8.

SOBRE A QUALIFICAO DE TTULOS JUDICIAIS NO BRASIL*

FLAUZILINO ARAJO DOS SANTOS

1. Oficial de Registro de Imveis de So Paulo-SP

SUMRIO: 1. Antecedentes registrais e o direito brasileiro 2. Os ttulos judiciais 3.

Ttulos judiciais e ordens judiciais 4. A qualificao registral de ttulos e ordens judiciais 5.
A funo qualificadora do registrador 6. A suscitao de dvida como reexame da
qualificao feita pelo registrador 7. Consideraes finais.

1. Antecedentes registrais e o direito brasileiro

Quando o Brasil foi descoberto, em 1500, o Rei de Portugal, na qualidade de

descobridor, adquiriu sobre o territrio o ttulo originrio da posse. Investido desse
senhorio, a Coroa de Portugal, por meio de doaes, feitas em cartas de sesmaria,
comeou a destacar do domnio pblico as parcelas de terras que viriam a constituir o
domnio privado. Esse regime prevaleceu at a Independncia do Brasil, em 1822. Com
o advento da Independncia, o nascente Imprio do Brasil arrecadou da Coroa
Portuguesa o domnio das terras e de todos os bens do acervo lusitano situados no
Brasil. Porm, daquela data at 1850, desenvolveu-se progressiva ocupao do solo,
sem qualquer ttulo, mediante a simples tomada de posse.
Ainda ao tempo do Imprio, pela Lei 601, de 18.09.1850, regulamentada pelo
Dec. 1.318, de 30.01.1854, foi institudo o registro paroquial, tambm conhecido como

Contribuio ao II Encuentro Iberoamericano sobre Registro de la Propiedad y

Tribunales de Justicia em Cartagena de Indias, Colombia, de 1. a 03.03.2004.

registro do vigrio, separando assim do domnio pblico todas as posses que fossem
levadas ao livro da Parquia Catlica Romana.
A titulao de terras consistia ento em documentos expedidos pelo governo,
dos registros das posses manifestadas perante o vigrio e dos contratos de transmisso
com apoio em uns e outros documentos originais, bem como nos que se lhes seguiram
por atos inter vivos e causa mortis.
A situao imobiliria se apresentava, ento, extremamente insegura,
mormente por ficar dispersa por meio de ttulos em mos de titulares, j que a tradio,
que era o meio de transmisso da propriedade imvel, foi sendo reduzida clusula
constituti em virtude da qual o comprador adquire a posse sem qualquer reflexo externo,
o que dava origem a sucessivas alienaes e oneraes clandestinas.
Era essa a situao imobiliria, quando pela Lei Oramentria 317, de
21.10.1843, regulamentada pelo Dec. 482, de 1846, foi criado o Registro de Hipotecas,
voltado para proteo do crdito, posteriormente transformado pela Lei 1.237, de
24.09.1864, em registro geral, substituindo a tradio pela transcrio como meio de
transferncia. Seguem-se os Decretos 169-A, de 19.01.1890, e 370, de 02.05.1890,
baixados pelo governo republicano provisrio e que tornaram obrigatria a inscrio e
especializao de todo direito real de garantia incidente sobre bem imvel, inclusive
quando se tratasse de hipoteca judiciria.
O sistema era voltado para os direitos reais de garantia, especialmente para a
hipoteca. A transcrio no ostentava sequer valor juris tantum de prova de domnio,
produzindo apenas uma publicidade formal, da qual, inclusive, expressamente eram
deixados de lado as transmisses causa mortis e os atos judiciais, pois, com respeito aos
ltimos, tal como o previsto pelo art. 237 do referido Dec. 370, bastava a publicidade
oriunda do processo, preceito que perdurou at o advento do Cdigo Civil de 1916.
O Cdigo Civil, que entrou em vigor em 1917, aperfeioou a Lei Registral,
adotando os princpios bsicos inerentes ao sistema e determinou que todas as
transmisses fossem transcritas no registro de imveis e que todas as hipotecas fossem
especializadas. Todavia, deixou espao para divergncias que foram posteriormente
superadas pelas edies dos Decretos 4.827, de 07.02.1924, 4.857, de 09.11.1939, e da
vigente Lei dos Registros Pblicos Lei 6.015, de 31.12.1973.

No sistema jurdico brasileiro pacfica a necessidade de um ato inscritivo

(registro ou averbao) na constituio, transmisso, modificao e extino de direitos
reais imobilirios e nos fatos modificativos das situaes a eles correspondentes, que
tenham como pressuposto ttulo ou documento extrajudicial ou judicial, cumprindo,
assim, os objetivos da publicidade registral.
Dito isto, estreme de dvida que determinados atos ou ttulos judiciais devem
acessar o caderno registral, quer seja no interesse direto das partes interessadas, quer
seja para o efeito de publicidade registral que vise, principalmente, direitos e eventuais
interesses de terceiros, e, em globo, interesses de ordem pblica, visto que o registro
imobilirio se constitui em uma ncora da estabilidade econmica e jurdica do Pas,
medida que oferece um conjunto de ferramentas eficazes que garantem o funcionamento
e a credibilidade da economia de mercado no mbito interno e externo.

2. Os ttulos judiciais

A Lei dos Registros Pblicos estabelece no art. 221 que sero admitidos a
registro entre outros ttulos, os ttulos judiciais formalizados por cartas de sentena,
formais de partilha, certides e mandados extrados de processo.
Os ttulos judiciais so expedidos por organismos jurisdicionais, no
desempenho de suas funes decorrentes de processos de jurisdio voluntria e
contenciosa. O Cdigo de Processo Civil brasileiro relaciona e conceitua, em seu art.
162, trs categorias de pronunciamentos do juiz no processo, quais sejam: sentenas,
decises interlocutrias e despachos.
Sentena o ato pelo qual o juiz pe termo ao processo, decidindo ou no o
mrito da causa ( 1.).
Deciso interlocutria o ato pelo qual o juiz, no curso do processo, resolve
questo incidente ( 2.).
So despachos, todos, os demais atos do juiz praticados no processo, de ofcio
ou a requerimento das partes, a cujo respeito a lei no estabelece outra forma ( 3.).
A deciso final em processo proferida pelos tribunais recebe o nome de
acrdo (CPC, art. 163).

