Scribd Logo
Fazer o upload

Bem-vindo(a) ao Scribd!

  • Las Restriciones Convencionales Al Derecho de Propiedad y Su Oponibilidad A Terceros Luis Felipe Del Risco

    Enviado por

    Harold E. Valero Baldwin
    9 visualizações15 páginas
    g

    Título original

    Las Restriciones Convencionales Al Derecho de Propiedad y Su Oponibilidad a Terceros Luis Felipe Del Risco

    Direitos autorais

    © © All Rights Reserved

    Formatos disponíveis

    PDF ou leia online no Scribd

    Você considera este documento útil?

    Este conteúdo é inapropriado?

    Denunciar este documento
    g

    Direitos autorais:

    © All Rights Reserved
    Baixe no formato PDF ou leia online no Scribd
    Sinalizar o conteúdo como inadequado
    9 visualizações15 páginas

    Las Restriciones Convencionales Al Derecho de Propiedad y Su Oponibilidad A Terceros Luis Felipe Del Risco

    Enviado por

    Harold E. Valero Baldwin
    g

    Direitos autorais:

    © All Rights Reserved
    Baixe no formato PDF ou leia online no Scribd
    Sinalizar o conteúdo como inadequado
    de 15
    REFORMA DEL CODIGO CIVIL LAS RESTRICCIONES CONVENCIONALES AL DERECHO DE PROPIEDAD Y SU OPONIBILIDAD A TERCEROS Luis Felipe Del Risco Sotil EI derecho de propiedad tiene cardcter absoluto; no obstante es posible que sus atributos sean restringidos por disposiciones legales y convencionales, En el caso de estas tiltimas, la eficacia @ través de su inscripcién es posible al j ‘amparo del inciso 5 del articulo 2019. EL Anteproyecto del Libro de Reales propone atenuar las prohibiciones de enajenar © gravar, permitiéndolas hasta el limite de diez afios; sin embargo, plantea al mismo tiempo la supresién del inciso 5 del carticulo 2019. luis Felipe Del Risco hace un ondlisis de las restricciones convencionales af derecho de propiedad en el ordenamiento peruano, los requisitos que deben cumplir y su oponibilidad frente a terceros. Asi, el autor procederd @ comentar fas propuestas de reforma y concluiré que si bien es meritoria a atenuacién de la prohibicidn de enajenar y gravar, ello es contradictorio si es que se impos inscripcion de estas restricciones. ‘Abogado. Profesor de Derechos Reales de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universided Cetdic de! Peni. Asociado de Jorge Avendatio & Forsyth Abogados. INTRODUCCION El Proyecto de Reforma del Cédigo Civil {en adelante, el Proyecto) propone importantes cambios en el Libro de Derechos Reales. Entre las modificaciones consideradas urgentes por la Comisién Reformadora, destacan especialmente la inclusién del concepto “bien comin” como parémetro del ejercicio regular de! derecho de propiedad, ajustando el articulo pertinente del Cédigo Civil al régimen econémico de la Constitucién de 1993. E! Proyecto atentia el impediment absoluto de establecer prohibiciones de enajenar 0 gravar (cldusulas de inalienabilidad), permitiéndose ichos pactos hasta por un plazo maximo de diez afios. Admite también la prescripién adquisitiva de dominio entre copropietarios, sies que se prueba que uno de ellos ejercid luna conducta posesorie exclusiva sobre el bien comtin. Asimismo, el Proyecto establece tuna regla clara cuando se contraponen la proteccién registral al tercero de buena fe y [a prescripcién adquisitiva de dominio, prefiriendo en este caso al primero. Del mismo modo, despiertan interés las reformas previstas en el Proyecto para el régimen hipotecario, En este punto se he dejado sentado que el importe cubierto por ia gorantia puede exceder el montodel gravamen “aceptando la extensién legal de la hipoteca fen cuanto al crédito-, se han derogado los suptestos de hipoteca legal previstos en el ‘Cédigo Civil y se ha incorporado la ejecucién extrajudicial del gravamen, siendo esta Gitima modificacién de suma importancia a efectos de lograr uns garantia verdaderamente eficaz para la proteccién del crédito. No obstante las interesantes modificaciones propuestas por la Comisién Reformadora, respecto de las cuales coincidimos en gran parte, hublese sido deseable que se incluya una regulacién especifica sobre las restricclones convencionalesal__derecho de propiedad, Camo veremos en las lineas siguientes, la regulacién actual es bastante parce y oftece serios inconvenientes a los operadores jurfdicos, pues en no pocas ocasiones existe incertidumbre sobre ta eficacia de convenios que alteran o limitan los atributas ordinarios de! propietario, como por ejemplo ei pacto de no usar el bien por Un determinado tiempo, que éste no pueda ser arrendado a favor de un tercero 0 que el duefio simplemente no pueda construir sobre su predic. ‘Sin embargo