DE WAARDE VAN

BUURTWINKELCENTRA

Checklist voor het meten en waarderen

van de kwaliteit van Buurtwinkelcentra
-_._-- - - - - - - -
 DE WAARDE VAN

BUURTWINKELCENTRA

Checklist voor het meten en waarderen

van de kwaliteit van Buurtwinkelcentra

D. Vrielink

OSPA,
Onderzoeksinstituut voor Stedebouw, Planologie en Architectuur
Technische Universiteit Delft - Faculteit Bouwkunde
Gepubliceerd door:
Publikatieburo
Faculteit der Bouwkunde
Technische Universiteit Delft
Berlageweg 1, 2628 CR Delft
Telefoon: (015) 784737

Uitgevoerd door:
Onderzoeksinstituut voor Stedebouw, Planologie en Architectuur (OSPA)
Faculteit der Bouwkunde
Technische Universiteit Delft
Berlageweg 1, 2628 CR Delft
Telefoon (015) 781088

OSPA-werkstuk nr. 28
november 1 993

Copyright © 1993 by
Research Institute of Urban Planning and Architecture (OSPA).
All rights reserved . No part of this book may be reproduced in any form, by
print photoprint, microfilm or any other means without written permission
from the Delft University of Technology, Department of Architecture, Urban
Design, Planning and Housing.
INHOUD

SAMENVATTING

SUMMARY

1. INLE IDING . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . .. .. .. . . .. . . . . . . 1
1 . 1 Probleemsignalering .... .. . . .. .. . . . . . . . . ........ 1
1.2 Doelstelling . . . . . . . . . . . .. . .. .. . . . .. . . .. . . . .. . . 2
1.3 Kwaliteitsbepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 3
1.4 Randvoorwaarden voor het meten en waarderen . . . . . . . .. 4

2. ASPECTEN EN DEELASPECTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 5
2 . 1 Algemeen .... .. ... . ... ... . . ... .. . .. .. . . . .... 5
2.2 Meten en waarderen van aspecten ... . ... . . . . . . . . . . . 7
2.3 De aspecten nader onderzocht ... .. ... . .. .... . .. ... 8
2.4 Waardering en weging van de aspecten . . . . . . . . . . . . . . 33

3. TOEPASSING METING, WEGING EN WAARDERING WINKELCEN-

TRA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 37
3.1 Praktische betekenis van de kwaliteitsbepaling . .. . ..... 37
3.2 Hoe nu verder .. ... . .. . . . . . . . . . . . . . . . ... .. ... 38

4. LITERATUUR . . . . ..... . . . . . . . . . . . . ..... . . . . . . . . . . 41

SAMENVATTING

Probleemsignalering
De waarde en de levensvatbaarheid van buurtwinkelcentra staat gedurende
de laatste jaren regelmatig ter discussie. Niet altijd is even duidelijk of de
kwaliteit van bestaande buurtwinkelcentra zodanig is achtergebleven bij de
nieuwe maatschappelijke en economische behoeften, dat sluiting de meest
voor de hand liggende oplossing is. Dat in sommige steden het netwerk van
winkelcentra te fijnmazig is (gewordenl mag niet de oorzaak zijn van het
elders ontstaan van een te grofmazig netwerk van voorzieningen dat onvol-
doende inspeelt op de lokale situatie. Een herijking van de structuur van
(winkellvoorzieningen is nodig. In bestaande situaties bestaat de noodzaak
tot het herzien van de feitelijke structuur, waarbij voor sommige centra een
herbestemming overwogen moet worden, terwijl voor andere centra hand-
having of versterking meer voor de hand ligt.
Daardoor ontstaat de behoefte aan de ontwikkeling van een instrument om
de kwaliteit, de waarde van buurtwinkelcentra nu en de potentiële waarde
in de toekomst te kunnen bepalen.
Een dergelijk instrument geeft de lokale overheden, woningbouwverenigin-
gen en eigenaren/ exploitanten de mogelijkheid het te voeren beleid terzake
van planning en aanpassing van de structuur van winkelvoorzieningen mede
vorm te geven .

Doelstelling
In deze studie wordt primair Ingegaan op de aspecten die een rol moeten
spelen bij de besluitvorming over planning en aanpassing van buurtwinkel-
centra . Twijfel aan de deugdelijkheid van de onderbouwing van besluitvor-
ming en planontwikkeling bij de herstructurering van deze voorzieningen in
verschillende grote steden vormt aanleiding tot verdieping in dit onderwerp.
Daarom richt zich dit onderzoek op het ontwikkelen van een instrument
waarmee de kwaliteit van bestaande en geplande winkelvoorzieningen kan
worden bepaald.
Indien dit instrument voor de kwaliteitsbepaling eveneens een bijdrage zou
kunnen leveren in de discussie over de herijking van het concept voor de
structuur van winkelvoorzieningen in woongebieden is dat meegenomen,
hoewel dat geen primair doel van deze studie was.
----------- -~- - --

Kwaliteitsbepaling
Om de kwaliteit van een winkelvoorziening te kunnen bepalen is het nodig
duidelijk te maken op welke wijze die kwaliteit is te meten, te wegen en te
waarderen.
Om de kwaliteitsbepaling van buurtwinkelcentra zo goed mogelijk vorm te
kunnen geven is een aantal hoofdaspecten onderscheiden die elk weer zijn
onderverdeeld in een aantal deelaspecten .
Als hoofdaspecten zijn onderscheiden:
Stedebouwkundige aspecten
Functioneel-economische aspecten
Vorm- en belevingsaspecten .
De praktische betekenis van deze kwaliteitsbepaling is gelegen in de
mogelijkheid tot een systematische evaluatie van de verschillende, van
belang geachte aspecten. Bij het berekenen van de score van een bepaald
winkelcentrum gaat het niet om het bepalen van de absolute score, maar is
deze aanpak vooral bedoeld om de score van verschillende centra onderling
te kunnen vergelijken. Om daarna in de besluitvorming zo verantwoord
mogelijk keuzes te kunnen maken betreffende sluiting, handhaving of verbe-
tering van buurtwinkelcentra, op basis van een wenselijk geachte structuur
(netwerk) van de winkelvoorzieningen.
De ontwikkelde methodiek van kwaliteitsbepaling is primair bedoeld als
middel tot aanpassing van bestaande structuren. Uiteraard is deze ook te
gebruiken bij het toetsen van plannen of ontwerpen in nieuwe situaties .

I
'I
SUMMARY

In most residential areas built after the Second World War the structure of
shopping facilities is based on the Christaller concept, the so-called func-
tional hierarchy. During the last two decades considerable demographic
changes have taken pi ace in these residential areas. One of the con-
sequences of these changes is doubt on the validity of the model of func-
tional hierarchy and especially on the value of neighbourhood shopping
centres.
As a result of this doubt in some Dutch cities a number of neighbourhood
shopping centres is being closed down and in other cities equal measure-
ments are taken into consideration.
Although we subscribe the need for reverification of the structure of shop-
ping facilities we fear that a rigorous skipping of the neighbourhood level
would have unacceptable negative consequences for the living conditions in
these residential are as.
To be able to check the quality of shopping centres a large number of
aspects has to be taken into consideration.
The distinguished aspects are grouped into the following three categories:
urban planning aspects, like the urban structure, the location of the
shopping centre and its accessibility;
functional-economic aspects, such as the market area of a centre and
its size;
design and perception aspects, like the design and the comfort of the
communal shopping area in the centre.
The main purpose of this study is to develop an instrument to distinguish,
measure and weigh these aspects. With this instrument neighbourhood
shopping centres can be evaluated to take decisions on the restructuring of
the shopping centres. This model can al50 contribute to a reverification of
the structure of shopping facilities.
1.
INLEIDING

1.1 Probleemsignalering

Het nut en de waarde van buurtwinkelcentra staat gedurende de laatste ja-

ren regelmatig ter discussie. Niet altijd is even duidelijk wat de aanleiding
tot die discussie vormt. Soms is de feitelijke ontwikkeling van de levensvat-
baarheid van een aantal buurtwinkelcentra de directe aanleiding. Soms
bestaat de indruk dat er sprake is van een krachtmeting tussen het midden
en kleinbedrijf en de grotere supermarktketens en ook tussen deze super-
marktketens onderling. Ook op het hogere schaalniveau (wijkcentrum ver-
sus stadsdeelcentrum) is sprake van een duidelijke krachtmeting, waarbij
enkele, elkaar onderling niet beconcurrerende , ketens samenspannen om
gezamenlijk een zo groot mogelijk deel van de koopkracht aan te trekken.
Dat daarbij de kleinere middenstanders in de wijkcentra (en zeker die in de
buurtwinkelcentra) niet de sterkste partij vormen zal duidelijk zijn. De argu-
menten voor deze kennelijk vanzelfsprekende ontwikkelingen krijgen daarbij
het imago van "modern, economisch noodzakelijke schaalvergroting, inspe-
lend op nieuwe behoeften en mogelijkheden van de consumenten" . Dat
heeft nogal eens tot resultaat dat overal in het land zeer gelijksoortige win-
kelcentra ontstaan, waarbij projectontwikkelaars het de stedebouwers en de
gemeentelijke overheden wel erg gemakkelijk maken door een beperkt aan-
tal standaardmodellen aan te bieden. Daarbij is het zeer wel denkbaar en op
sommige plaatsen al waarneembaar dat ook wijkwinkelcentra te lijden heb-
ben onder de schaalvergroting waardoor zij op hun beurt weer verdrongen
dreigen te worden door de nog grotere stadsdeelcentra.
Onvoldoende duidelijk is wat deze schaalvergroting voor gevolgen heeft
voor de leefbaarheid van de woonbuurten en -wijken, zowel de bestaande
als de nieuw geplande. Niet duidelijk is welk deel van de bevolking zo na-
drukkelijk deze nieuwe behoeften heeft te kennen gegeven of gevoelig is
voor het aanbod en welk deel zich in 't geheel niet kan herkennen in het
geschetste imago van de moderne consument . Duidelijk is dat bewoners
primair als consumenten worden gezien .
Onduidelijk is de aard van de wisselwerking tussen vraag en aanbod, dus of
het aanbod de vraag veroorzaakt of dat het aanbod een antwoord op de
werkelijke vraag is.
Ook niet duidelijk is of de kwaliteit van bestaande buurtwinkelcentra zoda-
nig is achtergebleven bij de nieuwe maatschappelijke en economische be-
hoeften, dat sluiting de meest voor de hand liggende oplossing is. Dat in
sommige steden het netwerk van winkelcentra te fijnmazig is (geworden)
mag niet de oorzaak zijn van het overal ontstaan van een te grofmazig
netwerk van voorzieningen dat onvoldoende inspeelt op de lokale situatie.
Een herijking van de structuur van (winkel)voorzieningen, zowel in generale
zin als in concrete bestaande situaties is daarvoor nodig (zie ook Gantvoort
1988). In situaties waarin sprake is van een te groot aanbod, bestaat de
noodzaak tot het herzien van de feitelijke structuur. Voor sommige centra
moet een herbestemming overwogen worden, terwijl voor andere centra
handhaving of versterking meer voor de hand ligt.

Daardoor ontstaat de behoefte aan de ontwikkeling van een instrument om

de kwaliteit, de waarde van buurtwinkelcentra nu en de potentiële waarde
in de toekomst te kunnen bepalen. Een dergelijk instrument geeft de lokale
overheden, woningbouwverenigingen en eigenaren/exploitanten de moge-
lijkheid het te voeren beleid terzake van planning en aanpassing van de
structuur van winkelvoorzieningen mede vorm te geven.
Uitgangspunt daarbij is dat de structuur van de voorzieningen (inclusief de
winkelvoorzieningen) in woongebieden in belangrijke mate de kwaliteit van
het wonen beïnvloedt. Uiteraard vormt de wijze waarop de woningen zelf
en de directe woonomgeving zijn vormgegeven de meest bepalende factor.
In deze notitie wordt de aandacht speciaal gericht op het laagste niveau in
de hiërarchie van winkelvoorzieningen, de buurtwinkelcentra. Deze staan
zeer sterk onder druk en verdwijnen op sommige plaatsen nagenoeg geheel
of worden niet meer gepland in nieuwe stadsuitbreidingen.
Op de oorzaken die een rol spelen bij het onder druk komen van deze functi-
onele hiërarchie wordt hier niet nader ingegaan (zie Gantvoort, 1988) .
Volstaan wordt met te wijzen op demografische en maatschappelijke ont-
wikkelingen die met name van grote invloed zijn op het gemiddeld aantal
bewoners per woning; op de toenemende arbeidsparticipatie van vrouwen
en op de grotere mobiliteit van mensen.
Andere ontwikkelingen, zoals de vergrijzing en maatschappelijke ontwikke-
lingen als individualisering en socialisatie, laten we hier eveneens buiten
beschouwing.

, .2 Doelstelling

In deze notitie wordt primair getracht te achterhalen welke aspecten een rol
moeten spelen bij de besluitvorming over planning en aanpassing van buurt-
winkelcentra.

2
Een zorgvuldige verdieping van dit onderwerp is met name relevant omdat
vergelijkbare problemen zich ook elders aftekenen en recent uitgevoerde
aanpassingen - hoe dan ook - een voorbeeldwerking zullen hebben op ont-
wikkelingen elders.
In onderzoek van het OSPA is gerede twijfel gerezen over de deugdelijkheid
van de onderbouwing van besluitvorming en planontwikkeling bij de her-
structurering van deze voorzieningen in verschillende grote steden (Van der
Knaap e.a., 1990).
De sterke indruk bestaat dat tot nu toe vooral kwantitatief, economische
criteria gehanteerd zijn voor het bepalen van de balans tussen vraag en
aanbod van winkelvoorzieningen, terwijl andere, meer kwalitatieve aspecten
nauwelijks in de beschouwingen worden betrokken.
De afstemming van het gemeentelijk beleid betreffende winkelvoorzieningen
vraagt om een zorgvuldige afweging van de belangen van zowel de bewo-
ners als het particulier initiatief in de stedelijke gebieden. Bij het opnieuw
vaststellen van bestemmingsplannen en het uitwerken van aanpassingsplan-
nen is inzicht in de betekenis van de winkelcentra nodig.
Deze verkenning richt zich op het ontwikkelen van een instrument waarmee
de kwaliteit van bestaande en geplande winkelvoorzieningen is te bepalen.

