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Aquisio de terras por estrangeiros :

legislao comparada

Alessandra Valria da Silva Torres e


Lus Antnio G. Conceio Silva

2011

http://bd.camara.leg.br
Dissemina os documentos digitais de interesse da atividade legislativa e da sociedade.

AQUISIO DE TERRAS POR ESTRANGEIROS


LEGISLAO COMPARADA
Alessandra Valria da Silva Torres
e Lus Antnio G. Conceio Silva
Consultores Legislativos da rea VI
Direito Agrrio e Poltica Fundiria

ESTUDO
SETEMBRO/2011

Cmara dos Deputados


Praa 3 Poderes
Consultoria Legislativa
Anexo III - Trreo
Braslia - DF

SUMRIO

1. INTRODUO ....................................................................................................................................................................... 3
2. A DEMANDA POR COMMODITIES E TERRAS NO CENRIO MUNDIAL .................................................. 3
3. PARTICULARIDADES DO NOVO CENRIO ........................................................................................................... 5
4. SITUAO BRASILEIRA .................................................................................................................................................... 8
5. AS REGRAS SOBRE AQUISIO DE TERRAS POR ESTRANGEIROS AO REDOR DO MUNDO ..... 10
6. CONCLUSO ........................................................................................................................................................................ 20
7. BIBLIOGRAFIA .................................................................................................................................................................... 21

2011 Cmara dos Deputados.


Todos os direitos reservados. Este trabalho poder ser reproduzido ou transmitido na ntegra, desde que
citados(as) o(a) autor(a) e a Consultoria Legislativa da Cmara dos Deputados. So vedadas a venda, a
reproduo parcial e a traduo, sem autorizao prvia por escrito da Cmara dos Deputados.
Este trabalho de inteira responsabilidade de seu(sua) autor(a), no representando necessariamente a
opinio da Cmara dos Deputados.
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AQUISIO DE TERRAS POR ESTRANGEIROS


LEGISLAO COMPARADA
Alessandra Torres e Lus Antnio G. Conceio Silva

1. INTRODUO
O presente estudo objetiva trazer um retrato do cenrio mundial acerca
da aquisio de terras por estrangeiros, o que est sendo pensado em termos de regramentos e
polticas pblicas, o que est sendo discutido no s pelos rgos nacionais de outros pases, mas
tambm pelos organismos internacionais, como a Organizao das Naes Unidas e o Banco
Mundial.
Subsidiados em dados do Ministrio das Relaes Exteriores, o Estudo
traz um apanhado das legislaes vigentes em diferentes pases, englobando todos os continentes
e 84 pases.
Importante ressaltar que ofertar para o Congresso Nacional uma
proposta de nova legislao para tratar da aquisio de terras por estrangeiros prioridade no
contexto atual. No h como conceber um pas em que a agropecuria seja o setor que mais
contribua com o PIB e, ainda assim, haja falta de regulamentao na aquisio de um dos seus
insumos mais valiosos e do qual a produo mais dependente a terra.
A finalidade precpua nortear o Legislativo brasileiro no cumprimento
de uma de suas mais nobres misses, qual seja de legislar em prol do povo brasileiro, com o firme
propsito de garantir a segurana nacional e a segurana alimentar dos brasileiros.
2. A DEMANDA POR COMMODITIES E TERRAS NO CENRIO MUNDIAL
A preocupao com a aquisio de terras por estrangeiros no
exclusividade do Brasil, mesmo porque no um fenmeno novo. Segundo um estudo da

Organizao das Naes Unidas para a Agricultura e a Alimentao FAO1, de1999, vrias
razes levam os Estados adoo de polticas de restrio ao acesso de estrangeiros aos seus
bens, dentre eles a terra. Entre os principais motivos constam: proteo segurana nacional;
preveno dominao de infra-estrutura; prevenir ou restringir a especulao estrangeira;
preservar o tecido social da nao; controlar a imigrao; controlar o fluxo de investimentos
diretos estrangeiros; direcionar os investimentos estrangeiros; assegurar o controle da produo
de alimentos; e, outros fatores como o nacionalismo ou xenofobia.
Apesar de no ser recente, o debate acerca da aquisio de terras por
estrangeiros acentuou-se nos ltimos anos no cenrio brasileiro e mundial, em decorrncia da
elevao dos preos dos alimentos, da crise de produo que afetou alguns pases e do aumento
da pobreza mundial, que se concentra no meio rural.
H algumas dcadas os preos dos alimentos apresentavam quedas
constantes. O mundo que antes convivia com a fartura de alimentos baseada em novas
tecnologias e conhecimentos que impulsionaram um grande aumento da produo, permitindo
que os preos dos produtos agrcolas se mantivessem baixos j no mais o mesmo, o ciclo est
mudando.
De acordo com a Organizao das Naes Unidas para a Agricultura e a
Alimentao - FAO, a maior preocupao hoje a volatilidade dos preos. Milho, trigo e arroz,
trs cereais que compem a base da alimentao mundial, foram os produtos que mais tiveram
alta nos preos at agosto deste ano e, no incio de 2008, j havia escassez destes gros em alguns
pases.
Mais atual, o relatrio do Banco Mundial, de setembro de 2011, informa
que os preos em julho estavam, em mdia, 33% acima dos registrados no mesmo ms do ano
passado. No caso do milho, o aumento foi de 84%; do acar, de 62%; do trigo, de 55%; e o do
leo de soja, de 47%.
Nesse cenrio, de estoques mundiais de alimentos mantendo-se baixos,
sem previso de recuperao e preos volteis, recomenda-se ateno com a segurana alimentar.
Isso porque, apesar da produo mundial de alimentos ter crescido o consumo tambm
aumentou, sobretudo de alimentos de origem animal e de biocombustveis. Estes ao serem
produzidos base de gros, ou derivados de oleaginosas diminuem a oferta para o consumo
humano, alm de ocuparem reas antes destinadas a outros cultivos alimentares.

