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TEMAS DE REGISTOS E DE NOTARIADO

JOS AUGUSTO GUIMARES MOUTEIRA GUERREIRO

Advogado

Conservador do Registo Predial, aposentado


Docente e Investigador no CIJE Faculdade de Direito da U.P.
Docente na Universidade Portucalense

TEMAS DE REGISTOS E DE NOTARIADO


AUTOR E EDITOR

JOS AUGUSTO G. MOUTEIRA GUERREIRO


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304277/10
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so da exclusiva responsabilidade do(s) seu(s) autor(es).
Toda a reproduo total ou parcial desta obra, por fotocpia
ou outro qualquer processo, sem prvia autorizao escrita do Editor,
ilcita e passvel de procedimento judicial contra o infractor.

Dedico esta colectnea aos excelentes companheiros de caminho


excelentes mesmo com quem tive ensejo de reflectir algumas das questes
aqui tratadas, do Conselho, como os saudosos Marques Coelho, Silva Costa e
Fontinha e os que felizmente c continuam, Rocheta, Silva Pereira, Ema,
Mariazinha, Seabra Magalhes, Odete, Bastos, Zulmira, Canela Lopes, Neto
Ferreirinha, Vidigal, Ana, Castilho e Cunha, Albino Matos, Botelho, bem como
l
fora,
Rafael, La, Fernando, Nicols... e em geral aos meus queridos Colegas,
incluindo
da
Judicatura
e
da
Advocacia, com quem em muitas ocasies e encontros convivi, cabendo ainda
realar os Acadmicos que contriburam para que me tivesse debruado sobre
alguma da temtica ora publicada, como acontece, designadamente, com
Glria
Teixeira,
Henrique
1

Mesquita,
Coutinho
de
Abreu,
e Mnica Jardim.
A todos o meu muito forte e amigo abrao,

Francisco

Amaral

JOS AUGUSTO GUIMARES MOUTEIRA GUERREIRO

PREFCIO
O ordenamento jurdico portugus tem assistido nos ltimos anos a uma proliferao de
actos legislativos no domnio do direito dos registos e do notariado, fruto de um esforo
louvvel, por parte do Governo, de informatizao dos servios e desmaterializao dos
procedimentos legais e administrativos. Estamos cientes das boas intenes do legislador nesta
matria, que mereceu bom acolhimento da Comisso Europeia e de organizaes internacionais,
mas a prpria comunidade internacional bem como os meios acadmicos e profissionais esto
conscientes que no bastam as intenes.
A obra que tenho o gosto e privilgio de prefaciar ilustra de um modo compreensivo e
crtico as recentes alteraes legislativas, a sua pertinncia e impacto em valores jurdicos
essenciais como so a celeridade, certeza e segurana jurdicas.
Estes valores so indispensveis no direito dos registos e do notariado que, pela sua
intrnseca natureza, se apresenta indissocivel dos princpios, regimes e tcnicas legais do
ordenamento jurdico no seu todo. Um especialista em direito dos registos e do notariado tem de
carrear consigo uma herana jurdica vasta e profunda, alicerada nos conceitos fundamentais
de direito civil, direito administrativo, direito comercial, direito fiscal, direito internacional e
europeu, entre outros.
O autor desta obra possui a qualidade invejvel e rara de conciliar um competente
conhecimento jurdico, nos seus diferentes e plurais ramos, nem sempre coordenados
sistemtica e cientificamente, com uma profunda e longa experincia acadmica e profissional e
ainda com qualidades humanas de inteligncia, esprito crtico e abertura s experincias
internacionais e de direito comparado.
A obra Temas de Registos e de Notariado engloba matrias de natureza tcnico-jurdica,
elaboradas como suporte para as aulas da disciplina registos e notariado e tambm as
participaes do autor em conferncias nacionais e internacionais, ilustrando o interesse que
advm da partilha cientfica internacional e ao nvel do direito comparado.
O direito dos registos e notariado fica portanto mais enriquecido com a participao
acadmica do Dr. Mouteira Guerreiro e, com a nossa firme esperana, ir certamente tambm
contribuir para a correco e aperfeioamento do actual regime jurdico.
Conforme acima exposto, no basta a adaptao pura e simples de procedimentos
administrativos informticos, ficticiamente desburocratizantes e simplificadores, que
posteriormente se vm a revelar potenciadores de fraudes e abusos e comprometedores dos
valores essenciais de segurana e certeza jurdica. As pessoas, singulares e colectivas, desejam
celeridade e eficincia mas, acima de tudo, certeza e segurana nos seus actos e transaces.
A simplicidade e eficincia neste ramo to abrangente e complexo do Direito atinge-se
com o necessrio e indispensvel conhecimento jurdico compreensivo e global, a experincia e
2

conhecimento da aplicao do ordenamento jurdico e ainda tomando em considerao as


experincias internacionais e de direito comparado j testadas em outros ordenamentos.
Esta obra integra este valioso esplio intelectual e humano e ser acolhida avidamente pela
sociedade civil, acadmicos e juristas.
Na qualidade de Directora do CIJE (Centro de Investigao Jurdico-Econmica da
Faculdade de Direito da Universidade do Porto) tenho tido o privilgio e a honra de conviver,
desde h vrios anos, com o acadmico, jurista e tambm amigo, Dr. Mouteira Guerreiro. O seu
trabalho e generosa disponibilidade para coordenar e participar em cursos ps-graduados bem
como promover, na qualidade de mentor ou conferencista, os competentes e participados
debates que tm tido lugar na Faculdade de Direito da UP, tm deixado marca e profundo
impacto na extensa comunidade humana que com ele tem convivido e partilhado conhecimentos
e angstias.
O CIJE, a Faculdade de Direito da UP e a comunidade acadmica e de profissionais
agradece reconhecidamente a obra que agora se publica, esperando que o autor continue
connosco nesta caminhada feita, por vezes, de curvas estreitas e mal desenhadas, tal a
precipitao para atingirmos metas e ambies.
Porto, 2 de Dezembro de 2009.
GLRIA TEIXEIRA
Professora da Faculdade de Direito da UP
Directora do CIJE

NOTA INTRODUTRIA
decorrido algum tempo desde que vozes amigas me desafiaram a publicar os textos que
tive oportunidade de produzir em determinadas intervenes. Num dos ltimos encontros anuais
do CIJE na Faculdade de Direito da Universidade do Porto, a Professora Glria Teixeira,
enquanto Directora do Centro, foi perguntando aos membros presentes quais os projectos que
cada um tinha para o ano seguinte. Chegada a minha vez falei dos assuntos que podia tratar em
conferncias a realizar na Faculdade. Imediatamente me disse que concordava e convidou-me
ainda a juntar esses e os outros temas que j anteriormente tratara num livro a publicar no
mbito do CIJE. Como dizer que no? S tinha que agradecer.
No indicado contexto propus-me fazer a colectnea cuja organizao, no entanto e devo
confess-lo logo me causou algumas hesitaes. Principalmente estas: que trabalhos incluir?
Como os distribuir? Acabei por escolher os que se me afiguraram ser mais teis, quer para quem
lida com estas matrias (tanto na vertente prtica como na terica), como sobretudo o caso dos
estudantes, quer tambm para todos os que procuram e tentam dar a resposta que consideram
pertinente velha questo respeitante ao papel que os registos e o notariado devem ter na nossa
sociedade. Quanto arrumao dos temas acabei por optar pela que consta do ndice e
portanto ser desnecessrio dizer aqui algo mais.
3

Um outro ponto que me preocupou e sobre o qual queria dar uma breve explicao este:
nos ltimos anos e em locais diversos fiz algumas conferncias para as quais fui convidado e
que me pareceu oportuno incluir nesta colectnea. Todavia, os assuntos repetem-se e em
questes concretas acabei por dizer em intervenes seguintes o que j havia exposto, ainda que
parcialmente, nas anteriores. Devia, portanto, retirar as partes que reeditavam tais comentrios
para
incluir apenas o que ainda no estava dito anteriormente. Optei, contudo, por no o fazer, por
duas ordens de razes: 1) eliminando parcelas do discurso, que foi concebido como um todo
coerente, alm da difcil tarefa, a sequncia da exposio perderia a sua continuidade lgica e
tambm uma desejvel facilidade de percepo por parte do leitor; 2) em muitos casos no se
tratava apenas de uma pura e simples repetio do texto, mas sim da ideia tratada e da forma
como ela veio a ser desenvolvida e at exemplificada, mas que diferindo ou podendo estar mais
impressiva nalguns pontos, acabaria certamente por ajudar a clarific-la. Por estas razes, e
embora pedindo desculpa por tais repetitivas incluses, acabei por inserir os textos na ntegra ou
quase na integra.
Cabe ainda prestar um esclarecimento diferente: fazem parte da colectnea temas de
natureza tcnico-jurdica, elaborados sobretudo como suporte prtico para os estudantes da
disciplina de registos e notariado. Mas esto tambm outros de ndole algo polemizada, e por
vezes com certa insistncia, mas que nasceram em contextos de reflexo jurdica. E no seria
prefervel coleccion-los aparte, podendo formar dois livros que, cada um, pudesse at englobar
alguns textos que no foram agora includos? Por um lado, talvez tivesse sido melhor. Todavia,
acabei por no o fazer principalmente por me ter parecido que o principal alerta que, mesmo
nos textos mais acalorados, dado, tem tambm um cariz didctico. Com efeito, o que nos
preocupa e fundamente continua a preocupar quem se interessa por estas matrias a
incompreenso a que (alis de h longa data) tem sido votada a funo dos Registos e do
Notariado, sobretudo no desempenho do seu importante papel social, e o menosprezo a que o
legislador modernista (mas por certo no actualizado) tem votado o princpio da legalidade e
o valor do documento autntico. que, com estas concepes de desconsiderao pelos valores
jurdicos, parece que se intenta justificar (defender) a mediocridade e no, como deveria,
trabalhar para a excelncia, a qual, evidentemente, no corresponde a um reino da
quantidade. Com tal desdm, bem como com o relegar para os prprios interessados um
utpico auto-controlo, inclusive na qualificao dos factos que ho-de ficar registados, o que
se tem conseguido o descrdito nos ttulos e na informao registral, quando afinal um e a
outra so manifestamente indispensveis na actual sociedade de informao.
Depois da data em que foram feitas algumas das intervenes ora dadas a lume verificouse que a legislao mudou, ainda que pontualmente. Para que a publicao pudesse tambm ter
utilidade prtica, tive de actualizar vrias referncias. Numas matrias limitei-me a introduzir
uma breve nota explicativa, noutras modifiquei a prpria redaco. Alis, houve passagens que,
relativamente verso original, sofreram aqui e alm algumas alteraes. Subsiste, no entanto, a
possibilidade de, quando a colectnea j estiver impressa, formando livro, alguma legislao
referida possa j estar alterada (o que nem sequer de estranhar dada a actual permanente
alterao das leis!). No entanto, dessa presumvel ocorrncia desde j apresento ao leitor esta
justificao e as atinentes desculpas, que tambm so devidas pelas ocasionais falhas,
incorreces e lapsos ortogrficos que as minhas parcas qualidades de revisor de textos tenham
deixado passar.
Uma explicao tambm devida por no ter incorporado uns estudos que tm sido citados
e, ao contrrio, por acrescentar uma adenda. Quanto a esta, diga-se que apenas constituda
por trs textos os quais, como se reconhece, embora em princpio talvez no devessem pertencer
colectnea, no entanto foram nela includos (ainda que em simples adenda) por ter pensado
que esta era uma oportunidade de aqui os publicar, acontecendo ainda que um deles (de
homenagem ao Dr. ANBAL BELO) contm referncias relativas a um momento histrico
importante: a privatizao do notariado. H, por ltimo, uma aula que est em espanhol, do
que creio poderei ser desculpado, at por ter sido originalmente escrita apenas nessa lngua
4

(que, mais que o ingls, habitualmente usada nos congressos internacionais de registos e de
notariado), em geral de fcil leitura, sendo agora um pouco fastidioso e desnecessrio vert-la
para portugus. No tocante no incluso dos aludidos estudos, direi apenas que tal se deve
circunstncia de j estarem divulgados noutras colectneas (casos da Reforma da aco
executiva, vol. 3. e de L aprovechamiento por turno de bienes inmuebles en Europa ou da
Scientia Jurdica) e/ou revistas.
Termino esta introduo renovando os meus agradecimentos Professora Glria Teixeira,
no s por me ter incentivado a publicar este livro, como tambm por se ter disposto a prefacilo.
Esposende, 9 de Dezembro de 2009
JOS AUGUSTO GUIMARES MOUTEIRA GUERREIRO

I
TEXTOS DIDCTICOS

REGISTO PREDIAL

PUBLICIDADE E PRINCPIOS DO REGISTO*


1. A necessidade de dar a conhecer os factos, actos e contratos a quem neles no seja parte
nem neles tenha intervindo motivou que a cincia jurdica tivesse concebido e criado meios
instrumentais vocacionados e estruturalmente orientados para proporcionar esse conhecimento.
que, sendo a documentao autntica sobretudo a cargo da actividade notarial de
essencial importncia para a certeza e segurana dos actos e das relaes jurdicas, a verdade
que somente atravs do ttulo o conhecimento desses mesmos actos e relaes fica circunscrito
s partes, ou seja, restringido a quem nele interveio. Para que todos os outros (omne gentes)
possam igualmente aceder a esse conhecimento e tambm para que o acto lhes possa ser
oponvel necessrio que o contedo do documento seja publicitado.
A necessidade pblica de ser conhecida a situao jurdica dos prdios evidente e de h
muito foi reconhecida. Ao longo da evoluo histrica compreendeu-se ainda que se a esse
simples conhecimento fosse adicionada uma presuno da verdade do que publicitado e uma
garantia de eficcia (para as partes e terceiros) e consequente oponibilidade sobretudo para
efeitos de maior confiana na contratao ento o sistema publicitrio tornar-se-ia mais
eficaz, melhorando as prprias condies do comrcio jurdico. Nasceram assim os registos
jurdicos, designadamente o registo predial de que ora nos iremos ocupar.
Num clssico estudo sobre a publicidade e teoria dos registos1 CARLOS FERREIRA DE
ALMEIDA d um conceito amplo de publicidade como o conhecimento ou cognoscibilidade
pelo pblico, atingida por meios especficos e com a inteno prpria de provocar esse
conhecimento. Este Autor indica ainda que h uma outra noo, mais restrita, quando tais
meios representam uma actividade prpria de uma entidade destinada tipicamente quela
funo, utilizando, como um servio do Estado, adequados meios tcnicos. Haver ento uma
publicidade organizada como conhecimento ou cognoscibilidade atravs dos registos
pblicos.
5

Os registos surgem-nos portanto como ferramentas no s concebidas, mas


verdadeiramente aptas e idneas para tornar pblicos e salvaguardar os direitos, identificar as
situaes jurdicas2 e permitir que o pblico em geral tenha acesso informao que deles
consta, presumindo-se legalmente que ela vlida e verdadeira.
A publicidade que os registos pblicos conferem no , pois, uma publicidade qualquer,
apenas geradora da notcia da existncia dos direitos ou tambm das razes de cincia que os
baseiam.
sim uma publicidade que gera efeitos quanto cognoscibilidade da existncia desses direitos.
Tais efeitos, que ao longo da evoluo histrica foram nos primeiros tempos apenas
probatrios e depois presuntivos da existncia e validade dos direitos, passaram a partir das
primeiras leis hipotecrias do sculo XIX a ser tambm os da eficcia em relao a terceiros (e
com vista a uma eficcia-garantia) e mesmo de uma eficcia absoluta, inclusive para as prprias
partes3.
Os registos destinam-se, portanto, a tornar pblicas as situaes jurdicas4 objecto da
publicidade registral so as situaes jurdicas5 e de modo a que tal publicitao possa ser
geradora de efeitos de direito. Contribuem assim para alcanar, de um modo que vem sendo
progressivamente aperfeioado, um dos valores fundamentais da ordem jurdica, qual seja o do
conhecimento, da certeza e ainda, em certos casos, da inquestionabilidade das situaes que
realmente vo sendo constitudas. Parafraseando o que escreveu JOS ALBERTO GONZLEZ6,
dir-se-ia que os registos ajudam a aproximar a ordem jurdica concreta da autenticidade que
existe na ordem jurdica abstracta. Constituem, assim, um auxlio, um suporte e um eficaz
contributo para a prpria realizao do direito.
No que toca ao registo predial (que tambm se tem designado como registo imobilirio,
registo da propriedade e registo hipotecrio) a certeza jurdica que pode conferir
sobretudo importante para a realizao das transaces imobilirias sua fiabilidade,
estabilidade e segurana bem como para o crdito hipotecrio, que poder ser tanto mais
facilitado, eficiente e barato quo mais aperfeioado e garantido for o sistema de registo.
Na poca contempornea da sociedade de informao em que se vulgarizou a
contratao electrnica os registos pblicos tm uma importncia crescente7, dada a sua
prtica indispensabilidade, visto que, em regra, com base na sua existncia e na fiabilidade da
situao jurdica publicitada que se oferece e se transmite a necessria confiana aos
contraentes e a todos se d uma garantia pblica essencial para possibilitar a prpria realizao
dos negcios jurdicos8. E de todos bem sabido que a segurana documental, bem como a dos
dados constantes dos registos9 constituem hoje infra-estruturas absolutamente necessrias para
o incremento das relaes sociais e para o progresso econmico.
2. A forma como nos diversos pases tem sido encarada a publicidade registral, os modos
como ela se organiza e se articula com o direito substantivo, a prpria definio dos objectivos
que se pretendem alcanar10, bem como os princpios (e regras gerais11) que vigoram e ainda os
efeitos que se visam gerar, deram origem criao de diversos sistemas registrais.
Estes sistemas tm sido classificados com base em diversos critrios. Assim, tendo-se em
vista o modo como o registo organizado, diz-se que um registo de base real12 se a partir do
prdio ou seja, com base no prdio13 que se registam os sucessivos factos que se lhe referem
e de base pessoal se com base nos titulares dos direitos que o registo feito. Claro que este
ltimo sistema (que serve para localizar ttulos mas no para organizar registos) para alm das
dificlimas buscas relativas aos prdios, no permite obter imediatamente uma informao
fidedigna sobre as sucessivas titularidades e encargos referentes ao bem em causa.
Havendo vrias outras classificaes dos sistemas registrais (por ex: de inscrio e de
transcrio ou abstracto e causal) h contudo uma que usualmente apresentada como mais
relevante do que aqueloutra que atende ao modo de organizao do registo. Referimo-nos que
respeita natureza e efeitos da inscrio (ou seja, do assento registral) e que distingue os
sistemas de inscrio constitutiva dos de inscrio declarativa.

Nos primeiros atravs da inscrio no registo que o direito (real) se constitui 14. Nos
outros o direito constitui-se fora do registo designadamente por mero efeito do contrato e ao
assento registral fica apenas adstrito o papel de publicar (de declarar) o direito.
Os sistemas germnicos (e de inspirao germnica, como o caso do brasileiro) so
conhecidos como tipicamente de inscrio constitutiva e os latinos (como o francs ou o
italiano, no direito civil herdeiros directos do Cdigo de Napoleo) como de inscrio
declarativa.
E o portugus e o espanhol, que directamente o inspirou em que categoria se inserem?
A resposta que sempre se usa dar a de que se trata de sistemas declarativos tout court.
Creio, todavia, que mais apropriado seria dizer-se que so algo mesclados (esto numa espcie
de tertio genus) ainda que prximos do sistema declarativo. Isto porque no caso da hipoteca,
que tradicionalmente tem o maior peso registral e econmico (e em outros como no da
penhora15) estes sistemas so constitutivos. Da que no nos parea desajustado dizer que,
quanto aos efeitos da inscrio, o sistema portugus misto, embora afim ou mais prximo
do declarativo16.
Todavia, no que toca aos sistemas, a classificao que se afigura de todas a mais relevante
a que respeita aos efeitos da publicidade registral. Sob este ngulo poder-se-o distinguir
fundamentalmente trs tipos de sistemas ou, talvez mais rigorosamente apenas dois, visto que
o primeiro nem sequer se poder considerar um sistema. Sero:
1. O denominado sistema de recording em que se arquivam os sucessivos documentos,
sem um prvio exame dos mesmos. Tambm os demais princpios do registo (de que
falaremos) no se aplicam ou quando eventualmente algum deles esteja previsto no
aplicado rigorosamente. So sistemas que apenas podem obter meros, escassos e
duvidosos efeitos meramente informativos e que, portanto, no oferecem garantias de
que os titulares dos direitos sejam realmente os que constam do registo. H quem
considere, como ns, que nem sequer so sistemas de registo, visto que no tm
fiabilidade alguma, podendo gerar toda a espcie de dvidas sobre a prpria existncia
e legalidade do facto registado17. So os sistemas de raiz saxnica18.
2. Os sistemas de mera inoponibilidade19, so aqueles em que a no inscrio do ttulo no
sistema registral o torna inoponvel ao terceiro que, de boa f, o tenha inscrito. Tambm
conhecidos como de registo de documentos so sistemas que no oferecem uma
informao garantida sobre a titularidade do bem, embora prestem alguma informao
sobre essa titularidade, designadamente no sentido de que o dono ser um dos que o
registo publica20. So os sistemas de inspirao francesa.
3. Sistemas de registo de direitos, tambm designados de f pblica. Trata-se dos que mais
e melhores efeitos produzem. Em sntese, dir-se- que fornecem uma publicidade
credvel dando tambm uma garantia do que publicitado. Quem contrata confiado no
que o registo publica e regista fica, portanto, plenamente garantido na sua aquisio.
Trata-se de sistemas que informam de forma eficaz e insofismvel as balizas do
direito, designadamente as titularidades e os encargos que impendem sobre o prdio.
Precisamente por isso, a qualificao dos ttulos tem de ser rigorosa e exercida por
juristas habilitados e competentes.
Consequentemente, estes sistemas permitem reduzir ao mnimo a conflitualidade e os
denominados custos de transaco. So sobretudo (mas no apenas) os de raiz germnica,
ainda que se possam subdividir do modo seguinte:
a) O direito que se publicita o nico que existe: sistema germnico (e um outro, bem
diferente, denominado sistema Torrens ou australiano);
b) O direito publicado o nico que quem contrata necessita de conhecer: sistema
espanhol21.
So estes, num muito breve resumo, os principais tipos de sistemas. E dizemos tipos
no sentido de enunciados genricos de sistemas porque, em rigor, no h nos prprios pases
da Europa comunitria dois sistemas que, embora pertencendo ao mesmo tipo, sejam
7

rigorosamente coincidentes22. o que acontece, por exemplo, com o sistema francs, o italiano
ou o belga (todos do tipo supra indicado sob o n. 2) que entre si so bastante diversos ou com o
alemo, o austraco, o suo ou o espanhol (todos eles do tipo de registo de direitos) mas que
tm acentuadas diferenas.
A grande variedade dos sistemas registrais resulta fundamentalmente das diferentes
solues do direito substantivo que cada pas adopta, bem como da sua estrutura fundiria, da
articulao com outros institutos (v.g. do cadastro) e ainda da prpria evoluo doutrinria, da
adaptao aos objectivos legais, da experincia concreta quanto ao bom ou mau funcionamento
do sistema que se utiliza. Todavia, apesar das diferenas, subsistem alguns traos comuns e
idnticos objectivos a prosseguir que a doutrina estuda e analisa sobretudo no sentido de
alcanar uma evoluo terico-prtica, buscando as melhores solues j experimentadas nos
diversos sistemas. Diz-se mesmo que o direito registral tem uma vocao comparatista23 que
contribui para o seu aperfeioamento e at para a sua sistematizao.
Cada sistema registral constitudo por um conjunto orgnico de normas que tem por
objecto definir e organizar o registo e que no seu conjunto formam o que se poder designar
como o ordenamento jurdico registral.
Diremos, assim, que o ordenamento jurdico registral o que respeita a um dado sistema
de registo e tem por objecto um conjunto orgnico de normas e princpios que estrutura e
particulariza (individualiza) esse sistema, ou seja, que diferenciando-o dos demais, revela como
nele se constri a publicidade dos direitos reais.
3. As regras bsicas, caracterizadoras, estruturantes, tanto jurdica como
organizacionalmente, que um sistema de registo tem e dever ter constituem princpios de
registo. Cabe esclarecer: no se trata de princpios ou regras gerais de direito, mas to s de
registo24, ainda que estejam (como alis devem estar) aliadas e ao servio das solues vigentes
no domnio do direito substantivo.
Trata-se, portanto, de orientaes gerais e dos elementos ou traos essenciais que
fundamentam e estruturam um sistema de registo. Por isso se diz que tm um papel muito
importante na construo cientfica do direito hipotecrio25 ainda que no tenham validade
universal26.
Os
princpios
hipotecrios
(ou
de
registo),
sublinhemo-lo, so sim os que vigoram em determinado sistema. Fala-se assim dos princpios do sistema
alemo, do sistema francs, do sistema portugus. E h os que existem no sistema alemo e no
no sistema francs ou os que vigoram no portugus e no no italiano. Sucede, contudo, que
muitos deles so comuns aos diversos tipos de sistemas de que falmos.
So usualmente apresentadas algumas classificaes dos princpios de registo, como a que
distingue os materiais, os formais e os mistos27 ou, talvez mais adequadamente, a que os divide
em essenciais ou imanentes e tcnicos ou acidentais28. No entanto, afigura-se que estas
classificaes no so de todo inequvocas e os que alguns autores consideram de menor valia j
outros encaram como essenciais. Importante sim a concepo dos princpios em si mesmos,
tendo sobretudo em ateno que orientam e facilitam a interpretao e aplicao do direito
registral29, j que ajudam a entender os seus pilares estruturantes e por isso mesmo talvez
devessem integrar um captulo prprio dos cdigos de registo, mesmo porque a sua
compreenso ajuda aplicao do Direito30.
Vamos abordar em sntese os principais princpios vigentes no sistema portugus (muitos
dos quais so comuns a outros sistemas, como o espanhol) e que tambm so dos usualmente
mais falados na doutrina.
4. Um princpio que resulta de diversas disposies do Cdigo do Registo Predial (que
doravante referiremos apenas como Cdigo) e no apenas de uma norma que claramente o
estabelea mas que, todavia, se tem de considerar como um dos mais importantes o
princpio da especialidade, que, consabidamente, tambm um dos princpios dos direitos
reais.
Este princpio diz-nos que todos os elementos do registo (da relao registral) devem ser
certos e determinados: os sujeitos, o objecto e os factos que se querem inscrever31.
8

No que toca aos sujeitos dever-se- esclarecer o seguinte: quando o registo feito pode
acontecer que no estejam identificados com todos os elementos que a lei (nomeadamente a
alnea e) do n. 1 do art. 93. do Cdigo) exige, mas a sua identidade tem de ser certa e a sua
identificao determinvel. o que resulta do n. 3 daquele art. 93..
Quanto ao objecto32 dessa mesma relao registral, ou seja, neste sentido, o prdio,
tambm tem de ser certo e determinado. Ao tratar da descrio do prdio, o Cdigo indica (art.
82.) as menes gerais que cada uma deve ter. Note-se que pode acontecer (e frequentemente
acontece) que alguma ou algumas delas possam estar desactualizadas, erradamente indicadas ou
que aparentemente (sobretudo para quem desconhea a tcnica do registo) paream referir-se a
outro prdio33.
Contudo, no pode haver dvida quanto identidade do prdio que necessariamente tem
de ser aquele e no, eventualmente, qualquer outro. Alis, se o registo tivesse sido feito
ocasionando tal dvida ou incerteza quanto identidade do prdio, seria nulo (art. 16., c) do
Cdigo).
No tambm, portanto, possvel efectuar-se o registo sobre uma coisa ideal ou abstracta
como o caso das universalidades. O que ento poder ocorrer como quando se trata da
herana que se destaque individualmente o prdio ou prdios que dela faam parte para o(s)
identificar inequivocamente. No igualmente possvel efectuar o registo sobre um prdio
alternativo ou de existncia incerta34.
O princpio da especialidade refere-se ainda aos factos que se pretendem inscrever. Alis,
diz-se mesmo que este princpio surgiu para que a hipoteca se concretizasse evitando as
denominadas hipotecas gerais35. Depois estendeu-se a todos os direitos reais passveis de
registo, de harmonia com o sistema do numerus clausus. pois necessrio que o acto jurdico
em questo relativo a quaisquer factos, aquisitivos ou de onerao esteja claramente
determinado, com a indicao precisa da sua espcie, dos valores sobre que incidam os nus ou
encargos, da causa aquisitiva e ainda das clusulas que eventualmente se convencionem36.
5. Na exposio sumria dos principais princpios, prossigamos agora seguindo a ordem
porque vm indicados no Cdigo.
A designao do que nos surge em primeiro lugar (no art. 4.) no consensual. Assim h
autores que o denominam princpio da inscrio37 e outros da eficcia do registo. A nosso ver
esta ltima talvez seja prefervel para evitar confuso com o princpio que vigora apenas
quando a inscrio constitutiva e tambm porque a decorrente da expresso usada pela lei na
prpria epgrafe do art. 4..
Diz-nos este princpio qual o resultado, qual o valor da inscrio registral e qual o
efeito til que produz tanto para as partes como para com terceiros, mormente no tocante
constituio e eficcia do direito real a que o assento de registo se refere.
De harmonia com o disposto no art. 4. do Cdigo h duas situaes: a do n. 1 segundo o
qual, apesar de o facto sujeito a registo no estar registado, os seus efeitos produzem-se
plenamente entre as partes; e a do n. 2 que diz que os factos constitutivos de hipoteca
constituem excepo a esta regra. Com base nesta formulao simples (a nosso ver simplista)
diz-se (dizem quase todos) que a disposio legal consagra o entendimento do sistema registral
portugus como declarativo, dado que s excepcional (e unicamente) no caso da hipoteca,
constitutivo. Acresce que, substantivamente, o Cdigo Civil estabelece [art.os 408., n. 1 e
1317., a)] que os direitos reais se constituem por mero efeito do contrato.
Ao contrrio do que (pelas sumariamente expostas razes) entende a generalidade da
doutrina e tambm a jurisprudncia, no cremos, todavia, que se possa dizer que o sistema
registral portugus pura e simplesmente declarativo. Fundamentalmente por estas razes:
Em primeiro lugar, o caso da hipoteca38 no se deve considerar como uma excepo
no sentido tcnico-jurdico. Com efeito h outras situaes ( semelhana do que ocorre
com o sistema espanhol) em que o registo constitutivo. , por exemplo, o caso da
penhora que se realiza atravs do registo39. Sero ainda outros casos, como o do
9

destaque de uma parcela para construo nos termos consentidos pela lei do
loteamento40.
Acresce que o prprio registo de hipoteca no em si mesmo uma excepo dentro do
sistema registral. um registo fundamental. O prprio direito registral denominado
por muitos (designadamente os autores espanhis) como direito hipotecrio. Alis, o
registo de hipoteca at anterior (nas primeiras leis hipotecrias) ao prprio registo de
aquisio da propriedade. Por isso, o livro de registo das hipotecas (livro C) surgiu antes
dos das outras inscries (livros F e G) que s mais tarde se passaram a efectuar. O
registo de hipoteca tem, pois, o estatuto de um registo fundamental, ou mesmo de
primacial importncia.
Por outro lado ainda, s uma parte dos factos registveis que respeita s transmisses
de direitos reais que emergem de contratos. Por isso o argumento tirado da lei civil a
transmisso opera-se por mero efeito do contrato no colhe para se dizer se o sistema
, ou no, basicamente constitutivo.
Finalmente, h certos factos em que o registo, se no tem um claro efeito constitutivo do
direito, assume pelo menos uma natureza de pressuposto para o seu exerccio. Ser o
caso do registo do loteamento e, qui, do da propriedade horizontal 41. Tratar-se- do
que denominamos um efeito constitutivo indirecto ou um efeito semi-constitutivo42.
Por todas estas razes afigura-se mais adequado dizer que o sistema registral portugus
em parte declarativo e em parte constitutivo ou, se quisermos, semi-declarativo (ou semiconstitutivo). O que parece que o mais correcto no ser dizer (como habitual ler-se) que se
trata pura e simplesmente (tout court) de um sistema declarativo.
6. O princpio que respeita aos efeitos do registo e sua eficcia para com terceiros est
basicamente previsto no art. 5. do Cdigo do Registo Predial. E dizemos basicamente porque
h outras disposies inclusive os artigos 17., n. 2 e 122. deste Cdigo e 291. do Cdigo
Civil onde tambm tais efeitos se acham previstos.
Na epgrafe daquele art. 5. o princpio designado como o da oponibilidade a terceiros
e o n. 1 esclarece que os factos sujeitos a registo s produzem efeitos contra terceiros depois de
registados.
Os n.os 2 e 3 prevem excepes aplicao do princpio e o n. 4 tenta dar uma definio do
conceito de terceiros para efeitos de registo43
A ideia sobre a aplicao deste princpio , por certo, a que mais tinta tem feito correr
tanto na doutrina como na jurisprudncia mormente a respeito da definio do conceito de
terceiro44 e a que aqui apenas referimos, visto que em cursos ministrados (mormente no
mbito do CENoR) sempre tm sido previstas aulas especificamente dedicadas a este tema.
A maioria dos autores espanhis designa este princpio como de inoponibilidade para
acentuar esta ideia essencial, que afinal a acolhida pela prpria redaco do art. 32. da Ley
Hipotecaria: os ttulos que no estejam devidamente inscritos no registo no prejudicam o
terceiro. Isto : o ttulo que no se ache registado no pode ser oposto ao que j est registado.
Esta expresso com uma redaco em forma negativa no significa menor efeito do
princpio. Pelo contrrio, visto que de modo abrangente diz que todo o ttulo no inscrito que
no pode prejudicar terceiros.
Entre ns, porm, este princpio designado (numa formulao dir-se-ia que afirmativa)
como de oponibilidade para indicar que s depois do registo que o facto (a ele sujeito)
oponvel a terceiros. E isto porque depois de ter sido registado que o facto se presume
conhecido45. Por conseguinte, aquele que se registou deve prevalecer sobre o que no foi
registado.
Dizem, porm, alguns autores que sem a limitao do conceito de terceiro a aplicao do
n. 1 do art. 5. conduziria ilao de que o sistema registral portugus era constitutivo. Ora,
nos termos do disposto no art. 4., ele declarativo. No podemos concordar com esta ideia
essencialmente por duas ordens de razes:
10

em primeiro lugar no parece que se possa afirmar que o nosso sistema ntida e
patentemente declarativo e que o art. 4. conduza a uma tal interpretao. Ser antes,
como j anterior e sucintamente se referiu, um sistema hbrido, misto, nuns casos
declarativo46 noutros claramente no.
em segundo lugar porque uma coisa muito diferente dizer-se que o direito real s
nasce com a inscrio no registo (como nos sistemas germnicos e mesmo no brasileiro)
e outra que a eficcia para com terceiros e que a proteco geral da segurana do
comrcio jurdico (expressamente prevista no art. 1. do Cdigo) significa ou implica
que esse nascimento ocorra necessariamente com o registo. Claro que tal nascimento
pode ocorrer com o contrato e apesar disso a eficcia da inscrio e a proteco dos
terceiros ser praticamente total (como acontece no sistema espanhol maxime ex vi do
art. 34. da L. H.) ou o inverso: o sistema ser constitutivo e aquela eficcia e proteco
no ser a plena (como ocorre no sistema brasileiro).
Os defensores da ideia do conceito restrito (de terceiro) tecem ainda outras consideraes a
respeito do registo que nos parecem desajustadas e at mesmo arcaicas47 tais como a da
presumida ideia que existe no povo (mas existe?) a concepo de que no far falta registar 48
ou tambm a de que no actual estado das coisas a posse deve continuar a prevalecer e portanto
o registo no pode ainda desempenhar o seu papel de instrumento ao servio da segurana do
comrcio jurdico.
Sem pretender (nem ser oportuno) tratar aqui esta matria, direi apenas que me parece que,
hoje, a ideia da justia real conduz exactamente s concluses opostas, designadamente porque
o princpio da legitimao vigora h j mais de 20 anos49 e consequentemente a necessidade
do registo j h muito tempo que no ignorada pela populao e que, na realidade actual, a
invocao da posse serve mais para cumprir um ritual (ou at mesmo para sacralizar uma
mentira) do que para contribuir para a certeza do direito ou para demonstrar uma qualquer
aparente verdade substantiva50. Por outro lado, o Dec.-Lei n. 116/2008, de 4 de Julho tornou o
registo obrigatrio (art. 8.-A do C.R.P.) de modo que aquele argumento at estaria deslocado
do actual contexto legal.
Uma observao caber ainda fazer a propsito desta matria: parece que devemos
concluir (como alis a jurisprudncia tem entendido) que a oponibilidade verifica-se plenamente
quanto ao adquirente de boa f51, mas j assim no se dever entender quanto ao de m f.
Alis, a excepo do n. 3 do art. 5., ainda que no constitua uma aplicao desta regra,
de algum modo a aproxima. Constitui, sim, uma excepo (e uma sano) precisamente porque
a invocao da oponibilidade quando no se cumpriu a obrigao de promover o registo no
representa uma actuao diligente e de boa f (no sentido de se ter uma conduta cuidadosa) e,
ento, o representante legal no havido como terceiro52.
As excepes do n. 2 referem-se aos casos em que o facto produz efeitos contra terceiros
independentemente do registo (o que, portanto, no quer dizer que no possa ser registado)
porque ele no necessrio, j que a publicidade se verifica mesmo sem o registo (casos das
alneas a) e b) deste n. 2) ou porque ele nem ser possvel (caso da alnea c))53.
7. O princpio que o Cdigo menciona no art. 6. o princpio da prioridade.
J se tem dito ainda que a nosso ver impropriamente54 que o registo predial existe
sobretudo para definir e graduar prioridades, segundo a velha mxima latina prior in tempore,
potior in iure: o que primeiro no tempo melhor no direito aqui porm no referida sua
concepo e verso originria, mas sim meramente tabular.
Expliquemo-nos: no se trata da prioridade da criao do direito (a que se aplicava a frase
latina) no sentido de que o primeiramente constitudo prevalece sobre o nasceu depois, mas sim
na de que o registado55 em primeiro lugar tem prevalncia ou deve ser graduado
primeiramente sobre o que posteriormente inscrito, ainda que este tenha nascido antes.
Diz-se ainda que complementa esta regra aqueloutra que veda o acesso ao registo definitivo
do posterior acto incompatvel e que tem a sua formal traduo tabular no princpio do trato
sucessivo, de que falaremos.
11

Temos pois que, sendo o facto sujeito a registo, que j foi inscrito, incompatvel com o que
posteriormente se quer registar (mesmo que constitudo antes) essa anterior inscrio exclui o
definitivo acesso tabular desse outro que agora se pretende inscrever. o que ocorre com os
registos de aquisio.
Contudo, se a relao que existe entre o acto j inscrito e o posterior a de uma
concorrncia concilivel como acontece com os direitos reais de garantia ento j no
haver excluso (o ulteriormente pedido pode ingressar definitivamente) mas sim uma
graduao prioritria.
Faz-se notar que esta graduao prioritria tem o seu correspondente relevo jurdico 56 e
ainda um valor econmico prprio. De facto, para alm da reserva de prioridade que
representam os registos provisrios por natureza poder conter em si tal valor sobretudo para o
credor hipotecrio ela ter sempre um adicional valor e interesse por permitir que o registo
definitivo venha a possuir o grau prioritrio que (j antes da hipoteca definitivamente titulada)
tinha o provisrio h, por exemplo, o caso do art. 729. do Cd. Civil que permite a
transmisso (e, claro, a correspondente negociao por um preo) do prprio grau prioritrio
da hipoteca57.
E como se determina a prioridade?
O n. 1 do art. 6. tem uma redaco que apesar do disposto no n. 1 do art. 77. do
Cdigo se presta a certa confuso. que primeiro diz por ordem da data dos registos, mas
depois (sendo da mesma data) que fala na ordem das apresentaes58. Pode, pois, primeira
vista, dar a ideia que a data da feitura do registo a que primeiramente conta. Todavia, no
assim. sempre com excepo dos registos oficiosos independentes59 e da hiptese ressalvada
no n. 2 a apresentao com a sua data e nmero de ordem, que fixa o grau prioritrio do
registo, nada importando o momento em que o registo lavrado, tenha ou no sido deferida a
urgncia, esteja ou no a conservatria em dia, tenha ou no sido cumprida a regra de
ordem prevista no n. 1 do art. 75. in fine.
A apresentao (de que trata todo o Captulo IV do III Ttulo do Cdigo) tem pois uma
importncia determinante na estrutura do registo, mormente porque atravs dela que fixada
a respectiva prioridade.
A disposio do n. 2 do art. 6. de justia algo questionvel, mas que vem copiada dos
cdigos anteriores, destinando-se a dar cumprimento idntica regra da lei civil que estava
prevista na parte final do art. 1017. do Cdigo de Seabra60 indica que em caso de inscries
hipotecrias do mesmo dia (com a mesma data) entre elas no haver prevalncia, pelo que o
pagamento dessas hipotecas (designadamente na aco executiva) ir ser feito pr-rata.
O n. 3 estabelece a importante regra da reserva de prioridade que obtida atravs do
registo provisrio, visto que se este vier a ser convertido (obviamente dentro do prazo da sua
vigncia) em definitivo, a prioridade que lhe vai corresponder a que j tinha enquanto
provisrio. Deste modo, possvel aos interessados obter desde o registo provisrio (quer por
natureza quer por dvidas) e se usarem da diligncia de o converter atempadamente, uma
imediata proteco prioritria do seu direito. Ou seja: a definio do grau prioritrio vai ser
dada no quando o registo for (puder ser, nomeadamente por o contrato j ter sido titulado)
definitivo, mas logo na altura em que ainda provisrio.
Por ltimo, o n. 4 (que constituiu uma novidade do Cdigo de 1984) contm outra
disposio do maior interesse: uma idntica reserva de prioridade no j para provisoriedade do
registo, mas sim para a hiptese da recusa em o lavrar ou melhor, no caso de proceder o
recurso contra tal recusa. Quer dizer: tratando-se do registo provisrio a indicada pr-proteco
prioritria do direito (que se obtm pela j mencionada reserva de prioridade) autorizada pelo
n. 3 e no caso da recusa que foi julgada indevida isto , quando acaba por se decidir que o
acto no devia ter sido recusado, mas sim lavrado, ainda que o tenha de ser provisoriamente
aquela autorizao dada pelo n. 4.
Assim, o acto que foi recusado (afinal indevidamente) pode vir a ser lavrado e a conservar
a prioridade correspondente da sua apresentao. Mas para que a situao tabular no iluda
quem entretanto consulte o registo, o Cdigo estabeleceu um mecanismo de alerta e de
salvaguarda de uma publicidade verdica insusceptvel de que terceiros sejam induzidos em
12

erro. Trata-se do seguinte: a recusa anotada na ficha (art. 69., n. 3) e a interposio de


recurso tambm o (art. 148., n. 1). Estas anotaes oficiosas, que passam obrigatoriamente a
constar do registo, servem portanto para dar a conhecer a todos que, com base em determinada
apresentao, houve uma recusa e que (se a final for julgada indevida) pode vir dar lugar a um
registo com a prioridade correspondente dessa apresentao.
8. O princpio que o Cdigo contempla no artigo seguinte (o 7.) designado como o da
presuno de verdade que diremos engloba dois: a presuno de verdade e a presuno de
exactido.
A esta ltima (presuno de exactido) refere-se apenas a parte final do preceito: nos
precisos termos em que o registo o define. Talvez possamos, assim, entender que o artigo
exprime na sua primeira parte (o registo definitivo constitui presuno de que o direito existe e
pertence ao titular inscrito) o princpio da presuno de verdade e na ltima (nos precisos
termos) o da presuno de exactido.
De qualquer modo estas so designaes do princpio que a generalidade da doutrina
considera equivalentes, mas que temos adoptado s aps a publicao do actual Cdigo e para
no o confundir com o princpio de legitimao dispositiva nele introduzido pelo art. 9. ,
visto que anteriormente o princpio da presuno de verdade se designava quase sempre como
princpio da legitimao61 e ainda agora assim continua a ser chamado pelos autores espanhis62.
Este , porm, e seja qual for a designao que se lhe d, um princpio fundamental da
publicidade conferida pelo registo, pois indica que o seu contedo se presume certo e
verdadeiro.
Trata-se de uma presuno em regra elidvel63, mas portanto, enquanto no for comprovado
e decidido64 o contrrio, h-de considerar-se que a verdade que publicita coincidente com a
verdade material.
E tambm por isso que a deciso judicial que considere invlido o facto registado deve
ter como consequncia tabular o prprio cancelamento do registo. o que traduz o comando
legal constante do artigo 8. 65 que assim complementa o princpio presuntivo constante do artigo
7. preceito este que estabelece a presuno tantum iuris a favor do titular inscrito mas que,
em certos casos, poder mesmo ser iuris et de iure a favor de terceiro.66-67
Deve ainda fazer-se notar que a presuno dura enquanto vigora o registo e cessa quando
os efeitos deste se extinguem (por cancelamento) ou se transferem (mediante novo registo), em
conformidade com o disposto no art. 10. do Cdigo.
Como pertinentemente foi dito68 e se concorda, acrescentando-se apenas, no nosso
sistema jurdico, a previso do artigo 1268. do Cdigo Civil a prova necessria para elidir a
presuno pode consistir num dos seguintes cinco pontos:
1 Nulidade, falsidade ou erro do assento.
2 Nulidade, falsidade ou defeito do ttulo:
3 Falta de conformidade da inscrio com o ttulo () no seu contedo real.
4 Existncia de ttulos posteriores que tiverem modificado o que baseou o registo
vigente.
5 Extino do direito inscrito.
A concluir diremos apenas que este princpio possibilita que (nos termos do disposto no 1
do art. 350. do C. C.) ao titular inscrito baste, para invocar e comprovar o seu direito
sobretudo o direito de propriedade69 citar o registo feito a seu favor.
8-A. A ltima reforma do Cdigo (operada pelo Dec.-Lei n. 116/2008) alterou o artigo 8.
e aditou os 8.-A a 8.-D. Quanto ao artigo 8. a ratio da disposio mantm-se, apesar da
revogao do n 2. que o preceito tinha em vista que no pudesse subsistir um registo a
publicar uma situao jurdica diferente daquela que viesse a ser judicialmente considerada a
verdadeira. Por isso, como disse o Supremo70, esta disposio visava condicionar a
impugnabilidade dos factos tabularmente comprovados ao simultneo pedido de cancelamento
do registo. Ora, com a actual redaco, a lei veio estabelecer a presuno71 de que ao impugnar
13

os factos comprovados pelo registo o pedido de cancelamento tambm ficou (ainda que
tacitamente) feito.
No que toca aos novos artigos os 8.-A, B, C e D vieram introduzir a obrigatoriedade
do registo, introduo esta que a nosso ver representou a mais relevante das alteraes ao
Cdigo operadas pela reforma. que se concordamos todos que a verdade tabular deve ser
(quanto se puder) coincidente com a verdade jurdica, no ser admissvel porque contraria
a sobredita finalidade pblica - que quem pratica actos jurdicos que alteram o contedo dos
registos no seja obrigado a solicitar imediatamente a correspondente inscrio registral.
Mas ser que essa obrigatoriedade integra um dos princpios de registo? No nos
parece72. que os princpios, constituem, como j se disse, regras bsicas, caracterizadoras e
estruturantes de um sistema de registo, sobretudo no que respeita aos seus efeitos jurdicos.
Ora, a obrigatoriedade de solicitar o registo nada tem a ver com isso. to-s uma
determinao, uma imposio legal de formular o pedido pedido esse que tem de ser feito, nos
termos gerais, de harmonia com o princpio da instncia.
Os artigos seguintes (os 8.-B, C e D) indicam quem deve pedir o registo, em que prazo e,
no o cumprindo, qual a consequncia. Uma observao para referir que esta apenas a sujeio
ao pagamento do emolumento em dobro73.
9. O princpio que o Cdigo consagra no artigo 9. o que se indica, na epgrafe
respectiva, como da legitimao de direitos sobre imveis e que, talvez com maior preciso,
se pudesse designar como princpio da legitimao dispositiva.
Na verdade, este princpio quer, muito resumidamente, significar o seguinte: o titular
inscrito que est legitimado para dispor do prdio em causa. Por isso, quem quiser dispor de
qualquer imvel no sentido de o alienar ou de o onerar deve demonstrar que ele est
registado a seu favor.
Trata-se, assim, da disposio dos imveis. Consequentemente, o princpio dirige-se
principalmente a quem tem a tarefa de titular tais disposies de prdios, elaborando os
correspondentes documentos, ou seja, por regra, o notrio. Da que tambm venha previsto no
n. 2 do art. 54. do Cdigo do Notariado.
Sendo bvio que este princpio contribui de uma forma determinante para a segurana das
transaces imobilirias, o certo que entre ns s foi introduzido na lei com a reforma do
registo predial operada pelo Cdigo de 1984, ainda que anteriormente cabe reconhec-lo a
maioria dos notrios procurasse sempre certificar-se da sinceridade das declaraes dos
outorgantes tambm no sentido de que, ao dispor dos bens, estariam legitimados para o fazer.
De qualquer modo, a introduo do princpio constituiu um avano notvel no mbito da
segurana do comrcio jurdico que afinal, como resulta do art. 1. do Cdigo, constitui
objectivo essencial do registo. Alm disso, foi uma das medidas do novo Cdigo que, como
justa e pertinentemente se escreveu, veio dinamizar a actividade interna dos efeitos do
registo.74
Assim, a prova dada ao documentador passou a ser a autntica, ou seja, a constante da
certido do prprio registo, emitida pela conservatria. Note-se que esta certeza de legitimao
advm do facto de que o titular registral, pelo simples facto de o ser, est legitimado para
actuar no processo e no trfico com a titularidade que o registo manifesta75.
A consagrao legal deste princpio veio, pois, condicionar a prpria alienabilidade dos
direitos existncia prvia de registo a favor do alienante76. Assim, porque o ttulo no pode
ser lavrado se o transmitente ou onerante no tiver o registo a seu favor, diz-se (a nosso ver
pertinentemente) que a introduo do princpio acabou por tornar o registo indirectamente
obrigatrio. Foi deste modo superada a dicotomia vigente nos cdigos anteriores registo
obrigatrio numa parte do Pas e facultativo noutra77 para o tornar, em todo o territrio
nacional, indirectamente obrigatrio.
A regra geral que condiciona a titulao do acto dispositivo existncia do registo a favor
do alienante tem algumas excepes que, como veremos, no tm grande significado, mas que
no so inteiramente coincidentes nos dois Cdigos (do Registo Predial e do Notariado).
14

A que vem referida na alnea a) do n. 2 do art. 9. do C.R.P. e no est, nem teria que
estar mencionada no C.N. (j que se trata de actos do mbito judicial e no notarial). Como se
sabe a expropriao conduz a uma aquisio originria por parte da entidade expropriante e a
averiguao do titular (inscrito ou no) releva no para que este deva praticar um qualquer
negcio jurdico, mas sim para que receba a indemnizao devida, isto , tem um significado
meramente obrigacional. A partilha (introduzida pelo Dec-Lei n. 116/2008) um acto
meramente distributivo78. Quanto aos outros actos so judicialmente determinados e, por isso,
ao juiz do processo que cabe averiguar a legitimao que, no caso, lhes possa corresponder.
As outras duas alneas daquele n. 2 so no essencial coincidentes com as do n. 3 do art.
54. do C.N., verificando-se apenas quanto a) deste n. 3 que feita a exigncia do
conhecimento pessoal do notrio que no requisito imposto pela alnea b) do n. 2 do art.
9.. Por isso, tratando-se de acto praticado por notrio79 exigvel aquele conhecimento
pessoal, mas sendo-o por outra entidade (que, in casu, no tenha de reger-se pelo C.N.) j no
o .
A ratio desta excepo , a nosso ver, de mera natureza prtica. E justificvel: dir-se- que
facilita a celebrao dos negcios jurdicos sem riscos, visto que, por um lado, quase no seria
vivel no mesmo dia conseguir-se a apresentao e o registo do 1. acto a favor do adquirente
e, por outro, que este pudesse ainda transmitir a outrem, que tambm registasse essa nova
aquisio, defraudando as partes e terceiros e conseguindo portanto frustrar a aplicao do
princpio.
A outra alnea tambm no inteiramente coincidente nos dois cdigos, referindo-se a do
registo apenas urgncia por perigo de vida dos outorgantes (que ter de ser devidamente
comprovada) e que situao rarssima80 e a do notariado tambm aos casos de incndio e
outras calamidades como tal oficialmente reconhecidas81.
O n. 3 do art. 9. e a alnea b) do art. 55. do C.N. aludem ao mesmo caso, que s
formalmente excepo ao princpio. Dissemos que antes do Cdigo de 84 o registo era
obrigatrio numa parte do Pas e facultativo noutra. Pois bem: onde era facultativo, o outorgante
que queira dispor do prdio, em vez de provar que j est feito o registo a seu favor, pode juntar
o(s) documento(s) comprovativo(s) de que ele est em condies de o ser ou ento,
simultaneamente justificar o seu direito. Isto , demonstra a titularidade do prdio no atravs
do registo, mas sim atravs dos documentos (ou da simultnea justificao) que a comprovam.
A uma ltima hiptese se refere o Cdigo do Notariado na alnea a) do art. 55. 82: a
partilha ou a transmisso de bens da herana feita pelos herdeiros habilitados. que a causa
translativa da propriedade no a partilha mas sim a sucesso por morte83 que se prova pela
habilitao. Por outro lado, a lei admite que o prdio no descrito (ou sem inscrio de
aquisio) se registe directamente a favor dos herdeiros (e meeiro) antes da partilha em
comum e sem determinao de parte ou direito apenas com base na habilitao e em simples
declarao que identifique o prdio (art. 49.). S que, havendo partilha feita, no necessrio
fazer este registo (soi-disant intermdio a favor de todos) podendo registar-se directamente a
favor daquele a quem foi adjudicado o prdio. Seria assim despropositado que, a propsito deste
princpio da legitimao, o legislador tivesse uma perspectiva diferente.
10. Abordaremos ainda mais sucintamente os princpios que, na sequncia do Cdigo, vm
seguidamente tratados do trato sucessivo e da instncia visto que o primeiro usualmente
aprofundado numa aula prpria84 e o outro bem conhecido e tratado nas cadeiras de processo
civil.
O princpio do trato sucessivo que est consagrado no artigo 34. do Cdigo tendo em
si um cariz formal, todavia um dos mais importantes para que o registo possa alcanar um
elevado grau de credibilidade e de certeza. Isto porque atravs deste princpio que possvel
concretizar-se na ordem tabular a essencial regra jurdica de que o direito j tem de existir em
quem transmite visto que, de harmonia com o velho brocardo, ningum pode transmitir o que
no tem (nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet).
15

que salvo quando se trata de uma aquisio originria o direito do adquirente tem de
basear-se no do transmitente, que, portanto, neste j tem de existir85. E porque o registo exige
essa prova de um trato sucessivo que tambm existe fundamento lgico para que a lei estabelea
a presuno de verdade do assento registral (que, como dissemos, o art. 7. consagra).
Como se v, trata-se de um princpio que assegura uma legitimao registral (ou tabular) e
por isso se tem dito que assim como o princpio da legitimao dispositiva se dirige
fundamentalmente a quem elabora o documento (isto , sobretudo ao notrio) o do trato
sucessivo visa quem tem de efectuar o registo, ou seja, dirige-se principalmente ao conservador.
O princpio do trato sucessivo embora j previsto na legislao anterior foi apenas
institudo como regra condicionante da inscrio de qualquer acto dispositivo86 pelo Cdigo
de 1959 (que entrou em vigor em 1/1/1960) e passou a ter duas vertentes, traduzidas nos
nmeros 1 e 2 do artigo correspondente (o 13.): a da primeira inscrio ou inscrio prvia
relativa a prdio no descrito ou sem inscrio de aquisio em vigor e a das inscries
subsequentes. Assim, no primeiro caso, quando se tratava de um negcio jurdico aquisitivo
posterior data da vigncia do Cdigo (1/1/1960), para se efectuar a primeira inscrio
tornava-se necessrio que o ttulo respectivo fosse anterior a essa data, pelo que, em tal caso,
antes de se lavrar o registo a favor do requerente (o interessado no registo) havia que efectuar os
outros registos prvios, recuando at ao que antecedesse a referida data. No outro caso quando
sobre o prdio existia uma inscrio de aquisio em vigor no era, e continua a no ser,
possvel lavrar nova inscrio (seja de aquisio seja de nus ou encargos) sem a interveno do
titular inscrito. Tratando-se de aquisio tem de haver uma continuidade de inscries
correspondentes aos elos da cadeia das sucessivas aquisies derivadas87; e de encargos eles
s podem ser registados contra o titular inscrito ou ser por ele mesmo constitudos.
No Cdigo vigente e na actual redaco dos n.os 1 a 3 do art. 34. em sntese dito o
seguinte: nos encargos, o registo definitivo depende da inscrio prvia a favor de quem onera
por negcio jurdico. Na aquisio de direitos depende da inscrio a favor de quem transmite
ou da prova do direito88 ou transmitente, ressalvando-se contudo, neste caso da transmisso, a
aquisio com base na partilha (n. 3 do art. 34.).
O primeiro registo , por regra, o da propriedade ou seja, para lavrar um outro registo
(seja de aquisio seja de encargos) necessrio que o prdio esteja previamente inscrito em
nome de quem o transmite ou onera. Mas apenas por regra e no sempre, visto que o princpio
no se aplica aos encargos que no sejam constitudos por negcio jurdico (como , por
exemplo, o caso da penhora).
No tocante outra vertente e apenas a esta que normalmente a doutrina se refere ao
tratar do trato sucessivo o Cdigo actual mantm (no n. 4) o que j constava dos anteriores
e que j indicamos: necessria a interveno do titular inscrito para poder ser lavrada uma
nova inscrio definitiva89. A parte final do n. 4 do art. 34., utilizando a expresso salvo se,
parece conter uma excepo ao princpio. Todavia, no excepo alguma, pois trata-se antes
de uma sua confirmao, j que, sendo o acto consequncia de outro anteriormente inscrito,
nesse outro que radica e que busca o correspondente efeito real. o que ocorre no clssico
exemplo da venda executiva consequncia da respectiva e anterior penhora registada. No ser
o titular inscrito que no ttulo aparece a transmitir, mas o acto translativo consequncia da
penhora anteriormente registada.
Apenas se prev a dispensa da inscrio intermdia para se efectuar o registo em nome
dos titulares de herana indivisa (artigo 35.).
O princpio do trato sucessivo aplica-se, portanto, generalidade das situaes decorrentes
das transmisses e dos encargos voluntariamente constitudos (por negcio jurdico), bem como
ao registo das aces, j que quando existe inscrio de transmisso em vigor o titular inscrito
dever ser demandado ou pelo menos chamado a interveno no processo90.
11. O princpio da instncia, consagrado no artigo 41. do Cdigo, diz-nos que por regra o
registo feito a pedido das partes ou de outros eventuais interessados, s se podendo efectuar
com base nesse pedido. Os casos de oficiosidade constituem excepo, uma vez que s existem
quando a lei expressamente os prev91.
16

Cabe no entanto aclarar que este princpio, no que toca legitimidade para formular o
pedido92, tem no mbito registral uma muito maior flexibilidade do que no processo civil, dado
que se admite que quem solicita o registo possa ser um interessado indirecto93 e no apenas,
como no processo civil (art. 26. do C.P.C.), o que tiver o interesse directo em demandar ou em
contradizer.
Contudo, no que respeita legitimidade para pedir averbamentos s descries a lei mais
restritiva. Como ideia geral pode dizer-se que estes averbamentos, havendo proprietrio inscrito,
s por ele podem ser pedidos ou, pelo menos, inferindo-se que no se verificou a sua oposio.
que, como j h tempos se havia escrito, existindo registo de aquisio impossvel passar
por cima da interveno do respectivo titular94. De resto, a lei no artigo 38. do Cdigo
estabelece pormenorizadamente as regras para que, consoante o caso concreto, se possa
formular um pedido de averbamento descrio. Cabe porm notar que nem sequer haver
necessidade de formular pedido sendo ento o averbamento oficioso quando a alterao de
qualquer dos elementos da descrio constar de documento expedido por entidade competente
para comprovar o facto, ou houver acesso respectiva base de dados, ou ainda se tiver sido
lavrado com interveno da pessoa com legitimidade para pedir a actualizao (art. 90., n.
1).
Diz-se que o princpio da instncia confirma o carcter civil, no mbito do direito privado,
do registo, diversamente do administrativo onde, sendo admitidas as solicitaes dos
interessados, no entanto a actuao oficiosa dos servios constitui a regra95.
O princpio da instncia concretiza-se atravs da formulao do pedido de registo. Esse
pedido formal96 apresentado na conservatria, com os documentos que o acompanham e o
baseiam.
O conceito de apresentante no est claramente definido na lei no sentido de ser o que
envia material ou electronicamente o pedido ou antes o que assume (ou subscreve) esse pedido
mas propendemos a considerar que quem formula o pedido (e no quem materialmente o vai
entregar no correio ou na conservatria) ou que nele prprio como apresentante se identifica.
Cabe ainda referir que o pedido de registo e a nosso ver deve ser cada vez mais
facilitado, pois para os interessados e para o comrcio jurdico h um bvio interesse em que o
registo esteja actualizado97. Neste sentido, o Cdigo admite uma ampla possibilidade de
formalizao do pedido (citado artigo 41.-B) e de representao do registante, como se v do
disposto no artigo 39. e, por outro lado, impe aos sujeitos da obrigao registar que
promovam o registo artigo 8.-B em determinado prazo (artigo 8.-C) e no caso de o no
fazerem atempadamente sujeita-os ao pagamento do emolumento em dobro (artigo 8.-D).
12. O ltimo dos princpios que figura na sequncia das disposies do Cdigo no seu
artigo 68. e que ser por certo o primeiro em termos qualitativos, o princpio da legalidade.
Enunciado de uma maneira muito simples este princpio diz-nos que s podem ser
registados os factos que estejam conformes com a lei e sejam baseados em ttulos vlidos e
correctos98 e ainda que respeitem a sujeitos identificados (que j figurem nos ttulos como
completamente identificados ou que possam ser incontroversamente identificveis) bem como a
prdio determinado.
Para que este princpio se possa concretizar indispensvel que o responsvel pelo registo
que entre ns (e v.g. tambm em Frana) se chama conservador, noutros pases (v.g. nos
saxnicos ou em Espanha) registador e noutros ainda (v.g. na Alemanha) juiz do registo faa
um juzo sobre a viabilidade do pedido de registo no sentido de o admitir (definitiva ou
provisoriamente) ou de o rejeitar.
A esta apreciao a este juzo que o conservador deve fazer para apreciar a
possibilidade de o pedido ser satisfeito e o acto inscrito no sistema registral (ficando, portanto,
revestido da correspondente autenticidade erga omnes) chama-se juzo de qualificao ou
simplesmente qualificao. Dever-se- referir que a qualificao deve ser exercida de um modo
competente e responsvel (ainda que quanto possvel clere) e tambm, como sempre se deve
sublinhar, de forma independente e imparcial.
17

Por isso se diz que, apesar de no ser uma funo judicial, deve no entanto exercer-se de
modo semelhante99 e consiste num juzo de valor, no para declarar um direito duvidoso ou
controvertido, mas sim para incorporar ou no no Registo uma nova situao jurdica
imobiliria. usualmente designada como uma funo jurisdicional100 de natureza especfica,
visto que nem se pode considerar administrativa ( praticada no mbito do direito privado e no
no do administrativo e tambm no na dependncia de qualquer despacho da Administrao ou
numa cadeia hierarquizada semelhana dos registos de informao administrativa 101) nem
judicial, relativa justia que compete e que s pode e alis s deve poder ser exercida
pelos Tribunais.
Como resulta do exposto, a apreciao da viabilidade do pedido de registo s deveria poder
ser feita pelo conservador, que est jurdica e legalmente habilitado102 para este efeito. No
entanto, face ao que agora dispe o artigo 75.-A tal apreciao pode, quanto a alguns casos, ser
tambm feita pelos oficiais dos registos, o que apesar da direco da conservatria pertencer
apenas ao conservador nos parece incoerente103.
De harmonia com o disposto no art. 68. a apreciao da viabilidade do pedido dever-se-
fazer tendo por base trs pressupostos essenciais:
a) As disposies legais e regulamentares que se apliquem ao caso.
b) O que est titulado, ou seja, o que consta dos documentos que foram apresentados e que
ainda o possam ser104.
c) A situao tabular isto , tudo o que j consta do registo.
Diz ainda o preceito que o conservador deve ter em especial ateno quatro questes:
1. a da identidade do prdio: saber se o pedido respeita ao mesmo prdio que consta dos
documentos e da descrio que porventura exista105;
2. a da legitimidade dos interessados;
3. a regularidade formal dos ttulos, ou seja os requisitos extrnsecos e formais dos
documentos;
4. a validade substantiva dos actos dispositivos que esto titulados.
Quanto a estes ltimos pontos, convir precisar o seguinte: o conservador ter sempre que
analisar os requisitos de forma, mas quanto aos substantivos e que respeitam fundamentalmente
validade do acto no o poder fazer quando se trata da deciso judicial transitada, dado que
esta assume um carcter de incontestabilidade que, nos prprios termos constitucionais
(expressos no artigo 208., n. 2 da Constituio) no pode ser posto ser posto em causa.
Por isso sempre se diz que quando o pedido de registo baseado em sentena transitada
em julgado podem ser opostas razes tabulares, mas no as de ordem substantiva106.
Um outro tema que tem sido debatido a propsito da apreciao que o conservador ter de
fazer da validade substantiva do acto o do chamado duplo controlo de legalidade. De facto,
exigindo em geral a lei (e bem, para que possa haver uma indispensvel certeza) que os actos
constem de documento autntico, torna-se necessrio que quem os autentica que por regra e
por definio o notrio faa o controlo da sua legalidade. Ento, se assim , porqu exigir-se
que o conservador tambm o faa? No haver uma duplicao desnecessria?
Cremos que no e que este tema que foi sobretudo debatido em Espanha107 redunda
numa falsa questo. De facto, a qualificao do notrio feita na presena dos outorgantes, cuja
identidade e suficincia de poderes verifica verificao essa que j no feita pelo
conservador, salvo, no tocante interveno e aos poderes, quando aquela pode ser
ulteriormente ratificada ou estes completados. E isto, como bvio, para facilitar a completa
validao do acto e o seu posterior aproveitamento. Acresce que a actuao notarial ocorre na
fase de preparao do documento, sendo para tanto prestada a correspondente assessoria s
partes e sendo a estas e apenas a estas que a sua interveno respeita. Diversamente, o
conservador tem de analisar o caso verificando tambm tudo quanto ocorreu depois da
respectiva titulao e qualifica a legalidade do acto para efeito da sua inscrio no registo,
como rgo que no autorizou o documento e portanto com possibilidades de qualificar o dito
18

documento de outra perspectiva, mormente a que respeita a terceiros que nele no intervieram
e tendo em conta no s as manifestaes das partes, como os dados resultantes do registo108.
Por outro lado, a qualificao do documento notarial e tem de ser diferente da que
respeita ao documento judicial (a que, como regra, s podem ser opostas razes tabulares),
desde logo porque nunca produz caso julgado (sendo sempre susceptvel de ser rectificado,
completado ou revogado) e porque, como pacificamente se reconhece, o notrio certifica que
foram feitas as declaraes constantes do documento, mas no que as mesmas so verdicas e
sinceras, como soi dizer-se. Pelo contrrio a deciso judicial define o direito e torna-o
incontroverso insusceptvel de reapreciao face aos correspondentes dados de facto.
Em concluso: afigura-se que a qualificao que respeita preparao e outorga do
documento indispensvel para que este possa oferecer as necessrias (e convenientes)
garantias de autenticidade, mas tal indispensabilidade do controlo da legalidade tambm se
verifica sempre109 na fase do registo, sobretudo se este no for um mero arquivo de documentos
e antes estiver ao servio do interesse das partes e da sua segurana, mas igualmente do
interesse pblico que constitui a segurana do comrcio jurdico em geral. No parece, pois,
defensvel (nem sequer conveniente para os prprios interessados directos) a moderna, mas
ao que se cr injustificada ideia de eliminar uma dessas qualificaes.
Em consequncia do exame que fez sobre a viabilidade do pedido de registo o conservador
pode tomar uma de trs atitudes: lavrar o registo definitivamente (o que, em princpio, ser a
hiptese normal), lavr-lo provisoriamente ou recus-lo.
A primeira a situao que corresponde inexistncia de quaisquer bices tanto no que
respeita plena suficincia e validade dos documentos (quer os principais que titulam o facto,
quer os complementares que in casu devessem ser apresentados) como s circunstncias de
ordem tabular.
A segunda (referente provisoriedade do registo) tem duas vertentes:
1. A de a lei prever directamente a hiptese, estabelecendo que naquele caso o registo
provisrio: trata-se das provisoriedades por natureza (que, diga-se tambm,
correspondem a situaes tpicas, habituais e pretendidas, em que o registo logo
pedido como provisrio);
2. Todas as outras situaes em que h um obstculo seja referente aos prprios
documentos, seja ao facto, seja situao tabular que impede que o registo seja
lavrado como definitivo (ou como foi pedido110), mas que, todavia, no to grave
que deva determinar a recusa (de harmonia com o previsto no art. 68.) tal bice
conduz provisoriedade por dvidas111.
a hiptese que o artigo 70. prev.
Vemos, portanto, que os casos de provisoriedade por dvidas se estabelecem, por assim
dizer, por excluso de partes: so os que no podendo ser definitivos nem estando previstos
entre os casos da provisoriedade por natureza, tambm no do lugar recusa.
A respeito destas provisoriedades, a Lei Hipotecria de 1863 referia-se (no art. 67.) aos
casos em que os ttulos apresentados eram de duvidosa legalidade. A propsito e tal como
hoje pacificamente se entende convm frisar o seguinte: o conservador no pode duvidar, nem
tambm a legalidade do ttulo ou do acto pode ser duvidosa. , ou no , legal. Falta, ou no
falta, certo documento ou determinada declarao.
Em suma: quando o conservador qualifica um acto como provisrio por dvidas no pode
ser porque ele prprio hesite ou tenha as suas dvidas acerca da qualificao. , sim, porque
tem a certeza de que deve ser essa (e s poder ser essa) a caracterizao do acto.
Os casos de provisoriedade por natureza esto mencionados nas sucessivas alneas dos n. os
1 e 2 do artigo 92. e os de recusa so os que se acham previstos no artigo 68. 112, cuja anlise,
ainda que importante, nos parece, contudo, que excederia a simples exposio do princpio da
legalidade.
Quando h um obstculo essencial feitura do registo que vai ao ponto de impedir que
este seja lavrado, mesmo como provisrio ter de ser recusado. Trata-se das situaes que o
artigo 69. contempla.
19

Um ltimo apontamento para dizer que havendo lugar recusa ou provisoriedade por dvidas
o conservador deve justificar essa qualificao atravs de despacho113 fundamentado, mas
sucinto, que tem de ser notificado ao interessado.

Texto de apoio para as aulas sobre o tema actualizado com as alteraes do Dec.-Lei n.
116/2008, de 4 de Julho.
*

Exactamente com esse ttulo Publicidade e Teoria dos Registos (Almedina, 1966), sendo as
passagens citadas de pg. 50. Este clssico estudo subsiste com plena actualidade e afigura-se que ainda
o mais completo que entre ns existe sobre a matria.
2 Trata-se, portanto, de acautelar os direitos e de publicitar as situaes jurdicas produzindo
correspondentes efeitos relevantes e no simplesmente de enumerar factos ou de produzir notcias
(como as jornalsticas). As palavras registo e registar prestam-se a grandes confuses (por ex:, na 1.
pgina do Jornal de Notcias de 8 de Maro de 2006 enunciava-se: Obrigatrio registar as aves de
capoeira, dizendo-se ainda que os faltosos podem ser multados, mas evidente que este chamado
registo nada tem a ver com um registo de bito de qualquer cidado). Os registos jurdicos produzem
efeitos de direito e regem-se por princpios prprios, tal como iremos referir.
1

Na obra citada CARLOS FERREIRA DE ALMEIDA faz, a partir da pg. 115, uma detalhada exposio
dos efeitos dos registos na histria e no direito actual. O mais profundo (e quase completo) efeito que o
registo pode oferecer ser o seu efeito substantivo de que temos exemplo no art. 17., n. 2 do Cdigo
do Registo Predial (C.R.P.) e no art. 291. do Cdigo Civil (C.C.) e ainda o denominado efeito
sanatrio.
4 Dir-se- ainda que sendo tal publicidade geradora de efeitos jurdicos e mormente com vista
segurana do comrcio jurdico as situaes jurdicas no publicitadas, sendo ignoradas so afinal
clandestinas para o comrcio jurdico.
5 A frase de ANTNIO PAU PDRON in La Publicidad Registral (ed. do Centro de Estdios
Registrales, 2001), pg. 269. Este Autor esclarece que no registo predial essas situaes so
circunstncias inerentes e duradouras que afectam os imveis e que podem referir-se. a) ao objecto
(ao prdio) como construes, volume edificvel, etc. ou, b) ao direito, encargos, reservas, estatuto de
propriedade horizontal, etc. Apresenta ainda esta interessante ideia: tais circunstncias tm algum
paralelismo com os estados civis das pessoas. E escreve: assim como o estado civil das pessoas o
objecto do registo civil, o estado civil dos imveis o objecto do registo predial (idem, pg. 270).
6 No seu livro Direitos Reais e Direito Registal Imobilirio, 3. ed. rev. pg 329.
3

Em Inglaterra isto foi bem percebido visto que, a partir de 2002, o registo predial (proveniente da
tradio saxnica e que portanto tinha escassos efeitos jurdicos) passou a ser constitutivo.
8 Como e Espanha reconheceu o Tribunal Constitucional, as inscries registrais tm vida jurdica
prpria e produzem efeitos autnomos, independentes dos do documento. Sob outro ngulo, diremos
ainda: s pode invocar a tutela registral quem tem o seu direito inscrito no registo.
9 Num trabalho publicado no sitio do CENoR, QUIRINO SOARES diz que (para alm da funo
constitutiva que o art. 17., n. 2, contempla e que excepcional) o registo tem ainda outras finalidades,
como a declarativa/confirmativa: a funo regra do registo, a qual assegura a quem o consulta que o
direito, a existir, continua a pertencer ao titular inscrito e consolida, perante terceiros, o direito desse
titular (art. 1., 5. 1, 6. e 7., CRP). Tem ainda uma funo publicitria acrescida, com possveis
consequncias resultantes da maior publicidade (art. 2. 1, al. e) e 5. 2, al. a) e b), CRP) e ainda um
efeito atributivo: nas situaes de dupla ou mltipla alienao sucessiva o registo atribui o direito a
quem se antecipou a registar o acto por considerar ineficaz o acto no registado ainda que primeiramente
celebrado (art. 5. 1 e 4 CRP) (cf. Terceiros para efeitos de registo predial in www.fd.uc.pt/cenor).
7

Inclusive na esfera econmica, visto que os diversos sistemas registrais tm importantes


consequncias no mbito da economia, como vem sendo salientado por FERNANDO MENDZ em
variadssimos trabalhos incluindo a ponencia apresentada no XII Congressso Internacional de Direito
Registral, cujo tema I foi exactamente este e mais recentemente o procurou demonstrar BENITO
ARRUADA no seu conhecido livro Sistemas de Titulacin de la Propiedad(Palestra Editores, 2004).
10

20

11 Muito embora no se trate aqui de princpios gerais do Direito e do sistema jurdico, mas
unicamente dos princpios de registo e de sistemas de registo e salvas portanto as devidas propores
tambm aqui haver que considerar os valores a salvaguardar, as regras gerais e os conceitos
concretos constitutivos da unidade interna do sistema no sentido to doutamente exposto por CLAUS
WILHELM CANARIS naquela que no dizer de MENEZES CORDEIRO na tambm sua magistral introduo
uma obra de charneira, na grande viragem da Cincia Jurdica dos nossos dias: Pensamento
Sistemtico e Conceito de Sistema na Cincia do Direito (cf. pgs. 76,80/81 e CXIII).
12 Tambm tradicionalmente designado de flio real, visto que os livros e fichas de registo eram
formados por folhas. Por isso foi muito usada a designao dos sistemas como de flio real e de flio
pessoal.
13 Claro que falamos do registo predial. Todavia, idntica a situao, por ex., do veculo automvel
se falarmos de registo automvel ou at mesmo da sociedade comercial se tratamos de registo
comercial (e apesar deste ser claramente um registo de pessoas) uma vez que a inscrio dos factos
registveis se faa reportando-nos sempre respectiva matrcula que a identifica e no a cada uma das
pessoas que sejam titulares dos direitos que respeitem a essa matrcula (a esse bem concreto). Diz-se
tambm que qualquer sistema de registo tecnicamente desenvolvido deve ter uma base objectiva in casu
o prdio devendo ser com referncia a ela que se inscrevem os factos geradores de direitos.
14 Num sentido algo distinto QUIRINO SOARES (a propsito do art. 17., n. 2 do CRP) diz que na
eficcia constitutiva: o registo, se vlido, funciona como ttulo constitutivo do direito inscrito, ainda que
este seja nulo ou anulvel; o registo atribui o direito a quem ele no seria reconhecido segundo as regras
do direito substantivo (cf. citado trabalho Terceiros para efeitos de registo predial in
www.fd.uc.pt/cenor ).
15 tambm por isso que no nos parece que a expresso exceptuam-se constante do n. 2 do art.
4. do Cd. do Reg. Pred. tenha o correspondente sentido jurdico a que alude o art. 11. do Cd. Civil.

Referimo-nos obviamente ao sistema vigente. No domnio do velho Cdigo Civil (o Cdigo de


Seabra) o registo teve efeito constitutivo. No entanto, a experincia veio demonstrar que essa no havia
sido uma boa opo, principalmente porque mais de 50% dos prdios no se achavam ento descritos no
sistema registral. Este no actualmente o caso. Praticamente todos os prdios se acham agora descritos e
alm disso o registo passou a ser obrigatrio. Por isso, era caso para nos questionarmos se no seria
melhor atribuir-se-lhe genericamente o efeito constitutivo, bem mais seguro, mormente na poca da
contratao electrnica e em que o ttulo deixou de ter obrigatoriamente um controlo notarial.
17 Precisamente porque o que nestes sistemas consta como arquivado, inscrito ou transcrito no
oferece fiabilidade alguma no se est perante registos a que se possa aplicar essa designao. Da
que onde isto vigora tenha havido necessidade de meios soi-disant alternativos, como o caso dos
seguros de ttulos que no conseguiram entrar na Europa, apesar de h anos terem existido
tentativas por parte de multinacionais seguradoras norte-americanas.
Esperemos que isso no venha a ocorrer em Portugal depois das adversas (funestas) alteraes do Cdigo
do Registo Comercial que alis se acredita que algum dia, por imperativo da prpria fiabilidade da
instituio, venham a ser revistas.
18 Dizem-se de raiz ou provenincia saxnica, muito embora actualmente em Inglaterra vigore um
sistema constitutivo.
19 Ao dizer de inoponibilidade (e no de mera oponibilidade) quer a generalidade da doutrina
indicar que os efeitos da inscrio registral so puramente negativos. Pretende portanto explicitar-se no o
valor do acto inscrito, mas sim e apenas dizer-se que o acto no inscrito no tem valor (designadamente
porque no se presume conhecido) face ao terceiro. CARLOS FERREIRA DE ALMEIDA (op. cit. pg. 253)
sintetiza assim: princpio positivo os factos registados so oponveis a terceiros; princpio negativo
os factos no registados so inoponveis a terceiros
20 a elucidao dada por FERNANDO MNDEZ em La funcin econmica de los sistemas
registrales (Club Siglo XXI, Madrid, 2002) pg. 9.
16

21 Esta subdiviso foi apresentada na ponncia espanhola (sob o ttulo a inscrio como
instrumento de desenvolvimento econmico) ao XII Congresso Internacional de Direito Registral (a pg.
26).
22 Num recente congresso foi dito (e creio que com razo) que na Europa a 15 havia, pelo menos,
16 sistemas registrais. Sobre os diversos sistemas registrais mais conhecidos pode ver-se de J. M. GARCIA
GARCIADerecho Inmobiliario Registral o Hipotecario , Tomo I (Civitas, 1988) pg. 337 e segs.

21

23 Cf. ANTNIO P AU PDRON La Publicidad Registral, pg. 11 e segs e J.M. GARCIA GARCIA op.
cit., pg. 336 e segs. Existe mesmo uma organizao internacional [o Centro Internacional de Direito
Registral CINDER (cf. www.cinder.info)] que realiza periodicamente congressos internacionais em
que so aprovadas concluses sobre os vrios temas em debate, que se tm revelado de grande
importncia para a evoluo do direito registral.
24 Isto mesmo acentua J. M. GARCIA GARCIA (op. cit., pg. 533 e segs.) que diz no se tratar aqui de
princpios filosficos ou do Direito em geral, mas sim e unicamente de princpios hipotecrios (este
Autor prefere utilizar a expresso direito hipotecrio de direito registral).
25 Cf. a obra citada na nota anterior, a pg.536.
26 Neste sentido portanto: h sistemas que adoptam uns princpios o outros que adoptam princpios
diferentes. Mas isto no quer dizer que estejam todos
ao mesmo nvel. H os que estruturam sistemas menos ou mais evoludos, mais perfeitos, e permitem
por isso conferir maior e melhor proteco registral ao titular inscrito conferindo (ou no) uma
informao autntica e garantida aos prprios e a terceiros.
27 V.g. CELESTINO CANO TELLO, Manual de Derecho Hipotecrio, 2. ed., pg.102 e segs.
28
Vide: ANTNIO PAU PDRON, op.cit., pg. 180. Este Autor explicou ainda que alm dos
princpios indiscutveis que estruturam o sistema h outros, certos mas humildes, que no tm uma
origem clara e precisa nas normas legais ou que no resultam da sua generalizao, mas que so
implicitamente admitidos. So o que chamou princpios apcrifos, tais como o princpio do
consentimento, o da imprescritibilidade e o da individualizao (op. cit. pg. 166). Neste nosso sucinto
trabalho no se afigura oportuno abordar estes princpios apcrifos que alis nem so admitidos por
boa parte da doutrina.
29 Idem (Autor e obra citados na nota anterior) pg. 181.
30 a muito pertinente proposta de MENEZES CORDEIRO, ao que cremos pela primeira vez expressa
por este Professor no artigo Evoluo Juscientfica e Direitos Reais publicado na Revista da Ordem dos
Advogados, 1985, I, pgs. Neste notvel artigo o seu Autor refere ainda que no se deve esquecer que a
maioria dos actos de aplicao jurdica no de ordem judicial: os conservadores, os notrios,... aplicam
o Direito (idem, pg. 72, nota (4)).

tambm frequentemente referido que este princpio funciona em relao com o sujeito, o
objecto e o direito (cf., por ex., CELESTINO CANO TELLO, op.cit. pg. 119). Tambm ROCA SASTRE (in
Derecho Hipotecrio, a pg. 58 do Tomo II, 5. ed) diz que o princpio se manifesta em trs aspectos
relativos ao prdio descrito, ao direito inscrito e ao titular registral. Todavia, como se inscrevem factos
(para se publicitarem direitos) pareceu-nos prefervel aludir aqui ao facto a inscrever e no ao direito
inscrito.
32 Referimo-nos aqui ao objecto do registo com a mesma significao de prdio, objecto da relao
registral e do assento (cf. LACRUZ BERDEJO e SANCHO REBULLIDA Derecho Inmobiliario Registral,
1984, pg 58 in fine). claro que falando de objecto do registo num outro sentido de objectivo do registo
ou finalidade do registo (significao esta que a dada pela generalidade dos Autores quando falam do
objecto do registo) claro que, neste sentido (e apenas neste sentido), objecto do registo so os factos a
ele sujeitos (o objecto do registo ser, portanto, a publicitao de determinados factos). Contudo, o
objecto
da relao jurdica registral (que no da relao jurdica tout court) e do assento que se lavra o prdio
sobre o qual incidem os direitos inscritos. Note-se quanto ao tema do prdio como objecto da relao
jurdica registral que tambm esta a concepo legal (cf. art. 16. c) do Cdigo). que o registo
compe-se da descrio do prdio e da inscrio dos direitos ou encargos que sobre ele recaem (cf.
CATARINO NUNES, Cdigo do Registo Predial, Anotado, pg. 11) e assim objecto, neste sentido, do
registo predial so as coisas imveis (idem, pg. 10).
33 por exemplo o caso de um prdio ainda descrito como rstico (v.g. um simples terreno de
mato) e com a meno do artigo matricial rstico e que hoje urbano (uma casa e quintal) e inscrito na
matriz sob um artigo urbano. Como se sabe, registralmente a descrio a mesma, havendo apenas que
efectuar o averbamento de construo e a sua correspondente actualizao.
34 Cf., entre outros, AFRANIO CARVALHO, Registro de Imveis, 2. ed. (Rio de Janeiro,1977) pg.
227.
35 No dizer de JERNIMO GONZLEZ este princpio ter surgido nos alvores do regime hipotecrio
precisamente como reaco contra as hipotecas gerais (cit. apud C.CANO TELLO, op. cit. pg. 119).
31

22

36 A lei prev (em consonncia com este princpio da especialidade) determinados requisitos gerais
e especiais que a inscrio registral deve conter. Acham-se indicados no Cdigo, nomeadamente, nos
artigos 93. e 95.. E, quanto s clusulas que devem constar da inscrio rege o disposto no artigo 94..
37 o caso de J.M. GARCIA GARCIA (op. cit. pg. 539 e segs.) que diz que o princpio que
determina o valor da inscrio (que poder ou no ser constitutiva) designadamente quanto
constituio do direito real. Outros h, porm, que entendem que este princpio s vigora quando a
transferncia realse conclui com o assento registral ( esta, ao que parece, a posio de A. PAU PDRON
(op. cit. pg. 72 e segs.).
38 Quanto hipoteca a opinio dominante a de que, quanto a ela, o registo tem efeito constitutivo
(citado n. 2 do art. 4. e art. 687. do Cdigo Civil) isto , como expressivamente diz MENEZES
CORDEIRO, a hipoteca um direito real sujeito a publicidade registal constitutiva (cf.Direitos ReaisReprint , pg. 759).Pelo menos, esse efeito t-lo- sempre no caso da hipoteca legal (que nem sequer
existe antes do registo). Mas h quem entenda (MARIA ISABEL H. MENRES CAMPOS Da Hipoteca, pg.
188 e seg.) que o registo se configura como uma conditio juris da eficcia da hipoteca. Trata-se de uma
opinio que aqui no poder ser debatida, mas da qual discordamos.
39 A epgrafe do art. 838. do Cd. Proc. Civil (redaco do Dec.-Lei n. 38/2003, de 8/3) fala
expressamente na realizao da penhora e o n. 1 diz que se realiza pela comunicao conservatria
que vale como apresentao. Ora, a apresentao que d incio ao processo de registo. Portanto, o
preceito diz-nos (ainda que numa redaco algo rebuscada) que a penhora se realiza (se constitui) com o
registo.
40 Estes destaques que esto previstos nos n.s 4 e 5 do art. 6. do Dec-Lei n. 555/99, de 16/12
(republicado em 4/6/2001) s so possveis se verificados os pressupostos legais. Todavia, no pelo
simples facto de se verificarem essas condies (ou pela circunstncia de a Cmara Municipal certificar
que tais condies v.g. a confrontao com arruamento e o projecto de construo aprovado existem)
que se opera ipso facto o destaque. Na verdade, este s se opera com o registo.
41 No tocante propriedade horizontal , tal como estabelece o n. 1 do art. 62. do Cd. do
Notariado, no podem ser lavrados actos sobre fraces autnomas se no se demonstrar que aquela se
acha inscrita no registo. Afigura-se que no se trata aqui da legitimao dispositiva prevista no art. 9. do
C.R.P. (de que adiante falaremos) visto que essa regra se ter de aplicar para provar que a fraco est
registada a favor de quem a quer transmitir ou onerar e no para demonstrar que o prprio regime da
propriedade horizontal est inscrito no registo, como exige o Cd. do Notariado.
42 Esta ideia foi inicialmente exposta na interveno que fiz na Faculdade de Direito de Coimbra no
Congresso dos Direitos Reais (no mbito das comemoraes dos 35 anos do Cdigo Civil e 25 da
Reforma de 1977) publicada em separata do Boletim dos Registos e Notariado n. 11/2003 e tambm
agora insirida neste livro.
43 Este n. 4 foi introduzido pelo Dec.-Lei n. 533/99, de 11/12 e ter procurado dar resposta s
sucessivas mudanas de entendimento na doutrina e mormente na jurisprudncia do STJ que chegou
mesmo a preconizar a definio do conceito de terceiro por via legislativa (v.g. no Ac. do STJ n. 3/99
disse-se que s por via legislativa, repetimo-lo se poder resolver satisfatoriamente o problema) e
veio a fixar a antiga definio proposta por MANUEL DE ANDRADE (in Teoria Geral da Relao Jurdica,
II, pg. 19). Todavia, esta definio legal, longe de eliminar a polmica, se no a agravou, pelo menos
no a ter diminudo, at porque h outros preceitos legais que dispem em sentido diverso. Alm dos
conhecidos acrdos do STJ n.os 15/97 e 3/99 (publicados, respectivamente, nos Dirios da Repblica I-A
de 4/7/97 e de 10/7/99) pode ver-se o parecer do Conselho Tcnico de 31/7/2003 (publicado no Boletim
dos Registos e Notariado, II, n. 8/2003, de Setembro de 2003) que resume a evoluo jurisprudencial e
doutrinaria sobre esta matria, bem como os trabalhos no stio do CENoR: www.fd.uc/cenor/
44 Na alterao que o C.R.P. sofreu pelo Dec.-Lei n. 116/2008, de 4 de Julho, no foi aclarado este
conceito (como nos parece que deveria como referimos na conferncia feita na Associao Jurdica de
Braga em 30 de Setembro de 2008 tendo-se o legislador limitado a alterar insignificativamente a
redaco do n. 3 deste art. 5..

CARLOS FERREIRA DE ALMEIDA diz que este o fundamento da oponibilidade: a presuno de que
o facto registado conhecido e que esta uma afirmao praticamente incontestada na doutrina (op. cit.
pg. 254). Tambm adiante este Autor fala de inoponibilidade, referindo nomeadamente que o aspecto
negativo da eficcia em relao a terceiros enuncia-se assim: os factos sujeitos a registo e no registados
so inoponveis a terceiros (cf. pg. 260).
45

23

46 E ainda assim, pelo menos, no sentido de que sobre os sobre os bens sujeitos a registo no
existem outros direitos reais seno os que o registo documenta e publicita, pois os direitos no inscritos
no registo devem ser tratados
como direitos clandestinos, que no produzem quaisquer efeitos contra terceiros, como douta e
sugestivamente
escreveram
ANTUNES
VARELA
e
HENRIQUE
MESQUITA na Revista de Legislao e Jurisprudncia (Ano 127., pg. 23).
47 No se quer ferir susceptibilidade alguma, mas apenas dizer o seguinte: nesta matria dos efeitos
do registo (talvez mais claramente do que noutras) os conceitos tm de ter uma consonncia efectiva com
a vida real. Ora no sculo XXI contrata-se pela Internet. Os registos ho-de poder pedir-se por e-mail (e
portanto por telemvel) e entre ns (como alis na generalidade dos pases, at dos ditos pobres) j
esto hoje totalmente informatizados. Sem registos fiveis, prestando informao vlida e com efeitos
seguros, estas novas formas de contratao pura e simplesmente no funcionam ou funcionam muito
deficientemente, no protegendo a boa-f dos contraentes nem assegurando os valores que o
ordenamento tem obrigao de assegurar. Por outro lado, no pode (numa perspectiva que se afigura
retrgrada) pensar-se o contrrio para eventualmente proteger algum ancio da serra profunda... porque
mesmo esse j tem telemvel... deve merecer igual ateno dos servios e sabe (no menos claramente
que o citadino) que deve pedir o registo da leira que compra.
48 Tal como foi referido em alguns conhecidos acrdos. Todavia, este argumento que visava
sobretudo restringir o conceito de terceiro est hoje ultrapassado visto que, como no texto se refere, o
registo passou a ser obrigatrio (art. 8. -A do C.R.P.).

O que significa portanto que, desde ento, para efectuar transaces aquisies e oneraes de
prdios foi necessrio ao transmitente ou onerante demonstrar que o prdio se encontrava registado a
seu favor.
50 Esta uma matria, evidentemente, complexa pelo que no poder ser minimamente exposta em
to breves consideraes. Tentei abord-la em algumas ocasies, como no aludido Congresso dos
Direitos Reais (v. nota 30).
51 E adquirente de boa f o que baseou a sua aquisio no que o registo publica. Como diz
QUIRINO SOARES (a pg. 26 do citado trabalho no stio do CENoR) deve presumir-se a boa f naquele
que baseia no registo os seus actos (art. 7. do CRP).
49

Como explica CATARINO NUNES no citado Cdigo do Registo Predial, Anotado, pg. 218.
De
harmonia
com
o
princpio
da
especialidade,
j
mencionado.
,
porm, possvel efectuar o registo sobre um ou mais prdios que se destaquem da universalidade, como
tambm se referiu. A, porm, o registo desse (ou desses) prdio (s) especialmente considerados e no
da universalidade.
54 E dizemos que impropriamente porque nos parece indubitvel que o registo predial existe
fundamentalmente para publicitar e garantir as situaes jurdicas. A sua hierarquizao, sendo embora
importante, apenas um dos aspectos daquela publicitao.
55 O que, portanto, quer dizer que, sendo o princpio da prioridade um dos princpios do registo,
obviamente s se aplica aos factos a ele sujeitos.
52
53

Como tambm resulta do disposto no n. 2 do art. 604. do Cd. Civil e do n. 3, b) do art., 864.
do Cd. Proc. Civil.
57 Como explicam P IRES DE LIMA e ANTUNES VARELA no Cdigo Civil Anotado em colaborao
com HENRIQUE MESQUITA em comentrio a este art. 729., o grau prioritrio o fixado pelo registo e
no se cede a hipoteca, porque j existe outra; cede-se sim e unicamente a preferncia resultante da
prioridade do registo.
58 O j citado Dec.-Lei n. 116/2008, de 4 de Julho acrescentou na parte final do n. 1 do art. 6.
a palavra temporal que a nosso ver s confunde (como j tivemos oportunidade de referir na citada
conferncia na Associao Jurdica de Braga ) visto que a ordem sequencial das apresentaes a que
releva.
56

Ainda que o citado n. 1 do art. 77. fale, em geral, dos registos que no dependam de
apresentao, parecendo portanto abranger todos os oficiosos, o certo que quanto queles que devam ser
lavrados na dependncia de um outro registo que deva ser apresentado (caso do n. 1 do art. 97.) a sua
data e n. de ordem so os correspondentes ao daquele de que dependem. Por isso, a disjuntiva (ou se
desta no dependerem) aplica-se unicamente aos registos oficiosos independentes.
59

24

60 Vide, por ex., a anotao ao art. 9 do Cdigo de 1959 feita por A. A. GAMA VIEIRA in Cdigo
do Registo Predial, Coimbra Editora, 1960, pg. 47.
61 Por exemplo CATARINO NUNES diz (quanto ao Cdigo de 67) que o preceito estabelece o
chamado princpio da legitimao (op. cit. pg. 222) e A. A. GAMA VIEIRA refere (quanto ao Cdigo de
59) que no artigo consigna-se o princpio da legitimao (op. cit., pag.
62 Por todos, vide A. PAU PDRON op. cit. pg. 188.
63 De harmonia com o disposto no n. 2 do art. 350. do Cdigo Civil.
64 Num mbito jurisdicional, entenda-se. No portanto um particular, qualquer interessado ou
terceiro, ou uma entidade administrativa, que pode declarar e provar e bastando isso que fica elidido o
contedo de determinado assento registral.
65 Na anterior redaco este preceito indicava que quando numa aco judicial se pretendesse
impugnar a veracidade dos factos publicitados pelo registo tornava-se igualmente necessrio pedir o
cancelamento do prprio registo, ficando alis o prosseguimento da aco condicionado formulao
deste pedido. Na actual redaco estabelecida a presuno (que a nosso ver inilidvel) de que quando
so impugnados os factos publicitados pelo registo tambm pedido (tacitamente) o cancelamento do
respectivo registo.
66 Ser o caso da designada f pblica registral quando se podem produzir efeitos substantivos
(v.g. nas hipteses do art. 17., n. 2 e do art. 291. do Cdigo Civil). Tem-me ainda parecido que h
zonas cinzentas (que se situam
num meio termo da possibilidade da eliso) e de difcil enquadramento numa das duas clssicas espcies
de presunes questo esta que, todavia, no ser aqui oportuno desenvolver.
67
Cf. CELESTINO CANO TELLO, op. cit. pg. 287 e segs. onde, nomeadamente, se diz: a presuno
de exactido iuris tantum em matria de princpio de legitimao e iuris et de iure em relao com o
princpio de f pblica; da que possa falar-se de um duplo aspecto do princpio de presuno de verdade
... (pg. 288). Adiante esclarece ainda que como de legitimao o princpio presuntivo protege
fundamentalmente o titular registral e como de f pblica... protege os terceiros (idem, pg. 298).
68 Por SANZ FERNNDEZ, mencionado por LACRUZ BERDEJO e SANCHO REBULLIDA (in op. cit. pg.
145).
69 Dizemos sobretudo porque para prova do qual no basta, como sabido, invocar um ttulo
translativo (v.g. uma escritura de compra) visto que no atravs de correspondente aquisio derivada
que este direito se constitui. De modo que, sendo praticamente impossvel reconstituir todos os sucessivos
ttulos aquisitivos (fazer a chamada prova diablica), a propriedade ou se prova atravs da aquisio
originria (designadamente a usucapio) ou se dispensa a
prova, atravs desta presuno do registo que apesar de no ser, no nosso sistema registral, iuris et de
iure, no entanto inverte o nus probatrio (quem quiser demonstrar o contrrio que o ter de provar) e
s pode ser elidida nos casos que a lei admite.
70 O Acrdo em que inicialmente foi referido este fundamento afigura-se-nos ter sido o de 4/7/1972
(publicado no BMJ n. 219, pg. 196).
71 Pareceu-nos que deveria ter ficado mais claro que se tratava de uma presuno iuris et de iure,
porque, pela referida ratio, no faz sentido que a lei admita a eliso.
72 No haver, porm, um consenso geral. Recordemos que, entre outros, GARCIA GARCIA indica
entre o que designou como princpios que se referem prtica da inscrio, um que, por assim dizer,
representa o contrrio da obrigatoriedade: o princpio da voluntariedade da inscrio (op. cit. pg.
547).
73 No est, porm, previsto nenhum procedimento para que tal obrigao seja efectivamente
cumprida, o que nos parece desajustado da referida finalidade legal. Por outro lado, tambm no est
previsto, como parece que devia estar, a invocabilidade de motivo justificativo para a circunstncia de no
se ter podido requerer o registo no prazo fixado.
74

A frase de Menezes Cordeiro no referido artigo Evoluo Juscientfica e Direitos Reais, a pg.

109.
Cf. LACRUZ BERDEJO e SANCHO REBULLIDA op cit. pg. 53.
Cf. citado artigo de MENEZES CORDEIRO, pg. 109 (itlico nosso).
77 Nos termos do art. 14. (tanto do Cdigo de 1967, como no 1959) o registo era obrigatrio nos
concelhos onde esteja em vigor o cadastro geomtrico da propriedade rstica. Era facultativo nos outros.
Presentemente directamente obrigatrio (art. 8.-A).
75
76

25

78 Como sabido, existe alguma polmica doutrinria a este respeito. Todavia, como adiante se dir
(cf. nota 70) luz do disposto no art. 1316. do Cd. Civil causa aquisitiva (que portanto importa ao
registo) da propriedade a sucesso por morte que se comprova pela habilitao e no pela partilha.
79 Dado que a actual legislao admite que os actos de disposio e onerao de imveis sejam
praticados por quem no notrio parece, primeira vista, que a norma se aplicar igualmente aos outros
tituladores que no sejam notrios. Todavia, aqui o conhecimento pessoal tambm estar ligado f
pblica de que goza o notrio. Como os tais outros tituladores a no tm, afigura-se que o preceito no se
lhes poder aplicar. Porm, quanto aos que nem sequer se tm de reger pelo C.N. (de que fala o texto) tal
inaplicabilidade manifesta.
80 que no sendo difcil de obter um vulgar atestado de doena j o quando tiver de especificar
que o potencial outorgante corre perigo de vida. Por outro lado, esse outorgante poderia facilmente passar
procurao (mesmo com o efeito previsto no art. 1175. do C.C.). Assim, no se tem conhecimento de
terem sido celebradas escrituras invocando esta excepo de extraordinria urgncia.
81 Trata-se das situaes (tambm muito raras) que foram especialmente contempladas no Dec.-Lei
n. 312/90, de 2 de Outubro e que, se incumprido o princpio ora em causa (bem como o que
registralmente lhe corresponde do trato sucessivo) iam dar lugar a registos provisrios por natureza
previstos no art. 2., n. 1, do mesmo diploma.
82 A redaco desta alnea, embora alterada pelo citado Dec-Lei n. 116/2008, diz essencialmente o
mesmo, No entanto, a introduo da partilha na alnea a) do n. 2 do art. 9. do C.R.P. compatibiliza
melhor a previso deste Cdigo com a do Cdigo do Notariado.
83 A sucesso por morte a causa de aquisio cf. art. 1316. do C.C. e o momento em que
ocorre no o da partilha dos bens. sim o da abertura da sucesso (art. 1317. b) do C.C.) A partilha
apenas a causa (origem e fundamento) da distribuio dos bens. A este tema se refere
pormenorizadamente ISABEL MENDES no Cdigo do Registo Predial, Anotado, em comentrio ao art. 9..

Que nos cursos do CENoR vem sendo ministrada por SILVA PEREIRA. Quanto ao respectivo
texto de apoio (alm de outras publicaes) est disponvel no stio: www.fd.uc.pt/cenor/public.html.
85 Na verdade, porque os actos translativos da propriedade (venda, doao, etc.) no so
constitutivos do direito, apenas o transferem (cf. PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, C.C. Anotado em
colaborao com HENRIQUE MESQUITA, Vol II, nota 5 ao art. 1311.) haveria que fazer se no existir a
presuno do registo a chamada probatio diablica ou ento a da aquisio originria. Como se
observou no Ac. do STJ de 475/1976 (in BMJ n. 257, pg 82 ) o que diz a doutrina j desde antes do
Cdigo de Seabra, assim como na vigncia deste diploma e do Cdigo de 1966 e tambm a francesa,
espanhola e brasileira.
84

86 Como se diz no Prembulo do Decreto-Lei n. 42 565, de 8 de Outubro de 1959, que aprovou o


Cdigo.
87 E quanto aquisio originria? H que notar o seguinte: nesta espcie de aquisio o direito do
adquirente por definio original, no deriva nem se fundamenta no do transmitente e, portanto, no
existe, nesta perspectiva, qualquer trato sucessivo. S que o titular inscrito goza da presuno que o
artigo 7. lhe confere. Por isso, o princpio do trato sucessivo actua aqui no sentido de obstar a que com
desconhecimento (e com presumvel oposio) desse titular inscrito (dir-se-: sua revelia) seja
lavrada uma nova inscrio.
88 A lei admite que no caso de no haver registo a favor do transmitente seja apresentado
documento comprovativo do direito deste (n. 2 do art. 34.).
89 A nossa lei admite (ao contrrio, por exemplo da espanhola) que, quando o acto de disposio no
praticado pelo titular inscrito, apesar disso ingresse no sistema registral provisoriamente porque,
entende-se, pode haver mera desactualizao do registo (por existir ttulo em que esse titular alienou ao
que ora foi transmitente e no uma alienao a non domino) ou ento convalidao do contrato
translativo (art. 895. do C.C.). Em qualquer dos casos poder-se- converter a inscrio provisria com a
realizao, embora posterior, do(s) registo(s) desde o titular inscrito at ao transmitente.

