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VERSO 1.3
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MANUAL TCNICO
So Paulo SP
MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS
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SUMRIO
1
INTRODUO............................................................................................................... 4
ABRANGNCIA ............................................................................................................ 5
Caractersticas Impeditivas..................................................................................................... 5
4.2
Caractersticas Essenciais...................................................................................................... 6
5.2 Programas Habitacionais para atendimento a pblico alvo especfico oriundo de reas objeto de
intervenes do Poder Pblico ............................................................................................................ 9
5.2 Programas Habitacionais para atendimento a pblico alvo especfico oriundo de reas objeto de
intervenes do Poder Pblico ............................................................................................................ 9
5.3 Indicao/oferta de terrenos por proprietrios e seus representantes (imobilirias, procuradores,
etc), ou por outros rgos da Administrao Pblica Estadual ou Municipal...................................... 9
5.4 Indicao de terreno por meio de licitaes ou selees pblicas.............................................. 11
6.2
Vistoria em Terrenos............................................................................................................. 15
6.3
6.4
6.5
7.2
REFERNCIAS ............................................................................................................69
9.1
Manuais................................................................................................................................. 69
9.2
Normas.................................................................................................................................. 69
9.3
Livros..................................................................................................................................... 70
9.4
10
GLOSSRIO ................................................................................................................71
10.1
Siglas .................................................................................................................................... 71
10.2
Definies ............................................................................................................................. 73
11
ANEXOS....................................................................................................................... 77
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ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS
CONTROLE DE ALTERAES
Verso
Data
1.0
14/08/2009
VERSO INICIAL
1.1
08/09/2009
REVISO GERAL
1.2
29/10/2009
REVISO GERAL
1.3
15/12/2009
REVISO GERAL
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1 INTRODUO
Um dos desafios da CDHU - Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano
de So Paulo promover a oferta de moradias com a qualidade de vida necessria e
desejvel a partir de critrios tcnicos, sociais, ambientais e econmicos.
Aps as definies estratgicas das demandas a serem atendidas, este desafio se
inicia na adequada seleo de terrenos, que subsidiar as demais etapas de
produo dos empreendimentos.
O Manual Tcnico Anlise de Viabilidade de Terrenos tem por objetivo precpuo
proporcionar aos prestadores de servio e parceiros o entendimento preciso sobre
as condies e requisitos tcnicos mnimos a serem atendidos no processo de
anlise da viabilidade de terrenos.
Este Manual torna-se fundamental tambm ao pblico interno, em especial aos
tcnicos e gestores envolvidos no processo de produo, a fim de garantir a
homogeneidade conceitual e tcnica a ser adotada.
Pretende-se com este Manual, que todos os envolvidos no processo, continuem
convergindo suas aes para:
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3 ABRANGNCIA
Este Manual abrange o Processo de Anlise de Viabilidade Tcnica e PrViabilidade Tcnica-Econmica de Empreendimentos Habitacionais de Interesse
Social (HIS).
A Anlise de Viabilidade de Terrenos compreende as fases de: Anlise Prvia,
Vistoria em Terrenos, Estudo de Viabilidade Tcnica e Estudo de Pr-viabilidade
Econmica.
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Planta do municpio
Contedo
Localizao do(s)
terreno(s) em escala
adequada (no mnimo
1:20.000);
Identificao dos
equipamentos pblicos
existentes no raio de
1km ao redor do(s)
mesmo(s);
Demarcao das redes
de infra-estrutura
(gua, esgoto e
energia eltrica)
implantadas nas
proximidades do(s)
terreno(s).
Nvel de Prioridade
Obrigatrios
Observao
Aps recebimento da
anlise prvia destes
documentos, a CDHU
agendar vistoria ao
local com
representante da
Prefeitura.
Aps vistoria, se o
terreno for considerado
com potencial para
implantao de
conjunto habitacional,
sero solicitados
outros documentos
necessrios para
efetiva comprovao
de sua viabilidade
tcnica econmica.
Levantamento
planimtrico ou
planialtimtrico do
terreno;
Certido de Matrcula
Atualizada ou
Transcrio do terreno
ou de rea maior onde
o mesmo se insere
Desejveis (se
disponveis nesta 1
etapa da anlise)
Nesta etapa no
necessrio que o(s)
terreno(s) integre (m)
ao patrimnio
municipal; lembrando
que se sugere que as
Prefeituras apenas
adquiram o imvel
aps a comprovao
de sua viabilidade
tcnica econmica; ou
seja, aprovao
conclusiva do(s)
terreno(s) pela CDHU.
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Contedo
Carta endereada ao
Sr Presidente da
CDHU;
Indicao do imvel;
Endereo;
Superfcie;
Valor proposto para venda
Planta de localizao
Delimitao do terreno em
escala compatvel com a
planta (no mnimo
1:20.000)
Cpia da Certido de
Matrcula ou
transcrio atualizada
Cpia da folha de
rostodo IPTU
Levantamento
planimtrico ou
planialtimtrico do
terreno
Nvel de
Prioridade
Obrigatrios
Desejveis (se
disponveis)
Observao
No caso de oferta de
representante, dever ser
encaminhada carta do
proprietrio autorizando a
Vistoria ao imvel
A Planta pode ser com base
em guia de ruas do Municpio
ou ainda atravs de imagem
area (Google), por exemplo.
