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LosefectosdelosespaciosverdespblicosenelvalordelapropiedadresidencialenBeijing

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Sept.,2012

RevistadeRecursosyEcologa

J.Resour.Ecol.20123(3)243252
DOI:10.5814/j.issn.1674764x.2012.03.007
www.jorae.cn
Losefectosdelosespaciosverdespblicosenelvalordelapropiedadresidencial

Vol.3No.3
Artculo

enBeijing

ZHANGBiao *,XIEGaodi XiaBin y ZHANGCanqiang

1

1,

1InstitutodeCienciasGeogrficasyRecursosNaturalesdeInvestigacin,CAS,Beijing100101,China
2InstitutodeEconomadeReciclaje,UniversidadTecnolgicadeBeijing,Beijing100124,China
Resumen:Unaseriedeestudiosempricosenlaregineuroamericanademuestranconsistentementeque,parquesy
Losespaciosabiertostienenunimpactopositivoenlosvaloresdelaspropiedades.Sinembargo,esteefectonohasido
Beijing,China.Yelpblicoylosgerentesdelaciudadamenudoignoranosubestimanelpapeldelverdeurbano
Espacios.Enestetrabajoseexaminlarelacinentreelpreciomediodelasviviendasde76reasresidenciales
Y14parquesenBeijing,ymidilosbeneficiostotalesde18070hadeespaciosverdespblicosenresidenciales
Valordelapropiedad,utilizandolosdatosdeinventariodeespaciosverdesurbanos(2009)ytcnicasdeSIG.Resultados
Mostrquelosvaloresdelapropiedadresidencialubicadosa8501604metrosdelosparquesalcanzaronun0,5%
Al14,1%enelpreciodeventa.ElbeneficiogeneraldelosespaciosverdespblicosdeBeijingen
Propiedadera2.86milmillonesCNY(1USD=6.83CNY),yelbeneficiomedioporhectreaverdepblico
0,16millonesdeCNY,loquecorrespondea1,83,9veceselcostodemantenimientodelespacio
Beijing.Porlotanto,existelaposibilidaddequelosgobiernoslocalesaumentenlos
Creacinymantenimientodeespaciosverdesurbanos.
Palabrasclave:modelohednicoPreciodelaviviendaEspaciosverdespblicosElvalordelapropiedad

Conelefectoeconmicodelosespaciosverdespblicos
SobrelosvaloresdepropiedadenBeijing.
Losparquesurbanosylosespaciosabiertosnoslo
Sinembargo,elefectodelespacioabiertourbanoylos
Ambientenatural,sinotambinmejorarlacalidaddela
Losvaloresdelapropiedadresidencialesmuydifcildecuantificar,
Vidaenlaszonasurbanasyllevaracaboactividades
Porlacomplicadarelacinentrepreciodelavivienday
funciones(BolundyHunhammer1999Jensenetal.,2000 factoresambientales(Huietal.,2007).Elmedioambiente
LiyWang2003ChenyJim2008Zhangetal.2011).
Factoressonloquelagenteconsideraraantesdecomprar
Adems,laabundanciadepublicaciones
Casa,ytaleselementossereflejanenlospreciosdelapropiedad,
AparicindelparquetuvograndesinfluenciasenlosvecinosPorejemplo,elruido,lacalidaddelaireylaaccesibilidad
Valoresresidenciales(porejemplo,EspeyyOwusu
reas(Freeman1979Tyrvainen1997).Mientrasqueelanterior
Edusei2001GLA2003JimyChen,2010).Sinembargo, Estudiosmostraronunafuerteevidenciadequelosparquesy
HahabidopocosestudiosrealizadosenBeijing,China.
Tuvounimpactopositivosustancialenlapropiedadinmediata
Porahora,casiel85%delosparquessongratuitosalpblicoen
valores(porejemploNetusiletal2000.Lutzenhisery
Beijing,yelgobiernolocalasumelaresponsabilidadde
Netusil2001Irwin2002Dunseetal.2007),huboalgunos
Creacinymantenimientodeespaciosverdesurbanos.Apesardeque
Conclusionesquenorespaldanelprincipioprximo(Crompton
Losefectosexternosdelosparquessobrelosvaloresdelavivienda
2001,2005).Unaanalogatilesconunfrentebienarreglado
Beneficiosparalospropietarios,pocaspersonas
Queesprobablequeaumenteelvalordeunhogar,perosi
Relacinentreelespacioverdeurbanoyelvalordelapropiedad,
Estcubiertodemalezas,entoncesesprobablequeelvalordelapropiedad
Yporlotantoelpapeldelosespaciosverdesurbanosesamenudoignorado
Serdisminuido(Fox1990).Dadoquelosparquesyespaciosabiertosson
Osubestimado.Esnecesarioseguirinvestigando
Homogneas,existendiferenciascualitativasentreellas
1.Introduccin

Recibido:20120412Aceptado:20120518
Fundacin:estainvestigacinesfinanciadoporlaOficinaMunicipaldeBeijingdelpaisajeySilviculturayelmayorEstadodeInvestigacinBsica
ProgramadeDesarrollodeChina(No.2009CB421106).
*Autorparalacorrespondencia:ZHANGBiao.Correoelectrnico:zhangbiao@igsnrr.ac.cn.

