I7607lote001laudo C

Laudo n 18.
393_13
So Paulo, 28 de junho de 2013.
Excelentssima Senhora doutora Juza de Direito da 16 Vara Cvel do Frum Central da

Capital - SP.
Praa Joo Mendes
Centro SP.
Prezados Senhores,
A ENGEVAL - ENGENHARIA DE AVALIAES LTDA., incumbida de proceder avaliao, a valor de mercado, do

imvel composto de terreno, edificaes e benfeitorias, que compem o imvel agroindustrial pertencente
Massa Falida do Frigorfico Kaiowa S.A., situado na Rodovia Raposo Tavares, km 630 Charqueada Municpio de Presidente Venceslau SP, apresenta suas concluses atravs do seguinte
LAUDO
DE
AVALIAO
ENGEVAL ENGENHARIA DE AVALIAES LTDA. CREA 0195642

Rua Jesuno Arruda, 769 mezanino / 7 / 9 / 13 / 14 and. - CEP 04532-082 -Itaim Bibi So Paulo - SP
Tel: 55 11 3079-6944 - Fax: 55 11 3079-1409 e-mail: info@engeval.com.br
Fls. n 1
ndice
I
- SUMRIO DE VALORES
I.1 - VALOR DE MERCADO DO IMVEL
I.2 - DEFINIO DOS VALORES APURADOS
I.3 - RESSALVAS
II
- METODOLOGIA ADOTADA E ESPECIFICAO DA AVALIAO
III - VISTORIA / AVALIAO

III.1 - SITUAO DO IMVEL E CARACTERSTICAS GERAIS DA REGIO
III.2 - TERRENO
III.2.1 - DESCRIO DO TERRENO
III.2.2 - METODOLOGIA DE AVALIAO DO TERRENO
III.2.3 - ANLISE DA PESQUISA E DETERMINAO DO VALOR UNITRIO DO TERRENO
III.2.4 - CLCULO DO VALOR DO TERRENO PARA MERCADO
III.3 - EDIFICAES E BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS

III.3.1 - DESCRIO DAS EDIFICAES E BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS
III.3.2 - METODOLOGIA DE AVALIAO DAS EDIFICAES E BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS
III.3.3 - AVALIAO DAS EDIFICAES E BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS
III.4 - CALCULO DO VALOR DE MERCADO
IV - DIAGNSTICO DE MERCADO
V
- ENCERRAMENTO
Acompanham este laudo os seguintes anexos:

ANEXO N 01: PESQUISA DE MERCADO PARA DETERMINAO DO VALOR UNITRIO DO TERRENO
ANEXO N 02: DOCUMENTAO DO IMVEL

Fls. n 2
I SUMRIO DE VALORES
I.1 VALOR DE MERCADO DO IMVEL
R$ 551.957,00
(QUINHENTOS E CINQUENTA E UM MIL,NOVECENTOS E CINQUENTA E SETE REAIS)
I.2 DEFINIO DOS VALORES APURADOS

A avaliao ter por objetivo a determinao do valor de mercado do imvel, atendendo aos procedimentos
das Normas da ABNT- NBR 14653 e do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de
Engenharia.
O valor do Capital-Imvel a ser determinado ser o Valor de Mercado, cuja definio, de acordo com o
Glossrio se Terminologia Bsica Aplicvel Engenharia de Avaliaes e Percias do IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia (em concordncia com as determinaes da
ABNT) a seguinte:
Valor de Mercado
Quantia mais provvel pela qual se negociaria com conhecimento, prudncia e
sem compulso um bem, numa data de referncia, dentro das condies do
mercado vigentes.
I.3 RESSALVAS
1.
A documentao fornecida pela contratante e utilizada na elaborao do presente Laudo, representada por
ttulos de propriedade, projetos, plantas, etc., foi considerada por ns como fidedigna.
2.
Os ativos ora avaliados pertencem Massa Falida do Frigorfico Kaiowa S.A. e, portanto, foram arrestados
para futura alienao e pagamento dos credores. Porm, como o objetivo da presente avaliao a
determinao do valor de mercado dos ativos para efeito de venda, os bens ora avaliados foram considerados
como se estivessem livres de hipoteca, arrestos, usufrutos, penhores ou quaisquer outros impedimentos ao
seu uso e / ou comercializao para a data base da avaliao.
3.
Poluio do solo, da gua e outros tipos de poluio bem como emisses ambientais no foram investigadas.
Possveis efeitos de eventual poluio e / ou emisses ambientais no foram levados em considerao no
presente relatrio de avaliao.
4.
A ENGEVAL - ENGENHARIA DE AVALIAES LTDA. no tem nenhum vnculo com os proprietrios dos bens
avaliados ou com eventuais possveis compradores, quer atravs de seus scios ou empregados, no tendo,
portanto, interesse pessoal ou financeiro nos ativos avaliados ou nos valores a eles atribudos.

Fls. n 3
II METODOLOGIA ADOTADA E ESPECIFICAO DA AVALIAO

De acordo com a Norma da ABNT NBR 14653, o mtodo aplicado para esta avaliao que melhor retrata o
comportamento do mercado o Mtodo Evolutivo onde o valor do bem obtido atravs do somatrio
dos componentes terreno, edificaes, benfeitorias no reprodutivas e benfeitorias reprodutivas, incidindo
sobre os valores, quando cabvel, o fator de comercializao.
III VISTORIA E AVALIAO

III.1 SITUAO DO IMVEL E CARACTERSTICAS GERAIS DA REGIO
O imvel avaliando, conhecido como Charqueada Madeiral, est situado no Municpio de Presidente
Venceslau - SP, altura do km 630 da Rod. Raposo Tavares, margem direita no sentido de Pres. Epitcio.
A propriedade dista aproximadamente 12,5 km do centro da cidade. O local classificado como zona rural
do municpio.
IMAGEM DE SATLITE MOSTRANDO A PROPRIEDADE

Fls. n 4
IMAGEM DE SATLITE MOSTRANDO AS INSTALAES INDUSTRIAIS

Fls. n 5
Mostramos a seguir o mapa da regio com a localizao do imvel.
A via para a qual o imvel faz frente dotada dos seguintes melhoramentos pblicos:
estrada de terra batida;

rede de telefone;
rede de fora e luz.
CARACTERSTICAS GERAIS DO LOCAL

O local onde est situado o imvel possui caracterstica de uso rural, usufruindo, pela proximidade, da boa
infraestrutura urbana da cidade de Presidente Venceslau.

