Você está na página 1de 9

orrero Ochoa, . (2000). Avalo de construcciones usadas. En Avalos de inmuebles y garantas. Bhandar Editores.

CAPITULO 6
AVALUO DE CONSTRUCCIONES USADAS
Autor: Oscar Borrero Ochoa
Forma parte del libro AVALUO DE INMUEBLES Y GARANTIAS
Generalmente al avaluador se le presenta permanentemente la necesidad de avaluar
construcciones ya existentes que tienen uso de varios aos y presentan mejor o peor
estado de conservacin. Son edificaciones usadas que pierden con el tiempo valor y
por tanto se aplican diferentes mtodos de Depreciacin para llegar al valor actual o
presente.
El punto de partida ser siempre determinar el VALOR DE REPOSICION o Valor de
Construirlo Nuevo. Cuando no es posible determinar el mismo tipo de construccin y
de acabados dado que la construccin es muy vieja y ya no se utilizan los materiales
y sistemas constructivos de antao, entonces se aplica el VALOR DE
SUSTITUCION, es decir se identifica con la construccin actual o moderna ms
semejante por la cual se podra sustituir en caso que se deseara reemplazar por
otra nueva similar. En este segundo caso se determinar el tipo de construccin
nueva que reemplazara la usada o vieja que estamos avaluando.
Tanto el Valor de Reposicin como el Valor de Sustitucin parten del avalo de la
Construccin Nueva que ya analizamos en los captulos anteriores. El avalo de la
Construccin Usada parte del valor determinado para la Construccin Nueva y aplica
un factor de Depreciacin de acuerdo con diferentes mtodos, de tal manera que el
valor actual ser igual a la construccin depreciada ms un valor residual esperado.
Esta relacin se presenta a continuacin:
Vd = Vn [ R + ( 1 R ) ( 1 D ) ]
Siendo Vd el valor depreciado o valor de la construccin usada, Vn el valor nuevo o
costo de reposicin, R el porcentaje no depreciable o residuo, (1-R) el porcentaje
depreciable, y D el porcentaje que se aplica por depreciacin. Se entiende por
porcentaje no depreciable o residuo la parte de la construccin que se puede
rescatar al final de su vida til. En un apartamento podra ser la parte rescatable de
la construccin al final. Como rescatable podra entenderse el valor de la demolicin
o un valor de salvamento de lo que resta al final de la vida til.
1- DEPRECIACION DE INMUEBLES.
Depreciacin es la prdida de valor o de precio en un bien. En el caso de los
inmuebles es la prdida de valor por causa del uso o del tiempo. Existen tres clases
de depreciacin: la depreciacin Fsica o por Edad, la depreciacin por estado de
conservacin y la depreciacin funcional.

