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Resumen ejecutivo
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EVALUACION DE INSTALACIONES DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
ndice
Resumen ejecutivo 2
Introduccin 4
Objetivos 5
Desarrollo
1) Inmobiliaria Tecsa
1.1) Conformacin de la sociedad de la inmobiliaria
6
1.2) Historia de la inmobiliaria
7
1.3) Estructura de la organizacin 8
1.4) Participacin de mercado a nivel regional y nacional 9
1.5) Productos y servicios que ofrece la inmobiliaria 10
1.6) Diferenciacin con respecto a la competencia 11
1.7) Segmento objetivo de la inmobiliaria 11
1.8) Publicidad y estrategia de venta 12
1.9) Percepcin de la inmobiliaria por parte de los clientes 12
2) Inmobiliaria Aconcagua
2.1) Conformacin de la sociedad de la inmobiliaria
13
2.2) Historia de la inmobiliaria 14
2.3) Estructura de la organizacin 15
2.4) Participacin de mercado a nivel regional y nacional
16
2.5) Productos y servicios que ofrece la inmobiliaria 17
2.6) Diferenciacin con respecto a la competencia
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Introduccin
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Objetivos
Los objetivos principales del siguiente trabajo son los siguientes:
Analizar las inmobiliarias Tecsa y Aconcagua partiendo de su historia y
desarrollo en el mbito inmobiliario hasta llegar a los estudios
realizados por cada una de ellas para pronosticar el xito de un
proyecto.
Anlisis de las inmobiliarias a travs del estudio de mercado.
Anlisis de un proyecto exitoso y otra fracasado en el sector
inmobiliario segn estudios de mercado, cmo afecta un mal estudio a
un proyecto.
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Desarrollo
1) Inmobiliaria TECSA
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Una de sus ventajas comparativas es que cuenta con una variada flota de maquinaria
especializada en distintas reas, tales como Movimiento de Tierra, Hormign, Gras
Torre, Gras Hidrulicas, Camiones Pluma entre otros, que incluyen operadores
certificados, permitindole a los clientes satisfacer sus requerimientos de equipos con un
slo proveedor.
Como complemento, cuenta con un moderno software especializado en la gestin de
arriendo de equipos, a travs del cual cada cliente puede controlar sus operaciones en
lnea.
Estrato social: A, B
Emplazamientos: Vitacura, Lo Barnechea,
Las condes, Providencia,
Via del mar, Reaca, Iquique, entre otros
Fines de uso: Vivienda unifamiliar en altura
y oficinas.
Valores y compromisos
Calidad
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Compromiso
tica en los negocios
Innovacin
Prevencin de riesgo
Respeto por el medio ambiente
Slida posicin financiera
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2) Inmobiliaria Aconcagua
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-Diseos de vanguardia
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Diversificacin Geogrfica
Venta potencial MM UF12, 4
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En esta segunda etapa queremos que nuestros clientes vean que estamos
siempre buscando las mejores alternativas para satisfacer sus necesidades. Con
precios de venta en verde, pretendemos premiar la confianza que nos han tenido
al preferirnos hoy, sin esperar que la etapa est en pie, indic Sanhueza.
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Durante todo el mes de agosto los clientes podrn acceder no slo a una
tasa preferencial de 1,9% los dos primeros aos, y fija de 5,5% durante el resto
del periodo, sino que adems tendrn la posibilidad de un crdito de consumo
para equipar su nuevo hogar, equivalente al 10% del valor de la vivienda, entre
otros beneficios.
Un espectacular convenio firm Inmobiliaria Aconcagua con Falabella para
sus ms de 70 proyectos desde Antofagasta a Puerto Montt, gracias al cual
vuelven las promociones de 110% de financiamiento inmobiliario.
Durante todo el mes de agosto, los clientes de Aconcagua que tomen su
crdito hipotecario con Banco Falabella podrn acceder a una tasa privilegiada
de 1,9% los dos primeros aos, y fija de 5,5% durante el resto del periodo;
adems de tener la opcin de solicitar un crdito de consumo para equipar su
nuevo hogar, equivalente al 10% del valor de la propiedad por hasta 7 aos, a
una tasa de 0,55% mensual por los primeros 24 meses, y de un 1% por los
siguientes 60 meses.