Em princpio, no cabe ao registrador perquirir de que pronunciamento do juiz

decorreu a formalizao do ttulo judicial, uma vez que, embora a maioria dos ttulos
derive de sentenas, que podem ser declaratrias, constitutivas, condenatrias e
homologatrias, podem originar-se, tambm, de decises interlocutrias (por exemplo,
decretao de ineficcia de alienao em caso de fraude execuo) e de simples
despachos (por exemplo deferimentos de peties em procedimentos cautelares
especficos).
Por bvio que qualquer ttulo judicial deve conter os requisitos exigidos para
sua formalizao. Assim, a carta de sentena deve conter os requisitos do art. 590; o
formal de partilha, os do art. 1.027; a certido de ato processual, o do art. 36 etc.
A Lei de Registros Pblicos inclui entre os ttulos judiciais que acessam o
registro imobilirio as sentenas proferidas por juzes estrangeiros, quando tenham por
objeto imveis situados no Brasil, aps regular homologao pelo STF (art. 221, III).1
Por oportuno salientar que em se tratando, porm, de sucesso causa mortis
envolvendo imveis situados no territrio nacional, ainda que o autor da herana seja
estrangeiro e tenha residido fora do Pas, a competncia para proceder ao inventrio e
partilhar os bens da autoridade judiciria brasileira (CPC, art. 89).

3. Ttulos judiciais e ordens judiciais

O veculo por meio do qual as decises judiciais emigram dos autos para o
lbum registral constitui o que de forma genrica se convencionou, impropriamente,
denominar de ttulo judicial, que pode ser formalizado pela forma tradicional, que o
papel, ou por meio de documento eletrnico.2
1

Note-se que para efeitos de registro o ttulo hbil no a sentena estrangeira, mas,

sim, a carta de sentena expedida pelo E. STF, conforme registrou Ademar Fioranelli no
excelente Direito Registral Imobilirio, Porto Alegre: Safe/Irib, 2001, p. 127.
2

O emprego de documento eletrnico no Pas largamente utilizado pela

Administrao Pblica federal, alm de bancos e empresas e est disciplinado na MedProv

2.200-2, de 24.08.2001, que instituiu a Infra-Estrutura de Chaves Pblicas Brasileira ICPBrasil e em resolues de seu Comit Gestor, vinculado Casa Civil da Presidncia da

Distino importante tem sido construda pela doutrina a partir da anlise do

contedo desses documentos judiciais em relao ao seu objeto, ou sua causa, ou seu
fundamento, para o efeito de segregar ttulos judiciais de ordens judiciais e fixar a
conduta qualificadora do registrador em funo do que a natureza desses ttulos exige.3
Neste prisma, impende, em primeiro, observar que o art. 167 da Lei dos
Registros Pblicos versa quer sobre ttulos em sentido prprio (rectius: causa ou
fundamento de um direito ou de uma obrigao), quer em acepo imprpria, figurada
(ou seja: instrumento documental que exterioriza a causa, ou ttulo em sentido prprio).
O preceito que, especificamente, se vincula idoneidade registrria dos ttulos
em sentido imprprio o art. 221 da Lei Registrria, e, no obstante seu carter
indicativo de interpretao restritiva (ver advrbio somente com que se inaugura o
caput), cumpre observar que, por interpretao sistemtica, viabiliza-se o ingresso de
cartas de arrematao e adjudicao em hasta pblica (art. 167, I, n. 26, da Lei dos
Registros Pblicos, arts. 703 e 715 do CPC), de cdulas de crdito industrial e rural (art.
167, I, 13 e 14, da Lei dos Registros Pblicos), de memoriais e outros documentos
relativos incorporao imobiliria (Lei 4.591/1964, art. 32) e o loteamento de imveis
rurais e urbanos (Dec.-lei 58/1937, arts. 1. e 4.; Lei 6.766/1979, art. 18).
Como assinala Marcelo Martins Berthe, afigura-se importante fazer esta
distino para que seja possvel atingir uma melhor compreenso do que sejam os

Repblica (Disponvel em: <http://www.icpbrasil.gov.br>, acesso em: 26 fev. 2004). Desde

27.12.2002 a Associao dos Notrios e Registradores do Brasil Anoreg-BR encontra-se,
oficialmente, credenciada pela ICP-Brasil para atuar como Autoridade de Registro (AR)
vinculada Autoridade Certificadora (AC), o Servio Federal de Processamento de Dados
Serpro (Disponvel em: <http://www.anoregbr.org.br/? action=certificadora#>, acesso em: 26
fev. 2004).
3

Parecer 138/85 do Juiz Ricardo Henry Marques Dip p/ Equipe de Correies da E.

Corregedoria-Geral da Justia de So Paulo, Decises administrativas, RT 65/130, 1986;

Marcelo Martins Berthe. Ttulos judiciais e o registro imobilirio, Revista de Direito
Imobilirio 41/56, So Paulo: RT, 1997; Marcelo Fortes Barbosa Filho, O registro de imveis,
os ttulos judiciais e as ordens judiciais, in: Srgio Jacomino (Org.), Thesaurus registral,
notarial e imobilirio, So Paulo: Irib/Anoreg-SP, 2003, vol. 2, verso 2.0.