AVALUO DE INMUEBLES Y GARANTIAS - OSCAR BORRERO OCHOA

La Depreciacin Fsica que corresponde al uso por tiempo, tiene una directa relacin
con la Edad de la construccin. Con el uso de una construccin se presenta un
desgaste que debe ser calculado de acuerdo con la edad de la construccin y el
tiempo esperado de dicha edificacin. SE denomina tambin Depreciacin por Edad.
Intimamente ligada con la anterior es la Depreciacin por estado de conservacin.
Dos construcciones de la misma edad, que tendran la misma depreciacin fsica,
pueden estar en diferente estado de conservacin o mantenimiento.
Se aplica tambin la Depreciacin Funcional que corresponde a la inadecuacin del
inmueble a las expectativas de uso que se requiere. Esta inadecuacin puede
provenir de un mal diseo que no permita su funcionalidad actual. En las
edificaciones viejas se presentan fallas en diseo para los patrones actuales: falta de
bao en la alcoba principal, cocinas con escasa funcionalidad, ingreso a una alcoba
a travs de otra alcoba, ausencia de closet en las alcobas, espacios grandes intiles,
un solo garaje en casas grandes antiguas, manzardas sin escalera adecuada. Esta
Depreciacin Funcional tambin puede sobrevenir de materiales que ya no se usan o
son inadecuados. Esta depreciacin se denomina tambin Depreciacin por
Obsolescencia entendiendo que ob soleo en latn significa fuera de tiempo, fuera
de costumbre. Es una edificacin que tiene un diseo, acabados o funcionalidad que
est fuera del momento o de la costumbre habitacional actual.
2- VIDA DE LAS CONSTRUCCIONES.
Vida fsica : es el tiempo total que dura una construccin. Este periodo puede ser de
varios siglos de acuerdo con la calidad de los materiales. Los castillos europeos
pueden tener 10 siglos o ms de acuerdo con la calidad de materiales con que se
construyeron. Las edificaciones en Amrica datan de la Colonia y en su mayor parte
han tenido que ser reconstruidas como monumentos histricos. La vida fsica de las
construcciones va hasta el momento de su ruina y puede superar 100 o 200 aos
con los materiales que se hacan en dicha poca en nuestras ciudades.
Vida Tcnica: es el periodo que dura una construccin hasta cuando es utilizable en
condiciones normales y no requiera reparaciones substanciales o reconstruccin en
sus partes esenciales. Durante su uso es lgico que se apliquen reparaciones de
mantenimiento o reconstrucciones menores en partes tales como instalaciones
hidrulicas, elctricas, pisos, enchapes, aparatos y equipos. Pero no en la estructura,
cimientos o cubierta. De acuerdo con la experiencia de otros pases la vida tcnica
de las edificaciones se sita entre los 60 y 80 aos. En Colombia aplicamos entre 50
y 60 aos de acuerdo al tipo estable de materiales aplicados. A medida que pase el
tiempo y podamos constatar en qu estado se encuentran edificios de 60 aos
podremos ampliar la vida tcnica de los edificios hasta los 80 aos que aplican en
Brasil, Argentina y Mxico. El criterio del avaluador deber definir el tipo de
construccin y la duracin esperada de la vida tcnica. Este dato es definitivo porque
es la base para aplicar la depreciacin de una construccin.
75
2

AVALUO DE INMUEBLES Y GARANTIAS - OSCAR BORRERO OCHOA

Vida Econmica : es el periodo que dura una edificacin para el uso econmico que
fue construida, es decir hasta cuando es rentable mantener su explotacin como
edificacin. Cuando se hace una casa se destina a la habitacin de familias y tanto
su uso como su explotacin es la vivienda familiar o el alquiler para dicho uso. Pero
cuando la zona o la calle se vuelven comerciales, carece de sentido continuar con el
uso de vivienda y podra trasformarse en local comercial o en casa para oficinas.
Asimismo es posible que la casa ya no tenga utilidad mantenerla como edificacin y
dado el uso del sector sea ms conveniente demolerla para dar paso a un edificio
nuevo. Su vida econmica ha terminado y la construccin carece de valor,
adquirindolo el lote que servir para el nuevo edificio.
3- METODOS DE DEPRECIACION.
Existen mltiples mtodos para estimar la depreciacin de los inmuebles. No se debe
confundir la depreciacin inmobiliaria con la depreciacin contable o con fines
fiscales que en general tienen un fin diferente. Mientras la depreciacin contable es
acelerada a 20 aos o menos con el fin de aumentar los gastos y disminuir las
utilidades para pagar menos impuestos, en la depreciacin inmobiliaria nos vamos a
60 o ms aos adaptndonos mejor a la realidad de las edificaciones.
Los diferentes mtodos buscan acercarse lo ms posible a la verdadera realidad.
Deben aplicarse frmulas matemticas que tratan de acercarse al esquema real.
Existen mtodos empricos, mtodos tcnicos de depreciacin fsica y mtodos
econmicos de depreciacin. Entre los mtodos empricos estn los que consideran
que la propiedad bien conservada mantiene su eficiencia y capacidad de renta sin
importar la edad o estado de conservacin. Es un criterio errneo que desconoce el
castigo que da el mercado al uso y estado de los inmuebles, tal como se aplica en
maquinaria, equipos y vehculos.
Otros peritos utilizan la intuicin para fijar arbitrariamente la depreciacin, por simple
inspeccin ocular sin anlisis ulterior. Durante una poca se aplic un mtodo
denominado de la Suma de los dgitos anuales que consiste en considerar una serie
de N fracciones, cuyo denominador es la suma de 1 hasta N siendo la vida prevista
para la propiedad. El numerador de la fraccin para cada ao es la expectativa de
vida restante o remanente. Ejemplo: para un bien con vida til de 6 aos, el
denominador ser la suma de la progresin de aos esperados, es decir 21 y el
numerador ser la suma de aos faltantes. As para el tercer ao sera : (6+5+4) / 21
= 71.4%. Para el primer ao sera 6 / 21 = 28.5%. Este mtodo ha sido desechado
porque tiene una acelerada depreciacin al comienzo y pequea al final.
Los mtodos ms empleados para la Depreciacin de orden fsica los describimos a
continuacin :
Mtodo de la Lnea Recta
Mtodo de Parbola de Kuentzle
Mtodo de Ross
Mtodo de Heidecke para el Estado de Conservacin.
76
3