1.3 Kwaliteitsbepaling

Om de kwaliteit van een winkelvoorziening te kunnen bepalen is het nodig,

evenals bij elke kwaliteitsbepaling, duidelijk te maken op welke wijze die
kwaliteit is te meten.
Kwaliteit is te definiëren als:
de mate waarin een produkt voldoet aan de, aan dat produkt te stellen,
eisen.
Omdat aan een winkelcentrum, evenals aan elk produkt, verschillende as-
pecten te onderscheiden zijn, is een analyse van elk van die aspecten afzon-
derlijk nodig om de kwaliteit van het geheel te kunnen bepalen. Per aspect
is het nodig vast te stellen welke maatstaven te hanteren zijn voor het
meten van de kenmerken van dat aspect.
Daarnaast is het nodig aan te geven welke waarde of betekenis de uitkomst
van een dergelijke meting heeft, dus welke eisen er per aspect te stellen
zijn. Zelden is het mogelijk voor alle aspecten objectief meetbare kenmerken
te bepalen en zal volstaan moeten worden met min of meer geobjectiveer-
de, subjectieve metingen of waarderingen. Een onderzoek naar het oordeel
van de meest betrokkenen, de bewoners van het betreffende verzorgingsge-
bied, zal voor sommige aspecten noodzakelijk zijn.
Tenslotte dient, zo mogelijk, vastgesteld te worden hoe zwaar elk aspect
gewogen moet worden om tot een totaaloordeel te komen.
De weging van de verschillende aspecten wordt vooral bepaald door de
doelstellingen die men kiest.
Soms wordt daarom bewust nagelaten een eindoordeel uit te spreken maar
wordt volstaan met meting en waardering van deelaspecten. Dat kan vol-

3
 -----_. -- ~ -

doende aanleiding vormen voor het nemen van maatregelen ter verbetering
van het produkt op zwakke onderdelen of het biedt de mogelijkheid tot een
rangordening van produkten per aspect. Wil men kunnen besluiten tot een
rangordening van produkten in z'n geheel dan is een weging, hoe subjectief
of discutabel ook, noodzakelijk .
Hierbij is de kanttekening op z'n plaats dat, indien men besluit geen expli-
ciete weging van het relatieve belang van elk der aspecten of deelaspecten
uit te voeren, men daarmee impliciet toch tot een weging besluit, n.1. om
elk der aspecten even zwaar mee te laten tellen in het eindoordeel.

1.4 Randvoorwaarden voor het meten en waarderen

Omdat meten en waarderen nagenoeg altijd een samenstel van objectieve

en subjectieve elementen bevat, dienen de maatstaven aan een aantal voor-
waarden te voldoen (zie ook: van der Voordt en Vrielink , 1987) .
Tot deze voorwaarden kunnen gerekend worden:

a. Eenduidigheid
De maatstaven dienen zo eenduidig mogelijk te zijn. Kwantificering is daar-
bij een zeer bruikbaar middel. Soms is meting slechts mogelijk door subjec-
tieve uitspraken te doen of te laten doen en soms vallen meting en waarde-
ring samen doordat een aspect slechts is te omschrijven in puur subjectieve
termen als: goed/matig/slecht .

b. Uniformiteit
Gestreefd moet worden de te meten aspecten, eigenschappen en waarde-
ringen zo uniform mogelijk te houden, ongeacht plaatselijke omstandighe-
den.

c. Eenvoud
De voorkeur gaat uit naar gemakkelijk en snel te meten eigenschappen,
zonder ingewikkelde of tijdrovende bewerkingen.

d. Duurzaamheid
De te noteren kenmerken en waarderingen dienen over een langere periode
constant te zijn, waarbij de invloed van toevallige omstandigheden zo veel
mogelijk is uitgeschakeld. (Geen resultaten van een bijzondere kerstweek in
het ene centrum vergelijken met een stille werkdag half januari in het ande-
re centrum).

e. Betrouwbaarheid
De meting en beoordeling dient zo veel mogelijk onafhankelijk van de on-
derzoeker plaats te vinden, om manipulatie van de resultaten te voorkomen.

Bij het bepalen van de mate waarin aan gestelde eisen is voldaan zal zoveel
mogelijk met bovengenoemde voorwaarden rekening worden gehouden.

4
 2.
ASPECTEN EN DEELASPECTEN

2.1 Algeme en

Om de kwalite itsbepa ling van winkelc entra zo goed mogeli

jk vorm te kun-
nen geven is een aantal hoofd-a specte n onders cheide n
die elk weer zijn
onderv erdeeld in een aantal deelas pecten .
Als hoofda specte n zijn onders cheide n:
- Stedeb ouwku ndige aspect en
- Functio neel-ec onomis che aspect en
- Vorm- en belevin gsaspe cten.
Bij het bepale n van de volgord e van deze hoofda specte n
hebben zowel het
schaaln iveau als een indelin g van grof naar fijn meege speeld
.
Stedeb ouwku ndige aspect en
De eerste groep aspect en heeft betrekk ing op de wijze
waarop het
buurtw inkelce ntrum aanslu it op of deel uitmaa kt van de stedeb
ouwku ndige
structu ur van de omgev ing. In dit hoofda spect komt tot
uiting dat winkel-
centra primair onderd eel zijn van de structu ur van de stad
als geheel en van
de structu ur van stedeb ouwku ndige voorzie ningen .

Functio neel-ec onomis che aspect en

Hier zijn die aspect en samen gevoeg d die primair betrekk ing
hebben op het
directe functio neren en op de financi eel-eco nomisc he omstan
dighed en.
Tenslo tte is nog een derde groep aspect en onders cheide
n en sameng e-
voegd onder de noeme r: Vorm- en belevin gsaspe cten.

Voor sommi ge deelas pecten is het wellich t discuta bel of

ze tot de stede-
bouwk undige of tot de functio neel-ec onomis che aspect en
gereke nd moeten
worden . Dat geldt met name voor aspect en zoals de bereikb
aarheid en de
parkee rvoorzi eninge n .
Ook is er zeker discuss ie mogeli jk of bepaald e deelas
pecten zoals de
"hoofd opzet" tot de functio nele of tot de vorm- en belevin
gsaspe cten gere-
kend moeten worden .

5
Hier is gekozen voor een zo vanzelfsprekend mogelijke indeling, dus voor
een zeker pragmatisme . Het streven is erop gericht de meting en waarde-
ring toch per deelaspect uit te voeren, waarbij de bijdrage van elk deelas-
pect aan de kwaliteitsbepaling van het totaal, zo verantwoord mogelijk tot
stand komt. Voor het totaal-oordeel maakt het geen groot verschil waartoe
een bepaald deelaspect gerekend wordt, mits steeds dezelfde criteria wor-
den gehanteerd.
Een diepgaande verantwoording of analyse van elk aspect is daarvoor niet
noodzakelijk . Evenmin wordt gesteld dat hiermee alle aspecten definitief en
uitputtend zijn behandeld.
Deze benadering is vooral als een eerste aanzet te beschouwen, die op z'n
praktische bruikbaarheid getoetst en zonodig bijgesteld zal moeten worden.
Voor alle duidelijkheid: de beoordeling van het buurtwinkelcentrum beperkt
zich tot het winkelcentrum als geheel. De verschillende winkelpanden wor-
den hier niet afzonderlijk in beschouwing genomen. Uiteraard is dat zeer
wel mogelijk. Daarbij zouden per winkelpand een aantal van de aspecten en
deelaspecten nader onderzocht kunnen worden . Bij de voorbereiding van
een concrete aanpassing van een winkelcentrum is een dergelijke analyse
per pand zeker nodig om meer gedetailleerde plannen te kunnen maken.
Ook een aantal financieel-economische aspecten als omzet, vloer-produkti-
viteit en kosten blijven buiten beschouwing, hoewel we ons realiseren dat
veel van het huidige onderzoek waarop besluitvorming ten aanzien van het
al dan niet handhaven van winkelcentra bij uitstek daarop is gebaseerd.
Studies op dat terrein zijn er voorlopig voldoende, hoewel ook daar regelma-
tig discussies gevoerd worden over de te gemakkelijke generalisering van
cijfers en het ontbreken van de nodige nuancering bij de hantering van
gemiddelde richtcijfers (zoals: vloerproductiviteit, bestedingen per inwoner,
koopkrachtbinding en minimaal benodigde omzet) in concrete situaties.

Voorlopig wordt met de volgende indeling van aspecten volstaan:

A. Stedebouwkundige aspecten
1. Stedebouwkundige structuur (hoofdopzet stad/ wijk/ buurten).
2. Structuur van de winkelvoorzieningen (t.o.v. de stedebouwkundige
structuur)
3. Ligging van het buurtwinkelcentrum binnen de betreffende buurt
4. Bereikbaarheid (afstand en barrières)
a. voor consumenten
- te voet of per fiets
- per bus/tram
- per auto
b. voor leveranciers
- per vrachtauto
5. Parkeervoorzieningen (situering, omvang en aard)
a. voor fietsen/ bromfietsen
b . voor auto's

6
B. Functioneel- economische aspecten
1. Draagvlak (omvang, ontwikkelingen, samenstelling bevolking)
a - potentieel
b - feitelijk (koopgedrag/binding)
2 . Omvang van het centrum (oppervlakte, aantal winkels)
a - aantal m 2 B.V.O .
b - leegstand (als indicatie van te grote omvang)
3. Samenstelling winkelpakket( breedte en diepte branchering)
a - met name de aanwezigheid van het "basispakket food".
b - de aanwezigheid van een "trekker"
4. Kwaliteit artikelen
5 . Prijspeil/prijsimago
6 . Service
7 . Promotie
8 . Eigendom en beheer van gebouwen en directe omgeving
9. Gemeentelijk beleid (grondprijs/parkeervoorzieningen)
10. Sociaal-economische en maatschappelijke ontwikkelingen.

c. Vorm- en belevingsaspecten
1. Hoofdopzet (vorm-typologie / bundeling of spreiding / routing)
2. Bouwwijze (constructie en materiaaltoepassing/ veranderbaarheid)
3. Vormgeving gemeenschappelijk gebied (trottoir / plein / passage)
4 . Integratie met andere functies binnen het centrum (wonen / kantoren
e.d.)
5. Comfort (klimaat, karakter, verblijfs-/ ontmoetingsfunctie)
6. Beheer / uitstraling / herkenbaarheid
7. Sociale veiligheid.

2.2 Meten en waarderen van aspecten

Voor het meten en waarderen van de verschillende aspecten worden hierna

een aantal voorstellen gedaan.
Het uitgangspunt daarbij is dat meten en waarderen als afzonderlijke activi-
teiten na elkaar dienen plaats te vinden. Meten zonder waardering veronder-
stelt een objectief waarnemen van feiten, terwijl in subjectieve meting tege-
lijkertijd waardering plaats vindt.
Deze voorstellen zijn primair bedoeld als structurering van de inventarisatie
en de ontwikkeling van maatstaven voor de meting door de onderzoeker.
Voor sommige aspecten vallen meten en waardering samen, met name als
het om het oordeel van de bewoners van de betreffende buurt gaat .
Deze indeling van de aspecten is tevens te gebruiken bij het opstellen van
vragenlijsten voor bewoners van de buurt, gebruikers van het centrum en
winkeliers. Dat is van belang bij aspecten die niet door de onderzoekers
maar door direct betrokkenen beoordeeld moeten worden .

7
-----------------------------------------

In principe wordt het wenselijk geacht een zo fijn mogelijke meting uit te
voeren, waarbij een vijfpuntsschaal voorlopig als voldoende fijn wordt ge-
zien .
Voor sommige aspecten lijkt voor de meting en waardering een vijfpunts-
schaal te verantwoorden, terwijl voor andere aspecten met een driepunts-
schaal volstaan moet worden.
Om te voorkomen dat, door verschillen in de schaal bij de meting en dus de
waardering, impliciet reeds een weging ontstaat, is voor beide schalen (5-
en 3-punts) het maximum van 4 en het minimum van 0 aangehouden .
(5-punts: 4 I 3 I 2 I 1 I 0 en 3-punts 4 I 2 I 0.)
Over de onderlinge weging van elk der aspecten en deelaspecten worden
hier slechts voorlopige uitspraken gedaan. In het onderzoek onder gebrui-
kers van winkelcentra zal de vraag naar de belangrijkheid van bepaalde
deelaspecten een bruikbare indicatie opleveren voor het relatieve belang van
elk aspect.
Recent uitgevoerde onderzoeken (de Graaf, 1991; v.d. Akker 1991) geven
daarvoor reeds een indicatie. Daarnaast zal voor een aantal aspecten de
weging van het relatieve belang vooral bepaald worden door de doelstelling
van waaruit men een beoordeling wil uitvoeren. Het belang van bereikbaar-
heid per auto zal b.v. heel anders gewogen worden vanuit de doelstelling
"versterking economie" dan vanuit de doelstelling "verlaging energiege-
bruik" of "versterking milieubewustzijn".

2.3 De aspecten nader onderzocht

Van elk van de drie hoofdaspecten wordt hierna aangegeven welke rol ze
spelen en welke aspecten en deelaspecten er te onderkennen zijn en hoe
elk der aspecten is te meten en te waarderen.

A. Stedebouwkundige aspecten

A 1. Stedebouwkundige structuur
Hierbij gaat het om het aangeven of het buurtwinkelcentrum aansluiting
vindt bij de stedebouwkundige structuur van dat deel van de stad. Het
buurtwinkelcentrum kan daarbij al dan niet gesitueerd zijn in een duidelijk
als buurt herkenbare stedebouwkundige eenheid, waarbij mede door stede-
bouwkundige middelen als de wegenstructuur, groengebieden en eventueel
ook nog andere voorzieningen voor de betreffende buurt een rol kunnen
spelen. Taatgen (1 991) onderscheidt drie typen verzorgingsgebieden : open
(aan geen enkele zijde barrières), semi-open (aan twee zijden barrières) en
een gesloten verzorgingsgebied (aan drie of vier zijden een barrière) zoals in
fig . 2.1 aangegeven.