chamados ttulos judiciais, que so o objeto de interesse neste momento.4 De fato, o

veculo para materializao da causa ou fundamento registrvel, advinda de um
pronunciamento do Estado-juiz relativa a uma situao de direito material, ser sempre
um ttulo judicial em sentido imprprio.
Tais ttulos, semelhana do que ocorre com os chamados ttulos nojudiciais ou extrajudiciais, ho de ser levados ao conhecimento do registrador, pois s a
consecuo do ato de registro poder, entre particulares, dotar de plena eficcia a
deciso judicial antecedente, derivada da declarao da presena de um ttulo
legitimrio posicionando um dado sujeito de direito diante de um bem imvel.5
Por seu turno, as ordens judiciais, embora tenham como instrumental o ttulo
judicial denominado mandado, raramente trazem em seu contedo como lastro de
origem a prpria causa do ato registrrio, seno que resulta de garantia da tutela
jurisdicional que o Estado realiza em processo de conhecimento, executivo ou cautelar,
na forma e extenso que a jurisdio pode oferecer, como resposta, especialmente, a
situaes de urgncia e que, dotadas de provisoriedade, demandam certa elasticidade na
conformao da deciso judicial.6
No direito brasileiro, a regulamentao contida sobre o assunto extensa,
contnua e genrica, uma vez que admitidas esto providncias cautelares especficas e
inominadas, outorgveis sempre que condies especficas assim o exigirem. Todavia,
por preceito constitucional, o poder geral de cautela do juiz no ilimitado a ponto de
impedir o exerccio de um direito previsto no ordenamento jurdico.
Como o juiz no intervm, de regra, na formao de um negcio jurdico, para
criar direitos, extingui-los ou modific-los, a no ser em carter excepcional,7 por essa
razo, normalmente, os atos praticados com suporte em ordens judiciais no so aptos
a criar novas situaes jurdicas, isto , a estabelecer novas posies para novos sujeitos
4

BERTHE, Marcelo Martins. Op. cit., p. 58.

BARBOSA FILHO, Marcelo Fortes. Op. et loc. cits.

Idem, ibidem.

Cf.: FREDERICO MARQUES, Jos. Manual de direito processual civil. So Paulo:

Saraiva, 1981. vol. I, p. 159, A formao, mudana ou desfazimento de uma relao jurdica
pelas vias jurisdicionais excepcional. Com a jurisdio, o Estado compe a lide para restaurar
o direito violado, ou para declarar existente, ou no, uma relao de direito.

de direito. Diante das ordens, isso sim, ocorrem alteraes, em geral limitadoras, de
situaes jurdicas j existentes.8
Em face da diversidade de pressupostos na origem, a distino entre ttulos
judiciais e ordens judiciais de conseqncia prtica e deve plasmar o comportamento
do registrador na formao de seu juzo lgico e crtico de admissibilidade, ou no, da
respectiva inscrio registral.

4. A qualificao registral de ttulos e ordens judiciais

A gnese da publicidade registral se d por ato de registro ou averbao

mediante a indispensvel apresentao de um ttulo hbil que, ademais, cumpre o
princpio da instncia.
Embora toda a organizao registral esteja assentada no princpio da
legalidade, razo de ser do lbum imobilirio, entre as formalidades desenvolvidas pelo
registrador, distingue-se a funo qualificadora dos ttulos e documentos apresentados
para registro, como o ponto culminante da dinmica da publicidade registral.
por isso que no obstante a origem jurisdicional do ttulo, de rigor sua
qualificao registral, uma vez que se o ato judicial se mostra apto para inscrio no
flio real, vai desencadear, por fora de sua admissibilidade e conseqente inscrio, o
fenmeno registral erga omnes, retro operante data da apresentao do ttulo no
registro de imveis.
De forma geral, o Conselho Superior da Magistratura de So Paulo tem
reiteradamente decidido que o fato de ser apresentado ttulo de origem judicial para
registro no isenta exame qualificativo dos requisitos registrrios, cabendo ao
registrador apontar e analisar a existncia de eventuais obstculos registrrios.
A circunstncia de exibir-se a inscrio ttulo de origem judicial no implica
iseno dos requisitos registrrios, incumbindo ao registrador: a) verificar a
competncia (absoluta) da autoridade judiciria; b) aferir a congruncia do que se
ordena ao registro com o processo respectivo; c) apurar a presena das formalidades

BARBOSA FILHO, Marcelo Fortes. Op. et loc. cits.

documentais; d) examinar se o ttulo esbarra em obstculos propriamente registrrios

(por exemplo: legalidade, prioridade, especialidade, consecutividade). No se torna
ineficaz ou invlida uma sentena judicial pelo fato de lhe ser vedado o registro, porque
essa vedao no interfere com a validade e com a eficcia prprias da deciso
judiciria, seno apenas verifica se o ttulo quadra com as exigncias do registro
imobilirio (a jurisprudncia do E. Conselho Superior da Magistratura de So Paulo
firme no sentido de que a adjudicao no pode ser inscrita se o demandado, na via
judicial, no proprietrio secundum tabulas, v.g. Apelaes 279635, 1371, 2156,
2196, 3030, 4686 e 5741-0, DOJ 30.07.1992).9
Por seu turno, em face dos pressupostos de fato e de direito evidentemente
encontrados pelo juiz para concesso da tutela, a ordem judicial, normalmente
instrumentalizada por meio de mandado, restringe a qualificao desenvolvida pelo
registrador, que dever concentrar-se em aspectos meramente formais, salvo simples
indagao quanto s circunstncias inerentes, tais como a competncia e o poder da
autoridade judiciria, j que as regras so fixadas por lei, sendo despiciendo perquirir se
a deciso tomada sob o imprio de sede jurisdicional tem ou no amparo em lei.
Parece-nos iniludvel que emitida a ordem judicial, bem ou mal, o foi sob o
imprio de deciso proferida em feito jurisdicionalizado, o que privilegia sua
juridicidade e encarna as garantias que a ordem jurdica confere ao Poder Judicirio
para o expedito e resguardado desempenho de sua misso. Tanto assim que o STJ tem
reiteradamente decidido no ser lcito Administrao proceder qualquer atividade que
afronte o comando judicial, sob pena de cometimento do delito de desobedincia,
hodiernamente consagrado e explicitado no art. 14, VI, e par. n., do CPC, mesmo
quando concedida antecipao de tutela.
o que se l na ementa do Ac do REsp 45362-RS do seguinte teor: vedado
Administrao agir com desconsiderao ao provimento liminar e com desprezo pelo
Poder Judicirio sob o argumento de que a deciso liminar no corresponde ao trnsito
em julgado da deciso final, porquanto esse argumento sofismtico implica negar
eficcia antecipao da tutela que auto-executvel e mandamental.

p. 8.