HODGSON, Sthephen et all. Land Ownership and Foreigners: A Comparative Analysis of Regulatory
Approaches to the Acquisition an Use of Land by Foreigners. Organizao das Naes Unidas para a Agricultura
e a Alimentao FAO. Disponvel em ww.fao.org/Legal/default.htm.
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No caso do aumento do consumo de alimentos de origem animal, a


principal causa a elevao de renda nas economias emergentes, especialmente na ndia e China,
o que vem mudando a dieta alimentar dessas populaes, que passaram a consumir mais carne e
laticnios. Esses produtos exigem uma alta porcentagem de gros destinada rao dos animais,
pressionando os preos das commodities.
Agravam este fato o grande aumento dos insumos agrcolas em
consequncia direta da alta do petrleo, cuja cotao avanou 45% no ltimo ano, pressionando
os custos de produo e, em especial, o valor dos fertilizantes, que subiu 67% na mesma
comparao. Isso porque a produo de insumos como agrotxicos e fertilizantes muito
intensiva em energia. Ademais, a concentrao da comercializao tanto dos insumos quanto dos
produtos agrcolas nas mos de poucas empresas transnacionais acaba por promover especulao
no mercado de commodities.
Estes fatores fazem com que, em nvel mundial, os estoques nunca sejam
reestabelecidos e, portanto, cada vez que haja uma oscilao e o mercado no seja capaz de reagir,
gere como consequncia um aumento de preos das commodities. Alm disso, a procura comea a
ficar maior do que a oferta e h uma ameaa real, num futuro prximo, da produo de alimentos
no atender demanda da populao mundial.
Assim como esta ameaa, o aumento da pobreza no meio rural, que
mesmo antes do aumento do preo dos alimentos, ocorrido em 2008, j se apresentava como um
desafio, haja vista 75% dos pobres do mundo estarem no meio rural e envolvidos na atividade
agrcola, quela poca, indicam a necessidade de aumentar e melhorar os investimentos na
agricultura. Hoje, quando pela primeira vez na histria da humanidade mais de 1 bilho de
pessoas vo para a cama famintos todas as noites, est ainda mais claro a urgncia em reduzir a
pobreza, aumentar o crescimento econmico e promover a sustentabilidade ambiental.
3. PARTICULARIDADES DO NOVO CENRIO
A dependncia dos pases importadores de alimentos em relao aos
produtores de commodities agrcolas e a escassez de rea agricultvel nos pases que tm uma
demanda em forte crescimento so as precursoras do aumento na compra de terras agricultveis
no mundo, em especial nos pases em desenvolvimento, que detm terras agricultveis
subutilizadas. O citado relatrio do Banco Mundial revelou que mais de 70% dos 46 milhes de
hectares de terras adquiridos nos pases em desenvolvimento no ano de 2009 foram na frica.
Ao mesmo tempo, muitos dos negcios anunciados nunca foram
implementados, por conta do planejamento que no considera as realidades locais de
infraestrutura, tecnologia e instituies. Apenas 21% das terras negociadas j se tornaram de fato
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reas agrcolas produtivas, ainda assim no h comprovao de que estes projetos tenham trazido
benefcios satisfatrios s comunidades locais2.
Muitas vezes, por problemas institucionais locais, ocorre de a falta de
documentao da terra e o frgil processo de consulta resultarem na perda dos direitos terra dos
grupos mais vulnerveis da populao, sem nenhum tipo de compensao. Tambm
comprometedora a limitada capacidade de analisar a viabilidade dos projetos tcnicos e
econmicos propostos, bem como de avaliar e fazer cumprir as salvaguardas ambientais e sociais
previstas.
Como alternativa para esses pases surge o intercmbio entre pases do
hemisfrio sul, ao que traria a possibilidade de desenvolvimento de tecnologias e prticas
agrcolas mais produtivas. Entretanto, para que essas oportunidades possam ser aproveitadas ao
mximo necessrio que haja uma melhor governana do recurso fundirio, com a garantia dos
direitos terra para as comunidades locais e uma maior transparncia nas informaes
disponveis.
Disponibilizar informaes significa permitir que os interessados atuem
de forma mais eficaz. Sejam eles governos ao formular polticas e identificar falhas de
implementao; investidores projetando e implementando de modo a respeitar os direitos locais,
gerar benefcios e serem rentveis; e, sociedade civil ensinando as comunidades locais sobre seus
direitos e os usos potenciais da terra, bem como ajudando nas negociaes e monitorando
acordos para que sejam de fato respeitados.
O acesso a informaes corretas primordial, haja vista no cenrio
internacional no existirem tratados ou acordos que regulem o tema da propriedade estrangeira da
terra. A matria normalmente tratada em instrumentos bilaterais ou multilaterais no mbito de
acordos relativos a investimentos.
Visando suprir parte dessa carncia, a Organizao das Naes Unidas ONU divulgou, em outubro de 2010, orientaes para nortear o investimento estrangeiro na
compra de terras em pases emergentes. Entre as regras para incentivar uma espcie de
investimento responsvel esto reconhecimento do direito terra e aos recursos naturais a quem
j ocupa as reas agrcolas e a transparncia nos negcios de compra e venda.
A preocupao com a realizao de investimentos responsveis se
sustenta na crescente aquisio de terras em pases emergentes por grandes investidores
estrangeiros. Atitude que vem levantando srias preocupaes sobre o perigo de se negligenciar
Dado retirado do relatrio do Banco Mundial Rising Global Interest in Farmland Can It Yield Sustainable and
Equitable Benefits? Washington-DC, 2001. Disponvel em: http://siteresources.worldbank.org/DEC/Resources/RisingGlobal-Interest-in-Farmland.pdf