8
 Figuur 2.1: Typen verzorgingsgebieden

Behalve deze meer ruimtelijk-fysieke kenmerken van het betreffende gebied,

spelen ook sociaal-culturele factoren een rol van betekenis, zoals de mate
waarin in de betreffende buurt de sociaal-ruimtelijke samenhang wordt
beleefd (het buurtgevoel). Dit kan tot uiting komen in de naamgeving van
de buurt, het bestaan van een buurtvereniging en de mate waarin er buurt-
activiteiten worden georganiseerd.
Een zekere identificatie met de eigen buurt bevordert de woonsatisfactie en
is indirect van invloed op het koopgedrag, doordat er naast fysieke drem-
pels ook psychologische drempels ontstaan.
De meting van dit aspect is moeilijk kwantitatief uit te voeren.
Voor de herkenbaarheid als stedebouwkundige eenheid zal door de onder-
zoekers gemeten moeten worden via een score op een vijfpuntsschaal vari-
ërend van:
zeer duidelijk I vrij duidelijk I vrij onduidelijk I onduidelijk I zeer onduidelijk

Bovengenoemde meting levert de volgende waarderingen op:

goed (4) I vrij goed (3) I matig (2) Ivrij slecht (2) I slecht (0)

A2. Structuur van de winkelvoorzieningen

Hierbij gaat het om het aangeven in welke mate het buurtwinkelcentrum
deel uitmaakt van een duidelijke structuur van buurtcentra, wijkcentra en
eventueel stadsdeel- of centrale winkelvoorzieningen.
Ook hier zijn slechts in beperkte mate objectief meetbare kenmerken voor-
handen. De maaswijdte van het netwerk van winkelcentra is daarvoor een
te hanteren maatstaf. Die maaswijdte is te baseren op het begrip loopaf-
stand dat we in de literatuur tegenkomen. Daaronder wordt verstaan de
afstand die bewoners regelmatig bereid zijn lopend te overbruggen van de
woning naar het buurtwinkelcentrum. De als maximum gehanteerde afstand
varieert van 400 m tot 500 m. (Kok, 1986 en VROM, 1985). Buursink
(1 977) constateerde dat een derde van de consumenten bereid bleek meer
dan 600 m af te leggen voor de dagelijkse boodschappen en dat twee derde
minder dan 600 m aflegde. Met name voor de dagelijkse boodschappen is

9
 -------------------------------- -- - --

de loopafstand nog steeds als een relevant criterium te beschouwen. Uit

recent onderzoek blijkt dat een vrij groot aantal mensen (60-80%) die bood-
schappen nog steeds te voet of per fiets doet.
Naarmate de winkelcentra dichter bij elkaar liggen beoordelen we de struc-
tuur als minder goed. Immers, een te geringe maaswijdte van het netwerk
maakt de structuur meer amorf en komt de levensvatbaarheid van elk buurt-
winkelcentrum niet ten goede. De afstand tot het "eigen" buurtwinkelcen-
trum verschilt dan onvoldoende met die tot het dichtstbijgelegen , concurre-
rende winkelcentrum. Daartegenover staat dat als de maaswijdte te groot
wordt, dat vaker aanleiding vormt tot het gebruiken van de auto, waardoor
de drempel om naar een winkelcentrum van hogere orde te gaan aanzienlijk
lager wordt. De vrij evidente conclusie is dus: niet te groot en niet te klein,
waarbij 1000 - 1200 m als min of meer "ideale" maaswijdte gezien kan
worden, met een maximale loopafstand van 500 - 600 m.
Een maaswijdte van 800 - 1000 m en van 1200 tot 1400 m is dan nog "re-
delijk goed" te noemen terwijl een maaswijdte groter dan 1400 m en kleiner
dan 800 m "slecht" is.
Samengevat:
1000 tot 1200 m / 800 . 1000 of 1200 . 1400 / meer dan 1400 of minder dan 800 m

met de bijbehorende waarderingen :

goed (4) / matig (2) / slecht (0)

In feite is er een duidelijk verschil van dit aspect met het aspect 81 a "het
potentiële draagvlak". Daar gaat het primair om een economisch te
waarderen aspect, waarbij een grotere afstand in theorie een groter aantal
inwoners en dus een groter draagvlak kan betekenen.
De waardering van dit aspect moet men evenmin verwarren met de waar-
dering van de maximale loopafstand als zodanig. Dat aspect komt in het
volgende punt ter sprake .

A3. Ligging van het buurtwinkelcentrum binnen de betreffende buurt

Hierbij gaat het om de mate waarin het buurtwinkelcentrum centraal is
gesitueerd binnen de betreffende buurt. Een maat voor deze situering is te
vinden in de maximale afstand of in de gemiddelde afstand van de wonin-
gen tot het buurtwinkelcentrum. Deze afstandsbepal ing kan globaal (he-
melsbreed) plaats vinden.
De afstand kan variëren van:
maximaal: 500 m / 750 m / 1000 m of gemiddeld: 350 m / 500 m / 700 m

met als maat voor de waarderingen:

goed (4) / matig (2) / slecht (0)

Hieruit blijkt dat twee aspecten tegen elkaar in kunnen werken. Een winkel-
centrum dat goed scoort omdat het naburige winkelcentrum op grote af-
stand ligt (zie A2), kan slecht scoren op aspect A3 omdat de maximale

10
loopafstand tot woningen binnen het verzorgingsgebied groot is. De achter-
liggende gedachte hierbij is, dat als de afstand te groot wordt om te gaan
lopen, de kans bestaat dat een groter deel van de bewoners met een auto
gaat winkelen en dan, toch al in de auto zittend, naar een winkelcentrum
van hogere orde gaat, ook al is dat wat verder weg gelegen.

A4. Bereikbaarheid (afstand en barrières)

a. voor consumenten
a 1. te voet of per fiets
Omdat we ervan uit gaan dat het buurtwinkelcentrum primair te voet en per
fiets bereikbaar moet zijn, gezien de beperkte afstand, is het de vraag in
welke mate de werkelijke afstand verschilt van de in A3 besproken afstand
hemelsbreed. De vraag dus of er geen barrières als waterlopen, grote ge-
bouwen, moeilijke niveauverschillen (denk aan kinderwagens en rolstoelen)
of verkeerswegen aanwezig zijn die de feitelijk af te leggen afstand of de
benodigde tijd vergroten. De aanwezigheid van speciale voet- of fietspaden
kan de bereikbaarheid sterk vergroten zeker in vergelijking met de afstand
per auto.
De maatstaf voor de bereikbaarheid te voet of per fiets is dan ook de wer-
kelijke afstand of benodigde tijd, waarbij die voor de voetganger het meest
bepalend zal zijn.
Deze kan variëren van:
max . 400 m / 600 m / > 750 m of gemiddelde afstand: 300 m / 400 m / > 500 m

of in tijd uitgedrukt:
5 min. /8 min. / >10 min.

die dan weer een maat zijn voor de waarderingen:

goed (4) / matig (2) / slecht (0) .

a2. per openbaar vervoer

Omdat voor sommige mensen zelfs een afstand van 300 m al groot is, is de
bereikbaarheid per bus, tram of metro in principe wel van belang; zeker als
de halte dicht bij het winkelcentrum ligt. Omdat echter de loopafstand tot
de haltes in de directe woonomgeving dikwijls niet veel minder is dan ge-
noemde 300 m moet het belang van het openbaar vervoer, ongeacht de
frequentie of het aantal lijnen, niet overschat worden. De feitelijke situering
van b.v. woningen voor ouderen in relatie tot het winkelcentrum of de
bus-of tramlijn is daarbij van groter belang. Indien er gekozen kan worden
uit meerdere winkelcentra, waarbij één der centra wel en het andere niet
per bus of tram bereikbaar is moet dat wel degelijk als een factor van bete-
kenis worden beschouwd. Zeker als we bedenken dat ook boodschappen
gedaan worden bij het begin of het eind van een rit met het openbaar ver-
voer. Daarom wordt hier voorgesteld de bereikbaarheid van het buurtwinkel-
centrum via een bus- of tramlijn als volgt te meten en waarderen:

11
- halte bus/tram bij het eigen winkelcentrum (> 3 x per uur): goed (4)
- geen enkel nabijgelegen winkelcentrum per bus/tram goed bereikbaar:
matig (2)
- volgende, concurrerende centrum is wel per bus/tram bereikbaar: slecht
(0).

a3. per auto

Hoewel het aantal mensen dat per auto dagelijkse boodschappen haalt vrij
gering is (verschillende onderzoeken geven cijfers die variëren van 10 tot
35%) kan de bereikbaarheid per auto's, ook van buurtwinkelcentra, niet
genegeerd worden. Zeker voor mensen die de gewoonte hebben om de
dagelijkse boodschappen één keer per week in relatief grote hoeveelheden
te halen, is de bereikbaarheid voor auto's van belang. Toename van het
autobezit, ontmoediging van het autogebruik en toename van het milieube-
wust handelen vormen in feite tegengestelde ontwikkelingen. Daarom moet
aan de bereikbaarheid per auto, voor buurtwinkelcentra, geen overdreven
belang worden gehecht. Maar als een buurtwinkelcentrum slechts via een
omweg, ter grootte van de afstand tot het wijkwinkelcentrum, bereikbaar is
dient dit als een negatief kenmerk genoteerd te worden.
Daarom toch een score voor de bereikbaarheid per auto te noteren in af te
leggen afstand:
gemiddeld : 600 m / 1000 m / > 1200 m

die dan weer een maat zijn voor de waarderingen:

goed (4) / matig (2) / slecht (0)

Het relatieve belang dat aan dit deelaspect wordt gehecht komt tot uiting in
de weging van de verschillende aspecten en deelaspecten.

b. voor leveranciers
De bereikbaarheid van het buurtwinkelcentrum per vrachtauto is voor de
leveranciers van de winkels van belang. Indien de bereikbaarheid voor mid-
delgrote vrachtwagens onvoldoende is, ongeacht waar deze kunnen komen,
wordt dit aspect "slecht" beoordeeld. Is het centrum wel bereikbaar, maar
is er verschil tussen voor en achter dan dient dat in de beoordeling tot uit-
drukking te komen. Zowel voor de winkeliers als voor de consumenten
maakt het wel verschil of de leveranties aan de "voorkant" moeten plaats
vinden of dat aan- en afvoer van goederen aan de "achterkant" mogelijk is.
Dat wordt dan ook aangehouden als maatstaf voor de bereikbaarheid voor
leveranciers:
achterkant / wisselend achter en voor / alleen voorkant

met als maat voor de waarderingen:

goed (4) / matig (2) / slecht (0)

12
(Dit deelaspect zou eventueel ook als één van de functionele aspecten aan
te merken zijn, maar vanwege de samenhang met de bereikbaarheid voor
consumenten is de voorkeur gegeven aan bespreking van dit aspect op
deze plaats.)

A5. Parkeervoorzieningen (situering, omvang en aard)

In samenhang met de bereikbaarheid van het centrum dient er gelegenheid
te zijn het gebruikte vervoermiddel, fiets of auto, te parkeren of weg te
zetten. Met name voor de hoeveelheid parkeerruimte is hier een opmerking
over maatschappelijke ontwikkelingen op z'n plaats.

a. voor fietsen
Hoewel fietsen bijna altijd wel ergens neergezet kunnen worden, tegen een
muur, gevel of boom is de aanwezigheid van speciale voorzieningen als
klemmen of rekken zeker wenselijk. In sommige publikaties wordt een
"norm" van 10 plaatsen per 100 m 2 winkeloppervlak genoemd, waarbij een
loopafstand van niet meer dan 25m tot het winkelcentrum is aan te houden.
Dit leidt tot de maatstaf:
> 10 pI. / 10 tot 5 pI. / < 5 pI. per 100 m 2 winkeloppervlak

met als maat voor de waarderingen:

goed (4) / matig (2) I slecht (0)

b. voor auto's
Hoewel het betrekkelijke belang van de bereikbaarheid per auto voor de
dagelijkse boodschappen hiervoor reeds is aangegeven, dient men zich te
realiseren dat met name voor de mensen die slechts één keer per week hun
boodschappen halen ook voor buurtwinkelcentra de aanwezigheid van par-
keerplaatsen van belang is . Bij het opnemen van het beschikbare aantal par-
keerplaatsen dient men rekening te houden met de mogelijkheid van dubbel-
gebruik van parkeerplaatsen. Vooral het parkeren voor kantoren en winkels
is goed te combineren, omdat koopavond en zaterdag voor de winkels de
drukste momenten zijn en er voor kantoren dan weinig parkeerbehoefte is.
De afstand van de parkeerplaats tot het winkelcentrum speelt wel degelijk
een rol. Daarom wordt hier uitgegaan van een afstand van maximaal 100 m
vanaf het winkelcentrum. Het is in de huidige praktijk duidelijk dat wel of
niet betaald parkeren een rol speelt bij zowel de keuze van het winkelcen-
trum als het vervoermiddel. Het gemeentelijk beleid ter plaatse kan, net als
de gezamenlijke winkeliers, invloed uitoefenen op het gedrag van de consu-
menten. In deze checklist is het aspect al dan niet betaald parkeren niet
meegenomen in de vergelijking tussen verschillende winkelcentra. We heb-
ben ons hier beperkt tot de ruimtelijke voorwaarden. De vorm van de par-
keerplaatsen, overdekt of niet, is hier buiten beschouwing gebleven. Indien
daarvoor aanleiding is kan hierop nog nader gescoord worden bij het aspect
sociale veiligheid onder C 7.