ApCv 92.906-0/3 da Comarca de Barretos, rel. Des. Lus Tmbara, DOJ 20.08.2002,

No julgamento do RMS 193-0-SP, em que se discutia a legalidade de

cancelamento de averbao de indisponibilidade de imvel, por falta de previso legal,
determinada por juiz correcional, no exerccio de sua funo administrativa, a 4. T. do
E. STJ deu provimento ao recurso para fins de cancelamento do cancelamento, com
nfase que deciso jurisdicional somente pode ser desconstituda pelas vias prprias,
sob pena de vulnerar-se o devido processo legal.10
Com relao ao comportamento do registrador no exame de legalidade para o
cumprimento de ordens judiciais, Afrnio de Carvalho j advertia que, quando tiver
por objeto atos judiciais, ser muito mais limitado, cingindo-se conexo dos
respectivos dados com o registro e formalizao instrumental. No compete ao
registrador averiguar seno esses aspectos externos dos atos judiciais, nem entrar no
mrito do assunto neles envolvido, pois, do contrrio, sobreporia a sua autoridade do
juiz.11
Segundo Marcelo Fortes Barbosa Filho, diante de uma ordem judicial, s
poder o registrador se recusar a dar cumprimento ao comando recepcionado, quando
restar caracterizada hiptese de absoluta impossibilidade, como quando determinada a
indisponibilidade de bens daquele que no titular, de acordo com a tbua, de direito
real algum, ou antinomia interna, quando, por exemplo, h contradio intrnseca e o
documento instrumentalizador da ordem no corresponda ao seu teor.12
Em vez de resistir ao cumprimento da ordem emanada do Estado-juiz guisa
da estabilidade de situaes patrimoniais inscritas e de seu dever com a segurana
jurdica, o registrador deve ter presente, salvante a hiptese de flagrante ilegalidade da
ordem, em primeiro lugar, que a prestao jurisdicional desenvolvida nos termos
constitucionais com possibilidade de reviso por instncia superior a fim de modificar
ou corrigir a sentena ou deciso erroneamente proferida ou, mesmo, sua imediata
suspenso quando presentes os requisitos do fummus boni iuris e do periculum in mora.
10

(Disponvel em: <http://www.stj.gov.br/webstj/>, acesso em: 26 fev. 2004).

Colecionam-se vrios precedentes dessa C. Corte como CC 21413-SP e CC 32641-PR, entre

outros.
11

CARVALHO, Afrnio de. Registro de imveis. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1977.

12

BARBOSA FILHO, Marcelo Fortes. Op. et loc. cits.

p. 281.

 uma questo inteligente de definio institucional de papis e responsabilidades com a

qual ser afastado o fenmeno de dessincronia na atividade estatal prestada pelo Estadojuiz e pelo registro imobilirio.
Em segundo lugar, o registrador deve ponderar que a responsabilizao civil
relativa ao ato registral conseqente, para o efeito de eventual ressarcimento de
prejuzos indevidos, aponta para o prprio Estado, sem direito de regresso contra o
registrador, quando esse cumpre mandado judicial regularmente emitido, exceo de
dolo ou culpa, como j sustentamos em outra oportunidade.13
Parece oportuno referir-se manifestao do STF que colocou fim na
discusso sobre a responsabilidade civil pelos atos praticados pelo notrio e o
registrador, ao adotar a teoria objetiva em virtude da natureza estatal das atividades
exercidas em carter privado por delegao do Estado, o qual detm o monoplio dos
servios registrais e responde diretamente pelos danos que seus delegados venham a
causar a terceiros, permanecendo os ltimos na esfera da responsabilidade subjetiva.14
Ademais, aquele que sofrer um dano injusto em virtude de um erro judicirio,
de sorte a provocar a denegao da Justia, pode promover ao em face do Estado com
vistas ao ressarcimento do prejuzo patrimonial e no patrimonial experimentado, como
de resto se pratica em todo Estado Democrtico de Direito, que no mais tem a
preocupao em saber se o ato provm do ius imperii ou do ius gestionis.
Ao aludir sobre a responsabilidade estatal relativamente prestao
jurisdicional eivada de imperfeio, Vera Lcia R. S. Jukovsky afirma que
doutrinariamente, tem sido interpretado como existente tal quadro quando o
magistrado atua com dolo, recusa ou omite solues a dano das partes; quando o juiz

13

Em Sobre a responsabilidade civil dos notrios e registradores. Revista de Direito

Imobilirio 49/11, jul.-dez. 2000, afirmamos que o registrador no responde pelos prejuzos
causados a terceiros, nem mesmo via regresso, ao cumprir ordem judicial emanada da
autoridade competente, cuja responsabilidade do Estado-juiz e deve ser resolvida dentro da
doutrina constitucional contempornea baseada na teoria do risco social absoluto.
14

RE 209354 AgR-PR, rel. Min. Carlos Velloso (Disponvel em: http://www.stf.gov.br,

acesso em: 26 fev. 2004).

desconhece ou conhece mal o direito incidente na demanda, de modo a recusar ou

omitir o que deve ser dado de direito (...).15
De tudo que foi dito, porm, deve ser ressaltado que por submisso ao direito,
entre um mandado legal e um mandado judicial, deve-se privilegiar o mandado legal,
visto que fundamental a licitude da ordem. Afinal, tem ou no o cidado a garantia
constitucional de que o Estado no interferir em seus direitos patrimoniais, salvante as
excees contidas na prpria lei?