Dicha promocin tambin entrega una serie de beneficios en servicios
asociados, como gastos operacionales gratis y mudanza sin costo.
Sobre el financiamiento de 110% que comienza este fin de semana, el
gerente comercial de Aconcagua, Pablo Droguett, destac que sabemos que lo
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Para realizar correctamente este trabajo, resulta vital poder contar con una
base de datos de potenciales compradores reales como contactos que cumplen
con este perfil, que se comunica cada mes.
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Variables de anlisis:
Tipos de inmuebles.
Casas y departamentos.
Oficinas y locales comerciales.
Terrenos para proyectos.
Galpones industriales y bodegas.
Estacionamientos.
Edificios de vivienda, oficina o mixtos.
Los profesionales a cargo de esta rea de estudio son generalmente arquitectos
e ingenieros con especialidad en el sector inmobiliario, y capacitados en
metodologas desarrolladas a nivel internacional.
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Tendencias Geogrficas:
Es el punto inicial de toda construccin. Y tal vez, el ms importante. La
eleccin de un buen terreno puede llevar al xito o al fracaso a un proyecto
inmobiliario. Por eso las empresas tienen sus propios profesionales que miran,
observan y concluyen qu terreno comprar. Adems muchos externalizan el
asunto, sobre todo, cuando no quieren que se sepa el nombre de la inmobiliaria,
para evitar un alza injustificada de los precios y as obtener ms antecedentes
sobre el pao en cuestin.
Pero poco queda de esas grandes extensiones de tierra para construir. Los
terrenos baldos generalmente ya tienen dueos. Inversionistas, que con mucha
anterioridad pusieron el ojo en esos lugares, los compraron, y los tienen a la
espera de que llegue un buen momento para desarrollarlos.
El problema es que a diferencias de dcadas anteriores hay muchos
grupos inmobiliarios. Se han metido bancos, fondos de inversiones, entonces los
terrenos han subido mucho su valor y cada da cuesta ms conseguirlos. Hoy da
tener un terreno eriazo es prcticamente imposible. Lo que uno consigue son
casas ya habitadas, se arma un pao y se demuele.
Bodegaje o stock de terreno es el trmino acuado por los expertos para
decir cuntos terrenos tienen reservados los inversionistas para futuros
proyectos
Una inmobiliaria debera tener al menos un 20% o un 30% en bodegaje,
pensando que el 50% de sus proyectos est en distintas etapas de construccin,
y tienes otro 20% en vista
Los requerimientos esenciales para elegir un terreno es saber cul es la
velocidad de venta y rentabilidad una vez que el proyecto ya est hecho.
Conocer muy bien la ordenanza municipal sobre qu est permitido construir en
esa comuna. Y que el terreno est, lo ms cerca posible, de una avenida
importante, de comercio, colegios y servicios bsicos
Tendencias Sicogrficas:
Quienes han participado en el sector inmobiliario y de la construccin en
los ltimos 15 aos, habrn podido notar y seguir con detenimiento los cambios
que se han producido en el mercado y que, directamente afectan al comprador y
los resultados comerciales, si no se los tiene claramente identificados y adems,
no se toman las medidas para ajustar las estrategias a las nuevas condiciones.
Estilo de vida:
Este estudio se hace con el propsito de conocer el estilo de vida de cada
cliente, lo que permite establecer en el proyecto los programas necesarios
capaces de seguir el ritmo del estilo de vida del consumidor. Este punto suele ser
importante especialmente en el sector inmobiliario, ya segn los resultados del
estudio la inmobiliaria ve si es viable o no el proyecto para un consumidor en
especifico, la idea es no caer en separar al consumidor de otro, sino ms bien
que se integren en un mismo espacio cubriendo las necesidades de cada uno de
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Proceso de decisin:
El proceso de decisin es un estudio que se debe hacer dependiendo del
tipo de consumidor al cual va dirigido el proyecto inmobiliaria, por lo que el tipo
de publicidad para tomar dicha decisin debe estar enfocada a cada tipo de
pblico, de manera de poder informarse de mejor manera de los beneficios del
producto.