os direitos locais e no se dar a devida prioridade melhoria de produtividade da agricultura de


subsistncia, capaz de reduzir a pobreza e a fome. Mais e melhores investimentos em tecnologia,
infraestrutura e acesso ao mercado devem ser urgentes, especialmente nos pases africanos.
O caminho a ser trilhado pelos pases em desenvolvimento que esto
sendo assediados e pretendem abrir seus mercados de terras deve ter como modelo o percurso
seguido pelos pases da Europa Central e Oriental ao entrarem para a Unio Europia. L os
novos membros tinham restries sobre a propriedade das terras agrcolas por estrangeiros
membros passaram por um regime transitrio no que diz respeito abertura dos seus mercados
de terra, com a possibilidade de prorrogao do prazo.
Nessa situao encontram-se Litunia e a Eslovquia, que tiveram seu
perodo de transio prorrogado por trs anos, a contar do incio de 2011. A principal razo para
a prorrogao foi a necessidade de salvaguardar as condies socioeconmicas para as atividades
agrcolas e as preocupaes com um possvel impacto sobre o setor agrcola da liberalizao da
aquisio de terrenos agrcolas devido s grandes diferenas de preos de terra e renda em
comparao com os demais pases membros da Unio Europia.
Assim como esto sujeitos os pases da frica e da Amrica do Sul, na
Europa considerou-se o risco da atividade especulativa sobre terras de baixo valor, a ocorrncia
de terras agrcolas com situao jurdica incerta e a falta de clareza sobre os direitos de
propriedade, que inevitavelmente dificultam as operaes de terra e a consolidao das
propriedades agrcolas.
Durante o perodo de regime transitrio h previso de melhoria das
informaes disponveis e do direito comunitrio, de modo que os pases possam estabelecer
polticas apropriadas de posse da terra para responder s presses que provavelmente
promovero mudanas profundas na propriedade da terra quando passado esse perodo. Tambm
devem ser desenvolvidas ferramentas que lhes permitam formular uma imagem precisa do que
est acontecendo em seus mercados de terra.
Fato que no cenrio global muito vem se debatendo sobre a
necessidade de se ter uma legislao internacional que contemple o assunto, visando simplificar as
transaes, assim como acontece com o comrcio internacional e com a propriedade intelectual.
Entretanto, estudos do Banco Mundial e da FAO demonstram a dificuldade de implementar tal
feito, j que o investimento em terras nos pases em desenvolvimento est repleto de
circunstncias especficas e particulares.

4. SITUAO BRASILEIRA
Em relao ao caso brasileiro, a tendncia mundial seguida, j que
detentor de 15% das terras agricultveis no mundo, o pas vem despertando o interesse para
possveis investidores internacionais. Entre proprietrios individuais e empresas, os estrangeiros
ocupam 6,2% do territrio nacional, o que representa a rea de uma Frana.
Segundo um estudo do Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada IPEA , o Brasil vem despertando interesse de investidores internacionais em funo de sua
privilegiada condio em termos de detentor de recursos naturais e, considerando que a rea
agricultvel per capta chegar a 0,3 hectares em 2030, uma reduo bastante significativa j que em
1960 era de mais de um hectare. Seno, vejamos:
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A FAO estima que existam 4,2 bilhes de ha de terras agricultveis no mundo,


dos quais so utilizados apenas 1,6 bilho. O maior percentual de desuso das terras est na frica subsaariana e
na Amrica Latina, alvo preferencial dos investidores estrangeiros.
De acordo com a Organizao das Naes Unidas (ONU), enquanto em 1960 o
mundo possua pouco mais de um hectare de rea agricultvel per capita, em 2030 este valor atingir 0,3 hectare
per capita. Nesta conjuntura o Brasil emerge como um campo frtil para interesses externos, uma vez que possui
nada menos que 15% das terras agricultveis no exploradas no mundo, a maior biodiversidade concentrada em
um bioma do planeta (Amaznia), percentual elevado de terras improdutivas apropriadas por poucos especuladores,
enorme potencial mineral ainda inexplorado, polticas pblicas voltadas ao fortalecimento do agronegcio e, at
ento, ausncia de controle pblico sobre a aquisio de terras por estrangeiros.
At este ano, estrangeiros j haviam adquirido 46,6 milhes de ha de terras em pases
em desenvolvimento. No Brasil, os dados do SNCR s permitem identificar um total de 4 milhes de ha em mos
estrangeiras. O dado, contudo est longe de refletir a situao real da apropriao estrangeira de terras brasileiras,
reflexo da inexistncia de aparato fiscalizatrio eficiente. Uma das estratgias utilizadas pelo capital internacional
para a compra de terras no pas tem sido a criao de empresas brasileiras em nome de laranjas. Dados do SNCR
mostram que o nmero de imveis sob o domnio de empresas nacionais passou de 31 mil em 1998 para 67 mil em
2008. A rea registrada sob domnio empresarial passou de 80 milhes para 177,2 milhes de ha em dez anos.
Em contrapartida, apenas 34.371 imveis rurais esto registrados em nome de estrangeiros em 2010.
Ainda de acordo com os dados do SNCR, 23% das terras compradas por estrangeiros
so de propriedade de japoneses; 7% so de italianos; argentinos, americanos e chineses controlam, pelas estatsticas
oficiais, 1% das terras compradas por estrangeiros no Brasil. De acordo com o Incra, o volume de terras
estrangeiras em territrio nacional deve ser trs vezes superior ao identificado pelo cadastro.