AVALUO DE INMUEBLES Y GARANTIAS - OSCAR BORRERO OCHOA

4 METODO DE LA LINEA RECTA.


Consiste en considerar la depreciacin como funcin lineal de la edad del inmueble
con variacin uniforme a lo largo de su vida til. Denominando D a la depreciacin en
trminos porcentuales que se debe aplicar a la parte depreciable, E a la edad de la
construccin y Vt a la vida tcnica o til de la construccin, tendremos la siguiente
ecuacin o relacin:
D= E .
Vt
Puede verse en el grfico 12 la depreciacin en lnea recta que inicia en 100% el
valor depreciable (Vd) en el ao cero en el cual Vn = Vd + Vr, o sea que el valor a
nuevo (Vn) es igual al valor depreciable (Vd) ms el valor residual (Vr) al final de la
vida til. El Vd va disminuyendo de acuerdo a la depreciacin D de manera uniforme
hasta llegar a un valor cero en el ltimo ao de su vida til, donde solo queda el valor
residual. El valor en un momento dado (Vx) es el valor depreciado en el ao x
donde tiene la edad x.
Ejemplos:
a
Utilizando vida tcnica de 50 aos, la depreciacin a 10 aos sera : D = 10
/ 50 = 20%
b
La depreciacin a 20 aos sera : D = 20 / 50 = 40%
c
La depreciacin a 35 aos sera : D = 35 / 50 = 70%
Como variante del mtodo de lnea recta existe la LINEA QUEBRADA, en el cual la
vida til es subdividida en periodos en los cuales la depreciacin se mantiene
uniforme, pero variando de un periodo a otro por la ocurrencia de hechos (reformas,
desgaste graves) que pueden acelerar o retardar la depreciacin. Este mtodo lo
representamos en el grfico 13, obsrvese que el valor depreciable (Vd) desciende
cada 5 aos, de tal manera que entre los aos 5 y 10 se mantiene el valor en el 93%
del valor con una depreciacin igual del 7% para los 5 aos. As sucesivamente cada
5 aos. Si se hacen reformas la depreciacin se podra retardar por unos aos ms
hasta caer al punto que deba tener de acuerdo con la lnea recta. El valor residual
seguir siendo el piso hasta donde se deprecia el bien inmueble.
Aun as, este mtodo tiene el problema de que acelera mucho la depreciacin en los
aos iniciales y no se compadece con la realidad de los inmuebles que durante los
primeros 10 o 15 aos la verdadera depreciacin es muy baja, ya que el uso y estado
de conservacin lo acercan mucho al inmueble nuevo. Una vivienda u oficina de solo
3 aos es prcticamente nueva y sera mucho aplicarle la depreciacin del 6%
esperado segn este mtodo lineal.
5- METODO PARABOLICO O DE KUENTZLE.

77
4

AVALUO DE INMUEBLES Y GARANTIAS - OSCAR BORRERO OCHOA

Para tener un decrecimiento reducido en los primeros aos, Kuentzle propone una
ecuacin y lnea parablica que se presenta en el grfico 14 y corresponde a esta
relacin:
D = ( E / Vt) 2
Ejemplos: Con vida tcnica de 50 aos analizaremos los mismos casos de la lnea
recta:
a) Edad: 10 aos. D = ( 10 / 50 )2 = 4%
b) Edad: 20 aos. D= ( 20 / 50 )2 = 16%
c) Edad: 35 aos.

