El procedimiento registral 1.

Concepto
El jurista espaol PEA BERNALDO DE QUIRS1 define el procedimiento
registral como el conjunto de actos, tasados legalmente, que tienden a la
prctica de un asiento en el Registro de la Propiedad, para proclamar
oficialmente la situacin jurdica de un inmueble. A travs del procedimiento
registral, se acta la funcin registral en relacin con una determinada
situacin jurdico-inmobiliaria, respecto de la cual se publica, formal y
materialmente, la verdad jurdica oficial.
Para DEZ-PICAZO2, se trata de un proceso constituido por la serie de
actividades que son llevadas a cabo desde que una persona pretende o solicita
la prctica de un asiento hasta el momento en que el funcionario encargado
del Registro emite una decisin sobre esta pretensin. En un sentido amplio,
comprende tambin los recursos que pueden articularse contra la decisin del
registrador. Es rigurosamente un procedimiento, por cuanto que est
formado por una sucesin de actos o trmites jurdicamente reglamentados.
2. Naturaleza del Procedimiento Registral
El artculo 1 del R.G.R.P. seala que El procedimiento registral es especial, de
naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la inscripcin de un ttulo. No
cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni
oposicin a la inscripcin. Los aspectos relevantes de esta definicin son: La
naturaleza no contenciosa del procedimiento registral, que el procedimiento
registral es especial y, por tanto, no est sometido a las normas que formulan
el procedimiento administrativo general, no obstante ello, tales normas
administrativas son de aplicacin supletoria al procedimiento registral, que la
relacin procedimental es exclusiva y excluyente entre el Registrador y el
solicitante de la inscripcin, por lo que no slo resulta impertinente la
participacin de un tercero que se oponga a la inscripcin rogada, sino que
ningn apersonamiento distinto, aun coadyuvante, resulta procedente3 .
3. Presupuestos del Procedimiento Registral
Para poner en marcha el procedimiento registral es necesaria la aparicin de
los siguientes presupuestos
: 1. La previa produccin extrarregistral de la modificacin jurdico-real;
2. La plasmacin de la modificacin jurdico-real en una documentacin
pblica y autntica;
3. La formulacin de una declaracin de voluntad de un particular, dirigida al
registrador, en la cual se pretenda la prctica de un asiento. Esta declaracin

de voluntad se denomina usualmente solicitud, rogacin o peticin de

inscripcin;
4. La presentacin en el Registro de los ttulos o documentos que justifiquen
dicha pretensin y la reunin por tales documentos de las exigencias
establecidas en la Ley para que el asiento pueda practicarse;
5. Cuando la mutacin que el Registro debe publicar entraa una modificacin
de una anterior situacin registral -lo que ocurra en todos los casos en que no
sea una primera inscripcin- debe derivar del titular inscrito (tracto sucesivo).
Una vez iniciado y puesto en marcha el procedimiento registral, los actos que
constituyen el procedimiento registral son los siguientes:
1. La formulacin por el funcionario encargado del Registro de un juicio sobre
la legalidad de la pretensin y sobre la validez y eficacia de las mutaciones
jurdico-reales que se pretende publicar en el Registro (calificacin), y la
adopcin de una decisin.
2. La eventual interposicin de los recursos pertinentes contra la decisin del
registrador, cuando sta sea contraria a la pretensin del solicitante o, en su
caso, la subsanacin de las faltas o remocin de los impedimentos, que, de
acuerdo con la propia decisin del registrador, han impedido la inscripcin5
4. Finalidad del procedimiento registral
La finalidad del procedimiento registral es la inscripcin del ttulo en el
registro, y se inicia con la presentacin de ste en la Oficina del Diario. El
Reglamento General de los Registros Pblicos, en su artculo 7 define el
trmino ttulo: Se entiende por ttulo para efectos de la inscripcin, el
documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el
derecho o acto inscribible y que, por s solos, acrediten fehaciente e
indubitablemente su existencia.
Tambin formarn parte del ttulo los documentos que no fundamentan de
manera inmediata y directa la inscripcin pero que de manera complementaria
coadyuvan a que sta se realice El ttulo debe ser entendido en su doble
significacin, como titulo material o titulo causal y como titulo formal o
documental. En el primer caso estamos frente al acto causal que constituye o
modifica el derecho en virtud a la sola manifestacin de la voluntad. En el
segundo caso se trata de del ttulo idneo para la inscripcin, sea instrumento
pblico u otro al que la ley le otorgue la idoneidad frente al registro. De esta
manera, estamos frente a un ttulo material en el caso de una transferencia
inmobiliaria o la de un automvil.
a) Negocios Jurdicos.- Compra Venta, Dacin en pago, divisin y
particin, Donacin, Permuta, Anticipo de herencia, de bienes muebles o