IPEA. Boletim de Polticas Sociais acompanhamento e anlise n 19, Cap. 7 Desenvolvimento Rural.
Braslia, 2011. Disponvel em: www.ipea.gov.br/portal
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O Estudo do Ipea reitera, o que j de conhecimento pblico, que o


Sistema Nacional de Cadastro Rural - SNCR, mantido pelo Incra, apresenta diversas dificuldades
em retratar a rea que se encontra em propriedade de estrangeiros, principalmente por ser
declaratrio, o que faz com que os dados disponveis no cadastro sejam incompletos.
Apesar disso, permite identificar as regies de maior interesse das
multinacionais. Ao contrrio do que pensava, a maior parte no est na Amaznia, mas nas mais
produtivas terras do Centro-Oeste e do Sudeste, com destaque para Mato Grosso. Empresas
asiticas, rabes, europeias e norte-americanas investem principalmente na produo de gros,
cana-de-acar e algodo, alm de eucalipto para a indstria de celulose. A competio com o
capital internacional j elevou o preo das terras em cerca de 300% em algumas regies no
Centro-Oeste.
Em Mato Grosso, a agropecuria O Telhar, com capital argentino, ocupa
1.800 quilmetros quadrados de terras para plantar soja, milho e algodo. A ocupao no estado,
de 180.581 quilmetros quadrados, significa 34% de toda a rea do territrio brasileiro adquirida
por estrangeiros, 535.203 km2, e 19,99% da rea total do territrio mato-grossense, segundo
dados do INCRA de novembro de 2010.
Outra questo apontada pelo Estudo do IPEA que merece uma reflexo
mais aprofundada dos legisladores quanto ao uso de empresas brasileiras constitudas por
prepostos, especialmente para que estrangeiros, pessoas fsicas ou jurdicas, possam adquirir terras
com mais facilidade no pas.
Os dados do cadastro do Incra - SNCR, permitem inferir que a prtica
est se tornando rotineira, que as multinacionais cada dia mais criam empresas brasileiras para
registrar suas terras, o que deve ser veementemente combatido, j que importa em crime previsto
no Novo Cdigo Civil.
Nesses casos se caracteriza o negcio jurdico simulado, ou seja, quando
empresas brasileiras tm brasileiros detendo a maioria do capital social, mas atuando, na verdade,
como prepostos de estrangeiros. O negcio jurdico simulado est previsto nos art. 166 e 167 do
Novo Cdigo Civil, Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002, gerando a anulao do ato, a ser
apurada pelos rgos competentes.
Vrias so as possibilidades de se controlar o setor, dentre as sugestes
apresentadas nas audincias pblicas realizadas pela Subcomisso constam a exigncia de que as
juntas comerciais comuniquem ao Incra quando uma empresa estrangeira comprar outra nacional
que possua propriedade no Pas.

5. AS REGRAS SOBRE AQUISIO DE TERRAS POR ESTRANGEIROS AO


REDOR DO MUNDO
A tabela apresentada abaixo contempla as informaes encaminhadas
pelo Ministrio das Relaes Exteriores, obtidas das Representaes do Brasil nos respectivos
pases.

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A AQUISIO DE TERRAS POR ESTRANGEIROS NO DIREITO COMPARADO


NORMAS EM VIGOR
Em geral, no continente africano, quando a legislao (ou a falta dela) permite, adquirir terras no
processo simples uma vez que por razes de herana e de usos e costumes locais, a mesma terra tem
frica
vrios proprietrios que se sucedem se revezam na cobrana do que lhes seria devido, aps a aquisio
(inicial).
A legislao em vigor na frica do Sul no prev qualquer restrio (inclusive em zonas de fronteira)
aquisio de terras por cidados ou empresas estrangeiras. A principal lei sobre aquisio de terras o
frica do Sul
Alienation of Land Act nr. 68, de 1981 (objeto de vrias emendas, que sequer contm a palavra
estrangeiro"), mas a questo tambm tratada em diversas outras normas.
No h qualquer restrio para pessoas fsicas ou jurdicas estrangeiras comprarem terras. O governo
Alemanha
poder limitar a aquisio e sujeita-la a autorizao prvia, quando os cidados alemes sofrerem
limitaes no Estado estrangeiro e quando h motivos polticos que o exijam.
Em Antigua e Barbuda, a aquisio de terras por estrangeiros (non-citizens) regulamentada pela
Antigua/Barbuda
Lei de 05/09/1968 NON-CITIZEN LAND HOLDING REGULATION"
Arglia
O acesso a imveis rurais na Arglia reservado unicamente a cidados argelinos
A legislao em vigor na Argentina probe a cidados estrangeiros oriundos de pas limtrofe ao local
fronteirio a adjudicao de terras em zona de fronteira (Lei 21.900, de 30/10/1978) e probe a posse
Argentina
de terras em zona de segurana nacional por parte de qualquer cidado estrangeiro (Lei 23.554, de
13/4/1988). Caso a aquisio de terras no se realize em zona de fronteira nem de segurana nacional,
os cidados e as empresa estrangeiras recebem tratamento idntico aos nacionais.
No diferenciao entre os proprietrios estrangeiros e nacionais, no entanto, h limitaes aos
ustria
estrangeiros dependendo de cada estado. Texto da lei disponvel em ustria Land Ownership and
Agriculture Laws Handbook venda na internet.
Azerbaijo
No existe legislao local referente a regras legais que dispem neste pas, sobre compra de terras por
PASES