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RevistadeRecursosyEcologaVol.3No.3,2012
Quepuedandarlugaradiferentesimpactosenla
lospreciosresidenciales,DesRosiersetal.(2002)midila
(Crompton2001).Porlotanto,estoshallazgos
Incrementoenelvalordelaspropiedadesasociadoconelpaisajismo
Estudiospreviossobreelparqueyelespacioabierto
EnQuebecCity.Realizaronunaencuestadetallada
DiferentesreaspuedennosergeneralizablesaPeknporque
De760casasunifamiliaresvendidasentre1993y2000,
Delasdiferenciasdecontexto,escalaomisin.
Einformquelacubiertaderbolesdensospodradisminuirelvalor
Estedocumentoconduceenprimerlugarunaencuestasobrelapropiedad
Enun2%,mientrasqueelpatioajardinado,unseto,
Atributosde76reasresidencialesquerodean14parques Lasacerasajardinadasagregaronrespectivamente12,4%,3,6%y4,4%
EnBeijing,utilizaunmodelohednicoparaanalizarla
Alvalordemercadodeunacasa.Paraapoyarlatomadedecisiones
Relacinentrevaloresdepropiedadyparques,finalmente Enlaspolticasdeordenacindelpaisajeyurbanismo
AplicalastcnicasdeSIGyelSptimoInventario
CiudadesdeTokioyKitakyushudeJapn,GaoyAsami
DelosespaciosverdesdeBeijingparamedirelimpacto (2007)estableciunmarcoformalqueintegrabala
18070hadeespaciosverdespblicosenlapropiedadresidencial
Anlisisdelosjuicioscognitivosdelpaisajeurbano
valores.Esteestudionosloproporcionaunamejorcomprensin
Yladesusimpactoseconmicos.Habiendorevisadoel
Delarelacinentrelospreciosdelaviviendaylos
Literaturasexistentesdelimpactodelosparquesenlapropiedad
EnBeijing,perotambinofrecenunanuevaperspectivade Valores,encontramosqueelespacioverdeurbanotenaun
Estrategiasdeinversinenespaciosverdesurbanosparalaciudad
Influenciaestadsticamentesignificativaenlapropiedadvecina
Polticos.Estaseccinhaproporcionadounaintroduccin. Valores,enpromediofueunaprimade5%20%.Higo.1muestra
Lasiguienteseccindeestedocumentopresentaunabreverevisin
Laprimamediadelosespaciosverdesurbanosenlapropiedad
Delaliteraturapertinentesobreelefectodelosespaciosverdes
Valoresendiferentesciudadesdelaregineuroamericana.
Preciodelavivienda.Enlaseccin3seexplicarlametodologa
Dadoqueelespacioverdeurbanotieneunainfluencia
Ydatosutilizadosenesteestudio.LaSeccin4informarloshallazgos
Valordelapropiedad,perohastadndellegaesteefecto?Basado
Ylasimplicacionespolticas.Lasobservacionesfinalesse SobrelosdatosdeventasdecasasadosadasenSalodeFinlandia,
Enlaseccin5.
TyrvainenyMiettinen(2000)encontraronque,lasdistancias
A600mtuvounefectopositivosignificativoenelpreciode
2.Revisindelaliteratura
Viviendas.Siladistanciaerademsde600m,elefecto
Durantelasltimascuatrodcadas,muchosinvestigadores Sobreelprecionofueestadsticamentesignificativoalnivelde5porciento.
Lamedicindelasexternalidadesambientalesque
BolitzeryNetusil(2000)tambinabordaronestacuestinutilizando
preciosdelaspropiedades(DesRosiersetal.,1999).Payne(1973)fue
LosdatosdePortland,Oregon.Elanlisis
Entreloscualeselprimeroenhacerlo.Usandolavaloracintradicional
Tcnicas,concluyqueelvalordemercadodeuna
US,SanDiego
Familiarecibiunaprimadel7%enpromedio(entre
EstadosUnidos,Rochester
5%y15%)debidoalavegetacinarborescente,siempreque
NL,Randstad
Haymenosdetreintarbolesenellote.Peroesteestudiofue
CA,Quebec
EE.UU.,Portland
Bastanterudimentarioeingenuo,quereflejala
EE.UU.,Filadelfia
Naturalezadelosinstrumentosestadsticosydiseosdeinvestigacindisponibles
EE.UU.,Minneapolis
enelmomento.Posteriormente,estosdesarrollosde
EE.UU.,Manchester
EE.UU.,Greenville
Anlisis,herramientasestadsticas,datosdetransaccionesen
EE.UU.,Cleveland
FormaylastcnicasdeSIGfacilitaronlarpidaaparicin
EE.UU.,Columbus
Delosestudiosempricos.Moralesyotros.(1976)combinado
EE.UU.,Boston
Pasyciudad
Anlisisdefactoresytcnicasderegresinlinealmltiple
EE.UU.,Boulder
Paraestudiar60ventasresidencialesenManchester,Connecticut.EE.UU.,BatonRouge
EE.UU.,Atenas
Concluyeronquelaspropiedadesresidencialesconbuenrbol
EE.UU.,Austin
Cubiertapodraelevarelpreciototaldeventaenun6%a9%.
EE.UU.,Amherst
ReinoUnido,Aberdeen
AndersonyCordell(1988)encuestarona844familias
0 5 10 15 20 25 30 35 40
PropiedadesresidencialesenAtenas,Georgia,EE.UU.,yencontr
Queelpaisajismoconrbolesseasociconun3,5%a
Primamedia(%)
4,5%deaumentoenelpreciodeventa.Adems,Luttik(2000)estudi
Higo.1Primaspromediodeespaciourbanoenlapropiedad
Casi3000transaccionesdeviviendasenochociudadesoregiones
Valorenlaregineuroamericana.
EnlosPasesBajos,yencontrqueunavistaagradable
Fuentes:SanDiego(QuangyGrudnitski1995),Rochester(Morales
Aumentoconsiderabledelpreciodelavivienda,
etal.1983),Randstad(Luttik2000),Quebec(Theriaultycol.,2002),
Silacasadominaelagua(8%10%)oespacioabierto
Portland(LutzenhiseryNetusil2001),Filadelfia(Wachtery
(6%12%).Sobrelabasedeestosestudiosanteriores,Crompton
Gillen2006),Minneapolis(Anderson2000),Manchester(Morales1980),
Greenville(Henry1994),Cleveland(LaverneyWinsonGeideman
(2001,2005)sugierequeunimpactopositivodel20%en
2003),Columbus(WeicheryZerbst1973),Boston(Moorhousey
Losvaloresdelapropiedadquecolindanconunparquepasivo
Smith1995),Canto(Correlletal.,1978),BatonRouge(Dombrowet
Razonablerazonable.Desdeel
al.2000),Atenas(AndersonyCordell1988),Austin(Martinetal.
Investigacinsehadedicadoprincipalmentealimpactodela 1989),Amherst(Payne1973),Aberdeen(Dunseetal.,2007).

