O DIREITO DE

ARREPENDIMENTO
NA
INCORPORAO
IMOBILIRIA POR
PARTE DO
COMPRADOR.
BRUNO MATTOS E SILVA

O DIREITO DE ARREPENDIMENTO NA INCORPORAO

IMOBILIRIA POR PARTE DO COMPRADOR.

BRUNO MATTOS E SILVA

Autor do livro "Compra de Imveis, Aspectos Jurdicos, Cautelas Devidas e Anlise
de Riscos".

1. O direito resciso unilateral do contrato. Colocao inicial da questo.

Casos h em que o contrato de aquisio de unidade imobiliria em sede de
incorporao no prev a possibilidade de desistncia por parte do comprador. A
despeito disso, poder o comprador, em certas hipteses, rescindir o contrato ou
modificar suas condies.
Vejamos, assim, a questo do direito resciso do contrato, por parte do
comprador, bem como do direito devoluo das verbas por ele pagas.
2. O direito resciso em decorrncia do inadimplemento.
O art. 1.092, pargrafo nico, do Cdigo Civil, estabelece, como regra geral do
Direito Civil, a possibilidade de um contratante requerer a resciso de um
contrato bilateral em razo do inadimplemento da outra parte: "A parte lesada pelo
inadimplemento pode requerer a resciso do contrato com perdas e danos."
Bem se v que esse dispositivo exige a ocorrncia de inadimplemento para sua
eficcia a um caso concreto. Vale dizer: caso no haja inadimplemento contratual,
no pode uma parte pleitear a resciso contratual nos termos do art. 1.092,
pargrafo nico, do Cdigo Civil.

Disso no decorre, contudo, que o direito ao arrependimento no possa ser

exercido na hiptese de inexistncia de inadimplemento. At porque, na verdade,
ocorrendo inadimplemento e, por via de conseqncia, sendo aplicvel o art.
1.092, pargrafo nico, no se estaria tratando de direito de arrependimento, mas
sim de resciso por inadimplemento contratual!
Um exemplo: na hiptese de atraso na entrega das unidades imobilirias, ou de
entrega das mesmas em desconformidade com o contrato, o comprador poder
pedir a resciso do contrato com perdas e danos, com base no art. 1.092, pargrafo
nico, e no com base no direito ao arrependimento.
Assim, incorrendo inadimplemento por parte da incorporadora, inaplicvel o
art. 1.092, pargrafo nico, a beneficiar o comprador, como se viu acima.
3. O fundamento jurdico do direito ao arrependimento.
Qual o fundamento jurdico para o comprador ter o direito resciso do contrato,
de forma unilateral, caso no exista previso contratual e nem inadimplemento da
incorporadora?
3.1. O direito ao arrependimento e o art. 1.088 do Cdigo Civil.
Diz o Cdigo Civil: "Art. 1.088. Quando o instrumento pblico for exigido como prova
do contrato, qualquer das partes pode arrepender-se, antes de o assinar, ressarcindo outra
as perdas e danos resultantes do arrependimento, sem prejuzo do estatudo nos arts. 1.095
a 1.097."
Podem as partes pactuarem, porm, que o compromisso de compra e venda
irretratvel. Nessa hiptese, inaplicvel ser o art. 1.088, posto que as partes
abriram mo do direito ao arrependimento.
Ademais, inaplicvel tambm ser o art. 1.088 caso o compromisso de compra e
venda, sem clusula prevendo expressamente o direito ao arrependimento, seja
registrado, posto que o art. 22, do Decreto-lei n 58, de 10 de dezembro de 1937, e
o art. 25, da Lei n 6.766, de 19 de dezembro de 1979, estabelecem a

irretratabilidade com a ocorrncia do registro, derrogando a disposio do art.

1.088 do Cdigo Civil.
Fora dessas hipteses, o art. 1.088 do Cdigo Civil ser aplicvel ao
compromissrio comprador de imvel, que ainda no recebeu a escritura pblica.
Ele ter, assim, o direito de arrepender-se.
Nesse sentido j dizia o jurista CARVALHO SANTOS, em seu Cdigo Civil
Brasileiro Interpretado, Volume XV, 2 edio, Livraria Editora Freitas Bastos, Rio
de Janeiro, 1938, p. 189:
"Todos sabem que a proposta e a aceitao nem sempre produzem um contrato definitivo e
imediatamente exeqvel, no sendo raros os casos em que no se podendo realizar, desde
logo, certo contrato, mesmo de compra e venda de bens mveis, comprometem-se as partes
a celebra-lo mais tarde. Houve o acordo no objeto e no preo, mas no houve, nem por isso
o contrato definitivo. Por qualquer motivo, como, por exemplo, por no ter o comprador, no
momento, o dinheiro para efetuar o pagamento, ficou convencionado que o contrato seria
ultimado mais tarde, tendo as partes, para maior garantia de que o contrato seria efetivado,
resolvido celebrar um contrato preliminar, ou compromisso de compra e venda.
(...)
O certo, portanto, que, enquanto no for celebrado definitivamente qualquer contrato,
quer verse sobre mveis, quer sobre imveis, possvel o arrependimento, que, salvo
clusula expressa em contrrio, acarretar sempre como conseqncia, se se verificar fora
destes casos, a indenizao das perdas e danos, quando no seja possvel judicialmente
fazer a execuo perfeita da obrigao de fazer que se consubstancia em todo contrato
preliminar."
Outra no a posio da jurisprudncia:
"EMENTA: DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMVEL. INSTRUMENTO
PARTICULAR. ARREPENDIMENTO.
direito da parte o arrependimento antes da assinatura de instrumento pblico, quando
este exigido como prova do contrato (art. 1.088 do Cdigo Civil).
VOTO: Sustenta-se no recurso a violao dos arts. 135 e 1.088 do Cdigo Civil. (...) Com
o arrependimento manifestado s claras na reconveno, o art. 1.088 do Cdigo Civil
frontalmente violado, caso no respeitado o direito do contraente. Pelos motivos expostos,
conheo do recurso pela alnea 'a', para dar-lhe provimento e julgar extinta a ao de