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caractersticas
denominados
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6 ETAPAS DO PROCESSO
6.1 Anlise Prvia
6.1.1
Objetivos
6.1.2
6.1.2.1
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6.1.4
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Objetivos
6.2.2
Aspectos Urbansticos
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6.2.3
6.2.3.1
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6.2.3.2
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6.2.3.3
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a) Introduo:
Origem da anlise (oferta de terreno, indicao de particulares/
proprietrios, indicao de rgos pblicos, indicao de Prefeituras,
estudo de vazios);
Vinculao da anlise (a pleito /
programa/interveno do Poder Pblico);
autorizao
existente
ou
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Objetivos
Esta etapa tem por objetivo a obteno dos parmetros fsicos, ambientais,
fundirios e urbansticos que definem e condicionam o aproveitamento do terreno
para empreendimento habitacional de interesse social.
Este estudo consiste na obteno de documentos oficiais junto aos rgos
responsveis bem como contratao de laudos e investigaes necessrios para
comprovao da inexistncia de restries que impeam a utilizao total ou parcial
do terreno. Os resultados obtidos subsidiaro a posterior estimativa de potencial e a
pr-viabilidade tcnico-econmica bem como a necessidade de eventuais
investimentos que normalmente no integram a execuo de empreendimentos (ex:
custos para recuperao/ remediao de terrenos com ocorrncia de passivo
ambiental comprovada).
6.3.2
6.3.2.1
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6.3.2.2
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6.3.2.6
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Caso o terreno esteja prximo a pedreiras, reas de extrao de areia, argila ou com
base em informaes obtidas junto aos moradores durante a vistoria, dever ser
realizada consulta ao DNPM (Departamento Nacional de Produo Mineral do
Ministrio de Minas e Energia) e obter o Overlay de Incidncia de Concesso de
Lavra para a regio.
Esse procedimento tem como objetivo verificar se o terreno em anlise e/ou o seu
entorno, esto no raio de abrangncia ou at mesmo inseridos em algum processo
de concesso de lavra, pois poder implicar na inviabilidade do futuro
empreendimento.
6.3.2.8
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Essa consulta tem por objetivo, no apenas subsidiar o programa de projetos no que
concerne s tipologias e reserva de reas pblicas nos terrenos, mas tambm
sensibilizar as Prefeituras quanto demanda que ser gerada em determinada
regio aps a implantao do conjunto habitacional, fomentando a necessidade de
viabilizao de recursos pelo Municpio para a implantao ou promoo de
acessiblidade a determinado equipamento.
Ressalta-se que as informaes obtidas no tm carter restritivo ou impeditivo
viabilizao dos terrenos e visam somente a obteno de dados qualitativos que
nortearo as atividades pertinentes etapa de elaborao e/ou anlise dos projetos
de urbanismo.
Para situaes onde o porte do conjunto habitacional no considerado como
gerador de impacto (at cerca de 30 UH), a solicitao de informaes sobre a
capacidade dos equipamentos pblicos dispensvel.
6.3.3
Estudo Fundirio
6.3.3.1
Objetivo
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Pesquisa Fundiria
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Item
rgos (Locais
Pesquisados So Paulo
Capital)
rgos
(Locais
Pesquisados
- Demais
Municpios)
Exigncias
Documentos
emitidos pela
Prefeitura
Ficha Com os
Dados
Cadastrais (ROL
de Contribuintes)
Secretaria de
Finanas e
Desenvolvimento
Econmico /
Departamento
de Rendas
Imobilirias
Secretaria de
Planejamento
ou na
Secretaria de
Finanas
Obrigatrios
Cpia da Planta
do Cadastro
Fiscal
Certido de
Valor Venal
Certido de
Atualizao
Cadastral
Certido de
Dvida Ativa
30/111
Dados a serem
levantados do imvel e
dos confrontantes
Nmero do Contribuinte
(setor, quadra e lote)
Nome do Proprietrio
Nome do
Compromissrio
Endereo do imvel
Endereo do
Proprietrio
rea do Terreno
rea da construo
existente
Testada do Imvel
Valor Venal Terreno
(somente do imvel)
Planta do Permetro do
Imvel cadastrado na
Prefeitura
Valor Venal Terreno
Dbitos IPTU
Dvidas
Observaes:
Em alguns Municpios, as Certides Fiscais podero ser obtidas pelo site
das respectivas Secretarias.
Aconselha-se consultar o site da Prefeitura ou telefonar para confirmar qual
Secretaria responde pelo assunto pesquisado.
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rgo
Documentos emitidos
pelo Registro Imobilirio
Certido de Matricula
Cartrios de
Registro
Imobilirio
Informaes (Registro
Imobilirio)
Nome do Proprietrio
Registros Anteriores
Descrio perimtrica do
imvel
Averbaes Existentes
Intervenes jurdicas e
urbansticas registradas
Dados descritivos do
parcelamento do solo.
Cpia da Planta do
Loteamento registrado
Dados descritivos do
parcelamento do solo.
