Pendekatan Praktis dalam Analisis Investasi

Beberapa Pendekatan Praktis dalam Analisis Investasi

Dalam menganalisis suatu proyek ada dua faktor penting yaitu penaksiran arus kas dan penentuan
tingkat bunga. Apabila kita memasukan unsur risiko ke dalam tingkat bunga bukan berarti kita tidak perlu
memperhatikan arus kas yang diharapkan. Untuk menaksir arus kas yang diharapkan perlu
memperhatikan variabel-variabel yang dapat mempengaruhi arus kas yang diharapkan. Modul ini akan
membicarakan metode-metode analisis proyek dengan memperhatikan faktor-faktor penyebab
ketidakpastian arus kas. Metode tersebut adalah analisis kepekaan, analisis pulang pokok dan analisis
pohon keputusan.
Analisis Sensitivitas
Arus kas masuk bersih dipengaruhi oleh berbagai faktor yaitu (1) unit yang terjual, (2) harga jual per unit,
(3) biaya tetap, (4) biaya variabel. Apabila salah satu faktor tersebut berubah maka arus kas yang
diharapkan akan berubah. Analisis sensitivitas menganalisis apa yang terjadi pada NPV bila salah satu
variabel berubah.
Misalkan PT WISTAWAN merencanakan investasi, yang ditaksir memerlukan dana Rp 5.000.000.000 (5
Milyar), usia ekonomis 5 tahun. Metode penyusutan yang digunakan adalah metode penyusutan garis
lurus tanpa niali sisa sehingga beban penyusutan adalah Rp 1.000.000.000 setiap tahun. Taksiran
penjualan pertahun adalah 1.000 unit dengan harga jual Rp 5.000.000 per unit. Taksiran biaya variabel
per unit Rp 2.000.000 dan biaya tetap (tidak termasuk penyusutan) Rp 1.000.000.000 per tahun. Taksiran
unit yang terjual, harga jual, biaya variabel dan biaya tetap diasumsikan tidak berubah setiap tahun. Pajak
yang ditanggung 35 %, dan tingkat keuntungan yang dianggap layak adalah 18%.Dengan demikian
taksiran kas masuk bersih per tahun adalah sebagai berikut :
Tabel 2.1 Perhitungan kas masuk Bersih

Penghasilan penjualan
Biaya-biaya :
Variabel
Tetap
Penyusutan

Rp 5.000.000.000
Rp 2.000.000.000
Rp 1.000.000.000
Rp 1.000.000.000

Rp 4.000.000.000
Laba sebelum pajak
Rp 1.000.000.000
Pajak (35%)
Rp 350.000.000
Laba setelah pajak
Rp 650.000.000
Kas masuk bersih Rp 1.000.000.000+ Rp 650.000.000 = Rp 1.650.000.000

NPV

NPV
investasi
tersebut
adalah :

= -5.000.000.000 + (1.650.000 x 3,127)

= + Rp 160.000.000

Misalkan terjadi peningkatan biaya variabel sebesar 10 % maka biaya variabel akan menjadi Rp
2.200.000.000, apabila variabel lain tidak berubah maka kas masuk bersih akan menjadi Rp
1.520.000.000 dengan demikian NPV = -Rp 247.000.000

