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des centres-villes
JUILLET 2016
Pierre-Mathieu DUHAMEL
Julien MUNCH
Camille FREPPEL
Pierre NARRING
Jean-Paul le DIVENAH
Inspection gnrale
des finances
Conseil gnral
de lenvironnement
et du dveloppement durable
N 2016-M-022
N010404-01
RAPPORT
tabli par
Pierre NARRING
Ingnieur gnral
des ponts des eaux et des forts
Julien MUNCH
Inspecteur des finances
Camille FREPPEL
Inspecteur adjoint
des finances
Jean-Paul LE DIVENAH
Inspecteur gnral
de ladministration du
dveloppement durable
Avec la participation
de lassistante de mission
Justine JANVIER
Avec la participation
de lassistant de mission
Hugo MARQUES
Sous la supervision de
Pierre-Mathieu DUHAMEL
Inspecteur gnral
des finances
Sous la supervision de
Alain LECOMTE
Prsident de la section HCSDT
du Conseil gnral
de lenvironnement
et du dveloppement durable
- JUILLET 2016 -
Rapport
SYNTHSE
Avec prs dun rideau sur dix baiss, la vacance commerciale saggrave et touche fortement
les centres des villes moyennes en France. Ce phnomne de dvitalisation des centralits
urbaines, bien que contrast dun territoire lautre, devient proccupant tant le commerce
participe la vie de la cit et la faonne en grande partie.
Si le commerce est dabord laffaire des commerants, il revient aux lus, responsables de la
ville et de l'intercommunalit, d'engager et de mettre en uvre une stratgie globale adapte
la situation de leur territoire et de leurs centralits.
Soutenant les acteurs privs et les collectivits locales, ltat pourrait ainsi encourager les
projets de requalification commerciale des villes moyennes. Cest dans cette perspective que
la mise en uvre de lagenda doit permettre de donner une direction et une cohrence une
srie dactions, pour une reconqute commerciale des centres-villes en France, reposant sur
trois dynamiques :
les commerants sont les premiers acteurs de la vitalit commerciale dun centre-ville,
individuellement en tant quentrepreneurs et collectivement par une coordination
toutes les chelles pertinentes ;
la vitalit commerciale dun centre-ville dpend aussi de la capacit des collectivits
locales co-dfinir avec les professionnels concerns une stratgie globale pour le
centre-ville incluant la dimension du commerce ;
en accompagnement des acteurs privs et publics du centre-ville, la mobilisation, dans
un cadre national, doutils renforcs pour organiser loffre commerciale et un appui
financier cibl restent utiles.
Rapport
Comme les bonnes pratiques trangres observes le montrent, lagenda doit mobiliser les
cinq leviers daction structurels :
une meilleure organisation de loffre commerciale avec le maintien des quilibres entre
centre et priphrie ;
une mobilisation et une gestion du foncier commercial par la puissance publique en cas
de dfaillance du march.
Il est propos que la mise en uvre de cet agenda soit suivie dans le cadre de la Commission
de concertation du commerce (3C) rcemment installe.
Lambition de lagenda Commerces en cur de ville est aussi de fdrer lensemble des
acteurs, privs comme publics, autour dun label favorisant ainsi la mise en rseau, lchange
de bonnes pratiques et la mobilisation dexpertises. Il sagit en outre, pour ltat et les
collectivits territoriales, chacune dans le cadre de leurs comptences respectives, daider au
dynamisme commercial des centres-villes, qui constitue bien plus quun enjeu conomique.
Enfin, les proccupations de la France pour la prservation dune activit commerciale dans
les centres des villes sont largement partages par certains tats de lUnion europenne. Il
semble donc politiquement pertinent dengager une ngociation lchelle europenne, avec
lappui de nos partenaires, pour qualifier la protection des centres-villes comme une raison
imprieuse dintrt gnral.
Rapport
S Y N TH E S E
D E S P RO PO S I TI O N S
Rapport
Pour apprcier les critres fixs par la loi, les commissions doivent pouvoir sappuyer sur une
analyse objective des enjeux et des impacts potentiels des nouveaux projets dimplantation
commerciale. Lanalyse doit tre suffisamment approfondie en fonction des enjeux du
territoire et de lampleur de lopration prsente et permettre la comparaison des variantes
possibles.
Sur le modle des centres commerciaux, le regroupement des acteurs du centre-ville au sein
dorganisations permanentes apparait utile, la nature juridique de ces entits pouvant varier.
La mise en place de managers de centres-villes est une pratique prouve dans de
nombreuses collectivits locales. Son dveloppement est encourager par des financements
adapts et par la mise en place dun rfrentiel mtier. Le rle du manager doit aussi tre
confort et renforc par un positionnement bien dfini au niveau communal ou
intercommunal et une dfinition large de ses missions.
Proposition n8 : Promouvoir la mise en place et le rle du manager de centre-ville
(financement et rfrentiel mtier).
La sauvegarde dun centre-ville ne peut simaginer sans lexistence dune organisation, quelle
quen soit la forme, regroupant lensemble les acteurs de faon efficace et prenne. Pour
mieux mobiliser collectivement les acteurs du commerce la cration de structures inspires
des business improvement districts (BID) ou des socits de dveloppement commercial
(SDC) pourrait tre exprimente sur le mode dun appel projet.
Proposition n9 : Inciter la mise en place dans tous les centres-villes dune organisation
permanente des acteurs publics-privs du commerce (forme juridique varie : association,
office, GIE, socit cooprative).
-4-
Rapport
Grce une mobilisation des services statistiques ministriels, des instituts privs ou
universitaires et des rseaux consulaires, lorganisation dun dispositif dobservation
permettrait notamment :
Proposition n12 : Renforcer les partenariats entre les grandes enseignes et les
organisations de commerants (communication pour inciter aux partenariats, promouvoir le
mcnat dentreprise, dvelopper des actions de marketing et de fidlisation partages).
Le Fonds d'intervention pour les services, l'artisanat et le commerce (FISAC) reste un outil
financier apprci. Il sera dautant plus efficace que ses conditions demploi seront bien
finalises. Il convient dadapter en ce sens le prochain appel projets.
Proposition n13 : Associer laccs au FISAC une dmarche stratgique de dveloppement
commercial au niveau local et cibler son action sur ladaptation de loffre commerciale et le
regroupement des acteurs.
2
Dsigne le principe, le moment et le lieu d'un vnement o des dveloppeurs se runissent pour faire de la
programmation informatique collaborative (processus cratif utilis dans le domaine de l'innovation numrique)
Rapport
Il serait justifi dtendre aux centres-villes en difficult (par exemple ceux dans lesquels le
taux de vacance commerciale dpasse 10% ou 15%) des dispositions rserves aux quartiers
prioritaires relevant de la politique de la ville, comme la possibilit daccs ltablissement
public national d'amnagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux
(EPARECA). Cette mesure incitative doit sinscrire dans un projet global pour atteindre sa
pleine efficacit.
La mise en uvre de ces projets suppose de sappuyer sur des oprateurs urbains capables
dune forte implication locale, comme principalement les socits dconomie mixte (SEM) et
les socits publiques locales (SPL) ainsi que certains tablissements publics damnagement
(EPA) et oprateurs privs. Un rseau denvergure nationale est dvelopper en sappuyant
sur les comptences et expriences existantes (SEMAEST 3, EPARECA).
Proposition n15 : Mettre la disposition des villes confrontes la vacance commerciale
des moyens dingnierie et daction grce au dploiement dun rseau dexperts et
doprateurs urbains spcialiss (SEM, EPA ou oprateurs privs).
La gestion dans la dure du foncier commercial peut savrer plus efficace si elle est assure
pour certains secteurs stratgiques dun centre-ville par des foncires mises en place
linitiative des pouvoirs publics.
La Caisse des dpts et consignations (CDC) et les oprateurs locaux ou nationaux peuvent
offrir des comptences dingnierie dans ce domaine et permettre avec les villes et
ventuellement les Rgions, ainsi que des investisseurs privs, de mobiliser les financements
ncessaires. Ces fonds sont destins faire levier pour le financement des projets locaux
dinvestissement dans le foncier commercial et la capitalisation des outils de restructuration
ou de portage foncier. Il convient aussi dvoquer le rle pris par certains tablissements
publics fonciers (EPF) dans les interventions en quartiers anciens, en prparation des projets.
Les capacits techniques et financires de ces tablissements seraient mobiliser davantage
sur les enjeux de restructuration du foncier commercial.
Pour assurer le dploiement de lagenda Commerces en cur de ville , il peut tre propos
toutes les villes en difficults de mettre en place une contractualisation avec ltat autour de
lensemble des objectifs et des moyens proposs, sur la base dune dmarche stratgique
adapte au contexte ; les Rgions peuvent tre invites sy associer dans le cadre
des contrats tat-Rgions.
3 Socit d'conomie mixte
de la Ville de Paris.
SOMMAIRE
INTRODUCTION........................................................................................................................................... 1
1. LE DYNAMISME COMMERCIAL DU CENTRE-VILLE EST NON SEULEMENT
DEPENDANT DE SON ENVIRONNEMENT SOCIOECONOMIQUE ET DU BON
EQUILIBRE AVEC SA PERIPHERIE MAIS AUSSI DE LA CAPACITE DES
COMMERANTS A ADAPTER LEUR OFFRE AUX NOUVELLES EXIGENCES DE
CONSOMMATION ............................................................................................................................. 2
1.1. Le mouvement de dvitalisation commerciale des centres-villes saggrave sur la
priode rcente dans les villes moyennes ...................................................................................... 2
1.1.1. La vacance commerciale saccentue en 2015 avec des situations
contrastes cependant selon les villes observes ................................................................2
1.1.2. La dvitalisation commerciale des centres-villes saccompagne aussi de
certains signes de fragilit conomique observs dans le secteur du
commerce ..............................................................................................................................................6
1.2. Si le commerce en centre-ville est avant tout dpendant du volume et de la
nature des flux clients, il est aussi trs sensible la qualit de son
environnement urbain et au bon quilibre des concurrences notamment avec la
priphrie ..................................................................................................................................................... 7
1.2.1. Il ny a pas de commerce en centre-ville sans une dmographie dynamique
ni une situation socioconomique favorable ........................................................................8
1.2.2. Il ny a pas de commerce en centre-ville sans des conditions dexploitation
et un environnement favorables .................................................................................................9
1.2.3. Il ny a pas de commerce en centre-ville sans un bon quilibre des
concurrences ..................................................................................................................................... 13
1.2.4. La situation contraste du commerce dans les villes moyennes confirme la
ncessit dagir selon une stratgie adapte chaque situation locale ............... 16
1.3. Le devenir des centres-villes et le maintien de leur diversit commerciale
dpendent en partie de ladaptation des acteurs du commerce lvolution des
modes de vie et de consommation de leurs clients .................................................................. 19
1.3.1. Face aux difficults quil rencontre, lappareil commercial connat
actuellement une phase de redploiement ......................................................................... 20
1.3.2. Affects par plusieurs phnomnes de concurrence, les indpendants et le
tissu commercial traditionnel des centres-villes doivent adapter leur offre ...... 21
2.
CONCLUSION.............................................................................................................................................. 58
Rapport
INTRODUCTION
Avec un taux moyen de vacance commerciale dans les centres des villes moyennes en France
qui dpasse les 10 % en 2015, en augmentation sur les dix dernires annes, la dvitalisation
commerciale de nombreux centres-villes en France se confirme.
Au-del de ses incidences conomiques, ce phnomne prsente avant tout un enjeu socital
fort, lorigine et les consquences de la dvitalisation commerciale des centres-villes
dpassant en effet le seul sujet de lactivit commerciale.
En parallle, le parangonnage ralis auprs de sept pays rvle de bonnes pratiques dont la
France pourrait utilement sinspirer.
Enfin, partir de ces travaux et des nombreux entretiens mens auprs des acteurs du
commerce, la mission identifie des leviers dactions qui, employs dans le cadre dune
stratgie locale bien construite, pourraient permettre dinverser le mouvement de
dvitalisation commerciale des centres-villes.
La premire partie du rapport (et son annexe 1) prsente une analyse socio-conomique du
mouvement de dvitalisation commerciale des centres-villes en cherchant en mesurer ses
dterminants principaux. Une apprciation prospective de lactivit du commerce de demain
la complte utilement tant la capacit dadaptation des acteurs aux nouvelles exigences du
client contribue la vitalit commerciale (annexe 2).
La seconde partie du rapport (et ses annexes 3 et 4), prsente les principaux leviers
dintervention, leurs volutions souhaitables ainsi que les outils mobilisables par les
diffrents acteurs du commerce en centre-ville qui pourraient, bien employs, dans le cadre
dun projet global, enrayer la dvitalisation commerciale des centres-villes.
-1-
Rapport
Pour lensemble des villes moyennes de 10 000 100 000 habitants qui peuvent tre classes
villes-centres (296), villes banlieues (454) et villes isoles (57) 6, la mission a observ la
situation de lactivit de commerce qui intgre le commerce de dtail auquel sont ajouts les
activits artisanales caractre commercial et certains services de proximit. En labsence de
dfinition partage de la notion de centre-ville, la mission, selon la nature de ses travaux, a
retenu un faisceau dindices dfinissant le centre-ville comme le quartier central d'une ville,
le plus anim ou le plus ancien ; ou comme le lieu de concentration dont le poids et la taille
dpendent de critres de nature socio-conomiques et socioculturels ou enfin, par la capacit
d'action sur sa priphrie en termes de desserte, de services, d'attractivit ou plus
globalement de polarisation.
4 La
5
La mission a mobilis deux sources de donnes diffrentes pour objectiver le phnomne de la vacance
commerciale dans les centres des villes moyennes en France. Il sagit dune part des donnes de la base Codata
retraites par lInstitut pour la ville et le commerce, et dautre part, des donnes issues des fichiers fonciers de la
DGFiP retraits par la mission.
6
Selon les zonages dfinis par lInsee, la ville-centre est la commune qui abrite plus de 50 % de la population de
l'unit urbaine. Les autres communes constituent la banlieue de lunit urbaine. Une commune est une ville isole
si cest la seule commune dans lunit urbaine. Enfin une unit urbaine est une commune ou un ensemble de
communes qui comporte sur son territoire une zone btie d'au moins 2 000 habitants o aucune habitation n'est
spare de la plus proche de plus de 200 mtres.
-2-
Rapport
Graphique 1 : volution du taux de vacance entre 2001 et 2015
12,0
10,0
En %
8,0
6,0
4,0
6,1
7,8
7,9
2012
2013
9,3
10,4
2,0
-
2001
2014
2015
Source : Institut pour la Ville et le commerce. Retraitement mission, panel de 187 centres-villes.
Il sagit dun phnomne global et qui saggrave mais dans des proportions diffrentes selon
les villes moyennes observes. Ainsi comme le montre le graphique 2, il est possible
dobserver une plus forte dispersion des taux de vacance entre les villes en 2015 quen 2001.
En effet, entre 2001 et 2015, la distribution des taux de vacance commerciale augmente avec
des niveaux du premier quartile, de la mdiane et du troisime quartile en hausse en fin de
priode.
Graphique 2 : Distribution compare des taux de vacance commerciale entre les villes
Source : Institut pour la Ville et le commerce. Retraitement mission, panel de 187 centres-villes.
Les centres-villes des villes moyennes sont particulirement touchs par la vacance
commerciale. Par convention, la mission considre la vacance commerciale comme
conjoncturelle lorsque le taux est infrieur 5 %, avec pour explication principale des
frictions entre loffre et la demande en locaux commerciaux et quau-dessus de 10 %, la
vacance peut tre juge leve et tmoigne, si elle se confirme dans le temps, dun dclin
structurel de la commercialit du centre-ville. En 2015, sur le panel analys, 7 % de centresvilles des villes moyennes ont un taux infrieur 5 %, 38 % ont un taux de vacance
commerciale situ entre 5 % et 10 % et 55 % ont un taux suprieur 10 %, contre seulement
27 % dans les grandes villes (cf. tableau 1).
-3-
Rapport
Tableau 1 : Nombre de centres-villes selon le niveau de taux de vacance commerciale en 2015
Villes moyennes
Taux entre 0 et 5 %
10
Taux entre 5 et 10 %
59
Taux suprieur 10 %
86
Source : Institut pour la Ville et le commerce. Note de lecture : le panel de 187 villes est rapproch du primtre des
villes moyennes dfinies par la mission.
Comme le montre le graphique 3, les villes moyennes sont plus particulirement touches par
la vacance commerciale avec des taux de vacance en moyenne plus levs dans les villes de
moins de 100 000 habitants.
Graphique 3 : Rpartition des communes en fonction de la vacance commerciale constate en
2015
Source : Institut pour la Ville et le commerce, panel de 187 centres-villes. Note de lecture : ce graphique montre la
dispersion des villes en fonction du taux de vacance commerciale, les deux villes moyennes extrmes sont reprsentes
Biarritz et Bziers.
Lexemple de la ville de Bziers, qui subit en 2015 une vacance commerciale de prs de 24 %,
soit le taux le plus lev parmi les villes moyennes en France, permet de constater,
visuellement, un phnomne de vacance commerciale qui sinstalle structurellement
lchelle dun centre-ville (cf. figure 1).
Figure 1 : Evolution de la vacance dans un centre-ville, lexemple de Bziers entre 2001 et 2014
En 2001,
vacance
de 9,7%
En 2012,
vacance
de 15,5%
En 2013,
vacance
de 21,6%
En 2014,
vacance
de 22,9%
Source : Institut pour la ville et le commerce. Note de lecture : en 2001, la vacance est peu prsente et sinstalle
dabord en priphrie (taux de vacance commerciale de 9,7 %). Progressivement, elle commence atteindre le
cur de ville, puis en 2013 et 2014, la vacance samplifie au centre-ville (23 %) pour atteindre en 2015 24 %.
-4-
Rapport
Source : Institut pour la ville et le commerce, complment mission. Note de lecture : les 20 villes prcises sur la carte
sont celles qui connaissent la plus forte augmentation de leur taux de vacance commerciale entre 2012 et 2015, soit
suprieure 6 points. Parmi les villes les plus touches par la vacance en 2015 (soit un taux >15 %) on distingue:
Bziers (24,4 %), Chtellerault (22,5 %), Forbach (21,9 %), Annonay (21,3 %), Dreux (19 %), Saint-Brieuc (18,9 %),
Montlimar (18,4 %), Libourne (16,5 %), Marmande (15,2 %), Saint Omer (15,2 %).
commerce au sens des fichiers fonciers de la DGFiP intgre la notion de commerce de gros, ce qui nest
pas le cas pour les donnes de lInstitut pour la ville et le commerce.
La mission fait le choix dutiliser uniquement lindicateur produit par lInstitut pour la ville et le commerce car le
primtre danalyse, gographique hypercentralit- et sectoriel hors commerce de gros -, est plus proche des
objectifs de la mission.
-5-
Rapport
Ainsi sur la dernire priode observe, le secteur du commerce, au sens de lInsee, connait un
ralentissement de son activit conomique tant au regard du chiffre daffaires gnr que de
lvolution des effectifs salaris. Dans une tude rcente de lInsee 9, les effectifs non-salaris 10
dans le secteur du commerce et de lartisanat commercial diminuent galement entre 2012 et
2013 de 1,3 % (-1,5 % dans le commerce de dtail en magasin). De plus, leur revenu mensuel
moyen en euros constants diminue de 4,1 % sur la priode (-4,7 % pour le commerce de
dtail en magasin) et de 2,5 % hors dividendes.
Le taux dvolution de la consommation des mnages a baiss sur les quinze dernires
annes. Le taux annuel dvolution de la dpense des mnages na pas retrouv le niveau
enregistr avant la crise conomique 11. Ainsi, bien que la consommation connaisse une
hausse de 0,6 % entre 2013 et 2014, le secteur du commerce est confront, sur la dernire
priode, une demande de consommation peu dynamique mme si les prvisions 2016 de
lInsee sont plus encourageantes 12 alors quaugmente dans le mme temps le nombre de
points de vente (cf. graphique 4).
Graphique 4 : Taux annuel dvolution de la consommation des mnages en volume
4,5
4,0
3,5
3,0
En %
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
-1,0
9 Insee Premire
10
11 En moyenne, 2,2
12
La note de conjoncture de lInsee (17 juin 2016) prvoit nanmoins une hausse de la consommation des
mnages de 1,6 % en 2016 (forte augmentation au premier trimestre avec lquipement du logement par le
changement de standard de diffusion tlvisuelle et la vente des billets pour lEuro 2016 de football).
-6-
Rapport
partir dun panel de villes moyennes qui connaissent des situations de vacance
commerciale htrognes, la mission a cherch isoler les facteurs qui peuvent, dans lespace
et dans le temps, constituer les indices dun phnomne de dvitalisation commerciale des
centres-villes. Pour des situations urbaines proches, ce phnomne peut revtir des ralits
contrastes, ce qui montre que laction de proximit peut faire sens.
La vacance commerciale narrive pas seule, les facteurs lis et aggravant cette situation
peuvent tre regroups autour des trois grands dterminants suivants :
13 Mesure
le nombre de PME du secteur du commerce subissant des difficults conomiques au cours de leur cycle
de vie. Notion diffrente de celle de la cessation car une procdure de dfaillance ne se rsout pas forcement par
une liquidation.
14 Commerce
automobiles).
pris dans son acceptation la plus large au sens de lInsee (commerce de gros, de dtail et rparations
15 Auto-entrepreneurs immatriculs en 2010 : trois ans aprs, 30 % sont encore actifs, Insee Premire, mai 2016.
chantillon de 40 000 auto-entrepreneurs inscrits au 1er septembre 2010.
16
La notion de centre-ville nest pas dfinie de manire officielle et partage. La statistique publique ne peut donc
fournir des statistiques pour ce zonage particulier. La mission assimile dans son panorama des villes moyennes, au
niveau macro, la notion de centre-ville celle de ville-centre.
-7-
Rapport
Lanalyse de la situation des villes moyennes montre ainsi que leur population augmente de
4,3 % en moyenne entre 2007 et 2012 contre une hausse nationale de 7,5 %. La dmographie
des villes moyennes est en particulier moins dynamique dans les villes-centres quen
priphrie. Elle semble essentiellement soutenue par la priurbanisation 17 et se fait le plus
souvent au dtriment des villes-centres. Cela entrane une augmentation de la vacance des
logements dans leurs curs de ville.
La hausse de la vacance des logements saccentue en effet particulirement dans les villescentres et les villes isoles de taille moyenne. Le taux de vacance de logements des villes
moyennes (6,2 %) est plus lev que la moyenne nationale (5,7 %).
Au sein des villes moyennes, les villes isoles qui taient moins touches que la moyenne
nationale en 2007 le sont davantage en 2012. Le taux a progress de plus de 2 points (cf.
tableau 2). La vacance saccentue galement dans les villes centres moyennes o
laggravation est plus rapide quau plan national.
Ville
centre
moyenne
Priphrie
de lunit
urbaine 18
Banlieue
moyenne
de lunit
urbaine
Ville
banlieue
Ville
isole
moyenne de
moyenne grande ville
centre
4,7 %
5,2 %
7,7 %
4,8 %
5,1 %
4,3 %
4,7 %
5,7 %
6,2 %
9,4 %
5,9 %
6,3 %
6,4 %
5,4 %
1,0
1,0
1,7
1,1
1,2
2,1
0,7
Sur le plan de lemploi, les villes moyennes connaissent une hausse du chmage sur la
priode 2007-2012 alors que le taux dactivit augmente moins vite pour celles-ci et ce
comparativement la moyenne nationale (cf. tableau 3).
17
Les villes moyennes franaises et leur rle en matire damnagement du territoire : vers de nouvelles
perspectives ? , 2012, F. Santamaria.
18 Communes de moins de 10 000 habitants appartenant lunit urbaine comportant une ville-centre de taille
moyenne.
-8-
Rapport
Tableau 3 : volution des taux dactivit et de chmage sur la priode 2007-2012
2007
2012
volution en points
2007
2012
volution en points
National
72,8 %
74,3 %
1,5 pt
8,7 %
10,0 %
1,3 pt
Villes moyennes
70,9 %
72,1 %
1,2 pt
13,4 %
15,5 %
2,1 pts
Enfin, le taux de pauvret moyen est plus lev dans les villes moyennes (15,9 %) quau plan
national (11,8 %). On notera quau sein des villes moyennes, le niveau de vie est plus lev en
priphrie quen centralit (cf. tableau 4).
Tableau 4 : Comparaison des taux de pauvrets en 2012
Ville centre
National
moyenne
Moyenne du
niveau
mdian
Taux de
pauvret
moyen
Priphrie de
lunit
urbaine
Banlieue
moyenne de
lunit
urbaine
Ville isole
moyenne
Ville banlieue
moyenne de
grande ville
centre
19 819
18 080
20 874
18 420
19 076
21 558
11,8 %
18,9 %
12,1 %
18,3 %
15,1 %
13,8 %
En rsum, les donnes recueillies par la mission, bien que non exhaustives, montrent que les
villes moyennes connaissent une situation socio-conomique moins favorable que la
moyenne nationale. Ce constat est dautant plus marqu pour les villes-centres au regard
notamment des situations parfois plus favorables dans leur priphrie.
1.2.2. Il ny a pas de commerce en centre-ville sans des conditions dexploitation et un
environnement favorables
-9-
Rapport
la taxe spciale dquipement qui augmente pour les villes moyennes mais diminue
pour les grandes villes ;
les droits fixes pour la formation continue et pour les chambres des mtiers ;
la taxe sur les surfaces commerciales (TaSCom) volue plus vite pour les entreprises
situes dans les villes moyennes que celles des grandes villes centres associes.
Rforme fiscale trs sensible dans le contexte actuel de la dvitalisation commerciale des
curs de villes, la mise en uvre de la rvision des valeurs locatives dont lobjectif est de
corriger lcart entre les valeurs locatives qui reposent aujourdhui sur des lments datant
des annes 1970 et les valeurs du march locatif actuel, aura un effet diffrenci selon le type
de commerce. Ainsi, cette rvision des valeurs locatives des locaux professionnels devrait
faire augmenter la contribution la TFPB pour les petits magasins (entre +6,1 % et + 7,2 %
pour les magasins de type MAG1 20 ou MAG2) et, linverse, une baisse importante de celle
des grandes surfaces (hypermarchs et supermarchs soit -31,8 % pour les MAG5 et -22,5 %
pour les magasins de type MAG4 21). Les commerces dont la surface principale est infrieure
400 m2 et situs dans les centres commerciaux (MAG3) seront selon les estimations de la
DGFiP les plus touchs par cette rforme (+101,1 %). Pour limiter certaines variations, un
dispositif de planchonnement devrait tre mis en place, mais les commerces de centresvilles connaissent, toutes choses gales par ailleurs, une volution dfavorable, inverse
celle des grandes surfaces.
linverse, une diminution de la cotisation la CFE est anticipe dans le secteur du
commerce de 4 % en moyenne. Les travaux de simulation de la DGFiP concluent toutefois que
les tablissements dont le chiffre daffaires est infrieur 3 M seront les plus touchs par
des hausses de CFE.
Les prix du foncier sont en augmentation sur la priode rcente. Ainsi, sagissant de la vente
des locaux commerciaux, le montant moyen hors taxe par m2 des locaux commerciaux a
augment de 81 % entre 2000 et 2014 (hors Ile-de-France), en tenant compte de linflation
sur la priode 22. Parmi les villes moyennes, cette augmentation touche plus particulirement
les villes isoles ainsi que les banlieues des grandes villes-centres. Sagissant des loyers
commerciaux, lindice des loyers commerciaux (ILC) qui sert de rfrence lors des rvisions
triennales des baux a augment jusquen 2012 avant de se stabiliser. Cet indice a en effet
augment entre 2008 et 2015 de 8,3 % mais reste stable depuis 2012.
19 Constitu de dun groupement fiscalit propre et de ses communes membres. A dfaut de groupement, le bloc
communal correspond la commune isole.
20
MAG1 : les boutiques et magasins sur rue dont la surface principale est infrieure 400m2, MAG2 : les
commerces sans accs direct la rue dont la surface principale est infrieure 400 m2, MAG 3 : les magasins
appartenant un ensemble commercial (surface principale infrieure 400 m2).
21
MAG 4 : les magasins de grande surface (surface principale comprise entre 400 et 2 499 m2), MAG 5 : les
magasins de trs grande surface (surface principale gale ou suprieure 2 500 m2).
22 Ce rsultat est toutefois prendre avec prcaution en raison des limites rappeles dans lannexe 1. Les locaux
peuvent par ailleurs prsenter des caractristiques diverses qui peuvent justifier des carts de prix importants.
- 10 -
Rapport
Enfin, le prix moyen des transactions des fonds de commerce diminue entre 2012 et 2015 de
10,6 %, mais augmente significativement pour des activits commerciales comme les ventes
hors magasins (+21,5 %), les magasins multi-rayons (+19,8 %), les services la personne
(+9,1 %), lhbergement (+4,1 %), le bricolage et quipement du foyer (+5,0 %) et les sports
et loisirs (+3,8 %).
La dvitalisation des villes est lie galement la diminution des quipements comme ceux
des services de soins, de lducation, des loisirs ou de la culture (cf. tableau 5).
Pour les services et les quipements retenus par la mission, leur nombre diminue dans
lensemble dans les villes moyennes, lexception de certains quipement comme les postes
de scurit. Loffre de soins tudie partir du nombre de mdecins omnipraticiens, de
pharmacies dans les communes ainsi que du nombre dtablissements de sant, des urgences
et des maternits diminue dans les villes de taille moyenne lexception du nombre de
pharmacies qui est relativement stable.
Enfin, le nombre dcoles maternelles et de collges diminue galement dans les villescentres de taille moyenne. Tous les types de communes sont touchs par la fermeture
dcoles ou de collges. La perte est plus forte dans les villes-centres de taille moyenne (-6 %)
que pour les grandes villes-centres (-4 %). Enfin, le nombre de commissariats et de
gendarmeries augmente lgrement entre 2010 et 2014 dans les villes moyennes.
Tableau 5 : volution de la prsence de certains quipements et services entre 2010 et 2014
Services/quipements
Bureaux de poste
Mdecins omnipraticiens
Pharmacie
tablissements de sant/services durgence et
maternit
Cinma
Terrain de grands jeux
ducation (coles maternes et collges)
Scurit (Police, gendarmerie)
Villes moyennes
-1,2 %
-5,5 %
0,3 %
-9,0 %
-2,2 %
-1,2 %
-4,0 %
+2,0 %
23
- 11 -
Rapport
Toutefois, la rorganisation des rseaux bancaires qui serait en train de soprer 24 pourrait
rduire le nombre de cellules commerciales des centres-villes occupes par les banques et
assurance avec des consquences non encore values (soit une diversification du linaire,
soit une augmentation de la vacance).
Afin damliorer le parcours clients en centre-ville, une municipalit peut avoir intrt
rexaminer son plan de dplacements urbains (PDU). Dans cette perspective, il convient de
hirarchiser les typologies de voiries et de fluidifier le trafic, grer les livraisons et repenser
dans leur globalit les schmas de collecte des dchets. La rvision du PDU prsente
notamment lopportunit de rorganiser les transports en commun, le plan de circulation et
de stationnement, ainsi que les circulations douces.
Lexemple de la ville de Montrouge est de ce point de vue intressant. Elle a en effet adapt
les sens de circulation, dvelopp une offre de stationnement avec des parkings tous les
500 mtres, ou bien encore cr des stationnements minute. Un projet de drive in 26
permettra de capter des flux dachat en fin de journe au retour des automobilistes.
Laccessibilit des villes moyennes avec notamment les questions de loffre de stationnement,
les plans de circulation du centre-ville et encore la tarification des parkings sont des enjeux
importants pour lactivit du commerce en centre-ville. Lide du no parking no business
reste trs frquemment voque par les interlocuteurs rencontrs par la mission. Le manque
de donnes disponibles, notamment sur loffre de stationnement en centre-ville, na pas
permis une analyse objective de linfluence sur la vitalit du commerce de centre-ville des
lments daccessibilit.
Sagissant du stationnement, cest le caractre payant et la modulation des tarifs en fonction
de la dure de stationnement qui peuvent constituer un frein, parfois psychologique, dans les
villes moyennes et ce notamment par rapport la gratuit du stationnement quoffrent
dautres zones dactivit commerciale.
Enfin, lattractivit touristique peut gnrer des flux de clients supplmentaires, stimuler la
consommation et contribuer de ce fait au dynamisme du commerce. La situation
gographique et lattribution de labels sont des lments qui peuvent attirer un flux
important de nouveaux clients.
Avec 83,8 millions de touristes trangers en 2014 et les dplacements des Franais lors de
leurs sjours touristiques, la population de certaines villes plus touristiques que les autres
peut augmenter fortement certaines priodes de lanne. Cet afflux de visiteurs renforce la
consommation et stimule le secteur du commerce de proximit.
24 Cette nouvelle tendance na pas pu tre objective, les donnes les plus rcentes dtenues par la mission datant
de 2014. Toutefois certaines annonces des grands rseaux bancaires soulvent le sujet (cf. titre dexemple
http://www.lesechos.fr/14/03/2014/LesEchos/21647-030-ECH_l-ineluctable-declin-des-agences-bancaires.htm
ou http://billetdebanque.panorabanques.com/banque/pourquoi-lcl-annonce-a-son-tour-la-fermeture-dagencesbancaires/)
25 Les dplacements dachats gnrent des flux motoriss considrables et se ralisent essentiellement en
voiture. En moyenne 60% des achats des mnages sont effectus en voiture, et jusqu 80% lorsquils sont
effectus en hypermarch . J.-M. Beauvais, 2003, volution du commerce et utilisation de la voiture.
26
Concept consistant demander la prparation de ses courses distance et les rcuprer au volant une fois
prtes.
- 12 -
Rapport
Entre 1992 et 2009, selon la dernire enqute point de vente de lInsee disponible, on
constate une course aux mtres carrs avec le dveloppement important de surfaces de plus
de 400 m2 et une contraction des petites surfaces sur lensemble du territoire, ce qui a pu
avoir comme consquence daugmenter la concurrence commerciale entre centre-ville et
priphrie. Au niveau national, la surface commerciale totale du commerce de dtail a ainsi
augment de 58 % sur la priode, passant de 48 77 millions de m2, soit +2,6 % par an. En
parallle, le nombre de points de vente a diminu de 6,3 % sur lensemble de la priode. Cette
augmentation de la surface commerciale au plan national est confirme avec la hausse de
celles autorises par les commissions damnagement commercial (cf. graphique 5).
27 La dernire enqute Points de vente date de 2009. LInsee a relanc une enqute Points de vente en 2015, avec
des rsultats attendus dici un an.
- 13 -
Rapport
Graphique 5 : Surfaces autorises par les CDAC (en millions de m2)
Loi Royer : seuil 1.000 m
1975
1977
1979
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
LME : relvement
du seuil
1.000 m
2011
2013
2015
0
0,5
1,5
2,5
3,5
Source : Donnes Desse et Kyris. Note de lecture : entre 2009 et 2014, les donnes concernant les drives sont
manquantes car ces projets ntaient pas soumis aux CDAC. Cependant la surface commerciale non reprsente est
difficilement estimable 28.
Selon lInsee 29, la cration dune grande surface peut concurrencer, pour certains secteurs, le
commerce de proximit dans les villes isoles et priphriques. Cette tude montre que la
cration dune grande surface supplmentaire pour 10 000 habitants accrot le risque de
sortie dun petit commerce de proximit deux ans aprs.
Les grandes enseignes ne doivent toutefois pas tre considres uniquement sous un angle
concurrentiel vis--vis des petits commerces. En effet, lorsquelles simplantent en centreville, elles peuvent constituer des locomotives , un moteur essentiel du dynamisme
commercial dun linaire de centre-ville.
28 La notion de drive nentre dans le droit commun qu partir de mars 2014. Ils sont donc soumis dsormais
lavis des CDAC sauf pour ceux qui sont intgrs un magasin de dtail ouvert au public la date de
promulgation de la loi et nemportant pas cration de surface de plancher de plus de 20 m2 .
29 Le dveloppement des grandes surfaces et son impact sur la dure de vie du petit commerce alimentaire de
proximit, 19 mars 2015, Simon Quantin et Laure Turner
- 14 -
Rapport
On souligne par ailleurs que les marchs, perus parfois comme concurrents des commerces
de proximit, apportent un complment danimation commerciale et renforcent ainsi
lattractivit et limage des centres-villes.
Si le commerce est avant tout une affaire de territoire et despace, le dveloppement du ecommerce constitue aussi une seconde concurrence forte en bouleversant les
fonctionnements classiques du commerce. Le chiffre daffaires du e-commerce a t multipli
par huit entre 2005 et 2015 pour atteindre prs de 65 Mds avec une demande qui touche le
plus souvent lhabillement, les produits culturels, les voyages et les produits lectromnagers
(cf. graphique 6). Ce nouveau march reprsente 7 % 9 % du commerce de dtail 30. Pour
2016, le chiffre daffaires estim est de 71,4 Md selon la fdration du e-commerce et de la
vente distance (FEVAD).
Graphique 6 : volution du chiffre daffaires du e-commerce entre 2005 et 2015 (en Mds )
70
64,9
56,8
60
51,1
50
45
37,7
40
31
30
20
10
0
8,4
11,6
15,6
20
25
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Source : iCE/FEVAD.
En parallle, le nombre dachats en ligne a t multipli par neuf en dix ans, atteignant 835
millions de transactions en 2015. Cette augmentation plus forte que celle du montant du CA
signifie une diminution du montant moyen de la transaction en ligne qui est pass de 89
78 en moyenne en dix ans. Si le montant moyen dune transaction baisse, la frquence
dachats en ligne calcule partir du nombre total dacheteurs en ligne augmente passant de
7 23 transactions par an entre 2005 et 2015. En 2015, elle correspond deux achats par
mois et par acheteur. Ainsi, le panier annuel par acheteur passerait de 625 1 780 .
Pour rpondre ce changement de mode de consommation (+20 % dacheteurs en ligne sur
les quatre dernires annes), loffre du e-commerce a d galement sadapter avec la
multiplication par douze du nombre de sites marchands actifs.
Si le e-commerce reste encore en 2015 domin par les pure-players, la complmentarit site
marchand et boutique physique se dveloppe (cf. tableau 6). Cela permet dlargir sa zone de
chalandise et damliorer sa visibilit, ce qui concurrence encore plus fortement les
professionnels du commerce qui nauraient pas encore investit cette nouvelle zone de
chalandise dmatrialise.
30 9 % si on enlve
le secteur de lalimentaire.
- 15 -
Rapport
Tableau 6 : Rpartition des e-commerants en 2015 (%)
Pure-Player
40 %
TPE et PME
28 %
Magasins physiques
28 %
Professions librales
2%
linverse, les communes avec une forte attractivit touristique, une population des plus de
60 ans plus leve, un revenu mdian de la population plus important, un gain de population
et un taux de vacance des logements plus faible connaissent un taux de vacance commerciale
moins lev. Le classement en station touristique, la prsence dun littoral sont des attributs
partags par un certain nombre de ces communes. Ce sont en outre plus souvent des
communes situes en priphrie des villes-centres de taille moyenne.
31 La
borne suprieure est releve 115 000 habitants, soit 5 villes supplmentaires.
32 Lapproche
consiste ne prendre en compte que les villes-centres du panel, soit 79 villes et dinsrer la variable
dvolution de la population de la priphrie de lunit urbaine de la ville-centre et celle de concurrence de loffre
commerciale de priphrie par rapport la ville-centre.
33
Notion apprhende par le ratio du nombre de m2 du commerce de dtail en priphrie (unit urbaine sans la
ville centre de taille moyenne) par le nombre de m2 de la ville-centre.
34
De plus, un autre argument en faveur de la priurbanisation serait la capacit des centres-villes parvenir
polariser lespace marchand en spcialisant leur offre (moyen haut de gamme, luxe) (cf. La vacance commerciale,
marqueur spatial dune crise de croissance du commerce moderne, Pascal Madry, 2016)
- 16 -
Rapport
l effet dagglomration (taille de march) : les villes de 50 000 100 000 habitants
sont surreprsentes parmi les communes ayant un faible taux de vacance commerciale
contrairement aux communes de 10 000 50 000 habitants. La vacance commerciale
varie donc en proportion inverse du poids de sa population, ie un march de la
demande plus important offrira plus de dbouchs lactivit commerciale.
Tissu conomique
Perte de population
Gain de population
Environnement
Station classe/Littoral
Diminution de loffre
dquipement
Problme daccessibilit
quilibre (*)
Source : Traitements de la mission. Note de lecture : Les facteurs entours en pointills ne correspondent pas des
donnes communales. Ils sont ajouts en fonction dune tude macro et des entretiens mens par la mission.
35 Taux de
36
chmage (>12 %), revenu mdian (< 18 000 ), taux de pauvret (>15 %)
37 Perte de
Assimil dans ltude la ville-centre. Notion apprhende par deux indices : (i) un ratio de la surface
commerciale du commerce de dtail en priphrie de lunit urbaine par la surface commerciale du ville-centre
strictement suprieur deux, (ii) la surface cumule autorise en CDAC entre 2010 et 2014 dans la commune de
plus de 20 000 m2.
- 17 -
Rapport
La vacance commerciale peut avoir pour origine des facteurs diffrents. Six groupes sont
identifis partir des trois axes :
les communes avec uniquement un tissu socioconomique plus fragile que la moyenne
(par exemple Elbeuf, vreux, Forbach) ;
les communes subissant une dvitalisation plus globale avec une perte dquipements
ou de services publics (par exemple : Chartres) ;
les communes faisant face un tissu socioconomique fragile et une mauvaise gestion
de la priphrie et de la centralit (par exemple Mulhouse, Bthune, Carpentras, Lens,
Carcassonne) ;
Cette approche souligne que lhomognit apparente des taux de vacance commerciale au
sein dun mme groupe masque une diversit des situations au niveau local et que cest
cette chelle quune solution peut tre trouve.
Figure 4 : Elments de typologie des villes moyennes connaissant une vacance commerciale
suprieure 5 % corrle avec trois dterminants principaux
- 18 -
Rapport
Source : Mission. Note de lecture : Seules les villes dpassant le seuil critique du troisime quartile pour les indicateurs
lis au tissu conomique et la concurrence priphrie/centralit sont reprsentes. De mme, pour le dclin de
lenvironnement, les villes sont concernes la fois par une baisse de loffre de soins, dtablissements scolaires et
dquipements de loisirs. Les autres communes, bien que touches par la vacance commerciale, prsentent une
corrlation moins marque entre leur vacance et ces dterminants (tissu socio-conomique, quilibre des concurrences
et environnement).
38
- 19 -
Rapport
1.3.1. Face aux difficults quil rencontre, lappareil commercial connat actuellement
une phase de redploiement
La grande distribution alimentaire a construit son succs dans un contexte de croissance
continue du pouvoir dachat des mnages et a favoris le dveloppement dun modle
priphrique de grandes enseignes. Son modle commercial est alors fond sur loptimisation
de la production, la rationalisation des cots et un effet volume qui permet de proposer une
offre bas prix. Cependant, partir des annes 1980, le modle commence sessouffler du
fait dun maillage territorial de plus en plus dense.
Une ouverture au march de proximit : lexemple de la grande distribution alimentaire
Les enseignes intgrent le e-commerce leur activit par la mise en place dune stratgie dite
cross-canal qui met contribution des vecteurs aussi bien physiques que dmatrialiss
de communication et de distribution, en jouant sur leurs complmentarits. Une traduction
visible de cette nouvelle tendance est le dveloppement des drives qui reprsentent
aujourdhui 4,6 % du march de la grande distribution alimentaire.
Une conception renouvele des quipements commerciaux par les promoteurs
Alors que la dmatrialisation du commerce est trs engage, certains acteurs oprent a
contrario un mouvement de re-spatialisation . Ainsi, pour certains pure players, une
implantation physique constitue dsormais aussi un relais de croissance. Elle leur permet de
sapproprier les atouts du commerce en dur , tels que laccompagnement et la fidlisation
du client et donne de la visibilit la marque.
Par ailleurs, de nouvelles centralits commerciales apparaissent dans des lieux o elles
taient auparavant en retrait. Les gares saffirment par exemple comme de nouveaux sites
stratgiques pour les enseignes commerciales, grce au dveloppement dun commerce
ditinraire qui vise implanter le commerce au plus prs des zones de flux et des axes de
dplacement.
- 20 -
Rapport
Par ailleurs, des oprateurs du e-commerce dveloppent de plus en plus une offre de services
en direction des commerants indpendants en mettant en place des plateformes
dintermdiation39qui permettent de digitaliser leur offre physique.
Enfin, le tissu commercial traditionnel des centres-villes est concurrenc par loffre
priphrique et le dveloppement de nouveaux formats par les grandes enseignes qui ont su
rpondre la fois la concurrence du e-commerce et aux nouvelles attentes des
consommateurs (cf. figure 5). Les commerants indpendants doivent, en raction, cultiver
leur diffrence et leur complmentarit dans loffre commerciale propose en mettant
profit les tendances qui leur sont favorables : essor des valeurs dalterconsommation,
attractivit renforce des petits formats ( small is beautiful ), volution du commerce vers
les services, valorisation de lexprience-client. Cela implique notamment de rflchir
larticulation entre des locomotives commerciales (enseignes spcialiss, centres
commerciaux) et un linaire commercial qui conserverait une certaine diversit.
A dfaut dune action volontariste et coordonne de toutes les parties prenantes au plan local,
on ne peut exclure que les centres de villes moyennes fragiles connaissent la poursuite dun
dclin ou bien voluent vers une configuration indiffrencie dune ville lautre, du fait
dune quasi disparition des commerants indpendants.
Cest pourquoi, comme le rsume la figure 5, lensemble des acteurs du commerce de centreville, indpendants, franchiss ou succursalistes doivent rpondre aux nouvelles exigences de
consommation et adapter rapidement leur offre, sous peine de ne plus pouvoir faire face aux
concurrences.
- 21 -
Rapport
Figure 5 : Les volutions du commerce de demain face aux attentes nouvelles des clients
ATTENTES
Conseil, accompagnement,
assistance matrise dusage
Services
CONSOMMATEUR
Proximit
Achat plaisir
Diversit
Immdiatet et
interactivit
Consommation
citoyenne
Source : Mission.
e-commerce, m-commerce,
cross-canal
Labellisation, commerce
quitable, circuits-courts, bio
Rapport
Il sagit de btir, lchelle des villes, des agglomrations et des bassins de vie, des stratgies
cohrentes dans lespace et dans le temps, et viter de mener de front des projets concurrents
voire contradictoires. La dimension du dveloppement durable doit en outre tre intgre
ces stratgies et aux projets de requalification urbaine des centralits commerciales 40.
amnager ne suffit pas car il faut agir sur les dterminants structurels et ne pas rester
lesthtisme de la rue ;
fixer des rgles qui favorisent linvestissement, une bonne visibilit sur le projet du
centre-ville et sur sa place lchelle de lagglomration dans la dure est un lment
qui rassure et encourage linvestissements des commerants indpendant et surtout
des grandes enseignes locomotives ;
anticiper et btir un projet pour ne pas subir, pour viter le risque de traiter au coup
par coup les projets des investisseurs dans un cadre rglementaire de la CDAC qui ne
permet pas un rel pilotage ;
Encourager la
dfinition de
stratgies
locales pour le
dveloppement
du commerce
Mieux assurer
les quilibres
avec des rgles
durbanisme
commercial
rnoves
Coordonner les
acteurs
Accompagner
les
commerants
dans leur
adaptation au
commerce de
demain
Mobiliser et
grer le foncier
commercial
Source : Mission.
dveloppement durable
41 David
Lestoux, Revitaliser son cur de ville Ladapter au commerce de demain , territorial ditions, 2015
- 23 -
Rapport
Dans les annes qui ont suivi l'entre en vigueur de la loi de modernisation de lconomie
(LME) en 2008, le nombre de dossiers autoriss et les surfaces commerciales
correspondantes ont t trs levs : entre 2009 et 2011 on dnombre 1 200 dossiers pour
environ 3 millions de m de surface commerciale autoriss par an. Au cours de la dernire
priode 2012-2014, ce rythme s'est ralenti mais est rest soutenu avec 1 000 dossiers pour
un peu plus de 2 millions de m autoriss par an. Davantage que les consquences d'un
cadrage plus fort des commissions, on peut y voir l'effet de la crise conomique, de la
saturation de l'offre dans nombre d'agglomrations, du dveloppement du e-commerce mais
aussi de la cration des drive, qui ntait pas soumise autorisation avant 2014.
En effet, la proportion d'avis favorables en CDAC est stable depuis 2009 (de l'ordre de 90 %
dacceptation en nombre de dossiers), ce qui rend perplexe sur la capacit de rgulation ce
niveau. En CNAC, la part de refus a certes augment entre 2012 et 2014 (47 % de refus en
2014) mais la tendance semble s'inverser en 2015 (41 % de refus).
Le bilan 2014 de la CNAC est le premier qui, selon les dispositions de la loi ACTPE du
18 juin 2014, rend compte non seulement de sa propre activit mais aussi des remontes
d'information des CDAC. Si les volutions des dernires annes ont rendu possibles certaines
amliorations, qui restent confirmer, et si comme l'affirme l'ditorial du rapport CNAC
2014 la rforme introduite par la loi ACTPE donne au droit de l'urbanisme un nouveau
point d'quilibre , la mission considre qu court terme, une nouvelle rforme de cette
lgislation demeure ncessaire.
- 24 -
Rapport
La fdration des villes moyennes Villes de France dnonce une situation qui fragilise
fortement les centres-villes surtout l o le tissu conomique et dmographique est
dfavorable. Certaines organisations professionnelles commerantes partagent ce point de
vue tandis que d'autres le relativisent. Mais s'il est vrai que souvent le mal est fait et que les
nouveaux centres commerciaux concurrencent dsormais davantage les centres
commerciaux existants que les centres-villes, force est de constater que tout nouveau projet
est susceptible de dvelopper encore plus les ples d'attractivit priphriques et ce faisant
d'affaiblir dans certains cas le centre-ville.
De fait, l'analyse statistique prsente par la mission en annexe 1 tablit un faisceau d'indices
qui met en vidence, une relation entre le niveau de vacance commerciale en centre-ville et le
dveloppement d'ensembles commerciaux priphriques.
Le texte lgislatif le plus rcent, la loi du 18 juin 2014 relative lartisanat au commerce et aux trs
petites entreprises (ACTPE) :
modifie la composition des CDAC et de la CNAC pour assurer une meilleure reprsentativit des
collectivits. Elle introduit en outre la possibilit pour la CNAC de sautosaisir pour les projets
commerciaux de plus de 20 000 m2 ;
Rapport
contrainte budgtaire.
Source : Mission.
Les volutions lgislatives successives peuvent tre lues comme le rsultat de deux
mouvements contradictoires :
Depuis ce moment, les tentatives se poursuivent pour complter une rforme htive et
incomplte par un ensemble de mesures permettant de rquilibrer le dispositif et de revenir
sur le paradoxe voqu. La loi Grenelle 2 de 2010 impose la dfinition d'un volet commercial
obligatoire au sein des SCoT. Ce volet est supprim en mars 2014 par la loi ALUR pour
finalement tre rtabli trois mois plus tard par la loi ACTPE, mais de manire facultative
seulement.
Ces changements successifs provoquent une instabilit de la rgle particulirement contreproductive dans un domaine qui ncessite de porter une vision de long terme et de favoriser
la confiance des investisseurs.
La mission considre en consquence que la France n'est pas alle au bout des rformes
annonces ou espres par de nombreux lus et experts. Les facteurs explicatifs sont
pluriels :
- 26 -
Rapport
2.1.1.4. Les outils de planification, comme les SCoT, PLU ou PLUi, constituent un
rfrentiel fondamental mais qui comporte des limites et qui n'a pas encore
trouv sa pleine maturit
Les schmas de cohrence territoriale (SCoT)
Ils dfinissent des objectifs et des orientations portant sur l'amnagement des territoires et
l'usage des sols. Les quipements commerciaux font normalement partie des sujets traiter
dans ces documents, mais les modalits de cette prise en compte ont volu successivement,
en mme temps que le rgime des autorisations. Pour limiter l'talement urbain, les lois
Grenelle ont introduit dans le SCoT un document d'amnagement commercial (DAC)
permettant de cadrer le dveloppement des quipements commerciaux, en les cantonnant
dans des secteurs appels zones d'amnagement commercial (ZACom). L'application de ce
dispositif a t dlicat car il pouvait conduire des approches tantt trop laxistes et sans effet
avec des zones nombreuses et surdimensionnes, tantt trop prcises, notamment lorsque
les ZACom paraissaient trop restreintes et dlimites la parcelle , ce qui n'est pas l'objet
d'un SCoT.
Une tude mene par le CEREMA 43 sur dix SCoT Grenelle met en vidence lintrt de ces
dispositifs tout en soulignant quils peuvent conduire soit des orientations trop floues et
inoprantes, soit au contraire des prescriptions trop prcises.
Cette seconde limite est claire par une jurisprudence rcente issue d'un contentieux
concernant l'agglomration de Bordeaux (CE, 12 dcembre 2012, Socit Davalex). L'arrt
confirme que le SCoT, mme s'il nonce des prescriptions prcises, ne peut les imposer aux
projets commerciaux puisque la relation entre SCoT et PLU ou autorisation durbanisme est
une relation de compatibilit, et non de conformit.
Cette jurisprudence fait partie, avec les risques d'infraction aux rgles de libre concurrence,
des lments qui ont incit le lgislateur remodifier le dispositif de planification, la loi
ACTPE finissant par introduire dans les SCoT un document spcifique mais facultatif, le
document d'amnagement artisanal et commercial (DAAC).
aot 2015.
- 27 -
Rapport
La mission relve ainsi la poursuite dune diversit des pratiques qui nest pas de nature
clarifier la doctrine et stabiliser la mthodologie.
Les plans locaux d'urbanisme (PLU)
Ces documents opposables dfinissent des orientations mais aussi des prescriptions prcises
qui dterminent le droit des sols y compris en matire de commerce. La mise en uvre d'une
approche diffrencie permettant de dfinir des secteurs dans lesquels la diversit
commerciale est prserve n'est pas exempte de difficults et de risques de contentieux. Ce
fut le cas pour des villes qui souhaitaient rglementer les changements de destination, ce qui
a conduit la possibilit de dlimiter des primtres de premption des baux commerciaux.
La rglementation du PLU constitue nanmoins une armature rglementaire utile pour la
prservation du commerce dans les centres-villes, dans la limite de ce que peut apporter le
niveau de la planification, les autres leviers d'action tant du domaine de l'intervention
foncire et de l'urbanisme oprationnel.
Cette approche a t amliore par le dcret relatif au nouveau rglement type du PLU, entr
en vigueur le 1er janvier 2016, qui permet de distinguer plusieurs sous-destinations dont
l'artisanat et le commerce de dtail. La collectivit locale peut ainsi dfinir, dans les secteurs
viss, des prescriptions plus fines privilgiant le commerce de dtail plutt que dautres types
doccupation qui contribuent moins la dynamique du centre-ville. Il est galement possible
de favoriser le maintien et le dveloppement des pieds dimmeubles commerciaux ou encore
de prendre des dispositions adaptes relatives aux obligations de stationnement des
commerces de centre-ville. linverse, les implantations commerciales peuvent tre
interdites dans dautres zones du PLU.
Alors que les SCoT sont des documents de stratgie et dorientation dont il est difficile de
faire des outils prescriptifs dtaills, on notera donc la possibilit de s'appuyer sur les PLU,
plutt que sur les SCoT, pour encadrer prcisment des primtres d'implantation
commerciale et, en partie, la nature mme des commerces. Dans la ralit, il est frquent que
les communes, notamment priphriques, prfrent conserver dans leur PLU une plus grande
souplesse pour le dveloppement d'quipements commerciaux sur leur propre territoire.
C'est pourquoi, seuls des plans locaux durbanisme intercommunaux (PLUi) intgrant la
problmatique commerciale peuvent permettre un quilibre concert du dveloppement des
quipements commerciaux entre les territoires, en compatibilit avec le SCoT.
Le primtre de centralit est ainsi une notion essentielle dune stratgie urbaine et
commerciale nonce lchelle de la ville et de lagglomration. Dfinir ce primtre permet
aux autorits locales de dessiner la configuration davenir du centre-ville ainsi que des
centralits secondaires. Les outils de lurbanisme rglementaire et de lintervention foncire
peuvent alors tre mis en uvre de faon cohrente et efficiente, surtout si laction se situe
dans le cadre dun PLUi.
- 28 -
Rapport
Ensuite, il serait utile d'apporter aux commissions CDAC et CNAC des lments d'apprciation
plus complets, sans pour autant exiger une valuation conomique qui n'est juridiquement
plus permise. Des tudes sont localement disponibles et des observatoires permanents,
principalement tenus par les agences d'urbanisme, disposent de donnes, danalyses et de
prvisions en matire d'amnagement, de dveloppement, d'environnement, de mobilit
L'instruction des dossiers s'appuie parfois sur ces lments mais ce n'est pas systmatique.
En particulier, les donnes collectes par les CCI pourraient tre mieux exploites. Le fait que
les chambres consulaires ne soient plus membres des commissions ne devrait pas empcher
de prendre en compte leur expertise. Pour complter les lments prsents par le
ptitionnaire et l'avis des services instructeurs il serait utile, notamment pour les dossiers
importants, de solliciter des expertises indpendantes ou contradictoires et de faire procder
lanalyse comparative de variantes, notamment pour ce qui concerne les choix de
localisation ou dimplantation du projet.
- 29 -
Rapport
Proposition n6: Demander aux porteurs de projets d'implantation commerciale de fournir aux
commissions d'amnagement commercial une tude dimpact globale pralable ralise par un
organisme dtude agr par ltat (logique de tiers de confiance pour objectiver les critres
dfinis par larticle 49 de la loi ACTPE (loi relative l'artisanat, au commerce et aux trs petites
entreprises), introduire une obligation de prsenter des scenarii alternatifs, sinspirer du test
squentiel britannique).
De la sorte, tout nouveau projet sera accompagn d'une tude d'impact globale prenant en
compte l'ensemble des critres dfinis par la loi (cf. larticle 49 de la loi ACTPE), dont celui qui
devrait tre prioritaire, de la prservation des centres urbains . Il s'agit ainsi d'aller au
bout de la logique de l'valuation environnementale, dont la pratique est largement soutenue
et rgulirement renforce par les directives europennes. Le dispositif pourrait s'inspirer
la fois de la dmarche allemande qui s'efforce de favoriser l'implantation commerciale au sein
du tissu urbain et du sequential test britannique qui vise donner chaque fois que possible la
priorit au renforcement des centres-villes en inversant en quelque sorte la charge de la
preuve.
Encadr 2 : Les critres des commissions dpartementales damnagement commercial
Conformment aux dispositions de larticle 49 de la loi ACTPE du 18 juin 2014, les CDAC doivent
prendre en considration trois critres lors de lexamen des projets dexploitation :
1. lamnagement du territoire :
leffet sur lanimation de la vie urbaine, rurale et dans les zones de montagne et du littoral ;
leffet du projet sur les flux de transports et son accessibilit par les transports collectifs et les
modes de dplacement les plus conomes en mission de dioxyde de carbone.
2. le dveloppement durable :
les nuisances de toute nature que le projet est susceptible de gnrer au dtriment de son
environnement proche.
3. la protection des consommateurs :
laccessibilit, en termes, notamment, de proximit de loffre par rapport aux lieux de vie ;
les risques naturels, miniers et autres auxquels peut tre expos le site dimplantation du projet,
ainsi que les mesures propres assurer la scurit des consommateurs.
A titre accessoire, la commission peut galement prendre en considration la contribution du projet en
matire sociale.
Source : Mission.
Rapport
Il reste cependant pertinent denvisager des mesures moins radicales mais de forte visibilit
qui seraient plus aises mettre en uvre. La mission a constat, partir de situations
relles, que l'instruction locale des dossiers pouvait prendre des formes et des degrs
d'analyse trs diffrents selon les contextes, les pratiques locales et les priorits d'action des
services.
Ainsi, une agglomration comme celle de Perpignan est souvent cite comme un cas de
dveloppement commercial priphrique excessif alors que l'appareil commercial du centreville dprit. Suite une impulsion de l'autorit prfectorale, une instruction plus
approfondie des dossiers de CDAC a conduit les services instructeurs rendre des avis
ngatifs sur la quasi-totalit des dossiers prsents en commission (6 avis ngatifs sur les 6
derniers dossiers tudis) ; un recours en CNAC pour un dossier accept en CDAC a mme t
prsent pour lun de ces cas.
Ceci suggre l'ide d'une directive gouvernementale aux prfets nonant les enjeux parmi
lesquels la dvitalisation commerciale que connaissent les centres des villes moyennes,
rappelant les critres d'analyse des dossiers et insistant sur la ncessit d'une grande qualit
d'instruction. Cette directive pourrait voquer spcifiquement lenjeu prioritaire du
sauvetage des centres de villes moyennes en difficult.
En complment, la disposition de surseoir toute dcision de nouvelle implantation
commerciale (selon un seuil dfinir) dans les agglomrations non encore pourvue d'un PLUi
prsenterait une grande cohrence et une lisibilit certaine. Cette rgle se situerait dans la
suite logique de l'article L142-4 du code de l'urbanisme qui comporte diverses dispositions
visant matriser l'talement urbain en l'absence d'une dmarche de planification l'chelle
pertinente. L'article dispose notamment que, dans les communes non couvertes par un SCoT,
il ne peut tre dlivr d'autorisation d'exploitation commerciale l'intrieur d'une zone ou
d'un secteur rendu rcemment constructible.
Ltablissement dun PLUi permet en outre de traduire une stratgie locale damnagement
commercial lchelle pertinente de la planification urbaine 44.
Proposition n2: Traduire la stratgie locale damnagement commercial dans la mise en place
gnralise dun plan local durbanisme intercommunal (PLUi) et surseoir toute dcision de
nouvelle implantation commerciale de plus de 1 000 m dans les agglomrations qui nen sont
pas encore pourvues avec la possibilit de prvoir un dlai de mise en uvre de un ou deux ans.
- 31 -
Rapport
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Rapport
La mission fait le constat que le SCoT, dans sa manire actuelle d'intgrer l'urbanisme
commercial, reste source de confusion du fait d'un article fondateur (L122-1-9 du code de
l'urbanisme) qui peut conduire considrer que la prise en compte du commerce reste
facultative. Il conviendrait a minima de rintroduire dans cet article des dispositions qui
reprennent les finalits de la rdaction antrieure : le document d'orientation et d'objectifs
dtermine les conditions d'implantation des quipements commerciaux qui, du fait de leur
importance, sont susceptibles d'avoir un impact significatif sur l'amnagement du territoire .
Une autre piste consiste s'appuyer sur lensemble des documents durbanisme (SRADDET,
SCoT, PLUi) en articulant des degrs de prescription diffrents, chacun selon son niveau. La
conception du PLUi y est adapte, le SRADDET, outil nouveau dont la mise en uvre samorce
actuellement, pourrait y tre facilement ajust. Le systme allemand de planification
territoriale hirarchis et interactif entre le niveau de lEtat fdral, du Land et des
Communes (proches des intercommunalits franaises) fournit un modle intressant dont le
dispositif franais peut de mieux en mieux s'approcher.
Le systme franais peut aussi s'inspirer des pratiques britanniques et nerlandaises qui ont
dfini des orientations nationales fortes et privilgient dans ce cadre une forte concertation.
En sappuyant sur les dmarches durbanisme ngoci en cours de dveloppement en
France sous l'gide des milieux professionnels et des lus locaux, il conviendrait de
privilgier une planification territoriale donnant davantage de place la ngociation comme
au Royaume-Uni et aux Pays-Bas ; il serait opportun de revisiter la pratique des chartes
d'urbanisme commercial prparatoire l'laboration d'un SCoT qui avait gnr de bons
effets sur certains territoires 45 .
l'agglomration bordelaise.
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Rapport
2.1.3. Les grands principes du droit europen ne s'opposent pas la recherche d'un
dispositif mieux adapt aux enjeux d'amnagement du territoire et de
l'environnement
2.1.3.1. La volont d'obtenir une meilleure matrise des dveloppements commerciaux
semble se heurter rgulirement l'application du droit europen en matire de
concurrence
Larticle 14-5 de la directive Services 46 interdit lapplication au cas par cas dun test
conomique consistant subordonner loctroi de lautorisation la preuve de lexistence dun
besoin conomique ou dune demande du march, valuer les effets conomiques potentiels ou
actuels de lactivit ou apprcier ladquation de lactivit avec les objectifs de programmation
conomique fixs par lautorit comptente . Contrairement cette prescription, la lgislation
franaise consistait prcisment, pour chaque projet, subordonner lautorisation
dexploitation la preuve de lexistence dune ncessit conomique.
La France a ainsi d rformer sa lgislation pour la mettre en conformit avec la lgislation
europenne. Cependant, la France a rapidement mis en uvre les orientations de la
Commission alors qu'aucun contentieux n'tait formellement engag. Renonant une
refonte d'ensemble du dispositif, notre pays a ainsi ouvert une priode de tentatives
hsitantes de rforme globale ou de rajustements partiels qui, ce jour, ne donnent pas
toute satisfaction.
2.1.3.2. D'autres pays de l'UE, comme l'Allemagne, les Pays-Bas et le Royaume-Uni,
semblent pourtant maintenir des systmes permettant un meilleur cadrage du
dveloppement commercial
Plusieurs pays d'Europe du Nord bien ancrs dans une forte tradition de libre-commerce
appliquent des dispositifs permettant un meilleur cadrage du dveloppement commercial
priphrique. Dans certains cas, des contentieux sont engags au niveau europen mais les
autorits concernes dfendent vigoureusement leur approche leurs yeux compatible avec
le droit europen, notamment les principes de libre concurrence.
En Allemagne : un systme de planification et des tudes d'impact
Au niveau du Bund, la loi nationale relative l'utilisation des sols dispose que les grandes
surfaces ne peuvent tre installes que dans des zones spcifiques dfinies, aprs tude
d'impact, dans le plan d'urbanisme local. Ces tudes doivent prendre en compte les risques
pour les quipements commerciaux existants. L'objectif est clairement de maintenir au
maximum les commerces au sein du tissu urbain. La loi tablit des principes permettant aux
communes de refuser ou de limiter la vente de certains produits (denres alimentaires ou
autres produits de consommation courante et mme au-del) dans des grandes surfaces
l'extrieur des centres villes. Les Lnder ont de larges comptences pour prendre des
directives plus prcises, allant par exemple jusqu' interdire les grandes surfaces dans les
petites villes. Les communes disposent d'une forte autonomie pour appliquer les rgles dans
leurs plans locaux.
46 Directive
2006/123/CE du Parlement europen et du Conseil, relative aux services dans le march intrieur, 12
dcembre 2006 : JOUE n L 376, 27 dcembre
- 34 -
Rapport
Sans prjuger de l'issue du contentieux en cours, il apparait que la pratique allemande repose
sur un systme de planification, la fois hirarchis et fortement dcentralis qui donne
moins de prise que d'autres aux critiques et aux arguments de ses dtracteurs. On notera
aussi la dtermination des autorits allemandes qui, dans leur rapport en dfense vont
jusqu' affirmer que : on ne peut pas exiger des tats membres quils renoncent tudier
les impacts des projets, alors mme que le droit communautaire prvoit des tudes dimpact
(...)
Ce pays dispose galement d'un systme de planification fort assorti de directives nationales
et une application dcentralise des rgles d'urbanisme. Il n'existe pas de dispositif
d'autorisation spcifique aux implantations commerciales, le commerce tant compltement
insr dans la planification urbaine aux diffrentes chelles. Dans ce pays, le commerce de
centre-ville semble tre mieux prserv et le dveloppement des grandes surfaces
commerciales en priphrie trs encadr et limit.
Ce dispositif risque toutefois d'tre remis en cause par des procdures engages sur le
principe de la libert d'tablissement. Ainsi, une question prjudicielle du Conseil d'tat
nerlandais a t transmise la Cour de justice de l'Union europenne concernant une
lgislation de la ville d'Appingedam (3 000 habitants), qui restreint le commerce en
priphrie sur la base d'une liste trs importante de produits prohibs la vente
en priphrie. La question vise examiner si la lgislation est conforme au droit europen.
On observe aussi quil existe dans ce pays une grande tradition de discussion, celle-ci se
poursuivant si ncessaire jusqu' l'obtention d'un consensus. Cette pratique de l' urbanisme
ngoci appliqu en matire d'implantation d'quipements commerciaux est considre
comme plus efficace que des documents contraignants.
Au Royaume-Uni : le test squentiel
Le Royaume-Uni est marqu par une forte tradition de commerce en centre-ville et des
directives nationales existent depuis les annes 90 pour les prserver. Les Britanniques ont
mis au point un test squentiel qui permet aux dcideurs de sassurer que le terrain choisi
par linvestisseur dun centre commercial est localis au plus prs possible du cur de ville et
ainsi de limiter ltalement urbain. Aprs avoir fix le primtre du centre-ville , les
urbanistes de la collectivit identifient plusieurs zones de dveloppement en son sein. Les
investisseurs ne peuvent faire des propositions en priphrie que sils prouvent quaucun
emplacement au centre ne convient. Ils doivent alors produire une valuation des impacts de
ce projet qui porte entre autres, sur la vitalit du centre-ville et sur les commerces existants.
47 Article
49 du TFUE.
- 35 -
Rapport
On peut constater les effets les plus spectaculaires de cette politique Liverpool dont le
centre-ville a t transform en un vaste centre commercial en plein air, Liverpool One (170
magasins). Ainsi, dans un pays traditionnellement libral et peu interventionniste comme le
Royaume-Uni, il est possible de matriser le dveloppement commercial et dorganiser son
maintien ou son retour au cur de villes selon une approche pragmatique et qualitative.
L'approche britannique est, comme aux Pays-Bas, fonde avant tout sur la ngociation et la
concertation mais elle ne relve pas directement d'une dmarche de rglementation relative
la vente de catgories de produits par type de secteur gographique.
Encadr 3 : La procdure du test squentiel au Royaume-Uni
Le Sequential test, institu par le National Planning Policy Framework appliqu au Royaume-Uni, oblige
les projets dimplantation locale passer une srie de tests avant dengager une quelconque
implantation au niveau local. Ces tests qui valent pour le dveloppement commercial mais galement
pour le bti- visent sassurer que lunit en question sera implante au meilleur endroit possible. Les
demandes dimplantations de magasins doivent ainsi tre ralises en priorit dans les centres villes.
Le cas chant, la procdure ne donne pas lieu une tude dimpact, mais procde lvaluation des
diffrents espaces disponibles en centre-ville.
Si cela nest pas possible, et seulement dans ce cas, le magasin pourra tre localis la limite de la ville
en question. Si cette option ne peut pas convenir pour des raisons urbaines, conomiques ou
cologiques, un lieu en dehors de la ville est envisag, avec une prfrence pour les sites accessibles et
connects au centre-ville. Le Sequential test est ainsi toujours accompagn dun Impact test lorsque
limplantation ne peut pas avoir lieu dans le centre-ville. Ce test doit valuer les impacts ngatifs sur
les quilibres que pourrait gnrer le projet dans les 5 ans (voire dix ans pour les projets majeurs)
suivant son implantation.
Source : Mission.
2.1.3.3. L'intrt public du sauvetage des centres-villes est prendre en compte de faon
urgente et une action concerte au niveau europen doit tre engage
Les exemples trangers soulignent l'intrt d'un dispositif de planification organis coupl
une pratique plus dveloppe de la concertation et de l'urbanisme ngoci. Les procdures en
cours donneront, lors de leur aboutissement, de nouvelles apprciations sur l'eurocompatibilit de certaines pratiques, en particulier si certaines d'entre elles sont en partie
remises en cause. Il y a lieu, tout le moins, de noter la volont politique de certains de nos
partenaires europens de sauvegarder leurs centres-villes, ainsi que leur dtermination vis-vis des partisans d'une application rigide du principe de concurrence et de libert
dtablissement.
cet gard, il convient de mentionner un arrt de la Cour de justice de l'Union europenne,
de 2011 (Commission europenne contre Espagne, 24 mars 2011, C-400/08) intressant
d'un double point de vue. En effet, si cet arrt raffirme le principe du respect de la libert
dtablissement, il rappelle aussi les amnagements possibles de ce principe lorsque des
raisons imprieuses d'intrt gnral le justifient, condition quelles soient propres la
ralisation de l'objectif poursuivi et justement proportionnes ce qui est ncessaire. Parmi
ces raisons figurent la protection de l'environnement, l'amnagement du territoire et la
protection des consommateurs. Si la Cour na pas suivi les arguments prsents par lEspagne
dans le cas voqu, elle sest montre prte les prendre en compte pour apprcier si des
restrictions portant sur la localisation et la taille des grands tablissements commerciaux
peuvent tre considres comme tant des moyens propres atteindre les objectifs
damnagement du territoire et de protection de lenvironnement.
Il apparat donc pertinent de poursuivre la rflexion afin de pouvoir apprcier dans quelle
mesure le dclin et la mise en pril des centres-villes, particulirement des villes moyennes,
peuvent constituer, au sens de l'Union europenne, une raison imprieuse d'intrt gnral.
- 36 -
Rapport
Cette rflexion gagnerait tre mene en concertation avec d'autres pays europens qui
partagent la proccupation franaise. Des changes informels avec les services de la
commission europenne peuvent galement s'avrer utiles pour recueillir son point de vue et
comprendre la manire dont l'Union europenne entend concilier les principes de libre
concurrence, de respect de l'environnement, de dveloppement intgr. On notera cet gard
que l'Union apporte dj son soutien aux politiques urbaines dans le cadre de l'usage des
fonds structurels.
La France pourrait prendre l'initiative d'une concertation avec les pays qui partagent ses
proccupations ainsi qu'avec les services de la commission afin de tester la mise en uvre
des raisons imprieuses d'intrt gnral voques prcdemment. La dmarche
permettrait d'ouvrir, au niveau europen, un dbat plus large sur la question de l'urbanisme
commercial.
Proposition n7: Engager une ngociation lchelle europenne, avec lappui de nos
partenaires, pour dfinir la protection des centres-villes comme une raison imprieuse dintrt
gnral susceptible de fonder des restrictions la libert dtablissement dans la lgislation des
tats membres.
Sans attendre le rsultat de cette initiative, une directive pourrait tre adresse aux prfets leur
demandant de prendre en compte la sauvegarde des centres-villes comme un enjeu majeur dans
linstruction des dossiers soumis aux commissions damnagement commercial.
- 37 -
Rapport
Plus largement, lexistence dun groupement de commerants est aussi une ncessit pour
dfinir le socle dune vritable rflexion sur le cur de ville commerant.
Si lobjectif dun regroupement des acteurs simpose, lorganisation des acteurs du commerce
en centre-ville peut revtir des formes diffrentes.
La structure juridique de lassociation reste un modle souple et peu contraignant mais rend
parfois plus complexe le dveloppement dactivits commerciales propres. Si les associations
de commerants sont des acteurs du dveloppement des villes par l'animation commerciale
et l'attractivit qu'elles promeuvent, elles sont toutefois trs souvent dpendantes du
bnvolat de leurs membres, et de ce fait difficile faire crotre. Enfin, les associations sont
par dfinition libres et nul n'est contraint d'y adhrer. Les unions commerciales n'attirent
parfois qu'une minorit de commerants et sur un primtre parfois beaucoup plus rduit
que celui du centre-ville (parfois au niveau dune seule rue). Des formes dorganisation plus
fortes pourraient donc utilement tre recherches et encourages, sans forcment quun
modle unique ne simpose.
Des regroupements dacteurs inspirs des pratiques trangres (Business Improvement
District, socits de dveloppement commercial, associations) pourraient dans certains cas
mobiliser les acteurs du commerce et de l'artisanat.
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Rapport
Encadr 4 : Les SDC, un interlocuteur des pouvoirs publics et acteur de la redynamisation
commerciale du centre-ville au Canada
Depuis 1981, les socit de dveloppement commercial (SDC) se sont constitues en rseau au sein du
Regroupement des centres-villes et des artres commerciales du Qubec (1979-2006) puis, partir de
2006, auprs de la Fondation Rues principales, dont lactivit se concentre sur la revitalisation
commerciale des centres-villes. On compte aujourdhui 39 SDC au Qubec, dont 15 Montral. Le rle
des SDC sest progressivement diversifi, en suivant lvolution des enjeux du dveloppement
commercial. Elles se saisissent dsormais de sujets tels que la promotion touristique, la propret, la
scurit, linformation, laffichage et la revitalisation physique.
Le mandat et les objectifs de chaque SDC sont dfinis par ses membres. La socit assure la cohsion et
la cohrence ncessaire la valorisation des artres commerciales. Elle travaille en partenariat troit
avec la ville. Le cadre lgislatif qui rglemente les SDC tablit une relation claire entre la SDC et la
municipalit :
la municipalit dtermine par rglement les zones commerciales au sein desquelles pourront
tre cres des SDC ;
le financement de la SDC est assur par la cotisation obligatoire perue par la mairie.
La reprsentativit de la SDC (majorit des commerants) est la condition permettant au groupement
de devenir un interlocuteur lgitime des pouvoirs publics et un acteur dterminant pour la
redynamisation commerciale du centre-ville.
La transposition du modle des SDC dans l'conomie franaise ne peut tre mise en place
sans un amnagement juridique notamment en raison:
L'implantation d'une cooprative oblige une volution des mentalits des acteurs et
ncessite dexpliquer qu'en l'espce, l'intrt collectif peut aussi servir l'intrt conomique
et commercial de chaque adhrent.
Les formes organises de coordination du commerce en centre-ville, quelle que soit leur
modalit juridique, doivent faire lobjet de mesures daccompagnement et dincitation et de
mise en rseau. La diversit des situations locales encourage, sous lgide dun programme
national, permettre la diversit des formes dorganisations. Dans cette perspective, la
mission recommande de sinspirer aussi des modle italiens, allemands et britanniques qui
tous ont dvelopp des formes juridiques souples de fdration des acteurs en leur confiant
un rle qui dans certains cas dpasse la seule fonction danimation du centre-ville mais
responsabilise les acteurs publics et privs la dfinition et la mise en uvre dune stratgie
globale pour lactivit commerciale en centralit. La mise en place, sous limpulsion de la
collectivit locale, dun office du commerce peut aussi contribuer fdrer les acteurs du
centre-ville.
La cration dun programme national pour permettre de financer, daccompagner et de
mettre en rseau les unions commerciales publiques-prives, constitue une des conditions de
russite de ces projets, et ce mme si les modles dorganisation peuvent recouvrir des
ralits diffrentes selon le contexte local.
- 39 -
Rapport
Ainsi en Italie, sous lgide des centres commerciaux naturels (CCN) subventionns par les
rgions, se sont constitus des organisations de natures juridiques diffrentes, laissant
lapprciation des acteurs locaux le choix le plus opportun au regard de la ralit et des
besoins (cf. encadr 5). Avec la mme logique de souplesse et dadaptabilit, le modle des
Business Improvement District (BID) a t adopt en Allemagne et au Royaume-Uni (cf.
encadr 6).
Proposition n9: Inciter la mise en place dans tous les centres-villes dune organisation
permanente des acteurs publics-privs du commerce (forme juridique varie : association, office,
GIE, socit cooprative).
Encadr 5 : Les centres commerciaux naturels italiens (Centri commerciali naturali CCN)
Les centres commerciaux naturels (CCN) constituent des associations dacteurs privs formant un
groupement dintrt commun dans une zone gographique homogne concentrant les activits
commerciales, artisanales, de services. Elles sont dclares auprs de lagence rgionale comptente.
La loi italienne nassigne pas de statut juridique prdfinis aux CCN, mais la plus grandes partie sont
des associations en majorit- ou des coopratives en minorit. La prfrence donne la forme de
lassociation sexplique par les facilits juridiques sa mise en place et sa gestion. En Italie, la
cooprative est la forme juridique qui protge le mieux les associs et les administrateurs si le CCN
veut prendre en charge la gestion de certains points de vente (showroom phmres par exemple) ou
lacquisition de locaux pour le dveloppement des activits communes. La cooprative peut ainsi
entreprendre librement ses activits commerciales et faciliter son autofinancement, en faisant payer
ses services mais peux galement financer des prix ou des concours et verser une rtribution ses
membres ou un tiers.
La majorit des CNN ont adopt un principe de cotisation annuelle pour garantir une activit a minima.
En Toscane, titre dexemple, son montant varie de 24 Sienne 360 Castelnuovo Garfagnana.
Les financements rgionaux ont permis le dmarrage des CCN et en constitue toujours un des moteurs
principaux. Bien que les exemples ne soient pas encore extrmement nombreux, certain CCN ont eu
recours des financements ou du sponsoring privs. Dautre se sont dots de zone daffichage
publicitaire (panneau LED par exemple) pour obtenir des ressources financires.
Lexprience des CCN montre que la collaboration avec les collectivits locales, et notamment les
communes, est un facteur essentiel de russite. travers le diagnostic commun des axes de
requalification des centres-villes, les conseils municipaux et les CCN peuvent uvrer ensemble la
mise en uvre des dispositifs et des oprations de vitalisation commerciale.
Source : Mission, daprs I Centri Commerciali Naturali nella riqualificazione del sistema citt : costituzione,
promozione e problematiche, sous la direction de Teresiano Scafarto et Marcello Sansone, 2008.
Encadr 6 : Les Business Improvement Districts (BID), une initiative qui se multiplie en Europe
et en Amrique du Nord
En Allemagne, les Business Improvement District (BID) ont t crs en 2003 sur le modle de ce qui
existait au Canada depuis 1970. Les BIDs veulent principalement impliquer les commerants et les
propritaires fonciers au dveloppement de leur quartier. Lorganisation est prise en charge par les
acteurs conomiques locaux (commerants de dtail, propritaires, restaurateurs et prestataires de
services notamment) qui coordonnent sous une forme particulire de partenariat public-priv. Grce
la participation financire des membres dun primtre dlimit, lassociation finance un certain
nombre des initiatives de revalorisation du quartier. La DIHK promeut ces programmes au niveau de
ltat fdral et des tats fdrs, en organisant notamment chaque anne le congrs fdral des
projets BID. 50
Au Royaume-Uni, le gouvernement central encourage les collectivits locales collaborer avec les
acteurs privs et associatifs pour mener une rflexion prospective sur le dveloppement commercial
des centres-villes. Ltat participe notamment au financement et la formation des Business
Improvement Districts (BID) via un fond de prt disposant de 500 000. En outre, la revue de laction
50 http://www.dihk.de/themenfelder/wirtschaftspolitik/raumordnung-stadtentwicklung/bids/bid-kongress-2015.
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Rapport
des BID a permis de faire merger les initiatives suivantes :
proposer lintgration des BID au corps dautorit local et leur permettre de diriger certains
services au titre du Community right to challenge 51 ;
renforcer la transparence sur la compatibilit et la qualit des actions des BID, en les obligeant
par exemple publier un rapport annuel dactivit.
Source : Services conomiques en Grande Bretagne et en Allemagne, et Mission.
51 Introduite en 2012 dans le Localism Act, cette initiative permet une association ou une communaut de
proposer aux autorits locales de prendre en charge la gestion dun service au nom de lautorit en question.
- 41 -
Rapport
Figure 7 : Composition dun comit de pilotage du centre-ville ad hoc
Elus et
responsables
municipaux
Association des
commerants
Agglomration
Piloter un
projet de
centre-ville
commercial
Autres
organismes
(SEM,
bailleurs...)
Commerants
non
sdentaires
Rseaux
consulaires
Office du
Tourisme
Autres
professions
(sant,
notaires,...)
Source : Mission.
Le soutien des communes renforce leffet des animations et actions en faveur du commerce.
Les initiatives dveloppes par les commerants du centre-ville seront dautant plus efficaces
quelles sont, soit labores conjointement avec la municipalit, soit relayes par celle-ci.
Les managers de centre-ville peuvent aider crer cette dynamique partenariale public-priv
et garantir la continuit dun projet global dattractivit du centre-ville. Les managers de
centre-ville sont apparus il y a une quinzaine d'annes en France. Ensembliers , ils
coordonnent les efforts et les ressources des acteurs publics et privs en vue de promouvoir
le commerce et l'artisanat, dattirer les investisseurs et damliorer le parcours et lacte
d'achat en centre-ville. Il sagit de fonctions de dveloppeur de centre-ville, avec une
dimension commerce trs marque. Le manager impulse des actions de structuration du
centre-ville en lien notamment avec tous les acteurs du commerce concerns. Le manager de
centre-ville travaille non seulement au renforcement du dynamisme commercial de la ville
mais plus largement lattractivit globale du centre-ville (cf. encadr 7).
Proposition n8: Promouvoir la mise en place et le rle du manager de centre-ville (financement
et rfrentiel mtier).
Encadr 7 : Les managers de centre-ville
Selon une enqute conduite en 2014 52, il existerait 150 managers du commerce en France. En gnral
le manager est recrut par la collectivit elle-mme, les missions sont relativement diverses d'une
commune l'autre. Mais son action n'est efficace que si elle s'exerce dans un cadre partenarial.
Exemples dactions associant des managers de centre-ville :
52
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Rapport
Comme le montre le diagnostic ralis par la mission, le commerce reste avant tout un enjeu
territorial. Par consquent, seule une politique concerte entre les territoires permet une
revitalisation harmonieuse du bassin de consommation. Or, la revitalisation commerciale du
centre-ville ne peut pas relever de la seule action de la commune. Lintercommunalit
apparait comme le niveau de dialogue pertinent entre les acteurs, dans la mise en cohrence
des stratgies de revitalisation commerciale et de bonne gestion des concurrences entre
territoires. Elle permet de servir un objectif collectif une chelle plus large que la ville, en
menant par exemple des oprations commerciales coordonnes. Elle implique toutefois la
coopration des acteurs de la zone de chalandise concerne, qui ne correspond pas toujours
aux dcoupages administratifs.
Enfin, s'inscrire dans un rseau de villes permet de relayer les problmatiques et transposer
les bonnes pratiques. Les associations d'lus portent largement les proccupations des
commerces de centre-ville. D'autres groupements rencontrs par la mission (cf. annexe 6)
apportent en outre des appuis techniques, et dveloppent des expertises trs utiles aux
acteurs du commerce.
L'apport d'ides nouvelles est d'autant plus riche si la ville s'insre dans un rseau large. Le
rseau europen Retailink bnficiant de financements associ au programme europen
Urbact3 et auquel participe la ville de Romans-sur-Isre est apparu cet gard trs
intressant. Il confirme par ailleurs la ncessit de renforcer la concertation lchelle
europenne sur ce sujet de la dvitalisation commerciale des centres-villes.