13
In de literatuur blijkt de "norm" voor het aantal parkeerplaatsen zeer sterk te
variëren. Voor een buurtwinkelcentrum lijkt een aantal van 2 tot 4 plaatsen
per 100 m 2 winkeloppervlak verantwoord.
Dit leidt tot de maatstaf:
> 3 pI. I 3 tot 2 pI. I < 2 pI. per 100 m 2 winkeloppervlak

als maat voor de waarderingen:

goed (4) I matig (2) I slecht (0)

B. Functioneel- economische aspecten

81. Draagvlak (omvang, ontwikkelingen, samenstelling bevolking)

Bij de bepaling van de omvang van het draagvlak, uitgedrukt in het aantal
inwoners, is het van belang onderscheid te maken tussen het potentiële
draagvlak en het feitelijke draagvlak.

a. potentieel draagvlak
Bij het potentiële draagvlak wordt het aantal inwoners berekend dat woont
binnen de buurt zoals die als stedebouwkundige eenheid is aan te merken.
(zie ook wat daarover hiervoor bij A 1 is aangegeven)
Bij het berekenen van het potentieel aantal inwoners dient niet alleen naar
de huidige, maar ook naar de toekomstige situatie gekeken te worden,
zowel rekening houdend met te verwachten demografische ontwikkelingen
als met feitelijk geplande veranderingen in het woningbestand, zoals wo-
ningverbetering, verdichtingsplannen en/of uitbreidingen.
In de literatuur (o.a. CIMK, 1985) worden verschillende getallen genoemd
als minimale basis voor het economisch functioneren van een buurtwinkel -
centrum . De getallen variëren van ten minste 4000 tot ten minste 8000
inwoners . Anderen noemen minimale omzetten (Taatgen, 1991: omzet ten
minste f 4 mln.) als randvoorwaarde voor de levensvatbaarheid. Daarbij
wordt uitgegaan van een gemiddelde besteding aan dagelijkse artikelen . De
daarbij gehanteerde bedragen variëren van b.v. f 3.266,- tot f 3 .853 ,- per
inwoner in 1990. Deze verschillen zijn zo groot dat dergelijke getallen
slechts indicatief te gebruiken zijn .
Bestedingscijfers voor dagelijkse artikelen verschillen naar aard van de be-
volking. Verschillen in samenstelling (zoals het percentage ouderen en de
sociaal-economische klasse) kunnen daarbij betrokken worden , maar het is
sterk de vraag of er dan niet met schijnzekerheden wordt gewerkt.
Hoewel niet valt te ontkennen dat de sociaal-economische klasse van de
buurt van invloed is op het besteedbaar bedrag, moet gezegd worden dat er
daarnaast nog andere factoren zijn die te maken hebben met deze sociaal-e-
conomische klasse en die het koopgedrag beïnvloeden, wellicht juist in de
andere richting .
In onderzoek naar de economische levensvatbaarheid van winkelvoorzie-
ningen worden soms berekeningen met vrij grote zekerheid gepresenteerd,

14
in samenhang met kengetallen voor vloerproductiviteit, voor noodzakelijke
omzetten en gemiddelde toonbankbestedingen .
De cijfers zijn echter onvoldoende onderbouwd en te zeer discutabel om
daarop harde "normen" voor het noodzakelijk te achten draagvlak te base-
ren.
Het is duidelijk dat in de daarbij gehanteerde minima is verdisconteerd dat
er sprake is van een aanzienlijke koopkracht-afvloeiing. Koopkrachtbindings-
percentages, ook voor dagelijkse goederen van 35 - 55% worden daarbij
gehanteerd. Optimalisering van de kwaliteit van het buurtwinkelcentrum kan
bij een lager potentieel draagvlak reeds levensvatbaarheid betekenen. Zo
geeft Bak (1987) aan dat de koopkrachtdrainage voor voedings- en genot-
middelen bij een uitgekiend aanbod niet groter behoeft te zijn dan 15%.
Ook de praktijk (met name in plattelands-situaties) laat zien dat de aantallen
mensen waarop een centrum kan functioneren nogal verschillen. Het blijkt
dat het koopgedrag in aanzienlijk grotere mate van invloed is op de werkelij-
ke omzet, dan heel gedetailleerde schattingen van de bestedingen per hoofd
van de bevolking.

Ter illustratie van de onzekerheden die er in de gehanteerde berekeningen

zit het volgende:
Bij de berekening van de te verwachten omzet wordt uitgegaan van het
aantal inwoners, een bestedingsbedrag per inwoner en een bepaald per-
centage voor de koopkrachtbinding.
Bijvoorbeeld:
- een aantal inwoners van 2000;
- een gemiddelde besteding aan dagelijkse artikelen variërend van
f 3.266,- tot f 3.853,-
- een koopkrachtbindingspercentage variërend van 40 tot 80%,
dan is te verwachten omzet te berekenen als:
- 2000 x f 3.266 x OAO f 2,6 mln.
of
- 2000 x f 3.853 x 0,80 f 6,2 mln .
Een gemiddelde van f 4A mln met een afwijking naar boven en beneden
van 40%.
De afwijking is nog groter indien ook de marges van de vloerproductiviteit
ingevoerd worden, om het benodigde of verantwoorde vloeroppervlak te
berekenen.
De "normcijfers" variëren van f 8.000.- tot f 15.000.- omzet per m 2 vloer-
oppervlak.
- f 2,6 mln. : f 15 .000,- leidt tot een "normoppervlak" van 173 m 2
of
- f 6,2 mln. : f 8.000,- leidt tot een "normoppervlak" van 775 m 2 •
Een gemiddelde dus van 474 m 2 met een afwijking naar boven en beneden
van meer dan 60%

15
In dat licht is de door de samenstelling van de bevolking ontstaande marge
te verwaarlozen. Daarom wordt de samenstelling van de bevolking en het
potentiële bestedingsbedrag hier buiten beschouwing gelaten, mede in
verband met het feit dat deze aspecten slechts met veel moeite enigszins
betrouwbaar zijn vast te stellen en jaarlijks bijgesteld zouden moeten wor-
den in verband met verschuivingen in de samenstelling van de buurt en
economische ontwikkelingen.

Volstaan wordt met het aantal inwoners als indicator voor de potentiële
omzet te hanteren.
Dit alles leidt tot de volgende maatstaven voor de kwaliteit van het poten-
tieel draagvlak van tenminste:
6.000 / 5.000 / 4.000 / 3.000/2.000 inwoners

met als maat voor de waarderingen:

goed (4) / vrij goed (3) / matig (2) / vrij slecht (1) / slecht (0)

Het zal duidelijk zijn dat loopafstand en draagvlak een tegenovergesteld

effect hebben op de levensvatbaarheid van winkelcentra; immers een groot
aantal inwoners impliceert doorgaans een grote afstand voor een deel van
het verzorgingsgebied. Een centrum dat hoog scoort op het aspect "ligging"
als besproken in A3 zal hoogstwaarschijnlijk laag scoren op het aspect
draagvlak, omdat binnen zo'n korte afstand geen groot aantal mensen zuI-
len wonen, tenzij de woningdichtheid ter plaatse zeer hoog is.

b. feitelijk draagvlak (koopgedrag/binding)

Het feitelijk draagvlak wordt bepaald door de mate waarin het buurtwin-
kelcentrum erin slaagt het potentiële draagvlak aan zich te binden . Dit is in
de praktijk te onderzoeken door het feitelijk koopgedrag van de betrokken
buurtbewoners in beeld te brengen . Daarnaast kan er sprake zijn van een
zekere koopkracht-toevloeiing van buiten de betreffende buurt. Dat kan
veroorzaakt worden doordat nabij-gelegen, concurrerende winkelcentra
uitermate laag scoren en dus voor betrokken bewoners geen goed alterna-
tief vormen .
Als maatstaf voor het feitelijk draagvlak wordt hier het percentage koop-
krachtbinding gehanteerd, variërend van:
80-71 / 70-61 / 60·51 / 50·41 / < 40 %

Het percentage koopkrachtbinding is te bepalen door de feitelijke omzet aan

dagelijkse artikelen te relateren aan het aantal inwoners en de gemiddelde
besteding per inwoner. Weliswaar zit hierin dan de fout van de onbekende
toevloeiing van buiten het verzorgingsgebied, maar zonder een uitgebreid
onderzoek is de werkelijke omvang daarvan niet te bepalen. Een elders wel
gehanteerd standaard-percentage van 5% is zeker niet beter, terwijl een
schatting van de betrokken winkeliers evenmin betrouwbaar is.

16
 Voor het achterh alen van de omvan g de feitelijk e omzet
is in princip e de
informa tie aanwez ig bij de afzond erlijke bedrijv en. De ervarin
g leert dat het
verzam elen van deze informa tie nogal eens problem en opleve
rt omdat men
(om versch illende redenen) niet bereid is gegeve ns beschik
baar te stellen.
Voorwa arden als strikte anonim iteit zijn zeker nodig. De
bereke ning van de
koopkr achtbin ding is daarna mogeli jk door de totale omzet
te delen door het
aantal inwone rs en het aldus bereke nde getal te delen door
het theoret ische
bested ingsbe drag per inwone r(ca f 3.500, -).
Onderz oek naar de koopkr achtbin ding via een enquêt e onder
de bewon ers
van het betreff ende woong ebied is een meer gebruik te method
e, die overi-
gens evenee ns slechts beperk t betrouw baarhe id is.

Als maat voor de waarde ring van de bereke nde percen tages
is te hantere n:
zeer goed (4) / goed (3) / matig (2) / vrij slecht (1) / slecht
(0)

82. Omvan g van het centrum

Versch illende onderz oekers en adviseu rs hantere n een globale
norm voor de
minima le omvan g van een buurtw inkelce ntrum. Hoewe l
deze cijfers nooit
als enige indicat or te gebruik en zijn, noch voor het totaal
winkelo ppervla k,
noch voor het aantal m 2 winkels voor het basisp akket-f ood,
kunnen ze wel
mede gebruik t worden voor het meten van de levensv atbaarh
eid. Daarbij
dient wel versch il gemaa kt te worden tussen de in oorspro
ng kleine omvan g
van een centrum , dat zich bij gunstig e ontwik kelinge n kan
uitbreid en, en
een oorspro nkelijk groter centrum dat door onguns tige
ontwik kelinge n
steeds kleiner wordt en slinkt tot benede n de minima al te
achten omvan g .
Een winkelc entrum waar een duidelij ke achteru itgang laat
zien dient met 1
punt verlaag d te worden , terwijl een groeien d centrum een
puntje extra zou
kunnen krijgen .
Een tweede differen tiatie is aan te brenge n in de aard van
het aanwe zige
vloerop pervlak . Voor de dagelijk se boodsc happen , waarvo
or het buurtw in-
kelcen trum primair bedoel d is, is een minima le omvan g
of samen stelling
nodig. Daarop komen we hierna terug . Toch is ook het
totale pakket van
winkels wel van belang , immers de aanwez igheid van ook
niet-da gelijkse
artikele n heeft, naar mag worden aangen omen, een verster
kende werkin g
op het winkelc entrum als geheel.
In sommig e publika ties (Taatge n 1991) wordt een verhou
ding van 1 : 1,5
tussen het bruto vloerop pervlak voor dagelijk se artikele n en
het totale vloer-
opperv lak gehant eerd. Hoewe l de onderb ouwing daarva n
niet sterk is, kan
dit als een nuttige vuistre gel gebruik t worden .
Daarbij wordt aanget ekend dat indien in een buurtw inkelce
ntrum helemaal
geen winkels voor het basisp akket-f ood aanwez ig zijn,
dit - ongeac ht de
totale omvan g - niet als vigeren d buurtw inkelce ntrum kan
worden aange-
merkt, terwijl het wel een potenti e als zodanig kan hebben
. Bij de bereke -
ning van het draagv lak en de reële koopkr acht dient dit wel
verdisc onteerd
te worden .

17
Als indicatoren voor de kwaliteit van een buurtwinkelcentrum, voorzover
bepaald door de totale omvang, onderscheiden we hier een drietal cate-
gorieën, samenhangend met het vloeroppervlak. De tussen haakjes ge-
plaatste getallen geven het bruto-vloeroppervlak voor dagelijkse artikelen
aan:
> 1500 (1000) m 2 / 1500 - 750 (1000 - 500) m 2 / < 750 (500) m 2

Daarbij dient het oppervlak van leegstaande winkels niet meegeteld te wor-
den, omdat dat zeker geen indicatie van levensvatbaarheid kan zijn . Op de
leegstand als zodanig komen we hierna nog terug.
Uitgaande van de veronderstelling dat een groter oppervlak meer winkels,
meer differentiatie in het aanbod en daardoor meer aantrekkingskracht bete-
kent, levert dat de volgende waardering op:
goed (41 / matig (21 / slecht (Ol

Bij het bepalen van de score dient ook de besproken invloed van de groei of
krimp verwerkt te worden . Naast de omvang, uitgedrukt in het vloeropper-
vlak, is ook het aantal winkels van belang . Er bestaat een duidelijke behoef-
te aan keuzemogelijkheden. Een supermarkt met een tal van specifieke win-
kels of een centrum met meerdere supermarkten scoort hoger dan een soli-
taire supermarkt.
Voor een winkelcentrum waar het gehele oppervlak aan dagelijkse artikelen
in één winkel is ondergebracht en dus elke keuzemogelijkheid of concurren-
tie ontbreekt, dient de bovengenoemde score met 1 punt verlaagd te wor-
den .

b. leegstand
Hoewel leegstand weliswaar kan worden opgevat als een indicatie voor een
te grote omvang - en dat verschijnsel op zich een negatieve invloed kan
hebben op de beeldvorming van een centrum - maakt het wel degelijk veel
uit of er van leegstand sprake is in een groot, dan wel in een klein centrum .
Daarom is het in elk geval beter van relatieve leegstand te spreken.
Daarnaast maakt het verschil of de leegstand is ontstaan in het basispak-
ket-food of in de non-food sector. Dit laatste kan beter in het volgende
deelaspect besproken worden, bij de waardering van de samenstelling van
het winkelpakket.
Als maatstaf voor de leegstand wordt voorgesteld dit uit te drukken in een
percentage van het totaal, waarbij het totaal is aan te geven in: aantal win-
kels, aantal m 2 b .v .o . of v.v.o. of in strekkende meters gevel. Het aantal
winkels is geen goede maatstaf omdat in een centrum met een winkel van
900 m 2 en een leegstaande winkel van 100 m 2 het percentage leegstand
niet echt 50% genoemd mag worden. Weliswaar spreekt het aantal m'
leegstand-gevel de klanten het meest aan, maar het aantal m 2 b.v.o . is
beter als maat voor de levensvatbaarheid te nemen .
Dat leidt tot het volgende:
geen leegstand / 5 - 10% leegstand / > 10% leegstand

18
 met als waarde ring:
goed (4) / matig (2) / slecht (0)

83. Samen stelling winkelp akket (breedt e en diepte branch

ering)
Zoals hiervoo r reeds is aanged uid, is met name de samen
stelling van het
winkelp akket van belang voor de waarde ring. De concur
rentiek racht van
een buurtw inkelce ntrum wordt vooral bepaald door de mate
waarin men er
terech t kan voor de dagelijk se goeder en.

a. de aanwe zigheid van het "basisp akket food"

Daaron der verstaa n we hier:
- kruiden ierswa ren, incl. non-foo d (superm arkt-ar tikelen )
- de versgro ep brood (brood- en banket bakker )
- de versgro ep vlees en vleesw aren (slager)
- de versgro ep groente en fruit (groent eman)

Het basis-p akket zonder één resp. twee of meer van de

versgro epen noe-
men we "basis- pakket min", respec tievelijk "basis- pakket
-min-m in".