O tema objecto de anlise no citado trabalho de SILVA PEREIRA, que indicamos em nota
anterior. Entre ns, e mais recentemente, o trato sucessivo foi tambm analisado na bem documentada
obra de JOS ALBERTO GONZLEZ A Realidade Registal Predial para Terceiros, a pgs. 173 e segs.
91 Esta excepcionalidade, a nosso ver, no querer dizer taxatividade, pois h casos que se
enquadram num gnero amplo, como os de registos errados (art. 121., n. 1) cujos contornos de erro so
por demais abertos. Entre os casos de oficiosidade assumem particular importncia os da inscrio
90

26

cumulativa necessria do art. 97. n. 1 e os de certas converses e cancelamentos (v.g. art. os 92., n. 6,
101. n.os 4 e 5, 148., n. 4 e 149.).
92 Pedido que, portanto, salvo nos casos de oficiosidade, sempre necessrio para a realizao do
registo. A regra geral de legitimidade est prevista no art. 36. do Cdigo.
93 Um interessado indirecto que no significa qualquer pessoa , num exemplo clssico, o credor
que pretende cancelar (pois lhe convm e obteve o documento bastante) um encargo respeitante a um
outro credor que incide sobre o mesmo prdio. ainda quem tem obrigao de promover a feitura do
registo. No tocante grande flexibilidade do princpio , entre outras situaes, apontada a possibilidade
de, sem requisitos nem consequncias relevantes, se desistir do
pedido (art. 74.), bem como a da possibilidade de liberalmente se suprirem deficincias (art. 73.) e
ainda a de o interessado poder ser representado informalmente (art. 39.).
94 Cf. CATARINO NUNES, C.R.P. Anotado, pg. 307.
95 , v.g., o que refere J. M. GARCIA GARCIA (op.cit., pg. 546)
96 O artigo 41.-B indica as modalidades da formalizao do pedido. Antes do aludido Decreto-Lei
n. 116/2008 o pedido era feito por meio de um impresso de modelo aprovado, o que (como na anterior
verso do texto de apoio a esta aula havamos referido) no correspondia j actual era da comunicao
electrnica.
Cabe, porm, sublinhar o seguinte: a vantajosa necessria mesmo facilitao do pedido de
registo no significa que, feita a apresentao, deva depois fazer-se tudo o que os interessados pedem,
ingressando no sistema o que legal e o que ilegal, o que certo e o que errado (como o legislador fez
nos depsitos do registo comercial) e tal como melhor veremos a propsito do princpio da legalidade.
98
Esta a expresso de ROCA SASTRE (no seu clssico e citado tratado, II vol. pg. 5.). Escreve este
Autor: O princpio da legalidade o que impe que os ttulos a ser inscritos no Registo da propriedade
sejam submetidos a um prvio exame, verificao ou qualificao, a fim de que aos livros hipotecrios s
tenham acesso os ttulos vlidos e perfeitos. E acrescenta: num sistema em que os assentos registrais se
presumem exactos ou concordantes com a realidade jurdica, lgica a existncia de um prvio trmite
depurador da titulao apresentada a registo. De contrrio, como diz JERNIMO GONZLEZ, os assentos s
serviriam para enganar o pblico, favorecer o trfico ilcito e provocar novos conflitos.
97

Esta uma ideia que perpassa pela generalidade da doutrina (v.g. J. M. GARCIA GARCIA, op. cit.,
pg. 551), mas a frase citada de LACRUZ BERDEJO e SANCHO REBULLIDA (op.cit., pg. 305).
100 V.g., entre muitos, A. PAU PDRON (op.cit. pg. 191 e seg.), J.M. GARCIA GARCIA (op. cit.pg.
551), ROCA SASTRE (op. cit. pg. 11 e JERNIMO GONZLEZ, a citado). No , porm, opinio
incontroversa. Tem, alis, sido muito debatida na doutrina a natureza da funo (cf., por todos, o estudo
de LACRUZ BERDEJO Dictamen sobre la naturaleza de la funcin registral y la figura del Registrador, in
Revista Crtica de Derecho Inmobiliario,Ano LV, 1979).
101 O tema tem sido tratado por diversos autores, podendo ver-se uma muito clara sntese no estudo
de JUAN A. LEYVA de LEYVA Planteamento general de los
Registros pblicos y su divisin en Registros administrativos y Registros jurdicos in Revista Critica de
Derecho Inmobiliario, Ano LXV, 1989, pss. 261 e segs.
102 Dizemos legalmente visto que, face da lei vigente, o conservador, para alm de ser
necessariamente licenciado em direito, ter de ser admitido em curso de formao especfica e de o
concluir com xito e depois tem tambm de fazer os estgios com aproveitamento e posteriormente de ser
aprovado nos exames (provas pblicas) que versam essencialmente sobre as matrias que ir ser chamado
a apreciar.
103 Mormente face ao que se refere na nota anterior e muito embora no se conteste a experincia e
dedicao
de
muitos
dos
oficiais
dos
registos

dever-se- concluir que o conservador quem est jurdica e tecnicamente habilitado para fazer a qualificao
do pedido de registo. Assim, no texto, ao tratar do juzo de qualificao, continuamos a referir-nos ao
conservador.
104 Quer-se significar o seguinte: a perspectiva do conservador para o juzo que deve fazer no
coincidente com a do juiz. No se trata de proferir uma sentena sobre a viabilidade do pedido, mas sim,
na medida do legal e facticamente possvel, de o procurar satisfazer. Assim, no deve perder de vista
um horizonte de assessoramento das partes, no sentido de lhes sugerir e aconselhar uma atempada (e
rpida) apresentao complementar (que o art. 73., n. 2, admite e que os novos n. os seguintes at a
nosso ver exageradamente em certos casos impem) de algum documento ou declarao em falta.
99

27

Por isso, logo que verifique essa falta, o conservador, por via de regra, dever contactar (v.g.
telefonicamente) o interessado e suster (o que, evidentemente, s o poder ser feito por pouco tempo) a
realizao do registo para possibilitar tal apresentao complementar.
105 Convm notar que a questo da identidade do prdio no a da possvel divergncia de alguma
ou algumas menes das descries (v.g. das referidas no art. 82.) quando se v que, apesar disso, se
trata daquele prdio. Em tal caso, essas divergncias dariam lugar a uma provisoriedade do registo, mas
nunca recusa. Diferente , pois, a questo de identidade que apenas se coloca quando se v que o
prdio (deve ser) outro.
106 Casos tpicos so o de prdio diferente (ou com menes diferentes) e o do trato sucessivo: por
exemplo o prdio acha-se registado a favor de A e a sentena apenas julga provada a transmisso a favor
de C, feita por B. Claro que a esse C , para obter o registo a seu favor, no basta juntar a certido da
sentena (j que esta apenas prova que B transmitiu a C), uma vez que se torna necessrio comprovar
tambm a transmisso de A (titular inscrito) para B. Mas se, por exemplo, a transmisso respeitar a um
lote de terreno para construo e o respectivo alvar no foi junto ou nem existe o conservador no
poder opor
a nulidade desse acto translativo que tenha sido titulado por sentena transitada em julgado.
107 Tanto por notrios como por registradores. E j ROCA SASTRE considerava que se podia evitar
que a validade do mesmo documento fosse apreciada por dois juristas com preparao idntica, sugerindo
que a qualificao feita pelo notrio pudesse limitar-se ao negocio obrigacional e a do registrador ao
de disposio ( cf. op. e loc. cit. pg. 7). Entre ns, na citada obra de JOS ALBERTO GONZLEZ A
Realidade Registral Predial para terceiros tambm tratado a pgs.114 e segs. (ainda que no possamos
concordar com algumas das afirmaes, como a de pg. 119 quando diz que no se v obstculo a que um
dos controlos seja eliminado). No aqui possvel desenvolver este tema. Dir-se- apenas que
essencialmente so controladas coisas distintas e sob perspectivas diferentes, como sumariamente se
refere no texto.
Cf. J. M. GARCIA GARCIA , op.cit. pg. 551/2. Entre ns, num recente parecer do Sindicato dos
Magistrados do Ministrio Pblico a propsito da denominada Casa Pronta e apesar de se considerar
que existe o falado duplo controlo considera-se que essa no ser uma questo controversa ou que
deva ser superada. De facto, diz-se textualmente que o sistema vigente entre ns aceite pela
comunidade jurdica como um sistema que permite um controlo eficaz da legalidade dos actos, mesmo
porque antes de serem inscritos no Registo Predial so verificados por dois licenciados em Direito (em
dois momentos distintos), o que permite que o conservador do Registo Predial detecte eventuais falhas
que tenham escapado ao controlo do Notrio (no stio do SMMP).
109 Mesmo no que toca ao documento judicial sendo certo que o conservador no pode discutir a
deciso judicial ou opinar sobre o seu acerto ou desacerto- pode e deve, no entanto, examinar o
contedo do documento para verificar se vlido registralmente (como disse o Supremo de Espanha em
4/5/1995), mormente se existem razes tabulares que impedem o seu ingresso definitivo (as transcries
so de A. PAU PDRON, op cit. pg. 196). Note-se ainda: h e tem de haver alm do controlo notarial e
registral correspondendo a funes diferentes o fiscal, o administrativo... Enfim: cada funo deve ter
o seu.
108

110 Pode, por ex., o registo ter sido pedido como provisrio por natureza e, no entanto, no ser essa a
qualificao que deva ter, mas sim (ou tambm) a de provisrio por dvidas (v.g. falta de um
documento).
111
No cabe no mbito desta exposio tratar do suprimento de deficincias previsto no artigo 73..

Afigura-se que os casos de recusa so apenas esses, como de resto resulta de alguns debates que
antecederam a publicao do Cdigo (entendeu-se que as hipteses de total rejeio no deviam ser
deixadas considerao casustica do registador). Por outro lado, a disposio do n. 2 no significa que
inexista uma taxatividade. que os casos (embora genricos) so apenas esses: 1) a natureza do acto
(v.g. o usual averbamento) no admite a provisoriedade ou, 2) h uma total falta de elementos (dos
sujeitos, do prdio ou do facto) que impossibilita que o registo se faa.
113 Este despacho obrigatrio. No entanto, tem-me parecido que noutros casos (v.g. de registo
definitivo) especficos ou complexos, nada impede que o conservador justifique a qualificao feita.
Quanto notificao, tambm deve ser feita em diversos casos de provisoriedade por natureza (art. 71.,
n. 2).
112

28

NOTAS DE DIREITO REGISTRAL:

O PEDIDO, O PROCESSO
E OS ACTOS DE REGISTO* 1
1. Prosseguindo o nosso estudo do direito registral imobilirio2 cabe fazer uma referncia
ao processo de registo que no o de uma demanda, mas o de uma instncia. Ou seja: tratase de um procedimento que deve nascer por iniciativa e a instncia do interessado3, mas que no
se destina a dirimir quaisquer conflitos. Pelo contrrio salvo no caso do registo de aces
pressupe que no os haja, at porque se baseia em ttulos cujo contedo no pode ser
controverso ou dbio (sob pena de o registo no poder ser definitivo), devendo antes ser feita a
prova bastante atravs do documento que a lei exige.
O processo de registo comea portanto pelo pedido feito pelos interessados e, diz o
Cdigo, (doravante ao dizer apenas Cdigo queremo-nos referir ao Cdigo do Registo Predial
vigente) que o deve ser atravs de uma das modalidades previstas no artigo 41.-B (que as
disposies seguintes especificam), tendo-se abolido a exigncia de um impresso prprio
visto que actualmente se considera e bem uma imposio desnecessria (embora ao tempo
da publicao do Cdigo com ele se tivesse pretendido facilitar a formulao do pedido4). De
facto, a petio at poder ser feita por via electrnica (como j se pratica noutros registos,
como no comercial on line) e deve reconhecer-se que tal possvel e desejvel. O que afinal
importa que o interessado manifeste de forma clara a vontade de que seja feito determinado
registo.
O pedido deve ser feito por quem tenha legitimidade (como j vimos ao tratar dos
princpios do registo), tal como confirma o artigo 41., e vai basear a apresentao, como
adiante veremos. O artigo seguinte (que dizia que o notrio podia apresentar ou enviar o pedido
subscrito pelos interessados) foi revogado, o que todavia no significa que o legislador tivesse
mudado de opinio, visto que o notrio quando intervm at tem obrigao de promover o
registo (art. 8.-B, n. 1, b)). O artigo 42. indica quais os elementos que o pedido deve conter
e que, em sntese, so os relativos identificao do apresentante, do prdio se no descrito,
dever-se-o tambm indicar complementarmente os seus ante-possuidores (n. 6) e em caso de
compropriedade, os comproprietrios (n. 7) do facto e dos documentos.
Quando formula o pedido o requerente deve ainda juntar os documentos necessrios para
comprovar o facto que pretende ver registado5, bem como os que, apesar de terem uma funo
acessria, possam ser legalmente exigidos. Quanto aos primeiros so os que, para cada caso, a
lei prev6, com a mais variada natureza, que aqui no seria vivel pormenorizar 7. De entre os
outros o Cdigo comea por indicar no artigo 46. um dos que tem sido objecto de alguma
crtica, a nosso ver infundada: referimo-nos s declaraes complementares. De facto, estas
declaraes no existem para complicar a instruo do pedido de registo, mas muito pelo
contrrio para facilitar o acesso ao registo, mormente ao definitivo. que, por vezes, alguns
ttulos (mesmo judiciais) contm menes incompletas (v.g. na identificao dos sujeitos ou nas
descries dos prdios) ou divergentes com as que constam de outros ou dos prprios registos.
Ora, tais anomalias so solucionveis, nos casos previstos nas alneas a) e b) do n. 1 do artigo
46., atravs de declarao complementar que os interessados podem facilmente subscrever.
Quanto aos documentos especiais (indicados na Seco II do Captulo III, dedicado aos
documentos) cabe referir o seguinte: no esto previstos no Cdigo para ampliar ou complicar a
formalizao dos actos que se acha prevista na prpria lei geral. Pelo contrrio: a forma que esta
exige e como considera titulveis as diversas situaes sempre necessariamente bastante
para efeitos de registo. Os casos que naquela Seco II vm referidos so sobretudo os que,
apesar de terem menor formalidade, foram no entanto havidos como suficientes e admitidos
para
basear
os
registos
a
contemplados.
29

E afigura-se que bastar ler as disposies dos artigos 47. a 59. para se saber quais so tais
registos e documentos.
Ser, todavia, oportuno referir o seguinte: logo no primeiro daqueles artigos (o 47.) vem
previsto um dos documentos mais frequentemente utilizados para efeito dos registos provisrios
por natureza de aquisio e de hipoteca (al. g) do n. 1 do art. 92.). Trata-se de uma declarao
unilateral, feita apenas pelo promitente vendedor ou pelo hipotecante que, sendo reconhecida
nos termos do n. 2, pode basear aqueles registos provisrios. O n. 3 contm uma disposio
que vem esclarecer e confirmar o que j havamos referido: o documento que nos termos da lei
geral bastante para provar a promessa de alienao (in casu o contrato-promessa) -o tambm
para titular o registo provisrio de aquisio a favor do promitente-comprador. Alis, at lhe poder ser mais vantajoso, visto que o prazo de validade do registo
maior e pode ser prorrogado (mas no quando for baseado na indicada declarao unilateral:
artigo 92. n. 4).
O artigo 48.-A veio permitir que o registo provisrio de aquisio por venda judicial fosse
efectuado com base em simples comunicao electrnica feita pelo agente de execuo e na
qual sejam indicados os elementos necessrios para a inscrio.
O registo de aquisio em comum e sem determinao de parte ou direito sobre algum
(s) prdio (s) que integre (m) a herana indivisa pode ser efectuado com base no documento que
titule a habilitao e, tratando-se de prdio no descrito, numa simples declarao do herdeiro
ou meeiro que identifique tal prdio. claro que, facilitando-se assim a registabilidade do facto,
pode por outro lado, abrir-se a porta a eventuais fraudes. E essa tem sido uma crtica
habitualmente feita (e que nos parece pertinente) a este demasiado fcil ttulo8 que, de modo
algo aligeirado, d possibilidade de ingresso no sistema registral de qualquer prdio e do seu
prprio registo de aquisio sem que baseado num acreditvel ttulo aquisitivo.
Depois das disposies seguintes que prevem outros documentos que no tm levantado
dvidas de interpretao e por isso aqui no referiremos cabe aludir ao disposto no artigo 58.,
que no n. 1 contm uma disposio de fcil entendimento, mas cujo n. 3 torna conveniente
uma explicao. De facto, como hoje pacfico, quem em caso de venda executiva adquire o
prdio penhorado adquire-o do executado (e no do tribunal) e portanto em consequncia da
penhora que havia sido registada. E mesmo que esse executado tivesse posteriormente vendido
o prdio a outrem (que registasse tal aquisio) essa venda seria ineficaz relativamente
execuo e o adquirente nesta poderia sempre obter o registo definitivo a seu favor (tambm ex
vi do disposto na parte final do art. 34. n. 2). Ora, se a penhora fosse cancelada, subsistiria
apenas tal venda posterior (posterior penhora, entenda-se) e o adquirente na execuo no
conseguiria (com base na penhora) obter o registo a seu favor9. De modo que a lei entende e
muito bem que tendo havido a venda executiva a penhora no pode ser cancelada antes de
feito o registo de aquisio que lhe corresponda.
2. O registo feito em departamentos prprios as conservatrias com uma organizao
territorial cuja rea na generalidade do pas coincide com a do concelho, ainda que nas grandes
cidades exista mais do que uma conservatria, pertencendo ento a cada uma delas apenas
alguma ou algumas das freguesias que integram o concelho.
Quer dizer: as conservatrias tm luz da actual legislao10 uma definio territorial
baseada
no
lugar
da
situao
dos
prdios.
E se este11 abranger a rea de duas ou mais conservatrias? Ou at duas ou mais freguesias 12
dentro da mesma conservatria?
O Cdigo, antes da ltima alterao legislativa, dava uma clara resposta nos n. 2 do artigo
19.: os registos eram repetidos na rea de cada uma das conservatrias territorialmente
competentes. Esta (e as seguintes) disposies foram revogadas, mas afigura-se que orientao
que continham deve permanecer. O n. 3 referia-se a outra situao: a do facto sujeito a registo
dizer respeito a dois ou mais prdios situados, cada um, na rea de outra(s) conservatria(s).
Claro que cada conservatria registar esse facto relativamente ao seu prdio, havendo apenas
que indicar no extracto da inscrio e como refere a al. f) do n. 1 do artigo 93. que o facto
inscrito abrange diversos prdios.
30

No artigo seguinte (20.) explicitava-se que nos casos de alterao de rea (da freguesia ou
do concelho onde o prdio se situa) a nica entidade competente luz do prprio Cdigo
Administrativo para certificar o facto, mesmo se esto em causa apenas os limites da
freguesia, cmara municipal do respectivo concelho que o deve dizer e no a junta de
freguesia regra esta que se mantm.
3.
Os
documentos
que
dizem
respeito
ao
pedido
de
registo
(a que aludem os artigos 41. a 42.-A), devem ser entregues (ou dar entrada) na conservatria e
servem de suporte apresentao.
A apresentao ou melhor, a anotao da apresentao o primeiro acto de registo e
aquele que lhe fixa a prioridade (art. 6., n. 1 ). Portanto salvo os casos especiais referidos
nos n.os 2 a 4 do artigo 60. as apresentaes devem ser logo feitas13, medida que os
documentos so recebidos na conservatria.
Apresentam-se documentos ou apresenta-se um determinado pedido de registo? Ou seja, a
apresentao consiste na entrega dos documentos ou no pedido em que se solicita que seja
registado um facto a ele sujeito?
Afigura-se que, muito embora o artigo 60. aluda apenas aos documentos, a resposta
correcta ser apresentam-se ambos: documentos e pedido. Este , alis, um dos elementos da
apresentao (art. 61., n. 1, c)). Por isso, parece-nos que a apresentao consiste na entrega de
documentos com a formulao do pedido de que se registe determinado facto deles constante e
por eles comprovado14. Uma coisa , por assim dizer, inseparvel da outra.
Por cada acto de registo solicitado15 deve ser feita uma apresentao distinta (n. 5 do art.
60.), muito embora tanto as descries como os seus averbamentos que decorram de outros
actos solicitados (como sobretudo o caso de inscries) no tenham apresentao prpria16.
As disposies que regem a apresentao (Captulo IV do Ttulo III, referente ao Processo
de Registo) regulam alguns dos aspectos mais importantes que a ela se referem. Assim, o
artigo 61. diz quais so os elementos que deve conter17 e indica que tais elementos so
extrados da prpria petio (n. 2) ou seja, no h necessidade da conservatria, nesta fase, os
confrontar e conferir com o contedo dos documentos. Claro que isto pode acarretar problemas
futuros e responsabiliza mais o requerente Da que seja recomendvel uma ateno e cuidado na
formulao do pedido de registo.
O preceituado no artigo seguinte (o 63., visto que o 62. foi revogado) alude ao modo de
proceder quando h apresentaes simultneas e o 64. necessidade de entregar ao
apresentante um documento comprovativo da apresentao para que ele fique com uma prova
de ter apresentado os documentos e com um recibo de ter pago o preparo.
A apresentao pode ser feita pelo correio ou por via imediata (cf. art. 41.-E), mas nesses
casos ser anotada no fim das que no mesmo dia devam ser referenciadas, tal como indica o 4
artigo 60..
A apresentao tambm pode ser rejeitada. Estes casos de rejeio, que evidentemente so
casos extremos e taxativos18, esto contemplados no artigo 66.. O da alnea b) bvio (as
apresentaes que no digam respeito a actos de registo predial no podem, evidentemente, ser
aceites), mas j se afigura um pouco antiquada a maneira como est formulada a prevista na
alnea d) (que respeita ao pedido no ter sido feito no modelo aprovado) apesar da actual
redaco ter clarificado que tal falta de utilizao do modelo aprovado s motivo de rejeio
da apresentao se no forem indicados os elementos necessrios e essa omisso no for
suprvel.
As apresentaes, tradicionalmente, sempre foram lanadas no livro Dirio 19 (que era o
livro A) que em cada dia, no final das apresentaes, das anotaes e do horrio de
funcionamento, devia ser traado a tinta. claro que, com a informatizao dos servios, j
no este o modus faciendi (actualmente os livros so informatizados) mas a concepo geral
mantm-se e deve manter-se com esta ideia bsica: o tempo e a ordem das apresentaes
no podem ser alteradas nem oferecer quaisquer dvidas e o sistema tem de ser suficientemente seguro para que elas no surjam nem possam surgir20.
31

4. Dissemos que a apresentao constitui a porta de entrada no sistema e tambm o


primeiro acto de registo. Todavia, na sistematizao do Cdigo no aparece a integrada, mas no
ltimo captulo do ttulo que trata do processo de registo. Quanto ao dos actos de registo
compreende apenas as descries e as inscries (e respectivos averbamentos), alm de um
primeiro captulo de disposies gerais.
Com respeito a estas disposies gerais caber apenas lembrar que o prazo geral para a
feitura dos registos de 10 dias (n. 1 do art. 75.) embora no releve o dia em que,
concretamente, um registo feito, visto que se considera sempre, luz do n. 1 do art. 77., que
a data dos registos a da apresentao tanto dos que foram objecto de apresentao como
dos que deles dependam e s quando no houver lugar a apresentao alguma que a sua data
aquela em que foram feitos.
Os actos de registo so fundamentalmente de duas espcies:
as descries, onde os prdios so descritos, ou seja, indicados atravs das menes que
o Cdigo prev;
as inscries, onde so mencionados os factos, situaes jurdicas e direitos 21 que a lei
sujeita a registo.
Refira-se, porm, que qualquer desta espcie de actos pode ter os seus respectivos
averbamentos e anotaes, que tambm para a lei (n. 1 do art. 76.) so ainda (embora, por
assim dizer, secundariamente) actos de registo. Por isso, dir-se- que, alm da apresentao,
estes so de quatro espcies: descries, inscries, averbamentos22 e anotaes, podendo os
dois primeiros considerar-se principais no sentido de bsicos, estruturais do sistema e os
dois ltimos complementares, no sentido de que aditam, alteram ou complementam menes j
constantes dos primeiros e que por isso lhes esto intrinsecamente ligados. No h
averbamentos ou anotaes que no sejam feitos a uma inscrio ou a uma descrio.
Todos os actos de registo devem ser redigidos de forma sucinta e precisa presentemente
so-no em todo o Pas em suporte informtico e assinados (claro, tambm informaticamente)
em regra pelo conservador. A falta de assinatura dever ser suprida nos termos previstos no
artigo 78. e, no sendo possvel esse suprimento, o registo considerado inexistente (art. 14.,
b) ) o que se afigura excessivo e qui apenas terico.
5. descrio e seus averbamentos dedica o Cdigo o segundo captulo deste ttulo
dedicado aos actos de registo. A descrio, dissemo-lo, um dos dois actos bsicos do registo:
aquele que serve para identificar os prdios, ou melhor, o prdio, visto que a cada prdio
corresponde uma s descrio e esta no pode abranger mais do que um prdio23.
A descrio no uma narrativa, uma exposio minuciosamente redigida para explicar
como o prdio. antes a mera indicao lacnica sucinta e precisa de determinadas
menes que a lei considera indispensveis para identificar o prdio nos seus aspectos fsico,
econmico e fiscal (art. 79., n. 1). Tais menes, tratando-se de prdio, so as constantes do
artigo 82.. E dizemos de prdio porque a lei actual24 entende que as fraces autnomas e as
temporrias (denominadas unidades de alojamento ou apartamento, relativas ao direito real de
habitao peridica) tambm devem ter uma descrio prpria, ainda que subordinada do
prdio em que se integram. Neste caso, as menes so as constantes do artigo 83..
Ao percorrer as sucessivas alneas do n. 1 do artigo 82. verificamos que alm do
prprio nmero da descrio apenas se pretendeu que fossem referenciados alguns elementos
que basicamente podero permitir identificar um qualquer prdio. Trata-se de menes de fcil
apreenso e, por isso, no nos iremos deter sobre cada uma delas. Sublinharemos, no entanto,
isto: o artigo da matriz (ou melhor, a situao matricial, pois poderia estar omisso) a
meno que vem indicada na ltima alnea25. pois apenas uma das menes da descrio. No
a descrio. Frisamo-lo porque muitas vezes se confunde artigo matricial ou inscrio
matricial com descrio, quando so, como se v, realidades distintas e que tm funes
diferentes26: aquela de natureza fiscal, principalmente com vista ao pagamento das contribuies
32

e impostos e esta de natureza marcadamente civil, com vista publicitao dos prdios e das
situaes jurdicas que (atravs das inscries quelas ligadas) sobre eles incidam.
Apesar de serem realidades diferentes, o legislador entendeu, todavia, que alguns dos
elementos que cada uma descrio e matriz contm no deveriam estar em contradio e,
por isso, instituiu uma srie de regras, nos artigos 28. a 32., com vista respectiva
harmonizao. O primeiro destes preceitos faz a seguinte distino quanto ao mbito da
pretendida concertao: tratando-se de prdios rsticos onde j esteja em vigor o cadastro
geomtrico a harmonizao deve abranger os elementos previstos no n. 1 (localizao, rea e
artigo da matriz) e quanto a eles a descrio deve ser coincidente com a matriz. Nos outros
casos prdios urbanos, bem como os rsticos ainda no cadastrados tal coincidncia de
elementos limitada rea e ao nmero do artigo27.
A questo da harmonizao da rea surge assim como uma espcie de ideia dominante
relativamente a todos os prdios (rsticos ou urbanos, cadastrados ou no) que, diga-se, tem
levantado uma srie de problemas, decorrentes alis da multiplicidade de situaes que
quotidianamente se verificam. Sendo portanto praticamente impossvel apresent-las todas,
vamos apenas tentar esquematiz-las de uma maneira muito singela.
o prprio Cdigo que considera possvel sanar a divergncia se ela resultar de alterao
superveniente ou de simples erro de medio (art. 28., n. 3). Por outro lado, dispensada a
harmonizao se as diferenas entre as reas constantes da matriz e da descrio no
excederem as percentagens indicadas no artigo 28.-A. a situao mais simples que no
levantar outras dificuldades28. Mais complexo ser o caso se as diferenas forem maiores. A,
como critrio bsico que deve ser o padro essencial na apreciao da matria h que ver:
trata-se ou no do mesmo prdio? Isso o que fundamentalmente importa saber.
A identidade do prdio pois o ponto essencial da questo, que o conservador tem de
analisar e o que ao interessado cabe comprovar. E no apenas face da inscrio matricial, mas
tambm dos ttulos. Neste sentido, tratando-se de uma alterao superveniente (do mesmo
prdio, repete-se), deve esta matria ser esclarecida ou apresentando-se prova documental ou
explicando-a em declarao complementar.
H ainda a possibilidade de se invocar o simples erro de medio quando exista
divergncia de rea entre a descrio e o ttulo, nos termos previstos no n. 1 do artigo 28.-C.
No caso de a divergncia ser em percentagem superior prevista na lei (art. 28.-A) ou, apesar
de no o ser, se a faculdade j antes foi utilizada, no basta a aludida declarao. necessrio:
Tratando-se da matriz cadastral, que exista a informao e se faa a declarao, tal
como indicado na alnea a) do n. 2 daquele preceito (art. 28.-C)
Na matriz no cadastral h duas possibilidades: 1.) a juno de uma planta elaborada
por tcnico habilitado29 acompanhada da declarao do titular de que no houve
alterao na configurao do prdio; 2.) a juno de uma planta do prdio (feita por
qualquer pessoa) e uma declarao subscrita pelos confinantes30 de que no houve
alterao na configurao do prdio. No caso de no ser possvel obter a assinatura de
um (ou mais) confinante (s) a lei prev (n.os 3 e 4 do art. 30.) que ela seja suprida
pela notificao judicial avulsa desse(s) confinante(s)31.
Como a principal razo de ser da assinatura dos confrontantes a de estes confirmarem
que o interessado no se quis expandir sobre os prdios contguos (tentando assim alargar as
estremas do seu prprio prdio custa das dos vizinhos) sempre se me afigurou que no havia
necessidade, nem justificao alguma, de ser junta a planta (e a declarao) se o interessado
indicar que rea menor do que a referida na descrio, na matriz ou nos ttulos32.
Quanto rea, h ainda um outro aspecto da questo que deve ser dito: como os prdios
no aumentam (mesmo a terra de aluvio a que alude o art.. 1328. do C.C. hoje em dia quase
s teoricamente existe) o que por vezes pode ocorrer sobretudo quando no houve um erro de
medio ou a divergncia de reas bastante elevada que se pretenda anexar ao prdio
descrito e registado algum outro (ou parcela de outro) que no est descrito nem registado ou,
ainda que o esteja, continua mencionado como pertencente a outrem que o ter transmitido
33

intituladamente e, por isso, o ora registante no dispe de documento que comprove essa
aquisio. Claro que, em tal caso, o caminho no pode ser o da rectificao da rea, mas sim o
do suprimento do ttulo em falta33.
Por tudo isto se v que nesta, por vezes complexa, questo da rea dos prdios h que
tentar apurar e demonstrar, nomeadamente atravs da planta a realidade dos factos, mas
quando tal se mostre invivel pelo processo mais simples a que vimos aludindo, s atravs do
da rectificao. Contudo, tambm este apenas deve ser instaurado quando a divergncia for
verosmil e se verifique, portanto, que se trata do mesmo prdio e que no se pretenda, por esta
via, obter o registo de outro prdio.
6. A descrio no um acto de registo que possa nascer autonomamente, salvo qui
(numa certa perspectiva34) no caso da abertura das descries dos lotes de terreno para
construo (art. 80., n. 3). Mas, mesmo neste caso, no pode pedir-se, como sendo o prprio
acto de registo solicitado, a abertura da descrio de um prdio. As descries s podem
resultar (ser dependentes) de uma inscrio ou de um averbamento (art. 80., n. 1) ainda que
este possa simplesmente ser o de desanexao de uma parcela de terreno para formar um novo
prdio.
Disse-se j que descrio no uma exposio que deva ser redigida para explicar como
o prdio. antes a mera indicao formal de determinadas menes que a lei prev no artigo
82..
A este propsito notaremos apenas o que seguidamente se indica.
A situao compreende, em geral, a indicao da freguesia (o que alis feito no
cabealho das fichas, visto que estas so ordenadas por freguesias), do lugar, rua e nmero de
polcia. Se no tiver estas referncias (como acontece com os prdios rsticos e em zonas rurais)
devem mencionar-se as confrontaes, ou seja, a indicao das estremas do prdio com
referncia
aos
quatro
pontos
cardiais
(e que pode ser a indicao do respectivo proprietrio confinante ou at uma referncia
geogrfica v.g. um rio, uma estrada).
A natureza rstica, urbana ou mista (referida na al. b) do n. 1) no a coincidente com a
noo fiscal. Aproxima-se mais da civil35 visto que em termos de registo predial importa
sobretudo a publicitao da situao jurdica dos prdios com vista segurana do comrcio
jurdico imobilirio muito embora, no tocante ao lote de terreno (que ainda no tem qualquer
construo implantada) se entenda que deve ser qualificado como prdio urbano. Tambm a
designao de prdio misto no se acha prevista no art. 204., n. 2 do Cdigo Civil, mas a sua
definio fcil: trata-se do prdio que composto por uma parte rstica e outra urbana36,
integradas unitariamente num mesmo prdio.
A denominao e composio so elementos de fcil compreenso: a primeira que
muitas vezes nem existe consiste no nome que dado ao prdio37. Na composio indicam-se
sucintamente os elementos de que o prdio constitudo38.
Para prova da situao matricial do prdio e a fim de poderem ser alterados os
correspondentes elementos da descrio39, a lei exige que essa verificao seja feita40, salvo
tratando-se de cancelamento ou se j o tiver sido h menos de um ano noutro acto ou no ttulo
(n. 5 do art. 31.).
No caso de alterao dos artigos da matriz a comunicao (electrnica) , em princpio41
oficiosamente feita pelos Servios Fiscais, mas havendo impossibilidade de se estabelecer a
correspondncia entre os antigos e os novos artigos, os interessados podero declarar qual o
artigo em vigor, declarao essa que, ento, pode basear o correspondente averbamento
descrio (art. 29.).
7. As descries no podem ser canceladas (n. 1 do art. 87.) 42, mas devem ser
inutilizadas quando ocorra alguma das causas previstas no n. 2 do artigo 87.. Trata-se de fazer
cessar a publicitao registral relativamente quele prdio descrito, visto que ele deixou de ter
qualquer autonomia descritiva, isto , perdeu a sua identidade43. o que ocorre quando toda a
34

rea do prdio foi dividida em lotes para construo (al. e)) ou, luz do Cdigo actual44, quando
os prdios so totalmente anexados (ficam juntos) para dar origem a uma nova descrio.
As novas descries no tm que ser abertas apenas em caso de anexao de prdios ou
quando estes ainda estejam omissos45. Tambm quando h lugar a uma desanexao que a
separao de uma parte do prdio, portanto operao inversa da anexao deve ser aberta
uma
nova
descrio
correspondente
a
essa
parcela
(a essa rea) que foi separada do prdio-me46. O artigo 85. d conta, alis, ainda que de
modo algo redundante que quando h quaisquer operaes que envolvam anexaes ou
desanexaes de prdios (j descritos ou ainda no descritos) ou de parcelas de prdios, haver
sempre lugar abertura de uma nova descrio que ir definir aquela realidade predial aquele
novo prdio que resultou de tais operaes.
A meno dessas anexaes e desanexaes feita na descrio existente atravs de
averbamento, ou em certos casos de anotao,47 que so actos de registo visam consignar uma
alterao ao contedo da descrio. Mas naquele tal indicao tem um carcter indubitvel.
Porm, nem sempre assim na anotao. Deste modo, quando o facto sujeito a registo que
determina uma desanexao48 deva ser inscrito provisoriamente (por natureza ou por dvidas)
no se far um averbamento de desanexao, mas sim uma anotao. Se o registo no vier a
ser convertido em definitivo o prdio que ficaria sem a parcela (cuja desanexao foi anotada)
afinal no ficou: regressa ao statu quo ante. Por isso, poder-se- dizer que o averbamento
descrio que no pode ser feito provisoriamente publicita uma consumada alterao a essa
descrio. Se a alterao precria ( provisria) ter-se- de fazer uma anotao49. Esta
portanto, quanto matria descritiva, a figura tabular de certo modo menos forte (ou menos
relevante) do que o averbamento e que, por isso, se compagina com a provisoriedade da
inscrio que ir determinar a aludida alterao.
Isto, porm, no quer dizer que quando h uma anotao descrio a referncia que ela
contm seja sempre provisria. H anotaes que consignam factos que se verificaram
definitivamente: o caso das descries duplicadas (n. 2 do art. 86.) e das inutilizadas (art.
87., n. 3) e agora todas as que foram chamadas anotaes especiais descrio e que so as
constantes das trs alneas do artigo 90.-A.
Alm destes factos anexaes e desanexaes que envolvem uma alterao da rea
constante da descrio, as demais menes que ela contm podem tambm ser completadas ou
sofrer diversas alteraes, as quais so consignadas atravs de averbamento. Este , pois, o acto
de registo que serve para consignar quaisquer modificaes dos elementos da descrio,
incluindo as que sejam determinadas por uma rectificao. A actual informatizao dos registos
permite, alis, que essas mudanas dos elementos descritivos sejam incorporadas no prprio
texto da descrio, de tal modo que quem queira conhecer o seu contedo o pode fazer de um
modo directo e actualizado50.
Os elementos que o averbamento contm so muito simples: alm do seu nmero e data
(da apresentao ou, no a havendo, a da sua realizao) h apenas que fazer a meno dos
elementos que foram alterados (art. 89.). Cabe ainda referir que quando para registo
apresentado um documento51 que contenha determinado elemento que foi actualizado, se ele
teve interveno de quem podia (legitimamente) pedir a actualizao ou provm da entidade
competente, deve ento ser oficiosamente lavrado o averbamento para declarar essa alterao.
Essa oficiosidade na actualizao tambm se verifica quando exista acesso base de dados da
entidade competente (art. 90., n. 1, a), b) e c)).
8. Os factos sujeitos a registo so consignados no sistema registral atravs de inscries ou
de averbamentos s inscries.
A inscrio o assento registral onde ficam exarados, atravs de um resumido extracto, os
factos, actos e contratos que a lei permite (e considera) que a ele tenham acesso, com vista
publicitao dos correspondentes direitos52.
So as inscries que podem ser definitivas ou provisrias53 e estas por dvidas54 ou por
natureza que so as que a lei no artigo 92. expressamente prev55. Um imediato olhar que se
35

lance a esta disposio verificar que ela tem dois nmeros: o n. 1 com doze alneas e o n. 2
apenas com quatro. Porqu esta distino? Creio que radica no seguinte: os casos do n. 1
referem-se a provisoriedades por natureza caractersticas, que em todos os cdigos pretritos
sempre o foram. Diversamente, os do n. 2 eram consideradas hipteses de provisoriedades por
dvidas56, alm de que os diversos assuntos a contemplados tm (e devem ter) possibilidades
de converso prprias, num regime especfico que sobretudo enunciado nos n.os 5 a 8 do
artigo 92..
Percorrendo as sucessivas alneas do n. 1, verifica-se que se trata de situaes em que o
direito ainda no se acha definitivamente titulado ou definido, mas antes disso a lei consente
que o facto possa ser imediata e provisoriamente registado57, mormente para que o interessado
na expectativa da ulterior converso do registo obtenha desde logo uma pr-proteco que a
regra da prioridade indicada no n. 3 do artigo 6. prognostica e que a converso lhe vai permitir
concretizar.
So, entre outros, os casos do registo de aco58 (al. a)) de propriedade horizontal antes de
concluda a construo do prdio (al. b)) ou de aquisio antes de titulado o contrato (al. g)) 59. E
as demais alneas que aqui no carecem de especial anlise prevem hipteses de uma
idntica no finalizao (ou inacabada finalizao) do acto, do prdio (al. b)), ou negcio60.
Diversas so as situaes que o n. 2 prev, embora a da primeira alnea tenha uma
justificao diferente das trs restantes. Trata-se de uma circunstncia de incumprimento do
trato sucessivo (a inscrio do prdio em nome de pessoa diversa do executado, do insolvente
ou do requerido) com origem num procedimento judicial e relativamente ao qual a lei procurou
encontrar um mecanismo quanto possvel clere que, sem quebra dos princpios e sobretudo
das presunes derivadas do registo, permitisse que no prprio processo se resolvesse (quanto
possvel) a questo, mormente suprindo-se a interveno do titular inscrito. Esse mecanismo o
que o artigo 119. enuncia e regula.
Uma breve anlise desta disposio permite que concluamos: no conservatria que
cabe resolver este (pelo menos aparente) diferendo. O prdio acha-se registado a favor de A,
mas o executado B. Ora esse A ainda o dono do prdio ou j o ter transmitido a B que no
registou? Se existe uma controvrsia substantiva, tambm no vai poder ser resolvida no
processo executivo, mas se ela for apenas formal (designadamente devida mera
desactualizao do registo) j pode. Assim, a lei como se v dos sucessivos nmeros do artigo
119. quer saber se o titular inscrito ou, eventualmente, os herdeiros tm algo a dizer
sobre esta questo e, para se saber, deve o juiz ordenar a sua citao (ou a dos seus herdeiros):
n.os 1 e 2. Se essa voz do titular inscrito no criar obstculo realizao do registo e a lei
interpreta o seu silncio no sentido de que ele no levanta qualquer bice (n. 3) o registo
lavrar-se- (isto , converter-se- oficiosamente). Caso contrrio, s nos meios comuns pode a
questo ser dirimida (n. 4). Acontece ainda que, apesar disso, a lei quer permitir que se
salvaguarde a prioridade deste registo. F-lo deste modo: primeiro suspendendo-se o seu prazo
de caducidade, se for registada a aco declarativa (n. 5); depois, se o registante da penhora,
arresto ou apreenso obtiver ganho de causa contra o titular inscrito, permitindo-se-lhe que no
prazo de 10 dias aps o trnsito dessa aco ainda possa pedir a converso do registo provisrio
(n. 6).
Verifica-se portanto que o legislador, com estes sucessivos passos e hipteses de soluo
previstos no artigo 119., encontrou uma via facilitada para que o registo provisrio por natureza
referido na alnea a) do n. 2 possa vir a ser a ser convertido em definitivo sem pr em causa o
direito e a presuno legal de que goza de que deve gozar qualquer titular inscrito.
Disposio com muito interesse61 tambm a da alnea b) do n. 2. Na verso inicial
referia-se apenas aos registos dependentes de um anterior (de um primeiro) registo provisrio62,
mas na actual abrange tambm os que com ele sejam incompatveis63. A fundamental razo de
ser desta alnea a da interligao destes registos, enunciada no n. 6 do artigo 92.: o prazo de
validade do registo provisrio dependente (ou incompatvel) , em princpio64, o mesmo que tem
aquele de que depende, mas, por outro lado, no pode no justificvel que possa subsistir
para alm daqueloutro do qual depende (ou com o qual colide). De modo que a caducidade do
primeiro acarreta necessariamente a caducidade do segundo dependente. Inversamente, a
36

converso em definitivo do primeiro determina a converso oficiosa do dependente e a


caducidade do incompatvel. Por outro lado, o cancelamento ou caducidade do primeiro
conduz converso do segundo incompatvel (n.os 7 e 8). Verifica-se, portanto, que h uma
espcie de ligao umbilical entre a validade e os efeitos de um primeiro registo provisrio e
os de um posterior (um segundo) igualmente provisrio, que estruturalmente os inter-liga,
associando o destino (a sorte) de um ao do outro.
No tocante alnea c) hiptese de muito rara ocorrncia deve recordar-se que a
provisoriedade por natureza prevista no n. 3 do artigo 138. e relativa reclamao que, em
caso de reconstituio de registos, determina que seja feita a inscrio reclamada e
eventualmente omitida.
A ltima alnea a d) tem uma razo de ser similar da b) e implica idnticas actuaes
oficiosas65, s que especialmente determinadas pela impugnao das decises contra a recusa
em se efectuar um registo66, tendo ainda em vista o adequado cumprimento da regra de
prioridade prevista no n. 4 do artigo 6..
Uma ltima observao no tocante s provisoriedades por natureza: como sabido o prazo
geral de validade das inscries provisrias de seis meses (art. 11., n. 3) e sempre esse o
dos registos provisrios por dvidas. Porm, os que o so por natureza podem ter prazos
especiais de validade: so os que os n.os 3 a 7 e 11 do artigo 92. referem. Note-se que o n. 11
at nem estabelece prazo algum67. O nmero 10 deste artigo no tratando de prazos, prev um
caso especial de actuao oficiosa68 da conservatria: a concluso das obras de edificao do
prdio em regime de propriedade horizontal. Convertendo-se este registo provisrio (al. b) do
n. 1), haver que converter oficiosamente os registos provisrios previstos na alnea c) do n. 1,
relativos s correspondentes fraces autnomas.
9. Dissemos que a inscrio o acto de registo em que ficam exarados, atravs de um
sucinto e caracterstico extracto69, os factos que a tanto a lei admite. Por isso, as inscries
tm uma estrutura ajustada a essa finalidade e certos requisitos que a todas so comuns. o
artigo 93. que no-los indica. Uma breve anlise deste preceito mostra que, alm da prpria
identificao da apresentao que lhe corresponde70, importa fundamentalmente que fique
referida a relao jurdica registral com os seus elementos: os sujeitos (activo e passivo)71, o
objecto (o prdio) e o facto que se inscreve. E com esta ideia: como o extracto da inscrio deve
ser quanto possvel resumido, se os sujeitos passivos j estiverem identificados em inscrio
anterior (obviamente relativa quele prdio) no h necessidade de a repetir, bastando indicar o
seu nome (ou firma) e nmero de contribuinte (n. 2). Nas inscries de ampliao a al. g) do
n. 1 manda que se indique o nmero da inscrio ampliada.
Alm destes requisitos gerais, cada espcie de inscrio tem ainda determinados
requisitos especiais, que vm enunciados nas sucessivas alneas do n. 1 do artigo 95. e que,
sendo facilmente perceptveis, no carecem de mais explicaes. Deve, porm, mencionar-se
que aos requisitos das inscries de hipoteca dedicou o Cdigo uma disposio prpria (a do
artigo 96.) e regulamentou (no artigo 98.) o modo de proceder quanto s de propriedade
limitada, ou seja, quelas em que existe um usufruto, uso ou habitao. No primeiro caso (da
hipoteca) tem-se em vista concretizar o princpio da especialidade no tocante a esta espcie de
inscries, de modo a que fique indicado o fundamento72 bem como o montante do crdito e
seus acessrios73 e ainda o montante mximo assegurado74. No caso peculiar da hipoteca de
fbrica haver que mencionar o inventrio dos equipamentos abrangidos (art. 96., n. 1, b)).
Quanto s regras previstas no artigo 98. cabe notar o seguinte: o Cdigo procurou que o
registo ficasse ajustado concepo do usufruto que decorre do Cdigo Civil75 e que v este
direito (bem como o uso e habitao) no como uma propriedade imperfeita, mas sim como um
encargo que comprime a propriedade76. Isto significa que a inscrio de propriedade sempre
lavrada como tal, mesmo existindo o usufruto (que, como se disse, para o registo visto como
um encargo) e quando este, por qualquer causa77, se extingue, deve ser cancelado (art. 100.,
3). E se a inscrio for apenas de nua propriedade (sem que o usufruto deva ser registado (n.
1) ou j esteja registado) tambm para o registo uma inscrio de propriedade embora nela
se deva mencionar que est sujeita ao encargo (usufruto), com esclarece o n. 2.
37

Alm destes preceitos referentes a algumas espcies de inscrio, existe, quanto a todas
elas, a obrigatoriedade de serem inseridas certas clusulas que eventualmente sejam
convencionadas. o tema de que trata o artigo 94.. Portanto, so essas, e apenas essas78, que
devem constar das inscries. Trata-se, como se v do contedo da disposio, de clusulas
reais que podem produzir efeitos reais e no de meras convenes obrigacionais que, em
princpio, no tm que ter ingresso no registo.
Para finalizar esta breve anlise da inscrio cabe aludir a duas regras relevantes: as
previstas nos artigos 97. e 99.. Comeando por este ltimo, diramos que ele um preceito no
qual tambm reflectida a ideia de que conveniente que a inscrio uma s inscrio
publicite claramente a propriedade plena. Assim, nos casos de compropriedade, se as quotas
indivisas forem transmitidas, embora por ttulos diferentes, ao mesmo adquirente, deve lavrar-se
uma nica inscrio e no tantas quantas corresponderiam s diversas transmisses dessas
quotas-partes. E se os diversos comproprietrios pedirem simultaneamente a aquisio de cada
uma das suas quotas indivisas, tambm se deve lavrar uma nica inscrio.
No artigo 97. o Cdigo prev o que se tem designado como a inscrio cumulativa
necessria, com vista devida e cabal publicitao da verdade do negcio. Trata-se, portanto,
de uma disposio do maior interesse prtico e que, em termos gerais, significa o seguinte:
quando juntamente com a aquisio79 constitudo, transmitido ou extinto qualquer outro direito
registvel devem tais factos (um ou mais) ser registados (inclusive atravs de cancelamento)
simultaneamente. Assim, se algum vende um prdio e ao mesmo tempo constitui uma servido
de passagem sobre o prdio vendido (obviamente a favor de outro prdio) ao efectuar-se o
registo de aquisio tem tambm de ser lavrado e, embora no seja requerido, lavrado
oficiosamente o registo da servido. Se o pai doa a um filho um prdio por conta da legtima e
reserva o usufruto, ao lavrar-se a inscrio de aquisio com base nessa doao, ter tambm de
ser feito o registo do nus de colao, bem como o registo do usufruto a favor do doador80. E os
exemplos, como se depreende, so mltiplos e variados,81 sendo a nica excepo tal como
prev o n. 2 do artigo 97. a da hipoteca legal para garantia do pagamento de tornas82 quando
estas forem de valor inferior ao indicado naquela disposio.
Em suma, quer-se estabelecer o seguinte: ainda que o adquirente quisesse que fosse apenas
lavrado o registo de aquisio a seu favor e que o sistema no publicasse tambm aqueloutro
facto (ou factos) que considera desfavorveis, a verdade que isso no lhe consentido 83 e eles
tm de ser registados, queira ou no o requerente que o sejam.
10. As diversas alteraes que as inscries podem ter quer quando o seu contedo
actualizado ou restringido, quer quando rectificado tm ingresso no registo atravs de
averbamento (art. 100., n. 1). Todavia, h duas espcies distintas de averbamentos: os que
designaremos como comuns e os que, sendo especiais, constituem verdadeiras inscries84: as
denominadas subinscries, que se acham previstas no n. 1 do artigo 101..
Aqueles averbamentos comuns so os que o n. 1 do artigo 100. genericamente contempla
e ainda muito embora a lei os qualifique como especiais os que vm referidos no n. 2 do
artigo 101. 85. que o regime destes em nada difere dos demais averbamentos gerais. Regime
especial86 tm apenas os que contm subinscries, visto podem ser lavrados provisoriamente
por natureza ou por dvidas (art. 101., n. 3) e devem ter menes que (na parte aplicvel)
correspondem s das inscries (art. 103., n. 1). Todos eles (gerais e especiais) devem, no
entanto, conter as referncias previstas no artigo 102. das quais avulta para alm da
apresentao e data e ainda a da respectiva inscrio a meno do facto averbado, bem
como, sendo o caso, dos sujeitos desse mesmo facto87.
Deve notar-se que se o facto ampliar os direitos, nus ou encargos inscritos no pode
(salvo disposio em contrrio88) ser registado por meio de averbamento, devendo neste caso ser
lavrada uma outra inscrio (art. 100, n. 2). O averbamento s , portanto, possvel at aos
limites ou dentro dos limites dos direitos, nus e encargos publicitados pela inscrio89.
Quanto aos casos de subinscrio, escreveu-se j que correspondiam s situaes jurdicas
em que h direitos sobre direitos90 e essas sero efectivamente as mais vulgares. A primeira
que a lei refere (al. a) do n. 1 do art. 101.) o dos encargos designadamente penhora, arresto
38

e arrolamento sobre crditos garantidos por hipoteca ou consignao de rendimentos. Este


averbamento de subinscrio lavrado na inscrio da hipoteca (ou da consignao de
rendimentos) sobre o prdio.
As hipteses contempladas nas alneas seguintes de transmisso ou usufruto de crditos
hipotecrios, de cesso da hipoteca ou do seu grau de prioridade91 e da conveno de indiviso
no suscitam dificuldades, cabendo apenas notar, quanto a esta ltima, que a conveno de
indiviso s subinscrio quando no constar do ttulo aquisitivo (como alis habitual) como
uma clusula da inscrio (cf. art. 94., d)), mas correspondendo a uma conveno posterior
aquisio.
Na alnea e) vem indicado um dos clssicos casos de subinscrio: o da alienao do
quinho hereditrio ou da meao92, a que a actual reviso do Cdigo aditou a declarao de
insolvncia que afecte esses direitos e os procedimentos com vista ao arresto ou a outras
providncias. Trata-se, portanto, do seguinte: existe uma inscrio de aquisio em comum e
sem determinao de parte a favor de todos os herdeiros (e meeiro) e um deles alienou (ou, v.g.,
foi pedido o arresto ou penhorado) o seu direito na herana93. O adquirente (o credor) registar
esse quinho que foi adquirido (ou a providncia) por averbamento quela inscrio a favor de
todos os herdeiros.
Das demais alneas que incluem casos ntidos como a cesso de posio contratual, o
trespasse de usufruto, a consignao de rendimentos em prdio penhorado, as transmisses de
arrendamento, de concesses e da locao financeira94 caber apenas chamar a ateno para a
g): a transmisso de imveis por efeito de transferncia de patrimnio de um ente colectivo
para outro. A este propsito deve chamar-se ateno para o prprio texto da lei: s haver
subinscrio quando existir uma transferncia de patrimnio, mas no quando se transferirem
vrios prdios, individualmente considerados, de uma pessoa colectiva para outra. A haver a
normal inscrio. Tambm no h lugar a esta subinscrio quando a pessoa colectiva se
transformou, subsistindo com a sua identidade, embora com outro nome95. Ter, sim, de ser
lavrada a subinscrio se, por exemplo, por efeito de uma fuso (que gerou a transferncia do
patrimnio das sociedades fundidas) os prdios das antigas sociedades passaram para a nova.
que neste caso (e noutros idnticos) no foi alienada a propriedade de alguns prdios da pessoa
colectiva, mas sim o seu patrimnio, globalmente considerado, que foi transferido para a
outra. E apenas esta a situao que a lei contempla, permitindo que a nova titularidade (isto ,
a que passou a ser a da pessoa colectiva adquirente) dos prdios que integravam esse patrimnio
ingresse no registo atravs de averbamento.
Ao artigo 101. foi aditado (pelo Dec.-Lei n. 533/99, de 11 de Dezembro) o n. 5 que veio
esclarecer uma antiga dvida: como sabido, luz do direito substantivo, os bens adquiridos na
venda em execuo so transmitidos livres de nus e encargos (artigo 824., n. 2 do Cd.
Civil) e, por isso, no processo executivo existe uma disposio que determina o cancelamento
desses registos (artigo 888. do Cd. Proc. Civil96), procedimento este que tem carcter
oficioso. Ora, registralmente, tambm justificvel esta oficiosidade: com uma particularidade,
porm. No deve ser cancelada a penhora antes de feito o registo de aquisio a favor do
adquirente naquela venda executiva, pelas razes que j foram sumariamente aduzidas a
propsito dos documentos e do n. 2 do artigo 58..
De sorte que, quando for lavrado esse registo de aquisio, o conservador deve
oficiosamente efectuar o cancelamento de todos os registos que na aco executiva foram
mandados cancelar97.
11. Quando os interessados no dispem de documento que lhes permita instruir o pedido,
a lei prev que lancem mo das justificaes.
REMISSO: este tema j foi, no entanto, objecto de estudo98, pelo que nos dispensamos
de aqui o reeditar.
Deste modo, damos por concludos estes apontamentos sobre o pedido, o processo e os actos de
registo.
39

Estas notas constituem um texto de apoio destinado aos alunos do curso de direito imobilirio,
no mbito do CIJE e ministrado na Faculdade de Direito do Porto, bem como dos cursos ministrados na
Universidade Portucalense. O texto foi actualizado depois da publicao do D.L. n. 116/2008, de 4/7.
1 Diz-se no incio do texto que se prossegue o estudo visto que a 1. parte do Curso, sobre os
princpios do registo foi j apresentada, tendo sido objecto do artigo antecedente.
2 A designao de direito registral imobilirio tem sido usada sobretudo em Espanha (so bem
conhecidas as Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral de LACRUZ BERDEJO, cuja 1. edio data
de 1957) mas tambm entre ns vem sendo adoptada (vide, v.g., a obra de JOS ALBERTO GONZALZ
Direitos Reais e Direito Registal Imobilirio, 3. ed., 2005) e ser, por certo, mais adequada do que a de
direito do registo predial ou outra semelhante.
3 Como se fez notar quando se tratou de analisar o princpio da instncia, no direito registral
imobilirio que se insere no domnio do direito privado vigora o princpio dispositivo, pelo que os
casos de oficiosidade so a excepo e no a regra (ainda que sejam em maior nmero do que no processo
civil).
*

O qual, no domnio dos anteriores cdigos e salvo no de 1983, que nunca chegou a entrar em
vigor era feito num requerimento com determinados requisitos e cuja formulao nem sempre foi
considerada fcil. O impresso-requisio constituiu uma espcie de soluo de compromisso ou de meiotermo entre o pedido meramente verbal e o anterior requerimento (cf. ROCHETA GOMES, Instncia e
Oficiosidade no Registo Predial, separata do BRN Boletim dos Registos e Notariado de Maio de
1985).
4

5 No se quer dizer que seja sempre obrigatrio juntar (no sentido material) os documentos. Por ex.
tratando-se de documentos j arquivados (na conservatria ou em servios da Administrao Pblica)
basta indic-los, ou seja, fazer a respectiva meno (n. 5 do art. 43.).
6 Como sabido, o Cdigo Civil dedica prova documental uma seco (a IV do Captulo referente
s provas) e no n. 1 do artigo 363. diz-nos que os documentos escritos podem ser autnticos ou
particulares. Ora, para fins de registo, os documentos s podem ser os documentos escritos e, de entre
estes, em princpio, os autnticos, visto que os documentos particulares (salvo disposio expressa em
contrrio) no podem basear registos definitivos. De resto, j h muitos anos e mesmo a nvel
internacional, se havia concludo (1. concluso da 3. Comisso do III Congresso Internacional de Direito
Registral) que ttulo para efeito da sua inscrio no Registo Jurdico de Bens Imveis, o documento
autntico que pela sua forma e contedo pode considerar-se suficiente tanto para justificar a existncia de
um direito a favor de um sujeito sobre um imvel descrito como para que no registo se lavre o assento
que respeite a esse bem e a esse direito (cf. J. M. GARCIA GARCIA Dereecho Inmobiliario Registral o
Hipotecrio, Madrid 1988, pg. 506 e www.cinder.es).
7 Tem havido, de resto, alguns casos controvertidos, como o que respeita transaco judicial e ao
mbito da prova que esta pode produzir (v.g. no tocante ao acordo quanto aquisio derivada e original).
Podem consultar-se sobre esta e outras matrias de documentos (bem como das demais questes tcnico-jurdicas) os pareceres do Conselho Tcnico no stio do IRN : www.irn.mj.pt.
8 Dizemos demasiado fcil no como crtica habilitao em si mesma que um documento
perfeitamente admissvel mas porque nela no se identificam quaisquer prdios como pertencentes a
determinada herana. Trata-se, consabidamente de uma mera declarao de sucesso que apenas indica
quem herdeiro e que, alis, at pode ser feita por trs outorgantes totalmente alheios herana. Ser,
pois, controverso que constitua um ttulo para registo, mormente de prdios no descritos e sem inscrio
de aquisio.
9 Justamente porque se interpunha o registo de aquisio a favor do que comprou ao executado e
que,

claro,
poderia
sempre
ficar
com
o
prdio
se pagasse a quantia exequenda antes da venda executiva. E ento (porque
ele ficava com a propriedade do prdio) nada obstava a que se cancelasse a penhora.

Como sabido, depois das alteraes que o registo comercial sofreu (pelo Dec.-Lei n. 76A/2006), nesse registo, qui em nome da sua informatizao total, eliminou-se a regra da competncia
territorial. Todavia, parece-nos que esse nem sempre um bom caminho mas que o legislador nacional
tem vindo a seguir, alis ignorando as ponderosas razes que levaram manuteno da competncia
territorial na Europa da nossa tradio jurdica e que conduz a erros, incerteza nas orientaes e
10

40

irresponsabilizao na qualificao dos actos. No registo predial, estando os prdios inseridos num dado
territrio (na diviso administrativa territorial) dificilmente concebvel que as fichas electrnicas de
registo a ele no se tenham sempre de se reportar. Por outro lado, as cmaras municipais e as reparties
de finanas (que tutelam as matrizes prediais) tm a sua competncia circunscrita ao respectivo concelho.
Por tudo isto, no se entende muito bem a total eliminao da competncia territorial das conservatrias.
De qualquer modo, apesar de os artigos 19. a 21. do Cdigo terem sido revogados, a prtica registral que
a era indicada (v.g. no tocante localizao dos prdios em mais do um concelho) continua a ser
orientadora.
11 Dizemos este e no estes visto que as indicadas regras se aplicam ao caso de um s prdio ter
uma parte na rea territorial de uma conservatria (onde feita uma descrio) e outra (ou outras) na da
conservatria (s) vizinha (s), onde tambm tem de ser descrito. As descries devero, porm, referir a
rea que corresponde da descrio em causa e que o prdio continua indicado, na parte restante, na
descrio da(s) outra(s) conservatria(s). Sendo mais prdios, o procedimento igual para cada um deles.
12 Visto que os prdios (a sua numerao) e as fichas de registo (incluindo as electrnicas) so
organizados por freguesias ( claro, pertencentes aos respectivos concelhos aos quais devem ser
referenciadas).
13 Na anterior redaco do n. 1 do art. 60. acentuava-se esta ideia dizendo que deviam
impreterivelmente ser feitas pela ordem de entrega das requisies, o que j no domnio dos cdigos
anteriores era tambm frisado. Houve mesmo um despacho (de 2/10/1967) em que se disse que o
conservador incorreria em responsabilidade disciplinar se deliberadamente retardasse a apresentao dos
requerimentos e documentos entregues (citado a pg. 144 da edio da D.G.-R.N. Imprensa Nacional
do Cdigo de 1967). A eliminao daquela expresso (impreterivelmente) talvez considerada suprflua,
no significa contudo que a apresentao possa ser retardada. Tem de ser feita imediatamente.

Indicamos esta noo do que a apresentao, muito embora a lei no a defina e parea antes
inculcar a ideia de que ela consiste apenas na entrega dos documentos (cf. art. 60.).
15 Tambm por isto pensamos que o pedido integra o conceito de apresentao. que se o pedido de
registo de determinado facto no tiver sido feito, mas quando for lavrado o acto solicitado se verificar que
h um outro acto que tambm deve ser oficiosamente efectuado (v.g. nos casos do n. 1 do art. 97.) esse
registo ter de ser feito, muito embora no tenha sido objecto de uma prvia apresentao autnoma (ele
lavrado com a mesma apresentao do acto pedido, com a indicao of.). Note-se ainda que nada
obsta a que um acto, apesar de oficioso, tenha sido solicitado e portanto dele se tenha feito uma apresentao prpria.
16 O n. 6 do art. 60. fala apenas dos averbamentos de anexao e desanexao. Todavia, no
parece que esta meno seja rigorosa. Com efeito, por um lado, todos os outros averbamentos que no
sejam independentes isto , que os que decorram da actualizao resultante de qualquer outro acto
pedido e que dimanem do que consta dos documentos, no tm apresentao prpria. Por outro lado,
pode o acto pedido ter sido apenas uma anexao ou desanexao (v.g. um destaque) necessria para que
seja aberta uma nova descrio e, ento esse acto (anexao ou desanexao) tem necessariamente
apresentao prpria. Por isso, o que releva para efeito de apresentao o tratar-se (ou no) de um
averbamento independente: este tem apresentao prpria, os outro no.
17 Tendo o nosso sistema registral sido inspirado no espanhol, no entanto a verdade que no tocante
aos elementos que constam dos registos sempre foi bastante mais sucinto. Tambm na apresentao,
diversamente do que ocorre
com o asiento de presentacin (cuja redaco pormenorizada e os elementos extrados do contedo
dos documentos, como indica o art. 423, do Reglamento Hipotecrio) s se indica o seu nmero de
ordem (automtico), o apresentante, o facto que se quer registar, o n. da descrio e o n. e espcie dos
documentos.
18 Quanto aos de rejeio da apresentao, afigura-se que estaremos todos de acordo que tem tal
carcter taxativo. A expresso apenas do n. 1 no d lugar a opinio diversa. No entanto, quanto aos
casos de recusa (nomeadamente os previstos no art. 69., cujo n. 2) a sua taxatividade no aceite por
todos (v.g. JOS ALBERTO GONZLEZ , op. cit., pg. 420, nota (1256) entende que claramente no h
uma taxatividade nos casos de recusa opinio esta de que discordamos, como j em anterior trabalho
tentamos demonstrar.
14

A designao de Dirio a que os n.os 1 e 2 do artigo 60. fazem referncia tem-se mantido,
apesar de no existir materialmente qualquer livro, como presentemente acontece com o suporte
informtico.
19

41

20 No podemos esquecer que o grau de certeza dos registos se mede sobretudo pelo cuidado e rigor
com que so feitos, pelo crivo de entrada, pelos adequados princpios que a lei estabelece e tambm
pelo sentido de responsabilidade e competncia de quem os tem de admitir. Ora, como todos
reconhecero, um dos princpios essenciais do registo o da prioridade de evidente importncia no
mbito dos prprios direitos pelo que a ordem das apresentaes tem de ser indubitvel para as partes e
para terceiros.

face da letra da lei tratar-se-ia apenas de factos sujeitos a registo. Todavia, (e alis de acordo
com alguns autores) no parece muito rigoroso que designemos a hipoteca, a penhora ou a aco como
factos sujeitos a registo. Da que tenhamos acrescentado as sobreditas expresses, muito embora
antecipadamente saibamos que tal sujeito a crtica, j que a lei usa o termo factos em sentido amplo,
como tratando-se de um fim, de um desgnio (ou, como usualmente se diz, de um objecto de registo), ou
seja, de tudo aquilo que a lei entende que deve ser registado.
22 Os averbamentos parecem ser especficos do sistema portugus. J. M. GARCIA GARCIA diz mesmo
que uma especialidade do sistema portugus so os averbamentos (Derecho Inmobiliario Registral o
Hipotecrio, Tomo I, 1988, pg. 366).
21

Cf. n. 2 do artigo 79.. Pode acontecer que de uma descrio faam parte, por exemplo, duas ou
mais casas (ou edifcios), logradouros, etc. (v.g. dois ou mais edifcios que faam parte de uma quinta).
Todavia, quando isso ocorre, tem de tratar-se, luz do direito civil, de um nico prdio, para que lhe
possa corresponder uma s descrio.
24 A lei actual, visto que nos cdigos anteriores as fraces autnomas eram mencionadas na
descrio, como partes do mesmo prdio. Esta talvez fosse a soluo terica mais ortodoxa. Todavia,
na prtica, estava longe de ser a mais correcta. Recorde-se que cada fraco tem autonomia
(compreendida embora num prdio constitudo por zonas comuns a todas as fraces formando a
descrio genrica) e objecto de direitos prprios, tal como qualquer prdio. Por isso, uma descrio
para cada fraco permite que esses direitos sejam directamente publicitados com referncia respectiva
fraco autnoma.
23

25 Esta alnea fala, alis, do artigo da matriz ou da meno de estar omisso. Todavia, face da
actual legislao fiscal, esta situao j no existir, visto que, logo que participada a omisso,
atribudo um artigo provisrio. Portanto, haver sempre artigo matricial.
26 Ainda que pudessem estar mais interligadas mas esse obviamente um outro tema. No parece,
de resto, que a curto prazo se consiga alguma melhoria. Seria talvez possvel se entre ns existisse um
Cadastro multifuncional, totalmente independente dos Servios Fiscais. Mas, de facto e de h longa data,
os servios cadastrais esto totalmente confundidos com os servios fiscais a cujas razes se subordinam
completamente (cf. o Relatrio de GONALVES MARQUES e ROCHETA GOMES in Regesta 1982, pg.
225/P)
27 Afigura-se um pouco estranho que a lei fale no nmero do artigo matricial, quando certo que tal
indicao obviamente pertence apenas matriz. Pode acontecer que, quanto a esse elemento, haja erro
ou desactualizao da meno constante da descrio. Em tal caso, porm, ter sempre de se proceder de
modo idntico ao de qualquer outra meno desactualizada ou errada: actualiz-la ou rectific-la.

E isto porque se a prpria lei declara que dispensada a harmonizao (ou seja, exceptuada
da regra da harmonizao) parece evidente que no teriam de se levantar quaisquer questes presentes
ou futuras de harmonizao. Por isso nos parecia excessivo o entendimento (expresso, por ex., por
ISABEL MENDES in C.R.P. Anotado, no comentrio ao art. 28.) segundo o qual uma vez mencionada a
rea exacta, no podero os interessados voltar a alter-la. Tal bice, a nosso ver, s poderia surgir se o
interessado promovesse sistemtica e reiteradamente a alterao da matriz (o que de todo no seria fcil,
para no dizer mesmo, actualmente, na prtica impossvel) para depois querer alterar a meno da rea na
descrio. Nem seria o receio de que essa situao pudesse vir a ocorrer que justificaria o sobredito
entendimento restritivo. As percentagens previstas na disposio legal (e a nosso ver, at podiam ser
superiores) fundamentam-se nas imprecises matriciais e na quase impossibilidade de se medir um prdio
(mormente rstico) com rigor absoluto. Diz-se at que se dois agrimensores, utilizando cada um o seu
critrio, medirem o mesmo prdio, obtero reas diferentes. Contudo, aquele entendimento restritivo (e
apesar de se ter anunciado uma simplificao) veio a ter acolhimento legal: cf. n. 3 do art. 28.-B.
Assim, presentemente, o recurso quela percentagem da dispensa de harmonizao apenas pode ser
efectuado uma nica vez. Esclarea-se ainda outro aspecto da questo: no nos parece que possa ser
utilizada qualquer percentagem (ainda que pequena) em certos casos, como o dos lotes de terreno cuja
rea fixada no alvar.
28

42

29 Para qu esta exigncia? E que habilitao? Diploma profissional de topgrafo? A lei no o diz,
mas parece que tanto poder a do topgrafo, do engenheiro, do arquitecto, do desenhador E ser que a
circunstncia da planta ser feita por um qualquer tcnico habilitado d alguma credibilidade adicional
quanto ao facto que, afinal, fundamentalmente releva: o prdio descrito e o titulado ser o mesmo?
30 Esta declarao j era subentendida nas assinaturas dos confinantes apostas na prpria planta.
Depois do Dec-Lei n. 533/99, de 11 de Dezembro, deixou de haver necessidade de a planta ser por eles
assinada e exigiu-se a declarao. Todavia, a nosso ver, no ser obrigatrio que se apresente um papel
aparte. Parece-nos que pode a declarao (subscrita pelos confinantes e dizendo no terem ocorrido as
ditas alteraes) ser feita na prpria planta o que, diga-se, at lhe aumentar a credibilidade.
31 Simplesmente, se ele se opuser o que, por no ter querido assinar, ser afinal o mais provvel
tal oposio (a um mero pr-documento?) anotada descrio (!!!). Ou seja: como soi dizer-se,
pior a emenda que o soneto. Nada suprido e o caminho, mesmo atravs de um processo de rectificao,
torna-se para o interessado (aps tal anotao bloqueadora) muito mais difcil.
32 Isto foi referido no citado P. 150-R.P. 90 e resulta tambm da bvia razo que a ningum
interessar declarar, perante o Registo, que o seu prdio menor do que realidade . No tanto assim
perante o Fisco (qui com a perspectiva de o interessado pagar menor contribuio) pelo que a (e com
razo, diga-se) provavelmente no ser dispensada a planta ou a avaliao. Ao ser alterado o C.R.P. o
legislador teria tido oportunidade de esclarecer esta questo o que, todavia, no fez. Note-se ainda que a
mera indicao de rea menor (geralmente sem problemas) no parece admissvel no caso dos lotes sem
que haja prvia alterao do alvar.
33 Designadamente atravs da justificao. Esta no ser, todavia, uma mera justificao da rea
(como j se tem feito) que, em si, nada . Dever, sim, ser, como as demais, uma justificao do ttulo
aquisitivo em falta.

Numa certa perspectiva visto que a autorizao de loteamento (a seguir referida) incide to-s
sobre o prdio loteado e a descrio dos lotes como novos prdios acto logicamente ulterior. Mas, sob
outro ponto de vista, (qui mais exacto) tal abertura das descries dos lotes no deixa de depender
sempre da inscrio de autorizao de loteamento, afinal de modo idntico ao de uma vulgar
desanexao, incluindo a da parcela de terreno para construo.
34

Ou seja, da que referida no art. 204., n. 2 do Cdigo Civil.


o caso tpico da tradicionalmente denominada quinta que tem uma zona agrcola e outra
urbana (casa de habitao) que fazem parte de um s prdio.
37 V.g. Edifcio Ribamar, Quinta do Vale, etc.
38 V.g.: edifcio de 10 pisos e logradouro, casa de habitao com quintal, campo de lavradio e
vinha, etc.
39 No se tem apenas em vista a referida harmonizao da rea, mas os outros elementos matriciais
que devem constar da descrio, como o prprio nmero do artigo da matriz.
40 o que refere o n. 1 do art. 31.. Dado que actualmente os Servios tm acesso directo s bases
de dados matriciais a verificao dos elementos passou nos termos do n. 2 da disposio a ser feita
oficiosa e gratuitamente.
41 Dizemos em princpio porque, no obstante tratar-se de uma obrigao legal, a verdade que
frequentemente no cumprida, pelo que os interessados tm ento de procurar obter (ou que a
conservatria obtenha) a respectiva prova.
35
36

Pela bvia razo de que os prdios no se extinguem transformam-se.


o que ocorre quando um edifcio demolido: subsiste o solo e o prdio transformou-se num simples
terreno. A descrio mantm-se, devendo ser averbada a nova composio (e eventualmente a nova
natureza) do prdio.
43 Como escreveu SEABRA MAGALHES (in Estudos de Registo Predial, pg. 63) o imvel,
enquanto realidade fisicamente transformvel e objecto de comrcio jurdico, vai sendo depois
sucessivamente confrontado com uma srie de vicissitudes, para alm das quais h-de manter a sua
identidade de origem, isto , a rigorosa correspondncia com a poro de superfcie terrestre que a
descrio fixou. Porm, quando a transformao material que sofreu foi tal que lhe fez perder essa
identidade, essa concordncia bsica com uma dada superfcie terrestre, a descrio deixou de lhe
corresponder, perdeu essa identidade descritiva e, por isso, deve ser inutilizada.
44 Como indica a. alnea c). No domnio dos Cdigos anteriores o entendimento era diferente.
Considerava-se que a um dos prdios era anexado o outro (ou outros) e, desse modo, aproveitava-se
42

43

aquela descrio e averbava-se a anexao do(s) outro(s) mencionando-se a nova composio com que o
prdio ficava aps a anexao. o que se ainda se verifica em algumas descries antigas.
45 situao que embora actualmente seja rara, todavia ainda ocorre, apesar das vrias tentativas do
legislador para a solucionar ou, pelo menos, para a identificar (como o caso da abertura do verbete
previsto no n. 3 do art. 25.) j que essa omisso prejudica todo o sistema e, portanto, a segurana do
comrcio jurdico imobilirio.
assim que tradicionalmente designado o prdio original de onde provm as parcelas
desanexadas.
47 Dir-se- que a anotao pode, de um modo simplificado, consignar uma qualquer indicao que a
lei entendeu que podia (devia) ser referenciada atravs dessa figura tabular mais ligeira.
48 Referimos apenas a desanexao, visto que na anexao o procedimento deve ser diferente (como
alis se chegou a dizer num j antigo parecer). Quando o facto inscrito provisoriamente e respeita a
prdios a anexar esta no se far. A inscrio repetida em cada um dos prdios que (se ela fosse
definitiva) deviam ser anexados.
49 Porm, quando o facto que determinou a anotao (de desanexao) provisrio, mas depois foi
convertido em definitivo, tambm a anotao dever ser convertida em averbamento.
46

Isto : quando se solicita a certificao de determinado registo, a descrio aparece tal como
ficou depois de feitos todos os sucessivos averbamentos. Caso porventura se pretenda saber quais foram
esses averbamentos, haver que solicitar o histrico da descrio.
51 O preceito citado no texto refere apenas o documento. Todavia, com a actual informatizao e a
possibilidade de se consultarem on line os elementos de outros servios pblicos (v.g. os dados
matriciais) deve a conservatria proceder igualmente actualizao oficiosa desses elementos.
50

Esta apenas uma explicao simples do que se entende ser a inscrio no tendo pois o intuito
de apresentar uma definio completa e rigorosa do conceito de inscrio. Procuramos apresentar
algumas tentativas de definio deste conceito em nossas Noes de Direito Registral (2. ed. a pgs
205/206).
53 No h nem pode haver descries provisrias, visto que os prdios ou existem ou no
existem. Por isso, ela sempre definitiva, mesmo quando aberta na dependncia de uma inscrio
provisria. O que ento acontece que continua a subsistir, mas sem nenhuma inscrio em vigor que lhe
diga respeito.
54 A propsito do princpio da legalidade aludimos j aos registos provisrios por dvidas e que ora
muito sucintamente recordamos: a provisoriedade por dvidas tem lugar quando se verifica que h um
bice legal para que o registo possa ser definitivo (por ex:, por no ter sido apresentado um documento
acessrio) mas no to grave que imponha a recusa do acto (nos casos que o art. 69.indica). Trata-se
portanto das situaes que por excluso de partes o artigo 70. prev. Diversamente, a provisoriedade
por natureza contempla to-s os casos que se acham enunciados e tipificados no artigo 92..
55 Trata-se portanto e a nosso ver indubitavelmente (inclusive com o n. 2) de uma enumerao
taxativa .
52

Inclusive os da alnea a) que so casos de incumprimento do trato sucessivo, visto que se trata de
situaes em que o prdio no se acha acto a registado a favor do executado ou do requerido.
57 Atravs de inscries provisrias tambm denominadas pr-inscries. A prtica tem revelado
que esta possibilidade conferida pela nossa legislao (mas lamentavelmente nem por todas) h mais de
um sculo constitui um instrumento de grande valia na vida econmica, mormente no que concerne s
hipotecas provisrias e s transaces imobilirias, atravs do frequentssimo registo provisrio de
aquisio. Sobre este, e com esse ttulo, vide o estudo de MNICA JARDIM in www.fd.uc.pt/cenor.
58 Como sabido no registo de aco (e agora tambm dos procedimentos) inscreve-se o pedido
que, sendo formulado na aco, a parte que solicita o registo pretende publicitar erga omnes. O pleito (a
controvrsia) subsiste. Portanto, o registo tem de ser um registo provisrio. S ser definitivo aps o
trnsito em julgado da aco (ou do procedimento). Mas ento ser um registo da deciso (ou da
providncia decretada) e no um registo de aco.
59 Este registo pode ser feito com base na declarao unilateral do promitente vendedor (documento
previsto no art. 47.) ou em simples contrato-promessa. A diferena reside sobretudo no prazo de
validade (apenas 6 meses no renovveis no primeiro caso), mas que so renovveis no caso do contratopromessa n. 4 do art. 92.. Estes so, em qualquer destas hipteses, registos provisrios por natureza.
No se podem confundir, portanto, com o registo da promessa de venda com eficcia real (al. f) do art.
2.) que um registo definitivo.
56

44

60 Note-se que a anteriormente constante da alnea e) foi revogada (e a nosso ver mal, como no
texto, adiante publicado, em que se fez a apreciao crtica s alteraes do CRP se comentou).
61 Talvez se possa mesmo dizer que a introduo desta alnea (e das seguintes c) e d)) constituiu
uma das inovaes mais importantes do Cdigo de 84 em matria de tcnica e de transparncia do registo.
62 Registo provisrio por natureza ou por dvidas. Entendeu-se, inclusivamente, num complexo
caso, que poderia a dependncia verificar-se relativamente a um registo definitivo, mas cuja definitividade
estava abalada e posta em causa por um ulterior registo de aco que o atacava (v. P. 1/39 RP95 in
BRN 1/96).
63 Pode numa muito breve sntese dizer-se que os registos dependentes de um anterior so os que
dele carecem para poder subsistir: por exemplo um registo de hipoteca voluntria supe que exista (e
subsista) um anterior registo de aquisio a favor do hipotecante (este s pode hipotecar um prdio de que
seja o titular, ainda que provisrio). Os incompatveis so os que se contradizem, so soi-disant de sinal
contrrio. S que tratando-se da vigncia do segundo registo enquanto vigora o primeiro (o anterior)
esta incompatibilidade no pode, evidentemente, ser a de todos e quaisquer registos entre si
antagnicos. Ter de haver uma sujeio da sorte do segundo do primeiro para que possam funcionar
as regras dos n.os 6 a 8 do artigo 92.. Por isso ser de certo modo tambm uma dependncia, embora de
sinal contrrio.
64 Em princpio, visto que pode caducar por outra razo, nomeadamente por alguma causa de
caducidade que directa e exclusivamente diga respeito ao registo dependente (n. 6, in fine).
65 Neste caso no so as indicadas nos n. os 6,7 e 8 do artigo 92., mas sim as do n. 9 e as que o
artigo 149. contempla.
66 Tem-se entendido e parece que correctamente que a previso desta alnea se aplica igualmente
ao caso da pendncia da rectificao do registo.
67 Com a e a nosso ver pouco razovel -ideia de evitar que o autor da aco ou o requerente da
providncia tenha de se preocupar com o prazo de validade do registo como se isso no fosse sempre
necessrio em qualquer registo provisrio (!). Alm disso, esse ilimitado prazo de vigncia vem a
representar um forte (e qui inaceitvel) nus para com o titular inscrito que v o seu prdio
permanentemente onerado at ao trnsito em julgado da deciso que julgue a aco improcedente.
68 Parece que na reviso do Cdigo se poderiam ter junto num s artigo (como noutro texto
chegamos a sugerir) todos estes casos de actuao oficiosa que, assim, claramente evidenciavam quando
que no havia lugar regra geral do princpio dispositivo (previsto no art. 41).
69 Trata-se de um extracto especfico, tpico, que obedece aos requisitos (gerais e especiais)
consignados na lei, de modo que qualquer pessoa (mormente sendo jurista) sabe o que l pode estar e o
que l no pode encontrar. No deve, portanto, conter outras menes (ainda que sugeridas em
circulares ou despachos) que no sejam as constantes da lei.
70 A espcie das inscries continuou, antes da reviso do Cdigo (DL 116/2008), a ser
referenciada, certamente no apenas pelo mero facto de manter a tradio, mas antes para evitar
equvocos
sobretudo
no
tocante
s
letras
(C hipotecas, G de propriedade e F diversas) que vinham dos antigos livros.
71 Se no puderem ser identificados devero ser identificveis (v.g. um legado feito a favor dos
herdeiros de certa pessoa viva) e nunca indeterminados, o que, evidentemente, no pode acontecer num
registo (e se ocorresse determinaria a recusa). Sendo os sujeitos determinveis, o n. 3 permite que a
inscrio se faa, mas dela devem constar as circunstncias que permitem determinar a sua identidade.

O fundamento da hipoteca , evidentemente, a sua causa (requisito de certo modo equivalente ao


da al. a) do art. 95., n. 1 quanto s inscries de aquisio) que deve ser concretamente indicado, dado
que no so permitidas as hipotecas gerais. Todavia, tem-se admitido inscrever como fundamento da
hipoteca uma habitual e prolixa lenga-lenga que figura nas minutas dos bancos (garantia de todas e
quaisquer obrigaes assumidas e por assumir, letras, livranas, cheques, etc. etc.) por se entender
que, no fundo, ela traduz uma pura e simples abertura de crdito e, portanto, um fundamento
determinado.
73 Os acessrios do crdito que podem ser convencionados ou no compreendem aos juros
(remuneratrios e moratrios), clusula penal, bem como a quaisquer eventuais despesas fixadas,
mormente para a cobrana do crdito. Devem ser especificados, at porque so os que relevam, nos
termos e para os efeitos do disposto no n. 1 do artigo 693. do Cdigo Civil, como os acessrios do
72

45

crdito. No caso de no ter sido fixado o valor dos juros (mas se existirem) o n. 2 do art. 96. manda que
estes fiquem a constar da inscrio, reportados taxa legal.
74 Este montante mximo o valor que a hipoteca garante e que corresponde soma do capital e
dos acessrios do crdito, incluindo portanto todos os que se referiram (cf. nota anterior) e sendo os juros
de trs anos, de harmonia com o disposto no n. 2 do art. 963. do Cdigo Civil.
Diversa da do anterior o Cdigo de Seabra, de 1867 que via o usufruto como uma
propriedade imperfeita (o artigo 2189., n. 4, inclua neste conceito o usufruto e o uso e habitao) e,
por isso, quando ele existia, a propriedade era perspectivada como sendo constituda pela raiz mais o
usufruto. Vide tambm, nas sucessivas edies do C.R. P. Anotado, de ISABEL MENDES, o comentrio ao
artigo 98. e prpria histria deste preceito.
76 Cf. o citado trabalho de ROCHETA GOMES Instncia e Oficiosidade no Registo Predial, onde
feita uma clara exposio desta matria e das motivaes da soluo actual.
77 Incluindo, portanto, a confuso resultante da aquisio pelo proprietrio da raiz. Por isso, quando
a aquisio simultnea (da raiz e do usufruto) sujeito passivo apenas o proprietrio da raiz e no
tambm o titular do usufruto. Este direito (ora visto como um encargo) cancelado oficiosamente.
78 Ao que nos parece, isto no quer, todavia, dizer que nesta questo das clusulas a inserir na
inscrio,
devamos
excluir
a
interpretao
analgica.
que esta norma do artigo 94., sendo especial, no assume de modo algum um carcter excepcional. A
prpria 2. parte da alnea b) tem um mbito geral. Quanto s demais alneas, por serem suficientemente
claras, no nos parece que aqui caream de mais explicaes.
75

Aqui no est em causa apenas a aquisio da propriedade plena, mas sim qualquer aquisio
(v.g. de quotas indivisas) incluindo-se tambm a mera posse (pese embora a circunstncia de este ser um
direito meramente terico, que actualmente no aparece).
80 Neste exemplo so indicados dois registos cumulativamente necessrios. Mas podem ser trs ou
mais. Sero, portanto, os registos de todos os factos constitudos simultaneamente com a aquisio.
79

Note-se, todavia, que a definio do mbito de aplicao deste preceito tem sido objecto de
distintas opinies: a que considera que so os factos (todos os factos) constitudos simultaneamente
com a aquisio que devem ter inscrio oficiosa e a que defende que sero to-s os que esto
directamente ligados ao prprio contrato aquisitivo. Como a actual redaco do preceito incluiu ainda a
eventualidade de o registo de aquisio ser acompanhado da extino de facto registado talvez a
interpretao ampla esteja mais de harmonia com o que ora ser o intuito do legislador.
82 claro: quando for pedido o registo de aquisio com base em partilha (judicial ou extrajudicial)
em que ao registante tenham sido adjudicados os bens em causa com a obrigao de pagar tornas e estas
no se mostrem liquidadas.
83 H muito que no era consentido: os cdigos anteriores no tinham uma disposio idntica
deste n. 1 do art. 97., mas previam a recusa do registo de aquisio (artigos 243., n. 1, d) do Cdigo
de 1967 e 241., n. 1, c) do de 1959) se no fosse tambm pedido o registo do facto constitudo
simultaneamente o que era obrigatrio (respectivamente, art. os 185. e 182.). Ou seja: pretendia-se de
igual modo ainda que indirectamente vincular o registante, muito embora ento a interpretao restrita
parecesse mais adequada.
84 A expresso de ROCHETA GOMES no artigo publicado na Revista do Notariado, Registo Predial
e Crtica Jurdica Ano 39., pg. 65. As subinscries
tm a forma do averbamento (de averbamento s tm o hbito) mas o contedo corresponde
basicamente ao das inscries, tanto mais que quanto aos seus requisitos especiais, como dito no
texto, a lei remete (no n. 1 do art. 103) para os que so prprios das inscries (art. 95., n. 1).
85 Ao incluir no elenco dos averbamentos especiais esses mencionados no n. 2 (cujo regime igual
ao dos comuns) talvez o legislador tenha apenas pretendido tornar claro que se trata de factos que devem
ser averbados.
86 Regime especial este que, note-se, vem j herdado de todos os anteriores cdigos que
contemplavam
as
subinscries
(de
incio
os
artigos
210.
e
237.
1. do Cdigo de 1929 e depois os artigos 193. e 195., n. 1 do de 1959 e 199. e 201., n. 1 do de
1967).
87 Os n.os 2 e 3 do artigo 103. esclarecem que os averbamentos de converso e de cancelamento
devem apenas conter a meno desses factos.
88 O nico caso que tem sido apontado como permitido por lei o da rectificao do erro de registo
(que feita por averbamento: n. 3 do art. 121.). Cf. CATARINO NUNES, C.R.P. Anotado, pg. 440.
81

46

89 Assim, por exemplo: se est lavrada uma inscrio provisria de hipoteca para garantia de 100 e
depois na escritura se convencionou que seria para garantia de 130 este ttulo s permitir a converso da
inscrio provisria dentro
dos limites nela mencionados (isto , os 100) devendo lavrar-se uma nova inscrio (e esta, claro, j
com outra apresentao e com o grau de prioridade que lhe prprio) para garantia dos 30 restantes que
ampliaram o facto que havia sido publicitado pelo registo provisrio.
90 Cf. CATARINO NUNES, op. cit. pg. 439. Parece, todavia, que a afirmao deste Autor de que
todas as situaes de direitos sobre direitos devem ser subinscries quer as contempladas na lei,
quer as que tenham escapado ao legislador, quer as que venham a ser criadas exagerada, pois h
vrias hipteses que no so (e que talvez no devam ser) de subinscrio.
91 Trata-se, como sabido, de casos diferentes, previstos no Cdigo Civil: o da cesso de crditos
hipotecrios no n. 2 do art. 578. (acompanhada da garantia: n. 1 do art. 582.) podendo tambm haver
sub-rogao no crdito hipotecrio (art.s 589. e seg.). A hipoteca pode ainda ser cedida autonomamente
(isto , desacompanhada do crdito) art. 727. ou apenas o seu grau prioritrio: art. 729..
92 Num j antigo parecer (Proc. 39/96 RP-4 in BRN de Fev. 1997) considerou-se ainda ser
admissvel o registo do arresto da meao por averbamento (isto , como subinscrio) inscrio de
aquisio (na comunho dos cnjuges).

Na universalidade da herana, da qual foi destacado e registado o prdio em causa. Note-se ainda
que ao incluir as providncias que afectem o direito (esse quinho) o legislador esclareceu e bem
que eram registveis, tema este que anteriormente reviso do Cdigo teve diferentes interpretaes.
94 A transmisso da locao financeira era um dos casos que justificaria a subinscrio, mas que a
redaco inicial do Cdigo no contemplava. Foi apenas com o Dec.-Lei n. 533/99, de 11 de Dezembro
que esta hiptese passou a constar do n. 1 do art. 101. (al. m)).
95 o que acontece quando uma sociedade comercial (ou outra pessoa colectiva, como a empresa
pblica) altera o seu contrato social e se transforma: era a sociedade com a firma X, Lda. e passou a ter a
firma Y, S.A. A sociedade permanece a mesma e inscrio de aquisio dos prdios que possua ser
feito um vulgar averbamento (no de subinscrio) para dizer exactamente isto: que o nome da sociedade
passou a ser aquele.
93

Que, antes da reforma da aco executiva, correspondia ao artigo 907. cuja redaco so
oficiosamente mandados cancelar os registos... originou diversas questes, j que o oficiosamente seria
apenas dirigido ao juiz do processo (e no conservatria) no sentido de dever proferir oficiosamente o
despacho a ordenar tal cancelamento.
97 Tem tambm sido motivo de algum debate a questo de saber se uma ordem geral (v.g.:
cancelem-se todos os encargos sobre o prdio penhorado), com todos os perigos que encerra, pode ou
no basear o cancelamento dos registos. Este tema, foi, de resto, objecto de numerosos pareceres. Em
nossa opinio no poder basear o cancelamento, em concreto, de determinado registo.
98 A seguir publicado nesta mesma colectnea.
96

NOTAS SOBRE AS JUSTIFICAES*


1. Um dos princpios que permite que o sistema registral seja estruturado com exactido e
credibilidade , consabidamente, o do trato sucessivo.
No cabe agora falar sobre este princpio (que alis j foi tema de outra aula), mas recordar
apenas que para ele poder ser cumprido preciso que os interessados disponham dos
documentos necessrios: os comprovativos da aquisio dos prdios a seu prprio favor e, no
caso da aquisio derivada, e se eles no estiverem registados a favor de quem os transmitiu,
tambm dos documentos que titulem a aquisio a favor dos transmitentes.
Ora isto o que por vezes no acontece.
Para solucionar o problema da falta dos documentos comprovativos da aquisio porque
de todo nunca existiram, porque no se sabe onde se encontram ou porque se tero extraviado
colocou-se ao legislador o problema de procurar a melhor e mais expedita maneira de resolver a
47

questo. A soluo encontrada, com vista a suprir a falta desses documentos, consistiu
precisamente na permisso (e divulgao) das justificaes como um meio idneo para o
ingresso dos prdios no sistema registral e para o estabelecimento ou restabelecimento do trato
sucessivo.
Claro que esta previso no constituiu, nessa altura, uma ideia original, visto que j bem
antes (desde 19181) havia sido criado um processo especial de justificao que veio a ficar
regulado no artigo 209. do Cdigo2 de 1929. Fora deste mbito estritamente judicial foi, em
1945 criado um processo administrativo3 que se processava nas reparties de finanas e que
era unicamente destinado a obter ttulo para registo dos bens pertencentes ao domnio privado
do Estado. Sublinhemos que eram apenas os do domnio privado, visto que os bens do domnio
pblico esto e sempre estiveram excludos do comrcio jurdico e, portanto, fora do prprio
mbito do registo predial4
Alm daquele processo administrativo, tambm um procedimento extrajudicial veio a ser
previsto na Lei n. 2049, de 6 de Agosto de 1951, embora a escritura pblica de justificao
apenas tivesse sido criada em 1956, atravs do Decreto-Lei n. 40.603, de 18 de Maio desse ano.
Foi, todavia, no Cdigo de 1959 e depois no de 1967, que praticamente reproduziu a
partir do artigo 203. as disposies que naquele estiveram contidas nos 197. e seguintes que
o legislador instituiu um processo simples e econmico de justificao judicial, alm de
tambm permitir o recurso escritura de justificao tanto para obter a primeira inscrio no
registo como para reatar o trato sucessivo. Pretendia-se, ao fim e ao cabo, como explicitou o
prprio legislador, tornar efectiva a concordncia do registo com a realidade jurdica. Alis, a
prpria epgrafe do Captulo desse Cdigo que tratava das justificaes referia-se expressamente
aos meios de garantir a concordncia entre o registo e a realidade.
A justificao, tanto atravs do processo simplificado5 como da escritura pblica, surgiu,
portanto como um meio fcil e expedito para que qualquer interessado que real e
indiscutivelmente6 tivesse o direito, mas que todavia o interessado no dispusesse dos
necessrios documentos, ou seja, do ttulo que formal e legalmente o habilitasse a obter o
registo, ou no o conseguisse com uma razovel celeridade, atravs desse instrumento simples e
acessvel.
E a justificao teve inicialmente duas vertentes que correspondiam a duas situaes
registrais distintas: a primeira era do prdio no descrito ou que, embora descrito, sobre ele no
existia em vigor qualquer inscrio de transmisso. Neste caso (a que dizia respeito o n. 1 do
art. 13. dos Cdigos de 59 e de 67, bem como o n. 1 do de 84, na redaco inicial) a
justificao tinha em vista obter a primeira inscrio. A outra correspondia ao caso do prdio
registado a favor de algum, mas esse titular inscrito no tinha sido o transmitente. Tornava-se,
pois necessrio (para dar cumprimento ao n. 2 do citado artigo) obter os documentos a partir do
titular inscrito at ao adquirente (ora registante).
Esta ltima situao consiste, pois, essencialmente no seguinte: o adquirente, que pretende
registar o prdio a seu favor, tem um ttulo aquisitivo. Contudo, quem lhe transmitiu o prdio
no foi o prprio titular inscrito. E acontece ainda que o transmitente e quer ele, quer
eventualmente ainda outros de quem tambm tenha adquirido no dispe de documento
comprovativo da sua aquisio. Haver consequentemente que suprir esse(s) documento(s) em
falta (ou que tero existido, mas no se encontram) a partir do titular inscrito at ao prprio
adquirente o que se poder conseguir atravs da justificao. Esta , note-se, a situao tpica
do reatamento do trato sucessivo.
A doutrina apontou depois uma terceira hiptese7 a do estabelecimento de um novo trato
que veio a ficar contemplada no actual Cdigo. E que situao esta? a que ocorre quando
no existem as sucessivas transmisses (transmisses e no apenas os documentos) desde o
titular inscrito. Rompeu-se o trato sucessivo e a certa altura designadamente por ter havido
abandono por parte desse titular comeou a formar-se, a estabelecer-se, um novo trato que j
nada tem a ver com o anterior precisamente porque emerge no de uma aquisio derivada a
partir dele, titular inscrito, mas sim de uma aquisio originria que se inicia contra ele, ou que
pura e simplesmente o esqueceu, j que pressupe ter havido por parte daquele titular inscrito
48

um abandono do seu direito. Este caso da usucapio (que se verifica contra ou


independentemente do titular inscrito) implicando portanto um novo trato sucessivo a que
prev o n. 3 do artigo 116. do actual Cdigo.
3. Na perspectiva do legislador verifica-se, que qualquer justificao, seja por processo,
seja por escritura, s admissvel quando se verifiquem determinados pressupostos que tornem
legtimo e lcito o recurso a este meio.
O primeiro desses pressupostos a total ausncia de qualquer situao controvertida. Na
verdade, se existe uma dvida quanto real existncia do direito por parte do justificante ou
alguma indefinio, antagonismo ou litgio relativamente ao prdio em causa, j no possvel
o recurso justificao. que nunca ao notrio ou ao conservador que incumbe dirimir
litgios, visto que essa uma exclusiva funo judicial (ou jurisdicional) e que, portanto, s
atravs dos tribunais e unicamente pelo juiz pode ser exercida8, como alis decorre do que se
acha constitucionalmente garantido9.
Por outro lado, mesmo tratando-se do processo de justificao (e tambm na poca em que
este esteve a cargo do juiz) sempre foi uma soluo pensada e legalmente estruturada apenas
para resolver problemas da falta de ttulo, no da falta do direito. Isto , para que possa
proceder-se a uma justificao, tanto atravs do processo como da escritura pblica,
necessrio que haja uma razovel certeza de que o direito existe e neste ltimo caso, que o
notrio, que preside celebrao do documento e o tem de elaborar, esteja minimamente
convencido dessa mesma existncia, porque caso contrrio no dever lavrar a escritura, mas
sim recusar a prtica do acto, sendo certo que tambm o conservador no poder despachar
favoravelmente a pretenso do justificante se, no processo respectivo, ele no provar que o
direito existia.
Portanto, pressuposto legal o de que a justificao visa unicamente actualizar o registo
atravs da obteno de um ttulo formal, ou seja, do documento que ir permitir lavr-lo. Dito
de outro modo: suposto ser verdade e do conhecimento pblico que o justificante realmente
tem o direito que invoca e por isso, tanto na escritura como no processo, ele e as testemunhas
que na escritura co-outorgam como declarantes10 o devero afirmar. Sucede apenas que esse
justificante no tem porque no a possui ou porque no encontra a prova documental
necessria para que o registo possa ser feito.
Por isso que o notrio s deve admitir como declarantes que, como se disse, na
escritura vo co-outorgar e confirmar as prprias declaraes prestadas pelos justificantes
unicamente pessoas com idoneidade para ser testemunhas instrumentarias11 e tambm por isso
far a todos a advertncia (que deve constar da escritura) de que incorrem nas penalidades
correspondentes ao crime de falsas declaraes perante oficial pblico se dolosamente e em
prejuzo de outrem prestarem ou confirmarem declaraes falsas.
Tambm no caso do processo de justificao havia um outro passo, que tendo sido
revogado (a citao do Ministrio Pblico, nos termos do n. 1 do artigo 117.-G), no entanto
no significa que se tenha eliminado a fiscalizao do Ministrio Pblico. que este poder
sempre recorrer da deciso do conservador (art. 117.-I) se verificar que esta no respeitou a
legalidade (que necessariamente ter de substar) ou que no houve uma regular utilizao do
processo. Portanto, manifestamente tambm no caso do processo de justificao o justificante
deve ter o direito que alega e no pode usar esse meio para outros fins, diversos dos legalmente
previstos.
Quer dizer: a lei envolve a justificao de uma srie de cuidados principalmente com vista
a que apenas sirva para proporcionar aos interessados uma prova uma prova facilitada, digase de um direito que realmente possuem e no para que dela se utilizem com o propsito de
conseguir ratificar, aprovar ou difundir uma qualquer mentira, que ajude a falsear a real
situao jurdica dos prdios em vez de a esclarecer.
4. Vimos que uma das condies para que a justificao se possa fazer consiste na
demonstrao testemunhal do direito do justificante. Assim, a escritura de justificao s pode
ser lavrada se as declaraes dos justificantes forem confirmadas pelo testemunho de trs
49

pessoas, cuja idoneidade o notrio verificar e que tambm outorgam no acto. No processo de
justificao tal prova igualmente necessria (n. 1 do art. 117.-C).12
E quem e pode ser justificante? Antes de mais aquele que se arroga ser o titular do direito
que se quer comprovar. Mas, alm desse chamemos-lhe titular directo aqueloutro que alega
ter dele adquirido esse direito: o caso tpico de reatamento do trato sucessivo em que o
registante dispe de ttulo, mas no j o que lhe transmitiu ou eventualmente um outro seu
antecedente. E estes (at alterao de 2001 ao C.N.13) eram os que tinham legitimidade para
intervir na escritura de justificao, muito embora, no tocante ao processo,
tivesse sempre funcionado a regra do processo civil segundo a qual tinha legitimidade quem
quer que demonstrasse ter legtimo interesse no deferimento do pedido14. Presentemente, com a
nova redaco do n. 2 do artigo 92. do C.N. tambm se considera que igual regra vigora na
escritura de justificao15.
Alm da legitimidade para outorgar como justificante ou formular o pedido na
conservatria, h ainda outros pressupostos que igualmente devem existir em qualquer caso,
tanto no do processo como na escritura para que a justificao possa ter lugar. O que em
primeiro lugar cabe referir o da impossibilidade, ou melhor, da inviabilidade, de se obter o
ttulo pelas normais vias extrajudiciais. pois necessrio que se verifique, em concreto, se o
interessado poder, ou no, segundo os critrios da razoabilidade, conseguir o ttulo. Apenas
para dar um exemplo fcil, vejamos o caso da declarao de sucesso. Como sabido, em
princpio ser sempre fcil fazer uma escritura de habilitao de herdeiros e por isso, primeira
vista, parece que no seria de aceitar que se outorgasse uma escritura de justificao para suprir
uma de habilitao. Todavia, j houve situaes em que a justificao foi considerada possvel e
oportuna. Um deles foi o caso em que um dos filhos do de cuius tinha nascido no estrangeiro,
em pas com o qual j no havia normais relaes consulares e que seria, embora no
absolutamente impossvel, de facto praticamente invivel aos interessados obter a respectiva
certido de nascimento, indispensvel para instruir a habilitao de herdeiros. Assim, nesta
hiptese, considerou-se, e creio que bem, que se verificava o pressuposto da impossibilidade
num sentido da mera inviabilidade prtica de obter o ttulo em falta pelas vias extrajudiciais
normais e que, afinal, no caso, era simplesmente a habilitao.
Esta , pois, mais uma circunstncia em que bem se demonstra quo necessria , na
escritura, a interveno do notrio, assim como, no processo de justificao, a do conservador,
visto que, qualquer deles, como juristas especializados, podem avaliar concreta e correctamente
a verificao dos pressupostos legais para que a escritura ou o processo (e o seu
prosseguimento), possam ser autorizados16.
Um outro requisito tem natureza objectiva e a nosso ver encontra, desde logo, uma fcil
explicao. Trata-se da inscrio matricial do prdio, visto que representa a sua identificao
fiscal e constitui um dos elementos obrigatoriamente tem de constar da descrio.17
Havia, ao que parece, uma outra ideia subjacente justificao notarial: a de que a
inscrio na matriz constitua uma espcie de prova mnima de natureza objectiva de que o
direito e o prdio existiam de facto, no sendo uma pura inveno dos justificantes18.
E conjugando o estabelecido nos Cdigos do Notariado e do Registo Predial vamos que a
existncia da inscrio matricial era uma condio para que a escritura pudesse ser lavrada, ao
passo que quando apenas feita a participao para a inscrio ter-se-ia de recorrer ao processo
de justificao19 Todavia, como se anotou, actualmente j no h que fazer a distino das
situaes.
Cabe dizer que a relao com o Fisco no se circunscreve prova da inscrio matricial do
prdio. Deve ter-se em ateno o que dispe o artigo 117.. Por isso, quando se visa reatar o
trato sucessivo20, h que comprovar ainda que se no for apresentada prova esta possa,
oficiosamente, ser obtida21 a regularidade fiscal no que respeita s diversas transmisses
justificadas, sendo porm certo que a lei se contenta, quando no h o documento comprovativo,
com a simples certificao pela repartio de finanas de que no possvel atestar se o imposto
foi, ou no, pago.
50

Por outro lado, cumpre ainda referir que nunca ser atravs da justificao por escritura
ou atravs do processo que se pode obter um ttulo que viole qualquer comando legal, como
o caso tpico das prescries administrativas relativas ao loteamento urbano. Para evitar tais
violaes o notrio e o conservador tm de estar atentos a estes condicionalismos, verificando se
os diversos pressupostos legais inerentes s transmisses dos imveis e, claro, referimo-nos
aos correspondentes lei vigente ao tempo em que se processou a aquisio so ou no
cumpridos. Um desses condicionalismos , relativamente aos prdios urbanos, a licena de
utilizao, muito embora seja questionvel essa exigncia, mormente no caso de ser invocada a
usucapio22.
5. Um outro ponto a que j aludimos, embora muito brevemente, mas que se afigura dever
ser destacado, prende-se com a prpria natureza do registo e dos bens que dele so objecto
mediato.
Referimo-nos ao facto de os imveis deverem estar no comrcio jurdico. Na verdade, o
registo predial destina-se publicitao dos direitos privados, como tipicamente o caso dos
direitos reais. Por isso que se na edio do Cdigo de 67 anotada pela prpria Direco Geral
dos Registos e do Notariado se escrevia textualmente o seguinte: s as coisas imveis
integradas no patrimnio privado das pessoas singulares e colectivas () podem ser objecto de
actos de registo23. Tambm CATARINO NUNES muito sugestivamente diz que o registo predial
um instituto do direito privado e para o direito privado. Observa ainda que a Lei Hipotecria
Espanhola assim o declara expressa e textualmente no seu artigo 5..24
Os bens do domnio pblico esto portanto excludos do comrcio jurdico, alis de
harmonia com o que se acha taxativamente disposto no n. 2 do artigo 202. do Cdigo Civil. E
trata-se de bens que se acham mesmo indicados no artigo 84. da Constituio da Repblica
Portuguesa, muito embora este preceito admita na alnea f) do n. 1 que a lei ordinria venha
ainda a incluir outros nessa classificao.25
Estando estes bens em si mesmos fora do comrcio jurdico, todavia no o est a sua
utilizao, inclusive atravs de negcios jurdicos. De facto, poder o ente pblico
(designadamente o Estado) concessionar o aproveitamento econmico desses bens sobretudo
atravs de contratos de concesso. Ora, neste caso e quando se pretende registar hipoteca sobre
o direito concedido, vemos que o Cdigo vigente em Portugal (o de 1984) admite (no art. 84.)
que se descrevam parcelas delimitadas do terreno pblico sobre o qual vai incidir a concesso.
Esclareamo-nos, todavia: o que objecto de registo a hipoteca sobre a concesso. Ora,
a concesso um direito, no um prdio. Consequentemente, temos de concluir que apesar de
a lei registral admitir que se inscrevam aqueles direitos, isso no significa que os bens do
domnio pblico possam, como tais26, ser descritos e registados sendo, portanto, susceptveis de
justificao.
No que toca a esta matria, cabe ainda referir o seguinte: um ente pblico, maxime o
Estado, pode no ser apenas possuidor dos bens pblicos, sobre os quais exerce o seu imprio e
autoridade prpria. Ter tambm aqueloutros que integram o seu domnio privado. Ora, estes,
podem ser objecto de diversos direitos civis, tal como os dos particulares. No esto excludos
do comrcio jurdico e so, portanto, passveis de registo e, consequentemente, do meio de
suprimento do ttulo que a justificao, muito embora para eles tenha sido previsto um
processo especial de justificao administrativa27.
Por outro lado, os prprios bens dominiais podero ser desafectados do domnio pblico e
uma vez concluda tal desafectao ingressarem no patrimnio privado da entidade pblica a
que pertenciam, passando ento a ter o mesmo tratamento dos demais bens privados. A
desafectao que pode operar-se quer de modo expresso, seguindo as formalidades legalmente
previstas para tanto, quer implcita ou tacitamente quando perdida a sua finalidade pblica
torna-se assim essencial para que os bens dominiais possam ingressar no aludido domnio
privado e, portanto, no comrcio jurdico. Naquele caso da desafectao expressa no haver,
todavia, necessidade de recorrer justificao, uma vez que o documento comprovativo de tal
desafectao j ser, por si prprio, ttulo bastante para o registo.
51