inmuebles. En el caso de personas jurdicas, puede ser la Constitucin de

Sociedad, Constitucin de Asociacin, Constitucin de Cooperativas,
Constitucin de Fundaciones, Constitucin de Comits, Eleccin de
Integrantes de Directorios, Eleccin de Gerentes, Nombramientos
Liquidadores, Nombramiento de apoderados y otros.
b) Disposicin Legal.- Por disposicin legal, tenemos por ejemplo, la
cancelacin de las concesiones mineras por el no pago del derecho de
vigencia que se cancela en forma anual, transferencias por sucesin
Testamentaria o intestada, Cancelacin de embargos, anotaciones de
demanda y de hipotecas, en aplicacin de la Ley de Caducidad 26639
publicada el 27-06-1996
c) Resolucin Judicial.- Resoluciones Judiciales que resuelven conflictos,
sobre mejor derecho de propiedad, sobre Adjudicacin de bienes
registrados por remate Judicial (muebles J inmuebles inscritos), Sobre
Sucesin Intestada, Medidas Cautelares: Anotacin de demanda,
Embargos, de no innovar, etc.
En cuanto a los ttulos formales pueden constituirse como tales7
a) De origen notarial.- En el caso de los documentos de origen notarial son el
mayor nmero que ingresan al Registro solicitando su inscripcin, entre stos
tenemos: Las escrituras pblicas que pueden ser de actos traslativos de la
propiedad o de gravmenes sobre los mismos, escritura de adopcin de
mayores de edad capaces, escritura pblica de constitucin de patrimonio
familiar, escritura pblica de rectificacin de rea y linderos, escritura de
prescripcin adquisitiva de dominio
En cuanto a actas de origen notarial, son inscribibles: la transferencia de
bienes muebles, el acta de protocolizacin de una sucesin intestada, copias
certificadas por notario de las actas de una junta de accionistas, de una
asamblea de asociados o de una sesin de directorio.
b) De origen judicial.- Son todas las Resoluciones emitidas por las
autoridades jurisdiccionales, independientemente de la instancia a la que
pertenecen. Las Resoluciones Judiciales inscribibles, pueden ser de inscripcin
temporal como la anotacin de las medidas cautelares, o de carcter definitivo
como las sentencias que tienen la calidad de cosa juzgada.
c) De origen administrativo.- Ttulos formales de documentos
administrativos tenemos: resoluciones expedidas por las municipalidades
provinciales y distritales sobre aprobacin de habilitaciones urbanas,
subdivisin de lotes y, acumulacin de lotes; certificados de finalizacin de
obras para inscribir las declaratorias de fbrica (construccin de edificaciones);
certificados de demolicin de construcciones. Tambin estn comprendidos