Fls. n 6
III.2 TERRENO
III.2.1 DESCRIO DO TERRENO
TOPOGRAFIA
O imvel avaliando possui topografia plana e ondulada.
HIDROGRAFIA
O municpio apresenta pequenas bacias fluviais sendo desaguadores do Rio Paran.
SUPERFCIE E ACESSIBILIDADE
O terreno possui superfcie seca e firme em sua maior parte. Porm, no local onde foi construda a
fbrica de charque funcionava anteriormente uma serraria e a rea de aproximadamente 5.000,00 m
onde estavam instalados os varais para secagem do charque foi aterrada com serragem. Assim, esta
rea no apresenta solo firme e inapropriada para a construo de edificaes.
A acessibilidade propriedade boa, atravs de via de terra batida, porm a acessibilidade limitada
pela existncia de uma ponte de pequenas dimenses sobre um curso dgua mais ou menos no meio
do trajeto entre a rodovia e a propriedade.
OCUPAO
O imvel ocupado pelas instalaes de uma fbrica de charque e o restante da rea ocupada por
pasto e vegetao nativa.
CAMINHOS INTERNOS
O imvel possui caminhos internos de terra batida.
ZONEAMENTO
O imvel est posicionado em zona rural do municpio de Presidente Venceslau SP.
DIMENSES
Conforme informaes contidas na matrcula anexa, a propriedade apresenta a seguinte rea:
DESCRIO
Matrcula n 159
REA
9,68 ha
REA TOTAL

9,68 ha
Fls. n 7
III.2.2 METODOLOGIA DE AVALIAO DO TERRENO

De acordo com as Normas da ABNT, NBR 14653 AVALIAO DE BENS PARTE 1: PROCEDIMENTOS
GERAIS e NBR 14653 AVALIAO DE BENS PARTE 3: PROPRIEDADES RURAIS, o terreno ser avaliado com
base no "Mtodo Comparativo de Dados de Mercado", atravs de elementos comparativos

caracterizados por imveis semelhantes ao avaliando, ofertados venda ou efetivamente transacionados
no livre mercado imobilirio da regio.
III.2.3 ANLISE DA PESQUISA E DETERMINAO DO VALOR UNITRIO DO TERRENO

Os imveis em oferta para venda ou efetivamente transacionados pesquisados no local encontram-se
descritos e analisados no Anexo n 01.
Aps a devida homogeneizao da amostra validao estatstica obteve-se a classificao de Grau de
Fundamentao II e Grau de Preciso III, para a data base da avaliao, resultando o valor unitrio em:
R$ 14.455,52 / ha
III.2.4 CLCULO DO VALOR DO TERRENO PARA MERCADO

O valor da terra nua pertencente ao imvel avaliando dado pela multiplicao direta de sua rea pelo valor
unitrio obtido na pesquisa. Assim, chega-se expresso:
Vt = At x Vu
Onde:
Vt: valor do terreno
At: rea do terreno = 9,68 ha
Vu: valor unitrio
= R$ 14.455,52 / ha
Substituindo-se, temos:
Vt: 9,68 ha x R$ 14.455,52 / ha = R$ 139.929,00

Fls. n 8
III.3. - EDIFICAES E BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS

III.3.1 DESCRIO DAS EDIFICAES E BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS
Edificao n
01
Ocupao
Residncia (antiga residncia da diretoria, atual casa do caseiro)

ITEM
Qtd. de pavimentos
DESCRIO
1 + sto
Fundao
vigas baldrame de concreto e alvenaria
Estrutura
de madeira de lei
Cobertura
telhas de fibrocimento sobre estrutura de madeira
Paredes
de madeira de lei
Revestimento
pintura leo
Forro
de madeira
Piso
cermica e madeira
Caixilhos
de madeira, envidraados
Portas
de madeira
P Direito
3,00 m
Estado de conservao
C: regular
Observaes
necessidade de nova pintura e reparos gerais
rea construda
328,64 m
VISTA GERAL DA RESIDNCIA

Fls. n 9
Edificao n
02
Ocupao
Galpo da oficina
ITEM
DESCRIO
Qtd. de pavimentos
Fundao
vigas baldrame de concreto
Estrutura
de alvenaria e concreto
Cobertura
telhas de fibrocimento sobre estrutura de madeira
Paredes
de alvenaria e elementos vazados cermicos
Revestimento
argamassadas e pintura ltex
Forro
Piso
cimentado
Caixilhos
de madeira
Portas
de madeira
P Direito
3,00 m
Estado de conservao
C: regular
Observaes
construo mais nova, ainda sem comprometimento pela corroso
rea construda
365,50 m
VISTA GERAL DA OFICINA DE MANUTENO

Fls. n 10
EDIFICAES E BENFEITORIAS SEM VALOR COMERCIAL

As instalaes industriais existentes na propriedade avalianda foram dedicadas durante anos produo de
charque. Essa atividade, pela extensa utilizao de sal, extremamente agressiva no que diz respeito
corroso das instalaes envolvidas na produo, armazenamento e apoio.
Com o encerramento das atividades e ausncia de manuteno os efeitos da corroso prosperaram sobre
as edificaes e benfeitorias, que hoje, de modo geral, encontram-se em lastimvel estado de conservao,
apresentando inclusive corroso nas estruturas como podemos observar nas imagens a seguir.
VISTA DO PRDIO PRINCIPAL
VISTA DO PRDIO PRINCIPAL POR OUTRO NGULO

