ASPECTOS CONSTRUCTIVOS

La realizacin de una obra obliga a la compaa constructora a la inversin de un

capital, que va a ser distribuido a lo largo de un intervalo de tiempo determinado. ste,
generalmente, no coincide con el plazo de ejecucin, sino que comienza antes de la fecha
de inicio de la obra (estudio de la misma, oferta, trabajos preliminares, etc.) y concluye
despus de la fecha de finalizacin de la obra, pudiendo llegar a prolongarse hasta el
momento de la recepcin definitiva. Hay un aspecto muy importante de la empresa
constructora que es la inversin de capital que tiene que realizar en el tiempo y que en
determinados casos obliga a la empresa a ponerse en manos de los bancos, lo cual reduce
drsticamente los beneficios previstos.
En este sentido, y desde el punto de vista del control de los plazos de ejecucin
de la obra, recae la responsabilidad a la empresa constructora y no el Director de Obra.
Otra cosa es que se establecieran plazos intermedios, garantas, etc., el Director de Obra en
representacin de los intereses de la promotora, obligue, escriba en el Libro de rdenes y
vaya comunicando incidencias que afectan al desarrollo de la obra (por ejemplo, retrasos
apreciables en el ritmo de ejecucin y acabado de las obras).
La Ley de Ordenacin de la Edificacin, en su captulo IV sobre
responsabilidades y garantas, en el artculo 17, responsabilidad civil de
los agentes que intervienen en el proceso de la edificacin, en el punto
1 establece lo siguiente: sin perjuicio de sus responsabilidades
contractuales, las personas fsicas o jurdicas que intervienen en el
proceso

de

la

edificacin

respondern

frente

propietarios

(promotores) y los terceros adquirientes de los edificios o parte de los

mismos, en el caso que sean objeto de divisin, de los siguientes daos
materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados,
contados desde la fecha de recepcin de la obra, sin reservas o desde
la subsanacin de stas:

Durante 10 aos, de los daos materiales causados en el edificio por

vicios o defectos que afecten a la cimentacin, los soportes, las vigas,
los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que
comprometan directamente la resistencia mecnica y la estabilidad del
edificio.
Esto es lo que se suele llamar vicios ocultos: falla o defecto en el edificio que no
sale a luz de forma inmediata, pero que con el uso, paso del tiempo etc., se manifiestan en
forma de grietas, cesiones de apoyos, materiales que no se comportan como creemos,
imprevisin de juntas de dilatacin, descomposicin de elementos etc.
Durante este perodo de tiempo (10 aos) se extiende la responsabilidad de los
elementos actuantes y que, producido el dao, se tiene que estudiar su origen: si ha sido
por los materiales empleados, clculos errneos, etc.
Durante 3 aos, de los daos materiales causados en el edificio por vicios o defectos de
los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los
requisitos de habitabilidad. Es decir, son daos que no afectan directamente a la
estructura del edificio pero s a las instalaciones. En este caso, normalmente, no es debido
a clculos errneos del proyectista aunque podra serlo.
El constructor tambin responder de los daos materiales por vicios o defectos de
ejecucin que afecten a elementos de terminacin o acabado de las obras (enfoscado,
revestimientos, vierte aguas, pinturas, carpintera, etc.) dentro del plazo de 1 ao.
El punto n2 dice: la responsabilidad civil ser exigible en forma personal e
individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de
personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.

