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superficie y la
concesin
administrativa:
diferencias y
similitudes
En la actual coyuntura econmica, tanto la
concesin administrativa como el derecho de
superficie suponen una va alternativa y asequible
para los promotores y constructores, dinamizando de
esta forma el mercado inmobiliario
EL DERECHO DE SUPERFICIE
En la construccin
El derecho de superficie se puede definir como derecho real temporal que comprende la
TEMA 53 DE CIVIL.
DERECHO DE SUPERFICIE: SU RGIMEN EN EL DERECHO
COMN Y EN EL DERECHO URBANSTICO. DERECHO DE
VUELO Y SUBEDIFICACIN. EL DERECHO DE SUPERFICIE
SOBRE FINCAS RSTICAS.
Concepto.
Se trata como dice Puig Brutau de una derogacin voluntaria del
principio de accesin superficie solo cedit
Evolucin Histrica
Clases
En su concepcin moderna podemos hablar de una modalidad
ordinaria (derecho a edificar y conservar y utilizar lo edificado) y de
una modalidad especial (que recae sobre edificios ya construidos).
Naturaleza Jurdica.
1-Algunos autores llegaron a acoger una tesis que asimilaba la
superficie al censo,como una carga que recae sobre la propiedad del
suelo. tesis hoy abandonada.
- ELEMENTOS PERSONALES.
-ELEMENTOS REALES.
-ELEMENTOS FORMALES.
2) La inscripcin registral:
-en la legislacin urbanstica anterior (artculo 288.2 TRLS 92) y en el
actual artculo 564.2 del Cdigo Civil de Catalua, es un requisito
de eficacia y de oponibilidad a terceros.
-Sin embargo, el texto actual del artculo 36.2 LS parece configurar la
inscripcin como constitutiva de la existencia del derecho.
CONTENIDO. Posicin jurdica del concedente del derecho de superficie. obligaciones bsicas del concedente :
3) Derecho de inspeccin.
- obligaciones del superficiario:
-Facultades dispositivas:
CAUSAS DE EXTINCIN.
- 1) Causas subjetivas:
2) Causas objetivas:
en principio, la destruccin del edificio no implica la extincin
de la relacin superficiaria, porque el superficiario tiene la facultad, no
la obligacin, de volver a construir.
Si la destruccin fue por dolo o culpa del superficiario deber
indemnizar los daos y perjuicios ocasionados al dueo del suelo.
EFECTOS DE LA EXTINCIN.
-Reversin de lo edificado.
En derecho
Qu es el Derecho de Superficie?
- El derecho de superficie es un Derecho Real, en la que un sujeto llamado
superficiario es propietario de construcciones, edificaciones o plantaciones de manera
temporal en el suelo que pertenece a otra persona.
- El derecho de superficie se puede definir como derecho real temporal que
comprende la facultad de construir sobre el suelo, sobre el vuelo o en el subsuelo de
otro, con derecho a apropiarse indefinidamente de lo que ha sido construido en plazo.
Por tanto, el derecho de construir no es slo eso, sino que tambin conlleva la
potencialidad de hacer propia la obra edificada. En virtud del derecho de superficie el
propietario del suelo, o dominus soli, constituye sobre ste un derecho real a favor de
un tercero, que adquiere de ese modo una parte del ius aedificandi que le faculta a
levantar y mantener construcciones sobre la misma, o por debajo de ella. El Codice
Civile italiano de 1.942, en su artculo 952, regula el derecho real de superficie desde
dos planos; por un lado el de considerarle derecho real de construir y por el otro el de
la propiedad superficiaria.
o Es preciso pues distinguir entre la propiedad superficiaria, es decir, la propiedad de
una edificacin, y el derecho de superficie, que es el derecho a tener y disfrutar dicha
propiedad en terreno ajeno. En ese contexto jurdico no cabe duda que el derecho de
superficie constituye propiamente una derogacin del derecho de accesin, pues por
l coexisten sobre el mismo cuerpo del bien, los derechos del dominus soli o dueo
del suelo, y del superficiario, titular del ius aedificandi, en estado puro -exteriorizado
como derecho de superficie- y propietario de lo que se edifique en el futuro.
- Modernamente se ha definido a la superficie como el derecho de hacer y mantener
una construccin sobre el suelo o el subsuelo de otros.
2 NATURALEZA JURDICA.
En primer lugar tenemos que analizar sus caractersticas:
1. Primero el derecho de superficie es un Derecho Real porque recae sobre bienes,
de tal manera que hay un verdadero Derecho Real.
2. Segundo es un Derecho Real Inmobiliario, solamente puede haber derecho de
superficie en materia de bienes inmuebles, nunca en materia de bienes muebles.
necesaria para completar los negocios jurdicos erga omnes sobre los derechos
anteriores.(10)
2.3 FUENTES DEL DERECHO INMOBILIARIO
Las fuentes del Derecho Inmobiliario se satisfacen con las reglas comunes de las
fuentes de derecho como son: La Constitucin, las Leyes y Decretos, los Tratados y
Convenios Internacionales, la Costumbre y la Jurisprudencia. Sin embargo, goza de
ser un Derecho Excepcional, por lo que sus tribunales pueden dictar sus propios
reglamentos, tal como lo contempla la Ley No.1542, sobre Registro de Tierras en la
Repblica Dominicana.
La Ley de Registro de Tierra organiza tres procedimientos, que son:
La Mensura Catastral.
El Saneamiento.
La Depuracin de ttulos o acciones de pesos y particin de los terrenos comuneros
(actualmente este procedimiento se conoce como Registro de la Propiedad
Inmobiliaria).(11)
(10) Osorio Manuel, Diccionario de Ciencias Jurdicas, Polticas y Sociales, pgina
323.
(11) Arstides lvarez Snchez, Estudio de la Ley de Tierras, pgina 12.
2.3 OBJETO Y EXTENSIN DEL DERECHO DE SUPERFICIE EN EL CDIGO
CIVIL BOLIVIANO.
Art. 205 (Objeto y extensin del derecho de superficie).
I. Pueden ser objet del derecho de superficie slo las construcciones en su integridad
y que representen un todo independiente.
II. El derecho de superficie se extiende a todo el subsuelo en que se apoya y sustenta
la construccin. Se extiende tambin a otras partes del suelo que impliquen una
ventaja para el uso y goce de la construccin, a menos que el titulo constitutivo
disponga otra cosa.
III. En caso de enajenacin del suelo o de la superficie, el superficiario o el propietario
del suelo, tiene derecho de preferencia en igualdad de condiciones frente a terceros
interesados.
3 DERECHO A CONSTRUIR.
Tambin es. una modalidad del derecho de propiedad en virtud del cual una persona
llamada concesionario, obtiene la autorizacin del dueo de un suelo, a levantar
construcciones .precarias, conservando el derecho de propiedad por un lapso de
tiempo a cuya finalizacin debe restituir el bien en las mismas condiciones en que se
encontraba originalmente.
Las diferencias entre el derecho de superficie y el derecho a construir son las
siguientes:
1. Primero, el derecho de superficie recae sobre construcciones, edificaciones y
plantaciones solidas, en el sentido de que van ha permanecer en el suelo, en cambio
el derecho a construir recae sobre edificaciones no solidas en el sentido de que
pueden ser levantadas en cualquier momento, normalmente construcciones precarias,
galpones, talleres, armazones o sea siempre y cuando se traten de edificaciones
desmontables consiguientemente retirables.