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ZHANGBiao,etal:.LosefectosdelosespaciosverdespblicosenResidencialvalordepropiedadenPekn 245
Peronounefectoestadsticamentesignificativosobreelpreciodeventade
Estosestudiosrevisadosenestaseccinpresentan
Casasadyacentesa(dentrode30mde)espacioabierto.Adistancias
Evidenciadequeelespacioverdeurbanotieneun
Superiora30metrosyhasta450metrosdesde
Impactosignificativoypositivoenelpreciodeventade
Espacio,seencontrqueloshogaressevendanporun
Vecinospropiedadesresidenciales.Sinembargo,notodaslasformas
Mayorqueloshogaresamsde450metrosdeun
Delparqueydelespacioabiertosonvaloradosigualmenteporloshogares,
espacioabierto.PosteriormenteLutzenhiseryNetusil(2001)Yhayunlmiteahastaqupuntolasexternalidadesdelosparques
Ampliesteanlisisparamedirlosefectosde
ampliar.Aunquelosespaciosverdesurbanoshanproporcionado
espacioabierto.Informarondeunacasaubicadaa121180mdedistancia
ImpresionantesbeneficioseconmicosparalosresidentesenBeijing,
Deunparquedereanaturalenpromediotenaunaprimadel19.1%
Estudiosanterioreshandadopocaideadecmo
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Ylasmayoresprimasparaelparqueurbano,reanatural Lospreciosestnrelacionadosconlosespaciosverdespblicos.Laexistencia
Parqueyparquedelaespecialidad/instalacionesestabanenel61120m,
Lasliteraturasanalizaronmsatributosdelaestructuradelavivienda
121180my121180m,respectivamente.En
Lascaractersticasdelvecindarioodelmedio
Adems,NichollsyCrompton(2005)demostraronque
Niveldeunasolacasa.Enesteestudio,vamosainvestigarms
Lasvasverdespodrandehechotenerimpactospositivossignificativos
Atributosambientalesquelascaractersticasdelaestructura
EnlospreciosdeventadelaspropiedadescercanasenAustin,Texas.Y
Vecindario.Adems,eldocumentointentaestimar
Adyacenciaauncinturnverdeprodujounvalorsignificativodelapropiedad
Contribucinglobaldelespacioverdepblicoenla
Primasendosdetresbarrios.LaTabla1presenta
ValoresdepropiedadenBeijingyproporcionarunstanopara
Lasrelacionesentrelamayordistanciadeefectoy
Hogar,agentedebienesracesygerentesdelaciudad
Tipodeespacioverdeenseisestudiosanteriores,yconcluimos
Decisionesopolticas.
Propiedadresidencialubicadaa100500mdedistancia
3.Materialesymetodologa
Elespacioverdeurbanotieneunaprimasignificativa.
3.1readeestudio
Sinembargo,hayunacantidadmuylimitadade
ElefectodelosespaciosverdesurbanossobrelospreciosdelaviviendaenChina
BeijingeslaciudadcapitalydensamentepobladadeChina.
(Yinetal2009.Zhongyotros,2009.ShiyZhang2010). Tieneunasuperficiedetierra1,68millonesdekm yunapoblacinde
Porejemplo,Huietal.(2007)investigaronlosvecinos
19.61millonesen2009.Haycuatroreasdezonificacin:la
Ylascaractersticasambientalesdeunapropiedadresidencial
Ncleodeldistritodelafuncindecapital(DongchengyXicheng),
Sobresuvalordemercadoenunaviviendadegranalturaydensamentepoblada
Lafuncinurbanaextendieldistrito(Chaoyang,Haidian,
ambiente.Loshallazgosfueronensumayoraconsistentescon
FengtaiyShijingshan),elnuevodistritode
estudiosprevios.Loshogaresestabandispuestosapagarmspor
Desarrollo(Changping,Shunyi,Tongzhou,Fangshan
Apartamentosconvistasalmaryairemejor.Sinembargo,greenbelt
YDaxing)yeldesarrollodelapreservacinecolgica
Nofueunavariablesignificativaenelpreciodelavivienda.Kongetal.
Distrito(Huairou,Pinggu,Mentougou,Yanqingy
(2007)midielvalordelacomodidaddelespacioverdeurbanoen
Miyun).Sudensidaddepoblacinesunadelas
CiudaddeJinandeChina,utilizandotcnicasdeSIGypaisaje
elmundo,alos22849km personaeneldistritocentralde
Mtricasenelmodeladodeprecioshednicos.Comoseesperaba,losresultados
Funcindecapital(BeijingMunicipalStatisticsBureau
Tambinconfirmaronelimpactopositivodela
2010).Asimismo,lospreciosdelaviviendaenBeijingsonunodelos
Espaciosverdesurbanosenelpreciodelavivienda.Adems,JimyChen
Mayorentodoelpas,msespecficamente,estnaumentando
(2010)evalulosefectosexternosdelosparquesvecinales Rpidamentedespusde2004.Fig.2mostrquelapropiedadmedia
Sobreelpreciodetransaccindelasunidadesresidencialesprivadasdegranaltura
precioeradeunos4500CNY en2003,yfuede13200
EnHongKong.Losresultadosempricosderivadosde1471CNY en2009.Lospreciosdelaviviendadehechofuemuyvariable
Transaccionesenundistritoindicquelosparquesdebarrioatravsdelaciudad.Endiciembrede2009,segnBeijing
Podraelevarelprecioenun16,88%,incluyendoun14,93%paraladisponibilidad
Informacinestadstica(http://www.bjstats.gov.cn/),la
Y1,95%paralavista.
elpreciomediodelaviviendafuetanaltacomo28605CNYm en
Dongcheng,16CNY785m eneldistritodeChaoyang,mientrasque
Tabla1Lamayordistanciadelosespaciosverdesurbanos
Enlasliteraturasexistentes.
14000
PasCiudad Distancia Tipo
Fuente
m 12000
EE.UU.,Worcester500piesParque
Msetal0,1982
10000
EE.UU.,Worcester2000pies
Parque
Msetal0,1988
8000
Finlandia,Salo600metros ParqueforestaldeTyrvneny
6000
Miettinen,2000
EE.UU.,Portland
1500pies reanaturalLutzenhisery
4000
Netusil2001
Preciosdelavivienda(CNY
2000
UN
USA,Austin 23
Caminoverde
Nichollsy
2001
200220032004
2005
2006
20072008
2009
barrios
Crompton2005
19911995
19962000
Ao
EE.UU.,Portland
1500pies Espacioabierto
WachteryGillen
2006
Higo.2PreciomediodelaviviendaenBeijingdesde1991hasta2009.
2

m2

m2

2)