el comentario al Proyecto no se ‘agota en este extremo. El Proyecto contiene tuna modificaciin en el Libro de Registros Piblicos que impacta directamente sobre las limitaciones convencionales a la propiedad, al punto de entrar en contradiccién y restarie eficacia al actual articulo 925 del Cédigo Civil, norma que regula 12 oponibilidad de dichos pactos frente a terceros. Y es que en el Proyecto se ha eliminado como actos inseribibles en los Registros Pdblicos a “las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito’, proscribiendo de esta forma que los limites al dominio nacidos por convenio aecedan a la publicidad registral, condendndolos @ la inoponibitidad. Sobre estos temas tratard el presente articulo. EL CARACTER ABSOLUTO Y ELASTI- CO DEL DERECHO DE PROPIEDAD a propiedad es ef derecho subjetivo que confiere 2 su titular e! poder mas amplio, completo y pleno sobre una cosa. En efecto, el propietario tiene todas las facultades posibles respecto del bien, siendo saberano en las decisiones que adopte sobre su aprovechamiento y destino. Por este motivo se dice que la propiedad es un derecho de cardcter absolute, en contraposicién con los demas derechos reales o desmembraciones del dominio, os cuales Gnicamente confieren a sus titulares poderes limitados o parciales sobre el bien “como es el caso del usufructo, por elemplo. Sobre el particular, Wolff comenta: “la propiedad es el mas amplio derecho de sefiorio que puede tenerse sobre una cosa. (.] La propiedad y los derechos reales limitados diferen en cuanto a su contenido, Estos soi facutan para un seforio parcial de Ia cosa, quéla eset maximo seforio posible, El contenido de un derecho limitado cabe determinaro positvamente: el usufructusrio puede poseer y disfrutar; el tular de tin derecho de paso, pasar; el acreedor pignoraticio, satisfacerse sobre la cosa; el titular de un derecho de tanteo, adquiriria. Pero en cuanto a la propiedad no es posible ‘agotar enuncativamente las multiples posibilidades de sefiorio. De los actos de Eeforio prado que el derecho permite, ta propiedad abarca todos, el derecho limitado sélo se refiere a algunos” De conformidad con ol articulo 923 del Cédigo Civil, la propiedad es el poder juridico que permite user, disfrutar, disponer y reivindicar tun bien. La definicién legal alude a la clésica descripcién de los poderes tipicos del propietario, los cuales se han esbozado en un haz de atributos consistentes en el derecho 2 servirse del bien (ius utendi, el derecho a percibir sus frutos (ius fruendi) y el derecho 2 disponer de le cosa (lus abutendi). En estricta la relvindicacién no es un atributo de Ja propiedad, pues es una manifestacién de la persecutoriedad que corresponde 2 todo derecho real. £n realidad los atributos del propietario no se circunscriben alos sefialados por la norma del CCédigo Civil, sino que deben ser entendidos como todos aquéllos que pueda practicar el titular sobre el bien sin contravenir una disposicién de cardcter imperative. Debe tenerse presente en este ambito el principio de libertad, segin e| cual los particulares no estén impedidos de hacer lo que la ley no prohibe (numeral 24, literal “a” del articulo 2 de a Constitucién). Ahora bien, al ser considerado un derecho absolute, la propiedad no confiere un sefiorio ilimitado sobre el bien. La propiedad esti sujeta a fimitaciones que tienen origen en ta ley en la voluntad de las partes. En cuanto a los limites legales, los tratadistas coinciden en sefialar que éstas son inherentes a la propia naturaleza del dominio, delimitan su contorno y a través de ellas se revela el verdadero contenido del derecho de propiedad. Sdlo a través de su correcta comprensién puede concebirse una definicién cabal del dominio. En este sentido, el articulo 70 de la Constitucién sefiala que la propiedad les un derecho inviolable que debe ejercerse en armonia con el bien comtin y dentro de los limites de la ley. Por su parte, el articulo 925 del Cédigo Civil dispone que las restricciones legales dela propiedad no pueden modificarse ‘© suprimirse por acto juridico*. En la medida que debe ejercerse en armonia con el bien comtin, las restricciones legales procuran que la propiedad no se ejerza contra el derecho ajeno. Es decir, nuestro ordenamiento juridico no ampara el abuso de derecho (articulo Il del Titulo Preliminar del Cédigo Civil) Elremedio contra esta conducta abusiva se encuentra en el articulo 924 del Cédigo Civil, segin el cual “Aquél que sufre 0 estd amenazado de un dafio porque otro se excede 0 abusa en ejercicio de su derecho, puede exigir que se restituya al estado anterior 0 que se adopten las