Note-se tambm que se houver necessidade de justificao relativamente a imveis do


domnio privado do Estado, no dever esta fazer-se por escritura ou atravs do processo na
conservatria. Ser antes nas reparties de finanas e atravs do processo prprio de
justificao administrativa a que aludimos.
No que toca aos bens do domnio pblico, convir recordar uma vez mais que notrios e
conservadores devem estar particularmente atentos s situaes em que deles se possa tratar
como tipicamente o caso de terrenos em praias28 para nessas hipteses no autorizarem as
justificaes.
6. Outro tema que nos parece dever ser realado e que ficou expressamente resolvido na
alterao de 1984 ao Cdigo do Notariado (art. 99.) o da notificao prvia no caso de
estabelecimento de um novo trato sucessivo. a j referida situao em que ter havido, por
parte do titular inscrito, um abandono do seu direito, tendo-se iniciado uma nova posse sem
ligao alguma com a inscrita propriedade daquele. S que e tal , pelo menos registralmente,
um aspecto essencial da questo esse mesmo titular, que tem a seu favor uma inscrio de
aquisio vigente, goza face da lei da presuno de que o prdio lhe pertence.
Consequentemente, luz dos princpios que regem tanto o direito registral como o notarial,
ter-se- de considerar que no deve agora ser celebrada uma escritura ou feito um registo
definitivo ignorando aquela preexistente inscrio, sem interveno alguma de quem nela
continua a figurar como titular inscrito ou ao menos sem que lhe seja dada essa possibilidade.
Ele dever poder reagir e s depois, se o no quiser ou no puder fazer e dado que a lei
interpreta o seu silncio no sentido de considerar que ele no se ope prtica daquele acto que
vai afectar o direito que se achava registado a seu favor que ento, mas s ento, poder ser
feita a justificao.
Na verdade, no h que presumir o abandono do direito por parte daquele titular inscrito.
Pelo contrrio, de harmonia com as presunes que o Cdigo estabelece, designadamente no
artigo 7., ter-se- de presumir que tal direito lhe continua a pertencer nos precisos termos em
que o registo o define. Da tornar-se essencial que antes de ser celebrada a escritura de
justificao ou de decidido o processo, se proceda notificao do titular inscrito ou, no caso da
sua ausncia ou falecimento, dos herdeiros permitindo a lei que sejam notificados
independentemente de habilitao.
Vemos, pois, que a comunicao solene ao titular inscrito29 feita atravs de notificao
judicial avulsa ou, no caso do processo, de notificao, que at poder ser edital30
pressuposto indispensvel para que a justificao se possa fazer.
7. Caber agora referir alguns dos pontos mais relevantes do processo de justificao que
se acham especialmente previstos nos artigos 117.- B a 117. P dizendo-nos este ltimo
preceito que o Cdigo de Processo Civil se aplicar (com as adaptaes necessrias)
subsidiariamente.
Foi o Decreto-Lei n. 273/2001, de 13 de Outubro, que como refere o Prembulo
operou a transferncia de competncias dos tribunais judiciais31 para os prprios
conservadores de registo, na sequencia de uma poltica que se designou como de desjudicializao de matrias que no consubstanciam verdadeiro litgio.
No se trata, portanto, como anteriormente, de um processo judicial, mas antes de um
procedimento que instaurado na conservatria e decidido, numa primeira instncia, pelo
conservador. Assim, tambm j no se inicia (como no domnio do direito anterior) com a
petio inicial, mas sim com um simples pedido32 que, tal como indica o artigo 117.-B,
pode ser apresentado em qualquer conservatria do registo predial.
O justificante deve pedir o reconhecimento do direito em causa,33 no sentido de referir
que, apesar de lhe faltar o documento comprovativo, tem o direito que se arroga. Deve ainda
indicar os meios de prova, mencionando a causa da aquisio evidentemente quando se trata,
como usual, de justificar a falta de documento aquisitivo34 e o motivo pelo qual no a pode
comprovar pelos meios normais35. Na hiptese do reatamento do trato sucessivo (n. 2 do art.
116.) ter tambm de indicar as sucessivas transmisses e suas causas desde o titular inscrito
52

at ele, justificante, juntando os documentos que tiver, ou seja, os que no vo ser objecto de
justificao. Tratando-se do estabelecimento de um novo trato (n. 3 do art. 116.) a lei
esclarece (art. 117., 2, c)) que tambm devem ser indicadas quer as possveis transmisses
anteriores quer as posteriores aquisio originria que vai ser objecto da justificao36.
Em qualquer das hipteses de justificao em que se invoque a usucapio, de que adiante
falaremos, a lei (no art. 117.-B, n. 3) diz que devem ser expressamente alegadas as
circunstncias de facto que determinam o incio da posse, quando no titulada e ainda as que
consubstanciam e caracterizam a posse geradora da usucapio.
No requerimento devem ainda ser indicadas as testemunhas (como j se disse, so trs) e
oferecida a prova documental.
O requerimento e os documentos que o acompanham devero ser apresentados na
conservatria territorialmente competente e a anotados no dirio (n. 1 do art. 117.-D). A lei
prev um nico caso de rejeio da apresentao: a falta de pagamento dos emolumentos
devidos37. Tal rejeio deve constar de despacho do conservador, que impugnvel (art.
117.-D, n.os 2 in fine).
Depois da apresentao segue-se o averbamento oficioso da pendncia da justificao
previsto no artigo 117.-E38, seguindo-se os procedimentos nele referidos, algo similares aos que
teriam lugar no caso de um normal registo de aco. A nosso ver, toda esta disposio infeliz,
precisamente porque no se ajusta aos princpios e natureza da justificao. que e muito
sucintamente diremos apenas isto o processo de justificao no , ele prprio, equiparvel a
um procedimento registvel. Mesmo quando corria nos tribunais a designada aco de
justificao sempre se considerou (e ao que se cr, pacificamente) que no era registvel39.
Com o registo de aco visa-se obter uma eficcia retractiva da deciso que vai fixar e
definir o direito. Assim, esta no se tornar oponvel apenas aps o trnsito em julgado, mas sim
(retroactivamente ex vi do art. 6., n. 3) desde o registo provisrio da aco (que a deciso
permite converter em definitivo). No assim no processo de justificao. De facto, os efeitos
da procedncia do pedido consistem apenas no suprimento do documento em falta, no no do
direito que tal documento comprovar. Tambm por isso nos parece que no devia haver lugar
quer ao averbamento da pendncia da justificao (que far reportar a esse momento os efeitos
dos registos a lavrar art. 117.-E, n. 1) quer sobretudo ao mecanismo da alnea b) do n. 2
do art. 92. 40 mecanismo este que, tendo j sido tratado noutra ocasio, nos dispensamos de
aqui repetir a propsito do n. 4 do artigo 117.-E.
Depois de se lavrar (logo que recebido o processo) o citado averbamento de pendncia, o
conservador deve examinar o processo a fim de verificar se pode ou no prosseguir e proferir
um dos seguintes despachos41: de indeferimento liminar, de aperfeioamento ou de notificao.
Assim, no caso de o pedido e no apenas a petio ser manifestamente improcedente o
conservador dev-lo- indeferir liminarmente (n. 1 do art. 117.-F).
O despacho de indeferimento liminar passvel de recurso e de eventual reparao da
deciso (n.os 3 e 4 daquele art. 117.-F).
Pode, no entanto, o desacerto no ser to grave, admitindo antes um despacho que convide
o interessado a completar a instruo do pedido com a juno dos documentos necessrios (n. 2
do mesmo art. 117.-F) no prazo de10 dias, mas face actual redaco do n. 3 pode mesmo tal
nem ser necessrio se a conservatria puder obter esses documentos, mormente atravs de
acesso s bases de dados.
No havendo lugar ao indeferimento liminar nem ao referido aperfeioamento, caber
proferir o despacho de notificao, em conformidade com o disposto do n. 2 do art. 117.-G.
So notificados (notificao essa que, nas hipteses previstas, ser edital) para os termos do
processo o titular da ltima inscrio quando no tiver intervindo no ttulo ou os seus herdeiros,
caso aquele tenha falecido ou seja ausente em parte incerta.
O n. 3 deste artigo determina que as notificaes so feitas nos termos da lei do processo
civil e os n.os 6 e 7 explicam que os editais so afixados pelo prazo de 30 dias e mencionam os
locais onde se deve fazer a publicitao.
Como j acentuamos, o processo de justificao destina-se apenas a suprir o documento
em falta e no a dirimir um conflito. Por isso, se qualquer interessado deduzir oposio, o
53

requerente imediatamente remetido para os meios comuns e o processo declarado findo (n. 7
do art. 117.-F e n. 2 do art. 117.-H). Mas, no a havendo, findo o prazo das notificaes, a
instruo do processo prossegue com a inquirio das testemunhas que reduzida a escrito por
extracto (n. 3 do art. 117.-H).
Ainda que no exista preceito expresso, propendemos a considerar que, nos termos gerais,
podero eventualmente ocorrer diligncias complementares (v.g. a juno de documento) que
possam esclarecer algum ponto que ficou em dvida e principalmente no sentido de se tentar
aproveitar o processado.
Finda a instruo, deve ser proferida a deciso no prazo de 10 dias. A lei no pormenoriza
o contedo desta deciso referindo apenas que deve especificar as sucessivas transmisses,
suas causas e sujeitos , mas tratando-se de uma deciso final, dever ter um relatrio, preciso e
sucinto, do que foi pedido, das diligncias efectuadas e da prova que se obteve. Seguir-se- a
parte decisria propriamente dita, com a respectiva fundamentao de facto e de direito.
A deciso recorrvel (art. 117.-I)42 para os tribunais cveis comuns inicialmente para
os de 1. instncia e depois para a Relao (art.os 117.-L) dentro do prazo de 30 dias (n. 2 do
art. 117.-I e n. 1 do art. 685. do Cd. Proc.Civil). Uma vez decidido o recurso deve o
processo ser devolvido conservatria (art. 117.-M).
Tratando-se de um processo que qui se possa qualificar como de jurisdio voluntria43
visto que no se destina a dirimir um conflito e aplicao da lei ao caso concreto, mas antes
de um procedimento em que o julgador intervm mais propriamente como um gestor de
interesses44 a deciso no forma caso julgado e, por isso, se o interessado no conseguir
provar a sua pretenso e o pedido no for julgado procedente, poder intentar nova justificao
(novas justificaes) tal como prev o artigo 117.-N. Esta possibilidade de o procedimento
poder ser repetido, confirma, por um lado, o seu carcter no litigioso e, pelo outro a sua
natureza meramente instrumental de suprimento de um documento em falta e no da definio
do direito. A justificao qualquer justificao s pode ter lugar quando a situao jurdica
subjacente clara, incontroversa e pacfica. Se for duvidosa ou controvertida no pode haver
lugar justificao do direito no ento o processo prprio para tal como resulta das
aludidas disposies do Cdigo e tambm das concluses da Doutrina.
Diga-se, por ltimo, que quando se tratar do suprimento do ttulo para se obter o
cancelamento de nus ou encargos, podem os interessados socorrer-se do processo de
justificao, sendo ento aplicveis (com as necessrias adaptaes) as normas previstas para o
que regula a primeira inscrio (art. 118.).
8. O processo que acabamos de analisar pode ser considerado como o processo comum de
justificao. E isto porque h (e houve) outros que so verdadeiros processos especiais de
justificao, visto que tm uma tramitao prpria e apenas se aplicam aos casos especficos
para os quais foram previstos. a eles que, muito sucintamente embora, nos vamos agora
referir.
Aludimos j a um: o que se processa nas reparties de finanas e diz respeito aos bens do
domnio privado do Estado45. Trata-se de um procedimento extremamente simples que, em
termos genricos, consiste apenas na afixao de editais nos quais se afirma que o prdio em
causa pertence ao Estado, convidando-se os interessados incertos a deduzir oposio. Se, no fim
do prazo da afixao, ningum vier opor-se, a certificao deste facto permite titular a
justificao.
Um outro caso foi previsto no Decreto-Lei n. 103/90, de 22 de Maro. Trata-se da
justificao para o que se chamou determinao da situao jurdica dos prdios que sejam
abrangidos pelo emparcelamento. uma justificao semelhante notarial, que foi
especialmente pensada apenas para a falta de ttulo comprovativo da titularidade de prdios
compreendidos numa operao de emparcelamento da propriedade.
No mbito do registo comercial o novo artigo 79.-A do Cdigo do Registo Comercial veio
criar um outro processo especial a que chamou procedimento simplificado de justificao
destinado a declarar a dissoluo imediata de sociedades, que se inicia por um requerimento
ou por um auto que reduz a escrito o pedido verbal e a que logo se segue a confirmao do
54

facto por trs declarantes que o conservador considere idneos, imediatamente seguida da
deciso (n. 4 desse artigo). A nosso ver no haver grande interesse prtico nestas justificaes
face do actual regime46, mas a verdade que esto previstas na lei.
Pelos artigos 3. a 7. do Decreto-Lei n. 312/90, de 2 de Outubro, tinha ainda sido
institudo um outro processo especial designado de suprimento da prova do registo predial, e
que teve, para os casos a que se aplicava, a sua importncia prtica, mas que o Decreto-Lei n.
273/2001, de 13 de Outubro que regulamentou o citado processo comum revogou.
Como decorre do que se referiu, os procedimentos especiais de justificao nada tm a ver
com o processo comum e, portanto, s na medida em que neles se remeta para alguma
disposio deste ltimo que ela se ter de aplicar.
9. A causa que em quase todas as justificaes invocada pelos interessados a usucapio.
Como sabemos, a usucapio uma das formas de aquisio originria que se fundamenta
na posse exercida por certo tempo com determinados requisitos e caractersticas.
Consequentemente, tero estas de ser devidamente referenciadas na escritura ou alegadas no
pedido quando se trate do processo de justificao.
Muito embora nunca tivesse sido negada a possibilidade de recurso figura da usucapio
no caso do processo (e da antiga aco de justificao), j no da escritura tal faculdade foi, antes
da vigncia do actual Cdigo, objecto de alguma contestao47. Todavia, permitindo a lei que
seja invocada esta causa aquisitiva, j hoje, atenta a prpria previso expressa da lei, no resta
dvida alguma de que tambm pertinente aleg-la na escritura de justificao48 e quer para o
caso da primeira inscrio, quer para o do estabelecimento de um novo trato. Assim, apenas na
hiptese do reatamento do trato sucessivo (em que se pretende comprovar uma aquisio
derivada intermdia) que, por definio, no pode estar em causa a usucapio.
O que tem vindo a ser constantemente esclarecido que no basta indicar os conceitos
jurdicos que baseiam uma posse conducente usucapio designadamente que exercida em
nome prprio e de modo pacfico, pblico e continuado mas que se torna necessrio
mencionar, especificamente os actos materiais da posse, bem como os factos concretos que
permitem ilustrar e concluir que ela teve todas aquelas caractersticas.
Alm disso, quando invocada a usucapio, a lei no j referido n. 3 do art. 117.-B obriga
a que se aleguem as circunstncias de facto que determinam o incio da posse (quando esta,
como usual, no estiver titulada). Deste modo, no basta que na escritura de justificao se
indiquem os fundamentos materiais e objectivos que tornam possvel a aquisio originria, pela
transformao em jurdica da situao de facto49 de uma posse mantida por certo lapso de
tempo com os sobreditos elementos. Como se disse, ainda necessrio explicar quais as
circunstncias concretas que estiveram na origem da posse.
Ora, esta explicao , a nosso ver, importante para se aquilatar da prpria credibilidade e
veracidade da alegao desta causa aquisitiva.
claro que neste vasto tema da usucapio muito mais haveria a dizer, mas por ora
sublinhamos apenas que parece inteiramente admissvel que na explicao que se d quanto
origem do incio da posse conducente aquisio originria se incluam todas as situaes
legalmente aceitveis, incluindo as da inverso do ttulo de uma mera deteno em nome alheio
que, por virtude das circunstncias e dos factos, que se expliquem, se tenha transformado na
posse relevante. E esta , afinal, a que interessa.
10. Ao finalizar esta notas creio que no ser descabido recordar uma vez mais que as
escrituras, assim como os registos, so importantes meios no apenas probatrios dos direitos,
mas que igualmente visam garanti-los e assim proteger e assegurar em geral o trfico jurdico.
Nascem e existem no mbito do direito privado, mas pela sua prpria finalidade assumem
um interesse pblico. Trata-se, ao fim e ao cabo, de instrumentos que visam firmar, titular e
publicitar direitos subjectivos das pessoas (singulares e colectivas), mas que se projectam numa
informao generalizada a toda a sociedade sobre a existncia e o mbito desses mesmos
direitos em geral e comparativamente por um custo baixo, como sempre desejvel.
55

assim fundamental que quer na legislao que se vai produzindo, quer no funcionamento
prtico, se busque que estas instituies traduzam de um modo transparente e tanto quanto
possvel insofismvel, a verdade substancial ou, mais concretamente, que se procure sempre
fazer coincidir o que titulado pelas escrituras e publicitado pelos registos com a intrnseca
verdade fctica e jurdica.
Deste modo se, pelo contrrio, se prescinde da qualificao dos actos ou se essa
qualificao aligeirada, corre-se o risco de que venha a entrar pela janela tudo aquilo a que se
quer fechar a porta, ou seja, as ilegalidades, as mentiras e as fraudes. Diga-se ainda que tal
necessria qualificao nada tem a ver (como por vezes parece que se quer confundir) com a
desejvel celeridade e a desmaterializao dos actos e, claro, com o total tratamento
informatizado dos servios hoje praticamente indispensvel em todos os sectores de
actividade. Tem sim a ver com a segurana do comrcio jurdico, com a informao fivel e
com a diminuio dos custos de transaco. E, para tanto, a correcta e judiciosa verificao da
legalidade dos actos sempre indispensvel. Como evidente, a informatizao dos servios
no pode constituir desculpa para que a qualificao seja aligeirada.
Mais: a meu ver ainda acrescidamente necessrio que tal qualificao seja exigente se os
ttulos e os registos so difundidos com maior amplitude como indiscutivelmente o caso das
novas tecnologias de informao e difuso electrnica. De outro modo a informao viria a ser
em si mesma abundante, larga, clere, eficiente... mas os contedos difundidos, esses, seriam
pouco fiveis, seno mesmo enganosos e falsos e, portanto, no dando confiana, no
assegurando devidamente o comrcio jurdico, prejudicando o investimento e,
consequentemente, o funcionamento do mercado.
Concluindo e pedindo escusa por insistir numa matria que se afigura importante,
reafirmarei que as justificaes constituem um instrumento til e prtico para actualizao dos
direitos publicitados pelos registos, principalmente as titularidades, mas tambm, inexistindo o
ttulo, para o cancelamento de nus ou encargos. Como tambm se disse, a usucapio uma das
causas aquisitivas mais comummente invocadas pelos interessados. S que no poder s-lo
quando no se verifiquem todos os necessrios pressupostos a que j aludimos e o prudente
juzo dos notrios e conservadores nesta matria mais uma vez indispensvel, permitindo que
a justificao sirva to-s para que os registos contribuam eficazmente, como devem, para a
segurana do comrcio jurdico e para a diminuio dos conflitos, mas no para rpida e
infundadamente tapar qualquer buraco.
E vimos ainda, muito sucintamente embora, quo relevante diramos mesmo
fundamental, sobretudo nesta espcie de procedimentos que so as justificaes a interveno
do notrio e do conservador que, como juristas habilitados e especializados sabem qualificar e
executar os diversos actos, pela parte do notrio atribuindo autenticidade e fidedignidade aos
ttulos e pela do registador conferindo a devida exactido e conformidade legal aos registos, mas
ambos cooperando, como seu dever, na credibilidade e na pblica f que sempre preciso
imprimir actividade que lhes cabe desempenhar para que, sabendo-se que respeitam a verdade
e que cumprem o inquestionvel princpio da legalidade, os cidados neles continuem a confiar.
E assim que estes so bem servidos. No se imediata e acriticamente se lhes fizer tudo o que
quiserem, at porque ser-se servido na hora pode constituir uma iluso que gere incerteza e
litgiosidade futura, em vez da sempre prefervel segurana.
E hoje aos prprios economistas no restaro grandes dvidas sobre a importncia, cada
vez mais saliente, que a veracidade dos ttulos e dos registos tm para o crescimento econmico,
e para todos os tradicionais valores da segurana do comrcio jurdico, da confiana na
contratao e na autenticidade e legalidade dos actos, bem como na fidedignidade das
instituies.
Para que tudo isto exista e seja na teoria e sobretudo na prtica uma realidade concreta, e no
apenas uma miragem distante, indispensvel perdoem-me que insista e o repita a
interveno atenta e competente dos juristas e tambm a de todos os outros agentes da justia e
dos prprios responsveis polticos. S assim, todos juntos, que conseguiremos alcanar a
certeza contratual, a verdade na publicitao dos direitos e a informao clere e fidedigna e,
56

como natural corolrio de tudo isto, a concretizao num dos importantes e quotidianos
sectores da vida prtica do prprio conceito de Justia.

* Texto de apoio para aula sobre o tema das justificaes e do processo de justificao, mas que
tambm em parte (v.g. no incio e no final) reproduz passagens da conferncia feita em Cabo Verde a 24
de Julho de 2007 no 1. Encontro de Notrios e Conservadores dos Pases de Lngua Oficial Portuguesa.
1 Pelo Decreto n. 4619 de 13 de Julho de 1918.

Doravante, ao indicar apenas Cdigo, pretendemos referir o Cdigo do Registo Predial (CRP),
e, sem indicao de data, o vigente.
3 Atravs do Decreto-Lei n. 34 565, de 2 de Maio de 1945.
4 o que desde logo decorre do disposto no art. 202. do Cdigo Civil. Cf. tambm CATARINO
NUNES Cdigo do Registo Predial, Anotado (Atlntida, 1968) onde, logo no inicio (pg. 12) frisa este
ponto.
5 Processo este que (contrariamente ao que o legislador dizia pretender) esteve sempre regulado fora
do Cdigo do Processo Civil (CPC). Quando no CRP de 1984 no ficou regulamentado neste Cdigo nem
no CPC, passou para um diploma avulso o Dec-Lei n. 284/84, de 22 de Agosto.
6 Este sempre foi um pressuposto essencial, como adiante se dir. De facto, bvio, que o
legislador nunca pde ter querido que as justificaes servissem para titular situaes fraudulentas.
2

Esta matria foi, alis, anteriormente abordada a propsito da possibilidade de se invocar a


usucapio mesmo quando havia um titular inscrito (v.g. por BORGES DE ARAJO in Prtica Notarial),
tendo sido objecto de despacho favorvel no Proc. 17-R.P. 26 (citado no Cdigo do Notariado, edio da
DGRN, Imprensa Nacional, 1973, pg. 147). J depois do Cdigo do Registo Predial de 1984, foi
analisada em diversas ocasies, nomeadamente no Parecer do Conselho Tcnico do Proc. n. 143/2000
(in BRN n. 3/2001 e no sitio www.dgrn.mj.pt/BRN.
7

8 Salvo, claro, os denominados meios alternativos (como o caso da arbitragem) que aqui no
se afigura estarem em causa.
9 Este princpio da administrao da justia pelo juiz decorre sobretudo do disposto no n. 1 do
art. 205. da Constituio da Repblica Portuguesa. Vide GOMES CANOTILHO e VITAL MOREIRA
Constituio da Repblica Portuguesa, Anotada, 3. ed., 1993, pg. 792 (ponto III).

Cabe notar que as questes bsicas relativas aos pressupostos da justificao notarial se aplicam
(no fundamental) ao processo de justificao. Acontece que a via normalmente utilizada (e qui mais
fcil) a da escritura de justificao e, por isso, a ela inicialmente nos estamos a referir.
11 Esta condio consta do art. 96., n. 2 do Cdigo do Notariado actual de 1995. No de 1967 era
ainda acrescentado (no art. 105., n. 2) que o notrio considere dignas de crdito: Chegou tambm a
ser acompanhada de uma outra que, por razes de facilitao desapareceu da lei que exigia que as
testemunhas residissem na mesma freguesia onde se encontrava o prdio.
10

Na anterior redaco do preceito no exista a obrigatoriedade de o requerente indicar um nmero


fixo testemunhas:, sendo apenas referido que o nmero mximo era cinco.
13 Tratou-se da nova redaco dada ao artigo 92., n. 2, do C.N. pelo Decreto-Lei n. 273/2001, de
13 de Outubro, que tambm aditou ao CRP os artigos 117.-A a 117.-P.
12

Aps a alterao de 2008 ao CRP no h que ter ateno a regras de competncia territorial uma
vez que deixou de existir, tendo sido revogados os artigos 19. a 21..
15 Vide, NETO FERRIRINHA e ZULMIRA NETO L. SILVA, Manual de Direito Notarial 4. ed., 2008,
pg. 491, onde tambm se exemplifica com o caso do credor do titular do direito, que referem ter
legitimidade para outorgar como justificante.
14

Diz-se na generalidade da doutrina que o notrio autoriza a celebrao da escritura. No caso do


processo, o termo autorizar no ser adequado se nos quisermos referir sua instaurao, mas j o ser
se nos reportarmos ao seu prosseguimento mesmo inicial (cf. por ex. o n. 1 do art. 117.-F do CRP).
17 A lei fala da situao matricial do prdio j que se quer referir quer ao artigo matricial j
existente, quer a indicao de estar omisso na matriz. Porm, luz do actual normativo fiscal a mera
16

57

declarao para a sua inscrio prevista no art. 117.-C, a) d imediatamente origem atribuio de
um artigo provisrio, pelo que parece ser apropriado referirmo-nos apenas inscrio matricial.
18 Esta era uma das explicaes dadas quando o Cdigo do Notariado considerava (no art. 92., n.
2) que s tinha legitimidade para outorgar a escritura de justificao aquele cuja inscrio matricial
estivesse feita em seu nome ou no de quem ele tivesse adquirido. E esta era a posio do Conselho
Tcnico, muito embora outra tenha sido defendida entre ns sobretudo protagonizada por ALBINO
MATOS em diversas intervenes e comentrios Contudo, a redaco do preceito foi alterada e,
presentemente, a legitimidade para outorgar como justificante estendeu-se a quem demonstre ter
legtimo interesse
19 Esta diferena no pressuposto da inscrio matricial vem do tempo em que o processo era
judicial e teria, nisso (e na circunstncia de poderem ser
feitas outras diligencias complementares) o seu fundamento. Porm, como decorre do que se referiu na
nota 15, presentemente o pressuposto idntico.
20 Tratando-se de um novo trato ou sempre que invocada uma aquisio originria a prova do
pagamento do imposto no tem que ser feita ex ante. H, contudo, lugar ao pagamento ex post do
imposto do selo (anterior sisa) que passou a ser devido quando a causa aquisitiva a usucapio.
21 De harmonia com a actual redaco (benfica para os interessados) do n. 1 do artigo 73. do
CRP.
22 Vide sobre o tema o que referem NETO FERRIRINHA e ZULMIRA NETO L. SILVA no citado
Manual de Direito Notarial, pgs. 498 e segs. Alis, afigura-se que tambm se o acto for lavrado no
estrangeiro (v.g., em consulado) a exigncia pode tornar-se impraticvel. Alm disso, a licena de
utilizao nada tem a ver com a definio da titularidade dos imveis.
23
24

Cf. a edio da Imprensa Nacional, 1970, pg. 10.


E acrescenta: supe as actividades econmico-jurdicas particulares. (Cf. C.R.P. Anotado, pg.

12).
No cabe aqui sequer tentar uma definio ou enumerao dos bens do domnio pblico. Poderse-, contudo, estudar esta matria em conhecidos Autores, como MENEZES CORDEIRO no Tratado de
Direito Civil Portugus I, Parte Geral, Tomo II, 2. ed. pgs 35 e segs, (a pg. 55 este Autor nota que
estes bens conquanto fora do comrcio so susceptveis de meios possessrios de defesa), GOMES
CANOTILHO e VITAL MOREIRA Constituio da Repblica Portuguesa, Anotada (3. ed., ver.) pgs. 410
e segs.
25

26 Alis, a redaco do art. 84. do Cdigo confirma esta ideia: no se trata de descrever um prdio,
mas sim da descrio do objecto de concesses.
27 Para obter o registo dos prdios a favor do Estado foi, h j longa data, publicado o Decreto-Lei
n. 34.565 de 2 de Maio de 1945.

Note-se que para se comprovar que no se trata de terrenos dominiais a nosso ver no ser
normalmente bastante (como em princpio deveria ser) a circunstncia de existir artigo matricial em
nome de um particular, dada a fcil existncia de casos em que isso ocorre, apesar do terreno ser do
domnio pblico.
28

O n. 1 do art. 99. do Cdigo do Notariado diz (algo eufemisticamente) a propsito da


obrigatoriedade da notificao: quando se verificar a falta de ttulo.... Perguntar-se-: mas se h ttulo
em que interveio o titular inscrito... para qu a justificao? Todavia, talvez o legislador tivesse
pretendido reforar a ideia de que necessrio o conhecimento ou a expressa interveno do titular
inscrito. De facto, sua revelia no pode ser feita a justificao.
30 No processo de justificao judicial regulamentado no anterior Cdigo de 67, estava prevista,
relativamente inscrio matricial em nome de pessoa diversa do justificante, a citao dessa pessoa (n. os
2 e 3 do artigo 205.). Esta imposio no consta do n. 2 do art. 117.-G do Cdigo actual (que o
preceito que tem de ser cumprido) e a citao do M. P. e a dos interessados incertos foi abolida com a
revogao do n. 1. s notificaes editais aplica-se o disposto nos n.os 6 e 7 daquele art. 117.-G.
31 De facto, embora o processo de justificao estivesse fundamentalmente regulado nos artigos
205. a 214. do Cdigo anterior (e 199. a 208. do de 1959) tinha um cariz tipicamente judicial,
designando-se como aco de justificao judicial, cuja petio era dirigida ao juiz da comarca e por
ele decidida.
29

58

32 No est especificado no art. 117.-B o modo como pode ser formulado o pedido. No entanto,
parece que dever ser em forma de requerimento (que no carece de ser articulado) apresentado numa das
modalidades que o art. 41.-B genericamente consente.
33 isto que diz o n. 2 do art. 117.-B, mas, a nosso ver, de forma pouco rigorosa. Com efeito, no
neste processo, nem tambm por deciso do conservador, que o interessado pode obter o
reconhecimento do direito no sentido usual, substantivo, do termo (e da talvez tambm derive a
motivao de algumas, ainda que controversas, decises do STJ). Para que a justificao possa ter lugar,
como j se frisou, esse direito tem necessariamente de preexistir na esfera jurdica do justificante e de ser
reconhecido por todos. O que lhe falta ser unicamente o documento comprovativo que lhe permita titular
o pedido de registo. Portanto, o pedido ser, rigorosamente, o de obter o suprimento desse documento em
falta e no o do reconhecimento do direito.
34 No , portanto, a hiptese da justificao para efeito de obter o cancelamento de nus ou
encargos, prevista no art. 118..
35 Esta tradicional redaco da lei (v.g. no art. 89., 1, do C. N.) repetida agora no art. 117.-B,
2,a) e cuja alegao nestes termos se indica para o caso da primeira inscrio. No entanto, nos outros de
reatamento do trato sucessivo e de novo trato tambm o justificante dever alegar que no pode fazer a
prova que carece atravs do ttulo normal. Em suma: o interessado dever sempre declarar que no pode
provar a aquisio em causa porque lhe falta o documento legalmente previsto para tanto.
36 Ou seja: h estabelecimento de um novo trato quando existe um titular inscrito, podendo, ou no,
este ter transmitido o prdio. Mas, o que aconteceu que essa cadeia das sucessivas transmisses
(titulando as respectivas aquisies derivadas) se rompeu porque ele abandonou o seu direito, iniciandose uma posse de outrem, conducente usucapio. Ora, esta aquisio por usucapio portanto aquisio
originria que no se funda no titular inscrito nem naqueles a quem este eventualmente haja transmitido o
seu direito que vai ser objecto da justificao. Mas, quer as transmisses tituladas que (eventualmente) a
tenham precedido, quer as que se lhe seguiram at ao justificante, devem ser indicadas (e comprovadas)
pelo requerente.
37 Afigurava-se inapropriada a cobrana de emolumentos que podiam vir a ser devidos pelos
registos a efectuar, prevista na anterior redaco do n. 2 do art. 117.-D. Na verdade, ao receber o
pedido ainda no se sabe se ele ir proceder e se a justificao ser, ou no, procedente, nem o
conservador pode (nem deve) dar ao interessado qualquer garantia a esse respeito que lhe poderia
legitimar a cobrana de tais emolumentos (que, obviamente, s seriam devidos por actos futuros e de
realizao incerta). Todavia, na actual redaco do preceito, fala-se apenas, e bem, dos emolumentos
devidos.
38 Como diremos, no nos parece apropriado este mecanismo cujo justificabilidade neste tipo de
procedimento nos parece contestvel ao contrrio
do que ocorre no processo de rectificao, em que tem toda a pertinncia, mormente atentos os direitos
adquiridos a ttulo oneroso por terceiros de boa-f (art. 122.).
39 O tema analisado por ISABEL MENDES, ao comentar o art. 3. A sintetiza muito bem a razo
essencial deste entendimento: Diz que no faz sentido o registo (...) da aco de justificao (...) porque
ela se destina precisamente obteno de um documento que possibilite o registo, e esse desiderato s se
atinge com a sua procedncia. E antes j referia: h efectivamente um tipo de aco, de que exemplo a
justificao (...) que no pode estar includo no elenco das aces sujeitas a registo (cf. C.R.P. Anotado,
em notas ao art. 3., mas itlico nosso).
40 No pretendemos, de modo algum, criticar a provisoriedade por natureza prevista na alnea b) do
n. 2 do art. 92., que consideramos ter sido uma das medidas legislativas mais oportunas e mais teis
introduzidas pelo Cdigo de 1984. Mas apenas dizer que essa previso adequada enquanto faz depender
o registo provisrio e a sua vigncia (n. 6 ) do resultado, da sorte (expresso que h anos usamos num
parecer, mas que no ser a mais prpria de um texto legal!) de um outro do qual (directa ou
indirectamente) depende no parece ajustada para o procedimento de um mero suprimento de
documento, aqui em causa.

Tem sido questionado o problema do prazo para ser proferido o despacho liminar, assim como o
prazo para a prtica de actos pelo requerente. Todavia, neste tipo de processo, quando a lei que
especialmente o regula nada disser, dever-se- aplicar subsidiariamente o Cdigo de Processo Civil.
Assim, num caso e noutro o prazo ser de 10 dias (art.os 160., n. 1 e 153., n. 1 do CPC). Mas este ,
como se sabe, um prazo limite, sendo desejvel para a celeridade do processo que quem decide (o
conservador) no o esgote e antes, se possvel, at o decida imediatamente
41

59

42 A interposio do recurso apresentada na conservatria n. 4 do art. 117.-I mas tal


apresentao no tem que ser anotada no Dirio, tal como se disse (e afigura-se que bem) no Proc.
357/2003 (in BRN n. 10/2004) devendo fazer-se uma interpretao revogatria ou ab-rogante de parte
das normas dos artigos 117.-I, n. 4 e 131., n. 4, visto que no um facto sujeito a registo (cf.
www.dgrn.mj.pt/BRN).
43 Mesmo que no se entenda que se trata de um processo de jurisdio voluntria, a verdade que
no deve nunca considerar-se um tpico processo administrativo visto que, como se diz no texto, os
recursos correm sempre, em todas as circunstncias, nos tribunais cveis e no nos tribunais
administrativos.

Cf., entre outros, ANTUNES VARELA Manual de Processo Civil, 2. ed., sobretudo a pg. 69.
A este no se aplica o que acima dissemos (nota 35) quanto ao processo comum. Trata-se aqui de
um tpico processo administrativo, institudo pelo referido Dec-Lei n. 34.565, de 2 de Maio de 1945. A
no Prembulo se disse (como citamos em nossas Noes de Direito Registral, 2. ed., pg. 260) ser
incompreensvel que o Estado d o mau exemplo de no ter registados em seu nome os prdios do seu
patrimnio.
44
45

Que , ele prprio, o regime simplificado (RJPADLEC) previsto na al. e) do art. 1. do Dec.-Lei
n. 76-A/2006, de 29 de Maro. Afigura-se que apenas se ter pretendido substituir o (ou dar uma
alternativa ao) revogado art. 79. que, esse sim, tinha anteriormente pleno cabimento quanto s quotas
(cuja transmisso era, ao tempo, sujeita forma da escritura pblica) mas que, com a reforma do registo
comercial, deixou de o ter. No foi, todavia, revogado o art. 94. do Cdigo do Notariado que, por
idntico motivo, tambm parece ter deixado de ter qualquer vero interesse prtico.
46

Veja-se, por exemplo, CATARINO NUNES que formulava esta interrogao: Como que 4
cidados, quaisquer que sejam, podem ir, para uma escritura, pronunciar-se sobre a posse, contnua,
pacfica, pblica, em nome prprio e inverso de ttulo, tudo conceitos de direito e dos mais difceis? (cf.
C.R.P., Anotado, pg. 450).
48 Como alis foi (j h muito) considerado no Parecer do Conselho Tcnico de 12 de Julho de 1969
(P. 44-R.P.2) citado no aludido Cdigo do Notariado ed. da D.G.R.N., pg. 147.
47

Esta expresso transformao em jurdica duma situao de facto de PIRES DE LIMA e


ANTUNES VARELA referida no Cdigo Civil Anotado, em colaborao com HENRIQUE MESQUITA, III,
2.ed. rev., pg. 64, em comentrio ao art. 1287..
49

REGISTO COMERCIAL

AS SOCIEDADES NO NOVO QUADRO


NOTARIAL E DE REGISTOS*
1. A publicitao da situao jurdica das sociedades feita de uma forma clara e quanto
possvel rigorosa, que possibilite vir a ser, neste domnio, proporcionada alguma segurana ao
comrcio jurdico, supe ou exige mesmo, um sistema que a todos preste a correspondente
informao, dotada de efeitos ligados sua prpria cognoscibilidade.
Os sistemas que permitem conferir uma publicidade, mormente no tocante s situaes
jurdicas e ultrapassadas que foram as fases histricas da publicidade espontnea, em que
apenas se possibilitava o conhecimento e bem assim da provocada na qual j passou a haver a
inteno de dar a conhecer foram, como disse CARLOS FERREIRA DE ALMEIDA1, os que, alm
destas caractersticas, lhes adicionaram as de uma adequada organizao e perfeio tcnica. E
estes continuam a ser os sistemas que com propriedade se designam como registrais.
60

De sorte que est ligado ao prprio conceito de sistema registral o tratar-se um


procedimento estruturado que procura, de modo tecnicamente conveniente e devidamente
articulado, dar a conhecer as situaes jurdicas. Quando a porta de entrada nesse sistema tem
uma barreira e um guardio competente e portanto o controlo da legalidade dos actos que nele
ingressam exercido de forma eficaz, tambm as consequncias para o comrcio jurdico
podem ser benficas, sobretudo no sentido de que todos podem confiar no que esse mesmo
sistema publica.
Por isso que aqueles que estudam e se dedicam a estas matrias do registo e de entre os
quais me permito destacar os clssicos juristas espanhis, cuja vastssima bibliografia neste
domnio tem merecido e continua a merecer o maior apreo de todos estes estudiosos sempre
apelam para o cuidado e ateno que deve merecer o controlo da legalidade dos actos que se
pretendem inscrever. Procurando-se que o exerccio da qualificao seja clere o mais clere
possvel tal no pode justificar que seja menos justa, menos cuidada ou menos rigorosa.
2. Ao enunciar estas ideias bsicas, pretendemos apenas recordar que um sistema de
registo funciona mal, ou melhor, nem sequer se poder dizer que funcione, se no estiver
estruturado num quadro de cumprimento pelo princpio da legalidade.
que, s assim pode proporcionar a todos os agentes da vida jurdico-econmica e em
particular s sociedades, as presunes de autenticidade e de verdade dos actos que so e
devem ser publicitados2, presunes estas que, consabidamente, constituem um dos mais
relevantes efeitos da publicidade registral.
Por outro lado, o registador s pode exercer o controlo da legalidade dos factos que se
pretendem registar atravs da qualificao dos ttulos que os interessados apresentem, admitindo
os vlidos e verdadeiros e rejeitando os nulos. Deste modo, a validade dos ttulos e dos actos
neles contidos constitui um pressuposto essencial para que o prprio registo possa desempenhar
a sua funo. Mais: se porventura algum registo fosse feito com base num ttulo invlido seria
tambm ele que ficaria ferido de nulidade.
Por isso e sendo certo que ao longo da evoluo histrica s passaram a existir registos
quando a publicidade organizada deles decorrente passou a prestar uma informao autntica ou
pelo menos com alguma garantia de veracidade parece que podemos concluir que s h
registos no sentido tcnico-jurdico quando eles no so feitos ad libitum e quando deles
resultam determinados efeitos jurdicos, mormente o da presuno da verdade publicitada.
3. Vm estas consideraes que nos parece poderem ser consensuais a propsito das
recentes alteraes ao Cdigo do Registo Comercial que vieram estabelecer, entre diversas
novidades que ora no possvel pormenorizar a dos chamados registos por depsito e a
da desvalorizao dos princpios da legalidade e da presuno de verdade. Ora, bastar dizer isto
para imediatamente se pensar que, assim, o registo comercial no ir poder cumprir a sua
funo. E, de facto, no vai.
Vejamos ento o chamado registo por depsito, muito embora liminarmente se deva dizer
que no pretendemos referir-nos aqui ao depsito das contas, visto que estas j antes eram
depositadas nas conservatrias apenas a mero ttulo de notcia, em consequncia do seu
tratamento e qualificao incumbir unicamente aos servios fiscais.
Aqui queremos mencionar os que agora foram denominados (v.g. no artigo 53.-A)
registos por depsito. E a primeira coisa que se poder dizer esta: chame-se-lhe o que se
quiser chamar, a verdade que no se trata de um registo no sentido prprio e jurdico do
conceito. Isto, fundamentalmente, por trs ordens de razes: uma porque esse erradamente
chamado registo no produz efeitos jurdicos prprios, sendo certo que a produo de efeitos
jurdicos , consabidamente, um requisito essencial para que se possa falar de publicidade
registral. A outra porque os factos entram no sistema e permanecem nas bases de dados
introduzidos sem se saber por quem, se provm ou no da sociedade em causa e sem bater
porta do responsvel, ou seja, entram vontade do fregus, e pior ainda, mesmo que este nem
sequer seja ou possa ser considerado fregus. A terceira porque a lei entende que esse
pseudo-registo nunca nulo. Isto : mesmo que publique factos falsos ou at inexistentes, que
61

respeite a outra coisa ou que viole flagrantemente qualquer disposio imperativa, no


possvel declarar nulo esse tal mal-chamado (indevidamente chamado) registo.
Como resultado destas incongruncias desde os primeiros dias da vigncia do apelidado
registo por depsito a vida prtica logo comeou a demonstrar a produo das mais diversas
ilegalidades por parte de algumas sociedades, mormente no tocante s transmisses de quotas e
que aqui nos dispensamos de pormenorizar, at porque a abundante repetio de algumas delas
j as tornou suficientemente conhecidas.
Sublinhe-se ainda que estas simples e lineares constataes no so postas em causa por
quaisquer outras demonstraes ou mesmo por simples indcios de que nesses casos do depsito
possa haver um registo em sentido jurdico e que por vezes se pretendem descortinar qui
para tentar pontual e artificiosamente defender que h alguma possibilidade de se lhes chamar
registos baseando argumentos em determinadas disposies do Cdigo, como ser o caso das
normas sobre a rectificao.
Vejamos: em primeiro lugar dever-se- recordar que o procedimento de rectificao se
enquadra numa soi-disant patologia registral, j que visa sanar alguma irregularidade ou
invalidade do registo, necessariamente excepcional. Por isso, apesar de o Decreto-Lei n.
8/2007, de 17 de Janeiro, ter vindo aditar um n. 2 ao artigo 81., para dizer, algo
incompreensivelmente, que tal procedimento se aplica, com as necessrias adaptaes, aos
registos por depsito, apesar disso, nem sequer se entende que possa haver a uma rectificao
em sentido prprio e muito menos com possibilidade de ser oficiosa j que o facto a
rectificar nunca considerado invlido, nem to-pouco susceptvel de qualificao. Alis,
como seria possvel admitir que um registo indevidamente lavrado, enfermando de nulidade nos
termos da alnea b) do n. 1 do artigo 22., pudesse ser cancelado se fosse um chamado registo
por depsito? Como seria ento possvel cancel-lo se ele afinal nunca nulo?
Vejamos ainda sob outro ngulo: mesmo que o conservador verifique que o prprio acto
nulo por exemplo surge transmitida a quota de um menor ou incapaz sem sequer ter havido
interveno do representante e sem prova de qualquer espcie de autorizao (e note-se que
estou a citar caso concreto que foi bem conhecido) mesmo assim o conservador nada pode
fazer para promover a rectificao ou o cancelamento deste pseudo-registo.
Por outro lado, no tocante a outras rectificaes, que poderamos dizer menores, como o
caso das inscries contendo algum elemento errado em relao ao ttulo que a baseou, como
que isso se poderia aplicar aos tais depsitos em que nem h inscrio alguma? E ser que
podemos admitir que a lei, que no aceita o mais, ou seja, que possa haver nulidade do registo,
vai aceitar o menos isto , que possa haver a mera irregularidade de um registo por depsito
susceptvel de rectificao?
Acresce que a rectificao implica uma reavaliao do acto com vista a reparar o erro
cometido, ou seja, pressupe uma requalificao. Pode dizer-se mesmo que em geral a
rectificao consiste nessa requalificao e decorrente sanao. Ora, perguntamos: se na fase
em que o acto lavrado no h qualificao alguma, ser que dele pode haver uma
requalificao? Isto : no h qualificao, mas haveria depois requalificao? E mesmo
existindo a citada previso da lei juridicamente acertado defender isto?
Por ltimo e para procurar ser o mais breve possvel, direi apenas o seguinte: parece ser
consensual que a principal ressalva dos efeitos da rectificao a que vem referida no artigo
83.. A de, nas condies nele previstas, ela no prejudicar os direitos adquiridos a ttulo
oneroso por terceiros de boa f. E que incongruente no seria estar a considerar aqui registos por
depsito se eles afinal no produzem efeitos registrais elementares3, ainda que houvesse algum
pretendido mas a nosso ver impossvel, mesmo nos tais casos leves fundamento para a
rectificao?
claro que ao constatar tudo isto, no se pode defender que o tal chamado registo por
depsito permanea errado. Ento que fazer? Talvez o seguinte: como se trata de acto que entra
sem bater porta, a sociedade (que o qualifica) emend-lo-ia internamente e promoveria
novo depsito. Se logo partida, quando ingressa no sistema considerado acto interno da
sociedade e pressuposto que o seja (a que a conservatria totalmente alheia) ser possvel
defender que para o rectificar no tenha de ser a sociedade e s ela a faz-lo?
62

Mas passemos a outro ponto:


O depsito de documentos previsto nos artigos 59. e 60. do Cdigo de 86 passou a ser
obrigatrio em cumprimento do n. 2 do artigo 3. da 1. Directiva (a n. 68/151/51 CEE, de 9 de
Maro de 1968) e de harmonia com o disposto naquele artigo 60. a natureza desse depsito era
a da prpria inscrio. Quer dizer: esta seria provisria ou definitiva, mas ainda que certos
elementos no estivessem referidos na inscrio, se constassem dos respectivos documentos,
necessariamente arquivados na pasta da sociedade, seria afinal como se constassem da
inscrio. Tal depsito com o Cdigo de 86 passou a equivaler a um acto de registo4. Note-se,
porm, que isto nada tem a ver com o registo por depsito agora inventado5 pela reforma
operada pelo Decreto-Lei 76-A/2006. Pelo contrrio: os registos eram lavrados por inscrio e
todos os correspondentes documentos que haviam sido apresentados tinham de ser qualificados
e portanto apreciada a sua suficincia e validade intrnseca.
Esse depsito tinha, portanto, todo o cabimento, foi uma vantajosa inovao do Cdigo de
86, j que por assim dizer completava a prpria inscrio, pois publicitava erga omnes diversos
elementos e menes que a inscrio poderia no referenciar expressamente. Ora bem: que
aconteceu a este importante avano em matria de registo, alis decorrente daquela 1.
Directiva? O que lhe aconteceu? Foi pura e simplesmente revogado6.
4. difcil descortinar estas e praticamente todas as outras opes de um legislador que
alterou completamente regras e princpios que haviam sido objecto de estudo e de reflexo ao
longo de dcadas e tambm de uma benfica evoluo do registo comercial que vinha sendo
ajustado e em nosso entender bem ajustado s normas substantivas e aos fins do direito das
sociedades.
E em nome de qu? Diz-se que de uma simplificao. Mas que simplificao esta?
difcil diz-lo sobretudo se nos cingirmos ao Cdigo, como aqui procuramos fazer, j que outras
leis como as que criaram a chamada empresa na hora e a dissoluo imediata de sociedades
constam de diplomas avulsos e foram j anteriormente analisadas, mormente em conferncias
do IDET7 e no sobra aqui e agora o tempo necessrio para reeditar esses j conhecidos
temas.
No tocante aos registos que nesta altura me cumpre referir no parece que se possa
considerar ter havido uma simplificao se eles deixam de cumprir a sua finalidade e at mesmo
de poder servir para quaisquer efeitos. Referimo-nos j a essa inslita inovao dos registos por
depsito8 e que constituem uma das duas modalidades previstas no artigo 53.-A. Mas
tambm outra: os que agora so, tambm algo ilogicamente, denominados registos por
transcrio. De facto no se entende a razo pela qual se alterou a anterior designao dos
registos, feitos por inscrio para se passar a dizer que so por transcrio. que na realidade
continuam a ser por inscrio, como logo se v pelo n. 2 desse artigo 53.-A. Alis, este
legislador do Cdigo do Registo Comercial o que meses depois alterou o Cdigo do Registo
Civil e a continuaram a designar-se por inscrio aqueles assentos que extractam ou resumem
os elementos relevantes e por transcrio aqueloutros que copiam ou transcrevem na integra
todos os elementos constantes do documento que os baseia, como ocorre com determinados
assentos de casamento. Mas no Cdigo do Registo Comercial no h assentos ou registos por
transcrio. H-os apenas por inscrio j que como se diz no artigo 63., que os define, eles
no copiam, mas extractam dos documentos apresentados os elementos determinantes. De
resto, diga-se ainda que nos artigos seguintes os registos em causa continuam a ser denominados
inscries. Ento em que ficamos e que podemos concluir? Que o legislador quando se referiu
aos registos por transcrio ou desconhecia o conceito ou se enganou? V-se que qualquer
destas concluses no abona a favor de um legislador que despreza os registos, como se
confirma pelo prprio anncio feito no preambulo do aludido Decreto-Lei, que proclama como
uma vantagem e um progresso a supresso de vrios factos anteriormente sujeitos a registo e
curiosa mas incompreensivelmente a registo facultativo9 quando, como sabido, a orientao
doutrinria e comunitria exactamente a oposta e vai no sentido de que toda a informao,
incluindo a registral e quando difundida electronicamente, deve ser mais completa possvel,
incluindo portanto outros dados e factos no previstos em leis anteriores. que, para alm da
63

defesa dos direitos das pessoas e das sociedades, no pode esquecer-se que os registos
prosseguem fins de interesse pblico, como o da prpria segurana do comrcio jurdico10.
Mas, o retrocesso mais grave talvez seja o da depreciao de vrios princpios
fundamentais do registo, designadamente o da legalidade. claro que aqui nos referimos s
inscries, j que quanto aos chamados registos por depsito no h quaisquer princpios11,
incluindo este da legalidade que, como parece evidente, nunca e em circunstncia alguma
poderia ser desprezado num Estado que queira ser plenamente de direito.
E porque dizemos que mesmo no tocante s inscries este princpio acabou por ser
desconsiderado? Desde logo porque na prpria formulao do artigo 47. foi suprimida a parte
inicial: a responsabilidade da qualificao deixou de ser do registador do conservador para
passar a ser, na maioria dos casos, de qualquer um, ou seja de um funcionrio indiferenciado,
sem preparao jurdica alguma e sem ter passado por adequada formao, estgios e exames,
como continua a ser indispensvel, e bem, para se adquirir a necessria qualificao
profissional de registador. Na verdade, bem sabido que a apreciao do pedido de registo tem
uma natureza semelhante jurisdicional12, sempre tendo representado, como devia continuar a
representar, uma barreira suficientemente segura para defender o sistema registral de nele
poderem entrar toda a espcie de ilegalidades que afinal s acabariam por prejudicar os agentes
econmicos e o comrcio jurdico em geral. E esse juzo tem necessariamente de ser feito com
competncia, iseno, responsabilidade e conhecimento, mormente do direito substantivo j
que as principais questes que se levantam so essas e no as da mera tcnica registral mas
conhecimento esse que obviamente no possui um qualquer (frequentemente impreparado)
funcionrio administrativo.
Referimo-nos aqui em especial ao n. 2 do artigo 55.-A que enumera uma srie de actos
cuja qualificao passou a ser feita por um indistinto oficial que, salvo raras e honrosas
excepes, ignora completamente at porque isso nem sequer faz parte dos requisitos para o
seu recrutamento qualquer dos ramos de direito, designadamente o direito comercial. E vai,
por exemplo e entre vrios outros casos, poder apreciar se uma alterao ao contrato de
sociedade e se uma designao dos rgos do governo ou dos liquidatrios da sociedade ou
no legal? E igualmente o pode fazer quando se trata de actos das cooperativas, das empresas
pblicas, dos agrupamentos complementares de empresas e dos agrupamentos europeus de
interesse econmico? Que diremos? Que a verificao do princpio da legalidade em todos estes
casos no tem importncia alguma? Que afinal e de um modo to evidente, se promoveu a
desqualificao profissional quando os anncios governativos dizem exactamente o contrrio?
Qualquer que seja a resposta o que parece indubitvel que se poder concluir que esta
desvalorizao do princpio da legalidade constituiu mais um ntido retrocesso do registo
comercial e igualmente um motivo para se questionar outra das propagandeadas inovaes: a
eliminao da competncia territorial13. De facto, no por necessidade de uma total
informatizao dos registos que se justifica a eliminao deste princpio. errado sustent-lo.
Haja em vista que em Espanha essa informatizao total se verificou desde antes do ano 2000 e
at ao momento funciona bem melhor do que entre ns. Cada servio tem a sua necessria
autonomia e o seu prprio portal, mas o que acontece que todos esto interligados entre si e
atravs da base central sedeada no Colgio de Registradores em Madrid podendo portanto
qualquer cidado ou sociedade solicitar e obter em toda a parte do Pas os actos e certificaes
pretendidos, como s agora ocorre entre ns.
A qualificao do pedido de registo implica um juzo e um juzo por vezes complexo
quanto sua viabilidade e legalidade. Deste modo o sistema estabelece simultaneamente uma
porta de entrada para os actos lcitos e um dique para impedir o ingresso dos ilegais, para que s
venham
a
poder
ser
inscritos
os
actos
vlidos.
O que acontece com a perda da competncia territorial? Pura e simplesmente isto: em termos de
registo a sociedade pode escolher quem ir apreciar a viabilidade do pedido, quem vai portanto
julgar a sua procedncia ou improcedncia. Por isso, embora com sede em Coimbra onde est
matriculada e com a respectiva pasta, sabendo que o Conservador entende que determinado acto
ilegal, porventura at incompatvel com os anteriormente inscritos, vai a qualquer outro lado
do Pas e, descobrindo algum funcionrio ignorante, consegue que ele faa esse registo revelia
64

do entendimento de quem tinha e noutros pases continua a ter a responsabilidade de o


praticar14.
Portanto, se essa sociedade pensa que tem razo, em vez do recorrer da deciso
desfavorvel, tratar antes de encontrar algum no Pas que lhe patrocine essa sua pretenso. Ou
seja, no fundo e na prtica, procura quem desempenhe uma funo de advogado ou solicitador
ou melhor at: apenas quem faa o que ela quer.
Se no se acreditar no papel do registo, como pelo contexto da reforma do registo
comercial se v que o nosso legislador no acredita, poder-se- porventura defender esta
concepo, mas se (como o nosso caso) entendermos que o registo deve, sobretudo na
sociedade de informao desempenhar um relevante papel no conhecimento correcto e na
difuso certa, legal, segura e verdadeira das situaes inscritas e portanto na prpria segurana
do comrcio jurdico ento parece que j no poderemos concordar que deixe de existir um
conservador responsvel, mormente em funo da sede da sociedade e que embora podendo e
devendo prestar alguma assessoria s partes, no actua nunca como o advogado, mas mais como
o julgador, sabendo que no deve patrocinar ningum em particular, mas antes ter sempre uma
postura super partes, j que deve apenas obedincia lei e a defesa da legalidade o seu
juramento e indubitavelmente a sua principal funo.
5. Uma outra incongruncia que revela uma profunda depreciao e at menosprezo por
parte do legislador sobre qual e deve ser o papel das conservatrias, bem como uma forte
iluso sobre a realidade que se vive nas sociedades, designadamente na generalidade das
sociedades por quotas, consistiu na introduo ao Cdigo das Sociedades Comerciais dos
artigos 242. B a 242.-E e mormente deste ltimo.
Com efeito, sobremaneira evidente que a apreciao da viabilidade do pedido de registo
ter de ser feita por quem tem a responsabilidade de fazer esse registo e no sobre quem pede
que ele seja efectuado. Quem pede quer sempre que o seu pedido seja deferido como bvio!
Ora bem: face desta nova disposio quem deve promover o registo e tambm apreciar
se ele vivel face da lei, dos documentos apresentados e das inscries anteriores a
sociedade mas afinal no ela que o faz. na conservatria que o registo vai ser feito.
Francamente, no se percebe esta incongruncia. Na verdade, das duas uma: ou a sociedade
que regista nos seus prprios livros (informatizados ou no), e apenas a, o facto e porque tem
essa responsabilidade deve verificar se o pode fazer, mormente face das disposies legais,
dos registos anteriores e dos documentos apresentados, ou ento a conservatria que vai
efectuar o registo, mas nesse caso ter necessariamente de ser ela, conservatria, a verificar se
pode ou no faz-lo.
Para alm desta constatao de lgica elementar, temos que se o registo lavrado na
sociedade como no caso das aces ser feito por ela prpria no livro a tal destinado. E
temos ainda que a difuso e o controlo pblico do facto e dos que dele decorram no vai
pertencer conservatria, que a ele ficou alheia, mas sim a outras entidades que o podero
controlar, como os prprios servios fiscais ou at a CMVM.
Ora, nas quotas, apenas sociedade interessada que fica a caber o auto-controlo desses
registos, mas que, afinal, so feitos na conservatria, a qual, porm, face desta lei nada pode
controlar. Afigura-se que mais no ser preciso dizer para se constatar o absurdo desta situao.
Todavia, acresce ainda o seguinte: o rol das sociedades por quotas constitudo no por
grandes, mas sim por pequenas ou pequenssimas sociedades. Ou seja: no por aquelas que tm
o seu secretrio, os seus juristas e os seus gabinetes (como em geral as annimas), mas sim por
aqueloutras que quando necessitam de um servio jurdico tm de contratar um advogado e,
diga-se a verdade, de fazer at algum sacrifcio para suportar as inerentes despesas. Portanto, ao
retirar das conservatrias a incumbncia de qualificar todos aqueles actos, que o seu trabalho
e constitui a sua especializada funo, o legislador veio tambm impedir que estas praticassem
um servio pblico socialmente til para qualquer interessado, nomeadamente para todas as
sociedades por quotas. E no se entende que em vrios casos, como os do n. 5 do artigo 53.-A,
tenha sido retirado aos conservadores o poder-dever de qualificar os actos resultando assim que,
65

inadmissivelmente, eles no possam cumprir esse nobile officium... porque a lei no os deixa
cumprir.
6. Ainda recentemente tomei nota de uma frase muito certa e pertinentemente dita por uma
alta responsvel do partido da actual governao. Foi esta: precisamos como de po para a
boca de instituies que nos livrem de ilegalidades15. No posso estar mais de acordo. Mas o
que a reforma do registo comercial operada pelos Decretos-Lei n.os 76-A/2006, de 29 de Maro
e 8/2007, de 17 de Janeiro, fez foi exactamente o contrrio: as inovaes introduzidas na
estrutura dos registos, patente logo na primeira linha do captulo que trata dos actos de registo
(n. 1 do artigo 53.-A) cifra-se, como muito sumariamente se procurou demonstrar, numa
minimizao do registo comercial. Traduz-se num ruir da credibilidade e da legalidade dos actos
o que no nem pode ser entendido como simplificao. E para que se fez isto? Para a
necessria diria mesmo indispensvel informatizao? No o creio. E no o creio porque
essa prtica procedimental poderia ter sido tecnicamente introduzida mesmo sem se alterarem as
disposies do cdigo16, semelhana alis do que ocorreu no registo civil com o programa
denominado SIRIC que realizou a informatizao deste sector muito antes de ter sido alterado o
respectivo cdigo.
No posso pois concordar com alguns Autores de indiscutvel saber 17 que em parte
consideram positiva a reforma do registo comercial por a entenderem indispensvel para a
informatizao do registo. Ao que dado constatar, nada de mais ilusrio. Basta olhar para os
nossos vizinhos espanhis, que j muito antes de ns realizaram bem melhor e mais
rapidamente a total informatizao dos registos (de todos) sem alterarem os cdigos e sem
menosprezarem quaisquer dos princpios fundamentais, desde a legalidade presuno de
verdade, da prioridade ao trato sucessivo. que com alguma experincia o digo eles no
improvisam: sabem o que fazem e como o devem fazer, Desejvel seria portanto que o
legislador buscasse inspirao nesse e noutros sistemas em que a f pblica (como deve ser)
inerente ao registo comercial no sofresse dvidas e atropelos.
Tambm no se consegue perceber porque razo no tem sido mais acentuadamente
criticado o facto de o registo comercial ter deixado de controlar a legalidade de uma grande
parte dos actos que permanecem sujeitos a registo18, entre os quais figuram os que respeitam s
quotas a que j sucintamente aludimos. Nem to-pouco que a prpria sociedade por melhor
boa vontade que tenha no sentido de respeitar as incumbncias referentes ao registo que agora
lhe foram cometidas, entre outros, pelo artigo 242.-C do C.S.C. no tenha o controlo, como
de facto no poder ter, da prioridade relativa a actos que o prprio scio pode directamente
praticar, como seja um importante registo de aco19.
7. Poderiam ser altamente positivas e em si mesmas sem dvida que o so vrias
medidas tomadas no sentido de agilizar e facilitar a informao e proporcion-la s sociedades e
aos scios de um modo acessvel e permanente.
S que, porque muitos dos registos e necessrios documentos como o caso dos
respeitantes s quotas no passaram por qualquer crivo ou controlo, acontece que o seu
contedo passou a no ser fidedigno e, portanto, em vez de auxiliarem o comrcio jurdico
prejudicam-no. Em lugar da indispensvel certeza que todo o registo e em particular o registo
comercial deveria ter, o que acontece que se gera a dvida, a ambiguidade e a descrena,
mesmo por parte de muitos advogados e notrios quando so chamados a titular diversos actos.
bom, importante, que existam certides permanentes, mas claro que deixam de
interessar se os contedos certificados que incluem os chamados registos por depsito
deixam de ter credibilidade.
A descredibilizao e minimizao do registo comercial constituiu, a meu ver, um
lamentvel retrocesso. O que no qualificado pode ser falso, ilegal e fraudulento. E se os
registos no publicam a verdade, mas ao contrrio difundem algumas situaes inverdicas e
ilcitas contribuem para criar desconfiana nas instituies.
66

8. Que devemos, pois, concluir?


Que poderia (a nosso ver devia) ter sido feita uma reforma do registo comercial a srio,
valorizando a instituio, tornando-a mais credvel, mais rigorosa e mais clere, mas sem
pretender que, apenas para se obter um ultra-rpido sistema, se viesse a abdicar de todos os
princpios quanto a diversos registos, j que isso extremamente grave, pois consabidamente
basta que alguns deles no ofeream informao fidedigna para que todo o instituto registral
perca a indispensvel credibilidade que, sublinhe-se, na actual era da contratao electrnica
necessria mais do que nunca antes, designadamente para o investimento e para a confiana dos
agentes econmicos.
9. Diz-se que no se deve governar pelas primeiras pginas dos peridicos ou pelas
aberturas dos telejornais o que est certssimo. Mas no menos certo estar dizer que o nosso
legislador se devia orientar pelos princpios da verdade, da legalidade e da certeza mormente
no tocante aos registos com efeitos jurdicos e no por meras estatsticas e simples padres de
quantidade ou pelo aplauso fcil, mesmo que proveniente de grandes sociedades ou de
poderosos grupos.
Por isso, de novo, e nesta oportunidade que o IDET me d, peo que os estudiosos destas
matrias e a doutrina em geral alertem, frontal e convincentemente, os responsveis pela
elaborao das leis para a necessidade de se arrepiar caminho, alterando as disposies
inadequadas, no sentido de se eliminarem todas as apontadas incongruncias, a fim de que o
registo comercial possa ser cada vez mais, como se pretende, um instrumento eficaz ao servio
do direito, da segurana do comrcio jurdico, das empresas e, consequentemente, da prpria
economia do Pas.

* Texto da conferncia no mbito do IDET Instituto do Direito das Empresas e do Trabalho


Faculdade de Direito de Coimbra em 29 de Maro de 2008. Cingimo-nos aqui apenas ao quadro dos
registos.
1 Na sua conhecida obra Publicidade e Teoria dos Registos. A pg. 51 este Autor fez um quadro
comparativo destas caractersticas da publicidade espontnea, provocada e registral.

Depois de tambm legalmente titulados. Este tema da titulao dos actos e da actividade notarial
no faz hoje da presente interveno, sendo embora tratado por outrem no mbito deste mesmo encontro.
2

No produzem, desde logo, o da elementar presuno de verdade. Mas no tambm o da


prioridade. E o da oponibilidade? Muito embora a lei parea incluir estes registos (no art. 14.) propendo
a considerar que aqui pertinente uma interpretao ab-rogatria na medida em que a instituio registral
no tem controlo algum sobre que registros entram (mesmo quando nulos e inexistentes) e como entram.
E se tais registos nunca so nem podem ser nulos, ainda que publicitem factos nulos ou at inexistentes,
ser que mesmo assim podem ser oponveis?
3

Isto mesmo foi notado no estudo de ROCHETA GOMES Um passo intermdio na dinmica do
registo comercial na Revista O Direito, 1990, n. 1, pgs. 41 e segs.
5 Utiliza-se a expresso num sentido simblico e no rigoroso: que j h muito que o registo da
prestao de contas (art. 42. do CRC) consistia e bem no mero depsito destas, visto que elas so
analisadas pelos Servios Fiscais e no pelas conservatrias.
6 Foi revogado pelo artigo 61. do Dec-Lei n. 76-A/2006, de 29 de Maro.
4

7 Sobre a Empresa na Hora o estudo de ALEXANDRE SOVERAL MARTINS est publicado na


Colectnea Temas Societrios, 2, do IDET a pg. 79. No tocante dissoluo imediata tambm F.
CASSIANO SANTOS que faz uma lcida anlise do tema. A pg 149 refere que a complexidade da
aplicao das alneas b), c) e d) do art. 142, n. 1 do CSC respeita a interesses conflituantes que se pem
de scios entre si, de credores entre si e com scios, etc. Pode ainda ver-se o artigo de PAULA COSTA E
SILVA na Colectnea A Reforma do Cdigo das Sociedades Comerciais (Almedina, 2007) a pgs. 279 e
segs. e ainda alguns comentrios nossos no texto Registo Comercial: ainda existe? no stio do CENoR

67

(www.fd.uc.pt/cenor). Louvando estas iniciativas h muitas intervenes de responsveis do Ministrio


da Justia e que podem ver-se nos stios respectivos.
8 No consideramos que a prestao de contas fosse, mesmo luz da anterior redaco do art.
42. um acto de registo em sentido usual e prprio, j que era uma entrega de documentos destinada
apenas ao cumprimento formal de uma obrigao alis no analisada nas conservatrias, mas
unicamente nos servios fiscais e que consistia no arquivamento na pasta da sociedade desses mesmos
documentos.
No tocante s sociedades comerciais foram eliminados os factos referidos nas alneas h) e x) que
no se incluem entre os que devem ser (obrigatoriamente) registados e se acham referidos no art. 15..
10 No registo imobilirio, por exemplo, defende-se que ele deve publicitar certos planos urbansticos
ou informaes mdio-ambientais (como se v em
Espanha cf. la oficina registral y la informacin medioambiental in www.registradores.org:
Servicios Expert Corner) o que h anos seria impensvel. Alm desta informao, considera-se ainda
que o Registo (contendo as bases de dados de sociedades e das titularidades territoriais) ser a instituio
mais apta para prestar uma outra, necessria para se poder dar cumprimento Directiva da U.E. n.
2004/35, de 21 de Abril, em matria de responsabilidade ambiental.
11 Trata-se de um registo puramente mecnico como pertinentemente observa MENEZES CORDEIRO
(cf. Manual de Direito das Sociedades, 2. ed. pg. 525).
12 Podero a este propsito citar-se to-s as concluses da 1. Comisso do IV Congresso
Internacional de Direito Registral (a denominada Carta de Mxico) que tratou do tema A funo
registral face funo judicial e funo administrativa e ainda a muito conhecida observao de
LACRUZ BERDEJO: no es funcin judicial pero se ejerce com independncia semejante (cf. Derecho
Inmobiliario Registral, 1990, pg. 305).
9

O que a seguir se diz no invalida que se tenham de reconhecer algumas importantes vantagens
na eliminao das regras de competncia territorial, principalmente por se poderem com alguma
facilidade abolir os atrasos de certas conservatrias o que, embora por vezes sem culpa dos
conservadores, j h anos constitua uma lamentvel situao em vrios pontos do Pas.
13

14 sabido que apesar dos muitos atrasos judiciais em algumas comarcas bem mais do que noutras
(que at esto em dia) e da informatizao dos tribunais e da natureza meramente relativa dos casos
desta espcie de incompetncia, nunca sequer se props a eliminao das regras da competncia territorial
dos tribunais, que, a nosso ver, tem a um significado e importncia proporcionalmente menor do que nos
registos.

Apesar desta frase poder ter sido dita em muitas ocasies, foi-a (como se anotou) por MARIA DE
BELM ROSEIRA, no programa Frente a Frente da SIC-Notcias pelas 21,30 h. do dia 22 de Fevereiro de
2008.
15

Salvo algum ajuste que pontualmente pudesse ser necessrio, como aconteceu com a revogao
do n. 5 do art. 70. (que se aplaude, at porque h j muitos anos que tambm foi proposta numa
comisso de reforma) e que no deixa de ser corajosa atentos os interesses da imprensa local e regional.
17 o caso de CARLOS FERREIRA DE ALMEIDA cujo saber nesta rea dos registos sobremaneira
evidente que no texto O Registo Comercial na Reforma do Direito das Sociedades de 2006 (inserto na
colectnea A Reforma do Cdigo das Sociedades Comerciais, Almedina 2007) considera claramente
positivas certas alteraes como a do caminhar no sentido da total informatizao (com o que todos
estaremos de acordo) mas que realmente no descortinamos como se podero achar positivas as
alteraes introduzidas no tocante aos registos. Alis, qui as mais significativas simplificaes (v.g.
as relativas constituio de sociedades) constam de diversos diplomas avulsos. A alterao do Cdigo,
como se demonstra, veio, sim, depreciar os registos.
16

o caso, j referido, de todos os que constam das sucessivas alneas do n. 5 do artigo 53.-A.
Referimo-nos, por exemplo, a uma aco destinada a obter o cumprimento especfico de um
contrato-promessa de transmisso de quota que o interessado pode registar directamente, passando
inteiramente margem das deliberaes e dos registos apresentados pela sociedade.
18
19

68

REGISTO CIVIL

NOES BSICAS DE REGISTO CIVIL*


1. O registo civil o registo pblico que se destina a publicitar, a provar e a tornar
invocveis os factos a ele obrigatoriamente sujeitos e que na sua essncia so os concernentes
ao estado civil das pessoas1.
Esta necessidade de se saber quem so as pessoas, qual o seu nome, a sua filiao, o seu
estado, foi sentida desde a mais alta antiguidade2. Alm das cerimnias pblicas nas quais se
dava uma publicidade-notcia, festiva nos nascimentos e casamentos e fnebre nos bitos,
tambm se registavam por escrito esses factos. Assim, entre os hebreus a filiao era anotada
em rolos conservados pelos sacerdotes (e at a Bblia insiste nas genealogias), na Grcia
clssica havia registos pessoais, conservados por funcionrio de tal incumbido, tanto no
nascimento, como na maioridade e na plenitude da cidadania. Em Roma existiam livros onde
funcionrios prprios escrituravam o nascimento, emancipao, casamento, divrcio e morte3.
Depois da oficializao da religio crist e durante toda a Idade Mdia e Moderna o registo
civil foi ficando, praticamente em toda a Europa, a cargo da Igreja. Era normalmente em trs
livros eclesisticos que se inscreviam os factos mais relevantes do estado civil das pessoas: os
baptismos onde tambm se referia a data do nascimento , os casamentos e os bitos. Aps a
Revoluo Francesa comeou a entender-se que esta funo do registo civil devia ser pblica,
pertencendo ao Estado ou aos municpios. Entre ns, apesar das normas j contidas no Cdigo
de Seabra, foi s em 19104 na sequncia da implantao da Repblica que o registo civil
passou a ser concretizado como funo do Estado5, tendo sido definitiva e normativamente
institudo pelo Cdigo do Registo Civil de 1911 (18 de Fevereiro de 1911). Rapidamente se
estendeu a todo o territrio nacional e passou a constituir um servio credvel e bastante bem
organizado, que comeou a existir em todos os concelhos, funcionando nas conservatrias do
registo civil, que esto a cargo e so dirigidas pelos conservadores do registo civil6.
Algumas resistncias decorrentes da implantao do registo prenderam-se sobretudo, no
que respeitou aos registos de nascimento, com as grandes dificuldades econmicas de parte da
populao (visto que havia que pagar emolumentos) retardando-se e em alguns casos raros
omitindo-se at a respectiva declarao e, no tocante aos casamentos, com a tradio de os
celebrar canonicamente. Alis, esta questo s veio a ter razovel resoluo com a Concordata
de 1940 que atribuiu efeitos civis ao casamento catlico.
O Cdigo de 1911 foi sendo sucessivamente alterado, at que em 1932 foi publicado um
novo Cdigo que vigorou at ao de 1959 (aprovado pelo Decreto-Lei n. 41967 de 22/11/1958),
o qual s na sequncia da publicao (em 1966) do Cdigo Civil veio a ser substitudo pelo de
1967 (Decreto-Lei n. 47678 de 3/5/1967). Dado que as normas sobre direito da famlia
contidas no Cdigo Civil foram profundamente modificadas pelo Decreto-Lei 496/77, de 25 de
Novembro, e o registo civil devia acompanhar no seu mbito adjectivo e instrumental essas
alteraes substantivas, veio a ser publicado em 1978 um novo Cdigo do Registo Civil que
vigorou at 1995 (Decreto-Lei n. 131/95, de 6 de Junho) data em que o actual Cdigo foi
publicado. No respectivo prembulo dito que se passaram a contemplar importantes
alteraes no domnio da competncia dos conservadores do registo civil7, a par de outras () e
com adaptaes s modernas tecnologias e informtica. Diz-se ainda que o escopo das
mudanas preconizadas assenta, assim, na facilitao da vida dos utentes e na simplificao e
desburocratizao de procedimentos. Depois de sucessivas alteraes (v.g. pelos Decretos-Lei
n.os 36/7 de 31/1, 120/98, de 8/5, 375-A/99, de 20/9, 228/2001, de 20/8273/2001, de 13/10,
113/2002, de 20/4 e 53/2004, de 18/3) foi por ltimo publicado o Decreto-Lei n. 324/2007, de
28 de Setembro, que tendo introduzido muitssimas modificaes, ainda que com o mesmo
69

propsito de simplificao e ajuste s novas tecnologias j enunciado em 1995 republicou o


Cdigo do Registo Civil (C.R.C.).
portanto a este diploma republicado em 20078 que doravante nos passaremos a referir.
2. Os princpios que regem o registo civil no se acham sistematizados num captulo
prprio, ainda que no tocante obrigatoriedade, valor e efeitos do registo os artigos 1. a 4. se
lhes refiram expressamente. Assim, o primeiro daqueles preceitos, embora misture 9 num s
dispositivo legal um princpio de registo com o objecto do registo, indica de modo inequvoco
que os factos sujeitos a registo so de inscrio obrigatria. Trata-se de uma obrigatoriedade
geral e absoluta, no sentido de que tm de ser levados a registo todos os factos a ele sujeitos 10.
Este princpio data dos primrdios do registo civil (j estava consagrado no Cdigo de 1911)
mas, presentemente, o seu incumprimento em geral no faz incorrer o sujeito obrigado a
promover o registo em coima ou penalidade11. A sano relativa ininvocabilidade do facto
que no foi registado.
O outro princpio que vem previsto na disposio seguinte artigo 2. por lei
denominado da atendibilidade dos factos sujeitos a registo, mas que penso que mais claro se o
denominarmos princpio da imposio probatria do registo (ou ainda, se preferirmos,
princpio da eficcia absoluta) que em sntese nos diz o seguinte: os factos sujeitos a registo
civil obrigatrio s podem ser invocados por qualquer pessoa isto , quer por aqueles a quem
o registo diga respeito quer por terceiros se estiverem registados12. Por isso, dir-se- que o
registo civil no s publicita os factos, mas tambm os titula de uma forma necessria para que
possam ser considerados e aceites por todos. Existe assim uma ineficcia que absoluta em
relao a todos, antes do registo13.
O artigo 3. contempla, ao que nos parece, dois princpios: o princpio da prova absoluta e
o princpio da presuno de verdade e que consistem no seguinte: o primeiro diz-nos que a
prova dos factos sujeitos a registo obrigatrio e ao estado civil das pessoas e constantes do
registo feita de forma a que no cede face a outro meio probatrio em sentido oposto,
excedendo assim o conceito de prova plena que decorre do artigo 347. do Cdigo Civil
(C.C.). Da que esta prova feita pelo registo civil tenha sido apelidada de prova plenssima14.
Mas o mesmo artigo 3. contm ainda, embora em parte s tacitamente, um princpio presuntivo
de que o estado civil constante do registo existe, tal como neste se acha definido15, ou seja,
estabelece-se um princpio de presuno de verdade do registo civil. E que presuno ?
Propendemos a considerar que se trata de uma presuno iuris et de iure, visto a prova feita
pelo registo inilidvel salvo nas aces de Estado e nas de registo16. Trata-se, pois, de uma
presuno absoluta e no daquela que pode ser afastada mediante prova em contrrio de
acordo com o disposto no n. 2 do artigo 350. do C.C. (isto , a mera presuno tantum iuris).
Alm disso, a impugnao em juzo dos factos que o registo comprova est condicionada a que
simultaneamente se pea o cancelamento ou a rectificao dos registos correspondentes (n. 2
do art. 3.).
O princpio que o artigo 4. em parte enuncia mas que tambm os artigos 211. e
seguintes contemplam o princpio da publicidade, no sentido da publicidade formal17. Este
princpio indica-nos que, relativamente aos factos sujeitos a registo civil obrigatrio, no pode
ser utilizado meio probatrio distinto daquele que o prprio Cdigo prev. Dito de outro modo:
para comprovar os aludidos factos requisito absoluto a utilizao de uma das modalidades
certificatrias que se acham previstas nos artigos 211. e seguintes. Tornar-se-ia portanto, ilegal
pretender provar o estado civil de uma pessoa atravs de um outro qualquer meio18.
Alm destes princpios enunciados nos artigos iniciais do Cdigo, h outros que no se
acham mencionados num determinado preceito concreto, mas decorrem de vrios deles e do
prprio sistema registral. O que desde logo devemos anunciar o princpio da legalidade.
Trata-se de um dos que comum s vrias espcies de registos jurdicos19 e que, em sntese, nos
diz que os factos, anotaes, declaraes, comprovativos ou quaisquer dados contrrios ao que
se acha estabelecido nas disposies legais no podem ser inscritos no registo20. Por isso, o
conservador no poder receber uma declarao quando existe alguma norma que, naquelas
circunstncias, no a permite aceitar21.
70

Outro princpio que vigora no registo civil o que poderemos designar como princpio da
instncia verbal ou princpio da oralidade. Assim, o pedido para que se pratique qualquer acto
de registo ou para que seja fornecido um meio de prova ou ainda normalmente22 para que seja
instaurado um processo, no carece de ser formulado por escrito. A instncia verbal suficiente.
Assim como as declaraes que baseiam os assentos ou outros actos de registo podem ser feitas
oralmente pelos interessados.
H ainda o que poder ser designado como princpio da actualizao oficiosa. No apenas
actualizao, mas tambm com essa caracterstica da oficiosidade, visto tratar-se de um
princpio que se concretiza atravs de uma actuao oficiosa dos servios.
Trata-se do seguinte: por um lado, o registo civil visa publicitar o estado civil dos cidados
de uma forma permanentemente actualizada, mas, pelo outro, os factos que modificam o estado
civil podem ocorrer em vrios e distintos locais. Por isso, desde os primrdios da instituio do
registo civil, se foi considerando que as conservatrias deviam comunicar oficiosamente umas
com as outras atravs do envio de boletins (cuja recepo era tambm comprovada) os quais
consentiam que fossem sendo averbadas aos assentos todas as alteraes relevantes do seu
contedo. Isto permitia conhecer o estado civil das pessoas de um modo habitualmente
actualizado. Esta filosofia tem-se sempre mantido (e bem) nas sucessivas alteraes
legislativas, com a nica diferena de que os actuais meios tcnicos facultam que essas
intercomunicaes se faam electronicamente e quase sempre de modo fcil e automatizado.
Tem tambm sido indicado um outro princpio (embora entre ns de introduo recente 23)
e que habitualmente se diz ser caracterstico do registo civil: o da gratuitidade. Com ele quer-se
significar que a maior parte dos actos fundamentais relativos ao estado civil das pessoas
designadamente os assentos de nascimento, perfilhao, casamento urgente, bito e outros so
gratuitos24. A pessoa quando nasce tem direito a que o seu nascimento fique inscrito no registo
civil imediata e gratuitamente, comprovando-se portanto desde logo a sua prpria cidadania.
3. Os factos sujeitos a registo acham-se indicados no n. 1 do artigo 1. 25 e, ao percorrer as
sucessivas alneas vemos que da a) h) e depois a o) e p) respeitam efectivamente a factos de
registo civil e portanto ao estado civil dos cidados. Aparecem, todavia a nosso ver
inexplicavelmente26 e qui inconstitucionalmente27-28 as alneas j) a n) que no tratam de
factos correspondentes ao estado civil.
Iremos assim ver, daqueles factos que o artigo 1. enuncia, apenas os que importam
finalidade e objecto do registo. So eles: 1) o nascimento; 2) a filiao; 3) o casamento; 4) o
bito todos estes que so registados por assento e, 5) a adopo; 6) a regulao do exerccio
do poder paternal; 7) a sua inibio ou suspenso; 8) a interdio ou inabilitao definitivas; 9)
a tutela de menores ou interditos e a curadoria de inabilitados; 10) a curadoria de ausentes e a
morte presumida que ingressam no sistema registral atravs de averbamento ao assento de
nascimento 11) as convenes antenupciais; e, 12) os factos extintivos ou modificativos do
contedo do facto registado que so averbados ao assento respectivo. Note-se, porm, que a
filiao pode no ser e a maior parte das vezes no registada por meio de um assento
autnomo (como quando se trata da perfilhao ou da declarao de maternidade), mas sim
como uma meno prpria do assento de nascimento (e ser a propsito deste assento que
abordaremos a filiao) e tambm que as convenes antenupciais e alteraes do regime de
bens so publicitadas registralmente por meno no assento de casamento ou por averbamento a
este (quando apresentadas posteriormente).
Os registos so feitos29 nas conservatrias: as conservatrias do registo civil e a
Conservatria dos Registos Centrais, que a lei considera rgos privativos do registo (art.
8.), podendo tambm s-lo e o Cdigo ento diz, ao que nos parece, de modo no rigoroso,
que a ttulo excepcional30 por rgos especiais, que so os que vm referidos no artigo 9.,
cabendo realar os consulados que so organismos oficiais e que, fundamentalmente para as
comunidades portuguesas que residem e trabalham no estrangeiro, tm uma importncia muito
significativa, j que para elas praticam, na respectiva rea, a maior parte dos actos de registo
civil e notariais. Os registos que lavram devem, no entanto, ser integrados em suporte
informtico no registo civil nacional, de harmonia com o estatudo no artigo 5.. Isto para que
71

a base de dados do registo civil possa estar em condies de publicitar de uma forma
permanente e actualizada, o estado civil de todos os cidados nacionais.
As conservatrias tm, em razo da matria, competncia genrica, como resulta do
disposto no n. 1 do artigo 10., quando diz que lhes cabe efectuar o registo de todos os factos:
face da actual legislao tm tambm, em razo do territrio, uma competncia geral que
salvo disposio especial (como diz o artigo 12.) abrange todo o territrio portugus,
qualquer que seja a nacionalidade dos indivduos a quem os factos digam respeito.
A Conservatria dos Registos Centrais (que em tempos era a nica competente para
registar os factos ocorridos no estrangeiro) tem hoje uma competncia limitada aos actos e
factos indicados no artigo 11., que respeitam principalmente aos factos ocorridos no
estrangeiro31. Alm disso, tem ainda competncia para outros actos, sobretudo os relativos ao
Registo Central da Nacionalidade, a que alude o Captulo II do Ttulo II do Regulamento da
Nacionalidade Portuguesa, aprovado pelo Decreto-Lei n. 237-A/2006, de 14 de Dezembro
(actos esses que obviamente so de grande relevo, mas dos quais aqui no iremos tratar).
Quaisquer peties ou documentos que sejam dirigidos Conservatria dos Registos
Centrais podem ser apresentados numa das conservatrias do pas que, assim, nesses casos,
funcionam como intermedirias daquela (artigo 13.).
A forma de efectuar os registos hoje totalmente informatizada. Foram, pois, revogados os
artigos 18. a 38. que tratavam dos livros e verbetes, assim como as que previam a reduo a
auto de certas declaraes prestadas (v.g. as do art. 64.) 32. Alis, prev-se ainda que o
contedo dos anteriores livros de assentos venha a ser todo informatizado, designadamente
atravs do processo de digitao33, permitindo-se assim a imediata intercomunicao das
conservatrias, que anteriormente era feita sobretudo atravs dos boletins enviados pelos
correios. Consequentemente, foram revogadas as disposies que se lhes referiam (v.g. art.os
35., 75. e 218.).
Se o acto (v.g. um assento de nascimento) tiver sido feito numa conservatria e um outro
(v.g. o casamento), que lhe deva ser averbado, constar de uma outra, haver lugar a um
averbamento que deve ser imediata e directamente efectuado no sistema (que nico e geral
para todo o Pas). Assim como, se em qualquer momento se detectar que determinado
averbamento ainda no foi feito pode e deve qualquer conservatria faz-lo logo. Isto
porque, como se disse, nenhuma delas tem uma determinada competncia territorial: qualquer
uma competente para praticar todos os actos, seja a que local for do territrio nacional 34.
4. O conceito de partes , em registo civil bem mais abrangente do que na lei processual
civil. Com efeito, o artigo 39. refere que so partes no s as pessoas a quem o facto diz
directamente respeito, como tambm as pessoas de cujo consentimento dependa a plena
eficcia deste e ainda com um alcance que diramos essencial, os declarantes35. Nos processos
de registo e como j muito bem se observou o Cdigo utiliza ainda a expresso partes num
sentido amplo de interessados36.
Alm das partes que so os intervenientes principais h outros que designaramos
como acidentais e que so todos os outros a que aludem os artigos seguintes (41. a 45.). Tratase dos intrpretes, procuradores e testemunhas. Os primeiros podem ser nomeados quando as
partes necessitem nos casos de surdez, mudez37 ou de ignorncia da lngua portuguesa.
Os procuradores devem, em qualquer caso, ter poderes especiais para o acto (n. 1 do
art.. 43.) e no caso do acto do casamento s so admitidos para um dos nubentes (n. 1 do art.
44.) e o instrumento de procurao deve sempre identificar o outro nubente e a modalidade do
casamento (n. 2).
A interveno de testemunhas facultativa para as partes nos casos dos assentos de
nascimento (duas) e de casamento (entre duas e quatro), mas pode ser obrigatria em qualquer
espcie de assento se ao conservador se suscitarem dvidas fundadas38 acerca da veracidade
das declaraes ou da identidade das partes (n. 2 do art. 45.). Exigindo a lei que as
testemunhas sejam pessoas idneas e maiores ou emancipadas (n. 1 do art. 46.), no
considera, todavia, que o parentesco ou afinidade quer com as partes quer com os funcionrios
seja motivo de impedimento (n. 2) ao invs do que ocorreria no processo civil39.
72

5. Os actos de registo so de duas espcies: os assentos e os averbamentos (art. 50.) e,


por seu turno, os assentos tambm podem ser lavrados por duas formas: por inscrio e por
transcrio (art. 51.). A lei no define estas duas modalidades de assentos: apenas enumera os
que so lavrados por inscrio (art. 52.) ou por transcrio (art. 53.). No entanto a distino
facilmente perceptvel. Diremos que o registo por inscrio tem lugar quando o ele feito com
base em declarao prestada directamente ao funcionrio do registo civil (sendo certo que no
estrangeiro quem desempenha a funo o agente diplomtico ou consular, que na rea da
respectiva jurisdio tem competncia directa para a prtica de actos do registo civil). Nos
assentos lavrados por transcrio tal declarao indirecta, ou seja, feita a outrem que no o
prprio funcionrio que vai lavrar o registo. Por isso este efectuado, no em face da prpria
declarao directa, mas sim com base num ttulo (documento ou declarao) de diversa espcie
e provenincia admitidas por lei (v.g. num auto, num duplicado, numa comunicao) onde, a,
que ficou exarada a declarao directa que o interessado fez.
Os assentos tm determinados requisitos que so comuns s duas espcies (art. 55.) e
outros que apenas existem para os lavrados por transcrio (art. 56.). No parece que levantem
dvidas e, por isso, faremos apenas um breve comentrio: a alnea d) do n. 1 do artigo 55. tem
nova redaco, mas passou a conter uma superfluidade: sendo a declarao directa j se sabe
que prestada na conservatria, portanto feita perante oficial pblico. Por outro lado,
eliminou-se o requisito da assinatura das partes que constava da anterior redaco e, esse sim,
parece-nos que era indispensvel40 manter, at porque seria facilmente digitalizvel, podendo
integrar (com o recurso a uma tcnica hoje simples) o assento informatizado. Os assentos depois
de lavrados devem (como diz o art. 61.) ser lidos na presena de todos (e eventualmente
corrigido algum lapso) sendo depois aposto o nome do conservador ou do oficial que o lavrou,
aps o que fica completo, no podendo o seu texto ser alterado (art. 62., n. 1) no sentido
de adulterado muito embora o seu contedo possa ser emendado em processo prprio
(v.g. de rectificao) e modificado por posterior averbamento.
Os averbamentos so, pois, uma espcie abreviada de registos lavrada com referncia
ao assento respectivo e de harmonia com o modelo legal (art. 73., n. 1) que se destina
essencialmente a alterar, completar ou actualizar o contedo dos assentos. A lei pormenoriza
(respectivamente nos artigos 69., 70. e 71.) quais os averbamentos que, em especial, devem
ser efectuados aos trs basilares assentos: de nascimento41, casamento e bito. Indica ainda (art.
72.) que ao assento de perfilhao poder ser ulteriormente averbado o assentimento do
perfilhado.
A feitura dos averbamentos oficiosa. Assim, por ex., quando lavrado o assento de
casamento, deve este ser imediata e oficiosamente averbado ao assento de nascimento dos
cnjuges. E o mesmo ocorre com respeito aos diversos factos e relativamente aos vrios
assentos a que aludimos. No caso de haver incertezas sobre a localizao do assento a que o
facto tenha de ser averbado, deve a conservatria tomar todas as providncias necessrias para a
sua localizao (e identificao) e se porventura houve omisso ou erro no assento tambm deve
ex officio ser instaurado o competente processo de justificao (art. 77.). Por outro lado, se
for detectado que um averbamento que devia ter sido lanado no o foi, dever igualmente a
conservatria tomar oficiosamente as providncias necessrias para suprir essa omisso (art.
81.).
6. Nas disposies seguintes (art.os 83. e segs.) o Cdigo trata da omisso, dos vcios, do
cancelamento e da rectificao dos registos.
Quando se verifica que determinado registo no est feito est omisso no sistema
registral h que promover oficiosamente o seu suprimento, para o lavrar com a possvel
brevidade e, evidentemente, com a necessria certeza e segurana quanto s menes que dele
ho-de constar. Para tanto, a lei tem basicamente dois caminhos (art. 83., n. 1): 1.) tratandose de um registo a lavrar por inscrio, h que instaurar um processo de justificao
administrativa42 (de que falaremos) para que, nele, o conservador decida como deve ser lavrado
o registo, fixando os seus elementos (art. 84.); 2.) se o registo tiver de ser lavrado por
73

transcrio, deve o conservador diligenciar para que a entidade respectiva remeta


conservatria o ttulo que ir basear o registo e s se no for possvel obter esse ttulo que
ento se segue o caminho como se o registo houvesse de ser lavrado por inscrio (al. d)).
Os vcios do registo que o Cdigo contempla so dois: a inexistncia e a nulidade. A
primeira , evidentemente, mais grave, embora o seu regime seja, em termos de registo civil,
algo diverso daquele que em geral se diz43 como atinente ao negcio jurdico, desde logo
porque exige um processo para a sua declarao (art. 86.). Os casos de inexistncia so os
previstos no n. 1 do artigo 85.44 e os de nulidade os indicados nas quatro alneas do artigo 87..
No levantando especiais dificuldades, no carecemos de os enumerar, ainda que o legislador
tenha sentido necessidade de esclarecer que no se verifica a falsidade nos termos genricos a
que alude o n. 2 do artigo 372. do C.C., mas sim e apenas nas situaes especificadas nos
artigos 88. e 89.. A primeira parte do artigo 90. diz o que bvio: a nulidade do registo s
pode ser invocada depois de declarada, mas a parte final contm uma novidade45
relativamente ao regime geral: por deciso do conservador.
Verificando-se que o registo ou o prprio facto registado inexistente ou nulo h que o
cancelar. Os casos em que o registo deve ser cancelado esto contemplados nas sucessivas
alneas do n. 1 do artigo 91. 46. Uma nota ainda quanto parte final da alnea b): o registo de
casamento nulo ou anulado no pode ser cancelado, visto que o casamento putativo produz
efeitos face ao disposto no artigo 1647. do C.C. (diversamente do que ocorre com o inexistente,
que, no produzindo qualquer efeito art. 1630. pode ser cancelado).
Quando se coloca a questo do cancelamento, para o averiguar e decidir deve ser
instaurado um processo de justificao administrativa, que todavia dispensado nos casos
(previstos nas alneas c) e d)) de duplicao do registo e de ele ser lavrado em conservatria
incompetente47, casos estes em que a lei se contenta com o simples despacho do conservador
(n. 4).
As ltimas disposies artigos 92. a 95. do captulo que sucintamente estamos a
analisar falam-nos da rectificao do registo.
Resulta do disposto no artigo 92., n. 1, que quando o registo sofre de um vcio que no
seja o da inexistncia ou nulidade susceptvel de ser rectificado, mas quando se tratar
daquelas graves situaes (inexistncia ou nulidade) deve ser cancelado. A lei, todavia, ter
utilizado o conceito de rectificao do registo em sentido amplo (alis todas as disposies em
causa integram a Subseco IV, sob a epgrafe Rectificao de registo), abrangendo tambm
o procedimento que deva conduzir ao cancelamento48.
o conservador que deve ajuizar da necessidade de accionar esse procedimento, podendo
sempre instaur-lo oficiosamente49 (n. 3 do art. 92.) e tem mesmo de o fazer quando a culpa
for dos servios (n. 2).
O modus faciendi simples: consiste habitualmente num mero despacho (n. 1 do art.
93.) e s quando, face aos documentos, tal for manifestamente impossvel ou se tratar de um
caso de cancelamento (inexistncia ou nulidade) que h lugar a um processo propriamente
dito. Este , em princpio, o de justificao administrativa (n. 2 do art. 93.). Contudo,
quando existirem dvidas acerca da identidade das pessoas, ento o processo ter de ser o da
justificao judicial (art. 94.).
A rectificao (ou o cancelamento) do registo feita por meio de averbamento, mas pode
ser integrada no texto do assento e at, se os interessados pedirem, pode mesmo ser feito um
novo registo, cancelando-se o que foi rectificado (art.os 92., n. 4 e 95., n. 1).
Vejamos agora sucintamente o essencial da matria relativa aos trs principais assentos:
nascimento, casamento e bito. Aludiremos por ltimo aos processos e meios de prova.
7. O primeiro e mais significativo facto registvel a que alude a alnea a) do n. 1 do
artigo 1. o registo de nascimento.
O registo de nascimento pois o primacial registo, o bsico, aquele que define a identidade
do cidado e onde tambm ficam consignados direitos fundamentais, cabendo desde j realar o
basilar direito de personalidade que o direito ao nome. , alem disso, o registo que comprova
o estado civil, visto que a esse assento que imediatamente vm a ser averbadas todas as
74

alteraes que ao longo da vida do cidado o seu estado civil vai sofrendo e, por ltimo, onde
tambm averbado o bito. Por isso, o registo de nascimento prova a cidadania da pessoa, a sua
nacionalidade50, o seu estado civil e at se viva ou se j faleceu. assim, no registo civil, o
assento que deve ser considerado principal, visto que a ele que os factos registveis so
(atravs de sucessivos averbamentos) entre si conectados51.
O registo feito com base na declarao de nascimento, que tem o prazo legal de 20 dias
para ser efectuada e, no territrio nacional52, pode s-lo em qualquer conservatria do registo
civil ou em unidade de sade autorizada53 e onde a parturiente ainda se encontre (artigo 96.).
Se, porm, for excedido o prazo, a declarao deve ser igualmente prestada sem que haja lugar a
qualquer sano54. Existe, sim, a obrigatoriedade das autoridades (ou mesmo qualquer pessoa)
participarem o facto ao conservador ou ao M. P. (artigo 98.). A lei no quer que qualquer
nascimento fique por registar. H, porm, lugar a alguns cuidados legais (indicados no artigo
99.) quando o nascimento tiver ocorrido h mais de um ano (n. 1) e tambm a obrigatoriedade
da interveno de duas testemunhas e se possvel de documento comprovativo da veracidade
das declaraes, quando o nascimento ocorreu h mais de 14 anos (n. 2)55.
A declarao deve, em primeiro lugar, ser prestada pelos pais, por outros representantes
legais do menor ou por quem para tal seja por eles mandatado (em mero escrito particular).
Poder ainda e sucessivamente s-lo pelo parente capaz mais prximo e pelo representante da
unidade de sade onde ocorreu o nascimento (artigo 97.). Existe, portanto, para todas essas
pessoas que tomaram conhecimento da ocorrncia do nascimento a obrigao de participar e
promover o registo desse facto. E claro que sendo a obrigao cumprida por qualquer delas as
demais ficam desoneradas da incumbncia (n. 2).
Logo que lavrado o registo de nascimento, sero efectuadas (logo que publicada a Portaria
respectiva) por via electrnica, algumas comunicaes para efeito da inscrio da criana nos
respectivos servios (segurana social, finanas e, eventualmente, o das crianas em risco) de
harmonia com o disposto no artigo 102.-A.
Como j se frisou no existem actualmente limitaes quanto competncia territorial das
conservatrias, mas subsiste o conceito da naturalidade do nascido que, alm do lugar em que
o nascimento ocorreu, foi alargado (depois do Cdigo de 78) ao da residncia habitual da
me. Sendo evidente que a naturalidade importante para a prpria identificao da pessoa, o
que certo que o lugar do nascimento pode ser ocasional e fortuito e por isso pouco relevante,
pelo que o legislador considerou que tambm podia ser indicado por quem faz a declarao do
nascimento o da residncia habitual da me. S que, se os pais no estiverem de acordo ento
a naturalidade ser obrigatoriamente a do lugar do nascimento (artigo 101.).
O assento de nascimento deve conter determinados elementos (especificados no n. 1 do
artigo 102.) que, estando ligados ao incio da personalidade, envolvem tambm o
acoplamento de noes biolgicas e jurdicas56. Para alm da data do nascimento, do sexo, da
naturalidade, da filiao identificao (quando possvel) dos pais e dos avs e de outras
eventuais menes, avulta, como a mais relevante, o nome.
O direito ao nome , consabidamente, um dos bsicos direitos de personalidade57, que
toda a pessoa tem, como diz o n. 1 do artigo 72. do C.C., e o que consta do assento de
nascimento. Ao tratar deste, o Cdigo explica no artigo 103. que o nome indicado pelo
declarante e s se porventura o no fizer que ento deve s-lo pelo funcionrio que
recepciona a declarao58 e que ter, no mximo, seis vocbulos gramaticais, simples ou
compostos59, dos quais s dois como nome prprio e quatro como apelidos que pertenam ou a
que tenham direito ambos ou um s dos pais60. Os nomes prprios (como indica a alnea a) do
n. 2) devem ser portugueses salvo nos casos referidos nas alneas b) e c) e constantes da
onomstica nacional61 no devendo levantar dvidas quanto ao sexo e a irmos no pode ser
dado o mesmo nome, salvo se um for falecido.
O nome dever, em princpio, acompanhar a pessoa durante toda a sua vida, ainda que lei
admita a sua alterao nuns casos (objectivamente justificados) de modo fcil e imediato (os
previstos no n. 2 do art. 104.)62 e noutros apenas mediante autorizao do conservador dos
Registos Centrais (a que alude o n. 1) e precedendo um processo prprio onde a questo
decidida: o processo de alterao de nome regulado nos artigos 278. e seguintes63.
75

O Cdigo nas subseces seguintes do registo de nascimento trata dos casos especiais
do registo de abandonados e dos nascimentos ocorridos em viagem. Consideram-se
abandonados (como refere o art. 105.) os recm-nascidos de pais desconhecidos que forem
encontrados ao abandono, mas tambm dir-se-ia que apenas para efeitos do registo e por
extenso do conceito64 os menores de 14 anos, ou dementes de qualquer idade65, cujos pais se
ausentaram para parte incerta deixando-os ao desamparo. O abandonado deve ser apresentado
o mais brevemente possvel (no prazo de 24 horas e com suas roupas e pertenas) autoridade
administrativa ou policial e esta que deve promover o registo de nascimento, devendo para tal
levantar um auto. A lei preocupa-se com a futura possibilidade de completa identificao do
abandonado e com a feitura do assento (artigo 102.) e, por isso, o auto ter de conter as
referncias que o n. 2 do artigo 106. menciona.
No caso de o nascimento ocorrer em viagem de navio ou avio (por terra no tem hoje
especialidade alguma artigo 111.) a autoridade de bordo lavra o assento em duplicado e no
primeiro porto ou aeroporto em que se entre, se for estrangeiro, esse duplicado entregue
entidade diplomtica ou consular que lavrar o assento e, sendo nacional, remetido (no prazo
de 20 dias) Conservatria dos Registos Centrais.
Dissemos que o nome era a primeira e bsica meno do assento de nascimento. A outra
cuja grande importncia resulta bvia a filiao, que resulta do vnculo geracional e que afinal
motiva todo o parentesco66. Quando a Ordem Jurdica acolhe e reconhece este vnculo,
mormente em conformidade com o mencionado no assento de nascimento, diz-se que h o
estabelecimento da filiao67
Quanto ao estabelecimento da maternidade, por regra no se suscitam dvidas mater
semper certa ainda que a lei assuma certas cautelas, tais como a da comunicao me se a
declarao no tiver sido feita por ela prpria ou pelo seu marido (artigo 113.), cautelas essas
que so maiores se o nascimento tiver ocorrido h mais de um ano e se a declarao no tiver
sido feita pela me ou se ela no estiver presente ou representada no acto de registo. Em tal caso
a pessoa indicada como me deve ser notificada pessoalmente para no prazo de 15 dias
confirmar a maternidade, sob a cominao de o filho ser considerado seu. Se negar o facto, a
meno da maternidade fica sem efeito (artigo 114.). Em tal caso, assim como em qualquer
outro em que a maternidade no conste ou deixe de constar do assento e salvo no caso de
parentesco prximo (n. 2 do art. 115.) o conservador remeter certido ao tribunal, sendo
portanto a situao decidida judicialmente (artigos 115. e 1808. e segs do C.C.).
No que toca paternidade h essencialmente as seguintes hipteses: 1) ou existe a
paternidade presumida (artigos 1826. e segs do C.C.) ou ela reconhecida (artigos 1847. e
segs do C.C.) usualmente por declarao prestada pelo prprio pai no momento do registo e
ento (salvo no caso do art. 119.) essa que deve constar do assento, ou; 2) a paternidade
desconhecida e nesse caso (como vimos no da maternidade) deve ser remetida certido ao
tribunal a fim de poder ser averiguada oficiosamente a identidade do pai (artigos 121. e 1864.
e segs do C.C.). A hiptese do artigo 119. diferente: ao fazer a declarao de nascimento a
me diz que o nascido no filho do marido. Ora, tal declarao afasta a presuno de
paternidade decorrente do n. 1 do artigo 1826. do C.C. Se o pai biolgico estiver presente
admitido o reconhecimento voluntrio e essa paternidade a que ficar a constar do assento68.
Quando a maternidade ou a paternidade no ficar a constar do assento de nascimento, mas
apenas posteriormente vier a ser determinada voluntariamente haver lugar a um assento
prprio: no caso da maternidade chama-se o registo de declarao de maternidade (artigos
125. a 128.) e no da paternidade denomina-se registo de perfilhao (artigos 130. a 133.).
Na hiptese da determinao ser judicial o facto ir ingressar no sistema registral apenas 69
atravs de averbamento ao assento de nascimento (artigo 69., n. 1, b)), o que tambm ocorre
quando o estabelecimento da filiao feito por testamento ou por escritura.
Os requisitos destes assentos esto referidos no artigo 126. (na perfilhao ex vi do n. 1
do art. 130.), devendo notar-se que, de acordo com o disposto no artigo 1857. do C.C.,
quando o filho maior ou emancipado, torna-se necessrio que d o seu assentimento para
que a perfilhao produza efeitos, pelo que essa anuncia, podendo ser prestada a todo o
76

tempo (art. 131., n. 1), deve constar do texto do assento (n. 2 do art. 130.). Quando a
perfilhao havida como secreta, tambm o assento o deve ser (art. 133.).
Nas hipteses de estabelecimento de filiao, alterao de nome e outras (tais como a
adopo plena) a lei (art. 123.) permite que esses factos (que so averbados ao assento de
nascimento) fiquem integrados no texto do assento, mediante a feitura um novo assento de
nascimento. Trata-se de situaes posteriores feitura do assento e que se poderiam considerar
depreciativas para o cidado em causa ou qui adversas reserva da sua vida privada e que
portanto ficaro mais resguardadas atravs de um novo registo em que no mencionada a
existncia de alteraes.
8. O assento que o Cdigo trata na Seco seguinte (Seco III) o de casamento. No
comea, todavia, pelo registo, mas sim pelo processo preliminar de casamento 70. Este
processo preliminar que o Cdigo regula, mas que tambm imposto pela lei civil destinase a comprovar a capacidade matrimonial dos nubentes, isto , se existem ou no impedimentos
celebrao do casamento (art.s 1600. e segs. do C.C.) e s pode ser dispensado nos casos
previstos no artigo 1599. do C.C.
Este processo inicia-se com a declarao para casamento (art.. 135.) feita pelos
nubentes ou por seu procurador ou ainda mas neste caso atravs de requerimento pelo
proco, no caso de casamento catlico, ou pelo ministro do culto respectivo, nas hipteses de
outras religies. Esta declarao (ou requerimento) alm de identificar os nubentes tem de
conter outras menes que o artigo 136. enumera, percebendo-se que algumas se destinam a
verificar a inexistncia de impedimentos. Tal a hiptese da menoridade de qualquer dos
nubentes (ser necessrio identificar os pais ou, sendo o caso, o tutor) ou das novas npcias (e o
artigo 139. esclarece como se prova a no vigncia do anterior casamento). H ainda as que
respeitam indicao da modalidade do casamento, existncia de conveno antenupcial, de
filhos e eventualmente ainda outras que a disposio menciona.
A declarao (ou requerimento) deve por norma ser acompanhada dos documentos
previstos no artigo 137., cabendo, no entanto, notar que habitualmente no ser necessrio
anexa-los fisicamente, uma vez que a prpria conservatria, logo quando feita a declarao,
deve oficiosamente comprovar pela base de dados do registo civil (n. 4 do art. 137.) e
eventualmente ainda junto de outras entidades (caso do n. 7 o contedo de tais documentos
(v.g. e designadamente os registos de nascimento dos nubentes)). Haver, no entanto,
necessidade daquela juno fsica noutras hipteses, como a de nubente estrangeiro, cuja
certido de nascimento dever obedecer forma exigida pela lei do seu pas ( n. 2).
No caso, embora raro, de no ser vivel obter, em tempo til, a prova pelos meios normais
dos registos de nascimento dos nubentes (ou dos de bito que se mostrem necessrios) a lei
permite que ela seja feita atravs de certificados de notoriedade (n. 5) que sero emitidos
mediante a instaurao do processo de suprimento da certido de registo regulado nos artigos
266. e seguintes.
O processo preliminar pblico (artigo 140.) no sentido de pode ser dada a conhecer a
qualquer pessoa a identidade dos declarantes, o seu intuito de contrair casamento e certos outros
elementos da declarao (n. 1). At recente reviso do Cdigo fazia parte deste processo a
publicao de editais contendo esses dados (a prpria epgrafe do art. 140. era afixao de
editais), mas tal meio de conferir publicidade foi revogado e, presentemente, ela apenas feita
atravs da entrega a quem o solicite de uma cpia da parte da declarao que contenha os
sobreditos elementos.
A publicitao do intuito de casar que os nubentes declararam tem sobretudo em vista
apurar se existem impedimentos ao casamento. E os prprios funcionrios da conservatria que
o constatem devem declar-lo, assim como qualquer pessoa que deles tenha conhecimento. No
caso de que algum venha a ser declarado o processo suspende-se at que cesse ou venha a ser
dispensado71 ou ento que por deciso judicial o aparente impedimento venha a ser julgado
improcedente.
Uma vez instaurado o processo pode haver lugar a algumas diligncias instrutrias (artigo
143.), mas no as havendo logo no prazo de um dia proferido o despacho final, no qual o
77

conservador verifica a identidade dos nubentes, a existncia ou no de impedimentos e a sua


capacidade matrimonial, concluindo por autorizar o casamento ou ento por mandar arquivar o
processo. Este despacho notificado aos nubentes e, no caso (normal) da autorizao, o
casamento dever ser celebrado no prazo de seis meses (art. 145.). Quando o casamento no
celebrado na conservatria (como no caso do casamento catlico ou do civil sob forma
religiosa) h lugar passagem de um certificado o qual contm os elementos previstos no artigo
147. e se diz que os nubentes podem contrair casamento. Este certificado tem de ser entregue
(v.g, por via electrnica) ao respectivo celebrante para que o casamento se possa realizar.
Todavia, se depois do despacho favorvel (ou da passagem do certificado) houver conhecimento
de impedimentos, a celebrao do casamento dever ser sustada (art. 148.).
Um dos impedimentos que pode ser dirimente no caso previsto na al. a) do artigo 1601.
do C.C. ou impediente no da al. a) do artigo 1604. a menoridade. Ora, tal impedimento
impediente deixa de existir quando for dada autorizao pelos pais (ou, sendo o caso, pelo tutor)
ou ainda sendo suprida pelo conservador (n. 1 do art. 1609 do C.C.). A autorizao (ou
consentimento, como chama o C.R.C.) pode ser prestada por qualquer das formas previstas no
artigo 150..
Quando o despacho final do conservador for favorvel o casamento, pode celebrar-se no
prazo de seis meses. Todavia, se o no for, o processo tambm pode ser revalidado (n. 2 do art.
145.). De qualquer modo, para que o casamento se possa celebrar e salvo no caso do
casamento urgente necessrio, como dissemos, que tenha havido a aludida deciso
favorvel.
O casamento72 um acto solene73 e deve obedecer a uma formalidade prpria
pormenorizada no artigo 155. que visa sobretudo confirmar e assegurar que os nubentes
pretendem inequivocamente e de sua livre vontade casar74 e que no existem impedimentos.
Algo diferentes so as formalidades na hiptese do casamento urgente (artigo 156.) que, como
sabido, s pode ter lugar nos casos previstos na lei: artigos 1622., n. 1 do C.C. e citado 156.
do C.R.C. Nesse caso, embora possa no ter havido processo preliminar, o acto fica no entanto
sujeito a posterior homologao, que ser recusada nas situaes previstas no artigo 160..
No tocante aos casamentos celebrados no estrangeiro que o podem ser perante as
autoridades locais, ou pelas diplomticas e consulares, ou por sacerdote catlico (art. 161)
tambm exigida a precedncia do processo preliminar. Mas tratando-se de cidado estrangeiro
que queira casar em Portugal, o processo deve ser instrudo com um certificado (art. 166.)
comprovativo da sua capacidade matrimonial. Tambm o portugus que pretenda casar no
estrangeiro dever obter idntico certificado que pode pedir em qualquer conservatria (art.
163.).
O assento de casamento poder ser lavrado por inscrio se for o casamento civil75 ou
por transcrio, nos casos do casamento catlico76 ou civil sob forma religiosa. No primeiro
caso (casamento civil) tem de conter as menes fixadas no artigo 181. (salvo no caso do
casamento urgente em que rege o artigo182.) e no do casamento catlico o assento paroquial
as que esto indicadas no artigo 167.. Quanto ao civil sob forma religiosa as que o artigo 187.A menciona. Em ambas estas hipteses o duplicado do assento lavrado pela entidade religiosa
e que esta tem a rigorosa obrigao77 de enviar (salvo o caso do art. 170.), no prazo legal,
conservatria (artigos 169. e 187.-B) que vai servir de base transcrio no registo, a qual
efectuada no prazo de um dia (artigos 172. e 187.-C). Contudo, os efeitos civis do casamento
no se contam a partir da transcrio, mas antes retroagem data da celebrao do casamento
(artigo 188.).
Note-se que se a celebrao do casamento no tiver sido precedida do processo preliminar
a transcrio s pode fazer-se depois deste ter sido organizado (v.g. artigos 159., n. 1, 173. e
185., n. 1) e, verificando-se que no existem os necessrios requisitos ela no ser efectuada,
s o sendo se os mesmos vierem a ser preenchidos (v.g. artigos 174., 175. e 185., n. 3). Mas
neste caso a lei impe que o assento seja lavrado num brevssimo prazo (indicado nas j citadas
disposies) para que tambm nessas situaes, como em quaisquer outras, o registo essencial
instrumento adjectivo do direito78 fique rpida e devidamente actualizado face realidade
substantiva.
78