Sabemos que la responsabilidad penal es personal (persona fsica), pero la

responsabilidad civil puede ser personal o colectiva, tanto personas fsicas como jurdicas.
Ahora bien, cuando no pueda individualizarse la causa de los daos materiales o quedase
debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de
intervencin de cada agente en el dao producido, la responsabilidad se exigir
solidariamente. En todo caso, el promotor responder solidariamente con los dems
agentes intervinientes ante los posibles adquirientes, de los daos materiales en el edificio
ocasionados por vicios o defectos de la construccin (punto n3). Es decir, viene a
proteger a los compradores, y usuarios del proyecto que hagamos.
En definitiva nos encontramos ante una lgica de actuacin como es la de contratar
servicios de compaas aseguradoras. Antes, al existir un vaco de proteccin a nivel de
cliente, eran stos los que se vean obligados a suscribir sus seguros.
Normalmente, todos los proyectistas (en algunos casos a travs del Colegio
profesional correspondiente), suscriben seguros de responsabilidad civil cuya cuanta es
aconsejable que no sea inferior a un milln de Euros, con independencia de que supone
que no se va a actuar negligentemente ni con voluntad de dolo (hacer dao, menospreciar
o menoscabar) a personas ni bienes.
El punto 4 nos dice: sin perjuicio de las medidas de intervencin
administrativas que en cada caso procedan la responsabilidad del promotor que se
establece en esta Ley, se extender a las personas fsicas o jurdicas que, a tenor del
contrato o de su intervencin decisoria de la promocin, acten como tales promotores
bajo la forma del promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u
otras figuras anlogas.
Por otra parte, y con arreglo a lo dispuesto en el punto n6, cuando el constructor
ha estado trabajando con subcontratas, o bien obreros no especializados o carentes de la
adecuada preparacin, la totalidad de responsabilidades derivadas por daos ocasionados
causados por las personas que haya subcontratado, por obreros contratados a su cargo
directo sin la adecuada pericia, incluso sobre materiales que el constructor haya aceptado y
que no cumplan con los requisitos, en todos estos casos, se le hace responsable al
constructor que responder directamente de los daos materiales causados.

Con relacin al punto n7 de la Ley de Ordenacin de la Edificacin, el director

de obra y el director de ejecucin que suscriban el certificado final de obra sern
responsables (responsabilidad adicional) de la veracidad y exactitud de dicho documento.
Con relacin a este certificado, merece la pena prestar atencin especial al artculo 6 sobre
Recepcin de la obra, que en su punto 1 dice lo siguiente: es el acto (formal, y con una
acta firmada) por el cual el constructor, una vez concluida sta, hace entrega de la misma
al promotor y es aceptada por ste. Podr realizarse con o sin reservas y deber abarcar la
totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma, cuando as se acuerde por
las partes.
En el punto 2, encontramos: la recepcin deber consignarse en
un acta firmada, al menos, por el promotor y el constructor. Es decir,
un documento que dice lugar, fecha y personalidad o representacin las
partes que intervengan, que acuerdan en este acto la entrega de la
obra; que la parte correspondiente la recibe; y que es acorde con las
garantas y con las condiciones previamente pactadas.
Es un documento que, en principio libera de forma importante al
constructor y a partir de este momento empiezan a contar los plazos de
garantas y, adems, traspasa la responsabilidad a quien recibe la obra,
con las reservas de los posibles vicios que puedan aparecer, (como ya
comentbamos, puede haber cosas que fallen pero que no se
encuentren a la vista), pero que todo lo que ve cuenta con el informe
favorable del director de obra, que representa los intereses del
promotor, en principio es acorde con lo estipulado.
Es un documento fundamental para el constructor, ya que a parte de
lo anteriormente dicho, se establecen unos plazos para proceder al
cobro de los trabajos ejecutados. En resumen, el acta de recepcin se
consignar lo siguiente:
Los intervinientes y la calidad en que lo hacen.
La fecha y el lugar.
El coste final de la ejecucin material de la obra.