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Barbados
Bareine

Belize

Bolvia

Botsuana

Bulgria
Cabo Verde
Canad

cidados e empresas estrangeiras.


A legislao barbadiana no impe quaisquer restries compra de terras por empresas ou cidados
estrangeiros.
permitida a aquisio de terras por estrangeiros apenas em determinadas reas definidas pelo
Governo barenita e com dimenso mxima de 5.000 metros quadrados. Terras tambm podem ser
alugadas do Governo. Empresas estrangeiras no esto autorizadas a adquirir terras.
Lei permite que estrangeiros sejam proprietrios de terras de extenso de at acre dentro do
permetro urbano, ou de 10 acres em reas fora dos limites da cidade sem necessidade de permisso
especial das autoridades locais. Propriedades maiores podem ser adquiridas sob autorizao do
ministro da Agricultura, tanto pessoas fsicas quanto jurdicas.
Legislao boliviana probe que estrangeiros possuam terras em faixa de fronteira de 50 Km. O
principal problema, contudo, reside na dificuldade de regularizao dos ttulos de propriedade.
Insegurana jurdica aliada retrica xenfoba torna os agricultores brasileiros particularmente
vulnerveis invaso de suas terras.
A compra de terras por estrangeiros requer o consentimento do Ministro de Terras e Habitao. O
processo de compra e venda deve ser publicado no dirio oficial e jornal de circulao nacional 90 dias
antes de efetivado, contendo detalhes da transao, bem como referncia ao direito do cidado
botsans interessado na transao em receber prioridade no negcio. Uma vez deferido o pedido, este
no poder ser questionado em nenhuma corte.
Na Bulgria, a questo da aquisio de terras por cidados e empresas estrangeiras , presentemente,
regulada somente pela Constituio. Esta dispe, em seu Art. 22, que; (1) Nenhuma pessoa fsica
estrangeira, ou pessoa jurdica estrangeira, poder adquirir a propriedade de terras, exceto atravs de
herana.
No h restries para aquisio de terras por estrangeiros.
As restries sobre aquisio de terras por estrangeiros no Canad so determinadas pelos governos
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Chile

China

Cingapura
Colmbia
Coria do Sul

das 10 provncias. No h restries na Nova Scotia, Newfound e Labrador, New Brunswicj, Ontrio,
Quebec e British Columbia. H limites mximos de aquisio nas demais, quais sejam: Prince Eward
Island; 5 acres, Saskatchewan: 10 acres; Alberta: 20 acres e Manitoba; 40acres.
A normativa aplicvel para compra de imveis por estrangeiros no Chile o Decreto Lei 1939 de
1977;
1) Terras fiscais situadas na franja costeira ou limtrofe (artigo 6).
2) Bens de raiz situados nas zonas declaradas fronteirias (artigo 7).
Na China a propriedade de terras em zonas urbanas ou rurais do Estado ou da coletividade
camponesa, sendo possvel apenas adquirir o uso de terra por perodo limitado de tempo dependendo
do tipo de atividade, sempre sujeita a rigoroso zoneamento (os coletivos camponeses, por exemplo, s
podem usar sua terra para a agricultura, devendo transferi-la ao Estado no caso de atividades
manufatureiras ou de explorao). A Lei de Propriedade da RPC foi promulgada em 16 de maro de
2007 e se aplica a qualquer relao civil que surja do uso e posse da propriedade. Os coletivos agrrios,
corporaes e indivduos podero possuir utilizar e se beneficiar de mveis e imveis de acordo com a
lei, mas a propriedade do solo continuar sempre do Estado ou dos coletivos agrrios. Pela primeira
vez, a RPC reconheceu a propriedade privada, que pode se aplicar a todo tipo de propriedade, exceto a
da terra.
Por ser uma ilha de reduzidas dimenses, Cingapura no tem rea considerada rural. Aos estrangeiros
s permitido adquirir propriedades em condomnios privados e, sob certas condies, comprar
residncias familiares. Empresas estrangeiras podem adquirir terrenos para a construo de
empreendimentos com finalidades comerciais, como hotis, resort e shopping centers.
Regulamentam o tema e as leis 160/94 e lei 1450/2011.
No h restrio de aquisio de terras e bens imveis por estrangeiros. E h dois tipos de controle
exercidos pelas autoridades locais: Sistemas de aprovao (O Estrangeiro interessado em adquirir terra
identificada pela legislao como zona de interesse militar ou ambiental deve submeter pedido de
13

Cuba
Egito

El Salvador

Equador

Eslovquia
Espanha

autorizao prefeitura antes da assinatura do contrato de compra e venda) e o Sistema de notificao