Entre as menes do assento de casamento figuram a do consentimento (ou suprimento) no


caso da menoridade e a indicao de haver, ou no, conveno antenupcial. Ela pode ser
celebrada na conservatria e mencionada no assento se for apresentada at celebrao do
casamento ou, sendo posterior, averbada ao assento (artigos 189. e 190.).
9. O outro importante assento de que trata o Cdigo o de bito.
Tambm este registo obrigatrio: o falecimento de qualquer indivduo (nacional ou
estrangeiro) que ocorra em territrio portugus, deve ser declarado, no prazo de 48 horas (artigo
192.) pelas pessoas sucessivamente indicadas nas alneas do n. 1 do artigo 193.. A declarao
verbal, mas ter de ser acompanhada do certificado mdico, que passado gratuitamente e que
luz da cincia mdica tambm confirma o bito (artigo 192., n. 1).
No caso de o declarante no ter podido apresentar o certificado o funcionrio da
conservatria que o deve requisitar (n. 2) e s na impossibilidade absoluta de o mdico
verificar o bito que o certificado pode ser substitudo pelo auto previsto no artigo 195..
E quando nem sequer o auto de verificao tenha sido lavrado? Nesse caso, diz o artigo 199.,
s mediante deciso proferida em processo de justificao administrativa.
Se do certificado mdico constar que a causa da morte desconhecida, ou quando se trate
de morte violenta ou ainda se houver suspeitas de crime, a conservatria deve de imediato
participar tais situaes ao Ministrio Pblico (ou autoridade policial) e o assento s pode ser
lavrado depois da autoridade respectiva comunicar que foi realizada ou dispensada a autpsia
(artigo 197.).
Os requisitos que especialmente devem constar do assento de bito vm indicados nas
sucessivas alneas do n. 1 do artigo 201.. Todavia, o n. 4 esclarece s so indispensveis as
que sejam necessrias identificao do falecido79. As outras, que depois cheguem ao
conhecimento do conservador, so registadas por averbamento ao assento. Tratando-se de
pessoa desconhecida, devem ser feitas as menes a que se refere o artigo 202. e as que possam
concorrer para possibilitar futura identificao do falecido.
O aludido Decreto-Lei n. 324/2007 veio aditar os artigos 202.-A e 202.-B, respeitantes
meno que deve ser feita por cota de referncia ao assento de bito da habilitao de
herdeiros ou do processo de inventrio em que a mesma tenha ficado titulada. Esta meno
necessariamente posterior ao registo do bito, visto que a habilitao s pode ser efectuada ou o
inventrio instaurado com base no assento e no antes dele. Alis, para que este processo possa
ser instaurado (quando obrigatrio) ou a tutela instituda (quando for o caso) devem ser feitas
ao Ministrio Pblico as comunicaes referidas no n. 1 do artigo 210.. Para tanto, o
conservador tem de ouvir o declarante do bito e reduzir a auto as suas declaraes (n. 2).
Devem tambm ser feitas outras comunicaes conforme se indica no n. 3 deste artigo.
Nos casos especiais dos bitos que se deram em estabelecimentos hospitalares ou
prisionais h que comunicar a ocorrncia aos servios (ou postos autorizados) do registo civil
(artigo 203.). So ainda merecedores de acrescidas diligncias os casos dos bitos ocorridos em
viagem (artigos 204. e 205.) e dos que resultem de acidente (incndios, naufrgios, terramotos
etc. e a que se refere o artigo 206.). Nestes, porm, se os cadveres no forem encontrados ou
as vtimas no puderem ser identificadas h lugar ao procedimento mais complexo da
justificao judicial que deve ser promovido pelo Ministrio Pblico por intermdio de
qualquer conservatria (artigo 207.). O mesmo procedimento ter lugar em caso de naufrgio,
(artigo 208., n. 1), mas nessas situaes autoridade martima que incumbe fazer as
averiguaes e a participao ((artigo 208, n. 2).
A respeito do bito o Cdigo contm a subseco V respeitante morte fetal, quando
exista o tempo de gestao de 22 semanas ou superior (artigo 209.). Como sabido, nesse caso
no se trata ainda de pessoa (o artigo 66. do C.C. diz que a personalidade se adquire no
momento do nascimento completo e com vida), pelo que no h lugar a um assento, mas apenas
ao depsito do certificado mdico acompanhado de um auto contendo as menes
especificadas no n. 3 do artigo 209. que o requerente do depsito deve indicar.
O artigo 209.-A veio dispensar a apresentao do certificado mdico se a morte fetal ocorrer
por interrupo voluntria de gravidez.
79

A subseco seguinte (a VI) constituda apenas pelo artigo 210. que obriga a que sejam
feitas determinadas comunicaes (as comunicaes obrigatrias de que falavam os cdigos
anteriores) ou que se disponibilizem as bases de dados para que o Ministrio Pblico possa
tomar conhecimento das situaes sujeitas a tutela ou a inventrio. Foi ainda introduzido o n. 3
obrigando a comunicaes ao ITIJ.
10. Depois de tratar do assento de bito e destas comunicaes, o legislador introduziu
uma nova subseco a VII a que deu o ttulo Procedimentos simplificados de sucesso
hereditria e que no stio da Internet do IRN vm designados como Balco das heranas80.
Estes procedimentos tm em vista, na sequncia do bito, a titulao dos actos respeitantes
habilitao dos herdeiros e partilha ou apenas a um desses actos, sendo certo que o
primeiro (a habilitao) s feito isoladamente quando os interessados no quiserem logo
proceder partilha (art. 210.-G, n. 1) e ainda a feitura dos consequentes registos e o
cumprimento das respectivas obrigaes fiscais. Em suma: trata-se de uma das modalidades,
processada nas conservatrias do registo civil, daquilo que vem sendo designado como balco
nico e que, neste caso, tem a referida designao de balco das heranas81.
A possibilidade da titulao, registo e cumprimento tributrio num s atendimento, que
da competncia do conservador (n. 5 do art. 210.-A), est condicionada legitimidade do
requerente (que pertence ao cabea de casal art. 210.-B)82 e tambm, no tocante partilha, ao
facto de na herana existirem bens sujeitos a registo (art. 210.-A, n. 3).
ainda necessrio que, alm da verificao da qualidade de herdeiro, sejam tambm
verificadas a identidade e capacidade dos interessados e, no caso de representao, a suficincia
dos poderes respectivos. No caso da partilha, deve ainda ser comprovada a titularidade dos
bens e a inscrio matricial (art. 210.-E).
O atendimento presencial nico, sendo feito no mesmo dia, pode ser precedido de um
atendimento prvio para se prepararem os actos necessrios, os quais so sempre realizados
por meios electrnicos (art. 210.-D). A conservatria deve ainda elaborar os documentos
necessrios, efectuar as devidas participaes fiscais, promover a liquidao dos impostos,
efectuar os registos, entregando no final a certido gratuita a que alude a ltima alnea do n.1
do artigo 210.-F. Alm das diligncias subsequentes (comunicaes fiscais e estatsticas art.
210.-J), a pedido dos interessados, a conservatria pode requerer a iseno do IMI, alterao do
domiclio fiscal e da situao matricial dos imveis (art. 210.-I).
Estes
procedimentos
simplificados
de
sucesso
hereditria
podero ser indeferidos no caso de ocorrer alguma das hipteses previstas nas sucessivas alneas
do n. 1 do artigo 210.-L, das quais destacaremos o incumprimento da lei e a existncia de
vcios, omisses ou deficincias impeditivas da prtica dos actos e a verificao de factos que
possam afectar a formao e manifestao de vontade das partes. claro que estas so questes
essenciais que devem constituir um obstculo absoluto83 que impea a realizao desses
procedimentos.
Nas ltimas disposies desta subseco vemos que os artigos 210.-N e 210.-R
referem evidncias (porventura desnecessariamente explicitadas) dizendo o primeiro que se
aplicam subsidiariamente as leis do registo e do notariado e o ltimo que a partilha nesta espcie
de procedimentos tem os mesmos efeitos do que a feita por outras vias. O artigo 210.-O, na sua
essncia, reproduz o conceito de habilitao contido no artigo 83. do Cdigo do Notariado.
Todavia, o seguinte admite a habilitao de legatrios nos casos a previstos. No artigo 210.-Q
est contemplada a impugnao judicial da habilitao, que dar lugar ao respectivo
averbamento e comunicao fiscal que a conservatria deve efectuar.
11. No Titulo III, a partir do artigo 221., vm previstos os processos privativos do registo
civil os quais, como resulta deste artigo, se dividem em duas espcies fundamentais: o
processo comum, chamado de justificao e os processos especiais.
Note-se desde j que esta expresso justificao nada tem a ver com a justificao de
direitos prevista nos artigos 117.-A e seguintes do Cdigo do Registo Predial e 89. e seguintes
do Cdigo do Notariado. Os processos de justificao do registo civil destinam-se a corrigir
80

deficincias de que enfermem os registos, a suprir omisses de assentos, a rectificar erros e a


verificar invalidades, em suma, a sanar irregularidades de actos de registo, bem como a
completar o que tenha faltado, tudo isto de modo a repor a verdade do sistema registral.
Dentro destes processos, aquele que se diria habitual o da justificao administrativa
cuja deciso cabe ao conservador , visto que o Cdigo vigente tornou o da justificao judicial
(cuja deciso cabe ao juiz) verdadeiramente excepcional84, apenas aplicvel s situaes em que
h dvidas acerca da identidade das pessoas a que registo respeita (art. 94.) ou quando se trata
de certos bitos ocorridos em acidente ou em naufrgio (art.os 207. e 208.).
No captulo dos processos o Cdigo comea (artigos 221. a 232.) por tratar das
disposies comuns, seguindo-se o da justificao judicial (artigos 233. a 240.) e s depois
vem regulado o da justificao administrativa (artigos 241. a 244.), apesar deste ser o processo
habitual.
A instaurao de quaisquer processos obedece, em geral, ao princpio da instncia (art.
223.), muito embora o conservador ou mesmo o Ministrio Pblico tenham a obrigao de os
desencadear quando tomem conhecimento dos factos respectivos (art. 229.), como ser o caso
se detectarem algum erro ou omisso. que temos de ter a noo de que, em Registo Civil, o
princpio da verdade (da verdade substantiva, entenda-se) deve sempre substar como regra
bsica e directriz que oriente o conservador para a que a verdade tabular 85 lhe venha, quanto
possvel, a corresponder.
No caso da instaurao oficiosa, o conservador deve elaborar um auto de notcia
(previsto no n. 1 do art. 234. e no n. 3 do art. 241.) e na sua sequncia organizar o processo.
Quando o pedido feito pelos interessados, tambm o mesmo deve ser escrito. Poder, no
entanto, ser formulado verbalmente, mas nessa hiptese a conservatria reduzi-lo- a escrito em
nome do conservador (art. 224., n. 2).
Tratando-se da justificao administrativa a deciso do processo cabe ao conservador e de
justificao judicial ao juiz da comarca, passvel de recurso para a Relao (art. 240.). A lei
esclarece ainda que os processos correm em frias (art. 228.) e logo que transitados em julgado
devem ser remetidos conservatria onde ficaro arquivados (art. 230.) e se executa a deciso.
Em quaisquer processos admitida a prova testemunhal, que deve sempre ser reduzida a
escrito (art. 226.) e o conservador pode tambm efectuar diversas diligncias (art. 227.), tais
como solicitar documentos e informaes que entenda pertinentes para o apuramento dos factos.
Os processos de justificao judicial so instrudos na conservatria e, concluda esta, o
conservador, antes de remeter os autos a juzo, deve proferir um despacho que a lei designa
como informao final (art. 237.) no qual exprime o seu parecer acerca da procedncia da
pretenso. Quando o processo recebido no tribunal deve ter vista do Ministrio Pblico (art.
238.) e s depois concluso ao juiz. At fase de recurso estes processos (como alis
quaisquer processos de registo civil) gozam de iseno de custas (art. 232.).
O processo de justificao administrativa bastante simplificado e clere. A sua instruo
habitualmente apenas documental, o que significa que em regra logo feita quando recebida a
petio ou lavrado o auto de notcia, bem como a inquirio da pessoa a quem o registo respeita
(art. 242., n. 2, 3)86. Segue-se o despacho final no qual se explicitam as razes de facto e de
direito, formulando-se a concluso decisria (art. 243.) e, caso se entenda que necessrio o
recurso via judicial o processo convertido no de justificao judicial (art. 244.).
12. No que toca aos processos especiais, a sistematizao do Cdigo no sentido de
regular primeiramente os que se relacionam com o casamento e s por ltimo (art. os 278. a
282.) tratar do que se prende com o nascimento: o da alterao do nome fixado no assento.
Mas, como j se referiu, sendo este o primeiro (e bsico) registo, comearemos pelo processo de
alterao do nome.
Recorde-se que o nome constante do assento de nascimento pode em certos casos ser
alterado independentemente de qualquer procedimento especial (cf. art. 104., n. 2), mas no
sendo tal a hiptese subsumvel nessa previso legal, s atravs do processo de alterao do
nome se poder modificar o que ficou a constar do registo de nascimento.
A petio deve ser dirigida ao Conservador dos Registos Centrais, visto que actualmente 87
a ele que cabe a deciso do processo, que admite recurso judicial (art. 282.).
81

No que respeita formulao da pretenso, a primeira observao que necessrio fazer


esta: h que justificar o pedido da alterao. No possvel que o interessado alegue que quer
alterar o nome x para y simplesmente porque quer. Alm de apresentar uma justificao,
incumbe igualmente ao requerente demonstr-la. o que o n. 2 do artigo 278. claramente
explicita. Contudo, dever-se- dizer que as motivaes da mudana do nome podem ser as mais
variadas e que revestem quase sempre um forte grau de subjectividade, pelo que no habitual
haver um entendimento restritivo no deferimento do pedido, nem que seja feita uma complexa
instruo, ainda que o Conservador dos Registos Centrais possa sempre ordenar diligncias que
repute adequadas (art. 279.).
Relativamente aos outros processos especiais respeitantes ao casamento, o Cdigo comea
por tratar dos que se referem aos impedimentos. Nos artigos 245. a 252. do de impedimento
(ou mais compreensivelmente, de declarao de impedimento) e nos 253. e 254. do de
dispensa de impedimento. Ou seja, no primeiro caso trata-se de procurar averiguar se existe ou
no um impedimento que foi denunciado88 e no segundo de os nubentes pedirem que o
conservador decida dispensar (obviamente, quando a dispensa seja admissvel) o impedimento
que os cnjuges reconhecem que existe.
Na hiptese do processo de impedimento os nubentes so citados a fim de poderem
impugnar a declarao do impedimento. Se nada disserem ou confessarem que ele existe o
conservador manda arquivar o processo de casamento (art.os 247. e 248.). Se houver
impugao o processo decidido judicialmente (art.os 249. e 250.), mas a deciso da 1.
Instncia susceptvel de recurso para a Relao (art. 251.).
No caso do processo de dispensa de impedimentos, os interessados devem formular o
pedido, dirigido ao conservador, justificando os motivos pelos quais solicitam a dispensa e
oferecem as provas (documentais ou testemunhais). Produzidas estas e ouvidos os pais ou tutor
dos nubentes menores, o conservador decide. Desta deciso cabe recurso para o juiz da comarca
(cf. art.os 253. e 254.).
Depois desta matria dos impedimentos em geral vem tratado o caso especial da
menoridade no tocante ao suprimento da autorizao para o casamento do nubente menor89.
Neste caso tambm a petio deve ser dirigida ao conservador, juntando-se os documentos e
eventualmente indicando-se testemunhas ou outras provas. Quanto aos pais do menor, (ou tutor)
so sempre citados para se pronunciarem. Pode ainda acontecer que um consinta e o outro no.
Ento, o suprimento referir-se- apenas ao que no tiver dado o consentimento, mas o que deu
dever ( claro, se for possvel) ser ouvido. O conservador decide, mas ponderar se o menor
tem maturidade suficiente e se h razes ponderosas90 que justifiquem que o casamento deva
ser celebrado. Da deciso do conservador pode o interessado recorrer (cf. art.os 256. e 257.).
H ainda dois processos especiais relacionados com a celebrao do casamento: o da
sanao da anulabilidade por falta de testemunhas muito simples, que tem em vista a deciso
do conservador decide aps a justificao do pedido (art.os 258. e 259.) e o de suprimento da
certido de registo (art.s 266. a 270.). O que anteriormente se achava previsto para
verificao da capacidade matrimonial de estrangeiros (Subseco V) foi suprimido
(revogados os art.os 261. a 265.).
Como se indicou, quem pretenda organizar o processo de casamento deve indicar o seu
assento de nascimento e, se no for possvel o acesso base de dados, ter de juntar a respectiva
certido. Todavia, quando ocorra alguma circunstncia que inviabilize tal juno em tempo
til (como no caso do registo se ter extraviado, no ser encontrado ou ter sido lavrado no
estrangeiro) a lei prev que possa ser emitido um certificado de notoriedade do qual fiquem a
constar os elementos bsicos de identificao do interessado, permitindo assim substituir a
prova que normalmente seria feita atravs da certido.
O processo tem uma tramitao simples, visto que depois de apresentada a petio na
qual apenas se exige que o interessado indique o projectado casamento e especifique o dia e
lugar do seu nascimento, a repartio em que foi lavrado o registo e os elementos levados ao
assento91 apenas so feitas as diligncias necessrias92 e o conservador profere logo a
deciso, deferindo ou indeferindo a passagem do certificado.
82

Este s tem validade para o fim em vista embora possa destinar-se a suprir outras
certides (art. 270.) e pelo prazo de seis meses.
O ltimo dos processos especiais a que iremos aludir talvez o mais importante que
processado nas conservatrias do registo civil: referimo-nos o processo de divrcio ou de
separao de pessoas e bens por mtuo consentimento93.
Foi o Cdigo de 95 (citado Dec-Lei n. 131/95) que veio permitir que este processo
corresse seus termos nas conservatrias do registo civil, de harmonia com o programa
legislativo que concretizou uma estratgia de desjudicializao de matrias que no
consubstanciam verdadeiro litgio e tambm porque se constatou a cuidada preparao
tcnico-jurdica reconhecida aos conservadores do registo civil e a especial vocao destes na
rea do direito de famlia94. E, de facto, a experincia tem demonstrado que a tramitao deste
processo nas conservatrias, ainda que inicialmente tivesse suscitado dvidas por parte de
alguma doutrina, o certo que depois de mais de 14 anos da sua aplicao prtica, no tm de
facto ocorrido apreciaes negativas. E para os cidados torna-se mais fcil (e menos
traumatizante) que se decida nas conservatrias.
Inicia-se com o requerimento subscrito pelos cnjuges, ou seus procuradores (art. 271.),
acompanhado dos documentos referidos no n. 1 do artigo 272.. No entanto, o n. 2 logo
esclarece que, excepo da certido da sentena que regulou o exerccio do poder paternal
(prevista na al. c)) e da e da certido da escritura de conveno antenupcial (al. e)), podem todos
os outros, por solicitao verbal dos requerentes, ser elaborados quando tal for necessrio95
na conservatria.
Havendo filhos menores, torna-se necessrio regular o exerccio do poder paternal.
Todavia, existindo acordo entre os cnjuges podem indic-lo e o conservador e este, depois de
fazer uma prvia apreciao96 do mesmo, deve remet-lo a juzo para ser homologado.
No tocante s certides necessrias e conveno antenupcial (se efectuada na
conservatria) deve ser consultada a base de dados do registo civil, pelo que os cnjuges
tambm ficam dispensados da juno desses documentos.
Nos n.os 4, 5 e 6 do artigo 272. esclarece-se que, nada sendo dito em contrrio, os acordos
so aplicveis quer durante a pendncia do processo, quer posteriormente e que se aplicam, com
as adaptaes necessrias, os artigos 142. a 1423. e 1424. do Cdigo de Processo Civil e
ainda que a deciso destes processos da exclusiva competncia do conservador 97. Dessa
deciso cabe recurso para o Tribunal da Relao (art. 274., n.1).
A alterao ao Cdigo operada pelo referido Dec-Lei n. 324/2007 veio introduzir os
artigos 272.-A a 272.-C que prevem a partilha do patrimnio conjugal em que os cnjuges
acordem e os actos consequentes, tais como os relativos titulao da partilha e ao registo dos
bens, bem como liquidao dos impostos devidos. Porque nesta partilha est em causa uma
matria similar da sucesso hereditria (a que j se aludiu) o artigo 272.-C remete para as
disposies que regulamentam esta ltima.
13. O ttulo III do Cdigo trata tambm (e logo no incio) da publicidade e prova dos
registos ou, como diz a epgrafe do Captulo I, dos factos sujeitos a registo 98.
O registo prova-se atravs de certides e pelo acesso base de dados do registo civil,
isto , pelo que nesta existe.
As certides que so documentos autnticos legalmente destinados a atestar o contedo
dos registos (ou de documentos) podem ser integrais, se reproduzem completamente
(integralmente) o teor daqueles, ou de narrativa, se tal reproduo apenas diz respeito a uma
parte do que a totalidade do registo (isto , o assento e os respectivos averbamentos) ou do
documento contm e podem ser subscritas por qualquer funcionrio da conservatria.
As certides, que devero ser passadas imediatamente (logo que solicitadas), podem ser
emitidas por meios informticos ou em suporte de papel e, neste caso, conforme modelo
aprovado ou por fotocpia (n. 1 do art. 216.). Podem tambm ser entregues directamente na
conservatria, enviadas pelo correio ou emitidas por via electrnica (n. 2 do art. 215.).
Podem, em princpio, ser pedidas por qualquer pessoa, embora no tocante ao seu contedo,
a lei tenha uma preocupao: a de que, na medida do possvel, se evite a difuso de elementos
83

ou menes discriminatrias da filiao. Neste sentido, o n. 4 do artigo 212. indica que tais
menes devem ser eliminadas (a no ser nos casos a referidos) e passadas sempre que possvel
por meios informticos. No que respeita ao contedo, regulamentado no artigo 213.. Por
outro lado, nos n.os 2 a 4 do artigo 214. estabelecem-se vrias excepes (incluindo o caso da
pendncia da adopo) regra geral da legitimidade para as pedir.
Alm das certides dos registos, podem tambm ser livremente passadas as dos
documentos arquivados, com excepo do certificado mdico do bito e de registo cancelado 99,
que s o podero ser se o interessado demonstrar ter nisso um interesse legtimo e fundado.
O mencionado Decreto-Lei n. 324/2007 veio introduzir os artigos 220.-A a 220.-F
relativos base de dados do registo civil, que se destina a organizar e manter actualizada,
em suporte electrnico e para tratamento automatizado, a informao relativa ao objecto do
registo civil a fim de poder ser disponibilizada nos termos e dentro dos limites legais.
Os artigos seguintes regulam a responsabilidade por aquele tratamento que cabe ao
presidente do IRN, sem prejuzo da que, no exerccio da sua funo, possa caber aos
conservadores bem como a recolha dos dados, os direitos informao e ao sigilo e ainda a
segurana que deve subsistir nesta espcie de informao.
14. No ltimo Ttulo (o Ttulo IV) o Cdigo comea por se ocupar (no Captulo I) de outro
importante tema: o dos recursos do conservador.
Do que afinal se trata da mesma matria e regulada de modo similar que tambm
surge na parte final dos demais cdigos dos registos: a da impugnao das decises do
conservador100 no sentido de recusar a prtica de qualquer acto de registo nos termos
requeridos. Quer dizer: o interessado pediu (ou declarou) quer um determinado acto de registo
quer um facto porventura a ele sujeito, ou ainda que tal registo fosse efectuado com certas
caractersticas ou menes, e o conservador f-lo de maneira diferente ou pura e simplesmente
no o fez.
Quando em tais casos esse interessado no se conformar com a deciso do conservador, a
lei permite que a venha impugnar por duas vias, pelas quais pode livremente optar: a do recurso
hierrquico e a do recurso contencioso Mas, como bvio, se escolher este ltimo no pode
depois interpor recurso hierrquico101. Contudo, a inversa verdadeira: se a deciso do
Presidente do IRN lhe for desfavorvel, pode depois recorrer contenciosamente (art. 288., n.
1).
O prazo para recorrer , em qualquer dos casos de 15 dias (art. 288., n.1) visto que ao
recurso hierrquico tambm se aplicam as disposies do contencioso (art. 286., n. 4). Este
prazo conta-se a partir da nota dos motivos da recusa que ser entregue e s nesse caso que
entregue102 se o interessado declarar (verbalmente ou por escrito) que quer recorrer (art.
287.).
O recurso hierrquico, ou o contencioso, inicia-se com a petio de recurso na qual o
interessado expe, de modo simples e que no carece de ser articulado, as razes da sua
discordncia com a deciso do conservador e conclui dizendo o que pretende. No primeiro caso
a deciso deve ser proferida no prazo de 90 dias pelo Presidente do IRN (art. 286., n. 4) e no
do contencioso o processo tem vista ao Ministrio Publico e depois proferida a sentena (art.
290.). Desta cabe recurso para o Tribunal da Relao e em certos casos, que sero bastantes103,
para o Supremo Tribunal de Justia.
As ltimas disposies deste captulo versam dois temas diferentes: o artigo 292. trata da
recorribilidade (e como mais claramente dizia a anterior redaco do preceito tambm por parte
do conservador e do Ministrio Pblico) das decises em matria da homologao (ou falta
dela) da transcrio do casamento e da apreciao do valor probatrio de documento emitido
no estrangeiro. Por seu turno o artigo 293. consagra o princpio da irresponsabilidade do
conservador (ou do funcionrio que decidiu) na hiptese de recusa julgada improcedente, salvo,
claro, em caso de dolo.
15. Nos Captulos II a IV (daquele mesmo Titulo IV) vm tratadas as matrias referentes
responsabilidade (civil, penal e disciplinar), estatstica e aos emolumentos.
84

Depois de enunciar genericamente, no artigo 294., que tanto os funcionrios, como os


procos, como os agentes diplomticos e consulares respondem civilmente pelos danos a que
derem causa se no cumprirem as obrigaes que o registo civil lhes impe, o Cdigo
concretiza, nas disposies seguintes, casos especiais de responsabilidade.
Assim, so contempladas trs situaes: no artigo 295. a da no declarao do nascimento
ou do bito por parte de quem estava legalmente obrigado a prest-la (o que implicar a
aplicao da coima a prevista); no artigo seguinte as infraces cometidas pelos procos
relativamente aos casamentos (que podem incorrer no crime de desobedincia qualificada se o
celebrarem sem certificado, ou indevidamente in artculo mortis ou no enviarem o duplicado);
finalmente, no artigo 297. as sanes em que incorrem os funcionrios, tambm no que toca
aos casamentos.
No Captulo III, que tem apenas o artigo 298., dito que as conservatrias devem fornecer
(por via electrnica) s entidades competentes os dados estatsticos com os elementos dos actos
que praticam, nomeadamente os referentes aos assentos e aos processos de divrcio e separao
de pessoas e bens.
O artigo 299. enuncia que pelos actos que as conservatrias praticam so devidos
emolumentos, salvo os casos de iseno. Afigura-se que esta formulao do preceito no ser
a que mais se ajusta ao princpio da gratuitidade prprio do registo civil. Talvez mais adequado
fosse a lei referir ao contrrio, isto , que s so devidos emolumentos nos casos especialmente
previstos na tabela emolumentar.
Na ltima parte do Cdigo, sob o ttulo de disposies transitrias, tratada a matria
das transcries dos actos lavrados no estrangeiro por agentes diplomticos e consulares. A lei
diz que para aqueles que o tiverem sido at 1 de Janeiro de 1968 competente (continua a ser
competente) a Conservatria dos Registos Centrais.
No que concerne s disposies finais so esclarecidos, no artigo 304., os casos da no
obrigatoriedade de serem lavrados alguns registos (relativos a factos anteriores data em que
passaram a ficar sujeitos a registo) e no ltimo o artigo 305. esclarece-se que os assentos
lavrados em Macau durante a administrao portuguesa mantm a sua fora probatria e deles
podem ser extradas certides.
E estas so, em muito breve resumo, as matrias tratadas no Cdigo. Outras pertencem tambm
do mbito do registo civil, designadamente as concernentes nacionalidade e ao respectivo
registo, mas que, como j se aludiu, aqui no vo ser tratadas, cabendo apenas referir que so da
competncia prpria da Conservatria dos Registos Centrais.

* Texto sumariado de apoio s aulas tericas sobre o registo civil, designadamente as ministradas no
3. Ano do Curso de Direito da Universidade Portucalense em 2007/2008.
1 No se pretende dar uma definio de registo civil (que alis no descortinamos na doutrina)
mas to-s enunciar o conceito que expresse a sua principal finalidade. Diga-se ainda que em geral a
doutrina francesa considera que mais rigorosamente se trata do registo dos actos do estado civil (cf.
PLANIOL Y RIPERT, Trait Elmentaire de Droit Civil, 1948, I, pg.232) e outros apontam outras acepes
da expresso registo civil. JOSE PERE RALUY considera que so essencialmente trs: 1) a repartio que
tem a seu cargo o servio registral; 2) o conjunto de livros e documentos que integram e documentam o
estado civil das pessoas; 3) a instituio respeitante publicidade dos factos do estado civil: cf. Derecho
del Registro Civil, I, 1962, pg. 40. Nesta obra o Autor faz tambm um aprofundado estudo do contedo e
definio do estado civil (a partir de pg. 12).
2 Na conhecida obra de CARLOS FERREIRA DE ALMEIDA Publicidade e Teoria dos Registos
(sobretudo a pg. 137 e segs) feita uma sntese histrica do registo civil. tambm dada indicao
bibliogrfica sobre este tema podendo a aprofundar-se o que sumariamente se refere no texto.
3
4

Cf. op cit. na nota anterior, pg. 138.


Curiosamente no Brasil j havia sido mais de 20 anos antes, com a Lei do Registro Civil de 1888.

85

5 Cf. Decreto n. 1 , de 25 de Dezembro de 1910. Dissemos concretizado porque na verdade muito


antes com o Decreto de 16 de Maio de 1836 se havia legislado no sentido de que a matrcula geral de
todos os cidados pertencia ao registo civil (art. 69.). Depois de sucessivos diplomas (inclusive o
prprio Cdigo Civil de 1866) que contiveram normas sobre o registo civil, foi o Decreto de 28 de
Novembro de 1878 que mais pormenorizadamente regulou o instituto.
6 Os conservadores so obrigatoriamente licenciados em direito e juristas especializados que (tal
como os demais congneres que tem a cargo os registos predial, comercial e de automveis) s podem
ingressar na carreira depois de curso, estgio e provas pblicas.
7 Trata-se sobretudo da atribuio de competncia prpria aos conservadores para a deciso de
vrios processos previstos no Cdigo, entre os quais o de divrcio por mtuo consentimento.
8 Depois desta republicao e da elaborao deste texto houve vrias alteraes legislativas que
esto indicadas. Porm, quanto s mais recentes j no houve oportunidade de as referenciar.

Com efeito, o artigo 1. do Cdigo aglutina num nico preceito o que so realidades (fcticas e
jurdicas) muito diferentes: o princpio da obrigatoriedade e o objecto do registo. Os Cdigos anteriores
ao de 95 referiam no artigo 1. quais os factos que constituam objecto do registo civil e no artigo 2.
indicava quais os factos obrigatoriamente sujeitos a registo.
10 Cf. CNDIDA RODRIGUES DIAS, Cdigo do Registo Civil, Comentado, Edio da Autora,
Imprensa Nacional, pg. 21
11 Antes de ter sido consagrada a gratuitidade dos actos (de que falaremos) entre outras sanes
existentes, citem-se as seguintes: se fosse excedido o prazo para declarar o nascimento ou o bito havia
lugar a uma multa; o proco que no enviasse o duplicado do assento do casamento catlico incorria
na pena de desobedincia qualificada (art. 368. do Cdigo de 78); etc. Todavia, actualmente, a lei
continua a prever a responsabilidade civil de funcionrios e outros agentes (artigos 294. e segs), bem
como as sanes indicadas nos artigos 295. a 297..
12 Assim, por ex., tanto os prprios a quem o acto respeita, como qualquer pessoa, seja a que
propsito for, s podem dizer que A e B so casados se existir
o seu registo de casamento. E se o registo faltar o acto no eficaz mesmo para as partes e at, em certos
casos, nem existe.
13 Cf. CARLOS FERREIRA DE ALMEIDA, op. cit. pg. 292.
14 Cf. CASTRO MENDES, Direito Processual Civil, III, 1980, pg. 198.
15 Esta sensivelmente a mesma maneira como enunciado no Cdigo do Registo Predial (art. 7.)
o princpio da presuno de verdade e que o C.R.C. no reproduziu integral e expressamente, ainda que
se deva considerar que se acha contido, ao menos de forma tcita, no prprio artigo 3..
16 Esta ressalva parece contrariar a primeira parte da disposio quando diz que a prova do registo
no pode ser ilidida por qualquer outra. Todavia, como se entende que a prpria presuno iuris et de
iure nunca poder ao ponto de impedir que uma deciso venha a consumar um caso julgado que,
relativamente matria presumida, a fixe de modo diverso, tambm propendemos a considerar que aqui a
deciso judicial quanto ao prprio registo no afasta o conceito da presuno inilidvel. Alis, h quem
entenda (cf. CNDIDA RODRIGUES DIAS, op cit. pg. 25) que a prova fornecida pelo registo goza de
autoridade semelhante do caso julgado pois este verdadeiro acto de jurisdio, cujo valor s pode
ser ilidido mediante a competente aco de registo.
9

17 Tem sido habitual distinguir a publicidade formal da publicidade material, consistindo aquela na
possibilidade do acesso pblico ao que os assentos referem e esta a material ou substantiva na
presuno iuris et de iure do contudo do registo (e que afinal o princpio que se designa como da
presuno de verdade e que j mencionamos). Esta distino tambm referida no registo imobilirio
(Cf. LACRUZ BERDEJO e SANCHO REBULLIDA, Derecho Inmobiliario Registral, 1984, pg. 51).
18 Por isso, tambm em termos de registo predial ou comercial, no correcto que se pretenda
provar o estado de qualquer dos sujeitos (omitido no ttulo) atravs de declarao complementar
(prevista no art. 46. do Cd. Reg. Predial para suprir v.g. determinadas omisses)
19 E tambm ao notariado, muito embora o Cdigo do Notariado, tal como o do Registo Civil, no
enuncie em preceito algum, diversamente do que ocorre no caso dos registos predial e comercial (art.s
68. e 47. dos respectivos cdigos).

Esta uma ideia bastante sucinta. Para mais ampla reflexo pode, entre outros, referir-se a citada
obra de JOSE PERE RALUY, que dedica todo o Captulo XXIV (pgs. 297 e segs.) qualificao e anlise
do princpio da legalidade. Diz a certa altura este Autor: a exigncia do princpio da legalidade e da
adequao do Registo realidade extraregistral, exigem imperiosamente que se dote o Registador de uma
20

86

faculdade qualificadora (). A supresso da funo qualificadora suporia o derrube das garantias bsicas
do Registo (pg. 297).
21 Para tanto deve ser feito o juzo de qualificao. So inmeras as circunstncias que se podem
ocorrer. A mero ttulo exemplificativo, dir-se- que no pode ser aceite uma declarao para casamento (e
muito menos que ele seja celebrado) se existe entre os nubentes um impedimento dirimente; ou que num
registo de nascimento no pode consignar-se a indicao de uma paternidade no presumida, nem
reconhecida, nem que se pode vir a reconhecer.
22 Dizemos normalmente visto que no sempre. Por exemplo, para que seja instaurado o
processo de divrcio necessrio que os interessados apresentem requerimento escrito e devidamente
subscrito (art. 271.).
23 Recorde-se que ainda na tabela emolumentar referente ao Cdigo de 78 (que antecedeu o vigente
de 95) os assentos de nascimento e bito no eram gratuitos.
24 Alm disso, qualquer outro acto ser gratuito no caso de comprovada insuficincia econmica do
interessado, mas nesta hiptese no h novidade alguma, visto que o mesmo ocorre noutras instituies.
25 Depois da elaborao deste texto foi publicado o Decreto-Lei n. 103/2009, de 11 de Setembro
que introduziu uma nova alinea i), que contempla o apadrinhamento civil e a sua revogao. Assim,
no ficou analisado neste trabalho.
26 A nica explicao que dada a de certas disposies do Cdigo que regula a insolvncia
demandar um registo dos aludidos factos no parece ser explicao alguma. Com efeito, bem sabido
que as dvidas, o seu incumprimento ou o passivo de uma pessoa no podem, luz dos princpios do
nosso Ordenamento e da nossa Civilizao afectar o ser da pessoa, o seu estado civil ou a sua identidade,
os seus direitos de personalidade. E destes aspectos e destas realidades que trata o registo civil, nunca
das dvidas ou das contingncias da actividade econmica, cujo nico cabimento ser, entre ns, no
registo comercial. Nem se diga que os no comerciantes no esto sujeitos a registo, porque as prprias
heranas jacentes tm inscrio no RNPC e se o legislador sujeitou os aludidos factos a registo civil (???)
porque no os poderia t-lo feito (como seria adequado) ao registo comercial? Alm disso, por um lado,
foi abolida a antiga dicotomia falncia (para comerciantes) e insolvncia (para no comerciantes) e, pelo
outro, as aces e procedimentos relativos insolvncia tm (todos eles) inscrio no registo comercial
que tem, pois, a inerente base de dados.
27 Trata-se de questo que no temos visto debatida. Todavia, parece-nos claro que a C.R.P. probe
(nomeadamente no art. 26. n.os 1 e 2) a divulgao de informao como o caso no registo civil e por
averbamento ao assento de nascimento!!! (art. 69.,n.1, al.s g )a l) ) de factos que atentam contra o bom
nome da pessoa, como o caso desta no liquidar as dvidas e ser declarada insolvente (vejam-se os
comentrios de GOMES CANOTILHO e VITAL MOREIRA na C.R.P., Anotada, 3. ed. Rev. pg. 179/80).
28 No afasta a apontada (e a nosso ver claramente existente) inconstitucionalidade a circunstncia
dos correspondentes averbamentos poderem vir a ser eliminados e feito um novo assento (art. 81.-A).
Essa possibilidade s confirma que o legislador considerou aquelas menes como discriminatrias e que,
portanto, a sua (possvel) eliminao justificava a feitura de um novo assento.

No aludimos, portanto, a locais onde pode ser feita a declarao para registo (que vai basear o
registo), visto que essa poder ser prestada noutros locais, como acontece com as maternidades. Alis, o
artigo 57. at refere, de uma maneira muito ampla, qualquer lugar a que o pblico tenha acesso. O
Cdigo vigente aboliu, no entanto, os postos que os anteriores previam (e que podiam reduzir a auto as
declaraes das partes: arts 18. e 19. do Cd. de 78).
30 No parece rigoroso dizer-se a ttulo excepcional (expresso herdada dos cdigos anteriores)
porque, tal como se diz no texto, os consulados (referidos na alnea a) do n. 1) praticam permanente e
habitualmente e tambm por competncia prpria e directa (estabelecida no Regulamento Consular)
variadssimos actos de registo civil, assim como actos notariais. No o fazem, portanto, a ttulo
excepcional, como ocorre nos casos a que aludem as restantes alneas. JOSE PERE RALUY explica mesmo
que nos consulados (e como ocorre na generalidade das legislaes) se praticam os actos de registo
civil e que O Registo consular um Registo principal (op. cit, pgs. 184/5).
29

31 Cujas sucessivas alneas abrangem quer os actos que devem ingressar no registo por inscrio,
quer por transcrio (caso da alnea g) referente aos actos lavrados pelas autoridades estrangeiras, a que
se refere o art. 6.). Note-se que no tocante s sentenas estrangeiras rege o disposto no art. 7.: a
matria da reviso dessas sentenas est muito bem explicada no C.R.C., Anotado, de ALVARO SAMPAIO
em comentrio ao art. 7. (na 3. ed., Almedina, 2003, pg. 44 e seg.).

87

32 No foram totalmente abolidas (nem por certo deveriam ter sido) as redues a auto de
declaraes prestadas, que, embora raramente, ainda se mantm (v.g. no caso da al. a) do n. 1 do art.
150.).
33 este o que vem sendo utilizado (conforme orientao do IRN) e no o da digitalizao.

A base de dados do registo uma s para todo o territrio nacional, embora os assentos sejam
referenciados conservatria respectiva (v.g. assento de nascimento n. 000x da Conservatria de XY).
35 Com efeito, vrios assentos (e quando lavrados por inscrio) so feitos com base nas declaraes
prestadas pelos declarantes, os quais, como determina o art. 40., devem ser identificados no prprio
texto dos assentos.
36 o que explicam FILOMENA MOCICA e MARIA DE LURDES SERRANO (in C.R.C., Anotado Rei
dos Livros, 2003, pg. 79/80). Trata-se de designar as pessoas ligadas entre si por uma relao
processual equivalente ao binmio requerente requerido, nos processos privativos do registo civil, a
que se pode fazer corresponder, muito simplesmente, a figura de interessados nesses mesmos processos
(cf. art.os 78., n. 2, 225., n. 3 e 291., n. 1).
34

Sobre a interveno de intrpretes dessas pessoas, vide, no C.R.C., Anotado, de ALVARO


SAMPAIO, o comentrio ao art. 41. (pg. 60/1).
38 No aponta a lei critrio algum para haver o fundamento na exigncia de testemunhas. Todavia,
propendemos a considerar que deve tratar-se de um fundamento objectivo: v. g. as partes (ou o
declarante) no terem consigo um documento de identificao e serem desconhecidos do conservador (e
funcionrios).
39 Cf. art. 617. do Cdigo de Processo Civil.
37

Por ex., no eventual caso (que se deseja nunca venha a acontecer) de se suscitar forte e fundada
dvida sobre o contedo de uma declarao ou sobre a prpria identidade do declarante
(fisionomicamente muito parecido com algum seu scia ou gmeo que dolosamente interveio) como se
resolve a questo? Claro que a assinatura sempre passvel de exame pericial e, alm disso, pensamos
que em nenhum sistema registral latino foi eliminada. que o registo civil um registo que tem de ser
inquestionvel e totalmente seguro.
40

Sendo certo que atravs dos averbamentos ao assento de nascimento que, como se disse, se
torna possvel provar o estado civil (actualizado) da pessoa. Sobre diversas questes que ocorrem
relativamente a estes averbamentos vide os citados C. R. C. Anotados, de FILOMENA MOCICA e MARIA DE
LURDES SERRANO (pg. 114 e segs) e de ALVARO SAMPAIO (pg. 90 e segs).
42 Nos Cdigos anteriores era um processo de justificao judicial que, embora organizado e
instrudo na conservatria, era decidido pelo juiz. Com o Cdigo de 95 (D.L. 131/95), que
desjudicializou
algumas
matrias,
passou
(e a nosso ver bem) a ser decidido pelo conservador.
41

Como se sabe alguma doutrina contesta a pertinncia de uma figura jurdica autnoma de
inexistncia, embora outra (qui dominante) considere que tem lugar prprio, visto que na inexistncia
do negcio no existe sequer a aparncia mnima e, portanto, nem to-pouco carece de ser declarada.
44 A alnea c) parece prever um caso de inexistncia sanvel o que seria juridicamente em absurdo.
S que tem de entender-se que o n. 3 do artigo no constitui um processo de sanar uma inexistncia,
mas sim uma ressalva para esse caso de inexistncia que s existe se a falta de assinatura for insuprvel.
45
Referimo-nos aos cdigos anteriores que (antes da chamada desjudicializao das matrias do
registo) exigiam que a declarao fosse judicial. A epgrafe do respectivo artigo v.g. no Cdigo de 78, o
artigo 113. era elucidativa desse entendimento: necessidade da aco de declarao de nulidade.
43

Houve alguma controvrsia sobre a questo de saber se os casos estavam aqui referidos taxativa
ou exemplificativamente, at porque antes do Cdigo de 78 a lei dizia s sero cancelados. Por essa
razo, ARNALDO AUGUSTO ALVES considerava (in C.R. C., Anotado, Coimbra Editora, 1979, pg. 77) que
aqui a enumerao no taxativa. No nos parece, contudo, que a alterao da redaco da lei tenha
tido essa inteno e cremos portanto que a enumerao dos casos permanece taxativa.
47 A incompetncia hoje apenas em razo da matria (e no j do territrio). Curioso seria saber
como decidir no caso daqueles factos referidos nas alneas j) a n) do artigo 1., n. 1 que a nosso ver
no so de registo civil terem sido registados no registo comercial: ao que nos parece estariam a
bem registados (apesar daquela inqua previso legal) e no deviam ser cancelados.
48 Claro que so coisas distintas e, em sentido rigoroso, um acto inexistente ou nulo no pode ser
rectificado (seria mesmo um non-sens sustent-lo). Alis, os cdigos anteriores referiam-se
46

88

rectificao que no torne o registo juridicamente inexistente ou nulo (v.g. art. 115., n. 1, do
Cdigo de 78).
Assim, temos de entender que a disposio actual que no texto abrange os dois conceitos de
cancelamento e de rectificao s admite esta ltima quando o caso no de inexistncia ou de
nulidade. Sendo-o h lugar ao cancelamento (como tambm resulta do disposto no art. 91., n. 1, a))
ainda que o processo para o decidir possa ser o mesmo que deva ser utilizado para a rectificao.
49 J em tempos tivemos ocasio de referir (embora noutro contexto) que o conservador pode
sempre (e deve) promover a rectificao. sua primeira funo cuidar da veracidade do registo (v. A
rectificao do registo, separata do Boletim dos Registos e do Notariado, Novembro de 1985).
50 Referimo-nos nacionalidade originria, que se prova, nos termos do n. 1 do art. 21. da Lei da
Nacionalidade (Lei n. 37/81, de 3 de Outobro, sucessivamente alterada, mormente pela Lei Orgnica n.
2/2006, de 17/4) pelo assento de nascimento. A matria da nacionalidade , como se sabe, sobremaneira
importante, mas no ser tratada nesta sntese.
51 CARLOS FERREIRA DE ALMEIDA define registo pblico como o assento efectuado por um
oficial pblico e constante de livros pblicos, do livre conhecimento, directo ou indirecto, por todos os
interessados, no qual se atestam factos jurdicos conformes com a lei e respeitantes a uma pessoa ou a
uma coisa, factos entre si conectados pela referncia a um assento considerado principal, de modo a
assegurar o conhecimento por terceiros da respectiva situao jurdica e do qual a lei faz derivar, como
efeitos mnimos, a presuno do seu conhecimento e a capacidade probatria (Cf. cit. Publicidade e
Teoria dos Registos, incio do Captulo VII, n. 32, pg. 97, exactamente na passagem dedicada
definio de registo pblico.
52 Isto no quer dizer que as disposies do Cdigo se no apliquem aos nascimentos ocorridos no
estrangeiro, nomeadamente os declarados nos consulados portugueses. Aplicam-se sem qualquer dvida.
Alis, de harmonia com o estabelecido no Regulamento Consular (aprovado pelo Dec-Lei n. 381/97, de
30/12), sobretudo no artigo 53., o exerccio de funes consulares no mbito do registo civil rege-se,
com as necessrias adaptaes, pelas disposies do Cdigo do Registo Civil.
53 A permisso para as unidades de sade privadas depende, face da nova disposio do artigo
96.-A, de um protocolo e de portaria conjunta dos membros do Governo responsveis pelas reas da
justia e da sade.
54 Mesmo antes da gratuitidade do registo, essa sano consistia apenas num agravamento
emolumentar.

A lei no torna obrigatria a apresentao desse documento (ou documentos), pelo que quando
o declarante disser que no o possui, (como alis em qualquer caso) ao conservador que compete
promover as diligncias necessrias ao apuramento dos factos (citado n. 2 do art. 99.). Esta
declarao tardia (nascimento h mais de 14 anos) antes da ltima reviso do Cdigo obrigava
instaurao do processo de autorizao para inscrio tardia de nascimento (art. os 283 e segs, ora
revogados), pelo que era sempre exigido um despacho escrito do conservador (art. 285.) de que a lei
actual prescindiu.
55

As expresses so de JOSE PERE RALUY (op. cit. pg. 383).


Sobre este tema VILHENA DE CARVALHO publicou uma obra bastante elucidativa e completa: O
Direito ao Nome (Coimbra, 1972).
58 Como se depreende esta ser uma situao verdadeiramente excepcional. S o no no caso de
registo de abandonados, visto que ento mesmo obrigao e competncia prpria do conservador
atribuir o nome: artigo 108., n. 1.
59 A lei anteriormente falava em vocbulos gramaticais simples (v.g. no art. 128., n. 1 do
Cdigo de 78) o que se considerou bastante restritivo, mormente no tocante a apelidos, j que h vrios
compostos.
60 Esta permisso de os apelidos e em nmero de quatro poderem pertencer apenas ao pai ou me
vem j do Cdigo de 78 (assim como a dos ltimos apelidos poderem no ser os paternos) embora
anteriormente (v.g. no n. 3 do art. 123. do Cdigo de 58) existissem outras regras.
56
57

No n. 2 do artigo 128. do Cdigo de 78 impunham-se ainda outras regras (v.g. no serem


denominaes de fantasia ou confundir-se com nomes de coisas ou qualidades) que deixaram de constar
da lei, visto que se considerou bastante a actual referncia onomstica nacional. Alis, se subsistirem
dvidas sobre a composio do nome rege o disposto no n. 4 do artigo 103.. Note-se ainda que nos
citados C.R.C. Anotados, de ALVARO SAMPAIO (a pg. 127 e segs) e de FILOMENA MOCICA e MARIA DE
LURDES SERRANO (a pg. 165 e segs) so feitas relevantes anotaes ao artigo 103., entre as quais a que,
61

89

no primeiro, refere que o conceito amplo de onomstica nacional permite que nele se possam incluir
vocbulos emergentes da evoluo da prpria lngua (pg. 128) e o segundo recordando que as listas de
vocbulos publicadas (v.g. no B.R.N. n. 8/98) so meramente exemplificativas (c. pg. 165).
62 Sendo nesses casos o nome facilmente altervel, no quer dizer que sejam fceis as questes
decorrentes daquele n. 2 do art. 104. V.g. nos Cdigos Anotados citados na nota anterior so reportados
alguns casos complexos que, a esse propsito, tm surgido.
63 Este processo est hoje muito facilitado (qui excessivamente facilitado, dado o alcance do
nome) cabendo apenas ao requerente justificar a pretenso e indicar as provas oferecidas (n. 2 do art.
278.).
64 O qual j vem do Cdigo de 58. Anteriormente a lei falava em expostos e em abandonados,
mas no definia este conceito.
Os que no sofrem dessa incapacidade, se forem maiores de 14 anos, podem fazer eles prprios a
declarao de nascimento.
66 Como diz CASTRO MENDES todo o parentesco e afinidade tm por causa ou concausa filiaes.
(cf.O Direito da Famlia, lies de 78/79 policopiadas, A.A.F.D. de Lisboa, pg. 203).
67 Trata-se, portanto, no do mero facto biolgico ainda que englobando as actualmente difundidas
e complexas questes da chamada procriao artificial , mas sim da relao geracional tal como
acolhida pelo direito. A este propsito tm de se estudar as disposies dos artigos 1796. e segs. do C.C..
65

68 Estas e outras situaes que eventual e futuramente podem ser postas em causa, levam-nos a
considerar que a assinatura das partes se tornaria verdadeiramente indispensvel e havendo, como h,
facilidade na sua digitalizao, no se descortina o motivo pelo qual o legislador a eliminou.
69 Dizemos apenas porque nesses casos no vai haver lugar a um assento. Contudo, averbamento h
sempre e em qualquer caso de estabelecimento da
filiao. Mesmo quando lavrado um assento prprio, ter-se- de seguidamente averbar o facto
(estabelecimento da filiao) ao assento de nascimento.
70 Este processo preliminar agora chamado de casamento ao invs da lei civil que o continua a
designar processo preliminar de publicaes (v.g. no art. 1597. do C.C.) que sempre foi (na lei civil e
nos Cdigos do Registo Civil) a sua tradicional designao.

S alguns impedimentos os que n. 1 do art. 1609. do C.C. menciona so susceptveis de


dispensa. E o d-la ou no compete ao conservador do registo civil, que deve fundamentar a deciso,
pois s a dar se houver motivos srios que justifiquem a celebrao do casamento (n. 2 daquele art.).
71

Ao introduzir o tema da noo jurdica de casamento ANTUNES VARELA diz que o acto
jurdico fundamental do direito da famlia, pois atravs do vnculo matrimonial se constitui o cerne da
sociedade familiar (cf. Direito da Famlia I, 4. ed. 1996, pg. 175). A definio legal de casamento
dada no art. 1577. do C.C.
73 Esta solenidade traduz-se nos sucessivos passos do acto (indicados no art. 155.) e
nomeadamente no uso da frmula que deve ser usada pelos nubentes (al. e) do n. 1) para manifestar a
livre vontade de casar. Todavia, tais expresses no devem ser entendidas em termos radicais. Por isso, se
eventualmente se provar que foi utilizada (ou aditada) outra(s) palavra(s) mas desde que fique
inequivocamente manifestada a vontade de casar tal no torna o casamento nulo (cf. PEREIRA COELHO,
Curso de Direito de Famlia, I, 1970, pg. 170).
74 Essencial validade do acto. ANTUNES VARELA lembra que h anomalias no contrato de
casamento (v.g. falta da vontade e vcios do consentimento) que nem a solenidade do acto consegue
prevenir, mas que podem influir na validade do matrimnio (op. cit. pg. 267).
72

75 Sendo celebrado em Portugal no se coloca dvida alguma quanto ao facto de o assento ser por
inscrio. Tambm se for no estrangeiro perante agente diplomtico ou consular a lavrado por inscrio
e depois ou ingressa directa e electronicamente sistema ou nele vir a ser integrado. Contudo, se for
perante as autoridades locais depois transcrito ou no consulado ou numa conservatria em Portugal.
76 O casamento catlico produz directamente efeitos civis (como diz a Concordata, o Estado
Portugus reconhece efeitos civis ao casamento cannico). O que venha a ser celebrado (ou cuja
celebrao s venha a ser conhecida) depois do casamento civil apenas averbado ao assento do
casamento civil (art. 179.).
77 O Cdigo contempla no Captulo II do ltimo Ttulo a matria da responsabilidade e no artigo
296. diz que incorre na pena aplicvel ao crime de desobedincia qualificada o ministro da igreja que
pratique algum dos factos a referidos, como o caso do no envio do duplicado (al. c) do n. 1).

90

78 At porque tambm quanto ao casamento (como nos demais factos de que falmos, sujeitos ao
registo obrigatrio) o registo a nica prova legalmente admitida do casamento, o qual, enquanto no
for registado, no pode ser invocado (frase de PEREIRA COELHO, citada por ANTUNES VARELA, op. cit.,
pg. 304).
79 A lei no especifica quais so essas menes indispensveis, mas dir-se- que so as que
permitem reconhecer de quem se trata. Com efeito, o urgente que o assento se faa e, portanto, o
importante identificar o falecido. Depois haver tempo para completar as menes em falta. Todavia,
se no for possvel identificar exactamente quem o falecido, ento a situao cai no domnio do artigo
202. de que no texto a seguir se fala.

Alis, a designao completa do stio Balco das heranas e Balco do divrcio com partilha,
j que no tocante ao processo de divrcio foram tambm introduzidos os artigos 272.-A a 272.-C ,
remetendo este ltimo para vrias disposies referentes sucesso hereditria.
80

81 A regulamentao destes procedimentos simplificados de sucesso hereditria, bem como dos


da partilha do patrimnio conjugal acha-se feita na Portaria n. 1594/2007, de 17 de Dezembro.
82 Na formulao inicial tambm ao prazo de trs meses aps o bito art. 210.-C, n. 1. Todavia,
esta
disposio
foi
alterada
pelo
art.
31.
do
Dec-Lei
n. 247-B/2008, de 30 de Dezembro.

Parece-nos que estes sero impedimentos absolutos, enquanto que o motivo de recusa do registo
ou a no liquidao dos impostos em princpio nada tem a ver com a titulao da sucesso hereditria,
apenas se compreendendo que para tal constituam impedimento porque se entendeu que tais
procedimentos s tm lugar quando exista o referido atendimento nico.
83

FILOMENA MOCICA e MARIA DE LURDES SERRANO, a propsito deste processo observam


justamente que a alterao introduzida visou reduzir ao mnimo as situaes de recurso a este tipo de
processo (op. cit., pg. 325).
85 Como evidente, a expresso (que vem das tabulae romanas) continua actual e nada tem a ver
com o facto de j no haver registos em suporte material de papel.
84

Como quando se elabora o auto de notcia a interessado est normalmente presente, foi prtica
que utilizei fazer a inquirio no final do prprio auto, dizendo por exemplo o seguinte: F..., presente
neste acto, declara confirmar que... e vai subscrever o presente auto comigo, Conservador, que o lavrei.
86

87

At ltima reviso do Cdigo (citado Dec-Lei n. 324/2007) a deciso cabia ao Ministro da

Justia.
Denuncia essa que, naturalmente, no lcito fazer se no existirem motivos e que muito menos
pode ser feita dolosamente, visto que, em tal caso, o denunciante fica sujeito pena do crime de falsas
declaraes (art. 252., n. 2).
89 claro que o suprimento em causa respeita apenas menoridade enquanto impedimento
impediente (art. 1604., a) do C.C.) visto que o dirimente (art. 1601. a) do C.C.) que nunca suprvel.
90 H que reconhecer que tais razes ponderosas revestem sempre um acentuado grau de
subjectividade. Parece, no entanto, que nos tempos actuais no preciso demonstrar que pode haver risco
de um drama shakespeariano para que o consentimento seja suprido, at porque se o menor casar o
casamento
no invlido. As sanes referem-se especialmente aos bens (art.os 1649. e 1650. do C.C.).
91 A lei no o refere expressamente, mas ter-se- de entender que a expresso levados ao assento
no se circunscreve aos elementos que ficaram a constar do registo quando o nascimento foi declarado,
mas deve ainda englobar os que foram posteriormente introduzidos, nomeadamente atravs de
averbamentos a esse assento de nascimento (caso de casamento(s) anterior(es) e respectiva(s) dissoluo).
92 No se refere quais sejam tais diligncias, dando-se assim possibilidade de efectuar as que se
mostrem pertinentes: v.g. a inquirio de testemunhas que comprovem a identidade do interessado, a
juno de fotocpia de algum documento que a indique, etc.
88

93 Na opinio de ALVARO SAMPAIO (in citado C.R.C., Anotado, pg. 278), com a qual concordamos,
a incluso deste processo nos processos privativos do registo civil constitui sem dvida a mais ousada
das
opes
do
novo
Cdigo.

91

E ainda bem que foi tomada quer na perspectiva dos interessados, que assim podem obter uma deciso
mais rpida e perante uma entidade menos constrangente, quer na ptica dos conservadores do Registo
Civil....
E
o
Dec-Lei n. 272/2001, de 13 de Outubro veio alargar a competncia dos conservadores para todos os
processos (no territrio nacional) em que haja mtuo consentimento.
94 A primeira das frases citadas entre aspas do prembulo do Decreto-Lei n. 273/2001, de 13 de
Outubro e a ltima do prembulo do Decreto-Lei n. 131/95, de 6 de Junho, que aprovou o Cdigo do
Registo Civil.
95 Como muito bem dizem FILOMENA MOCICA e MARIA DE LURDES SERRANO a no existncia de
casa de morada de famlia, ou de bens a relacionar, ou se os cnjuges prescindirem de alimentos, so
factos que basta referir no requerimento para serem aceites (cf. citado C R.C. Anotado pg. 347). Nestes
casos no h, pois, necessidade alguma de juno do(s) respectivo(s) documento(s).
96
Esta foi a concluso expressa no P. CC 20/02 DSJ-CT (in BRN n.
5/2003, II) igualmente citado por FILOMENA MOCICA e MARIA DE LURDES SERRANO (op. cit. pg. 346).
97 No podemos deixar de louvar esta disposio legal (n. 6 do art. 272.) visto que necessrio
salvaguardar que qualquer deciso sobre a aplicao da lei seja feita por quem tenha a necessria
preparao jurdica. Inversamente, lamentamos que o facilitismo (ou qui demaggica ligeireza) tenha
levado a que nos registos comercial e predial muitos das questes sobre qualificao do pedido de registo
possam ser decididas por funcionrios a que no exigida qualquer espcie de preparao jurdica!
98 A nosso ver os factos sujeitos a registo so comprovados pelos prprios registos. A prova de
que trata este captulo (v.g. atravs de certides) a que se refere ao contedo dos registos. Tambm se
afigura que a sistematizao desta matria estaria melhor no final e no no incio do Titulo.

O n. 3 do artigo 217. alude ainda certido dos livros de extractos, em caso de extravio dos
livros originais. Todavia, estes livros de extractos h muito que deixaram de se fazer, pelo que a norma
no tem interesse prtico.
100 Com este ttulo Impugnao das Decises do Conservador dos Registos, ISABEL FERREIRA
QUELHAS GERALDES publicou um valioso trabalho (Almedina, 2002) onde explicita e explica, no mbito
dos registos predial e comercial, as duas hipteses de impugnao (hierrquica e contenciosa) de que a
seguir iremos falar.
99

101 a sentena transitada que define o direito e luz da prpria Constituio (maxime art. 208.,
n. 2) tem fora obrigatria geral. Em Espanha, at h relativamente pouco tempo, e embora na estrita
matria
do
registo,
podia
recorrer-se da deciso judicial para a Direccin General de los Registros y Notariado,o que, todavia foi (e bem)
alterado, dada a prpria inconstitucionalidade subjacente a essa regulamentao.
102 No caso dos registos predial e comercial, da deciso desfavorvel do conservador o interessado
sempre notificado. Todavia, como no mbito do registo civil h, em regra, um princpio de oralidade e os
casos de recusa so bem mais raros, inteiramente justificada a referida diferena de regime.
103 No nos esqueamos que o registo civil trata fundamentalmente do estado civil das pessoas e das
disposies dos artigos 312. e 678., n. 1, do Cdigo de Processo Civil. Alis, tratando-se de matrias
essenciais (v.g. direito ao nome, filiao, estado civil, etc.) sobre as quais importante a definio do
direito, ser frequentemente admissvel o recurso de revista.

NOTARIADO

APONTAMENTOS DE DIREITO NOTARIAL


(SUMRIOS)*

92

1. O direito notarial1 trata sobretudo do exerccio da funo notarial, que se traduz na


formalizao dos actos jurdicos extrajudiciais, de modo a conferir-lhes f pblica. Sendo esta a
noo elementar contida no n. 1 do artigo 1. do Cdigo do Notariado, verifica-se, no entanto,
que completada pelo disposto no artigo 4., n. 1 deste Cdigo e tambm por idntico preceito
(art. 4., n. 1) do Estatuto do Notariado (aprovado pelo Decreto-Lei n. 26/2004, de 4 de
Fevereiro). Na verdade, estas disposies esclarecem que cabe igualmente ao Notrio2 redigir o
instrumento pblico com os requisitos a explicitados, mormente os de indagar e consignar a
vontade dos interessados, adequando-a ao Ordenamento Jurdico.
Atravs deste simples enunciado, deduzimos que apropriado fazer a interpretao das
normas relativas funo notarial contidas no Cdigo do Notariado tambm luz do disposto
no Estatuto do Notariado e mesmo que quem o tenha de fazer no seja Notrio. Por outro lado,
verifica-se que uma caracterstica bsica da funo notarial a redaco do instrumento
pblico3, exarando com preciso a vontade das partes, de modo a que fique conformada com a
lei, isto , com o que se acha estabelecido no ordenamento jurdico.
Consequentemente, no se deve encarar o exerccio da funo de um modo mecnico, isto
, como se a prtica notarial se traduzisse num mero preenchimento de formulrios ou de
impressos pr-elaborados4 que devesse ser seguido5. No assim. O Notrio deve indagar a
vontade real dos interessados e redigir personalizadamente (isto , individualmente) o
documento com estas caractersticas essenciais: que tudo o que fica nele declarado e plasmado
corresponda a essa vontade real pressupondo-se a capacidade de quem a pretenda exprimir e
que o seu contedo seja legalmente permitido enquadrando-se tambm na fatispcie legal e,
claro, no caso de se tratar de direitos reais, na previso do numerus clausus. Para tanto, pode
(dir-se-ia at que deve) prestar assessoria s partes (art. 1., n. 2) mormente para conformar a
sua vontade real com a vontade do Ordenamento e com o que fica plasmado no documento.
E se o que os interessados querem no for legal? Nesse caso, abrem-se duas hipteses: 1)
Ou o Notrio lhes apresenta uma alternativa que seja legal, inquirindo se ela corresponder ao
que querem e, se sim, lavra o documento em conformidade com essa alternativa; 2) Ou no caso
de no corresponder e se porventura no houver alternativa deve pura e simplesmente recusarse a lavrar o documento (como tambm resulta do disposto no n. 2 do artigo 11. do E. N.).
Alm disso, depois de elaborado, o documento notarial tem de ser lido aos intervenientes e
explicado o seu contedo e consequncias legais, de modo a que os outorgantes fiquem a
conhecer, com preciso, o significado e os efeitos do acto (art. 50., n. 3) de modo que, ao
subscrev-lo, estejam inteirados de que corresponde sua vontade real e ao que a lei permite.
Dir-se-, portanto, que subjaz a toda a actividade notarial o cumprimento do princpio da
legalidade, ainda que ele no esteja enunciado (diversamente do que ocorre nos Cdigos do
Registo Predial e do Registo Comercial) num artigo prprio do Cdigo do Notariado (e
mencionando-se apenas Cdigo, bem como um preceito legal, sem qualquer outra indicao,
ser ao Cdigo do Notariado que nos estamos referir). Todavia, deduz-se do contexto das
normas aplicveis, tais como as j citadas e de vrias outras a que aludiremos, designadamente
do que est consignado no prprio artigo 11. do Estatuto do Notariado (E.N.) 6 que este um
princpio essencial que em quaisquer circunstncias tem de ser respeitado7.
Portanto: um princpio bsico da actividade notarial o da legalidade. A nosso ver, dir-se at que os princpios essenciais e estruturantes da actividade notarial 8 so:
O princpio da f pblica notarial;
O princpio da legalidade.
H ainda obviamente outros princpios que, embora se pense que no tenham o mesmo
relevo estrutural9, devem, no entanto, ser igualmente respeitados. De entre eles, salientaremos os
que o Estatuto do Notariado menciona no artigo 10. e mais trs, cuja importncia tambm se
cr bvia. Assim, nos termos do disposto artigos 12. a 16. deste diploma, so de considerar:
O princpio da autonomia;
O princpio da imparcialidade;
O princpio da exclusividade;
93

O princpio da livre escolha.


Alm destes princpios, dever dizer-se que h outros importantes10. Todavia, aqui
destacamos apenas os seguintes:
O da acessibilidade pblica reproduo e certificao dos actos;
O da responsabilidade;
O da conservao e arquivo dos actos e documentos11.
2. No procuraremos apreender isoladamente cada um dos princpios fundamentais do
direito notarial j que esto estruturalmente ligados ao prprio exerccio da funo notarial e,
por isso se entrelaam uns com os outros. Mas vejamos (muito sumariamente) o seguinte:
Alm do cumprimento do princpio da legalidade (a que aludimos) cabendo todavia, no
mbito deste, destacar ainda o que se acha referido no artigo 11., n. 2, b) do E.N. 12 uma
caracterstica prpria da actividade notarial a de atribuir autenticidade aos factos que sejam
percepcionados e atestados pelo notrio, bem como a de conferir f pblica aos actos e
documentos por si elaborados ou confirmados.
delicado definir f pblica, mas j no o ser tanto se apenas pretendermos (como aqui
o caso) dar uma explicao resumida da finalidade e do contedo deste conceito. Assim, dir-se que a f pblica tem por objecto atribuir matria em causa (designadamente ao documento,
em sentido amplo) uma segurana e um crdito pblicos, uma valia apodctica, de modo que se
torne e fique legalmente incontestvel, salvo em hipteses muito restritas (como a da falsidade).
Consequentemente, esta finalidade tambm se traduz na confiana pblica que fica atribuda
por lei a esse facto, acto ou documento, bem como ao seu valor e eficcia probatria plena (cf.
artigos 371., n. 1 e 377. do Cdigo Civil)13.
Os princpios que directamente se referem ao exerccio da actividade do Notrio esto
claramente enunciados nos artigos 12. a 16., pelo que aqui no ser necessria outra
explicao. Parece-nos, no entanto, que o enunciado nesse ltimo preceito (o da livre escolha)
ter de ser complementado com a noo de que os interessados podem no apenas escolher
livremente a pessoa que desejam que lhes v praticar o acto, mas tm igualmente um livre
acesso actividade notarial em si mesma, particularmente no que concerne elaborao do
instrumento pblico e formalizao dos actos. Alis, se o Notrio se recusar a praticar o
acto, os interessados podem recorrer da recusa nos termos do disposto nos artigos 175. a 182.
do C.N. e se a deciso lhes for favorvel esse acto deve ser efectuado.
Neste domnio da acessibilidade aos actos, assume relevo prprio o princpio da sua
certificao (artigos 164. a 171.-A) aberta a todos. Dada a natureza pblica da funo
possvel que qualquer pessoa pea uma certido ou fotocopia dos mesmos, salvo nos casos de
confidencialidade previstos no n. 1 do artigo 164..
O outro princpio responsabilidade deriva, na lcida explicao de ERIC DECKERS14 de
que, apesar de se tratar de uma funo pblica, no entanto o seu exerccio tem necessidade de
confiana. Para o prprio funcionamento da actividade notarial, quer para o pblico e para as
partes, quer ainda para o Estado, esta confiana uma condio bsica. O Cdigo alude
responsabilidade pelos danos no artigo 184. e o Estatuto do Notariado trata da responsabilidade
disciplinar no Captulo IX.
Por ltimo, cabe referir que, de entre os diversos princpios que regem o notariado, um dos
mais importantes o da conservao e arquivo dos livros dos actos 15 designadamente das
escrituras e testamentos e de outros instrumentos, bem como dos documentos que tenham
servido de base ou de complemento para os actos, como enuncia o artigo 27..
Por isso, e diversamente do que ocorre com outros profissionais liberais (v.g. no caso
paradigmtico do Advogado), o Notrio, alm de estar, como se indicou, obrigado a atender
qualquer cliente que se dirija ao seu cartrio e de lavrar o instrumento pblico solicitado16, deve
ainda proceder ao arquivo dos actos e documentos. Trata-se, pois, de um arquivo pblico que se
destina a salvaguardar a memria dos factos, em especial para prova futura, permitindo a
conservao dos mesmos ad perpetuam memoriam.
94

3. No mbito do notariado latino a funo notarial genrica e abrangente, visto que


concerne a todo o universo dos factos jurdicos privados extrajudiciais e a f pblica -lhe
inerente. E cabe ainda sublinhar que esta no se refere apenas ao instrumento pblico, mas antes
se estende a quaisquer factos, actos, documentos ou circunstncias que o Notrio autentique.
Por isso tambm (e a nosso ver correctamente) se diz que ele tem uma funo autenticadora. E
no que toca aos documentos, tambm se sublinha que o arqutipo do documentador. Trata-se
de um jurista especializado na elaborao do documento em conformidade com a lei e pode
lavrar documentos de qualquer espcie.
Outra , porm, a concepo anglo-saxnica, baseada na common law, que desconhece o
valor do documento autntico17 e a de outros sistemas notariais, que aqui no importa
desenvolver e que qui nem devam ser considerados sistemas notariais.
A actividade notarial, em todo o espao prprio do notariado latino, exercida pelo
Notrio que, como a generalidade da doutrina indica, simultaneamente um oficial pblico18 e
um profissional liberal, e dentro destes, um tcnico do direito, ou seja, um jurista
especializado19. Esta dupla vertente pblica e privada est referenciada logo no artigo 1. do
Estatuto
do
Notariado,
cujo
n.
2
expressamente o indica e o n. 3 tambm o elucida, pois declara que a natureza pblica e
privada da funo notarial incindvel.
A simultnea dupla natureza pblica no exerccio da funo e privada na gesto
tambm levou o legislador a considerar que se tratava de um regime especial ou, como alguma
doutrina referia, uma espcie de tertium genus entre as funes que so consideradas
(mormente pelos administrativistas) como tipicamente pblica e privada20. Em suma, parece
que se poder concluir o seguinte: o exerccio da funo tem uma componente pblica, no
tocante prtica e execuo da actividade notarial, bem como ao acesso mesma, e uma
privada, no que respeita ao seu exerccio como profisso liberal.
Alm desta dupla natureza diz-se (e bem) que esta funo se insere no mbito da
segurana jurdica e da tutela cautelar dos actos e negcios jurdicos que inerente ao
sistema jurdico romano--germnico. Deve ainda referir-se que estas caractersticas aliadas
sobretudo apontada f pblica e conformao da vontade expressa com a do Ordenamento
permitem garantir a verdade e validade do que fica declarado no documento, evitando assim a
litigiosidade, ou seja, os futuros conflitos e o necessrio recurso actividade judicial para os
dirimir.
A regulamentao do exerccio da funo notarial, bem como o acesso profisso, as
normas relativas aos direitos e deveres, instalao dos cartrios, ao funcionamento,
fiscalizao e disciplina e vrias outras respeitantes actividade profissional acham-se
presentemente codificadas no Estatuto do Notariado21.
4. Aos actos notariais dedica o Cdigo o Ttulo II, dividido em dois captulos, o primeiro
dos
quais
tem
a
epgrafe
disposies
gerais, sendo o segundo relativo aos actos em especial. Logo no incio, face disposio que
abre este Ttulo II (art. 35.), comprovamos que o Notrio sendo, como se disse, um tcnico do
direito especializado na prpria confeco (autoria) do documento escrito, pode lavrar,
autenticar ou confirmar qualquer dos seus diferentes tipos, de harmonia com o estatudo 363.
do Cdigo Civil: autnticos, autenticados ou particulares, tendo estes apenas o reconhecimento
notarial.
O n. 2 do artigo 35. prev uma clssica distino do documento autntico notarial: o que
lavrado nas notas22 ou o que o fora das notas, isto , o que fica escrito num livro prprio a
tal destinado, ou numa folha avulsa. certo que na nossa poca, em que o suporte electrnico
quase o nico que em diversos servios habitualmente se utiliza, poder considerar-se que j
no far grande sentido esta distino, sobretudo se for introduzida a escritura pblica
electrnica. Todavia, por um lado, a lei continua a faz-la (referindo-se o citado n. 2 aos
documentos exarados nos respectivos livros, ou em instrumentos avulsos) e, pelo outro, pode
tambm ser sempre conveniente (e certamente o ser) a existncia de livros, embora
electrnicos.
95

No tocante aos livros vigentes o Cdigo (art. 36.) refere que neles so lavrados:
a) Os testamentos pblicos;
b) Os actos para os quais a lei exija escritura pblica.
H ainda outros livros especiais23 que, todavia, aqui no mencionaremos.
Ao longo da Seco I (art.os 37. e segs.) vm indicados os requisitos de ordem formal a
que obedecem os livros, tais como a sua composio, os materiais que devem ser utilizados, as
regras a que a sua escriturao deve obedecer e sobretudo a redaco dos actos.
que, convm record-lo, tanto o testamento pblico como as escrituras so documentos
redigidos pelo Notrio a quem (como noutro ensejo referi) cabe traduzir em vocbulos
precisos e tecnicamente adequados o que as partes lhe dizem e que na verdade deve
corresponder ao que por elas efectivamente querido. E tais vocbulos, mormente os que tm
um significado prprio ou implicaes jurdicas, tambm devem ser conjugados, compostos e
interligados de forma precisa e postos na boca dos outorgantes de modo a que, na redaco do
acto, o que venha a figurar tendo sido como por elas declarado e que vai ter a indicada fora
probatria plena, demonstrativa de que elas realmente declararam o que ficou escrito alcance
que o documento venha a espelhar concretamente que tais declaraes constituem a imagem fiel
do acto ou negcio pretendido.
Estas regras, que so essenciais no acto notarial e para que ele tenha aquele valor
determinante que apontamos24 acham-se resumidas no artigo 42. 25. O artigo seguinte de
algum modo refora a ideia de que o Notrio deve cumprir o essencial das enunciadas regras,
bem como o princpio da legalidade, visto que, apesar de ser apresentada uma minuta para o
acto, ela no deve ser transcrita se infringir lei imperativa e se no estiver redigida em
conformidade com o artigo 42. (n. 2 do art. 43.). Alm disso, se a redaco da minuta for
imperfeita, o notrio deve advertir os interessados da imperfeio verificada e adoptar a
redaco que, em seu juzo, mais facilmente exprima a vontade dos outorgantes (n. 3).
Nas disposies seguintes o Cdigo trata da admissibilidade da utilizao dos documentos
passados no estrangeiro e da dos existentes no cartrio e a arquivados. Trata-se de disposies
de fcil interpretao e que, portanto, no carecem de maior desenvolvimento.
5. No tocante s normas relativas aos requisitos que devem conter os instrumentos
notariais (art.os 46. e 47. e segs.) verifica-se que o Cdigo faz uma distino: as que denomina
formalidades comuns (previstas no art. 46.) e as menes especiais dos instrumentos que se
destinem a titular actos sujeitos a registo (art. 47.). Por seu turno, esta disposio inicia a
subseco I, relativa aos requisitos gerais desses instrumentos, a que se segue a subseco II
respeitante aos requisitos especiais. Vejamos ento em que consistem todas estas
formalidades.
As que se acham designadas como comuns so as que, como a prpria expresso indica,
qualquer dos instrumentos notariais deve conter. Numa muito breve sntese, dir-se- que se
referem data precisa do instrumento e ao correspondente lugar, identificao do Notrio ou
de quem preside ao acto26 (do funcionrio, diz agora inadequadamente a lei) e ainda dos
outorgantes e eventualmente dos seus representantes, bem como dos documentos que
comprovam tal qualidade e poderes27, forma como foi verificada a identidade dos que
intervm no acto questo esta que, quanto aos outorgantes, o artigo 48. pormenoriza e aos
documentos (devendo especificar-se os que foram apenas exibidos e os que ficam arquivados)
destinados a instruir o acto. As alneas h) a j) respeitam identificao e ao juramento de outros
intervenientes e ainda ao cumprimento de demais formalidades exigidas por lei. Antes das
assinaturas (ou eventualmente da meno da sua falta) a alneas l) contm uma importante
indicao: a referncia leitura do instrumento na presena de todos e explicao do seu
contedo28. claro que com esta prescrio a lei no tem em vista o cumprimento de uma mera
formalidade ou que se faa um simples comentrio irrelevante. Pelo contrrio: antes de o
instrumento ficar concludo e face sua leitura e elucidao trata-se de averiguar se afinal o
que nele ficou consignado corresponde exactamente vontade real dos outorgantes, para s em
96

caso afirmativo ser subscrito. E tambm por isso que a lei estipula que a sua leitura,
explicao, outorga e assinatura deve ser feita em acto continuado (art. 53.).
Os subsequentes nmeros daquele artigo 46. referem-se a alguns casos concretos que no
exigem mais pormenorizaes. E o mesmo se diga quanto s indicaes contidas nos artigos
48. a 53. 29. Mas, no que toca aos instrumentos destinados a titular actos sujeitos a registo,
convm verificar que tais actos devem no apenas conter as referncias especiais previstas nas
sucessivas alneas do artigo 47., n. 1 (como a parte inicial da disposio parece inculcar), mas
tambm as indicadas na Subseco II (art.os 54. e segs) s quais j nos referimos noutros
textos30. Recordamos, no entanto, que apesar da epgrafe do artigo 54. utilizar a expresso
menes, nesse e nos artigos seguintes, no se trata apenas de nos instrumentos se fazerem
meras indicaes, mas sim de dar cumprimento a um importante princpio o princpio da
legitimao dispositiva igualmente previsto no artigo 9. do Cdigo do Registo Predial31.
Quanto s menes matriciais e , por vezes ingrata, questo da harmonizao (art. 58.)
convir tambm que se tenham presentes as normas constantes dos artigos 28. a 31. do Cdigo
do Registo Predial e que a actual redaco do artigo 58. (dada pelo Dec-Lei n. 116/2008)
tambm acolheu.
Note-se ainda que estas exigncias legais respeitam aos ttulos inter vivos, mas no se
aplicam aos testamentos (cf. art. 61.).
No que respeita ao condicionalismo imposto pelo n. 1 do artigo 62. propendemos a
considerar que no se trata de uma concretizao do princpio da legitimao e muito menos
de legitimao dispositiva32 mas sim do prprio efeito que aqui tem o registo da propriedade
horizontal (que noutro estudo defendemos tratar-se de um efeito semi-constitutivo) visto que,
neste caso da alienao ou onerao das fraces, a lei considera que o respectivo regime no
pode ser comprovado a no ser atravs do registo.
Relativamente constituio ou alterao da propriedade horizontal que tem a
fundamental importncia de definir o estatuto jurdico do imvel33 haver que ter ateno
necessidade de comprovar, atravs do documento camarrio, o facto de as fraces satisfazerem
os requisitos legais e ainda de no lhes poder ser atribuda finalidade diferente da que conste
desse documento sob pena da nulidade do ttulo34.
Os dois ltimos artigos desta Subseco II tratam do valor dos bens e dos documentos
complementares. Quanto ao valor que fica mencionado no ttulo que o de cada bem,
isoladamente, e tambm ao global daqueles a que o acto respeita35 ele , por regra, o indicado
e declarado pelas partes. Todavia, se o no for (ou, ao que se afigura, quando inferior ao
patrimonial) dever-se- referir o valor patrimonial documentado.
O Cdigo permite (art. 64.) que a descrio dos bens a que o acto respeita, bem como os
estatutos de certas pessoas colectivas, as clusulas contratuais de instituies de crdito e outras
em que a extenso do clausulado o justifique36, seja feita em documento complementar avulso
que, depois de lido quando necessrio37, igualmente subscrito pelas partes e pelo Notrio e que
ficar devidamente arquivado, e, quanto aos relativos a instrumentos avulsos, ter o mesmo
destino desse instrumento (art. 105.).
6. No captulo das disposies gerais relativas aos actos notariais falta ainda abordar os
temas dos intervenientes acidentais (art.os 65. a 69.) e das nulidades e revalidao dos
actos (art.os 70. a 78.).
Os designados como intervenientes acidentais so todos aqueles que no sendo partes no
acto38, nele desempenham um papel acessrio, para auxiliar, esclarecer ou confirmar as
declaraes dos outorgantes. Enquadram-se assim neste conceito os intrpretes
designadamente como tradutores (art. 65.) e como explicadores a surdos e mudos do contedo
do instrumento (art. 66.) bem como as testemunhas e os peritos (art. 67.). Qualquer deles,
quando intervm, deve prestar o juramento ou o compromisso de honra de bem desempenhar as
suas funes (art. 69.). E, nos termos do disposto no artigo 68., no podero intervir se
tiverem alguma incapacidade ou inabilidade legal.
O Cdigo, nos citados artigos, elucida como se processa a interveno destes
intervenientes acidentais, parecendo-nos desnecessrias mais detalhadas explicaes.
97

Recordamos no entanto que dispensada a interveno de tradutores quando o Notrio (ou


quem presidir ao acto) dominar a lngua dos outorgantes (art. 65., n. 3). Significa isto que
no basta um conhecimento superficial, tornando-se necessrio um conhecimento capaz de
indagar a vontade real das partes de modo que o que fica titulado corresponda de modo
indubitvel e adequado ao que efectivamente querido39.
No que respeita interveno de testemunhas que nos termos do n. 1 do artigo 67.
apenas ter lugar no caso das trs alneas desse preceito deve esclarecer-se que tal interveno
a prevista enquanto estas tm o papel de meros intervenientes acidentais e no de
outorgantes do acto. que nas hipteses de algumas escrituras especiais casos da
habilitao e da justificao as trs testemunhas a que se referem os n.os 1 dos artigos 83. e
96. no desempenham uma funo acessria, mas sim a de declarantes necessrios, que
tambm so outorgantes do acto.
Quando h convenincia em comprovar a sanidade mental dos outorgantes seja por
existirem dvidas a tal respeito, seja mesmo para ulteriormente as procurar dissipar podem as
partes ou o prprio Notrio solicitar que intervenham no acto (escritura, testamento, ou outro)
peritos mdicos (art. 67., n. 4). Trata-se tambm de intervenientes acidentais que apenas tm a
misso de, no referido aspecto, atestar a capacidade desse outorgante.
7. A nulidade do acto notarial pode ocorrer por vcio de forma (art. 70.) ou, como designa
o Cdigo, em outros casos (art. 71.). Prev-se tambm que o acto nulo possa ser revalidado
(art. 73.). E bastar a previso desta possibilidade para se concluir que existem aqui o que a
doutrina designa como nulidades atpicas40. Isto, todavia, no quer de modo algum significar
que esta matria das nulidades seja despicienda e que no se deva ter o maior cuidado em as
evitar. De facto, o acto notarial , como temos vindo a sublinhar, fundamental para a
credibilidade, segurana e garantia dos negcios jurdicos e de quaisquer actos que atravs dele
possam ser titulados. Ora, se ficar ferido de nulidade, essas caractersticas saem prejudicadas 41.
As nulidades que podem ser sanadas e de uma forma facilitada so as previstas no n. 2
do artigo 70. e no n. 3 do artigo 71.. Os casos de revalidao42 so mais complexos, pois
envolvem um processo com vista a que seja proferida uma deciso deferindo (ou indeferindo) o
pedido.
As omisses das referncias a que alude a alnea a) do artigo 46., 1, bem como eventuais
inexactides (que no determinem a nulidade), se no se suscitarem dvidas, podem ser
supridas ou rectificadas atravs de simples averbamento (art.os 70., n. 2, a) e 132. n. 7).
Quanto aos outros casos indicados nas demais alneas do artigo 70., n. 1, s podero ser
sanados se for possvel obter as declaraes por forma autntica43 referidas nas alneas b) a e)
do n. 2; e os dos nmeros 1 a 3 do artigo 71. por deciso do respectivo notrio, no caso de se
verificarem as circunstncias previstas nas alneas deste n. 3. E quando no se verifiquem? A a
lei abre uma segunda hiptese, que a da revalidao. Esta que tambm s possvel nas
situaes a que aludem as alneas a) a f) do artigo 73. determina, como se disse, a
organizao de um processo que se inicia pelo pedido formulado por qualquer interessado e que,
aps as notificaes e a audio deste (art. 76.), culmina com a deciso e o seu cumprimento o
qual, em caso afirmativo, consiste na feitura do respectivo averbamento. Essa deciso passvel
de recurso (no prazo processual geral) para o Juiz da 1. instncia e deste para o tribunal da
Relao.44

Texto de apoio relativo 1. parte (da Parte Geral) das aulas tericas de notariado integradas na
disciplina de Registos e Notariado ministrada no 4. Ano do Curso de Direito da Universidade
Portucalense (curso geral).
1 Enunciamos o objecto do direito notarial e no propriamente uma definio de direito notarial.
Alis, no tem sido ensaiada pela generalidade dos autores essa definio. Todavia, seria importante fazlo. Nestes simples sumrios, porm, no o iremos tentar. Poder-se-, no entanto, aludir que (a nosso ver
de modo demasiado sinttico) foi apresentada por LARRAUD: o conjunto sistemtico de normas que
*

98

estabelecem o regime jurdico do notariado. Todavia, falta a fazer referncia funo notarial e aos
requisitos do instrumento pblico. Assim, propomo-nos adoptar a que foi apresentada por GIMNEZARNAU, que se afigura correcta e perfeitamente compreensvel. Este Autor, depois de explicar que o
Direito Notarial o direito relativo aos notrios e s funes que estes realizam, define-o como o
conjunto de doutrinas ou de normas jurdicas que regulam a organizao da funo notarial e a teoria
formal do instrumento pblico (cf. Derecho Notarial, Pamplona, 1976, pg. 30)..
2 Como se afigura evidente ao Notrio que primeira e essencialmente compete exercer a funo
notarial. Da que, mesmo quando ela eventualmente possa ser exercida por quem o no como no caso
do cnsul (no confundir
com o chamado cnsul honorrio, que no exerce funo notarial) ou at de algum funcionrio que
eventual e legalmente o possa substituir a verdade que essa pessoa deve actuar como se o fosse, isto ,
cumprindo as regras inerentes ao exerccio da funo notarial. Consequentemente, quando nos referirmos
ao Notrio dever-se- entender que tambm queremos mencionar todos aqueles que estiverem a exercer a
funo notarial e legalmente o puderem fazer .
3 O instrumento pblico paradigmtico a escritura pblica. No nosso trabalho Em busca da
definio de escritura pblica (integrado nesta colectnea) procuramos alinhar as suas caractersticas
essenciais.
4 Que, a nosso ver, no devia ser, ainda que o legislador venha dizendo o contrrio.. Alis essa
nefasta ideia no nova. J em 1993 o Dec-Lei n. 255/93, de 15/7, no caso de venda de prdios com
financiamento hipotecrio, veio considerar que tais actos (a venda e a hipoteca) se podiam efectuar no
por escritura pblica, mas sim e apenas atravs do preenchimento de um impresso fixado em Portaria o
que, diga-se, no veio na prtica a ter grande sucesso. Mas esse caminho dito de simplificao e de
desburocratizao continuou com diversos diplomas (v.g. os Decs-Lei n. 36/2000, de 14/3, 111/2005,
de 8/7 e vrios outros como o recente 116/2008, de 4/7) que at hoje tm vido, progressivamente, a
desvalorizar e desvirtuar a funo notarial (note-se que ocorre entre ns, mas no em pases europeus
mais evoludos: casos de Espanha, Alemanha, Itlia, etc.).
5 Discordamos, pois, da apresentao do Direito Notarial como se tratasse de um mero conjunto de
frmulas, bem como de que se designem certos actos praticados por diversas entidades, incluindo as
conservatrias como actos
notariais. A nosso ver a redaco personalizada do documento , como se refere no texto, uma das
caractersticas indispensveis do acto notarial. Os formulrios, a nosso ver, apenas podero servir para
recordar alguns dos elementos que determinados actos devem conter.
A Seco II do 1. Captulo do Estatuto do Notariado trata dos princpios da actividade notarial
que, como decorre desta epgrafe da Seco II e do que neles consta, tm uma importncia fundamental
para o exerccio da actividade do Notrio (autonomia, imparcialidade, exclusividade e livre escolha) mas
no se referem directamente aos actos notariais em si mesmos (e at se forem praticados por outras
pessoas) que como tal esto regulados no C.N.
7 Isto no significa, porm, que o juzo sobre a legalidade do acto feito pelo notrio venha a formar
um caso julgado. No forma. que, no apenas o juiz, como tambm o prprio notrio, outro colega ou o
conservador, podem vir a ter diferente entendimento, podendo mesmo o acto se rectificado, alterado ou
completado para ficar mais incontroversamente aclarado ou melhor o conformar com a lei.
8 Da actividade notarial enquanto funo especialmente destinada a dar forma legal aos actos,
conferindo-lhes f pblica.
9 No temos visto teorizada, nas obras de direito notarial a que tivemos acesso, esta questo (que
todavia se cr importante) dos princpios. O simples ensaio que ora se tenta fazer, representa sobretudo
e apenas uma viso pessoal do tema.
6

10 No muito interessante estudo de ERIC DECKERS entre ns publicado com o ttulo Funo Notarial
e Deontologia traduo de ALBINO MATOS (Almedina 2005) na parte que especificamente dedica
deontologia aponta (a pg. 83 e segs.) a confidencialidade, abrangendo o segredo profissional e o dever
de descrio. Claro que sim. Est alis referida no art. 23. do Estatuto do Notariado. Mas como a
confidencialidade tambm prpria de vrias outras profisses liberais (v.g. a advocacia e a medicina)
no se nos afigurou necessrio inclu-la entre os princpios prprios do notariado.
Pareceu-me tambm que no devia incluir uma outra ideia (como princpio) pelo facto de substar a
toda a actividade e prpria funo notarial e, portanto, se dever considerar, por assim dizer, mais do
que um princpio. Mas, se porventura se lhe quisesse chamar princpio, poder-se-ia designar como o
princpio da redaco adequada do documento. De facto, o documento notarial tem sempre de ser
adequadamente redigido, num duplo aspecto: formal, de boa expresso sintxica, gramatical e

99

linguisticamente correcta, e substancial, no sentido da redaco que utilizada dever exprimir bem e
cabalmente o que se quer, isto , a vontade real do declarante.
11 Note-se que a raiz etimolgica da palavra cartrio (que, como se sabe e est dito no art. 5. do
E.N. actualmente significa o escritrio onde o Notrio exerce a sua actividade) corresponde de arquivo.
12 Quer dizer que, em sede notarial, para o cumprimento deste princpio, no basta verificar a
legalidade do acto, em si, mas sim, tambm, a capacidade (de gozo e de exerccio) de quem o quer
praticar.
Sob este aspecto verifica-se que a lei atribui f pblica ao documento exarado por autoridade ou
oficial pblico nos limites da sua competncia art. 369.,n. 1 do Cdigo Civil e ainda, dado o
disposto no art. 377. do mesmo Cdigo, aos que forem autenticados por todos aqueles que legalmente o
possam fazer (como no caso do Advogado). Todavia, essa f pblica no genrica como a do Notrio.
13

Cf Op. cit. pg107 e segs.


evidente que nesta referncia a livros se englobam os de qualquer espcie: isto , em suporte de
papel ou qualquer outro, nomeadamente o electrnico (tal como outrora foram os de pele ou de papiro).
16 O que no significa que tenha de fazer o que o cliente quer. Alis, se ele pretender que seja
titulado um acto ilegal, o Notrio tem at o dever de o recusar, com j se referiu.
14
15

Afigura-se, pois, que so de lamentar as opes do legislador quando quer adoptar tais conceitos
anglo-saxnicos em detrimento das concepes e prticas que decorrem do muito mais evoludo sistema
jurdico romano-germnico e do notariado latino que, no mbito documental, lhe corresponde.
18 Com esta expresso no se quer significar que seja um funcionrio pblico, que no o . Alis,
consider-lo seria at contraditrio com a actual privatizao do notariado. Este regime privatizado
similar ao que em geral existe nos pases que integram o notariado latino.
19 Esta especializao tem de ser comprovada nos prprios exames de acesso ao exerccio da funo
e que abrangem no s as matrias respeitantes ao direito notarial, mas tambm as de direito substantivo.
, por isso, algo absurdo que na prtica se pretendam equiparar inteiramente as competncias do Notrio
e as dos outros prticos, alguns dos quais nem juristas so (tema que aqui no tratamos, mas a que
somente aludimos). Com efeito, para tratar bem qualquer assunto, designadamente a da delicada
elaborao dos ttulos e autenticao dos actos, quem melhor que os especialistas na matria?
17

20 Foi criticado este conceito do tertium genus (que se me afigurou ser elucidativo) pois, dizia-se:
no se trata de funo intermdia (entre a pblica e a privada), mas sim de uma que
simultaneamente pblica e privada. Creio que isto est certo. De facto, a funo tem um mbito de
actuao publica, mas no entanto deve ser exercida (e actualmente ) como profisso liberal, ou seja, que
neste aspecto (e s nele) tem uma natureza privada. Todavia, com a expresso tertium genus tambm se
pode querer e se quer significar isto.
21 Sobre estas matrias podero consultar-se os stios do Ministrio da Justia, www.mj.gov.pt e do
Instituto dos Registos e do Notariado: www.irn.mj.pt
22 O substantivo nota e o verbo notar que, alm do significado de observar e observao
ou lembrete, querem tambm dizer apontar e apontamento (sobretudo o apontamento escrito que
fica indicado ou exarado) esto na raiz da prpria palavra notrio. Aqui mencionamos nas notas
com o sentido de nos livros do notrio.
23 a designao tambm dada por NETO FERREIRINHA e ZULMIRA NETO no Manual de Direito
Notarial (Coimbra, 2008, 4. ed. pg. 62) que os indicam: desde os livros de protesto aos das contas.
Todavia, aqui no os mencionaremos.

Haja tambm em vista que entre ns, bem como nos pases do Notariado Latino, a Jurisprudncia
geralmente nunca pe em causa a verdade do que referido num acto notarial e a sua fora probatria
plena.
25 So, portanto, regras legais importantes e que a nosso ver devem ser seguidas por qualquer jurista
como , designadamente, o caso do Advogado que tenha sido incumbido de elaborar um documento
destinado a comprovar determinado acto ou contrato.
24

26 A lei (na al. b)) diz que nele interveio. Todavia, esta expresso afigura--se um pouco dbia
(intervir pode inculcar intrometer-se ou intervir acidentalmente, o que no obviamente o caso) e,
por isso, semelhana alis do que refere alguma doutrina, preferimos falar em presidir ao acto.
27
No comentrio ao Cdigo de 1967, Anotado
edio da Direco-Geral dos Registos e do Notariado, Imprensa Nacional, 1973 faz-se notar que qualidade e poderes

100

so dois aspectos distintos do problema da representao, uma vez que qualidade (...) no esto
necessariamente ligados os poderes para a prtica de todo e qualquer acto (cf. pg. 62).
28 No comentrio ao Cdigo de 1967 referido na nota anterior (27) dizia-se (e bem) que a explicao
deve abranger no s o significado do acto como tambm o correspondente alcance e efeitos, quer em
relao s partes, quer a terceiros, devendo ser feita em termos facilmente acessveis ao entendimento
dos outorgantes (cf. pg. 84).
Note-se que no se quer, de modo algum, significar que estes preceitos sejam de somenos
importncia. No o so. Em especial no que concerne verificao da identidade dos outorgantes (art.
48.) deve sublinhar-se que quem pratique algum acto notarial tem de estar particularmente atento a essa
verificao.
30 Referimo-nos, entre outros existentes na Seco de Textos, aos intitulados princpios do
registo e notas de direito registral: o pedido, o processo e os actos de registo, estes ora inseridos na
presente colectnea. Tambm a se explicitam as excepes e a dispensa prevista no art. 55. do C.N.
31 Muito embora se trate de um princpio tambm enunciado (e parece que bem) nesse Cdigo, o
certo que visa essencialmente o ttulo (e portanto a actividade notarial) e que de certo modo tem o seu
reflexo registral no princpio do trato sucessivo.
29

Claro que este princpio se ter de observar quando se trate de verificar a titularidade de qualquer
das fraces autnomas que ter de pertencer a quem quer dispor ou onerar mas isso no tem a ver
com o facto de o prprio regime da propriedade horizontal no poder ser invocado na transmisso (ou
onerao) da fraco antes de estar inscrito no registo.
33 No III vol. do Cdigo Civil Anotado de PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, em colaborao com
HENRIQUE MESQUITA, diz-se que a jurisprudncia nem sempre tem atribudo ao ttulo constitutivo da
propriedade horizontal o relevo que ele assume na definio do estatuto jurdico do imvel (cf. 2. ed.,
rev., Coimbra Editora, 1984, pg. 413).
34 o que consta do n. 3 do artigo 1418. do Cdigo Civil. Alis, j antes da redaco deste
preceito dada pelo Dec-Lei n. 267/94, de 25/10, o Assento do S.T.J. de 10/5/1989 havia consagrado
idntica consequncia.
35 A lei continua a dizer que esse valor global ser indicado sempre que dele dependa a
determinao do valor do acto. Esta referncia era necessria para clculo do valor emolumentar (a sua
parte varivel em funo do valor) que actualmente (e ao que se pensa tambm injustificadamente) quase
desapareceu.
No entanto, parece que se deve considerar que tem sempre interesse saber-se o valor do acto e, por isso,
quando estiverem em causa vrios bens adequado mencionar-se o seu valor global.
36 Trata-se, pois, de poupar um trabalho material em pricpio evitvel. Claro que, com o
desenvolvimento da informtica, isso pode em muitos casos no ter razo de ser. Mas, como o uso do
documento complementar facultativo cabe ao Notrio indicar quando ser, ou no, conveniente utilizlo.
37 O n. 4 do artigo 64. indica quando pode ser dispensada a leitura. A lei no fala ao que se
afigura mal na explicao do seu contedo que, quanto aos instrumentos, como se disse e consta do
artigo 46., n. 1, l) (parte final), obrigatria. E, por exemplo, quanto aos estatutos de uma fundao,
sociedade, etc., pode ser pertinente (indispensvel mesmo) que o Notrio explique o seu contedo. Por
isso, apesar de a lei no o dizer expressamente, dev-lo- fazer sempre que o entenda conveniente.
38 Que aqui mais um conceito civil do que processual: em sntese, so os que outorgam (tanto
como interessados num negcio jurdico, como numa mera declarao unilateral) o prprio acto notarial.
32

39

Trata-se portanto, como temos procurado explicitar, de bem cumprir a prpria funo notarial.

J que a nulidade tipicamente no susceptvel de revalidao, nem pode ser sanada.


Ainda que, diga-se, isso no invalide tudo o que se disse sobre as vantagens do acto notarial.
Tenhamos em vista que casos de nulidade podem tambm ocorrer com a sentena judicial, com um
registo, ou com qualquer acto administrativo.
42 A epgrafe do artigo 73. refere-se aos casos de revalidao notarial. Na redaco inicial da
Cdigo (dada pelo Dec-Lei n. 207/95, de 14/8) a revalidao era s a judicial (dizia-se que o acto pode
ser judicialmente revalidado). Esta alterao deveu-se ao que o legislador designou como a
desjudicializao de matrias que no envolvem um conflito (um litgio) que s judicialmente pudesse
ser decidido.
43 Embora a expresso da lei parea referir-se apenas ao documento autntico, propendemos a
considerar que abrange o que tenha fora probatria equivalente, como o autenticado (art. 377. do
40
41

101

Cdigo Civil). De resto, nem seria curial que ora se admitisse este ltimo para titular uma multiplicidade
de actos translativos de imveis e no para os casos acima referidos.
44

REMISSO: a matria subsequente explicada na 2. parte.