Seandainya harga jual turun 10 % dan variabel-variabel lainnya tidak berubah maka kas masuk bersih
akan menjadi Rp 1.325.000.000 per tahun dan NPV= -Rp 856.000.000. Sehingga nampak bahwa
variabel harga jual lebih sensitif terhadap profitabilitas investasi.
Ini berarti perusahaan perlu menganalisis lebih seksama tentang prospek harga jual. Apakah di masa
yang akan datang perubahan harga akan cukup besar? Jika ya apakah harga akan turun atau naik?
Informasi tambahan perlu dicari untuk meminimumkan risiko. Analisis sensitivitas tetap menggunakan
tingkat bunga yang telah disesuaikan dengan risiko dalam menaksir NPV investasi dengan tujuan tetap
mengunakan expected cash flow dalam analisis. Analisis sensitivitas tidak bermaksud untuk menaksir
probabilitas NPV mencapai nol atau negatif
Kadang-kadang analisis sensitivitas dilakukan dengan membuat tiga taksiran untuk masing-masing
variabel. Jika variabel yang kita analisis adalah penjualan, biaya variabel dan biaya tetap yang bersifat
tunai maka variabel tersebut akan ditaksir untuk nilai optimis, diharapkan dan pesimis. Jika peluang
optimis dan pesimis masing-masing adalah 5 % maka nilai yang diharapkan mempunyai peluang
sebesar 90 %. Jika kita mampu mendefinisikan taksiran optimis, yang diharapkan dan pesimis maka kita
dapat menggunakan simulasi monte carlo dan tingkat bunga yang digunakan akan berubah menjadi
tingkat keuntungan bebas risiko
Proyek di bawah berbagai skenario
Apabila variabel yang digunakan menaksir arus kas saling berkaitan (misalnya penurunan harga jual
akan mempengaruhi unit yang diharapkan terjual) maka lebih baik dilakukan analisis proyek dengan
berbagai skenario.
Misalnya, para analis berpendapat pertumbuhan ekonomi dapat mencapai angka yang lebih tinggi tetapi
akan diikuti dengan kenaikan harga minyak. Padahal proyek yang kita analisis merupakan investasi yang
kemungkinan cukup peka terhadap pertumbuhan ekonomi dan harga minyak. Pertumbuhan ekonomi
yang lebih tinggi akan menyebabkan pendapatan dari penjualan yang lebih tinggi, tapi kenaikan harga
minyak akan mningkatkan biaya variabel. Misalkan taksiran baru dengan skenario baru adalah sebagai
berikut :
Tabel 2.2 Taksiran arus kas per tahun dengan skenario yang berbeda

Skenario semula
1. Penghasilan
2. Biaya variabel
3. Biaya tetap tunai
4. Penyusutan
5. Laba sebelum pajak(1-2-3-4)
6. Pajak
7. Laba setelah pajak (5-6)
8. Kas bersih (4+7)
PV Kas masuk bersih
NPV

5.000.000.000
2.000.000.000
1.000.000.000
1.000.000.000
1.000.000.000
350.000.000
650.000.000
1.650.000.000
5.160.000.000
+160.000.000

Pertumbuhan ekonomi lebih

tinggi dan harga minyak naik
6.000.000.000
2.800.000.000
1.000.000.000
1.000.000.000
1.200.000.000
420.000.000
780.000.000
1.780.000.000
5.566.000.000
+ 566.000.000

Apabila skenario tersebut diperkirakan akan terjadi maka NPV proyek diharapkan meningkat. Hal yang
perlu diperhatikan dalam analisis tersebut dipergunakan tingkat bunga yang sama 18 %. Jika skenario
tersebut diperkirakan akan meningkatkan inflasi maka tingkat bunga yang dipergunakan seharusnya lebih
tinggi

Analisis pulang Pokok (break even) untuk NPV

Analisis ini bertujuan untuk mencari berapa unit minimum yang harus dihasilkan agar perusahaan tidak
menderita rugi atau untuk menghitung berapa unit yang harus terjual setiap tahun, agar minimal NPV
proyek tersebut akan sama dengan nol.
Dengan menggunakan contoh PT WISTAWAN, maka pada tabel 2.3 kita cantumkan PV kas masuk dan
PV kas keluar dengan r = 18 %, sehingga pada kolom terakhir kita bisa menghitung NPV untuk unit yang
terjual. Satu unit yang terjual adalah 0 maka NPV = -5.938.000.000. Saat unit yang terjual mencapai
1.000 unit maka NPV = +160.000.000 Dengan demikian maka NPV = 0 tentu berada di antara unit terjual
0 dengan 1.000 dan lebih mendekati 1.000 unit.
Tabel 2.3 NPV untuk berbagai unit yang terjual setiap tahun ( dalam jutaan)

Unit
Inflow
Outflow
yang Pendapatan
Thn 0
Thn 1-5
terjual
th 1-5
Investasi VC
FC
Paja
k
0
0
5.000
0
1.000 -700
1.000 5.000
5.000
2.000 1.000 350

PV
Inflow

0
15.636

PV
Outflow

5.938
15.476

NPV

-5.938
+160

PV inflow dan PV Outflow untuk berbagai tingkat penjualan kita gambarkan pada gambar 2.1.
Perpotongan PV Inflow dengan PV Outflow berada dekat dengan 1.000 unit. Ini berarti minimal unit yang
terjual setiap tahun akan mendekati 1.000 unit apabila NPV diinginkan sama dengan nol.
PV Inflow dan Outflow