La declaracin de la recepcin de la obra con o sin reservas,

especificando, en su caso, stas de manera objetiva, y el plazo en que
quedarn subsanados los efectos observados. (La reserva es por
ejemplo: no voy a paralizar la recepcin de la obra, pero queda
pendiente la sustitucin de determinadas puertas u otros elementos
porque no son de la calidad fijada, pero en el momento en que lleguen
esas puertas especificadas, se proceder a su sustitucin y para ello se
establece un plazo).
Si ambas partes estn de acuerdo firman el documento debiendo

especificar

exactamente, como se indic) qu reservas son y de forma objetiva. Una vez subsanado
los mismos, se har constar en acta aparte.
Las garantas que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus
responsabilidades: un aval, una cantidad depositada, un seguro. Qu garantas se le va a
exigir al constructor para que asegure el cumplimiento de sus responsabilidades.
Se adjuntar el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director de la
ejecucin de la obra. Debemos tener en cuenta que son dos documentos diferentes: no es
el mismo documento el certificado final de obra que el acta de recepcin de obra. El
primero es un documento tcnico, en el cual el director de obra de acuerdo con el director
de ejecucin, pactan la retirada de personas, mquinas, etc., por que se consideran
concluidas las obras. El acta de recepcin de obra es un documento tcnico-administrativo,
ligado a un contrato en la que figuran unas garantas, con plazos, reservas, etc.
Aparece un problema, muchas veces difcil de resolver: los rechazos de la
recepcin de obra. Se puede dar el caso que el director de obra y el director de ejecucin
han hecho el acta de certificacin de obra pero, el promotor no hace el acta de recepcin de
obra, rechaza dicha recepcin, por diversas causas (por que la misma obra considera que no
est terminada, porque no se adecua a las condiciones contractuales, etc.).
En caso de rechazo tiene que ser motivado por escrito, fijando nuevos plazos para
realizar la recepcin de la obra.

El punto 4 del artculo 6 de la Ley dice que: salvo pacto expreso en contrario, la
recepcin de la obra tendr lugar dentro de los 30 das siguientes a la fecha de su
terminacin, acreditada en el certificado final de obra, plazo que contar a partir de la
notificacin efectuada por escrito al promotor.

Prosigue el artculo 6 en su punto 5:

el cmputo de los plazos de responsabilidad y garanta se iniciar a partir de la fecha en

que suscriba el acta de recepcin.
El artculo 7 sobre Documentacin de la obra ejecutada, una
vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporacin, en su caso, de
las modificaciones debidamente aprobadas, ser facilitado al promotor
por el director de obra para la formalizacin de los correspondientes
trmites administrativos. Una vez se redacta el acta de finalizacin de
la obra, se recoge toda la documentacin, el proyecto con las
modificaciones que haya habido, se le adjunta el acta de finalizacin de
la obra, las reservas objetivas que se den y todo ello se le entrega al
promotor.

LEY DE CONTRATOS DE LA ADMINISTRACIN PUBLICA. Ley modificada

parcialmente el 28 de diciembre de 1999.
Cuando se contrata algo con la Administracin, normalmente, sta pone sus
propios pliego de clusulas administrativas. stas, a su vez, pueden ser:

P.C.A. Generales.

P.C.A. Particulares.
Las primeras, son de aquellas de general aplicacin en todo el territorio nacional.

Son los que aprueba el Consejo de Ministros del Estado a iniciativa de los Ministerios
interesados, a travs de un Ministerio que hace la propuesta, en este caso el Ministerio de
Economa y Hacienda. Adems de la propia Administracin Central, es posible que las
Comunidades Autnomas aprueben en su caso Pliego de Clusulas Administrativas
Generales, pero siendo preceptivo el Dictamen favorable del Consejo de Estado o del
rgano consultivo equivalente de la CCAA si existiese. Hay, por tanto, distintos grados de
asuncin de las competencias. En algunas de ellas hay unos rganos consultivos
equivalentes al Consejo de Estado y en otras no.
En lo que respecta a los Pliegos de Clusulas Administrativas Particulares, stas
tienen que estar de acuerdo con los P.C.A.Generales y en segundo lugar quien los redacta.
La aprobacin de estos pliegos, corresponde al rgano de contratacin correspondiente.
Por ejemplo, el Cabildo de Tenerife puede hacer un P.C.A.P. para un suministro
determinado. Incluso puede hacer un modelo tipo si prev que va a realizar una serie de
suministros similares a ese, escalonados a lo largo del tiempo.
Hay dos caractersticas que hay que tener en cuenta en los P.C.A.P.:

Que los contratos que se vayan a efectuar se ajustarn a los contenidos de los
pliegos particulares.