EM BUSCA DA DEFINIO
DE ESCRITURA PBLICA*
1. Quando, j h mais de uma dzia de anos, fui relator de um parecer 1 em que tinha de
analisar a natureza jurdica de um ttulo apresentado para instruir o correspondente pedido de
registo e para o qual a lei exigia a escritura pblica como condio de validade do negcio2,
deparei-me com a grave dificuldade da inexistncia de uma definio legal deste to importante
documento3.
Procurei contornar a dificuldade atravs da enumerao e explicitao dos elementos que
caracterizam o conceito de escritura pblica4, para tentar concluir se naquele caso ela realmente
existia, pensando embora que mais tarde poderia voltar ao tema, tentando nessa altura e j sem
estar pressionado pela urgncia do parecer, retomar a ideia e arriscar uma definio quanto
possvel completa.
claro que esta tentativa, que agora fao, s pode ter algum efeito til e credibilidade se
previamente conseguir sumariar os fundamentais elementos do conceito que, sendo acolhidos
pelo nosso Ordenamento de modo expresso ou implcito, tambm tenham obtido um
generalizado consenso doutrinrio.
2. Um dos dados elementares da noo de escritura pblica o de que se trata de um
documento escrito que consubstancia uma declarao de vontade. Ser, pois, um documento
redigido por escrito e destinado a tornar conhecido um certo contedo de vontade negocial5.
A declarao de vontade obedece, consequentemente, a uma determinada forma6 a
escrita que deve traduzir de modo expresso e unvoco o que pretendido, assim servindo para
conservar e reproduzir uma determinada representao de um facto7.
Dentro das modalidades dos documentos escritos que o artigo 363. do Cdigo Civil (C.C.)
prev, a escritura pblica integra a espcie dos documentos autnticos.
O conceito legal de documento autntico provm do disposto no artigo 2422. Cdigo de
Seabra conceito este que, como indica VAZ SERRA, foi inspirado no Cdigo francs (artigos
1371. e segs.)8 que muito sinteticamente o definia como o que foi exarado por oficial
pblico, ou com interveno deste exigida por lei. O artigo seguinte distinguia os documentos
autnticos oficiais (provenientes das reparties pblicas, cmaras e autoridades eclesisticas,
os actos judiciais e os registos pblicos) dos extra-oficiais (os instrumentos, actos e escrituras
exarados por oficiais pblicos9 ou com sua interveno).
Aquela sumria definio era, no entanto, completada pelo que constava doutras
disposies, designadamente as dos artigos 2425., 2426. e 2428.. Nesses dois primeiros diziase que, em geral, tais documentos faziam prova plena do acto e no outro estabelecia-se que a
sua falta no pode ser suprida por outra espcie de prova, salvo nos casos em que a lei assim o
determinar expressamente.
No essencial mas ressalvada a distino entre documentos autnticos oficiais e extraoficiais, que desapareceu as antigas e sedimentadas ideias do Cdigo de Seabra, precisadas
pelos debates doutrinrios que antecederam a publicao do actual Cdigo, para ele vieram a
transitar. E assim o n. 2 do artigo 363. indica que autnticos so os documentos exarados,
com as formalidades legais, pelas autoridades pblicas nos limites da sua competncia ou,
dentro do crculo de actividade que lhe atribudo, pelo notrio ou outro oficial pblico provido
de f pblica.
102

Para que os documentos sejam havidos como autnticos exige, pois, a lei que se cumpram
dois requisitos bsicos:
1) Que sejam lavrados com as formalidades legais, isto , que se cumpram os requisitos,
prescries e solenidades que a lei exija, quer como elementos prvios, quer tambm no
prprio momento em que so exarados; e,
2) Que provenham de uma autoridade pblica10 nos limites da sua competncia11, ou do
notrio12, ou ainda, dentro do crculo de actividade que lhe atribudo,13 de outro oficial
pblico provido de f pblica.
Sendo certo que o n. 1 do artigo 369. do C.C., quanto s autoridades pblicas, esclarece
que a autenticidade do documento por elas exarado depende da sua competncia em razo da
matria e do lugar e da inexistncia de impedimento para o lavrar (ainda que n. 2 e o artigo
seguinte estabeleam presunes de autenticidade) a verdade que no tocante ao notrio a lei, e
bem, no faz restrio alguma, at porque ele prprio que funcional e legalmente pode tem
competncia legal para atribuir f pblica14 aos documentos e a quem, portanto, incumbe, de
um modo geral, conferir-lhes autenticidade.
Por isso, tratando-se de documento lavrado por notrio, com as formalidades legais, tem de
considerar-se que autntico.
Verificamos assim que, sendo a escritura pblica um documento escrito que obedece ao
formalismo prescrito e que lavrada por notrio ou por quem estiver num exerccio legalmente
autorizado da funo notarial isto , que cumpre todos os requisitos enunciados no n. 2 do
art. 363. do C.C. devemos concluir que um documento autntico.
Alm disso, a doutrina acentua que se trata de documento uno. Ainda que possa conter
uma pluralidade de factos e de actos jurdicos, a escritura pblica um acto uno. Como disse
NUES LAGOS, a unidade do acto objectiva-se e concretiza-se numa unidade de texto
consentido, que implica uma unidade de texto documental integridade e uma unidade de
consentimento15. Portanto, a unidade do acto deve entender-se como um imperativo inerente ao
conceito de escritura pblica.
Por outro lado, como tambm diz a doutrina16, trata-se de um documento autntico
especial17, visto que revestido de uma rigorosa formalidade que lhe prpria que (como
tambm no aludido parecer se acentuou) tem fundamentalmente em vista a sua intangibilidade,
clareza, correco jurdica e integridade, at para que nos limites do legalmente admissvel
fique, em princpio, assegurada a sua incontestabilidade.
Dentro deste objectivo se insere a necessidade, apontada pela lei e pela doutrina, de ser
de uma forma precisa e indubitvel datada e localizada18. Ou seja, requisito essencial da
escritura pblica que liminarmente dela conste a data precisa em que outorgada. De resto, a
alnea b) do n. 1 do artigo 46. do Cdigo do Notariado (C.N.) alude especialmente
designao do dia ms e ano e ainda, se solicitado pelas partes, a hora bem como a
expressa designao do local em que subscrita.
3. A fora probatria que a lei confere ao documento autntico , consabidamente, a plena.
E, neste tema, sendo usual a distino entre a fora probatria formal e a material, importa aqui
fundamentalmente analisar esta ltima, j que, quanto formal, no se suscitaro dvidas
relativamente genuinidade de uma escritura pblica, que subscrita pelo notrio19 e qual,
por isso, se aplica directamente o disposto no n. 1 do artigo 370. do C.C.
No que toca fora probatria material que a respeitante ao contedo do documento20
rege, como sabido, o artigo 371., pelo que ficam plenamente comprovados na escritura os
factos que o notrio diz ter praticado ou de que se certificou (inclusive porque se passaram na
sua presena), bem como as declaraes que menciona terem sido feitas pelos outorgantes.
claro que, quanto a estas declaraes, a prova plena respeita ao facto de elas, na realidade, terem
sido
prestadas
e
no

sua
prpria
veracidade
intrnseca
ou,
na
21
expresso de alguns autores, sua sinceridade . Esta , alis, a soluo dos ordenamentos
jurdicos
que
nos
so
prximos22,
que
23
24
a jurisprudncia acolhe e que tambm a doutrina corrobora .
103

Consequentemente, a escritura pblica um documento autntico que faz prova plena dos
factos verificados pelo notrio ou por ele apurados e bem assim de que os outorgantes
efectivamente fizeram as declaraes que nela constam.
Cabe ainda notar que a escritura pblica, alm de ter fora probatria plena, tem tambm
fora executiva, sendo portanto um dos ttulos que podem servir de base ao processo executivo,
como condio necessria deste25.
Foi o Cdigo de Processo Civil (CPC) de 1876 (art. 798., n. 3) que entre ns e, de
resto, como j ocorria noutros sistemas jurdicos criou este ttulo executivo26. Os Cdigos
subsequentes mantiveram esse apangio da escritura: o de 1939 referindo-o de modo expresso (
a escritura pblica constitua o ttulo executivo mencionado no n. 3 do art. 46.) e os seguintes
incluindo-a entre os documentos exarados ou autenticados por notrio.
Trata-se, pois, de um ttulo executivo extrajudicial e, de entre estes, de um ttulo negocial27,
j que na escritura se contm manifestaes de vontade dos outorgantes recolhidas pelo
notrio28. Como qualquer dos ttulos incluindo os jurisdicionais alm da forma, tem de ter
um certo contedo.
Sob este ngulo, deve representar um facto jurdico constitutivo de um crdito 29. Por
isso, a alnea b) do artigo 46. do CPC, referindo-se aos documentos exarados ou autenticados
por
notrio,
diz
expressamente: que importem constituio ou reconhecimento de qualquer obrigao. Sendo
a prestao futura, ainda necessrio comprovar, por documento, que a obrigao existe (que
alguma prestao foi realizada ou obrigao constituda como previsto).
A forma desse documento pode ser livremente estipulada na escritura exequenda30, mas, se o
no foi, deve ter fora executiva.
Quer dizer que a escritura pblica tem fora executiva, que se mantm, mesmo para
obrigaes futuras e, neste caso, tambm nela prpria pode ser convencionada a forma como se
h-de comprovar, no processo executivo, que a obrigao existe. Alm disto, como referi no
parecer que inicialmente foi mencionado, a eficcia executiva deste ttulo (escritura pblica) no
lhe advm de deciso alguma, exequator adicional, ulterior ou extrnseco ao documento, de
conveno das partes ou qualquer outra razo j que deriva ex lege dela mesma escritura,
como uma manifestao mais da sua eficcia sinttica31.
Por ltimo, diga-se ainda que como sublinhou GARCIA MS32 a fora executiva da
escritura , diversamente do que ocorre com outros documentos (maxime com o documento
particular), uma fora executiva europeia, ou seja, reconhecida em todos os pases do
ordenamento romano-germnico.
4. Um dos dados fulcrais da escritura pblica o de que se trata de documento redigido
pelo notrio ou por quem exera funo notarial33 e que se torna verdadeiramente o seu
autor. nela que o notrio atesta como exteriorizado e declarado o que lhe foi dito, mas que
afinal ele reinterpreta e conforma para exprimir e traduzir a vontade real dos outorgantes.
Deste modo, ao elaborar a escritura, ter de inquirir, sondar escutando, (e no simples e
superficialmente ouvindo) e examinar atentamente o que as partes lhe dizem, de modo a que
fique escrito e consignado o que por estas efectivamente querido. Como foi muito bem dito
pelo grande processualista italiano SATTA, na escritura o notrio o homem que escreve diante
do homem que fala; o homem que sabendo escreve... e que j um ministro daquele que com
ele fala.A verdade que num certo ponto a relao entre palavra e escrita se esfuma Tratase assim no de escrever a palavra, mas de fazer nascer a palavra e a palavra no nasce do
homem que fala, mas num acto conjunto tambm do homem que escreve34. Ou ainda, como
recentemente bem o citou ALBINO MATOS, conhecer o querer que aquele que quer no
conhece35
Vemos assim que na escritura o notrio tem de traduzir em vocbulos precisos e
tecnicamente adequados o que entende, atravs das palavras que lhe so ditas pelas partes, que
na verdade ir corresponder ao que por elas efectivamente querido. E tais vocbulos,
mormente os que tm um significado prprio ou implicaes jurdicas, devem ser conjugados,
104

compostos e interligados de forma precisa e postos na boca dos outorgantes de modo a que,
na redaco do acto, o que venha a figurar como declarado pelas partes e que vai ter a
indicada fora probatria plena, demonstrativa de que elas realmente declararam o que ficou
escrito alcance que o documento venha a espelhar concretamente que tais declaraes
constituem a imagem fiel do acto ou negcio pretendido.
A escritura pblica o paradigma do documento pblico, o prottipo do ttulo, que
corresponde a requisitos de forma predeterminados, que, como muito bem se escreveu
indissoluvelmente consubstanciam o negcio e representam o declarado e o querido.Por isso
o notrio, que formou o negcio sob o pedido das partes e formulou as suas declaraes, no
apenas um documentador pblico, mas um operador do direito que qualifica o interior e o
exterior () adequando-o com a interpretao literal ao direito positivo e formando assim o
acto que em si mesmo um todo: volizione teorica materializzazione giuridica36. Trata-se,
deste modo, do exerccio de uma funo cooperante com as pretenses individuais e as
possibilidades legais, fazendo aquilo que pertinentemente se tem chamado uma interpretao
conciliadora37 do direito.
A escritura pblica no , portanto, um texto que se limite a reproduzir e autenticar um
qualquer palavreado que as partes queiram impingir ao notrio38, antes de mais porque este
deve qualificar as declaraes, verificando no apenas se elas se ajustam ao acto ou negcio
querido, mas tambm se palavras e negcio correspondem ao que o Ordenamento prev e
consente. E, ao faz-lo, cumprir--lhe- igualmente assessorar as partes, elucidando-as quanto
melhor forma de ajustar a vontade declarada s exigncias legais, condicionantes da
plenitude da sua eficcia jurdica e, consequentemente da efectiva realizao dos objectivos
desejados ou acordados39.
Portanto: o notrio percepciona a vontade das partes, molda-a fielmente previso da lei e
tradu-la por escrito de modo livre40, mesmo quando apresentada uma minuta41 formando
assim a unidade entre o pensamento, a possibilidade legal e o que verte na escrita, ou seja, entre
o documento e o documentado deste modo cumprindo um juzo e uma representao dessa
vontade; por este trmite que, como diz SATTA, tal representao vem assumida vontade do
ordenamento 42.
Consequentemente, a escritura pblica um documento em que o notrio deve exprimir o
pensamento e as pretenses dos outorgantes, redigindo o documento de modo a conform-lo
com a previso legal43, sendo portanto um instrumento vlido na forma e no fundo 44 para o
fim querido pelas partes. Contrai, nesse sentido, uma obrigao de resultado, garantindo o
bom funcionamento do comrcio jurdico45.
Em suma: o notrio, elabora a escritura e t-lo- de fazer para fixar, formal e
materialmente, adequadamente com a lei e de modo inequvoco,46 a vontade negocial dos
outorgantes. que ele actua no como um mero documentador (que aplique simplesmente a lei
a uma dada fatispcie), mas sendo sim, como explicou BETTI, como o autor do documento47
o auctor latino. Tem, alis, na comum expresso da doutrina, a paternidade do documento48,
mesmo porque apesar de materialmente poder no ser ele prprio a escrev-lo, sempre ele que
o cria, que o confecciona e em nome de quem escrito e, portanto, aquele de quem procede e
nasce a escritura pblica como acto notarial49 em que ficou contemplada a validade formal e
substantiva do acto escriturado de modo a que este exista realmente e no seja apenas um
simples instrumento de prova50
5. Diz-se ainda que o notrio co-outorga a escritura pblica com as partes, na sua presena,
cuja identidade verifica e com elas se compromete51 e responsabiliza,52 e que tambm com elas
a subscreve. Deve, alis, faz-lo depois de explicar o contedo dos factos documentados e das
suas consequncias legais de modo que os outorgantes fiquem a conhecer, com preciso, o
significado e os efeitos do acto e isso na presena simultnea de todos53
Trata-se, portanto, de um documento em que o notrio se envolve juntamente com as partes
na sua preparao, pelo que antes de mais ter de saber quem so, o que pretendem, se existem
as condies para o poderem pretender e tambm em que circunstncias designadamente de
tempo e de lugar que manifestaram tal declarao de vontade. E porque tudo isto deve ter
105

um enquadramento prprio habitual (um pouco semelhana do articulado cvel) que na


escritura pblica se distingam trs partes: a do prembulo ou protocolo inicial, a do texto
dispositivo e a do fecho, que constitui um encerramento do acto.54
A primeira parte comea55 precisamente pela indicao da data e local onde a escritura
lavrada e pela identificao do notrio que a lavra, bem como das pessoas que comparecem56,
daquelas como o caso das pessoas colectivas a quem o acto respeita, bem como das que o
vo outorgar.
A identificao completa dos outorgantes e das demais pessoas que comparecem ter,
portanto, de constar da escritura e de ser devidamente comprovada pelo notrio, que far
consignar no documento a forma como fez tal verificao (alneas c) e d) do art. 46., n. 1 do
C.N.). De modo que na escritura pblica no poder haver dvidas de que foram realmente
aquelas pessoas e no quaisquer outras as que compareceram para outorgar ou intervir no
acto.
Alm disso, o notrio tem de verificar a capacidade de gozo e de exerccio dos outorgantes
e, no caso destes intervirem como procuradores ou como representantes de outrem como
quando se trata de pessoas colectivas , devero comprovar tal qualidade cabendo ao notrio
apurar se efectivamente tm os necessrios poderes para a prtica do acto em causa (citadas
alneas, bem como a e) do art. 46.). A interveno de estrangeiros bem como a de surdos e
mudos tambm se acha sujeita a regras prprias cuja observncia ter de controlar (art.os 65. e
66. do C.N.).
No que toca a outros eventuais intervenientes caso dos intrpretes, peritos, tradutores e
testemunhas dever-se- ainda referir que, para alm das hipteses de incapacidade ou de
inabilidade contemplados na lei (art. 68., n. 1, do C.N.), s podero intervir no acto os que o
notrio considere idneos e, sendo testemunhas, que ache dignas de crdito (n.os 3 e 4 do mesmo
artigo). Trata-se de preceitos que obviamente tm em vista assegurar a prpria idoneidade e
certeza das declaraes e que alis, entre ns, como em geral no mbito do notariado latino, se
acham sedimentados na prpria lei.57
Quer dizer que na escritura pblica a identidade e capacidade dos outorgantes bem como a
idoneidade dos intervenientes so dados certos, cuja validade e segurana no poder ser posta
em causa, j que o notrio os verificou e qualificou58, em obedincia a estritos e rigorosos
trmites e a imperativos preceitos legais.
6. Quando as partes solicitam ao notrio59 a celebrao da escritura pblica fazem-no
oralmente. mesmo, a este propsito, referido que existe um princpio da oralidade 60. Tal
oralidade traduz-se depois na prpria redaco do documento, que deve ser escrito na lngua
materna ou seja, no idioma nacional e tem tambm outras consequncias a que
sumariamente iremos aludir.
Ao enunciar as regras bsicas de redaco dos actos notariais o artigo 42. do C.N.
estabelece, no n. 1, que eles so escritos em lngua portuguesa. E acrescenta ainda que devem
ser redigidos com a necessria correco, em termos claros e precisos 61 e de modo a afastar,
ao mximo, quaisquer hipteses de erro62. E, note-se que tambm estas no so normas
exclusivas do nosso direito interno, mas antes existem nas demais legislaes de pases do
mbito do notariado latino63 que, portanto, conhecem o que a escritura pblica.
Ainda sobre a redaco do acto notarial e sendo evidente que muito mais haveria a dizer
cabe fundamentalmente reafirmar que se exige um grande rigor tanto na preciso das
expresses utilizadas, como no seu sentido e alcance jurdico, como ainda na clareza das frases,
de modo a traduzirem, umas e outras, correcta, inequvoca e realmente a vontade das partes64.
Por isso e com este objectivo que so impostas regras concretas na escrita dos actos e
na ressalva das palavras (art.os 40. e 41. do C.N.) e tambm, quando os outorgantes forem
estrangeiros e no falem o portugus ou quando o notrio no domine o seu idioma, feita a
exigncia da interveno de tradutores (art. 65. do C.N.).
Cabe ainda referir que, quando intervierem surdos ou mudos, a lei igualmente impe os
adequados actos e comportamentos (art. 66. do C.N.) de modo a que no resultem quaisquer
106

erros ou equvocos quanto vlida e exacta vontade das partes, incluindo das que tm essa
limitao.
Dever-se-, portanto, concluir que a escritura pblica um documento que, obedecendo
sempre a rigoroso procedimento, deve tambm consagrar, no prprio idioma que poder
designar-se como a lngua materna ou lngua oficial as inequvocas e genunas manifestaes
de vontade dos outorgantes.
7. Para que na celebrao da escritura se verifique uma efectiva conformidade das
declaraes com a lei fundamental que exista a aludida adequao65 da vontade das partes
com a previso do ordenamento jurdico, mas na generalidade das situaes tambm
necessrio que se complemente tal manifestao de vontade com uma exigida prova documental
que vai instruir o acto.
Consequentemente, a lei estabelece os casos em que o notrio verifica a conformidade dos
factos e que respeitam quer s pessoas, quer aos bens, quer s declaraes pela prova
documental que lhe feita, havendo ainda as situaes de identificao dos outorgantes em que
a pode dispensar, tanto por conhecimento pessoal como por abonao testemunhal.
Temos, pois que a escritura pblica um documento que no s na sua confeco obedece
a uma rigorosa e caracterizada formalidade, como tambm na sua prpria preparao a
apurado e criterioso exame, por parte do notrio, do cumprimento dos diversos
condicionalismos legais incluindo os de natureza fiscal e bem assim ao da veracidade das
vrias circunstncias e autenticidade dos elementos de facto que no documento ficam referidos
como tendo sido por ele verificados66.
o que se passa no que concerne identificao das pessoas, a que j aludimos. Outrossim
quanto identidade dos imveis, em que sobretudo se ter de fazer prova da sua inscrio
matricial e registral e comparar e conferir os seus elementos descritivos, designadamente quanto
localizao, composio e rea.
No tocante aos elementos do registo predial, na sequncia do Cdigo de 84 foi publicado o
Decreto-Lei n. 286/84, de 23 de Agosto, que alterou vrios artigos do Cdigo do Notariado,
entre eles o 71. actual 54. que precisamente diz respeito s menes do registo. Em sntese,
dir-se- que o princpio da legitimao dispositiva passou a ser tambm controlado pelo notrio.
Sempre se me afigurou que esta evoluo legislativa constituiu mais um importante passo, que
afinal s veio acrescentar valia ao fundamental documento que a escritura pblica,
precisamente porque permite verificar que as declaraes dos outorgantes, quanto titularidade
dos bens, se mostram comprovadas pelo registo e, portanto, tornam-se mais fiveis.
De facto, se certo que quem pretende alienar ou onerar um prdio deve estar legitimado
para o poder fazer, tambm a verdade que tal no se demonstra por meras afirmaes verbais
que as partes faam ao notrio. Mas, pelo contrrio, se o tiverem de fazer atravs da certificao
da competente inscrio no registo, j na escritura ficar comprovada a veracidade de tais
afirmaes. Ora, se isto for ainda complementado com a existncia de uma pr-inscrio
registral do acto titulado pela escritura, torna-se manifesto que este documento permitir
conferir uma quase cabal segurana jurdica s partes.
Para a celebrao da escritura, ou melhor, da maioria das escrituras, outros documentos
com tal cariz so necessrios, como sobretudo o caso dos comprovativos do pagamento de
impostos67. Mas, infelizmente, tambm h os que tm consequncias burocratizantes e no
concernem ao negcio jurdico que se pretende titular68. Isto : o Estado aproveita o ensejo do
acto notarial para obrigar as partes a cumprirem certas obrigaes e determinando que a
escritura no se possa celebrar sem que seja feita a prova do seu cumprimento. Contudo, esta
que uma verdadeira imposio burocrtica, que alis tem merecido a reprovao da maioria
dos notrios, at por no estar ao seu alcance poder dispensar, quando o entendessem
pertinente69, a apresentao de tais documentos verdadeiramente alheios ao negcio em causa.
S que no so estes os que relevam e que especialmente nos havamos referido.
Portanto, e em resumo, poder-se- concluir dizendo que a escritura pblica s poder ser
celebrada quando as partes demonstrem e o notrio verifique, designadamente atravs dos
107

documentos apresentados, que as manifestaes de vontade dos outorgantes so lcitas e


produzidas em conformidade com a lei.
8. Vimos que a escritura pblica contm uma unidade de texto consentido, ou seja, um
acto uno. Todavia, isso no significa que esse texto no possa reportar-se a documentos que o
complementem. Pode, tal como entre ns, semelhana do que ocorre noutros ordenamentos,
prev o artigo 64. do C.N.
Trata-se dos chamados documentos complementares, onde podem ser relacionados bens,
estatutos de pessoas colectivas, extensas clusulas referentes a contratos com bancos e outras
instituies de crdito e que se tivessem de ser materialmente inseridas no prprio texto iriam
avolum-lo excessivamente. Da que o legislador tenha admitido que pudessem constar de um
documento que integra a prpria escritura e que arquivado no respectivo tombo (tecnicamente
designado mao de documentos70).
Todos esses documentos tm, obviamente, que ser analisados e qualificados pelo notrio j
que, afinal, fazem parte completam aquela mesma unidade de texto consentido. E tambm
por isso tm de ser subscritos pelas partes e pelo notrio, aplicando-se-lhe as mesmas regras de
escrita a que aludimos.
Porm, no so apenas os documentos complementares os que devem ficar arquivados. A
outros alude a lei, como o caso das procuraes ou dos relativos ao pagamento de alguns
impostos. Refiram-se ainda os que, estando j arquivados, podem ser reutilizados e, por ltimo,
os que so restitudos s partes. Quanto a estes, em termos gerais, poder-se- dizer que so
meramente instrumentais da aludida conformidade legal das declaraes e, portanto, no ser
necessrio que, para definir o conceito de escritura pblica, lhes tenhamos de fazer qualquer
referncia especfica. Uma nota apenas para referir que o notrio tambm um confidente das
partes e, por isso, os documentos particulares que lhe foram entregues para preparar e elaborar a
escritura ficam sujeitos regra do segredo profissional, tal como a lei explicitamente indica
(art. 32., n. 1 do C.N.).
9. Uma importante caracterstica da escritura pblica a de que se trata de um documento
destinado a perdurar e a ser conservado duradoura e indefinidamente e que portanto no
descartvel, no pode ser apagado ou destrudo.
Esta particularidade tem um duplo sentido: por um lado traduz-se na chamada
inalterabilidade71 dos materiais utilizados na escrita dos actos que o artigo 39. do C.N.
concretiza. Pelo outro, na guarda das escrituras que vo sendo feitas e na sua conservao em
arquivo pblico a cargo do notrio.
Aquele preceito que tambm provm dos cdigos anteriores (art.os 54. do de 1960 e 55.
do de 1967) diz-nos que a escrita do acto deve ser feita em cor preta, conferindo
inalterabilidade e durao escrita. Ou seja, como se disse em antigo comentrio ao Cdigo:
cabe ao notrio a livre escolha dos materiais a utilizar na composio dos actos, desde que a
sua qualidade d as indispensveis garantias de inalterabilidade e durao da escrita72.
claro que nada obsta utilizao de meios e de materiais cada vez mais actualizados,
como primeiro aconteceu com a, alis j desusada, escrita dactilogrfica e acontece hoje com os
computadores e impressoras, cuja qualidade vai cada dia melhorando.
Note-se que ao referirmo-nos aos computadores no queremos nem to-pouco poderamos
dizer que a escritura pblica seja um documento inteiramente desmaterializado. No o . Muito
embora apesar da sua confeco ser actualmente feita, e creio que sem
excepes, em computador73, a verdade que o documento elaborado em base electrnica tem
ainda de ser impresso em suporte de papel para ser assinado pelas partes e pelo notrio, que
tambm numera e rubrica todas as folhas, formando depois estas um livro o livro de notas74
que arquivado. Note-se que tambm, no caso dos outorgantes no saberem ou no poderem
assinar, margem daquele flio que devem ser apostas as respectivas impresses digitais (art.
51. do C.N.).
Significa isto que est excludo do mbito da escritura a pura contratao electrnica? Em
certo sentido, parece que sim. De facto, no ser concebvel na actual concepo legal do que
108

este tpico documento pblico autntico e sustentvel que as partes possam, elas mesmas,
dotar tal contratao dessa fundamental caracterstica. Mas, num outro sentido, parece que
possvel. Isto , se o notrio intervier no contrato, co-outorgando com as partes tal espcie de
documento digital, conformando-o com a vontade delas prprias e com a do ordenamento e o
dotar de autenticidade nos termos requeridos, o subscrever (embora, claro, tambm
electronicamente) e o conservar, afigura-se perfeitamente possvel que possamos conceber e
at incentivar o desenvolvimento programtico de uma escritura publica electrnica,
totalmente digitalizada. Todavia, este um outro tema, que carece de ser devidamente estudado
e que, como evidente, s noutras intervenes poder ser analisado at porque excede esta
simples tentativa de definio do conceito de escritura pblica. O que, porm, se deve dizer
que este conceito e as indicadas regras da perdurabilidade documental no so incompatveis
antes pelo contrrio, so harmonizveis com a ideia da escritura pblica electrnica.
Um ponto que , sempre foi e, tanto quanto nos dado ver, continuar a ser, de grande
relevncia, o da conservao em livro prprio (numerado e legalizado) e o arquivo da escritura
e dos aludidos documentos, que no tm um tratamento avulso75. A prpria palavra cartrio
tem alguma sinonmia com arquivo e h mesmo autores que incluem nas funes do notrio
tambm a de arquivista76.
que o facto de o documento, mesmo de depois de concludo, ter de ser devidamente
guardado em arquivo que permanea sob a custdia e a responsabilidade do notrio, permite de
certo modo acrescer a sua prpria fora probatria intrnseca, exactamente porque a torna
duradoura, publicamente acessvel a todo o tempo. E assim, tal fora no momentnea nem
to-pouco balizada num dado tempo convencionalmente admitido. antes dotada de
perenidade, mesmo porque, depois de decorrido um longo perodo usualmente 100 anos77 os
livros de escrituras, podendo deixar o arquivo do notrio, transitam para os arquivos histricos
onde os actos, apesar da sua antiguidade, podem continuar a ser consultados e certificados,
conservando, portanto, toda a sua valia e eficcia e no um simples valor histrico.
10. Ficando a escritura pblica integrada no correspondente (e tradicionalmente designado)
livro de notas e este no arquivo do notrio, a sua prova e a sua eficcia externa s podero
concretizar-se atravs de reprodues ou cpias da mesma.
Da a necessidade que h de que tais cpias possam revestir a mesma fora probatria do
documento original78 que, como se disse, ter de ficar sempre arquivado. E isto, claro,
independentemente de poderem ser fornecidas outras cpias com mero valor informativo. De
qualquer modo, a verdade que o contedo da escritura tanto entre ns como em todos os
ordenamentos que prevem esta espcie de documento deve poder ser demonstrado atravs
reprodues do seu prprio contedo, e quer por fotocpia, por simples cpia, por telecpia ou
por outros meios que se descubram, desde que ofeream a necessria fiabilidade e as adequadas
garantias.
A esta matria dedica a lei notarial (e mesmo a lei substantiva) a devida ateno,
estabelecendo os requisitos que as certides devem conter para que exista a possibilidade de
serem autenticadas, designadamente por se verificar que esto conformes com os originais a que
se reportam, podendo portanto, como diz a lei civil, ter a mesma fora probatria destes.
Ficando a escritura guardada no arquivo do notrio ainda que o seu contedo possa ser
reproduzido atravs de certificaes como responde a lei prpria natureza pblica deste
documento? Dir-se-: exactamente no restringindo o acesso a essas certificaes, isto ,
admitindo que qualquer pessoa possa, a todo o tempo, requisit-las. Esta regra est enunciada
para todos os instrumentos notariais no n. 1 do artigo 164. do C.N. e apenas sofre as bvias
excepes dos documentos confidenciais, como o caso dos testamentos e das escrituras que os
revoguem.
11. Ao terminar esta anlise do conceito de escritura pblica documento com profundas
razes histricas79 nos ordenamentos latinos e tambm nos germnicos ser oportuno, at
porque ajuda a clarificar o conceito, dizer, ainda que muito brevemente, o que nos parece que
nunca se poder considerar ser uma escritura pblica.
109

Em primeiro lugar seria qualquer documento em que o notrio (em sentido amplo,
abrangendo portanto quem in casu exera a funo notarial) no fosse (como no citado parecer
escrevi) um activo interveniente no acto. Isto , que no fosse ele prprio a elaborar e
conformar o acto, mas se limitasse a autenticar um escrito feito por outrem.
Depois, poder-se-ia apontar como nunca se podendo considerar uma escritura pblica, a
hiptese do simples acto avulso, at porventura escrito num qualquer idioma que os clientes
desejem e cujo original no devesse permanecer sob a custdia do notrio.
Outro dado fundamental ainda o da prpria fora probatria do documento,
designadamente de harmonia com a lex loci, ou seja a correspondente ao local onde ele
feito. Portanto, ainda que o documento externamente aparentasse ser uma escritura pblica,
nunca como tal poderia ser considerado se, face dessa mesma lex loci, no fosse
reconhecido como documento autntico dotado de fora probatria plena e de fora executiva.
Ora, demonstra-se que todas estas omisses existem nas impropriamente chamadas
escrituras inglesas, que so utilizadas pelos alcunhados public notarys80 de Londres e dos offshores britnicos unicamente para vender aos estrangeiros. que, como se sabe, no tm
qualquer das apontadas caractersticas essenciais81, nem no Reino Unido so consideradas
documentos autnticos ou autenticados82, nem to-pouco so usadas pelos prprios cidados
britnicos.83
Portanto, e em sntese, diremos que faltando qualquer dos elementos ou das caractersticas
fundamentais que tentamos apontar, no se pode considerar que estejamos perante uma
escritura pblica, ainda que, porventura, assim seja apelidada nalgum escritrio e que quem a
subscreva tenha, erroneamente, um nome parecido com o de notrio (caso do notary) e tambm
mesmo que o documento possua toda a aparncia externa de se tratar de uma escritura. De
facto, para que esta possa existir, sempre essencial que se cumulem os requisitos bsicos da
certificao, autenticao e adequao ao ordenamento da vontade dos outorgantes, feita pelo
notrio ou por quem no acto estiver a exercer essa funo legal de delegatrio da f pblica84.
12. Deste modo e em concluso:
Feitas todas as precedentes observaes, parece que poderemos tentar uma definio de
escritura pblica. Assim, a nosso ver, ela :
O documento original, uno e autntico, datado e localizado, revestido de rigorosa
formalidade prpria, de fora probatria plena e de fora executiva, lavrado pelo notrio ou por
quem estiver a exercer a funo notarial e por ele inequivocamente redigido na prpria lngua
oficial e assessoradamente configurado com a lei, na forma e no contedo, para conter o negcio
jurdico com as exactas, genunas e lcitas manifestaes de vontade dos outorgantes, a solicitao
e na presena destes e de outros eventuais intervenientes, de quem verifica a identidade,
capacidade e conformidade legal das declaraes, cujo contedo explica (e adverte) e que, lendo-o,
com eles subscreve, devendo ainda, depois de outorgado nas notas, conserv-lo, com os
correspondentes documentos, no seu prprio arquivo pblico, podendo ento qualquer pessoa, a
todo o tempo, obter a respectiva certificao autenticada.

Esta a definio de escritura pblica proposta. Deixem, porm, que me penitencie e me


defenda.
que, no sendo embora uma definio nem breve (como seria desejvel), nem qui
completa (como pretendamos), nem perfeita (e hav-las- perfeitas?), penso no entanto que
constitui, por ora e apesar da sua extenso descritiva uma tentativa que se afigurou aceitvel
luz do direito positivo vigente e dos desenvolvimentos da doutrina j que, ao que se afigura,
inclui os elementos essenciais comummente admitidos.
No gostaria, porm, de terminar sem rapidamente fazer duas observaes.
A primeira esta: verifica-se que a escritura pblica , para o Ordenamento Jurdico, um
documento fundamental e tambm da maior importncia prtica para a generalidade dos
cidados que, no sendo juristas, podem nos vastos domnios dos direitos imobilirio,
societrio, contratual e sucessrio obter e hoje por um mdico custo uma assessoria eficaz,
uma certeza de que so cumpridas as prescries legais85 e uma segurana indiscutvel dos seus
bens e dos seus direitos.
110

Na poca da contratao electrnica os notrios tero tambm a obrigao de demonstrar


que a escritura pblica no um documento do sculo passado, desde logo por revelarem que
podem concretizar e aplicar todas as caractersticas definidoras da escritura que a tornam um
documento verdadeiramente indispensvel para a segurana do comrcio jurdico a um mesmo
documento totalmente informatizado. Subsistiria assim, reforada com a plena utilizao dos
novos meios, comprovada a enorme importncia actual da escritura pblica.
A constatao que fao desta grande importncia de natureza acadmica e tambm fruto
da prpria experincia de mais de quarenta anos de mltipla actividade prtica no sempre
aliciante mundo do direito.
Acontece, porm, que no debate actual (para o qual j tenho procurado contribuir) em
torno da formalizao-desformalizao dos actos jurdicos intervm muitas pessoas com escassa
ou nula preparao (ou pior, com a mera alcunha de juristas), que confundem os conceitos.
Desde logo o de titular um negcio jurdico com o de o burocratizar. Titular ou formalizar o
negcio necessrio (como se demonstra ao estudar a teoria geral da relao jurdica) e
enquadra-se manifestamente na esfera privada dos cidados. Ao invs burocratizar dispensvel
dir-se-ia mesmo nocivo e pertence ao domnio estatal e pblico86. , pois, perfeitamente
errada e ilegtima a confuso dos conceitos e at d pena (para se ser suave) ver que aparecem
agora equiparados no discurso populista de alguns polticos e at em prembulos de textos
legais.
Ter-se-, portanto, de entender que, em sentido lato, dar forma, configurar ou formalizar
o negcio sempre indispensvel e constitutivo dele mesmo. Mas, tambm em sentido estrito,
quando a lei impe uma dada formalidade, seja para a validade seja para a prova do negcio, flo para o assegurar, para o tornar firme e eficaz. Ora, a escritura pblica tendo todas as
caractersticas que indicamos corresponde a tais objectivos e portanto realiza cabalmente o
desiderato da lei87. Alm de que, como se acentuou, faz prova plena do acto jurdico que titula,
o que naturalmente estruturante da sua pblica veracidade e do prprio valor fulcral que o da
certeza do direito.
A segunda nota esta: pretender-se que o registo pode substituir a escritura pblica
constitui uma lamentvel confuso que radica na mesma errada ideia de que se pode prescindir
da formalizao dos actos e contratos. Todavia, tal formalizao to importante para o
comrcio jurdico como a sua subsequente publicitao e oponibilidade erga omnes88 atravs de
um adequado sistema de registo89 o qual deve ser, ao que se cr evidente, o de um registo de
direitos90. Mas seja qual for o sistema, o certo que a titulao e a publicitao dos direitos no
se sobrepem, completam-se. to importante a constituio dos negcios jurdicos como a sua
eficaz oponibilidade erga omnes. No h uma funo que esteja a mais, como certos tericos
pseudo-modernos pretendem fazer crer.
Na verdade e pelo contrrio, constituem antes as duas metades de uma mesma esfera de
uma s e global aco jurdica91 que, tendo embora um cariz adjectivo e instrumental, no
entanto, nessa sua prpria complementaridade, concretiza, realiza mesmo, diversos princpios
fundamentais do direito como, de entre outros, os da certeza e da igualdade e ainda o
actualssimo princpio da proteco do consumidor.
De resto, contm e engloba a constituio e a credibilidade das relaes jurdicas, a
eficcia de mltiplos direitos privados, dando-os a conhecer e assegurando-os de modo a evitar
situaes de indefinio, de precariedade, de ineficincia e de controvrsia que, como bvia
consequncia, acabam por causar e agravar a litigiosidade.
Possa ento esta nosso breve e final alerta face ao errado facilitismo que
propagandisticamente se apregoa constituir um contributo, ainda que singelo, para a sempre
almejada certeza do direito e para a consequente diminuio das situaes de insegurana, de
obscuridade e de dvida, que so, afinal, as geradoras dos conflitos e do prprio entorpecimento
da vida econmica.
***
111

Depois desta interveno, foi-me solicitado que apresentasse um projecto de concluses.


Apresentei-o nos termos seguintes:
Projecto de Concluses:
1. A escritura para o Ordenamento Jurdico, um documento fundamental e tambm da
maior importncia prtica para a generalidade dos cidados que podem obter no campo dos
direitos imobilirio, societrio, contratual e sucessrio, e por um mdico custo, uma assessoria
eficaz, uma certeza de que so cumpridas as prescries legais e uma segurana indiscutvel dos
seus bens e dos seus direitos.
2. Com efeito, esta concluso resulta directamente das prprias caractersticas definidoras
da escritura pblica, que de forma estrutural e precisa diferencia este documento de qualquer
outro, sobretudo pelos seguintes elementos fundamentais:
lavrado pelo notrio ou por quem legitimamente exera a funo notarial isto ,
por um habilitado, especializado e experimentado profissional do direito e da
documentao pblica.
trata-se de um documento revestido de autenticidade e de rigorosa formalidade prpria,
comprovadamente datado e localizado, com fora probatria plena e fora executiva;
redigido no idioma prprio e de modo inequvoco pelo notrio, que, prestando
assessoria s partes, o configura com a lei, na forma e no contedo, de modo a exprimir
a vontade real destas;
e contem o negcio jurdico com as exactas, genunas e lcitas manifestaes de vontade
dos outorgantes, a solicitao e na presena destes e de outros eventuais intervenientes,
dos quais tambm o prprio notrio que verifica a sua identidade, capacidade e
conformidade legal das declaraes;
cujo contedo explica (e adverte) e que, lendo-o, com todos eles igualmente o subscreve
e que, depois de outorgado, conserva com os correspondentes documentos no seu
prprio arquivo pblico, podendo depois qualquer pessoa, a todo o tempo, obter a
respectiva certificao autenticada.
3. Estas relevantes caractersticas da escritura pblica podem igualmente concretizar-se e
aplicar-se de modo idntico se este documento for totalmente informatizado utilizando-se
plenamente os actuais instrumentos electrnicos.
4. Dar forma aos actos e aos negcios jurdicos sempre indispensvel e a escritura
pblica contm todas as caractersticas necessrias seja para a prova, seja para validade
legalmente exigida de tais actos e negcios.
5. A titulao dos actos no pode ser substituda simplesmente pelo seu registo, sob pena
de se porem em causa elementares princpios gerais do direito.
6. A titulao e a publicitao dos actos respeitam a dois momentos e a duas fases
distintas: uma (a primeira, do ttulo) da manifestao e consignao da vontade das partes e a
outra (a subsequente, do registo) da eficcia externa, erga omnes, desses actos.
7. A escritura pblica um documento essencial para permitir que se possam alcanar os
princpios da igualdade dos cidados na contratao, sobretudo ante poderosas instituies, bem
como os da defesa do consumidor e da certeza do direito.

Texto apresentado no Congresso do Notariado Portugus em 18 de Maio de 2007.


Tratou-se do parecer proferido no Proc. n. 76/92, R.P. 4, que foi aprovado em sesso plenria do
Conselho Tcnico (sem qualquer voto contra e tambm sem qualquer declarao de voto) e
posteriormente publicado (v.g. na Regesta n. 4/1992, a pgs. 24 e segs.). Ao retomar agora o tema
aproveitarei uma parte significativa do estudo que ento fiz.
*
1

112

2 Tratando-se de forma legalmente prescrita era condio de validade daquele negcio, em


conformidade com o estabelecido no art. 220. do Cdigo Civil (C.C.).
3 Inexistncia essa que, como evidente, se referia lei vigente ao tempo do parecer. Diga-se que
tambm no encontrei na doutrina (nacional e estrangeira) uma desejada e cabal definio. Quanto
questo subjacente ao parecer, foi depois objecto de recurso judicial, tendo dado lugar aos Acrdos da
Relao do Porto de 12 de Julho de 1994 (in Colectnea 1944-, IV, pg. 184 e segs.) e do Supremo de 3
de Outubro de 1995 (in BMJ 450, p 508). Nestes arestos, que acolhem a doutrina do parecer, foi
enunciada, a meu ver, uma demasiado breve definio de escritura pblica (em que apenas se diz tratarse de documento autntico com fora probatria plena e executiva lavrado pelo notrio no livro de notas)
e que se afigura manifestamente insuficiente.
4 No tocante exposio e anlise dos vrios elementos que caracterizam o conceito j existe uma
muito abundante doutrina, sobretudo estrangeira e no mbito do notariado latino. Entre ns tal doutrina
escassa e a noo a mais completa (ainda que virada para a etiologia do documento) que encontrei (mas
j depois daquele parecer) foi a que deu ALBINO MATOS: Uma escritura, sabemo-lo, um documento
que contm um negcio jurdico, que exige a presena das partes no momento solene da outorga e
pressupe uma rogatio prvia, no formalizada mas meramente verbal, com auscultao da vontade das
partes, com a sua interpretao, integrao e traduo em termos jurdicos, transformando a vontade
emprica em vontade jurdica ou, como dizia Satta, a vontade privada em vontade do ordenamento (Cf.
Para a reforma do notariado. A separao dos registos in Temas de Direito Notarial-I, pg. 231)
5 Cf. MANUEL DE ANDRADE Teoria Geral da Relao Jurdica, Vol. II (Almedina, 1987), pg. 123.
6 Com MENEZES CORDEIRO dir-se- que a forma d sempre corpo a uma certa exteriorizao da
vontade e forma de negcio o modo utilizado para exteriorizar as competentes declaraes de
vontade(cf. Tratado de Direito Civil Portugus, Parte Geral, Tomo I (Almedina 1999) pg.317.

Cf. o estudo de VAZ SERRA Provas in Boletim do Ministrio da Justia (BMJ) n.os 110 a 112,
sobretudo nota n. 509.
8 Cf. citado estudo, in BMJ n. 111, pg. 75.
9 Esta no , contudo, a designao dada na redaco original do preceito, que a respeito dos
documentos
autnticos
extra-oficiais
dizia,
muito
mais
correctamente, que eram os instrumentos ou actos exarados por notrios, ou com sua interveno
destinados declarao de vontade dos outorgantes
7

A lei no especifica agora como o fazia o C.C. de 1867 no 1. do art. 2423. quais so as
autoridades pblicas, mas ter-se- de entender que so, genericamente, os funcionrios da administrao
central e local, alm de magistrados e agentes detentores de poder pblico. A desnecessidade de se ter
especificado resultar da restrio que logo a seguir feita: nos limites da sua competncia.
11 Isto , dentro dos limites dos seus poderes oficiais (cf. VAZ SERRA, op. e loc. cit., pg. 81). Os
autores (v.g. JACINTO RODRIGUES BASTOS, Das Relaes Jurdicas, pg.130) citam o exemplo de
FERRUCI relativo ao documento emanado de uma cmara ou junta de freguesia declarando que certo
indivduo pagou uma dvida particular e que seria chocante consider-lo documento autntico. Ter,
porm, autenticidade quando essa junta atestar que o mesmo indivduo reside na freguesia.
12 A lei distingue e bem a autoridade pblica do notrio que, exercendo uma actividade
pblica, no est, todavia, integrado em qualquer funcionalismo pblico. Mas provido de f pblica.
Quer dizer que o nosso legislador, em conformidade com os princpios do ordenamento latino, tambm
aqui acolhe (ainda que em parte tacitamente) a integrao do nosso notariado no notariado latino
nico que, alis, verdadeiramente se pode chamar notariado.
13 Afigura-se que esta maneira de dizer da lei quando referida ao notrio torna-se no s arrevesada
como pouco esclarecedora. De facto, a funo notarial no abrange um crculo mais ou menos restrito
de actividades, visto que se destina precisamente a conferir f pblica (a dar autenticidade) a todos os
actos jurdicos extrajudiciais. Isto , trata-se de uma abrangente competncia genrica (cf. art. 1., n.
1, do Cdigo do Notariado). Contudo, esse crculo de actividade justifica-se, plenamente quando se fala
de qualquer outro oficial pblico. Por isso, optamos por enunciar o requisito da provenincia do
documento de forma tripartida: 1) autoridade pblica nos limites da sua competncia; 2) notrio; 3)
outro oficial pblico no seu circulo de actividade.
10

14 A f pblica que, consabidamente, se traduz na confiana pblica , em todo o mbito do


notariado latino, inerente funo notarial. O n. 1 do art. 1. do Cdigo do Notariado enuncia (alis
tambm de modo anlogo ao que estabelecem idnticos diplomas dos ordenamentos romano-germnicos)
que a funo notarial se destina a dar forma legal e a conferir f pblica aos actos jurdicos

113

extrajudiciais. Escrevemos no supracitado parecer: Dar f pblica, na formao do documento ou na


sua publicidade jurdica, realiza o direito o que consabidamente constitui um dos principais fins do
Estado. E acrescentava: Relativamente aos factos a que respeita, poder-se- distinguir a f pblica
administrativa, a judicial, a notarial e a registral. A notarial salientemos genrica e abrangente,
visto que concerne a todo o universo dos factos jurdicos privados e extrajudiciais.
15 In Hechos y Derechos, citado por E. GIMNEZ-ARNAU, Derecho Notarial, Pamplona, 1976,
pgs. 686/7. Este Autor cita ainda GONZLEZ PALOMINO (in Negocio
jurdico y documento, pg. 19) para quem a unidade deste acto essencial para o compreender.
16 Cf. MARCELLO DI FBIO, Manuale di Notariato, Giuffr Editore- Milano, pgs. 164 e segs.
17 Como diz GIMNEZ-ARNAU (op. cit., pg 402) com o fim de criar ou dar forma aos negcios
jurdicos e de os provar, dar eficcia, ou melhor, de lhes dar certeza. Este Autor define depois o
instrumento pblico (a escritura) como o documento pblico, autorizado pelo notrio, produzido para
provar factos, solenizar ou dar forma a actos ou negcios jurdicos e assegurar a eficcia dos seus
efeitos jurdicos. Pese embora toda a considerao que temos por este excelente Autor, no concordamos
com esta sua definio que, alm do mais, se nos afigura incompleta.
18 da maior importncia prtica para a prpria definio dos direitos que se possa futuramente
demonstrar ficando, portanto, plenamente provado quando que os mesmos se constituram.
19 Repete-se: ao falar em notrio no se quer aludir exclusiva e restritivamente pessoa do notrio,
j que antes se pretende abranger genericamente todo aquele que, face da lei, estiver no exerccio da
funo notarial como o caso do substituto ou do cnsul ainda que se possam criticar (como
frontalmente criticamos) as situaes em que a lei admite tal exerccio a quem, de facto, no est
preparado para as exercer.
20 Cf. citado estudo de VAZ SERRA, BMJ n. 111, pg. 131, onde diz: a fora probatria material do
documento a que se refere ao contedo do documento, isto , s declaraes escritas nele.
21 No que a este tema diz respeito foram proferidos alguns acrdos, de entre os quais o da Relao
de Lisboa de 26/3/1985 (in Colectnea 2, p. 113) comentado e criticado por ALBINO MATOS que, na
hiptese
em
causa
(o outorgante confessou ao notrio que recebeu o preo, o que ficou consignado na escritura) considerou
que o valor probatrio em questo ere no j apenas o prprio do documento autntico (o documentador
no percepcionou a entrega do preo) mas sim o da confisso extrjudicial (o mesmo que a judicial)
constituindo uma prova plenssima, que no admite prova em contrrio (cf. Temas de Direito Notarial-I,
pgs. 381 e segs.).
22 VAZ SERRA (in cit. BMJ, pg. 133 e segs) refere, por ex., o 417. do Cd. Proc. Civil alemo e o
artigo 2700. do Cdigo italiano, sendo certo que idnticas so as solues nos direitos espanhol e
francs.
23 V.g. no Ac. do STJ de 18 de Julho de 1969 (in BMJ n. 189, pgs. 246 e segs.) considerou-se que
a declarao (inverdica e no comprovada pelo notrio) feita na escritura pelo vendedor de j ter
recebido o preo irrelevante se for contrria verdade apurada.

Vide, entre outros, PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA C.C. Anotado, 4. ed. em colaborao com
HENRIQUE MESQUITA, pg. 328, ALBERTO DOS REIS, Cd. Proc. Civil, Anotado, (comentrio ao art.
530.), III, pg. 365 e segs., RODRIGUES BASTOS, Das Relaes Jurdicas, V, pg.153 e segs., PLANIOL
RIPPERT, Trait, VII, n. 1452, e R. DE VALKENEER, Prcis du Notariat, 1988, pg. 172.
25 Cf. MANUEL DE ANDRADE, Noes Elementares de Processo Civil, I, 1963, pg. 58.
26 Cf. ALBERTO DOS REIS, Processo de Execuo, vol. 1., pg. 149.
27 ALBERTO DOS REIS equipara o conceito de ttulo extrajudicial ao de negocial (v. op. cit., pg. 124,
onde diz: ttulos negociais ou extrajudiciais). Todavia, outros autores, como MANUEL DE ANDRADE
(citadas Noes Elementares de Processo Civil, pg. 59) consideram (e parece que mais exactamente)
que ttulos negociais so uma das espcies que tal como os administrativos fazem parte do gnero
dos extrajudiciais.
28 Cf. ALBERTO DOS REIS, loc. cit.(pg. 124).
29 Idem, pg. 125.
24

30 V. EURICO LOPES CARDOSO, Manual da Aco Executiva, 3. ed., 1964, pg. 73. A soluo a
mesma do art. 50. Cdigo actual.
31 Vide Documento Notarial y Seguridad Jurdica, Academia Sevilhana do Notariado, E.D.R.
(Editorial Revista de Derecho Privado), pg. 77 e seg, onde tambm se acrescenta que tal fora no deriva
de um convnio das partes ou de uma submisso do devedor. Contudo, tratando-se de escritura

114

estrangeira (inclusive dentro da U.E.) para haver ttulo executivo j vigora, em regra, tal necessidade de
exequator.
32 Na sua interveno no Congresso do Notariado Portugus, em 18 de Maio de 2007 publicada a
pg. 103 e ss. do nmero especial (Setembro de 2009) da Revista do Notariado.
33 Ainda que se nos afigure lamentvel que a funo notarial possa ser exercida por quem no seja
notrio e no tenha a necessria preparao tcnica
e acadmica a verdade que a lei, em certos casos, o admite. Referimo-nos v. g. aos ajudantes dos
cartrios e aos secretrios das cmaras. No, porm, aos cnsules a quem, para o exerccio da funo, so
exigidas provas acadmicas e que esto integrados numa carreira profissional com responsabilizao
semelhante dos notrios. FERNANDEZ CASADO (in Tratado I, pg. 18, citado por G. ARNAU, op cit.
pg. 388) diz mesmo que os cnsules so verdadeiros notrios pela sua lei orgnica e porque tambm
gozam de f pblica.
34 Cf. SATTA, Poesia e verit nella vita del Notaio, citado por A. MORELLO, E. FERRASRI e A.
SORGATO em L Atto Notarile, pgs. 230/231 (mas itlico nosso). Antes daquelas passagens estes
Autores tambm citavam SATTA quando, a propsito do acto notarial, como acto pblico, considerava que
ele essencialmente um juzo. E, esclarecia que aqui se entende por juzo no no sentido de fazer um
julgamento, mas sim no de dar corpo ou individualidade ao que fora da documentao permanece.
Entre ns o citado artigo de SATTA foi traduzida por ALBINO MATOS e publicado na Revista do
Notariado, 1987, pg. 248 e ss.
35 Citao ultimamente feita na conferncia realizada por ALBINO MATOS no Congresso do IDET, na
Faculdade de Direito de Coimbra, em 14/15 de Dezembro de 2006.
Cf. A. MORELLO, E. PERRARI e A. SORGATO, L Atto Notarile , pg. 126. Estes Autores
acrescentam seguidamente que o exposto encontra ainda amplo conforto na doutrina do notariado.
37 Cf. La Seguridad Jurdica y el Notariado, (cit. Revista de Derecho Privado) pg. 104.
38 No se pretende, como bvio, revelar pouca considerao ou menosprezar os utentes habituais
dos cartrios. Quer-se apenas dizer que a linguagem usual, enfermando de imprecises (ou at
contradies), repeties, ambiguidades e superfluidades vrias, no tecnicamente correcta, no
indubitvel e, portanto, no pode ser directamente vertida na escritura. Consequentemente, ter de ser
qualificada e re-interpretada pelo notrio.
36

Cf. Cdigo do Notariado, Edio actualizada e anotada, Ministrio da Justia, 1973, pg. 6.
O tema da assessoria que o notrio como verdadeiro consultor jurdico das partes deve prestar est
abundantemente tratado (e consensual) na doutrina.
40 Esta liberdade que tem como contraponto a inerente responsabilidade significa que na
redaco (e na qualificao) do acto o notrio goza de autonomia (identicamente ao magistrado e ao
prprio registador) e no deve obedincia a qualquer hierarquia. , portanto, um profissional
independente.
41 De facto, tal liberdade tambm se verifica quando o acto lavrado por minuta, visto que, neste
caso, o notrio s deve (e pode) reproduzi-la se verificar que a sua redaco cumpre o disposto no art.
42. do Cd. do Not. (cf. art. 43., n. 2). E idnticas disposies existem nos vrios pases no mbito do
notariado latino.
42 Cf. A. MORELLO, E. FERRARI e A. SORGATO, op. e loc. cit., mas itlico nosso.
43 O n. 1 do art. 4. do Estatuto do Notariado (aprovado pelo Dec.-Lei n. 26/2004, de 4/2) diz que
compete ao notrio redigi-lo devendo indagar, interpretar e adequar ao ordenamento jurdico e
esclarecer as partes do seu valor e alcance (itlico nosso). E tambm basicamente o mesmo refere o n.
1 do art. 4. do Cdigo do Notariado, bem como similares disposies de diversos pases que fazem parte
do notariado latino.
39

Excelente sntese que JEAN RIOUFOL e FRANOISE RICO fazem em Le Notariat Franais,
Presses Universitaires de France, pg. 116.
45 Idem. E acrescentaramos contribuindo determinantemente para a diminuio da
conflitualidade e, portanto, para a pacificao da vida social. Qui por tudo isso a profisso de notrio
tem sido considerada uma das mais belas profisses do mundo.
46 Todos os autores acentuam este aspecto como essencial para o prprio fim da escritura pblica,
pois que no mbito da contratao o acto pblico eficaz e dotado de fora probatria plena. Assim
indispensvel que exista uma certeza inequvoca das declaraes (o que na expressiva designao da
doutrina italiana a univocit delle dichiarazione).
47 Cf. A. MORELO, E. FERRARI e A. SORGATO, op .cit., pg. 123, incluindo a citao de E. BETTI (in
Interpretazione
dellatto
notarile).
Cf.
ainda
GIMNEZ44

115

-ARNAU (Derecho Notarial, Ediciones Universidad de Navarra, 1976, pgs. 451 e segs) que, citando
vrios outros reconhecidos juristas (v. g. CARNELUTTI, que refere o autor como o que confecciona ou
forma juridicamente o documento e RODRIGUEZ ADRADOS aludindo ao causante da formao do
documento) conclui que o notrio , no caso, o incontestvel autor do documento. H uma tese
segundo a qual o notrio no o nico autor (v.g. a de GONZLEZ PALOMINO) pois tambm o sero os
outorgantes, os peritos, os intrpretes, etc. De qualquer modo, o autor principal, ou melhor, como
disse NES LAGOS (in Revista de Derecho Notarial, XVI, pg. 23) vem a ser, afinal, as suas
declaraes as que lhe do (ao documento) a qualidade formal de documento pblico.
48 Cf. op.cit. pg. 236, citando ainda GUIDI que in Teoria Giuridica del Documento, Milo, 1950,
pgs. 62 e segs. se ocupou ex professo deste tema.
49 Em toda a doutrina dos chamados ordenamentos civis (portanto, do mbito do notariado latino) a
escritura pblica usualmente designada como o acto notarial ou o documento pblico. A escritura
pblica , diramos, o acto notarial tpico.
50 Cf. a interessante resenha no 150. aniversrio da cadeira de direito notarial Socit, Notariat,
Universit (Lovain-La-Neuve, 1986) em cujas sinteses e concluses JACQUES DEMBLON diz (a pg.
364), referindo tambm outros Autores e o conceito de autentificao activa, que a necessidade de
conselho jurdico hoje mais imperiosa que a necessidade de instrumento de prova. E o acto notarial (a
escritura) exprimir a verdade notarial, como o julgamento exprime a verdade judiciria(pg. 362).
51 Dir-se- que, subscrevendo o documento, tambm com as partes se compromete e se envolve.
JEAN RIOUFOL e FRANOISE RICO (na obra cit. pg 115) sintetizaram muito bem esta ideia: depois de
referirem que o notrio no um simples intermedirio que prepara um contrato para ser assinado pelos
seus clientes, acentuam que ele prprio o assina e que isso significa quil sengage avec chacune des
parties.
52 Responsabiliza-se tambm em termos de poder vir a responder civil, criminal e disciplinarmente
por actos que pratique (v.g. arts.41. e segs. do Estatuto da Ordem dos Notrios) e tambm por eventuais
danos que possa causar (cf. art. 184. do Cd. do Not.)
53 De harmonia com o disposto na al. l) do art. 46. do Cd. do Not a escritura deve-o mencionar
expressamente e nos termos do n. 1 do art. 50. a leitura feita em voz alta e na presena simultnea de
todos os intervenientes. O n. 3 dispe sobre a explicao do acto. Estas so, alis, consabidas
disposies que provem dos Cdigos anteriores. De resto, como diz GIMNEZ-ARNAU (op. cit. pg. 675),
alm de requisito a leitura constitui um imperativo lgico e formal, pois que para assentir no
contedo da escritura, faz falta conhec-lo.

MARCELLO DI FBIO no seu (supra citado) Manuale di Notariato (pgs. 132/3) refere muito
claramente o contedo-tipo do atto notarile:
a) Protocolo iniziale: intestazione, datazione, comparrizione, dichiarazione della conoscenza
dellidentit delle parti o dellaccertamento fattane per mezzo dei fidefacienti;
b) Testo o dispositivo;
c) Protocolo finale, o escatocollo o chiusa: lettura dellatto, indicazione della persona que lha
scrito, del numero dei fogli e dellepagine scritte, eventuale indicazione dellora,
sottoscrizione,..
Afigura-se que esta sistematizao est de acordo com direito notarial entre ns vigente e mais
harmnica do que a proposta por outros autores: v.g. GARCIA GARCIA in Revista de Derecho Notarial,
1954, IV, pgs. 171 e segs que indica quatro partes (comparecimento, exposio, parte dispositiva e
autorizao) e GIMNEZ-ARNAU op. cit., pg. 518 que propes cinco partes: o comparecimento, a
exposio, a estipulao, o outorgamento e a autorizao. Os autores espanhis falam sempre da
autorizao, na parte final da escritura, que consiste no selo e assinatura do notrio. GIMNEZ-ARNAU diz
mesmo que ento que o acto formal sai da esfera privada e se converte num instrumento pblico (cit.
pg. 518).
55 Referimo-nos ao incio do documento, isto do texto escritura. Portanto, no temos aqui em vista
o comeo conceitual do acto notarial que principia, como evidente, pela prpria comparncia das
partes a quem cabe a iniciativa e a rogatio para a celebrao da escritura pblica (cf, por todos, a op.cit.
de MORELLO, FERRARI e SORGATO, pg 363 e segs).
56 As pessoas que comparecem no so necessariamente as partes que outorgam o acto: o caso das
referenciadas na alnea h) do art. 46. do Cd. do
Notariado (intrpretes, testemunhas, etc.) e que podem at vir a ser identificadas s no final da escritura.
De qualquer modo, numa perspectiva de sistematizao com base nos requisitos e na lgica do acto
enquadram-se numa sua primeira parte introdutria (no tal protocolo iniziale) no ponto em que se
alude a quem comparece, e que prvia ao texto e ao fecho.
54

116

Estes requisitos gerais, constantes do referido art 46. no so exclusivos da legislao portuguesa.
Antes so comuns s demais legislaes no mbito do notariado latino (vide obras supracitadas).
57 Na nossa lei interna poder ver-se oart. 82. do C.N. de 1967 e o art. 68. do actual C.N.
Vide, entre outros, E. GIMNEZ-ARNAU, op. cit., pg. 526 e segs.
Diz-se que tem de haver uma instncia para que o notrio celebre a escritura. GONZLEZ
PALOMINO (in Negocio jurdico y documento, pg. 166) refere sugestivamente que necessrio o
requerimento (verbal) de prestao de funes. O pedido do interessado, o assentimento do notrio e a
licitude do acto so, segundo SANA HJA (citado por G. ARNAU, op. cit. pg. 445) requisitos
fundamentais para a celebrao do instrumento pblico (ou seja, da escritura pblica). A este propsito
sempre importante que as partes digam claramente o que querem. LOPES DE FIGUEIREDO no seu Cdigo
do Notariado (Almedina, 1991, pg. 273) refere-se aos mandamentos que os interessados devem
cumprir: desde logo, expor, com clareza, o negcio que pretendem realizar.
60 Trata-se de um princpio processual, alis, como sabido, consagrado no mbito judicial: a
tramitao da causa diante do juiz (a audincia) oral. Identicamente o a exposio oral que as partes
tm de fazer diante do notrio. (Cf. MORELLO, FERRARI e SORGATO, op.cit. pg. 423).
61 Trata-se de preceito que j provem dos Cdigos anteriores (v.g. do art. 58. do de 1967 e do art.
57. do de 1960) e que foi objecto de inmeros despachos e pareceres (sumariados v.g. na citada edio
do Ministrio da Justia, anotada ,do Cdigo de 1967, de pg. 49 a 54).
62 que deve tambm o notrio zelar para que a escritura (documento autntico por excelncia)
jamais venha a ser objecto de contestao judicial por
querela de falsidade quer quanto ao contedo das declaraes quer quanto s pessoas que nela intervm
quer quanto materialidade do documento. Cf. PIETRO ZANELLI Il Notariato in Itlia, Giuffr, 1991,
pgs 43/44, que a propsito deste acto notarial precisamente distingue tal eventualidade de querela
judicial quando possa haver aquelas hipteses de falsidade (falsit ideolgica, falsit personale ou a
falsit materiale).
63 Citar-se- apenas o art. 54. da lei italiana (gli atti notarili devono essere scriti in lngua italiana)
e, relativamente ao direito espanhol, G. ARNAU (op. cit., pg. 435) que ao referir o estabelecido no art.
148. da Lei notarial, acentua que os instrumentos pblicos devem redigir-se necessariamente em idioma
espanhol empregando neles estilo claro, puro, preciso, sem frase nem termo algum obscuro, nem
ambguo, e observando como regras imprescindveis, a verdade no conceito, a propriedade na linguagem
e a severidade na forma. No caso do idioma prprio da regio rege o art. 149. (que permite que se
utilize esse idioma e, em dupla coluna a do espanhol e a desse idioma). R. DE VALKENEER em Prcis
du Notariat, Bruxelles,1988, a pg. 201 e seg. tambm cita a lei que alude necessidade de o acto ser
redigido na prpria lngua do procedimento.
64 Cf., o n. 2 do art. 42. do C.N. E, entre outros, G. ARNAU, op. cit. pags. 435 e segs. R. DE
VALKENEER, op.cit .pg. 198 e seg.
58
59

A doutrina que a este propsito se tem produzido abundantssima. Citaremos apenas que numa
das obras j referidas: MARCELLO DI FBIO ao falar da funo de adequao (la funzione di
adeguamento) e aludindo a um outro Autor, define-a como a conveniente adeso do intuito emprico
manifestado pelas partes aos paradigmas oferecidos pelo ordenamento positivo (Manuale di Notariato,
pg. 86). E explicita que a funo piuttosto complessa porque comporta uma srie de poderesdeveres: entre outros, indagar pessoalmente a vontade das partes, fornecer-lhes o acto mais idneo e o
mais econmico para atingir o fim pretendido, reportar aquela vontade e o acto fornecido lei, aos bons
costumes e ordem pblicaE acontece ainda que esta funo de adaptao da norma s novas e
mltiplas exigncias da vida vem a contribuir no apenas para a criao de novos institutos, como para a
prpria formao do direito. Esta funo de adequao que distinta da de certificao prpria do
notariado latino e inexistente no saxnico (idem, pg. 88). Diga-se: no que indevida e
impropriamente chamado notariado saxnico (que no notariado, j que no goza da necessria f
pblica e antes se limita a uma leve certificao).
65

66

Note-se que tambm isto que ocorre nos demais pases que se inserem no mbito do notariado

latino.
67 o caso dos impostos devidos pela transmisso patrimonial (de bens e de direitos). Em alguns
pases (como a Frana) tambm atribuda ao notrio uma funo de liquidador tributrio. Mas, mesmo
quando no tem tal funo, usualmente semore se exige que o notrio seja um colaborador do Fisco, que
advertindo os outorgantes para a obrigao do pagamento dos impostos devidos, quer participando
Administrao Fiscal a realizao de vrios actos (cf, por todos, GIMNEZ-ARNAU, op.cit. pg.559 e segs.

117

68
69

Chegou a ser publicado um diploma


E como, de resto, sucede nos pases que acolhem o notariado latino.

70 Nos diversos manuais de notariado quase sempre se pormenoriza a organizao dos diversos
maos de documentos (e a do arquivo, que o notrio tem de zelar, como alis sempre foi considerado
necessrio e importante). Vide, v.g. o Manual de Direito Notarial de F. NETO FERREIRINHA e ZULMIRA
NETO L. SILVA, 3. ed., pgs. 45 e segs. Deve no entanto fazer-se notar que estando a tradicional ideia de
arquivo ligada aos suportes em papel, nada obsta a que se faa e se promova uma actualizao do
conceito (e da actuao prtica) no sentido de o adaptar presente realidade dos documentos e suportes
electrnicos.
71 Como vimos no incio (ponto 2) a escritura pblica um documento especial revestido de uma
rigorosa formalidade prpria e que tambm caracterizado pela sua intangibilidade, inviolabilidade e
integridade. Por conseguinte, os materiais utilizados tm de poder dar resposta a estes objectivos.
72 Cf. o aludido Cdigo do Notariado, anotado, edio da Imprensa Nacional, pg. 44. A ideia da
durabilidade da escrita teve uma curiosa manifestao no Regulamento Notarial espanhol de 1944 ( art.
152.) que expressamente impunha o uso de tinta indelvel.
73 O facto de o texto das escrituras ser confeccionado em computador no significa que depois no
se
torne
necessrio
imprimi-lo
em
suporte
de
papel.
sempre necessrio fazer essa impresso at porque no papel que as partes e o notrio assinam (e,
no o sabendo fazer, onde so apostas as impresses digitais). De resto, cabe notar, o tradicional papel
no est ultrapassado nem constitui em si qualquer mal. H mesmo uma corrente moderna que aponta
para a denominada reabilitao do papel (por exemplo em fotografia considera-se ser ideia avanada
voltar a dar vida ao papel).

Dever-se- dizer que os livros de notas so comummente utilizados em todo o mbito do


notariado latino e foram sempre importantes para a prpria organizao das escrituras. Portanto, a nosso
ver, no actual estdio da evoluo legislativa e doutrinria, no so de considerar suprfluos ou mesmo,
porventura, uma relquia do nosso notariado (cf. NETO FERREIRINHA e ZULMIRA NETO, op. cit., pg.
39).
74

BORGES DE ARAJO em colaborao com ALBINO MATOS dizem na obra Prtica Notarial
(Almedina, 4. ed., pg. 20): A distino entre escrituras e instrumentos fora das notas tradicional,
continua a ser correcta face ao direito vigente e tem a maior repercusso prtica. que as escrituras so
instrumentos pblicos que nascena ingressam no arquivo notarial, tendo um tratamento
completamente diferente dos instrumentos avulsos (itlico nosso).
76 V.g.(entre muitos) MARCELLO DI FABIO op. cit.,pg. 75 e esgs. JEAN RIOUFOL e FRANOISE RICO
dizem expressamente: Le notaire est un conservateur-archiviste (op. cit. pg. 37) e E. GIMNEZARNAU dedica toda a parte 6. da sua citada obra conservao e reproduo do instrumento pblico.
Claro que antes de ser arquivista o notrio fundamentalmente um documentador, um assessor das
partes, um soi-disant advogado especializado em titular actos e contratos.
77 Dizemos usualmente porque foi esse o perodo de tempo que vimos estar consignado em
significativas leis notariais: v.g. as francesa, espanhola e italiana.
75

78 GIMNEZ-ARNAU diz que a fora probatria da cpia sempre menor do que a do documento
pblico (isto , da escritura) porque h sempre a possibilidade de a cpia poder falsear o contedo do
original, apesar de conservar o aspecto daquele. Mas, a nosso ver, no essa a questo que releva.
Possibilidades existiro sempre: inclusive at a de que algum pudesse ter acesso (v.g. por assalto ao
arquivo) ao documento original para o adulterar nalgum ponto. A questo outra: a de a lei poder (e
cremos que dever) atribuir a mesma fora cpia, desde que esta seja autenticada pelo notrio (ou por
funcionrio que dele receba permisso). E esta a soluo da nossa lei (art. 383., n. 1, do C.Civil).
79 Diz-se que a escritura pblica provm j dos antigos instrumentos escritos que ao tempo do
Cdigo de Justiniano eram designados por instrumenta pblica confecta e que faziam prova plena (cf.
A. MORELLO, E. FERRARI e A. SORGATO op. cit., pg. 62 e seg. e GUIMNEZ-ARNAU, op.cit. pg. 90 e
segs). E, como sabido, os ordenamentos onde o direito romano esteve na origem do seu actual sistema
jurdico so os ordenamentos romano-germnicos (cf. v.g. o citado Manuale de MARCELLO DI FBIO,
1 e nota 1).
80 Ao usar a expresso alcunhados no se trata, como evidente, de qualquer afronta, mas apenas
de lembrar que um simples apelido que no se pode traduzir nem corresponde ao conceito de

118

notrio. Alis, os notarys nem sequer foram admitidos como membros da Unio Internacional do
Notariado Latino (cf. a Revista del Notariado espanhola, n. 764, pgs. 533 e segs.)
81 De facto, como se verificou no caso dos acrdos citados na nota 3, tratava-se de documentos
escritos no no idioma do local e do apelidado notary mas sim na prpria lngua dos outorgantes e que,
alm de no ter outras caractersticas da escritura pblica, tambm de harmonia com a lex loci no
tinha fora probatria plena nem executiva.
82 Em trabalho j de h alguns anos (comunicao, por Espanha, ao XX Congresso do Notariado
Latino) J. BOLAS, LORA-TAMAYO e M. SAGARDIA sustentam que o notary nem sequer autentica o
documento, cuja legalidade no controla. A sua funo ser, quando muito, a de mera certificao.
83 Como se sabe, o mero papel que para os cidados britnicos documenta os contratos feito pelo
solicitor (e por vezes pelo scrivaner ou pelo advogado que vai a tribunal, o barrister ). Alis, o
direito ingls desconhece o que seja o documento autntico at porque o contedo de qualquer
documento pode sempre ser posto em causa por mera prova testemunhal sendo certo que tambm no
conhece a profisso de notrio (cf. J. A. JOLOWICZ, Droit Anglais, 1986, pg. 34).
84 A escritura pblica , portanto, um documento prprio dos sistemas jurdicos romano-germnicos.

Como resulta do que ficou dito. Refira-se ainda a publicao Le Notaire, Votre Partenaire,
Aujourdhui et Demain das Jornadas Notariais, 1992, em Louvain-la-Neuve, em que PHILIPPE PIRON diz
(a pg. 24), referindo-se assessoria e ao conselho no acto notarial, que tambm o pblico v o notrio
como um magistrado e como um homem em que se pode contar para que as coisas estejam em regra
(fiquem legais).
85

Este um tema que, por si s, nos vai dar azo a uma abordagem autnoma.
E ao declar-lo no se pretende referir que s a escritura pblica possa cumprir esse desiderato. O
que se quer dizer que a escritura pblica um documento idneo para o permitir fazer.
86
87

diversssima a doutrina sobre esta funo do registo. Todavia, referimos apenas que na recente
publicao El Oficio de Jurista (coord. De LUS M. DEZ-PICAZO, ed. SigloXXI, 2006) e sobre O
Notrio, JOS NGEL MARTNEZ depois de referir (a pg. 229) que a escritura d vida ao negcio (como
o negcio jurdico notarial) e o dota do conjunto de requisitos e de umas garantias de legalidade e de
autenticidade tais que a convertem em ttulo inscritvel no registo de propriedade conclui, acentuando:
para graas sua inscrio (no registo) receber a mxima proteco do sistema, que se predica da
conjugao de ambas, escritura e inscrio (itlico nosso).
89 Sobre o que possa ser um adequado sistema de registo muito se tem dito e escrito: cf., entre todos,
os trabalhos de FERNANDO MNDEZ GONZLEZ La Funcin Econmica del Sistema Registral e
Registro de la Propriedad y Desarrollo de los Mercados de Credito Hipotecrio (in Revista Critica de
Derecho Inmobiliario, respectivamente de 2002 e (p.f.) de 2007 admitindo o Autor comentrios no seu
e-mail fpmendez@registradores.org). Sobre os vrios sistemas existentes citaremos apenas a obra de J. M.
GARCIA GARCIA Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecrio Tomo I (Civitas, 1988), pgs. 337 a 480,
contendo diversas referncias bibliogrficas.
90 No havendo aqui oportunidade de explicitar desenvolvidamente as vantagens (alis bvias para a
prpria economia e confiana do mercado) que decorrem dos sistemas de registo de direitos, dir-se-
apenas (e o mais sinteticamente que podemos) que estes asseguram no apenas formal, mas tambm
substantivamente, a existncia e a precedncia dos direitos inscritos. Permitem que o registo d ao direito
cariz cientfico.
88

Dir-se- que, na verdade, o ttulo e o registo constituem as duas metades de um s universo


jurdico que, sendo global, compreende duas partes: uma a criao e instituio dos direitos e a outra a da
oponibilidade geral, hierarquizao e segurana desses direitos em que a primeira, ou seja, a metade
notarial nos aparece na formao ou gnese do acto e da relao com os inerentes efeitos jurdicos e a
outra, a metade registral. na da sua publicitao e eficcia erga omnes. Sendo indispensvel que os
direitos sejam constitudos e formalizados -o tambm que sejam conhecidos, hierarquizados, graduados,
de tal sorte que os sucessivos ttulos (e de diversas provenincias: notarial, judicial ou administrativa)
possam reportar-se, todos eles, ao bem em causa, tornando-se assim tais direitos conhecidos, pblicos,
oponveis e ordenados segundo as inerentes regras legais e prioritrias.
91

119

II
TEMAS GERAIS
CONGRESSOS INTERNACIONAIS

O REGISTO IMOBILIRIO
necessrio instrumento do progresso econmico-social*
1. A Terra minha Me foi velha mxima comum aos povos da Antiguidade que,
perdurando atravs dos tempos, continua a ter verdade actual.
De facto, a terra a nossa me comum e qui a nica verdadeira e slida riqueza. E, para
alm dos oceanos (de cuja indispensvel salvaguarda no cabe aqui tratar) , afinal, o solo o
outro elemento bsico que importa considerar.
, pois, manifesto que tudo o que diz respeito defesa, repartio e preservao do solo e
dos correspondentes direitos no pode deixar de ser encarado como essencial e estruturante da
prpria vida do Homem sobre a Terra.
Sabe-se que os economistas dos nossos dias analisando a transitoriedade , seno mesmo a
efmera representatividade, de muitos dos padres e dos valores que tm feito girar os
mercados e flutuar a distribuio dos bens (consabidamente complexa, quando no mesmo
socialmente incmoda e injusta), e dos rditos individuais e colectivos vm reflectindo sobre o
papel progressivamente maior que tero de desempenhar os imveis o primordial bem que o
solo como capital estvel1 constituindo uma imperecvel riqueza das naes (maxime das
mais pobres), com carcter genrico e permanente2.
No estamos, obviamente, em forum prprio para tratar da indispensvel e complexa
perspectiva politico-econmica que decorre da amplitude deste tema, mas estaremos, sim, na de
uma sua simples e concreta aplicao prtica: a da necessidade de publicitao dos direitos
sobre o solo e do seu contributo para o desenvolvimento das sociedades, designadamente no que
toca ao progresso econmico que , afinal, o primeiro tema deste Congresso.
2. Cabe, porm, notar que quando nos referimos publicidade dos direitos sobre o solo no
pretendemos limitar o objecto destes ao que , em si, o terreno ou o subsolo, isto , ao que na
economia tradicional se entendem ser os recursos naturais.
Com efeito, nesse ponto de vista tais elementos no se consideram, em si mesmos,
factores de produo. A terra, para ser rentvel precisa de ser trabalhada e as riquezas que o
subsolo contenha s o sero se forem extradas e exploradas. Deste modo, ser sempre um outro
factor, que o trabalho, que permite valorizar o que originariamente a natureza oferece.
E, no que diz respeito a essa incorporao do trabalho e aos direitos que gera e que se
constituem sobre o prprio solo, convir ainda recordar que no podemos encarar apenas os que
correspondam aos sectores primrios, que so a agricultura e as industrias extractivas.
igualmente (seno mesmo principalmente) s intervenes humanas que transformam a terra
que necessariamente se vo estender os inerentes direitos, os quais, assumindo natureza real,
so tambm (como pacfico) carentes de publicidade.
Alis, todos os aspectos que respeitem s construes, ao direito de edificar, ao urbanismo,
diviso fundiria, ao direito do ambiente e inter-relao com os prprios objectivos pblicos
do planeamento territorial, esto umbilicalmente ligados publicidade registral, como tivemos
ocasio de aprofundar no Congresso de Lisboa.
Retomando agora as ideias que vnhamos expondo e as resultantes das concluses a que
ento foi possvel chegar, diremos que, com vista ao desenvolvimento econmico e
120

pressuposta confiana de que, para tanto, a propenso para o investimento carece parece bvio
que no se conseguir alcanar esse objectivo (ou, pelo menos, alcan-lo devidamente) sem a
existncia de uma publicidade registral credvel, que propicie as transaces, o crdito e a
indispensvel segurana dos direitos sobre os imveis, compreendendo nestes as construes
(nas diversas modalidades e possveis encargos) as operaes urbansticas e todos os
investimentos que se pretendam realizar sobre o solo, que, evidentemente, inclui o respectivo
espao areo e o subsolo.
3. Os pontos de vistas jurdico e econmico encaram, consabidamente, a actividade
humana sob ngulos distintos, ainda que pressupondo-a inserida numa organizao social que
para o jurista mister regulamentar atravs de normas de conduta e para o economista por meio
do melhor aproveitamento (produo, distribuio e consumo) dos recursos sempre escassos.
Dissemos j que na perspectiva em que nos colocamos no pretendemos nem deveramos
restringir a anlise desta questo aos contornos da economia rural ou ainda ao ngulo que
apenas procurasse examinar a actividade imobiliria, mas antes situarmo-nos no mbito de
toda a anlise econmica, globalmente considerada, perspectiva esta que, tendo, a nosso ver, a
altura necessria para a devida abordagem do tema do desenvolvimento, nos leva, ao mesmo
tempo e por outro lado, a reconhecer a sua dificuldade e sobretudo a escassez das nossas foras
e de uma adequada preparao.
Procuraremos, no entanto, transmitir o que para um Congresso de juristas registadores
da propriedade poder ter algum interesse e, principalmente, alguma utilidade.
4. Um dos oito factores que no Word Economic Forum so identificados e considerados
determinantes para o desenvolvimento3 precisamente o das instituies civis 4 tidas como as
de natureza legal e civil, relevando para uma economia de mercado competitiva. A se indica
o papel da lei e das ofertas de proteco dos direitos de propriedade. Diz-se depois,
nomeadamente, o seguinte: H prova que demonstra que o papel da lei e da dominialidade so
fundamentos para uma economia de mercado competitiva e so condies necessrias para um
pas prosperar 5.
Estas citaes reflectem de modo inequvoco o papel, que, para um foro especializado e de
tanto prestgio entre os economistas mundiais como o Word Economic Forum, devem
desempenhar os sistemas que visem assegurar a proteco dos property rights. Ora, tais
sistemas so, evidentemente, os que tm por objecto o registo da propriedade imobiliria.
Consequentemente, se os critrios de anlise econmica apontam para a necessidade de
garantir a instituio de um sistema de publicidade registral imobiliria e se este mesmo
determinante para o funcionamento de uma economia de mercado competitiva base do
crescimento global , teremos de concluir que a existncia, em qualquer pas, de um servio
destinado publicitao dos direitos sobre os imveis condio essencial para o seu
desenvolvimento econmico6.
5. Um dos conhecidos apologistas da nova economia e do pensamento filosfico que lhe
subjaz HENRI LEPAGE7 considera que a crise contempornea fruto da economia poltica
resultante de uma anlise econmica centrada na quantidade, num pensamento terico,
desfasado da realidade, numa errnea concepo do papel e funes do Estado, enfim nos
mltiplos desvios economia de mercado8 que, afinal, ser a que melhor permite a
distribuio possvel dos recursos raros. Haver que restabelecer a verdade econmica e
reanalisar os mltiplos factores9 que interferem no funcionamento das sociedades. E entre tais
factores relevam, como essenciais, o prprio capital humano e o movimento dos direitos de
propriedade.
H que explicar os fenmenos econmico-sociais e a investigao cientfica deste domnio
dev-lo- fazer10. E modernamente, quanto ao capital humano tm sido apresentadas duas
ideias: a) a de que o tempo um recurso raro que tem um preo implcito; b)
a de que, para se poderem tomar decises, haver necessidade da prvia acumulao de certa
quantidade de informao, que tambm um recurso raro e dispendioso. Os custos do tempo e
121

da informao, no dizer do Autor que vimos citando, levam-nos directamente noo de


custos de transaco em que se baseia toda a problemtica da teoria dos direitos de
propriedade e que , provavelmente, uma das noes mais fecundadas de toda a economia
moderna (encontramo-la, por exemplo, no centro da anlise dos fenmenos polticos)11.
As bases em que a doutrina assenta so, alm da dos custos de transaco, a da produo
do direito, a da anlise comparada da eficcia das organizaes econmicas e da aplicao do
raciocnio econmico redescoberta da Histria. No que toca tambm designada teoria
econmica do direito, ensina LEPAGE: A troca atravs do mercado o mecanismo de atribuio
de recursos mais eficaz possvel para a sociedade. Mas para que funcione necessrio que
aqueles que negoceiam possuam um direito de propriedade preciso, exclusivo e livremente
transfervel sobre o que trocam. De contrrio, os custos de negociao no tocante distribuio
dos recursos seriam proibitivos12.
As normas legais permitem que todos economizem recursos, uma vez que, sem elas, e na
situao de anarquia, os indivduos dispenderiam grandes esforos, quer para contratarem, quer
para utilizarem e se apropriarem dos bens, quer at a lutar uns contra os outros. O Direito ajuda
a aumentar o rendimento econmico, atravs da definio de regras que contribuem para baixar
o nvel de custos de transaco no meio da sociedade o que conduz directamente natureza
econmica do Direito13.
E, quanto ao conceito do custo de transaco que ter sido formulado pela primeira vez
por RONALD COASE, em 1937 funda-se na ideia de que o mercado no pode resolver todos os
problemas, sendo um mecanismo caro, em que necessrio obter informao e dispender
energia, tempo, deciso. Quanto mais complexa se torna a economia (saindo dos primitivos
esquemas de trocas directas) tanto mais o mercado se torna um mecanismo caro, em que os
custos de transaco no so negligenciveis. Negociar obriga a que quem negoceia para o
poder fazer e mesmo para estar devidamente informado tenha de suportar os inerentes custos
de transaco.
6. Na anlise dos custos de transaco sobre o bem essencial que o solo, com todos os
direitos que se lhe ligam, mltiplos tm sido os contributos ultimamente dados por professores,
economistas e juristas14. E, em sntese, dir-se- que convergem no sentido de concluir que os
sistemas registrais com maior efeito protector so os que asseguram aos cidados em geral e
sobretudo enquanto agentes econmicos os menores custos de transaco. E, como recordou
RAFAEL ARNAIZ (e no despiciendo sublinhar), o Banco Mundial inclui a organizao de
sistemas de publicidade registral nos pases que carecem deste mecanismo jurdico como um
dos seus objectivos prioritrios15 e, por isso, recomenda a sua rpida instituio e diligente
entrada em funcionamento16.
Para melhor compreender esta recomendao convir que recordemos que o
desenvolvimento econmico17 fruto de vrios factores, entre os quais avultam alm do bvio
crescimento e eficincia dos factores de produo e do produto, uma bem estruturada
organizao econmica, por forma a que as transaces dos bens, servios e direitos sejam
assegurados com celeridade e eficcia e tambm no pressuposto do funcionamento das leis de
mercado, com liberdade de escolha, de aquisio e de contratao. E, para que estes objectivos
se
possam
alcanar
e
concretizar,
torna-se
indispensvel
que:
a) Na fase pr-contratual os cidados (os agentes econmicos em geral) estejam devidamente
informados no s sobre as qualidades dos bens relativamente aos quais pretendem realizar as
diversas operaes e contratos, como sobre a titularidade desses mesmos bens cientes que
quem aparece a transmiti-los est legitimado para o fazer e seguro adquiri-los; b) Na fase
contratual a aquisio se torne eficaz e segura, se conserve integra na titularidade do adquirente,
de tal modo que este possa praticar todos os actos que o Ordenamento lhe consente e; c) Na fase
final (ou post-contratual) possa tambm vlida e legitimamente dispor, contratar, (onerando ou
alienando) os bens outrora adquiridos, repondo-os no mercado. E este ciclo s termina bem, s
funciona devidamente, se forem eliminados os riscos de errneas ou fraudulentas transaces e
se estas forem cleres, de baixo custo, mas eficazes e garantidas.
122

Estes ingredientes operam assim, (e, ao que nos foi dado aperceber, representam mesmo
uma verdadeira ideia comum aos indicados autores da cincia econmica) como um
lubrificante, um leo que permite credibilizar e assegurar o funcionamento dos mercados e de
todas as transaces que neles se geram.
7. Quanto aos valores mobilirios, representados por ttulos de diversas espcies, as
instituies e mecanismos indispensveis para a sua credvel e vlida transmisso funcionam na
generalidade dos pases civilizados de forma informada, organizada e com uma celeridade hoje
necessria e que h alguns anos seria difcil prever o que acaba por ser propiciado pela sua
prpria natureza e fcil mobilidade. E seria, na verdade, impensvel que os mercados
econmicos (financeiros) pudessem, nos nossos dias, dispensar tais instituies e mecanismos.
E quanto aos bens imveis?
No entender da generalidade dos economistas e demais autores que vimos citando, a
necessidade da existncia de um servio e sistema credvel que preste a informao, a garantia,
a vigilncia e a fundamentao dos direitos sobre imveis como , reconhecidamente, o caso
paradigmtico do Registo, at hoje no superado em parte alguma do Mundo por qualquer outra
instituio essa necessidade ainda mais se faz sentir. que, por um lado, a situao
jurdica dos imveis que determina a sua utilidade e valor e por outro esta no susceptvel
de ser descoberta mediante um esforo pessoal de busca18.
Com efeito, como axiomtico, no so os prprios imveis, enquanto tais, que so
susceptveis de transferncia, mas sim os direitos sobre eles. E no nunca a observao do
prdio que permite conhecer a sua titularidade, os encargos que o oneram, ou os demais direitos
que sobre ele recaiam.
Deste modo, um particular que pretendesse, sua custa e apenas por seus prprios meios
identificar os direitos incidentes sobre um dado imvel, ver-se-ia de facto e na prtica
impossibilitado de alcanar esse desiderato. Como observa PARDO NUEZ o verdadeiro estado
jurdico da propriedade no susceptvel de ser descoberto por esforo pessoal de busca19,
tendo sobretudo em conta no s as vastssimas hipteses de constituio de direitos sobre os
imveis, como o quase ilimitado universo de potenciais titulares.
8. Os custo de transaco a que nos temos referido esto, pois, directamente ligados aos
custos de informao20 e implicitamente aos custos de vigilncia.
Para que a transaco se processe primordial que o agente econmico esteja informado
sobre as qualidades do produto, incluindo os direitos, reservas, encargos, utilidades que contm
e pode proporcionar e que constituem factores determinantes do seu valor bem como sobre
as condies em que a prpria transaco se pode concretizar. Por outro lado, o mercado, ou
melhor, os indivduos que nele operam, necessitam conhecer a existncia de produtos similares
e suas caractersticas. S assim se podero verificar os pressupostos indispensveis ao seu
correcto funcionamento.
As despesas e esforos que se mostram necessrios para que se possa obter a informao
prvia transaco no esgotam os custos desta. que existem ainda os que respeitam a ela
mesma (e que, frequentemente, tm at incorporados encargos de natureza tributria) e os que,
aps a sua celebrao. tm em vista defender, conservar e assegurar a subsistncia dos bens
adquiridos na esfera jurdica do adquirente, inclusiv preservando-os da apropriao por
terceiros. E, assim, cumpridas estas etapas, a transaco consuma-se eficientemente.
Verifica-se, no entanto, que os custos que implica no so factor despiciendo. E os
economistas salientam que um objectivo essencial diminui-los mas, sem que, com isso, resulte
diminuda a eficincia da transaco. sobretudo necessrio que as poupanas que se consigam
no acarretem, na outra face da moeda, perdas superiores, quer quanto s incertezas que
determinem baixas dos valores do mercado, quer quanto aos danos que causam aos prprios
agentes econmicos.
Da que, na opo da organizao dos sistemas que visam assegurar a eficcia das
transaces se torne imperioso indagar quais so aqueles que, com menos custos, conseguem
123

obter os resultados desejados dando a mais adequada (e barata) resposta s necessidades scioeconmicas.
9. usual fazer-se quanto aos sistemas da publicidade imobiliria e tambm no que toca
aos que tm em vista a titulao dos actos uma distino, que afinal o reflexo de uma
diferente tradio jurdica. Assim, temos, de um lado, os romano-germnicos (ou,
abreviadamente, sistemas latinos, como tambm so conhecidos) e, do outro, os que derivam do
direito consuetudinrio saxnico. E, quanto aos primeiros, devem distinguir-se: a) os que
consideram o direito publicitado como o nico que existe (tradio germnica) ou, pelo menos,
o nico que o adquirente precisa de conhecer (sistema espanhol); b) os que exigem a inscrio
tabular para que o acto possa produzir efeitos contra terceiros, conferindo esta uma simples
presuno iuris tantum (sistemas de origem gauleza).
H ainda que salientar outros aspectos fulcrais da distino e que tm, na realidade, a
maior importncia. que, para os sistemas primeiramente referidos, a publicidade registral s
feita com base em documento autntico (com fora legal bastante, usualmente a escritura
pblica ou a sentena judicial) e mediante prvia apreciao do seu contedo intrnseco
(excepto, obviamente, quanto deciso judicial ou a outros eventuais casos previstos na lei) e
compatibilidade com o anteriormente publicado ou seja, trata-se de sistemas que acolhem o
princpio da legalidade e o dever de qualificao dos actos por parte do registador. Esta defesa
no ingresso dos actos , no reverso, complementada com o que designamos por legitimao.
Significa que quem pretende transmitir ter de demonstrar perante o documentador, que vai
titular a transmisso, que est legitimado para o poder fazer.
Do outro lado, temos os denominados sistemas saxnicos, em que a proteco pblica e
legal se acha inteiramente esbatida, para no dizer mesmo eliminada. Os documentos tm
natureza particular (porque lavrados pelas partes ou pelo solicitor), tendo um mbito
eminentemente privado, sem prvio exame dos direitos e da legitimao dos contraentes (no h
verdadeiramente direito notarial), limitando-se o registo a um mero arquivo, que no verifica a
intrnseca legalidade dos actos.
claro que, tendo em ateno as precedentes consideraes sobre a necessidade de
verdade e transparncia do mercado, fcil verificar que os sistemas saxnicos apenas
permitem
obter
um
conhecimento meramente presuntivo dos titulares e dos encargos. Como se tem observado,
trata-se de sistemas que servem para auxiliar a busca da situao jurdica do imvel, permitindo
coadjuvar o adviser normalmente contratado (e que, as mais das vezes, no o a titulo
individual, sendo antes importantes sociedades, de advogados, de consultores, de auditoria e
outras) para informar e aconselhar a transaco. No a defendem nem a garantem.
Em consequncia, os interessados na aquisio (bem como na onerao ou na constituio
de qualquer direito sobre o imvel) tm necessidade de complementar o papel que nos pases da
tradio romano-germnica desempenhado pelo Registo, no s contratando, na fase prvia, o
adviser, como ainda na post-transaco constituindo o denominado seguro de ttulos21.
Deste modo, os custos da transaco saem fortemente acrescidos em relao ao que se passa
nos sistemas registrais latinos e germnicos. Da que o prprio Banco Mundial (na sequncia,
alis, das teses de economistas e juristas a que aludimos) tenha recomendado a instituio, como
regra, destes sistemas eficazes, sobretudo nos pases em transio para a economia de
mercado22.
A segurana do comrcio jurdico imobilirio pressuposto indispensvel do
desenvolvimento h-de, pois, alcanar-se ou mediante um sistema pblico (que poder, e
qui deva, ser privatizado, embora com tutela pblica) e fivel de publicidade registral, ou por
recurso a mtodos e organismos alternativos que visem alcanar idntico objectivo. A anlise
exaustiva a que se tem procedido23 demonstra, sem margem para dvidas, que estes ltimos so
bastante mais onerosos e juridicamente muitssimo menos eficientes. Bastar dizer que, neles,
sempre possvel obter deciso judicial infirmatria do acto e dos seus efeitos.

124

Os custos acrescidos que o interessado tem de suportar no so, pois, nos sistemas do tipo
saxnico, compensados, nem por acrescidos e credveis possibilidades de transaco, nem por
mais e melhores efeitos que esta venha a ter.
10. A eficcia do sistema registral exige, como se disse, que o ingresso dos factos e dos
direitos dependa de um apurado controlo da legalidade dos actos e, como evidente, a
fiabilidade de tudo quanto se encontre inserido ser tanto maior quo mais apertado for o crivo
porque tais actos tero de passar e ainda de uma apurada definio do publicado, aliada
permanente proteco contra a entrada de quaisquer novos factos que briguem com o que j
consta das tbuas. O que, note-se, basicamente assegurado tambm porque o servio se acha a
cargo do Registador, jurista preparado e especializado e que, cada vez mais, haver
necessidade de que o seja.
Dissemos que os custos (os custo sociais globais e, designadamente, os custos de
transaco) inerentes a um eficiente sistema registral so bem menores dos que os que tero de
ser suportados na ausncia desse sistema ou, mesmo quando existente, se desprovido de efeitos
que possibilitem a credvel informao dos direitos e a validade dos actos e contratos
projectados e, depois de concludos, permita garantir tanto a integridade do direito adquirido,
como a sua preservao e custdia evitando, portanto, os complementares custos de
vigilncia24 e os litgios ou mesmo a necessidade de definio judicial dos direitos.
Resulta tambm dos estudos efectuados que quanto maior o controlo da legalidade e o
efeito protector que o sistema oferece, menores so os custos globais e mais clere, transparente
e eficiente o mercado.
Cabe notar que tudo isto est comprovado no que toca aos direitos sobre imveis. Mas,
tambm pensamos que idnticas razes existem no que toca publicidade registral dos mveis
por lei equiparados aos imveis25 e tambm situao jurdica dos prprios agentes econmicos
pessoas singulares e colectivas que operam no mercado, como, de resto tem sido
sustentado26.
Com efeito, como nos parece bvio, so as instituies da publicidade registral as que
naturalmente esto vocacionadas para ter e desenvolver sistemas credveis de informao sobre
a situao jurdica dos mveis legalmente sujeitos publicitao dos correspondentes direitos,
bem como salvaguarda dos mesmos. que no s os princpios que regem o Ordenamento
so, evidentemente, comuns, como os prprios servios esto vocacionados (prtica e
teoricamente) para a observncia desses mesmos princpios e para a execuo dos actos
necessrios.
Outrossim no que toca s pessoas. A segurana do comrcio jurdico (cada vez mais) um
conceito global. Torna-se indispensvel conhecer quem vincula, quem pode praticar os actos e
se os pode praticar. E esta informao (e a sua normal necessidade) est, pois ao menos numa
parte ligada transparncia do mercado e aos aludidos custos de transaco.
Em suma: os sistemas de publicidade registral, que devem ter um acesso generalizado do
pblico e so, tambm eles, um servio pblico embora no funcionalizado, pois que, como
generalizadamente se reconhece, isso s viria a prejudicar os prprios cidados utentes que
mister assessorar e bem servir, substando a correspondente responsabilidade pessoal do
registador so indubitavelmente os que melhor asseguram a necessria informao jurdica,
com os menores custos, mas de forma isenta, credvel e eficaz. E so igualmente os que
dispensam adicionais gastos com a vigilncia do direito ou a sua definio judicial.
Deste modo, tais sistemas e referimo-nos principalmente aos que acolhem os princpios
tabulares fundamentais, em especial o da legalidade so os que, comprovadamente, melhor e
mais adequadamente concorrem para o bom funcionamento dos mercados e os que acabam por
conseguir proporcionar menores custos de transaco ou seja, em ltima anlise, os que
efectiva e praticamente contribuem para o desenvolvimento econmico.
11. Alm das apontadas razes estritamente econmicas, o incremento das transaces, a
progressiva celeridade com que os mercados tendem a funcionar, o quase anonimato dos
agentes (tanto dos que neles pretendem operar, como dos que invocam a titularidade dos bens) a
multiplicidade das hipteses de oferta tudo isto e por vezes at o indiscriminado apetite do
125

lucro, aliado s tentativas de ocultao de bens e de capitais tem demonstrando que se torna
socialmente imperioso o correcto funcionamento de um sistema de publicidade registral. E que
este tanto mais desejvel quo maior informao puder prestar e mais garantias puder
oferecer.
No entanto, h que reconhecer que os sistemas registrais so produto da evoluo histrica
dos povos e consequncia das suas normas civilsticas, mormente no que toca transmisso e
onerao dos direitos reais (que quase todos os pases so renitentes em alterar), sendo bsica e
tradicionalmente o instrumento ajustado publicitao destes direitos.
Por outro lado, tais sistemas so intrinsecamente bastante diversos (oferecendo, portanto,
graus muito distintos de proteco e de informao), mesmo entre comunidades como a Unio
Europeia, a Mercosul, e outras.
Quer dizer: h uma certa contradio, entre, por um lado, a progressiva necessidade de
uma autntica e prestigiosa actividade notarial, aliada a uma credibilizada e eficiente
publicidade registral, mesmo ao nvel das transaces trans-fronteirias, e, pelo outro, a
profunda divergncia entre os diversos sistemas, incluindo os que fazem parte das mais
conhecidas comunidades.
Parece que ser importante tentar, de algum modo superar esta contradio que
prejudicial segurana das transaces e, in extenso, ao progresso econmico. Na verdade, h
cada vez mais que proteger no apenas o comrcio jurdico interno do pas, mas igualmente o
que se processa a nvel internacional e que o progresso da economia e dos mercados a tanto
obriga. E no s isso. H tambm que proteger os utentes, os consumidores, os potenciais
adquirentes, que, tendo outra nacionalidade podem acreditar na informao registral que lhes
localmente prestada, mas que com toda a probabilidade diverge profundamente (no seu
contedo e nos seus efeitos) da que corresponderia ao pas de origem desse interessado o qual
poder, por hiptese, no contratar um seguro de ttulos quando tal seria necessrio ou,
inversamente, faz-lo quando com isso no obtm proveito algum e antes sofrer forte e inglrio
agravamento de custos.
E desnecessrio multiplicar aqui os exemplos ou desenvolver as precedentes
consideraes, de tal modo elas se nos apresentam como notrias. S que essa notoriedade no
se tem traduzido (ao que julgamos saber) numa intensa procura de solues que, mesmo ao
nvel de propostas, tentem, (na medida do possvel e do realizvel) colmatar tais
desajustamentos.
Julgamos que ser oportuno insistir a este propsito, pelo que apresentamos as seguintes
sugestes:
1. No h verdadeira publicidade imobiliria se o universo predial no estiver inserido no
sistema. Consequentemente, propomos que, entre as concluses a votar, seja inserida
esta proposta: para o devido funcionamento dos sistemas registrais (e quaisquer que
eles sejam) importante diligenciar no sentido de que se promova a descrio de todos
os prdios compreendidos na zona de competncia territorial do servio em causa.
2. Haver que encontrar mecanismos para que as transaces imobilirias se possam
concretizar e publicitar a nvel internacional e inter-comunitrio no pressuposto de que:
a) Os sistemas so muito diversos e a tradio jurdica que lhes subjaz igualmente
diferente;
b) extremamente difcil (ou talvez mesmo invivel) procurar que os pases em que
vigora um dado sistema venham a adoptar qualquer outro.
c) Apesar destas dificuldades temos de ser capazes de dar resposta vida at porque se
no soubermos (ou no pudermos) aceitar os ajustamentos necessrios, por certo
que outros mecanismos surgiro ainda que indubitavelmente menos experientes e
competentes para viabilizar tais transaces.
3. Apesar da diversidade dos sistemas, para que, em transaces internacionais, seja vivel
que a informao circule entre os diversos pases, mostra-se indispensvel que os
servios estejam informatizados e possam ser inter-relacionados nos termos a definir
em correspondentes tratados ou protocolos.
126

4. Sendo certo que os sistemas so substancialmente distintos, necessrio que, com as


informaes que eventualmente venham a ser prestadas, seja anexo um quadro-tipo do
sistema em causa, quer quanto ao prdio (sua realidade fsica e como comprovada)
quer quanto aos direitos inscritos, quer quanto aos efeitos e grau de proteco
conferida.
5. desejvel que se caminhe no sentido de se encontrar, ao menos, um elementar
denominador-comum que, no obstante a diversidade de sistemas, possa ser
identicamente entendido por todos. E esta sugesto relaciona-se, portanto, com o 2.
tema do Congresso e a vantagem, que perfilhamos, da elaborao de um lxico
jurdico-registral.
6. Ao CINDER pode e deve caber um papel relevante na procura de compatibilizao
dos sistemas, no desenvolvimento dos estudos para tanto necessrios, na dinamizao
dos Institutos membros, para que os indicados objectivos possam ser alcanados. A este
propsito no ser despiciendo colher algumas das experincias do que actualmente
ocorre quanto aos valores mobilirios (realizando-se as operaes sem que os ttulos, o
bem subjacente, se cheguem a deslocar) e circulao de uma informao por todos
aceite.
7. Para que os descritos objectivos possam concretizar-se necessrio que os servios
actuem com celeridade27 e que a informao prestada goze da fiabilidade requerida.
12. As precedentes ideias conduzem-nos a avanar a seguinte proposta de concluses:
1. Os direitos sobre o solo bem essencial que constitui permanente suporte para o
desenvolvimento econmico carecem de publicidade registral.
2. Igual necessidade existe quer quanto s pessoas, singulares e colectivas, que como
titulares desses direitos ou seus adquirentes, so os sujeitos das correspondentes
relaes jurdicas, quer quanto aos bens mveis que a lei, para os indicados efeitos
publicitrios, equipara aos imveis.
3. Para a anlise econmica contempornea constitui dado relevante o grau de proteco
que atribudo aos direitos de propriedade (bem como, em geral, aos direitos reais do
gozo e de garantia) e, identicamente, a informao credvel que, quanto aos mesmos,
possvel obter sendo certo que a qualquer particular, por si s, , na realidade,
impossvel conseguir esse desiderato.
4. Os custos de transaco constituem um dos elementos que no funcionamento das leis
do mercado tm que ser tomados em considerao e abrangem, nomeadamente a
informao sobre a qualidade dos produtos (dos bens mveis e imveis), as garantias
sobre a validade das transaces e os custos de vigilncia sobre a manuteno dos bens
adquiridos.
5. Os custos de transaco mais baixos propiciam uma melhor oferta, incrementam a
procura, favorecem as possibilidades negociais e contribuem, assim, de modo
significativo para o progresso econmico.
6. Os sistemas de publicidade registral so mltiplos havendo, no entanto, essencialmente,
os que radicam no direito consuetudinrio saxnico e que no afianam a
fidedignidade das informaes que prestam nem garantem os direitos que publicitam
e os que correspondem aos ordenamentos jurdicos romano-germnicos, os quais
asseguram o grau prioritrio dos direitos inscritos, bem como a validade e exactido das
informaes que prestam.
7. De entre estes ltimos sistemas relevam os que, baseando-se nos bsicos princpios
registrais designadamente os da prioridade, legalidade e legitimao so geridos por
juristas especializados e responsveis, constituindo a informao prestada base segura
para quaisquer transaces imobilirias e oferecendo s partes completa garantia, tanto
para a constituio como para a conservao dos direitos.
8. Nos sistemas registrais que no acolhem estas regras e princpios podem os interessados
contratar os servios de consultores e ainda a constituio de seguros de ttulos (como
127

usual e tradicionalmente fazem), sendo certo que os custos que suportam excedem em
muito os que, por via de regra, correspondem aos daqueles actos registrais.
9. Consequentemente, os sistemas registrais que maior efeito protector conferem so
tambm os que globalmente concorrem com menores custos de transaco para alm
de evitarem questes adicionais, incluindo os litgios e a necessidade de definio
judicial dos direitos e, assim, so os que acabam por mais proficuamente contribuir
para o desenvolvimento econmico.
10. As necessidades actuais dos mercados, a globalizao da vida econmica e o
incremento das transaces imobilirias (incluindo a constituio de garantias) motivam
que se caminhe no sentido da internacionalizao dos procedimentos e na busca de
solues que permitam dar adequada resposta a tais solicitaes.
11. Para alcanar esse objectivo torna-se necessrio que nos diversos servios registrais se
descrevam todos os prdios, que se encontrem meios que permitam ajustar e
credibilizar as informaes e que estas se compatibilizem e se complementem com
determinados elementos-base por forma a no iludir os interessados.
12.
tambm importante que os diversos servios estejam informatizados e possam
dar uma resposta clere, eficiente, com fcil possibilidade de inter-relacionao e de modo que
as informaes prestadas sejam devidamente entendidas at porque baseadas em acordados
denominadores comuns mnimos e ajustadas aos fins propostos pela doutrina e pelas
legislaes.

Trabalho apresentado no XII Congresso do CINDER, em Marrakech, de 2 a 6 de Novembro de

1998.
1 Um dos pais da Cincia Econmica, DAVID RICARDO ( in Principles of Political Economy and
Taxation ) considera o solo como essencial, referindo-se s propriedades originais e indestrutveis do
solo. Posteriormente, sabido que a teoria econmica passou a distinguir nos factores de produo
apenas o capital e o trabalho, englobando no conceito de capital (que um factor composto e resultante
da aplicao do trabalho aos recursos naturais) o solo Cf. RAYMOND BARRE, Manual de Economia
Poltica (ed. Fundo de Cultura) 2. vol. Pg.12.

No pretendemos reformular ou sustentar aqui qualquer tese fisiocrata, muito embora devamos
dizer que (em nossa modesta opinio de leigos na cincia econmica) nos parece que QUESNAY e seus
seguidores (incluindo os filsofos enciclopedistas MIRABEU, DUPONT DE NEMOURS e outros) tinham
razo ao pretender defender a ordem natural e o respeito pela natureza e suas leis. Os ambientalistas
dos tempos actuais (face aos riscos do nosso Mundo) vieram, como sabido, a dar-lhes razo.
2

Identificados no Global Competitivement Report 1966, que incluiu no seu estudo 49 pases dos
leading industrialized countries, such as the G7 to big emerging economies such as China, Indonsia and
Russia. (Cf. Medthodology, by Dr. Frederick Hu, Head of The Research Tean, p. 36).
4 Esses factores alm das Civil Institutions so os seguintes: Openeness, Governmement,
Finance, Infrastructure, Technology, Management, e Labor (v. op. e loc. cit.).
5 Cf. cit. Methodology, pg. 37. O texto do Report o seguinte: We are interested in assessing
whether a society has established the rule of law and offers protection of property rights. There is
evidence that demonstrates that the rule of law and private ownership are foundations for a competitive
market economy and are the necessary conditions for a country to prosper. Tambm no conhecido
manual de KINDLEBERGER Economic Development ( Internacional Student Edition) dito que
importa fixar certos direitos: 1 Security of terrure (). 2 Alienability () ( v. pg. 332, 333).
3

Note-se que existncia de um servio deste tipo foi reconhecido como prestante mesmo em pases
que no adoptam um regime de economia de mercado.
7 Autor, entre outros, de dois conhecidos livros traduzidos em portugus e editados por Publicaes
Europa-Amrica: Amanh o Capitalismo e Amanh o Liberalismo.
6

128

8 Que , note-se, distinta da que os ultra-liberais, sobretudo os seguidores da teoria monetarista de


MILTON FRIEDMAN, consideram e defendem. Por outro lado, tambm no consideramos que a
desrregulao do mercado seja benfica.
9 As escolhas individuais encontram-se estreitamente condicionadas pela estrutura existente das
instituies. H. LEPAGE observa: a teoria econmica convencional sofre neste captulo de uma grave
lacuna: ela trata as instituies sociais e polticas como dados exgenos relativamente fixos (Cf.
Amanh o Liberalismo, pg. 40/1).
10 H. LEPAGE (in Amanh o Capitalismo) cita GARY BECKER quando diz: Falar da
irracionalidade dos seres humanos no passa as mais das vezes de um alibi dos especialistas para
camuflar a sua incapacidade de explicar determinados fenmenos.. O que a investigao econmica est
hoje em condies de fornecer s cincias humanas previamente um instrumento que permite reduzir
essa zona de desconhecido ( pg. 24/5).