Copia do levantamento
cadastral de imvel
registrado.
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Observaes:
Havendo indcios de ao jurdica no esclarecida na Certido de
Propriedade, consultar ao processo na Vara Judicial pertinente.
Enfatiza-se que as pesquisas no cartrio de registro de imveis, so
obrigatrias. Porm, conforme informaes no Relatrio de Vistoria ou no
Boletim de Dados Tcnicos (Capital) devero ser realizadas pesquisas
complementares
relacionadas
a
seguir:
PMSP/DEPAVE;
PMSP/PATRI/Desap; PGE; Registro de Imveis Propriedades
Confrontantes.
6.3.3.2.3 Incidncia de Planos e Projetos
Para a identificao de eventuais restries ao uso do terreno para a implantao de
empreendimento habitacional de interesse social, alm daquelas j definidas na
legislao urbanstica do municpio, faz-se necessrio a verificao da existncia de
planos e projetos de obras que eventualmente incidam sobre os imveis em estudo.
Essas informaes devem ser obtidas juntos aos setores de planejamento, obras,
habitao e correlatos nos Municpios e no Estado.
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item
rgos /
Locais
Pesquisados
(So Paulo
Capital)
SEHAB / CASE
Secretaria de
Habitao do
Municpio
Secretaria de
Planejamento;
Secretaria de
Cultura Estadual e
Municipal
Eletropaulo,
Petrobrs, DAEE,
DERSA
Secretaria do Meio
Ambiente Municipal
e Estadual e DPRN
Documentos emitidos
pela Prefeitura So
Paulo
Informaes contidas
nos Documentos
Obrigatrio
Tipo e Nmero de
Decretos que incidam no
imvel;
Situao legal do Sistema
Virio;
Situao legal do
loteamento junto aos
Registros da Prefeitura;
Cadastro de logradouros;
Incidencia de
tombamentos;
rea de proteo de
aerdromos.
Quando
apontado
no
Relatrio
de Vistoria
ou no BDT
Manifestao (Ofcio) do
Departamento de Uso do
Solo DEUSO
Secretaria Municipal de
Planejamento da PMSPSEMPLA
Manifestao (Ofcio)
CONDEPHAAT
Manifestao (Ofcio)
COMPRESP
Manifestao (Ofcio) de
PROJ - Superintendncia
de Projetos Virios SIURB Secretaria de
Infra-estrutura Urbana
Cpia de projetos e
legislao incidentes.
Confirmao da
localizao e Tipos de
APPs
Detalhamento tcnico de
restries decorrentes de
projetos e obras de
melhoramentos virios,
drenagem urbana,
canalizaes, instalao
de parques, etc
Manifestao (Oficio)
Eletropaulo, Petrobrs,
DAEE, DERSA;
Projetos e plantas
Confirmao do tipo,
localizao, largura de
Faixa de Servido ou
Domnio;
Manifestao (Oficio)
Secretaria de Meio
Ambiente, Municipal e
Estadual
Confirmao da
localizao e Tipos de
APPs
Exigncias
Obrigatrio
Quando
apontado
no
Relatrio
de Vistoria
ou no BDT
Quando
apontado
no
Relatrio
de Vistoria
ou no BDT
Observaes:
Aconselha-se consultar o site dos rgos ou telefonar para confirmar qual
Secretaria responde pelo assunto pesquisado.
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rgos (Locais
Pesquisados Demais
Municpios)
Secretaria do
Planejamento
Secretaria de
Obras
CONDEPHAAT
Secretaria do Meio
Ambiente Municipal
e Estadual;
Eletropaulo,
Petrobrs, DAEE,
DERSA
(Obs: Quando da
incidncia de
restrio indicada
na Certido de Uso
do Solo)
Exigncias
Obrigatrio
Obrigatrio
Quando da
incidncia de
restrio
indicada na
Certido de
Uso do Solo
Quando da
incidncia de
restrio
indicada na
Certido de
Uso do Solo
Quando da
incidncia de
restrio
indicada na
Certido de
Uso do Solo
Documentos emitidos
pela Prefeitura Demais
Municpios
Informaes contidas
nos Documentos
Tipo e Nmero de
Decretos que incidam no
imvel;
Situao legal do
loteamento junto aos
Registros da Prefeitura;
Cadastro de Logradouros;
Incidncia de
Tombamentos;
Situao legal do Sistema
Virio.
Cpias de Projetos e
Legislao incidente
Detalhamento tcnico de
restries decorrentes de
projetos e obras de
melhoramentos virios,
drenagem urbana,
canalizaes, instalao
de parques, etc.
Manifestao (Ofcio)
CONDEPHAAT
Manifestao (Oficio)
Secretaria de Meio
Ambiente Municipal e
Estadual.
Confirmao da
localizao e Tipos de
APPs
Manifestao (Oficio)
Eletropaulo, Petrobrs,
DAEE, DERSA
Projetos e Plantas
Confirmao do tipo,
localizao e largura de
Faixa de Servido ou
Domnio.
