 jul. 2010.
29
―Del contrato de compra y venta CAPÍTULO PRIMERO De la naturaleza y forma de este contrato Artículo
1445 Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el
otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.‖ Cf. ESPANHA. Código Civil.
Disponível em: <http://civil.udg.es/normacivil/estatal/CC/4T4.htm>. Acesso em: 7 jun. 2010.
30
―Title VI. – SALES CHAPTER 1 NATURE AND FORM OF THE CONTRACT Art. 1458. By the contract of
sale one of the contracting parties obligates himself to transfer the ownership and to deliver a determinate thing,
and the other to pay therefor a price certain in money or its equivalent.‖ Cf. FILIPINAS. The Civil Code of the
Philippines. Disponível em: <http://www.chanrobles.com/civilcodeofthephilippinesbook4.htm>. Acesso em: 7
jun. 2010.
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Prima facie, portanto, a diferença entre os sistemas da eficácia real e obrigacional

residiria no conceito legal de contrato de compra e venda. À moda do sistema da eficácia real,
seria o acordo que transmite a propriedade de uma coisa ou de outro direito patrimonial. Ao
estilo do sistema da eficácia obrigacional, o ajuste não consiste no ato jurídico que transfere a
propriedade, porém obriga o vendedor a transmitir, ulteriormente, o respectivo domínio,
recebido o preço do comprador.

Essa distinção se revela, em verdade, ilusória, haja vista o conceito legal de contrato
de compra e venda de matriz romano-alemã ser abraçado até pelo Código Civil francês de
1804, cujo art. 1.582 ―dispõe que a venda é uma convenção pela qual um se obriga a entregar
uma coisa e o outro o preço‖31.

Em realidade, fundamental saber se, ao menos em regra, a transferência do domínio

depende ou prescinde de formalidade posterior ao contrato. Se depende, no Código Civil
consultado predomina o sistema da eficácia obrigacional (matriz romano-alemã). Se
prescinde, prevalece a influência do sistema da eficácia real (matriz francesa). Exemplos:

(1) Do sistema da eficácia obrigacional. Na ótica do Código Civil brasileiro de 2002, a

―propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição‖32 (art.
1.267, caput), e, de outra banda, ―os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos
por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos
referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos‖33 no próprio Estatuto Civil
pátrio (dicção do art. 1.227 do CCB/02)34. Nessa linha se posiciona o Código Civil alemão (de
maneira explícita no § 311b (1) (2) (3) (5))35, quanto à transcrição, e de forma implícita no §
44636, quanto à tradição).

31
RODRIGUES, Silvio. Direito civil: dos contratos e das declarações unilaterais de vontade. 28. ed. São Paulo:
Saraiva, 2002, v. 3, p. 139.
32
Grifo nosso.
33
Grifo nosso.
34
Em mesmo sentido, cf. DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações
contratuais e extracontratuais. 17. ed. São Paulo: Saraiva, 2002, v. 3, p. 167.
35
Tradução não oficial em inglês: ―§ 311b Contracts relating to land, entire assets or a person’s estate (1) A
contract by which one party binds himself to transfer or acquire ownership of a piece of land must be
authenticated by a notary. A contract not concluded in that form becomes valid in its entirety if the appropriate
conveyance and entry in the land register are made. (2) A contract whereby one party binds himself to transfer
his entire future assets or a fractional part of his future assets or to charge them with a usufruct is void. (3) A
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(2) Do sistema da eficácia real. Para o Código Civil costa-riquenho de 1886, a

propriedade de móveis e imóveis se transmite em face do acordo que tenha por objeto
transmiti-la, independente da sua, respectivamente, tradição ou transcrição (art. 480)37. Nesse
sentido se situa o Código Civil quebequense38 de 1991 (art. 1.708)39.