Vide: op. cit., pg. 25/ 6, onde a seguir se explica que a teoria dos direitos de propriedade na
anlise econmica est ligada a RONALD COASE, um ingls um tanto solitrio, fundador, em 1958, do
Journal of Law And Economics e professor em diversas universidades, como as de Virgnia da a
designao de Escola de Virgnia e de Chicago. Outros famosos economistas (alguns reconhecidos
com o Nobel) como DOUGLASS NORTH, MC GEE, NUTTER, MC KEAN, e demais professores tm vindo
a defender essa teoria.
12 Idem, pg.27, mas itlico nosso. Sem direito de propriedade preciso e com custos de negociao
elevados a procura diminui o que, desde as teses de MALTHUS, est demonstrado que implica uma
baixa do crescimento econmico. Com efeito, para o crescimento indispensvel uma procura efectiva
de produtos. (Cf. HENRI DENIS, Histria do Pensamento Econmico, trad. port. pg. 356).
11

Op. Cit., pgs. 28/9. Tambm na citada anlise econmica se invoca DOUGLASS NORTH, na sua
conhecida obra As Origens do Mundo Ocidental, na qual este reputado economista diz que a prpria
revoluo industrial radica menos num acidente tecnolgico do que na lenta gestao atravs dos tempos
e desde o feudalismo, de um sistema de instituies e de direitos de propriedade susceptvel de permitir
explorar de forma cada vez mais eficaz as motivaes individuais para assegurar a orientao de capitais
e energia no sentido das actividades socialmente mais teis.
14 RAFAEL ARNAIZ EGUREN , Secretrio-Geral do CINDER, na Conferncia feita em 17/9/97 no
Instituto de Registro Imobilirio do Brasil (com pgina na Internet) demonstra de forma sucinta mas
convincente que o Registo instrumento essencial para a diminuio dos custos de transaco a que os
economistas se referem. Neste sentido, importantes achegas foram tambm dadas, entre outros, por
FERNANDO P. MENDEZ GONZLEZ no estudo La funcion calificadora: una aproximacion desde el
analises economico del derecho ( in La Calificacion Registral Civitas, Vol I, pg. 23 e segs.) e por
CELESTINO PARDO NES, no estudo Seguridad del trfico inmobilirio y circulacin del capital (in,
Revista Critica de Derecho Inmobilirio, Jul-Ag.1994, pg. 1522 e segs.), com vasta bibliografia que
cita.
13

Cf. citada conferncia, p. 3, e ainda o Informe do Banco Mundial, de Maro 1966 e o estudo da
Economic Comission for Europe UN Land Administration Guideliness, with Special Reference to
Countries in Transition, Geneve, 1966.
16 Deve sublinhar-se que o Banco Mundial ainda recentemente financiou, nos Pases de Lngua
Oficial Portuguesa, um projecto de reestruturao e modernizao da Direcco-Geral dos Registos e
Notariado da Repblica Democrtica de So Tom e Prncipe (Crdito IDA N. 2325 STP Banco
Mundial).
17 A expresso que aparece referida crescimento econmico (economic grouth) mais
directamente relacionada com o aumento da capacidade produtiva e do rendimento nacional. No entanto,
como dizem G. BANNOCK, R BAXYER e RAY REES (in Dicionrio de Economia) as teorias econmicas
de crescimento tm-se revelado bastante abstractas e formalistas e tem-se dado muito mais ateno s
propriedades lgicas e matemticas dos vrios modelos de crescimento do que sua relevncia emprica
(...). Da que at fosse talvez mais adequado falar-se sobretudo em progresso econcmico-social, que
nos parece ser um conceito no s ligado ao aumento dos factores de produo e do p. i. b., mas
sobretudo prosperidade, evoluo na utilizao dos bens, e ao desenvolvimento geral que o que
mais releva para o bem-estar e a paz social. E estes so, afinal , a nosso ver, os valores que basicamente
importam para a nossa cultura e para a nossa civilizao.
15

18

Cf. C. PARDO NUEZ, cit. Seguridad del trfico inmobiliario y circulacin del capital, pg.

1531.

129

19 Op. Cit., pg. 1531. E este autor acrescenta: ou de investigao por parte do que pretende
adquirir: o hipottico comprador encontraria dificuldades insuperveis para saber se o verdadeiro
proprietrio o que se oferece como tal e se h mais nus ou encargos do que os aparentes. Neste ponto o
potencial cliente est indefeso.
20 Como se nota na Ponencia da autoria de FERNANDO MNDEZ GONZLEZ os conceitos de custos
de informao e de custos de transaco no so idnticos ( v. pg. 10).

LACRUZ BERDEJO e SANCHO REBULLIDA dizem que em pases aonde falta um sistema fivel de
publicidade imobiliria recorre-se soluo alternativa: o seguro de ttulos. S que, como explicam,
no verdadeiramente nem alternativa, nem soluo. (Cf. Derecho Inmobiliario Registral, Bosch,
1984, pg. 19).
22 Note-se que esta recomendao se estende, em geral, a todos. No entanto, como relatam alguns
dos autores que vimos citando, h fortes obstculos sobretudo nos Estados Unidos, onde as influncias e
presses das aludidas sociedades e das seguradoras tm constitudo o principal motivo da manuteno do
statu quo. que, diz-se, os montantes que as companhias de seguros perderiam pela falta dos prmios
dos seguros de ttulos seriam bastante maiores do que o acrscimo de custo necessrio ao funcionamento
de um sistema registral latino.
23 No vamos aqui transcrever tais pormenorizadas anlises, que se encontram, designadamente, nos
trabalhos citados por C. PARDO NEZ (in cit. R. C. D. I. pg. 1521 e segs.) e na Ponencia da autoria de
FERNANDO MNDEZ, (pg. 22 e segs.).
21

Os sistemas saxnicos, que no do a necessria publicidade nem a desejada defesa dos direitos,
existem em regimes poltico-sociais (como o dos E.U.A) que reverenciam os proprietrios e,
paradoxalmente, os pases onde a propriedade tem uma funo social e limites bem definidos, com
restries vrias, adoptam (e tm vindo progressivamente a adoptar) sistemas do tipo germnico. Mas,
preciso notar que como muito bem salienta FERNANDO P. MNDEZ GONZLEZ (in cit. La Calificacion
Registral, pg. 28) O essencial insisto, o essencial no a proteco dos proprietrios como classe
social, mas sim a proteco do sistema de property right, para o que necessrio que todos os direitos
sejam facilmente identificveis e verificveis, que o seu estatuto no esteja sujeito a excessivas incertezas
jurdicas e que sejam objecto de uma delimitao suficientemente precisa para que possam ser protegidos
eficazmente contra as intromisses de outros. Ou ainda, como muito impressiva e justamente diz
RAFAEL ARNAIZ, o importante a eficcia do sistema e no o conceito jurdico em que se apoia (op. cit.
pg. 10).
24

E outros. Existe mesmo um projecto da Conveno do Unidroit cuja Comisso em que tenho
participado tem elaborado relevantes estudos quanto s garantias (ao nvel nacional e internacional) sobre
certos bens mveis incluindo navios, helicpteros, composies ferrovirias, satlites, plataformas
petrolferas e outros bens sobre que se considera conveniente haver um registo jurdico.
26 Cf. LUIS FERNNDEZ DEL POZO, na Ponencia Registro de Bienes Registro de Personas y
Desarrollo Econmico, onde, a dado passo, observa: Os princpios jurdicos substantivos do registo de
bens devem completar-se ou integrar-se com princpios jurdicos substantivos paralelos do registo de
pessoas (cf. pg. 3).
25

Tal como Justia que no clere no o (maxime pelo que perde em credibilidade e
eficincia), tambm a actividade registral que a doutrina maioritria considera para-judicial (ou
jurisdicional) desmerece desse qualificativo quando a informao que oferece no a actualizada. No
entanto, convir recordar que muitos dos entraves que por vezes se colocam (e que fazem com que alguns
operadores econmicos tenham m imagem dos servios notariais e registrais que, segundo dizem,
emperram e burocratizam a prtica dos actos) no so unicamente ou sobretudo devidos falta de
diligncia dos notrios e dos registadores, mas sim s exigncias da lei ou at imprecisa, (ou falta) de
regulamentao adequada.
27

AS GARANTIAS DOS DIREITOS REAIS


MEDIANTE O SISTEMA DE REGISTO
E O SISTEMA DE SEGURO*
130

1. O 1. Tema deste Congresso pe em confronto as garantias que podem ser conferidas


aos sujeitos de direito pelo Registo Imobilirio ou antes (impraticavelmente) atravs do
denominado Seguro de Ttulos. Ora convm, desde j, notar que, a nosso ver, a formulao da
prpria epgrafe deste 1. Tema no precisa: a garantia (qualquer que seja) , em si, apenas
um abono, uma cauo, uma segurana relativamente ao negcio ou ao acto que garantido.
Ora, como se sabe, os direitos reais so os que conferem ao seu titular um poder directo e
imediato sobre a coisa poder esse que se ope erga omnes, sobre bens certos e
determinados.
Por isso, qualquer sistema que vise garantir um direito real s pode ter esse nome se
caucionar o referido poder directo e imediato sobre a coisa concreta. Da que no possa garantir
o direito real qualquer sistema que se limite a conferir um mero direito de crdito por muito
avultado (e no ser) que este possa vir a ser. Trata-se, obviamente, de campos diferentes, de
realidades juridicamente distintas: o direito real uma coisa o direito de crdito outra.
preciso saber o que se est a oferecer ao pblico e aos consumidores que adquirem
bens. Apesar de no nosso tempo assistirmos a um endeusamento da celeridade dos mercados,
no se pode ter tudo: a segurana na aquisio do imvel implica a indagao, o conhecimento
exacto dos direitos e encargos que sobre ele incidem o que s os sistemas registrais permitem
dar. Por outro lado, uma vez adquirido o bem, ou constituda a garantia real, tambm s o
Registo que confere e assegura ao titular a manuteno do seu direito1. Os direitos de crdito,
obviamente, nada tm a ver com tudo isto.
2. A liberdade contratual , sem dvida, um dos princpios do direito privado reconhecido
pela generalidade dos Ordenamentos, designadamente os da tradio romano-germnica.
Mas as estipulaes que as partes faam tm de se confinar quer aos fundamentos que
informam os sistemas jurdicos, quer s disposies de carcter imperativo que no podem ser
derrogadas mesmo pela expressa vontade das partes.
Da que se, por exemplo, vigora em dado pas e no mbito dos direitos reais , a regra do
numerus clausus, no possam as partes criar, por sua prpria iniciativa, um novo direito de
natureza real que no se ache contemplado na lei. Ou que, noutro exemplo, sendo proibidos os
pactos sucessrios, se celebre em dado momento um contrato estipulando a partilha dos bens
de determinadas pessoas vivas.
Os negcios jurdicos de qualquer espcie incluindo os que respeitem a contratos de
seguro tm, portanto, de se compatibilizar com os princpios vigentes no ordenamento
jurdico em causa. Ora, luz do nosso, no so susceptveis de criar e de inventar qualquer nova
formulao, publicitao e defesa dos direitos reais. De resto, convir acentuar, o contrato de
seguro visa o lucro da empresa seguradora, tendo natureza mercantil e , consequente e
normalmente tratado nos prprios Cdigos Comerciais.
3. O seguro envolve, pois, um contrato atravs do qual um dos contraentes o segurado
pode exigir do outro o segurador determinada prestao a que este se obrigou no caso de se
ter por verificado o evento, o risco que a determinou. , alm disso, normalmente sujeito a
pagamentos sucessivos, peridicos, durante o prazo em que vigora.
Nada tem a ver com um sistema de registo2, ou seja, com a publicitao, a hierarquizao,
a eficcia ou o grau de prioridade dos direitos que incidem (que possam incidir) sobre a coisa
susceptvel de titularidade directa e imediata, bem como dos nus ou encargos que a possam
perseguir, com a sequela caracterstica e independente das vicissitudes que tal coisa possa
sofrer.
4. Os sistemas registrais com maior eficcia permitem obter o prprio direito real, ao passo
que os que tm menores efeitos possibilitam, no mnimo, que o direito inscrito em primeiro
lugar seja oponvel ao terceiro que tambm o haja adquirido do mesmo transmitente, mas que s
posteriormente o veio a submeter publicidade registral.
131

Ora, mesmo nestes sistemas de registo, conhecidos como de mera oponibilidade, o que est
em causa o direito sobre a coisa, a titularidade do bem, os nus e encargos sobre ele, bem
como a eficcia e prioridade da inscrio no qualquer direito de crdito de cariz pura e
simplesmente obrigacional. Acresce que o pagamento do acto que se publica feito, como
regra, de uma nica vez e perdura no tempo em que o direito subsiste.
5. Como facilmente se verifica, quem pretende salvaguardar a titularidade sobre a coisa
concreta, obter prioritariamente um direito sobre ela e publicitar com efeitos erga omnes tal
direito, nos nossos ordenamentos jurdicos s o pode conseguir atravs de um sistema registral.
Em caso de discusso e de perda do direito sobre a coisa, o seguro poder dar ao
segurado uma indemnizao alternativa, no lhe entregar o prprio direito sobre esse mesmo
bem ao passo que atravs do sistema registral o que o titular inscrito obtm o seu direito
prioritrio, a prpria coisa, em suma, o direito real sobre ela.
Assim: seguro e registo so realidades muito diversas e cujos efeitos no se justapem,
nem sequer so tangenciais, nem to-pouco comparveis.
6. Se o que o cidado pretende apenas obter o mero acesso a uma alternativa ao prdio
(ou at o acesso a um site que lhe diga que ela existe) e que, na dvida da validade da
transaco, apenas pretenda obter uma retribuio ou valor pecunirio equivalente, ento poder
pensar num seguro.
Contudo, se realmente o que pretende obter o prprio imvel, ou uma garantia
hipotecria que o onere, ou qualquer outro direito real sobre ele, ento o que lhe resta outorgar
validamente o ttulo respectivo e efectuar, de imediato, o correspondente registo. Nesse caso,
estar garantido no seu direito concreto sobre esse prprio bem e no apenas na virtualidade de
obter uma indemnizao que, se verificadas as condies da aplice, o seguro talvez algum dia
(e se no conseguir ilibar-se por alguma frincha) lho venha a pagar.
7. Em sntese, propem-se estas sucintas concluses:
1. Nos nossos ordenamentos jurdicos s os documentos autnticos, maxime os notariais
e os judiciais, so idneos para que se formalize o acto ou o negcio inscritvel num sistema de
Registo com efeitos jurdicos, tal como se concluiu na concluso VII, b), da Carta de Buenos
Aires (1. Congresso do CINDER).
2. So estes Registos os que, baseando-se em tais documentos e na qualificao que dos
mesmos seja feita pelo Registador (jurista especializado), os nicos que permitem tornar
eficazes, publicitar com efeitos erga omnes e conferir a garantia do respectivo grau prioritrio
aos direitos reais passveis de inscrio e, assim, assegurar a prpria fiabilidade do comrcio
jurdico.
3. Os seguros seja de que espcie forem correspondem a contratos de natureza meramente
mercantil e obrigacional que apenas podem conferir ao lesado um simples direito de crdito e
nunca qualquer sequela ou poder directo e imediato sobre as coisas que se pretendem assegurar.

Proposta apresentada no XIII Congresso Internacional de Direito Registral em Punta del Este
(Uruguai) em Maro de 2001, relativamente ao tema 1.
*

Qui melhor se dissesse: que saibamos, at hoje ainda no se inventou outro sistema que o
conseguisse.
1

Nas concluses do Congresso ficou tambm inserida esta declarao: um sistema jurdico bem
estruturado e gerido torna desnecessrio adoptar a reparao como critrio orientador.
2

132

O REGISTO IMOBILIRIO E O DIREITO


PROTECO DOS DADOS PESSOAIS*
1. O 2. Tema deste Congresso1, numa leitura apressada, parece envolver em si mesmo e
no seu enunciado, algo em que se vislumbra uma contradiao.
que, logo nas primeiras palavras, se fala de ragisto imobilirio para, de seguida, o ligar
matria que trata da protaco dos dados pessoais.
Ora, quando nos referimos a registo imobilirio estamos necessariamente a tratar da
pubiicitao das titularidades e dos demais direitos sobre bens imveis. Por outro lado, quando
se alude proteco dos dados pessoais, o que se procura a salvaguarda do direito
intimidada, atravs da restrio das informaes existentes, visto que existe um interesse
relevante em as conservar num mbito particular, sigiloso e restrito. Ou seja, o inverso do que se
intenta conseguir com a publicidade com qualquer publicidade.
Consequentemente, o que prima facie se poderia pensar que o Registo Imobilirio
que, no seu escopo, visa a publicidade, nada ter a ver com a proteco dos dados individuais
matria que, pelo contrrio, requer a discrio, o recato e o cuidado com a anlise da
legitimidade no acesso informao.
Mas ser assim?
Nao fcil responder pergunta. Contudo, para o tentar, haver que nos situarmos perante
alguns dados elementares.
2. Comecemos por recordar, em muito breve apontamento, que a finalidade essencial do
Registo
Imobilirio
consiste
em
dar
a
conhecer em publicar erga omnes o estatuto jurdico dos prdios, ou seja, quais os direitos
reais que sobre eles incidem, a sua prioridade, a sua natureza e os seus limites.
De sorte que quanto mais completa e actualizada for essa informao tanto mais eficaz
poder ser o grau de protecao jurdica2 e a fiabilidade do conhecimento necessrio segurana
do
comrcio
jurdico.
Deste modo. qualquer publicidade juridicamente relevante dos direitos reais reveste, pois,
uma importncia que parece permitir avanar a ideia de que a sua difuso generalizada, longe de
ser perigosa, tem antes a benfica caracterstica de possibilitar o devido e cabal conhecimento
da
situao
jurdica
dos
bens
que
dela
so
objecto e, consequentemanta, tornar mais seguras, licitas e garantidas as transaces. Ou seja,
mais veridico, fiel e srio o prprio mercado. E, claro est, que a transparncia e autenticidade
das regras do mercado imobilirio constitui, em si, um valor universalmente reconhecido como
vantajoso, seno mesmo indispensvel. E no que toca publicidade formal ou certificatria ela
mais no far do que traduzir, autenticar e noticiar perante todos estas mesmas realidades
constantes do Registo Imobilirio.
3. sabido que, como decorre da prpria evoluao histrica, o Registo s conseguiu
atingir um elevado grau informativo e esclarecedor da real situao dos bens sendo, por isso,
instrumento adequado segurana do trfico imobilirio desde que se reconheceu que a sua
direco devia pertencer ao Registador, isto ao jurista especializado, capaz de gerir o sistema
legalmente instituldo e, alm disso, de responder pela admisso publicidade dos factos que
legalmente seriam passlveis dessa publicitao. Seria ele que, analisando a validade formal e
substancial dos actos, os lanaria, ou no, nas tbuas e nas condies consentidas pelo
Ordenamento.
A definio da competncia funcional. territorial e tcnico-jurdica do Registador, bem
como da sua independncia, das diversas qualificaes e incompatibilidades que se mostrem
133

necessrias e da rigorosa definio dos seus direitos e deveres surgem pois, ao longo da
evoluo histrica e do aperfeioamento do Registo, como dados que se foram tornando
indispensveis para o bom desempenho do cargo, para a defesa dos direitos dos titulares
inscritos e tambm, em geral, para a proteco de todos os cidados e dos negcios jurdicos
que celebrem.
Portanto, o Registrador contribui e deve realmente faz-lo de um modo efectivo dir-se-ia
al, insubslituivel , para que se possam alcanar os fins de ordem publicitria dos direitos reais
sobre os imveis, com vista a assegurar a sua eficcia e credibilizao ou, o mesmo dizer, a
diminuio da possvel conflitualidade e, consequentemente, o incremento de uma maior
segurana na contratao.
4. Reconhecendo-se, portanto, que ao Registo e ao Registador incumbe, nas sociedades
evoludas, uma primacial funo de publicitar perante e contra todos (erga omnes) o
complexo dos direitos que incidem sobre os imveis, tambm no menos certo que a criao
de ficheiros e de registos informticos, com toda a gama de possibilidades, de cruzamento e de
inter-ligao de dados que os actuais avanos tcnicos permitem, tem motivado uma acentuada
preocupao no s ao nvel interno da legislao da generalidade dos pases, mas tambm ao
de diversos tratados e convenes internacionais com um outro aspecto essencial: o direito
que cada pessoa goza intimidade da sua vida e da sua esfera jurdica individual, o que acaba
por equivaler, em larga medida, proteco da sua personalidade. Trata-se, portanto, de matria
que, em ltima instncia, atinente aos prprios Direitos do Homem.
neste sentido que a Constituio portuguesa contm, no artigo 35., uma srie de
princpios a que a utilizao da informtica deve obedecer e que, tambm, no mbito da
Comunidade Europeia, a Directiva n. 95/46/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 24
de Outubro de 19953, veio estabelecer um conjunto de normas vinculativas para os Estados
Membros, quanto proteco das pessoas, no que toca ao tratamento informatizado de dados
pessoais e s limitaes impostas livre circulao desses mesmos dados.
No vamos, evidentemente referenciar aqui o conjunto de disposies que estes e outros
importantes diplomas legais (de mbito nacional e internacional) contm. Mas, para que nos
possamos situar sobre o tema em debate e sem pretender sequer entrar no j vasto domnio
tcnico das definies concernentes aos dados, ficheiros e tratamentos informticos convir,
no entanto, sintetizar alguns dos pontos mais consensuais no que concerne ao que as legislaes
visam acautelar.
Ora, ressalta aqui a noo de que as tecnologias no podem deixar de estar ao servio do
Homem, no desrespeitando os valores que a Civilizao permitiu alcanar e alicerar. Isto , a
liberdade da pessoa humana, a sua autonomia e o direito que ela mesma tem sua privacidade
so elementos prestimosos, essenciais e que no podem ser menosprezados pelo Direito e pela
Sociedade. Neste termos, o tratamento dos dados pessoais tem de obedecer s regras e aos
princpios aceites pela Comunidade das Naes, tem de se conter nos limites de licitude que o
direito interno e os tratados internacionais sancionam.
5. Ao analisar os textos que abordam estas questes o interprete confrontado e perdoese a ignorante franqueza com uma certa (e algo repetitiva) retrica que de certo modo
contrria ao desejvel (e sempre lacnico) rigor que tradicionalmente apontado, e bem, como
desiderato de uma eficiente tcnica registral: a preciso e conciso que, desejavelmenle, todo o
assento deve ter.
Mas talvez esta seja uma inelutvel realidade, que deriva da diferena dos propsitos, da
diversidade e da multiplicidade das aplicaes informticas. que, os fins destas nada tm a ver
com a definio dos direitos sobre os prdios e, no minimo, da oponibilidade destes face a
quaisquer terceiros de forma totalmente desprendida e autnoma da momentnea vontade do
seu tilular.
Os registos informticos ou ficheiros no que respeita aos dados pessoais e de mbito
privado no podem ser tratados como generalizadamente reconhecido nacional e
internacionalmente nem publicitados (salvo em restritos casos de interesse pblico) contra a
134

vontade do seu titular e sem que este tenha acessibilidade ao seu conhecimento e meios de
poder comprovar a sua alterao.
Alm disso, o acesso a tais dados restringido (em menor ou maior grau) a finalidades
especificas, tendo em ateno que os valores morais, a licitude dos resultados e a lealdade das
aces propostas, so razes que subjazem sempre como necessrio pressuposto do seu
tratamento e divulgao.
Pelo contrrio, no que concerne ao Registo Imobilirio, no h outros objectivos a
prosseguir que no sejam os da correcta publicitao dos direitos e da sempre almejada
correspondncia entre a verdade jurldica e a verdade tabular. Pode at ser muito imoral que um
credor pretenda inscrever uma penhora sobre a casa da habilao do seu devedor, ou que sobre
ela constitua uma nova hipoteca, mas se, de facto, tem ttulo bastante no h juizos
propiciatrios, morais ou de convenincia que devam impedir tais registos e, consequentemente,
a sua plena publicao.
E, note-se: isto no um retrocesso tico. Muito pelo contrrio: a afirmao e o corolrio
de que todos, sem excepo, tm de ser iguais perante a lei e de que os direitos reais recaem
directa e imediatamente sobre as coisas, conferindo ao seu titular o poder de os opor a todas as
demais pessoas, sem outras faculdades ou restries que no sejam as que decorrem nica,
exclusiva e d;rectamente do contedo legal desses mesmos direitos.
6. Se tudo isto assim , como de facto parece que deve ser, no que toca publicitao dos
direitos sobre imveis, no menos verdico que as tremendas presses da chamada economia
global, o imediatismo das vantagens ou at a indiferena pelas consequncias nefastas que
possa causar a errnea e abusiva interpretao e difuso dos dados inscritos constitui, nos
nossos dias, uma justificada preocupao dos governos e da comunidade jurdica.
que o Direito como disciplina que a todos tem de reger, nas suas relaes individuais e
sociais no se pode compadecer nem se compatibiliza, por definio, com os efeitos inquos que
a generalizao da informao as mais das vezes com o nico intuito do lucro fcil pode, na
prtica, gerar.
Assim, justo que nos interroguemos sobre as condies e a extenso com que deve
funcionar a publicidade registral, muito embora (repetimo-lo) tenhamos sempre de ter em
conta que os factos inscritos no podem deixar de ser referenciados.
Por isso, seria sempre um ponto de vista perverso e estruturalmente errado o de pretender
que por meros motivos de convenincia pessoal ou de defesa de direitos individuais o Registo
deixasse de publicitar e de prestar informaao cabal sobre todos os direitos e encargos que
incidem sobre um dado prdio. evidente que mais vantajoso seria para o titular inscrito que
sobre o seu ou seus prdios no incidissem encargos, nus ou limitaes. Todavia, o Registo
no cumpriria o seu papel se, mesmo por hiptese terica, se pudesse duvidar que as
certificaes ou informaes respectivas omitissem (para proteger a sua privacidade) tais
encargos.
7. Quid juris, ento?
A resposta afigura-se-nos evidente: s o Registador est terica, profissional e
responsavelmente habilitado a deferir ou a indeferir o pedido de qualquer informaao global
sobre os dados que constam do Registo e a avaliar da legitimidade e oportunidade da
formulao desse pedido.
Ser esta a soluo que, em nossa opinio, se compatibiliza com o poder-dever da
avaliaao dos requisitos dos assentos registrais e do correspondente contedo dos direitos que se
publicitam e da possibilidade que haver em difundir tais dados. Cabe ainda notar que os
Registadores so responsveis profissional e civilmente por eventuais danos que culposamente
resultem das indevidas informaes, como tambm, por outra parte, sero os mais aptos juizes
para aferir da legitimidade dos solicitantes e da possibilidade de, no caso, serem globalmente
difundidos os dados pretendidos.
Quer dizer: se certo que no adequado e nem sequer se concebe que, em relaao a
qualquer prdio concreto, o Registo possa deixar de publicitar todos os direitos e encargos que
135

sobre ele incidem, tambm a verdade que a informao global e a inter-penetrao de dados,
tratados informaticamente, pode gerar perigos vrios no tocante vida privada dos cidados,
matria que, como se disse, j se acha actualmente disciplinada pela legislao interna dos
Estados e por diversos tratados internacionais.
Ora, consabidamente, lei que primacialmente cabe definir as balizas em que os servios
se podem mover. Mas, como tambm certo, ela (ter sempre que ser) geral e abstracta. Da
que,
tratando-se matria registral e dadas as apontadas razes, designadamente as da competncia funcional e
da inerente responsabilizao, s o Registador esteja em condies de saber em concreto e em
que medida que determinados dados respeitantes esfera da sua alada podem, ou no, ser
difundidos em termos de informao global. Isto para alm de dever respeitar a indicao
genrica que a prpria lei contm e que certas decises e orientaes das comisses legalmente
competentes lhe imponham algumas resolues.
Note-se tambm que o juizo do Registador no deve nunca ser discricionrio. H
basicamente que atentar, entre outros, nos seguintes aspectos:
a) No interesse pblico. E aqui lem de inscrever-se a obrigatoriedade de prestar a
informao se ela solicitada pelo prprio Estado quer pela Administrao, atravs
do rgo competente, quer pelo Poder Judicial, quer por qualquer outra entidade para
tanto mandatada pelo Governo (como poder ser o caso de servios de estatstica
oficial).
b) Na ausncia de qualquer limitaao legal ao acesso global de certos dados objectivos (de
natureza descritiva) e ao seu eventual cruzamento.
c) Na legitimidade (e legalidade) do pedido ou na autorizao conferida por quem tenha
poder para tal.
8. O Registo, pese embora a sua fundamental importncia jurdica no tocante
publicitao e eficcia dos direitos reais, no deixa de ser apenas uma entre as vrias
instituies
existentes
na
sociedade.
E no est, nem deve estar, desintegrado da evoluo que nela continuamente se processa, nem
dos avanos tcnicos que possam existir em qualquer perlodo histrico.
Ora, indiscutvel e aos olhos de todos ns evidente que as chamadas novas
tecnologias da informao, o tratamento automatizado de dados e a organizao completa de
ficheiros pessoais e reais pode permitir um muito melhor desempenho da funo que ao Registo
incumbe.
Consequentemente, necessrio que no se confunda o defensvel direito intimidade do
cidado,
com
a
faculdade

e
at,
dir-se-ia mesmo, com a necessidade de dotar as reparties registrais com estruturas
computadorizadas, com os meios informticos mais avanados que seja possivel. que estes
so, em si mesmos, um bem e a sua utilizao praticamente indispensvel para que o Registo
possa responder s solicitaes do Mundo moderno.
Deste modo, a Instituio que servimos no pode alhear-se destes aspectos do progresso
tecnolgico e antes deve incentivar os Registradores a utilizar todos esses meios actualmente
disponveis, de modo que a publicidade formal proporcionada pelo Registo seja acessvel,
pronta, actualizada e reconhecida pelo Estado como um Servio moderno, que responde com
veracidade e eficincia s solicitaes da sociedade Civil e aos fins pblicos que lhe so
cometidos pela Ordem Jurdica.
9. O fim do Registo a publicitao da situao jurdica dos imveis com vista segurana
do comrcio jurdico. Frisemos e sublinhemos este aspecto: dos imveis, no da situao
patrimonial dos titulares dos direitos sobre eles.
Quer dizer. a informao que basicamente releva a de carcter real a relativa dos bens
no a pessoal, a que visa indagar a vida dos sujeitos de direito.
136

Reconhecido isto, facilmente se podero extrair os corolrios que tocam ao Registo e


intimidade
da
vida
privada
dos
cidados.
que, a nosso ver, estruturalmente haver que ter particulares e exigentes cuidados quando a
informao generalizada (ou cruzada) possa respeitar aos ficheiros pessoais, no aos reais. E,
no que concerne aos prdios, como j se tentou demonstrar, os direitos prioritria e
sucessivamente inscritos no podem deixar se ser publicitados. Mas j legitimo pensar que,
quanto difuso dos dados pessoais constantes dos registos, certas restries devam ser
impostas, mormente quando o acesso seja genrico, solicitado ad libitum e no para fins
pblicos ou como tal legalmente havidos.
No que toca aos ficheiros pessoais julga-se que ser ainda pertinente fazer as seguintes
observaes:
a) A proteco que requerida para o acesso e difuso de dados genricos e
indiscriminados deve aplicar-se tanto aos que ainda so tratados manualmente como
aos que j se acham informatizados. que, convm no o esquecer, empresas h
sobretudo publicitrias e mediadoras a quem poder ser fcil recolher e tratar tais
dados, originalmente manuseados, para depois os introduzir em bancos estruturados e
globalizados o que poderia, precisamente, redundar naquilo mesmo que se quer
defender e proteger: o direito ao sigilo e intimidade da vida privada.
b) A noo da espcie e qualidade destes dados, a par do interesse legtimo, pblico ou
privado, e seja para se ter acesso publicidade dos direitos sobre as coisas (cuja regra
, como se disse, a da publicidade geral) seja para se saber se pretendida qualquer
outra finalidade que no seja interdita pelos princpios que visam acautelar a aludida
intimidade e o direito ao sigilo ter de substar sempre no esprito do Registador para
ajuizar se deve, ou no deve, permitir a comunicao de tais dados pessoais.
c) Apesar das apontadas cautelas, designadamente no que respeita qualidade de certos
dados de natureza pessoal, convm ter presente que elas no podem, contudo, ser de tal
forma excessivas que permitam induzir em erro ou estabelecer confuses acerca da
prpria identidade dos titulares dos direitos.
Em suma: tambm neste difcil tema que proposto, a legalidade, bem como o bom-senso
e a equidade por parte de quem tem de gerir as suas reparties registrais, devem imperar
sempre como valores que ho-se permitir dar o necessrio tempero e a justa medida da deciso.
10. Temos abordado unicamente o Registo Imobilirio, visto que o que vem referenciado
no 2. Tema do Congresso. Mas talvez seja til recordar que muitos dos membros do CENTRO
INTERNACIONAL DE DIREITO REGISTRAL acolhem no seu seio Registradores a quem se acha
confiado o Registo Mercantil e o de Bens Mveis (automveis, navios e aeronaves) que a lei, em
certos domnios (como o hipotecrio) equipara aos im6veis. De modo que nos parece oportuno
tocar, ainda que levemente, este assunto.
Comeando pelos bens m6veis diremos apenas o seguinte: trata--se de coisas e, como tal,
so-lhe genericamente aplicveis as consideraes j expendidas a propsito dos imveis.
Acontece que os aspectos fsico-descritivos so, em muitos pases, apenas tratados em
departamentos pblicos alheios aos registos e com filosofia e objectivos diferentes destes. Mas
se, pelo contrrio, esto integrados em sistemas registrais, ento a sua divulgao, em princpio,
no suscitar obstculos, quando no se tratar de dados relativos s pessoas, mas antes e apenas
s caractersticas tcnicas e objectivas de algum desses bens. Na hiptese de estarem em causa
dados pessoais e tipos genricos de bens globalmente tratados, ento dever-se- aplicar o que j
referimos a propsito do registo imobilirio.
Mais complexa ser a resposta que caber dar no tocante ao registo mercantil. A registamse pessoas ou seja, entes dotados (ou no, em certos casos) de personalidade jurdica , pelo
que parece que lhe teriam de ser aplicveis todas as referidas cautelas que respeitam vida
pessoal. S que no parece que devamos ter esta perspectiva. que o registo mercantil (ou
comercial), tal como o predial, tem em vista uma espcie concreta de publicitao que
basicamente tem em vista, tal como o predial, a segurana do comrcio jurdico. No se trata,
137

portanto, de um registo com finalidade de efectuar inscries referentes aos cidados em geral e
em domnios relativos aos direitos de personalidade ou de famlia, mas sim de um registo que
diz respeito ao direito comercial e societrio. portanto de interesses de natureza econmica e
empresarial que mais propriamente se est a tratar.
Consequentemente, pensamos que tambm no domnio do registo comercial se devem, em
termos gerais, aplicar as regras que j se procuraram enunciar a propsito do registo predial.
11. Nestas breves consideraes que o tema nos suscitou, apenas pretendemos dar o nosso
modestssimo contributo para as CONCLUSES que o Congresso h-de aprovar. Assim, entre
outras ideias que venham a ser apresentadas, sugerimos que sejam tidas em conta, as seguintes:
1. A publicidade registral que acolhida pela generalidade dos ordenamentos jurdicos
tem uma natureza especfica que visa a defesa, a garantia e a segurana do comrcio
jurdico, pelo que estes fins que prossegue no podem, em termos absolutos, ser tidos
como antagnicos das normas que intentam proteger a intimidade da vida privada, sob
pena de se considerar o que seria impensvel que tais ordenamentos continham
normas incompatveis.
2. Consequentemente, as restries impostas quando a lei procura proteger a intimidade
da pessoa humana no colidem com a obrigao que o Registo tem de publicar,
integralmente, todos os direitos e encargos que incidem sobre prdios certos e
determinados.
3. No devem, outrossim, as reparties registrais ser privadas dos meios tecnolgicos
mais actualizados e avanados incluindo os que respeitam s comunicaes por via
electrnica , visto que esses meios, longe de prejudicar a funo do Registo, antes
contribuem (e de modo eficaz) para que este cumpra a sua funo, nomeadamente na
esfera jurdica e social.
4. O acesso s bases de dados dos registos imobilirios no pode, contudo, sob pena de
se violarem as aludidas normas nacionais e internacionais que protegem a vida privada
dos cidados ser obtido em termos generalizados, s o podendo ser nos casos
estabelecidos na legislao aplicvel e designadamente sob a superintendncia,
fiscalizao e deciso do Registador.
5. De facto, este o jurista especializado a quem o Estado confia e comete a especial
funo de apreciar a pertinncia e legalidade dos pedidos que so formulados perante o
Registo e que deve ter o poder, bem como a responsabilidade, a ateno e as cautelas
inerentes a tais decises.
6. No desempenho dessas funes os juzos que o Registador venha a formular no so
discricionrios antes tm de se pautar pelo interesse pblico subjacente, pela
legitimidade do solicitante, pela ausncia de limitaes legais, pelo cumprimento de
directivas que deva acatar e ainda pelas demais regras, incluindo as de natureza tica,
que regem esta matria.
7. Idnticos princpios so aplicveis a outros registos jurdicos, nomeadamente aos que
respeitam actividade mercantil e aos de bens mveis.

Interveno no Tema 2 do XIII Congresso do CINDER.


Tratou-se desse XIII Congresso Internacional de Direito Registral (CINDER) realizado em Punta
del Este (Uruguai) de 20 a 23 de Maro de 2001.
*
1

Proteco jurdica dos prprios consumidores. Como se concluiu no IX Congresso Internacional


de Direito Registral, o Registo Imobilirio tem uma especial importncia na proteco jurdica do
consumidor.
2

Trata-se de legislao vigente ao tempo desta interveno no XIII Congresso.

138

O REGISTO COMO INSTRUMENTO


DE PROTECO DAS GARANTIAS JURDICAS
DO APROVEITAMENTO ECONMICO DAS COISAS*
1. Em todos os Congressos de Direito Registral tem sido possvel conseguir chegar a um
conjunto de concluses que representam significativo contributo para o aprofundamento das
questes e a resoluo dos problemas emergentes das relaes jurdicas privadas, das suas
consequncias econmicas e da necessidade das correspondentes garantias.
Mas agora proposto, como 1. tema deste XIV Congresso, que centremos a nossa ateno
no papel que o Registo pode e deve desempenhar como instrumento de proteco das
garantias jurdicas no aproveitamento econmico das coisas.
Ora, dada a vastido do tema (e a necessidade de cada delegao a tratar sucintamente) na
proposta que apresento, procurei apenas focar alguns dos pontos que se me afiguram merecer
alguma ateno e que passo a enunciar. Assim:
manifesto que a certeza do direito constitui um princpio jurdico bsico e constitutivo
de todas as relaes sociais, mormente das que exigem maior rigor, segurana, concrdia e
consistncia.
Neste sentido, cabe notar que, nas sociedades contemporneas, em que a insegurana das
relaes faz vacilar a generalidade dos cidados, das empresas e dos prprios governos,
sentida com crescente intensidade uma exigncia no tocante certeza do direito, como
fundamental alicerce que possa permitir consolidar, harmonizar e pacificar toda a colectividade.
Sendo esta uma constatao genrica, indubitvel que, neste mbito da certeza jurdica,
existem diversos graus de exigibilidade e de carncia, mas notrio tambm que a mltipla
circulao dos bens aliada diversidade de formas pelas quais podem constantemente ser
transaccionados e sobre eles constitudos novos e complexos direitos, torna foroso que se
desenvolvam os mecanismos aptos e outrossim vocacionados para garantir tais transaces, de
modo a tambm contribuir para o que numa acepo ampla, se poder considerar como uma das
facetas da certeza do direito.
2. Esta necessidade emerge ainda da realidade contempornea para a qual tambm um
ilustre Jurista alertou: a desarticulao dos contratos, processados atravs de sucessivas massas
de regras, de filiao histrico-cultural diversa, tem originado esquemas conceptuais afinal
desligados da efectiva realidade humana e social implcita na contratao1
Todas estas caractersticas de rpida, insegura e hodierna possibilidade (mas
problemtica e qui nociva possibilidade) da manifestao da vontade negocial por parte de
todos os indivduos incluindo os denominados agentes econmicos supe, exige mesmo, que
para a credvel concretizao das transaces imobilirias se desenvolvam sistemas aptos a
publicitar os inerentes direitos, bem como para os definir e hierarquizar num foro
jurisdicional, mas extrajudicial precisamente para que as hipteses de conflitualidade
diminuam drasticamente.
Esta indispensabilidade verifica-se, em tese, quanto a todos os ramos do direito, mas no
h dvida de que no tocante aos direitos sobre as coisas que acentuadamente se comprova tal
necessidade, desde logo pelas reconhecidas caractersticas do direito real traduzido
primacialmente como poder directo e imediato sobre essas mesmas coisas e, depois, pela
comum obrigao passiva universal que molda e completa a configurao tendencialmente
absoluta deste direito.
Trata-se, assim, do ramo da cincia jurdica que no domnio do direito substantivo supe
mesmo

sobretudo
nos
ordenamentos
2
denominados romano-germnicos uma instrumentalidade adjectiva que permita tornar
139

efectiva a possvel oponibilidade erga omnes que estruturalmente caracteriza a essncia do


direito real.
Sobre a sua importncia e fundamental relevo na economia no nos alongaremos aqui,
at porque tem sido objecto de importantes estudos e comunicaes, inclusive noutros
congressos e por parte do nosso prezado Decano do Colgio de Registadores da Espanha3. Basta
que se recorde o que, a este respeito, ficou demonstrado.
3. A faculdade de qualquer interessado poder conhecer a situao jurdica dos bens e em
especial dos imveis , como todos sabemos, funo elementar de qualquer sistema registral
que, no mnimo, dever possibilitar a universal oponibilidade dos direitos reais.
ainda necessrio recordar que tambm as tcnicas de nica segurana econmica
como o caso dos seguros no tm, evidentemente, quaisquer efeitos jurdicos, nem sobre os
bens, nem no domnio da publicitao dos direitos reais.
Sabido, como , que esta matria tambm no se compatibiliza com a vetusta publicidade
da medieval da torre do campanrio, nem to-pouco com a jornalstica, mas sim e apenas com
a que permite tornar efectiva a prpria natureza intrnseca do direito real, tendencialmente
oponvel erga omnes, cremos que se torna necessrio fazer esta preciso: sistemas registrais
(referentes aos registos imobilirios) devem ser considerados apenas os que, como mnimo,
tenham o denominado efeito de mera oponibilidade e, em sentido ainda mais rigoroso, os que
permitam conferir aos cidados (e, evidentemente, aos agentes econmicos incluindo claro
as pessoas colectivas) uma f pblica do direito inscrito.
Ser, assim, lcito considerar que so estes ltimos, de f pblica, os sistemas que, efectiva
e eficazmente, permitem garantir uma fivel identificao, eficcia e hierarquizao dos direitos
inscritos.
4. O conhecimento exacto, verdico e publicamente oponvel da situao jurdica dos bens
suposto e pressuposto da prpria tutela da confiana 4 e da certeza do direito.
Dir-se-, mesmo, que sendo o direito a negao do arbtrio, da inexactido e da ilicitude, o
valor da certeza (no sentido amplo a que aludimos) estruturante do seu prprio conceito5 e
tem reflexos vrios, que vo da tutela da boa f,6 da verdade, da segurana e da inteno
normativa 7 proibio da diminuio de garantias e de prejuzos ilegtimos.
A fidedignidade tambm elemento da boa-f, vector indispensvel da contratao e
da elementar confiana e suporte (v.g., luz dos ordenamentos a que nos temos referido) de
qualquer relao econmico-social.
que todos os investimentos, sejam eles econmicos ou meramente pessoais, postulam a
credibilidade das situaes8, sendo a confiana o maior dos desiderata da vida jurdica e
social 9.
Afigura-se que esta necessidade de confiana e de segurana jurdica est to fortemente
solidificada na Doutrina que nem haver mesmo quem seriamente a conteste. E, dir-se- at,
face ao sumariamente referido, que a exigibilidade da confiana e da certeza so ainda valores
mais imperativos quando as relaes ocorrem como actualmente regra no mbito
internacional, ou seja, quando se tocam ordenamentos jurdicos distintos e, alm disso, os
mesmos factos e direitos na situao concreta so por vezes dissemelhantes, como
consabidamente acontece no domnio dos ius in re (incluindo as garantias reais) e tratando-se
de imveis.
5. Sendo o Registo a instituio ao servio do pblico10 estruturada e indicada para
organizar e publicitar os direitos as titularidades dos imveis (e dos mveis se dessa
publicao forem passveis), atravs da insero dos factos que geram tais direitos, e a gradulos eficaz e prioritariamente tem por definio e efeito prprio, a segurana e a garantia
jurdicas, nomeadamente no que concerne s transaces imobilirias, como sua finalidade.
O artigo 1. do Cdigo do Registo Predial Portugus diz expressamente que o Registo se
destina a dar publicidade situao jurdica dos prdios, tendo em vista a segurana do
comrcio jurdico imobilirio.
140

E este objectivo , realmente, comum generalidade dos pases que dispem de um


registo. Alis, como ficou exaustivamente demonstrado nas teses e concluses do XII
Congresso Internacional de Direito Registral, mesmo aqueles pases que ainda no dispem de
um sistema registral s teriam a lucrar, inclusive no tocante sua vida econmica, se o
institussem.
Sendo esta uma matria no s sobejamente conhecida e tratada, como ainda facilmente
demonstrvel, ser suprfluo desenvolv-la no contexto da presente exposio. Todavia,
propositado recordar que vivemos na chamada sociedade de informao que contribui para a
economia aberta em que todos, acelerada e constantemente, intercambiam com todos. E tero
de o fazer para se manterem social e economicamente capazes e actualizados11.
sabido que a contratao electrnica faz parte intrnseca desta realidade actual,
tornando-se igualmente manifesto que a publicitao registral , ento, o instrumento a nosso
ver o nico instrumento que permitir fornecer imediatamente os dados credveis sobre a
situao jurdica dos bens (em especial sobre as suas titularidade e encargos) e simultaneamente
garantir que a negociao se faa com a necessria informao e o real conhecimento sobre tal
situao. Alm disso, se efectuada obedecendo aos imperativos legais, podendo merecer
favorvel qualificao por parte do Registador, poder outrossim ter ingresso (imediato e por
vezes at prvio) no respectivo registo e conferir logo a proteco jurdica que o prprio
sistema consagre.
6. Dissemos que a (crescentemente utilizada) contratao electrnica carecia, at por
definio da sua inerente instantaneidade, de acesso publicidade registral como meio
cognoscitivo da situao dos imveis, mormente de suas titularidades e encargos.
Esta afirmao, contudo, no verdadeira quando, no pas de que se trate, vigore um
registo que assim no se possa designar. E, dissemo-lo j, no merecedor desta denominao
qualquer simples ficheiro ou arquivo em que seja permitido introduzir tudo quanto se queira,
sem qualquer idnea anlise ou crtica isenta, tenha ou no validade substancial. Pretender-se-,
afinal, o qu? Contribuir para certeza do direito? Para a segurana do comrcio jurdico
imobilirio? Por certo que no. Seria tudo o contrrio. Quem pensasse que o prdio era de A
viria, depois, a ser surpreendido por ele ser de B. Tinha-se pressuposto que o prdio no teria
quaisquer nus ou encargos reais e, afinal, vinha a descobrir-se que s os imediatamente
exequveis eram superiores ao prprio valor do imvel
No precisamos de exemplificar muito ou sequer de desenvolver o tema para facilmente se
verificar que a hodierna contratao electrnica e o uso das demais tecnologias
protagonistas dos novos tempos tornam ainda mais premente e urgente a necessidade dos
actos e contratos ingressarem num registo digno desse nome. Ou seja, naquele em que clebre
e eficazmente se publicitam direitos, com os correspondentes efeitos de garantia, eficcia,
grau prioritrio, presuno de verdade e validade. E, para tal, indispensvel que os actos e
contratos inscritos tenham sido submetidos ao devido controlo da legalidade sobre a gide,
responsabilidade, independncia e autoridade prpria do registador, juridica e comprovadamente habilitado.
7. Para que esta funo possa ser cumprida pois necessrio que a competncia e a
liberdade decisria do Registador sejam pressupostos que no podem estar condicionados ou
que se exercam ao sabor dos interesses sejam eles de quem forem, mesmo os que derivam do
poder poltico e dos (vrios) governos.
Nos sistemas democrticos os governos emergem de eleies disputadas entre os partidos
polticos e os que triunfam passam a assumir a governao. Como se sabe (e a experincia
concreta confirma) pretendem controlar a Administrao em todos os domnios o que,
infelizmente, j nem de estranhar, pois que esta passa, afinal, a estar dependente de quem
governa. S que, no domnio dos direitos, concretamente os de propriedade e demais direitos
reais, para que eles possam subsistir com um mnimo de credibilidade nunca podem,
141

evidentemente, ficar vulnerveis aos interesses de grupos e de partidos. Alis, acham-se


garantidos pela generalidade das prprias constituies. Trata-se portanto de titularidades e de
direitos cuja definio e contedo nunca devem poder ser alteradas ou comandadas pelo poder
(v.g. o poltico) ou atravs dele sob pena de nem sequer se pode falar numa concepo
Ocidental de um Estado de Direito.
igualmente manifesto que no poder haver qualquer tipo de justia, mesmo de natureza
administrativa, e designadamente um juzo de qualificao registral, se ele no for independente
ou se eventualmente pudesse estar submetido aos fins e interesses de qualquer tipo fossem
eles os partidrios (de governos ou oposies), fossem os corporativos ou de quaisquer
faces12.
Trata-se de uma verdade que se cr elementar, mas que por vezes ignorada,
principalmente porque s vezes se pretende confundir Registo com um mero arquivo e a
inscrio registral com um acto administrativo. Sendo um tema frequentemente abordado, no
ser, no entanto, descabido recordar, uma vez mais, que tratamos de relaes jurdicas privadas,
de bens do domnio privado e, mesmo quando um dos intervenientes o Estado, no pode
prevalecer-se do seu ius imperii, (como acontece no acto administrativo), mas antes tem de
figurar em p de igualdade com os demais cidados. At por isso, seria inquo que se
aproveitasse de quaisquer vantagens face s relaes privadas ou pretendesse, autoritariamente,
que fosse inscrito um determinado direito individual revelia do responsvel pelo registo.
que, a funo qualificadora do registador, como a Doutrina tem entendido, bem mais
prpria dos actos de jurisdio voluntria e no participa da natureza do acto administrativo.
Logo, aquele no deve ser um mero serventurio administrativo, burocrata sujeito aos ditames
de oportunidade do poder ou da convenincia administrativa. O Registador tem de ser um
julgador, um rbitro super partes independente, detentor de um mandato social na sua rea de
jurisdio13 e a quem cabe uma parcela da funo legitimadora do Estado, pelo que se exige
que seja um jurista competente e especializado, responsvel pelo actos que admite inscrever, de
tal sorte que registos constituam uma eficaz garantia dos direitos publicados com a inerente
segurana jurdica.
Trata-se, como escreveram LACRUZ BERDEJO e SANCHO REBULLIDA de uma funo que
no sendo judicial (no lhe cabe decidir conflitos), no entanto se exerce com independncia
semelhante j que visa incorporar ou no no Registo uma nova situao jurdica
imobiliria 14.
8. A vida econmica em geral, demandando imediatas respostas em todas as conhecidas
vertentes empresariais, jurdicas e sociais, exige hoje, at por parte do poder pblico, que as
instituies lhe facultem mecanismos de eficaz garantia e controlo15.
A globalizao (ou mundializao, como igualmente se diz) dos mercados surge como
fenmeno imparvel que requer adequados canais de informao e comunicao e de que o
prprio correio electrnico apenas um exemplo.
Estes novas realidades supem, em especial no nosso tema do direito imobilirio de todo
ele, incluindo as garantias contratuais sobre os bens que o substrato jurdico da publicidade
registral oferea e fornea as credveis respostas de que a actual factualidade carece. que no
h que contrariar o fenmeno alis com aspectos proveitosos da mundializao econmica e
do comrcio electrnico. H, sim, que o dotar de uma indispensvel segurana tcnica e
confiana jurdica 16-17 pelo que ao Registo (designadamente imobilirio), visando precisamente
tal segurana do comrcio jurdico, cabe um relevante papel neste domnio, maxime no que
toca s caues e garantias reais. bvio que os contraentes querem que a sua prpria garantia
real venha a ter o esperado grau prioritrio e bem assim precaver-se de que outros eventuais
encargos sobre a coisa se anteponham e no podem deixar de esperar que o sistema de registo
lhes assegure tudo isso. E este por rudimentar que seja tem esse objectivo. Logo, h que da
tirar as necessrias consequncias, parecendo elementar que todos juristas, governantes,
agentes econmicos e demais responsveis dos diversos sectores e comunidades reconheam
estas realidades, de sorte que possamos colaborar sem menosprezar o capital do
142

especializado conhecimento e experincia jurdica dos prprios registadores no sentido de


facultar aos cidados e sociedade a necessria cognoscibilidade das exactas e verdicas
situaes jurdicas, bem como a definio, eficcia e hierarquizao extra-litigiosa dos actos
celebrados e dos direitos constitudos.
O resultado no pode ser outro que no seja a concretizao do imprio do direito 18 com
o ideal comum da verdade e da segurana jurdicas e, no caso, o maior crdito e avano nas
transaces imobilirias, o seu incremento, a diminuio da conflitualidade e, portanto, a
desejvel harmonizao da vida social.
9. Decorre do referido que, por antinomia com a interpretao desenvolvida, as situaes
imobilirios passveis de registo, mas que nele no tenham ingressado, acabam por ser fonte de
perturbao da transparncia do mercado e de prejuzo para todos, inclusive para os prprios
interessados directos que apenas tenham titulado o direito ainda que por via judicial mas no
promovido, como deveriam, o correspondente assento registral.
De sorte que pensamos que devem ser incrementados os processos, tecnicamente
eficientes, de confirmar a descrio de todos os imveis no Registo, bem como de comprovar
que os direitos sobre os mesmos sejam objecto das respectivas inscries, tornando-se, portanto
o registo obrigatrio19. E assim se evitariam errneas e abusivas situaes, contribuindo-se, sim,
para uma ntegra e fidedigna publicitao dos dados.
A vida econmica exige e, como dissemos este tema foi j amplamente estudado e
demonstrado que se proporcionem adequados nveis de segurana e de caucionamento dos
contratos, e, em geral, de todos os actos, se possvel com baixos custos e menores encargos.
Ora, tudo isto se obtm, em melhores condies, atravs da sua publicitao e at nas garantias
reais que s subsistem (ou s subsistem eficazmente)20 se forem registadas.
10. Acentuamos j que para a fiabilidade das transaces imobilirias, bem como para
quaisquer caues ou garantias sobre os imveis (e mveis sujeitos a idntico regime)
indispensvel que exista um registo jurdico til, isto , gerador de efeitos concretos vlidos,
publicando titularidades que no ttulos e tornando eficazes e devidamente definidos e
hierarquizados os direitos inscritos, com geral oponibilidade erga omnes.
Contudo, tal s possvel, nas condies descritas, aps a prvia qualificao dos ttulos
de qualquer espcie, pesem embora os legais limites21 fixando-se assim a validade e eficcia
do acto sujeito inscrio22. Sujeito inscrio, e nisso estaremos todos de acordo. Mas quanto
descrio e composio do prdio?
So, a este respeito, diversas as posies: no que toca germnica parece que, apenas para
certos efeitos a presuno registral tambm se pode estender s indicaes da descrio e
ampar-las, assim, da f pblica 23. No entanto, (tal como no sistema registral portugus) a
descrio no modifica a individualizao do prdio e as eventuais faltas carecem de
importncia para a verdadeira situao jurdica: os direitos reais recaem sobre o fundo tal
como e no tal como se tenha descrito24.
Quer dizer: mesmo num sistema to vinculante como o alemo, a descrio dos prdios
tem (normalmente) to-s uma importncia referencial.
a identidade do prdio o que releva e, isso sim, manifestamente determinante e no
tanto as indicaes que a descrio possa conter. Ora, tal identidade poder ser dada apenas por
menes simplificadas (num absoluto extremo at atravs de simples nmero topogrfico), pelo
que no pode confundir-se a importncia essencial da inscrio dos factos com as referncias
contidas na descrio do prdio.
No queremos, como bvio, significar que se descure a actualizao descritiva ou que se
admita a inscrio respeitante a parcelas que excedam os limites fundirios. Nem to pouco que
se deva qualificar o pedido descurando os elementos descritivos do prdio ou o modo como este
mencionado nos ttulos.
Queremos, sim, dizer que til, que conveniente e at importante que todos os dados
relativos s descries prediais sejam correcta e devidamente referenciados conjuntamente com
143

os elementos cadastrais, administrativos, ambientais, e at com os declarados nos ttulos.


Todavia, no ser pelo facto de isso eventualmente no se fazer (ou at no se poder fazer) que
o sistema de registo deixar de ter eficcia quanto aos direitos inscritos25 sua funo essencial
sendo certo que, com isso, presta j a sua importante funo publicitria, bem como
declarao ao mercado e colaborao com todas as demais instituies, tais como as judiciais,
notariais, administrativas, fiscais e cadastrais.
11. Seja-nos permitido que terminemos estas breves reflexes citando a parte final de um
importante trabalho sobre a moderna histria do direito privado. Dizia FRANZ WIEACCKER:
Como todas as cincias, tambm a histria do direito privado uma doutrina, no vasto sentido
artesanal informao sobre o que outrora foi descoberto, a fim de que os vindouros possam
evitar caminhos errados ou mais longos. E a concluir, reflectindo sobre as condies
fundamentais de uma civilstica capaz, acentuava que era necessria uma conscincia geral do
direito desprovido de dvidas, uma plena percepo e colaborao do conjunto da realidade
social e uma metodologia segura que acerte o passo com o pensamento da sua poca 26. Dir-seia ainda: com o pensamento e tambm com a prtica de um Mundo em permanente acelerao e
mutao, com a consequente necessidade de uma cada vez maior segurana e confiana na real
situao jurdica dos bens.
E, como resulta do que muito lhanamente se disse, os registos que tm tido a este respeito
um papel muito relevante e tm-no ainda maior na nossa actual Sociedade de Informao.
12. Resumindo as precedentes consideraes, enumeramos as seguintes ideias como uma
simples PROPOSTA DE CONCLUSES:
1. A certeza do direito constitui um princpio jurdico bsico e constitutivo de todas as
relaes sociais, mormente das que exigem maior crdito, segurana, e consistncia.
2. Tais exigncias verificam-se predominante e estruturalmente no domnio dos direitos
reais, no s por atriburem ao titular poderes directos e imediatos sobre as coisas que
deles so objecto, mas tambm por exigirem da colectividade um dever geral de
respeito pelo correspondente exerccio (a conhecida obrigao passiva universal)
carecendo, pois, para a sua prpria subsistncia, de uma oponibilidade erga omnes.
3. Os sistemas registrais so os instrumentos jurdicos que, na prtica, permitem
concretizar essas predominantes caractersticas dos direitos reais e, alm disso,
publicit-los, hierarquiz-los e torn-los eficazes perante todos.
4. A mencionada certeza do direito outrossim um valor essencial no domnio da
contratao, do comrcio internacional e da garantia das transaces sobre quaisquer
bens, designadamente sobre os imveis.
5. Tambm por isso o Registo seja sobre os mveis quando a ele sujeitos, seja
principalmente sobre os imveis como organismo pblico que , permitindo
evidenciar a situao jurdica de tais bens, continua a ser o meio que tornar possvel
assegurar os respectivos direitos, graduando e definindo os factos titulados.
6. Estas possibilidades que o Registo oferece tornam-se ainda mais evidentes face s
actuais caractersticas do mercado, acelerao da vida econmica e s prprias
possibilidades oferecidas pela diversidade da contratao, incluindo a electrnica.
7. , todavia, necessrio ter presente que nunca ser um mero arquivo de documentos
que acriticamente os receba que pode merecer a designao de Registo. Este s o
que se revele juridicamente fivel, em que so apenas inscritos os actos validamente
titulados e se mostram conformes com a situao tabular, isto , aqueles que hajam sido
submetidos a um prvio controlo de legalidade, mediante um juzo de qualificao sob
a gide e responsabilidade do Registador.
8. O Registador ter, portanto, de ser um jurista idneo, responsvel e independente face a
qualquer poder incluindo o poder poltico e que, consequentemente, nos actos que
decida levar s tbuas apenas deve obedincia lei.
144

9. Todas as precedentes consideraes so evidenciadas na actualidade em que, a par do


fenmeno da globalizao, sobretudo da vida econmica, se torna necessrio que no se
verifiquem perturbaes anmalas e situaes jurdicas desinscritas, sujeitas portanto
a diversos erros, abusos e desvios, que tm de ser evitados.
10. A par disso, cada vez mais necessrio caucionar as transaces preferencialmente
com menores custos o que melhor se obtm atravs dos direitos reais de garantia, que
obvia e necessariamente devem ser levados a registo.
11. til que os rgos fiscais, cadastrais e tcnicos e bem assim os que podem elaborar
actos autnticos como caso de notrios, autoridades administrativas e judiciais
cooperem com o Registo, mesmo dando informaes descritivas sobre o imvel, mas
ainda quando tal no se verifique, estando a inscrio registral no final do processo que
visa servir e tornar eficaz o direito, no pode ser por falta de tais informaes que
aquele deve deixar de procurar cumprir a sua essencial funo.
12.
Por conseguinte, e tambm tendo em ateno que atravs do assento
registral que se incorporam no Registo os factos e situaes jurdicas registveis, tambm no
pelo facto de inexistirem outros elementos quanto descrio dos bens, (o que meramente
referencial) que o assento deixar de produzir, erga omnes, todos os efeitos que lhe so
inerentes e, evidentemente, de prestar credvel informao a todas as referidas instituies.

* Trabalho apresentado no XIV Congresso Internacional de Direito Registral realizado de Moscovo


em Junho de 2003.
1 Cf. ANTNIO MENEZES CORDEIRO, Tratado do Direito Civil Portugus, I, Parte Geral, Tomo I,
1999, pg. 350
2 Parece-nos que o direito registral indubitavelmente adjectivo ainda que a inscrio possa vir a ter
efeitos substantivos mas essa , evidentemente, outra questo. De qualquer modo, alm disso, tambm
instrumental.
3 So mltiplas as intervenes que FERNANDO MENDEZ GONZLEZ tem feito, desde a Ponencia
para o XII Congresso aos mais recentes trabalhos (da Universidade do Minho ao Clube Siglo XXI
Madrid 21/Maro/2002), pelo que genericamente os referimos como paradigmticos destas ideias.

Tutela da Confiana tm alguns Autores dedicado mltiplos estudos: Cite-se aqui apenas o de
BATISTA MACHADO (in Obra Dispersa, Vol.I pg. 345 e segs) no qual tambm se chama a ateno para
o facto de na economia de mercado a sofisticao tcnica e outros factores terem acentuado uma maior
preocupao com a tutela da confiana (pg.36).
5 CARNELUTI (in Studi di Diritto Procesuale, 1925,pg 244) refere que foi a necessidade de
certeza jurdica que gerou a actual concertao normativa.
6 Cf. a profunda e referencial tese de MENEZES CORDEIRO Da Boa f no Direito Civil, sobretudo
pg. 1235 e segs.
7 Como resulta do que se expe, no est em causa (porque at se pretende corroborar) a douta
posio de CASTANHEIRA NEVES segundo a qual a inteno normativa da realizao do direito no pode
alhear-se de uma interpretao judicativa, no sentido de que todos os elementos se tero de configurar
basicamente com vista deciso. Alis, o juzo de qualificao tambm envolve uma deciso.
8 Vide: citado Autor in Tratado de Direito Civil Portugus, pg. 188.
9 Cf. DEMOGUE Les Notions Fondamentales du Droit Priv, pg. 63
4

E de servio pblico o que, todavia, no quer dizer que no seja gerida, como em diversos
pases, em moldes privatizados.
10

A propsito, recorde-se a clara referncia que OLIVEIRA ASCENSO fez no Colquio sobre
Globalizao e Direito, na Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra (7 a 9 de Maro de 2002)
sobre o tema da Sociedade de Informao, e onde depois de observar que a informao passa a ter um
papel cada vez mais importante, afirmou: As repercusses no plano econmico so muito claras. Se a
vantagem de quem oferece as melhores prestaes, num mundo de concorrncia globalizada, s pode
11

145

oferece-las quem dispe constantemente de conhecimento actualizado e de meios de comunicao


imediata. Quem partir com avano na sociedade de informao tem condies para estar universalmente,
e manter-se, em posio de vantagem (publicado in Revista Brasileira de Direito Comparado, n. 22,
pg. 167)
Ao utilizar esta expresso no nos queremos referir apenas s ilegtimas. Todas, incluindo
portanto as mais respeitadas organizaes no podem pretender interferir no juzo de qualificao j que
isso, por definio, sempre ilcito.
13 Como bvio no se pretende fazer confuso alguma com a actividade judicial, mormente porque
no tipo de jurisdio (voluntria) a que nos estamos a referir, pode ser exercida fora daquela actividade e
nela no est em causa que se pretendam solucionar litgios ou dirimir quaisquer espcie de conflitos.
12

Cf. Derecho Inmobiliario Registral, reimp. 1990, pg. 305


O legislador portugus esteve atento a este problema, designadamente no que respeita ao regime
jurdico aplicvel aos documentos electrnicos e assinatura digital, tendo publicado o Decreto-Lei n.
290-D/ 99, de 2 de Agosto, no qual regula a respectiva validade, eficcia e valor probatrio. No
aludimos aqui a legislao posteriormente publicada.
16 ALEXANDRE DIAS PEREIRA publicou um estudo (Almedina, 1998) precisamente intitulado.
Comrcio Electrnico na Sociedade de Informao: da Segurana Tcnica Confiana Jurdica. que
no se pode esquecer este fundamental tema da confiana jurdica E, notar-se- ainda, mesmo face dos
princpios gerais, que a base normativa para a proteco jurdica ser indispensvel.
17 A simplificao da forma (decorrente da globalizao) mais centrada nas exigncias do
mercado e na celeridade implica tambm um devido controlo
legislativo e um repensar da insero sistemtica mais adequada das disposies especiais de tutela,
como a dado passo bem lembrava JOAQUIM DE SOUSA RIBEIRO na sua conferncia Direito dos Contratos
e Regulao do Mercado(in cit Rev. Brasileira de Direito Comparado, pg. 203 e segs, designadamente
pg. 221). Por outro lado, a ressalva que quanto aos direitos sobre imveis se perspectiva na Directiva
relativa ao comrcio electrnico, tem sobretudo a ver com as eventuais dificuldades da respectiva
legislao interna dos Estados-Membros e no com as bvias necessidades do seu ordenamento e
publicitao.
18 Essa finalidade ltima nos sistemas da famlia romano-germnica (cf. a propsito entre
outros, o captulo sobre os principio gerais da 1. parte da obra de REN DAVID Les Grands Systmes
de Droit Contemporains (Droit Compar), 1972.
14
15

Em Portugal o que ocorreu desde o Cdigo de 1984 que introduziu o princpio da legitimao
dispositiva (art. 9.) foi a existncia de um registo tendencial e indirectamente obrigatrio.
Ultimamente (muito depois desta conferncia) o registo predial entre ns, obrigatrio (art. 8.-A do Cd.
Reg. Predial).
20 O Cdigo Civil portugus contm a disposio expressa do art. 687., segundo a qual, a hipoteca,
sem ser registada, no produz efeitos mesmo em relao s partes. Tivemos ensejo de participar em
diversos encontros internacionais, no mbito da UNIDROIT, em que consensualmente, entre os pases
participantes, se entendia dever ser exigvel o registo tambm quanto s aeronaves e outros bens mveis
de elevado valor.
19

Tem-nos parecido que essas limitaes, correspondem basicamente s decises (v.g. judiciais)
quando h caso julgado e obviamente entre aquelas partes a que o mesmo oponvel. por isso que,
mesmo nos casos da sentena, sendo outros os interessados a qualificao pode (deve) apreciar o prprio
facto registvel. E tambm por essa razo (de no haver uma deciso transitada em julgado) que a
maioria dos actos notariais e registrais sempre passvel de nova instncia e, consequentemente, de
(re)qualificao quanto substncia do acto.
22 Esta a expresso de CHICO Y ORTIZ que, muito sugestivamente, refere que o Registador nesse
momento supremo no pode duvidar, no deve vacilar, no pode iludir o seu juzo decisivo, tem de
pronunciar-se e fixar com o seu critrio a validade e eficcia do acto sujeito inscrio (cf.
Calificaciom Jurdica, Conceptos Bsicos e Formulrios Registrales pag. 23/24).
23 Cf. MARTIN WOLF, Sachenrecht (traduo espanhola Drecho de Cosas do Tratado
ENNECCERUS KIPP-WOLF Bosch, 1971, pg. 218)
24 Alis, acrescenta este Autor, as inexactides descritivas carecem de importncia para a
verdadeira situao jurdica (op. cit. pg. 217)
21

146

25 Em Portugal tem sido, por vezes, feita alguma confuso (mesmo em Acrdos dos Tribunais
Superiores) quanto ao efectivo valor da situao jurdica inscrita, que subsiste, apesar dos eventuais erros
da descrio.
26 cf. FRANZ W IEACKER, Histria do Direito Privado Moderno, Traduo do original alemo por
A M. Hespanha ed. Da Fundao Caloust Gulbenkian, pgs. 716/722.

A ACTIVIDADE NOTARIAL E REGISTRAL


NA PERSPECTIVA DO DIREITO PORTUGUS*
Antes de abordar o tema proposto uma primeira palavra de sincera felicitao devida ao
Instituto
de
Direito
Comparado
Luso-Brasileiro e ao seu insigne Presidente do Conselho Directivo, Professor Doutor Francisco
Amaral, tanto pelos 25 anos da fundao do Instituto, como pela feliz iniciativa da realizao
deste XIII Congresso Internacional de Direito Comparado. Permita-se-me ainda que manifeste o
meu pblico agradecimento pelo honroso convite que me foi feito para intervir neste Congresso
na temtica do Direito Notarial e Registral incitamento privilegiado e por mim naturalmente
imerecido.
Fazendo os possveis por ser breve, referirei apenas o seguinte:
1. No incio do novo milnio a Faculdade de Direito de Coimbra promoveu um relevante e
participado ciclo de conferncias com este tema: novas perspectivas do direito no incio do
sculo XXI. Entre os diversos e notveis conferencistas, incluindo o homenageado Doutor,
Advogado e ao tempo Presidente da Repblica, JORGE SAMPAIO, que encerrou as palestras,
interveio tambm MENERES PIMENTEL, jurista com vasta experincia, visto ter sido Advogado,
Ministro da Justia, Conselheiro e Provedor de Justia. A dado passo da sua interveno disse:
os registos e notariado tm sido tratados como parentes pobres no mundo jurdico. E,
considerando tratar-se de um domnio que tem causado srias dores de cabea, entendia que
neste mbito algo tem de ser feito com urgncia.1
Sem dvida que sim. Mas devemos questionar-nos: em que sentido imperioso actuar? De
modo a que os registos e o notariado tenham uma actuao mais facilitada? Que obtenham o
reconhecimento pblico do seu valor e importncia particularmente junto do mundo
universitrio, da magistratura, da advocacia, da poltica e dos agentes econmicos? Certamente
que sim.
Contudo, h um outro aspecto da questo, porventura no menos relevante, at porque
pressuposto necessrio daquele reconhecimento. E esse ser o efectivo papel que o notariado e
os registos venham concretamente a desempenhar na comunidade, enquanto instrumentos
eficazes ao servio do direito substantivo e das relaes sociais.
Em primeiro lugar, tal como tradicionalmente reconhecido ser prprio da funo, numa
fase gestacional do direito, em que pretendida pelo Ordenamento Jurdico no apenas a
definio normativa, mas igualmente uma eficaz instrumentalidade adjectiva para a
formalizao e publicitao das relaes jurdicas assim como dos muitos actos que so
praticados no vasto domnio do direito privado. E ainda, numa viso mais modernizada e actual,
na preveno da conflitualidade e na resoluo extrajudicial de mltiplos problemas que
quotidianamente se apresentam na vida dos cidados, os quais no assumem a natureza
conflituosa de litgios, que s atravs do recurso aos tribunais tenham possibilidade de ser
dirimidos, mas que, pelo contrrio, podem obter uma resoluo extrajudicial com a interveno
capaz e legalmente sancionada de jurista idneo e investido de pblica f e, alm disso, com
capacidade para apreciar e aplicar, nas situaes concretas, o princpio da legalidade, como ,
incontestavelmente, o caso do notrio e do registador.
147

Acontece, porm, que a generalidade dos polticos que por esse mundo tm assento nas
cmaras legislativas, no possuem os necessrios conhecimentos terico-prticos nem tm a
sensibilidade adequada para percepcionar quo vantajoso seria aproveitar as estruturas do
notariado e dos registos sem que um invadisse a esfera do outro2 para conseguir que
houvesse uma melhor resposta s crescentes necessidades, que toda a sociedade sente, de um
sistema que proteja os direitos e de uma justia mais pronta e clere e tambm mais barata, mais
eficaz e mais prxima do cidado comum.
Ora, a nosso ver, isso no ser vivel conseguir-se sem uma prova cabal, autntica,
notarial, dos actos jurdicos celebrados e a sua consequente publicidade registral (com a
inerente eficcia erga omnes), propiciando uma bvia diminuio do volume de processos que
afluem aos tribunais, bem como, por outro lado, sem a desafectao do mbito judicial de
muitos dos casos que, apesar de envolverem uma necessidade de apreciao, mas no entanto
no contenham, em si mesmos, uma situao conflituosa que oponha partes litigantes ou que
exija a definio de uma controvertida situao jurdica.
2. A propsito destas perspectivas que o legislador dever encarar, dir-se- que em
Portugal as alteraes da lei tm decorrido com altos e baixos, tendo havido aspectos
positivos e negativos.
Comeando por estes ltimos, para que depois possamos realar os positivos, sublinhemos
desde j que, a nosso ver, muitas das medidas inconsequentes que tm sido tomadas se devem
tentativa de conseguir obter o efeito de uma, aparentemente louvvel simplificao3, mas que na
realidade tem sobretudo um efeito meditico, apenas servindo para mero favor e gudio popular,
visto que, de facto, em muitos casos no se reflectiram as solues, nem se cuidou da
salvaguarda de princpios essenciais para a defesa dos cidados e dos institutos, bem como da
transparncia dos negcios jurdicos e at da prpria credibilidade do direito.
Este processo, dito de simplificao que, de resto, tem j vrios anos comeou com a
abolio (e at mesmo a proibio)4 do reconhecimento notarial por semelhana5, a que se
seguiu o da autenticao de fotocpias a poder ser feita fora dos cartrios e por diversas
entidades (juntas de freguesia, correios, advogados solicitadores, cmaras de comrcio e
indstria)6 e para depois se estender ao reconhecimento circunstancial de assinaturas, 7
certificao de tradues8 e inclusivamente dispensa da escritura pblica em diversos actos9.
A justificao destas inovaes que publicamente vem sendo dada a de que se devem
eliminar as burocracias. Confunde-se, portanto e confuso esta que nos parece
verdadeiramente desajustada se feita pelo legislador o que a burocracia, flagelo que todos
devemos combater e reconhecido entrave da enorme papelada usualmente exigida pelos
servios da administrao pblica, que prpria das concesses, dos licenciamentos e dos actos
administrativos em geral, com uma actividade afim da jurisdicional voluntria10 e que respeita
vlida conformao e titulao autntica da vontade das partes, enquanto agem no mbito da
sua esfera privada e que a inerente ao acto notarial e a que visa a correspondente
publicitao e eficcia, que prpria da inscrio registral. E essa rudimentar, quando no
irreflectida e, de qualquer modo, inadmissvel confuso, levou ao cmulo de que em textos
governamentais publicados se chegassem a equiparar conceitos to distintos e mesmo opostos
como os de desburocratizao e de desformalizao11.
V-se, assim, que infelizmente longe estamos da lcida posio de um anterior Ministro da
Justia que, a propsito do notariado, escreveu: cabe-lhe personalizar a posio das partes,
libertando-as de um colectivizante anonimato. A sua interveno desburocratizar
desburocratizar, repetimos a aplicao do direito, num dos seus essenciais momentos
genticos.12 Quer dizer: na estribada opinio deste ex-ministro e prestigioso advogado a
interveno notarial que acaba por conseguir desburocratizar os sempre difceis e complicados
caminhos dos servios pblicos, at porque subsistem os tremendos condicionalismos,
licenciamentos e procedimentos, que os governos insistentemente prometem eliminar, mas que,
pelo contrrio, tm vindo a multiplicar cada vez mais. E diz-nos a experincia que so
normalmente os notrios e outrossim muitos registadores que, com a seu saber e boa
vontade, as mais das vezes conseguem servir eficaz e prontamente o cidado annimo,
148

descortinando afinal vias e aberturas possveis para legalmente o conseguir livrar das peias e
dos complicados enredos administrativos, de certo modo contornando os obstculos e quase
sempre acabando por lhe resolver os problemas.
Temos, portanto, que os conceitos de desburocratizao e de desformalizao so distintos
e at se contrapem: a formalizao notarial dos actos evita e consegue superar as teias
burocrticas, a conflitualidade13 e os enredosos empecilhos administrativos e, alm disso,
previne os conflitos e a litigncia decorrente da incerteza dos ttulos particulares.
Acontece porm que, em Portugal, alis diversamente do que ocorre na generalidade dos
pases civilizados do notariado latino os governos tm persistido em dar ao pblico a falsa
imagem de que as dificuldades e as demoras que por vezes ocorrem para a celebrao e
publicitao dos actos so devidas aos prprios servios notariais e registrais e no, como na
realidade acontece, aos inmeros obstculos de vria ordem, falta de meios e s mltiplas
exigncias que diversas leis avulsas administrativas, fiscais, ambientais continuam a fazer,
no sentido de proibir que a titulao ou o registo se efectue se no for apresentado determinado
comprovativo, mais esta e aquela certificao ou licena, mais este e aquele documento que, de
facto, nada tem a ver com a declarao negocial e sua perfeita formalizao. E so tais
constrangimentos, na realidade alheios aos elementos da relao jurdica, que frequentemente
so a efectiva causa de algumas demoras e de justificadas crticas. Por isso, urgia bani-los da
esfera notarial e igualmente da registral. Mas, relativamente a essas sujeies, a verdade que
nada se tem feito e at, pelo contrrio, quando por vezes algo se faz, no para facilitar a
titulao e a publicitao dos actos, mas qui para ainda mais administrativisar os
procedimentos, complicar e dificultar as solues.14
No , pois, a questo da qualificao, contrariamente ao que pretendem alguns
irreflectidos (e obviamente ignorantes destas matrias) que representa qualquer entrave
fluidez do comrcio jurdico, exactamente porque este s fluido, s credvel e s atractivo
se for vlido, seguro, fivel e necessariamente conforme ao Ordenamento Jurdico. E, tambm
por isso, havemos de convir que foi uma errada opo a proposta por alguns membros do
notariado que, referindo-se qualificao notarial e que feita pelo registador que, como
sabido, est no fim da linha e vai apreciar o ttulo e demais documentos a jusante da
contratao pretenderam defender que havia um injustificado duplo controlo. No aqui a
altura prpria para desenvolver este tema que , na verdade, uma falsa questo15. Dir-se-
to-s que os governantes (e nas diferentes reas do espectro poltico) com a sua proverbial
falta de conhecimento aprofundado destas matrias, aproveitam aquelas errneas sugestes para
minimizar o documento notarial, bem como a indispensvel qualificao registral16.
3. A verdade, porm, que na recente evoluo legislativa notarial h aspectos importantes
que cumpre salientar. O mais significativo e que veio repor uma verdade histrica17 foi, sem
dvida, a denominada privatizao do notariado.
Depois de vrias tentativas iniciadas em 199518, o diploma que concretizou esta reforma foi
o Decreto-Lei n. 26/2004, de 4 de Fevereiro, no tempo do chamado Governo Duro Barroso,
cujo prembulo acertadamente sublinhou tratar-se de uma das reformas mais relevantes na rea
da Administrao Pblica em geral, e da justia em particular, e em que, pela primeira vez no
Pas, uma profisso muda completamente de estatuto, passando do regime da funo pblica
para o regime de profisso liberal, obtendo-se assim um servio de melhor qualidade e com
menores encargos para o errio pblico.
E este mesmo texto introdutrio prossegue com judiciosas consideraes, reconhecendo o
legislador que o notariado constitui um dos elementos integrantes do sistema da justia que
configura e d suporte ao funcionamento de uma economia de mercado, enquanto instrumento
ao servio da segurana e da certeza das relaes jurdicas e, consequentemente do
desenvolvimento
social
e
econmico.
E com razo se afirma ainda que a actividade notarial ganhar maior relevncia pelo apelo
constante ao delegatrio da f pblica, consultor imparcial e independente das partes, exercendo
uma funo preventiva de litgios. E o notrio v abrirem-se perante si novos horizontes, num
espao econmico baseado na concorrncia.
149

A privatizao respeitou muitos dos sos princpios tradicionalmente acolhidos pelo


notariado latino, dos quais destacaremos o do numerus clausus, o do exerccio exclusivo da
actividade por juristas comprovadamente habilitados, o da delimitao territorial e, dado o
pouco movimento de alguns cartrios, o de se ter institudo a obrigatoriedade de um fundo de
compensao bem como o da livre escolha pelo notrio dos seus funcionrios auxiliares e
ainda, a nosso ver, qui de tudo o mais relevante, que foi o expresso reconhecimento pela lei
da subsistncia da f pblica inerente ao exerccio da funo, tal como entendida pelos
ordenamentos romano-germnicos e pelo notariado latino.
Todavia, precisamente no que toca a este aspecto, algumas interrogaes se tm colocado
principalmente devido ao cariz demasiadamente privado ou mesmo exclusivamente privado
que a reforma imprimiu organizao da classe. certo que a lei estabeleceu que essa nova
organizao seria gradualmente assumida, mas tambm a verdade que anuiu em estruturar o
corpo profissional dos notrios exclusivamente numa ordem, semelhana do que sucede
com os advogados e demais profisses liberais.
Ora, o notrio, dada a especificidade da sua funo e designadamente o poder de conferir
f pblica aos actos que subscreve, parece que no deve ser equiparado ao advogado ou a
qualquer outro profissional puramente liberal, precisamente porque h uma componente pblica
na sua funo. E esta , de resto, uma ilao que se poder considerar pacfica 19 e que tem sido
repetidamente proclamada nos Congressos Internacionais do Notariado Latino20 e que tambm
se encontra expressa na legislao dos diversos pases, inclusive do nosso21. Com RODRIGUEZ
ADRADOS dir-se- que no notrio funo pblica e funo privada so incindveis22. Este meio
caminho entre funo pblica- exerccio privado tem alis sido geralmente reconhecido
pela Doutrina, sobretudo depois de ZANOBINI23 e parece que s entre ns que no tem estado a
ser (alis, nunca foi) bem compreendido pelos governantes.
Consequentemente, afigura-se que para evitar a perigosidade de uma autonomia absoluta
divorciada de facto tudo quanto pblico24 e mesmo para a defesa da prpria imagem pblica
que o notariado deve preservar teria sido conveniente ou a subsistncia de algum controlo pela
Direco Geral dos Registos e do Notariado25 semelhana do que ocorre em Espanha26 e
parece que com o consenso da classe ou mesmo (ainda que se afigure pior soluo) atravs da
fiscalizao dos seus actos pelo Poder Judicirio, como diz o 1. do artigo 236. da
Constituio brasileira, ou ainda, como igualmente pareceria adequado, havendo a tutela de um
Conselho Superior maioritariamente composto de modo algo semelhante ao da Magistratura27.
No entanto e apesar de, com a privatizao, o notariado portugus ter ficado enquadrado
apenas numa ordem28 total semelhana da advocacia e no tendo sido, portanto,
suficientemente contemplada, como deveria, a sobredita vertente pblica da funo pode, no
entanto, dizer-se que a maioria dos notrios e a prpria Ordem tm, de um modo geral, sabido
dar resposta s expectativas, mantendo um elevado padro de capacidade e eficincia, bem
como a tradicional disponibilidade, honradez e saber,29 qualidades estas determinantes da sua
elevada, e tradicionalmente merecida, considerao pblica,30 que ao longo dos tempos,
incluindo o perodo da funcionalizao,31 alis iniciado apenas no pos-guerra32 tem sempre
constitudo timbre da classe33 Diga-se ainda que a fundamental medida da privatizao, que
inicialmente teve o aplauso generalizado dos juristas, dos agentes econmicos e dos polticos de
todo o espectro partidrio, acabou depois por ser objecto de alguma contestao por parte dos
prprios notrios. Para alm do que sumariamente se referiu, essa controvrsia tem
essencialmente a ver com o comportamento governamental que inicialmente criou expectativas
e depois veio a proceder diversamente, tirando o tapete de forma aberrante e at
contraditria com o que era previsvel aos que corajosamente assumiram todos os riscos34 e os
encargos da privatizao.
Referimo-nos sobretudo s medidas apelidadas de desformalizao que, desprezando os
prprios conceitos do direito substantivo, e apenas para justificar uma aparente simplificao,
tm suprimido o requisito da escritura pblica e mesmo da interveno notarial numa srie de
actos35, nomeadamente atinentes ao registo comercial, de que iremos falar.
Ainda no que toca privatizao, parece ser oportuno recordar que a reforma do estatuto
se circunscreveu ao notariado e ainda em nada tocou nos registos36. Pior: parece que, de modo
150

absolutamente injustificado, se quis (na prtica do exerccio da funo) acentuar mais a sua
funcionalizao. Ora, e referindo-me fundamentalmente ao registo predial, verifica-se que no
s na tradio portuguesa, como na dos pases com os quais temos maior proximidade cultural e
jurdica caso indiscutvel do Brasil e da Espanha37 quer o notariado quer os registos tm
idntico regime privatizado. Pelo contrrio, em Portugal, e logo quando ao tempo do Ministro
Laborinho Lcio se deu incio reforma, quis-se evidenciar uma, a meu ver completamente
injustificada, dicotomia: privatizao do notariado versus funcionalizao dos registos.
4. No entanto, no s na velha Dinamarca, mas tambm connosco, no Portugal dos nossos
dias, algo vai mal no reino de sua majestade. Com efeito, no h razes de fundo e at nada
justifica uma funcionalizao do registo predial38 em confronto e rival antinomia com uma
privatizao do notariado, a no ser por meras razes de oportunidade poltica e essencialmente
motivadas quer por uma questo laboral39 derivada da perda de vnculo funo pblica que
alguns notrios e funcionrios dos ex-cartrios pblicos no pretendiam afastar, quer tambm
porque o Ministrio da Justia no queria perder os rendimentos derivados dos emolumentos
para os continuar a utilizar noutros sectores que nada tm a ver com os registos e o notariado 40.
E esta apetncia do Ministrio pelas verbas das conservatrias porventura uma das razes
pelas quais se tm transferido alguns actos eminentemente notariais para o campo dos registos,
situao esta que nos parece anmala e, de resto, parece que nem pretendida por muitos
registradores.
Tambm no se nos afigura propositada, nem sequer vantajosa para algum, a ideia de
certos notrios ao considerar que as conservatrias devem ser reparties pblicas, em contraste
com os cartrios notariais que, esses sim, so os nicos a quem cabe a privatizao e muito
menos nos parece pertinente que as prprias estruturas do notariado continuem a defender esta
recente e errnea tese que, efectivamente, no nosso ordenamento jurdico, na prtica e na
prpria tradio lusa, se perspectiva como totalmente aberrante. Trata-se, como sabido, de
servios cuja rea de interveno jurdica praticamente comum, pelo que a estrutura
privatizada, com a componente pblica41 se ajusta igualmente bem ao notariado e aos registos.
Correcta nos parece, sim, a estrutura brasileira e outras de ns prximas, como o caso
da espanhola na qual ambos os servios esto privatizados, e mesmo de um modo
constitucionalmente garantido, acontecendo ainda que a carreira de conservador e notrio
intermutvel e at o prprio local onde os actos so praticados denominado cartrio, tanto
no caso do notariado como no dos registos.
Por outro lado, tambm nos parece que a gesto privatizada assegura um muito melhor
servio, uma muito maior eficincia. Demonstra-o a prpria privatizao do notariado que,
apesar da citada desvalorizao do seu contedo funcional, com que o Poder tem
injustificadamente combatido este relevante sector da vida social e da cidadania, apesar disso,
os notrios portugueses tm sabido responder ao desafio, prestando um servio clere,
competente e com o agrado generalizado da populao mas, incompreensivelmente, s no
aplaudido por alguns sectores do poder poltico. Acresce que os quadros de funcionrios dos
cartrios so dimensionados pelo prprio notrio que, havendo convenincia, contratar, ou no,
os que forem necessrios.
Pelo contrrio, nas conservatrias verificam-se as situaes mais anmalas. H as que tm
funcionrios excedentrios muitos dos quais provenientes dos extintos cartrios pblicos e
as que se debatem com enormes carncias, sem o pessoal minimamente necessrio (at para dar
resposta a exigncias crescentes), e insistentemente pedido, para se poder manter o servio em
dia o que, por vezes, tambm no se tem conseguido42. E em Portugal h, inclusivamente,
locais destinados a instalao de novas conservatrias, a pagar rendas elevadas e que se mantm
desocupados anos a fio. Em suma: as conservatrias e os conservadores so vtimas da
burocratizante e consabida ineficincia da gesto pblica do grande Estado e cada vez pior
Estado e a todos obviamente penalizam os atrasos, as demoras de atendimento, a prpria
lentido (e ignorncia) de alguns funcionrios cujos postos de trabalho no so minimamente
afectados pelas impacincias e queixas dos conservadores e do pblico43.
151

Por tudo isto nos parecia razovel que os notrios cooperassem com os conservadores do
registo predial no sentido de se conseguir obter um idntico destino de gesto privatizada tanto
para os cartrios notariais como tambm para as conservatrias no falando aqui do registo
civil, tendencialmente gratuito e que portanto carecer de outro enquadramento, bem como do
denominado RNPC44.
De resto, caber recordar o que repetidamente tenho exprimido, por me parecer evidente:
notariado e registos (predial e comercial) tm, ambos, idntica funo instrumental do direito
privado, dirigido aquele titulao do acto jurdico e este sua publicitao e eficcia erga
omnes. Representam verdadeiramente duas faces da mesma moeda. Consequentemente, devem
andar a par, mesmo quanto j referida gesto privada de uma actividade e servio de natureza
pblica45.
5. Em Portugal, no que toca aos registos, a reforma legislativa em curso nos ltimos
tempos, aparte alguns ajustes pontuais, neste momento apenas envolveu a rea do registo
comercial. E verifica-se que um domnio em que as confuses so grandes. A primeira e mais
propagandeada das medidas foi a instituio da chamada empresa na hora (e agora do projecto
da on line). No se discute a boa inteno do legislador, nem o aplauso dos operadores
econmicos, nem to pouco a convenincia de certas medidas constantes do diploma46, bem
como vantagem da clere constituio de sociedades comerciais.
Questiona-se, sim, a apologia da instantaneidade e da propaganda da qui impensada
constituio de sociedades comerciais sem sequer haver um comprovado capital mnimo, e a
(des)vantagem da multiplicao de sociedades de responsabilidade limitada47, bem como a
errnea confuso estabelecida (e difundida pelo pas e pelo estrangeiro sobretudo atravs da
comunicao social) em torno de dois conceitos completamente distintos: o de constituio de
uma sociedade comercial e o de criao de uma empresa.
Quanto ao primeiro nunca houve obstculos de monta,48 salvo no que concerne
autorizao do nome da firma, frequentemente demorado e s vezes rejeitado49. Quanto ao
outro, apesar de, como ensina COUTINHO DE ABREU50, no ser possvel estabelecer um
conceito genrico de empresa, a realidade que quer no sentido subjectivo de sujeitos
jurdicos que exercem uma actividade econmica e que, inclusivamente, podem nem ser
pessoas colectivas quer no sentido objectivo como instrumentos ou estruturas produtivoeconmicos objectos de direitos e de negcios51 a constituio de uma sociedade comercial
no , em si, a criao de uma empresa e no sentido objectivo, no o que verdadeiramente
releva para o progresso econmico. Torna-se manifesto que tal constituio de
sociedade no representa por si a criao, a reunio ou a construo das estruturas produtivas,
dos bens, dos materiais, dos servios, dos projectos necessrios fundao de uma qualquer
empresa no fictcia52.
Temos ainda que se indicia serem altamente duvidosos os benefcios sociais decorrentes de
uma multiplicao indiscriminada de sociedades comerciais relativamente s quais nem
sequer foi exercido um singelo e necessrio controlo notarial ou registral da efectiva
existncia de um capital mnimo53 e que, portanto, muitas vezes sero meras sociedades de
fachada, sem substrato real e sem quaisquer recursos ou possibilidades de investimento. Sero
talvez e unicamente aplaudidas em meros termos quantitativos estatsticos e sem que se tenha
atendido precariedade (que deveria ser combatida e no incentivada) que obviamente decorre
dessas instantneas constituies.
Consequentemente, e muito embora se concorde serem convenientes os processos que
tenham em vista a facilitao da constituio de empresas54 e sendo tambm de aplaudir a rpida
e cmoda constituio de sociedades comerciais (v.g. sem as antigas delongas e dificuldades
para se obter o licenciamento de uma firma, hoje muito melhoradas, mas que em parte ainda
subsistem) a verdade que habitualmente no era difcil a celebrao notarial do contrato de
sociedade, feito medida (frequentemente minutado por advogado) e a correspondente
constituio e registo definitivo, pelo que parece resultar que o principal objectivo que houve
com a insistente difuso pblica do citado quadro legal da empresa na hora (que, repete-se,
poder mesmo em muitos casos ser til55) ter sido principalmente o propagandstico tanto
152

nacional como internacional56 e at para mostrar aos agentes econmicos um grande


dinamismo governativo mesmo a nvel da prtica jurdica e legislativa.
6. No domnio do registo comercial a reforma de 2006 foi profunda e, a nosso ver, passvel
de largas e justificadas crticas.
No prembulo do diploma que a realizou (o aludido Decreto-Lei n. 76-A/2006, de 29 de
Maro)57 diz-se que visou concretizar uma parte fundamental do Programa do XVII Governo
Constitucional e no artigo 1. indica-se que se adoptaram vrias medidas de simplificao de
actos e procedimentos registrais e notariais. No esta a oportunidade de se fazer uma anlise
minimamente aprofundada do contedo da reforma. Bastar, para apenas salientar o que em
termos direito comparado mais poder interessar, aludir a algumas das medidas que nos parece
no deverem ser repetidas noutros ordenamentos e enunciar aquelas que, nestes, podero
porventura ter alguma utilidade.
A medida que, a nosso ver, foi mais negativa consistiu na prpria alterao do sistema de
registo. Existia entre ns um registo de direitos, fivel, e que em nome de uma falaciosa58
simplificao se quis transformar num mero registo de transcrio, quando no mesmo num
simples arquivo de documentos. Alis foi alterada a disposio (artigo 11.) que referia
constituir o registo definitivo presuno da existncia da situao jurdica nos precisos termos
em que definida pelo prprio registo. Ora, foi revogada esta importante presuno de
exactido59. Da que seja legtimo interrogarmo-nos: porque se quiseram desvalorizar os efeitos
do registo? Porque a exactido no convm? Porque mais simples se acabar a f pblica
para passar a haver dvidas quanto ao contedo dos registos?
Francamente, no creio que se possam encontrar explicaes plausveis e racionais para a
diminuio das garantias, da segurana e da falta de rigor do registo. Mas essa desvalorizao
constituiu, em grande parte, o rumo da reforma. que no foi apenas no tocante eliminao
do princpio da exactido anteriormente contemplado na parte final do artigo 11.. Foi tambm,
de uma forma at mais grave, na supresso do princpio da legalidade quanto aos registos feitos
por mero depsito.
O registo pode agora ser feito por depsito ou por transcrio (artigo 53.-A). E ser
apenas neste caso que o registador ou, por incrvel que parea, um qualquer funcionrio60 ir
qualificar a viabilidade do pedido de registo (artigo 47.). Quer dizer: nos diversos casos em que
o registo efectuado por mero depsito (n. 4 do artigo 5-A) podem ingressar no sistema
registral actos absoluta e manifestamente nulos!61 Que comentrio tecer? Na ptica do legislador
para que servem esses registos?62 Apenas para satisfazer ignorantes?
E acontece tambm o seguinte: existe em Portugal o mau hbito de serem pessoas
desqualificadas e juridicamente impreparadas a fazer actas e outros documentos das sociedades.
Para alm do que essa prtica representa em si mesma de negativo63, verifica-se que tais
documentos contm frequentemente imperfeies, omisses e at nulidades. Ora, se quanto aos
factos que podem ser registados com base nesses ttulos (pseudo-ttulos) j no h qualquer
controlo notarial, nem tambm o registral, permita-se que voltemos a perguntar: para que serve
inscrev-los? Para ludibriar o povo? Para multiplicar a conflitualidade? Para o Registo
(enquanto importante servio pblico) assumir como seus e incontroladamente, actos ilegais e
internos das sociedades? Para, quando os prprios agentes econmicos se aperceberem,
diminuir o investimento?
Talvez para tapar os olhos aos cidados e especialmente aos juristas, introduziu-se a
curiosssima disposio do artigo 242.-E do Cdigo das Sociedades Comerciais, cujo nmero 1
diz que a sociedade no deve promover o registo se ele no for vivel em face das disposies
legais, dos documentos e dos registos anteriores, prosseguindo a disposio com a redaco
constante (e copiada) dos preceitos dos cdigos dos registos predial e comercial onde vem
consignado o princpio da legalidade. Quer dizer: naqueles casos, a importantssima funo
qualificadora, o nobile officium, que exige preparao especializada, vai passar a ser exercida
por auxiliares de contabilidade, por scios das pequenas e pequenssimas empresas que
usualmente nem a escolaridade mnima possuem e no fazem ideia do que seja um registo? 64 Ou
153

essas pequenas sociedades, que so a grande maioria, quando necessitarem de titular um


daqueles actos de registo vo precisar de contratar um advogado e arcar com as deslocaes,
explicaes e inerentes despesas? Ser que isso contribui para o progresso econmico, para a
simplificao das questes, para a indispensvel segurana do comrcio jurdico?
No nos parece que a resposta possa ser afirmativa.
Cabe, porm, referir que nas alteraes legislativas no houve s desgraas, as referidas
e outras. A nosso ver, e para se fazer uma crtica isenta, dever-se-h dizer que tambm algo de
positivo trouxe a reforma. Desde logo quanto aos suportes documentais dos actos de registo por
transcrio que passam a ser feitos informaticamente (artigo 58., n. 1) o que, portanto, permite
obter as inerentes vantagens65. Alm disso, no tocante ao captulo da prova dos registos foi
introduzida uma seco que prev a criao de uma base de dados, a cargo do director-geral e
com vista rpida prestao de certas informaes atinentes situao jurdica das sociedades.
No que respeita s publicaes obrigatrias que eram feitas no Dirio da Repblica, passaram
a s-lo em stio da Internet. H ainda a facilitao do pedido de registo, bem como da sua
certificao, e alguns outros acertos que parecem ajustados, como o caso da apresentao por
via electrnica e o da dispensa de traduo de documentos se escritos num dos idiomas mais
vulgares (espanhol, ingls ou francs art. 32., n. 2) que o registador domine.
Novidade foi ainda a introduo de um procedimento nas conservatrias para a dissoluo
e liquidao das designadas entidades comerciais.66 Nos termos deste processo, dito
administrativo,67 a prpria sociedade, os seus representantes e outras entidades (v.g. credores)
podem requerer na conservatria que seja instaurado um procedimento com vista sua
dissoluo ou liquidao.
Esta medida, ao que se pensa, no visou desformalizar integralmente aqueles actos, que
podem ser praticados (e continuaro a s-lo) pela via, at agora mais usual, da escritura pblica.
Visou, sim, retirar da esfera judicial os processos at aqui da exclusiva competncia dos
tribunais. Ora, isso poder, em muitos casos, ser positivo e vai ao encontro de um proveitoso
para os tribunais e para as partes percurso de desjudicializao de processos68 encetado h j
vrios anos.
Com o novo regime jurdico da dissoluo e liquidao, havendo causa legal para tanto,
pode a prpria sociedade (e outras pessoas colectivas, como as cooperativas), os scios ou os
credores requerer que na conservatria se instaure o processo respectivo, que culmina com a
deciso do conservador, a qual, sendo favorvel, permitir lavrar o correspondente registo. Esta
deciso , evidentemente, passvel de recurso pela via judicial, caso em que, como de regra
geral, s aps o trnsito em julgado ser possvel lavrar o registo.
Alm desta possibilidade de instaurao do processo a pedido dos interessados, pode
tambm o mesmo ser iniciado oficiosamente quando se verifiquem determinadas circunstncias
previstas na lei (artigo 5.) e a tal conducentes.
Diga-se ainda que o legislador, possivelmente entusiasmado por ter previsto a constituio
da denominada empresa na hora, de que falmos, previu tambm uma dissoluo e liquidao
na hora (artigo 27.) que, por certo, ir servir para apagar rapidamente sociedades de que os
interessados se pretendam livrar69.
7. O tema da desjudicializao tem tido desenvolvimentos vrios quanto a determinadas
reas dos registos e do notariado, mas parece que se pode afirmar que o seu incio mais
relevante ocorreu com o diploma que em 1995 (o Decreto-Lei n. 131/95, de 6 de Junho) alterou
o Cdigo do Registo Civil e que transferiu para a competncia do conservador a instruo e
deciso de vrios processos at ento de exclusivo mbito judicial. De entre eles, logo teve
grande impacto o processo de divrcio e de separao de pessoas e bens por mtuo
consentimento.
Estes processos passaram a poder ser instaurados e a correr seus termos na conservatria
do registo civil, ficando a correspondente deciso a cargo do conservador. Dado o seu elevado
nmero, constituiu indubitavelmente uma das disposies que aliviou a crescente carga dos
tribunais e, decorrida j mais de uma dcada e atenta a quantidade destes casos resolvidos nas
154

conservatrias, usualmente com o agrado dos juristas e da populao em geral, poder-se- dizer
que constituiu uma das acertadas medidas que neste mbito foram tomadas.
Entretanto, com as sucessivas alteraes do Cdigo (v.g. os Decretos-Lei n.os 36/97, de
31/1, 120/98, de 8/5 e 273/2001, de 13/10) outros actos e processos passaram e bem para a
competncia do conservador, como foi o caso do processo de justificao judicial respeitante
s situaes de suprimento da omisso de registos.
No tocante ao registo predial e tambm inserindo-se no que o legislador designou como a
estratgia de desjudicializao de matrias que no consubstanciam verdadeiro litgio, caber
igualmente referir o processo de justificao (artigos 117.-A a 117.-P do Cdigo do Registo
Predial) e o processo de rectificao do registo inexacto ou indevidamente lavrado, mesmo
quando no exista acordo dos interessados (artigos 118. a 132.-C do mesmo Cdigo). So
processos cuja deciso cabe ao conservador que, para tanto, pode solicitar provas e ouvir
testemunhas e, claro, sempre com recurso para os tribunais.
Falamos j do registo comercial e da sua recente reforma, cumprindo ainda dizer que,
identicamente ao que ocorreu com o registo predial, tambm a competncia para a instruo e
deciso dos processos de rectificao e de justificao passou, com o Decreto-Lei
n. 273/2001, de 13 de Outubro, para a competncia do conservador.
8. A propsito da desjudicializao de matrias que anteriormente eram da esfera
exclusiva dos tribunais e que o legislador entendeu e cremos que bem poderem ser
resolvidas nas conservatrias, pensamos ter, numa breve sntese, dito o essencial. Referir-nos-emos agora ainda que tambm muito sucintamente ao que futuramente70 se perspectiva
nesta rea dos registos e do notariado.
No que concerne ao registo civil, intuito j decidido, o da sua integral informatizao
semelhana alis dos demais registos com as consequentes vantagens, incluindo as de
facilitao da prova dos actos.
Anuncia-se outrossim que podero tambm vir a ser efectuadas no registo civil as
habilitaes de herdeiros.71-72
Quanto ao registo predial, est em curso o programa informtico que ir permitir uma mais
eficiente publicidade formal e um fcil acesso ao pedido de registo e prova tabular.73 Existe
ainda um outro projecto relativo descrio predial e j constante de uma Resoluo do
Conselho de Ministros, bem como das Grandes Opes do Plano recentemente publicadas. 74
Trata-se da chamada informao predial nica para cuja efectivao foi criado o Sistema
Nacional de Explorao e Gesto de Informao Cadastral SINERGIC. que, em Portugal
os prdios ainda tm uma identificao e um nmero prprio no registo predial, outro diferente
nas matrizes fiscais e ainda outro nos servios cadastrais. Ora, porque realmente de toda a
convenincia que exista uma s referencia e j h mais de 10 anos havia sido publicado um
diploma75 que previa a identificao nica. Agora, nos termos daquela resoluo, retomou-se a
ideia, pretendendo-se obter a condensao das aludidas referncias respeitantes ao prdio,
enquanto pura realidade de facto sobre a qual incidem os direitos e, como se disse, numa s
informao predial.76
A propsito do registo de automveis, cujos conservadores integram os quadros do registo
predial, depois do chamado documento nico automvel77 e apesar da legislao respectiva
ter mais de 30 anos, no parece que seja inteno governamental repensar o Cdigo de Registo
dos Bens Mveis ou p-lo finalmente em vigor.
E quanto ao notariado?
No que s perspectivas futuras diz respeito e aps o importante passo que constituiu a
privatizao, cabe referir que a Ordem tem apresentado diversas propostas e espera-se que, pelo
menos as mais significativas, venham a merecer acolhimento favorvel.
Um dos projectos que est em adiantada fase de estudo e relativamente ao qual foi j
formado um grupo de trabalho com a Direco-Geral dos Impostos o da cooperao com o
Ministrio das Finanas no sentido de que possam vir a ser liquidados nos cartrios notariais
todos os impostos e taxas que, designadamente pela transmisso de imveis, constituem receitas
155

fiscais. Se esta medida vier a concretizar-se manifestamente til para todos os utentes, at
devido ao tempo que habitualmente perdem nas reparties de finanas.
Outra ideia a da intercomunicao electrnica com as conservatrias, facilitando o
prprio pedido de registo e as certificaes dos actos. Tudo isto nos parece positivo.
H ainda um projecto de protocolo que ir ser celebrado com a Associao de Municpios
em que tambm essa intercomunicao pode ser extremamente til, no apenas porque para a
celebrao de muitos dos actos de transmisso de imveis legalmente exigido um
comprovativo dos licenciamentos camarrios, como ainda porque outro dos servios em que o
cidado gasta normalmente imenso tempo (e algum dinheiro) para conseguir obter tais
documentos.
V-se, portanto, que os notrios portugueses concordam com a vertente pblica da funo
e, alm disso, esto empenhados em demonstrar a sua utilidade social e mesmo
indispensabilidade prtica. Importante ser que os governos o reconheam.
9. Verdadeiramente, toda a matria dos registos e do notariado envolve uma componente
eminentemente prtica do direito, o que aos olhos de alguns juristas a nosso ver pouco
esclarecidos poder parecer secundrio ou de menor estrutura, mas que de facto no o .
Como j h anos doutamente ensinava o ilustre Presidente deste Congresso, Professor
FRANCISCO AMARAL, o Direito uma cincia prtica. um saber para a aco e para o
comportamento
social.
E orienta-se por princpios e regras que pertencem a um projecto poltico-filosfico, cuja
finalidade realizar determinadas ideias ou objectivos fundamentais para a sociedade 78.
Uma dessas ideias estruturantes precisamente a da segurana jurdica. E na oportuna
lio dos nossos Mestres GOMES CANOTILHO e VITAL MOREIRA, trata-se de uma figura jurdica
que como a equidade ou o excepcional interesse pblico assume mesmo uma densidade prconstitucional79. E FRANCISCO AMARAL ensina tambm que valores jurdicos fundamentais so
a justia, a segurana jurdica e o bem comum.80
Ora, os registos e o notariado so instituies de natureza instrumental que precisamente
esto ao servio da segurana jurdica, da sua eficcia e efectividade,81 especialmente no que
concerne s relaes jurdicas privadas, sua certeza e garantia da sua concretizao entre as
partes e face a terceiros.
Precisamente por isso no podemos concordar com vrias das j indicadas medidas que o
legislador portugus recentemente introduziu na rea da desformalizao e com a prpria
atitude de subvalorizao da actividade notarial e registral, bem como, na reforma do registo
comercial, naqueles aspectos que comprovadamente diminuem tais valores de certeza e de
segurana jurdica que um registo de direitos ter de conferir. E faz-nos mesmo pensar que no
se acreditou no valor e nas potencialidades do sistema de registo82 que alis manifestamente se
desvalorizaram e se descredibilizaram nem se reflectiu sobre os riscos que para o prprio
desenvolvimento da economia83 representam os documentos avulsos feitos sabe-se l por quem,
nem nos perigos e inconvenientes de um registo de mero depsito, necessariamente pouco
fivel, ou mesmo de todo no fivel, em que a segurana jurdica no existe e que portanto no
pode merecer a confiana dos operadores econmicos.
10. Terminemos, no entanto, esta breve interveno recordando alguns pontos da
legislao lusa e da correspondente prtica notarial e registral que possam ser merecedores de
assentimento e que, por isso, consigam fazer escola.
A abertura sociedade civil sem dvida um deles e que foi incentivada pela privatizao
do notariado que, como vimos, levou a Ordem a fazer uma proposta de protocolo a celebrar com
a Associao de Municpios Portugueses para uma clere e directa comunicao com estes e
constituiu tambm um grupo de trabalho para que os notrios tratem dos aspectos fiscais
relacionados com a transmisso de imveis.
Por outro lado, apesar dos aspectos negativos que sumariamente referimos, o vendaval que
constituiu a reforma do registo comercial84 no varreu a disposio bsica do n. 1 do artigo 32.
do Cdigo. Portanto, no obstante a informatizao e a admissibilidade das comunicaes
156

electrnicas, manteve-se para os contratos e para os documentos em geral a necessidade do


suporte escrito, j que entre ns, como ainda tambm no Brasil segundo o claro ensino de
FREDERICO VIEGAS DE LIMA o que releva para a produo de efeitos jurdicos o documento
escrito, os clssicos instrumenta e no tanto os monumenta85.
, porm, no campo da desjudicializao de matrias, que passaram para a competncia
das conservatrias, que as alteraes legislativas mais se tm feito notar de uma forma positiva.
que h mltiplos casos em que, como reconheceu o legislador portugus, apesar das opinies
divergentes das partes, no se est perante um litgio, um conflito de interesses que s
judicialmente possa ser dirimido.
Por isso, a sua resoluo fora dos tribunais, alivia-os do crescente nmero de processos que
s a poderiam ser decididos e constitui para os prprios interessados uma alternativa mais
acessvel, mais econmica e mais clere. este o caso paradigmtico, a que nos referimos, do
divrcio e da separao de pessoas e bens.
Esperemos, portanto, que os legisladores possam aproveitar estas boas experincias e no
resvalem naqueloutras, como as da quase completa desformalizao86 ou do mero depsito de
documentos cujos aspectos negativos mormente para a segurana jurdica87 suplantam
largamente alguns aparentes benefcios que eventualmente pudessem conter.
E a falta de segurana jurdica , em si, um mal to grave que, para alm de desestruturar
todo o sistema, tambm gera a precariedade, aumenta a conflitualidade e produz a discrdia
social, quando, por outro lado, certo que os registos e o notariado constituem uma instituio
respeitvel, um credvel pilar das relaes sociais que os governos e as legislaes dos diversos
pases adoptaram ao longo da sua evoluo histrica e que ainda hoje, ao mostrar-se
praticamente indispensvel o seu contributo para a realizao prtica do Direito, notrio que a
devem continuar a utilizar, cientes de que assim contribuiro para o bem comum.
Por certo muito mais haveria a dizer, mas devendo esta interveno ser breve, por aqui me
quedo, grato pelo tempo e pela pacincia que me quiseram dispensar.