(A aquisio de terras comuns, por estrangeiros, dever ser informada, ao governo local, no perodo de
60 dias da assinatura da assinatura do contrato). O descumprimento da norma de aprovao punvel
com priso de at dois anos ou multa de at KRW 20 milhes. A no observao da norma de
notificao poder ocasionar o pagamento de multa de at KRW 3 milhes.
Segundo parecer dado em 17 de agosto corrente pelo advogado cubano Csar Alejandro Turro
Sotolongo, a legislao cubana no prev a possibilidade de transmisso da propriedade da terra a
cidados nem a empresas estrangeiras.
A compra de terras por estrangeiros no Egito regida pelas seguintes disposies legais:
1) Estrangeiros no podem adquirir terras agricultveis
2) Estrangeiros tm o direito de adquirir terras desrticas desde que na condio de membros de
sociedades limitadas ou annimas.
Em reas urbanas no h restries, no caso de terrenos rurais adotam a reciprocidade de tratamento.
No entanto, a legislao prev limite para a extenso da propriedade no podendo ser superior a 245
hectares.
O Executivo elaborou anteprojeto da Lei de Terras e Territrios, que, entre suas disposies, probe
aos cidados e empresas estrangeiras, ou de capital estrangeiro, a aquisio de propriedades situadas a
menos de 20 Km da linha de fronteira. A legislao exclui desta proibio os estrangeiros com status
de refugiado reconhecido pelo Governo equatoriano. Ainda conforme o anteprojeto, estaria vedada a
estrangeiros a compra de propriedades rurais em rea superior 300 ha, parceladas ou no, em todo o
territrio do pas (art. 23).
Qualquer pessoa pode adquirir propriedade no pas. A nica exceo regra so aquisies de reas
rurais e florestas, as quais, segundo pesquisa realizada, no podem ser adquiridas por estrangeiros de
pases que no fazem parte da UR, a menos nos casos elencados na lei de divisas.
A Lei 8/75, de 12 de maro de 1975 (cujo regulamento foi aprovado pelo Real Decreto 689/78, de 10
14

Estados Unidos
Etipia
Finlndia
Frana

Gana

Guatemala

Guyana

de fevereiro de 1978), estabelece restries relativas propriedade privada de bens imveis situados em
zonas e instalaes consideradas de interesse para a Defesa Nacional, afetando tanto nacionais quanto
estrangeiros.
A legislao federal norte-americana limita-se a monitor a aquisio de reas rurais por parte de
estrangeiros. Eventuais limitaes ou proibies so impostas por legislao estadual.
De acordo com a Constituio Federal, o direito propriedade de terras urbanas e rurais exclusivo
do Estado, sendo proibida a aquisio de terras por cidados e/ou empresas estrangeiras.
Aos estrangeiros, no h restries diferenciais em relao aos nacionais para a compra de terras.
No existem na Frana requisitos particulares para a aquisio de terras por parte de estrangeiros, tanto
pessoas fsicas como jurdicas. Estrangeiros ou empresas estrangeiras (mesmo fundo de penso)
submetem-se s mesmas regras aplicadas s pessoas fsicas e jurdicas francesas.
Cidados e empresas estrangeiras no podem deter ttulos de propriedade da terra. S lhes autorizado
o leasing da terra para fins residenciais, comerciais, industriais ou agrcolas por perodos renovveis
de at 50 anos. A propriedade da terra pode ser exercida pelo estado e por comunidades, ou ainda copropriedade entre estado e propriedades.
No h restries para compra de terras por estrangeiros, com exceo dos seguintes casos onde o
estado se reserva o domnio das terras e os estrangeiros necessitam autorizao do executivo para
compra:
Trs quilmetros ao longo dos oceanos, duzentos metros de margens de lagos, cem metros nas
margens de rios navegveis, cinquenta metros ao redor de nascentes, quando tratar-se de monumentos
nacionais. S os guatemaltecos de origem, ou sociedades cujos membros sejam guatemaltecos podero
ser proprietrios de imveis situados em faixas fronteirias de quinze quilmetros desde a linha de
fronteira, com exceo de imveis urbanos.
Enviou por mala diplomtica informaes sobre legislao que trata da aquisio de terras, ainda no
recebemos.
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Haiti