5. A funo qualificadora do registrador

A observncia dos aspectos relativos ao fundo e a forma do ttulo judicial

necessria e indispensvel para compor a massa de segurana das relaes jurdicas
gerada pela qualificao, razo de ser do prprio servio registral, consoante sonoras
palavras do art. 1. da Lei de Registros Pblicos (Lei 6.015/1973):
Art. 1. Os servios concernentes aos registros pblicos, estabelecidos pela
legislao civil para autenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos, ficam
sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei.
sutil a diferena entre forma e fundo, embora se oponham por ser aquela
extrnseca, uma vez que simplesmente afeta a exteriorizao do ato, enquanto o fundo
intrnseco, porque toca de perto a essncia ou o contedo do ato como condio de sua
prpria existncia ou valia. O fundo requisito essencial porque o que no satisfaz as
exigncias ou condies de fundo no possui vida nem conduz valimento legal para
produzir a eficcia que o Direito assinala. Por exemplo: embora seja questo de fundo, o
registrador avaliar se o procedimento permitia a expedio da ordem judicial. No
seria lgico que em ao diversa fosse expedido mandado relativo situao registral
que no foi objeto de apreciao.
Esta inescusvel obrigao, no entanto, no decorre somente da funo
registrria de oferecer segurana jurdica sociedade, o que seria suficiente por si s,

15

JUCOVSKY, Vera Lcia Rocha Soares. Responsabilidade civil do Estado pela

demora na prestao jurisdicional. So Paulo: Juarez de Oliveira, 1999. p. 69.

mas tambm de expressas disposies legais s quais o registrador encontra-se

vinculado preceptivamente, cujo vetor o princpio constitucional de segurana
jurdica. A Lei dos Registros Pblicos (6.015/1973), em seu art. 239, traz requisitos a
serem observados nos ttulos judiciais que pretendem ingresso no registro de imveis
para fins de registro de constries judiciais, determinando in verbis:
Art. 239. As penhoras, arrestos e seqestros de imveis sero registrados
depois de pagas as custas do registro pela parte interessada, em cumprimento de
mandado ou vista de certido do escrivo, de que constem, alm dos requisitos
exigidos para o registro, os nomes do juiz, do depositrio, das partes e a natureza do
processo.
Pargrafo nico. A certido ser lavrada pelo escrivo do feito, com a
declarao do fim especial a que se destina, aps a entrega, em cartrio, do mandado
devidamente cumprido.
Tambm o art. 198 da mesma lei sanciona a funo qualificadora do
registrador ao dizer que havendo exigncia a ser satisfeita, o oficial indic-la- por
escrito.
Significa o preceito que o registrador, depois de prenotar o ttulo, dever, antes
de proceder aos atos inscritivos, examin-lo luz das exigncias legais a ele pertinentes,
contidas na prpria Lei dos Registros Pblicos, na legislao tributria, na legislao
civil, comercial ou de outra natureza, que lhe sejam aplicveis, inclusive, das esferas
estadual e municipal, alm de estrita observncia s normas tcnicas e decises
normativas editadas pelo Poder Judicirio, que por disposio constitucional o rgo
fiscalizador dos registradores de imveis.
, pois, dever do registrador proceder ao exame exaustivo do ttulo exibido,
mesmo quando de origem judicial, sob pena de incorrer em responsabilidade, todavia
nem sempre a qualificao registral empreendida pelo oficial compreendida em seu
verdadeiro sentido e alcance, tal como prevista no ordenamento legal vigente, tanto que
no poucos registradores j passaram pelo constrangimento de serem intimados de
decises judiciais por despachos do seguinte jaez: Cumpra-se imediatamente sob pena
de desobedincia (ou de pena de priso). Isso simplesmente porque, ao examinar um
determinado ttulo judicial, considerou-o inapto para a prtica do ato de registro ou de
averbao determinado pelo juiz ou mesmo emitiu uma nota com exigncia de

retificao ou aditamento do ttulo para o efeito de afastar bice que impedia a prtica
do ato determinado.16
Parece que vrios fatores, embora distintos, completam-se e corroboram para
que essa situao se instale e leve certos grupos a pugnarem pela limitao do controle
de legalidade exercido pelo oficial registrador via qualificao.
Primeiro, porque existe uma infeliz prtica registral de devoluo do ttulo ou
emisso da nota de exigncia de forma resumida (por exemplo, apresentar certido de
casamento dos executados), por vezes at em papeletas grampeadas no ttulo, sem a
imprescindvel exposio das razes e dos fundamentos que justificam a tomada de
deciso do oficial registrador na edio do ato de negao de acesso do ttulo judicial ao
caderno registral.
O oficial deve considerar que, em virtude de sua condio de delegado do
servio pblico, operando em nome do Poder que o credenciou para o exerccio de uma
atividade essencial, os atos que pratica em razo de seu ofcio so atos administrativos.
Esses atos, para regular ingresso no mundo jurdico devem ser estruturados nos
princpios que norteiam, informam e fundamentam o direito administrativo, impondose, portanto, que no seu pronunciamento consubstanciado em eventual nota de
devoluo do ttulo judicial, fiquem estampadas de maneira precisa e clara as razes de
fato e de direito que o levaram a proceder daquele modo.
Quando o registrador examina um ttulo e o declara conforme a lei e lhe d
abrigo no arquivo registral imobilirio ou o desqualifica, a exemplo da atividade judicial
saneadora do processo, pratica ato tpico de jurisdio voluntria, imparcial, com
independncia e soberania; todavia, a nosso aviso e com o mximo respeito por fortes
opinies em contrrio, a natureza jurdica qualificadora do registrador consiste em
autntica funo administrativa, visto que est adstrito ao ordenamento jurdico
16