Trabalho apresentado no XIII Congresso Internacional de Direito Comparado, realizado no Rio de


Janeiro em Setembro de 2006
1 Cf. a publicao Studia Iuridica, n. 41, pg. 48. O tema geral intitulou-se: Perspectivas da
realizao do Direito e dos valores que ele integra e veicula no incio do Terceiro Milnio.
*

2 preciso lembrar o seguinte: ultimamente gerou-se uma ideia (qui nascida de algumas
confrontaes entre notrios e conservadores, mormente a
propsito da qualificao dos actos e no apenas entre ns, mas em quase todo o Mundo) de que um
dos servios est a mais. evidente que no deve pensar-se assim. Trata-se de matrias completamente
distintas, que exigem a sua prpria especializao. claro que a titulao dos actos tem as suas
especificidades e nada tem a ver com o registo dos factos a ele sujeitos, que alis podem ter as mais
distintas provenincias (judiciais, administrativas, notariais e at de pessoas singulares e colectivas). Isto
no significa que os actos no possam ser promovidos por qualquer dos servios e at on line.
3 O Governo portugus at recentemente denominou essa pretendida reforma com a finalidade de
uma simplificao de procedimentos com o (que considerou ser promocional) nome de SIMPLEX.
4 No se contesta a til abolio da, at essa altura, usual necessidade do reconhecimento. Bom foi
que
se
tivesse
acabado
com
essa
obrigatoriedade.
Todavia, no se reflectiu nesta dicotomia: a da efectiva vantagem de abolir a necessidade de
reconhecimento de assinatura para entrega de peties Administrao, por um lado e, pelo outro, a
vantagem que eventualmente podero ter os prprios particulares em fazer o reconhecimento at para
possuir uma ulterior prova da assinatura do documento, mormente naquela data (que passa a ser
indiscutvel) em que ele foi reconhecido.
5 Este tema foi objecto de vrios diplomas, designadamente do Decreto-Lei n. 250/96, de 24 de
Dezembro, cujo art. 1. indica que so abolidos tais reconhecimentos. No artigo seguinte diz-se que a

157

exigncia legal do reconhecimento substituda pela indicao, feita pelo signatrio, do nmero do seu
documento de identificao.
6 Cf. Decreto-Lei n. 28/2000, de 13 de Maro.
7 Cf. o n. 1 do artigo 5. do Decreto-Lei n. 237/2001, de 30 de Agosto.
8 Foi o n. 2 do supra indicado artigo 5. que veio permitir a certas cmaras de comrcio ou
indstria, bem como aos advogados e solicitadores, poderem certificar tradues de documentos (sic).
9 Foi o Decreto-Lei n. 36/2000, de 14 de Maro que no dizer do prprio legislador (in prembulo
do Decreto-Lei n. 237/2001, de 30 de Agosto) marcou o incio do processo de simplificao, mediante a
dispensa de escritura pblica para um conjunto de actos. Seguiu-se-lhe o Decreto-Lei n. 64-A/2000, de
22 de Abril, quanto ao arrendamento, ao trespasse e cesso de explorao de estabelecimento comercial.
E posteriormente tal dispensa passou a abranger quase todos os actos.
claro que no pretendemos aqui tomar uma posio de fundo sobre a definio de jurisdio
voluntria (ou no litigiosa), mas apenas recordar que o acto notarial, bem como o registral (mais
concretamente o do registo imobilirio e o do registo civil), tm uma natureza que no equivalente do
acto administrativo stricto sensu que por vezes gera bastante burocracia.
11 claro que na linguagem vulgar os conceitos so frequentemente equiparados e por isso no
vem mal ao Mundo mas o que se critica que isso se faa na legislao.
12 Cf. Vol. 4. da Polis, a propsito de Notariado, (pg. 692. O texto da autoria de MRIO RAPOSO,
que j noutras oportunidades referi).
10

13 Mesmo no conceito popular, a autenticao notarial equivale segurana e nocontestabilidade dos actos. E ter uma escritura significa que se tem um documento que no necessita de
qualquer convalidao ou ulterior definio judicial. , de resto, consabidamente, um ttulo executivo que
no carece de qualquer confirmao ou validao judicial.
14
Foi o que se passou com as licenas de construo e de utilizao
de prdios e fraces autnomas, que depois do Decreto-Lei n. 321-B/90,
de 15 de Outubro continuaram a ser exigveis (para as simples escrituras de compra e venda) e que, por
sua vez, o Decreto-Lei n. 281/99, de 26 de Julho, manteve e apenas deu a burocratizante alternativa
prevista no seu art. 2..
15 Tal como tem sido demonstrado em diversas intervenes, mormente em congressos de direito
registral. Acentue-se apenas isto: o notrio verifica e certifica (qualifica de forma indiscutvel)
designadamente, a identidade e a capacidade das partes e bem assim que as mesmas lhe declararam o que
consta do documento notarial. No certifica, porm, outros pontos que portanto no qualifica entre
eles, principalmente, a sinceridade ou a veracidade intrnseca dessas declaraes como alis acentua a
doutrina (cf. por ex. R. DE VALKENEER, Prcis du Notariat,1988, pg. 172, n. 281 e PLANIOL
RIPPERT,
Trait...,
VII,
n. 1452 : mais il ne fait foi... de la vrit et de la sincrit des dclarations. Entre ns, VAZ SERRA,
Provas in B.M.J., n. 110, a pg. 106: o documento autntico faz prova de que as declaraes foram
feitas. No prova se elas correspondem verdade intrnseca) . Pelo contrrio, a deciso judicial, porque
define o direito, aprecia a prpria veracidade intrnseca das declaraes negociais. Consequentemente,
a qualificao do registador no pode - ao contrrio do que defendem alguns notrios adeptos das teses do
desnecessrio duplo controlo ter o mesmo mbito quando se trata do acto notarial ou da sentena
judicial.
E, de resto, tem sido sempre esta no s a soluo portuguesa, como a de outros elaborados e evoludos
sistemas (v.g. o espanhol, o alemo, etc.).
16 Foi depois dessa infeliz tese da dispensabilidade de duplo controlo que, entre os governantes
tambm se difundiu a ideia da desnecessidade do controlo notarial (e da generalizada desformalizao
dos actos) j que bastaria o do registo, que est no fim da linha do processo da regularizao e da eficcia
do direito, ou at o que o pior de tudo e, a mdio prazo, ir ser desastroso para a segurana jurdica, o
investimento econmico e a necessria confiana nas instituies sem controlo algum (!!!), como j
sucede em diversos pontos da recente reforma operada pelo Decreto-Lei n. 76-A/2006, de 29 de Maro.
17 Parece que o notariado ter sido privatizado mesmo desde a sua instituio. Em Portugal, foi-o
desde D .Afonso II, ou pelo menos D. Dinis (Ordenanas de 1315) e mais tarde nas Ordenaes
Afonsinas, Manuelinas e Filipinas (vide, entre outros, ENRIQUE GUIMNEZ-ARNAU, Derecho
Notarial,1976, pg. 101) e at 1949.
18 No cabe aqui sequer sintetizar as principais etapas da reforma, iniciada com o diploma de 1995
que (depois da queda do Governo de Cavaco Silva) no chegou a ser promulgado. Dir-se- apenas que,
diversamente do era pretendido por vrios registadores, a reforma abrangeu apenas o notariado e que, no

158

tempo do governo seguinte (Governo Guterres), a Comisso de Reforma foi presidida por um
Administrativista (com especializao nos Estados Unidos) adepto da criao de uma ordem,
inteiramente privada, e de uma total autonomia e diferente estatuto do dos registos ideias essas que
depois transitaram para a legislao que veio a ser promulgada em 2004.
Cf., por todos, Derecho Notarial de ENRIQUE GIMEZ-ARNAU, Pamplona 1976, pgs. 240 e
segs. e a sua oportuna citao de SANA HUJA no es que el Notario ejerza a veces de funcionario pblico
y otras veces de profesional del Derecho. Es que ambos caracteres se hallan involucrados en el Notario y
determinan un complejo orgnico y funcional que no permite incluirlo ntidamente y sin reservas dentro
del campo del Derecho pblico ni del Derecho privado (cf. pg. 241, mas itlico nosso). A nossa
legislao tambm o diz: no artigo 1., n. 2 do Estatuto do Notariado (D.L. 26/2004, de 4/2) dito que o
notrio , simultaneamente, um oficial pblico () e um profissional liberal ().
20 A componente social e pblica inerente ao conceito de notrio e sua funo vem sendo
divulgada nos Congressos Internacionais do Notariado Latino e bem assim nos nacionais de vrios pases
(v.g., pormenorizadamente, no IV Congresso do Notariado Espanhol) como tambm, em sntese, foi
concludo no XX Congresso Internacional (Cartagena das Indias,1992). Cf. ainda o trabalho de RAFAEL
GOMEZ-FERRER SAPIA (Guadalajara, 1992) Jurisdiccin Voluntaria y Funcin Notarial (do Conselho
Geral do Notariado Espanha) para aquele XX Congresso.
21 Entre ns (art.1., n. 2 do Estatuto do Notariado) e mesmo no seio do liberalssimo notariado
italiano o artigo 1. da Lei Notarial refere-se ao notrio como un publico ufficiale appositamente
investito della funzione di documentazione. Cf. de A. MORELLO E. FERRARI, e A. SORGATO LAtto
Notarile, pg. 163. E PIETRO ZANELLI na sua obra Il Notariato in Italia explica que a a caracterstica de
pubblico ufficiale no resulta apenas do artigo 1. da Lei, ma si evince da tutte le altre norme (pg.
19).
22 Cf deste Autor o artigo publicado na Revista de Derecho Notarial, Janeiro-Maro de 1980, pg.
255 e segs. com este sugestivo titulo: El Notario:Funcin privada y funcin pblica. Su inescindibilidad.
23 Primeiro na sua tese de doutoramento e posteriormente nas lies, vulgarizou-se o seu conceito de
ezercizio privato di publiche attivit (Cf. Corso di Diritto Amministrativo, 1952, pg. 121). Note-se
que esta dupla caracterstica,
bem como a da independncia funcional extensiva aos registos (v., entre vrios, o nosso artigo na
revista Regesta, 1993, I, pgs. 43 e segs.). Por isso se tem dito (e parece que bem) que registos e
notariado devem pertencer denominada administrao autnoma.
24 que o notrio no deve ser entendido pelo poder poltico e pelos cidados em geral como um
advogado especializado que no tem que dialogar com quaisquer servios pblicos e, por outro lado,
tambm se afigura que constitui um erro o no se terem contemplado oficiosidades por interesse pblico.
25 , actualmente, o designado Instituto dos Registos e do Notariado, abreviadamente IRN.
26 Cf de GIMNEZ-ARNAU op.cit., pgs. 359. Este Autor referindo-se DGRN diz expressamente
que por cima do Colgio do Notariado tem que haver um rgo que por razes administrativas no
pode ser o prprio Ministro coordenador dos interesses comuns e vigilante da eficcia e da
uniformidade da funo (itlico nosso). , em Espanha, a DGRN.
27 Idntico, mas bastante mais simplificado. Como sabido, em Portugal o Conselho Superior da
Magistratura composto maioritariamente por membros no necessariamente juzes e que so designados
pelos outros rgos de soberania, dado que o Poder Judicial deles faz parte. Nada tem a ver, portanto,
com a organizao superior de um mero colgio profissional ou de uma ordem, tal como (conforme o
Decreto-Lei n. 27/2004, de 4 de Fevereiro) mas parece-nos que erradamente a dos notrios.
28
O que, parece, (e como j ao tempo da 1. Comisso tivemos ensejo de manifestar) no ter sido a
melhor opo nem sequer a que mais garantiria os notrios que prosseguissem com a carreira privada.
19

A preparao para o exerccio do cargo era, desde os finais da dcada de 80, objecto de um
exigente processo de admisso (cf. art. 1. do Decreto-Lei n. 92/90, de 17 de Maro) que, depois da
licenciatura em direito, compreendia a prova de aptido para ingresso no Curso de extenso
universitria, ministrado na Faculdade de Direito de Coimbra, e aps a aprovao nos exames
respectivos, os estgios de um ano em conservatrias e cartrios seleccionados e ainda, depois da
concluso e informao sobre esses estgios, a prestao de provas pblicas. Tratava-se, portanto, de um
longo
e
exigente
processo
que
visava
garantir os indispensveis conhecimentos terico-prticos e a qualidade profissional dos futuros
conservadores e notrios. Mas tambm j ao tempo do Regulamento de 1956 (Decreto n. 40 740 de
24/8/1956) se exigiam condies de admisso que implicavam (aps a licenciatura) o ingresso como
ajudante estagirio nos registos civil e predial e no notariado, certificao de aproveitamento e s
depois as provas pblicas (art. 21. e segs.) Presentemente, o acesso funo notarial est regulado nos
29

159

artigos 25. e seguintes do aludido Decreto-lei n. 26/2004, apenas se exigindo que, depois da
licenciatura, exista um estgio (e unicamente em cartrio notarial) logo seguido do concurso de prestao
de provas. Ao contrrio do que se nos afigurava conveniente, no h curso algum nem sequer noes
elementares sobre os registos!
30 Que a dos agentes econmicos e dos cidados em geral, mas a que talvez, por ironia do destino,
apenas no seja partilhada pelos governantes.
31 Mesmo neste perodo a lei sempre reconheceu (a notrios e registadores, diga-se) uma
independncia funcional em nada semelhante hierarquia da funo pblica em geral. Por isso, se
dizia que os notrios, embora sendo funcionrios (como proclamou um Ministro da Justia) nem por isso
deixam de em muito se assimilarem a profissionais independentes (Cf. Boletim do Ministrio da
Justia n. 296, pg. 26).
32 A funcionalizao iniciou-se em 1949, sendo a funo posteriormente regulada pela Lei 2049 de
6/8/1951. Anteriormente, tal como o registo predial, funcionou em termos privatizados.
33

E afirmo-o sem quaisquer preconceitos e tambm sem complexos, at por eu prprio no ser

notrio.
Muitos dos mais distintos notrios no vieram a optar pela vida privada, precisamente devido
multiplicidade dos encargos e forma pouco garantida como foi organizada a transio para o actual
enquadramento da funo. De resto, essa transio nem sequer foi bem negociada por parte do Governo,
que tambm no garantiu (como parece que deveria) certos aspectos do servio pblico que tambm teria
sido importante precaver e definir.
35 bvio que, com tais inusitadas medidas, se prescinde assim da importantssima funo
conformadora da vontade das partes adaptando-a previso normativa (como escrevi no Proc. 76/92RP4) numa necessria operao jurdica (como ensinou CARNELUTTI, in Teoria Generale p. 220) e
tambm autenticadora (com a inerente exequibilidade) dessa mesma vontade. Ora, parece que aqueles
aspectos so de todo irrelevantes para o actual legislador portugus, que apenas considera til a simples
autenticao dos documentos e no a sua confeco, conformao (vontade das partes/Ordenamento)
e legalidade intrnseca. E reconhec-lo no significa que no se admita que tal autenticao possa ser
suficiente em alguns actos repetitivos ou em contratos de adeso, nem tambm significa que a opinio
expressa seja (como habitualmente se acusa) meramente corporativa alis, repito, no sou notrio.
34

Assim acontece no que diz respeito ao estatuto do conservador, muito embora tenham sido
alterados os cdigos dos registos e tenha sido publicada alguma legislao avulsa.
37 Note-se que a 1. Lei Hipotecria portuguesa (Lei de 1 de Julho de 1863) foi decalcada na 1. Lei
Hipotecria espanhola de 8 de Fevereiro de 1861 (como reconheceram os Autores da poca, v.g . A. A.
FEREIRA DE MELO in Comentrio Lei Hipotecaria). Alm disso, tambm o prprio enquadramento na
Direco-Geral dos Registos e do Notariado (que tem a mesma designao).
38 discutvel o caso do registo civil e talvez ainda o de algumas matrias habitualmente tidas
(ainda que genericamente) como sendo de registo comercial (v.g. as publicaes obrigatrias e a
admissibilidade das firmas).
39 Em consequncia da privatizao iria estabelecer-se que os notrios passavam a ter apenas os
rendimentos decorrentes das receitas cobradas e os funcionrios dos cartrios os ordenados que
resultariam dos contratos individuais de trabalho que celebrassem com os notrios, perdendo uns e outros
a garantia dos vencimentos pagos pelos cofres do Ministrio da Justia. Por este motivo (e, como foi
anunciado, para facilitar a privatizao) deu-se-lhes a possibilidade de optar pelo ingresso em
conservatrias. Assim, e para evitar mais contestaes convinha que as conservatrias permanecessem
com gesto pblica.
36

Alm da supracitada razo, ao Ministrio da Justia que perdeu as receitas do notariado


tambm convinha, para no alterar o seu prprio oramento, continuar (ao que se cr, de forma abusiva e
oportunista) a embolsar as receitas dos actos de registo, pagos pelos particulares (mas no como impostos
que esses tambm so pagos, autonomamente) e que, portanto, s a eles dizem respeito.
41 Tanto no notariado como nos registos trata-se (j h anos o escrevi) do exerccio concreto de um
poder do Estado com caractersticas prprias e autnomas integrando aquilo que tem sido designado
como a funo legitimadora do Estado e no mbito da denominada justia preventiva ( cf. o nosso
citado estudo in Regesta 1993,I, sobretudo a pg.49). E, tambm na rea registral, se verifica a mesma
incindibilidade de servio pblico e exerccio privado na actividade concernente s relaes jurdicas
privadas (como tambm referi noutro trabalho publicado na Scientia Iuridica, Janeiro 2002, n. 292,
pg.127). No ser, pois, errnea e antes nos parece muito justificada a velha ideia de que nos
registos e notariado o Estado s estorva. E, por vezes, estorva bastante...
40

160

42 Note-se que no s neste domnio que se comprova a ineficincia da gesto pblica que,
evidentemente, nunca superada por fiscalizaes, perseguies, relatrios e outras essas sim
lastimveis burocracias.
43 Diga-se que estes factos ocorriam igualmente com os cartrios notariais pblicos. Note-se ainda
que outros factores, tais como, por vezes, inadequada preparao e sobretudo o que cheguei a apelidar de
temor decisrio tanto por parte de alguns notrios como, talvez mais ainda, de conservadores agravam
toda a situao.
44 um servio que existe em Portugal: o Registo Nacional de Pessoas Colectivas, essencialmente
destinado a admitir a possibilidade da inscrio e do uso das firmas (enquanto firma-denominao, mas
neste momento ainda no o de marcas) das sociedades comerciais e de outras pessoas colectivas. Trata-se
de um servio que foi sempre alvo de crticas e acusado de extrema burocracia. Visto que o seu papel
tambm o de licenciamento do uso de firmas tem uma componente de natureza eminentemente
administrativa e , portanto, diferente do das demais conservatrias. Em suma: afigura-se que no se
justificar, nem ser oportuna, a sua imediata privatizao.
45 Tambm sobre este outro aspecto: o notrio e o conservador no podem recusar a prtica de actos
legais a quem quer que seja, mas o advogado ou o solicitador s atendem quem querem. E (salvo em
certas oficiosidades) no esto obrigados a prestar servio s pessoas de que at eventualmente no
gostem...

Referimo-nos ao Decreto-Lei n. 111/2005, de 8 de Julho e v.g. bolsa de firmas prevista no


art. 15..
47 Nos termos do estabelecido no art. 1. do citado Decreto-Lei n. 111/2005, o regime em causa s
se aplica s sociedades annimas e por quotas as quais, todavia, correspondem largussima maioria
das sociedades constitudas em Portugal.
48 At devido possibilidade, que sempre existiu, de os interessados poderem escolher qualquer
cartrio notarial.
49 Por isso que se considerou positiva a medida prevista no art. 15. do aludido diploma e tambm
se afigurava conveniente rever o regime vigente.
50 V.g. no Curso de Direito Comercial, vol. I, Almedina 1998, pg. 175 e segs., onde feita uma
clara
e
perspicaz
exposio
com
respeito
s
empresas.
A passagem citada de pg. 243 e tambm exposta a pgs. 187 e segs.
51 As passagens citadas so da pg. 187.
46

A sociedade comercial relaciona-se apenas com a titularidade da empresa. Esta pode, como
evidente, ser criada por qualquer pessoa em nome individual por sociedade regularmente constituda, ou
mesmo, por sociedade irregular. Isto : pode haver empresa sem ter sido constituda uma sociedade
comercial e o inverso tambm verdadeiro pode haver (e h) sociedade constituda sem existir empresa
alguma.
53 Os nicos documentos em geral exigidos para a constituio destas sociedades so os da
identificao dos scios (B.I.). No se torna necessrio provar que realmente existe um capital mnimo
(cf. art. 7., n. 2, do citado Decreto-Lei n. 111/2005).
54 Contudo, neste domnio, ainda no se v que tenham sido tomadas medidas concretas (ao nvel
central e ao nvel autrquico) designadamente para facilitar os clebres licenciamentos. A abertura de uma
empresa mnima um simples caf (e que, claro, no precisa de ser atravs de uma sociedade
comercial) pode carecer de bastante tempo e esforo. Tambm quanto declarao fiscal de incio de
actividade que poderia ser electronicamente transmitida aos servios fiscais subsiste a necessidade de
os interessados a efectuarem igualmente
perante esses servios fiscais e, portanto, tambm neste campo nada se simplificou. Alm disso,
subsistem outros variadssimos constrangimentos, mesmo ao nvel autrquico.
55 Por isso, nestas sucintas observaes no se pretende criticar a possibilidade de se constiturem
rapidssimamente sociedades comerciais (ser mais uma hiptese que pode por vezes ser til), mas sim a
confuso com empresas (que, at fiscalmente, podem funcionar de muitos modos cleres sem serem
sociedades comerciais) e o grande incentivo a que se constituam s por esse processo na hora.
56 E com efeitos concretos, visto que Portugal subiu no ranking internacional na facilitao de
constituio de empresas. Deve, porm, referir-se que os termos numricos no correspondem aos de
efectiva criao de riqueza (v.g. as constituies foram quase s restaurantes ou micro-empresas de
construo), visto que as reais empresas querem, evidentemente, ponderar as solues e constituir
sociedades comerciais pensadas, ponderadas e medida e no na hora.
52

161

57 As alteraes contempladas neste diploma no se circunscreveram aos cdigos dos registos e do


notariado. Abrangeram outros, designadamente o Cdigo das Sociedades Comerciais e o Cdigo
Comercial que, todavia, nesta breve interveno, no haver ensejo de focar.

Afigura-se pertinente o qualificativo, uma vez que o pretendido processo de simplificao


ilusrio, pois deixa de a haver se as consequncias da eliminao de barreiras de entrada se traduzir em
insegurana jurdica e em futuras complicaes, como ser o caso. No entanto, a reforma recentssima
e, por isso, ainda no se puderam notar os seus efeitos adversos e os danos que ir causar na indispensvel
confiana que os agentes econmicos procuram e, se querem investir, exigem.
59 Como ensina a doutrina, a presuno de verdade estabelecida (como presuno juris tantum) na
1. parte do art. 11. (e, identicamente, no art. 7. do Cdigo do Registo Predial) era complementada com
uma presuno de exactido, dado que a situao jurdica presumida o era nos precisos termos em que
o registo a definia. Recorde-se que os efeitos presuntivos do registo so manifestamente relevantes.
MENEZES CORDEIRO considera-os mesmo efeitos substantivos indirectos (cf. Evoluo juscientfica e
direitos reais, in Revista da Ordem dos Advogados, Ano 45, Abril 1985, pg.108).
58

Foi o n. 2 do artigo 55.-A que veio admitir que para diversos actos (alguns dos quais, como a
nomeao ou exonerao de administradores, levanta por vezes questes jurdicas) tivessem competncia
os oficiais dos registos. Ora, para alm de aos funcionrios auxiliares no lhes ser legalmente exigida
preparao jurdica e muitos no terem sequer a mnima, sabido que s o controlo permanente,
directo e actuante do conservador ou do notrio verdadeiramente eficiente e persuasivo.
61 O prprio conceito de nulidade do registo apenas aplicvel ao registo por transcrio (artigo
22., n. 1).
62 S para a confuso, que afinal tudo o que um registo um qualquer registo nunca deve gerar.
Apesar do escasso tempo de vigncia da reforma, tomamos j conhecimento de algumas situaes
verdadeiramente complicadas (v.g. a do depsito de um documento, por certo feito por algum
aprendiz de contabilista, da unificao numa s quota de uma, anterior, bem comum e que, alis, por
divrcio fora adjudicada ao outro cnjuge com outra, bem prprio, e posterior transmisso a um
terceiro!. E outrossim dos casos de quotas pertencentes mulher, casada em comunho geral, que as
vendem ao marido ou das de menores transmitidas sem autorizao alguma!). V-se, pois, que a confuso
no s conceptual. J h exemplos concretos e lamentveis da desvalorizao do registo que, por
incrvel que parea, abrange vrias outras situaes, desde a penhora de quotas s provisoriedades por
natureza e por dvidas e da consequente incerteza do direito, o que, obviamente, se ir traduzir numa
perda de confiana do pblico em geral e dos investidores em particular, com o consequente risco para o
comrcio jurdico e para o prprio desenvolvimento econmico.
60

O Boletim da Ordem dos Advogados n. 42 (Maio/Agosto de 2006) especialmente dedicado


procuradoria ilcita e o que referimos a corroborado. O combate a essa prtica ilcita representa
mesmo uma questo de cidadania (pg. 12), pelo que no devia ser o prprio Governo a incentiv-la
com a facilitao do apontado tipo de registos por depsito, com base em simples documentos
(papis que no registo ningum v?) feitos pelos, em Portugal popularmente chamados, lareiros.
64 Lamentvel tambm que o desconhecimento das questes do direito registral (e notarial) dos
debates tericos, das prticas dos diversos sistemas, das concluses dos congressos internacionais, das
reflexes sobre estas matrias seja no apenas dos prprios dirigentes (legisladores?), o que poderia ser
compreensvel, mas se estenda aos seus auxiliares, adjuntos e assessores que pululam pelos corredores do
Poder central (e que em Portugal so conhecidos pelo sugestivo nome de boys). claro que com o puro
improviso e sem prvia e sria formao e ainda sem aplicado estudo os resultados no podero ser bons.
E tal falta de estudo torna-se verdadeiramente indesculpvel se, depois, se do erros to clamorosos e
graves como os de muitas das aludidas alteraes ao Cdigo do Registo Comercial.
65 O prembulo do aludido Decreto-Lei refere, em 9. lugar, como medida benfica, a eliminao
da competncia territorial. Temos algumas dvidas desse benefcio quanto conveniente e efectiva
publicitao dos actos de registo comercial (mormente permanecendo a pasta da sociedade na
conservatria da sede). Ele foi, alis, previsto no Cdigo de Registo de Bens Mveis e a no se
vislumbram desvantagens mas esse diploma no chegou a entrar em vigor.
63

66 Que tem o extenso e complicado nome de Regime Jurdico dos Procedimentos Administrativos
de Dissoluo e Liquidao de Entidades Comerciais e no consta de diploma prprio, mas um
regime(?) que foi aprovado pelo n. 3 do artigo 1. do citado Decreto-Lei n. 76-A/2006.
67 Que, em brevssimo apontamento, se poder notar que bem mais parece um procedimento de
jurisdio voluntria (inserido no mbito do direito privado e dos respectivos procedimentos cveis) do

162

que um processo administrativo (e nos termos do Cd. do Procedimento Administrativo) que a


designao legal sugere.
68 No no sentido de umdireito espontneo de que fala MARK GALANTIER no artigo a que
sugestivamente deu o ttulo A justia no se encontra apenas nas decises dos tribunais (in Justia e
Litigiosidade Histria e Prospectiva de A. HESPANHA, Gulbenkian, sendo a passagem de pg. 82). No
sentido, sim, de uma jurisdio voluntria (prevista no Cd. Proc. Civil) que poder desenrolar-se, e bem,
externamente ao foro judicial.
E, portanto, fugir aos credores. certo que a disposio legal obriga a que se faa expressa
declarao de no haver activo nem passivo a liquidar (art.. 27., n. 1, b)). Trata-se, todavia, de uma
mera declarao no comprovada e que, como se sabe, poder ser mera fraude e, portanto, no ser
correcta. , pois, possvel luz do novo regime constituir num dia uma empresa (apenas para obter
financiamentos) e no dia seguinte (declarando qualquer coisa) dissolv-la e liquid-la.
69

Mesmo porque, tambm em termos de direito comparado, se o passado morto, com o seu
(ainda que necessariamente importante) valor histrico, o presente, actualizando a nossa experincia, e
tambm o futuro perspectivando um melhor caminho, que conjuntamente talvez melhor possam
incentivar a reflexo sobre as solues que, em termos de direito comparado, outras ordens jurdicas
igualmente admitam introduzir. Por isso, pareceu-nos til abordar, ainda que sumarissimamente, as
perspectivas futuras.
70

Trata-se de mais um acto at agora da exclusiva competncia notarial e judicial e que, embora
desconhecendo o projecto legislativo sobre a matria, nos parece constituir outro exemplo do tirar o
tapete ao notariado no regime da privatizao, e no propriamente um caso de desjudicializao desta
matria. A habilitao judicial, obviamente, subsistir.
72 J depois de feita a presente conferncia foi publicado o Decreto-Lei n. 324/2007, de 28 de
Setembro, que alterou o Cdigo do Registo Civil e, entre outras alteraes, introduziu tambm a da
formalizao nas conservatrias das partilhas por bito e por separao ou divrcio.
73 Enquanto se discutem as melhores solues temos verificado que por vezes se faz uma inaceitvel
confuso entre o que a facilidade do pedido e das certificaes e o que a necessria territorialidade
dos actos de registo imobilirio (ainda que se admita a introduo de dados de outras legais
provenincias).
74 a Lei n. 52/2006, de 1 de Setembro. A questo que referida consta da pg. 6471 do Dirio da
Repblica. A resoluo do Conselho de Ministros a n. 45/2006, de 4 de Maio.
75 Tratou-se do Decreto-Lei n. 172/95, de 18 de Julho.
76 Esta Resoluo indica que a informao predial nica consiste na reconciliao e condensao
sistemtica da realidade factual da propriedade
imobiliria com o registo predial, as inscries matriciais e as informaes cadastrais. uma velha ideia
que talvez algum dia se chegue a concretizar.
77 Trata-se do Decreto-Lei n. 178-A/2005, de 28 de Outubro que tambm teve em vista instituir o
certificado de matrcula e dar cumprimento s Directivas comunitrias 1999/37 e 2003/127 (CE).
71

Cf. O Direito Civil na Ps-modernidade, in Revista Brasileira de Direito Comparado , n. 21,


2. Semestre de 2001, pgs . 5 e 6. Tambm KARL ENGISCH no incio do seu livro Introduo ao
Pensamento Jurdico (Fundao Calouste Gulbenkian, 9. ed., pg. 12) observa que o Direito um
elemento essencial da comunidade . A cincia jurdica suspeita aos olhos do leigo. mas este
preocupa-se com o Direito na medida em que este um preceito prtico.
79 Cf. na Constituio da Repblica Portuguesa Anotada, 3. edio revista (1993), pg. 1043,
quando comentam a limitao de efeitos da declarao de inconstitucionalidade.
80 Direito Civil. Introduo, 4. ed. pg. 15 e segs., mas itlico nosso.
81 Como oportunamente escreveu INGO WOLFGANG SARLET na Revista Brasileira de Direito
Comparado n. 28, 1. Semestre de 2005, onde, a pg. 91,
acrescentava: para o cidado, a possibilidade de confiar na eficcia e, acima de tudo, na efectividade dos
direitos que lhe so assegurados pela ordem jurdica j integra, de certo modo, um direito segurana.
82 Qualquer sistema de registo, devendo ser eminentemente prtico, no pode sob pena de se negar
a si mesmo deixar de oferecer a indispensvel garantia de que o publicitado existe e juridicamente
vlido, o que, evidentemente, negado num pseudo-sistema de mero depsito em que o contedo do
ttulo nem sequer foi qualificado!
78

163

83 Vide especialmente sobre os efeitos na economia dos vrios sistemas de registo, o trabalho de
FERNANDO MNDEZ GONZLEZ, La funcin econonmica de los sistemas registradles (Clube Siglo
XXI, Madrid, Maro de 2002).

Tem de pensar-se face do nosso Ordenamento que o legislador consagrou as solues mais
acertadas (art. 9., n. 3, do Cdigo Civil) pelo que de presumir que, ao fazer-se a aludida reforma, ou
no se estava a acreditar num sistema de registo ou se desconheciam as prprias concluses dos
congressos internacionais (em que, principalmente no XII Congresso Internacional, se estabeleceram
claras concluses sobre os efeitos nocivos para o desenvolvimento econmico decorrem de um fraco
sistema de registo, como o de mero depsito). Alis, entre ns, como se v, no se caminhou para
credibilizar e dignificar o Registo, mas sim para o desconceituar e desacreditar.
85 Cf. O Direito Registral dos Contratos in Revista Brasileira de Direito Comparado n. 18,1.
Semestre de 2000, pgs. 171 e segs. A passagem citada de pgs. 198.
84

Parece que esquecendo o legislador que s o documento autntico foi, luz do nosso direito civil
(e do dos demais pases de tradio romano-germnica), o previsto fazer prova plena dos factos (art.
371. do Cdigo Civil). Por outro lado, a actividade notarial no se circunscreve autenticao.
tambm de conformao com o permitido por lei e de aconselhamento s partes. H uma relao directa
entre o sujeito do negcio e o acto. O notrio interpreta juridicamente a vontade negocial. verbavoluntas-rogatio-negozio formando o acto que todo um conjunto, volizione terica,
materializzazione giuridica (cf. a obra, que muitas vezes tenho invocado, de A. MORELLO, E. FERRARI e
A. SORGATO LAtto Notarile, pg. 126). Note-se que a expresso desformalizao est usada no texto
no sentido de se querer abolir a forma legal. Quanto ao mbito registral, sublinhe-se que a qualificao
do conservador permite que s entrem no sistema actos vlidos e legalmente formalizados e o
assessoramento tambm possibilita a ajuda s partes para que aperfeioem ou completem a instruo do
pedido.
87 Segurana jurdica e segurana do comrcio jurdico, que sem subsistir um registo de
direitos nem sequer se contrapem (cf. VICTOR EHERENGERG Seguridad jurdica Y seguridad del
trfico traduo de ANTNIO PAU, Cuadernos de Derecho Registral, pg 23 e segs) visto que em
sistemas registrais de mero depsito de documentos essas duas perspectivas da segurana jurdica
inexistem simultaneamente.
86

CONFERNCIAS E ENCONTROS
NACIONAIS

A POSSE, O REGISTO E SEUS EFEITOS1


1. Na douta exposio-prefcio que FERNANDO LUSO SOARES fez ao significativo e clssico
estudo de direito civil portugus sobre a posse claro referimo-nos, obra de MANUEL
RODRIGUES comea por estas simples palavras: constitui, decerto, uma ousadia este meu
empreendimento.
Ora, se LUSO SOARES reconhece a ousadia do seu cometimento, que poderei eu dizer?
Falar sobre posse nesta veneranda Faculdade e neste Congresso mais do que uma
redobrada ousadia. verdadeira temeridade!
Deverei, portanto, circunscrever esta singela interveno modstia que naturalmente se
lhe adequa, referindo to-s alguns dos pontos que actualmente se questionam, mas dando
igualmente por assente que, ao falar de posse, no pretendo, de modo algum, debater as
concepes aceites pela Doutrina e sancionadas por disposies legais vigentes, como o caso
da noo do art. 1251. do Cdigo Civil, que se mostra claramente explicada no conhecido texto
anotado pelos dois grandes ex-Mestres desta Casa, PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, em
164

colaborao com o Doutor HENRIQUE MESQUITA. Como igualmente est fora desta interveno
a controvrsia sobre a eventual extenso do instituto aos direitos reais de garantia e aos bens
incorpreos.
Seguimos, pois, o proverbial conceito da actuao de facto relativa prtica concreta dos
actos correspondentes ao exerccio do direito de propriedade ou de outro direito real e
complementado este corpus com o elemento subjectivo, com o animus, que SAVIGUY sustentou
e que, como se diz no referido Cdigo Civil Anotado, a nossa lei-base ter consagrado, muito
embora o artigo 1251. o no declare expressamente.
2. Ao falar de posse igualmente manifesto que tocamos nesse instituto nuclear no
captulo dos direitos reais, consabidamente elaborado, discutido e alicerado numa milenar
evoluo histrica que radica no direito romano e tem vindo a ser objecto de interesse e estudo
por parte de juristas, de filsofos e at de economistas.
E talvez mesmo a perspectiva econmica e sociolgica da posse a que tem logrado obter
nas ltimos tempos maior visibilidade. Na afirmao de SALEILLES e que tambm LUSO
SOARES cita no mesmo prefcio fala-se da apropriao econmica das coisas como sendo
uma ideia anterior da propriedade, acentuando-se que a posse existe quando o detentor
aparece como dono da coisa do ponto de vista econmico.
Mas, sem embargo do interesse filosfico e sociolgico, evidente que tm sido os
mestres do direito civil que lhe continuam a dedicar a sua constante ateno. A este respeito,
no posso deixar de citar as palavras iniciais da grande obra sobre a posse do Professor
brasileiro JOS CARLOS MOREIRA ALVES. Diz textualmente: Poucas matrias h, em direito,
que tenham dado margem a tantas controvrsias como a posse. E acrescenta: sua bibliografia
e amplssima. De facto, este Professor demonstra-o, j que o primeiro volume da sua obra tem
1107 notas de citaes e o segundo 1371, isto o espantoso nmero global de 2478 referncias,
adicionadas ainda de 54 pginas de indicaes bibliogrficas sendo 30 no 1. volume e 24 no
2..
Se fao esta aluso, penas para:
1.) Reafirmar que est necessariamente fora do meu propsito dissertar sobre a posse,
2.) Lembrar que em vrias domnios com pouco mais que um gro de areia se tm
revolucionado conceitos. Alis sobre a prpria ideia do espao e do tempo e da
energia csmica muito se disse e se escreveu desde a antiguidade, mas foi s h cerca
de 100 anos que ALBERT EINESTEIN, enquanto meditava e tocava violino ter
concludo que E= mc2, como demonstrou num artigo de 7 pginas.
3.) Fazerem-me a elementar justia de reconhecer que, ao dizer isto, no tenho,
evidentemente, a estultcia ou a louca ideia de pretender formular qualquer tipo de
comparao com o enorme cientista, no j no vasto domnio da fsica, mas,
pobremente, na sequncia do que sobre a posse e o registo gostaria de ver debatido. E
evidente que reconheo a minha completa insignificncia e a prpria limitao do
tema.
O que pretendia era to-s sensibilizar a ateno dos juristas, agora que se comemoram os
35 anos do Cdigo Civil, para que o tema da posse e do registo venha a ser mais devidamente
tratado, com aquela linguagem clara e o estilo singelo a que alude o eminente Professor
ANTUNES VARELA, no prefcio do seu Direito da Famlia
3. Feitas estas ressalvas h que reconhecer que a posse tem os seus efeitos e so estes os
que tradicionalmente colidem com o registo pese embora o disposto no n. 1 do art. 1268. do
C C e que pensamos ser, na actualidade, indispensvel alterar.
E ao diz-lo convm desde j esclarecer que com a ressalva j contemplada nesse
preceito respeitante presuno da titularidade do direito , ao utilizar a expresso efeitos da
posse quero referir-me, em sentido amplo, ao que creio ser a fundamental consequncia
165

jurdica da posse e no exclusivamente queles efeitos que expressamente so tratados no


captulo IV.
E o efeito bsico que tudo tem ultrapassado , a meu ver, o que motiva a aquisio
originria do direito, ou seja, a usucapio.
Como de h longa data vem sendo ensinado, radica tal consequncia jurdica na prtica
ininterrupta, pblica e pacfica de concretos actos materiais do exerccio possessrio com o
correspondente animus, de modo que assim se d, como expressiva e claramente explicado
no Cdigo Civil Anotado que vimos citando, a transformao jurdica daquela situao de facto
em benefcio do que exerce a gesto econmica da coisa.
A visibilidade, permanncia e ostensividade dos actos possessrios faculta, pois, ao
possuidor a aquisio originria do direito de propriedade ou dos outros direitos reais de gozo
que tenham sido exercidos e se mostrem igualmente susceptveis de tal possibilidade.
De modo que tanto histrica como doutrinalmente a usucapio justificou-se
consensualmente entre os juristas e nos textos legais dada essa sua vertente pblica, notria, de
ordeira, visvel, continuada e inequvoca prtica manifesta e permanente de actos materiais e
significativos de um exerccio correspondente ao direito invocado, ou seja, dos poderes de facto
que tornando-o sabido e cognoscvel por todos, demonstram que, na realidade, quem assim os
exerce, no pode deixar de ser publicamente considerado o seu titular. Neg-lo equivaleria,
alis, a uma inadmissvel iniquidade terica e prtica, reconhecida em mltiplos domnios tais
como o filosfico, o social, o econmico e sobretudo o jurdico.
4. J h alguns anos escrevi breves apontamentos sobre a posse e o registo um dos quais
veio publicado na Revista da Ordem dos Advogados em que me interrogava sobre a valia dos
efeitos e a prpria razo de ser que a posse ter nos nossos dias. que nem sequer lhe est
subjacente uma idntica veracidade conjuntural, sobretudo traduzida numa mesma realidade e
numa certeza fctica que motivaram e historicamente aliceraram to elaborada construo
jurdica que nos chegou do direito romano.
Nesses tempos, pesem embora todas as transformaes histricas ocorridas, o certo um
dado bsico se mantivera: a propriedade e os demais direitos reais que se tm considerado
susceptveis de posse eram apangio de poucos. E que se conheciam. Mas, como naquele artigo
referi nos ltimos tempos, deu-se uma inverso, um fenmeno inteiramente novo, cujos
efeitos, embora geralmente reconhecidos, parece que ainda no foram suficientemente
ponderados pelos juristas: a propriedade, nomeadamente sobre imveis e mveis sujeitos a
registo multiplicou-se, popularizou-se, democratizou-se: os proprietrios so aos milhares,
mesmo aos muitos milhares. E a velocidade das transaces acompanhou, potenciou, essa
multiplicao. So inmeras as compras e vendas, as permutas, os trespasses, os mais diversos
actos e contratos.
Por outra parte, no que respeita ao conhecimento do possuidor, verifica-se uma situao
oposta: quebra de contacto ou at total ignorncia de quem ele . As relaes de vizinhana, de
convivncia, de intimidade, esbateram-se, quebraram, desapareceram quase por completo.
Realmente, mesmo nas terras pequenas, muito poucos so os que se distinguem e quase todos
nem se conhecem. Nas cidades, praticamente ningum. Quem habita num andar quase j no faz
qualquer ideia de quem so os que moram no mesmo prdio.
Mais: ainda quando algum conhece o seu vizinho no sabe se ele o proprietrio, ou o
usufruturio, ou o arrendatrio, ou seja, no sabe a que ttulo possui, se no seu prprio nome, se
no de outrem. Deste modo, afirmar-se salvo circunstncias verdadeiramente excepcionais
que a posse demonstrvel, e que se pode hoje em dia confirmar e comprovar, constitui,
perdoem-me, uma afirmao ingnua, seno mesmo inverdica. Com efeito, a descrita situao,
sobremaneira evidente no que concerne aos meios citadinos e no tocante aos prdios urbanos,
actualmente extensiva a todo o territrio, englobando as reas rsticas. Tambm aqui, a
acelerao das transaces, o chamado conquanto discutvel progresso social , a
volatilidade e a prpria ocultao dos interesses e vrios outros factores, tais como a emigrao,
a instabilidade e permanente deslocao das pessoas, motivaram um generalizado
desconhecimento dos titulares dos direitos reais, tudo isto aliado indiferena, insensibilidade
166

e efectiva ignorncia das situaes concretas. No se sabe se quem ainda nos nossos dias
amanha as terras (que esporadicamente se cultivam) ou no o dominus. Alis, ser talvez o
que os vizinhos geralmente ignoram o encarregado de alguma cooperativa, ou um arrendatrio
ou mesmo um simples comodatrio, talvez porque o proprietrio, ausente na cidade ou no
estrangeiro, ainda conserva um velho e quase anacrnico gosto pela terra-mater que no quer
deixar a monte.
De modo que esta total e contempornea ignorncia e equivocidade dos possuidores, quer
nas zonas citadinas quer nas rurais, e tanto no que respeita aos prdios urbanos, em que por
demais evidente, como tambm no que toca aos rsticos, no pode justificar uma real e verdica
publicidade dos direitos e a prevalente invocabilidade da usucapio, tal como tem vindo a ser
considerada pela doutrina e pela jurisprudncia.
A cansativa e estereotipada mas, como se disse, actualmente descabida alegao de que
o autor que reivindica o direito de propriedade do prdio , h mais de 20, 30 e 40 anos, por si e
antecessores que representa, o seu dono, porque o cultiva, o habita e pratica vista de todos, e
sem oposio de ningum, os diversos actos materiais que o qualificam como possuidor em seu
prprio nome e interesse e est, assim, em condies de invocar a usucapio esta alegao,
dizia, no tem actualmente consistncia e razo de ser e, portanto, no deve ter aceitao
doutrinria e legal. Alm disso, baseada na mais que falvel prova testemunhal de quem se
presta a fazer esse jeito. E, por mais advertncias que se faam, a experincia confirma que
no se conhecem, a este propsito, condenaes por perjrio. Afinal o certo que constava,
depreendia-se, dizia-se ... E quem pode concluir que no? Que ao afirm-lo convictamente se
estava dolosamente a tentar prejudicar outrem? E afinal que prova esta? a que vai conseguir
dar como provados factos que, afinal, se podem sobrepor ao que consta dos documentos
autnticos e dos registos?
5. Como resulta do que se disse, parece que necessrio mudar. E, mesmo enquanto a lei
no alterada, atrever-me-ia a sugerir que, a luz de uma interpretao actualista e analgica do
art. 1293. do Cdigo Civil, se deva considerar que a disposio aflora um principio geral: o de
que indispensvel, para se poder invocar a usucapio, que no existam, objectivamente,
condies inexteriorizadas, dbias, indeterminadas e, por isso, ambguas, motivadoras da
incerteza do direito exercido como, convenhamos, acontece em vrios casos que no caber
aqui concretizar. Cite-se apenas o exemplo dos prdios em regime de propriedade horizontal,
com as suas mltiplas fraces, cujos prprios condminos se desconhecem uns aos outros.
Ora, se assim , se a ratio daquela norma radica na circunstncia de a posse no ser,
nesses casos, nem manifesta, nem patente, nem conclusiva quanto ao direito exercido e
muito embora as hipteses previstas no preceito sejam taxativas verificamos, no entanto, que
na realidade actual, a justificao da impossibilidade aquisitiva a prevista procede, com
idntica razo, em diversas hipteses. Logo, talvez no seja descabido sustentar a apontada
interpretao analgica e actualista para muitos outros casos.
6. Por outro lado, e passando agora ao tema do registo, verificamos que a celeridade da
contratao e a concomitante necessidade da sua credibilidade e garantia, exigem um regime de
proteco da boa-f e da certeza jurdica das titularidades, que so reconhecidamente valores
estruturantes do direito civil, que, a nosso ver, s um sistema registral e, acentue-se, s um
eficaz sistema registral esto em condies de poder proporcionar. No a confuso, a
obscuridade e a insegurana das situaes o que Ordenamento deve admitir.
Quem confia na publicidade registral no pode nem deve, ser preterido por aquele que
alega e consegue convencer os tribunais por rotina e sabe-se l alegando o qu uma (como
se disse) irreal ou mais do que duvidosa e, nos nossos dias, verdadeiramente ilusria
aquisio originria.
E, em contrrio, no se argumente lembrando que o registo no , em geral, constitutivo.
Ao que creio, no ser indispensvel tal efeito. Bastar-nos- apelar a uma consequncia da
inscrio registral, j prevista na lei, fazendo funcionar o principio da presuno da real
existncia do direito, tal como o registo o define, de uma forma mais efectiva, semelhana do
167

que em Espanha entendido e tido como incontroverso ainda que, alis, face clara disposio
do art. 34. da Lei Hipotecria. Mas, entre ns, enquanto no houver uma desejvel reviso
legislativa neste domnio2, h que buscar as mais equitativas solues e, para tanto, teremos de
interpretar as actuais disposies mormente as dos art.os 5., 6., 7., 8. e 17. n. 2 do Cdigo
do Registo Predial de um modo muito mais amplo e, afinal, muito mais consentneo com a
realidade contempornea.
No h muito tempo escrevi umas notas dizendo que, a meu ver, o mbito do n. 2 do art.
17. era o das simples invalidades registrais. Francamente, j no penso o mesmo. Na poca da
pressa, da globalizao e contratao electrnica h que encontrar tbuas de salvao. E uma
delas para no dizer mesmo essencial, no incontornvel domnio da certeza do direito, que
o terceiro protegido ser sempre o que adquire e regista e, inversamente, o que no est inscrito
no merece tal proteco.3
O registo, ainda quando no tem eficcia constitutiva, ter pelo menos de assegurar a
graduao prioritria do direito previamente inscrito, a eficaz presuno da sua existncia e a
verdade do que publicita. No parece justo, luz da realidade do nosso Mundo, que no conflito
de interesses subjacente, se continue a dar crdito ancestralmente protegida mera situao de
facto. A usucapio s deveria subsistir para situaes residuais quando no h ttulo nem
registo como uma espcie de amnistia civilstica.
7. Na impossibilidade de sequer fazer uma singela abordagem das aludidas questes
registrais e do significado que a actualmente lhes dever ser atribudo direi apenas o seguinte:
a) A eficcia constitutiva do registo, consabidamente, est apenas claramente consagrada
no art. 687. do Cdigo Civil e n. 2 do art. 4. do Cdigo do Registo Predial no tocante
hipoteca. Todavia, a propsito deste efeito, gostaria e pedindo que me seja relevada a ousadia
de tentar introduzir um conceito novo, visto que, por um lado, nunca o vi sugerido, mas, pelo
outro, creio-o ajustado realidade. E tal conceito talvez se pudesse designar como o da eficcia
constitutiva indirecta. H, com efeito, hipteses em que, apesar de no constar expressamente
da lei que o registo tem efeito constitutivo, no entanto, ele acaba por, na prtica, existir ainda
que indirectamente.
Citarei apenas trs exemplos: o primeiro respeita ao direito de superfcie em bens do
domnio pblico dado que facto sujeito a registo e s nesse regime pode a sua utilizao ser
concedida tal como estabelece o n. 1 do art. 5. da Lei dos Solos. Alis, alm da hipoteca, esta
a outra hiptese de registo constitutivo expressamente previsto na lei hipotecria espanhola.
Outro caso o da propriedade horizontal. Nos termos do disposto no n. 1 do art. 62. do
Cdigo do Notariado nenhum instrumento pelo qual se transmitam direitos reais ou contrariam
encargos sobre fraces autnomas de prdios em regime de propriedade horizontal pode ser
lavrado sem que se exiba documento comprovativo da inscrio do ttulo constitutivo no registo
predial Ora, se a lei probe que se lavre qualquer acto sem que demonstre que o respectivo
ttulo constitutivo foi registado, no querer isto dizer que, tambm aqui, o registo tem uma
indirecta eficcia constitutiva?4
Mais situaes existem e de entre elas apenas lembrarei a do loteamento urbano. No
podendo to-pouco enunciar, dada a manifesta complexidade do tema, os diversos
condicionalismos legais que lhe so prprios, apenas traria colao que alm da conhecida
obrigatoriedade do licenciamento daquelas operaes h a necessidade de se comprovar a
autonomizao da descrio predial do lote. Ora, a abertura dessas descries tem lugar, tal
como dispe o n. 3 do art. 80. do Cdigo do Registo Predial, precisamente por fora do
registo de autorizao de loteamento. Ou seja, para alm de se tratar de facto sujeito a registo
(art. 2. n. 1, alnea d) do Cdigo do Registo Predial) a autonomizao (como prdio
independente5) e correspondente descrio de cada um dos lotes ir necessariamente decorrer da
inscrio registral daquela autorizao. Alis, diga-se ainda, que o justificar-se o direito de
propriedade de lotes com base na usucapio abriria uma larga porta clara violao de
importantes normas sobre o loteamento urbano.
168

Por isso, nestas apontadas hipteses (e noutras), em que a prpria lei que condiciona ou
inviabiliza, na prtica, a titulao de quaisquer negcios jurdicos se o correspondente registo
no estiver feito, parece que estaremos, seno face a casos explcitos de registo constitutivo,
pelo menos perante situaes que tm similares consequncias. De modo que, para quem tem o
nobile officium de interpretar e aplicar o direito, para tal fim, no ser assim to essencial e
determinante o que dito tradicional, mas qui arcaicamente, nos art.os 4. e 5. do Cdigo do
Registo Predial. Como bem se sabe o Ordenamento Jurdico um todo e as solues ho-de ser
buscadas a essa luz e no de uma simples interpretao literal e mesmo, como frequentemente
acontece, at restritiva, merc das muitas confuses que ainda subsistem a respeito dos actos e
dos efeitos do registo.
b) No que toca s presunes derivadas do registo:
Tambm neste ponto s poderei aflorar uma ideia que, sobre ser algo rebelde, apesar
tudo creio que ser realista. E surgiu-me a propsito do registo comercial, atentas sobretudo
estas duas circunstncias: em quase todas as pessoas colectivas em que o acto constitutivo est
sujeito o registo caso tpico das sociedades comerciais e das cooperativas este registo tem
efeito constitutivo. O mesmo sucede com as cises, fuses, o encerramento da liquidao e
outros factos. Mas dado o principio da especialidade, mesmo quando a lei no contm
disposies to claras como as dos art.os 5. ou 112. do Cdigo das Sociedades Comerciais, no
podemos presumir que uma sociedade cujo objecto, ou a firma, ou o capital eram uns e que
deliberou alter-los (at com acta lavrada por notrio), mas no registou essas alteraes, o
efeito presuntivo derivado do registo, mesmo entre os scios, possa ser elidido com a simples
exibio daquela acta.
Ou seja: muito embora possamos admitir que a inscrio registral no envolva nesses casos
(e noutros) um efeito presuntivo de todo e inilidvel, ela tambm no se circunscreve apenas
usual presuno tantum juris que possa, em qualquer circunstncia, ser elidida.
Da que porventura inadequadamente, mas com o propsito de tornar mais realista e
perceptvel esta ideia tenha chegado a escrever que, nestes casos em que o facto no
absolutamente inilidvel mas, ao mesmo tempo, a eliso tambm no deve ser sempre admitida,
estaremos talvez perante um tertium genus um conceito de quaseinidibilidade, especfico
do direito registral, que ainda no foi tratado e conceptualizado.
Ora, quanto a este principio das presunes decorrentes de registo, no s o art. 11 do
Cdigo do Registo Comercial tem uma redaco de todo idntica do art. 7. do Cdigo do
Registo Predial, como as razes pelas quais se tem de entender que, inexistindo vcio do registo,
subsistem
anlogos
motivos
(mormente
face

actual
necessidade de uma informao credvel) para valorizar as presunes baseadas na prova
autntica que o registo proporciona, deviam levar-nos a concluir que as presunes registrais
so
especficas.
E esquec-lo seria minimizar infundamentadamente os demais efeitos que a lei consagrou e que
o interprete dever ajustar realidade actual.
Deste modo, ainda que se considere (como a doutrina tem considerado) que as referidas
presunes so incontestavelmente juris tantum, o certo que tm um, por assim dizer, grau
de ilibilidade de bem menor amplitude do que a generalidade das restantes presunes que se
consideram manifestamente elidveis.
c) No que respeita transmisso dos direitos reais
Sendo bem conhecido o principio consagrado no nosso direito civil da transferncia destes
direitos por efeito do contrato, que aqui no se contesta nem cabe discutir, a verdade que ele
vem sendo frequentemente invocado pela jurisprudncia e pela doutrina como regra absoluta .
Ora, salvo o devido respeito, no assim nem tambm para a segurana jurdica assim convm
que seja. Como se diz na anotao ao preceito da nossa bblia civilstica que vimos citando,
os direitos reais primeiramente constitudos sobre a coisa prevalecem em relao aos
constitudos posteriormente, sem prejuzo das regras do registo.
169

E estamos agora neste ponto: no sero precisamente essas regras uma das ressalvas que a
parte final do n. 1 do art. 408. do Cdigo Civil prev? E que uma das excepes a que
resulta dos princpios da prioridade dos direitos tabularmente inscritos e que est expressamente
consagrada no artigo 6. do Cdigo do Registo Predial?
Cremos que sim e que a certeza do direito mais slida se tornava se o reconhecssemos. A
titulo de exemplo: muito embora a escritura translativa da propriedade que cumpre o contratopromessa prioritariamente inscrito tenha sido outorgada e registada j depois de uma outra que o
ignorou, se ainda tiver chegado ao registo a tempo de poder converter a inscrio provisria
de aquisio baseada no contrato-promessa, mesmo que este no tenha eficcia real, como que
a adquire por fora das regras prprias do registo, isto , do n. 3 do art. 6. do Cdigo do
Registo Predial.
Em contrrio, parece que no se poder argumentar nem com as regras da boa-f claro
que o registo provisrio j l estava e tinha de ser conhecido, mesmo pelo que ulteriormente
adquiriu por escritura nem com a mais do que falaciosa proteco dos credores. Quais? Os que
preferiram confiar no cobrador do fraque e no numa inscrio registral, ainda que provisria,
ou em qualquer outro direito que a lei faculta e permite registar? E ser admissvel distinguir a
valia dos efeitos prioritrios das sucessivas inscries?
8. Feitas, ainda que muito sumariamente, estas observaes no tocante a alguns dos efeitos
do registo e sua vislumbrada coliso com a posse, seria altura de tocar a vexata quaestio do
conceito de terceiro. Trata-se, porm, de um to complexo tema que no aqui possvel abordar
e muito menos desenvolver.
Dir-se- apenas o seguinte: concordando, em principio, com o que no Congresso sobre o
Direito Sucessrio disse MNICA JARDIM, temos de convir que no um conceito unvoco. H,
no Cdigo do Registo Predial vrios terceiros.
Desde logo o do art. 5. diverso do que est contemplado no art. 17. n. 2 e um e o
outro so tambm, ao que creio, diferentes do que a lei prev quanto rectificao do registo
prevista no art. 122..
De qualquer modo, a tristssima inovao legislativa do n. 4 do art. 5. introduzida pelo
Dec-Lei n. 533/99, de 11/12, porventura apenas para tentar contrariar as teses da jurisprudncia
estando, como de facto est, desgarrado da prpria epgrafe do preceito, no pode ser
considerado como uma definio do conceito . De resto, nem tambm resulta que deva ter sido
esse o propsito do legislador. De modo que aquele n. 4 ali deve quedar, como mero dado da
evoluo legislativa. E, conquanto recente, j hoje demanda revogao sendo certo que a prazo
no deixar de ser entendido como simples texto histrico e que no , em si, (como alis
qualquer outro) impeditivo da evoluo do Ordenamento e da busca da verdade jurdica por
parte do intrprete. Ora, como se disse e ainda se dir, h textos legais posteriores (como o
relativo penhora na recente aco executiva) que s podem ser entendidos a outra luz.
E esta evoluo ir, ao que se cr, conduzir-nos no futuro interpretao extensiva do art.
17., n. 2 e no restritiva, como tem sido usualmente considerada.
9. Para concretizar com breves exemplos como rapidamente tem evoludo nos ltimos
tempos a concepo do legislador, mormente na perspectiva da informao electrnica, citarei
apenas trs casos, dois do nosso foro interno e um do internacional.
a) O primeiro, que logo nos salta mente, o da penhora de imveis e de mveis sujeitos a
registo no novo desenho da aco executiva concretizado pelo Dec-Lei 38/2003, de Maro.
Partindo da redaco que foi dada aos artigos 838. e 851., do Cdigo do Processo Civil, fica-se
na dvida se, quanto aos imveis e mveis sujeitos a registo, ainda se pode falar de um facto
autnomo ele, em si, sujeito a registo, ou se h to-s o registo do facto. Com efeito, a lei
passou a declarar que a penhora se realiza mediante comunicao electrnica conservatria.
Deste modo, se considerarmos, como parece ntido que devemos considerar, que a apresentao
j , em si, registo trata-se, alis, do seu primeiro elemento, sendo at ele o que fixa a
prioridade registral temos de convir que penhora e registo so afinal um s acto. que o n. 1
170

daquele art. 838. declara que a referida comunicao vale como apresentao. Temos assim
que o facto registvel e o registo, no tocante penhora de imveis e de mveis sujeitos a
registo, so agora uma nica e s realidade indestrinvel. certo que, mais adiante, se diz que
a definitividade do registo fica condicionada (e fao um parntesis para notar que no h aqui
condio alguma) ao pagamento do preparo no prazo de 15 dias. Mas esta imprecisa dilao
prevista para meros efeitos tributrios no altera o que se disse: nem creio que se possa falar
apenas de registo com efeito constitutivo, ainda que efectuado por fora de algum acto abstracto
de consentimento imagem de incompreendido modelo de cariz germnico. mais, muito
mais do que isso. H uma comunicao/apresentao (que se quis efectivar por via electrnica)
e ela e s ela que constitui um acto: penhora-registo.
Perante esta nica realidade (que, como diria Pessoa a de nem sequer haver uma
realidade) s nos resta pensar que chega a ser impraticvel confrontar tal penhoraregisto com
quaisquer situaes de facto que possam preterir ou alterar este conglobante acto nico.
b) Um outro exemplo, menos revolucionrio mas bastante mais participado e de mbito
internacional, visto que reuniu 183 pases, respeita ao registo internacional de aeronaves. Tive
ocasio de participar nas reunies da UNIDROIT e da ICAO que, na sequncia do projecto de
conveno das garantias relativas aos denominados bens mveis de equipamento de grande
valor, preparou o texto da conveno internacional que, mormente nos captulos 4. a 7. regula
o registo e o estatuto do conservador, sua imunidade, autoridade e responsabilidade.
Acontece que tambm com esse registo internacional das aeronaves totalmente
informatizado (cujo desenho em boa parte se baseou no estudo do Prof. RONALD CUMING
exposto no 4. volume da UNIDROIT de 1999/2) procuram estabelecer-se regras fixas, por
todos aceites, da prioridade dos direitos reais, designadamente o da propriedade sobre esses
valiosos bens. E desde logo ficou assente que esse registo, alm de informatizado, era
unicamente baseado no ttulo ou no registo nacional j efectuado e a prioridade determinada
com base na data e ordem da apresentao. Algumas sugestes, inclusive quanto ressalva de
situaes de facto possivelmente existentes em companhias areas, no foram aceites. O
registo internacional teria de oferecer o grau de eficcia, garantia e certeza jurdica
incompatveis com factos intitulados. E o documento electrnico do registo, juntamente com o
certificado de vistoria tcnica em ordem teria sempre de existir para que o avio pudesse
descolar dos aeroportos dos pases signatrios da conveno. E s se fosse judicialmente
declarada uma eventual invalidade do ttulo que o registo poderia ser cancelado.
E creio que, no final dos trabalhos, todos confiavam que esta conveno viesse a ser
ratificada por todos os pases participantes.
c) O terceiro exemplo nada tem a ver directamente com o registo, mas talvez com a
oportunidade dos nossos conceitos.
Refiro-me ao recente Decreto-Lei n. 8/2003, de 18 de Janeiro, que me deixou perplexo
seno mesmo pasmado. No que ignore a actualidade e celeridade dos procedimentos
informticos, mas apenas porque sempre os considerei instrumentais. que o documento tanto
poder ser escrito em computador, como com a tradicional caneta ou na mquina de escrever.
Claro que isso no altera o contedo do que comprovado e tal o que importa. O
instrumento utilizado uma mera ferramenta que, em si mesmo, no aspecto substantivo,
irrelevante.
Pois bem: lendo esse Decreto pensei: graas a Deus que j estou aposentado. que,
embora compreendo os propsitos de simplificao e de menores custos administrativos
enunciados no Prembulo, deparei, no final, com esta modernssima advertncia: o presente
diploma vem, assim, estabelecer a obrigatoriedade de os servios e entidades com pessoal
subscritor da CGA entregarem as relaes de descontos de quotas em suporte digital ou atravs
de correio electrnico, para que sejam considerados. Quer dizer que se eu estivesse numa
conservatria ou cartrio onde o desconto no tivesse sido enviado Caixa de Aposentaes em
suporte digital ou pelo vulgarizado e-mail tinha de efectuar novo pagamento por essa via. Quem
paga mal paga duas vezes. E o que instrumental aparece agora na lei com uma natureza
substantiva? Passei o cheque, paguei, mas o desconto no seguiu (por qualquer motivo no pde
171

seguir) por via informtica logo, parece que para o legislador, no foi feito! Dura lex, sed
lex: o correio electrnico adquiriu, assim, uma natureza substantiva!
10. Repito a pergunta inicial: Na era da Internet, dos suportes documentais digitalizados,
em que a certeza da contratao electrnica (e no s para a aquisio de jumbos de muitos
milhes como para as mais variadas, complexas e onerosas transaces) supe e pressupe uma
segurana da publicidade registral, faz algum sentido que ela seja ultrapassvel pelas mais que
dbias meras situaes de facto, pela surpreendente invocabilidade da usucapio?
No creio. At porque este seria um buraco em que quem se julga protegido e, afinal,
nesta era contempornea, nem sequer sonha com a usucapio ainda se pode afundar, contra
todos, contra o prprio ttulo existente. E sem que a sua invalidade carea de ser declarada?
Pensamos que estes buracos tm de desaparecer, tal como, por outra banda, reconhecer-se
que o registo no pode entre ns dar o que no est preparado para dar. Refiro-me aos
elementos referentes ao prdio. E porqu? Porque no um sistema Torrens, porque no tem
topgrafos, ou qualquer possibilidade de vistoriar os prdios. E tambm porque no tem uma
interligao directa com os dados topogrficos e cadastrais.
A descrio predial a declarada e unicamente confrontada em alguns pontos com as
matrizes. Infelizmente ainda no temos um cadastro fidedigno, multifuncional, unvoco para
todos: conservatrias, cmaras, servios fiscais, agrrios, do ambiente, enfim, uma base
topogrfica actualizada. E at o recente Decreto Lei n. 287/2003, de 12 do corrente, persiste
na infeliz e subjacente ideia de que o cadastro s se destina aos servios fiscais.
Mas apesar disso apesar de nem sequer nos ser indicada uma demarcao dos prdios
temos de repetir a pergunta: Ser que pela circunstncia de os elementos da descrio registral
no terem ainda condies e meios para poder produzir, como seria desejvel, quaisquer efeitos
de f pblica que isso impeditivo de que a inscrio dos direitos os no produza?
A resposta parece-me evidente.
claro que no. Alis, o que basicamente importa num sistema registral a publicitao, a
hierarquizao, a eficcia dos direitos inscritos, mormente atravs dos correspondentes assentos
registrais. A descrio referencial. At futuramente, quando existir um cadastro organizado,
poder vir a conter apenas um simples e correspondente nmero do prdio.
Alm deste ponto, muitas vezes gerador de confuso, principalmente porque muitos dos
nossos juristas, ao apreciar o valor e efeitos do registo, no fazem, como seria indispensvel, a
devida distino entre o que corresponde s inscries dos direitos que manifesta e
basicamente o que releva e s descries prediais, cuja indesejvel impreciso no pode
alterar os efeitos do registo ou seja, do assento registral (da inscrio), mormente o da
presuno das titularidades, da prioridade e da f pblica. De resto, essas imprecises, sejamos
francos, no se conseguiro solucionar sem uma de duas coisas: a) ou os servios registrais
terem os seus prprios topgrafos e funcionrios tecnicamente habilitados; b) ou ento, como se
afigurava prefervel, desenvolver-se um Cadastro multifuncional e credvel, dando rpida e
eficaz resposta s prprias modificaes fundirias fruto de actos jurdicos e, como tal fosse, em
fcil intercmbio, publicitado pelas Conservatrias. , alis, o que j h muitos anos se verifica
em muitos dos pases da Comunidade Europeia.
11. No que toca credibilidade das inscries tambm me parece que seria necessrio
acabar com algumas situaes. Para alm da invocabilidade da usucapio, sobrepondo-se ao
titulo o que, como se disse actualmente incompreensvel h ainda outros buracos que seria
necessrio tapar, mas que a escassez do tempo concedido no me permite aqui desenvolver.
Aludo apenas a trs casos previstos no Cdigo do Registo Predial: a) a suficincia do ttulo
previsto no art. 49.; b) o registo da mera posse a que se refere o art. 2., e);
c) a excepo prevista na alnea c) do n. 2 do art. 9..
Relativamente a estes dois ltimos pontos creio que no tm qualquer interesse ou relevo e
s servem para confundir. Permitam-me que invoque a experincia pessoal e diga o seguinte:
tenho sido conservador durante cerca de 40 anos e inspector que andou uns 20 anos do norte ao
sul do pas e ainda membro do Conselho Tcnico em que muitas centenas de processos me
172

passaram pelas mos, e apesar disso, nunca vi nem soube da existncia de um nico registo de
mera posse, nem tambm de um nico acto em que tivesse sido justificada a urgncia por perigo
de vida dos outorgantes. Mas, ainda que houvesse algum escondido, isso nada acrescentaria ao
que se pretende referir e que simplesmente isto: a lei no pode subsistir por mera tradio.
Olvidando embora a (sempre dita) mais lenta evoluo dos direitos reais, julgo que j era
tempo de acabar com estes arcasmos, que tendo sido teoricamente justificveis, no tm,
mormente neste terceiro milnio, qualquer sustentculo numa prtica que foi constante desde a
ditadura de Csar, mas que, irreversivelmente, esta hoje substituda pela ditadura da
electrnica.
12. Um outro ponto que creio ter algum interesse e gostaria de recordar. A modernizao
do registo predial teoricamente iniciada com o Dec-Lei n. 305/83 de 29 de Junho, veio a
institucionalizar-se com o Cdigo do Registo Predial que entrou em vigor no ano
seguinte.
Isto : temos presentemente um sistema de registo que vigora h cerca de 20 anos. Curioso
nmero este: 20 anos precisamente o prazo mximo estabelecido no art. 1296. do Cdigo
Civil para que possa dar-se a usucapio e que o mesmo Cdigo tambm prev como sendo o
prazo ordinrio da prescrio.
Quer isto dizer, perdoando a jocosidade, que neste novo sculo teremos de considerar que,
face ao registo, est prescrita a usucapio? Sem chiste, ouso responder: se no prescrita porque
ainda no h, por ora, condies para tanto, pelo menos altamente diminuda da sua tradicional
importncia.
Como disse, residualmente, porque faltam condies. E faltam condies, principalmente
porque nem todos os prdios esto ainda cadastrados e integrados no sistema da publicidade
registral e, dos que esto, h tambm os que no tm a sua titularidade devidamente actualizada.
Por outro lado, a importncia da posse tambm ficou altamente diminuda porque o
principio da legitimao consagrado no art. 9. do Cdigo do Registo Predial j vigora desde 84
e, a partir de ento, genericamente, quem quer que pretenda titular a transmisso de direitos ou a
constituio de encargos sobre imveis tem de demonstrar que os bens se acham
definitivamente inscritos a favor do transmitente ou do onerante. Ou seja: a lei foi estabelecendo
uma obrigatoriedade indirecta do registo. Contudo, decorridos estes cerca de 20 anos, podemos
dizer que essa obrigatoriedade j se institucionalizou nos nossos hbitos. Ora, assim sendo,
parece que claro que uma expressa obrigatoriedade j praticamente no causaria grande
perturbao. Essa seria uma opo do legislador que se afigurava correcta6.
H que sublinhar a permanncia de um outro principio essencial para credibilidade de um
sistema registral. o que se acha consagrado no art. 68. usualmente denominado principio da
legalidade.
-nos de todo impossvel traduzir em breves palavras a importncia que reveste a
qualificao do ttulo para uma credvel publicao dos direitos reais. Direi apenas o seguinte: j
h vrios anos que o Banco Mundial decidiu financiar a institucionalizao de sistemas de
registo nos pases em vias de desenvolvimento desde que oferecessem f pblica. E esta, como
evidente, s pode existir quando vigoram os princpios a que aludi e, designadamente, o
principio da legalidade para o exame imparcial, autnomo e isento, mesmo face ao Estado, da
validade intrnseca dos documentos pblicos e privados, com a nica e necessria limitao do
respeito pela lei e pelo caso julgado.
, que, como notava FERNANDO MENDEZ e a Revista Registradores de Abril passado
publicou, dois teros da riqueza dos pases em desenvolvimento dependem da propriedade
imobiliria.
13. No podendo alongar-me mais, insistiria apenas lembrando que a desconsiderao pelo
ttulo e o efectivo desrespeito pela valia do documento autntico, notarial e judicial, foi
defendido sobretudo nos pases da tradio saxnica que igualmente menosprezam a norma
escrita e a codificao das leis, para se vangloriarem antes nas primitivas concepes do case
law e do direito consuetudinrio.
173

Todavia, mesmo nesses pases, tais arcaicas concepes esto a ser ultrapassadas por se
reconhecer que a certeza do direito e a garantia das transaces imobilirias e de mveis de
elevado valor exige a titulao dos actos que, claro, poder ser por via electrnica
autenticada e os correspondentes registos fiveis.
14. Consequentemente, e para terminar, no vamos ns, herdeiros da superior tradio
romano-germanica, ser daqueles que querem retroceder.
Pelo contrrio, teremos de afirmar e reconhecer que o acto titulado e registado o que deve
prevalecer. Se o ttulo ou o registo so invlidos uma invalidade que ter de ser atacada nessa
sede e pelos motivos que a lei prev. Mas, ao que cremos, no invocando a velha
posse/usucapio (posterior ou pr-existente) j que ela hoje , perdoem-me, uma verdadeira falcia, principalmente porque o Mundo actual da informao instantnea
(on line) no s perdeu a estabilidade de outrora, como no se compadece j com os arcasmos
conceptuais (perdoe-se a expresso) e com a prpria demonstrao dos requisitos da posse, que
ainda por cima tenha a virtualidade de neutralizar a informao registral hoje em dia disponvel
de modo seguro para todos, inclusive pela Internet.
Assim, neste domnio do reconhecimento dos direitos sobre as coisas e apesar das vrias
e conhecidas diferenas existentes sobretudo no mbito do direito registral parece que nos
devamos aproximar do modelo germnico que indubitavelmente mais seguro, mais justo e
mais verdadeiro.
Na era da Sociedade de Informao invocar a posse e poder faz-lo para a sobrepor ao
registo em vez de conduzir a uma veraz comprovao dos direitos reais e de se traduzir na
hodierna prova de uma realidade exacta e conhecida, , pelo contrrio, fonte de incerteza, de
anarquia, de ambiguidade das situaes, de indeterminao e por vezes de mentira, bem como
de insegurana, de instabilidade dos factos e do direito ou seja, tudo o contrrio que a
alicerou indubitvel esplendidamente ao longo dos tempos e formou o seu proverbial, pacfico
e belo conceito.
Dir-me-o que estou a ser surrealista. Surrealista? Talvez: mas por certo no irrealista.
Permitam-me ainda que, a este propsito e nesta Casa cite Ccero: prefiro o testemunho da
minha conscincia s adversas razes com que me queiram atacar.
Tambm eu, tal como o grande orador e cnsul de Roma, prefiro que me critiquem a que digam
que faltei ao que creio ser meu e nosso essencial dever: contribuir para a soluo prtica dos
problemas, para o esclarecimento da verdade e para a certeza do direito.

Interveno nas Comemoraes do 35. aniversrio do Cdigo Civil e 25. da reforma de 1977,
inserida no Congresso dos Direitos Reais e realizada na Faculdade de Direito da Universidade de
Coimbra.
1

Depois desta interveno foi publicado o Decreto-Lei n. 116/2008, de 4 de Julho, que alterou o
Cdigo do Registo Predial, designadamente atitando a importante disposio do artigo 8.-A que entrou
em vigor em 21 Julho de 2008, tornando o registo obrigatrio em todo o territrio nacional. Portanto,
agora que no se percebe porque se nega a sobredita proteco.
2

3 Afigura-se que ser ainda mais razovel tirar esta concluso depois de ter sido estabelecida na lei a
obrigatoriedade do registo (a que alude a nota anterior).
4 No debate posterior a esta interveno foi objectado que este caso no se traduz numa eficcia
constitutiva indirecta, mas sim num princpio de legitimao dispositiva (previsto no artigo 9. do C.R.P.).
No nos parece. De facto, uma coisa a titularidade da fraco autnoma por parte do transmitente ou
onerante (indispensvel para o cumprimento desse princpio) e outra, distinta, a necessria preexistncia
do regime da propriedade horizontal estar registado para haver (e se comprovar que h) fraco
autnoma.

174

5 Note-se que no o alvar de loteamento (ou a certido camarria para o destaque da parcela) que
torna os lotes prdios independentes. Esse documento constitui apenas uma permisso (uma licena) para
que a autonomizao se faa. Ora, esta apenas se faz (se efectiva) com o registo.

E veio a ser adoptada pelo legislador. Como se disse na nota 2 desde 21 Julho de 2008 que o
registo predial obrigatrio em todo o territrio nacional.
6

PUBLICIDADE DOS DIREITOS REAIS


POSSE, REGISTO E PROVA DOS DIREITOS1
1. Consultando um qualquer manual de Direitos Reais verificamos que nele existe
sempre um captulo dedicado publicidade. E, embora se coloque a questo de saber se a
publicidade uma caracterstica comum dos direitos reais, que advm da sua prpria natureza
e da lei2, a verdade que usualmente se inclui entre os princpios constitutivos dos direitos
reais, o denominado princpio da publicidade3.
Na explicao de MENEZES CORDEIRO, desde que se consumou a apropriao da riqueza,
foi naturalmente sentida pelos agregados humanos a necessidade do conhecimento do estatuto
particular de cada coisa4. Necessidade essa que tem profundas razes histricas, desde os
antigos povos do oriente aos da antiguidade clssica e quer no tocante s solenidades pblicas
de uma investidura na posse dos bens, designadamente dos imveis, quer em inscries escritas
antecedentes histricas de um registo encontradas um pouco por todo o lado: na pedra
Kudurru da velha Mesopotmia, nos Katagraf do antigo Egipto ou nos arquivos da Grcia
clssica5. Mas s no sculo XII que surgem os primeiros livros de registo, conservando-se
ainda hoje os livros de Colnia de 1135 e bem assim os de Hamburgo, Dortmund e outras
cidades.
Quer dizer: a publicidade dos direitos reais desde sempre tida como necessria, dada a
natureza destes direitos, e dada tambm a coexistncia da obrigao passiva universal tem
revestido, atravs dos tempos, uma dplice vertente: a da publicidade espontnea, basicamente
fundada na posse, conceito consabidamente desenvolvido pelo direito romano, e a da
publicidade organizada, primeiro sob formas incipientes, como as dos marcos, tambm
romanos, ou as dos pregones medievais, at s dos actuais meios tcnicos, progressivamente
aperfeioados, dos registos jurdicos.
E estes meios de publico conhecimento dos direitos das coisas o espontneo da posse e o
organizado do registo tm, at aos nossos dias, coexistido no Ordenamento Jurdico como
instrumentos simultaneamente complementares e concorrentes na publicitao dos direitos das
coisas, mormente dos imveis. E talvez essa dupla vertente, se no mesmo disputa de primazia
nas diversas tradies jurdicas, tenha contribudo para uma conveniente e curial interpretao
das normas, num sentido prospectivo, que procura aplicar o direito com vista ao justo
julgamento.
E, por certo que muitas das boas decises em matria de direitos reais buscaram adequada
justificao quer na prova da posse e no reconhecimento dos correspondentes efeitos, quer no
contedo dos registos.
2. Se isto assim tem sido ao longo dos tempos, parece, no entanto, que j no se poder
dizer o mesmo neste terceiro milnio em que os contraentes negoceiam por e-mail, buscando
rpidas
garantias
objectivas, para logo de seguida, como si dizer-se, partirem para outra, porque tm efmeras
ligaes s coisas e aos lugares.
Permita-se, ento, a pergunta: como encarar, hoje, a posse? E, falando de posse, quero,
claro, referir-me ao conceito, mas principalmente aos seus efeitos.
175

A este propsito, apresentei h cerca de trs anos um trabalho no Seminrio dos Direitos
Reais quando, na Faculdade de Direito de Coimbra, se comemoraram os 35 anos do Cdigo
Civil. Comecei ento por recordar o excelente estudo de LUSO SOARES no prefcio
d A Posse de MANUEL RODRIGUES e a citao de SALEILLES realando o significado da
posse ao declarar que a apropriao econmica das coisas ideia anterior da propriedade6 e,
de forma bastante actual, afirmava a posse existe quando o detentor aparece como dono da
coisa do ponto de vista econmico.7 E quantas judiciosas consideraes e quanto mais se tem
dito e escrito sobre a posse! Como referiu o Professor brasileiro JOS CARLOS MOREIRA ALVES,
a sua bibliografia amplssima. E, realmente, no seu tratado A Posse este Professor faz 2.478
notas de citaes e tem 54 pginas de indicaes bibliogrficas.
Parece, portanto, que j se disse e j se escreveu porventura at demais sobre a posse:
tratados, estudos, comentrios, teses brilhantes. S que, com a devida vnia e pedindo perdo
pela ousadia, creio que quase tudo o que ultimamente se continua a dizer e escrever sobre a
posse e principalmente sobre o modo como tem sido entendido o fundamental efeito aquisitivo
da posse repetitivo diz sempre mais ou menos o mesmo e est, basicamente, desajustado da
realidade contempornea, no s portuguesa, mas mundial.
Como nesse Seminrio referia e tambm num anterior artigo publicado na Revista da
Ordem dos Advogados, no me parece que esteja actualmente subjacente noo da posse e dos
seus efeitos uma idntica veracidade, sobretudo traduzida naquela mesma realidade e certeza
que motivou e historicamente alicerou o tradicional conceito jurdico.
Ao longo dos sculos e no obstante todas as vicissitudes histricas, o certo que um dado
estrutural se manteve: a propriedade e os demais direitos reais que se tm considerado
susceptveis de posse pertenciam a poucos, que eram conhecidos, estavam identificados ou
seriam facilmente identificveis.
Mas, de facto, (como ento procurei frisar) nos ltimos tempos, deu-se uma inverso, um
fenmeno inteiramente novo, cujos efeitos, embora geralmente conhecidos, parece que ainda
no foram suficientemente ponderados e reconhecidos pelos juristas: a propriedade,
nomeadamente sobre imveis e mveis sujeitos a registo, multiplicou-se, popularizou-se,
democratizou-se, a tal ponto que os proprietrios so aos milhares, mesmo aos muitos milhares.
E a velocidade das transaces acompanhou, potencializou, essa multiplicao. So inmeras as
compras e vendas, as permutas, as locaes, enfim, os mais diversos actos e contratos.
Por outra parte, no que respeita ao conhecimento do possuidor, verifica-se uma situao
oposta: quebra de contacto pessoal ou at total ignorncia de quem ele . As relaes de
vizinhana, de convivncia, de intimidade, esbateram-se, quebraram, desapareceram quase por
completo. Realmente, isso acontece j no interior, onde reside menos de 1/10 da populao do
Pas e mesmo nas cidades pequenas, muito poucos so os que convivem, os que se distinguem,
os que se conhecem. Nas cidades, essa , indiscutivelmente, a regra. Quem habita num andar
quase no faz ideia de quem so os que moram no mesmo prdio e muitos h que nunca foram a
uma simples reunio de condminos e, se vo, o conhecimento dos demais permanece vago.
Mais ainda: mesmo quando algum conhece o seu vizinho no sabe se ele o proprietrio, o
comproprietrio, o usufruturio, ou o arrendatrio, isto , no sabe a que ttulo possui e se no
seu prprio nome, se no de outrem.
Deste modo, o afirmar-se hoje, salvo em circunstncias verdadeiramente excepcionais, que
uma posse juridicamente relevante, demonstrvel e pblica que pode, pois, confiada e
testemunhalmente ser asseverada e confirmada constitui uma afirmao que me parece
ingnua, seno mesmo, na realidade, de todo ultrapassada e inverdica.
Com efeito, a descrita situao, sobremaneira evidente no que concerne aos meios
citadinos e no tocante aos prdios urbanos, actualmente extensiva a todo o territrio,
englobando as reas rsticas, mormente nas zonas mais prsperas. Tambm aqui, a acelerao
das transaces, o controverso progresso social, a volatilidade e a prpria habitual ocultao
dos interesses e vrios outros factores, tais como a permanente deslocao das pessoas, a sua
instabilidade, a emigrao e tudo isto aliado ainda actual indiferena, insensibilidade e
efectiva ignorncia das situaes concretas, so circunstncias que potencializam um
generalizado desconhecimento dos titulares dos direitos reais. No se sabe se quem, ainda nos
176

nossos dias, amanha as terras (que esporadicamente se cultivam), ou no o dominus. Alis,


ser talvez o que os vizinhos geralmente no podem confirmar o encarregado de alguma
cooperativa, ou um arrendatrio ou talvez mesmo um simples comodatrio, porque o real
proprietrio, ausente na cidade ou no estrangeiro, ainda conserva um velho e quase anacrnico
gosto pela terra-mater que no quer deixar a monte.
De modo que esta total e contempornea ignorncia e equivocidade dos possuidores, quer
nas zonas citadinas quer tambm j nas rurais, e tanto no que respeita aos prdios urbanos, em
que por demais evidente, como no que toca aos rsticos, no pode justificar uma efectiva e
verdica publicidade dos direitos e a at agora prevalente invocabilidade da usucapio, tal como
tem vindo a ser considerada pela doutrina e pela jurisprudncia.
A cansativa e estereotipada mas, como se disse, actualmente descabida alegao que ,
h mais de 20, 30 e 40 anos, por si e antecessores que representa, o seu dono, visto que o
cultiva, o habita e pratica vista de todos, e sem oposio de ningum, os diversos actos
materiais que o qualificam como possuidor em seu prprio nome e interesse e est, portanto, em
condies de invocar tal aquisio originria esta velha e estereotipada alegao, dizia, no
tem actualmente razoabilidade, consistncia prtica e uma sensata razo de ser e, portanto, no
dever ter a habitual e bem conhecida aceitao geral por parte da jurisprudncia e da doutrina.
Alm disso, baseada na mais que falvel prova testemunhal de quem se presta a fazer esse
jeito. E, por mais advertncias que se faam, a experincia confirma que no se conhecem, a
este propsito, condenaes por perjrio. Afinal o certo que constava, depreendia-se, diziase....
Perdoando-se-me esta auto-citao e que prossiga com idntica argumentao (por se me
afigurar correcta) recordava nessa interveno que a invocao da usucapio, que continua a ser
feita em todas as aces pelo autor que reivindica o direito de propriedade do prdio, hoje
rotineira, estereotipada e, efectivamente desajustada da realidade contempornea. Alm disso,
baseada na pseudo-prova testemunhal (e que no pode ser prova pelas expostas razes) de
alguns amigos que vm confirmar que o reivindicante praticava em seu prprio nome e
interesse os (descritos) actos materiais vista e com o conhecimento de toda a gente, de modo
pacfico e continuado h mais de x anos
E quem pode concluir que no? Que ao afirm-lo convictamente se estava dolosamente a
tentar prejudicar outrem? E realmente que prova do direito real esta? a que vai conseguir dar
como provados factos que se afirmam inequvocos (!) e, afinal, se podem sobrepor ao que
consta dos documentos autnticos e dos registos? Deve continuar a ser assim? Mesmo que no
habitemos em Espanha, no Brasil ou na Alemanha deve continuar a ser assim?
3. Estas foram interrogaes que apresentei naquele Congresso e que agora, com o decurso
do tempo e de novo peo que se me perdoe a ousadia me parecem cada vez mais oportunas.
Assim como tambm a proposta que fiz de uma interpretao do artigo 1293. do Cdigo Civil
actualista e doutrinria na acepo que lhe dava BAPTISTA MACHADO8, isto , a de o jurista
procurar fixar o sentido e alcance com que o texto da lei deve valer. Recordo que nesse
preceito se declara que no podem ser adquiridas por usucapio as servides no aparentes e
tambm os direitos de uso e habitao.
Todos os autores concordam que a ratio desta disposio radica na circunstncia de a
posse no ser, nesses casos, clara, convincente e conclusiva quanto ao direito exercido,
principalmente porque lhe falta a ostensividade, podendo, portanto, tornar-se confusa, equivoca,
dbia9.
Ora bem: se assim , por expressa disposio legal, nesses casos, no o dever ser
tambm, por identidade de razo, actualmente, em todos os outros? No verdade que existe
uma igual equivocidade, uma incerteza do direito exercido nos que genericamente ocorrem
nos nossos dias? No estaremos, por isso, todos obrigados a tentar uma nova clarificao
conceptual?
Parece que sim. E, parece por isso, que na proposta interpretao doutrinria, se devia
considerar que aquele preceito do Cdigo Civil aflora um princpio geral: o de que a usucapio
s pode ser invocada no como at agora o tem sido como regra mas sim e apenas quando
177

inexistir
qualquer
possibilidade
de
ambiguidade,
havendo, pelo contrrio, uma notria e veraz publicidade. Isto , a usucapio s deve ser
atendida excepcionalissimamente e quando os actos materiais da posse forem de tal modo to
evidentes, to clara e ostensivamente exercidos que no se suscite dvida alguma sobre a sua
prtica, inclusive por existirem sinais objectivos, e tambm quando o animus for manifesto e,
assim, essa evidncia, bem como a efectiva publicidade e demais caractersticas relevantes
possam ser reconhecidas e veridicamente testemunhadas.
De modo que, como se cr, salvo em circunstncias rarssimas ou especiais por exemplo
quando h dados objectivos, caso do caminho, da composio do imvel ou da demarcao,
que, como se sabe, pressupe que o direito de propriedade esteja definido no ser
actualmente justificvel que sistematicamente se invoque a usucapio, para fundamentar o
direito de propriedade.
claro que tal se faz porque, como tem sido explicado, no a aquisio derivada que
basta para assegurar e comprovar um direito real oponvel erga omnes10. Mas, porque assim ,
na prtica subsiste apenas o recurso ao registo, como instituio pblica especialmente
vocacionada e organizada para publicitar esses direitos. Consequentemente, o lgico seria que a
tradicional invocao da aquisio originria fosse substituda pela do registo 11 e, inexistindo
este, teriam de justificar-se e demonstrar-se os motivos dessa falta, principalmente dada a sua
(des)actualizao, de que iremos falar.
4. Dever reconhecer-se que a publicidade dos direitos que o registo confere objectiva,
credvel, precisa e cognoscvel por todos.
objectiva no sentido de que identifica e concretiza imediatamente o direito de que se
trata, para qualquer titular, e seja qual for o modo como este utiliza e desfruta dessa titularidade,
referindo-o com preciso para todos os outros, sem sujeio alguma s contingncias do
momento, assim como subjectividade, s conjecturas, aos incertos testemunhos pessoais de
quem pensa conhecer os factos, ou s ideias prprias de cada intrprete.
tambm uma publicidade credvel, j que deve merecer uma confiana geral,
designadamente porque baseada em documentos que foram admitidos e previamente
qualificados de modo a poderem ser acreditados para traduzir no s a verdade fctica, como
tambm a situao jurdica que a lei valida. Note-se que a prova dos factos perante o registo
apenas a documental (mesmo quando baseada nas justificaes) e, salvo raros casos que a lei
prev, a que tem de constar de documento autntico que, consabidamente, faz prova plena. E
no se trata de um mero registo de ttulos, de base pessoal como ainda ocorre em alguns
arcaicos sistemas e que, portanto, no presta uma informao inequvoca, actualizada e muito
menos garantida. Entre ns trata-se, sim, de um registo de titularidades, de direitos, porque s
puderam basear as sucessivas inscries aqueles ttulos formal e substancialmente vlidos, cuja
conformidade com a lei aplicvel foi previamente verificada, assim como a sua compatibilidade
com os registos anteriores e tambm porque todos os factos inscritos so todos reportados a uma
base real, isto , ao prprio bem sobre que incidem e no s pessoas que intervieram nos ttulos
.
ainda uma publicidade cognoscvel, visto que qualquer pessoa tem a possibilidade de
saber a situao jurdica da coisa, do imvel de que se trata, e qualquer que seja a relao ou o
interesse que a liga a esse bem, podendo ainda obter a certificao autntica de tudo o que os
assentos contm ou, como usa dizer-se, do que consta das tbuas.
Em suma: quando falamos da publicidade registral estamos a aludir a um meio tcnico,
actualizado, concebido por juristas e cientificamente organizado para identificar e tornar
publicamente conhecido o direito real, com a devida certeza jurdica e de modo a tornar eficaz a
obrigao passiva universal e tambm possvel uma geral oponibilidade dos direitos inscritos.
5. , no entanto, sabido que os efeitos do registo tm sido entre ns sistematicamente
desvalorizados com base em algumas consideraes que poderiam ter sido admissveis num
passado ainda prximo, mas que actualmente j no parece que continuem a ser pertinentes.
Uma dessas crticas refere-se impreciso das descries dos prdios.
178

Contudo, a este propsito, haver que fazer alguns comentrios. E o primeiro este: os
efeitos, as presunes e as prioridades derivadas do registo no se referem s descries, mas
sim
s
inscries.
nestas e no naquelas que se lavram os registos, que se consignam os factos e os direitos
objecto da publicidade.
certo que os direitos respeitam a prdios e, por conseguinte, h que saber de que prdio
se trata. Por isso, o que fundamentalmente importa a questo da identidade do prdio a que os
direitos respeitam. No propriamente a sua composio. De facto, os eventuais erros que a
possam ocorrer (e que infelizmente ocorrem por no haver um georeferenciamento12) no
colidem com os direitos inscritos nem alteram as prioridades, a f pblica ou quaisquer efeitos
do registo. O que conta das menes descritivas no faz prova13 de que as respectivas menes
so inteiramente exactas.
evidente que se deseja que todos os elementos da descrio comeando pela rea e
pelo artigo matricial estejam correctos e actuais. Todavia, se no estiverem, haver apenas que
os actualizar mas, entretanto, quaisquer titulares de direitos inscritos continuam a gozar
exactamente das mesmas presunes de titularidade dos seus direitos e o registo continuar a
produzir todos os seus efeitos. Quer dizer que as eventuais imprecises descritivas no alteram
nem beliscam minimamente os contedos das inscries e, portanto, os direitos publicitados.
O sistema registral portugus no , (como queria CUNHA GONALVES) um sistema
Torrens, com os seus prprios topgrafos e servios cartogrficos. De facto, a correcta
indicao dos elementos topogrficos pressupe a verificao in loco por tcnicos
especializados14 a menos que, como j se tem feito em Espanha, se desenvolva uma referncia
grfica ou fotogrfica proveniente de um geo-satlite ou directamente da Internet.
Mas, ainda que se introduza esta complementar informao descritiva, o certo que o
sistema registral portugus no nos d especificaes sobre a demarcao e os limites dos
prdios. Este , de facto, um tema alheio ao registo15. Entre ns a descrio simplesmente
referencial do prdio, como alis ocorre em outros bem avanados sistemas registrais que
remetem para a base cadastral16. Mas no se v que isso prejudique a devida publicitao dos
direitos constante das inscries.
6. Outras crticas usualmente feitas e pelas quais parece que, afinal, o que se pretende
to-s descredibilizar o papel do registo referem-se ao grau da sua eficcia, ao tipo de
presunes que confere e sua proverbial desactualizao. Comeando por este ponto, dir-se- que o que parece desactualizada esta crtica.
que um dos pontos essenciais da reforma do registo de 84 foi a introduo do princpio
da legitimao dispositiva, que origina uma obrigao de registar ou, como sugestivamente
explica MENEZES CORDEIRO, se traduz num encargo do registo17, porque como diz se faz
depender a validade formal dos factos registveis da existncia do registo a favor de quem os
pratique. H, por certo, um interesse pblico em que o registo se faa, mas o legislador para o
conseguir no o impe directamente18. Faz antes que, para se poder dispor ou onerar, todos19
tenham que previamente registar.
Assim, terminou o regime duplo, isto , o que previa uma obrigatoriedade, coactivamente
imposta apenas em alguns concelhos do pas (onde existia o cadastro geomtrico, que nunca
mais avanava nem facilmente actualizvel), e o totalmente facultativo, vigente em todos os
outros, onde muitas das conservatrias dessas localidades eram verdadeiras certificatrias, visto
que uma grande parte dos actos no passavam de meras certides negativas para declarar que o
prdio no se encontrava a descrito. Mas, desde o Cdigo de 84, passou a haver um nico
regime que se tem designado como de obrigatoriedade indirecta, visto que, como tambm dizia
aquele Professor, sem o registo os bens ficam numa situao de indisponibilidade. 20 Ora, a
verdade que este princpio vigora h cerca de 22 anos, ou seja, j h mais tempo do que prazo
mximo para a usucapio (com m-f, sem ttulo e sem registo)!