contract by which one party binds himself to transfer his entire present assets or a fractional part of his present
assets or to charge them with a usufruct must be authenticated by a notary. (4) A contract relating to the estate of
a living third person is void. The same applies to a contract relating to the compulsory portion or a legacy from
the estate of a living third person. (5) Subsection (4) above does not apply to a contract concluded between
future statutory heirs relating to the statutory portion or the compulsory portion of one of them. Such a contract
must be authenticated by a notary. Original em alemão: ―§ 311b Verträge über Grundstücke, das Vermögen und
den Nachlass (1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu
übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form
geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das
Grundbuch erfolgen. (2) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder
einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, ist nichtig.
(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil
seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen
Beurkundung. (4) Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig. Das gleiche gilt von
einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten. (5)
Absatz 4 gilt nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder
den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.‖ Cf.
ALEMANHA. German Civil Code — Bürgerliches Gesetzbuch. Disponível em:
<http://www.iuscomp.org/gla/index.html>. Acesso em: 7 jul. 2010.
36
Tradução não oficial em inglês: ―§ 446 Passing of risk and liability for charges The risk of accidental loss and
accidental deterioration passes to the buyer when the thing sold is handed over. From that moment onwards the
benefits related to the thing accrue to the buyer and charges on it are for his account. The same consequences
arise if the buyer is in default in accepting delivery. Original em alemão: ―§ 446 Gefahr und Lastenübergang
Mit der Übergabe der verkauften Sache geht die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen
Verschlechterung auf den Käufer über. Von der Übergabe an gebühren dem Käufer die Nutzungen und trägt er
die Lasten der Sache. Der Übergabe steht es gleich, wenn der Käufer im Verzug der Annahme ist.‖ Cf.
ALEMANHA. German Civil Code — Bürgerliches Gesetzbuch. Disponível em:
<http://www.iuscomp.org/gla/index.html>. Acesso em: 7 jul. 2010.
37
―TÍTULO VIII. De los modos de adquirir el dominio, CAPÍTULO UNICO. ARTÍCULO 480.- La propiedad
de muebles é inmuebles se trasmite con relación a las partes contratantes, por el solo hecho Del convenio que
tenga por objeto trasmitirla, independientemente de su inscripción en el registro y de la tradición.‖ Cf. COSTA
RICA. Código Civil. Disponível em: <http://www.cejamericas.org/doc/legislacion/codigos/cr-codcivil2.pdf>.
Também disponível em: <http://www.costaricalaw.com/civil_law/libro2.php>. Acesso em: 7 jun. 2010.
(Tradução livre nossa.)
38
O Quebec é uma Província do Canadá cuja legislação ainda repercute, em certa medida, a influência da matriz
jurídica francesa.
39
―TITRE DEUXIÈME DES CONTRATS NOMMÉS CHAPITRE PREMIER DE LA VENTE SECTION I DE
LA VENTE EN GÉNÉRAL § 1. — Dispositions générales 1708. La vente est le contrat par lequel une
personne, le vendeur, transfère la propriété d'un bien à une autre personne, l'acheteur, moyennant un prix en
argent que cette dernière s'oblige à payer. Le transfert peut aussi porter sur un démembrement du droit de
propriété ou sur tout autre droit dont on est titulaire.‖ Cf. QUEBEC. Code Civil Du Québec. Disponível em:
<http://www.canlii.org/fr/qc/legis/lois/lq-1991-c-64/derniere/lq-1991-c-64.html>. Acesso em: 7 jun. 2010.
 A eficácia do contrato de compra e venda: apontamentos de Direito Comparado 7
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Conquanto, à primeira vista, o sistema da eficácia real se evidencie o mais prático

(realizado o contrato de compra e venda, transfere-se, de imediato, o domínio), o sistema da
eficácia obrigacional melhor ―consulta o interesse geral‖40.

Ao estabelecer exigências formais seguintes ao advento do contrato, o sistema da

eficácia obrigacional melhor se acautela contra a venda de um mesmo bem a mais de um
comprador e sua aquisição em estado inadequado.

Houve bem o legislador brasileiro em abraçar o sistema romano-alemão de contrato de

compra e venda, calçado na eficácia obrigacional, porquanto é o que melhor resguarda a
estabilidade das relações jurídicas, de importância superlativa na atualidade, em que os
avanços tecnológicos dos meios de comunicação têm o aspecto negativo de tornar as pessoas
mais vulneráveis ao furto e ao uso não autorizado de seus dados eletrônicos, por vezes
artifícios empregados por criminosos na celebração fraudulenta de negócios jurídicos, como
compras e vendas no âmbito da Rede Mundial de Computadores.

O modelo romano-alemão traz consigo salutar formalismo, que previne atos de má-fé
e evita o assoberbamento, ainda mais, de processos sob a tutela do Poder Judiciário, uma vez
que a maioria da população, sendo hipossuficiente, depende da assistência gratuita judiciária
prestada pela Defensoria Pública, por núcleos de assistência jurídica universitários e pelos
serviços pro bono da iniciativa privada, todos aquém da demanda.

Na esteira, cumpre considerar não apenas o tamanho eloquente de nossa população

como também a dimensão continental do território brasileiro, em que ainda grassa a balbúrdia
na administração do patrimônio imobiliário da parcela expressiva dos entes estatais,
mormente de Estados e Municípios, constantes vítimas de fraudes na cadeia dominial de seus
bens imóveis.

40
RODRIGUES, Silvio. Direito civil: dos contratos e das declarações unilaterais de vontade. 28. ed. São Paulo:
Saraiva, 2002, v. 3, p. 140.
 A eficácia do contrato de compra e venda: apontamentos de Direito Comparado 8
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Merece, portanto, ser saudada a prudente repulsa de Augusto Teixeira de Freitas

(1816-1883) ao sistema da eficácia real concebido pelo Código Napoleônico, quando, na
segunda metade do século XIX, ―ponderava o Mestre insigne que a extensão do território e a
incerteza da propriedade, no Brasil, militavam contra a inovação francesa‖ — recorda Miguel
Reale41 — ―, e, por isso, aconselhava a manter o espírito tradicional de um registro especial
para as vendas e demais operações relativas à transmissão de bens imóveis‖.

41
REALE, Miguel. Lições preliminares de direito. 24. ed. São Paulo: Saraiva, 1999, p. 132.