Que se deben facilitar copias de estos pliegos a todos los interesados que lo
soliciten.

Una de las cuestiones ya comentada en clases anteriores y que rallaba aspectos de ndole
moral o tico, como es la de no incluir en el proyecto marcas comerciales de ningn tipo,
la propia Ley recoge este tipo de aspectos y dice en el artculo 53: salvo que est
justificado por el tipo de contrato, no podr incluirse en el pliego de especificaciones
tcnicas que mencionen productos de una fabricacin o procedencia determinada, y de
este modo evitar favorecer o eliminar determinadas empresas.

INVALIDEZ DE LOS CONTRATOS.

Los contratos regulados en esta Ley relativa a los contratos de las
Administraciones Pblicas, pueden ser nulos o anulables si van en contra de causas de
Derecho Administrativo o de Derecho Civil. En el artculo 63 hace distincin entre nulidad
y anulabilidad. Las causas de nulidad de D.A.:

Las indicadas en el artculo 62 de la Ley de Rgimen Jurdico de las

Administraciones Pblicas.

La falta de capacidad de obrar o de solvencia econmica, financiera, tcnica o

profesional o estar en curso en alguna prohibicin o incompatibilidad sealada en
el artculo 20 de la Ley.
Cuando se est en alguno de las situaciones mencionadas, estamos en un caso de

nulidad; en el caso que se haya firmado un contrato es nulo. Y es que todas las acciones
que se hayan ejecutado, en principio no surten efectos legales porque estn viciadas desde
el momento en que se firma el contrato. El hecho que el contrato sea nulo quiere decir que
es como si nunca se hubiera realizado. El contrato nulo significa que por causas de vicio
en el propio acto de la firma del contrato, es lo mismo que si ste no se hubiera firmado.
Pero cundo es anulable por Derecho Administrativo: por todas aquellas causas recogidas
en el ordenamiento jurdico pero en especial las reglas contenidas en esta Ley de
conformidad con el artculo 63 de la Ley de Rgimen Jurdico de las Administraciones
Pblicas.

La nulidad puede ser acordada por el rgano de Contratacin o

bien de oficio o a instancia de los interesados (partes firmantes del
contrato). Es una causa de invalidez de Derecho Civil las causas
reconocidas en el mbito general por el Derecho Civil. El procedimiento
para hacerlas valer se somete a lo previsto en los artculos anteriores del
Derecho Administrativo.

CAPITULO OCTAVO. DE LA EJECUCIN Y MODIFICACIN DE LOS

CONTRATOS. ARTICULOS 98 Y 99, A LA INDEMNIZACIN DE DAOS Y
PERJUICIOS Y EL PRINCIPIO DE RIESGO Y VENTURA.
ARTCULO 98: INDEMNIZACIN DE DAOS Y PERJUICIOS.
Ser obligacin del contratista indemnizar todos los daos y perjuicios que se
causa a terceros como consecuencia de las operaciones que requiera la ejecucin del
contrato. Cuando tales daos y perjuicios hayan sido ocasionados como consecuencia
inmediata y directa de una orden de la Administracin, ser sta la responsable dentro los
lmites sealados en las leyes. Los terceros podrn requerir previamente dentro del ao
siguiente a la comisin del hecho, al rgano de contratacin para que, odo al contratista,
se pronuncie sobre cual de las partes contratantes es responsable.
ARTCULO 99: PRINCIPIO DE RIESGO Y VENTURA.
La ejecucin del contrato se realizar a riesgo y ventura del contratista, sin
perjuicio para el establecido para el de obras en el artculo 144 sobre causas de fuerza
mayor y que son las siguientes que recoge la Ley. Son causas de fuerza mayor que eximen
de responsabilidad al contratista siempre y cuando no exista no exista actuacin
imprudente por parte del contratista, ste tendr derecho a indemnizacin por los daos y
perjuicios que se hubieran producido en los siguientes casos:
1. Incendios causados por electricidad atmosfrica.
2. Fenmenos naturales de efectos catastrficos (erupciones volcnicas, terremotos,
maremotos, movimientos de tierra, temporales, etc.).