179

Por outro lado, o crdito habitao que sempre um crdito hipotecrio tambm nos
ltimos 20 anos se tem desenvolvido enormemente. Outro tanto ocorre com todas as transaces
imobilirias.
De modo que, presentemente, pode afirmar-se que rarssimos so os casos em que ainda se
encontra um prdio por registar. Isto : verifica-se uma situao inversa daquela que ocorria h
cerca de 22 anos, quando grande parte das aquisies no eram registadas. E a generalidade da
populao tem conscincia, sabe bem, que se no fizer o registo no pode alienar, no pode
hipotecar, no pode dispor dos prdios. Assim, j praticamente todos os proprietrios de
imveis tiveram contacto com as conservatrias e no parece que seja verdade dizer-se que
ainda hoje subsista aquela antiga relao distante com o registo, de que nos falavam alguns
acrdos.
Por isso, quem conhece o actual dia a dia, sobretudo da vida econmica e das
transaces imobilirias, sabe que, em termos gerais, pode afoitamente dizer-se que em Portugal
o registo se encontra actualizado. Como, alis, no resto da Europa. Recordo que quando, h
cerca de dois anos, participei em Creta na reunio da European Land Register Association ouvi
isso mesmo. E lembro at que tal actualizao tambm j ocorria na Letnia, apesar de se tratar
de uma Repblica da ex-Unio Sovitica, em que praticamente ainda h pouco tempo no
existia a propriedade privada.
Isto , o registo cada vez mais usado em praticamente toda a Europa21 como instrumento
fivel de uma geral publicitao e garantia dos direitos reais.
7. A outra das muito conhecidas objeces normalmente opostas ao alcance e eficcia do
registo consiste na afirmao de que ele tem, luz do nosso Ordenamento, um mero efeito
declarativo.
A propriedade transmite-se por fora do contrato e, portanto, o registo a nada tira nem
acrescenta.
Tambm nos parece que esta objeco no chega a s-lo.
Em primeiro lugar dir-se- que ttulo e registo so obviamente realidades distintas e que a
transferncia da propriedade e a traditio, nos denominados sistemas jurdicos latinos se d com
a celebrao do contrato. S que, por um lado, esta uma regra geral e que, portanto, no tem
de prevalecer nem deve sobre as normas especiais, designadamente as que regulam os
diversos casos de efeitos substantivos do registo e, pelo outro, uma coisa a transmisso da
propriedade pelo alienante e a sua aquisio pelo adquirente, pelo efeito do acordo negocial, e
outra, muito diversa, a definio das titularidades, bem como da sua eficcia e, claro, a
determinao das prioridades dos direitos incidentes sobre o prdio. Para tudo isto haver
necessariamente que conjugar as diversas disposies da lei substantiva e da lei registral e em
que aquela no tem necessariamente que prevalecer sobre esta, apesar da sua natureza adjectiva
e instrumental.
No tocante ao efeito declarativo do registo, dir-se- ainda que, como bem sabido, os
conceitos no mbito dos direitos reais tm pouca versatilidade e vo mesmo ficando
estratificados,22 continuando a ser tidos como incontroversos, ainda que j no o sejam.
, salvo o devido respeito pelas opinies contrrias, o que se passa com este tema do efeito
declarativo.
H na Europa, fundamentalmente, quatro sistemas de registo e, dentro de cada um, existem
diferenas vrias23. So eles o sistema latino, o germnico, o nrdico e o saxnico. Mas todos
evoluem continuamente e no h casos puros de sistemas declarativos ou constitutivos. Alis,
nos nossos dias, a tendncia da evoluo para estes ltimos, como acontece, por exemplo, no
caso da Inglaterra, que actualmente tem um sistema de registo que , em geral, constitutivo. E
em Portugal?
Pensamos que a tendncia tambm essa. E a comprov-lo bastar citar o caso da penhora
depois da actual reforma da aco executiva e da redaco dada pelo Dec-Lei n. 38/2003, de 8
de Maro, ao artigo 838. do Cdigo de Processo Civil. que agora, nos termos do n. 1 a
penhora realiza-se por comunicao electrnica conservatria.... Ora, parece evidente que
180

no quando o juiz manda proceder a diligncias prvias, nem quando o funcionrio da


secretaria digita a comunicao conservatria (ou enquanto esta anda no ciberespao) que
a penhora fica constituda24. Ela s se constitui s se realiza, na expresso da lei quando a
comunicao, recebida, e registada, como alis parece ser a opinio generalizada.
De modo que, alm da hipoteca, tambm no caso da penhora (e noutros25) o registo
constitutivo. E assim, a expresso exceptua-se a hipoteca, usada no n. 1 do artigo 4. Cdigo
do Registo Predial, no pode ser entendida no sentido tcnico-jurdico de que se trata de uma
norma excepcional que apenas vigora naquela nica hiptese da hipoteca.
Mas, dever tambm acrescentar-se: mesmo que se o registo s fosse constitutivo no caso
da hipoteca, ainda assim parece que no se poderia dizer tout court que o sistema era
meramente declarativo. que, por um lado, o registo da hipoteca um registo paradigmtico e
representa talvez o mais significativo dos registos. Recorde-se que em vrios pases como o
caso da Espanha ainda hoje a lei do registo denominada lei hipotecria e o direito registral
chama-se direito hipotecrio.
Sobre este tema do registo constitutivo gostaria de acrescentar o seguinte: no Congresso
dos Direitos Reais, em Coimbra, e posteriormente num curso em Barcelona, apresentei a
proposta de um conceito novo que me pareceu ter merecido algum acolhimento favorvel.
Trata-se do seguinte: h situaes em que o registo deve considerar-se como semi-constitutivo.
No sendo simplesmente declarativo tambm no claramente constitutivo. Est assim, como
um tertium genus, a meio caminho daquelas duas noes, j que o direito existe sem o registo,
s que, sem ele, no pode ser exercido, mesmo pelas prprias partes. A propsito, note-se, h
quem entenda que este mesmo o aspecto essencial da inscrio constitutiva26. Citei ento
alguns casos, como os do loteamento e da constituio e inscrio de propriedade horizontal,
que so hipteses em que a lei no permite que se efectuem quaisquer actos de disposio de
lotes ou de fraces autnomas se o regime da propriedade horizontal (salvo, nesta, a excepo
do prprio dia) ou a autorizao de loteamento no estiverem inscritos no sistema registral.
Temos pois que, quer porque a hipoteca no uma hiptese excepcional nem a nica de
registo constitutivo, quer pela prpria importncia daquele direito real em qualquer sistema de
registo, quer ainda porque luz do direito interno portugus h vrios outros casos (e bem
frequentes e importantes como os da propriedade horizontal e do loteamento) em que o registo
tem uma natureza quase-constitutiva, quer finalmente porque, como diz MENESES CORDEIRO27,
com a introduo pelo actual Cdigo do Registo Predial do princpio da legitimao 28, previsto
no art. 9., o registo j no hoje mera condio de oponibilidade, porque passou a ser tambm
condio de disposio (para alienar ou onerar necessrio o prvio registo a favor do
transmitente ou onerante) parece que j no se dever sustentar que o actual sistema registral
portugus, mormente depois do Cdigo de 8429 continue a ser meramente declarativo (ou
simplesmente declarativo). Creio que nesta tradicional classificao declarativo e
constitututivo ser mais rigoroso dizer que um tercium genus, ou seja, conjunta e
simultaneamente declarativo-constitutivo, ou ainda, se preferirmos, semi-constitutivo.
Um outro argumento normalmente utilizado para depreciar os efeitos do registo o de que
a presuno dele derivada apenas juris tantum. Tambm no se cr que esta objeco seja
inteiramente pertinente. E isto fundamentalmente porque, em primeiro lugar, ao invs do que
alguns arestos parecem referir, o conceito de presuno no o de prova e a do registo uma
prova autntica30, e depois tambm porque a tpica presuno elidvel inverte o nus da prova
qualquer que ela seja31. Depois ainda, porque, como disse VAZ SERRA, as presunes iuris
tantum podem admitir prova contra em todos os casos e por todos os meios de prova e podem,
diferentemente, s a admitir em certos casos ou apenas com determinados meios de prova32.
Mas estas no so, portanto, as presunes elidveis tpicas. E aponta-se precisamente o caso do
registo. Como disse o Supremo33 e a doutrina tem explicado,34 a prova em contrrio s pode
advir de uma de duas situaes: ou da demonstrao de haver um absoluto vcio do registo
inexistncia ou nulidade por uma das causas taxativamente previstas nos artigos 14. a 16. do
Cdigo ou da demonstrao de o registo em causa, vlido em si, se reportar a factos
substancialmente invlidos.
181

Alm disto, o efeito presuntivo geral consagrado no artigo 7. envolve uma presuno de
verdade e tambm de exactido, visto que a presuno de que o direito existe o nos precisos
termos em que o registo o define e ainda porque a impugnao judicial dos factos registados
estava, como tambm disse o Supremo35 e constava do artigo 8.36, condicionada pela
formulao do pedido de cancelamento do registo, sendo certo que actualmente ir tambm
implicar tal cancelamento.
No parece, portanto, que se deva dizer que a presuno derivada do registo uma tpica
presuno juris tantum at porque os nicos casos possveis para a afastar ou seja a nulidade
intrnseca do registo ou a substantiva do facto registado tambm podero ocorrer nas prprias
presunes juris et de jure37. Da que, igualmente a propsito da presuno registral, me tenha
ocorrido a ideia do tercium genus. E note-se que tambm em Espanha, onde os princpios
registrais so semelhantes aos nossos, defende-se que a presuno que o registo confere face ao
adquirente de boa f e a ttulo oneroso uma presuno juris et de jure38.
E no que respeita (ainda conflituante?) presuno da posse e do registo?
luz do disposto no art. 1268. do Cdigo Civil parece que apenas se ter de atender
que deriva do facto mais antigo. Contudo VAZ SERRA, referiu e parece que pertinentemente
que a presuno resultante dessa antiguidade do facto no pode aceitar-se em tese geral39. E j
antes MANUEL RODRIGUES, o Autor do clssico estudo sobre a posse, tinha escrito o seguinte: a
lei diz que a posse pode ser invocada independentemente do registo, mas no diz que o possa
ser contra o registo40 e, por isso, a presuno s de admitir no caso deste no existir41.
No entanto, o aprofundamento desta difcil questo excede manifestamente o mbito desta
singela interveno, pelo que apenas se quer notar que no ser pela considerao das
presunes que se deve ter uma perspectiva redutora do registo. Pelo contrrio, como muito
sumariamente se tentou expor.
8. No tocante questo do valor e eficcia do registo, dever-se- lembrar ainda o tema da
prioridade.
O princpio segundo o qual o direito primeiramente inscrito prevalece, ou ter de ser
prioritariamente graduado, relativamente ao posterior, ao que temporalmente lhe suceda e que
a conhecida mxima latina prior in tempore, potior in jure sintetiza constitui, a meu ver,
uma finalidade bsica da publicidade registral.
que, destinando-se esta a dar a conhecer a situao jurdica dos bens e a garanti-la para o
comrcio jurdico em geral, indispensvel que se saiba, face diversidade dos actos e
contratos, quais sero aqueles que vo prevalecer.
Consabidamente, luz do direito substantivo, dever triunfar o direito que nasce primeiro.
Ora, o princpio da prioridade, sendo instrumental desta ideia, igualmente dela complementar,
exactamente porque lhe junta a outra indispensvel caracterstica do direito real: a sua
oponibilidade erga omnes. E assim, porque no importa apenas o momento em que o direito
nasce, mas importa igualmente que isso se torne conhecido de todos e que tal gnese seja
pblica, vem a ser atravs deste princpio registral da prioridade que pode ser indicado qual ,
afinal, o direito que deve prevalecer. Num duplo sentido: sendo os sucessivos direitos
conciliveis como acontece com os direitos reais de garantia hierarquizando-os, permitindo
que sejam graduados. Sendo incompatveis ou contraditrios como normalmente acontece
com as aquisies de propriedade mostrando qual o que dever ser atendido.
Decorre deste conceito uma regra existente no direito espanhol que veda o ingresso tabular
do direito incompatvel posteriormente constitudo. Entre ns dar necessariamente lugar
como nos casos de incumprimento do princpio do trato sucessivo ao registo provisrio. E se,
por erro do conservador, a inscrio tiver sido indevidamente lavrada como definitiva, sua
nulidade (art. 16., e) do C.R.P.).
Temos, pois, que este princpio da prioridade, tem um contedo material prprio que no
se reduz a um simples papel informativo.42 Certamente por isso que MENEZES CORDEIRO
entendia que, na sistemtica do actual Cdigo do Registo Predial de 84, deveria ter sido includo
um captulo em que os efeitos substantivos do registo tivessem uma rubrica prpria e na qual
cito teria lugar adequado o princpio da prioridade43.
182

Esta abordagem mais que sumria e por isso no nos consente tocar alguns pontos
interessantes da prioridade como os da alnea b) do n. 2 do artigo 92., o do registo provisrio
de aco, o do artigo 119. e outros.
Todavia, diremos ainda o seguinte: a possibilidade que o nosso sistema oferece de, ainda
antes constitudo o direito, apenas, por exemplo, com base no contrato-promessa, poder desde
logo ser obtida uma reserva de prioridade atravs de pr-inscrio ou inscrio provisria, o
que tambm existe no sistema germnico, com a Vormerkung44 essa salvaguarda tem,
evidentemente, uma grande importncia para o comrcio jurdico e para o crdito hipotecrio45.
Por outro lado, o actual Cdigo clarificou e reforou este princpio, designadamente
atravs de anotaes que vo permitir assegurar essa reserva de prioridade no tocante aos
recursos, cuja deciso final favorvel ir dar lugar feitura do acto recusado com a prioridade
correspondente que teria se ento tivesse sido lavrado (art. 6., n. 4).
Note-se, por ltimo, que a importncia econmica da prioridade registral bvia, tendo-se
mesmo considerado entre ns e em demais pases da Unio Europeia que tem um valor
prprio, podendo ser objecto de negcios jurdicos onerosos ou gratuitos, dotados de autonomia
relativamente ao direito inscrito. o que, quanto hipoteca, claramente resulta, no nosso direito
interno, do disposto no artigo 729. do Cdigo Civil e dos artigos 2., n. 1, al. h) e 101., n. 1,
al. c) do Cdigo do Registo Predial, que se referem cesso apenas do grau de prioridade, com
independncia da hipoteca e do crdito.
9. Nesta altura em que falamos dos princpios da publicidade registral, no se dever
deixar de lado a vexata quaestio do conceito de terceiro46, assim como a questo da qualificao
do pedido com base no princpio da legalidade.
So, porm, temas bem conhecidos, pelo que, nesta breve exposio sobre a publicidade
registral, apenas se recorda o seguinte:
O negcio feito e conhecido das partes no o ao menos teoricamente de todos os
outros que nele no intervieram: os terceiros. Assim, quem no parte ser terceiro alheio
ao negcio. S que, como bem se sabe, este o conceito civil e que no se confunde com o de
terceiro para efeitos de registo, que, pelo contrrio, quem no se considera alheio ao que o
registo publica e antes quer obter a proteco do seu prprio direito e porque est de boa f
tambm nele quer ser mantido, apoiando-se no contedo dos assentos registrais. E, neste
sentido, poder-se- entender que todo aquele a quem no podem ser opostos os actos e
negcios que no constem do registo.
Esta noo radica na ideia de que o registo o instrumento destinado no apenas a
publicitar a existncia dos diversos direitos reais sobre os prdios, mas tambm a garantir em
maior ou menor grau, segundo os vrios sistemas a segurana jurdica e a segurana do
comrcio jurdico.
Ora, como bem acentuou VICTOR EHRENBERG o prestigioso discpulo e sucessor de
IHERING na Universidade de Gttingen (cito) segurana jurdica e segurana do trfico vm a
ser, de certo modo, termos contrapostos, alcanveis um custa do outro 47. De facto, a
segurana jurdica abrange, no seu aspecto objectivo o Ordenamento jurdico e a certeza
normativa do direito material e, no seu aspecto subjectivo, as faculdades jurdicas e o direito que
cada um tem.
Por outra parte, a segurana do trfico, ou seja, do comrcio jurdico, funda-se sobretudo
na proteco da aparncia do direito, no que configura o seu lado externo, e no contedo dos
assentos, no que estes publicam, ainda que em eventual dissonncia com a real existncia do
direito. Tem, pois, em vista proteger no s os titulares desses direitos, como tambm os
terceiros que contratem confiados nessa mesma publicitao.
H, portanto, uma divergncia de fundo entre a segurana jurdica e a correspondente
proteco do direito subjectivo, por um lado, e a segurana do comrcio jurdico e a
consequente proteco dos terceiros, bem como entre os nveis de eficcia dos diversos sistemas
registrais e at que ponto se devem dar tal proteco, pelo outro.
EHRENBERG, que chamou a ateno para estes pontos, disse tambm que a primeira
exigncia da segurana jurdica consiste na inquestionabilidade da existncia e contedo do
183

direito48. E acrescentou que tudo o que facilite a prova ao titular, ou inclusivamente que a
poupe, contribuir para a segurana jurdica. E, neste sentido um instrumento
excepcionalmente valioso para o nosso actual trafico jurdico precisamente constitudo pelos
registos pblicos49.
Os registos so, portanto, um meio instrumental da segurana jurdica e tambm do
comrcio jurdico valores estes que, por vezes, conflituam e que os diversos sistemas visam
proteger em maior ou menor grau. Ora, quando se trata de definir (e obviamente por via
judicial) em que medida o devem fazer, a jurisprudncia normalmente inclina-se para o valor
intrnseco da titularidade e do direito subjectivo do titular portanto o valor da segurana
jurdica , em detrimento da aparncia do direito, ou seja, da proteco do comrcio jurdico.
S que, ao que parece, o fim principal da publicidade e da publicidade que vise a garantia
das transaces imobilirias ter de ser o de proporcionar um apoio afianado ao comrcio
jurdico e deste modo obter a maior segurana possvel podendo at, em algumas situaes,
alcanar-se o efeito real,50 atingindo-se nesses casos a prpria convalidao da invalidade do
ttulo atravs do denominado efeito sanatrio da inscrio.
Sendo sempre contestvel dizer at onde a proteco deve ir, afigura-se no entanto que, em
matria das invalidades do ttulo ou do registo a questo dever-se-ia colocar em sede de
rectificao, sendo que, a, tais invalidades so ao menos teoricamente sempre susceptveis
de apreciao e deciso, sendo os terceiros protegidos ao abrigo do artigo 122. e no com base
no polmico artigo 5..
De resto, diga-se, a introduo do n. 4 deste artigo 5. (pelo Dec.-Lei 533/99), que ter
procurado pr fim a essa discusso terica e jurisprudencial e que tinha motivado os
conhecidos e sapientes acrdos do Supremo, mormente os de 17 de Fevereiro de 1994, 20 de
Maio de 1997 e 18 de Maio de 1999, tambm com as suas doutas declaraes de voto essa
disposio, dizia, para alm da crtica intrnseca que parece dever merecer, acabou por no ter
posto fim ao debate, at porque h os outros terceiros51 e porque a justia do caso luz das
demais normas do Ordenamento no ir, felizmente, deixar de contar em futuras decises.
10. O grau de proteco que o registo pode oferecer tanto para o titular do direito como
para o comrcio jurdico passa tambm, obviamente, pelo maior ou menor controlo na
entrada dos documentos e pela apreciao da viabilidade do pedido.
A este respeito pode dizer-se que, desde a 1. Lei Hipotecria de 1863, o nosso sistema no
difere daqueles que oferecem o grau mais elevado, como o caso dos germnicos, do espanhol
e mesmo, mais recentemente, do ingls. E isto fundamentalmente porque esse controlo de
entrada diz respeito no apenas apreciao da suficincia formal do valor probatrio e
regularidade dos documentos, como do seu contedo substantivo, intrnseco, salvo
necessariamente as limitaes decorrentes das decises judiciais.
Note-se, quanto a estas, que tambm no quer dizer que o controlo deva ser apenas o
extrnseco. Na verdade, quanto ao seu contedo e viabilidade dos correspondentes pedidos de
registo, suscitam-se frequentemente algumas questes, como as decorrentes da chamada
situao tabular e da prpria extenso do caso julgado, matria esta que complexa e que aqui,
evidentemente, no podemos aprofundar.
Alm dos ttulos em sentido estrito, vrios outros documentos impe a lei que devam
instruir o pedido52, no porque isso tenha a ver com a validade do acto, mas porque tambm
uma forma diga-se, por vezes pouco compreensvel que o legislador encontrou para
fiscalizar o cumprimento de algumas obrigaes, como o caso tpico das fiscais. No deve,
claro confundir-se a qualificao dos ttulos com a desses outros documentos, cuja falta no
motiva a recusa do acto, podendo apenas e, quando muito, determinar a provisoriedade por
dvidas. E parece at que, em muitos desses casos assim como em alguns outros respeitantes a
meros elementos da descrio bem andar o legislador se conseguir alcanar uma verdadeira
(que no apenas aparente) simplificao. Contudo, evidente que seria irresponsvel pretender
faz-lo tambm no tocante aos ttulos e sua validade. que a esto em causa os direitos e no
meras formalidades acessrias. Ora os registos sero tanto mais fiveis quanto mais rigoroso
mais apertado, diria for o crivo de entrada, ainda que ele gere, por vezes, alguma antipatia, 53
184

que creio ser perfeitamente justificada em casos, at demasiado frequentes, em que afinal os
bices respeitam no aos direitos, mas sim a comezinhos elementos da descrio.
A propsito do princpio da legalidade convir ainda acrescentar o seguinte: a qualificao
s deve ser feita em boa verdade s poderia s-lo por quem tenha uma adequada preparao
terica e uma indicada formao nesta rea. , porm, justo dizer-se que, funcionando os cursos
de preparao, com os posteriores estgios, h cerca de 18 anos, existem j hoje no pas mais de
dois teros do total dos conservadores (e notrios) que, aps a licenciatura, seguida da difcil
aprovao para o ingresso no curso e concludo este com sucesso, bem como as subsequentes
provas e estgios, obtiveram finalmente essa formao global.
Quer dizer que os actuais recursos humanos sempre necessrios e at mesmo
fundamentais para o bom funcionamento de qualquer instituto so j bastante razoveis,
contribuindo, tambm sobre este prisma, para que o nosso sistema de registo funcione de uma
maneira credvel.
11. Tendo j tomado um tempo porventura excessivo para que nesta matria se consiga
obter alguma clarificao conceptual, ser agora conveniente abordar, ainda que muito
sucintamente, o tema que tem sido designado como o da alternativa54 ao sistema de registo, e
que, em boa verdade no chegar a constituir alternativa alguma, sendo embora seguida em
alguns pases, como o caso tpico dos Estados Unidos.
Refiro-me ao chamado seguro de ttulos.
Consiste no seguinte: para ressarcir o adquirente em caso de perda do imvel porque, por
exemplo, um terceiro demonstrou ter melhor direito ou ainda porque apareceram encargos que
no foram declarados, contratada uma companhia seguradora que cobre os prejuzos. Com
esta finalidade, nos Estados Unidos, onde apenas h um registo rudimentar os chamados livros
de record foi em 1881 constituda a Title Guarantee and Trust Company. Surgiram depois
outras companhias.
Assim, passou a ser usual esta prtica: no caso de compra de um prdio o comprador age
como se comprasse um automvel. Assina o documento da compra e, simultaneamente, uma
aplice de seguro, pagando cerca de 1% do preo. claro que este montante muitissimo
superior ao de uma tabela emolumentar de qualquer dos registos conhecidos (entre ns, j h
bastantes anos, na altura dos justamente criticados e elevados emolumentos, o valor mximo era
ento de menos de 1/3 daquele) e ainda quaisquer emolumentos so pagos apenas uma vez e
no anualmente, como acontece com os seguros.
Outro elemento de anlise, por certo ainda mais importante do que o custo este: o seguro
dar ao lesado uma compensao monetria face ao valor declarado do imvel (embora no de
eventuais mais-valias), mas nunca lhe d o direito real, ao passo que um registo de direitos
como o caso tpico do alemo, tambm do espanhol e na maioria dos casos (principalmente se
no conflitua com a posse) o do nosso permite essa fundamental proteco do adquirente.
Por isso, embora as seguradoras (de insurance title) americanas tenham feito vrias
tentativas para se implantar na Europa e na Amrica Latina, que tm os seus prprios sistemas
registrais, nunca o conseguiram.
E so tambm os lobies dessas companhias que tm obstado introduo nos E.U. de
registos pblicos. Alis, foi referido num seminrio em que participei, que todas as respectivas
receitas anuais dessas seguradoras oram a bonita soma de 30.000 milhes de dlares. Por este
simples elemento quantitativo j se v bem o motivo dessa encarniada obstaculizao.
Por outro lado, como foi comprovado em Espanha com base no estudo dos montantes do
crdito hipotecrio e relativamente globalidade anual deste, sendo aquela percentagem
aplicada to s diferena da taxa de juro entre o crdito normal e o hipotecrio (que, como
sabido, no ser menos de 2%), isso daria para pagar todo o sistema registral, funcionrios e
instalaes includas. mais um dado que imediatamente nos conduz a avaliar a importncia
econmica dos registos.
Apesar deste no ser o tema desta interveno, direi apenas que tem sido especialmente
abordado em alguns encontros internacionais55, inclusive no 12. Congresso Internacional do
CINDER (Centro Internacional de Direito Registral), cujas concluses se acham publicadas e
que, entre outras, abordam a questo do valor, da confiana e da segurana nas transaces
185

imobilirias e no crdito hipotecrio, assim como o seu papel essencial para o crescimento
econmico.
12. Tema ora proposto sim o da prova dos direitos sobre as coisas neste tempo, que o
nosso, em que se assiste a uma radicalmente nova necessidade de informao, determinada por
mltiplos factores sociais, conceptuais e tecnolgicos que MANUEL CASTELLS no conhecido
tratado A Sociedade em Rede designou como a era da informao56 e que ter de se
ajustar nova realidade, em que a globalizao da vida econmica e das transaces, incluindo
as imobilirias, assume um manifesto papel de relevo. E porque a lei no precede a realidade
mas, pelo contrrio, s vem depois dela, esse ajuste ter de comear pela reflexo do intrprete
que deve ter em conta certos factores essenciais, designadamente o do acesso imediato
informao ou, mais precisamente, o conhecimento da situao jurdica dos bens, bem como a
facilidade na obteno da correspondente prova dos direitos respectivos .
Ora a prova que o registo proporciona uma prova plena, visto que os registos so
subscritos pelo conservador e lavrados sob a sua responsabilidade, sendo certo que este , face
da lei, o oficial pblico a quem atribuda tal funo, no sentido que dado pelo artigo 370.
do Cdigo Civil. Alm disso, trata-se de uma prova que pode ser sempre feita ex ante da
contratao, estando j organizada por todo o Pas em suporte informtico, ficando portando
disponvel no que ora chamado o ciber-espao.
Pelo contrrio, a possibilidade da apreciao cabal e indestrutvel para conseguir a
mxima prova, a que VAZ SERRA chamou prova plenssima, s poderia existir, relativamente
s titularidades e aos encargos sobre os imveis, com a obteno da sentena judicial transitada
mas essa ser uma prova ex post da contratao e, por isso, nunca estar vocacionada para
a quotidiana utilizao no comrcio jurdico imobilirio. Note-se a este propsito, que tambm
seria impraticvel e, por isso desconhecemos se algum dia existiu uma averiguao judicial
ex ante, mormente atravs da aco de apreciao que pudesse ser oponvel erga omnes e,
portanto, poder assim proteger os futuros contraentes, designadamente quanto a quaisquer vcios
e encargos ocultos. Mas esta ser sempre, obviamente, uma mera hiptese terica, dada a
necessria celeridade e o elevadssimo nmero das transaces.
Deste modo, nunca se dever considerar que a deciso judicial e, note-se, s atravs
dela que a usucapio se pode irrefutavelmente comprovar possa constituir algum meio
probatrio concorrencial com o que decorre dos registos, esses sim, especialmente concebidos
para prestar uma informao eficiente e imediata sobre as titularidades e os encargos que
qualquer contraente, entidade ou servio deve conhecer.
Como se disse no ciclo de conferncias realizado em Coimbra sob o ttulo Perspectivas do
Direito no Incio do Sculo XXI , um dos conceitos-chave da nova era exactamente o da
informao (informao, que, evidentemente, no se pode confundir com noticirio jornalstico)
a par de outros como o da eficincia, tido como um valor em si57, o da visibilidade e o da
exactido58.
Trata-se de conceitos e de valores que no so apenas compatveis com os dos registos,
mas tambm dele inseparveis, visto que so, eles mesmos, inerentes aos seus objectivos
programticos.
13. Sobre o tema da publicidade e da prova dos direitos reais e tendo em conta que o
Direito sempre dever estar ao servio da vida cabe, em breve sntese, perguntar: como
estaremos a contribuir melhor para o aperfeioamento dos conceitos, dos juzos ou dos
princpios que, nos nossos dias devem reger tais provas e publicidade? Defendendo outrance a
primazia da posse?
No me parece, como procurei muito sumariamente justificar.
Alis, permitam-me ainda que formule trs perguntas muito simples:
Na poca em que se quer desenvolver a contratao electrnica, se procura uma maior
certeza objectiva dos direitos at porque geralmente os contraentes se desconhecem no
ser, cada vez mais, inevitvel o recurso ao registo?
186

Na poca em que a circulao da informao tambm cada vez maior desde as


vulgarizadas teleconferncias e os habituais e-mail, s excessivas pginas e anncios da Net
como no admitir que o registo se tornou o meio possvel, qui o nico meio possvel para
comprovar, publicitar e salvaguardar os direitos reais e at para poder faz-lo on line?
O registo uma antiga tcnica, mas apesar disso nos nossos dias exclusivamente a que
se ajusta s novas tecnologias, como de resto acontece j em toda a Unio Europeia. Ora, ao
tentar descredibiliz-lo no se estar a ir ao arrepio dos novos tempos, prestando afinal um mau
servio justia e ao Pas?
Se o sistema da publicidade registral no garantir suficientemente, mormente no
circunstancialismo deste novo milnio, a prova dos direitos sobre as coisas e a segurana do
comrcio jurdico imobilirio como para o prprio crescimento econmico indispensvel
que tal garantia exista, pois que ele s se d havendo confiana pergunta-se: que outro
instituto ou conceito jurdico o far e estar em condies de o poder fazer?
O da posse? Pode actualmente, com verdade, sustentar-se isso?
Ser que o seguro de ttulos, constitui uma verdadeira ou justificvel alternativa?
Parece que no e a verdade que tambm no logrou implantar--se na Europa, ao contrrio
do acatamento da posse, instituto que arcaica mas arreigadamente continua a seduzir muitos
eminentes
juristas. S que parece que todos temos obrigao de, em conjunto, reflectir sobre isto: ser que
o seu valor na nossa poca deve continuar a merecer a mesma privilegiada relevncia que
mereceu no passado e que ainda continua a merecer na generalidade da doutrina e na
jurisprudncia?
Creio que cada um ter de reflectir e de agir em conformidade com as concluses que
necessrio tirar.
14. Para finalizar e pela parte que me toca, direi que no foi meu propsito tentar denegrir
a viso terica da posse e fazer uma propaganda dos registos muito embora se tenha de
reconhecer que, como se disse naquelas conferncias sobre as perspectivas do direito no sculo
XXI, estes tm sido sempre tratados (ao contrrio de Espanha, por exemplo) como parentes
pobres no mundo jurdico59. De facto, apenas quis chamar a ateno para a convenincia desse
instrumento ser aproveitado e de lhe ser dado o seu verdadeiro significado no nosso tempo,
designadamente para a vida econmica e no tocante ao comrcio jurdico e ainda para o facto de
ser um meio adequado e eficaz contrariamente ao que acontece com o instituto da posse de
publicitar, garantir e hierarquizar as situaes jurdicas, estando j apto, entre ns e
praticamente em toda a Europa para poder comprov-las por via electrnica, o que o torna
verdadeiramente indispensvel nas actuais formas de contratao.
E esta chamada de ateno para a realidade hodierna, destina-se a todos os juristas, mas
sobretudo aos que continuam na vida prtica e no seu labor quotidiano, a contribuir para formar
as correntes de opinio, principalmente da doutrina e da jurisprudncia. E tambm, devo diz-lo,
por estar convencido que o aperfeioamento dos registos e a ateno ao seu contedo
contribuir para o inestimvel valor da certeza do direito, para a clarificao da situao jurdica
dos imveis e, portanto, neste relevante domnio, para a diminuio dos conflitos, objectivo de
todos os juristas e, evidentemente, desta prestigiada Associao Jurdica.

1 Conferncia feita na Associao Jurdica de Braga em 25 de Maio de 2006 que, em parte, reedita
os argumentos da anterior interveno em Coimbra.
2 Cf. MENEZES CORDEIRO, Direitos Reais, Reprint, pg. 263.

187

3 Vide,v.g. Direitos Reais, segundo as lies de MOTA P INTO, Almedina, 1972, pg. 119. No
ser, contudo, como nota CARVALHO FERNANDES (Lies de Direitos Reais, pg. 76), um princpio
especfico ou exclusivo dos direitos reais.
4 Op. cit., pg. 266.
5 Entre vrias obras, citem-se as de ALVAREZ SUAREZ Origines de la Contratactacion Escrita,
Madrid,1948 e de J. M. GARCIA GARCIA Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecrio, Civitas, 1988,
sobretudo nos Captulos IV.V. e VI.

Diz-se noutro passo: A posse no surgiu para servir de baluarte propriedade. anterior a ela..
Cf Ensaio sobre a Posse... de FERNANDO LUSO SOARES, pg. CXII. in A Posse de MANUEL
RODRIGUES 3. ed.
7 Op. Cit. pg. CX.
6

Cf. Introduo ao direito e ao Discurso Legitimador (Reimpresso) 1985, pg. 176.


Vide, v.g., o comentrio ao art. 1293. no Cdigo Civil Anotado de PIRES DE LIMA e ANTUNES
VARELA, em colaborao com HENRIQUE MESQUITA (2. ed. pg. 72/73).
8
9

10

Vide, entre as muitas referncias sobre o tema, o Ac. do STJ de 4/7/1972, in BMJ n. 219, pg.

196.
J depois desta conferncia o Cdigo do Registo Predial foi alterado e introduzido o artigo 8.-A
que tornou o registo predial obrigatrio em todo o territrio nacional. Por conseguinte, at nos parece
que agora a juno do documento do registo, mesmo nas prprias aces judiciais, e at quando se
conteste o seu contedo, ser sempre necessria.
11

12 Este processo de viso directa por geo-satlites, hoje em dia de uma tecnologia acessvel, tem
sido desenvolvido em vrios sistemas registrais conhecidos, como o espanhol e o brasileiro.
13 No faz prova plena como faz a inscrio. Contudo, far sempre uma prova indiciaria, como um
testemunho referencial e obviamente de harmonia com a apreciao concreta do julgador.

E, convir notar que um permanente levantamento e actualizao de tipo cadastral, e para poder
responder a uma multiplicidade de transformaes dos imveis, exige uma soma de recursos que hoje
considerada praticamente incomportvel e, por isso, em alguns casos est a ser substituda pelo georeferenciamento.
15 De facto, o registo publica titularidades e no a definio de limites topogrficos. Ora, como
sabido, as demarcaes pressupem que no haja controvrsia quanto s titularidades.
16 Ao cadastro tambm s deve corresponder a descrio fsica dos prdios j que no sua funo
nem para tal est vocacionado publicitar os direitos, nus e encargos que incidem sobre os prdios.
Essa, sim, funo do registo.
17 Cf., por ex., o Parecer emitido em Julho de 1995 a propsito da Zona Franca da Madeira e o
artigo publicado na Revista da Ordem dos Advogados (R.O.A.) 1985, I, sobretudo pg.109, onde
escreveu que o art. 9. do C.R.P. vem
condicionar a prpria alienabilidade dos direitos existncia prvia de registo a favor do alienante.
18 data da conferncia ainda no o impunha. Actualmente vigora o artigo 8.-A do C.R.P. que
tornou o registo predial obrigatrio.
19 As excepes, no momento da titulao, como a da alnea c) do n. 2 do art. 9. do CRP acabam
por desaparecer depois (cf. art. 34., n. 1 ).
20 Idem, pg. 37.
14

Mas no s na Europa. Na Amrica latina, numa boa parte da frica, etc.. Nos Estados Unidos
que no. Com efeito, h a o forte lobie das companhias de seguros que, com o chamado seguro de
ttulos (que querem dizer que substitui os registos!!) obtm enormes lucros e por esse motivo contnuam
a impedir que se instituam os registos pblicos.
21

22 A propsito da Reforma do Direito Civil (cf publicao do Ministrio da Justia, 2005) e nos
relatrios das vrias Faculdades de Direito , quanto ao Direito das Coisas, dito que, em geral, no
parece necessria qualquer reviso (salvo, v. g., a Faculdade de Lisboa, entender dever rever-se a noo
de coisa e os direitos dos animais) e nem se toca na importante matria da publicidade.
23 J. M. GARCIA GARCIA diz mesmo que cada pas criou o seu prprio sistema existindo relaes e
influncias de uns e de outros (Cf. Derecho Registral Inmobiliario o Hipotecario Tomo I, 1988,
pg.339). Cf. ainda o que refere BENITO ARRUADA, in Sistemas de Titulacin de la Propriedad
Palestra Editores, 2004.

188

24 Nos termos um pouco ambguos do n. 1 do artigo 838. do C.P.C.a penhora de imveis realizase por comunicao electrnica conservatria do registo predial e acrescenta que essa comunicao
electrnica vale como apresentao. Portanto, o seu efeito no pode ser considerado para alm do da
mera apresentao do pedido de registo.
25 Entre algumas outras hipteses que tenho apontado, creio que so indiscutveis os casos do direito
de superfcie sobre bens do domnio pblico, bem como do destaque da parcela para construo e o da
autorizao de loteamento urbano, visto que no so as simples permisses para autonomizar prdios (as
licenas ou alvars) concedidas pelas cmaras municipais que, por s s, realizam a constituio dos
novos prdios. s no registo que tal autonomizao se realiza. Na disposio dos lotes verifica-se ainda
um efeito semi-constitutivo de que falaremos.
26 V.g. no trabalho adiante citado, VICTOR EHRENGERG diz que a essncia da inscrio constitutiva
a de determinado facto ou relao no lograr o seu efeito (in casu dispositivo) sem que esta seja lavrada
(p.ex. a pg 30).
27 V.g. no citado parecer de Julho de 1995 e tambm j havia aludido ao assunto no notvel estudo
Evoluo Juscientfica e Direitos Reais, in R.O.A., 1985, I, pg. 71 e segs.
28 No da legitimao como visto pela doutrina espanhola e germnica (o Eintragungsprinzip)
cf. LACRUZ BERDEJO e SANCHO REBULLIDA Derecho Inmobiliario Registral, 1984, pg 49.
29 Note-se que quase todas as referencias doutrinais e da jurisprudncia respeitam s disposies
provenientes dos anteriores cdigos e no s que foram introduzidas pelo actual. Diga-se ainda que no s
o nosso, como outros (por exemplo o espanhol) so semi-constitutivos.
30 Provm do oficial pblico a quem atribuda essa funo (art. 370. do Cd. Civil) e tem fora
probatria plena (art. 371., n. 1) pelo que s pode ser elidida por falsidade (art.s 372., n.1 e 347.)
31 Cf. o conhecido estudo de VAZ SERRA, Provas nos Boletins do Ministrio da Justia n. os 110,
111 e 112. O tema est tratado, sobretudo no n. 110, a partir de pg 181.
32 Vide, estudo citado, pg. 189.
33 Cf. ,por ex. no Acrdo de 6-1-88 (in BMJ n. 373, pg. 532) dito que a prova do registo s
pode ser elidida com base na sua falsidade.
34 V.g. MENEZES CORDEIRO referido Parecer, pg. 40 e seg., que seguidamente se cita.

No Acrdo de 4 de Julho de 1972, in BMJ n. 219, pg. 196.


A disposio tem hoje outra redaco, mas a substncia do que foi referido conserva actualidade,
mormente face coerncia do sistema e obrigatoriedade do registo ora prevista no artigo 8.-A.
37 Por exemplo VAZ SERRA no referido estudo diz que h presunes juris et de jure que admitem
prova extraordinria contra e outras que a no admitem (BMJ 110, pg. 189).
38 Neste sentido FERNANDO MENDEZ e NICOLS NOGUEROLES em vrias conferncias que
proferiram entre ns (v.g. na Faculdade de Direito de Coimbra) defenderam-no sobretudo luz do
disposto no art. 34. da Lei Hipotecria.
39 In cit. BMJ n. 110, pg 197/198
35
36

40
41

Salvo se mais antiga, dir-se- hoje face ao disposto no n. 1 do art. 1268. do C.C.
Cf. A Posse, 3. ed., Almedina 1981, pg. 282.

Vide: Princpios in Polis.


Cf, citado Parecer, pg. 32.
44 Vid o excelente estudo de MNICA JARDIM, O Sistema Registal Germnico Boletim da
Faculdade de Direito de Coimbra, Vol. LXXVIII, 2002, sobretudo pg. 413 e segs.
45 MNICA J ARDIM na comunicao feita no j citado Congresso dos Direitos Reais sob o ttulo O
Registo Provisrio de Aquisio (cf. este trabalho no sitiodo CENoR, www.fd.uc.pt/cenor), exps
pormenorizadamente os efeitos que devem ser reconhecidos ao registo provisrio de aquisio: v.g. na
alienao feita por A, mormente face a um futuro adquirente (C) (mas, em seu entender, no
relativamente a um terceiro credor, v.g. um arrestante) desse mesmo proprietrio (A) e relativamente ao
promitente comprador (o titular da inscrio provisria, a quem s depois A transmitiu a propriedade),
visto que esse ulterior adquirente, adquiriu um direito ineficaz face a B.
42
43

Obviamente que nesta simples e breve conferncia no foi nosso propsito enunciar sequer as
posies tericas sobre o conceito, sendo certo que HEINRICH EWALD HRSTER j fez nesta Associao
Jurdica uma conferncia sobre o tema e que recentemente MARIA CLARA PEREIRA DE SOUSA S.
SOTTOMAYOR tambm apresentou a sua notvel tese de doutoramento (de momento ainda no publicada)
46

189

precisamente sobre a proteco do terceiro adquirente de boa f. Nesta obra de referncia por certo que
qualquer estudioso ir encontrar, e com profundidade, abundantssimo material necessrio para dar
resposta s mltiplas perguntas que se colocam.
Cf. VICTOR EHRENBERG Segurana jurdica e Segurana do Trfico Cudernos de Derecho
Registral, 2003, traduo de ANTNIO PAU , pg. 24.
48 Cf. op.cit., pg 25 (mas, no original, a partir de que, em itlico).
47

Idem. Diga-se ainda que esta concluso no contestada mesmo por aqueles que discordam
(como o caso de FERNANDO MNDEZ) da citada contraposio a que alude EHRENBERG.
50 Caso em que, o ressarcimento meramente obrigacional caberia ao titular (verdadeiro) porque o
efeito real se d em relao ao que contratou confiado na situao tabular e na titularidade aparente.
49

Nomeadamente os daquele art. 122. e de todos os que se defrontam com as situaes de


invalidade dos actos e ilegitimidade do causante.
52 Nas ltimas simplificaes introduzidas no se eliminou a necessidade de tais documentos, mas
sim, e bem, em vrios casos (como o de existirem j em bases de dados da Administrao) a necessidade
de serem os registantes a ter a obrigao de os juntar: podem ser obtidos directamente por via electrnica.
51

E tenha levantado vrios problemas, como a do chamado duplo controlo, que se me afigura ser
uma falsa questo sendo que aqui no possvel explicar o porqu, dir-se- apenas que o controlo
registral a posteriori e tem fundamentalmente contornos distintos dos que respeitam aos ttulos.
53

Quem tambm lhe chama soluo alternativa LACRUZ BERDEJO in op. cit. pg. 19 citando
tambm NUES LAGOS, que explica como se formou nos E.U. a Title Guarantee and Trust Company.
54

No j referido encontro da ELRA, em Creta, foi referido pela representante do Comissrio da


Justia da U.E. que o volume global do crdito hipotecrio, na Europa ainda a 15 e com dados
referentes a 2003, representava uns 15% (!) do PIB desses 15 pases.
55

56 Entre ns, The Rise of The Network Society cujo 1. Volume tem o ttulo A Era da
Informao: Economia, Sociedade e Cultura foi editado pela Gulbenkian.
57 Cf. entre outras, logo a 1. conferncia, in Studia Iuridica, n. 41 Colloquia 3 pg. 12/13 e
pg 173.
58 Idem, v.g. a pgs.107/108.

Cf. op cit. ,pg. 48. O que, note-se, no corresponde ao que ocorre noutros pases, nomeadamente
em Espanha.
59

EFEITOS REGISTRAIS DECORRENTES


DA EXECUO URBANSTICA*
1. Devo comear por dizer que o tema que me foi proposto tratar causou-me inicialmente
alguma perplexidade. Isto porque, consabidamente, o direito registral instrumental do direito
substantivo, incluindo neste o direito do urbanismo. Portanto, os efeitos do registo so os que
decorrem dos direitos que se acham publicitados e no os que directamente se referem
execuo urbanstica enquanto tal. S que, no apenas em momento anterior certos factos que
ingressam no registo decorrem de direitos atribudos pelos instrumentos de execuo
urbanstica, como tambm uma vez ingressados, a sua revogao, anulao ou declarao de
nulidade pode manifestamente colidir com os efeitos do registo.
Ento pressupus que, muito sumariadamente embora, me deveria ocupar desses mesmos
aspectos, centrando a ateno, numa primeira parte, nas disposies referentes ao registo
introduzidas pelo novo regime jurdico dos instrumentos de gesto territorial, para
depois tentar alinhar alguma ideia atinente aos efeitos no tocante proteco do titular inscrito.
190

2. No final do prembulo do Decreto-lei n. 316/2007, de 19 de Setembro, justificando as


alteraes ao 380/99, o legislador explicita que os propsitos da simplificao1 conduziram ao
reconhecimento expresso da possibilidade dos planos de pormenor com um contedo
suficientemente denso procederem a operaes de transformao fundiria relevantes para
efeitos de registo predial.
Considerou-se justificada esta soluo por se entender que havia uma identidade
funcional entre a generalidade dos planos de pormenor e as operaes de loteamento e
reparcelamento urbano. De um modo geral parece-nos que esta viso do legislador est certa e
representa uma concepo favorvel no quadro da evoluo do direito do urbanismo em
Portugal, vrias vezes explicada pelos Autores e permitam-me que recorde aqui os artigos em
que ALVES CORREIA analisou detida e sapientemente este tema2 e tambm o que, no tocante
desconcentrao regional, ANTNIO CNDIDO DE OLIVEIRA recentemente escreveu no n. 1 da
Revista de Direito Regional e Local3 qual temos de agradecer a iniciativa que hoje nos
rene. Ao que julgo, um dos pontos importantes na evoluo do direito do urbanismo
precisamente o de uma maior ateno aos aspectos do registo, sabendo-se que a ele cabe
publicitar erga omnes e com relevantes efeitos, como os da prioridade, presuno de verdade
e oponibilidade, as situaes jurdicas imobilirias4.
No que concerne ao plano de pormenor, atentas as suas caractersticas e mormente no caso
do reparcelamento, pensamos que particularmente justa a referida equiparao, se nele
estiverem definidas todas aquelas operaes que a lei designa como de transformao fundiria.
E t-lo-o de estar luz do disposto na alnea b) do n. 1 do artigo 91. do Regime Jurdico
dos Instrumentos de Gesto Territorial (RJIGT)5, que de resto, foi uma das alneas que sofreu
alterao no sentido de precisar que no estaria apenas em causa a situao fundiria da rea de
interveno, mas mais concretamente as operaes de transformao fundiria necessrias. E
esta seguramente uma matria que em termos de registo predial tem de merecer especial
ateno.
Afigura-se, todavia, que tambm no tocante ao registo, h uma diferena substancial entre
as operaes que redundam num simples parcelamento ou diviso dos prdios, ainda que
pertencentes a diversos proprietrios, e aqueloutras que constituem um reparcelamento do solo
urbano nos termos da previso do artigo 131..
Numa abordagem necessariamente breve, vamos ento tentar perceber, face s disposies
que anteriormente existiam, o que agora, luz do novo diploma, ter sido alterado ou
esclarecido6.
3. Dir-se-ia que logo a parte final do n. 1 do artigo 131. parece vir demonstrar algo de
muito importante, designadamente para efeitos de registo que no obstante ter sido
anteriormente defendido pode dizer-se que se tornou muito mais evidente. Referimo-nos
natureza originria da aquisio resultante da adjudicao.
Recordemos que na prpria definio do reparcelamento dada por ALVES CORREIA se diz
que se trata de um processo de reordenamento dos terrenos esclarecendo-se depois que se
traduz numa nova diviso que em regra afecta terrenos pertencentes a vrios proprietrios
sendo, acima de tudo, um instituto de remodelao ou de recomposio predial que se
caracteriza por trs etapas: o agrupamento dos terrenos, a sua nova diviso e por fim a partilha
dos lotes entre os interessados a Administrao e os proprietrios particulares ou do
produto da sua cedncia a algum ou alguns dos interessados ou a terceiros 7.
Verificamos portanto que este complexo conjunto de aces em que se traduz a operao
do reparcelamento sem dvida bem mais difcil do que a do loteamento desdobra-se, como
explica este Autor, na formao do solo unitrio, designado no direito alemo por massa de
concentrao (Umlegungsmasse) que, depois de sarem as zonas verdes, infra-estruturas e
outros equipamentos, forma a massa de distribuio (Verteilungsmasse) a qual ser depois
partilhada, de harmonia com o critrio seguido (sendo qui o mais justo o da repartio de
valores) e adjudicada aos associados e sublinhemo-lo ou a terceiros.
191

Esta possibilidade de haver adjudicaes a quem no era proprietrio original dos terrenos
que integraram a massa de concentrao ajuda a perceber de que espcie de aquisio estamos
aqui a falar. Com efeito, vemos que, por um lado, algum que adquire novos lotes e parcelas
pode nem ter sido o proprietrio de qualquer dos terrenos que formaram a massa de
concentrao e, pelo outro, que tal aquisio no provm, de uma transmisso que,
derivadamente, tivesse sido feita por algum ou alguns proprietrios originais desses antigos
terrenos. A concluso a tirar pois a de que se trata aqui, como julgamos que continuar a ser a
opinio de ALVES CORREIA, de uma aquisio originria.
Ora, de harmonia com os princpios que regem o direito das coisas, parece que a situao
se pode encarar deste modo: os antigos proprietrios abandonaram os direitos de propriedade
que tinham sobre os prdios objecto do reparcelamento para que estes viessem a integrar a
massa de concentrao e para, uma vez formada a massa de distribuio dela virem a obter
uma compensao que, mesmo que traduzida em terrenos, a verdade que j nada tm a ver
com aqueles seus antigos prdios. E falmos em abandono do direito de propriedade porque
pensamos que esta figura aqui perspectivada de modo idntico ao que vem sendo defendido
em termos registrais quando (para efeitos de trato sucessivo) justificado o direito de
propriedade com base num novo trato talvez se ajuste melhor jurdico-registralmente aos
termos da operao do que a usual transferncia do direito de propriedade, at porque, mesmo
em termos substantivos, havendo expropriao esta nem ter existido. Existir, sim, uma
entrega voluntria ou coactiva para que a massa de concentrao possa ser formada pela
totalidade dos prdios. E, no obstante isto, o certo que ela no tem uma personalidade
jurdica (nem judiciria) prpria que a configure como um ente jurdico que registralmente
possa ser receptor sujeito activo de uma qualquer transmisso.
Por outro lado, cremos que no faria sentido o registo intermdio cumprindo como que
um trato sucessivo de direitos, designadamente do de propriedade a efectuar no decurso da
operao, visto que esta unitria e o facto de os prdios poderem ficar transitoriamente,
nomeadamente atravs do mbito negocial de uma associao, na titularidade da Administrao
ou, se quisermos e para usar uma antiga expresso do legislador, nas mos da
Administrao isso no significa, a meu ver que esta passe ter um verdadeiro direito de
propriedade dos mesmos8, j que o seu direito nunca se poder configurar como tipicamente de
propriedade que lhe permitisse livremente usufruir, conservar e dispor de tais prdios, como se
de um proprietrio se tratasse. Essa soi-disant titularidade ser antes uma mera deteno em
nome alheio, necessariamente transitria, unicamente para os fins da operao e apenas com
vista a fazer as obras ajustadas, realizar a gesto do conjunto e formar a massa de distribuio
para a ulterior adjudicao dos lotes e parcelas aos agora sim respectivos proprietrios.
Dir-se-ia que as antigas propriedades logo quando entram no governo da Administrao
que no na sua propriedade morrem ali para constiturem uma amlgama de que ho-de nascer
outras, novas, distintas e que nada tm a ver com as anteriores. Mas no decurso desta operao
no h quaisquer negcios jurdicos intermdios, nem parcelares de quaisquer fragmentos dos
antigos prdios, visto que apenas se forma essa figura jurdica sui generis, a massa de
concentrao, constituda por todas as ex-propriedades individuais.
De qualquer modo, mesmo que se considere ter havido uma imprpria transmisso, o que
parece indubitvel que, afinal e na realidade, os lotes e parcelas resultantes da operao vm a
ser novos prdios, adquiridos originariamente pelos seus tambm novos proprietrios o que,
como se cr pacfico, no contraria os princpios da lei civil, mormente no tocante tipicidade
dos direitos reais e aos modos de aquisio da propriedade9.
Presentemente, luz das actuais normas sobre o registo, afigura--se-nos que o disposto no
n. 5 do artigo 92.-A vem exactamente confirmar este entendimento. Efectivamente, a se diz
que dispensada a meno do sujeito passivo nas aquisies por estruturao da
compropriedade ou por reparcelamento. Em breve aparte dir-se- que a estruturao da
compropriedade no est aqui em causa, mas tambm no se v o motivo pelo qual a lei pde
considerar que, nesse caso, no havia sujeitos passivos. Claro que os h. Percebe-se, todavia,
muito bem que nas hipteses do reparcelamento no existam sujeitos passivos se a lei
considerou como parece evidente ter considerado que as aquisies dos novos proprietrios
192

no derivavam de anteriores titularidades. Da que nos parea que aquele n. 5 veio confirmar
que neste caso se trata de uma aquisio originria.
4. O n. 10 do j referido artigo 131. diz-nos que estando a operao de reparcelamento
abrangida por plano de pormenor pode concretizar-se atravs dos contratos referidos no
nmeros anteriores e o registo efectuado nos termos dos artigos 92.-A e 92.-B.
Verifica-se portanto que cabendo ao municpio promover e prosseguir os necessrios
passos do planeamento e sendo este desenvolvido pelos designados sistemas de execuo por
compensao, cooperao ou imposio administrativa as relaes que se estabeleam entre
os proprietrios e as que se processem com o municpio so reguladas, num mbito
obrigacional, que preceitua os termos das ulteriores adjudicaes, atravs de contratos de
urbanizao e de desenvolvimento urbano.
Quer assim dizer que o contrato in casu realizado que, com o plano de pormenor,
constituem ambos, conjuntamente, o ttulo que vai basear o registo. Exactamente por isto e
porque o plano, o contrato e o registo devem ter ou melhor, tm necessariamente de ter um
tratamento unitrio no parece correcto que se interprete a parte final do citado n. 10 do artigo
131. num sentido literal, isto no de que o legislador tenha remetido integralmente para o
artigo
92.-A.
O reparcelamento s pode ser registado como um todo e portanto devemos considerar que verbi
gratia o n. 2 daquele artigo deve ser, neste caso, inaplicvel. De facto, mostra-se evidente que
este registo no pode ser feito apenas sobre as descries prediais de que o requerente seja
titular inscrito.
Esta matria foi alis j h alguns anos tratada em parecer do Conselho Tcnico10 no qual
se concluiu que o registo da operao de reparcelamento ter de ser feito de uma forma unitria
j que deve ser com base nesse nico acto de registo que se abre a descrio do prdio que
corresponde massa de concentrao e se inscreve o facto o reparcelamento que deve dar
origem abertura da descrio dos lotes e parcelas e inscrio nas respectivas fichas dos
factos e direitos que definem a sua situao jurdica.11
Isto : precisamente porque logo no incio da operao todos os prdios que a vo integrar
perdem a sua prpria configurao e individualidade, juntando-se para formar a massa de
concentrao. O que talvez se pudesse pensar para traduzir esta realidade em termos de registo
seria numa anexao necessria de todos eles. Mas, em termos tabulares, a anexao refere-se
apenas s descries e supe que as inscries vigentes, que definem as titularidades, subsistam
e a permitam. E no caso nem subsistem nem permitem. De facto, torna-se impossvel anexar um
prdio, propriedade de A, com outro prdio pertencente a B, pelas prprias razes do direito
substantivo, que impedem uma anexao de bens com titularidades diferentes. Da que, neste
mbito, tenha de haver uma causa que permita ultrapassar esta questo, de modo a consentir a
anexao necessria e independente das inscries que suportam as descries. E esta, ao que se
cr, no pode deixar de ser, como se sustenta no indicado parecer, a prpria operao de
reparcelamento.
Num interessante trabalho de MERCEDES FUERTES12 entre ns resumido e comentado por
FERNANDA PAULA OLIVEIRA13 a Autora, ao analisar a ligao entre urbanismo e registo
predial e a previso genrica da lei espanhola, que considera registveis os actos
administrativos, entende que a mesma abrange a actuao urbanstica da Administrao com
efeitos reais. E analisando o problema da natureza obrigacional ou real da inscrio das
transferncias de aproveitamento urbanstico considera que o legislador espanhol optou por
esta ltima14, ou seja pela sua eficcia real. Tambm parece que foi claramente essa a opo do
legislador portugus no tocante aos efeitos do licenciamento ou aprovao da operao de
reparcelamento, como alis expressamente o indica (e como j na anterior redaco indicava)
designadamente a alnea b) do n. 1 do artigo 133..
Este enunciado efeito de substituio com plena eficcia real dos antigos prdios pelos
novos os lotes e parcelas permitidos tem sido apontado como um efeito subrogatrio. No
se me afigura, todavia, que se deva apelar a esta tpica figura, muito embora a citada alnea fale
em substituio. E isto porque na sub-rogao real (e seria esta que aqui podamos considerar) a
193

substituio de uma coisa por outra opera-se dentro da mesma relao jurdica ou de uma massa
patrimonial15 o que no parece ser aqui o caso. De facto, os antigos prdios, com a sua
identidade prpria, morrem. No morre, como evidente, o solo, j que a calote esfrica no
tem buracos. Mas no creio que se possa dizer que h uma substituio de prdios se no
terreno da minha casa passou a ficar um parque municipal e eu recebo uma quantia em dinheiro.
que, ao menos teoricamente, agora admissvel que a nenhum dos antigos proprietrios
seja adjudicado um dos novos lotes ou parcelas ou que os adjudicatrios sejam ex-proprietrios.
Julgo, portanto, que no haver (mormente luz das actuais disposies) a sub-rogao, mas
sim a morte dos antigos prdios e, no solo onde ocorreram esses bitos, a formao das
massas de concentrao e de distribuio para permitir a criao ex-novo de uma outra
realidade, concretizada no nascimento dos lotes, parcelas e demais espaos resultantes da
operao de reparcelamento.
De resto, parece que ao aceitar esta ideia admitimos tambm mais afoitamente a soluo da
aquisio originria desses novos prdios e, como se disse, sem beliscar o princpio da
tipicidade e bem assim a da feitura do registo nos moldes indicados no aludido parecer. Isto :
trata-se de inscrever a operao de reparcelamento que, tendo sido aprovada, produz os
indicados efeitos reais16 e, claro, com base no ttulo donde conste tal aprovao. Em termos
tabulares, essa inscrio tem de ser, como qualquer outra, feita sobre uma descrio. No caso
incide sobre o objecto do reparcelamento que o facto que se inscreve. Consequentemente,
ter de ser lavrada sobre o prdio, nico, que corresponder massa de concentrao. Sendo
certo que este nico prdio resulta do somatrio de todos os que a integram, a sua descrio
implica a anexao das descries correspondentes aos que formaram a massa de
concentrao. Ora, como com a total anexao, os prdios anexados morrem o que, a nosso
ver, corresponde realidade que no caso ocorre e a tais anexaes no obstam as diferentes
titularidades e direitos inscritos, por decorrerem apenas da aludida inscrio de
reparcelamento17, que em si produz os mencionados efeitos reais tpicos, parece que esta
soluo unitria a que registralmente se adequa a esta complexa operao. Mais: como ela no
termina com a juno dos antigos prdios, mas sim com a criao dos novos e consequente
adjudicao aos respectivos proprietrios, de acordo com o que tambm se referia no indicado
parecer, devem, com base na mesma apresentao, ser desanexados todos os novos prdios e
sobre eles lavradas as inscries correspondentes s respectivas situaes jurdicas que o
reparcelamento criou18.
Temos portanto que a operao de reparcelamento na rea abrangida pelo plano de
pormenor, concretizando-se atravs dos contratos previstos no n. 8 do artigo 131., culminar
com o registo de harmonia alis com a previso do n. 10 desse mesmo artigo19. Sublinhe-se
ainda que o contrato e o plano de pormenor aprovado produzem todos os efeitos previstos no
artigo 133. n.os 1 e 2 e, como se disse, constituem o ttulo bastante para efectuar globalmente,
nos termos expostos, o registo da operao20.
5. O que acabamos de referir s tem cabimento em consequncia de o reparcelamento ser
uma operao unitria que compreende todos os referidos passos intermdios que em si mesmos
so fases da operao e que no tm autonomia prpria, nem tambm registralmente a poderiam
ter, visto que, como logo de incio apontvamos, o registo e deve ser considerado como
instrumental do direito substantivo e a tcnica que porventura se utilize a ele que se deve
adaptar e no o inverso.
Deste modo, tratando-se de aco unitria, no podemos interpretar literalmente o n. 2 do
artigo 92.-A, no sentido de efectuar o registo da operao e da adjudicao das parcelas por
forma a que incida apenas sobre as descries prediais de que o requerente seja titular
inscrito. Nem tambm tratando-se das operaes de loteamento igualmente referidas no n. 1
desse artigo tal parece possvel.
O loteamento d lugar inscrio prevista na alnea d) do artigo 2. do Cdigo do Registo
Predial a qual, por seu turno, como dispe o n. 3 do artigo 80., tem como consequncia
necessria a abertura das descries de todos os lotes destinados construo21 ficando
apenas as zonas verdes e demais espaos no usualmente denominado prdio-me. Ora, se isto
194

assim se processa porque a lei tambm v o loteamento como acto nico que, registralmente,
no admite a desanexao individual de cada um dos lotes apenas medida que vo sendo
adquiridos ou sobre eles se pretenda inscrever qualquer direito. Dir-se- que os efeitos jurdicos
decorrentes da publicidade registral demandam o mencionado tratamento unitrio. Assim sendo,
parece que devemos concluir que o n. 2 do artigo 92.-A no aplicvel ao reparcelamento e
tambm no o deve ser ao loteamento.
O n. 7 do mesmo dispositivo legal contm outra dispensa, desta vez respeitante ao n. 1
do artigo 49. do regime jurdico da urbanizao e da edificao, relativamente qual, na sua
ltima parte, no podemos estar de acordo. que a exigncia da certido do registo predial
no s necessria, como tem mesmo justificado o entendimento dir-se-ia que pacfico da
obrigatoriedade da feitura registo da autorizao do loteamento previamente ao de qualquer
outro facto que incida sobre o lote. Tambm no caso do artigo 92.-A e muito embora
inexistindo alvar para que possa ser lavrado qualquer acto sobre uma das novas descries,
parece indispensvel que tenha sido feito, tal como dissemos, o registo de toda a operao. Da
que, exactamente como no caso do loteamento, no deva ser dispensada a certido do registo
predial.
6. No tocante ao contedo documental do loteamento ou do plano de pormenor e com
respeito s reas por eles abrangidas, caber referir que no nos podemos ocupar aqui de toda a
interessante e complexa matria dos diversos passos e procedimentos administrativos, incluindo
as comunicaes prvias e os licenciamentos.
Diremos apenas que no artigo 92. o legislador veio indicar no n. 3 quais so as peas
que, para efeitos de registo predial, devem acompanhar o respectivo pedido. Pensamos que bem
andou ao concretizar tais peas escritas e desenhadas que eram apenas genericamente
previstas na alnea c) do n. 2 e que constituem o suporte das operaes de transformao
fundiria. que a mera remisso que, na redaco anterior, constava da alnea b) do n. 2,
afigurava-se parca e imprecisa.
Deve, no entanto, notar-se que o nosso sistema de registo no est preparado ou no est
ainda preparado para a integrao digitalizada nos seus suportes documentais de plantas ou
quadros grficos, pelo que as peas escritas referentes ao plano devem tambm indicar com
clareza e de uma forma discursiva e descritiva os elementos do plano, de modo a no motivar
duvidas, sobretudo no que respeita correcta identificao do prdio global que ir ser objecto
de descrio no registo, bem como dos lotes e parcelas que dele ho-de ser desanexados como
prdios autnomos.
7. Os planos so instrumentos indispensveis para a melhoria das condies habitacionais e
para o prprio equilbrio da vida humana. Todos ns, com mgoa e revolta, vemos edifcios
inconcebveis e urbanizaes sem adequadas infra-estruturas e espaos verdes, que parecem
querer demonstrar que afinal o homem um animal irracional. Deste modo, quando povos e
regies conseguem por cobro se no de modo integral, ao menos o mais adequadamente
possvel a toda essa anarquia bvio que do um importante passo cultural e contribuem
mesmo para o avano da civilizao.
Por isso, sobremaneira evidente a existncia de um interesse pblico subjacente
elaborao e aprovao dos planos e prpria eficcia e operacionalidade das decises
urbansticas22. E creio que hoje incontroverso dever dar-se prevalncia ao interesse pblico
face a qualquer egostico interesse privado.
Contudo, dito isto, cabe tambm lembrar que a publicitao dos direitos feita pelo registo,
sendo embora da rbita cvel, igualmente de interesse pblico, dado que ela mesma tem em
vista a segurana do comrcio jurdico valor este que em si de mbito geral e de interesse
social, mormente na nossa poca em que as pessoas no se conhecem, mas se informam e
contratam atravs da Internet e sabem que a informao registral dos direitos inscritos j
disponibilizada electronicamente, entre ns e nos pases da Europa Comunitria.
195

Vm estas consideraes a propsito da vexata quaestio dos direitos civis constitudos


sobre lotes, sobrevindo depois anulaes, revogaes e declaraes de nulidade, tanto de planos
como de alvars de loteamento. Tratando-se embora figuras distintas e que tm tratamento
jurdico diverso, podem ter consequncias registrais similares e sobre as quais gostaramos de
dizer uma palavra, necessariamente mnima, muito embora a complexidade da questo exigisse
uma cuidada anlise.
Sendo certo que os planos a que aludimos, bem como os alvars, so produtores de efeitos
reais e portanto sujeitos a registo, tambm sabido, por um lado, que o acto administrativo
declarado nulo no produz quaisquer efeitos como se nunca tivesse existido e, pelo outro,
que os terceiros tm de gozar da proteco que Ordenamento lhes no pode negar, como alis
tem sido bem exposto em diversos artigos e comentrios23.
Em ltima anlise, invoca-se a obrigao geral de indemnizar e tambm a que, em
especial, imposta por concretas disposies legislativas, mormente do campo urbanstico. Sem
pretender contestar a valia das opinies que tm sido veiculadas, creio porm que haver uma
outra perspectiva pertinente usualmente no apresentada pelos administrativistas. esta: o
direito de edificar que foi concedido extinguir-se-, mas os direitos reais que entretanto foram
constitudos sobre o lote ou parcela parece que nunca. Esses, a meu ver e salvo, claro, nos
casos tpicos legalmente previstos no se extinguem nem tambm se podem transformar em
direitos de crdito. E diremos ainda os tribunais administrativos excedem a sua competncia
no caso de proferirem decises sobre esta matria24.
Portanto, se determinados lotes foram alienados, ou sobre eles se tiverem constitudo
hipotecas, registado aces, penhoras e outros direitos, no deve o conservador inutilizar essas
descries que foram abertas com base numa autorizao de loteamento, ainda que
eventualmente essa inscrio seja cancelada25. Nem to-pouco poder re-anexar tais descries,
ficando aqueles direitos como que misturados num eventualmente reconstitudo ex-prdio-me26
e numa amlgama que talvez nenhum juiz conseguisse destrinar27.
que tambm, no aspecto substantivo, todos reconhecemos que a nulidade do instrumento
urbanstico (plano de pormenor, alvar ou qualquer outro) no gera a inexistncia do facto que
foi objecto de registo. A aquisio, a penhora e a hipoteca inscritas permanecem vlidas, apesar
das vicissitudes que possa sofrer o prdio sobre que incidem. E, se assim , as prprias partes e
terceiros tm de continuar tabularmente protegidos28, devendo tambm reconhecer-se que no
se deve pedir ao registo o que ele no est nem conveniente que esteja preparado para dar,
incluindo qualquer resoluo, afinal de cariz litigioso, seja ela traduzida num cancelamento, seja
na extino de direitos inscritos.
A outra observao esta: Se, principalmente face ao disposto nos artigos 291. do Cdigo
Civil e 17., n. 2 do Cdigo do Registo Predial, a declarao de nulidade ou anulao do
negcio jurdico, bem como a prpria nulidade do registo, no obstam a que este produza efeitos
relativamente a terceiros de boa-f, parece que temos de entender que a declarao de nulidade
do licenciamento administrativo que tenha sido registado, pode igualmente produzir efeitos
semelhantes e isto apesar de o n. 1 do artigo 134. do Cdigo de Procedimento
Administrativo afirmar que o acto nulo no produz quaisquer efeitos jurdicos
independentemente da declarao de nulidade.
Na verdade, no est aqui em causa o licenciamento em si, mas sim o registo e os seus
efeitos, fundamentalmente os que so de natureza substantiva. E a pergunta que, a jeito de
concluso, me permito fazer simplesmente esta: poder-se- desrespeitar o valor da estabilidade
das relaes jurdicas e o princpio da verdade publicitada e pode ainda o cidado comum que
confia no que o registo publica ser defraudado nos seus direitos sobre as coisas, pelo Estado ou
pela Autarquia, que afinal verificou, ou foi obrigada a verificar, que no licenciou bem ou que
no cumpriu determinados preceitos imperativos?
A meu ver no pode: precisamente porque o registo tambm cumpre uma funo pblica de
segurana do comrcio jurdico e de proteco dos direitos adquiridos, bem como dos valores da
verdade e da confiana que, consabida e reconhecidamente so, nos prprios termos subjacentes
s normas constitucionais29, estruturantes do Estado de Direito Democrtico.
196

Texto da interveno no I Seminrio da DREL Universidade do Minho, 4 de Abril de 2008.


Que tambm incluem a diminuio dos controlos ex ante (cf. PEDRO GONALVES, Controlo
prvio das operaes urbansticas aps a reforma legislativa de 2007, na Revista D.R.L. pg. 14).
*
1

2 Referimo-nos, entre outros, aos artigos publicados na Revista CEDOUA nos anos IV (em Janeiro
de 2001) e VI (em Fevereiro de 2003).
3 Trata-se do artigo 40 anos de desconcentrao territorial regional em Portugal a pgs. 5 e segs.
4 Ou mesmo que no possam coexistir todos esses efeitos. Assim, no registo imobilirio espanhol
defende-se actualmente que ele deve publicitar informaes mdio-ambientais (cf. la oficina registral y
la informacin medioambiental in www.registradores.org: Servicios Expert Corner).
5 E doravante, sem outra indicao, a este RJIGT que nos referiremos.
6 Nesta abordagem, indubitavelmente sumria, nem sequer se vai fazer aluso a vrias disposies
introduzidas pelo novo diploma e at a expresses que causam alguma preplexidade, como o caso dos
direitos de comercializao referidos no n. 9 do art. 131.. O que isso e a que se refere a lei?
mediao imobiliria? Mas essa em princpio ser posterior operao (v.g. no caso de venda de um
lote) e poder sempre ter lugar nos termos gerais o que, de resto, obriga o notrio a fazer a respectiva
meno na escritura (n.os 1 e 2 do art. 50. do Dec.-Lei n. 211/2004, de 20 de Agosto).
7 Cf. O Plano Urbanstico e o Princpio da Igualdade pgs. 629/630.

Cremos que quando ALVES CORREIA cita o art. 7. do Decreto n. 15/77 dizendo que a
Administrao se constitui como proprietria exclusiva de todos os bens includos na massa de
concentrao (op. cit., pg. 634) no se pretender referir ao normal proprietrio que pode registar a
propriedade em seu prprio nome e depois transmiti-la ou oner-la a seu belo prazer. Essa chamada
proprietria s exerce poderes transitoriamente e em nome alheio, j que no pode extravasar os estritos
fins da operao e unicamente com vista a proceder posterior justa distribuio do resultado da
mesma.
8

Tanto na previso do art. 1306. como na do 1316. do Cdigo Civil, so admitidos casos
previstos na lei (em qualquer lei) e a enumerao deste ltimo claramente exemplificativa (cf. C.C.
Anotado de P. DE LIMA e A. VARELA em colaborao com HENRIQUE MESQUITA, Vol. III, 2. ed. pgs 95
e segs e 120). Tambm a alnea u) do art. 2. do Cdigo do Registo Predial uma disposio aberta a
outros factos.
9

10 Tratou-se do parecer proferido no Proc. C.P. 148/2002, de que foi ralator JOO BASTOS, e
publicado no Boletim dos Registos e do Notariado n. 2/2003, a pgs. 26 e segs.
11 Cf concluso V do parecer a pg. 35 do mencionado Boletim.

Trata-se do livro Urbanismo y Publicidad Registral (Marcial Pons, 2. ed. de 2001).


Cf. Revista CEDOUA, n. 12 (2.03) na seco Recenso.
14 Op. Cit. pg. 98.
15 Cf., entre outros, ANTUNES VARELA Das Obrigaes em Geral, 3. ed., 2. vol., pg. 301.
12
13

Como, a nosso ver, justa e oportunamente se fez notar no mesmo parecer no o prprio
procedimento decorrente da elaborao e aprovao do plano de pormenor que, em si, produz o efeito
real, visto que tal plano indicativo (programtico) do (ou dos) reparcelamento (s) que prev. A
transformao fundiria, com os efeitos reais assinalados no citado art. 133. do RJIGT, verifica-se com a aprovao do instrumento de execuo do plano (o reparcelamento).
17 E porque tambm no subsistem em vigor as inscries que incidiam sobre as descries
mortas.
16

Diz-se textualmente o seguinte: Finalmente, haver que inscrever os factos e direitos de cada
parcela (e em nota acrescenta-se incluindo a situao jurdica das parcelas de equipamento que
permanecem no domnio privado). Tudo a coberto da mesma apresentao a apresentao do pedido
de registo do reparcelamento.
19 No ser talvez totalmente rigorosa a remisso para o n. 10, visto que este nmero parece (na
literalidade da sua redaco) no distinguir os tempos da concretizao da operao. Todavia, h que
notar que, evidentemente, so distintos os momentos da outorga dos contratos e da requisio (e feitura)
18

197

do registo: e claro que aqueles so prvios constituem um ttulo em relao ao registo. Por isso
dissemos que o reparcelamento termina (culmina) com o registo da operao.
20 Dir-se- ainda que esta uma soluo prtica. Estando o direito ao servio da vida como
defendemos que est ser positiva. a hiptese de o registo a favor dos adjudicatrios ficar logo feito.
A interpretao dada ao modus faciendi no caso da operao de reparcelamento (a que nos
referimos) vai beber alguma analogia a esta disposio do n. 3 do art. 80. abrangendo ainda as
inscries, visto que a prpria lei (como temos interpretado) prev que a operao unitria inclui a
distribuio (o que tambm, como se referiu, explicado por ALVES CORREIA) isto as adjudicaes
que tenham sido contratualmente fixadas. E o descrito modus faciendi faz com que o registo se adeqe
lei substantiva.
21

22 A propsito de um urbanismo operativo cf. o interessante artigo de FERNANDA PAULA OLIVEIRA


na Revista CEDOUA n. 2.2004.
23 Cf., por exemplo, os que a Revista CEDOUA tem publicado (v.g. de ANTNIO LORENA DA SILVA
no n. 2.98, de ANTNIO PEREIRA DA COSTA no n. 1.01 e, no tocante aos direitos adquiridos, a anotao
ao Ac. do STA de FERNANDA PAULA OLIVEIRA, no n. 1.04).
24

Por manifesta incompetncia em razo da matria, ex vi do art. 66. do Cdigo de Processo

Civil.
Afigura-se que a nulidade do instrumento (plano de pormenor, tal como a do alvar) no gera a
inexistncia
do
facto
que
foi
objecto
de
registo.
A aquisio, a penhora e a hipoteca inscritas permanecem vlidas. Por outro lado, dever-se- notar que a
indemnizao (v.g. pela Administrao) no abrange o direito real, que subsiste s que a coisa sobre
que incide pode ficar com aspecto e aptido (v.g. por ausncia da sua capacidade construtiva)
porventura diversa. Esta questo que impressiona, at porque far diminuir o valor do prdio, no porm
totalmente indita. Lembremos o seguinte: um prdio penhorado demolido (voluntariamente ou no) e
o conservador tem de averbar a demolio. Mas depois o proprietrio no o reconstri, por ex. porque
no lhe dada licena para tal. A penhora subsiste, mas obviamente o valor do prdio penhorado ficou
muito menor.
26 Diz-se num possvel, visto que tal prdio-me pode ainda existir ou j no v.g. se a rea
desse prdio foi totalmente dividida em lotes, a descrio do prdio-me teve de ser inutilizada (cf. art.
87., n. 2, e) do Cdigo do Registo Predial).
25

27 A nosso ver no ser pois possvel a reposio da situao de facto ex ante do licenciamento
como a nulidade do acto administrativo o pudesse demandar (vide sobre esta questo o artigo de PEDRO
GONALVES e FERNANDA PAULA OLIVEIRA na Revista CEDOUA 1.99 p. 17). Afigura-se que in casu
haver sempre um interesse pblico da verdade publicitada, necessariamente atendvel, apesar da
nulidade do acto administrativo (cf. ainda dos mesmos Autores o artigo O Regime de Nulidade dos
Actos Administrativos de Gesto Urbanstica que Investem o Particular no Poder de Realizar Operaes
Urbansticas, na mesma revista CEDOUA 2.99).
28 Esta proteco registral verifica-se em situaes cveis algo similares quelas a que nos estamos a
referir. Assim, se na sequncia de uma venda executiva se processam novas transmisses ou se
constituem outros direitos esses terceiros podem estar protegidos apesar de, posteriormente, tal venda vir
a ser (no prprio processo executivo) declarada nula.

O n. 4 do artigo 282. da Constituio alude segurana jurdica, equidade e ao interesse


pblico de excepcional relevo. GOMES CANOTILHO e VITAL MOREIRA consideram que estes conceitos,
apesar da sua densidade como figuras jurdicas pr-constitucionais so relativamente indeterminados
(Cf. Constituio da Repblica Portuguesa, Anotada, 3. ed. rev., pg. 1043). Afigura-se que sendo
pr-constitucionais se podem considerar estruturantes dos prprios valores constitucionais e, portanto,
do Estado de Direito Democrtico.
29

REFLEXES SOBRE O DIREITO DE SUPERFCIE,


A SUA TITULAO E REGISTO, OS VOLUMES
E O CONCEITO DE PRDIO URBANO*
198

1. O direito de superfcie (quer para plantaes quer para edificaes) , como sabemos,
um direito real j previsto pelo direito justinianeu1, mas que, apesar disso, no granjeou a
ateno e simpatia dos civilistas que estudaram as diversas figuras jurdicas plasmadas e
sistematizadas na codificao do direito civil desenvolvida ao longo do sculo XIX.
E uma prova disso mesmo que o Cdigo de Napoleo ignorou totalmente o direito de
superfcie2 e nosso Cdigo de Seabra apenas previu aqueles direitos que alguns autores, como
entre ns MENEZES CORDEIRO e OLIVEIRA ASCENSo sugestivamente apelidaram de
superfcie vegetal e de superfcie para plantao3. Como se sabe, foi s na Lei n. 2030, de
22 de Junho de 1948 que ficou regulado o direito de superfcie como superfcie edificada e
superfcie para edificao para tambm usar a mesma incisiva terminologia mas, mesmo
assim, em termos restritivos, porque s podia ser constitudo pelo Estado4.
Talvez que esta espcie de menosprezo pela figura da superfcie e doravante esqueamos
as plantaes, pois passar-nos-emos a referir apenas superfcie respeitante s edificaes ou
da diminuta ateno que mereceu, se fique a dever quer ao tradicional respeito pelas regras da
acesso imobiliria, de harmonia com a mxima superfcies solo cedit, quer tambm velha
ideia de que, em princpio, conviria evitar as denominadas propriedades imperfeitas, uma vez
que a propriedade plena seria a nica que proporcionava a mais adequada utilizao dos bens,
evitando situaes de coliso de interesses, de indefinio e de conflito de direitos.
Todavia, a conhecida e actual popularizao dos diversos direitos sobre os bens,
especialmente sobre os imveis, bem como a multiplicao de solues habitacionais e
urbansticas originou igualmente a difuso das novas figuras, como foi o caso paradigmtico da
propriedade horizontal e tambm a do direito de superfcie.
2. Dir-se-, portanto, que este direito de superfcie, que quase s na poca contempornea5
passou a merecer maior interesse do legislador6, emerge agora luz da ribalta como eficaz
instrumento de realizao da poltica dos solos7 e sobretudo de resoluo jurdica de diversos
problemas concretos que a regulamentao tradicionalmente mais sedimentada e rgida do
direito de propriedade, aliada prevalncia das regras da acesso, dificultava e at mesmo
impedia, mas que os desenvolvimentos decorrentes da moderna planificao urbanstica e da
diversificao das possibilidades contratuais acabaram por impor como soluo ajustada.
E diria mesmo que, actualmente, sem a existncia deste direito no se vislumbra como
que certas situaes poderiam ser solucionadas luz da prpria regulamentao do direito das
coisas.
Alis, um dos casos concretos que, de acordo com a justificao do legislador, motivou o
alargamento do objecto do direito de superfcie, foi precisamente o da necessidade de construir
parques de estacionamento por iniciativa privada no subsolo de alguns bens do domnio pblico,
como praas, largos e ruas. Surgiu assim o Decreto--lei n. 257/91, de 18 de Julho, cujo
prembulo recorda que o direito de superfcie para fins de edificao foi previsto na Lei 2030
em termos restritivos e que muito embora tendo sido consagrado no actual Cdigo Civil (e
doravante, sem outra indicao, a este Cdigo que nos referiremos) mantiveram-se no entanto
alguns preceitos com esse carcter limitativo um dos quais foi precisamente o n. 2 do artigo
1525., na medida em que proibia o direito de superfcie no subsolo a menos que seja inerente
obra superficiria. Dizia-se que este preceito visava prevenir desvios s regras sobre a
propriedade horizontal, o que a nosso ver era uma justificao muito pouco razovel, para no
dizer mesmo retrgrada, face prpria possibilidade de coexistncia do direito de superfcie
com o regime da propriedade horizontal e evoluo das figuras dos direitos reais, a comear
pela propriedade, bem como das regras e concepes do direito do urbanismo.
Assim, a reconhecida necessidade da construo dos parques subterrneos que como at
se diz no prembulo daquele Decreto-lei, permitiro reanimar a vida nos centros histricos das
cidades justificou a alterao do n. 2 do artigo 1525. no sentido de se permitir, em termos
de direito de superfcie, a construo de qualquer obra de qualquer obra e no apenas parques
de estacionamento sob solo alheio.
199

3. Esta foi portanto uma alterao bastante positiva que permitiu resolver juridicamente
vrios problemas que as actuais perspectivas urbansticas colocam. Todavia, alm deste n. 2 do
artigo 1525., h ainda outras disposies da lei civil cuja interpretao ampla tem consentido
boas solues para certas dificuldades jurdicas que algumas complexas construes suscitam.
Refiro-me concretamente aos artigos 1526. e 1529. que prevem a sobreelevao e a
constituio das servides necessrias utilizao da propriedade superficiria, ou seja daquelas
que devam incidir sobre o prdio do fundeiro8 e se mostrem essenciais ou indispensveis para
que o superficirio possa aproveitar as normais utilidades da coisa sobre que incide o seu
direito.
Todavia, ainda mais relevante do que a previso das necessrias servides parece que ser
a disposio do artigo 1526. que prev a sobreelevao9 (ou o direito de sobreelevar10) isto ,
o que talvez possa ser apelidado como um direito de superfcie de segundo grau. E ocorreu-me
esta designao por se afigurar expressiva e porque, no caso, o superficirio funciona na prtica
como um fundeiro, ou seja, o tecto da sua construo representa afinal como que um solo
sobre o qual vai surgir uma nova construo feita pelo novo superficirio, que ter de adquirir
esse
direito
do
primitivo
superficirio.
E ainda que porventura se alegue que a lei no o refere expressamente, creio que no devero
suscitar-se dvidas de que a sobreelevao possa ainda ocorrer em novos e sucessivos
patamares11, havendo como na prtica j houve sobreelevaes de uma anterior sobreelevao e que devem ter idntico tratamento jurdico, assim como naqueles casos em que o dono da
construo originariamente efectuada possa no ser o superficirio, mas sim o prprio
proprietrio do solo que depois vem a contratar com outrem uma sobreelevao do seu prdio.
H ainda outras diferentes situaes que todos ns conhecemos: por exemplo, o caso dos
edifcios interligados sobre uma rua e que at podem ter sido submetidos ao regime de uma
nica propriedade horizontal12. claro que tal pressups que a autarquia o tivesse permitido,
concedendo, tambm um direito de superfcie sobre aquele espao pblico. Todavia, este direito
poder no ter sido constitudo no sentido de permitir edificar uma qualquer construo
directamente incorporada no solo segundo o actual conceito civilstico de prdio urbano. Pelo
contrrio, ele nascer por assim dizer desligado do solo, ou seja sem a ele estar apegado, visto
que a construo s vai surgir a uma certa altura acima da rua e sem que a ela venha a estar
materialmente unida.
Por outro lado, no que toca s construes subterrneas sob uma praa ou jardim pblico,
normal que elas s nasam muito abaixo do respectivo terreno, portanto tambm sem ligao
directa com o solo, entendido este num sentido jurdico como uma superfcie pura, isto , sem
que conceptualmente tenha ou deva ter uma determinada espessura.
Toda esta versatilidade prtica do direito de superfcie tambm, ao que nos parece, uma
das razes da sua difuso maior ainda noutros pases do que entre ns e ao mesmo tempo de
alguma polmica, que subsiste, em torno da natureza jurdica deste direito.
4. Quanto a esta questo da natureza jurdica do direito de superfcie, diremos apenas,
muito sinteticamente, o seguinte: entre as diversas posies conhecidas, do que a nosso ver,
fundamentalmente se trata sob um ponto de vista essencialmente prtico, de saber se estamos
perante um direito real sobre coisa alheia ou, como tambm se defende, de uma mera concesso
atribuda ao superficirio pelo proprietrio do solo13, ou antes de um verdadeiro direito de
propriedade sobre coisa prpria, isto , sobre o implante, ou ainda de um direito sui generis.
Tratando-se, tal como a lei prev, e em geral a doutrina corrobora, de um direito
complexo14, o certo que ser sempre distinta a perspectiva conforme se pretenda focar a
constituio do direito potestativo de vir a construir ou se queira salientar, num momento
ulterior, o direito sobre o edificado e chame-se-lhe, ou no, um direito de propriedade
superficiria. Trata-se, portanto, dos tais dois momentos que integram o mesmo conceito do
direito de superfcie15 e que talvez de um modo sugestivo ainda que porventura no
inteiramente rigoroso tambm pudssemos dizer com o professor ALTERINI que a superfcie
nasce como direito real sobre coisa alheia (...) e termina como direito real sobre coisa
prpria16. Pareceu-nos todavia que esta era uma sntese que, embora expressiva, no se poderia
200

considerar muito rigorosa, quer porque o direito de superfcie pode nascer quando j existe o
implante totalmente construdo, quer porque na transmisso deste direito ele j ingressa na
esfera patrimonial do adquirente como direito real sobre coisa prpria.
O que se cr ter vindo a obter uma mais alargada aceitao, ao menos na prtica negocial,
a ideia de que existe uma propriedade superficiria a par da propriedade do solo e que de resto
pode nem sequer ser secundria em relao a esta. sabida a discordncia de MENEZES
CORDEIRO relativamente a esta concepo, visto que, como observa, a superfcie no um
direito exclusivo e tambm no um direito pleno17, mas tambm so acolhidas as posies
que defendem a ideia da propriedade18, visto que, como se observa, incontroverso que os
poderes do superficirio sobre o implante se moldam nos do proprietrio19-20, devendo ainda
ter-se em conta que ao prprio conceito actual de propriedade no so inerentes os poderes
absolutos que poca do Cdigo de Seabra se mostravam incontroversos, e isto mormente no
que toca s edificaes e ao debatido direito de edificar do proprietrio que, como sabido, nem
sequer chegar a existir21.
Ora, para tentar resolver muitos dos problemas que alguns actuais e complexos edifcios
em regime de direito de superfcie colocam, temos de socorrer-nos das amplas possibilidades
interpretativas que oferecem as normas que especificamente regem este direito, mas tambm das
regras gerais atinentes ao direito de propriedade.
Em suma: creio, que se pode afirmar como alis hoje em dia se reconhece que o direito
de superfcie no se reconduz a nenhuma das figuras jurdicas que tradicionalmente faziam parte
do direito das coisas, porque um direito novo e complexo, ele prprio e em si mesmo tpico,
ainda que podendo abranger como normalmente acontece os dois referidos momentos: o
inicial, configurado como direito potestativo ou faculdade de construir e o ulterior que na
prtica se traduz num (por assim dizer) direito de propriedade sobre o edificado, sem que os tais
dois momentos lhe retirem a sua unidade e especificidade prprias.
E por outro lado um direito cuja natureza jurdica se compatibiliza com a co-existncia
de outros direitos reais sobre a mesma coisa, como o caso da servido, do usufruto ou da
hipoteca, o que o torna particularmente apto para permitir dar soluo a muitas das questes
concretas que frequentemente se colocam.
5. Todavia, qui mais importante do que o debate sobre a referida natureza jurdica ser a
chamada de ateno para a necessidade prtica de na constituio e titulao deste direito se
dever tomar ateno para a convenincia, dir-se-ia at para a exigncia alis quase sempre
olvidada de uma definio concreta do que se poderia chamar a terceira dimenso do
implante.
Com efeito, h que considerar o seguinte: a faculdade de construir tanto pode referir-se a
um simples e nico piso como a uma torre de dezenas de andares. E sobretudo nas hipteses de
sobreelevao ter de ser distinta a resposta pergunta que inicialmente se coloca e que
simplesmente esta: afinal, quando tal sobreelevao se pretende constituir, quem tem de
conceder esse direito apenas o superficirio ou tambm o proprietrio do solo?
Partindo do exemplo dado, parece que a resposta no poder ser a mesma se aquela inicial
faculdade de construir que foi transmitida pelo proprietrio do solo e que deve constar do
ttulo respeitar apenas a uma edificao com 5 metros de altura ou antes a uma torre com 50
metros ou ainda hiptese, alis frequente, ainda que a nosso ver imperfeita, de no ter sido
convencionada qualquer limitao. que e porque afinal pacta sunt servanda se a um
superficirio foi convencionado atribuir o direito de edificar um prdio de 10 andares e ele
apenas construiu 3, mas de facto pretende concluir a construo dos 10 a que estava autorizado
porm, no o quis fazer logo ou at porque eventualmente teve dificuldades financeiras e
necessitou mesmo de atribuir o direito de sobreelevar os restantes 7 a um novo superficirio
parece que o poder fazer sem que nesse caso o fundeiro se possa opor ou at exigir uma
adicional retribuio e portanto nem to-pouco ter de ser ouvido. Ou seja: ele j tinha
contratado a constituio do direito de superfcie para a construo de um edifcio de 10 pisos e
portanto quem tem de conferir o direito de sobreelevao daqueles restantes 7 o superficirio
chamemos-lhe o superficirio inicial e apenas ele22. Mas, se pelo contrrio o direito de
superfcie foi conferido com a faculdade de s serem edificados 3 pisos e depois se torna
201

possvel construir mais, parece que nesse caso o direito de sobreelevar e de receber as
contrapartidas j ter de ser conferido pelo fundeiro e, evidentemente, tambm pelo
superficirio inicial que, como sabido, em relao parte sobreelevada figura com um
fundeiro23.
E o mesmo se passa na hiptese de existir mais do que uma sobreelevao, funcionando
em tal caso o ou os superficirios iniciais tambm como fundeiros quanto s respectivas partes
sobreelevadas. O que no clara a situao que, como se disse, a nosso ver devia ser
evitada24 que poder decorrer de no momento da constituio do direito de superfcie faltar
qualquer indicao quanto aludida terceira dimenso, ou seja, quanto altura da obra. Muito
embora primeira vista possa parecer que em tal caso o superficirio tenha sempre o direito de
sobreelevar e tambm por isso o de poder ced-lo a outrem sem necessidade do acordo do
fundeiro, no parece que essa soluo seja sempre a correcta (como alis j h anos tive ocasio
de sustentar25), havendo sobretudo que indagar a inteno dos contraentes, com as conhecidas
dificuldades que decorrem de a sua vontade real no sido cabalmente expressa. H, contudo,
essa generalizada ideia mas que se dever considerar ultrapassada de que ser suprfluo
definir ou sequer mencionar a altura e, portanto, a volumetria da propriedade superficiria. S
que, entre os diversos problemas que o direito de superfcie levanta, este que sucintamente
apontamos e que ainda tentaremos comentar, por certo um daqueles para que importaria
sensibilizar os tituladores destes contratos e mesmo todos os juristas, at porque no apenas a
propriedade superficiria, mas sim o direito de propriedade em si que, designadamente quanto
aos prdios urbanos, hoje em dia carece dessa considerao. O direito do urbanismo ensinounos que j l vo os good old days romansticos em que o proprietrio podia sempre construir
e faz-lo usque ad coelos.
6. Temos falado do direito de sobreelevao e como sabido o preceito que o regula diznos que ele est sujeito s limitaes impostas constituio da propriedade horizontal e
tambm que levantado o edifcio, so aplicveis as regras da propriedade horizontal. Quanto
quelas limitaes no se suscitam grandes problemas, pois parece iniludvel que o legislador se
pretendeu referir aos requisitos da existncia de unidades independentes, distintas, isoladas entre
si e com uma sada prpria tal como o artigo 1415. impe26 e o que tambm suposto que
qualquer construo sobreelevada os venha a ter27.
No tocante outra expresso da lei (art. 1526., in fine) inculca a ideia de que o regime da
propriedade horizontal poderia emergir automaticamente pelo mero facto de ter ocorrido a
sobreelevao o que ao contrrio da exigncia legal de que falmos se revela inconcretizvel
porque, apesar de ter sido concluda a sobreelevao, usualmente no existe ainda uma
individualizao das fraces com definio do seu valor relativo e da sua percentagem ou
permilagem, bem como a resoluo sobre quais devam ser as partes comuns para alm das que a
lei imperativamente estabelece. E esse um direito que no pode ser retirado aos condminos,
independentemente de o prdio ter ou no sido construdo em regime de direito de superfcie.
Por tudo isto pensamos que, havendo condies, sempre necessrio constituir a
propriedade horizontal, visto que ela no pode decorrer automaticamente sem qualquer prvia
deciso sobre os referidos dados, notoriamente variveis e indispensveis definio do regime,
ainda que ele parea ser imperativo.
Por conseguinte, consideramos que se os construtores e futuros condminos no se
entenderem quanto definio daquelas variveis da propriedade horizontal, assistir ento a
qualquer dos interessados o direito de pedir judicialmente a sua efectiva constituio, uma vez
que,
em
princpio,
todo
o
prdio
ficou
sujeito
a
esse
regime28.
29
E dizemos em princpio porque s quando tal possvel, como tentaremos explicitar .
E na hiptese de haver uma nova sobreelevao sobre a anterior? Parece que se ho-de
aplicar as mesmas regras, tal com referimos, visto que, por um lado, no se vislumbra que algo
possa impedir essa nova sobreelevao e, pelo outro, os princpios permanecem os mesmos.
Tambm se nos afigura que no caso de construes no subsolo ser possvel conceber a
constituio de um direito de rebaixar mesmo num subsolo j construdo por outrm, ou seja,
uma faculdade de sub-edificar.
202

Assim teramos que existe o direito construir por cima do edificado, isto , de sobreedificar ou sobreelevar (que o previsto no artigo 1526.) que, portanto, se concretiza
necessariamente acima do solo, mas tambm (dir-se-ia que inversamente) o direito de subedificar ou de rebaixar designao esta que propomos num subsolo j construdo em direito
de superfcie, portanto ampliando em patamares inferiores a obra que inicialmente havia sido
feita no subsolo. hiptese que apesar da sua viabilidade (e existncia) prtica no temos
visto debatida tanto na doutrina nacional como estrangeira. Todavia, quando a hiptese concreta
se apresente, parece que no haver grandes dvidas de que teremos de aplicar analogicamente
o disposto no artigo 1526., at porque neste caso h uma manifesta identidade de razo.
7. Estas questes que primeira vista podem parecer puramente tericas, de facto no o
so. Tive ocasio de o comprovar quando j h bastantes anos na sequncia das dificuldades
colocadas pela reconstruo do Chiado relatei um parecer30 em que se colocavam alguns
complexos problemas de definio das diversas propriedades superficirias, em espaos
volumtricos diferenciados, cada um deles com diferentes titularidades e com vrias finalidades
construtivas. De resto, verifica-se actualmente que as diferentes solues
arquitectnicas31 se tm vindo a multiplicar: numa mesma rea do que seria um prdio
tradicional, surge-nos uma linha e parte de uma estao do metro, bem como os respectivos
acessos, uma zona pblica e outra privada, o armazm de uma sociedade sobre solo de prdios
distintos, andares em propriedade horizontal sobre uns limites do solo e lugares de garagem sob
outros limites enfim, uma diversidade de situaes fcticas e jurdicas que luz do direito
vigente s tm podido encontrar uma razovel hiptese de soluo com o recurso conjunto s
figuras do direito de superfcie e da propriedade horizontal (em sentido amplo, incluindo
portanto os conjuntos imobilirios).
Dir-se- que esta situao se torna mais complexa ainda quando tais espaos com
titularidades diversas no se sobrepem na linha vertical decorrente dos limites da propriedade
do solo, como de facto nessas situaes ocorreu.
Vemos que em todos estes casos ser tambm atravs da superfcie e da propriedade
horizontal que poderemos chegar a dar resposta a um direito sobre volumes, com carcter real,
que no se encaixam eles mesmos na rea ou numa parte da rea de um s prdio, quer
por excederem ou ficarem aqum dos seus correspondentes limites verticais e horizontais, quer
por abrangerem vrios prdios ou partes de uns e de outros em sucessivos e diferenciados
planos32.
E h ainda os casos, como o das construes sobre ruas (bastante acima delas) tal como
aludimos, em que o direito de superfcie ir ser constitudo como que num espao areo, num
volume suspenso, sem qualquer ligao directa ao solo publico e antes fazendo parte de uma ou
mais fraces autnomas de edifcios construdos sobre solo privado. E parece possvel que
uma propriedade horizontal se constitua quanto a um edifcio que abranja parte de solo privado
e direito de superfcie sobre solo pblico (como ocorre no caso citado)33.
Por outro lado, sobretudo em certas construes debaixo do solo quando um mesmo
imvel abrange um parque de estacionamento privado, um tnel pblico, as linhas e uma
estao de metro (que obviamente no podem ser fraces autnomas) e que acima do solo
tem outra complexa edificao, no possvel que todos esses espaos integrem uma s
propriedade horizontal, como aparenta reclamar o artigo 1526. 34.
E, face da regra do numerus clausus imposta pelo artigo 1306. do nosso Cdigo Civil,
parecia primeira vista que todas as referidas propriedades parcelares, circunscritas a um ou
uns determinados volumes edificados ou a edificar, estariam fora de uma definio e
regulamentao dentro do mbito do direito das coisas35. Todavia, a figura do direito de
superfcie incluindo, evidentemente, a sobreelevao, com a decorrente propriedade horizontal
que, na prtica tem permitido dar soluo a estas complexas hipteses que prestigiados
arquitectos e urbanistas vo riscando no papel mas que, uma vez concludas as obras,
manifestamente atraentes aos nossos olhos, os investidores reclamam e bem que a sua
comercializao, titulao e registo (e, claro, o prprio financiamento hipotecrio) se faa
com a necessria legalidade e segurana jurdica.
203

Creio ser correcto afirmar que o jurista tem a obrigao de dar resposta vida36 e portanto
encontrar as solues de direito substantivo e depois, evidentemente, tambm as de direito
adjectivo e instrumental, como o caso do direito registral que permitam dar (ou melhor,
congeminar) adequada soluo a todas estas questes concretas do nosso tempo.
8. Buscando a soluo jurdica pertinente, parece que ser apropriado dizer-se que a
concepo doutrinria do direito de superfcie prefigurado como autnomo em relao ao
direito de propriedade37, ou seja, quanto propriedade do solo consente a sobredita ampla
interpretao legal e permite constituir aquele direito sobre volumes, ou seja sobre espaos
concretos desligados dos limites fsicos das propriedades, bem como da natureza pblica ou
privada dos solos e ainda dos que decorreriam da prpria propriedade superficiria numa
primeira linha. Quer dizer: tratar-se-ia de parcelas de prdios pblicos e privados, de
sobreelevaes e de sobreelevaes das anteriores sobreelevaes que podem no s abranger o
tecto do original edifcio superficirio, mas diversos tectos ou partes de tecto desses ou de
vrios outros edifcios contguos, bem como de subsolos e de rebaixamentos de subsolos38.
E poder ainda no se tratar de um tpico conjunto imobilirio na previso do artigo
1438.-A39, visto que, por um lado, em alguns casos no h arquitectonicamente uma
pluralidade de edifcios, mas apenas um ainda que com diversas configuraes e titularidades e,
pelo outro, porque no est em causa ou pode no estar apenas a co-existncia da
propriedade horizontal, mas sim a de diferentes direitos40 concorrendo na mesma construo e
tanto no subsolo como na parte edificada acima do solo.
Teremos, pois, um conjunto de situaes jurdicas sobre espaos concretos que podem
ter natureza distinta e ser objecto de relaes jurdicas autnomas em termos de direito de
superfcie, at porque, luz dos princpios que regem os direitos reais, no parece possvel que
tais relaes se constituam tendo por objecto edificaes desligadas da titularidade do solo, a
no ser no mbito desse mesmo direito de superfcie.
Todavia, em todos esses casos ser mesmo de espaos ou de volumes que se trata e
que a generalidade dos adquirentes, que no tem formao ou preocupaes de natureza
jurdica, espera apenas que sejam os especialistas nestas matrias a buscar as solues
adequadas de modo a que se elaborem correctamente os ttulos aquisitivos e se promovam os
correspondentes registos de forma legal e segura.
Em Frana j h muito tempo que foi encarada a possibilidade de alienao de espaos ou
volumes com autonomia em relao propriedade do solo. SAVATIER, depois de alguns estudos
sobre o tema, publicou em 1965 um trabalho com o sugestivo ttulo La propriet de lespace41,
tendo-se verificado que a jurisprudncia acolheu favoravelmente essas solues, concebidas
pelo notariado francs42. Tambm em Itlia se fala do contrato de transferncia de uma
volumetria com efeitos reais no mbito do direito de superfcie e igualmente com o consenso
da jurisprudncia43.
Entre ns e ao que nos foi dado aperceber, esta questo no tem sido especialmente tratada,
sendo no entanto de toda a convenincia que o seja, sobretudo com vista clarificao das
situaes e prpria segurana do comrcio jurdico.
Abordando apenas o aspecto instrumental, vejamos ento muito sucintamente o que toca
ao ttulo aquisitivo e ao registo44. Relativamente ao ttulo, afigura-se-nos que normalmente
haver dois momentos a considerar: o da constituio, ou se quisermos da concesso para a
edificao, e depois o da alienao dos espaos edificados. Relativamente ao primeiro, como
decorre do que se disse, parece que ser til ou at mesmo necessrio para que evitem
conflitos futuros definir no apenas a parte do solo sobre que incide o direito de superfcie,
mas tambm a sua altura ou pelo menos ainda que isso contenha alguma impreciso (que,
como evidente, em princpio se deve evitar) o nmero de andares que a construo ir ter e
que o transmitente autoriza. Isto fundamentalmente porque, como se referiu, em caso de
sobreelevao, necessrio saber se o fundeiro tem tambm de consentir ou at mesmo o direito
a ser remunerado.
Ora, perdoando-se o trusmo, sabido que os problemas e as contendas derivam sobretudo
quer da indefinio do inicialmente clausulado, quer das transformaes que podem sofrer os
204

projectos dos edifcios com as consequentes alteraes contratuais que impliquem. Da que
entendamos ser conveniente que no ttulo fique definida a altura da construo a efectuar, bem
como, evidentemente, quaisquer outras clusulas que as partes convencionem45.
No que respeita posterior alienao dos espaos edificados, podem, como bvio, ser
transmitidos em propriedade singular ou em fraces de propriedade horizontal que j tenha
sido constituda. Todavia, quando a construo do complexo no est concluda ou se prev a
sua ampliao, mostrar-se- tambm conveniente que no ttulo translativo fique dada a
autorizao necessria para a ulterior constituio ou alterao da propriedade horizontal.
Quanto ao registo, cabe igualmente referir que sempre importante que publicite com
verdade e rigor a realidade substantiva e, por isso, tanto a inscrio do direito de superfcie
como a descrio do prdio superficirio devem ser feitas de harmonia com esse objectivo.
certo que o actual Cdigo no contm uma disposio idntica dos artigos 170. e 166. dos
anteriores (de 1967 e 1959), nem qualquer regulamentao sobre o registo deste direito46, mas
isso no significa que o facto inscrito no deva ficar suficientemente delimitado e definido (alis
de harmonia com a previso geral do art. 93.). Por outro lado, dever-se- abrir uma descrio
autnoma do prdio superficirio quando tal se mostre adequado sua individualizao e
perfeita delimitao, muito embora j se tenha entendido47 que tal individualizao no exige a
desanexao da parte do prdio do proprietrio do solo que ir ser objecto da propriedade
superficiria se a determinao do local onde se vai fazer o implante (e eventualmente de
alguma outra parte do solo que venha a pertencer quela propriedade superficiria) ficar
devidamente referenciada e descrita.
Afigura-se, todavia, que a desanexao sempre exigida pelas aludidas disposies dos
cdigos anteriores eventualmente seguida da anexao das parcelas, se tornar praticamente
indispensvel quando a edificao em direito de superfcie abranger partes do solo de prdios
distintos, mesmo que no caso no se verifiquem sobreelevaes. Claro que, havendo uma
qualquer desanexao ser necessrio ter especial ateno no que respeita anlise do
cumprimento das normas relativas ao loteamento urbano. Mas essa ser matria referente
qualificao do pedido de registo e que no deve prejudicar a deciso quanto necessidade que
possa existir de, no caso em questo, se dever abrir uma descrio autnoma.
No que respeita aos requisitos descritivos, o que se disse a propsito do ttulo e da altura
do prdio superficirio, deve igualmente ser tido em conta nas menes da descrio predial.
Parece-nos portanto que no apenas a rea que deve ser referida, como tambm a altura
constante do ttulo48, o que permitir determinar a volumetria da obra objecto da concesso, com
as inerentes vantagens da correcta publicitao das situaes jurdicas49, facilitando-se, tambm
assim, a ulterior constituio e registo dos direitos mesmo de garantia com referncia
precisa aos volumes pretendidos.
Caber ainda notar que a autonomia da descrio do prdio superficirio particularmente
til na hiptese de sobreelevao e em todos aqueles casos em que sobre o edifcio ou o
complexo de edifcios que formem um conjunto imobilirio deva incidir o regime da
propriedade horizontal. Em tais circunstncias, parece-nos bvio que a ligao da descrio
genrica s descries subordinadas se far de uma forma muito mais transparente,
conseguindo-se ainda efectuar mais facilmente a publicitao dos direitos.
9. As consideraes que temos feito a propsito das vantagens da definio dos volumes
so hoje, a nosso ver, aplicveis no apenas quando est em causa o direito de superfcie, mas
tambm quando se trata da propriedade horizontal.
De facto, como todos sabemos, as fraces autnomas de um prdio so constitudas por
espaos edificados com autonomia jurdica50 e podem abranger apenas a altura de um piso ou
a de mais: so os andares vulgarmente designados como duplex e triplex. Mas nestes casos,
como sucede que o nmero de divises se vai distribuir normalmente pelos pisos, ou seja, pela
rea de cada um deles, no surgem quaisquer problemas de identificao e de clculo de valor.
O que afinal sucede apenas que h uma comunicao interna entre esses pisos. Todavia, j o
mesmo no acontece quando por hiptese se trata de alturas diferentes das dos demais pisos,
como por exemplo, quando um estabelecimento mais alto, mas que no tem um segundo piso
205

nem tambm relao com a altura das outras fraces. E o caso se tem uma altura de 4,5
metros quando os pisos tm (e conforme ficou a constar v.g. do projecto e da ficha tcnica)
apenas 3 metros. Claro que, nestas circunstncias seria conveniente a especificao da altura
dessa fraco autnoma, quer para a definio da mesma, quer tambm para o clculo do seu
valor.
A este respeito do valor, permita-se-me uma crtica e uma sugesto no tocante ao aspecto
fiscal, mormente para efeito do Imposto Municipal sobre Imveis, cujo prembulo do diploma
que o aprovou anuncia as grandes preocupaes do legislador no tocante justia do regime que
se estabeleceu. Ora, quanto se trata da importante matria da determinao do valor patrimonial
dos prdios urbanos, muitos parmetros e coeficientes foram estabelecidos, mas no vemos que
entre eles aparea o da altura. Por isso, no exemplo que se deu, parece que o valor atribudo
seria o mesmo quer aquela fraco tivesse os 4,5 metros de altura51, quer apenas os 3 metros das
demais fraces, o que evidentemente seria injusto e at injustificvel. E esta mesma
incongruncia se pode verificar no apenas nas fraces autnomas, como em qualquer outro
prdio urbano.
Deste modo, parece que a altura da construo devia obrigatoriamente constar das
menes do Cadastro menes cadastrais em sentido amplo, incluindo portanto as matriciais
designadamente para efeitos do clculo do valor patrimonial daqueles bens.
No que toca a este tema da volumetria e portanto da considerao da altura como sendo a
dimenso que completa a rea e que permite, luz da realidade contempornea, identificar com
preciso os prdios urbanos, pensamos que deve ser acentuado e recordado que o prprio direito
de propriedade j no deve ser entendido nos nossos dias como indo ad inferos j que podem
existir desde as linhas de metro, a situaes e limitaes diversas e que se estenda usque ad
coelos. Alis, o antigamente chamado direito de edificar ou o de aproveitar todo o espao
areo ad libitum no ser um direito que se ache compreendido no direito de propriedade,
como parece ser hoje quase pacfico.
Teremos pois de pensar que o conceito actual da propriedade, quando o seu objecto um
prdio urbano, liga-se mais volumetria deste do que rea, isto , ao velho conceito de uma
superfcie delimitada do solo, como de resto resulta de vria legislao urbanstica52 (e do
prprio clculo do valor das expropriaes).
Por outro lado, a realidade actual de muitas das construes, mormente em termos de
direito de superfcie como o caso dos j citados edifcios que tm as interligadas e mltiplas
obras e parcelas a que aludimos j no tem correspondncia directa com a propriedade
fundiria e com o conceito civilstico de prdio como uma parte delimitada do solo, ou seja
apenas com uma determinada rea.
10. Portanto, e em resumo: o estudo do direito de superfcie, das particularidades da
sobreelevao e da decorrente propriedade horizontal, bem como das complexas hipteses
prticas que algumas construes colocam, conduzem ideia de que se mostra importante, na
definio do prdio principalmente quando se trata de prdio superficirio que tenhamos em
considerao no apenas a rea, mas tambm a altura em que a edificao se fez ou se far. A
volumetria que possa estar em causa ser sobremaneira relevante tanto para a individualizao
das fraces autnomas como das diversas propriedades, mormente quando integrem um
conjunto edificado, arquitectonicamente concebido como um todo, mas que juridicamente
susceptvel de titularidades diversas, e no apenas privadas, visto que podero tambm
abranger concesses superficirias pblicas e de terrenos pblicos.
Por conseguinte, no sei se no deveramos todos pensar num novo conceito e
consequentemente numa nova definio de prdio urbano, baseada no apenas numa rea53, isto
, numa dada superfcie do solo que suporte um qualquer edifcio, mas sim num determinado
volume definido em termos cbicos.
certo que, no tocante ao direito de superfcie, esta noo ser porventura mais evidente,
uma vez que ele, embora nascendo sobre superfcies determinadas, vai terminar sobre volumes,
que se concretizam em edificaes. Mas afinal, todas estas so necessariamente tridimensionais.
Por isso, pensamos que a aludida definio de uma volumetria aclararia o contedo deste
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direito mesmo na fase em que no h ainda construo, como quando no primeiro momento se
constitui como um direito potestativo ou simples faculdade de construir.
E tambm, ao que nos parece, aclarava igualmente a identificao de qualquer propriedade
urbana, ainda que com especial relevo nos aludidos casos de maior complexidade e no das
fraces autnomas da propriedade horizontal, como, embora sucintamente, procuramos
exemplificar.
Alm de tudo isto, ainda nos parece indubitvel que se verifica o seguinte: o prdio rstico
apenas bidimensional precisamente porque definido e demarcado unicamente por uma rea:
uma parte delimitada do solo54, como diz o n. 2 do artigo 204.. Ao invs o prdio urbano
tridimensional porque qualquer construo para alm de uma rea supe tambm
necessariamente uma altura em que a edificao se desenvolve, constituindo portanto um
determinado volume.
11. Por isso concluo: ao que se me afigura, o prdio urbano deve ser encarado no com
base na mera definio de uma rea, mas sim tridimensionalmente, como um volume edificado
ou a edificar. Isto : no se trata, como indica o Cdigo Civil, de um qualquer e indefinido
edifcio incorporado numa dada superfcie do solo, at porque, como se disse, por vezes, nem
h incorporao alguma num solo55. Alm disso, a rea no , e no deve ser, o nico elemento
a considerar sobre qualquer ponto de vista, incluindo o do direito civil.
De sorte que, por tudo isto, humildemente embora, ouso apresentar uma proposta de
identificao conceptual de prdio urbano.
Assim, direi que o prdio urbano dever-se- definir como uma determinada volumetria
edificada ou edificvel que possa ser objecto de relaes jurdicas.
E deste modo, por um lado se ultrapassaria o antigo e qui desajustado conceito de
edifcio incorporado no solo previsto no n. 2 do art. 204. do Cdigo Civil e, pelo outro, irse-ia ao encontro do disposto no n. 1 do art. 202..
Se o legislador vier a adoptar esta ou idntica definio de prdio urbano, julgamos
tambm que actualizaria o conceito civil de harmonia com as concepes correntes do que
actualmente se vem designando como direito imobilirio e o compatibilizaria com as noes
urbansticas, fiscais e registrais de lote e de terreno destinado a construo, que so
considerados prdios urbanos (ao menos urbanstica, registral e fiscalmente) e onde, como
sabido, no h qualquer edifcio incorporado no solo, mas to-s uma volumetria edificvel e
em princpio autorizada. Por isso, parece que o prdio urbano deve ser descrito com um volume
de qualquer construo j feita ou que o est a ser ou ainda que vir a ser. Em suma, segundo a
definio proposta, tratar-se- sempre de uma determinada volumetria edificada ou edificvel.
Por c