Encadr 8 : Exemple de coopration europenne Romans-sur-Isre : le rseau Retailink
financement : programme Urbact du Feder dot de 670 K dont 50 K pour Romans sur 2 ans ;
liste des villes : Igualada (Espagne), Fermo (Italie), Basingstoke (Grande-Bretagne), Pcs
(Hongrie), Sibenik (Croatie), Bistrita (Roumanie), Liberec (Rpublique tchque), Hengelo et
Hoogeeven (Pays-Bas), Romans-sur-Isre (France). La taille des villes s'chelonne de 30 000
habitants (Romans) 150 000 (Pcs) ;
Rapport
Ces rseaux mettent disposition des communes des guides de bonnes pratiques, tout en
permettant aux lus de dialoguer sur leurs problmatiques communes de rgulation,
dorganisation et daccompagnement de lactivit commerciale en centre-ville.
Les autres partenaires naturels des commerants tels que les chambres consulaires et les
fdrations professionnelles ont bien entendu un rle important dans la mise en synergie des
acteurs. L'implication des chambres consulaires peut la fois renforcer la mise en rseau des
organisations commerciales et les faire bnficier dune expertise individualise en matire
de dveloppement commercial. Par ailleurs, les fdrations professionnelles rencontres
constituent aussi un relais important dune stratgie de dveloppement du commerce car
bien quelles soient dabord le relais de leurs membres vis--vis des pouvoirs publics, elles
constituent une force danalyse et de propositions au niveau national.
Les auditions conduites par la mission comme les travaux dont elle a pris connaissance
montrent que la redynamisation des commerces du centre-ville passe aussi par une
modification d'un certain nombre de pratiques des professionnels du commerce qui doivent
pour cela tre accompagns.
Il apparait dabord ncessaire de mettre profit les nouveaux usages du numrique la fois
pour augmenter la visibilit et le primtre de commercialit et pour optimiser le
fonctionnement logistique du commerce de proximit. Pour cela, les commerants doivent
tre accompagns dans leur dmarche dquipement en matriel et en solutions numriques
ainsi que dans leur effort de formation. La coordination des acteurs et lexistence
dorganisations de commerants prennes peut faciliter la transition numrique du
commerce de centre-ville, grce la mise en uvre doutils mutualiss. Certaines villes ont
ainsi dj mis en place des sites et des applications mobiles qui permettent de consulter en
temps rel les offres disponibles, la disponibilit des produits ou les horaires douvertures
des magasins. Mise au service dune stratgie de distribution multicanale, cette transition
numrique peut galement permettre lassouplissement des conditions dachat et de retrait
des produits, grce lmergence du click&collect (commande du produit en ligne puis retrait
en magasin) ou le dveloppement des conciergeries numriques o les consommateurs
rcuprent leurs achats dans des casiers accessibles 24h/24. Plus largement, la formation
individualise des commerants devrait tre renforce.
La mission prconise aussi que les commerants indpendants puissent sappuyer davantage
sur les comptences existantes dans une logique de plus grandes complmentarits avec les
autres acteurs et formes de commerce.
Une opposition de principe entre les acteurs ou entre les diffrentes formes de commerces ne
semble pas pouvoir dfinir une politique durable de dynamisation de lactivit commerciale
des centres-villes. Les entretiens mens par la mission montrent quune dynamique
dchanges et de complmentarits entre les commerants indpendants et les grandes
enseignes ou centres est possible, grce au renouvellement des mthodes de gestion et de
marketing commercial. titre dexemples le mcnat dentreprise et une fidlisation
partage des clients sont deux voies intressantes qui pourraient modifier des relations de
concurrence en relations de complmentarit et de partenariat entre commerants.
Le mcnat dentreprise peut constituer un investissement doublement profitable, pour les
petits commerants et les grandes enseignes. Une des possibilits offertes au mcne consiste
apporter non pas des financements en numraire mais des moyens (produits ou services)
laction quil entend soutenir. Il sagit ici, dun mcnat en nature ou de comptence. Les
critres dligibilit cette forme de mcnat sont exactement les mmes que ceux prvus
pour une contribution en numraire.
- 44 -
Rapport
- 45 -
Rapport
pallier les dfaillances de march, ds lors que le libre jeu de la concurrence ne permet
pas ou nest plus suffisant pour maintenir lattractivit et le bon fonctionnement
conomique et urbain du centre-ville ;
faire effet de levier, en intervenant sur certains immeubles ou linaires commerciaux
bien cibls pour susciter dautres oprations puis une transformation du centre-ville ;
maintenir la mixit fonctionnelle et la diversit de loffre commerciale en vitant la
mono-activit, la standardisation et la trop grande spcialisation des tablissements ;
stimuler lattractivit du centre, en synergie avec celle de lensemble des territoires
alentours (autres quartiers, ville, agglomration, bassin de vie).
Dans le cas des villes moyennes, particulirement touches, les facteurs de redressement ne
sont pas toujours runis mais leur mise en uvre n'est pas pour autant impossible, comme le
montrent les exemples russis de Montrouge, Mulhouse, ou de Saint-Nazaire qui ont su
dvelopper une stratgie globale de requalification de leur centre-ville favorable une
nouvelle dynamique commerciale.
2.3.1. Dans les situations de faiblesse du march, les collectivits locales doivent
pouvoir mobiliser linstrument du foncier commercial comme effet de levier
En fonction des difficults ou des risques de dgradation portant sur la commercialit dun
centre-ville, la collectivit locale en charge doit conduire une dmarche de requalification
adapte aux enjeux du territoire et qui intgre toutes les fonctions urbaines. Un projet global
de reconqute du centre-ville passera notamment par une action de restructuration de ses
linaires commerciaux . Cette mobilisation du foncier commercial peut constituer un effet
de levier puissant auprs des investisseurs et acteurs du commerce.
53
Une tude ralise par le cabinet Roland Berger, Strategy consultants en collaboration avec le ple de
comptitivit Cap Digital et le soutien de Google France, septembre 2014.
- 46 -
Rapport
La matrise des surfaces et des activits commerciales du cur de ville repose sur des outils
dinformation, de ngociation et dacquisition en propre ou dlgue de locaux ou de baux
commerciaux par voie de premption. Le lgislateur a cr cet effet deux outils juridiques
contraignants : la premption urbaine et, plus rcemment, la premption commerciale. Sans
toujours aller jusqu leur exercice effectif, ces dispositifs constituent galement de prcieux
moyens dinformation dans le cadre dun suivi de lvolution de loffre commerciale des
primtres cibles.
Pour conduire une stratgie foncire commerciale, la commune doit dans un premier temps
dfinir un primtre de sauvegarde qui constituera un moyen dinformations sur lactivit
foncire commerciale. Ensuite en fonction des failles et besoins de march, il lui sera possible,
dans une dmarche gradue, dorienter son action vers (cf. figure 8) :
(i)
Les aides limmobilier dentreprise permettent de cibler linvestissement immobilier
des entreprises et la location de terrains ou d'immeubles. Les communes et leurs
groupements qui bnficient de cette comptence exclusive en vertu du code gnral des
collectivits territoriales 55 sont ainsi en capacit daider les commerants dans lachat ou la
location dun local commercial, sous contrainte nanmoins des dispositions europennes
relatives aux aides dtat.
Les aides limmobilier peuvent revtir la forme de subventions, de rabais sur le prix de
vente, de location ou de location-vente de terrains nus ou amnags ou de btiments neufs ou
rnovs, de prts, d'avances remboursables ou de crdit-bail des conditions plus favorables
que celles du march.
(ii)
Le conventionnement, avec les bailleurs, pour des oprations immobilires et
commerciales permet aux communes dlargir leurs capacits dintervention. Elles peuvent
ainsi faciliter le maintien ou le dveloppement de lactivit commerciale selon des finalits
publiques dfinies, et ce sans user de la premption effective des locaux. Ces oprations, qui
reprsentent un risque juridique moindre et un cot financier plus rduit pour la collectivit
locale, renforcent les chances datteindre les objectifs fixes dans le cadre dune politique de
sauvegarde commerciale.
(iii)
Lintervention des collectivits locales ou de leurs partenaires peut ncessiter
lacquisition de locaux ou de baux commerciaux par voie de premption grce aux deux outils
juridiques prcits (droit de premption urbain et droit de premption commercial).
Le droit de premption urbain est un outil de droit commun, rgi par le Code de lurbanisme,
permettant notamment lacquisition de locaux commerciaux. Il peut tre exerc, de droit ou
par dlgation.
Le droit de premption commercial quant lui est un outil de droit spcial permettant ses
titulaires de suivre avec prcision lvolution des linaires commerciaux et dacqurir les
baux et fonds commerciaux ainsi que les terrains porteurs de projets commerciaux. La
rglementation du droit de premption commercial a fait lobjet de plusieurs volutions
rglementaires entre 2005 et la loi ACTPE de 2014. Ces volutions juridiques successives ont
progressivement largi la dlgation du droit de premption commercial.
54
Le rgime lgislatif des aides limmobilier dentreprise rsulte de loi n 2004-809 du 13 aot 2004 modifie
relative aux liberts et responsabilits locales. Cf. article L. 1511-2 du CGCT.
55
La loi du 7 aot 2015 portant la nouvelle organisation territoriale de la rpublique (NOTRe) a modifi la
comptence dattribution des aides limmobilier dentreprise et tendu le champ de ces aides (art. 3). La
circulaire du 22 dcembre 2005 prcise lvolution de la rpartition des comptences entre les collectivits
locales. Cf. nouvel article L. 1511-3 du CGCT.
- 47 -
Rapport
La dfinition du primtre de sauvegarde 56 constitue la fois une condition sine qua non de
lexercice du droit de premption et un instrument dinformation pour les collectivits
locales. Sur un tel primtre, la loi oblige les vendeurs dclarer auprs de la municipalit
toute alination onreuse incluse au sein du primtre lexception notable des dclarations
de rupture ou de cration de baux commerciaux.
Le droit de premption peut savrer trs utile la reconqute commerciale dun centre-ville
en permettant dune part, de suivre lvolution du tissu commercial et dautre part, de
procder, le cas chant, aux acquisitions ncessaires son dynamisme et au maintien de sa
diversit commerciale.
Dans son rapport bilan de lopration VitalQuartier la SEMAEST prsente les critres pris en compte
dans une dcision dacquisition :
la localisation du local au regard des zones prioritaires pralablement dfinies et par rapport
aux zones de protection du commerce dfinies par le PLU ;
la position par rapport la rue ;
la configuration du local et le type dactivits susceptibles de sy installer ;
le bail et notamment sa date dchance. Ainsi, dans le cas dun local occup par une activit non
conforme aux objectifs [] plus lchance du bail est proche, plus il est intressant dacqurir le
local commercial afin dinstaller rapidement une nouvelle activit. Selon la SEMAEST, lviction
dun locataire au terme du bail peut savrer longue et coteuse ;
lavis du maire ou du prsident de lEPCI.
Source : SEMAEST.
Le levier foncier commercial peut aussi tre employ pour favoriser le dveloppement de
ppinires commerciales. limage des incubateurs de start-up, les ppinires commerciales
accompagnent de nouveaux entrepreneurs dans le dveloppement de leur commerce. Elles
offrent la fois des conditions conomiques plus favorables que le march, du fait de loyers
ou de redevances modrs, et dun accompagnement comptable et marketing dans la gestion
du commerce. En contrepartie, les commerants sengagent prenniser leur implantation
locale et dfinissent avec la ppinire leur offre de services ainsi que leurs heures
douverture. lissue dune priode dfinie, le commerant peut signer un bail commercial
classique avec le propritaire du local ou acheter sa boutique. On notera aussi que dans le
cadre dune premption commerciale, lactivit est ventuellement mise en location-grance,
un contrat par lequel le propritaire d'un fonds de commerce confie le droit d'exploiter le
fonds librement et ses risques et prils, moyennant le paiement d'une redevance.
La mission considre que faire un peu de tout partout, cest ne rien faire nulle part 57. Un
projet de reconqute du commerce en centralit dune ville passe donc par la concentration
des investissements productifs, et notamment fonciers, dans un secteur privilgi du centreville.
56
Selon larticle L. 214-1 du Code de lurbanisme, le conseil municipal peut, par dlibration motive, dlimiter
un primtre de sauvegarde du commerce et de lartisanat de proximit . Selon un rapport du Contrle gnral
conomique et financier sur lvaluation de lexercice du droit de premption commercial par les communes , il
y avait en 2013, 486 communes ayant retenu des primtres de sauvegarde.
- 48 -
Rapport
En effet, en ciblant leffort de linvestissement foncier sur un primtre parfois mme plus
rduit que le linaire commercial historique du centre-ville, la transformation urbaine et le
retour dune vitalit conomique seront plus rapides et visibles. La valorisation du
patrimoine reste un atout des centres-villes par rapport des zones de priphries qui ont
pour elles lavantage dune meilleure accessibilit et dune offre souvent plus complte dans
un primtre restreint.
En revanche, le centre-ville peut tre transform en centre commercial ciel ouvert avec un
linaire concentr. Dans cette perspective, lamnagement urbain et commercial doit
favoriser la diversit de loffre (complter les spcialits manquantes, fixer la clientle avec
des supermarchs de 1 000 1 500 m2, organiser un systme de livraison) et rendre
tout accessible.
Enfin, le droit de premption peut constituer, au-del de son emploi effectif, un outil de
dissuasion auprs des cdants privs, permettant aux communes dinfluer sur la structure
de loffre commerciale et la fluidit du march foncier. La menace dun rachat par voie de
premption, impliquant lvaluation du juge de lexpropriation peut notamment faire
craindre au propritaire un manque gagner sur le prix judiciaire et donne aux acteurs
publics un levier de ngociation.
Figure 8 : Synthse des modalits dintervention de la collectivit locale levier foncier
Information et suivi de
lactivit foncire
commerciale
Primtre de sauvegarde
cur de ville
Source : Mission.
Premption
Acquisition
(cellules commerciales)
Ngociation
Conventionnement
Gestion
Commercialisation
(retour au march)
Aides limmobilier
dentreprise
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Rapport
limpossibilit de rguler les loyers, ceux-ci tant dcids par le bailleur ; ce qui peut
entrainer lchec de lactivit commerciale choisie par la commune.
Il est donc indispensable que les communes ou les intercommunalits puissent mobiliser
dune part des comptences en ingnierie foncire, et dautre part, des moyens financiers la
hauteur des investissements ncessaires la redynamisation du linaire commerciale.
Il existe des bureaux dtudes spcialiss en dveloppement commercial mais ils sont assez
peu nombreux et leurs comptences se limitent souvent aux phases amont de diagnostic et de
dfinition du projet, alors que les phases de mise en uvre ncessitent de faire appel des
organismes oprateurs.
Certains organismes damnagement, notamment les SEM/SPL qui interviennent dans la
requalification de quartiers anciens dveloppent des comptences techniques et
oprationnelles en matire de commerce.
Des socits d'conomie mixte (SEM), des socits publiques locales (SPL) ou socits
publiques locales damnagement (SPLA) ont dvelopp depuis une quinzaine d'annes des
comptences d'intervention en quartiers anciens, notamment pour des approches plus
lourdes et plus structurantes que les opration programme d'amlioration de l'habitat
(OPAH) et, rcemment, pour des projets de renouvellement urbain en quartier anciens
dgrads relevant de l'Agence nationale pour la rnovation urbaine (ANRU).
Selon la fdration des EPL ou la SCET (groupe Caisse des dpts), 20 25 SEM ou SPL,
souvent d'chelle dpartementale, peuvent tre considres comme comptentes sur le sujet
trs spcifique du renouvellement urbain qui suppose, contrairement des oprations
classiques d'amnagement, la mise en uvre d'une bote outils complexe et dun travail de
dentelle sur le terrain. Parmi elles, quelques-unes ont dvelopp un vritable savoir-faire
sur la requalification commerciale, mme si toutes sy intressent et sy impliquent de plus en
plus. Si le contexte des villes moyennes est profondment diffrent de celui de Paris, les
comptences techniques, la bote outils et les mthodes d'interventions dveloppes par la
SEMAEST constituent un capital de savoir-faire dont d'autres oprateurs pourraient
utilement s'inspirer.
Encadr 10 : La SEMAEST, un exemple dacteur au service de la vitalit du commerce en ville
La SEMAEST, socit d'conomie mixte de la Ville de Paris, est spcialise dans l'animation
conomique des quartiers. Elle conduit depuis 30 ans des projets d'amnagement, de rnovation et de
dveloppement conomique, au service de la vitalit urbaine.
Amnager
Amnageur historique de l'Est parisien dans les annes 80 et 90, la SEMAEST a men des oprations
d'envergure telles que la ZAC Reuilly, la ZAC Bercy, la Promenade plante et le Viaduc des arts. Elle
poursuit aujourd'hui sa mission d'amnageur sur la ZAC Pajol et dans le quartier Saint-Blaise.
- 50 -
Rapport
Construire et rnover
La SEMAEST mne aussi des oprations de construction ou de rhabilitation d'quipements pour le
compte de la Rgion Ile-de-France ou de la Ville de Paris : lyces, crches, quipements sportifs ou
culturels, tablissements universitaires. Elle a su dvelopper un savoir-faire particulier pour les
oprations en site occup, comme la restructuration de la Cour de l'Industrie, ainsi que pour les
chantiers complexes comme la rnovation du Palais Omnisports de Paris Bercy.
Diversifier le commerce de proximit
Enfin depuis 2004, la SEMAEST dveloppe une expertise en matire de dveloppement conomique.
Elle intervient dans certains quartiers parisiens pour prserver et diversifier le commerce et
l'artisanat, travers plusieurs oprations: VitalQuartier, Chteau Rouge, Brguet, Claude Bernard,
Viaduc des Arts, Cour de l'industrie. La SEMAEST loue des locaux des commerants de proximit et
les accompagne au quotidien. Elle dveloppe notamment un programme baptis CoSto permettant aux
commerants d'utiliser le potentiel du numrique pour augmenter leur activit et accroitre leur
visibilit. Reconnue pour son savoir-faire, la SEMAEST intervient galement de manire croissante
auprs des collectivits de la mtropole parisienne.
Source : www.semaest.fr
Par ailleurs, il convient dvoquer le rle pris par certains tablissements publics fonciers
(EPF) dans les quartiers anciens. Leur intervention en acquisition foncire et en prparation
des projets est juge trs efficace par lensemble des acteurs locaux, du fait des capacits
techniques et financires dont ces tablissements disposent.
Enfin, la Caisse des dpts constitue un acteur important dune politique locale de gestion du
foncier commercial. Elle a engag une action exprimentale sur le sujet de la revitalisation
commerciale qui intgre notamment la question du portage foncier, aprs avoir identifi un
besoin d'appui important des villes moyennes et petites. Elle a dcid de conduire une action
exprimentale auprs de 10 villes et, sans attendre, propose des conventions centre-ville de
demain aux collectivits intresses qui dclarent vouloir mettre en uvre une stratgie
globale sur le sujet. La CDC doit pouvoir tre encore davantage mobilise sur le sujet de la
reconqute commerciale des centres-villes, en sappuyant sur la typologie des villes
moyennes ralise par la mission.
La mission estime que la mise en uvre de projets locaux dans le cadre dune politique
nationale suppose un large dploiement de savoir-faire technique et oprationnel.
Pour mettre en uvre des dmarches de revitalisation des centres-villes intgrant une
mobilisation significative du foncier commercial, il est urgent de dployer sur la France
entire un rseau de comptences et de structures calibr la hauteur des besoins des villes,
porteuses de projets urbains commerciaux ambitieux.
- 51 -
Rapport
Au niveau du conseil, la mobilisation d'une ingnierie de qualit doit permettre aux villes
moyennes d'engager un projet adapt leur contexte. Cela suppose le dveloppement dune
plus forte capacit d'expertise et une incitation aprs des villes concernes utiliser les
structures de conseil. Les oprateurs qui disposent d'un savoir-faire en matire de
revitalisation du commerce doivent galement pouvoir tre sollicits titre de conseil afin
que les intentions politiques se traduisent par des projets concrets et ralistes. La mission
estime que la mise en place d'une task force partir de l'expertise de l'EPARECA, de la
SEMAEST et de quelques autres SEM les plus avances sur le sujet serait une initiative
pertinente, tant pour dvelopper les moyens de conseils pr-oprationnels auprs des villes
que pour former, accompagner et appuyer les oprateurs locaux amens intervenir sur ces
sujets. Ce centre de ressources, constitu par les meilleurs experts du domaine et connect
l'ensemble des oprateurs et autres intervenants locaux pourrait constituer, sous
l'appellation Commerces en cur de ville , un rseau national mobilisable par toutes les
villes concernes.
Au niveau oprationnel, un maillage doprateurs s'appuyant sur le savoir-faire des SEM
pionnires et de l'EPARECA doit se dployer sur tout le territoire. Alors que la bote outils
rglementaire est dj bien fournie (concession damnagement, CRAC, divers droits de
premption), c'est sa mise en uvre quil convient dactiver.
Aussi, le dploiement d'un ensemble de capacits opratoires est un enjeu prioritaire traiter
pour rpondre aux besoins des villes. On peut estimer aujourdhui qu'une centaine de projets
pourraient merger, rpartis sur tout le territoire national, et se drouler en moyenne sur
une dizaine d'annes. L'intrt des villes de disposer d'oprateurs proches du terrain, la
nature mme des projets, en interface avec diverses problmatiques locales d'urbanisme, de
logement ou de dveloppement conomique, le savoir-faire dj dploy au service du
renouvellement des centres anciens sont autant de facteurs qui suggrent de s'appuyer
prioritairement sur des outils tels que les SEM et SPL. En premire analyse 58, le
dveloppement denviron 25 socits dans ce domaine permettrait de rpondre aux besoins
en sorganisant en rseau de comptences dans le cadre de Commerces en cur de ville .
Proposition n15 : Mettre la disposition des villes confrontes la vacance commerciale des
moyens dingnierie et daction grce au dploiement dun rseau dexperts et doprateurs
urbains spcialiss (SEM, EPA ou oprateurs privs).
Encadr 15 : Lexemple de lopration Cur de ville Vierzon
Commune de 27 000 habitants, Vierzon jouit dun environnement de qualit et dune desserte tant
ferroviaire (axes Nantes-Lyon, Paris-Limoges et Paris-Toulouse) quautoroutire (A71, A85, A20)
exceptionnelle. Ancienne ville industrielle, Vierzon connat cependant aujourdhui un phnomne de
dvitalisation et de dqualification de son centre-ville qui se traduit par une importante vacance
commerciale (plus de 10 %) et dans le parc de logements (14 %). Pour lutter contre ce phnomne, la
ville a sollicit la SEM Territoria, en 2010, dans le cadre dune concession damnagement dune dure
de 10 ans. Son primtre couvre 88 hectares. Lactivit commerciale apparat comme un axe
stratgique de son action qui comprend galement le traitement des espaces publics et le logement
(pour lequel ont t mobiliss des leviers aussi bien incitatifs, comme une OPAH et une inscription au
programme PNRQAD, que coercitifs avec une opration ORI sur 16 immeubles).
En matire dactivit commerciale, la SEM sest appuye sur le FISAC qui a permis de raliser un plan
dintervention pour la redynamisation du commerce de proximit. Cela a notamment contribu aux
actions suivantes :
une acquisition de murs sur les principaux axes commerciaux, en vue de la rnovation de
certains locaux commerciaux et de leur remise sur le march ;
Le nombre souhaitable de structures comptentes peut tre estim en fonction du nombre de villes qui
pourraient lancer un projet de requalification (entre 80 et 100) et en considrant quun oprateur local doit
pouvoir porter en moyenne de 3 4 projets de tailles varies situs proximit de son lieu dimplantation.
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Rapport
la cration de la Fdration des Artisans et des Commerants de Vierzon Cur de ville qui
sest concrtise par le dveloppement de nouveaux services et de nouvelles animations
urbaines (sonorisation du centre-ville) et commerciales (e-commerce, chques-cadeaux, carte
de fidlit).
Si le projet nest pas termin, les conclusions intermdiaires du directeur de la SEM Territoria
permettent de mieux comprendre la situation actuelle de Vierzon en 2015. La ville souffre toujours
dun dficit dimage et dattractivit, malgr un patrimoine riche et la russite de la lutte contre la
vacance commerciale est variable selon les secteurs de lopration (depuis 2011, de 38 % 7 % dans la
zone Gabriel Pri, mais de 41 % 52 % Joffre. Globalement, la vacance dans les 10 zones principales
rpertories a augment dans deux dentre elles, sest stabilise dans trois et a chut dans cinq des
zones.
Source : SCET.
Comme voqu prcdemment, les EPF doivent tre plus largement mobiliss pour les
phases dintervention foncire amont. Sur les territoires o ils existent et selon leur
comptence sur le sujet, certains tablissements publics damnagement (EPA) peuvent
galement tre sollicits en tant quoprateurs. Des concessionnaires privs damnagement
peuvent galement intervenir, sils en ont les capacits et si la collectivit locale leur confie la
mise en uvre de lopration damnagement.
Enfin, lEPARECA, outre son implication souhaitable dans le rseau dingnierie, serait aussi
mme de dvelopper une capacit d'intervention oprationnelle. Toutefois, traiter un nombre
significatif de projets ncessiterait une certaine proximit et des moyens appropris, donc la
mise en place d'quipes locales et sans doute de filiales ou de structures rgionales pour
lesquelles il pourrait tre demand aux rgions de s'impliquer. Cette hypothse n'est pas
carter, notamment si la mobilisation des SEM/SPL est insuffisante. Dans le cas contraire,
l'EPARECA pourrait avant tout continuer de se dployer sur les enjeux de restructuration
d'ensembles commerciaux priphriques, tre un des principaux ferments du centre de
ressources et d'appui national voqu ci-dessus, et n'intervenir directement qu'au cas par
cas, sur des btiments et ensembles urbains trs spcifiques ou ncessitant un montage
financier que, seul, le modle conomique de cet tablissement public national permet
dapporter.
La gestion prenne dune centralit commerciale suppose un partenariat troit entre
municipalit, propritaires et commerants travers la mise en place de foncires
commerciales .
Ce portage foncier, qui restera transitoire en cas de retour rapide au march, peut toutefois,
dans dautres situations, tre utilement prolong au-del de la phase de restructuration. La
proprit immobilire est souvent trs morcele, gre selon des intrts privs. Il est donc
souhaitable de disposer de structures qui peuvent aussi grer dans la dure tel immeuble ou
local stratgique, tel lot, telle rue commerante d'un centre-ville. La gestion coordonne par
un acteur spcialis d'un ensemble de pieds d'immeubles est un atout majeur. Ces structures
peuvent tre des foncires prives spcialise mais elles n'existent pas toujours et ne sont
pas d'emble prtes s'investir dans un site en voie de requalification mais encore fragile.
C'est pourquoi il est utile que la ville ou lintercommunalit et, si possible, le groupement des
commerants suscitent la cration de telles foncires et, le cas chant, y participent.
- 53 -
Rapport
Ces foncires dinitiative publique pourraient tre capitalises par la SEM/SPL locale, la
Caisse des dpts, d'autres banques et acteurs privs. Elles agiront de faon subsidiaire au
march priv, et de faon adapte des territoires en voie de requalification. Comme dans
lexemple de Vitalquartier, ces foncires devraient aussi pouvoir prendre en gestion, selon
des modalits appropries, du patrimoine priv ou public (comme des pieds dimmeubles
appartenant un bailleur social) qui joue un rle dans larmature commerciale locale.
Proposition n16: Encourager la cration de foncires commerciales publiques-prives adosses
aux entreprises publiques locales impliques ainsi qu la Caisse des dpts et consignations.
Dans le cadre dune contractualisation avec ltat et, si possible, les rgions, les villes
pourraient mobiliser des moyens daction et s'appuyer sur la Caisse des dpts en matire de
capitalisation d'outils de restructuration et de foncires, ainsi que pour l'ingnierie financire
des projets.
La mise en uvre de projets de requalification de centres-villes et la prennisation de leurs
effets dans le temps ncessitent des moyens techniques et oprationnels, notamment la mise
en uvre d'un puissant rseau d'oprateurs et de socits de portage du foncier commercial ;
on a vu que la Caisse des dpts pouvait tre sollicite pour renforcer ce rseau l o cela est
ncessaire et contribuer la capitalisation des oprateurs et des socits de portage.
La mise en uvre des projets ncessite galement un dispositif financier complet adapt
des situations locales qui prsentent des perspectives de valorisation mais dans lesquelles le
jeu du march ne fonctionne pas immdiatement de faon satisfaisante. Il convient donc de
dfinir un modle conomique selon lequel une mobilisation progressive de la sphre prive
passera par des phases d'amorage et de partage des risques. Cela suppose selon les
situations, une part de financement public qui pourra tre mobilise en co-financement entre
ltat et l'ensemble des collectivits (rgions, intercommunalit, villes). L'apport de fonds
europens de type FEDER doit aussi tre recherch dans le cadre de la politique
communautaire en faveur des villes.
Cela suppose galement une ingnierie financire qui pourrait tre apporte et organise par
la Caisse des dpts au travers de prfinancements et avances, de prts de portage foncier, de
dispositifs de garantie ou dapport de fonds propres pour la capitalisation des socits
opratrices et foncires.
Encadr 11 : La ville de Montrouge, un exemple de projet global de cur de ville
Rapport
Source : entretien Mission.
Le fonds d'intervention pour les services, l'artisanat et le commerce (FISAC 59) a en effet pour
vocation de soutenir l'adaptation de l'offre commerciale et artisanale de proximit dans les
zones fragilises. Le FISAC ne rsoudra pas le problme que constitue aujourdhui la vacance
commerciale dans les centres-villes car son dimensionnement et ses orientations ne sont pas
suffisants pour agir structurellement sur les causes de la dvitalisation commerciale en
centre-ville. Le volume des crdits mobiliss a en effet diminu de 82 M 18 M entre
2007 et 2016 latteste (cf. graphique 7).
Graphique 7 : Evolution des crdits du FISAC entre 2007 et 2016
Source : Mission "Economie" et CCF "Prts et avances des particuliers ou des organismes privs" (et articles 52
et 53), 2016.
Lors des entretiens mens par la mission lensemble des acteurs du commerce, les
indpendants notamment, a confirm lintrt dun maintien du FISAC pour notamment
aider, mme si cela nest pas son unique objet, les professionnels du commerce en centre-ville
condition que ce dernier rponde aux besoins identifis daccompagnement des
commerants.
59 Cr par l'article 4 de
- 55 -
Rapport
Les exemples trangers observs par la mission montrent que nos partenaires europens
organisent un financement national pour aider les commerants sadapter aux nouveaux
modes de consommation (exemple du Small Business Research Initiative 60), et soutiennent
laction des collectivits locales responsables du dveloppement conomique des territoires.
Selon la mission, le FISAC ne doit pas tre mobilis dans des territoires qui nauraient pas
dfini au pralable de stratgie de revitalisation commerciale pour leur(s) centralit(s). En
effet, et bien que cela puisse ventuellement pnaliser les commerants exerant leur activit
dans ces communes ou intercommunalits, lemploi du FISAC en dehors dun projet global de
cur de ville naurait aucune efficacit et ne constituerait quun accompagnement du dclin.
Lemploi du FISAC doit donc tre conditionn lexistence dune stratgie locale de
dveloppement dun centre-ville commercial.
lanalyse des besoins, et sous rserve daccompagner des stratgies locales de revitalisation
commerciale de cur de ville, la mission considre que le FISAC pourrait conserver une
utilit en accompagnant financirement:
fixe le seuil de 3 000 habitants au-del duquel les oprations collectives sont ouvertes
au dispositif, les oprations individuelles tant autorises en milieu rural [] dans les
centres-bourgs des communes dont la population est infrieure ce seuil de 3 000
habitants ;
La mission prconise que le FISAC soit aussi orient sur les centres-villes des villes moyennes
avec un taux de vacance lev qui aujourdhui, sils ne sont pas intgrs un dispositif de la
politique de la ville, ne sont que peu pris en considration puisque le FISAC est
prioritairement orient vers les communes classes en zone de revitalisation rurale (ZRR) et
les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Juridiquement, le FISAC reste
toutefois habilit financer tout projet de dynamisation commerciale urbaine.
Proposition n 13: Associer laccs au FISAC une dmarche stratgique de dveloppement
commercial au niveau local et cibler son action sur ladaptation de loffre commerciale et le
regroupement des acteurs.
commissariat britannique linnovation (Innovate UK) a lanc une comptition pour linnovation numrique
au service des dfis du commerce de centre-ville, ouverte tout type dorganisation. Via le fond Small Business
Research Initiative le gouvernement a financ lamorage de projets hauteur de 9M.
61 Les associations sont exclues si
- 56 -
Rapport
Sans que la mission ait pu valuer le montant des financements ncessaires, il semble
envisageable de lancer un plan national de transition numrique du commerce qui justifierait
des financements accords par le CGI dans le cadre du programme dinvestissements davenir
(PIA) ; il pourrait prendre la forme plus large dun dispositif dappui la modernisation et
linnovation du commerce de centre-ville, comportant diffrents outils financiers adapts via
une intermdiation aux enjeux des petites structures (subventions, prts bonifis,
garanties).
Proposition n 11: Lancer une campagne nationale pour accompagner la transition numrique
des commerces indpendants (formation, quipement et dveloppement de plateformes
numriques pour le commerce multicanal, hackathon 62 du commerce de proximit
financement par le programme dinvestissements davenir (PIA) envisager).
Sagissant enfin du levier fiscal, la mission sest intresse la fiscalit spcifique lie au
commerce. Il ressort de son analyse que la fiscalit spcifique lie au commerce ne semble
constituer quun intrt de rendement (TaSCom) sans effet constat sur les comportements
et quau contraire elle pourrait mme avoir leffet inverse recherch comme dans le cas de la
taxe sur les friches commerciales aujourdhui trs peu mise en uvre. La mission propose
donc de ne pas considrer ces taxes spcifiques comme un levier de revitalisation du
commerce en centre-ville.
Proposition n14 : Etendre aux centres-villes connaissant une vacance commerciale structurelle
certaines dispositions spcifiques des quartiers prioritaires relevant de la politique de la ville
(QPV) (ex. possibilit daccs lEPARECA toutefois conditionn la mise en place dun
systme de mesure de la vacance commerciale).
62
Dsigne le principe, le moment et le lieu d'un vnement o des dveloppeurs se runissent pour faire de la
programmation informatique collaborative (processus cratif utilis dans le domaine de l'innovation numrique)
63
La loi de finances pour 2015 instaure un abattement de la taxe sur le foncier bti et de la contribution
conomique territoriale rserv aux commerces qui emploient moins de dix salaris et dont le chiffre daffaires
annuel hors taxe ou le total de bilan nexcde pas 2 M.
- 57 -
Rapport
CONCLUSION
dfaut d'une action d'envergure mobilisant lensemble des acteurs privs et publics, il est
craindre, dans de nombreux cas, une aggravation des situations de vacance commerciale
observes pouvant mme aller jusqu la disparition de certaines centralits commerciales
dans les villes moyennes.
Il est ainsi possible desquisser trois scnarios sur le devenir du commerce physique de dtail
en centre-ville :
une structuration des indpendants en organisations intgres pouvant jouer sur une
complmentarit avec la grande distribution et les centres commerciaux en lien avec
les stratgies dveloppes par les collectivits territoriales. Ils peuvent alors mettre
profit leurs atouts pour se positionner lgard de nouvelles tendances comme
lattractivit renforce des petits formats, lvolution du commerce vers les services ou
encore la valorisation de lexprience-client. Cette dernire option suppose une action
volontariste et coordonne de tous les acteurs avec notamment une adaptation rapide
du commerce indpendant.
Lattractivit dune ville dpend beaucoup de la densit de son noyau. Il faut donc organiser le
centre-ville autour dun lieu, qui gnrera un effet de place. Un projet de requalification
consiste prserver, et parfois restructurer, un centre-ville compact, facilement accessible,
diversifi et co-anim par tous les acteurs. Il doit permettre par ailleurs de concilier et de
mobiliser les quatre fonctions de la centralit urbaine que sont la fonction conomique, la
fonction identit, la fonction habitat et la fonction services. Un projet de requalification
commerciale de centre-ville doit aussi anticiper les mutations de la ville et chercher une
continuit commerciale et topographique des cheminements urbains.
Au-del de ces quelques constantes, chaque ville dfinira lespace le plus cohrent en fonction
de sa morphologie et pensera sa stratgie d'intervention en fonction de la situation locale
sappuyant sur les atouts identifis.
La reconfiguration de l'offre commerciale ncessitera dtre conue en fonction de la
population susceptible de frquenter le centre-ville concern. Une dgradation socioconomique caractre structurel pourra ainsi conduire organiser un resserrement de
la partie commerciale du centre. Cette stratgie devra tre porte la fois par le maire de la
ville concerne et par le prsident de l'intercommunalit qui pilote l'amnagement et le
dveloppement conomique une chelle plus large ; ce qui suppose que le primtre de
l'EPCI couvre l'ensemble de l'unit urbaine, voire de l'aire urbaine ou qu'il existe sur ce
territoire une gouvernance adapte, par exemple dans le cadre d'un SCoT. Ce n'est en effet
qu' ce niveau que peut tre dfinie et mise en uvre une politique d'urbanisme commerciale
cohrente qui rgule les projets nouveaux et maintient un quilibre entre l'offre du centreville et des priphries.
En soutien de laction locale, ltat doit favoriser et appuyer les projets de requalification
commerciale des villes moyennes. Il sagit dactiver toutes les nergies et de renforcer la
mobilisation de lensemble des acteurs publics et privs autour de ces enjeux. Dans cette
perspective, la mission prconise la mise en place dun dispositif national sadressant toutes
les villes touches par un fort taux de vacance commerciale sous forme dune proposition de
contractualisation dans le cadre dun agenda Commerces en cur de ville .
- 58 -
Rapport
Julien Munch
LIngnieur gnral
des ponts, des eaux
et des forts
LInspecteur gnral
de ladministration
du dveloppement durable
Pierre Narring
Jean-Paul Le Divenah
LInspecteur-adjoint
des finances,
Camille Freppel
Pierre-Mathieu Duhamel
Alain Lecomte
- 59 -
ANNEXES
ANNEXE I :
ANNEXE II :
ANNEXE III :
ANNEXE IV :
ANNEXE V :
ANNEXE VI :
LETTRE DE MISSION
ANNEXE VII :
ANNEXE I
SOMMAIRE
SYNTHESE...................................................................................................................................................... 1
1.
2.
2.1. La situation du commerce dans les villes moyennes entre 2010 et 2014 ...................... 12
2.1.1. Plus dun tiers du chiffre daffaires du commerce est ralis dans la grande
distribution et les grands magasins dans les villes moyennes. .................................. 12
2.1.2. Le nombre dtablissements dans le commerce est en hausse entre 2010 et
2014, notamment en priphrie. Ces locaux sont essentiellement dtenus
par des indpendants et concernent majoritairement lhbergement et
restauration, lquipement de la personne et les services personnels.................... 13
2.1.3. Lemploi salari volue la hausse entre 2010 et 2014 malgr une baisse
en 2012. La distribution alimentaire, les grands magasins, lhbergement
et la restauration reprsentent eux seuls la moiti de lemploi salari du
commerce dans les villes moyennes ....................................................................................... 17
2.1.4. La grande distribution et les grands magasins occupent une place de plus
en plus importante en termes de surface dans le commerce de dtail au
sein des villes moyennes............................................................................................................... 19
2.1.5. Une rentabilit au m2 dans le commerce plus forte en priphrie quen
centralit mais qui dpend fortement du secteur dactivit ....................................... 20
2.1.6. Le taux dquipement commercial, en nombre de commerces, est trs
diffrent selon les secteurs dactivits dans les villes moyennes en 2012 ............. 23
2.2. Des signes de fragilit conomique dans le secteur du commerce ................................... 26
2.2.1. Sur la dernire priode observe, le secteur du commerce, au sens de
lInsee, connait un ralentissement de son activit conomique tant au
regard du chiffre daffaire gnr que de lvolution des effectifs salaris et
non-salaris ....................................................................................................................................... 26
2.2.2. Une consommation des mnages atone depuis 2011 .................................................... 27
2.2.3. Une hausse importante des dfaillances est constate dans le secteur du
commerce et de lhbergement -restauration ................................................................... 27
2.2.4. Une faible prennit des auto-entrepreneurs dans le secteur du commerce ...... 30
3.
3.2.2.
5.
6.
7.
Annexe I
Synthse
Le nombre de commerces est en augmentation de 14,1 % entre 2010 et 2014 dans les
villes moyennes. Cette hausse concerne quasiment tous les secteurs, sauf ceux de
lamnagement et de lhabitat, de lquipement du foyer, des biens culturels et loisirs, de
carburants et les grands magasins non alimentaires.
Les effectifs salaris ont baiss en 2012, mais sont depuis repartis la hausse pour la plupart des
secteurs. Cependant dans les villes moyennes, certains secteurs perdent des emplois sur la
priode 2010-2014 : le commerce de carburants, de rparations dordinateurs et de biens
domestiques, de lquipement du foyer, des biens culturels et de loisirs, de lamnagement de
lhabitat.
Sagissant du secteur de la grande distribution et les grands magasins, il occupe une place
toujours plus importante dans le paysage commercial depuis 2004. En effet, la part des grandes
enseignes dans la surface commerciale totale est en augmentation constante et le nombre de
points de vente de plus de 400m2 ne cesse daugmenter depuis 1992. Ces magasins plus souvent
installs en priphrie concurrencent les centres-villes.
Ces diffrents lments que sont laccroissement du nombre de magasins, la baisse de lemploi
salari, et la concurrence aussi bien entre secteurs, quentre centralit et priphrie, peuvent
affecter la vitalit conomique du commerce de dtail en centre-ville. De plus, des signes de
fragilit du commerce au niveau macro sont observables : baisse du chiffre daffaires dans le
commerce de dtail de - 0,4 % entre 2012 et 2014 qui fait suite une consommation atone
depuis 2011. Le nombre de dfaillances dans le secteur du commerce augmente depuis les
annes 2000.
La dtermination des facteurs qui favorisent la vitalit commerciale est donc primordiale.
Les entretiens mens par la mission ont conduit rpertorier plusieurs dterminants comme
prsent dans la figure 1.
Le primtre du commerce retenu par la mission est celui du commerce de dtail tel que dfini par lInsee auquel
sont ajoutes les activits artisanales caractre commercial et certains services de proximit complmentaires.
-1-
Annexe I
Figure 1: Dterminants de la vitalit commerciale en centre-ville
Source : Mission.
Note de lecture : En bleu, indicateurs dont la mission dispose de manire chiffre et localise la commune. En noir et/ou
italique, lments qualitatifs ou macro non localisables la commune.
Les analyses statistiques 2 menes permettent de dterminer les facteurs associs la vacance
commerciale 3 de centre-ville. En effet, elle narrive pas seule et sinscrit dans un processus plus
global. Trois conclusions ressortent de ltude :
dans les villes o la vacance commerciale du centre-ville est plus forte, elle est
souvent accompagne dune vacance des logements, dun taux de chmage et de
pauvret levs par rapport aux autres communes. Ces communes perdent plus
souvent des habitants ;
linverse, une commune avec un revenu mdian plus lev, une part des plus de 60
ans plus importante (dveloppement de la senior economy 4) subit une vacance
commerciale de centre-ville plus faible ;
2 tude
un lien de causalit.
revenus confortables.
-2-
Annexe I
Dautres facteurs ont t analyss un niveau plus macro, les donnes ntant pas disponibles au
niveau communal 5 :
les loyers commerciaux sont en hausse : le plafonnement de la rvision des baux est
index sur lILC qui a augment de 8,5 % entre 2008 et 2015. De plus, les loyers des
commerces de centre-ville augmentent selon la taille de la ville. Les petites villes
tant pargnes.
la rvision des valeurs locatives va dsavantager les boutiques dont la superficie est
infrieure 400 m2. Par ailleurs, elle sera accompagne dune hausse de leur
contribution la cotisation foncire des entreprises (CFE).
le commerce physique se trouve concurrenc par le e-commerce qui reprsente 9 %
du commerce de dtail hors alimentaire en 2015. Cependant pour certains commerants,
la complmentarit peut tre bnfique avec une hausse du chiffre daffaires.
laccessibilit du centre-ville notamment travers les plans de circulation, loffre de
parking et les prix de stationnement sont des facteurs qui pourraient redynamiser le cur
des villes.
Fort des travaux mens et des difficults rencontres, la mission formule par ailleurs deux
propositions destines amliorer la mesure et le suivi du phnomne de dvitalisation :
Lanalyse des donnes effectue par la mission comporte de nombreuses limites rappeles dans
lencadr 20. Il apparait ncessaire et utile dassurer un meilleur remplissage et un
largissement de la collecte des donnes afin de permettre une observation dans la dure des
dterminants de la vitalit commerciale et dapprofondir aussi le diagnostic ralis.
5 La
mission a pu disposer de donnes au niveau macro ou se base sur les entretiens mens.
-3-
Annexe I
dfinir un primtre de centralit de faon officielle et reconnu par les diffrents acteurs
et le service statistique public (SSP) ;
formaliser une dfinition partage de la notion de taux de vacance commerciale. Le calcul
est ensuite possible sur le primtre prcdemment dfini grce lutilisation des fichiers
fonciers de la DGFiP au niveau cadastral. Actuellement le calcul peut tre fait au niveau
communal ou sur les quartiers prioritaires de la politique de la ville, primtre
officiellement reconnu.
-4-
Annexe I
Le dictionnaire Larousse dfinit le centre-ville comme le quartier central d'une ville, le plus anim ou
le plus ancien . Les gographes dfinissent le centre (-ville) comme le lieu de concentration dont le
poids, la taille dpend d'un certain nombre de critres de nature socio-conomiques et socioculturelles. Le centre doit ainsi prsenter une capacit d'impulsion, de commandement qui dpendra
de sa population, de son niveau de vie, de l'anciennet de son dveloppement, de ses capacits de
production, de ses capacits d'auto-dveloppement sur ses propres ressources humaines et
financires. Le poids d'un centre comporte aussi des lments qualitatifs comme ( l'atmosphre de
place selon J. Labasse, c'est--dire l'attractivit de ses pratiques culturelles, de son mode de vie, des
principales valeurs qui s'y trouvent reprsentes .
En remplacement de la notion de centre-ville, le concept de centralit est parfois utilis dans les
tudes sur le commerce urbain. Sans tre plus prcise, la centralit qualifie alors la capacit d'action
d'un lment central sur sa priphrie en termes de desserte, de services, d'attractivit ou de plus
globalement de polarisation.
Les urbanistes considrent que les centralits sont constitues des lieux urbains denses et
multifonctionnels (mlange dhabitat, de commerces et activits, de services et dquipements publics,
de lieux de rencontre des habitants de la ville entire)
Enfin, la notion de centre-ville semble dabord renvoyer aux curs historiques des cits et leur
proximit immdiate, mais il existe dautres centralits urbaines, anciennes ou nouvelles, qui doivent
tre intgres dans le champ de la rflexion (centres de quartiers dimportance significative, abord des
gares et dchanges multimodaux, ples situs en faubourg ou banlieue constitus autour dun centre
commercial compltement insr dans le tissu urbain).
Source : Mission.
Pour ses travaux, elle retient comme population cible les communes de 10 000 100 000
habitants ainsi que les units urbaines (cf. encadr 2) auxquelles les villes centres moyennes
appartiennent (cf. figure 2). La mission assimilera la notion de centre-ville des communes de
taille moyenne au concept de ville-centre.
En sappuyant sur la nomenclature de lInstitut national de la statistique et des tudes
conomiques (Insee), trois catgories de communes sont donc tudies :
296 villes centres de 10 000 100 000 habitants qui peuvent tre distingues de la
manire suivante :
100 de 20 50 000 habitants (par exemple : Bourg-en-Bresse, Vierzon, Chlons-enChampagne, Boulogne-sur-Mer, Valenciennes) ;
Annexe I
Afin dtudier leur influence, la mission a tudi les communes priphriques composants
les units urbaines dont elles dpendent, ie il sagit des 1 775 communes banlieues (dont
103 de la taille cible) ou centres de taille infrieure 10 000 habitants (par exemple :
Lons, Ploufragan, Outreau) ;
57 villes isoles de 10 000 100 000 habitants (par exemple : Narbonne, Beaune,
Saint-Malo, Slestat) ;
454 villes banlieues de 10 000 100 000 habitants (par exemple : Cannes, Bruz,
Roubaix), qui dpendent de grandes units urbaines dont les 35 villes centres de grande
taille 6 sont tudies. Lanalyse des grandes villes peut tre assimile celles des 35 villes
centres puisquil nexiste que 6 grandes villes banlieues (hors du champ de la mission).
Elles peuvent tre diffrencies selon leur taille :
24 de 100 200 000 habitants (par exemple : Caen, Dijon, Nancy, Toulon) ;
11 de plus de 200 000 habitants (par exemple : Nice, Bordeaux, Strasbourg, Lille).
Les communes rurales 7 ne sont pas analyses. De plus, la mission ntudie pas les units
urbaines dont la ville centre est infrieure 10 000 habitants qui, si on prenait en compte sa
priphrie, la taille de lunit urbaine, pourrait rentrer dans le champ de 10 000 100 000
habitants.
habitants.
-6-
Annexe I
Figure 2 : Villes retenues dans le primtre dtude
Source : Insee.
les units urbaines : une commune ou un ensemble de communes qui comporte sur son
territoire une zone btie d'au moins 2 000 habitants o aucune habitation n'est spare de la
plus proche de plus de 200 mtres Chaque commune concerne possde, en outre, plus de la
moiti de sa population dans cette zone btie ;
au sein dune unit urbaine, une commune est une ville isole si cest la seule commune dans
lunit urbaine ;
lorsquune unit urbaine stend sur plusieurs communes et que chacune de ces communes
concentre plus de la moiti de sa population dans la zone de bti continu, il sagit dune
agglomration de plusieurs communes (multicommunale) ;
lensemble des villes isoles, villes centres et banlieues forment les communes urbaines.
-7-
Annexe I
Source : Mission.
lunit urbaine de Montpellier est compose de la ville centre Montpellier (268 456 habitants)
et de 21 villes banlieues dont deux de taille moyenne (Castelnau-le-Lez et Lattes), les autres ont
une population infrieure 10 000 habitants comme Assas, Le Crs, Prols, Teyran ;
lunit urbaine dAuxerre est compose de la ville centre Auxerre (35 096 habitants) avec deux
villes banlieues infrieures 10 000 habitants que sont Monteau et Saint-Georges-surBaulche ;
lunit urbaine de Laval est compose de la ville centre Laval (50 658 habitants) et de trois
villes banlieues infrieures 10 000 habitants que sont Chang, LHuisserie et Saint-Berthevin.
A loppos, les communes rurales sont celles ne rentrant pas dans la constitution dune unit urbaine.
Enfin, une aire urbaine est un ensemble de communes dun seul tenant et sans enclave constitu dun
ple urbain et par des communes rurales ou units urbaines dont au moins 40 % de la population
rsidente ayant un emploi travaille dans le ple urbain ou dans les communes attires par celui-ci. On
distingue :
les grandes aires urbaines o le ple urbain correspond plus de 10 000 emplois ;
les moyennes aires urbaines o le ple urbain offre entre 50 et 10 000 emplois ;
les petites aires urbaines o le ple urbain comprend entre 1 500 et 5 000 emplois.
Source : Insee.
Les villes moyennes franaises et leur rle en matire damnagement du territoire : vers de nouvelles perspectives ?,
2012
-8-
Annexe I
Cette typologie montre que les quilibres territoriaux sont fortement contrasts menant ainsi des
rythmes de croissance diffrents. Les villes moyennes peuvent revtir une ralit protiforme.
Source : Mission.
Le primtre retenu par la mission concerne les codes NAF rv.2 de 2008 suivants :
47
47.1
47.11A
47.11B
47.11C
47.11D
47.11E
-9-
Annexe I
47.11F
47.19A
47.19B
47.2
47.21Z
47.22Z
47.23Z
47.24Z
47.25Z
47.26Z
47.29Z
47.3
47.30Z
47.4
47.41Z
47.42Z
47.43Z
47.5
adhoc
47.51Z
47.52A
47.52B
47.53Z
adhoc
47.54Z
47.59A
47.59B
47.6
47.61Z
47.62Z
47.63Z
47.65Z
47.7
adhoc
47.64Z
47.71Z
47.72A
47.72B
47.75Z
47.77Z
adhoc
47.73Z
47.74Z
47.78A
adhoc
47.76Z
47.78B
47.78C
47.79Z
47.8
47.81Z
47.82Z
47.89Z
10 Dans la
Hypermarchs
Grands magasins
Autres commerces de dtail
Commerce de dtail alimentaire en magasin spcialis
Fruits et lgumes
Viandes et produits base de viande
Poissons, crustacs et mollusques
Pain, ptisserie et confiserie
Boissons
Produits base de tabac
Autres commerces de dtail alimentaires
Commerce de dtail de carburants en magasin spcialis
Commerce de dtail de carburants
Commerce de dtail d'quipements de l'information et de la communication en
magasin spcialis
Ordinateurs, units priphriques et logiciels
Matriels de tlcommunication
Matriels audio et vido
Commerce de dtail d'autres quipements du foyer en magasin spcialis
Commerce de dtail damnagement de lhabitat
Textiles
Quincaillerie, peintures et verres en petites surfaces (moins de 400 m)
Quincaillerie, peintures et verres en grandes surfaces (400 m ou plus)
Tapis, moquettes et revtements de murs et de sols
Commerce de dtail dquipement du foyer
Appareils lectromnagers
Meubles
Autres quipements du foyer
Commerce de dtail de biens culturels et de loisirs en magasin spcialis
Livres
Journaux et papeterie
Enregistrements musicaux et vido
Jeux et jouets
Autres commerces de dtail en magasin spcialis
Commerce de dtail dquipement de la personne
Articles de sport 10
Habillement
Chaussure
Maroquinerie et articles de voyage
Parfumerie et produits de beaut
Articles d'horlogerie et bijouterie
Commerce de dtail de produits de sant
Produits pharmaceutiques
Articles mdicaux et orthopdiques
Optique
Autres commerce de dtail en magasin spcialis
Fleurs, plantes, graines, engrais, animaux de compagnie et aliments pour animaux
Charbons et combustibles
Autres commerces de dtail spcialiss divers
Biens d'occasion en magasin
Commerce de dtail sur ventaires et marchs
Alimentaire
Textiles, habillement et chaussures
Autres commerces de dtail
-10-
Annexe I
47.9
47.91A
47.91B
47.99A
47.99B
10.13B
10.71B
10.71C
10.71D
adhoc
55.10Z
56.30Z
56.21Z
56.10
(A, B, C)
adhoc
93.01B
96.02A
96.02B
96.03Z
96.04Z
96.09Z
adhoc
95.12Z
95.21Z
95.22Z
95.23Z
95.24Z
95.25Z
95.29Z
Source : Mission.
Note de lecture : la mention adhoc signifie que la mission a dfini un regroupement de secteurs de niveau 5 dans la
classification NAF rv.2 qui nest pas dfini rigoureusement par lInsee.
Source : Mission.
Encadr 5 : Icode, un outil construit par la DGE en 2014 et permettant dinformer les lus sur la
ralit conomique de leur commune et galement un outil daide la dcision pour les projets
soumis en CDAC
Le panorama du commerce a t ralis partir des bases de donnes alimentant loutil Icode de la
DGE. Ces dernires utilisent plusieurs sources :
la base Sirene de lInsee pour le stock dtablissements lanne N sur la priode 2010 2014 ;
la base Clap pour les effectifs salaris pour les annes 2010 2013 ;
la base Esane pour les chiffres daffaires sur 2010 2012. Le chiffre daffaires au sein dun groupe a
t calcul au prorata du nombre deffectifs salaris de ltablissement ;
la base TaSCom pour les surfaces de plus de 400m2 pour 2012 et 2013.
Pour ltude du chiffre daffaires et des effectifs, les fortes restrictions inhrentes au secret statistique,
auquel la mission nest pas habilite, impose de travailler avec des regroupements (correspondant au
code NAF niveau 3 ou par lindication groupe adhoc dfini dans lencadr 5). Pour ltude du
nombre de commerces, aucune limitation na t formule.
Source : Mission.
-11-
Annexe I
36%
10%
Equipement de la personne
10%
Hbergement et restauration
8%
Carburants
8%
Produits de sant
6%
Equipement du foyer
5%
Autres commerce
4%
Amnagement de l'habitat
Commercehors magasin, ventaires et marchs
3%
3%
2%
2%
2%
1%
1%
0%
-12-
Annexe I
2.1.2. Le nombre dtablissements dans le commerce est en hausse entre 2010 et 2014,
notamment en priphrie. Ces locaux sont essentiellement dtenus par des
indpendants et concernent majoritairement lhbergement et restauration,
lquipement de la personne et les services personnels
2.1.2.1. Lessentiel des tablissements commerciaux sont tenus par des indpendants,
pourtant leur chiffre daffaires cumul ne reprsente quenviron un tiers de celui
du commerce dans son ensemble
Les classements des commerces selon le nombre de points de vente et leur chiffre daffaires
diffrent 11. En effet, le secteur de lhbergement et de la restauration est le plus reprsent dans
les villes moyennes (21 % du nombre total de commerces, cf. graphique 2) pour 10 % du chiffre
daffaires total. 17 % des commerces des villes moyennes sont des services personnels tels les
coiffeurs, soins de beaut alors quils ne reprsentent que 2 % du chiffre daffaires total.
Quant la grande distribution qui est le secteur avec la part la plus importante en termes de
chiffre daffaires, elle ne correspond qu 4 % des tablissements commerciaux.
Plus gnralement, les indpendants reprsentent 89,2 % des commerces dans les villes
moyennes centres pour seulement 40 % du chiffre daffaires du secteur. En se limitant au seul
commerce de dtail au sens de lInsee, 83,8 % des commerces sont indpendants, ce qui
correspond 33 % du chiffre daffaires (cf. tableau 1). Ainsi les franchiss, peu nombreux,
ralisent un CA qui dpasse la moiti du CA de lensemble du commerce.
Tableau 1 : Part des indpendants selon le type de commune et le type de commerce en 2012
Primtre
Commerce de dtail au
sens de lInsee (en %)
Ensemble du primtre
de l'tude (en %)
En nombre d'tablissements
Villes
Grandes
Ensemble
moyennes
villes
du
centres
centres
primtre
83,8
89,2
84,0
88,9
84,3
89,3
En chiffre d'affaires
Villes
Grandes
Ensemble
moyennes
villes
du
centres
centres
primtre
33,0
39,8
32,8
40,7
28,7
35,4
11 Les annes de comparaisons ne sont pas les mmes, mais la rpartition selon les secteurs dactivits restent la
mme : 21 % dans lhbergement et restauration 16 % dans les autres services personnels.
-13-
Annexe I
Graphique 2 : Part des diffrents secteurs commerciaux
dans le nombre total de commerces en 2014
21%
Hebergement et restauration
17%
12%
Equipement de la personne
10%
Eventaires et marchs
7%
Autres commerces
5%
5%
4%
Produits de sant
4%
4%
3%
Equipement du foyer
3%
Rparation d'ordinateurs
Amnagement de l'habitat
2%
2%
1%
1%
2.1.2.2. Le nombre de commerces est en forte augmentation entre 2010 et 2014, cette
hausse est dautant plus forte que la commune se situe en priphrie
En 2014, plus de 442 000 commerces sont prsents dans les villes moyennes et 240 000 dans
grandes villes. Cela reprsente 48 % des commerces et de lartisanat commercial 12, et 82 % du
commerce de dtail.
Le nombre de commerces augmente sur la priode 2010-2014 dans les villes moyennes (14,1%)
et les grandes villes centres (13,9%) (cf. tableau 2).
Tableau 2 : volution du nombre de commerces entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
Villes moyennes
387 958
442 606
14,1 %
12
Grandes villes
211 979
241 377
13,9 %
La publication La situation du commerce en 2014 de lInsee fait mention de 826 100 entreprises dans le commerce
(de gros, de dtail et rparation dautomobiles) et lartisanat commercial. Sont retirs du primtre de la mission :
lhbergement et restauration, les rparations et les autres services personnels.
-14-
Annexe I
De plus, cette hausse est dautant plus forte que la population est leve (cf. tableau 3).
Cependant cest en priphrie de ces villes centres que laugmentation est la plus forte, en
moyenne on constate une diffrence oscillant entre +2 points et +7 points environ en
fonction de la taille des communes. Cette tendance peut avoir un impact ngatif et
concurrentiel sur le commerce de centralit. Les villes isoles ont galement une croissance
forte de leurs commerces avec une hausse de 13,2 % sur la priode (cf. tableau 3).
Tableau 3 : volution du nombre de commerces selon la typologie des communes
entre 2010 et 2014
Priphries
VCM
GVC
Villes centres
volution
entre 2010
et 2014
<
20 000
hbts
2050 000
hbts
9,1 %
9,6 %
50100 000
hbts
10,0 %
15,2 %
BM
petite
taille
12,7 %
16,0 %
Villes
isoles
BM
19,4 % 13,2 %
-15-
Annexe I
Figure 3 : volution du commerce de dtail au sens de lInsee entre 2009 et 2013
Nombre de
Nombre de
villes moyennes grandes villes centres
316
14
504
19
42
0
Les communes qui connaissent une diminution de leur nombre de commerces parmi les villes
moyennes tudies sont :
18 les villes isoles (soit 32 % des villes isoles), par exemple : Autun, La Roche-sur-Yon,
Douarnenez ;
117 villes centres moyennes (soit 40 %), par exemple : Troyes, Saint-Nazaire, Belfort, Pau,
Libourne, Boulogne-sur-Mer, Lourdes, Nemours ;
-16-
Annexe I
32 villes banlieues des villes centres moyennes (soit 31 %), par exemple : Florange, Lons,
Aix-les-Bains, Carpentras ;
149 villes banlieues des grandes villes centres (soit 33 %), par exemple : Cannes,
Ambroise, Vaulx-en-Velin, Melun.
Les secteurs qui se dveloppent le plus 13 en termes de points de vente pour toutes les villes
moyennes, quelle que soit leur typologie, sont :
les magasins non spcialiss non alimentaire ( lexception des villes isoles) ;
les suprettes pour les villes banlieues de taille moyenne des villes centres moyennes ;
les magasins multi-commerces dans les villes centres de 50 100 000 habitants et en
priphrie des grandes villes centres ;
les grands magasins non alimentaires non spcialiss pour les villes centre de 10 50 000
habitants ;
2.1.3. Lemploi salari volue la hausse entre 2010 et 2014 malgr une baisse en 2012.
La distribution alimentaire, les grands magasins, lhbergement et la restauration
reprsentent eux seuls la moiti de lemploi salari du commerce dans les villes
moyennes
2.1.3.1. Prs de la moiti de lemploi salari des villes moyennes se concentre dans la
distribution alimentaire, grands magasins et lhbergement et restauration
Comme le montre le graphique 3, les magasins non spcialiss reprsentent prs dun quart du
total de lemploi salari dans le commerce (distribution alimentaire et grands magasins) des
villes de taille moyenne. Il en est de mme pour lhbergement et la restauration. Ces deux
secteurs concentrent ainsi prs de 50 % des effectifs salaris lis au commerce.
A loppos, des secteurs comme les magasins hors boutiques, les ventaires et marchs, les
commerces de carburants, de rparation, de biens culturels et loisir, de lquipement de
linformation et de la communication emploient peu de salaris comparativement aux autres
secteurs.
13 La
hausse est plus forte que celle sur lensemble du primtre du commerce retenu.
-17-
Annexe I
Graphique 3 : Part des effectifs salaris dans les secteurs commerciaux
dans les villes moyennes en 2013
24%
23%
Hbergement et restauration
11%
Equipement de la personne
7%
6%
Produits de sant
5%
4%
Equipement du foyer
4%
Amnagement de l'habitat
Autres commerces
3%
3%
2%
2%
1%
Rparation d'ordinateurs
1%
Carburants
1%
Eventaires et marchs
0%
2.1.3.2. Une hausse du volume demploi salari dans les villes moyennes sur la priode
2010-2014
Lemploi salari dans le commerce est en baisse en 2012 avant de repartir la hausse partir de
2013 dans les villes moyennes. Les grandes villes nont pas connu linflexion de 2012 dans les
chiffres de lemploi salari (cf. tableau 5).
Tableau 5 : volution des effectifs salaris du commerce largi
2010
2011
2012
2013
volution entre 2010 et 2013
volution prvisionnelle entre 2010 et 2014 14
Villes moyennes
1 153 524
1 155 656
1 148 565
1 152 727
-0,1 %
1,8 %
14
Les donnes prcises pour 2014 sur les effectifs salaris ne sont pas connues exhaustivement mais seulement sur
une tranche deffectifs par tablissement. La DGE a ainsi pu faire une estimation en prenant comme imputation la
moyenne des effectifs de 2013 pour chaque tranche.
-18-
Annexe I
Source : Rpertoire SIRENE, CLAP, traitements DGE et mission.
Lemploi salari dans les villes moyennes entre 2010 et 2014 diminue fortement pour les
commerces de carburants, des rparations dordinateur, des quipements du foyer et des biens
culturels et de loisirs (perte suprieure 5 %).
A linverse certains secteurs recrutent et sont dynamiques : les services personnels, les
commerces de lquipement de la personne, de linformation et de la communication, des
ventaires et marchs ainsi que lalimentaire en magasin spcialis (cf. tableau 6).
Tableau 6 : volution des effectifs salaris dans les villes moyennes selon les secteurs
Lemploi salari dans les grandes villes volue de la mme faon que dans les villes moyennes
pour quasiment tous les secteurs mais avec des variations plus importantes. Cependant
contrairement aux villes moyennes, lemploi dans le secteur de la rparation dordinateurs et
dans le commerce hors magasin progresse fortement dans les grandes villes (+13 % et + 29 %),
tandis quil diminue dans le commerce dquipements, de linformation et de la communication
(-11 %).
2.1.4. La grande distribution et les grands magasins occupent une place de plus en plus
importante en termes de surface dans le commerce de dtail au sein des villes
moyennes
Le secret statistique impose de limiter ltude 1 060 communes sur les 2 618 communes de
notre primtre, soit 40,5 %.
Comme prcis dans le tableau 7, les surfaces de la grande distribution et des grands magasins
reprsentent entre 20 % et 25 % des surfaces commerciales 15. Cette part augmente pour les
villes moyennes ( lexception des villes banlieues des grandes villes centres) entre 2009 et
2013. Cette hausse tmoigne dun dynamisme conomique plus grand pour ce secteur dans le
paysage commercial urbain.
15 Commerce
-19-
Annexe I
Tableau 7 : volution de la part de la surface de la grande distribution et grands magasins dans la
surface totale du commerce de dtail entre 2009 et 2013
Priphrie
Ville-centre
Nombre de communes
Part de la surface de la
grande distribution et
grands magasins en 2009
Part de la surface de la
grande distribution et
grands magasins en 2013
volution en points
Ville-centre moyenne
Grandes villecentre
Petites
Villes
communes
Moyenne Grande
Villes moyennes
moyennes des villes
moyennes
208
33
27
534
229
Ville
isole
29
20,6 %
20,1 %
24,0 %
20,8 %
26,3 %
22,5 %
22,1 %
19,2 %
24,8 %
22,3 %
25,8 %
24,2 %
1,5
-0,9
0,8
1,5
-0,5
1,7
La rentabilit par m2 est calcule par le ratio entre le chiffre daffaires du secteur et la surface
totale des points de vente de ce mme secteur. Elle permet de complter limage du commerce
obtenue avec les seuls chiffres daffaires.
Le chiffre daffaires moyen par m2 dans le commerce de dtail pour toutes les communes
franaises en 2012 est de 3 739 . En comparaison du niveau national, la rentabilit par m
dans les seules villes moyennes est infrieure (3675 ) et suprieure dans les grandes
villes centres (4 051 ).
Selon les secteurs du commerce de dtail 17implants dans les villes de taille moyenne, la
rentabilit par m2 diffre : les plus rentables par m2 sont le commerce de carburants, celui des
produits de sant avec un CA au m2 de plus de 10 000 (cf. graphique 4). Les moins rentables
sont :
16
Donnes issues de lEnqute Points de vente de lInsee de 2004 et 2009. Cette enqute na pas de frquence dfinie.
Celle de 2009 est la dernire en date.
17 Au sens de lInsee.
-20-
Annexe I
Graphique 4 : Chiffre daffaires par m2 dans le commerce de dtail pour les villes moyennes en
2012 (/m2)
Carburants
Produits de sant
Equipements, de l'information et de la communication
Distribution alimentaire, Grands magasins
Alimentaire en magasin spcialis
Equipement de la personne
Biens culturels et de loisir
Amnagement de l'habitat
Equipement du foyer
Autres commerces
-
Source : Mission.
-21-
1 023
3 049
10 109
24 598
1 956
5 334
1 137
2 036
997
3 090
10 478
42 568
2 119
6 198
1 209
2 522
1 923
1 814
4 214
5 795
5 940
4 314
1 071
3 268
12 804
32 328
2 543
6 797
1 334
2 971
2 345
5 086
5 647
989
3 474
11 942
52 546
2 197
7 154
1 249
2 527
1 629
4 978
6 765
VIM
1 031
3 686
15 042
39 724
4 009
7 081
1 411
2 573
2 233
5 065
6 437
BM des VCM
1 233
3 392
14 684
30 838
2 324
6 072
1 354
2 381
2 204
5 243
6 217
Priphrie de
petite taille des
VCM
-22-
VCM <
20 000 hbts
Tableau 8 : Chiffre daffaires par m2 en 2012 selon les secteurs du commerce de dtail et la typologie des communes
Annexe I
1 524
4 415
16 821
28 384
3 235
11 842
2 094
3 541
2 911
8 715
6 885
BM des GVC
Annexe I
2.1.5.2. Le commerce de dtail est plus rentable au m2 en priphrie que dans les villes
centres, lexception du commerce de carburants
Des disparits de rentabilit au m2 pour un mme secteur existent entre les villes moyennes (cf.
tableau 8). Les villes banlieues des grandes villes centres sont les plus rentables au m2 pour le
commerce de dtail (4 415 au m2), dans quasiment tous les secteurs sauf le commerce de
carburants 18. Dans les commerces des biens culturels et de loisir, la rentabilit est plus leve
dans les banlieues des villes centres de taille moyenne que celles de grande taille.
De manire gnrale cest en priphrie des villes centres que le chiffre daffaires au m2
est le plus lev, lexception du commerce de lquipement de la personne et de carburants.
La densit commerciale varie beaucoup selon les secteurs commerciaux dans les villes
moyennes en 2012. Le taux dquipement en commerces par habitant dans les villes moyennes
est suprieur plus dun commerce pour 1 000 habitants dans les secteurs suivants (cf. tableau
9 et graphique 5) :
Cependant pour certains secteurs, il y a moins dun commerce pour 1 000 habitants, cest le cas
pour (cf. tableau 9 et graphique 5):
les biens culturels et de loisir : 1 commerce pour un peu plus de 3 000 habitants ;
18 Ce
sont dans les villes isoles que ce commerce est le plus rentable au m2.
-23-
Annexe I
Graphique 5 : Nombre de commerces pour 1 000 habitants en 2012 dans les villes moyennes
4
3,5
3
2,5
2
1,5
1
0,5
0
Villes
Grandes villes
moyennes
centres
0,5
0,7
0,2
0,2
1,0
1,2
0,1
0,1
0,4
0,4
2,3
3,4
0,3
0,4
0,6
0,3
0,1
0,8
1,2
0,7
1,7
0,7
3,8
3,0
0,4
0,7
0,6
0,1
0,8
1,9
0,9
1,7
0,7
6,3
3,4
0,5
19 Le choix de la date correspond au recensement de lInsee pris en compte dans llaboration des catgories de
communes dans les units urbaines.
-24-
0,9
1,3
0,1
4,6
0,3
5,0
0,4
0,7
1,0
1,3
0,2
0,6
2,0
1,7
5,0
0,4
0,8
1,2
0,2
0,7
2,2
5,0
0,3
0,9
1,3
0,2
0,7
1,8
0,7
0,3
0,2
0,8
0,5
0,4
3,0
0,8
1,6
0,4
3,1
VIM
BM des
VCM
0,7
0,2
0,1
0,6
0,4
0,3
2,3
0,8
1,3
0,4
3,1
4,0
0,2
0,7
1,0
0,2
0,7
1,8
2,8
0,1
0,7
0,7
0,1
0,6
1,4
20 Le
-25-
choix de la date correspond au recensement de lInsee pris en compte dans llaboration des catgories de communes dans les units urbaines.
Tableau 10 : Nombre de commerces pour 1 000 habitants en 2012 20 selon le type de communes de taille moyenne
Annexe I
2,9
0,2
0,5
0,7
0,1
0,8
1,5
BM des
GVC
0,4
0,2
0,1
0,4
0,2
0,2
1,4
0,7
0,9
0,5
3,5
Annexe I
Commerce de
dtail
Commerce de
gros
Commerce et
rparation
dautomobile
Total
commerce
Entre
2012 et
2014
volution de lemploi
salari
Entre
2010 et
2012
6,6 %(*)
-0,4 %(*)
0,9 %
2,2 %
-0,1 %
-2,4 %
12,6 %(*)
9,3 %
-1,2 %(*)
-0,8 %
volution du nombre de
socits et dentreprises
individuelles dans le
commerce
Entre 2012 et
2014
Entre 2010 et
2012
Entre 2012 et
2014
0,2 %
3.2 %
12,0 %
-3,5 %
8,4 %
12,0 %
0,0 %
-1,5 %
0,2 %
-0,8 %
2,1 %
3,6 %
4,0 %
6,9 %
Source : Insee, partir des publications La situation du commerce en 2012 et La situation du commerce en 2014 .
Note de lecture : (*) : comprend galement les donnes de lartisanat commercial.
Les baisses du chiffre daffaires et de lemploi salari partir de 2012 sont deux indices
rvlant un ralentissement de lactivit conomique du secteur du commerce en France
(cf. tableau 11). A linverse, le nombre de socits et dentreprises individuelles est en forte
hausse depuis 2009 en raison notamment de la mise en place du rgime des auto-entrepreneurs.
Dans une tude rcente de lInsee 22, les effectifs non-salaris 23 dans le secteur du commerce et
de lartisanat commercial diminuent entre 2012 et 2013 de 1,3 % (-1,5 % dans le commerce de
dtail en magasin). De plus, leur revenu mensuel moyen en euros constants diminue de 4,1 %
sur la priode (-4,7 % pour le commerce de dtail en magasin) et de 2,5 % hors dividendes.
lInsee.
Ces effectifs se dcomposent en 70,2 % dindpendants mono-actifs, 4,8 % dindpendants pluriactifs, de 19,4 %
dautoentrepreneurs mono-actifs et de 5,6 % dautoentrepreneurs pluriactifs.
-26-
Annexe I
4,5
4,0
3,5
3,0
En %
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
-1,0
Source : Insee, comptes nationaux.
Note de lecture : Entre 2013 et 2014, la consommation a augment de 0,6 %.
2.2.3. Une hausse importante des dfaillances est constate dans le secteur du
commerce et de lhbergement - restauration
Les statistiques de dfaillance dentreprises 25 permettent de quantifier le nombre de commerces
subissant des difficults conomiques un moment de leur cycle de vie. (cf. encadr 6).
Encadr 6 : lment de dfinition et statistiques de la dfaillance dentreprises
Une entreprise est en situation de dfaillance ou de dpt de bilan partir du moment o une
procdure de redressement judiciaire est ouverte son encontre. Cette procdure intervient
lorsqu'une entreprise est en tat de cessation de paiement, c'est--dire qu'elle n'est plus en mesure de
faire face son passif exigible avec son actif disponible.
La Banque de France mobilise des informations collectes directement auprs des greffes des
tribunaux de commerce, compltes par les donnes du Bulletin des annonces civiles et commerciales
(BODACC). Les sries couvrent les redressements et liquidations judiciaires, en date de jugement.
Lorsqu'un plan de continuation ou un plan de cession intervient entre un redressement judiciaire et
une liquidation judiciaire ou un nouveau redressement, il clture la procdure initiale de
redressement. La Banque de France comptabilise la liquidation ou le second redressement comme une
24
La note de conjoncture de lInsee (17 juin 2016) prvoit nanmoins une hausse de la consommation des mnages
de 1,6 % en 2016 (forte augmentation au premier trimestre avec lquipement du logement par le changement de
standard de diffusion tlvisuelle et la vente des billets pour lEuro 2016 de football).
25
-27-
Annexe I
ouverture de procdure, ie comme une nouvelle dfaillance de l'unit lgale.
Source : Mission.
Source : Insee, Banque de France.
14500
14000
13500
13000
12500
12000
11500
11000
10500
10000
Source : Banque de France, extraction du 17 juin 2016. Mois de rfrence : janvier. Note de lecture : Le nombre de
dfaillances indiqu en janvier de lanne N correspond au nombre de dfaillances entre janvier de lanne N-1 et janvier
de lanne N. On peut donc considrer quil sagit de lanne N-1.
26
-28-
Annexe I
9000
8500
8000
7500
7000
6500
6000
5500
5000
4500
4000
Source : Banque de France, extraction du 17 juin 2016. Mois de rfrence : janvier. Note de lecture : Le nombre de
dfaillances indiqu en janvier de lanne N correspond au nombre de dfaillances entre janvier de lanne N-1 et janvier
de lanne N. On peut donc considrer quil sagit de lanne N-1. Une diminution du nombre de crations dentreprises
dans le secteur du commerce de dtail
Le poids des crations dentreprises dans le commerce est le plus important dans le commerce
de dtail. En effet, sur les 111 100 entreprises cres dans le commerce, 62,6 % appartiennent
au commerce de dtail. Cependant, entre 2011 et 2014 le nombre de crations dans ce secteur a
diminu de 11 % (cf. graphique 9).
A linverse, lartisanat commercial (qui ne correspond pas au commerce stricto sensu) est quant
lui dynamique en termes de crations avec une hausse de 12 % sur la mme priode, mais ne
reprsente que 2,1 % des crations dans le commerce en 2014.
-29-
Annexe I
Graphique 9 : volution du nombre de crations de socits et dentreprises individuelles dans le
commerce entre 2010 et 2014
90 000
80 000
70 000
60 000
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
-
2011
2 012
2013
Commerce de gros
Commerce de dtail
Artisanat commercial
2014
28 Auto-entrepreneurs immatriculs en 2010 : trois ans aprs, 30 % sont encore actifs, Insee Premire, mai 2016.
chantillon de 40 000 auto-entrepreneurs inscrits au 1er septembre 2010.
29
Commerce pris dans son acceptation la plus large au sens de lInsee (commerce de gros, de dtail, rparations
automobiles).
-30-
Annexe I
Tableau 12 : Prennit trois ans dans les diffrents secteurs de lconomie (en %)
Secteur d'activit
Proportion
l'immatriculation
Taux de
dmarrage
Part des
Taux de
auto-entrepreneurs
prennit
actifs trois ans aprs
trois ans des
leur
autoimmatriculation
entrepreneurs
parmi l'ensemble
ayant dmarr
des inscrits
78
71
55
66
55
36
76
68
13
64
15
59
58
20
54
17
67
56
53
51
50
47
46
45
43
36
33
29
27
25
30
61
46
28
49
39
19
100
62
49
30
61
43
26
La vacance commerciale nest pas dfinie par les acteurs institutionnels (cf. encadr 7).
Cependant la mission a identifi trois approches envisageables pour mesurer et objectiver le
phnomne de la vacance commerciale, seules les deux dernires ont pu tre retenues par la
mission pour mener ses analyses :
-31-
Annexe I
une approche fiscale : le taux de vacance commerciale pourrait tre calcul partir des
donnes relatives la taxe sur les friches commerciales. Cet impt local porte sur les
biens commerciaux inexploits. Les locaux utiliss pour une activit commerciale qui ne
sont plus affects une activit soumise cotisation foncire des entreprises (CFE) depuis
au moins 2 ans au 1er janvier de lanne dimposition et rests inoccups pendant cette
priode peuvent sur dcision de la commune tre soumis cette taxe. Elle nest pas due
lorsque labsence dexploitation est indpendante de la volont du contribuable.
Nanmoins, la mission na pas pu utiliser lapproche fiscale pour mesurer la vacance
commerciale car peu de communes ont instaur la mise en application de cette taxe.
Ainsi, en 2013, seules 65 communes y ont recours. ;
le recours une expertise prive : la mission a identifi lexpertise de lInstitut pour la
ville et le commerce qui calcule, chaque anne, un taux de vacance commerciale pour
les centres-villes uniquement ;
lutilisation des fichiers fondamentaux fonciers et des bases cadastrales dtenus par
la DGFiP a aussi permis de calculer un taux de vacance commerciale lchelle communale
sans prcision de centralit particulire.
Encadr 7 : La vacance commerciale, un phnomne difficile objectiver
Source : La vacance commerciale, marqueur spatial dune crise de croissance du commerce moderne, Pascal Madry, in
Mutations de lespace marchand, Rennes, PUR, 2016.
-32-
Annexe I
lurbanisme et le dveloppement du commerce spcialis (PROCOS) sappuie sur la base ralise par la
socit Codata pour calculer les taux de vacance commerciale des centres-villes des principales villes
en France
La socit Codata a cr une mthode dinventaire du commerce existant au niveau de la parcelle
cadastrale. Les donnes sont collectes selon une priodicit annuelle par des quipes de la socit
Codata selon deux modalits :
la recherche de terrain via un inventaire ralis priodiquement permettant un recensement
exhaustif de tous les emplacements commerciaux dans les centres villes, centres commerciaux,
retail parks, zones dactivits (ZAC) ou outlet center ;
la recherche in-house qui consiste en une veille de presse et veille internet pour collecter les
donnes relatives aux projets commerciaux, enseignes et prestataires.
Cette base couvre les principaux sites commerciaux (centres-villes, grandes galeries marchandes,
magasins dusines) pour les 350 premires villes de France en 2015, ie lexhaustivit de celles de
plus de 50 000 habitants et quelques communes de moins de 50 000 habitants.
Source : Mission, Documentation Codata, Entretiens avec M. Pascal Madry, directeur de lInstitut pour la ville et le
commerce et M. Sylvain Beaulieu.
la dfinition du primtre du centre-ville qui est propre la socit Codata et peut voluer,
la marge, dune anne sur lautre, ce qui peut rendre plus difficile ltude dune volution des
taux de vacance primtre constant ;
la qualit de la donne collecte, en effet, le caractre vacant dun local commercial est dfini
visuellement par des relevs de terrain annuels. La socit Codata semploie diffrencier les
locaux vides ou vacants de ceux simplement en travaux mais cela peut parfois tre dlicat de
faire la diffrence visuellement.
Source : Mission, Documentation Codata, Entretiens avec Monsieur Pascal Madry et Monsieur Sylvain Beaulieu.
30
Le champ du commerce utilis par la base Codata et lInstitut pour la ville et le commerce couvre le primtre
sectoriel de la mission et le commerce de vente et rparation automobile.
-33-
Annexe I
12,0
10,0
En %
8,0
6,0
4,0
7,8
7,9
2012
2013
9,3
10,4
6,1
2,0
-
2001
2014
2015
Entre 2001 et 2015, la distribution des taux de vacance commerciale (hors valeurs extrmes 34)
se dcale vers le haut. En effet, le niveau du premier quartile, de la mdiane et du troisime
quartile 35 sont en hausse lorsque lon compare les annes 2001 et 2015 (cf. graphique 11). Il
sagit donc dun phnomne global. De plus, lvolution de la vacance commerciale ne touche
pas les villes de faon homogne puisque lallongement de la bote moustache 36 (boxplot)
montre une plus forte dispersion des taux de vacance en 2015 quen 2001.
31
Les communications de lInstitut pour la ville et le commerce font rfrence un panel de 191 villes. LInstitut pour
la ville et le commerce na pas encore termin son travail de fiabilisation des donnes et du primtre gographique
pour 4 villes la fin de la mission. Elles ont donc t retires pour pouvoir comparer les donnes sur les cinq annes
retenues.
32 Cette baisse du nombre de commerces en centre-ville soppose la tendance prcdemment mise en avant sur la
hausse du nombre de points de vente. Cela peut venir dune diffrence de primtre gographique : centre-ville et non
commune, et du primtre commercial puisquici est considr galement le commerce de vente et rparations
dautomobile. Cependant la tendance nationale sur le nombre dentreprises dans le commerce et rparation
dautomobile est la hausse (85 800 en 2011 et 99 200 en 2014).
33
Pour les annes rcentes, lInstitut pour la ville et le commerce complte son panel pour affiner le taux de vacance
mais il ne peut pas tre compar aux annes prcdentes. En 2014, le taux de vacance commerciale en centre-ville
serait de 8,5 %. Pour 2015, lInstitut pour la ville et le commerce na pas encore publi ses donnes.
34 3 villes en 2001 et 5 pour 2015.
35
Le premier quartile correspond au taux de vacance au-dessous duquel se situent 25 % des villes du panel ; la
mdiane : 50 % des villes du panel, le troisime quartile : 75 % des villes du panel.
36
Reprsentation graphique qui permet de visualiser la distribution dune srie statistique. Plus la taille de la bote
moustache est allonge, plus la srie est disperse.
-34-
Annexe I
Graphique 11 : Analyse de la distribution des taux de vacance commerciale
25
20
10
Troisime quartile
Mdiane
Premier quartile
0
2001
2015
Source : Institut pour la ville et le commerce, traitements de la mission. La valeur adjacente suprieure permet denlever
les valeurs extrmes, elle vaut Q3+1,5(Q3-Q1) o Q3 est le troisime quartile et Q1 le premier quartile. Panel de 187 villes.
3.2.2. Les centres-villes des villes moyennes sont particulirement touchs par la
vacance commerciale
LInstitut de la ville et le commerce retient par convention quen-de de 5 % la vacance peut
tre qualifie de conjoncturelle et sexplique principalement en raison de frictions entre loffre et
la demande de locaux commerciaux. Au-dessus de 10 %, la vacance est considre comme leve
et constitue un indicateur dune dvitalisation de la commercialit.
38 % des centres-villes des villes moyennes et 57 % des grandes villes centres ont un taux de
vacance commerciale entre 5 et 10 %. Pour 55 % des villes moyennes le taux de vacance est jug
lev, suprieur 10 %, et 27 % pour les grandes villes (cf. tableau 13). Les villes moyennes
sont particulirement touches par la vacance commerciale avec nanmoins des disparits
importantes entre elles.
Tableau 13 : Nombre de centres-villes selon les catgories de taux en 2015
Catgories des
communes dont le
centre-ville est tudi
Villes moyennes
Grandes villes centres
Taux entre 0 et
3%
Taux entre 3 et
5%
1
0
9
5
Taux entre 5 et
10 %
59
17
Taux suprieur
10 %
86
8
Source : Institut pour la ville et le commerce, le panel de 187 villes est rapproch des catgories de ltude. Seules deux
villes du panel ne font pas partie de ces catgories.
Note de lecture : Un taux en dessous de 5 % correspond une vacance commerciale conjoncturelle due des frictions
entre loffre et la demande en locaux commerciaux.