medidas del 250, sin perjuicio de la indemnizacién por los Gafios irrogados” En este orden de ideas, se reconoce el poder soberano y absoluto del propietario sobre la cosa, pero dentro de los limites naturales el dominio: la ley y el derecho ajeno, Pero ademas de estas restricciones y sus diferentes variantes —Jimitaciones administrativas, en razén de vecindad, entre otros-, la propiedad puede estar sujeta 2 limites establecidos por voluntad de las partes (articulo 926 det Cédligo Civil). Ciertamente, en funcién del interés privado, el contenido 0 estatuto ordinario det derecho de propiedad puede ser regulade o modificado WOLFF, Martin y otros, "Tratado de Derecho Civil, Derecho de Cosas’. Volumen 1. Barcelona: Bosch, 1956, 288. \Véage: AVENDANO, Jorge. ‘Atibutos y Caractores del Derecho de Propiedad”. En: “Para Leer el Céigo Cv. Segunda Edicién. Lima: Fondo Eéitoral de la Pontificia Universided Catblca del Peri, 1984. p. 100. ‘Como mencionamos en la inroduccién dal presente aticuo, el Proyecto propane modiicar ol artieulo 823, el Cécigo Civ, on el sentido do que la propiadsd dabe ejarcerse conforme al “bien comin, dasterrando 1 concepto de “interés soci”. El primer termina se refiere a a suma de inereses Indviduales,alude a la Colectiicad en su conjunto; mientras que el segundo lleva intinseca la idea de soldaridad con detorminacos Sectores sociales, La propuesta esta orientada a que el texto del Cédgo Chil guarde consonancia con la CConsttucion ce 1993, sagin la cual la preplecad debe ejercarse en armenia con el "bian comin” y dentro 1 lo lrstes de ls ley. En esta misma linea y para efectos de cautelar la coherencia del sistema juriico, {91 Proyecto d0bi6 proponer también la modiicacion del article 625 del Cédigo Civil, sagtn ol cual “Lee rostlcciones legales do la propiedad establacides por causa de necesicad y ullidad publces o de interés s2dial no pueden modiicarse ni suprimise por acto juridico’. El énfasis es nuestro}, ara ol nacimionto de estas limitacones es indiepcnsabe la calebracién do un negocio juricic, entondido coene ol acuerdo de dos o mas partes para crear, regular, modifica o extinguir una relacién juice patimonis {artiule 1351 del Codigo Cv), por las partes mediante contrato'. Este consideracién no constituye una exce al cardcter absolute del dominio, sino por el contrario representa una expresién concrete de él; dentro de las facultades del propietario, éste puede legitimamente limitar sus atributes. En este sentido, Planiol y Ripert advierten “tn virtud de su derecho de propiedad, el propietarla podré realizar cierto nimero de actos uridicos relacionados con su cosa; pero, fen cuanto tratamos de precisar cuales son e508 actos, notamos que consisten, todos, en transmitit a otro, total 0 parcialmente, el derecho de disfrute y consumo que le corresponde sobre su cosa. Si transmite Ia totalidad de sus derechos, tenemos la enajenacién de la cosa: es un acto traslativo de la propiedad. Si concede solamente el derecho al goce parcial de la cosa, hay desmembracién de la propiedad (..) Eos diversos actos juridicos se realizan, no ya sobre la cosa, sino sabre el derecho del propietaria”, (El énfasis es nuestro.) Sobre las limitaclones _convencionales volveremos en detalle en el siguiente acépite Interesa destacar en este apartado que las limitaciones legales y convencioneles a la propiedad en nada afectan a su cardcter absoluto, Sin embargo, “{..) los autores modernos, para evitar equivacos, han sustituldo ef cardcter absoluto por el de la generélidad. E1 dominio es un derecho general ‘en cuanto autoriza al titular paraapravecharse de todas las utilidades que la cosa es capaz de proporcionar, salvo las excepciones que importa ta existencla de otros derechos reales sobre la misma cosa. Ademés, es tun derecho independiente, porque existe por si, no presupone ningin otro derecho. {o) Contrapuestos al dominio, en estos caracteres, son los demas derechos reales. ‘Todos éstos, por un lado, son especiales: sélo facultan al titular para aprovecharse de una Utilidad o de un grupo de utilidades dee cosa, y no de la generalidad; y, por otro lado, son dependientes: presuponen la existencia de la 5 PLANIOL, Maroalay Jorge RIPERT, “Tratado Pri Bienes, Cultural S.A. 1940. p. 204 propiedad, son derechos sobre cosa ajena (ius in reoliena}”®. Para efectos de ingresar a analizar los limites convencionales de la propiedad, es indispensable hacer referencia previamente a su cardeter eldstico. El dominio tiene la capacidad de reducirse, en menor © mayor grado, por la presencia de otros derechos, y de expandirse de nuevo en toda su amplitud cuando cesa el derecho