Behalve de aanwez igheid van al de genoem de artikele n

is het van belang
dat de consum enten enige keuzem ogelijkh eden hebben , zodat
ze genoem de
vers-ar tikelen ten minste op twee plaatse n kunnen kopen.
Bij voorbe eld in een superm arkt en bij een speciaa lzaak.
Is daar sprake van, dan noeme n wij de samen stelling "basis-
pakket -plus".
Daarna ast is de aanwez igheid van andere winkels , maar
ook voorzie ningen
in de horeca en de dienstv erlenin g van belang . Het winkele
n heeft immers
behalv e een primair , functio neel doel ook nog een sociaal
doel. Het biedt de
bewon ers de gelege nheid andere n te ontmoe ten of informa
tie te verzam e-
len. De aanwez igheid van andere winkels , een bank, reisbur
eau of post-a-
gentsc hap verhoo gt de aantrek kelijkhe id van een winkelc
entrum . Een derge-
lijke samen stelling noeme n we "basis- plusplu s".

De mate waarin een buurtw inkelce ntrum meer of minder

dan het basis--
pakket biedt is als volgt aan te geven:
basis·plu s-plus / basis-plus / basispak ket / basis·min / basis·mi
n·min

met als waarde ring:

zeer goed (4) / goed (3) / voldoend e (2) / matig (1) / onvoldoe
nde (0)

b. de aanwe zigheid van een "trekke r"

De aanwez igheid van een winkel, die als een belang rijke
trekker voor het
hele centrum fungee rt, is uiterma te gunstig voor de koopkr
achtbin ding. Op
sommi ge plaatse n blijkt een goede superm arkt in staat
een belang rijk deel
van de potenti ële kopers zo aan zich te binden dat bij een
situerin g daarva n
buiten het winkelc entrum dat sterk negatie f werkt voor het
buurtw inkelce n-
trum.

19
 - - -- -----------

Daarom is de mate waarin tenminste één der winkels als zo ' n trekker fun-
geert een maatstaf voor de kwaliteit. Daarbij wordt een super met een
oppervlak van minder dan 400 m 2 als een kleine super beschouwd en met
een oppervlak van meer dan 500 m 2 als een goede.
Dat levert de volgende maatstaf op:
één super (of twee kleine supers) als trekker / kleine supermarkt / geen trekker

met als waardering:

goed (4) / matig (2) / slecht (0)

B4. Kwaliteit
Uiteraard speelt de kwaliteit van het aanbod een rol. Maar het is sterk de
vraag of verschil in kwaliteit van de aangeboden artikelen in verschillende
winkelcentra, op betrekkelijk eenvoudige wijze objectief te meten is . Moge-
lijk is de uitgebreidheid van het assortiment een maatstaf, maar van veel
verpakte produkten is de kwaliteit niet afhankelijk van de winkel waarin ze
verkocht worden. Daarnaast is het duidelijk dat, voorzover de kwaliteit het
koopgedrag beïnvloedt, dat vooral is gebaseerd op het subjectieve oordeel
van de consumenten.
Daarom is, voor de bepaling van de kwaliteit, primair een onderzoek naar
het oordeel van consumenten uit het betreffende verzorgingsgebied nodig,
waarbij meting en waardering samenvallen.

Waardering:
zeer goed (4) / goed (3) / voldoende (2) / matig (1) / slecht (0)

B5. Prijsniveau
Uit onderzoek blijkt dat het prijsimago ten opzichte van concurrerende cen-
tra zeker een belangrijke rol speelt bij de keuze van winkels . Het imago is
belangrijker dan het feitelijke prijsniveau, zodat ook hiervoor een vergelij-
kend onderzoek onder consumenten uit het verzorgingsgebied nodig is, om
hierover uitspraken te kunnen doen. Het is aan te bevelen bij het onderzoe-
ken van dit aspect te zorgen voor een vergelijkende uitspraak ten opzichte
van een concurrerend centrum.
Het is uiteraard zeer wel denkbaar een standaard-pakket samen te stellen
voor een meer objectieve vergelijking, maar de betekenis daarvan, als maat-
staf, is aanzienlijk geringer dan het oordeel van de bewoners van het ver-
zorgingsgebied. Dus ook hier meting en waardering in één keer.

Waardering:
zeer goed (4) / goed (3) / voldoende (2) / matig (1) / slecht (0)

B6. Service
De geboden service is eveneens slechts ten dele af te meten aan concrete
kenmerken, zoals bijvoorbeeld of er gebruik gemaakt kan worden van een
bezorgdienst, of de mogelijkheid van teleshopping aanwezig is en wat de

20
openingstijden zijn. Ook hierbij geldt weer dat het oordeel van de consu-
menten het zwaarst moet wegen, zodat een gericht en representatief te
achten onderzoek onder kopers en niet-kopers binnen het verzorgingsgebied
nodig is.
De waardering van de bewoners voor dit aspect is uit te drukken in:
Waardering:
zeer goed (4) I goed (3) I voldoende (2) I matig (1) I slecht (0)

87. Promotie
De kracht van een winkelcentrum zit voor een deel in de mate waarin men
erin slaagt via een gezamenlijke promotie extra aantrekkingskracht te ont-
wikkelen. Dit is af te meten aan het bestaan van een actieve ondernemers-
vereniging, het produceren van gezamenlijke activiteiten en/of folders.
Dit levert de mogelijkheid voor een beoordeling in de categorieën sterk,
matig of zwak.
Waardering:
sterk (4) I matig (2) I zwak (0)

B8. Eigendom en beheer van gebouwen en directe omgeving

Het beheer van een buurtwinkelcentrum heeft indirect invloed op de levens-
vatbaarheid ervan.
Een eigenaar/beheerder die direct financieel belang heeft bij het blijvend
functioneren van het centrum, zal meer aandacht aan de geschiktheid en
het renderen van de voorziening schenken dan een eigenaar die daarbij
slechts een indirect belang heeft, zoals een woningbouwvereniging of soms
de gemeentelijke overheid. Immers bij het verminderen van de levensvat-
baarheid dreigen de te berekenen huurprijzen en dus het rendement van de
investering, onder druk te komen.
Daar zijn echter nog wel enkele kanttekeningen bij te maken. Immers indien
de eigenaar van het buurtwinkelcentrum ook eigenaar is van een concurre-
rend, groter centrum kan er sprake zijn van een belangentegenstelling.
Soms moet het rendement van een geringere investering afgewogen wor-
den tegen dat van een grotere investering. In dat verband is het wellicht
gunstiger indien met name het buurtwinkelcentrum eigendom is van een
woningbouwvereniging of de gemeente, dan van een belegger of project-
ontwikkelaar. De gemeente kan als eigenaar gemakkelijker beleidsmaatrege-
len treffen die voor het voortbestaan van het centrum of de structuur van
de winkelvoorzieningen van belang zijn en waarvan primair de bewoners
van het betreffende gebied profiteren. Daarnaast is de gemeente in staat
andere maatregelen te treffen die noodzakelijk zijn om de kwaliteit van het
wonen in het betreffende gebied te verzekeren. Een woningbouwvereniging
heeft belang bij de waardering van het gehele woongebied in verband met
beperking leegstand en verloop in het woningbezit. Indien deze inziet dat de
kwaliteit van de voorzieningen daarbij een rol speelt zal dat invloed hebben
op de wijze waarop het beheer van de winkels vorm krijgt. Zelfs verhuur
beneden de kostprijs is daarbij een te overwegen maatregel.

21
Een te sterke splitsing van het eigendom en het beheer van gebouwen en
directe omgeving over meerdere partijen of instellingen lijkt zeker niet gun-
stig, omdat dan het tijdig nemen van noodzakelijke maatregelen veel moei-
zamer tot stand komt.
Dit leidt tot de volgende, te onderscheiden categorieën voor eigendom en
beheer:
gemeente I woningbouwvereniging of individuele eigenaren I belegger

met als waardering:

sterk (4) I matig (2) I zwak (0)

B9. Gemeentelijk beleid (grondprijs/parkeervoorzieningen)

Is de gemeente van mening dat het voortbestaan van het buurtwinkelcen-
trum verzekerd moet worden, dan is dat een positieve factor. Dat kan bete-
kenen dat de gemeente bereid en in staat is maatregelen te treffen die een
gunstige invloed op het functioneren hebben.
Zo kan de gemeente via de grondprijs, het bestemmingsplan, verkeersplan-
nen, gemeentelijke belastingen, stimulerings-maatregelen, erfpachtregelin-
gen, aanleg van parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en onderhouds-
maatregelen, zowel de kosten van de winkeliers beïnvloeden als stede-
bouwkundige verbeteringen tot stand brengen .
Bij het bepalen van de levensvatbaarheid van een centrum spelen de huis-
vestingskosten slechts een ondergeschikte rol. Dit wordt duidelijk als we
cijfers die gewoonlijk gehanteerd worden voor de vloerproductiviteit en de
bruto winstmarge vergelijken met de huisvestingskosten. Voor de omzet per
m 2 worden bedragen gehanteerd die variëren van f 8.000 tot f 15.000 wat
bij een bruto winstmarge van 25% (Nienhuis, 1991) een bruto winst van f
2.000 tot f 3.750 per m 2 vloeroppervlak betekent. Het zal duidelijk zijn dat,
aangezien de huurprijs, als onderdeel van de huisvestingskosten , varieert
van f 150 - f 300 per m 2 , deze slechts een beperkt belang vormt, vergele-
ken met de variatie in de winstmarge die kennelijk door andere factoren
bepaald wordt .
De grondprijs in het winkelcentrum en de mate waarin die toegerekend
wordt aan het winkelcentrum vormen daarbij overigens wel een relatief
belangrijke variabele. Het gemeentelijk beleid speelt dan wel degelijk een
rol, zeker als de gemeente eigenaar van de grond is.
Ook het gemeentelijk beleid ten aanzien van parkeervoorzieningen kan een
belemmerende of stimulerende invloed hebben op de levensvatbaarheid van
buurtwinkelcentra . Het beperken van de parkeermogelijkheden bij alle win-
kelcentra of vooral bij de grotere centra zal een positieve invloed hebben op
de aantrekkingskracht van de buurtwinkelcentra, doordat het autogebruik er
door ontmoedigd wordt, zeker voor de kleine afstanden. Bij de afweging
van de levensvatbaarheid van een buurtwinkelcentrum ten opzichte van een
wijkwinkelcentrum speelt dit meer dan bij de afweging tussen buurtwinkel-
centra onderling.

22
Zonder daarvoor hier heel duidelijke maatstaven te formuleren zal het moge-
lijk zijn de houding van de gemeente in het algemeen en meer in het bijzon-
der ten opzichte van elk der onderzochte winkelcentra, te karakteriseren
als:
stimulerend / afwachtend / belemmerend
met als waardering:
goed (4) / matig (2) / slecht (0)

810. Sociaal-economische en maatschappelijke ontwikkelingen.

De levensvatbaarheid van een buurtwinkelcentrum wordt indirect beïnvloedt
door algemene maatschappelijke en sociaal-economische ontwikkelingen,
zoals: ontwikkeling besteedbaar inkomen, de groei van de arbeidsparticipa-
tie van vrouwen, ontwikkelingen t.a.v. werkloosheid, milieubewustzijn,
autogebruik etc . Hoewel deze ontwikkelingen een zekere algemene geldig-
heid hebben, kunnen ze in sommige buurten als extra gunstig of juist on-
gunstig aangemerkt worden.
Deze ontwikkelingen zouden in principe afzonderlijk bekeken moeten wor-
den ten aanzien van de betekenis van elk der ontwikkelingen voor de le-
vensvatbaarheid van ieder buurtwinkelcentrum .
Binnen het kader van deze notitie lijkt een dergelijke verdieping in dit aspekt
niet verantwoord, zodat meting en waardering voor dit aspekt voorlopig
achterwege blijven.

C. Vorm- en belevingsaspecten

C1. Hoofdopzet (kompaktheid)

Voor de hoofdopzet van een winkelcentrum is een groot aantal vormvarian-

ten denkbaar, variërend van verspreide winkels, een enkelvoudige winkel-
strip, een winkelstraat met winkels aan weerskanten, een U-vormig winkel-
pleintje, een winkelpleintje met winkels aan vier kanten, waarbij het midden-
gebied al dan niet overdekt is en een aantal subvarianten daarbinnen. Voor-
uitlopend op de resultaten van een onderzoek naar vormtypologie waarin de
doelmatigheid van de verschillende vormvarianten onderling vergeleken
wordt, wordt hier aangenomen dat met name de compaktheid van een
winkelcentrum positief scoort. Daarin scoort een aantal winkels rond een
pleintje het hoogst en zal een aantal verspreid gesitueerde winkels het
slechtst scoren.

Het meten van de compactheid kan plaats vinden door het begrip als volgt
te definiëren: het aantal strekkende meters gevellengte gedeeld door de
maximale afstand tussen twee winkels binnen een centrum.
Bij een éénzijdige winkelstrip is het aantal m' gevel gelijk aan de maximale
afstand (compactheid = 1).
Bij een winkelstrip met winkels aan weerszijden is de compactheid twee
keer zo groot (compactheid = 2).