Les taux de vacance commerciale sont plus levs dans les villes de moins de 150 000 habitants
(cf. graphique 12).
-35-
Annexe I
Graphique 12 : Rpartition des communes en fonction de la vacance commerciale constate en
2015
500 000
Toulouse
450 000
400 000
Nice
350 000
300 000
250 000
200 000
Saint-Etienne
150 000
100 000
50 000
-
Bziers
Biarritz
0,0
5,0
10,0
15,0
Taux de vacance commerciale en %
20,0
En %
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0
Ville centre Ville centre Ville centre Banlieue de Villes isoles Grandes villes Grands ville Banlieue de
moyenne moyenne (20- moyenne
taille
de taille
centres (<200 centres (>200
taille
(<20000
50000
(>50000
moyenne des moyenne
000
000
moyenne des
habitants)
habitants)
habitants) villes centres
habitants)
habitants) grandes villes
moyennes
centres
2001
2015
-36-
25,0
Annexe I
Source : Institut pour la ville et le commerce.
En moyenne, 87 % des centres-villes des communes du panel ont vu leur taux de vacance
commerciale augmenter entre 2001 et 2015. Ce taux slve 90 % pour les villes-centres
de taille moyenne.
Tableau 14 : volution du taux de vacance commerciale des centres-villes entre 2010 et 2014 selon
la typologie des villes moyennes
Catgories des
communes dont le
centre-ville est tudi
Banlieue de taille moyenne
des grandes villes centres
Villes isoles de taille
moyenne
Banlieue de taille moyenne
des villes centres
moyennes
Grande ville centre
(<200 000 habitants)
Grande ville centre
(>200 000 habitants)
Ville centre moyenne
(<20 000 habitants)
Ville centre moyenne (2050 000 habitants)
Ville centre moyenne
(>50 000 habitants)
Nombre de
communes
Nombre de
communes
dont le taux
a augment
10
3,4
(100 %)
3
4,4
(75 %)
volution
en points
10
5,6 %
9,0 %
8,4 %
11,6 %
6,1 %
5,7 %
- 0,4
11,3 %
4,9
22
29
81
25
4,1 %
6,1 %
8,6 %
8,8 %
6,1 %
10,9 %
5,6 %
11,1 %
6,4 %
3,2
2,7
4,9
5,5
4
(67 %)
19
(86 %)
3
(38 %)
26
(90 %)
74
(91 %)
22
(88 %)
Source : Institut de la ville et le commerce, le panel de 187 villes est rapproch des catgories de ltude. Seules deux villes
du panel ne font pas partie de ces catgories.
-37-
Annexe I
Figure 4 : Vacance commerciale en 2001
-38-
Annexe I
Figure 5 : Taux de vacance commerciale en 2015
La ville choisie nest quun exemple dillustration de lvolution de la vacance commerciale. Elle a t slectionne
car lInstitut pour la ville et le commerce disposait de cet ensemble de cartographies.
-39-
Annexe I
Tableau 15 : Fiche didentit de Bziers
Variable
Population (2013)
volution de la population (2007-2013)
Vacance commerciale (2012/2014)
Nombre de commerces au centre-ville (2001/2015)
Vacance des logements (2007/2012)
Revenu mdian (2012)
Taux de pauvret (2012)
Part des prestations sociales
Part des pensions
Taux de cadre
Part de la population ge (+ 60 ans)
Part de la population (- 30 ans)
Part des actifs travaillant hors de leur commune de
rsidence
Taux de chmage (2007/2012)
Densit (2012) habitant par km2
Attractivit touristique
Taux de dlinquance
Nombre dcoles maternelles et collge
(2010/2014)
Nombre de terrains de sports (2010/2014)
Nombre de mdecins gnralistes (2010/2014)
Nombre dtablissements de sant (2010/2014)
76 382
+5,4 %
9,7 %/ 24,4 %
297/343
13,6 %/17,4 %
15 270
32 %
11 %
34 %
3,3 %
29 %
35 %
22 %
21 %/22 %
764
0,7 %
3,6 %
29/27
14/12
104/99
8/7
Source : Insee, Institut pour la ville et le commerce, Intrieur. Les donnes fiscales ne peuvent tre communiques.
Annexe I
Figure 7 : tat de la vacance du centre-ville de Bziers en 2012
-41-
Annexe I
Figure 9 : tat de la vacance du centre-ville de Bziers en 2014
La vacance commerciale communale peut tre apprhende partir des fichiers fondamentaux
fonciers (fichiers CARDIF issus de lapplication MAJIC) utiliss pour limposition la taxe
foncire sur les proprits bties (TFPB). La vacance est alors dfinie comme le rapport des
locaux vacants au titre de lanne de taxation de la TFPB par lensemble des commerces pour
chaque commune. Il sagit donc dun taux pour lensemble de la commune. Tout comme
lindicateur construit par lInstitut pour la ville et le commerce, ce taux provenant des sources
foncires possde galement des limites (cf. encadr 10).
Encadr 10 : Les limites de lindicateur de vacance commerciale calcul partir des donnes
fiscales
Plusieurs limites sont prendre en considration dans lexploitation de cette source de donnes, il
sagit notamment:
-42-
Annexe I
niveau ;
de la fiabilit des donnes qui dpend en partie des dclarations des contribuables et de leur
saisie dans les systmes dinformation de la DGFiP.
du dcompte effectu qui retrace la situation des locaux vacants au titre d'une anne de
taxation, sans mention de la dure effective de vacance.
Pour les grandes villes, la vacance est stable 9,8 % en 2011 et 2015 mais est la baisse dans les
villes de plus de 200 000 habitants, le taux passe de 13,9 % 13,7 %. Cette volution avait t
galement constate avec les donnes de lInstitut pour la ville et le commerce.
Sur le primtre tudi, 49 % des villes moyennes et 63 % des grandes communes centres ont
un taux de vacance en 2015 compris entre 5 et 10 %. De plus, 21 % des villes moyennes et 26 %
des grandes villes ont un taux suprieur 10 % (cf. tableau 16).
Tableau 16 : Nombre de communes selon les catgories de taux de vacance de 2015
Taux entre 0 et
3%
Taux entre 3 et
5%
74
Taux
suprieur
10 %
442
190
Taux entre 5 et
10 %
204
22
Lvolution de la vacance entre 2011 et 2015 est cependant moins marque. Lanalyse du
phnomne par typologie de communes montre que laggravation de la vacance commerciale se
situe plus dans les villes-centres de 10 50 000 habitants (cf. tableau 17).
Les taux de vacance commerciale sont diffrents selon les types de ville. Ainsi, les grandes villes
centres ont un taux de vacance commerciale plus lev que les villes-centres moyennes, ce qui
contredit le fait que la vacance varie en proportion inverse du poids de leur population. La
vacance commerciale des priphries de petite taille des villes-centres moyennes est plus
faible 38.
Tableau 17 : volution du taux de vacance commerciale communal entre 2011 et 2014 selon la
typologie des villes moyennes
Catgories
Grande ville centre
(<200 000 habitants)
8,0 %
38
volution
en points
0,2
volution du
nombre de
commerces
entre 20112015
-1,1 %
Nombre de
communes
dont le taux
a augment
12
(50 %)
Le panel de lInstitut pour la ville et le commerce ne permet pas de vrifier ce constat pour les centres-villes de ces
communes.
-43-
Annexe I
Catgories
Grande ville centre
(>200 000 habitants)
Banlieue de taille
moyenne des grandes
villes centres
Ville centre moyenne
(<20 000 habitants)
Ville centre moyenne
(20-50 000 habitants)
Ville centre moyenne
(>50 000 habitants)
Banlieue de taille
moyenne des villes
centres moyennes
Priphrie de petite taille
des villes centres
moyennes
Villes isoles
volution
en points
volution du
nombre de
commerces
entre 20112015
13,9 %
13,7 %
-0,2
-2,8 %
6,2 %
6,6 %
0,4
-2,8 %
0,3
-1,8 %
9,8 %
6,9 %
7,2 %
10,0 %
7,3 %
7,5 %
6,3 %
6 ,6 %
5,1 %
5,4 %
6,3 %
6,5 %
0,2
0,4
0,3
0,3
0,2
Nombre de
communes
dont le taux
a augment
0,8 %
-2,5 %
1,4 %
-5,6 %
0,6 %
Source : DGFiP, bureau GF-3C, traitements de la mission. Ensemble du primtre gographique de la mission.
2
(18 %)
60
(58 %)
102
(62 %)
64
(64 %)
22
(69 %)
60
(58 %)
689
(41 %)
26
(46 %)
Outre une augmentation de la vacance commerciale ces dernires annes dans les communes de
taille moyenne, lvolution la baisse du nombre de commerces confirme des signes de fragilit
du commerce qui taient dj reprs avec les donnes de lInstitut pour la ville et le commerce.
Le nombre de commerces progresse seulement dans les priphries et les villes isoles. La seule
diffrence concerne la hausse pour les villes banlieues des villes-centres moyennes, ce qui nest
pas le cas pour les donnes de lInstitut pour la ville et le commerce 39.
3.3.2. Des diffrences en valeur notable entre les deux sries calcules de taux de
vacance commerciale dans les villes
Pour comparer les deux indicateurs de vacance commerciale ( partir de lInstitut pour la ville et
le commerce et des fichiers fiscaux de la DGFiP), la mission se restreint au panel des 187 villes
du panel 2015 de lInstitut pour la Ville et le commerce. Ainsi en 2015 :
le taux de vacance des centres-villes est de 10,5 % selon lInstitut pour la Ville et le
commerce ;
le taux de vacance communal est de 7,3 % aprs retraitement par la mission des donnes
DGFiP.
Cette diffrence concerne surtout les trs grandes villes centres et les villes centres moyennes
avec leur priphrie uniquement de taille moyenne. Par contre, les taux sont semblables pour la
priphrie des grandes villes centres, les villes isoles et les grandes villes de 100 200 000
habitants (cf. tableau 18).
39 Cela
-44-
Annexe I
Tableau 18 : Comparaison des taux de vacance commerciale au niveau du centre-ville et de la
commune en 2015
Catgories
-0,7
7,7 %
-1,3
7,2 %
-4,1
5,6 %
11,5 %
11,0 %
5,6 %
9,0 %
11,3 %
11,1 %
11,6 %
8,6 %
carts en points
entre DGFIP et
Institut pour la
ville et le
commerce
7,3 %
6,2 %
7,8 %
Source : DGFiP, bureau GF-3C, Panel 2014 de 185 villes de lInstitut pour la Ville, traitements de la mission.
5,9
-5,4
-3,8
-5,4
-0,8
La mission nest pas en mesure dexpliquer avec certitude cet cart dans la mesure des taux de
vacances entre les deux mthodes pour certains types de villes. Les explications doivent pouvoir
tre recherches dans la diffrence de primtre :
Source : Mission.
Cependant, la mission remarque quen moyenne, les taux de vacance taient semblables en 2012
puis divergent ensuite en fin de priode (cf. graphique 14). Cette volution peut venir
-45-
Annexe I
Graphique 14 : Comparaison des taux moyens de vacance entre 2012 et 2015 (en %)
11
10,5
10
9,5
9
8,5
8
7,5
7
6,5
6
2012
2013
2014
2015
DGFiP
Source : DGFiP tude du bureau GF-3C, Panel 2014 de 185 villes de lInstitut pour la Ville, traitements de la mission.
Encadr 11 : la vacance commerciale est plus faible dans les centres commerciaux
Les donnes de lInstitut pour la ville et le commerce permettent de montrer que la vacance
commerciale est en gnral plus faible dans les centres commerciaux que dans les zones commerciales,
elle-mme plus faible quen centre-ville. Ce qui peut expliquer une moyennisation du taux de vacance
issu des fichiers fonciers de la DGFiP.
Tableau 19 : Taux de vacance commerciale selon la typologie du parc commercial
Source : Institut pour la ville et le commerce, la vacance commerciale, marqueur spatial dune crise de croissance du
commerce moderne .
Source : Mission.
-46-
Annexe I
permet davoir une dfinition sectorielle du commerce proche de celle retenue par la
mission initialement. La seule diffrence porte sur la vente et rparation dautomobiles (cf.
encadr 12).
-47-
Annexe I
Encadr 12 : Comparaison du primtre commerce en 2014
Une comparaison du nombre de commerces est ralise en considrant un panel commun lInstitut
pour la ville et le commerce et les donnes issues des fichiers fonciers.
Tableau 20 : Nombre de commerces selon les primtres tudis en 2014
Nombre de
communes
Panel commun
(185)
Ensemble des
communes
tudies (2 617)
Primtre
Primtre de lInstitut
pour la ville et le
commerce
976 455
70 863
862 639*
Centre-ville
Primtre de la
mission (Insee)
-
442 000
Commune
Source : Donnes Institut pour la ville et le commerce, DGFiP, DGE, traitements de la mission. *Estimation par
extrapolation..
Les primtres du commerce utiliss dans les fichiers fonciers et les donnes de lInstitut de la ville
sont diffrents et aboutissent une surestimation du nombre de commerces par rapport au
primtre tudi. Cette diffrence est due la prise en compte du commerce de vente et de rparation
automobiles pour lInstitut pour la ville et le commerce, et galement du commerce de gros pour la
source DGFiP.
Le taux de vacance commerciale peut varier de manire importante comme le montre la figure 11 cidessous.
Figure 11 : cart entre le taux de lInstitut pour la ville et le commerce et le taux issus des fichiers fonciers
en 2014 (en points)
Note de lecture : Le nom des villes est mentionn lorsque la diffrence entre les deux taux est suprieure 10 points.
Source : Mission.
-48-
Annexe I
Figure 12 : Taux de vacance communale 2015 donnes retraites DGFiP
Source : Mission partir des donnes foncires de la DGFiP. Note de lecture : En italique les communes avec les taux de
vacance commerciale les plus faibles, en gras les villes avec les taux les plus forts. Seules des villes dites centres ou
isoles sont reprsentes.
Encore que cette dfinition peut faire dbat tant que les acteurs institutionnels ne sen sont pas empars. Dautres
donnes auraient pu montrer cette dvitalisation mais le secret statistique ne permet pas la mission dobtenir les
informations ncessaires sur le chiffre daffaires, le nombre dentreprises au niveau communal par exemple.
-49-
Annexe I
Pour analyser la vitalit commerciale dun centre-ville, trois angles sont tudis (cf. figure 13) :
La mission a pu collecter, sans viser lexhaustivit, certaines donnes pour analyser ces trois
dterminants auprs de divers organismes de statistique publique mais sest confronte aux
problmes de qualit de certaines bases et de lanciennet des sries disponibles (certaines
donnes ne sont pas connues aprs 2012). Pour complter les donnes quantitatives recueillies,
des lments qualitatifs collects lors de nombreux entretiens mens par la mission seront
introduits.
Lorsque cela est possible lanalyse au niveau des diffrents types de communes de taille
moyenne sera mene (ville isoles, banlieues, centres) afin de prendre en compte
lhtrognit des situations.
La mission ne cherche pas mettre en vidence des liens de causalit mais des facteurs
associs ou non la vacance commerciale. En effet, la vacance commerciale est autoentretenue par diffrents facteurs et peut ainsi saggraver et devenir systmique (cf. figure 14). Il
est difficile dinsrer la notion de causalit dans ce phnomne.
42 Notion propose par Laurent Davezies et Christophe Terrier qui permet de tenir compte des consommations
induites par la prsence de personnes sur un territoire un instant prcis (et non plus simplement par la population
rsidente).
-50-
Annexe I
Figure 13 : Principaux dterminants principaux de la vitalit commerciale dun territoire
Source : Mission.
Source : Mission.
-51-
Annexe I
Ce sont surtout les priphries des units urbaines qui contiennent une ville centre
moyenne (ce qui traduit un talement urbain) et les villes isoles moyennes qui
connaissent la plus forte croissance. Cela sexplique essentiellement par une forte
augmentation de la population des 60 ans et plus. Les villes isoles moyennes sont les seules
ne pas perdre dhabitants dans la tranche de population 30-60 ans.
Les villes centres moyennes et les grandes villes sont les seules voir baisser leur
population des moins de 60 ans en moyenne.
Tableau 21 : Taux dvolution moyen de la population franaise entre 2007 et 2012
Ville
National centre
moyenne
volution
de la
population
volution
des moins
de 30 ans
volution
des 30-60
ans
volution
des 60 ans
et plus
Priphrie
de petite
taille de
lunit
urbaine
Banlieue
Ville banlieue
moyenne Ville isole moyenne de
de lunit moyenne
grande ville
urbaine
centre
Ville
centre
grande
7,5 %
3,1 %
7,9 %
4,1 %
7,2 %
4,7 %
2,8 %
3,3 %
-2,9 %
1,4 %
-1,4 %
-0,4 %
0,3 %
-0,8 %
0,6 %
-3,9 %
-1,1 %
-1,9 %
0,5 %
-0,8 %
-1,8 %
16,3 %
10,8 %
20,4 %
14,3 %
17,5%
14,9 %
9,1 %
Encadr 13 : Les communes qui perdent des habitants entre 2007 et 2012
Les vingt communes qui perdent le plus dhabitants sont :
Sur le primtre global, ce ne sont presque que des petites communes priphriques des villes
centres moyennes (Rq. les villes moyennes sont indiques avec des *. Si la typologie ville centre nest
pas prcise, il sagit de ville banlieue.) : Behren-ls-Forbach (-14 %), Uckange, Eze, Hombourg-Haut,
Vallauris*, Saint-Antoine, Saint-Hilaire-de-Court, Pinterville, Le Touquet-Paris-Plage, Eckartswiller,
Lens* (ville centre), Mergve, Gosnay, Sainte-Marie* (ville-centre), Maramont-de Comminges,
Argisans, Anctoville-sur-Boscq, Saint-Anne, Rivire-Pilote* (ville centre, -8,6 %).
Sur le panel de lInstitut pour la ville et le commerce, ce sont quasiment exclusivement des villescentres : Lens (-10 %), Arcachon, Dieppe, Pau, Chtellerault, Tarbes, Cherbourg-Octeville, Brive-la-
-52-
Annexe I
Gaillarde, Pontarlier, Saint-Malo (ville isole), Nevers, Biarritz, Flers, Montargis, Lisieux, Annonay, Le
Havre, Bourges, Oyonnax, Dole (-2,5 %).
Source : Mission.
4.1.1.2. Les moins de 30 ans habitent plus dans les villes moyennes et grandes, avec une
proportion particulirement leve dans les trs grandes villes quand les 30-60
ans prfrent les priphries aux centralits
La population des moins de 30 ans habite principalement dans les grandes villes (la part
moyenne des moins de 30 ans est de 43 %) et celles de taille moyenne (38 %) comparativement
la moyenne sur lensemble du territoire (32 %). Au sein des villes moyennes, la plus forte
concentration des moins de 30 ans se situe en banlieues de taille moyenne des grandes villes
centres (39 %) (cf. tableau 22).
Les 30-60 ans habitent plus en priphrie des villes-centres moyennes et grandes ou dans les
villes moyennes isoles.
Pour les plus de 60 ans, la diffrence entre ville-centre et priphrie est moins marque.
Nanmoins ils sont moins nombreux dans les grandes villes-centres et leurs banlieues de taille
moyenne. Plus la ville centre est petite, plus la part des plus de 60 ans est leve, ce qui est
invers pour la part des moins de 30 ans.
Tableau 22 : Composition de la population franaise en 2012
Priphrie
de petite
taille de
lunit
urbaine
Ville
centre
National
moyenne
Moins de
30 ans
Entre 30
et 60 ans
Plus de 60
ans
32 %
42 %
26 %
Banlieue
moyenne
de lunit
urbaine
Ville
isole
moyenne
Ville banlieue
moyenne de
grande ville
centre
Ville centre
grande
36 %
33 %
37 %
37 %
39 %
43 %
26 %
25 %
24 %
24 %
21 %
21 %
38 %
41 %
39 %
39 %
40 %
36 %
Source : Insee, retraitements de la mission. Note de lecture : en moyenne, dans les communes franaises, la part des moins
de 30 ans est de 32 %. Dans les villes-centres de taille moyenne, la part moyenne des moins de 30 ans est de 36 %.
4.1.2. La hausse de la vacance des logements saccentue particulirement dans les villes
centres et isoles de taille moyenne
Le taux de vacance de logements des villes moyennes et grandes villes est plus lev que
la moyenne nationale (cf. tableau 23). Laccentuation de ce phnomne entre 2007 et 2012 est
nanmoins comparable pour les villes moyennes la tendance constate au plan national.
Tableau 23 : volution du taux moyen de vacance des logements
National
2007
2012
volution en points
4,7 %
5,7 %
1,0
Villes moyennes
Grandes villes centres
5,2 %
7,7 %
6,2 %
8,9 %
1,0
1,2
Les villes isoles qui taient moins touches que la moyenne nationale en 2007, le sont
davantage en 2012. Le taux a progress en moyenne de 2,1 points (cf. tableau 24).
-53-
Annexe I
La vacance saccentue galement dans les villes centres moyennes o laggravation est plus
rapide quau plan national.
En revanche, lvolution est moins rapide quau plan national pour les villes banlieues de taille
moyenne des grandes villes centres.
Tableau 24 : Comparaison des taux de vacance des logements en 2007 et en 2012
National
Taux de
vacance en
2007
Taux de
vacance en
2012
volution
en points
Ville centre
moyenne
Priphrie
de petite
Banlieue
Ville
taille de
moyenne de
isole
lunit
lunit urbaine moyenne
urbaine
Ville banlieue
moyenne de
grande ville
centre
4,7 %
7,7 %
4,8 %
5,1 %
4,3 %
4,7 %
5,7 %
9,4 %
5,9 %
6,3 %
6,4 %
5,4 %
1,0
1,7
1,1
1,2
2,1
0,7
Source : Mission.
Source : Mission, Les villes moyennes franaises et leur rle en matire damnagement du territoire : vers de
nouvelles perspectives ? , 2012, Santamaria F.
-54-
Annexe I
4.1.3. Une forte hausse du chmage est constate dans les villes centres sur la priode
2007-2012
Le taux dactivit augmente moins vite dans les villes moyennes et grandes villes centres
comparativement la moyenne nationale. A linverse, le taux de chmage augmente plus
rapidement pour ces deux types de villes (cf. tableau 25).
Tableau 25 : volution des taux moyens dactivit et de chmage entre 2007 et 2012
National
Taux dactivit 1564 ans
Taux de chmeurs
15-64 ans
2007
2012
volution en points
2007
2012
volution en points
72,8 %
74,3 %
1,5 pt
8,7 %
10,0 %
1,3 pt
Grandes villes
centres
67,2 %
68,4 %
1,2 pt
15,4 %
18,2 %
2,8 pt
Villes moyennes
70,9 %
72,1 %
1,2 pt
13,4 %
15,5 %
2,1 pt
Le taux de chmage est moins lev en priphrie des grandes villes centres ainsi que pour les
communes priphriques de moins de 10 000 habitants des units urbaines comprenant une
ville centre de taille moyenne. Pour les autres villes moyennes et grandes, le taux de chmage est
suprieur 18 % en moyenne. Lvolution du chmage est la plus forte dans les villes
centres moyennes et grandes (cf. tableau 26).
Tableau 26 : volution des taux moyens dactivit et de chmage au sein des villes moyennes entre
2007 et 2012
Ville centre
National
moyenne
Taux dactifs
15-64 ans en
2012
volution
entre 2007 et
2012 en
points
Taux de
chmeurs
15-64 ans
volution
entre 2007 et
2012 en
points
Priphrie de
petite taille de
lunit urbaine
Banlieue
Ville
moyenne de
isole
lunit
moyenne
urbaine
Ville banlieue
moyenne de
grande ville
centre
74,3 %
70,2%
72,9 %
70,1%
70,7 %
74,0 %
1,5
0,9
1,6
1,9
2,0
1,2
10,0 %
18,1 %
11,0 %
18,0 %
19,2 %
12,7 %
1,3
2,7
1,6
1,9
1,7
1,7
-55-
Annexe I
sur-Mer (C), Forbach (C), Saint-Quentin (C), Douai (C), Avignon (C), Creil (C), Als (C), Tourcoing (B),
Angoulme (C), Bziers (C), Ste (C), Charleville-Mzires (C), Tarbes (C, 21,4 %).
Source : Mission.
4.1.4. Un niveau de vie plus lev en priphrie quen centralit des villes moyennes
Le taux de pauvret moyen est plus lev dans les villes moyennes que la moyenne nationale (cf.
tableau 27). Ce constat est dautant plus accentu pour les villes centres et les banlieues de
taille moyenne en priphrie de ces villes. Le taux de pauvret des grandes villes centres est
moins lev que la moyenne nationale.
Le taux de pauvret moyen des moins de 30 ans est plus lev que la moyenne nationale dans les
grandes villes centres et dans toutes les villes moyennes lexception des banlieues des grandes
villes-centres. Ce taux de pauvret atteint les plus hauts niveaux dans les villes centres
moyennes et grandes.
Le taux de pauvret des plus de 60 ans est stable tout type de ville confondu. Il est nanmoins
plus faible en moyenne dans les banlieues des grandes villes centres.
Le revenu des villes de taille moyenne en priphrie des grandes villes centres ainsi que
des banlieues de moins de 10 000 habitants dune unit urbaine comprenant une ville
centre de taille moyenne est suprieur en moyenne au niveau national et galement
suprieur vis--vis de leur centralit
Tableau 27 : Comparaison des taux moyens de pauvrets en 2012
Ville
Priphrie de
petite taille de
National centre
moyenne lunit urbaine
Moyenne
du niveau
mdian
Taux de
pauvret
moyen
Taux de
pauvret
moyen des
moins de
30 ans
Taux de
pauvret
moyen des
plus de 60
ans
Banlieue
moyenne de
lunit
urbaine
Ville
isole
moyenne
Ville
banlieue
moyenne
de grande
ville centre
Ville
centre
grande
19 819
18 080
20 874
18 420
19 076
21 558 18 635
11,8 %
18,9 %
12,1 %
18,3 %
15,1 %
13,8 %
10,2 %
20,5 %
28,7%
21,4 %
26,5 %
22,9 %
19,1 %
29,6 %
9,1 %
9,1 %
9,0 %
10,3 %
9,8 %
7,6 %
9,1 %
-56-
Annexe I
centres : Roubaix (B, 42 %), Creil (C), Bziers (C), Lens (C), Saint-Omer (C), Boulogne-sur-Mer (C),
Montargis (C), Calais (C), Carpentras (B), Avignon (C), Als (C), Elbeuf (B), Saint-Quentin (C), Forbach
(C), Cavaillon (C), Charleville-Mzires (C), Bthune (C), Douai (C), vreux (C), Carcassonne (B, 25 %).
Source : Mission.
Pour tudier lvolution du niveau de vie selon le type de ville moyenne en labsence de donnes
(taux de pauvret, revenu mdian) plus rcentes issues du fichier localis social et fiscal
(Filosofi) 43, la mission a rapport le revenu fiscal de rfrence (RFR) agrg au nombre total de
foyers fiscaux au niveau de chaque commune pour 2010 et 2014 (cf. tableau 28). Le niveau de
richesse des communes a en moyenne le plus augment dans les villes en priphrie de lunit
urbaine comportant une ville centre de taille moyenne.
Tableau 28 : volution du revenu fiscal moyen de rfrence entre 2010 et 2014
Priphries
VCM
GVC
Villes centres
volution
du revenu
fiscal de
rfrence
(RFR)
moyen
entre 2010
et 2014
<
20 000
hbts
2050 000
hbts
8,0 %
7,2 %
50100 000
hbts
7,8 %
7,2 %
8,2 %
BM
8,7 %
petite
taille
9,6 %
Villes
isoles
BM
7,9 %
7,8 %
Ce fichier est issu du rapprochement des donnes fiscales de la DGFiP (dclaration de revenus des personnes
physiques, taxe dhabitation et fichier dimposition des personnes physiques) et des donnes sur les prestations
sociales manant des principaux organismes gestionnaires de ces prestations (Cnaf, Cnav, CCMSA).
-57-
Annexe I
Tableau 29 : Poids et montant des contributions directes pour les entreprises au niveau du secteur
communal 44 en 2013
Montant (Mds )
Poids de la taxe
6,93
56%
4,33
35%
0,51
4%
0,71
6%
12,48
Montant (Mds )
16,32
7,18(*)
Source : DGFiP, DGCL, les chiffres-cls des collectivits locales. (*) La distinction nest pas dans la publication, elle a t
effectue par le bureau GF-3C de la DGFiP.
Les diffrents taux pris en compte par la mission sont reconstitus partir du fichier de
recensement des lments dimposition la fiscalit directe locale (R.E.I.).
4.2.1.1.1. La CFE augmente faiblement entre 2011 et 2015 au niveau du bloc communal
La cotisation foncire des entreprises (CFE) est un impt local d dans chaque commune par une
entreprise qui dispose de locaux et de terrains. Son montant est calcul partir des valeurs
locatives cadastrales multiplies par un taux vot par les assembles dlibrantes des
communes ou des EPCI. Les bases dimposition peuvent tre rduites dans certains cas et une
cotisation minimale est fixe par dlibration de la commune ou de lEPCI lorsque la valeur
locative est trop faible.
Les communes doivent respecter nanmoins un plafond dfini dans larticle 1636B septies IV du
CGI. Ce taux ne peut excder deux fois le taux moyen de la CFE constat lanne prcdente au
niveau national pour lensemble des communes.
Si les taux dimposition de la CFE sont en baisse entre 2011 et 2015 dans les villes moyennes, en
considrant le bloc communal associ, ces taux sont en augmentation en moyenne de 0,2 point
(cf. tableau 30).
Tableau 30 : volution de la CFE entre 2011 et 2015
Taux
moyen de
CFE
Nombre de
communes
Villes moyennes
(bloc
communal) 45
2011
28,3 %
2015
28,5 %
volution
0,2
en points
696
Villes
moyennes
Grandes villes
centres
28,1 %
28,3 %
0,2
4,2 %
2,4 %
-1,8
0,9 %
0,9 %
29
910
35
44 Communes et EPCI.
45 Taux de la commune, des syndicats et districts sans fiscalit propre, taux de lintercommunalit fiscalit propre
(ou fiscalit additionnelle) selon la zone. Le primtre est rduit aux seules communes ne changeant pas
dintercommunalit sur la priode.
46 Taux de la commune, des syndicats et districts sans fiscalit propre, taux de lintercommunalit fiscalit propre
(ou fiscalit additionnelle) selon la zone. Le primtre est rduit aux seules communes ne changeant pas
dintercommunalit sur la priode.
-58-
Annexe I
Des disparits existent au sein du bloc communal auquel appartiennent les villes moyennes. Les
taux de CFE augmentent entre 2011 et 2015 en priphrie des villes centres. La CFE baisse pour
les villes isoles de taille moyenne (cf. graphique 15).
Graphique 15 : volution des taux de la CFE pour le bloc communal auquel appartient les
communes de taille moyenne entre 2011 et 2015 (en %)
32
+0,4 pt
31
+0 pt
30
29
28
+0 pt
+0,3 pt
-0,8 pt
-0,1 pt
+0,2 pt
27
26
25
24
Ville isole
moyenne
2011
Banlieue
Priphrie de Ville banlieue
moyenne de lunit urbaine moyenne de
grande ville
lunit urbaine
centre
2015
4.2.1.1.2. La taxe sur les proprits bties augmente entre 2011 et 2015 tant au niveau de la
commune que pour le bloc communal
La taxe foncire sur les proprits bties (TFPB) concerne lensemble des proprits bties
situes en France lexception de celles qui peuvent bnficier dune exonration. Le montant de
cette taxe est calcul comme le produit dune base dimposition dcoulant des valeurs locatives
cadastrales par des taux fixs par la commune, lintercommunalit et le dpartement. Il existe
galement des frais de gestions perus par ltat via des taux fixes.
Larticle 1636B septies I du CGI mentionne un taux plafond qui est gal 2,5 fois le taux moyen
constat lanne prcdente pour la mme taxe dans lensemble des communes du dpartement
ou du taux moyen constat au niveau national sil est plus lev.
Larticle 1636B septies II du CGE donne le droit galement aux communes et intercommunalit
diminuer la taxe foncire lorsque pour lanne de rfrence le taux tait suprieur la fois :
-59-
Annexe I
Tableau 31 : volution de la TFPB entre 2011 et 2015
Taux
moyen de
TFPB
Nombre de
communes
2011
2015
volution
en points
39,9 %
41,2 %
1,3
Grandes villes
centres (bloc
communal) 48
42,1 %
44,0 %
696
Villes moyennes
(bloc communal) 47
Villes
moyennes
Grandes villes
centres
1,9
23,4 %
23,7 %
0,3
24,3 %
24,8 %
29
910
35
0,5
Tous les blocs communaux comportant des villes moyennes sont concerns par laugmentation
des taux de la TFPB entre 2011 et 2015 (cf. graphique 16).
Graphique 16 : volution des taux de la TFPB pour le bloc communal auquel appartiennent les
communes de taille moyenne entre 2011 et 2015 (en %)
60
50
+1,3 pt
+0,9 pt
+1,4 pt
+0,5 pt
40
+0,9 pt
+1,1 pt
+1,5 pt
30
20
10
0
Ville isole
moyenne
2011
Banlieue
Priphrie de Ville banlieue
moyenne de lunit urbaine moyenne de
grande ville
lunit urbaine
centre
2015
4.2.1.1.3. Une hausse des autres contributions est aussi constate pour les villes moyennes
La taxe spciale dquipement augmente pour les villes moyennes mais diminue pour les
grandes villes centres entre 2011 et 2015 (cf. tableau 32).
Les droits fixes pour la formation continue et pour les chambres des mtiers augmentent entre
2011 et 2015 (cf. tableau 32).
47
Taux de la commune, des syndicats et organismes assimils, taux du groupement fiscalit propre et taux du
dpartement. Le primtre est rduit aux seules communes ne changeant pas dintercommunalit sur la priode.
48
Taux de la commune, des syndicats et organismes assimils, taux du groupement fiscalit propre et taux du
dpartement. Le primtre est rduit aux seules communes ne changeant pas dintercommunalit sur la priode.
-60-
Annexe I
Tableau 32 : volution dautres taxes lies la CFE ou la TFPB entre 2011 et 2015
Villes
moyennes
Taxe spciale
quipement
(CFE)
Grandes villes
centres
2011
2015
volution
en points
2011
2015
1,06 %
1,09 %
2011
2015
54 600
59 150
8,3 %
8,3 %
2011
CFE Chambre des
2015
mtiers (droits
volution
fixes)
en points
Nombre de
communes
153 564
156 743
2,1 %
5 948
6 085
2,3 %
910
35
Taxe spciale
quipement
(TFPB, dont
Grand Paris)
Droit fixe
formation
continue (Fonds
assurance
artisans)
volution
en points
volution
en points
0,91 %
0,83 %
0,03
Villes moyennes
(bloc
communal) 49
Grandes villes
centres (bloc
communal) 50
-0,08
0,27 %
0,29 %
0,02
0,22 %
0,21 %
696
29
-0,01
2 100
2 275
compter de 2015, deux nouvelles taxes sajoutent aux contributions de la TFPB et de la CFE :
la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prvention des inondations (GEMAPI) ;
Encadr 18 : Les communes qui ont les plus fort taux dimposition en 2015
Les vingt communes qui ont les plus forts taux dimposition en 2015 sont :
Sur le primtre global, la typologie ville banlieue/ville centre/ville isole est indique par les
initiales B/C/I : Bussy-Saint-Georges (B, 74 %), Auch (C), Saint-Louis (I), Coulounieix-Chamiers (B),
Carcassonne (C), Arques-la-Bataille (B), Hnin-Beaumont (C), Saint-Laurent-du-Maroni (I), Fcamp (C),
Mogneville (B), Lamentin (B), Macouria (I), Cayenne (C), Sains-en-Gohelle (B), Saint-Quentin (C),
Basse-Terre (C), Prigueux (C), Digne-les-Bains (C), Agnetz (B), Kourou (I, 67 %).
Sur le panel de lInstitut pour la Ville et le commerce, ce sont quasiment exclusivement des villescentres : Carcassonne (C, 73 %), Saint-Quentin (C), Prigueux (C), Bthune (C), Ste (C), Castres (C),
Angoulme (C), Montauban (C), Narbonne (I), Lens (C), vreux (C), Bergerac (C), Beauvais (C), Albi (C),
Als (C), Brive-la-Gaillarde (C), Agen (C), La Rochelle (C), Boulogne-sur-Mer (C), Tarbes (C, 54 %).
Pour la CFE :
Sur le primtre global, la typologie ville banlieue/ville centre/ville isole est indique par les
initiales B/C/I : Moissac (B, 69 %), Castelsarrasin (C), Morlas (B), Allonnes (B), Largentire (B),
49
Taux de la commune, des syndicats et organismes assimils, taux du groupement fiscalit propre et taux du
dpartement. Le primtre est rduit aux seules communes ne changeant pas dintercommunalit sur la priode.
50
Taux de la commune, des syndicats et organismes assimils, taux du groupement fiscalit propre et taux du
dpartement. Le primtre est rduit aux seules communes ne changeant pas dintercommunalit sur la priode.
-61-
Annexe I
Guarbecque (B), Isbergues (B), Aire-sur-la-Lys (B), Cherbourg-Octeville (C), Bischwiller (B), Le
Temple-sur-Lot (B), queurdreville-Hainneville (B), Thiers (C), Sillingy (B), Montereau-Fault-Yonne
(C), Pazayac (B), Allouagne (B), Villebret (B), Saint-Venant (B), Le Blanc-Mesnil (B, 50 %).
Sur le panel de lInstitut pour la ville et le commerce, ce sont quasiment exclusivement des villescentres : Cherbourg-Octeville (C, 53,1 %), Ste (C), Albi (C), Avignon (C), Carcassonne (C), Hyres (B),
Carpentras (B), Tarbes (C), Orange (B), Castres (C), Dunkerque (C), Bziers (C), Tourcoing (B),
Lambersart (B), Armentires (C), Roubaix (B), La Madeleine (B), Boulogne-sur-Mer (C), Cavaillon (B),
Montauban (C, 33,3 %).
Source : Mission.
2011
2015
volution
2011
2015
46 807 665
31 337 438
-33,1 %
51 437
34 437
910
Grandes villes
centres
16 586 215
17 839 456
7,6 %
473 892
509 699
35
Villes moyennes
et EPCI (bloc
communal)
200 588 873
245 994 029
22,6 %
288 202
353 440
696
Grandes villes
centres et EPCI
(bloc communal)
62 936 088
72 563 037
15,3 %
2 170 210
2 502 174
29
Au sein des villes moyennes, les augmentations les plus fortes (fiscalit au niveau du bloc
communal) concernent les villes priphries des villes centres moyennes (+27 et +31%)
(cf. graphique 17). Cette hausse du montant provient probablement en partie du fort
dveloppement des surfaces de plus de 400 m2 en priphrie ces dernires annes.
-62-
Annexe I
Millions d'euros
Graphique 17 : volution de la TasCOm au sein des villes moyennes entre 2011 et 2015
140
+22%
120
100
80
+27%
60
40
+24%
+18%
+26%
+22%
20
-
Ville isole
moyenne
2011
+31%
Banlieue
Priphrie de Ville banlieue
moyenne de lunit urbaine moyenne de
grande ville
lunit urbaine
centre
2015
La TasCOm permet de rguler les surfaces des grands projets commerciaux pour aider les
plus petits. Cependant une trop forte hausse serait nfaste et dcouragerait linstallation
dentreprises locomotives dans une commune.
4.2.1.1.4.2. La taxe sur les friches commerciale est peu utilise par les collectivits locales
Larticle 126 de la loi n2006-1771 du 30 dcembre 2006 de finances rectificative pour 2006 a
mis en place une taxe annuelle sur les friches commerciales (TFC) partir du 1er janvier 2008
qui concerne certains biens commerciaux inexploits. Lobjectif tant de redynamiser les
centres-villes et dinciter au maintien dactivits commerciales.
Cette taxe peut tre mise en place la dcision des communes ou de lEPCI o est situ le bien
imposable dans les conditions prvues au I de larticle 1639 A bis du CGE (cf. encadr 19). Elle
porte sur les locaux usage commercial qui ne sont plus affects une activit entrant dans le
champ de la cotisation foncire des entreprises 51 depuis au moins deux ans 52 au 1er janvier de
lanne dimposition et sont rests inoccups pendant cette priode. Les taux de cette taxe sont
volutifs :
10%, la premire anne dimposition ;
-63-
Annexe I
Encadr 19 : Article 1530 du CGI sur la taxe annuelle sur les friches commerciales
I.
Les communes peuvent, par une dlibration prise dans les conditions prvues au I de
l'article 1639 A bis, instituer une taxe annuelle sur les friches commerciales situes sur
leur territoire. Toutefois, les tablissements publics de coopration intercommunale
fiscalit propre ayant une comptence d'amnagement des zones d'activits commerciales
peuvent, par une dlibration prise dans les conditions prvues au I de l'article 1639 A bis,
instituer cette taxe en lieu et place de la commune.
II.- La taxe est due pour les biens valus en application de l'article 1498, l'exception de ceux viss
l'article 1500, qui ne sont plus affects une activit entrant dans le champ de la cotisation foncire
des entreprises dfini l'article 1447 depuis au moins deux ans au 1er janvier de l'anne d'imposition
et qui sont rests inoccups au cours de la mme priode.
Pour l'tablissement des impositions, le conseil municipal ou l'organe dlibrant de l'tablissement
public de coopration intercommunale communique chaque anne l'administration des impts,
avant le 1er octobre de l'anne qui prcde l'anne d'imposition, la liste des adresses des biens
susceptibles d'tre concerns par la taxe.
III.- La taxe est acquitte par le redevable de la taxe foncire au sens de l'article 1400.
IV.- L'assiette de la taxe est constitue par le revenu net servant de base la taxe foncire sur les
proprits bties dfini par l'article 1388.
V.-Le taux de la taxe est fix 10 % la premire anne d'imposition, 15 % la deuxime et 20 %
compter de la troisime anne. Par une dlibration prise dans les conditions prvues au I de l'article
1639 A bis, ces taux peuvent tre majors dans la limite du double par le conseil municipal ou le
conseil de l'tablissement public de coopration intercommunale.
VI.- La taxe n'est pas due lorsque l'absence d'exploitation des biens est indpendante de la volont du
contribuable.
VII.- Le contrle, le recouvrement, le contentieux, les garanties et les sanctions de la taxe sont rgis
comme en matire de taxe foncire sur les proprits bties.
VIII.- Les dgrvements accords en application du VI ou par suite d'une imposition tablie tort en
application du II sont la charge de la commune ou de l'tablissement public de coopration
intercommunale. Ils s'imputent sur les attributions mensuelles de taxes et les impositions perues par
voie de rle.
En 2014, seulement 39 communes possdent des locaux imposs sur 73 communes ayant mis en
place la TFC (cf. tableau 34). Parmi ces communes, 64 % (25) ne sont pas dans le primtre
tudi, huit sont dans les villes banlieues de taille moyenne des grandes villes centres,
trois dans les villes centres moyennes, une grande ville centre et les autres communes
sont des petites villes en priphrie des villes centres.
Le nombre de locaux commerciaux vacants taxs est de 210 pour un montant de 132 185 . La
forte hausse des locaux commerciaux assujettis entre 2013 et 2014 provient de la rforme de
2012 sur le changement de la dure ncessaire avant limposition. Nanmoins, deux raisons
peuvent tre avances ce faible nombre de communes et dEPCI ayant institu cette taxe :
Tableau 34 : Suivi des communes ayant mis en place la taxe annuelle sur les friches commerciales
et nombre de locaux vacants identifis entre 2011 et 2014
Anne
Total
Nombre de
communes/EPCI
Dont
ayant mis en place communes
la TFC
Dont EPCI
2011
2012
2013
2014
61
50
76
58
82
65
89
11
18
17
16
-64-
73
Annexe I
Anne
Nombre de communes avec des
locaux imposs
Nombre de locaux vacants identifis
Montant mis en recouvrement (en )
Montant des dgrvements accords
(en ) 54
2011
2012
26
26
40 188
89
40 865
2013
2014
30
39
116
57 050
210
132 185
24 384
Sur les 210 locaux commerciaux taxs en 2014, 81,4 % concernent des commerces comme le
montre le graphique 18
Graphique 18 : Rpartition des locaux assujettis la TFC en 2014
19%
7%
3%
71%
dpendance commerciale
autres
Tableau 35 : Rpartition par montant de cotisation des avis de TFC mis en 2014 pour les
commerces
Type de local
Commerce avec
boutique
Commerce sans
boutique
Dpendance
commerciale
Montant mis en
recouvrement hors
frais de gestion
(en )
Nombre
Cotisation
moyenne
()
Cotisation
mdiane ()
150
75 890
506
191
15
12 747
850
255
1 956
-65-
326
127
Annexe I
Graphique 19 : Rpartition du nombre de locaux commerciaux imposs en 2014 selon la valeur
locative castrale
5%
1%
38%
<500
500-10 000
56%
10-100 000
>100 000
Ce sont essentiellement des petits commerces qui sont concerns par la TFC (cf. graphique
19). Les montants de la TFC ne sont assez levs pour remplir lobjectif initial de cette
taxe (cf. tableau 35). En effet, ils nencouragent pas le propritaire mettre sur le march son
bien et donc ne favorisent pas la reprise dune activit commerciale. La mission valuation de
politique publique Mobilisation des logements et des bureaux vacances met en vidence que les
propritaires concerns sont des commerants retraits dont le logement personnel est situ audessus de lancien fonds de commerce, et localiss dans des zones peu attractives .
-66-
Annexe I
Graphique 20 : volution de la cohorte de locaux commerciaux assujettis la TFC en 2012 en
fonction de leur premire anne dimposition
90
80
17
70
60
50
12
32
40
11
22
30
12
20
10
13
15
11
3
Toujours vacant en 2013
2009
2010
2011
5
10
3
Toujours vacant en 2014
2012
En conclusion, la taxe sur les friches commerciales est peu utilise et reprsente donc un faible
rendement pour les collectivits territoriales. Mieux cible, cette taxe pourrait, dans les
territoires o la demande de locaux commerciaux existe, inciter les propritaires remettre plus
vite et avec moins dexigence leur bien sur le march. Nanmoins face parfois un dficit de la
demande, la TFC peut aussi avoir des consquences inverses lobjectif recherch en accentuant
les difficults financires sur un propritaire qui ne trouve pas louer ou vendre. Cela explique
certainement pourquoi les communes nutilisent que peu ce dispositif, qui pourrait cependant
permettre de mieux mesurer la vacance commerciale dans les communes.
4.2.1.2. Les prix du foncier sont en augmentation sur la priode 2000-2014
4.2.1.2.1. Une augmentation du prix des mutations des locaux commerciaux est observe depuis
2000, hors Ile-de-France
Encadr 20 : Base des notaires de France
La base des notaires de France-Perval permet danalyser le fonctionnement des marchs immobiliers.
Pour chaque transaction correspond le montant et la surface du bien immobilier. La base recense les
oprations toutes les annes paires. Si la base des logements est exhaustive et fiable, celle sur les
locaux commerciaux prsentent certaines limites :
par ailleurs, les locaux commerciaux sont souvent sous le rgime de la location ou alors un
mme propritaire peut transformer son activit, ces deux cas ne se traduiront pas dans des
actes de ventes. La base notariale couvre donc une partie de lensemble des locaux
commerciaux, ainsi la gnralisation des conclusions sur les prix de limmobilier est prendre
avec prcaution.
Source : Mission.
-67-
Annexe I
La base notariale permet disoler les locaux de commerces (au sens large), magasins et
boutiques. En moyenne, 42 % des mutations hors le-de-France sont des locaux commerciaux
sur 2000-2014 (cf. tableau 36).
Tableau 36 : Proportion de locaux de commerces dans les actes notariaux
2000
Part des
locaux
commerciaux
Nombre de
locaux
commerciaux
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
49 %
47 %
40 %
33 %
34 %
46 %
43 %
45 %
5 068
5 330
5 712
5 866
5 514
4 999
4 545
5 258
Le champ sur le type de bail est mal renseign avec un faible taux de remplissage. En majeure
partie les locaux commerciaux sont utiliss sous bail commercial (cf. tableau 37).
Le montant hors taxe moyen des mutations de locaux commerciaux a augment de 245 % en 12
ans, en tenant compte de linflation sur la priode 55 (cf. tableau 38).
Tableau 37 : Part des baux commerciaux dans les locaux de commerce
2000
Part des
baux
commerciaux
Renseign
2002
96 %
955
97 %
1 408
2004
2006
98 %
99 %
1 831
1 937
2008
99 %
1 897
2010
99 %
1 720
2012
98 %
1 222
2014
98 %
1 562
Tableau 38 : volution du montant des mutations des locaux commerciaux entre 2000 et 2014
2000
Total
Montant HT
(Mds)
Moyenne HT
()
0,38
75 472
2002
0,55
104 172
2004
0,73
129 522
2006
1,05
178 390
2008
1,07
194 448
2010
1,07
214 042
2012
0,82
2014
0,22
Source : Notaires de France-Perval. Mutations pour lesquelles la surface annexe est renseigne. La surface complte
comprend la surface principale et la surface annexe.
2000
2002
2004
2006
2008
494 855
749 699
835 245
867 477
805 804
97,6
140,7
146,2
147,9
146,1
2010
702 080
140,7
2012
2014
175,2
Source : Notaires de France-Perval. Mutations pour lesquelles la surface annexe est renseigne. La surface complte
comprend la surface principale et la surface annexe.
-68-
Annexe I
Tableau 40 : volution du ratio prix HT/surface pour lensemble des mutations entre 2000 et
2014
2000
Montant HT
par m2 () 56
2002
773
2004
741
2006
886
2008
1 206
2010
1 331
2012
1 521
1 629
2014
1 588
Source : Notaires de France-Perval. Mutations pour lesquelles la surface annexe est renseigne. La surface complte
comprend la surface principale et la surface annexe.
Ce rsultat est toutefois prendre avec prcaution en raison des limites rappeles dans
lencadr 20. Les locaux peuvent par ailleurs prsenter des caractristiques diverses qui peuvent
justifier des carts de prix importants (possession dun ascenseur, dune place de parking etc).
Enfin, il est relev que ces donnes sont relativement mal renseignes avec de nombreuses
donnes manquantes, ce qui limite le champ de lanalyse de la base de donnes 57.
Lvolution des prix en m2 des mutations de locaux commerciaux diffre entre les diffrents
types de villes. Elle est moins leve dans les villes moyennes (+40 % en tenant compte de
linflation) que dans les grandes villes (+82 %) mais, dans ce cas aussi, il existe des disparits
entre ces communes (cf. tableau 41).
Tableau 41 : Distinction entre villes moyennes et grandes villes centres
Villes moyennes
2000
2012
760
1 249
Prix HT par m2 58
Source : Notaires de France-Perval. Mutations pour lesquelles la surface annexe est renseigne. La surface complte
comprend la surface principale et la surface annexe.
Ce sont dans les villes isoles que les prix au m2 des locaux commerciaux ont le plus
augment avec les villes banlieues des grandes villes centres (cf. tableau 42).
Tableau 42 : Distinction entre les diffrentes villes moyennes
Ville centre
2000
Prix HT par
m2
volution
des prix en
tenant
compte de
linflation
2012
Ville isole
2000
2012
735
1 009
628
1 526
13 %
119 %
Ville banlieue de
taille moyenne des
villes centres
2000
2012
617
-
Ville banlieue de
taille moyenne des
grandes villes
centres
2000
2012
1 153
63 %
878
-
2 144
120 %
Source : Notaires de France-Perval. Mutations pour lesquelles la surface annexe est renseigne. La surface complte
comprend la surface principale et la surface annexe.
totale
57 Laugmentation est de 80 % entre 2000 et 2014 pour les locaux disposant dun ascenseur et de 110 % sans
ascenseur
58 Pour chaque
-69-
Annexe I
4.2.1.3.1. Les indices dindexation des loyers commerciaux lors des rvisions des baux ont
fortement augment jusquen 2012 avant de se stabiliser
Avant septembre 2014, lindice du cot de la construction (ICC) calcul par lInsee pouvait servir
de rfrence la rvision triennale des loyers commerciaux et au plafonnement des loyers
applicable lors du renouvellement des baux commerciaux (cf. encadr 21). Cet indice a
augment entre le premier trimestre de 2000 et celui de 2015 de 50,7 %. Entre 2010 et
2015, il a augment de 8,2 %, nanmoins lindice volue peu depuis 2012.
Lindice des loyers commerciaux (ILC) a t instaur en 2008. Il concerne uniquement les
locataires commerants et les locataires ayant une activit artisanale enregistrs au rpertoire
des mtiers. Cet indice est compos pour 50% de lindice des prix la consommation, pour 25 %
de lindice des prix de la construction neuve et pour 25 % de lindice du chiffre daffaires du
commerce de dtail 60. Sa composition le rend moins sensible aux chocs spculatifs sur les
matires premires.
Encadr 21 : Rvision du loyer dun bail commercial
Le loyer dun bail commercial est dfini librement entre les deux parties la conclusion du
contrat. Il repose en principe sur les valeurs locatives des locaux.
La rvision des loyers peut soprer sous plusieurs modalits :
en cours du bail : selon la prsence dune clause dchelle mobile, le loyer peut tre rvis de
deux manires :
59 Base Biens .
septembre 2014, lindice du cot de la construction (ICC) pouvait galement servir de rfrence.
-70-
Annexe I
Lindice des loyers commerciaux a augment entre le premier trimestre de 2008 et celui
de 2015 de 8,3 %. Cet indicateur reste stable depuis 2012 (cf. graphique 21).
Depuis septembre 2014 62 seul lILC peut tre utilis pour la conclusion dun nouveau bail
commercial ou pour la rvision annuelle ou triennale des baux commerciaux. Avant cette date,
lindexation selon lILC ou lICC pouvait crer une distorsion des prix des baux
commerciaux. En effet entre le premier trimestre de 2008 et celui de 2013, lICC a
augment de 10 % tandis que celui de lILC de 8,5 %.
Ainsi les loyers rviss selon la clause dchelle mobile (cf. encadr 21) ont d fortement
augmenter entre 2010 et 2012. Pour les autres rvisions, cest le niveau de plafonnement qui
tait en forte hausse.
Graphique 21 : volution de lindice des loyers commerciaux entre 2005 et 2015.
109
108
107
ILC
106
105
104
103
102
101
100
4.2.1.3.2. Une ralit de la hausse des loyers commerciaux htrogne selon les types de surface
commerciale
Trois zones commerciales peuvent tre dfinies : les centres-villes, les centres commerciaux et
les lotissements commerciaux (ou parc dactivit commerciale ou retail park). Au sein de
chacune de ces catgories, lvolution des loyers commerciaux peut tre diffrente (cf. figure 15,
figure 16, figure 17, et tableau 43) :
62 Loi 2014-626 d 18 juin 2018 article
9.
-71-
Annexe I
pour les petits centres commerciaux (20 40 boutiques) et les grands centres
commerciaux (40 80 boutiques) la situation est htrogne et dpend du
dynamisme de la ville centre.
pour les centres commerciaux rgionaux (80 120 boutiques), le prix des loyers a
augment de manire significative ;
pour les megacentres (plus de 120 boutiques), les loyers sont levs. Les megamall
par exemple sont les centres pour lesquels les loyers ont le plus augment et sont
actuellement suprieurs 2 500 le m2 pour une anne.
pour les moyennes surfaces, les prix voluent peu, mme si la fourchette des loyers
commerciaux a tendance slargir.
Figure 15 : Des loyers commerciaux diffrents selon les catgories dtablissements commerciaux cas dune petite ville
Source : Mission, partir des donnes du baromtre PROCOS des loyers commerciaux.
Figure 16 : Des loyers commerciaux diffrents selon les catgories dtablissements commerciaux cas dune ville moyenne
Source : Mission, partir des donnes du baromtre PROCOS des loyers commerciaux.
-72-
Annexe I
Figure 17 : Des loyers commerciaux diffrents selon les catgories dtablissements commerciaux cas dune grande ville
Source : Mission, partir des donnes du baromtre PROCOS des loyers commerciaux.
Tableau 43 : volution des valeurs locatives moyennes dans les principaux ples commerciaux
urbains (loyer moyen hors taxes et hors charges en euro/m2/an)
Petite ville
(UU <100.000
hab)
Ville moyenne
(UU de
100.000
250.000 hab)
Grande ville
(UU > 250.000
hab)
2014
2015
2014
2015
2014
2015
Centreville
CC de
quartier
150
300
150
300
300
500
300
600
500
2 000
500
3 000
70
200
70
200
70
200
70
200
PCC
200
400
200
400
200
400
200
400
200
400
200
400
GCC
400
600
400
800
400
600
400
800
400
600
400
800
Mga
CC
CCR
-
1 000
1 800
1 200
2 500
1000
1800
1200
2500
1 200
2 000
1 400
3 000
Lotissement
moyennes
surfaces
70
200
70
300
70
200
70
300
70
200
70
300
4.2.1.4. Le prix des fonds de commerces en fonction du chiffre daffaires du vendeur sur
lanne est trs diffrent entre la grande distribution et le commerce spcialis, et
ce mme sil est en baisse entre 2012 et 2015
Pour ltude sur les fonds de commerce, la mission ne dispose pas dinformation au niveau
communal, lanalyse a t ralise au niveau de lensemble des communes franaises.
-73-
Annexe I
Le prix des fonds de commerce est dpendant en partie du chiffre daffaires ralis par le
vendeur. Le bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) permet dvaluer le
montant du fonds de commerce en quivalent du chiffre daffaires du vendeur sur lanne
prcdant la vente.
49,2
40,8
35,4
30,8
29,7
20
40
78,3
78,1
76
73,9
71,7
63,2
61,9
60,9
59
60
80
90,1
100
Source : Ventes et cessions de fonds de commerce, annonces publies au BODACC du 1er janvier au 31 dcembre 2015,
Direction de linformation lgale et administrative.
-74-
Annexe I
Tableau 44 : volution des montants moyens des transactions en des fonds de commerces entre
2012 et 2014
2012
264 085
150 235
161 885
153 571
124 174
181 105
161 172
945 042
89 228
213 104
69 721
64 394
76 123
322 981
138 708
177 306
Commerce
Commerce et rparation de vhicules
Magasins multi-rayons
Dtail alimentaire
Bricolage et quipement du foyer
Sport et loisirs
Habillement
Soin de la personne et optique
Vente hors magasin
Carburants et combustibles
Activits de rparation
Coiffeurs, soins de beaut et corporels
Autres services la personne
Hbergement
Restauration
Dbits de boissons
2015
volution 63
233 954
-10,6 %
132 262
-11,2 %
192 688
19,8 %
141 906
-6,8 %
129 472
5,0 %
186 528
3,8 %
142 165
-11,0 %
770 232
-17,7 %
107 686
21,5 %
200 378
-5,2 %
59 253
-14,2 %
55 869
-12,5 %
82 424
9,1 %
333 854
4,1 %
129 912
-5,6 %
156 760
-10,8 %
Source : Ventes et cessions de fonds de commerce, annonces publies au BODACC du 1er janvier au 31 dcembre 2015,
Direction de linformation lgale et administrative.
4.2.1.5. Limpact de la mise en uvre de la rvision des valeurs locatives sur la TFPB et la
CFE
La rvision des valeurs locatives 64 des locaux professionnels a t prvue dans larticle 34 de la
loi n2010-1658 du 29 dcembre 2010 de finances rectificative pour 2010. Lobjectif tant de
corriger lcart existant entre les valeurs locatives utilises aujourdhui et les valeurs du march
locatif actuel. Cette opration a donc des consquences sur la fiscalit locale puisque les valeurs
locatives sont la base du calcul de la TF et de la CFE.
La dtermination des valeurs locatives cadastrales repose sur des lments datant des annes
1970 selon les caractristiques des immeubles, par rapport des locaux de rfrence et en
fonction des conditions de loyers pratiques. Ces valeurs taient ensuite actualises chaque
anne par lapplication dun coefficient forfaitaire fix au niveau national par la loi de finances.
Concernant les nouvelles constructions, les valeurs locatives ont t dfinies partir du mme
systme, cest--dire en prenant la valeur actualise de locaux comparables.
La DGFiP a ralis des travaux de simulation lt 2015 pour chiffrer limpact de cette rvision.
Enfin, pour corriger laugmentation, induite par cette rvision, de la proportion contributive la
fiscalit des locaux professionnels par rapport celle des autres types de locaux non concerns
par la rvision65, un coefficient de neutralisation a t mis en place (deuxime alina du
paragraphe XVI de larticle 34). Son application garantit le principe suivant : que ce soit avant ou
aprs la rvision des valeurs locatives la contribution des locaux concerns/non concerns sera
la mme 66.
63 Lvolution tient compte de
64 Le
loyer annuel thorique que le bien pourrait procurer dans des conditions normales de location.
Par exemple, si dans une commune avant la rvision des valeurs locatives des locaux professionnels, les locaux
usage dhabitation reprsentent 60 % des bases de la taxe foncire et les locaux professionnels 40 % de ces mmes
bases, les mmes proportions seront maintenues aprs la rvision , Simulation relative la rvision des valeurs
locatives des locaux professionnels, juillet-aot 2015, DGFiP.
-75-
Annexe I
4.2.1.5.1. La contribution la taxe foncire des magasins de moins de 400m2 va augmenter avec
la rforme des valeurs locatives
Lvolution moyenne de la cotisation des magasins et des lieux de vente est la baisse : -3,8 %
(cf. tableau 45). Au sein de ces magasins sont distingus :
MAG1 : les boutiques et magasins sur rue dont a surface principale est infrieure 400m2 ;
MAG2 : les commerces sans accs direct la rue dont la surface principale est infrieure
400 m2 ;
MAG3 : les magasins appartenant un ensemble commercial (surface principale infrieure
400 m2) ;
MAG4 : les magasins de grande surface (surface principale comprise entre 400 et 2 499
m2) ;
MAG5 : les magasins de trs grande surface (surface principale gale ou suprieure 2500
m2) ;
MAG6 : les stations-services, stations de lavage et assimilables ;
MAG7 : les marchs.
La rvision des valeurs locatives des locaux professionnels devrait avoir pour consquence une
augmentation de la contribution pour les petits magasins (MAG1, +6,1% ; MAG2, +7,2% ;
MAG3, +101,1%) et une baisse importante de celle des grandes surfaces (hypermarchs et
supermarchs ; -31,8 % pour les MAG5 et -22,5 % pour les MAG4). Les commerces dont la
surface principale est infrieure 400 m2 et situs dans les centres commerciaux (de type
MAG3) devraient selon les estimations de la DGFiP tre les plus touchs par cette rforme avec
une augmentation de la contribution de 101,1 % en moyenne. De plus, au sein de ce groupe, ils
sont majoritairement perdants au sein du groupe puisque pour 85,2 % dentre eux la cotisation
augmente (cf. tableau 45).
Tableau 45 : Impact de la rvision des valeurs locatives sur les catgories de commerces
MAG1
MAG2
MAG3
MAG4
MAG5
MAG6
MAG7
Total
volution moyenne de
cotisation
6,1 %
7,2 %
101,1 %
-22,5 %
-31,8 %
-2,7 %
-8,5 %
-3,8 %
Locaux dont la
cotisation augmente
50,3 %
48,8 %
85,2 %
35,3 %
25,2 %
44,6 %
32,3 %
51,4 %
Locaux dont la
cotisation baisse
49,7 %
51,2 %
14,8 %
64,7 %
74,8 %
55,4 %
67,7 %
48,6 %
Source : DGFiP, Rvision des valeurs locatives des locaux professionnels, simulation relative la rvision des valeurs
locatives des locaux professionnels.
Une des explications avances par la DGFiP concernant la faible proportion de certains sousgroupes voir leur cotisation baisser (par exemple les magasins dont la surface est infrieure
400m2) serait due une sous-valuation actuelle des locaux les plus anciens. En effet, pour ces
biens plus vtustes, des ramnagements importants ou des travaux de construction non
dclars ladministration pourraient fausser la description des locaux et ainsi modifier la
valeur locative la hausse aprs la rvision et donc les cotisations. Or ce sont les locaux MAG 1
MAG 3 qui sont les plus anciennement valus.
En raisonnant par type de communes, les cotisations augmentent pour les magasins des
toutes petites communes (moins de 500 habitants) et de celles de plus de 50 000
habitants (cf. tableau 46). Ainsi certaines villes moyennes du primtre de la mission sont
concernes.
-76-
Annexe I
Tableau 46 : Impact de la rvision des valeurs locatives sur les catgories de commerces selon la
taille de la commune : volution de la contribution et montant de laugmentation ou de la
diminution
10-20 000 habitants
0,8 %
(11 )
99,8 %
(2 181 )
-26,2 %
(-3 302 )
-33,6 %
(-28 128 )
-9,8 %
(-298 )
MAG1
MAG3
MAG4
MAG5
Total
20 50 000
habitants
2,5 %
(39 )
121,5 %
(3 223 )
-25,1 %
(-3 757 )
-33,3 %
(-38 602 ]
-4,9 %
(-162 )
50 100 000
habitants
8,4 %
(131 )
118,3 %
(3 143 )
-22,1 %
(-3 383 )
-29,6 %
(-34 421 )
0,9 %
(27 )
Source : DGFiP, Rvision des valeurs locatives des locaux professionnels, simulation relative la rvision des valeurs
locatives des locaux professionnels. Pour les autres sous-groupes, donnes non disponibles.
Laugmentation de la cotisation la plus forte en montant concerne les magasins MAG3. Ceci
pourrait tre dautant plus problmatique que les centres commerciaux de centre-ville sont
fortement touchs par la vacance commerciale 67.
La rpartition des gagnants et perdants peut galement tre faite au niveau des secteurs
dactivit comme le montre le tableau 47.
Tableau 47 : Impact de la rvision des valeurs locatives sur les secteurs commerciaux
Source : DGFiP, Rvision des valeurs locatives des locaux professionnels, simulation relative la rvision des valeurs
locatives des locaux professionnels.
Pour limiter certaines variations, un dispositif de planchonnement pourrait tre mis en place
(cf. encadr 22). Les commerces de centres-villes (MAG1, MAG2 et MAG3) devraient rester
les principaux perdants de cette rvision fiscale (cf. tableau 48).
Tableau 48 : Impact de la rvision des valeurs locatives sur les catgories de commerces avec
dispositif de planchonnement
volution moyenne de cotisation avec
dispositif de planchonnement
MAG1
MAG2
4,6 %
4,4 %
-77-
Annexe I
61,7 %
-13,2 %
-18,5 %
-12,4 %
-14,0 %
-1,9 %
Source : DGFiP, Rvision des valeurs locatives des locaux professionnels, simulation relative la rvision des valeurs
locatives des locaux professionnels.
Source : DGFiP, Rvision des valeurs locatives des locaux professionnels, simulation relative la rvision des valeurs
locatives des locaux professionnels.
4.2.1.5.2. Une diminution de la cotisation la CFE est anticipe dans le secteur du commerce
Sur les 4,5 millions dtablissements imposs la CFE en 2014, 1,6 million entrent dans le champ
de la rvision et ne comportent pas de dfaillance dclarative et 1,2 million sont impacts par la
rvision. Les travaux de simulation de la DGFiP aboutissent la conclusion suivante : les
tablissements dont le chiffre daffaires est infrieur 3 M sont les plus touchs en moyenne
par la hausse de la cotisation de la CFE. Concernant le secteur du commerce, la cotisation
la CFE diminuerait en moyenne de 4 %.
4.2.2. La course au m2 provoque une concurrence entre centralit et priphrie
4.2.2.1. Une course au m2 due un fort dveloppement des surfaces de plus de 400 m2 et
une contraction des petites entre 1992 et 2009 au niveau de lensemble du
territoire
Au niveau national, la surface commerciale totale du commerce de dtail a augment de 58 %
entre 1992 et 2009 en passant de 48 77 millions de m2, soit une augmentation de 2,6 % par an.
En parallle, le nombre de points de vente a diminu de 6,3 % sur lensemble de la priode.
Comme le montre le tableau 49, le taux de petites surfaces commerciales (moins de 400
m2) a diminu de 10,5 % alors que le nombre de magasins de plus de 400 m2 a augment
de 86 % sur la priode.
-78-
Annexe I
Tableau 49 : volution du nombre de commerces et de la surface commerciale entre 1992 et 2009
1992
Nombre de points de
vente
Nombre de points de
vente de moins de 400
m2
Nombre de points de
vente de plus de 400 m2
Surface en m2
2009
volution
353 108
331 000
22 286
41 452
330 822
48 413 000
-6,3 %
295 857
-10,5 %
76 700 000
+58 %
+86 %
entre 1975 et 1996 le seuil est fix 1 000 m2 par la loi Royer: les surfaces commerciales
ont t multiplies par cinq quasiment entre 1981 et 1992 ;
entre 1996 et 2009 le seuil est abaiss 300 m2 par la loi Raffarin : do une forte
augmentation pour les annes frontires mais qui se poursuit ainsi jusquen 2009. Sur
cette priode le nombre de m2 a t multipli par 7.
partir de 2009 le seuil est rehauss 1 000 m2 par la loi de modernisation de lconomie
(LME) : la surface autorise est en baisse. Cependant, la ralit du march est diffrente.
En effet, la priode 2009-2014 a t marque par une forte acclration de linstallation de
nombreux drives, qui ont t considrs comme des entrepts et non des surfaces de vente
jusqu la promulgation de la loi pour laccs au logement et un urbanisme rnov (ALUR)
en 2014. Ils ntaient donc pas soumis lautorisation des CDAC 68. Ainsi la tendance la
baisse des surfaces commerciales est prendre avec prcaution.
68
Or la surface commerciale dun drive correspond 2 000 m2 avec stationnements attenants (Du Far West la ville.
Lurbanisme commercial en question, Cristina Garcez et David Magin (sous la direction de), 2014). Ce qui signifie que
la concertation dune CDAC est ncessaire.
-79-
Annexe I
Graphique 23 : Surfaces autorises par les CDAC (en millions de m2)
Loi Royer : seuil 1.000 m
1975
1977
1979
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
LME : relvement
du seuil
1.000 m
2011
2013
2015
0
0,5
1,5
2,5
3,5
Source : Ren-Paul Desse (professeur durbanisme luniversit Bretagne occidentale) partir de lobservatoire CDAC de
la socit Kyris. Publi dans Bilan et perspectives du march de limmobilier de commerce en France , janvier
2016.Note de lecture : entre 2009 et 2014, les donnes concernant les drives sont manquantes car ces projets ntaient
pas soumis aux CDAC. Cependant la surface commerciale non reprsente est difficilement estimable 69.
69
La notion de drive nentre dans le droit commun qu partir de mars 2014. Ils sont donc soumis dsormais lavis
des CDAC sauf pour ceux qui sont intgrs un magasin de dtail ouvert au public la date de promulgation de la
loi et nemportant pas cration de surface de plancher de plus de 20m2 .
-80-
Annexe I
Lagrandissement des surfaces commerciales moyennes touche davantage les priphries des
villes centres moyennes.
Cette dualit centralit/priphrie est galement observable grce aux remontes communales
rpertoriant les autorisations des commissions dpartementales d'amnagement commercial
(CDAC). En considrant les projets prsents en CDAC, les intentions des investisseurs sont
majoritairement orientes vers le dveloppement de surfaces en priphrie. En effet, dans les
units urbaines comportant une ville centre de taille moyenne, la proportion de surfaces en
priphrie proposes en CDAC est de 55% contre 45% en centralit. Cette proportion est plus
flagrante encore si lon compare les grandes villes centres et leur banlieue de taille moyenne
(35 % versus 65 %). Les donnes sur les autorisations rendues par les CDAC 71 confirment cette
dualit entre priphrie et centralit : en 2014, la priphrie reprsente 55 % de la surface
commerciale autorise dans les villes moyennes.
Tableau 50 : Nombre de projets prsents en CDAC et de leurs surfaces commerciales associes en
2010 et en 2014
Nombre
de projets
Villes de taille
moyenne
Grandes villes
Ville centre
Priphrie de
lunit urbaine
Ville centre
Vile banlieue
de taille
moyenne
2010
Surface associe
(m2)
593 703
271
(42 %)
814 840
251
(58 %)
258 107
52
(34 %)
159
496533
(66 %)
2014
Surface associe
(m2)
448 431
222
(45 %)
590 678
214
(55 %)
274 749
65
(35 %)
Nombre
de projets
143
515 883
(65 %)
Source : DGE. Note de lecture : (X%) signifie la part du volume de surface commerciale entre la ville centre et la
priphrie.
70 LInsee a dcid de relancer son enqute Points de vente en 2015, les rsultats sont attendus dici un an.
71 Surface
commerciale autorise.
-81-
Annexe I
4.2.2.3. Selon lInsee, la cration dune grande surface peut concurrencer, pour certains
secteurs, le commerce de proximit dans les villes isoles et priphriques
Une tude de lInsee montre que pour les villes banlieues et les villes isoles, la cration dune
grande surface nuit au commerce de proximit de la commune (cf. encadr 23). Les villescentres sont quant elles pargnes par ce phnomne.
Encadr 23 : tude de lInsee sur leffet du dveloppement des grandes surfaces sur le commerce
de proximit
Une tude de lInsee ralise par Simon Quantin et Laure Turner 72 cherche valuer leffet du
dveloppement des grandes surfaces sur la dure de vie des commerces de proximit non spcialiss
et spcialiss sur les annes 1993-2005 par des mthodes conomtriques.
Le primtre retenu est le suivant :
lexistence ou non dune grande surface pour limplantation dun commerce de proximit ;
Source : Le dveloppement des grandes surfaces et son impact sur la dure de vie du petit commerce alimentaire de
proximit, 19 mars 2015
4.2.2.4. La grande distribution est attractive avec une volution des prix deux fois moins
rapide quen dehors de ce circuit entre 2005 et 2015
Lindice des prix des produits de grande consommation (alimentation hors fruits, lgumes,
poissons et crustacs frais, articles de mnage non durables, produits dentretien et produits
pour soins personnels) dans la grande distribution est calcul partir de relevs dans les
hypermarchs et les supermarchs. Il a augment entre dcembre 2005 et dcembre 2015 de
11 %. Lindice des prix des produits de grande consommation hors grande distribution
(toutes formes de vente sauf les hypermarchs et les supermarchs) a quant lui augment de
22 % sur la mme priode.
Cette volution diffrencie entre grande distribution et petites surfaces se situant plus
gnralement en centre-ville peut tmoigner dun intrt plus fort des consommateurs pour les
premiers magasins. Cette situation cre une tension entre centre-ville et priphrie.
72 Le dveloppement des grandes surfaces et son impact sur la dure de vie du petit commerce alimentaire de proximit,
19 mars 2015
-82-
Annexe I
4.2.2.5. La course au m2 nest pas toujours accompagne dune aussi forte hausse du
chiffre daffaires
On remarquera par ailleurs que cette augmentation du nombre de m2 nest pas toujours
accompagne dune hausse associe du chiffre daffaires. Ainsi comme le montrent les enqutes
Points de vente de lInsee de 2004 et 2009, dans de nombreux secteurs commerciaux il y a un
dcrochage entre lvolution du chiffre daffaires et celle de la surface commerciale.
Tableau 51 : volution du CA/m2 entre 2004 et 2009
Secteurs commerciaux
Habillement et chaussures
Autres quipements de la personne
Culture, loisirs, sport
quipement du foyer
Suprettes
Supermarchs
Hypermarchs
Lvolution des principales enseignes reprsentatives de leur secteur entre 2001 et 2015
tmoigne galement dun dveloppement dintensit diffrente entre surfaces commerciales et
chiffre daffaires, ce qui entrane une baisse de la rentabilit des m2 (cf. graphique 24)
Graphique 24 : volution de la surface commerciale, du chiffre daffaires et des rendements entre
2001 et 2015
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
-0,5
0,0 %
0,0 %
-0,4 %
-0,3 %
-0,3 %
-0,1 %
-0,1 %
0,1 %
-0,3 %
-0,5 %
-1,0
Evolution de la surface commerciale
0,1 %
Evolution du CA (HT)
-83-
2013
volution 2012-2013
2013
volution 2012-2013
2013
volution 2012-2013
2013
volution 2012-2013
2013
volution 2012-2013
2013
volution 2012-2013
2013
volution 2012-2013
2013
volution 2012-2013
2013
volution 2012-2013
2013
volution 2012-2013
2013
volution 2012-2013
322
1,6 %
2,2 %
221
3,3 %
43
3,3 %
99
1,7 %
979
0,4 %
620
0,7 %
87
2,0 %
381
0,4 %
97
3,6 %
747
3,1 %
203
292
1,3 %
2,1 %
233
0,4 %
35
5,3 %
98
0,7 %
810
0,5 %
633
0,9 %
89
1,8 %
362
0,8 %
92
0,8 %
657
1,4 %
184
279
1,7 %
3,2 %
216
0,7 %
36
5,0 %
85
1,2 %
755
0,3 %
633
1,0 %
109
1,6 %
331
1,0 %
76
2,4 %
682
3,9 %
173
308
1,0 %
1,7 %
205
1,3 %
40
-1,0 %
90
3,0 %
885
0,0 %
604
1,2 %
101
0,8 %
333
0,5 %
87
3,3 %
750
-0,1 %
199
VIM
309
2,4 %
3,9 %
197
2,1 %
38
3,1 %
70
1,6 %
860
0,2 %
648
1,0 %
74
3,9 %
332
0,3 %
84
1,5 %
715
3,9 %
191
BM des
VCM
433
2,2 %
3,0 %
267
1,4 %
41
5,4 %
77
-1,2 %
983
0,6 %
807
1,3 %
95
2,7 %
432
2,3 %
96
1,4 %
875
2,3 %
311
Priphrie
de petite
taille des
VCM
-84-
VCM <
20 000
hbts
Tableau 52 : volution de la surface commerciale moyenne entre 2012 et 2013 pour les villes moyennes
Annexe I
273
1,6 %
2,1 %
161
0,8 %
41
3,1 %
67
2,9 %
606
1,2 %
732
0,4 %
82
2,3 %
259
1,2 %
57
5,5 %
709
0,7 %
188
BM des GVC
Annexe I
4.2.3.1. Le chiffre daffaires associ au e-commerce a t multipli par huit entre 2005 et
2015 avec une demande qui touche davantage lhabillement, les produits culturels,
les voyages et les produits lectromnagers
Le march e-commerce franais est en constante augmentation et atteint les 65 Mds en 2015,
soit prs de huit fois plus quen 2005 et une hausse de 14,3 % par rapport 2014, ce qui
tmoigne du dynamisme de ce mode de commerce (cf. graphique 25). La FEVAD estime un
montant de 71,4 Mds en 2016. En 2015, selon la FEVAD, le chiffre daffaires du e-commerce
reprsente 7 % du commerce de dtail, et 9% si on enlve le secteur de lalimentaire.
73 Enqute annuelle depuis 2012. En partenariat avec le service de lobservation des statistiques (SOeS) et du service
de la statistique et de la prospective.
74 Adyen, Be2bill-Rentabiliweb, Ingenico Payment Services, Monetico Paiement, Monext, Paybox, Paypal, Payzen,
Worldline
-85-
Annexe I
Graphique 25 : volution du chiffre daffaires du e-commerce entre 2005 et 2015 (en Mds )
70
64,9
56,8
60
51,1
50
45
37,7
40
31
30
20
10
0
8,4
2005
11,6
2006
15,6
2007
20
2008
25
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Source : iCE/FEVAD.
Le nombre dachats en ligne a t multipli par neuf en dix ans, atteignant 835 millions
transactions en 2015. Cette augmentation plus forte que le montant du CA signifie une
diminution du montant moyen de la transaction en ligne qui est pass de 89 78 en
moyenne en dix ans.
Si le montant moyen dune transaction baisse, la frquence dachats en ligne calcule partir
du nombre total dacheteurs en ligne augmente passant de 7 23 transactions par
acheteur et par an entre 2005 et 2015. En 2015, elle correspond 2 achats par mois et
par acheteur. Les achats en ligne ont donc pour ambition de devenir un acte du quotidien
et non plus un acte rare ou occasionnel. Ainsi le panier annuel par acheteur passerait de 625
1 780 . Sur les quatre dernires annes, la FEVAD chiffre 20 % dacheteurs en ligne de plus.
Les achats en ligne en 2015 portent principalement sur lhabillement (57 %) puis les produits
culturels (53 %), puis les produits techniques et lectromnagers (44 %) et les voyages et
produits du tourisme (43 %). Les secteurs culturels et loisirs ainsi que les produits
lectromnagers connaissent un recul (respectivement -2,3 % et 17,3 % dans les villes
moyennes entre 2010 et 2014). Ce sont des secteurs qui se font fortement concurrencer par les
achats en ligne.
Les livraisons hors domicile sont majoritaires et concernent essentiellement des points relais
(88 %) pour les sites du panel de la FEVAD (cf. graphique 26). Les acheteurs en se dplaant
pourraient par la mme occasion consommer dans les commerces environnant ces points relais.
-86-
Annexe I
Graphique 26 : Part des modes de livraison en 2015 (en %)
60
49
50
45
40
30
20
10
6
0,3
Domicile
Points relais
Retrait en magasin
Autres (consignes)
Source : iCE/FEVAD.
200 000
182 000
180 000
157 300
160 000
138 000
140 000
117 500
120 000
100 400
100 000
81 900
80 000
64 100
60 000
40 000
20 000
-
14 500
2005
22 900
2006
35 500
2007
47 300
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Source : FEVAD.
Cependant, la FEVAD estime que 85 % du chiffre daffaires du e-commerce est ralis par
seulement 5 % des sites marchands, soit 900 sites.
-87-
Annexe I
Pure-Player
2015
TPE/PME
40 %
Magasins physiques
28 %
28 %
Profession
librale
2%
Ainsi 28 % des magasins physiques compltent leur activit grce au e-commerce, contre 25 %
en 2014. Limpact des ventes en ligne stimule les achats en boutique pour 63 % des
commerants possdant les deux 75 (cf. tableau 54).
Tableau 54 : Bnfices tirs dune boutique en ligne en plus de sa boutique physique
Augmentation
Augmentation de la
du CA en
frquentation
boutique
65 %
63 %
54 %
largissement de la
zone de chalandise
2015
Clientle mieux
informe
49 %
Les e-commerants sont majoritairement installs dans les communes de moins de 20 000
habitants (cf. tableau 55).
Tableau 55 : Localisation des e-commerants
2009
2015
Moins de 20 000
20 100 000
habitants
habitants
41 %
28 %
56 %
21 %
Les secteurs dactivit les plus reprsents dans le e-commerce sont la culture/loisirs (12,7 %),
la maison et jardin (12,2 %), la mode/vtements (11,7 %), les produits de beaut et de bien-tre
(9 %). Lhabillement est en troisime position alors que les achats des consommateurs place ce
secteur en premier. En parallle, le e-commerce destination des professionnels saccrot, en
passant de 49 % en 2014 53 % en 2015.
Pour se faire connatre sans passer par le rfrencement payant de Google 76, 29 % des ecommerants vendent leurs produits sur des places de marchs.
Lenqute de lInsee ne permet pas davoir un historique sur le e-commerce. Lenqute stoffe chaque
anne. Ainsi les donnes sur le e-commerce sont dtailles pour lanne 2014, alors quen 2013 seuls
quelques indicateurs taient disponibles. Le panel de lenqute de 2014 correspond 45 791
commerces interrogs, dont 11 866 proposent la vente de biens ou services via un site web, soit
26 %. Parmi ces dernires seulement 2,1 % vendent uniquement via un site web.
Le chiffre daffaires (hors taxe) gnrs par les ventes sur les sites web entre 2012 et 2013 a
75 La
mission na pas t capable dvaluer la fiabilit de la mesure de linfluence du site sur la boutique physique.
-88-
Annexe I
baiss de 7,2 % passant de 53 Mds 49 Mds. Les ordres de grandeur sont les mmes que la
FEVAD mais infirme la continuelle progression du chiffre daffaires de la fdration.
Le nombre de commandes de biens ou services passes via un site web entre 2012 et
2013 augmente de 6,3 % en passant de 6 992 commandes 7 435.
Les montants des achats raliss via un site web entre 2012 et 2013 ont augment de
47,4 %, passant de 21 31 Mds.
Parmi les entreprises, 64 % proposent une livraison domicile ou sur le lieu de travail, 60 % le
retrait dans un point de vente physique de lentreprise, 13 % de retrait en point de vente, 8 %
pour la livraison dmatrialise (tlchargement impression). Chaque option ntant pas
exclusive lune de lautre.
Limpact des ventes web au cours des 12 derniers mois est quantifi : Pour plus de la moiti
des commerants les ventes en ligne nont pas dincidence sur leur chiffre daffaires.
Nanmoins pour 43 % dentre eux, leffet est bnfique.
4%
43%
53%
11%
49%
14%
20%
Pas dobjectif de rentabilit
Perspective de rentabilit de la vente web dj atteinte
Perspective de rentabilit de la vente web : dans plus de deux ans
Perspective de rentabilit de la vente web : dici deux ans
Perspective de rentabilit de la vente web : un an
-89-
Annexe I
Pour les services et les quipements retenus par la mission, leur nombre diminue dans
les villes moyennes lexception des entits de scurit et des tribunaux de commerce.
Loffre de pharmacies reste stable sur la priode (cf. tableau 56).
Tableau 56 : volution de la prsence de certains services entre 2010 et 2014
Services/quipements
Bureaux de poste
Mdecins omnipraticiens
Pharmacie
tablissements de sant/services durgence et
maternit
Cinma
Terrain de grands jeux
ducation (coles maternelles et collges)
Scurit (Police, gendarmerie)
Villes moyennes
-1,2 %
-5,5 %
0,3 %
-9,0 %
-2,2 %
-1,2 %
-4,0 %
+2,0 %
Concernant le nombre dtablissements de sant ainsi que des services durgences et des
maternits, il diminue fortement en priphrie des villes centres moyennes et grandes (-15 %
dans chaque cas). Les grandes villes centres sont peu touches par ce phnomne contrairement
aux villes centres moyennes (-5 %).
77 Les thtres nont pas pu tre
-90-
Annexe I
Le nombre de cinmas est en baisse en moyenne dans toutes les typologies de communes
du primtre. Les baisses les plus fortes se situent dans les villes centres de 100 200 000
habitants (-6,9 %) et dans celles de moins de 20 000 habitants (-5,0 %).
Les terrains de grands jeux diminuent en moyenne dans les villes centres de moins de
200 000 habitants. Ils augmentent en priphrie, o il y a plus de place pour ces installations et
galement dans les trs grandes villes de plus de 200 000 habitants.
4.3.1.3. Le nombre dcoles maternelles et de collges diminue galement dans les villes
centres de taille moyenne
Lvolution du nombre de bureaux de Poste est aussi un lment de loffre de services dans la
ville. La mission constate que le nombre de bureaux diminue dans toutes les communes
tudies sauf les villes moyennes isoles. La baisse la plus forte se situe dans les priphries
(moyennes et petites) des units urbaines comprenant une ville centre moyenne.