A desqualificao de ttulo judicial que viole os princpios registrrios bsicos e torne

insegura e descontrolada a escriturao do flio real no caracteriza a figura do crime de

desobedincia previsto no art. 330 do CP, porquanto esse tipo pressupe a oposio dolosa e
injustificada a uma ordem legal e tal conjunto de elementos no restar integrado quando
rejeitado o ttulo, em decorrncia de bice registrrio (cf. parecer do Juiz Marcelo Fortes
Barbosa Filho no Processo 9002/2000 da Comarca de Americana, publicado no DOJ
11.04.2000, p. 3).

positivo, no lhe sendo facultado, em razo do estreito limite da qualificao, valer-se

de elementos subsidirios para construo de seu juzo fora do direito normativo, como,
por exemplo, do direito costumeiro, do direito comparado, da determinao eqitativa
do direito etc. Como muito bem salienta Adriano Damsio, o administrador pblico
somente poder fazer o que estiver expressamente autorizado em lei e nas demais
espcies normativas, inexistindo, pois, incidncia de sua vontade subjetiva.17
Tratando da legalidade para o administrador pblico, Elcio Trujillo aponta que
a legalidade na Administrao no se resume ausncia de oposio lei, mas
pressupe autorizao dela, como condio de sua ao.18
Por oportuno lembrar que o uso na justificativa da devoluo do ttulo de
expresses genricas como para os devidos fins, para fins de direito, e outras
assemelhadas, no servem para motivar o ato de interdio do ttulo pelo oficial
registrador, configurando mera logomaquia.19
A Constituio Federal, no seu art. 37, preceitua que a Administrao Pblica
obedecer aos princpios da legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e
eficincia. Na mesma direo a Constituio Paulista em seu art. 111 amplia esse rol,
acrescentando, de forma explcita, os princpios da razoabilidade, finalidade, motivao
e interesse pblico, como de observncia obrigatria pela Administrao Pblica direta,
indireta e fundacional, includos nessa categoria de entes pblicos, por conseqente
lgico, os servios delegados de notas e de registro.
Ensina Celso Antnio que violar um princpio muito mais grave que
transgredir uma norma. A desateno ao princpio implica ofensa no a um especfico
mandamento obrigatrio, mas a todo o sistema de comandos. a mais grave forma de
ilegalidade ou inconstitucionalidade, conforme o escalo do princpio violado, porque

17

DAMSIO, Adriano. Limite das medidas provisrias. In: MOTA DE SOUZA,

Carlos Aurlio (Coord.). So Paulo: Juarez de Oliveira, 2003. p. 68.

18

TRUJILLO, lcio. Responsabilidade do Estado por ato lcito. So Paulo: LED, 1996.

19

CRETELLA JNIOR, Jos. Dos atos administrativos. Rio de Janeiro: Forense, 1995.

p. 90.

p. 270, n. 140.

representa insurgncia contra todo o sistema, subverso de seus valores fundamentais,

contumlia irremissvel a seu arcabouo lgico e corroso de sua estrutura mestra.20
Urge, ento, que o registrador de imveis estruture a nota de exigncia nos
termos estabelecidos pela Lei de Registros Pblicos, por outras normas jurdicas
pertinentes e pelos princpios de direito registral e de direito administrativo, sob pena de
ficar o ato inquinado de vcio de legalidade e adentrar de forma precria ao mundo
jurdico, com sua validade comprometida, podendo, at, ser por este abortado, j que
no se tolera a inrcia ou o relaxo administrativo.
Em segundo, poder-se- apontar a especializao excessiva em determinados
ramos do direito, com desconhecimento da matria registral. Isso ocorre a partir dos
bancos acadmicos, uma vez que pouqussimas faculdades de direito no Pas oferecem a
seus alunos cadeiras de direito notarial e registral. Ser essa a causa por que mentes
privilegiadas, com relativa freqncia, movem-se no mbito do direito registral
imobilirio at mesmo contra legis?
Parece que esse dbito pode ainda ser contabilizado conta de corporativismo
mal entendido e outras causas subjacentes que levam certos grupos a pugnar pelo limite
do controle registral da legalidade.
Enfim, por que no dizer mais que a funo de qualificao registral no
suficientemente explicitada em nossos livros de direito, at mesmo na literatura jurdica
especializada?
Mesmo tratadistas de escol no tm enfrentado os temas nevrlgicos do sistema
registral imobilirio com a energia e o esgotamento que a matria exige.
nesse ritmo que surge uma coleo de proposies composta de frases mais
ou menos assim:
a funo de qualificao registral restrita ou limitada;
o registrador imobilirio no pode desobedecer ou desvirtuar uma deciso
judicial, devendo limitar-se a cumprir a ordem. Os terceiros interessados ou aqueles
atingidos pelo ato praticado podem impugn-lo perante os tribunais competentes;
a funo jurisdicional deve ser respeitada;
os documentos judiciais gozam de presuno de legalidade.

20

BANDEIRA DE MELLO, Celso Antnio. Revista de Direito Pblico 15/284.