D = ( 35 / 50 ) 2 = 49%

Como se ve es mucho menos acelerada que la lnea recta, pero para muchos peritos
es demasiado lenta en los primeros 20 aos. Por ello Ross propone un mtodo
intermedio.
6 METODO DE ROSS.
Busca un promedio de los dos mtodos anteriores con el fin de obtener una
depreciacin no tan acelerada como la Lnea Recta, ni tan lenta como el Mtodo
Parablico de Kuentzle. Puede verse en el grfico 15 que se trata de una
depreciacin intermedia entre los dos mtodos anteriores. Su ecuacin sera:
D = [ ( E / Vt ) + ( E / Vt ) 2 ]
Ejemplos: con la misma vida tcnica y edad de los casos anteriores tendremos:
a
b
c

Edad 10 aos : D = [ 20 + 4 ] = 12%


Edad 20 aos : D = [ 40 + 16 ] = 28%
Edad 35 aos : D = [ 70 + 49 ] = 59.5%

Ntese que los clculos de los ejemplos anteriores los hemos hecho directamente
sobre los porcentajes para que el lector no se confunda.
Este mtodo de Ross es el ms recomendado en Amrica y en Latinoamrica para
los avalos de las construcciones usadas. En Colombia es el utilizado por los peritos
y por las Lonjas de Propiedad Raz ya que es fcil de calcular y promedia los
tradicionales de la Lnea Recta y el de la Parbola. No presenta ninguna dificultad
para su clculo y facilita el uso por el avaluador. Por dcadas la depreciacin anual
es como sigue:
Primeros 10 aos : 1.2 %
Aos 10 a 20 : 1.6 %
Aos 20 a 30 : 2.0 %
78
5

AVALUO DE INMUEBLES Y GARANTIAS - OSCAR BORRERO OCHOA

Aos 30 a 40 : 2.4 %
Aos 40 a 50 : 2.8 %
Con respecto a la lnea recta uniforme, la depreciacin de Ross es lenta en los
primeros 10 o 20 aos y acelerada en los ltimos 20 aos.
7 DEPRECIACION
HEIDECKE.

POR

ESTADO

DE

CONSERVACION.

METODO

DE

El Mtodo de Ross nos permite depreciar por edad una construccin. Pero con la
misma edad es posible que una construccin est mejor conservada que otra. El
estado de conservacin lo verifica el avaluador mediante la visita ocular. No se debe
dejar llevar de las apariencias, ya que existen elementos constructivos que inducen a
pensar que la construccin est en grave deterioro y solamente se trata de
reparaciones menores. Un breve repaso de los costos de construccin o reparacin
nos pueden indicar cmo calificar una construccin usada:
a

Reparaciones menores : estas reparaciones consisten en la pintura general,


en el arreglo de la fachada ( si son casas), enchapes de baos y cocinas,
estado de los pisos (enchapes o madera, tapete, etc. ), humedades,
impermeabilizacin de cubiertas, arreglo de equipos de cocina o
electrodomsticos incluidos en el inmueble.
Reparaciones medianas : Se trata de instalaciones hidrulicas, sanitarias o
elctricas. Reparacin de cielorrasos o cambio de pisos. Cambio de
aparatos sanitarios y de cocina. Cambio de enchapes en baos y cocina.
Severas filtraciones de humedades o en la cubierta. Cambio de algunos
muros o paetes (repellos o enlucidos).
Reparaciones importantes . Se trata de daos en la cubierta o en la
estructura y cimentacin de la edificacin. Rehacer la mampostera o muros.
Cambio total de las instalaciones hidrulicas o sanitarias. Fallas en la
cimentacin, hundimiento de pisos o peligros en la estructura.

Heidecke propone una tabla para adicionar una depreciacin por mal estado de
conservacin. Esta depreciacin se aade a la depreciacin por edad encontrada por
el mtodo de Ross.
TABLA DE HEIDECKE
Estado
(Calificacin)
1

Condiciones Fsicas
Nuevo, no requiere reparacin

1.5
2

Requiere reparaciones
de poca importancia

Clasificacin

Coeficiente
(%)