Un autre service est en plein essor mais peu dvelopp encore : le relais Poste
commerant. Les commerants, dans le cadre de conventions de partenariat signes entre La
Poste et des partenaires privs, offrent une grande partie des produits et services de proximit
la population concernant le courrier et les colis (courrier simple, recommand, prt poster,
l'exception de l'tablissement d'une procuration postale...). Les augmentations sont fortes dans
les villes moyennes isoles, centres de 50 100 000 habitants et les banlieues de taille moyenne
de ces villes centres moyennes. Nanmoins seules les trs grandes villes de plus de 200 000
habitants y ont moins recours entre 2010 et 2014.
4.3.1.5. Le nombre de commissariats et de gendarmeries augmente lgrement entre 2010
et 2014 dans les villes moyennes
-91-
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
266
261
-1,9 %
2 979
2 764
-7,2 %
1 073
1 077
0,4 %
327
283
-13,5 %
1 060
990
-6,6 %
700
665
-5,0 %
177
171
-3,4 %
16
21
31,3 %
VCM de
2050 000
hbts
342
339
-0,9 %
4 398
4 153
-5,6 %
1 537
1 539
0,1 %
458
456
-0,4 %
1 433
1 318
-8,0 %
825
825
0,0 %
162
152
-6,2 %
19
26
36,8 %
207
201
-2,9 %
2 676
2 575
-3,8 %
858
881
2,7 %
218
210
-3,7 %
786
759
-3,4 %
513
502
-2,1 %
76
72
-5,3 %
4
12
200,0 %
VCM >
50 000
hbts
109
149
111
144
1,8 % -3,4 %
1 289
1 603
1 238
1 507
-4,0 % -6,0 %
457
654
461
670
0,9 %
2,4 %
105
41
80
35
-23,8 % -14,6 %
439
639
428
605
-2,5 % -5,3 %
353
477
349
461
-1,1 % -3,4 %
46
42
46
44
0,0%
4,8 %
5
9
11
17
120,0 % 88,9 %
VIM
BM des
VCM
Priphrie
GVC<
GVC >
de petite
BM des
200 000 200 00
taille des
GVC
hbts
0 hbts
VCM
908
324
505
933
853
318
500
925
-6,1 %
-1,9 % -1,0 % -0,9 %
3 958
4 564
8 327 11 660
3 925
4 246
7 868 11 022
-0,8 %
-7,0 % -5,5 % -5,5 %
1 666
1 318
2721
4 274
1 684
1 310
2710
4 254
1,1 %
-0,6 % -0,4 % -0,5 %
11
258
214
105
5
255
215
80
-54,5 %
-1,2 %
0,5 % -14,7 %
909
1 211
694
4 358
871
1 163
673
4 274
-4,2 %
-4,0 % -3,0 % -1,9 %
2 208
622
536
1 816
2 181
579
532
1 780
-1,2 %
-6,9 % -0,7 % -2,0 %
59
124
237
253
63
114
254
262
6,8 %
-8,1 %
7,2 %
3,6 %
83
8
15
39
96
13
11
38
15,7 %
62,5 % -26,7 % -2,6 %
-92-
Cinma
ducation
tablissements de
sant/urgence/maternit
Pharmacie
Mdecins omnipraticiens
Bureaux de la Poste
VCM <
20 000
hbts
Annexe I
Annexe I
4.3.2. Une base productive et industrielle fragilise depuis les annes 1970 concomitant
un recul des investissements publics dans les villes moyennes
Les villes moyennes entrent en crise dans les annes 1970 la suite des chocs ptroliers. En
effet, elles sont peu peu exclues de la nouvelle donne concurrentielle, fonde sur de
nouveaux facteurs d'attractivit et de comptitivit : qualification de la main d'uvre, diversit
des activits conomiques, niveau d'quipement, intgration aux grands rseaux nationaux et
internationaux. Alors que l'cart est de plus en plus important entre lieux de conception et lieux
de production, les villes moyennes ne se sont le plus souvent pas spcialises et ne sont pas
montes en comptence. Elles sont restes une squence de la chane de production et du
schma vertical des organisations fordistes et n'ont donc que rarement gard une capacit
d'initiative et d'impulsion. La base productive et industrielle des villes moyennes a donc t
fragilise.
En parallle, l'tat est contraint de grer une situation de crise des finances publiques dans un
contexte de concurrence accrue. Il roriente son effort sur les mtropoles et sur des secteurs
plus porteurs, notamment le tertiaire. Les villes moyennes bnficient alors de moins en moins
des transferts de financements publics, ce qui affaiblit leur base conomique rsidentielle 78,
fortement dpendante de revenus non marchands (salaires publiques dans l'arme,
l'administration et l'enseignement, prestations sociales, pensions de retraite).
4.3.3. Une concurrence avec les banques et assurances pour les villes moyennes
Parmi les villes moyennes, les villes isoles et centres de moins de 50 000 habitants sont
les plus concernes par la hausse des vitrines de banques et assurances qui peuvent
transformer lenvironnement du centre-ville.
Lanalyse de la base permanente des quipements pour les banques et caisses des dpts 79 (le
champ des assurances nest pas pris en compte) confirme ce constat : les villes moyennes isoles
connaissent la plus forte augmentation de vitrines de banques. Seules les trs grandes villes
centres (plus de 200 000 habitants) voient ces tablissements diminuer sur la priode (cf.
tableau 59).
78
La notion d'conomie rsidentielle renvoie aux travaux de Laurent Davezies et Christophe Terrier qui prennent en
considration les revenus non pas issus d'une activit productive (usines, entreprises), mais lis la population
prsente (rsidente et sjournante), qui gnre de l'activit conomique par sa consommation et ses besoins en
services.
79 tablissements de crdit agrs, y compris banques mutualistes ou coopratives et caisses d'pargne et de
prvoyance. Ne comprend pas les guichets financiers de La Poste.
-93-
2 518
2 706
7,5 %
3 839
4 035
5,1 %
2 338
2 432
4,0 %
928
1 027
10,7 %
VIM
1 004
1 055
5,1 %
BM des
VCM
Priphrie
de petite
taille des
VCM
1 967
2 045
4,0 %
3 642
3 743
2,8 %
GVC<
200 000
hbts
6 791
6 723
-1,0 %
GVC >
200 000
hbts
1 750
1 804
3,1 %
2 307
2 400
4,0%
1 388
1 432
3,2 %
653
698
6,9 %
VIM
759
786
3,6 %
BM des
VCM
Priphrie
de petite
taille des
VCM
1 676
1 737
3,6 %
2 267
2 349
3,6 %
GVC<
200 000
hbts
4 458
4 413
-1,0 %
GVC >
200 000
hbts
-94-
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
VCM <
VCM de 20VCM >
20 000 hbts 50 000 hbts 50 000 hbts
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
VCM <
VCM de 20VCM >
20 000 hbts 50 000 hbts 50 000 hbts
Annexe I
5 511
5 719
3,8 %
BM des
GVC
7 148
7 373
3,1 %
BM des
GVC
Annexe I
La mission aurait donc souhait analyser plus particulirement lvolution des surfaces de
parking, ainsi que celle de la tarification de la premire heure. Toutefois les donnes existantes
et collectes sont limites, do la difficult de la mission objectiver vritablement ce
phnomne. En effet, lenqute nationale sur le stationnement public pour les communes de plus
de 20 000 habitants mene par le Centre dtudes et dexpertise sur les risques,
lenvironnement, la mobilit et lamnagement (CEREMA) 80 est non obligatoire. De plus, le
champ de ltude ne concerne que les places de parking payantes (dans un parc ou sur la voirie).
4.3.5.1. La situation gographique, lattribution de label sont des lments qui peuvent
attirer un flux important de passagers
Pour caractriser lattractivit touristique des villes tudies, la mission a retenu diffrents
indicateurs comme :
-95-
Annexe I
4.3.5.1.1. Loffre de campings et dhtels est surtout dveloppe le long des littoraux et Paris.
Le nombre demplacements de camping est prs de deux fois plus lev dans les villes moyennes
que dans les grandes villes. linverse, la capacit moyenne de chambres dhtel pour les
grandes villes est prs de 19 fois suprieure (cf. tableau 60). Le nombre moyen de chambres
dhtel par commune augmente entre 2013 et 2015 de 2,1 % dans les villes moyennes et de
2,8 % dans les grandes villes centres. En revanche, le nombre demplacements de camping
diminue de 1,5 % dans les villes moyennes et de 2,5 % dans les grandes villes centres.
Tableau 60 : Nombre moyen de chambres dhtel et demplacements de camping par commune en
2015
Chambres dhtel
Villes moyennes
Grandes villes
246
4 589
Emplacements de camping
133
77
Villes isoles
Banlieues des
villes centres
moyennes
Banlieues des
grandes villes
centres
-96-
Annexe I
En cartographiant lensemble des communes, des disparits flagrantes existent entre les
communes. Celles au bord du littoral et Paris et dans sa banlieue ont des capacits daccueil en
chambres dhtel suprieures aux autres communes du primtre tudi par la mission.
Figure 18 : Nombre de chambres dhtel en 2015
Les campings sont galement essentiellement implants le long du littoral. Ces communes se
distinguent donc par leur attractivit touristique qui entrane potentiellement une plus forte
consommation selon les priodes de lanne.
-97-
Annexe I
Figure 19 : Nombre demplacements de camping en 2015
4.3.5.1.2. Lobtention dun label ou dune reconnaissance institutionnelle est un gage de lisibilit et
de qualit de vie qui renforce lattractivit de la commune
De nombreux labels et dispositifs existent pour caractriser et valoriser certaines communes (cf.
tableau 61).
Annexe I
le label Villes et Villages Fleuris : lobtention de ce label est un gage de qualit de vie qui
rvle une stratgie municipale en faveur de lattractivit touristique qui va de pair avec
un environnement favorable lattractivit rsidentielle et conomique. Les critres
dattribution sont divers : qualit esthtique du fleurissement, amnagement et gestion
des espaces paysagers, valorisation de la qualit de vie des rsidents et des visiteurs. Sur
les 234 communes laurates en 2016, 50 % font partie du primtre tudi par la mission
et 37 % sont des villes moyennes ;
le label Villes et Pays d'art et d'histoire : il permet d assurer la transmission aux
gnrations futures des tmoins de l'histoire et du cadre de vie par une dmarche de
responsabilisation collective . Les communes sattachent ainsi valoriser larchitecture
des XIX, XX et XXIme sicles ainsi que la prservation du paysage. Les dmarches
entreprises en vue de lobtention du label sont un moteur de dveloppement culturel,
social et conomique de la commune. 83 % des villes ayant le label Villes dart et dhistoire
font partie du primtre gographique de la mission et 78 % sont des villes moyennes ;
la possession dun littoral : ces 1 212 communes sont recenses dans la loi relative
l'amnagement, la protection et la mise en valeur du littoral (loi Littoral de 1986). Parmi
elles, 23 % font partie du primtre gographique de la mission et 12,5 % sont des villes
moyennes.
Tableau 61 : Rpartition des communes du primtre dtude de la mission selon diffrents labels
Priphries
VCM
petite taille
Villes centres
Moyenne
Stations
classes
Nombre de
villes et
villages
fleuris
Nombre de
villes darts
et histoires
Communes
bnficiant
de latout du
littoral
Grande
BM
Villes isoles
GVC
BM
31
20
12
44
13
12
33
56
20
58
34
116
34
26
82 Population ayant sa
-99-
Annexe I
Figure 20 : Population prsente et population rsidente par dpartement
Avec 83,8 millions de touristes trangers en 2014 et les dplacements des franais lors de leurs
sjours touristiques, la population de certaines villes peut doubler certaines priodes de
lanne. Cet afflux de visiteurs renforce la consommation (en plus de celle des rsidents) et donc
stimule le secteur du commerce de proximit. Cela est dautant plus vrai pour les dpartements
prs dun littoral ou des montagnes (par exemple : les Landes, les Pyrnes-Orientales, lAude, la
Charente-Maritime, la Vende, le Morbihan, lAveyron, lArdche, les Bouches du Rhne, les
Alpes-Maritimes, la Savoie, la Corse, cf. figure 20).
-100-
Annexe I
une analyse des corrlations qui permet dtudier le lien de chaque facteur pris
sparment avec la vacance commerciale ;
une analyse multivarie qui permet de considrer lensemble des donnes dont dispose la
mission pour reprer ceux qui sont rellement corrls ou non la vacance commerciale.
Le panel de lInstitut pour la ville et le commerce sert de rfrence et est restreint aux seules
villes de taille moyennes 84.
La mission a pu tester les facteurs suivants 85 :
5.1.1. Une analyse des corrlations identifie sparment les facteurs concomitants la
vacance commerciale ou qui sy opposent
mission relve le seuil suprieur 115 000 villes, ce qui correspond 5 villes nouvellement prises en compte.
Pour de nombreuses donnes, il nexiste pas de sries plus rcentes que 2012. Lanalyse mlera donc des sries
htrognes en termes de dates.
-101-
Annexe I
Les autres variables, prises isolment, ne sont a priori pas significatives, elles nont pas un lien
direct sur la vacance commerciale.
Tableau 62 : Analyse des corrlations avec le taux de vacance commerciale
Coefficient de corrlation
Population
volution de la population
Part de la population de plus de 60 ans
Logement vacant 87
Demande
Taux de pauvret
Revenu mdian
Taux de chmage
Densit de population
Part des actifs travaillant hors de la commune
Taux dimposition la CFE
Taux dimposition la TF
Offre
Nombre de commerces (centre-ville)
volution du nombre de commerces (centre-ville)
Nombre dhabitants pour un commerce
Attractivit touristique 88
volution du nombre de terrains de grands jeux
volution du nombre de cinmas
Environnement urbain volution du nombre de bureaux de poste
volution du nombre dtablissements de sant
volution du nombre de maternelles et collges
Taux de dlinquance
0,42
0,27
-0,30
0,28
-0,27
0,22
-0,30
-
Si la corrlation entre la population et le taux de vacance est quasiment nulle ici, en intgrant
lensemble des villes du panel de lInstitut pour la ville et le commerce, la corrlation est de 0,21, qui permet de confirmer que la vacance commerciale dune agglomration varie en
proportion inverse du poids de sa population . Il sagit dun effet dagglomration : les grands
territoires sont plus rsilients la vacance commerciale parce quils offrent leur commerce des
dbouchs plus que proportionnels leur poids de population 89. Autrement dit, les centres-villes
des grandes villes sont moins touchs par la vacance commerciale.
86
Lindicateur statistique utilis est le nombre de chambres dhtel de la commune rapport sa population
rsidente.
87 chantillon restreint 97
88
communes.
Lindicateur statistique utilis est le nombre de chambres dhtel de la commune rapport sa population
rsidente.
89 La vacance commerciale, marqueur spatial dune crise de croissance du commerce moderne, juin 2016, in
Mutations de l espace marchand, PUR, Rennes.
-102-
Annexe I
Les lments relatifs lvolution de la population sont difficiles prendre en compte car ils
concernent une priode plus ancienne (2007-2012) par rapport 2015. Ici le seuil de
significativit nest pas atteint. Une autre approche consiste tudier la priurbanisation : en se
concentrant uniquement sur les villes centres du panel et en calculant lvolution de la
population en priphrie de ces villes et en prenant laire urbaine comme zone de rfrence, la
corrlation du taux de vacance et lvolution de la population en priphrie est de -0,11 sur les
villes de taille moyenne. La priurbanisation pourrait renforcer la vitalit du commerce mme si
le lien mis en avant est trs faible.
en distinguant les villes bnficiant dun littoral ou non, la corrlation est de -0,37 pour
celles avec un littoral contre 0,12 pour les autres villes, en restreignant le taux de
dlinquance certains dlits 91, lopposition est de -0,15 contre 0,14 ;
Les lments de cette premire tude permettent de mettre en vidence que la vacance
commerciale est souvent accompagne dun march de la demande plus fragile
socioconomiquement et dun environnement urbain moins touristique.
Cependant cette approche ne permet pas dapprhender la vacance commerciale comme
phnomne global. En effet les relations entre les dterminants sont omises, ce qui ne fait pas
apparatre lensemble des lments concomitants une forte vacance commerciale.
5.1.2. Lanalyse multivarie des donnes permet dtudier lensemble des indicateurs
associs un fort ou faible taux de vacance commerciale et dopposer des
communes selon ces critres
5.1.2.1. Lanalyse de lensemble des communes quelles que soit leurs catgories au sens de
lInsee met en avant limportance du march de la consommation et oppose
centralit et priphrie
Une analyse multivarie permet de prendre en compte une multitude de facteurs en mme
temps et de mettre en vidence des relations et oppositions entre ces variables. Le rsultat
de cette mthode statistique oppose les communes tudies selon limportance prise par chacun
des indicateurs retenus sachant que ces indices voluent en phase 92.
90 Faits constats en lieu de commission en France Mtropolitaine au niveau communal rapports la population
rsidente de la ville. Le calcul dun taux est ncessaire car sinon les faits constats sont ngativement corrls la
vacance commerciale. En effet, ces faits sont positivement corrls la taille de population (0,97), or leffet taille de
march induit une vacance commerciale plus faible.
91
92
La mission na pas hirarchis les dterminants associs la vacance commerciale en raison dune plus grande
quantit de facteurs socioconomiques disponibles au niveau communal par rapport aux indicateurs doffre
-103-
Annexe I
Une partie des communes se distinguent par leur taux de vacance commerciale lev, ainsi quun
taux de chmage, un taux de logements vacants, un taux dimposition la taxe foncire et un
taux de pauvret importants, une perte de population. Ces communes perdent plus souvent des
quipements (sportifs par exemple). Ce sont principalement des villes-centres de taille moyenne
(10 50 000 habitants).
A loppos, des communes possdent une forte attractivit touristique qui va souvent de pair
avec une population des plus de 60 ans plus leve, un revenu mdian de la population plus
lev, un gain de population et un taux de vacance commerciale plus faible. Le classement en
station touristique, la prsence dun littoral sont des attributs partags par un certain nombre de
ces communes. Elles sont le plus souvent situes en priphrie des villes-centres de taille
moyenne.
Figure 21 : Synthse des dterminants associs une forte ou faible vacance commerciale
Les donnes sur la vacance des logements ne sont pas disponibles pour lensemble du panel, or le renseignement
de lintgralit de la srie est ncessaire pour lutilisation de cette mthode statistique. La mme analyse sera
reconduite sans la vacance des logements en Appendice B Analyses multivaries complmentaires.
-104-
Annexe I
capture le maximum dinertie du tableau de donnes, le rsidu non expliqu par ce premier axe sera
expliqu par la deuxime composante principale et ainsi de suite. Le deuxime axe est donc un
complment et non une redite. Trop daxes complmentaires napportent plus suffisamment
dobservation, des techniques permettent de dterminer le bon nombre daxes factoriels rsumant
toute linertie du tableau de donnes.
Lobjectif est donc :
au niveau des communes : chercher des groupes de villes homognes ;
au niveau des variables : mettre en vidence des liaisons linaires entre variables ;
coupler lapproche commune/variable.
Pour prendre en compte des variables qualitatives dans cette mthode, elles sont places en variables
supplmentaires. Ce raffinement permet de projeter ces variables sur lanalyse prcdemment obtenue
et observer linfluence de ces variables qualitatives sur les groupes constitus.
Les variables qualitatives utilises par la mission sont :
Source : Mission.
5.1.2.2. Lanalyse multivarie uniquement sur les villes centres permet de tester leffet de la
priurbanisation et met en avant la ncessit dune gestion quilibre des
priphries
Afin dtudier la priurbanisation, lapproche consiste ne prendre en compte que les villes
centres du panel, soit 79 villes et dinsrer la variable dvolution de la priphrie de laire
urbaine de la ville centre 94.
Cette nouvelle approche confirme en partie les rsultats obtenus prcdemment (cf. figure 22).
Elle complte lopposition mise en lumire prcdemment sur le tissu socioconomique et
lattrait dun territoire. En effet, trois points peuvent tre ajouts :
94 La
95
priphrie sera donc lensemble des communes de lunit urbaine sans la ville-centre de taille moyenne.
De plus, un autre argument en faveur de la priurbanisation serait la capacit des centres-villes parvenir
polariser lespace marchand en spcialisant leur offre (moyen haut de gamme, luxe) (cf. La vacance commerciale,
marqueur spatial dune crise de croissance du commerce moderne, Pascal Madry, 2016)
-105-
Annexe I
Le facteur vieillesse nest plus si marquant dans lopposition dune forte ou faible vacance
commerciale, de mme pour la perte dquipements ou de services. Ce sont des dterminants qui
interviennent plus dans lopposition priphrie/centralit quau sein des villes-centres.
Figure 22 : Synthse des dterminants associs une forte ou faible vacance commerciale pour les
villes-centres
5.1.2.3. Lanalyse des dterminants de lvolution de la vacance commerciale en centreville entre 2011 et 2015
Une tude similaire pourrait tre mene en tudiant non plus le taux de vacance commerciale en
niveau mais selon son volution. La mission ne dispose cependant pas assez de variables avec
une profondeur suffisante 97 pour mener une analyse dtaille.
Une analyse multivarie sommaire donne nanmoins comme premier rsultat que lvolution
de la vacance commerciale volue entre 2012 et 2015 est concomitante lvolution des
taux dimposition de la CFE et de la taxe foncire. Ce sont des communes qui subissent
galement une diminution de leur offre de soins (mdecins gnralistes). A linverse, lvolution
de la population de la ville centre et celle de la priphrie est en sens inverse de celle de la
vacance commerciale. Cela sexplique par leffet dagglomration et la priurbanisation.
96
Notion apprhende par le ratio du nombre de m2 de loffre du commerce de dtail en priphrie (unit urbaine
sans la ville-centre de taille moyenne) par le nombre de m2 de celle de ville-centre. La surface commerciale est une
estimation pour lanne 2013 produite par la DGE.
97 Ni sur la
mme priode.
-106-
Annexe I
5.2. Le classement des villes selon leur taux de vacance commerciale du centreville illustre la diversit des situations et le besoin dagir localement
5.2.1. Des groupes constitus selon le taux de vacance commerciale de centres-villes
Les villes sont classes selon le taux de vacance commerciale de leur centre-ville. Les groupes
retenus sont les suivants :
Annexe I
Graphique 30 : Dispersion du taux de vacance commerciale en centre-ville en fonction de la
population de la commune dans le groupe des villes avec un taux compris entre 5 et 10 % en 2015
-108-
Annexe I
Source : Mission, partir des donnes de lInstitut pour la ville et le commerce. Note de lecture : * signifie donne non
disponible en 2015, il sagit du taux de vacance en 2014.
-109-
Annexe I
Figure 23 : Typologie des villes selon leur taux de vacance commerciale de centre-ville en 2015
La moyenne des indicateurs au sein de chacun des groupes de villes (cf. tableau 63) permet de
retrouver les principaux facteurs associs une forte ou faible vacance commerciale (cf. figure
24).
-110-
Annexe I
Figure 24 : Synthse des facteurs associs une forte ou faible vacance commerciale
Source : Mission. Note de lecture : (*) tude restreinte aux seules villes-centres, la notion de priphrie correspond
lensemble des communes dune unit urbaine sans sa ville-centre de taille moyenne, les pointills signifient quil sagit
dun facteur dont la donne nest pas disponible au niveau communal. Il a t ajout selon une approche macro ou daprs
les entretiens mens par la mission.
Tableau 63 : Caractrisation des groupes selon les indicateurs retenus par la mission
Revenu mdian
Population moyenne
volution de la
population
Taux de pauvret
Part de la population
des plus de 60 ans
Attractivit
touristique (capacit
daccueil)
volution du nombre
de commerces de
centre-ville
Nombre de
commerces en centreville
Taux dimposition la
CFE
Taux dimposition la
TF
A
<5 %
18 809
40 469
B
5-10 %
17 899
42 570
C
10-15 %
17 878
35 723
17 %
20 %
20 %
2,6 %
2,8 %
30 %
27 %
31 %
17 %
2,5 %
26 %
11 %
D
>15 %
16 862
35 034
1,5 %
22 %
28 %
14 %
8%
-12 %
-10 %
-5 %
405
335
276
256
26 %
28 %
48 %
48 %
-111-
28 %
47 %
30 %
48 %
Annexe I
A
<5 %
volution du taux
dimposition la CFE
(en points entre 2011
et 2015)
volution du taux
dimposition la TF
(en points entre 2011
et 2015)
Taux de chmage
Densit de la
population au km2
Part des actifs
travaillant hors de la
commune
Part du revenu
dactivit dans le
revenu disponible
Part des pensions
dans le revenu
disponible
Part du revenu du
patrimoine dans le
revenu disponible
Part des prestations
sociales dans le
revenu disponible
Surface cumule
moyenne autorise en
CDAC dans une
commune sur 4 ans en
m2
Taux de logements
vacants
Prsence dun littoral
Villes et Villages
fleuris
Station de tourisme
classe
Villes dArts et
dhistoire
Gain de population
Nombre de
communes qui ont
perdu des terrains de
sport
Nombre de
communes qui ont
perdu des bureaux de
postes
Nombre de
communes qui ont
perdu des mdecins
B
5-10 %
C
10-15 %
D
>15 %
-0,29
-0,33
0,10
0,14
1,15
0,97
0,79
0,96
16 %
18 %
18 %
20 %
2 014
1 733
1 553
1 492
63 %
65 %
67 %
63 %
34 %
32 %
32 %
14 %
12 %
30 %
11 %
11 %
6%
7,5 %
7,5 %
9%
8 420
9 029
11 694
11 719
8,2 %
9,2 %
10,4 %
12,3 %
16
(26 %)
15
(26 %)
13
(45 %)
38 %
39 %
4
(33 %)
5
(42 %)
3
(25 %)
3
(25 %)
10
(83 %)
20
(32 %)
18
(29 %)
16
(25 %)
22
(35 %)
45
(71 %)
0
(0 %)
3
(5 %)
3
(25 %)
8
(67 %)
42
(68 %)
-112-
37 %
4
(7 %)
20
(34 %)
4
(7 %)
21
(36 %)
39
(67 %)
5
(9 %)
40
(69 %)
38 %
3
(10 %)
4
(14 %)
2
(7 %)
4
(14 %)
18
(62 %)
3
(10 %)
21
(72 %)
Annexe I
A
<5 %
Ratio surface
commerciale en
priphrie sur celle en
ville-centre 98
volution de la
population en
priphrie
Source : Mission.
B
5-10 %
C
10-15 %
D
>15 %
1,5
0,8
0,8
1,5
10 %
7%
7,6 %
7,4 %
l effet dagglomration ou taille de march : la vacance commerciale est plus faible avec
une population importante car bnficie dun march de consommation plus large ;
une vacance plus forte peut tre associe :
une volution du taux dimposition la CFE entre 2011 et 2015 plus importante ;
une plus faible densit de population au km2, ce qui rend moins facile la cration
dune zone de chalandise dynamique ;
Pour de nombreuses communes, la problmatique nest pas unique et peut mler plusieurs de
ces approches (ou ventuellement dautres).
Encadr 27 : Mthodologie de la typologie des communes
Les villes sont classes selon trois axes structurants sont pris en compte dans cette tude :
la notion de fragilit du tissu socioconomique est issue de trois indicateurs : taux de chmage
(>12 %), revenu mdian (< 18 000 ), taux de pauvret (>15 %). Les seuils retenus
correspondent au troisime quartile de la distribution des diffrents indices au niveau
national ;
la notion de concurrence commerciale entre priphrie et centralit est apprhende par deux
indices : (i) un ratio de la surface commerciale 100 du commerce de dtail en priphrie de lunit
98 Uniquement pour les villes-centres concernes.
99 Assimil
-113-
Annexe I
urbaine par la surface commerciale du ville-centre strictement suprieur 1,5 101 (le troisime
quartile de la distribution correspond 1,2), (ii) la surface cumule autorise en CDAC entre
2010 et 2014 dans la commune de plus de 20 000 m2 ;
le dclin de lenvironnement est mesur par une baisse la fois de loffre de soins (tablissements
de sant, mdecins gnralistes ou pharmacies), du nombre dtablissements scolaires
(maternelles ou collges), et de loffre de loisirs (cinmas, terrains de sport).
Source : Mission.
5.2.2.1. Les communes avec un taux infrieur 5 % prsentent une vacance conjoncturelle
Deux catgories coexistent dans ce groupe :
Des villes pour lesquelles le tissu socioconomique se situe dans la moyenne nationale.
Elles peuvent se caractriser par :
des villes qui attirent grce leur environnement urbain : Ce sont des
communes qui ont obtenu trs souvent un label : Beaune (Villes et villages fleuris),
Cahors (Ville dArts et dhistoire), Laval (Ville dArts et dhistoire), La Rochelle
(prsence dun littoral), Prigueux (Villes et villages fleuris, ville dArts et dhistoire),
Royan (Villes et villages fleuris, station de tourisme classe, ville dArts et dhistoire),
Compigne, Bayeux. Le revenu import nest pas le seul lment caractristique de
ces communes. Par exemple, certaines disposent dun march captif 102 (Cahors,
Prigueux).
Pour preuve que la vacance est conjoncturelle, parmi ces villes, le taux de vacance commerciale a
baiss pour Bayeux, Cahors, Prigueux, La Rochelle, Laval et Royan.
Ces villes peuvent galement fortement dvelopper leur priphrie sans que cela soit nfaste au
commerce de centre-ville. Cela vient dune bonne gestion de lespace urbain en rpondant aux
besoins locaux (par exemple lafflux de touristes selon les priodes, ou la gestion de la priphrie
de trs grandes villes comme Lyon).
100
Estimation produite par la DGE pour les surfaces de moins de 400 m2. Au-del, il sagit de la valeur prsente dans
les fichiers fiscaux de la TasCOm.
101
Lorsquil sagit dune ville banlieue, la surface commerciale de la priphrie prise en compte est celle de lunit
urbaine sans la surface commerciale de la ville-centre, ni celle de la ville banlieue concerne.
102
Mesur par la part moyenne des pensions dans le revenu disponible. En moyenne, sur lensemble du territoire
cette part slve 27,8 %. Ces communes ont des taux suprieurs 33 %.
-114-
Annexe I
5.2.2.2. Les communes avec un taux de vacance entre 5 et 10 % : des premiers signes de
fragilit de loffre commerciale de centre-ville
des communes qui bnficient dun afflux de passagers selon les priodes grce
leur localisation: Arcachon, Cannes, Saint-Raphal, Aix-les-Bains ;
des communes encore pargnes avec un taux de vacance infrieur 7,5 % :
Chartres est quant elle uniquement touche par un dclin plus global de
lenvironnement ;
Parmi ces villes, des exemples montrent que la vacance commerciale peut baisser :
depuis 2001 pour : Arles (-3 points), Digne-les-Bains (-7 points), Manosque (-5
points), Mulhouse (-2 points), Narbonne (-0,6 point).
Annexe I
qui font face galement un dclin des quipements et services publics : Auxerre,
Charleville-Mzires ;
celles qui bnficient dun tissu socioconomique plus favorable et qui subissent
une concurrence entre centralit et priphrie :
par exemple : Annemasse (la surface commerciale en priphrie en 2013 est 2,7 fois
suprieure celle de la ville-centre), Grasse (x14) ;
qui subissent galement un dclin des quipements et services publics : Pau (la
surface commerciale en priphrie en 2013 est 1,5 fois suprieure celle de la villecentre), Thonon-les-Bains (x1,5) ;
Parmi ces villes, lattrait de lenvironnement urbain que pourrait avoir certaines (14 villes et
villages fleuris, 16 villes dArt et dhistoire) ne suffit pas contrebalancer la vacance
commerciale.
Des actions sont envisageables puisquil existe des exemples qui montrent que la vacance
commerciale peut baisser :
les communes qui sappuient sur un tissu socioconomique plus difficile que la
moyenne :
par exemple : Saint-Brieuc (la surface commerciale en priphrie est 2,5 fois plus
grande que celle de la ville-centre en 2013) ;
qui subissent galement un dclin des quipements et services publics : SaintNazaire (x2), Cholet (surface cumule autorise en CDAC entre 2010 et 2014 :
20 000 m2) ;
Pourtant certaines villes possdent un littoral (Saint-Brieuc, Saint-Nazaire ou Calais), dautres
ont obtenu des labels : Villes et villages fleuris (Vichy, Saint-Brieuc, Cholet), Villes dArt et
dhistoire (Saint-Quentin, Carcassonne, Nevers). Lattractivit de lenvironnement urbain ne
suffit pas effacer les autres dterminants que sont le tissu socioconomique et la gestion
quilibre de la priphrie.
Enfin dans ce groupe, certaines villes connaissent de lgres amliorations :
-116-
Annexe I
Guret dont le taux de vacance commerciale diminue depuis 2012 mais est toujours en
2015 plus lev de 7 points quen 2001 ;
Vierzon idem, le taux de vacance commerciale baisse par rapport 2012 mais est plus de
deux fois plus lev quen 2001.
La typologie propose concerne les villes les plus marques par les trois critres retenus par la
mission. Cette approche illustre lhtrognit des situations au niveau local (cf. figure 25) :
une gestion quilibre entre priphrie et centralit de lunit urbaine 103 et qui
rpond de rels besoins ;
Ces approches soulignent que lhomognit apparente des taux de vacance commerciale au sein
dun mme groupe masque une diversit des situations au niveau local et que cest cette
chelle quune solution peut tre trouve.
urbaine.
-117-
Source : Mission.
-118-
Figure 25 : Schma de synthse de la typologie des communes avec un taux de vacance commerciale de plus de 5 % selon trois critres
Annexe I
-119-
Note de lecture : Seules les villes dpassant le seuil critique du troisime quartile pour les indicateurs lis au tissu conomique et la concurrence priphrie/centralit sont reprsentes.
De mme, pour le dclin de lenvironnement, les villes sont concernes la fois par une baisse de loffre de soins, dtablissements scolaires et dquipements de loisirs. Les autres communes
sont moins marques par ces dterminants.
Annexe I
Annexe I
Encadr 28 : Une autre typologie
LInstitut pour la ville et le commerce a adopt une autre approche dans sa typologie des territoires qui
est dveloppe dans La fin de lurbanisme commercial de Pascal Madry. Grce des donnes de la
fdration PROCOS (remonte des enseignes partenaires) la concurrence centralit/priphrie a t
rendue possible.
ltude de la ville centre se base sur la diffrence de densit de commerce de la ville par rapport
la moyenne de villes de taille comparable, ainsi lattractivit marchande de la centralit est
mesure ;
pour la priphrie, lattractivit est mesure par la diffrence entre le chiffre daffaires alimentaire
des hypermarchs et supermarchs de la priphrie rel par rapport une estimation en fonction
du nombre dhabitants de cette couronne.
Ces rsultats ont ensuite t rapprochs des travaux sur lconomie rsidentielle (thorie de la base
conomique) de Laurent Davezies et Magali Talandier. Quatre classes de territoires ont ainsi pu tre
mises en vidence :
les zones demploi touristiques : lactivit commerciale est aussi bien dveloppe en centre-ville
quen priphrie ;
les zones demploi de navetteurs : deux cas de figure sont possibles (i) lactivit commerciale est
faible en centre-ville et trs forte en priphrie (par exemple les zones transfrontalires) ou (ii)
une activit commerciale faible en centre-ville et galement trs faible en priphrie (zone
proximit dune capitale rgionale) ;
les zones demploi rsidentielles : classe htrogne avec soit un fort dveloppement de la
priphrie et du centre (le plus souvent la richesse de cette zone provient de lactivit touristique),
soit un dclin de la centralit et de la priphrie (zone avec un fort dclin dmographique) ;
les zones demploi laborieuses ( zones demploi o le march du travail est dynamique et donne
lieu dimportants revenus salaris ou bien o le march du travail est en dprise et donne lieu
dimportants revenus sociaux ) : lactivit commerciale est faible en centre-ville et moyenne en
priphrie.
Source : Mission.
5.3. Des tudes de cas qui confirment certains des principaux enseignements des
analyses statistiques
Deux messages principaux (non exclusifs lun de lautre) sont illustrs par plusieurs tudes de
cas :
Biarritz est une ville du groupe de communes qui est peu touch par la vacance commerciale. En
effet le taux de vacance commerciale est de 1 %.
Annexe I
La vacance commerciale est alors conjoncturelle avec les frictions sur le march de limmobilier,
elle ne touche que le pourtour du centre-ville.
Il sagit galement dune ville dont la priphrie sest dveloppe dmographiquement avec
linstallation des catgories socio-professionnelles plus leves en priphrie (cf. figure 27 et
figure 28). Comme vu prcdemment, la priurbanisation permet damliorer la vitalit du
commerce de centre-ville.
Tableau 64 : Carte didentit de Biarritz
Variable
Population (2013)
volution de la population (2007-2013)
Vacance commerciale (2012/2014)
Nombre de commerces au centre-ville (2001/2015)
Vacance des logements (2007/2012)
Revenu mdian (2012)
Taux de pauvret (2012)
Part des prestations sociales
Part des pensions
Taux de cadre
Part de la population ge (+ 60 ans)
Part de la population (- 30 ans)
Part des actifs travaillant hors de leur commune de
rsidence
Taux de chmage (2007/2012)
Densit (2012) habitant par km2
Attractivit touristique
Taux de dlinquance
Nombre dcoles maternelles et collge
(2010/2014)
25 781
-4 %
2 %/ 3 %
440/456
2 %/4 %
21 208
13 %
4%
42 %
7,2 %
42%
23 %
14 %/15 %
2 172
7,3 %
3,8 %
Source : Insee, Institut pour la ville et le commerce, Intrieur. Les donnes fiscales ne peuvent tre communiques.
-121-
50 %
8/6
Annexe I
Figure 26 : Le centre-ville de Biarritz est peu touch par la vacance commerciale
-122-
Annexe I
Figure 27 : Une priurbanisation importante autour de Biarritz
-123-
Annexe I
Figure 28 : Les catgories CSP+ sont installes plus souvent en priphrie
-124-
Annexe I
Figure 29 : Une population rsidente plus ge
Source : Institut pour la ville et le commerce. Note de lecture : Lindicateur de jeunesse est le rapport entre la population
ge de moins de 20 ans et celle des 60 ans et plus.
-125-
Annexe I
le centre-ville en tant que tel est peu touch par la vacance commerciale : 13 %.
Cependant lattractivit nest pas forte. Quelques locomotives sont prsentes dont deux
dans lalimentaire ;
un centre commercial au nord Espace GrandRue avec 30 commerces mais un taux de
vacance exceptionnellement haut : 44 % malgr la prsence de quatre locomotives ;
un centre commercial Mc Arthur Glen Roubaix avec 76 commerces et un faible taux de
vacance (5 %). Ce centre possde une locomotive dans lhabillement et bnficie
probablement des deux locomotives alimentaires du centre-ville qui sont proches de ce
centre commercial.
Concernant les infrastructures, le centre-ville est reli par une station de mtro et de tram mais
aucun parking ny est prsent.
Tableau 65 : Carte didentit de Roubaix
Variable
Population (2013)
volution de la population (2007-2013)
Vacance commerciale (2012/2014)
Nombre de commerces au centre-ville (2012/2014)
Vacance des logements (2007/2012)
Revenu mdian (2012)
Taux de pauvret (2012)
Part des prestations sociales
Part des pensions
Taux de cadre
Part de la population ge (+ 60 ans)
Part de la population (- 30 ans)
Part des actifs travaillant hors de leur commune de
rsidence
Taux de chmage (2007/2012)
Densit (2012) habitant par km2
Attractivit touristique
Taux de dlinquance
Nombre dcoles maternelles et collge
(2010/2014)
Perte dquipements sportifs (terrains de grands
jeux) entre 2010 et 2014
Perte de mdecins gnralistes entre 2010 et 2014
96 530
-0,9 %
13 %/ 15 %
235/336
8,7 %/11,2 %
13 050
42 %
20 %
20 %
3,2 %
15%
49 %
28 %/31 %
7 146
0,3 %
4,3 %
Source : Insee, Institut pour la ville et le commerce, Intrieur. Les donnes fiscales ne peuvent tre communiques.
-126-
57,5 %
38/31
5
3
Annexe I
Figure 30 : Les centres commerciaux du centre-ville de Roubaix sont touchs par la vacance
commerciale
-127-
Annexe I
Figure 31 : Une perte de population dans de nombreuses communes du territoire tudi
-128-
Annexe I
Figure 32 : Un tissu conomique moins favorable
-129-
Annexe I
Figure 33 : Une faible part des CSP+ sur Roubaix
-130-
Annexe I
Figure 34 : Un fort indice de jeunesse Roubaix
Source : Institut pour la ville et le commerce. Note de lecture : Lindicateur de jeunesse est le rapport entre la population
ge de moins de 20 ans et celle des 60 ans et plus.
-131-
Annexe I
5.3.3. Les villes qui tmoignent dune absence de gestion quilibre de la priphrie
5.3.3.1. Lexemple de Saint-Brieuc
Saint-Brieuc est lexemple dune ville qui subit une forte vacance commerciale car elle est
concurrence par deux grands ples marchands en priphrie (cf. figure 35) : celui de
Plrin et de Trgueux.
Variable
Population (2013)
volution de la population (2007-2013)/
(2007/2012)
Vacance commerciale (2012/2014)
Nombre de commerces au centre-ville (2012/2014)
Vacance des logements (2007/2012)
Revenu mdian (2012)
Taux de pauvret (2012)
Part des prestations sociales
Part des pensions
Taux de cadre
Part de la population ge (+ 60 ans)
Part de la population (- 30 ans)
Part des actifs travaillant hors de leur commune de
rsidence
Taux de chmage (2007/2012)
Densit (2012) habitant par km2
Attractivit touristique
Taux de dlinquance
Nombre dcoles maternelles et collge
(2010/2014)
Perte de mdecins gnralistes entre 2010 et 2014
47 452
+2,8 %
/-0,5 %
4 %/ 19 %
445/357
8 %/11 %
18 419
17 %
7%
33 %
6,2 %
27 %
37 %
13,5 %/18,5 %
2 099
0,5 %
2,8 %
Source : Insee, Institut pour la ville et le commerce, Intrieur. Les donnes fiscales ne peuvent tre communiques.
ville et le commerce.
-132-
44 %
20/19
Annexe I
Figure 35 : Des ples marchands importants en priphrie de Saint-Brieuc
-133-
Annexe I
Figure 36 : Le centre-ville de Saint-Brieuc est marqu par la vacance commerciale
-134-
Annexe I
-135-
Annexe I
Figure 38 : Un niveau de vie moins lev en centralit quen priphrie
-136-
Annexe I
Figure 39 : Une population plus ge Saint-Brieuc
Source : Institut pour la ville et le commerce. Note de lecture : Lindicateur de jeunesse est le rapport entre la population
ge de moins de 20 ans et celle des 60 ans et plus.
-137-
Annexe I
Le problme vient dune concurrence avec la priphrie (cf. figure 41), un grand centre
commercial est install dans la ZAC du Coudoulet. Le ple Avignon nord situ prs de Vedne fait
concurrence Orange et Avignon.
Tableau 67 : Carte didentit dOrange
Variable
Population (2013)
volution de la population (2007-2013)
Vacance commerciale (2012/2014)
Nombre de commerces au centre-ville (2012/2014)
Vacance des logements (2007/2012)
Revenu mdian (2012)
Taux de pauvret (2012)
Part des prestations sociales
Part des pensions
Taux de cadre
Part de la population ge (+ 60 ans)
Part de la population (- 30 ans)
Part des actifs travaillant hors de leur commune de
rsidence
Taux de chmage (2007/2012)
Densit (2012) habitant par km2
Attractivit touristique
Taux de dlinquance
Nombre dcoles maternelles et collge
(2010/2014)
Perte de mdecins gnralistes entre 2010 et 2014
29 887
-0,5 %
6 %/ 16 %
185/176
8,7 %/11,1 %
17 152
22 %
8%
29 %
4,1 %
26 %
37 %
16 %/19 %
390
2,8 %
2,6 %
Source : Insee, Institut pour la ville et le commerce, Intrieur. Les donnes fiscales ne peuvent tre communiques.
-138-
40 %
11/11
6
Annexe I
Figure 40 : Le centre-ville dOrange est touch par la vacance commerciale
-139-
Annexe I
Figure 41 : Une concurrence avec les ples marchands de priphrie
-140-
Annexe I
Figure 42 : Une perte de population pour Orange au profit de la priphrie
-141-
Annexe I
Figure 43 : La centralit a un revenu mdian plus faible quen priphrie
-142-
Annexe I
si les chiffres daffaires augmentent tant au niveau national que pour la plupart des
secteurs au niveau des villes moyennes entre 2010 et 2012, seuls deux secteurs sont en
baisse pour les villes moyennes :
En 2014, le commerce alimentaire reprsente 82 000 entreprises dans les villes moyennes et
grandes villes 105. Le nombre de points de vente a augment de 7 % entre 2010 et 2014. Le
commerce alimentaire peut tre dcompos entre artisanat commercial, grande distribution
(avec grandes ou petites surfaces) et magasins spcialiss.
6.1.1. Commerce alimentaire non spcialis
Ces magasins peuvent se diffrencier selon leurs surfaces. LInsee diffrencie les grandes et
petites surfaces :
105
les supermarchs (47.11D) : surface comprise entre 400 m2 et 2 500 m2, ralisant
plus des deux tiers de leur chiffre daffaires dans la vente de produits alimentaires ;
les suprettes (47.11C) : surface de vente comprise entre 120 m2 et 400 m2.
Sur le primtre gographique complet de la mission (ie en ajoutant les communes de petite taille en priphrie
des villes centres moyennes) cela correspond 91 265.
-143-
Annexe I
6.1.1.1. Les grandes surfaces alimentaires se dveloppent fortement dans les villes isoles
et les grandes villes
En 2014, 4 633 grandes surfaces sont implantes dans les villes moyennes et 1 669 dans les
grandes villes centres. Entre 2010 et 2014, le nombre de grandes surfaces a augment de 6,2 %
pour les villes moyennes et de 21,3 % pour les grandes villes centres, et mme 29 % pour les
grandes villes de plus de 200 000 habitants.
Les villes moyennes o la hausse est la plus importante sont (cf. Appendice A , tableau 68 et
tableau 69):
les villes isoles moyennes (11 %), augmentation qui vient dun dveloppement important
des supermarchs ;
les villes banlieues de taille moyenne des grandes villes centres (+10 %) et les priphries
de petites tailles des units urbaines comportant une ville centre moyenne (+7 %). Cette
hausse vient dans les deux cas dun fort dveloppement de magasins multi-commerces.
Les banlieues moyennes des units urbaines comportant des villes centres moyennes font profil
part car subissent une baisse des hypermarchs et des magasins multi-commerces au profit
des autres banlieues plus petites. Les villes isoles de taille moyenne ainsi que les villes centres
de 10 20 000 habitants perdent galement des hypermarchs.
Le dveloppement des grandes surfaces dans les villes isoles moyennes et les grandes villes
centres est plus rapide que laugmentation du nombre de commerces de dtail au sens de lInsee.
6.1.1.2. Les petites surfaces alimentaires et produits surgels : une forte hausse dans les
villes priphriques des grandes villes ainsi que dans les villes centres
En 2014, prs de 11 000 petites surfaces sont installes dans les villes moyennes et 6 700 dans
les grandes villes. Entre 2010 et 2014 les petites surfaces ont augment de 6,2 % dans les villes
moyennes et de 21,3 % dans les grandes villes.
Les petites surfaces augmentent fortement dans les banlieues moyennes des grandes villes
(+15 %) par rapport aux autres commerces. Contrairement aux grandes surfaces, le nombre de
petites surfaces progresse plus vite sur la priode dans les villes centres moyennes quen
priphrie de ces dernires sauf pour les villes de 10 20 000 habitants pour lesquelles
lvolution est quasiment nulle.
Les villes moyennes isoles connaissent une progression de 2 %, croissance plus faible que pour
les autres communes de taille moyenne exceptes celles de moins de 20 000 habitants (cf.
Appendice A , tableau 70 et tableau 71).
-144-
Annexe I
Cet essor des petites surfaces, notamment dans les villes centres vient de lmergence dun
nouveau rle des suprettes. En effet, daprs les chiffres de lInstitut franais du libre-service
(IFLS) 106 : le parc des nouvelles enseignes de proximit (par exemple Franprix, Carrefour City, U
Express, Monop, Casino Shop, Intermarch Express) a t multipli par plus de trois entre
2010 et 2013 au plan national (et par plus de 60 entre 2008 et 2013). Ltude Les suprettes la
conqute des grandes villes mene par la DGE en avril 2016 montre que le nombre de suprettes
(et pas seulement les nouvelles enseignes de proximit) a augment de 18 % au niveau national
entre 2007 et 2010. Cette modification du paysage commercial est concomitante la rforme de
lurbanisme commercial autorisant les crations de surfaces commerciales de moins de 1 000 m2
sans passage par une CDAC 107.
En 2014, prs de 800 commerces de produits surgels sont installs dans les villes moyennes et
320 dans les grandes villes. Entre 2010 et 2014 ces points de vente ont augment de 5,0 % dans
les villes moyennes et de 8,5 % dans les grandes villes.
Ces magasins de produits surgels diminuent nanmoins dans les villes isoles, les villes centres
de 20 50 000 habitants et les villes banlieues de taille moyenne des villes centres moyenne (cf.
Appendice A , tableau 72).
Lemploi diminue dans les petites surfaces et produits surgels pour toutes les communes de
taille moyenne (-4,9 %) entre 2010 et 2013. Le phnomne est particulirement accentu pour
les villes isoles (-20,8 %) et les villes centres de 10 20 000 habitants (-15,3 %) (cf. Appendice
A , tableau 73).
Si le chiffre daffaires est en hausse entre 2010 et 2012 de 4,6 % dans les villes moyennes, il
diminue nanmoins pour les villes isoles et les villes centres de 10 20 000 habitants (cf.
Appendice A tableau 73).
En 2014, prs de 12 000 commerces alimentaires spcialiss sont installs dans les villes
moyennes et prs de 22 500 dans les grandes villes. Entre 2010 et 2014, ces commerces ont
augment de 8,3 % dans les villes moyennes et de 11,2 % dans les grandes villes (cf. Appendice
A , tableau 74).
Cest un secteur en bonne sant puisqu la fois le nombre de magasins, les effectifs salaris
(+6,0 %) et le chiffre daffaires dans le secteur alimentaire spcialis sont en hausse pour toutes
les communes moyennes (cf. Appendice A , tableau 76 et tableau 77).
Seuls les magasins de viandes et produits base de viande sont en perte de vitesse sauf pour les
banlieues, que ce soit des villes centres moyennes ou grandes (cf. Appendice A , tableau 75).
106
Repris dans le rapport dtude : les grandes enseignes de distribution alimentaire sur le march de la proximit,
Institut suprieur des mtiers, Chambres de Mtiers et de lArtisanat, Les Mtiers de lAlimentation, Direction
gnrale des entreprises.
107 Loi de
-145-
Annexe I
6.1.3. Lartisanat commercial est dynamique en priphrie et dans les trs grandes villes
centres
En considrant lensemble des villes moyennes, lartisanat commercial avec ses 15 660
entreprises est un secteur florissant avec une augmentation de 1,8 % des points de vente et de
1,5 % pour lemploi salari. Cependant, une forte disparit existe entre les communes centres
des autres villes isoles et priphriques. En effet, pour les communes centres la tendance est
la baisse tant pour le nombre de commerces que pour lemploi et le chiffre daffaires, alors que
pour les autres villes il existe une forte vitalit pour ces deux indicateurs (cf. Appendice A ,
tableau 78, tableau 80 et tableau 81).
Ce sont les charcuteries et la cuisson de produits de boulangerie qui en souffrent le plus avec
une perte tous les niveaux tudis. linverse, le nombre de boulangeries, boulangeriesptisseries, ptisseries augmentent (cf. Appendice A , tableau 79).
les grands magasins (47.19A) ont une surface de vente dau moins 2 500m2 (par exemple :
Printemps, Galeries Lafayette, Samaritaine).
les autres magasins non alimentaires non spcialiss (47.19B) ont une surface de vente est
infrieure 2 500m2.
6.2.1.1. Les grands magasins sont peu prsents dans le paysage commercial franais
En 2014, 82 sont installs dans les villes moyennes et 72 dans les grandes villes. Parmi les villes
moyennes, 40 % sont des communes priphriques des grandes villes centres. Entre 2010 et
2014, ces commerces ont diminu de -5,7 % dans les villes moyennes et de -2,7 % dans les
grandes villes.
Trois tendances sont identifiables parmi les communes tudies (cf. Appendice A , tableau
82) :
une disparition de certains grands magasins dans les villes centres de plus de 50 000
habitants (hormis la tranche 100-200 000 habitants) et les villes moyennes isoles ;
une stabilisation dans les priphries des units urbaines comportant une ville centre
moyenne ainsi que les villes centres de 100 200 000 habitants ;
une hausse des grands magasins pour les villes centres moyennes de moins de 50 000
habitants.
-146-
Annexe I
6.2.1.2. Les autres magasins non alimentaires se dveloppent fortement dans toutes les
communes
En 2014, 2 838 magasins sont installs dans les villes moyennes et un peu plus de 1 400 dans les
grandes villes. Entre 2010 et 2014, les magasins non alimentaires non spcialiss dune surface
de moins de 2 500m2 progressent fortement dans toutes les communes tudies : +23,7 % dans
les villes moyennes et +25,0 % dans les grandes villes. La progression est la moins forte dans les
villes moyennes isoles ainsi que dans les priphries des units urbaines comportant une ville
centre moyenne (cf. Appendice A , tableau 82).
-147-
Annexe I
les librairies sont nanmoins en hausse partout sauf pour les villes moyennes isoles
et les grandes villes centres de 100 200 000 habitants ;
les commerces de journaux et papeteries sont en fort dclin dans toutes les
communes ;
lamnagement de lhabitat est en perte de vitesse tant en termes dtablissements (1,2 %) que pour lemploi salari (-5,1 %), sauf pour les villes centres moyennes de 50
100 000 habitants et les priphries des villes centres moyennes. Cela se retrouve
galement dans lvolution des chiffres daffaires entre 2010 et 2012.
le nombre de commerces li lquipement de la personne est en hausse pour toutes les
communes (+5,8 %), atteignant ainsi prs de 52 500 entreprises. Cependant, lemploi perd
du terrain (-0,6 %) sauf pour les priphries et les trs grandes villes centres (plus de
200 000 habitants) ;
le commerce li lhabillement se dveloppe sur tout le primtre et le plus fortement
dans la priphrie de petite taille des villes centres moyennes ;
le commerce li aux chaussures saccrot le plus dans les villes isoles moyennes, il se
rduit nanmoins dans les banlieues de taille moyenne des villes centres moyennes et les
villes centres moyennes de plus de 50 000 habitants ;
le commerce darticles dhorlogerie et bijouteries prospre dans toutes les communes sauf
les banlieues de taille moyenne des villes centres moyennes. La hausse la plus forte
concerne les trs grandes villes centres (plus de 200 000 habitants) ;
les commerces de produits de sant sont en croissance dans toutes les communes du
primtre (+8,2 %). Cependant lemploi baisse dans les villes centres de 20 200 000
habitants mais est en augmentation dans les autres communes (+1,3 % pour lensemble
des villes moyennes).
-148-
Annexe I
les autres commerces sont galement en augmentation (+10,2 %) alors quils perdent de
nombreux emplois (-3,6 %) ;
le nombre de commerces de biens doccasion, cependant, diminuent dans les villes
moyennes en gnral (-2 %) et dans les grandes villes (-4 %). Seules les villes isoles de
taille moyenne (+2,8 %) et les villes centres de 50 100 000 habitants (+2,3 %) sont
pargnes. La baisse la plus importante (-11%) se situe dans les villes banlieues de taille
moyenne des villes centres moyennes ;
les ventaires et marchs progressent sur la priode dans toutes les communes (+20,2 %),
les volutions les plus fortes sobservent en priphrie des villes centres (moyennes ou
grandes). Cependant lemploi salari diminue pour toutes les villes (-3,9 %) sauf les villes
centres de 20 50 000 habitants ;
la vente distance, en ligne, par automates est en plein essor dans toutes les communes du
primtre en termes dtablissements (+58,2 %). Lemploi baisse pour les villes centres
moyenne de 50 100 000 habitants ainsi que les villes banlieues de taille moyenne des
grandes villes centres et les petites communes priphriques des villes centres moyennes.
Le chiffre daffaires tait en hausse significative pour toutes les communes entre 2010 et
2012.
6.2.3.1. La restauration se dveloppe dans toutes les communes alors que lhtellerie est
plus en difficult
Le secteur de lhtellerie et de lhbergement est en bonne sant avec une hausse de 15,5 %
dtablissements et de 0,5 % pour lemploi salari dans les villes moyennes. Ce constat masque
nanmoins des disparits entre communes et galement selon le secteur dactivit (cf.
Appendice A tableau 88 et tableau 89).
Les effectifs de ce secteur sont en baisse dans les villes centres moyenne leurs villes banlieues de
taille moyenne alors quils sont en hausse dans les villes isoles et les banlieues des grandes
villes centres.
Lhtellerie connat un recul dans la plupart des communes, notamment pour les villes centres
moyennes de 20 50 000 habitants. Nanmoins, le nombre dhtels et dhbergements dans les
trs grandes villes (plus de 200 000 habitants) et les villes moyennes centres de plus de 50 000
habitants augmente.
La restauration est en augmentation dans toutes les communes, tout comme les traiteurs. Enfin,
concernant les cafs-tabacs et les dbits de boissons, la hausse est plus modre et un recul
sopre dans les priphries des villes moyennes centres. Le dveloppement le plus important se
situe dans les banlieues de taille moyenne des grandes villes centres.
6.2.3.2. Commerces de proximit
6.2.3.2.1. Le secteur des services de rparation est en difficult vis--vis de lemploi et du chiffre
daffaires mais continue de saccrotre en termes dtablissements
Lemploi baisse dans le secteur des services de rparation (-9,3 % pour les villes de taille
moyenne). Cependant, pour lensemble des communes du primtre, le nombre de magasins
augmente entre 2010 et 2014 (+19,3 %), alors quentre 2010 et 2012 les chiffres daffaires
taient en baisse (-9,2 %) (cf. Appendice A tableau 91, tableau 92 et tableau 93).
-149-
Annexe I
Les blanchisseries-teintureries de dtails sont le seul de ces services tre en dclin, mis part
les villes centres moyennes de plus de 50 000 habitants et les banlieues de taille moyennes des
grandes villes centres.
-150-
VCM >
50 000
hbts
399
421
5,51 %
290
322
11,03 %
VIM
Priphrie de
petite taille des
VCM
331
1 088
334
1 164
0,91 %
6,99 %
BM des
VCM
GVC<
200 000
hbts
511
555
8,61 %
GVC >
200 000
hbts
8 65
1 114
28,79 %
9,52 %
21
23
18
18
0,00 %
5,52 %
163
172
160
160
0,00 %
1,62 %
618
628
2,33 %
559
572
27,27 %
11
14
4,05 %
74
77
5,10 %
VCM >
50 000
hbts
314
330
6
4
-1,82 %
55
54
2,22 %
7,45 %
20,00 %
5
6
4,76 %
210
220
Priphrie de
petite taille des
VCM
270
873
276
938
BM des
VCM
0,00 % -33,33 %
12
12
-2,60 %
77
75
16,92 %
201
235
VIM
21,43 %
14
17
-4,29 %
70
67
10,30 %
GVC<
200 000
hbts
427
471
-151-
27
45
4,00 %
275
286
9,99 %
25,93 % 66,67 %
27
34
2,78 %
72
74
31,33 %
1 804
1 983
9,92 %
BM des
GVC
GVC >
BM des
200 000
GVC
hbts
766
1502
1006
1652
2010
2014
Supermarchs
volution entre 2010
et 2014
2010
2014
Hypermarchs
volution entre 2010
et 2014
2010
2014
Multi-commerces
volution entre 2010
et 2014
VCM <
VCM de 2020 000 hbts 50 000 hbts
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
VCM <
VCM de
20 000 20-50 000
hbts
hbts
737
802
750
823
1,76 %
2,62 %
Tableau 68 : Nombre de commerces dans les grandes surfaces et volution entre 2010 et 2014
Annexe I
985
992
0,71 %
1 451
1 531
5,51 %
1 164
1 258
8,08 %
842
860
2,14 %
VIM
998
1 049
5,11 %
BM des
VCM
Priphrie
de petite
taille des
VCM
1 450
1 472
1,52 %
1 560
1 673
7,24 %
GVC<
200 000
hbts
4 644
5 021
8,12 %
GVC >
200 000
hbts
1,63 %
307
312
182
190
4,40 %
6,56 %
-0,12 %
7,85 %
191
206
8,12 %
VCM >
50 000
hbts
973
1 052
121
143
3,31 %
1,25 %
2,40 %
334
342
Priphrie de
petite taille
des VCM
877
1 116
906
1 130
BM des
VCM
5,83 % 18,18 %
120
127
1,52 %
722
733
VIM
11,15 %
296
329
6,33 %
GVC<
200 000
hbts
1 264
1 344
12,30 %
756
849
7,30 %
GVC >
200 000
hbts
3 888
4 172
-152-
2010
2014
Alimentation gnrale
volution entre
2010 et 2014
2010
2014
Suprettes
volution entre
2010 et 2014
VCM <
VCM de 2020 000
50 000 hbts
hbts
803
1 144
802
1 219
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
VCM <
VCM de 20VCM >
20 000 hbts 50 000 hbts 50 000 hbts
Tableau 70 : Nombre de commerces dans les petites surfaces et volution entre 2010 et 2014
Annexe I
9,65 %
694
761
16,81 %
3 712
4 336
BM des
GVC
4 406
5 097
15,68 %
BM des
GVC
100
107
7,0 %
152
149
-2,0 %
64
69
7,8 %
36
35
-2,8 %
VIM
45
44
-2,2 %
BM des
VCM
Priphrie
de petite
taille des
VCM
125
134
7,2 %
84
95
13,1 %
GVC<
200 000
hbts
211
225
6,6 %
GVC >
200 000
hbts
-15,3 %
-0,6 %
-7,8 %
0,2 %
-3,8 %
30,5 %
-20,8 %
-11,3 %
VIM
-0,3 %
6,7 %
BM des VCM
-3,8 %
1,3 %
Priphrie de
petite taille des
VCM
-153-
343
373
8,7 %
BM des
GVC
-0,7 %
3,8 %
BM des GVC
Tableau 73 : volution du chiffre daffaires et des effectifs salaris pour les petites surfaces et les produits surgels
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
VCM <
VCM de 20VCM >
20 000 hbts 50 000 hbts 50 000 hbts
Tableau 72 : Nombre de commerces dans le secteur des produits surgels et volution entre 2010 et 2014
Annexe I
2 951
3 106
5,3 %
4 158
4 483
7,8 %
2 549
2 668
4,7 %
1 475
1 613
9,4 %
VIM
1 556
1 645
5,7 %
BM des
VCM
Priphrie
de petite
taille des
VCM
3 353
3 680
9,8 %
3 099
3 320
7,1 %
GVC<
200 000
hbts
7 442
8 398
12,8 %
GVC >
200 000
hbts
5,4 %
-3,8 %
0,5 %
10,6 %
6,2 %
3,8 %
16,2 %
3,1 %
0,2 %
1,3 %
13,8 %
15,3 %
10,3 %
13,1 %
VCM de
20-50 000
hbts
4,3 %
-2,2 %
-3,7 %
5,3 %
13,5 %
10,9 %
8,0 %
VCM >
50 000
hbts
5,1 %
-2,4 %
12,0 %
14,4 %
20,8 %
17,0 %
10,3 %
VIM
4,9 %
3,1 %
13,3 %
0,0 %
2,5 %
8,7 %
11,7 %
BM des
VCM
Priphrie
de petite
taille des
VCM
10,9 %
4,1 %
12,7 %
17,6 %
9,8 %
10,6 %
13,7 %
1,0 %
0,1 %
0,0 %
4,2 %
23,6 %
4,7 %
14,9 %
GVC<
200 000
hbts
6,7 %
-0,2 %
2,1 %
8,8 %
27,2 %
10,3 %
27,3 %
GVC >
200 000
hbts
-154-
Fruits et lgumes
Viandes et produits base de viande
Poissons, crustacs et mollusques
Pain, ptisserie et confiserie
Boissons
Produits base de tabac
Autres commerces de dtail alimentaires
VCM <
20 000
hbts
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
VCM <
VCM de 20VCM >
20 000 hbts 50 000 hbts 50 000 hbts
Tableau 74 : Nombre de commerces dans les magasins alimentaires spcialiss et volution entre 2010 et 2014
Annexe I
5,1 %
6,3 %
1,2 %
10,9 %
16,3 %
8,5 %
24,0 %
BM des
GVC
8 035
8 931
11,2 %
BM des
GVC
705 148
784 423
11,2 %
1 019 815
1 115 455
9,4 %
VCM >
50 000 hbts
384 955
422 874
9,9 %
BM des
VCM
1 036 402
1 153 173
11,3 %
Priphrie de
petite taille des VCM
GVC<
GVC >
200 000
200 000 hbts
hbts
782 879
2 245 195
818 742
2 412 732
4,6 %
7,5 %
-155-
2010
2012
volution entre 2010 et 2012
VCM <
20 000 hbts
2010
2013
volution entre 2010 et 2013
VCM <
20 000 hbts
4 629
4 881
5,4 %
Annexe I
2 643 787
2 901 689
9,8 %
BM des
GVC
BM des
GVC
15 075
16 074
6,6 %
2 342
2 291
-2,2 %
3 048
2 943
-3,4 %
1 715
1 717
0,1 %
1 106
1 110
0,4 %
VIM
1 110
1 191
7,3 %
BM des
VCM
Priphrie
de petite
taille des
VCM
3 181
3 247
2,1 %
2 508
2 484
-1,0 %
GVC<
200 000
hbts
4 188
4 380
4,6 %
GVC >
200 000
hbts
-16,3 %
-11,8 %
1,9 %
0,6 %
-20,1 %
-17,3 %
1,4 %
1,3 %
-19,5 %
-18,7 %
7,4 %
2,5 %
-14,6 %
-15,2 %
7,5 %
1,1 %
VIM
-19,6 %
-6,3 %
14,1 %
6,0 %
BM des
VCM
Priphrie
de petite
taille des
VCM
-15,4 %
-11,7 %
4,4 %
13,5 %
-20,4 %
-14,5 %
4,4 %
2,7 %
GVC<
200 000
hbts
-8,6 %
-9,1 %
4,9 %
25,1 %
GVC >
200 000
hbts
9 011
8 978
-0,4 %
12 076
11 470
-5,0 %
6 608
6 462
-2,2 %
3 602
3 882
7,8 %
VIM
3 996
4 263
6,7 %
BM des
VCM
Priphrie
de petite
taille des
VCM
10 764
11 231
4,3 %
9 713
9 421
-3,0 %
GVC<
200 000
hbts
17 950
18 377
2,4 %
GVC >
200 000
hbts
-156-
2010
2013
volution entre 2010 et 2013
VCM <
VCM de 20VCM >
20 000 hbts 50 000 hbts 50 000 hbts
Charcuterie
Cuisson de produits de boulangerie
Boulangerie et boulangerie-ptisserie
Ptisserie
VCM <
VCM de 20VCM >
20 000 hbts 50 000 hbts 50 000 hbts
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
VCM <
VCM de 20VCM >
20 000 hbts 50 000 hbts 50 000 hbts
Tableau 78 : Nombre de commerces dans lartisanat commercial et volution entre 2010 et 2014
Annexe I
23 562
24 655
4,6 %
BM des
GVC
-15,6 %
-3,0 %
7,1 %
30,0 %
BM des
GVC
6 068
6 408
5,6 %
BM des GVC
565 780
571 742
1,1 %
769 777
756 156
-1,8 %
VCM >
50 000
hbts
420 935
418 857
-0,5 %
242 846
258 334
6,4 %
VIM
Priphrie de
petite taille des
VCM
248 468
698 198
264 432
748 246
6,4 %
7,2 %
BM des
VCM
GVC<
GVC >
200 000
200 000 hbts
hbts
611 583
1 197 948
609 945
1278 308
-0,3 %
6,7 %
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
Autres commerces de dtail 2014
volution entre 2010 et 2014
7
11
57,1 %
311
423
36,0 %
16
19
18,8 %
382
465
21,7 %
VCM de
2050 000
hbts
VIM
17
3
15
1
-11,8 % -66,7 %
320
182
384
205
20,0 % 12,6 %
VCM >
50 000
hbts
4
4
0,0 %
180
207
15,0 %
BM des
VCM
Priphrie
GVC<
de petite
200 000
taille des
hbts
VCM
14
27
14
27
0,0 %
0,0 %
398
291
476
375
19,6 %
28,9 %
-157-
BM
des
GVC
47
40
45
32
-4,3 % -20,0 %
843
919
1 042
1 154
23,6 % 25,6 %
GVC >
200 000
hbts
Grands magasins
VCM <
20 000
hbts
Tableau 82 : Nombre de commerces dans le commerce non spcialis et volution entre 2010 et 2014
1 610 682
1 733 051
7,6 %
BM des GVC
2010
2012
volution entre 2010 et 2012
VCM <
20 000 hbts
Annexe I
-6,8 %
5,2 %
-16,1 %
-17,8 %
11,4 %
13,5 %
-11,5 %
-11,8 %
VIM
21,6 %
8,3 %
BM des VCM
8,8 %
9,7 %
Priphrie de
petite taille des
VCM
-158-
-0,6 %
-1,0 %
BM des GVC
Annexe I
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
quipements de
l'information et de
2014
la communication
volution entre 2010 et 2014
2010
quipement du
2014
foyer
volution entre 2010 et 2014
2010
Amnagement de
2014
lhabitat
volution entre 2010 et 2014
2010
biens culturels et de
2014
loisirs
volution entre 2010 et 2014
2010
dont livres
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
dont journaux et
2014
papeteries
volution entre 2010 et 2014
353
339
-4,0 %
807
825
2,2 %
2 000
1 892
-5,4 %
1 281
1 191
-7,0 %
1 178
1 129
-4,2 %
262
280
6,9 %
644
594
-7,8 %
472
437
-7,4 %
1 135
1 207
6,3 %
2 860
2 746
-4,0 %
1 640
1 610
-1,8 %
1 807
1 675
-7,3 %
411
413
0,5 %
1 008
901
-10,6 %
VCM de
20-50 000
hbts
326
310
-4,9 %
726
764
5,2 %
1 721
1 610
-6,4 %
977
996
1,9 %
1 015
961
-5,3 %
259
275
6,2 %
522
459
-12,1 %
VCM >
50 000
hbts
215
223
3,7 %
339
405
19,5 %
905
904
-0,1 %
650
648
-0,3 %
467
427
-8,6 %
104
97
-6,7 %
264
251
-4,9 %
VIM
231
220
-4,8 %
320
345
7,8 %
904
902
-0,2 %
613
622
1,5 %
449
416
-7,3 %
85
95
11,8 %
284
246
-13,4 %
BM des
VCM
Priphrie GVC<
GVC >
de petite 200 00 200 00
taille des 0 hbts 0 hbts
VCM
525
374
507
512
341
466
-2,5 % -8,8 % -8,1 %
562
938
2 137
628
1 030
2 534
11,7 %
9,8 % 18,6 %
2 524
2 086
4 502
2 612
1 925
4 510
3,5 % -7,7 %
0,2 %
1 667
1 022
2 317
1 706
1 012
2 280
2,3 % -1,0 % -1,6 %
1 004
1 450
4 325
991
1 334
4 099
-1,3 % -8,0 % -5,2 %
102
406
1 261
114
392
1 270
11,8 % -3,4 %
0,7 %
694
716
2 442
645
631
2 201
-7,1 % -11,9 % -9,9 %
-159-
Carburants
VCM <
20 000
hbts
Tableau 84 : Nombre dentreprises dans le commerce spcialis non alimentaire et volution entre 2010 et 2014 (1)
Annexe I
1 275
1 213
-4,9 %
2 192
2 514
14,7 %
5 030
5 019
-0,2 %
2 704
2 705
0,0 %
3 021
2 862
-5,3 %
531
542
2,1 %
2 020
1 834
-9,2 %
BM des
GVC
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
habillement
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
chaussure
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
articles d'horlogerie
2014
et bijouterie
volution entre 2010 et 2014
2010
Produits de sant
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
Autres commerces
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
Biens doccasion
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
ventaires et
2014
marchs
volution entre 2010 et 2014
2010
Vente distance, en
2014
ligne, par automates
volution entre 2010 et 2014
7 806
7 923
1,5 %
4 897
4 959
1,3 %
885
905
2,3 %
561
574
2,3 %
2 502
2 704
8,1 %
3 765
4 070
8,1 %
628
606
-3,5 %
3 962
4 695
18,5 %
1 156
1 741
50,6 %
11 875
12 369
4,2 %
7 636
7 883
3,2 %
1 395
1 458
4,5 %
784
848
8,2 %
3 334
3 542
6,2 %
5 004
5 506
10,0 %
915
896
-2,1 %
6 630
7 632
15,1 %
1 834
2 699
47,2 %
VCM de
20-50 000
hbts
7 231
7 513
3,9 %
4 599
4 798
4,3 %
807
797
-1,2 %
505
545
7,9 %
1 729
1 856
7,3 %
3 347
3 481
4,0 %
484
495
2,3 %
4 774
5 433
13,8 %
1 333
1 938
45,4 %
VCM >
50 000
hbts
3 378
3 659
8,3 %
2 081
2 238
7,5 %
376
414
10,1 %
231
253
9,5 %
940
1 047
11,4 %
1 875
2 013
7,4 %
288
296
2,8 %
2 147
2 481
15,6 %
635
981
54,5 %
VIM
3 379
3 582
6,0 %
2 083
2 247
7,9 %
348
339
-2,6 %
255
245
-3,9 %
1 154
1 269
10,0 %
2 079
2 280
9,7 %
360
321
-10,8 %
2 746
3 242
18,1 %
860
1 390
61,6 %
BM des
VCM
Priphrie GVC<
GVC >
de petite 200 00 200 00
taille des 0 hbts 0 hbts
VCM
5 152
9 149 20 811
5 712
9 457 22 879
10,9 %
3,4 %
9,9 %
2 760
5 863 13 362
3 135
6 053 14 410
13,6 %
3,2 %
7,8 %
626
1 085
2 311
658
1 103
2 459
5,1 %
1,7 %
6,4 %
315
673
1 719
351
734
2 032
11,4 %
9,1 % 18,2 %
2 588
2 395
5 063
2 833
2 505
5 567
9,5 %
4,6 % 10,0 %
4 483
4 075 12 762
4 942
4 196 14 015
10,2 %
3,0 %
9,8 %
737
863
3677
713
818
3550
-3,3 % -5,2 % -3,5 %
6 699
5 977 10 073
7 908
6 951 12 084
18,0 % 16,3 % 20,0 %
2 516
1 782
4 610
3 766
2 773
7 672
49,7 % 55,6 % 66,4 %
-160-
quipement de la
personne
VCM <
20 000
hbts
Tableau 85 : Nombre dentreprises dans le commerce spcialis non alimentaire et volution entre 2010 et 2014 (2)
Annexe I
15 920
17 423
9,4 %
9 540
10 433
9,4 %
1 734
1 790
3,2 %
1 306
1 429
9,4 %
7 548
8 207
8,7 %
10345
11751
13,6 %
2434
2404
-1,2 %
18 140
22 676
25,0 %
7 562
12 415
64,2 %
BM des
GVC
Commerce de dtail
d'amnagement de
l'habitat
Commerce de dtail
d'quipement de la
personne (sport,
habillement,
chaussure, bijouterie)
Commerce de dtail
d'quipement du
foyer
Commerce de dtail
d'quipements, de
l'information et de la
communication en
magasin spcial
Commerce de dtail
de biens culturels et
de loisir en magasin
spcialis
Commerce de dtail
de carburants en
magasin spcialis
Commerce de dtail
de produits de sant
(pharmacie, produits
mdicaux)
Autres commerce de
dtail en magasin
spcialis
4 951
4 649
-6,1%
2 460
2 332
-5,2 %
2 434
2 158
2010
2013
volution entre 2010 et 2013
2010
2013
2010
2013
2010
2013
volution entre 2010 et 2013
2010
2013
volution entre 2010 et 2013
2010
2013
5 981
5 742
-4,0 %
2,2 %
1 226
880
-28,2 %
9 788
10 008
-11,3 %
-3,4 %
6 202
5 720
-7,8 %
15 818
15 286
2010
2013
volution entre 2010 et 2013
2010
2013
VCM <
20 000
hbts
4 839
4 574
-5,5 %
-2,4 %
1 139
1 112
-2,4 %
7 898
7 705
-16,8 %
2 280
1 896
-10,7 %
5 245
4 669
-11,0 %
2 751
2 458
-4,9 %
5 131
5 177
0,9 %
18 219
17 326
VCM >
50 000
hbts
-161-
8 074
7 728
-4,3 %
-0,2 %
872
793
-9,1 %
13 616
13 584
-11,6 %
4 382
3 875
-1,2 %
8 523
8 091
-5,1 %
3 941
3 893
-3,7 %
8 039
7 457
-7,2 %
29 969
28 856
VCM de
20-50 000
hbts
2 362
2 384
0,9 %
3,7 %
829
902
8,8 %
4 107
4 258
0,2 %
876
878
7,1 %
2 746
2 472
-10,0 %
1 093
1 171
-1,0 %
3 242
3 017
-6,9 %
7 552
7 480
VIM
2 435
2 422
-0,5 %
2,5 %
774
760
-1,8 %
4 493
4 607
-8,2 %
634
582
2,6 %
2 569
2 469
-3,9 %
719
738
1,3 %
2 990
2 814
-5,9 %
6 168
6 246
BM des
VCM
1,3 %
-5,2 %
8,5 %
9 353
9 004
-3,7 %
4,2 %
1 200
1 243
3,6 %
11 034
11 499
5 774
5 334
-7,6 %
-1,8 %
16 867
15 559
-7,8 %
3,8 %
8 921
7 499
1 101
1 510
1 038
1 270
-5,7 % -15,9 %
10 761 18 756
10 562 19 472
3 660
3 269
-7,2 %
2 247
2 438
5,8 % -10,2 %
10 937
7 492 12 978
10 934
6 342 10 444
0,0 % -15,3 % -19,5 %
1 617
4 509
9 303
1 710
4 047
8 635
Priphrie GVC<
GVC >
de petite 200 00 200 00
taille des 0 hbts 0 hbts
VCM
12 029
4 676
6 376
12 254
4 236
5 991
1,9 % -9,4 % -6,0 %
18 292 27 007 66 283
18 532 25 607 71 913
Annexe I
16 595
15 969
-3,8 %
2,2 %
3 950
3 270
-17,2 %
30 671
31 354
1,6 %
6 534
6 638
45,9 %
29 366
28 168
-4,1 %
8 229
12 005
3,2 %
21 472
20 479
-4,6 %
55 210
56 967
BM des
GVC
2010
2013
volution entre 2010 et 2013
2010
2013
volution entre 2010 et 2013
662
838
26,6 %
400
381
-4,8 %
1 418
1 679
18,4 %
527
551
4,6 %
VCM de
20-50 000
hbts
1 299
1 073
-17,4 %
335
326
-2,7 %
VCM >
50 000
hbts
557
554
-0,5 %
214
206
-3,7 %
VIM
731
845
15,6 %
248
245
-1,2 %
BM des
VCM
Priphrie GVC<
GVC >
de petite 200 00 200 00
taille des 0 hbts 0 hbts
VCM
4 110
2 478
6 015
3 873
2 595
7 539
-5,8 %
4,7 % 25,3 %
1 026
498
1 202
980
477
1 076
-4,5 % -4,2 % -10,5 %
Commerce de dtail
d'amnagement de
l'habitat
Commerce de dtail
d'quipement de la
personne (sport,
habillement,
chaussure, bijouterie)
Commerce de dtail
d'quipement du
foyer
Commerce de dtail
d'quipements, de
6,3 %
0,9
1,0
6,8 %
0,4
0,4
2010 ( M)
2012 ( M)
volution entre 2010 et 2012
2010 ( M)
2012 ( M)
1,2
1,2
3,0 %
2,2
2,3
2010 ( M)
2012 ( M)
volution entre 2010 et 2012
2010 ( M)
2012 ( M)
VCM <
20 000
hbts
1,1
1,1
2,1 %
0,6
0,6
5,4 %
1,1
1,1
-1,2 %
2,7
2,9
VCM >
50 000
hbts
-162-
1,7
1,8
7,0 %
0,8
0,8
5,8 %
1,6
1,6
1,5 %
4,4
4,6
VCM de
20-50 000
hbts
0,6
0,6
2,7 %
0,2
0,2
9,1 %
0,6
0,7
1,8 %
1,2
1,3
VIM
0,5
0,6
15,3 %
0,1
0,1
14,2 %
0,7
0,7
-2,2 %
1,0
1,2
BM des
VCM
12,1 %
3,9 %
21,9 %
2,2
2,5
14,3 %
0,3
0,3
1,5
1,5
-1,5 %
1,1
1,0
3,2
3,1
-0,8 %
2,8
2,6
Priphrie GVC<
GVC >
de petite 200 00 200 00
taille des 0 hbts 0 hbts
VCM
2,6
1,0
1,2
2,7
1,0
1,2
2,5 % -0,4 %
3,3 %
3,2
,0
13,2
3,6
4,2
16,1
Commerce de dtail
hors magasin,
ventaires et marchs
Commerce de dtail
sur ventaires et
marchs
VCM <
20 000
hbts
Annexe I
7,7
7,5
-2,0 %
1,9
1,8
7,8 %
4,7
4,8
0,5 %
9,6
10,3
BM des
GVC
21 168
20 562
-2,9 %
3 580
3 387
-5,4 %
BM des
GVC
2010 ( M)
2012 ( M)
volution entre 2010 et 2012
2010 ( M)
2012 ( M)
volution entre 2010 et 2012
2010 ( M)
2012 ( M)
volution entre 2010 et 2012
2010 ( M)
2012 ( M)
volution entre 2010 et 2012
2010 ( M)
2012 ( M)
2010 ( M)
2012 ( M)
1,5
1,7
16,8 %
0,1
0,2
23,7 %
0,06
0,06
6,5 %
3,1 %
0,9
0,5
-43,0 %
2,2
2,3
0,0 %
0,4
0,4
-5,8 %
1,7
1,8
7,5 %
0,3
0,4
20,3 %
0,07
0,07
12,5 %
0,9 %
0,3
0,3
-10,7 %
3,0
3,0
1,2 %
0,7
0,7
3,5 %
VCM de
20-50 000
hbts
0,9
0,9
6,5 %
0,2
0,2
17,3 %
0,05
0,04
-7,8 %
0,8 %
0,4
0,4
-1,2 %
1,7
1,8
-5,2 %
0,4
0,4
-3,4 %
VCM >
50 000
hbts
0,4
0,5
14,4 %
0,1
0,1
2,9 %
0,03
0,04
12,0 %
4,1 %
0,6
0,7
14,4 %
1,0
1,0
6,7 %
0,1
0,1
4,9 %
VIM
0,5
0,6
23,2 %
0,06
0,1
70,0 %
0,03
0,03
-3,7 %
2,0 %
0,5
0,4
-21,2 %
1,1
1,1
9,6 %
0,1
0,1
-3,9 %
BM des
VCM
1,9
2,1
14,5 %
0,7
0,8
11,8 %
0,2
0,2
-0,5 %
1,9 %
0,4
0,4
7,1 %
2,9
2,9
25,5 %
0,3
0,4
10,6 %
1,0
1,1
9,0 %
0,3
0,4
24,6 %
0,06
0,06
8,3 %
-0,1 %
0,3
0,4
11,6 %
2,4
2,4
-1,2 %
0,6
0,6
-7,3 %
Priphrie GVC<
de petite 200 00
taille des 0 hbts
VCM
3,7
4,0
7,7 %
1,5
1,7
13,0 %
0,1
0,1
0,6 %
6,3 %
0,5
0,5
1,7 %
4,8
5,1
-1,7 %
1,5
1,5
-7,7 %
GVC >
200 00
0 hbts
-163-
l'information et de la
communication en
magasin spcial
Commerce de dtail
de biens culturels et
de loisir en magasin
spcialis
Commerce de dtail
de carburants en
magasin spcialis
Commerce de dtail
de produits de sant
(pharmacie, produits
mdicaux)
Autres commerce de
dtail en magasin
spcialis
Commerce de dtail
hors magasin,
ventaires et marchs
Commerce de dtail
sur ventaires et
marchs
VCM <
20 000
hbts
Annexe I
3,9
5,3
35,1 %
5,6
5,6
0,7 %
0,5
0,5
7,7 %
2,0 %
12,4
12,6
25,8 %
7,6
7,8
14,7 %
1,2
1,4
-1,3 %
BM des
GVC
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
Htel et
2014
hbergement
volution entre 2010 et 2014
2010
Restauration
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
Cafs-tabacs et
2014
dbits de boissons
volution entre 2010 et 2014
2010
Traiteurs
2014
volution entre 2010 et 2014
10 323
11 439
10,8 %
1 347
1 293
-4,0 %
6 940
8 010
15,4 %
1 803
1 809
0,3 %
233
327
40,3 %
15 682
17 482
11,5 %
1 552
1 460
-5,9 %
10 803
12 518
15,9 %
2 951
3 007
1,9 %
376
497
32,2 %
VCM >
50 000
hbts
5 628
6 620
17,6 %
679
674
-0,7 %
4 063
4 995
22,9 %
721
739
2,5 %
165
212
28,5 %
VIM
6 068
6 771
11,6 %
808
795
-1,6 %
4 147
4 806
15,9 %
855
833
-2,6 %
258
337
30,6 %
BM des
VCM
Priphrie
de petite
taille des
VCM
12 743
14 466
13,5 %
1 915
1 840
-3,9 %
7 961
9 580
20,3 %
2 319
2 279
-1,7 %
548
767
40,0 %
14 341
16 351
14,0 %
1 104
1 095
-0,8 %
10 323
12 153
17,7 %
2 581
2 672
3,5 %
333
431
29,4 %
GVC<
200 000
hbts
29 601
29 457
-0,5 %
47 827
47 079
-1,6 %
31 715
31 293
-1,3 %
13 671
14 055
2,8 %
VIM
17 220
16 582
-3,7 %
BM des
VCM
Priphrie
de petite
taille des
VCM
40 223
41 201
2,4 %
49 240
49 312
0,1 %
GVC<
200 000
hbts
199 393
207 120
3,9 %
GVC >
200 000
hbts
-164-
2010
2013
volution entre 2010 et 2013
VCM <
VCM de 20VCM >
20 000 hbts 50 000 hbts 50 000 hbts
32 955
39 420
19,6 %
3 411
3 344
-2,0 %
25 288
30 672
21,3 %
2 851
3 186
11,8 %
1 405
2 218
57,9 %
BM des
GVC
128 228
131 017
2,2 %
BM des GVC
40 846
46 936
14,9 %
4 708
5 014
6,5 %
31 202
36 080
15,6 %
3 884
4 215
8,5 %
1 052
1 627
54,7 %
GVC >
200 000
hbts
Hbergement et
restauration
VCM <
20 000
hbts
Tableau 88 : Nombre dentreprises dans lhtellerie et la restauration et volution entre 2010 et 2014
Annexe I
2,4
2,5
3,2 %
3,5
3,6
4,6 %
2,3
2,5
5,7 %
1,2
1,3
7,1 %
VIM
1,3
1,4
7,2 %
BM des
VCM
Priphrie
de petite
taille des
VCM
3,2
3,4
6,6 %
3,5
3,7
5,4 %
GVC<
200 000
hbts
16,2
17,6
8,6 %
GVC >
200 000
hbts
Blanchisseriesteintureries de dtails
Autres services
personnels
Rparation
Rparation
dordinateurs et de
biens personnels et
domestiques
Rparation
d'quipements de
communication
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
4
35
775,0 %
1 142
1 361
19,2 %
8 070
9 469
17,3 %
638
604
-5,3 %
21,8 %
1 146
1 396
VCM <
20 000
hbts
16
35
118,8 %
1 054
1 145
8,6 %
6 900
8 131
17,8 %
467
481
3,0 %
10,3 %
1 070
1 180
VCM >
50 000
hbts
-165-
20
64
220,0 %
1 781
2 032
14,1 %
11 716
13 681
16,8 %
850
800
-5,9 %
16,4 %
1 801
2 096
VCM de
2050 000
hbts
4
15
275,0 %
560
669
19,5 %
3 485
4 251
22,0 %
263
251
-4,6 %
21,3 %
564
684
VIM
3
12
300,0 %
632
697
10,3 %
4 481
5 496
22,7 %
312
300
-3,8 %
11,7 %
13
51
292,3 %
1 708
2 245
31,4 %
11 424
14 756
29,2 %
612
597
-2,5 %
33,4 %
16
48
200,0 %
1 367
1 558
14,0 %
9 682
11 488
18,7 %
665
636
-4,4 %
16,1 %
14,6 %
30
70
133,3 %
3 332
3 782
13,5 %
19 690
24 760
25,7 %
2 224
2 177
-2,1 %
Priphr
GVC<
GVC >
ie de
200 000 200 000
petite
hbts
hbts
taille des
VCM
635
1 721
1 383
3 362
709
2 296
1 606
3 852
BM des
VCM
Tableau 91 : Nombre dentreprises dans les services de proximit et volution entre 2010 et 2014
2010 (millions d)
2012 (millions d)
volution entre 2010 et 2012
VCM <
VCM de 20VCM >
20 000 hbts 50 000 hbts 50 000 hbts
Annexe I
54
151
179,6 %
4 188
5 069
21,0 %
27 258
35 433
30,0 %
2 426
2 467
1,7 %
23,1 %
4 242
5 220
BM des
GVC
10,3
10,6
2,7 %
BM des GVC
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
3 684
4 045
9,8 %
1 336
1 732
29,6 %
455
503
10,5 %
437
552
26,3 %
1 520
2 033
33,8 %
5 372
5 810
8,2 %
2 025
2 673
32,0 %
500
538
7,6 %
763
960
25,8 %
2 206
2 900
31,5 %
VCM de
2050 000
hbts
3 114
3 376
8,4 %
1 228
1 581
28,7 %
202
234
15,8 %
486
609
25,3 %
1 403
1 850
31,9 %
VCM >
50 000
hbts
1 511
1 709
13,1 %
658
903
37,2 %
140
155
10,7 %
220
277
25,9 %
693
956
38,0 %
VIM
1 843
2 142
16,2 %
844
1 107
31,2 %
201
222
10,4 %
330
405
22,7 %
951
1 320
38,8 %
BM des
VCM
Priphr
GVC<
GVC >
ie de
200 000 200 000
petite
hbts
hbts
taille des
VCM
5 150
4 342
7 608
6 137
4 744
8 435
19,2 %
9,3 %
10,9 %
2 089
1 697
3 670
3 056
2 201
5 181
46,3 %
29,7 %
41,2 %
511
271
452
603
296
512
18,0 %
9,2 %
13,3 %
606
688
1 947
909
956
2 782
50,0 %
39,0 %
42,9 %
2 456
2 019
3 789
3 454
2 655
5 673
40,6 %
31,5 %
49,7 %
2010
2013
volution entre 2010 et 2013
Rparation d'ordinateurs 2010
et de biens personnels et 2013
Autres services
personnels
9 968
9 994
0,3 %
595
527
-166-
16 119
15 991
-0,8 %
1 104
980
VCM de
VCM <
20-50 000
20 000 hbts
hbts
8 773
8 770
0,0 %
1 504
864
VCM >
50 000
hbts
3 911
4 100
4,8 %
435
402
VIM
4 821
4 810
-0,2 %
449
401
BM des
VCM
10 514
12 102
15,1 %
5 020
7 432
48,0 %
1 128
1 286
14,0 %
1 907
2 623
37,5 %
6 263
9 523
52,1 %
BM des
GVC
Priphrie GVC<
GVC >
BM
de petite 200 00 200 00
des
taille des 0 hbts 0 hbts
GVC
VCM
10 366 13 268 27 744 37 923
10 897 13 147 29 774 38 896
5,1 % -0,9 %
7,3 % 2,6 %
2 061
1 897
3 217 5 827
1 452
1 588
4 176 5 816
Autres services
personnels
Entretien corporel
Services funraires
Soins de beaut
Coiffure
VCM <
20 000
hbts
Annexe I
-11,4 %
-11,2 %
-42,6 %
VCM >
50 000
hbts
-7,6 %
VIM
2010 (milliers d)
2012 (milliers d)
volution entre 2010 et 2012
Rparation d'ordinateurs 2010 (milliers d)
et de biens personnels et 2012 (milliers d)
domestiques
volution entre 2010 et 2012
527
537
1,9 %
61
54
-12,2 %
797
809
1,5 %
117
114
-2,6 %
VCM de
20-50 000
hbts
VIM
428
203
422
219
-1,2 %
8,0 %
164
63
154
53
-5,9 % -16,8 %
VCM >
50 000
hbts
244
245
0,5 %
65
51
-21,7 %
BM des
VCM
Priphrie
GVC<
GVC >
de petite 200 000 200 00
taille des
hbts
0 hbts
VCM
523
635
1 425
554
643
1 545
5,8 %
1,2 %
8,5 %
219
227
365
228
186
419
4,4 %
-17,9 % 14,7 %
-167-
Autres services
personnels
VCM <
20 000
hbts
1 940
2 015
3,9 %
1 267
1 152
-9,0 %
BM des
GVC
Priphrie GVC<
GVC >
BM
de petite 200 00 200 00
des
taille des 0 hbts 0 hbts
GVC
VCM
-10,8 %
-29,5 % -16,3 % 29,8 % -0,2 %
BM des
VCM
domestiques
VCM de
VCM <
20-50 000
20 000 hbts
hbts
Annexe I
Annexe I
168
108
En effet le nombre plus important de villes prises en compte dans le panel permet de confirmer les tendances
prcdentes. De plus, des nuances peuvent tre apportes car il sagit dune mthode descriptive qui nest pas
uniquement axe sur la vacance commerciale. Lavantage de cette mthode par rapport une mthode de
discrimination concernant uniquement sur le taux de vacance commerciale est dobserver lensemble des facteurs
concomitants ainsi que les liens que peuvent avoir entre eux les facteurs. Linconvnient est quune variable autre
que la vacance commerciale peut diffrencier les communes du panel. Au vu des rsultats de cette partie, la
vacance des logements pouvait jouer ce rle.