15.63

PV Inflow
15.47

PV Outflow

5.938
0
Unit yang terjual
973

1.000
Gambar 2.1 Gambar Break even untuk menghasilkan NPV = 0
Untuk mencari titik break even kita pergunakan persamaan umum
Y = a + bX
Dalam hal ini,
Y= PV Inflow atau Outflow
X = Kuantitas yang terjual
a = Perpotongan dengan sumbu tegak
b = Kemiringan garis persamaan
Kita mulai dari persamaan PV Inflow

a=0
b = 15.636/1.000 = 15,636
Dengan demikian maka persamaannya adalah,
Y = 15,636X
Sedangkan persamaan untuk PV Outflow adalah :
a = 5.938
b = (15.476-5.938) /1000 = 9,638
Dengan demikian maka persamaannya adalah,
Y = 5.938 + 9,638X
Apabila kita selisihkan kedua persamaan tersebut maka diperoleh hasil
Y=
15,636X
Y = 5.938 + 9,638X
0 = -5.938 + 6,098X
X = 973 unit
Agar proyek dapat memberikan NPV = 0 maka proyek tersebut harus dapat menjual minimal 973 unit per
tahun. Apabila taksiran penjualan diharapkan sebesar 1.000 unit per tahun dan proyek memberikan NPV
= 0 apabila penjualan mencapai 973. Dapat disimpulkan bahwa faktor penjualan merupakan faktor yang
cukup kritis. Apabila unit yang terjual turun 2,7 % dari yang diharapkan (faktor lain tetap) maka proyek
hanya memberikan NPV = 0 seberapa yakin kita mampu mencapai penjualan tersebut? Keyakinan
manajemen akan menentrukan berani tidaknya proyek dilaksanakan.
Pendekatan Pohon Keputusan (Decision tree) untuk keputusan berurutan
Kadang-kadang suatu investasi menyangkut adanya keputusan yang berurutan. Apabila investasi itu
cukup besar kadang-kadang kita harus mempertimbangkan untuk melaksanakan investasi yang bertahap
ini belumtentu memberikan gambaran yang menguntungkan dibanding investaasi sekaligus yang cukup
besar. Dalam investasi bertahap kita perlu melihat prospek di masa depan dengan kemungkinankemungkinan yang ada.Keputusan memilih investasi yang bertahapatau investasi sekaligus dapat
dipecahkan dengan pendekatan pohon keputusan (decision Tree Approach).
Pohon keputusan merupakan pengambaran secara grafis hubungan antara keputusan yang harus
diambil sekarang dengan kemungkinan kejadian di masa depan serta segala akibatnya.Urutan Situasi
digambarkan dalam bentuk cabang yang menyerupai cabang dari sebatang pohon. Karenanya metode
ini disebut sebagai pohon keputusan.
Langkah- langkah yang perlu dilakukan adalah sebagai berikut :
Mengidentifikasi Alternatif Keputusan
Setiap rencana investasi akan memiliki paling tidak dua alternatif keputusan untuk dipilih alternatif yang
paling baik. Misalnya perusahaan mempertimbangkan membangun pabrik baru untuk mengenalkan
produk baru. Dalam hal pengenalan produk baru perusahaan mempunyai empat alternatif yaitu
membangun pabrtik baru yang besar, sedang, kecil atau menyewa tempat.Kemudian di masa depan
keputusan-keputusan tersebut kita sesuaikan dengan situasi. Bila situasi baik dan menguntungkan maka
pabrik kecil (yang nyewa) dapat dibangun menjadi pabrik sedang atau besar. Masing-masing alternatif
membawa konsekuensi yang berdbeda.
2. Menggambarkan Diagram Pohon Keputusan
3. Memperhitungkan Cash Flow dari masing-masing alternatif Keputusan (Net Present Value)
4. Memperhitungkan Expected Present Value dan hasil dari masing-masing alternatif keputusan
1.

Bila proyeksi cash flow masing-masing cabang telah dihitung maka besarnya cash flow (expected cash
flow) dari alternatif pohon keputusan dapat dihitung. Dengan demikian kita dapat tentukan alternatif yang
paling baik.bagi rencana investasi tersebut yaitu yang memiliki expected net present value yang terbesar.