pgina4
246

RevistadeRecursosyEcologaVol.3No.3,2012
FuesloCNY5303m enelcondadodeYanqing.
Investigarlascaractersticasdelapropiedadde76rearesidencial
HaycuatroclasesdesistemadeespacioverdeenBeijingCercade14parques,yaplicarelmtododepreciohednico
Talescomoespaciosverdespblicos,espaciosverdesafiliados,espaciosdefensivos
Paraanalizarlarelacinentreelvalordelapropiedady
Espacioverdeyespacioverdeproductivo.Elreatotalde Suparquecercano.LuegoadoptamoslatecnologaSIGyla
Elespacioverdeesde61695ha,deloscualesel19,7%estrepresentado
DatosdeinventariodeespaciosverdesurbanosenBeijing(2009)
Porespacioverdeafiliado,24.1%porespaciosverdesdefensivos,
Estimarelbeneficioglobalde18070hadeespaciosverdespblicos
Y2%porespacioverdeproductivoSumanuntotal
Sobreelvalordelapropiedad.
reaverdede43626ha.El29,3%restantees
3.2.1Investigacindelamuestra
Elespacioverdepblicode18070ha.Conelfindellevaracabouna
Anlisisdelosdetalles,elespacioverdepblicosesubdivide
Dadoqueestudiosprevioshandadopocaideadecmo
Enseiscategoras:parqueintegral,parquecomunitario,
LospreciosdelaviviendaestnrelacionadosconlosespaciosverdespblicosenBeijing,
Parquetemtico,parqueenformadecinturn,zonaverdecercadelacalley
Enprimerlugardiseamosunesquemayrealizamosunaencuesta
Paisajeverdeenreasaisladas.Susdefiniciones
Atributosdepropiedadde76reasresidencialesquerodean
SeproporcionanenlaTabla2acontinuacin.Higo.3muestraelespacio
14parques.Lasreasresidencialesyparquesinvestigados
DistribucindeespaciosverdespblicosenBeijing.
SemuestranenlaFig.4ylaTabla3.Paraobteneruna
Muestrarepresentativaderesidentesencadabarrio,la
3.2Metodologa
Losencuestadosincluyendiezagentesdebienesraces,diezhogares
Elobjetivodelpresentetrabajoesmedirlosefectos
Ycincocompradoresdepropiedadesplanificadas.Enlainvestigacin
CercadelosespaciosverdespblicosdeBeijing.Primero Proceso,creamosunformulariodeencuestapararegistrarel
2

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norte

Leyenda
Espacioverdepblico
readeagua
Lmitedeldistrito
Anillodeanillourbano
0 12,525
50
Higo.3Ladistribucinespacialde
PblicosenBeijing.
km
Tabla2OficinaMunicipaldeBeijingdeladefinicindePaisajeySilviculturadeespaciosverdespblicos.
Tipo
parquecompleto

Definicin/Descripcin
rea(ha)
Conunasuperficiemsampliaymltiplesinstalaciones,elparqueesadecuadoparaactividadesalairelibre,incluyendo
9857
Parquesmunicipalesyregionales
parquecomunitario Elespacioverdesirveparalosresidentesdentrodeunaciertadistancia,incluyendoelparqueresidencialdeldistricto
692
(Radiodeserviciode0,5a1km)yjardn(radiodeserviciode0,3a0,5km)
Temadelparque
Elparquetienetemaoestiloespecial,comojardnbotnico,zoolgico,parqueinfantil,etc.
2302
Parqueenformadecinturn
Unafranjadeespacioverde,distribuidajuntoconcalle,paredyro,suelesermayorde8m
235
anchura
ZonaverdecercadelacalleAlladodelacarreteradelaciudad,elespacioverdeesrelativamenteindependiente,comolacalleylazonacuadrada,
2146
Pequeatierraverdealolargodelacalle
Paisajeespacioverde Elespacioverdeparcheconelfindeproteccinecolgicaoelpaisajeenelreaaislada,
2838
Enreaaislada
Yotrasparcelasforestalesindependientes

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ZHANGBiao,etal:.LosefectosdelosespaciosverdespblicosenResidencialvalordepropiedadenPekn
W

247

norte
mi
s

Leyenda
Parque
Sitiodemuestra
perifrico
0

8
km

Higo.4Laviviendaresidencialencuestada
reasyparquesenBeijing.

Caractersticasdecadapropiedaddemuestraysuentorno Todassuscaractersticasylaspreferenciasdelaeconoma
reas.Factoresentrelosqueseencuentranelpreciodeventamedio,
Actoresconrespectoacualquierproductosesuponeque
Ubicacin,condicionesdetransportepblico,distanciaala Exclusivamenteporsucaractersticacorrespondiente
Parquemscercano,tasadeecologizacindelacomunidad,relacindereadesuelo,
vector.Entoncesunarelacinfuncionalentreelprecio
Decoracindelacasa,instalacionespblicas(escolaresyhospitalarias),y
Yseformaunvectorcaractersticodesdelacompra
centrocomercial.Luegoinvitamosacadaencuestadoahacer
Unamercancaestratadacomolacompradeunacanastade
Sujuicioenelformulariodelaentrevista,yfinalmentetratar
"Caractersticas".Asimismo,lospreciosmedios
Conestosdeterminantesydatossignificativosempleando Sesuponequeesteestudioseveafectadoporsusefectosestructurales,
anlisisdecomponentesprincipales.LaTabla4presentael Vecindarioyatributosambientales.porlotanto,nosotros
Estadsticasdescriptivasdelasvariablesclavedelosresultadosdelaencuesta.
Elegirelpreciomediodelaviviendapordistritoresidencialcomo
Elpreciodelavivienda(P)readesuelo(FAR),comunidad
3.2.2Anlisisderegresinhednicadelosdatosdelaencuesta
Latasadeecologizacin(CGR)yelniveldedecoracindelacasa(HDL)
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LosefectosdelosespaciosverdespblicosenelvalordelapropiedadresidencialenBeijing

Losmodelosdeprecioshednicossonunejemplode
Comoatributosestructurales(S)Yelbarrio
Preferencia.BajoelmarcodeHPM,un
Atributos(N)incluyenlasinstalacionesdeserviciopblico(PF),las
SesuponequelamercancasecaracterizaporelconjuntodeLacondicindetrfico(PT),ladistanciaalparquemscercano(DP),
Cuadro3Investiglasreasresidenciales,losparquesysusubicaciones.
Cdigo Nombredelparque
Ubicacindelparque
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14