Obviamente essas frases no so frvolas nem inconseqentes; pelo contrrio,

so absolutamente verdadeiras. No podem, todavia, ser isoladamente consideradas,
seno devem ser entendidas na unidade do sistema jurdico vigente, pena de tornar letra
morta toda a legislao paulatinamente desenvolvida e retornar aos albores da legislao
criadora do Registro Geral de Imveis, com anterioridade a 1863, numa evidente falta
de memria histrica e de conhecimentos suficientes das razes por que se implantou
em nosso Pas a publicidade registral e as normas de segurana do trfico imobilirio,
seguindo, fundamentalmente, o modelo germnico, que tem como pressuposto a
legalidade dos atos e negcios e a presuno de exatido dos assentos registrais, e, por
isso, exige, dados os fortssimos efeitos que se atribui queles, por razes de segurana
jurdica imobiliria, um amplo controle de legalidade por parte do registrador e dos
rgos de reexame em graus administrativos superiores.
A propsito, de ser consignado desde logo que a qualificao registral no
s do registrador de imveis, seno que a qualificao registral se integra por um
conjunto de rgos imparciais e especialistas em matria de direito imobilirio registral,
que so: o registrador de imveis, o Juiz dos Registros Pblicos e o Conselho Superior
da Magistratura do Estado.21 Embora o procedimento de dvida esteja enquadrado na
modalidade da jurisdio voluntria, pode ensejar recurso especial dirigido ao STJ ou
recurso extraordinrio encaminhado ao STF, desde que presentes os requisitos
constitucionais para admissibilidade desses recursos.
Como j assinalado, o Conselho Superior da Magistratura do Estado de So
Paulo por inmeras vezes j decidiu que o fato de se tratar de ttulo judicial no o torna
imune qualificao registrria, sob o estrito ngulo da regularidade formal e que todos
os ttulos, judiciais e extrajudiciais, so submetidos qualificao registrria, com
fulcro na aplicao dos princpios e normas formais da legislao especfica, vigentes
poca do respectivo ingresso (cf. ApCv 027353-0/8-SP, 26.01.1996, rel. Des. Alves
Braga; ApCv 66.564-0/6-SP, 16.03.2000, rel. Des. Lus de Macedo; ApCv 63.096-0/8SP, 10.09.1999, rel. Des. Nigro Conceio).

21

O Conselho Superior da Magistratura do Estado de So Paulo composto pelo

presidente do Tribunal de Justia, pelo Corregedor-Geral da Justia e pelo 1. vice-presidente do

Tribunal de Justia (RITJSP, art. 22).

Este entendimento da alta cpula do Poder Judicirio do Estado de So Paulo,

devidamente desenvolvido de forma clara e coerente com o sistema vigente, evidencia o
verdadeiro sentido da limitao da funo qualificadora do registrador, que no significa
limitao do alcance da qualificao, devendo o registrador, perfeitamente, desqualificar
ttulo judicial para ingresso no registro imobilirio sempre que este apresente
irregularidade ou omisso ou no preencha as exigncias legais.
Por certo dever o registrador ater-se s exigncias legais (Lei dos Registros
Pblicos, art. 205, in fine), sendo esse (ater-se s exigncias legais) o limite e o alcance
da funo qualificadora; no mais, nem menos, porm, com fora suficiente para
conduzir a reflexo empreendida na relao entre as autoridades judiciais que decidem
contraditoriamente inter partes e os registradores cujos atos registrais produzem efeitos
erga omnes, o que chama a ateno para a distino entre partes e terceiros.
A jurisdio do juiz no processo se refere exclusivamente s partes litigantes de
sorte que a sentena e as decises nos autos somente afetam as partes integrantes. O
princpio da coisa julgada e a relatividade de efeitos das sentenas judiciais constituem
o fundamento desta limitao.
Por seu turno, com respeito aos terceiros que no tenham participado ou sido
notificados do pleito, a deciso judicial res inter alios, e precisamente nesse
momento que exsurge a atividade do registrador ao desqualificar o ttulo judicial que
venha a afetar titulares registrais que no figuraram no plo passivo do pleito ou no
foram convocados pelo juzo onde tramita o processo, oferecendo-lhes o registrador a
proteo registral fundada nos princpios da presuno, da f pblica e do trato
sucessivo, sob pena de flagrante maltrato ao princpio constitucional do direito tutela
jurisdicional dos prprios direitos e interesses legtimos, sem prejuzo de que, desde
logo, no mbito contencioso entre as partes determinadas, impere, definitivamente, a
deciso judicial.
Os princpios do direito registral brasileiro so princpios de ordem pblica e
cabe ao registrador aplic-los cogentemente a todos os casos concretos. O registrador,
pois, no pode abdicar de seus direitos de pessoalidade e independncia na qualificao,
porque, secundum quid, so tambm deveres a observar. A delegao do juzo
qualificador ou seu submetimento a ordens superiores concretas (note-se bem!),

configuram, assim, violaes ticas e contribuem, para a desonra profissional dos

registradores.22
Que sentido teria o princpio da presuno registral23 se no houvesse um
controle de legalidade por parte de rgos imparciais e especializados em matria
registral?
Pelos efeitos que emergem do registro24 o filtro de legalidade ativado pelo
oficial por fora da funo preventiva do registro imobilirio deve, na medida do
possvel, ser suficientemente denso para impedir a prtica de um ato registral que possa
ser facilmente impugnado na via judicial por terceiros. A razo que a fora decorrente
do ato registral em sistema procedente do germnico, como o nosso, muito forte, e
embora no seja abstrata, como o tedesco, que no permite impugnaes fora dos
consentimentos formais, j que nosso sistema causal, exigindo ttulo pr-constitudo,
deve a qualificao registral considerar todos os supostos de nulidade ou anulao,
sempre em homenagem segurana jurdica e ao trfico imobilirio, todavia livre de
temores nascidos de meras suposies.
Walter Ceneviva orienta que o registrador dever sempre observar a
razoabilidade das exigncias, buscando solues que tendam a viabilizar e no a
impedir o registro. As garantias inerentes ao registro imobilirio devem estar abertas a
todos.25

22

DIP, Ricardo Henry Marques. Revista de Direito Imobilirio, 30/85.

23

O princpio da presuno, que tem como efeito a inverso do nus da prova, desde o

art. 859 do revogado CC/1916, o qual dispunha, in verbis presume-se pertencer o direito real
pessoa, em cujo nome se inscreveu, ou transcreveu, mantido com maior nfase no atual
Cdigo Civil ante o enunciado do par. n. do art. 1.245, segundo o qual o direito do verdadeiro
proprietrio prevalece sempre, mesmo que o adquirente inscrito esteja de boa-f e tenha justo
ttulo.
24

Dispe o art. 252 da Lei de Registros Pblicos que o registro, enquanto no

cancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda que, por outra maneira, prove que o ttulo
est desfeito, anulado, extinto ou rescindido.
25

CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Pblicos comentada. 7. ed. So Paulo:

Saraiva, 1991. p. 348.