para su inscripcin en el registro jurdico y su naturaleza puede variar

dependiendo de la fuente de su creacin, sea esta notarial, administrativa o
judicial. Estamos frente a un documento que posee caractersticas especiales
tales como verdadero, cierto, seguro y autntico. En la obra de ALFONSO
BARRAGN8 , el autor describe dichas cualidades con precisin:
Verdadero: significa que el documento ha de estar revestido de realidad,
debe corresponder exactamente a esta, reflejarla y presentar con fidelidad lo
que se quiso crear.
Cierto: quiere decir que la gnesis del documento ha de realizarse de manera
que toda persona tenga completa y fundada confianza en que naci, sin dudas
ni incertidumbre, en la forma, tiempo y lugar en que en l mismo se afirma
haberse creado.
Seguro: significa que el documento debe estar libre de adulteraciones y
cambios posteriores a su creacin, de modo que sea indubitable y toda persona
pueda confiar efectivamente en que todo lo que en l se dice se realiz como
all se expresa.
Autntico: o sea, que el documento no debe estar sujeto a discusin en
cuanto a sus elementos formales, que ha de tenerse por veraz en s mismo,
especialmente en cuanto a los caracteres, circunstancias y requisitos que en l
concurren, por lo cual gozar de una presuncin de veracidad que lo hace apto
para imponerse por s mismo y, llegado el caso, obligatoriamente a todo el
mundo por el poder del Estado.
5. La presentacin de ttulos en el registro
El inicio del procedimiento registral se produce con la solicitud de inscripcin
del ttulo a travs de un formato de inscripcin o formulario, el mismo que se
distribuye gratuitamente en las oficinas registrales. Dicho formulario debe ir
acompaado del documento que contenga el derecho respectivo. Ya hemos
referido que el documento idneo a efectos de producir la inscripcin, es el
instrumento pblico, sin perjuicio de las inscripciones que tienen como
sustento instrumentos privados. Por tanto, podremos presentar ante el registro
escritura pblica, parte judicial o resoluciones administrativas, partidas de los
registros civiles, o copias certificadas por notario, etc.
El formato de solicitud de inscripcin debe contener como mnimo la siguiente
informacin:
1.- Nombre y documento de identidad del presentante del ttulo. En caso
actuar a nombre de tercero, sea persona natural o jurdica se deber dejar
constancia;

2.- Naturaleza del documento o documentos presentados, sean stos pblicos

o privados, con indicacin de la fecha, cargo y nombre del notario o funcionario
que autorice o autentique;
3.- Actos o derechos cuya inscripcin se solicita y, en su caso, de los que el
presentante formule reserva de conformidad con lo sealado en el artculo III
del Ttulo Preliminar. Lo que significa por ejemplo, que si una Escritura Pblica
contiene la transferencia de la propiedad de diez inmuebles, el usuario o
presentante del titulo, puede solicitar la inscripcin de la transferencia de un
solo inmueble y desistirse de la inscripcin en forma parcial de las restantes
nueve transferencias, para lo cual deber indicar dicha reserva en el mismo
formulario de solicitud de inscripcin.
4.- Nombre, denominacin o razn social, segn corresponda, de todas las
personas naturales o jurdicas que otorguen el acto o derecho; o a quienes se
refiere la inscripcin solicitada;
5.- Partida Registral, de existir sta, con indicacin segn corresponda, del
nmero de tomo y folio, de la ficha o de la partida electrnica, con excepcin
del Registro de Propiedad Vehicular, en cuyo caso, se indicar en nmero de
Placa de Rodaje o de serie y motor, segn corresponda;
6.- Indicacin del Registro (Inmueble, Mueble, Naturales o Jurdicas) ante el
que se solicita la inscripcin del Ttulo;
7.- Firma y Domicilio del Solicitante (Presentante del Ttulo);
8.- Adjuntar copia simple del DNI del presentante.