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6.3.4.1
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Sondagem
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6.3.4.6
Levantamento Topogrfico
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Consideraes Gerais
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Planimetria - Terreno
Linhas divisrias;
Cercas, muros de fecho e de arrimo (dimenses e tipos);
Ruas do entorno, estradas e rodovias: nomes, tipo de pavimentao;
Largura da rua e caladas do entorno;
Guias, caladas, caixas da rua: levantar at o alinhamento das casas do
outro lado da via, identificando as testadas dos lotes, bem como sua
numerao;
Sistemas de drenagem existentes com a indicao da declividade e
direo: galerias, tubulaes, canaletas, caixas de inspeo, bocas de lobo
(se possvel levantar dimenses e tipos);
Postes: identificar os postes com transformador; aqueles utilizados como
referncia de amarrao, devero ter suas coordenadas definidas e
indicao de iluminao pblica e telefone pblico;
Torres e linhas de alta tenso prximas (fornecer o nmero de
identificao);
Poos comuns, fossas, poos de visita: esgoto (PV) e guas pluviais (AP);
Rochas afloradas, valas, eroso, reas alagadias;
Crregos, rios, lagoas, nascentes, indicando o NA;
Indicar e cotar as faixas non aedificandi e de domnio (estradas, rede
eltrica, ferroviria, etc)
Quaisquer outros elementos restritivos utilizao do terreno que puderem
ser detectados, tais como: oleodutos, adutoras, rodovias prximas
(distncia at 100m ou a critrio do contratante).
rvores: troncos com D.A.P. (Dimetro altura do peito igual a 1,50m),
maior ou igual a 5cm, com indicao grfica diferenciada para rvores de
pequeno (h at 5,00m e copa 3,00m), mdio (h at 8,00m e copa
5,00m) e grande porte (h >8,00m e copa > 5,00m), sendo feita
aumentando-se a escala do bloco das rvores em 30% para cada tipo;
quando houver um conjunto de rvores que configure macio
(agrupamento de indivduos arbreos que vivem em determinada rea,
que guardam relao entre si e entre as demais espcies vegetais
Portaria DEPRN n 44 de 25/09/1995), levantar a projeo, tendo como
referncia as copas das rvores;
Eventuais construes existentes de pequeno porte e/ou invases
(tipo/material/nmero de pavimentos);
Levantar no mnimo 5 metros dos terrenos vizinhos, identificando os
terrenos vagos, nmero, nome dos proprietrios confrontantes, conforme
documentao fundiria do terreno e das reas vizinhas
(particular/municipal), se possvel;
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Altimetria - Terreno
Nveis da topografia do terreno;
Nveis dos terrenos vizinhos junto s divisas, caladas e ruas;
Nveis da base dos muros de fecho e arrimo nas duas faces; em caso de
muro de arrimo, os desnveis do terreno devero ser indicados em toda a
sua extenso;
Taludes com limites definidos;
Interpolao das curvas de nvel no talude, isto , levantar o p, a crista e
as imperfeies do talude;
A eqidistncia das curvas de nvel dever ser de 1 metro, com destaque
para de cinco em cinco metros, com pontos cotados com valores at
centmetros;
Canaletas (caimento da gua e nveis de fundo nos pontos extremos);
Caixas de passagem, poos de visita, com indicao da cota de fundo e
tampo;
Nvel do leito carrovel, passeio e guias.
Cotas das redes de gua, esgoto, drenagem, escadas hidrulicas.
Altimetria - Edificao
Nveis de portes;
Escadas e rampas de acesso, com nvel dos patamares;
Nvel do piso e do topo da caixa d gua, quando possvel o nvel do fundo;
Nvel do piso em frente das caixas de entrada de energia, gua e abrigo de
gs;
Nveis das eventuais construes de pequeno porte existentes e/ou
invases;
Posio e cotas das soleiras das edificaes.
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altimtricas
(n,
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c) Especificaes tcnicas
Premissas:
Todos os elementos grficos da prancha de TOPOGRAFIA devero ser
produzidos em escala real, ou seja, na escala 1:1 e estar localizado em
Model Space, com exceo feita as folhas, que devero estar em Paper
Space;
O fator de escala das linhas (Itscale) deve ser ajustado conforme a escala
do projeto, de forma a garantir a perfeita visualizao dos diferentes tipos
de linha;
Arquivo Prottipo e Configurao de Plotagem:
Como material complementar a este manual, foi elaborado o arquivo
prottipo (Prottipo-TOP.dwg) e o arquivo de configurao de plotagem
(Topografia.ctb);
No Paper Space, desabilitar user paper space units for scaling, em
format, line type, Linetype manager;
LTSCALE adotados: Escalas 1:500 = 5 e 1:1000 = 10
d) Criao de Nveis ou Camadas ou Layers.
Separar as Entidades do Ponto e direcionar para os Layers:
Cota = Cota do Ponto.
Descrio = Descrio do Ponto.
Ponto = N do Ponto.
Smbolo = Smbolo do Ponto.
