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A SEGURANA JURDICA DO REGISTRO PARA AQUISIO DA PROPRIEDADE

IMVEL1
Maurcio Rodrigues de Mello2

RESUMO: O presente artigo tem por objetivo estudar a segurana jurdica do


registro do ttulo de propriedade imvel no Registro de Imveis, sua obrigatoriedade
e benefcios. Inicia-se com uma anlise geral do conceito de propriedade, as
diferentes formas de aquisio, e as diferenas com a posse e o domnio, por
exemplo, as quais muito se assemelham externamente. A seguir estudam-se os
motivos da criao dos cartrios de Registro de Imveis, a sua importncia e os
mais destacados princpios que regem a rotina registral e legislativa sobre o assunto.
Tambm se analisa a legislao vigente dos Registros Pblicos e as consideraes
jurisprudenciais acerca da sua utilidade e importncia. Por fim, uma anlise sobre a
segurana jurdica do registro de titulo de propriedade e o confronto com as
excees em que se admite a dispensa do registro para proteo da propriedade
privada.
Palavras-chave: Propriedade imvel. Posse. Domnio. Segurana jurdica. Registro
de Imveis. Princpios. Cdigo Civil. Lei 6.015/73. Adjudicao Compulsria.
Embargos de Terceiros. Jurisprudncia.

A globalizao e o aumento demogrfico sucessivo que ocorre no mundo,


aliados s tecnologias avanadas de comunicao, possibilitam um grande aumento
na quantidade de negcios internacionais realizados por dia, sendo inquestionvel a
necessidade de unificar estas informaes de forma una, segura e autntica. H a
preocupao com a proteo do patrimnio dos envolvidos nas transaes e a de
terceiros interessados nos bens negociados.
Apesar de se tratarem de relaes privadas, de regra, o Estado tambm
responsvel pela tutela do patrimnio particular, atravs de dispositivos e institutos
que asseguram as transaes e os direitos reais sobre os bens imveis, caso dos
cartrios de Registros de Imveis, criados pela lei 6.015/733.
Considerando um mundo com mais de 7 bilhes de pessoas, tendo acesso a
inmeras informaes de todo o planeta, inclusive podendo efetuar operaes
bancrias em fraes de segundos; considerando um imvel em uma localizao

Artigo extrado do Trabalho de Concluso de Curso (TCC), apresentado como requisito


parcial para obteno do grau de Bacharel em Cincias Jurdicas e Sociais, na Faculdade
de Direito da Pontifcia Universidade Catlica do Rio Grande do Sul PUCRS, e aprovado
com nota mxima pela Banca Examinadora composta pelo Prof. Me. Joo Paulo Veiga
Sanhudo (orientador), Prof. Me. Fbio Melo de Azambuja e Prof. Me. Plnio Saraiva Malgar,
em 27/06/2012.
2
Acadmico do curso de Cincias Jurdicas e Sociais Faculdade de Direito PUCRS.
Contato: mauriciormello@gmail.com.
3
BRASIL. Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os Registros Pblicos.
Braslia, DF: Congresso Nacional, 1973.

atraente, por exemplo, beira da praia de Copacabana, no Rio de Janeiro;


considerando ainda que, se a imobiliria responsvel pelo imvel realiza uma oferta
de venda imperdvel atravs de uma famosa rede social online, consequentemente
ela ir receber inmeras propostas. E, caso o corretor incorrer em m-f, fechando
negcio com mais de um promitente comprador, quem ser o real proprietrio do
imvel?
Ainda que no imbuda de m-f, mas simplesmente em razo da demora no
registro, como por exemplo, na situao de estar o promitente-vendedor, antigo
proprietrio do imvel, respondendo a uma execuo, e o comprador ainda no
realizou o registro do contrato de promessa de compra e venda; sobrevindo a
penhora que sobre o imvel, haver enormes transtornos ao adquirente.
Contudo, patente a necessidade de uma fiscalizao que torne mais
seguras as transaes cveis envolvendo a transmisso da propriedade imvel, a fim
de evitar fraudes ou at mesmo prejuzos suportados por adquirentes de boa-f,
independente se o alienante est de m ou boa-f, conforme entendimento de Maria
Helena Diniz4.
Por fim, existe ainda a diferena entre os ttulos que o sujeito possa ter sobre
o imvel, como a posse, a propriedade, o domnio e a deteno, cada um com
conceitos distintos dentro da prpria legislao ou da doutrina, mas que so de
suma importncia para a anlise e a proteo do patrimnio individual, pois se
tratam de direitos que podem, externamente, muito se assemelharem, porm para o
universo jurdico tem importncias e exigncias variadas.
2 PROPRIEDADE
A propriedade um direito previsto constitucionalmente, e est assegurada no
art. 5, inciso XXII da Carta Magna5, sendo tambm disciplinada pelo Cdigo Civil
Brasileiro6, que resguarda as faculdades e direitos que tem o proprietrio de um bem
imvel, sem, no entanto definir o que .
O conceito de propriedade, tanto imvel quanto mvel extremamente
subjetivo (apesar de se tratar de uma relao com a coisa) e complexo, de extrema
dificuldade de ser definida. difcil de distingui-la das outras titulaes que podem
ter o bem. Ela divide ateno com a posse, uso, usufruto, entre outros institutos.
Mas a dificuldade maior em conceitu-la reside justamente na subjetividade;
como determinar o vnculo entre o proprietrio e a coisa? E como diferenciar quem
o proprietrio e quem o possuidor; quem nu-proprietrio e quem usufruturio?

DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de Imveis. 6. ed. So Paulo: Saraiva, 2006.
p. 28.
5
BRASIL. Constituio da Repblica Federativa do Brasil. Braslia, DF: Senado Federal,
1988.
6
BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Cdigo Civil. Braslia, DF.
Publicada em: 10 jan. 2002.

No mesmo sentido entendem Viana7 e Menezes, que tratam da extrema


dificuldade de definir a propriedade e diferenci-la dos outros institutos. Menezes
ainda lana um exemplo em aula sobre as vestes de seus alunos, que externamente
parecem ser deles, mas, no entanto podem ser emprestadas ou alugadas8.
Wald busca definir mais precisamente a propriedade dizendo que se trata do
mais amplo dos direitos reais, com o direito perptuo de usar, gozar e dispor do bem
e excluindo terceiros de qualquer ingerncia sobre a coisa.9
Mafra10 e Viana11 definem a propriedade em dois aspectos; econmico e jurdico,
tratando-se o primeiro aspecto como uma relao interna do proprietrio com o bem,
podendo dispor livremente, enquanto o ltimo o direito do proprietrio de excluir de
terceiros qualquer ato sobre a coisa.
Em uma frase extremamente pertinente para o item discorrido, Mucillo diz que:
O contedo positivo do direito de propriedade est indicado nas expresses usar,
gozar, e dispor de seus bens que, alis, pressupem a posse..12
Ora, j que a propriedade, a posse e o domnio so to facilmente confundidos,
contendo elementos to semelhantes, torna-se necessrio distingui-los de outra
maneira, conforme estudo a seguir.
2.1 O CDIGO CIVIL E A AQUISIO DE PROPRIEDADE IMVEL
A aquisio da propriedade imvel est disciplinada no Cdigo Civil Brasileiro,
a partir do art. 1238, que est inserido dentro do Livro III Direito das Coisas, Titulo
III - Da propriedade, Capitulo II Da aquisio da propriedade imvel. Este captulo
divide-se em: a) Seo I - Da usucapio, b) Seo II - Da aquisio pelo registro do
ttulo e c) Seo III - Da aquisio por acesso.
Existe ainda a possibilidade de transmisso da propriedade pelo direito
hereditrio, que est disciplinada mais precisamente no art. 1784 do Cdigo
Civil/2002.

VIANA, Marco Aurlio da Silva. Tutela da propriedade imvel: doutrina, jurisprudncia,


prtica. So Paulo: Saraiva, 1982. p.2.
8
MENEZES, Rafael. Direitos Reais: da posse. [2008]. Disponvel em:
<http://www.rafaeldemenezes.adv.br/direitosreais/aula2.htm> Acesso em: 21 out. 2011.
9
WALD, Arnold. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Lux, 1962. v. 3.
p. 101.
10
MAFRA, Alexandre. Propriedade e Condomnio. Revista da Faculdade de Direito da
UFMG, Belo Horizonte, n. 17, out. 1976, n17, p. 92 apud VIANA, Marco Aurlio da Silva.
Tutela da propriedade imvel: doutrina, jurisprudncia, prtica. So Paulo: Saraiva, 1982.
p. 5.
11
VIANA, Marco Aurlio da Silva. Tutela da propriedade imvel: doutrina, jurisprudncia,
prtica. So Paulo: Saraiva, 1982. p. 5.
12
MUCILLO, Jorge A. M.. Propriedade imvel e Direitos Reais. Porto Alegre: Livraria do
Advogado, 1992. p. 11.