La inmobiliaria Tecsa se caracteriza por su publicidad a travs de buenas
imgenes de los proyectos, lo que es muy llamativo para todo tipo de pblico,
hace uso de medios televisivos, escritos (folletos, afiches, gigantografas) y
virtuales (internet), este ultimo de esencial trascendencia ya que en su pgina
principal hacer conocer sus proyectos, su historia, proyectos futuros y servicios
post-venta.
Por otra parte la inmobiliaria Aconcagua, en la regin de Antofagasta, se
caracteriza por tener publicidad dentro de la cuidad, en sectores estratgicos
(sectores altos de la cuidad del proyecto), adems de contactarse con algunos
bancos de manera que los clientes conozcan los proyectos a travs de folletos o
carpetas de clientes diseadas especialmente para que los clientes se informes
de manera integral del proyecto en venta.
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ESTRATEGIAS Y
POSICIONAMIENTO
En los ltimos aos se ha
acrecentado la migracin
habitacional entre y hacia sectores
aledaos al casco urbano de las
ciudades capitales, con preferencia
hacia la periferia (zonas de
expansin urbana o incluso rural)
La respuesta de los
constructores hacia los altos costos
de la tierra en la ltima mitad de la
dcada anterior, la preferencia
hacia vivienda unifamiliar (casas) y
la bsqueda de alternativas para
una mayor calidad de vida,
originaron un crecimiento explosivo de la oferta hacia los sectores perimetrales
en primera instancia, para luego extenderse a antiguas localidades rurales y la
expansin en altura en cuanto lo permite la adquisicin de terrenos ya cada vez
ms difciles de obtener y la acumulacin de activos financieros adecuados.
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PRODUCTO
Una de las responsabilidades del empresario moderno en cualquier
actividad econmica, es la de mantenerse al da respecto a los cambios que se
suceden y que pueden afectar positiva o negativamente su empresa. Estos
pueden darse a nivel macroeconmico del pas, de la industria en la que se
encuentra su actividad, de los competidores presentes en el sector, de su
entorno o de su cliente mismo. En la actualidad, con el desarrollo de las
comunicaciones y los nuevos medios de informacin de que dispone el
comprador, esta situacin de cambio se vuelve ms dinmica y a veces
dramtica, por lo que se requiere estar siempre alerta e informado, ya sea para
ajustar sus estrategias de mercado, entender cmo se modifica y transforma el
perfil de su potencial comprador reorientar la brjula de su actividad
constructora o comercial.
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PLAZA O DISTIBUCIN
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Venta indirecta:
Ninguna de las dos inmobiliarias cuenta con corredora propia, por lo que la
distribucin por este medio se hace de manera convencional, de manera
que el cliente se acerca a una corredora de propiedades la cual lo lleva al
proyecto, sin embargo es importante destacar que para que una corredora
pueda trabajar con algn proyecto de cualquiera de estas inmobiliarias
debe trabajar en conjunto con ellas, vale decir que debe estar todo dentro
del marco legal establecido por las mismas inmobiliarias, de lo contrario la
corredora no podra hacer uso del nombre del proyecto y menos de la
marca que en este caso en el nombre de la inmobiliaria.
PUBLICIDAD Y PROMOCIN
El comprador de vivienda, en los ltimos aos, cuenta con ms variadas
fuentes de informacin, que le permiten realizar un mejor anlisis y evaluacin y
tomar una mejor decisin con un mayor rendimiento de su inversin, al adquirir
la nueva vivienda. El aumento de medios de informacin escrita, particularmente
revistas especializadas, como el caso del Portal Inmobiliario entre otras, eventos
como las exposiciones permanentes de la C.CH.C, ferias internacionales,
congresos, simposios, cursos, seminarios y el uso de Internet, facilitan el proceso
de seleccin y decisin de compra, beneficiando ampliamente al comprador.
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4 Estudio de Mercado
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Mega proyecto La Serena Golf, xito inmobiliario.