Honduras

ndia

Indonsia

Ir

Israel

O estrangeiro s poder adquirir imvel caso seja residente no Haiti e a propriedade deve ser restrita
s necessidades para fins de morada e para o desenvolvimento de atividade econmica,
imprescindvel a aprovao do Ministrio da Justia haitiano e h limitaes ao tamanho das
propriedades a serem adquiridas.
Permite que estrangeiros, pessoas fsicas e jurdicas comprem bens imveis, com exceo de imveis
em zonas de fronteira terrestre, ou costa martima em faixa de quarenta quilmetros, ilhas, arrecifes,
bancos de areia.
Estrangeiro considerado a pessoa fsica no residente e a pessoa fsica no incorporada na ndia. O
indivduo estrangeiro de origem no indiana no pode adquirir terras, sendo permitido apenas o
leasing de propriedade destinadas agricultura, pelo prazo mximo de cinco anos. Filiais de
empresas estrangeiras instaladas no pas podem comprar terras no destinadas agricultura aps
autorizao do estado. A aquisio de terras destinadas agricultura est proibida a toda pessoa no
residente na ndia e aos cidados estrangeiros residentes. Aos indianos no residente e pessoas de
origem indiana permitida a compra de terras apenas para uso residencial.
A Indonsia reconhece quatro direitos terra: Direito de Propriedade (Direito hereditrio), Direito de
Gerir (Direito de gerir uma terra de propriedade estatal ou propriedade para fins comerciais), Direito
de Construir (Direito de construir e possuir um imvel em terras ou propriedade estatais) e o Direito
de Uso (Direito de uso da terra por um perodo determinado de tempo).
Pessoa jurdica: Proibida a propriedade de forma direta de bens imveis por empresas estrangeiras, no
entanto, empresas estrangeiras podem deter at 100% do capital de empresas nacionais, que por sua
vez podem ser proprietrias de bens imveis.
Pessoa fsica: Permitido a aquisio de bens imveis mediante autorizao do Governo iraniano.
Requisitos observados: no possvel aquisio em zona de fronteira, aprovao depende de
reciprocidade.
So quatro os marcos da legislao fundiria em Israel: a) A Lei Bsica que estabeleceu a Israel Land
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Jordnia
Kuaite
Mxico

Moambique

Nambia

Noruega
Pases Baixos
Paraguai

Authority (1960); b) a Lei de Terras em Israel (1960); c) A Israel Land Administration (1960); d) O
acordo entre o Estado de Israel e a Organizao Sionista Mundial (Fundo Nacional Judaico, de 1960).
Ademais, quando do estabelecimento de Israel, o pas continuou a aplicar a legislao relativa a terras,
adotada nos perodos otomano e britnico.
A legislao autoriza a compra de terras por estrangeiros.
A legislao probe a cidados e empresas estrangeiras a aquisio de terras.
No Mxico, o processo de aquisio de reas rurais e suas utilizaes por parte de pessoas fsicas e
jurdicas estrangeiras regido por dois principais dispositivos legais; (i) Lei Agrria, de 26/02/1992; e
(ii) Lei de Investimentos Estrangeiros, de 27/12/1993.
A terra de propriedade exclusiva do Estado. A legislao sobre terras determina que pessoas fsicas
ou jurdicas (nacionais ou estrangeiras), bem como comunidades locais, podem adquirir o direito de
uso e aproveitamento da terra DUART.
Nenhum estrangeiro pode adquirir terras sem autorizao do Ministrio da Agricultura. A cesso de
direito de ocupao no poder exceder 10 anos, podendo ser renegociada a renovao. A concesso a
estrangeiro est sujeita condio de que a propriedade no tenha qualquer efeito adverso sobre o
meio ambiente, ou que medidas sero tomadas para evitar consequncias ambientais adversas do uso e
ocupao.
No h restries para compra de terras por estrangeiros, pessoas jurdicas ou fsicas. No entanto,
imvel rural poder ser adquirido somente com autorizao do poder pblico, no caso o municpio de
registro do imvel.
A legislao no restringe a compra de terras por cidados estrangeiros.
Lei de 2005 criou faixa de 50 Km de largura dentro do espao territorial paraguaio adjacente s suas
linhas de fronteira terrestre e fluvial, proibindo a compra de terras por estrangeiros de pases limtrofes
por pessoas fsicas ou jurdicas, majoritariamente estrangeiras. No entanto, ficam resguardadas terras
adquiridas na faixa de fronteira pelos estrangeiros de pases limtrofes radicados a mais de dez anos no
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Peru

Polnia
Reino Unido
Repblica da Armnia

Repblica Democrtica do
Congo

Repblica do Congo
Repblica Tcheca
So Tom e Prncipe

pas, bem como os direitos sucessrios. Ficam ainda garantidos que bancos e entidades de crdito
devidamente registrado pela legislao paraguaia possam adquirir ou receber, como pagamento ou
garantia hipotecria, imveis na faixa de fronteira.
A legislao peruana prev poucas restries aquisio de terras por cidados e empresas
estrangeiras. Em sntese, verifica-se que, salvo na faixa de cinquenta quilmetros ao longo das
fronteiras do pas, os estrangeiros dispem dos mesmos direitos inerentes aos cidados e empresas
peruanas no que se refere a aquisio de terras.
Na Polnia, toda aquisio de terras por estrangeiro demanda autorizao prvia do Ministrio do
Planejamento e dos Assuntos Interno. Contudo, o ordenamento jurdico local estabelece tratamento
jurdico diferenciado s pessoas fsicas e jurdicas da rea Econmica Europeia e prev outras
excees regra geral.
Permitida por lei e considerada prtica comum a aquisio de terras por estrangeiros.
A constituio prev, em seu artigo 31, que foreign citizen and non-citizens shll not enjoy the right to
land ownership except for causes prescribed by Law. Tal proibio no se estende a pessoas jurdicas
registradas na Armnia, mesmo que sejam de propriedade de estrangeiros.
De acordo com a legislao em vigor, a despeito da propriedade do solo continuar sob titularidade do
Estado, concesses relativas ao uso de terras, urbanas ou rurais, so possveis. Concesses perptuas, a
ttulo oneroso ou gratuito, so concedidas apenas a pessoas fsicas de nacionalidade congolesa (art. 80
da lei de 1973) e podem ter fim, entre outros motivos, por meio de expropriao por utilidade pblica
(art. 101).
Cidados e empresas estrangeiras podem adquirir terras neste pas, como se congoleses fossem.
Inexiste legislao escrita, no entanto.
Cidados estrangeiros podem adquirir terras na Repblica Tcheca apenas por meio de uma empresa
estabelecida no pas ou com licena especial do governo.
Providncias para levantamento das informaes foram tomadas mas no h resposta.
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Tanznia

