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PRINCIPIOS
Algunos de los principios fundamentales extrados de los considerandos de la Ley
Especial de Lotificaciones y Parcelaciones para uso habitacional son:
a)
Principio de igualdad: entendindolo como desde el punto que todas las personas
deben ser tratadas igualmente por parte del Estado en cuanto a lo que es esencialmente
iguales en todos ellos, y esta Ley se refiere a que es el ideario del Estado que todas las
familias salvadoreas lleguen a ser propietarias de su vivienda, garantizando la propiedad
privada en funcin social.
b)
razonabilidad en las normas y actos que dicten las autoridades; es decir, la seguridad
jurdica se opone a modificaciones bruscas, ilegitimas o irrazonables, es por ello que este
principio se cumple cuando el individuo ha sido notificado de la existencia del
procedimiento que se le sigue o ha seguido, y cuando, adems, se le ha dado la
oportunidad de ser odo y de probar, de algn modo , los hechos que creyere
conducentes a su descargo. Ya que como lo menciona esta ley, existen lotificaciones que
no han seguido el debido proceso para la legalizacin y actualizacin de las mismas, y no
permiten que las familias o personas adquirientes de los inmuebles, obtengan con
prontitud y certeza los ttulos de propiedad correspondientes.
a) La falta de otorgamiento del contrato de adquisicin de lotes a plazo por parte de los
desarrolladores parcelarios en los trminos que seala la Ley Especial de Lotificaciones y
Parcelaciones para uso habitacional a favor del Lote-habiente.
b) Promocionar, vender, prometer vender o comercializar lotes o parcelas en
contravencin a lo establecido en el art. 4 de la Ley Especial de Lotificaciones y
Parcelaciones para uso habitacional (lo referente a autorizaciones de parcelaciones de
inters social)
c)
Negarse a realizar u obstaculizar la tradicin del dominio del lote o parcela, una vez
que se haya cancelado el precio total del lote y que se hubieren obtenido las
aprobaciones correspondientes.
e)
Para evitar que se puedan iniciar dos procesos administrativos sancionatorios por la
misma causa al mismo infractor, el Art. 40 del Reglamento de la Ley Especial de
Lotificaciones y Parcelaciones para uso habitacional establece que la Defensora del
Consumidor y el VMVDU tendrn la obligacin de notificar entre si el inicio de cualquier
proceso sancionatorio para efectos de colaboracin y evitar el inicio de procesos por los
mismos hechos e infracciones, a ms tardar 15 das hbiles a la admisin de cada
procedimiento.
Tambin la Defensora del Consumidor, mediante su Tribunal Sancionador tendr
la potestad de sancionar las infracciones a la Ley Especial de Lotificaciones y
Parcelaciones para uso habitacional que afecten intereses colectivos o difusos de
los lote-habientes, en los trminos establecidos en la Ley de Proteccin al
Consumidor. En este caso el Tribunal Sancionador tendr la Facultad de ordenar
la devolucin de lo pagado por los lote-habientes como efecto restituido de la
sentencia.
a)
lotificaciones o parcelaciones para evitar cumplir los requisitos establecidos por la Ley
Los organismos para imponer las sanciones establecidas en la Ley, es la Defensora del
Consumidor, a travs de su Tribunal Sancionador, quien se regir por el procedimiento
administrativo sancionador establecidos en la Ley de Proteccin al Consumidor; pero
dems tiene competencia para imponer sanciones el Viceministerio de Vivienda y
Desarrollo Urbano; exclusivamente de las infracciones de no inscribir o actualizar el
registro de desarrolladores parcelarios, no proporcionar la informacin requerida por el
VMVDU y la de simular bajo diferentes figuras contractuales o registrales, la conformacin
de lotificaciones o parcelaciones para evitar cumplir los requisitos exigidos en la ley.
La Ley plantea una obligacin para los desarrolladores parcelarios de los lotes objetos del
rgimen en comento, de someterse al Proceso de regularizacin, siendo responsabilidad
del propietario del inmueble cumplir con el proceso. Adems, a efecto de llevar a cabo el
proceso de Regularizacin la autoridad competente para conocer se determina conforme
a las facultades otorgadas respecto a los trmites de autorizacin de parcelaciones segn
la Ley de Urbanismo y Construccin, es decir el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo
Urbano o en su caso las municipalidades.
Una vez recibido la documentacin presentada por los desarrolladores parcelarios, ser
verificada por la autoridad competente, quien realizar las inspecciones que considere
necesarias y anlisis pormenorizado de cada lotificacin, contando con un mximo de
sesenta das hbiles a partir de la recepcin de la solicitud, para pronunciarse respecto de
los requisitos tcnicos, ambientales y legales que deben ser resueltos; para ello se
utilizar como parmetro los requisitos de urbanizacin de parcelaciones calificadas con
grado de autorizacin tipo U4, segn el reglamento de la Ley de Urbanismo y
construccin.
La ley establece un trmino de veinte das hbiles, dentro de los cuales el desarrollador
parcelario podr pronunciarse sobre la resolucin de factibilidad de regularizacin,
transcurrido ese plazo la autoridad competente emitir resolucin determinando las
condiciones en que las lotificaciones debern de regularizarse y las compensacionesque
debern cumplir los desarrolladores parcelarios, a partir de la notificacin de sta que
declare la regularizacin de la lotificacin o parcelacin se le concede un plazo de sesenta
das al propietario, desarrollador parcelario o lotificador para presentar al CNR la
documentacin correspondiente para su inscripcin, para la cual ser requisito
indispensable una declaracin en escritura pblica del desarrollador parcelario y del
profesional o tcnico responsable del levantamiento, en la cual bajo juramento exprese
que los planos presentados con dicha escritura corresponden a los linderos reales del
inmueble y adems no existen disputas de terceros sobre ellos.
Derecho a la informacin
En materia de sanciones es el caso de personas que pudieran aprovecharse de la
necesidad de la poblacin de pretender una vivienda digna realizando fraude que se ve
traducido en la informacin, aspecto comparativo, para la obtencin de un inmueble y
todas las gestiones que conlleva la adquisicin de una vivienda es necesario echar mano
de la ley del consumidor y observar un principio fundamental que es el derecho a la
informacin para no caer en una situacin viciada. Es el caso del articulo 27 ltimo prrafo
de la ley de proteccin al consumidor, cuando dice en caso de viviendas se deber
facilitar al comprador la documentacin completa suscrita por el vendedor relativas a las
caractersticas higinico sanitarias y constructivas de su vivienda etc. De acuerdo a lo
anterior cuando se comercialice con viviendas, debe de otorgarse la documentacin
completa suscrita por el proveedor, definiendo en planta a escala, la vivienda y el trazado
de todas sus instalaciones, as como los materiales empleados en su construccin, en
especial aquella informacin al que el usuario no tiene acceso directo. En el caso que la
vivienda sea vendida antes de su terminacin, el vendedor est obligado a entregar los
documentos necesarios que garanticen la construccin, asimismo debe de brindarse la
informacin sobre las condiciones del entorno en donde se ubica la vivienda, tales como
la fragilidad ambiental y los posibles riesgos. Es decir que la ley establece importantes
derechos que pueden complementar la proteccin de los consumidores o de los lote
habientes potenciales.