23
Bij een winkelcentrum met winkels gesitueerd rondom een pleintje is de
compactheid zelfs groter dan 2.
De maat voor de compactheid varieert daarbij van:
> 2 / 2 tot 1 / < 1

met als waardering:

goed (4) / matig (2) / slecht (0)

C2. Integratie met omringende functies

Bij dit deelaspect wordt ervan uitgegaan dat een zekere integratie van het
buurtwinkelcentrum met het wonen positief gewaardeerd kan worden.
Daarachter zit de opvatting dat het voor een buurt-winkelcentrum positief te
beoordeeld is als er ook na sluitingstijd nog enige levendigheid in het win-
kelcentrum is te bespeuren. Integratie van wonen en winkels kan deze
verlevendiging min of meer vanzelfsprekend tot stand brengen. Als maat-
staf voor deze integratie kan gebruikt worden of de winkels en woningen in
één blok zijn ondergebracht, waarbij de woningen doorgaans boven de
winkels zijn gesitueerd . Indien de woningen daarbij ontsloten worden vanaf
het gemeenschappelijke gebied voor de winkels is er van en sterke integra-
tie sprake. Ook het hierna te behandelen deelaspect sociale veiligheid hangt
daarmee samen .
Het mengen van winkels met andere voorzieningen als kantoren, banken,
reisbureaus en recreatieve of sociaal-culturele voorzieningen vormt even-
eens een positief te waarderen omstandigheid.
Naarmate er van menging met kantoren en andere, niet-winkelfuncties
sprake is, kan er van een meer of minder sterke integratie van functies
gesproken worden.
Dat levert de volgende waarderingen op:
- twee of drie integratie-bevorderende omstandigheden "goed " (4)
één van de integratie-bevorderende omstandigheden " matig " (2)
- een enigszins afzonderlijke ligging van het winkelcentrum "slecht " (0)

C3. Bouwwijze
Het blijkt in de praktijk dat winkels relatief vaak worden verbouwd. Niet
alleen als het pand van eigenaar of branche verandert, maar ook bij dezelfde
eigenaar of huurder. Verschillende auteurs noemen frequenties van min of
meer ingrijpende verbouwingen variërend van één keer per drie tot zeven
jaren. Hoe gemakkelijker dergelijke wijzigingen te realiseren zijn des te posi-
tiever dient dat beoordeeld te worden. De toekomstwaarde van de winkel-
panden komt mede daarin tot uiting.
Het is met name de bouwwijze die bepaalt in welke mate er veranderingen
mogelijk zijn in de vorm, het materiaalgebruik en de afmetingen van de
winkels. Daarom dient gezocht te worden naar een mogelijkheid om de
veranderbaarheid te hanteren als maat voor de kwaliteit van de bouwwijze.
Een wetenschappelijk verantwoord systeem voor het meten van de veran-
derbaarheid is nog niet beschikbaar. Dat vraagt een zeer gericht nader on-

24
 derzoe k. Daarom wordt hier volstaa n met het benoem en
van een viertal
kenme rken in de bouww ijze waarva n een positie ve invloed
op de verand er-
baarhe id verwac ht mag worden :
1 - de hoofdd raagco nstruct ie
De keuze van de hoofdd raagco nstruct ie bepaal t in belang
rijke mate de
verand erbaarh eid.
Zware, dragen de wande n zijn minder gunstig dan een constru
ctie met
dragen de kolomm en en niet-dra gende wande n.
2 - verand erbaarh eid voorge vel
De aard van de gevelp ui kan een rol spelen bij de functie wijzigin
g binnen
het betreff ende pand. Een dragen de, gemets elde gevel
is aanzien lijk
moeilijk er te wijzige n dan een niet-dra gende pui, waarva
n de indelin g
relatief gemak kelijk is te wijzige n.
3 - functie wijzigin g
Een winkelp and tussen twee woning en gelege n is zeer
beperk t veran-
derbaa r, terwijl een aantal naast elkaar gelege n winkels de
mogeli jkheid
biedt om winkels in samen hang met de naastg elegen winkel
uit te brei-
den of te verklei nen.
4 - uitbreid ingsmo gelijkh eden
Uitbrei dingsm ogelijkh eden ter plaatse anders dan ten koste
van naast-
gelege n panden zijn een derde omstan digheid die de verand
erbaarh eid
bevord eren. Als de winkels uitgebr eid kunnen worden door
de achter- of
voorge vel aanzien lijk te verplaa tsen kan dat een uitstek ende
oplossi ng
bieden .

In het kader van deze studie lijkt het verantw oord met deze
vier indicat oren
te volstaa n, waarbi j de aanwez igheid van het aantal van
deze indicat oren
bepale nd is voor de score:
- drie van de vier positief te duiden omstand igheden '"goed'" (4)
- twee van de vier gunstige omstand igheden '"matig'" (2)
- één of geen der vier genoemd e omstand igheden
'"slecht'" (0)

C4. Vormgeving gemeenschappelijk gebied

De vormge ving van het gemee nschap pelijke gebied voor
de winkels heeft
een belang rijke invloed op de belevin g van het winkelc entrum
. Het maakt
wel degelij k veel uit of er voor de winkels slechts een smalle
stoep is, langs
een drukke verkee rsweg, of het om een auto-lu we winkels
traat gaat dan
wel dat de winkels liggen aan een rustig, verkee rsvrij winkelp
leintje.
Als maatst af voor de kwalite it van een winkelc entrum betreff
ende dit as-
pect lijkt de breedte van het voetga ngersg ebied ter plaatse
een goede indi-
catie voor de waarde ring:
meer dan 5 m '"goed'" (4)
2 tot 5 m '"matig'" (2)
minder dan 2 m '"minimaal'" (0)

25
------------- - _.-

De toegepaste materialen en kleuren spelen uiteraard een rol bij het beoor-
delen van de vormgeving van het gemeenschappelijke winkelgebied, maar
op deze plaats wordt volstaan met bovengenoemd aspect. In de aspecten
uitstraling en veiligheidsbeleving komt de invloed van de vormgeving op de
beleving nog nader aan de orde.
Ging het tot nu toe bij de voorgaande vier deelaspect nog vooral om de
afmetingen van het gemeenschappelijke gebied, in het volgende komen ook
andere, meer kwalitatieve aspecten aan de orde .

C5. Comfort
De mate waarin het meer of minder aangenaam verblijven is in het gemeen-
schappelijke gebied voor de winkels , wordt bepaald door een groot aantal
deelaspecten . Sommige daarvan zijn goed te benoemen, terwijl andere
slechts globaal zijn aan te geven.
Het verblijfsklimaat wordt vooral bepaald door de afhankelijkheid die er
bestaat ten opzichte van regen en wind en in positieve zin van de bezon-
ning. Andere aspecten zoals: geluidshinder en stankoverlast blijken nauwe-
lijks een rol van betekenis te spelen bij winkelcentra op het buurtn iveau.
Ook het sociaal-psychologische klimaat kan mede bepalen of mensen het
verblijven als aangenaam ervaren.
Het relatieve belang van elk der deelaspecten is uitermate moeilijk precies
aan te geven.
In enige verkennende onderzoeken (Van den Akker, 1991 en De Graaf,
1991) is getracht het belang, dat door de consumenten aan elk der deelas-
pecten gehecht wordt , te achterhalen .
Dat heeft geleid tot het nader in de overwegingen betrekken van de volgen-
de deelaspecten:
a - de beschutting tegen regen
b - de beschutting tegen wind
c - de situering t.O. v. de zon
d - het verblijfskarakter/de ontmoetingsfunctie (het sociaal-psychologische
klimaat).

ad a beschutting tegen regen

Het klimaat wordt beïnvloed door de mate van beschutting tegen regen,
waarbij de vorm en afmetingen van luifels maatgevend zijn , met een algehe-
le overkapping van het gemeenschappelijke gebied als uiterste .
De waardering varieert daarbij van :
bij een geheel overdekt gebied " zeer goed" (4)
bij een doorgaande luifel van > 2 m "goed" (3)
bij een doorgaande luifel van 1 à 2 m "voldoende" (2)
bij een luifel van < 1m "matig" (1)
bij het ontbreken van enige beschutting "onvoldoende" (0)

26
 ad b beschutting tegen wind
De mate waarin er sprake is van windhi nder is [zie ook v.d.
Voorde n, 19821
af te leiden uit de aanwez igheid van windhin dervero orzake
nde omstan dighe-
den, zoals:
- een hoog gebouw in de directe omgev ing, dat voor meer
dan de helft van
zijn hoogte en meer dan 15 meter boven de omgev ing uitstee
kt;
- onderd oorgan gen bij hoge gebouw en (1 5 meter of hoger);
- een lange rechte rij hoge gebouw en langs een relatief smalle
straat;
- een nauwe openin g tussen twee hoge gebouw en;
- een langge rekt hoog gebouw (dremp elvorm );
- een onguns tige oriënta tie ten opzich te van de heerse nde
windric hting.
Aangen omen wordt dat de maatre gelen die beschu tting bieden
tegen regen,
bij windhi nder een vergeli jkbaar effect zullen hebben .
In hoever re het al dan niet aanwez ig zijn van beschu tting
tegen wind van
belang is wordt bepaald door de omstan dighed en ter
plaatse . Indien er
sprake is van één of meer van hiervoo r beschr even omstan
dighed en dan
vormt dat aanleid ing de waarde ring van het betreff ende
centrum overee n-
komsti g a over te nemen bij dit deelas pect.
Als er geen sprake is van bijzond ere windhi nder dan is beoord
eling van dit
aspect "neutra al" (2) te houden .

ad c situering t.O.V. de zon

De mate waarin een winkelc entrum gunstig is gesitue erd
t.O.V. de zon is af
te meten aan het gemidd elde aantal uren bezonn ing per
winkel front gedu-
rende een "norma le dag". Naast de oriënta tie is daarbij
de aanwez igheid
van schadu w-geve nde gebouw en relevan t.
Binnen het kader van dit onderz oek is een indicat ie van het
potenti ële aantal
zon-ure n tussen 9.00 h en 18.00 h toereik end .
De versch illende gevelo riëntati es leveren aldus de volgen de
scores op:
z - tom zw - gevel = 100%
ZW - t/m W - gevel 80%
W - t/m NW - gevel 50%
NW - t/m N gevel 15%
N - t/m NO gevel 0%
NO - t/m 0 gevel 15%
0- tom ZO gevel 50%
ZO - tot Z gevel 80%

Figuur 2.2: Overzicht bezonningspercentage winkelgevels.

27
Door de gemiddelde score van een centrum overeenkomstig te berekenen is
een maat voor de bezonning te bepalen, waarbij de waardering voor de
score als volgt kan worden vastgesteld:
60 tot 100% "goed" (4)
40 tot 60% " matig" (2)
lager dan 40% "slecht" (0)

ad d Het verblijfskarakter/de ontmoetingsfunctie

(het sociaal-psychologische klimaat)
Bekend is dat een aantal mensen het doen van boodschappen niet als een
noodzakelijk kwaad ziet, maar als een aantrekkelijke vorm van tijdsbeste-
ding. Het geeft hen mogelijkheden voor contact met andere mensen en
dingen of het levert hen een motief voor noodzakelijke geestelijke en licha-
melijke inspanning. Daarbij wordt in het winkelcentrum dan ook wel degelijk
nog iets anders gedaan dan alleen maar zo snel en efficiënt mogelijk inko-
pen van de benodigde produkten . Naarmate het winkelcentrum ook gele-
genheid biedt voor die andere manier van winkelen zal het meer aan z'n
doel voor deze groep mensen beantwoorden.
Daarnaast waarderen ook meer gehaaste klanten een aangenaam verblijfs-
klimaat in een winkelcentrum wel degelijk. De aanduiding "gezellig" is wel-
iswaar niet echt verduidelijkend, maar wordt door de mensen zelf gebruikt
om de behoefte aan een positief, herkenbare sfeer aan te duiden, die maakt
dat men het verblijf er als aangenaam ervaart.
Op verschillende manieren kan aan deze behoefte tegemoet gekomen wor-
den. Een groot aantal elementen speelt daarbij een rol , zoals het fysieke
klimaat, de aankleding van het centrum, de toegepaste materialen, de le-
vendigheid van de etalages, de openheid van de winkels , de ruimte en
vormgeving van het gemeenschappelijke buitengebied . Het is niet eenvou-
dig daarvoor een éénduidige maatstaf aan te geven . In enkele van de hier-
voor besproken aspecten komt dit reeds impliciet aan de orde. In het hierna
te bespreken deelaspect ligt het accent meer op de uitstraling.
In dit deelaspect wordt voorgesteld het verblijfskarakter af te meten aan het
aantal informele verblijfplaatsen, zoals bankjes en andere, meer informele
zitplekken, zoals lage muurtjes, trappen e.d.
Dat is als volgt te meten en te waarderen:
het geheel ontbreken van enige voorziening "onvoldoende " (4)
- er is slechts een enkele voorziening aanwezig = "matig" (2)
- er zijn meerdere aanleidingen voor verblijf, "goed" (0)
Het kan zijn dat een positieve score op dit aspect betekent dat het winkel-
centrum een extra aantrekkingskracht op bepaalde categorieën bezoekers,
zoals jongeren, heeft. Daardoor kan het winkelcentrum , meer dan normaal,
een verzamelplaats voor jongeren worden, waardoor de kans op een tegen-
gesteld effect ontstaat. Dit komt dan tot uitdrukking in een lagere score op
het aspect sociale veiligheid (zie C 7).