Fls. n 11
REA DA COBERTURA PARA LAVAR CARNE
S.I.F. E VESTIRIOS

Fls. n 12
PRDIO PRINCIPAL REA DE SALGA
PRDIO PRINCIPAL DEPSITO DE EMBALAGENS

Fls. n 13
PRDIO PRINCIPAL ACESSO AOS PORES
ESTOQUE DE PRODUTOS VISTA EXTERNA

Fls. n 14
SUBESTAO
TENDAL E COZINHA

Fls. n 15
RESERVATRIO ELEVADO EM PRIMEIRO PLANO E PRDIO PRINCIPAL

EM SEGUNDO PLANO
PISCINA DA CASA DA DIRETORIA

Fls. n 16
III.3.2 METODOLOGIA DE AVALIAO DAS EDIFICAES E BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS

O valor de novo das edificaes e benfeitorias ser calculado pelo Mtodo da Quantificao do Custo,
assim definido pela ABNT atravs das NBR 14653 :
Mtodo da Quantificao de Custo:
Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de oramentos
sintticos ou analticos, a partir das quantidades de servios e
respectivos custos diretos e indiretos.
Tem como especificao da avaliao o Grau II de Fundamentao.
Os custos de cada edificao ou benfeitoria foram calculados atravs do custo unitrio bsico para projetos
semelhantes ao projeto padro com os devidos ajustes, conforme publicao PINI, ou oramento sinttico.
Nos valores unitrios j esto consideradas as despesas com projeto, B.D.I. e outras, que eventualmente
intervenham na composio dos valores unitrios finais.
Para o clculo do valor de reedio, o valor de reproduo sofrer depreciao pelo Critrio de Ross
Heidecke, onde consideramos a idade real estimada da edificao, seu estado de conservao,
funcionalidade e obsolescncia.
III.3.3 CLCULO DO VALOR DAS EDIFICAES E BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS PARA MERCADO

A seguir apresentaremos a planilha de avaliao com o clculo para a determinao do valor da edificao,
conforme metodologia descrita no item anterior.
Item
Descrio
Valor
Unit.
Const.
R$/Qd
rea
Dep.
F. Com.
Valor Total Atual

R$
Residncia da diretoria
328,64
990,00
0,507
1,000
164.954,00
Galpo da oficina
365,50
1.110,00
0,609
1,000
247.074,00
TOTAL
412.028,00
(QUATROCENTOS E DOZE MIL, VINTE E OITO REAIS)

Fls. n 17
III.4 CLCULO DO VALOR DE MERCADO

O valor de mercado ser dado pela somatria entre o valor de terreno, construes e benfeitorias
anteriormente calculados.
Terra nua ........................................................
R$
139.929,00
Edificaes e benfeitorias ..............................
R$
412.028,00
TOTAL ............................................................
R$
551.957,00
(QUINHENTOS E CINQUENTA E UM MIL, NOVECENTOS E CINQUENTA E SETE REAIS)
IV DIAGNSTICO DE MERCADO
O imvel avaliado est localizado a aproximadamente 12,50 km do centro da cidade de Presidente
Venceslau. Da distncia total, 11,50 km so percorridos por vias asfaltadas (sistema virio da cidade e Rod.
Raposo Tavares). A partir do km 619 da rodovia, percorre-se mais 1,00 km por estrada de terra at se
alcanar a propriedade. Nesta estrada de terra, mais ou menos no meio do trajeto entre a rodovia e a
propriedade, existe uma ponte sobre um curso dgua. Esta ponte possui apenas 3,00 m de largura e
suporta no mximo 10 toneladas, fato que inviabiliza a passagem de caminhes de maior porte e carretas.
Com relao s edificaes e benfeitorias temos que so antigas (dcadas de 40 e 50) e, como vimos
anteriormente, exceo da residncia da diretoria e oficina de manuteno, todas esto comprometidas
pelos efeitos da corroso e teriam que ser demolidas.
Dessa forma, considerando o gargalo nas condies de recebimento e expedio de cargas causado pela
ponte, temos que o imvel somente teria liquidez se ofertado ao mercado como propriedade para
aproveitamento agrcola. O valor da residncia e do galpo da oficina deve, como de fato foi, ser acrescido
ao valor da terra nua, dado que estas edificaes podem ser perfeitamente utilizadas na atividade agrcola.

Fls. n 18
V ENCERRAMENTO
Vai o presente LAUDO DE AVALIAO, atingindo o Grau II de Fundamentao e III de Preciso de
conformidade com a NBR 14653 da ABNT, impresso em 19 (dezenove) folhas, de um s lado, todas
timbradas, sendo esta ltima datada e assinada, ficando a ENGEVAL disposio para qualquer
esclarecimento que se fizer necessrio.
So Paulo, 28 de junho de 2013.
Eng Jabor Descio Sobrinho

Diretor Tcnico
CREA-SP 0600623710/D

Fls. n 19
Anexo n 01
Pesquisa de valores para determinao do valor
unitrio do terreno
ENGEVAL ENGENHARIA DE AVALIAES CREA 0195642