Optimo

0.0

Muy bueno

0.032

Bueno

2.52

79
6

AVALUO DE INMUEBLES Y GARANTIAS - OSCAR BORRERO OCHOA

2.5
3

Intermedio
Necesita reparaciones sencillas

3.5
4

Necesita importantes
reparaciones

4.5
5

Para demolicin

8.09

Regular

18.10

Deficiente

33.20

Malo

52.60

Muy malo

72.20

Sin valor

100

8 METODOS ECONOMICOS DE DEPRECIACION.


El ingeniero Helio de Caires presenta en el Manual de Avalos del IBAPE otros
mtodos de depreciacin denominados Econmicos. A continuacin hacemos una
breve presentacin sin explicar frmulas financieras con el fin de dar un conocimiento
al avaluador de que existen estas tcnicas y en libros especializados podrn
conocerlas.
El mtodo del fondo de amortizacin considera el edificio como un capital que debe
recuperarse al final de la vida tcnica. Esa recuperacin se hace acumulando en
cuotas anuales iguales colocadas a inters compuesto constituyendo un fondo ficticio
de amortizacin. As el monto acumulado hasta una determinada fecha, anterior al
trmino de la vida til indica la depreciacin esperada en esa fecha. Una anualidad
de A pesos colocados a una tasa de I intereses compuestos al final de N aos debe
producir un monto M que permita recuperar el inmueble. Se aplica en esto las
frmulas financieras del PMT o capital recovery factor de tal manera que el mismo
monto anual puesto a una determinada tasa de inters obtenga un Valor Futuro igual
al Valor Inicial de la Construccin.
El mtodo del montante actual (Present worth depreciation principle) es un mtodo
que se basa en estudios de Marston y Agg y se fundamenta en estos principios: a) la
disminucin del valor de una propiedad durante su vida til, est acompaada por el
decrecimiento de su renta futura y b) el valor de una propiedad en cualquier poca de
su vida til est dado por el valor en determinada fecha de la probable renta futura.
As el principio considera que el valor actual de un servicio futuro o de una renta
futura, es menor que el actual y esa diferencia aumenta con el tiempo. Aunque la
renta futura sea normalmente variable, es conveniente estimarla como uniforme,
considerndola constituida de dos partes, una que llamaramos rendimiento que seria
decreciente, y otra constituida por la depreciacin y que seria creciente.
Para visualizar estos mtodos econmicos presentamos el grfico del ingeniero de
Caires (grfico 16) en donde se puede comprobar que tanto para el mtodo del fondo
de amortizacin como el mtodo del montante presente o actual, hay una curva para
cada par de variables: la tasa y la vida til. En este grfico se compara con el mtodo
de lnea recta, que corresponde a igualar a cero las tasas de amortizacin o de renta
80
7

AVALUO DE INMUEBLES Y GARANTIAS - OSCAR BORRERO OCHOA

de los dos mtodos. En general estas depreciaciones se aceleran ms que en el


mtodo de Ross y pueden superar la aceleracin de la depreciacin parablica de
Kuentzle cuando se trata de tasas altas y vida til de 80 aos.
TABLA DE FITTO Y CORVINI.
Un importante aporte que nos hizo el ingeniero Joaquin Gorriarn del Uruguay
(Q.E.P.D) cuando pas por Colombia para dictar cursos en las Lonjas de Propiedad
Raz en 1980, fue la divulgacin de las Tablas incluidas en normas para tasaciones
urbanas elaboradas por Fitto y Corvini (Paginas 76 y 77). En la tabla 17 incluimos
estas tablas que son de gran utilidad para los avaluadores. En Colombia se utilizan
frecuentemente y muchos avaluadores de la Unin Panamericana de Valuadores la
utilizan.
Estas tablas combinan las depreciaciones de Ross y Heidecke, tanto por edad como
por estado de conservacin y nos evitan los clculos matemticos. Es muy
importante destacar que las tablas no presentan la edad, sino edad en porcentaje de
vida. En la columna de la izquierda no se refiere a la edad sino a la edad sobre la
vida tcnica. Insistimos en ello porque muchos avaluadores que no prestan atencin
buscan una edificacin de 20 aos al frente del nmero 20, y olvidan que deben
dividir por la vida tcnica para hallar el nmero. En este caso si la vida tcnica
esperada es 50 debemos buscar al frente de 20 / 50 = 40. Frente a dicho nmero se
presentan las columnas encabezadas por la calificacin de Heidecke que indica el
estado de conservacin. Si la edificacin tiene 20 aos, vida tcnica de 50 aos,
buscaremos al frente de 40 y debajo de 1 por estar como estado optimo,
encontrando la depreciacin de 28%. Pero si la edificacin la calificamos como
regular, calificacin 3, buscaremos debajo de este nmero y hallaremos una
depreciacin de 41.03%.
Para familiarizar al lector con el uso de estas tablas colocaremos algunos ejemplos:
Si la edificacin tiene 15 aos con vida tcnica de 50 y se encuentra en estado
bueno (calificacin 2) la depreciacin ser 15/50 = 30. Al frente de 30 y debajo de
2 est la depreciacin de 21.53%
Edificacin con 35 aos de uso, vida tcnica de 60, en estado regular
(calificacin 3). 35/60 = 58. Frente a 58 y debajo de 3 est el numero 55.62%.
Edificacin con 23 aos y vida tcnica de 60, en estado intermedio (calificacin
2.5). Buscaremos frente a 23/60 = 38 y debajo de 2.5 encontrando : 32.19%.
APLICACIN DE LA DEPRECIACION A LA CONSTRUCCION USADA.
Retomemos ahora la ecuacin inicial: Vd = Vn [ R + ( 1 R ) ( 1 - D ) ].
Partimos del Valor de Reposicin o de Sustitucin (Vn) y le vamos a aplicar la
Depreciacin al Valor Depreciable ( 1 - R ). El valor residual puede no existir a criterio
del avaluador y entonces solamente se aplica la depreciacin por el valor total de la
edificacin. Se entiende por valor residual el valor de demolicin y que al final de la
vida til siempre vale algo la edificacin. Los autores generalmente aplican un 10% o
81
8