Tipodeparque

Nmerode
reasresidenciales
TemplodelparquedelcieloDentrodelasegundacircunvalacin jardnhistrico
3
ParqueTaoranting
Dentrodelasegundacircunvalacin parquecompleto
8
LongtanPark
Dentrodelasegundacircunvalacin parquecompleto
7
ParqueZizhuyuan
Entrela2y3circunvalacin
parquecompleto
4
zoolgicodeBeijing
Entrela2y3circunvalacin
Temadelparque
8
ParqueYuyuantan
Entrela2y3circunvalacin
parquecompleto
9
SunPalacePark
Entrelascalles3y4
parquecomunitario
7
parquedeChaoyang
Entrelascalles3y4
parquecompleto
11
ParqueHaidian
Entrelascalles4y5
parquecompleto
1
Palaciodeveranomsantiguo
Entrelascalles4y5
jardnhistrico
3
PalaciodeVerano
Entrelascalles4y5
jardnhistrico
3
Northcreekpark
Entrelascalles4y5
Parqueenformadecinturn
3
parqueolmpico
Entrelascalles4y5
parquecomunitario
5
Parqueolmpicoforestal Entrelascalles5y6
parquecomunitario
4

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RevistadeRecursosyEcologaVol.3No.3,2012

Cuadro4Estadsticadescriptivadelasvariablesclave.
Variable
Abbr. Min
Max Media
DakotadelSur
Descripcin
Preciomediodeventa
PAG 23000 800004006612621,48Preciomediodelmismobarrio
CNY)
Trficopblico
PT
1
10
3
2.46Situacindetransportepblico(paradadeautobsoestacindetren)
condicin
Delvecindariocircundante,1representaelmejory10el
peor
Distanciaala
DP
50
2000
818
578.05Distanciadelbarriomuestraalparquemscercano
Parquemscercano(m)
Relacindereadepiso
LEJOS 1
5
3
1.14Laproporcindelasuperficietotaldelosedificiosenuna
Ubicacinaltamaodelatierradeesaubicacin
Comunidad
CGR 0,20
0,75 0,34
0,10Latasadecoberturadelazonaverdeatodalazonade
tasadeecologizacin
barrio
Decoracindelacasa
HDL
1
5
3
1.71Elniveldedecoracindelacasa,1representaelmejory5el
nivel
peor
Serviciopblico PF
1
3
1,47
0.66Situacincomohospitalyescuelacercadelvecindario,1
instalaciones
Representaelmejoryel3elpeor
Centrocomercial CAROLINADELSUR
1
4
2
0.68Comerciogradodeprosperidadvecindariocercano,1
Representaelmsaltoy3elmsbajo
(M2

LaherramientadebufferdeArcgis9.3,ysevisualizladistanciadeefecto
Delpreciodelaviviendacomoelradiodeamortiguacinpara
Tipo
Frmula
readezonadeefecto,lafrmulaestacontinuacin:
P=a +una * +C
Modelolineal
norte
F = bufferr
()
SemilogartmicamodelolnP=a + *C +
marido
yo
(1)
yo
=
1
dondeF eslazonadeefectodelosespaciosverdespblicosen
Modelologartmico
EnP=a + *lnC +
preciodelavivienda(ha),resladistanciaefectodelparque(m),eli
Elsubndiceindicacadaespacioverdepblico.
dondePeselpreciopromediodeunacasa(RMB C eselatributoisimo
Ladensidadmediadeconstruccineslasuperficietotal
variable,eseltrminodeerror,un yun esloscoeficientesestimados.Enelsistemalineal
modelo,un eslavariacindepreciosdeviviendadelacasaunidaddecambiodeatributo.
Edificiosalasuperficietotaldelreadeinters,indicando
Enelmodelosemilogartmica,una representanelporcentajedeviviendas
Lascaractersticasgeneralesdelosedificiosqueseextiendensobrelasuperficie
Variacindepreciosrelacionadaconelcambiodeatributounidoencasa.Yun esel
EnlazonaconstruidadePekn.Porlotanto,podemos
Porcentajedelavariacindelpreciodelaviviendacuandoel1%delasviviendasatribuyenelcambio
Determinarelreadelaspropiedadesinmobiliariasafectadaspor
Enelmodelologartmico.
espaciosverdes,conlaayudadelazonadeefecto(F ymedia
Ycentroscomerciales(SC).LaTabla4presentaunresumenDensidaddeconstruccin(BD).Basadoenlasprimasdeparqueen
Estadsticasdelasochovariables.Enestudiosempricos, Preciodelaviviendaprivadodelosmodelosdeprecioshednicos
Sehandesarrolladoecuacioneslineales,semi
Anlisisdelospreciosmediosdelaviviendaendiferentes
Logartmica,logartmicadoble,cuadrtica,recprocay
Elvalortotaldelosespaciosverdespblicosenlapropiedad
FormasdeBoxCox(Kongetal2007.JimyChen2010).En
Calculadopor:
Enestetrabajo,elpapellinealdirecto,semiydoblelogartmico
norte
ModeloderegresinseformulanenlaTabla5,parainterpretar
F unesdoc.unesco.orgunesdoc.unesco.org
BD z pag
70
Vmarido
= 100 unesdoc.unesco.orgunesdoc.unesco.org
Hola yo yo yo
Larelacinentreelvalordelapropiedadyelparquecercano
(2)
yo
=1
dondeV eselbeneficiototaldelosespaciosverdespblicosen
enBeijing.Otroanlisisserealizarutilizandoun
TcnicaderegresindevalorextremoenelsoftwareSPSS LosvaloresdepropiedadenPekn(RMBy H eslazonadeefecto
delosespaciosverdespblicossobrepreciosdevivienda(ha),BD esla
Revelanelradiodeefectodelosdiferentesparques.
construccindeladensidadmedia(%),P representaelpromedio
3.2.3Beneficioglobaldelespaciopblicoverdeenlapropiedad
Cuadro5Tresformasdelmodelodeprecioshednicos.
0

(ai

i)

(ai

i)

m2)

h)