Este captulo dar ateno maior s modalidades de aquisio pela usucapio


e atravs do registro do ttulo, por serem dentre as hipteses mais comuns, as que
melhor podem ilustrar o objetivo central do estudo, e os exemplos mais didticos de
aquisio originria e derivada da propriedade, respectivamente.
2.1.1 AQUISIO POR USUCAPIO
A usucapio est disciplinada nos artigos 1.238 ao 1.244 do Cdigo Civil
Brasileiro, e encontra fundamentos legais inclusive na Constituio Federal,
especificamente nos artigos 183 e 191 da Carta Magna.
chamada por alguns doutrinadores de prescrio aquisitiva, pois, conforme
ilustra Wald, O decurso do prazo de usucapio tinha, pois duplo efeito: aquisitivo
em relao ao novo titular do direito, extintivo em relao ao antigo proprietrio 13.
Ou seja, trata-se de perda da propriedade, de um lado, pelo prazo sem exerccio do
direito, deixando-o perecer; e por outro, com a aquisio da propriedade, pelo
mesmo fundamento temporal, porm, exercendo o direito como se dono fosse.
Trata-se de um meio de aquisio originria, ou seja, no h transmisso de
propriedade entre o senhor da coisa e o adquirente, portanto, no possuem vinculo
algum. Deste modo, no h que se falar em alienante, vendedor, transmitente, etc.,
no havendo uma cadeia sucessiva de cesses.
Os Tribunais entendem de forma unnime como indispensvel usucapio o
animus domini14 15, ou o nimo de dono da coisa, nos termos j previstos pela teoria
subjetiva da posse, de Savigny, que prev a juno entre o corpus (a coisa) e o
animus, a exteriorizao da vontade de ser dono da coisa, considerando-se o corpus
sem o animus uma mera deteno da coisa16.
Na mesma senda, Diniz ilumina prudentemente o assunto: A usucapio (Lei
6.015/73, art. 167, n.28) tem por fundamento a consolidao da propriedade, dando
juridicidade a uma situao de fato: a posse justa unida ao tempo fixado em lei.. 17
Assim, a sentena de usucapio de eficcia declaratria, no tendo o cunho
constitutivo, sendo utilizada como ttulo probante de uma situao que j subsistia, e

13

WALD, Arnold. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Lux, 1962. v.3.
p. 148.
14
RIO GRANDE DO SUL. Tribunal de Justia, Cmara Cvel, 18. Apelao Cvel n.
70046935953. Relator Pedro Celso Dal Pr. Porto Alegre, 16 fev. 2012. Disponvel em <
http://www.tjrs.jus.br/busca/?tb=proc Acesso em: 06 abr. 2012.
15
BRASIL. Superior Tribunal de Justia. Turma, 4. Agravo Regimental no Agravo de
Instrumento n. 1362299/MG. Relator Luis Felipe Salomo. Braslia, 16 ago. 2011.
Disponvel em:
<https://ww2.stj.jus.br/revistaeletronica/Abre_Documento.asp?sSeq=1080250&sReg=20100
1915233&sData=20110822&formato=PDF> Acesso em: 06 abr. 2012.
16
WALD, Arnold. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Lux, 1962. v.
3. p. 34.
17
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de Imveis. 6. ed. So Paulo: Saraiva,
2006. p. 83.

indispensvel o registro no Cartrio Imobilirio para que possa da por diante, com
esta forma originria, seguir o curso normal de qualquer outra forma de aquisio.18
O registro da sentena procedente de usucapio encontra-se disciplinado no
Cdigo de Processo Civil, no artigo 945, que diz: A sentena, que julgar procedente
a ao, ser transcrita, mediante mandado, no registro de imveis, satisfeitas as
obrigaes fiscais. 19.
2.1.2 AQUISIO PELO REGISTRO DO TTULO
A aquisio de propriedade imvel atravs do registro do ttulo em cartrio
competente est disciplinada nos artigos 1.245 ao 1.247 do Cdigo Civil Brasileiro
de 2002. Assim diz o primeiro: Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade
mediante o registro do ttulo translativo no Registro de Imveis..
Depreende-se dos ensinamentos de Muccillo que, o ttulo translativo a que se
refere o artigo trata-se, basicamente, de escritura pblica, que representa a quitao
das obrigaes que envolveram a tradio do imvel entre o alienante e o
adquirente, entre outras. 20
Usualmente, o exemplo mais tradicional de aquisio de propriedade imvel o
registro da escritura pblica lavrada em razo de um contrato de promessa de
compra e venda prviamente entabulado entre as partes, que, de regra, obriga o
adquirente ao pagamento do preo da coisa, e o alienante sua entrega.
Tal instrumento, no se vale da condio de conceder a propriedade ao
promitente comprador, pelo simples fato de que se trata de um contrato oneroso, e
que geralmente abarca obrigaes prestacionais, peridicas, que exigem lapso
temporal para o cumprimento de tais nus, passvel de vcios ou fatos
supervenientes que possam vir a resolver prematuramente o contrato.
Entendem Muccillo21 e Wald22, que cumpridas as obrigaes estipuladas no
contrato, a escritura formalizada e assinada estaria acabada, no entanto, dever
esta ser registrada, pois embora a promessa esteja assegurando a restrio do
vendedor em alienar o mesmo bem a terceiros, a propriedade ser de quem primeiro
registrou.
Em resumo, o contrato de promessa de compra e venda simplesmente um
trato de obrigao entre as partes, que sendo cumpridas estas, culminar na

18

DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de Imveis. 6. ed. So Paulo: Saraiva,


2006. p. 84.
19
BRASIL. Lei n. 5.869 de 11 de janeiro de 1973. Institui o Cdigo de Processo Civil.
Braslia, DF. Publicada em: 11 jan. 1973.
20
MUCILLO, Jorge A. M.. Propriedade imvel e Direitos Reais. Porto Alegre: Livraria do
Advogado, 1992. p. 11.
21
MUCILLO, Jorge A.M., Propriedade imvel e Direitos Reais. Porto Alegre: Livraria do
Advogado, 1992. p. 26-27.
22
WALD, Arnoldo. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Lux, 1962.
v.3. p. 218 e 221.

lavratura de uma escritura pblica, e que dever ser registrada no cartrio de


imveis para aquisio da propriedade imvel.
2.1.3 AQUISIO POR ACESSO
A acesso se trata do aumento do contedo ou valor da coisa imvel, o qual o
proprietrio do bem principal se torna proprietrio do bem acessrio conforme
entendimento de Arnoldo Wald23 e de Maria Helena Diniz24.
Desta forma, o Cdigo Civil elenca cinco formas de aquisio de propriedade
imvel por acesso no seu artigo 1.248: por formao de ilhas; por aluvio; por
avulso; por abandono de lveo; e por plantaes ou construes.
Destas modalidades, somente a ltima se trata exclusivamente de interveno
humana, ou, conforme distino de Wald, de modalidade artificial, sendo as demais
chamadas de naturais ou de foras externas.25
Explana Arnoldo Wald, as formas de acesso discriminadas nos artigos 1.249
ao 1.259 do Cdigo Civil Brasileiro de 2002:
Formao de ilhas: No caso de formao de ilhas no meio de rios que no
sejam pblicos, estas pertencem aos proprietrios dos terrenos ribeirinhos de ambas
as margens, em proporo s suas testadas. [...].;
Aluvio: [...] o acrscimo paulatino e quase imperceptvel de terras que o rio
tira de uma das suas margens para deposit-las em outra, sem que se possa saber
ao certo de onde se desprenderam as aluvies.;
Avulso: [...] a separao brusca e violenta de terras de uma propriedade
para aumentar outra.;
lveo abandonado: [...] o leito do rio que secou, seja por desvio da corrente
seja por desaparecimento do rio. Este lveo pertence aos proprietrios ribeirinhos
das suas margens, entendendo-se os prdios marginais at o meio do lveo.;
Plantaes ou construes: [...] o proprietrio do solo tambm proprietrio
das plantaes, semeaduras e construes existentes em suas terras..26
Ainda, Maria Helena Diniz preconiza a necessidade do registro da aquisio da
acesso, no para seu domnio, mas sim para fins de disponibilidade no futuro,

23

WALD, Arnoldo. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Lux, 1962.
v.3. p. 143.
24
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de Imveis. 6. ed. So Paulo: Saraiva,
2006. p. 132.
25
WALD, op. cit. p. 143.
26
WALD, op. cit. p. 143.