consignao em pagamento (art. 267, VI, do CPC), bem como procedente a reconveno,
invertidos os nus da sucumbncia."
(STJ, Terceira Turma, REsp n 11.569/SP, Rel. Min. Cludio Santos, j. em
25/11/91, v.u., DJ de 16/12/91)
"EMENTA: CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. ARRAS
CONFIRMATRIAS, ARREPENDIMENTO DA COMPRADORA. INTELIGNCIA
DOS ARTS. 1.094 A 1.097 DO CDIGO CIVIL.
Ordinariamente, as arras so simplesmente confirmatrias e servem apenas para incio de
pagamento do preo ajustado e, por demasia, se ter confirmado o contrato, seguindo a velha
tradio do direito romano no tempo em que o simples acordo, devestido de outras
formalidades,
no
era
suficiente
para
vincular
os
contratantes"
(STJ, Quarta Turma, REsp n 110.528/MG, Rel. Min. Csar Asfor Rocha, j. em
29/10/98, v.u., DJ de 01/02/99)
3.2. O direito de arrependimento e o princpio da boa-f objetiva: o art. 4, III,
do Cdigo do Consumidor.
Decises h, porm, que condicionam o direito ao arrependimento existncia de
um motivo justo:
"Ocorrendo circunstncias que tornam impossvel ao compromissrio-comprador cumprir
a sua obrigao, inexistindo clusula de arrependimento e havendo obstculo do
compromissrio-vendedor, que no se prope resciso amigvel com devoluo do recebido,
no se v outra sada para aquele, que a utilizao da via judicial para obter a resoluo da
avena."
(TJSP, Stima Cmara de Direito Privado, Apelao Cvel n 060.480-4/3, Rel. Des.
Oswaldo Breviglieri, j. em 04/11/98, v.u.)
O que seriam "motivo justo" ou "circunstncias que tornam impossvel o
cumprimento do contrato"? Uma possvel resposta reside na anlise do princpio
da boa-f objetiva. o que veremos a seguir.
Com efeito, h julgamentos admitindo que uma modificao da situao
econmica poder ter o condo de propiciar ao comprador o direito resciso. A
ttulo de exemplo: "De outra parte, preciso reconhecer que o contrato de promessa

poderia ser rescindido por superveniente alterao das condies objetivas que serviram de
base para a celebrao da avena, a qual poderia ter suas clusulas excludas ou
modificadas, por ofensa lei ou ao princpio da boa f objetiva. (...) Surpreendentemente,
porm, o autor, certamente fiado no art. 49 do CODECON, pediu o julgamento antecipado
e no fez prova desse fato, que impendia demonstrar. Da o acerto do v. acrdo em repelir
a pretenso de extino do contrato (...)" (REsp n 57.789, Rel. Min. Ruy Rosado de
Aguiar, j. em 25/04/95)
Como se pode observar, o cerne do direito resciso por parte do comprador, na
hiptese tratada, reside na observncia do princpio da boa-f, positivado no art.
4, III, do Cdigo do Consumidor. Assim, um contrato que possa se tornar
excessivamente oneroso ao comprador um contrato viciado, por violar o
princpio da boa-f, que rege as relaes de consumo. Porm, preciso que o
comprador no tenha condies objetivas de constatar a existncia desse vcio no
momento da celebrao do contrato.
A doutrina tem sido praticamente unnime em afirmar que est objetivamente de
boa-f o comprador que ignora a existncia de um vcio em seu contrato, vcio este
que no passvel de ser percebido pelo homem mdio no momento do contrato.
Portanto, o direito ao arrependimento pode ter como fundamento jurdico a
existncia da boa-f objetiva por parte do comprador.
Por esse fundamento, portanto, no se poderia conceder ao comprador incauto o
direito ao arrependimento: preciso que sua inadimplncia decorra de um fato
que no poderia ser por ele previsto por ocasio da celebrao do contrato.
toda evidncia, viola a nossa tradio jurdica a concesso de um direito
resciso unilateral e desmotivada, que no tenha fundamento legal, que no tenha
uma causa jurdica. Por isso a necessidade de estar presente a boa-f (objetiva)
prevista no art. 4, III, do Cdigo do Consumidor.
Se o comprador inadimplente no tiver o direito resciso, por lhe faltar motivo
objetivamente justo, o contrato somente ser rescindido por iniciativa do
vendedor, com base no art. 1.092, pargrafo nico, do Cdigo Civil ou por mtuo
acordo. At que isso ocorra, o comprador no ter direito restituio do que
pagou, assim como a vendedora no poder vender o imvel para outra pessoa.