-168-
169
Annexe I
Figure 45 : Synthse des dterminants associs une forte ou faible vacance commerciale pour
les villes-centres et un panel de 140 villes
-169-
ANNEXE II
SOMMAIRE
2.
CONCLUSION.............................................................................................................................................. 29
Annexe II
En interaction avec l'volution des modes de consommation et, plus largement, celle des
modes de vie, le commerce subit des transformations rapides.
Cette synthse, ralise partir dune revue de littrature et dlments issus des entretiens
conduits par la mission, vise caractriser cette volution au regard des stratgies d'acteurs
(des consommateurs comme des oprateurs du commerce) et dans lespace. Lanalyse
propose un panorama des problmatiques commerciales, avec un focus particulier sur la
situation des centres-villes, notamment des villes-moyennes.
Cette annexe ne prtend pas lexhaustivit et tient compte des limites imposes par les
travaux de recherche existants :
le rle et les dfis des oprateurs du commerce est particulirement trait travers le
prisme la grande distribution ;
La grande distribution : un modle commercial dominant qui est venu fortement concurrencer
le commerce de dtail indpendant
Tout comme les grands magasins au 19me sicle et les magasins populaires dans les annes
1930, l'essor de la grande distribution et de la consommation de masse a constitu un
changement radical dans le paysage commercial en France. N aux Etats-Unis, ce modle s'est
export et dvelopp en Europe dans l'aprs-guerre du fait de la croissance continue du
pouvoir d'achat et d'une lgislation librale qui a permis l'augmentation rapide de l'offre
commerciale. Il est rapidement venu concurrencer le commerce indpendant grce un
modle de croissance fond sur les conomies d'chelle. Au mme titre que les entreprises
qui ont adopt la logique fordiste, la grande distribution poursuit un objectif d'optimisation
de la productivit et de baisse des cots, afin de proposer une offre bas prix. Elle s'appuie
sur le dveloppement conjoint des dbouchs et de la production. Comme le note
Philippe Moati, ce modle repose sur trois dimensions 2 :
le front-office (linterface avec le client) : le point de vente est conu dans une logique de
comptitivit grce de grandes surfaces de vente, une implantation sur un foncier peu
cher (souvent en priphrie) et au libre-service qui permet de dlguer au client une
partie du travail de manutention ;
En comprimant les cots, la grande distribution a donc facilit l'accs des classes moyennes
la consommation et l'entre dans l're de la distribution de masse.
1 On citera ici pour exemple Commerce & consommation dans le Bas-Rhin. Evolution 2011 - 2014 de la CCI
Strasbourg et Bas-Rhin (2014) ou encore le Panorama du commerce de dtail. Edition 2015 de la CCI Bretagne.
2 Moati P., La Nouvelle rvolution
-1-
Annexe II
Ce rgime est dit "extensif". Il articule comptitivit et croissance dans un cercle autoentretenu o l'augmentation des dimensions de la grande distribution renforce son
attractivit auprs des consommateurs. Cela permet de gagner de nouvelles parts de march
sur les autres formes de commerce, dont le commerce de dtail indpendant, notamment par
leffet prix.
Cependant, au cours des annes 1980, ce modle, du toujours plus grand, a commenc
s'essouffler. Dune part, l'augmentation annuelle du pouvoir d'achat des mnages ralentit la
suite des crises ptrolires de 1973-1974 3 et de 1979. Dautre part, le march arrive
saturation en raison dun maillage territorial de plus en plus dense. Aprs avoir concurrenc
les autres formes de commerce, les enseignes de la grande distribution se mettent alors de
plus en plus rivaliser entre elles.
Plus rcemment, l'apparition d'un nouveau circuit de distribution avec l'essor rapide
d'internet est un tournant majeur qui influe fortement sur l'environnement conomique et
social dans lequel le commerce volue. On semble donc bien tre entrer dans une nouvelle
rvolution commerciale 4 qui dpasse la socit moderne et fordienne et fait voluer une
conomie de l'offre vers une conomie immatrielle, tire par les dbouchs.
Le commerce adopte donc peu peu un rgime de croissance intensif et sadapte lvolution
du modle conomique dominant. Celui-ci se caractrise par une importance accrue de la
finance et des services, par un comportement plus volatil des agents conomiques et une part
accrue d'lments immatriels comme l'effet de marque, l'innovation et la connaissance dans
la cration de valeur ajoute. Contrairement au modle prcdent, il est tir par l'aval et non
plus par l'offre.
Mutations socitales et rvolution commerciale : l'volution des modes de vie interagit avec un
renouvellement des pratiques de consommation
Ces volutions conomiques et commerciales se sont accompagnes de mutations socitales
importantes.
a mme t ngative en 2012 du fait d'une hausse d'impts de 13% avec -1,9 % (Source : CREDOC).
-2-
Annexe II
Graphique 1 : Evolution des postes de dpense des mnages entre 1959 et 2009
Source : La consommation des mnages depuis 50 ans, Insee, 2009. Note de lecture : Un coefficient budgtaire se
calcule en rapportant le montant dune dpense consacre un poste ou une catgorie de biens ou services (par
exemple lalimentation, le logement) la dpense totale.
Cette volution peut tre mise en lien avec l'affirmation de l'autonomie de l'individu et ce que
Philippe Moati appelle l'objectif suprme de l'homme occidental 7 , savoir
l'panouissement personnel, le bien-tre et la ralisation de soi. La consommation n'est donc
plus subie, mais elle relve d'une posture active et choisie. Cette individualisation de la
demande rend donc les critres et typologies de choix de consommation plus difficilement
identifiables pour les marketeurs 8, ce qui justifie le recours aux Big data qui permettent de
cerner plus prcisment les attentes des consommateurs
Spcialiste du marketing, qui consiste tudier les attitudes des consommateurs pour proposer des offres
adaptes et favoriser leur commercialisation.
-3-
Annexe II
1.1.1.
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
45
50
54
60
63
67
70
73
75
77
31
36
42
49
55
61
65
69
73
75
69
72
74
78
79
80
85
86
88
89
87
87
88
86
88
89
89
90
91
91
95
97
97
97
97
98
98
97
97
97
41
44
46
47
46
47
46
45
45
45
nd
nd
nd
33
36
39
44
46
49
51
76
80
82
85
83
84
82
80
80
77
83
84
84
85
86
87
90
90
90
91
99 100 100 100 100 100
nd
nd
nd
nd
92
94
94
94
94
95
95
95
95
96
44
46
47
47
49
52
52
54
56
57
76
79
81
83
84
85
87
87
88
88
80
81
81
81
81
82
82
83
83
84
32
34
35
34
34
35
35
36
36
36
Source : Insee, enqutes SRCV de 2004 2013. Note de lecture : nd : non disponible. Mnages ordinaires rsidant en
France mtropolitaine.
-4-
Annexe II
chiffre d'affaires : 64,9 milliards d'euros (augmentation annuelle de 14,3 %), alors
qu'en 2005, il atteignait 8,4 milliards d'euros ;
part dans le commerce de dtail : 7 % et 9 % hors-alimentaire ;
Si son importance est ingale selon les secteurs dactivits (de 32 % du chiffre d'affaires dans
le tourisme 1 % pour l'hygine-beaut), le commerce en ligne poursuit son fort
dveloppement. Le service Prime Now rcemment introduit par Amazon propose des
livraisons domicile Paris et en premire couronne et inclut notamment une offre de
produits alimentaires 11.
long terme, son volution reste cependant encore difficilement quantifiable. L'hypothse
avance par les professionnels du secteur interrogs par le CREDOC est qu'il pourrait
atteindre 24 % de parts de march du commerce de dtail l'horizon 2020.
Les applications pouvant tre tlcharges offrent un nouveau canal d'achat. On volue donc
vers un "commerce ubiquitaire" qui, comme le dit Olivier Badot, permet d'effectuer des
achats et de collecter des informations plus rapidement et facilement quels que soient l'heure
ou le lieu. Le tlphone mobile et intelligent devient alors le pivot assurant la continuit du
service.
Une interrogation demeure quant la rsistance du commerce physique cette vague
numrique selon les secteurs d'activits. ce titre, les conclusions de la CCI de Nantes SaintNazaire sur les ouvertures et fermetures de nouveaux magasins entre 2010 et 2014 sont
intressantes 13.
10 Source
13 Voir : "Les mutations rapides du commerce", CCI Nantes Saint Nazaire, 2016.
-5-
Annexe II
Le nombre de points physiques de vente continue ainsi de crotre dans des domaines comme
l'habillement (+91 %), la parfumerie en raison de l'importance de la dimension conseilservice et essai (+36 %) ou se stabilisent comme dans la librairie (pourtant fortement
concurrence par l'e-commerce, mais maintenues par l'attachement des commerants leur
activit et par l'importance du conseil et de la flnerie). A contrario, la vente de DVD (-57%),
l'lectromnager (-16 %) et la vente de tlphones (-16 %) paraissent plus fortement
exposs. Il appartient donc au commerce physique de cultiver sa diffrence et sa
complmentarit avec les canaux immatriels, pour continuer attirer les consommateurs 14.
1.1.2. L'alter-consommation regroupe des pratiques en plein essor qui apparaissent
cependant difficilement gnralisables
On voit ainsi apparatre des projets de socits bass sur la dcroissance et sur une critique
de lhyper-consommation. Ds les annes 1980 aux Etats-Unis, puis dans les annes 1990 en
Europe, des mouvements visent en effet dvelopper une alternative au modle dominant.
Les Food Not Bomb (FNB) et les Freegans rcuprent par exemple les aliments et produits
jets par les restaurants, les grossistes et les enseignes de la grande distribution. De manire
plus radicale encore au Japon, certains font le choix dun retrait en marge dune socit juge
trop consumriste 15.
14 Voir 2.2.
15 On citera titre dexemple les Hikikomori qui vivent reclus ou encore le choix des Soushoko Danshi de devenir
herbivores.
-6-
Annexe II
27 %
16 %
25 %
17 %
33 %
34 %
40 %
46 %
Le nombre de consommateurs ayant vendu un produit doccasion par internet a plus que
doubl entre 2009 et 2013. Cest une illustration de la phase de dveloppement que connat la
frugalit choisie actuellement, en lien avec lvolution des modes de vie.
1.1.2.2. Lalter-consommation entend promouvoir un projet de socit plus responsable
16 Voir : Siounandan N. , Hebel P. , Colin J. , Va-t-on vers une frugalit choisie ? , dans Cahier de recherche, n302,
CREDOC, 2013.
17
Ltude distingue trois figures du consommateur-contraint qui cherchent baisser leurs dpenses, sans
rduire leur consommation (ils reprsentent 49 % de la population : les conomes qui recherchent le meilleur
prix, mais restent dans les circuits de consommation traditionnels, les stratges qui recherchent galement le
meilleur prix et sont ouverts tous les circuits de consommation, les contraints qui restreignent leur
consommation du fait des difficults conomiques quils rencontrent.
18
Ltude du CREDOC dgage une troisime catgorie pour les consommateurs globalement indiffrents la
consommation : les basiques , car ils se satisfont de ce quils ont et les aiss , car ils ont dj accs tout ce
quils veulent.
19
Boivin N. & Lemarchand N., Commerce et alter-consommateurs. Consommer autrement , dans Le commerce
dans tous ses tats. Espaces marchands et enjeux de socit, sous la Direction de Gasnier A. & Lemarchand N.,
Presses Universitaires de Rennes, 2014.
-7-
Annexe II
le commerce quitable 20 qui est un vritable champ entrepreneurial aussi bien travers
la fabricationdistribution avec des groupes comme Patagonia que la distribution
comme le rseau Biocoop. Il propose un modle conomique diffrent favorisant des
changes quilibrs lchelle internationale ;
la consommation collaborative concerne le partage dun objet ou dun bien (livres,
vlos en mutualisation). Cependant, ce principe est la limite de la dfinition du
commerce puisquil nimplique pas de transaction marchande proprement dite. Il
permet cependant de prendre en compte les SEL (Systmes dEchanges Locaux), ainsi
que les boutiques de recyclage.
Elle repose sur deux types de circuits de distribution, fonds sur des principes diffrents,
mais qui ne sexcluent pas.
Les premires formes de circuits vocation sociale se sont dveloppes ds le 19me sicle,
travers la mise en place de coopratives par des militants socialistes ou dans le cadre
dinitiatives patronales paternalistes. La grande distribution a concurrenc, et dans certains
cas rachet, ces systmes dorganisation commerciale dans la deuxime moiti du 20me
sicle, mais de nouveaux circuits mergent aujourdhui avec pour but la mise en relation des
producteurs et des consommateurs dans un rapport financier quilibr, par exemple grce
des circuits courts de commercialisation de produits agricoles.
Ils permettent notamment aux producteurs de contourner la pression conomique exerce
par les distributeurs. Cest le cas des AMAP (Associations pour le maintien de lagriculture
paysanne) en milieux urbains et priurbains, qui ont vu le jour dans les annes 1970 au Japon
et au Canada et sont apparues en Europe dans les annes 1990.
Elles visent garantir la scurit financire du producteur, rmunr par le consommateur
un prix fix conjointement, cela mme quand la production est mauvaise. Ils dfinissent
ensemble la diversit, la quantit et la faon de produire les denres alimentaires sur la
priode dengagement du client-adhrent (gnralement 6 mois tenant compte des saisons).
Les AMAP ne visent pas la standardisation des produits. Cette pratique est en constante
augmentation depuis 10 ans et la France en comptait 1600 en 2012 fdres au sein du
Mouvement interrgional des AMAP (Miramap). Le consommateur qui plbiscite ce mode de
transaction commerciale est le plus souvent en recherche du bien-tre et de la bonne sant
grce laccs des produits frais, de saison et de qualit et souhaite marquer en gnral une
action citoyenne de soutien des modles de production-consommation locaux comme
alternative la grande distribution.
Ces circuits-courts peuvent toutefois venir trs directement concurrencer des commerants
et artisans-commerants, notamment en cas de rglementations et de contraintes parfois
diffrentes.
Les circuits vocation cologique sont quant eux trs proches des circuits sociaux et
partagent le mme souhait de contournement du systme global de production-distributioncommercialisation et de lindustrialisation des chanes dapprovisionnement que la grande
distribution a mis en place. Ils concernent notamment les modes de production de
lagriculture biologique.
Malgr certaines contradictions entre les valeurs dont elle se revendique (un produit bio peut
avoir une empreinte carbone lev sil nest pas localement produit), lalter-consommation
est une pratique en plein essor.
20 Dfinition par larticle 60 de la loi 2005-882 du 2 aot 2005 : commerce qui se produit entre des pays
dvelopps et des producteurs dsavantags, situs dans des pays en dveloppement .
-8-
Annexe II
Cest enfin un march en constante progression. Dans le cas du march des produits
biologiques par exemple, en 2011, le nombre de points de vente spcialiss a augment de
35 %. Entre 2013 et 2014, les ventes directes et en magasins spcialiss ont suivi une
trajectoire similaire avec respectivement 11,5 % et 11,3 % de croissance, la consommation
domicile par les mnages a augment de 10 % (4,8 Md TTC) et les achats par la restauration
collective de 11 % 23 (191 M HT).
Cependant, si le march du bio a t multipli par deux entre 2006 et 2014 24, il reprsente
toujours moins de 2,5 % de lensemble des produits alimentaires consomms en France. De
mme en 2009, le commerce quitable ne reprsentait que 0,02 % des changes mondiaux en
2009 selon le Ministre de lEcologie, du Dveloppement Durable et lEnergie et reste un
march de niche. Ces circuits demeurent donc minoritaires. Ils sont galement fragiles du fait
dune offre insuffisante au regard de la demande et de la concurrence des distributeurs qui
investissent aussi dsormais ces marchs, avec une stratgie marketing renouvele
mobilisant le mme imaginaire 25 .
1.1.2.3. Un modle socital lexpansion limite ?
Comme la montr ltude du Salon numrique Bio la Une parue en 2015, les mnages qui
adoptent majoritairement ces pratiques relvent de profils sociologiques prcis. Si le niveau
de vie napparat pas comme le critre le plus important pour expliquer le recours ces
circuits 26, les consommateurs achetant frquemment des produits biologiques ont entre 26 et
55 ans, sont majoritairement urbains (64 %), et pour 78 % dentre eux sont des femmes. De
mme, les rsistants lhyper-consommation ne reprsentent que 14 % de la population
(surtout classes moyennes et professions intermdiaires), alors que la frugalit contrainte
atteint 48 % des consommateurs.
24 Source
: Xerfi.
25 Moati P.,
26
: Agence Bio.
Ltude montre que lachat de produits bios nest pas propre aux CSP + puisque 78 % des consommateurs
interrogs indiquent avoir des revenus annuels infrieurs 40 000 euros.
-9-
10
Annexe II
une nouvelle stratgie marketing qui se traduit notamment par le soin port au
packaging (fruits et lgumes en paniers) ;
Les consommateurs peuvent ainsi par exemple avoir accs des produits bio ou locaux sans
ncessairement sapprovisionner par le biais des circuits alternatifs.
Vhiculant de nouvelles valeurs de consommation, les circuits alternatifs intgrent les usages
et rinterrogent les pratiques des mnages autant que des enseignes. Sils restent encore trs
minoritaires et quils ne remettent pas fondamentalement en question lindividualisation des
comportements, on doit cependant y voir une volution de la socit vers une prise de
conscience collective des problmes globaux et une volont de la part du consommateur
dagir sur son environnement par lachat. Celle-ci existe galement chez les promoteurs et
dveloppeurs de centres commerciaux qui cherchent de plus en plus mettre en uvre une
stratgie de labellisation et de certification, afin de faire la preuve de leur exemplarit en
matire de dveloppement durable.
- 10 -
Annexe II
11
1.1.3. Le hard-discount sest export en France, mais ne semble pas tre en capacit
de devenir un secteur dominant, malgr une tendance des mnages la
maximisation de leurs achats
1.1.3.1. Le dveloppement d'un concept allemand
Invention des frres Albrecht, futurs fondateurs d'Aldi, le hard discount est un modle
commercial apparu en Allemagne en 1948. Il vise alors proposer des produits bon march
dans un contexte de pnurie d'aprs-guerre. Plus prcisment, c'est un mode de
commercialisation en libre-service et en moyennes surfaces, de produits essentiellement
alimentaires et bas prix. Les rductions des cots sont possibles grce l'absence de
services destination du consommateur, de marketing et de communication, des rfrences
limites 28 et le plus souvent sans marque, des salaris polyvalents et peu nombreux et un
espace de vente austre. Outre-Rhin, c'est un circuit important qui reprsente 40% des parts
de march. l'chelle europenne, c'est galement un secteur dominant, puisque devant
Tesco et Carrefour, Lidl est le premier distributeur.
La russite du hard discount est en revanche moins nette sur le march franais o il s'est
export partir de 1988. Il y connat une phase de croissance au cours des annes 1990 et en
2001, il atteint 10,1% 29 de l'ensemble des circuits de distribution puis 13,1% en 2014. Du fait
de la crise conomique et financire, il parvient son point culminant en 2008 et 2009
(14,2% et 14,3%), mouvement aussitt contrebalanc par une baisse continue. Il reprsente
13,1% en 2015. La France ne semble donc pas se diriger vers un "scnario l'allemande" et le
hard discount devrait rester en France un circuit d'appoint.
1.1.3.2. Un modle limit par une rponse imparfaite la diversit des besoins et
concurrenc par l'adaptation des autres distributeurs
Cette expansion est freine par des comportements de plus en plus exigeants et volutifs de
la part des consommateurs. Le format des espaces de vente du hard discount souffrent ainsi
d'un dficit d'attractivit, malgr des prix bas susceptibles d'tre comptitifs en temps de
crise conomique, de croissance atone du pouvoir d'achat et de monte du chmage.
Paradoxalement, le facteur-prix ne semble plus tre le critre principal de russite l'avenir,
si l'on en crot les professionnels du commerce auditionns par le CREDOC 30.
Ce sont de plus les mnages les plus modestes, cibls par cette offre qui ont le plus souffert
d'une diminution du pouvoir d'achat du fait de la conjoncture 31. Enfin, l'htrognit des
pratiques et la diversit des besoins s'opposent cette offre limite et standardise. Les
chanes du hard discount relvent globalement davantage du commerce d'appoint que de
circuits principaux de consommation.
28 Un magasin hard discount propose en moyenne entre 1 000 et 1 600 rfrences diffrentes, alors qu'un
supermarch en a entre 8 000 et 10 000 et un hypermarch plus de 50 000.
29 Nous reprenons ici les estimations de Nielsen.
30
Voir : Moati P. , Jauneau P. , Lourdel V. , "Quel commerce pour demain ? La vision prospective des acteurs du
secteur", Cahier de recherche du CREDOC, n271; Novembre 2010.
- 11 -
Annexe II
12
De plus, les autres acteurs de la distribution ont ragi face l'essor du hard discount et ont
adapt leurs produits et leurs quipements en consquence. La loi de Modernisation de
l'conomie (LME) en 2008 leur a en outre permis de ngocier librement les prix avec leurs
fournisseurs ce qui a facilit leur rponse commerciale au hard discount. Ils proposent donc
dornavant une offre discount, Top Budget chez Intermarch et Eco + chez Leclerc par
exemple, qui les rend nouveau comptitifs sur le terrain des prix. De plus, l'ouverture en
progression de drives et de surfaces commerciales de proximit en ville apparat comme un
facteur de fragilisation du modle du hard discount. En effet, ils reprennent l'un comme
l'autre les atouts que le hard discount peut avoir au regard des consommateurs (rapidit,
accessibilit, simplicit, matrise du budget). Les nouveaux concepts commerciaux de
proximit en sont, ce titre, les principaux concurrents puisqu'ils choisissent un format de
vente et des secteurs d'implantation comparables. Les hypothses de Nielsen l'horizon
2018 abondent dans ce sens puisque le hard discount et le commerce de proximit devraient
observer des trajectoires de croissance croises.
Tableau 2 : Prvision des parts de march sur l'ensemble des circuits de distribution (en%)
Source : Nielsen.
Cette tendance s'explique aussi par le fait que les acteurs du hard discount cherchent
adapter leur modle traditionnel et le faire voluer vers le soft ou smart discount 32. Ils
s'ouvrent ainsi de nouveaux produits (rgionaux, biologiques) et certaines grandes
marques alimentaires, proposent des promotions et dveloppent des services et des
stratgies marketing jusqu'alors inexistants.
32 Il dsigne l'introduction croissante d'une dmarche marketing, une monte en gamme et l'amlioration du
point de vente par les acteurs du hard discount.
- 12 -
Annexe II
13
1.2. Face aux limites de leur modle historique et de nouveaux dfis, les
groupes de la grande distribution oprent un changement de stratgie aux
consquences importantes sur la gographie du commerce
1.2.1. Face au dveloppement du commerce numrique, la grande distribution est
contrainte de remettre en cause son organisation traditionnelle et renouvelle
son offre commerciale
Aprs avoir laiss les pure-players 33 se dvelopper, les groupes de la grande distribution sont
entrs dans une phase de rattrapage en vue de scuriser leurs parts de march. Ceux-ci
intgrent donc de nouvelles comptences et cherchent proposer une nouvelle offre
commerciale. Ils mettent ainsi en place une stratgie dite "cross-canal", qui met profit
l'ensemble des canaux physiques et dmatrialiss d'information et de distribution, en jouant
sur leurs complmentarits et les effets de synergie, au contraire des stratgies "multicanal"
jusqu'ici dveloppes qui juxtaposaient sans interaction on-et-offline. Il en dcoule une
multiplicit des combinaisons possibles : web to store 34, store to web 35, click & collect 36.
1.2.1.1. Le dveloppement du drive
Modle rcent introduit en France par Auchan Leers en 2000, il consiste pour le
consommateur passer commande sur internet avant de venir la chercher dans un point de
retrait permanent (le plus souvent un entrept indpendant). Il prsente deux avantages : la
rapidit et la facilit d'achat.
partir de 2008-2009, on assiste une acclration des ouvertures de ces quipements
commerciaux qui se poursuit jusqu'en 2013.
Tableau 3 : Evolution des ouvertures de drives entre 2009 et 2013
Anne
Nombre douvertures
Nombre total de drives
Source : Nielsen
2009
88
119
2010
145
264
2011
274
538
2012
676
1214
2013
711
1925
2014 apparat ensuite comme une anne de transition. Le march arrive maturit, les
premires fermetures dquipement sont recenses et le maillage territorial apparat de plus
en plus fin, dans un contexte de durcissement du cadre rglementaire 37. Le rythme de la
croissance annuelle du nombre crations ralentit donc et est estim autour de 600
quipements. Il diminue depuis. Selon les donnes de LSA Experts, il y aurait ainsi eu 326
ouvertures en 2015.
33 Acteur commercial exerant son activit exclusivement sur internet, Amazon par exemple.
34 Processus d'achat d'Internet au magasin : le client achte en ligne, mais passe rcuprer sa commande dans le
magasin de l'enseigne o il peut bnficier de conseils et acheter d'autres produits.
35 Processus d'achat qui va du magasin Internet : le client va s'informer et regarder les produits en magasin et
passe ensuite sa commande en ligne. C'est un modle qui fragilise le commerce physique puisque celui-ci paie des
frais de fonctionnement (salaris, bail, foncier) sans capter l'achat.
36 Service qui permet au client de passer une commande en ligne et de venir rcuprer le produit dans un pointrelais ( proximit de son lieu de vie, de travail ou de transit).
37 La
loi ALUR soumet les ouvertures de drives une autorisation des CDAC partir de 2014.
- 13 -
Annexe II
14
En mai 2016, on dnombre 4 025 drives en France pour un chiffre d'affaires annuel cumul de
4,5 M 38. Le drive reprsente 4,6% du march de la grande distribution alimentaire et
certaines hypothses font tat de la possibilit qu'il atteigne 10% en 2025 39.
C'est un secteur domin 78% par les groupes Leclerc et Auchan (Auchan Drive et
Chronodrive) qui reprsentent respectivement 44% et 34% du march.
Graphique 3 : Chiffre d'affaires des drives en France en 2014
Source : O. Dauvers.
le "drive-entrept" ou "dport" qui fonctionne avec son propre stock sur un site
propre et indpendant. C'est un modle qui ncessite un fort investissement au dpart
(au moins 2 millions d'euros) et une logistique efficace permettant un
approvisionnement frquent. Il est donc gnralement port par de grands groupes ;
l'entrept "accol" est une forme hybride o le drive est situ dans un espace propre,
mais accol au magasin ;
le "picking-magasin" ou point de vente intgr est un systme o les salaris font les
courses dans le supermarch la place du client qui vient ensuite les retirer au drive. Il
est surtout dvelopp par des enseignes de taille moindre (Systme U, Intermarch). Ce
modle rencontre cependant des limites comme l'allongement des dlais de livraison et
une diversit limite des produits qui mettent en question sa rentabilit et sa
comptitivit.
Certains y ajoutent enfin le "drive pied" (variante du drive picking en zone dense o la
commande est retire l'accueil du supermarch de proximit) et le "drive en toile" en
exprimentation (la prparation des commandes est assure dans un entrept "master" plac
au centre du rseau des points de retrait ce qui permet de dmultiplier les points de retrait et
de rduire leur emprise foncire) 40.
38 Source
39 Source
: Nielsen
: Kantar Worldpanel.
- 14 -
Annexe II
15
Aprs un dveloppement-clair, le drive semble tre aujourd'hui une russite pour la grande
distribution puisque selon les sources 21% 36% des mnages en sont utilisateurs 41. Il attire
une clientle particulire (jeunes mnages aiss avec enfants 42), qui achte essentiellement des
produits spcifiques (produits alimentaires et produits volumineux ou pondreux de
consommation courante) et une temporalit bien dfinie. Pour ce qui est des produits frais,
cosmtiques et d'hygine, les clients prfrent la frquentation du magasin physique qui
permet de comparer et de choisir sur place. De mme, le drive commercialise peu les produits
"d'impulsion", que le client ne prvoit pas dacheter avant dentrer en magasin.
Il prsente nanmoins un certain nombre de faiblesses. Il s'inscrit tout d'abord dans une
double concurrence des groupes entre eux, mais aussi au sein de leur propre portefeuille. Les
parts de march gagnes par le drive correspondent une diminution de lactivit des
grandes surfaces. Ainsi, pour les groupes Leclerc et Auchan, respectivement 30 % et 41 % du
chiffre daffaires des drives sont pris sur leurs propres magasins physiques 43. Le drive est bien
un moyen de maintenir une croissance commerciale pour la grande distribution, mais il
prcipite aussi la remise en cause de son modle de dveloppement plus traditionnel.
Lexemple du drive introduit la question des autres formes que peut revtir ce que
Olivier Badot appelle le click/talk/touch and collect qui pourrait devenir une tendance de
fond de l'volution du commerce. Un des enjeux majeurs demeure le dernier kilomtre qui
spare les plateformes logistiques du client final 45, ainsi que les services de livraison dans les
zones moins densment peuples. Une des rponses apportes est l'installation de drives
automates ou de points de retraits intermdiaires, souvent au croisement de diffrents axes
de transports.
Plus largement encore, ladaptation du commerce au numrique est un enjeu qui dpasse la
grande distribution. La mme question se pose aux commerants indpendants qui ne
bnficient pas de la mme capacit d'innovation et de mutabilit que les enseignes. Dans ce
cadre, laccompagnement et la sensibilisation des commerants au digital est un dfi
majeur. 46
41 Source
42
: Harris Interactive.
43 Source
: Kantar Worldpanel
Selon la Direction Gnrale de Entreprises, les mnages clients comptent en moyenne 3,2 personnes et
occupent 30% des professions de cadres ou intellectuelles suprieures.
44 Voir source
suivante : www.lsa-conso.fr/proxidrive-des-casiers-de-retrait-au-format-drive,228699
Voir : Badot, O. , Lemoine J-F. , Butery L. , Prospective du commerce urbain. Tendances, gouvernance et acteurs,
CCIP, 2013, p.41.
- 15 -
Annexe II
16
47 Procos note
48
49 La
Directive Bolkestein est un projet de loi prsent sous le titre Directive relative aux services dans le march
intrieur . Elle vise instituer le principe dit du pays dorigine qui institue lobligation pour un Etat daccepter
limplantation dun prestataire de service tranger selon les rgles en vigueur dans son pays dorigine. Elle a
suscit de vives critiques concernant notamment le risque de baisse de la qualit de service, de concurrence
dloyale et de dumping social de la part de nouveaux entrants. La Directive a finalement t modifie et adopte le
16 Dcembre 2006, contribuant la libralisation du march europen.
- 16 -
Annexe II
17
La mise en en uvre de cette nouvelle stratgie amne les enseignes transformer leurs
outils et renouveler leurs concepts et leurs produits.
Les enseignes se rorganisent donc et recalibrent leur offre commerciale pour sadapter au
consommateur et au march local. Monoprix et Carrefour mettent en place une typologie de
concepts qui, tout en tant standardise, sarticule finement avec le site dimplantation et le
type de consommation.
Cest particulirement visible dans le cas de Carrefour :
Carrefour City : magasin de proximit en milieu urbain (ce concept est dclin en deux
versions : Carrefour Convenance en hypercentre et Carrefour Quartier dans les zones
rsidentielles) ;
50 Colla
- 17 -
Annexe II
18
Cette offre est complte en 2010 par Carrefour City Caf, tourn vers la restauration sur
place. Ces concepts sont issus de la politique de convergence de marque dveloppe par le
groupe qui rorganise ses cinq filiales de petits formats, intgres au groupe lors des vagues
de fusions-acquisitions (Champion, Ed, Shopi, Dia, 8 Huit). Lobjectif est de leur faire
bnficier de limage positive de lenseigne et de leur affecter une nouvelle place dans le
rseau (sous appellation Carrefour City pour March Plus, Carrefour Contact pour Shopi). Des
tests (qualit et tenue du magasin, rendement au m, amplitude du volume horaire, respect
de la politique tarifaire) permettent de vrifier leur adquation aux concepts de proximit
nouvellement dvelopps.
Ces diffrentes volutions sont le signe dune prise en considration croissante des
particularits locales et dune adaptation aux spcificits propres au march de proximit,
non seulement de la grande distribution, mais aussi denseignes spcialises 52. Elles
sinscrivent pleinement dans lobjectif dutiliser la localisation comme composante de leur
stratgie de segmentation-diffrenciation. Le positionnement des marques nest plus
holistique, mais individualise la demande et cherche rpondre avec prcision aux attentes
dune clientle spcifique.
1.2.2.3. Une diversification des systmes dexploitation
Si certains groupes, comme Cora dans lexploitation de son rseau Coccinelle, sont rests
fidles au modle intgr ou succursaliste 53, la plupart des enseignes de la grande
distribution ont galement fait voluer leurs modes traditionnels de gestion.
Elles vont donc vers le commerce organis et dveloppent diffrents liens juridiques et
contractuels avec les commerants indpendants, plus adapts un commerce de proximit
souple et multiforme, tout en restant avantageux puisquils leur permettent dtendre leur
rseau en partageant les risques avec lexploitant. Celui-ci recouvre deux formes :
Philippe Moati relve notamment lexemple du groupe Monceau dans le commerce des fleurs qui diversifie son
portefeuille de concepts : Monceau Fleurs (concept urbain offrant un choix large prix attractif), RapidFlore
(concept discount de proximit) et Happy (concept low-cost implant dans les zones urbaines fort trafic (Voir
Moati P., La Nouvelle rvolution commerciale, Odile Jacob, 2011, p. 106).
53 La notion fait rfrence des rseaux de points de vente contrls et appartenant une maison-mre. Les
points de vente sont dirigs par des salaris du groupe (Source : Fdration du Commerce Coopratif et Associ).
- 18 -
Annexe II
19
la franchise utilise par des enseignes comme Auchan, Carrefour, Casino permet au
franchis quelles ont slectionn dexploiter sa marque, son concept et son savoir-faire
en contrepartie dune compensation et le plus souvent dun droit dentre. Elle inclut
ncessairement une enseigne commune, une politique commerciale commune, une
assistance et une formation 54. Ce contrat est le plus souvent assorti dune licence de
marque qui permet lexploitation de la marque par le commerant en change dune
redevance forfaitaire ou calcule sur son chiffre daffaires.
54 Source
57 Voir Siounandan N. , Hebel P. , Colin J. , Va-t-on vers une frugalit choisie ? , dans Cahier de recherche, n302,
CREDOC, 2013.
- 19 -
20
Annexe II
Les nouveaux centres commerciaux s'articulent donc avec des fonctions rsidentielles
(htellerie ou logements), de restauration, touristiques, culturelles ou encore ludiques 59. Des
exemples internationaux comme l'Emirates Mall Duba avec une piste de ski intrieure et le
West Edmonton Mall au Canada avec 20 salles de cinma, un parc aquatique et un parc
d'attraction offrent des exemples extrmes du dveloppement du fun shopping ou
retailtainment. 60 De faon plus frquente en France, les surfaces commerciales sont adosses
un multiplex et des espaces de restauration (exemple de Bercy Village Paris).
Le mme mouvement est l'uvre l'chelle des quartiers. Les centres commerciaux sont de
moins en moins conus comme des pices urbaines autonomes, mais intgres leur
environnement aussi bien physiquement que fonctionnellement.
Les projets ne sont plus mono-fonctionnels, mais mixtes. Le programme des Rives de l'Orne
Caen associe aux surfaces commerciales (28 000 m), 220 logements (en rsidence snior et
en accession la proprit), 25 000 m de bureaux, un multiplex, un htel et une grande
esplanade. De mme Saint-Nazaire, le centre commercial du Ruban Bleu joue un rle part
entire dans le fonctionnement de la ville, en tant que lien entre ville basse et centre-ville.
1.2.3.2. Un renouvellement et un enchantement de l'exprience-client
Ils s'associent donc des noms prestigieux de l'architecture, susceptibles d'imaginer des
formes innovantes et de confrer une image forte au centre commercial. De plus, l'exprience
propose au client se veut indite et sensationnelle. Dans le cadre de l'amnagement de
Vill'Up la Cit des Sciences et de l'Industrie, le promoteur Apsys a par exemple conclu un
partenariat avec l'entreprise Sky Venture, pour la construction d'un simulateur de chute libre
de 23 mtres de haut dans un tube en verre, ce qui constitue une exclusivit nationale. L'offre
et le lieu doivent tre exceptionnels, afin de s'affirmer comme des objets de curiosit.
L'intrieur des centres commerciaux fait aussi l'objet d'une attention toute particulire, afin
de crer un cadre de qualit pour le consommateur. L'objectif est de faire de son acte d'achat
un moment de plaisir. Une partie de l'espace de vente est par exemple ddi l'accueil
d'vnements et d'lments de dcoration (espaces verts, crans). Des jeux de matriaux et la
mobilisation constante des sens (NTIC, sons, lumire, odeurs) font de la visite une exprience
sensorielle.
Les jeux d'ouverture entre espaces extrieurs et intrieurs permettent aux enseignes de crer
des ambiances diffrentes allant de l'ouverture du magasin sur son environnement la
cration d'un effet-club plus intime.
58 Voir : Badot O. , "Petit essai de prospective du commerce", Avril 2016.
59 Avec 12 % du temps urbain dsormais dvolu au travail, les loisirs recouvrent une importance croissante dans
les socits occidentales.
60 Le retailtainment est un mot-valise
- 20 -
Annexe II
21
Alors qu' l'origine l'activit des pure players est entirement dmatrialise, le concept de
click and mortar se dveloppe. Il permet d'associer l'offre numrique une boutique
"traditionnelle", avec pignon sur rue, qui sert de lieu non seulement de vente, mais aussi de
retrait et permet la distribution et le paiement des produits. Si certains acteurs comme
Amazon et Rue du Commerce n'ont pas fait le choix d'une prsence physique, d'autres comme
Cdiscount et Promovacances sont passs du virtuel au rel, considrant celui-ci comme un
relais de croissance 62.
En quelque sorte, il s'agit d'une nouvelle forme de web-to-store, mme si dans le cas prsent,
l'offre numrique prcde l'ancrage spatial, alors que c'est l'inverse dans le cas du commerce
"physique" (qu'il s'agisse des indpendants, des enseignes spcialises ou de la grande
distribution).
En adoptant cette stratgie, les pure players cherchent amliorer la complmentarit de leur
offre et tirer profit de la proximit avec le consommateur, tout en proposant les produits au
prix du site internet. En effet, si l'e-commerce possde des avantages comparatifs en matire
d'efficacit logistique et de stockage, il connait galement de faiblesses par rapport au
commerce physique dans trois domaines :
Selon les secteurs d'activits, jusqu' 50% des clients effectuent un achat imprvu lors d'un retrait de
commande en magasin.
- 21 -
22
Annexe II
Les e-commerants doivent dsormais intgrer des savoir-faire que les commerants
indpendants comme les grandes enseignes matrisent depuis plus longtemps, aussi bien en
matire de gestion de magasins (montages juridiques, perception des baux) que de "savoirvendre" (sens du commerce, service et conseil au client). Ils recrutent ainsi rgulirement des
collaborateurs ayant une exprience de ces mtiers. Ils ont de plus t rendus "frileux" par les
checs de certains d'entre-eux comme Pixmania, spcialis dans le commerce lectronique,
qui a ferm en 2013, la vingtaine de magasins qu'il avait ouvert dans les annes 2000.
Un des outils auxquels ils ont recours est la "boutique phmre" ou pop-up store, dispositifs
de vente vnementiels. Ils permettent une rencontre avec le client, sans limite spatiale et
constitue un fort levier de marketing et de communication. C'est aussi un "testeur", non
seulement des produits, mais aussi du terrain d'implantation potentielle d'un rseau plus
durable de magasins physiques. De mme, les groupes ouvrent des "magasins-pilotes" pour
s'assurer de la rentabilit de leurs quipements et se concentrent sur de petits formats de
vente (100 150 m). Ils vitent ainsi les prix fixes trop levs.
En dfinitive, le click and mortar offre un autre exemple d'imbrication entre commerce
numrique et commerce physique et de dveloppement de logiques d'entreprises cross-canal.
Il montre aussi que les acteurs adaptent de plus en plus leur modle traditionnel avec des
russites variables. L'exemple de Pixmania a montr le dfi que constitue le dploiement d'un
rseau de magasins pour des groupes historiquement trangers ce modle. A contrario,
Yves Rocher, initialement spcialis dans la vente par correspondance de produits naturels et
cosmtiques, est aujourd'hui la tte d'une chaine d'envergure mondiale de prs de 1700
boutiques. C'est un symbole de mutation russie.
Ce mouvement qui contrebalance la dmatrialisation croissante de l'activit commerciale
permet aussi de remettre en cause les scnarios envisageant le "tout-virtuel" et une
ventuelle disparition du commerce physique. L'ancrage territorial devrait demeurer, car il
possde des atouts que le virtuel cherche mettre profit.
1.3.2. Le passage dune ville des lieux une ville des flux entrane lmergence de
nouvelles centralits commerciales et un nouveau modle commercial : le
travel retail
Comme le souligne Olivier Mongin, la ville des flux est en train de prendre le pas sur la
ville des lieux 63 sous l'influence de moyens de dplacement toujours plus rapides, des
distances lointaines et des changes toujours plus denses de personnes, de capitaux, de
marchandises, de services et d'informations. L'volution des pratiques de mobilit entrane
une recomposition de la gographie des sites stratgiques en matire de commerce. Les lieux
de croisement des flux revtent donc une importance nouvelle.
63 Mongin, O. , La ville des flux. L'envers et l'endroit de la mondialisation urbaine , Fayard, 2013.
- 22 -
Annexe II
23
Pour le commerce, ces temps intermdiaires dans litinraire des voyageurs sont autant
d'opportunits qu'il cherche valoriser par le "wait marketing", c'est--dire la transformation
du temps d'attente en temps d'achat 64. Il cherche s'adosser le plus possible aux lieux de flux
et aux axes de dplacement des voyageurs par ce qu'Olivier Badot appelle un phnomne de
"viscosit commerciale" 65.
Un commerce de transit ou "travel retail" est donc en train de se dvelopper, bas non plus
sur des espaces rsidentiels et une zone de chalandise, mais sur les pratiques de mobilit et
sur les zones d'approvisionnement des consommateurs.
1.3.2.1. L'aroport, lieu d'implantation traditionnel du "travel retail"
Depuis les annes 1980, cette forme de commerce est prsente dans les plateformes
aroportuaires, notamment grce aux zones duty free qui bnficient d'un cadre
rglementaire exceptionnel et particulirement attractif et proposent une offre internationale
d'enseignes et de marques. En 2015, c'est d'ailleurs toujours la forme dominante de travel
retail avec un chiffre d'affaires annuel de 2,7 milliards d'euros, soit 60% du secteur.
Figure 3: Ventilation du chiffre d'affaires du travel retail en 2015
Source : Xerfi-Precepta.
Leur dynamique est essentiellement due deux facteurs de croissance : la hausse du nombre
annuel de voyageurs (en 2015, les Aroports de Paris ont accueilli 95,4 millions de voyageurs,
soit une hausse de trois points par rapport 2014) et la prsence d'une clientle
internationale fort pouvoir d'achat. Elle devrait tre conforte par une diversification de
l'offre et de nouveaux concepts innovants en mesure d'amliorer l'exprience-client.
1.3.2.2. Commerce et flux : la structuration des gares comme nouveaux ples urbains
d'changes commerciaux
Les gares, quant elles, bnficient d'une hausse du nombre de visiteurs moins rapide, mais
s'affirment comme des lieux de transit captant de plus en plus de flux et recouvrant de ce fait
un caractre stratgique pour les enseignes.
64 Voir : Badot, O. , Lemoine J-F. , Butery L. , Prospective du commerce urbain. Tendances, gouvernance et acteurs,
CCIP, 2013, p.41.
65 Voir : "Promouvoir les nouvelles centralits commerciales", CCIP, 2016.
- 23 -
24
Annexe II
En tant que lieu de transit, elles proposent traditionnellement une offre commerciale qui
associe des enseignes spcialises dans les produits cosmtiques, le textile et la chaussure, la
gastronomie (de la Brioche Dore au traiteur Flo) et la presse (Relay est prsent dans 700
gares). De plus, la manire des gares allemandes ou japonaises, les plus grandes d'entreelles intgrent progressivement des surfaces commerciales importantes et extrmement
rentables. En deux ans, de 2012 2014, la Gare Saint-Lazare (100 millions de voyageurs
annuels) est devenue le deuxime centre commercial le plus performant de France (Coeur
Saint-Lazare regroupe 80 boutiques sur 10 000 m) 66. De mme la Gare du Nord, pour un
chantillon regroupant notamment Paul, Footlocker, Sinequanone, La Redoute et Fnac
Services, la rentabilit au m est plus leve que dans les centres commerciaux (10 000
euros/m contre 8 000 9 000 en moyenne). Les gares sont en effet des espaces
commerciaux attractifs pour les visiteurs et performants pour les enseignes comme le montre
le schma prcdent (1,2 Md de chiffre d'affaires). Leur taux de captation (part de clients
qui entrent dans le magasin sur le nombre total de voyageurs) est de 33% en moyenne et 60
75% des visiteurs deviennent acheteurs.
Face cet enjeu, la SCNF a dvelopp des comptences et une filiale spcifiques, Retail &
Connexions (ex-A2C). Elle est en charge de la programmation commerciale dans les gares et
de l'adaptation de l'offre (diversit et adquation des marques et des enseignes), de
l'exploitation de 180 000 m de surfaces commerciales et de la gestion de 1 500 contrats. Elle
gre les gares en propre ou dans le cadre de concession avec des foncires et des acteurs
spcialiss de l'immobilier commercial, comme c'est le cas de Klpierre la Gare Saint-Lazare
ou Altara Gare du Nord. Aprs mise en concurrence des enseignes candidates par appel
d'offres, les baux leur sont octroys pour des dures allant de 5 7 ans aprs versement
d'une prime d'entre (contre 12 ans en moyenne dans les centres commerciaux). Ces
conditions sont souvent difficiles pour les exploitants qui disposent d'un temps plus restreint
pour dgager un bnfice de leur activit.
Pour conforter sa position stratgique et profiter de cette manne financire, la SNCF envisage
d'amnager de nouvelles surfaces commerciales. Retail & Connexions (ex-A2C) projette ainsi
de passer 300 000 m l'horizon 2023. De plus, alors que 50% du chiffre d'affaires des
surfaces commerciales reposent sur les seules gares de Lyon et Paris et que seulement une
quarantaine de gares sur 3000 proposent une offre commerciale 67, une ouverture
progressive aux gares plus petites est envisage. Cela passera par le dveloppement de
nouveaux concepts tourns notamment vers les formats de proximit qui complteront ou
concurrenceront 68 les commerces indpendants par une nouvelle offre et une amplitude
horaire plus grande.
Certains acteurs 69 noncent mme lide que "le modle de la gare d'aujourd'hui, ce serait
plutt la place du village ou le cur de la ville 70". Elle serait alors davantage organisatrice et
polarisatrice dans le fonctionnement urbain et croiserait les populations : voyageurs,
riverains, passants, rsidents.
66 Simonet S., "Il faudrait que tout change pour que rien ne change...", dans Du Far West la ville : l'urbanisme
commercial en question, sous la direction de C. Garcez et D. Mangin, Parenthses, 2014, p.70.
67 Voir : "Commerces en gare", Agence d'urbanisme pour le dveloppement de l'agglomration lyonnaise, 2013.
68 La question d'une concurrence accrue et d'une potentielle sur-offre se pose galement l'chelle des grandes
gares dont les centres commerciaux fragilisent ceux qui sont implants proximit depuis plus longtemps. C'est le
cas de Coeur Saint-Lazare qui est implant en face du centre commercial du Passage du Havre.
- 24 -
Annexe II
25
Enfin, Retail & Connexions poursuit l'objectif de mutualiser les raisons de frquenter les
gares et en faire non seulement des lieux de passage, mais aussi de destination. Ainsi, de
plus en plus de services s'y implantent (pressing, coworking, crches comme Roanne et Ple
Emploi Dreux). Le retrait de commandes fates en ligne est galement en pleine expansion
grce au dploiement de 112 Collect & Sation. Il tmoigne d'un souci d'optimiser le temps de
dplacement des voyageurs et d'intgrer les gares aux circuits de commercialisation des
distributeurs.
Les tendances voques tant chez le consommateur que du ct des enseignes dessinent de
profondes mutations qui posent de nouvelles questions aux acteurs privs et publics de
lurbanisme commercial et qui interrogent quant au devenir des centres-villes.
L'ampleur que va prendre le e-commerce est difficilement estimable, mais les avis de
spcialistes convergent pour dire que son dveloppement devrait se poursuivre, alors qu'en
parallle le commerce physique est susceptible de muter pour maintenir son activit (arrive
de nouveaux acteurs avec les pure players qui re-spatialisent une partie de leur activit et
adaptation du commerce physique).
C'est donc une forme hybride de "commerce connect" 71 qui devrait merger dans les
prochaines annes, reprenant les atouts du commerce en ligne (recherche, information, gain
de temps, commande possible en permanence) et du commerce physique (contact, prise de
possession immdiate, test du produit et mise en scne).
71 Voir : Barba
- 25 -
26
Annexe II
En parallle, Philippe Moati identifie une autre tendance de fond qui est actuellement
l'uvre : le dveloppement d'un "commerce de prcision" et d'une offre de plus en plus
segmente qui tient compte de l'individualisation des comportements de consommation et de
la concurrence accrue.
Alors que la grande distribution s'est d'abord spcialise dans une offre adresse
l'ensemble des consommateurs, celle-ci est de plus en plus remise en cause par des concepts
la fois plus diversifis et plus prcis dans la catgorie de consommateur qu'ils visent. Ceuxci se dveloppent d'autant plus que le traitement et la collecte informatiques de donnes
permettent d'accder une connaissance de plus en plus fine des attentes des clients, de
leurs pratiques et de leurs prfrences.
72
Voir : Moati P. ? "La vente distance dans la nouvelle rvolution commerciale", Cahier de recherche, CREDOC,
n261, 2009.
Groupe Carrefour.
L'conomie des "effets utiles" thorise par Philippe Moati notamment renvoie l'ide que les produits ne
doivent plus tre commercialiss pour leurs caractristiques propres, mais pour leur capacit rsoudre les
problmes du consommateur. Cela rejoint la proposition d'offre "en bouquets" qui associent les biens et les
services, selon leur complmentarit et leur capacit rsoudre ensemble une srie de problmes.
75 Cette notion est frquemment utilise par O. Badot. Elle dsigne l'utilisation des rseaux distance et des
nouvelles technologies (surtout la tlphonie mobile) qui permettent d'tre au contact du consommateur et de ses
exigences en permanence et en tout lieu. Ces technologies sont aussi appeles "ATAWADAC" (pour Any Time Any
Where Any Device Any Cloud).
- 26 -
Annexe II
27
Comme expliqu ci-dessus, les dveloppeurs renouvellent leurs concepts et leurs produits
partageant le mme constat dun modle traditionnel de l'hypermarch dpass. Leur
nouveau modle s'appuie sur une volont de proposer des quipements indits. On remarque
que les promoteurs partagent un discours et un rfrentiel commun fond notamment sur
l'motion et l'innovation dans le choix des formes et l'utilisation des matriaux. De plus, s'ils
cherchent dvelopper la multifonctionnalit de leurs quipements, celle-ci s'appuie souvent
sur le tryptique "commerce-culture-loisirs" qui entrane frquemment une "rptition des
ambiances" d'un centre commercial l'autre. Celle-ci est renforce par la prsence
denseignes semblables dun quipement lautre.
Cela interroge sur une potentielle standardisation de la production des centres commerciaux
de nouvelle gnration. Les acteurs du secteur se concurrencent tous sur un mme terrain,
sans vritable bouleversement du modle dominant.
Les centres-villes, et le tissu commercial des villes moyennes particulirement, sont affects
par un phnomne de fragilisation. Celui-ci pourrait se poursuivre en l'absence dune
rorganisation et concentration de loffre commerciale, de valorisation des amnits et de
revitalisation globale (prenant en compte notamment lhabitat, le stationnement, les espaces
publics).
La russite de ces stratgies est tributaire du potentiel local susceptible d'tre exploit (niche
productive, richesse patrimoniale et culturelle, attractivit touristique) et des jeux d'acteurs
(rivalit ou entente politique, impulsion des lus, mobilisation des acteurs conomiques,
vitalit du tissu associatif), ce qui implique de penser davantage les quilibres commerciaux
l'chelle du bassin de vie.
Les mouvements dvolution observs mode de consommation et stratgie des grands
acteurs du commerce physique et du e-commerce pourraient remettre en cause la place des
commerants indpendants et leur march traditionnel. Trois scnarios peuvent tre
esquisss :
- 27 -
Annexe II
28
une domination des formats de proximit par la grande distribution et les grandes
enseignes spcialises denvergure nationale: les commerces indpendants ne
parviennent pas se maintenir (disparition ou franchisation), ce qui conduit une
banalisation des centres, strotyps et semblables les uns aux autres ;
De plus, les initiatives exprimentales ponctuelles et locales sont parfois un relais utile pour
la dynamique commerciale. titre illustratif, l'opration "Ma boutique l'essai" a permis
l'ouverture d'une dizaine de commerces indpendants travers l'Hexagone, dans des villes
o il apparat pourtant en dclin (Laon, Noyon, Maubeuge). Ce dispositif partenarial qui
associe a minima un bailleur, une mairie et une structure d'aide aux entreprises (souvent
complt par des banques, assurances...) donne l'opportunit un "crateur" d'occuper
pendant six mois un local vacant en change d'un loyer ngoci et revu la baisse, ou d'une
priode de gratuit en change de la ralisation de travaux. l'issue de cet essai, celui-ci peut
s'installer dfinitivement. Il bnficie galement d'un accompagnement la cration de son
entreprise (outils de communication, aide au montage juridique et financier).
, Dcembre 2014.
- 28 -
Annexe II
29
Conclusion
Lvolution des modes de vie, marque par une individualisation croissante des
comportements et des modes de consommation (dveloppement acclr du e-commerce,
valeurs de lalter-consommation, frugalit choisie ou contrainte) contribue la
transformation du paysage du commerce. Les modles commerciaux traditionnels font
aujourdhui face de nouveaux enjeux et sont amens sadapter.
La grande distribution doit ainsi faire face la crise de rentabilit du modle priphrique qui
a fait son succs et cherche de nouveaux marchs pour dployer son activit. Lensemble des
enseignes et des commerants doit galement composer avec larrive des pure players, qui
pose plus largement la question de la digitalisation du commerce.
Cette ncessit revt un caractre dautant plus stratgique pour les commerants
indpendants quils ont rarement la capacit dinnovation et dinvestissement susceptible de
leur permettre de sadapter. De plus, le modle de proximit dvelopp par la grande
distribution introduit un phnomne de concurrence qui vient sajouter loffre de
priphrie.
Face ces deux volutions majeures, la plupart des travaux consults et des acteurs
interrogs concluent quil nest pas inluctable que le commerce physique disparaisse et que
loffre commerciale dcline de faon uniforme dans les centres des villes moyennes. Lun et
lautre vont cependant voluer.
Ainsi, lavnement du commerce connect doit amener les commerants faire valoir leur
savoir-faire et leur sens du commerce et du conseil tout en sy adaptant. Internet apparat
comme un outil de visibilit et dinformation, mais encore trop peu utilis comme canal de
commercialisation. Son usage doit donc tre renforc. Pour ce faire, deux catgories dacteurs
peuvent tre des ressources utiles.
Dune part, les acteurs publics et parapublics, au premier rang desquels les chambres de
commerce et dindustrie, ont un rle jouer en matire daccompagnement la digitalisation
de lactivit des indpendants. Les collectivits territoriales peuvent galement y contribuer
en faisant la promotion de plateformes numriques de commerants locaux.
Dautre part, des oprateurs du e-commerce dveloppent un pan de leur activit en direction
des commerants indpendants. Cela se traduit par la mise en place de plateformes
dintermdiation78 qui permettent une vente en ligne puis le retrait en magasin (gnration
dune hausse de frquentation) ou prennent en charge le ramassage dans le commerce
indpendant et la livraison.
- 29 -
Annexe II
30
La production de la part des structures publiques est limite. On peut cependant voquer :
Les drives : une nouvelle forme de commerce en forte croissance , les 4 Pages
de la DGE, n37, Septembre 2014.
Les suprettes la conqute des grandes villes , les 4 Pages de la DGE, n54,
Avril 2016.
Moati P. & Ranvier M., Faut-il avoir peur du hard discount ? , Consommation et
modes de vie, n188, CREDOC, 2005 ;
Annexe II
31
Siounandan N., Hebel P., Colin J., Va-t-on vers une frugalit choisie ? , dans
Cahier de recherche, n302, CREDOC, 2013.
Quel avenir pour le commerce de proximit dans les quartiers ? , CNCC, Juin
2013 ;
Le centre commercial et le centre-ville , CNCC, 2015.
Le champ de la recherche universitaire et scientifique est assez restreint sur les sujets traits
ici. Le commerce indpendant en particulier a concentr lattention de la recherche
bibliographique effectue, mais trs peu douvrages et publications abordent les stratgies
mise en uvre par ces acteurs, face des changements conomiques et socitaux qui
affectent leur activit.
Economie et prospective
Ouvrages :
Articles :
Moati P., Quelle rvolution commerciale ? , dans Urbanisme, n377, mars-avril 2011.
Commerce et gographie
Annexe II
32
Gasnier A. & Lemarchand N. (dir.), Le commerce dans tous ses tats. Espaces
marchands et enjeux de socit , Presses Universitaires de Rennes, 2014.
Articles :
- 32 -
ANNEXE III
Comparaisons internationales
(Grande-Bretagne, Allemagne, Pays-Bas, Belgique, Italie,
Espagne, Canada)
SOMMAIRE
1.
2.
3.
3.1. Des politiques publiques fondes sur linstauration dun dialogue entre les
acteurs du commerce et une volont danticiper les grandes volutions du
march .............................................................................................................................................................. 22
3.1.1. Les pouvoirs publics peuvent coordonner la rflexion prospective sur les
stratgies de revitalisation commerciale ...................................................................................22
3.1.2. Laccompagnement vers la transition numrique apparait galement
comme un enjeu crucial ......................................................................................................................23
3.2. Soutenir le renouvellement de la gestion des centres-villes comme unit
commerciale en tant que tel et favoriser la modernisation de ses infrastructures .......... 24
3.2.1. Les rgions et les communes italiennes participent au dveloppement des
Centri commerciali naturali (CCN) ...............................................................................................24
3.2.2. Le modle des Business Improvement District (BID) a t adopt en
Allemagne et au Royaume-Uni ........................................................................................................27
3.2.3. Les Socits de Dveloppement Commercial (SDC) mises en place au
Canada constituent les formes dassociation les plus contraignantes ..........................28
4.
Annexe III
Annexe III
En 2014, les consommateurs ont dpens au Royaume-Uni, environ 378 milliards de livres
sterling 1 dans le secteur du commerce (en ligne et dans les magasins).
Pour 100 livres dpenses :
1 The
Retail industry : statistics and policy, 2 October 2015, Number 06186, House of Commons Library
-2-
Annexe III
-3-
Annexe III
On remarque que cest le secteur de lachat hors boutique (e-commerce notamment) qui
montre la plus forte croissance dactivit, avec une augmentation de prs de 10 % de la
dpense. Le commerce de dtail non alimentaire en vente physique a vu son volume de vente
augmenter plus fortement que na baiss le prix moyen. Ce nest pas le cas du commerce
alimentaire dont lactivit nvolue pas en 2015, par effet de compensation entre la
diminution du prix moyen et laugmentation des quantits vendues. La croissance globale de
lactivit du commerce de dtail est donc lie la forte croissance du commerce hors
boutique et celle plus modre du commerce physique non alimentaire. On remarquera
galement que la baisse dactivit lie la vente du carburant, en raison de la chute du prix du
ptrole, contribue diminuer la croissance totale du secteur du commerce de dtail, sans tre
reprsentatif de lactivit des commerces de proximit.
1.2.2. Le secteur du commerce de dtail nerlandais enregistre depuis 2014 une
augmentation de son activit aprs plusieurs annes de contraction
conomique
Avec une hausse de 1,4 % en 2015, le chiffre daffaires du commerce de dtail a connu sa plus
forte augmentation depuis 2008, conformment au retour de la croissance aux Pays-Bas
depuis 2014. Mais les niveaux atteints restent encore infrieurs de 6% ceux davant la crise
de 2008 et mme de 16% pour le non-alimentaire ; de plus, les prix ont globalement diminu
de 0,7 % par rapport 2014. Seul le chiffre daffaires du e-commerce se distingue avec une
hausse de 20 % en 2015, qui fait suite une augmentation de 11 % en 2014.
Par ailleurs, malgr leur visibilit, les faillites sont en diminution en 2015 (1 119 faillites dans
le commerce nerlandais, dont 435 pour le commerce dtail) par rapport 2014 (1 415
faillites, dont 495 pour le commerce de dtail), elles-mmes en baisse par rapport aux annes
prcdentes. Et les investissements dans le secteur immobilier commercial, aprs avoir chut
continuellement de 2011 2013, repartent la hausse depuis 2014 (1,5 Md) et 2015
(2,8 Md).
-4-
Annexe III
Si la croissance est pour une part imputable lactivit touristique, les foyers espagnols ont
galement dpens en moyenne 3,4% de plus quen 2013. Daprs une tude la Commission
Europenne, seul le Luxembourg a vu ses ventes crotre plus fort que les ventes espagnoles
auprs des commerces de dtail.
1.2.4. LItalie ne montre pas de signes immdiats de reprise
LItalie a t particulirement touche par la crise dont elle peine encore sortir. Le
commerce de dtail a souffert de la baisse de la consommation des mnages, accentue par la
hausse du chmage et la baisse des salaires. Daprs les donnes de lObservation du
commerce du Ministre du Dveloppement conomique, entre 2007 et 2015, le nombre de
commerce a connu une diminution nette de 27 000 units. Cette baisse a t particulirement
sensible pour les commerces point de vente unique dont le nombre a chut de 57 000
units tandis que le nombre de commerces en succursale a cru denviron 30 000 units. En
2006 au contraire, on comptabilisait 15 500 crations nettes de boutiques.
Le commerce de dtail italien montre toujours des signes de faiblesse, puisquen 2015 le
solde cration/disparition de commerce a t une nouvelle fois ngatif de 3 398 units
(contre 7 887 units en 2014) soit environ 1% du stock total. Lanne 2016 sannonce encore
difficile, puisque le solde est ngatif de 9 000 units sur les deux premiers mois de lanne, en
particulier dans le secteur de la mode, qui reprsente lui seul 2000 fermetures. Une part de
ce mauvais rsultat peut avoir une explication en partie saisonnire, les ventes de fin
dannes ayant t trs en de des attentes, en particulier pour les petites superficies dont le
chiffre daffaires a baiss de 2,8% sur la priode des ftes par rapport lanne prcdente.
-5-
Annexe III
Le tableau 1 suivant prsente la part du commerce de dtail dans le PIB ainsi lvolution du
nombre dtablissements et demplois salaris, dans les pays europens tudis.
Tableau 1 : Chiffres cls du commerce de dtail dans les pays europens tudis
Royaume Allemagne
Uni
France
Part du commerce de dtail
dans le PIB (2013)
volution du nombre
dtablissements actifs
(2011-2013)
volution de lemploi salari
dans le commerce de dtail
(2011-2013)
PaysBas
Italie
22,0 %
11,0 %
15,8 %
-4,2 %
+0,6 %
-2,6 %
-1,2 %
+0,4 %
+2,8 %
+2,3 %
-0,2 %
-4,0 %
-0,2 %
+4,6 %
+1,0 %
13 %
Espagne
5,5 % 19,0 %
Belgique
23,0 %
-1,4 %
-1,0 %
Except en Espagne, le commerce de dtail contribue pour plus de 10 % au PIB des pays
tudis. Cette part slve mme plus de 20 % pour la France et la Belgique. Les rflexions
menes autour des politiques de revitalisation commerciale des centres-villes sinscrivent
donc dans un cadre marqu par le poids fort du commerce de dtail dans les conomies de
ces pays. Si les volutions du nombre dtablissements sur la priode 2011-2013 sont
variables, seuls le Royaume-Uni, la France et lAllemagne nont pas vu leur effectif salari
baiss dans ce secteur. Labsence de corrlation entre lvolution du nombre dtablissement
et celui de lemploi salari signale quune partie des commerants sont des indpendants
non-salaris
Le fait marquant de ces dix dernires annes pour le commerce de dtail rside dans
lexplosion du e-commerce. En Allemagne le chiffre daffaires du e-commerce a t multipli
par trois depuis 2005, tandis que le march du commerce de dtail dans son ensemble a
stagn sur la mme priode. Le chiffre daffaires du e-commerce na cess de crotre danne
en anne de 1999 (1,1 Md) 2015 (41,7 Md), y compris en 2008-2009, malgr la crise. Aux
Pays-Bas le chiffre daffaires du e-commerce se distingue avec une hausse de 20 % en 2015
(contre 1,4 % pour le secteur global du commerce de dtail), qui fait suite une
augmentation de 11 % en 2014. En Italie, les dpenses en lignes croissent de 16 % en 2015,
pour atteindre 16,6 Md, et les achats via mobiles se dveloppent de manire exponentielle :
la valeur des ventes ralises depuis un smartphone a augment de 257 % en 2013,
atteignant 510 M. La numrisation des changes commerciaux constitue ainsi une tendance
forte de lvolution du march. Une telle transition gnre des bouleversements qui
requirent une adaptation rapide des enseignes et des commerants, et spcifiquement pour
le commerce de proximit indpendant.
2 Ce
-6-
Annexe III
Outre cette tendance majeure, les secteurs du commerce de dtail doivent faire face des
volutions culturelles et dmographiques plus ou moins marques. Elles incluent la fois les
transformations des modes de consommation (dveloppement du march bio, rduction de la
chane de distribution avec un ancrage local, conscience cologique, etc.), le vieillissement de
la population (qui engendre des consquences dans les politiques de mobilit et
damnagement du territoire allemand par exemple) ou encore la croissance du commerce
nocturne , qui se dveloppe notamment au Royaume-Uni, ou en Espagne avec
lassouplissement des horaires douvertures (cf. infra).
1.3.2. Le problme de la vacance commerciale tmoigne en partie de la difficult des
commerants sadapter aux chocs conjoncturels et aux volutions
structurelles
Au Royaume-Uni, le choc conomique provoqu par la crise financire de 2007 a expos les
centres-villes et les commerces une srie dimpacts de court, moyen et long terme. court
terme (2007-2008), les centres villes ont t touchs par la fin soudaine dune re de crdit
bon march (credit crunch) et de dynamisme conomique. Plusieurs secteurs ont t
fortement touchs par lampleur et la soudainet du crash. La confiance fragile des
consommateurs qui est reste ngative pour les cinq annes suivantes couple la
stagnation des revenus familiaux et des cots levs, a fortement touch le secteur
commercial et entrain mises sous tutelles ou liquidations. Ds 2008 on constate une
augmentation immdiate et abrupte du taux de vacance. Elle a plus que doubl de 2008
2012. Les biens vides ont augment de 7 % en 2008 un maximum de 16 % en 2012, avant
de connaitre une diminution alors que lconomie se redressait, atteignant 15 % en 2013. Il
convient de souligner qu lchelle rgionale, les centres villes et commerces situs dans le
Sud du Royaume-Uni furent moins lourdement touchs par le ralentissement de lconomie
que ceux situs dans le Nord. De plus, au sein de chaque rgion, limpact a t diffrent pour
tous les centres villes, en fonction de leur taille et de leur composition. Celle-ci est mesure en
termes de balance dunits de services (loisirs, finances, commerce, mdical) et unit de
vente, et en fonction du rapport entre le nombre de petits indpendants et spcialiss et de
grandes entreprises.
-7-
Annexe III
1.4. Deux pays ont engag une rflexion en profondeur pour poser le
diagnostic dune dvitalisation commerciale des centres-villes et se
donner les moyens dy rpondre
Les initiatives menes par les gouvernements pour endiguer la dvitalisation commerciale
des centres-villes font tat dun fort niveau de priorisation politique, et dune rponse
systmique qui nenvisage pas le commerce des centres-villes comme un problme isol. Sur
le plan horizontal, il sagit de comprendre les dynamiques de lamnagement commercial qui
influent sur lattractivit globale dun centre-ville (accessibilit, scurit, qualit des
infrastructures, etc.). Sur laxe vertical la revitalisation commerciale sappuie sur un travail de
conseil et de coordination des acteurs du commerce, pour accompagner une transformation
plus globale du commerce, au regard des volutions structurelles des modes de
consommation.
Le secteur du commerce de dtail nerlandais est ainsi intgr aux objectifs stratgiques des
Topsectoren, secteurs prioritaires sur lesquels se concentre laction des pouvoirs publics. A
linitiative du ministre des Affaires conomiques, Henk Kamp, les Pays-Bas ont entam, en
octobre 2014, une rflexion sur les commerces physiques de proximit qui a abouti, en mars
2015, la cration dun Retail Agenda . Le gouvernement nerlandais voit en effet un grand
potentiel de croissance pour les commerces de dtail aux Pays-Bas, condition que ceux-ci
sadaptent, via notamment une utilisation diffrente des espaces des centres villes, en
associant les espaces commerciaux polyvalents et convertibles et les lieux de vie (salles de
spectacles et restaurants par exemple). On notera que le Retail Agenda met laccent sur la
stratgie de multiplication des canaux de vente et notamment le-commerce, ce dernier tant
considr comme une solution privilgier face aux changements des comportements
dachat nerlandais et permettant un dveloppement international. Cet agenda comprend
ainsi vingt mesures concrtes, qui visent dynamiser et moderniser les commerces de dtails
et les centres-villes.
Encadr 1 : Les 20 orientations du Retail Agenda nerlandais (traduction)
1.
Nous voulons conclure un RetailDeal avec plus de 50 municipalits. Cela implique que ce sont elles qui
prennent linitiative de runir les principales parties prenantes pour que celles-ci dfinissent ensemble une
politique ouverte sur lavenir en matire de commerce de dtail. Cette politique devra tre fonde sur des
choix clairs, sur une diminution de la charge rglementaire et sur des partenariats public-priv lorsque
cela savre ncessaire. Les municipalits participantes pourront, jusquen 2018, faire usage de la bote
outils RetailDeal et du rseau RetailDeal.
2.
Pour llaboration et la mise en uvre du RetailDeal lchelon local, nous proposons une bote outils
RetailDeal qui contient les informations et lappui ncessaires pour les acteurs locaux. Le VNG 3 et le G32 4
vont, avec la Regiegroep Retailagenda (rgie du Retailagenda), informer activement les municipalits
et les inciter conclure des RetailDeals. Ils permettent en outre leurs membres de partager leurs
connaissances dans cette matire.
3.
Stimulation des synergies locales en vue de crer des rues commerantes ouvertes sur
lavenir
La plateforme De Nieuwe Winkelstraat (DNWS) prend linitiative de runir les parties prenantes
lchelon local en vue dlaborer un plan daction pour la cration de rues commerantes ouvertes sur
-8-
Annexe III
lavenir. La plateforme DNWS agit principalement en troite collaboration avec les antennes de la
Rabobank 5. En 2015, des projets seront raliss dans 75 lieux.
4.
Rle de rgie des provinces dans les zones commerantes tournes vers lavenir
Pour la priode lective de 2015 2019, nous conseillons aux provinces dexercer une rgie effective de la
politique conomico-urbanistique lie au commerce de dtail. Cette action contribuera amliorer le
fonctionnement du march immobilier commercial, rduire lexcdent de loffre et prvenir
linoccupation.
5.
Nous sommes en pourparlers avec plusieurs municipalits et rgions (parmi lesquelles Roosendaal et
[Netwerkstad] Twente) dans le but de mettre en place des solutions exprimentales visant rduire
lexcdent de capacit en matire d'amnagement du territoire, retirer des surfaces commerciales du
march et dfinir les zones fort potentiel dans lesquelles investir. Le but est dadapter les zones
commerantes des rgions participantes pour les doter dune structure de commerce de dtail plus
durable et ouverte sur lavenir (donc bas potentiel/haut potentiel, rnovation et assainissement,
transformation, etc.). Nous suivrons aussi les meilleures pratiques des municipalits/rgions qui mnent
dj une politique active dans ce domaine (Delfzijl, Eersel, Achterhoek).
6.
Lassociation des dtaillants nerlandais Detailhandel Nederland et les oprateurs immobiliers unissent
leurs efforts pour crer des zones commerantes fortes que les clients apprcient, o les entrepreneurs
peuvent gagner de largent et o les investisseurs peuvent enregistrer un retour sur investissement. La
diversification de loffre de magasins est un lment crucial ; ce que les consommateurs souhaitent, cest
un mlange de grandes enseignes et de magasins de type PME. Les changements dans le secteur du
commerce de dtail et sur le march locatif contraignent tant les bailleurs que les locataires faire
preuve de flexibilit. Detailhandel Nederland et les oprateurs immobiliers ont donc conclu des accords
visant amliorer le fonctionnement du march court terme. Ils veillent au respect de lquilibre entre,
dune part, la protection des locataires et la continuit des entreprises et, dautre part, lamlioration de la
qualit et de la vitalit des implantations commerciales. Tous saccordent reconnatre que dans lintrt
de la qualit des zones commerantes, il y a lieu de conclure dautres accords sur le fonctionnement du
march locatif, portant sur des aspects tels que :
la fixation de la valeur locative des locaux commerciaux conformment aux prix du march ;
le transfert automatique de bail en cas de cession de la socit ; laccent doit tre mis sur lesprit de
la loi, et
les investissements souhaits de part et dautre ; les investissements effectus dans le commerce/les
zones commerantes par les locataires et les bailleurs.
7.
Logistique efficace
Dans le cadre du Green Deal Zero Emission Stadslogistiek (accord vert fixant comme objectif zro
mission pour la logistique urbaine), lassociation Detailhandel Nederland ainsi que les signataires du
monde des entreprises et les autorits locales vont examiner comment optimiser lchelon rgional
laspect logistique de lapprovisionnement des magasins, notamment en ce qui concerne les fentres de
livraison et les zones faibles missions polluantes.
8.
Les organisations reprsentatives des patrons et des salaris travaillent ensemble llaboration dun
vaste Human Capital Agenda Retail (agenda du capital humain dans le commerce de dtail). Cet agenda,
qui sera prsent dans le courant de lanne 2015, contiendra les accords collectifs conclus avec les
employeurs et les salaris pour prvoir les comptences ncessaires dans les commerces de dtail en
pleine mutation. cet effet, une concertation sera organise deux fois par an. Nous allons dresser un
inventaire des comptences ncessaires.
-9-
10
Annexe III
9.
Participation
Les partenaires sociaux du secteur du commerce de dtail (notamment les PME et le non-alimentaire)
laboreront au printemps 2015 un plan sectoriel visant faciliter l'adaptation des salaris dans le secteur
du commerce de dtail. Le secteur investira pour permettre la cration de 250 trajets d'adaptation. Le but
est de former le personnel de manire quil soit suffisamment qualifi pour satisfaire aux nouvelles
exigences du commerce de dtail. Pour le cofinancement de ces projets, lensemble des acteurs
conomiques peut compter sur un crdit de 150 millions deuros que le gouvernement a rserv dans le
cadre de laccord social pour la troisime tranche des plans sectoriels en 2015.
10. Promotion des capacits omnicanales
Nous allons proposer des dtaillants (indpendants) des formules accessibles dacquisition de
connaissances et de savoir-faire pour leur permettre dentreprendre efficacement en mode omnicanal, par
la mise en place de cercles dapprentissage, commencer par un projet pilote dans le secteur du logement,
de la mode et de la chaussure.
11. Saisir les chances europennes pour le commerce de dtail
Le ministre nerlandais des Affaires conomiques et lassociation Nederlandse detailhandel uvrent
ensemble lamlioration de la rglementation europenne dans le but de rduire le poids des charges
pour le commerce de dtail et de stimuler les activits transfrontalires dans ce secteur.
12. Linformation et l'inspiration, outils de promotion des exportations
Sur des plateformes existantes comme celles du Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (Office
nerlandais de promotion de lentrepreneuriat), du ministre nerlandais des Affaires trangres ou des
entrepreneurs, nous allons amliorer les informations sur les exportations en ligne afin que les dtaillants
puissent y trouver des solutions pratiques pour exporter. Nous veillerons aussi donner des ides aux
dtaillants pour les encourager exporter (davantage).
13. Les Pays-Bas, destination internationale attrayante pour ses commerces
Nous allons collaborer plus troitement afin de renforcer limage des Pays-Bas comme terre daccueil
pour les amateurs de shopping et pour accrotre les dpenses effectues dans les commerces nerlandais.
14. Achats (en ligne) plus srs et plus futs
Dbut 2015, nous lanons un projet pilote eID dans une srie de grands magasins distribution
omnicanale situs dans deux communes ainsi que dans quelques boutiques en ligne. Pour le citoyen, leID
est le successeur de DigiD 6 et il peut galement tre utilis par les consommateurs pour leurs achats en
ligne et dans les magasins physiques. Au moins 1 000 consommateurs participeront au projet pilote.
15. Promotion de nouveaux concepts dans le centre-ville
Le ministre nerlandais des Affaires conomiques, le Ministre nerlandais de la Sant publique, du Bientre et des Sports ainsi que le ministre nerlandais de la Scurit et de la Justice vont conseiller les
municipalits, le secteur horeca 7 et les commerces de dtail en ce qui concerne les nouveaux concepts de
magasin dans le cadre lgal existant (notamment la Drank- en Horecawet, cest--dire la loi sur les
tablissements qui servent des boissons alcoolises).
16. Projet pilote dallgement des rgles pour les zones commerantes
Alkmaar, Beilen (Midden-Drenthe), Ede, Goes, Helmond, Oss, Roosendaal (Brabant septentrional),
Rotterdam, Sluis, Voorburg (Leidschendam-Voorburg), Zeist et Zwolle, nous lanons un projet pilote
dallgement des rgles applicables aux zones commerantes. Lobjectif de ce projet pilote est de renforcer
lentrepreneuriat, linnovation et la coopration entre dtaillants, entrepreneurs de lhoreca et
propritaires immobiliers. Les diffrents acteurs doivent avoir la possibilit de supprimer, de modifier ou
de suspendre (temporairement) les rgles qui constituent des entraves. Nous recherchons un espace
dexprimentation maximal dans la rglementation tant locale que nationale.
Le DigiD est un identifiant numrique personnel constitu d'un nom d'utilisateur et d'un mot de passe. Il permet
de didentifier avec certitude sur internet. De nombreuses administrations et organisations effectuant des
missions publiques utilisent le DigiD, comme le Service des impts, la Banque d'assurances sociales ou
l'Organisme de gestion des assurances sociales.
- 10 -
Annexe III
17. Rduction de la pression rglementaire dans le secteur du dtail
11
la demande du gouvernement britannique, Mary Portas publie en 2011 son rapport relatif
lvolution commerciale en centre-ville et la revalorisation des rues commerantes ( high streets ).