Rua Jesuno Arruda, 769 mezanino / 7 / 13 / 14 and. - CEP 04532-082 Itaim Bibi So Paulo - SP
ANLISE DA PESQUISA E DETERMINAO DO VALOR UNITRIO
Os imveis em oferta para venda pesquisados no local encontram-se descritos e analisados a seguir. Com
o fim de homogeneizar os elementos comparativos que compem a pesquisa foi adotado o seguinte
tratamento:
a)
REDUO DE OFERTA (e): conforme preceituado pelas normas de avaliao, ser aplicado um desgio de 10 % no valor das
ofertas a fim de compensar a normal elasticidade dos valores dos imveis a venda no livre mercado imobilirio quando de sua
efetiva negociao;
b)
GRANDEZA DE REA (FG): os valores unitrios de gleba rurais variam em funo da dimenso, de tal forma que as reas
menores alcanam um valor unitrio quase sempre maior, e vice - versa. Esta ocorrncia frequente no mercado imobilirio e
relativamente compreensvel, face faixa de interessados em uma eventual transao e o montante envolvido. Assim, sero
adotados os fatores constantes no trabalho da Comisso de Peritos da E.E.J.I.;
ESCALA
VALOR
FATOR
at 1,00 ha
100%
1,00
mais de 1,00 at 2,00 ha
95%
0,95
85%
0,85
75%
0,75
mais de 10,00 ha at 50,00 ha
65%
0,65
mais de 50,00 at 200,00 ha
60%
0,60
mais de 200,00 at 500,00 ha
55%
0,55
mais de 500,00 ha at
50%
0,50
DIMENSO
c)
SUPERFCIE (FS): com o objetivo ponderar as diferenas entre a superfcie do imvel avaliando e dos elementos comparativos
foram adotados os ndices constantes do trabalho do Eng. Joo Ruy Canteiro, publicado pela Editora Pini.
SUPERFCIE
NDICE
SECA
1,00
ALAGADIA
0,70
BREJOSA
0,60
PERMANENTEMENTE ALAGADA
0,50

d)
TOPOGRAFIA (FTPO): com o objetivo ponderar as diferenas entre a topografia do imvel avaliando e dos elementos
comparativos foram adotados os ndices constantes do trabalho do Eng. Joo Ruy Canteiro, publicado pela Editora Pini:
TOPOGRAFIA
e)
NDICE
Plana
1,40
Ondulada
1,30
Montanhosa
1,00
CAPACIDADE DE USO DO SOLO (FCS): com o objetivo ponderar as diferenas entre a classe de solo do imvel avaliando e
dos elementos comparativos foram adotados os ndices constantes da tabela de classificao criada pelo Eng Agrnomo Otvio
Teixeira Mendes Sobrinho, constante do trabalho do tambm Eng Agrnomo Miguel Carlos Fontoura da Silva Kozma, Avaliao
de Propriedades Rurais, publicado no livro "Engenharia de Avaliaes" - Editora PINI, tabela essa, reproduzida a seguir:
ESPECF.
CLASSE
TERRAS PRPRIAS
PARA
PROBLEMAS DE
CONSERVAO
CONSERVAO DA
FERTILIDADE EXIGE
culturas
sem
adubao
manuteno
II
culturas
pequenos
III
culturas
srios
IV
culturas
ocasionais
no consecutivas - 2
anos e pastagens - 3
anos
sem
s pastagens
sem
VI
s pastagens
pequenos
VII
florestas
srios
VIII
abrigo vida silvestre
sem
de
RENDA LQUIDA
RESULTANTE DE
ESCALA
DE VALOR
% (usa)
orizicultura
1,00
prticas
simples
(nivelamento)
orizicultura
0,95
prticas
complexas
(terraceamento)
orizicultura
0,75
agricultura - 1 ano;
pastagem - 4 anos;
pecuria leiteira - mdia
de 31 vacas dia
0,55

de 31 vacas dia
0,50
prticas simples

de 31 vacas dia
0,40
prticas
complexas
(estradas de acesso)
lenha de eucalipto: 600

m3 / alq. / 1 corte; 400
m3
/ alq. / 2 corte;
350 m 3 / alq. / 3 corte
0,30
eventual
pisccola
0,20

explorao
f)
SITUAO DE ACESSO (FACS): com o objetivo ponderar as diferenas entre a condio de acesso do imvel avaliando e dos
elementos comparativos foram adotados os ndices consignados no Critrio de Norton, como segue:
ACESSIBILIDADE
g)
ESCALA
NDICE
tima (estrada asfaltada, trfego permanente)
100%
1,00
Muito boa (estrada de ia classe, no asfaltada, trfego permanente)
95%
0,95
Boa (estrada no pavimentada, trfego geralmente permanente)
90%
0,90
Regular (estrada no pavimentada traado e leitos desfavorveis, servides de passagem,

trfego sujeito a interrupes)
80%
0,80
M (fecho nas servides, interrupo na chuva)
75%
0,75
Pssima (fecho nas servides, interrupes por crrego sem ponte)
70%
0,70
MELHORAMENTOS PBLICOS (CM): com o objetivo ponderar os diferentes melhoramentos pblicos existentes no imvel
avaliando e nos elementos comparativos foram adotados os ndices constantes do trabalho do Eng. Joo Ruy Canteiro,
publicado pela Editora Pini:
MELHORAMENTO
h)
NDICE
Rede de luz
1,15
Rede de fora
1,10
Rede telefnica
1,05
Nenhum
1,00
APROVEITAMENTO (FAPR): com o objetivo ponderar os diferentes aproveitamentos existentes no imvel avaliando e nos
elementos comparativos foram adotados os ndices constantes do trabalho do Eng. Joo Ruy Canteiro, publicado pela Editora
Pini:
APROVEITAMENTO
NDICE
Loteamento
1,25
Indstria
1,10
Culturas
1,00
O fator de ponderao total ser dado atravs da expresso:

P = FG + FS + FTOP + FCS + FACS + FM + FAPR 7 + 1

Dessa forma, com base nos parmetros acima expostos temos a seguinte situao paradigma, vlida para o
imvel avaliado, situao essa para a qual os elementos comparativos sero homogeneizados:
SITUAO
CONDIO
NDICE
FG
grandeza de rea
9,68 ha
0,75
FS
superfcie
seca
1,00
FTOP
topografia
suavemente ondulada
1,30
FCS
capacidade de uso do solo
solo classe III
0,55
FACS
acessibilidade
muito boa
0,95
FM
melhoramentos pblicos
luz / fora / telefone
1,30
FAPR
aproveitamento
84,50% rural e 15,50% industrial
1,02
Apresentamos a seguir a anlise da pesquisa de mercado efetuada para a determinao do valor unitrio
da terra nua, sempre considerando os fatores de ponderao e a situao paradigma acima expostos.
COMPARATIVO N
01
ENDEREO
PRESIDENTE VENCESLAU
NDICES
DIMENSES
CONSTRUO
PREO
FONTE
SUPERFCIE
1,00
ACESSIBILIDADE
TOPOGRAFIA
1,30
MELHORAMENTOS
1,30
USO DO SOLO
0,55
APROVEITAMENTO
1,00
GRANDEZA
0,65
REA
REA
VALOR
10,50
HA
m
FRENTE
PROF.
VALOR
157.500,00
VISTA
CORRETOR DE IMOVEIS GR LOPES IMOVEIS

TELEFONE
0,90
18 3272-1433
OBSERVAO

DATA
CONTATO
03/06/2013
GILBERTO
COMPARATIVO N
02
ENDEREO
PRESIDENTE VENCESLAU - BARREIRO
NDICES
DIMENSES
1,00
ACESSIBILIDADE
1,30
MELHORAMENTOS
1,30
USO DO SOLO
0,75
APROVEITAMENTO
1,00
GRANDEZA
0,65
REA
CONSTRUO
12,36
REA
PREO
FONTE
SUPERFCIE
TOPOGRAFIA
HA
m
VALOR
FRENTE
PROF.
VALOR
210.000,00
VISTA
CORRETOR DE IMOVEIS GR LOPES IMOVEIS

TELEFONE
0,95
DATA
18 3272-1437
CONTATO
03/06/2013
GILBERTO
OBSERVAO
COMPARATIVO N
03
ENDEREO
NDICES
DIMENSES
1,00
ACESSIBILIDADE
1,30
MELHORAMENTOS
1,30
USO DO SOLO
0,75
APROVEITAMENTO
1,00
GRANDEZA
0,65
REA
CONSTRUO
24,20
REA
PREO
FONTE
SUPERFCIE
TOPOGRAFIA
HA
m
VALOR
FRENTE
PROF.
VALOR
447.700,00
VISTA
CORRETOR DE IMOVEIS IMOBILIARIA SANTA INES

TELEFONE
0,90
18 3271-2481
DATA
CONTATO
03/06/2013
SR. JOSE
OBSERVAO
COMPARATIVO N
04
ENDEREO
NDICES
DIMENSES
CONSTRUO
PREO
FONTE
SUPERFCIE
1,00
ACESSIBILIDADE
TOPOGRAFIA
1,30
MELHORAMENTOS
1,30
USO DO SOLO
0,55
APROVEITAMENTO
1,00
GRANDEZA
1,30
REA
REA
VALOR
38,72
HA
m
FRENTE
PROF.
VALOR
610.000,00
VISTA
CORRETOR DE IMOVEIS IMOBILIARIA SANTA INES

TELEFONE
0,95
18 3271-2461
OBSERVAO

DATA
CONTATO
03/06/2013
SR JOSE
COMPARATIVO N
05
ENDEREO
NDICES
SUPERFCIE
1,00
TOPOGRAFIA
1,30
MELHORAMENTOS
1,30
0,75
APROVEITAMENTO
1,00
GRANDEZA
0,65
REA
CONSTRUO
REA
FONTE
14,52
VALOR
TELEFONE
06
ENDEREO
PREO
FONTE
m2
VALOR
PROF.
VISTA
18 3271-3400
COMPARATIVO N
CONSTRUO
FRENTE
CORRETOR DE IMOVEISBUCHAR SANTOS EMP. IMOB
A 12 KM DO CENTRO
DIMENSES
HA
260.000,00
OBSERVAO
NDICES
0,95
USO DO SOLO
DIMENSES
PREO
ACESSIBILIDADE
DATA
CONTATO
04/06/2013
SR JOSE CARLOS
SUPERFCIE
1,00
ACESSIBILIDADE
TOPOGRAFIA
1,40
MELHORAMENTOS
1,30
USO DO SOLO
0,75
APROVEITAMENTO
1,00
GRANDEZA
0,65
REA
REA
VALOR
15,73
HA
m
FRENTE
PROF.
VALOR
270.000,00
VISTA
CORRETOR DE IMOVEISIMOBILIARIA PIRAMIDE

TELEFONE
0,90
18 3281-9056
DATA
CONTATO
04/06/2013
SR ANTONIO
OBSERVAO
Apresentamos a seguir os clculos para homogeneizao da amostra e determinao do valor unitrio da

terra nua.