3. Robos tumultuosos o alteraciones graves del orden pblico.

ARTCULO 104: REVISIN DE PRECIOS.
La revisin de precios tendr lugar cuando el contrato se hubiese ejecutado
el 20% de su importe, y haya transcurrido 1 ao desde su adjudicacin. Ni el porcentaje
del 20% ni el primer ao de ejecucin pueden ser objeto de revisin. Aunque los precios
hayan modificado dentro del mismo ao o el ao siguiente sin que se hubiera sobrepasado
el 20% de la obra prevista, segn dice la Ley, no pueden ser objeto de revisin. Se podra
aplicar revisin de precios para aquellos materiales que tenga que comprar el contratista a
partir de los doce meses posteriores a la fecha de firma del contrato y como mximo del
80% de los bienes o suministros que hubiera que efectuar dentro de las previsiones
establecidas en el contrato.
La frmula o sistema de revisin se debe detallar en el Pliego de Clusulas
Administrativas Particulares. La Administracin, si lo decide y lo razona adecuadamente,
puede hacer constar en el pliego que no va aplicar clusulas de revisin de precios. Estos
sistemas de revisin de precios los determina el rgano de contratacin y establece cual va
a ser el ndice o sistemas de frmulas que va a aplicar. Todos estos ndices o frmulas
hacen referencia a las variaciones de precios, lo que hemos venido llamando precios
unitarios o bsicos.
Existe una comisin delegado del gobierno para asuntos econmicos que fija y
aprueba los ndices (en base a subidas de precios en la mano de obra, materiales y
maquinaria) mensuales de precios y son oficiales cuando se publican en el BOE. Podrn
ser nicos para todo el territorio nacional o determinarse por zonas geogrficas. Por
ltimo, una que se fija ese ndice, ser invariable durante toda la vigencia del contrato.
Saber que existe un Registro Pblico de Contratos. Son cuatro los tipos
fundamentales de contratos que se pueden establecer con la Administracin:

Contratos de obras.

Contratos de gestin de servicios pblicos.

Contrato de suministro.

Contrato de consultora y asistencia y de los servicios.

En otro orden de cosas, el artculo 212 sobre ejecucin y responsabilidad del contratista,
dice: cuando el contratista sea responsable de la calidad tcnica de los contratos que
desarrolle y de las prestaciones y servicios realizados, as como de las consecuencias que
se deduzcan para la Administracin o para terceros de las omisiones, errores, mtodos
inadecuados o conclusiones incorrectas.
Dentro del Captulo 6 de la Ley sobre las especialidades de contrato de elaboracin
de proyectos, se encuentra el Artculo 216 sobre los concursos de proyectos con
intervencin de jurado. Hay dos puntos importantes:
Indemnizaciones, artculo 218. En el caso que el presupuesto de ejecucin de obras se
desve en ms de un 20%, tanto por defecto como exceso, podr establecerse en el Pliego
de clusulas administrativas particulares un sistema de indemnizaciones consistentes en
una minoracin del precio del contrato de elaboracin del proyecto, hasta un mximo
equivalente a la mitad de aquel. En la elaboracin de un presupuesto, lo ideal es no tener
una desviacin de ms/menos 5%. Normalmente cuando la Administracin detecta una
baja arriesgada, deshecha a esa empresa por cuestiones de propuesta temeraria.
Responsabilidad por defectos o errores del proyecto, artculo 219. El contratista (en este
caso es el proyectista que ha establecido con la Administracin una relacin contractual
para la realizacin de un proyecto dado) responder de los daos y perjuicios que durante
la ejecucin o explotacin de las obras se causen tanto a la Administracin a terceros por
defectos e insuficiencias tcnicas del proyecto o por los errores materiales, omisiones o
infracciones de preceptos legales.
La indemnizacin derivada de la responsabilidad exigible al contratista alcanzar el 50%
del importe de los daos y perjuicios causados, hasta un lmite mximo de 5 veces el
precio pactado por el proyecto y ser exigible en el plazo de 10 aos contados desde la
recepcin del proyecto. Cuando los daos, los desperfectos, los perjuicios a terceros
ocurren pasado los 10 aos, la Administracin es la responsable directa (no responsable
subsidiaria).