concurrente que to comprime. Por ejemplo, en el usufructo el ‘dominio se restringe porque la facultad de uso yy disfrute han sido cedidas al usufructuario; pero extinguide este derecho, el dominio recupera su amplitud original En este sentido, Novoa Montreal sefiala “Muchos tratadistas atribuyen al derecho de propiedad privads (..) el cardcter de eléstico. Esto lo comprucban, especialmente, con motivo de la constitucién de otros derechos reales sobre una cosa que alguien posee en dominio, puescon ello esos derechos (derecho de uso, usufructo, servidumbre) operan como verdaderas limitaciones al dominio del titular. Se obtiene, asi, que queden disminuidas o reducides las facultedes que corresponde ‘al duefo de la cosa, atribuyendo a otro le facultad de uso o de goce o de un parte de ella. (..) Nose aftera en tales casos el dominio bsico mismo, ni aun en los casos extremos en que se ha llegado 3 despojario casi de todo su contenido en forma temporal y él recuperaré autométicamente su plenitud en cuanto se hayan extinguido los derechos a favor de otros, que obran como limitaciones. Al cesar la compreston, e! dominio vuelve 2 expandirse y recupera su contenido normal, todo ello sin menoscabo alguno, durante ta disminucién, del vinculo de pertenencia al propietario"”. ML, LOS LIMITES CONVENCIONALES Naturaleza juridica En algunos sistemas juridicos y en razén de as potestades del titular del derecho, se suele leo de Derecho Civil Francés". Tomo Il, La Habane: Los © ALESSANDRI, Arturo, “Tratado de los Derechos Reales’. Tomo |, Sexta Eicon, Santiago de Chie: Editorial emis. 2001. pp. 37 ¥ 36. 7 NOVOA, Eduardo, "El Derecho do Propiedad Priveda, Concepto-Gvolucién-Critee". Segunda Eicién. Caracas: Centro de Estudios Politicos Latinoamericano. 1969. pp. 31 y 32 clasificar 2 la propiedad en dos categorias: propiedad plena o perfecta y propiedad menos plena o imperfecta, La distincién se realiza en funcién de que el derecho de propiedad aparezca revestido de todas las facultades que la ley e atribuye. La propiedad plena constituye la condicién normal de este derecho. La menos plena o imperfecta, por cl contrario, se refiere a que la propiedad se hia visto mermada por distintas causas, entre ellas las limitaciones que provengan de la voluntad las partes. Efectivamente, la propiedad puede exp mentar cambios que tengan como propésito reducir el régimen de libertad que corres- ponde ordinariamente al duefio. Como cone secuancia de all, la cisminucién del dominio puede dar lugar a dos resultados distintos: (i) Ia constitucién de derechos reales limitados @ favor de terceros, como lo son la servidum- bre, ol usufructo, el uso la habitacién ola su- perfci; o, (i el establecimiento de un esta tuto distinto al contenido regular del dominio, el cual supone generalmente la alteracin de alguna de [as facultades ordinarias del uefio. Como se puede apreciar, en el primer caso se crea un derecho real a favor de un tercero derecho real en cosa ajena. En el segundo caso Gnicamente se establece una limitaci6n personal al contenido regular de! dominio, con Ia cual se reduce el poder del duefio sin crear un derecho real. No cabe duda de que aquél a favor de quién se establecen estas restricciones tiene un poder encaminado 2 hacerlas efectivas Sobre los casos que venimos comentando, donde la propiedad se aprecia disminuida 0 cercenada, Josserand comenta: “{o) El derecho de propiedad subsiste siempre, en su unidad original; no hey mas que un solo propietario; solamente que este propietario dnico est privado de una o de varias de sus prerrogetivas habituales; no tiene una propiedad plena y entera, sino una propiedad desmembrada; porque, con la ‘mayor frecuencia, la prerrogativa que le falta se ha marchado 2 otro patrimonio donde reviste el aspecto de una desmembracién de la propiedad, de una carga, de un derecho real derivado de la propiedad (..) pero ocurre ‘que uno de esos atributos se desprende de la propiedad sin constituir, sin embargo, un derecho real en provecho de otra persona; et propietario no tiene mas que una propiedad isminuida, pero nadie se aprovecha de cesta disminucién; la desmembracién de su “dominium” se realiza sin contrapartida”®, En este orden de ideas, las limitaciones convencionales al dominio pueden generar derechos reales limitaclos, como también reducciones en los atributos del duefio que no ‘generan un derecho real como contrapartida. Generalmente a éstas ltimas se refieren los autores cuando estudian y desarrollan en sus obras las restricciones convencionales al dominio =y ast lo haremos ahora para efectos expositivos~, mientras que las primeras son ‘tratadas de manera comin bajo el rubro de desmembraciones del dominio (lus in re cliena). Sin embargo es innegable que ambas son formas legitimas en que el propietario puede restringir su poder Juridico sobreeel bien. Deben tenerse presente que las limitaciones canvencionales al dominio no contradicen e| sistema de rumerus clousus adoptado por rhuestro ordenamiento juridico en el articulo 881 del Cédigo Civil, como considera cierto sector de la doctrina nacional". Con elias en estricto no se estén generando nuevos derechos reales, sino que sencillamente se esté regulando el contenido de un derecho reel reconocido por lalley. Es incuestionable que dentro del respeto 2 las bases de cada Insttucién jurdica real, se puede crear un derecho tipificado segin los Intereses de las partes Sostener fo contrario supondria negar de \Vésse: SALVAT, Raymundo. “Tratado de Derecho Civil Argentino, Derechos Reales’. Tomo Vill. Tercera Ecicin. Buonos Aires: Editorial La Loy. 1946. p. 371 JOSSERAND, Louis. "Docecho Civ, La Propiedad y ls Otros Derechos Reales y Principales”. Buenos Aires: Eeicionas Juridieas Europa — América, Bosch y Cia. 1980. p. 365. La detina de! numerus clausus se basa en que la creacion de derachos reales afecta al orden pdbico ‘ccondmico, an la medida que constuye un freno ala libre circulacion ce ls blenes y hace sufi a terceros ‘cargas 2 cuyo nacimianto fueron ajenos y delas cuales olos no van a obtener ulided alguna, \Véase: GONZALES, Gunther. “Curso de Derechos Reales". Lina: Jurstas Edtores. 2003, 09. 99 y 100. \Véase: DIEZ-PICAZO, Luls y Antonio GULLON, ‘Sistema de Derecho Civil Il: Derecho de cosas y Derecho Inmobitario®. Séptima Ealelén, Medrd: Teenos, 2001. 9.43 127 forma absolute el rol de la autonomia de !a voluntad en la configuracién de los derechos recles. Segin el numeral 14 del articulo 2 de le Constitucién, los particulares tienen derecho “a contratar con fines licitos, siempre que no se contravengan leyes de orden pablico’. En este sentido, puede establecerse tun reglamento privado de intereses en Funcién de un derecho real, siempre y cuando no se afecte su contenido esencial o basico. Por ejemplo, las partes no podrin celebrar tun convenio que prive al propietario de sus atributos de forma permanenta, Del mismo modono podria configurarse un usufructo que autorice al usufructuario 2 alterar Ia sustancia del bien a su sola discrecién (articulo 1009 del Cédigo Civil) Refiriéndose al papel de la autonomia de la voluntad en la constitucién y configuracion el derecho de propiedad, Gémez Galligo sefialat "(a ef propietario puede ceder a otros el derecho de ejercer en su lugar, temporak mente, de forma completa 0 parcial, ciertas prerrogativas parcales asociadas al derecho de propiedad. Permite, en consecuencio, una lgron flexibilidad en la forma de organizar, por medio de contrates, la asignacién de los de- techos de control y uso de los recursos pro- iductivos que tiene concedidas el propietario {..). Suprimir tal libertad significarla privar a Ja sociedad de las mejoras de productividad y posiblidades de especiatizacién que derivan de un sistema de eleccién tan flexible yrestrin- giria lo copacidad de las partes para elegir e! tuso més apropiado a competencias y conoci- mientos". [El énfasis es nuestro.) B. —_Reconocimiento en el ordenamiento juridico, Reglas que deben observarse para efectos de su constitucién FEET as ccscstvacettrsednsserein el dominio esté prevista en el articulo 926 de! eigen oa sree Ci pleads or pao Poe que surtan efecto respecto a terceros, deben gue ogres Lima, 1985. p. 176. Gocete Juridica. 1996. p. 227. Comentando esta disposicién, Lucrecia Maisch Von Humboldt sefala: “esta norma no tiene precedentes en el Cadigo anterior y esta destinada a resolver el problema de la oponibilidad a terceros de las Festricciones a la propiedad acordadas por fas partes, Lo rato legis es muy clara: las partes, Imientros no vulneren normas imperatvas de fa ley, pueden acordar restricciones a! derecho de propiedad o a su ejercicio, es decir el efecto Inter-partes surge del convenio. ‘Ahora bien, para evitar un eventual fraude @ simulacidn frente a terceros, que podrian verse perjudicados por estas restricciones, se exige que figuren inscritas en el Registro respectivo, de lo cual se desprende que esta norma se aplica tanto a bienes muebles como a inmuebles, ta norma se fundamenta en los principlos bisicos de la institucién registra, 0 sea Ia fe publica que otorga el acto y Ie publicacion que brinda, principios que constituyen valiose tutela del derecho de terceros™, [El énfasis es nuestro.) Por su parte, Arias Scherelber indica: "se trata aqui de un dispositive destinado @ proteger el derecho de terceras respecto de fas restrieciones a la propiedad que emanan de la voluntad de las partes y que no estén Jmpuesta por la ley por causa de necesidad y utilidad piolica 0 de interés social. En efecto, rnada impide que se establezcon restricciones ‘alejercicio de ls derechos reales en la medida {que no infrinjan la norma vigente del articulo 925 {..). Siendo esto asi y en proteccién del derecho de los terceros el articulo 926 exige que se realice su inscripcién en el registro respectivo, pudiendo ser el que corresponde 5 ia propiedad inmueble y mueble”™. (El Enfasis es nuestro.) Nada impide pues que {os particulares establezcan restricciones al ejercicio del derecho de propiedad. Como es evidente, estas limitaciones pueden revestir multiples formas y variedades, en atencién ala ptenitud de facultades que goza el propietario sobre 18 GOMEZ, Francisco. "La Calfloacion Registra”. Tomo | Madi6: Estoril vies Colegio de Regisiradores: Gow propiedad y Mereantles de Esparia, 1998. p 26. 1 er eP REDO, Dela feomlador} Exposion de Moves y Comentarios det Csi CM. Paro Mi. 1 eee SCHEREIDER, Max "Exégess del Gidigo Cll Peano 6 1954 Toro IV Deveches Reales, Lima la cosa. Sin embargo, siguiendo los atributos recogidos en el articulo 923 del Cédigo Civil, ‘nos concentraremos en aquellos que incidan cen las facultades de usar, disfrutar, disponer y reivindicar el bien. Sin embargo, antes de de los atributes por separado, conviene fijar clertas pautaso directrices generales en torno alas restricciones contractuales al derecho de propiedad. gAcaso los particulares pueden pactar las restricciones que quieran sin ningun tipo de limite? 281 carécter absoluto el derecho de propiedad permite convenios de cualquier naturaleza y alcance? Desde luego que no. En base al principio de autonomia de la voluntad, hay que reconocer como regia general la libertad de los particulares para fijar restricciones al dominio. Sin embargo, ‘estas limitaciones no pueden contravenir el orden pablico ni normas Imperativas®. Recordemos que de acuerdo con el numeral 14 dal articulo 2 de la Constitucién, toda persona tiene derecho a contratar con fines licites, siempre que no se contravengan leyes de orden piblico. Por su parte, el articulo 1354 del Cédigo Civil disnone que las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato, siempre que no sea contrario 3 norma legal de cardcter imperativo, Del mismo modo, el articulo 70 de le Constitucién establece que la propiedad debe ser ejercida en armonia con el bien comtin y dentro de los limites de la ley. Hay que destacar también que por acto juridico no pueden modificarse o suprimirse las restricciones legales det dominio (articulo 925 del Cédigo Civil. En este sentido, el primer elemento que debe tenerse en cuenta es que [os pactos no sean contrarios al orden publica ni a normas. Imperativas. Como veremos més adelante, el articulo 882 del Cédigo Civil contiene un impedimento para establecer contractualmente la prohibicién de enajenar © grevar. En este sentido, un pacto que contenga una limitacién semejante no servirs para restringir vélidamente el dominio. Por otro lado, los limites impuestos por los particulares no pueden desnaturalizar el derecho de propiedad, privindolo de su contenido en forma permanente o definitive Por eso las restricciones deben ser siempre de carécter temporal”. Aqui importa advertir uevamente sobre el cardcter eléstico del dominio: acabada la restricci6n transitoria, ef dominio se libera de a carga que lo comprime regresa a su forma natural. La propiedad, en otras palabras, recobra su carécter pleno operfecto. Sobre el particular, Borda sefiala: “El dominio debe reputarse desmembrado cuando el duefio pleno o perfecto se ha desprendido temporariamente de alguno de los atributos esenciales del dominio (.) Uamamos la atencién sobre fa palabra temporariamente que hemos utilizado. En efecto, no se concebiria un desprendimiento definitive 0 perpatuo de uno de los atributos esenciales de la propiedad, ya que ello significaria desvirtuar o desnaturalizar este derecho" Debe tenerse en cuenta también que las limitaciones convencionales al dominio deben ser de interpretacién restrictiva, pues ppor regla general la propiedad se presume re. Al respecto, Pefia Bernaldo de Quirés sostiene: “Come no conforman el contenido normal ‘Gabe cestacar que “orden publica” y “normas imperstivas’ no gon conceptos equivalentes. AI respecto, De {La Peete oxpica: En la bisquads del verdedero sentido del concepto de orden publica se lagé fnaimente, {omando en consideracién que lo que