Amostra
N Am.
1
2
3
4
5
6
VUB
FS
FG
FCS
FACS
FM
FAPR
FTOP
FP
VUH
13.500,00
15.291,26
16.650,00
14.178,72
16.115,70
15.448,19
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,1538
1,1538
1,1538
1,1538
1,1538
1,1538
1,0000
0,7333
0,7333
1,0000
0,7333
0,7333
1,0000
0,9474
1,0000
0,9474
0,9474
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0200
1,0200
1,0200
1,0200
1,0200
1,0200
0,9286
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,1024
0,8545
0,9071
1,1212
0,8545
0,9071
14.882,4000
13.066,3817
15.103,2150
15.897,1809
13.770,8657
14.013,0531
N Am.
1
2
3
4
5
6
VO
eb
Is
Isc
Ig
Igc
Ics
Icsc
157.500,00
210.000,00
447.700,00
610.000,00
260.000,00
270.000,00
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
10,5000
12,3600
24,2000
38,7200
14,5200
15,7300
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
0,7500
0,7500
0,7500
0,7500
0,7500
0,7500
0,6500
0,6500
0,6500
0,6500
0,6500
0,6500
0,5500
0,5500
0,5500
0,5500
0,5500
0,5500
0,5500
0,7500
0,7500
0,5500
0,7500
0,7500
N Am.
1
2
3
4
5
6
Iacs
Iasc
Im
Imc
Iap
Iac
Itop
Itopc
0,9000
0,9000
0,9000
0,9000
0,9000
0,9000
0,9000
0,9500
0,9000
0,9500
0,9500
0,9000
1,3000
1,3000
1,3000
1,3000
1,3000
1,3000
1,3000
1,3000
1,3000
1,3000
1,3000
1,3000
1,0200
1,0200
1,0200
1,0200
1,0200
1,0200
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,3000
1,3000
1,3000
1,3000
1,3000
1,3000
1,4000
1,3000
1,3000
1,3000
1,3000
1,3000
Descrio das Variveis

Valor a avaliar :
VUH: VALOR UNITRIO HOMOGENEIZADO. Equao :[ VUB][FP]

Valores e coeficientes de homogeneizao :
VUB : VALOR UNITRIO BSICO.

Equao : ([VO][e]-[eb])[a]
FS : FATOR SUPERFCIE.
Equao : ([Is][Isc])
FG : FATOR GLEBA.
Equao :([Ig][Igc])
FCS : FATOR CAPACIDADE DE USO DO SOLO.

Equao : ([Ics][Icsc])
FACS : FATOR ACESSIBILIDADE.

Equao : [Iacs][Iasc]
FM : FATOR MELHORAMENTO.
Equao : [Im][Imc]
FAPR : FATOR APROVEITAMENTO.

Equao : [Iap][Iac]
FTOP : FAOR TOPOGRAFIA.

Equao : [Itop][Itopc]
FP : FATOR DE PONDERAO.
Equao : ([ FS]+[ FG]+[FCS]+[FACS]+[FM]+[FAPR]+[FTOP])-7+1
VO : VALOR DA OFERTA.
e : OFERTA.
eb : VALOR DAS BENFEITORIAS.
a : REA.
Is : ndice de superfcie do imvel avaliando.
Isc : ndice de superfcie do elemento comparativo.
Ig : ndice gleba do imvel avaliando.
Igc : ndice gleba do elemento comparativo.
Ics : ndice de capacidade de uso do solo.
Icsc : ndice de capacidade de uso do solo do elemento comparativo.
Iacs : ndice de acessibilidade do imvel avaliando.
Iasc : ndice acessibilidade do elemento comparativo.
Im : ndice de melhoramento do imvel avaliando.
Imc : ndice de melhoramento do elemento comparativo.
Iap : ndice aproveitamento do imvel avaliando.
Iac : ndice de aproveitamento do elemento comparativo.
Itop : ndice de topografia do imvel avaliando.
Itopc : ndice de topografia do elemento comparativo.
Estatsticas Bsicas
N de elementos da amostra
N de graus de liberdade
Varivel
VUH
:6
:5
Mdia
Desvio Padro
Coef. Variao
14455,52
1027,0691
7,11%
Nmero mnimo de amostragens : 2.

Disperso dos elementos
Disperso em Torno da Mdia

Tabela de Desvios
Desvios em torno da mdia.
N Am.
1
2
3
4
5
6
Observado
14882,4000
13066,3817
15103,2150
15897,1809
13770,8657
14013,0531
Mdia
Desvio
14455,5160
14455,5160
14455,5160
14455,5160
14455,5160
14455,5160
426,8839
-1389,1343
647,6989
1441,6648
-684,6503
-442,4629
Normalizado
Studentizado
Quadrtico
0,4156
-1,3525
0,6306
1,4036
-0,6666
-0,4308
0,4553
-1,4816
0,6908
1,5376
-0,7302
-0,4719
1,8222x10
6
1,9296x10
5
4,1951x10
6
2,0783x10
5
4,6874x10
5
1,9577x10
Grfico de Desvios Quadrticos
Tabela de Desvios Deletados

Influncia das amostragens nos desvios da mdia.
N Am.
1
2
3
4
5
6
Deletado
512,2607
-1666,9612
777,2387
1729,9978
-821,5804
-530,9555
Varincia
Normalizado
Studentizado
0,3797
-1,6151
0,5930
1,7292
-0,6308
-0,3941
0,4159
-1,7693
0,6496
1,8942
-0,6910
-0,4318
1,2639x10
5
7,3968x10
6
1,1927x10
5
6,9506x10
6
1,1779x10
6
1,2598x10

Desvio x Desvio Deletado
Desvios Deletados Normalizados
As amostragens cujos desvios mais se deslocam da reta de referncia influem significativamente no valor mdio.
Desvios Deletados Studentizados
As amostragens cujos desvios mais se deslocam da reta de referncia influem significativamente no valor mdio.
Estatsticas Gerais
Nmero de elementos .............. : 6
Graus de liberdade .................. : 5
Valor mdio .............................. : 14455,5160
Mediana ................................... : 14481,7813
Moda ........................................ : 14009,9814
5
Varincia .................................. : 8,7905x10
Desvio padro .......................... : 937,5815
Desvio mdio ............................ : 838,7492
6
Varincia (no tendenciosa) .... : 1,0548x10
Desvio padro (no tend.) ....... : 1027,0691
Coef. de variao ..................... : 7,105%
Valor mnimo ............................ : 13066,3817
Valor mximo ............................: 15897,1809
Amplitude ................................. : 2830,7992
Nmero de classes ................... : 3
Intervalo de classes .................. : 943,5997
Sob o aspecto do coeficiente de variao, a amostra considerada tima