28
 C6 Beheer ! uitstral ing! herken baarhe id
De uitstral ing van een winkelc entrum wordt door versch
illende factore n
beïnvlo ed. Met name te noeme n zijn :
a. de staat van onderh oud van de gebouw en
b . de staat van onderh oud van de omgev ing (gemee nschap
pelijk gebied )
c. het relatiev e opperv lak etalage s
d. de herken baarhe id als winkelc entrum .

ad a De staat van onderh oud van de gebouw en komt met

name tot uiting in
de mate waarin regelm atig schoon maak- en schilde rwerk
is uitgevo erd of
waarin weinig onderh oudsge voelige materia len zijn toegep
ast. De voort-
varend heid waarm ee kenneli jk bescha diginge n, graffiti of
technis che gebre-
ken worden gecorri geerd is af te lezen aan de gebouw en
en maken de be-
zoeker s duideli jk in welke mate er van een zorgvu ldig beheer
sprake is .
Omdat duideli jke maatst aven voor het meten van dit deelas
pect, door niet-
special isten op dit gebied , ontbrek en, wordt volstaa n met
een globale aan-
duiding op basis van het oordee l van de onderz oeker.
Verond ersteld mag
worden dat deze dit aspect waarde ert overee nkoms tig
de gemidd elde be-
zoeker van het centrum , resulte rend in de waarde ringen:
"goed" (4) I""matig" (2) I""slechf ' (0) .

ad b De staat van onderh oud van de omgev ing komt tot

uiting in zowel de
materia alkeuze , de onderh oudsge voeligh eid van de toegep
aste materia len
en constru cties voor bestrat ing, straatm eubilai r, beplan tingen
en in de mate
van vervuil ing, C.q. de zorg waarm ee het onderh oud kennel
ijk wordt uitge-
voerd.
Ook dit is niet precies af te meten aan het aantal losligge
nde of verzak te
straatte gels, het aantal lege frite-za kjes of lege blikjes .
Hier wordt evenee ns volstaa n met een subjec tieve beoord
eling door de
onderz oeker, resulte rend in de waarde ringen:
" goed" (4) / "matig" (2) / " slecht" (0) .

ad c Het relatiev e opperv lak van etalage s

Geslote n gevels en dichtge plakte puien leveren zeker geen
bijdrag e aan een
positie ve uitstral ing van het winkelc entrum . Hoewe l er een
groot versch il in
aantrek kingskr acht tussen versch illende etalage s bestaa
t willen we hier
volstaa n met het meten van het deel van de gevels dat,
hoe dan ook. iets
laat zien van wat er in de winkel te koop is. Met reclam
eposte rs dichtge -
plakte ramen, zoals dat bij veel superm arkten gebeur t, worden
daarbij niet
als etalage aangem erkt.
Het percen tage uitgedr ukt in m' etalage t.O.V . het aantal
m' gevel wordt
hierbij als maatst af gebruik t, waarbi j drie catego rieën
worden onder-
scheide n:
100 - 70% / 69 - 50% / < 50%
met als waarde ringen:
"goed" (4) / "matig" (2) / "slecht" (0).

29
 -,
ad d De herkenbaarheid als winkelcentrum
Op verschillende manieren kan een winkelcentrum alszodanig herkend wor-
den:
- door de stedebouwkundige situering;
- door een opvallende vormgeving van de gebouwen;
- door de materiaalkeuze en de toegepaste kleurstelling in de gevels;
- door gebruik te maken van bijzondere middelen als vlaggen , luifels, zuilen,
naamborden, logo's e.d.

Als maatstaf voor de herkenbaarheid is te gebruiken het aantal van de ge-

noemde middelen:
veel (twee of meer) / weinig (slechts een) / nagenoeg niets

met als waardering:

" goed " (41 / "matig" (21 / "slecht" (0)

C7. Sociale veiligheid

Sociale veiligheid is te onderscheiden in objectieve en subjectieve veiligheid.
Onder objectieve veiligheid wordt dan verstaan de mate waarin zich feitelijk
onveilige situaties voordoen, doordat er regelmatig strafbare feiten plaats
vinden. Uiteraard is de objectieve veiligheid te distilleren uit een inventarisa-
tie van strafbare feiten, waarvoor met name de politie over een goed bruik-
bare registratie kan beschikken . Daarbij dient onderscheid gemaakt te wor-
den tussen de verschillende soorten delicten zoals: vandalisme/graffiti;
diefstal/inbraak in gebouwen; inbraak in auto's; diefstal vanaf de openbare
weg; geweldpleging.
Onder subjectieve veiligheid wordt dan verstaan de mate waarin bezoekers
of potentiële bezoekers een omgeving als veilig ervaren .
Het zal duidelijk zijn dat kennisneming van feitelijke misdrijven de onvei-
ligheidsgevoelens versterken, terwijl daarnaast sommige plekken of omstan-
digheden, ook los van feitelijke criminaliteit, gevoelens van onveiligheid
oproepen bij sommige mensen of groepen.
Voorbeelden van dergelijke "enge plekken" zijn : donkere, verlaten plekken,
tunnels, parkeergarages, drukke uitgaansgebieden , slecht onderhouden
gebieden waar duidelijke sporen van vandalisme te zien zijn , half openbare
ruimten als brandgangen, gemeenschappelijke bergingen in flatgebouwen
e.d.
Ook winkelcentra kunnen door hun vormgeving, situering t.o.v. omringende
bebouwing en de vormgeving van het parkeerterrein in meerdere of mindere
mate gevoelens van onveiligheid versterken maar ook het feitelijk plaats
vinden van delicten beïnvloeden.
Van der Voordt en van Wegen onderscheiden in "Sociaal veilig ontwerpen"
(1990) een aantal criteria waarvan de volgende van grote invloed zijn op de
veiligheid en de veiligheidsbeleving :
a. aanwezigheid van potentiële daders;
b. aanwezigheid van "sociale ogen " ;

30
 c. zichtba arheid
d. betrokk enheid /verant woorde lijkheid
e. attract iviteit van de omgev ing
f. toegan kelijkhe id en vluchtw egen;
g. aantrek kelijkhe id van een potenti eel doelwi t
h. fysieke kwetsb aarheid van het doelwi t.

Mede met behulp van deze min of meer objecti ef te meten

criteria is het
mogeli jk de kwalite it van een centrum uit te drukke n, voorzo
ver betrekk ing
hebben d op veilighe id en veilighe idsgevo elens.
Voor het beoord elen van de levensv atbaarh eid van een buurtw
inkelce ntrum
vormt met name het beeld dat de potenti ële bezoek ers hebben
een belang -
rijke maatst af. Uiteraa rd is het mogeli jk door middel van vraagg
esprek ken of
een enquêt e te achterh alen hoe de mensen in het verzorg
ingsge bied het
centrum op het aspect veilighe id beoord elen. Aangez ien
dat een vrij tijdro-
vende werkwi jze is wordt toetsin g op boveng enoem de criteria
meer voor de
hand liggend geacht .
Bij het toetsen van winkelc entra aan deze criteria kan het
volgen de te wor-
den overwo gen:

a - de aanwe zigheid van potenti ële daders

Aangen omen mag worden dat elk winkelc entrum in princip
e een vrij grote
aantrek kingskr acht heeft op potenti ële daders . Het percen
tage jongere n dat
in de betreff ende wijk woont doet daar, naar verwac hting
relatief weinig
toe. Wel kan de nabijhe id van een school voor voortge
zet onderw ijs, op
bepaal de tijden, voor een extra belasti ng zorgen , evenals
de aanwez igheid
van een snackb ar of een café .
Score : 0 of ( +) of (-)

b - de aanwe zigheid van sociale ogen

Omdat in een winkelc entrum doorga ans omstan ders aanwez
ig zijn scoort
elk winkelc entrum tijdens de openin gstijde n wel positie f,
maar na openin gs-
tijd kunnen de versch illen aanzien lijk zijn. De aanwez igheid
van woning en
boven de winkels zal positie ver scoren dan een wat afgeleg
en winkelc en-
trum .
Score : 0 of ( + ) of (-)

c - zichtba arheid
Een slechte verlich ting (daglic ht en /of kunstli cht), waardo
or er donker e
plekken in of bij het centrum voorko men, leidt tot een negatie
ve score.
Score : 0 of ( +) of (-)

d - betrokk enheid / verantw oordeli jkheid

Indien door de inrichti ng een duideli jke gezam enlijke verantw
oordeli jkheid
van de winkeli ers blijkt is dat positie f te waarde ren .
Score : 0 of ( + ) of (-)

31
 ~ ~-~~ -----~------

e - attractiviteit van de omgeving

Indien er sprake is van vervuiling van de omgeving of andere, onaantrek-
kelijke omstandigheden, scoort een dergelijk winkelcentrum negatief.
Score : 0 of ( +) of (-)

f - toegankelijkheid en vluchtwegen
Aangezien de aanwezigheid van vluchtwegen zowel voor daders als voor
potentiële slachtoffers van belang is zullen winkelcentra op dit aspect zeI-
den sterk verschillend scoren. De deugdelijkheid van hang- en sluitwerk zal
per winkel kunnen verschillen en zal zelden meegenomen worden bij de
onderlinge afweging van winkelcentra. Daarom wordt voorgesteld op dit
aspect niet te scoren, tenzij er bijzondere omstandigheden zijn die tot een
andere conclusie leiden.
Score: 0 of ( +) of H

g - aantrekkelijkheid van een potentieel doelwit

Aangezien nagenoeg elk winkelcentrum wel een aantrekkelijk doelwit
vormt, zowel door de aanwezigheid van winkels met waardevolle goederen
en/of banken en de aanwezigheid van mensen met een gevulde beurs is het
in het kader van deze verkenning niet zinvol winkelcentra daarop verschil-
lend te beoordelen, ook al is het denkbaar verschillend te oordelen over de
situering van banken in het winkelcentrum. Daarom wordt voorgesteld op
dit aspect niet te scoren, tenzij er bijzondere omstandigheden zijn die tot
een andere (positieve of negatieve) conclusie leiden .
Score: 0 of (+) of H

h - fysieke kwetsbaarheid van het doelwit

Op dit aspect kan verschillend gescoord worden , doordat er al dan niet
kwetsbare materialen zijn toegepast, zoals kwetsbaar straatmeubilair, ver-
lichting en kwetsbare gevelmaterialen.
Score : 0 of ( +) of (-)

Door op elk der aspecten te scoren is een totaal-score te berekenen door de

verschillende deelscores bij elkaar op te tellen. Deze totaal-score is onder te
verdelen in drie groepen:
> 4 (+) en < 4 (-) / < 4 (+) en < 4 H / < 4 ( + ) en > 4 (-)

Dit leidt tot de waardering:

"goed " (4) / "matig" (2) / "slecht " (0)

Een meer gedetailleerde "checklist" voor de veiligheid van winkelcentra is

gemaakt door Van Dijk, van Soomeren en Partners te Amsterdam (" Preven-
tief inrichtingen van winkelcentra"). Deze checklist is voor het onderhavige
doel te gedetailleerd .

32
2.4 Waardering en weging van de aspecten

Nadat voor een winkelcentrum meting en waardering van de verschillende

deelaspecten heeft plaats gevonden, is het mogelijk bij elk aspect te bezien
of er aanleiding is tot het nemen van maatregelen om zwakke plekken te
verbeteren.
Voor het bepalen van een totaal-oordeel is het wenselijk de betekenis van al
die deelwaarderingen samen te voegen tot een waardering voor het buurt-
winkelcentrum als geheel.
Hierna is, ter illustratie van de manier waarop dat zou kunnen gedaan wor-
den, voor elk aspect of subaspect een aanname gedaan betreffende het
relatieve belang van elk door achter elk aspect en elk deelaspect een we-
gingsfactor in te vullen.

De wegingsfactoren zijn zodanig gekozen dat per hoofdaspect de som van

de wegingsfactoren 1.0 bedraagt. Daardoor is het mogelijk steeds het rela-
tieve belang van een aspect te vergelijken met dat van een ander aspect,
zowel binnen dat hoofdaspect als met een aspect binnen een ander hoofd-
aspect.

A: Stedebouwkundige aspecten
waardering weging score
max.
1. Stedebouwkundige struktuur 4 3 2 0 .10 .40
2. Struktuur van de winkelvoorzieningen 4 2 0 .20 .80
3. Ligging van het buurtwinkelcentrum 4 2 0 .15 .60
4. Bereikbaarheid
a. voor consumenten
- te voet of per fiets 4 2 0 .15 .60
- per bus/tram 4 2 0 .05 .20
- per auto 4 2 0 .05 .20
b. voor leveranciers
- per vrachtauto 4 2 0 .10 .40
5. Parkeervoorzieningen
a. voor fietsen 4 2 0 .15 .60
b. voor auto's 4 2 0 .05 .20
Subtotaal 1.0 max
4.00

33
B: Functioneel- economische aspecten
waardering weging score
max.
1. Draagvlak
a - potentieel 4 3 2 0 .20 .80
b - feitenlijk (koopgedrag/binding) 4 3 2 0 .10 .40
2. Omvang van het centrum
a - aantal m 2 b.v.o.
b - leegstand (als indikatie ven te 4 2 0 .05 .20
grote omvang 4 2 0 .05 .20
3. Samenstelling winkelpakket
a - de aanwezigheid van het "basis- 4 3 2 0 . 15 .60
pakket food"
b - de aanwezigheid van een "trek- 4 2 0 . 10 .40
ker"
4. Kwaliteit artikelen 4 3 2 0 .10 .40
5. Prijspeil/prijsimago 4 3 2 0 . 10 .40
6. Service 4 3 2 0 .05 .20
7. Promotie 4 2 0 .05 .20
8. Eigendom en beheer p.m. p.m. p.m.
9. Gemeentelijk beleid 4 2 0 .05 .20
Subtotaal 1.0 max
4.00

34
 C: Vorm- en belevin gsaspe cten

waarde ring weging score

max.
1. Hoofdo pzet 4 2 0 .10 .40
2. Bouww ijze 4 2 0 .05 .20
3. Vormg eving gemee nschap pelijk ge- 4 2 0 . 15 .60
bied
4. Integra tie met omring ende functie s 4 2 0 .05 .20
5. Comfo rt
a. beschu tting tegen regen
b. beschu tting tegen wind 4 3 2 0 .15 .60
c. situerin g t.o.v. de zon 4 3 2 0 .05 .20
d. verblijf skarak ter 4 2 0 .05 .20
4 2 0 .10 .40
6. Beheer / uitstral ing / herken baarhe id
a. staat van onderh oud gebouw en
b. staat van onderh oud omgev ing 4 2 0 .05 .20
c. opperv lakte etalage s
d. herken baarhe id 4 2 0 .05 .20

4 2 0 .05 .20
4 2 0 .05 .20
7. Sociale veilighe id 4 2 0 .10 .40
Subtot aal
1.0 max
4.00

Door de deelsco res per hoofda spect bij elkaar op te tellen

ontstaa t de to-
taalsco re per hoofda spect.
Ook hier is de maxima al te behalen score per hoofda spect
op 4.00 gehou-
den.
Daarna is het mogeli jk het relatiev e belang van elk hoofda
spect aan te ge-
ven door opnieu w weging , maar nu tussen de hoofda specte
n onderli ng, toe
te passen .
In elders verrich t onderz oek wordt de indruk gewek t dat het
vooral bedrijfs -
econom ische aspect en zijn die bij de toetsin g van de levensv
atbaarh eid van
buurtw inkelce ntra een besliss ende rol spelen.
Niet ontken d kan worden dat de belang en van de betrokk
en winkeli ers
zwaar zullen moeten wegen , maar het zijn niet de enige belang
en waarm ee
rekenin g gehoud en moet worden . Ook de andere hoofda
spekte n dienen
nadruk kelijk meege wogen te worden .
Hier is een verhou ding van 0.3 : 0.5 : 0.2 aangeh ouden voor
die onderli nge
weging . Duideli jk is dat voor het bepalen van de levensv atbaarh
eid van een

35
winkelcentrum de functioneel-economische aspecten het zwaarst moeten
wegen.