caracterza a las normes legates de cerdctor mperativo.es previsamente ‘su inderogabiidad, aque las normas que interesan al orden pibico son siempre imperatives, cana precsion ‘que si bien todas las normas de orcen pabico son imperatvas, no locas les normas inperativs son de ‘orden piblco, pues hay nortnas imperativas que protegen intereses prvadis, La razon de orden pUbico $= _aproxima por razén da le materia ala norma imperatva cuando en et iniarée e8 pla, defo que se colige {ue cuando ol intorés que se desea proteger no 8s public sno prvado, Is norma imperativa no es de orden ppablico™ En: DE LA PUENTE, Manuol, "La Conattucién Comentada, AndisieActieuo por Atieuo”. Tomo | Lime: Gacets Juridica, 2005. p. 184 Debido a su naturaleza predal, of derecho real de servidumbre 6s una excepelén a este principio. Segtn el aticulo 1037 del Cacigo Civ, tas sorvidumbros son porpeluas, salva disposicién logal 0 pacto contri" Editorial Perot. 1984. p. 255, BORDA. Gullermo. “Tratado de Derecho GW, Derechos Reales" Tomo |, Tercera Edicion. Buenos Akos: uw ordinario del dominio y tienen el cardcter de excepcién del estatuto ordinario, no se presumen (han de probarse) y son de interpretacién restrictiva; y extinguidas, el dominio, en virtud de su cardcter eldstico, recobra su contenido normal u ordinario”®, Por su parte, Messineo destaca: onl final de la large enumeracién de restricciones del derecho de! propletario, debe, sin embargo, reafirmarse el principio de la libertad de Ia propiedad (..), en el sentido dde que, formalmente, la libertad sigue siendo Ia regla, y el limite es la excepcion (..). £1 principio de f libertad encuentra su paralele fn los de Ia autonomia de la voluntad y de la tibertad contractual; los cuales han sufrido, también ellos, restricciones numerosisimas Y notables, pero subsisten como principios- base del derecho privado, y respectvamente, del régimen contractual". En nuestra opinién y como adelantamos en la Introduccién del presente articulo, hubiese sido deseable que el Proyecto se ocupara del articulo 926 del Cédigo Civil, en el sentido de que se reformulara el texto vigente fadmitiendo categéricamente te posibilidad de establecer restricciones convencionales ‘al dominio, distintas a las desmembraciones de la propiedad (derechos reales limitados) lasimismo; podria haberse incorporado también las reglas generales descritas en los parrafos precedentes, despejando toda duda en los operadores juridicos acerca de la naturalera juridica de las restricciones (temporates) que puede soporter dicho derecho. Cabe indicar que existe jurisprudencia administrative que se ha ocupado del asunto, En efecto, ante ta discusién sobre ja procedencia de pactos que restringen el dominio y su acceso a los Registros PUbIiCoS, fon relterados pronunciamientos el Tribunal Registral ha manifestado que “(..) se pueden festablecer restricciones temporales @ [2 ‘América. 1973. p. 260. setiemoce de 2008, 18 PERNA, Menuel. “Derechos Reales. Derecho Hipoteca ERA, Manat CalonesFacaiad do Derecho 60a Universi Compstenss. 199 148. 2 aariveo, rencesco. “Mandl d Derecho Civil y Comorl’ Bueras Ares: Ediciones Jutiicas Europa propiedad por pacto, las mismas que podrén Estar referidas a cualquiera de los atributos Ge la propiedad, siempre que no impliquen Violacién de normas legales imperativas © de orden publica”? ‘Veamos ahore los dstintos tipos de restriccio~ res convencionales que podrian ser celebra- ddas por las particulares, en atencién alos atti putos previstos en el articulo 923 del Cédigo Civil C. _Limitaciones al uso y al disfrute Como hemos visto, las limitaciones al uso y al disfrute pueden derivar en la constitucién de derechos reales a favor de terceros. Es el cas0 por ejemplo del usufructo, mediante el cual el hudo propietario confiere al usufructuario las facultades de usar y disfrutar temporalmente de un bien ajeno (articulo 999 del Codigo Chil), Aqui el duefio se desprende del contenido econémica del dominio, limitando Grésticamente su derecho, y se lo otorga a un tercero de forma temporal para sv aprovechamiento. ‘También configuran restricciones convencio- rales al dominio, en mayor o menor grado, él derecho de uso (1026 del Cédigo Civil), el de~ recho de habitecién (1027 del Cédigo Civil), derecho de superficie (1030 del Cédigo Civil) yyel derecho de servidumnbre (1035 del Cédigo Civil), No cabe duda que en todos estos casos Gl duet tiene un dominio imperfecto © me nos pleno sobre el bien, pues ha generado un derecho real sobre el objeto de su propiedad 2 favor de un tercero. Durante el tiempo que dure el derecho desmembrado, el propietario festaré privado