Momentos Centrais
Momento central de 1 ordem
: 14455,5160
5
: 8,7905x10
7
: 4,2951x10
6
: 7,1585x10
Coeficiente
Assimetria
Curtose
Amostral
Normal
0,0521
-2,9999
0
0
t de Student
0
Indefinido
Distribuio assimtrica direita e platicrtica.
Intervalos de Classes
Classe
1
2
3
Mnimo
Mximo
13066,3817
14009,9814
14953,5811
14009,9814
14953,5811
15897,1809
Freq.
Freq.(%)
2
2
2
33,33
33,33
33,33
Histograma

Mdia
13418,6237
14447,7265
15500,1979
Ogiva de Frequncias
Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
Amostragens a serem saneadas

Critrio de saneamento :
Valor crtico da tabela de Chauvenet : Vc = 1,7200
Intervalo de +/- Vc x (desvio padro)) em torno da mdia.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo.

Grfico de Representao do Saneamento
Distribuio dos Desvios Normalizados

Intervalo
-1; +1
-1,64; +1,64
-1,96; +1,96
Distribuio de Gauss
% de Amostragens no Intervalo
68,3 %
89,9 %
95,0 %
66,67 %
100,00 %
100,00 %
Teste de Kolmogorov-Smirnov
Amostr.
2
5
6
1
3
4
Desvio
F(z)
G(z)
13066,3817
13770,8657
14013,0531
14882,4000
15103,2150
15897,1809
0,0881
0,2525
0,333
0,661
0,736
0,920
0,1667
0,3333
0,5000
0,6667
0,8333
1,0000
Dif. esquerda
0,0881
0,0858
-5
2,6961x10
0,1611
0,0691
0,0864
Dif. Direita
0,0785
0,0808
0,1666
-3
5,5059x10
0,0974
0,0802
Maior diferena obtida : 0,1666

Valor crtico
: 0,4100 (para o nvel de significncia de 20 %)
Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nvel de significncia de 20 %, aceita-se a hiptese alternativa de que h
normalidade.
Observao:
O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando realizado sobre uma populao cuja distribuio
desconhecida, como o caso das avaliaes pelo mtodo comparativo.
Grfico de Kolmogorov-Smirnov
Teste de Sequncias/Sinais
Nmero de elementos positivos ...
Nmero de elementos negativos ..
Nmero de sequncias ...............
Mdia da distribuio de sinais ...
Desvio padro ............................
:3
:3
:4
:3
: 1,225
Teste de Sequncias
(desvios em torno da mdia) :

Limite inferior ...
: 0,4564
Limite superior .
: -0,4564
Intervalo para a normalidade : [-0,8415 , 0,8415] (para o nvel de significncia de 20%)
Pelo teste de sequncias, aceita-se a hiptese da aleatoriedade dos sinais dos desvios.
Teste de Sinais
(desvios em torno da mdia)

Valor z (calculado) ........
: 0,0000
Valor z (crtico) .............: 0,8415 (para o nvel de significncia de 20%)
Pelo teste de sinais, aceita-se a hiptese nula, podendo ser afirmado que a distribuio dos desvios em torno da mdia segue
a curva normal (curva de Gauss).

Reta de Normalidade
Desvios x Variveis





Formao dos Valores
Estima-se VUH = 14.455,5161
Intervalo de confiana de 80,0 % para o valor estimado:

Mnimo : 13.836,6790
Mximo : 15.074,3532

Determinao do grau de preciso

GP = e VUF x 2
Onde:
GP : grau de preciso
e
: limite de confiana - a ser calculado
VU : valor unitrio final
R$ 14.455,5161 / ha
Clculo do limite de confiana (e):

e
t x ( n)
onde:
t
: t de studant = 1,476
parmetros adotados:
= 20%
n = 6
: desvio padro = 1.027,05
: qtd. de comparativos = 6
1,476 x (
1.027,05
6 ) = 618,87
Clculo do grau de preciso:

GP :
618,87
R$ 14.455,5161 / ha x 2 = 0,0856 ou 8,56%
De acordo com o resultado acima, a avaliao alcanou o seguinte grau de preciso:

Grau de Preciso III

Item
Determinao do grau de fundamentao

Especificaes das
avaliaes de
imveis rurais
Para determinao da pontuao, os valores na horizontal no so

cumulativos
Condio
pt
Condio
pt
Condio
pt
Pontuao
total
01
Nmero de dados de
mercado efetivamente
utilizados
3 (K+1) e no mnimo
5
18
02
Qualidade dos dados

colhidos no mercado de
mesma explorao,
conforme em 5.1.2*
Todos
15
Maioria
Minoria ou
ausncia
03
Visita dos dados de

mercado por engenheiro
de avaliaes
Todos
10
Maioria
Minoria ou
ausncia
04
Critrio adotado para

avaliar construes e
instalaes
Custo de reedio por

planilha especfica
Custo de reedio
por caderno de
preos
Como varivel,
conforme
anexo A
05
Critrio adotado para

avaliar produes
vegetais
Conforme em 10.3*
Por caderno de
preos
Como varivel,
conforme
anexo A*
06
Apresentao do laudo,
conforme seo 11*
Completo
16
Simplificado
07
Utilizao do mtodo
comparativo direto de
dados de mercado
Tratamento cientfico,
conforme 7.7.3 e
anexo A*
15
Tratamentos por
fatores, conforme
em 7.7.2 e
anexo B*
12
Outros mtodos
12
Fotogrfica
2
Roteiro de acesso
ou croqui de
localizao
Sem
coordenadas ou
croqui
08
Identificao dos dados

amostrais
Coordenadas
geodsicas ou
geogrficas
Fotogrfica
09
Documentao do
avaliando
que permita sua
identificao
e localizao
Coordenadas
geodsicas ou
geogrficas
Certido dominial
atualizada
10
Documentao do imvel
avaliando apresentada
pelo
contratante refere-se a
Levantamento
topogrfico
planimtrico de
acordo com as normas
16
4
Croqui de
localizao
0
Levantamento
topogrfico
planimtrico
Pontuao total
(*)
refere-se a NBR 14653-3:2004 avaliao de bens - parte 3: Imveis rurais - ABNT
Conforme pontuao acima, a avaliao alcanou o seguinte Grau Fundamentao:

Grau de Fundamentao II

57
ANALISE DO EQUILIBRIO ENTRE

OS VALORES OBSERVADOS E ESTIMADOS
FAT. POND.
FINAL
REA
10,50
12,36
24,20
38,72
14,52
15,73
VALOR ESTIMADO
(R$ /1000)
1,1024
0,8545
0,9071
1,1212
0,8545
0,9071
VALOR DA OFERTA
(R$/1000 )
137,68
209,09
385,64
499,20
245,63
250,66
157,50
210,00
447,70
610,00
260,00
270,00
VALOR DA OFERTA (R$/1000 )

700,00
600,00
500,00
400,00
300,00
200,00
100,00
-
100,00
200,00
300,00
400,00
VALOR DA OFERTA (R$/1000 )

500,00
600,00
Anexo N 02
Documentao do Imvel













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Laudo n 18.

So Paulo, 28 de junho de 2013.

Excelentssima Senhora doutora Juza de Direito da 16 Vara Cvel do Frum Central da

A ENGEVAL - ENGENHARIA DE AVALIAES LTDA., incumbida de proceder avaliao, a valor de mercado, do

ENGEVAL ENGENHARIA DE AVALIAES LTDA. CREA 0195642

- METODOLOGIA ADOTADA E ESPECIFICAO DA AVALIAO

III - VISTORIA / AVALIAO

III.3 - EDIFICAES E BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS

III.4 - CALCULO DO VALOR DE MERCADO

Acompanham este laudo os seguintes anexos:

ENGEVAL ENGENHARIA DE AVALIAES LTDA. CREA 0195642

I.2 DEFINIO DOS VALORES APURADOS

ENGEVAL ENGENHARIA DE AVALIAES LTDA. CREA 0195642

II METODOLOGIA ADOTADA E ESPECIFICAO DA AVALIAO

III VISTORIA E AVALIAO

IMAGEM DE SATLITE MOSTRANDO A PROPRIEDADE

ENGEVAL ENGENHARIA DE AVALIAES LTDA. CREA 0195642

IMAGEM DE SATLITE MOSTRANDO AS INSTALAES INDUSTRIAIS

ENGEVAL ENGENHARIA DE AVALIAES LTDA. CREA 0195642

Mostramos a seguir o mapa da regio com a localizao do imvel.

estrada de terra batida;

CARACTERSTICAS GERAIS DO LOCAL

ENGEVAL ENGENHARIA DE AVALIAES LTDA. CREA 0195642

ENGEVAL ENGENHARIA DE AVALIAES LTDA. CREA 0195642

III.2.2 METODOLOGIA DE AVALIAO DO TERRENO

base no "Mtodo Comparativo de Dados de Mercado", atravs de elementos comparativos

III.2.3 ANLISE DA PESQUISA E DETERMINAO DO VALOR UNITRIO DO TERRENO

III.2.4 CLCULO DO VALOR DO TERRENO PARA MERCADO

ENGEVAL ENGENHARIA DE AVALIAES LTDA. CREA 0195642

III.3. - EDIFICAES E BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS

Residncia (antiga residncia da diretoria, atual casa do caseiro)

vigas baldrame de concreto e alvenaria

telhas de fibrocimento sobre estrutura de madeira

necessidade de nova pintura e reparos gerais

VISTA GERAL DA RESIDNCIA

ENGEVAL ENGENHARIA DE AVALIAES LTDA. CREA 0195642

vigas baldrame de concreto

telhas de fibrocimento sobre estrutura de madeira

de alvenaria e elementos vazados cermicos

argamassadas e pintura ltex

construo mais nova, ainda sem comprometimento pela corroso

VISTA GERAL DA OFICINA DE MANUTENO

ENGEVAL ENGENHARIA DE AVALIAES LTDA. CREA 0195642

EDIFICAES E BENFEITORIAS SEM VALOR COMERCIAL

VISTA DO PRDIO PRINCIPAL

VISTA DO PRDIO PRINCIPAL POR OUTRO NGULO

ENGEVAL ENGENHARIA DE AVALIAES LTDA. CREA 0195642

REA DA COBERTURA PARA LAVAR CARNE

ENGEVAL ENGENHARIA DE AVALIAES LTDA. CREA 0195642

PRDIO PRINCIPAL REA DE SALGA

PRDIO PRINCIPAL DEPSITO DE EMBALAGENS

ENGEVAL ENGENHARIA DE AVALIAES LTDA. CREA 0195642

PRDIO PRINCIPAL ACESSO AOS PORES

ESTOQUE DE PRODUTOS VISTA EXTERNA

ENGEVAL ENGENHARIA DE AVALIAES LTDA. CREA 0195642

ENGEVAL ENGENHARIA DE AVALIAES LTDA. CREA 0195642

RESERVATRIO ELEVADO EM PRIMEIRO PLANO E PRDIO PRINCIPAL

PISCINA DA CASA DA DIRETORIA

ENGEVAL ENGENHARIA DE AVALIAES LTDA. CREA 0195642

III.3.2 METODOLOGIA DE AVALIAO DAS EDIFICAES E BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS

III.3.3 CLCULO DO VALOR DAS EDIFICAES E BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS PARA MERCADO

Valor Total Atual

(QUATROCENTOS E DOZE MIL, VINTE E OITO REAIS)