considerando uma futura tradio do imvel, que dever ter suas especificaes
atualizadas nos registros27.
2.1.4 AQUISIO PELO DIREITO HEREDITRIO
Alm das formas acima elencadas, a propriedade de bem imvel pode ser
transmitida por sucesso hereditria, no momento da abertura da sucesso, que se
d com a morte de quem era proprietrio, atravs da herana legtima ou
testamentria, conforme termos do artigo 1784 do Cdigo Civil Brasileiro28.
A transmisso dos bens aos herdeiros automtica com a abertura da
sucesso, que sero, at o momento da partilha, os administradores do bem, ou
seja, proprietrios provisrios do esplio (conjunto de bens do falecido), conforme
artigos 1788 e 1804 do mesmo cdigo. Julgada a partilha, a transmisso ser
discriminada e definitiva, com a individuao dos bens aos herdeiros, conforme se
depreende do artigo 2023 do Cdigo Civil que diz: Julgada a partilha, fica o direito
de cada um dos herdeiros circunscrito aos bens do seu quinho..
Ainda que haja a imediata transmisso da posse e do domnio dos bens do
esplio aos herdeiros, e a individuao dos quinhes que cabem a cada um deles,
ainda h a necessidade da lavratura de um termo, que servir de ttulo registrvel no
cartrio de imveis, independente da forma com que se dar esta transmisso.
Assim, leciona Maria Helena Diniz29 que ainda trata da necessidade do registro
do formal de partilha, ou qualquer outro ttulo hbil a transmitir a propriedade
adquirida pelo meio sucessrio, pois assim se atende a um dos princpios bsicos do
sistema registral, que o Princpio da Continuidade.
bviamente o falecido no poder mais realizar formalmente a alienao de
seus imveis, razo pela qual a tutela judicial o meio que ir suprir tal lacuna,
criando uma cadeia sucessria de registros dentro da matrcula do imvel, com a
transferncia direta em nome do de cujus ao(s) seu(s) herdeiro(s).
O registro do formal de partilha est expressamente disciplinado na Lei dos
Registros Pblicos, no art. 221, inciso IV, que diz: Art. 221. Somente so admitidos
a registro: [...] IV cartas de sentena, formais de partilha.
Ademais, nesta modalidade devido o pagamento do Imposto de Transmisso
Causa Mortis e Doao - ITCD, enquanto nas alienaes tradicionais, paga-se o
Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis-ITBI, ressaltando-se que, segundo art.

27

DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de Imveis. 6. ed. So Paulo: Saraiva,


2006. p. 132-133.
28
C.C., Art. 1.784. Aberta a sucesso, a herana transmite-se, desde logo, aos herdeiros
legtimos e testamentrios.
29
DINIZ, op. cit. p. 230 e 233.

289 da Lei dos Registros Pblicos30, cabe ao registrador fiscalizar as quitaes dos
tributos.
2.2 DIFERENAS ENTRE PROPRIEDADE E POSSE
Como j supra referido, a propriedade e a posse so institutos que se
confundem, pois possuem alguns elementos em comum, citando-se aqui novamente
a lio de Jorge Muccillo31, assim como entendem Tupinamb Nascimento32 e Wald,
este ltimo que diz: A posse costuma ser definida como a exteriorizao da
propriedade, sendo que aquela se trata to somente de uma situao de fato, onde
o possuidor exerce um ou alguns dos poderes inerentes ao domnio ou propriedade.
33.
Humberto Theodoro Junior cita Astolfo Rezende para afirmar que antes de
Savigny existiam mais de setenta teorias que tentavam explicar a posse, das
maneiras mais diversas e conflitantes.. 34
Para definir com um pouco mais de clareza a diferena entre os institutos acima
referidos, necessrio primeiramente que se explique um pouco mais sobre as
teorias da posse. Arnold Wald esquematiza de forma bem interessante a diferena
entre as teorias subjetiva (Savigny) e objetiva (Ihering) 35.
Para ele, Savigny entendia que o corpus, ou seja, ter a coisa consigo sem o
nimo de dono, classifica-se como deteno; e o corpus com o animus domini
(nimo de dono ou inteno de s-lo) caracteriza a posse. A teoria de Savigny
conhecida como subjetiva, pois ela considera o desejo ntimo de quem est na
posse da coisa.
Entende ainda que, para Ihering, a deteno advm de uma condio
excludente da posse, ou seja, presume-se primeiramente que a coisa est sob a
posse de algum, porm caso este se encontre imbudo de uma causa excludente
desta, como por exemplo, aquele que administra um imvel por ordem de outrem,
simplesmente detm a coisa, pois apenas possui o corpus, mas sem a pretenso de
ser dono dela.

30

Art. 289. No exerccio de suas funes, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa
fiscalizao do pagamento dos impostos devidos por fora dos atos que lhes forem
apresentados em razo do ofcio.
31
MUCILLO, Jorge A. M.. Propriedade imvel e Direitos Reais. Porto Alegre: Livraria do
Advogado, 1992. p. 11.
32
NASCIMENTO. Tupinamb Miguel Castro do. Posse e Propriedade. 2. ed. Porto Alegre:
Livraria do Advogado, 2000. p. 222.
33
WALD, Arnold. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Lux, 1962. v.
3. p. 34.
34
REZENDE, Astolfo. Manual de Cdigo Civil. Editora Jacinto Ribeiro, 1918, v. 4. p. 4 apud
THEODORO JUNIOR, Humberto. Posse e Propriedade. So Paulo: Universitria de Direito
Ltda, 1985. p. 3.
35
WALD, op. cit. p. 34.

A definio de propriedade estaria nas prerrogativas que tem o proprietrio da


coisa, inclusive previstos no Cdigo Civil, art. 1.228, que so o de usar, gozar e
dispor da coisa, bem como a de reav-la em caso de injusta tomada por terceiro.
Poder-se-ia dizer que o Cdigo Civil diferencia o possuidor do proprietrio
quanto aos poderes que tem, especificamente no direito de reaver o imvel. No
entanto, as faculdades que a lei assegura ao proprietrio no concedem a
propriedade a quem as detm, ao contrrio, elas so os seus efeitos, como entende
Nascimento36.
Vamos anlise dos dispositivos legais do Cdigo Civil que concedem os
poderes inerentes ao possuidor e ao proprietrio:
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o
exerccio, pleno ou no, de algum dos poderes inerentes
propriedade. (grifamos)
Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da
coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que
injustamente a possua ou detenha. (grifo nosso)

Ora, conforme a lei, o possuidor pode exercer um ou todos os exerccios de


proprietrio, inclusive o de reaver a coisa em poder de quem quer que injustamente
a possua ou detenha, como por exemplo, nas aes de reintegrao de posse, em
que no h discusso da propriedade, mas se pleiteia o direito simplesmente da
posse ao legtimo possuidor que tenha sofrido esbulho ou turbao.
De outra banda, dizem Pedro Elias Avvad e Rafael Augusto de Mendona Lima
que: O que ocorre na aquisio derivada a transmisso, isto , um ato pelo qual
um bem se transfere do patrimnio de uma pessoa para o de outra..37
Sabe-se que a transmisso de propriedade se d atravs de um ttulo, emitido
pelo antigo proprietrio ao novo. Porm, nem o ato da transmisso e nem a
existncia de um ttulo capaz de diferenciar a posse da propriedade. Temos o
exemplo da usucapio, que aquisio de propriedade sem transmisso, e tambm
exemplos de ttulos que no concedem a propriedade, como o contrato de locao
ou o contrato de promessa de compra e venda, que ainda que neste tenha como
objeto a transmisso de propriedade, sem a concluso do negcio e a outorga de
escritura pblica, no h transmisso de propriedade.
Em resumo, a diferena entre a posse e a propriedade estaria na dicotomia
existente entre a situao jurdica e a situao ftica. A posse pressupe uma
situao de fato, pois no possuidor aquele que no exerce a posse38. De regra,

36

NASCIMENTO. Tupinamb Miguel Castro do. Posse e Propriedade. 2. ed. Porto Alegre:
Livraria do Advogado, 2000. p. 224.
37
AVVAD, Pedro Elias e LIMA, Rafael Augusto de Mendona. Direito Imobilirio: Pblico,
privado, urbano, rural. Rio de Janeiro: Renovar, 2001. p. 52.
38
WALD, Arnold. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Lux, 1962. v.
3. p. 34.