Prestando atencin especial al captulo IV de la Ley de Ordenacin de la

edificacin sobre responsabilidades y garantas, en el punto 7 (artculo 17) nos dice: quien
acepte la direccin de una obra cuyo proyecto no haya elaborado l mismo, asumir las
responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto.
El punto 8 del mismo captulo expone lo siguiente: las responsabilidades por daos
no sern exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificacin, si se
prueba que aqullos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor (comentada en
prrafos anteriores), acto de tercero o por el propio perjudicado por el dao.
En lo referente al plazo de prescripcin de las acciones, el artculo 18 del captulo
IV establece que:
Todo lo relativo a daos materiales dimanantes de vicios o defectos, prescriben en el plazo
de dos aos a contar desde que se produzcan dichos daos (de cara a la presentacin de
reclamaciones), sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir
responsabilidades por incumplimiento contractual.
El artculo 19 sobre garantas por daos materiales ocasionados por vicios y defectos de la
construccin, punto 1 (ver apuntes de La Ley de Ordenacin de la Edificacin).
Posteriormente el profesor abord la comprensin de los siguientes epgrafes (anejos de
los apuntes desde la pgina 3 en adelante):

Estudio de la obra.

Establecimiento del plan de obra.

Determinacin de las cantidades de materiales (de comn acuerdo con el

contratista) y ritmos de compra.

Determinacin de la cantidad de mano de obra necesaria.

Subcontratistas.

Instalaciones de obra: oficinas, almacenes.

Maquinaria.

Acometidas de energa y agua.

Calendario de obra.

Importancia, previsin, importe, inversiones.

Previsin en inversiones de materiales.

GATOS GENERALES.
Se clasifican en:

Gastos fiscales.

Gastos de empresa o gastos generales de la empresa.

Gastos generales de la obra.

En resumen tendremos que cargar sobre el coste de cada unidad de obra, un porcentaje que
oscila entre el 33% y el 46%, en concepto de gatos generales, disminuyendo ste al aumentar
el volumen de obra. En principio, estos datos no coinciden con los porcentajes que
conocemos del 16% de gastos de empresa y un 6% de beneficio industrial. Dnde puede estar
la diferencia entre estos porcentajes comentados. Una cosa es el volumen total de la obra que
se va a ejecutar que viene reflejado por el presupuesto y donde aplicamos el 16% de gastos
generales. Del total de los ingresos que tiene la empresa, una tercera parte se van en gastos
fiscales, gastos generales de la empresa (telefona, luz, sueldos, alquiler de locales, etc.) y
gatos generales de la obra; otra tercera parte se destinan a adquisiciones externas (cemento,
tubera, bloques, etc.) y el ltimo tercio que son los beneficios. En cada unidad de obra ya
est incluido materiales, mano de obra y maquinaria. Es decir que parte de los gastos vistos
anteriormente (33 al 46%) ya estn incluidos en la unidad de obra que conforma el
presupuesto de ejecucin material. A parte de esto, podr quedarse legtimamente o justificar
un 6% del total de presupuesto de ejecucin material.