Avant de formuler ses recommandations, Mary Portas pose le diagnostic dune dvitalisation des
centres-villes en Grande-Bretagne, en mobilisant les indicateurs suivants :
lvolution de la part des dpenses dans les diffrents types de commerce (centre-ville,
priphrie, commerce de proximit, ventes hors magasins) soulignant entre 2000 et 2014 une
diminution estime de 10% des dpenses ralises dans le centre-ville (passant de 49,4%
39,8%), une augmentation du commerce en priphrie (de 28,1% 32,3%) et plus encore du
commerce hors magasin passant de (5,1% 12,2 %) ;
la rduction du nombre de commerce de centre-ville, avec 15 000 enseignes en moins entre
2000 et 2009, et une estimation de 10 000 suppressions supplmentaires entre 2009 et 2011 ;
- 11 -
Annexe III
12
la nature des nouveaux entrants du march (sur les 595 grands magasins alimentaires
ouverts entre 2001 et 2006, 99,5% sont des antennes de grandes chaines, 1 seul magasin est un
indpendant et 3 sont des coopratives) ;
en mettant en place des Town teams , charg dans chaque centre-ville de la conception
et de la mise en uvre dun management stratgique et oprationnel fort ;
favoriser les contrats de leasing (location avec option dachat) plutt que les contrats de
location classiques ;
donner aux communes des moyens rglementaires et financiers coercitifs pour limiter la
vacance des locaux commerciaux (notamment grce la possibilit pour la municipalit
dacqurir les locaux ou de grer les commerces laisss inoccups) ;
engager une rflexion prospective sur lavenir des rues commerantes, en instaurant des
rues pilotes pour mener certaines exprimentation.
A lissue de la publication du rapport, 27 villes pilotes ont t choisies pour exprimenter ces mthodes
dinnovation et de revitalisation commerciales. Parmi elles, 24 ont t finances par le gouvernement
8
The National Planning Policy Framework sets out the Governments planning policies for England and how these
are expected to be applied []. It provides a framework within which local people and their accountable councils can
produce their own distinctive local and neighbourhood plans, which reflect the needs and priorities of their
communities
Le NPPF tablit le planning des politiques du Gouvernement pour lAngleterre et dfinit comment ces politiques
sont censes tre applique. [] Il fournit un cadre au sein duquel la population local et leurs instances
reprsentantes peuvent produire leur propre plan local et de quartier, refltant leurs besoins et leur priorit
http://planningguidance.communities.gov.uk
- 12 -
Annexe III
13
britannique pour un total de 2,3 M, et les trois autres par la commune de Londres. Outre le soutien
financier, les villes ont galement bnfici :
de laccs un certain nombre dexperts publics et privs du secteur (le conseil national de
lautorit des marchs par exemple) ;
et dun point de contact ddi dans les quipes gouvernementales pour les aider identifier les
principaux dfis du commerce local.
Par ailleurs, le gouvernement a soutenu la mise en place de 330 town teams et a cr et
subventionn hauteur de 10 M un fonds dinnovation pour les rues commerantes qui aide les
conseils communaux mieux grer les surfaces commerciales et lutter contre la vacance. Les conseils
communaux ont utilis ces subventions pour mettre en uvre des exonrations fiscales ou attirer de
nouveaux commerces.
Source : Mission, daprs Departement for Communities and Local Governement (DGCL), High Streets at the Heart of
our Communities : The Governements Response to the Mary Portas Review, 2012
2. Les leviers dintervention directe des pouvoirs publics dans les pays
observs offrent des exemples de bonnes pratiques pour partie
adaptables en France
2.1. Les outils dorganisation et de structuration de loffre commerciale
sappuient sur un encadrement juridique et rglementaire plusieurs
niveaux
2.1.1. La rglementation dimplantation commerciale peut permettre de maintenir le
niveau de service souhaite au sein de centres urbains
2.1.1.1. Le Royaume-Uni applique une politique de rgulation au cas par cas par la mise
en uvre dtudes dimpact
Le Sequential test, institu par le National Planning Policy Framework appliqu au RoyaumeUni, oblige les projets dimplantation locale passer une srie de tests avant dengager une
quelconque implantation au niveau local. Ces tests qui valent pour le dveloppement
commercial mais galement pour le bti - visent sassurer que lunit en question sera
implante au meilleur endroit possible. Les demandes dimplantations de magasins doivent
ainsi tre ralises en priorit dans les centres villes. Le cas chant, la procdure ne donne
pas lieu une tude dimpact, mais procde lvaluation des diffrents espaces disponibles
en centre-ville.
- 13 -
14
Annexe III
Si cela nest pas possible, et seulement dans ce cas, le magasin pourra tre localis la limite
de la ville en question. Si cette option ne peut pas convenir pour des raisons urbaines,
conomiques ou cologiques, un lieu en dehors de la ville est envisag, avec une prfrence
pour les sites accessibles et connects au centre-ville. Le Sequential test est ainsi toujours
accompagn dun Impact test lorsque limplantation ne peut pas avoir lieu dans le centre-ville.
Ce test doit valuer les impacts ngatifs sur les quilibres que pourrait gnrer le projet dans
les 5 ans (voire dix ans pour les projets majeurs) suivant son implantation. Le test sapplique
aux dveloppements en matire de commerce, de bureaux et de loisirs (pas tous les usages
des centres villes) qui ne sont pas en conformit avec un plan durbanisme actuel et en
dehors des centres villes existants. Il est galement important que lImpact test soit en
relation avec tous les centres villes pouvant tre impacts par le projet, dans des
municipalits voisines.
Le Sequential test est donc utilis dans les plans durbanisme, de dveloppement urbain, et
sert la prise de dcision des autorits locales. Il permet de comprendre limpact des
diffrents scnarios sur lattractivit des centres-villes mesure par la diversit des usages, la
proportion des biens vacants dans les rues, les rendements commerciaux, les habitudes et
comportements des consommateurs, limage des commerants de dtails et lintention de
changer cette image, les loyers des commerces, la circulation des pitons, laccessibilit ou
encore la perception de la scurit et la frquence des crimes.
Lutilisation du Sequential test a toutefois donn lieu des contentieux qui mettent en avant
la ncessit de prendre en compte le critre conomique dans lvaluation des implantations
suggres. Dans laffaire Tesco Stores v. Dundee City Council la Cour suprme britannique a
tudi la manire danalyser les espaces adquats proposs aux enseignes et aux
commerants dans les centres-villes. Elle a conclu que cette adquation (suitability)
sappliquait galement au dveloppement conomique de lactivit du requrant.
2.1.1.2. LAllemagne et la Belgique appliquent une rglementation restrictive en
matire durbanisme commercial
Dans ce domaine, cest lAllemagne qui applique la politique la plus restrictive lgard des
conditions dimplantation commerciale. Le droit allemand sappuie sur un droit de
lurbanisme gnral, au sein duquel sont tablis des principes relatifs lurbanisme
commercial. Cette rglementation protge les commerces de centre-ville mais entend
galement prserver les dynamismes des quartiers et des lieux de vie dans une logique de
mixit fonctionnelle.
En vertu de larticle 1 alina 6 du code de la construction (Baugesetzbuch), au cours des
procdures de fixation dun plan damnagement, les municipalits doivent prendre en
considration les intrts des acteurs conomiques dont particulirement ceux des PME, les
besoins de la population en matire dapprovisionnement de proximit (celui-ci devant tre
suffisant).
- 14 -
Annexe III
15
Larticle 11 alina 3 de la loi nationale relative lutilisation des sols, qui dfinit les grandes
surfaces (magasins dont la surface de vente est suprieure ou gale 700 m2 ce qui
correspond en France la taille dun supermarch moyen). Il exige que limplantation de
grandes surfaces ne soit autorise que dans les zones spciales ayant vocation tre
attribues des grandes surfaces de distribution (notions de Sondergebiet et Kerngebiet),
comme (i) celles situes au sein ou au bord dun centre commercial dj existant, (ii) celles
qui sont dj bien intgres aux rseaux de transports publics (cette mesure vise
principalement amliorer laccs des personnes ges ces grandes surfaces de
distribution) ou (iii) celles qui sont situes au sein dun nouvel espace vocation mixte
prvue pour lapprovisionnement de nouveaux habitats. Avant dinsrer une zone spciale
ayant vocation tre attribues des grandes surfaces de distribution dans un plan local
durbanisme, la commune doit (faire) laborer une tude dimpact.
La dcision finale, qui reposera sur cette tude, devra prendre en compte si un projet
dimplantation sur la zone :
constitue une menace pour les espaces commerciaux existants sur le primtre de la
future implantation (en particulier pour le commerce de proximit) ;
aura des effets considrables sur lenvironnement (lobjectif tant de maintenir ces
surfaces commerciales dans le primtre urbain afin de maintenir de prserver
certains espaces ruraux).
Cet article autorise galement les communes refuser la vente de produits comparables et
concurrents celles des zones de centre-ville usage commercial , cest--dire la fois les
produits de consommation courante (comme les produits alimentaires, boissons, biens de
consommation tels que les produits cosmtiques) et les biens non courants (habillement,
amnagement, biens culturels, ainsi que le matriel lectronique et les articles de sport,
notamment). Les communes peuvent galement limiter le pourcentage des surfaces de vente
prvues pour ces produits.
Ces mesures rpondent aux exigences de la dfinition allemande des centralits. Le but de ces
restrictions rglementaire est en effet de garantir le niveau de services publics et privs
correspondant la taille des villes et leur inscription dans la hirarchie rgionale. La loi sur
lamnagement du territoire du 18 aot 1997 prvoit que lapprovisionnement de base de la
population au moyen dinfrastructures techniques dapprovisionnement [] doit tre garanti
sur lensemble du territoire. Linfrastructure sociale doit tre dveloppe prioritairement dans
les lieux centraux .
Encadr 3 : La typologie fonctionnelle des centralits
Le principe de centralit dfinit larchitecture des objectifs damnagement du territoire au regard de
la population et du niveau des services publics et privs vis. Il repose sur plusieurs rsolutions du
conseil des Lnder pour lamnagement du territoire et stablit comme suit :
Oberzentren : centres de niveaux suprieur, constitus par des agglomrations assumant, au-del
de la satisfaction des besoins de leur propre population, des fonctions pour lensemble de la
population de leur zone dinfluence. Elles possdent, pour se faire, des infrastructures de haut
niveau. ;
Mittelzentren : centres de niveau moyen couvrant les besoins gnraux (infrastructures sportives,
bancaires, sanitaires, etc.) ;
- 15 -
16
Annexe III
Il sagit dune mise en demeure relative la libert dtablissement prvue par les traits
( Niederlassungsfreiheit ), qui a t initie par Dcathlon en juin 2015 principalement lencontre de
la planification en vigueur au Bade-Wurtemberg et en Rhnanie-du-Nord-Westphalie (une premire
procdure portant galement sur la libert dtablissement, avait t initie par Ika en 2009,
principalement lencontre du systme de planification en place dans le Bade-Wurtemberg). En plus
de la libert dtablissement, Dcathlon considrerait que le systme allemand va lencontre de la
directive services (2006/123/CE) 9 de lUE.
La DIHK (association des chambres allemandes dindustrie et de commerce) et la Fdration
allemande du commerce (HDE) estiment bien entendu quaucune entrave (i) la libert
dtablissement, ni (ii) au principe de libre concurrence nexiste. Par tlphone, Dcathlon Allemagne
nous a inform quils reprochent la difficult de sinstaller aux alentours des grandes villes pour les
surfaces commerciales de plus de 800 m2, le dispositif allemand prvoyant imprativement une
implantation gographiquement quilibre et homogne en dehors des grandes villes, notamment un
nombre maximal dimplantations dans un rayon dun certain nombre de km en fonction du territoire
concern (le dispositif existant ne poserait en revanche pas de problme Dcathlon dans le cas des
centres-villes).
Le principal risque encouru est la remise en cause du systme allemand de planification, en particulier
celui prvu larticle 11 alina 3 de la loi nationale relative lutilisation des sols.
Dcathlon indique que lenseigne est prsente en Allemagne depuis 1986 ; seulement 32 magasins sont
implants ce jour dans le pays (plus dune centaine en Espagne, o lenseigne sest pourtant
implante 20 ans plus tard quen Allemagne).
Source : Mission
La directive permet aux entreprises de simplanter dans dautres pays de lUE que le leur. Pour ce faire, les pays
de lUE doivent prendre diverses mesures, parmi lesquelles la suppression des exigences discriminatoires
(nationalit, rsidence, tude dvaluation de la demande, etc.).
- 16 -
Annexe III
17
- 17 -
18
Annexe III
(une modification) des flux de transports consquents, avec des impacts ngatifs sur lenvironnement.
Enfin, on ne peut pas exiger des Etats membres quils renoncent tudier les impacts des projets, alors
mme que le droit communautaire prvoit des tudes dimpact .
Aucun tat membre de l'Union europenne naccorde aux entreprises dsireuses de simplanter sur
son territoire le droit de simplanter au mpris des rgles damnagement. Laisser librement jouer le
march revient de facto encourager ltalement urbain, dvitaliser le centre des villes et crer une
discrimination supplmentaire au dtriment des personnes nayant pas de voiture, notamment les
personnes ges et handicapes. De plus, les centres-villes vivants sont un lment-cl de maintien des
liens et des contacts sociaux, si essentiels la cohsion de la socit.
Le gouvernement fdral rpond ensuite laccusation dimprcision, tout en soulignant que le droit
communautaire est parfois beaucoup plus flou que le droit allemand.
Source : Mission, daprs rapport dinformation de lAssemble nationale, prsent par M. Michel Piron, mai 2010
La loi reste muette sur la question des plafonds de surfaces commerciales, il faut donc se tourner vers la
jurisprudence.
Tout dabord, la Cour de Justice de l'Union Europenne, dans un arrt du 24 mars 2011 acte le principe
que des considrations damnagement du territoire, de protection de lenvironnement et de protection
des consommateurs peuvent constituer des raisons imprieuses dintrt gnral susceptibles de fonder
des restrictions la libert dtablissement par les lgislations des tats membres (point 74). Elle ajoute
que des restrictions portant sur la taille des grands tablissements commerciaux apparaissent comme
des moyens propres atteindre les objectifs damnagement du territoire et de protection de
lenvironnement (point 80).
Toutefois, elle censure une disposition des lois espagnole et catalane prvoyant des plafonds
dimplantation commerciale exprims en surface et en parts de dpenses. Ce dernier critre, purement
conomique, ne pouvait justifier des restrictions la libert dtablissement garantie par le Trait de
Rome et, plus gnralement, lEspagne navanait pas dlments suffisants par une analyse de
lopportunit et de la proportionnalit des mesures instaures, tendant expliquer les raisons pour
lesquelles les restrictions en cause seraient ncessaires pour atteindre les objectifs poursuivis consistant
privilgier limplantation commerciale dans des zones o la demande est forte et de la limiter dans des
zones moins peuples pour des motifs lis au trafic et la pollution (points 73 85).
Nonobstant le plafond conomique li aux dpenses qui ne saurait tre admis, peut-on dduire a contrario
de cet arrt que des seuils et des plafonds de surface auraient pu tre admis si ltat en cause avait fourni
une motivation pertinente, prcise et dtaille (et non pas de simples gnralits et incantations), en
termes damnagement du territoire de protection de lenvironnement et de protection des
consommateurs ? Il faut rester prudent car dans son point 117, la Cour relve que sil est admis que
lintgration dans lenvironnement urbain, leffet sur lutilisation des routes et des transports en commun,
et la varit de choix disponible pour les consommateurs constituent des critres lgitimes lorsquil y a
lieu de se prononcer sur la question de savoir sil convient dautoriser louverture dun tablissement
commercial, il faut constater qu linstar de Mme lAvocat gnral au point 116 de ses conclusions, quil
est difficile de spcifier lavance des seuils et des plafonds prcis sans introduire un degr de rigidit
susceptible de restreindre davantage la libert dtablissement.
Source : CCI Paris le-de-France, Rforme 2014 de lurbanisme commercial et autres dispositions relatives au
commerce , 2014
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Annexe III
19
En Espagne, le dcret-Loi RDL 20/2012 du 13 juillet 2012 met en uvre des mesures pour
garantir la stabilit budgtaire et le dveloppement de la comptitivit . Elles permettent la
flexibilisation des heures douverture des commerces de dtail sur tout le territoire espagnol,
en autorisant notamment les centres-villes des municipalits minemment touristiques
renforcer leur activit commerciale (90 heures/semaine douverture commerciale et
minimum douverture de 10 dimanches et jours fris -pas de maximum tabli, les rgions
pouvant dcider daugmenter ce chiffre-). Pour mettre en place le calendrier des dimanches
et jours fris douverture des commerces, les Communauts autonomes devront ouvrir au
moins un des deux ou trois jours fris constituant un week-end prolong ou pont, et
inclure les dimanches en priode de soldes et dimanches et jours fris de plus grande
affluence de chaque Communaut autonome, ainsi que durant la priode de Nol. La libert
des horaires commerciaux est dornavant applicable tous les commerces, franchises
comprises.
2.1.3. Un assouplissement des conditions daccs et de stationnement au centre-ville
Laccessibilit et la mobilit font partie des variables qui influent indirectement sur la vitalit
du commerce de dtail, et ce de manire parfois dterminante. Aprs la mobilisation
dexperts indpendants, il a t conclu que la politique de rpression des fraudes au parking
en Grande-Bretagne tait trs agressive et pouvait menacer le dynamisme des rues
commerantes du centre-ville.
Pour pallier cette difficult, le gouvernement a lanc une consultation sur le niveau de
tarification des places de stationnement dans les centres-villes britanniques. Il a galement
t dcid en consquence :
lintroduction dune grce de dix minutes dans le cas dun dpassement de lhoraire
autorise par le paiement ;
la possibilit pour les habitants et les commerces locaux de demander une rvaluation
la baisse de la politique tarifaire du parking municipal.
- 19 -
20
Annexe III
10
Berlin et dans dautres villes du nord de lAllemagne, par exemple, le terme Kiez dsigne un quartier au
sens socioculturel du terme ; les frontires des Kiez sont en gnral relativement bien connues des populations
qui y vivent, de telle sorte que lorsquun commerant souhaite sy implanter, il saura en gnral dans quel Kiez il
lit domicile (on peut en quelque sorte assimiler un Kiez a un pt de maisons , qui a son histoire propre).
- 20 -
Annexe III
21
- 21 -
22
Annexe III
11 http://www.bmwi.de/DE/Themen/Mittelstand/Mittelstandspolitik/dialogplattform-einzelhandel.html (DE).
12
Qui a regroup les reprsentants de 12 entreprises, 8 fdrations, 7 villes, 7 autorits publiques diverses, 7
cabinets de conseil et 3 reprsentants des milieux scientifiques.
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Annexe III
23
Au Royaume-Uni, le Digital High Street Program lanc en 2015, vise redynamiser les centres
villes par le biais des nouvelles technologies. Lide mise en avant par le Digital High Street
Report 2020 est que les centres villes peuvent accrotre leurs revenus et augmenter leur
frquentation en utilisant davantage les technologies digitales, et en les rendant accessibles
aux plus petits commerces. Lobjectif est galement de soutenir lattractivit des centres villes
au sens large. John Walden, Prsident Directeur Gnral de Home Retail Group (groupe
dtenant notamment Argos) et membre du Future High Street Forum a formul des
propositions dont :
llaboration du premier UK High Street Digital Health Index, une norme interactive afin
de mesurer la maturit numrique des villes et autres agglomrations (au regard des
infrastructures, de la matrise des comptences numriques de base, des activits
proposes en centre-ville et de lengagement local au niveau du numrique) ;
un programme pour les centres villes au niveau des infrastructures et de la connectivit
pour 2020 et au-del, incluant la gnralisation du haut dbit et de la couverture WiFi ;
un High Street Digital Laboratory qui proposerait des outils numriques prts
lemploi, des programmes de formation ddis au numrique, un rseau
dapprentissage numrique pour tous les centres villes du Royaume-Uni ;
la volont de combler le foss numrique, notamment au niveau des comptences
digitales de base pour 2020, pour les particuliers, les petites entreprises et les
associations.
[1] Commerce
- 23 -
24
Annexe III
En effet certaines rgions, en la transcrivant, ont labor des stratgies pour le commerce de
dtail plus prcises que les principes gnraux de la loi nationale. Les projets les plus
importants se sont concentrs sur un arc Pimont-Toscane-Marche, rejoints plus rcemment
par certaines autres rgions mridionales comme le Latium et la Sardaigne. Depuis la Loi n.
1997/127, dite Loi Bassanini bis, les rgions ont la charge de la rpartition des aides
europennes et nationales, auxquelles peuvent sajouter dventuelles aides rgionales. La Loi
n.1997/127, le dcret lgislatif n. 114/1998 et leurs diverses mises jour, notamment les lois
transposant la directive 2006/123/CE Services , sont le socle pour llaboration daides
rgionales destines la revitalisation des centres-villes. Si la rforme reconnait le principe
de la libre concurrence, elle prvoit des amnagements pour viter les effets que celle-ci
pourrait avoir sur lquilibre des centres historiques. Au niveau commercial, la plupart des
dispositifs existants visent crer des centres commerciaux naturels , cest--dire
favoriser lassociation de plusieurs petits et moyens commerces cohrents dune mme zone
afin de favoriser les synergies et limage de marque.
Encadr 8 : Les centres commerciaux naturels (Centri commerciali naturali CCN)
Dans un ouvrage dirig par Teresiano Scafarto et Marcello Sansone 14, relatif la requalification des
zones urbaines travers la promotion du commerce, des chercheurs posent le constat dun
gap comptitif entre les agrgations commerciales que constituent les centres-villes, et les centres
commerciaux intgrs de la priphrie. Or, bien que ne ngligeant pas les aspects financiers, fonciers,
sociologiques, etc., ils considrent que cet cart est principalement d au surplus defficience
organisationnelle des centres commerciaux priphriques. Leur mode de gestion commune permet en
effet aux enseignes de bnficier non seulement des avantages de la mutualisation pour divers aspects
commerciaux (conomie dchelle), mais encore de sappuyer sur une structure de rflexion,
dinnovation, et de coordination des projets, qui dmultiplient les potentialits des entits concernes
(exprience client, transition numrique, etc.). Les auteurs identifient quatre des fonctions principales
des socits de gestion commune :
14 Sous la direction de Teresiano Scafarto et Marcello Sansone, I Centri Commerciali Naturali nella
riqualificazione del sistema citt : costituzione, promozione e problematiche, 2008
- 24 -
Annexe III
25
Source : Mission, daprs Unioncamere Toscane, Rgion Toscane, Chambre du Commerce, Rapporto sulloperativit
dei centri commerciali naturali, 2010
- 25 -
26
Annexe III
Encadr 9 : Politique rgionale de soutien aux CCN Exemple de la Toscane
La rgion Toscane cofinance depuis 2003 des projets de revitalisation commerciale dans le cadre du
soutien aux CCN.
Entre 2003 et 2009, 117 projets de revitalisation commerciale ont t financs pour un total de 5 M.
Dans la mesure o les projets taient subventionns hauteur de 50 %, prs de 10 M ont donc t
investis dans la dynamisation des centres-villes. Le squenage du financement laisse apparaitre un
investissement initial fort, et des subventions plus rduites mais qui se maintiennent les annes
suivantes.
Graphique 1 : volution des dotations pour les CCN par anne et par Province 15
Source : Union Camere Toscane, Rgion Toscane, Chambre du Commerce, Commerce, Rapporto sulloperativit dei
centri commerciali naturali,, 2010
Les conditions dligibilit des porteurs de projet et des projets sont les suivantes :
les porteurs de projet sont des associations stables, principalement tablies entre entreprises
commerciales oprant dans des zones identifies comme CCN ;
le projet doit concerner une initiative de requalification et dinnovation dans loffre commerciale
commune, de promotion de loffre commerciale collective, de promotion de nouveaux services
destination de consommateurs ou des commerces ;
sont ligibles les projets dont le cot complet est suprieur 30 000
Le montant maximal de subvention est tabli 50 000 .
Dans le rapport dune de ses commissions, le conseil rgional de Toscane tire du dispositif certains
enseignements et dfis relatif la revitalisation commerciale des CCN, et notamment :
trs souvent, la naissance du CCN dcoule des synergies du travail coordonnes des acteurs
commerciaux, des associations professionnelles, et de ladministration rgionale, alors que
ladministration municipale participe lanimation du Centre via le Comit de coordination ;
les actions mises en uvre se concentrent : sur laspect infrastructurel ; sur lorganisation des
entreprises, des associations et des consortiums dans lespace du CCN ;
les administrations municipales ont t appeles identifier les zones qui dmontrent les
caractristiques dhomognit et de densit de petites entreprises commerciales suffisantes pour
former un groupement ;
la dynamique de requalification a impliqu les communes, mais galement les provinces, les
chambres de commerces et certaines fondations (Monte dei Paschi de Sienne et Caisse dpargne
de Florence) ;
entre 2003 et 2012, le nombre de CCN est pass de 89 140/150 (lincertitude de ce chiffre
signalant les dynamiques de cration/destruction) ;
15 Les provinces italiennes constituent le niveau administratif situ entre la commune et la rgion. Elles prennent
le nom de lagglomration la plus importante, mais ne se confondent pas avec celle-ci. Si la province de Florence
bien reu plus de 700 000 de financements cumuls, les CCN du centre-ville de Florence nont pas eu recours aux
dotations rgionales.
- 26 -
Annexe III
27
Source : Mission, daprs : Conseil rgional de Toscane, Commission Dveloppement conomique , tude
Centri commerciali naturali in Toscana , 2012
proposer lintgration des BID au corps dautorit local et leur permettre de diriger
certains services au titre du Community right to challenge 17 ;
renforcer la transparence sur la compatibilit et la qualit des actions des BID, en les
obligeant par exemple publier un rapport annuel dactivit.
16 http://www.dihk.de/themenfelder/wirtschaftspolitik/raumordnung-stadtentwicklung/bids/bid-kongress-2015.
17 Introduite en 2012 dans le Localism Act, cette initiative permet une association ou une communaut de
proposer aux autorits locales de prendre en charge la gestion dun service au nom de lautorit en question.
- 27 -
28
Annexe III
Le mandat et les objectifs de chaque SDC sont dfinis par ses membres. La socit assure la
cohsion et la cohrence ncessaire la valorisation des artres commerciales. Elle travaille
en partenariat troit avec la ville. Le cadre lgislatif qui rglemente les SDC tablit une
relation claire entre la SDC et la municipalit :
- 28 -
Annexe III
29
Le tableau 2 reprend en synthse les diffrents lments de bonnes pratiques dont pourrait
sinspirer la France et ses acteurs du commerce, en les adaptant aux contingences nationales
et locales.
Tableau 2 : Synthse des bonnes pratiques trangres pour le soutien du commerce de centreville
Levier
Dispositif
Rfrence
Amnagement
Coordination et
formation des Cration dassociations commerciales
financirement non contraignantes
acteurs
Financement et accompagnement de la
transition numrique des commerants
Plan et programme daction ddi
Concertation et
Cration dune commission de concertation
suivi
largie
- 29 -
Loi nationale
relative
loccupation des
sols (art. 11)
Dcret relatif
aux occupations
commerciales
(2015)
Sequential/
impact test
Programme
Aktive Stadtund
Ortsteilzentren
Retaildeal
Politique
tarifaire des
parkings
Programme
Stadtumbau
Business rate
retention sheme
Dcret-Loi RDL
20/2012
Rseau Purple
Flag
Socit de
dveloppement
commercial
(SDC)
Business
Improvement
District (BID)
Centro
commerciale
naturale (CCN)
BID
Digital High
Street Program
Retail Agenda
Retail Agenda
Dialogplattform
Einzelhandel
Future of High
Street Forum
Pays
Allemagne
Belgique
Royaume-Uni
Allemagne
Pays-Bas
Royaume-Uni
Allemagne
Royaume-Uni
Espagne
Royaume-Uni
Canada
Royaume-Uni
Italie
Allemagne
Royaume-Uni
Pays-Bas
Pays-Bas
Allemagne
Royaume-Uni
ANNEXE IV
SOMMAIRE
1.
2.
2.3.4.
3.
4.
5.
EN COMPLEMENT, UN PROJET DE RECONQUETE COMMERCIALE DU CENTREVILLE PEUT NECESSITER DES MOYENS COMPLEMENTAIRES ET FAIRE APPEL A
UNE BOITE A BONNES PRATIQUES PARTAGEE .............................................................. 98
5.1. Les diffrents moyens financiers et fiscaux daccompagnement mobilisables
doivent la fois sinscrire dans une stratgie plus globale du territoire et
permettre aux commerants indpendants de mieux sadapter aux volutions
venir du commerce ................................................................................................................................ 98
5.1.1. Le maintien du FISAC ne semble justifi que sil cible son intervention sur
les besoins dadaptation des commerants aux nouvelles exigences
servicielles des consommateurs ............................................................................................... 98
5.1.2. La fiscalit spcifique lie aux commerces ne semble constituer quun
intrt de rendement sans effet certain sur les comportements ........................... 101
5.1.3. Les instruments financiers et fiscaux de soutien aux commerces des
quartiers de la politique de la ville pourraient voir leur champ largi et
bnficier aux centres-villes structurellement touchs par la vacance
commerciale ................................................................................................................................... 104
5.2. Une bote ides destination des acteurs du commerce indpendant doit
tre partage et complte au fil de leau des bonnes pratiques .....................................105
5.2.1. Mettre en valeur lespace et de lidentit urbaine ........................................................ 105
5.2.2. Mettre profit les espaces commerciaux vacants, court et long terme ..... 107
5.2.3.
Annexe IV
amnager ne suffit pas - Il faut agir sur les dterminants structurels et ne pas rester
lesthtisme de la rue ;
fixer des rgles qui favorise linvestissement - Une bonne visibilit sur le projet du
centre-ville et sur sa place lchelle de lagglomration dans la dure est un lment qui
rassure et encourage linvestissement des commerants indpendants et surtout des
grandes enseignes locomotives. Tout investisseur recherche des facteurs dassurance
avant dinvestir dans une centralit. Les collectivits locales au premier desquelles les
communes doivent ainsi tre en capacit de donner une orientation sur la spatialisation
des fonctions commerciales sur la ville et dapporter de la visibilit sur les futures espaces
dimplantation commerciale, voire de matriser les espaces qui pourraient fragiliser la
centralit ;
anticiper et btir un projet pour ne pas subir - On constate aujourdhui le risque
pour certains territoires de traiter au coup par coup les projets des investisseurs dans un
cadre rglementaire de la CDAC qui ne permette pas un rel pilotage. Lide est davantage
de btir un projet commercial quilibr quil sagit ensuite de vendre aux investisseurs et
aux enseignes ;
coordonner pour un projet partag Un centre-ville la diffrence dun centre
commercial nest pas un espace manag par un seul oprateur. Travailler sur son
volution ou sa redynamisation cest aujourdhui tre capable de mobiliser diffrents
acteurs publics et privs autour dun projet commun ;
concilier les quatre fonctions de la centralit que sont : la fonction conomique, la
fonction identit, la fonction habitat et la fonction services. La dynamisation commerciale
dun centre-ville exige une stratgie globale et une intervention coordonne sur ces quatre
niveaux. (cf. figure 1).
David Lestoux, Revitaliser son cur de ville Ladapter au commerce de demain , territorial ditions, 2015.
Directeur associ chez Cabinet Cibles et Stratgies.
-1-
Annexe IV
Figure 1 : Les quatre fonctions fondamentales dun cur de ville
Rpondre des
besoins marchands
dont de
consommation
Offrir un habitat en
centre-ville adapt
aux besoisn
rsidentiels
Fonction
conomique
Fonction
habitat
Fonction
services
Fonction
identit
Satisfaire des
besoins non
marchands
d'habitants
Crer du lien et un
attachement au
centre-ville qui
devient un point de
repre des habitants
Source : Revitaliser son cur de ville Ladapter au commerce de demain , David Lestoux, Territorial ditions.
Dans ce cadre, il apparait essentiel de dterminer un plan daction en essayant dapporter des
lments de rponse sur les diffrents dterminants de la vitalit dune centralit commerciale.
Il sagit de penser le cur de ville 360 en mobilisant lensemble des leviers qui crent de la
commercialit (cf. figure 2)
Figure 2 : Une stratgie pour le centre-ville 360
Adapatation
de l'habitat
Offre de soins
quipements,
et services
publics
Attractivit
des espaces
publics
Penser le
coeur de
ville 360
Patrimoine et
cadre de vie
Emploi/
Tertiaire
Activit et
diversit
commerciale
Accessibilits
et mobilits
Source : Revitaliser son cur de ville Ladapter au commerce de demain , David Lestoux, territorial ditions. Mission.
-2-
Annexe IV
1.2. Les axes de travail pour une stratgie globale de revitalisation de centre-ville
Le tableau 1, tir de louvrage Revitaliser son cur de ville Ladapter au commerce de
demain , propose les axes de travail incontournables ainsi que les principaux acteurs
mobiliser dans le cadre de la construction dun projet de revitalisation du centre-ville.
Tableau 1 : Les axes de travail pour une stratgie globale de revitalisation de centre-ville
Fonctions
Adaptation de
lhabitat
Patrimoine et cadre
de vie
Attractivit des
espaces publics
Emploi/tertiaire
Accessibilit et
mobilit
Offre de soins et
services publics
Activit
commerciale
2 Conseil architecture
Axes de travail
Programme de rnovation de lhabitat en cur de
ville
Rfrentiel foncier pour identifier les sites de
production de nouveaux logements en cur de ville
pour rintgrer des familles et mnages revenus
mdians plus
Partenaires mobiliser
CAUE 2
Service habitat de
lintercommunalit
Etablissement public
foncier
CAUE
Architecte des btiments
Chartes denseignes et de faades des commerces
de France
Campagne de rhabilitation des faades dimmeuble
Syndicat des restaurateurs
Programme de mise en valeur du patrimoine bti
et hteliers
Programme de dveloppement et mise en
Office du tourisme
cohrence des terrasses
Associations de
commerants
Services amnagement
Amnagement des espaces de stationnement
ville ou intercommunalit
Traitement des liens stationnement/commerce
Association de
Requalification des voies et voiries
commerants
Rflexion sur le circuit marchand
Service stationnement
Collecte des ordures mnagres
Gestionnaires de parking
Acteurs de limmobilier
Schma intercommunal des implantations tertiaires
(notaires, agences
Veille sur les besoins fonciers et btis des
immobilires)
administrations en cur de vielle
Services conomiques
Suivi des besoins des entreprises et observatoire
intercommunaux
des locaux tertiaires
Administration
Plan de circulation et portes dentre du centre-ville
Anticipation des effets de la mise en place de TSP ou
de nouveaux rseaux de transport collectif sur la
frquentation des linaires commerciaux
Service transport de
Plan daccessibilit de la ville aux PMR
lintercommunalit
Gestion de loffre de stationnement et graduation
Gestionnaire de parking
des besoins en fonction de la typologie des
Association de
commerces
commerants
Signaltique, golocalisation, disponibilit en temps
rel des espaces de stationnement
Montique de paiement stationnement/transport
collectif
Veille sur les besoins immobiliers des praticiens
Veille sur les enjeux de transmission
Praticiens
Faisabilit de maisons de sant ou ple tertiaire
Agence rgionale de sant
thmatis mdical en cur de ville
Observatoire du commerce et de ses volutions
Association de
(intercommunalit ou rgion)
commerants
Veille sur les locaux et les loyers commerciaux
Propritaires
Schma dimplantation du commerce lchelle
CCI
intercommunale pour protger la centralit
CMA
Coordination des actions danimation et de
Fdration de
urbanisme environnement
-3-
Annexe IV
Fonctions
Axes de travail
communication pour une centralit anime
Interactions commerces sdentaires/commerants
du march
Identification des potentiels de nouvelles activits
en cur de ville et prospection denseignes
Dveloppement dune gamme de service la
clientle grce notamment la digitalisation
Partenaires mobiliser
commerants (sdentaire
et non sdentaires)
Source : Revitaliser son cur de ville Ladapter au commerce de demain , David Lestoux, territorial ditions.
Enfin, avant de sengager dans la mise en uvre de la feuille de route, il convient de dfinir un
primtre dintervention cest--dire dfinir ce que sera le primtre du centre-ville. Sans une
telle dfinition, il est plus difficile pour les collectivits dorganiser une stratgie de revitalisation
commerciale en centre-ville de manire pertinente.
La dfinition du primtre doit se prmunir de deux cueils :
si cette dfinition est trop large, limpact des interventions publiques est amoindri pour
des cots de ralisation relativement plus levs ;
si le primtre est au contraire trop restreint, cela conduit une segmentation forte entre
les investissements dans le centre et dans le reste de la ville, et mne terme, une qualit
dquipement ingale, tant en matire de voirie que de bti.
La dfinition du primtre doit intgrer les futures volutions de la ville et dlimiter un espace
prsentant une forme de continuit la fois commerciale, topographique, urbaine et de
cheminement. Au-del de cette matrice, chaque ville doit dfinir lespace le plus cohrent en
fonction de sa morphologie urbaine. Selon David Lestoux, pour les villes moyennes on cherche
fixer le primtre en fonction du rayon de dplacement acceptable pied partir dun point
central. Cette dmarche est loccasion concrte de dfinir et de mettre en uvre la politique du
commerce voque par la loi NOTRe.
La loi portant sur la Nouvelle Organisation Territoriale de la Rpublique du 7 Aot 2015, dite loi
NOTRe a fait merger une nouvelle comptence intercommunale dans le domaine commercial : la
politique locale du commerce et le soutien aux activits commerciales dintrt communautaire .
Celle-ci intgre plus largement la comptence Dveloppement conomique qui comprend les trois
domaines daction suivants :
-4-
Annexe IV
les deux niveaux, propre faire merger une stratgie cohrente.
Annexe IV
Dans les annes qui ont suivi l'entre en vigueur de la loi de modernisation de lconomie (LME)
en 2008, le nombre de dossiers autoriss et les surfaces commerciales correspondantes ont t
trs leves : entre 2009 et 2011 on dnombre 1 200 dossiers pour 3 millions de m par an. Au
cours de la dernire priode 2012-2014, ce rythme s'est ralenti mais est rest soutenu (l'ordre
de grandeur passe 1 000 dossiers et plus de 2 millions de m autoriss par an). On peut y voir
l'effet de la crise conomique, de la saturation de l'offre dans nombre d'agglomrations qui
provoque une baisse de la demande, du dveloppement du e-commerce, mais aussi de la
cration des drive, non soumis CDAC jusquen 2014, davantage que les consquences d'un
cadrage plus fort des commissions.
En effet, les proportions d'avis favorable et dfavorable en CDAC sont assez stables depuis 2009
(de l'ordre de 90 % dacceptation en nombre de dossiers, trs lgrement moins en surface
commerciale), ce qui interroge sur leffet rgulateur de ce niveau. En CNAC, la part de refus a
certes augment entre 2012 et 2014 (anne pour laquelle les taux de refus sont de 47 % en
nombre de dossiers et 51 % en termes de surface) mais la tendance semble s'inverser en 2015
(avec respectivement 41 % et 48%). Ces chiffres seront prsents et analyss dans le bilan 2015
de la CNAC qui n'est pas encore publi ce jour et il convient d'examiner les volutions sur
priode suffisamment longue pour en tirer des enseignements. Le bilan 2014 de la CNAC est le
premier qui, selon les dispositions de la loi ACTPE du 18 juin 2014, rend compte non seulement
de sa propre activit mais aussi des remontes d'information des CDAC.
Encadr 1 : Synthse du rapport d'activit 2014 de la CNAC
-6-
Annexe IV
de projet), la CNAC a prononc 93 refus qui reprsentent 48 % des projets et 53 % des espaces de
vente. Sur lensemble des dcisions :
143 sont relatives des ensembles commerciaux (soit 74 % des projets et 83 % des surfaces
de vente) et 51 des magasins isols de plus de 1 000 m ;
83,2 % des projets sont des crations (projets architecturaux structurants) et 16,8 % des
projets dextensions (rnovation ou renforcement de lattractivit commerciale) ;
les projets dont la surface est comprise entre 10 000m et 30 000 m reprsentent 17 % des
cas, mais 53 % des surfaces de vente. Une fois sur deux, ils font lobjet dun rejet par la CNAC.
Des recours devant le juge administratif peuvent tre lancs lencontre des dcisions de la CNAC. En
2014, 58,5 % dentre elles ont ainsi t attaques. Sur un chantillon regroupant les dcisions du CE et
des Cours Administratives dAppel de Bordeaux, Marseille et Nancy, seulement 17,2 % des dcisions
ont cependant t annules. Le travail ralis par la CNAC pour intgrer la jurisprudence semble bel et
bien porter ses fruits.
Si les volutions des dernires annes ont rendu possibles certaines amliorations, qui restent
toutefois confirmer, peut-on considrer comme l'affirme l'ditorial du rapport CNAC 2014 que
la rforme introduite par la loi ACTPE donne au droit de l'urbanisme un nouveau point
d'quilibre et que, court terme, une nouvelle rforme de cette lgislation ne serait pas
opportune ?
Depuis la rforme introduite par la loi LME et en dpit des volutions ultrieures, de nombreux
lus de toutes sensibilits politiques continuent pourtant de dnoncer rgulirement la
poursuite du dveloppement insuffisamment rgul des grandes surfaces commerciales et la
fragilisation simultane du commerce de centres-villes. On peut citer titre d'exemple les
propos de Jacques Cresta, dput des Pyrnes-Orientales qui s'appuie sur le cas de Perpignan
o l'quipement commercial priphrique a cru de 300 000 m au cours des trois dernires
annes et a selon lui un effet ngatif sur le centre-ville ; on peut galement voquer les articles et
les questions crites de Franois de Mazires, dput des Yvelines, qui s'inquite du
dveloppement des grandes surfaces menaantes pour le cur de ville de Versailles ou bien
encore des impacts considrables qu'aurait la ralisation d'Europacity dans le Val d'Oise.
La fdration des villes moyennes Villes de France dnonce une situation qui fragilise
fortement les centres-villes surtout l o le dynamisme conomique et dmographique fait
dfaut. Certaines organisations professionnelles commerantes partagent ce point de vue mais
d'autres le relativisent. Mais s'il est vrai que souvent, le mal est fait et que les nouveaux
centres commerciaux concurrencent dsormais davantage les centres commerciaux existants
que les centres-villes, force est de constater que tout nouveau projet est susceptible de
dvelopper encore plus les ples d'attractivit priphriques et peut affaiblir le centre-ville.
L'analyse faite par la mission (voir annexe 1) tablit un faisceau d'indices qui met en vidence
parmi dautres, une corrlation entre le niveau de vacance commerciale en centre-ville et le
dveloppement d'ensembles commerciaux priphriques :
Le dveloppement des grandes surfaces et son impact sur la dure de vie du petit commerce alimentaire de proximit,
19 mars 2015, Simon Quantin et Laure Turner
-7-
Annexe IV
S'il existe au niveau local, notamment dans le rseau des agences d'urbanisme, des tudes et des
observatoires territoriaux qui intgrent l'urbanisme commercial, si les chambres de commerce
recueillent galement des donnes utiles que les services instructeurs de dossiers hsitent
cependant solliciter depuis la loi LME, il manque un vritable dispositif national d'observation
et d'valuation permettant de suivre et de mesurer les volutions de l'urbanisme commercial et
ses effets moyen terme sur les territoires, les polarits existantes et l'ensemble des
composantes de l'environnement.
2.1.2. La situation invite valuer l'efficacit et le bon quilibre du dispositif franais
d'autorisation, en dpit de ses adaptations successives
Lactivit commerciale fait depuis plus de quarante ans lobjet dune attention soutenue de la
part des pouvoirs publics, notamment dans une logique de rgulation et d'organisation de l'offre
commerciale. Le systme a fait l'objet de nombreuses rformes successives, au carrefour de
proccupations relatives au dveloppement conomique et la planification urbaine.
Encadr 2 : Les principales volutions lgislatives
Depuis la loi Royer , un grand nombre de textes lgislatifs ont rform les politiques publiques
l'gard du commerce et notamment les dispositions relatives l'amnagement commercial :
la loi du 27 dcembre 1973 modifie dite loi Royer instaure un rgime dautorisation dordre
conomique pour les projets de cration ou dextension de magasins de commerces de dtail audel de certains seuils de surface de vente ;
la loi n 89-1008 du 31 dcembre 1989 (article 4), crant le fonds d'intervention pour les
services, l'artisanat et le commerce (FISAC) a pour vocation de soutenir l'adaptation de l'offre
commerciale et artisanale de proximit dans les zones fragilises par les volutions
conomiques et sociales, particulirement en milieu rural, la priphrie des grandes villes ou
dans les zones urbaines sensibles ;
en juillet 2010, la loi dite Grenelle 2 rend obligatoire dans le SCoT la mise en place de
documents d'amnagement commercial (DAC) avec des zones d'amnagement commercial
(ZACom) qui dfinissent les conditions de localisation et d'implantation des grands espaces
commerciaux ;
la loi du 24 mars 2014 pour l'accs au logement et un urbanisme rnov, dite ALUR, soumet les
drive autorisation et supprime les DAC et les ZACom tout en intgrant au document
d'orientation et d'objectifs (DOO) du ScoT les dispositions dterminant les localisations
-8-
Annexe IV
Source : Mission.
Dans la priode allant de la loi Royer jusqu' la loi LME, c'est la tentative de mettre en uvre une
rgulation du dveloppement commercial qui a prvalu, dans l'affirmation des responsables
politiques nationaux de prserver le petit commerce. Toutefois, la mise en uvre concrte de ce
principe a t limite par des pratiques locales trs diverses mais le plus souvent marques par
la concurrence entre communes et l'miettement des comptences d'urbanisme alors que la
planification territoriale est reste faiblement dveloppe et peu efficiente une chelle
territoriale large.
Le systme bascule avec la loi LME qui intervient en rponse la mise en demeure de la
Commission europenne (5 juillet 2006) et l'avis motiv (12 dcembre 2006) qui demande la
France de modifier son systme de rgulation : le systme des commissions est modifi, les
seuils d'autorisation sont relevs et surtout, il n'est plus autoris de procder des valuations
pralables des effets conomiques d'un projet commercial. Le dispositif franais entre alors dans
le paradoxe de devoir organiser et encadrer limplantation et le dveloppement dun objet
conomique sans aucune analyse conomique concernant son impact ventuel sur la vitalit
du territoire dans lequel il sinsre, et sur les acteurs conomiques dj prsents, dont les
commerces de centre-ville.
-9-
Annexe IV
Depuis ce moment, les tentatives se poursuivent pour complter une rforme htive et
incomplte par un ensemble de mesures permettant de rquilibrer le dispositif et de revenir
sur le paradoxe voqu. Le rapport du dput Jean-Paul Charri, ds 2009, ouvre la voie d'une
intgration complte de l'urbanisme commercial dans le droit commun de l'urbanisme, ce qui
impliquerait la suppression des commissions dpartementales et nationale ; il prsente une
approche intressante en proposant de supprimer les seuils de surface pour s'appuyer sur une
classification des quipements commerciaux selon leurs niveaux de rayonnement. Une
proposition de rforme globale tablie dans cet esprit est prsente l'Assemble nationale en
2010 par Michel Piron et Patrick Ollier, suscite des discussions complexes, notamment au Snat
qui veut introduire des typologies d'activits commerciales et finalement n'aboutit pas. En
parallle, la loi Grenelle 2 qui entre en vigueur en 2010 retient toutefois l'inscription d'un volet
commercial obligatoire des SCoT. Ce volet est supprim en mars 2014 par la loi ALUR pour
finalement tre rtabli trois mois plus tard par la loi ACTPE.
Force est de constater que ces changements successifs provoquent une instabilit de la rgle qui
savre contre-productive, surtout dans un domaine qui ncessite de porter une vision de long
terme et de favoriser la confiance des investisseurs (notamment pour ce qui est des SCoT qui
demandent une dure d'tablissement longue et dont certains deviennent de conception
obsolte peine tablis). Cest pourquoi la mission considre que la France n'est pas alle au
bout des rformes annonces ou espres par de nombreux lus et experts. Les hypothses
explicatives ne manquent pas :
Avant de revenir plus en dtail sur la question des outils de planification, il est possible de
formuler plusieurs remarques sur le fonctionnement des commissions d'urbanisme
commerciales, tels qu'il dcoule des modifications introduites par la loi ACTPE et son dcret
d'application en date du 12 fvrier 2015 :
-10-
Annexe IV
la composition des commissions est modifie avec un nombre plus important d'lus (7
lus, sur 11 membres, sigent au lieu de 5 sur 9 membres prcdemment et restent
majoritaires dans les CDAC, 4 lus sigent dsormais la CNAC en sus des 8 membres 5 de
sa composition antrieure) ; le renforcement de leur prsence est cens permettre de
mieux porter les enjeux territoriaux et reprsenter les niveaux supra-communaux ; il est
trop tt pour porter une apprciation sur le bien-fond de cette volution mais on peut
toutefois s'interroger sur ses effets si elle n'est pas accompagne d'une information et
d'une formation permettant une prise de recul par rapport aux impacts globaux des
projets prsents.
Introduite titre facultatif en 2008 par la loi LME, lidentification et la dlimitation des Zones
dAmnagement Commercial (ZACOM) par un Document dAmnagement Commercial prsent dans le
DOO des ScoT sont devenues obligatoires avec la loi Grenelle 2010 qui cre un nouvel article L122-1-9
du code de lurbanisme. Cette disposition renforce donc la rgulation du dveloppement commercial
en oprant un rapprochement entre les lgislations sur le commerce et sur lurbanisme.
Elle ouvre de nouvelles perspectives pour lamnagement commercial que ltude par le CEREMA des
10 SCoT de lOdet, du Pays du Mans, du Grand Creillois, du Sud Toulousain, du Sud Corrze, de Slestat
et de sa rgion, du Pays du Grand Aminois, du Pays des Mauges, de lAngoumois et de lAire
Gapenaise contribue mettre en lumire.
Des DAC indpendants du DOO
Alors qu lorigine le DAC doit permettre didentifier les ZACOM et prciser les conditions
dimplantation des quipements commerciaux, 4 SCoT tudis dpassent cet objectif pralable et la
forme dicte par la loi pour traduire oprationnellement toute la politique commerciale et artisanale
dans le DAC.
Des ZACOM aux profils multiples
Selon les cas, les SCoT comptent de 2 19 ZACOM, ce qui peut sexpliquer notamment par des
primtres de planification de tailles variables. La dfinition de leur primtre est un travail difficile
5 Dont 2 dsigns par les prsidents du Snat et de
l'Assemble nationale
-11-
Annexe IV
qui justifie des degrs variables de prcision (seulement 6 SCoT sur 10 identifient prcisment les
terrains). En effet, un zonage prcis relve dune comptence plus locale, ce qui impose au SCoT de
conserver une certaine souplesse. La localisation des quipements commerciaux reste donc le plus
souvent flexible et prfrentielle . Cela permet de plus de ne pas exposer le document un risque de
contentieux.
Les ZACOM ont enfin des finalits diffrentes. Elles visent en effet conforter les ples existants et/ou
circonscrire les secteurs daccueil en projet.
Les objectifs du document d'orientations et d'objectifs (DOO)
Le DOO combine trois dimensions :
la hirarchie commerciale : dans 7 cas, elle est dfinie partir du critre de la taille de la surface
commerciale. La compatibilit avec une centralit est aussi parfois prise en compte ;
la localisation des commerces et les formes dorganisation commerciale du territoire : 6 cas sappuient
sur les niveaux darmature urbaine (du ple principal au ple de proximit) et la plupart prend en
considration la diffrence entre centralit et priphrie et les diffrentes formes durbanisation. On
trouve jusqu 25 cas de figures dans le Scot de lAire Gapenaise ;
des objectifs qualitatifs : ils sont toujours en faveur dun dveloppement commercial quilibr qui se
traduit par les critres suivants : revitalisation des centres, desserte en transports en commun,
modration de la consommation de terres agricoles, amlioration de la qualit des espaces
commerciaux dans 4 cas (paysage et patrimoine). Cest ici une illustration de la varit des approches
parmi les ScoT prsents.
En dfinitive, la sensibilit politique de la thmatique commerciale conduit des postures diffrentes
selon les cas. Certains lus tmoignent une volont de rgulation alors que dautres considrent que le
dveloppement commercial, comme levier de dveloppement conomique, ne doit aucun cas tre
frein. Ces divergences sont parfois des difficults llaboration des SCoT.
Face ce constat, les recommandations du CEREMA sont de trois ordres :
mettre en place une gouvernance plus forte la fois par un portage plus courageux du SCoT
ralis une fois mis en uvre, notamment quand les projets sont instruits en CDAC et par la
cration de groupes de travail (avec les CCI notamment) qui clairent les dbats ;
rflchir la complmentarit DAC/DOO source dune trop grande complexit juridique : le DAC
(devenu rcemment DAAC) ne doit pas prsenter lensemble des mesures du projet
damnagement commercial, mais se cantonner aux conditions dimplantations des
quipements ;
intgrer une rflexion la fois sur la situation actuelle du commerce, pour objectiver les dbats,
mais aussi prospective qui intgre les nouvelles formes de commerce et de consommation.
Source : Cerema.
Le double cueil identifi par l'tude du CEREMA est de conduire soit des orientations trop
floues et inoprantes, soit au contraire des prescriptions trop prcises. C'est justement cette
seconde limite qui est claire par une jurisprudence rcente issue d'un contentieux concernant
l'agglomration de Bordeaux (CE 12 dcembre 2012 Socit Davalex). L'arrt confirme que le
SCoT, mme s'il nonce des prescriptions prcises, ne peut effectivement imposer ces
prescriptions aux projets commerciaux puisque la relation entre SCoT et PLU ou autorisation est
une relation de compatibilit et non de conformit.
Encadr 4 : La jurisprudence de larrt Davalex
Larrt du Conseil dtat Davalex du 12 Dcembre2012 fait suite la requte de la Socit Davalex
adresse au Tribunal Administratif dannuler pour excs de pouvoir la dcision de la CNAC accorde
la Socit Distribution Casino France dimplanter une surface de vente de 2 000 m dans la commune
de Montussan. La Socit Davalex sappuie notamment sur une disposition du schma directeur de
laire mtropolitaine bordelaise (qui a valeur de ScoT) qui prvoit larrt de toute implantation
nouvelle de supermarchs de plus de 1 000 m de surface alimentaire et galeries marchandes crs exnihilo .
Cependant, le juge conclut que la demande dannulation nest pas fonde.
-12-
Annexe IV
Il appuie notamment sa dcision sur larticle 122-1 du Code de lurbanisme, selon lequel les schmas
de cohrence territoriale prsentent le projet damnagement et de dveloppement durable, qui fixe
les objectifs des politiques publiques durbanisme et que pour les mettre en uvre, ils fixent (...) les
orientations gnrales de lorganisation de lespace et de la restructuration des espaces urbaniss . Ils
dfinissent ainsi les objectifs relatifs lquipement commercial et artisanal, aux localisations
prfrentielles des commerces . Il rsulte galement de cet article que, sauf exception, les ScoT
peuvent fixer des objectifs sous forme quantitative (dans la continuit de larrt du Conseil dtat
SAS Sodigor du 11 Juillet 2012), mais que leurs orientations, dfinies selon les exigences en matire
damnagement du territoire, de protection de lenvironnement et de qualit de lurbanisme, ne
peuvent contenir de normes prescriptives.
Cest aux commissions damnagement commercial quil revient dapprcier la compatibilit des
projets dimplantation et dexploitation commerciale aux orientations des schmas directeurs.
En dfinitive, larrt Davalex admet la fixation dobjectifs quantitatifs dans les documents de
planification. En revanche, les ScoT ne sont opposables qu travers un rapport de compatibilit et non
de conformit. Cest donc le critre de non contrarit et non celui de stricte identit qui est ici
privilgi par le juge. Ainsi, un projet bnficiant dune autorisation dexploitation commerciale doit
bien tre compatible avec les objectifs et les orientations du schma directeur en vigueur, mais aucune
des dispositions de celui-ci ne peut tre imprative.
Source : Prcisions du Conseil dEtat sur le rapport de compatibilit entre lautorisation dexploitation commerciale et
le SCoT.
La jurisprudence Davalex prcise la porte du ScoT, en l'tat de la lgislation. Elle peut susciter
un dbat sur l'intrt ou la possibilit de faire voluer cette situation. Elle fait en tous cas partie,
avec les risques d'infraction aux rgles de libre concurrence, des lments qui ont incit le
lgislateur retravailler le dispositif de planification. Rappelons que, lors de la prparation de
loi ALUR, il a t prvu de supprimer les DAC et d'intgrer directement l'urbanisme commercial
dans le document d'orientations et d'objectifs (DOO) du SCoT. Les dbats parlementaires qui ont
suivi ont toutefois conduit une certaine confusion : tentative d'introduire par amendement
l'Assemble nationale une rforme globale de l'urbanisme commercial, refus du Snat et retour
au texte initial aprs la CMP mais nouveau rebondissement lors de la discussion du projet de
loi ACTPE qui modifie le texte, supprime une partie de l'article dfinissant le rle du DOO et
rintroduit des documents spcifiques mais facultatifs, le document d'amnagement artisanal et
commercial (DAAC).
Il est trop tt pour apprcier les effets de cette dernire rforme mais force est de constater que
l'on reste sur une formulation ambige et d'interprtation dlicate. L'examen de quelques SCoT
d'laboration ou de rvision rcente en tmoigne. Ainsi, en Alsace, deux SCoT rcents, celui de
l'Alsace du nord et celui de la valle de la Bruche ont fait le choix de ne pas se doter de DAAC,
outil jug trop prcis ou trop contraignant, ou parfois jug hors de propos au regard des
enjeux et de l'encadrement souhait par les lus ; toutefois, alors que le second SCoT ne
comporte aucune orientation prcise, le premier a introduit dans le DOO une approche fonde
sur le degr de rayonnement des commerces.
Encadr 5 : Extrait du document d'orientations et d'objectifs (DOO) du SCoT d'Alsace du nord :
s'appuyer sur la hirarchie urbaine existante
La vocation des surfaces de vente commerciales, lchelle de leur bassin de clientle et leur
dimensionnement doivent tre en cohrence avec le rle et la vocation des diffrents niveaux de
larmature urbaine du SCoTAN :
le commerce majeur ou spcialis a une fonction de desserte lchelle du bassin de vie du ple
-13-
Annexe IV
Pour rpondre aux objectifs de consommation foncire matrise et de prservation des quilibres
territoriaux existants, sont autoriss :
les implantations commerciales dune surface de vente suprieure ou gale 1 000 m et les
extensions des surfaces de vente les conduisant dpasser le seuil de 1 000 m de vente, si les
conditions suivantes sont cumulativement runies ;
un projet urbain gnrant un surcrot de population (correspondant titre indicatif environ
3 000 habitants) ;
une implantation commerciale en continuit du tissu urbain existant, saccompagnant dune
amlioration de la desserte, notamment sous la forme dun accs par transport en commun, et
rpondant des conditions de qualit architecturale, paysagre et environnementale.
La mission relve ainsi une diversit des pratiques qui se poursuit et qui pose question.
Les plans locaux d'urbanisme (PLU) dfinissent des orientations mais aussi des prescriptions
prcises qui dterminent le droit des sols. Dans ce cadre, la rglementation du PLU permet de
dvelopper un droit local qui tente d'assurer la proximit commerciale et de maintenir sa
diversit. Ainsi, l'article R 123-9 du code de l'urbanisme instaure la possibilit de dfinir un
rglement de zone distinguant les rgles en fonctions de la destination des constructions, dont
l'une d'entre elles est le commerce. Certes, la mise en uvre d'une approche diffrencie
permettant de dfinir des secteurs dans lesquels la diversit commerciale est prserve (on
pense videmment aux centres-villes) n'est pas exemptes de difficults et de risques de
contentieux, comme cela s'est produit pour les villes qui souhaitaient rglementer les
changements de destination ; ceci a conduit la possibilit de mettre en place des primtres de
premption des baux commerciaux. On peut toutefois considrer que la rglementation du PLU
constitue une armature rglementaire utile pour la prservation du commerce dans les centresvilles, dans la limite de ce que peut apporter le niveau de la planification, les autres leviers
d'action tant du domaine de l'intervention foncire et de l'urbanisme oprationnel.
-14-
Annexe IV
Cette approche a t encore amliore par le dcret relatif au nouveau rglement type du PLU
entr en vigueur le 1er janvier 2016 qui permet de distinguer plusieurs sous-destinations :
artisanat et commerce de dtail, restauration, commerce de gros, activits de service o
s'effectue l'accueil d'une clientle, hbergement htelier et touristique, cinma. Il est ainsi
possible de dfinir dans les secteurs viss des prescriptions plus fines privilgiant le commerce
de dtail et plutt que dautres types doccupation qui contribuent moins la dynamique du
centre-ville.
Il est galement possible de favoriser le maintien et le dveloppement des pieds dimmeubles
commerciaux ou encore de prendre des dispositions adaptes relatives aux obligations de
stationnement des commerces de centre-ville. A linverse, les implantations commerciales
peuvent tre interdites dans dautres zones du PLU.
On notera donc qu'il est possible, contrairement aux SCOT, de s'appuyer sur les PLU pour
encadrer prcisment des primtres d'implantation commerciale. Dans la ralit, il est frquent
que les communes, notamment priphriques, prfrent conserver dans leur PLU une plus
grande souplesse pour le dveloppement d'quipements commerciaux sur leur propre territoire.
C'est pourquoi, le dveloppement des plans locaux durbanisme intercommunaux (PLUi)
intgrant la problmatique commerciale peut permettre un quilibre concert du
dveloppement des quipements commerciaux entre les territoires, en compatibilit avec le
SCoT. La dmarche du PLUi doit contribuer une rflexion intercommunale ouverte et faciliter
l'tablissement d'un document qui pourrait s'avrer plus quilibr. Il reste toutefois sassurer
du caractre proportionn lobjectif poursuivi des prescriptions nonces dans le PLUi, au
regard du respect des principes de concurrence et de libre entreprise.
L'ambition du PLUi est clairement dfinie et traduite au niveau de chacune des diffrentes pices
du document.
Tableau 2 : Le dveloppement conomique et commercial dans les PLUi
Type de
document
Diagnostic
PADD
OAP
Rglement
Cadre rglementaire
Le PLUi doit sappuyer sur un diagnostic tabli au regard des prvisions
conomiques et dmographiques et des besoins rpertoris en matire de
dveloppement conomique, de surfaces et de dveloppement agricoles, de
dveloppement forestier, damnagement de lespace, denvironnement, notamment
en matire de biodiversit, dquilibre social de lhabitat, de transport, de
commerces, dquipements et de services .
Le PADD arrte les orientations gnrales concernant lhabitat, les transports et
les dplacements, le dveloppement des communications numriques, lquipement
commercial, le dveloppement conomique et les loisirs .
Les OAP amnagement peuvent favoriser la mixit fonctionnelle en prvoyant
quen cas de ralisation doprations damnagement, de construction ou de
rhabilitation, un pourcentage de ralisation de ces oprations est destin la
ralisation de commerces .
Des outils ont pour principale vise la matrise du dveloppement et de la
diversit du commerce ainsi que la mixit fonctionnelle : ainsi, le rglement peut
identifier et dlimiter les quartiers, lots et voies dans lesquels doit tre prserve
ou dveloppe la diversit commerciale, notamment travers les commerces de
dtail et de proximit, et dfinir le cas chant, les prescriptions de nature assurer
cet objectif .
-15-
Article
du code
L151-4
L151-5
L151-6
L151-8
Annexe IV
Le primtre de centralit est ainsi une notion essentielle dune stratgie urbaine et
commerciale nonce lchelle de la ville et de lagglomration. Dfinir ce primtre permet
aux autorits locales de dessiner la configuration davenir du centre-ville ainsi que des
centralits secondaires. Les outils de lurbanisme rglementaire et de lintervention foncire
(droits de premption, y compris des baux commerciaux qui seront voqus au 4) peuvent
alors tre mis en uvre de faon cohrente et efficiente, surtout si laction se situe dans le cadre
dun PLUi.
Comme voqu, le systme franais a t rform par la loi LME pour se mettre en conformit
avec le respect du principe de libre concurrence, tel qu'nonc et mis en uvre par le droit
europen. Il s'agit prcisment de l'application de l'article 43 du TCE portant sur la libert
d'tablissement et la libre prestation de services ainsi que de la directive Services 6 qui
conforte ces principes dans ses articles 14-5 et 14-6. Larticle 14-5 de la directive interdit
lapplication au cas par cas dun test conomique consistant subordonner loctroi de
lautorisation la preuve de lexistence dun besoin conomique ou dune demande du march,
valuer les effets conomiques potentiels ou actuels de lactivit ou apprcier ladquation de
lactivit avec les objectifs de programmation conomique fixs par lautorit comptente . Ainsi,
la directive interdit toute procdure consistant analyser les besoins du march, alors que la
lgislation franaise consistait prcisment, pour chaque projet, subordonner lautorisation
dexploitation la preuve de lexistence dune ncessit conomique.
Directive 2006/123/CE du Parlement europen et du Conseil, relative aux services dans le march intrieur, 12
dcembre 2006, JOUE n L 376, 27 dcembre.
-16-
Annexe IV
Annexe IV
Aux Pays-Bas, il existe galement un systme de planification fort, avec des directives
nationales et une application dcentralise des rgles d'urbanisme. Il n'y a pas de systme
d'autorisation spcifique aux implantations commerciales, le commerce est compltement
insr dans la planification urbaine aux diffrentes chelles. Dans ce pays, le commerce est rgi
par les autorits locales, un niveau de proximit encore plus grand qu'en Allemagne. Le
commerce de centre-ville semble tre mieux prserv alors que le dveloppement des grandes
surfaces commerciales en priphrie reste trs encadr et donc limit. Le commerce de dtail
n'est en gnral autoris en priphrie uniquement que sur drogation pour les produits
volumineux.
Ce dispositif risque toutefois d'tre remis en cause par des procdures engages sur le principe
de la libert d'tablissement. Ainsi, une intressante question prjudicielle du Conseil d'Etat
nerlandais a t transmise la Cour de justice de l'Union europenne la CJUE le
18 janvier 2016 : en l'espce, il s'agit dune question concernant une lgislation de la ville
d'Appingedam, petite commune de 3 000 habitants, qui restreint le commerce en priphrie sur
la base d'une liste trs importante de produits prohibs la vente en priphrie. La question
vise examiner si la lgislation est conforme au droit europen. Il est intressant de constater
que les mmoires des Etats membres devant la cour sont partags (les pays qui soutiennent les
Pays-Bas sont l'Allemagne, le Royaume-Uni, le Danemark, l'Irlande). D'autres procdures sont
en cours dans ce pays comme un litige entre la commune de La Haye et la province de la
Hollande du Sud, au sujet d'un grand magasin sportif de lenseigne Dcathlon.
On observe que dans ce pays, il existe une grande tradition de discussion, celle-ci se poursuivant
aussi longtemps que ncessaire, jusqu' la recherche de consensus. Cette pratique de
l'urbanisme ngocie est particulirement applique en matire d'implantation d'quipements
commerciaux. Selon des responsables de l'amnagement de la ville d'Amsterdam et des experts
nationaux interrogs par la mission, cette approche, mene l'chelle intercommunale, est plus
efficace que des documents contraignants pour arriver des compromis gagnants pour
l'ensemble des communes et acteurs conomiques concerns, en permettant par exemple une
rpartition cohrente des implantations d'quipements. Au dire des mmes interlocuteurs, le
savoir-faire nerlandais en matire de ngociation semble galement utilis dans les changes
avec la Commission europenne pour trouver des terrains d'entente au cas par cas, en dpit des
oppositions entre principes antagonistes.
-18-
Annexe IV
Depuis ces vingt dernires annes, un consensus politique existe en Grande-Bretagne, qui donne la
priorit aux centres villes en matire commerciale. Il est n dun rejet de la politique du gouvernement
Thatcher qui avait favoris lexpansion urbaine et les centres commerciaux priphriques, suscitant la
mise en grande difficult des centres-villes.
En 1993, la politique gouvernementale est inflchie afin de protger les centres-villes. L'anne 1995
est celle du tournant. Le gouvernement de John Major prend linitiative de rinvestir les centres-villes
et tous les partis politiques sont d'accord sur cette priorit essentielle.
En 1996, une nouvelle directive est adopte par le gouvernement et se dcline en quatre points :
promouvoir le centre-ville en tant que cur conomique et social de la communaut, adopter une
politique de gestion prudente des centres-villes, rflchir une tarification adapte des parkings et
enfin accorder une plus grande attention l'urbanisme et la conception urbaine avec lobjectif que les
centres-villes soient anims et occups 24 heures sur 24.
En 2012 le gouvernement conservateur adopte une nouvelle politique en matire d'urbanisme en
2012. La planification, considre comme ngative pour l'conomie parce qu'elle endiguerait la
croissance, a t abandonne. En revanche, le gouvernement est rest fidle au principe de la priorit
donne au centre-ville et il a mis en place le test squentiel.
Le test squentiel
Les urbanistes doivent d'abord tudier leur centre-ville, mesurer sa superficie, le dfinir.
Ensuite, il leur faut promouvoir plusieurs lieux de dveloppement au sein du centre-ville et seuls les
projets faisant preuve d'un urbanisme de bonne qualit se verront accorder des autorisations de
construire dans le secteur. Les investisseurs n'ont le droit d'examiner des propositions destines la
priphrie que s'il est prouv qu'aucun emplacement ne convient dans le centre-ville. Dans ces cas
seulement, certains projets peuvent obtenir une autorisation, condition d'apporter une relle valeur
ajoute et d'tre situ une distance raisonnable. Les propositions de dveloppement en priphrie
sont le plus souvent rejetes, sauf s'il est prouv que le site en priphrie s'avre plus adapt au projet
et qu'aucune surface similaire n'est disponible dans le centre-ville. En outre, pour obtenir un
emplacement en dehors du centre-ville, les oprateurs doivent produire une valuation de l'impact de
leur projet sur la vitalit du centre-ville et sur le dtournement du commerce. Cette valuation tudie
-19-
Annexe IV
galement limpact du projet sur les programmes ou propositions initis par des entreprises publiques
ou prives dans les cinq annes venir. Par exemple, le projet aura-t-il une influence sur la
frquentation des magasins du centre-ville ou sur leur fermeture ventuelle ? Il est ncessaire
d'examiner aussi l'accessibilit du nouveau complexe, l'utilisation des vhicules et la circulation venir
dans cette zone. En bref, il existe toujours un risque de refus et les autorisations d'urbanisme
accordes pour ce type de projet en priphrie demeurent trs rares. Dans tous les cas, le projet doit se
situer sur danciennes friches et non sur des terrains non btis, tre desservie par des transports en
commun
Ainsi de nombreuses oprations ont vu le jour dans de trs nombreuses villes de taille varie, telles
Birmingham, Liverpool, Manchester mais aussi des villes de moindre taille telle Bath, Exeter
Ces oprations dynamisent les centres villes et se connectent au tissu existant, crant des lieux de
pratique pitonne, souvent lait libre, avec des parkings enterrs. Elles fabriquent du tissu urbain, des
espaces publics et semblent trouver leur quilibre financier grce une offre qualitative qui les rend
attractifs. Les investisseurs assurent galement lentretien et la gestion comme la surveillance et la
scurit. Le plus souvent ces oprations sont connectes lespace public et ouvertes de jour comme
de nuit.
Ce modle daction britannique illustre clairement larticulation entre des politiques publiques trs
fortes et des oprateurs privs qui jouent la carte de la qualit.
L'exemple de Liverpool One
Il s'agit du plus grand projet de rgnration men par un oprateur commercial. Le site
s'tend sur 17 hectares ; il se compose de plusieurs btiments et de plusieurs rues. Liverpool avait t
choisi comme capitale europenne de la culture pour 2008, mais sa zone commerciale ne semblait pas
la hauteur, elle affichait une frquentation trop faible. En 1970, il s'agissait du troisime centre le
plus frquent au plan commercial au Royaume-Uni. En 1995 il n'tait plus qu' la dix-septime place.
Le conseil municipal a dcid que si Liverpool devenait la capitale europenne de la culture, elle devait
se doter d'une zone commerciale digne de ce nom et rparer son centre. C'est pourquoi la Ville a
slectionn le groupe Grosvenor Estates en tant que promoteur immobilier. Ce groupe trs puissant
appartient au duc de Westminster, qui possde la majeure partie des zones commerciales de Londres,
comme le quartier de Mayfair.
Le groupe Grosvenor Estates a investi 1 250 millions d'euros dans le ramnagement de ce site et le
conseil municipal lui a accord un bail de 250 ans, ce qui semble tonnamment long. En 2003, une
convention damnagement a t signe puis le permis de construire a t accord la mme anne. Le
projet se droulait donc sur quatre annes puisque la zone devait tre prte pour clbrer l'anne de la
culture en 2008. Le souhait initial, selon lequel 90 % des magasins devaient tre en activit le jour de
l'ouverture, a bien t ralis. Liverpool avait certes un pass de ville commerante mais la mdiocre
qualit de ses centres commerciaux n'attirait pas les clients. C'est pourquoi des efforts considrables
ont t raliss en termes de marketing pour mettre en valeur ce site et le promouvoir. Afin de crer
une marque, la ville a travaill en collaboration avec les promoteurs et avec des organisations
culturelles qui mettaient en avant l'anne de la capitale europenne de la culture.
Lamnagement a t organis par tapes, en respectant le plus possible la morphologie et le plan de la
ville. L'impact pour Liverpool s'est avr gigantesque. La ville existante sest trouve elle-aussi
rgnre par la nouvelle opration qui prolonge les rues de la ville.. Aujourd'hui, Liverpool est
remonte la 5me place des centres-villes commerciaux, ce qui lui a valu le grand prix du Conseil
international des centres commerciaux..
Lexemple de Birmingham
Ce cas illustre un autre type de situation dans laquelle un oprateur priv va dans le sens de la
politique britannique en agissant selon son propre intrt qui est de rgnrer la rue qui jouxte son
opration Birmingham.
Brindleyplace est une opration haut de gamme sur 12h qui a cr un quartier remarquable en centreville Birmingham dans un processus de partenariat public priv, o la collectivit cde le terrain en
bail emphytotique contre lengagement de raliser une opration de qualit mixte offrant des espaces
publics connects au tissu environnant. Selon son promoteur, le groupe Argent, elle vaut prsent 390
millions de livres (environ 550 M), do limportance damliorer son voisinage. Pour cette raison,
Argent sest intress Broad Street, rue importante qui longe le quartier. Cette rue, aux bars trs
anims surtout les vendredis et samedis soirs, na pas bonne rputation. Une stratgie de rgnration
a donc t labore avec ses occupants et ses propritaires, afin dy favoriser une meilleure mixit et
dy dvelopper un quartier daffaires ide qui a recueilli 92 % des suffrages auprs de lensemble des
-20-
Annexe IV
entreprises de Broad Street, consultes au cours dun vote.
Argent a suscit la cration dun BID, Business Improvement District (il sagit dassociations de gestion
de centre-ville, prives, finances par les promoteurs immobiliers, les commerants et les entreprises
qui souhaitent simpliquer dans lamlioration des quartiers o ils interviennent, avec lappui frquent
de quelques subventions municipales) pour assurer cette transformation : toutes les entreprises
actives lintrieur du primtre contribuent au budget annuel du BID slevant 400 000 livres
(560 000 ), abond galement par ses revenus commerciaux et par la subvention de la municipalit,
qui apporte galement une aide en main duvre.
Le BID gre lclairage, voulu trs cratif, le marketing avec lorganisation dvnements et de
nouvelles activits, une communication offensive... Il finance des vigiles et assure le nettoyage de la
rue, service qui nest pas quotidien au Royaume-Uni. Un plan quinquennal sest luvre il y a une
dizaine dannes, temps pour transformer limage de Broad Street.
Cette culture de participation la gestion de lespace public par le commerce priv dveloppe
Brindleyplace et sur Broad Street a conduit Argent monter des projets plus vastes, dont le groupe
garde la proprit. Les propritaires et les occupants de telles oprations immobilires grent lespace
public parce quils ont intrt protger et amliorer la valeur de leur investissement.
Source : Mission daprs lexpos de Les Sparks, urbaniste britannique, la matine du CGEDD du 30 juin 2015 Faire ou
dfaire la ville avec le commerce et partir de louvrage de la collection projet urbain Birmingham, faire la ville en
partenariat sous la direction dAriella Masboungi (Editions Parenthses).
2.2.3. L'intrt public du sauvetage des centres-villes est prendre en compte de faon
urgente et la rforme rcente de l'organisation territoriale (rgions,
intercommunalits) offre de nouvelles perspectives
Pour revenir la situation franaise, on retiendra de ces exemples trangers l'intrt d'un
dispositif de planification organis et hirarchis coupl avec une pratique trs dveloppe de la
concertation et de l'urbanisme ngoci. Les procdures en cours donneront prochainement de
nouvelles apprciations sur l'euro-compatibilit de certaines pratiques mais, si certaines d'entre
elles sont finalement juges inacceptables, il est peu probable qu'elles soient rejetes et remises
en cause dans leur ensemble. On doit, en tout tat de cause, noter la volont politique de ces pays
de sauvegarder leurs centres-villes, ainsi que leur dtermination poursuivre leurs pratiques
d'argumentation et de ngociation l'gard des partisans d'une application rigide du principe de
concurrence, indpendamment de toute autre considration.
cet gard, il est intressant de mentionner au titre de la jurisprudence, l'un des principaux
arrts de la Cour de justice de l'Union europenne : l'arrt du 24 mars 2011, Commission
europenne contre Espagne (C-400/08). La lgislation catalane tait attaque comme non
conforme au droit europen (libert dtablissement article 49 du TFUE) car elle limitait
fortement l'implantation des centres commerciaux en les cantonnant certaines zones et en les
conditionnant une valuation de leurs effets conomiques. L'arrt du 24 mars 2011 est
intressant un double point de vue car il pose un principe qui repose sur le respect de la libert
dtablissement tel que dfini dans le Trait tout en rappelant les possibles amnagements de ce
principe pour des raisons imprieuses d'intrt gnral , condition quelles soient propres
la ralisation de l'objectif poursuivi et justement proportionnes ce qui est ncessaire. Parmi
ces raisons figurent la protection de l'environnement, l'amnagement du territoire et la
protection des consommateurs. Il est intressant de constater que si la Cour n'a pas fait droit aux
arguments invoqus par l'Espagne dans le cas invoqu, elle s'est montre prte les considrer
afin d'apprcier si les restrictions portant sur la localisation et la taille des grands
tablissements commerciaux apparaissaient comme tant des moyens propres atteindre les
objectifs damnagement du territoire et de protection de lenvironnement.
Il apparat donc pertinent de poursuivre la rflexion afin de pouvoir apprcier dans quelle
mesure le dclin et la mise en pril des centres-villes, particulirement des villes moyennes,
peuvent constituer, au sens de l'Union europenne, une raison imprieuse d'intrt gnral .
-21-
Annexe IV
Cette rflexion gagnerait tre mene en concertation avec d'autres pays europens qui
partagent la proccupation franaise. Des changes informels avec les services de la commission
europenne peuvent galement s'avrer utiles pour recueillir leur point de vue et comprendre
leur approche, notamment la manire dont l'Union europenne entend concilier les principes de
libre concurrence, de respect de l'environnement, de dveloppement intgr. Sur ce dernier
sujet, on notera que l'Union apporte son soutien aux politiques urbaines dans le cadre de l'usage
des fonds structurels : dans le cadre de ses actions 2014-2020, l'Union a flch une partie de ses
financements FEDER dans les programmes de dveloppement urbain intgr (PDUI). On peut
galement voquer les positions prises par l'Union en matire de cohsion urbaine, par exemple
dans le cadre du pacte dAmsterdam qui vient d'tre adopt ; cette initiative, lance en 2008,
esquisse une politique urbaine de lUnion europenne et dfinit un agenda urbain europen
relatif l'volution de la politique de cohsion. Des positions ont galement t prises par le
Parlement europen en faveur de la sauvegarde des centres-villes. Enfin, une autre voie de
rflexion est de travailler partir des questions d'environnement, sur lesquelles la commission
est habituellement plus rceptive, en vue d'largir le plus possible le champ des valuations
environnementales et notamment d'y intgrer des critres lis la cohrence de l'armature
urbaine.
La rouverture du processus de rforme de l'urbanisme commercial, qui n'est pas all au bout de
sa logique lors des dernires modifications lgislatives, est non seulement urgente compte tenu
de la poursuite des dveloppements priurbains parfois mal matriss et de la dgradation des
centres-villes mais aussi particulirement opportune dans le contexte de la nouvelle
organisation territoriale qui devient en ce moment mme pleinement oprationnelle : mise en
place de grandes rgions pourvues de comptences conomiques et charges d'tablir un
schma d'amnagement intgr , cration des mtropoles et d'intercommunalits sur des
primtres largis, susceptibles de constituer le bon niveau de gouvernance en matire
d'organisation urbaine, voire priurbaine et d'armature commerciale.
-22-
Annexe IV
Ensuite, il serait utile d'apporter aux commissions CDAC et CNAC des lments d'apprciation
plus complets, sans pour autant que cela soit contradictoire avec la suppression de l'valuation
conomique autrefois demande au ptitionnaire. Il existe en effet au plan local des tudes
disponibles et des observatoires permanents, principalement tenus par les agences d'urbanisme,
disposant de donnes, danalyses et de prvisions en matire d'amnagement, de
dveloppement, d'environnement, de mobilit, etc. L'instruction des dossiers s'appuie parfois
sur ces lments mais ce n'est pas systmatique. En particulier, les donnes collectes par les
CCI ne sont pas toujours utilises ; le fait que les chambres consulaires ne soient plus membres
de commissions ne devrait pas empcher de prendre en compte ces lments, avec les
prcautions d'utilisation s'il ne s'agit pas uniquement de donnes mais aussi d'analyses. On peut
galement estimer qu'il est insuffisant de s'appuyer uniquement sur les lments prsents par
le ptitionnaire et l'avis des services instructeurs mais et qu'il serait utile, notamment pour des
dossiers importants, de solliciter des expertises indpendantes ou contradictoires sur des sujets
pour lesquels il y a matire interprtation.
Cette voie de progrs conduit l'ide de la mise en place, pour tout nouveau projet, d'une tude
d'impact globale prenant en compte l'ensemble des critres dfinis par la loi, dont la
prservation des centres urbains devrait constituer une priorit essentielle assurer (cf.
encadr). Il ne s'agit pas de revenir sur la suppression de l'tude conomique mais d'aller au
bout de la logique de l'valuation environnementale, dont la pratique est largement soutenue et
rgulirement renforce par les directives europennes. Le dispositif pourrait s'inspirer la fois
de la dmarche allemande qui s'efforce de favoriser l'implantation commerciale au sein du tissu
urbain et du sequentiel test britannique qui vise donner chaque fois que possible la priorit au
renforcement des centres-villes en inversant en quelque sorte le sens de la preuve. Si le
droulement et l'issue des procdures contentieuses en cours devraient apporter des
informations utiles la conception de ce dispositif, la France ne doit cependant pas rester dans
lattente.
-23-
Annexe IV
Encadr 8 : Les critres des commissions dpartementales damnagement commercial
Conformment aux dispositions de larticle 49 de la loi ACTPE du 18 juin 2014, les CDAC doivent
prendre en considration trois critres lors de lexamen des projets dexploitation :
1. lamnagement du territoire :
leffet sur lanimation de la vie urbaine, rurale et dans les zones de montagne et du littoral ;
leffet du projet sur les flux de transports et son accessibilit par les transports collectifs et les
modes de dplacement les plus conomes en mission de dioxyde de carbone.
2. le dveloppement durable :
les nuisances de toute nature que le projet est susceptible de gnrer au dtriment de son
environnement proche.
3. la protection des consommateurs :
laccessibilit, en termes, notamment, de proximit de loffre par rapport aux lieux de vie ;
les risques naturels, miniers et autres auxquels peut tre expos le site dimplantation du projet,
ainsi que les mesures propres assurer la scurit des consommateurs.
A titre accessoire, la commission peut galement prendre en considration la contribution du projet en
matire sociale.
Source : Mission.
-24-
Annexe IV
La faisabilit d'un moratoire apparat toutefois dlicate et, sous rserve d'une analyse juridique
prcise que la mission na pas pu mener, risque de donner lieu un dlai important de mise en
uvre li au passage par l'tape lgislative et sans doute une discussion avec la Commission
europenne dont l'issue et les consquences sont incertaines. Il serait toutefois intressant
d'approfondir cette hypothse et la France pourrait prendre l'initiative d'une concertation avec
les pays qui partagent ses proccupations ainsi qu'avec les services de la commission afin de
tester la mise en uvre des raisons imprieuses d'intrt gnral voques prcdemment.
Compte-tenu des situations et des contentieux en cours, on peut estimer qu'un nombre
significatif de pays membres serait intress par une telle dmarche qui aurait l'intrt de poser
autrement la question de l'application des principes europens. Compte-tenu des incertitudes et
des dlais des procdures en cours, on peut mme envisager que les services de la Commission
se montrent eux-mmes enclins participer activement la recherche de modalits
d'application plus claires et plus cohrentes des directives communautaires. Ainsi, mme si
l'ide du moratoire n'aboutissait finalement pas, la dmarche permettrait d'ouvrir, au niveau
europen, un dbat plus large sur la question de l'urbanisme commercial.
cet effet, il importe de souligner lexistence de travaux importants de la Commission en
matire de politique du commerce. On citera notamment la communication du 31 janvier 2013
intitule Un plan daction europen pour le commerce de dtail . Cette communication a fait
lobjet dun rapport 7 du Parlement europen en date du 14 novembre 2013 qui rappelle
limportance du commerce de proximit comme lment de lien et de vie sociale ; le rapport
voque les incidences ngatives des concentrations commerciales priphriques et recommande
aux autorits locales et rgionales dadopter une approche quilibre.
Sans attendre lissue dune initiative lchelle europenne, il est opportun denvisager des
mesures moins radicales mais de forte visibilit qui seraient plus aises mettre en uvre qu'un
moratoire. Si la mission n'a pas procd des enqutes locales systmatiques, elle a constat
partir de situations relles que l'instruction locale des dossiers pouvait prendre des formes et
des degrs d'analyse trs diffrents selon les contextes, les pratiques locales et les priorits
d'action des services.