Contoh ;
Perusahaan merencanakan mengenalkan produk baru dengan pertimbangan dua alternatif cara
pemasaran yaitu langsung di pasar nasional atau dipasarkan secara regional (beberapa propinsi saja)
dan baru dua tahun lagi bila situasi mengijinkan akan diangkat cara pemasaran nasional. Pemasaran
regional mempunyai konsekuensi investasi pabrik yang kecil dengan alat pemasaran yang sedikiut
misalnya memerlukan biaya sebesar Rp 1.000.000. juta Bila situasi baik maka akan dilakukan pemasaran
nasional dan akan memerlukan biaya ekspansi sebesar Rp 3.000.000 juta. Pemasaran secara nasional
langsung memerlukan investasi mula-mula sebesar Rp 3.000.000 juta. Kedua proyek mempunyai umur
ekonomis 8 tahun tanpa nilai residu. Discount rate ditentukan 4 % pertahun
Perkiraan cash folw selama umur proyek 8 tahun untuk masing-masing alternatif beserta NPV dengan
tingkat diskonto 4 % per tahun terlihat dalam Tabel 2 .3

Tabel 2.3
Perkiraan aliran uang kas NPV dari alternatif dalam pohon keputusan
(dalam milyar)

Alternatif
Pms Regional
-Permint tinggi
-Permint sedang
-Permint redah
Pms Reg dilanjut Nas
-Reg tinggi - Nas tinggi
-Reg
sedangNas
sedang
-Reg tinggi - Nas
sedang
-Reg tinggi - Nas
rendah
-Reg sedang - Nas
tinggi
-Reg
sedangNas
rendah
-Reg rendah- Nas tinggi
-Reg
rendahNas
sedang
-Reg redah - Nas
rendah
Pms Nasional
-Tinggi
-Sedang
-Rendah

NPV
6

1000
1000
1000

100
0
100

-300
-150
0

400
250
100

500
350
200

400
250
100

300
200
100

200
100
50

100
50
0

947,4
136,2
-637,1

100
0
0
100
0
0
100
100
100

-2700
-2850
-2700
-2700
-2850
-2850
-3000
-3000
-3000

1200
600
700
200
1100
100
1000
500
0

1800
1100
1200
700
1700
600
1500
1000
500

2400
1700
1800
1300
2300
1700
2100
1500
900

1800
1200
1200
700
1700
700
1500
1000
500

1200
600
700
200
1100
100
1000
500
0

800
400500
200
700100
600
300
0

4096,6
932,6
1573,1
-704,1
3377,4
-1426,8
2411,2
519
-2307,5

300
0
300

-1000
-500
0

1500
1000
500

200
1500
1000

1500
1000
500

1000
500
0

700
100
100

1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
3000
3000
3000

Waktu(tahun)
3
4
5

300
100
100

4030,5
1151,6
-1727,3

Apabila dipasarkan secara nasional langsung maka terdapat tiga kemungkinan situasi yaitu :
a.
Permintaan akan tinggi dengan probabilitas 40 %
b.
Permintaan akan sedang dengan probabilitas 40 %
c.
Permintaan rendah dengan probabilitas 20 %
Sedang apabila dipasarkan secara regional mula-mula akan ada tiga kemungkinan terhadap permintaan
yaitu :
a.
Permintaan akan tinggi dengan probabilitas 50 %
b.
Permintaan akan sedang dengan probabilitas 30 %
c.
Permintaan rendah dengan probabilitas 20 %
Dalam hal pemasaran regional ditingkatkan menjadi nasional maka permintaan akan berubah. Bila tetap
regional tentu saja tidak akan merubahnya. Probabilitas dari perubahan permintaan itu bila ditingkatkan
menjadi pemasaran nasional adalah sebagai berikut :
a.
Untuk alternatif permintaan tinggi tahap pertama akan terjadi alternatif permintaan tinggi dengan
probabilitas 0,6 sedangkan probabilitas permintaan sedang 0,3 dan probabilitas permintaan rendah 0,1
b.
Untuk permintaan sedang pada tahap pertama akan terjadi alternatif permintaan tinggi dengan
probabilitas 0,3 sedangkan probabilitas permintaan sedang 0,4 dan probabilitas permintaan rendah 0,3
c.
Untuk permintaan rendah pada tahap pertama akan terjadi alternatif permintaan tinggi dengan
probabilitas 0,1 sedangkan probabilitas permintaan sedang 0,2 dan probabilitas permintaan rendah 0,7
Setelah semua dipertimbangkan maka kita mulai memperhitungkan pemilihan keputusan yang harus
dilakukan.untuk melaksanakannya, kita harus menghitung Expected Net Present Value masing-masing
cabang tersebut. Perhitungan dimulai dari ujung yang paling kanan menuju cabang yang lebih besar
sampai pada pohon keputusan tersebut. Gambar pohon keptusan dapat dilihat dengan lebih jelas dengan
melihat gambar 2.2 .
Perhitungannya Expected Net Present Value adalah sebagai berikut :
ENPV =