10

no se verifica a questo registral na posse; ou ela exercida, ou no , conforme


entendimento do nosso Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul que afirma no
existir a possibilidade do registro da posse 39.
A exceo a esta dispensabilidade est nos casos em que o imvel encontra-se
gravado com clusulas de posse, como um contrato com clusula de usufruto, que
poder ficar gravado na margem da matrcula do imvel.
A propriedade, por se tratar de questo patrimonial, e de ter relevncia maior
no mundo jurdico, denominada situao jurdica, exigindo-se, portanto, maior
cuidado e observncia. Ela no necessita ser exteriorizada fticamente. Ou seja, o
proprietrio no obrigado a habitar o imvel do qual que dono, ou cortar a grama
regularmente, pois enquanto estiver averbado no Registro de Imveis que ele o
proprietrio daquele bem, ele poder a qualquer tempo dispor, embora no
exercendo a posse, corre o risco de perecer o direito e ensejar a perda da
propriedade atravs de uma usucapio.
Ainda assim, a propriedade poder ser exercida por meio de outra pessoa,
atravs da concesso da posse a outrem. A posse poder ser exercida direta ou
indiretamente. Neste sentido, ou atravs da disponibilidade de outros direitos, aquele
que somente detm o ttulo registrado, mas no exerce a posse, chamado de nuproprietrio; ainda podendo usufruir de todos os direitos que a lei prev ao
proprietrio tradicional.
2.3 DIFERENAS ENTRE PROPRIEDADE E DOMNIO
Alguns autores, como Tupinamb Miguel do Nascimento e Ricardo Aronne,
lanam debates acerca da diferena entre propriedade e domnio, sendo que para o
primeiro, se trata to somente de sinnimos, como assim conclui ao final da sua
discusso40, enquanto o ltimo defende que se trata de institutos diferentes.41
Nascimento justifica sua posio basicamente na anlise da gramtica
legislativa realizada por autores como Tito Lvio Pontes, bem como no fato de
entender que no h no Direito das Coisas elementos para corroborar esta
dicotomia conceitual42.
Ao contrrio, para outros juristas o conceito atual de propriedade diferente do
que se via antigamente, em razo da desvinculao do domnio do interior da
propriedade, apesar de lhe ser complementar a esta.43

39

RIO GRANDE DO SUL, Tribunal de Justia, Cmara Cvel, 17. Apelao Cvel n.
70005806542. Relator Alzir Felippe Schmitz. Porto Alegre, 29 abr. 2003. Disponvel em:
<http://www.tjrs.jus.br/busca/?tb=proc > Acesso em: 06 abr. 2012.
40
NASCIMENTO, Tupinamb Miguel Castro do. Posse e Propriedade. 2. ed. Porto Alegre:
Livraria do Advogado, 2000. p. 207-211
41
ARONNE, Ricardo. Dissertao apresentada como requisito parcial obteno do
grau de Mestre Curso de Mestrado em Direito da PUCRS. Porto Alegre: PUCRS, 1998. p.
23.
42
NASCIMENTO, op. cit. p. 211.
43
ARONNE, op. cit. p. 23.

11

A partir do sculo XIX a doutrina passou a dividir o direito de propriedade em


duas estruturas, a interna e a externa. A primeira trata da relao direta entre o bem
e o direito do indivduo sobre ele, enquanto a externa cuida da relao entre o bem e
a sociedade e seus indivduos, terceiros em relao ao objeto, conforme Aronne44,
tendo corroborada sua idia com a tese de Wald45.
Conforme lies de Aronne, o domnio um desmembramento de dentro do
instituto da propriedade46, e para Bessone, esta mais ampla, pois tem como objeto
tanto a coisa corprea como a incorprea, enquanto o domnio smente se
aplicaria corprea. A diferena, como se v, seria objetiva. 47.
Portanto, se o instituto da propriedade bipartido em aspecto interno e externo,
e o domnio um desmembramento de dentro dela, e que diz respeito somente
coisa corprea, deve o domnio pertencer a alguma destas divises, que, conforme
Aronne, o o prprio aspecto interno da propriedade48.
Ainda, Joo Paulo Sanhudo coaduna da mesma idia, diferindo a posse da
propriedade e do domnio49, e logo a seguir na mesma obra, diferencia a posse do
domnio, atravs da explicao dos institutos da composse e condomnio, de que
sempre que h condomnio h a composse, no sendo o contrrio verdadeiro50.
A fim de distinguir com mais clareza a diferena entre a propriedade e o
domnio, Aronne explica que a propriedade pode ser dividida e compartilhada, como
o caso da co-propriedade, onde um imvel pode ter dois ou mais proprietrios que
exercem seu direito independentemente e de forma mensurvel, conforme a sua
cota, enquanto o condomnio uno, e somente pode ser exercido integralmente,
ainda que seja por somente uma pessoa do consrcio de domnio da coisa51
Por fim, na prtica esta dicotomia importante para o presente trabalho
inclusive para a aquisio da propriedade imvel na modalidade usucapio, onde h
substancialmente a existncia da posse, do domnio e da propriedade, em diferentes
momentos e com diferentes importncias e exigncias, culminando o rito com o
registro da sentena judicial no cartrio imobilirio.

44

ARONNE, , Ricardo. Dissertao apresentada como requisito parcial obteno do


grau de Mestre Curso de Mestrado em Direito da PUCRS. Porto Alegre: PUCRS, 1998. p.
63-64.
45
WALD, Arnold. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Lux, 1962. v.
3. p. 101-102.
46
ARONNE, op. cit. p. 69.
47
BESSONE, Darcy. Direitos Reais. 2. ed. So Paulo: Saraiva, 1996 apud ARONNE,
Ricardo. Dissertao apresentada como requisito parcial obteno do grau de
Mestre Curso de Mestrado em Direito da PUCRS. Porto Alegre: PUCRS, 1998. p. 67.
48
ARONNE, op. cit. p. 69.
49
SANHUDO, Joo Paulo Veiga. Repersonalizao da posse no Direito brasileiro.
Sapucaia do Sul: Notadez/Datadez, 2010. p. 96.
50
Ibid. p. 96.
51
ARONNE, op. cit. p. 74.

12

Para Pontes de Miranda, a sentena possui eficcias e efeitos com diferentes


classificaes, restando to somente uma que prepondera sobre as demais52.
O artigo 945 do CPC determina que a sentena de usucapio que reconhece o
direito sobre o bem seja registrada no Registro de Imveis. Portanto, Aronne
entende que a sentena de usucapio declaratria do domnio, constitutiva da
propriedade e mandamental para efeitos registrais 53.
O autor justifica a sua posio baseando-se na limitao que tem o possuidor
com animus domini de imvel que no detm a propriedade registral, e que ainda
no teve reconhecido judicialmente o seu domnio sobre tal bem, como o caso de
uma obrigao propter rem do imvel, que somente poder ser respondida pelo
proprietrio registral54.
Conclui-se, portanto, que se propriedade e domnio fossem sinnimos, a
sentena da usucapio estaria to somente declarando a propriedade pr-existente
do autor, e que por conseqncia, este teria legitimidade de responder obrigao
propter rem antes de ajuizada a ao ordinria de usucapio55.
3 REGISTRO PBLICO
Em razo da natureza do bem imvel, existe enorme dificuldade de se definir
qual a situao em que se encontra. Para isto, impera a necessidade de haver
alguma comprovao concreta, seja por um titulo particular ou pblico, seja atravs
de uma sentena judicial, que o caso da usucapio ou da adjudicao
compulsria, que depender no de um ttulo prvio, mas das demais provas que
demonstrem o nimo de ser proprietrio da coisa, como a manuteno regular do
imvel, o cumprimento das condies exigidas, etc.
Esta complexa natureza pode trazer inmeros problemas, podendo acarretar
turbaes e esbulhos na propriedade do adquirente imobilirio, caso esteja
desprovido de segurana suficiente para exercer o pleno domnio sobre o bem
imvel.
A propriedade, como sendo uma garantia constitucional, deve ser tutelada pelo
Direito, a fim de dar segurana ao patrimnio do cidado. Neste sentido, existe
tambm o direito de moradia que permeia o direito imobilirio, embora no
necessariamente tal imvel tenha sido adquirido para tal fim, mas que dever
tambm ser assegurado.

52

MIRANDA, Pontes. Tratado das aes. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1974. p.3-4. t.2
apud ARONNE, Ricardo. Dissertao apresentada como requisito parcial obteno do
grau de Mestre Curso de Mestrado em Direito da PUCRS. Porto Alegre: PUCRS, 1998.,
p. 88.
53
ARONNE, op. cit. p. 88.
54
Ibid. p. 86.
55
Ibid. p. 86.