1),

hi

https://translate.googleusercontent.com/translate_f

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LosefectosdelosespaciosverdespblicosenelvalordelapropiedadresidencialenBeijing

valor
preciodelaviviendadediferentesreas(CNYm enlaTabla6,yZ
Eslaprimadelparqueenlapropiedadresidencial(%).
LafuncindeintegracindelSIGpermitelamedicin
3.3Datos
Impactodemuchasvariablesbasadasenellugarenvarios
Escalageogrfica,paralosbarriosyparalaciudadcomo Unaevaluacindealtacalidaddelefectoeconmicode
todo.ConlaayudadeSIG,podemosidentificarsi
reasverdesenlapropiedadresidencialenBeijingexige
Lapropiedadseencuentraenelbordedelespacioverdepblico,y
Datoscompletossobrelosatributosdelacasay
Esposiblemedirelreayelpermetrodecada
reasverdesindividuales.Elpapelrecogilapropiedad
espacioverde.Conelfindeidentificarlazonadeefectode Datosde76reasresidencialesencuestadas,ascomo
EspaciosverdesenlapropiedadresidencialenBeijing,hemosaplicado
Relacionada.Yotrosdatosprovienende
2)

Pgina7
ZHANGBiao,etal:.LosefectosdelosespaciosverdespblicosenResidencialvalordepropiedadenPekn 249
LosdatosdeinventariodelosespaciosverdesurbanosenBeijingen2009.
Msvaloradosconunaprimapromediode10,9%,y
LaOficinaMunicipaldePaisajeySilviculturadeBeijing Seguidoporeltrficopblico(8,2%)yelreadesuelo(6,1%).
Construylabasededatosespacialparaespaciosverdesurbanos
TodaslasprimasdesietevariablessepresentanenelCuadro
DeBeijingmediantelacombinacindedatosdeatributo(rea,tipo,verde
8.Adems,encontramosquelosparquesenanillodiferente
Cobertura,crecimientovegetalyespecie)condatosgeogrficos
Lascarreterascontribuyendemaneradiferenteenelvalordelapropiedad.Losparques
(Latitudylongitud)en2009.Lacaractersticanicadela Dentrodelasegundacarreteradecircunvalacinpuedeaumentarelvalordelapropiedad
Conjuntodedatoseslaexistenciadegeocdigosindividualesdeespaciosverdes
14,1%,mientrasquelosparquesmsalldelacarreteradecircunvalacin5sloaadirel0,5%
NospermitelocalizarconprecisinlapropiedadmedianteelusodeGIS
Enlospreciosdelavivienda.Elcuadro9presentalasprimasadjuntas
Enrelacinconlascaractersticasdeubicacin.Esteestudioinvolucraa2226
Alaspropiedadesenlasinmediacionesdelparqueendiferentes
Parchesdeespaciosverdespblicos,quesemuestranenlaFig.3.
Ubicaciones.Porlotanto,unapropiedadubicadaenelbordedeun
Parquepodrapotencialmenteatraerunaprimadeentre0.5%
4Resultadosydiscusiones
Yel14,1%enPekn.Estatendenciadevariacindelaprima
4.1Primadeparqueenelvalordelapropiedad
Delparquesobrelosvaloresdelapropiedadquizsrelacionadosconlaurgencia
Laviviendaesunproductomultifact
Lademandaverdedelosresidentesendiferentescarreterasdecircunvalacin.Ahiesta
Altrabajo,eltransporteylosservicios,ysusvecinos
Altadensidaddepoblacinypequeasreasdeespacio
Laspropiedadessonrutinariamenteconsideradasporloscompradoresdeviviendas.los
Ciudad,mientrasqueunabajadensidaddepoblacinygrandes
Estudiosanterioresdemostraronconsistentementequelos Espacioverdeenlossuburbios(BeijingMunicipalStatisticsBureau
Espaciotenaunaprimade5%20%enlapropiedadvecina2010).
valores.CuleslamagnituddeesteefectoenBeijing?
4.2Proximidadalparque
Cuandoelegimostresatributosdelaestructuradelacasa(FAR,
CGRyHDL)ycuatrofactoresdevecindad(PF,PT,
Losanlisisanterioresmuestranqueelparquetieneun
DPySC)comovariable Cindependiente,yelpromedio InfluenciaenlosvaloresdepropiedadenBeijing.Posteriormente,un
preciodelaviviendacomodependientevariableP,tresdeprecioshednicos
Anlisisderegresinserealizaparaexplorarhastaqupunto
LosmodelossepuedenaplicarenelsoftwareSPSS(verTabla5).los
Esteefectoalcanza,empleandoelmodelocuadrticobinario
ResultadosderegresinsemuestranenlaTabla7,yellogartmico
EnelsoftwareSPSS.Losresultadosmuestranque,ladistancia
Modelotieneelmejorefectodeajuste.Porlotanto,analizamos
Lasprimasdesietevariablesutilizandoelmtodologartmico
modelo.Losresultadossugierenque,aniveldevecindario, Tabla7Losresultadosdelaregresindetresprecioshednicos
Modelos.
Lavariableestructuraldelniveldedecoracindelacasa(HDL)
Poseeelmayorefectosobreelvalordelapropiedadresidencial,
Modelo
R
R RevisadoR
Trminodeerror
Lavariableambientaldelvecindariodelascompras
Modelolineal
0,6640,441 0,383
0.20171
Centrotienelamenorinfluencia.Engeneral,losparquesdelaciudadson
Modelosemilogartmico0,6640,4410,383
0.20171
Modelologartmico 0.7300.533 0,485
0.18426
Cuadro6Preciomediodeladensidaddeviviendasyedificiosen
Diferentescondadosodistritosen2009.
Tabla8Resultadosdelaregresindellognicohednico
Precio.
Condado/Distrito
Densidaddeledificio
Preciomediodelavivienda
(%)
CNY)
Variable
Coeficienteestimado
(100*a
Miyun
0,01
5463,7
Tasadeecologizacindelacomunidad(CGR)
3.6
Yanqing
0,01
5303
Instalacionesdeserviciopblico(PF)
0,2
Shunyi
0,03
11811,4
Condicionesdetrficopblico(PT)
8,2
Tongzhou
0,09
8792.5
Distanciadelparquemscercano(DP)
10,9
Daxing
0,03
10223,8
Relacindereadesuelo(FAR)
6.1
Pinggu
0,03
5000
Niveldedecoracindelacasa(HDL)
19,2
Changping
0,09
9524,8
Centrocomercial(SC)
0,1
Fangshan
0,01
7167.8
Mentougou
0,01
7777,8
Cuadro9Primasadjuntasainmueblesenlasproximidadesde
Huairou
0,01
9545.5
Elparqueendiferenteslugares.
Shijingshan
0,09
10130,1
Ubicacindelparque
Primamedia(%)
fengtai
0,09
13620,7
Dentrodelasegundacircunvalacin
14.1
Haidian
0,09
18624,7
Entrela2y3circunvalacin
11,8
Dongcheng
0,26
21068,7
Entrelascalles3y4
8,6
Xicheng
0,26
20909,1
Entrelascalles4y5
3.7
Chaoyang
0,09
16785,3
Msalldela5circunvalacin
0,5
Fuentes: Lietal.(2008) PeknInformacinEstadsticaneto(http://
Promedio
10,9
Www.bjstats.gov.cn/).
i