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g) Quadro de coordenadas
Tabela de coordenadas das poligonais de apoio e auxiliares;
Tabela de coordenadas dos vrtices das divisas;
Tabela com elementos de divisas e locao (azimutes/rumos e distncias
do permetro), quando no for possvel indicar no desenho.
h) Arquivos ASCII
Enviar sempre acompanhado o desenho, um arquivo ASCII, com o seguinte formato:
N do Ponto, Descrio, Norte, Este e Cota, separados por espao ou
vrgula;
Criar ASCII para poligonais, Auxiliares e P.S. (Podendo conter letras: E1,
E2, etc.);
Criar ASCII para irradiados, com numerao seqencial de pontos e sem
conter letras nessa coluna.
i) Produtos Finais
O Desenho dever ser apresentado em dois arquivos separados:
O arquivo deve ser entregue sem rotao e sem alterao do sistema de
coordenadas, utilizando no PAPER SPACE o comando DVIEW com a
opo TW no AUTOCAD. No PAPER SPACE podero ser criadas todas
as folhas para cobrir a rea do levantamento topogrfico. No caso, a
utilizao de duas folhas ou mais, dever ser efetuada a articulao das
mesmas.
O primeiro Desenho total, acabado, sem folhas, sem articulao, sem
rotao, podendo ser nomeado como nome do empreendimento
abreviado ds.dwg;
O segundo o arquivo separado por folhas, acabado, j ajustado para
plotagem e com o ngulo de rotao (se for o caso) anotado no canto
superior direito, fora da folha, podendo ser nomeado como nome do
empreendimento abreviado folha 1.dwg, mudando s o nmero quando
houver mais folhas;
Arquivos digitais contendo: desenho em CAD padro CDHU; arquivos de
pontos em ASCII; arquivos de campo (cadernetas de campo com
irradiaes); arquivos com clculos das poligonais; memoriais descritivos;
histrico relatrio tcnico (metodologia, equipamentos, equipe tcnica,
amarraes planialtimtricas e altimtricas, observaes, etc); informao
quanto a definio das divisas, ajuste de rea ou necessidade retificao,
rea real, rea do ttulo, etc; arquivo digital contendo dados brutos (sem
correo diferencial) das observaes do GPS, quando utilizada esta
tecnologia, nos formatos nativos do equipamento e RINEZ2; arquivo digital
contendo dados corrigidos das observaes do GPS; arquivos digitais
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6.3.5
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6.3.6
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a uma referncia de
viabilidade tcnica e
terreno, na etapa de
real aproveitamento do
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Alm dos parmetros descritos para adoo da tipologia devem ser considerados
tambm os seguintes aspectos:
Caractersticas do relevo (declividade) do terreno;
Existncia de pleito da Prefeitura para implantao de determinadas
tipologia;
Conhecimento do perfil de renda do pblico alvo;
Legislao de uso e ocupao do solo municipal.
Definida a hiptese de apropriao do terreno e conseqente rea lquida
habitacional (superfcie efetivamente destinada para implantao das unidades
habitacionais); com base na tipologia e declividade mdia do terreno, aplica-se o
fator cota lquida que corresponde necessidade de rea(m) para uma unidade
habitacional. Os parmetros de cota lquida so estabelecidos a partir dos projetos
executados e implantados pela CDHU.
Os parmetros acima descritos para estabelecimento de potencial correspondem a
uma hiptese de apropriao e aproveitamento do terreno visando elaborao do
Estudo de Pr Viabilidade Econmica que ir subsidiar a deciso da CDHU quanto
continuidade do processo de aquisio do terreno.
Posteriormente ao processo de aquisio do terreno, agregando-se outros elementos
e insumos ao processo de produo do empreendimento (sondagens, levantamento
planialtimtrico, caracterizao da capacidade de atendimento dos equipamentos e
servios do entorno, obteno de diretrizes nas Prefeituras, etc.), a definio da
forma de apropriao, da tipologia e do nmero de unidades que sero implantadas,
definida na fase de execuo dos projetos e podem ser completamente diferentes
da hiptese adotada quando da etapa de anlise de viabilidade do terreno.
Tem-se como condio precpua para a fase de anlise da viabilidade do terreno que
a hiptese adotada seja conservadora e, portanto, o potencial de aproveitamento
dever ser inferior ao nmero de unidades finais definidas na fase de projetos.
Obs:
Os parmetros de cota lquida encontram-se em fase de reavaliao em
decorrncia do desenvolvimento de novas tipologias e diretrizes precpuas
ao Desenho Universal.