Rapport sur le plan daction europen pour le commerce de dtail au profit de tous les acteurs (2013/2093(INI)),
14 novembre 2013
-25-
Annexe IV
Ainsi, au sujet d'une agglomration comme celle de Perpignan, souvent cite comme un cas de
dveloppement commercial priphrique dbrid alors que l'appareil commercial du centreville dprit, il est intressant de constater que suite une impulsion de l'autorit prfectorale
du dpartement donnes il y a un an, une pratique plus approfondie de l'instruction des dossiers
de CDAC a conduit les services instructeurs rendre des avis ngatifs sur la quasi-totalit des
dossiers prsents en commission (6 avis ngatifs sur les 6 derniers dossiers tudis) et mme
prsenter un recours en CNAC pour un dossier accept en CDAC. Ceci suggre l'ide d'une
directive gouvernementale aux prfets nonant les enjeux parmi lesquels le pril qui menace
les centres des villes moyennes, rappelant les critres d'analyse des dossiers et insistant sur la
ncessit d'une grande qualit d'instruction ; cette directive ou circulaire pourrait tre taye
par l'ensemble des moyens suggrs au chapitre prcdent. Elle pourrait voquer
spcifiquement lenjeu prioritaire du sauvetage des centres de villes moyennes en difficult,
notamment si le gouvernement retient l'ide d'une contractualisation avec elles selon un cadre
national d'action.
moyen terme, une rforme plus globale est indispensable. Elle est lie ce qui peut tre fait au
niveau europen, dans le cadre de la promotion d'un modle urbain intgr dfendu par de
nombreux pays membres, mais doit prendre des formes adaptes au contexte franais.
Le constat des carences du systme actuel de rgulation est tabli. Le fonctionnement des
commissions dpartementales nest pas satisfaisant. Elles nont quasiment aucun rle
rgulateur. Leur composition et le niveau de territoire en sont la cause. Une meilleure
instruction des dossiers est ncessaire, mieux prpare et mieux documente comme voqu cidessus, mais ne suffira pas du fait de la difficult des commissions prendre le recul ncessaire
afin de produire des dcisions indpendantes des intrts locaux. Il parat donc opportun de
proposer de changer le niveau territorial de la commission et, cette fin, de remplacer les CDAC
par des commissions rgionales d'amnagement commercial (CRAC). Le passage au niveau
rgional avait dj t envisag mais la rforme n'avait pas abouti. Aujourd'hui, la rforme de
l'organisation territoriale et la nouvelle rpartition des comptences qui en dcoule permettent
d'avancer des arguments complmentaires et dterminants : la comptence des Rgions en
matire de dveloppement conomique et leur mission d'laborer un schma rgional
d'amnagement, de dveloppement durable et d'galit des territoires (SRADDET) alors que le
rle des Dpartements est fortement rduit du fait de la fin de la clause de comptence gnrale.
-26-
Annexe IV
On a fait le constat que le SCoT, dans sa manire actuelle d'intgrer l'urbanisme commercial,
reste source de confusion du fait d'un article fondateur (L122-1-9 du code de l'urbanisme)
tronqu et d'interprtation discutable avec un DAAC facultatif, ce qui peut conduire considrer
que la prise en compte du commerce est elle-mme facultative. Il conviendrait a minima de
rintroduire dans cet article des dispositions qui reprennent les finalits de la rdaction
antrieure : le document d'orientation et d'objectifs dtermine les conditions d'implantation
des quipements commerciaux qui, du fait de leur importance, sont susceptibles d'avoir un
impact significatif sur l'amnagement du territoire .
Ds lors, deux voies de travail se prsentent. La premire est de rformer la lgislation relative
au SCoT pour en faire un document effet prescriptif prcis sur un certain nombre de sujets
dont celui de l'urbanisme commercial ; cette piste conduirait modifier la nature mme du SCoT
avec lequel les documents de rang infrieurs devraient tre, sur certains points, conformes. Ceci
peut tre source de difficults non seulement juridiques mais aussi pratiques, par exemple du
fait de la dure longue d'laboration des SCoT alors que les ralits conomiques voluent
rapidement et pourraient rendre trop vite obsoltes les directives prcises du document de
planification. Une autre piste consiste s'appuyer sur l'articulation SRADDET, SCoT, PLUi. La
conception du PLUi semble y tre adapte, le SRADDET, outil nouveau dont la mise en uvre
samorce actuellement, pourrait y tre progressivement adapt. Le systme allemand de
planification territoriale, hirarchis et interactif entre le niveau du Bund, du Land, des Rgions
et des communes (proches des intercommunalits franaises) fournit un modle intressant
dont le dispositif franais peut de mieux en mieux s'approcher : grandes rgions, monte en
rgime des intercommunalits et mergence du PLUi.
Encadr 9 : Le systme allemand de planification territoriale
Le systme allemand de planification territoriale sappuie sur les diffrents niveaux dadministration
de ltat fdral. Il est rgi par le principe hirarchique dit du contre-courant (Gegenstromprinzip)
selon lequel un chelon ne peut entrer en contradiction avec les dispositions dictes un chelon
suprieur. En contrepartie, les intrts de lchelon infrieur sont prendre en considration par
lchelon suprieur de planification.
Ltat fdral (Bund) dispose de comptences dans certains domaines comme la dfense, les affaires
-27-
Annexe IV
trangres, les frontires, mais son pouvoir est contrebalanc par la souverainet des 16 Lnder qui
disposent dinstitutions politiques, dune organisation administrative et dune constitution qui leur
sont propres. Parmi ces Lnder, il est noter que Hambourg, Brme et Berlin ont le statut particulier
de Ville-Etat . Le conseil municipal fait donc office de Parlement du Land et le maire est galement
Ministre-prsident.
En matire damnagement du territoire, les grandes orientations de ltat sont dfinies par la loi sur
lamnagement du territoire (Raumordnungsgesetz). Sa comptence lgislative est assez restreinte et
ne lui permet que de prciser les objectifs nationaux et le cadre lgislatif daction des diffrents Lnder.
Ce sont ces derniers qui disposent du pouvoir dimpulsion, puisquils ont la capacit de lgifrer en
matire de planification et ont chacun leur propre lgislation. Le plan du Land fixe les orientations de
lamnagement du territoire et prsente la structure et le projet spatiaux souhaits (hirarchie des
espaces centraux, grands axes de dveloppement, orientations en matire dhabitat, de dveloppement
durable, de transports). Pilier dun systme progressif de planification et de rgulation, il est
lgalement contraignant pour les chelons infrieurs, dont les documents de planification doivent tre
raliss partir partir de ses dispositions.
Moins nombreuses et plus regroupes quen France, les communes sont galement un chelon
important de planification. Le plan damnagement gnral est leur principal outil de pilotage et
dorganisation du dveloppement urbain. La dcision de sa mise en uvre relve du conseil municipal.
Conformment au code de la construction (Baugesetzbuch), la planification communale se fait en deux
phases, prparatoire dabord sous la forme dun plan de zonage de loccupation des sols (le
Flchenutzungsplan qui reprsente le projet de dveloppement spatial de la commune horizon 10-15
ans), puis opposable sous la forme dun plan damnagement zon (le Bebauungsplan qui fixe les
conditions de constructibilit de chaque sous-division spatiale dlimite).
Selon les Lnder, il existe diffrents chelons galement comptents en matire de planification
territoriale et qui sinsrent dans la hirarchie administrative localement tablie. Dans le BadenWrttemberg par exemple, 12 rgions jouent un rle dintermdiaire entre le Land et les communes. A
travers leurs plans rgionaux (Regionalplne), elles instituent un autre niveau de concrtisation, de
prcision et de spatialisation des objectifs du Land.
Concernant lurbanisme commercial, il nest pas distingu de lurbanisme en gnral dans les
documents de planification. Il est effectivement adoss au rseau hirarchis des espaces urbains qui
prvoit un niveau et une taille dquipements spcifiques en fonction de linfluence des diffrents
ples. Ainsi, lchelon suprieur, les Oberzentren ont une aire de rayonnement de plus de 100 000
habitants et sont charges de satisfaire les besoins spcialiss de la population. Les centres de niveau
moyen (Mittelzentren) correspondent des aires dinfluence de plus de 35 000 habitants et assurent
les besoins gnraux. Enfin, les deux chelons infrieurs des Unter et Kleinzentren (plus de 10 000
habitants) sont concentrs sur les besoins fondamentaux de la population. Les plus grands
quipements commerciaux se trouvent donc gnralement dans les deux premires catgories.
Il est noter que les communes peuvent galement classer les produits commercialiss selon le degr
de centralit dont ils relvent (commerce de proximit, commerce de zone centrale, commerce hors
zone centrale) et prciser pour chaque site dimplantation dquipements commerciaux des surfaces
maximales autorises par catgories de marchandise.
Ainsi, le systme de planification territoriale prsente un ensemble cohrent et structur qui permet
une pratique de l'amnagement du territoire fonde sur des principes clairs et des dispositions bien
articules entre les diffrents niveaux. La rgulation commerciale ne fait pas office dexception et
sappuie sur une organisation territoriale rigoureuse et hirarchise.
-28-
Annexe IV
Le systme franais peut aussi s'inspirer des pratiques britanniques et nerlandaises qui ont
dfini des orientations nationales fortes et privilgient dans ce cadre une forte concertation,
notamment au niveau des bassins de vie des Pays-Bas ou bien dans le cadre dexercices
rigoureux comme celui du sequentiel test du Royaume-Uni. A l'instar de lurbanisme ngoci
qui est actuellement en cours de dveloppement en France sous l'gide des milieux
professionnels et des lus locaux, ne peut-on aller en France vers une planification territoriale
plus ngocie comme au Royaume-Uni et aux Pays-Bas ? La pratique des chartes d'urbanisme
commercial prparatoire l'laboration d'un SCoT qui sera ensuite mieux suivi a plutt
provoqu de bons effets terme 8 , condition de savoir grer une concertation claire sans
pour autant tomber dans une cogestion locale de l'urbanisme commercial.
Cette approche ne sera pas compltement oprationnelle et fiable avant une dizaine d'annes
dans l'ensemble du territoire national pour que l'on puisse ds le court terme raliser cette
intgration pleinement et sans risque de drive dans l'urbanisme et l'amnagement et se passer
compltement des commissions spcialises (en conservant toutefois un dispositif de contrle et
d'appel en cas de contestation).
C'est pourquoi, il pourrait tre envisag d'exprimenter un tel dispositif pendant une priode
suffisamment longue dans une ou deux Rgions avant de le gnraliser. Les prrequis sont
clairs : un SRADDET, des SCOT et PLUi couvrant l'ensemble du territoire et prenant
effectivement en compte l'urbanisme commercial, une adhsion des acteurs publics et privs
concerns, la mise en place d'un dispositif d'observation et d'valuation partenarial.
Une toute rcente enqute de l'Institut CSA, publie la veille des assises du centre-ville
Rennes, montre que les habitants peroivent des signes de dclin de leur centre-ville, plus
fortement marqu dans les villes de moins 100 000 habitants que dans les autres et confirme
l'attachement des Franais leur centre-ville et son attractivit qui demeurent forts, notamment
du point de vue des jeunes.
Encadr 10 : Le centre-ville : un ple d'attractivit trs important pour les Franais
Les personnes interroges ont le sentiment que les maires font leur travail : elles considrent ainsi
88% que la modernisation des centres-villes constitue aujourd'hui une priorit pour les maires, et sont
92% penser que cette modernisation doit constituer un objectif. Parmi les facteurs de dynamisation
cits, la rnovation de l'espace urbain et de l'habitat arrive en premier (55%), avant le dveloppement
d'une offre de transports et de stationnement (42%), une offre diversifie de magasins, d'enseignes et
de petits commerces indpendants (40%) et la cration d'quipements et le dveloppement
d'animations type manifestations culturelles ou associatives (33%).
Autre enseignement de l'enqute : le centre-ville reste trs attractif. 63% des Franais interrogs se
dclarent personnellement attachs leur centre-ville et 72% dclarent s'y rendre au moins une fois
par semaine, un chiffre qui monte 86% pour les jeunes entre 18 et 34 ans. "Le centre-ville est
toujours un ple d'attractivit extrmement important pour les Franais, souligne Julie Gaillot. Les
jeunes sont ceux qui sont le plus attachs au centre-ville et qui le frquentent le plus souvent alors
qu'on dit souvent qu'ils vont plutt dans les centres commerciaux en priphrie." Les motifs de
frquentation sont varis : rendez-vous personnel (55%), shopping (51%), dmarches administratives
(49%), sorties dans un lieu convivial (42%) Globalement, le centre-ville est considr comme un lieu
de sociabilit (66%) .
"Les commerces de centre-ville sont davantage que des commerces, c'est l o se cre le lien social,
assure Julie Gaillot. Les Franais aiment y flner, s'y retrouver, s'y arrter en vacances, comme un
passage oblig."
l'agglomration bordelaise.
-29-
Annexe IV
La redynamisation des centres ville passe aussi par une implication forte de ceux qui peuvent
tre qualifis d'animateurs permanents du centre-ville. Il s'agit en particulier des commerants,
artisans et fournisseurs de services eux-mmes, qui par la diversit de leurs enseignes, de leurs
services, de la prsentation de leur vitrine et de leur dynamisme ont pour objectif d'attirer la
clientle et de provoquer un acte d'achat.
Comme cela a t soulign dans les autres parties du rapport, la vitalit d'un centre-ville dpend
d'une multitude de facteurs, lies la qualit de l'urbanisme, de son accessibilit ou encore de la
densit et du pouvoir d'achat de la population.
Mais elle n'est pas envisageable si les acteurs du commerce eux-mmes ne sont pas au rendezvous. La rapide volution des pratiques commerciales au cours des dix dernires annes, qu'il
s'agisse des diffrentes formes du e-commerce ou de la reconqute des centres-villes par des
enseignes par ailleurs implantes en priphrie exigent une implication plus forte et notamment
plus collective des commerants de proximit.
Pour cela, les acteurs du commerce doivent se mobiliser autour des trois dynamiques suivantes :
En complment utile ces dynamiques locales, un renforcement par des outils danalyse de la
Commission de concertation du commerce 9 au niveau nationale est un dterminant important
dun dialogue renforc avec les professionnelles du commerce, entre eux et avec lensemble des
autres acteurs concerns. .
Commission de concertation du commerce (CCC) installe le 11 avril 2016. Cette commission a t institue par
dcret le 19 octobre dernier afin d'organiser les rflexions sur l'avenir de ce secteur d'activit et conseiller utilement
les pouvoirs publics
-30-
Annexe IV
dune part, la difficult unifier les intrts de toutes les parties concernes, dont la nature
varie. Il sagit en effet la fois de commerants indpendants, mais galement de
succursalistes ou de franchiss qui ne sont pas organiss selon les mmes logiques et
peuvent ne pas avoir les mmes attentes vis--vis de lassociation ;
Les intrts que prsentent les organisations commerciales sont multiples et le modle des
centres commerciaux nous montre les avantages dune gestion mutualise de loffre de service et
de la coordination des oprations commerciales. Dans un ouvrage dirig par Teresiano Scafarto
et Marcello Sansone, 10 relatif la requalification des zones urbaines travers la promotion du
commerce, des chercheurs posent le constat dun gap comptitif entre les agrgations
commerciales que constituent les centres-villes, et les centres commerciaux intgres de la
priphrie. Or, bien que ne ngligeant pas les aspects financiers, fonciers ou sociologiques, ils
considrent que cet cart est principalement d au surplus defficience organisationnelle des
centres commerciaux priphriques. Leur mode de gestion commune permet en effet aux
enseignes de bnficier non seulement des avantages de la mutualisation pour divers aspects
commerciaux (conomie dchelle), mais encore de sappuyer sur une structure de rflexion,
dinnovation, et de coordination des projets, qui dmultiplient les potentialits des entits
concernes. Les auteurs identifient quatre des fonctions principales des socits de gestion
commune :
10
Sous la direction de Teresiano Scafarto et Marcello Sansone I Centri Commerciali Naturali nella riqualificazione del
sistema citt : costituzione, promozione e problematiche, 2008
-31-
Annexe IV
au financement dun fonds marketing qui permet la mise en uvre des oprations de
publicit et des activits promotionnelles. Il sagit de dfinir les ambitions et le
positionnement du centre-ville autours de nouveaux concepts (espace familial, lieux de vie
pour les jeunes, etc.). Ce positionnement dtermine ensuite le dveloppement
dinfrastructures plus ou moins importantes dune part (parking poussettes, location de
vlos, ou mme ramnagement dune place publique en partenariat avec la commune), et
la structuration de loffre commerciale et de services dautre part (services de
restauration, habillement, espace de dtente ou de co-working, etc.). Le fonds marketing
doit toutefois pouvoir se doter des comptences danalyse ncessaires llaboration du
business model du centre-ville ;
Par ailleurs, lexistence dun groupement de commerants, quel que soit sa nature juridique, est
une ncessit pour dfinir le socle dune vritable rflexion sur un cur de ville commerant.
Elle permet la ville de bnficier dun interlocuteur unique reprsentant les acteurs du
commerce de centre-ville. Trs souvent, le lancement dun projet global sur le cur de ville peut
consolider le dynamisme de lassociation condition quelle ait un caractre reprsentatif.
Enfin, une telle organisation doit intgrer la diversit de loffre commerciale et des formes de
commerce prsente dans son primtre. Chacune delles trouve une place complmentaire dans
la structuration du positionnement. Les locomotives , des boutiques dont la surface excde
300 m2 et qui appartiennent de grandes enseignes, permettent de drainer les flux de
consommateurs et dattirer une clientle plus large. Les commerces indpendants permettent
quant eux une vritable diffrenciation qualitative du centre-ville, correspondant aux objectifs
de son positionnement. Ces acteurs doivent uvrer ensemble au service dun but collectif.
-32-
Annexe IV
La cration dune association est une opration simple et rapide. Aux termes de larticle premier
de la loi du 1er juillet 1901 : lassociation est une convention par laquelle deux ou plusieurs
personnes mettent en commun dune faon permanente leurs connaissances ou leur activit
dans un but autre que de partager des bnfices. Elle est rgie, quant sa validit, par les
principes gnraux du droit applicables aux contrats et obligations . En consquence, la loi de
1901 ne fixe quun principe la libert dassociation, savoir un objet licite. Ce sont les statuts
dune association qui ont force de loi , notamment pour lobjet de lassociation ainsi que son
mode de fonctionnement, leur rdaction doit donc faire lobjet dune grande attention. Aux cts
des mentions obligatoires (le titre de lassociation, son objet, et son sige social), les statuts sont
galement loccasion de prciser les modes de gouvernances, les membres de lassociation ou les
modalits de rvision des statuts. Pour tre une personne morale et disposer de la capacit
juridique (pour ouvrir un compte bancaire et recevoir des dons par exemple), lassociation doit
tre dclare auprs de la prfecture. Le rglement intrieur statutaire est quant lui un
document facultatif qui permet de prciser les statuts, notamment sur le fonctionnement au
quotidien de lassociation (modalits de vote, fonctionnement de chaque section de lassociation,
dfinition des bnvoles pouvant tre rembourss de leurs frais, etc.). Le rglement intrieur,
plus souple que les statuts, peut tre modifi sur dlibration de lassemble gnrale ordinaire.
lissu de la rdaction de ces lments, lassociation se runit en assemble gnrale pour
procder au vote par lequel lassociation est cr et les statuts adopts. Elle lit le bureau de
lassociation, en nommant au moins un prsident et, pour la commodit de la comptabilit, un
trsorier. De fait, lexercice comptable est une des seules obligations de gestions imposes
certaines associations, dfinies par un arrt de 1999.
Encadr 11 : Les associations tenues lobligation comptable
Les types dassociations devant tenir leur comptabilit sont susceptibles dtre :
les associations reconnues d'utilit publique ou agres, et celles faisant appel la gnrosit
publique ;
les associations percevant des subventions publiques de l'Etat ou des collectivits locales pour
un montant annuel dpassant 153 000 ;
les associations qui ont une activit conomique soumise aux impts commerciaux ou finances
par des collectivits territoriales sur plus de 50 % de leur budget ou pour plus de 75 000 ;
les associations d'intrt gnral recevant des versements par l'intermdiaire d'associations
relais ;
les associations qui interviennent dans certains secteurs tels que le sanitaire et social, la
jeunesse, l'organisation de voyages, la formation professionnelle, les sports ;
les associations ayant pour but exclusif l'assistance, la bienfaisance, la recherche scientifique ou
mdicale et reconnues comme telles par arrt ;
-33-
Annexe IV
Source : Arrt du 8 avril 1999 portant homologation du rglement n 99-01 du 16 fvrier 1999 du comit de la
rglementation comptable relatif aux modalits d'tablissement des comptes annuels des associations et fondations
les ressources provenant des membres et des tiers : les dons et les adhsions ;
les ressources provenant des activits de l'association ;
les ressources provenant de subventions publiques.
La plupart des structures associatives mettent en place un systme de cotisations, par lequel
leurs membres transmettent une somme d'argent l'association et qui en constitue la principale
ressource. Si le montant est fix librement, le principe d'galit impose que les membres d'une
mme catgorie se voient imposer le mme montant de cotisation.
Les mmes membres ou des tiers peuvent galement dcider de financer l'association par des
dons. Ceux-ci sont licites ds lors que l'association a fait l'objet d'une dclaration officielle. Sous
certaines conditions, l'association peut alors mettre un reu fiscal au donateur.
Il est possible qu'une association puisse s'autofinancer en exerant des activits lucratives, pour
financer un but qui est, quant lui, non-lucratif. Elle peut ainsi, titre dexemples :
proposer des produits ou des services la vente (cette possibilit doit tre envisage dans
les statuts) ;
effectuer des placements d'argent lui permettant d'obtenir des produits financiers.
Il est possible de solliciter des aides publiques afin d'obtenir une subvention sans contrepartie.
Le montant de cette aide financire peut parfois constituer la principale ressource de
l'association.
3.1.2.1.3. Elle est toutefois trs souvent dpendante du bnvolat de ses membres, et de ce fait
difficile faire crotre
Les associations de commerants sont des acteurs du dveloppement des villes par l'animation
commerciale et l'attractivit qu'elles promeuvent. Mais elles prsentent aussi certaines limites
en ne contribuant que partiellement enrayer le dclin progressif du commerce de proximit.
Dans bien des cas, les unions commerciales se maintiennent essentiellement grce un ou deux
commerants particulirement investis et ne survivent pas toujours au dpart de ces derniers.
Les associations sont par dfinition libres et nul n'est contraint d'y adhrer si bien que les
unions commerciales n'attirent parfois qu'une minorit de commerants et sur un primtre
parfois beaucoup plus rduit que celui du centre-ville (une seule rue par exemple).
-34-
Annexe IV
3.1.2.1.4. but non lucratif, elle doit se soumettre une rgulation stricte de son activit
commerciale
Le modle associatif de la loi de 1901 est dit but non-lucratif , ce qui justifie que les
associations puissent bnficier dune exonration des impts commerciaux (TVA, impt sur les
socits, Contribution conomique territoriale). Pour respecter ce principe de non-lucrativit,
lassociation doit se conformer certaines rgles qui peuvent limiter son dveloppement
conomique et commercial.
Les critres qu'il convient de prendre en compte pour apprcier si une association peut tre ou
non soumise ces impts sont prciss par linstruction no 170 du 15 septembre 1998 de la
Direction Gnrale des impts :
l'organisme est gr et administr titre bnvole par des personnes n'ayant ellesmmes, ou par personne interpose, aucun intrt direct ou indirect dans les
rsultats de l'exploitation ;
les membres de l'organisme et leurs ayants droit ne peuvent pas tre dclars
attributaires d'une part quelconque de l'actif, sous rserve du droit de reprise des
apports ;
l'organisme ne doit pas concurrencer le secteur commercial, autrement dit, le public ne
doit pas tre en mesure de sadresser indiffremment une structure lucrative ou non
lucrative (en fonction de la localisation gographique). Si lorganisme concurrence le
secteur commercial, il faut examiner les modalits de gestion de lactivit en comparaison
de celles des entreprises commerciales. Quatre lments dimportance variable sont
valus (par impact dcroissant) :
le public touch ne peut pas obtenir les mmes produits dans les conditions du
march ;
Si lassociation exerce son activit selon des mthodes similaires celles des entreprises
commerciales, ou bien que sa gestion se rvle intresse, l'organisme sera soumis aux impts
commerciaux de droit commun.
-35-
Annexe IV
Depuis 1981, les SDC se sont constitues en rseau au sein du Regroupement des centres-villes
et des artres commerciales du Qubec (1979-2006) puis, partir de 2006, auprs de la
Fondation Rues principales, dont lactivit se concentre sur la revitalisation commerciale des
centres-villes. On compte aujourdhui 39 SDC au Qubec, dont 15 Montral. Le rle des SDC
sest progressivement diversifi, en suivant lvolution des enjeux du dveloppement
commercial. Elles se saisissent dsormais de sujets tels que la promotion touristique, la
propret, la scurit, linformation, laffichage et la revitalisation physique.
Le mandat et les objectifs de chaque SDC sont dfinis par ses membres. La socit assure la
cohsion et la cohrence ncessaire la valorisation des artres commerciales. Elle travaille en
partenariat troit avec la ville. Le cadre lgislatif qui rglemente les SDC tablit une relation
claire entre la SDC et la municipalit :
le financement de la SDC est assur par la cotisation obligatoire perue par la mairie.
La reprsentativit de la SDC (majorit des commerants) est la condition permettant au
groupement de devenir un interlocuteur lgitime des pouvoirs publics et un acteur dterminant
pour la redynamisation commerciale du centre-ville.
La loi sur les cits et les villes (article 458.2) prcise les comptences des SDC :
Comme on le constate, les SDC sont dotes de certaines comptences (interventions sur le
domaine public), qui en France relvent des attributions des communes.
-36-
Annexe IV
En tout premier lieu, l'obligation de cotiser impose tous les commerces qui se trouvent dans
le primtre de la SDC se heurte un obstacle constitutionnel de libert d'adhsion un
groupement ou une association. Le champ de comptences accordes une SDC ne peut pas
non plus remettre en cause le principe d'autonomie des collectivits locales inscrit dans la
Constitution. Ainsi, il ne saurait tre question de rendre obligatoire ladhsion en France de tels
groupement et de leur confier par ailleurs la responsabilit de raliser des actions comme des
travaux de voirie ou de ralisation de places de stationnement.
Pour autant, le modle de la SDC ne doit pas tre de ces seuls contraintes juridiques cartes car
il comporte certains avantages : un regroupement concert et durable de commerants, une
coordination et mise en commun des efforts des adhrents, une implication dans le
dveloppement de lenvironnement urbain.
Une SCIC est tout d'abord une socit cooprative dont la dfinition date de la loi n 471775 du 10 septembre 1947 portant statut de la coopration : la cooprative est une socit
constitue par plusieurs personnes volontairement runies en vue de satisfaire leurs besoins
conomiques ou sociaux par leur effort commun et la mise en place des moyens ncessaires. Elle
exerce son activit dans toutes les branches de l'activit humaine et respecte les principes
suivants : une adhsion volontaire et ouverte tous, une gouvernance dmocratique, la
participation conomique de ses membres, la formation desdits membres et la coopration avec
les autres coopratives .
Les statuts d'une SCIC permettent de concilier une double exigence : tre une entreprise prive
et poursuivre un intrt collectif (article 36 de la loi n 2001-624 du 17 juillet 2001 portant
diverses dispositions d'ordre social, ducatif et culturel et loi n 2014-856 du 31 juillet 2014
relative l'conomie sociale et solidaire), le dveloppement des centres-villes pouvant tre
dfini comme relevant d'une dmarche d'utilit sociale. L'implantation d'une SCIC oblige une
volution des mentalits des acteurs et ncessite dexpliquer qu'en l'espce, l'intrt collectif
peut aussi servir l'intrt conomique et commercial de chaque adhrent.
-37-
Annexe IV
Ces socits doivent la fois pouvoir rpondre un besoin rel des entreprises et la fois aux
proccupations des lus. Leur action s'inscrira dans un partenariat public/priv dans le cadre
duquel la municipalit consentira dlguer certaines actions au groupement.
Comme les SDC du Canada, la constitution d'une SCIC au soutien de la vitalit commerciale
comporterait plusieurs tapes : phase d'impulsion et de consensus, phase de codtermination
publique/prive de la zone couverte par la socit, avis de la municipalit, phase de cration :
Le financement d'une telle SCIC serait assur par la cotisation de ses membres (le montant de la
cotisation varie de 150 1 600 $ canadiens au Canada, soit de 100 1 120 environ) et par des
subventions publiques. la diffrence de la SDC canadienne, il est estim que les cotisations
verses par les commerants n'ont pas besoin de transiter par la commune avant d'tre reverse
la socit.
La fiscalit applicable est celle de l'impt sur les socits et de la contribution foncire des
entreprises.
Elle implique cependant des moyens de suivi et de gestion non ngligeables
la diffrence des associations, les SCIC, sont des entreprises (SA ou SARL) qui rclament une
gestion et un engagement plus fort. Elles sont soumises la rglementation du droit des
socits :
les SCIC payent l'impt sur les socits (IS), bien que la partie du rsultat de la SCIC
affecte aux rserves, c'est--dire rinvestie dans le dveloppement de la cooprative, soit
dductible de l'IS (lgalement, la SCIC doit affecter au minimum 57,5 % de son rsultat aux
rserves) ;
Souplesse de cration
But lucratif possible
-38-
Cooprative
SCIC
X
SDC
canadienne
Business
Improvement
district
Annexe IV
Association
Intgration la prise de dcision dans
les communes
Dlgation possible de certains services
municipaux
Rmunration du dirigeant
Prennit du regroupement
Exonrations de limposition
Dduction fiscale des dons numraires,
en nature et en comptence
Ncessit dun ou plusieurs salaris
Gestion dactivit conomique
Diffrenciation possible des acteurs
mobiliser au sein du primtre (par
taille, type dactivit, etc.)
Vote majoritaire (+51%)
Participation obligatoire
Cooprative
SCIC
<3/4 du
SMIC
X
X
X
X conditionnel 12
limite 13
X
Source : Mission.
X
X
X
X
SDC
canadienne
Business
Improvement
district
n.
n.
X
X
X
X
X
X 14
X
X
X
X
X
12 Une SCIC estimant remplir les conditions requises peut, en se faisant accompagner par des spcialistes, entamer la
procdure de rescrit fiscal. Si le Centre des impts rpond positivement, la SCIC pourra alors dlivrer ses donateurs
des reus conformes qui ouvrent droit rduction d'impts selon les rgles en vigueur.
13 Toutes les recettes issues dune activit conomiques doivent tre
14
Les modalits dadoption sont diffrentes selon les pays et selon les configurations locales. Au Royaume-Uni, un
BID doit tre adopt par la majorit absolue des acteurs concerns, qui doivent galement reprsenter, parmi les
votants, au moins la moiti des revenus taxables (le BID tant financ par laugmentation cible dune taxe locale
existante, ou par la cration dune nouvelle taxe).
-39-
Annexe IV
les SCIC correspondent quant elle des modles de dveloppement plus vastes, et
supposs financer des projets plus coteux dans le dveloppement dactivit lucrative.
Dans les villes o la taille de lappareil commercial le justifie, et o les acteurs concerns
bnficient dune plus grande capacit dinvestissement et dautofinancement, cette
solution permet de scuriser juridiquement les oprations commerciales (pour
lexploitation de boutiques phmres par exemple). La structure implique toutefois un
engagement humain plus important, et pourrait difficilement fonctionner sans associs
permanents et salaris.
Dans les deux cas, les financements que peuvent obtenir les unions commerciales sont de trois
natures :
les ressources prives (cotisation des membres, dons ouvrant le droit une dduction
fiscale ou non).
Lquilibre dans ces sources de financement doit tre adapt aux moyens et aux besoins des
territoires.
En Italie, sous lgide des centres commerciaux naturels (CCN) subventionns par les rgions,
se sont constitues des organisations de natures juridiques diffrentes, laissant lapprciation
des acteurs locaux le choix le plus opportun au regard de la ralit et des besoins.
Dans un ouvrage dirig par Teresiano Scafarto et Marcello Sansone 15, relatif la requalification des
zones urbaines travers la promotion du commerce, des chercheurs posent le constat dun
gap comptitif entre les agrgations commerciales que constituent les centres-villes, et les centres
commerciaux intgrs de la priphrie. Or, bien que ne ngligeant pas les aspects financiers, fonciers,
sociologiques, etc., ils considrent que cet cart est principalement d au surplus defficience
organisationnelle des centres commerciaux priphriques. Leur mode de gestion commune permet en
effet aux enseignes de bnficier non seulement des avantages de la mutualisation pour divers aspects
commerciaux (conomie dchelle), mais encore de sappuyer sur une structure de rflexion,
dinnovation, et de coordination des projets, qui dmultiplient les potentialits des entits concernes
(exprience client, transition numrique, etc.). Les auteurs identifient quatre des fonctions principales
des socits de gestion commune :
15 Sous la direction de Teresiano Scafarto et Marcello Sansone, I Centri Commerciali Naturali nella riqualificazione
del sistema citt : costituzione, promozione e problematiche, 2008.
-40-
Annexe IV
la cooprative est la forme juridique qui protge le mieux les associs et les administrateurs si le CCN
veut prendre en charge la gestion de certains points de vente (boutiques phmres par exemple) ou
lacquisition de locaux pour le dveloppement des activits communes. La cooprative peut ainsi
entreprendre librement ses activits commerciales et faciliter son autofinancement, en faisant payer
ses services mais peux galement financer des prix ou des concours et verser une rtribution ses
membres ou un tiers. Lassociation, cantonne des activits but non lucratif, peut raliser des
oprations commerciales et tre soumise la TVA, mais sous certaines conditions.
Financement
La majorit des CNN ont adopt un principe de cotisation annuelle pour garantir une activit a minima.
En Toscane, titre dexemple, son montant varie de 24 Sienne 360 Castelnuovo Garfagnana.
De nombreux CCN ne demandent pas de cotisation, mais des contributions ponctuelles dans le cadre
des oprations menes par la structure. Le comit de suivi et daccompagnement des CCN de Toscane
souligne cet gard que, quelle que soit sa forme et son montant, cette participation
lautofinancement contribue responsabiliser les membres et les impliquer davantage dans la vie de
lassociation ou de la cooprative.
Les financements rgionaux ont permis le dmarrage des CCN et en constituent toujours un des
moteurs principaux. Il existe toutefois de nombreux centres qui nont jamais peru de subvention, et
dans la majorit des cas parce quils nen ont pas fait la demande. Cest le cas des 25 centres de la ville
de Florence, qui ont russi maintenir un niveau dactivit satisfaisant. Les communes ont galement
apport leur propre contribution. Bien que les exemples ne soient pas encore extrmement nombreux,
certains CCN ont eu recours des financements ou du sponsoring privs. Dautre se sont dots de zone
daffichage publicitaire (panneau LED par exemple) pour obtenir des ressources financires.
Relation aux collectivits locales
Lexprience des CCN montre que la collaboration avec les collectivits locales, et notamment les
communes, est un facteur essentiel de russite. travers le diagnostic commun des axes de
requalification des centres-villes, les conseils municipaux et les CCN peuvent uvrer ensemble la
mise en uvre des dispositifs et des oprations de vitalisation commerciale. ce titre, il parait
ncessaire de sensibiliser les lus limportance de telles initiatives, pour favoriser une coopration
fructueuse entre ces associations de gestion prive et les pouvoir publics.
Mise en rseau
Au fur et mesure de la cration des CCN, des associations de second niveau, qui coordonnent leur
activit un niveau plus global, se sont galement constitues. De fait, si dans certaines villes, il existe
plusieurs CCN puisque ceux-ci correspondent des zones gographique et conomiques homognes,
parfois de quelques rues seulement il est apparu ncessaire de rguler et dorganiser les initiatives
des associations sans cder un jeu concurrentiel dommageable pour toutes les parties. Ces rseaux,
auxquels adhrent les CCN, restent aujourdhui difficiles prsider et grer, tant donn les rapports
de forces entre les zones commerciales elles-mmes..
Source : Mission, daprs I Centri Commerciali Naturali nella riqualificazione del sistema citt : costituzione, promozione
e problematiche, sous la direction de Teresiano Scafarto et Marcello Sansone, 2008
-41-
Annexe IV
le maire ;
les lus en charge du commerce, de lhabitat, des transports au niveau ville et/ou
intercommunalit ;
Responsables
municipaux
Association des
commerants
Autres
organises (SEM,
bailleurs...)
Agglomration
Pilotage du
projet de
centre-ville
commercial
Commerants
non
sdentairescom
merants
Rseau
consulaire
Office du
Tourisme
Autres
professions
(sant,
notaires,...)
Source : Mission.
2015.
-42-
Annexe IV
partir de juin 2016, lancement des JeudiOUI associant ville, commerants et cafetiers
restaurateurs du centre-ville. Chaque premier jeudi du mois, les commerants seront ouverts
jusqu' 20h, Ils offriront un jeton apro pour tout achat entre 18h et 20h consommable dans
les cafs-restaurants du centre. Le stationnement sera en outre gratuit en surface partir de
18h ce jour-l ;
mise en place d'une stratgie consistant diffrencier l'offre du centre-ville par rapport la
priphrie en assumant une monte en gamme pour attirer la clientle dote d'un bon pouvoir
d'achat et en crant une identit pour le centre-ville autour de la notion de crativit ;
Source : Mission, daprs des entretiens avec les reprsentants de la ville de Mulhouse
Encadr 14 : Saint Raph Shopping
Le click&collect dsigne un service permettant aux consommateurs de commander des articles en ligne
pour les retirer plus tard en magasin. La particularit du dispositif, outre la possibilit de rserver en
ligne, est de pouvoir par consquence consulter les stocks en temps rel. Pour les commerces de
proximit, il sagit dune opportunit pour construire une stratgie omnicanale et renforcer les
informations relatives.
Lexemple de Saint-Raph Shopping
En juillet 2015, la ville de Saint-Raphal a mis en place une plateforme et une application mobile ddies
au commerce local la disposition des commerants et accessibles aux habitants de la ville ainsi quaux
touristes, aux plaisanciers et aux rsidents temporaires.
Cette application leur permet, via la golocalisation, daccder facilement au commerce concern et sur
prsentation de leur mobile, de bnficier de promotions qui leur seront ddies. Saint-Raph Shopping
propose des offres avantageuses dans les commerces de proximit. Lapplication permet de bnficier
doffres promotionnelles (coupons de rduction, cadeaux, etc.) par simple prsentation du smartphone, ou
de prendre connaissance dvnements particuliers concernant les commerants (journes spciales, etc.).
Toutes les promotions des commerants de la ville sont relayes et mises en avant grce la
golocalisation sur dautres applications mobiles forte audience telles que chaines de tlvisions, site
et presse fminine spcialise, journaux locaux gratuits, etc. Ainsi, un voyageur prsent Saint-Raphal, et
utilisant lapplication dun journal gratuit, pourra dcouvrir toutes les offres des commerces proximit
qui lui seront prsentes dans longlet shopping depuis le menu ou sous forme de bannires,
interstitiels ou push notifications directement dans les pages de lapplication.
17 Magazine d'information de
-43-
Annexe IV
Source : Mission, daprs Chambre du commerce et de lindustrie Paris Ile-de-France, Promouvoir les nouvelles
centralits commerciales , janvier 2016
Il sagit dun poste avec des fonctions de dveloppeur dun centre-ville, avec une dimension
commerce trs marque . Le manager impulse des actions de structurations du centre-ville en
lien notamment avec les acteurs du commerce concerns.
Selon une enqute conduite en 2014 18, il existerait 150 managers du commerce en France. En
gnral le manager est recrut par la collectivit elle-mme, les missions tant relativement
diverses d'une commune l'autre. Mais son action n'est efficace que si elle s'exerce dans un
cadre partenarial.
Encadr 15 : Les managers de centre-ville
Romans-sur-Isre : interface entre les services municipaux et les commerants, implication dans
l'animation du rseau europen Retailink (voir ci-aprs), projet de maison du commerce ;
Pau : mise en place de Conseils de commerants, montage d'animation Octobre rose sur la
prvention du cancer du sein ;
Mulhouse : le manager de centre-ville a d'abord t employ par la SPL puis par la ville. Ses
missions sont larges : animation, implication des commerants, rle de conseil auprs des
enseignes qui veulent s'implanter, facilitateur de la construction d'une offre commerciale
cohrente et diversifie.
18 Enqute
-44-
Annexe IV
Figure 3 : Exemple de dfinition des missions dun manager du commerce ou manager de centreville
Autres
Source : Revitaliser son cur de ville, David Lestoux, septembre 2015, Mission.
Initie en 2009, Cits Commerce est une structure qui rassemble les associations de commerants des
villes de Feurs, Montbrison et Montrond-les-Bains, recensant 28 000 habitants. La structure sest
construite sur trois objectifs : servir dinterface entre les diffrents partenaires sur des thmatiques
lies au commerce, faire le lien avec les associations de commerants (lgislation, actions menes),
accompagner ces associations pour les professionnaliser.
-45-
Annexe IV
Cits commerce mise en uvre plusieurs actions au soutien de la vitalit commerciale :
un systme de chques cadeaux valables dans les magasins partenaires des 3 villes ;
un guide du shopping diffus 50 000 exemplaires sur les trois villes et rdit en mai 2013 ;
des animations diverses avec chques cadeaux gagner : grand jeu ftes des mres ,
quinzaine commerciale Les Commerants en fte , Les 15 jours de folie .
Lassociation ne rduit pas ses actions lanimation et la communication autour du commerce. Elle
remplit aussi des fonctions de manager de centre-ville intercommunal , en travaillant avec les lus
locaux sur le diagnostic conomique et la politique durbanisme commercial dans les trois communes
partenaires. La structure a ainsi cr en 2012 un observatoire de la vacance commerciale pour
favoriser la diffusion dinformations sur les locaux vacants, centraliser les offres et orienter plus
facilement les porteurs de projets. Par ailleurs, elle accompagne les lus locaux sur plusieurs
thmatiques comme les plans locaux durbanisme, le droit de premption et la prservation des
linaires commerciaux.
Le financement de la structure est partag entre des partenaires publics (mairies, chambres
consulaires et unions commerciales) et des partenaires privs (banques et services). Elle compte deux
permanents et un comit de pilotage dlus qui se runit une fois par trimestre.
De par sa russite, Cits Commerce dmontre les vertus de la complmentarit, au contraire dune
concurrence qui rgne souvent entre communes. Indite en France lors de sa cration, la structure
reprsente aujourdhui plus de 500 commerces rpartis dans les trois communes, et semble dj
entraner dans son sillage dautres villes qui cherchent reproduire le modle sur leur territoire.
Source : http://citescommercefeursmontbrison.blogspirit.com/
L'apport d'ides nouvelles est d'autant plus riche si la ville s'insre dans un rseau dpassant les
frontires hexagonales. Tel est le cas de la ville de Romans-sur-Isre qui a prsent sa
candidature (retenue) au rseau europen Retailink du programme europen Urbact3.
Encadr 17 : Exemple de coopration europenne Romans-sur-Isre. Le rseau Retailink
financement : programme Urbact du Feder dot de 670 K dont 50 K pour Romans sur 2 ans ;
liste des villes : Igualada (Espagne), Fermo (Italie), Basingstoke (Grande-Bretagne), Pcs
(Hongrie), Sibenik (Croatie), Bistrita (Roumanie), Liberec (Rpublique tchque), Hengelo et
Hoogeeven (Pays-Bas), Romans-sur-Isre (France). La taille des villes s'chelonne de 30 000
habitants (Romans) 150 000 (Pcs) ;
-46-
Annexe IV
chaque ville.
Source : Mission, daprs les entretiens raliss avec les reprsentants de la ville de Romans-sur-Isre
Ces rseaux permettent de mettre disposition des communes des guides de bonnes pratiques,
tout en permettant aux lus de dialoguer sur les problmatiques communes quils rencontrent.
3.2.3. Les autres partenaires naturels des commerants tels que les chambres
consulaires et les fdrations professionnelles ont un rle important dans la mise
en synergie des acteurs
3.2.3.1. L'implication des chambres consulaires peut la fois renforcer la mise en rseau
des organisations commerciales et les faire bnficier de son expertise en matire
de dveloppement commercial
Les chambres consulaires sont parties prenantes des actions d'animation conduites par les
unions commerciales ou les managers du commerce. Elles dploient aussi, de leur propre
initiative, des outils spcifiques et conduisent des expertises qui permettent de renforcer l'action
des unions commerciales et des lus.
Les chambres de commerce et d'industrie ont dans leurs missions le dveloppement des
commerces. Elles peuvent constituer la fois un appui oprationnel pour les commerants et
communes, et un observateur utile pour proposer des adaptations du commerce dans les
territoires. Elles ont galement la capacit dengager des actions de professionnalisation,
d'information et conduisent localement des actions en lien avec leurs adhrents. Par exemple, la
CCI de l'Essonne a mis en place l'action Dynamicit. En lien avec le conseil dpartemental, la CCI
finance dans la limite de 50 % les oprations de communication menes par les associations de
commerants pour mieux faire connatre les adhrents et attirer la clientle 19.
Dans certains dpartements, elles leur proposent aussi des solutions pour mieux s'adapter aux
nouvelles exigences des clients. Ainsi la CCI du Hainaut 20 accompagne ses adhrents dans une
dmarche de diffrenciation de leur offre et de leur magasin en intgrant des nouveaux concepts
la scnographie mme de la boutique. Elle propose galement de digitaliser les points de vente
ou encore de donner aux clients la possibilit de s'exprimer pour mieux rorienter ensuite loffre
commerciale des commerants. Pour cela, elle aide les commerants laborer une stratgie du
commerce passant par la ralisation d'un diagnostic associant diffrents groupes de travail
composs des chambres consulaires, d'un panel de clients, des organismes de transports, des
lus, etc.
3.2.3.2. Les fdrations professionnelles peuvent aussi constituer un relais puissant dune
stratgie de dveloppement du commerce
Les fdrations professionnelles sont dabord le relais de leurs membres vis vis des pouvoirs
publics. Certaines grent galement des conventions collectives de branche. Elles peuvent aussi
constituer une force danalyse et de propositions au niveau nationale comme le relvent les
entretiens mens par la mission.
19 Rapport
Promouvoir les nouvelles centralits commerciales - CCIP Paris- Ile-de-France fvrier 2016.
-47-
Hainaut.
Annexe IV
Leur connaissance du terrain et des proccupations de leurs membres permet de mieux saisir
les ralits du terrain auxquelles elles sont confrontes. Sans tre exhaustif, on citera parmi les
contributions la rflexion sur les volutions du commerce la proposition dun Plan Marshall
de la Fdration nationale de l'habillement (FNH) 21, le Livre Bleu pour un dveloppement
durable des centres-villes et des commerces de la Confdration des commerants de France
(CCF) les tudes de la Fdration de e-commerce et de vente distance (FEVAD), les notes de la
Fdration du commerce et de la distribution (FCD), etc.
Au-del de ces travaux de rflexion, les fdrations de commerants, des grandes enseignes ou
des grands magasins doivent pouvoir sinvestir dans la gouvernance local des projet de
redynamisation en appuyant la constitution des associations de commerants tout secteur
confondu et en accompagnant les dynamiques de partenariats de gouvernance avec les
responsables locaux.
3.3.1. Par le pass, des structures de concertation nationale ont dj t mises en place
sans donner tous les rsultats escompts
Plusieurs commissions de concertation ont, par le pass, t institues telles que le Conseil
stratgique du commerce de proximit et la Commission d'orientation du commerce de
proximit. La Commission d'orientation du commerce de proximit (COCP) cre par la loi
n 2008-776 du 4 aot 2008 de modernisation de l'conomie tait compose de reprsentants
des organisations professionnelles concernes, des associations d'lus (maires, rgions,
dpartements), des assembles consulaires et de deux enseignes du commerce. La prsidence en
tait assure par un haut-fonctionnaire.
Elle tait charge de mettre en place et observer les indicateurs du commerce, d'analyser les
volutions, de les diffuser, d'accompagner les actions collectives et d'encourager les mthodes
innovantes efficaces.
Le Conseil stratgique avait pour mission d'mettre des avis et des recommandations relatifs
aux politiques publiques de soutien en faveur du commerce de proximit sur la base des travaux
raliss par la Commission d'orientation.
C'est dans ce cadre que quatre appels projets ont t lancs par la COCP en vue de slectionner
des projets innovants et rassembleurs sur les thmatiques suivantes :
21 Le
Plan Marshall pour le commerce indpendant de centre-ville. Bernard Morvan, prsident de la fdration
nationale de l'habillement. Janvier 2014
-48-
Annexe IV
Le premier appel projets a t lanc en juin 2009, les trois autres s'tant chelonns jusque fin
2010. Les projets retenus devaient pouvoir bnficier d'une intervention du FISAC.
Le premier appel projets a permis de slectionner six laurats parmi lesquels peut tre cit
Dfi 2010. Il s'agit d'une plate-forme internet d'changes de donnes entre fournisseurs et
dtaillants. Sa vocation est de permettre, partir d'un guichet unique sous forme d'un entrept
gnral des catalogues fournisseurs et la simplification des communications entre fournisseurs
et clients.
La deuxime consultation n'a semble-t-il pas donn de rsultat et la troisime n'a permis de
dgager qu'un seul laurat en l'occurrence un rseau runissant un ensemble de commerants
tablis en Auvergne proposant des services multiples leur clientle.
Le dernier appel projets ax sur l'accessibilit des personnes mobilit rduite a rcompens
six laurats sur 17 dossiers dont on peut citer : le plan d'action en faveur de l'accessibilit port
par Lille Mtropole ou encore un projet visant la ralisation de diagnostics et la
sensibilisation des chefs d'entreprise fond sur un partenariat ordre des architectes de
Champagne-Ardenne et CCI de Reims pernay.
Au total, il apparat que cette campagne d'appels projets n'a eu qu'un impact relativement
limit. Ces deux instances ont t supprimes dans le contexte de modernisation de l'action
publique et de la rationalisation des organes de concertation entre les pouvoirs publics et les
organisations professionnelles.
22 Rponse du secrtaire d'tat charg du commerce une question crite de M. Grard Cornu, snateur d'Eure-etLoir. Journal officiel du 26 juin 2014.
-49-
Annexe IV
Encadr 18 : La commission de concertation du commerce
Cre par dcret du 19 octobre 2015, la commission de concertation du commerce (3C) est compose :
de membres nomms organiss en trois collges : le collge des salaris, celui des entreprises
parmi lesquels est lu le 1er vice-prsident de la 3C et celui des personnalits qualifies dont est
issu le 2me vice-prsident ;
3.3.3. Pour comprendre efficacement ces phnomnes, elle doit dvelopper lexpertise et
les moyens dobservation du commerce, notamment dans les centres-villes des
villes moyennes
Une politique publique destine consolider et redynamiser lactivit commerciale dans les
villes doit pouvoir sappuyer sur des lments danalyse relatifs la demande de consommation,
loffre commerciale ou encore la commercialit dans les territoires concerns.
-50-
Annexe IV
Dans lapproche qui a t la sienne, la mission a rencontr un certain nombre de difficults soit
dans la disponibilit des donnes existantes on remarquera par exemple que la vacance
commerciale nest pas un indicateur suivi par les services de ltat -, soit dans leur exploitation
pour certaines couvertes par le secret statistique. Ainsi, le diagnostic ralis comme voqu dans
lannexe 1 comporte certaines limites. Il apparait alors indispensable dassurer un meilleur
remplissage et un largissement de la collecte des donnes sur lactivit commerciale et son
environnement afin de permettre, dans la dure, une observation fine des dterminants de la
vitalit commerciale pour, sur la base de diagnostic plus robuste, mieux orienter laction
publique. Dans cette perspective, la mission suggre de :
rendre obligatoire la remonte dinformations concernant les mutations des locaux
commerciaux par les notaires. Le potentiel de lanalyse de ces bases est important mais
souffre dun manque de qualit dans le remplissage de cette base (exemple la surface
annexe : quand il y en a une, la surface nest pas toujours renseigne) notamment pour la
base Ile-de-France ;
corriger lexistence du biais dans la base Sit@del qui fait suite des retards de
transmissions de donnes. Cela semble tre pris en compte depuis 2014, les sries
pourraient tre rtropoles comme cela est fait au niveau des dpartements. Il sagirait de
sensibiliser les communes lamlioration de lenregistrement des donnes ;
et sagissant des donnes relatives aux surfaces, elles ne sont pas aujourdhui disponibles
lexception de celles pour les surfaces soumises la TaSCom (surface de plus de 400m2).
Les donnes qui font rfrence sont dj anciennes, elles viennent de lenqute Points de
vente de lInsee qui nest pas ralise selon une frquence rgulire. La connaissance de la
concurrence en termes de surface commerciale est un enjeu majeur pour les commerants
et les CDAC qui sont appels valider limplantation de nouveaux projets. Lenqute de
lInsee gagnerait tre reproduite de manire rcurrente afin dappuyer la dcision des
acteurs publics ;
effectuer un suivi plus prcis et rgulier de loffre de parking : surface et tarification.
Icode est un outil dvelopp par la direction gnrale des entreprises (DGE) pour informer les lus de
la situation de la collectivit et les aider lors de la prsentation dun nouveau projet commercial
prsent devant une CDAC.
Plusieurs lments sont suivis grce cet outil :
par grandes catgories [1] (alimentaire spcialis, magasins non spcialiss) sur les annes
2009, 2012 et 2013 :
le nombre de commerces ;
la surface commerciale totale (estimation pour les surfaces en-dessous de 400m2, audessus de ce seuil, la DGE fait un recoupement avec les fichiers de la TasCOm) ;
des statistiques sur lemploi (par type dactivit, par statut professionnel) ;
Source : Mission
-51-
Annexe IV
Cependant, loutil gagnerait tre complt par dautres indicateurs pour assurer une
observation plus complte de lactivit et de lvolution du commerce dans les territoires :
des donnes sur lvolution des loyers commerciaux (aujourdhui, on suppose lindexation
automatique sur lILC or il sagit dun processus plus complexe et dun seuil plancher) ;
la difficult de localiser les tablissements dun groupe : une source de donnes est
lenqute Points de vente ralise sans frquence fixe (1992, 2004, 2009, 2015) alors quun
rel besoin se fait sentir ;
Des formations existent et sont obligatoires pour les professions artisanales. Ce n'est pas le cas
pour les professions du commerce. Or rpondre aux attentes nouvelles des clients, matriser les
nouvelles technologies de l'information, les techniques commerciales, connatre la comptabilit,
la gestion des stocks et des invendus ncessitent une professionnalisation accrue des
entrepreneurs du secteur du commerce.
C'est dans cette perspective quil a t notamment instaur au sein de la 3C une section
Emplois, formation et valorisation des mtiers . Plusieurs fdrations et des CCI (comme la
CCI de la Drme) organisent dj des formations destines aux commerants, celles-ci ne
revtent qu'un caractre facultatif.
La possibilit dun stage obligatoire dune semaine louverture dun premier commerce peut
tre voque. Ce stage serait organis au moment de l'enregistrement du commerce la CCI. De
mme, pour les salaris des formations relatives laccueil et au conseil des client pourrait tre
proposes.
Une autre formule parat galement intressante, il s'agit de la formule du tutorat. La loi
n 2005-882 du 2 aot 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises (article L. 129-1 du
code du commerce) a institu une prestation de tutorat pour les transmissions d'entreprises
commerciales ou de services. Les textes d'application ont t publis en mars 2007 mais la
mesure n'a gure rencontr de succs. Pourtant, lorsque la prestation de tutorat est rmunre,
elle peut donner lieu au versement d'une prime de transmission. Il conviendrait de la relancer
avec le concours des CCI, en l'tendant aux crations d'entreprises nouvelles.
-52-
Annexe IV
3.4.2.1.1. Les dons aux associations dintrt gnral donnent droit une dduction fiscale qui
favorise lengagement des entreprises
Le mcnat est un dispositif permettant une entreprise de verser un don, sous forme d'aide
financire ou matrielle, un organisme pour soutenir une uvre d'intrt gnral ou de se
porter acqureur d'un bien culturel dclar trsor national . En contrepartie, elle peut
bnficier d'une dduction fiscale. Dans le cadre des dons une uvre d'intrt gnral, les
entreprises soumises au rgime fiscal de limpt sur les socits peuvent obtenir une dduction
de 60 % du montant du don, dans la limite de 0,5 % du chiffre d'affaires annuel hors taxe
(plafond appliqu l'ensemble des versements effectus).
Le don peut prendre la forme d'un versement numraire, en nature ou en comptence (valoris
en jours homme), non soumis la TVA et gnralement sans contrepartie pour le donateur. Il
peut tre effectu destination d'un organisme pour soutenir une uvre d'intrt gnral, qu'il
soit public ou priv gestion dsintresse ou une socit dont le capital est entirement dtenu
par des personnes morales de droit public (tat, tablissements publics nationaux, collectivits
locales).
Est considr comme du mcnat tout don aux organismes suivants :
une fondation ou association reconnue d'utilit publique ou d'intrt gnral ( but non
lucratif, ne profitant pas un cercle restreint de personnes) ;
un fonds de dotation ;
un organisme agr sans but lucratif dont l'objet exclusif est de verser des aides
financires aux PME (investissement, accompagnement, aide la cration ou la reprise
d'entreprise, financement du besoin en fonds de roulement, prt d'honneur sans garantie
et sans intrts...) ;
une socit ayant pour activit principale l'organisation d'expositions d'art contemporain,
Annexe IV
Encadr 20 : Le mcnat en nature ou en comptence
Une des possibilits offertes un mcne entreprise consiste apporter non pas des financements en
numraire mais des moyens (produits ou services) la cause quelle entend soutenir. Il sagit ici, dun
mcnat en nature ou de comptence .
Les critres dligibilit cette forme de mcnat sont exactement les mmes que ceux prvus pour
une contribution en numraire et lapport de lentreprise devra tre valoris au prix de revient, ou la
valeur nette comptable pour les lments inscrits lactif de lentreprise.
Dans le cas dune contribution dune entreprise par prt de main duvre (pour les socits de
conseil par exemple), il convient de considrer lensemble des cots salariaux (salaires + charges) des
personnels qui auront uvr au titre du mcnat de comptence (50 du BOI 4 C-5-04, n112 du 13
juillet 2004).
Afin de pouvoir permettre un contrle de cette contribution, il est recommand de mettre en place
dune procdure claire entre le mcne et son bnficiaire de faire en sorte que le mcne et la
structure bnficiaire du mcnat se concertent sur une procdure claire et contrlable. cette fin, il
est recommand que les parties sentendent sur une liste de personnes, un dtail nominatif des jours
travaills par les personnes au service du projet de mcnat. Ces listes nominatives et la validation de
la prsence de ces personnes tant assures conjointement entre les deux parties de la convention.
Pour les produits livrs la valorisation correspond (rfrence documentation de base 4 C 711 et BOI 4
C-5-04, n112 du 13 juillet 2004 E p 9 et 10) :
la moins-value court terme constate, sil sagit dun lment dactif pour un bien inscrit dans
le compte dimmobilisation. Si le bien est totalement amorti, lentreprise donatrice ne pourra
prtendre utiliser ce don au titre des rductions dimpts de larticle 238 bis (la valeur de ce
bien tant comptablement et fiscalement nulle).
3.4.2.1.2. Dans ce cadre, les associations de commerant pourraient bnficier du soutien mtier
et financier des grandes entreprises du commerce
Les associations de commerants doivent faire face aux dfis de leur professionnalisation pour
mieux rpondre aux volutions des concurrences et des modes de consommation. Dans ce
contexte, lappui des cellules marketing des grands groupes ou des acteurs des centres
commerciaux peuvent constituer une aide prcieuse. Lintensification des efforts des entreprises
pour la responsabilit sociale et environnementale (RSE) sinscrit dans le dveloppement des
fondations dentreprises, qui constitue pour les associations de commerant des interlocuteurs
pertinents. Ainsi, les fondations des grands groupes de la distribution alimentaire, tout comme
ceux du secteur textile ou mme du luxe, prsents dans la priphrie ou dans les centres-villes,
pourraient sengager dvelopper les comptences en marketing stratgique et en gestion
oprationnelles des associations de commerants. Dans le cadre de convention, au soutien de
lemploi et de la vitalit commerciale dans les centres-villes, ces partenariats de comptences
prsentent un triple intrt :
Annexe IV
-55-
Annexe IV
Depuis plusieurs annes, l'entre nord d'Avignon est victime de la forte attractivit de la route
commerciale du Pontet. Le carrefour giratoire existant est ainsi frquemment satur, provoquant des
embouteillages aux abords des pages de l'A7. En partenariat avec le Conseil gnral de Vaucluse et les
services de l'tat, IKEA a souhait apporter les amliorations ncessaires aux infrastructures, afin de
fluidifier le trafic. Le montant des travaux est de 6,2 millions deuros HT, financs 75% par IKEA.
Source : Mission, daprs le communiqu de presse du projet IKEA Avignon-Vedne, 2009
L'option la plus convaincante semble tre celle d'une dmarche collective des commerants du
centre-ville. Cependant, seuls les commerants indpendants seront dans la plupart des cas
intresss, les franchiss disposant dj d'un systme de fidlisation valable l'chelle nationale
voire europenne.
La mission a pu prendre connaissance de deux types de dmarche.
La premire consiste proposer une carte de fidlit propose par l'ensemble des commerants
du centre-ville et utilisable chez tous ces commerants. Tel est le cas par exemple Versailles
avec la carte de fidlit Acheter Versaillais dvelopp par le rseau Client Roi. partir de 10
achats pouvant tre effectus chez 10 commerants diffrents, il est remis un chque cadeau
utilisable dans ces mmes commerces. Il est noter cependant qu'en octobre 2012, seuls 28
commerants sur 1 600 avaient adhr ce dispositif lanc mi-2012 pour atteindre le chiffre de
80 enseignes fin 2013.
La seconde offre un champ d'application plus large. Il s'agit de la carte de fidlit dveloppe par
exemple par le groupe UP (ex chque-djeuner) via sa filiale Carte en ville (CEV). La carte peut
tre charge tant en centre-ville que dans les commerces priphriques, mais les bonus ne sont
accords qu'en centre-ville. Tout le monde y gagne : le commerant du centre-ville qui voit son
chiffre d'affaires progresser, le commerce priphrique qui ne prennent la carte qu' partir d'un
panier d'achat suprieur au panier moyen ce qui incite le client accrotre ses achats.
Les associations de commerants supportent les frais de dploiement auxquels s'ajoutent les
frais de gestion (calculs en pourcentage des flux d'achats qui transitent par la carte), soit 0,7 %
du chiffre d'affaires TTC. Sur ce pourcentage, 0,3 % constituent les frais de gestion de
l'association. Il existe un systme de compensation pour les commerants qui remettent plus de
cadeaux qu'ils n'mettent de bons. Plusieurs villes se sont lances dans ce dispositif : Saint-L (
l'origine de ce mouvement), Vendme, Saint-Quentin, Pontarlier, Castres etc.
-56-
Annexe IV
Encadr 22 : Lexemple de la carte de fidlit comme instrument de dynamisme commerciale du
centre-ville, et de possible complmentarit entre le centre-ville et la priphrie
L'ide de fidliser un client en le rcompensant de sa fidlit et de la rgularit de ses achats est
ancienne. Les grandes enseignes proposent chacune leur carte client et les commerces de proximit
commencent s'organiser pour en proposer leurs adhrents. Il parat cependant un peu vain, pour
un commerant indpendant de proposer sa propre carte qui donne droit un bonus au bout de 10
achats par exemple. D'une part, cela n'intresse qu'un nombre limit de clients car la perspective
d'tre rcompens au bout de 10 achats est lointaine, d'autre part, l'accumulation de cartes de fidlit
finit par lasser les clients.
L'option la plus convaincante semble tre celle d'une dmarche collective des commerants du centreville. Cependant, seuls les commerants indpendants seront dans la plupart des cas intresss, les
franchiss disposant dj d'un systme de fidlisation valable l'chelle nationale voire europenne.
La mission a pu prendre connaissance de deux types de dmarche.
La premire consiste proposer une carte de fidlit propose par l'ensemble des commerants du
centre-ville et utilisable chez tous ces commerants. Tel est le cas par exemple Versailles avec la carte
de fidlit Acheter Versaillais dvelopp par le rseau Client Roi. partir de 10 achats pouvant tre
effectus chez 10 commerants diffrents, il est remis un chque cadeau utilisable dans ces mmes
commerces. Il est noter cependant qu'en octobre 2012, seuls 28 commerants sur 1 600 avaient
adhr ce dispositif lanc mi-2012 pour atteindre le chiffre de 80 enseignes fin 2013.
La seconde offre un champ d'application plus large. Il s'agit de la carte de fidlit dveloppe par le
groupe UP (ex chque-djeuner) via sa filiale Carte en ville (CEV). La carte peut tre charge tant en
centre-ville que dans les commerces priphriques, mais les bonus ne sont accords qu'en centre-ville.
Tout le monde y gagne : le commerant du centre-ville qui voit son chiffre d'affaires progresser, le
commerce priphrique qui ne prennent la carte qu' partir d'un panier d'achat suprieur au panier
moyen ce qui incite le client accrotre ses achats.
Les associations de commerants supportent les frais de dploiement auxquels s'ajoutent les frais de
gestion (calculs en pourcentage des flux d'achats qui transitent par la carte), soit 0,7 % du chiffre
d'affaires TTC. Sur ce pourcentage, 0,3 % constituent les frais de gestion de l'association. Il existe un
systme de compensation pour les commerants qui remettent plus de cadeaux qu'ils n'mettent de
bons. Plusieurs villes se sont lances dans ce dispositif : Saint-L ( l'origine de ce mouvement),
Vendme, Saint-Quentin, Pontarlier, Castres etc.
-57-
Annexe IV
La lutte pour la reconqute de la proximit ne simprovise pas et repose sur des techniques de marketing
prcises. Trois leviers daction, dj existants dans la grande distribution, semblent devoir tre transposs
dans le commerce indpendant de proximit : le marketing exprientiel, le data mining et la multicanalit. Les modalits financires et oprationnelles de mise en uvre de ces leviers doivent
naturellement tre adaptes aux ressources rduites des commerces indpendants. Le recours la multicanalit nest pas rserv aux seuls grands oprateurs de la distribution et des services, mais peut tre
modestement, mais efficacement, mis en uvre par des commerants indpendants. Il permet daccrotre
le taux de pntration dans la zone de proximit en dmultipliant les points de contact, notamment sur
des cibles plus sensibles aux TIC et moins disponibles pour frquenter les points de vente physiques. Ainsi,
un trs bon rfrencement gratuit sur Google, facilit par une matrise ruse des outils souvent peu
coteux ou open source (comme Google adwords, Google analytics, SugarCRM3) disponibles sur Internet,
permettra de capter un public plus large. Par ailleurs, la multi-canalit assure une gestion de la relation
client plus longitudinale (avant et aprs le simple passage en magasin). Ainsi en est-il, par exemple, dun
toiletteur pour chien qui, envoyant ses clients un SMS pour les prvenir du moment o lanimal est prt,
accrot leur satisfaction et peut-tre leur fidlisation (Badot et Lemoine, 2010). Les interviews
reconnaissent que la culture internet mrite encore d'tre diffuse chez les commerants. Plusieurs
solutions sont alors mises en uvre : formation avec l'aide des Chambres de Commerce sur le mtier de ecommerant, ralisation de sites de vente communs raliss par l'association des commerants, etc. une
autre chelle, il est intressant de noter que certaines foncires (Westfield Group en Australie) crent des
malls virtuels afin datteindre toujours plus de clients sans investir dans de nouvelles infrastructures
(Lettre de la distribution internationale, 2011).
Source : O. Badot, J-F. Lemoine, L. Butery, Prospective du commerce urbain. Tendances, gouvernance et acteurs , 2013
Encadr 24 : Laccompagnement des commerants indpendant sur la voie des usages numriques
Google pour les pro
Depuis 2013, la CCI Paris Ile-de-France et Google ont sign une convention pour accompagner, grce
des coachs, les TPE-PME franciliennes voulant dbuter ou accrotre leur prsence en ligne. Il sagit daider
la "digitalisation" en accompagnant les TPE-PME, artisans, commerants de proximit dans la cration
d'une telle prsence en ligne, le rfrencement sur Google ou la visibilit d'une page dj existante. Sont
ainsi proposes des sances de formation collectives o plus de 80% des solutions proposes ne sont pas
23
Une tude ralise par le cabinet Roland Berger, Strategy consultants en collaboration avec le ple de
comptitivit Cap Digital et le soutien de Google France, septembre 2014
-58-
Annexe IV
payantes. Une action "Digital Commerce" mene en centre-ville a permis daccompagner des
commerants la cration d'une page Web avec l'appui de coachs tudiants Google issus de lESSEC et un
programme de 3 sessions de formation.
La CCID 95 a sign un partenariat avec lUnion des commerants de la ville dEnghien afin que celle-ci soit
la premire ville dIle-de-France bnficiaire de laction terrain Google qui sest droule du 5 au 12 mai
2015. Six autres villes ont bnfici de cette opration : L'Isle d'Adam, Herblay, Cergy, Argenteuil, Pontoise
et Montmorency. Plus de 200 commerants ont t accompagns par Google dans la cration dune page
Google My Business et ont bnfici dune mise en ligne avec une photo ralise par un photographe. Au
total prs de 450 commerants ont bnfici de l'opration Digital Commerce
Lexemple CoSto : le rseau connect de la SEMAEST
Lanc en 2015 par la SEMAEST, CoSto Connected Stores est le rseau ddi aux commerants de
proximit, artisans et crateurs connects. Ce rseau a pour objectif dinformer et de sensibiliser les
commerants aux nouveaux usages du numrique, travers plusieurs actions :
lorganisation des petits-djeuners dinformation CoSto on the road sur des thmatiques
slectionnes par les commerants ;
une newsletter trimestrielle lECHO des CoSto est publie, permettant de diffuser auprs des
commerants des informations, un tutoriel sur les usages du numrique et une slection des
articles intressants sur le sujet.
Exprimenter des solutions innovantes
Une consultation vient dtre lance sur le thme des vitrines innovantes (design digital, ralit
augmente, objets connects, clairage innovant). Lobjectif est doffrir au minimum une quinzaine de
commerants situs dans la mme rue ou dans le mme secteur, une dcoration de vitrines intgrant
linnovation et le design comme facteurs de diffrenciation et dadaptation aux nouveaux usages induits
par le numrique, dans le cadre des ftes de fin danne. Une mise en place est prvue dbut dcembre
2015.
Promouvoir le commerce connect
A l occasion du festival Futur en Seine organis en juin 2015, la SEMAEST a prsent le programme CoSto
sur le stand de la Ville de Paris. Des commerants membres du rseau ont mis en valeur leurs produits et
expliqu comment le numrique sinscrit dans leur stratgie. Des startups prsentaient galement leur
solution innovante pour le commerce de demain. La grande soire CoSto dating entre les commerants
CoSto et les startups finalistes de lappel projets sur la fidlisation clients, tait galement organise.
Lchangeur PME de la CCI Paris Ile-de-France72
Pour bien apprhender la transition digitale, lchangeur PME, depuis 2007, propose aux 3500
entrepreneurs accompagns chaque anne, une programmation de matines de dmonstrations,
dateliers, de formations pratiques et de confrences pour les aider russir le virage du numrique via
trois actions majeures :
Crer son site web et le dvelopper
Pour mieux comprendre les enjeux, faire du web un levier de trafic, mais aussi optimiser son
rfrencement et, analyser son audience pour convertir plus, lchangeur PME propose des ateliers et des
formations pratiques 100 % oprationnels, anims par des experts.
Vendre en ligne
Des tapes cls de la cration dune e-boutique jusqu loptimisation du trafic, lchangeur PME permet
denvisager sereinement une activit E-commerce et propose gratuitement un contrat-type de ecommerce qui amnage le cadre lgal pour la vente de produits et de services en ligne73.
Digital Marketing
Il est par ailleurs indispensable de bien connatre tout lcosystme pour tre en mesure dafficher ses
cibles commerciales et savoir mettre en place une stratgie digitale gagnante : pour accompagner les
professionnels dans leur rflexion, un parcours complet leur est propos : matines de dmonstration,
ateliers et formations pratiques conus pour aider russir le virage du digital .
Source : CCI Paris Ile-de France, Promouvoir les nouvelles centralits commerciales , 2016
-59-
Annexe IV
pallier les dfaillances de march, ds lors que le libre jeu de la concurrence ne permet
pas ou nest plus suffisant pour maintenir lattractivit et le bon fonctionnement
conomique et urbain du centre-ville ;
faire effet de levier, en intervenant sur certains immeubles ou linaires commerciaux
bien choisis pour susciter dautres oprations et une transformation globale du quartier ;
maintenir la mixit fonctionnelle et la diversit de loffre commerciale en vitant la
mono-activit, la standardisation et la trop grande spcialisation des tablissements ;
stimuler lattractivit du centre, en synergie avec celle de lensemble des territoires
alentour (autres quartiers, ville, agglomration, bassin de vie).
Il convient donc d'examiner les conditions mettre en place pour qu'une ville concerne par un
phnomne de dvitalisation commerciale de son centre puisse mettre en uvre une dmarche
de requalification. Dans le cas des villes moyennes, particulirement touches, les facteurs
indispensables de redressement ne sont pas toujours d'emble prsents mais leur mise en
uvre n'est pas pour autant impossible, comme le montrent des exemples russis comme ceux
de Montrouge ou de Mulhouse, voire celui de Saint-Nazaire qui a su combiner dans une stratgie
globale la requalification de son centre et la ralisation dune opration commerciale attenante,
prenant la forme dune nouvelle rue du commerce .
Encadr 25 : Lexemple du Ruban bleu Saint-Nazaire
-60-
Annexe IV
privilgi des jeunes le soir venu ce qui ne plat pas tout le monde, mais dmontre que certains rez-dechausse ne vivent pas que le jour !
Source : A partir de louvrage de la collection projet urbain (R)amnager les rez-de-chausse de la ville sous la
direction dAriella Masboungi (Editions Le Moniteur)
On passera d'abord en revue les lments mettre en place depuis le stade du projet
constituer jusqu' la gestion dans le temps du cur de ville requalifi, on examinera ensuite les
principaux outils de mobilisation du foncier commercial, puis les modes opratoires
dvelopper pour esquisser enfin les modalits de leur dploiement sur le territoire.
-61-
Annexe IV
Encadr 26 : Lexemple de Lisbonne
Lisbonne est une grande agglomration mais constitue partir de quartiers trs individualiss. Le
contexte conomique et financier fait que la ville ne peut intervenir quavec des moyens modestes. Elle
a fait le choix dinvestir prioritairement sur la qualit des espaces publics : une place dans chaque
quartier ! Cette approche, qui se fonde notamment sur le redveloppement des kiosques urbains, vise
faire effet de levier sur les acteurs privs afin quils rinvestissent lhabitat et lactivit conomique et
commerciale.
Les kiosques de Lisbonne (par Catarina Portas)
Dimportation franaise, le premier kiosque (quiosque) lisbote stablit sur le Rossio en 1869. L
Elegante connut un succs fulgurant et fut surnomm A Boia (La Boue) pour sa visibilit et son
ouverture presque permanente, une balise dans la ville. En 1900, le rseau des kiosques (et leurs
terrasses) stendait dans tout Lisbonne. En diversifiant leur offre (toujours gastronomique), ils devinrent
des points de repre tout en contribuant limage hospitalire de Lisbonne. Aprs leur quasi-disparition,
la Ville a lanc, en 2009, une opration denvergure en rimplantant une trentaine de kiosques en lien
avec la rouverture ou la rhabilitation de belvdres (miradouros) et jardins. Ouverts de 7 heures
minuit, on y trouve de quoi se restaurer, un lieu de convivialit et dchange, voire de travail grce la
connexion wifi gratuite. lments de sociabilit, relais de services et micropolarits commerciales, les
kiosques jouent de leur identit rtro Belle poque et attirent de jeunes entrepreneurs branchs.
Chaque kiosque (il sagit dune concession dure variable en fonction des projets) est lobjet dun appel
initiative par la municipalit. Cela lui permet de matriser leur coloration programmatique en fonction
de leur localisation et dquilibrer leur potentiel danimation locale lchelle de la ville. Un enjeu soustendu par la volont dlaborer une infrastructure conviviale et culturelle pour soutenir une politique
vnementielle inventive en dpit des restrictions budgtaires.
De limportance des kiosques Lisbonne
Chacun saccorde reconnatre que la fin du xxe sicle a vu les espaces publics de Lisbonne perdre
progressivement de leur vie, les habitants stant enfuis de la ville et boudant leurs espaces partags. Les
volutions socio-conomiques et les nouvelles gomtries familiales rduisant le temps libre des habitants
ont contribu la dgradation progressive des espaces verts et publics de la ville et laugmentation de
linscurit. La municipalit sest alors saisie de la question pour rcuprer, rgnrer et adapter ses
espaces partags.
Les kiosques : un outil puissant de rgnration des espaces publics alli une stratgie dmulation
culturelle et conomique
Les kiosques ont contribu au retour des Lisbotes en ville et les ont incits vivre intensment leurs
espaces publics. Nuds dun rseau qui se densifie progressivement, ils ponctuent et catalysent leur
(petite) chelle une stratgie globale de renaissance de lespace public, tout en renforant le sentiment de
scurit dans le centre. Mais leur vertu va au-del, car merge un outil conomique ne ncessitant quun
investissement public et une mise en uvre lgers, chose apprciable en temps de crise. Les kiosques
crent de lemploi et stimulent la concurrence, la crativit et limagination des porteurs de projet.
Ils suscitent des propositions innovantes, ouvrant des fentres inespres dans les vies mtropolitaines
agites : ils offrent des opportunits de rencontre indites lorigine dinitiatives inattendues, comme
Enamorados por Lisboa , Lisbon Week , Out Jazz , Movimento Verde Alfacinha , Mexefest .
Cest cette dimension vnementielle (festivals, concerts et diffrentes activits orientes vers tous les
publics, sans oublier enfants et adolescents), sappuyant entre autres sur le rseau de plus en plus solide
des kiosques, qui construit limage de marque de la ville et y attire des profils de plus en plus divers, au
premier rang desquels les populations cratives.
Source : A partir de louvrage de la collection projet urbain Le projet urbain en temps de crise. Lexemple de Lisbonne
sous la direction dAriella Masboungi (Editions Le Moniteur)
-62-
Annexe IV
La stratgie d'intervention doit tre construite en fonction de chaque situation locale et dfinir
un positionnement s'appuyant sur les atouts spcifiquement identifis. Une dgradation socioconomique caractre structurel pourra ainsi conduire organiser un resserrement de la
partie commerciale du centre. La reconfiguration de l'offre commerciale devra tre conue en
fonction de la population susceptible de frquenter le centre-ville concern. Cette stratgie
devra tre porte la fois par le maire de la ville concerne et par le prsident de
l'intercommunalit qui pilote l'amnagement et le dveloppement conomique une chelle
plus large ; encore faut-il que le primtre de l'EPCI couvre l'ensemble de l'unit, voire de l'aire
urbaine ou qu'il existe sur ce territoire une gouvernance adapte, par exemple dans le cadre
d'un SCOT. Ce n'est en effet qu' ce niveau que peut tre dfinie et mise en uvre une politique
d'urbanisme commerciale cohrente permettant de matriser les projets nouveaux et de
maintenir un quilibre entre l'offre de centre-ville, des quartiers et des priphries.
4.1.2. Les lus ont besoin dune ingnierie de conseil spcialise et tourne vers
loprationnel
Pour l'tablissement du diagnostic et de l'laboration cette stratgie, les villes ont besoin d'une
ingnierie adapte de conseil, d'tude, d'appui au pilotage et d'assistance maitrise d'ouvrage.
Les villes petites et moyennes n'ont pas toujours l'habitude de faire appel des missions de
conseils ou des prestataires. D'autant que dans le cas prsent, il convient de mobiliser des
quipes qui regroupent la fois des comptences d'urbanisme et des expertises pointues en
matire de dveloppement commercial. De plus, cette ingnierie doit tre ancre dans la ralit
et tourne vers l'action, sous peine de ne pas tre efficiente si elle reste trop gnrale ou pas
assez incarne dans le terrain et imprgne de toutes ses spcificits.
4.1.3. Le projet doit tre global avec un ensemble dactions, il comportera le plus souvent
une dmarche de restructuration immobilire mobilisant le foncier commercial
Il est rare qu'une dmarche de revitalisation ne porte que sur l'aspect commerce. Cela peut
arriver dans le cas d'un projet commercial qui serait mis en uvre en complment et la suite
d'un projet de requalification de l'habitat et des espaces publics dj ralis ou du moins bien
avanc. Mais le plus souvent, une approche globale est ncessaire qui portera sur toutes les
facettes du projet urbain : habitat, quipements, activits, espaces publics, mobilit, transports et
stationnement, etc. La transformation physique d'un quartier va ncessairement avec l'volution
de son attractivit rsidentielle et sa revitalisation commerciale. Ceci semble d'ailleurs rvler le
caractre limit de l'intrt du contrat de revitalisation artisanal et commercial (CRAC) qui sera
voqu ci-aprs et dont l'avantage principal est de pouvoir monter en toute scurit juridique
une forme de concession sans amnagements urbains : l'utilit du CRAC est avre Paris ou
dans des villes dont les centres ont dj t fortement rhabilits comme Nancy, alors qu'une
concession classique semble pouvoir convenir la mise en uvre de projets globaux dans de
nombreuses villes moyennes.
4.1.4.
Une des difficults essentielles surmonter est l'absence ou l'insuffisance d'implication des
commerants eux-mmes, notamment quand ils ne sont pas pralablement organiss
collectivement. La prparation d'un projet global de requalification constitue une occasion
unique de mettre en uvre une organisation collective indispensable non seulement au
redressement conomique du centre mais aussi sa gestion durable dans le temps. Les
commerants, indpendants, groupes ou franchiss, sont les premiers acteurs concerns et
seront d'autant mieux associs et impliqus qu'ils seront structurs dans le cadre d'une entit
-63-
Annexe IV
adapte, qu'il s'agisse d'une association active regroupant la majeure partie d'entre eux ou
d'autres formes qui pourraient se dvelopper l'avenir (office du commerce, cooprative de
dveloppement conomique inspire du modle canadien). Ce qui devrait constituer un
pralable essentiel est prn par toutes les organisations professionnelles du commerce mais
reste encore concrtiser dans nombre de villes moyennes.
4.2.1.1.1. Le droit de premption urbain est un outil de droit commun permettant notamment
lacquisition de locaux commerciaux
La rglementation du droit de premption urbaine (DPU) est rgie par le Code de lUrbanisme
Le droit de premption urbaine (DPU) permet son titulaire dacqurir prioritairement des
biens immobiliers en voie dalination, titre onreux ou gratuit 24. Ce droit, inscrit au Code de
lurbanisme, concerne :
24 sauf si celle-ci est effectue entre personnes ayant des liens de parents jusquau sixime degr, ou des liens dun
mariage ou dun pacte civile de solidarit (art. L.213-1-1 C. urb.).
-64-
Annexe IV
les baux constitutifs de droits rels (baux construction ou baux emphytotiques 25 par
exemple).
Le droit de premption urbain peut tre exerc, de droit ou par dlgation, par une multiplicit
dacteurs
Les titulaires du DPU sont fixs par le Code de lurbanisme (art. L. 211-1 et L. 211-2 C. urb.). Il
sagit :
des communes dotes dun plan local durbanisme (PLU) approuv ou dun plan
doccupation des sols rendu public ;
des communes dotes dune carte communale approuve ;
des tablissements publics de coopration intercommunale (EPCI) y ayant vocation de
plein droit :
ltat ;
Les modalits dexercice du droit de premption urbain requirent une comptence juridique et un
engagement financier
Lalination dun bien vis par le primtre du DPU doit faire lobjet dune dclaration
dintention dalination (DIA) adresse au maire. A dfaut de dclaration, la vente est dclare
nulle sur demande du titulaire du droit de premption, prescrite par 5 ans. Cette dclaration
indique notamment la nature du bien et son ventuelle occupation, des documents attestant de
ltat du bien, les conditions de lalination (le prix et les modalits de paiement pour la vente
gr gr, la valeur estime du bien ou le droit offert en contrepartie pour lalination).
La dcision du titulaire du DPU doit intervenir dans les deux mois suivant la rception de la DIA,
le silence du titulaire valant pour renonciation lexercice du droit de premption.
La dcision peut prendre trois formes :
le maintien du prix.
Si le vendeur maintient son prix, le titulaire du droit de premption peut :
-65-
Annexe IV
Source : Assemble nationale, tude dimpact du projet de loi pour laccs au logement et un urbanisme rnov,
25 juin 2013
-66-
15 jours
2 mois
2 mois
Source : Mission
Le propritaire retire sa
vente
Le propritaire maintient
son prix initial
Conclusion de la vente
selon les modalits de la
DIA
Absence de rponse du
titulaire du DPU
Transmission au
dlgataire du droit de
premption
Le propritaire accepte le
nouveau prix
Si dlgation
Annexe IV
Annexe IV
4.2.1.1.2. Le droit de premption commercial est un outil de droit spcial permettant ses
titulaires de suivre avec prcision lvolution des linaires commerciaux et dacqurir les
baux et fonds commerciaux ainsi que les terrains porteurs de projets commerciaux
La rglementation du droit de premption commercial a fait lobjet de plusieurs volutions
rglementaires
La loi du 2 aot 2005 en faveur des PME, instaure un nouveau droit de premption spcifique, au
bnfice des communes, et dont lexercice est rserv la cession de fonds artisanaux, de fonds
de commerce ou de baux commerciaux (art. L. 214-1 et suivants). Le dcret dapplication de la
loi a permis sa mise en uvre pleine et entire depuis dcembre 2007.
Par la suite, la loi de modernisation de lconomie (LME) n2008-776 du 4 aot 2008 (art. 101)
et ses textes dapplication, ont tendu ce droit de premption des cessions de terrains
susceptibles de porter des projets commerciaux dune surface comprise entre 300 et 1000 m2.
La loi n2010-559 du 28 mai 2010 permet aux socits publiques locales damnagement (SPLA)
dexercer par dlgation ou directement la premption commerciale sur les cessions de fonds de
commerce, de fonds artisanaux et les baux commerciaux. Toutefois, les terrains ddis
laccueil dquipements entre 300 et 1 000 m de surface de vente ne font pas partie du
primtre dfini par la loi, alors mme que les SPLA peuvent sappuyer sur leur expertise en
construction et matrise douvrage.
La loi ACTPE du 18 juin 2014 modernise la mise en uvre du droit de premption commercial et
permet la dlgation de son exercice.
Encadr 27 : Le bail commercial et la protection du commerant locataire
Le Code du commerce confre au commerant un droit au bail qui peut faire lobjet dune cession.
Ce droit au bail fait partie du fonds de commerce dont il est l'un des lments principaux dans la
mesure o la clientle est souvent directement rapporte au lieu dimplantation commerciale. Le bail
commercial est un contrat de location d'un immeuble au sein duquel le locataire exploite un fonds
commercial, industriel ou artisanal. Par rapport aux baux classiques, le bail commercial est soumis un
rgime juridique particulier.