6. El Libro Diario
El libro diario es el libro registral, en el cual se consigna de manera cronolgica
el ingreso o presentacin de las solicitudes de inscripcin de los ttulos. En l se
consignan obligatoriamente el da, mes, el ao, la hora, el minuto y el segundo
en que el titulo ingresa al Registro, a efectos de determinar la prioridad
registral.
En el libro diario se extienden los asientos de presentacin de los ttulos
ingresados al registro.
El Libro Diario es de suma importancia dados los efectos jurdicos que va a
determinar en el tiempo. Los datos del asiento de presentacin, que son
redactados en la seccin de digitacin del rea de caja, forman parte de
manera obligatoria del asiento de inscripcin.
7. El asiento de presentacin

El asiento de presentacin se considera una inscripcin preliminar del ttulo,

por cuanto el contenido del asiento de presentacin contiene datos como son:
fecha, hora, minuto, segundo, la denominacin del acto jurdico o derecho
inscribible, el tipo de documento (documento pblico o documento privado)
entre otros, que son incorporados en su totalidad al asiento de inscripcin de
un ttulo, cuando ste ha sido admitido (Inscrito en el Registro respectivo) por
el registrador o el Tribunal Registral, segn sea el caso.

7.1 Contenido Del Asiento De Presentacin

El asiento de presentacin de un ttulo adems de tener un nmero de orden
de atencin, tendr los siguientes datos
a.- Fecha, hora, minuto y segundo de la presentacin del ttulo;
b.- Nombre y documento de identidad del presentante del ttulo;
c.- Naturaleza del documento o documentos presentados, ya sea pblico o
privado;
d.- Actos o derechos cuya inscripcin se solicita, y en su caso, de los que se
solicita reserva;
e.- Nombre, denominacin o razn social, segn corresponda de todas las
personas naturales o jurdicas que otorguen el acto o derecho;
f.- Partida Registral: nmero de tomo y folio; ficha o partida electrnica o placa
vehicular;
g.- Registro y seccin al que corresponda el ttulo, en su caso;
h.- En el caso del Registro de Propiedad Inmueble, la indicacin del distrito en
el que se encuentre ubicado el bien o bienes materia de inscripcin;
i.- Indicacin de los documentos que se acompaan al titulo.
7.2 Vigencia y prrroga del asiento de presentacin
De acuerdo al artculo 25 del RGRP, el asiento de presentacin de un ttulo
tiene, en principio, una vigencia de 35 das hbiles. No obstante ello, dicho
plazo puede ser prorrogado en forma automtica por 25 das adicionales para
los efectos de subsanar observaciones, pago de mayor derecho o para que el
rea de catastro emita el informe tcnico respectivo en los casos previstos en
la Resolucin No 296-2004-SUNARP/SN10
7.3 Suspensin del plazo de vigencia del asiento de presentacin

La suspensin de la vigencia del asiento de presentacin, se produce por

hechos ajenos al ttulo presentado. Tales causas por las que se suspende el
cmputo de la vigencia plazo del asiento de presentacin , se imputan a ttulos
anterior, cuyos asientos an vigentes son incompatibles con el ttulo
suspendido y en otros casos, tal como seala el reglamento, por causa
generadas por el propio registro: reconstruccin de partida, reconstruccin de
titulo archivado necesario para la calificacin, etc.
De acuerdo al artculo 29 del RGRP se suspende el plazo de vigencia del
asiento de presentacin en los casos siguientes:
a) Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un ttulo, por estar
vigente el asiento de presentacin de uno anterior referido a la misma partida
registral y el mismo resulte incompatible. La suspensin concluye con la
inscripcin o caducidad del asiento de presentacin del ttulo anterior. En este
caso debemos entender que una vez que se tache o inscriba el ttulo anterior
se proceder a inscribir o rechazar el ttulo que fue suspendido.
b) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un ttulo, por
encontrarse en procedimiento de reconstruccin la partida registral respectiva.
La suspensin concluir con la reconstruccin de la partida o al vencimiento del
plazo fijado para ella. Como se puede verificar, en este caso no importa si
concluy el plazo fijado y la partida no fue reconstruida, la suspensin operar
al margen del hecho de la reconstruccin11 .
c) Cuando el ttulo archivado se encuentre en reconstruccin. La suspensin
concluir con la reproduccin o reconstruccin del ttulo archivado o al
vencimiento del plazo fijado para ella.
a) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un ttulo
incompatible con otro cuya prioridad fue reservada a travs del bloqueo, hasta
que caduque ste o se inscriba el acto o derecho cuya prioridad fue reservada.
e) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un ttulo
incompatible con el derecho de propiedad anotado preventivamente de
conformidad con lo dispuesto en el artculo 6 del Reglamento de Saneamiento
del Tracto Registral Interrumpido en los Registros Jurdicos de Bienes Muebles.
La suspensin concluye con la caducidad de dicha anotacin preventiva. La
suspensin opera desde la comunicacin efectuada por el Registrador
mediante la correspondiente esquela, la que debe contener adems, si fuera el
caso, la referencia a los defectos subsanables o insubsanables de que
adoleciera el ttulo
8. Conclusin del procedimiento registral