Inmobiliaria: La Serena
Ubicacin: A 10 min de la cuidad de La Serena, Chile
Superficie: 500 hectreas en terreno y 7 Km de playa
Caractersticas: Complejo turstico con usos de segunda y primera vivienda
Primera inversin: US$5 millones
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Estudio de mercado
1. Caractersticas geogrficas:
La regin de Coquimbo tiene una poblacin regional de 603.210 habitantes
segn el Censo del 2002, un 78.1% corresponde a poblacin urbana, mientras
que solo el 21.9 % vive en zonas rurales. La tasa medio de crecimiento anual
para el periodo 200-2005 en la regin fue de 1.33 personas por cada cien
habitantes.
Su economa radica principalmente en el rubro agropecuario, silvcola,
pesquero, turstico, comercial y minero, estos tres ltimos sustentan en su
mayora a la regin haciendo los mayores aportes al producto interno bruto (PIB)
nacional.
El mayor atractivo est en la zona costera, debido a la gran cantidad de
complejos recreacionales y vacacionales, tambin destacan las zonas aledaas al
valle del Elqui, donde se produce el pisco e ir a Vicua en donde Gabriela Mistral
naci.
Su clima es clido con oscilaciones trmicas bajas. El 80% de las
precipitaciones se registran en los meses de invierno y aumenta con la altura.
2. Caractersticas demogrficas:
Este proyecto est dirigido a un pblico de todas las edades (nios, jvenes,
adulto e incluso adulto mayor), extranjeros o residentes, ya que cuenta con las
instalaciones capaces de satisfaces las necesidades de cada uno de ellos, desde
juegos hasta espacios recreativos, e incluso espacios de tranquilidad a orillas de
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Estudio de mercado
1. Caractersticas geogrficas:
La densidad poblacional de esta regin alcanza a 393,5 habitantes por km2,
siendo la provincia de Santiago la ms densamente poblada, con 2.275,1
habitantes por km2.
En cuanto al crecimiento por comuna, se destaca Quilicura (en la provincia de
Santiago), con una tasa de crecimiento promedio anual de 11,24%, seguida de
Puente Alto (en la provincia Cordillera) y Maip (en la provincia de Santiago), con
6,6% y 6,02%, respectivamente. Por el contrario, las comunas con tasa de
crecimiento negativo fueron Peaflor (provincia de Talagante), con -1,77%;
Independencia, con -1,72%, y San Joaqun, con -1,55% (ambas en la provincia de
Santiago).
2. Caractersticas demogrficas:
El proyecto estaba dirigido a todo pblico, de todas las edades y de clase
media- alta y alta, extranjeros, residentes, turistas, entre otros. Contaba con
instalaciones de cine restorn, juegos, casino, destinados a su pblico especfico,
ya que algunos posean restricciones de edad, sin embargo presentaban variadas
alternativas en especial para las familias.
3. Caractersticas sicogrficas:
Se enfocaba en un consumidor que buscara un espacio de recreacin, con
variedades de espacios de entretencin. Un pblico activo en relacin a las
actividades fuera de la rutina diaria.
4. Estilo de vida:
Consumidor con un estilo de vida activo, el cual busque un escape de la rutina
diaria a travs de espacios de recreacin o entretencin.
5. Uso del producto:
Enfocado en entregar diversin y espacio de recreacin a los diferentes tipos
de clases sociales, en especial al sector en donde estaba ubicado (Macul).
6. Beneficio del proyecto:
Entregar un espacio de entretencin en la comuna de Macul y a toda la
comunidad santiaguina, integrando un proyecto conocido mundialmente en una
ciudad con alta poblacin.
7. Proceso de decisin:
En el periodo en que el proyecto funciono, se presentaron variadas
publicidades tanto en forma escrita (afiches) como visual (televisin), se
presentaron promociones para el pblico, sin embargo a pesar de los intentos
de llamar ms publico con ofertas y promociones, el proyecto no logr tener
el impacto que esperaba.
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Conclusiones
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Recomendaciones
Como primera instancia esta el evaluar los beneficios que ofrece cada
inmobiliaria para una futura compra, vale decir promociones, garantas,
servicios post-venta, costos, instalaciones del inmueble, entre otros.