13

Neste ponto podemos verificar que h uma relativizao do principio da


segurana jurdica decorrente do registro atravs de um enfrentamento da funo
social da propriedade, tutora do direito de moradia.
No mbito constitucional do nosso ordenamento jurdico, a Carta Magna, ao
mesmo tempo em que concede o direito de propriedade em seu art. 5, XXII:
garantido o direito de propriedade tambm lhe faz uma limitao, atravs do inciso
XXIII do mesmo dispositivo, o qual determina: a propriedade atender a sua funo
social.
Dcio Antnio Erpen e Joo Pedro Lamana Paiva criticam de forma irnica
aqueles que do eficcia contra terceiros de atos no registrados, classificando-os
como homens das cavernas ou da selva 56.
Afastando a pejoratividade dos termos dos nclitos doutrinadores, porm
aproveitando a sua idia; no tempo das cavernas, a possibilidade de conhecimento
dos negcios jurdicos era muito maior.
Como ilustrado no livro A Cidade Antiga, de Fustel de Coulanges, h um
captulo especfico chamado Direito de Sucesso, e dentre seus subitens, h um
que trata acerca do testamento, narrando uma transmisso de herana atravs da
reunio em praa pblica, considerando a publicidade como formalidade necessria
para sua eficcia.57 Nesta poca, portanto, era plenamente capaz de dar cincia a
terceiros dos negcios particulares desta maneira, em praa pblica ou qualquer
outro estabelecimento.
Como disseram Dcio Erpen e Joo Pedro Lamana Paiva: A verdadeira funo
do sistema registral imobilirio est em tutelar a propriedade privada, bem assim
combater a clandestinidade, irm gmea da fraude.58.
Coaduna da idia Narciso Orlandi Neto, tratando sobre as funes do notrio e
do registrador em compromisso segurana e autenticao mediante a f-pblica,
que imprime autenticidade e legalidade aos atos59.
3.1 LEI DOS REGISTROS PBLICOS E SUA IMPORTNCIA
Da essncia do imvel denota-se que a Lei 6.015/73, que regula os Registros
Pblicos, demonstra ser o registro da transferncia o meio eficaz de dar efetividade
ao direito de propriedade ao bem imvel, em razo de sua complexidade, que possui

56

ERPEN, Dcio Antonio; PAIVA, Joo Pedro Lamana. Princpios do Registro Imobilirio
Formal. In: DIP, Ricardo (Coord.). et. al. Introduo ao direito notarial e registral. Porto
Alegre: IRIB/Fabris, 2004. p. 169-184. p.177.
57
COULANGES, Fustel de. A Cidade Antiga. Ttulo original: La Cite Antique. Traduo de:
Jean Melville. So Paulo: Marin Claret, 2003. Disponvel em
<http://www.ebooksbrasil.org/eLibris/cidadeantiga. html> Acesso em: 06 maio 2012.
58
ERPEN, op. cit. p. 169-184. p.171.
59
ORLANDI NETO, Narciso. Atividade Notarial: noes. In: DIP, Ricardo (Coord.). et. al.
Introduo ao direito notarial e registral. Porto Alegre: IRIB: Fabris, 2004. p. 11-26. p.14.

14

desdobramentos e outros institutos semelhantes, como o da posse direta, posse


indireta, uso, usufruto, gozo, nua propriedade, entre outros.
Um ttulo no registrado no transfere eficcia a terceiros, por bvio. Portanto,
fica impossvel de diferenciar quem proprietrio, de quem inquilino, usufruturio,
etc...
Na mesma linha, verificamos que taxativo o rol de possibilidades em que a
propriedade necessriamente adquirida unicamente atravs do registro, conforme
Maria Helena Diniz60 indica.
Ainda, na mesma obra, a autora preconiza que o contrato por si s gera
obrigaes smente entre os contratantes, sendo somente a interveno estatal,
atravs do Registro de Imveis, que se conceder direito real sobre o bem,
albergando-lhe conjuntamente segurana e autenticidade oponvel a terceiros61,
como assim entendem tambm Nicolau Balbino Filho62 e Tupinamb Miguel Castro
do Nascimento63.
Por fim, a doutrinadora traz luz situao prtica onde terceiro de boa-f
adquire imvel de quem no era seu dono, e acaba por no ter qualquer direito
sobre o bem, respondendo pela omisso de no ter averiguado junto ao cartrio a
sua situao64.
3.2 PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL
O sistema registral baseado em diversos princpios, que foram utilizados para
a criao de normas regulamentadoras destes institutos. Em razo da quantidade de
princpios, veremos a seguir somente os mais importantes e os necessrios para o
andamento desta pesquisa.
A publicidade dos atos registrais um dos princpios que balizaram a criao
dos Registros Pblicos e que rege a Lei 6.015/73, a qual regulamenta tais cartrios.
Trata-se de um instituto de suma importncia no Direito Brasileiro em prol da
segurana jurdica, que tem por fim tornar conhecido o direito de propriedade e as
mutaes dos nus reais sobre o bem, pois tais situaes carecem de outra maneira
visvel65.
Em um rpido comentrio, Walter Ceneviva tambm se manifesta acerca deste
instituto do Direito Brasileiro: Para garantir a oponibilidade e preservar da

60

DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de Imveis. 6. ed. So Paulo: Saraiva,


2006. p. 27.
61
Ibid.. p. 27.
62
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de Imveis: doutrina, prtica e jurisprudncia. 9. ed.
So Paulo: Saraiva, 1999. p. 39.
63
NASCIMENTO, Tupinamb. Posse e Propriedade. 2. ed. Porto Alegre: Livraria do
Advogado, 2000. p. 258.
64
DINIZ, op. cit. p. 27.
65
DINIZ, op. cit. p. 27.

15

inoponibilidade a todos os terceiros, o direito d ao ato jurdico publicidade.66.


Ambas as teses acima expostas so tambm corroboradas por Dcio Antnio Erpen
e Joo Pedro Lamana Paiva67
Conforme lecionaram os autores mencionados neste captulo, o principio da
publicidade produz o necessrio efeito erga omnes e da sua essncia bsicamente
dar eficcia aos negcios jurdicos e proteo ao terceiro de boa-f, que habilita o
acesso aos documentos necessrios para que se proceda de acordo com a
legislao vigente no pas.
Maria Helena Diniz menciona acerca do princpio da legalidade, tambm de
suma importncia segurana jurdica dos Registros de Imveis, que determina a
anlise prvia do oficial de registro antes de sua transcrio, a fim de apurar a
existncia de vcios que tornem o ttulo nulo ou anulvel68, enquanto Dcio Erpen e
Lamana Paiva, lembram que a lei autoriza a retificao dos ttulos eivados de
anulabilidades, quando possvel69.
Existe ainda o princpio da continuidade, que justifica, junto com outros, a
prtica de organizar todos os atos pertinentes ao imvel em um histrico sucessivo,
numa espcie de relatrio, sob o formato de matrculas. Os artigos da Lei dos
Registros Pblicos que positivam este princpio so 195, 196, 197, 222, 223, 225,
228, 229 e 237.70
A doutrina de Maria Helena Diniz define que o registro constitui modo derivado
de aquisio de domnio do imvel, sendo ligado ao registro anterior, e caso o
imvel no esteja registrado no nome de quem est alienando, no poder ser
realizado o registro, pois se estar descumprindo com a cadeia sucessiva de
transmisses, conforme artigo 195 da lei 6.015/7371.
3.3 CONSIDERAES JURISPRUDENCIAIS ACERCA DO REGISTRO DE
TTULOS E AS CONSEQUENCIAS DE SUA INOBSERVNCIA
A jurisprudncia uma das principais fontes do Direito, sendo de suma
importncia a sua anlise, pois se configura como uma sntese da interpretao de
vrios entendimentos. Para Miguel Reale a jurisprudncia a forma de revelao
do Direito que se processa atravs do exerccio da jurisdio, em virtude de uma
sucesso harmnica de decises dos tribunais72, enquanto para Maria Helena Diniz

66

CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Pblicos Comentada. 14. ed. So Paulo:
Saraiva, 2001. p. 35.
67
ERPEN, Dcio Antonio; PAIVA, Joo Pedro Lamana. Princpios do Registro Imobilirio
Formal. In: DIP, Ricardo (Coord.). et. al. Introduo ao direito notarial e registral. Porto
Alegre: IRIB/Fabris, 2004. p. 169-184. p.174.
68
DINIZ, op. cit. p. 28.
69
ERPEN, op. cit. p. 178.
70
ERPEN, op. cit. p. 169-184.
71
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de Imveis. 6. ed. So Paulo, Saraiva.
2006. p. 29.
72
REALE, Miguel. Lies Preliminares de direito. 27. ed. So Paulo: Saraiva, 2003. p.
167.

16

conjunto de decises que constituem uma norma geral aplicvel a todas as


hipteses similares e idnticas73.
A 5 Cmara Cvel do Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul, no julgado
em sede de Agravo de Instrumento negou a pretensa cesso de direitos de imvel
ao agravante, que foi arrematado pelo agravado, mas que, no entanto, no
diligenciou no registro de sua Carta de Arrematao e, portanto, no detm os seus
direitos de propriedade.74
Tratando deste assunto, vem tona a questo das conseqncias que a
ausncia de registro do ttulo de transmisso de propriedade possa acarretar. Uma
delas, dentre as mais significativas, est a questo tributria, que foi acima referida
como uma esfera afetada pela complexidade da identificao do proprietrio da
coisa.
Assim, a jurisprudncia pacfica no sentido que o alienante que figura junto ao
Registro de Imveis como proprietrio, que no realiza o registro do ttulo translativo,
ou no comunica o sujeito ativo da relao tributria acerca da transferncia,
mantido como responsvel tributrio, devendo responder conjuntamente aos dbitos
fiscais75.
Apesar de a legislao tributria ter uma disciplina prpria que define quem tem
o dever e a responsabilidade de suportar os impostos, importante frisar que,
semelhante aos demais casos do Direito Civil, a ausncia do registro do ttulo de
propriedade prejudica o conhecimento de terceiros, inclusive o rgo fiscal, acerca
do domnio do imvel, e, portanto, tambm a quem deveria responder diretamente
por ele, tendo que direcionar a sua execuo a quem j no mais detinha a posse do
bem.
Como j visto acima, a falta de registro em cartrio pblico gera nicamente
obrigao entre os contratantes, no produzindo qualquer efeito perante terceiros.
Neste sentido como julgou a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justia em
acrdo de relatoria do eminente ministro, Ds. Waldemar Zveiter, em deciso
acerca do registro de uma carta de arrematao e no levada a juzo em tempo
hbil76.