(M2

i,%)

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LosefectosdelosespaciosverdespblicosenelvalordelapropiedadresidencialenBeijing

Pgina8
250

RevistadeRecursosyEcologaVol.3No.3,2012
Muestralapropiedadalparquemscercanoestcorrelacionadanegativamente
120
10
Conelpreciomediodelavivienda,yelpromediodedistanciadeefecto
96
DeparqueenBeijingpuedellegara1,38km.Eltemaadyacente 8
Valueincrement
1
)
decirah
Parqueyparqueintegralgeneranprimassignificativas
6
72
Valueincrementofper
4
CNY)
Dentrode1,60kmy1,22km,mientrasqueelparquecomunitariotieneun
hectaregreenspace
48 4CNY
4
Efectopositivoslocuandolapropiedadseencuentradentrode0,85km.
As,engeneral,elefectodistanciadelosparquesenlapropiedad 2
24
Losvaloresoscilanentre850y1604metrosenBeijing.Sinembargo,
alueincrementofperhectare
alueincrement(10
0
0 V greenspace(10
V
Algunosestudiospreviosdemostraronquelos
Propiedadubicada100500mdedistanciadelosespaciosverdesurbanos
Miyun
Pinggu
Shunyi
Daxing Fengtai
Haidian
Yanqing
Huairou
Xicheng
Tenaunaprimasignificativa.Estehallazgoinesperadopuede
Fangshan
Tongzhou
Chaoyang
Changping
Mentougou
Dongcheng
Shijingshan
Seexplicapor:(i)elreamsgrandeyatractivadelamuestra
Parques,loquediocomoresultadoquesuradiodeefectoesHigo.5Valueincrementofpublicgreenspacesindifferent
comn(Ii)haypocadistanciaentreparquesadyacentes, regionsofBeijing.
Porlotanto,elparqueencuestadoesmszonadeparquequeaislado
values.Thetotalandaveragevalueincrementsofpublic
parque.
greenspacesindifferentdistrictsorcountiesareshowedin
4.3Beneficioeconmicototal
Higo.5.
Debidoalafaltadeconocimientossobrelarelacinentre
5.Conclusiones
Parqueyvalordelapropiedad,losbeneficiosdelasreasverdesson
Sinceurbangreenspaceshaveapositiveimpacton
Generalmenteignoradaosubestimadaporlapolticadeplanificacinurbana
proximatepropertyvalues,thisrepresentsacapitalization
Conelresultadodequelosespaciosverdesurbanosremanentes
ofparklandintoincreasedpropertyvaluesofproximate
Estnsiendogradualmenteinvadidosporlaexpansinurbana.
landowners.Insomeinstancesiftheincrementalamount
Porlotanto,esteestudiointentaproporcionaruna
Enlacuantificacindelosbeneficiostotalesdepreservarlaoftaxespaidbyeachpropertythatisattributabletothe
Espacioenunentornourbano.Basndoseenlaecuacin(1)presenceofthepublicgreenspaceisaggregated,itwillbe
sufficienttopaytheannualdebtchargesrequiredtoretire
Y(2),ascomolosdatosdeinventariodelosespaciosverdesurbanos
thebondsusedtoacquireanddevelopthepark.Enestos
EnBeijing(2009)ylastcnicasdeSIG,estimamosque
circumstances,urbangreenspaceisobtainedatnolong
Los18070hadeespaciosverdespblicosdeBeijingpodranafectar
thesalepricesofresidentialpropertiesin0.18millionha. termcosttothejurisdiction.Thus,theincrementalreturn
TheoverallbenefitfromBeijing'spublicgreenspaceson tothecityaloneissufficienttopaythecostincurredby
residentialpropertyis2.86billionCNY,andtheaverage thecitymaintainthepublicgreenspace.Thiscreatesa
majorpolicyissue.Thisstudyconcludedthat,theincrease
benefitofperhectarepublicgreenspaceis0.16million
inpropertytaxrevenuereceivedbyBeijingasaresultof
CNY.
theenhancedvalueofpropertiesaroundthepublicgreen
Furthermore,theeconomicbenefitsofpublicgreen
spacesonresidentialpropertyvaryfromdifferentregions. spacesamountedto2.86billionCNYannually,theannual
maintenancecostincurredby18070hapublicgreen
Fromaregionalperspective,thepublicgreenspacesin
spacesare0.71.6billionCNY(accordingtothecodefor
Chaoyang,Haidian,Xicheng,DongchengandFengtai
managementoflandscapegreeninginBeijing,theperyear
contributenearly94%ofthetotalbenefitofproperty
maintenancecostofgrassspaceinfirstgradeis9CNY
increment.Andspecifically,thepublicgreenspacein
Chaoyangcanachieve928millionCNYfromtheincrementm ,andthemaintenancecostperyearinsecondandthird
gradeis6and4CNYm ,respectively),sothenetannual
propertyvalue,followedbyHaidian603millionCNY,
Xicheng507millionCNY,Dongcheng400millionCNY incomeaccruingtothecityitsinvestmentinthepublic
andFengtai261millionCNY.Theresidentialpropertiesin greenspaceis1.22.1billionCNY.Porotrolado,el
ChangpingandShijingshanreceive72millionCNYand68paperalsosuggeststhat,theannualaveragevalueincrement
millionCNYduetopublicgreenspaces,respectively.los is0.16millionCNYperhectareofgreenspace,whichis
greenspacesinotherdistrictsorcountiesprovideonly2% correspondingto1.83.9timesofthemaintenancecostof
ofthetotalbenefit.However,theaveragevalueincrement perhectaregreenspace.Therefore,theindirectbenefitof
ofperunitareagreenspacedoesnotfollowthesameorder. urbangreenspaceonpropertyvalueshouldattractmore
attentionfromcitymanagersandpolicymakers.
Thehighestvalueincrementisthepublicgreenspace
Thisstudysummarizedwhattheeffectsofpublicgreen
inXicheng,whichislargerthan1.15millionCNYha ,
thenfollowedwithDongchengof0.7millionVNYha . spacesareonpropertyvaluesinBeijing,China.los
findingsaremostlyconsistentwithpreviousstudiesinEuro
ThevalueincrementofperunitgreenspaceinHaidian,
ChaoyangandFengtaiare0.7million,0.19millionand0.19Americanregion.Resultsshowthatproximitytoapark
millionCNYha ,respectively.Andtherestpublicgreen hasastatisticallysignificanteffectontheneighborhood
spacesinBeijinghaveminoreconomiceffectonproperty propertyvalue,ofwhicheffectcanreach8501604m,
2