Cada inmobiliaria es capaz de ofrecer productos diferentes, sin
embargo es el consumidor en que decidir cual proyecto satisface
mejor las necesidades de l, es por eso que cada inmobiliaria busca
presentar proyectos innovadores, modernos y de atractivos diseos.
Cada proyecto basa su xito o fracaso en un estudio de mercado, ya
que de este se desprenden las variables que permiten que el proyecto
se lleva a cabo, sin embargo existen proyectos que a pesar de hacer
buenos estudios de mercado fracasan y pueden deberse a factores
econmicos, esto se relaciona al estado econmico de un pas y como
puede afectar abruptamente a un proyecto inmobiliario.
La inmobiliaria Tecsa se ha caracterizado por tener proyectos muy
exitosos, sin embargo ltimamente, despus del terremoto, ha tenido
problemas para poder cubrir las garantas de los inmuebles, lo que ha
provocado la molestia de sus residentes, una recomendacin
importante es saber en tipos de casos la garantas se hacen efectivas y
cul es el tiempo mximo de respuesta por parte de la inmobiliaria.
La inmobiliaria Aconcagua tambin ha tenido problemas en cubrir
garantas, en especial las acusaciones por mala calidad de la
construccin, por lo que se recomienda que se investigue si se han
solucionado los problemas de construccin, de qu manera se
solucionaron, y que futuras garantas ofrece la inmobiliaria de existir los
mismos problemas.
En caso de los estudios de mercado, es recomendable trabajar con un
cierto factor de riesgo, lo que permite que al existir riesgos futuros la
inversin no sea una prdida total.
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Bibliografa
Accesos web:
http://www.revistatc.com/?p=497
http://www.reclamos.cl/reclamo/2010/jun/aconcagua_da_os_terremot
o_sin_solucionar
http://www.salfacorp.com/files/seminario_larrain_vial.pdf
http://www.revistanos.cl/2010/03/26/inmobiliaria-aconcagua-la-
mejor-alternativa-en-casas-para-concepcion/
http://www.inmobilia.com/default/detalle_inmonews.php?
idi=es&pais=14&id_inmonews=78
http://www.zonaforestal.cl/actualidad/176-marcelo-fourcade-y-la-
alianza-con-aconcagua-%E2%80%9Cera-la-unica-formula-para-
crecer%E2%80%9D/
http://www.iaconcagua.com/?unidad=0&seccion_id=SERVICIOS
http://www.iaconcagua.com/?
unidad=0&seccion_id=c3909e9fce20664bdb44efb19b798c1f
http://www.tecsa.cl/inmobiliaria.htm
http://www.elinmobiliario.cl
http://www.portalinmobiliario.com/
http://www.zoominmobiliario.com/
http://www.cchc.cl/
http://www.portalinmobiliario.com/Diario/noticia.asp?NoticiaID=6090
http://www.laserenagolf.cl
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http://webcache.googleusercontent.com/search?
q=cache:674hcAcG5R0J:www.regioncoquimbo.cl/diario/content/view/1051/
2/+proyecto+la+serena+golf&cd=4&hl=es&ct=clnk&gl=cl&client=firefox-
a
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firefox-a
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me-nuevo-gerente-general-del-club-
la.html+proyecto+la+serena+golf&cd=9&hl=es&ct=clnk&gl=cl&client=fir
efox-a
http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:MJyn4P-
UkFMJ:edelect.latercera.cl/medio/articulo/0,0,3255_5676_188379,00.html+
fracaso+parque+hollywood+en+santiago&cd=2&hl=es&ct=clnk&gl=cl&cl
ient=firefox-a
http://webcache.googleusercontent.com/search?
q=cache:z2uyMbPyO7oJ:www.chilevision.cl/home/index.php%3Foption
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%3D121+proyecto+parque+hollywood&cd=1&hl=es&ct=clnk&gl=cl&clie
nt=firefox-a
http://www.portalinmobiliario.com/Data/diario/descargas/IAI0708_2.pdf
Anexos
Informe de la actividad inmobiliaria en la regin de Valparaso:
Departamentos nuevos en la comuna de Valparaso
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(Portalinmobiliario.com 06-02-2007)
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