Samenvatting scores per hoofdaspect

hoofdaspecten subscore X weging score*)

A Stedebouwkundige aspecten max 4.00 .30 (x 2 , 5) 3 .0
B Functioneel-economische aspecten max 4.00 .50 (x 2,5) 5.0
C Vorm- en belevingsaspecten max 4.00 .20 (x 2,5) 2.0
Totaal 1.0 max
10.0

*) Om bij optelling van de aldus berekende scores maximaal een score van
10.00 (overeenkomend met het rapportcijfer 10) te kunnen verkrijgen is de
score met een factor 2,5 vermenigvuldigd .

Bij het bepalen van die wegingsfactoren is geen poging gedaan om er een
wetenschappelijke onderbouwing voor te leveren. Het bepalen van de we-
gingen is per definitie subjectief en wordt vooral beïnvloed door de be-
leids-doelstellingen die men kiest .
Volstaan is met een vrij subjectieve schatting van het relatieve belang van
elk aspect te maken .
Indien in bepaalde situaties discussie ontstaat over deze weging is een
alternatieve weging gemakkelijk uit te voeren en kan snel blijken of een
andere weging hier tot een zodanig andere waardering leidt dat wezenlijk
andere conclusies te trekken zijn .

36
 3.
TOEPASSING METING, WEGING EN WAARDE-
RING WINKELCENTRA

3.1 Praktische betekenis van de kwalite itsbepa ling

De praktis che beteke nis van een method e voor de bepalin

g van een groot
aantal kwalite itsaspe cten is gelege n in de mogeli jkheid tot
een system ati-
sche evalua tie van de versch illende , van belang geacht e aspect
en .
Voor eventu eel te nemen maatre gelen ter verbete ring van
bepaal de aspec-
ten is niet nodig weging toe te passen en scores te bereke
nen, maar kan
volstaa n worden met het aangev en van mogeli jke verbete
ringen ten aanzien
van de betreff ende aspect en.
In sommig e situatie s is de praktis che beteke nis van het
bereke nen van de
totale score voor een geheel winkelc entrum groot. Bij het
bereke nen van de
score van een bepaald winkelc entrum gaat het minder om
de absolu te score
te bepale n, maar is deze aanpak met name bedoel d om
de relatiev e score
van versch illende centra onderli ng te kunnen vergeli jken.
Deze onderli nge
vergeli jking is nodig om zo verant woord mogeli jk keuzes
te kunnen maken
ten aanzien van sluiting , handha ving of verbete ring van buurtw
inkelce ntra,
op basis van een wensel ijk geacht e structu ur (netwe rk) van
winkelv oorzie-
ningen .
Discus sie over de weging der aspect en is uiteraa rd mogeli
jk, waarbi j men
dient te bedenk en dat deze method iek een goede mogeli
jkheid biedt om
versch il in weging door te rekene n om te zien of daaruit belang
rijke versch il-
len in rangord e ontstaa n. Dus of een dergeli jk versch il in
weging relevan t is
voor de te trekken conclus ies.
Daarna ast wordt het mogeli jk de gevolg en van sluiting
van een bepaal d
centrum "door te rekene n" voor de overbli jvende centra,
zodat er modelle n
te ontwik kelen zijn waarin de gevolg en van alterna tieve maatre
gelen onder-
ling te vergeli jken zijn.
Uit onderz oek naar de gevolg en van de aanpas sing van
buurtw inkelce ntra
(Taatge n 1991) blijkt dat door versch illende verbete ringsm
aatrege len te
nemen een toenam e van meer dan 20% van het markta andeel
in de food--
sector mogeli jk is.

37
Als er nog zoveel ruimte in de vloerproductiviteit blijkt te zitten, mag wor-
den aangenomen dat met een omzetgroei van 10% van f 10.000./ m 2 , dus
ca f 1000.- /m 2 verkoopvloeroppervlak is gemoeid.
Bij een bruto winstmarge van 25% betekent dat een extra winst van bruto
f 250.-/m 2 , zodat gekapitaliseerd een investering tot f 1500.-/m 2 nog ren-
dabel kan zijn . Een investeringsbedrag dat zonder meer zeer ruim genoemd
kan worden, omdat het de kosten van nieuwbouw nadert.

3.2 Hoe nu verder

In enkele recent verrichte onderzoeken (De Graaf, 1991 en Van den Akker,
1 991) zijn delen van de hier ontwikkelde checklist reeds in de praktijk ge-
toetst, wat tot aanpassing van de concept-checklist heeft geleid. Met de
hiervoor beschreven checklist zullen opnieuw een aantal buurtwinkelcentra
getoetst worden en kan de bruikbaarheid ervan in de praktijk blijken.
Bij de selectie van deze centra zal met name zorgvuldig gezocht worden
naar situaties waarin de positie van buurtwinkelcentra t.o. v. de wijkwin-
kelcentra wat kansrijker is dan in de situaties waar genoemde onderzoeken
plaats vonden.
Immers zowel in Den Haag Zuidwest (zie: Kok, 1988; Van der Knaap,
1990) als in Rotterdam Zuid (Van der Knaap, 1990) zijn de buurtwinkel-
centra zo dicht bij wijkwinkelcentra gesitueerd dat voor veel bewoners er
nauwelijks verschil in afstand is tussen hun woning en het buurtwinkelcen-
trum of het wijkwinkelcentrum. Soms zijn het wijkwinkelcentrum en het
buurtwinkelcentrum nagenoeg naast elkaar gesitueerd .
Een vergelijkbaar bezwaar geldt bij het onderzoek van Buursink (1977). Ook
daar varieert de afstand van de buurtwinkelcentra tot de centra van hogere
orde van 150 m tot 600 m. Daardoor zijn de resultaten van het onderzoek
sterk vertekend; met name ten aanzien van de koopkrachtbindingspercenta-
ges van de buurtwinkelcentra en zijn conclusies betreffende het belang van
geringe afstanden voor het kopen van de dagelijkse boodschappen moeilijk
te generaliseren.

In haar studie naar structuren van winkelvoorzieningen in Nederland komt

Berkemeijer (1992) tot de conclusie dat een ideale structuur van de winkel-
voorzieningen zelden gerealiseerd is, maar dat enkele centra in enkele ste-
den daar wellicht dicht bij komen.

Nadat aldus deze checklist verder ontwikkeld is voor de kwaliteitsmeting

van buurtwinkelcentra is het de bedoeling te onderzoeken in hoeverre deze
ook bruikbaar is voor centra op een hoger niveau in de hiërarchie van win-
kelvoorzieningen .
De hier beschreven methodiek van kwaliteitsbepaling is primair bedoeld als
middel tot aanpassing van bestaande structuren . Uiteraard is deze ook te
gebruiken bij het toetsen van plannen of ontwerpen in nieuwe situaties.

38
Daarna ast levert deze werkwi jze naar verwac hting interes
sant materia al op
voor de herove rwegin g van de meest gewen ste structu ur
van winkelv oor-
ziening en in nog te planne n woong ebiede n .
Een noodza kelijke herijkin g van de veelal gehant eerde hiërarc
hische struc-
tuur van deze voorzie ningen is mede op dit materia al te basere
n.

39
--------------

40
4.
LITERATUUR

ARCHITECT, de, Themanummer: "Winkelcentra", oktober 1987.

Akker, P.C.W. van den (1991) "Op zoek naar verbetering", Stageverslag
NHTV Tilburg, OSPA, Delft.

Bak, L. (1987), Een nieuw concept voor de verzorging van woongebieden

met een beperkt aantal inwoners, Amersfoort.

Berkemeijer, L.M. P. (1992) "Winkelstructuren in Nederland", Stageverslag

Hogeschool Utrecht, Delft

Buursink, J. (1977), "De hiërarchie van winkelcentra", Geografisch Instituut

R.U. Groningen.

Centraal Instituut Midden- en Kleinbedrijf (1985), "De levensvatbaarheid

van kleine buurtwinkelcentra" , CIMK, Diemen .

Gantvoort, J.TH. en P. Guyt ( 1987) "De start van een nieuw winkelcen-
trum", TU - Delft.

Gantvoort, J. TH. (1988), De functionele hiërarchie onder druk, in: Planolo-

gische Diskussiebijdragen 1988, Deel 1, Delft.

Gantvoort, J.TH. (1991), "Vloerproduktiviteit, wat doe je er mee?" Verslag

studiemiddag VEDIS. OSPA, Delft.

Graaf, Y. de (1991), "Toetsing en aanpassing van een buurtwinkelcentrum" ,

Delft.

Knaap, M.A.M. van der, e.a. "Aanpassing van het aanbod van wijkvoor-
zieningen aan bevolkings-veranderingen", OSPA, Delft, 1989

41
Kaufman, W. "Het andere gezicht van Hoog Catharijne, Randgroepen vor-
men een bedreiging", Bouw no. 9 1986.

Kok, R. (1987) "Winkelstructuur 's-Gravenhage Zuid-West", 's-Gravenhage.

Korthals Altes, H.J. (1993), "Preventief inrichten van winkelcentra" . Van

Dijk, van Soomeren en Partners, Amsterdam.

Nederlandse Raad voor de Winkelcentra (1988), "Workshop beveiliging en

verzekering van winkel-concentraties in stedelijke gebieden", Utrecht.

Nienhuis, J.T. (1991) Retailing in The Netherlands. EIM, Zoetermeer.

Stevens, H. , "Winkelconcepten onderhevig aan gedurige veranderingen" in
BOUW 43 (1988), nr.25.

Taatgen, G.T. (1991), "Buurtwinkelcentra zakelijk bekeken". Commissie

Ontwikkeling Bedrijven, Sociaal Economische Raad, Den Haag.

Taatgen, G.T. (1991), "Checklist Buurtwinkelcentrum" . Commissie Ontwik-

keling Bedrijven, Sociaal Economische Raad, Den Haag .

Velde, te G. en M.L. Verheul (1989) "Renovatie van winkelcentra - Check-

list". Afstudeer-onderzoek, TU-Delft.

Velde, J.A. van de en P.T.E .M. Welles (1991) "Aanpak herstructurering

winkelcentra", EIM en IMK, Zoetermeer/ Diemen.

Voorden, M. van der (1982) "Windhinder" Diktaat Stedebouwfysica gc 49

Deel 3 TH-Delft, Afd. Civiele Techniek.

Voordt, D.J.M. van der en D. Vrielink (1987) "Kosten/kwaliteit Wijkwel-

zijnsaccommodaties" . OSPA, TU-Delft.

Voordt, D.J.M. van der en H.B.R. van Wegen ( 1990) "Sociaal veilig ont-
werpen". Publikatieburo Bouwkunde, T.U.- Delft.

Zimmer, H. (1988) "Ontwikkelingen in de branche-samenstelling van buurt-

winkelcentra in Rotterdam", Stageverslag, TU Delft.

42
 Eerder verschenen publikaties op het terrein van

PL6.NNING VAN STEDELIJKE FUNCn ES

J.Th. Gantvoort en P. Guyt

FUNCTIE OOSTERHOF OPNIEUW ONDERZOCHT. OSPA-rapport
nr. 9, Delftse
Universitaire Pers, 1987.

J. den Draak
IMPLICATIES VAN DEMOGRAFISCHE ONTWIKKELINGEN OP
MIDDELL6.NGE
TERMIJN VOOR STEDELIJKE EN REGIONALE HERINRICHTIN
G. OSPA-rapport nr.
17, Delftse Universitaire Pers, 1988.

MAM. van der Knaap

AANPASSING VAN HET AANBOD VAN WIJKVOORZIENINGEN
AAN BEVOL-
KINGS-VERANDERINGEN. OSPA-rapport nr. 20, Delftse Univers
itaire Pers, 1988.

MAM. van der Knaap , J. den Draak, J.Th. Gantvoort en D. Vrielink

AANPASSING VAN HET AANBOD VAN WIJKVOORZIENINGEN
AAN BEVOL-
KINGSVERANDERINGEN. Deel 11 : verslag van drie case-studies
. OSPA-rapport nr.
26, Delftse Universitaire Pers, 1989.

J.Th . Gantvoort
FUNKTIONELE HIERARCHIE ONDER DRUK. Een vergelijkend
onderzoek naar het
koopgedrag in een aantal woonwijken in het zgn . RoCa-gebied .
OSPA-rapport nr.
29, Publikatieburo Bouwkunde, 1991 .

C. Hua, M. Tacken en J. den Draak

IMPACTS OF SOCIAL REFORMS ON URBANIZATION AND PL6.NN
ING IN CHINA.
Some tentative comparisons with the Netherlands. OS PA-rapport
nr. 33, TU Delft,
1993.

P. Guyt
FUNCTIEMENGING; MOGELIJKHEDEN EN BEPERKINGEN BIJ
TOEPASSING IN
STEDELIJKE WOONWIJKEN . OSPA-werkstuk nr. 22, TU Delft,
1991.

J. den Draak (red .)

STEDELIJKE BEVOLKING EN VOORZIENINGEN. Enkele onderzo
eksaspecten en
richtlijnen voor ontwerp en planning betreffende gezondheidszo
rgvoorzieningen en
winkelvoorzieningen . Uitg. van OSPA i.s.m. Nethur. ISBN 90-5269
-135-5.
Publikatieburo Bouwkunde, Delft, 1993.

J. den Draak (red.)

VAN BLAUWDRUK NAAR DRAAIBOEK. Scenario's in de ruimtelij
ke planning en
volkshuisvesting". (ISBN 90-6275-931-9) . Delftse Universitaire Pers,
Delft, 1993.

--
 i
-~----------

I
------------- - --