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6.4.1
Laudo de Avaliao
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9 REFERNCIAS
9.1 Manuais
a) GUIA CAIXA DE SUSTENTABILIDADE AMBIENTAL - Avaliao Ambiental
de Terrenos com Potencial de Contaminao
b) MANUAL DE CONFIGURAES DE LAYERS EM AUTOCAD (conforme
verso do site) - CDHU
c) MANUAL DE ORGANIZAO - NCLEO DE APOIO TCNICO - Centro de
Custo: Diretoria: 3.00.00.00 - rea: 3.02.02.03 - CDHU
d) MANUAL DE ORGANIZAO - NCLEO DE ESTUDOS FUNDIRIOS Centro de Custo: Diretoria: 3.00.00.00 - rea: 3.02.02.02 - CDHU
e) MANUAL DE ORGANIZAO - NCLEO DE TOPOGRAFIA - Centro de
Custo: Diretoria: 3.00.00.00 - rea: 3.02.02.01 - CDHU
f) MANUAL DE ORIENTAO PARA VISTORIA E DOAO DOS
TERRENOS - CDHU
g) MANUAL DE VERIFICAO DE AS BUILT E PLANTAS CADASTRAIS
(Verso Preliminar) - Maro/2001 - CDHU
h) MANUAL TCNICO DE PROJETOS (site pesquisado no ms Agosto) CDHU
i) MANUAL TOPOGRAFIA 2008 FDE
9.2 Normas
a) NORMAS PARA EXECUO DE LEVANTAMENTOS TOPOGRFICOS padro CDHU - Anexo A;
b) NBR 10001- Classificao de Resduos Slidos;
c) NBR 14653-1 e 2 Avaliao de Bens Imveis Urbanos;
d) NCLEO DE TOPOGRAFIA
TOPOGRFICOS - Padro CDHU;
NORMAS
PARA
DESENHOS
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9.3 Livros
a) AVALIAO DE IMVEIS URBANOS Eng. Jos Fiker 5 edio - PINI
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10 GLOSSRIO
Este Glossrio representa o consenso da Superintendncia de Terras, subordinada
Diretoria de Planejamento e Fomento da CDHU, quanto ao significado das
terminologias relacionadas ao processo de anlise da viabilidade de terrenos
coordenado por esta Superintendncia. Portanto as siglas e definies descritas
abaixo devem ser consideradas para uso especfico deste Manual.
10.1 Siglas
REFERNCIA
APP
ART
CDHU
CETESB
CPFL
CPOS
CONPRESP
CONDEPHAT
CONFEA
CREA
DAEE
DAP
DERSA
DEPAVE
DEUSO
DIS
DNPM
DPRN
DUSM
EPVTE
GEGRAN
GPS
HIS
DESCRIO
rea de Preservao Permanente Resoluo Conama
303/02.
Anotao de Responsabilidade Tcnica
Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do
Estado de So Paulo.
Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental
(Estado de So Paulo)
Companhia Paulista de Fora e Luz
Companhia Paulista de Obras e Servios
Conselho Municipal de Preservao do Patrimnio
Histrico, Cultural e Ambiental da Cidade de So Paulo
Conselho de Defesa do Patrimnio Histrico, Arqueolgico,
Artstico e Turstico do Estado de So Paulo
Conselho Federal de Engenharia, Arquitetuta e Agronomia
Conselho Regional de Engenharia, Arquitetuta e Agronomia
Departamento de guas e Energia Eltrica, da Secretaria
de Saneamento e Energia Eltrica (Estado de So Paulo)
Dimetro na Altura do Peito utilizado para levantar o
dimetro das rvores.
Dersa Desenvolvimento Rodovirio (Concessionria de
Rodovias)
Departamento de Parques e reas Verdes (Municpio de
So Paulo)
Departamento de Uso do Solo
Decreto de Interesse Social
Departamento Nacional de Produo Mineral do Ministrio
de Minas e Energia
Departamento de Proteo de Recursos Naturais, da
Secretaria de Estado de So Paulo.
Departamento do Uso do Solo Metropolitano
Estudo de Pr Viabilidade Tcnico Econmica
Grupo Executivo da Grande So Paulo
Global Positioning System (Sistema de Posicionamento
Global). Sistema eletrnico que permite ao usurio saber
sua posio na terra (latitude e longitude).
Habitao de Interesse Social.
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ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS
REFERNCIA
IBAMA
IBGE
INCRA
NA
PGE
PGU
PROJ
PV
PVL
PVT
RMSP
RSI
SABESP
SEHAB
SEMPLA
SCM - EMPLASA
SH
SIURB
UTM
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DESCRIO
Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos
Naturais Renovveis
Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica
Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria
Nvel dgua
Procuradoria Geral do Estado
Procuradoria Geral da Unio
Superintendncia de Projetos Virios
Poo de Visita
Parecer de Viabilidade de Localizao
Parecer de Viabilidade Tcnica para abastecimento de gua
e esgotamento sanitrio
Regio Metropolitana de So Paulo
Resduos Slidos Industriais
Companhia de Saneamento Bsico do Estado de So Paulo
Secretaria de Habitao do Municpio de So Paulo
Secretaria Municipal de Planejamento
Sistema Cartogrfico Metropolitano da Emplasa (Empresa
Paulista de Planejamento Metropolitano)
Secretaria da Habitao do Governo do Estado de So
Paulo.
Secretaria de Infra-estrutura Urbana
Projeo Universal Transversal de Mercator - Sistema
referencial de localizao terrestre baseado em
coordenadas mtricas definidas para cada uma das 60
zonas UTM.
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10.2 Definies
TERMOS
ACESSIBILIDADE
FSICA E JURDICA
REAS
ENCRAVADAS
REAS DE RISCO
CABECEIRA DE
DRENAGEM
CARTOGRAFIA
OFICIAL
DEFINIO
Fsica-rea com a situao viria implantada.
Jurdica- rea com a situao registral regular.
reas sem acesso via pblica.