En effet, lorsquun commerant est locataire de l'immeuble dans lequel il exerce son activit, celui-ci
savre dpendant du propritaire qui peut ventuellement lui refuser le renouvellement du bail et le
priver ainsi de tout ou partie de sa clientle. Pour protger les commerants dune telle situation, le
dcret n53-960 du 30 septembre 1953 (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce) a
spcialement rglement le bail commercial dans sa dure et son renouvellement. On relve
notamment que :
la dure du bail ne peut pas tre infrieure 9 ans (art. L. 145-4), bien que le preneur puisse
prendre cong lexpiration dune priode triennale ;
la ralisation, par le bailleur, de travaux qui ncessiteraient lvacuation des lieux donne au
locataire un droit une indemnit de dpossession qui comprend l'indemnisation des
consquences dommageables de la privation temporaire de jouissance, compte tenu, s'il y a lieu,
de l'installation provisoire ralise aux frais du bailleur et du remboursement de ses frais
normaux de dmnagement et de rinstallation ;
en cas de non renouvellement du bail commercial sur demande du locataire, celui-ci peut soit
contester le refus de renouvellement, soit demander une indemnit dviction, en saisissant le
tribunal avant lexpiration dun dlai de deux ans compter de la date laquelle est notifi le
refus de renouvellement.
La rvision des loyers commerciaux encadre soit au cours de la dure du bail commercial, soit lors de
son renouvellement, est galement encadre.
En cours de bail, le loyer peut tre rvis selon 2 modalits prcises dans le contrat : la rvision
triennale (lgale) ou selon une autre priodicit de rvision prcise dans le contrat (clause d'chelle
mobile.) La rvision triennale est, sauf exception, plafonne. En effet, la hausse du loyer en cours ne
-68-
Annexe IV
peut pas excder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC).
Pour dterminer le nouveau loyer lors de la premire rvision triennale, la formule de calcul est la
suivante : =
Lors des rvisions suivantes, il faut prendre en compte l'indice de rfrence en vigueur la date de la
prcdente rvision. Il est noter que, pour les contrats conclus ou renouvels depuis septembre 2014,
la variation de loyer ne peut conduire une augmentation suprieure, pour une anne, 10 % du loyer
pay au cours de l'anne prcdente.
Le bailleur peut demander le dplafonnement du loyer, en cas de :
soit accepter le renouvellement mais refuser le nouveau loyer, ce qui le conduit vers la
commission dpartementale de conciliation, ou le tribunal de grande instance si aucune
conciliation n'est possible.
De mme que pour la rvision en cours de bail, le plafonnement du loyer renouvel ne s'applique pas
en cas de modifications importantes des caractristiques du local, de la destination des lieux, des
obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialit ou si le bail initial a t conclu pour
une dure suprieure 9 ans.
Source : Mission
26
L'achalandage s'emploie pour caractriser une partie de la clientle qui s'intresse moins la personne du
marchand qu' l'emplacement jug pratique ou prestigieux du commerce.
-69-
Annexe IV
Il ne comprend pas :
Source : Mission
La loi n2010-559 du 28 mai 2010 permet aux socits publiques locales damnagement (SPLA)
dexercer par dlgation ou directement la premption commerciale sur les cessions de fonds de
commerce, de fonds artisanaux et les baux commerciaux (article L. 327-1 du Code de
lurbanisme). Toutefois, les terrains ddis laccueil dquipements entre 300 et 1 000 m de
surface de vente ne font pas partie du primtre dfini par la loi, alors mme que les SPLA
peuvent sappuyer sur leur expertise en construction et matrise douvrage
La loi ACTPE ouvre la possibilit de dlguer lexercice du droit de premption commerciale (art.
L. 214-1-1) :
La dlgation peut porter sur une ou plusieurs parties du primtre de sauvegarde ou tre
dvolue ponctuellement pour une alination prcise.
27 Il arrive que le loyer puisse tre dplafonn, cest--dire que lors de son renouvellement, sa rvaluation peut
dpasser lindice des loyers commerciaux.
-70-
Annexe IV
La dfinition du primtre de sauvegarde constitue la fois une condition sine qua non de lexercice
du droit de premption et un instrument dinformation pour les communes
Les principes de dfinition du primtre de sauvegarde
Selon larticle L. 214-1 du Code de lurbanisme, le conseil municipal peut, par dlibration
motive, dlimiter un primtre de sauvegarde du commerce et de lartisanat de proximit . Les
alinations titre onreux de fonds artisanaux, de commerce, de baux commerciaux ou de
certains terrains usage commercial opres au sein de ce primtre sont soumises au droit de
premption. La mise en place du primtre de sauvegarde est motive au regard des critres
lgaux, sous le contrle du juge administratif.
Larticle R. 214-1 du Code de lurbanisme dfinit le mode de justification. Le projet de
dlibration du conseil municipal ou de lorgane dlibrant de lEPCI auquel la comptence a t
dlgue, comporte :
le plan du primtre ;
un rapport analysant la situation du commerce et de lartisanat de proximit lintrieur
de ce primtre et les menaces pesant sur la diversit commerciale et artisanale , incluant
par exemple une cartographie des commercialits, les donnes relatives au cot des
loyers, la qualit de laccessibilit, ltat du foncier.
En amont, la dfinition du primtre de sauvegarde se fonde en effet sur une tude des
commercialits par secteur, qui met en vidence les forces et les faiblesses du tissu local. La
mobilisation des quipes de la commune ou de son dlgataire, en partenariat avec les pouvoirs
publics locaux, et les chambres du commerce et dindustrie (CCI) contribue prciser la
pertinence du projet de primtre et dterminer les objectifs de sa mise en place. Cette analyse
peut notamment sappuyer, en plus de ltude de march, sur les systmes dinformations
gographiques (SIG).
Encadr 29 : Le systme dinformation gographique
-71-
Annexe IV
Le dcret dapplication du 26 dcembre 2007 de la loi de 2005 en faveur des PME instaure un
avis pralable consultatif de la chambre de commerce et dindustrie (CCI) et de la chambre des
mtiers et de lartisanat (CMA) sur le projet de dlibration, cet avis sollicit par le maire ou le
prsident de lEPCI, tant rput favorable en cas de silence gard pendant un dlai de deux
mois compter de la saisine (art. *R. 214-1.).
Un tat des lieux de lusage de la mise en place du primtre de sauvegarde commercial
Le primtre peut tre global, lchelle de la commune, cibl multi-sites ou encore cibl monosite. Certaines difficults se prsentent pour recenser prcisment lvolution du nombre de
primtre de sauvegarde mis en place par les communes. Reprable au niveau prfectoral par
lexercice du contrle de lgalit appliqu aux dlibrations municipales qui adoptent le
primtre de sauvegarde, cette volution nest pas directement suivie. En revanche, les
chambres consulaires peuvent permettre le recensement des primtres grce la saisine pour
avis consultatif obligatoire depuis 2007. Toutefois, seules les donnes de 6 dpartements
franciliens sont collectes de manire permanente et exhaustive par un observatoire,
PremptCo, mis en place par la CCI Paris Ile-de-France et les CCI territoriales et
dpartementales.
Encadr 30 : Le recensement des primtres de sauvegarde par les chambres consulaires
Dans son rapport relatif au droit de premption commercial, la CCI Paris Ile-de-France faisait tat des
donnes suivantes :
On comptait en 2010 plus de 520 primtres sur le plan national, les primtres cibls reprsentant 47%
du total national et les primtres globaux 4%. Au 1er janvier 2013, en rgion Ile-de-France, 166
communes avaient dlibr sur des primtres (soit 13%, sachant quenviron 40% des commerces
franciliens de moins de 300 m2 sont concerns), 60% dentre eux sont multi-sites, 30% mono-sites et 10%
couvre la totalit du territoire communal ; les motivations portent 86% sur la prservation de la
diversit commerciale, 69% visent viter la mono-activit, 45% font valoir la revitalisation et la
redynamisation du commerce, 13% la restructuration de loffre commerciale, 13% la prservation dun
secteur dactivit.
Source : CCI Paris Ile-de-France, Droit de premption commercial, opportunits et prcautions prendre , juillet
2014
Le Contrle gnral et financier analyse dans un rapport doctobre 2013 le recensement opr par les
chambres consulaires en 2011 :
Le recensement ralis en 2011 identifiait 522 primtres de sauvegarde. Seules 4% des communes
avaient opt pour un primtre englobant la totalit de leur territoire, ce qui aurait d tre contest lors
de lexercice du contrle de lgalit. Les autres communes, en conformit avec lesprit de la loi de 2005,
ont cibl le primtre sur le centre-ville et les axes commerants de la ville.
Ce chiffre de 522 constitue une donne relative, les recoupements effectus ayant rvl que CCI de France
avait dcompt plusieurs primtres sur le territoire dune mme commune. Actuellement selon les
donnes disponibles il y aurait seulement 486 communes ayant retenu des primtres de sauvegarde
Seules 81 oprations de premptions avaient t identifies ; elles concernaient 49,1% des fonds, 44,3%
des baux et 6,6% des terrains. Les biens prempts relevaient 60 % du commerce non alimentaire, 30%
du commerce alimentaire et 10% des activits de services aux particuliers. Sur ces 81 biens prempts,
seuls 6 avaient t rtrocds la date de lenqute.
En prenant en considration lexistence de 36 550 communes, ces chiffres sont rapprocher :
- du nombre de communes dotes dun PLU : 16 852, soit 46% des communes, 13 ans aprs le vote de la loi
SRU du 13 dcembre 2010.
- du nombre de communes de plus de 5 000 habitants dont lappareil commercial justifie lexistence dun
primtre de sauvegarde : 1 791 communes (chiffres INSEE 2006), soit pour 486 primtres de
sauvegarde, un taux de couverture de 27%, 3 ans aprs le dcret de 2007.
-72-
Annexe IV
Source : Contrle gnral conomique et financier, valuation de lexercice du droit de premption commercial par
les communes , Octobre 2013
Bien que le nombre de communes ayant mis en place un primtre de sauvegarde, soit 486
communes en 2011, puisse paratre relativement limit, ce chiffre est relativiser au regard du
nombre de communes de plus de 5 000 habitants dont lappareil commercial justifie lexistence
dun primtre de sauvegarde. Le taux de couverture qui slve en ralit 27% en 2010 sur
les communes en question soit trois ans aprs la publication du dcret dapplication, montre que
le dispositif est utilis.
Dans ce cadre, il pourrait tre utile dobliger les bailleurs dclarer auprs de la commune les
ruptures ou crations de baux commerciaux au sein du primtre de sauvegarde.
Les mesures de publicit prvues par larticle R. 214-2 renvoie au droit commun du droit de
premption urbain, mais vise toutefois le seul article R. 211-2 du Code de lurbanisme qui
prvoit un affichage en mairie pendant un mois et sa mention dans deux journaux diffuss dans
le dpartement.
Pour maintenir la symtrie dinformation entre les diffrentes parties prenantes, et la confiance
des commerants avec qui les collectivits doivent travailler en bonne intelligence, il parait
ncessaire de renforcer ces mesures de publicits, notamment en indexant le plan du primtre
de sauvegarde au PLU de la commune.
Les modalits dexercice du droit de premption commercial
Lalination dun bien vis par le droit de premption commercial fait lobjet dune dclaration
pralable adresse au maire. dfaut de dclaration, la vente est dclare nulle sur demande du
titulaire du droit de premption, prescrite par 5 ans. Depuis la loi ACTPE de 2014, cette
dclaration comporte :
-73-
Annexe IV
En vertu de larticle R. 214-5, la dcision du titulaire du droit de premption peut prendre trois
formes :
-74-
Annexe IV
Larticle R. 214-9 prescrit un dlai de trois mois pour la passation de lacte de cession, compter
soit de la notification de laccord sur le prix et les conditions nonces dans la dclaration, soit
de la dcision judiciaire devenue dfinitive, soit de lacte ou du jugement dadjudication.
Pour la reprsentation du processus de premption commerciale, on se rfrera la figure 5, en
notant deux spcificits :
Dans son rapport bilan de lopration VitalQuartier la SEMAEST fait tat des critres rentrant en ligne
de compte dans sa dcision dacquisition. Les critres dtude sont les suivants :
la localisation du local par rapport aux zones prioritaires pralablement dfinies et par rapport
aux zones de protection du commerce dfinies par le PLU ;
la position par rapport la rue ;
la configuration du local et le type dactivits susceptibles de sy installer en fonction des
contraintes techniques, des ventuelles interdictions au titre du rglement de coproprit. En cas
de local dj occup, la SEMAEST tudie les conditions du bail, notamment la destination et la date
dchance ;
le bail et notamment sa date dchance. Ainsi, dans le cas dun local occup par une activit non
conforme aux objectifs [] plus lchance du bail est proche, plus il est intressant dacqurir le
local commercial afin dinstaller rapidement une nouvelle activit. Notons toutefois que lviction
dun locataire au terme du bail peut savrer longue et coteuse ;
lavis du maire ou de lEPCI.
Source : SEMAEST
-75-
Annexe IV
Les collectivits utilisent la mise en place de primtres pour observer l'volution du commerce
sur leur territoire et entretenir un dialogue avec acteurs du secteur (commerants, associations,
agents de limmobilier commercial,). Ces changes permettent de communiquer sur les
activits prserver et de sensibiliser les principaux intresss la politique de promotion et de
sauvegarde mise en place par les collectivits. Les collectivits, les tablissements publics locaux
et les socits dconomie mixte titulaires du droit de premption mettent alors en place des
oprations conventionnes avec les propritaires privs qui travaillent dans le sens de leur
action. La nature de ces oprations conventionnes dpend du signataire.
4.2.1.2.1. Les aides limmobilier dentreprise sont la comptence exclusive des communes et de
leurs groupements
En vertu de larticle 1511-3 du Code gnrale des collectivits territoriales, les communes et leur
groupement dfinissent et dcident de loctroi des aides limmobilier dentreprise. Ces aides
ciblent linvestissement immobilier des entreprises et la location de terrains ou d'immeubles.
Les communes et les EPIC sont ainsi mme daider les commerants dans lachat ou la location
dun local commercial.
Encadr 32 : La rpartition des comptences en matire daides limmobilier dentreprise
La loi du 7 aot 2015 portant la nouvelle organisation territoriale de la rpublique (NOTRe) a modifi
-76-
Annexe IV
la comptence dattribution des aides limmobilier dentreprise et tendu le champ de ces aides (art.
3). La circulaire du 22 dcembre 2005 prcise lvolution de la rpartition des comptences entre les
collectivits locales:
Les communes, la mtropole de Lyon et les tablissement publics de coopration intercommunale (EPCI)
fiscalit propre sont dsormais les seuls possder la comptence de plein droit pour dfinir les aides ou
les rgimes daides et dcider de loctroi de ces aides sur leur territoire en matire dinvestissement
immobilier des entreprises et de location des terrains ou dimmeubles.
La rgion a perdu la comptence de plein droit pour intervenir en matire daides limmobilier
dentreprise. Elle peut dsormais intervenir uniquement en complment des communes, EPCI et de la
mtropole de Lyon, et dans le cadre de conventions.
Le dpartement a galement perdu sa comptence de plein droit en la matire, et de surcrot, il ne peut
plus intervenir en complment de la commune ou dun EPCI.
En revanche il peut agir par dlgation les communes ou les tablissements publics de coopration
intercommunale fiscalit propre peuvent, par voie de convention passe avec le dpartement lui
dlguer la comptence doctroi de tout ou partie des aides mentionnes au prsent article.
Source : Mission, daprs la circulaire ministrielle relative la nouvelle rpartition des comptences en matire
dinterventions conomiques des collectivits territoriale et de leurs groupements issue de lapplication de la loi n2015991 du 7 aot 2015 portant nouvelle organisation territoriale de la Rpublique (NOTRe)
Les aides limmobilier revtent la forme de subventions, de rabais sur le prix de vente, de
location ou de location-vente 28 de terrains nus ou amnags ou de btiments neufs ou rnovs,
de prts, d'avances remboursables ou de crdit-bail 29 des conditions plus favorables que celles
du march. Le montant des aides est calcul par rfrence aux conditions du march, selon des
rgles de plafond et de zone dtermines par voie rglementaire. Ces aides donnent lieu
l'tablissement d'une convention et sont verses soit directement l'entreprise bnficiaire, soit
au matre d'ouvrage, public ou priv, qui en fait alors bnficier intgralement l'entreprise.
Dans le cadre dune politique de soutien la vitalit commerciale, les aides limmobilier
dentreprises constituent un outil de suivi et de matrise de lvolution du foncier commercial.
Moins contraignant juridiquement et en matire dinvestissement financier que la premption
urbaine ou commerciales, ces aides permettent dlargir le champ daction des communes et de
leurs partenaires.
28 La location-vente est une formule de transfert de la proprit immobilire dont la nature mixte mle deux rgimes
contractuels, celui du bail et de la vente. L'objectif est de permettre une personne d'acqurir un bien sans apport
personnel ni possibilit d'emprunt consquent. Pour que le contrat soit considr comme une location-vente, il doit
contenir des obligations de deux natures diffrentes. D'une part, un droit de jouissance sur le bien doit tre consenti
au locataire-acheteur pendant une priode dfinie et, d'autre part, un transfert de proprit du bien l'issue de ladite
priode.
29 Dans le cadre d'un crdit-bail, une socit financire (le crdit-bailleur) met un bien d'quipement la disposition
d'une entreprise pour une priode dtermine, contre paiement d'une redevance priodique. Au terme du contrat,
l'entreprise bnficiaire a gnralement le choix entre plusieurs options : soit restituer le bien, soit l'acqurir pour un
montant dfini lors de la conclusion du contrat, soit renouveler le contrat des conditions le plus souvent moins
coteuses.
-77-
Annexe IV
4.2.1.2.2. Les conventions passes avec les tablissements publics locaux permettent de dvelopper
lactivit commerciale dans le sens des objectifs publics sans passer par la premption
effective des locaux
Les tablissements publics locaux, dans le cadre dune dlgation du droit de premption ou
dans lexercice de leurs comptences de plein droit peuvent passer, avec les bailleurs, des
conventions qui permettent de financer de lingnierie de projet ou des travaux de rnovation en
change dun accord sur la destination commerciale affilie au local et sur le choix du
commerant exploitant. Ces oprations qui reprsentent un risque moindre et un cot financier
plus rduit renforcent la capacit dintervention des tablissements publics et accroissent les
chances datteindre les objectifs fixes dans le cadre de la politique de sauvegarde commerciale.
Lacquisition du local, comme nous lavons dit, ne suffit pas matriser ou diriger lactivit
commerciale : cest le rle du bail commercial. Dans le cas dun local vide, lacqureur peut crer
un bail commercial selon les conditions de lencadr 27. Il prcise la destination commerciale de
local (bail spcifique) et cre les conditions de gestion qui assure sa prennit lissue de la
revente. Dans le cas dun local occup en revanche, la modification ou le non renouvellement du
bail ne peuvent tre raliss qu lissu de celui-ci, en entraine le paiement dindemnit de nonrenouvellement. Le locataire est un droit de contester ce non-renouvellement ou le montant des
indemnits par voie judiciaire, entrainant un allongement significatif de la procdure et une
augmentation du cot de lopration.
4.2.2.2. Raliser des travaux damnagement et de modernisation
Lvaluation pralable des travaux de rnovation et de mise aux normes, ainsi que la matrise
douvrage des travaux raliser ncessite lintervention darchitecte et de professionnels de la
construction. Ceux-ci peuvent faire partie dune quipe interne ou tre appels au titre de
prestataire si le titulaire du droit de premption ne ralise quun nombre limit dopration de
ce genre. Les travaux incluent gnralement les oprations de rfection des peintures et des sols,
de rhabilitation des faades et des vitrines, la mise aux normes techniques (lectriques et
sanitaire) et le respect des exigences daccessibilit tout public. Ces travaux permettent la fois
de repenser dusage et la destination du local commercial, mais galement den rnover et den
moderniser la vitrine et lamnagement pour correspondre au standard qualitatifs ncessaires
lessor du commerce.
La loi ACTPE du 18 juin 2014 met en place un dispositif exprimental ayant vocation
rglementer et rnover la dlgation du droit de premption urbain et commercial.
Encadr 33 : Le contrat de revitalisation artisanale et commerciale (CRAC)
-78-
Annexe IV
la suite, la possibilit de les vendre au locataire.
Le contrat de revitalisation artisanale et commerciale prcise les obligations de chacune des parties,
notamment:
1 L'objet du contrat, sa dure et les conditions dans lesquelles il peut ventuellement tre prorog ou
modifi;
2 Le primtre gographique d'intervention de l'oprateur ;
3 Les conditions de rachat, de rsiliation ou de dchance par la collectivit territoriale ou le
groupement ainsi que, ventuellement, les conditions et les modalits d'indemnisation de l'oprateur ;
4 Les conditions financires de ralisation de l'opration.
L'laboration du projet de contrat de revitalisation artisanale et commerciale fait l'objet d'une
concertation dans les conditions prvues l'article L. 300-2 du code de l'urbanisme.
Sont associs l'laboration du contrat de revitalisation artisanale et commerciale :
a) La chambre de commerce et d'industrie territoriale et la chambre de mtiers et de l'artisanat dont le
ressort correspond au primtre gographique d'intervention envisag pour l'oprateur ;
b) Le prsident de l'tablissement public ou du syndicat mixte mentionn l'article L. 122-4 du code de
l'urbanisme.
Le projet de contrat de revitalisation, avant sa conclusion, est arrt par l'organe dlibrant des
collectivits territoriales signataires.
L'tat et les collectivits territoriales, ainsi que leurs tablissements publics, peuvent charger l'oprateur
du contrat de revitalisation artisanale et commerciale d'acqurir des biens ncessaires la mise en uvre
du contrat, y compris, le cas chant, par voie d'expropriation ou de premption. L'oprateur peut
procder la vente, la location ou la concession des biens immobiliers situs l'intrieur du primtre
de son intervention. Il assure, le cas chant, la matrise d'ouvrage des travaux ncessaires l'excution
du contrat ainsi que les tudes et les missions concourant son excution.
cet effet, l'tat et les collectivits territoriales, ainsi que leurs tablissements publics, fixent l'oprateur
des objectifs et des priorits en termes de diversification, de dveloppement et de rhabilitation de l'offre
commerciale, ainsi qu'un calendrier pour la ralisation de ces objectifs. Le non-respect de ce calendrier
peut tre un motif de rsiliation anticipe du contrat de revitalisation artisanale et commerciale.
La demande d'exprimentation est transmise pour information au reprsentant de l'tat dans le
dpartement concern. L'attribution du contrat de revitalisation s'effectue aprs une mise en
concurrence,
dans
des
conditions
fixes
par
dcret
en
Conseil
d'tat.
Les ministres chargs du commerce et de l'urbanisme assurent le suivi et l'valuation de
l'exprimentation. Ils remettent avant la fin de l'anne 2019 un rapport d'valuation au Premier ministre,
ainsi qu'un rapport intermdiaire avant la fin de l'anne 2017. Ces rapports sont pralablement transmis
aux collectivits territoriales qui ont particip l'exprimentation ; celles-ci peuvent mettre des
observations.
Source : Mission, daprs art. 19 loi ACTPE du 18 juin 2014, modifi par lordonnance n2015-1174 du 23 septembre 2015
- art. 10
4.2.3. Grer
4.2.3.1. Commercialisation
lissue de lacquisition du local, du bail ou du fonds commercial, le titulaire du droit de
premption peut engager une reprise de lactivit dans le sens de ses objectifs. Pour cela, il peut
lancer un appel projet ou candidature qui prcise ses exigences. Lvaluation des projets de
commerciaux dans le cadre de la commercialisation dun local ou de la rtrocession dun fonds
ou dun bail commercial. Lintrt du projet pour le quartier, le plan de financement et le
business plan pluriannuel permettent dobjectiver les possibilits de succs de lentreprise
commerciale. Outre ces lments quantitatifs, le titulaire du droit de premption sassure de la
motivation du candidat la location du local commercial.
-79-
Annexe IV
Encadr 34 : Les ppinires commerciales
A limage des incubateurs de start-up, les ppinires commerciales accompagnent de nouveaux
entrepreneurs dans le dveloppement de leur commerce. Elles offrent la fois des conditions
conomiques plus favorables que le march, notamment grce des loyers ou redevance des modrs,
et un accompagnement comptable et marketing dans la gestion du commerce. En contrepartie, les
commerants sengagent prenniser leur implantation locale, et dfinissent avec la ppinire leur
offre de service et leurs heures douverture. Lactivit commerciale est soutenue ainsi pendant une
dure qui peut aller jusqu plusieurs annes ans selon les structures. lissue de cette priode, le
commerant peut signer un bail commercial classique avec le propritaire du local ou acheter sa
boutique.
La dcision de limplantation dune ppinire commerciale mane des lus locaux dans le but de :
procder des travaux de modernisation, voire de remembrement, afin de pouvoir rendre plus
attractives des cellules commerciales dlabres ;
soit elle achte les locaux par ngociation ou premption, les refait neuf, puis les loue au
commerant slectionn ;
soit elle les loue, les rnove et sous-loue au crateur de commerce selon un contrat de location
grance (cf. infra).
La commune ou son dlgataire slectionnent les porteurs de projet selon besoins et la ralit du
territoire, notamment en favorisant les secteurs dactivit dficitaires. Ils valuent galement le projet
au regard des critres de viabilit conomique, de la force dinnovation du futur commerant, de sa
comprhension des standards qualitatifs ncessaires au bon fonctionnement de la boutique.
Plusieurs conditions sont ncessaires pour que la mise en location-grance soit possible :
le propritaire doit avoir pralablement exploit le fonds pendant au moins 2 ans, sauf cas
exceptionnels dont les mises en locations grances dcoulant dune acquisition par voie
de premption font parties ;
la location doit porter sur un fonds de commerce ;
le locataire-grant doit exploiter le fonds ses risques et prils, cest--dire quil est
responsable des dettes contractes dans le cadre de lexploitation du fonds (sauf durant
les six premiers mois o le loueur est solidairement responsable avec lui) ;
il doit sagir dune location accorde en contrepartie du versement dun loyer appel
redevance,
30 Ce qui signifie que le locataire engage sa responsabilit sur les dettes contractes durant sa priode dexploitation
du fonds.
-80-
Annexe IV
La gestion locative est une activit part entire. La mission souhaite attirer lattention sur
lengagement ncessaire en terme, notamment en termes de moyen humain, qui dcoule de
lacquisition par voie de premption. Les activits de gestion locative comportent notamment :
La gestion financire est quant elle assure par des comptables qui oprent lencaissement et
surveille les impays. Ils effectuent galement les oprations de recouvrement ou, le cas chant,
le rchelonnement des dettes.
4.2.4. Revendre
du locataire, qui peut tre aid dans lachat du bien par les dispositifs daide limmobilier
dentreprises ;
dinvestisseurs, condition que soient prcises les clauses daffectation du local ;
une foncire dont les principaux actionnaires sont des SEM ou des acteurs publics.
Encadr 35 : La Foncire Paris commerces
-81-
Annexe IV
quartiers.
La Ville de paris, la Semaest et la Caisse des dpts ont donc dcid de crer une socit foncire, pouvant
intervenir sur le march de l'immobilier commercial Paris.
Cre sous forme d'une socit par Actions Simplifie (SAS), la Foncire Paris Commerces, capitalise
hauteur de 11.2 M, a pour objet l'acquisition et la cession de locaux d'activit. Elle a rachet la Semaest
56 locaux issus de l'opration Vital'Quartier 1, slectionns en fonction de leur niveau de sensibilit la
fragilit commerciale.
La Semaest et la Caisse des dpts seront les principaux actionnaires de la foncire, hauteur de 95% du
capital. Le solde du capital sera dtenu par des partenaires. Deux banques mutualistes ont d'ores et dj
confirm leur intrt pour participer au tour de table.
La Semaest sera charge d'assurer la gestion des locaux transfrs la foncire pendant une dure de 4
ans.
Source : www.semaest.fr
En outre, on notera selon ltude ralise par la CCI en 2016 sagissant du cas des terrains, le
titulaire du droit de premption a tout intrt avoir pressenti un projet commercial alternatif
avant de dcider de prempter, afin dviter de se retrouver avec une friche.
Sur ce dernier point, il faut signaler que la loi ACTPE prvoit pour viter la dgradation des locaux
commerciaux visibles depuis la rue que le rglement de publicit extrieure peut dfinir des zones
o tout occupant de tes locaux ou, dfaut doccupant, leur propritaire, doit veiller ce que leur
aspect extrieur ne porte pas atteinte au caractre ou lintrt des lieux avoisinants.
4.2.4.2. Rtrocder un bail ou un fonds commercial
Les baux et fonds commerciaux prempts par les communes ou leur dlgataire doivent tre
rtrocds une entreprise immatricule au registre du commerce et des socits ou au registre
des mtiers ou titulaire dun titre quivalent dans un autre tat de lUnion europenne, dans un
dlai lgal de deux ans 31, tendu trois ans par la loi ACTPE en cas de mise en location grance.
Toutefois, la loi ne pas prvoit aucune disposition en cas dabsence de repreneur dans le dlai
lgal de deux ans. En consquence, rien ne se passe lexpiration des deux ans, le bien reste la
proprit de lacqureur par voie de premption. Lorsque la nature de lactivit commerciale
change, seul le bail commercial est rtrocd et non le fonds. Il est noter que la ncessit de
limmatriculation au registre du commerce et des socits peut constituer un frein contraignant
la rtrocession du bail ou du fond commercial.
Larticle R. 214-16 du code de lurbanisme permet doffrir lacqureur vinc un droit de
priorit dacquisition ; mais la longueur du dlai lgal de rtrocession ne permet pas de garantir
de lintrt de lacqureur en question ou trois ans aprs la promesse de vente initiale.
La rtrocession doit tre conforme au cahier des charges approuv par le conseil municipal ou
lorgane dlibrant du dlgataire du droit de premption (art. R. 214-11). Il apparait ncessaire
que la commune ou son dlgataire ne fixe pas des conditions trop rigides dans son cahier des
charges, au risque de ne pas russir trouver un repreneur. Pour faciliter cette procdure,
larticle R. 214-12 cre un dispositif dappel candidatures. Un avis de rtrocession est affich en
mairie pour 15 jours. Il comporte, outre lappel candidatures, la description du fonds, du bail
ou du terrain, le prix propos, le dlai de dpt des candidatures et mentionne que le cahier des
charges est consultable en mairie. Il prcise, le cas chant, que la rtrocession du bail est
subordonne laccord pralable du bailleur. En cas de dlgation, le dlgataire transmet au
maire cet avis et cest ce dernier qui en assure la publicit.
31 Loi n 2012-387 du 22 mars 2012 relative la simplification du droit et l'allgement des dmarches
administratives.
-82-
Annexe IV
La rtrocession du bail ou du fonds de commerce est ralise dans les conditions du droit
commun prvues aux articles L. 141-1 et suivants du Code du commerce. Ils imposent de
prciser :
Dans tous les cas, cet acte doit mentionner les conditions de rsiliation en cas dinexcution par
le cessionnaire du cahier des charges. Le choix du repreneur ncessite, en vertu de larticle
R. 214-14 la validation par le conseil municipal ou lorgane dlibrant de lEPCI ayant reu
dlgation de la rtrocession. La dlibration indique les conditions et les raisons du choix du
cessionnaire, opposables en cas de contentieux.
Dans le mois suivant la signature de lacte, des mesures de publicit (article R. 214-15), sont
effectues par la commune. Elles incluent laffichage en mairie pendant quinze jours dun avis
comportant la dsignation sommaire du fonds ou du bail rtrocd, le nom et la qualit du
cessionnaire, les conditions financires de lopration. En cas de dlgation, le dlgataire
transmet cet avis au maire qui en assure la publicit.
La conclusion de lacte de rtrocession ncessite laccord du bailleur, dont les modalits sont
dfinies larticle R. 214-13. Cet accord porte sur le projet dacte accompagn du cahier des
charges. Le dlai de deux mois accords pour la rponse du bailleur peut allonger le processus
de ralisation de lacte, a fortiori en cas de saisine du TGI et dengagement dune procdure
judiciaire.
-83-
Source : Mission
-84-
Annulation de la
rtrocession
Dcision judiciaire
Rtrocession
Opposition et saisine du
TGI
Demande de laccord du
bailleur
Location grance
Dlai de rtrocession : 3 ans
Absence de location-grance
Dlai de rtrocession : 2 ans
Bien prempt
Figure 6 : Processus de rtrocession dun bail commercial ou dun fonds de commerce dans le cadre de la premption
Annexe IV
Annexe IV
85
raliser un travail de pdagogie sur les moyens et les objectifs des oprations de
premption auprs des acteurs locaux (commerants, agences immobilires
commerciales, etc.). Une sensibilisation des bailleurs sociaux la gestion des locaux
commerciaux de pieds dimmeuble (dont ils dtiennent les baux emphytotiques)
semblent devoir tre mene ;
animer le rseau commercial en offrant, par exemple, des opportunits de dialogues
entre les commerants ou en favorisant la cration dassociation de commerants ;
appuyer lorganisation dvnements de promotions commerciales au sein des
primtres de sauvegarde.
Au cours de lopration de premption, ces services affichent et publient les appels projets
pour la commercialisation ou la revente du bien concern. Ils informent galement les
partenaires et le rseau (fdrations professionnelles, chambres consulaires, mdias,
financeurs, mairie le cas chant, etc.) mme de relayer les appels projet. Ils notifient le
candidat retenu et fournissent aux autres projets les motifs de leur refus. lissue du
processus, les services communication peuvent galement organiser le lancement du
nouveau commerce pour en faciliter la publicit.
Figure 7 : Synthse des modalits dintervention de la collectivit locale levier foncier
Information et
suivi
Source : Mission.
Premption
Acquisition
Ngociation
Conventionnement
Gestion
Revente
Aides limmobilier
dentreprise
( ) +
100
= + + +
+ +
-85-
Annexe IV
86
Lestimation du loyer annuel doit tre cohrente avec les loyers du march, en prenant en
compte sa moyenne basse. Le principal risque de lopration, dans ce contexte, est limpay
du loyer annuel qui constitue la seule source de valorisation de lopration. La SEMAEST
value 5% 15% ce risque dimpay selon les secteurs dactivits.
La scurisation financire de lacquisition des locaux commerciaux est donc croissante avec le
nombre et la diversit des oprations menes, qui permettent un lissage du taux de
rendement global. Dans le cas, en effet, o une commune se porterait acqureuse dun unique
local commercial et se trouverait face un locataire dans lincapacit de payer le loyer, lchec
de cette opration ne peut pas tre compens.
4.2.5.2. Plusieurs difficults juridiques, financires et commerciales psent sur lexercice
du droit de premption commercial
Plusieurs obstacles sont signals dans le processus de premption commerciale :
Avec :
( ) +
100
= + +
+ +
Si le local nest pas mis en location-grance, le risque dune disproportion des cots par
rapport au prix de revente est donc lev.
En outre, comme nous lavons soulign, lopration de premption est un processus long qui
mrite la mobilisation de comptences diverses. Avant de procder une telle opration la
commune ou ltablissement public local dlgataire doit dassurer quil dispose de telles
comptences et quil est capable de soutenir leffort financier sur plusieurs annes.
-86-
Annexe IV
87
D'un point de vue plus qualitatif, l'enjeu est que ces organismes de conseil soient mme
d'accompagner les villes et leurs partenaires depuis le diagnostic jusqu' l'nonc d'une
stratgie et la dfinition du projet, voire l'accompagnement de sa mise en uvre. De l'avis des
acteurs de terrain rencontrs, les comptences et le service rendu sont gnralement
satisfaisants dans les phases amont de diagnostic et d'tude mais les apprciations sont plus
diversifies pour ce qui concerne l'accompagnement du passage l'oprationnel. Les
comptences des structures opratrices sont alors bienvenues pour prendre le relais ou, du
moins, complter l'expertise avant la finalisation du projet.
4.3.1.2. Certaines SEM/SPL qui interviennent dans la requalification de quartiers
anciens dveloppent des comptences techniques et oprationnelles en matire
de commerce
Des socits d'conomie mixte (SEM), des socits publiques locales (SPL) ou socits
publiques locales damnagement (SPLA) ont dvelopp depuis une quinzaine d'annes des
comptences d'intervention en quartiers anciens, notamment pour des approches plus
lourdes et plus structurantes que les traditionnelles OPAH et, rcemment, pour des projets de
renouvellement urbain en quartier anciens dgrads relevant de l'ANRU.
-87-
88
Annexe IV
Les socits dconomies mixtes sont des socits anonymes capitaux privs et publics
(entre 50% et 85% du capital). Elles reprsentent la forme la plus ancienne et la plus
rpandue des tablissements publics locaux. la diffrences des SPL et SPLA, elles peuvent
uvrer pour dautres commanditaires que leurs actionnaires. Elles se voient confier des
missions aprs une mise en concurrence systmatique. A linverse, lavantage des SPL et des
SPLA est de pouvoir intervenir sans mise en concurrence pour leurs actionnaires.
Encadr 36 : Les socits publiques locales
Les collectivits territoriales et leurs groupements peuvent crer, dans le cadre de la loi n 2010-559
du 28 mai 2010, des socits publiques locales dont ils dtiennent la totalit du capital. Les SPL sont
des socits qui revtent la forme de socit anonyme rgie par le livre II du code de commerce et sont
composes, dau moins deux actionnaires (art. L. 225-1). Elles sont comptentes pour raliser des
oprations damnagement, dfinies larticle L. 300-1 du code de lurbanisme 32, des oprations de
construction ou pour exploiter des services publics caractre industriel ou commercial ou toutes
autres activits dintrt gnral. Ces socits exercent leurs activits exclusivement pour le compte
de leurs actionnaires et sur le territoire des collectivits ou groupement de collectivits
territoriales qui constitue ses membres.
Les SPL constituent des outils juridiques qui permettent aux collectivits territoriales de les dsigner
directement, sans publicit ni mise en concurrence, le prestataire de lopration vise. Il sagit dun
contrat dit de quasi rgie ou in house qui doit rpondre deux conditions au regard de la
jurisprudence europenne:
le contrle exerc par la collectivit adjudicatrice sur son cocontractant doit tre comparable
celui quil exerce sur ses propres services ; autrement dit, le cocontractant peut tre considr
comme le prolongement administratif de la personne publique elle-mme ;
lactivit du cocontractant doit tre principalement ralise pour le compte de la collectivit
adjudicatrice.
Encadr 11 : Les socits publiques locales damnagement
Larticle 20 de la loi n2006-872 du 13 juillet 2006 relative lengagement national pour le logement,
codifi larticle L. 327-1 du code de lurbanisme, a autoris les collectivits territoriales et leurs
groupements prendre des participations dans des socits publiques locales damnagement. Ce
dispositif, cr initialement titre exprimental pour 5 ans, a t prennis par la loi n2010-559 du
28 mai 2010 pour le dveloppement des socits publiques locales.
Par drogation lart. L. 225-1 du livre II du code de commerce, ces socits qui revtent la forme de
socit anonyme sont composes dau moins deux actionnaires. Les SPLA sont comptentes pour
raliser toute opration damnagement au sens du code de lurbanisme (article L. 300-1)
exclusivement pour le compte de leurs actionnaires et sur leur territoire.
Leur champ dintervention a toutefois t largi par larticle 4 de la loi n2010-559 du 28 mai 2010
prcite. Dornavant, elles sont galement comptentes pour raliser des tudes pralables, procder
32
Les actions ou oprations d'amnagement ont pour objets de mettre en oeuvre un projet urbain, une politique
locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activits conomiques, de favoriser le
dveloppement.
-88-
Annexe IV
89
toute acquisition et cession d'immeubles en application des articles L. 221-1 et L. 221-2, procder
toute opration de construction ou de rhabilitation immobilire en vue de la ralisation des objectifs
noncs l'article L. 300-1, ou procder toute acquisition et cession de baux commerciaux, de fonds de
commerce ou de fonds artisanaux dans les conditions prvues au chapitre IV du titre Ier du livre II du
Code de lurbanisme. En outre, les SPLA pourront dornavant galement exercer, par dlgation de leurs
titulaires, les droits de premption et de priorit dfinis par le code de lurbanisme et agir par voie
dexpropriation. Ces nouveaux pouvoirs ne pourront toutefois tre exercs que dans les conditions fixes
par des conventions conclues par lun de leurs membres .
La fdration des EPL cite dans une publication rcente une srie d'exemples d'oprations
mettant en vidence l'action d'une dizaine d'oprateurs. Toutefois, les actions menes sont le
plus souvent des actions d'accompagnement et d'animation, voire d'amnagements d'espaces
publics lis la revitalisation commerciale. Seules quelques socits portent des oprations
plus complexes, intgrant des restructurations d'immobilier commercial, comme Citadis
Carpentras et Avignon, InCit Bordeaux, SERM Lyon... Parmi elles, la SEMAEST fait figure
d'exception puisque son activit est prcisment centre sur la requalification commerciale
d'un nombre significatif de quartiers parisiens, travers les oprations Vital'quartier. De ce
fait, la socit est sollicite pour apporter son expertise dans d'autres villes et pour animer
des sminaires d'change d'exprience. Si le contexte de ces villes est profondment diffrent
de celui de Paris, les comptences techniques, la bote outil et les mthodes d'interventions
dveloppes par la SEMAEST constituent un capital de savoir-faire dont d'autres oprateurs
peuvent utilement s'inspirer.
Encadr 37 : La SEMAEST
La SEMAEST, socit d'conomie mixte de la Ville de Paris, est spcialise dans l'animation conomique
des quartiers. Elle conduit depuis 30 ans des projets d'amnagement, de rnovation et de dveloppement
conomique, au service de la vitalit urbaine.
Amnager
Amnageur historique de l'Est parisien dans les annes 80 et 90, la Semaest a men des oprations
d'envergure telles que la ZAC Reuilly, la ZAC Bercy, la Promenade plante et le Viaduc des arts. Riche de
ces expriences, elle poursuit aujourd'hui sa mission d'amnageur sur la ZAC Pajol et dans le quartier
Saint-Blaise.
Construire et rnover
En complment, la SEMAEST, mne des oprations de construction ou de rhabilitation d'quipements
pour le compte de la Rgion Ile-de-France ou de la Ville de Paris : lyces, crches, quipements sportifs ou
culturels, tablissements universitaires. Elle a su dvelopper un savoir-faire particulier pour les
oprations en site occup, comme la restructuration de la Cour de l'Industrie, ainsi que pour les chantiers
complexes comme la rnovation du Palais Omnisports de Paris Bercy.
Diversifier le commerce de proximit
Enfin depuis 2004, la SEMAEST dveloppe une expertise en matire de dveloppement conomique. Elle
intervient dans certains quartiers parisiens pour prserver et diversifier le commerce et l'artisanat,
travers plusieurs oprations : VitalQuartier, Chteau Rouge, Brguet, Claude Bernard, Viaduc des Arts,
Cour de l'industrie. La Semaest loue des locaux des commerants de proximit et les accompagne au
quotidien. Elle dveloppe notamment un programme baptis CoSto permettant aux commerants
d'utiliser le potentiel du numrique pour booster leur activit et accroitre leur visibilit. Reconnue pour
son savoir-faire, la Semaest intervient galement de manire croissante auprs des collectivits de la
mtropole parisienne.
Source : www.semaest.fr
-89-
90
Annexe IV
Cr en 1998, la suite de la loi du 14 novembre 1996 relative la mise en uvre du pacte de relance
de la ville (PRV), ltablissement public national damnagement et de restructuration des espaces
commerciaux et artisanaux prend la forme dun tablissement public industriel et commercial plac
sous la tutelle conjointe du Secrtariat gnral la Ville et la Direction gnrale de la comptitivit, de
lindustrie et des services.
Il intervient pour le compte de ltat, dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville et dans le
cadre de PNRQAD, en portant son action sur les centres commerciaux dgrads, en cas de dfaillance
des acteurs privs. Il a vocation accompagner les collectivits dans la reconqute et la requalification
de leurs espaces commerciaux et artisanaux. Ceux-ci doivent retrouver une place dans la cohrence du
tissu urbain et tre remis sur le march, une fois redevenu rentable lissue de son action.
Sur demande du maire ou du prsident dEPCI, lEPARECA peut tre amen agir pour trois raisons :
-90-
Annexe IV
91
des Dpts et des Consignations, les collectivits territoriales, lANRU et le FEDER. Une convention a
ainsi t mise en place avec lANRU entre 2013 et 2016 pour favoriser une mutualisation de leurs
moyens et renforcer larticulation et la cohrence entre leurs interventions. De mme en 2014, a t
cr, en partenariat avec la CDC, la SCI Foncirement votre , filiale commune dinvestissement
immobilier destine soutenir le dveloppement commercial des quartiers prioritaires de la politique
de la ville travers le portage dune vingtaine de nouveaux centres commerciaux de proximit. Ce
dispositif sinscrit plus largement dans une collaboration ancienne entre les deux structures qui
permet lchange dinformations et des interventions conjointes. Ainsi, dans le cadre de convention de
partenariat, la Caisse des Dpts et lEPARECA ont dj conduit plusieurs oprations immobilires,
souvent en lien avec lANRU.
Enfin, il a t confi lEPARECA la mise en place de Capville, un centre de ressource ddi au
commerce et lartisanat dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville. Capitalisant
lexpertise et lexprience acquises par loprateur, il a vocation accompagner les dcideurs et acteurs
du dveloppement local, grce un travail de veille et de partage des bonnes pratiques.
Source : www.epareca.org
La rforme de la politique de la ville issue de la loi Lamy a fait entrer plusieurs centres
anciens dans la gographie prioritaire et le nouveau programme national de renouvellement
urbain (NPNRU) comporte un nombre plus important de quartiers anciens traiter que dans
le premier programme. De ce fait, l'EPARECA est sollicit par plusieurs villes concernes par
le problme de la revitalisation commerciale, et a engag une rflexion pour se positionner
sur ces sujets, en sintressant diffrents cas concernant des villes petites ou moyennes
comme Lodve, Aubenas, Pont-Saint-Esprit La russite des oprations traites par
l'EPARECA suscite beaucoup d'intrt et l'expertise de l'organisme en restructuration
commerciale aujourd'hui est relle. L'objet traiter dans les centres-villes en difficults est
toutefois assez diffrent puisqu'il s'agit souvent de linaires commerciaux situs dans du bti
ancien dgrad comportant d'autres usages que le commerce et organis selon des structures
foncires complexes. Sur le plan quantitatif, l'EPARECA devrait toffer ses quipes et
augmenter ses capacits financires s'il tait amen dvelopper son activit dans ce
domaine. Il se pose galement la question des besoins d'intervention hors des quartiers
relevant de la politique de la ville (QPV), donc hors de l'actuel champ de comptence
rglementaire d'intervention de l'EPARECA.
4.3.1.4. La Caisse des dpts engage une action exprimentale sur le sujet de la
revitalisation commerciale et globale qui intgre notamment la question du
portage foncier
Dans le cadre de son repositionnement de grand oprateur technique et financier auprs des
territoires, la Caisse des dpts a identifi un besoin d'appui important des villes moyennes
et petites, prcisment sur le thme de la revitalisation commerciale. Elle a mis en uvre une
action exprimentale auprs de 10 villes titre de test et, sans attendre, a propos des
conventions centre-ville de demain pour la revitalisation des collectivits intresses qui
dclarent vouloir mettre en uvre une stratgie globale volontaire sur le sujet. L'intrt de
l'implication de la Caisse des dpts est sa capacit mobiliser son groupe et mettre en
uvre toute une panoplie d'outils : expertise pralable et subventions d'ingnierie,
mobilisation des filiales concernes du groupe, prts de portage foncier sur fonds d'pargne,
interventions en fonds propres selon des logiques d'investisseur public avis mais en
dehors des conditions ordinaires du march.
Encadr 14 : Le programme daction de la Caisse des dpts
Face au constat dune fragilisation du commerce dans les curs de ville, la Caisse des dpts et des
consignations a souhait intervenir en faveur de leur redveloppement. Aprs un travail de dfinition
des enjeux, la CDC a positionn son action autour de 3 axes :
-91-
92
Annexe IV
Source : Mission, partir des entretiens raliss, des documents fournis par la Caisse des Dpts et de
larticle LAMF et la Caisse des Dpts sassocient pour reconqurir les centres-villes (publi par Localtis
le 4 Avril 2016).
Annexe IV
93
Pour disposer des moyens oprationnels de mettre en uvre des dmarches de revitalisation
des centres-villes intgrant une mobilisation significative du foncier commercial, il convient
de dployer sur la France entire un rseau de comptences et de structures qui soit calibr
la hauteur des besoins des villes, porteuses des projets urbains et commerciaux ambitieux.
4.3.2.1. Au niveau du conseil, la mobilisation d'une ingnierie de qualit doit permettre
aux villes moyennes d'engager un projet adapt leur contexte
Alors que la bote outils rglementaire est dj bien fournie (concession damnagement,
CRAC, divers droits de premption), c'est sa mise en uvre qui pose question. Aussi, le
dploiement d'un ensemble de capacits opratoires est un enjeu majeur pour rpondre aux
besoins des villes. La question est la fois quantitative et qualitative. On peut estimer qu'une
centaine de projet pourraient merger, rpartis sur tout le territoire national, et se drouler
en moyenne sur une dizaine d'annes. L'intrt des villes de disposer d'oprateurs proches
du terrain, la nature mme des projets, en interface avec diverses problmatiques locales
d'urbanisme, de logement ou de dveloppement conomique, le savoir-faire dj dploy au
service du renouvellement des centres anciens sont autant de facteurs qui suggrent de
s'appuyer prioritairement sur des outils tels que les SEM et SPL. En premire analyse, le
dveloppement de 20 25 socits dans ce domaine permettrait de rpondre aux besoins.
Celles-ci pourraient, comme c'est dj le cas dans le cadre du ple d'change de la SCET,
s'organiser en rseau de comptence dans le cadre de France commerce .
Encadr 15 : Lexemple de lopration Cur de ville Vierzon
Commune de 27 000 habitants, Vierzon jouit dun environnement de qualit et dune desserte tant
ferroviaire (axes Nantes-Lyon, Paris-Limoges et Paris-Toulouse) quautoroutire (A71, A85, A20)
exceptionnelle. Ancienne ville industrielle, Vierzon connat cependant aujourdhui un phnomne de
dvitalisation et de dqualification de son centre-ville qui se traduit par une importante vacance
-93-
Annexe IV
94
une acquisition de murs sur les principaux axes commerciaux, en vue de la rnovation de
certains locaux commerciaux et de leur remise sur le march ;
la cration de la Fdration des Artisans et des Commerants de Vierzon Cur de ville qui
sest concrtise par le dveloppement de nouveaux services et de nouvelles animations
urbaines (sonorisation du centre-ville, ) et commerciales (e-commerce, chques-cadeaux, carte
de fidlit).
Si le projet nest pas termin, les conclusions intermdiaires du Directeur de la SEM Territoria, P.
Rivard permettent de mieux comprendre la situation actuelle de Vierzon en 2015. La ville souffre
toujours dun dficit dimage et dattractivit, malgr un patrimoine riche et la russite de la lutte
contre la vacance commerciale est variable selon les secteurs de lopration (depuis 2011, de 38 %
7 % dans la zone Gabriel Pri, mais de 41 % 52 % Joffre. Globalement, la vacance dans les 10 zones
principales rpertories a augment dans deux dentre elles, sest stabilise dans trois et a chut dans
cinq des zones.
Source : SCET.
Des concessionnaires privs damnagement peuvent galement intervenir, sils en ont les
capacits et si la collectivit locale leur confie la mise en uvre de lopration
damnagement. Le concessionnaire assure la matrise d'ouvrage des travaux et quipements
concourant l'opration prvus dans la concession, ainsi que la ralisation des tudes et de
toutes missions ncessaires leur excution. Il peut tre charg par le concdant d'acqurir
des biens ncessaires la ralisation de l'opration, y compris, le cas chant, par la voie
d'expropriation ou de premption. Il procde la vente, la location ou la concession des
biens immobiliers situs l'intrieur du primtre de la concession.
Encadr 16 : Les oprations damnagements
Les actions ou oprations d'amnagement ont pour objets de mettre en uvre un projet urbain, une
politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activits conomiques, de
favoriser le dveloppement des loisirs et du tourisme, de raliser des quipements collectifs ou des locaux
de recherche ou d'enseignement suprieur, de lutter contre l'insalubrit et l'habitat indigne ou dangereux,
de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bti ou non
bti et les espaces naturels.
L'amnagement, au sens du prsent livre, dsigne l'ensemble des actes des collectivits locales ou des
tablissements publics de coopration intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs comptences,
d'une part, conduire ou autoriser des actions ou des oprations dfinies dans l'alina prcdent et,
d'autre part, assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces oprations.
Toute action ou opration d'amnagement faisant l'objet d'une tude d'impact doit faire l'objet d'une
tude de faisabilit sur le potentiel de dveloppement en nergies renouvelables de la zone, en particulier
sur l'opportunit de la cration ou du raccordement un rseau de chaleur ou de froid ayant recours aux
nergies renouvelables et de rcupration
Source : Code de lurbanisme, art. L. 300-1
-94-
Annexe IV
95
Comme voqu prcdemment (3.1.2), le cadre dintervention peut tre la concession sil
sagit dune opration damnagement globale ou bien le CRAC qui constitue un cadre daction
juridiquement adapt lorsquil ny a pas de ralisation dquipements publics (ce quimplique
normalement une concession). La fdration des EPL indique toutefois que le rgime de
financement des CRAC devrait tre prcis afin notamment de scuriser lapport, le plus
souvent ncessaire, de participations financires publiques ; elle a prpar cet effet un
complment qui pourrait tre apport larticle 19 de loi n 2014-626 du 18 juin 2014.
L'article 19 de loi n 2014-626 du 18 juin 2014 relative l'artisanat, au commerce et aux trs petites
entreprises institue un nouveau dispositif qui permet l'Etat, aux collectivits territoriales, ainsi qu
leurs tablissements publics de conclure titre exprimental, et pour une priode de cinq ans
compter de la date de sa promulgation, des contrats dits de revitalisation artisanale et commerciale
en vue de favoriser la redynamisation du commerce et de l'artisanat. Le dcret n2015-815 du 3 juillet
2015 est venu prciser la procdure d'attribution de ces contrats, qui doivent tre mis en concurrence,
sans dtailler plus avant leurs conditions financires de mise en uvre.
Contrairement la concession damnagement, le contrat de revitalisation artisanale et commerciale
ne requiert pas la ralisation dquipements publics. Selon la fdration des EPL, la difficult
oprationnelle du contrat de revitalisation artisanale et commerciale rside actuellement dans le
rgime de financement des oprations. La ralisation de projets dans le cadre de ces contrats a
vocation tre finance par la revente des biens acquis et le portage peut tre assur par lemprunt.
Or, on ne peut garantir a priori lquilibre des bilans de ces oprations dans toutes les situations
rencontres. Il est donc important de permettre et de scuriser la participation financire des
personnes publiques concernes.
Dans l'article 19 de la loi Pinel, l'indication selon laquelle les conditions financires de ralisation de
l'opration doivent tre prcises dans le contrat ne semble pas suffisante pour fonder une
participation du pouvoir adjudicateur au cot de l'opration. De mme, faute de fondement lgal ou
rglementaire, il n'apparat juridiquement pas scuris que la personne publique signataire puisse
consentir des avances dans le cadre de ces contrats, quelle que soit la nature juridique de l'oprateur.
Source : Fdration des EPL, entretien mission.
Source : Mission
Il conviendrait aussi de tirer un premier bilan des CRAC engags, sans attendre la fin de la
priode dexprimentation, afin de faciliter et promouvoir le cas chant lusage de cet outil
dans les cas o est plus adapt que la concession.
-95-
96
Annexe IV
LEPARECA est aussi mme de dvelopper une capacit oprationnelle dans ce domaine, en
fonction des suites qui seront donnes la rflexion engage en son sein sur le principe,
lampleur et les modalits de ce nouveau champ possible dintervention. Il se poserait
notamment la question du primtre lgal daction de ltablissement, celle du modle
conomique et celle de la dure dintervention qui peut tre en centre ancien plus longue que
le temps habituel de portage de lEPARECA. Surtout, traiter un nombre significatif de projets
ncessiterait une certaine proximit et des moyens appropris, donc la mise en place
d'quipes locales et sans doute de filiales ou de structures rgionales pour lesquelles il
pourrait tre demand aux Rgions de s'impliquer. Cette ventualit n'est pas carter, tout
comme celle dorganiser des consortiums doprateurs, notamment si le dploiement des
SEM et SPL est insuffisant ou sil y a difficult mobiliser ou mettre en place un oprateur
local comptent sur certains sites. En dehors de cette hypothse, l'EPARECA pourrait
continuer de se dployer sur les enjeux de restructuration d'ensembles commerciaux de
banlieue et de priphrie, tre le ferment du centre de ressource et d'appui national voqu
ci-dessus, et intervenir directement sur des cas dlimits par des critres prcis
dintervention, dans des situations techniquement ou financirement difficiles, par exemple
pour une action particulire sur un objet urbain spcifique ou sur un ensemble commercial
bien identifi.
Enfin les tablissements publics fonciers devraient tre invits oprer plus largement en
amont (acquisition, dmolition, pr-amnagement, portage) des oprations de
restructuration urbaine, en tendant au foncier commercial les interventions que certains
dentre eux dveloppent dj sur du tissu dhabitat ancien ou des friches.
4.3.2.3. Le portage foncier et de la gestion prenne des principaux ilots commerciaux
centraux suppose un partenariat troit entre municipalit, propritaires et
commerants
-96-
Annexe IV
97
4.3.2.4. Ltat, les rgions et les villes pourraient contractualiser leurs moyens et
s'appuyer notamment sur la Caisse des dpts et des foncires commerce
pour bnficier d'ingnierie financire (prts, prfinancement, garanties)et
technique
La mise en uvre de projets de requalification de centres-villes et la prennisation de leurs
effets dans le temps ncessitent des moyens techniques et oprationnels, notamment la mise
en uvre d'un puissant rseau d'oprateurs et de socits de portage du foncier commerce ;
on a vu que la Caisse des dpts pouvait tre sollicite pour renforcer ce rseau l o cela est
ncessaire et contribuer la capitalisation des oprateurs et des socits de portage.
La mise en uvre des projets ncessite galement un dispositif financier complet adapt
des situations locales qui prsentent des perspectives de valorisation mais dans lesquelles le
jeu du march ne fonctionne pas immdiatement de faon satisfaisante. Il convient donc de
dfinir un modle conomique qui se caractrise par une mobilisation progressive de la
sphre prive en passant par des phases d'amorage et d'incertitude. Cela suppose, dans une
part importante des situations, une part de financement public qui pourra tre mobilise
selon un cofinancement de l'ensemble des collectivits (Etat, Rgions, Villes) complt par
l'apport de fonds europens dans le cadre de la politique communautaire en faveur des villes.
Cela suppose galement une ingnierie financire qui pourrait tre apporte et organise
par la Caisse des dpts : prfinancements et avances, prts de portage foncier, dispositifs de
garantie, apport de fonds propres pour la capitalisation des socits opratrices et foncires
(en investissement avec le priv ou en attente de la monte en rgime de son intervention).
-97-
98
Annexe IV
les difficults financires susceptibles dtre gnres par ces dlais, qui mettent en
danger laction des porteurs de projet ;
llargissement des critres dligibilit des projets concomitant une rduction des
crdits allous au fond, aboutissant une impasse budgtaire estime 80 M en
2014 ;
la gestion du fonds, confie au rgime social des indpendants (RSI), se rvlant trs
coteuse.
Au vu de ces conclusions, la nouvelle rdaction de larticle L.750-1-1 du code de commerce
figurant larticle 61 de la loi du 18 juin 2014 relative lartisanat, au commerce et aux trs
petites entreprises modifie le pilotage et les rgles de fonctionnement du FISAC. En passant
dune logique de guichet une politique dappel projet, le pilotage du FISAC doit
permettre la fois de rpondre aux priorits gouvernementales et de cibler les dpenses du
fonds pour mieux respecter la contrainte budgtaire.
-98-
Annexe IV
99
Tableau 4 : volution des dpenses dengagements et des crdits nets du FISAC sur la priode
2007-2016
Crdits (M)
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Rgulation
budgtaire et
redploiements
internes
81,5
70
70
78
64
42,7
32,3
19,3
19,3
15
-11,1
-29,1
7,1
1,5
2,6
-0,9
12,7
9,3
70,4
40,9
77,1
79,5
66,6
41,8
45
28,6
19,3
15
Dpenses
engagements (M)
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Oprations urbaines
et rurales
54,4
46,5
56,7
46,4
56,5
31
31,2
53,8
Oprations nationales
diverses (dont
tudes)
13
13
12,7
15
13,5
8,3
4,5
11,5
16,2
18,1
24,3
10,3
13
8,1
8,6
78,9
75,7
87,5
85,7
80,3
52,3
43,8
66,4
-8,5
-34,8
-10,4
-6,2
-13,7
-10,5
-1,2
-37,8
LFI
Total disponible
Dveloppement
conomique
Source : Snat
100
Crdits M
90
80
70
82
78
70
60
70
64
50
40
43
30
32
20
10
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
19
19
2014
2015
15
2016
Source : Mission "conomie" et CCF "Prts et avances des particuliers ou des organismes privs" (et articles 52
et 53), 2016.
-99-
100
Annexe IV
Les modalits dapplication du nouvel article L.750-1-1 sont fixes par le dcret n2015-542
du 15 mai 2015, entr en vigueur le 17 juin 2015 et par un rglement dappel projets. Pour
le budget 2016, 15 M sont attribus au FISAC qui porte galement le programme de
dveloppement conomique via les chambres consulaires (DEVECO) et le projet de
rnovation des stations-services indpendantes.
Le dcret dtaille le dispositif mis en place, qui permet de subventionner deux types
dopration :
400 000 pour les oprations collectives en milieu rural et quartiers urbains
prioritaires ;
100 000 pour les oprations individuelles en milieu rural dont la matrise douvrage
est assure par une collectivit publique.
Le rglement de lappel projet publi le 28 mai 2015 prcise le ciblage thmatique du FISAC.
Les projets viss par lappel projet doivent rpondre lun des trois objectifs suivants :
-100-
Annexe IV
101
Ces priorits thmatiques et gographiques seront a priori maintenues 2 3 ans dans le but
de stabiliser les nouvelles modalits du programme. Au vu de cette priorisation, le FISAC ne
parait plus susceptible de financer les amnagements urbains situs en dehors des QPPV.
Juridiquement, il reste toutefois habilit financer les projets de dynamisation commerciale
urbaine (rnovation des vitrines, animation des centres-villes, signaltique commerciale,
etc.).
son utilisation doit aussi port sur laccompagnement des commerants vers une
diversification digitale de leur activit et leur transition numrique ;
La mission sest intresse deux taxes spcifiques lactivit commerciale : la taxe sur les
surfaces commerciales (TasCOm) et la taxe annuelle sur les friches commerciales (TFC).
Annexe IV
102
2011
2015
volution
2011
2015
Grandes villes
centres
46 807 665
31 337 438
-33,1 %
51 437
34 437
16 586 215
17 839 456
7,6 %
473 892
509 699
910
35
Villes moyennes
Grandes villes
et EPCI (bloc
centres et EPCI
communal)
(bloc communal)
200 588 873
62 936 088
245 994 029
72 563 037
22,6 %
15,3 %
288 202
2 170 210
353 440
2 502 174
696
29
La TaSCom avait pour vocation initiale dorganiser une prquation financire au bnfice
des petits commerants en fiscalisant les grands projets commerciaux. Cette taxe est aussi
devenue une taxe de rendement et a rintgr le rgime du budget gnral. La mission
souligne deux points de vigilance :
une trop forte hausse pourrait tre nfaste en dcourageant dans certains territoires
moins attractifs linstallation denseignes locomotives ;
depuis 1972, date de promulgation de la loi, les tablissements ouverts avant 1960 en
sont exonrs. Au-del des dbats sur lquit fiscale , toute volution concernant
cette exonration devrait bien prendre en compte lanalyse des consquences
ventuelles sur le maintien de lactivit de certains tablissements concerns qui
peuvent constituer, en province notamment, des locomotives pour les curs de villes
concerns.
5.1.2.2. La taxe sur les friches commerciale est peu utilise par les collectivits locales
Larticle 126 de la loi n2006-1771 du 30 dcembre 2006 de finances rectificative pour 2006
a mis en place une taxe annuelle sur les friches commerciales (TFC) partir du
1er janvier 2008 qui concerne certains biens commerciaux inexploits. Lobjectif tant de
redynamiser les centres-villes et dinciter au maintien dactivits commerciales.
Cette taxe peut tre mise en place la dcision des communes ou de lEPCI o est situ le bien
imposable dans les conditions prvues au I de larticle 1639 A bis du CGE.Elle porte sur les
locaux usage commercial qui ne sont plus affects une activit entrant dans le champ de la
cotisation foncire des entreprises 34 depuis au moins deux ans 35 au 1er janvier de lanne
dimposition et sont rests inoccups pendant cette priode. Les taux de cette taxe sont
volutifs :
10%, la premire anne dimposition ;
Encadr 39 : Article 1530 du CGI sur la taxe annuelle sur les friches commerciales
I.-Les communes peuvent, par une dlibration prise dans les conditions prvues au I de l'article 1639
34 Tel quil est dfini
-102-
Annexe IV
103
A bis, instituer une taxe annuelle sur les friches commerciales situes sur leur territoire. Toutefois, les
tablissements publics de coopration intercommunale fiscalit propre ayant une comptence
d'amnagement des zones d'activits commerciales peuvent, par une dlibration prise dans les
conditions prvues au I de l'article 1639 A bis, instituer cette taxe en lieu et place de la commune.
II.-La taxe est due pour les biens valus en application de l'article 1498, l'exception de ceux viss
l'article 1500, qui ne sont plus affects une activit entrant dans le champ de la cotisation foncire
des entreprises dfini l'article 1447 depuis au moins deux ans au 1er janvier de l'anne d'imposition
et qui sont rests inoccups au cours de la mme priode.
Pour l'tablissement des impositions, le conseil municipal ou l'organe dlibrant de l'tablissement
public de coopration intercommunale communique chaque anne l'administration des impts,
avant le 1er octobre de l'anne qui prcde l'anne d'imposition, la liste des adresses des biens
susceptibles d'tre concerns par la taxe.
III.-La taxe est acquitte par le redevable de la taxe foncire au sens de l'article 1400.
IV.-L'assiette de la taxe est constitue par le revenu net servant de base la taxe foncire sur les
proprits bties dfini par l'article 1388.
V.-Le taux de la taxe est fix 10 % la premire anne d'imposition, 15 % la deuxime et 20 %
compter de la troisime anne. Par une dlibration prise dans les conditions prvues au I de l'article
1639 A bis, ces taux peuvent tre majors dans la limite du double par le conseil municipal ou le
conseil de l'tablissement public de coopration intercommunale.
VI.-La taxe n'est pas due lorsque l'absence d'exploitation des biens est indpendante de la volont du
contribuable.
VII.-Le contrle, le recouvrement, le contentieux, les garanties et les sanctions de la taxe sont rgis
comme en matire de taxe foncire sur les proprits bties.
VIII.-Les dgrvements accords en application du VI ou par suite d'une imposition tablie tort en
application du II sont la charge de la commune ou de l'tablissement public de coopration
intercommunale. Ils s'imputent sur les attributions mensuelles de taxes et les impositions perues par
voie de rle.
Source : Code gnral des impts.
En 2014, seules 39 communes possdent des locaux imposs sur 73 communes ayant mis en
place la TFC. Le nombre de locaux commerciaux vacants tax est de 210 pour un montant de
132 185 . La forte hausse des locaux commerciaux assujettis entre 2013 et 2014 provient de
la rforme de 2012 sur le changement de la dure ncessaire avant limposition. Nanmoins,
deux raisons peuvent tre avances ce faible nombre de communes et dEPCI ayant institu
cette taxe :
Ce sont essentiellement des petits commerces qui sont concerns par la TFC. Les montants de
la TFC ne sont assez levs pour remplir lobjectif initial de cette taxe. En effet, ils
nencouragent pas le propritaire mettre sur le march son bien et donc ne favorisent pas la
reprise dune activit commerciale. La mission valuation de politique publique Mobilisation
des logements et des bureaux vacances met en vidence que les propritaires concerns sont
des commerants retraits dont le logement personnel est situ au-dessus de lancien fonds de
commerce, et localiss dans des zones peu attractives .
104
Annexe IV
En conclusion, la taxe sur les friches commerciales est peu utilise et reprsente un faible
rendement pour les collectivits territoriales. Mieux cible, cette taxe pourrait, dans les
territoires o la demande de locaux commerciaux existe, inciter les propritaires remettre
plus vite et avec moins dexigence leur bien sur le march.
Nanmoins face parfois un dficit de la demande, la TFC peut aussi avoir des consquences
inverses lobjectif recherch en accentuant les difficults financires sur un propritaire qui
ne trouve pas louer ou vendre. Cela explique certainement pourquoi les communes
nutilisent que peu ce dispositif.
5.1.3. Les instruments financiers et fiscaux de soutien aux commerces des quartiers
de la politique de la ville pourraient voir leur champ largi et bnficier aux
centres-villes structurellement touchs par la vacance commerciale
Le CGET dans une tude publi en fvrier 2016 intitul Les commerces dans les quartiers
(QPV) : une offre revitaliser et diversifier a tabli un diagnostic sur le commerce dans les
QPV pour connatre les handicaps des quipements actuels dune part, et les besoins et
comportements de consommation des habitants des quartiers dautre part, pour mieux y
rpondre.
Dans les quartiers de la politique de la ville (QPV), la faiblesse des revenus des mnages
limite leur pouvoir dachat. La concentration de population bas revenus est prcisment le
critre unique qui dfinit dornavant ces quartiers, depuis la loi de programmation pour la
ville et la cohsion urbaine du 21 fvrier 2014 37.
Ltat mobilise, en lien avec les collectivits territoriales, deux mesures gnrales visant
redynamiser lconomie dans les QPV et dont peuvent bnficier les activits commerciales :
des exonrations fiscales sont mises en place dans le cadre des zones franches
urbaines, rformes et renommes au 1er janvier 2015 Territoires entrepreneurs ;
une allocation de 500 millions deuros est mobilise, sur la priode 2015-2020, pour
renforcer les fonds propres des entreprises qui sinstallent dans les QPV. Ils
proviennent pour moiti de la Caisse des dpts et pour moiti, du programme
dinvestissements davenir ville durable et solidaire, axe 2 diversification des
fonctions dans les quartiers de la politique de la ville , mis en uvre par lAgence
nationale pour la rnovation urbaine (ANRU). En outre, deux dispositifs sont plus
directement rservs aux commerces de proximit :
DARRIAU V., HENRY M. et OSWALT N. Politique de la ville en France mtropolitaine : une nouvelle gographie
recentre sur 1 300 quartiers prioritaires. France, portrait social, 2014, p. 151-165.
http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?reg_id=0&id=4411
37
-104-
Annexe IV
105
Source : CGET, Les commerces dans les quartiers : une offre revitaliser et diversifier , fvrier 2016, #13.
En 2002, Manchester, troisime ville du Royaume-Uni, accueille les Jeux du Commonwealth. Cet
vnement, un succs, incite alors la ville mener une rflexion sur son identit et surtout sur son avenir.
Comment la ville pouvait-elle se rendre plus dsirable pour ngocier au mieux avec des sponsors ? Mais
surtout, dans quelle direction Manchester souhaitait-elle prendre et comment pouvait-elle se donner les
moyens de raliser ses ambitions ? Sir Howard Bernstein est le chief executive de Manchester
-105-
106
Annexe IV
comprend que sa fonction repose aussi sur la gestion de la marque Manchester. En 2004 il initie le
recrutement dun Directeur de cration.
lissue dune comptition internationale opposant de grands noms tels que Javier Mariscal ou lagence
Pentagram, cest un fils du pays qui sest distingu : le clbre graphiste Peter Saville. Graphiste attitr du
lgendaire label musical Factory Records, connu pour avoir conu ses pochettes de disques comme de
vritables uvres dart minimalistes. Si jai t choisi, ce nest pas parce que je suis n Manchester ,
affirme Saville. Cest je crois parce que jai t le candidat le plus critique. [] Ma mission de Directeur
de cration de Manchester a consist comprendre vers quelle direction la ville tait tourne, quelle tait
son identit , se rappelle Peter Saville. Alors jai enqut. Interrog des habitants, des acteurs
conomiques et associatifs locaux. Ils avaient chacun des objectifs, des rves pour leur ville. Mais il leur
manquait une vision. Comment connecter la ralit une vision ambitieuse pour Manchester ? Jai aussi
ralis quil tait vraiment question de perception : comment le monde voit cette ville ? Et aussi comment
la ville se voit elle-mme ?
Le graphiste sest intress lhistoire de la ville : Elle fut la premire ville industrielle de lhistoire. Les
habitants de Manchester ont eu inventer la ville moderne. Manchester est ne pour tre moderne. La
ville a toujours t au centre des innovations. Il y a 200 ans, Manchester attirait les esprits les plus
brillants de lpoque , senthousiasme Peter Saville. Mais en 2004, la ville ne savait plus quelle route
emprunter pour le 21e sicle : Ses habitants ne savaient plus qui ils taient. Et la ville manquait dune
vision collective. Pourtant, les outils de sa modernit taient toujours l : une norme universit, des
muses, un patrimoine architectural, etc. Je rflchissais lhistoire de Manchester, au fait quelle ft la
premire ville moderne du monde et un concept sest impos moi : Original modern . Manchester est
la ville moderne originale et originelle. Plus quun slogan, cest laffirmation dune valeur profonde, un
concept qui permettrait de mesurer tout ce qui serait fait ensuite pour ressusciter la ville : est-ce que cette
chose que nous faisons/construisons/imaginons est moderne, originale ?
Source : Observatoire du design urbain (texte adapt)
Ce travail doit aussi inclure une phase de diagnostic qui prcise lquipement de la ville et
recense les besoins des habitants. Dans cette tude, les communes peuvent sappuyer sur
lexpertise et la connaissance du territoire des CCI.
5.2.1.2. Le design urbain propose des solutions phmres au cloisonnement de certains
espaces de la ville et permette de gnrer des flux de clientle
Le design urbain permet de rpondre certains enjeux qui ne peuvent pas tre intgrs dans
un plan damnagement urbain. Des structures architecturales phmres sont mme de
proposer une solution temporaire lenclavement de certains espaces inexploits ou mal
exploits par les communes. Ces interventions donnent lieu des vnements conviviaux qui
font vivre lagglomration et contribue diversifier lexprience de la ville.
Encadr 42 : Ppinire&co Montral
Ppinire&co est un collectif qui met en place des projets phmres dans la ville : concerts, spectacles,
march de producteurs locaux Ces interventions urbaines ponctuelles veulent faire de la ville une
exprience agrable o larchitecture rend service aux habitants. Rencontre avec Jrme Glad, porteur
du concept. Jrme Glad, vous co-crateur de lorganisme Ppinire & Co reprer les sites urbains
emblmatiques pour leur donner une vocation culturelle et conomique viable. Expliquez-nous votre
projet.
Montral, comme dans toutes les autres villes, il y a des espaces en retrait et isols. La ppinire a t
cre dans le but de mettre en valeur ces endroits de la ville en leur offrant une nouvelle dimension. Avec
lurbanisme, gnralement on reste dans un bureau, on fait un plan puis une inauguration et ensuite on se
rend parfois compte que lespace ne convient pas car il est fig. Notre dmarche est dtre dans
lexprience, nous laissons la place lempirisme, linattendu et la libert. Nous souhaitons crer des
lieux de rencontres en impliquant les communauts locales tout en rvlant le potentiel de ces sites sousexploits. Nos interventions urbaines phmres sont aussi une formidable vitrine pour la diffusion de la
culture. Lun des premiers projets a t le Village au Pied-du-courant, en 2014. Ctait un espace urbain
assez mal vu, en bordure de la ville. Lide a t de faire natre un endroit rcratif o les gens pouvaient
sinstaller pour venir voir des uvres dartistes, un feu dartifice ou encore pratiquer une activit sportive.
-106-
Annexe IV
107
[]
Prenons lexemple des Jardins Gamelins. La place Emilie-Gamelin est un ple important Montral. Quand
vous arrivez de laroport, cette place est au centre de tout. Mais vous vous apercevrez vite que malgr
une situation idale, cette place reste introvertie, sans rapport avec les btiments autour, dlaisse et
tristement mal frquente . Nous avons voulu provoquer une vision nouvelle lgard de cette place qui
souffre de cette mauvaise rputation. Les politiques annoncent sa transformation depuis des annes sans
passer lacte, nous lui avons simplement donn un visage plus humain sans investir des fortunes.
Quelques plantations, des tables et des uvres artistiques ont permis de lui souffler une nouvelle tincelle
de vie ! La place est devenue auto-suffisante grce un service de restauration, un caf et un bar.
Aujourdhui les montralais peuvent donc assister un concert sur cette place et se retrouver pour passer
un bon moment au cur de la ville.
Source : Mission, daprs www.ppinire&co.fr
Cette attention donne au design dans lexprience de la ville peut tre applique
lexprience commerciale elle-mme.
Encadr 43 : Saint-Etienne et le design de commerce
5.2.2. Mettre profit les espaces commerciaux vacants, court et long terme
5.2.2.1. La promotion des boutiques phmres permet de mettre en relation des
propritaires de locaux vacants et des commerants dsireux de tester un
produit ou un service pour une dure limite
Lanc aux tats-Unis dans les annes 2000, le concept de Pop-up store (boutique
phmre) sest dvelopp en France il y a quelques annes. Ce concept permet de mettre en
relation des propritaires de locaux vacants et des commerants dsireux de tester un
produit ou un service pour une dure limite. Cest lide de magasin phmre ou
boutique-test , dont la promotion et la mise en place sont gres par des sites comme
mypopupstore.fr ou popmyshop.fr, qui se chargent de trouver les emplacements disponibles
et daccompagner les commerants dans la conception, lanimation et la gestion de leur point
de vente.
Encadr 44 : Les boutiques phmres
-107-
108
Annexe IV
locations commerciales de courte dure qui permettent aux locataires de tester le succs de leur
produit et la pertinence de leur offre commerciale, ou plus simplement de jouir dun local pendant le
temps dun vnement spcifique. Certaines plateformes, limage de popmyshop.fr, facilitent la mise
en relation des propritaires et des locataires, en recensant les locaux disponibles et les entrepreneurs
souhaitant lancer le projet. Les espaces sont mis la location pour des dures variables (journe,
semaine, mois) et permettent daccueillir des activits extrmement diverses. On trouve y trouve aussi
bien des galeries de plus 150 m2, que des boutiques de taille moyenne ou de petits ateliers. La
plateforme sappuie sur un rseau social ou les propritaires et les preneurs peuvent changer en vue
de la signature dun contrat, mais qui permet aussi aux entrepreneurs dchanger autour de leurs
expriences commerciales.
Source : www.popmyshop.fr
Source : Mission
Selon la fdration des boutiques lessai, plus de 150 collectivits tudient actuellement le projet
d'implantation d'une boutique l'essai sur leur commune. En 2015, 15 villes ont adhr la
Fdration; en 2016, 30 boutiques sont prvues.
Source : site institutionnel, http://www.maboutiquealessai.fr.
-108-
Annexe IV
109
5.2.2.2. Lexploitation des vitrines des locaux vacants, des fins informatives ou
promotionnelles, permet de limiter la dgradation de lespace visuel
Lorsque la vacance apparait durable et en complment de la solution des boutiques
phmres. Lhabillage des vitrines vides peut de manire temporaire tre une solution utile
pour maintenir la continuit du linaire et conserver lesthtique propice au parcours client.
Pour pallier le phnomne caractristique des dents creuses , qui accentuent limpression
de dliquescence dune rue partiellement vide de ses commerces, et dans lattente dun
repreneur, une solution pour la municipalit est de couvrir les vitrines vides par des vitrophanies : la ville peut utiliser ainsi ces espaces vides comme espaces de dcoration ou de
promotion des vnements de la ville ou son histoire (photographies, citations, dessins).
Lhabillage des vitrines vides peut notamment entrer dans les dispositions prvues par
larticle L. 581-14 du code de lenvironnement depuis la loi ACTPE du 18 juin 2014 : ce
dernier dispose en effet que le rglement local de publicit labor le cas chant par la
commune ou lEPCI comptent peut aussi dfinir des zones dans lesquelles tout occupant dun
local commercial visible depuis la rue ou, dfaut doccupant, tout propritaire doit veiller ce
que laspect extrieur de ce local ne porte pas atteinte au caractre ou lintrt des lieux
avoisinants .
-109-
110
Annexe IV
5.2.3. Certains concepts innovants qui sappuient sur des solutions numriques
permettent de renouveler le parcours achat des clients des commerces de
proximit
5.2.3.1. Les conciergeries numriques permettent dassouplir les conditions dachat et
de retrait des produits dans les commerces de proximit
Pour mieux faire concider les nouvelles exigences du consommateur et les contraintes des
commerants de proximit, plusieurs dispositifs innovants permettent non seulement
dtendre les plages de commercialit (notamment par le biais du e-commerce), mais
renouvellent galement les conditions de retrait ou de livraison des produits.
Encadr 47 : La conciergerie numrique de proximit
-110-
Annexe IV
111
Afin de promouvoir la fois mettre en avant la diversit commerciale et artisanale de la ville et les
temps forts de la saison commerciale, la municipalit a dcid d'investir dans une signaltique urbaine
et commerciale. Telle une signature de centre-ville, la gamme de mobilier se compose de panneauxtotem design au coloris exclusif Dax et d'un outil pratique innovant : le rseau de bornes interactives.
De nouveaux panneaux partout en ville. Outre les bornes interactives, plusieurs panneaux de
signaltique ont t poss en ville :
une quarantaine de panneaux ont t installs dans les entres de quartier avec un pictogramme
reconnaissable signalant les lieux commerants ;
17 panneaux pitonniers avec une cartographie pure qui signale les lieux importants en les
classant dans 3 rubriques pratique se dplacer se dtendre voir sont eux aussi
visibles depuis le mois de dcembre 2012 ;
voir, faire ;
la une ;
commerces ;
o manger ;
etc.
Chaque borne, quipe d'un rseau wifi, permet galement de s'installer proximit pour accder au
rseau des bornes. Outre les infos touristiques, patrimoniales et vnementielles, des rubriques bien
spcifiques sont consacres l'activit commerciale :
la rubrique commerces liste tous les commerants et artisans de la ville (la restauration et
l'htellerie figurant dans les thmes spcifiques o manger et o dormir)
-111-
ANNEXE V
TERRITORIALES
La revitalisation commerciale
des centres-villes
Objectif et contexte
Sources
Dfinitions retenues :
Primtre
La dvitalisation commerciale des curs de ville reprsente un enjeu socital fort, son origine et
ses consquences dpassant le seul sujet de lactivit commerciale
Contexte
Objectif
Diagnostic
Bziers (24,4%)
Chtellerault (22,5%)
Forbach (21,9%)
Antonay (21,3%)
Dreux (19%)
Saint-Brieuc (18,9%)
Montlimar (18,4%)
Libourne (16,5%)
Marmande (15,2%)
Saint Omer (15,2%)
Panorama de la vacance
commerciale en 2015
Diagnostic
En 2014,
vacance
de 22,9%
En 2013,
vacance
de 21,6%
Diagnostic
Note de lecture : lexemple de la ville de Bziers permet de constater visuellement lvolution de la vacance commerciale en centreville entre 2001 et 2014 . En 2001, la vacance est peu prsente et sinstalle dabord en priphrie. La vacance commerciale est de
9,7%. Progressivement elle commence atteindre le cur de ville. Puis en 2013 et 2014, la vacance samplifie au centre-ville.
En 2012,
vacance
de 15,5%
En 2001,
vacance
de 9,7%
le phnomne de priurbanisation
la taille de march
des facteurs positifs: attractivit touristique,
et gain de population avec une part des +60
ans plus leve
Diagnostic
Si le commerce en centre-ville est dpendant du volume et de la nature des flux clients, il est aussi
trs sensible la qualit de son environnement urbain et au bon quilibre des concurrences
Diagnostic
Elments de typologie des villes moyennes - La situation contraste du commerce dans les villes
moyennes confirme la ncessit dagir selon une stratgie adapte chaque situation locale
Diagnostic
Mieux assurer
les quilibres
avec des rgles
durbanisme
commercial
rnoves
Coordonner les
acteurs
Accompagner
les
commerants
dans leur
adaptation au
commerce de
demain
Mobiliser et
grer le foncier
commercial
enfin, une mobilisation dans un cadre national doutils permettant dorganiser loffre commerciale et
dappuyer les acteurs du centre-ville
le dynamisme commercial dun centre-ville dpend de la capacit des collectivits locales co-dfinir
avec les professionnels concerns une stratgie globale incluant la dimension du commerce ;
le commerce est avant tout une affaire de commerants (individuellement en tant quentrepreneur et
collectivement par une coordination toutes les chelles pertinentes) ;
Pour une correction structurelle du phnomne de dvitalisation commerciale dans les villes
moyennes, trois dynamiques sont ncessaires :
Encourager la
dfinition de
stratgies
locales pour le
dveloppement
du commerce
5 leviers daction
Agenda Commerces en cur de ville
Constat
10
Bonnes pratiques
Constat
11
Bonnes pratiques
Constat
12
La coordination des acteurs doit tre renforce pour dynamiser lactivit des commerces
de centre-ville
Bonnes pratiques
Constat
13
Bonnes pratiques
Constat
14
La reconqute commerciale des centres-villes peut ncessiter une action forte sur le foncier
commercial
15
ANNEXE VI
Lettre de mission
ANNEXE VII
Annexe VII
1. Cabinets ministriels
1.1. Ministre de lAmnagement du territoire de la Ruralit et des
collectivits territoriales
l'Artisanat,
de
la
Annexe VII
3.4. INSEE
4. Ministre de lintrieur
Annexe VII
Mme Sylvie Lefranc, chef du bureau des synthses sur le logement et limmobilier
Mme Mathilde Poulhs, bureau des Synthses sur le logement et limmobilier
M. Benjamin Vignolles, adjoint au chef du bureau des Synthses sur le logement et
limmobilier
5.5. CEREMA
6. Oprateurs
Annexe VII
Mme Sandrine Wehrli, directrice gnrale dlgue appui, attractivit, comptitivit, CCI
France
Mme Corinne Manerouck, charge de mission commerce, juriste-conseil, direction
comptitivit des entreprises, CCI France
M. Grald Barbier, vice-prsident en charge du commerce, CCI Paris le-de-France
M. Dominique Mocquax, Prsident de la Commission Commerce, CCI Paris le-de-France
M. Didier Desnus, rapporteur, membre de la Commission Commerce, CCI Paris le-deFrance
Mme Dominique Moreno, secrtaire gnrale de la Commission Commerce, CCI Paris
le-de-France
Mme Vronique Etienne-Marti, directrice du Cabinet, CCI Paris le-de-France
Mme Cline Delacroix, charge d'tudes, CCI Paris le-de-France
Mme Chantal Genevois, responsable service commerce, CCI Drme
9. Associations dlus
Annexe VII
Annexe VII
11. Entreprises
Annexe VII
13. Autres
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