AVALUO DE INMUEBLES Y GARANTIAS - OSCAR BORRERO OCHOA

a lo ms un 20% para el valor residual, dejando para depreciar el restante 80 o 90%


del valor nuevo de la edificacin.
Ejemplos:
a Un apartamento de estrato alto, con muy buenos acabados tiene 250 m2, con 12
aos de antigedad y un buen estado de conservacin (calificacin 2). Estimamos
la vida tcnica del edificio en 50 aos.
Definimos el prototipo y encontramos en la fuente de informacin que un
multifamiliar alto tiene en diciembre 1998 un costo directo de 527.000 /m2.
Aplicamos un multiplicador de otros costos de 1.6 y un coeficiente de rea til
de 0.85: 527.000 x 1.6 / 0.85 = 992.000 m2 de costo total de reposicin.
Definimos como valor residual ( R ) el 10% que corresponde al lote y saldo de
construccin final (demolicin). Valor depreciable : 992.000 x 0.9 = 892.800.
Depreciacin total. En la tabla de Fitto y Corvini observamos el dato al frente
de 12 / 50 = 24, y debajo de calificacin 2. Aparece el dato 17.03%.
Valor depreciable por la depreciacin: 892.800 x 0.17 = 151.776
Del valor de reposicin restamos la depreciacin: 992.000 151.776 =
840.224/ m2 de la construccin usada.
Valor total de la construccin: 250 x 840.224 = 210.056.000
A este valor se aade el lote y los factores de comercializacin para llegar al
avalo comercial de la propiedad.
Podemos aplicar directamente la frmula : Vd = Vn [ R + ( 1 R ) ( 1 D) ]
Vd = 992.000 [ 0.1 + ( 1 0.1 ) ( 1 0.17 ) ] = 840-224.
b Avaluaremos la construccin de una casa de estrato medio con 120 m2, con 28
aos de edad y estado regular de conservacin (calificacin 3), vida tcnica
esperada de 50 aos. Dado el tipo de construccin no se considera valor residual,
se supone que todo su valor residual lo absorber el lote.
Determinamos un valor de reposicin de 450.000 / m2 como costo directo en
la fuente de Construdata. Por tratarse de construccin en serie aplicamos el
factor de 0.85 y un multiplicador de costo directo de 1.55 para el costo total:
450.000 x 0.85 x 1.55 = 592.875 / m2. El rea til coincide con el rea total
construida.
Depreciacin : Edad en porcentaje de vida : 28 / 50 = 56. En la tabla de Fitto y
Corvini corresponde a una depreciacin de 53.87%
Valor depreciado: 592.875 ( 1 0.5387) = 273.493 /m2
Valor construccin usada: 120 x 273.493 = 32.819.188

82
9