Regies onde no recomendada a construo habitaes,
pois so muito expostas a desastres naturais, como
desabamentos e inundaes.
Tambm conhecida como anfiteatro pela sua forma
cncava, podendo construir o nascimento de pequenos
canais de classe 1, responsvel pela captao de gua da
chuva e transporte de materiais para os corpos d gua.
Conjunto de estudos e operaes cientficas, tcnicas e
artsticas que intervm na elaborao dos mapas a partir do
resultado de observaes diretas ou da explorao em
campo.
CERTIDO
VINTENRIA
DESAFETAO
DESCRIO
PERIMTRICA
DESDOBRO
DESMEMBRAMENTO
EQUIPAMENTOS
PBLICOS
EQUIPAMENTOS DE
LAZER
EQUIPAMENTOS
SOCIAIS
FAIXA DE SERVIDO
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TERMOS
FAIXA DE DOMNIO
GLEBA
INSERO URBANA
LAVRA
LEVANTAMENTO
PLANIALTIMTRICO
CADASTRAL
LICITAO OU
SELEO PBLICA
LOTEAMENTO
MALHA URBANA
CONSOLIDADA
MALHA URBANA
EXISTENTE
NON AEDIFICANDIS
PASSVEL DE
PARCELAMENTO
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DEFINIO
Conjunto de reas desapropriadas pelo poder pblico e
reservadas para a segurana e ampliao para o uso a qual
foi destinado.
rea urbana bruta, de grandes dimenses, com vegetao
nativa, com documentao atualizada, passveis de
parcelamento e com redes de infra-estrutura que chagam
at as proximidades de ss limites.
Transformao do ambiente urbano em geral como
instrumento de requalificao urbana, tais como:
* A modernizao das redes pblicas de infra-estruturas
* A reestruturao das circulaes e do estacionamento
* A reposio dos pavimentos, da arborizao e do
mobilirio urbano
Conjunto de operaes coordenadas, objetivando o
aproveitamento industrial da jazida a comear da extrao
das substncias minerais teis que contiver at o seu
beneficiamento.
a representao grfica das informaes planimtricas
(ngulos) e altimtricas (diferena de nvel ou distncia
vertical), da superfcie (terreno) em estudo.
o procedimento administrativo formal em que a
Administrao Pblica convoca, mediante condies
estabelecidas em ato prprio (edital ou convite), empresas
interessadas na apresentao de propostas para o
oferecimento de bens e servios, com base na lei 8.666.
Subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com
abertura de novas vias de circulao, de logradouros
pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das
vias existentes.
Existncia de no mnimo quatro dos seguintes
equipamentos de infra-estrutura urbana: malha viria com
canalizao de guas pluviais; rede de abastecimento de
gua; rede de esgoto; distribuio de energia eltrica e
iluminao pblica; recolhimento de resduos slidos
urbanos; tratamento de resduos slidos urbanos e
densidade demogrfica superior a cinco mil habitantes por
Km.
Espao urbanizado dotado de equipamentos e servios
coletivos.
No edificvel.
So as reas urbanas e de expanso urbana adjacentes
aos ncleos urbanos consolidados, com infra-estrutura e
equipamentos urbanos e comunitrios existentes ou
programados
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TERMOS
PASSIVO
AMBIENTAL
PERMETRO
URBANO
PLANCIE ALUVIAL
PLANO DIRETOR
PROJETO
APROVADO
PROJETO BSICO
PROJETO DE
REGULARIZAO
PROJETO
EXECUTIVO
PROJETO LEGAL
PROPRIETRIOS
CONFRONTANTES
REGIO
METROPOLITANA
DE SO PAULO
REGISTRO
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DEFINIO
Danos causados ao meio ambiente, representando, assim,
a obrigao, a responsabilidade social do proprietrio, da
empresa publica ou privada com aspectos ambientais
(velhos depsitos ou descartes de resduos de qualquer
natureza ou empreendimentos industrias e comerciais
desativados e abandonados com potencial contaminador).
a rea urbanizada do territrio de um Municpio, definida
por lei. Somente os terrenos localizados dentro do
permetro urbano, o poder publico determina o
parcelamento do solo a fim de atender os interesses de
seus proprietrios.
Terrenos baixos e mais ou menos planos, junto s margens
dos rios, sujeitos periodicamente a inundaes.
institudo por lei municipal e um instrumento global e
estratgico da poltica de desenvolvimento urbano,
determinante para todos os agentes pblicos e privados
que atuam no Municpio.
So os projetos aprovados pelos rgos pblicos (PMSP,
SABESP, ELETROPAULO, etc.).
Projeto suficientemente detalhado de forma a minimizar a
necessidade de reformulao ou de variantes durante as
fases de elaborao do projeto executivo.
Projetos complementares executados para fins de
regularizao dos empreendimentos.
o conjunto dos elementos necessrios e suficientes
execuo completa da obra, de acordo com as normas
pertinentes da Associao Brasileira de Normas Tcnicas
ABNT.
Etapa equiparvel ao Projeto Bsico necessrio para a
obteno do alvar e demais licenas necessrias.
Vizinhos imediatos da rea que est sendo objeto de
estudo.