Pgina9
251
ZHANGBiao,etal.:TheEffectsofPublicGreenSpacesonResidentialPropertyValueinBeijing
andthepricepremiumsvaryfrom0.5%to14.1%bypark
3943.
ubicacin.Besides,thisstudyprovideanimportantstepin DunseNA,MWhite,CDehring.2007.Urbanparks,openspaceand
quantifyingthetotalbenefits,andaninterestingimplication residentialpropertyvalues.London,UnitedKingdom:RICS.
EspeyMandKOwusuEdusei.2001.Neighborhoodparksandresidential
isthatpropertytaxrevenuestolocalgovernmentswill
popertyvaluesinGreenville,SouthCarolina.JournalofAgriculturaland
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LosefectosdelosespaciosverdespblicosenelvalordelapropiedadresidencialenBeijing

increaseduetothecreationofcertaintypesofopenspaces.
AppliedEconomics,33(3):487492.
Byandlarge,thestudypresentedastrongevidence
FoxT.1990.Urbanopenspace:aninvestmentthatpays.NuevaYork.los
NeighborhoodOpenSpaceCoalition.
thatparkhasastatisticallysignificantandpositiveimpact
FreemanAM.1979.Hedonicprices,propertyvaluesandmeasuring
onthepricesofneighboringresidentialproperties,and
environmentalbenefits:asurveyoftheissues.ScandinavianJournalof
discussedthedistributionofthesebenefitsacrossregions.
Economics,81:154171.
Besides,thecurrentresearchcancontributetoabetter
GaoXL,AsamiY.2007.Effectofurbanlandscapeonlandpricesintwo
understandingoftheroleofurbangreenspacesinBeijing. Japanesecities.LandscapeandUrbanPlanning,81:155166.
However,therelationshipbetweenhousepriceandlocation GLA(GreaterLondonAuthority).2003.Valuinggreenness:Greenspaces,
housepricesandLondoners'priorities.London:GreaterLondon
ismorecomplicated.Allresultsinthisstudytoalarge
Autoridad.
extentrelatetothenotionofpropertyvalueoflocation. HenryMS.1994.Thecontributionoflandscapingtothepriceofsingle
Andthisnotionisthekeytounderstandtheinnatenatureof familyhouses:astudyofhomesalesinGreenville,SouthCarolina.
propertyandthepropertyvalueitcommands.Suchsimple JournalofEnvironmentalHorticulture,12(2):6570.
estimationmaysometimesgeneratebiasedresultsoveror HuiECM,ChauCK,PunLL,etal.2007.Measuringtheneighboring
andenvironmentaleffectsonresidentialpropertyvalue:usingspatial
underestimatethevalueofindividualhousingattributes.
weightingmatrix.BuildingandEnvironment,42:23332343.
Hence,futureresearchshoulddevotetodevelopinga
IrwinE.2002.Theeffectsofopenspaceonresidentialpropertyvalues.
comprehensivemodelwithmorefactorsandconducting
LandEconomics,78(4),465480.
moreempiricalstudiesfromalargenumberofactual
JensenMB,BPersson,SGuldager,HReeh,KNilsson.2000.Green
structureandsustainability:developingatoolforlocalplanning.
transactionsinBeijing.
LandscapeandUrbanPlanning,52:117133.
Expresionesdegratitud
JimCY,ChenWY.2010.Externaleffectsofneighbourhoodparksand
landscapeelementsonhighriseresidentialvalue.LandUsePolicy,27:
ThisresearchisfundedbytheBeijingMunicipalBureau
662670.
ofLandscapeandForestryandMajorStateBasicResearch KongFH,YinHW,NakagoshiN.2007.UsingGISandlandscapemetrics
inthehedonicpricemodelingoftheamenityvalueofurbangreenspace:
DevelopmentProgramofChina(No.2009CB421106).Agradecemos
AcasestudyinJinanCity,China.LandscapeandUrbanPlanning,79:
theBeijingForestrySurveyandDesignInstituteforallowingthe
240252.
useofBeijing'sgreenspacesinventorydata.
LaverneRJandKWinsonGeideman.2003.Theinfluenceoftreesand
landscapingonrentalratesatofficebuildings.JournalofArboriculture,
Referencias
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propertyvaluesinAthens,Georgia(USA):Asurveybasedonactual
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servicesofurbangreenspace:acasestudyofYangzhouCity.Acta
homepropertyvalues.MacalesterJournalofEconomics,10:261270.
EcologicaSinica,23(9):19291936.(inChinese)
BeijingMunicipalStatisticsBureau.BeijingStatisticalYearbook2010.
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Beijing:ChinaStatisticalPress,2010.(inChinese)
housepricesintheNetherlands.LandscapeandUrbanPlanning,48:
BolitzerBandNNetusil.2000.Theimpactofopenspaceonproperty
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Pgina10
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https://translate.googleusercontent.com/translate_f

8/9

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LosefectosdelosespaciosverdespblicosenelvalordelapropiedadresidencialenBeijing

1100101
2100124

14762009GIS
18070ha8501604m
0.5%14.1%28.6,16,
1.83.9

https://translate.googleusercontent.com/translate_f

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