El curso natural del procedimiento registral debera, bajo ciertas condiciones de

formalidad, llevar a la consiguiente inscripcin del ttulo en el registro, sin
embargo no todos los ttulos presentados lograrn obtener una posicin
registral, pues muchas veces no poseen vocacin registral y en otros casos
adolecen de defectos que no se subsana en el plazo legal previsto, entre otras
causas previstas en la ley.
De acuerdo al artculo 2 del RGRP, el procedimiento registral termina
con:
a) La inscripcin;
b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de
presentacin;
c) La aceptacin del desistimiento total de la rogatoria.
Que el procedimiento registral culmine por la inscripcin del ttulo en el
registro, significa que la calificacin a la que ha estado sometido ha sido
positiva, es decir, el ttulo ha cumplido con los requisitos legales.
8.1 Conclusin del procedimiento registral, por desistimiento total de
la rogatoria de inscripcin
El desistimiento de inscripcin de un ttulo, es el acto por el cual el presentante
del ttulo en forma expresa y por escrito, se retrae de los efectos jurdicos de la
inscripcin, es decir, revoca su voluntad dirigida a la inscripcin del ttulo en el
registro.
El desistimiento puede ser parcial cuando se refiere a uno o ms actos
inscribibles contenidos en el ttulo, o total cuando est dirigido a todos los
actos contenidos en l. En el caso del desistimiento total la consecuencia es la
tacha del ttulo.
8.1.1 Personas legitimadas para presentar el desistimiento
Cuando el presentante del ttulo, indic en el formato de solicitud de
inscripcin que acta en representacin de otra persona, la facultad de
desistimiento total o parcial, podr ser ejercida indistintamente por cualquiera
de ellos, presentante del ttulo o del titular del derecho.
El presentante del ttulo, slo l puede desistirse de la solicitud de inscripcin
del ttulo cuando ste en el formulario de solicitud de inscripcin no indic que
acta a nombre de otra persona natural o jurdica. Ni siquiera los otorgantes
del ttulo pueden desistirse cuando el presentante es una persona distinta a
ellos. Esta limitacin en cuanto a las personas que estn facultadas para que
puedan solicitar el desistimiento, es una previsin, en el sentido de que el