Dimana :
ENPV
= Expected Value dari distribusi kemungkinan net present value
NPVx = Net Present Value dari net cash flow masing-masing alternatif
Px
= Probabilitas kejadian
Z
= Jumlah deretan
Jadi Net Present Value dari pemasaran secara regional pada tahap pertama dan dilanjutkan pemasaran
secara nasional pada tahap kedua dengan permintaan tinggi
ENPVT = 0,6 (4096,9) + 0,3(1573,1) + 0,1 (-704,1)
= 2.859,6 milyar
Permintaan sedang :
ENPVS = 0,3 (3377,4) + 0,4(932,6) + 0,3 (-1426,8)
= 958,2 milyar
Permintaan rendah :
NPVR = 0,1 (2411,2) + 0,2(519) + 0,7 (-2307,5)
= - 1270,02 milyar

`
`

ENPVS = -1.270,2
4030,5

1151,6
-1727,3

GAMBAR 2.2. Keputusan dengan Pohon Keputusan

Dari perhitungan NPV ini proyek pemasaran regional dapat dilanjutkan dengan pemasaran nasional pada
tingkat permintaan tinggi sebab bila dilanjutkan pemasaran regional maka ENPV = 947,4 milyar lebih
kecil ENPVT dari peningkatan menjadi pemasaran nasional sebesar 2.859,6 milyar. Demikian juga pada
permintaan sedang, ENPVSbila ditingkatkan menjadi pemasaran nasional adalah 958.2 milyar lebih besar
bila tetap dilanjutkan dengan pemasaran regional NPV 136,2 milyar

Untuk selanjutnya akan dipilih salah satu alternatif untuk melaksanakan proyek pemasaran nasional atau
melaksanakan proyek pemasaran regional dahulu baru dilanjutkan tahap berikutnya.. Alternatif yang akan
dipilih adalah yang menghasilkan expected NPV yang lebih besar.
Expected NPV proyek pemasaran regional dahulu ditingkatkan menjadi pemasaran nasional
ENPV = 0,5 (2.859,6) + 0,3 (958,2) + 0,2 (-1.270,02)
= 1.463,26 milyar.
Expected NPV untuk proyek langsung pemasaran nasional =
ENPV = 0,4 (4,030,5) + 0,4 (1.151.6) + 0,2 (-1.727,3)
= 2.418.3 milyar.
Namun, bila kita ingin mengetahui ketidak pastian alternatif tersebut kita perlu menghitung
standar deviasi NPV masing-masing alternatif. Perhitungan expected NPV dan Standar deviasi NPV
disajikan berikut ini.
Standar Deviasi Pemasaran Regional dilanjutkan nasional pada permintaan tinggi

2 NPV Pemasarn Regional dilanjutkan Nasional

= (0,5)(2859,6- 1328,26)2+ (0,3)(958.2-1328,26)2 +(0,2)(-1270.02-1328,26)2
= 2.545.572,29

NPV Pemasarn Regional dilanjutkan Nasional

= 2.545.572,29
=1.595,49 milyar
Sedangkan Standar Deviasi Pemasaran Nasional

2 NPV Pemasarn Nasional

=0,4(4030,5-2418,3)2+0,4(1151,6-2418,3)2+0,2(-1727,3-2418,3)2
= 4.476.875,41

NPV Pemasarn Nasional

= 4.476.875,41
= 2.115,86 milyar

Dari perhitungan expected NPV dari dua alternatif tersebut dapat disimpulkan, bahwa kalau ingin
expected NPV tinggi sebaiknya dilaksanakan proyek yang langsung dengan pemasaran nasional
karena hasil expected NPV adalah 2.418.3 milyar lebih besar dari expected NPV proyek pemasaran
regional tahap pertama ditingkatkan dengan pemasaran nasional yaitu sebesar 1.463,26 milyar, Tetapi
menghadapi resiko yang lebih besar. Jika ingin risiko kecil sebaiknya dilaksanakan proyek pemasaran
regional tahap pertama ditingkatkan dengan pemasaran nasional karena lebih kecil
yaitu 1.595,49 milyar dari pada langsung dengan pemasaran nasional 2.115,86 milyar.