de la plenitud de facultades ‘que le confiere su estatus juridico. En cuanto @ fas limitaciones convencionales ppropiamente dichas (las que no originan de- rechos reales limitados), podemes distinguir Claramente dos supuestos: () las que generan derechos personales a favor de terceros con relacién al aprovechamiento del bien (obliga riot, Segunda Eien Ampliade y Revisada. Mac srrenpesto, pusde revue os fandamentos desarolagos las Resouongy 557-2003-SUNARP-TRA A espe ide 2008, 515-2005-SUNARP-TR+. de 2d sotorie Go 29%, 1402-2006-SUNARP-TRA. de eo ge 2008, 497-2008-SUNARP-TRLL de 31 de agosto 68 2098 (952-2008-SUNARP-TRAL de 4 48 clones que supongan una actuacién positiva dal duefio consistentes en un “dar” o de un “hacer” respecto al bien); y, (i las que sim- plemente constituyen limitaciones a las atri- butos del duefio, sin que se otorgue un dere- cho especifico sobre el uso del bien (obliga clones que impongan una actuacién negativa del duefio, un “no hacer”). Enel primer caso se encontraria, por ejemplo, el arrendamiento o alquiler, mediante el cual cl duetio se obliga 2 ceder temporaimente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida (articulo 1666 del Cédigo ivi). También ingresaria a esta clasificacién el comodato, en virtud del cual el duefio se obliga a entregar gratuitamente al comodatario un bien no consumible, para ue lo use por cierto tlempe o para cierto fin y luego lo devuelva (articulo 1728 del Cédigo, ivi), En ambos casos el propietario, a través de un contrato, se desprende del uso del bien, transfiriéndolo de manera provisoria a tun tercero, quien tiene un derecho personal 0 de crédito que Involucra concretamente la utilzacién del bien. EI segundo caso estarfa compuesto funda- ‘mentalmente por obligaciones de no hacer que contraiga el propietario del bien. No ge- nera derechos reales ni personales que otor- guen a su titular un aprovechamiento especi fico sobre el bien, sino por el contrarlo, esta- blecen deberes de conducta negatives a cargo del propietario, Por ejemplo, segin los intereses privados que se encuentren en juego, podria convenirse vlidamente que el bien no sea utilizado para ‘una finalidad determinada 0 que en éI no se realice obra de ningiin tipo (limitacién af uso). También podria pactarse que el bien no sea destinado a determinada actividad productiva © simplemente que no puede ser objeto de luna relacién juridica. Este ultimo caso, por elemplo, lo constituyen las prohibiciones de arrendar el bien (imitacién al disfrute). Todos estas pactos son vilidos y eficaces conforme a nuestro ordenamiento juridico, ues en atencién a lo que hemos sefislado, se tratan de restrieciones al estatuto ordinario del propietario amparadas en el articulo 926 del Cédigo Civil. Ademas estos pactos no contravienen ninguna disposicién imperative ni son repudiados por el orden puilico, Come hemos sefialado, los convenios que res- tringen el dominio necesariamente deben ser temporales. En algunos casos el ordenamiento juridico se ocupa directamente del tema, Por ejemplo, para el arrendamiento de duracién eterminada se establece un plazo méximo de diez afios (articulo 1688 del Cédigo Civil). En cl usufructo se admite que el derecho dure la vida del titular del derecho y si aquél ha sido constituido a favor de una persona Juridica, este derecho no puede exceder los treinta afios (articulo 1001 del Cédigo Civil), Sin embargo, équé ocurre con las limitaciones ‘que no cuentan con una disposicién expresa? cual es el plazo que se aplica pars este tipo de restricciones? Consideramos que en estos casos debe integrarse el vacfo atendiendo 2 los critetios temporales que rigen 2 las limitaciones de igual naturaleza. Es deci, sia través de un convenio el duefio ha pactado que no puede ceder el bien en uso y disfrute a un tercero, es razonable que 2 ichas restricciones le sea aplicable el limite temporal del usufructo, mediante el cual el propietario se priva también de dichas facultades, con la sola diferencia que en este Ultimo caso se genera un derecho real a favor de un tercero. Este tipo de construcciones juridicas no serian necesarias si es que en el Proyecto se hubiera establecido una pauta clara respecto a la temporalidad de los limites convencionales. D. —_Limitaciones a la disposicién y a la relvindicacion Conforme @ nuestro ordenamiento juridico, se pueden establecer limites a la facultad de disposicién del duefio? Segin el articulo 882 del Cédigo Chil, no se puede establecer ‘contractualmente la prohibicién de enajenar 0 gravar, salvo que la ley lo permita, Esta horma proscribe las denominadas ‘cléusulas

    Você também pode gostar