73

DINIZ, Maria Helena. Compndio de introduo cincia do direito. So Paulo:


Saraiva, 1988. p. 265.
74
RIO GRANDE DO SUL, Tribunal de Justia, Cmara Cvel, 5. Agravo de Instrumento n.
70039429808. Relator Jorge Luiz Lopes do Canto. Porto Alegre, 25 maio 2011. Disponvel
em: <http://www.tjrs.jus.br/busca/?tb=proc Acesso em: 06 abr. 2012.
75
RIO GRANDE DO SUL, Tribunal de Justia, Cmara Cvel, 22. Apelao Cvel n.
70046127445. Relatora Denise Oliveira Cezar. Porto Alegre, 23 fev. 2012. Disponvel em: <
http://www.tjrs.jus.br/busca/?tb=proc> Acesso em: 06 abr. 2012.
76
BRASIL. Superior Tribunal de Justia. Turma, 3. Agravo Regimental no Agravo de
Instrumento n. 88561/AC. Relator Waldemar Zveiter. Braslia, 26 mar. 1996. Disponvel em:
<https://ww2.stj.jus.br/processo/jsp/ita/abreDocumento.jsp?num_registro=199500544296&dt
_publicacao=17-06-1996&cod_tipo_documento=> Acesso em: 06 abr. 2012.

17

Assim tambm entende a ministra do STJ Nancy Andrighi, que em voto no


AgRg na MC 3636/SP, em certo momento prolatou: houve aquisio de domnio
pelo registro de carta de arrematao (...) (2001) (grifo nosso), pondo fim
discusso sobre a obrigatoriedade do registro da crtula a fim de gozar dos direitos
de propriedade e domnio sobre a coisa imvel.77
Em deciso do Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul, a Egrgia Dcima
Oitava Cmara Cvel prolatou acrdo, que, unanimidade, deu provimento
apelao do embargado, reconhecendo que os embargantes no comprovaram ter a
posse do imvel, sequer possuam ttulo hbil a apresentar ao Registro de Imveis
para registro da transmisso da propriedade, considerando ser inoponivel a
terceiros78.
Por fim, houve demanda reivindicatria em sede de primeiro grau, que foi
improcedente e reconhecida a usucapio dos rus que a alegaram em sede de
defesa, ao final, requerendo a expedio de mandado judicial ao magistrado que a
acolheu. No entanto, o ltimo pedido foi negado, e a 2 Cmara Especial Cvel do
TJRS acolheu o parecer do Ministrio Pblico para que reformasse a deciso a quo,
determinando a expedio de mandado de registro da usucapio reconhecida
judicialmente, em cumprimento ao art. 945 do CPC. 79
4 SEGURANA JURDICA DO REGISTRO
Paiva diz que: O Sistema Registral Brasileiro admitiu a presuno relativa (juris
tantum) de verdade ao ato registral, o qual, at prova em contrrio, atribui eficcia
jurdica e validade perante terceiros (art.252, da Lei 6.015/73 e arts. 1.245 e segs.,
do CC).80
A presuno de veracidade de extrema importncia para a validade dos
milhares de negcios jurdicos que ocorrem no nosso dia-dia. A complexidade dos
acordos, a inmera quantidade de bens disponveis para figurarem como objetos de
transmisso, o nmero de contratos firmados diriamente, diretamente relacionado
com a populao mundial que vem crescendo exponencialmente, so elementos
que impelem a cada vez mais buscarem segurana aos seus negcios.

77

BRASIL. Superior Tribunal de Justia. Turma, 3. Agravo Regimental na Medida Cautelar


n. 3636/SP. Relatora Nancy Andrighi. Braslia, 20 abr. 2001. Disponvel em:
<https://ww2.stj.jus.br/websecstj/cgi/revista/REJ.cgi/IMG?seq=53891&nreg=200100348793&
dt=20010611&formato=PDF> Acesso em: 06 abr. 2012.
78
RIO GRANDE DO SUL, Tribunal de Justia, Cmara Cvel, 18. Apelao Cvel n.
70033551243. Relator Niwton Carpes da Silva. Porto Alegre, 08 set. 2011. Disponvel em: <
http://www.tjrs.jus.br/busca/?tb=proc> Acesso em: 06 abr. 2012.
79
RIO GRANDE DO SUL, Tribunal de Justia, Cmara Especial Cvel, 2. Agravo de
Instrumento n. 70005657937. Relator caro Carvalho de Bem Osrio. Porto Alegre, 14 abr.
2003. Disponvel em: <http://www.tjrs.jus.br/busca/?tb=proc> Acesso em: 06 abr. 2012.
80
PAIVA, Joo Pedro Lamana. Espcies de empreendimentos imobilirios e utilizao
do solo urbano e rural. Monografia (Especializao em Direito Urbano e Ambiental)Fundao Escola Superior do Ministrio Pblico, Porto Alegre, [2009]. Disponvel em:
<http://www.lamanapaiva.com.br/banco_arquivos/especies_empreendimentos.pdf> p. 11,
Acesso em: 14 abr. 2012.

18

Tal situao pode incorrer, por exemplo, na existncia de dois ou mais ttulos
de propriedade sobre o mesmo imvel, onde ser proprietrio aquele que primeiro
registrar, ainda que cronolgicamente seu ttulo no seja o mais antigo81
Ricardo Fiza entende que o artigo 1.245 do CC corrobora a tradio secular
do direito brasileiro de que quem no registra no dono82.
A obrigatoriedade do registro, como j referido, advm da dicotomia registral,
que se divide por registros declarativos e constitutivos, sendo este ltimo, aquele
que constitui, ou seja, que determina a possibilidade de gozar do direito. Neste
sentido, Walter Ceneviva entende que a aquisio de propriedade por ato entre
vivos ocorre com o registro, constituindo a propriedade83.
Na mesma linha, verificamos que taxativo o rol de possibilidades em que a
propriedade necessriamente adquirida unicamente atravs do registro, conforme
obra de Maria Helena Diniz84.
Verificamos assim, que o registro do ttulo de propriedade confere-lhe esta
condio, pois smente assim levado a conhecimento do universo jurdico, pois
antes do assentamento, o documento somente produz obrigaes entre as partes,
sem a possibilidade de conhecimento de terceiros, podendo acarretar em prejuzos
para todos os envolvidos.
4.1 RELATIVIZAES O DO PRINCIPIO DA SEGURANA JURDICA
Vimos at o momento que o registro do ttulo no Registro de Imveis concede
ao adquirente os poderes de propriedade sobre determinado bem imvel, sendo o
remdio adequado segurana jurdica do patrimnio imvel e protegendo terceiros
de boa-f.
No entanto, existem situaes em que a segurana jurdica do patrimnio
advm de outra maneira, dispensando o registro para ser configurada.
Seguem a seguir dois exemplos da relativizao da tese de obteno da
segurana jurdica atravs do registro do ttulo, onde o primeiro a outorga judicial
do titulo de propriedade por contrato, ainda que no registrado, e a segunda
acerca da proteo judicial do patrimnio em face de execuo que recaia sobre o
imvel do promissrio comprador que no tenha registrado ttulo na matrcula do
imvel, mas que em razo do compromisso firmado, detm a posse do bem.

81

TRIERWEILER, Gustavo Friedrich; VARGAS, Patrick de Deus. O arrematante e a praa:


algumas cautelas. In: TUTIKIAN, Cludia Fonseca (Coord.) et. al. Moderno Direito
Imobilirio, Notarial e Registral. So Paulo: Quartier Latin, 2011. p. 71-101. p.98.
82
FIUZA, Ricardo (Coord.). Novo Cdigo Civil Comentado. So Paulo. Saraiva, 2002. p.
1111.
83
CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Pblicos Comentada. 14. ed. So Paulo:
Saraiva, 2001. p. 167.
84
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de Imveis. 6. ed. So Paulo, Saraiva.
2006. p. 27.