4. O direito de modificao de clusulas contratuais.

De qualquer modo, poder o comprador modificar clusulas contratuais em
determinadas situaes, mesmo que ele j tenha recebido a escritura pblica (ou
outro ttulo que lhe possibilite a transferncia da propriedade do imvel), estando
na posse do imvel e com uma dvida a pagar em razo da compra efetuada.
O Cdigo do Consumidor expresso ao permitir a alterao unilateral do contrato
em certas hipteses: "Art. 6. So direitos bsicos do consumidor: (...) V - a modificao
das clusulas contratuais que estabeleam prestaes desproporcionais ou sua reviso em
razo de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;". Dispe, ademais,
o art. 39 do mesmo diploma legal: " vedado ao fornecedor de produtos ou servios: (...)
V - exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva; (...)"
Esses dispositivos, de bom alvitre ressaltar, no conferem o direito resciso
imotivada do contrato. Mas determinam que so ilcitas vantagens excessivas e
prestaes desproporcionais, podendo o contrato ser judicialmente revisto nessas
hipteses.
Portanto, tem o comprador o direito propositura de ao com carga constitutiva
para modificar clusulas que no estejam de acordo com os princpios que regem
nosso sistema jurdico.
5. Os prejuzos causados pelo comprador incorporadora.
O comprador que der causa resciso do contrato responder pelos prejuzos
causados incorporadora.
Qual o montante da responsabilidade do comprador inadimplente?
Desde logo deve restar afastada a possibilidade da perda da totalidade das verbas
que o comprador pagou incorporadora, por fora do art. 53 do Cdigo do
Consumidor, que expressamente dispe: "Nos contratos de compra e venda de (...)
imveis mediante pagamento em prestaes (...) consideram-se nulas de pleno direito as
clusulas que estabeleam a perda total das prestaes pagas em benefcio do credor que
pleitear a resoluo do contrato e a retomada do produto alienado."

Se o comprador inadimplente no perde tudo que pagou, de meridiana clareza

que o comprador arrependido tem o direito a reaver o que pagou, com exceo
das perdas e danos que couber incorporadora.
interessante notar que os prejuzos causados incorporadora podem ser de
grande magnitude. Imaginemos a hiptese em que uma parte significativa dos
compradores de uma determinada incorporao simplesmente decidem desistir
da aquisio. Se a incorporadora, por quaisquer motivos, no conseguir novos
compradores para a construo em curso, certamente as obras atrasaro em
virtude da reduo dos pagamentos, ocasionada pela desistncia de parte dos
compradores. Isso prejudicar a incorporadora, que poder ser compelida a
responder por perdas e danos em face dos demais compradores que
permaneceram no negcio. Assim, os compradores desistentes tero de indenizar
a incorporadora pelas perdas e danos sofridos em razo do atraso na entrega das
unidades incorporadas aos demais compradores.
No entanto, indispensvel a prova dos prejuzos sofridos com a desistncia do
comprador, que incluem, alm dos danos, todas as despesas referentes
comercializao das unidades, do modo mais amplo possvel. prova da
incorporadora, por bvio, admite-se a contra-prova do comprador.
Na ausncia de prova dos prejuzos sofridos, tem a jurisprudncia entendido
serem de dez por cento dos valores efetivamente pagos pelo comprador que restar
inadimplente:
"CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL EM CONSTRUO.
INADIMPLEMENTO. PERDA PARCIAL DAS QUANTIAS PAGAS.
Mesmo se o contrato de promessa de compra e venda de imvel em construo estabelecer,
para a hiptese de inadimplemento do promitente-comprador, a perda total das quantias
pagas, e ainda que tenha sido celebrado antes da vigncia do Cdigo de Defesa do
Consumidor, pode o juiz, autorizado pelo disposto no art. 924, CC, reduzi-la a patamar
justo, com o fito de evitar enriquecimento sem causa que de sua imposio integral adviria
promitente-vendedora. Devoluo que, pelas peculiaridades da espcie, fica estipulada em
90% (noventa por cento) do que foi pago pelo comprador."
(STJ, Quarta Turma, REsp n 114.071/DF, Rel. Min. Csar Asfor Rocha, J. em
11/05/99, v.u., DJ de 21/06/99, p. 158)