Timor Leste
Uruguai
Vaticano
Vietn

A Lei da Terra 99 a legislao bsica que regula a utilizao da terra na Tanznia. Segundo ela, toda a
terra deste pas pblica, sendo o Presidente da Repblica seu administrador.
A constituio promulgada em 2002 estabelece que s os cidados nacionais tm direito
propriedade privada de terra (Artigo 54, pargrafo 4). Estrangeiros tm obtido algum acesso a reas
rurais ou urbanas por meio de instrumentos de concesso, cesso de uso ou arrendamento, evitados os
ttulos de propriedade.
A legislao uruguaia omissa no que diz respeito aquisio de terras por estrangeiros.
No existe legislao local referente a compra de terras por cidados e empresas estrangeiras.
A legislao vietnamita sobre aquisio de terras por estrangeiros impeditiva. Para propiciar
investimentos diretos estrangeiros, o legislador flexibilizou a lei de maneira a permitir a aquisio de
apartamentos (e no da terra) por perodo limitado.

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6. CONCLUSO
Considerando todo o contexto acima descrito, que permite vislumbrar o
quo importante , no momento atual, a definio de um novo marco regulatrio, visando
garantir a segurana jurdica, sem com isso deixar de lado a soberania nacional e a preocupao
com a segurana alimentar dos brasileiros que entendemos primordial a atuao desta Casa de
Leis nesse momento.
A preocupao a permear todo o processo a constatao de que h
necessidade de controle da participao estrangeira, no s definindo a origem do recurso a ser
empregado, mas em especial visando separar o capital especulativo do capital que gera empregos
e renda movimentando o setor produtivo.
Outro fator a considerar a possvel participao de governos
estrangeiros ou de suas agncias como investidores. Com esse intuito importante que se
identifique os laos das empresas com seus governos, ao que por vezes no simples como
pode parecer primeira vista.
H que se buscar, ainda, novas modalidades de participao de empresas
estrangeiras no processo produtivo, sem que isso implique na obteno da propriedade da terra.
Nesse sentido, importante considerar as experincias exitosas de outros pases.
Tambm importante garantir a segurana alimentar por meio da
identificao de terras adequadas para a produo de alimentos que devem ser para isso
destinadas e protegidas. Deve-se planejar a coexistncia de reas destinadas produo de
alimentos com reas destinadas produo de biocombustveis e papel e celulose.
No cenrio internacional, estudos do Banco Mundial e da FAO apontam
como desejvel a adoo de uma legislao internacional que uniformize as regras, visando
simplificar as transaes, assim como acontece com o comrcio internacional e com a
propriedade intelectual.
Entretanto, esses mesmos estudos demonstram a dificuldade de
implementar tal feito, j que o investimento em terras nos pases em desenvolvimento est repleto
de circunstncias especficas e particulares de modo que as caractersticas especiais de cada pas
devem ser bem compreendidas e levadas em considerao pelo possvel investidor estrangeiro.
Enfim, o mais construtivo para o Brasil seria ter regras claras e trabalhar
com total transparncia para garantir que as possveis restries impostas aquisio de terras por
estrangeiros sejam plausveis e passveis de cumprimento, sem com isso inviabilizar o
investimento produtivo. Outrossim, deve permitir ao governo operar de forma justa e promover
revises quando entender ser de interesse nacional, de modo a garantir a soberania e a segurana
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alimentar nacionais.
7. BIBLIOGRAFIA
- SCHMID, Christoph U. et al. Real Property Law and Procedure in the European Union.
European University Institute (EUI) Florence/European Private Law Forum
Deutsches
Notarinstitut
(DNotI)
Wrzburg,
2005.
Disponvel
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http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes
/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf
- McAUSLAN, Patrick. Ensuring Access to Land for Private Investors. Relatrio apresentado na
Conference on Challenges for Land Policy and Administration, do Banco Mundial, realizada
em
fevereiro
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2008.
Disponvel
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http://siteresources.worldbank.org/INTIE/Resources/4754951202322503179/ForInvestLndDevTrans_PMcAuslan.pdf.
- DEININGER, Klaus et al. Rising Global Interest in Farmland Can it yeld sustainable and
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- HODGSON, Stephen et al. Land Ownership and Foreigners: A comparative analisys of
regulatory approaches to the acquisition and use of land by foreigners. FAO Legal Papers online
n 6; December 1999. Disponvel em: http://www.fao.org/legal/prs-ol/lpo6.pdf
- Foreign land purchases for agriculture: what impact on sustainable development? Artigo
publicado
pela
ONU
em
janeiro
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2010.
Disponvel
em:
http://www.un.org/esa/dsd/resources/res_pdfs/publications/ib/no8.pdf
- Verso consolidada do Tratado da Unio Europia, disponvel em: http://eurlex.europa.eu/pt/index.htm;
- Relatrio de Comisso do Senado sobre a aquisio de terras por estrangeiros na Austrlia,
disponvel em:
http://www.aph.gov.au/Senate/committee/agric_ctte/food_production/report/c02.htm#c02f4
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- Informaes do Departamento de Agricultura dos EUA, disponvel em:
http://apfo.usda.gov/FSA/webapp?area=home&subject=ecpa&topic=afa

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