tercero presentante distinto a los otorgantes del acto o derecho, puede tener
en muchos casos intereses totalmente opuestos, respecto a la solicitud de
inscripcin del ttulo.
As por ejemplo un acreedor tiene todo el inters en que se inscriba una
transferencia de un inmueble determinado a favor de su deudor (ej. ya sea por
compra venta, donacin, anticipo de legtima, por sucesin intestada o
testamentaria, etc.)
8.1.2 Actos registrales no desistibles por el presentante
Se excluyen del desistimiento total o parcial, las resoluciones judiciales
inscribibles, derivadas de procesos penales y laborales. En el primer caso el
inters pblico que hay que tutelar impide que la iniciativa privada impida la
inscripcin del acto en el registro. En el segundo caso se debe tener en cuenta
la naturaleza constitucional de algunos derechos laborales, por lo que sera
contraproducente acoger el desistimiento.
Finalmente deber tenerse en cuanta que si el Juez deja sin efecto la resolucin
en cualquier momento antes de la inscripcin, el Registrador dar por
concluido el procedimiento registral tachando el ttulo.
8.1.3 Formalidades del desistimiento
De acuerdo al artculo 13 del RGRP para desistirse de la inscripcin es
necesario presentar un escrito con firma legalizada por Notario o fedateado
ante el fedatario de SUNARP. En el caso de que el presentante sea un Notario,
su desistimiento no requerir de legalizacin de firma.
El desistimiento se tramitar utilizando la misma va que el reingreso
8.2 Conclusin del procedimiento registral por caducidad del asiento
de presentacin del ttulo.
El artculo 43 del RGRP, prescribe: En los casos en los que se produzca la
caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentacin sin que se
hubiesen subsanado las observaciones advertidas o no se hubiese cumplido
con pagar el mayor derecho liquidado, el Registrador formular la tacha
correspondiente
La tacha por caducidad del asiento de presentacin tambin denominada
TACHA PROCESAL, es aquella que da por vencimiento de la vigencia del asiento
de presentacin, lo que difiere de la Tacha Sustantiva de un ttulo, la que se da
cuando el ttulo presentado adoleciera de defecto insubsanable.
La lgica consecuencia del vencimiento del plazo del asiento de presentacin,
adems de dar por concluido el procedimiento registral, el Registrador Pblico,

deber devolver la totalidad de los documentos presentados por el usuario, a

los efectos de que pueda, si lo estima conveniente, presentarlos nuevamente,
subsanando, los defectos u obstculos que impidieron la inscripcin del ttulo
tachado.
Nada impide que el mismo ttulo sea presentado nuevamente, puesto que la
conclusin del procedimiento registral por caducidad del asiento de
presentacin se debe nica y exclusivamente por haber transcurrido el tiempo
y no haber subsanado las observaciones o el pago de mayor derecho
9. Medios Impugnatorios en el Procedimiento Registral
Como cuestiones generales podemos decir que frente a la inscripcin no cabe
la interposicin de ningn medio impugnatorio, siendo que ante la ocurrencia
de una inscripcin ilegal la nica forma defensa es recurrir al Poder Judicial.
Los ttulos son calificados en primera instancia por el registrador y, ante lo
resuelto por l se puede recurrir ante la segunda instancia administrativa: el
Tribunal Registral. Se recurre a los medios impugnatorios frente a liquidaciones,
observaciones y tachas, as como tambin frente a denegatoria de publicidad
registral por parte de los registradores y abogados certificadores.
9.1 El Recurso de Reconsideracin
Este es un recurso opcional y se emplea para todos los procedimientos
administrativos. Se interpone ante el mismo Registrador y el trmino de
interposicin es de 15 das y ser resuelto en el plazo mximo de 30 das.
Transcurridos los 30 das sin mediar Resolucin, el interesado podr considerar
aceptado el recurso (opera el silencio administrativo positivo).
Este recurso no requiere de mayor formalidad; en ese sentido no es necesario
que un abogado suscriba el recurso, siendo suficiente un escrito firmado por el
interesado.
9.2 El Recurso de Apelacin
Se interpone frente a las decisiones de los Registradores (liquidaciones,
observaciones y tachas), tambin contra las decisiones de registradores y
abogados certificadores respecto a solicitud de Certificados. Se interpone ante
el Registrador que calific el ttulo va Oficina de Trmite Documentario.
Los plazos a considerar a efectos de presentar el recurso son:
1) En el procedimiento registral; dentro del plazo de vigencia del asiento de
presentacin.

2) En caso de denegatoria de otorgamiento de certificados registrales; dentro

de los 15 das hbiles siguientes que se entiende notificada la decisin del
Registrador o abogado certificador
Los requisitos de admisibilidad de acuerdo al artculo 145 del RGRP son:
a) Indicacin del registrador ante quien se interpone el recurso.
b) Nombre, datos de identidad y domicilio del recurrente o de su representante.
c) La decisin respecto de la cual se recurre y el nmero del ttulo.
d) Fundamentos de la impugnacin.
e) Lugar, fecha y firma.
f) Autorizacin de abogado, salvo que el apelante fuese notario.