Sempre que o ttulo judicial apresentar irregularidade ou omisso,

aconselhvel que o registrador, sem prejuzo da entrega do ttulo ao portador,
comunique, por ofcio, autoridade judiciria que o expediu para que essa determine o
atendimento da exigncia formulada ou se proceda suscitao da dvida na forma do
art. 198 da Lei de Registros Pblicos.

6. A suscitao de dvida como reexame da qualificao feita pelo

registrador

Feita a qualificao do ttulo pelo registrador, esse indicar por escrito as

exigncias a serem cumpridas, quando houver. O apresentante, de acordo com o art. 198
da Lei dos Registros Pblicos, no se conformando com os requisitos formulados ou
no os podendo satisfazer, poder requerer seja o ttulo remetido ao juzo competente,
com a declarao de dvida, para que seja ela dirimida.
A dvida formulada pelo registrador, mediante o requerimento do
apresentante. Trata-se de procedimento administrativo, no qual o juiz competente
decidir sobre a legitimidade ou no da exigncia feita.26
preciso frisar que a suscitao de dvida mais uma garantia de legalidade
do ato; uma confirmao da segurana e confiabilidade que o registro transmite para a
sociedade. Decorre, como j afirmamos, da observncia estritamente legal dos
requisitos imprescindveis para o regular registro.
Alm desse limite para suscitao de dvida, h um outro, que vigora em todo
o Estado de So Paulo, por fora do Comunicado 535/95 da Corregedoria-Geral de
Justia do Estado, publicado no DOJ, segundo o qual, quando for suscitada dvida
relativa a questes primrias ou de matria j cristalizada em reiteradas decises
anteriores e, portanto, desnecessria, a sentena que julgar a dvida improcedente
reconhecer, em cada caso, o direito ao reembolso das despesas com o processamento
do recurso e honorrios de advogado, se demonstrado o pagamento.

26

Idem, ibidem, p. 346.

Portanto, o registrador deve agir estritamente em conformidade com a lei,

lembrando-se que, na verdade, quem primeiro deve observar os requisitos na expedio
do ttulo judicial o rgo emissor. Por serem preceitos estabelecidos em lei, devem ser
conhecidos por todos e seguidos corretamente pelo Judicirio no momento da expedio
do ttulo ou ordem. Com razo, Nicolau Balbino Filho argumenta que por conseguinte,
os senhores oficiais de Justia, ao lavrarem o auto de penhora, e os senhores escrives,
ao expedirem o mandado judicial que determina o registro ou a inscrio da penhora,
devero atender s exigncias legais acima transcritas.27
Se observarmos atentamente a inteno da lei, o registrador nada mais faz
seno conferir os requisitos formais que por disposio legal j deveriam ter sido
seguidos pelo prprio rgo emissor do ttulo ou ordem e num segundo momento
conferir se os dados ali constantes se coadunam com os que constam no registro, o que
tambm deveria ter sido feito de antemo pelas partes (CPC, art. 158), pelo juiz e pelos
serventurios do foro judicial.
Num primeiro momento, tanto a qualificao registrria com a nota de
exigncia de aditamentos ou retificaes bem como a suscitao de dvida parecem
transtornos para o processo judicial e para o advogado que padeceria nos balces dos
cartrios, segundo alguns. No entanto, o que se vislumbra , ao contrrio, celeridade
processual, efetividade e certeza nas relaes jurdicas.
A avaliao deve ser feita no apenas no estrito mbito do processo judicial,
mas, principalmente, fora dele, j que os efeitos de um ato inscritivo registral atingem
toda a sociedade, haja vista a natureza jurdica do ato registral, que passa a ter carter
pblico.
Mesmo no mbito do processo executivo a eficcia da qualificao e da
suscitao de dvida se evidencia na medida em que pode evitar transtornos ainda
mais protelatrios, como ocorre com os embargos de terceiro, cuja demora nem se
compara com uma soluo administrativa. No difcil compreender tal idia, voltada
para a paz social advinda, que para todos os efeitos deve nortear o tratamento da
matria.

27

157.

BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imveis. 8. ed. So Paulo: Atlas, 1996. p.

7. Consideraes finais

O acesso ao lbum registral de ttulos e ordens judiciais o objetivo e o anseio

dos registradores brasileiros que pugnam por oferecer as garantias e o amparo do
sistema registral, evidenciados por meio da publicidade e seus efeitos, para situaes
concretizadas no mbito processual pelo Estado-juiz, ao tempo em que reverenciam os
direitos reais inscritos e mais os interesses comunitrios em potencial.
Em face da modernidade das instituies jurdicas, na esteira de conquistas
democrticas que lavraram um caminho seguro para o exerccio dos direitos coletivos e
individuais via legalidade e igualdade, parece-nos que no encontra mais razo de ser
qualquer tipo de antinomia entre registradores e rgos judicirios no que tange ao
acesso dos pronunciamentos judiciais consubstanciados em documentos judiciais,
tpicos ou extraordinrios.
Pese, por sua importncia estratgica nacional, como instrumento de
desenvolvimento econmico, ser o Registro de Imveis na atualidade mais um tema de
economia do que um tema de Justia, visto ser vital para a estabilidade da cadeia
produtiva interna e de mercado, bem como para diminuir a desconfiana internacional,
resultando em maiores investimentos em nosso Pas, o sistema, por vocao, sempre
esteve a servio da prpria administrao da Justia, medida que, pelo ato inscritivo,
complementa a efetividade da resoluo judicial e a projeta erga omnes.
O tema exige uma monografia, porm, como contribuio, apresentamos esses
breves apontamentos elevada apreciao dos ilustres registradores de imveis e das
dignas Autoridades Judiciais presentes ao II Encuentro Iberoamericano sobre Registro
de la Propiedad y Tribunales de Justicia.