A Regio Metropolitana de So Paulo, formada pela
cidade de So Paulo e mais 38 municpios.
Ato praticado pelo Cartrio de Registro de Imveis, a
pedido do interessado, para que conste na matrcula o
registro do ttulo que transferir a propriedade do imvel
para outra pessoa ou onerar o imvel. Quando da
transferncia da propriedade do imvel no Cartrio de
Notas, deve ser feito o registro na matrcula do imvel,
tornando o ato pblico e vlido em relao a terceiros.
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TERMOS
REGULARIZAO
SANEAMENTO
BSICO
TESTADA DE
CONFRONTAO
TERRENO
VAZIOS URBANOS
VETOR DE
CRESCIMENTO DO
MUNICPIO
ZONEAMENTO
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DEFINIO
Procedimentos que visam obteno dos documentos
referentes propriedade do imvel, junto aos rgos
pblicos competentes: Prefeitura Municipal, Receita
Federal, Cartrio (Escritura e Registro), Bombeiro,
CETESB...
Abastecimento de gua e coleta de esgotos sanitrios.
o lado do terreno que confronta com a via pblica.
rea urbana com definio de permetro, documentao
atualizada, passvel de parcelamento e com redes de infraestrutura que chegam at seus limites.
reas, terrenos, lotes que no esto ocupados.
Plano de expanso de um Municpio, definido pelo Plano
Diretor, onde devero ocorrer investimentos pblicos e ou
privados.
Instrumento de planejamento urbano, caracterizado pela
aplicao de um sistema legislativo (normalmente em nvel
municipal) que procura regular o uso, ocupao e
arrendamento da terra por parte dos agentes de produo
de espao urbano, tais como, construtoras, incorporadoras,
proprietrios de imveis e o prprio estado.
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ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS
11 ANEXOS
11.1 Ficha de Vistoria de Terrenos
11.2 Parecer de Viabilidade Tcnica (gua e Esgoto)
11.3 Levantamentos
11.3.1 Equipamentos de Sade
11.3.2 Equipamentos de Educao
11.3.3 Equipamentos de Cultura, Esporte e Lazer
11.4 Informaes sobre a Demanda Habitacional
11.4.1 Demanda Geral
11.4.2 Risco e/ou Desfavelamento
11.5 Modelo de Relatrio de Estudo Fundirio
11.6 Folha Padro CDHU
11.7 Bloco de Legendas
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11.3 Levantamentos
11.3.1 Equipamentos de Sade
11.3.2 Equipamentos de Educao
11.3.3 Equipamentos de Cultura, Esporte e Lazer
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CDHU
D P P / S T - Ge rn c i a d e I n f o rma e s e Ap o i o F u n d i ri o
Anlise Realizada:
PRELIMINAR
rea: DENOMINAO PELA CDHU
Interessado: FORMA DE AQUISIO
Assunto: ESTUDO FUNDIRIO
Tcnico: NOME E CREA DO TCNICO RESPONSVEL
Data:
PARCIAL
COMPLETA
Assunto: ATUALIZAO
Tcnico: NOME E CREA DO TCNICO RESPONSVEL
Data:
1.
ID ENT IF IC A O
Municpio:
rea: DENOMINAO COMPLETA
Superfcie:
rea da certido :
rea da aqu isio:
Fontes
Fontes
Situao:
Urbana
Rural
Inscrio INCRA
2.
L O CAL IZ A O
MODELO
Fonte: Guia da Cidade de So Paulo - MAPOGRAF
3.
4.
C RO QU I DA QU ADR A F ISC AL
MODELO
(a partir de digitalizao da planta oficial)
5.
REG. ANTERIOR/
ENDEREO
N.
REGISTRO
REA (m)/
PROPRIETRIO/
REA (m)/
VALOR VENAL/
DBITOS IPTU/
COMPROM ISSRIO
R. CONST.
REFERENCIA
ITBI
DVIDA ATIVA
R$ 0,00
R$ 0,00
N. CADASTRO
FISCAL
PROPRIETRIO
PROP. ANTERIOR
TOTAIS:
R. CONST.
0,00
0,00
6.
ENDEREO:
CODLOG .........
Oficializao do leito: Decreto .........
Denominaes anteriores:
Zona de uso:
Melhoramento virio:
Patrimonio ambiental:
Largura logradouro (loteamento):
Largura logradouro (cadastro):
Plano de Proteo aos Aerdromos: Gabarito mximo permitido
Consta na quadra Lei n .........
Consta Decreto n .......
7.
Concluso item 7
COMENTAR AS INFORMAES OBTIDAS DE CADA RGO.
8.
8.2.
LEIS DO ESTADO
8.3.
LEIS FEDERAIS
Concluso do item 8
9.
PEND NC IAS
10 . C ON C LU SO
CONTEDO MNIMO NECESSRIO EM UMA CONCLUSO
Localizao:
Concluso:
POSICIONAMENTO QUANTO
S EVENTUAIS
INCIDENTES.
RESTRIES
OCUPAO
DECORRENTE DE PROJETOS
IMVEL
URBANSTICOS
CONSIDERANDO
AN EXO 1
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