19

4.1.1 SUMULA 239 DO STJ: ADJUDICAO COMPULSRIA EM COMPROMISSO


DE COMPRA E VENDA NO REGISTRADO
J vimos anteriormente, que a aquisio da propriedade imvel se d,
principalmente, atravs do registro do ttulo de transmisso, e na maioria das vezes,
ao menos no exemplo paradigma da presente pesquisa, este ttulo uma escritura
pblica advinda do cumprimento de um contrato de promessa de compra e venda.
A regra que o alienante, depois de cumpridas todas as condies expressas
na promessa devidamente registrada no Registro de Imveis, outorgue uma
escritura pblica, onde se estar formalizando a tradio do bem imvel ao
adquirente, que dever tambm ser registrada na matrcula do imvel para bem de
dar segurana e publicidade ao seu bem.
Esta regra est disciplinada pelo art. 1.417 do Cdigo Civil Brasileiro de 2002,
determinando que o promitente comprador adquire direito real aquisio do imvel
mediante promessa de compra e venda registrada no Cartrio de Registro de
Imveis, o qual deveria culminar na lavratura de uma escritura pblica de venda do
imvel.
No entanto, h situaes em que o adquirente no recebe a outorga da
escritura pblica de transmisso da propriedade do imvel, por diversas razes,
desde a recusa, at por falecimento do alienante antes da formalizao do negcio.
Por isto, o Cdigo Civil prev a possibilidade da chamada adjudicao
compulsria, prevista no artigo 1.418, o qual permite ao comprador que j possui o
direito real exigir a outorga da escritura definitiva, e ocorrendo a recusa, poder
requerer ao juiz a adjudicao compulsria do imvel.
Este instituto encontra inclusive respaldo instrumental, com a permisso
concedida pelo artigo 466-B do Cdigo de Processo Civil, cuja redao a mesma
do artigo 639, que foi fonte para a edio da Smula 239 do Superior Tribunal de
Justia, a qual estudaremos a seguir, e revogado pela Lei n 11.232 de 2005, tendo
o legislador o objetivo de melhor organizar o diploma legal.
Diz o artigo 466-B do Cdigo de Processo Civil que aquele que se
comprometeu a concluir o contrato e no cumprir com a obrigao, sendo possvel e
no for proibido no ttulo, poder requerer sentena que produza o mesmo efeito do
contrato.
No entanto, a exigncia do registro da promessa de compra e venda no cartrio
de imveis revelava-se verdadeiro entrave ao mercado imobilirio, trazendo enorme
insegurana aos promitentes compradores que, ao final do negcio, inviabilizados de
receber a outorga da escritura pblica de propriedade, encontravam-se
desamparados e sem remdio judicial para corrigir esta situao.
Sendo assim, o Superior Tribunal de Justia, atendendo aos anseios da
sociedade, baseado dos inmeros julgados que proferiu, editou a Smula 239,

20

buscando dar amparo aos negcios jurdicos, protegendo assim o mercado


imobilirio, conforme lecionado por Silvio de Salvo Venosa.85
o seguinte o teor da Smula 239 do STJ: O direito adjudicao
compulsria no se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no
cartrio de imveis 86.
Por fim, advindo a referida Smula, o Superior Tribunal de Justia87 e o Tribunal
de Justia do Rio Grande do Sul88 acolheram-na, pacificando a tese de que
dispensvel o registro da promessa de compra e venda para o deferimento da
adjudicao compulsria, realizada pela via judicial. No mesmo sentido, seguem
abaixo julgados que corroboram com a dispensa do registro da promessa de compra
e venda adjudicao compulsria:
4.1.2 OPOSIO DE EMBARGOS DE TERCEIRO FUNDADO EM POSSE
ADVINDA DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NO REGISTRADO
Orlando Gomes considera os embargos de terceiros processo acessrio
utilizado como meio de defesa de quem no parte no feito, mas sofre turbao,
esbulho em sua posse, por penhora, depsito, arresto, e outras constries89,
conforme os artigos 1.046 ao 1.054 do Cdigo de Processo Civil.
Na mesma linha, o autor complementa afirmando que a lei expressa ao
defender a posse por meio dos embargos de terceiros e, portanto, ainda que se trate
de meio de defesa da propriedade, tambm defesa da posse. Sendo esta
suficientemente comprovada, o juiz mandar expedir mandado de manuteno da
posse em favor do terceiro embargante90.
Porm, esta tese nem sempre foi consentida pela jurisprudncia dos
Tribunais Superiores. O Supremo Tribunal Federal entendia que o contrato de
promessa de compra e venda, por si s, no ensejava embargos de terceiros para
matria de defesa da sua posse, conforme verbete de Smula editada sob n. 621:

85

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: direitos reais. 5. ed. So Paulo: Atlas, 2005, v. 5.
p. 530.
86
BRASIL. Superior Tribunal de Justia, Corte Especial. Smula n 239. Julgada em: 28
jun. 2000. Dirio da Justia. Publicada em: 30 ago. 2000. p. 118. Disponvel em:
<http://www.stj.jus.br/SCON/sumulas/doc.jsp?livre=239&&b=SUMU&p=true&t=&l=10&i=1>.
Acesso em: 06 abr. 2012.
87
BRASIL. Superior Tribunal de Justia. Turma, 3. Agravo Regimental no Agravo de
Instrumento n. 575.115/SP. Relator Castro Filho. Braslia, 28 out. 2004. Disponvel em:
<https://ww2.stj.jus.br/revistaeletronica/Abre_Documento.asp?sSeq=510163&sReg=200302
242694&sData=20041217&formato=PDF> Acesso em: 06 abr. 2012.
88
RIO GRANDE DO SUL, Tribunal de Justia, Cmara Cvel, 17. Apelao Cvel n.
70031340771. Relator Luiz Renato Alves da Silva. Porto Alegre, 15 jul. 2010. Disponvel em:
<http://www.tjrs.jus.br/busca/?tb=proc> Acesso em: 06 abr. 2012.
89
GOMES, Orlando. Direitos Reais. 19. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2006. p. 106.
90
Ibid.. p. 106.

21

No enseja embargos de terceiros penhora a promessa de compra e venda no


inscrita no registro de imveis..91
Neste caso, o Excelso Tribunal parecia seguir a regra do registro da
propriedade risca, porm, fragilizando assim, o instituto da posse, pois ao
promitente comprador que ainda no registrou o seu ttulo, lhe resta smente este
direito, ainda que tenha quitado seu dbito, ficando plenamente vulnervel aos
efeitos do esbulho e da turbao de terceiros, j que o alienante no mais tem
interesse em demandar judicialmente para defesa daquele bem que est sendo
alienado92.
Mais tarde, o Superior Tribunal de Justia, tratando acerca do mesmo
assunto, desenvolveu nova tese acerca da possibilidade dos embargos de terceiros
protegerem a posse do promitente comprador. Em sua smula de n. 84, o Egrgio
Tribunal abriu a possibilidade para a utilizao deste recurso: admissvel a
oposio de embargos de terceiros fundados em alegao de posse advinda do
compromisso de compra e venda de imvel, ainda que desprovido de registro..93
Denota-se que o Superior Tribunal de Justia deu nfase questo da defesa
da posse do promitente adquirente, que ainda que possua to somente um
instrumento particular de promessa de compra e venda, no registrado, detm a
posse em razo dela, considerando ainda que a posse tambm um direito a ser
tutelado pelo Direito brasileiro, que possui inclusive previso legal de remdios para
a proteo deste instituto, como as aes de reintegrao e reivindicao, bem
como o interdito proibitrio, expressos nos artigos 920 ao 933 do Cdigo de
Processo Civil, baseado principalmente no art. 926, que diz: O possuidor tem direito
a ser mantido na posse em caso de turbao e reintegrado no caso de esbulho..
Neste caso, a turbao somente noticiada ao possuidor aps a lavratura do
termo de penhora nos autos da execuo, onde configuram to somente o credor e
o devedor (no caso, o proprietrio registral, alienante do bem), que responde pela
dvida com imvel pendente de negcio jurdico de promessa de compra e venda.
Por conseqncia, incabvel a proposio de ao ordinria de manuteno
da posse pelo promissrio adquirente, uma vez que a penhora j foi lavrada nos
autos, no havendo previso legal que possibilite a suspenso deste ato em razo

91

BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Sesso Plenria. Smula n 621. . Dirio da Justia.
Publicada em: 29 out. 1984. p. 18115. Disponvel em:
<http://www.stf.jus.br/portal/jurisprudencia/listarJurisprudencia.asp?s1=621.NUME.%20NAO
%20S.FLSV.&base=baseSumulas> Acesso em: 04 abr. 2012.
92
BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Turma, 1. Recurso Extraordinrio n. 119937-7.
Relator Sydney Sanches. Braslia, 16 maio 1995. Disponvel em:
<http://redir.stf.jus.br/paginadorpub/paginador.jsp?docTP=AC&docID=207283> Acesso em:
06 abr. 2012
93
BRASIL. Superior Tribunal de Justia, Corte Especial. Smula n 84. Julgada em: 18 jun.
1993. Dirio da Justia. Publicada em: 02 jul. 1993. p. 13283. Disponvel em:
<http://www.stj.jus.br/SCON/sumulas/doc.jsp?livre=84&&b=SUMU&p=true&t=&l=10&i=1>.
Acesso em: 06 abr. 2012.

22

daquela deciso, somente restando ao possuidor ingressar aos autos da execuo


para buscar impedir a constrio do imvel.
Portanto, a jurisprudncia hoje assente no sentido de que os embargos de
terceiros alegados em posse advinda de contrato de promessa de compra e venda
so remdio bastante para proteo do seu direito de manuteno no imvel, ainda
que no tenha registrado seu ttulo de propriedade, ou ainda que venha a nunca
levar a registro, ou que no futuro possa vir a desfazer o negcio prometido antes do
registro.
Neste caso, clara a relativizao do registro, pois. de acordo com uma
interpretao restritiva da lei, somente o proprietrio do imvel, indicado pelo art.
1.228 do Cdigo Civil, teria o direito de reaver a coisa de quem quer que
injustamente a possua ou detenha: Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de
usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que
injustamente a possua ou detenha..
Apesar de muito semelhante com a propriedade, a posse no concede, via de
regra, o poder de defesa contra atos que provoquem a alienao da propriedade do
bem, como nos casos previstos no artigo 1.046 do Cdigo de Processo Civil, que
trata das hipteses de cabimento dos embargos de terceiros.
Neste caso, o possuidor detm o poder de se defender estritamente contra o
esbulho ou a turbao sobre o seu direito de posse do bem, conforme art. 1.210: O
possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbao, restitudo no de
esbulho, e segurado de violncia iminente, se tiver justo receio de ser molestado..
Portanto, a jurisprudncia hoje concede um direito no previsto na legislao
a este possuidor que esteja na posse do bem objeto do contrato de promessa de
compra e venda, ainda que no esteja registrado94.
5 CONCLUSO
A grande problemtica encontra-se na distino entre a propriedade e os outros
institutos que visualmente so semelhantes, como o domnio, o usufruto, a locao,
ou qualquer outra espcie de posse. Conforme supracitado: A aparncia a de que
o possuidor o dono, embora possa no ser. 95.
A conceituao mais aceita de propriedade parece focar na faculdade de dispor
e reaver do bem de quem quer que seja, ou seja, possuir, direta ou indiretamente o
imvel, mantendo o domnio em sua totalidade, podendo alienar e responder por
suas obrigaes.

94

BRASIL. Superior Tribunal de Justia. Turma, 3. Recurso Especial n. 1.172.366/RS.


Relatora Nancy Andrighi. Braslia, 18 ago. 2011. Disponvel em:
<https://ww2.stj.jus.br/revistaeletronica/Abre_Documento.asp?sSeq=1076230&sReg=20090
2490598&sData=20110830&formato=PDF> Acesso em: 06 abr. 2012.
95
MENEZES, Rafael. Direitos Reais: da posse. [2008]. Disponvel em:
<http://www.rafaeldemenezes.adv.br/direitosreais/aula2.htm> Acesso em 21 out. 2011.

23

No entanto, sabe-se que este conceito, por mais claro que seja, relativo; pode
o possuidor ou usufruturio se passar por proprietrio, pode o detentor da coisa se
passar por possuidor e reivindicar a propriedade atravs da usucapio, o que
proibido pela lei, pois, conforme Ihering, ele possui a excludente da posse que o
cumprimento de ordem do proprietrio que lhe cedeu provisoriamente o bem. 96
Pode ainda o alienante do imvel responder por obrigaes sobre o imvel que,
aparentemente, no seria mais de sua propriedade, embora ainda esteja registrado
em seu nome; e por fim, dentre muitas outras situaes, pode o possuidor do imvel,
embora no sendo seu proprietrio, defender a posse judicialmente, inclusive contra
alienao por constrio judicial, como a penhora, atravs dos embargos de
terceiros baseado na posse, conforme a Smula 84 do STJ.
Por fim, h ainda a possibilidade de requerer judicialmente a outorga da
transmisso de propriedade atravs da adjudicao compulsria, prevista na Smula
239 do STJ, uma vez que j teria adquirido o domnio e no defende mera posse.
H entendimentos no sentido de que o registro do ttulo aquisitivo de bem
imvel no necessrio para a aquisio do direito de propriedade, bastando
simplesmente a posse do ttulo. No entanto, vimos aqui que h tipos de aquisio de
domnio sobre o bem, onde se exercem direitos sobre a coisa como se proprietrio
fosse, pois na maioria das vezes se adquire o domnio com a propriedade.
Existem casos em que, embora no seja unnime, a doutrina afirma a
existncia do domnio desprovido da propriedade, como so o da acesso e a
sentena de usucapio no registradas, onde o sujeito que exerce o domnio o faz
como se proprietrio fosse, realizando atos de dono, e que se for verificado na
matrcula do imvel, no h o registro daquele direito. Portanto no sendo ainda
proprietrio, e externamente parecer mero possuidor do imvel, sendo, no entanto,
mais do que isto. Logo, adquire-se o domnio da coisa anteriormente aquisio da
propriedade, independentemente de registro.
cedio que na usucapio adquire-se o domnio e a posse previamente
sentena judicial que os reconhece, tendo esta ento eficcia declaratria, e
segundo o art. 945 do Cdigo de Processo Civil, a eficcia mandamental com a
determinao de registro do mandado de usucapio no cartrio imobilirio, obtendose assim, ao final, a aquisio de sua propriedade com o assentamento no Registro
de Imveis.
A acesso a aquisio do domnio sobre bem que acresceu a um terreno de
propriedade pr-constituda, onde o proprietrio ter pleno domnio da rea
acedente, por estar agregada sua propriedade, e somente poder dispor desta
rea com a aquisio da propriedade atravs da averbao do acrscimo na
matrcula do imvel.

96

WALD, Arnold. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Lux, 1962. v.
3. p. 34.

24

Quanto aos bens deixados em herana e objeto de partilha de inventrio, a


posse e o domnio dos bens sero transferidos ao(s) herdeiro(s) beneficirio(s)
quando da abertura da sucesso, conforme os termos do art. 1748 do Cdigo Civil,
mas a aquisio da sua propriedade se dar somente aps o registro do formal de
partilha no cartrio.
Por fim, o art. 1.245 do Cdigo Civil afirma que para a aquisio da propriedade
deve-se realizar o registro do ttulo. Ou seja, nas modalidades acima estudadas,
ainda que alguns destes ttulos so enumerados pelo mesmo diploma como forma
de aquisio de propriedade, ou outros ttulos, como por exemplo, a escritura
pblica, to somente se perfectibilizar a transmisso de propriedade com o
assentamento no Registro de Imveis, concluindo-se que at o momento da
transcrio, o sujeito detm no mximo a posse e o domnio sobre a coisa.
Com relao aos ttulos de transmisso, a macia doutrina e jurisprudncia
entendem que necessrio o seu registro, pois o documento que no levado a
registro torna-se inoponvel a terceiros, haja vista que estes dificilmente tero cincia
de tal negcio se no houver uma instituio unificadora que detenha o poder de dar
publicidade aos negcios e as alteraes que possam ocorrer no imvel.
O sistema registral baseado em diversos princpios, que foram utilizados para
a criao de normas regulamentadoras destes institutos. De anlise da mais
renomada doutrina, depreende-se que o principio da publicidade um dos que
justificam a existncia dos cartrios pblicos. O Registro de Imveis a instituio
unificadora e fiscalizadora das informaes relativas aos Direitos Reais dos bens,
baseado em princpios que justificam a sua criao e norteiam seus atos, a fim de
dar segurana jurdica as partes envolvidas nos negcios jurdicos relativos
transmisso de bens imveis.
Isto posto, conclui-se que os ttulos de transmisso de propriedade, ou os fatos
jurdicos que geram direitos reais sobre os bens, em verdade, no tm o condo de
transmitir a propriedade por si s, a menos que sejam registrados no Registro de
Imveis, sendo, antes disto, somente transmitidos ou adquiridos outros direitos,
como a posse e o domnio.
Portanto, atravs de construo doutrinria e jurisprudencial, fica comprovado
que o Cdigo Civil equivoca-se ao estruturar o seu Captulo II do Ttulo III do Livro
III, ao enumerar a Usucapio e a Acesso, Sees I e III, respectivamente, como
formas de aquisio de propriedade, e quanto aquisio atravs do formal de
partilha, silencia tanto o referido diploma quanto o Cdigo de Processo Civil.
Por fim, verifica-se que conferida propriedade imvel, o senhorio absoluto
sobre o bem, a aquisio to somente pelo cumprimento ao disposto no art. 1245 do
Cdigo Civil, que determina o registro do ttulo de transmisso/aquisio, bem como
no disposto no art. 221 da lei 6.015/73, por ser aparentemente to semelhante a
outros direitos possveis, pela necessidade de haver uma distino entre os demais
e de ser levado a conhecimento de terceiros interessados.

25

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do grau de Mestre Curso de Mestrado em Direito da PUCRS. Porto Alegre:
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